1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。产业园区房地产发展规律产业园区房地产发展规律坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告版 权 声 明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007-1-31策划沙龙分享策划沙龙分享本报告是严格保密的。背景说明背景说明为什么会研究产业园区房地为什么会研究产业园区房地产发展规律？产发展规律？项目属性：项目属性：整体规划建议整体规划建议及及一期定位经济测算报告一期定位经济测算报告大工业区旁大工业区2、旁-坪山中心城门户坪山中心城门户-86-86万建面的综合体万建面的综合体-旧改旧改项目项目l 包括约63万的住宅+16.5万的商业+1.6万的学校+4.8万的酒店报告内容：报告内容：发展商背景：发展商背景：首次开发、陌生区域，对片区期望很高首次开发、陌生区域，对片区期望很高项目一期面市时间：项目一期面市时间：20092009年上半年，整体开发时间预计是年上半年，整体开发时间预计是8 81010年年本报告是严格保密的。规划规划龙岗有两个新城，东部新城未来规划及发展前龙岗有两个新城，东部新城未来规划及发展前景对区域内的经济发展和人口发展将有很大的促进作用景对区域内的经济发展和人口发展将有很大的促进3、作用深圳市近期建设规划（2006-2010）未来深圳重点发展的区域四个新城的建设：（1）龙华新城：区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。（2）体育新城：集体育、教育、居住、商业文化、旅游休闲于一体的体育新城。（3）光明新城：建设具有示范作用的生态新城。（4 4）东部新城：）东部新城：高标准建设产业与综合服务功能协调发展的东部工业新城。未来深圳重点发展的区域未来深圳重点发展的区域光明新城龙华新城体育新城东部新城龙岗有龙岗有2 2个新城个新城本报告是严格保密的。对本项目而言，她不只是一个单纯的房地产项目，她承载的对本项目而言，她不只是一个单纯的房地产项目，她承载的区域使区域使命命意义重大，她是新4、城规划下服务新城、服务大工业区的一个综合体意义重大，她是新城规划下服务新城、服务大工业区的一个综合体本项目：本项目：8686万建面万建面坪山目前在筹项目多、规模大，且政府坪山目前在筹项目多、规模大，且政府招牌挂土地供应频繁招牌挂土地供应频繁已知的有已知的有归属的十块归属的十块商住用地商住用地/旧旧改项目改项目未来还将有未来还将有新增拍卖地新增拍卖地块块牛角龙村旧改江岭工业区旧改坪山围村旧改飞西旧改深业地块飞东旧改宝山旧改三洋湖旧改万科项目金众蓝钻项目0606年下半年，政府频频出让坪山地块，年下半年，政府频频出让坪山地块，万科热情竞标，其它开发商冷静旁观万科热情竞标，其它开发商冷静旁观G11205、4-0395G11207-0205G11336-0061G11337-0089日期日期地块地块建面建面容积率容积率竞拍者（红字表竞拍者（红字表示竞得者）示竞得者）楼面地价楼面地价（元（元/平米）平米）9月15日G11204-0395785643万科万科、鹏基2127元/平米10月30日G11207-0205G11207-0205G11207-0205G11207-0205（两次出让）（两次出让）848463万科流拍流拍12月27日万科、深业深业、名居1802元/平米G11336-00612180863无竞拍申请无竞拍申请流拍流拍G11337-0089918663深业、万科流拍流拍备注：备注：G6、11336-0061G11336-0061，G11337-0089G11337-0089两地块中含两地块中含15%15%的公共性租赁住房建设的公共性租赁住房建设本地块本地块楔子背景观察：坪山的现状与未来分析分析万科的热情竞标万科的热情竞标&大部分开发商的冷静旁观大部分开发商的冷静旁观坪山发展的远景与近景坪山发展的远景与近景本报告是严格保密的。现状基础：工业重镇现状基础：工业重镇坪山作为龙岗的传统工业发展重镇，大型工业区云集，坪山作为龙岗的传统工业发展重镇，大型工业区云集，发展时间较长发展时间较长坪山主要工业园区坪山主要工业园区大工业区台商工业园罗湖工业区高思特工业城同富裕工业区富山工业开发区汤7、坑工业区坪环工业区坪环工业城竹坑工业区沙茔工业区宝山工业区资料来源：坪山计统办规划时间规划时间规模规模定位定位大工业区199438平方公里市属宝龙碧岭工业区200131平方公里区属罗湖工业区19972平方公里镇属同富裕工业区3.5万平米镇属坪环工业区20041.7平方公里镇属沙茔工业区200450万平方米镇属资料来源：坪山计统办本报告是严格保密的。现状基础：产业优势不明显现状基础：产业优势不明显态势良好但并不突出，工业区集群规模效应差；以中态势良好但并不突出，工业区集群规模效应差；以中小规模私营企业为主；低附加值的来料加工型企业多小规模私营企业为主；低附加值的来料加工型企业多1.1.全镇约全镇8、约700700家企业，其中私营企业家企业，其中私营企业329329家，占家，占47%47%2.2.来料加工比重大。三来一补企业来料加工比重大。三来一补企业285285家，占家，占40%40%3.3.