1、谨呈：星河地产星河淡水项目前期定位策划报告世联地产资源型大盘概念明确10万天然优质湖资源原生态亚公顶山体公园150万大盘项目认知1亚公顶山体公园10万天然湖项目地块指标项目地块指标占地占地103103万平米万平米容积率容积率 1.5 1.5总建面总建面154154万万平米平米其中：商业面积其中：商业面积7.57.5万平米万平米距离深圳1小时车程范围项目位于大亚湾与惠阳交界处，将依托大亚湾的板块利好项目认知2本项目本项目石化大道出口石化大道出口小桂湾出口小桂湾出口沿海高速沿海高速淡水镇区淡水镇区大亚湾大道大亚湾大道项目的方向视角一：广深大盘发展视角视角一：广深大盘发展视角视角二：大亚湾大盘市场视2、角视角二：大亚湾大盘市场视角视角三：竞争视角视角三：竞争视角1思考：作为深圳1小时生活圈资源型大盘，项目能否拉动深圳高端客户的居住转移？第一居所第二居所第一居所第二居所复合增城增城花都花都番禺番禺玖珑湖玖珑湖美林湖国际社区美林湖国际社区合景天湖峰境合景天湖峰境南航碧花园南航碧花园碧桂园假日半岛碧桂园假日半岛恒大山水城恒大山水城从化从化东方夏湾拿东方夏湾拿翡翠绿洲翡翠绿洲合和新城合和新城侨建绿野山庄侨建绿野山庄富力富力泉天下泉天下金山谷国际社区金山谷国际社区金地荔湖城金地荔湖城碧桂园凤凰城碧桂园凤凰城湖山国际湖山国际0.5h0.5h1.0h1.0h1.5h1.5h剑桥郡剑桥郡星河湾星河湾广州雅居3、乐广州雅居乐祁富新村祁富新村锦绣香江锦绣香江中心区中心区视角1：广深大盘发展视角广州郊区资源型大盘已形成高端客户的居住转移第一居所与第二居所功能明确广州视角借鉴广州华南板块的发展，高端客户居住转移的形成经历以下三个阶段：广州华南板块广州华南板块第一阶段：第一阶段：1998-20031998-2003年年 （性价比拉动）（性价比拉动）第二阶段：第二阶段：2004-20062004-2006年年 （生活品质提升）（生活品质提升）第二阶段：第二阶段：2007-20092007-2009年年 （稀缺下的价值拉动）（稀缺下的价值拉动）政策政策2000年5月，经国务院批准，番禺撤市改为广州市番禺区。成为广4、州市“南拓”的重要组成。广州大学城快速启动，广州市对番禺片区进行了高强度的基础设施投入，总投资约1千亿元。2007年华南板块升级为番禺新城。市政服务的强化与投入。房地房地产产2001年4月18日，华南板块的八大金刚联合发表了新世纪宣言，祈福新村、碧桂园、雅居乐、合生创展、广地花园、锦绣香江、南国奥园、星河湾大盘同时拉动房地产持续发力，配套更为成熟与完善。星河湾配套（基本生活配套）：四季会所，7-11、宏城超市、中学、灵格风幼儿园；（品质生活配套）：高尔夫练习场、沿江木栈道、酒店国际公寓星河湾建立广州豪宅地位，南国奥园、雅居乐、锦绣香江等也以产品的提升等，同时拉高整体板块的形象与价值交通交通华南5、快速干线接通、番禺大桥通车洛溪大桥撤费2006年12月地铁三号线通车，2007年1月星光快线通车产品产品星河湾：以中小面积舒居产品为主，40-200平米，带800-1500元/平米装修星河湾：以大面积舒居产品为主，205612m2平米，带3800元/平米装修星河湾：以大面积舒居产品为主，195-475m2平米，带4000-6000元/平米装修价格价格星河湾：4500-5500元/平米同片区：3000-4000元/平米广州豪宅：7000-10000元/平星河湾：星河湾：7000-120007000-12000元元/平米平米同片区：4500-5000元/平米广州豪宅：金海湾广州豪宅：金海湾25006、025000元元/平米平米星河湾：星河湾：15000-2000015000-20000元元/平米平米同片区：9000-11000元/平米广州豪宅：誉峰广州豪宅：誉峰3600036000元元/平米平米高端居住形成阶段豪宅居住形成阶段居住转移形成阶段借鉴广州华南板块的发展历程，形成对高端客户的居住转移需要具备以下因素：l2000年5月，经国务院批准，番禺撤市改为广州市番禺区。l2001年，成为广州市“南拓”政策的强力牵引。l2005年广州市对番禺片区进行了高强度的基础设施投入，总投资约1千亿元。l2007年华南板块升级为番禺新城。政府政策政府政策引导引导l广州高端资源型项目的价格不断提升l广州资源7、型项目的供应减少市场的外市场的外溢化溢化l2000年华南快速干线接通、番禺大桥通车l2005年洛溪大桥撤费l2006年12月地铁三号线通车，2007年1月星光快线通车交通的改交通的改善善l2001年4月18日，华南板块的八大金刚联合发表了新世纪宣言，八大主流开发商大盘同时启动，对广州形成强势拉动。房地产强房地产强势拉动势拉动l星河湾从40-200平米中与中小面积产品升级为200-600平米中大舒适产品，装修由800-1500元/平米升级为3800元/平米l配套由展示配套、生活配套升级为高品质配套（高尔夫练习场、国际酒店公寓）生活品质生活品质提升提升12354视角1：广深大盘发展视角深圳视角深圳8、郊区资源型大盘基本均以投资拉动，除东海岸外并未形成真正意义上的居住功能转移广州广州01-09年年深圳深圳03-09年年深圳郊区资源大盘开发较少，主流开发商中仅有万科至力于客户的向外牵引向外的拉动力不够！借鉴松山湖借鉴松山湖板块的发展历程，诸多因素制约深圳高端居住的转移建面(平米)容积率产品类型开盘时间均价牵引的深圳客户万科松山湖1号13.3万0.58别墅2006年11月12000元/一期深圳客户占50%，二期深圳客户约30%万科虹溪诺雅49万1.08别墅高层2009年6月13000元/深圳客户占27%锦绣山河一期26万0.99别墅洋房2007年3月10000元/深圳客户占24%长城世家 13.9、6万1.6高层洋房2008年6月13000元/深圳客户占28%深圳客户牵引力不强，且深圳深圳客户牵引力不强，且深圳客户置业目的以投资为主，万客户置业目的以投资为主，万科客户主要以万客会拉动，对科客户主要以万客会拉动，对深圳客户牵引力不强深圳客户牵引力不强n距离：距离：以高速与深圳相接，一小时车程n资源：资源：强势的自然资源，松山湖的景观优势n客户：客户：松山湖自身具备一定的产业基础，但不足以支撑板块的房地产，外来客户是主力客户群体借鉴的板块背景借鉴的板块背景n缺乏众多大盘的合力牵引，点式拉动，拉动力不足：缺乏众多大盘的合力牵引，点式拉动，拉动力不足：松山湖盘量少，仅5个项目，其中一个为政府项目10、，4个项目中仅有万科为深圳开发商，另二个为本地开发商，牵引主力客户为周边镇区客户，而非深圳客户n07-0907-09年资源型高端项目在深圳并不稀缺：年资源型高端项目在深圳并不稀缺：2007年-09年，深圳关内资源性豪宅盘超过20个，如星河丹堤，价格在2-4万（经历08年市场调整），虹溪诺雅价格：高层1.8-2万/平米，价格空间不大n政府并未从深圳的角度进行强势引导：政府并未从深圳的角度进行强势引导：东莞政府的规划更强调松山湖靠拢东莞主城区：南城CBD/CLD拉动核心城区向南发展，松山湖区域建设/成熟拉动莞城城界向东南发展制约对深圳高端居住转移牵引的原因制约对深圳高端居住转移牵引的原因借鉴松山湖11、板块的发展历程，制约松山湖客户牵引的主因在于缺乏主流开发商大盘的板块合力拉动借鉴松山湖深圳向北、向东的两条资源型大盘轴线，大亚湾更以同板块内大盘的合力造势，将成为深圳客户转移的主板块视角1：广深大盘发展视角1.5h北向轴线东向轴线市场瞩目深圳东，东部聚焦大亚湾！20102010年深圳资年深圳资源型大盘市场源型大盘市场大亚湾机会一：大亚湾加快城市化进程，政府行为强力引导大亚湾与深圳的融合视角2：大亚湾大盘发展视角珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)的颁布，强调大力推进珠三角城市一体化。2009年深莞惠政府召开三次市长会议，积极推动一体化进程。1、政策强力推动深惠一体化2、交通缩12、短大亚湾与深圳距离2010年大亚湾将开通3条与深圳交通动线，南坪快速、沿海高速，2011年厦深铁路通车，也快速推进大亚湾城市际距离3、大亚湾承接深圳产业转移与人口转移在深圳产业大调整的进程中，1000亿的产业转移有一半落户到大亚湾及周边。石化区与惠州港、西区产业园的发展，800亿的投资快速推动大亚湾发展4、公共事务的推进2009年启动、2010年推进的一项重点工作事项是要协调电信、移动等有关部门，从统一三市电话号码区号入手，取消区域内长途费、漫游费，实行统一资费，惠及三市人民。大亚湾机会二：房地产的强势拉动，2010-2012年大量项目的市场放量，必然要牵引更大量的深圳客户视角2：大亚湾大盘发13、展视角市场迎来开发热潮，将催生未来近3200万的市场供应量.必拉动更大的深圳客户转移!世联大亚湾地图：深植大亚湾，在售售楼处9个，曾参与及代理的项目20个，占市场60%份额！金海湾金海湾振业城振业城半岛半岛1号号万城万城碧桂园碧桂园光耀城光耀城惠景豪苑惠景豪苑信和华庭信和华庭景茂国际景茂国际峰景左岸峰景左岸盛世左岸盛世左岸彩虹城彩虹城珠江东岸珠江东岸德洲城德洲城汇鑫花城汇鑫花城中御海中御海立方立方太阳湾太阳湾花城湾花城湾公园道公园道1号号爱顿第爱顿第3季季美岸美岸栖庭栖庭滨海星城滨海星城惠丰城惠丰城新际首座新际首座阳光时代阳光时代新天名城新天名城阳光里阳光里听涛雅苑听涛雅苑仁和仁和WE城城棕榈14、岛棕榈岛大亚湾机会三：房地产市场更新目前在售项目仍以性价比投资型为主，资源型大盘仅5个目前在售高层项目25个，别墅为主的项目7个，以性价比和以别墅拉动成为最主要的营销模式视角2：大亚湾大盘发展视角20092010.052010.062010.082011卓越东部蔚蓝海岸卓越东部蔚蓝海岸金海湾碧桂园半岛一号光耀城珠江东岸振业城合生合生滨海城滨海城5.85.8入市入市龙光龙光摩纳溪谷预计摩纳溪谷预计5 5月入市月入市皇庭皇庭湾天下湾天下6.186.18入市入市合正合正东部湾东部湾8.88.8入市入市本项目本项目大亚湾机会三：房地产市场更新2010年起，诸多深圳主流品牌开发商集中入市，将升级板块对深15、圳客户牵引力视角2：大亚湾大盘发展视角项目在激烈市场竞争中如何建立自身优势？项目在激烈市场竞争中如何建立自身优势？大亚湾资源型大盘市场研究 视角2：大亚湾大盘发展视角小结大亚湾机会一：大亚湾加快城市化进程，政府行为强力引导大亚湾与深圳的融合大亚湾机会二：房地产的强势拉动，2010-2012年大量项目的市场放量，必然要牵引更大量的深圳客户大亚湾机会三：房地产市场更新2010年起，诸多深圳主流品牌开发商集中入市，将升级板块对深圳客户牵引力20102010，大亚湾，大亚湾“住的元年住的元年”！