1、德亿工业园项目前期定位报告德亿工业园项目前期定位报告【成长中的生命力成长中的生命力】金弘金弘 国际产业园国际产业园 项目运营战略报告项目运营战略报告本案之于闽南金三角的战略意义是闽南金三角罕有的大规模工业地产项目，其成功开发，将会对大泉州乃至闽南金三角的工业地产项目开发提供较好的市场借鉴，对于闽南金三角的工业地产格局有着重要的战略意义！本案之于金弘地产的战略意义本案的运营成功，对于金弘地产的资金需求、风险规避、团队打造以及后续的品牌运营有着重大的战略意义；本案需要解决的3大关键问题：1、如何量身定做一套适合金弘国际产业园的大盘开发战略，实现项目的有序开发的问题；2、如何规避政策的约束，兼顾社会2、经济双重效益的问题；3、如何最大限度的挖掘项目的价值，实现项目利润最大化的问题；报告思路报告思路2项目总体分析项目总体分析3项目战略确立项目战略确立1区位价值分析区位价值分析4项目整体定位项目整体定位5项目价值实现项目价值实现经济带凸显的区域价值经济带凸显的区域价值厦门厦门珠珠三三角角长三角长三角漳州漳州泉州泉州核心核心闽南金占据三角位于中国东南沿海三大经济带的核心，往北可与长三角衔接，往南可与珠三角经济带对话闽南经济圈闽南经济圈泉州泉州是闽南金三角核心城市之一，随着经济的发展，随着经济的发展，泉州已经成为东泉州已经成为东南沿海经济带特南沿海经济带特别是闽三角经济别是闽三角经济发展的引擎，经3、发展的引擎，经济地位举足轻重济地位举足轻重城市群形成价值城市群形成价值泉州市区泉州市区晋江市晋江市石狮市石狮市南安市南安市惠安县惠安县泉港区泉港区泉州在改革开放政策下，形成形成了多层次、多功能、全方位了多层次、多功能、全方位,富有侨乡特色经济的对外开放富有侨乡特色经济的对外开放格局格局以泉州市为中心，以晋江、以泉州市为中心，以晋江、石狮、南安、惠安城为次中石狮、南安、惠安城为次中心心，以港口为依托，以沿海、沿江、沿路的重点城镇为支撑，形成一个具有闽南侨乡形成一个具有闽南侨乡特色的大泉州特色的大泉州“半小时城市半小时城市群群”泉州经济总量连续经济总量连续11年站在年站在全省最高点全省最高点，全市4、经济增长速度平均达.。所辖县（市）经济和社会实现了跨越式的发展。全市基本实全市基本实现宽裕型小康现宽裕型小康。随着经济总量的释放，逐渐发展成为以泉州城区为中心的半个小时工作生活圈的大泉州城市群泉州市区泉州市区泉州经济技术开发区（即清濛科技工业区）城区扩张凸显价值城区扩张凸显价值本项目东进和南下：东进和南下：泉州市范围内拥有市辖区（含泉港区）、晋江市、石狮市、南安市、惠安县4区3市1县.人口4646万人（不含暂住人口）.总量8865亿元，占全市总量的848.由于城市中心土地的稀缺，东进和南下已经成为泉州市城市发展的两大方向，特别是作为经济开发区的清濛，城市价值开始受到广泛的关注！本本 项项 目目5、开发区内已经形成电子信息、生物医药、机电一体化、轻纺化纤、体育用品、开发区内已经形成电子信息、生物医药、机电一体化、轻纺化纤、体育用品、工艺礼品六大主导产业集群。工艺礼品六大主导产业集群。产业聚集价值产业聚集价值城市扩张背景下的产业高度聚集，必然导致了城市扩张背景下的产业高度聚集，必然导致了产业产业人群的人群的集中，从而产生集中，从而产生较较高层次的居住需求！高层次的居住需求！通往泉州，连接泉州大桥清濛科技工业区清濛科技工业区通往泉州，连接刺桐大桥本项目地块本项目地块产业聚集价值产业聚集价值清濛科技工业区清濛科技工业区 福建省政府批准、泉州市政府直接兴办开发建设的省级开发区；功能定位功能定位：6、高新技术产业开发区、新的经济管理体制示范区和新的经济增长点；清濛园区规划建设了泉州市泉州市高新技术企业孵化基地（高高新技术企业孵化基地（高科技园区）、汽车制造基地、科技园区）、汽车制造基地、产业集中区、生活配套区产业集中区、生活配套区。