工业园区多，村村皆有，但分布散落，各自为工业园区多，村村皆有，但分布散落，各自为政，未形成集群规模效应政，未形成集群规模效应单位单位企业合计企业合计三来一补三来一补三资三资私营企业私营企业六联六联124124441763坪环坪环10310327472沙茔沙茔12121011碧岭碧岭156156652071汤坑汤坑1616142马兰马兰30301875石井石井9 963田头田头595931721田心田9、心434318322竹坑竹坑23237214金龟金龟9 927江岭江岭585820929南布南布21213513沙湖沙湖1212543居委会居委会21211533合计合计696696285285828232932905年坪山镇与龙岗区其他各镇生产总值比较年坪山镇与龙岗区其他各镇生产总值比较区域认知较差区域认知较差城市发展缓慢，城市面貌不佳。城市发展缓慢，城市面貌不佳。坪山印象：坪山印象：老、脏、乱、落后老、脏、乱、落后深汕路现状坪山文化广场城市现状：工业区农民房混杂，相关的市政生活配套不足，城市建设严重滞后工业区带来大量低收入蓝领阶层，人员混杂，治安较差房地产初步发展阶段，区域型封闭发展。房地10、产初步发展阶段，区域型封闭发展。历年只供应历年只供应3个项目，中小规模的中低档项目，以区个项目，中小规模的中低档项目，以区域内客户为主。现二手房价格偏低，在域内客户为主。现二手房价格偏低，在4000元左右。元左右。项目项目东方威尼斯花园东方威尼斯花园泰富中心广场（泰富华庭）泰富中心广场（泰富华庭）盈富家园（大工业区）盈富家园（大工业区）开发时间2003年2005年2005年地理位置坪山新中心区坪山街道办事处对面坪山金牛路与荔景路交汇处（深圳大工业区燕子岭生活配套区北侧）占地面积2370018115.513381.1均价2600元/3500元/公寓：3900元/（带装修加1000元/平方米）；商11、铺：14000元/主力户型二房、三房二房、三房1房、2房的专家公寓、产权式酒店、服务式公寓楼盘概况总建面48000，由4栋多层与2栋小高层半围合而成；共建住宅402套，首层商铺125间总建面36330，其中商业13300，住宅面积23030。商业部分为三层高的集中式商业建筑。住宅部分由3栋1012层的小高层围合，共214套。项目有2栋9层带电梯小高层商住楼组成，分A、B、C三区，共524个单位，其中A、B区为产权式酒店与服务式公寓共452套，C区为专家公寓72套。B、C区于06年3月发售。主力客户原住民、私企业主、周边工业区中高管理层、政府公务员公务员、企业白领、原住民私企业主公寓客户主要是大12、工业区中高层管理人员/技术人员（自住），多区域投资客户（包括关内）；商铺客户以公务员为主区内有效需求有限区内有效需求有限：严重的人口比例倒挂，有效置业需：严重的人口比例倒挂，有效置业需求有限求有限户籍人口仅户籍人口仅2万人，外来人口占万人，外来人口占95%，以工业区蓝领为主。，以工业区蓝领为主。数据来源：坪山街道办数据来源：坪山街道办占地面积占地面积（平方公里）（平方公里）总人口总人口其中其中户籍人口户籍人口外来人口外来人口坪山镇坪山镇127.2236568320626345057大工业区大工业区46近10万近10万合计合计约约4646万万约约2 2万万约约4444万万注：外来人口主要是工业区13、人及在本地做生意的小生意人目前坪山人口构成表目前坪山人口构成表“劳动力密集型”的产业结构导致严重的贫富不均，两极分化现象严重。在人均收入的层面上，坪山已超过了普遍的“二八”原则，达到10%的人拥有80%的财富。区内有效需求有限区内有效需求有限：工业区发展还远不成熟，仍需要时间：工业区发展还远不成熟，仍需要时间3-5年年培养培养 现有企业数有限，规划中企业在二、三年内难以产生有效需求。现有企业数有限，规划中企业在二、三年内难以产生有效需求。有效需求产生阶段：有效需求产生阶段：二年建厂二年建厂+一、二年工作一、二年工作+工作工作稳定从而产生置业要求。稳定从而产生置业要求。现有人口现有人口年产值（万14、元）年产值（万元）现有企业现有企业未来规划未来规划配套配套大工业区10万229万118人口50万、年产值1000亿1、燕子岭，建成宿舍楼10多栋，提供公寓式房间2000多间，商铺286间。2、聚龙山生活区已经完成规划，将建成各种档次的住房，预计2010年建成。宝龙碧岭工业区5万83.37万1435家企业在筹，建成后年产值200亿东片生活配套区8万平米；西片生活配套区10万平米均尚未启动，预计2010年建成江岭196881216858企业自建员工宿舍坪环3825311138103六联3946626736124石井1191256579竹坑3206164557市场声音：当前大工业区对坪山自住市场的拉15、动但并不强劲。市场声音：当前大工业区对坪山自住市场的拉动但并不强劲。工业区内盈百富金领域二期去年工业区内盈百富金领域二期去年3月开盘，目前销售率仅月开盘，目前销售率仅32，每周只能销，每周只能销售售12套套物业类型：物业类型：商住楼建筑类别：建筑类别：多层、小高层物业地址：物业地址：坪山金牛路与荔景路交汇处（深圳大工业区燕子岭生活配套区北侧）开发商：开发商：深圳市盈百富投资发展有限公司 二期开盘时间：二期开盘时间：2006-3 B栋 2006-5 A栋建筑面积：建筑面积：32000平米容积率：容积率：2.39均价：均价：4200元/平米户型：户型：452套单房销售率：销售率：32一期以二、三房16、为主，二期以公寓型产品为主。