1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。江阴靖江工业园区江阴靖江工业园区_ _两大产业两大产业聚集区整体定位及发展战略聚集区整体定位及发展战略部门评审版 08.12.02世联工作阶段划分世联工作阶段划分 本阶段顾问工作为项目整体定位及功能定位本阶段顾问工作为项目整体定位及功能定位中期报告中期报告第一阶段项目整体定位、功能分区及规划建议第二阶段招商策略工作工作成果成果宏观经济背景研究城市及区域发展研究委托方访谈政府机构人士访谈企业访谈国际中央商务区案例研产业园、港口城市等相似区域案例研究核心区功能与分布研究根据前期研究，提出招商策略项目包装，土地推介方案营销方案，执行计划本项目发展中央商务区的机2、遇分析项目整体定位项目功能分区提交整体报告（终稿）新城发展模式研究工业园区发展模式研究CBD发展模式研究船舶业发展研究物流业发展研究钢铁业发展研究重型机械发展研究新材料发展研究长三角产业转移研究江阴经济发展研究木材产业发展研究新能源发展研究在过去一个月时间里，我们从城市发展的高度和社会经济特征的深度在过去一个月时间里，我们从城市发展的高度和社会经济特征的深度来解读江阴靖江工业园核心区项目，并进行了广泛的调查和有针对性来解读江阴靖江工业园核心区项目，并进行了广泛的调查和有针对性的研究的研究调研内容调研内容城市发展现状城市房地产发展现状房地产片区划分不同物业发展现状自然人文资源分布与利用地块现状及3、周边环境调研区域：调研区域：靖江市主城区靖江市城北区靖江市城南区靖江市新港园区江阴市经济开发区江阴市临港园区政府部门政府部门靖江市规划局靖江市经济发展委员会靖江市统计局靖江市科技发展居江阴靖江工业园招商局江阴靖江工业园规划局江阴靖江工业园国土局靖江市经济开发区靖江市新港园区江阴市经济开发区招商局江阴市新港工业园管委会企业企业华澄重工中建钢结构国内港口案例国内港口案例太仓港天津港蛇口港湛江港洋口港产业园区案例产业园区案例苏州工业园西安高新区宝山工业园市北工业园长兴岛工业园国内外国内外CBDCBD案例案例拉德芳斯勘萨斯市中心实地调研与踏勘实地调研与踏勘进行的研究进行的研究国内外案例研究国内外案例研4、究政府部门及专业人士访谈政府部门及专业人士访谈我们的研究范围：我们的研究范围：1 1、靖江市江阴靖江工业园核心区域：靖江市江阴靖江工业园核心区域：A A地块为地块为840840余亩；余亩；2 2、非核心区：、非核心区：B B地块为地块为480480亩亩u研究范围包括两个层研究范围包括两个层次次 对52平方公里做整体产业定位对核心区A、B两地块做详细功能定位 A地块八百四十亩，地块为较完整净地，内部有人造水景资源；B地块分为四块，内部大量存在农民房，被农房分割成四块，呈条状分布。江阴靖江工业园AB水域4S店我们的目标：我们的目标：园区政府将依托产业园区核心区的打造完善园区功能，园区政府将依托产业5、园区核心区的打造完善园区功能，提升园区产业经济发展提升园区产业经济发展产业园区核心区产业园区核心区园区政府目标园区政府目标通过项目合理运作，通过项目合理运作，实现区域价值提升，实现区域价值提升，带动园区经济发展。带动园区经济发展。社会目标：社会目标：区域形象改善，展示园区建设成就和精神风貌；完善园区功能，促进产业集聚和经济发展；经济目标：经济目标：土地价值提升，增加政府土地变现收益；实现企业、产业导入，增加政府税收；靖江市靖江市江阴市江阴市江阴靖江江阴靖江开发区开发区结合目标，我们从城市、区域以及项目本体出发，结合目标，我们从城市、区域以及项目本体出发，结合目标，我们从城市、区域以及项目本体出6、发，结合目标，我们从城市、区域以及项目本体出发，对项目的属性作出判定对项目的属性作出判定对项目的属性作出判定对项目的属性作出判定靖江属于锡常泰经济圈的北部，经济基础较好，为苏靖江属于锡常泰经济圈的北部，经济基础较好，为苏中经济领先县级市，近几年发展较快，重工业比重较中经济领先县级市，近几年发展较快，重工业比重较大大p2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头,地区生产总值达到46672.07亿元,占全国经济总量的18.9%;平均增幅达到15.2%；p靖江市经济基础较为薄弱，主要产业为制造业，特别是“金属制品、金属制品、通用机械、交通运输、通用机械、交通运输、电器机械及黑色金属、电器机械7、及黑色金属、”五大产业，占工业总产值的71.8%；p从04年起靖江市GDP增长速度一直保持在20%以上。城市层级城市层级南京都市圈南京都市圈上海都市圈上海都市圈锡常泰都市圈锡常泰都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈靖江经济处于苏中靖江经济处于苏中1616县市第七位，在上海强辐射圈内处县市第七位，在上海强辐射圈内处于倒数第二位，但增长速度均处于第一位，处于工业化于倒数第二位，但增长速度均处于第一位，处于工业化中期中期项目南依长江、与江阴经济开发区及临港新城相接，北靠项目南依长江、与江阴经济开发区及临港新城相接，北靠靖江城南园区，东接滨江新城，易接受江阴经济辐射，与靖江城南园区，东接滨江新城，易接受江阴8、经济辐射，与城市距离较近城市距离较近p江阴经济开发区：江阴经济开发区：产业基础雄厚，已经形成了“高档纺织、精密机械、精细化工、特色冶金、造纸及彩色包装”五大产业,正在大力打造以“生物医药、国际金融”为核心的科技新城p临港新城：高起点建设集港口航运、仓储物流、商务贸易、居住休闲、观光旅游、生态环境和长远发展空间为一体的临港新城区域层级区域层级临港新城临港新城经济开发区经济开发区靖江园区靖江园区p城南工业园：城南工业园：将依托其独特的区位优势，建成以机械电子、纺织服装、汽车配件、食品加工、医药产品、电子信息技术为主导产业的轻型制造业基地p滨江新城：规划面积13.8平方公里，集行政商贸、文化教育为一9、体，重在发挥长江岸线的旅游观光、生态环境优势，打造新型滨江新城区靖江工业园区 滨江新城 老城区 p水运：江阴靖江港口为对外开放港口，海运直通世界主要港口p公路：国家交通干道京沪高速，广靖高速，宁通高速公路穿境而过，沿江高速正在紧张建设中p铁路运输：新长铁路紧依园区东侧、南连沪宁铁路、北接陇海铁路，靖江设有客运站、货运站p 两江交流：江阴大桥、过江隧道（拟建）必将使工业园从苏南得到更多支持。江阴港口靖江口岸为对外开放港口，京沪高速穿境江阴港口靖江口岸为对外开放港口，京沪高速穿境而过，江阴大桥连接大江南北，拥有良好的交通优而过，江阴大桥连接大江南北，拥有良好的交通优势势龙江路高架龙江路高架过江隧道10、过江隧道沿江高速沿江高速江阴大桥江阴大桥江阴靖江港口江阴靖江港口p园区功能定位：建设产城一体化的现代化、综合性的工业新城，成为江苏省乃至全国垮江联动的先导区、示范区；p园区规划为“一带、两轴、四区”的空间布局结构：p一带：过江隧道生态防护带；p两轴：沿江高等级公里发展轴、公新公路发展轴。四区：沿江产业区、商贸物流园区、腹地产业区、生活片区；地块在园区的规划为商贸物流园区核心商务带，地块在园区的规划为商贸物流园区核心商务带，功能定位：商务功能定位：商务+办公办公+娱乐娱乐+居住居住腹地产业区腹地产业区沿江产业区沿江产业区商贸物流园区商贸物流园区生活片区生活片区32145876112沿沿长江长江111、1234江江高高速速姜姜八八路路路路一一江江滨滨联联江江路路物流仓储物流仓储厂房厂房+物流仓储物流仓储安置区安置区厂房厂房A A地块地块840840亩为工业园商贸物流园区部分，西邻联江亩为工业园商贸物流园区部分，西邻联江路，东靠近姜八路，南近规划中的长博仓储，北靠长路，东靠近姜八路，南近规划中的长博仓储，北靠长阳物流和宇山万象厂房，目前成熟度不高阳物流和宇山万象厂房，目前成熟度不高u项目四至：项目四至：西至联江路，东临姜八路，南临滨江一路，北靠沿江高速；u姜八路东侧姜八路东侧：为规划中的安置区，现状是老化工厂、废品收购站及一些小餐饮店；u联江路西侧联江路西侧：联江路以西为农田，未来可能成为加拿12、大木材项目，规划中的过江隧道与联江路相连；u滨江一路南侧滨江一路南侧：规划中的仓储物流项目，现在为农田和零星农户，沿江高速北侧沿江高速北侧：仓储物流园区；市政设施用地市政设施用地其他公建用地其他公建用地（商业、办公、酒店）行政办公用地行政办公用地工业用地工业用地居住用地居住用地地块层级地块层级地块四至主要为农田，少量物流及仓储设施，姜地块四至主要为农田，少量物流及仓储设施，姜八路沿线有零星餐饮商业，还未形成商业氛围八路沿线有零星餐饮商业，还未形成商业氛围市政设施用地市政设施用地其他公建用地其他公建用地行政办公用地行政办公用地工业用地工业用地居住用地居住用地厂房厂房+物流仓储物流仓储32145813、76112沿沿长江长江11234江江高高速速姜姜八八路路路路一一江江滨滨联联江江路路物流仓储物流仓储安置区安置区厂房厂房宇山万向晨洲服饰长阳物流格尔顿海鹏特种车辆长博二期东方油品仓储长博仓储新安置区渔民职工住宅区长强地块意向地块杨子江地块空白地块联检大楼江防加油站3461111257821234长阳物流长强地块沿江高速地块九易铸锻未来联检大楼及园区管委会等政府施规划在地块内，地块其中两块已由长强及扬子江控制，但可整体考虑规划。1 13 3过过江江隧隧道道四线城市、省级产业园核心区；交通和区位优势四线城市、省级产业园核心区；交通和区位优势明显；传统工业集中区；缺乏配套和人气明显；传统工业集中区；14、缺乏配套和人气项目属性项目属性1 5 4 3 2 经济较发达的四线城市经济较发达的四线城市产业园区核心地带产业园区核心地带传统产业集中区传统产业集中区区域形象低，缺乏人气区域形象低，缺乏人气良好的交通优势良好的交通优势项目属性界定项目属性界定为实现目标，我们不能孤立的看待为实现目标，我们不能孤立的看待840840亩的定位，必须站在园区亩的定位，必须站在园区5252平方公里的平台上，寻求我们未来面临的发展和机遇平方公里的平台上，寻求我们未来面临的发展和机遇！R2我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）u社会目标：社会目标：u 区域形象改善，展示园区建设成就和精神风15、貌；u 完善园区功能，促进产业集聚和经济发展；u经济目标：经济目标：u 土地价值提升，增加政府土地变现收益；u 实现企业产业导入，增加政府税收；S我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）u区域：区域：位于靖江园区核心区，是链接江阴靖江两城的纽带；u产业基础：产业基础：初步形成以后船舶制造，钢构件等为主的制造业集群，但产业基础相对薄弱，未形成规模聚集效应；u交通：交通：未来规划利好，沿江隧道打通，成为跨江发展的第一站；u项目：项目：中等规模项目，配套不足，周边环境一般，区域认知度较低。核心问题是什么？核心问题是什么？Q1:52Q1:52平方公里园区未来价值如何占位，成16、为长三角经济格局下的平方公里园区未来价值如何占位，成为长三角经济格局下的重要一环？重要一环？Q2:Q2:如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现如何挖掘和整合项目自身资源，设置主营业务功能来实现840840亩亩核心区土地价值增值？核心区土地价值增值？