竞争分析1：未来大亚湾资源型大盘以四种模式进行拉动视角3：项目竞争视角牵引力弱牵引力弱牵引力强牵引力强漫山香16、墅漫山香墅 关键词：低性价比，城中别墅半岛一号半岛一号半岛一号半岛一号碧桂园碧桂园模式特征模式特征n项目项目规模大规模大：半岛一号：半岛一号100万，碧桂园占地万，碧桂园占地200万，建面万，建面118万万n项目项目产品复合产品复合：小高层或高层产品：小高层或高层产品n项目价格（碧桂园）：总价项目价格（碧桂园）：总价60-250万万n开发商开发商品牌较弱或高性价比大盘品牌认知品牌较弱或高性价比大盘品牌认知模式核心：低单价低总价，规模模式核心：低单价低总价，规模+性价比性价比竞品分析市场特点一：珠江东岸珠江东岸光耀城光耀城光耀城光耀城模式特征模式特征n项目项目容积率低容积率低：光耀城：光耀城1.17、0，珠江东岸，珠江东岸0.55（一期）（一期）n项目项目产品复合产品复合：基本为别墅，少量洋房产品：基本为别墅，少量洋房产品n项目价格：联排项目价格：联排8000-9000元元/平，总价平，总价200-230万万n开发商开发商品牌较强，本土开发商，品牌较强，本土开发商，模式核心：模式核心：重产品，高调卖，城市豪宅 视角1：项目竞争视角大盘模式三：度假拉动模式（金海湾、合正东部湾）模式特征模式特征n项目项目规模超大规模超大：金海湾总：金海湾总16平方公里，合正东部湾平方公里，合正东部湾2000亩亩n项目项目产品以度假为主产品以度假为主：别墅：别墅+高层公寓的产品组合高层公寓的产品组合n项目项目度18、假配套丰富度假配套丰富：多元体式的：多元体式的“综合型滨海旅游休闲小镇综合型滨海旅游休闲小镇”，高尔夫、游艇码头、渔人码头、五星级酒店，高尔夫、游艇码头、渔人码头、五星级酒店n开发商开发商品牌强，品牌上市公司或深圳主流开发商品牌强，品牌上市公司或深圳主流开发商模式核心：强势海资源，强势度假配套模式核心：强势海资源，强势度假配套金海湾金海湾金海湾金海湾金海湾金海湾n项目价格：金海湾公寓项目价格：金海湾公寓8000-9000元元/平米，别墅平米，别墅2.2-2.6万万/平平米米视角3：项目竞争视角主题旅游区配套服务区居住区生态公园主要城镇中心区度假旅游配套区高尔夫球场五星酒店群国际休闲区休闲居住区19、休闲居住区巽寮.金海湾强势海资源，高端多元化的度假配套规划，前期酒店式服务提供基本基本信息信息11公里长天然白金沙滩，16公里的海岸线，60亩红树林，99个大大小小的洲岛，8个月形海湾，优质天然海水浴场度假度假配套配套规划5个五星级酒店、水上游乐中心、游艇码头、高档度假区、沿河酒吧街、18洞Golf、游艇、温泉、高档主题酒店等。销售销售情况情况2008年6月以酒店式公寓启动，两栋，442户；均价8500-9000元/平米；开售时无任何的配套；在市场最惨淡的情况下，却能实现高价快走，开盘当天销售率达88%，截至年底销售率达95%，短时间内即实现售罄。主要依靠其强势的资源，代租代管的产权经营模式，20、以及投资价值的拉动。典型项目l开盘时间:2009年8月l推售量:08年推售公寓442套，09年已推售公寓390套，别墅60余套；总体量在8万余平米l销售情况:公寓 均价8000-9000元/平米（带精装、家私家电），目前剩余2栋休闲公寓预计近期推出；别墅 均价2.2万/平米，目前剩余30套；n2009年年11月推售：一期凤池岛公寓：月推售：一期凤池岛公寓：n10年推售：二期公寓，年推售：二期公寓，体量在体量在10-15万平米万平米主力产品：50平米一房一厅，占70%；60-70平米一房一厅，占15%；80-90平米两房两厅，5%；巽寮.金海湾在2008年淡市中销售强劲，成为拉动深圳市场的销售明21、星典型项目喜来登喜来登金海湾金海湾中国的马尔代夫中国的马尔代夫典型项目典型项目合正东部湾：2010年8月8日入市，“环球度假，奢享一湾”，以游艇、沙滩、水疗启动的全度假滨海富人玩乐天堂大盘模式四：生活拉动模式（合生滨海城、龙光摩纳溪谷、皇庭湾天下、卓越东部蔚蓝海岸）模式特征模式特征n项目项目规模大或超大规模大或超大：合生：合生4平方公里，龙光平方公里，龙光500万万n项目项目容积率中或中高容积率中或中高：合生：合生2.0，龙光，龙光2.4，皇庭，皇庭2.06，卓越，卓越2.5n项目项目资源：资源：均有湖资源（或人工湖）、山资源，合生均有湖资源（或人工湖）、山资源，合生40万内海万内海资源强势资22、源强势n开发商开发商品牌强，品牌上市公司或深圳主流开发商品牌强，品牌上市公司或深圳主流开发商模式核心：深圳主流品牌开发商，均具模式核心：深圳主流品牌开发商，均具有规模有规模+资源，建立各自独特生活主张资源，建立各自独特生活主张视角3：项目竞争视角典型项目合生滨海城的生活主张2010年5月8日入市，以“富人终极海生活理想”构建项目生活理想，滨海第一居所项目启动产品：项目启动产品：联排联排265-270265-270平米平米134134套套；独栋独栋780780平米平米6 6套套；洋房洋房130-180130-180平米平米372372套套项目启动配套：王朝超五星级酒店，环湖滨海带，会所项目启动配23、套：王朝超五星级酒店，环湖滨海带，会所项目占地项目占地424424万平米，建面万平米，建面848848万平米，容积率万平米，容积率2.02.0典型项目p规划制约规划制约对资源浪费较大，整体规划难以最大化享受资源，且整体规划社区公共活动空间缺失，社区空间舒适感较低；p产品制约产品制约合生产品已定，整体品质感较低，难以形成高端认知，p后期配套的不确定后期配套的不确定一期启动基本不启动配套，后期配套视情况投入，整体发展难以保证典型项目龙光摩纳溪谷的生活主张预计2010年5月入市，以“摩纳溪谷”欧式风情小镇生活为原型，构建新古典主义欧式小镇风情项目启动产品：联排，高层项目启动产品：联排，高层项目启动配24、套：会所，沿湖景观带项目启动配套：会所，沿湖景观带项目占地项目占地187187万平米，建面万平米，建面500500万平米，容积率万平米，容积率2.42.4p以异域风情为主打，高品质生活为主要方向高品质生活为主要方向；p依靠产品发力，启动其级产品启动其级产品，最高档次的产品系列，产品从面积、舒适度、品质等方面都将有较大提升，产品起点高。p项目2.4 2.4 的高容积率的高容积率，高层较多，低密度产品有限；同时，无较好资源，依靠项目自身人造资源无较好资源，依靠项目自身人造资源，因而项目难以建因而项目难以建立高端的形象。立高端的形象。典型项目位置大亚湾西区，西三大道占地面积187万平米建筑面积50025、万平方，一期62万平米容积率2.4物业类型公寓、高层、别墅公寓面积26004平方米高层面积30782平方米独栋面积4546平方米联排面积55667平方米叠加复式面积3432平方米一期推售一期，联排：200-280 叠加：177-220 独栋：400-500 龙光摩纳溪谷的生活主张以“摩纳溪谷”欧式风情小镇生活为原型，构建新古典主义欧式小镇风情典型项目皇庭湾天下的生活主张预计2010年6月18日入市，项目以波希塔诺地中海风情小镇为原型，营造异域风情生活项目占地项目占地3030万平米，建面万平米，建面655130655130万平米，容万平米，容积率积率2.12.1项目启动产品：项目启动产品：一期启26、动一期启动170-210170-210平米小联排、少平米小联排、少量小独栋量小独栋项目启动配套：会所，沿主入口景观带项目启动配套：会所，沿主入口景观带建设用地面积：309290容积率：2.118总建筑面积：655130产品高层住宅（33F）203610高层公寓190536TOHO162644小高层住宅（12F）34320花园洋房（6F）11520一期产品一期一区A组团，别墅产品启动，130-150平米叠拼、170-240平米的联排别墅皇庭项目配套指标（后期）皇庭项目配套指标（后期）酒店25200商业25000幼儿园2300前期配套投入：会所（售楼处）前期配套投入：会所（售楼处）p皇庭定位模式：27、皇庭定位模式：资源噱头：看海、内部湖景水系；资源噱头：看海、内部湖景水系；紧凑型低密度产品：一期启动紧凑型低密度产品：一期启动200-300平别墅平别墅异域风情：地中海风情小镇赝品模仿异域风情：地中海风情小镇赝品模仿保持市场现金流开发模式，迅保持市场现金流开发模式，迅速的回收资金速的回收资金皇庭营销经理访谈：我们定位应该还是会走现在市场上的这种现金流方式。大家都知道，我们项目说有海资源也是看海而已，什么都没有，所以最后还是实现现金回流就可以了。典型项目皇庭湾天下的生活主张项目以波希塔诺地中海风情小镇为原型，营造异域风情生活典型项目卓越东部蔚蓝海岸的生活主张预计2011年中入市（拆迁项目），以中28、低端居住为牵引方向，蔚蓝海岸的赝品项目占地项目占地7777万平米，建面万平米，建面253253万平方米，容万平方米，容积率积率2.52.5项目启动产品：项目启动产品：一期一期启动启动联排：联排：160-160-270 270，高层，高层80-14080-140平平项目启动配套：生活型配套，商业街、项目启动配套：生活型配套，商业街、会所、超市等会所、超市等项目基本技术指标项目基本技术指标位置大亚湾西区，珠江东岸南部占地面积77万平米建筑面积253万平方米，一期20万平米容积率2.5物业类型别墅、公寓、小高层、高层入市时间2011年产品一期，联排：160-270，高层80-140平卓越蔚蓝海岸主打29、价值点：通过内部园林、社区人文氛围营造，整体依托齐备的配套建设打造宜居、闲适、便利的规模社区配套发力，中端品质生活为主要方向社区资源缺乏，难以建立高端形象，主打人文社区p卓越蔚蓝海岸以中端品质生活中端品质生活为主要方向；p客户以养老生活为主养老生活为主，包括子女为父母买房养老；p一期以经济型产品启动经济型产品启动。典型项目视角3：项目竞争视角项目本体分析品牌、容积率、产品维度项目项目开发商开发商容积率容积率产品产品碧桂园碧桂园碧桂园碧桂园0.590.59别墅别墅半岛一号半岛一号新世界新世界0.890.89别墅、洋房、小高层别墅、洋房、小高层光耀城光耀城光耀光耀1.01.0联排别墅联排别墅珠江东30、岸珠江东岸珠江珠江0.550.55（一期）（一期）双拼、联排别墅双拼、联排别墅振业城振业城振业振业1.51.5独栋、双拼别墅独栋、双拼别墅金海湾金海湾金融街金融街独栋、联排、公寓独栋、联排、公寓皇庭湾天下皇庭湾天下皇庭皇庭2.062.06独栋、联排独栋、联排龙光摩纳溪谷龙光摩纳溪谷龙光龙光2.42.4独栋、联排、高层独栋、联排、高层合生滨海城合生滨海城合生合生2.02.0独栋、联排、高层独栋、联排、高层卓越东部蔚蓝卓越东部蔚蓝海岸海岸卓越卓越2.52.5联排、高层联排、高层合正东部湾合正东部湾合正合正1.01.0独栋、联排、公寓独栋、联排、公寓本项目本项目星河星河1.51.5_项目本体分析项目31、本体分析2 2：项目容积率中等，实际容积较高，项目容积率中等，实际容积较高，不能单纯依不能单纯依托别墅的产品优势托别墅的产品优势胜出。胜出。项目本体分析项目本体分析1 1：星河为深圳主流品牌开发商，项目具有品牌优星河为深圳主流品牌开发商，项目具有品牌优势，但势，但不能仅靠品牌优势胜出；不能仅靠品牌优势胜出；项目本体分析资源、规模维度项目项目占地总建面资源资源碧桂园碧桂园200万平118万平三面环山，沙田河半岛一号半岛一号100万平近百万体育公园、高尔夫光耀城光耀城100万平100万平三面环山，内有一个8万平方米水库，缓坡地形珠江东岸珠江东岸61万平105万平内部人工水景振业城振业城152万平332、00万平山林、10万平米自然水系、14万平米公园金海湾金海湾一线海景皇庭湾天下皇庭湾天下31万平78万平二线海景，山景二线海景，山景龙光摩纳溪谷龙光摩纳溪谷187万平500万平内部人工湖内部人工湖合生滨海城合生滨海城4平方公顷800万平4040万平米内湖，海资源万平米内湖，海资源卓越东部蔚蓝海岸卓越东部蔚蓝海岸100万平253万平内部人工湖内部人工湖合正东部湾合正东部湾2000亩130万一线海景、山一线海景、山本项目本项目103万154万_竞争分析竞争分析4 4：项目项目150150万，相比其他竞争对手，规模中等，万，相比其他竞争对手，规模中等，无法以无法以规模取胜规模取胜竞争分析竞争分析3 33、3：相比金海湾、合正拥有强势一线海资源，合生相比金海湾、合正拥有强势一线海资源，合生4040万万内海资源，本项目内海资源，本项目不具有资源优势，但项目有山湖资源不具有资源优势，但项目有山湖资源；视角3：项目竞争视角项目发展模式选择：项目拉动方向优势劣势综合结论本项目.VS.性价比拉动项目资源、规模、品牌资源、规模、品牌远优于其他项目远优于其他项目市场的后进者市场的后进者1 1、项目、项目跳出现有市场制跳出现有市场制约，不以性价比为核心约，不以性价比为核心拉动因素拉动因素本项目.VS.