中心城的诱惑：区域内高端客户外流中心城的诱惑：区域内高端客户外流坪山本地高端客户更愿意置业中心城坪山本地高端客户更愿意置业中心城花半里、罗马公元客户分析花半里、罗马公元客户分析其中坪山其中坪山约约5%1.看重中心区位：罗马公元、花半里的坪山客户比例高于奥体与中央悦城；2.客户群体总量有限：近年来稳定在5%左右中央悦城客户来源分析中央悦城客户来源分析在坪山人心目中：中心城代表着高尚的居住在坪山人心目中：中心城代表着高尚的居住大环境与高素质的城市配套大环境与高素质的城市配套关键词：城市规划好关键词：城市规划好/好学校好学校/环境好环境好公务员公务员 王太 35岁 坪山南17、布村人 五口之家 与公公婆婆同住自建房 丈夫为坪山公务员爱好：爱好：逛街、聊天家庭月收入：家庭月收入：20000-30000元目前居住情况：目前居住情况：自建房，约500平米对目前居住环境满意度：对目前居住环境满意度：满意置业情况：置业情况：03年已在龙岗中心城购买天健郡城110平米三房。置业关注点：置业关注点：小孩教育、小区环境、户型是否考虑在坪山置业：是否考虑在坪山置业：看情况，丈夫主要考虑投资商铺“从小就在南布长大，周边都是亲戚好友，觉得住村里好，相互有个照应帮助，每年还有分红，买龙岗的房子主要是为了孩子将来能在龙岗读好的学校，对住坪山商品房没多大兴趣，如果有不错的项目，我老公倒是有投资18、商铺的想法。”个体户个体户 方太 35岁 潮州人 中专 来坪山3年 建材店老板 爱好：爱好：逛街、看电视家庭月收入：家庭月收入：10000元目前居住情况：目前居住情况：和父母、儿女租房70平米左右农民房同住对目前居住环境满意度：对目前居住环境满意度：不满意是否有在坪山置业需求：是否有在坪山置业需求：暂无，打算在龙岗买物业需求：物业需求：小高层，3房100-110平米左右，总价35万，首期10万，月供2500左右置业关注点：置业关注点：生活配套、地段、交通是否考虑在本项目置业：是否考虑在本项目置业：暂时不考虑“有买房子的计划，但坪山整体环境不大好，有些乱，不象个城市，如果坪山的整体环境想龙岗中心19、城看齐就好了，比较起来还是龙岗中心城好。”2006年战略新起点年战略新起点工业核心动力区工业核心动力区（东部新城）（东部新城）以中心城为中心的两大核心发展区之一，谋求整个龙岗以中心城为中心的两大核心发展区之一，谋求整个龙岗的共同崛起的共同崛起中心城：区域政治、中心城：区域政治、文化、商业中心，文化、商业中心，城市次中心城市次中心奥体新城：奥体新城：全市体育文全市体育文化中心，区域的商务、化中心，区域的商务、商业、休闲娱乐中心商业、休闲娱乐中心龙岗龙岗东部新城：东部新城：整合整合区域内原有工业区域内原有工业资源，以高科技资源，以高科技和先进制造业为和先进制造业为主导，完善服务主导，完善服务配套，20、配套，全市的综全市的综合工业基地。合工业基地。东部新城：以坪山为中心，产业全面升级东部新城：以坪山为中心，产业全面升级现代化工业基地；交通门户现代化工业基地；交通门户/商业文化中心商业文化中心坪坪山山与坑梓组成国国际现际现代化工代化工业业基地基地。重点发展高新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。成成为为以高以高新新产业为产业为先先导导、大、大型工型工业项业项目目为为支柱支柱的的现现代化工代化工业业基地，基地，成成为为中国大型集中国大型集团团企企业业和世界跨国公和世界跨国公司集中区司集中区。1、初步建立以坪山为中心，以东、西、北放射路网为基本骨架，轴带结合、梯度推进的空间发展结构。2、确保21、土地资源的集约使用。3、以发展高新技术产业为主导，先进工业为基础，从区域协调发展的角度进行组团产业结构及其空间布局。4、以改善城市环境为目标，调整用地结构，增辟城中干线，调整布局形态，强调城市特色，保护客家民居。5、建设现代化高质量的公共服务设施6、保护城市环境资源，逐步实现城市人文环境与自然环境的协调。坪山坪山杭梓杭梓东部新城东部新城大工业区分期持续开发大工业区分期持续开发对周边区域的影响是一个长期，逐步提升的过程对周边区域的影响是一个长期，逐步提升的过程2006-2010年是大工业区的建设成型期年是大工业区的建设成型期大工业区总面积大工业区总面积174.4174.4平方公平方公里里可开发建22、设面积可开发建设面积109109平方公里平方公里其中，规划城市建设用地面积81平方公里中心片区中心片区3838平方公里平方公里其中，出口加工区3平方公里其中，工业产业用地35平方公里开发规划：开发规划：第一阶段，到第一阶段，到20052005年：开发年：开发2020平房公里平房公里第二阶段，到第二阶段，到20102010年：开发年：开发1818平方公里平方公里深圳大工业区近期建设新增建设用地表深圳大工业区近期建设新增建设用地表大工业区的规划用地图大工业区的规划用地图产业聚集效应，经济效益未来更显著产业聚集效应，经济效益未来更显著企企业类业类型型主要企主要企业业彩显业龙头企业深圳赛格三星股份有限23、公司日立赛格彩色显示器件有限公司IT业巨子日立环球存储产品（深圳）有限公司松日通信技术（深圳）有限公司新型材料生产中心住龙纳米技术（深圳）有限公司TTI硅晶抛光材料（深圳）有限公司深圳市雷地科技实业有限公司装备制造产业园区装备制造产业园区电子信息产业园区电子信息产业园区汽车制造产业园区汽车制造产业园区国家级国家级出口加工区出口加工区大工业区产业定位：重点发展电子信息产业、精密大工业区产业定位：重点发展电子信息产业、精密机械工业、生物工程及医疗工业和新材料四大产业机械工业、生物工程及医疗工业和新材料四大产业现在：共引进项目共引进项目120个，建成投产个，建成投产71个，在建个，在建14个，利用外24、资个，利用外资3亿元。