清濛开发区发展清濛开发区发展19961996年，清濛科技工业区建立，在全省开发区中排名第三。年，清濛科技工业区建立，在全省开发区中排名第三。泉州经济技术开发区是福建省政府批准、泉州市政府直接兴办开发建设泉州经济技术开发区是福建省政府批准、泉州市政府直接兴办开发建设的省级开发区。的省级开发区。建区以来累计签订投资项目合同建区以来累计签订投资项目合同280280个，7、合同投资额个，合同投资额3030亿元，合同使用亿元，合同使用外资外资4 4亿美元，外商实际到资亿美元，外商实际到资3.23.2亿美元，已投产企业累计亿美元，已投产企业累计200200多家；多家；企业企业规模大、档次高；外商独资和合资企业家占入驻项目的三分之一以上规模大、档次高；外商独资和合资企业家占入驻项目的三分之一以上 ；开发区形成电子信息、生物医药、机电一体化、轻纺化纤、体育用品、开发区形成电子信息、生物医药、机电一体化、轻纺化纤、体育用品、工艺礼品六大主导产业集群；工艺礼品六大主导产业集群；科技导向凸显科技导向凸显。高新技术企业产品产值占全区工业总产值的比重逐年提。高新技术企业产品产值占8、全区工业总产值的比重逐年提升，目前已达升，目前已达30%30%；截止截止20052005年年8 8月，已投产企业近月，已投产企业近200200家，就业人口家，就业人口7 7万多人。万多人。企业员工中企业员工中大专以上学历的占大专以上学历的占15%15%。清濛房地产市场清濛房地产市场片区商品房于近片区商品房于近2 2年开始启年开始启动动，市，市场场仍属于起步仍属于起步阶阶段；段；片区商品房市片区商品房市场处场处于供小于求，市于供小于求，市场场需求旺盛；需求旺盛；目前片区尚无房目前片区尚无房销销售，售，仅仅有有“嘉嘉龙龙.现现代城代城”处处于接受咨于接受咨询询中；中；片区商品房价格从去年的片区商品9、房价格从去年的25002500元元/M2;/M2;升至升至40004000元元/M2/M2，涨涨幅高达幅高达70%70%。区位区位价值价值总结总结处处于三大于三大经济带经济带的核心泉州市内，的核心泉州市内，经济经济地位明地位明显显；城市运城市运动动使泉州市使泉州市“东进东进”、“南下南下”已成已成趋势趋势，清濛，清濛获获 得更多的机会！得更多的机会！产业产业高度聚集，众多品牌高度聚集，众多品牌汇汇聚，高薪人群聚集聚，高薪人群聚集必将必将带带来高来高 端需求。端需求。报告思路报告思路2项目总体分析项目总体分析3项目战略确立项目战略确立1区位价值分析区位价值分析4项目整体定位项目整体定位5项目价值10、实现项目价值实现项项 目目 特特 性性土地性质：工业用地土地性质：工业用地整体占地：整体占地：98830.88M98830.88M2 2 总建筑面积总建筑面积:约约34.4134.41万万MM2 2 一期：共约一期：共约1212万万MM2 2 厂房区约厂房区约6 6万万MM2 2 配套住宅约配套住宅约6 6万万MM2 2 二期：部分地块开发方向二期：部分地块开发方向 尚未明晰。尚未明晰。政府扶持，可申请政府扶持，可申请预售许预售许可证可证，并可分割上市转让，并可分割上市转让确权。确权。一期开发一期开发标准厂房开发标准厂房开发配套配套住宅开发住宅开发二期开发二期开发思考的起点思考的起点一一 切切11、 从从 地地 块块 出出 发发！项项 目目 四四 至至福福 厦厦 公公 路路吉吉 泰泰 路路先特服装厂区先特服装厂区N形象差的民房形象差的民房亿兴电力公司亿兴电力公司厂房区厂房区SOWTSOWT分析分析 工业用地，住宅使用年限短、推广受限；片区公交路线不发达，配套不完善；开发商无开发品牌；二期开发方向尚未明确，将阻碍客户决策。