1、谨呈：佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司谨呈：佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司世联地产世联地产 20072007年年0505月月佛山市南海-大沥地块前期策划定位报告商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。n本次报告解决的问题本次报告2、解决的问题：1 1、项目发展的方向初判；、项目发展的方向初判；2 2、容积率及其它相关指标确定；、容积率及其它相关指标确定；3 3、项目物业类型选择；、项目物业类型选择；n项目背景：项目现阶段已拿到用地许可证，但容积率等相关指标还没有确定。本项目是其首个佛山房地产项目。因此在需要在较好风险控制下实现项目价值最大化，同时建立较高的品牌形象，为开发商后续开发打下良好基础。前言.关于世联认识世联。4-本资料来自-世联全景世联全景 服务中国世联集团旗下拥有16家分支机构，服务全中国90座城市的600多家海内外机构环渤海区域环渤海区域 长三角区域长三角区域 珠三角区域珠三角区域 2006年珠三角市场累计3、代理销售金额280280亿亿珠三角代理市场份额排名第一排名第一5-本资料来自 -迈向To be Chians No1.professional具有国际水准的Real estate consultancy institution中国最佳的with international standard房地产专业顾问机构地产综合服务商专业解决中国房地产问题世联中国服务领域6-本资料来自-on the road我们仍在路上世联十四年 On the road2005 1400人 创业年122004 1100人 前线激情年112003 547人 平台效益年102002 389人 专业进步年92001 305人 专4、业品质年82000 220人 培训年71999 151人 形象品牌年61998 112人51997 84人41995 50人21994 36人11996 72人31993 6人02006 1450人 变革年137-本资料来自 -Figures 数字世联 至2006年，世联已参与国内近 570多个 地产项目发展顾问；策划和销售代理物业项目达 500个；实际销售金额近 900亿亿 元；历年累计评估总值6707亿亿 元8-本资料来自 -n2004年年 中央电视台国际网络中央电视台国际网络世界经理人世界经理人周刊周刊20042004年中国最佳雇主评选中荣获年中国最佳雇主评选中荣获20042004年年“5、中国中国100100最佳最佳 雇主雇主”称号称号n由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究所三家研究机构组成的研究所三家研究机构组成的“中国房地产中国房地产TOP10”蝉联蝉联2005-2006 2005-2006 两届两届“中国房地产策划代理公司品牌价值中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10TOP10榜首榜首”首次颁发：首次颁发：20062006中国房地产最佳综合服务品牌中国房地产最佳综合服务品牌”“20062006年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构年中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构6、”n2004年年 中国国际房地产研究院中国国际房地产研究院/房地产纵横房地产纵横 2003-2004 2003-2004年度中国年度中国深圳最具合作价值策划代理公司深圳最具合作价值策划代理公司 n2004年年 中国城市土地运营博览会中国城市土地运营博览会 20042004中国地博会十大品牌地产顾问公司中国地博会十大品牌地产顾问公司目前的荣誉n2006年年中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国房地产估价师与房地产经纪人学会“20062006全国优秀房地产经纪机构全国优秀房地产经纪机构”n2006年中国房地产协会年中国房地产协会“2005-20062005-2006年度中国房地产诚信企业年度中国房7、地产诚信企业”n2006年世界品牌实验室年世界品牌实验室”“20052005中国品牌年度大奖中国品牌年度大奖”地产专业品牌地产专业品牌TOP10TOP10”“地产诚信服务品牌地产诚信服务品牌TOP10TOP10”9-本资料来自 -发掘物业价值世联的立足之本节省交易成本降低专业风险19932007世联之路：以专业著称世联之路：以专业著称成熟、稳健、创新的世联成熟、稳健、创新的世联10-本资料来自 -世联珠三角战略：重点战略地区，重点战略地区，泛珠三角市场的逐渐成熟，持续拓展泛珠三角市场的逐渐成熟，持续拓展世联惠州代理项目名录世联惠州代理项目名录城市1号公寓惠州丽日百合惠州江北大世纪威尼斯花园河源8、美地花园城惠州TCL翠园惠州美林项目惠州锦江国际花园惠州惠阳金耀园二期惠州南山国际惠州双子星国际商务惠州塘贝项目惠州世联惠州代理项目名录世联惠州代理项目名录世纪城国际公馆东莞南城鼎盛时代世联东莞山水雅居世联东莞莞都国际花城世联东莞中央公园一号世联东莞米兰雅居世联东莞万科运河东1号世联东莞加州阳光世联东莞中环财富广场世联东莞企石金椅豪园世联东莞石龙世纪滨江豪园东莞石龙世纪绿洲世联东莞东莞世联号世联东莞深国投商业中心东莞南城中信阳光澳园世联东莞东莞房地产世联东莞龙翔国际世联东莞测试花园一期世联东莞中信凯旋城东莞东城新天地世联东莞南峰清溪项目常平东逸高尔夫花园东莞常平世纪城世联东莞世联广佛圈代理项目9、名录世联广佛圈代理项目名录理想花园世联广州保利丰花园二期世联广州宝盛园世联广州豪景花园世联广州临江国际世联广州山水庭苑世联广州怡翠玫瑰园世联广州南沙境界广州依云小镇世联广州怡翠玫瑰园佛山万科城市风景中山珠海格力御枫美筑 珠海拱北凤城世家清远2006年珠三角市场，累计代理销售金额280280亿亿，珠三角代理市场份额排名第一排名第一11-本资料来自 -0507年世联服务豪宅项目遍布整个深圳，占据高端豪宅项目代理市场垄断地位2005年世联代理销售项目总计46个楼盘，实现销售金额168亿，占全市总额的23%，其中豪宅项目占45%2006年低密度豪宅项目占市场代理份额总量的60。城市山谷城市山谷波托菲诺10、波托菲诺香蜜湖香蜜湖1号号曦城曦城中信红树湾中信红树湾星河丹堤星河丹堤淘金山淘金山中信高尔夫中信高尔夫05-06年世联代理的深圳豪宅项目年世联代理的深圳豪宅项目世联专长：豪宅专家世联专长：豪宅专家宏发领域宏发领域凤凰谷凤凰谷万科万科17英里英里12-本资料来自 -n城市:深圳深圳n物业名称:波托菲诺波托菲诺n所在片区：华侨城华侨城n服务客户:华侨城华侨城n均价水平:独栋独栋 ：5 5万万高层：1-1.5万类别墅：2-3万 豪宅实践世联地产策划关键n营销关键营销关键：首推旅游地产品牌营销首推旅游地产品牌营销：依托华侨城旅游地产背景，创造旅游主题地产社区，强调波托菲诺生活格调。细分市场差异化营销：11、首推VIP卡方式储客首创深圳地产营销推广模式：专家报告会n主打广告语主打广告语：波托菲诺生活格调n荣誉：荣誉：2003年上半年深圳楼盘销售金额冠军，销售面积亚军2003年全年销售金额冠军，销售面积第4后期与华侨城合作的还有尖岗山别墅项后期与华侨城合作的还有尖岗山别墅项目双城（号称南中国第一大别墅盘）目双城（号称南中国第一大别墅盘）高端住宅物业13-本资料来自 -世联地产策划关键n营销关键营销关键：强化香蜜湖生态的美丽湖景和尊享深圳CBD中心区的城市中心资源城市核心地段资源，打造符合真正意义上的主流豪宅。大气的宣传姿态和尊贵品质感的楼盘包装，给客户完全体验，新蓄客方式打破了禁筹令对客户积累的限制12、。n主打广告语：主打广告语：一个城市的珍藏10年成就香蜜湖城市“富人区”n市场反映市场反映：备受关注，14套双拼的认卡量达300张以上n荣誉：荣誉：国际人居奖 高端住宅物业n城市:深圳深圳n物业名称:香蜜湖一号n所在片区：香蜜湖n服务客户:中海+信和n均价水平:双拼双拼 ：5 5万万TH：3万高层：1.8万 豪宅实践14-本资料来自 -高端住宅物业n城市:深圳深圳n物业名称:星河丹堤n所在片区：龙华n服务客户:星河地产n均价水平:联排、独栋3.5万，叠加2.7万；豪宅实践世联地产策划关键n营销关键营销关键：形象先行，利用高调性的推广不断借势，刷新形象，体现并创造区域价值，形成市场口碑；转化产品13、力为营销力，附加产品营销的语言专利产品申请；整体市场预期价位较低的情况下刷新了市场整体市场预期价位较低的情况下刷新了市场价位；价位；n主打广告语：主打广告语：“银湖山，城市别墅CEO官邸n销售情况销售情况：一期共197套，开盘当日成交109套；15-本资料来自 -世联：豪宅专家在中国世联：豪宅专家在中国杭州杭州上海上海广州广州北京北京东莞东莞惠州惠州城市高端住宅项目北京西山美庐/麦卡伦地/融泽府上海佘山银湖别墅/水岸蓝桥广州依云小镇东莞世纪城/万科运河东一号佛山保利.千灯湖一号公馆/丽日天鹅湖惠州熊猫国际（惠州大亚湾）深圳深圳16-本资料来自 -豪豪宅宅篇篇世联地产策划关键世联地产策划关键n项14、目：项目：保利保利.千灯湖一号公馆（佛山）千灯湖一号公馆（佛山）n形象定位：形象定位：“城市中央的领袖生活城市中央的领袖生活”n20072007年年6 6月月9 9日全部推出日全部推出620620套单位，销套单位，销售售460460套，销售率套，销售率74%74%。并刷新三项纪录并刷新三项纪录：佛山有史以来开盘当天佛山有史以来开盘当天最高成交总额最高成交总额，达到达到1010亿；佛山之前的纪录是亿；佛山之前的纪录是20052005年年1010月月2929日，中海万锦豪园一期开盘实现日，中海万锦豪园一期开盘实现4.034.03亿亿元，两倍多于之前纪录；元，两倍多于之前纪录；创造佛山创造佛山最高的15、项目均价最高的项目均价，达到，达到90009000元元/平米，开盘日已售单位实现均价达到平米，开盘日已售单位实现均价达到92009200元；总价与别墅相当；元；总价与别墅相当；刷新刷新保利地产体系下的开盘纪录保利地产体系下的开盘纪录，保利，保利地产从地产从19921992年进入房地产行业以来，开发年进入房地产行业以来，开发的近的近5050个项目中曾经最高的开盘纪录约个项目中曾经最高的开盘纪录约5 5亿元，一号公馆的亿元，一号公馆的1010亿的纪录超过原纪录亿的纪录超过原纪录一倍以上；一倍以上；17-本资料来自 -豪豪宅宅篇篇世联地产策划关键世联地产策划关键项目：项目：三水三水.丽日天鹅湖（佛山16、）丽日天鹅湖（佛山）n形象定位：形象定位：“云东海一线御品府邸云东海一线御品府邸”n建立产品自身的价值体系：建立产品自身的价值体系：占据云东海一线景观资源占据云东海一线景观资源壹千四百壹十八亩超大型别墅社区壹千四百壹十八亩超大型别墅社区丽日打造丽日打造 名师铸造名师铸造佛山顶级豪宅别墅佛山顶级豪宅别墅丽日天鹅湖丽日天鹅湖规规 模模:占地：占地：1418 亩 总建面：总建面：约38万平方米物业类型物业类型:以别墅为主，少量洋房。主推户型：主推户型：别墅面积220-430平容积率容积率:0.4118-本资料来自 -世联地产策划关键n营销关键：营销关键：华南最具规模的华南最具规模的TOWNHOUSE17、TOWNHOUSE社区社区东莞首个以东莞首个以TOWNHOUSETOWNHOUSE为主要建筑形式为主要建筑形式的低密度生态豪宅社区的低密度生态豪宅社区，开创东莞房地产市场先河的TOHO社区的打造，打击东莞市区房地产市场上的大平面和复式产品，树立社区高档的形象，创建社区品牌。国际公馆的形象确立国际公馆的形象确立,赋予项目建立一套全新的标准体系；刷新东莞房地产市场n客户评价：客户评价：世纪城是华南最具规模的TOHO社区，也是世纪城集团进军地产市场的第一步，而这艰难的一跳，我们始终庆幸当初选择了世联n城市:东莞东莞n物业名称:世纪城世纪城国际公馆国际公馆 n物业属性:高端住宅物业高端住宅物业n服务方18、式:策划代理策划代理n规模:用地面积：320,000平方米 建筑面积：182,615平方米 住宅：865套其中：台地别墅：24套联排别墅：329套叠加别墅：172套洋房单位：340套n价格:台地别墅：13000元/联排别墅：12000元/叠加别墅：10000元/洋房单位：6500元/高端住宅物业Our Customers19-本资料来自 -世联地产策划关键n营销关键：营销关键：采用有效的线下推广，打破东莞巡展记录，采用有效的线下推广，打破东莞巡展记录，成功开拓客源，实现低成本成功开拓客源，实现低成本细致到位的销售培训，与客户进行有效的沟细致到位的销售培训，与客户进行有效的沟通通开放当日体验式营19、销，淋漓展现产品的卖点，开放当日体验式营销，淋漓展现产品的卖点，打动客户打动客户充分结合了万科和世联的品碑充分结合了万科和世联的品碑n销售业绩：销售业绩：一期商铺销售已近80%；公寓当日100%销售；二期2006年7月22日开售，推售399套小高层洋房，两天认筹量达到近300张，月均速度55套，截至目前已销售98%以上。n城市:东莞东莞n物业名称:万科万科.运河东运河东1 1号号n物业属性:综合体物业综合体物业n服务方式:策划代理策划代理n规模:用地面积：83，200平米建筑面积：240，000平米n价格：前期均价：4800元/平米后期均价：5300元/平米区域内投资型物业Our Custom20、ers20-本资料来自 -世联地产策划关键n营销关键点：营销关键点：精确的定位和的典型。成功找到营销契机，进行小众推广，低成本营销但仍取得不凡业绩根据不同的客户运用不同的营销推广策略尽可能地跟客户作详尽、细致的沟通n主打推广语：主打推广语：贵宅、贵地、贵人隐于西山，尊贵名门n市场反映：市场反映：市场反映极佳，在开盘当天销售额达个亿，而且1500万元以下带有水景的全部卖完。远超出同地段产品价格n城市:北京n物业名称:西山美庐n所在片区：西山n服务客户:香山双新 高端住宅物业 豪宅实践21-本资料来自 -n城市:上海n物业名称:佘山银湖别墅n所在片区：佘山板块n服务客户:华侨城华侨城n均价水平:独21、栋独栋 ：5 5万万高层：1-1.5万类别墅：2-3万 高端住宅物业世联地产策划关键n推广形象推广形象：项目的总体定位是将佘山银湖别墅打造成上海甚至是东南亚规模最大，生活设施最完善的具有国际一流水准的高尚生态住宅区。n主打广告语：主打广告语：第一次，以磅礴的名义，为人生境界辉煌加冕。n销售情况销售情况：一期开盘天销售51套，二期在开盘当日即销售一空。