1、本报告是严格保密的。为无锡鹅湖生态文化城项目制定为无锡鹅湖生态文化城项目制定制胜的发展战略制胜的发展战略谨呈：无锡中联生态鹅湖发展有限公司：2006GW-SZ-42版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2项目研究工作的阶段划分项目研究工作的阶段划分提交整体报告（终稿）第二阶段第二阶段开发盈利模式开发盈利模式与运作研究与运作研究（终期）（终期）2006/06/14（中期）（中期）第一阶段第一阶段项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略2006/2、07/202006/08/01第三阶段第三阶段营销战略与策略营销战略与策略第四阶段第四阶段区域启动策略区域启动策略土地价值评估区域背景研究项目研究目标体系建立区域发展核心趋动力判断区域房地产市场分析区域产业研究旅游度假市场分析结合案例，制定区域发展战略项目整体定位区域功能分区用地比例开发计划建议项目的初步经济测算项目研究背景项目研究背景目标体系建立目标体系建立驱动力判断驱动力判断市场环境分析市场环境分析战略确立战略确立典型案例分析典型案例分析规划市场建议规划市场建议3进行的研究国内外案例研究专家与消费者访谈实地调研与踏勘市场调研工作试图从城市发展的高度和房地产、产业、旅游三方面的深度来制市场调3、研工作试图从城市发展的高度和房地产、产业、旅游三方面的深度来制定本区域的发展战略，工作小组在过去一个月的时间里进行了大量调查和研究定本区域的发展战略，工作小组在过去一个月的时间里进行了大量调查和研究调研内容：调研内容：交通可达性城市意向产业分布和发展现状自然资源、重大设施建成区现状调研区域：调研区域：鹅湖镇城市各区苏州常熟上海消费者问卷调查：消费者问卷调查：无锡游客调查问卷500份房地产重点客户调查问卷120份政府官员政府官员11位位鹅湖镇委员会锡山区政府锡山区规划局锡山区国土局锡山区发改委新区招商局坊前工业区管委会梅村工业区管委会同济大学朱锡金教授同济大学朱锡金教授民营企业经理民营企业经理84、位位房地产策划总监房地产策划总监2位位地产销售经理地产销售经理12位位开发商深度访谈开发商深度访谈3位位消费者深度访谈消费者深度访谈12位位旅游业经理旅游业经理2位位参考性案例参考性案例16个个Bintan，印尼Laguna，泰国Napavalley，美国加州Cancun，墨西哥Homestead，美国密歇根Seaside，美国佛州LaJolla，美国加州Wintergreen，美国维州亚龙湾，海南夏威夷，美国帕拉德罗，古巴针对性案例针对性案例6个个华侨城，深圳泰晤士小镇，上海云顶，马来西亚愉景湾，香港博鳌，海南坎昆，墨西哥芙蓉古城，成都Laguna，泰国无锡现状研究无锡现状研究区域背景研究经5、济发展和产业现状研究城市规划研究土地利用研究人口特征及消费水平研究房地产市场发展研究旅游市场发展研究休闲度假区案例研究休闲度假区案例研究驱动力模式具体措施41.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议项目自然属性分析项目自然属性分析项目本质界定项目本质界定5鹅湖镇曾有鹅湖镇曾有“金甘露、银荡口金甘露、银荡口”的美誉，但现在的无锡人普遍的美誉，但现在的无锡人普遍对该区域认知感很低，区域发展较其他镇区6、缓慢，配套设施档对该区域认知感很低，区域发展较其他镇区缓慢，配套设施档次低，房地产开发落后次低，房地产开发落后配套建设配套建设消费者态度消费者态度投资建设投资建设鹅湖镇除北部工业区部分工业项目投资发展较快外，其他领域的投资建设相对贫乏现阶段除鹅湖花苑已建成销售外，鹅湖地区尚无其他成规模商品房项目的开发建设鹅湖镇因远离市区，区域发展受到限制，城镇配套建设档次低由于本区域不在无锡城区发展主方向上，与滨湖新城、蠡湖新城的城市基础配套建设相比，区域价值明显逊色无锡人对鹅湖的第一印象是“落后地方”无锡人去鹅湖的频率很低，而且由于距离市区远、生活配套不完善，大部分暂不考虑在鹅湖镇或周边区域置业，对于鹅湖区7、域价值的认知感很低区域认知度区域认知度对大部分无锡人来说鹅湖属于典型的陌生区域对大部分无锡人来说鹅湖属于典型的陌生区域6本项目属于经济繁荣城市群地理中心的陌生区域本项目属于经济繁荣城市群地理中心的陌生区域优势优势劣势劣势1地处长三角都市群，经济发达，基础好l区域认知度较低，属于陌生区域2位于苏锡常城市群的地理中心，1.5小时经济圈内城市间交通便利l不处于城市发展主要方向，大配套建设滞缓3拥有8000亩未被污染的优势水体l与本地区内其他区域相比，资源不强势4拥有特色产业：不锈钢和彩印等5具有一定的人文资源基础项目界定项目界定项目界定：项目界定：-大规模的-处于经济繁荣的城市群地理中心-具备一定人8、文自然资源基础-水面开发限制条件少-陌生区域的开发项目陌生区域的开发项目7政府目标分析政府目标分析企业目标分析企业目标分析核心问题提出核心问题提出1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.典型案例分析典型案例分析7.规划市场建议规划市场建议8无锡鹅湖生态文化城项目中，政府的目标是发展为一个综无锡鹅湖生态文化城项目中，政府的目标是发展为一个综合旅游度假体，并能实现社会效益和经济效益的平衡合旅游度假体，并能实现社会效益和经济效益的平衡u无锡鹅湖生态文化城9、项目不是单纯的生态旅游度假项目，而是同时对城市空间环境和功能的系统补充u项目本身对于鹅湖镇政府和城市经济的影响深远区区域域开开发发目目标标规划实现规划实现战略目标战略目标重大设施建设重大设施建设进程实现进程实现利益实现利益实现提升整个区域价值，扩大区域知名度旅游度假区保护公众利益.保证足够的公共开放空间扩大税收和就业机会进而服务社会.合理安排房地产用地，提高企业积极性，确保企业利益的实现开发时间要求控制在2006-2013年实现地尽其利实现地尽其利七年的时间七年的时间政府目标政府目标环境改善环境改善就业机会就业机会经济增长经济增长税收增加税收增加资料来源：锡山区十一五规划要求提升土地价值提升土10、地价值功能形成功能形成9基于战略层面的思考，作为大规模的区域开发项目，我们必将基于战略层面的思考，作为大规模的区域开发项目，我们必将面临着一系列的关键问题与挑战面临着一系列的关键问题与挑战市政基础市政基础设施建设设施建设七通一平七通一平运营运营管理管理营销营销销售销售营销营销销售销售建造建造管理管理项目项目融资融资项目项目设计设计项目项目规划规划开发开发招商招商土地土地交易交易土地土地规划规划土地开发土地开发项目开发项目开发管理运营管理运营土地土地融资融资n政府要求建设成为集旅游、度假、休闲、生态、文化为一体的旅游度假区域，那么旅游度假区共分几类，我们又会走怎样的旅游发展之路？n规划中如何在实11、现企业盈利的基础上保证较大比例的非营利性公建设施开发和运营？发展方发展方向的战向的战略选择略选择开发开发/盈盈利模式利模式下的策下的策略选择略选择n如何通过开发模式来保证对中联公司项目开发的主导权？n大规模区域开发项目，主要的盈利点包括一级开发利润、土地增值、房产项目开发利润以及可能的自营性物业的经营性收入等，为实现政府与企业的双赢，项目的最佳盈利模式是什么？n不同开发阶段的盈利点以及实现各个盈利点的关键举措？政策及政策及市场风市场风险规避险规避本阶段的工作重点本阶段的工作重点本阶段的工作重点本阶段的工作重点n区域开发项目周期长、不确定因素多、过程复杂烦琐，开发主体的合法性如何保证？n新政下的12、旅游度假项目用地的严格审批制度及“70/90”规定对于未来物业开发的市场影响？n基于政府及政策的不确定性特点，企业与政府的合作协议的合法性及时效性的重新评估？n项目的拆迁难度及风险对于区域开发的可持续性会产生怎样的影响？10按照国际标准，旅游度假地共分为三种主要层次，基于项按照国际标准，旅游度假地共分为三种主要层次，基于项目的事实分析，现阶段本项目属于本地旅游休闲自住类目的事实分析，现阶段本项目属于本地旅游休闲自住类u旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。u不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。u在同一层次的度13、假场所中，存在较大竞争。资源资源客户客户与主要市与主要市场的距离场的距离所用交通所用交通工具工具停留停留时间时间每年光每年光顾频率顾频率典型典型案例案例目的地型目的地型 resortresort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间 最多去一次科罗拉多州Beaver Creek Resort 三亚夏威夷区域旅游度假类区域旅游度假类resortresort(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州Hidden Valley14、，省内游本地旅游休闲本地旅游休闲自住类自住类resortresort不必是特别强势的资源大部分来自本区域100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天或一居数次Forest Highlands，亚利桑那州旅游度假区的分类资料来源：世联分析11区域旅游度假resort类目的地型resortResort的功能的功能单一复合空间空间和人和人口的口的覆盖覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离注：1.复合功能并非re15、sort功能的简单叠加，而是通过满足不同角度的需求，实现整个resort区域综合竞争力的飞跃；2.度假区的最终定位根本上取决于其自身资源禀赋，并通过加强内外部竞争条件来实现。资料来源：世联分析本区域先期应立足于无锡本区域先期应立足于无锡,后期通过不断提升资源环境和市场后期通过不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐复合，覆盖市场空间将随之逐渐扩大竞争力，功能逐渐复合，覆盖市场空间将随之逐渐扩大区域市场广泛市场夏威夷Bintan旅游度假区的分类本地旅游休闲自住类一般性资源具备部分休闲度假功能ForestHighland初始立足于无锡初始立足于无锡12明确了区域的战略发展方向，政府和企业的目光将不约16、明确了区域的战略发展方向，政府和企业的目光将不约而同地聚焦到区域价值的如何而同地聚焦到区域价值的如何“提升提升”p盈利目标：地价平均达到120-150万/亩p开发周期：7-10年p开发节奏：每年出让300-500亩可建设用地120-150万万/亩意味着亩意味着R2期望结果、我们想要什么？期望结果、我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）R1非期望结果非期望结果（不作为、自然发展的结果）（不作为、自然发展的结果）p按照目前市场变化的趋势，正确估算未来可以实现的地价？资料来源：世联模型13我们按照住宅价格的自然增长趋势推算，未来住宅可实我们按照住宅价格的自然增长趋势推算，未来住宅17、可实现的地价仅为现的地价仅为74.674.6万万/亩亩p研究对象：住宅用地p选取研究对象的原因：因为在本项目经营性用地中住宅用地所占比重最大，所以研究它是具有代表性。p研究内容：住宅用地未来出让的地价p研究方法：剩余法（假设开发法），即通过假设一系列合理的变量，反算出未来土地出让时在开发商在一级市场所能承受的地价。p限制条件：a.3000亩可建设用地b.建设周期为10年c.粗略的开发历程如下：前2年进行三通一平，之后8年进行土地出让，假设为平均开发，因此在估算未来房价时将第在估算未来房价时将第6 6年的价格作为均价年的价格作为均价。p由于本项目的住宅开发属于低密度资源大盘，因此选取锡山区与新区18、的花园洋房和TH的均价作为计算基准，取5000元/平米。p第6年由于市场自然增长的住宅均价=5000*（1+6%）6=7100p根据经济学原理，我国合理的房价涨幅区间合理的房价涨幅区间的上限上限是城市居民人均可支配收入涨幅，下限下限是物价的上涨水平；因此在本项目预判房价增长趋势时采用二者的均值，即年增长率为6%。住宅的地价住宅的地价Y=74.6Y=74.6万万/亩亩每亩地价与住宅用地所占比例没有关系针对非期望结果的研究：针对非期望结果的研究：研究结果：研究结果：14通过目标解析，得出本项目面临的核心问题通过目标解析，得出本项目面临的核心问题通过对鹅湖现状的计算我们发现按照现有市场通过对鹅湖现状19、的计算我们发现按照现有市场自然增长趋势，未来住宅可实现的地价仅为自然增长趋势，未来住宅可实现的地价仅为74.674.6万万/亩。亩。