路网完善，交通便捷；本地块两面临路，展示面广；项目所处开发区具有一定的知名度；项目规模大，容易吸引眼球。产品创新与优质的服务，给项目带来的预期优势。优势优势 本市内其他产业园之间的竞争；泉州市“东进、西拓”都将分流部分住宅客户群。市内土地稀缺、城市重心“东进、南下”，将提12、升区域价值将提升区域价值；工业厂房为新兴投资热点，受投资者关注；片区商品房处于起步阶段，产品创新/增值空间大；高新科技园，为本项目提供潜在中高端客户群。片区商品房供不应求。劣势劣势机会机会威胁威胁项项目目印印象象工业用地工业用地3030万平米的规模，大盘形象明显万平米的规模，大盘形象明显一期：厂房一期：厂房+住宅住宅二期开发方向不明朗二期开发方向不明朗大环境不完善，小环境较成熟大环境不完善，小环境较成熟受政策扶持受政策扶持工业用地性质，住宅部分使用年限较短，且住宅的推广受限制；项目开发顺序已定，销售时较难规避厂房区对住宅的影响；二期开发方向未能明确，将影响消费者的购房意向；开发商在泉州暂无品牌13、影响力。项项目目限限制制项目项目5 5大应对策略大应对策略借势借势区域发展趋势；规避规避明推产业园的主题，暗打专家住区概念抢占抢占市场空白点，产品精品打造；细分细分目标客户，调动客户需求；差异差异产品创新，差异战略，提升竞争力。报告思路报告思路2项目总体分析项目总体分析3项目战略确立项目战略确立1区位价值分析区位价值分析4项目整体定位项目整体定位5项目价值实现项目价值实现工业地产大盘运营战略模型工业地产大盘运营战略模型画饼模式以点带面以小博大创新展示区域发展前景、项目规模区域发展前景、项目规模国际标准，吸引知名企业国际标准，吸引知名企业配套住宅销售，专家概念导入配套住宅销售，专家概念导入强大的14、情景展示，差异化营销强大的情景展示，差异化营销诱导启动深入攻击重要度重要度价值链价值链品牌区位 物业管理 配套产业感召情感体验产品创新价值蓝海分析模型价值蓝海分析模型项目需要规避竞争，为了获得新的利润和市场机遇，必须开创蓝海空间，创造出一种全新的价值全新的价值，摆脱竞争！低中高本项目本项目健健项目健健项目信德隆项目信德隆项目3.3.增加增加:物业管理物业管理服务服务2.2.弱化弱化:地块性质地块性质4.4.创造创造:户型亮点户型亮点情感体验情感体验1.1.剔除剔除:配套配套价值创新才是蓝海战略的根本目的！价值创新才是蓝海战略的根本目的！报告思路报告思路2项目分析项目分析3项目战略确立项目战略确15、立1项目区位分析项目区位分析4项目定位项目定位5项目价值实现项目价值实现定位前思考定位前思考厂房厂房住宅住宅vs和谐、统一项目调性污染影响 政策规避案例参考案例参考项目名称项目名称健健实业园健健实业园信德隆国际厂房信德隆国际厂房项目用地65821平米158.7亩（即10.58万平米）总建筑面积157317.69平米245760平米厂房面积近78889平米，共6栋近15万平米，共10栋 生活配套面积近79767平米近10万平米，共15栋单层面积15007000平米的独立产权式厂房12006000平方米，可根据生产需要任意纵横分隔物业定位石狮市区唯一国际标准园区国际标准 通用厂房形象定位集群经营.16、智慧建筑产业定位服装业、鞋业、电子产业等行业；专为中小型企业设计的可自由组合，独立产权式厂房倾力打造鞋服纺织业研发、生产、办公一体化通用标准厂房；以服装、纺织、鞋业生产企业为主广告告诉求点创业平台、商居未来健健实业园，创业商务居家三位一体！