别墅拉动项目规模、资源、品牌规模、资源、品牌优势优势中等容积率下难中等容积率下难形成纯粹的别墅形成纯粹的别墅区区34、2 2、项目不以别墅为单纯、项目不以别墅为单纯卖点，卖点，走可持续发展之走可持续发展之路路！本项目.VS.生活拉动项目品牌、资源、规模、品牌、资源、规模、容积率中高、复合容积率中高、复合产品均相当产品均相当市场的后入者市场的后入者3 3、以、以生活形成项目拉动生活形成项目拉动因素因素，与，与4 4项目形成项目形成同质同质化竞争化竞争本项目.VS.度假拉动项目区位近于竞争项目，区位近于竞争项目，1 1小时圈小时圈资源、规模弱于资源、规模弱于竞争项目竞争项目4 4、1 1小时生活圈，资源小时生活圈，资源不足以支持度假模式，不足以支持度假模式，非第二居所的拉动模式非第二居所的拉动模式项目品牌、湖山资35、源、资源大盘、中等容积率、复合产品均与生活项目品牌、湖山资源、资源大盘、中等容积率、复合产品均与生活拉动型项目相当拉动型项目相当项目发展模式：项目发展模式：“生活拉动模式生活拉动模式”！视角3：项目竞争视角合生滨海城（2010.5.8）龙光摩纳溪谷（2010.5）皇庭湾天下(2010.6.18）卓越东部蔚蓝海岸（2011.6）生活主张启动产品启动配套“富人终极海生活富人终极海生活理想理想”联排联排265-270平米；平米；独栋独栋780平米；洋房平米；洋房130-180平米平米王朝超五星级酒王朝超五星级酒店，环湖滨海带，店，环湖滨海带，会所会所“新古典主义欧式新古典主义欧式小镇风情生活小镇风情36、生活”联排、高层联排、高层40-250平米平米会所，沿湖景观会所，沿湖景观带带“波希塔诺地中海波希塔诺地中海风情小镇生活风情小镇生活”170-210平米小联平米小联排、少量小独栋排、少量小独栋会所，商业街、沿会所，商业街、沿主入口景观带主入口景观带“蔚蓝海岸的东部蔚蓝海岸的东部居家生活延续居家生活延续”联排联排160-270，高层高层80-140平平生活型配套，商业生活型配套，商业街、会所、超市等街、会所、超市等视角3：项目竞争视角项目的发展方向：项目发展方向：与合生、龙光、皇庭、卓越共同营造生活板块，旗帜鲜明地走 “第一居所第一居所”！项目机会同质化竞争下，项目首要的差异点在于星河的品牌品牌37、的发力l星河丹堤赋予的星河品牌形象1品质感：非土豪的贴金贴非土豪的贴金贴银，非简单的赝品模式，注重材质与银，非简单的赝品模式，注重材质与产品品质感打造产品品质感打造l星河丹堤赋予的星河品牌形象2注重细节：园林的细致园林的细致打造与注重产品细节，成就星河品质打造与注重产品细节，成就星河品质豪宅形象豪宅形象l星河丹堤赋予的星河品牌形象3豪宅领袖：从从“HELLO中产！中产！”到到“CEO官邸官邸”的一个阶层的一个阶层的影响，山体高尔夫、快速路上盖体的影响，山体高尔夫、快速路上盖体现魄力与品质保障力现魄力与品质保障力星河丹堤赋予星河与其他开发商的的豪宅专家形象差异：强品质感、注重强品质感、注重细节、38、精品化、生活品质营造家细节、精品化、生活品质营造家项目机会同质化竞争下，项目首要的差异点在于星河的品牌品牌的发力l星河丽兹卡尔顿、星河COCOPARK、星河世纪、星河中心赋予的星河品牌形象4城市中心区运营商，高品质格调化生活的综合运营家项目机会项目利用星河品牌形象，建立与其他项目生活主张差异合生滨海城（2010.5.8）龙光摩纳溪谷（2010.5）皇庭湾天下(2010.6.18）卓越东部蔚蓝海岸（2011.6）“富人终极海生活理想富人终极海生活理想”“新古典主义欧式小镇风情新古典主义欧式小镇风情”“波希塔诺地中海风情小镇波希塔诺地中海风情小镇”“蔚蓝海岸的东部延续蔚蓝海岸的东部延续”本项目（239、011.）“星河豪宅品质、精品、格调与时尚的延续？”项目的生活主张从客户的视角来建立项目的差异化形象从客户的视角来建立项目的差异化形象2思考：项目如何与竞争项目建立差异化主张？争夺对手客户争夺对手客户扩大客户范围扩大客户范围突出的产品特色突出的产品特色产品多样化产品多样化社区形象差异化社区形象差异化项目整体运作项目整体运作客户差异化客户差异化产品差异化产品差异化形象差异化形象差异化进行有效的差异化定位进行有效的差异化定位争夺对手客户争夺对手客户扩大客户范围扩大客户范围客户研究牵引的主力群体客户财富积累速度较快，属于新贵群体，经济实力强3030岁岁4040岁的成交客户岁的成交客户2626批占批占40、45%45%，4040岁岁5050岁的成交客户岁的成交客户2121批占批占37%37%；成交客户年龄主要集中在成交客户年龄主要集中在3030至至5050岁之间，属个岁之间，属个人财富的快速增长期人财富的快速增长期。年收入年收入200200万以上的家庭占万以上的家庭占33%33%的比例，为的比例，为主力购买人群；主力购买人群；其次为年收入其次为年收入100-200100-200万的家庭占万的家庭占29%29%的比的比例；例；成交客户普遍具有较强的经济实力成交客户普遍具有较强的经济实力。借鉴：万科清林径、万科东海岸、万科棠樾、虹溪诺雅借鉴：万科清林径、万科东海岸、万科棠樾、虹溪诺雅客户群体客户群体41、客户研究牵引的主力群体客户具有多次且理性的购房体验，其居住经历远超出我们的想象成交客户具有成交客户具有4 4次置业经验的次置业经验的3434批占批占59%59%，其次其次3 3次置业经验的次置业经验的1616批占批占28%28%；成交客户置业经验丰富，经济实力颇强成交客户置业经验丰富，经济实力颇强。借鉴：万科清林径、万科东海岸、万科借鉴：万科清林径、万科东海岸、万科棠樾、虹溪诺雅客户群体棠樾、虹溪诺雅客户群体万科松山湖一号客户万科松山湖一号客户-黄先生：年龄40岁左右，在东莞有厂，在华侨城和香蜜湖都有房子，购买了松山湖联排别墅。客户语录：“这边的环境好，过来住对身体好。而且以后松山湖这边都不会42、有别墅了，现在价格也便宜，买着不会错的。”；“我还是万科的忠实购买者，我都买万科的股票，万科的品牌还是让人信赖的”对品牌忠诚、喜欢湖资源、关注价值前景对品牌忠诚、喜欢湖资源、关注价值前景喜欢田园的生活，享受生活与自我放松。喜欢田园的生活，享受生活与自我放松。万科清林径客户万科清林径客户-乔小姐：30岁左右，在华为任中层管理岗位。丈夫是惠普服务器的深圳市代理商。住黄埔雅苑，暂无儿女。家庭年收入应该在40万以上。购买了清林径的272平米的联排别墅。客户语录：“从外面过来之前感觉很失望，进来看了之后，这么美的环境，让人马上有购买的冲动。而且住在这里生活都不一样了，可以自己种种菜，爬爬山，钓钓鱼，这种43、生活在深圳是有钱也买不到的。”喜欢海生活、精神自由放然喜欢海生活、精神自由放然万科东海岸万科东海岸-唐先生：45岁，生意人，福田中心区上班，居住东方玫瑰园，拥有多套物业，在圣莫里斯有一套价值2100万的别墅。买了两套东海岸的海景别墅客户语录：“想买个离海近的房子，都离海这么近了，平时可以去海边玩，在家呆着的时候也会觉得特别安心，这种生活的感受很不一样”；通过客户访谈,发现郊区高端资源型项目关注点能与之内心情感价值点产生共鸣的生活特征客户研究观念保守观念保守观念开放观念开放财富累积快财富累积快财富累积慢财富累积慢传统新贵传统新贵企业高管企业高管实现自我实现自我回归自然回归自然注重家人注重家人新经44、济型新贵新经济型新贵性格外显性格外显注重享受注重享受极度自信极度自信眼光独到眼光独到注重品味注重品味远见新贵远见新贵生活讲究品位生活讲究品位睿智、远见睿智、远见国际视野国际视野追求向上追求向上良好教育背景良好教育背景传统富人传统富人传统行业传统行业喜欢显富喜欢显富观念保守观念保守注重富贵感注重富贵感年纪偏大年纪偏大苦尽甘苦尽甘来型来型少年得少年得志型志型远见卓远见卓识型识型新准贵新准贵族型族型清林径客户清林径客户东海岸客户东海岸客户棠樾客户棠樾客户新经济新贵 Metroer 客户价值观的变化客户价值观的变化:舒适舒适 奢华奢华格调格调 精致精致 时尚时尚MWELCOME TO THE NEW 45、WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!WELCOME TO THE NEW WORLD!新经济时代的新奢华观所谓M型社会，指的是在全球化的趋势下，富者大赚全世界的钱，财富快速攀升；另一方面，随着资源重新分配，中产阶级因失去竞争力，而沦落到中下阶层，整个社会的财富分配，出现很大的缺口，跟“M”的字型一样，整个世界分成了三块，左46、边的穷人变多，右边的富人也变多，中间这块忽然陷下去，然后不见了。仅次于纽约、甚至超过意大利总部规模、仅次于纽约、甚至超过意大利总部规模、990平方米的杰尼亚展厅平方米的杰尼亚展厅 VERTU：全球第一个手机奢侈品品牌：全球第一个手机奢侈品品牌 卡地亚中国旗舰店卡地亚中国旗舰店 新经济时代的新奢华观1非奢侈品的身份标榜回归生活的意义，生活并非是给予别人的崇拜与话题，真正意义的生活是回归回归生活的意义，生活并非是给予别人的崇拜与话题，真正意义的生活是回归自我，自我的体验与享受是生活最大的成就。自我，自我的体验与享受是生活最大的成就。精神是最昂贵的奢侈品。精神是最昂贵的奢侈品。新经济时代的新奢华观247、 新奢华是时尚与品质的格调体验自我的满足与回归，并非消极的山水逃逸，是更为积极的生活体验。自我的满足与回归，并非消极的山水逃逸，是更为积极的生活体验。所谓新奢所谓新奢华主义，是一种态度，当处事态度凝练，升华走向主张，遂成为主义。华主义，是一种态度，当处事态度凝练，升华走向主张，遂成为主义。强调新强调新奢华主义这一时尚与品质并存概念。新奢华主义奢华主义这一时尚与品质并存概念。新奢华主义是一种理念上的奢华，是对生是一种理念上的奢华，是对生活活品质的追求，是精神领域的自我独享。品质的追求，是精神领域的自我独享。在这个正在在这个正在转型的城市里转型的城市里，轨道交通和，轨道交通和SHOPPING-MA48、LLSHOPPING-MALL正在改变正在改变人们的生活方式，他们渴望一个标志着自我转型的载体人们的生活方式，他们渴望一个标志着自我转型的载体一个物业，一个物业，一个标签，最好是一尊具有标签意义的物业。一个标签，最好是一尊具有标签意义的物业。他们是新经济时代的财富新贵，他们他们是新经济时代的财富新贵，他们关注自我满足关注自我满足甚于甚于被崇拜被崇拜，相对消费奢侈品的相对消费奢侈品的标签化标签化，更重于实现自我的，更重于实现自我的精神体验精神体验；客户观：自我关注 身份标签产品观：品质感 空乏豪华生活观：格调生活 宁静山水找到本项目生活主张新奢华主义新奢华产品非豪宅贴金贴银立面，以波浪型流线立面49、营造项目品质感新奢华典型代表-香港贝沙湾新奢华项目p贝沙湾特别聘请举世知名的建筑设计师举世知名的建筑设计师诺曼诺曼福斯特爵士福斯特爵士（FOSTER AND PARTNERS，曾获得普利策奖和英国皇家建筑师协会金奖）为其最后一期bel-air No.8出任设计顾问。p由于其独特的波浪型建筑立面设计，完美地与海融和，如同蓝色的大波浪屹立于海岸，此建筑现已成为世界地标建筑此建筑现已成为世界地标建筑。p贝沙湾以其建筑的创新，营造一种不同于传统奢华的贝沙湾以其建筑的创新，营造一种不同于传统奢华的“新奢华新奢华”生活生活新奢华配套极尽奢华的贝沙万会所，为业主提供新奢华的享受新奢华典型代表-香港贝沙湾贝沙50、湾会所(Club Bel-Air)称得上全港最豪华和设备最齐全的会所，共设有9大主题。p会所以最优质的设施、最专业的服务，为业主提供新奢华的享受。