项目小组研究了项目小组研究了7 7个个CBDCBD模式和模式和1212个具有代表性个具有代表性的案例的案例CBD模式模式金融保险中心全国性总部地区性总部高科技中心企业服务中心博览中心政府中心案例案例p加纳利码头（伦敦）p陆家嘴（上海）p拉德方斯（巴黎）p柏林新城（柏林）p丹佛中央商务区 （科罗拉多州，丹佛市）p奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）17、p香港数码港（香港）p堪萨斯市市中心 （堪萨斯州，堪萨斯市）p汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威）p拉斯维加斯（美国）p慕尼黑会展中心p堪培拉（澳大利亚）全球CBD模式CBD发展模发展模式式基于拟和的最优比对，现阶段工业园基于拟和的最优比对，现阶段工业园CBDCBD与企业与企业服务中心模式拟合度较高服务中心模式拟合度较高CBDCBD发展模式发展模式园区具备的条件园区具备的条件拟合度拟合度金融保险中心金融保险中心CBDCBD江阴及靖江银行和保险公司数量，以及甲级写字楼数量都十分有限，航空交通缺乏全国性总部全国性总部CBDCBD无国际大公司总部，甲级写字楼数量有限，航空交通缺乏区域性总部18、区域性总部CBDCBD大量规模以上地区公司、低廉的写字楼价格、便捷的铁路陆地交通高科技中心高科技中心CBDCBD高科技产业及高新数量均不足企业服务中心企业服务中心CBDCBD稳定的人力资源，众多的企业数量，低廉的经营成本和办公价格，逐渐完善的交通和IT系统博览中心博览中心CBDCBD江阴靖江的经济规模和与上海面对的竞争使之成为长三角地区的展览中心可能性极小政府中心政府中心CBDCBD管委会入住园区，但规模及档次有限拟合度低拟合度低拟合度高拟合度高CBD发展模发展模式小结式小结靖江市靖江市江阴市江阴市江阴靖江江阴靖江开发区开发区园区的核心优势有哪些？园区的核心优势有哪些？作为垮江联动的示范园区我19、们具有区位、作为垮江联动的示范园区我们具有区位、政策、土地、港口、人力方面的优势政策、土地、港口、人力方面的优势园区特征：园区特征：u资本：资本：江阴、靖江分别投资90%、10%；u土地：土地：靖江市52平方公里拥有深水海岸线的土地；u体制：体制：园区领导均有江阴任命（主管民政的副局长由靖江任命）；u财政：财政：属于一级财政，税收归园区所有，滚动开发，10年后两县平分u港口：港口：今年10月批准港口为对外开发口岸靖江园区靖江园区人人才才优优势势资资本本优优势势管管理理体体制制优优势势经济开发区经济开发区优质的土地港口资源优质的土地港口资源园区优势园区优势园区优势：园区优势：u区位区位与百强县之20、首的江阴仅有一江之隔；对岸江阴经济开发区正在进行产业升级且具有良好的教育科研资源u土地土地13.6万/亩的地价低于江阴临港新城的19.2万/亩，更低于江阴经济开发区u港口港口今年10月份被批复为对外开发口岸，相对于对岸江阴我们仍有较长的未利用江岸线u人力人力管委会成员具有苏南经济模式发展经验及灵活的市场导向意识；靖江劳动力成本低于江阴u政策政策省级经济开发区，作为示范园区得到省级领导的高度重视；启示：启示：继续发挥靖江优势产业；承接江阴产业转移；利用港口优势发展适宜在港口发展的产业；利用土地及人力成本优势吸引资源加工型和劳动密集型产业；利用政策优势及江阴基础设施发展具有前景且得到政府政策支持的21、产业靖江市靖江市江阴市江阴市江阴靖江江阴靖江开发区开发区靖江及园区产业基础靖江及园区产业基础靖靖江江市市以以船船舶舶制制造造、钢钢铁铁、机机械械制制造造、物物流流、制制药药为主要支柱产业为主要支柱产业长强钢铁新世纪钢结构长荣钢铁 重庆特钢长新特钢江苏环胜铜业有限公司靖江市泰力有色合金实业u钢铁u冶金u机械制造江苏宝骊集团靖江华达汽配江苏格尔顿传动轴靖江市新程轿配制造三马起重机机械制造新世纪造船新时代造船东方重工南洋船舶亚星锚链u船舶业u药业江山制药有限公司靖江产业基础靖江产业基础三江物流长阳钢材市场u物流u靖江市船舶制造业发展迅猛，靖江市07年造船完工量达250万吨，占全省50%，全国10%；22、u造船生产能力达600万吨，船舶工业产值180亿，年均增幅达45%以上。u新世纪造船厂、新扬子造船厂产能分别居全国第三、第八。本报告是严格保密的。园区经历园区经历5 5年工业园区建设，目前在船舶制造、钢年工业园区建设，目前在船舶制造、钢铁、物流等产业开始显现聚集效应铁、物流等产业开始显现聚集效应重大配套沿江产业 物流园区资料来源：世联分析区域范围1997重大事件20032003.8园区成立2003.9江阴靖江公交线路开通2004200520082007.6长阳开业华澄重工、新东方船舶配件，中建钢结构 动工新扬子二期动工中燃油品储运 规划用地面积52平方公里首期启动8平方公里20072008.123、0园区段岸线对外开放通过省级验收 20062005.3江苏新扬子造船 开工2005.5晨洲服饰、康远新材料、海鹏特种车与园区签订投资协议 江阴靖江工业园开始起步长强钢铁、恒达、金泰服饰、格尔顿传动轴、宇山万向开工 2008.2东方能源开业2008.11江苏宏润现代木材物流有限公司与园区正式签约 1997年江阴大桥建成通车省直工商入驻园区沿江高速、安置房建设启动2005.3省直国税地税入驻园区2006.4恒德港口仓储项目 华东重机签约江苏长润钢结构、江苏长鑫金属加工、江苏众望汽车销售服务普莱克斯 工业气体处理项目园区自主产业园区自主产业本报告是严格保密的。目前靖江工业园区形成已初步形成了船舶制造24、钢目前靖江工业园区形成已初步形成了船舶制造钢铁、物流的产业基础铁、物流的产业基础物流业物流业钢铁业钢铁业船舶业船舶业园区自主产业园区自主产业长阳钢材物流市场长阳钢材物流市场江苏宏润现代木材物江苏宏润现代木材物流有限公司流有限公司 长强钢铁长强钢铁 中建钢构中建钢构 中泰钢构中泰钢构 新扬子造船新扬子造船 长博船厂长博船厂本报告是严格保密的。近几年我国造船业发展迅速，形成了渤海、珠海、长近几年我国造船业发展迅速，形成了渤海、珠海、长江口三大产业基地，位于长江口的靖江船舶产业集聚江口三大产业基地，位于长江口的靖江船舶产业集聚效应初显效应初显2007年，我国船舶制造新接订单9800多万吨，居世界第一25、位，手持订单15800多万吨，居世界第二位目前我国共有各类船舶制造企业3000余家，其中大中型造船企业431家。我国船舶出口快速增长全市拥有造修船企业7家，船舶配套产业60家，拥有5座大型船坞，9座船台，长江岸线8公里靖江市07年造船完工量达250万吨，占全省50%，全国10%；新世纪造船厂、新扬子造船厂产能分别居全国第三、第八；靖江船舶集聚效应初显，围绕几大造船厂集聚了多家船舶配件厂，新港船舶配件产业园现有20家配件企业，初步形成了船用初步形成了船用锚链、电机、空调、消毒器、黏合剂、装饰材料、泵阀、大型锚链、电机、空调、消毒器、黏合剂、装饰材料、泵阀、大型铸件等船舶产业链。铸件等船舶产业链。26、新东方船舶配件新东方船舶配件长博船厂长博船厂泰实传配泰实传配麦基嘉船用设备麦基嘉船用设备新扬子新扬子造船厂造船厂ABB船用电机船用电机格菱动力格菱动力安泰动力安泰动力国泰船用机械国泰船用机械新世纪新世纪新时代新时代江苏南江苏南洋洋船舶业船舶业本报告是严格保密的。根据国际船舶业产业转移规律，近几年船舶业发根据国际船舶业产业转移规律，近几年船舶业发展重点将转为船舶配套产品，不断提高研发投入展重点将转为船舶配套产品，不断提高研发投入1234船舶国际产业转移具有产业集聚效应船舶国际产业转移具有产业集聚效应造船基地：韩国釜山，日本横须贺、长崎造船集团：日本的川崎重工、三菱重工、韩国的现代重工、大宇重工 27、小型到大型，技术含量由小型到大型，技术含量由低到高转移格局低到高转移格局增从小型船舶到中、大型船舶从散货船、油船、集装箱船到化学品船和液化气船的梯度转移 产业转移具备时效性产业转移具备时效性上世纪50年代造船业从西欧向日本转移，时间为10年70年代向韩国转移，时间为8年本次向我国转移从2001年开始，预计为6-8年先船舶制造转移再船舶配套转移先船舶制造转移再船舶配套转移船舶产业国际转移以核心船舶制造业、船舶主要配套设备业、一般船舶设备产业和船舶设备零部件的方式先后进行转移的先船舶制造业转移再船舶配套转移产业转移特征本报告是严格保密的。靖江市船舶配件本土化率只有靖江市船舶配件本土化率只有8%8%28、，低于中国的，低于中国的40%40%更更低于日韩的低于日韩的90%90%，靖江市未来几年船配企业会快速增，靖江市未来几年船配企业会快速增加加u船舶业作为综合性加工装配工业，需要大量上下游产业为其提供各种原材料和配套产品，与国民经济各产业部门有着广泛而密切的联系u在国民经济116个产业部门中，船舶工业对其中97个部门有直接消耗，关联面达84%。u02年全国船舶工业直接消耗其他产业的投入中机械电器产品占37.7%，冶金行业占16.8%，电子仪表、轻纺产品占8.1%。石化、建材占8.9%，金融、商业占18.9%。u船舶设备采购成本占总成本的37%，我国配件本土生产只占40%，大量依靠进口，制约了我国29、造船业的发展舱面设备舱面设备锚机绞缆机舵机救生艇船梯.电器部分电器部分输配电系统无线电系统通讯系统船用雷达测深仪.机舱设备机舱设备主机发电机污水处理设备空调机组通风系统.安全消防设备安全消防设备水密门窗防火门舱间门舾装件消防系统.本报告是严格保密的。大连长兴岛临港工业园船舶制造业发达，在产业大连长兴岛临港工业园船舶制造业发达，在产业集聚的基础上建立了船舶配套产业园集聚的基础上建立了船舶配套产业园u长兴岛位于辽东半岛、大连渤海一侧岸线中段，西距秦皇岛港 84 海里，天津港 170 海里，南距大连港 85 海里，北距营口 101 海里；陆上北距沈阳 292 公里，南距大连市中心 130 公里，毗邻30、沈大高速及哈大铁路 u大连船舶配套产业园是在辽宁省委省政府和大连市委市政府的大力支持下成立的专业船舶配套产业园，位于长兴岛临港工业区内，总规划面积为 5 平方公里。u大连长兴岛临港工业区已经大连拥有大连船舶重工集团有限公司（DSIC）、中远船坞（COSCO Dalian Shipyard）等中国造、修船旗舰企业，同时韩国的东方精工(Oriental Precision&Engineering Co.,Ltd)、斗山重工(Doosan Heavy Industries&Construction Co.,Ltd)、大洋商船(Daeyang Shipping Co.,Ltd)以及日本今治造船集团(I31、mabari Shipbuilding Group)等国际知名船舶企业 船舶产业集聚区案例船舶产业集聚区案例长兴岛长兴岛船舶配套产业园船舶配套产业园本报告是严格保密的。园区建有标准化厂房、办公大楼、研发中心、体育馆、文化娱乐中心园区建有标准化厂房、办公大楼、研发中心、体育馆、文化娱乐中心等配套设施，为园区吸引了大量的企业入驻等配套设施，为园区吸引了大量的企业入驻u园区大厦园区大厦一楼为银行及非银行金融机构接待平台，二楼为管委会办公室，三楼为人事培训、通关代理、市场推广、社会保险等中介服务公司。u大连国际船舶产品展示与交易中大连国际船舶产品展示与交易中心心建筑面积达 40,000，为中国北方地区32、最大的船舶物资常年展示与交易中心，为入园企业组织船用产品交易活动，重点将组织大连国际船用产品交易会 u园区正与大连海事大学等国内外著名的海事类高等学府、科研机构开展长期合作，在园区内规划建设建筑面积达 1 万的大连船舶配套产品研发中心，为企业提供强有力的产品研发、自主创新等方面的支持u园区建有标准化厂房，为入驻企业提供良好的基础设施u园区建有体育馆、文化娱乐中心，丰富员工生活。标准化厂房标准化厂房体育馆体育馆娱乐中心娱乐中心2008年年8月月29日来自韩国的日来自韩国的18家船舶配套企业同时在大连长兴岛家船舶配套企业同时在大连长兴岛临港工业区正式开工，良好的商务办公设施促进了船舶业的发展临港工33、业区正式开工，良好的商务办公设施促进了船舶业的发展本报告是严格保密的。