1、招商策划部招商策划部 兵器产业基地综合保障园兵器产业基地综合保障园 首期住宅项目前期策划及初步开发方案首期住宅项目前期策划及初步开发方案 招商策划部招商策划部 开开 篇篇 在对首期住宅开发定位之前在对首期住宅开发定位之前 我们需要站在我们需要站在园区投资者园区投资者、管理者、经营者、建设者、消费者管理者、经营者、建设者、消费者 角度去全方位的对项目进行解读角度去全方位的对项目进行解读 招商策划部招商策划部 站在整盘层面本案需要解决的站在整盘层面本案需要解决的4 4大关键问题：大关键问题：1、如何确定本项目的运营模式，是影响本项目整体运营的关键问题；2、如何量身定做一套适合兵器科技产业园的总体开2、发战略，实现项目有序开发及产业链运作的问题；3、如何兼顾企业与社会、企业与经济双重效益的实现，并提升区域的价值；4、如何最大限度的挖掘项目的价值，实现项目社会效益与经济效益最佳的问题；招商策划部招商策划部 站在综合保障园层面本案需要解决的站在综合保障园层面本案需要解决的4 4大关键问题：大关键问题：1、如何确定综合保障园的发展模式，实现对内定向销售与对外销售的兼顾；2、如何针对综合保障园实现项目有序开发的问题；3、如何最大限度的挖掘综合保障园的价值，实现配套部分利润最大化的问题；4、如何统一住宅与园区的整体视觉形象，使园区与配套相匹配的问题；招商策划部招商策划部 站在首期站在首期180180亩3、层面本案需要解决的亩层面本案需要解决的3 3大关键问题：大关键问题：1、如何确定首期的建筑形态与立面形象，使之能与后期保持总体统一；2、如何针对首期定向企业客群，确定户型面积、功能及配比的问题，使之成为吸引兵器工业园首期进驻企业职工的一个重要战略点和组成部分；3、如何在首期展示项目整盘形象，既开发出适应市场需求的经典产品，并能够支持项目招商要求，又树立领先的房地产企业品牌形象，以体现整个综合配套园功能性的示范化；招商策划部招商策划部 从管理者角度从管理者角度 招商策划部招商策划部【青梅煮酒青梅煮酒 】三大战役，如何亮剑？三大战役，如何亮剑？恰值青梅时节，各路英雄豪杰于亭中烹酒畅饮。忽雷电大作，4、阴恰值青梅时节，各路英雄豪杰于亭中烹酒畅饮。忽雷电大作，阴云漠漠，气象万千，遍论天下时势。云漠漠，气象万千，遍论天下时势。逐一点评，智者曰过气者、贪利者、虚名者、碌碌者皆非英雄。逐一点评，智者曰过气者、贪利者、虚名者、碌碌者皆非英雄。招商策划部招商策划部【论：项目区位论：项目区位 】项目位于西安市重点发展区域项目位于西安市重点发展区域泾渭工业园内泾渭工业园内 与西安市区的关系与西安市区的关系 -距新筑集装箱铁路中心站约14公里-距火车东站约24公里-距铁路北客站约15公里-距西安咸阳国际机场约26公里 与泾渭工业园的关系与泾渭工业园的关系 -位于泾渭工业园西北角-西至泾渭工业园的园区西界-东至5、渭阳路、北至高永路、-南至泾勤路。距离泾渭工业园核心区约6.3公里 招商策划部招商策划部【论：项目本体论：项目本体 】谈论范围为综合保障园（谈论范围为综合保障园（20002000亩）和首期启动开发的亩）和首期启动开发的180180亩亩 综合保障园功能定位：综合保障园功能定位：综合保障园定位为园区建设提供服务、配套及保障功能，为满足入园企业职工居住的需求，以及吸引高端人才、聚集人气的需求；首期首期180180亩职工住宅区亩职工住宅区 位于保障园的北部，是职工住宅区域，180亩地，建面20万平方米，地块上没有任何村庄，就一片空白地；招商策划部招商策划部【论论“局局点点”关系关系】如何综合协调考虑如6、何综合协调考虑20002000亩和亩和 180 180 亩的定位？亩的定位？2000亩整体定位问题？亩整体定位问题？项目整体定位如何满足配套园区功能需求的实现？作为综合服务片区，如何协调各种设施（商业、金融、娱乐、住宅、文化）才能够实现地块价值最大化？