豪宅实践22-本资料来自 -豪宅优势1：前期产品力建立 建筑研究中建筑研究中心已在珠三心已在珠三角（深圳外）角（深圳外）服务超过服务超过20余项目，累余项目，累积经验丰富积经验丰富区位区位参与项目参与项目广州广州佛山九鼎季华路项目佛山九鼎季华路项目22、佛山保利佛山保利87908790地块规划方案评价地块规划方案评价佛山九鼎地产季华路项目地块研判佛山九鼎地产季华路项目地块研判佛山九鼎地产东平河地块研判报告佛山九鼎地产东平河地块研判报告佛山金地佛山金地06B06B地块物业发展建议地块物业发展建议广州保利中心区广州保利中心区P2P3P2P3项目产品及规划建议项目产品及规划建议广州番禺映蝶蓝湾项目户型评价及修改建议广州番禺映蝶蓝湾项目户型评价及修改建议东莞东莞东莞常平星江项目东莞常平星江项目东莞世纪城二期建筑方案评价；三期产品发展策略研究东莞世纪城二期建筑方案评价；三期产品发展策略研究东莞塞纳河畔户型修改建议东莞塞纳河畔户型修改建议东莞世纪滨江二期23、规划建议东莞世纪滨江二期规划建议东莞蓝山锦湾项目东莞蓝山锦湾项目东莞富盈厚街沙塘项目建筑规划建议东莞富盈厚街沙塘项目建筑规划建议惠洲惠洲惠州大亚湾德州城项目前期定位报告和物业发展建议惠州大亚湾德州城项目前期定位报告和物业发展建议惠州潼侨项目总平面规划建议惠州潼侨项目总平面规划建议惠州大亚湾熊猫国际项目二期惠州大亚湾熊猫国际项目二期惠州金光辉项目的产品策略研究惠州金光辉项目的产品策略研究惠州中信汤泉度假村项目方案评定惠州中信汤泉度假村项目方案评定惠州下角丰山项目惠州下角丰山项目惠州宇星地产淡水项目惠州宇星地产淡水项目惠州河南岸项目惠州河南岸项目珠海珠海珠海凤凰山庄一号珠海凤凰山庄一号建筑研究中心24、建筑研究中心成熟的专业建规力量成熟的专业建规力量专业方向：专业方向：地块研判报告，规划方案设计排布，容积率测算及定位，产品设计任地块研判报告，规划方案设计排布，容积率测算及定位，产品设计任务务 书撰写，产品价值挖掘提升及创新设计，方案总体规划、户型、立面、景观园书撰写，产品价值挖掘提升及创新设计，方案总体规划、户型、立面、景观园林评价及修改建议，物业发展建议报告林评价及修改建议，物业发展建议报告23-本资料来自-首创房地产综合豪宅服务首创房地产综合豪宅服务B 形象大使形象大使C 资深销售顾问资深销售顾问D 世联按揭服务世联按揭服务E 经纪服务（租售服务）经纪服务（租售服务）F 房产金融顾问房产25、金融顾问A 礼宾服务礼宾服务口碑客户口碑客户意向客户意向客户中信红树中信红树湾模式湾模式资产运营资产运营中心中心豪宅优势2：后期强大的营销力24-本资料来自-豪宅优势3：强大的珠三角甚至全国渠道的豪宅渠道世联资源世联资源可利用点可利用点世联小业主世联小业主CRMCRM系统系统可直接转借到本项目的有效客户资源约可直接转借到本项目的有效客户资源约1300013000条条短信平台短信平台低成本高效率的宣传手段低成本高效率的宣传手段地铺及在售楼盘地铺及在售楼盘二三级联动、二二级联动二三级联动、二二级联动大量具备投资意识的豪宅客户大量具备投资意识的豪宅客户看楼车看楼车针对性引导客户针对性引导客户珠三角渠26、道珠三角渠道广州、东莞等分公司及中山、惠州、珠海团队广州、东莞等分公司及中山、惠州、珠海团队世联中国渠道世联中国渠道北京、上海分公司北京、上海分公司省外投资客操作经验省外投资客操作经验成功实战经验成功实战经验外销本地化经验外销本地化经验多个可参考的成功案例多个可参考的成功案例世联刊物世联刊物广泛专业、具备市场影响力的宣传媒体广泛专业、具备市场影响力的宣传媒体25-本资料来自-各个渠道积累的投资客也是高端豪宅客户的重要来源。尊贵会职能尊贵会职能为物业投资客户提供市场上第一手楼盘咨询，为物业投资客户提供市场上第一手楼盘咨询，造就地产投资增值机会造就地产投资增值机会长三角、珠三角各大城市投资物业咨询27、互动，长三角、珠三角各大城市投资物业咨询互动，以最快的速度为会员提供国内各大城市以最快的速度为会员提供国内各大城市房产投资房产投资讯息讯息会员优惠会员优惠享受享受2424小时免费物业估价咨询服务小时免费物业估价咨询服务享受世联地产与相关大型公司联手推出的优质享受世联地产与相关大型公司联手推出的优质服务服务自由参加本会举办的多元化活动自由参加本会举办的多元化活动获得尊贵会精选商家购物优惠获得尊贵会精选商家购物优惠享受购买、租赁物业及按揭优惠折扣享受购买、租赁物业及按揭优惠折扣目的：目的：拓宽客户来源，储备诚意客户拓宽客户来源，储备诚意客户26-本资料来自 -世联世联地产地产WorldU伙伴1时间28、合作项目星河地产98年至今星河名居、星河雅居、星河国际、星河丹堤。桃源居集团98年至今（03-05年中断，06年重新合作）桃源居。华侨城地产99年至今华侨城锦绣花园、华侨城波托菲诺天鹅堡、波托菲诺纯水岸、招华-曦城、荣超地产00年至今荣超花园、国际商会中心、经贸中心、荣超第四座。深业集团01年至今深业花园、百合山庄、彩天名苑、风临左岸。中信（华南）地产02年至今中信星光名庭、中信红树湾、新天地、凯旋城、阳光假日2期。港中旅地产02年至今中旅国际公馆、鼎太地产02年至今鼎太风华社区。金地地产02年至今金地香蜜山、金地梅陇镇、金地格林小镇（津）、金地岗厦旧改、泰华地产02年至今泰华明珠、冠城世家、29、泰华N2、N7、45区项目。万科地产03年至今万科17英里、万科城、运河东一号（莞）、城市风景（中山）、金域蓝湾（珠海）、东丽湖（津）、假日风景（津）潜龙集团、绿景地产04年至今.潜龙华城。绿景新美域。我们的使命是在房地产顾问领域，提供值得信赖的增值服务。我们的使命是在房地产顾问领域，提供值得信赖的增值服务。我们追求：以高品质的专业服务满足客户需求，从而与合作伙伴共同成长。27-本资料来自-第一部分.项目背景项目运作与发展的基础本项目位于大沥镇西侧，现进入形象不佳，周边目前生活配套缺乏；东西大道本项目佛山城区佛山城区（禅（禅-桂城区）桂城区）高尔夫路广佛路公共交通公共交通 无无商业购物商业购物30、无无商务商务无无医疗医疗无无运动休闲运动休闲高尔夫、高尔夫、教育教育横岗学校、广横岗学校、广东粤语学校东粤语学校周边配套情况周边配套情况大沥镇大沥镇项目认知1:外部环境位于大浩湖高尔夫休闲区，区域内有少量农民房和厂房，总体环境较好；高尔夫本项目地块本项目地块目前高尔夫主题模式：高尔夫运动及练习场；餐饮服务；其他设施取消；客户认知的“大浩湖”：场地大、中高档、离城市近。具有较好的认知度。君兰高尔夫大浩湖高尔夫/公园三水高尔夫南海高尔夫（丹灶-仙湖）客户评价佛山最好的球场/最高档/专业离城市最近，方便实惠/场地大生态/远离城市生态/远离城市果岭费18洞（访客）1600元/每天 平日380/580，31、节假日480/960平日350，节假日550平日380，节假日580占地2000亩（18洞）4500亩（18洞）（18洞）（18洞）其他设施：4星级酒店、别墅酒店/会议等已关闭无其他设施无其他设施大事记多次举行重大赛事活动基本很少举行赛事活动基本很少举行赛事活动基本很少举行赛事活动市区市区大浩湖大浩湖三水三水南海高尔夫南海高尔夫君兰高尔夫君兰高尔夫均安高尔夫均安高尔夫南国桃园南国桃园客户客户A：建材生意老板建材生意老板“比较近，有空就去玩一下，休息一下，放松放比较近，有空就去玩一下，休息一下，放松放松，地方比较大，价格也比较实惠松，地方比较大，价格也比较实惠,还可以吧！还可以吧！”客户客户B：32、陈女士：陈女士“方便，不用开那么远车，和朋友去休息一下，方便，不用开那么远车，和朋友去休息一下，价格也还可以，感觉地方打！价格也还可以，感觉地方打！”客户客户C：陈先生陈先生 某企业老板某企业老板 购买丽日天鹅湖购买丽日天鹅湖“大概清楚你们项目位置，但周边环境挺好的，大概清楚你们项目位置，但周边环境挺好的，很纯粹，环境很好。很纯粹，环境很好。”本项目东侧距离军用机场直线距离不到5公里，受间接性军用飞机起落的噪音影响；虹岭路东西大道本项目佛山城区佛山城区（禅（禅-桂城区）桂城区）军用机场粤剧学校师生：有一些影响，但习惯了就好了，几乎每天都有，粤剧学校师生：有一些影响，但习惯了就好了，几乎每天都有33、，一天大概十次左右，就是飞机起落吧，吵就使那半分钟左右吧，一天大概十次左右，就是飞机起落吧，吵就使那半分钟左右吧，然后是飞机飞远的声音，每次没有固定的时间，晚上有时候也然后是飞机飞远的声音，每次没有固定的时间，晚上有时候也会有；会有；横岗学校横岗学校-老师：还是有干扰的（反复强调个人意见），主要就老师：还是有干扰的（反复强调个人意见），主要就是吵；以前大家联名去反映过，反正没下文了；是吵；以前大家联名去反映过，反正没下文了；资料来源：佛山规划局网站资料来源：佛山规划局网站禅西大道示意图禅西大道示意图虹岭路东西大道本项目 虹岭路-禅西大道，采用一级公路技术标准结合城市快速路功能进行设计，设计车速34、公里小时，路基双向车道；虹岭路（大沥段）已经修通，禅西大道一期计划2007年底完工；禅西大道与虹岭路连接段，罗村至季华路计划07年下半年完工，罗村至大沥段计划目前在与军用机场谈判中。佛山城区佛山城区（禅（禅-桂城区）桂城区）虹岭路-禅西大道及广佛新干线建成后，项目对外交通进一步改善（至佛山城区30分钟内车程，至大沥10分钟内车程）军用机场项目由A、B两地块组成，中等规模。但相距较远，给规划带来较大难度，规模优势难以体现。位置：佛山南海大沥镇郊位置：佛山南海大沥镇郊总占地：总占地：115042.4115042.4平方米，平方米，172.5172.5亩亩容积率：容积率：R R .0-2.5.0-235、.5（可调整）（可调整）描述：项目开发以住宅为主，可考虑描述：项目开发以住宅为主，可考虑少量配套；少量配套；周边项目指标一览周边项目指标一览项目名称项目名称占地（占地（）建面（建面（）容积率容积率大沥镇大沥镇名汇国际新城名汇国际新城3.33.3万万9.69.6万万2.92.9碧水湾碧水湾6 6万万1414万万2.22.2中海金沙湾中海金沙湾4141万万130130万万3.23.2万科四季花城万科四季花城5050万万4444万万0.90.9区域外区域外佛山四季花城佛山四季花城 4242万万4949万万1.11.1奥园奥园6464万万8080万万1.41.4千灯湖一号公馆千灯湖一号公馆万万万万丽日36、天鹅湖丽日天鹅湖9494万万3838万万0.40.4高尔夫路双向四车道佛山二环（丹桂路）双向8车道水泥路双向4车道至大浩湖度假村（约300米）地块A地块B项目认知2：内部环境地块A：临路昭示性佳，有一定水体景观，但也存在未来道路所带来的噪音影响，西北部不良环境影响较大。地块A高尔夫路双向四车道佛山二环（丹桂路）双向8车道水体A A地块：水面宽度在地块：水面宽度在30-8030-80米之间米之间地块B：临路昭示性弱，地形过窄长，对东部资源利用存在难度。地块B空地空地广东粤剧学校村屋及农家菜B B地块：地块：高尔夫高尔夫球场球场优势（优势（S S）：）：劣势（劣势（W W）：）：机会（机会（O O37、）：）：有一定景观资源（高尔夫、水景）有一定景观资源（高尔夫、水景）位于大浩湖高尔夫片区位于大浩湖高尔夫片区环境相对纯粹环境相对纯粹进入形象不佳进入形象不佳周边缺乏配套周边缺乏配套道路和军用机场噪音影响道路和军用机场噪音影响交通条件改善，城市距离拉近交通条件改善，城市距离拉近项目属性：城市近郊的高尔夫项目37-本资料来自-第二部分.项目面临的机遇与挑战项目发展的大环境市场机会。38-本资料来自 -规划规划利好利好佛山经济发展势头良好，位于珠三角经济第二梯队资料来源：资料来源：20062006年各城市统计年鉴年各城市统计年鉴20052005年广东主要城市人均可支配收入年广东主要城市人均可支配收入38、 广东省城市群中，佛山城市广东省城市群中，佛山城市GDPGDP排名仅次广州、深圳，排排名仅次广州、深圳，排名第三；名第三；广东的主要城市按综合经济实广东的主要城市按综合经济实力分为三个梯次，力分为三个梯次，佛山属于第佛山属于第二梯次领头羊地位二梯次领头羊地位，具有较好，具有较好的发展势头和上升空间。的发展势头和上升空间。佛山以第二产业为主的工业型城市，客户结构呈哑铃型，中间阶层缺失佛山全市历年产业结构变化状况佛山全市历年产业结构变化状况u 佛山市第二产业比重佛山市第二产业比重逐年增加，但第三产业逐年增加，但第三产业比重在近年呈下降趋势，比重在近年呈下降趋势，影响购房群体中产业白影响购房群体中产39、业白领阶层的形成，领阶层的形成，产业结产业结构有待进一步的优化调构有待进一步的优化调整。整。综合型城市客户结构综合型城市客户结构如深圳、上海、广州如深圳、上海、广州工业型城市客户结构工业型城市客户结构如佛山、东莞；如佛山、东莞；产业现状：各区域已形成各区特色鲜明的产业格局禅城以盛产禅城以盛产陶瓷闻名，陶瓷闻名，并有不锈钢并有不锈钢等产业。等产业。南海有着纺织服装、南海有着纺织服装、家电电子、铝材、五家电电子、铝材、五金机械等类产业。金机械等类产业。顺德以家电、家具、顺德以家电、家具、五金、木工机械、服五金、木工机械、服装为主。装为主。三水以饮料、三水以饮料、服装为主。服装为主。高明具有高明具有40、一定的旅一定的旅游资源。游资源。家电制造全球家电市场重要的出口基地，电冰箱产量占广东省80%，空调占50%纺织服装全国12个纺织出口基地之一，纺织企业3000多家，从业人员8万余人陶瓷及建材生产规模位居世界第一，总产量约占全国60%，占全球总产量的30%金属材料加工及制品南海大沥铝型材加工基地，加工企业170多家，占全国总产量的约50%；禅城澜石不锈钢加工基地，加工企业103家，约占全国总产量的20%。家具用品全国家具生产和销售基地，部分产品80%出口。机械装备全国最大的陶瓷机械生产基地，产量占全国的85%以上；木工机械产量占全国的50%左右。大良大良-容桂容桂-伦伦教教组团组团100万人口区41、域内地区性次中心区域性交通枢纽与物流中心高新技术为主导的制造业基地顺德区政治、文化、教育与信息中心具有岭南滨水特色和较高品质生活环境的城市生活区。中心组团中心组团100万人口万人口区域内地区性主中心区域内地区性主中心全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地具有高品质生活环境的城市生活区具有悠久历史人文环境的地区 狮山组团狮山组团全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地全市重要的客运铁路枢纽区域性休闲度假、会议基地 西南组团西南组团广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地三水区的行政与文化中心 西江组团西江组团市域西部地区的行政、文化、商业中心42、重要的制造业基地区域性生态旅游基地 大沥组团大沥组团重要的制造业基地区域专业市场与物流中心具有优良生态环境的新城区 九江龙江组团九江龙江组团市域南部的交通枢纽区域性专业市场和物流基地重要的制造业基地之一佛山城市总体规划1：“2+5”佛山城市七大城市组团功能规划u总体特点：总体特点：u此为2002佛山行政区划调整后的第一个城市总体规划。u组团发展组团发展、区域协调区域协调是本次总体规划的主要特点。u目标目标：致力于建设产业强市、文化名城、现代化大城市。u规划范围：规划范围：u佛山市域面积3813平方公里，可建设用地面积为1371平方公里，人口总量约540万人。u规划重心:”25组团”所包括的街道43、办或镇的行政辖区范围，面积为 1913平方公里，约占全市域面积的 49.7%u 规划期限：u近期为 2005 2010年，u远期为 2011 2020年。国家统计局（国家统计局（20062006年）本年）本月月1414日公布的千强镇排名中，日公布的千强镇排名中，大沥镇位居十五名，成为大沥镇位居十五名，成为佛佛山市唯一进入前山市唯一进入前2020名的镇。名的镇。20052005年，大沥镇实现国内年，大沥镇实现国内生产总值生产总值141.4141.4亿元，农村亿元，农村经济总收入经济总收入431.67431.67亿元，金亿元，金融机构各项存款高达融机构各项存款高达300.6300.6亿元，农村居民44、人均纯收入亿元，农村居民人均纯收入97019701元，元，经济总量位居南海经济总量位居南海镇（街）第一镇（街）第一。大沥商贸繁荣，各类专业大沥商贸繁荣，各类专业市场商贾云集，重要的有色市场商贾云集，重要的有色金属、铝材、金属、铝材、摩托车、沙皮摩托车、沙皮狗基地，狗基地，为远近闻名的商品为远近闻名的商品集散地，是集散地，是规划中的现代专规划中的现代专业市场和物流配送区业市场和物流配送区。大沥组团：镇区产业经济实力雄厚，位列佛山镇区首位,是5+2中重要的产业中心。资料来源04-05南海区统计年鉴、镇政府统计网站2004200420062006年南海各区经济发展数据年南海各区经济发展数据本项目：众45、多产业区中的核心居住区，有较好的本地客户支撑。本项目本项目佛山市区佛山市区国道321广三高速佛山二环南海大学城南海大学城长虹岭工业园长虹岭工业园 学校教师人数广东轻工职业技术学院836广东省石油化工职业技术学校180华南师范大学南海校区南海东软信息技术职业学院280南海大学城：南海大学城：长虹工业园：长虹工业园：工业园内规划的高新技术开发区工业园内规划的高新技术开发区，包括电子信息技术机电一体化、生物工程高分子化学等技术含量高、市场前景好的产品项目。目前，长虹岭工业园首期长虹岭工业园首期1500亩的高新科技区亩的高新科技区开发工作已基本完成开发工作已基本完成，26家企业进驻其中，引资达5.5亿46、元，初步形成了摩托车制造、精密机械等产业布局。南海工业园区南海工业园区南海工业园区：主要以一些大企业、高新科技企业等知名企业为主，园区南海工业园区：主要以一些大企业、高新科技企业等知名企业为主，园区内的工作人员素质较高。内的工作人员素质较高。南海科技工业园南区精密机械产业为主。重点企业：福迪汽车，广东雪莱特，远田瑞星，善为照明，乐家洁具，太平洋铜管，南方风机，和阳精密，锦龙无纺，力明电器，万能达精密组件，明远重型机电南海科技工业园北区以大型资本密集型企业集团为主。