1、北京十里河文化创意产业园北京十里河文化创意产业园定位提案定位提案大德森投资管理有限责任公司 Dodson investment management limited liability company提案纲要提案纲要1项目定位原则2项目定位依据3定位（建议）方案45项目立项分析招商（简案）2项目立项分析3项目背景十里河文化创意产业园落座于北京市东部文化产业带的核心潘家园文化产业态区，是北京市及朝阳区文化产业最最成熟、发达、密集的区域；十里河文化创意产业园位于十里河桥西，坐北朝南，东连三环路和左安门路，距CBD核心经济中心仅三公里，地铁10号线设站项目路口；十里河文化创意产业园紧邻潘家园文化产业2、区，是寸土寸金之地，地段不可复制；4我们的优势十里河文化产业园优势（Superiority）扼守十里河文化产业核心区位；拥有优越的企业发展背景和投资实力；拥有潘家园文化产业带集群优势；环线、地铁环绕项目周边，交通四通八达；拥有明确的国家文化产业发展政策导向；拥有CBD众多高端商务消费及衍生产业的空间优势。5我们的劣势我们的劣势十里河文化产业园劣势（Weakness）项目地处交通瓶颈，受到严重限制是项目的交通劣势；项目地块体量的限制，和建筑改造对高度和利用率受限，是项目的开发劣抛；项目地块坐北面南，三环路高楼林立，被周边高楼围裹，项目的展示面只能设置左安门路，没有了显眼的展示面；项目的土地性质和3、年限限制，是项目的开发劣势；6我们的机会我们的机会十里河文化产业园机会（Opportunity）北京文化产业经济的快速发展和区域内产业的高密度聚群，带动区域衍生产业的大量需求，是项目入市的难得机会；项目的明确文化产业定位和国家优势的产业发展政策是项目最的关键机遇；项目的企业背景，和运作模式是投资方运作项目可贵的机会；项目的能再精准定位和运用专业团队及模式运作将是项目的成功的最的关键机遇；7我们的威胁我们的威胁十里河文化产业园威胁（Threaten）项目地处产业集群核心区，行业竞争都相当激烈，是项目的外在竞争威胁因素；项目的能否进行明确的功能、业态品类定位是项目运作中存在的主要因素；项目运作模式4、招商策略和条件的制定，项目推广和公关能力及赢利目标的设定是来自于自身的挑战，也是项目的内在竞争威胁重要因素；8项目定位原则9定位原则定位原则客观目的可行差异组合关联要考虑到项目的各项定位符合项目自身条件，有利于实施；要结合项目周边产业环境，避免恶性竞争，体现项目特色定位；要符合项目目前自身具备的条件及当下政策环境因素；要把握项目自身的各项定位因素，符合项目开发利益；要依据项目物业特征，进行科学合理的产品规划，实现项目价值；要迎合项目开发的思路，整合文化产业界定的业态品类；10定位的其他要素定位的其他要素项目定位的准确与否,是项目能否成功的关键。根据市场情况和调研分析，为项目进行合理而切实可行5、的市场定位，为项目的经营创造基本依据。目目的的思思路路规避项目自身存在的缺陷和项目的基本劣势；突出项目的核心价值，明确项目主题定位；提高项目的策略高度，确保项目可持续性发展；提升项目的整体形象；保障项目可操控空间。依依据据依据项目优劣势分析和对项目所在区域的初步判断。