企业的盈利目标，实现土地价值的提升，达到企业的盈利目标，实现土地价值的提升，达到平均平均120-150120-150万万/亩的地价亩的地价政府达到社会效益和经济效益的平衡，政府达到社会效益和经济效益的平衡，实现地实现地尽其利尽其利+核心问题核心问题 陌生区域陌生区域热点热点区域区域资料来源：鹅湖项目土地价值评估报告为实现区域价值的提升，如何把位于城市群地理中心为实现区域价值的提升，如何把位于城市群地理中心为实现区域价值的提升，如何把位于城市群地理中心为实现区域价值20、的提升，如何把位于城市群地理中心的陌生区域打造成为以休闲度假为主题的热点区域？的陌生区域打造成为以休闲度假为主题的热点区域？的陌生区域打造成为以休闲度假为主题的热点区域？的陌生区域打造成为以休闲度假为主题的热点区域？地价=74.6万/亩R=0.5；P=5000地价=120150万/亩R=0.5；P=7000R=0.4；P=8700R=0.2；P=1700015本阶段主要汇报七个内容本阶段主要汇报七个内容驱动力模式特征分析驱动力模式特征分析区域发展拟合度分析区域发展拟合度分析区域发展驱动力选择区域发展驱动力选择1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱21、动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议16度假区发展驱动力模型度假区发展驱动力模型产品产品Product Product 活动活动Activity Activity 资源资源Resource Resource 资料来源：世联研究产品：产品：主题社区主题产品特殊娱乐产业资源：资源：自然资源人文资源活动：活动：商务活动度假区度假区发展发展度假内容的三个维度17世联对世界各地由陌生区域变为以休闲度假为主的热点区域进行了广泛而深世联对世界各地由陌生区域变为以休闲度假为主的热点区域进行22、了广泛而深入的研究，并总结出入的研究，并总结出5 5种核心驱动力及其代表案例种核心驱动力及其代表案例lBintan，印尼lAmelia Island Plantation，美国佛州lLaguna，泰国lNapa valley，美国加州lCancun，墨西哥l愉景湾，香港lHomestead，美国密歇根lSeaside，美国佛州lLa Jolla，美国加州lWintergreen，美国维州l亚龙湾，海南l夏威夷，美国l泰晤士小镇，上海l帕拉德罗，古巴l博鳌，海南l华侨城，深圳l云顶，马来西亚由陌生区域变为以休闲度假为主的热点区域的5种核心驱动力及相应的典型案例自然自然/人文人文资源驱动资源驱动主23、题产品主题产品驱动驱动特殊娱乐特殊娱乐产业驱动产业驱动商务活动商务活动驱动驱动核心驱动力核心驱动力主题社区主题社区驱动驱动l华侨城，深圳l愉景湾，香港l云顶，马来西亚l博鳌，海南l坎昆，墨西哥18主题社区驱动型旅游度假区的适应性主题社区驱动型旅游度假区的适应性KPIKPI体系体系 适应性适应性 KPIKPI体系体系主题社区核心驱动力主题社区核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度本类驱动力的打造需要以较为优良的自然/人文资源为依托，支撑度假区概念的形成获得的政策支持力度获得的政策支持力度对政策环境的依赖性不大区域经济发达程度区域经济发达程度所处区域经济非常发达，消费人群已经满足基本生活的需要，需要进一步24、得到社交的满足和社会的尊重城市化程度城市化程度城市化水平通常很高开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力主要是房地产开发，对跨行业操作能力要求不高19主题产品驱动型旅游度假区的适应性主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPIKPI体系体系 适应性适应性 KPIKPI体系体系主题产品核心驱动力主题产品核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对本类25、项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高20特殊娱乐行业驱动型旅游度假区的适应性特殊娱乐行业驱动型旅游度假区的适应性KPIKPI体系体系 适应性适应性 KPIKPI体系体系特殊娱乐行业核心驱动力特殊娱乐行业核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度稀缺的娱乐项目可弥补资源的不足，对资源的依赖性低获得的政策支持力度获得的政策支持力度由于特殊娱乐行业通常为一般政策法规所限制、禁止，所以对政策环境的宽容度要求非常高区域经济发达程度区域经济发达程度客源辐射力取决26、于娱乐项目的稀缺度，所以对周边地区的经济发展水平要求不高城市化程度城市化程度而且通常于欠发达地区开发，周边城市化水平低开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力主要是由特殊娱乐行业带动旅游和房地产开发，需要较强的跨行业运作能力21商务活动驱动型旅游度假区的适应性商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPIKPI体系体系 适应性适应性 KPIKPI体系体系商务活动核心驱动力商务活动核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游27、度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力22自然自然/人文资源驱动型旅游度假区的适应性人文资源驱动型旅游度假区的适应性KPIKPI体系体系 适应性适应性 KPIKPI体系体系自然自然/人文资源核心驱动力人文资源核心驱动力资源稀缺度资源稀缺度主要依靠资源驱动，对优质资源的依赖性非常高获得的政策支持力度获得的政策支持力度由于涉及到对28、公共资源的利用与保护，政府的支持至关重要，此类型开发投入巨大，通常需要政府出面组织开发，并出台相关优惠政策区域经济发达程度区域经济发达程度客源市场的辐射范围与资源的等级成简单正相关关系，对周边区域经济发达程度要求较低城市化程度城市化程度由于必须拥有优越的资源，所以通常周边城市化水平较低开发主体跨行业操作能力开发主体跨行业操作能力主要是旅游业带动房地产开发，对跨行业运作能力要求一般23各种核心驱动力适应性各种核心驱动力适应性KPIKPI体系对比分析体系对比分析 核心驱动力 适应性 KPI体系主题社区主题社区驱动驱动主题产品主题产品驱动驱动特殊娱乐特殊娱乐产业驱动产业驱动商务活动商务活动驱动驱动自29、然自然/人文人文资源驱动资源驱动本项目本项目资源稀缺度资源稀缺度较高一般低较高高一般获得的政策支持力度获得的政策支持力度一般较高高较高较高一般区域经济发达程度区域经济发达程度高高较低高较低高城市化程度城市化程度高较高较低一般较低高开发主体跨行业操作开发主体跨行业操作能力能力一般强较强较强一般一般24通过拟合度分析，本项目应选择以主题社区驱动为主，主题产品驱动和商务通过拟合度分析，本项目应选择以主题社区驱动为主，主题产品驱动和商务活动驱动为辅的区域发展模式活动驱动为辅的区域发展模式 核心驱动力适应性条件主题社区主题社区驱动驱动主题产品主题产品驱动驱动特殊娱乐特殊娱乐产业驱动产业驱动商务活动商务活30、动驱动驱动自然自然/人文人文资源驱动资源驱动资源稀缺度获得的政策支持力度区域经济发达程度城市化程度开发主体跨行业操作能力合计打分24211420165分，高度符合4分，较符合3分，基本符合2分，较不符合1分，高度不符合项目界定项目界定驱动力模式研究驱动力模式研究拟合度分析拟合度分析p核心驱动力：核心驱动力：主题社区驱动力p辅助驱动力辅助驱动力：主题产品驱动力商务活动驱动力25区域房地产市场研究区域房地产市场研究区域产业研究区域产业研究旅游度假市场分析旅游度假市场分析无锡房地产市场无锡房地产市场常熟房地产市场苏州房地产市场1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立331、.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议26无锡房地产市场目前区域性和结构性供给失衡无锡房地产市场目前区域性和结构性供给失衡现象较突出现象较突出整体市场供求关系分析近年无锡商品住宅供大于求近年无锡商品住宅供大于求近几年无锡市区商品房住宅空置面积近几年无锡市区商品房住宅空置面积p20002003年无锡房地产市场逐渐由供不应求向供求平衡转变。p2004年住宅供应量迅速攀升，出则现供过于求的状况，2005年这种情况进一步加剧，市场总体供应充足，而区域性和结构性供给失衡现象32、仍较突出。p2006年一季度数据显示区域性失衡：中心区、北塘区的商品房供应量明显减少，外围中低价位楼盘逐渐增多。结构性失衡：户型面积在140平方米以上的可售房源比例较高；成交面积在180平方米以上的占据总量的21；80平方米以下的中小户型的供给比例11.4%。p过去实物分房体制之下积压的购买力在2000年前后加以集中释放，利好的大市也拉动了往年存量房的消化，空置面积逐年降低；2005年空置面积略有回升。27本项目所在区域居住认知度较低，住宅价格体系本项目所在区域居住认知度较低，住宅价格体系位于全市低位，对无锡其他的区域没有辐射力位于全市低位，对无锡其他的区域没有辐射力房地产市场格局分析鹅湖镇鹅33、湖镇板块板块特点特点板块均价板块均价(元元/平米平米)客户来源特点客户来源特点中心区中心区位优势6127政府机关公务员、私营业主北塘区副中心区位优势6230周边乡镇企业、公务员、企业单位高管东亭价格优势3624本区域改善住房条件，少量投资新区产业优势、规划前景3800外企白领自住，投资比例增多太湖新城自然资源条件5000市内改善居住条件、高校教师、企业高管蠡湖新城近中心区区位优势及强势资源5500政府公务员、私营业主惠山区大盘优势3500本区域内改善住房条件新区、锡山区新区、锡山区p本项目所在的鹅湖镇商品房开发较为落后，目前只有唯一的商品房：鹅湖花苑，销售情况良好，全部为地缘性客户购买用于自住34、，远远不能满足本地大批企业产业人口的旺盛居住需求。与本项目不存在区域竞争与本项目不存在区域竞争与本项目不存在区域竞争与本项目不存在区域竞争28东区与本项目有直面的竞争，属于区域竞争层面，但从产东区与本项目有直面的竞争，属于区域竞争层面，但从产品层面上看，马山组团、蠡湖新城、太湖新城也存在竞争品层面上看，马山组团、蠡湖新城、太湖新城也存在竞争低密度物业格局分析马山组团马山组团蠡湖蠡湖新城新城东区东区(东亭、东亭、新区新区)板块板块特征特征客户客户马山马山组团组团资源型高端别墅主要分布在环太湖区域，以度度假功能的第二居所假功能的第二居所为主客户群广，辐射力乃至周边市域蠡湖蠡湖新城新城依靠五里湖自然35、环境和靠近城区的地段，以居居家功能的第一居所家功能的第一居所为主面向本地财富阶层的低密度豪宅需求东区东区郊区中高档类别墅项目，属于混合式社区，满足区域性客户的日常居住需求区域性地缘客户，本地改善住房者本项目本项目物业类型客户吉祥国际花园占地面积26万，总建面28万，独立别墅21幢、联排别墅170套、小高层约245套以鸿山镇本地私营企业主为主，硕放和新区客户为辅29通过对开发商的访谈总结，开发商购买意向地通过对开发商的访谈总结，开发商购买意向地块的块的KPIKPI体系（关键绩效指标）体系（关键绩效指标）KPIKPI体系体系政府支持力度政府支持力度国家国家/地方行业政策地方行业政策土地储备、年度开36、发计划土地储备、年度开发计划资金调动资金调动/融资能力融资能力房地产市场发展阶段研判房地产市场发展阶段研判开发能力开发能力/收益、风险预期收益、风险预期全国战略布局全国战略布局意向城市区位意向城市区位/土地用途土地用途/规模规模宏观政治宏观政治/经济环境经济环境内因内因外因外因区域市场容量区域市场容量/竞争程度竞争程度开发商访谈30开发商表示近期不会在本项目范围取地，因为区域价值开发商表示近期不会在本项目范围取地，因为区域价值低，但都认为未来肯定有很大发展潜力低，但都认为未来肯定有很大发展潜力典型开发商访谈p在无锡开发了几个大盘，从公司战略考虑不准备在无锡拿其他地了。不知道本项目所在区域，肯定37、很陌生，无锡还有很多好地出让，未来竞争会很激烈。无锡顺驰项目拓展部p近5年应该不会在锡山区拿地，从目前的土地价值上来看很低，虽然在人口消费方面有支撑，但不属于无锡市的热点区域，像太湖新城未来还有很多地出让，应是本项目最大的竞争区域。从无锡万科的拓展方向上来看，鹅湖不是公司主要关注的区域。p不太了解鹅湖/荡口在哪儿，但听说鹅湖在区位上与新区的关系要比与锡山区的关系紧密后，表示未来肯定是有很大发展潜力，毕竟首创已经进入锡山区了。无锡万科项目拓展部谭经理p鹅湖的区域市场容量有限，不能全作一居，作二居资源不够强势，第二居所所在地例如马山、蠡湖都存在很大竞争，东亭也会截流部分客户，锡山下半年或明年上半年38、首创的项目要面世了，将会分流部分客户，但一线开发商进驻，肯定会炒热这个片区，发展前景看好。