共进驻企业亿元。共进驻企业118家，家，2006年工业总产值年工业总产值132亿元亿元未来：目前有目前有35个项目筹备中，远景目标待大个项目筹备中，远景目标待大工业区建成后，工业区建成后，2010年总产值达年总产值达1000亿元。亿元。企企业业名称名称投投资规资规模模（亿亿元）元）预计预计年年产值产值（亿亿元）元）深圳中核集深圳中核集团团公司公司（中核磁性材料项目）6.6230兆天国兆天国际际集集团团有限公司有限公司（兆天保护膜项目）2.23.45深圳市雷地科技深圳市雷地科技实业实业有限公司有限公司（雷地金刚石膜项目）29.3福福兴兴达科技达科技实业实业（深圳）有限公司（25、深圳）有限公司（福兴达数码信息产品项目）210高端产业人口不断汇集高端产业人口不断汇集：随着企业数量和质量的双向提升及企业自身建设运作随着企业数量和质量的双向提升及企业自身建设运作成熟，管理及技术人员所占比例上升。成熟，管理及技术人员所占比例上升。产业工人产业工人技术人员技术人员研发人员研发人员一般一般管理人员管理人员中高级中高级管理人员管理人员高级高级管理人员管理人员人群分类人群分类（年份）04 05 06 07 08 09 10产业工人人数增长曲线产业工人人数增长曲线专业人才及管理人员人数增长曲线专业人才及管理人员人数增长曲线（人数）400003000020000100008000600026、400020000企业发展规律：管理企业发展规律：管理及技术人员的比例随及技术人员的比例随企业的发展快速提升企业的发展快速提升企业发展初期，管理企业发展初期，管理及技术人员比例很小及技术人员比例很小目前区内人口约目前区内人口约10万，万，80%左右为普通产业工人左右为普通产业工人未来规划人口未来规划人口5050万万产业配套不断完善产业配套不断完善兴建大量生活配套及文化娱乐配套兴建大量生活配套及文化娱乐配套坪山坪山大工业区体育中心已动工，预计09年建成大工业区医院，预计09年建成中心广场，尚未动工，预计2010年建成河湿地公园，尚未动工，2010年建成马峦山郊野公园，预计2010年前建成第九高级27、中学，尚未动工，预计09年建成大运会的申办成功，坪山作为大运会的申办成功，坪山作为部分赛事承办地区各类市政配部分赛事承办地区各类市政配套设施的建设进度，势必将会套设施的建设进度，势必将会在在20102010年前完成！年前完成！依托中心城，交通全面升级依托中心城，交通全面升级中心城的南坪快速、地铁中心城的南坪快速、地铁3号线、号线、3号线延长线、沙荷线号线延长线、沙荷线的利好对坪山有积极影响，加强坪山与中心城的联系。的利好对坪山有积极影响，加强坪山与中心城的联系。地铁地铁3 3号线号线20092009年建成年建成地铁地铁3 3号线延长线号线延长线20102010年后建成年后建成南坪快速路南坪快速28、路20102010年后年后建成建成沙荷路沙荷路20072007年建年建成成坪山地铁三号线延长线A线将坪山与龙岗中心城连接龙六线：服务于大工业区。线路从龙一线银海市场站采用高架方式经过新横坪公路中山大道深汕路丹梓大道。中山大道直接联系坪山中心城中环路围绕整个坪山中心城万科的长远眼光：产业带来的巨大的市场机会万科的长远眼光：产业带来的巨大的市场机会坪山对于万科，是另一个坪山对于万科，是另一个“万科的坂田万科的坂田”四季花城四季花城万科城万科城第五园，万科已经确立了市场霸主的地位，成第五园，万科已经确立了市场霸主的地位，成为区域市场价格的拉动者，并从中获益丰厚。为区域市场价格的拉动者，并从中获益丰厚29、。2.万科城万科城3.第五园第五园1.四季花城四季花城价价格格时间时间STEP1：四季花城四季花城STEP2：万科城万科城STEP3：第五园第五园关外居住“城镇”。产品多元化：多层、小高层、花园洋房、联排、别墅。形象提升：白领社区形象提升：白领社区文化社区文化社区1-7期：期：2800-50001-2期：期：普通住宅：普通住宅：5500TH：120001-3期：期：普通住宅普通住宅6000-8500TH：11500数据来源：世联数据平台数据来源：世联数据平台我们的建议：坪山更具战略性地位，远景光明但仍需要等待，近期发展前景应谨慎！未来东部新城东部新城带来的机遇：带来的机遇：1.1.以坪山为中心30、，实现产业升级以坪山为中心，实现产业升级2.2.高端产业人口不断汇集高端产业人口不断汇集3.3.产业配套不断完善产业配套不断完善4.4.依托中心城，交通全面升级依托中心城，交通全面升级现状当前坪山当前坪山状况导致的限制：状况导致的限制：1.1.区域认知性差区域认知性差2.2.房地产市场区域封闭发展房地产市场区域封闭发展3.3.区域内有效需求有限，短期难以改善区域内有效需求有限，短期难以改善4.4.区域内高端客户外流区域内高端客户外流现状与期望存在着巨大的差距，现状与期望存在着巨大的差距，美好的未来何时才能到来呢？美好的未来何时才能到来呢？