如何通过项目开发，提高兵工整体产业基地的形象？180亩定位问题？亩定位问题？项目作为园区的职工住宅，如何定位才能保证项目的资金收益平衡问题？项目的潜在客户群需求如何，产品如何搭配才能满足客户需求？项目如何定位既能保证当前的客户需求，同时还能够为后续开发提供示范衔接？招商策划部招商策划部【“局局点点”思考方向思考方向 】20002000亩和亩和187、0 180 亩的定位提出的针对性建议亩的定位提出的针对性建议 2000亩开发思考！亩开发思考！基于城市视角和区域发展视角的制定区域定位；以园区建设和盈利模式为基础制定项目开发策略；兼顾长短期目标制定启动策略与启动模式；180亩启动思考！亩启动思考！构建本项目的目标体系，并梳理项目的限制条件;界定本项目在定位过程中需要解决的核心问题；招商策划部招商策划部【首战布局首战布局 】180 180 亩启动性指导策略亩启动性指导策略 构建本项目的目标体系，梳理项目限制条件构建本项目的目标体系，梳理项目限制条件 如何保证项目区块功能定位实现，满足园区职工基本需求；如何保证项目开发的盈利平衡；如何保证项目整体8、形象的传承性；界定本项目在定位过程中需要解决的核心问题界定本项目在定位过程中需要解决的核心问题 园区职工基础需求结构的把握;在保证福利性住房的基础上，如何实现收支平衡；招商策划部招商策划部 从经营者角度从经营者角度 招商策划部招商策划部 回顾上篇章，现阶段摆在我们面前的两大难题是：回顾上篇章，现阶段摆在我们面前的两大难题是：特定区块，我们应该做什么样的产品？特定区块，我们应该做什么样的产品？时间紧，任务重，我们该怎么做？时间紧，任务重，我们该怎么做？为此，我们需要了解区域，把握区域市场脉搏。准确的寻找特定目标客群，针对性的产品设计，树立鲜明的项目定位，提升产品的竞争力。对区域地块进行价值评判，9、承担不同阶段的开发要求：现金流和利润最大化行之有效营销策略，步步为营，稳步快速的完成开发目标。招商策划部招商策划部 项目区域分析 1 1 首期住宅开发定位 4 4 首期住宅产品建议 5 5 项目开发目标 3 3 项目整体情况分析 2 2 因此，本报告的目的在于：拨开迷雾，抽丝剥茧的寻找解决之道因此，本报告的目的在于：拨开迷雾，抽丝剥茧的寻找解决之道 区域市场给我们什么启示区域市场给我们什么启示 我们应该做怎样的产品？我们应该做怎样的产品？针对哪些人来做？针对哪些人来做？限制我们的条件是什么？限制我们的条件是什么？招商策划部招商策划部 项目区域分析 1 1 首期住宅开发定位 4 4 首期住宅产品10、建议 5 5 项目开发目标 3 3 项目整体情况分析 2 2 招商策划部招商策划部 项目区域分析 1 1 招商策划部招商策划部 区域地理：区域地理：产业型的配套交通条件优越，产业聚焦效应，提升区域价值；区域行业：区域行业：形成以制造业为主的产业集群，集群效应较明显；区域房地产市场：区域房地产市场：区域规划以工业性质用地为主，住宅类的土地供应较稀缺；区域环境现状：区域环境现状：距西安市中心距离较远，城市商业辐射力小，周边商业和生活居住配套欠缺。项目位于西安市重点发展区域泾渭工业园内，新城为西部地区重要的先进制造业基地制造业基地、城乡统城乡统筹示范区筹示范区及西咸一体化建设西咸一体化建设先行区域。11、1.1、区域特点【】招商策划部招商策划部 土地供应市场：土地供应市场：区域规划以工业性质用地为主，少量住宅和商业性规划定位为配套型服务用地，住宅类的土地供应较稀缺。需求市场：需求市场：产业集群衍生两大类特征明显的消费群体，一类为园区内工厂的直接需求，一类为工厂附近农民刚性及投资型的住房需求。土地供求市场土地供求市场 1.2、区域市场【】招商策划部招商策划部 产品特征：产品特征：区域项目前期以居住舒适型的二居、三居为主，基本为满足刚性性质的需求，近期新推楼盘，主要以经济型的零居、二居为主，形成刚性需求和投资性需求并重的局面。