湖滨一号开发商胡总监31金地在各城市首次取地项目一览金地在各城市首次取地项目一览城市城市项目项目时间时间位置位置占地占地建面建面容积容积率率北京北京格林小镇2002亦庄北京经济技术开发区内（五环以外，离国贸中心16公里，15分钟车程）375亩30万平方米1.25上海上海格林春晓2003位于嘉定区真南路、众仁路口，紧邻外环线及规划中的R3轻轨线，车行30分钟至人民广场，R3线建成后15分钟左右至徐家汇200亩9.40万平方米0.70武汉武汉格林小城2004洪山区南湖板块746亩65.69万平方米1.5东莞东39、莞格林小城2004东莞大道与四环路交汇处200亩25万平方米1.9天津天津格林世界2005津南区大沽南路延长线与外环线交口，非城市中心的地理位置，但处于天津城市重点发展方向556亩50万平米1.4宁波宁波金地国际花园2006鄞州新区（高标准的市政与交通配套，但人气显然不足，宁波人对于鄞州新区有一定的心理隔阂）101亩西安西安曲江尚林苑未开盘曲江（西安富人区）大雁塔正南面约1公里，雁塔南路与雁南三路交汇处103亩7.26万平方米1.732万科在各城市首次取地项目一览万科在各城市首次取地项目一览城市城市项目项目时间时间位置位置占地占地建面建面容积率容积率北京北京城市花园95年顺义区，京城东北郊、首40、都国际机场附近398亩30万平米1.16上海上海城市花园93年七宝镇地区，上海七宝七莘路3333号80万平米武汉武汉四季花城2001年金银湖畔409亩27万平米1天津天津万科水晶城2003年天津南部社区670亩40万平米0.9杭州杭州未定2006年江干科技园，九堡地区127亩2.2佛山佛山四季花城2003年佛山黄岐镇，距离广州非常近650亩50万平米1大连大连城市花园2003年大连沙河口西北路243亩22.4万平米1.38沈阳沈阳城市花园94年铁西区77亩8.3万平米33开发商首次取地的驱动因素开发商首次取地的驱动因素u金地主要选择城市的动力点区域，目前主要沿着在市区黄金地段开发高档项目和在郊41、区开发大规模的新市镇项目的两极化开发思路发展。u万科主要在城市外围的未来城市发展方向上取地，其次以交通为导向取地也是主要原则。驱动因素成本驱动成本驱动增值空间增值空间驱动驱动政府规划政府规划驱动驱动价格势能价格势能驱动驱动p规模大规模，势能很重要p是否第一次进驻这个城市p土地增值p开发增值34各片区消费者置业倾向分析得出：选择东区的置业驱动各片区消费者置业倾向分析得出：选择东区的置业驱动因素是距离工作地点近，选择滨湖区的置业驱动因素是因素是距离工作地点近，选择滨湖区的置业驱动因素是环境好环境好消费者调查问卷分析区域区域居住区居住区域分布域分布比例比例工作区工作区域分布域分布比例比例新区新区3042、49%东亭东亭2720%市区市区15%16%滨湖滨湖20%8%北区北区8%8%p问卷份数：120份p问卷填写人分布情况：p90新区被访者倾向的置业片区为新区，主要原因是距工作单位近p50东亭被访者倾向的置业片区为东亭，主要原因是距现住地近、距工作单位近；p33东亭被访者倾向的置业片区为新区，主要原因是距工作单位近、方便子女上学p90滨湖被访者倾向的置业片区仍为滨湖，主要原因是环境好、公交便利p50市区被访者倾向的置业片区为滨湖，原因景观好；p25倾向新区，原因距工作单位近；p50北区区被访者倾向的置业片区为北区，主要原因距原住地近；p30倾向滨湖，主要原因是环境好；东区（东亭和新区）以距离工作43、近和住宅品质价格比较高的优势，大量产业东区（东亭和新区）以距离工作近和住宅品质价格比较高的优势，大量产业人口的置业需求被消化，在一定程度上截留了本区域的潜在客户。人口的置业需求被消化，在一定程度上截留了本区域的潜在客户。35东区消费者置业特征东区消费者置业特征东区的中高端消费者属东区的中高端消费者属于典型的于典型的“被引导型被引导型”消费者置业偏好分析l政府公务员、东区机关人员l本地改善住房条件换房者l本地私营企业主、管理者l小白领、普通上班族l跨区域置业可承受较高价位可承受较高价位离办公地点较近离办公地点较近身份识别感强身份识别感强强调社区品质，舒适和生活配套强调社区品质，舒适和生活配套对价44、格敏感对价格敏感重视生活氛围重视生活氛围就地置业习惯就地置业习惯对价格不太敏感对价格不太敏感重视生活氛围重视生活氛围身份识别感强身份识别感强社区品质、安全社区品质、安全对价格敏感对价格敏感重视生活成本重视生活成本注重现代感注重现代感部分人员需要解决户口问题部分人员需要解决户口问题投资，注重升值前瞻投资，注重升值前瞻因为方便照顾在附近上上学的孩子而购房因为方便照顾在附近上上学的孩子而购房n无锡既是一座有千年历史的江南古镇，又是长三角活跃的外向型经济体n在这里，传统中式建筑和欧式别墅都有庞大市场，得到追捧n在这里，人们一方面试图去延续几乎被遗忘的传统居住文化，一方面又渴望和期待来自异域的生活方式n45、在这里，人们一方面在潜意识维持市井的俗文化，一方面又对高雅西洋文化和艺术认同和向往n在这里，每个中产阶级都对新鲜的事物充满好奇和期待，价值观和审美不断得到冲击和影响n在无锡，消费者更需要的是引导，而不是迎合；更需要的是合理创新，而不是因循守旧民族民族VSVS国际国际传统传统VSVS革新革新市井市井VSVS风雅风雅引导引导&创新创新36鹅湖本地企业的老板非常重视子女教育问题，可鹅湖本地企业的老板非常重视子女教育问题，可以为其置业，投资房地产意识不强，属实干型以为其置业，投资房地产意识不强，属实干型消费者置业偏好分析彩印企业老板一般在鹅湖镇上有套房，在市里也有置业，主要是为了孩子上学，荡口没有好的46、中学，小学还可以，对培养下对培养下一代花的心思挺多一代花的心思挺多，假设有好的学校在荡口开分校，至少可以招2个班荡口人的观念很深，往外跑的人不多往外跑的人不多，都喜欢呆在家里，除非孩子出去了，父母才会跟着出去彩印行业老板投资房地产的意识不强，有了钱希望壮大企有了钱希望壮大企业业访谈中德包装有限公司37度假区的品质和综合特征是关键，舒适度的营造度假区的品质和综合特征是关键，舒适度的营造是影响购买度假物业最重要因素是影响购买度假物业最重要因素多次光临度假区的基本原因多次光临度假区的基本原因影响购买度假物业的要素影响购买度假物业的要素目标客户对度假物业可接受的价格目标客户对度假物业可接受的价格度假类47、物业需求分析资料来源：世联调查38度假物业类型的偏好为低密度产品和酒店式公寓，主要度假物业类型的偏好为低密度产品和酒店式公寓，主要用于家庭周末度假和投资，故最关注景观和区域价值用于家庭周末度假和投资，故最关注景观和区域价值度假类物业需求分析选择度假物业最关注的因素选择度假物业最关注的因素购买度假物业的用途购买度假物业的用途打算购买的度假物业类型打算购买的度假物业类型资料来源：世联调查39区域房地产市场研究区域房地产市场研究区域产业研究区域产业研究旅游度假市场分析旅游度假市场分析无锡房地产市场常熟房地产市场常熟房地产市场苏州房地产市场1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目48、标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议40常熟未来的城区中心将整体东移，大批房地产项常熟未来的城区中心将整体东移，大批房地产项目正在加快建设，与本项目所在方向相悖目正在加快建设，与本项目所在方向相悖西部风景区西部风景区本项目本项目东东部部新新城城区区北部工业区北部工业区滨江城市滨江城市副中心区副中心区资料来源：常熟市城市总体规划修编 海海虞虞路路沿沿线线古古城城区区p“常熟将加快中心城区与滨江城市副中心的建设，形成城港一体的发展框架”城市规划修编常熟房49、地产开发项目：常熟房地产开发项目：u东部新城区东部新城区：东南经济技术开发区、国际会展中心、新区医院、游泳馆、体育中心、消防指挥中心、公安指挥中心、法院、电力大厦，一批大型房地产项目正在加快建设。u海虞路沿线海虞路沿线：时风广场、蓝天家园、华府世家、亿源广场、裕坤广场等，在建和即将开工建设的18层以上高层建筑超过20栋。u滨江新区滨江新区：滨江国际大厦、金融服务中心、海员俱乐部等项目已建成；将建设滨江商贸中心、滨江医院、滨江花园、滨江学校。城市及房地产市场概况镇区私营企业镇区私营企业p滨江新城和东部新城都是城市发展主方向，以外资企业为主。p常熟是中国10强县的第六名，近2年外资企业大量进驻，但50、镇区私营企业（服装、纺织类）发展依然强劲，招商城是中国最大的服装批发市场。常熟市调招招商商城城41常熟本地人喜欢住在城市外围，其置业最关注的常熟本地人喜欢住在城市外围，其置业最关注的因素依次是风水、环境、物管和配套。因素依次是风水、环境、物管和配套。消费者置业偏好分析p常熟本地人喜欢住在城市外围，因为看重居住环境、物管外围的空气好，而且不像市中心一样吵闹，市中心不安全，市中心的房子没有物业管理，外围的小区物业管理都很好，外围比较净。配套完善现在常熟的大型超市都在向外围发展，因为市中心停车不便，交通成问题，城市外围公共交通也比较发达。交通便利，私车多常熟人私车拥有量高，约1010人中人中5 5人51、有车人有车，所以住在外围也方便，常熟城市不大，20分钟车程圈就可以绕个遍。p常熟本地人非常看重风水。琴川家园地势不太好，地块以前是个庙，2年以来销售情况不佳，常熟人非常看重风水p本地人对高层建筑仍然有一定的抗拒心理，喜欢多层产品。近2年常熟才出现高层产品。虽然常熟市的规划和发展方向与本项目相悖，但通过消费者的置业倾向可以看出，本虽然常熟市的规划和发展方向与本项目相悖，但通过消费者的置业倾向可以看出，本项目通过全面打造环境和配套，能够吸引本项目周边的常熟本地私营业主的置业。项目通过全面打造环境和配套，能够吸引本项目周边的常熟本地私营业主的置业。42区域房地产市场研究区域房地产市场研究区域产业研究52、区域产业研究旅游度假市场分析旅游度假市场分析无锡房地产市场常熟房地产市场苏州房地产市场1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议43阳澄湖片区住宅供应量充裕，低密度物业依托湖景和与主城区的关阳澄湖片区住宅供应量充裕，低密度物业依托湖景和与主城区的关系，辐射苏州、昆山及上海，知名度远高于本项目系，辐射苏州、昆山及上海，知名度远高于本项目湖西北片区湖西北片区湖西南片区湖西南片区房地产市场格局分析物业53、类型物业类型套数套数建面建面多层公寓546套8.33万平米小高层公寓1140套12.59万平米高层公寓230套2.92万平米酒店式公寓212套联排别墅182套独立别墅84套2006年相城区可售房源统计：年相城区可售房源统计：u湖西北片区湖西北片区聆湖丽墅所在片区配套极为滞后，主要打度假概念度假概念，从客户组成客户组成看，上海上海客户占客户占1/31/3，是度假和投资的主力，而来自常熟、昆山客户常熟、昆山客户(台湾人为主)则多用于第二居所不定时居住，本镇人本镇人是第一居所消费的主力，而苏州城区人很少；u湖西南片区湖西南片区相城区临阳澄湖的区域相对成熟，发展前景较好，目前招商依云水岸、中兴高尔夫别54、墅所在的片区将形成未来阳澄湖片区的主要别墅推量区，由于临近市区临近市区，该片区别墅定位基本均为第一居所第一居所，对苏州市区和相城区苏州市区和相城区的高端客户会产生很强的吸引力；相城区低密度物相城区低密度物业客户分析业客户分析44小结小结1.本项目的竞争区域为东区、马山组团、蠡湖新城和太湖新城，但东区属于区域层面的竞争，不管什么物业都与本项目存在竞争，马山、蠡湖和太湖只是在低密度物业产品层面上有竞争。2.项目前期住宅物业的客户定位应重点锁定在本项目周边重要产业区域（新区和锡山区）的私营企业主、政府公务员和企业白领，尤其是鹅湖本地的客户要重点关注。主要客户有项目周边常熟和苏州的乡镇企业私营业主；后55、期的客户定位会辐射苏锡常甚至是长三角区域。3.东区的客户置业最关注的是距离工作地点近，但东区的中高端客户具有明显的可引导性。鹅湖本地的客户购买力较强，属于实干型，其置业最关注的是子女教育问题。常熟的客户最看重风水和环境，喜欢在城市外围置业，这也是本项目的机会点之一。4.从消费者调研来看度假物业类型的偏好为低密度产品和酒店式公寓，主要用于家庭周末度假和投资，故最关注景观和舒适度。45区域房地产市场研究区域房地产市场研究区域产业研究区域产业研究旅游度假市场分析旅游度假市场分析产业结构产业结构产业人口1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发56、展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议46新区是外资高地和研发高地，新区是外资高地和研发高地，7070家世界家世界500500强企业的进驻强企业的进驻和研发中心的建设，带来了大量的高端客户和商务需求和研发中心的建设，带来了大量的高端客户和商务需求产业结构分析p新区目前的产业结构仍以二产占绝对主导，2005年工业占二产的比重达到95.6%。