1、本报告是严格保密的。1东方天堂东方天堂东方天堂东方天堂2011201120112011年年年年3 3 3 3月月月月版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：谨呈：广西人和投资有限公司广西人和投资有限公司水墨阳朔，点睛中国水墨阳朔，点睛中国水墨阳朔，点睛中国水墨阳朔，点睛中国本报告是严格保密的。2本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为人和阳朔项目的开发提供第三方意见和建议本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为2、人和阳朔项目的开发提供第三方意见和建议国内外案例研究国内外案例研究项目调研项目调研深度访谈深度访谈实地踏勘与研究实地踏勘与研究政府官员访谈6位：政府官员访谈6位：阳朔县建规局梁副局长阳朔县国土局地籍股股长阳朔县国土局规划股股长阳朔县房管所梁副所长阳朔县发改委办公室主任阳朔县旅游局原局长专业人士21位：专业人士21位：桂林旅游地产投资公司李总阳朔国际旅行社王总阳朔碧玉国际酒店孙经理桂林彰泰第六园销售代表兴安乐满地度假酒店销售经理桂林漓江奥林苑销售代表阳朔河畔酒店周经理阳朔碧莲江景酒店部尹经理高端客户：高端客户：河畔度假酒店度假客李总河畔度假酒店度假客王先生河畔度假酒店度假客王先生调研区域：调研区3、域：阳朔县城区以及周边旅游热点区；桂林市区以及周边旅游热点区；查勘内容：查勘内容：宏观经济背景和市场趋势城市现状和未来发展战略阳朔人和项目地块勘察阳朔以及桂林房地产市场调查阳朔及桂林休闲度假旅游市场调查桂林高尔夫市场调查阳朔及桂林会议和酒店市场调查桂林周边旅游地产项目调查阳朔房地产项目：阳朔房地产项目：书童国际苑沃府藏珑凤鸣天下阳朔东街桂林高尔夫项目:桂林高尔夫项目:乐满地高尔夫漓江乡村高尔夫桂林山水高尔夫桂林大规模地产项目:桂林大规模地产项目:桂林奥林匹克花园桂林漓江奥林苑桂林彰泰第六园桂林彰泰城桂林水印长廊国内案例研究：国内案例研究：深圳东部华侨城丽江束河国际酒吧街杭州富春山居成都芙蓉古城4、成都青城山道教度假酒店深圳东部华侨城菩提宾舍北京798上海8号桥上海33老场坊号国外案例研究:国外案例研究:墨西哥，坎昆瑞士，达沃斯泰国，LAGULA度假区美国，松树谷高尔夫 本报告是严格保密的。3全民休闲时代：全民休闲时代：在国家经济政策的推动，中国休闲旅游产业近年得到迅速发展在国家经济政策的推动，中国休闲旅游产业近年得到迅速发展中国成为世界第四大入境旅游接待国中国成为世界第四大入境旅游接待国5090万人次美国西班牙法国中国万人次美国西班牙法国中国中国成为世界第四大国际旅游消费国中国成为世界第四大国际旅游消费国437亿美元美英德中亿美元美英德中资源来源：联合国世界旅游组织研究报告近期重大国家5、旅游政策近期重大国家旅游政策?国务院关于加快发展旅游业的意见国务院关于加快发展旅游业的意见2009年12月1日国务院关于加快发展旅游业的意见正式颁布?中华人民共和国旅游法中华人民共和国旅游法2009年12月18日，中国旅游业发展的根本大法中华人民共和国旅游法起草工作正式启动?国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见2009年12月31日，国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见正式出台近期重要旅游事件近期重要旅游事件?世博会首次在中国召开世博会首次在中国召开2010年5月1日，世博会在上海举行，超过7000万人次的游客，成为推动中国旅游6、业大发展的巨型引擎?世界旅游旅行大会首次在中国召开世界旅游旅行大会首次在中国召开2010年5月25日，被誉为“旅游界的奥林匹克”的世界旅游旅行大会将首次在中国召开 2010年，中国 2010年，中国旅游业的新纪旅游业的新纪元由此开启 元由此开启 时代时代本报告是严格保密的。4在政策激励措施与国民生活水平提高的影响下，中国已经进入全民休闲时代在政策激励措施与国民生活水平提高的影响下，中国已经进入全民休闲时代?旅游需求的发展阶段与居民的收入水平息息相关，随着收入水平的提高，其旅游半径逐渐扩大；?国家二十年内，出台各种政策，激励个人旅游消费，成为旅游发展重大支撑；1000美元3000美元5000美元7、旅游观光需求休闲度假需求出现休闲需求进入高速增长阶段旅游观光需求休闲度假需求出现休闲需求进入高速增长阶段?国家针对个人旅游市场的政策支持，激励个人旅游消费国家针对个人旅游市场的政策支持，激励个人旅游消费成熟的“休闲成熟的“休闲+体验”阶段体验”阶段2009年中国人均GDP已经接近4000美元全国双休日实行1995年年“五一”、“十一”黄金周政策1999年年清明、端午、中秋放假2007年年?随着中国由温饱型社会向享受型社会过渡，休闲需求正在呈现井喷式增长随着中国由温饱型社会向享受型社会过渡，休闲需求正在呈现井喷式增长本报告是严格保密的。5全国圈地时代：全国圈地时代：众多巨头全国圈地，暗流涌动，知8、名景区开发权的争夺已经全面展开众多巨头全国圈地，暗流涌动，知名景区开发权的争夺已经全面展开拥有高尔夫的5A景区武夷山黄山青城山武夷山黄山青城山泰山九寨沟泰山九寨沟海南旅游圈云南旅游圈海南旅游圈云南旅游圈中国已经进入全国性资源圈地时代中国已经进入全国性资源圈地时代三大城市群金佛山桂林金佛山桂林三大旅游地产开发三大旅游地产开发必占高地必占高地第一高地：海南、云南第一高地：海南、云南目前已经基本瓜分结束第二高地：城市群周边资第二高地：城市群周边资源地块源地块进入门槛高，拿地成本高第三高地：全国知名景区第三高地：全国知名景区正在激烈瓜分中正在激烈瓜分中本报告是严格保密的。6旅游地产时代：旅游地产时代：9、企业纷纷转型，进入旅游地产开发企业纷纷转型，进入旅游地产开发非地产主业公司旅游地产开发企业结构当地政府成立旅游投资公司旅游地产开发商住宅地产开发商其他行业企业基建工程类大型公司商业地产开发商重庆交旅集团、桂林汇荣集团重庆交旅集团、桂林汇荣集团海南罗牛山饲料公司，大百汇能源集团海南罗牛山饲料公司，大百汇能源集团云投集团云投集团万达集团万达集团旗下云投房地产公司、旅游投资公司在云南多处景区取地，收储用地1万亩以上在海南西线收储用地7000亩以上，并有持续开发计划华侨城集团、港中旅集团华侨城集团、港中旅集团以东部华侨城模式全国复制，已经在云南、江苏等省多处布局万科集团万科集团在三亚获得一处地块，拟做10、旅游地产开发万达集团在云南丽江等拟做旅游 产开发，收储地块地产主业公司本报告是严格保密的。7在动荡的国家政策和利益避险下，旅游地产成为行业的绩优股在动荡的国家政策和利益避险下，旅游地产成为行业的绩优股房地产行业的高速发展期及暴利时代房地产行业的整顿期，暴利时代结束房地产行业的高速发展期及暴利时代房地产行业的整顿期，暴利时代结束大规模低价圈地，低价倾销模式结束（碧桂园模式）大规模低价圈地，低价倾销模式结束（碧桂园模式）房地产精品化、综合化开发，经营性物业比例提升（华润模式）房地产精品化、综合化开发，经营性物业比例提升（华润模式）旅游休闲地产模式（华侨城、鲁能）旅游休闲地产模式（华侨城、鲁能）?刚11、性需求受到抑制?投资性需求受到抑制?改善性需求受到抑制?度假性需求市场购买力强，受政策影响作用小本报告是严格保密的。8发展旅游地产大发展旅游地产大势所趋势所趋人和介入旅游地人和介入旅游地产具有战略眼光产具有战略眼光发展旅游地产大发展旅游地产大势所趋势所趋人和介入旅游地人和介入旅游地产具有战略眼光产具有战略眼光全民休闲时代全国圈地时代旅游地产时代全民休闲时代全国圈地时代旅游地产时代在当前国内旅游和地产发展的时代特征之下，进入旅游地产开发具有战略高度在当前国内旅游和地产发展的时代特征之下，进入旅游地产开发具有战略高度本报告是严格保密的。9桂林、海南、云南国际游客量比较桂林、海南、云南国际游客量比较12、129万577.8万55.15万0100200300400500600700云南海南桂林云南海南桂林桂林、海南、云南旅游人口比较桂林、海南、云南旅游人口比较1860万1.257亿2195.18万050001000015000云南海南桂林云南海南桂林海南、云南已经成为旅游地产的发展高地，作为与海南、云南同为国际知名旅游目的地的桂林，旅游地产发展潜力巨大海南、云南已经成为旅游地产的发展高地，作为与海南、云南同为国际知名旅游目的地的桂林，旅游地产发展潜力巨大?一省一岛一市的政策：关于进一步促进海南，云南，广西经济社会发展的若干意见,国务院提出了海南岛、云南省、桂林市创建国家旅游综合改革示范区的目标?13、海南云集鲁能、雅居乐、富力等知名开发商，旅游地产从三亚、海口沿海发展到内陆二三线地区；?云南华侨城等知名开发商进入昆明，旅游地产的版图从丽江、昆明向大理、腾冲、西双版纳扩张；?一省一岛一市的政策：关于进一步促进海南，云南，广西经济社会发展的若干意见,国务院提出了海南岛、云南省、桂林市创建国家旅游综合改革示范区的目标?海南云集鲁能、雅居乐、富力等知名开发商，旅游地产从三亚、海口沿海发展到内陆二三线地区；?云南华侨城等知名开发商进入昆明，旅游地产的版图从丽江、昆明向大理、腾冲、西双版纳扩张；云南海南桂林桂林一市总旅游人口与海南相近，其国际游客量是海南的两倍桂林一市总旅游人口与海南相近，其国际游客量14、是海南的两倍数据来源：桂林、海南、云南09年统计公报本报告是严格保密的。10而作为占据桂林旅游半壁江山的而作为占据桂林旅游半壁江山的阳朔，在旅游地产时代大有可为阳朔，在旅游地产时代大有可为阳朔占桂林旅游人口比重阳朔占桂林旅游人口比重62%阳朔38%阳朔占桂林国际游客比重阳朔占桂林国际游客比重23%阳朔77.5%阳朔77.5%数据来源：桂林和阳朔09年统计公报?从统计数据可以看到，阳朔的旅游人口已经占据桂林的半壁江山；阳朔的旅游人口已经占据桂林的半壁江山；?国际游客国际游客阳朔的比例已经超过桂林，占据整个桂林市的77?阳朔比桂林有更秀美的更加可以亲近的山水资源更加可以亲近的山水资源，同时阳朔拥有15、桂林所没有的中西文化交流的基础；?随着贵广高铁贵广高铁和两大高速的开通，阳朔的地位越来越重要；阳朔规划局访谈阳朔规划局访谈 以前游客都是“住桂林，玩阳朔”，现在开始变成“住阳朔，玩桂林和乐满地”；阳朔规划局访谈人和率先介入阳朔的旅游地人和率先介入阳朔的旅游地产项目应具有较好的投资回报产项目应具有较好的投资回报人和率先介入阳朔的旅游地人和率先介入阳朔的旅游地产项目应具有较好的投资回报产项目应具有较好的投资回报本报告是严格保密的。11【区位】【区位】：北接阳朔规划新区，西近遇龙河十里画廊，距离漓江印象刘三姐山水园和阳朔西街约：北接阳朔规划新区，西近遇龙河十里画廊，距离漓江印象刘三姐山水园和阳朔西街16、约10分钟车程分钟车程?阳朔西街阳朔西街：小资圣地，国内外知名的旅游地?阳朔新区阳朔新区：规划占地1.2万亩，阳朔投资120亿重金打造?印象刘三姐印象刘三姐：具有国际影响力的大型山水歌舞剧?十里画廊十里画廊：阳朔单车、徒步、攀岩三大休闲运动项目集中地阳朔老城规划新区阳朔老城规划新区项目用地项目用地漓江漓江印象刘三姐印象刘三姐十里画廊十里画廊项目项目本报告是严格保密的。12【现状交通】【现状交通】：通过阳普路连通阳朔老城区、桂梧高速，乡村四级路转：通过阳普路连通阳朔老城区、桂梧高速，乡村四级路转321国道连接桂林城区、桂林机场国道连接桂林城区、桂林机场?思河岩寺四级路（已通车）思河岩寺四级路（已17、通车）片区通过四级乡道连接321国道，转桂梧高速到达桂林两江机场，车程在两小时以内；?阳普三级路（已通车）阳普三级路（已通车）通过阳普三级路连接阳朔县城和桂梧高速十分钟之内?桂梧高速（已通车）桂梧高速（已通车）通过阳普路或对接桂梧高速，桂梧高速是国家纵向干线包头-茂名高速的一段，连通珠三角以及中部、北方地区阳朔老城项目用地阳朔老城项目用地至桂林至桂林321国道四级乡道阳普路阳普路桂梧高速桂梧高速本报告是严格保密的。13【规划交通】【规划交通】：5分钟连通阳朔分钟连通阳朔-鹿寨高速，鹿寨高速，30分钟到达贵广高铁兴坪站，通过览胜路直接对接阳朔新区分钟到达贵广高铁兴坪站，通过览胜路直接对接阳朔新区18、?阳朔阳朔-鹿寨高速（鹿寨高速（2014通车）通车）通过321国道在高田蒙村处连接鹿阳高速，鹿阳高速是国家横向干线汕头-昆明高速的一段，连通西南、珠三角?贵广高铁（贵广高铁（2014通车）通车）新区修建一级路四车道直接与高铁站相连，车程约30分钟，直接带来广东、广西、贵州沿线城市群大量客流?新区干道揽胜路（新区干道揽胜路（2014通车）通车）新区基础建设，计划在2014年完成贵广高铁兴坪站贵广高铁兴坪站30分钟30分钟兴坪站兴坪站规划鹿阳高速项目地项目地5分钟5分钟新区新区本报告是严格保密的。14【用地规模】【用地规模】：项目占地：项目占地8000余亩，近余亩，近5平方公里，属于大规模旅游地产19、开发项目平方公里，属于大规模旅游地产开发项目?总面积总面积：8000亩，约5平方公里，与深圳东部华侨城（规划占地5平方公里）相当?农民安置区农民安置区：800亩，安置项目区域的村民?可开发面积可开发面积：7200亩，其中高尔夫球场2400亩、文教用地1000亩、商业住宅用地3800亩阳朔老城规划新区阳朔老城规划新区项目:8000亩本报告是严格保密的。15【资源】【资源】：项目内拥有典型的桂林喀斯特自然山水资源和田园村落等历史人文资源，但是其资源在桂林不强势：项目内拥有典型的桂林喀斯特自然山水资源和田园村落等历史人文资源，但是其资源在桂林不强势?地块东接阳普路，拥有桂林山水中精华的景观资源，水资20、源十分丰富；?内部以喀斯特地貌为主，拥有奇异群山、田园风光；在乐响有小片可开发的土山资源?内部还拥有思和、岩寺、洲上、高龙、都根、赖家、塘头等田园村落的人文资源桂林山水甲天下阳朔山水甲桂林桂林山水甲天下阳朔山水甲桂林田园风光喀斯特峰丛喀斯特峰林谷地土山乡村民居本报告是严格保密的。16项目属性界定：项目属性界定：项目属性界定：项目属性界定：?区位：区位：项目北接阳朔规划新区，距离阳朔老城区（西街）约10分钟车程，周边紧邻印象刘三姐和十里画廊景区等国际旅游热点区；?现状交通：现状交通：通过乡村四级路转321国道连通阳朔老城区，通过阳普路5分钟连接桂梧高速?规划交通：规划交通：5分钟连通阳朔-鹿寨高21、速，30分钟到达贵广高铁兴坪站；?大规模地产开发：大规模地产开发：项目占地8000余亩，属于大规模旅游地产开发项目；旅游地产大发展的时代背景下，位于国际旅游热点区的延展区，旅游地产大发展的时代背景下，位于国际旅游热点区的延展区，大规模旅游地产项目大规模旅游地产项目本报告是严格保密的。17客户目标：客户目标：客户目标：客户目标：持续、增值、创新！持续、增值、创新！“一是定位，作出有高度，高度，又具有可操作性可操作性的定位。”“二是项目的核心竞争力核心竞争力、核心卖点和核心驱动力在哪？”“三是规划，世联报告如何来指导规划指导规划推进。”“四是滚动开发滚动开发，如何确定开发次序和容积率，实现地产价值22、最大化。”“五是项目的启动区客户在哪、打造何种物业，位置如何选择、如何成功启动成功启动，实现盈利实现盈利？”“一是定位，作出有高度，高度，又具有可操作性可操作性的定位。”“二是项目的核心竞争力核心竞争力、核心卖点和核心驱动力在哪？”“三是规划，世联报告如何来指导规划指导规划推进。”“四是滚动开发滚动开发，如何确定开发次序和容积率，实现地产价值最大化。”“五是项目的启动区客户在哪、打造何种物业，位置如何选择、如何成功启动成功启动，实现盈利实现盈利？”本报告是严格保密的。18项目的开发将面临四大核心问题项目的开发将面临四大核心问题Q1Q1：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既位于国际旅游热点23、区的延展区，项目采用何种既有高度，又具有可操作性的定位及发展战略？有高度，又具有可操作性的定位及发展战略？Q4Q4：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实现项目的成功启动？实现项目的成功启动？Q3Q3：对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？Q2Q2：位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自身无可复制的核心竞争力，竞争突围？身无可复制的核心竞争力，竞争突围？本报告是严格保密的。24、19研究内容：研究内容：项目整体定位及发展战略项目整体定位及发展战略规划布局及分期建议规划布局及分期建议启动区发展策略及定位启动区发展策略及定位规划布局及分期建议规划布局及分期建议启动区开发策略建议及经济测算启动区开发策略建议及经济测算项目核心竞争力构建项目核心竞争力构建本报告是严格保密的。20项目的开发将面临四大核心问题项目的开发将面临四大核心问题Q1Q1：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既有：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既有：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既有：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既有高度，又具有可操作性的定位及发展战略？高度，又具有可操作25、性的定位及发展战略？高度，又具有可操作性的定位及发展战略？高度，又具有可操作性的定位及发展战略？Q4Q4：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实现项目的成功启动？现项目的成功启动？Q3Q3：对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开：对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？Q2Q2：位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自身：位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自身无可复制的核心竞争力，实现市场价值？无可复制的核心竞争力，实现市场价值？本报告是严格保密26、的。21阳朔旅游现状分析阳朔旅游现状分析旅游景点旅游景点小而散，大部分景点以初级的观光为主小而散，大部分景点以初级的观光为主数据来源：携程网统计和市调访谈?据携程网统计，阳朔旅游景点有43个，规模小，主要沿漓江和遇龙河散点分布?