销售情况：销售情况：区域内在建住宅类项目较少，且都处于尾盘销售阶段，新推12、房源较少，同时区域内的刚性和投资性需求较旺盛，销售情况较好。消费者特征：消费者特征：前期以工厂职工购房自住性质为主，现阶段工厂职工自住、投资以及附近以土地换资金的农民自住和投资型的消费并重。在售项目特点在售项目特点 1.2、区域市场【】招商策划部招商策划部 第一或第二居所选择第一或第二居所选择 未来蓝领精英群未来蓝领精英群 城中有居所，但离工作区域较远 希望在工作区域有临时休憩地点 希望和同事在一个生活圈内 刚毕业或参加工作几年的现代工厂职工，没有特定的区域归属感 现单身或为结婚一族，属于过渡性需求结构 区域内拆迁人群区域内拆迁人群 土生土长，对区域环境有深厚感情 以土地换资金以土地换资金 土13、地征收换取资金，进行投资人群 区域客群特点区域客群特点 1.2、区域市场【】招商策划部招商策划部 个案提供：个案提供：与本项目相距不远的车城温泉花园，与本项目类似，对本项目开发具有参考价值。项目情况项目情况：该项目为陕重汽提供生活配套。项目占地700亩，规划总建筑面积70万平方米，容积率1.5，产品由专家公寓（联排别墅），多层住宅，小高层住宅、高层住宅组成，户型面积区间为45300平方米该项目为西安荣华集团有限公司针对陕重汽、中钢西安公司等入区企业需求进行开发。参考个案选择参考个案选择 1.3、区域个案参考【】招商策划部招商策划部 项目简介项目简介 陕重汽职工用房及对外销售商品房。前期已售产品14、以多层为主及少量叠拼。近期开盘项目为经济型小户型 销售情况销售情况 已售户型中，以居住舒适性、刚性需求为主，产品主要为90两居、120 三居、160以上大户型，现已基本售罄 在售产品特征在售产品特征 现在售户型，以经济型住房为主，投资和刚性需求并重。产品有40 零居、70两居及100 三居，其中以零居为主，销售情况良好 项目卖点项目卖点 主要卖点为居住舒适度的打造，开发温泉产品卖点 价格区间价格区间 现均价在3100元/左右 陕重汽职工购房时，单位会提供一定的补助 购买者特征购买者特征 1、周边职工刚性及投资性用房 3、周边农民刚性及投资性用房 商业配套商业配套 项目内建设商业步行街，主要业态15、为金融网点、小便利店等，商业配套相当缺乏，现生活设施还主要依赖于城中村的零散商业 参考个案特点参考个案特点 1.3、区域个案参考【】招商策划部招商策划部 车城温泉花园车城温泉花园 招商策划部招商策划部 项目整体情况分析 2 2 招商策划部招商策划部 项目基本定位：项目基本定位：综合保障园定位为园区建设提供服务、配套及保障功能，为满足入园企业职工居住的需求，以及吸引高端人才、聚集人气的需求；项目初期规划：项目初期规划：综合保障园初步规划为行政办公中心、商务中心、商业金融中心、文化娱乐中心、住宅小区以及教育、医疗卫生等城市配套体系，规划人口规模为5-6万人。综合保障园综合保障园 2.1、项目基本情16、况【】招商策划部招商策划部 2号地块号地块 3号地块号地块 1号地块号地块 开发周期：2010-2013年 新消费结构成长阶段：市场存在的商业空白点市场存在的商业空白点 2号地块号地块 开发周期：2011-2013年 开发整体策略实 现，构建 商业之城商业之城 新消费结构成熟阶段：高品质园区的打造高品质园区的打造 3号地块号地块 开发周期：2011-2013年 价值最大化的实 现，构建真正 宜居之城宜居之城 开发节奏开发节奏 开发目标开发目标 开发依据开发依据 满足综合保障园基础 功能定位功能定位 新消费结构雏形阶段：园区职工基础需求的园区职工基础需求的 满足满足 2.2、项目开发情况【】招商17、策划部招商策划部 SWOTSWOT分析分析 优势优势 -区域住宅性用地资源稀缺；-有成熟的开发大盘做借鉴，有效避免开发风险-大集团背景支撑。