p江苏省迄今投资规模最大的外商项目，投资20亿美元，注册资本7.5亿美元的海力士-意法半导体超大规模集成电路项目落户新区。p区内54家大型企业设立了研发中57、心。数据来源：新区管委会统计数据47锡山区工业布局：形成了以锡山经济开发区为龙头，各锡山区工业布局：形成了以锡山经济开发区为龙头，各镇工业园区为配套的开放发展格局镇工业园区为配套的开放发展格局产业结构分析p现阶段锡山区的工业结构虽然是外资和民营企业并重，但锡山区的民营锡山区的民营小企业依然发展强劲小企业依然发展强劲，其工业总产值和利税总额占绝对比重。p锡山区目前的产业结构是以二产占绝对比重，三产的发展与二产的发展不协调，因此锡山区在十一五规划中明确指出要加快发展现代服务业锡山区在十一五规划中明确指出要加快发展现代服务业。数据来源：锡山区发改委、锡山区十一五规划纲要羊尖重点发展化纤、针织服饰车辆58、和零部件48鹅湖的产业结构：彩印和不锈钢是鹅湖的支柱产业，水鹅湖的产业结构：彩印和不锈钢是鹅湖的支柱产业，水产业是鹅湖的特色产业产业是鹅湖的特色产业产业结构分析p并镇之前彩印产业占到鹅湖工业的70%，富有“彩印之乡”的美誉。并镇后再通过招商引资调整产业结构，彩印产业比重虽降到25%，但仍是支柱产业之一。p鹅湖的水产业比较发达，为“水产之乡”，全镇现有水产养殖面积约800公顷，培育了江苏省名牌产品“甘露”牌青鱼，年产量80余万公斤，占全省10%。p鹅湖现有工业企业500多家，彩印企业占40%以上，全国25%的酒类包装来自鹅湖，园区内有外资企业20余家。p彩印行业以本地民营企业为主，是富民的工程，59、彩印企业目前注册的有300多家，还有很多没注册的，这个行业基本都是本地人做老板。49重要产业区内基本都没有高等级商务酒店和高档的休闲重要产业区内基本都没有高等级商务酒店和高档的休闲娱乐设施，本地区存在巨大商机娱乐设施，本地区存在巨大商机商务服务业发展p无锡地区四星以上高等级酒店基本集中在市中心区和太湖周边。p锡山区锡山区只有一家四星级酒店而且建成时间较早。p新区内新区内没有四星以上酒店。五星级酒店四星级酒店p东亭的餐饮业发展较好，但高档的休闲娱乐设施没有发展起来。原因：1)东亭原来是乡下，居住尚可，但高档休闲娱乐没有基础，也没有气氛；2)东亭的人不愿意在本区域消费，怕碰到熟人，喜欢到市区去相对60、陌生的区域消费。访谈无锡电视台经济频道无锡房产栏目主持人安心p新区目前没有好的酒店，包括4星级的都没有，3星级的只有2家，只能工程人员、技术人员来住，房价只有200多一晚。新区管委会招商局50重要产业区内的商务需求和休闲娱乐需求特别旺盛，目重要产业区内的商务需求和休闲娱乐需求特别旺盛，目前其消费主要集中在市区和太湖边上前其消费主要集中在市区和太湖边上商务服务需求分析p新区目前没有地方满足国际大企业的商务配套服务商务人员一般住在太湖边上五星级酒店，要么住在商务酒店在市中心，休闲娱乐也都在市区和太湖边上。另外，这些公司每年都有很多会议，客户的会议、销售的会议、供应商的会议、董事会议、研讨会等也都在61、市中心或太湖。p太湖周边5星级酒店因为新区和锡山区商务人员的入住，常年保持入住率在85%以上。新区管委会招商局p鹅湖像我们这样的彩印企业很多，每个月都有很多外宾来访问或者下单，因为鹅湖没有好的酒店和娱乐场所，只好安排客人在太湖边上。无锡中德包装有限公司p鹅湖工业区内的台湾企业越来越多，台湾老板容易扎堆，他们对夜生活要求很高，休闲娱乐活动由于本地没有，只能去市内消费。台湾盈佳厨具51鹅湖镇每月的商务客源至少鹅湖镇每月的商务客源至少18001800人，商务开销至少有人，商务开销至少有360360万万/月月p彩印企业做的产品是为外资企业配套的，老外经常来，一年来几次，一般每月会接待外宾3-5次，一般62、管生产的外籍人员逗留时间1周，外籍老板逗留时间1-2天，来的外宾都是住市内五星级酒店不住在公司，反映鹅湖没有高档宾馆可供住宿。p现在有一些客户会去苏州的春申湖度假酒店，离公司近，档次还高。市内五星级酒店标准间折后价600-800元/天。平均每月接待外籍客户4次，4*30004*5000=1.22万元。按注册企业300家保守估算，300*4*1.5人=1800人。保守估计每月商务开销为300*1.2万=360万。估算：每次对外籍客户接待的标准一般是3000-5000元/人。每月商务开销为12000-20000元。每月鹅湖彩印行业商务客源至少有1800人，开销至少有360万。商务服务需求分析52新63、区商贸区目前拟推介的地块均为商业、办公类用地，新区商贸区目前拟推介的地块均为商业、办公类用地，地块规模小、比较零散，政府对商务酒店类物业需求迫地块规模小、比较零散，政府对商务酒店类物业需求迫切，也支持这类物业的建设切，也支持这类物业的建设土地出让类型分析拟推介地块：1、蔬菜研究所地块2、大墩巷地块3、太湖二期北侧4、春晖路西侧地块5、春晖路D16、春晖路D2-17、春晖路D2-28、万裕苑二期西侧9、原福德仪控地块10、托普软件园地块新区基本上没有地了，管委会目前的三产招商的意向主要就是商务酒店类的开发商或者酒店管理公司介入。新区管委会招商局强局长数据来源：新区国土局53区域房地产市场研究区域64、房地产市场研究区域产业研究区域产业研究旅游度假市场分析旅游度假市场分析产业结构产业人口产业人口1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议54保守估计，新区产业人口年薪保守估计，新区产业人口年薪4040万以上的有万以上的有30003000人，人，年薪年薪1010万以上的万以上的70007000人人外籍人员、高管年薪40-50万/年中层管理人员、公务员中层以上的年薪10万/年以上技术型和基层管理人员65、，年薪58万/年数据来源：新区管委会统计数据、新区管委会招商局p新区管委会统计：1000家外资企业平均外籍人员+高管在3-5人/家，截止2005年底，新区常驻外籍人数新区常驻外籍人数1882人。估算中方高管人人。估算中方高管人数在数在1200人。人。p日本人中层管理人员以上长期在无锡的有400-500人。韩国的技术人员在新区有300-500人。p新区世界500强的企业70-80家，一般企业规模在400-500人，这类企业的中层管理人员至少有100人，保守估算新区中层管理人员保守估算新区中层管理人员数量为数量为100*70=7000人。人。p新区有一家德国和瑞典合资的公司，规模500人，05年166、-11月份交个人所得税2000多万，反推人均月收入20000多。新区管委会招商局p经新区管委会统计截止2005年底，新区企业从业人数115667，技术性和基层管理人员所占比例至少为50%，估算为估算为50000多人。多人。新区管委会招商局产业人口55估算鹅湖镇的小老板至少估算鹅湖镇的小老板至少10001000人，年薪人，年薪5 5万的中层管理万的中层管理人员（荡口本地的年轻人）至少有人员（荡口本地的年轻人）至少有40004000人人鹅湖总人口5.9万，其中外来人口1.3万。20多岁的年轻人在新区上班的也很多，至少10%，4000多人以上是做中层。彩印企业的中高层管理人员20多人，也都是荡口本地67、人，年收入3-5万，工人都是外地人。访谈鹅湖镇政府产业人口彩印企业注册的300多家，老板都是荡口本地人，都是开进口车，有房有车的1000多人，有几套房子的人很多。一个彩印企业的老板，他孩子结婚，办婚宴请镇上的彩印企业老板，办了100桌酒席。访谈中德包装有限公司56小结小结1.项目周边的重要产业区的商务需求旺盛，但供小于求。重要产业区内基本都没有高等级商务酒店和高档的休闲娱乐设施，本项目存在机会点。2.周边产业区产业人口对本项目有很大支撑，保守估算鹅湖镇每月的商务客源至少1800人，商务开销至少有360万/月。3.从周边区政府的十一五规划以及目前土地出让的类型分析，政府对商务酒店类物业的需求十分68、迫切。57区域房地产市场研究区域房地产市场研究区域产业研究区域产业研究旅游度假市场分析旅游度假市场分析区域旅游竞争市场分析区域旅游竞争市场分析1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议旅游市场需求分析58鹅湖虽然未被列入无锡重点发展区域，但作为大规模未鹅湖虽然未被列入无锡重点发展区域，但作为大规模未开发处女地，便于依托资源条件，打造成具有独特吸引开发处女地，便于依托资源条件，打造成具有独特吸引力69、的旅游度假区力的旅游度假区重点规划重点规划“二线三带三区二线三带三区”u二线，以泰伯庙、泰伯陵、伯渎港串联的吴文化旅游线以锡山、惠山、青龙山、十八湾串联的山水文化旅游线u三带，即古运河、梁溪河、惠山古镇特色风光带；u三区，即蠡湖地区、马山地区、太湖山水城地区。数据来源：无锡市旅游发展规划无锡市旅游发展规划本项目本项目59苏南区域旅游空间结构为一轴、一圈、两带，本项目位苏南区域旅游空间结构为一轴、一圈、两带，本项目位于轴、圈、带的交汇处，旅游产品竞争非常激烈于轴、圈、带的交汇处，旅游产品竞争非常激烈区域旅游空间结构分析u“一轴一轴”宁沪线发展主轴，包括南京常州无锡苏州上海这几个旅游发展中心城市和70、大多数近期重点开发项目。u“一圈一圈”环太湖旅游圈，这是本地区发展休闲度假旅游的中心，环太湖的六大风景区和网状的交通结构为旅游发展提供了充分的条件，其中无锡和苏州的太湖国家旅游度假区是环太湖旅游圈的核心。u“两带两带”沿江旅游带和沿运河旅游带，前者主要开发观光旅游，后者主要开发文化、主题旅游。本项目本项目60人文古迹、自然风光、主题公园占主导地位，休闲类度人文古迹、自然风光、主题公园占主导地位，休闲类度假产品明显缺失假产品明显缺失环太湖竞争态势分析景点类型景点类型无锡旅游产品无锡旅游产品苏州旅游产品苏州旅游产品自然风光自然风光鼋头渚、龙头渚三山岛、鑫湖洞庭东山、洞庭西山、渔洋山风景区、邓尉山体71、育公园体育公园无锡太湖国际高尔夫俱乐部无锡国际垂钓基地苏州太湖国际高尔夫俱乐部苏州太湖国家旅游度假区奥林匹克花园主题公园主题公园三国城、水浒城、唐城太湖水底世界、太湖明珠乐园未来农林大世界、苏州乐园休闲度假休闲度假无锡（马山）太湖国家旅游度假区（月亮湾度假中心）水上品太湖、天堂岛、太湖夏威夷人文景观人文景观蠡园、阖闾城遗址、大运河宜兴三洞、玉女潭、太平天国王府唐代宝带桥、元代天池书屋、明代扬弯一条街城市公园城市公园锡惠公园黄金水岸、新天地公园、景观大道宗教名胜宗教名胜灵山大佛、太湖仙岛紫金庵p自然风光类景区是目前该地区最主要的旅游吸引物。p宗教人文等静态景观占到总量的30%p早期建设了大批人造72、主题公园，取得一定成功，但目前经营情况一般。p适应现代旅游发展的休闲度假类产品明显偏少。资料来源：世联分析61无锡形成以太湖为核心的半月形结构，市场成熟较早，无锡形成以太湖为核心的半月形结构，市场成熟较早，知名度较高知名度较高区域旅游市场供给现状景点类型景点类型景点名称景点名称自然风光类自然风光类鼋头渚、龙头渚、三山岛、要塞森林公园、君山公园、省庄竹海体育公园类体育公园类无锡太湖国际高尔夫俱乐部、无锡国际垂钓基地主题公园类主题公园类三国城、水浒城、唐城、统一嘉园休闲度假类休闲度假类无锡（马山）太湖国家旅游度假区（月亮湾度假中心）人文景观类人文景观类蠡园、阖闾城遗址、越城遗址、隋代大运河、东林书73、院、宛山石塔、徐悲鸿纪念馆、清名桥、宜兴三洞、玉女潭、太平天国王府城市公园类城市公园类锡惠公园、寄畅园、梅园、锦园、吴文化公园宗教名胜类宗教名胜类灵山大佛、太湖仙岛、南禅寺、祁陀寺、碧鲜庵产品结构产品结构产品水平产品水平资源利用资源利用资源优势明显、开发深度不够结构失衡，观光类、文化类产品竞争激烈，缺乏适合都市人生活的休闲产品主题公园发展滞缓、度假产品缺乏创新特特征征62湖滨度假对长三角地区居民存在较大吸引力，目前所能湖滨度假对长三角地区居民存在较大吸引力，目前所能够提供的度假产品不能满足游客的需要够提供的度假产品不能满足游客的需要,存在市场机会存在市场机会旅游专项产品供给现状度假区名称度假区74、名称主要特点主要特点主要不足主要不足无锡太湖国家度无锡太湖国家度假区假区地域广大；主体景观是以灵山大佛为核心的佛教场景。功能分区不清，度假性质不明，现有项目布局分散，对外宣传形象不够鲜明统一。苏州胥口太湖国苏州胥口太湖国家旅游度假区家旅游度假区位于环太湖游的中心；主体景观是“一桥、一岛、一园”，即太湖大桥、长沙岛风光和太湖乐园。与苏州大旅游业脱节，作为太湖风景旅游区的中心辐射地位无法确立。昆山阳澄湖旅游昆山阳澄湖旅游度假区度假区主体景观较为单纯，即湖光山色；休闲娱乐项目和配套较为完备，中小规模的娱乐项目覆盖面较全；核心吸引力主要来自其优越的区位、较为丰富的娱乐配套设施和美味的大闸蟹。区域城市化75、较为严重；很难摆脱美食对度假区产生的单纯联想和吸引，杭州之江国家旅杭州之江国家旅游度假区游度假区主题公园成为度假区的核心和主体；旅游房地产的开发较为成熟。