目前即使规模较大的遇龙河十里画廊、漓江精华段也是由数十个小景点组成，也没有统一的规划管理形成综合性的旅游区阳朔旅游局访谈阳朔旅游局访谈 旅游景点很多，还是以观光为主，缺乏高端的消费项目和高端游客，与三亚、丽江的差距较大；阳朔旅游局老局长本报告是严格保密的。22旅游产品旅游产品：以大众化休闲产品为主：以大众化休闲产品为主，缺乏高尔夫、国际品牌酒店等高端休闲度假产品，缺乏高27、尔夫、国际品牌酒店等高端休闲度假产品阳朔专业人士访谈阳朔专业人士访谈?现在还没有通过正式评审的五星级酒店；民间组织的特色活动有攀岩赛事、自行车越野、铁人三项等；高端客户来这边就是住几天，没什么玩的，看看风景，静静地住几天就走了，如果有高尔夫他们肯定多住几天河畔度假酒店销售经理竹阀漂流骑单车家庭客栈家庭客栈攀岩阳朔现有旅游产品阳朔现有旅游产品漂流攀岩景点观光单车本报告是严格保密的。23游客特征游客特征：相比其他旅游城市，阳朔游客中高端游客比重较小，人均旅游消费偏低：相比其他旅游城市，阳朔游客中高端游客比重较小，人均旅游消费偏低?据2009年旅游抽样调查，阳朔游客月收入在5000元之上的仅占15%28、；数据来源：阳朔旅游局访谈阳朔、丽江、三亚旅游收入比较阳朔、丽江、三亚旅游收入比较88.66亿元103.77亿元25亿元020406080100120三亚丽江阳朔三亚丽江阳朔阳朔、丽江、三亚游客量比较阳朔、丽江、三亚游客量比较758万669.05万720万600650700750800三亚丽江阳朔三亚丽江阳朔阳朔、丽江、三亚人均旅游消费比较阳朔、丽江、三亚人均旅游消费比较1169元1539元350元0500100015002000三亚丽江阳朔三亚丽江阳朔本报告是严格保密的。24外地客户置业目的外地客户置业目的10%90%度假居住投资阳朔地产客户构成阳朔地产客户构成80%20%本地客户外地客户房29、地产市场房地产市场：供应量小，价格低，消化速度慢，客户以本地客户为主，外地客户已经出现增长态势，但仅以投资为主要目的：供应量小，价格低，消化速度慢，客户以本地客户为主，外地客户已经出现增长态势，但仅以投资为主要目的数据来源：项目组房管所访谈和阳朔楼盘市调阳朔房管所访谈阳朔房管所访谈 阳朔基本能买房的都买了，外地人各地都有，主要是北京上海广东浙江东北等地。外地人大部分买房都是为了投资，或者养老，基本不住，度假客买房度假的极少；阳朔房管所副所长?阳朔地产市场供应量小（目前仅有三个在售项目目前仅有三个在售项目），消化速度慢（年均消化量仅3万方3万方）；?阳朔目前楼盘均价在4000元4000元左右，价30、格增长幅度缓慢，每年只有10以内的增长幅度；本报告是严格保密的。25包括桂林在内，整个市场尚未出现真正意义的综合性度假项目，度假地产市场处于萌芽阶段包括桂林在内，整个市场尚未出现真正意义的综合性度假项目，度假地产市场处于萌芽阶段已经建成的度假项目已经建成的度假项目：漓江奥林苑、印象长堤漓江奥林苑漓江奥林苑?占地面积404404平方米，包括联排、独栋等度假产品；?销售情况非常差，有价无市，目前独栋别墅已经封盘；规划中的的度假项目规划中的的度假项目：漓江动感东岸漓江动感东岸漓江动感东岸?区位区位：位于漓江段的东岸，包括灵川大圩古镇、古东瀑布景区、雁山区的神龙水世界、冠岩景区、乡吧岛、西塘和阳朔兴坪31、等区域；?定位定位：建设国际一流山水观光、休闲度假、会展商务、运动体验、学习培训、艺术交流、养生保健胜地；本报告是严格保密的。26阳朔旅游正处于初级发展阶段，对于这样的发展现状，做为延展区项目，我们将从案例中得到发展策略的启示阳朔旅游正处于初级发展阶段，对于这样的发展现状，做为延展区项目，我们将从案例中得到发展策略的启示?以景点式观光旅游为主，高端旅游产品缺失以景点式观光旅游为主，高端旅游产品缺失?旅游人口以中低端消费人群为主，旅游收入低旅游人口以中低端消费人群为主，旅游收入低?房地产市场供应量小，价格低，消化速度慢，度假地产处于萌芽阶段房地产市场供应量小，价格低，消化速度慢，度假地产处于萌芽32、阶段本报告是严格保密的。27“丽江”“丽江”独特的城市气质与阳朔具有极强的匹配性，而其北面的大束河片区属于丽江的延展区，其发展历程是值得我们借鉴的独特的城市气质与阳朔具有极强的匹配性，而其北面的大束河片区属于丽江的延展区，其发展历程是值得我们借鉴的 在保护世界遗产丽江古城的基础上，在保护世界遗产丽江古城的基础上，丽江延续了古镇悠久的文化传统，形丽江延续了古镇悠久的文化传统，形成了国内外知名的成了国内外知名的“丽江生活方“丽江生活方式”式”丽江丽江玉龙雪山纳西文化小资文化千年古镇玉龙雪山纳西文化小资文化千年古镇大束河片区束河古镇玉龙雪山旅游景区文笔山旅游景区文笔山旅游景区丽江新区大研古镇大研古镇33、本报告是严格保密的。28丽江丽江地处滇西大香格里拉区域，独特的自然和人文资源使其成为享誉中外的旅游度假天堂地处滇西大香格里拉区域，独特的自然和人文资源使其成为享誉中外的旅游度假天堂中国最受欢迎的10个城市全球最值得去的100个旅游城市之一小资天堂，体验之都小资天堂，体验之都本报告是严格保密的。29发展历程发展历程：1997年大研古镇的震后重建开启了丽江古城旅游之路，奠定了“古镇雪山”的基本旅游格局年大研古镇的震后重建开启了丽江古城旅游之路，奠定了“古镇雪山”的基本旅游格局文化资源挖掘文化资源挖掘三大遗产三台戏：世界自然、文化、记忆遗产，丽水金沙、印象丽江、纳西古乐演奏会建筑功能置换建筑功能置换34、古城部分建筑转换成独具特色的酒吧、饭馆、客栈等古城景观营造古城景观营造以水为脉，营造出小桥、流水、游鱼、纳西人家的景象大研古镇震后重建大研古镇震后重建古镇古镇 +雪山雪山印象丽江印象丽江本报告是严格保密的。30重建后的大研古镇逐步形成了以浓厚重建后的大研古镇逐步形成了以浓厚小资文化小资文化为基调的休闲生活氛围，得到了全世界游客的亲睐为基调的休闲生活氛围，得到了全世界游客的亲睐?临水酒吧出现为标志临水酒吧出现为标志由民宅改建的酒吧，临水而筑，游客在这里与朋友饮酒谈欢，或者一个人发呆，看书?关键词关键词小资、发呆、柔软时光、自由、放松 丽江生活氛围丽江生活氛围丽江发展第一阶段接待海内外游客数量丽江35、发展第一阶段接待海内外游客数量1111732002800501001502002503001996年1997年1998年1999年丽江元素文化雪山气候空气流水酒吧古城民俗本报告是严格保密的。31但是过度的旅游开发使得古镇面临着生态环境污染、休闲文化氛围变淡等多重压力，古城的旅游发展速度逐渐变缓但是过度的旅游开发使得古镇面临着生态环境污染、休闲文化氛围变淡等多重压力，古城的旅游发展速度逐渐变缓25%30%35%40%45%50%199519961997199819992000第一产业第二产业第三产业发展开始变缓95-2000年丽江三次产业产值结构变化高速发展期环境污染空间限制氛围破坏环境污染空间36、限制氛围破坏?大研古镇的环境危机大研古镇的环境危机?1999年,丽江的游客约产生150吨左右的固体废弃物,50000立方米左右的生活污水?未来发展空间有限未来发展空间有限?古城的空间有限，单位面积的可承载游客量也会有上限值?老城休闲氛围遭到破坏老城休闲氛围遭到破坏?老城的商业氛围太浓，失去了最初的幽静，变得喧闹不堪；本报告是严格保密的。32在此情形之下，丽江在古城的南部开始了新区的建设，疏导大研古镇的部分城市功能在此情形之下，丽江在古城的南部开始了新区的建设，疏导大研古镇的部分城市功能区位丽江城南，毗邻大研古镇用地面积286.51公顷性质丽江未来的中心城区，丽江新的政治、经济、文化中心新区定位37、：城市功能浓缩聚集区，城市建设示范区，旅游现代形象展示区本报告是严格保密的。33同时提出“二次创业”，发展复合型度假功能，实现丽江的跨越式发展同时提出“二次创业”，发展复合型度假功能，实现丽江的跨越式发展?2001年，二次创业的提出2001年，二次创业的提出?丽江适时提出了以旅游业提质增效为核心的“二次创业”发展战略，提出了把丽江建设成为世界级精品旅游胜地的宏伟目标；?加快实施推动旅游业从数量增长型向质量效益型转变从数量增长型向质量效益型转变，观光型旅游向观光、休闲、会议和国际商务旅游转型升级，进一步发挥了旅游业的关联带动作用；?观光型旅游?观光观光?休闲休闲?会议会议?国际商务旅游国际商务旅38、游数量增长型数量增长型质量效益型质量效益型本报告是严格保密的。34兴建高尔夫等高端配套设施，同时借势引入地产开发，开始了大束河片区的建设兴建高尔夫等高端配套设施，同时借势引入地产开发，开始了大束河片区的建设政府兴建休闲设施：政府兴建休闲设施：?玉龙雪山高尔夫球场玉龙雪山高尔夫球场?由著名的球场设计师尼尔哈沃斯（NEIL HAWORTH）精心设计，亚洲唯一雪山高尔夫球场?丽江古城湖畔国际高尔夫球场丽江古城湖畔国际高尔夫球场?美国著名高尔夫球场设计师Joe Obringer先生担纲设计代表项目代表项目旅游商业地产旅游商业地产地产项目地产项目旅游度假地产旅游度假地产旅游住宅地产旅游住宅地产祥和丽城束39、河茶马驿栈云杉金凯商业广场玉河生态走廊丽江旅游文化城七星商贸街二期投资额投资额(万万)60000050000130003200022000027000滇西明珠产权式分时度假酒店雪山水城丽江悦榕度假村阳光花园度假酒店公寓250003000018000050000阳光花园住宅小区丽江家园丽官生态住宅小区古城南门小区400034851500020000资料来源：丽江旅游统计年鉴其他旅游收入休闲度假旅游收入旅游总收入其他旅游收入休闲度假旅游收入旅游总收入休闲度假成为丽江旅游业新的经济增长点和主要支柱休闲度假成为丽江旅游业新的经济增长点和主要支柱?自助游?休闲游?度假游大束河片区束河古镇玉龙雪山旅游景区40、文笔山旅游景区文笔山旅游景区丽江新区大研古镇大研古镇本报告是严格保密的。35束河古镇的改造延续了大研的古镇风韵，在建筑特色等多方面再造了一个大研束河古镇的改造延续了大研的古镇风韵，在建筑特色等多方面再造了一个大研区位：大研古镇西北约4公里处面积：总面积约5平方公里，核心区约1平方公里开发理念：传承大研古镇特色引入现代功能和配套规划布局建筑特色水景利用规划布局建筑特色水景利用 延续大研的水文化，因水成街，沿街绕流；依路筑院，依水建房 传承大研古镇错落有致的布局特征，同时更加注重满足现代生活需求的功能分布 建筑造型沿袭大研古镇特色，内部装修设计则以现代休闲度假功能为准则束河古镇大束河片区大束河片区41、本报告是严格保密的。36并且在产品功能、业态档次等方面进行了提升，形成一个高端纯粹兼具古镇风貌的新一代休闲集中区，并且在产品功能、业态档次等方面进行了提升，形成一个高端纯粹兼具古镇风貌的新一代休闲集中区，并通过商业的销售完成资金回流并通过商业的销售完成资金回流?度假设施度假设施修建了专门的茶马驿站度假住宿区，包括德拉姆、香巴拉等主题客栈?休闲商业休闲商业建设宁静私密的哈里谷名人酒吧街和加勒比海餐厅、亲水高端中西餐饮?文化挖掘文化挖掘挖掘茶马文化、东巴文化内涵，和现代影视、商业相结合?商务设施商务设施兴建束河中国主题会馆、企业会所、五星度假酒店等高档商务设施更高端更纯粹更高端更纯粹哈里谷名人酒吧42、街茶马古道影视城茶马古道博物馆本报告是严格保密的。37在古镇外围引进众多国际知名品牌，形成了丽江的高端休闲度假区在古镇外围引进众多国际知名品牌，形成了丽江的高端休闲度假区大束河片区示意图大束河片区示意图束河古镇度假物业群雪山纳里天域阳光悦榕庄铂尔曼酒店大官房度假物业?依托束河古镇的纳西文化和休闲商业氛围的营造，吸引了大量外地游客，带动了区域价值的提升，推动周边高端度假物业的出现，为游客提供更完善的休闲度假服务。喜达屋 康年 希尔顿 雅高 悦榕庄.品牌投资者品牌投资者 高尔夫球场2家高尔夫球场2家 古城湖畔高尔夫 玉龙雪山高尔夫 五星级酒店3家五星级酒店3家 丽江悦榕庄度假酒店 丽江大港旺宝国际43、饭店 丽江官房大酒店 计划建设五星级酒店4家计划建设五星级酒店4家 金茂希尔顿 喜达屋威斯汀 皇冠洲际 铂尔曼 计划建设高尔夫1家计划建设高尔夫1家高端度假设施高端度假设施本报告是严格保密的。38用“产权式酒店”的销售模式形成度假物业的成功启动用“产权式酒店”的销售模式形成度假物业的成功启动悦榕庄酒店的销售模式悦榕庄酒店的销售模式分时度假模式分时度假模式业主可选收益模式业主可选收益模式?模式1固定收益6年内每年可享有相当于售价6的收益10年内每年可享有相当于售价4的收益或者客房净收入的33的收益，以较高者为准?模式2分享收益6年内可享有33的客房净收入3应作为维修基金以支付今后所有设施设备的更44、新?业主收益业主收益每年60天的免费使用；6年内可获得年6的固定收益或者10年内可获得最低4的租金收益或者33的客房净收入，并可续签；可获得业主俱乐部会员资格，享受业主交换计划；10套/月20套/月天域阳光雪山纳里28套/月28套/月古城高尔夫（二期）10套/月20套/月10套/月20套/月联排、叠加独栋独栋、联排束河的高端物业实现了销售速度与价格的双重实现束河的高端物业实现了销售速度与价格的双重实现古城高尔夫悦榕庄古城高尔夫悦榕庄本报告是严格保密的。39人群高端人群高端?人群分为三类：投资客和经营者；艺术家；旅客?投资和经营者：丽江及周边占30%，昆明占40%，以销售中大型为主，外省占30%45、，其中外省人中香港人居多，以销售大单为主，投资在250万元左右?丽江的艺术家多居住在束河?散客多集中在束河业态高端业态高端?酒吧：目前的酒吧定位比较高档，氛围比较好?即将开业的国际酒吧区哈里谷将大大提升束河的品牌和品味?餐饮?咖啡?客栈，设备较好?五星级酒店?高尔夫物业高端物业高端?滇西明珠产权式分时度假酒店?雪山水城?丽江悦榕度假村?阳光花园度假酒店公寓?祥和丽城?束河茶马驿栈大束河片区通过大束河片区通过“产品升级”“产品升级”带动带动“客户升级”“客户升级”，营造了一个比大研古镇更加纯粹，更加高端的休闲度假环境，营造了一个比大研古镇更加纯粹，更加高端的休闲度假环境环境优美环境优美?更加科学46、的规划布局?度假环境纯粹化?艺术氛围?小资情调?田园风光?流水本报告是严格保密的。40最终带动了地产的高实现，物业销售价格几倍于丽江新区最终带动了地产的高实现，物业销售价格几倍于丽江新区丽江城区大束河片区3000元/平10000元/平丽江城区大束河片区3000元/平10000元/平丽江城区客户构成丽江城区客户构成90%10%90%10%本地人本地人外地人外地人束河片区客户构成束河片区客户构成10%90%10%90%本地人本地人外地人外地人丽江新区客户与大束河片区丽江新区客户与大束河片区客户构成客户构成对比丽江新区客户与大束河片区对比丽江新区客户与大束河片区价格实现价格实现对比对比大束河片区物业47、：大束河片区物业：?销售价格平均10000元/平方米；?客户基本都为云南省外中高端客户；丽江城区物业：丽江城区物业：?普通住宅及别墅价格较低，平均价格约3000元/平方米；?主力客群为丽江市县域本地人，约占90%以上。本报告是严格保密的。41国际旅游热点区的延展区发展战略总结国际旅游热点区的延展区发展战略总结?开发理念开发理念秉承产品升级、客户升级产品升级、客户升级的发展理念，完善城市高端配套功能缺失，升级城市旅游档次；?区域氛围营造区域氛围营造延续区域的人文及历史特色延续区域的人文及历史特色，在建筑形式、规划布局等方面营造老城生活氛围，最大程度上借势开发?度假物业开发度假物业开发引进知名酒店48、管理公司，采用灵活的销售模式采用灵活的销售模式形成度假物业的成功启动，并最终带动后期地产的开发?盈利模式盈利模式先期通过古镇商业古镇商业以及产权式酒店产权式酒店的销售完成回现，当形成地产带动之后，通过地产完成主要现金流的回流本报告是严格保密的。4244044848251153630050005年06年07年08年09年旅游发展趋势研究旅游发展趋势研究随着我国居民人均可支配收入的逐步增长，游客消费水平在逐渐提高随着我国居民人均可支配收入的逐步增长，游客消费水平在逐渐提高全国旅游人均消费支出增长全国旅游人均消费支出增长10493117591378615781171750100002000005年049、6年07年08年09年城镇居民人均可支配收入增长城镇居民人均可支配收入增长年复合增长率年复合增长率9%9%单位：元单位：元年复合增长率单位：元单位：元年复合增长率5%5%由上两个图表看出，人均旅游消费支出增长幅度低于人均可支配收入，说明中国旅游业总体收益较低，需要从观光旅游过渡到休闲度假阶段，游客消费水平才能更快提高；本报告是严格保密的。43传统的低值型观光休闲产品已经不能满足大众的需求，传统的低值型观光休闲产品已经不能满足大众的需求，旅游产品旅游产品将向高端化、规模化、系统化方向发展将向高端化、规模化、系统化方向发展高端度假客普通观光客大旅游产业组合“高”“大”“全”“高”“大”“全”旅游产50、品特征具体描述“复合型”“高值型”顶级度假客中端旅游客“低值型”高消费 低消费高消费 低消费规模型模型来源：世界旅游组织旅游产品体验化创新的趋势分析模型来源：世界旅游组织旅游产品体验化创新的趋势分析高端化 规模化 系统化?高尔夫、高星级酒店、高端会所等以往奢侈品逐渐“大众化”；?游客更加注重度假区高端氛围的营造；?小规模的、景点式的旅游区逐渐失去吸引力，同时会因盈利模式的单一而逐渐退出市场；?在规模化的基础上强调旅游系统的复合化，多元化；?能够满足各个年龄段阶层的多样化需求；本报告是严格保密的。44游客的需求游客的需求将从看重物质享受逐渐向精神层面迈进，旅游将由一种奢侈品转变为一种新的生活方式51、将从看重物质享受逐渐向精神层面迈进，旅游将由一种奢侈品转变为一种新的生活方式旅游精神需求精神需求精神需求精神需求物质需求物质需求生活方式生活方式行为方式低高自我实现尊重社交安全生理消费水平生活的必需品一种新的生活模式更多元化的需求更深层次的精神追求闲暇生活的一种选择一种奢侈的行为初级精神追求视觉愉悦，放松为主本报告是严格保密的。45当旅游成为一种生活，旅游的目的则不再是单纯的自然观光，而定会向休闲体验方向转变当旅游成为一种生活，旅游的目的则不再是单纯的自然观光，而定会向休闲体验方向转变山水人民俗文化生活体验体验?个体完全融入其中，任何感受都是身心的体验，所有事物包括空气中的因子都成为道具体验旅52、游更高境界山水人人民俗文化生活观光观光体验文化：体验文化：漫步各种文化领域，体验不同文化风情体验生活体验生活：追寻不同生活方式，寻求梦想生活体验体验自然体验自然：徜徉于自然山水，获得身心的放松本报告是严格保密的。46“体验旅游体验旅游”将成为未来旅游发展趋势”将成为未来旅游发展趋势资料来源：世联模型体验旅游体验旅游体验旅游体验旅游休闲旅游休闲旅游休闲旅游休闲旅游观光旅游观光旅游观光旅游观光旅游理念理念理念理念需求特征需求特征需求特征需求特征Per Capita GDPPer Capita GDP?增长见识，享受视觉愉悦?