机会机会 -新区建设，新的消费结构形成，市场存在大量空白点；-产业集群，创造大量消费力；-周边项目的开发，配套的逐渐完善，带动区域的发展；威胁威胁 -宏观调控增多，抑制了投资性及改善性需求；-区域小户型产品未来放量较多，竞争激烈。劣势劣势 -规划型用地要求严格，商业价值很难实现；-区域配套欠缺，形成成熟的商业配套还需要一段时间；2.3、项目SWOT分析【】招商策划部招商策划部 项目开发目标 3 3 招商策划部招商策划部 目标一：项目功能定位的实现 目标二：18、价值最大化的取得 目标三：兵工基地形象的提升 稳健开发、规避风险稳健开发、规避风险 实现 3.1、项目开发目标【】招商策划部招商策划部 3.2、目标实现策略【】目标实现总策略：目标实现总策略：价值最大化的取得价值最大化的取得 项目功能定位实现项目功能定位实现 来自于对园区职工消费需求的深度挖掘 确立项目形象定位，树立鲜明风格 兵工基地形象的提升兵工基地形象的提升 项目整体高品质的打造，树立区域标杆形象 对项目运营统筹规划，针对客群，采取直接有效的营销推广 招商策划部招商策划部 从消费者角度从消费者角度 招商策划部招商策划部 消费者的关注【】通过前提问卷调研，我们发现消费者（职工）对以下几类问题19、尤其关注通过前提问卷调研，我们发现消费者（职工）对以下几类问题尤其关注 价格类：价格类：价格是否合理 产品类：产品类：建筑质量是否优良、户型结构是否适用、面积分摊是否合理、建筑材料水准是否 配套类：配套类：配套设施是否完善、交通条件能否改善 物业类：物业类：物业管理水平如何、能否及时交付 其他：其他：法律手续是否齐备 招商策划部招商策划部 调研方式：调研方式：前期对园区843厂、844厂、248厂的目标客户，采取抽样调查的问卷方式进行相关调研；样本选取：样本选取：共派发调研问卷300组，收回有效问卷283组。对其中的283组有效问卷做相应数据统计分析。调研内容：调研内容：1、客群基本信息调研（20、目前居住情况、目前购房价格）2、客群对住房的特定需求（购房目的、产品需求、价格承受度等）指导意义：指导意义：指导首期产品的直接定位 取样样本情况【】园区职工调查表园区职工调查表 招商策划部招商策划部 目前居住情况目前居住情况两室两厅35%单身宿舍23%租房40%三室两厅以上2%三室两厅以上两室两厅单身宿舍租房目前购房价格目前购房价格43%23%25%8%0%1%1000元/1000-1500元/1500-2000元/2000-2500元/2500-3000元/3000元/目前居住情况：目前居住情况：目前园区职工居住，以租房和两室两厅现状为主;目前购房价格：目前购房价格：目前购房价格以低于10021、0元/为主，占到近一半的比例。招商策划部招商策划部 购房目的购房目的68%19%3%6%4%基本需求改善居住条件投资升值结婚购房为老人或子女购房承受最高房价承受最高房价77%20%1%0%2%4000元/承受最高房价：承受最高房价：数据显示，目标客群对价格的抗性较大对价格的抗性较大，倾向于对低价房子的选择。购房目的：购房目的：现阶段目标客群对房子的需求还主要以满足基满足基本需求本需求为主。招商策划部招商策划部 建筑类型需求建筑类型需求小高层43%高层11%多层43%酒店式公寓3%小高层高层多层 酒店式公寓户型需求户型需求11%45%41%3%一室一厅两室两厅三室两厅四室两厅 户型需求：户型需求22、：对户型还主要是以居住舒适性的两居和三居为主。建筑类型：建筑类型：现阶段，小高层和多层的需求比较明显。