主题公园比重过大，对度假区的整体形象和风格不利，也给规划带来一定限制。u功能特点功能特点：观光成分较多，度假氛围不明显u品质特点品质特点：高档产品供给较少，消费档次大众化偏多u项目特点项目特点：项目种类复杂，缺乏统一规划数据来源：世联调查63本项目人文资源、自然资源等方面产品同环太湖旅游度本项目人文资源、自然资源等方面产品同环太湖旅游度假区相比均处于明显弱势，不宜展开正面竞争假区相比均处于明显弱势，不宜展开正面竞争竞争环境分析资源分类资源分类76、环太湖旅游度假区环太湖旅游度假区资源等级资源等级鹅湖地区鹅湖地区资源等级资源等级宗教类宗教类灵山大佛甘露寺、圆通禅寺自然风光类自然风光类太湖鼋头渚、蠡湖鹅湖主题公园类主题公园类三国城、水浒城无-人文古迹类人文古迹类蠡园、梅园三公祠休闲类休闲类滨湖休闲带无-生物资源生物资源太湖三白甘露青鱼圆通禅寺圆通禅寺甘露寺甘露寺三公祠三公祠64在驱动力确立的基础上，通过竞争机会分析得到本项目在驱动力确立的基础上，通过竞争机会分析得到本项目的发展建议的发展建议竞争机会分析类别类别发展建议发展建议主题公园类主题公园类 投资巨大的主题公园不是本项目发展的方向休闲公园类休闲公园类 以体育健身活动和参与为主的新兴旅游77、项目在无锡地区拥有一定的市场挖掘和拓展空间 水域风光类水域风光类 鉴于其他水域风光类旅游的开发层次低，各类综合性的亲水活动比较少，以水上运动为主题的水域风光旅游开发也将有一定的市场潜力休闲度假类休闲度假类 休闲度假类旅游产品是本项目发展的重点方向人文古迹类人文古迹类 保护开发宗教名胜类宗教名胜类 弘扬甘露寺的宗教内涵，积极开展宗教旅游活动65区域房地产市场研究区域房地产市场研究区域产业研究区域产业研究旅游度假市场分析旅游度假市场分析区域旅游竞争市场分析1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境78、分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议旅游市场需求分析旅游市场需求分析66挖掘区域市场是度假类产品经营的关键，经济实力较高挖掘区域市场是度假类产品经营的关键，经济实力较高的企事业管理人员是无锡旅游市场的主力消费人群，长的企事业管理人员是无锡旅游市场的主力消费人群，长三角地区游客数量占总量的三角地区游客数量占总量的54%54%游客来源及职业结构分析p企事业管理人员、商贸服务人员是无锡市旅游市场的主力消费人群。这部分消费人群对休闲度假类的产品的关注程度要远远高于普通观光类产品。p60%以上省外游客说明无锡地区旅游市场仍以资源观光型为主。79、p长三角地区，尤其是苏锡常市场应是旅游度假产品经营的重点关注对象。67无锡地区旅游者消费力呈现无锡地区旅游者消费力呈现“双高现象双高现象”企事业人企事业人员人均旅游花费支出最高、用于度假休闲类的消费远远员人均旅游花费支出最高、用于度假休闲类的消费远远高于其他旅游目的高于其他旅游目的旅游消费力分析68消费者休闲观念已经超过传统的观光旅游，但现实产品消费者休闲观念已经超过传统的观光旅游，但现实产品能够提供的旅游方式远远不能满足消费者的需求能够提供的旅游方式远远不能满足消费者的需求u消费者出游动机已经发生重大转变，选择度假生活已经超出普通的观光旅游。u无锡地区主要吸引游客消费的依旧是观光旅游，这与无80、锡目前的旅游产品结构有密切关系。出游动机对比分析数据来源：世联调查69出游方式的选择更加随意，不拘泥定式，更注重培养亲出游方式的选择更加随意，不拘泥定式，更注重培养亲情、友情情、友情出游方式选择分析u出游时间不固定，选择范围广泛。u更倾向于自助出游，按照个人意愿活动。u出游同伴以家庭和伙伴为主，更注意亲情和友情的培养。数据来源：世联调查70消费者普遍认为无锡地区缺乏身心放松类和运动休闲类消费者普遍认为无锡地区缺乏身心放松类和运动休闲类旅游产品，对各种类型的水上活动显示出强烈的偏好旅游产品，对各种类型的水上活动显示出强烈的偏好旅游产品选择偏好分析数据来源：世联调查71小结小结1.区域竞争激烈，项81、目所在地现有资源竞争力不强。2.无锡旅游度假市场整体供给结构失衡，观光偏重、度假休闲发展滞缓。3.区域消费能力强，但休闲度假愿望得不到满足。4.消费者普遍认为无锡地区缺乏身心放松类和运动休闲类旅游产品类型，对各种类型的水上活动显示出强烈的偏好。5.商务休闲地域性缺失。72SWOT分析分析发展战略选择发展战略选择区域价值再造区域价值再造1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议73项目项目SWOT82、SWOT分析分析优势优势Strength Strength 项目项目SWOTSWOT分析分析n位于苏锡常城市群的地理中心，经济发达，交通便利n拥有8000亩未被污染的优势水体n拥有特色产业：不锈钢、彩印以及生态农业n具有良好的人文历史资源基础n当地政府的大力支持n周边区域存在大量比本项目资源强势的区域，竞争激烈n周边重要产业区正规划发展与本项目同质的商务休闲区n无锡市场以及本项目竞争区域房地产开发供大于求，出现结构性失衡威胁威胁 Threat Threat 机会机会 Opportunities Opportunities 劣势劣势 WeaknessesWeaknessesn位于苏锡常城市群的边83、缘交界地n区域认知度较低，属于陌生区域n不处于城市发展主方向上，大配套建设滞缓，无法依托城市化进程来开发n与周边区域和无锡市相比，资源不强势n区域消费能力较强，但休闲度假需求无法得到满足。n消费者显示出强烈的水上运动偏好n周边重要产业区存在大量的商务需求n周边区域商务休闲业的发展严重滞后，存在地域性缺失n周边区域消费者在商务休闲上有避嫌的偏好n常熟、苏州与本项目临近的镇区高品质、低密度物业缺失74项目发展战略选择项目发展战略选择领先者领先者追随者追随者挑战者挑战者补缺者补缺者通过主题社区的营造，抓住旅通过主题社区的营造，抓住旅游市场和休闲度假产品的空缺，游市场和休闲度假产品的空缺，满足商务休闲84、的需求，综合打满足商务休闲的需求，综合打造区域核心竞争力，弥补区域造区域核心竞争力，弥补区域功能空缺功能空缺在整个大无锡的格局下，城市在整个大无锡的格局下，城市的功能发展是存在缺失的，我的功能发展是存在缺失的，我们项目存在的意义在于弥补都们项目存在的意义在于弥补都市人休闲生活的空缺市人休闲生活的空缺立足无锡，打造长三角一流的Resort休闲社区75我们对我们对RESORTRESORT的界定为：以现实资源为条件，以满足客户体验生活的游憩的界定为：以现实资源为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，使土地和不动产持续增值的开发经营活动设施开发为导向，使土地和不动产持续增值的开发经营活动现实资85、源条件不动产、游憩区不动产、游憩区不动产、游憩区不动产、游憩区消费者的活动需求土地（包括规划、管理、行销）RESORTRESORTResort的概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为：改良最常见的Resort和Resort社区是以地块最重要资源（比如、沙滩、湖湾、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）及/或者他们相关的游憩设施，比如以会所、高尔夫、SPA、网球等进行开发和后续经营，来满足不同的客户群体对娱乐休闲、对自然的渴求升值资料参考来源：ResortDevelopmentHandbook，美国都市与土地研究室76在规划区内的游憩设施开发，不仅可以创造吸引人的视觉景观，还可以籍86、此在规划区内的游憩设施开发，不仅可以创造吸引人的视觉景观，还可以籍此提高开发产品的售价，增加不动产的的附加价值提高开发产品的售价，增加不动产的的附加价值最终以吸引消费者购买Resort中的不动产和提升土地价值为目的强化开发土地的价值感，提高不动产的价值，加速住宅的销售速度在营销整体上建立起整个规划区的可靠性和整体意象，特别对于促销阶段或偏远的社区其潜在的利益在于可能会逐渐成为当地的社交中心和最富特色的地方，建立开发商的信誉度和可靠性，附带创造了其他长期性的开发机会77通过重新定位构建区域价值增值体系通过重新定位构建区域价值增值体系集度假休闲、商务游憩、生态文化体验、高尚居住于一体的综合性区域，87、打造无锡人的无锡打造无锡人的无锡区域功能定位区域功能定位区域产品定位区域产品定位细分市场定位细分市场定位u房地产市场房地产市场面向项目周边产业人群，为本地居民建立舒适的第一居所面对无锡地区中高端置业人群，打造崭新的度假生活空间u旅游休闲市场旅游休闲市场摆脱无锡地区观光旅游发展的单一模式，顺应市场发展潮流，面向长三角休闲市场，创造纯粹的休闲体验，弥补市场空缺主题社区主题社区通过主题社区的营造，创新无锡人新的生活方式亲水娱乐亲水娱乐通过多种水上娱乐产品确立度假区休闲模式，迅速扩大区域知名度，增强消费者的认同感。商务休闲商务休闲依托产业结构的特征，立足项目周边经济发展，积极开拓商务活动空间，增强区域88、活力。78目标客户定位目标客户定位u行为决定空间u空间影响行为 空间行为理论LOWHIGH空间行为拟合度空间行为拟合度MATCH竞竞争争价价值值的的增增加加度度HIGH阶段客户阶段客户第一阶段第二阶段第三阶段VAULE空间行为拟合度空间行为拟合度无锡东区及周边大规模高素质的企业白领、政府公务员、私营企业主苏锡常地区中高收入人群长三角地区中高端收入人群79典型案例研究典型案例研究KPI体系建立体系建立1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例89、分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议80经过经过2020多年的开发建设，以多年的开发建设，以“环保城环保城”和南欧度假式概念的愉景湾已和南欧度假式概念的愉景湾已成为香港著名成为香港著名ResortResort高尚住区高尚住区u开发目标开发目标“高质素、低密度”社区，接近大自然，享受宁谧生活及不受污染的环境，度假式居住生活规划布局：规划布局：u政府配套公共交通，贯穿区域干道与城市交通相连；u沿山势别墅及低层洋房布置在低处，高层建筑布置在山体高处u整体物业沿海湾排布，景观资源最大化；u商业、教育集中建设；学校处在社区中央u游艇会、高尔夫等等增值设施分散排布，价值均好；u修建海滨漫步径、康90、乐会、私人沙滩等大量休闲设施；u举办多元化的社区文化活动启动区启动区高尔夫高尔夫81合理分配用地功能，合理分配用地功能，“高质素、低密度高质素、低密度”进行开进行开发建设，大力营造公共空间发建设，大力营造公共空间用地性质用地性质面积面积ha.ha.比例比例低密住宅10112.6%配套设施18823.5%自然保育区24130.1%海岸景物保护区131.6%还迁用地70.8%郊野公园637.9%休憩区111.4%绿化带16720.8%政府、社区机构101.2%高层洋房低层洋房花园别墅单元面积（平方米）40-22246-202123-480总套数575219947519港币/平方尺住宅均价变化情况住91、宅均价变化情况增值举措：增值举措：u经营城市的角度进行配套建设，同时满足社区和城市需求；u休闲设施和酒店主要服务于城市，能全面提升区域的形象和档次；u教育和医疗设施对住宅的影响度大房地产泡沫82启动区设置在最能展示区域定位特点的位置，临海的一线物业启动区设置在最能展示区域定位特点的位置，临海的一线物业类型多类型多样，同时紧邻区域的中心商业区样，同时紧邻区域的中心商业区LocationHigh-rise UnitsLow-rise nitsHousesTotalBeach Village432432Headland Village-adland Drive9797Parkridge Villag92、e504504 美食广场 大白湾沙滩 会所 幼儿园 露天广场 巴士总站 愉景湾国际学校、圣公会伟伦小学u启动区选取直接感受海岸沙滩位置，最能显现海滨高档社区氛围，并紧邻区域的中心商业区；u启动区包括高层单位、多层单位、联排、独立别墅等多品种物业，产品线丰富，抗风险能力强；u启动区配套以社区居民生活便利为主要目标，如公交站、学校、幼稚园、美食广场、会所、沙滩广场等区域商业中心83后期优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘后期优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘持续发力持续发力时间轴1983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年200093、年2002年配套 开发项目 配套级别对区域价值贡献对住宅价值贡献美食广场沙滩康乐会幼儿园愉景广场学校巴士总站消防局警岗码头愉景湾高尔夫街渡码头汽车渡轮码头游艇会幼稚园直升机场豪华酒店、高档购物中心、社区公园、交通总站(筹建)物业类型物业类型高层低层洋房联排别墅高层低层洋房高层低层洋房联排别墅高层高层低层洋房联排别墅高层低层洋房联排别墅高层低层洋房高层低层洋房联排别墅高层低层洋房联排别墅开发开发（m2）12674841943124738116311376301842353412135712981061983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年2000年2002年社区级+94、少量城市级城市级城市级+社区级公共配套的建设次序：公共配套的建设次序：u先建设满足居住需求的社区级配套；u中期建设提升区域价值的城市级配套；u最后根据发展需要建设多样配套84高标准的硬件设施，国际化的生活体验，度假高标准的硬件设施，国际化的生活体验，度假与居住均是理想之地与居住均是理想之地客户客户：u第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅受到在香港工作的外国人士追捧，但主要用于居住而非度假；u至今已发展到13期，客户多为白领人士及外籍人士，以居家为主以前我很自然地跟随着城市匆忙的生活节奏去生活，但在愉景湾工作，令我有机会接触到一种另类的生活格调，跟这里的居民(尤其是外籍人士)相处得多，逐渐体会95、到生活应该可以很安逸和谐，而质素也比数量更为重要。