感官接触、表面感受，“拍照留念”的方式?旅游是一种奢侈品?观光是旅游的核心53、?旅游是一种选购品?休闲放松是主题?旅游成为一种体验?旅游是一种生活方式，是生活的必需?释放压力，舒缓心情，自我调节?住宿酒店，参与活动，融入氛围?体验生活，享受人生，交际方式?旅游置业，生活化的度假方式旅游发展路径旅游发展路径典型案例典型案例典型案例典型案例?国内景区为主要代表?如黄果树、黄山、云南石林等?旅游度假区?如三亚、北戴河等?丽江?墨西哥坎昆?法国尼斯$300$1000$3000$5000$300$1000$3000$5000本报告是严格保密的。47目前国内已经出现了多种多样的体验式旅游，归纳来看，均属于初级意义上的“文化体验”目前国内已经出现了多种多样的体验式旅游，归纳来看，均属54、于初级意义上的“文化体验”?中越欲联合打造百年滇越铁路“体验旅游”百年滇越铁路“体验旅游”专线；?江西靖安县三爪仑景区推出与茶农一起采茶、制茶、品茶的茶文化“体验式旅游”茶文化“体验式旅游”；?赣县旅游部门开发出客家风俗“体验式旅游”客家风俗“体验式旅游”，让游客参与烧瓦塔、炸油条等客家风俗表演或客家美食的制作；?井冈山推出红军“体验式旅游”红军“体验式旅游”，“吃一顿红米饭、唱一首红军歌、走一趟红军路、读一本红军书、听一堂传统课、扫一次红军墓；本报告是严格保密的。48而而“生活方式体验生活方式体验”则是体验旅游最高阶段，是知识经济时代旅游消费的必然需求”则是体验旅游最高阶段，是知识经济时代旅55、游消费的必然需求模型来源：世界旅游组织旅游产品体验化创新的趋势分析模型来源：世界旅游组织旅游产品体验化创新的趋势分析文化利用价值（独特性、影响力）开发产品复合 单一 生活方式体验生活方式体验观光旅游观光旅游低价值/单一产品独特的文化价值驱动多元产品驱动高价值/复合产品观光度假观光度假文化体验文化体验休闲观光休闲观光体验旅游体验旅游本报告是严格保密的。49它的魅力在于契合了人们所期望拥有的生活氛围，并结合系统的旅游产品形成不可复制的体验旅游体系它的魅力在于契合了人们所期望拥有的生活氛围，并结合系统的旅游产品形成不可复制的体验旅游体系?人们期望在理想国度中寻找到自己的第二人生！人们期望在理想国度中56、寻找到自己的第二人生！美国大城市的死与生美国大城市的死与生差异化生活氛围营造差异化生活氛围营造形成核心竞争力体系化的旅游产品体系化的旅游产品优美的自然风光一定的文化背景特定的生活传统景点观光大众娱乐产品高端度假产品完善、放大这种竞争力本报告是严格保密的。50法国尼斯市法国尼斯市法国尼斯市法国尼斯市娱乐为主题的“懒人城、闲人城、老人城、无聊城”娱乐为主题的“懒人城、闲人城、老人城、无聊城”嘉年华馆、花车游行、化妆舞会、滨海浴场、度假村、海滨石滩、中心广场地摊、英格兰大道、购物大道墨西哥坎昆墨西哥坎昆墨西哥坎昆墨西哥坎昆人文主题的“娱乐之都”人文主题的“娱乐之都”玛雅文化、免税店、儿童乐园、滨海浴57、场、度假村、音乐节、玛雅民俗村、高尔夫、水族馆戛纳市戛纳市戛纳市戛纳市以节庆娱乐为主体的的“社交之城”以节庆娱乐为主体的的“社交之城”国际电影节、国际赛船节、国际音乐唱片节、含羞草节、豪华酒店、弄湖儿和划船的乐园、赌城街道、日光浴场、海滨育、咖啡馆、酒吧和名牌专卖店本报告是严格保密的。51案例筛选条件：案例筛选条件：?具备强势的景观资源?拥有典型的人文资源属性?大规模区域或城市级别度假区我们将借鉴我们将借鉴国际成熟的生活方式旅游案例国际成熟的生活方式旅游案例国际成熟的生活方式旅游案例国际成熟的生活方式旅游案例，从它们发展历程及关，从它们发展历程及关键举措中得出本项目开发策略的启示键举措中得出本58、项目开发策略的启示 泰国，普吉岛深圳，东部华侨城 珠海，海泉湾美国，TDLEGA度假区新加坡，圣淘沙美国，太阳河社区Bintan，印尼La Jolla，美国加州帕拉德罗，古巴Cancun,墨西哥多摩，日本帕拉德罗，古巴夏威夷，美国 坎昆，墨西哥坎昆，墨西哥本报告是严格保密的。52坎昆坎昆位于墨西哥加勒比海北部，风景秀丽、气候宜人，是世界知名的旅游度假胜地位于墨西哥加勒比海北部，风景秀丽、气候宜人，是世界知名的旅游度假胜地?坎昆（Cancun）位于加勒比海北部，墨西哥尤卡坦半岛东北端海滨。?整个岛呈蛇形，是一座长21公里、宽仅400米的美丽岛屿。西北端和西南端有大桥与尤卡坦半岛相连。?墨西哥是拉59、美旅游业较发达的国家,旅游业收入是它外汇的第三来源。CubaCANCUNCANCUN坎昆岛坎昆城尤卡坦半岛礁湖加勒比海坎昆岛坎昆城尤卡坦半岛礁湖加勒比海本报告是严格保密的。53游客平均逗留天数达到游客平均逗留天数达到5天以上，人均花费达到天以上，人均花费达到500美元以上，属于成熟的旅游度假目的地美元以上，属于成熟的旅游度假目的地?坎昆缺乏工业依赖进口，因此消费水准极高，国人一般把坎昆当作想来而不能来的梦幻之地。?70-80年代国内游客比例大于国际游客，并逐步减少。?90年代以来，国外游客增多，占游客总数的75%。?最主要客源市场来自与其接壤的美国。?欧洲市场主要是与墨西哥之间有紧密历史文化联60、系的西班牙。?与国内游客相比，国外游客明显具有总量大、停留时间长、消费能力高的特点。0%20%40%60%80%100%19751980198919922002国内国外国外游客与国内游客比例国外游客与国内游客比例美国61%其他2%国内23%加拿大6%游客结构游客结构欧洲8%其他国内欧洲加拿大美国5天6天坎昆游客平均逗留天数7天5天3天5天6天坎昆游客平均逗留天数7天5天3天其他国内欧洲加拿大美国$500$1000坎昆游客度假期间平均花费（美元/人）N/A$600$100$500$1000坎昆游客度假期间平均花费（美元/人）N/A$600$100其他国内欧洲加拿大美国$128$75坎昆游客人均每61、天花费（美元/人/天）$90$128$50$128$75坎昆游客人均每天花费（美元/人/天）$90$128$50本报告是严格保密的。54开发关键举措一：度假旅游和当地文化资源结合开发，发掘和整合玛雅文化旅游资源，形成独具特色的历史文化体验开发关键举措一：度假旅游和当地文化资源结合开发，发掘和整合玛雅文化旅游资源，形成独具特色的历史文化体验?政府于70年代对坎昆的规划特别注意对玛雅历史区域的保护。?游客中以坎昆为中心到附近的尤卡坦半岛各玛雅古迹参观。?坎昆将周边的奇琴伊察、图卢姆等玛雅文化遗迹纳入度假者游览的范围。?从目前来看，坎昆的旅游得益于玛雅文化的存在，促进旅游业持续发展。从目前来看，坎昆62、的旅游得益于玛雅文化的存在，促进旅游业持续发展。?岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟。?距离坎昆130公里有一处反映玛雅人文化的图伦遗址，是墨西哥保存最好的一座玛雅和托尔特克人的古城。?在尤卡坦半岛东北部的奇琴伊察，有闻名世界的库库尔坎金字塔。本报告是严格保密的。55开发关键举措二：依托区域人文及自然资源建立多元的休闲配套，提升游客在坎昆度假的体验价值，形成独特的“坎昆生活方式”开发关键举措二：依托区域人文及自然资源建立多元的休闲配套，提升游客在坎昆度假的体验价值，形成独特的“坎昆生活方式”酒店泳池酒店泳池海岸golf海岸golf购物购物玛雅遗址玛雅遗址水族馆水族馆spaspa吃游玩购娱Spa63、水疗按摩保健其它康体设施儿童乐园区游艇海岸高尔夫球场冲浪购物中心主题餐厅酒吧水上运动俱乐部迪斯科舞厅1500多家自由免税商店水族馆玛雅遗址各项旅游活动本报告是严格保密的。56开发关键举措三：建设高标准会议设施，成为国际组织和国际企业的会议举办场所，举办会议促使当地旅游淡季变成旺季开发关键举措三：建设高标准会议设施，成为国际组织和国际企业的会议举办场所，举办会议促使当地旅游淡季变成旺季坎昆国际会议展览中心坎昆国际会议展览中心?举行过多次重要的国内和国际会议?每年有许多享有声望的国际企业来举办会议?会议促使当地旅游淡季变成旺季，酒店入住率高达85%，收费随之上涨?坎昆国际会议展览中心位于坎昆旅游酒64、店区内，紧邻高星级酒店群。距离机场20分钟车程。?建成于1994年，共4层，总建面15.3万平方尺。能同时容纳超过7000人。?优质海景、紧邻高级酒店与国际机场、先进完善设备、周全服务等优势吸引国际组织和企业在此举办重大会议。Cancun centre区域每年11月电影节全国每年11月墨西哥革命周年庆典区域每年6月加勒比海湾酒店国际会议国际2003.09世贸组织第五次部长级会议国际1981.10发展中国家和发达国家就国际经济合作与发展问题进行对话的最高级会议性质时间会议性质时间会议本报告是严格保密的。57开发关键举措四：高尔夫球场等高端设施与海景、湖景、玛雅文化相结合，成为坎昆重要的旅游设施，65、吸引许多富豪与企业家前来度假开发关键举措四：高尔夫球场等高端设施与海景、湖景、玛雅文化相结合，成为坎昆重要的旅游设施，吸引许多富豪与企业家前来度假5432118洞，标准54杆，长度1818码Melia Cancun Golf Club 费用费用/次特征名称次特征名称18洞，标准72杆，长度7165码18洞，标准72杆，长度6767码9洞，标准27杆，长度888码标准18洞，紧邻海景和湖景配有2个练习场，3个网球场，2个高级商场，酒店、酒吧、俱乐部Cancun Oasis Golf Club250美元Golf Club Moon Palace Cancun 175美元 Hilton Cancun66、 Beach&Golf Resort 120美元Pok-Ta-Pok Club de Golf123548月-12月淡季12月-4月旺季本报告是严格保密的。58开发关键举措五：针对不同客户群体开发不同的度假物业，并采用灵活的销售模式，成为国际游客重游坎昆并购买第二居所的重要选择开发关键举措五：针对不同客户群体开发不同的度假物业，并采用灵活的销售模式，成为国际游客重游坎昆并购买第二居所的重要选择传统度假物业与分时度假功能相结合的混合用途旅游地产，很多开发商同时经营普通旅店和度假物业。度假物业特点度假物业特点主要是外国游客，75%的销售量面向外国购买者，以美国市场为主，兼有本国和加拿大市场。主体市67、场主体市场美国64%墨西哥28%其他国家3%加拿大5%产品与服务创新，营造私密舒适空间、提供周全服务。产品包括水疗、高尔夫度假村、生态度假村、探险度假、私人住所俱乐部等。类型以度假别墅、豪华公寓为主。产品优势产品优势$2880$2520$1728淡季（5-6月，9-11月）$3600$3150$2160旺季（1-4月，7-8月，感恩节）$4800$4200$2880高峰期（圣诞节、新年、复活节）4人间人间3人间人间2人间时间人间时间价格（一周）价格（一周）出租价格出租价格开发项目在作为度假物业销售出去之前，当作旅店经营。或者在度假物业购买者不使用时，作为旅店租赁，然后将所得收入的一半返还给购买68、者。经营方式经营方式度假物业客户构成度假物业客户构成本报告是严格保密的。59开发关键举措六：整体规划分为开发关键举措六：整体规划分为4大功能区，每个功能区承担不同的职能大功能区，每个功能区承担不同的职能?总体规划上，坎昆是一座纯旅游及娱乐配套设施为主的城市，没有设置任何工业项目，保留大量原始植被。?1975年进行规划后，虽然经过几次小调整，但始终保持原有的规划布局和传统的建筑风格，没有任何人违反规划搞建设。?规划分成4大功能区：旅馆区旅馆区(坎昆岛)、居住区居住区(坎昆城)、国际机场区国际机场区、保护区保护区。?为了发展国际旅游业，专门修建机场，使欧洲、美国、加拿大等地游客来往很方便?坎昆岛上69、酒店区已建起80多座3星级以上豪华旅馆，如利兹卡尔顿、希尔顿、万豪、凯悦等国际知名酒店?保护区主要是围绕礁湖、考古区以及红树林敏感区域?居住区各行业为旅游业服务高端度高端度高端度高端度假居住假居住假居住假居住区区区区保护区保护区保护区保护区酒店区酒店区酒店区酒店区休闲娱休闲娱休闲娱休闲娱乐区乐区乐区乐区国际机场区国际机场区国际机场区国际机场区17km6km本报告是严格保密的。60世界大规模旅游度假区发展战略总结世界大规模旅游度假区发展战略总结?项目开发理念项目开发理念挖掘区域文化背景，依托丰富的自然资源开展体验旅游，形成独有的区域生活方式形成独有的区域生活方式?度假物业开发度假物业开发逐渐丰富70、度假物业种类，针对不同人群提供多元的度假物业产品多元的度假物业产品?规划布局规划布局形成多个不同功能的主题分区主题分区，大众休闲与高端度假有序分离，动静分区?产品体系打造产品体系打造提供购物、娱乐、运动、康体等多层次的旅游产品体系多层次的旅游产品体系举办国际组织和国际企业的会议会议，促使当地旅游淡季变成旺季高尔夫球场、酒店等高端度假设施与资源相结合度假设施与资源相结合，形成特色与独特吸引力本报告是严格保密的。61本项目发展战略为：本项目发展战略为：借鉴借鉴“丽江模式”形成项目的成功启动，以王府商业“丽江模式”形成项目的成功启动，以王府商业街和王府高尔夫形成项目的双核启动，挖掘阳朔所代表的大街和71、王府高尔夫形成项目的双核启动，挖掘阳朔所代表的大中华文化，升级区域休闲度假体系，将项目打造成为以阳朔中华文化，升级区域休闲度假体系，将项目打造成为以阳朔山水为背景、以大中华文化为主题、以山水度假为重点、以山水为背景、以大中华文化为主题、以山水度假为重点、以文化休闲为特色、以文化休闲为特色、以“生活方式体验生活方式体验”为核心发展方向的为核心发展方向的复合、多元、高端的世界一流的山水度假旅游目的地！复合、多元、高端的世界一流的山水度假旅游目的地！本报告是严格保密的。62整体定位：整体定位：集休闲、会议、度假、娱乐和地产开发于一体的集休闲、会议、度假、娱乐和地产开发于一体的集休闲、会议、度假、娱乐72、和地产开发于一体的集休闲、会议、度假、娱乐和地产开发于一体的引领阳朔旅游升级的引领阳朔旅游升级的引领阳朔旅游升级的引领阳朔旅游升级的代表体验旅游发展最高层次的代表体验旅游发展最高层次的代表体验旅游发展最高层次的代表体验旅游发展最高层次的世界一流的山水度假旅游目的地世界一流的山水度假旅游目的地世界一流的山水度假旅游目的地世界一流的山水度假旅游目的地本报告是严格保密的。63 集休闲旅游、商务会议、高端度假于一体的集休闲旅游、商务会议、高端度假于一体的“中国顶级，世界一流中国顶级，世界一流”的生活方式体验目的地！的生活方式体验目的地！本报告是严格保密的。64 在五平方公里的阳朔土地上挥毫泼墨，打造人73、间仙境、在五平方公里的阳朔土地上挥毫泼墨，打造人间仙境、东方天堂！东方天堂！本报告是严格保密的。65研究内容：研究内容：项目整体定位及发展战略项目整体定位及发展战略规划布局及分期建议规划布局及分期建议启动区发展策略及定位启动区发展策略及定位规划布局及分期建议规划布局及分期建议启动区开发策略建议及经济测算启动区开发策略建议及经济测算项目核心竞争力构建项目核心竞争力构建本报告是严格保密的。66项目的开发将面临四大核心问题项目的开发将面临四大核心问题Q1Q1：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既有：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既有高度，又具有可操作性的定位及发展战略？高度，又具有可74、操作性的定位及发展战略？Q4Q4：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实现项目的成功启动？现项目的成功启动？Q3Q3：对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开：对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？Q2Q2：位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自身：位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自身：位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自身：位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自身无可复制的核心竞争力，实现市场价值？无可复制的核心竞争力，实现市场价75、值？无可复制的核心竞争力，实现市场价值？无可复制的核心竞争力，实现市场价值？本报告是严格保密的。67八大组合拳打造本项目无可复制的核心竞争力八大组合拳打造本项目无可复制的核心竞争力?三大功能体系?四大核心产品?八大阳朔新生活?六大魅力文化?七大中式建筑本项目核心竞争力本项目核心竞争力?一大精神核心?两大山水环境?五大亮点产品本报告是严格保密的。68一大精神核心：一大精神核心：项目致力于打造项目致力于打造最纯粹的大中式风格最纯粹的大中式风格度假城，展现灵魂里的中国度假城，展现灵魂里的中国最纯粹最纯粹最纯粹最纯粹大中式大中式大中式大中式环境环境环境环境酒店酒店酒店酒店建筑建筑建筑建筑高尔夫高尔夫高76、尔夫高尔夫文化文化文化文化六大中国魅力文化传统山水度假环境大中式主题建筑群大中式文化主题酒店顶级大中式高尔夫球场六大中国魅力文化传统山水度假环境大中式主题建筑群大中式文化主题酒店顶级大中式高尔夫球场本报告是严格保密的。69大中式度假城释义有容乃大大中式度假城释义有容乃大?以现代度假功能为重点，?重点打造高尔夫度假、酒店度假、别墅度假、SPA度假产品，?以现代休闲功能为特色，?打造户外探险乐园、欢乐水世界、名人创意园、宗教民族博览园等休闲产品！?是大非新，兼容并包，传承创新！?简言之就是大中华风格、大中华气派、大中华精神，?以大中华文化体验为核心，以大中式度假产品、大中式园林、大中式建筑为标志！77、何谓大中式？何谓大中式？何谓大中式？何谓大中式？何谓大？何谓大？何谓大？何谓大？何谓度假城？何谓度假城？何谓度假城？何谓度假城？本报告是严格保密的。70大中式地产释义传承创新，国宅复兴！大中式地产释义传承创新，国宅复兴！国宅国宅大国之筑大美一生大悦之境大国之筑大美一生大悦之境中华复兴，大国之筑！中华复兴，大国之筑！对桂北民居等七大建筑风格传承创新，打造本项目独具山水特色的大中式建筑，彰显民族文化自信，标志民族文化复兴！山水园林，大悦之境！山水园林，大悦之境！以山水为背景，打造传统风韵的大中式园林，阅尽人生繁华，大隐于桂林山水，亲朋共享悦然之乐！休闲度假，大美一生！休闲度假，大美一生！打造商务会78、议、户外运动、创意园等休闲配套，酒店、spa、高尔夫、度假村等度假配套，与家人、朋友共享幸福美满生活！本报告是严格保密的。