寻找可借鉴案例寻找可借鉴案例案例借鉴案例借鉴新城、工业区31、发展案例新城、工业区发展案例 美国加州尔湾市美国加州尔湾市苏州工业园苏州工业园深圳科技园深圳科技园上海漕河泾工业园区上海漕河泾工业园区以一种或多种产业为驱动力而带动整个城市发展的新以一种或多种产业为驱动力而带动整个城市发展的新城，规划设计好，吸引大量的居民和商业机构，从而城，规划设计好，吸引大量的居民和商业机构，从而成功带动房地产行业发展，形成高尚住宅区成功带动房地产行业发展，形成高尚住宅区尔湾位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。尔湾南面濒临太平洋，拥有著名的Laguna海滨、LongBeach海滨，这里阳光充沛(“加州的阳光”闻名世界)，气候温和尔湾是美国最大的规划城市社区之一32、，占地88平方公里，现有人口17.5万。虽然尔湾从建市到目前只有短短的30多年历史，但是它已经成为加州重要的经济城市。由于是新开发的社区，规划设计非常好，吸引了大量的居民和商业机构，近几年来逐渐成为加州的高尚住宅区之一。美国加州尔湾市美国加州尔湾市发展历程发展历程产业发展与房地产业发展产业发展与房地产业发展间隔间隔1010年以上年以上美国加州尔湾市美国加州尔湾市19591959年年尔湾公司、政府捐地；同时开始城市规划19701970年年“尔湾工业区”（尔湾商业综合体）开放；龟岩、大学公园、牧场、核桃及Culverdale等住宅区陆续建成19711971年年尔湾市建立规划最终完成，产业逐渐完善133、9771977年年19801980年后年后房地产业起步并逐渐发展成熟1010年年产业产业高科技为主导，多元化的产业高科技为主导，多元化的产业结构，与深圳大工业区产业结构类似结构，与深圳大工业区产业结构类似美国加州尔湾市美国加州尔湾市尔湾现有公司尔湾现有公司1.71.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。公司名称公司名称产业产业公司名称公司名称产业产业雇员雇员塔可钟餐饮福特汽车集团汽车400埃乐峻马自达482圣约翰丰田材料处理100布劳德康姆起亚汽车222密地机械机械戴姆勒克莱斯乐80康阿戈拉食品零售食品川崎汽车400极可意涡流浴缸建材林肯1234、5第一选择抵押贷款金融共1809爱德华生命科学生物总部在尔湾的公司总部在尔湾的公司数据来源：世联丛书新城模式国际大都市发展实证案例吸引大量企业及居住人口的原因吸引大量企业及居住人口的原因最核心因素最核心因素的是政府的大力扶持和完备的商业、教育配套的是政府的大力扶持和完备的商业、教育配套美国加州尔湾市美国加州尔湾市综合综合竞争力竞争力安全安全自然环境自然环境商业、商业、教育配套教育配套政府扶持政府扶持就业机会就业机会l近10年来，尔湾一直在全美最安全城市前10；l并多次名列榜首。l有超过100个公园和公共游泳池；l提供自行车道，鼓励自行车作为交通工具。l80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球35、场、游泳池、小公园等，木桥区甚至有人工湖。l高档次的酒店，超大规模的SHOPPING MALL，世界各国风味美食餐厅均在此聚集；l学区一贯被评为美国最佳教育系统；是全国闻名的学校。l政府对低收入首次置业者、残疾人和老年人都有不同程度的住房扶持政策，以保证居民的住房条件得到有效保障；l人口17.5万，房屋数量6.45万套，包括商品房、廉租房、临时住房等。l橘郡在美国各个行业的总体工资水平都处于上等。尔湾收入水平在橘郡处于上等。l尔湾现有居住人口17.5万，就业岗位数16.8万，其中2/3的岗位是由当地居民消化，其余1/3的岗位吸引了很多外来人口。成功因素：多元化的产业结构，完善的城市配套。前成功36、因素：多元化的产业结构，完善的城市配套。前者深圳大工业区已经具备，目前欠缺的需要借鉴的是者深圳大工业区已经具备，目前欠缺的需要借鉴的是后者后者美国加州尔湾市美国加州尔湾市多元化的产业结构多元化的产业结构完善的城市配套完善的城市配套高科技为主导，多元化的产业结构，制造业、服务业、物流、服装业等产业都有大规模的公司进驻。以高科技为主导，多元化的产业结构抗风险性大，在市场经济的风浪中更加稳定。在90年代末高科技产业泡沫破灭时，硅谷受到了极大的冲击，而尔湾这样的产业结构在遇到市场风险的时候则相对稳定，没有受到太大影响。尔湾的投资主体是私人公司，以市场为导向的投资机制使开发商意识到基础设施建设的重要性。37、酒店、餐厅、商场和娱乐设施的完善不但吸引了居住人口，其自身也实现了较高的利润，实现了双赢。新城、工业区发展案例新城、工业区发展案例 美国加州尔湾市美国加州尔湾市苏州工业园苏州工业园深圳科技园深圳科技园上海漕河泾工业园区上海漕河泾工业园区一个以高新技术为先导、现代工业为主体、第三产业一个以高新技术为先导、现代工业为主体、第三产业和社会公益事业相配套的现代化的新城区，园区因经和社会公益事业相配套的现代化的新城区，园区因经济增长快且资源、配套俱全使得房地产业迅猛发展济增长快且资源、配套俱全使得房地产业迅猛发展苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间最大的合作项目。苏州工业园区位于苏州古城东侧美丽的金鸡湖38、畔，距离上海约80公里，交通十分便利。