现在我很会享受那些坐在和煦的阳光下看看书、或者望着牙牙学语的小精灵学习爬行和走路的情趣；又或者带着她的爱犬散步的时刻，我相信这才是有素质的生活，而这种追求生活质素的文化，亦正是愉景湾这个独特社区的精神所在，也是愉景湾引人入胜之处。愉景湾居民私人遊艇會私人遊艇會國際級國際級2727洞高爾夫球會洞高爾夫球會海洋岛屿文化的生活方式丰富多样的国际美食街国际顶级的游艇会、高尔夫球会社区中心的基督教宣道会万圣节狂欢日、慈善活动等与国际文化习惯接规的社区活动85u规模规模：占地95.78万平方米u区位区位：距市中心区25公里，车程约30分钟；距虹桥国际机场296、5公里、浦东国际机场70公里u交通交通：南贴沪杭高速公路，北距沪青平高速公路5公里，西临同三高速公路3公里，东面是连接市中心的地铁9号线u外部资源：外部资源：大学城、行政中心、医院、图书馆等u内部资源内部资源：湖泊水面总面积50万平方米 泰晤士小镇泰晤士小镇松江新城示范区西南松江新城示范区西南1 1平方公里平方公里区域发展失败案例区域发展失败案例86泰晤士小镇以住宅为主，配套设施包括商业、泰晤士小镇以住宅为主，配套设施包括商业、教育、公建等教育、公建等uA A：联排、公寓：联排、公寓uB B：57栋独栋别墅独栋别墅，面积在293396m2uCC：公寓区：公寓区uF F：占地约97亩，54幢独立97、别墅uGG：总建筑面积约1.5万m2，42幢面积在293396m2独立别墅教堂医疗会所体育会所超市幼儿园文化会所宾馆学校学校ABC87目前，居住物业销售良好，但空置情况严重，无居住氛围；商目前，居住物业销售良好，但空置情况严重，无居住氛围；商业物业销售不佳，经营困难业物业销售不佳，经营困难类别类别细分细分面积面积平方米平方米比例比例类别类别细分细分面积面积平方米平方米比例比例住宅多层公寓61,19960.7教育幼儿园3,5005.2联拼别墅14,413英国学校15,225联排住宅19,751公建教堂1,0502.4独立别墅86,363市政及景观设施243诊所4,499多功能混合住宅35,07898、商业商业11,72323.9画廊3,702会所4,450超市5,300办公办公管理房23,6986.6旧镇市场934总建筑面积：357233平米家庭旅馆7,786多功能混合商业59,61288泰晤士小镇无论从社区规划、建设产品和细节方面，都忠实地泰晤士小镇无论从社区规划、建设产品和细节方面，都忠实地再现了英国城邦风貌，但仍无法聚集人气形成再现了英国城邦风貌，但仍无法聚集人气形成“英伦生活英伦生活”面临面临“空城空城”局面的原因：局面的原因：1.松江老城拆迁形成的被动置业需求在2004年以前基本已被消化；2.城镇缺少产业支撑，难以形成大规模的就业（外来）人口，本地置业需求不大；3.距离、交通、区99、域配套滞后等因素，外地以及本市非松江的购房者短期内将不会入住松江新城，因此使得这部分房源成为空房；4.部分被买来作投资用途，目前房主不会自住89泰晤士小镇案例的启示：泰晤士小镇案例的启示：1.如何聚集人气，是大规模区域开发项目成功的关键；2.单一功能小镇的开发，仅以住宅和生活配套作卖点，不足以驱使区域外的人前来居住；3.社区缺乏公共开放的空间，活力不足，难以形成居住氛围；4.项目采取分期开发，但每一期的产品之间没有形成差异，缺乏亮点，产品针对的客户群有限，持续开发乏力90主题社区驱动型之成功因素主题社区驱动型之成功因素营造生活方式公共开放空间分期开发项目持续开发的吸引力KPI社区主题物业产品丰100、富（降低风险）启动区强势确立自身形象设置在最能展示区域定位特点的位置满足居住为主的复合功能社区活动临近配套区（弱化区域不成熟的抗性）居住/度假物业度假休闲设施配套设施社区服务体系沿资源排布集中分布分散排布动静结合规划布局资源利用最大化价值均好形成社区中心，增强居住氛围强势资源分期分批开发阶段性增值举措/差异化91成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式u区位区位：位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，距市中心20101、多公里u交通交通：距市区二环路仅10余分钟车程；设有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线u资源资源：成-温-郫国家级生态农业保护带、海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国语学校等u项目定位项目定位：集居住、餐饮娱乐、休闲居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区u目标客户目标客户：l对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人l注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群l预期有升值潜力的投资客户u占地面积占地面积：680亩102、u建筑面积建筑面积：20.43万平方米u水面面积水面面积：3万余平方米u容积率容积率：0.4u绿化覆盖率绿化覆盖率：72%u建筑密度建筑密度：17%针对性案例针对性案例芙蓉古镇芙蓉古镇92整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能活动、民居四大功能u传统居住区传统居住区建筑风格多样的住宅，毗邻生态观赏型温泉，环境静雅；u 特色商业区特色商业区小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等；u 文化休闲区文化休闲区诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等；u 运动保健区103、运动保健区中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所；u会所宾馆区会所宾馆区生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等 皇城皇城-明远楼明远楼-至公堂至公堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线 酒店宾馆酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐93芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，同时整个社区打造的休闲度假气质，引领有别于城市的生活方式社区打造的休闲度假气质，引104、领有别于城市的生活方式u建筑建筑：2层为主，面积42-212平方米不等，类型有独栋、四合院、联排，附带特色的私家花园和配套设施u建筑风格建筑风格：l川西民居组团l江苏民居组团l云南民居组团l唐风建筑组团u园林园林：建有亭榭、小桥流水的江南风格设计，绿地景观错落有致四种建筑风格的住宅营四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统居造了强烈的中国传统居住氛围住氛围u饮食文化饮食文化：数种成都传统小吃u茶文化茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子u水文化水文化：龙舟比赛、放河灯等u天府街市文化天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等驰名中外传统手工制品u童趣文化童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、105、弹子等有着乡土色彩的玩具u民风民俗文化民风民俗文化：赶庙会、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等老成都民俗u地域文化地域文化：4000年历史的鱼凫文化、陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花u街道街道：以成都老街道名命名各小区主干道、干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆 u深度挖掘成都区域文化，举办深度挖掘成都区域文化，举办各种活动，营造强烈的中国传各种活动，营造强烈的中国传统文化氛围，引领一种充满传统文化氛围，引领一种充满传统文化氛围的生活方式统文化氛围的生活方式94分期开发情况分期开发情况时间轴第一期第二期第三期产品联排别墅四合院价格2800元/平米第四期独栋别墅联排别墅面积小面积产106、品为主40-200平米不等面积较一期有提高100平米以上为主260-330平米220300平米3300元/平米3600元/平米3800元/平米2005.11-2006.034500元/平米4800元/平米2006.03-052006.05-至今5200元/平米95成功的关键因素总结成功的关键因素总结开发理念开发理念在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中，主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要，结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状，推出整合四大功能的第二居住体系：a)a)旅游观光旅游观光的功能：独特的建筑和优美的景观设计成功吸引众多游人前来参观游览、消费，带来商机；b)b)休107、闲度假休闲度假的功能：提供安逸、清静的环境，迎合都市人周末消费，休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌，客栈和酒店提供住宿场所；c)c)商务活动商务活动的功能：提供会议、谈判活动的场所；d)满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理居住心理，外观古朴，住宅内部强调实用性，合乎现代人生活习惯，价格合理，吸引了大量购房者e)通过对传统建筑和历史文化的挖掘，展现中华民族古老文明的精髓，使其一砖一瓦，一檐一壁，都透出历史的、文化的深沉底蕴。例如：饮食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民风民俗等等营造社区氛围，营造社区氛围，满足现代人的居满足现代人的居住心理住心理利用社区完善的利用社区完善的配108、套功能，举办配套功能，举办各种活动各种活动深度挖掘传统文深度挖掘传统文化，满足居住者化，满足居住者的文化需求的文化需求96Laguna Phuket Laguna Phuket（拉沽那度假区）（拉沽那度假区）项目概况项目概况p普吉岛距离曼谷862公里，全岛有正式居民二十多万人，经济以旅游业为主。普吉岛每年接待4百万游客，其中约26为国内游客，40为欧洲游客，16为亚洲游客。p位于泰国普吉岛班陶海滩的拉沽那旅游度假区，占地约3.2平方公里，是一个相当成功的综合旅游度假区。项目主体是五家高级度假式酒店，高尔夫球场，别墅，分时度假住宅和商业街，以及大型人工湖系统。p项目发展亦致力于保护生态环境，以吸109、引更多野生鸟类。