原材料提供商原材料提供商船舶业船舶业船舶制造业船舶制造业船舶配套产业船舶配套产业船舶修理产业船舶修理产业上游产业上游产业核心产业核心产业钢材钢材机电机电涂料涂料能源能源附随产业附随产业产业支持产业支持商务服务商务服务服务产业服务产业消费服务消费服务产业配套产业配套产业支持产业支持：船舶配件、整船制造的研发、设计、销售商务服务商务服务：为船舶产业提供贸易、保险、会计、法律、咨询、媒介等服务的企业消费服务消费服务：围绕船舶相关产业人员提供住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲等服务的企业产业配套产业配套：船舶及相关产业办公楼、车间、仓库、34、展示区等。船舶业的发展需要研发大楼、办公大楼、展示、标船舶业的发展需要研发大楼、办公大楼、展示、标准厂房、酒店、住宅、体育娱乐设施准厂房、酒店、住宅、体育娱乐设施船舶所需物业船舶所需物业本报告是严格保密的。我国钢结构进入快速发展时期，但仍然无法满足我国钢结构进入快速发展时期，但仍然无法满足国内市场需求，发展空间很大国内市场需求，发展空间很大u金属冶炼u风力发电u通讯工程u交通设施 铁路、轨交、机场、大桥u房地产 商业楼、大型场馆、部分住宅伴随城市化进程的发展，我国房地产行业仍会快速发展，钢结构在建筑中的应用越来越广泛u我国今后几年约投资1万多亿于铁路、桥梁和车站的建设；u上海轨道交通将建10多35、条干线；u上海到崇明的桥梁，崇明到海门的桥梁等数量众多的大桥需要建造。u风电产业快速发展。今后风电的发电逐步占到目前全国发电总量的三分之一，钢结构企业在这一领域将大有可为。u电讯、移动、联通等通讯工程将有很大的发展，特别是种类通讯塔。u近几年我国有色金属冶炼固定投资额一直高位运行，对钢结构的需求加大钢结构用钢约占全国钢材总产量的3%。而发达国家钢结构用钢量一般占钢材产量的10%左右。根据我国“十一五”期间钢结构行业规划，到2010年，钢结构用钢将达到全国钢材产量的6%。按比例计算，到2010年国内钢结构市场容量将达到3400万吨。钢铁业钢铁业钢结构本报告是严格保密的。长强钢铁，中建钢构是靖江园36、区钢铁行业的代表企长强钢铁，中建钢构是靖江园区钢铁行业的代表企业，处于产业链前端业，处于产业链前端p代表企业：长强钢铁代表企业：长强钢铁 江苏长强钢铁有限公司，2004年入驻江阴经济开发区靖江园区，在靖江沿江东兴镇征地3000余亩，建设长强特钢，首期工程占地1500多亩，投资9个亿，首期工程建设包括长强特钢和长强特钢2个五万吨级泊位外港码头1座、10个千吨级泊位内码头1座。长强外港码头于2004年9月正式投入使用。长强特钢于2006年投产。p代表企业：中建钢构代表企业：中建钢构 中建钢构江苏有限公司，是世界500强企业中国建筑工程总公司下属的中国建筑第三工程局和南海企业有限公司协议共同出资成立37、的，集建筑钢结构产品研发,设计,制作,安装于一体的现代化中外合资公司。公司产品定位为重钢结构建筑体系为主，产品涉及房屋、厂房建筑、桥梁、港机构件、船用以及能源等多个领域。总厂规划占地1118亩（744588平方米）。产业链：长强特钢工程包括烧结厂、炼铁厂、炼钢厂、轧钢、动力厂和原料厂，长阳钢铁物流市场产业链：场区内除生产线外，还包括了技术研发,设计,办公,住宿,培训等场所和岸线长达200米的运输码头。本报告是严格保密的。上海宝山工业园以宝山、港口为依托在宝山工业上海宝山工业园以宝山、港口为依托在宝山工业园内打造上海精品钢材基地园内打造上海精品钢材基地u宝山工业园区东临长江黄金口岸，南接上海“一38、城九镇”的罗店新镇，西连嘉定科技城，北临江苏太仓。规划面积23平方公里u园区具研发、生产、加工、展示、贸易、培训和服具研发、生产、加工、展示、贸易、培训和服务等功能务等功能u主要吸纳精品钢延伸，装备制造、新材料、流通贸易服务等产业u上海精品钢材基地形成了三大生产基地：碳钢板管精品制造中心、不锈钢精品制造中心、特钢精品制造中心及延伸加工基地。u主要生产交易汽车用钢，石油管、造船钢、不锈钢、电工钢、高效建筑钢材六大精品钢材系列u 现已形成中国现代化程度最高、生产规模最大、品种最为齐全的钢材生产基地钢材产业集聚区案例钢材产业集聚区案例本报告是严格保密的。园区具研发、生产、加工、展示、贸易、培训和服务39、等功能园区具研发、生产、加工、展示、贸易、培训和服务等功能 ，园区建设了，园区建设了研发大楼、办公大楼、标准化厂房等基础设施，宾馆、别墅、公寓等生活研发大楼、办公大楼、标准化厂房等基础设施，宾馆、别墅、公寓等生活配套设施配套设施u宝钢研究院与上海交通大学共同组建了宝钢交大汽车板使用技术联合研究室，与东北大学联合建立了电磁冶金实验室 u为园区办公大楼内入住了大量为园区企业提供专业咨询、投资服务的中介公司及贸易公司u高标准的标准厂房为企业入驻提供了便利u酒店、别墅、公寓等配套设施满足了园区员工生活所需及商务所需。宾馆宾馆公寓公寓别墅别墅办公楼办公楼标准厂房标准厂房研发楼研发楼本报告是严格保密的。矿40、物冶炼矿物冶炼钢结构钢结构轻型钢结构轻型钢结构高层钢结构高层钢结构住宅钢结构住宅钢结构空间钢结构空间钢结构上游产业上游产业核心产业核心产业钢材钢材硼、铌硼、铌煤粉煤粉炭石粉炭石粉建筑制造业建筑制造业风电风电通讯设施通讯设施下游产业下游产业房地产房地产桥梁桥梁u产业支持：钢结构、精密机械、通讯设施的研发、设计、仓储、配送、销售u商务服务：为钢材产业提供贸易、保险、会计、法律、咨询、媒介等服务的企业u消费服务：围绕钢材相关产业人员提供住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲等服务的企业u产业配套：钢结构及相关产业办公楼、研发楼、车间、仓库、展示区办公楼、研发楼、车间、仓库、展示区等。根据对钢材的依赖度，在园区41、周围形成相关产业集群，由此根据对钢材的依赖度，在园区周围形成相关产业集群，由此产生了对产业办公、车间、商务、消费服务的需求，但对办产生了对产业办公、车间、商务、消费服务的需求，但对办公和研发的需求量均较小，商务需求较大公和研发的需求量均较小，商务需求较大钢材所需物业钢材所需物业桥梁钢结构桥梁钢结构机械机械本报告是严格保密的。近几年我国物流业发展迅猛，长三角成为近几年我国物流业发展迅猛，长三角成为全国物流发展的重心全国物流发展的重心u 08年前三季度固定投资额为5713亿，同比增长9.6%，增幅回落11.1%；u2007年物流费用占我国GDP的18.4%美国、日本、德国等发达国家的这一比率在8%42、左右，这表明我国现代物流业进一步发展的空间巨大；u 我国现代物流业发展迅猛，信息及相关服务业、配送收入、流通加工及包装收入增长率保持两成以上。物流业物流业本报告是严格保密的。依托优势的长江岸线资源，发展为以物流、船舶、依托优势的长江岸线资源，发展为以物流、船舶、木材、冶金、化工为支柱产业的港口园区木材、冶金、化工为支柱产业的港口园区p2004年3月，工业园成立p建设标准化厂房p规划引入靖江优势产业：机械加工、轻工服装加工、电子加工 p新时代、新世纪造船厂入住园区。p规划的船舶配套产业园开始动工p 第一家物流企业江苏德桥仓储 有限公司入驻园区p船舶、物流集群开始呈现p粮食产业园不断发展壮大p木材43、冶金、电力开始发展 p园区处于原有产业发展完善阶段 规规划划为劳动为劳动密密集型集型产业产业主主导导20042004u船舶、物流船舶、物流业业开开始入住园区始入住园区 20052005u粮食、粮食、电电力企力企业业入住园区入住园区 20062006p2006年10月粮食物流园成立p2006-10-27靖江筹建秸秆热电厂选址新港园区p船舶配套产业投产u特色冶金、木特色冶金、木材材 20072007u船舶、物流、船舶、物流、粮食、粮食、电电力等力等产产业业开始集聚开始集聚u20082008p江苏扬子江金属加工有限公司入驻p 万林木业入驻p 物流业大发展新港园区新港园区本报告是严格保密的。临港新城44、规划成为集科技、工业、居住、办临港新城规划成为集科技、工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合城区公、商业为一体的配套完整的综合城区定位：定位：p 集临港产业，仓储物流，先进制造，商务贸易，居住休闲，观光旅游于一体的现代化临港新城。功能布局：功能布局：p东北部地区：靠近市区的规划为新兴的无污染工业区，重点发展软件科技和文化创意园，物流业p沿江的港口：为港口和重工业区；p西部地区：汽车零部件业及一般工业；p园区中央：规划大片生态区；p中东部：靠近市区处，规划商务新区CBD。工业装备与精密机械工业装备与精密机械汽车零部件汽车零部件二期二期汽车零部件汽车零部件一期一期生态区生态区包装包装新材料新45、材料保税保税物流中心物流中心商务商务CBD工业装备工业装备与精密机械与精密机械新港区新港区软件科技园软件科技园文化创意园文化创意园长江港口综合物流园区长江港口综合物流园区新城管委会新城管委会市政府市政府临港园区临港园区本报告是严格保密的。靖江市依靠港口优势大力发展物流业，靖江新港园区和靖江市依靠港口优势大力发展物流业，靖江新港园区和江阴开发区的物流发展已经趋于成熟，靖江园区物流业江阴开发区的物流发展已经趋于成熟，靖江园区物流业也开始发展壮大也开始发展壮大靖江园区沿江港口示意图江阴沿江地区发展规划图联动开发联动开发靖江园区代表物流企业：长阳钢材物流市场，江苏宏润现代木材物流有限公司 靖江的新港园46、区物流发展成熟，其三江物流中心，定位为集综合运输、集中仓储、物资配送、流通加工、信息管理、保税仓库和特种储运等多种功能的区域性物流中心；设综合物流区、保税物流区、公用码头区、粮食物流区、石化物流区5大特色物流功能区 江阴港口优势：国家一类对外开放口岸 依托港口，江阴临港新城园区创办了以钢铁、煤炭、建材等生产资料类货物为主的交易市场长江港口物流园区交易中心。港口物流园区经济总量跃升至江阴全市各物流园区经济总量的首位。靖江园区沿江港口示意图靖江园区沿江港口示意图新港园区沿江港口示意图新港园区沿江港口示意图靖江港口优势：较多未利用长江岸线本报告是严格保密的。物流业最能为园区物流业最能为园区CBDCB47、D的发展提供机遇，所需办公面积最大，在我区的发展提供机遇，所需办公面积最大，在我区港口不具有绝对优势的情况下应更高效利用港口优势大力发展物流业港口不具有绝对优势的情况下应更高效利用港口优势大力发展物流业表：园区周边主要工业园优劣势比较园区园区产业产业优势优势劣势劣势新港物流、船舶、木材、冶金、化工21.1公里海岸线，地价低、五通一平、规划合理、国务院定点粮食仓储地起步较晚临港物流、汽车零配件、新材料、精密机械、软件、创意产业九通一平、经济基础好、公用码头、对外开放口岸地价高、可供出让的土地少江阴靖江园区船舶、钢铁、物流11.1公里海岸线、对外开放口岸、腹地深、地价低公用码头少、军事码头等占用海48、岸线腹地多园区最大的优势是对外开放港口，却缺乏公用物流码头，物流业不如靖江新港园区最大的优势是对外开放港口，却缺乏公用物流码头，物流业不如靖江新港园区及江阴临港园区，不利于形成人流、物流、信息流、技术流。也不利于园区及江阴临港园区，不利于形成人流、物流、信息流、技术流。也不利于CBDCBD的发展，有必要为物流业的发展创造条件，促进其发展。的发展，有必要为物流业的发展创造条件，促进其发展。结论结论来源：访谈市调整理本报告是严格保密的。