71二大优势环境：二大优势环境：人造小漓江，构建密集水网，利用人造小漓江，构建密集水网，利用最传奇的山和最清静的水最传奇的山和最清静的水，形成群山倒影、山水交融的，形成群山倒影、山水交融的最美的人居环境最美的人居环境最传奇的山最传奇的山人造小漓江，营造世界最美的人居环境人造小漓江，营造世界最美的人居环境 最清静的水最清静的水本报告是严格保密的。72水体利用价值1234展现阳朔特色公共休闲空间区域景观资源核心竞争力展现阳朔特色公共休闲空间区域景观资源核心竞争力?山水融合，给游79、客提供集运动休闲一体的旅游线路?水体本身就是一种景观，同时也是一种可以利用打造景观的重要元素?水体能够将区域串联成为一个整体，同时也能够和建筑、游乐设施、人的活动等其他元素一起共同营造出休闲度假的氛围和阳朔新的生活方式?给游客提供更多样化的，更具特色的公共休闲娱乐空间小漓江打造方案：小漓江打造方案：本项目内部水体利用价值解析本项目内部水体利用价值解析本报告是严格保密的。73水体价值最大化水体价值最大化水体价值构建水体价值构建水体价值构建水体价值构建系 统 规 划系 统 规 划系 统 规 划系 统 规 划商业创新系统商业创新系统商业创新系统商业创新系统商业创新系统商业创新系统节节 点点 打打 造80、造节节节节 点点点点 打打打打 造造造造层层 次次 利利 用用层层层层 次次次次 利利利利 用用用用主主 题题 分分 段段主主主主 题题题题 分分分分 段段段段本报告是严格保密的。74阳朔新区次入口小漓江人工湖系统规划：将水系与周边环境结合统一规划，使水体成为打造项目特色的重要元素系统规划：将水系与周边环境结合统一规划，使水体成为打造项目特色的重要元素?连接项目三大主题区?连接所有核心项目?连接外围遇龙河水系?与周边建筑、街道、旅游休闲产品和设施统一规划欢乐小镇度假小镇遇龙河古镇本报告是严格保密的。75水体价值最大化水体价值最大化水体价值构建水体价值构建水体价值构建水体价值构建系系 统统 规规81、 划划系系系系 统统统统 规规规规 划划划划商业创新系统商业创新系统商业创新系统商业创新系统商业创新系统商业创新系统节 点 打 造节 点 打 造节 点 打 造节 点 打 造层层 次次 利利 用用层层层层 次次次次 利利利利 用用用用主 题 分 段主 题 分 段主 题 分 段主 题 分 段本报告是严格保密的。76主题分段：结合各主题功能区将水网体系划分为三大特色区间，通过水系的打造强化各主题区域的特色生活氛围主题分段：结合各主题功能区将水网体系划分为三大特色区间，通过水系的打造强化各主题区域的特色生活氛围通过对水体的合理规划利用来强化项目三大主题分区所需要营造的特色休闲度假生活氛围以项目的主题分82、区为依据划分水系的特色区间?古镇文化特色水系?欢乐休闲特色水系?高端度假特色水系?古镇水乡：悠闲、浪漫、舒适、幽静、自由、放松?动感水城：动感、活力、快乐、热闹?度假水城：私密、安静、品质、享受本报告是严格保密的。77案例参考：丽江，同里古镇古镇水乡古镇水乡：通过水体与建筑、小桥、树木、古巷等古镇元素的融合，营造出幽静、浪漫、舒适的古镇水乡休闲环境：通过水体与建筑、小桥、树木、古巷等古镇元素的融合，营造出幽静、浪漫、舒适的古镇水乡休闲环境古巷 石桥 古树 建筑 小船 小河静谧 浪漫 悠闲 舒适古镇风情水乡生活本报告是严格保密的。78?线型水体贯通建筑内外空间，使内部更生动，外部更宁静网状水体将83、散落的景点和建筑整合，突出古镇安静、休闲的氛围?水的运动和变化，创造出生动、层次、多姿的园林空间和意境 古镇古镇古镇古镇水体形态：水体形态：水体形态：水体形态：自然、蜿蜒、灵活的线形水体构成网状体自然、蜿蜒、灵活的线形水体构成网状体系，遍布古镇系，遍布古镇?自然的线型水体形成自然的岸线本报告是严格保密的。79?水流缓慢更加凸显出古镇幽静和休闲的气氛古镇古镇古镇古镇尺度：尺度：尺度：尺度：水面较窄、水体较浅、水流缓慢平静，形成自然、水面较窄、水体较浅、水流缓慢平静，形成自然、亲切并且容易亲近的古城水环境亲切并且容易亲近的古城水环境?古镇水面较窄，建筑显得紧凑且容易实现亲水性?较浅的水体清澈见底，84、具有良好的可视性与亲近性本报告是严格保密的。80古镇古镇古镇古镇水巷：水巷：水巷：水巷：住宅、街巷与水系相伴，或居中，或居一侧，形住宅、街巷与水系相伴，或居中，或居一侧，形成独特的水街相伴相融的水巷格局成独特的水街相伴相融的水巷格局水巷格局水巷格局?建筑依水布局，建筑与水体融为一体?水体居中，沿岸住宅、商业建筑交相呼应?住宅临支渠，泉水穿街过巷?主要街巷依傍主河道，密集分布本报告是严格保密的。81?住宿客栈、旅馆?休闲娱乐酒吧、咖啡店、茶馆古镇水乡的环境背景现代休闲的生活内容?休憩设施亲水台阶、广场?商业商业街古镇古镇古镇古镇滨水空间：滨水空间：滨水空间：滨水空间：沿水岸布置酒吧、茶馆、客栈等85、各种休憩设沿水岸布置酒吧、茶馆、客栈等各种休憩设施和休闲场所，形成古镇背景中的现代休闲生活氛围施和休闲场所，形成古镇背景中的现代休闲生活氛围本报告是严格保密的。82古镇古镇古镇古镇节点：节点：节点：节点：在水系转折或交汇处形成桥头公共空间，成为古在水系转折或交汇处形成桥头公共空间，成为古镇独具特色的水系节点镇独具特色的水系节点景观休闲景观休闲交通交通“古镇桥空间”?桥的两头空间比一般街道稍许宽一些，形成桥头休闲空间?古镇桥的设计古朴自然，桥头的茶艺馆也是欣赏美景的最佳地点?丰富的水体资源之上架构众多小桥，形成古镇独特的交通形式本报告是严格保密的。83动感水城：动感水城：动感水城：动感水城：通过86、水系与其他景观环境以及现代休闲娱乐活动的结合，将中部区域打造成充满动感、活力的水休闲生活体验场所通过水系与其他景观环境以及现代休闲娱乐活动的结合，将中部区域打造成充满动感、活力的水休闲生活体验场所 喷泉 冲浪 水上活动沿岸咖啡厅橡皮艇 游泳动感 休闲活力 刺激本报告是严格保密的。84动感水城节点展示1234动感水城动感水城动感水城动感水城节点：节点：节点：节点：沿会议综合体等重要设施布置广场、公园沿会议综合体等重要设施布置广场、公园等，形成中部的人气积聚区域和景观节点等，形成中部的人气积聚区域和景观节点节日庆典广场水上乐园喷泉广场艺术广场本报告是严格保密的。85度假水城：度假水城：借鉴普吉岛L87、aguna经验，利用小漓江水系打造众多小湖，形成全域贯通、高端私密的度假水系，营造山水度假环境借鉴普吉岛Laguna经验，利用小漓江水系打造众多小湖，形成全域贯通、高端私密的度假水系，营造山水度假环境?人造小漓江，连接栗木河，根据地块现有水系和地形，打造相对私密的湖泊或溪流?沿湖泊布局度假地产，营造山水度假体验?利用岸线交通串联各度假地产组团本报告是严格保密的。86度假水城度假水城度假水城度假水城建筑园林：建筑园林：建筑园林：建筑园林：园林建筑与山水相生相融，营造浓厚的园林建筑与山水相生相融，营造浓厚的阳朔山水度假氛围阳朔山水度假氛围?以流水为规划理念，内部水系连接外部水系，把漓江水引入度假村88、和别墅区，打造山水园林山水园林，景观建筑山水园林，景观建筑?单体建筑均靠山亲水，度假酒店、高尔夫临大型水体，别墅物业临近小型水体?建筑内部客厅、卧室用景观飘窗环绕，彰显山水画廊特色本报告是严格保密的。87水体价值最大化水体价值最大化水体价值构建水体价值构建水体价值构建水体价值构建系系 统统 规规 划划系系系系 统统统统 规规规规 划划划划商业创新系统商业创新系统商业创新系统商业创新系统商业创新系统商业创新系统节节 点点 打打 造造节节节节 点点点点 打打打打 造造造造层 次 利 用层 次 利 用层 次 利 用层 次 利 用主主 题题 分分 段段主主主主 题题题题 分分分分 段段段段本报告是严格89、保密的。88水体利用层次：结合旅游度假的多样化需求，打造多种层次的水体旅游产品体系，充分发挥水体的价值水体利用层次：结合旅游度假的多样化需求，打造多种层次的水体旅游产品体系，充分发挥水体的价值水体验娱水亲水中等最大中等最大观水最小最小附加值大小附加值大小水体利用层次观赏观赏景观观赏社区主题景观水岸步道体验体验参与参与亲近亲近水岸参与性设施水上设施水文化的全方位渗透水文化体系全方位渗透到区域各角落，并带来生活方式的变革设置与水有关的活动设施，如游艇码头等与水建立联系，如走近水、社区主题景观等初级状态，仅能看水本报告是严格保密的。89利用层次利用层次利用层次利用层次观赏：观赏：观赏：观赏：人工水体90、和自然水体相结合，充分展示阳朔独人工水体和自然水体相结合，充分展示阳朔独具特色的山水景观具特色的山水景观景观描述景观描述?充分利用自然水体的景观，打造特色且形式丰富的游船，一览自然山水美景；?游客在小镇内也可领略河流潺潺，体现建筑与水的互动。自然的水体与人工水体相得益彰自然的水体与人工水体相得益彰本报告是严格保密的。90利用层次利用层次利用层次利用层次亲近：亲近：亲近：亲近：建筑、景点等都与水建立密切联系，形成更建筑、景点等都与水建立密切联系，形成更加容易亲近的水体景观加容易亲近的水体景观园林、咖啡屋、户外山路甚至家中都能亲近水别有情趣的水岸步道以水为主题的社区形式本报告是严格保密的。91?突91、出水的情趣，如无边界泳池与景观的结合，强调参与性和自然性利用层次利用层次利用层次利用层次参与：参与：参与：参与：注重体验性与参与性，享受融入其中的乐趣注重体验性与参与性，享受融入其中的乐趣?创新娱乐项目，用形式多样的水上娱乐设施满足大众参与需求?结合山地中水的独特魅力，吸引登山、探险、自行车游客等的参与本报告是严格保密的。92利用层次利用层次利用层次利用层次体验：体验：体验：体验：探索、勇敢、团队、智慧的文化内涵，最大化探索、勇敢、团队、智慧的文化内涵，最大化满足不同文化背景游客的偏好和心理需求满足不同文化背景游客的偏好和心理需求?追求梦想，挑战极限 发展登山、溶洞探险、山地自行车、攀岩等户外92、运动?充分利用水体风光和特殊地形的高尔夫运动，体验惬意和智慧?高空鸟瞰阳朔山水风光，周边景观尽呈眼下?户外拓展，让人们享受自然风光的同时，在自然开放的氛围中达到身心双重收获 本报告是严格保密的。93“小 漓 江”之 旅“小 漓 江”之 旅 动感水城动感水城动感活力的现代休闲体验动感活力的现代休闲体验度假水城度假水城高端私密的山水度假环境高端私密的山水度假环境府城水乡府城水乡静谧闲适浪漫的水乡生活静谧闲适浪漫的水乡生活本报告是严格保密的。94三大功能体系：三大功能体系：项目致力于打造休闲旅游、商务居住、高端度假等最复合的功能体系项目致力于打造休闲旅游、商务居住、高端度假等最复合的功能体系休闲旅游93、功能休闲旅游功能高端度假功能高端度假功能 探险乐园 欢乐水世界 名人创意文化园 宗教民族文化园 国际文化书院 主题度假酒店群 顶级高尔夫球场 顶级私密俱乐部 顶级SPA商务居住功能商务居住功能 商务休闲基地 大中式别墅组团 企业会馆 高端会所休闲旅游功能休闲旅游功能商务居住功能商务居住功能高端度假功能高端度假功能本报告是严格保密的。95四大核心产品：四大核心产品：项目致力于打造特色商业街、主题度假酒店、商务休闲基地、顶级高尔夫等项目致力于打造特色商业街、主题度假酒店、商务休闲基地、顶级高尔夫等最多元的核心产品最多元的核心产品?借鉴芙蓉古城仿制成都明皇城案例，仿制桂林靖江王府，作为酒吧街和酒店、94、文化艺术中心特色商业街特色商业街主题度假酒店商务休闲基地顶级高尔夫主题度假酒店商务休闲基地顶级高尔夫?借鉴世界顶级高尔夫球场案例和根据项目资源人文特色，打造王府、湖畔两大顶级高尔夫球场?根据项目地自然人文资源?画廊、水墨等传统文化酒店?侗、瑶、壮等民族民俗酒店?渔村、神山等乡村文化酒店?借鉴瑞士达沃斯案例，打造国际会议综合体和企业会馆、矿泉水疗中心，发展各种衍生产业本报告是严格保密的。96特色商业街特色商业街案例：成都芙蓉古城作为大中式的旅游地产，以复原成都明代王府城为精神内涵，赋予其文化休闲度假的功能案例：成都芙蓉古城作为大中式的旅游地产，以复原成都明代王府城为精神内涵，赋予其文化休闲度假的95、功能很成都 很中国很成都 很中国?芙蓉古城位于成都西郊温江区，距离市区20分钟?占地1400余亩?建筑风格以大中式为主题，融合川西民居、苏州民居、云南民居、唐风建筑四大风格本报告是严格保密的。97项目规划布局在反映成都明代皇城布局特色的基础上，尽力满足现代居民休闲度假生活需求项目规划布局在反映成都明代皇城布局特色的基础上，尽力满足现代居民休闲度假生活需求?区域外建设“城墙”和“护城河”，建立边界?“古城”内的街道布局系明清时代的外观风貌延续古城风貌?“城”内的建筑依树绕水，川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑四大中式别墅组团?功能分区包括风情居住区、特色商业区、运动保健区和文化休闲区，各个分96、区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐文化休闲区文化休闲区运动保健区运动保健区运动保健区运动保健区特色商业特色商业本报告是严格保密的。98以古时成都明皇城为蓝本，作为项目文化核心驱动，为地域历史文化寻根提供了空间场所，从成都别墅大盘项目中脱颖而出以古时成都明皇城为蓝本，作为项目文化核心驱动，为地域历史文化寻根提供了空间场所，从成都别墅大盘项目中脱颖而出?主干道仿明皇城长街斜穿小区，共长1000米，是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化也仿长街陈设?巴蜀文化的酒楼店铺，成都名小吃美食街、传统手工制品街、各种风格茶楼?模仿古时的皇城、明远楼、至公堂，承担社区会所、博物馆、室内运动中心以及会议97、交流中心等功能，总建筑面积6700平米?此外酒店/客栈也临街而建本报告是严格保密的。99项目整体建筑设计遵循中国传统建筑特色，使得社区整体建筑风格与“很成都、很中国”的形象定位保持一致项目整体建筑设计遵循中国传统建筑特色，使得社区整体建筑风格与“很成都、很中国”的形象定位保持一致?居住区共有四大风格居住组团组成：川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑?建筑设计通过局部细节处理凸现特色，同时注意使用传统建筑材料本报告是严格保密的。100室外空间采用中国传统园林风格，通过不同的小品、绿地以及开放空间为游人和居民提供了丰富优美的室外活动场所室外空间采用中国传统园林风格，通过不同的小品、绿地以及开放空98、间为游人和居民提供了丰富优美的室外活动场所?江南小桥流水风格，临水而居?塔桥、石垣、扁舟、亭台、舞榭、树木、山川、建筑?组成一幅光影交辉、变幻无穷的幽静意境本报告是严格保密的。101从从2001年至今项目打造了以成都传统文化为载体的的全新生活方式，赢得了市场持续的高度关注和认可年至今项目打造了以成都传统文化为载体的的全新生活方式，赢得了市场持续的高度关注和认可营销策略：?启动时在市内修建了40亩的芙蓉古城意境小区，作为680亩芙蓉古城项目的实验室对于整个项目的概念和风格进行了极致展示?通过出书、摄影展以及成都传统文化论坛等活动唤起成都人对于古成都的回忆市场荣耀：?2001年9月,芙蓉古城荣获“99、全国优秀旅游房地产项目奖”，开盘当天销售过半,三个月后销售率达95%?其中养老客户、投资客户以及休闲度假客户各占三分之一，后几期吸引了大量的前期客户重复购买本报告是严格保密的。102在启动入口区复原桂林靖江王府城作为在启动入口区复原桂林靖江王府城作为本项目特色商业街本项目特色商业街，作为文化休闲的重点项目，借鉴束河酒吧街案例，延续提升西街的休闲氛围，作为文化休闲的重点项目，借鉴束河酒吧街案例，延续提升西街的休闲氛围?按照明代靖江王府的规划建筑，注重与山水结合，复原王府，文化立势?按照丽江束河古镇的现代文化休闲旅游和度假的配套功能来打造酒吧街、客栈、文化艺术中心?王府商业街，东西向，周边设酒吧客100、栈酒店餐饮美食?入口大门可作售楼处和接待服务中心?王府大酒店作为大型商务会议中心?府城四周排布中式别墅组团本报告是严格保密的。103建议改名、园林、建筑、申请专利等四大主张，规避与现有靖江王府的知识产权的相关问题建议改名、园林、建筑、申请专利等四大主张，规避与现有靖江王府的知识产权的相关问题?建筑风格创新建筑风格创新在仿古建基础上加阳朔特有的木窗格等装饰，借鉴新中式建筑的简约风和新建材，如去除古建繁琐装饰、采用仿石材等?改项目名称改项目名称建议可改为桂林山水第一城、桂林山水王府城、漓江王府城、新靖江王府城、大王府城等等?申请相关专利申请相关专利根据中华人民共和国专利法（2008修正）商标法(2101、001修订)等相关法规，申请有关项目名称、园林、建筑等专利?园林风格创新园林风格创新在本身周边山水的基础上，加强水系的利用，打造山水倒影的大中式园林规避建议四大主张规避建议四大主张?天下第一城案例改名，有仿古北京城，在河北廊坊中信国安开发的天下第一城；?芙蓉古城案例改名，有仿成都明代王府城，成都置信开发的芙蓉古城，成都市花-芙蓉古城代替王府城，彰显浪漫和历史气息?我国知识产权相关法规：专利法第二十六条规定：依赖遗传资源完成的发明创造，申请人应当在专利申请文件中说明该遗传资源的直接来源和原始来源；申请人无法说明原始来源的，应当陈述理由；商标法第十条的规定，县级以上行政区划的地名或者公众知晓的外国102、地名，不得作为商标。但是，地名具有其他含义或者作为集体商标、证明商标组成部分的除外；已经注册的使用地名的商标继续有效。本报告是严格保密的。104丽江束河古镇保持古镇的尺度和规划和建筑特色，亲水性好丽江束河古镇保持古镇的尺度和规划和建筑特色，亲水性好束河古镇牌坊亲水国际酒吧街束河商业街仿古销售中心四方听音文化广场定期举办节庆活动本报告是严格保密的。105王府酒吧街：借鉴束河古镇现代休闲度假功能，打造王府酒吧街：借鉴束河古镇现代休闲度假功能，打造升级版的阳朔生活方式升级版的阳朔生活方式，营造出更高端、更纯粹的休闲度假氛围，营造出更高端、更纯粹的休闲度假氛围人群更高端人群更高端?家庭、情侣度假客为主103、?企业、政府商务客为辅?客人收入高、消费高业态更高端业态更高端?张艺谋等名人酒吧?中西文化主题美食?孔庙文化艺术中心?临水度假酒店客栈物业更高端物业更高端?高档商业和院落住宅?建筑更强调品质?环境注重与山水相结合环境更优美环境更优美?靠山临水排布物业?注重垃圾处理和环保服务本报告是严格保密的。106主题酒店群主题酒店群根据阳朔六大文化，打造主题文化体验型酒店群根据阳朔六大文化，打造主题文化体验型酒店群文化主题酒店?传统文化酒店群-水墨酒店、老庄酒店、诗画酒店、神话酒店?宗教文化主题酒店群-佛教酒店、道教酒店等?桂北文化酒店群-桂系民国文化主题酒店、壮族风情酒店、侗族风情酒店、黑瑶风情酒店、白瑶104、风情酒店等?乡村文化酒店群-田园酒店、渔村酒店、稻田酒店、山村酒店等本报告是严格保密的。