投资就是买前景50年不落伍的智慧建筑理想“市”区成就未来外挂电梯；宽敞、灵活、可分隔，造就最经济的工作空间；超大生产空间，低成本，高效率；增值保障；定位背景回顾定位背景回顾清濛园区功能定位为泉州高新技术产业开发区功能定位为泉州高新技术产业开发区、新的经济管理体制示范区。建立国家级高新技术企业孵化基地国家级高新技术企业孵化基地，设立博士后科研工作站、留学生创业17、园、高校创业园、台湾学者创业园、软件园，初步形成形成“一个创业服务平台、二个一个创业服务平台、二个中试基地（高科技陶瓷、先进制造技术）、三大孵化功能、八大创业载体、中试基地（高科技陶瓷、先进制造技术）、三大孵化功能、八大创业载体、33个行业中心个行业中心”的科技促进体系；的科技促进体系；截止2005年8月，已投产企业近200家；外商独资和合资企业家占入驻项目外商独资和合资企业家占入驻项目的三分之一以上的三分之一以上；截止2005年8月，园区就业人口达7万多人；企业员工中，大专以上学历的占15%，即约1.05万人。园区内已聚集了许多国内外高新技术专家级人才！金弘金弘 国际产业园国际产业园Inte18、rnational indutyr parkInternational indutyr park国际人才聚集国际人才聚集国际化标准国际化标准国际企业国际企业金弘金弘 国际产业园国际产业园International indutyr parkInternational indutyr park 备选：项目属性差异化项目属性差异化泉州.30万平米.现代化综合产业园区 项目形象差异化项目形象差异化国际标准厂房臻藏专家尊寓 产业定位产业定位服装、纺织、鞋业加工等住住 宅宅 定定 位位企业工厂员工企业工厂员工村民村民+管理人员管理人员（基、中层）（基、中层）高层高层普通员工和工人普通员工和工人为片区主要人19、员组成部分；为片区主要人员组成部分；该群消费者薪金待遇低，消费能力较低；该群消费者薪金待遇低，消费能力较低；行走工具主要为公交车，故多在厂区周边活动行走工具主要为公交车，故多在厂区周边活动工作流动性较大工作流动性较大为片区第二大组成人员；为片区第二大组成人员；该群消费者多为知识分子，受过一定教育，生活有追求，该群消费者多为知识分子，受过一定教育，生活有追求，上进上进 心强，消费能力较强；心强，消费能力较强；多数仍以公交车为主要交通工具，少数为多数仍以公交车为主要交通工具，少数为“有车一族有车一族”；部分员工流动性大。部分员工流动性大。该群人员稀少，但工作繁忙、压力大；该群人员稀少，但工作繁忙、20、压力大；该群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有该群消费者多为知识分子，受过一定教育，对生活有 追求，追求，消费承受能力强；消费承受能力强；该群为该群为“有车一族有车一族”，出入片区外较方便，容易被周边配套完善，出入片区外较方便，容易被周边配套完善 的区域分流；的区域分流；物业使用物业使用客户群客户群物业使用物业使用客户群客户群拥有自有物业，手中握有大量闲余资金；习惯于在本片区内生活;改变生活居住环境。物业购买物业购买客户群客户群片区人口结构初步分析片区人口结构初步分析工厂、企业中高层管理人员（专家）特征分析工厂、企业中高层管理人员（专家）特征分析多为一人独居或多为一人独居或2 2口、口21、3 