苏州工业园区行政辖区288平方公里，其中，中新合作区规划面积70平方公里，规划居住人口100万。苏州工业园苏州工业园苏州工业园开发建设12年间，经济以年均40%左右的速度快速增长，园区已成为中国发展速度最快、最具竞争力的开发区之一，得到了海内外各界人士高度评价。园区风景秀美、配套齐全，园区房地产业方兴未艾，成为苏州乃至周边地区房地产发展的风向标和当之无愧的领头羊。发展历程发展历程苏州工业园苏州工业园19941994年年20002000年年高品质区域环境形成；中方主导引进外资，扩充式开发未来未来建设“最适宜人居和创业城市”；房地产增长方式向适度、均衡和可持续39、发展方向转变20062006年后年后开放交融式开发，完善城市功能；房地产业方兴未艾成功成功卓越卓越飞跃飞跃中国工业园区典范中国工业园区典范高平台下的快速发展高平台下的快速发展国际技术产业新城国际技术产业新城中国和新加坡政府签署园区合作开发协议；同时由新方主导开始城市规划，封闭式开发成就成就土地规模土地规模土地日益趋紧土地日益趋紧288平方公里平方公里70平方公里平方公里1212年年产业现状：产业现状：GDPGDP和工业总产值迅速增长，占全市和工业总产值迅速增长，占全市GDPGDP的的1515，园区世界，园区世界500500强企业达到强企业达到4646个个苏州工业园苏州工业园苏州工业园区世界苏州40、工业园区世界500500强企业强企业德国西门子集团法国莱雅集团法国阿尔卡特集团法国家乐福韩国三星电子英国葛兰素斯密斯克林公司荷兰阿克苏-诺贝尔集团日本三菱株式会社日本富士通日本久保田株式会社法国道达尔集团三井物产株式会社美国高特利集团日本丸红株式会社美国伊顿公司达能集团英国BOC集团德国戴姆勒-克莱斯勒集团日本三井金属矿业株式会社新日本制铁株式会社美国礼来制药公司美国德尔福公司德国博世控股公司挪威海德鲁公司美国百得集团英国BP公司法国索迪斯联合公司日本新日矿公司美国百特公司荷兰皇家飞利浦电子股份有限公司法国欧尚集团德国巴斯夫公司日本国株式会社日立制作所美国杜邦公司英国翠丰集团皇家壳牌集团（荷兰41、）日本住友株式会社芬兰诺基亚电信公司美国旭电公司明尼苏达矿业与制造业公司(3M公司)美国霍尼韦尔国际集团德国ZF集团松下电器产业株式会社共计共计4646家家美国艾默生电气公司瑞士迅达控股集团日本旭化成株式会社经过十多年的发展园区在以IC、TFT-LCD为核心的电子信息、精密机械、生物医药、新材料等领域形成了较为完善的产业链。已有22002200余家跨国公司落户园区，累计合同资金超过231亿美元，实际到账超过100亿美元。其中，欧美企业投资比重占50%，港澳台企业投资比重占22%，日本企业投资比重占13%。园区内标准厂房的竣工面积累计超过320万平方米。产业园的发展带动房地产业迅速升温，地价房价42、长幅产业园的发展带动房地产业迅速升温，地价房价长幅巨大，园区房价已成为苏州乃至周边地区之最巨大，园区房价已成为苏州乃至周边地区之最规划建设各类住宅20 万套，可容纳50万人口左右。现有住宅开发项目近40个，目前住宅开发面积累计已超过900万平方米，销售率高达95%以上，吸引入住居民8万余人。为在园区工作生活的各阶层人士提供了适合的住房。既有适合海外人士居住的别墅及高级公寓，也有适合普通中国员工居住的公寓房。苏州工业园苏州工业园商住用地价格已经由开发之初的每平方米商住用地价格已经由开发之初的每平方米70美元上升到美元上升到500美元美元左右，住宅商品房价格也由过去的每平方米左右，住宅商品房价格也43、由过去的每平方米1500元上元上升到升到4500元元左右，左右，房地产增值效应十分明显房地产增值效应十分明显。“十一五十一五”规划目标规划目标建成全市高尚人居区域和商务楼宇集中区域建成全市高尚人居区域和商务楼宇集中区域 吸引大量企业及居住人口的原因吸引大量企业及居住人口的原因最核心的因最核心的因素是政府的倾力扶持和完备的商业、教育配套素是政府的倾力扶持和完备的商业、教育配套综合综合竞争力竞争力区位区位自然环境自然环境政府扶持政府扶持配套配套人力资源人力资源l苏州与上海相隔仅80多公里，这一区位的特点同美国东部的纽约地区十分相似。l工业园位于长三角经济圈的“区域发展中轴”之上，同时也是苏州城市发44、展的主导方向。l金鸡湖是苏州工业园区宝贵的风景资源。其湖面约平方公里，环湖地区将开发成为现代风格的休闲娱乐空间。l2005年度，金鸡湖景区吸引了200多万国内外游客和市民，并获得“苏州旅游最佳投资奖”。l规划建设的17个“邻里中心”是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，通过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。l苏州工业园区的幼儿园、小学、中学拥有先进的教育设施、优秀的师资力量和先进的教学手段，为当地提供了现代化的教育环境，园区的基础教育走在了苏州市的前列。l中国唯一的由两国领导人直接推动的合作项目，降低了企业的政治风险。l中国唯一享受众45、多优惠政策的开发区。l苏州的人力资源和人口素质一向位居中国前列。l全市共拥有各类大学9所、成人教育机构46所，独立科研机构63所，在岗各类专业技术人员31万人，每年有近5万名受过中等以上良好教育的新增劳力流入就业市场。