107传统文化主题酒店建议：传统文化主题酒店建议：以漓江画派的国画为主题，借鉴西溪悦榕庄主题酒店案例，以国学书画、中式以漓江画派的国画为主题，借鉴西溪悦榕庄主题酒店案例，以国学书画、中式SPA为特色为特色国学馆、书画博物馆、中式SPA特色优势特色优势创新的苏州园林风格建筑建筑风格建筑风格特色古镇区域重要的商务度假配套，配套区域中式别墅组团内部配置内部配置针对的是有文化情结的商务度假客主要客户主要客户引进雅高集团的伯尔曼度假酒店品牌引进品牌引进品牌本报告是严格保密的。108乡村文化主题酒店建议：乡村文化主题酒105、店建议：以乡村开心农场为主题，借鉴马来西亚希尔顿野奢酒店案例，以种菜、以乡村开心农场为主题，借鉴马来西亚希尔顿野奢酒店案例，以种菜、SPA为特色为特色开心农场特色优势特色优势原始的桂北山村民居风格建筑风格建筑风格特色古镇区域重要的商务度假配套，配套区域中式别墅组团内部配置内部配置针对的是追求乡间野趣、田园生活的度假客主要客户主要客户引进四季酒店品牌引进品牌引进品牌本报告是严格保密的。109桂北主题文化酒店建议：桂北主题文化酒店建议：桂系民国公馆主题酒店借鉴南京总统府主题酒店案例，以名人俱乐部为特色桂系民国公馆主题酒店借鉴南京总统府主题酒店案例，以名人俱乐部为特色会议中心、抗战展览馆、名人公馆别106、墅特色优势特色优势中西合璧的桂林民国建筑，附近配套中式别墅组团建筑风格建筑风格靖江王府城区域重要的酒店会议配套内部配置内部配置针对的是有文化情结的商务度假客主要客户主要客户引进南京金陵饭店品牌引进品牌引进品牌李宗仁徐悲鸿孙中山白崇禧本报告是严格保密的。110宗教主题文化酒店建议宗教主题文化酒店建议-佛教文化主题酒店：佛教文化主题酒店：建议借鉴东部华侨城檀越酒店案例，以禅修为特色建议借鉴东部华侨城檀越酒店案例，以禅修为特色佛教演艺中心、禅修中心、素菜馆特色优势特色优势唐风寺庙建筑，附近配套中式别墅组团建筑风格建筑风格和寺庙一起作为佛教文化主题园区内部配置内部配置针对的是有文化品位的度假客主要客户107、主要客户引进文化东方等世界顶级度假村品牌，与阳朔当地鉴山寺合作筹建运营引进品牌引进品牌本报告是严格保密的。111宗教主题文化酒店建议宗教主题文化酒店建议-道教文化主题酒店：道教文化主题酒店：建议借鉴青城山养生谷酒店案例，以中医养生为特色建议借鉴青城山养生谷酒店案例，以中医养生为特色道教演艺中心、养生中心、素菜馆特色优势特色优势唐风道观建筑，附近配套中式养生别墅组团建筑风格建筑风格和道观一起作为道教文化主题园区内部配置内部配置针对的是有文化品位的度假客主要客户主要客户引进文化东方等世界顶级度假村品牌，与桂林天赐白云观合作筹建运营引进品牌引进品牌本报告是严格保密的。112并选择国际性酒店品牌进驻运108、营主题文化酒店，形成集聚效应并选择国际性酒店品牌进驻运营主题文化酒店，形成集聚效应酒店品牌筛选条件：酒店品牌筛选条件：?国际级酒店品牌?具有国内酒店运营基础?酒店风格符合区域气质以及定位丽思卡尔顿酒店-历史文化伯尔曼度假酒店-风情度假文华东方度假酒店-民俗四季度假酒店-田园乡村丽思卡尔顿酒店-历史文化伯尔曼度假酒店-风情度假文华东方度假酒店-民俗四季度假酒店-田园乡村国际顶级酒店品牌本报告是严格保密的。113酒店技术指标案例参考酒店技术指标案例参考：国内顶级商务度假酒店经济技术指标：国内顶级商务度假酒店经济技术指标山地侗族文化37110038000五星桂林乐满地度假酒店藏羌文化10203201109、31728五星九寨天堂国际会议综合体碧莲峰、漓江文化3335025000准五星阳朔碧莲江景酒店侗族渔村文化23630030000准五星阳朔河畔度假酒店佛教禅宗文化28030068000五星千岛湖开元度假村滨海红树林文化32915050000五星亚龙湾红树林度假酒店巴厘岛文化40620045000超五星亚龙湾5号别墅酒店纳西文化12215060000超五星丽江悦榕庄主题定位客房数量占地规模（亩）建筑面积()星级酒店名称主题定位客房数量占地规模（亩）建筑面积()星级酒店名称本报告是严格保密的。114本项目主题酒店经济技术指标建议本项目主题酒店经济技术指标建议靖江王府主题350-40080100五星110、王府大酒店桂北文化500200五星国际会议综合体佛教道教等宗教文化300-35080100五星宗教文化主题酒店田园乡村文化300-35080100五星乡村文化主题酒店桂北民族文化、民国文化300-35080100五星桂北文化主题酒店漓江画派国画300-35080100超五星传统文化主题酒店主题定位客房数量占地规模（亩）星级档次各酒店群主体酒店主题定位客房数量占地规模（亩）星级档次各酒店群主体酒店注：本报告仅对各酒店群的主体酒店进行指标建议，对于酒店群内诸如客栈、青年旅舍等低星级酒店未做建议；注：本报告仅对各酒店群的主体酒店进行指标建议，对于酒店群内诸如客栈、青年旅舍等低星级酒店未做建议；本报告111、是严格保密的。115商务休闲基地商务休闲基地以会议综合体为载体，利用旅游度假与会议论坛的良性互动，逐步形成具有影响力的品牌论坛项目以会议综合体为载体，利用旅游度假与会议论坛的良性互动，逐步形成具有影响力的品牌论坛项目旅游度假会议论坛支撑初期反哺后期?国际性品牌会议论坛?多元会议论坛?达沃斯案例的启示?早期度假区的成功促进了会议会展的发展?逐步从区域级会议中心发展成为国际级的会议中心?后期会议的发展强有力的促进了度假区的旅游发展，使达沃斯发展成为世界知名的高端旅游度假区1860-1930达沃斯凭借良好的生态环境成为养生疗养度假区1930-1969逐步转化成集运动、度假、健康养生和医疗科学研究的综112、合型度假区1969至今成为世界经济论坛中心，发展为国际级度假区1922研究机构集聚本地医学研究机构1952区域级会议中心德国年度医学会议欧洲管理论坛1971世界级会议中心世界经济论坛本报告是严格保密的。116围绕会议功能，复合更多特色项目，发挥功能聚合的效力，形成一个国际型的商务旅游度假基地围绕会议功能，复合更多特色项目，发挥功能聚合的效力，形成一个国际型的商务旅游度假基地会展中心培训基地康疗基地企业会馆借助阳朔地区的旅游资源和项目自身的优势，争办国家级、国际性的展会，如世界高尔夫博览会、国际生态建筑博览会等；根据本地的产业发展，组织相关的展会提供大型企业的企业会馆，树立企业形象，方便企业自身113、的商务活动，营造顶级的商务氛围空间结合项目地良好的山水自然环境和气候条件，打造SPA、健康管理中心、康复疗养中心等，为商务客户提供一个彻底放松身心的场所企业拓展、培训基地利用阳朔庞大的多级旅游市场基础，发展语言类教育培训利用项目良好的自然山水资源发展摄影、绘画等艺术类培训本报告是严格保密的。117让游客在商务活动的闲暇享受身的健康，心的放松、灵的智慧让游客在商务活动的闲暇享受身的健康，心的放松、灵的智慧身身身身灵灵灵灵体验康疗体验康疗心心心心Party放松放松静修智慧静修智慧本报告是严格保密的。118顶级高尔夫顶级高尔夫王府大众高尔夫球场，配套特色王府会所，王公贵族式服务王府大众高尔夫球场，配114、套特色王府会所，王公贵族式服务?用地：1100亩?地产：900亩?档次：会员制球场，买别墅赠送会籍给业主?特色：王府会所，中式王公贵族式俱乐部服务；小漓江景观，流水穿越；本报告是严格保密的。119顶级高尔夫顶级高尔夫湖畔锦标赛级别高尔夫球场，高难度山水球道，独具诱惑力湖畔锦标赛级别高尔夫球场，高难度山水球道，独具诱惑力?用地：1300亩?地产：700亩?档次：锦标赛级的球场，对业主优惠折扣?特色：山环水绕，神话般的喀斯特群山，宁静清澈的湖水，山湖倒影的绝美景观，独具挑战性的山水球道，对老虎伍兹世界级球手都充满极大的诱惑力本报告是严格保密的。120五大亮点产品：五大亮点产品：打造户外探险乐园、宗115、教民族博览园、名人创意文化园、欢乐水世界、文化书院五大打造户外探险乐园、宗教民族博览园、名人创意文化园、欢乐水世界、文化书院五大最活力的亮点产品最活力的亮点产品名人创意文化园户外探险乐园宗教民族博览园文化书院欢乐水世界名人创意文化园户外探险乐园宗教民族博览园文化书院欢乐水世界地上单车、徒步地下溶洞探险、泥巴浴水上漂流、溯溪、游艇、皮划艇水下潜水、山上攀岩空中热气球五维一体、欢乐无极、世界一流禅修会馆、养生堂、酒店婚礼摄影基地非物质文化遗产产业基地国学书院英文、法文、德文书院青少年国际文化训练营水上游乐场水上欢乐大舞台水上音乐厅山泉水疗馆名人蜡像馆和手印步道行为艺术酒吧街书画家、摄影工作室室内、116、园林、建筑公司本报告是严格保密的。121汇聚水上音乐、山泉水疗、地下潜水、水上游乐设施于一体的老少皆宜、健康活力的汇聚水上音乐、山泉水疗、地下潜水、水上游乐设施于一体的老少皆宜、健康活力的欢乐水世界欢乐水世界本报告是严格保密的。122聚集名人蜡像馆、行为艺术酒吧街、漓江画派工作室、各类设计、影视机构于一体的文化艺术、产业效益并重的聚集名人蜡像馆、行为艺术酒吧街、漓江画派工作室、各类设计、影视机构于一体的文化艺术、产业效益并重的名人创意文化园名人创意文化园本报告是严格保密的。123融东方国学教育和经典西学教育、英法德语言教育为一体的寓教于乐的培养世界公民的融东方国学教育和经典西学教育、英法德语言117、教育为一体的寓教于乐的培养世界公民的文化书院文化书院本报告是严格保密的。124汇聚溶洞探险、跳水、攀岩、热气球等各类探险活动地下、地上到天上，从水中到岩壁形成五维一体的汇聚溶洞探险、跳水、攀岩、热气球等各类探险活动地下、地上到天上，从水中到岩壁形成五维一体的户外探险乐园户外探险乐园本报告是严格保密的。125汇聚宗教修禅养生中心、婚礼殿堂、少数民族非物质文化遗产基地于一体的汇聚宗教修禅养生中心、婚礼殿堂、少数民族非物质文化遗产基地于一体的宗教民族博览园宗教民族博览园本报告是严格保密的。126六大魅力文化：六大魅力文化：利用传统文化、桂北文化、乡村文化、名人文化、少数民族文化、宗教文化，塑造区域利118、用传统文化、桂北文化、乡村文化、名人文化、少数民族文化、宗教文化，塑造区域文化魅力文化魅力少数民族文化乡村文化桂北文化宗教文化名人文化中国传统文化少数民族文化乡村文化桂北文化宗教文化名人文化中国传统文化六大魅力文化塑造最具生命力的主题度假区六大魅力文化塑造最具生命力的主题度假区酒店度假村主题国学馆：琴棋书画影视基地、别墅组团酒店度假村主题攀岩等户外运动趣味乡村动物园寺庙道观教堂禅修会馆、养生堂婚礼摄影基地、酒店名人蜡像馆名人高尔夫球赛名人雕塑小品酒店度假村主题靖江府城、休闲酒吧街创意文化园、别墅组团酒店度假村主题非物质文化遗产基地大剧院、演艺基地本报告是严格保密的。127从酒店度假村等度假产品119、文化书院等文化休闲产品、中式别墅组团等住宅产品三大方面对从酒店度假村等度假产品、文化书院等文化休闲产品、中式别墅组团等住宅产品三大方面对中国传统文化中国传统文化加以利用加以利用本报告是严格保密的。128借鉴泰国清迈和莱利海滩开发乡村旅游案例，发展攀岩、趣味乡村动物园、渔村、田园主题酒店度假村，开发借鉴泰国清迈和莱利海滩开发乡村旅游案例，发展攀岩、趣味乡村动物园、渔村、田园主题酒店度假村，开发阳朔乡村文化阳朔乡村文化本报告是严格保密的。129赋予现代的酒店禅修养生婚礼等度假功能，利用宗教民族博览园等项目为载体开发赋予现代的酒店禅修养生婚礼等度假功能，利用宗教民族博览园等项目为载体开发宗教文化宗120、教文化，把项目地打造成为福寿吉祥之地，把项目地打造成为福寿吉祥之地?借鉴甸禅修中心和东部华侨城案例，和阳朔鉴山寺合作建寺庙，结合山地佛寺开发佛教主题酒店和禅房别墅、素食馆、佛教演艺?借鉴重庆慈母山教堂案例，建中式基督教堂，也可做婚礼摄影基地?借鉴重庆缙云山绍龙观案例，和桂林天赐白云观合作，利用道观建筑群附设养生中心缅甸山间禅房别墅佛教主题酒店客房重庆中式教堂重庆中式教堂婚礼佛教主题素菜馆道教养生中心本报告是严格保密的。130建设体验型演艺狂欢基地、民族大剧院、非物质遗产产业基地、风情度假村等，对桂林乃至广西的建设体验型演艺狂欢基地、民族大剧院、非物质遗产产业基地、风情度假村等，对桂林乃至广西的121、少数民族文化少数民族文化加以开发加以开发?借鉴深圳锦绣中华民俗村体验旅游开发案例，开发民俗节庆和体验型歌舞活动，打造演艺狂欢基地和民族大剧院?借鉴上海开发非遗案例，和珠三角企业合作开发服饰、工艺品、歌舞小剧目，推进非遗产业化?借鉴印尼民丹度假村案例，从建筑符号、有机生活、民俗体验三个角度结合现代度假功能，开发侗、壮、瑶等风情度假村本报告是严格保密的。131利用阳朔政治艺术名人资源，开发名人蜡像馆、名人大道、邀请克林顿、张艺谋等为高球赛开杆，形成利用阳朔政治艺术名人资源，开发名人蜡像馆、名人大道、邀请克林顿、张艺谋等为高球赛开杆，形成名人文化名人文化?据统计近代来过阳朔的总统有克林顿、尼克松、老122、布什、卡特等，中国的领导人代表有孙中山、周恩来、陈毅、邓小平等，设立蜡像馆和雕像群、名人足印大道、照片题词走廊?设高尔夫首脑赛、名人赛、精英赛，邀请各国元首参加，比如克林顿、奥巴马、张艺谋等本报告是严格保密的。132以独具特色的桂北建筑符号，以及依托古镇商业街开展的文化娱乐活动，发扬开发以独具特色的桂北建筑符号，以及依托古镇商业街开展的文化娱乐活动，发扬开发桂北文化桂北文化?借鉴杭州富春山居度假村以国画富春山居图做主题开发的做法，项目根据山水诗书画和神话传说，诗画酒店、山水画廊酒店、九马画山度假村等?漓江近代出了许多名画，如漓江山水图、迷醉漓江山水间等，均可作为酒店或度假村主题?对近代桂系抗战123、事迹，设立遗址碑亭，保留故居，以作纪念，表达对历史的尊重本报告是严格保密的。133七大中式建筑：七大中式建筑：建议采用桂北、岭南、苏州园林、徽派、四合院、唐风、新中式七大风格，加上桂北民居建筑特色，营造建议采用桂北、岭南、苏州园林、徽派、四合院、唐风、新中式七大风格，加上桂北民居建筑特色，营造大中式的建筑群大中式的建筑群桂北民居，桂北民居，借鉴碧莲江景酒店、桂林香格里拉借鉴碧莲江景酒店、桂林香格里拉大中式大中式岭南民居，岭南民居，借鉴广州清华坊、从化岭南粤园借鉴广州清华坊、从化岭南粤园 江南民居，江南民居，借鉴苏州拙政东园、北京龙山书院借鉴苏州拙政东园、北京龙山书院徽派建筑，徽派建筑，借鉴黄山124、德懋堂、东莞棠越别墅借鉴黄山德懋堂、东莞棠越别墅四合院，四合院，借鉴北京观塘别墅、北京紫炉别墅借鉴北京观塘别墅、北京紫炉别墅唐风建筑，唐风建筑，借鉴西安湖城大境、豪胜山水草堂借鉴西安湖城大境、豪胜山水草堂新中式风格，新中式风格，借鉴上海九间堂、涵璧湾借鉴上海九间堂、涵璧湾最好的建筑是这样的：我们居住其中，却感觉不到自然在哪里终了，艺术在哪里开始林语堂中国人本报告是严格保密的。134桂桂桂桂北北北北民民民民居居居居桂林香格里拉大酒店桂林香格里拉大酒店“小青瓦、坡屋面、白粉墙、吊阳台、木花格窗、青石墙裙”是其代表符号，典雅浪漫，香格里拉外立面用料考究，更有质感，深红木窗格也较沉稳喜庆?屋面和墙身都125、做得十分精致：悬山、披檐、挑廊、挑台、挑柜，层层出挑，使民居立面的造型自由多变、丰富美观?挑廊、垂花柱与花窗等木雕，花纹简洁流畅、朴素大方，构成桂北民居建筑的朴素美、丰富美和环境美 本报告是严格保密的。135徽徽徽徽派派派派建建建建筑筑筑筑黄山德懋堂黄山德懋堂最正统徽派别墅的代表，融古雅、简洁、富丽，传统徽派建筑院落强调风水，与山水结合，马头墙、小青瓦、石雕独具特色，建安园林加装修造价8050元/平方米本报告是严格保密的。136新新新新中中中中式式式式上海九间堂上海九间堂多位中西大师作品，新中式代表作，简约时尚大气；独栋，49栋，每栋2000-6000万本报告是严格保密的。137岭岭岭岭南南南126、南民民民民居居居居广州清华坊广州清华坊镬耳山墙，寓意吉祥如意，粉墙黛瓦，黑白分明，中国水墨画意趣和质朴的素描品格本报告是严格保密的。138四四四四合合合合院院院院北京观唐北京观唐北京最经典的四合院别墅，规划格局仿故宫，皇家园林格局，带状水池自然驳岸，建筑合院灰墙红柱红色大宅门，沉稳喜庆本报告是严格保密的。139唐唐唐唐风风风风建建建建筑筑筑筑金地尚林苑金地尚林苑金地尚林苑以新唐风为设计主调，街、坊、庭院的园区规划充分尊重历史，建筑墙壁都砌以石块，外形质朴，高雅，明快而雍容华贵，屋顶轮廓适当凸起，沉稳之中显出了灵动本报告是严格保密的。140江江江江南南南南民民民民居居居居苏州拙政东园苏州拙政东园127、苏州首席豪宅，占地45亩，30套，每套800-1300万，亭台楼阁，假山荷塘，垂柳名花，园林水系打造是其关键，影星刘嘉玲购其九号别墅本报告是严格保密的。141456789八大阳朔新生活八大阳朔新生活：项目建成后将形成高尔夫度假、高端文化休闲等九大最传统最时尚最享受的优质生活，引领世界中式度假潮流：项目建成后将形成高尔夫度假、高端文化休闲等九大最传统最时尚最享受的优质生活，引领世界中式度假潮流13水世界、户外探险、酒吧三大欢乐生活禅修养生、商务、创意文化三大休闲生活高尔夫、酒店SPA两大度假生活2本报告是严格保密的。142刺激、欢乐的水世界，健康、幸福的刺激、欢乐的水世界，健康、幸福的水生活水生128、活本报告是严格保密的。143神奇、险峻的溶洞山谷溪流，乐活、兴奋的神奇、险峻的溶洞山谷溪流，乐活、兴奋的探险之旅探险之旅本报告是严格保密的。144高端、私密、放松、交流、趣味的高端、私密、放松、交流、趣味的Bar生活生活本报告是严格保密的。145宁静、放下、修心、养生、欢喜、禅修的宁静、放下、修心、养生、欢喜、禅修的智慧生活智慧生活本报告是严格保密的。146宴请、协商、讨论、合作实现共赢的宴请、协商、讨论、合作实现共赢的商务生活商务生活本报告是严格保密的。147文艺、创造、想象、意韵的文艺、创造、想象、意韵的创意文化生活创意文化生活本报告是严格保密的。148亲近自然、感悟文化、挑战自我、增长智129、慧的亲近自然、感悟文化、挑战自我、增长智慧的高尔夫度假生活高尔夫度假生活高尔夫度假生活高尔夫度假生活本报告是严格保密的。149漓江清泉、天然植物精油、五行至尊疗养的漓江清泉、天然植物精油、五行至尊疗养的SPA度假生活度假生活本报告是严格保密的。150八大组合拳八大组合拳打造本项目打造本项目无可复制的核心竞争力无可复制的核心竞争力，建设，建设中国顶级、世界一流中国顶级、世界一流的的度假旅游目的地度假旅游目的地?三大功能体系?四大核心产品?六大魅力文化?七大中式建筑?八大阳朔新生活本项目本项目本项目本项目核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力?一大核心?两大山水环境?五大亮点产品本报告是严格保密130、的。151采用世联专家打分法对十一个重点项目进行竞争力打分采用世联专家打分法对十一个重点项目进行竞争力打分备注：满分5分161615171817总计543455物业溢价力544353客户消费力235534产品收益力453555度假吸引力大中式建筑主题度假酒店群商务休闲基地特色商业街高尔夫小漓江标准维度备注：满分5分1313101213总计43321物业溢价力22233客户消费力33234产品收益力45345度假吸引力欢乐水世界户外探险乐园宗教民族博览园文化书院名人创意文化园标准维度本报告是严格保密的。