物流业的发展带来了物流、信息流、资金流、人流，需物流业的发展带来了物流、信息流、资金流、人流，需要办公、商务、休息、展示、厂房、仓储等功能支持要办公、商务、休息、展49、示、厂房、仓储等功能支持u加工加工u包装包装u装卸装卸u运输运输物流信息流资金流人流u订单处理订单处理u需求预测需求预测u仓储管理仓储管理u情报信息情报信息u金融支持u贸易公司贸易公司u贸易公司贸易公司u贸易公司贸易公司u贸易公司贸易公司厂房厂房展示展示仓储仓储办公办公办公办公办公办公商务商务休闲休闲物流产业物流产业功能支持功能支持物流业所需物业物流业所需物业靖江市靖江市江阴市江阴市江阴靖江江阴靖江开发区开发区在全国产业转移的大背景下作为垮江联在全国产业转移的大背景下作为垮江联动沿江开发的示范园区我们具有的产业动沿江开发的示范园区我们具有的产业机会机会长三角产业转移及产业定位江阴产业转移沿江开50、发靖江市处于我国最具活力的长三角经济圈，位于区域靖江市处于我国最具活力的长三角经济圈，位于区域经济的二三梯队之间，经济的二三梯队之间，成为第三梯队向第二梯队升级成为第三梯队向第二梯队升级的首要位置的首要位置 以上海为龙头、苏浙为两翼的长江三角洲，是我国人口最稠密、经济最发达、人民生活最富裕的区域。核心级核心级：上海边缘级边缘级：杭州、南京、宁波支撑点支撑点：苏州、无锡、常州、镇江、扬州、泰州、南通、嘉兴、湖州、绍兴、台州、舟山长三角产业转移及长三角产业转移及产业定位产业定位长三角区域内各地区产业结构趋同现象明显，产业长三角区域内各地区产业结构趋同现象明显，产业结构同构程度较高，仅在产品层面是存51、在专业化分结构同构程度较高，仅在产品层面是存在专业化分工的工的u沪浙苏三地经济发展水平接近，投资环境均值等因素，导致这三个省市产业结构的相似系数一直维持在0.97以上的高水平；u细分到工业部门内部，产业同构的现象有所缓和，但相似系数依旧在0.75以上；u在2005年上海、浙江和江苏排名前六位的工业重点行业中，相同的行业达到了4个。行业名称上海市上海市浙江省浙江省江苏省江苏省通讯设备、计算机及电子设备3473.041018.145280.115280.11交通运输设备制造1392.321239.56-黑色金属冶炼及压延加工业1339.84-3038.733038.73通用设备制造业1229.6152、528.101934.481934.48化学原料及化学制品制造业1044.831273.853154.78纺织业1001.241842.302092.97电气机械及器材制造业-2864.293029.332005年沪浙苏产值排名前6位的工业制造业比较（单位：亿元）长三角产业分长三角产业分工工上海的产业结构已开始由低端的制造业上海的产业结构已开始由低端的制造业向高端的生产性服务业转变向高端的生产性服务业转变制造基地制造基地汽车、石化和电子信息等强大的产业基础生产性服务基地生产性服务基地利用优越的区位、人才、资金实力打造生产性服务基地专业性服务汽车服务业工程装备配套服务工业信息服务公共性服务现代物53、流技术服务其他工业咨询工业房地产江苏省提出产业升级战略，苏南发展技术知识密江苏省提出产业升级战略，苏南发展技术知识密集型产业，资源加工型和劳动密集型产业向苏中集型产业，资源加工型和劳动密集型产业向苏中苏北地区专业苏北地区专业纺织钢铁化工冶金发改委提出指导性意见，长三角集中发展新材发改委提出指导性意见，长三角集中发展新材料新能源等五大产业，沿江重点发展船舶等四料新能源等五大产业，沿江重点发展船舶等四大产业大产业u国务院在08年9月份关于长三角经济发展的指导性意见关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见；u意见指出长三角应集中力量积极发展电子信息、生物、新材料、新能源等战略性高54、技术产业；u在沿江优化发展产业链长、带动性强的石化、钢铁、汽车、船舶等产业；u指导长三角区域分工和产业布局趋于合理，积极推动传统产业的升级改造和梯度转移；u继续发挥上海的龙头作用，进一步提升南京、杭州等特大城市的综合承载能力和服务功能，扩大辐射半径。长三角集中三角集中发展展产业电子信子信息息生物医生物医药新材料新材料新能源新能源沿江重点沿江重点发展展产业石化石化钢铁汽汽车船舶船舶江苏省江苏省“十一五十一五”规划重点发展装备制造、新规划重点发展装备制造、新材料等产业，提升物流业等第三产业比重材料等产业，提升物流业等第三产业比重u江苏省十一五规划指出江苏省重点发展装备制造、装备制造、电子信息、生物55、与新医药、电子信息、生物与新医药、基础材料与新材料、现代基础材料与新材料、现代轻纺等产业，轻纺等产业，形成集成电集成电路、光电显示、石化、冶路、光电显示、石化、冶金、造船、造纸金、造船、造纸等产业基地，提高优势产业在制造业中的比重。u加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现现代代物物流流业业、软软件件业业、金金融融业业、商商务务和和科科技技服服务务业业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。重点重点发展展产业装装备制制造造电子信子信息息生物医生物医药现代代纺织优势产业集成集成电路路光光电显示示石化石化冶金56、冶金江苏省产业分江苏省产业分工工新材料新材料造船造船造造纸江阴长江大桥跨江联动跨江联动五分钟通过江阴大桥直达靖江工业园轮渡10-15分钟过江未来将修建江阴过江隧道交通的一体化将为两岸经济空间的融合创造最直接的条件园区依托丰富的长江岸线资源，建成以船业、机电、冶金、能源、物流、研发、商贸为主导产业的具有临江产业特色的重要国际制造业基地，集工业园、生态园、新港区、新城区两园两区为一体的二十一世纪新型工业园区，是浦东开发和苏锡常火炬带向苏中、苏北辐射延伸的重要桥头堡。靖江工业园，与苏南隔江相望，通过跨江大桥连靖江工业园，与苏南隔江相望，通过跨江大桥连接，在地理位置上具有承接江阴工业的先机接，在地理位57、置上具有承接江阴工业的先机跨江联动跨江联动先导示范工业园区先导示范工业园区江阴产业基础雄厚，目前以工业为支柱、民营经江阴产业基础雄厚，目前以工业为支柱、民营经济发达、进出口为主导的外向型经济模式济发达、进出口为主导的外向型经济模式单位：亿元单位：亿元江阴市2007年三产比重民营经济增加值高民营经济增加值高。2007 年，江阴市民营经济实现增加值742.14亿元，比上年增长19.50%，占全市地区生产总值的比重为62.36%，比上年提高1.59个百分点。民营企业数量多民营企业数量多。年末私营企业1.57万个，个体工商户4.13万户。民营经济年末注册资金610.29亿元，比上年末增长20.77%，58、其中私营企业注册资金470.13亿元，增长18.39%。大批知名名营企业大批知名名营企业。红豆集团、阳光集团、三房巷集团、双良集团等多数民营企业，并且有22家上市公司。亿美元工工业支柱支柱进出口出口主主导民民营经济发达达江阴产业江阴产业城市以工业为核心，产业基础雄厚，形成了五大城市以工业为核心，产业基础雄厚，形成了五大支柱产业支柱产业精细化工精细化工造纸及彩造纸及彩印包装印包装精密机械精密机械高档纺织高档纺织支柱产支柱产业业特色冶金特色冶金特色冶金特色冶金 高档纺织高档纺织 精密机械精密机械 作为江阴的传统支柱产业之一，经过十多年的发展，已具备了较大的规模具备了完整的冶金产业链拥有江阴兴澄冶金59、上市公司市共有纺织企业2000多家，其中骨干企业255家，年销售收入超亿元的企业30家 拥有苏阳光、四环生物、凯诺科技、华西村、三房巷等知名上市公司 目前的精密机械产业位于利港园区，规划面积1.5平方公里。区内以重型、船舶和环保机械为主，结合精密加工、自动控制、医疗器械、新型环保设备等新兴机械产业 造纸及彩印包装造纸及彩印包装 精细化工精细化工 具有多家造纸和彩印包装企业拥有兰天彩印包装长江纸业等知名公司拥有江阴市新和桥化工有限公司、江苏怡达化工有限公司 等知名企业江阴经济开发区云集了大批高新企业和上市公司，形成了电江阴经济开发区云集了大批高新企业和上市公司，形成了电子信息、金属新材料、精密机60、械、生物医药、高档纺织五大子信息、金属新材料、精密机械、生物医药、高档纺织五大主导产业主导产业生物医药生物医药电子信息电子信息精密机械精密机械高档纺织高档纺织支柱产支柱产业业金属新材料金属新材料金属新材料金属新材料高档纺织高档纺织 精密机械精密机械 江阴开发区第一大产业，2005年这一产业实现利润占园区的70%建立了以兴澄特钢为龙头，由贝卡尔特钢帘线、华新钢缆、法尔胜特钢制品、川电钢板等企业组成的金属新材料生产基地园区拥有外资高档纺织服装类项目38个以江阴福汇纺织有限公司为代表，生产各类高档针织面料的制造、印染及后整理加工园区以江南模塑科技股份、江阴信邦电子、布鲁克纳机械、江阴紫竹电气为龙头企61、业生产重型、船舶和环保机械为主，结合精密加工、自动控制、医疗器械、新型环保设备等新兴机械产业 电子信息电子信息 生物医药生物医药 开发区现有电子信息企业20余家瀚宇博德、新潮科技、法尔胜光子等大型骨干企业5家u产品包括半导体及其分立器件、集成电路及先进性封装、光通信线缆、多层印刷线路板、可刻录光盘、工控产品等。生物医药：力通应用神经技术有限公司、迈康升华公司免疫组化试剂盒、组织化学试剂盒和试剂以及单克隆抗体等生物制品的研发、制造；新药、医药中间体研究和为全球制药企业提供医药研发服务、技术咨询 江阴经济开发江阴经济开发区产业区产业江阴重点发展五大类新材料，靖江工业园已经承江阴重点发展五大类新材料62、，靖江工业园已经承接了部分新材料的研制，如康远新材料研制重交接了部分新材料的研制，如康远新材料研制重交通道路沥青通道路沥青有机有机高分子高分子光电子光电子通信通信金属金属纺织纺织精细精细化工化工五大类新材料五大类新材料光电子通信材料光电子通信材料 骨干企业骨干企业法尔胜集团公司、长电科技公司、三房巷集团公司、江阴市晶体材料厂、江苏泰清集团 重点科技项目及产品重点科技项目及产品光棒光纤材料、电子专用材料、光纤护套料、片式半导体器件、半导体照明系统技术和重大应用产品开发金属新材料金属新材料 骨干企业骨干企业：以法尔胜集团为代表的金属制品行业和以兴澄钢铁为代表的特种钢行业 重点科技项目及产品重点科技63、项目及产品：稀土材料及其应用、复合金属材料、特种合金材料、高性能特种合金钢、交通和桥梁等重点工程配套的特种钢丝绳制品有机高分子材料有机高分子材料 骨干企业骨干企业软塑包装材料以申达集团为龙头企业、特种橡胶骨干企业海达橡塑公司、法尔胜东泰公司江阴利泰装饰材料、天祥塑化、台联超细胶粉厂 重点科技项目及产品重点科技项目及产品新型软塑包装材料、改性塑料及高性能工程塑料、高性能减振密封阻燃材料及制品、重交通道路沥青、超细橡胶粉制备技术纺织新材料纺织新材料 骨干企业骨干企业：纺织新材料龙头企业阳光集团，是中国最大的精毛纺企业、新伍集团、茶梅集团、三房巷集团、倪家巷集团、华西集团、申利实业 重点科技项目及产64、品重点科技项目及产品：复合超细短纤及系列化产品、重要产业用无纺布、纺织印染后整理技术、差别化功能性高档纺织面料精细化工材料精细化工材料 骨干企业骨干企业磷化工材料以江苏澄星集团为龙头、重点科技项目及产品重点科技项目及产品特种行业用磷化工产品、油田及炼油用助剂、高效和安全新农药及医药中间体、高性能水处理树脂、特种不饱和树脂、醇醚系列规模化生产技术江阴经济开发区新发展方向定位以动漫、软件、江阴经济开发区新发展方向定位以动漫、软件、医药、医药、新能源新能源、金融五大行业为主打造科技新城、金融五大行业为主打造科技新城u以产业园、高科技孵化器为载体，重点培育“动漫、软件、医药、新能源、金融动漫、软件、医65、药、新能源、金融”高科技产业u杨子江盈智城：位于城市客厅东侧，规划面积57.33公顷，突出“创意动漫动漫、软件研发”功能u杨子江国际生物医药孵化器：紧邻城市客厅，为生物医药生物医药产业提供“集研发、中试、生产、营销一体”的技术平台u杨子江国际服务外包产业园：位于经济开发区东南部，规划面积1平方公里，主要发展软软件件外包u江阴高新技术创业园：规划面积10.3万平方米，以医药、发光机电一体化、风力发电整机医药、发光机电一体化、风力发电整机设备、污水处理设备设备、污水处理设备为主导产业u杨子江科技孵化产业园：位于开发区金山路南侧，规划面积8.67公顷，承接高新技术创业园、杨子江国际生物医药孵化园等创66、业成果u杨子江国际金融港：产业定位以金融服务外金融服务外包为主包为主，突出金融数据处理、呼叫中心、金融外包及离岸服务、研发与培训、综合服务五大功能临港新城靖江园区靖江园区科技孵化产业园生物医药孵化器国际服务外包产业园杨子江盈智城高新技术创业园杨子江国际金融港经济开发区经济开发区江阴经济开发区江阴经济开发区正在培育产业正在培育产业江阴产业小结江阴产业小结高档纺织高档纺织高档纺织高档纺织精密机械精密机械软件软件动漫动漫新能源新能源金融金融生物医药生物医药江阴支柱产业江阴经济开区支柱产业江阴经开区未来重点发展产业电子信息电子信息特种冶金特种冶金精细化工精细化工精密机械精密机械造纸造纸高精密机械高精密67、机械新材料新材料生物医药生物医药新能源新能源动漫动漫软件软件对于长江两岸发展差别较大的江阴经济开发区，对于长江两岸发展差别较大的江阴经济开发区，靖江工业园区将成为未来重点的内部产业转移区靖江工业园区将成为未来重点的内部产业转移区域域u园区能够承接的产业必定是江阴已经发展成熟且不在现阶段主导发展方向上的产业u城南园区具备较好的机械制造业基础，但因未来可利用土地较小，因而对本园区造成的影响较少u城北园区为靖江重点扶持的高新技术产业中心，因而对园区电子信息、新材料产业的导入造成较大分流u在江阴经济开发区产业升级的时机我们园区承接接精密机械、精密机械、高档纺织、特种冶金、高档纺织、特种冶金、造纸造纸产68、业的机会较大。