依据项目投资方的投资目的和投资需求；依据市场的发展趋势和市场需求；11项目定位依据12文化产业对文化产业对社会发展社会发展形成的产业优势形成的产业优势将成为国民经济的支柱产业将在国民经济发展中产生重要影响生产生产属于高新技术的前沿产业具有强劲的发展势头技术技术极具创造附加值能力强的产业21世纪的高盈利朝阳产业投资投资是正在形成的消6、费热点产业正为产业的发展提供巨大的市场基础消费消费13将成为将成为21世纪世纪国民经济的支柱国民经济的支柱1、把商品经济的机制引入文化活动2、提高文化生产力，使文化成为一种新的经济资源3、大规模地开发利用，成为国民经济增长的动力1、促进着全球范围内的工业化和现代化产生和发展2、现代经济、社会、文化发展的全球性新兴产业的集中体现1、国内经济崛起和产业结构调整的有力推手2、转变经济增长和实现社会建设战略目标的重要选择3、国内经济新的增长点，产生社会巨大的财富源泉14北京文化创意产业北京文化创意产业历历年年实现实现增加值增加值n2009年，北京文化创意产业实现增加值1497.9亿元，占全市GDP的17、2.6%。目前，北京已有各类文化创意企业5万多家，从业人员达141万人，文化创意产业的资产达到5439亿元，文化创意产业已成为北京新的经济增长点。n2010年全市文化创意产业实现增加值1692.2亿元，比上年增加近200亿元，占全市GDP比重12.3%；按现价计算，“十一五”时期，文化创意产业增加值年均增速达到20%。2010年1至11月，全市规模以上文化创意产业单位实现收入5565.8亿元，比上年同期增长19.7%。n2004年至2007年，北京市的文化创意产业平均增长23%，创造增加值年均增长17%，分别占北京市地区生产总值的10.1%、10.2%、10.3%和10.6%，比重逐年提高，增8、加值平均增长率为17.4%，高于全市地区生产总值平均增长率1.8个百分点。08年1至8月北京规模以上文化创意产业实现收入3354.2亿元，与上年同期增长23%，增幅高于上年同期4个百分点，高于全市第三产业增速2.1个百分点。15文化创意产业已成为北京新的经济增长点文化创意产业已成为北京新的经济增长点3000亿3500亿5000亿6700亿北北京京文文化化产产业业增增收收表表200720082009201016北京主城区加速制定文化产业北京主城区加速制定文化产业“十二五十二五”规规划划按照北京历史和现代文化资源结构看：中轴线文化和两翼文化形成合理的布局。中轴线是北京历史文化区，以历史文化旅游为特9、色；北端以奥运体育、演展文化为重点；南端为国家新媒体产业基地，以影视、动漫游戏、网络出版原创为基础；左翼是中关村科技教育创新中心和石景山数字娱乐体验中心；右翼以大山子为中心的现代艺术区和国际传媒贸易中心。北京文化创意产业聚集规划具体体现在对产业园区建设与分布上，如中关村创意产业先导基地、北京数字娱乐示范基地、大山子艺术中心、德胜园工业设计创意产业基地、东城区文化产业园、国家新媒体产业基地。17行业大类描述行业大类描述工业设计类工业产品新型专利设计、产品设计、包装设计、平面设计、多媒体设计等软件服务类运用网络进行的娱乐、游戏等行业广告企划类咨询、知识产权服务、广告、企业管理等运动休闲类体育比赛、10、训练、管理、辅导、室内娱乐活动等建筑装饰类建筑设计、城市及景观装修设计展演出版类图书出版、报纸出版、音像电子出版、艺术表演等影视艺术和时尚类广播、电视、电影、艺术品、时装、饰品、新潮消费品设计科技研发和服务类基础研究、应用研究、技术创新国内创意产业一般分类国内创意产业一般分类创意产业功能性划分 生产创意文化创意生产性创意研发：基础研究、应用研究、技术创新生产性创意服务：咨询、法律、工业设计、建筑设计、广告时尚设计、营销设计等艺术创演博览：艺术创作、艺术博览等文化创意体验：文化风情休闲等文化创意办公：时尚设计、学习培训、影视传播等18国内文化产业一览国内文化产业一览9 