3口人小家庭口人小家庭个人修养和文化层次较高个人修养和文化层次较高见多识广，视野开阔，对生活有所追求见多识广，视野开阔，对生活有所追求多为技术出身，比较多为技术出身，比较喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间喜欢简单的生活，希望有属于自己的群体和空间在企业和工厂担当重要的职务，个人在企业和工厂担当重要的职务，个人收入较高收入较高居住在泉州市区或与普通员工混住在一起居住在泉州市区或与普通员工混住在一起对居住现状不满意，希望工作、生活能很好解决对居住现状不满意，希望工作、生活能很好解决工厂、企业中高层管理人员住房需求特征分析工厂、企业中高层管理人员住房需求特征分析上下班方便上下班方便私生22、活能与工厂和企业低层员工划清界限，私生活能与工厂和企业低层员工划清界限，与自己同级别的群体居住在一起与自己同级别的群体居住在一起生活便利，能生活便利，能满足日常生活所需满足日常生活所需房子关键是方便使用，且房子关键是方便使用，且希望能物超所值希望能物超所值主要需求户型主要需求户型单房、单房、2 2房或房或3 3房房物业管理到位，物业管理到位，居住生活安全有保障居住生活安全有保障追求较高品质生活，能提供优质物业服务追求较高品质生活，能提供优质物业服务报告思路报告思路2项目分析项目分析3项目战略确立项目战略确立1项目区位分析项目区位分析4项目定位项目定位5项目价值实现项目价值实现 营销导入思考营销23、战略明修栈道，暗渡陈仓，快打快销，高举高打，租售并举营销攻略概念攻略、情景攻略、事件攻略ONE TO ONE实效攻略细节奠定“国际”地位创新成就“专家”尊荣 “专家专家”的身份是高尚的；的身份是高尚的；“专家专家”的生活是得到尊重的；的生活是得到尊重的；“专家专家”的生活是品位的；的生活是品位的；品质标准色品质标准色渠道构建之产业园LOGO现场情景营造之路旗具有国际风格的品质包装，昭示项目的品位内涵。现场情景营造之围墙光与色的互为辉映，更能浮动项目的气质，煽起对品位的向往和追求。渠道构建之营销体验中心渠道构建之看楼通道渠道构建之户外广告物以类聚，人以群分，产业巨子，专家尊荣。渠道构建之导示牌 24、动感的、现代的、凸显专家品位。渠道构建之营销体验中心渠道构建之营销体验中心情景展示之展板情景展示之展场直邮直邮报版报版DM宣传物料筹备海报海报物料之名片、名片夹户型设计上功能布局更人性化，新的户型创新点领先于片区传统户型。户型设计上功能布局更人性化，新的户型创新点领先于片区传统户型。户型创新参考户型创新参考赠送错层大露台赠送错层大露台错层阳台外立面效果图错层阳台外立面效果图赠送错层赠送错层大露台大露台户型设计上功能布局更人性化，新的户型创新点领先于片区传统户型。户型设计上功能布局更人性化，新的户型创新点领先于片区传统户型。户型创新参考户型创新参考落地凸窗落地凸窗赠送落地赠送落地转角大凸窗转角大25、凸窗赠送落地赠送落地大凸窗实景大凸窗实景户型创新参考户型创新参考 集入户花园、错层露台、空中花园、转角凸窗于一体集入户花园、错层露台、空中花园、转角凸窗于一体户型创新参考户型创新参考（单身公寓）百变组合户型一（单身公寓）百变组合户型一2 2套单身公寓变为套单身公寓变为一户一厅一户一厅。户型创新参考户型创新参考（单身公寓）百变组合户型二（单身公寓）百变组合户型二1 1套套一一房房一一厅厅和和1 1套套单单身身公公寓寓变变为为两两房房两两厅厅品质感和尊贵感打造高档物业，与片区整体形象拉开距离品质感和尊贵感打造高档物业，与片区整体形象拉开距离建筑形象建筑形象建筑外立面建议建筑外立面建议现代、格调、恢26、弘现代、格调、恢弘细节和材质体细节和材质体现品质感：现品质感：管道隐藏方式，管道隐藏方式，局部用材局部用材门厅标识系统体现门厅标识系统体现领域和尊贵感领域和尊贵感品质感和尊贵感打造高档物业，与片区整体形象拉开距离品质感和尊贵感打造高档物业，与片区整体形象拉开距离建筑形象建筑形象简洁鲜明的立面，具有品简洁鲜明的立面，具有品质感质感建筑外立面建议建筑外立面建议现代、格调、品位现代、格调、品位产品细节打造产品细节打造空调位统一设计，方便检修与搬运，且不影响外立面美观；充分体现人性化设计景观园林设计景观园林设计营造清新自然的园林环境营造清新自然的园林环境注重层次感，丰富园林景观注重层次感，丰富园林景观27、园内摆设雕塑小品，增加艺术感！