新港工业园：拥有21.1公里深水海岸线、以物流业为主打的，离城市较远城北园区：中小企业高新企业为主城南园区：发展较早，可利用土地较少沿江开发、联动开发的示范园区江阴产业转移江阴产业转移小结小结深水港口优势决定临港工业园在产业选择上倾向深水港口优势决定临港工业园在产业选择上倾向于能源型企业、先进制造业企业于能源型企业、先进制造业企业重工业、化工业重工业、化工业重工业、化工业重工业、化工业制造业、物流业制造业、物流业制造业、物流业制造业、物流业船舶业船舶业船舶业船舶业石化工业项目钢铁厂机械装备制造业造纸物流业造船、修船集装箱制造船贷、货贷中介服务提高石化工业国际竞争力便于铁矿石进口，69、降低物 流成本减少转运，方便进出口进口外国废纸作加工原料临港工业的发展为物流产业提供坚实的市场需求靠近出海口港口导入产业港口导入产业沿江沿江6 6个市区个市区1515个县（市）为江苏省沿江个县（市）为江苏省沿江开发的核心区域开发的核心区域沿江开发沿江开发u行政区划：本区包括南京、镇江、常州、扬州、泰州、南通6个市区和句容、扬中、丹阳、江阴、张家港、常熟、太仓、仪征、江都、泰兴、靖江、如泉、通州、海门、启东15个县(市)u区域简介：2001年人口2409万人，面积2.46万平方公里，国内生产总值4548亿元，分别占全省的32.7%、24.0%和47.8%，人均国内生产总值18874元，是全省平均70、水平的1.46倍，是江苏经济社会发展较为发达的地区u发展目标：到2010年,本区GDP预期达到12800亿元左右，年均增长12%左右，三次产业增加值结构调整为4:53:43，三次产业从业人员结构调整为21：39：40，人均国内生产总值达到5万元左右，实现国内生产总值和人均国内生产总值在2000年基础上增长2倍，率先全面建成小康社会，有条件的地方率先基本实现现代化。沿江开发的港口布局，重点建设苏州港太仓港区的集装箱沿江开发的港口布局，重点建设苏州港太仓港区的集装箱码头和南京、镇江、南通、苏州等主枢纽港，配套建设江码头和南京、镇江、南通、苏州等主枢纽港，配套建设江阴、扬州、泰州、常州等地方性港口阴71、扬州、泰州、常州等地方性港口 沿江开发沿江开发镇江港镇江港积极发展钢材、粮油钢材、粮油等专业化码头功能，建设长江沿京杭大运河南北水运物资中转港 南京港南京港提升集装箱集装箱运输功能，积极建设石油化工石油化工专业化码头，成为综合性、多功能内河中心枢纽港苏州港苏州港加快太仓港区的集装箱集装箱码头建设和功能提升，联合张家港港区和常熟港区，重点发展外贸集装箱、木材、钢铁等大宗物资和能源原材料等专业化码头，成为沿江主枢纽港和上海国际航运中心的重要组合港 江阴港江阴港建设为临江工业及周边地区外向型经济发展服务的专业外向型经济发展服务的专业化码头化码头，成为江海河换装、多式联运的地方港口南通港南通港重点发72、展江海联运，建设长江中上游地区和苏北地区大大宗货物内外贸宗货物内外贸物资的集散港，成为上海国际航运中心江苏翼的重要港口泰州港泰州港积极争取和江阴港的分工协作，建设为泰州及苏北地区物资进出物资进出服务服务的地方港口港口布局港口布局按照江苏省沿江开发总体规划靖江规划部分，靖江港按照江苏省沿江开发总体规划靖江规划部分，靖江港口将发展七大产业口将发展七大产业石油化工石油化工特种冶金特种冶金汽车汽车精细化工精细化工新材料新材料船舶船舶物流物流沿江开发沿江开发靖江及园区自主产业江阴转移产业港口导入产业船舶船舶物流物流钢铁钢铁精密机械精密机械新材料新材料高档纺织高档纺织电子信息电子信息特种冶金特种冶金造纸造73、纸电力电力园区具备船舶、钢铁、物流业的发展基础国家支持长三角重点发展新能源新材料产业纺织业受出口影响短期内新增投资的可能性较小生物医药技术难度较大，园区不具备产业优势化工污染较大，不是园区引入的主要方向造纸行业政府立项审批较难，且造纸行业向越南等国家转移明显电子信息产业可以作为考虑方向区域产业机会区域产业机会靖江工业园在物流、船舶、钢铁和靖江工业园在物流、船舶、钢铁和靖江工业园在物流、船舶、钢铁和靖江工业园在物流、船舶、钢铁和重型机械行业存在较大的发展机会，可以伺机发展电子信重型机械行业存在较大的发展机会，可以伺机发展电子信重型机械行业存在较大的发展机会，可以伺机发展电子信重型机械行业存在较大74、的发展机会，可以伺机发展电子信息和新材料产业。息和新材料产业。息和新材料产业。息和新材料产业。化工化工机械制造业是园区发展的新机会，特别是与农村机械制造业是园区发展的新机会，特别是与农村发展及基础设施建造方面的农业机械及工程机械发展及基础设施建造方面的农业机械及工程机械(1)农业机械：农业机械：拖拉机、播种机、收割机械等。(2)重型矿山机械：重型矿山机械：冶金机械、矿山机械、起重机械、装卸机械、工矿车辆、水泥设备等。(3)工程机械：工程机械：叉车、铲土运输机械、压实机械、混凝土机械等。(4)石化通用机械：石化通用机械：石油钻采机械、炼油机械、化工机械、泵、风机、阀门、气体压缩机、制冷空调机械、75、造纸机械、印刷机械、塑料加工机械、制药机械等。(5)电工机械：电工机械：发电机械、变压器、电动机、高低压开关、电线电缆、蓄电池、电焊机、家用电器等。(6)环保机械：环保机械：水污染防治设备、大气污染防治设备、固体废物处理设备等。(7)(7)机床：机床：金属切削机床、锻压机械、铸造机械、木工机械等。(8)汽车：汽车：载货汽车、公路客车、轿车、改装汽车、摩托车等。(9)(9)仪器仪表：仪器仪表：自动化仪表、电工仪器仪表、光学仪器、成分分析仪、汽车仪器仪表、电料装备、电教设备、照相机等。(10)(10)基础机械：轴基础机械：轴承、液压件、密封件、粉末冶金制品、标准紧固件、工业链条、齿轮、模具等。(176、1)11)包装机械：包装机械：包装机、装箱机、输送机等。机械制造业机械制造业1234劳动密集型劳动密集型苏中地区人力成本低 整机比重整机比重大大园区港口优势可以发挥 资金技术密集型企业总部需求较大周期性周期性投资需谨慎，与国家基础设施相关的投资会增加机械产业特征行行业业产值产值比重比重%总计1321617100通用设备制造33348925.23专用设备制造1058338.00交通运输设备制造14971811.33电气机械及器材制造业17375413.15通讯、电子设备制造1296149.81金属制品业772385.84印刷业及相关产业714615.40非金属矿物制品业501643.76化学原料77、及化学制品制造业417083.16纺织业419043.17食品制造业347222.63纺织服装制造234731.78闸北区工业行业结构和闸北区工业行业结构和比重（万元）比重（万元）u工业机构仍以传统工业为主。u通用设备制造、专用设备制造、交通运输设备制造、电气机械及器材制造业、金属制品、非金属矿物制品业共六项产值占比67.31%。u区位条件：位于上海市闸北区北部，上海九个中心城区之一。是中国近代工业的发祥地之一。距离上海中心商务区南京路不足8公里。u规模：占地面积为1.26平方公里。市北工业园是上海中心城区唯一的市级工业开发市北工业园是上海中心城区唯一的市级工业开发区，产业以传统工业制造业为主78、区，产业以传统工业制造业为主机械制造产业集聚区案例机械制造产业集聚区案例市北工业园生产性服务业聚集区的业态有标准式厂房，前沿产业基市北工业园生产性服务业聚集区的业态有标准式厂房，前沿产业基地，中小企业总部基地，产业办公楼，综合配套楼地，中小企业总部基地，产业办公楼，综合配套楼都市型都市型产业服务区产业服务区标准厂房前沿产业基地总部基地半岛中心创业基地业态业态规模规模标准工业厂房标准工业厂房 8幢5层，总面积7.2万平方米 前沿产业基地前沿产业基地三幢呈品字型排列，总建筑面积2.1万平方米，建筑层高3.6米。中小企业总部中小企业总部基地基地高层建筑面积1000平方米/每层，并有四幢独立工业别墅，79、建筑面积在3000平方米/每幢，总建筑面积12万平方米。创业基地创业基地两幢小户型的产业楼宇为主体，总面积1万平方米，4.1米的楼层高度，300平方米左右的灵活分隔空间 综合配套楼综合配套楼半岛中心半岛中心3万平方米楼宇。综合配套楼中有会议室、商务中心、单身公寓、行业协会和组织的集聚区，还有咖啡吧和简餐区域 u2002年，园区率先提出打造集纳“二五产业”的现代办公园区，主要发展为第二产业服务的生产性服务业，主要包括会展、科研孵化器、技术研发、企业总部基地、信息中心、技术鉴定中心等产业形态，这些产业形态不仅具备服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，而且还具备独特的研发中心、公司核心技术产品的80、生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。原材料原材料机械制造机械制造石化通用机械石化通用机械农业机械农业机械仪器仪表仪器仪表机械基础件机械基础件上游产业上游产业核心产业核心产业钢铁钢铁合金合金新材料新材料军工民生军工民生机械租赁机械租赁国防军工国防军工下游产业下游产业能源能源汽车汽车u产业基础：具备较好的产业基础，特别是我国东部地区，相对发达国家劳动力成本低，相对发展中国家研发设计能力强u研发加强：我国机械制造行业现附加值较低，关键零部件依赖进口，但我国科研能力提高，政策支持力度强，因而对研发更加注重，孵化器的作用明显u现代化程度加强：企业普遍对产、供、销实施信息技术支持，金融行业参与81、程度较深u展示：常州农机市场等机械展示市场增多机械制造业涉及面广，属于技术劳动密集型，研发、展示增多、机械制造业涉及面广，属于技术劳动密集型，研发、展示增多、信息化程度提高，需求信息化程度提高，需求研发楼研发楼、会展会展、企业总部企业总部、综合配套楼综合配套楼等物业支持等物业支持机械制造机械制造生物工程生物工程机械行业属于劳动、资金技术密集型、周期性产业，根据我国发展阶段具备以下特点：本报告是严格保密的。我国集成电路产业发展虽然很快，但仍然无法我国集成电路产业发展虽然很快，但仍然无法满足国内市场需求，发展空间很大满足国内市场需求，发展空间很大u2005年中国消费类电子产业保持快速增长，对集成电82、路产品需求大幅增加。u2005年中国集成电路市场规模达到3803亿元，占全球比重提高到24，成为世界第二大集成电路市场。