9国内的文化产业包括9个行11、业七、其他文化服务七、其他文化服务六、文化休闲娱乐服务六、文化休闲娱乐服务五、网络文化服务五、网络文化服务四、文化艺术服务四、文化艺术服务三、广播、电视、电影服务三、广播、电视、电影服务二、二、出版发行和版权服务出版发行和版权服务一、新闻服务新闻业一、新闻服务新闻业八、八、文化用品、设备及相关文化产品的生产文化用品、设备及相关文化产品的生产九、九、文化用品、设备及相关文化产品销售文化用品、设备及相关文化产品销售19文化服务产业细分一览文化服务产业细分一览文化服务类文化服务类文化服务类文化服务类二、出版发行和版权服务二、出版发行和版权服务1.1.书、报、刊出版发行书、报、刊出版发行2.2.音像及12、电子出版物出版发行音像及电子出版物出版发行3 3版权服务版权服务三、广播、电视、电影服务三、广播、电视、电影服务1.1.广播、电视服务广播、电视服务2.2.广播、电视传输广播、电视传输3.3.电影服务电影服务四、文化艺术服务四、文化艺术服务1.1.文艺创作、表演及演出场所文艺创作、表演及演出场所2.2.文化保护和文化设施服务文化保护和文化设施服务3.3.群众文化服务群众文化服务 4.4.文化研究与文化社团服务文化研究与文化社团服务5.5.其他文化艺术服务其他文化艺术服务一、新闻服务一、新闻服务 新闻业新闻业五、网络文化服务五、网络文化服务互联网新闻服务互联网新闻服务 互联网出版服务互联网出版服13、务 互联网电子互联网电子公告服务其他互联网信息服务公告服务其他互联网信息服务六、文化休闲娱乐服务六、文化休闲娱乐服务1.1.旅游文化服务旅游文化服务旅行社旅行社 风景名胜区管理风景名胜区管理 公园管理公园管理 野生动植物保护野生动植物保护 其他游览景区管理。其他游览景区管理。2.2.娱乐文化服务娱乐文化服务室内娱乐活动室内娱乐活动 游乐园休闲健身娱乐活动游乐园休闲健身娱乐活动 网吧服务其他娱乐活动网吧服务其他娱乐活动20文化服务类文化服务类文化服务类文化服务类文化服务产业细分一览文化服务产业细分一览相关文化服务相关文化服务相关文化服务相关文化服务七、其他文化服务七、其他文化服务1.1.文化艺术14、商务代理服务文化艺术商务代理服务 文化艺术经纪代理模特服务演员、艺术家文化艺术经纪代理模特服务演员、艺术家经纪代理服务文化活动组织、策划服务经纪代理服务文化活动组织、策划服务2.2.文化产品出租与拍卖服务文化产品出租与拍卖服务 图书及音像制品出租图书及音像制品出租 贸易经纪与代理贸易经纪与代理 艺术艺术品、收藏品拍卖服务品、收藏品拍卖服务3.3.广告和会展文化服务广告和会展文化服务八、文化用品、设备及相关文化产品的生产八、文化用品、设备及相关文化产品的生产1.1.文化用品生产文化用品生产文化用品制造乐器制造玩具制造游艺器材及娱乐用文化用品制造乐器制造玩具制造游艺器材及娱乐用品制造机制纸及纸板制15、造品制造机制纸及纸板制造手工纸制造手工纸制造 信息化学品制造信息化学品制造 照相机及器材制造照相机及器材制造2.2.文化设备生产文化设备生产印刷专用设备制造广播电视设备制造电影机械制造印刷专用设备制造广播电视设备制造电影机械制造家用视听设备制造复印和胶印设备制造其他文化、家用视听设备制造复印和胶印设备制造其他文化、办公用机械制造办公用机械制造3.3.相关文化产品生产相关文化产品生产工艺美术品制造工艺美术品制造 摄影扩印服务其他专业技术服务摄影扩印服务其他专业技术服务21文化服务产业细分一览文化服务产业细分一览相关文化服务相关文化服务相关文化服务相关文化服务九、文化用品、设备及相关文化产品销售九16、文化用品、设备及相关文化产品销售1.1.