招商策划部招商策划部 从建设者角度从建设者角度 招商策划部招商策划部 首期住宅项目定位分析 4 4 招商策划部招商策划部 项目价值实现项目价值实现 满足限制性条件满足限制性条件 确立核心竞争力确立核心竞争力 -项目定位项目定位依据依据 4.1、定位原则【】招商策划部招商策划部-如何满足限制性条件如何满足限制性条件 限制条件限制条件 解决途径解决途径 保证项目开发的盈利平衡保证项目开发的盈利平衡 项目区块功能定位实现项目区块功能定位实现 项目整体形象的传承性项目整体形象的传承性 充分挖掘园区职工23、需求，开发针对性产品充分挖掘园区职工需求，开发针对性产品 在满足园区配套功能的基础上，采取有效的市场化在满足园区配套功能的基础上，采取有效的市场化操作模式操作模式 把握项目整体形象定位，从产品细节上延续传承性把握项目整体形象定位，从产品细节上延续传承性 4.1、定位原则【】招商策划部招商策划部-如何确定核心竞争力如何确定核心竞争力 具备核心竞争力产品 区域标杆性项目形象 创造品牌附加值 构建项目较成熟的商业配套 打造景观优势，树立区域标杆 引进品牌开发商，保证项目品质 项目配套项目配套 景观环境景观环境 开发商品牌开发商品牌 合理的户型配比、舒适的户型设计，优美的园区景观、高品质的立面设计 产24、品优化产品优化 打造符合定位需求的产品 4.1、定位原则【】招商策划部招商策划部 4.1、定位原则【】-如何价值实现如何价值实现 项目整体准确定位 产品与客户充分对位 整合营销 一期产品品质 商业之城、宜居之城商业之城、宜居之城打造 树立区域 标杆形象 借 助 规避风险 实现价值 借 助 市场整合的营销方式 招商策划部招商策划部-形象定位及诠释形象定位及诠释 泾渭新城泾渭新城/宜居宜居/新领地新领地 泾渭新城泾渭新城 表明项目所在区域，区域特性较明显 宜居宜居 突出项目在商业配套、生活休闲、生态环境等大配套建设中，对新区居住高品质的追求 新领地新领地 树立项目在区域内的地标形象，突出区域内配套25、完善，对周边形 成极大的辐射力 4.2、形象定位【】招商策划部招商策划部 4.3、产品定位【】-产品定位建议产品定位建议 成熟配套成熟配套 根据区域市场特点、规划要求，设计符合市场需求、能够实现项目目标的产品组合根据区域市场特点、规划要求，设计符合市场需求、能够实现项目目标的产品组合 招商策划部招商策划部 4.4、客群定位【】-客群定位方向客群定位方向 年轻 处于奋斗期的 未来蓝领精英未来蓝领精英 有实力 跟随工厂搬迁 工厂随行者工厂随行者 土生土长 外部环境改变 被城市化的农民被城市化的农民 招商策划部招商策划部 客群定位【】-目标客群描摹目标客群描摹 未来蓝领精英未来蓝领精英 刚毕业或参加26、工作几年，现住公司分配房 工作处于上升阶段，未来会成为工厂技术骨干 文化教育程度相对较高 有想法、积极乐观、有梦想和奋斗精神 务实，年轻、富有激情和活力 没有特定区域归属感，跟随工作选择未来住址 单身或结婚没有小孩，临时过渡性质用房 意向购买意向购买:一居、两居一居、两居 招商策划部招商策划部 客群定位【】-目标客群描摹目标客群描摹 工厂随行者工厂随行者 工厂老员工，随着工厂搬迁，重新选择居住地，希望和同事在一个生活圈内 事业处于上升或相对稳定阶段 收入较好，有一定积蓄 重视生活品质、舒适性 特别看重社区周边的教育配套、医疗配套等 城中有居所，但离工作区域较远，希望在工作区域有临时休憩地点，有27、私家车能来回过渡 看重区域升值价值，投资性购房 意向购买意向购买:两居、三居或更大两居、三居或更大 招商策划部招商策划部 客群定位【】-目标客群描摹目标客群描摹 被城市化农民被城市化农民 土生土长，对区域环境有深厚感情 园区建设，土地征收，失去土地的农民，被城市化的一群人 靠土地吃饭，被征收后，突然获得一大笔现金，在房地产上进行投资人群 意向购买意向购买:范围较大，投资和自主需求并重范围较大，投资和自主需求并重 招商策划部招商策划部 首期住宅产品开发建议 5 5 招商策划部招商策划部 5.1、规划及户型建议【】-整体规划原则整体规划原则 整体原则整体原则 健康原则健康原则 科技原则科技原则 休28、闲原则休闲原则 文化原则文化原则 风水原则风水原则 招商策划部招商策划部-规划建议规划建议2 2 5.1、规划及户型建议【】总平面规划：总平面规划：楼座设置正南正北，共建21栋小高层，其中十一层板式小高层15栋，十五层小高层2栋，底层商铺十一层板式小高层4栋 道路交通：道路交通：区内以围绕中心景观交通主干道，向东西楼间延伸，形成东西各支干道。