已进驻企业：升展塑料，鼎峰珠宝，珠江减速机械，卓尔文仪家具，歌泰家具，新威金属制品，瑞安建材科技，毅兴铜业，祥兴铜业 南部工业区南部47、工业区佛山城市总体规划2：广佛一体化打造珠三角的大都市中心，佛山成为广佛都市圈次中心。珠三角城市经济群聚合广州香港区域发展中轴的各项核心职能，构建凝聚区域核心竞争力的区域发展空间“脊梁”。作为广佛区域经济体的次核心，依托高速公路、国道、铁路、城际轨道交通，形成对粤北山区、广西等周边省（区）的辐射。针对广州城市空间发展战略中的“西联”内容，佛山明确提出“东承”战略，在发展规划中把“优势互补、资源共享、错位发展”作为思考背景，主动接受广州的辐射。广州传统产业外移，为本区域相关产业集聚和产业升级带来机遇南海的东南部成为广佛一体化的主要受益区域u1、广州的相关产业向西转移，南海区是必经之路。南海区尤其48、是狮山小塘组团最有条件优先获得制造业的转移，从而带来大量人口迁移；u2、南海区可以解决相关产业人口疏散和置业；u3、广州作为庞大的消费市场，向西辐射将给南海各镇带来更多消费需求。321国道、广三高速、佛山一环、珠二环、广茂铁路、北江航道国道、广三高速、佛山一环、珠二环、广茂铁路、北江航道狮山丹灶小塘金沙官窑松岗罗村桂城平洲盐步大沥黄岐里水和顺西樵禅城区狮山三三水水区区顺德顺德区区沥湾东山海珠区芳村区天河区黄埔区番禺区东东莞莞白云区禅桂组团和大沥组团是重要的广佛受益区丹灶丹灶西樵西樵黄岐大沥黄岐大沥盐步盐步松岗松岗狮山小塘狮山小塘处于广佛通道上的大沥黄岐处于广佛通道上的大沥黄岐片区，因其地产也的49、发展较早，片区，因其地产也的发展较早，所以配套发展的也较为完善，所以配套发展的也较为完善，总体水平较高。总体水平较高。松岗位于南国桃源以及松松岗位于南国桃源以及松夏工业园周边的配套较为夏工业园周边的配套较为完善，日后也有一定的发完善，日后也有一定的发展空间。展空间。狮山小塘片区处于发展阶狮山小塘片区处于发展阶段，配套相对落后，但是片段，配套相对落后，但是片区内规划了大学城，其教育区内规划了大学城，其教育配套还是有一定的优势的，配套还是有一定的优势的，以及南海科技工业园、南海以及南海科技工业园、南海副中心的规划，配套在日后副中心的规划，配套在日后会不断完善。会不断完善。丹灶西樵片区开发丹灶西樵片50、区开发较早，且片区旅游资较早，且片区旅游资源较有优势，所以配源较有优势，所以配套水平相对较高。套水平相对较高。禅城中心区禅城中心区桂城平洲片区按照大佛山发桂城平洲片区按照大佛山发展规划，更加侧重于与中心组展规划，更加侧重于与中心组团禅桂中心区的组合。团禅桂中心区的组合。桂城桂城-平洲平洲广佛一体化效应1：禅桂组团和大沥组团由珠二环承接，道路交通大融合带动产业融合。广州广州佛山佛山珠二环珠二环珠三环珠三环本项目本项目 交通规划一体化；广佛城市间道路交通体系统一规划，如广州东二环、珠三环、广州华南快速干线、广佛道路“无缝对接”；两市道路网规划衔接点共有60处，其中高等级道路18处，主干道29处，次51、干道及支路13处。大型基础设施-资源共享；广州的(如白云国际机场等)直接辐射和服务佛山市域。广州国际航空港、深水港等也直接辐射和服务佛山及整个珠三角地区。服务设施一体化；邮政、电话、购物中心等设施一体化l 轨道交通共8条线路和2条城际线；规划在2020年前建成6条地铁线路，并计划兴建广佛肇城际线、广珠城际线等两条轨道线，l而在2050年前还将再建2条地铁线路。l 其中规划1、2、4、5、6线与广州地铁衔接近期规划中，佛山地铁1号线,通过一次换乘可达广州火车站、广州新客站、广州市荔湾区、海珠区、花都区、南沙区、番禺区等。佛山轨道交通1号线即俗称的广佛地铁，将是佛山首条投入建设的轨道交通，初步预计52、将于今年6月全面动工，2012年全线完工。佛山地铁2号线，通过一次换乘可达广州火车站、广州大学城、广州市番禺区、南沙区等。佛山地铁5号线,通过一次换乘可达广州火车站，穿越珠江新城，可最终至萝岗区。4号线、6号线为佛山轨道交通线网的加密线，远期考虑与广州轨道线网的衔接。广佛一体化效应2：轨道交通大融合带动生活同城化；最早启动的1号线对禅桂组团产生较大的促进作用，对大沥组团的影响有限。资料来源资料来源佛山市城市快速轨道交通线网规划佛山市城市快速轨道交通线网规划公示稿公示稿本项目本项目佛佛 山山广广 州州1122665544桂城桂城平洲平洲大沥大沥黄歧黄歧大沥组团西部（黄歧、盐步）更多利用自身先天与53、广州核心区临近的优势，利用资源型大盘强化吸引大量的广州客户狮山丹灶小塘金沙官窑松岗罗村桂城平洲盐步大沥黄岐里水和顺西樵禅城区狮山三三水水区区顺德顺德区区沥湾东山海珠区芳村区天河区黄埔区番禺区东东莞莞白云区广州客户所占比广州客户所占比例例万科四季花城万科四季花城80%80%雍景豪园雍景豪园70%70%俊景豪庭俊景豪庭50%50%中南海晖园中南海晖园50%50%半岛花园半岛花园35%35%l 广州广州“中山九路中山九路”之称的黄之称的黄岐，凭独有优势吸引了不少广岐，凭独有优势吸引了不少广州客前来置业。州客前来置业。l 广佛都市圈的建设以及黄岐广佛都市圈的建设以及黄岐楼盘所独特的优价江景优势，楼盘所54、独特的优价江景优势，又使黄岐楼市焕发了新生机。又使黄岐楼市焕发了新生机。l 收费站的撤并，减轻了黄岐收费站的撤并，减轻了黄岐与广州之间的交通费用，其次与广州之间的交通费用，其次是交通的进一步完善。是交通的进一步完善。l黄岐与广州之间目前已经开黄岐与广州之间目前已经开通公交车。通公交车。黄岐典型项目广州客户比例黄岐典型项目广州客户比例该区域集中了万科四季花城、名雅万科四季花城、名雅花园、中南海晖园、雅居乐雍景豪花园、中南海晖园、雅居乐雍景豪园、荟景豪庭、骏雅豪园园、荟景豪庭、骏雅豪园等一大批的区域型品牌大盘；客户：广州客户普遍占客户比例广州客户普遍占客户比例50%，尤其是品牌大盘及珠江北岸，尤其55、是品牌大盘及珠江北岸楼盘，比例更多楼盘，比例更多；住宅：中档居家住宅居多中档居家住宅居多；客户：区域三缘关系客户为主，本三缘关系客户为主，本地人及外来生意人为主地人及外来生意人为主，广州客户以占较大比例；广佛一体化大利好更多促进大沥组团的西部房地产市场在03年后发展迅速，外地品牌开发商相继进入0404年年0505年年0606年年0707年年外来品牌外来品牌开发商开发商价格价格住宅销住宅销售量售量雅居乐雅居乐雅居乐雅居乐/万科万科/碧碧桂园桂园/中海中海/合生合生雅居乐雅居乐/万科万科/碧桂园碧桂园0505年年-约约4545万万0606年年-102-102万万0707年预计持续上升年预计持续上升56、价格方面：价格方面：与桂城、丹灶等与桂城、丹灶等同处南海价格第同处南海价格第一阵营；一阵营；南海碧桂园大沥镇西区，规模47万平米，碧桂园品牌地址南海区大沥镇雅瑶南海碧桂园大桥侧占地面积47万平米周边交通情况325国道、321国道、广佛高速、广三高速、桂和路、。佛山一环、广佛新干线、交通乘坐238、243、254、256路公交车可直接抵达南海碧桂园。配套1、购物；大沥巴黎春天 标志性商业步行街：设专线免费睇楼车往返。只需10分钟。南海广场 区域性大型购物中心，有万客隆等综合超市，集休闲、购物、饮食、文化、娱乐为一体。2、医疗：二级甲等医院南海中医院，三级甲等医院大沥医院，距离南海碧桂园8-13分57、钟，三、学校，省一级大沥中心小学、省一级里水中学。6-10分钟车程。产品特点全部产品带豪华装修发售，别墅带精美园林园艺。浪漫阳光别墅带私家花园，超大空间设计、双主人套房，享受和谐亲邻生活。花园洋房，布局紧凑实用，跃式餐厅设计、270景观六角形主人套房，宽敞舒适u2007年初，推出47套396、480、590等三种面积段的新一期独立别墅47套。u对外声称：剩余56套，均价12000元/平方米带装修u半山超豪别墅销售约15000元/平米（毛坯），售出三套。低密度启动，以广佛地区高端客户为主力购买者职业广佛私企老板、企业高管、高级公务员等特征描述家庭购成：一般为57个人，二代人或三代人；特点：实在、58、低调、眼见为实需求别墅类产品；购买动机自我享受、资源占有；置业考虑因素区位、资源、品牌、社区品质、预计使用情况度假休闲、保值、投资，考虑作为养老物业客户特征描述客户特征描述中海金沙湾黄岐，130万规模，珠江江景，中海品牌地址南海区大沥镇黄岐建设大道1号占地面积41万平米建筑面积130万平米容积率3.1总户数约8000分区情况分 东西两区开发，东区为别墅和情景洋房（朝江，目前规划中），西区为16栋33层高层住宅（分区容积率达4.2）项目西区情况西区由16栋33层高层单位组成，二梯五六户，西区共2700户 价格起价5800元/，均价6500（20070513）区位特点东临珠江，位于广佛交界物业配套59、双会所、小学、幼儿园、800米风情商业街与集中式商业 开盘时间/销售率2007-1-20/目前销售率32%中海金沙湾该区域高层物业的大胆尝试，本地客户/广州客户各占一半2 2房房35435482-8582-8522.75 22.75 3 3房房1029102999-13299-13266.13 66.13 4 4房房173173141-151141-15111.12 11.12 西区户型配比表西区户型配比表客户情况佛山大沥-黄歧客户、广州荔湾、越秀公务员、机关单位人员、个体工商户东山、天河企业中层管理者等 旺销原因1_价格优势（花城灏山在推，均价7500带装修，中海5500带装修，有一定升值潜60、力）；2_中海品牌（中海在广州市场的忠实拥护者）；3_金沙洲未来发展（金沙洲沿江P线、大坦沙大桥）4_承诺小区专巴及引入3条交通线路劣势1_小区密度高，全部高层;2_交通状况不明朗（小区主要有三种出行方式：现用：广清高速（5元/次）；未来：沿江P线预计08年初开通，大坦沙大桥目前规划中，未建）3_承诺小区专巴及引入3条交通线路 4）周边配套不足，欠缺天然资源大沥组团承接广佛一体化和产业中心利好，形成“一脊两翼、东承西就”的思路，东部住宅和西部工业区的大规划格局，本项目是西部工业区中唯一的高质量的综合居住区。本项目本项目西翼：就会加强与西翼：就会加强与南海西部工业园的南海西部工业园的互动，提供贸61、易、互动，提供贸易、展示和物流配送等展示和物流配送等服务功能服务功能东翼：承接广州中心城区东翼：承接广州中心城区的经济辐射和功能转移，的经济辐射和功能转移，重点发展商贸业和房地产重点发展商贸业和房地产业业一脊：一脊：商贸综合商贸综合发展区发展区具体为大沥布局了七个功能片区，分别是商贸综合发展区、黄岐海南居住综合片区、黄岐海北居住综合片区和盐步居住综合片区、大沥居住综合片区、长虹岭工业园和南部工业片区。市场机会1：产业中心影响广佛一体化影响，本项目所在区域将成为西轴重要的居住核心区。项目机会57-本资料来自 -大沥西部房地产：作为大沥老区，历年房地产开发以本地开发商为主，供应较小，以中小规模中档62、居家项目为主，素质较低，价格远远低于东部房地产平洲盐步大沥黄岐禅城区顺德顺德区区沥湾东山海珠区芳村区天河区黄埔区番禺区东东莞莞白云区桂城原大沥街道：原大沥街道：以旧城改造及中档居家项目为主以旧城改造及中档居家项目为主区域特性：集中了新都会、巴黎春天、流行前线、新都会等一批商业项目。住宅：区域仅一个项目在售（名区域仅一个项目在售（名汇城市花园）汇城市花园）东部资源大盘：东部资源大盘：关键词：关键词：品牌开发商品牌开发商/大规模大规模/资源资源/低密度产品低密度产品价格实现：价格实现：别墅类别墅类8000-150008000-15000 高层高层5000-70005000-7000西部普通居家项目63、：西部普通居家项目：关键词：关键词：镇区镇区/中小规模中小规模/小高层小高层价格实现：价格实现：小高层小高层3500-45003500-4500市场市场空缺空缺1本报告是严格保密的。大沥地王”非地王”名汇城市花园大沥镇区，唯一在售项目，当前均价4300元/平米，同类产品低于区域资源大盘1000-2000占地占地3300033000容积率容积率2.92.9建面建面9600096000总套数总套数561561套套项目概况项目概况两梯三户两梯三户,每户更设私家每户更设私家空中入户花园空中入户花园,建筑类型建筑类型为小高层洋房；为小高层洋房；物业配套物业配套独立会馆和主题临街商独立会馆和主题临街商铺；64、铺；主力户型主力户型105-150105-150的三房的三房宣传语宣传语大沥地王大沥地王.荣耀世家；荣耀世家；59普通居家项目名汇城市花园产品以常规3/4房为主，以大沥本地客户为主。名汇城市花园客户说明：名汇城市花园客户说明：一、本地客户一、本地客户以公务员、事业单位人士、公司管理层为主；以公务员、事业单位人士、公司管理层为主；需求：自住、换房、少量投资需求：自住、换房、少量投资二、外来客户；二、外来客户；在大沥发展的外来生意人、外来白领、小公在大沥发展的外来生意人、外来白领、小公务员为主；务员为主；资料来源：世联平台四房四房140-150140-150三房三房100-130100-130普通65、居家项目名汇城市花园营销水平也落后于区域资源大盘：缺乏必要营销动作，外部展示杂乱外部形象杂乱，未能体现项目外部形象杂乱，未能体现项目地王尊地王尊贵感；贵感；项目外部界定不清，未能有效跳出现有项目外部界定不清，未能有效跳出现有环境；环境；仅以售楼处、样板房作为客户体验，未能对项目生活场景进行展示西部大沥镇内高端项目的缺失也导致区内客户严重外流。l 西南生活圈：生态资源型区域；西南生活圈：生态资源型区域；典型项目如：丽日天鹅湖、山水庄园典型项目如：丽日天鹅湖、山水庄园以资源为核心竞争力，随着丽日天鹅湖等高端别墅项目相续入市，以资源为核心竞争力，随着丽日天鹅湖等高端别墅项目相续入市，市场认知为迅速崛66、起的生态热点高端区域；房地产项目多为别墅市场认知为迅速崛起的生态热点高端区域；房地产项目多为别墅项目；项目；l广佛生活圈：广佛城市结合区域；广佛生活圈：广佛城市结合区域；典型项目如：中海金沙湾、万科四季花城、拥景豪园典型项目如：中海金沙湾、万科四季花城、拥景豪园以资源为核心竞争力，随着丽日天鹅湖等高端别墅项目相续入市，以资源为核心竞争力，随着丽日天鹅湖等高端别墅项目相续入市，市场认知为迅速崛起的生态热点高端区域；房地产项目多为高端市场认知为迅速崛起的生态热点高端区域；房地产项目多为高端及居家项目；及居家项目；l狮山生活圈：；狮山生活圈：；典型项目如：天安鸿基花园、祈福南湾半岛、天晟海琴湾；典型67、项目如：天安鸿基花园、祈福南湾半岛、天晟海琴湾；以资源为核心竞争力，周边以资源为核心竞争力，周边“南国桃园南国桃园”概念为高端项目带来了概念为高端项目带来了区位的支撑，区域认可度高；房地产项目多为别墅高端项目；区位的支撑，区域认可度高；房地产项目多为别墅高端项目；l桂城生活圈：城市热点区域桂城生活圈：城市热点区域-城市城市RBD RBD；典型项目如：保利千灯湖一号公馆、万锦豪苑、金色家园；典型项目如：保利千灯湖一号公馆、万锦豪苑、金色家园；以以“千灯湖千灯湖”城市城市RBDRBD及城市高规格规划作为起点，快速城市化及城市高规格规划作为起点，快速城市化为动力，体现未来城市生活；房地产项目多为高层68、项目；为动力，体现未来城市生活；房地产项目多为高层项目；l城南生活圈：城市成熟城南生活圈：城市成熟-热点区域；热点区域；典型项目如：天湖郦都、汇银奥园；典型项目如：天湖郦都、汇银奥园；以以“千灯湖千灯湖”城市城市RBDRBD及城市高规格规划作为起点，快速城市化及城市高规格规划作为起点，快速城市化为动力，体现未来城市生活；房地产项目多为高层项目；为动力，体现未来城市生活；房地产项目多为高层项目；本项目本项目大沥大量高端客户向外置业较分散，主要集中向禅桂中心和周边项目为主，缺乏区域内中心焦点；南海碧桂园南海碧桂园雍景豪园雍景豪园祈福南湾半岛祈福南湾半岛南国桃源：穆天子山南国桃源：穆天子山庄、天安鸿69、基花园、庄、天安鸿基花园、大大 沥沥禅桂城：佛山奥园、中海万锦豪园禅桂城：佛山奥园、中海万锦豪园四季花城四季花城由于中高端产品供应有限，本地高端客户目前处于外流状态；首选外流-置业特点：周边项目、大规模、环境好、认可度高、配套齐；具体项目：南海碧桂园、雍景豪园、万科四季花城、祈福南湾半岛、佛山奥园等；客户语录：“这边没什么好房子，当然就不在这边住（大沥）了，近一点的南海碧桂园就很多本地人去买来住，很漂亮，环境也好，没这边怎么乱阿！”“你们那块地肯定也有人去买的，很近啊，离这边近，离禅桂城也很近，环境也好，品质再做高一些，肯定会很多人买的，都想住好一些吗！”行家视角：“大沥经济发展很强，都有钱，70、想住好房子；像一号公馆，办卡客户大沥客户大概60多位。