文化用品销售文化用品销售文具用品批发文具用品零售其他文化用品批发其他文化用品零售文具用品批发文具用品零售其他文化用品批发其他文化用品零售2.2.文化设备销售文化设备销售通讯及广播电视设备批发通讯及广播电视设备批发 照相器材零售照相器材零售 家用电器批发家用电器批发 家用电器零售家用电器零售3.3.相关文化产品销售相关文化产品销售珠宝珠宝首饰、工艺品及收藏品批发工艺美术品及收藏品零售首饰、工艺品及收藏品批发工艺美术品及收藏品零售22互联网、旅行社服务、室内娱乐、游乐园、休闲、健身、网吧等文具、照相器材、文体用品、广电设备、印刷设备、家用视听设备等产业层次17、及结构特征新闻、书报刊、音像制品、电子出版物、广播、电视、电影、博物馆、图书馆、文化遗产保护等中国文化创意产业的特性中国文化创意产业的特性23定位（建议）方案24项目主题定位（建议）项目主题定位（建议）艺艺 库库意意 谷谷领领 地地 台湾台湾 岛岛北京视觉设计创意基地北京珠宝产业创意基地北京白领文化服务创意园北京（台湾）文化创意园25关于艺库关于艺库-艺艺库库北京视觉设计创意基地功能|创意目录创意商务 展示展览 创意设计 艺术制作 发行发布 网络技术 经纪服务 信息服务 创意服务 配套服务业态|创意目录商务办公 设计研发 信息交流零售服务 餐饮服务 休闲娱乐 26目标客户目标客户文化|服务类218、7产业客体产业客体产业|服务群体建筑装簧影视娱乐咨询服务1234Part 1Part 2Part 3Part 4加工制造28关于意谷关于意谷-意意 谷谷北京珠宝产业创意园区功能|创意目录商务办公 设计研发 信息交流零售服务 技术服务 休闲娱乐 业态|创意目录商务办公 展示展览 创意设计 制作加工 发行发布 配套服务29目标客户目标客户艺术品展示 推广发布产品研发产品加工包装制作 衍生行业展示设计 广告设计 衍生行业衍生行业珠宝批零珠宝批零产品研发产品研发展示展览展示展览展示展览文化|服务类30产业客体产业客体珠宝分级代理零售商终端消费专业珠宝零售商及消费者专业珠宝零售商及消费者 专业珠宝包装、19、设计、加工、推广及其他服务机构 专业珠宝产业服务商专业珠宝产业服务商 专业珠宝产业服务商 产业|服务群体专业珠宝零售商及消费者 31北京白领文化服务创意园北京白领文化服务创意园 领领 地地关于领地关于领地-功能|创意目录创意商务 设计制作 创意设计 网络技术 经纪咨询 信息服务 创意服务 教育培训 配套服务 业态|创意目录SOHO办公 时尚公寓 设计研发 教育服务 餐饮服务 休闲娱乐 32目标客户目标客户白领服务创意园 酒店服务业 园区配套 创意商务 咨询服务 行业咨询策划推广信息服务教育培训时尚餐饮娱乐休闲零售服务健身娱乐美容养生视觉设计时尚摄影产品推广电子商务soho办公快捷酒店时尚酒店白20、领公寓33产业客体产业客体园区配套服务主要依托园区内入驻企业个体形成的需求性消费群体园区消费客体 园区内所引进行业所因业务开展所产生的消费群体行业服务客体 园区消费客体 行业服务客体 34关于台湾岛关于台湾岛-台台湾湾 岛岛北京（台湾）北京（台湾）文化创意园文化创意园功能|创意目录业态|创意目录创意商务 商务咨询 创意设计 发行发布 网络技术 信息服务 民间艺术 配套服务 特色产品商务办公 设计研发 信息交流零售服务 餐饮服务 休闲娱乐 35目标客户目标客户以台胞和台胞商务为服务对象以台胞和台胞商务为服务对象创意形商务企业、咨询业等以从事以台湾文化为核心的以从事以台湾文化为核心的土特产品 书刊21、销售 特色风味餐饮 文化交流 旅游 台湾字画 艺术品展示 台湾产品展销 工艺品销售等 36产业客体产业客体园区消费客体社会消费客体 行业服务客体 园区内所引进行业所因业务开展所产生的消费群体依托园区内入驻企业个体形成的需求性消费群体和以台湾特色产品招引的社会消费群体37园区配套园区配套关联服务配套服务养生保健 美容美发咖啡餐吧健身中心网吧餐饮 休闲 工艺品、艺术品 特色产品展销中心超市便利店彩扩中心图文社书店婚纱摄影产品展售关联文化|服务类38项目定位对比分析项目定位对比分析命题以设计产业为核心，以商务服务性公司为主，园区配套为辅，招商面宽，但时间跨度长，办公租金在2.5元/天，零售类略高。