152由竞争力综合评分排序得出结论，将大力打造高尔夫、特色商业街、小漓江、主题酒店群等核心项目131、由竞争力综合评分排序得出结论，将大力打造高尔夫、特色商业街、小漓江、主题酒店群等核心项目高尔夫、特色商业街、小漓江主题度假酒店群、大中式建筑、商务休闲基地名人创意文化园、户外探险乐园、欢乐水世界、文化书院、宗教民族博览园高尔夫、特色商业街、小漓江主题度假酒店群、大中式建筑、商务休闲基地名人创意文化园、户外探险乐园、欢乐水世界、文化书院、宗教民族博览园123第一梯队第二梯队第三梯队第一梯队第二梯队第三梯队本报告是严格保密的。153研究内容：研究内容：项目整体定位及发展战略项目整体定位及发展战略规划布局及分期建议规划布局及分期建议启动区发展策略及定位启动区发展策略及定位规划布局及分期建议规划布局及132、分期建议启动区开发策略建议及经济测算启动区开发策略建议及经济测算项目核心竞争力构建项目核心竞争力构建本报告是严格保密的。154项目的开发将面临四大核心问题项目的开发将面临四大核心问题Q1Q1：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既有：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既有高度，又具有可操作性的定位及发展战略？高度，又具有可操作性的定位及发展战略？Q4Q4：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实现项目的成功启动？现项目的成功启动？Q3Q3：对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开：对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开：对于133、大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开：对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？Q2Q2：位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自身：位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自身无可复制的核心竞争力，实现市场价值？无可复制的核心竞争力，实现市场价值？本报告是严格保密的。155地形地貌分析：地形地貌分析：项目属于典型的喀斯特地貌，只有部分土山，其余均为石山，山间分布平坦的峰林谷地项目属于典型的喀斯特地貌，只有部分土山，其余均为石山134、，山间分布平坦的峰林谷地?喀斯特石山较多，遍布全区，难以利用；?土山较少，在乐响有一片土山，可以利用；?山间容蚀洼地地块小零散分布，峰林谷地地块较大，可用地较多；石山土山容蚀洼地峰林谷地本报告是严格保密的。156内部景观分析：内部景观分析：拥有喀斯特峰丛、田园村落、桂北乡村民居等景观拥有喀斯特峰丛、田园村落、桂北乡村民居等景观田园风光喀斯特峰丛桂北乡村民居本报告是严格保密的。157规划分区：规划分区：依据布局原则并按照地块特点，将一期地块划分为三大主题文化区依据布局原则并按照地块特点，将一期地块划分为三大主题文化区古镇文化主题区古镇文化主题区?古镇文化主题区在西侧有溪流的地块，挖掘靖江王府文化135、，延续阳朔休闲生活氛围的王府商业街和王府高尔夫为核心，重点发展产权式地产物业，形成古镇文化体验区，作为项目启动区?欢乐小镇主题区在东北部临近新区山地较多的地块，依托国际会议中心综合体，配套户外运动和其他商务休闲设施，大力发展休闲度假物业，形成商务会议、休闲居住的商务休闲区域?度假小镇主题区在东南侧群山环绕，水资源丰富的私密性较高的地块，打造锦标赛级湖畔高尔夫和高端度假地产，配套高端度假酒店和文化书院、名人创意园等，形成集高尔夫度假、高端居住为一体的高端度假区域高尔夫度假主题区欢乐小镇主题区高尔夫度假主题区欢乐小镇主题区本报告是严格保密的。158规划布局：规划布局：根据功能区域布局，在三大主题文136、化区基础上划分区六大功能组团根据功能区域布局，在三大主题文化区基础上划分区六大功能组团商务休闲组团高端度假酒店 宗教民族博览园国际会议中心主题地产区 文化书院名人创意园高端度假酒店主题地产区文化度假组团湖畔高尔夫水上练习场主题地产区湖畔高尔夫组团户外运动组团动感水城中心服务区亲子乐园主题地产区户外探险乐园 演艺中心、聚会广场主题地产区古镇王府商业街 中心服务区古镇商业街组团王府高尔夫 主题地产区古镇高尔夫组团6 61 15 52 23 34 47 78 89 910101111141413131515161618181717古镇商业街古镇商业街王府高尔夫王府高尔夫3 34 46 6农民安置区农137、民安置区1 15 512122222191921212020湖畔高尔夫湖畔高尔夫文化度假文化度假2222202021211919商务休闲商务休闲户外运动户外运动141410107 71616181817172 28 811119 9151512121313本报告是严格保密的。159古镇文化主题区古镇文化主题区：挖掘桂林王府所代表的皇家传统文化，以造古镇王府商业街和王府高尔夫为核心驱动，形成古镇风情、古镇高尔夫两大组团：挖掘桂林王府所代表的皇家传统文化，以造古镇王府商业街和王府高尔夫为核心驱动，形成古镇风情、古镇高尔夫两大组团?用地约500亩，已建成的规划路东侧，挖掘靖江王府文化，升级西街休闲氛138、围，打造古镇王府商业街和王府大酒店，配套演艺中心、聚会广场，开发100亩的产权度假和200亩的小镇商铺物业，形成区域休闲活力中心?用地约2000亩，打造18洞王府高尔夫，延续王府商业街文脉，打造皇家贵族高尔夫，设立王府俱乐部，配置900亩的王府别墅区和公寓，形成区域度假中心 演艺中心、聚会广场主题地产区古镇王府商业街 中心服务区古镇商业街组团1 12 23 34 4王府高尔夫 主题地产区古镇高尔夫组团6 65 5?用地约800亩，靠规划路，近王府商业街，便于村民出入和做经营商业获利，又利于项目聚集人气农民安置区6 65 51 12 23 34 4本报告是严格保密的。160古镇文化主题功能区经济139、技术指标建议古镇文化主题功能区经济技术指标建议产权地产地产1.2-1.5800亩桂北民居公寓农民安置区乡村居住组团 800亩1.7文教连从入口区启动，连接溪流和水库等小漓江小漓江水系文教古镇商业街和王府高尔夫、度假酒店挖人工湖人工湖旅游1100亩以王府为特色的18洞大众高尔夫王府高尔夫 1.5200亩700亩100亩100亩50亩200亩50亩占地占地2000亩500亩区域占地区域占地0.81古镇度假公寓3300亩亩：可售物业1200 亩，旅游用地1100亩，文教用地200亩，安置房800亩小计小计0.81高尔夫公寓地产0.20.3高尔夫大宅（别墅）主题地产区1.6古镇高尔夫组团文教0.30.140、4王府大酒店主题产权地产区1.4文教演艺中心、音乐喷泉演艺中心、聚会广场1.3地产03-0.4新王府商业街古镇商业街 1.2文教0.5管理用房、游客服务中心、入口广场、停车场，交通中心中心服务区古镇风情组团1.1类别容积率包含项目项目组团划分分区类别容积率包含项目项目组团划分分区本报告是严格保密的。161欢乐小镇主题区欢乐小镇主题区：以国际会议综合体和动感水城为双引擎，打造户外探险乐园、亲子乐园等休闲配套，形成商务休闲、户外运动两大组团：以国际会议综合体和动感水城为双引擎，打造户外探险乐园、亲子乐园等休闲配套，形成商务休闲、户外运动两大组团?用地约1050亩，临近新区，打造200亩的国际会议综141、合体，建设20亩的宗教民族博览园等配套，开发300亩的产权酒店和530亩的度假物业?用地约650亩，北临新区，利用成片喀斯特山体和开阔谷地，开发拥有攀岩、热气球等户外运动集中的户外探险乐园、亲子乐园、动感水城等三大休闲运动基地，形成大众休闲活力区，开发470亩的主题地产商务休闲组团 高端度假酒店 宗教民族博览园 国际会议中心主题地产区户外运动组团:动感水城中心服务区亲子乐园主题地产区户外探险乐园7 78 89 910101111121214141313151512121414131315157 78 89 910101111本报告是严格保密的。162欢乐小镇主题区经济技术指标建议欢乐小镇主题区142、经济技术指标建议旅游连接溪流、人工湖和重大项目小漓江旅游会议中心、动感水城处挖人工湖人工湖小漓江水系产权地产0.30.4300亩宗教文化、桂北公馆、乡村文化主题酒店高端度假酒店1.13文教0.30.420亩禅修会馆、养生堂、非物质文化遗产产业基地宗教民族博览园1.14文教0.30.4200亩以会议为主题兼具娱乐休闲的综合体国际会议中心综合体1.12文教0.350亩欢乐水世界动感水城1.9户外运动组团650亩文教0.530亩管理用房、游客服务中心、入口广场、停车场，交通中心中心服务区1.71.8文教0.350亩形成以家庭娱乐为中心的类主题乐园亲子乐园330亩200亩270亩200亩40亩10亩占143、地占地1050亩占地占地0.40.6度假别墅1.1511.5度假公寓1700亩亩：可售物业1300 1300 亩，文教用地400亩小计小计地产11.5度假公寓主题地产区 商务休闲组团地产0.40.6度假别墅主题地产区1.11文教围绕山体形成户外拓展基地文教户外帐篷营地、服务中心等的配套户外探险乐园1.10类别容积率包含项目项目组团分区类别容积率包含项目项目组团分区本报告是严格保密的。163度假小镇主题区度假小镇主题区：在东部山水资源条件优越的私密地块以湖畔锦标赛级高尔夫为核心驱动，配套高端度假酒店和名人创意园、文化书院等，驱动大面积高端度假地产开发，形成湖畔高尔夫、文化度假组团：在东部山水资源144、条件优越的私密地块以湖畔锦标赛级高尔夫为核心驱动，配套高端度假酒店和名人创意园、文化书院等，驱动大面积高端度假地产开发，形成湖畔高尔夫、文化度假组团?用地约2000亩，东临阳普路，地块水资源丰富，容易开挖人工湖，喀斯特奇峰围绕，形成群山倒影的绝美高尔夫景观，建设锦标赛级18洞高尔夫球场和水上练习场以及高尔夫会所，开发700亩山湖大宅?用地约1000亩，群山围绕最为私密的地块，建设传统文化主题度假酒店，配套文化书院和名人创意文化园，开发700亩最高端的传统中式庭院别墅2525文化书院名人创意园高端度假酒店主题地产区文化度假组团222224242323191921212020湖畔高尔夫会所及水上练145、习场主题地产区湖畔高尔夫组团2424232322222020212119192525本报告是严格保密的。164聚集名人蜡像馆、行为艺术酒吧街、漓江画派工作室、各类设计、影视机构于一体的文化艺术、产业效益并重的聚集名人蜡像馆、行为艺术酒吧街、漓江画派工作室、各类设计、影视机构于一体的文化艺术、产业效益并重的名人创意文化园名人创意文化园名人创意文化基地创意艺术基地创意设计及影视基地近期远期基于利用阳朔丰富的名人文化和世界最美的山水环境，根据成本和区域发展成熟度?首期可以作为餐饮服务中心，设置印着名人签名的中心廊道、名人蜡像馆等，形成名人创意文化基地?中期作为漓江画派的创作基地，国内外艺术家写生居住146、地，可以开发艺术公寓，形成创意文化基地?远期随着高铁交通的成熟，承接沿海创意产业转移，创意设计机构和影视公司也会转移到此，形成设计及影视基地中期本报告是严格保密的。165案例：上海案例：上海8号桥号桥以创意公司、店铺和大型商业活动为主，辅之以相关的餐饮娱乐配套功能以创意公司、店铺和大型商业活动为主，辅之以相关的餐饮娱乐配套功能大型展览：大型展览：创意办公创意办公 商业活动商业活动?首届艺穗双周开幕式?盛夏重彩风画展?“瓷缘”展览?申凡画展?“邀请时间”画展?BBH广告公司?上海开发区协会?伦敦艺术大学上海办事处?ELLE内衣展示厅?未设计公司?香奈儿男表发布会?宝马汽车发布会?迪斯尼手机上市派147、对?普利斯通产品发布会?雪佛兰车友会娱乐总汇娱乐总汇 配套餐饮配套餐饮?恬美容保健会所?前院?潮流运动馆、健身场所?Can you 3S 发型概念店?璐娜宴会服务?后院咖啡?乐法贝餐厅?阿罗玛咖啡?清水町日本餐厅?本报告是严格保密的。166案例：上海案例：上海1933老场坊老场坊以时尚发布和创意办公为主，辅之以相关的商业配套功能以时尚发布和创意办公为主，辅之以相关的商业配套功能时尚发布：时尚发布：创意办公创意办公 休闲体验休闲体验?时装发布会?新闻发布会?新品发布会?知识产权交流会?小型演唱会?明星见面会?电视节目制作场地?艺术工作室?个人设计室?传媒策划公司?高档画廊?外驻品牌中心?艺术培训148、中心?各种品牌定制?品牌商品展示?艺术品现制?雪茄洋酒品尝 娱乐总汇娱乐总汇 配套餐饮配套餐饮?创意体验沙龙?高档会所?潮流运动馆、健身场所?陶吧?高档西餐厅?创意餐饮?咖啡厅?酒吧 通过全新的产业布局打造产权交流、交易以及供需平台，将知识产权通过创意转化为产品本报告是严格保密的。167案例：北京案例：北京798艺术工厂艺术工厂以艺术机构、大型展览和创意办公为主，辅之以相关的商业配套功能以艺术机构、大型展览和创意办公为主，辅之以相关的商业配套功能大型展览艺术机构大型展览艺术机构 商业活动商业活动?再造798?蓝天不设防?左手与右手?国际艺术双年展?大山子艺术展?“八艺时区”现代艺术书店?时态空149、间?东京艺术工程?世界都市杂志社?乐杂志社?索尼产品发布会?Moto产品发布会?摩西时装发布会?欧米伽表发布会?宝马新闻发布会?格丽珠宝发布会 娱乐总汇娱乐总汇 配套餐饮配套餐饮?创意体验沙龙?高档会所?潮流运动馆、健身场所?陶吧?“八十座”餐厅?创意餐饮?咖啡厅?酒吧 本报告是严格保密的。168融东方国学教育和经典西学教育、英法德语言教育为一体的寓教于乐的培养世界公民的融东方国学教育和经典西学教育、英法德语言教育为一体的寓教于乐的培养世界公民的文化书院文化书院社区休会所休闲功能中外语言文化培训功能基于利用阳朔720万年游客量的市场基础和项目组市调?阳朔西街有大量的低档外语培训书院，据访谈国内150、游客来阳朔有学习外语的大量需求，因此项目地可建设高端外语书培训院，承接这部分需求；?河畔度假酒店出现了到阳朔学习中国传统书画的多位外国度假客，据访谈大量外国游客也有到阳朔学习传统书画等中国传统文化的需求，因此项目地可建设高端培训汉语及书画等传统文化的书院，承接这部分需求；本报告是严格保密的。169度假小镇主题区经济技术指标建议度假小镇主题区经济技术指标建议文教0.30.4200传统文化酒店高端度假酒店1.22文教0.20.3100名人蜡像馆和手印步道、行为艺术酒吧街、书画家、摄影工作室名人创意文化园1.23文教0.20.3100英文、法文、德文书院、青少年国际文化训练营文化书院1.24高尔夫1151、200亩山水倒影特色的18洞锦标赛级高尔夫湖畔高尔夫1.20主题地产区地产0.20.3600传统中式庭院别墅主题地产区1.25文化度假组团1000亩旅游湖畔高尔夫挖人工湖人工湖小漓江水系高尔夫100亩打造高端俱乐部式高尔夫会所高尔夫会所及水上练习场1.19湖畔高尔夫组团2000亩700占地占地占地占地3000亩亩：可售物业13001300亩，高尔夫用地1300亩，文教用地400亩小计小计旅游连接溪流、人工湖和重大项目小漓江地产0.20.3高尔夫大宅1.21类别容积率项目组团分区类别容积率项目组团分区本报告是严格保密的。170外部交通外部交通：现有阳普路连接桂梧高速和西街，依据新城路网规划还将建152、览胜路穿过项目地块，设置两个主入口和一个次入口加强外部联系：现有阳普路连接桂梧高速和西街，依据新城路网规划还将建览胜路穿过项目地块，设置两个主入口和一个次入口加强外部联系启动区主入口新区主入口?主要基于新区主干道和现状建成道路设置主入口?在临近新区揽胜路干道且有漓江支流栗木河的水系处，设置项目启动区主入口，作为古镇文化主题区主入口，方便对接鹿阳高速和阳朔县城和桂林机场?在阳普益路接新区处设置新区主入口，方便对接新区和高铁，作为欢乐小镇主题区主入口?在在阳普益路项目的南端设置次入口，作为高尔夫度假小镇的主要入口，增加交通便利性，且不影响高端住宅区的安静氛围新区规划道路次入口主入口次入口览胜路览胜153、路阳普路阳普路建成道路本报告是严格保密的。171内部交通内部交通：在对接外部交通道路的基础之上，对原有村庄道路和乡间小路进行改造，形成两纵两横内部路网，连接各大项目：在对接外部交通道路的基础之上，对原有村庄道路和乡间小路进行改造，形成两纵两横内部路网，连接各大项目启动区主入口新区主入口规划道路次入口主入口次入口?两纵-主要通行旅游大巴和自驾车?连接启动期主入口处的新区西部规划道路揽胜路?在新区主入口处沿着现有乡村道路由北向南布局?两横-主要通行自驾车、内部公交和电瓶车?项目三大入口沿东西向乡村四级路基础上改造，连接两条纵向道路本报告是严格保密的。172旅游交通旅游交通：坚持小漓江的打造，辅以自154、行车及步行环道，形成水陆两大特色休闲度假交通系统，形成人行交通为主的休闲度假生活方式：坚持小漓江的打造，辅以自行车及步行环道，形成水陆两大特色休闲度假交通系统，形成人行交通为主的休闲度假生活方式启动区主入口新区主入口次入口主入口次入口小漓江人工湖自行车环道?小漓江-作为景观休闲水系?根据项目布局和地形特征，在项目区域地表径流的基础上打造小漓江，在重大项目且地势低洼地带形成人工湖；?自行车及步行环道?沿着两条横向道路布局，加强东侧和西侧的道路联系，在自行车道旁设特色步行道，组合形成自行车及步行环道?在各项目处设置自行车众多租赁点和休憩亭，实现环道和内外道路无缝接驳本报告是严格保密的。173开发分155、期开发分期：各区域分阶段开发目标和作用：各区域分阶段开发目标和作用第一阶段第二阶段第三阶段第一阶段第二阶段第三阶段利用古镇王府商业街承接阳朔西街现有的生活方式，化解区域陌生度；利用王府高尔夫和利用古镇王府商业街承接阳朔西街现有的生活方式，化解区域陌生度；利用王府高尔夫和王府大酒店王府大酒店建立区域旅游度假市场市场的影响力；建立区域旅游度假市场市场的影响力；完善区域休闲度假设施，加大物业开发规模；逐步扩大项目的影响力，形成知名度及美誉度，对物业价值进行提升；完善区域休闲度假设施，加大物业开发规模；逐步扩大项目的影响力，形成知名度及美誉度，对物业价值进行提升；提升区域高尔夫度假设施和功能；整体项目156、的价值达到峰值将开发提升区域高尔夫度假设施和功能；整体项目的价值达到峰值将开发高高价值物业博取高利润；价值物业博取高利润；价值峰值价值峰值延续提升延续提升功能复合功能复合本报告是严格保密的。