p私人飞机随时候恭候，以最快的速度、最享受的时间送业主抵达目的地；p社区内以名贵轿车代步，做为社区与国内交通工具；p私人豪华游艇，业主可以随时出海，享受自在的空间新奢华项目新奢华生活贝沙湾以艺术标榜品味，体现一种新奢华的全新生活理念新奢华典型代表-香港贝沙湾p贝沙湾每个大堂均采用不同的艺术主每个大堂均采用不同的艺术主题悉心设计题悉心设计，以雕塑、油画等艺术元素营造浓厚的艺术氛围。p贝沙湾用珍稀艺术品来诠释豪华用珍稀艺术品来诠释豪华，通过艺术品来体现尊51、贵的生活品位。p贝沙湾拥有专属品牌系列拥有专属品牌系列，包括香水、香槟、浴袍、衣架等品牌礼品。p贝沙湾设置有专门的艺术俱乐部贝沙湾设置有专门的艺术俱乐部，让业主了解贝沙湾的生活与艺术。新奢华项目“新奢华主义”品质、格调、尊贵、时尚的代名词以“新奢华主义”为主题，赋予项目整体形象基调，在产品、配套、营销中植入“新奢华主义”主题标签概念。项目差异化战略：新奢华主义引领者！贝沙湾的案例启示：本报告是严格保密的。53星河颂星河星河.颂命名缘起：颂命名缘起：1 1：“颂颂”高雅，高调，又彰显自高雅，高调，又彰显自身的艺术感、品质感。身的艺术感、品质感。2 2：星河：星河.颂是星河对生活的一次颂是星河对生52、活的一次礼赞，也是星河自身的一次住宅礼赞，也是星河自身的一次住宅颂歌。颂歌。命名参考命名参考“我们不是为了世界上多一处住宅，而是在寻找一些生活，一些我们不是为了世界上多一处住宅，而是在寻找一些生活，一些新的生活新的生活替代它。替代它。”不只是卖房子，同时售卖一种生活方式不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造一种生活格调和营造一种生活格调New Other LifestyleKeywordKeyword：星河颂超越追随的新奢华项目的整体规划 从规划与配套运作来看待项目从规划与配套运作来看待项目3思考：项目的新奢华理念如何在整体配套与规划中实现？进行有效的差异化定位进行有效的差异化定位争夺对手客53、户争夺对手客户扩大客户范围扩大客户范围突出的产品特色突出的产品特色产品多样化产品多样化社区形象差异化社区形象差异化项目整体运作项目整体运作客户差异化客户差异化产品差异化产品差异化形象差异化形象差异化进行有效的差异化定位进行有效的差异化定位争夺对手客户争夺对手客户扩大客户范围扩大客户范围BACC结合项目地块的实体特征，划定内部的规划边界，结合项目地块的实体特征，划定内部的规划边界，进行资源分级进行资源分级u一级价值区占有良好的湖景，是整个项目的视觉中心和景观中心，可以发展别墅、联排产品等高价值产品或丰富景观资源；u二级价值区可以远观湖景，背靠山体，景观资源良好，基地通常较平整，适合发展联排产品、54、高层产品；u三级价值区可以利用山景资源形成私密性、体验性较强的产品，可布置联排、独栋，山地低密度等特色产品；三级价值区一级价值区二级价值区规划基础地块现状资源分析高层区域存在对视，公高层区域存在对视，公共空间不开阔共空间不开阔山顶地块资山顶地块资源浪费源浪费入口高层体入口高层体量压迫量压迫大盘规划 从项目的整体规划维度考虑：现有方案评价从项目的整体规划维度考虑：现有方案评价原方案评价：原方案评价：1.北侧高层组团密度过高，组团排布容易发生对视、入口压迫感较强；北侧高层组团密度过高，组团排布容易发生对视、入口压迫感较强；2.入口高层体量压迫感较强，且不利于商业舒适尺度的营造；入口高层体量压迫感较55、强，且不利于商业舒适尺度的营造；3.山顶地块浪费，未完全挖掘地块价值山顶地块浪费，未完全挖掘地块价值4.当前高层、别墅区域统一出入口，后期高层施工将对别墅区有一定的影响当前高层、别墅区域统一出入口，后期高层施工将对别墅区有一定的影响世联规划建议：建议建议1.降低入口处高层体量感，采用多层降低入口处高层体量感，采用多层洋房的形式结合商业打造宜人、风情富有洋房的形式结合商业打造宜人、风情富有细节的商业空间；细节的商业空间；建议建议2.放大北面高层组团的公共园林，以放大北面高层组团的公共园林，以形成开阔、宽敞的社区公共园林形成开阔、宽敞的社区公共园林建议建议3.将山顶剩余土地加以利用，打造成将山顶剩56、余土地加以利用，打造成为顶级山顶别墅组团为顶级山顶别墅组团123学校学校社区会所社区会所商业街商业街商业中心商业中心开放运动场开放运动场幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园社区会所社区会所项目规划评价项目规划评价项目功能分区太过明确，不利于后期持续开发，及形成丰富有层次的社区功能项目配套规划评价南球场South Golf北球场North Golf西球场West Golf共有三个国际锦标级球场；依照整个度假村的地形规划，形成各自不同的景观和难度概况：南球场：长6499米，标准杆73杆；北球场：长5753米，标准杆71杆；西球场：长5971米，标准杆73杆；一个主题高尔夫主题以高尔夫为主题拉动旅游休闲度假地产57、Lamanga Club Spain一个启示：lamangaGolf 赛事：承办高等级的高尔夫赛事，包括高水平的国际转播锦标赛等每周固定的赛事：对所有的高尔夫爱好者开放的赛事，每周一、三、五固定举办三次，为高尔夫爱好者提供正式竞赛环境以提升的机会，深受欢迎Golf 活动：为公司和团体举办的高尔夫比赛，包括公司间的锦标赛和针对初学者的推杆和劈杆挑战赛等为公司或团体组织各种与高尔夫主题相关的活动，如高等级的宴会、招待、颁奖典礼、企业激励活动，甚至婚礼等等高尔夫赛事与活动的承办，成为度假村重要的利润来源与知名度基础一个主题高尔夫主题启动配置经营型超五星级酒店，国际知名酒店管理公司HYATT管理，作为58、整个度假村的启动和标志之一Hyatt Regency La Manga 酒店：安达卢西亚风格的超五星级酒店，共有189间豪华装修客房；提供分控空调、卫星电视、大理石盥洗室等；同时有独特的落地窗设计，室内景观最大化；规划借鉴：酒店位于度假村腹地，紧邻南球场；拥有最好的景观资源，并为高尔夫客户提供最大的便利性；与各度假住宅组团形成相对的区隔；五星级度假酒店非纯经营性的酒店式度假物业，定期度假客户的优质投资品和经营性酒店的最佳补充TH：紧邻室外恒温泳池和La manga club SPA；超大阳台设计（12-44.6平米）；TH产品分为4种户型：54.4平米STUDIO，共12套；85.8平米豪华一59、房一厅，共9套；124平米豪华两房一厅，共19套；155.7平米三房一厅，共11套；公寓：3面高尔夫景观资源，可以到达各楼层的直升电梯；公寓产品分为2种户型：34.6平米STUDIO，共60套；101.9平米豪华两房一厅，共60套；酒店式公寓公寓Apartment联排别墅Townhouse展示配置作为独立组团单独开发，形成一个参与性极强的准公共娱乐空间和展示空间规划借鉴：作为一个独立的组团开发，位于一个相对较僻静的台地位置，可看远高尔夫景观；具有准公共空间的特性；集中了整个度假村内的唯一的SPA，半岛俱乐部，Crazy高尔夫，一个超市和5家餐饮店，是度假村内的餐饮娱乐的集中区域之一；商业公共空60、间使用配套商业商业规划原则：分散布置；在整个度假村的中部分布着若干便利店，如Lobby Shop和Deli Caf，出售纪念品和必须品等；度假村商店，出售礼品、服装、体育用品、珠宝和家庭日用品等等；规划借鉴：商业的分散布置对各组团的客户提供了最大的便利性；同时shopping 作为度假生活的一部分，融入度假村的各个地方，增加了整个度假村的休闲娱乐氛围；商业伴随着组团的逐步开发而分散布置，融入度假村主要组团，均衡便利性和开发延展性的同时有效地形成人流穿梭SPA配套散落在组团内，SPA位于酒店式公寓度假区内，为休闲度假生活提供最佳注解基本设施；超过2000平米的空间，提供提供先进的设备包括桑拿、蒸61、汽和按摩浴缸等；还有放松区，大体育馆，健身区以及一个25米的室内泳池和一个儿童泳池；服务：针对不同的顾客设置不同的方案和护理项目；儿童乐园游乐类为各个年龄段的儿童提供周到的娱乐和服务，更吸引家庭度假客户基本情况；少儿俱乐部、疯狂高尔夫、儿童游乐场等活动场所和设施为小游客提供最佳的游乐空间；特殊的幼儿俱乐部，即使是3个月大的baby在这里也能得到很好的照顾；体育配套完善的体育运动设施配套，与高尔夫运动主题相得益彰，丰富度假村的运动主题基本情况；体育设施：除了高尔夫主题外，度假村内还有网球、足球、板球等；果岭艺术公寓果岭艺术公寓CEOCEO别墅别墅顶级主题小酒店顶级主题小酒店格调商业街格调商业街/62、美食街美食街国际贵族学校国际贵族学校KidsKidsclubclub妈妈会所妈妈会所半山运动场半山运动场精品酒店群精品酒店群天幕会所天幕会所雕塑家公园雕塑家公园水岸设计吧群水岸设计吧群艺术品跳蚤市场艺术品跳蚤市场红酒红酒/酒窖私人会馆酒窖私人会馆SPASPA和健康私人会馆和健康私人会馆主题餐厅主题餐厅迷你高尔夫迷你高尔夫亚公顶公园亚公顶公园世联规划建议4：配套规划建议：将配套将配套散落的延伸到社区内部散落的延伸到社区内部，使得后期，使得后期组团主体化，同时每个组团形成有意思的生活价值点组团主体化，同时每个组团形成有意思的生活价值点新奢华下的格调场新奢华下的格调场创意工业创意工业+体验经济体验经63、济时代下时代下,将将新的消新的消费需求费需求和地产创意运用到项目各个环节和地产创意运用到项目各个环节,让让体验体验成为售卖过程中的成为售卖过程中的KEYWORDS,KEYWORDS,产品只是道具产品只是道具,令人难忘的体验成为不错的令人难忘的体验成为不错的生活过程生活过程展卖展卖场所场所=生活馆生活馆启动策略 启动配套以艺术的格调配套，彰显新奢华主张以艺术的格调配套，彰显新奢华主张艺术路径天 幕是艺术的殿堂是艺术的殿堂 是时尚的聚集地是时尚的聚集地是是Familyfun是是Club天 幕 是营销中心是营销中心天 幕 是我们倡导的奢华新体验是我们倡导的奢华新体验艺术路径天 幕A天幕（会所暨音乐天64、幕（会所暨音乐与新品发布场）与新品发布场）天幕会所以艺术品的名义营造新奢华天幕天幕=销售中心销售中心 营造营造真实真实的场景，这是一个高档场所，提倡的场景，这是一个高档场所，提倡“会所卖会所卖楼楼”就是要就是要摈弃摈弃目前现有的将卖楼作为目前现有的将卖楼作为纯粹功利纯粹功利性性的商业行为，将售卖的成分降到最低。的商业行为，将售卖的成分降到最低。在这里没有大的售卖在这里没有大的售卖模型模型，只有代替它的，只有代替它的木质的木质的工艺品和艺术的油画工艺品和艺术的油画璀璨之星做秀的舞台，展板、接待台甚至售楼员都将璀璨之星做秀的舞台，展板、接待台甚至售楼员都将不存在，取而代之的是不存在，取而代之的是油65、画油画、雕刻品雕刻品及及侍应生侍应生他们是服务人员，同时对于本项目的产品又有着他们是服务人员，同时对于本项目的产品又有着深深刻的理解刻的理解，可以将客户需要的一切，可以将客户需要的一切信息提供信息提供给他给他们。们。没有沙盘，没有展板，没有沙盘，没有展板，有的仅是可以作为永久有的仅是可以作为永久陈列的木制品和雕刻的陈列的木制品和雕刻的作品，以及项目未来远作品，以及项目未来远景的画卷景的画卷天幕天幕=艺术俱乐部艺术俱乐部 这里陈列着各式各样、不同国家、不同风格、不同大这里陈列着各式各样、不同国家、不同风格、不同大 师的师的艺术品艺术品，业主可以在此，业主可以在此观赏、品论、把玩、观赏、品论、把玩66、探讨探讨；这些艺术品又可以；这些艺术品又可以买卖买卖，业主可以挑选自己喜，业主可以挑选自己喜欢的艺术品收藏；它又可以欢的艺术品收藏；它又可以租赁租赁，有专人维护服务有专人维护服务。天幕天幕=艺术厅艺术厅 天幕会所又是一个为业主服务的天幕会所又是一个为业主服务的艺术大厅艺术大厅，可以定，可以定 期举行期举行音乐节音乐节、艺术展艺术展，开展，开展钢琴演奏钢琴演奏 会、演唱会、画展会、演唱会、画展等等，成为业主等等，成为业主艺术娱乐艺术娱乐 生活的高尚之地。