基本做到人车分楼。景观布置：景观布置：绿化面积集中，各楼共享中心景观，每座楼前后都有不同风格的景观设计。招商策划部招商策划部-户型建议户型建议 小高层小高层：舒适性两居或三居为主，面积在90、120 左右 花园式洋房花园式洋房：部分大户型，面积在140左右29、 酒店式公寓酒店式公寓：实用性零居或一居，面积在65左右 户型配比依据：户型配比依据：以三户搬迁企业首期入园代表住房需求统计以及市场调研数据综合推导 5.1、规划及户型建议【】户型面积户型面积 配比配比 140 24%125 37%100 23%85 9%65 7%户型配比户型配比12537%14024%10023%859%657%1251401008565招商策划部招商策划部 5.2、立面建议【】-简约欧式简约欧式 现代简约欧式建议：现代简约欧式建议：建议整体统一为现代简约欧式风格，立面在材质的运用，细节的处理上更具品质感，简约欧式现代感强，体型丰富。风格特点风格特点：既现代简约，又有一定的30、欧式传统韵味。从建筑的色彩、材质、立面中体现纯粹与简约。建议原则：建议原则：符合区域整体规划形象，同时不失现代气息，能在区域内凸显项目品质。招商策划部招商策划部-现代简约现代简约 现代简约建议：现代简约建议：现代简约风格，时尚性以及兼容性较强，方便园区整体规划的布局，同时现代气息较浓。5.2、立面建议【】招商策划部招商策划部-简约中式风格简约中式风格 简约中式：简约中式：简约中式风格，稳重而不张扬，同时能在区域内形成鲜明个性，表现对高品质住宅的追求。5.2、立面建议【】招商策划部招商策划部 5.3、园林景观建议【】-建议景观主题建议景观主题 人文、自然、共享、舒适人文、自然、共享、舒适 招商策31、划部招商策划部-建议总原则建议总原则 亲地空间亲地空间：增加居民接触地面的机会，创造适合各类人群活动的室外场地和各种形式的屋顶花园等；亲水空间：亲水空间：住宅区硬质景观要充分挖掘水的内涵，体现东方理水文化，营造出人们亲水、观水、听水、戏水的场所；亲绿空间：亲绿空间：硬软景观应有机结合，充分利用车库、台地、坡地、宅前屋后，来构造充满活力和自然情调的绿色环境；亲子空间：亲子空间：住宅区中要充分考虑儿童活动的场地和设施，培养儿童友好、合作、冒险的精神。5.3、园林景观建议【】招商策划部招商策划部 亲地空间室外场地：亲地空间室外场地：适合各类人群活动的室外场地，满足现代人亲地的需求。5.3、园林景观建32、议【】招商策划部招商策划部 亲绿空间微地形景观亲绿空间微地形景观 坡地景观是目前比较先进的小区景观布置方式，由于本案建筑都以小高层为主，在施工中将会开挖出较多的土方量，将这些土方堆积营造出坡地来，再进行系统的绿化，丰富园林的层次感，扩大园林视觉面积。5.3、园林景观建议【】招商策划部招商策划部 亲水空间喷泉、小水景亲水空间喷泉、小水景 根据项目的实际情况，建议本案不采用大面积水面的喷泉和湖面水景，而是采用环绕整个小区的狭窄而蜿蜒的溪流景观，使整个景观更为灵动。一方面能使整个小区的景观更为生动。另一方面能强调整个小区景观布置的均好型原则，使每位住户都能将美景“收藏”在自己的家里。平时为业主活动的33、广场，节假日开放喷泉，烘托节庆气氛，5.3、园林景观建议【】招商策划部招商策划部 亲子空间儿童游戏区亲子空间儿童游戏区 设置少量儿童游戏区，满足有儿童的家庭需求，使社区充满活力 5.3、园林景观建议【】招商策划部招商策划部-教育资源配套教育资源配套 教育资源现状：教育资源现状：交大经发高级中学可容纳2000名学生就学；泾渭小学可容纳1000名学生就学。