174第一阶段第一阶段：利用古镇商业街和高尔夫高调入市，迅速树立区域形象，同时以古镇商业以及产权式酒店、高尔夫物业做为首批现金回流：利用古镇商业街和高尔夫高调入市，迅速树立区域形象，同时以古镇商业以及产权式酒店、高尔夫物业做为首批现金回流旅游产品驱动：旅游产品驱动：?打造超越阳朔西街具有宁静高端贵族气质氛围的古镇王府商业街和王府高尔夫，配套王府大酒店、演艺中心、聚会广场等高端设施，在市场上树立项目文化休闲度157、假区的市场形象；物业开发：物业开发：?启动古镇文化主题区两大组团的物业开发；?利用古镇商业街、产权酒店和高尔夫物业实现快速回现利用古镇商业街、产权酒店和高尔夫物业实现快速回现2000亩古镇高尔夫组团安置房古镇风情组团组团组团500亩800亩古镇文化主题区建设用地面积开发区域建设用地面积开发区域区域高尔夫用地、可售物业与文教用地面积比较高尔夫球场用地可售物业用地1200亩1100亩200亩文教用地本报告是严格保密的。175第二阶段第二阶段：增加大众休闲和商务休闲产品的开发，同时大量推出中高端度假物业产品回流现金：增加大众休闲和商务休闲产品的开发，同时大量推出中高端度假物业产品回流现金旅游产品驱动158、：旅游产品驱动：?经过第一阶段的打造，区域形象已经建立；?此时扩大休闲度假产品的开发，打造国际会议综合体等商务休闲和欢乐水世界、户外运动等大众休闲项目，完善旅游度假功能体系，进一步巩固和提升区域影响力；物业开发：物业开发：?继续推出大规模度假别墅及公寓和产权度假酒店，博取现金流；欢乐小镇主题区650亩商务休闲组团户外运动组团组团组团1050亩建设用地面积开发区域建设用地面积开发区域区域文教用地面积与可售物业用地面积比较可售物业用地1300亩400亩文教用地本报告是严格保密的。176第三阶段第三阶段：区域已经趋于成熟，集中开发高端度假物业博取高利润：区域已经趋于成熟，集中开发高端度假物业博取高利159、润度假产品驱动：度假产品驱动：?区域趋于成熟，整体物业处于价值峰值；?开发湖畔锦标赛级高尔夫和最高端的传统文化度假酒店，配套名人创意文化园和文化书院等高端文化休闲设施，驱动高端物业开发；物业开发：物业开发：?启动高端物业群，以湖畔高尔夫度假物业和高端中式庭院别墅为引爆点博取整个项目的价值峰值利润；1000亩文化度假组团高尔夫度假主题区2000亩湖畔高尔夫组团组团建设用地面积开发区域组团建设用地面积开发区域区域高尔夫用地、可售物业与文教用地面积比较高尔夫球场用地可售物业用地1300亩1300亩400亩文教用地本报告是严格保密的。177项目整体开发节奏三个阶段项目整体开发节奏三个阶段博取高利润，高160、溢价完善区域休闲度假体系，扩展客户渠道，实现资金回笼打响区域知名度，成功立势阶段目标地产产品旅游项目开发策略区域气质项目阶段目标地产产品旅游项目开发策略区域气质项目顶级高尔夫大宅和传统中式庭院别墅高尔夫物业；度假别墅及养老公寓产权式酒店；高尔夫物业产权式度假别墅一大高尔夫锦标赛级湖畔高尔夫；传统文化主题酒店、名人文化创意园、文化书院国际会议中心综合体，户外探险乐园、欢乐水世界、宗教民族博览园等，宗教乡村等主题酒店，其他户外设施王府商业街，王府大酒店、演艺中心、聚会广场；王府18洞高尔夫等功能纯粹利用成熟区域价值的红利，开发纯粹高端的度假产品，博取高溢价功能复合丰富旅游度假产品层级，扩展游客来源161、，以会议论坛驱动旅游与地产开发延续提升挖掘靖江王府文化，提升阳朔古镇风情，升级阳朔旅游产品体系，升级阳朔客户结构私密活力文化成熟阶段发展阶段启动阶段成熟阶段发展阶段启动阶段本报告是严格保密的。178研究内容：研究内容：项目整体定位及发展战略项目整体定位及发展战略规划布局及分期建议规划布局及分期建议启动区发展策略及定位启动区发展策略及定位规划布局及分期建议规划布局及分期建议启动区开发策略建议及经济测算启动区开发策略建议及经济测算项目核心竞争力构建项目核心竞争力构建本报告是严格保密的。179项目的开发将面临四大核心问题项目的开发将面临四大核心问题Q1Q1：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既162、有：位于国际旅游热点区的延展区，项目采用何种既有高度，又具有可操作性的定位及发展战略？高度，又具有可操作性的定位及发展战略？Q4Q4：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实：对于大规模旅游地产项目，将采用何种开发策略实现项目的成功启动？现项目的成功启动？现项目的成功启动？现项目的成功启动？Q3Q3：对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开：对于大规模旅游地产项目，如何确定规划分区和开发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？发分期，实现项目的滚动开发，收益最大化？Q2Q2：位于国际旅游热点区的延163、展区，项目如何构建自身：位于国际旅游热点区的延展区，项目如何构建自身无可复制的核心竞争力，实现市场价值？无可复制的核心竞争力，实现市场价值？本报告是严格保密的。180客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁?客户定位客户定位客户定位客户定位客户特征？客户特征？客户特征？客户特征？产品定位产品定位产品定位产品定位启动区开发策略建议启动区开发策略建议本报告是严格保密的。181阳朔人口结构：阳朔人口结构：投资者和经营者成为阳朔目前常住高端人群，国内外游客为日常消费人群投资者和经营者成为阳朔目前常住高端人群，国内外游客为日常消费人群人群分类：常住人口和旅游人口人群分类：常住人口和旅游人口常住人口：阳朔本地居民164、和古城商人旅游人口：国内旅客和国外旅客投资者和经营者投资者和经营者阳朔外地投资者各地都有，主要是北京、上海、广东、浙江等地。经营者除了购买商铺之外，还买住宅居住 （来源：阳朔县房管所副所长）本地居民本地居民阳朔人是低调的，内敛的，友善的、热情的。本地人是追求城市化，追求城市教育商业功能配套，为了小孩的教育 境内旅客境内旅客2009年，境内游客达620万人次，以广西本地（南宁、柳州、玉林）、广东（广州、惠州、深圳）等地客源为主，团队占57%；散客占43%，散客以城市白领、小资和背包客为主境外旅客境外旅客2009年，境外游客达100万人次，以欧美居多 （来源：原阳朔县旅游局局长）人口矩阵人口矩阵本165、地居民本地居民投资者和经营者投资者和经营者国内旅客国内旅客国外旅客国外旅客本报告是严格保密的。182 阳朔县城镇居民人均可支配收入及同比统计图 阳朔县城镇居民人均可支配收入及同比统计图800693291075412209148281743519435040008000120001600020000240002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0%5%10%15%20%25%城镇人均可支配收入(元)同比增幅本地居民：本地居民：阳朔本地人收入水平较低，多数利用宅基地建房，该阳朔本地人收入水平较低，多数利用宅基地建房，该类客户置业内在驱动力不足类客户置业内在驱动力不166、足数据来源：桂林市统计局网站阳朔当地人一般都是自建房，商品房都是公务员事业单位的人买。当地司机一期是无电梯洋房，2700元/平米，价格较低，80%是本地客户，主要是政府公务员和生意客，属当地中上层人群；二期以多层电梯洋房为主，面积约140220平米，9000元/平米左右，比较贵，外地尤其广东客户较多 书童国际销售代表?阳朔商品房市场发展情况：每年的消化量大概3万平米，价格3000/平米左右?阳朔县2009年城镇居民人均可支配收入19435元，这个收入水平对于高档物业的消化能力是很有限的本报告是严格保密的。183外来商户：外来商户：在阳朔的外来商户购买能力强，具有较强的购买欲在阳朔的外来商户购买167、能力强，具有较强的购买欲望，同时对阳朔的价值具有较深理解望，同时对阳朔的价值具有较深理解外来商户有置业需求外来商户有置业需求他们在阳朔长期定居，有第一居所及投资，实现个人资产保值增值的多重需要客户特征他们中大部分人是富庶财富和高尚精神的真正双重拥有者他们讲究生活的品位，很多有国外生活经验，知识面广、见识多不同于一般的暴发户，他们真正懂得欣赏阳朔的自然及人文价值2250157505001000150020002500户数全部外地商家大研古城外地商家比例束河古镇外地经营商家比例68%32%主要来源台湾、香港、广东、华东等地以丽江为例以丽江为例专业人士访谈外来商户存在购房需求、具有购买能力、对房地产168、具有较高要求及理解，因此从目前来看这部分需求在阳朔仍然无法释放书童国际销售代表外来商户置业特征外来商户置业特征本报告是严格保密的。184置业需求：存在中长期居住的需求，满足养老及资产保值需求置业需求：存在中长期居住的需求，满足养老及资产保值需求生活特征生活特征?年龄：40岁左右 年龄：40岁左右?他们注意生活品质，想慢慢地将自己从都市繁忙的生活中解脱出来 他们注意生活品质，想慢慢地将自己从都市繁忙的生活中解脱出来?他们置业通常作为日常居住，同时兼顾资产的保值及增值，较为关注生活和生意上的的便利，及资源的占有情况他们置业通常作为日常居住，同时兼顾资产的保值及增值，较为关注生活和生意上的的便利，及169、资源的占有情况资源占有资源占有资源占有资源占有产品形式产品形式产品形式产品形式环境/产品品质环境/产品品质环境/产品品质环境/产品品质偏好良好的自然景观，对于绝版资源愿意支付更高的价格偏好良好的自然景观，对于绝版资源愿意支付更高的价格一般考虑购买独栋别墅，喜欢院落，尽情享受休闲时光一般考虑购买独栋别墅，喜欢院落，尽情享受休闲时光由于有着较为丰富的阅历，对于环境和产品品质要求较高，关注区域功能完善由于有着较为丰富的阅历，对于环境和产品品质要求较高，关注区域功能完善置业关注点置业关注点经营商户案例：经营商户案例：?酒吧老板：35-40岁，在本地长期居住，拥有住房，但高档消费通常会到大城市，本地无法170、满足该类客户需求。?置业需求：置业需求：在阳朔置业主要考虑自住，也有投资需求注重社区景观资源占有，对于社区物业管理要求较高对于社区配套要求较高，注重社区品味和档次总价不要太高经营商户案例：经营商户案例：?公司老板：35-40岁，具有较强投资意识?置业需求：置业需求：可以把房子做的小一些，控制总价一定要做院落经营者（买房做生意的人）对房子价格不是特别敏感本报告是严格保密的。185度假投资客：度假投资客：通过借鉴丽江度假物业客户构成可以看到，度假投通过借鉴丽江度假物业客户构成可以看到，度假投资客户是高端度假物业的主要消费群体资客户是高端度假物业的主要消费群体投资者大多为沿海地区的人，来丽江旅游后喜171、欢上这个地方，买房子投资加上自己旅游度假使用。本地客户也比较多，但外地人占到大约60%，鼎业销售经理 潘小姐主要为商人，也有部分高官，大多来自于台湾、香港、广州、深圳，占到30-40%。有艺术家在古城GOLF买房子，如钢琴家赵胤胤，有国外生活背景，看中的仍然是丽江的大环境，对房子的硬件要求不是特别的高 古城高尔夫销售代表李娟古城高尔夫客户构成比例70%20%10%0%20%40%60%80%外地度假客户本地商户其它雪山纳里客户构成比例50%40%10%0%10%20%30%40%50%60%外地度假客户本地商户其它天域阳光客户构成比例60%30%10%0%10%20%30%40%50%60%7172、0%外地度假客户本地商户其它以丽江为例以丽江为例本报告是严格保密的。186度假投资客：度假投资客：购买主体分为两类，以个人购买为主，是客户构成购买主体分为两类，以个人购买为主，是客户构成的主要部分的主要部分企业名义企业名义个人名义个人名义 以企业名义购买实现招待生意伙伴、组织公司内部小型会议或供自己度假等功能，但最根本的目的仍是满足度假需求 企业客户对保洁、商务服务及会议设施等有较高要求，这些功能通常需要由酒店来承担 以高端富有人群为主的个人度假投资客户拥有客观的个人财富，且这部分人群数量可观 购房的驱动力是多元化的，度假休闲、投资、招待朋友/生意伙伴等等 他们中的大多数人有品位、有见识，真正173、懂得欣赏占据稀缺资源的度假别墅的价值度假投资客户分类度假投资客户分类本报告是严格保密的。187置业需求：虽然财富层级较高，但总体而言仍然关注面积控制且对产品品质较为注重置业需求：虽然财富层级较高，但总体而言仍然关注面积控制且对产品品质较为注重高端客户访谈：高端客户访谈：?刘先生：40-45岁，外贸企业高管，来自珠三角，受教育程度较高，四口之家，在老家已有多套房产。?置业需求：置业需求：来阳朔是为了享受这边适宜的气候和特有的人文生活氛围，因为是来休闲度假，所以社区配套需要有度假氛围，住宅产品院落式的?总价范围：200万左右认为较为适合高端客户访谈：高端客户访谈：?吴老板：35-40岁，从事建材行174、业，受教育程度较低，但是人很精明，投资意识很强。?置业需求：关注资源占有情况，个人喜欢高尔夫资源，但同时也关注社区配套，度假氛围感的营造也是考虑的重要因素。?总价范围：150万左右的较为合适养老兼大家庭度假型养老兼大家庭度假型养老兼大家庭度假型养老兼大家庭度假型小家庭型、中短期度假小家庭型、中短期度假小家庭型、中短期度假小家庭型、中短期度假中长期度假中长期度假中长期度假中长期度假?生活特征：生活特征：40-50岁之间，公司高管或公务员，家庭结构成熟，有较高品位?置业偏好：置业偏好：经济型低密度?置业敏感点：置业敏感点：环境、产品、总价、配套服务?生活特征：生活特征：30-40岁之间、财富累积阶175、段、三口之家、理性置业?置业偏好：置业偏好：经济型，或小面积三房或两房公寓产品?置业敏感点：置业敏感点：环境、产品、总价、配套服务?生活特征：生活特征：30-50岁之间、有一定积蓄、追求事业之外的生活享受，有摆脱工作生活的意愿?置业偏好：置业偏好：经济型低密度?置业敏感点：置业敏感点：环境、产品、总价、配套服务本报告是严格保密的。188国外客户：国外客户：受政策、消费习惯等因素影响，国外客户在阳朔购房受政策、消费习惯等因素影响，国外客户在阳朔购房的现象并不多见，短期内难以成为主体的现象并不多见，短期内难以成为主体阳朔2009/2010年上半年客源统计（单位：万人次）269.8295.232.7176、35.4040801201602002402803203602009年上半年2010年上半年国内游客海外游客阳朔20042009年国内/海外客源统计（单位：万人次）281.7289.7333.0429.8470.0620.038.563.882.086.588.2100.002004006008002004年2005年2006年2007年2008年2009年国内游客海外游客?阳朔国外旅游人数较国内游客增长速度缓慢，游客主要为欧美（德国、英国等）人群，在其他国家的客户认知和知名度还需进一步提升?老外一般不喜欢在中国买房子，中国政策不太稳定，可以考虑华人 阳朔外泊家客栈老板?短期内国外客户阳朔置业177、的可能性较小?但长期，国外客户阳朔置业的趋势存在?短期内国外客户阳朔置业的可能性较小?但长期，国外客户阳朔置业的趋势存在本报告是严格保密的。189置业需求：喜欢阳朔的自然山水和人文环境，关注社区的文化氛围及配套功能的完整性置业需求：喜欢阳朔的自然山水和人文环境，关注社区的文化氛围及配套功能的完整性 老外一般不喜欢在中国买房子，中国政策不太稳定，可以考虑华人。阳朔西街客栈老板 如果说开发别墅，只要是做得比较好，还是有人愿意买单的。高档别墅绝对是可以卖掉的，只是要定位纯一些。老外，尤其是夫妻双方一方为中国人的比较有可能在这里买房，因为这里的外国人多，可以度假，同时也比较容易找到自己的圈子 阳朔西街178、店铺老板短期内受制于产品及配套功能的不完善，国外客户购买的可能性不大，但从长远阳朔旅游度假市场的发展来看，未来国外客户购买会呈现逐步增加的趋势国外客户主要需求特征：国外客户主要需求特征：?认可阳朔大环境，喜欢阳朔特殊人文及自然风光；认可阳朔大环境，喜欢阳朔特殊人文及自然风光；?关注旅游市场的发展，包括公共配套的完善程度；关注旅游市场的发展，包括公共配套的完善程度；?关注项目内部环境的营造，度假氛围及设施齐全；关注项目内部环境的营造，度假氛围及设施齐全；?面积要求适中，满足全家旅游居住需求面积要求适中，满足全家旅游居住需求?由于居住时间较短，较为关注总价由于居住时间较短，较为关注总价本报告是严格179、保密的。190柳州、南宁等省内客户：柳州、南宁等省内客户：周边省内高端客户更多关注产品品质、周边省内高端客户更多关注产品品质、配套设施以及度假环境配套设施以及度假环境 置业目的：置业目的：保值、养老、商务、投资保值、养老、商务、投资 置业目的：置业目的：保值、养老、商务、投资保值、养老、商务、投资广西省内高端客户广西省内高端客户专业人士访谈专业人士访谈 南宁是广西省会，有很多干部，他们也经常来这边度假，而且在这边买房比在南宁买房方便一些，另外还有些在职的高官书童国际销售代表区域来源区域来源?随着区域的成熟，客户范围进一步扩大，柳州南宁桂林等广西省内客户逐渐增多；客户特征客户特征置业关注点置业关180、注点?公司高管或公务员，家庭结构成熟，有较高品位，收入稳定而殷实；?绝佳的景观资源、稀缺性高、齐全的度假配套带来的舒适的居住环境；物业类型：物业类型：高端度假别墅 经济型度假别墅 养老公寓等高端度假别墅 经济型度假别墅 养老公寓等 物业类型：物业类型：高端度假别墅 经济型度假别墅 养老公寓等高端度假别墅 经济型度假别墅 养老公寓等本报告是严格保密的。191高尔夫球客：高尔夫球客：关注球场质量、会籍、配套及整体的环境，需求面关注球场质量、会籍、配套及整体的环境，需求面积以经济型为主积以经济型为主生活特征生活特征?年龄：3550多岁 年龄：3550多岁?家庭结构：生意人三口或四口之家，小孩读大学或181、即将成家 家庭结构：生意人三口或四口之家，小孩读大学或即将成家?他们关注家庭，注意生活品质，经常往返于不同球场间，与生意伙伴及朋友切磋球技 他们关注家庭，注意生活品质，经常往返于不同球场间，与生意伙伴及朋友切磋球技?他们购买高尔夫物业打球需要、资产的保值及增值，因此，他们关注稀缺资源的占有以及球场整体素质他们购买高尔夫物业打球需要、资产的保值及增值，因此，他们关注稀缺资源的占有以及球场整体素质球场质量球场质量球场质量球场质量产品形式产品形式产品形式产品形式环境环境/产品品质产品品质环境环境/产品品质产品品质球场质量的好坏直接关系该类客户购买决心，因此做好球场是基础球场质量的好坏直接关系该类客户182、购买决心，因此做好球场是基础一般考虑购买公寓或小独栋别墅，尽情的享受打球的乐趣和身份感一般考虑购买公寓或小独栋别墅，尽情的享受打球的乐趣和身份感关注社区整体环境及氛围，对于产品品质有一定要求，同时注重配套功能的完整性关注社区整体环境及氛围，对于产品品质有一定要求，同时注重配套功能的完整性置业关注点置业关注点高尔夫球客需求主要特征：高尔夫球客需求主要特征：?