大沥客大沥客户研究户研究高端客户群体：具有一定的本地情节关键词：本地人/学历不高/细节露富/居住环境v职业类型：职业类型：企业主企业主/高管、政府高级管理层、生意人士；高管、政府高级管理层、生意人士；v置业动机：置业动机：一般拥有多套居所，寻求更好的居所环境及投资一般拥有多套居所，寻求更好的居所环境及投资/保值需求。保值需求。v个性特征：个性特征：本地人居多，企业主学历不高，穿着较随意，细节显富；本地人居多，企业主学历不高，穿着较随意，细节显富；年龄多在年龄多在35-50岁之间；一部分均在大沥外居住，部分仍在大沥的自建房中居住；岁之间；一部71、分均在大沥外居住，部分仍在大沥的自建房中居住；家庭购成一般为家庭购成一般为45个人，有孙子或即将结婚的儿女；个人，有孙子或即将结婚的儿女；平常休闲活动主要以朋友相聚聊天为主，偏好去茶楼等休闲场地，热衷于运动。平常休闲活动主要以朋友相聚聊天为主，偏好去茶楼等休闲场地，热衷于运动。需求以需求以别墅型产品别墅型产品为主，价格承受能力强；为主，价格承受能力强；配套要求：幼儿园、配套游泳池、上档次的饮食场所，注重下一代教育；配套要求：幼儿园、配套游泳池、上档次的饮食场所，注重下一代教育；大沥客大沥客户研究户研究v职业类型职业类型企业中高管、企业中高管、政府公务员、企事业单位、生意人、小企业主；政府公务员72、企事业单位、生意人、小企业主；v置业动机：置业动机：多为二次置业；多为二次置业；自住或者投资，自住：独栋自住或者投资，自住：独栋/联排联排/复式复式/大平面洋房，投资：联排大平面洋房，投资：联排v个性特征：个性特征：年龄多在年龄多在30-45岁之间，具有一定的文化层次和素质感；岁之间，具有一定的文化层次和素质感；中小私企业主创业不久，多为本地人；企业中管及高级公务员中有部分外地人，中小私企业主创业不久，多为本地人；企业中管及高级公务员中有部分外地人，文化层次相对较高文化层次相对较高；家庭购成一般为家庭购成一般为34个人，有小孩，少和老人同住，平常休闲活动主要以朋友聚个人，有小孩，少和老人同住73、，平常休闲活动主要以朋友聚会、逛街为主，热衷运动，重视小区公共活动空间。会、逛街为主，热衷运动，重视小区公共活动空间。已购买的商品房多为过渡性产品，目前有较大的已购买的商品房多为过渡性产品，目前有较大的“换房换房”的需求；的需求；需求需求140200平方米平方米的。的。对小区的对小区的“健康健康”环境较为在意，对小区园区的整体品质感要求较高。环境较为在意，对小区园区的整体品质感要求较高。中高端客户群体：具有一定的本地情节关键词：30-45岁/文化/换房/整体品质感；本项目作为高尔夫物业，先天具备高贵气质，不容置疑成为大沥高尚社区。高尔夫=环境优美举止高雅名人效应区域增值物业溢价项目名称价格(元74、/)高尔夫区域物业祈福南湾半岛独立别墅:12000联排别墅:9000洋房:4300:香格里拉花园独立别墅:14000联排别墅:10000洋房:4800:天安鸿基花园独立别墅:17000联排别墅:12000非高尔夫区域物业天晟海琴湾标杆独栋12000,普通独栋8000南海碧桂园半山独栋:15000独栋12000-13000名都畔山美墅标杆独栋:11000独栋7500-8000 在同类物业中,高尔夫周边物业价格普遍高于同类物业,尤其是别墅类价格,部分差异可达2000元/“高尔夫”，由人活动所带来的区域价值；高尔夫作为绿色鸦片对客户的长期影响，将长远的提升一个区域的价值；某知名房地产代理公司刑总谈高75、尔夫区域价值高尔夫运动对客户的影响区域对客户的影响社会对区域的认知高尔夫运动对区域的影响：高尔夫运动对区域的影响：项目价值的提升有赖于挖掘“高尔夫区域价值”；区区 域域典典 型型 项项 目目说说 明明佛佛 山山君领国际君领国际位于高尔夫项目里，重在利用项目先天优位于高尔夫项目里，重在利用项目先天优势势东东 莞莞万科城市高尔夫万科城市高尔夫挖掘城市挖掘城市+高尔夫区域价值；高尔夫区域价值；广广 州州星河湾、锦绣香江、广州番禺奥园、星河湾、锦绣香江、广州番禺奥园、区域大盘，自身打造高尔夫附加值，提升区域大盘，自身打造高尔夫附加值，提升项目价值项目价值北北 京京classclass、利用高尔夫园林，76、提升项目展示效果；利用高尔夫园林，提升项目展示效果；高尔夫本身就是一个运动品牌与地产品牌，高尔夫区域价值的挖掘将直接提升本项目价值；高尔夫正在经历一个高尔夫正在经历一个“从从贵族化贵族化走向走向平民化平民化”的过程，这实质反映一部份的过程，这实质反映一部份先富起来的人先富起来的人的更高的的更高的追求。追求。尤其是在珠三角地区，接触过高尔夫球的人尤其是在珠三角地区，接触过高尔夫球的人越来越普遍越来越普遍、练习场越来越多而且都爆满、球场足够多、练习场越来越多而且都爆满、球场足够多、打球越来越便宜、会籍价值在下降打球越来越便宜、会籍价值在下降。因此因此高尔夫的所在区域高尔夫的所在区域，就会被，就会被77、市场认知市场认知为为“先富先富”区域区域！某知名房地产代理公司朱总谈高尔夫发展趋势某知名房地产代理公司朱总谈高尔夫发展趋势蝉联“榜首”的产业英雄，将给佛山带来怎样的惊喜！劲嘉地产与世联的强强联手，为大沥人打造真正的大沥地王。市场机会2：区域内中高端项目焦点的缺失，本项目具备较好的先天条件。项目机会市场机会1：产业中心影响广佛一体化影响，本项目所在区域将成为西轴重要的居住核心区。70-本资料来自 -200年底2006年末2007年3月南海碧桂园南海碧桂园8000-100008000-10000元元/平米平米2007年6月中海万锦豪园二期中海万锦豪园二期58005800元元/平米平米中海万锦豪园一78、期中海万锦豪园一期45004500元元/平米平米别墅价格别墅价格豪宅价格豪宅价格至从政府禁止别墅用地的出让之后，佛山别墅的量急剧减少。至从政府禁止别墅用地的出让之后，佛山别墅的量急剧减少。20072007年中起，南海别墅价格增长迅速，当前南海独栋价格已突破年中起，南海别墅价格增长迅速，当前南海独栋价格已突破1000010000元元/平米平米（南海碧桂园独栋目前均价（南海碧桂园独栋目前均价1200012000元元/）佛山市佛山市场别墅及高端项目场别墅及高端项目需求强劲需求强劲，价格，价格快速增长快速增长。市场市场空缺空缺2中海万锦豪园二期中海万锦豪园二期68006800元元/平米平米保利千灯湖一79、号公馆保利千灯湖一号公馆8000-1200008000-120000元元/平米平米南海碧桂园南海碧桂园均价均价1200012000元元/最高价最高价1500015000元元/佛山奥园佛山奥园均价均价1400014000元元/最高价最高价1800018000元元/佛山奥园佛山奥园8000-90008000-9000元元/平米平米佛山奥园佛山奥园均价均价1000010000元元/普通住宅价格普通住宅价格世博奥园世博奥园38003800元元/平米平米力讯上筑力讯上筑50005000元元/平米平米红棉雅园红棉雅园42004200元元/平米平米万科金色家园二期万科金色家园二期50005000元元/平米平80、米71-本资料来自 -别墅供不应求，开盘即售完，客户自住和投资需求两旺。别墅供不应求，开盘即售完，客户自住和投资需求两旺。区位项目名称项目名称产品产品价格价格销售情况分析销售情况分析大沥南海碧桂园独栋、联排12000（2007-04）5000-10000（2006年）2007年3月，推出47套独立别墅（400-600），目前仅剩6套，2006年1-2开盘两个月，销售成绩过亿元，十多套独立别墅售罄，盐步雍景豪园美墅 独栋、联排7000-100002006年12月，开盘两天销售额5000万，约30套；当天到场的VIP客户超过300人 丹灶名都畔山美墅独栋80002006年10月一期推出66套，目前81、只剩15套不看湖单位大良海骏达康格斯独栋仅有模型，开盘当天全部售空，很大数量甚至开盘前就已内部消化大良兰乔圣菲联排无样板房，有模型楼书广告展示一期推出产品开盘当天全部售罄大良桂畔上东区独栋06年售完大良尚景轩联排叠加联排叠加06年初开盘当天卖完北滘君领世纪独栋/联排/叠加独栋联排叠加06年1月份开盘，年底全部售完龙江佛奥棕榈园独栋/联排06年11月开盘,1月独别售磬客户视角：客户视角：“以后别墅是越来越少了，一听说有卖的，大家都要去看以后别墅是越来越少了，一听说有卖的，大家都要去看”“住别墅独门独户，我和我的朋友们换房目标都是别墅。住别墅独门独户，我和我的朋友们换房目标都是别墅。”行家视角：行82、家视角：“顺德别墅不愁卖，最近经常一开盘就卖光了，是市场上卖得最容易的产品。顺德别墅不愁卖，最近经常一开盘就卖光了，是市场上卖得最容易的产品。”“顺德人就喜欢买别墅，独栋就用来住，联排卖来投资顺德人就喜欢买别墅，独栋就用来住，联排卖来投资”72-本资料来自 -市场初判受政策影响，未来佛山别墅受政策影响，未来佛山别墅供应锐减供应锐减，其稀缺，其稀缺性突显。性突显。区域未来主要项目07年供应量南海祈福南湾半岛货尾约13套天晟海琴湾64套独栋/18套双批名都畔山美墅剩余15套；南海碧桂圆剩余半山超豪12套/山水云间约15套顺德君领无货康格斯联排10套，叠加60套佛奥棕榈园基本售完万科蓝湾半岛联排1083、套万科兰乔圣菲108套联排，1期92套已售完佛山纯别墅供应稀少，供应主要集中于三水，顺德下半年有零星项目推出，佛山纯别墅供应稀少，供应主要集中于三水，顺德下半年有零星项目推出，当前纯别墅项目逐渐消化后，后续基本当前纯别墅项目逐渐消化后，后续基本再无大型别墅用地出让。再无大型别墅用地出让。区域区域土地供给总面积土地供给总面积容积率容积率桂城桂城493205.761.5-3.0（其中一占地面积（其中一占地面积518.1地块容积率地块容积率2.0以下）以下）大沥大沥195565.181.25-3.5（其中一块地（其中一块地2.0以下以下,占地占地84114.29）里水里水1310270.682.0以84、上（其中一占地以上（其中一占地1194000.37地块容积率小于地块容积率小于2）西樵西樵196429.041.8-2.2九江九江6593.012.0-2.7罗村罗村369540.952.0-2.3狮山狮山469965.082.0-2.4丹灶丹灶38158.852受政策影响，南海受政策影响，南海低密度土地供应日渐稀少，多在之间低密度土地供应日渐稀少，多在之间73-本资料来自 -本报告是严格保密的。交通的改善拉近大沥与禅桂的城市距离，区域价值逐渐突显；城市别墅的概念将逐渐被接受。客户认知下，客户认知下，最紧密受益者最紧密受益者地块条件地块条件 广佛一体化广佛一体化 禅桂城市延伸禅桂城市延伸大沥西85、翼唯一居住区大沥西翼唯一居住区交通改善（虹岭路、交通改善（虹岭路、禅西大道）禅西大道）大浩湖休闲度假区大浩湖休闲度假区 高尔夫运动及景观高尔夫运动及景观核核 心心 价价 值值 区域受益区域受益 城市周边镇区城市周边镇区 西翼综合居住区西翼综合居住区 本项目本项目 大浩湖及周边大浩湖及周边 高尔夫及周边高尔夫及周边思考的基础：当项目的某一项条件成为客户的最紧密（直接、最大、唯思考的基础：当项目的某一项条件成为客户的最紧密（直接、最大、唯一）的利益时，那么这就是项目的最核心价值；一）的利益时，那么这就是项目的最核心价值；1 1、交通改善后，项、交通改善后，项目与禅桂城市距离目与禅桂城市距离+2+286、优势资源带来的区位优势资源带来的区位价值价值74市场机会2：区域内中高端项目焦点的缺失，本项目具备较好的先天条件。项目机会市场机会1：产业中心影响广佛一体化影响，本项目所在区域将成为西轴重要的居住核心区。市场机会3：城市别墅价值突显，本项目指标余地给项目带来较大机会。75-本资料来自 -优势（优势（S S）：）：劣势（劣势（W W）：）：机会（机会（O O）：）：威胁（威胁（T T）：）：有一定景观资源（高尔夫、水景）有一定景观资源（高尔夫、水景）位于大浩湖高尔夫片区位于大浩湖高尔夫片区环境相对纯粹环境相对纯粹进入形象不佳进入形象不佳周边缺乏配套周边缺乏配套道路和军用机场噪音影响道路和军用机场87、噪音影响本项目所在区域将成为西轴重要的本项目所在区域将成为西轴重要的居住核心区。居住核心区。区域内中高端项目焦点的缺失，本区域内中高端项目焦点的缺失，本项目具备较好的先天条件。项目具备较好的先天条件。交通条件改善，城市距离拉近。城交通条件改善，城市距离拉近。城市别墅价值突显，本项目指标余地市别墅价值突显，本项目指标余地给项目带来较大机会。给项目带来较大机会。SWOT分析区外竞争者的竞争威胁区外竞争者的竞争威胁（尤其禅桂的城市型物（尤其禅桂的城市型物业）业）76-本资料来自-优势（优势（S S）：）：劣势（劣势（W W）：）：机会（机会（O O）：）：威胁（威胁（T T）：）：有一定景观资源（高88、尔夫、水景）有一定景观资源（高尔夫、水景）位于大浩湖高尔夫片区位于大浩湖高尔夫片区环境相对纯粹环境相对纯粹进入形象不佳进入形象不佳周边缺乏配套周边缺乏配套道路和军用机场噪音影响道路和军用机场噪音影响交通条件改善，城市距离拉近交通条件改善，城市距离拉近本项目所在区域将成为西轴重本项目所在区域将成为西轴重要的居住核心区。要的居住核心区。区内中高端客户严重外流，区区内中高端客户严重外流，区域中高端项目焦点的缺失。域中高端项目焦点的缺失。SWOT分析利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁建立本项目89、核心竞争力建立本项目核心竞争力“城市城市+高尔夫高尔夫”机会克服劣势机会克服劣势强化高尔夫的资源优势强化高尔夫的资源优势区外竞争者的竞争威胁区外竞争者的竞争威胁（尤其禅桂的城市型物业）（尤其禅桂的城市型物业）技术弱化劣势（产品和配技术弱化劣势（产品和配套的考虑）套的考虑）以延伸以延伸城市高尔夫价值城市高尔夫价值是项目成功的关键是项目成功的关键机会克服劣势机会克服劣势技术弱化劣势（产品和配技术弱化劣势（产品和配套的考虑）套的考虑）77-本资料来自-高尔夫通过高尔夫通过“高尚与健康高尚与健康”吸引着今日中国大都市里的时尚人群吸引着今日中国大都市里的时尚人群一座城市对“高尔夫”的想象78-本资料来自90、-项目承载一：高尔夫区域的尊贵生活让大沥人找到自己在大沥的生活坐标我们认为高尔夫绝不止是一个运动场，它应是一个名利场，是一个成功场，是一个高贵的区域！l项目承载二：城市与高尔夫对话！让禅桂人与城市保持最佳距离高尔夫是城市成功人士的配套，也一定是城市配套的最顶级；被高尔夫吸引的人们禅桂禅桂客户客户大沥大沥客户客户城市高尔夫城市高尔夫离城市最近的高尔夫生活享受离城市最近的高尔夫生活享受高尔夫的尊贵象征高尔夫的尊贵象征不愿离开老区的人在大沥寻找不愿离开老区的人在大沥寻找自己尊贵象征。自己尊贵象征。81-本资料来自 -第三部分.容积率测算及选择项目开发的关键82-本资料来自 -本报告是严格保密的。结合91、政策因素和市场竞争情况，本项目容积结合政策因素和市场竞争情况，本项目容积率范围在率范围在1.0-2.51.0-2.5之间。之间。区域区域土地供给总面积土地供给总面积容积率容积率桂城493205.761.5-3.0（其中一占地面积518.1地块容积率2.0以下）大沥195565.181.25-3.5（其中一块地2.0以下,占地84114.29）西樵196429.041.8-2.2九江6593.012.0-2.7罗村369540.952.0-2.3狮山469965.082.0-2.4丹灶38158.852.0政策影响：政策影响：n政府已全面停止容积率低于政府已全面停止容积率低于1.01.0的别墅用92、地的报批；的别墅用地的报批；n本地块容积率为本地块容积率为2.0-2.52.0-2.5，提升地块容积率指标将较难获得报批；，提升地块容积率指标将较难获得报批；市场竞争：市场竞争：n本项目竞争地块指标集中在本项目竞争地块指标集中在2.02.0以上，本项目容积率低于以上，本项目容积率低于2.02.0将有利将有利于差异化的项目定位；于差异化的项目定位；对容积率范对容积率范围的思考围的思考83本报告是严格保密的。选择相对均质五种容积率，以寻找变化趋势选择相对均质五种容积率，以寻找变化趋势R=1.8R=2.0R=1.5R=1.0R=1.0R=1.2R=2.284本报告是严格保密的。