工厂宿舍与住宅小区的区隔工厂宿舍与住宅小区的区隔工业厂房住宅小区员工宿舍绿化带围墙用以噪音及视野的阻隔用以噪音及视野的阻隔引进高尚项目的物管服务项目，全面提升物业服引进高尚项目的物管服务项目，全面提升物业服务水平，体现项目形象与品质，创造营销价值。务水平，体现项目形象与品质，创造营销价值。物业智能化物业智能化n车辆出入管理车辆出入管理n小区背景广播信息系统小区背景广播信息系统n小区安防监控系统中心小区安防监控系统中心n物业管理公告物业管理公告n在线服务在线服务n万能万能ICIC卡卡安全防范智能化安全防范智能化n周界防范系统周界防范系统n电子巡更系统电子巡更系统n访28、客对讲系统访客对讲系统n自动报警系统自动报警系统居民生活智能化居民生活智能化n宽带网络宽带网络n通信线路通信线路n视频接收视频接收小区智能化体系建议（一般做法）小区智能化体系建议（一般做法）物业管理建议物业管理建议物管特色服务（特别提议）物管特色服务（特别提议）颠覆传统物管观念，首创七彩生活平台特色服务项目：颠覆传统物管观念，首创七彩生活平台特色服务项目：宽带网络、电话、宽带网络、电话、IPIP长途电话办理长途电话办理家政、业主室内清洁、室内设施维修家政、业主室内清洁、室内设施维修定期举办社区文化娱乐活动定期举办社区文化娱乐活动形成新的保姆式物业管理服形成新的保姆式物业管理服务，客户在乎的不是29、过多的务，客户在乎的不是过多的物业管理费，而是物业管理物业管理费，而是物业管理服务内容。服务内容。增值服务一增值服务一管家式服务体系建议（增值提议）管家式服务体系建议（增值提议）q健康状况顾问服务健康状况顾问服务q提供钟点工服务提供钟点工服务q代为订餐、送餐服务代为订餐、送餐服务q个性化的时尚运动建议个性化的时尚运动建议/旅游出行建议旅游出行建议增值服务二增值服务二与高尚项目相匹配的服务项目，打造精品品质，树与高尚项目相匹配的服务项目，打造精品品质，树立项目品牌和形象，创造营销价值。立项目品牌和形象，创造营销价值。增值服务三增值服务三同致行同致行CSCS服务服务一切为客户着一切为客户着想，让客30、户从想，让客户从进售楼处、看进售楼处、看样板房、交楼样板房、交楼使用等每个过使用等每个过程的细节，都程的细节，都感受到我们感受到我们无无微不至尊崇的微不至尊崇的服务服务！停车处停车处导示导示雨伞架雨伞架业务员业务员工作人员或保安工作人员或保安客户客户参观售楼处参观售楼处吧台吧台展板展板材料展示区材料展示区祝愿金弘祝愿金弘国际产业园圆满成功！国际产业园圆满成功！同致行（厦门）分公司荣誉出品总统筹：牛玉龙策略主案：林道南 邱晓丹销售支持：罗珍市场支持：许荣茂 王宏轩勤务支持：罗珍下阶段同致行需要开展的八十四项工作内容下阶段同致行需要开展的八十四项工作内容 一、泉州市工业（商品房）房地产市场研究1、城市发展研究2、供给市场研究3、需求市场研究4、竞争市场研究5、政策市场研究二、项目开发价值挖掘 6、产品价值再挖掘7、管理价值挖掘8、概念价值挖掘9、展示价值挖掘三、项目营销执行战略 10、协助引入各合作伙伴 11、项目入市时机确定 12、项目价格制订策略13、客户定位策略14、营销执行报告 15、项目销售（招商）组织 四、项目可持续开发研究16、项目产品创新 17、开发商品牌塑造。