苏州工业园苏州工业园新城、工业区发展案例新城、工业区发展案例 美国加州尔湾市美国加州尔湾市苏州工业园苏州工业园深圳科技园深圳科技园上海漕河泾工业园区上海漕河泾工业园区经二十多年的高速发展，以高新技术产业为主导经二十多年的高速发展，以高新技术产业为主导的高科技重镇，成功带动房地产业发展成熟的高科技重镇，成功带动房地产业发展成熟位置位置：麒麟路南油大道以东、广深高速公路以南、沙河西路46、以西、滨海大道以北规模规模：11.52平方公里功能功能：以研发、科技、教育为主要功能世界500强企业有60多家落户深圳，几十家世界著名企业在深圳投资高新技术产业目前，科技园片区已经开发的商住房项目20多个。其中不乏卓越浅水湾、城市山谷等高档物业。随着科技园的成熟发展，片区内乃至周边的房地产业也日趋成熟。物业的品质在不断升级，物业的价值在不断上升。深圳科技园深圳科技园发展历程发展历程深圳科技园属于产业园中发展较迅速，深圳科技园属于产业园中发展较迅速，并且相当成功的案例，园区房地产业已经开始辐射周并且相当成功的案例，园区房地产业已经开始辐射周边地区边地区深圳科技园深圳科技园19961996年年整体47、规划；基础设施建设19981998年年产业配套建设；核心项目及大型产业项目开发 核心大企业开始入园20022002年年服务完善、规模扩大，企业大量进驻房地产业起步新产业园规划和启动防，中小企业大量进驻房地产业逐渐发展成熟20052005年年未来未来工业园稳定发展房地产业蓬勃发展，辐射范围越来越广孕育期孕育期建设期建设期成长期成长期成熟期成熟期市政投入市政投入国际企业及大量中小企业入园国际企业及大量中小企业入园 核心区投入核心区投入大企业入园大企业入园土地清查与规划土地清查与规划健康成熟良性循环健康成熟良性循环 9 9年年产业产业园区高新技术产业的发展是推动园园区高新技术产业的发展是推动园区进步48、的主要动力区进步的主要动力深圳拥有自主知识产权深圳拥有自主知识产权的骨干企业的骨干企业电子信息产业华为、中兴、科健、开发科技、长城、天马微电子等生物技术产业科兴、绿鹏、创世纪公司等新材料产业亚迪、天玉、长园公司等医疗器械产业迈瑞、安科、奥沃公司等474.46474.46655.18655.18819.79819.791064.4 51064.4 51709.921709.921321.361321.362482.792482.793266.523266.52亿元从事高新技术产品研发的科技人员从事高新技术产品研发的科技人员全市申请专利数全市申请专利数高新技术产品利税高新技术产品利税数据来源：深圳49、高新技术产业统计公报深圳科技园深圳科技园科技园置业群体特征是高素质年轻白领，科技园置业群体特征是高素质年轻白领，他们的工作区域已不仅仅是科技园片区他们的工作区域已不仅仅是科技园片区条条 件件2 2房房3 3房房/4/4房房年龄年龄26-3030-40学历学历本科为主本科及以上职业职业IT/金融/设计类普通白领电子/网络/IT/通讯类中高管理居住或工作区域居住或工作区域福田、南山为主福田、南山为主家庭人口家庭人口2人居多3人居多总价承受力总价承受力60万左右100万以上交通工具交通工具公交车为主私家车置业次数置业次数首次居多二次及以上购房信息来源购房信息来源朋友介绍/网络/条幅业主介绍/条幅/路50、过/报纸决定购房动力源决定购房动力源片区前景/小区环境/户型环境安静/户型/名校深圳科技园深圳科技园数据来源：科技园海怡东方客户分析成功原因成功原因核心因素是政府的支持核心因素是政府的支持深圳市的城市产业基础设施政策优势项目区位优势:西部发展及城市中心西移区土地经营:政府引导；市场主导:以市场需求为发展导向,但政府在前期必须参与统筹规划建设配套和招商重点和核心竞争力突出集中力量发展优势产业深圳科技园深圳科技园新城、工业区发展案例新城、工业区发展案例 美国加州尔湾市美国加州尔湾市苏州工业园苏州工业园深圳科技园深圳科技园上海漕河泾工业园区上海漕河泾工业园区20042004年新开发的园区，被赋予了上51、海电子信息产年新开发的园区，被赋予了上海电子信息产业新汇集地的重要地位，核心产业定位明确业新汇集地的重要地位，核心产业定位明确上海已形成了三大产业，六大园区：西北区是新材料；正东是信息医药；西南到正南区域是电子信息漕河泾开发区内有微电子、光电子、计算机及软件、新材料、航天航空等高新技术产业。因发展需要和地块限制，在浦江镇成立新园区漕河泾开发区代表企业：3M中国研发基地、爱立信亚太地区研发中心和华东总部上海漕河泾工业园区上海漕河泾工业园区高科技园区高科技园区2005年底引进第一批入驻企业，占地面积较小，年底引进第一批入驻企业，占地面积较小，规模不大，不能迅速推动园区发展。规划正常运营时间为规模不52、大，不能迅速推动园区发展。规划正常运营时间为2010年。年。