影响容积率测算的参数：93、关于成本影响容积率测算的参数：关于成本序号项目标准备注1地价开发商提供数据地价1.5亿；2建安成本市场常规数据佛山项目：独栋：1400元/m双拼：1400元/m联排：1400元/m小高层（7-12F）：1600元/m小高层（12-18F）：2000元/m高层（18-23F）：2200元/m高层（23-25F）：2300元/m高层(30F)：2500元/m3投资估算及损益成本及税费1.1 1.1 土地及建安成本土地及建安成本1.2 1.2 管理费用及其他管理费用及其他以土地成本、前期工程费、建安工程费为基数，按0.03取费1.3 1.3 不可预见费用不可预见费用以前期工程费、建安工程费为基数，按94、0.05取费1.4 1.4 其他费用其他费用建筑面积每80元平米取费1.51.5公用设施专用基金公用设施专用基金以不含地价建设投资为基数，按0.03取费1.61.6销售费用销售费用以销售收入为基数，按0.05取费1.71.7税金及附加税金及附加以销售收入为基数，按0.051取费1.81.8财务费用财务费用按投资项目可行性研究指南规定取费1.91.9所得税所得税以税后利润为基数，按0.33取费注：本阶段未考虑融资成本85本报告是严格保密的。影响容积率测算的参数：关于价格影响容积率测算的参数：关于价格序号项目标准备注4价格报告-预测价格(预计09年5月入市)预计2009年项目销售均价独栋：220095、0-25000元双拼：18000-22000元联排：15000-20000元多层：6000-8000元高层：6000-8000元 取价考虑因素1_目前佛山同类项目物业价格2_佛山目前市场价格变化情况3_广东周边城市市场各类物业价格规律4_不同容积率下各物业舒适度及景观影响5各物业配比考虑定位因素，根据案例研究，试排方案确定纯高层容积率：3.0纯小高层容积率：2.0纯联排容积率：0.8纯双拼容积率：0.5-0.6纯独栋容积率：0.3-0.4注：本阶段未考虑融资成本注：本阶段未考虑融资成本86本报告是严格保密的。假设本项目容积率定为1：研究案例：万科兰乔圣菲、万科四季花城、定位方向定位方向研究研究96、容积率项目占地面积建筑面积物业类型面积段（）价格（元/）1万科兰乔圣菲（一期）4.12.9联排别墅为主联排275-3617500（06-10）万科四季花城（佛）5044.7联排+多层+小高层+高层联排250-3008500（07年）洋房800-130 5000-6000（06年）高层100-130（21F）7500（07年）兰乔圣菲兰乔圣菲四季花城四季花城87本报告是严格保密的。产品产品研究研究独栋别墅；价格运行箱体在10000-18000元/，均价在11000-13000元/，价格需要在强势景观资源的支撑下，才能发挥独栋尊贵性，树立整个项目的价格标杆；典型项目典型项目标杆独栋标杆独栋/主力面97、积段主力面积段/价格价格普通独栋普通独栋-面积段面积段/价格价格南海碧桂园南海碧桂园半山别墅半山别墅/400-500/400-500/15000/15000元元/300 300 -12000-12000元元/祈福南湾半岛祈福南湾半岛湖景别墅湖景别墅/500/500/15000/15000元元/400-480 400-480 -12000-12000元元/天晟海琴湾天晟海琴湾一线江景一线江景500500/14000/14000元元/（均价）（均价）300 300 -11000-11000元元/香格里拉花园香格里拉花园湖景单位湖景单位/12000/12000元元/（均价）（均价）300-400 398、00-400 -8000-8000元元/（2006.102006.10）丽日天鹅湖丽日天鹅湖湖景别墅湖景别墅/400-500/400-500/14000-18000/14000-18000元元/400 500400 50010000-1300010000-13000元元/一线湖景独栋一线湖景独栋14000-1800014000-18000元元/7700-100007700-10000元元/水景水景水景水景以三水丽日天鹅为例，以三水丽日天鹅为例，一线临湖独栋别墅价格在一线临湖独栋别墅价格在10000-10000-1300013000元元/，面积段在，面积段在400-800400-800；普通二线99、独栋价格在普通二线独栋价格在8000-120008000-12000元元/，面积段在，面积段在300-500300-500；88本报告是严格保密的。产品产品研究研究联排别墅；目前别墅的主流产品，价格在不需要景观支撑，直接发挥类别墅的物业价值，属于别墅中现金流；典型项目典型项目独栋别墅（均价）独栋别墅（均价）联排别墅联排别墅产品描述产品描述万科万科.金御华府金御华府-预计预计18000-2000018000-20000元元/不需要景观资源支撑不需要景观资源支撑下，亦可直接发挥其下，亦可直接发挥其较高的类别墅物业价较高的类别墅物业价值；值；祈福南湾半岛祈福南湾半岛1200012000元元/9000100、9000元元/156-192 156-192 香格里拉花园香格里拉花园1400014000元元/1000010000元元/300-350 300-350（2006-112006-11）天安鸿基花园天安鸿基花园1700017000元元/1200012000元元/200-350 200-350（2006-112006-11）万科兰乔圣菲万科兰乔圣菲-90009000元元/300-400 300-400 三水丽日天鹅三水丽日天鹅湖湖1400014000元元/5800-63005800-6300元元/280-300 280-300 佛山客户认知将双拼别墅认知为2-联排，联排别墅属于城市别墅价值，其价值101、约靠近城市，其价值越能体现价值；l 目前城市内部联排别墅，新推项目金御华府预计价格区间在18000-20000元/l 城市周边联排别墅，目前价格区间在9000-12000元/之间；l 远郊联排别墅，价格区间在5800-6300元/之间；89本报告是严格保密的。产品产品研究研究多层+小高层洋房（712F）产品类比案例：万科四季花城、丽日玫瑰名城等；由于具有较好的景观优势，小高层价格略高于多层典型项目主力户型/面积段目前价格核心优势万科四季花城24房/80-130多层6800元/小高层7500元/目前已经为第六期灏山美筑 21F，背山面湖的资源优势，实际上价格无优势；丽日玫瑰名城34房/120-1102、70 6500元/区位优势（佛山主轴-季华路），物业本身几乎无价格优势；多层逐步由小高层及中高层（多层逐步由小高层及中高层（12-23F12-23F）发展；）发展；1 1、容积率提高；、容积率提高；2 2、客户追捧、客户追捧“宽楼距、正朝向、大园林宽楼距、正朝向、大园林”；3 3、高层本身采光通风佳及视野开阔；、高层本身采光通风佳及视野开阔；4 4、物业价格提升空间有限、物业价格提升空间有限产品属性：1、低投入-低风险产品（建安成本低）2、后期供应少 3、认可度不高适应条件：市场环境一般，周边无资源条件；90本报告是严格保密的。假设本项目容积率定为-1：案例：物业类型：别墅（独栋、双拼、联排）103、+多层别墅物业占总面积的25%左右类型类型面积面积区间区间计算面计算面积积套数套数总面积总面积面积比面积比计算均计算均价价独栋独栋300-300-4504504004006 6240024002.1%2.1%2500025000双拼双拼3003003003001212360036003.2%3.2%2100021000联排联排2502502502508686215002150018.9%18.9%1800018000多层多层150150150150576576864008640075.9%75.9%70007000113900113900容积率容积率0.990.99总建筑面积总建筑面积1139104、00113900总开发成本总开发成本3.6723.672亿亿销售收入销售收入11.27411.274亿亿税后利润税后利润4.2384.238成本利润率成本利润率1.151.15盈亏平衡点盈亏平衡点35863586元元项目财务指标情况项目财务指标情况91本报告是严格保密的。假设本项目容积率定为-1，案例物业类型：别墅（独栋、双拼、联排）+多层+小高层，别墅物业占总面积的40%左右；类型类型面积区面积区间间计算面计算面积积套数套数总面积总面积面积比面积比计算均计算均价价独栋独栋300-300-4504504004006 6240024002.1%2.1%2500025000双拼双拼30030030105、03001212360036003.1%3.1%2100021000联排联排250250250250148148370003700032.2%32.2%1800018000多层多层150150150150120120180001800015.7%15.7%70007000小高层小高层150150150150360360540005400047.0%47.0%75007500115000115000100.0%100.0%容积率容积率1.01.0总建筑面积总建筑面积115000115000总开发成本总开发成本3.8993.899亿亿销售收入销售收入13.32613.326亿亿税后利润税后利润5.106、3165.316成本利润率成本利润率1.361.36盈亏平衡点盈亏平衡点37713771元元项目财务指标情况项目财务指标情况92本报告是严格保密的。容积率项目占地面积建筑面积物业类型面积段（）价格（元/）1.2汇江假日花园（佛-桃源）9.711.6独栋别墅+联排+多层+小高层独立别墅670-800 15000（07年）联排别墅280-350 12000（07年）平层96-200 5000（06-10）跃-复式150-3507500（07年）熙园（深）12.714.3联排+小高层+高层联排280-300 1.5-2（03年）小高层160-300 2.5（06年三级）汇江假日花园汇江假日花园熙园熙107、园假设本项目容积率定为-1.2：研究案例：汇江假日花园、熙园、定位方向定位方向研究研究93本报告是严格保密的。假设本项目容积率定为-1.2物业类型：别墅+多层+小高层，别墅物业占总面积的27%左右类型类型面积区面积区间间计算面计算面积积套数套数总面积总面积面积比面积比计算均计算均价价独栋独栋300-300-4504504004006 6240024001.8%1.8%2500025000双拼双拼3003003003001212360036002.6%2.6%2100021000联排联排250250250250121121302503025022.1%22.1%1800018000多层多层150108、1501501506060900090006.6%6.6%70007000小高层小高层150150150150612612918009180067.0%67.0%75007500137050137050容积率容积率1.191.19总建筑面积总建筑面积1.371.37总开发成本总开发成本4.5064.506销售收入销售收入14.31614.316税后利润税后利润5.4915.491成本利润率成本利润率1.221.22盈亏平衡点盈亏平衡点36573657项目财务指标情况项目财务指标情况94本报告是严格保密的。假设本项目容积率定为-1.2 物业类型：别墅+小高层，别墅物业占总面积的29%左右类型类型109、面积区面积区间间计算面计算面积积套数套数总面积总面积面积比面积比计算均计算均价价独栋独栋300-300-4504504004006 6240024001.7%1.7%2500025000双拼双拼3003003003001212360036002.6%2.6%2100021000联排联排250250250250137137342503425024.9%24.9%1800018000小高层小高层150150150150648648972009720070.7%70.7%75007500137450137450容积率容积率1.201.20总建筑面积总建筑面积137450137450总开发成本总开发成110、本4.5294.529销售收入销售收入14.81114.811税后利润税后利润5.7735.773成本利润率成本利润率1.271.27盈亏平衡点盈亏平衡点36653665项目财务指标情况项目财务指标情况95本报告是严格保密的。容积率项目占地面积建筑面积物业类型面积段（）价格（元/）1.5香蜜湖一号（深）9.313联排+高层联排180-450 （350 居多）3-3.5万（05年）高层240-260 2-2.8万（06年）佛山奥园6280别墅+多层+小高层别墅300-500 1.0万（06-10）联排200-300 7000（06-10）小高层80-140 5000（07-02）瑞河耶纳（深）7111、.811.1联排+多层+小高层联排（220-280 ）1.5-2万（04年）多层+小高层（125-200 ）1.2万（04年）佛山奥园佛山奥园香蜜湖一号香蜜湖一号瑞河耶纳瑞河耶纳假设本项目容积率定为1.5：研究案例：香蜜湖一号、佛山奥园、瑞河耶那、定位方向定位方向研究研究96本报告是严格保密的。产品产品研究研究高层（18F以上）产品目前房地产市场主流产品，产品辐射力有限，物业价格区间根据客户群变化；典型项目主力户型/面积段目前价格镇区（以区域内-镇区客户为主）名汇城市花园24房/80-1304300元/碧水湾34房/120-1703500元/广佛交界（以广州跨区域客户为主）中海金沙湾3房/99112、-132 6500元/（带1000元/装修）雍景豪园.东望湖3房/户均100 5600元/市区（以禅桂城客户为主）保利一号公馆34房/160-220 预计6000-12000元/中海万锦豪园（二期）34房/120-140 、170-200 6800元/万科金色家园（二期）23房/75-130 5000元/南海颐景园（二期）24房/80-220 4800元/l 小镇区地产项目,价格在3500-4300元/，客户已区域内镇区客户为主；l 广佛交界项目，价格在5500-5600元/，客户以广州跨区域客户及本地客户为主；l 市区地产项目，价格在4800-6000元/，以市区（禅桂城客户）及各镇跨区域客113、户为主；97本报告是严格保密的。假设本项目容积率定为-1.5 物业类型：别墅+多层+高层，别墅物业占总面积的15%左右类型类型面积区面积区间间计算面计算面积积套数套数总面积总面积面积比面积比计算计算均价均价独栋独栋300-300-4504504004006 6240024001.4%1.4%2500025000双拼双拼3003003003001212360036002.1%2.1%2100021000联排联排2502502502507474185001850010.7%10.7%1800018000多层多层150150150150192192288002880016.7%16.7%700070114、00高层高层15015015015079279211880011880069.0%69.0%75007500172100172100容积率容积率1.501.50总建筑面积总建筑面积17.2117.21总开发成本总开发成本5.3255.325销售收入销售收入15.61215.612税后利润税后利润5.7025.702成本利润率成本利润率1.071.07盈亏平衡点盈亏平衡点34413441项目财务指标情况项目财务指标情况98本报告是严格保密的。假设本项目容积率定为-1.5 物业类型：别墅（联排为主）+多层+高层，别墅物业占总面积的18%左右类型类型面积区面积区间间计算面计算面积积套数套数总面积总面115、积面积比面积比计算均计算均价价独栋独栋300-300-4504504004006 6240024001.4%1.4%2500025000双拼双拼3003003003001212360036002.1%2.1%2100021000联排联排250250250250102102255002550014.8%14.8%1700017000小高层小高层15015015015093693614040014040081.7%81.7%75007500171900171900容积率容积率1.491.49总建筑面积总建筑面积171900171900总开发成本总开发成本5.4025.402销售收入销售收入16.4116、7616.476税后利润税后利润6.1696.169成本利润率成本利润率1.141.14盈亏平衡点盈亏平衡点34953495项目财务指标情况项目财务指标情况99本报告是严格保密的。