生活的高尚之地。天幕天幕=品牌发布场品牌发布场 璀璨的大厅连接延伸在水中的璀璨的大厅连接延伸在水中的T T形舞台，漂亮的模特，形舞台，漂亮的模67、特，迈着迷人的猫步迈着迷人的猫步 将璀璨之星与滨水完美结合将璀璨之星与滨水完美结合，打造，打造一个水一个水上星光时尚名品发布场上星光时尚名品发布场，与众多商家合作，开，与众多商家合作，开展新品发布会，展新品发布会，成为时尚名流的聚集地成为时尚名流的聚集地。达利的作品达利的作品邀请世界著名的雕塑大师为项目的雕塑邀请世界著名的雕塑大师为项目的雕塑广场量身设计，放置艺术的、有参与性广场量身设计，放置艺术的、有参与性的、有意思的雕塑。的、有意思的雕塑。B雕塑家公园以雕塑的名义营造新奢华C水岸设计吧群茶室（雅致的个人空间）n茶室可利用设计公建来实现，在水岸之上享受闲适与独特的建筑品味n设计内容：以竹的材68、质体现闲适的感觉与禅意的唯美水岸设计吧水岸设计吧群之茶室群之茶室C水岸设计吧群书屋（静谧的私人空间）水岸设计吧水岸设计吧群之书屋群之书屋n一个个从地面伸长出的玻璃盒子，可形成完全自我的空间，看书，冥想，完全自我n设计内容：以玻璃体营造较为封闭的空间C水岸设计吧群画屋（高贵的私人藏品）艺术品租赁服务：艺术品租赁服务：名画名艺术品的展览与悬挂场所，名画和名艺术品增加了项目的文化艺术感和价值感，让生活在其中的客户备添身份感，提供名画和名艺术品的租赁服务租赁服务，将艺术感延伸至家中水岸设计吧水岸设计吧群之画屋群之画屋穿插的廊道、开放的小广场，空间的秩序上、节奏上都将空间的体验感提升到格调的感知格调商业69、街格调商业街特色高档餐饮引入（引入（引入丽兹卡尔顿中餐品牌饭店品牌饭店）n项目二大主题广场项目二大主题广场艺术品跳蚤市集艺术品跳蚤市集n跳蚤市集，成为区域的又一人流集聚处，跳蚤市集，成为区域的又一人流集聚处，艺术而独特，总有些有趣的人与有趣的事在艺术而独特，总有些有趣的人与有趣的事在这儿发生这儿发生n带动区域的人流穿梭氛围带动区域的人流穿梭氛围艺术品跳蚤市集n商业街可定期形成跳蚤市集；地产之外的艺术总监地产之外的艺术总监邀请著名的艺术、时尚总监担任项目邀请著名的艺术、时尚总监担任项目的艺术顾问的艺术顾问由专业艺术总监运营管理，拥有国际顶级生活管理由专业艺术总监运营管理，拥有国际顶级生活管理水平70、。在运营理念上，跳出传统的经营管理模式，水平。在运营理念上，跳出传统的经营管理模式，管理与引领生活的方向管理与引领生活的方向名车发布会，明星见面名车发布会，明星见面会，高级时装秀会，高级时装秀.可预见星河颂的未来精彩，可预见星河颂的未来精彩，永不落幕！永不落幕！启动策略 一条新奢华的艺术路径以艺术的格调配套，彰显新奢华主张以艺术的格调配套，彰显新奢华主张以体验的点，构筑未来深圳新奢华朝圣地！以体验的点，构筑未来深圳新奢华朝圣地！星河颂艺术品跳艺术品跳蚤市场蚤市场天幕天幕雕塑家公园雕塑家公园格调商业街格调商业街水岸设计吧群水岸设计吧群Wine&Cigar Club红酒&雪茄私人会馆设置社区酒窖，71、提供集成的专业服务：设置社区酒窖，提供集成的专业服务：1 1、保养服务、保养服务:提供不同温度的藏酒房，根据业主的藏品情况提供最合适的保管服务；2 2、准备服务、准备服务:接受业主提前预定，为业主醒酒、备酒，保证业主能够享受到最优质的红酒4 4、鉴别、代购服务、鉴别、代购服务:根据业主的要求，聘请专业人士品鉴各类红酒，挑选并代为购买。FWine&Cigar Club内搜罗了环球佳酿及顶级雪茄；专为业主设立私人储酒窖私人储酒窖，由著名酒评家定期举办试酒会试酒会和雪茄品尝会雪茄品尝会，以供住客及专家互相交流心得；邀请苏富比的首席品酒家，在Wine&Cigar Club举行试酒大会。红酒&雪茄私人会72、馆F格调配套红酒&雪茄私人会馆Health&Beauty ClubSPA&健康私人会馆G格调配套 SPA&健康私人会馆Health&Beauty Club由顶尖美发美容集团开设，提供最尊贵的发型设计、美容健康护理及美甲服务；引高端品牌“娇兰”（Guerlain Spa）、沐兰（Mu-lan Spa）进驻会所，提供六星级水疗及美容护理服务。Health&Beauty ClubG格调配套SPA&健康私人会馆Health&Beauty Club可行成一些露天的特色SPA感受完全的放松与自然半山主题会所半山主题会所提供高端的奢侈享受服务提供高端的奢侈享受服务利用会所半山的利用会所半山的地势优势地势优势73、，结合周边自然的，结合周边自然的原生态环原生态环境境，设置主题餐厅，设置主题餐厅树屋餐厅树屋餐厅，让餐厅，让餐厅依树而建依树而建，形成形成自然的、原生态的、新鲜的自然的、原生态的、新鲜的空间体验，让用餐的空间体验，让用餐的地点变成更奢侈的享受地点变成更奢侈的享受。主题餐厅H餐厅餐厅1-特色特色餐厅餐厅在别墅中设置主题餐厅在别墅中设置主题餐厅n小独栋中品味来自世界顶级的奢华舌尖感受小独栋中品味来自世界顶级的奢华舌尖感受餐厅餐厅2-别墅奢华餐别墅奢华餐厅厅H格调配套特色主题餐厅迷你迷你H格调配套迷你GOLF散落在小区内的迷你散落在小区内的迷你GOLFGOLF可以参与，同时也成为小区的景观。可以参与74、，同时也成为小区的景观。果岭艺术公寓果岭艺术公寓创意公寓在项目边角地块设置富有创意的功能公寓实现别墅的辅助空间（工人房）外部集成；可设置为保姆、司机公寓，与佣人保持一定距离，同时又可以方便的联系服务人员；服务公寓可以租、售或买房赠送的方式提供到业主，形成社区独特产品形象的同时，形成个性化的物业服务I特色建筑果岭艺术公寓CEOCEO别墅别墅（商务和宴会功能）（商务和宴会功能）CEO别墅别墅CEO别墅J在山顶无法做建筑的地方设置部分创意别墅集群，可设置CEO会所。每所建筑均不雷同，各有创意及不同功能。邀请大师进行设计，提升项目的影响力特色建筑CEO别墅CEOCEO别墅别墅（商务和宴会功能）（商务和75、宴会功能）CEO别墅别墅CEO别墅JCEO会所提供24小时客房专业管家服务，俱乐部设施及会议礼宾部服务。适合举办另类、独特的会议、鸡尾酒会、适合举办另类、独特的会议、鸡尾酒会、PARTYPARTY、时尚展示、新闻发布、时尚展示、新闻发布。特色建筑CEO别墅轻井泽水主题酒店轻井泽水主题酒店n项目酒店主题项目酒店主题轻井泽水主题酒店轻井泽水主题酒店n轻井泽，曾是文人雅士吸取灵感的地方，能够成轻井泽，曾是文人雅士吸取灵感的地方，能够成为文人雅士的度假胜地，轻井泽自然少不了优质为文人雅士的度假胜地，轻井泽自然少不了优质的温泉旅馆。的温泉旅馆。nHoshinoya ResortHoshinoya Res76、ort（虹夕诺雅轻井泽星野温泉酒（虹夕诺雅轻井泽星野温泉酒店）便是其中一所成功结合传统与现代的代表作，店）便是其中一所成功结合传统与现代的代表作，气氛与服务恰到好处，让日本的素美，以摩登的气氛与服务恰到好处，让日本的素美，以摩登的简约面貌再度呈现。简约面貌再度呈现。K特色建筑顶级主题小酒店山顶特色主题酒店山顶特色主题酒店轻井泽水主题酒店轻井泽水主题酒店n这里成了顶级的度假去处，精致至极的设计让人这里成了顶级的度假去处，精致至极的设计让人仿若置身世外桃源。更重要的是，这家酒店里处仿若置身世外桃源。更重要的是，这家酒店里处处融入了环保理念，住在这里，可是百分百的绿处融入了环保理念，住在这里，可是百77、分百的绿色出游。那份不事张扬的典雅，打动人心。色出游。那份不事张扬的典雅，打动人心。古堡主题酒店古堡主题酒店埃兹酒店埃兹酒店n座落在中世纪法国小镇埃兹中的五星级酒座落在中世纪法国小镇埃兹中的五星级酒店；建筑在悬岩之上，有间客房店；建筑在悬岩之上，有间客房n品味中世纪的久远历史与现代奢华的人生品味中世纪的久远历史与现代奢华的人生感受感受K特色建筑顶级主题小酒店古堡主题酒店古堡主题酒店古堡主题酒店古堡主题酒店埃兹酒店埃兹酒店禅意主题客栈禅意主题客栈五乃竹五乃竹n五乃竹是日本的顶级酒店，仅有五乃竹是日本的顶级酒店，仅有间客房，每间均不相同，禅意、竹与间客房，每间均不相同，禅意、竹与人生是其营造主题人78、生是其营造主题K特色建筑顶级主题小酒店五乃竹禅意酒店五乃竹禅意酒店山顶特色主题客栈山顶特色主题客栈五乃竹五乃竹n建设祥意小居建设祥意小居n游历与停伫的格调小居游历与停伫的格调小居n建议引入酒店管理公司，如悦榕庄，可进建议引入酒店管理公司，如悦榕庄，可进行物业酒店托管，亦可在后期转销售行物业酒店托管，亦可在后期转销售商业街商业街以饮食商业的特殊性吸引人群聚集；设置超市等基本生活配套；同时可在后期建设用地上设置临时商业，打造呼应双岸美食，通过轮渡等方式增加商业趣味性生活配套水岸美食街国际学校国际学校成立英式贵族学校，从英国聘请专业老师，从幼儿园开始培养小孩，为高中到英国留学做准备，包括基础学科、英79、语、特长、生活技能等的培养；留学前先要游学，与英国三大国际夏令营-伦敦经济学院、贝尔伍德学院、曼联足球学院合作，寒暑假期将小孩送往英国参加夏令营。成立贵族学校，与国外留学机构合作，制定全程留学计划：从小培养小孩，初中后送小孩到国外留学；与国际夏令营合作，寒暑期送小孩到国外游学生活配套国际贵族学校（双语学校）社区内的幼儿托管所设儿童导师办公室、儿童创作室，开办各项专业导师教授的儿童课程；社区内的儿童天堂可设置特殊的儿童主题游戏空间，整体从儿童的视角出发，打造特殊的小用户体验生活配套Kids club妈妈会所妈妈会所提供女性服务为主的而主题会所：月子会所月子会所，提供到新生儿以及产妇全面系统的恢复80、与照顾，包括新生儿的机能锻炼、产妇的饮食、物理锻炼、作息照顾，提供专业的服务排毒会所排毒会所，提供周期性的排毒服务，从饮食、作息起居，全方位采用生态环保材料，从内到外的帮助客户调整身体、排除毒素生活配套妈妈会所半山运动场半山运动场依托地形优势，打造“空中运动场”，提供特殊的运动空间体验：感受在空中的运动乐趣生活配套运动会所本报告严格保密。105私家山体公园l让山体公园成为私家园林的尊贵式体验场l承载着生态/独享的尊贵感使命山环绕着你，你未必会在意你需要从独特的空间和视觉感受山的存在Q生活配套亚公顶森林公园本报告严格保密。106私家山体公园入口入口l山体和建筑似乎融为一体l社区与山体的自然过度Q81、亚公顶森林公园有趣的登山径本报告严格保密。107入口入口登山径登山径沿水而上的登山径，在山体间设置小亭，让登山可行可停可游可驻Q亚公顶森林公园茶室、登山径本报告严格保密。108入口入口登山径登山径小品小品Q亚公顶森林公园禅意小冥想屋本报告严格保密。109入口入口登山径登山径小品小品果林果林会所会所除此之外还有除此之外还有山体高尔夫练习场、雪茄房、山体高尔夫练习场、雪茄房、桌球室、棋牌室、网球场桌球室、棋牌室、网球场=会所：山地运动会所，可以感受自然运动生活私家山体公园天际泳池，在山顶的无边界泳池，拥有无遮挡视野，将泳池与天边的景色连成一片，用视野冲击形成视觉的奢华享受；私家山体公园会所：山地运82、动会所，顶层可设天际泳池，完全自我的奢享n挑战极限运动挑战极限运动山体攀岩道、山体单车道山体攀岩道、山体单车道Q亚公顶森林公园极限体验私家山体公园本报告严格保密。112边坡的新奢华符号感私家山体公园本报告严格保密。113入口入口登山径登山径小品小品果林果林会所会所私家山体公园3.山地运动会所（天际泳池、山地GOLF、网球、桌球室、烧烤场、派对场）2.山体禅意茶室、冥想屋4.边坡的新奢华符号感特色打造1.有趣的登山径5.