漕河泾开发区浦江高科技园目前仍处于开发初漕河泾开发区浦江高科技园目前仍处于开发初期，发展不成熟，与深圳大工业区十分类似期，发展不成熟，与深圳大工业区十分类似出口出口加工区加工区高科技园区综合配套区综合配套区863软件软件浦江浦江智谷智谷维豪维豪科学科学园园浦江浦江原有原有企业企业备备 用用 地地备备用用地地配套区配套区占地面积占地面积发展现状发展现状出口加工区占地93公顷2004年3月1日正式封关运作高科技园 占地3.7平方公里面向世界500强招商，尤其欢迎高新科技产业的外资企业综合配套区占地1.3平方公里将建设办公、住宅、商业、休闲53、等方面的配套原有企业 占地500多亩浦江镇原有企业，目前享受园区优惠政策；将在以后的园区发展过程中进行地块置换，退出高科园园中园将近3000亩地2004年之前建立，管理基本独立于园区上海漕河泾工业园区上海漕河泾工业园区漕河泾开发区浦江高科技园以高新技术产业定位，漕河泾开发区浦江高科技园以高新技术产业定位，将集聚将集聚1010万高收入专业人士与中高管理人员万高收入专业人士与中高管理人员总规划面积10.7平方公里与浦江镇中心城区相望全国唯一全国唯一同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优惠政策的开发区 以IT和生物产业为主，定位为世界500500强强企业研发中心的国家级新技术工业园区。2004年建54、园，计划20102010年年前投入正常运营规划集聚约1010万万名年收入达1010万元万元以上的各类专业人士以及中高层管理人员，周边亦将建立完备的配套设施，如学校、剧院、博物馆、图书馆、体育馆等 漕河泾漕河泾开发区开发区浦江浦江高科技园高科技园浦浦星星公公路路沈庄塘中心河万芳路规划规划面积面积优惠优惠政策政策配套情配套情况况总人口总人口浦江高科园10.7平方公里享受双重优惠政策面对浦江中心区，规划为具有居住、办公、商业等综合功能的新城区规划10万高收入的专业人士以及中高层管理人员张江高科园25平方公里仅享受高新技术开发区优惠政策依靠张江老镇，配套很不完善目前共45万人上海漕河泾工业园区上海漕河55、泾工业园区园区充分发展后，产业园区人群的总体特征将园区充分发展后，产业园区人群的总体特征将是高素质、高学历的白领和中产阶级是高素质、高学历的白领和中产阶级出口加工区软件孵化基地信息科学基地高科技园区总部基地园区其它企事业英顺达亚太神通计算机花旗软件支持中心爱登堡电梯产业工人产业工人技术人员技术人员研发人员研发人员一般一般管理人员管理人员中高级中高级管理人员管理人员高级高级管理人员管理人员代表企业代表企业园区业态园区业态人群分类人群分类业态较低级，业态较低级，产业工人居多产业工人居多业态较低级，业态较低级，产业工人居多产业工人居多（年份）04 05 06 07 08 09 10产业工人人产业工人56、人数增长曲线数增长曲线专业人才及管理人专业人才及管理人员人数增长曲线员人数增长曲线（人数）4000030000200001000080006000400020000上海漕河泾工业园区上海漕河泾工业园区高新技术产业园区与房地产发展一般规律高新技术产业园区与房地产发展一般规律阶段阶段 起步期起步期发展期发展期成熟发展期成熟发展期园区发展启动区建设，少量企业入住产业集聚效应，大量外资企业进入园区建设基本完成房地产市场对商品房需求很少需求逐渐释放价值潜力尚未被完全开发出来产业需求大量释放物业形态原有住宅新建商品房，租赁市场高档楼盘价格变化区域原有价格体系房价与区域价值同步增长房价升值拐点效应居住人群本57、地农户为主，少量开发区工作人员产业区技术人员；部分高端客户高端客户稳定增长配套及交通生活配套设施档次较低，交通很不方便基本生活设施逐渐完善，部分教育配套大规模商业配套设施建设深圳大工业区目前深圳大工业区目前处于过渡阶段处于过渡阶段工业园案例总结工业园案例总结过渡阶段过渡阶段以工业园产业带动大量居住需求尚未产以工业园产业带动大量居住需求尚未产生，短期内很难构成核心客户群体生，短期内很难构成核心客户群体产业园区房地产发展条件产业园区房地产发展条件形成形成时间时间伴随着产业的落址，随着开发建设的进程而逐步形成，时间至少在12年以上显显著特征著特征 一开始就有产业支撑，以第二、第三产业为依托，能提供大58、量的就业机会交通交通与城市之间交通条件较好发发展模式展模式属于政府行为重点规划发展方向，招商引资力度强产业园区房地产业开发时机判断产业园区房地产业开发时机判断从产业开始发展至房地产业兴起历时至少从产业开始发展至房地产业兴起历时至少1212年年 发展规律发展规律：早期房地产主要是为产业服务的生产和生活配套 当产业规模和企业人口达到一定数量并且人口稳定后，逐渐开始大规模的居住物业开发 这一阶段的出现一般在12年以上工业园案例总结工业园案例总结案例借鉴结论案例借鉴结论工业园带动房地产业发展至少需工业园带动房地产业发展至少需1212年。深圳大工业年。深圳大工业区区9494年规划，但发展较慢，预计到年规59、划，但发展较慢，预计到2010201020152015年方年方可支撑区域房地产业。可支撑区域房地产业。工业区的高素质人口大量增加，必须完善周边区域的工业区的高素质人口大量增加，必须完善周边区域的教育、商业、酒店等配套设施，配套完善、优越的项目教育、商业、酒店等配套设施，配套完善、优越的项目将会率先占领市场。将会率先占领市场。工业园案例总结工业园案例总结政府的支持对于工业园区的发展起重要的推动作用，政府的支持对于工业园区的发展起重要的推动作用，依托工业园区发展的房地产业，受制约性较强。依托工业园区发展的房地产业，受制约性较强。对本项目的启示：可拉长开发周期以配合深圳大工业对本项目的启示：可拉长开发周期以配合深圳大工业区的发展，提升价值；重视商业、酒店配套的同时需加区的发展，提升价值；重视商业、酒店配套的同时需加强教育配套。强教育配套。谢谢聆听！谢谢聆听！本次分享到此结束本次分享到此结束本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。