假设本项目容积率定为-1.5 物业类型：别墅（联排为主）+高层，别墅物业占总面积的25%左右类型类型套数套数总面积总面积面积比面积比计算均价计算均价独栋独栋6 6240024001.4%1.4%2500025000双拼双拼1212360036002.1%2.1%2100021000联排联排148148370003700021.4%21.4%1700017000高层高层86886813020013020075.2%75117、.2%75007500173200173200容积率容积率1.511.51总建筑面积总建筑面积173200173200总开发成本总开发成本6.086.08销售收入销售收入17.78117.781税后利润税后利润6.4836.483成本利润率成本利润率1.071.07盈亏平衡点盈亏平衡点39043904项目财务指标情况项目财务指标情况100本报告是严格保密的。容积率项目占地面积建筑面积物业类型面积段（）价格（元/）1.8天湖郦都9.1万21万别墅+小高层独栋10001.6-2万联排400-4501.5万高层120-2206000汇银奥园1018多层洋房（4F）+小高层多层洋房（4F）-小高层75118、-170 5500-6000雅居乐花园27万47万别墅+小高层+高层独立别墅300-4201.8-2.2（预计）联排别墅200-2601.5-1.8（预计）高层80-3506000-7500（预计）汇银奥园汇银奥园假设本项目容积率定为-1.8：研究案例：天湖郦都、汇银奥园、雅居乐花园定位方向定位方向研究研究101本报告是严格保密的。假设本项目容积率定为-1.8 物业类型：别墅+小高层，别墅类占总面积12%类型类型套数套数总面积总面积面积比面积比计算均价计算均价独栋独栋6 6240024001.2%1.2%2300023000双拼双拼1212360036001.7%1.7%2000020000联119、排联排747418500185008.9%8.9%1600016000小高层小高层1224122418360018360088.2%88.2%70007000208100208100容积率容积率1.811.81总建筑面积总建筑面积208100208100总开发成本总开发成本6.7136.713销售收入销售收入17.08417.084税后利润税后利润5.6235.623成本利润率成本利润率0.840.84盈亏平衡点盈亏平衡点35883588项目财务指标情况项目财务指标情况102本报告是严格保密的。假设本项目容积率定为-1.8 物业类型：别墅+高层，别墅类占总面积20%类型类型面积区面积区间间套数120、套数总面积总面积面积比面积比计算均计算均价价独栋独栋300-450300-4506 6240024001.2%1.2%2500025000双拼双拼3003001212360036001.7%1.7%2100021000联排联排250250139139347503475016.8%16.8%1700017000高层高层1501501112111216680016680081%81%207550207550100.0%100.0%73007300容积率容积率1.801.80总建筑面积总建筑面积207550207550总开发成本总开发成本7.1117.111销售收入销售收入19.43919.439税121、后利润税后利润6.7666.766成本利润率成本利润率0.950.95盈亏平衡点盈亏平衡点38113811项目财务指标情况项目财务指标情况103本报告是严格保密的。类型类型面积面积区间区间计算计算面积面积套数套数总面积总面积面积比面积比计算均计算均价价小高层小高层150150150150540540810008100039.1%39.1%60006000高层高层150150150150840 840 12600012600060.9%60.9%60006000207000207000假设本项目容积率定为-1.8 物业类型：多层（小高层）+高层；容积率容积率1.801.80总建筑面积总建筑面积2122、070020700总开发成本总开发成本7.1437.143销售收入销售收入12.4212.42税后利润税后利润2.5152.515成本利润率成本利润率0.350.35盈亏平衡点盈亏平衡点38383838项目财务指标情况项目财务指标情况104本报告是严格保密的。容积率项目占地面积建筑面积物业类型面积段（）价格（元/）2.2万科金御华府11万24.2万别墅+高层联排别墅-高层-中海万锦豪园27万62万小高层+高层小高层-高层130-3506500中海万锦豪园中海万锦豪园万科金御华府万科金御华府假设本项目容积率定为-2.2：研究案例：万科金御华府、万锦豪园定位方向定位方向研究研究105本报告是严格保123、密的。假设本项目容积率定为-2.2 类似案例：万科金御华府 物业类型：别墅+高层，别墅类占总面积13%；类型类型面积区面积区间间计算面计算面积积套数套数总面积总面积面积比面积比计算均计算均价价独栋独栋300-450300-4504004006 6240024000.9%0.9%2200022000双拼双拼3003003003001212360036001.4%1.4%1800018000联排联排250250250250102102255002550010.0%10.0%1500015000高层高层1501501501501482148222230022230087.6%87.6%6500650124、0253800253800容积率容积率2.212.21总建筑面积总建筑面积253800253800总开发成本总开发成本8.5758.575销售收入销售收入19.45019.450税后利润税后利润5.7545.754成本利润率成本利润率0.670.67盈亏平衡点盈亏平衡点37583758项目财务指标情况项目财务指标情况106本报告是严格保密的。类型类型面积区面积区间间计算面计算面积积套数套数总面积总面积面积比面积比计算均计算均价价小高层小高层150150150150612612918009180036.2%36.2%60006000高层高层1501501501501080108016200016125、200063.8%63.8%60006000253800253800假设本项目容积率定为-2.2 类似案例：中海万锦豪园 物业类型：小高层+高层；容积率容积率2.212.21总建筑面积总建筑面积253800253800总开发成本总开发成本8.4508.450销售收入销售收入15.22815.228税后利润税后利润3.2983.298成本利润率成本利润率0.390.39盈亏平衡点盈亏平衡点37033703项目财务指标情况项目财务指标情况107本报告是严格保密的。方案方案物业组合方案物业组合方案容积率容积率总建筑面总建筑面积积开发成本开发成本销售收入销售收入税后利润税后利润成本利润成本利润率率盈亏126、平衡点盈亏平衡点1.0-11.0-1别墅别墅+多层多层0.990.99113900113900367,242,614.80367,242,614.8011274000001127400000423,802,082.54423,802,082.541.151.153,586.493,586.491.0-21.0-2别墅别墅+多层多层+小高层小高层1.001.00115000115000389,934,380.00389,934,380.0013326000001332600000531,627,497.46531,627,497.461.361.363,771.673,771.671.2-11.127、2-1别墅别墅+多层多层+小高层小高层1.191.19137050137050450,598,928.60450,598,928.6014316000001431600000549,091,161.83549,091,161.831.221.223,657.223,657.221.2-21.2-2别墅别墅+小高层小高层1.201.20137450137450452,879,925.40452,879,925.4014811000001481100000577,321,010.63577,321,010.631.271.273,665.043,665.041.5-11.5-1别墅别墅+多层多层+128、小高层小高层1.501.50172100172100532,534,625.20532,534,625.2015612000001561200000570,200,872.55570,200,872.551.071.073,441.973,441.971.5-21.5-2别墅别墅+多层多层+高层高层1.491.49171900171900540,204,334.80540,204,334.8016476000001647600000616,911,085.99616,911,085.991.141.143,495.613,495.611.5-31.5-3别墅别墅+高层高层1.511.51173129、200173200608,020,894.40608,020,894.4017781000001778100000648,376,891.22648,376,891.221.071.073,904.913,904.911.8-11.8-1别墅别墅+小高层小高层1.811.81208100208100671,347,313.20671,347,313.2017084000001708400000562,377,259.07562,377,259.070.840.843,588.523,588.521.8-21.8-2别墅别墅+高层高层1.801.80207550207550711,127,334130、.60711,127,334.6019439900001943990000676,629,695.56676,629,695.560.950.953,811.233,811.231.8-31.8-3多层多层+小高层小高层1.801.80207000207000714,331,644.00714,331,644.0012420000001242000000251,572,792.10251,572,792.100.350.353,838.573,838.572.2-12.2-1别墅别墅+高层高层2.212.21253800253800857,565,009.60857,565,009.60194131、50500001945050000575,481,563.32575,481,563.320.670.673,758.513,758.512.2-22.2-2小高层小高层+高层高层2.212.21253800253800845,050,509.60845,050,509.6015228000001522800000329,846,359.54329,846,359.540.390.393,703.663,703.66不同发展方向下，项目各项财务指标汇总；同时物业组合越极致，利润水平越高。定位方向定位方向总结总结108本报告是严格保密的。不同发展方向下，项目财务指标分析；容积率在1.5-1.8时132、，净利润出现拐点，因此价值最高峰出现在此容积率之间。定位方向定位方向总结总结109本报告是严格保密的。容积率为1.5时，项目盈亏平衡点处于最低，在3400-3500元左右。定位方向定位方向总结总结110本报告是严格保密的。l容积率区间；1.5-1.8左右l 物业组合选择：别墅+高层极致物业分解，剔除中间产品（多层+小高层）。实现别墅类产品最大化。容积率建议容积率建议容积率的最终确定由地块条件决定，保证每个产品具有极强的竞争力。111第四部分.产品和指标112-本资料来自 -本报告是严格保密的。地块价值地块价值分析：分析：地块地块A A水景资源水景资源+高尔夫景观资源；高尔夫景观资源；地块地块B133、 B高尔夫景观资源；高尔夫景观资源；高尔夫高尔夫佛山二环（丹桂路）双向8车道高尔夫路双向四车道地块地块B：优势优势高尔夫景观高尔夫景观资源；资源；劣势劣势进入性差；进入性差；与与A地块分离，距离地块分离，距离较远，不利于项目的较远，不利于项目的连续性进行；连续性进行；地块地块A：优势优势高尔夫景观高尔夫景观资源和水景资源；资源和水景资源；劣势劣势北面和东面北面和东面道路噪音干扰；道路噪音干扰；水体地块地块A地块地块B1基础基础布局布局113本报告是严格保密的。A A地块解析：地块解析：高层产品高层产品高尔夫景观和内部园林景观最大化利用；高尔夫景观和内部园林景观最大化利用；低密度产品低密度产品水134、景和内部园林景观最大化利用；水景和内部园林景观最大化利用；高尔夫路/双向四车道佛山二环（丹桂路）双向8车道水体水体BLOCK5BLOCK1BLOCK3BLOCK2BLOCK4B5：考虑水资源的引入，内部考虑水资源的引入，内部造景造景；适宜产品：适宜产品：低密度产品；低密度产品；B1：北面临路，可考虑布局高北面临路，可考虑布局高层产品以利用建筑间距；层产品以利用建筑间距；适宜产品：适宜产品：中高层产品中高层产品；B4：临湖，景观资源条件佳临湖，景观资源条件佳；适宜产品：适宜产品：低密度产品；低密度产品；B3：临路，重点考虑噪音的规临路，重点考虑噪音的规避问题避问题；B2：看湖，看高尔夫景观，景看135、湖，看高尔夫景观，景观和朝向双优；观和朝向双优；适宜产品：适宜产品：中高层产品；中高层产品；114本报告是严格保密的。B B地块解析：地块解析：高层产品高层产品高尔夫景观和内部园林景观最大化利用；高尔夫景观和内部园林景观最大化利用；低密度产品低密度产品内部造景以对其形成支撑；内部造景以对其形成支撑；空地空地广东粤剧学校村屋及农家菜B1：北面临路，西南向看北面临路，西南向看高尔夫景观；可考虑高尔夫景观；可考虑布局布局高层产品以利用北向外部高层产品以利用北向外部地块解决建筑间距地块解决建筑间距；适宜产品：适宜产品：中高层产品；中高层产品；B2：外部景观资源的缺乏：外部景观资源的缺乏决定内部优质园林136、打造的决定内部优质园林打造的必要性；必要性；B3：布置高层产品对高尔布置高层产品对高尔夫景观形成遮挡；夫景观形成遮挡；适宜产品：适宜产品：低密度产品低密度产品；115本报告是严格保密的。星河丹堤星河丹堤在区位关系和指标上和本项目近在区位关系和指标上和本项目近似，具备借鉴意义；似，具备借鉴意义；星河丹堤基础指标：星河丹堤基础指标：总用地面积：200322平方米总建筑面积：360580平方米总住宅面积:358780平方米容积率：1.8建筑密度：24%南山区福田区罗湖区中心区中心区银湖银湖香蜜湖香蜜湖华侨城华侨城位于梅林关口位于梅林关口1 1、非传统豪宅区域、非传统豪宅区域2 2、关口形象：白领、关137、口形象：白领通勤区域通勤区域客户反映：客户反映：1 1、认知银湖、认知银湖2 2、关口位置严重阻、关口位置严重阻碍客户对该项目所碍客户对该项目所在区位的认可在区位的认可星河丹堤星河丹堤本项目本项目区位区位关口，与市中心车程关口，与市中心车程半小时内，非传统豪半小时内，非传统豪宅认知区域宅认知区域地处城郊，与城市距地处城郊，与城市距离半小时内，但周边离半小时内，但周边环境杂乱，认可度差环境杂乱，认可度差指标指标容积率容积率1.8容积率容积率1.5-1.82借鉴借鉴案例案例116本报告是严格保密的。星河丹堤规划布局解读星河丹堤规划布局解读景观资源的最大化利用；景观资源的最大化利用；丰泽湖丰泽湖银湖138、山银湖山郊野公园郊野公园景观资源的最大化利用景观资源的最大化利用朝向朝向背山面湖，整体偏西，背山面湖，整体偏西，景观大于景观大于朝向朝向；产品分布原则产品分布原则资源与产品相对应，优资源与产品相对应，优质资源匹配高端产品质资源匹配高端产品；从湖至山依次分布独；从湖至山依次分布独栋、双拼、联排、叠栋、双拼、联排、叠THTH、高层；、高层；别墅区叠TH区高层区117独栋或双拼客户：当前顺德市场最顶级的客户群体当前顺德市场最顶级的客户群体主要需求点：以相对强势资源为支撑主要需求点：以相对强势资源为支撑产品类型产品类型独栋别墅，偏好带电梯别墅独栋有天有地，通风采光都很好，联排太小气 需求面积需求面积及139、价位及价位350500m2，350550万左右顺德高端客户目前的情况应该还是350500m2的需求居多，均价1万左右是比较合理的。偏好产品偏好产品风格风格中西结合型，不喜欢纯欧式豪华尊贵的感觉纯欧式的不太适合当地人，中西结合会比较受欢迎点。花园要求花园要求建筑面积：花园面积为1：1房子值不值钱看花园，大花园才能突显别墅气派。