山地极限运动启动区启动区果岭艺术公寓SPA和健康私人会馆主题餐厅迷你高尔夫CEO别墅顶级主题小酒店半山运动场格调商业街天幕会所雕塑公园水岸设计吧群幼儿园精品酒店艺术跳蚤市场国际贵83、族学校Kidsclub亚公顶公园幼儿园妈妈会所红酒/酒窖私人会馆商业中心大盘整体整体规划星河颂：超越追随的新奢华（地产地产/酒店酒店/商务商务/商业商业/星河引领跨界的新奢华）项目的分期运作 产品视角的分期与启动运作产品视角的分期与启动运作4思考：考虑项目的可持续开发与运作，项目如何分期与启动？进行有效的差异化定位进行有效的差异化定位争夺对手客户争夺对手客户扩大客户范围扩大客户范围突出的产品特色突出的产品特色产品多样化产品多样化社区形象差异化社区形象差异化项目整体运作项目整体运作客户差异化客户差异化产品差异化产品差异化形象差异化形象差异化进行有效的差异化定位进行有效的差异化定位争夺对手客户争夺84、对手客户扩大客户范围扩大客户范围一组团一组团启动区启动区三组团三组团四组团四组团二组团二组团五组团五组团大盘整体规划组团n一组团：一组团：“浅滩浅滩”（湖景（湖景TOHOTOHO、独栋、公寓）、独栋、公寓）n二组团：二组团：“原山原山”（山居别墅、洋房）（山居别墅、洋房）n三组团：三组团：“智能生态公馆智能生态公馆”（山景高层）（山景高层）n四组团：四组团：“果岭艺术公寓果岭艺术公寓”（山湖高层）（山湖高层）n五组团：五组团：“CEOCEO别墅别墅”（CEOCEO会所、主题酒店）会所、主题酒店）项目启动区原则：项目启动区原则：n优势资源的高端启势，优势资源的高端启势，n多元化明星型产品优先入多85、元化明星型产品优先入世制造卖点世制造卖点n进入性最为成熟进入性最为成熟启动借鉴1：万科东海岸第二居所启动，第一居所逐步实现占地面积占地面积:57578.20平方米平方米总建筑面积总建筑面积:40300平方米平方米容积率容积率0.8总户数总户数1948户户风情商业街风情商业街5800平米平米目前在售：目前在售：40套复式产品，均价套复式产品，均价4.5万元万元/平米，基平米，基本售罄。本售罄。万科东海岸当前别墅入住率约万科东海岸当前别墅入住率约30%30%，由于盐坝高速公路，由于盐坝高速公路，与深圳市区距离的缩短，社区生活配套逐渐完善，与深圳市区距离的缩短，社区生活配套逐渐完善，加上周边度假资源86、及配套的拉动，加上周边度假资源及配套的拉动，东海岸逐渐向第东海岸逐渐向第一居所转化一居所转化。一期一期二期二期三期三期四期四期产品类型面积套数比例独栋318-415平米120.65%联排、双拼158-270平米46925.30%小高层78-178平米（613套）76141.05%190-280平米（148套）多层83-154平米1126.04%公寓40-88平米50026.97%合计1854100%p产品以居家舒适型产品居家舒适型产品为主，面积偏大；p户型设计上，别墅12平米的私家入户花园，客厅及阳台面积约43平米，特设景观阳台，海景、园景尽收眼底，餐厅挑空约6.3米，多处挑空，户型更实用，可87、塑性更强，户型更实用，可塑性更强，同时更加舒适同时更加舒适。入户花园入户花园客厅上空客厅上空客厅客厅卧室卧室餐厅餐厅上空上空餐厅餐厅山海叠墅山海叠墅A A户型户型整体定位：第一居所化明显以中大面积、舒适居家型产品主力构成启动产品策略：高低配，保证走量与形象公寓与别墅双向启动，迅速走量，同时保证高端形象东海岸优先启动昭示性较好的区东海岸优先启动昭示性较好的区域，构筑良好的展示面：域，构筑良好的展示面：产品启动策略产品启动策略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气；启动产品：启动产品：以202-270平米的联排别墅和4088、-58平米的公寓为主；配套启动策略：配套启动策略：基本生活设施配套率先投入，滨海度假期纷纷依靠园林景观来营造；启动配套：启动配套：会所、展示100米风情商业街；会所功能：营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球场、棋牌室、泳池、会议室。启动区启动区商业街商业街会所会所一期二期三期四期山脊公园网球场华润万家沙滩排球场足球场山脊公园蓝色会所泳池湘菜馆、名厨饭堂万科东海岸的配套开发情况：1、休闲配套：内部有建设，但主要是基础运动/小规模公园，休闲度假仍主要依靠大梅沙外部资源2、商服配套：有基础商业，但无论是教育/医疗等也都要依靠外部提供当前入住率别墅约当前入住率别墅约30%30%儿子买来给自己养老，虽然89、买东西还不是很方便，不过住得很舒服，环境、空气都不错-某陕西籍业主第一期部分业主本来是买来投资的，后来配套逐渐完善，盐坝高速开通了开车到市内也不算很远，而且环境也不错，觉得住这里也挺好，慢慢就把这里做为第一居所了东海岸某销售人员配套的持续投入，保障第一居所转换启动借鉴2：巽寮.金海湾第二居所启动，明星产品启动市场，淡市销售明星23147568主要住宅分布主要住宅分布中区1凤池岛在售住宅2超五星级酒店3水上游乐中心4休闲、疗养、购物5餐饮、娱乐6风情小镇7中档酒店、游艇8传统高档度假区北区海墅：北区海墅：180平米的双拼；370-420平米的独栋，共32套，已售罄南区海墅：南区海墅：204平米的90、双拼，共32套，正在发售休闲公寓：休闲公寓：50-100平米单位，共391套，正在发售酒店式公寓：酒店式公寓：58-85平米单位，共442套，已售罄部分公寓引进花样年酒店式物管，提供酒店式服务、代租代管服务，受到市场热捧户型户型面积面积套数套数套数比套数比1 1房（房（A A户型）户型）5858平平35235279.6%79.6%1 1房房1 1厅（厅（CC户型）户型）85平平868619.5%19.5%顶层豪华层（顶层豪华层（GG户型）户型）245245平平4 40.009%0.009%汇总汇总442442p一期以酒店式公寓启动，约一期以酒店式公寓启动，约2.92.9万万平米，两栋，平米，两91、栋，442442户；户；20082008年年6 6月公月公开发售；均价开发售；均价8500-90008500-9000元元/平米平米；开售时开售时无任何的配套无任何的配套。p销售情况：在市场最惨淡的情况下，销售情况：在市场最惨淡的情况下，却能实现高价快走，却能实现高价快走，开盘当天销售开盘当天销售率达率达88%88%，截至年底销售率达，截至年底销售率达95%95%，短时间内即实现售罄。短时间内即实现售罄。p主要依靠其主要依靠其强势的资源，代租代管强势的资源，代租代管的产权经营模式，以及投资价值的产权经营模式，以及投资价值的拉的拉动。动。p花样年物管服务，提供管家式代租花样年物管服务，提供管家式92、代租代管服务。代管服务。业主享有固定回报业主享有固定回报:小房平均小房平均每月每月1450(1450(旺季旺季2400,2400,淡季淡季500),500),大房大房17501750(旺季旺季3000,3000,淡季淡季500),500),所有费用和税对方负所有费用和税对方负责责,包括物管费。包括物管费。启示：项目启动策略第二居所启动两端化产品保证销售明星化产品启动提升项目形象，引爆市场独栋别墅、TOHO公寓投资性产品产权式酒店公寓精品酒店式服务公寓TOHO为主流走量产品独栋实现溢价独栋别墅溢价TOHO主流走量项目启动产品面积：研究1：深圳资源型郊区大盘启动产品借鉴项目项目启动物业启动物业启动93、面积启动面积相对比例相对比例销售情况销售情况万科清林径联排218-285平米28.4%开盘当天销售60%，当月销售75%，7个月售完高层90平米以下为主61.1%开盘当天销售70%，3个月售完公寓4772平米10.5%开盘当天销售90%，2个月售完万科东海岸独栋318-386平米23.6%开盘三天成交207套单位，销售额逾1.4亿双拼、联排202-270平米公寓40-58平米43.2%洋房83-154平米14.8%松山湖1号联排140-235平米约40%一年半售完全部350套，月均消化20套左右。独栋300-320平米约60%万科棠樾双拼、联排200-340平米100%开盘当天销售52套，占894、0%金海湾公寓58和85平米约77%开盘两月销售约300套，占85%双拼180平米约23%开盘当天销售60%独栋370-420平米项目启动产品策略：研究2：大亚湾市场当前畅销产品面积段物业类型物业类型项目项目主流面积段主流面积段畅销户型畅销户型销售速度（月均）销售速度（月均）高层中天彩虹城30-50平米的一房30-50平米的一房；80套95-130平米的三房95-130平米的三房美岸栖庭66-85平米的二房35-51平米的公寓93套德洲城77-85平米的二房77-85平米的二房70套太阳湾33-47平米的公寓33-47平米的公寓-联排别墅半岛1号210平米的叠加210平米的叠加40套光耀城1795、7-213平米的联排177-213平米的联排50套珠江东岸257-265平米的联排257-265平米的联排35套碧桂园160-188平米的联排160-188平米的联排42套独栋别墅振业城286-395平米-30-40套市场两端化发展：市场两端化发展：9090平以内小户型与平以内小户型与200-250200-250平联排主流走量平联排主流走量项目启动产品策略：研究3：未来市场供应产品格局400400250250300300350350450450200200500500707080809090100100110110120120130130碧桂园碧桂园光耀城光耀城 珠江珠江东岸东岸 半岛半岛1 96、1号号振业城振业城德洲德洲城城 彩虹彩虹城城太阳太阳湾湾600600双拼双拼170170联联排排双双拼拼独栋独栋联排联排双拼双拼联排联排双拼双拼独栋独栋皇庭皇庭项目项目龙光龙光项目项目卓越卓越项目项目合生合生项目项目联排联排联排联排800800独栋独栋140140龙光龙光项目项目2202204040卓越卓越项目项目联排、联排、双拼双拼未来产品供应：未来产品供应：高层面积上升，但联排仍保持高层面积上升，但联排仍保持200-300200-300平主流面积平主流面积项目启动产品策略：启动产品面积：项目启动区产品面积定位：1.TOHO面积：参考深圳郊区资源型市场与大亚湾市场主力联排产品，本项目TOHO97、面积：220-260平米2.独栋别墅面积：市场独栋别墅面积区间跨度较大，考虑项目以第二居所启动，独栋别墅相对控制，一线临湖面积380-420平米，二线独栋320-370平米3.公寓面积：公寓以酒店式公寓设置，以酒店房间面积进行设置，单房面积45-55平米，套房75-85平米启动销售区启动销售区启动展示区启动展示区大一期范围大一期范围项目启动产品定位分期分期产品产品分类分类面积面积面积比面积比套数套数总面积总面积明星明星公寓公寓单房：单房：45-55平平40-50%400-5005-6万平万平一房：一房：75-85平平主流走主流走量量联排联排220-260平平40-45%96标杆标杆独栋独栋3298、0-420平平5-10%10深圳规律深圳规律资源型高端第一居所启动面积趋于两端化资源型高端第一居所启动面积趋于两端化300300平米以上的舒适性独栋建立产品的高端形象平米以上的舒适性独栋建立产品的高端形象市场现状市场现状9090平以内小户型与平以内小户型与200-250200-250平联排是主流走量平联排是主流走量未来供应未来供应200-300200-300平米联排别墅和平米联排别墅和80-12080-120平米高层为主力平米高层为主力ATOHO主流产品主流产品（立面）（立面）抛弃传统的风情复制，从沉重抛弃传统的风情复制，从沉重与繁复的装饰中脱离，简化线与繁复的装饰中脱离，简化线条，通过材质的99、品质感建立立条，通过材质的品质感建立立面的品质感与时尚感面的品质感与时尚感新奢新奢华的建筑形象华的建筑形象元素关键词（新英伦）石材、玻璃、金属，高品质的材料运石材、玻璃、金属，高品质的材料运用用品质感上的时尚和新潮。