u20012005四年间，市场规模增长了3.3倍，年均复合增长率达到35，增速世界第一。u目前我国半导体产能仅能满足10的需求，到2008年供需之间的差额将达到823亿美元。中国集成电路市场销售规模及增长预测中国集成电路市场销售规模及增长预测20052005年中国集成电路产业结构年中国集成电路产业结构中国半导体市场供需预测中国半导体市场供需预测数据来源：isuppli，nov2004电子信息产业电子信息产业本报告是严格保密的。长三角集成电路产量占全国长三角集成电路产量占全国683、666，江苏省产，江苏省产量占长三角的量占长三角的48%48%，有很好的产业基础，有很好的产业基础20042004年我国集成电路产量区域分布年我国集成电路产量区域分布中国长三角同行业国内前10位企业数量设计476家约505晶圆制造近50家558封装110家805从业人数13万10万2004年IC产量545.3亿元666020042004年长三角集成电路产量区域分布年长三角集成电路产量区域分布本报告是严格保密的。电子信息产业长三角具有较为完整的产业链，电子信息产业长三角具有较为完整的产业链，制造环节正在北移制造环节正在北移u其中上海、无锡、杭州被列入国家级IC设计产业基地。u苏州：全国最密集、最84、完备和最具规模的IC产业基地。u对于处于产业链制造环节的产业正在北移u电子信息产业链的中端属于劳动密集型u园区现无产业基础，可以利用对外开发口岸的优势建设保税区吸引跨国公司OEM生产。本报告是严格保密的。按照产业规律，作为劳动密集型的电子信息产业对办公和按照产业规律，作为劳动密集型的电子信息产业对办公和集中式商业的需求较低，可以支持少量分散式商业集中式商业的需求较低，可以支持少量分散式商业住宅商业地产写字楼集中式商业分散式商业集中式写字楼分散式写字楼第二产业工业劳动密集型产业资金/知识密集型产业第三产业泛旅游业休闲农业会展产业参与性娱乐产业运动康体产业区域型休闲商业中心博彩业教育产业交通运输、85、物流类专业市场类很好好差一般资料来源：世联模型地产类型地产类型产业类型产业类型本报告是严格保密的。新能源领域中的风电和光伏发电具备产业化开发的条件，新能源领域中的风电和光伏发电具备产业化开发的条件，在国家相关政策的扶持下，未来最有可能成为获得较快发在国家相关政策的扶持下，未来最有可能成为获得较快发展的新产业展的新产业分类 I 分类 II 投入商业运行的程度 可再生 能源 水能 产业化程度高，非常成熟 风能 我国风电装机增长迅速，04 年新增装机较03 年增长101%。根据国家提出的风电发展中长期规划，2010 年实现风力发电累计装机容量400 万千瓦，到2020 年，实现风电装机达2000 万86、千瓦，较目前增长39.5 倍，平均年复合增长率达27.76%。按风电装机每千瓦8000 元计算，至2010 年风电设备市场需求规模达240 亿元，至2020年市场需求规模达1520 亿元。未来十年，风电装机将保持年均20以上的增长率。太阳能 发改委计划未来五年我国将投入100 亿元利用太阳能资源，并提出到2010 年我国太阳能光伏发电总容量将达450MW，2020 年达到1000MW，光伏产业将以每年20%30%的增长速度发展。垃圾发电 处于商业投入建设期，但因产业链很不成熟，配套跟不上，盈利较差且不稳定 沼气 未投入商业运行，项目建设由国家及地方财政补贴。应用在农村，自给自用，规模小。污水回87、用 具有一定规模，很大程度上依靠地方财政支持 地热能利用 拥有地热资源的地区已较多开发，多依靠政府补贴 海洋能利用 我国尚处于试验阶段 秸杆 刚开始开发，04 年首个秸秆发电厂在河北建立 生物燃油 我国大多数地区处于研制阶段，05 年底鄂尔多斯生物燃油项目刚通过立项审批 乙醇 目前燃料乙醇企业均依靠政府补贴盈利，国家每年对四家燃料乙醇生产企业的补贴额超过20 亿元，2005-2008 年国家对乙醇企业的补贴逐年递减。热泵 少部分地区正在小规模推广 分布式 能源 楼宇热电 尚处于试验及方案设计阶段 区域热电 尚处于试验及方案设计阶段 燃料电池 基本处于开发与研制阶段 新能源新能源本报告是严格保密88、的。按世界光伏产业需求预估，按世界光伏产业需求预估，20102010年年20402040年，光伏产年，光伏产业的复合增长率将达到业的复合增长率将达到2525以上，市场前景广阔以上，市场前景广阔u2010年全球光伏发电并网装机容量目标是18GW，仍不到全球发电总装机容量的1，相当于截至2004年为止累计装机容量的6.4倍，年均复合增长率达到36。u至2030年，全球光伏发电装机容量将达到300GW，届时整个产业产值将突破3000亿美元。u2040年光伏发电将达到全球发电总量的1520。全球光伏系统累计装机容量目标全球光伏系统累计装机容量目标资料来源：中金研究所预计电池片需求仍将保持预计电池片需求89、仍将保持25253030的增长的增长光能光能本报告是严格保密的。全球光伏产业链从上游到下游呈金字塔型分布，中国企业目前面临原全球光伏产业链从上游到下游呈金字塔型分布，中国企业目前面临原料短缺的困境，优势还是在成本方面，原料、设备和产品两头在外料短缺的困境，优势还是在成本方面，原料、设备和产品两头在外电池组件硅料硅锭硅片电池片产业链产业链主要工艺主要工艺将石英通过提纯和精练加工成晶体硅将晶体硅熔铸成锭再切成片将硅片通过半导体加工工艺变成电池将电池连接并封装成组件特点特点技术含量非常高，生产集中度高，议价能力高美日德几乎控制了全球100的硅料和73的硅锭、硅片生产。中国国内硅原料生产匮乏，目前只有90、峨眉山半导体厂、四川新光硅业、洛阳中硅厂三家企业能够生产多晶硅，无法满足国内电池产能的需要。进入壁垒较低日本在电池生产上占全球52的份额。中国企业还是国外企业的代加工厂中国企业还是国外企业的代加工厂，如国内最大的无锡尚德和天威英利都为德国Solarworld代加工电池。中国市场硅料需求和产量预测中国市场硅料需求和产量预测中国市场硅料和电池组件价格对比中国市场硅料和电池组件价格对比晶体硅电池的成本构成晶体硅电池的成本构成资料来源：可再生能源协会光能光能本报告是严格保密的。全国已建成的太阳能光伏产业园全国已建成的太阳能光伏产业园2002年开始，规划建设20平方公里，以新能源与能源设备产业为核心的特91、色产业群，开发区内聚集了以天威英利、中航惠腾、风帆集团、天威保变、三川电器等从事新能源设备产业的规模企业60多家，在太阳能光伏发电、风力发电设备、新型储能材料、电力电子产品与电力自动化设备、输变电设备及高效节能设备等六大领域形成国内领先、国际先进的技术优势和规模优势。2004年区内新能源与能源设备产业实现产值47.66亿元，利税达6.45亿元。河北保定高新区河北保定高新区新能源产业基地新能源产业基地无锡新区无锡新区以尚德太阳能为龙头发展光伏产业，目前已形成了从前期研发到原材料加工、太阳能电池生产，再到应用的一条完整的产业链，今后三年内产值将超过100亿元。2006年产能：电池 240MW、组件92、 240MW 2006年5月，尚德投资2000万美元投资兴建光伏技术研发中心兴建光伏技术研发中心，投资9900万美元实施尚德基地化发展的战略合作协议，并和中科院上海光机所签订了技术合作协议。南京江宁经济南京江宁经济技术开发区光技术开发区光伏产业基地伏产业基地澳大利亚新南威尔士大学光伏特别研究中心的科学家赵建华博士以自己的研究成果与中电电气集团合资成立了南京中电光伏科技有限公司，在国家及省、市有关方面的鼎立支持下，2004年10月，投资3000万美元兴建太阳电池生产线。2006年产能：电池片 100MW。2006年，中电南京光伏公司又投入2000万元，建设拥有完整研发、检测等能力的光伏产业研发中93、心。光能光能本报告是严格保密的。目前国际制造商依靠技术优势垄断了中国市场，在国家政目前国际制造商依靠技术优势垄断了中国市场，在国家政策向国产设备倾斜后，国内多家公司进军风电设备制造策向国产设备倾斜后，国内多家公司进军风电设备制造u可再生能源开发利用促进法规定的“风电设备的国产化率要达到50以上”u国家发改委能源20051204号文件明确指出，风电设备国产化率要达到70以上，不满足设备国产化率要求的风电场不允许建设，进口风电设备要照章纳税。u随着国家政策向风电的倾斜，很多厂商都在着手建立风机制造基地。20052005年中国累计风电装机市场份额年中国累计风电装机市场份额20052005累计容量（万94、累计容量（万KWKW）比例（）比例（）外国制造商97.9177.3%Gamesa 27.1521.5%Vestas 17.3113.7%NEG Micon15.212.0%GE Wind10.958.6%Nordex9.817.7%Micon4.93.9%其他12.599.9本国制造商28.722.7%新疆金风科技 22.217.5%西安维德2.942.3%浙江运达1.381.1%其他2.181.8资料来源：2005年中国风电场装机容量统计 风电风电本报告是严格保密的。引入太阳能研发中心的可能性较小，风能研发制造的机会引入太阳能研发中心的可能性较小，风能研发制造的机会较大较大目前国际上的太阳能95、光伏产业主要依靠立法和政府支持来得到发展，因此政府因此政府的补贴政策将直接影响这个产业。的补贴政策将直接影响这个产业。新能源的开发和应用，往往需要的资金量比较大，所以金融风暴所带来的资金流动性差会影响到这块的投资，光能企光能企业正在集体过冬。业正在集体过冬。光能光能风能风能风能所用钢结构在园区已经具备产业基础国外对光能的补贴开始下降，出口开始出口开始受挫受挫 华澄重工开始在园区兴建风能发电塔体江阴正在投资打通风能产业链光能人才匮乏光能人才匮乏，园区不具备教育研发优势新能源新能源风能技术相对难度较低本报告是严格保密的。新能源产业集聚将带来新能源产业集聚将带来研发中心、中试车间研发中心、中试车间、96、仓储等物、仓储等物业需求，人口的导入带来消费需求业需求，人口的导入带来消费需求新能源/空间产业链新能源产业新能源相关产业配套产业服务设计和研发展销制造设计和研发制造展销物流贸易综合服务u新能源产业属于高新技术产业，对产业物业为研发中心、研发中心、中试车间、厂房、仓库中试车间、厂房、仓库。u科技创新、国际交流、商贸往来的出现带来商贸、娱乐、物流等服务业需求。新能源新能源本报告是严格保密的。新材料产业分类新材料产业分类主要领域主要领域代表材料代表材料电子信息材料 半导体微电子材料（如单晶硅）、光电子材料（如激光晶体）、电子陶瓷材料（如介质陶瓷、热敏陶瓷）、磁性材料（如钕铁硼永磁材料）、光纤通信材料97、数据存储材料（如磁存储、光盘存储）、压电晶体与薄膜材料、绿色电池材料（如贮氢材料、锂离子嵌入材料）新能源材料镍氢电池材料（如储氢电极合金材料）、锂离子电池材料（如嵌锂碳负极、LiCoO2正极）、燃料电池材料、太阳能电池材料（如Si半导体材料）、反应堆核能材料（如铀、氘、氚）纳米材料 纳米组装材料（如碳纳米管）、高性能纳米结构材料（如纳米陶瓷）、纳米涂层材料、纳米电子器件（如单电子晶体管、纳米激光器、纳米开关）复合材料 结构复合材料（如聚合物基复合材料、金属基复合材料、陶瓷基复合材料、碳基复合材料和水泥基复合材料）、功能复合材料主要领域主要领域代表材料代表材料生态环境材料 环境相容材料（如纯天98、然材料）、仿生物材料（如人工骨、人工器脏）、绿色包装材料（如绿色包装袋、包装容器）、生态建材（如无毒装饰材料）、环境降解材料（如生物降解塑料）、环境工程材料生物医用材料 医用金属材料、医用高分子材料、生物陶瓷材料、生物医学复合材料 智能材料 压电材料、形状记忆材料、光导纤维、电（磁）流变液、磁致伸缩材料和智能高分子材料高性能结构材料 新型金属材料、高性能结构陶瓷材料、高分子材料 新型功能材料 高温超导材料、磁性材料、金刚石薄膜、功能高分子材料 化工新材料 机氟材料、有机硅材料、高性能纤维、纳米化工材料、无机功能材料 新型建筑材料 新型墙体材料、化学建材、新型保温隔热材料、建筑装饰装修材料先进陶99、瓷材料 陶瓷绝缘材料、陶瓷基板材料、陶瓷封装材料、电容器陶瓷、压电陶瓷、铁氧体磁性材料 新材料新材料本报告是严格保密的。