车位及停车位及停车的要求车的要求2辆车以上；喜欢双车库高端客户一般家中都有两辆车，因此喜欢双车库。主人房主人房要求要求套间，喜欢大窗，窗户朝向以舒适度为考虑。喜欢3040平米的房间顺德高端客户喜欢3040平米的大房间，方方正正的。其他要求其他要求户型肯定朝南，如果需要朝向其140、他地方也不会太过介意。特别希望能亲水在顺德水就是财，当地俗语说有水就有材，因此顺德人喜欢亲水设计的别墅。118-本资料来自 -联排客户：产品类型产品类型联排联排价格实在，又能有别墅的感觉，而且还会有一种安全的感觉。需求面积需求面积及价位及价位200300平方米，150240万左右现在的家庭都是4个人左右，基本需求200平米就可以了。偏好产品风格偏好产品风格气派，但过于繁琐的风格没有兴趣觉得简单的风格比较舒服，不喜欢太复杂的设计。花园（露台）要花园（露台）要求求较高端的自建房业主对花园有一定需求，中层客群偏好于入户花园。入户花园。自己家门口不需要什么花园，大露台就可以，那种入户花园也挺好的，有一141、个过渡。当初建房没考虑过做花园，所以现在买房的话会考虑30平米左右的户外花园。车位车位/地下室地下室不喜欢地下室，不喜欢地下室，接受地下车库地下室感觉没什么用，浪费面积，空间小一点用来做杂物室比较好，联排别墅地下车库和地面停车位都可以。客厅要求客厅要求喜欢大窗子大窗子，最好有落地窗落地窗以实用性、舒适性为主。餐厅要求餐厅要求可以接受跃式接受跃式厨房要求厨房要求不需要厨房带露台，普通中式厨房的形式 厨房后面的那个露台没什么用，一般都见不到光线，很浪费空间。主人房主人房要求要求套间，但不需要衣帽间，有落地窗落地窗就行。主人房套间会比较好，落地窗采光好，觉得衣帽间不实用。风水风水意识意识风水风水意识142、不如独栋客户重，但也关关注注 顺德中端客户对于风水，没有高端客户那么注重，但也会关注。高端客户群体，需求独门独院，但经济实力略差；高端客户群体，需求独门独院，但经济实力略差；但对产品舒适度要求更高，叠但对产品舒适度要求更高，叠THTH需要谨慎需要谨慎119-本资料来自 -本报告是严格保密的。本项目容积率本项目容积率1.81.8下的初步方案排布下的初步方案排布景观景观高层高层(30(30层层)+)+低密度产品低密度产品项目规划原则：景观资源的最大化利用项目规划原则：景观资源的最大化利用高层高层4545度旋转直面高尔夫景观；度旋转直面高尔夫景观；低密度产品低密度产品内部造景提供景观资源内部造景提供143、景观资源支撑；支撑；产品与景观的匹配；产品与景观的匹配；高层高层北向建北向建筑间距利用；筑间距利用；旋转旋转45度，正面度，正面高尔夫景观；高尔夫景观；中心园林中心园林造造景弥补景观景弥补景观资源弱势；资源弱势；双拼、双拼、联排联排中心园中心园林景观利用；林景观利用；3方案方案初步初步类型面积区间套数总面积面积比独栋300-450624001.2%双拼3001236001.7%联排2501313275015.8%高层150112616890081.3%207650100.0%独栋独栋置于置于临湖景观最佳临湖景观最佳处；处；高层高层看高看高尔夫景观；尔夫景观；联排联排水景水景的引入提供内的引入提144、供内部景观资源支部景观资源支撑；撑；120高层创新产品：空中别墅佛山小试，市场客户认可高，通常是高层创新产品：空中别墅佛山小试，市场客户认可高，通常是项目的高价明星产品，可取代叠项目的高价明星产品，可取代叠THTH的替代品。的替代品。案例：佛山南海中海万锦豪园案例：佛山南海中海万锦豪园一期价格销售态势空中别墅60006000多多空中别墅开盘1个月左右全部售完，当时市场少见创新产品，客户十分认可该户型客户十分认可该户型的舒适感的舒适感普通平面4500户型：户型：4 4房复式空中别墅房复式空中别墅面积：面积：320.93M320.93M 户型特点：仿别墅设计户型特点：仿别墅设计1 1、独门独户、独145、门独户奇偶分层入户，一梯一户奇偶分层入户，一梯一户2 2、多阳台、多阳台客厅、卧室房间都设计阳台，客厅、卧室房间都设计阳台，其中客厅其中客厅/餐厅均带餐厅均带270270度转角度转角阳台阳台3 3、空中花园、空中花园4 4、两层挑空客厅、两层挑空客厅空中花园空中花园多看园林景观，侧面阳台可看水景多看园林景观，侧面阳台可看水景121-本资料来自 -本报告是严格保密的。引入创新产品有利于产品价值和降低项引入创新产品有利于产品价值和降低项目风险目风险两类创新产品：两类创新产品：l空中复式l空中错层4产品产品创新创新高层产品的创新方向：高层产品的创新方向：p高舒适度高舒适度空中别空中别墅引入墅引入p高146、附加值高附加值空间弹空间弹性大，可改房性大，可改房122哑铃状户型实现景观和朝向的双优，”高尔夫+园林”全景观户型园林景观高尔夫景观270度景观视野核心桶高层创新高层创新1空中复式哑铃状户型：哑铃状户型：全景观全景观西南向为高尔夫景观，东面为园林景观，哑铃状户型实现全景观户型；正南北最佳朝向正南北最佳朝向哑铃状保证了在景观最优情况下朝向的最优；类型面积区间套数总面积面积比空中复式180-20090180009.3%123-本资料来自-n270度景观体验全面提升高层产品舒适度空中复式270度景观体验/景观电梯间，空中别墅生活全体验n景观电梯间景观电梯间电梯井设在建筑体外开放空间：使之与户外生态环147、境体系和空中院落体系紧密相连124-本资料来自-空中复式高附加值，复式空间改房，200平米变240平米复式下层复式下层复式上层复式上层改房后复式上层改房后复式上层改房后改房后餐厅上层和客厅餐厅上层和客厅上层均可隔房上层均可隔房客厅上空客厅上空餐厅上空餐厅上空125-本资料来自 -客厅上层空间改房客厅上层空间改房：不完全封闭，部分保留6米层高，增加实用面积同时保证客厅宽敞气派感；星河丹堤样板房“改房”客厅局部架空客厅上空客厅上空餐厅上空餐厅上空空中复式高附加值，复式空间改房，200平米变240平米126-本资料来自 -高附加值，复式空间改房，180平米可变220平米4.5米客厅4.5米客厅6米卧148、室6米卧室4.5米4.5米3.0米6.0米改房前空间宽敞气派改房前空间宽敞气派每户拥有4.5米高的客厅和6米高的卧室改房后实用舒适改房后实用舒适6米卧室可隔成上下两层卧室，180平米可变220平米；6米卧室空间高层创新高层创新2空中错层类型面积区间套数总面积面积比空中错层160-1801202160011.2%127-本资料来自 -舒适惬意的户外露台与自然对话空中院落生活128-本资料来自 -考虑创新产品后，容积率变化到考虑创新产品后，容积率变化到1.71.7，创新产品比例约为，创新产品比例约为20%20%，常规高层产品面积由约，常规高层产品面积由约80%80%下降到下降到60%60%类型类型149、面积区间面积区间（平米）（平米）套数套数总面积总面积（平米）（平米）面积比面积比独栋独栋300-450300-4506 6240024001.2%1.2%双拼双拼3003001212360036001.8%1.8%联排联排250250131131327503275016.8%16.8%空中复式空中复式180-200180-200909018000180009.2%9.2%空中错层空中错层160-180160-180120120216002160011.1%11.1%板式平层板式平层130-160130-16078078011700011700059.9%59.9%总计总计11391139195150、350195350100.0%100.0%类型类型面积区间面积区间套数套数总面积总面积面积比面积比独栋独栋300-450300-4506 6240024001.2%1.2%双拼双拼3003001212360036001.7%1.7%联排联排250250131131327503275015.8%15.8%高层高层1501501126112616890016890081.3%81.3%207650207650100.0%100.0%初步方案户型配比：初步方案户型配比：创新产品方案户型配比：创新产品方案户型配比：129-本资料来自 -90709070目前仍有余地，深圳市场已有拼合项目前仍有余地，深圳151、市场已有拼合项目通过报建目通过报建4思考思考拼合拼合建筑面积建筑面积定位定位产品及说明产品及说明拼合比例拼合比例拼合描述拼合描述南山西丽某项目南山西丽某项目(报批通过报批通过)7.37.3万万中等居家中等居家中高层中高层7%7%1_1_平面拼合平面拼合;2_502_50与与9090拼合拼合;3_3_软拼软拼南山南山-某项目某项目 (报批通过报批通过)3 3万平米万平米中等居家中等居家高层高层 30%30%1_1_平面拼合平面拼合;2_602_60与与6060拼合拼合;3_3_软拼软拼福田福田-某项目某项目3030万平米万平米大户型豪大户型豪宅宅1_TOHO+1_TOHO+高层高层60%60%1152、_1_平面拼合平面拼合;2_(80902_(8090)与与(80-90(80-90)拼合拼合;3_3_硬拼硬拼4_4_拼合后拼合后.约约90%90%为中大户型为中大户型(90(90以上以上)福田景田福田景田-某项目某项目(报批通过报批通过)1.61.6万万大户型豪大户型豪宅宅1_TOHO+18F1_TOHO+18F小高小高层层77%77%1_1_平面拼合平面拼合;2_802_80与与8080拼合拼合;3_3_硬拼硬拼4_4_拼合后拼合后,住宅皆为中大户型住宅皆为中大户型(90(90以上以上)130-本资料来自 -硬拼硬拼软拼软拼定义定义以保障拼合后的以保障拼合后的大户型大户型价值的拼合价值的拼153、合,实实质为大户型豪宅的质为大户型豪宅的拆分拆分;同时保障拼合前后同时保障拼合前后均好性均好性,可拼可合可拼可合;与定位关系与定位关系1_1_以大户型以大户型豪宅定位豪宅定位为主为主资源条件强势资源条件强势,豪宅气质豪宅气质明显明显;1_1_以以普通居家普通居家户型定位为户型定位为主主,资源条件一般资源条件一般;拼合要求拼合要求1_1_要求一般要求一般,对大户型进行最对大户型进行最直接拆分直接拆分,以保障大户型价值以保障大户型价值;1_1_需要对拼合前后需要对拼合前后,户型面户型面积段进行积段进行筛选筛选;拼合后户型特点拼合后户型特点1_1_拼合后户型一般为拼合后户型一般为豪华型户型豪华型户型154、,单个单个房间普遍体现豪宅空间气质房间普遍体现豪宅空间气质;1_1_拼合后户型一般为主流拼合后户型一般为主流或舒适性产品或舒适性产品,主要是对主要是对面面积的追求积的追求;特点特点1_1_保持项目整体豪宅的保持项目整体豪宅的纯粹性纯粹性;2_2_便于对豪宅客户便于对豪宅客户传达豪宅气质传达豪宅气质,给客给客户户信心信心;1_1_后期利于分开销售后期利于分开销售,可灵可灵活选择活选择,风险风险相对较小相对较小 ;2_2_满足客户对大面积户型满足客户对大面积户型的的需求需求;本项目借鉴点本项目借鉴点1_1_契合项目大户型豪宅定位契合项目大户型豪宅定位,便于以简单直观的方式便于以简单直观的方式,对客155、户传达豪对客户传达豪宅气质宅气质,以树立豪宅信心以树立豪宅信心;2_2_在目前最佳拼合最佳面积段在目前最佳拼合最佳面积段140-180140-180;其既能够保证硬拼合的豪其既能够保证硬拼合的豪宅气质，拼合方式有左右拼和上下拼两种。宅气质，拼合方式有左右拼和上下拼两种。关键词关键词:大户型大户型/拆分拆分/均好性均好性/豪宅气质豪宅气质/纯粹纯粹性性/大面积户型大面积户型/信心面积段信心面积段/筛选筛选/风险风险户型拼合处理户型拼合处理本项目拼合分析借鉴点本项目拼合分析借鉴点:1 1、硬拼方式，契合豪宅定位、硬拼方式，契合豪宅定位,便于传达豪宅气质便于传达豪宅气质;2 2、选用最佳拼合面积段、156、选用最佳拼合面积段(140-180(140-180)，拼合方式有左右拼（入户，拼合方式有左右拼（入户花园作为连接）和上下拼（复式产品）两种。花园作为连接）和上下拼（复式产品）两种。131-本资料来自 -本方案拼合产品本方案拼合产品空中复式和空中复式和1T2H1T2H平层；平层；非拼合产品非拼合产品所有低密度产品和空中错层；所有低密度产品和空中错层；类型面积区间（平米）计算面积（平米）套数总面积（平米）面积比独栋300-450400624001.2%双拼3003001236001.9%联排2502501313075015.9%空中复式180-20020090180009.3%空中错层170-18157、01801202160011.2%1T2H平层130-16015078011700060.5%1131193350100.0%错层拼合相比其他产品拼合存在较大设计难错层拼合相比其他产品拼合存在较大设计难度，故采取非拼合形式；度，故采取非拼合形式；132-本资料来自 -5思考思考配套配套思考思考1 1：关于商业：关于商业社区型商业社区型商业在在20002000平平米米n本项目的住宅面积在本项目的住宅面积在19.519.5万，定位于偏外向万，定位于偏外向型的社区型商业，面积在型的社区型商业，面积在20002000平米左右。平米左右。476070000360000200003400001：17511158、9211495570000160005500001：347464432900020000002000019800001：99项目总户数占地面积总建筑面积商业面积住宅面积商业和住宅面积之比第一类（第一类（1 1：17171 1：9 9）：外向型社区商业）：外向型社区商业美丽365花园179994313200000200001800001：9锦绣江南44004400249757249757520,000520,00050,00050,0004700004700001 1：1111招商海月花园4199234744550000300005200001：17海滨广场第二类（第二类（1 1：34341 1159、：2626）：内向型商业包含部分外向型社区商业）：内向型商业包含部分外向型社区商业阳光棕榈园2946183471386830143003700001：26蔚蓝海岸第三类（第三类（1 1：99991 1：6767）：内向型社区商业）：内向型社区商业万科四季花城470038000053000077005200001：67祁福新村第四类（第四类（1 1：2382381 1：153153）：零星型社区商业）：零星型社区商业风和日丽360017355636000020003057491：153皇御苑369020000094000060009350001：156星河湾1033046000012000005160、00011200001：238社区型商业分析：社区型商业分析：133-本资料来自 -思考思考2 2：关于幼儿园：关于幼儿园设立一所建筑面积设立一所建筑面积在在20002000平米左右的幼儿园平米左右的幼儿园n满足规范要求和项目基础配套要求；满足规范要求和项目基础配套要求；根据根据城市居住区规划设计规范城市居住区规划设计规范，小区教育配套的，小区教育配套的指标是建筑面积指标是建筑面积330-1200330-1200平米平米/千人，本项目住宅套数千人，本项目住宅套数约为约为11311131套，按套，按3 3人人/户的标准计算，本项目的教育配户的标准计算，本项目的教育配套建筑面积约为套建筑面积约为1161、200-40001200-4000平米，选取中间面积段平米，选取中间面积段20002000平米作为小区配套的幼儿园；平米作为小区配套的幼儿园；n幼儿园面积确定：幼儿园面积确定：20002000平米左右；平米左右；n客户需求，作为配套首要是基本商业服务，客户需求，作为配套首要是基本商业服务，其次即为教育（幼儿园及中小学）；其次即为教育（幼儿园及中小学）；134-本资料来自 -思考思考3 3：关于会所：关于会所集中设置，面积在集中设置，面积在15001500平米左右，平米左右，若考虑部分对外经营则可在若考虑部分对外经营则可在20002000平米左右。平米左右。