品质感上的时尚和新潮。立面着重对立面着重对窗与屋顶窗与屋顶的造型处理，通的造型处理，通过现代的设计方法保留传统的元素同过现代的设计方法保留传统的元素同时又富有简洁美和时尚感时又富有简洁美和时尚感在色彩的运用上多采用在色彩的运用上多采用厚重富有品质厚重富有品质感的褐色、赭石感的褐色、赭石，保持立面整体的尊，保持立面整体的尊贵与庄严感贵与庄严感ATOHO主流产品主流产品（居住空间升级）100、（居住空间升级）元素关键词：会呼吸的屋顶在室内实现对自然的尊享空间，在顶层大量的运用在室内实现对自然的尊享空间，在顶层大量的运用玻璃材质，实现与星空的直接对话玻璃材质，实现与星空的直接对话A居住空间升级居住空间升级元素关键词：灰空间水岸延展用室外平台替代地下室空间，通过屋顶构架、遮用室外平台替代地下室空间，通过屋顶构架、遮挡设置形成半室外的私享空间挡设置形成半室外的私享空间ATOHO局部创新：局部创新：创新智能体系创新智能体系智能晨服系统智能晨服系统配置简易的配置简易的晨服智能体统晨服智能体统，通过优美音乐、美好的阳光将起床真正变得舒心、，通过优美音乐、美好的阳光将起床真正变得舒心、愉悦、自然101、，为业主提供愉悦、自然，为业主提供一个悠然、不慌不忙的早晨一个悠然、不慌不忙的早晨关键词：智能叫醒服务以一个服务体系为着重的功能爆破点，细节以一个服务体系为着重的功能爆破点，细节全面考虑，成为智能服务的关键亮点全面考虑，成为智能服务的关键亮点滨湖独栋创新B独栋产品局部创新：独栋产品局部创新：充分将水景引入户型，营造私家水院充分将水景引入户型，营造私家水院主卧客卧地下室私人码头首层才用半架空设计滨湖独栋创新B独栋产品产品创新：独栋产品产品创新：充分考虑功能空间（地下室、室外花园、室充分考虑功能空间（地下室、室外花园、室外水园林）赠送，加大项目的整体价值外水园林）赠送，加大项目的整体价值C公寓（立102、面形象）公寓（立面形象）大面积玻璃或突出的窗，直接给人空间舒大面积玻璃或突出的窗，直接给人空间舒适的直接印象，联想公寓的空间品质感适的直接印象，联想公寓的空间品质感元素关键词：单元组合单元组合+模块变化，玻璃金属运用模块变化，玻璃金属运用公寓的窗被放大，直公寓的窗被放大，直接联想通透的室内空接联想通透的室内空间印象间印象公寓打造为botiquet精品酒店群，演绎时尚商业之上的公寓，可引进精品酒店公司，设置为主题精品酒店，以创意的文化、极致的服务提供到奢侈的高端服务BotiquetBotiquet酒店酒店控制客房数，以极致的服务、控制客房数，以极致的服务、主题文化给到客人特殊的居住体验、消费体验103、，主题文化给到客人特殊的居住体验、消费体验，成为个性、高端服务的新代言成为个性、高端服务的新代言n梦幻设计酒店梦幻设计酒店华丽的Lobby让人感觉很梦幻，幽暗的长廊和房间都用冰蓝色灯光围绕。走在里面，彷佛自己漂浮在海面上。C公寓（公寓（BOUTIQUE HOTEL）产品分类：引入酒店管理公司，部分进行产权式酒店销售，提升价格；部门以服务式公寓进行销售，快速走量启动策略启动产品生活空间功能精分生活空间功能精分新奢华立面新奢华立面居住空间升级居住空间升级品质感品质感精细化精细化创新智能生活体系创新智能生活体系创新生活感创新生活感创意生活空间创意生活空间时尚感立面时尚感立面特色空间升级特色空间升级格104、调感格调感时尚感时尚感以产权式酒店、服务式公寓进行销售以产权式酒店、服务式公寓进行销售走量走量/价格标杆价格标杆精装修精装修主流产品主流产品TOHOTOHO明星产品明星产品BOUTIQUE HOTELBOUTIQUE HOTEL新奢华元素新奢华元素私家水园林私家水园林超大赠送空间超大赠送空间独特独特/稀缺感稀缺感标杆产品标杆产品水院独栋水院独栋1组团-开发面积开发面积9.69.6万平方米；销售启动时间：万平方米；销售启动时间：20112011年年产品产品分类分类面积面积面积比面积比总面积总面积启动区面积启动区面积主流走量主流走量公寓公寓单房：单房：50-60平平40-50%9.6万平万平5-6105、万平万平一房：一房：70平平联排联排230-280平平40-45%标杆标杆独栋独栋350-450平平5-10%独栋别墅联排别墅公寓启动配置启动配置商业、天幕会所、艺术走廊、商业、天幕会所、艺术走廊、botiquetbotiquet酒店酒店2组团-开发面积开发面积1919万平方米；万平方米；产品分产品分类类面积面积面积比面积比总面积总面积主流产主流产品品联排联排250-320平平20-30%19万平万平六甲六甲180-240平平35-40%公寓公寓50-80平平30-35%启动配置启动配置半山会所、运动场、登山径半山会所、运动场、登山径项目三组团项目三组团3组团-开发面积开发面积35.435.4106、万平方米；万平方米；产品产品分类分类面积面积面积比面积比总面积总面积主流产品主流产品高层高层三房三房170平平30-40%35.4万平万平舒居产品舒居产品四房四房190平平40-50%四房（复式）四房（复式）270平平10-20%启动配置启动配置创新服务公寓、学校、社区会所、幼儿园创新服务公寓、学校、社区会所、幼儿园四组团四组团4组团-开发面积开发面积8080万平方米；万平方米；产品分类产品分类面积面积面积比面积比总面积总面积主流产品主流产品二房二房70-100平平10-15%80万平万平舒居产品舒居产品三房三房120-140平平20-30%舒居三房舒居三房140-160平平30-40%四房四107、房160-200平平10-15%五房五房250平平5-10%启动配置启动配置私家酒窖、商业中心、幼儿园、私家酒窖、商业中心、幼儿园、MINI GOLFMINI GOLF五组团五组团5组团-开发面积开发面积1.561.56万平方米；万平方米；产品产品分类分类面积面积总面积总面积高端豪高端豪宅宅独栋独栋700-1500平平1.56万平万平启动配置启动配置山顶特色主题建筑酒店、山顶特色主题建筑酒店、CEOCEO会所会所项目整体分期与产品定位物业类型物业类型产品产品总体量（平）总体量（平）配套配套户型户型面积（平）面积（平）一组团一组团联排联排4房房230-28012.8万万商业、艺术会所、艺术之廊、108、商业、艺术会所、艺术之廊、botiquet酒店酒店独栋独栋4-5房房350-450公寓公寓单房单房50-60一房一房70二组团二组团叠拼叠拼4房房180-24019万万半山会所、运动场、登山径半山会所、运动场、登山径联排联排4房房250-320公寓公寓单房单房一房一房50-80三组团三组团高层高层三房三房17035.4万万创新服务公寓、学校、社区创新服务公寓、学校、社区会所、幼儿园会所、幼儿园四房四房190四房（复式）四房（复式）270四组团四组团高层高层两房两房70-10080万万私家酒窖、商业中心、幼儿私家酒窖、商业中心、幼儿园园三房三房120-140140-160四房四房160-200五109、房五房250五组团五组团独栋独栋五房五房700-15001.56万万山顶酒店、山顶酒店、CEO会所会所合合 计计148.76万万产品分类产品分类单价单价面积面积（平）（平）收益收益总收益总收益明星明星公寓公寓服务式公寓服务式公寓1.5万万/平平2万万3亿亿24.8-36.65亿亿产权式酒店产权式酒店2-2.5万万/平平2.5万万5-6.25亿亿主流主流走量走量联排联排3-5万万/平平4.4万万13.2-22亿亿标杆标杆独栋独栋6-9万万/平平60003.6-5.4亿亿项目一期收益计算定价原则：比照深圳周边郊区资源型大盘在售价格，考虑一定的定价原则：比照深圳周边郊区资源型大盘在售价格，考虑一定的110、价格溢价因素（独栋稀缺溢价、联排赠送溢价、公寓稀缺溢价、价格溢价因素（独栋稀缺溢价、联排赠送溢价、公寓稀缺溢价、公寓以产权式租金返算溢价、自然时间溢价）公寓以产权式租金返算溢价、自然时间溢价）预计回款：24.8-36.65亿元项目的营销攻略 项目的营销理想项目的营销理想5思考：如何实现本项目的理念推广与强势启势？“星河颂”的竞争总攻略的竞争总攻略（整体攻略）（整体攻略）形象统领形象统领星河星河颂颂|超越追随的超越追随的新奢华主义新奢华主义概念支撑概念支撑设计服务式公寓设计服务式公寓/CEO/CEO别墅别墅/特色酒店群特色酒店群（特色（特色建筑）建筑）品质感的品质感的TOHOTOHO立面与细节，111、立面与细节，BOUTIQUE BOUTIQUE HOTEL HOTEL 精品酒店群精品酒店群 （1 1期产品主卖点）期产品主卖点）艺术展示路径：天幕会所艺术展示路径：天幕会所/雕塑家公园雕塑家公园/跳蚤集跳蚤集市市/水岸创意吧集群水岸创意吧集群（艺术展示）（艺术展示）有故事的格调休闲生活有故事的格调休闲生活（格调元素）（格调元素）KIDKIDS CLUB /S CLUB /妈妈会所妈妈会所/天际泳池天际泳池（生活主（生活主张）张）会员制运作会员制运作/国际艺术大师监制国际艺术大师监制（生活标签）（生活标签）衣食住行的奢华集结衣食住行的奢华集结 定制定制VIPVIP专享生活专享生活 Luxury112、 Luxury Lifestyle Personalized Lifestyle Lifestyle Personalized Lifestyle p星河星河颂的商务、休闲使用权益颂的商务、休闲使用权益p星河星河颂颂开启仪式、活动参与权益开启仪式、活动参与权益p项目示范单位的预约试用权益项目示范单位的预约试用权益p获得项目限量发售版本的白皮书权益获得项目限量发售版本的白皮书权益p会所试营业活动名表大奖抽取权益会所试营业活动名表大奖抽取权益p全球知名品牌的全球知名品牌的VIPVIP客户权益客户权益p高档商业的体验权益高档商业的体验权益p 会员权益及营销活动会员权益及营销活动的基本前提的基本前提与113、各高级俱乐部，包括顶级餐饮连锁店、高尔夫俱乐部、航空公司商务俱乐部、全球通VIP客户高级俱乐部、品牌车行、品牌服装协会、名表/名酒供应商俱乐部等沟通联系，并建立良好的合作关系，形成会员之间的品牌权益共享。“星河颂”的竞争总攻略的竞争总攻略（整体攻略）（整体攻略）VIP卡卡Luxury Card“星河颂”的推广攻略的推广攻略（关键事件攻略）（关键事件攻略）推广三要素推广三要素一场华丽的强势启势：星河颂深圳新奢华主义的跨界运作深圳新奢华主义的跨界运作=顶级餐饮顶级餐饮 =精品酒店精品酒店 商务休闲商务休闲 潮流发布基地潮流发布基地一本新奢华精装红皮书：LUX LUX 精装手册精装手册地产地产“置入114、式营销置入式营销”的突破，一本发布权威的突破，一本发布权威时尚宣言时尚宣言的手册，的手册，LUX LUX 精装手册精装手册 将成为深圳的将成为深圳的新生活品牌标签新生活品牌标签。一本生态白皮书：资源整合+节能环保主张（社会责（社会责任开发商领袖姿态）任开发商领袖姿态）营销启势：跨界营销营销启势：跨界营销崇高理想，与星河品牌高度符合，崇高理想，与星河品牌高度符合，崇高理想，建立项目独特价值，崇高理想，建立项目独特价值，崇高理想，成为时代的话题与焦点！崇高理想，成为时代的话题与焦点！崇高理想，成为地产界的新明星！崇高理想，成为地产界的新明星！启动策略 营销启动-跨界crossover-星巴克，不只115、是咖啡，更是清新休闲的都市第三空间，巴克成为纳斯达克最强劲的股票之一不只是银行，更是充满温情的社区中心。短短10年，美国的UMPQUA银行由6家分行惊人地扩展到200余家havaianas不只是优质拖鞋，更是脚下的时尚标签。一双可以一年卖到22亿双的人字拖鞋iPod跨越数字音乐播放器，成为时尚音乐生活代表。