建议：建议：据调查多数消费者认为社区配套中，设立重点小学、重点幼儿园的必要性最高占到33%，故尽可能引导教育配套的设立为西安知名度高的、幼儿园、小学、中学。社区教育配套关注度社区教育配套关注度 5.4、商业配套建议【】招商策划部招商策划部-商业配34、套商业配套 商业配套现状：商业配套现状：现阶段区域内商业配套欠缺，主要还依赖城中村的零散商业做支撑。建议：建议：本次规划部分支撑型商业配套，引进基础性商业业态，如超市、蔬菜店、金融网点、小型购物街等，前期满足一期项目及周边部分所需。后期规划大型商业配套做支撑。5.4、商业配套建议【】招商策划部招商策划部-休闲设施配套休闲设施配套 休闲设施现状：休闲设施现状：现阶段区域内休闲设施配套欠缺，主要为小区提供的日常健身类休闲方式。建议：建议：本次规划在底层、沿街商业中引进部分休闲设施的配套，如棋牌室、茶室、健身房、KTV等，满足日常休闲需求。小区休闲设施需要的功能小区休闲设施需要的功能1811602835、27576145244411020406080100120140160180200游泳池健身房台球室乒乓球室羽毛球场美容SPA书吧/社区图书馆棋牌室咖啡厅/茶室其它在满足居住条件的情况下，消费者对小区休闲功能的重要性是相当关注的，认为应提供各种满足健身、休闲健身、休闲的功能空间 社区休闲配套关注度社区休闲配套关注度 5.4、商业配套建议【】招商策划部招商策划部 从园区投资者角度从园区投资者角度 招商策划部招商策划部 5.1、项目开发模式【】（项目代建）（项目代建）兵器产业公司自兵器产业公司自行成立开发公司行成立开发公司+专业房地产开发专业房地产开发公司公司代管代建代管代建 房价可控；此房屋为全36、产权房屋，可直接上市交易 此方法符合相关法律法规，可规避政策风险 由兵器开发公司土地摘牌，可掌握主动权；只配备35人进行项目监管，可借用被委托方的经验和资源。双方可协商、适当控制房价，相对低廉有利于入园职工购买；此房屋为全产权房屋，可直接上市交易 此方法符合相关法律法规，可规避政策风险；开发商经验丰富、社会资源丰富。1、需支付被委托方建设费总额35%的代管代建费 2、需先期进行开发企业注册、资质审批，时间长，可能影响工期。1、选择诚信、具有类似开发经验的品牌房地产开发企业工作难度较大。2、土地由专业房地产公司摘牌，合作协议必须对专业房地产公司行为做详细限定，避免发生纠纷 3、收益的分配方式需要37、仔细斟酌 开发模式开发模式 优势优势 劣势劣势（定向开发）（定向开发）兵器产业公司委兵器产业公司委托专业房地产开托专业房地产开发，从拿地阶段发，从拿地阶段开始、定向进行开始、定向进行商品房开发建设商品房开发建设 招商策划部招商策划部 项目开发工作流程项目开发工作流程（共同开发）（共同开发）双方成立合作公双方成立合作公司，以合作公司司，以合作公司的名义共同拿地、的名义共同拿地、开发建设开发建设 双方可协商、适当控制房价，相对低廉有利于入园职工购买；此房屋为全产权房屋，可直接上市交易 此方法符合相关法律法规，可规避政策风险；共享利润、共享开发经验及社会资源。房价可控；此房屋为全产权房屋，可直接上市38、交易 此方法符合相关法律法规，可规避政策风险。可彻底避免合作开发可能的法律纠纷；可锻炼队伍，培养人才，为今后开发打基础 1、选择实力雄厚、诚信、具有类似开发经验的品牌房地产企业工作难度较大；2、需先进行开发企业注册、资质审批，时间长，可能影响工期 3、合作协议必须对双方行为作详细限定，避免发生经济纠纷；开发模式开发模式 优势优势 劣势劣势（独立开发）（独立开发）由兵器产业公司由兵器产业公司自行成立开发公自行成立开发公司自行开发司自行开发 需先进行开发企业注册、资质审批，时间长，可能影响工期 需要组建一只有经验、能承担开发建设任务的全套队伍，项目开发完成后人员安置矛盾突出；开发经验欠缺，风险较大39、 招商策划部招商策划部 我部认为通过选择有实力的开发单位合作开发，土地由合资公司摘牌，风险较我部认为通过选择有实力的开发单位合作开发，土地由合资公司摘牌，风险较易控制，可作为首选；易控制，可作为首选；项目代建模式风险较小，易于把控，但作为效益最大化得经营原则体现不足，项目代建模式风险较小，易于把控，但作为效益最大化得经营原则体现不足，可作为次选。