在1992年更因其对自然环境的保护而获得由国际酒店协会颁的环保奖项。p项目地块地势平坦，起伏不大。除了对海一面外，四周群山环绕，形成天然的绿化隔离带。p对外交通依靠航空，直航少，都是从曼谷转机，飞行时间1小时，有自己的机场。p在度假区为了方便旅客，发展商提供了穿梭巴士和穿梭渡轮两套内部交通系统定时来往区内每间酒店和主要旅游点，免费供旅客使用。97Laguna PhuketLaguna Phuket定位是一个大型的高档综合旅游度假定位是一个大型的高档综合旅游度假区，以五家高级度假式酒店为项目发展重点区，以五家高级度假式酒店为项目发展重点班陶湾班陶湾BANYAN TREE PHUK110、ETSHERATON GRANDE LAGUNA PHUKETALLAMANDA LAGUNA PHUKETDUSIT LAGUNA RESORTLAGUNA BEACH RESORT湖礁海滩度假村湖礁海滩度假村杜斯特拉沽那度假村杜斯特拉沽那度假村喜来登湖礁度假村喜来登湖礁度假村普吉拉沽那阿拉曼达度假村普吉拉沽那阿拉曼达度假村普吉岛悦榕庄度假村普吉岛悦榕庄度假村LagunaPhuket度假区共建有五家高级酒店，分别是顶级的BanyanTree、SheratonGrandeLagunaPhuket和DusitLagunaPhuket,以及较一般的高级酒店LagunaBeachResort和All111、amandaLagunaPhuket。18洞高尔夫洞高尔夫住宅住宅Canal Village商业街商业街98开发次序开发次序p首先启动的是BANYANTREE，奠定了区域的顶级地位，1986年开始开发，前十年只建酒店，通过酒店的繁荣提升整个度假区的人气和区域价值，使得区域价值最大化，使地产一面世价格就很高，这种开发模式前期投入很大，以至于开发商必须寻求与政府的合作，首先政府入股开发公司，然后政府在酒店用地上免收地价，在不同的建设和经营项目上都有免税优惠。p五家酒店功能各不相同。他们都是开发商所有，不同酒店之间的设施是共用的p不同酒店之间的娱乐度假设施各不相同，相互弥补功能缺失。所有酒店跟自然充112、分结合，且非常注意环保，所有酒店大堂都是开敞的，只用排气扇，不用空调。p地产的风格与酒店的风格一致，以独栋别墅、TH、三层公寓为主99Banyan Tree PhuketBanyan Tree Phuket（普吉岛悦榕庄度假村）（普吉岛悦榕庄度假村）以以SPASPA功能为主，最高端功能为主，最高端 是整个LagunaPhuket度假区的龙头项目，由LagunaPhuket度假区的发展商自行开发和经营。此项目是悦榕高级酒店连锁集团的首家高级酒店，亦是该集团的旗舰项目。作为度假区的龙头项目，布吉悦榕度假村针对的是消费力最高的一班旅客，特别是会议商务旅客。酒店共提供109间独立别墅式客房，当中40间113、客房附有水力按摩池、36间客房专用游泳池建于其别墅内、10间附有专用游泳池和湖景别墅式客房、11间附有专用游泳池的双睡房别墅式客房和12间Spa主题的游泳池别墅式客房。酒店内别墅式客房采用泰式建筑风格，每间客房均有附有私家花园和泰式露天凉亭，其中69间客房更建有专用游泳池，这更成为了酒店的招牌特色。在97-99年该度假村荣获国际旅杂志CondNastTraveler颁发的世界最佳泉浴渡假村、亚洲华尔街杂志以及亚洲CNBC颁发的亚洲最佳渡假村、亚洲金融颁发的亚洲一级渡假村。独特卖点是他的Spa，他是亚洲最大的东方Spa之一，也是热带花园Spa的先锋，提供各种极富情调的按摩及身体疗法。100悦榕庄114、悦榕庄Pool Villas Pool Villas 分布图分布图规划建设规划建设Pool Villas双房双房Pool Villas高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部Banyan Tree Spa1422201921181716151415占地面积占地面积（平米）（平米）1720.471829.512185.701617181726.231703.801662.801920211530.291806.762005.14221702.84101Pool VillasPool Villas户型户型给所有的度假游客很大的给所有的度假游客很大的触动，找到了天堂的感觉触动，找到了天堂的感觉 1234567891115、01112 1314151617171819201234567891011121314151617181920入口入口厨房厨房M&E/STO过道过道凉廊凉廊次卫次卫次卧次卧衣帽间衣帽间主人浴室房主人浴室房泵房泵房室外淋浴室外淋浴室内淋浴室内淋浴主卫主卫主卧主卧室内泳池室内泳池过廊过廊日光浴房日光浴房室外泳池室外泳池凉亭凉亭日光浴房日光浴房21 内湖内湖总建面总建面488.6平米平米102Pool VillasPool Villas租售方案租售方案付款方式（美元）付款方式（美元）1、认购、签约买房时付款售价的20%2、结构完成25%时付款（混凝土结构完成）售价的20%3、结构完成50%时付款（屋116、顶、砖体、粉刷完成）售价的20%4、结构完成75%时付款（电路、管道、石膏工艺完成）售价的20%5、房屋建成后付款售价的20%租赁方案租赁方案1 1：每年以物业价值的：每年以物业价值的6%6%返还（见下例）（单位以美元计）返还（见下例）（单位以美元计）物业价值2,500,000给业主每年现金返还150,000150,000实际每年返还比率6.0%租赁方案租赁方案2 2：每年以净房屋租金的：每年以净房屋租金的33%33%返还（见下例）（单位以美元计）返还（见下例）（单位以美元计）净房屋租金500,000给业主每年现金返还165,000165,000实际每年返还比率6.6%最便宜的公寓价格为150117、万美金。客户可以加入“地产保值计划“，承诺6%的回报率，酒店生意太火，旺季只能住公寓，所以价格高。实际每年返还比率是指每年返还现金/物业价值净租金收入是指扣除了中介费、信用卡佣金和收入5%作为维护费用之后的租金收入。103Sheraton Grande Laguna PhuketSheraton Grande Laguna Phuket（喜来登湖礁度假喜来登湖礁度假村村）合家欢酒店，以亲子活动为主合家欢酒店，以亲子活动为主SheratonGrandeLagunaPhuket由发展商全资拥有，并交由喜来登酒店集团经营管理。属于喜来登最高档的“TheLuxuryCollection”品牌。除了传统118、客房种类外，酒店另外提供别墅式客房和分时度假套房。所有客房共有327间，是LagunaPhuket度假区内规模最大的酒店。酒店采用热带地区度假村的低密度建筑模式，风格现代化。酒店内装修和设施用料不俗。基于喜来登的国际品牌效应，SheratonGrandeLagunaPhuket的住客较为国际化，消费能力亦较高，亦有不少商务旅客。并且由于部分客房为分时度假套房，该酒店有一批惯性光顾的旅客。104Dusit Laguna ResortDusit Laguna Resort（杜斯特拉沽那度假村）（杜斯特拉沽那度假村）国国际连锁酒店，际连锁酒店，5 5型级，夫妇、情侣为主要客户型级，夫妇、情侣为主要客119、户 DusitLagunaResort是LagunaPhuket度假区首家开业的酒店。由开发商全资拥有本酒店，但由DusitHotels&Resorts负责酒店管理。该酒店采用泰式建筑风格，共提供224间客房。是区内五间酒店中泰国风味最浓厚的一家。该酒店针对的目标客户亦是较富裕的一群。夫妇、情侣为主要客户。105Laguna Beach ResortLaguna Beach Resort（湖礁海滩度假村湖礁海滩度假村）以水上活动为特色以水上活动为特色LagunaBeachResort是LagunaPhuket度假区第二家开业的酒店。原先由PacificIslandsClubGroup负责管理，120、但自1994年开始转由开发商自行管理。该酒店采用泰式建筑风格，共提供252间高级客房和套房，虽然档次不及前述三家酒店，但事实已经属于高档水平。由于在LagunaBeachResort建有一个占地四英亩的水上乐园，和提供较多的活动，该酒店的客户较为年轻。加上酒店比邻Quest活动中心，亦有不少参加Quest活动的公司旅客因利入住。106Allamanda Laguna PhuketAllamanda Laguna Phuket（普吉拉沽那阿拉曼达度普吉拉沽那阿拉曼达度假村假村）档次相对较低，年轻人为主档次相对较低，年轻人为主AllamandaLagunaPhuket是分时度假酒店。该酒店的建筑设121、计成为一种新式的公寓型度假村，共提供235间客房，分别是一房或二房的套房及复式单位。Allamanda档次相对偏低，目前由布吉悦榕度假村负责管理。酒店的设施相对较其他酒店为少。由于价钱较低，吸引了不少年轻旅客。107Laguna PhuketLaguna Phuket对本项目的启示对本项目的启示开发概念开发概念大规模高档旅游度假社区的开发概念是可行的，但必须与政府合作。规划不同主题的组团，由于其设施各不相同，功能可以补缺，各组团内建筑（酒店和住宅等）风格一致，且与自然充分结合，非常注意环保。多间不同经营者管理的酒店可产生协同效应。利用建筑设计和规划，将项目本身建设成一个旅游景点。经营手法经营手122、法必须重视会议旅游市场。应提供针对不同目标客户的旅游设施，男女老少全面照顾。“高档度假村+Golf+Spa+商业街”是高档度假休闲的成功组合。将整个旅游度假区统一包装和宣传，以一个品牌形式经营。游乐设施是分散的，其他方经营。108功能布局功能布局产品体系产品体系1.项目研究背景项目研究背景2.项目研究目标体系建立项目研究目标体系建立3.区域发展驱动力判断区域发展驱动力判断4.相关市场环境分析相关市场环境分析5.区域发展战略确立区域发展战略确立6.针对性案例分析针对性案例分析7.规划市场建议规划市场建议开发计划开发计划高层次财务分析高层次财务分析109本区域空间开发原则本区域空间开发原则原则一原123、则一原则二原则二原则三原则三度假区内动静分明度假区内动静分明沿内部湖湾形成以亲水运动休闲为主的动区半岛东西两侧分别为生态体验、休闲度假的静区合理分配功能合理分配功能根据各区不同性质安排相应功能的产品满足各种类型游客的需要组团开发，自成体系组团开发，自成体系各个功能片区既能相互联系又能自成体系110根据资源条件和不同目标游客群的需求，建议将用地范围划分为三大主题组根据资源条件和不同目标游客群的需求，建议将用地范围划分为三大主题组团，提供有针对性的活动和产品，同时便于土地二级开发团，提供有针对性的活动和产品，同时便于土地二级开发欢乐时空（动区）欢乐时空（动区）:“时尚”、“动感”、“多元化”建成无124、锡地区文化休闲新地标。以多种水上活动、主题酒店、健康水会及多元化活动营造时尚动感的休闲娱乐空间，同时提供高级商务休闲场所及相应社交场所，立足经济发展的需要迅速扩大知名度。水乡风韵（静区）水乡风韵（静区）：“文化”“安逸”“去城市化”构筑无锡人度假生活的新典范。以社区营造为主要驱动力，通过对水乡文化、古镇风情等无锡本地文化的利用、演绎及再创造，打造新的度假生活方式。生态休闲（生态区）：生态休闲（生态区）：“自然”“体验”“原生态”创造与自然亲近的更多机会，感受浓郁的乡土气息。提供乡村俱乐部、汽车营地、观光农场等低密度产品，吸引年轻个人及家庭游客111成功案例可开发用地的空间布局基本原则成功案例可125、开发用地的空间布局基本原则住宅开发用地低于计划开发用地总量住宅开发用地低于计划开发用地总量40%40%n度假型新市镇，住宅基地出售，旅游设施较少。n有一定季节性的目的地型度假地，住宅销售比例较小。n分区开发的滨海度假区和别墅社区。n较为私密的度假区。酒店形成组团，旅游设施将公共空间部分私有化。大片别墅住宅出售。n游憩区和度假区隔离，公共设备半地下化。较高比例的中等海景公寓用于出租。资料来源：世联分析用地比例参考112根据项目实际情况及主要功能划分，建议用地比例参照根据项目实际情况及主要功能划分，建议用地比例参照以下方案以下方案用地比例建议分区分区欢乐时空欢乐时空水乡风韵水乡风韵生态体验生态体验126、合计合计容积率范围容积率范围0.350.370.250.270.230.260.270.31113区域价值点梳理区域价值点梳理交通条件分析p1区位于湖湾西侧半岛，现有交通条件优于其它区域，开发条件较好p2区位于湖湾北侧，紧邻主要交通线路与外界联系紧密，辐射能力强p3区位于湖湾东侧半岛，交通条件相对薄弱，通达性差12水体价值分析p湖岸线总长6500米，景观资源丰富pA区湖湾西侧半岛水系发达便于营造丰富的社区环境pB区内湖湾半径大于500米，水面平静便于开展水上活动pC区湖湾东侧为甘露青鱼的主产区，水质保护要求严格AB3C114旅游开发价值分析旅游开发价值分析p湖湾内视线聚焦，便于通过丰富的旅游活127、动形成密集人气p湖湾西侧视野开阔拥有绝佳水景，有利于相对安静的度假生活p湖湾北侧靠近主要交通通道，未来将形成主要的游客进入途径p湖湾东侧现有村庄密集，不利于大规模的游客活动区域价值点梳理区域价值点梳理115依据土地价值评估体系明确土地价值依据土地价值评估体系明确土地价值资料来源：土地价值评估报告区域价值点梳理区域价值点梳理住宅用地价值分析p湖湾西侧住宅用地价值梯度最高p价值梯度自西向东、自南向北依次递减商业用地价值分析p临近锡甘路的商业价值最高p价值梯度自北向南递减。