Ipod占据全球mp3/mp4销量的70%以上 简言之就是把不搭界的东西加在一起产生崭新价值简言之就是把不搭界的东西加在一起产生崭新价值理想理想1 1：不仅仅是优质地产，星河引领未来深：不仅仅是优质地产，星河引领未来深圳新奢华生活！圳新奢华生活！新奢华是一场地产与酒店的跨界新奢华是一场地产与116、酒店的跨界新奢华是一场地产与艺术的跨界新奢华是一场地产与艺术的跨界新奢华是一场地产与餐饮的跨界新奢华是一场地产与餐饮的跨界新奢华是一场地产与商务的跨界新奢华是一场地产与商务的跨界推广策略1 跨界营销启动期：着力于一个爆发点（项目推荐仪式（项目推荐仪式/产品发布会产品发布会/BOUTIQUE酒店管理公司签约仪式酒店管理公司签约仪式精品酒店精品酒店试住体验日启动试住体验日启动/Day卖场日间售楼）CROSSOVER=地产地产+酒店酒店启动期：天幕会所（天幕会所启幕：时尚艺术秀场展示（天幕会所启幕：时尚艺术秀场展示/国际品牌新品发布会国际品牌新品发布会/Night卖场夜间售楼）CROSSOVER=地117、产地产+艺术艺术磁力效应：磁力效应：制造制造核心，为项目吸引更核心，为项目吸引更高端客户群体影响力高端客户群体影响力运用现代、夸张的建筑手法创造包括运用现代、夸张的建筑手法创造包括表演场、媒体展示馆以及富含建筑意表演场、媒体展示馆以及富含建筑意义的场所义的场所企业家别墅的形象核心概念展示（启动高端企业家年会（启动高端企业家年会/高端商会论坛）高端商会论坛）CROSSOVER=地产地产+商务商务资讯一：资讯一：LUX LUX 精装手册精装手册杂志杂志一本最具格调时尚的介绍上流社会生活方式的杂志，代替常规方式与客户建立深层次的沟通，作为客户积累和有效的沟通工具作为客户积累和有效的沟通工具一册时尚杂118、志一份访谈录一个网络评论的集合一本微型小说集一个特定职业圈层的专属领地 用海量文字信息体现专业的用海量文字信息体现专业的精深度精深度我们需我们需要市场的要市场的喧哗喧哗；当主流媒体的效用当主流媒体的效用日益降低日益降低的的时候时候，我们需要我们需要建立读者的建立读者的阅读习惯阅读习惯；一本积分手册+优惠凭证一本发布权威时尚宣言的手册/高尚生活品牌标签CROSSOVER=地产地产+资讯资讯理想理想2 2：以社会责任，引领未来深圳新奢华生：以社会责任，引领未来深圳新奢华生活！活！推广策略2 节能环保以以“环保环保”、“生态生态”、“社会责任社会责任”为社区价值诉求，建立项目为社区价值诉求，建立项目119、的崇高理想，构筑项目的理念高度！的崇高理想，构筑项目的理念高度！崇高理想，与星河品牌高度符合，崇高理想，与星河品牌高度符合，崇高理想，建立项目独特价值，崇高理想，建立项目独特价值，崇高理想，成为时代的话题与焦点！崇高理想，成为时代的话题与焦点！哥本哈根世界气候大会全球政坛峰会，格尔全球的“真相”演说，将环保推上正式官方问题。环保必将成为发展大趋势，关乎法律规范的、房地产的、道德准则的。未来的奢侈不在是享受了多贵的名牌而是是真正的享受无污染的空气和洁净、高效的社区。对未来的基本估计对未来的基本估计对未来的基本估计对未来的基本估计1、中国15亿人口中，生活在城市2、新建50，000幢高层建筑3、1120、70套新的大众交通系统（比较而言 欧洲目前仅有70套）4、年消耗9亿吨原油，进口量近80%（已考虑单位GDP每五年降耗17%18%）5、年消耗44亿吨原煤，进口其中的20%6、温室气体排放150亿吨CO27、钢需求量 7亿5千5百万吨（2020年）8、水泥需求量 17亿5千万吨（2020年）9、汽车（轻型）2亿9千1百万辆10、住宅总建筑面积6660亿平方米11、商业总建筑面积从50亿扩大到240亿平米意味着意味着 20302030年几个基本数据年几个基本数据环保成为影响未来房地产领域必须重视的问题本报告是严格保密的。161区域：生态控制区环围区域：生态控制区环围生态化的房子保护生态的环境生态121、化的房子保护生态的环境生态化的房子倡导健康的生活生态化的房子倡导健康的生活我们的选择生态技术契合本项目区域气质生态/环保本报告是严格保密的。162世界顶级德国世界顶级德国 断桥铝合金窗框断桥铝合金窗框冬季能把阳光能量留在室内的低辐射冬季能把阳光能量留在室内的低辐射（Low-ELow-E）玻璃）玻璃绿色环保铝窗，采用高级热阻断式彩色环保铝型材，绿色环保铝窗，采用高级热阻断式彩色环保铝型材，在铝型材空腔中灌注有高隔热性能的树脂材料，在铝型材空腔中灌注有高隔热性能的树脂材料，将铝壁断开形成断桥，将铝壁断开形成断桥，有效阻止了热量的传导。有效阻止了热量的传导。外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及122、外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，中远红外线高反射的特征，在住宅项目中使用的屈指可数在住宅项目中使用的屈指可数1、隔热系统隔绝深圳夏日炎热外窗子系统外窗子系统北京锋尚国际：利用高科技提升生活舒适度及品北京锋尚国际：利用高科技提升生活舒适度及品质，对客户购买产生直接牵引质，对客户购买产生直接牵引人体最舒适的空气状况人体最舒适的空气状况温度：2026度湿度：4060声音：3545分贝大气：78氮气 21氧气本报告是严格保密的。163外墙外保温隔热系统，外墙外保温隔热系统，使用毛面挤塑聚苯板，使用毛面挤塑聚苯板，为建筑物围护结构外墙创造出连续、非间断性的包覆层结构，为123、建筑物围护结构外墙创造出连续、非间断性的包覆层结构，赋予墙体极高的热阻值，室温得以恒定，舒适度得以提高赋予墙体极高的热阻值，室温得以恒定，舒适度得以提高外墙子系统外墙子系统饰面层：涂料、面砖、花岗岩（干挂石材），拉丝金属线嵌缝；聚合物改性抹面砂浆护面层（内置耐碱玻纤网络布增强）保温层（挤塑聚苯板）（使用前经专用界面处理剂处理）聚合物改性粘结剂辅助锚固外找平层（1：3水泥砂浆）维护结构墙体内粉刷层北京锋尚国际：利用高科技提升产品外在质感及北京锋尚国际：利用高科技提升产品外在质感及高品低能耗生态居住，客户直接感知价值高品低能耗生态居住，客户直接感知价值人体最舒适的空气状况人体最舒适的空气状况温度：124、2026度湿度：4060声音：3545分贝大气：78氮气 21氧气隔热系统隔绝深圳夏日炎热本报告是严格保密的。164q双层呼吸幕墙双层呼吸幕墙q利用自然光实现照明利用自然光实现照明q减少空调的使用减少空调的使用q通过开启窗实现自然通风通过开启窗实现自然通风q通过遮阳百叶防止日晒通过遮阳百叶防止日晒q室内无眩光室内无眩光呼吸式玻璃幕墙呼吸式玻璃幕墙北京锋尚国际、深圳红树西岸：利用高科技提升生活北京锋尚国际、深圳红树西岸：利用高科技提升生活舒适度及豪宅品质的延续，给到客户购买的理由舒适度及豪宅品质的延续，给到客户购买的理由隔热系统隔绝深圳夏日炎热本报告是严格保密的。165对应措施：对应措施：q1.125、防噪音外墙系统和防噪音外墙系统和SCH CO窗、窗、ALULUX卷帘卷帘,防止室外噪音传入防止室外噪音传入q2.楼板垫层下加隔音垫楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音防止楼上传入室内的噪音q3.后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味q4.同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音：有同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音：有100多年历史的瑞士上市公司多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与126、主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。2、防噪系统降低临路户型价值贬损防噪音系统防噪音系统北京锋尚国际、北京北京锋尚国际、北京The house、深圳红树西岸：利用高、深圳红树西岸：利用高科技提升生活舒适度及品质，高价的理由科技提升生活舒适度及品质，高价的理由本报告是严格保密的。166对应措施：对应措施：q1.防噪音外墙系统和防噪音外墙系统和SCH CO127、窗、窗、ALULUX卷帘卷帘,防止室外噪音传入防止室外噪音传入q2.楼板垫层下加隔音垫楼板垫层下加隔音垫,防止楼上传入室内的噪音防止楼上传入室内的噪音q3.后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味后置式排水系统消除洁具排水噪声和异味q4.同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音：有同层侧向排水系统，避免直接垂直排水带来的噪音：有100多年历史的瑞士上市公司多年历史的瑞士上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排公司的同层排水系统接吉博力横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排128、水立管水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。上，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。3、新风系统降低临路户型价值贬损防噪音系统防噪音系统北京锋尚国际、北京北京锋尚国际、北京The house、深圳红树西岸：利用高、深圳红树西岸：利用高科技提升生活舒适度及品质，高价的理由科技提升生活舒适度及品质，高价的理由资讯二：资讯二：星河生态白皮书星河生态白皮书生态白皮书具有强的社会责任家姿态，关注环保，关注中国的未来，关注项目的可持续长期性发展作为社会责129、任感企业与行业作为社会责任感企业与行业领导者的声音领导者的声音客户攻略客户攻略（挖掘客户群）（挖掘客户群）产品攻略产品攻略营销全攻略索引营销全攻略索引形象攻略形象攻略（客户强牵引）（客户强牵引）（客户渗透）（客户渗透）（一期产品差异攻略）（一期产品差异攻略）（卖场概念展示攻略）（卖场概念展示攻略）（卖场全线展示攻略）（卖场全线展示攻略）（主推广攻略）（主推广攻略）（资讯渗透攻略）（资讯渗透攻略）（关键事件攻略）（关键事件攻略）当他们在彰显地段和环境的时候，我们开始注重价值；当他们在彰显地段和环境的时候，我们开始注重价值；当他们选择山水的田园逃逸时，我们开始积极地寻找将自然当他们选择山水的田园逃130、逸时，我们开始积极地寻找将自然与人文融为一体的契机；与人文融为一体的契机；当他们还在为贴金贴银的豪气比拼时，我们踊跃地为设计和当他们还在为贴金贴银的豪气比拼时，我们踊跃地为设计和格调而痴狂；格调而痴狂；当他们向往异域生活的赝品时，我们尝试着体验空间的品质当他们向往异域生活的赝品时，我们尝试着体验空间的品质与细节的格调化成长；与细节的格调化成长；当他们为标榜传世宅邸时，我们始终坚信着我们的当他们为标榜传世宅邸时，我们始终坚信着我们的 星河星河 颂的新生活观；颂的新生活观；超越竞争的营销全攻略星河超越追随的超越追随的新奢华主义新奢华主义“我们不是为了世界上多一处住宅，而是在寻找一些生活，一些我们不是为了世界上多一处住宅，而是在寻找一些生活，一些新的生活新的生活替代它。替代它。”不只是卖房子，同时售卖一种生活方式不只是卖房子，同时售卖一种生活方式和营造一种生活格调和营造一种生活格调New Other LifestyleKeywordKeyword：星河颂超越追随的新奢华2009.12谢谢聆听 世联地产