我国新材料产业发展概况我国新材料产业发展概况l目前我国新材料产业主要分布在北京、上海、浙江、江苏、广东、西安、山东等地，工业产品品种接近5000个，平均利润率（税前）为2030，每年创造经济效益6090亿元。l我国半导体材料行业的企业规模小、技术相对落后、深加工能力低，设备引进一直受到国外制约，制约了行业竞争力的提高。l我国是稀土材料资源大国但不是产业大国，由于存在重复建设、地方保护等问题，造成国内外市场严重过剩，价格下降。l我国的纳米材料的科学研究在世界上并不落后，但在产业100、化方面却是障碍多多，真正形成产品的多是初级产品，盈利更是不多。l磁性材料方面我国具有一定的规模和技术优势，走出了具有特色的产业化道路；而在能源材料方面基本保持与国际同步。北京北京上海上海陕西陕西山东山东江苏江苏浙江浙江广东广东新能源新能源本报告是严格保密的。江苏省新材料重点发展方向江苏省新材料重点发展方向工程材料工程材料纳米材料纳米材料光通信材料光通信材料功能性高分子材料功能性高分子材料复合材料复合材料特种钢特种钢资料来源：江苏省十一五规划江苏省布局19个新材料产业基地，重点发展特种冶金、石化、新型建材等基础产业，注重发展化纤、电子信息等特色材料和工程材料、复合材料、功能性高分子材料、纳米材料101、光通信等新材料。新能源新能源本报告是严格保密的。综上由我国、江苏省及江阴市新材料的三个层面进行分析，并结合靖综上由我国、江苏省及江阴市新材料的三个层面进行分析，并结合靖江的产业基础和自身优势，以下几个新材料将成为靖江工业园新材料江的产业基础和自身优势，以下几个新材料将成为靖江工业园新材料引入所关注的备选方向引入所关注的备选方向纺织特种钢精细化工复合材料有机高分子光电子通信材料工程材料我国新材料发展方向我国新材料发展方向江苏省新材料发展方向江苏省新材料发展方向江阴市新材料发展方向江阴市新材料发展方向靖江市及工业园新材料基础靖江市及工业园新材料基础根据靖江市十一五规划，靖江工业园将承载新材料产业102、的发展根据靖江市十一五规划，靖江工业园将承载新材料产业的发展目前工业园区，已经签订了康远新材料公司（轨道新材料）目前工业园区，已经签订了康远新材料公司（轨道新材料）本报告是严格保密的。新材料新能源产业有科技含量高、产品附加值大的特点，新材料新能源产业有科技含量高、产品附加值大的特点，西安经开区泾渭工业园作为国家级陕西新材料成果转化及西安经开区泾渭工业园作为国家级陕西新材料成果转化及产业化基地，在园区的建设中重视研发机构的发展产业化基地，在园区的建设中重视研发机构的发展业态业态标准工业厂房 新材料专业孵化器（占地3000平方米）基地管理办公室 办公楼u西安经济开发区泾渭工业园搭建国家级产业发展平103、台做大新材料产业集群，打造国家级新材料产业基地，占地710亩。截止2007年末，基地新材料企业已超过80 家，年销售收入超过18亿元。新材料基地主要建设孵化器，配套建设标准化厂房，办公楼等。为企业提供包括科技项目申报、资源信息、招商信息、孵化信息、技术交流等全方位服务。泾渭工业园泾渭工业园西安经济开发区西安经济开发区园区服务性产业业态园区服务性产业业态重视研发重视研发新材料新能源产业新材料新能源产业集聚区案例集聚区案例本报告是严格保密的。新材料从研发到销售各环节，需求物业类型多样化，新材料从研发到销售各环节，需求物业类型多样化，以研发楼和中试车间为主以研发楼和中试车间为主物业物业研发楼宇研发楼104、宇仓储空间仓储空间培训中心培训中心总部办公楼总部办公楼研发研发设计设计制造制造销售销售流程流程研发研发中试中试展示展示物流物流功能功能培训培训总部基地总部基地纺织纺织光电子光电子通信通信金属金属有机有机高分子高分子精细精细化工化工门类门类中试车间中试车间新材料产业新材料产业物业物业本报告是严格保密的。总结一总结一七大产业核心需求七大产业核心需求生产服务功能生产服务功能生产服务功能生产服务功能研发中心孵化器标准化厂房商务办公交流功能商务办公交流功能商务办公交流功能商务办公交流功能企业总部城市中心区办公后台会议中心展示展览中心酒店/公寓生活休闲娱乐功能生活休闲娱乐功能生活休闲娱乐功能生活休闲娱乐功105、能商场、饭店公园等休闲娱乐设施仓储普通住宅功能需功能需求分析求分析机械制造产业物流业新能源新材料船舶、钢铁船舶配套物流业本报告是严格保密的。83园区对酒店，别墅，商业娱乐，餐饮，办公及商园区对酒店，别墅，商业娱乐，餐饮，办公及商品的需求旺盛品的需求旺盛访谈资料来源：中建钢构总书记熊书记长强钢铁总经理钱小飞新扬子中舟造船王礼曼总经理酒店别墅需求酒店别墅需求餐饮需求餐饮需求商业娱乐配套需求商业娱乐配套需求商品房需求商品房需求办公需求办公需求访谈论证访谈论证本报告是严格保密的。从地理位置、项目特征等方面我们综合考量，选取江阴从地理位置、项目特征等方面我们综合考量，选取江阴市中心、临港新城市中心、临港106、新城CBDCBD、靖江主城区作为我们的竞争对、靖江主城区作为我们的竞争对手手江阴靖江江阴靖江开发区开发区江阴临江阴临港新城港新城靖江市靖江市江阴市江阴市江阴临江阴临港新城港新城CBD经济经济开发区经济经济开发区靖江园区靖江园区江阴市江阴市商圈商圈人民路人民路靖江市商圈靖江市商圈u靖江市以上海城为核心形成了服饰靖江全市的商圈u江阴市在人民路附近人民商场等七个集中商业形成了江阴市商圈，在城市中心形成了商业组团，办公楼分布在城市客厅及城市中心位置u临港新城CBD一期已经全部出让，正在建设中周边现有功能布局周边现有功能布局本报告是严格保密的。船舶等大型制造业为江阴靖江带来大量国内及国际的商船舶等大型制107、造业为江阴靖江带来大量国内及国际的商务交流，靖江高档酒店缺乏务交流，靖江高档酒店缺乏 ，园区建设酒店机会最大，园区建设酒店机会最大房间数 房价入住率泓昇苑酒店23157062%江阴国际大酒店17344860%江阴兴澄大酒店13330563%暨阳山庄27030058%法尔胜大酒店16835058%新港园区五星级酒店在建靖江国际大酒店 扬子江大酒店 泓昇苑酒店 江阴国际大酒店 江阴兴澄大饭店 法尔胜大酒店 新扬子大酒店 如家快捷酒店暨阳山庄 锦江之星房间数 房价入住率靖江国际大酒店215间339元70%扬子江大酒店150间363元70%u靖江共有星级宾馆6家，其中四星级2家、三星级2家、二星级2家108、。u客房742间，床位1232张u客户多为船代、船监。u江阴市星级酒店多数分布城市中心组团周边，东西部区域高档酒店很少，城市客厅区域有一家五星级酒店及一家四星级酒店处于招商建设阶段。酒店酒店靖江国际大酒店扬子江大酒店泓昇苑酒店五星级酒店五星级酒店临港新城在建五星级酒店本报告是严格保密的。江阴市写字楼处于起步阶段；因物流业较成熟临港工业园办江阴市写字楼处于起步阶段；因物流业较成熟临港工业园办公楼需求较大，未来供应也较多，靖江无正式写字楼，园区公楼需求较大，未来供应也较多，靖江无正式写字楼，园区建设商住楼较为合适建设商住楼较为合适菁英荟泓昇苑酒店商务楼联合大厦名都国际大厦国际商务中心天福世纪广场海109、澜国贸大厦暨阳大厦写字楼写字楼本报告是严格保密的。靖江市人均商业面积已饱和，而江阴市区商业发展成熟，临靖江市人均商业面积已饱和，而江阴市区商业发展成熟，临港新城又在建红星美凯龙等大型商业，辐射靖江，本项目不港新城又在建红星美凯龙等大型商业，辐射靖江，本项目不建议建大型商业建议建大型商业人民路人民路上海城商圈上海城商圈目前靖江市的商圈以上海城为核心，集中在江平路，商业当初较低，人均商业面积高达六平方，市内商业已饱和。市中心人民路商圈市中心人民路商圈红星美凯龙红星美凯龙靖江城区靖江城区江阴城区江阴城区江阴临港新城江阴临港新城CBD欧尚欧尚目前江阴市的商圈集中在人民路步行街周围，商圈内集中了江阴市大110、型购物商场，高档酒店及各种娱乐场所。与靖江市距离30KM，班车6元，半小时内可达。江阴临港新城已经引入欧尚，红星美凯龙，范围辐射江阴靖江园区。上海城红星美凯龙江阴步行街商业商业本报告是严格保密的。江阴已建成的及即将落成的大型会展中心辐射靖江，靖江江阴已建成的及即将落成的大型会展中心辐射靖江，靖江没有建立大型会展中心的产业支撑，本项目不建议做大型没有建立大型会展中心的产业支撑，本项目不建议做大型会展中心会展中心江阴体育馆江阴体育馆海澜国际海澜国际会议展览中心会议展览中心 临港新城CBD半岛会议中心半岛会议中心江阴城区江阴大型会展一般在体育馆，高档酒店，海澜国际会展中心举行。江阴体育馆：江阴体育馆111、：占地70亩，建筑面积12436平方米。体育馆共分三层，内部设施完善，除提供运动项目和场所外，海可做集会、演出等大型活动，是一座多功能的综合型体育馆。海澜国际会展中心：海澜国际会展中心：海澜集团投资建设的高档会展中心，能同时容纳3000人开会。海澜国际会展中心江阴体育馆临港新城半岛会议中心由加拿大和瑞升控股公司投资建设，总投资超1200万美元，总建筑面积16647平方米，共6层，是按五星级标准设计建造的集餐饮、休闲、会务、商业、办公等功能为一体的高档次会所项目。半岛会议中心意向图会议会展会议会展本报告是严格保密的。总结二：综合园区周边物业布局，靖江园区酒店成功概率较大，写字总结二：综合园区周边112、物业布局，靖江园区酒店成功概率较大，写字楼次之，不建议建设大型体育会展设施及超大型商业楼次之，不建议建设大型体育会展设施及超大型商业园区周边物业分布物业类型其他其他写字楼写字楼酒店酒店江阴江阴临港临港靖江靖江四星五星及准四星四星五星及准四星五星酒店多家，入五星酒店多家，入住率开始下降住率开始下降一五星级酒店在建，一五星级酒店在建，经济基础较好，预经济基础较好，预计能支持酒店发展计能支持酒店发展两家四星级酒店，两家四星级酒店，入住率高，新港拟入住率高，新港拟建一家五星级酒店建一家五星级酒店多位于城市客厅区多位于城市客厅区域，处于发展初期域，处于发展初期物流业的繁荣为写物流业的繁荣为写字楼的发展提113、供了字楼的发展提供了机遇机遇写字楼尚未起步写字楼尚未起步体育馆、会展已经体育馆、会展已经开始建设，娱乐设开始建设，娱乐设施较多施较多红星美凯龙等目的红星美凯龙等目的性商业准备入驻、性商业准备入驻、1.7万方的会议中万方的会议中心心娱乐设施不足，商娱乐设施不足，商业体量过大业体量过大具备建设星级酒店具备建设星级酒店的机会的机会现阶段发展写字楼现阶段发展写字楼取决与物流业的发取决与物流业的发展，园区发展为写展，园区发展为写字楼提供了机会字楼提供了机会发展小型体育娱乐发展小型体育娱乐设施，园区生活商设施，园区生活商业配套业配套园区园区本报告是严格保密的。靖江市靖江市江阴市江阴市江阴靖江江阴靖江开发区114、开发区作为企业服务中心的作为企业服务中心的作为企业服务中心的作为企业服务中心的CBDCBD应如何进行功能配比呢？应如何进行功能配比呢？应如何进行功能配比呢？应如何进行功能配比呢？本报告是严格保密的。西安高新区是西安城市发展主轴；中央商务区是西高新西安高新区是西安城市发展主轴；中央商务区是西高新未来的核心区，承担整合区域资源，提供商务交流、服未来的核心区，承担整合区域资源，提供商务交流、服务平台的功能务平台的功能u西安高新区位于城市西南面，是西安市三个发展主轴之一，主要承接老城区的功能u中央商务区位于高新区三期用地范围内，是高新区一、二期建设的延深和拓展，是高新区未来的核心区，承担着整合高新区资115、源、为高新区的发展提供商务交流与服务平台的功能u中央商务区规划2010年建成，目前已完成“都市之门”新区管委会大楼的建设，实现高新行政中心战略南移 高新区三期高新区一、二期老城中心电子科技园长安曲江旅游开发区环城二环三环及绕城中央商务区政策区西南高新区西南高新区CBDCBD案例案例本报告是严格保密的。