可作为次选。部门意见【】招商策划部招商策划部 5.2、项目经济测算【】-项目初步成本测算项目初步成本测算 招商策划部招商策划部 定价原则：定价原则：以市场抗价性和开发成本的最大值为最低盈利价格策略以市场抗价性和开发成本的最大值为最低盈利价格策略 商业产40、品：商业产品：由于本案周边商业环境不成熟，入市初期在没有形成优质的商务和商业氛围时，比照市场在售价格，低价开市，小幅上涨低价开市，小幅上涨。住宅产品：住宅产品：根据入园企业职工市场问卷调查得到市场抗价值为1800元/平米；根据土地、建安、以及资金成本核算出每平米造价为2500元/平米；建议最低限价为2500/平米。-价格策略：最低限价价格策略：最低限价 5.2、项目经济测算【】招商策划部招商策划部-价格策略：最高限价价格策略：最高限价 定价原则：定价原则：根据园区周边市场现状以及预期年增长率核算出盈利价格策略根据园区周边市场现状以及预期年增长率核算出盈利价格策略 商业产品：商业产品：由于本案公41、建类产品体量大，入市初期在没有形成优质的商务和商业氛围时，比照市场在售价格，低价开市，限量发售，中幅上涨低价开市，限量发售，中幅上涨。住宅产品：住宅产品：整盘均价应齐平于区域内同类住宅产品；2012年初开盘阶段应当以3300元/平方米作为起步价；2013年内均价控制在4050元/平方米以内，以营造一个相对有利的舆论环境。5.2、项目经济测算【】招商策划部招商策划部 项目项目 控规面积（平方米)整盘均价（元/平方米）最低限价 总销售额（万元）住宅产品住宅产品 225,000 2,800 63000 商业产品商业产品 18,000 4,000 7200 销售收入销售收入 70200 投资成本投资成42、本 60750（含税金、销售及财务成本）税后利润税后利润 9450 利润指标利润指标 15.56%项目项目 控规面积（平方米)整盘均价（元/平方米）最低限价 总销售额（万元）住宅产品住宅产品 225,000 3,300 74250 商业产品商业产品 18,000 7,500 13500 销售收入销售收入 87750 投资成本投资成本 60750（含税金、销售及财务成本）税后利润税后利润 27000 利润指标利润指标 44.45%最低限价最低限价 最高限价最高限价 5.2、项目经济测算【】-经济盈余初步测算经济盈余初步测算 招商策划部招商策划部 资金投入资金投入 金额金额/万元万元 资金筹措资金43、筹措 金额金额/万元万元 投资总额投资总额 60750 资金总额 60750 其中其中:其中其中:1.1.土地转让费及出让金土地转让费及出让金 4653 1.1.自有资金投入自有资金投入 60750 2.2.开发成本费用开发成本费用 56097 2.2.银行贷款银行贷款 /实现预售回笼实现预售回笼 /招商策划部招商策划部 5.3、开发进度计划表【】工作内容工作内容 完成时间完成时间 （第一期）（第一期）规划设计规划设计 2010.4.012010.5.30 建筑方案设计建筑方案设计 2010.5.012010.5.31 施工图设计施工图设计 2010.6.012010.7.29 工程报建和招投标工程报建和招投标 2010.8.302010.9.20 工程开工建设工程开工建设 2010.9.302011.11.29 竣工验收竣工验收 2011.6.302011.12.30 交付使用交付使用 2012.2.1 招商策划部招商策划部