命22、题以珠宝产业为核心，以零售为主，办公为辅，在招商运作的专业性上有极高的要求，零售租金平均在5元/天。命题以白领产业经济为核心，经营核心是公寓租业务，招商面广，经营方式决定项目收益，整租租金在2.5元/天，零租则平均租金198元/间/天。命题以区域文化为核心，属泛商业范围，但针对性强，有一定的招商难度，其办公与零售的比例约为1:1，租金零售服务类在3元/天左右，办公在2.5元/天。39物业产品规划类型物业产品规划类型物业类型一物业类型一物业类型二物业类型二40物业产品类型一物业产品类型一复合型物业类型，将地平面层效益最大化，用以设置物业租金收益复合型物业类型，将地平面层效益最大化，用以设置物业租23、金收益复合型物业类型，将地平面层效益最大化，用以设置物业租金收益复合型物业类型，将地平面层效益最大化，用以设置物业租金收益较高的零售服务类商业较高的零售服务类商业较高的零售服务类商业较高的零售服务类商业,将物业上层设置商务服务及租金收益较低将物业上层设置商务服务及租金收益较低将物业上层设置商务服务及租金收益较低将物业上层设置商务服务及租金收益较低的商业配套服务。的商业配套服务。的商业配套服务。的商业配套服务。41物业产品类型二物业产品类型二独立型物业类型，利用垂直切割使物业的租金效益均衡化，这类型独立型物业类型，利用垂直切割使物业的租金效益均衡化，这类型独立型物业类型，利用垂直切割使物业的租金24、效益均衡化，这类型独立型物业类型，利用垂直切割使物业的租金效益均衡化，这类型物业更符合各种功能业态业种经营所需，经营办公相对独立，且可物业更符合各种功能业态业种经营所需，经营办公相对独立，且可物业更符合各种功能业态业种经营所需，经营办公相对独立，且可物业更符合各种功能业态业种经营所需，经营办公相对独立，且可根据需求大小进行划分。根据需求大小进行划分。根据需求大小进行划分。根据需求大小进行划分。42招商（建议）简案43招商运作招商运作招商执行略 略 招商推广 招商政策 略 44项目防范建议项目防范建议地产在开发受让土地后、规划前，一定要明确商业定位，充分考虑到项目商圈的市场需求，并与合适的商业企25、业确定合作关系，使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、科学。定位阶段很大一部分防控了项目的投资风险，但开发商仍应理性分析、尽量减少投资风险。开发商也可对项目所在区域的城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等，区域内人口规模及特征、消费者的流动性、经济情况、竞争对手、交通便利程度、消费特点、地方法规等多个因素进行一些调查和综合分析。项目的经营管理团队管理水平的专业性也会给项目带来经营的稳定性和规范性，确保该项目的收益。在经过深入论证后，这些风险会相对防范到最小化，但不可能有项目投入无风险的可能。45大德森投资管理有限责任公司 Dodson investment management limited liability company