西高新已发展成具有城市功能的产业新城，急需一个核心和标志性区域来整合已西高新已发展成具有城市功能的产业新城，急需一个核心和标志性区域来整合已建成区与新区的情况，选定高新区一二期和三期用地交界处作为中央商务区，成建成区与新区的情况，选定高新区一二期和三期用地交界处作为中央商务区，成为区域活力中心为区116、域活力中心u高新区提出建设中央商务区主要基于几点考虑：l高新区发展十几年后，面临没有核心区、配套设施缺乏、结构功能失衡的局面；l高新区发展范围迅速扩张，需要一个核心区域来整合建成区与新区的发展；l高新区二次创业的规划，需要建设一个示范区来加快高新区发展的步伐 u由此在高新区一二期和三期用地交界处选定中央商务区，作为高新区已建成的一、二期用地和未建成的三期用地 之间联系的纽带集集中中产产业业区区综合区综合区住宅住宅及学校及学校综综合合用用地地一、二期一、二期三期三期商业集中区商业集中区2.87平方公里本报告是严格保密的。一个具有国际化、现代化水准的集会议交流、商业一个具有国际化、现代化水准的集会117、议交流、商业娱乐、商务办公和特色公寓于一体的商务中心区娱乐、商务办公和特色公寓于一体的商务中心区这里有行政、会议、文化、这里有行政、会议、文化、交流、信息、临时居住是属交流、信息、临时居住是属于于2121世纪的商务服务平台世纪的商务服务平台陕西国宾馆陕西国宾馆奥林匹克公园奥林匹克公园都市之门都市之门都市天地都市天地都市未来都市未来这里有商业、娱乐、这里有商业、娱乐、休闲、餐饮、居住是休闲、餐饮、居住是工作之余找乐的地方工作之余找乐的地方这里有地区企业总部、外这里有地区企业总部、外来企业办事处、小企业办来企业办事处、小企业办公、临时居住是财富之泉公、临时居住是财富之泉三核取代单核；均衡发展，功能118、互补三核取代单核；均衡发展，功能互补会议交会议交流中心流中心商业娱商业娱乐中心乐中心总部总部中心中心三大功能板块三大功能板块本报告是严格保密的。西高新中央商务区功能布局合理，与西高新中央商务区功能布局合理，与CBDCBD概念化概念化模型基本吻合模型基本吻合商业用地办公用地政务用地大型公建用地绿地文化用地发展备用地公寓用地酒店用地广场用地图图例例陕西国宾馆陕西国宾馆奥林匹克公园奥林匹克公园商业商业办公办公居住居住行政行政E区公共管理及办公机构区C区商务办公区D区餐饮娱乐、及临时居住区F区居家住宅区B区次级零售区A区高档零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区概念化119、的概念化的CBDCBD功能示功能示意意本报告是严格保密的。商业、商务、居住、市政用地比例约为商业、商务、居住、市政用地比例约为11.711.7：25.625.6：22.622.6：40.140.1，市政配套用地比例大，商务用地略大于居住用地，市政配套用地比例大，商务用地略大于居住用地注：商业用地包括商业、娱乐、酒店；商务用地包括商务办公；市政用地包括道路、广场、绿化、市政、会展会议、公建等p西高新中央商务区商业、商务、居住、市政用地比例约为11.7：25.6：22.6：40.1；p其中市政配套用地比例最大，约占40，包括广场、绿化用地，会展用地等；p商务用地比例略大于居住用地，分别占20多本报120、告是严格保密的。借鉴西安高新区及成熟借鉴西安高新区及成熟CBDCBD物业配比模型结合园物业配比模型结合园区发展现状我们将物业功能比例定为区发展现状我们将物业功能比例定为4 524 52用地性质：用地性质：p商业用地：包括集中式商业、酒店、商业街p商务用地：写字楼p居住用地：商住公寓；酒店式公寓CBD用地比例园区CBD用地比例日本新宿CBD功能比例与成熟与成熟CBD比较：比较：p与新宿CBD相比，园区CBD在商业功能的用地比例较高，住宅用地较低。主要是金鸡湖东周边有大量住宅用地但商业用地较少，通过湖东商贸区的建设弥补片区商业功能的不足。p 园区CBD各项物业功能比例经估算约为：办公办公商业商业住121、宅住宅 4 524 52p 成熟CBD各项物业功能比例经估算约为：办公办公商业商业住宅住宅 5 255 25本报告是严格保密的。靖江工业园区中心靖江工业园区中心集集酒店、办公、产业、科研、居住、休闲、娱乐酒店、办公、产业、科研、居住、休闲、娱乐为一体的为一体的产业新城商务休闲服务中心区产业新城商务休闲服务中心区本报告是严格保密的。土地分等定级的原理及方法土地分等定级的原理及方法u马克思地租理论级差地租的存在是土地级差存在的客观基础u马克思区位论区位论说明了城市地域经济活动的分布规律u阿伦索的竟标理论是分类定级全域覆盖评价的基础原理原理方法方法u土地分类定级u土地综合定级土地综合定级土地综合定级122、综合定级首先抽掉土地用途的差别，根据因素在地域上的分布差异体现土地质级的差别，是在模糊用途情况下评定区位差别的。地块土地价值评估地块土地价值评估本报告是严格保密的。土地分等定级的一般步骤土地分等定级的一般步骤对地块按照网格法进行划分并明确各网格地块的资源状况。步骤步骤1 1根据城市区域特征及内部结构特点，选择定级因素指标体系步骤步骤2 2按照替代原则，就各地块区域条件与其所处区域的平均条件相比较，确定各地块的分数。步骤步骤3 3对各影响因素的分数进行综合，最终确立本项目的价值体系。步骤步骤4 4本报告是严格保密的。地块划分和分块价值评估：地块的核心价值导向为交通及内部资源核地块划分和分块价值评123、估：地块的核心价值导向为交通及内部资源核心，价值排序为心，价值排序为A1A2A3A4A1A2A3A4地块属性地块属性总体评价总体评价内部资内部资源源交通条件交通条件A1A1平地临干道和水系，交通便利，地块昭示性好人工湖临两条主干道：沿江高等级公路及联江路A2A2平地临干道和水系，交通便利，地块昭示性好人工湖临两条主干道：滨江一路及联江路A3A3平地靠近主干道，地块进入性好农房，田地，姜八公路和高等级公路A4A4平地，靠近主干道，地块进入性好农房，田地姜八公路和滨江一路沿江隧道沿江隧道A1A2A3A4p地块划分的方法地块划分的方法：网格分析法，是要对地块进行重新划分以期找出在各种影响因素下各地块124、的土地价值。p网格划分的原则：网格划分的原则：地块的划分在能反映地块实际资源的前提下尽量保持地块的方正。网格的大小由可能取地的范围面积和合理的网格数量决定。本报告是严格保密的。依据依据CBDCBD功能分区规律，商业、商务承载核心区最高地价功能，开功能分区规律，商业、商务承载核心区最高地价功能，开发强度高，外延的居住、产业、科研功能区开发强度次之发强度高，外延的居住、产业、科研功能区开发强度次之u依据核框理论，地面地价最高、容积率也是最高、交通可达性最好的区域为CBD硬核区（Hard Core）u根据地价峰值理论，商业及休闲娱乐物业能够实现较高的地价，属于硬核（Hard Core）区，其次是商务125、办公区，能够提升区域的整体形象，为CBD核心功能高档零售商业、休闲娱乐物高档零售商业、休闲娱乐物高档零售商业、休闲娱乐物高档零售商业、休闲娱乐物业业业业商务办公物业商务办公物业商务办公物业商务办公物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业临时住所、酒店临时住所、酒店临时住所、酒店临时住所、酒店1 12 23 34 4pp世界著名核心区峰值地价点与核心功能区分布世界著名核心区峰值地价点与核心功能区分布世界著名核心区峰值地价点与核心功能区分布世界著名核心区峰值地价点与核心功能区分布核心区功能都包含商务、商业、居住和休闲娱乐等功能高档商业、休闲娱乐业、商务区都是在核126、心区硬核位置，承载最高的租金和地价水平核心容积率范围一般为510；核缘容积率范围35；核框容积率范围一般在3以下高档零售商业、高档娱乐业承载区域峰值地价点功能；商务办公区域承载提升区域形象功能本报告是严格保密的。以人工湖为核心景观节点，分为三个圈层，打造以商务办公，娱乐休以人工湖为核心景观节点，分为三个圈层，打造以商务办公，娱乐休闲为主的商务中心区，及外延的商住功能区和产业服务区闲为主的商务中心区，及外延的商住功能区和产业服务区A1A2A3A4功能定位功能定位核心核心圈层圈层高档办公写字楼，酒店，休闲娱乐业形成相对集中的商务区，满足高端现代服务业企业的需求核缘核缘圈层圈层商住混合楼，中端及高端127、商务居住功能边缘边缘圈层圈层少量的企业办公总部、中试车间、研发中心等，服务于周边产业园区内企业核心圈层：商务中心区核心圈层：商务中心区核缘圈层：商住，居住功能区核缘圈层：商住，居住功能区边缘圈层：研发，企业总部，产业服务区边缘圈层：研发，企业总部，产业服务区本报告是严格保密的。整体用地划分为三大组团，构建相应组团功能，实现土地增值及带动整体用地划分为三大组团，构建相应组团功能，实现土地增值及带动园区产业发展及功能完善园区产业发展及功能完善A1A2A3A4核心圈层：商务中心区核心圈层：商务中心区核缘圈层：商住，居住功能区核缘圈层：商住，居住功能区边缘圈层：研发，企业总部，产业服务区边缘圈层：研发128、，企业总部，产业服务区商务中心核：完善产业功能，提升产业新城形象商务中心核：完善产业功能，提升产业新城形象产业核：促进区域产业升级，带动区域产业发展产业核：促进区域产业升级，带动区域产业发展商务中心区区商务中心区区功能商务、娱乐、酒店、办公面积200-300亩开发强度3-5产业服务区产业服务区功能中试车间/总部基地/创意孵化基地/联检大楼面积400-450亩开发强度1-2居住服务区居住服务区功能商住楼，高档公寓，soho商住公寓面积100-200亩开发强度2-3本报告是严格保密的。高档办公写字楼，酒店，休高档办公写字楼，酒店，休闲娱乐业形成相对集中的商闲娱乐业形成相对集中的商务区，满足高端现代129、服务业务区，满足高端现代服务业企业的需求企业的需求【核核心心圈圈层层：商商务务中中心心区区核核心心圈圈层层：商商务务中中心心区区】本报告是严格保密的。【核核心心圈圈层层：商商务务中中心心区区核核心心圈圈层层：商商务务中中心心区区】本报告是严格保密的。公寓公寓高品质打造浪漫、温馨的诗意生活空间高品质打造浪漫、温馨的诗意生活空间商住、居住商住、居住【核核缘缘圈圈层层：商商务务居居住住区区核核缘缘圈圈层层：商商务务居居住住区区】本报告是严格保密的。SOHOSOHO公寓公寓完美糅合办公、居住功能完美糅合办公、居住功能S Small O Office HHome O Office 商住、居住商住、居住本130、报告是严格保密的。产业服务区产业服务区总部基地总部基地【边边缘缘商商圈圈：产产业业服服务务区区边边缘缘商商圈圈：产产业业服服务务区区】本报告是严格保密的。产业服务区产业服务区研发中心研发中心 中试车间中试车间本报告是严格保密的。报告回顾报告回顾从项目本身属性和要达到从项目本身属性和要达到的目的出发提出我们要解的目的出发提出我们要解决的问题：决的问题：Q152Q152平方公里工业园占平方公里工业园占位位Q2Q2商务中心区如何定位商务中心区如何定位项目界定项目界定园区定位园区定位解决解决Q1Q1的途径及的途径及结果结果区域使命分析区域使命分析区域产业机会分析区域产业机会分析产业园区案例借鉴产业园区案例借鉴解决解决Q1Q1的途径及的途径及结果结果CBDCBD发展模式发展模式功能需求分析功能需求分析功能排布案例借功能排布案例借鉴鉴商务区功能定位商务区功能定位项目定位项目定位地块价值分析地块价值分析功能排布功能排布功能演绎功能演绎本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。