116根据资源禀赋条件、游客体验设计过程、土地集约利用根据资源禀赋条件、游客体验设计过程、土地集约利用方式，进行功能布局的合理安128、排方式，进行功能布局的合理安排旅游休闲功能区：尽可能沿内湾排布，最大限度地聚集游客人气社区生活功能区：提供不同类型的社区度假产品，实现土地资源的集约化利用，最大程度实现经济价值。一类商务休闲功能区：靠近锡甘路，及主要进入口，充分发挥交通优势、经济优势文化传播区：依托基地特征，以私塾讲堂、夕阳公寓等产品弘扬传统文化二类三类服务功能区：每个组团内部都拥有属于自己的集散服务中心三个主题组团的不同功能组合，为每个群体三个主题组团的不同功能组合，为每个群体“度身订造度身订造”旅游活动与行程旅游活动与行程每个群体的需求各有独特之处，但亦有共同点，以功能组合引渡人流，能以每个群体的需求各有独特之处，但亦有共129、同点，以功能组合引渡人流，能以最少的建设满足各群体的需求最少的建设满足各群体的需求功能布局117每个组团内都拥有一定数量的旅游功能、社区功能、商业功能，每个组团内都拥有一定数量的旅游功能、社区功能、商业功能，公共空间、道路、水系，生态保护用地等基础配套用地已包括公共空间、道路、水系，生态保护用地等基础配套用地已包括在各个功能区内，未单独计算在各个功能区内，未单独计算功能比例118“欢乐时空欢乐时空”主题休闲活动和高档商务休闲活动将成为该区域主题休闲活动和高档商务休闲活动将成为该区域最大的亮点，通过对亲水活动、水上运动等产品的主题营造，形成最大的亮点，通过对亲水活动、水上运动等产品的主题营造，形130、成核心竞争力，与长三角地区传统湖滨度假区形成差异化定位核心竞争力，与长三角地区传统湖滨度假区形成差异化定位地块功能典型项目面积(亩)容积率A1整个鹅湖度假区的休闲核心，提供现代化水上运动、沙滩运动等休闲运动产品及高档的专项度假场所，显示欢乐时空、动感水城的概念水上运动营、湖畔酒店、渔人码头、国际健康水会、游艇码头等7000.20.3A2依托区域经济的蓬勃发展，积极有效的提供适合经济活动需要的商务休闲场所，以及和商务活动结合紧密地休闲度假设施。会议酒店、企业会所、高尔夫练习场等4000.40.5A3游客主要进入通道整个鹅湖度假区的综合中心，提供全方位服务功能综合商业中心，市政服务中心1500.4131、0.5A4针对价格敏感的年轻人士提供度假场所青年度假公寓1500.50.6A5服务周边产业人口的一居、二居的需要。综合公寓3000.60.7A1A1A2A2A3A3A4A4A5A5区域说明重点项目：重点项目：水上运动营湖畔主题酒店119“水乡风韵水乡风韵”突破传统楼盘的单兵作战的概念，放眼于突破传统楼盘的单兵作战的概念，放眼于整个区域度假氛围的整体营造，以整个区域的魅力吸引客户整个区域度假氛围的整体营造，以整个区域的魅力吸引客户的关注。以传统水乡韵味为基础，通过学校、疗养中心、大的关注。以传统水乡韵味为基础，通过学校、疗养中心、大规模的公共开放空间，提升区域的价值和亲和度规模的公共开放空间，提132、升区域的价值和亲和度地块地块功能功能典型项目典型项目面积面积(亩亩)容积率容积率B1B1充分利用现有发达水系，并加以改造，制造水绕家园，充满浓郁江南风格的顶级人文度假居住社区水乡社区4500.10.2B2B2服务于中高端人群的度假需要，延续鹅湖古镇的风情，从文化上体现自身价值。精英社区3750.30.4B3B3集中体现社区文化内涵，提供特色学校、文化场馆，老年人公寓等产品，作为传播传统文化的基地私塾、老年公寓1850.40.5B4B4主要服务中端客户的度假需要度假公寓1500.50.6B5B5专属的高档社区服务中心，是社区度假生活体验的最佳场所。专属服务中心1850.20.3B1B1B3B3B133、4B4B2B2B5B5区域说明重点项目：重点项目：水乡人文社区120水乡风韵人文社区水乡风韵人文社区文化可以很传统文化可以很传统重点项目u功能详解：利用一线湖景资源，依托基地附近的文化特征，充分发挥文化资源优势，塑造别具一格的主题社区产品。通过主题度假式的社区氛围营造，打造长三角地区顶级的社区度假产品u市场定位：立足长三角高端度假客户，辐射全国u占地面积：450亩121水乡风韵人文社区水乡风韵人文社区文化可以很现代文化可以很现代重点项目122“生态体验生态体验”以乡村俱乐部、汽车营地等与大自然能够发以乡村俱乐部、汽车营地等与大自然能够发生亲密接触的旅游度假产品形成该组团独特的生态自然环境，生亲134、密接触的旅游度假产品形成该组团独特的生态自然环境，通过人与自然之间互动关系的营造形成自己的核心竞争力通过人与自然之间互动关系的营造形成自己的核心竞争力C1C1C2C2C3C3C4C4C5C5C6C6地块功能典型项目面积(亩)容积率C1高端、私密的度假场所，与大自然完美的结合在一起，帮助人们摆脱城市生活的压力乡村俱乐部、主题酒店、生态农场观光5500.10.2C2针对自家游客人开辟独特的汽车出游活动场所，吸引中高端游客的注意。汽车营地2500.10.2C3保护弘扬甘露寺悠久的历史文化。甘露朝圣150C4满足中高端客户的需要，提供主题的社区文化主题社区、4000.50.6C5主要服务中端客户的度假135、需要度假公寓2250.50.6C6组团内的集散中心、社区服务中心服务中心1800.20.3区域说明重点项目：重点项目：生态主题酒店汽车营地123汽车营地汽车营地自驾车游客亲近自然的最佳选择自驾车游客亲近自然的最佳选择重点项目u功能详解：“汽车营地”是指在交通发达、风景优美之地开设的，专门为自驾车爱好者提供自助或半自助服务的休闲度假区。主要服务包括住宿、露营、餐饮、娱乐、拓展、汽车保养与维护等，是满足现代人休闲时尚需求的旅游新产品。u市场定位：长三角区域自驾车游客u占地面积：400亩u设计理念安全、方便、自然、环保u区域划分接待区、营舍区、公公休闲娱乐、拓展活动区u预计投资：500万124利用区136、域的先天资源，通过设施增值体系，实现区域的利用区域的先天资源，通过设施增值体系，实现区域的价值提升价值提升设施增值体系主要增值设施主要增值设施一个社区一个社区两个酒店两个酒店两个营地两个营地辅助增值设施辅助增值设施多种综合游乐设施多种综合游乐设施高级商务休闲设施高级商务休闲设施多个社区服务中心多个社区服务中心不同等级度假公寓不同等级度假公寓专属贵族学校专属贵族学校水乡人文社区水乡人文社区湖畔主题酒店湖畔主题酒店生态主题酒店生态主题酒店水上运动营水上运动营汽车营地汽车营地设设施施增增值值体体系系125考虑到本项目的实际情况制定本项目的启动原则考虑到本项目的实际情况制定本项目的启动原则A.启动区应137、该具有良好的区域辐射性与生长性，以利于区域全面的发展；阶段开发片区面积不宜过大，以控制资金需求量和市场运营风险；B.启动项目之间具有较强的相互关联度，并且能够带动相关项目的开发，同时聚集人气。C.优先考虑产权关系清晰的土地，避免与政府产生潜在的利益冲突，加快推进速度，降低实施难度；D.关键景观资源和配套设施先期启动，加速区域成熟和土地价值提升，为土地转让和运营奠定基础；E.坚持启动区的整体性，避免破碎性的点式开发，以便于资源的最大利用和各启动内容的整体协同；F.阶段开发的片区构成应充分考虑市场成熟度（终端消费市场与投资市场）与错位竞争的需求，同时兼顾投资商信心与区域形象的建立。（兼顾短期目标与138、长期目标）。启动区原则126通过启动区的资源整合及设施再造，率先打造华东地区通过启动区的资源整合及设施再造，率先打造华东地区顶级水上运动娱乐中心，联动主题湖畔酒店发展休闲度顶级水上运动娱乐中心，联动主题湖畔酒店发展休闲度假、商务会议等功能，迅速形成区域热点假、商务会议等功能，迅速形成区域热点u启动区的整体性启动区的整体性 启动区地块集中，项目物理距离适中。u景观资源启动带来增值景观资源启动带来增值 通过地块内景观价值最大的区域启动，为项目带来景观增值。u设施启动带来增值设施启动带来增值 度假酒店奠定高端度假的品位，同时有利于促进周边高级商务活动的开展 水上活动营的打破区域休闲功能的缺失，吸引大139、众目光u主要突破口主要突破口 商务休闲市场 运动休闲市场水上运动营水上运动营湖畔酒店湖畔酒店启动区安排127开发计划初步安排开发计划初步安排一期第一期第一期0707年年0808年年第二期第二期0909年年1010年年第三期第三期1111年年1313年年第四期第四期1414年年1515年年第五期第五期20162016年年欢乐时空l滨湖旅游用地率先启动，通过水上活动、度假酒店强势打造休闲度假功能l开展商务休闲活动l完善水上运动功能，确立休闲度假形象l完善商务度假功能l商业服务中心启动l青年度假公寓建设，满足日益增长的游客需要l综合公寓建设，满足一居需要水乡风韵l水乡社区形成社区度假氛围l专属服务中140、心建设l完善精英社区建设，形成完整度假氛围l文教中心，综合公寓相继落成生态体验l汽车营地建设，启动生态板块l乡村俱乐部建成，完善生态区基建l主题社区、度假公寓相继建成二期 三期 四期 五期开发计划安排原则：1、强势启动2、分期开发、期期有亮点3、确保资金安全及经济效益最大化128基于项目的整体价值定位，从区域、启动区和设施三个基于项目的整体价值定位，从区域、启动区和设施三个角度来构建区域价值增值体系角度来构建区域价值增值体系区域增值体系区域规划水乡风韵欢乐时空生态休闲启动模式位置选择基建/设施增值一级土地开发主题酒店水上运动营水乡社区无锡人的“无锡”立势举措区域价值重新定义增值体系确立增值体系141、确立129高层次财务分析高层次财务分析本项目二级可接受的地价p本项目二级开发本项目二级开发l旅游项目总投入：10亿元l项目整体税后回报率：15l独立别墅售价：11000元/平米l联排别墅售价：7000元/平米l花园洋房售价：5000元/平米l小高层售价：3500元/平米p无锡中联生态鹅湖发展有限公司一级开发收益无锡中联生态鹅湖发展有限公司一级开发收益l基建成本：20万/亩l可出让用地：2850亩l土地出让价格：135万/亩l一级开发收益：10亿元135.7135.7万万/亩亩无锡中联生态鹅湖发展有限公司一级开发收益1010亿元亿元l地产开发总投入：12亿元l度假公寓：5000元/平米l普通公寓142、：3500元/平米l多层售价：4000元/平米l商业售价：7000元/平米以下为项目各物业可实现的平均初始售价，在整个开发过程中年增长6130本项目的潜在风险与应对思路本项目的潜在风险与应对思路风险详解风险详解应对思路应对思路政策风险l300-500亩/年的速度进行区域开发，土地推出规模有限，不利于区域立势l宏观调控力度不断加强，房地产市场的波动会增加区域开发的不确定性l政府全方位的开发支持与保障，予以优先开发l在政府调控中保证本项目的开发要求l通过物业类型和用途的多元化以及弹性开发规避政策风险一级开发风险l前期基建、拆迁与启动设施投入巨大。而土地价值的实现受到众多因素影响，土地价值增值不确定143、性导致了一级开发的风险l若拆迁不能按计划进行，将对项目的开发产生威胁l要按照市场规律开发，开发次序、功能布置和配比严格按照市场要求l通过本项目增值体系的建立实施以实现区域的价值增值l政府的支持与协调，保证拆迁顺利进行投资者引入风险l大规模区域开发，需要实力雄厚、经验丰富、具有先进开发模式和思路的大型品牌开发商参与，需要由国际视野的厂家进入。一旦招商进展不利，整个区域开发的进程和开发效果就会受到巨大挫折l政府制定具有较高市场透明度的政策法规及推进举措，体现政府长期持续开发的决心和承诺，帮助投资者减小风险预期值，从而有效保持投资开发的市场活力l在开发初期就全力引进具有标杆效应的大型开发商，通过示范144、效应带动投资者进入l对开发商区别对待，通过建立优惠条件吸引品牌企业进入区域开发协调风险l4800亩的区域开发需要吸引和组织相当数量的投资者共同参与，需要大量的协调工作，其难度主要体现在政府工程和开发商工程、开发商工程之间的施工协调上。如果在这些方面出现问题，很容易导致开发进程受阻l建立完备的协调合作架构l进行详尽而准确的前期计划、研究、筹备工作l统筹考虑开发过程中的景观组织和控制l成立专门的机构在施工过程中进行监督检查旅游市场风险l旅游业作为受宏观政治经济形势影响波动较大的行业，较为单一客户的地域结构会带来较大的潜在危险l随着本项目影响力建立，整个长三角市场客户量增加，无锡客户总量缓慢上升，丰富客户地域结构可规避单一游客来源地带来的潜在风险本报告是严格保密的。131THE END THE END 本报告是严格保密的。