佛山项目佛山项目会所面积会所面积功能设162、置功能设置中海中海万锦豪园万锦豪园（3000户）户）双会所（共双会所（共1.21.2万万），首），首期会所期会所50005000；国际标准篮球馆、室内恒温泳池、园林泳池、健国际标准篮球馆、室内恒温泳池、园林泳池、健身室等身室等龙光龙光天湖郦都天湖郦都（2000户）户）35003500左右左右豪华健身中心豪华健身中心棋牌室等，细节未定棋牌室等，细节未定汇银奥园汇银奥园（约（约1000户）户）900900室内篮球场、乒乓球室、羽毛球馆、健身室、棋室内篮球场、乒乓球室、羽毛球馆、健身室、棋牌室，休闲活动中心等牌室，休闲活动中心等南海颐景园南海颐景园（约（约3000户）户）2 23 3万万（销售口径，163、具（销售口径，具体未定）体未定）健身中心、阅览室、休闲中心等等健身中心、阅览室、休闲中心等等怡翠玫瑰园怡翠玫瑰园（3000户）户）裙楼会所：裙楼会所：35003500岛居独立会所：高层首层岛居独立会所：高层首层私家会所（约私家会所（约800800/栋）栋）集中会所：桌球、棋牌、健身、美容、集中会所：桌球、棋牌、健身、美容、SPASPA等等岛居会所：棋牌包间、桌球房、儿童游乐室岛居会所：棋牌包间、桌球房、儿童游乐室会所面积（会所面积（）总面积（总面积（）具体配备具体配备香蜜湖一号香蜜湖一号150015001414万万拟招：运动会馆、拟招：运动会馆、SPASPA美容、健身房等主题美容、健身房等主题164、商家入场商家入场星河丹堤星河丹堤150015003030万万家政中心、棋牌室、美容美发、花店、商务家政中心、棋牌室、美容美发、花店、商务中心、自助银行、书、网吧、餐饮、茶座、中心、自助银行、书、网吧、餐饮、茶座、乒乓球室、台球室、健身房乒乓球室、台球室、健身房水榭花都水榭花都250025002323万万金麒麟酒家、羽毛球场、健身中心、室内外金麒麟酒家、羽毛球场、健身中心、室内外游泳池（室内恒温）、发廊、餐饮、酒吧游泳池（室内恒温）、发廊、餐饮、酒吧深圳高端项目会所集中在深圳高端项目会所集中在1500-2500平米；平米；佛山高端项目会所集中在佛山高端项目会所集中在900-5000平米；平米；1165、35-本资料来自 -配套分布：因地制宜的配套选址（主要集中在地块配套分布：因地制宜的配套选址（主要集中在地块A A），），B B地块可利用架空层建泛会所。地块可利用架空层建泛会所。会所会所2000平米，设置在平米，设置在道路交叉口处，昭示性最佳；道路交叉口处，昭示性最佳；幼儿园幼儿园2000平米，边角平米，边角地块的利用地块的利用/易于与住宅区隔易于与住宅区隔/同时临路设置，方便接送；同时临路设置，方便接送；商业商业2000平米，沿主干路平米，沿主干路设置临街街铺，便于对外经营，设置临街街铺，便于对外经营，实现商铺价值最大化；实现商铺价值最大化；136-本资料来自 -整体指标：整体指标：住宅总166、建筑面积约住宅总建筑面积约19.519.5万平米，共万平米，共12301230套；套；别墅产品：共别墅产品：共149149套，约套，约3.93.9万平米，占总住宅面积的万平米，占总住宅面积的2020高层产品：共高层产品：共990990套，约套，约15.715.7万平米，面积区间万平米，面积区间130-230130-230平米平米5指标指标高层产品高层产品别墅产品别墅产品占地面积：占地面积：11.511.5万平米万平米建筑面积：建筑面积：20.120.1万平米万平米其中住宅建筑面积其中住宅建筑面积19.519.5万平米，商业万平米，商业0.20.2万，会所万，会所0.20.2万，幼儿园万，幼儿园167、0.20.2万万容积率：容积率：1.751.75整体指标整体指标137-本资料来自 -总建筑面积：共总建筑面积：共305305套，约套，约6.06.0万平米；万平米；别墅产品：共别墅产品：共9595套，约套，约2.42.4万平米；万平米；高层产品：共高层产品：共210210套，约套，约3.63.6万平米；万平米；类型类型面积区间面积区间（平米）（平米）套数套数总面积总面积（平米）（平米）是否是否拼合拼合面积比面积比湖景独栋湖景独栋400-450400-45062400非拼非拼3.6%创新联排创新联排THTH2502508922250非拼非拼33.4%空中复式空中复式180-230180-230168、9018000拼合拼合27.0%板式平层板式平层130-160130-16012018000拼合拼合27.0%住宅总计住宅总计3056065091.0%商业商业200020003.0%幼儿园幼儿园200020003.0%会所会所200020003.0%总计总计6665066650100.0%占地面积：占地面积：54348.454348.4平米平米建筑面积：建筑面积：6665066650平米平米其中（住宅建筑面积其中（住宅建筑面积6.06.0万平米，商业万平米，商业0.20.2万，万，会所会所0.20.2万，幼儿园万，幼儿园0.20.2万）万）容积率：容积率：1.21.2拼合产品比例：拼合产品比169、例：54%54%（即地块（即地块A A为为90/5490/54）地块地块A A指标指标138-本资料来自 -总建筑面积：共总建筑面积：共834834套，约套，约13.513.5万平米；万平米；别墅产品：共别墅产品：共5454套，约套，约1.41.4万平米；万平米；高层产品：共高层产品：共780780套，约套，约12.112.1万平米；万平米；类型类型面积区间面积区间（平米）（平米）套数套数总面积总面积（平米）（平米）是否是否拼合拼合面积比面积比双拼别墅双拼别墅300300123600非拼非拼2.7%创新联排创新联排THTH2502504210500非拼非拼7.8%空中错层空中错层160-180170、160-18012021600非拼非拼16.0%板式平层板式平层130-160130-16066099000拼合拼合73.5%73.5%总计总计834134700100.0%100.0%占地面积：占地面积：60694.960694.9平米平米建筑面积：建筑面积：134700134700平米平米容积率：容积率：2.22.2拼合产品比例：拼合产品比例：73.5%73.5%（即地块（即地块B B为为90/7490/74）地块地块B B指标指标139-本资料来自 -本报告是严格保密的。项目（住宅）排布方案财务指标汇总容积率容积率1.701.70（住宅）（住宅）总建筑面总建筑面积积195350 1953171、50 开发成本开发成本677,932,412 677,932,412 元元销售收入销售收入1902850000 1902850000 元元税后利润税后利润额额674923125 674923125 元元成本利润成本利润率率1.001.00盈亏平衡盈亏平衡点点3860.233860.23本表仅考虑住宅部分；本表仅考虑住宅部分；140本报告是严格保密的。项目排布方案与之前方案税后利润与盈亏平衡点关系141本报告是严格保密的。方案总体财务指标汇总住宅部分其他部分总建筑面积195350 会所2000，建安成本1000元/，装修成本1000元/；商业2000，建安成本1200元/；幼儿园2000，建安成172、本1200/；共计开发成本880万开发成本677,932,412 元销售收入1902850000 元-容积率总容积率1.75（其中住宅1.7）税后利润额668,806,379 元（未考虑公建前674923125）元成本利润率0.97（未考虑公建前1.00）盈亏平衡点3910（未考虑公建前3860.23）本表未考虑商业部分销售；本表未考虑商业部分销售；142第五部分.竞争力的全面升级 ”贴标签“的关键 143-本资料来自 -星河丹堤成功秘决：超越同类竞争对手，跻身深圳一线豪宅星河丹堤成功秘决：超越同类竞争对手，跻身深圳一线豪宅对比：完全超越区位对比：完全超越区位/资源略盛一畴的圣莫丽斯资源略盛一173、畴的圣莫丽斯圣莫丽斯圣莫丽斯星河丹堤星河丹堤牛嘴子水库牛嘴子水库星河丹堤星河丹堤圣莫丽斯圣莫丽斯容积率容积率1.81.2规模规模20万占地万占地27万占地万占地区位及环境区位及环境关口，周边环境不纯粹关口，周边环境不纯粹香蜜湖北，周边环境纯粹香蜜湖北，周边环境纯粹资源资源银湖山郊野公园（私家登山道）银湖山郊野公园（私家登山道）民乐水库（但与丰泽湖花园独享）民乐水库（但与丰泽湖花园独享）塘朗山郊野公园（私家登山道）塘朗山郊野公园（私家登山道）牛嘴子水库（盘内牛嘴子水库（盘内3万平米人造水景）万平米人造水景）市场市场反应反应1期独栋期独栋/联排联排3.3万万2期空中别墅期空中别墅2.7万万1期联排174、期联排2.8万万2期叠加期叠加2.2万万塘朗山塘朗山144-本资料来自 -现现精神标签建立：形象逐步转化精神标签建立：形象逐步转化从从“我有我有-我能我能”到到“我是我是”最终一锤定音最终一锤定音“城市别墅城市别墅/CEO/CEO官邸官邸”造星方式我有我有银湖山银湖山/丰泽湖丰泽湖我能我能中产向上中产向上不断提升，仍有犹疑不断提升，仍有犹疑我是我是城市城市/官邸官邸145-本资料来自 -星河丹堤借鉴星河丹堤借鉴 “官邸官邸”气质塑造气质塑造线下实景全情展示，线下实景全情展示，一举奠定豪宅观感一举奠定豪宅观感官邸气质的礼宾式服务官邸气质的礼宾式服务山水合一的林荫会所山水合一的林荫会所华贵高雅的样175、板房华贵高雅的样板房私有感的品质园林私有感的品质园林“丰泽湖丰泽湖”开盘实景展示水岸沿线景观带开盘实景展示水岸沿线景观带146-本资料来自 -星河丹堤借鉴星河丹堤借鉴 “CEOCEO”标签的线上高调推广标签的线上高调推广官邸气质的形象宣传官邸气质的形象宣传官邸气质的企业家沙龙活动官邸气质的企业家沙龙活动官邸气质的投资酒会官邸气质的投资酒会大师光环佐证项目气质非凡大师光环佐证项目气质非凡147-本资料来自 -星河丹堤借鉴：贴标签和优质外部展示奠定成功基础星河丹堤借鉴：贴标签和优质外部展示奠定成功基础 线上线上“CEO官邸官邸”标签高调推广标签高调推广 线下实景全情展示，一举奠定豪宅观感线下实景全176、情展示，一举奠定豪宅观感本项目营销突破点：本项目营销突破点：水主题延展水主题延展高尔夫主题延展高尔夫主题延展配套标签化配套标签化148-本资料来自 -l高尔夫资源整合高尔夫资源整合大浩湖高尔夫大浩湖高尔夫会员资格卡会员资格卡买房即买高尔夫生活方式，出门就可打高尔夫。可以会员资格也可以是一定金额的高尔夫消费券。1 1高尔夫主题高尔夫主题149-本资料来自 -l高尔夫资源整合高尔夫资源整合高高尔夫品酒会，高尔夫产品尔夫品酒会，高尔夫产品发布会：发布会：与大浩湖高尔夫合作，在高尔夫球场内举办名酒鉴赏会，产品发布会等，通过场所的置换强化项目高尔夫主题；1 1高尔夫主题高尔夫主题150-本资料来自 -l177、会所功能设置会所功能设置室内高室内高尔夫运动模拟室：尔夫运动模拟室：采用计算机实时成像技术生成模逼真的高尔夫球场画面，辅之以立体声现场环绕配音效果，通过动态成像模拟技术将影像实时投射到高分辨、高强度耐冲击屏幕上，训练者如同置身于真实球场之中；1 1高尔夫主题高尔夫主题可选择全世界可选择全世界1616个著名高尔夫球场个著名高尔夫球场不受天气条件限制不受天气条件限制151-本资料来自 -l会所功能设置会所功能设置少儿高尔夫：少儿高尔夫：作为高尔夫学校的重要一部分，针对8-9岁的少年高尔夫爱好者提供专业的培训和指导；每年暑假举办专门的少年高尔夫活动；1 1高尔夫主题高尔夫主题152-本资料来自 -1178、 1高尔夫主题高尔夫主题高尔高尔夫夫l园林展示功能设置园林展示功能设置-高高尔夫园林尔夫园林可设在A-B二地块中间，拉近二者的距离，或成为B地块高层和低密度产品的景观支撑，同时也提供高尔夫运动功能；153-本资料来自 -2 2 水水主题主题l水的引入水的引入-水轴景观带：水轴景观带：沿高层区而成的水景景观带，用景观区隔高层区和低密度用景观区隔高层区和低密度别墅区别墅区；高层的公共活动场所高层的公共活动场所住户邻里交流、休憩及欣赏艺术品的场地；别墅区的景观支撑别墅区的景观支撑；154-本资料来自-宅前曲水宅前曲水宅、院、水的生动对话宅、院、水的生动对话l水的引入水的引入-水与别墅：水与别墅：私密179、性水引入别墅区宅前院后，利于别墅之间的相互区隔；互动景观宅院周边的水赋予别墅私家院落景观更多灵性与想象空间；2 2 水水主题主题155-本资料来自 -l私家私家码码头设置头设置别墅私家堤岸空间别墅私家堤岸空间通过道路布局和一定管理手段建立休闲水岸空间的私家属性；在景观空间设计考虑中注重外部水体景观和内部园林景观的交融共构，内外一体化感觉的建立；2 2 水水主题主题156-本资料来自-广东粤剧学校l私家水岸线私家水岸线两块地之间的联系两块地之间的联系建立建立水岸风情体验沿湖段联系路线，展示水岸风情，让客户对本项目水景景观价值点强势感知；林荫大道体验沿学校段联系路线，结合校园风情打造林荫大道，建立180、项目独特的风情体验；水岸风情体验水岸风情体验沿湖段联系路线，沿湖段联系路线，展示水岸风情，让客户对本项目水展示水岸风情，让客户对本项目水景景观价值点强势感知；景景观价值点强势感知；林荫体验林荫体验沿学校段联系路沿学校段联系路线，结合校园风情打造林荫大线，结合校园风情打造林荫大道，或结合高尔夫果岭设置道，或结合高尔夫果岭设置2 2 水水主题主题157-本资料来自-营销策略1：发布发布“别墅私家服务标准别墅私家服务标准”，品牌之路奠基石，品牌之路奠基石附加服务价值，弥补生活配套缺失附加服务价值，弥补生活配套缺失差异化竞争对手，产品差异化竞争对手，产品/服务双层次推动企业品牌服务双层次推动企业品牌“181、双语幼儿园双语幼儿园”高质量的儿童服高质量的儿童服务务“成龙学堂成龙学堂”儿童培训教育连锁儿童培训教育连锁“私人医护私人医护”家庭康健私家护理家庭康健私家护理“漂亮太太漂亮太太”女士女士SPA私宅预约私宅预约（会（会所）所）“儿童高尔夫儿童高尔夫”少年们的小型高少年们的小型高尔夫球场尔夫球场“私房菜家宴私房菜家宴”会所引入知名酒楼会所引入知名酒楼（会所）（会所）别墅私家服务标准别墅私家服务标准佛山大部分楼盘提供的物管多停留于保安层面，缺乏人性化的服务功能；佛山大部分楼盘提供的物管多停留于保安层面，缺乏人性化的服务功能；主妇与孩子是常留在家中的成员主妇与孩子是常留在家中的成员服务主妇服务主妇服务182、孩子服务孩子3 3配套配套标签化标签化158-本资料来自 -建立国际双语幼儿园建立国际双语幼儿园高标高标准幼儿园设立增强配套，同时准幼儿园设立增强配套，同时赋予项目高端形象标签赋予项目高端形象标签159-本资料来自-私家服务私家服务儿童高尔夫儿童高尔夫/成龙学堂成龙学堂“儿童高尔夫儿童高尔夫”品牌链接品牌链接方式：与知名艺术学校合作开办少儿方式：与知名艺术学校合作开办少儿培训机构培训机构“成龙学堂成龙学堂”量身定做的成长计划量身定做的成长计划160-本资料来自 -私家服务私家服务针对客户部分针对客户部分(临时托管临时托管/私人医护等）私人医护等）“方便妈妈的方便妈妈的”临时托管服务临时托管服务183、照看下的孩童娱乐场地照看下的孩童娱乐场地“私人医护私人医护”老人老人/孩子康健服务孩子康健服务家庭提供急救指导家庭提供急救指导161-本资料来自 -本项目营销全攻略：本项目营销全攻略：3 3配套配套标签化标签化1 1高尔夫高尔夫主题延展主题延展l水的引入水的引入-水轴景观带水轴景观带/水与别墅水与别墅l私家码头设置私家码头设置别墅私家堤岸空间别墅私家堤岸空间l私家水岸线私家水岸线两块地之间的联系建立两块地之间的联系建立l高尔夫资源整合高尔夫资源整合大浩湖高尔夫会员资格卡大浩湖高尔夫会员资格卡l/高尔夫品酒会，高尔夫产品发布会高尔夫品酒会，高尔夫产品发布会l会所功能设置会所功能设置室内高尔夫运动184、模拟室室内高尔夫运动模拟室/少儿少儿高尔夫高尔夫l园林展示功能设置园林展示功能设置-高尔夫园林高尔夫园林l建立国际双语幼儿园建立国际双语幼儿园2 2 水水主题主题延展延展l私家服务私家服务儿童高尔夫儿童高尔夫/成龙学堂成龙学堂l私家服务私家服务针对客户部分针对客户部分(临时托管临时托管/私人医私人医护等）护等）162-本资料来自 -营销攻略下的具体措施营销攻略下的具体措施四大方向：四大方向：与大浩湖高尔夫大浩湖高尔夫：商谈合作事宜，包括：商谈合作事宜，包括会员卡、营销活动场地等；会员卡、营销活动场地等；与政府与政府：争取两地块之间的用地权打造：争取两地块之间的用地权打造高尔夫园林；高尔夫园林；与设计院与设计院：将水主题和高尔夫园林的系：将水主题和高尔夫园林的系列设想落实到设计中；列设想落实到设计中；招商招商：会所招商（室内高尔夫运动模拟：会所招商（室内高尔夫运动模拟室、少儿高尔夫）、国际双语幼儿园、室、少儿高尔夫）、国际双语幼儿园、知名艺术学校少儿培训机构、物管私家知名艺术学校少儿培训机构、物管私家服务等；服务等；163-本资料来自 -世联愿与劲嘉携手共创高尔夫辉煌世联愿与劲嘉携手共创高尔夫辉煌You enjoy.We serve.谢谢聆听！世联地产164-本资料来自 -