客户特征：35-45岁，私营业主或企业高管等，热爱高尔夫运动，在不同球场均有购买物业，但面积相对较小，用于打球休息。?置业需求：置业需求：关注球场综合素质，球场特点，会籍管理及配套服务成为他们关注的主要问题?需求面积：需求面积：一般较小，60183、-70平米左右的公寓及别墅产品为主?总价：总价：根据球场质量，会籍情况，总价浮动范围较大，完全依托于球场乐满地高尔夫球客访谈：乐满地高尔夫球客访谈：?刘老板：35-40岁，生意人，受教育程度一般，但投资意识很强。?置业需求：置业需求：由于只是作为打球休息，兼顾投资用途，因此资金的投入适当控制，同时持有多个球场的居住产品，?置业特点：购买面积区间依据球场的质量高低，呈现一定的浮动关系本报告是严格保密的。192目标客户特征目标客户特征描述描述景观资源、稀缺性高、齐全的度假配套/舒适的居住环境弹性较大高端度假别墅经济型度假别墅 养老公寓等资产保值/度假养老商务接待/投资公司高管或公务员，家庭结构成熟184、，有较高品位，收入稳定而殷实省内客户省内客户舒适性别墅舒适型/经济型别墅经济型/舒适型别墅豪华型低密度/舒适型低密度需求产品需求产品环境、度假氛围营造、户型设计的舒适度/控制面积、度假氛围营造弹性较大通常认为在200万左右较为合适养老、大家庭中长期家庭度假/资产保值纯养老/投资经济实力较强，资本积累及事业上升过程中，多虚拟资本，如股票、证券等；非首次置业；关注生活品质；年龄跨度较大外来经营商户客户类别客户特征置业目的总价区间置业敏感点外地投资客户外来经营商户客户类别客户特征置业目的总价区间置业敏感点外地投资客户已完成资本积累，经济实力强，总价承受力高，多次置业；追求享受；年龄多半40岁以上家庭185、度假/资产保值弹性较大资源、环境、社区整体度假氛围营造和产品品质体现高尔夫球客高尔夫球客经济实力强，资本积累或已完成，追求享受家庭度假/资产保值总价在150-200万之间球场质量、会籍及环境、配套国外客户国外客户经济实力强，关注生活质量、追求生活体验及享受生活度假/投资环境、度假氛围营造、户型设计的舒适度弹性较大本报告是严格保密的。193丽江物业客户构成借鉴丽江物业客户构成借鉴丽江物业客户构成借鉴丽江物业客户构成借鉴：在丽江度假旅游的萌芽阶段，除机关单位自建：在丽江度假旅游的萌芽阶段，除机关单位自建别墅区外，高端地产项目以省内客户为主，具体说来是昆明、丽江等地商人别墅区外，高端地产项目以省内客186、户为主，具体说来是昆明、丽江等地商人丽江公安官员500804000金盾小区昆明农行员工956204500紫金坊 省内客户543603450清溪苑小区 省内客户（昆明丽江商人）93428.778000官房酒店别墅客户来源建面规模（）价格（元/）项目名称官方别墅出现之前丽江高端地产项目情况代表项目-官房客户构成情况官方别墅出现之前丽江高端地产项目情况代表项目-官房客户构成情况数据来源：世联丽江项目访谈 业主访谈 当时觉得这个概念很好，对官房酒店印象不错，一套120万房子，年固定回报7万块的五星酒店觉得还挺好。独栋业主昆明生意人张女士省内客户外来商户全国度假投资客其他 专业人士访谈 本来官房酒店在云187、南的声誉就不错，是当时丽江第一家五星酒店，并且已经经营了5年。当年推出产权酒店，就用酒店的客户网络作宣传，在云南报纸做了一段广告，就引起市场很大反响，开盘引发云南省内生意人抢购，当天销售10多套700多万。官房酒店销售经理吴先生本报告是严格保密的。194随着丽江度假旅游的发展，高端地产项目的客户就逐渐过渡到以全国投资度假客为主，高尔夫度假客也成为重要客户随着丽江度假旅游的发展，高端地产项目的客户就逐渐过渡到以全国投资度假客为主，高尔夫度假客也成为重要客户全国投资度假客（广东、江浙为主）64001 2000丽水阳光全国投资度假客（沿海一二线城市）48006000金枫银桦沿海大城市客户、港台客户，188、高尔夫球客，少量东南亚客户30 00001 0000雪山纳里外来商户，江浙广东都有20398 18000哈里谷酒吧街 国外富豪度假客，多是悦榕庄房客，国内富豪就两位3600040000悦榕庄高尔夫球客，商人、高官来自广深港台等地42 39576 2 6000 古城高尔夫客户来源建面规模（）价格（元/）项目名称官方别墅出现之后高端地产项目统计官方别墅出现之后高端地产项目统计数据来源：世联丽江项目访谈本报告是严格保密的。195雪山纳里客户以全国投资度假客为主，客户主要来自沿海一线城市，此外还有一部分度假客来自港澳台、新马泰、法国等地雪山纳里客户以全国投资度假客为主，客户主要来自沿海一线城市，此外还189、有一部分度假客来自港澳台、新马泰、法国等地雪山纳里别墅客户构成情况雪山纳里别墅客户构成情况数据来源：世联丽江项目访谈业主访谈 去过丽江几次，每次都在那呆上几天，感觉很舒服，超喜欢玉龙雪山，在丽江的时候看到这个房子，很快就决定买下来，带家人朋友过来这边也方便。联排别墅业主深圳度假客徐先生高尔夫球客高尔夫球客位于玉龙雪山脚下联排别墅200平方米，170万 叠拼别墅130-160平方米，80-120万 70多套联排别墅专业人士访谈 客户以外地为主，度假休闲，有一部分为国外客户如法国、马来西亚、新加坡及港澳台等地。一期去年10月开盘。10栋70多户只剩10户。联排别墅去年10月推出仅一个月时间就售磬。190、销售推广主要就是在丽江古城，其次还去参加了昆明的房交会。雪山纳里销售代表陈先生全国投资度假客全国投资度假客省内客户省内客户其他外国度假客外国度假客本报告是严格保密的。196我古城高尔夫客户以高尔夫球客为主，客户主要来自沿海发达地区，具体就是长三角、珠三角、港澳台、新加坡等地的华商古城高尔夫客户以高尔夫球客为主，客户主要来自沿海发达地区，具体就是长三角、珠三角、港澳台、新加坡等地的华商古城高尔夫别墅客户构成情况古城高尔夫别墅客户构成情况数据来源：世联丽江项目访谈业主访谈 这里的球场还行，在这里打球很舒服，招待朋友也很有面子，所以就买了。别墅业主广州企业高管赵先生高尔夫球客全国投资度假客省内客户其191、他高尔夫球客全国投资度假客省内客户其他占地4000亩，位于古城文笔湖畔美国JoeObringe 设计的PGA18洞标准高尔夫球场，10号球洞特设回程码头280套高尔夫产权别墅，五星级酒店管理外来客户外来客户专业人士访谈 别墅推出的时候，就参加组织几场高尔夫比赛，比如泛珠三角高尔夫球队邀请赛、世界媒体高尔夫邀请赛、西部业余高尔夫巡回赛，和旅行社合作组织云南高尔夫之旅，和人民大学EMBA班组织联谊活动；这些活动反响不错，大力推进别墅的销售速度。古城高尔夫销售经理李经理本报告是严格保密的。197哈里谷国际酒吧街客户以全国投资客为主，客户主要是来自沿海地区北京广州浙江的商人哈里谷国际酒吧街客户以全国投192、资客为主，客户主要是来自沿海地区北京广州浙江的商人雪山纳里别墅客户构成情况雪山纳里别墅客户构成情况数据来源：世联丽江项目访谈业主访谈 本来在北京也做酒吧，上次听过哈里谷这边的介绍，来这边考察了好几次，最终定下了买了这个酒吧，准备和北京的开家连锁店。酒吧投资客朱先生高尔夫球客高尔夫球客位于丽江束河古镇37栋酒吧，面积180-600平方米商铺、客栈均价500万一套专业人士访谈 客户各地都有，08年开盘，做了两期37栋，现在只剩下5栋了，面积较大总价高，价格高要1000多万一套我们要保证质量。现在主要在做招商的事情，去北京等地，还打算去国外，哈里谷是束河核心项目，所以我们一直很慎重推进。08年去北京193、搞了一个盛开BAR，召集一批知名酒吧投资人参加。哈里谷销售经理何先生全国投资客全国投资客省内客户省内客户其他外地商户外地商户本报告是严格保密的。198小结，随着丽江度假旅游的发展成熟，丽江高端地产项目的主流客户逐渐从从省内转向全国，客户构成更加高端化、多元化小结，随着丽江度假旅游的发展成熟，丽江高端地产项目的主流客户逐渐从从省内转向全国，客户构成更加高端化、多元化?高端形象在当地的影响力逐渐建立，以省内客户为核心，从商人扩张到泛公务员和白领群体来此养老?全国度假投资客和高尔夫球客为主，档次拔高，以来自沿海一二线城市的企业老板和高管为主，买别墅用作家庭度假和商务接待客户档次高档中高档客户档次高档194、中高档中大丽江客户演变微笑曲线丽江客户演变微笑曲线发展阶段前期中期后期发展阶段前期中期后期?以省内高端客户为核心，主要是昆明丽江商人买来作为投资本报告是严格保密的。199项目首期客户定位：项目首期客户定位：省内客户和高尔夫球客为核心客户，外省内客户和高尔夫球客为核心客户，外来商户是重要客户，全国度假投资客次之来商户是重要客户，全国度假投资客次之省内客户、高尔夫球客外来商户全国度假投资客景观价值景观价值投资价值投资价值配套价值配套价值项目情况项目情况项目价值项目价值 配套不完善、人气不足，度假氛围不浓郁，知名度没有形成，但有高端起势的亮点工程配套不完善、人气不足，度假氛围不浓郁，知名度没有形成，195、但有高端起势的亮点工程核心客户重要客户次要客户本报告是严格保密的。200项目中期客户定位：项目中期客户定位：省内客户为核心客户，高球客和全国度假投省内客户为核心客户，高球客和全国度假投资客是项目的重要组成部分资客是项目的重要组成部分省内客户外来商户配套价值配套价值投资价值投资价值产品价值产品价值项目情况项目情况项目价值项目价值配套完善、人气聚集，度假氛围浓郁，有一定知名度，产品逐渐创新配套完善、人气聚集，度假氛围浓郁，有一定知名度，产品逐渐创新高尔夫球客全国度假投资客核心客户重要客户次要客户本报告是严格保密的。201项目后期客户定位：项目后期客户定位：高球客和全国度假投资客成为核心客户，省内高196、球客和全国度假投资客成为核心客户，省内客户和国外客户是重要客户客户和国外客户是重要客户 高尔夫球客、全国度假投资客外来商户、国外客户投资价值投资价值配套价值配套价值产品价值产品价值项目情况项目情况项目价值项目价值度假知名度和产品体系足以满足客户多种类型的需求，投资价值凸显度假知名度和产品体系足以满足客户多种类型的需求，投资价值凸显省内客户次要客户核心客户重要客户本报告是严格保密的。202外来商户客户演变过程：客户演变过程：客户结构将以全国度假客户为核心，并向多元化、客户结构将以全国度假客户为核心，并向多元化、高质量逐步演变高质量逐步演变?以高尔夫球客、省内客户为主，其次是外来商户?启动阶段主打197、高端立势?省内客户是核心客户，高尔夫球客全国度假投资客是重要客户?中期是聚集人气的发展阶段，中高端客户是这个阶段的主要客户?全国度假投资客和高尔夫球客为主?高端客户再一次成为主流启动阶段启动阶段发展阶段发展阶段成熟阶段客户数量成熟阶段客户数量全国投资度假客户省内客户高尔夫球客高端中高端高端中高端中高端高端中端客户档次发展阶段客户档次发展阶段本报告是严格保密的。203客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁?客户定位客户定位客户定位客户定位客户特征？客户特征？客户特征？客户特征？产品定位产品定位产品定位产品定位本报告是严格保密的。204启动区产品定位：启动区产品定位：以客户特征为基础，参考丽江市场现状以198、及成熟度假物业的规律确定本项目的产品定位以客户特征为基础，参考丽江市场现状以及成熟度假物业的规律确定本项目的产品定位产品定位客户特征？参考丽江市场现状？度假物业规律？产权酒店市场本报告是严格保密的。205启动区产品定位依据（一）：启动区产品定位依据（一）：客户需求特征分析客户需求特征分析2借鉴丽江市场现状借鉴丽江市场现状1客户特征客户特征3度假产品规律度假产品规律?客户特征：客户特征：具备较强的经济实力，处于享受生活的阶段，关注度假的生活质量及体验感?置业目的：置业目的：中短期度假、兼投资?需求产品：需求产品：独栋产品需求为主，喜欢院落?置业敏感点：置业敏感点：环境、度假氛围营造、户型设计的舒199、适度客户特征总结客户特征总结4产权式酒店市场实现性分析产权式酒店市场实现性分析本报告是严格保密的。206产品定位依据（二）：产品定位依据（二）：参考丽江市场现状物业供给情况参考丽江市场现状物业供给情况2借鉴丽江市场现状借鉴丽江市场现状1客户特征客户特征3度假产品规律度假产品规律80-120（60%）2期1期2858丽水阳光180-281320天域阳光120-400古城高尔夫240384悦榕庄公寓联排双拼独栋楼盘结论1：独栋占据市场主体，客户接受程度高结论1：独栋占据市场主体，客户接受程度高结论2：双拼及联排产品作为度假产品存在先天缺陷，客户认可度较低结论2：双拼及联排产品作为度假产品存在先天缺200、陷，客户认可度较低市场消化市场消化市场供给市场供给结论3：公寓产品因面积较小，总价较低，作为度假投资产品，市场接受程度高结论3：公寓产品因面积较小，总价较低，作为度假投资产品，市场接受程度高单位：平米4产权式酒店市场实现性分析产权式酒店市场实现性分析本报告是严格保密的。207产品定位依据（二）：产品定位依据（二）：参考丽江市场现状物业消化情况参考丽江市场现状物业消化情况10套/月20套/月古城高尔夫（二期）认购20套/月认购20套/月古城高尔夫（一期）2-3套/月2-3套/月2借鉴丽江市场现状借鉴丽江市场现状1客户特征客户特征3度假产品规律度假产品规律面积缩小后的去化速度总价总价3002001201、00古城高尔夫（一期）古城高尔夫（二期）结论4：独栋面积缩小，市场消化提速；总价200万左右产品客户接受程度高；公寓产品利用小户型低总价优势，实现快速销售回现，市场实现性较好结论4：独栋面积缩小，市场消化提速；总价200万左右产品客户接受程度高；公寓产品利用小户型低总价优势，实现快速销售回现，市场实现性较好市场消化市场消化市场供给市场供给 丽水阳光公寓总价低，套均价才50万，引发了丽江投资度假客的抢购，当年就回款8000万，半年内就卖得差不多了。丽水阳光销售代表4产权式酒店市场实现性分析产权式酒店市场实现性分析本报告是严格保密的。208产品定位依据（三）：产品定位依据（三）：借鉴成熟度假区产品202、演变规律借鉴成熟度假区产品演变规律2丽江市场现状丽江市场现状1客户特征客户特征3度假产品规律度假产品规律使用频次使用频次使用方式使用方式非度假时期处置非度假时期处置度假物业最大的特点在于一年中居住的时间很短室外休闲的时间长，室内娱乐的时间短，对配套的依赖远大于对居住功能的依赖度假物业最大的特点在于一年中居住的时间很短室外休闲的时间长，室内娱乐的时间短，对配套的依赖远大于对居住功能的依赖?度假物业的室内功能不会太多，不像居住物业，至少要两到三房，因为它们最大的区别在于一年中使用的频率不高，所以面积不要过大，否则浪费。?度假客户一般很少呆在室内的，喜欢在外面娱乐享受度假的乐趣，因次对配套的要求大于203、居住功能本身。世联旅游地产专家规律1总面积不要过大，室内空间也不必很大，但一定要有院落等室外活动空间规律1总面积不要过大，室内空间也不必很大，但一定要有院落等室外活动空间4产权式酒店市场实现性分析产权式酒店市场实现性分析本报告是严格保密的。2092丽江市场现状丽江市场现状1客户特征客户特征3度假产品规律度假产品规律使用频次使用频次使用方式使用方式非度假时期处置非度假时期处置1、家庭单位度假：1、家庭单位度假：夫妻、情侣、养老阶层是主要的度假客群，小面积的别墅是其会选择的产品，关注舒适度夫妻、情侣、养老阶层是主要的度假客群，小面积的别墅是其会选择的产品，关注舒适度 度假客户有很多都是夫妻和情侣，204、对于别墅产品而言，多数会买小面积的别墅产品 世联旅游地产专家2、朋友圈层度假：2、朋友圈层度假：出于和朋友一块度假多半会推介购买隔壁或相邻度假单位或酒店居住，对套房有一定要求出于和朋友一块度假多半会推介购买隔壁或相邻度假单位或酒店居住，对套房有一定要求 喜欢和朋友一块度假，打高尔夫、谈论工作、保持关系往来，他们是自己的知音和伙伴，有着共同的话题和爱好，为了一块度假，会推介朋友购买自己意向的度假物业，或是和朋友住酒店，但不会为了偶尔与朋友度假而买个大面积的度假物业规律2家庭度假、朋友圈层度假的需求仍以小面积别墅产品为主规律2家庭度假、朋友圈层度假的需求仍以小面积别墅产品为主产品定位依据（三）：产205、品定位依据（三）：借鉴成熟度假区产品演变规律借鉴成熟度假区产品演变规律4产权式酒店市场实现性分析产权式酒店市场实现性分析本报告是严格保密的。2103、商务接待：3、商务接待：出于生意往来和客户招待，大型企业或私企业主可能购买大面积别墅作为会所，但以酒店接待为主流。出于生意往来和客户招待，大型企业或私企业主可能购买大面积别墅作为会所，但以酒店接待为主流。2丽江市场现状丽江市场现状1客户特征客户特征3度假产品规律度假产品规律使用频次使用频次使用方式使用方式非度假时期处置非度假时期处置客户大企业客户、大私企业主置业目的为接待客户，生意往来或企业内部员工使用而购置，同时也是资产形式典型关键词尊贵，大气206、，私密，富足的空间，完善的休闲度假功能，置业关注点总价，资源的强度，稀缺性，占有性，舒适，安全，有充足的活动空间，有较为完备的休闲娱乐配套，最好有一些顶级配套，如顶级golf、温泉、游艇等，注重产品细节，尊贵感，较为注重与工作场所地的距离，可达性置业特征承担总价能力较强置业需求产品大面积（400以上），占有强势景观资源，功能完备的独立别墅规律3企业商务接待面积在400平米以上，通常作为会所及酒店功能使用规律3企业商务接待面积在400平米以上，通常作为会所及酒店功能使用产品定位依据（三）：产品定位依据（三）：借鉴成熟度假区产品演变规律借鉴成熟度假区产品演变规律4产权式酒店市场实现性分析产权式酒店207、市场实现性分析本报告是严格保密的。211产品定位依据（三）：产品定位依据（三）：非度假时期的别墅会闲置，因此不能过非度假时期的别墅会闲置，因此不能过大，否则资产浪费大，否则资产浪费使用频次使用频次使用方式使用方式非度假时期处置非度假时期处置别墅别墅客户实力强，注重隐私，不愿共享居所客户实力强，注重隐私，不愿共享居所别墅闲置物管养护别墅闲置物管养护度假产品购买弹性大，度假产品购买弹性大，降低投资门槛降低投资门槛降低投资门槛降低投资门槛有利于促成冲动购买有利于促成冲动购买挤占客户闲置资金挤占客户闲置资金度假产品投资转手难度大度假产品投资转手难度大升值空间大，但投资回收期长升值空间大，但投资回收期长208、2丽江市场现状丽江市场现状1客户特征客户特征3度假产品规律度假产品规律4产权式酒店市场实现性分析产权式酒店市场实现性分析本报告是严格保密的。212212产品定位依据（三）：产品定位依据（三）：度假产品规律总结度假产品规律总结一年居住的时间短，使用频率低，室外活动较多，对配套的要求大于居住功能本身家庭度假以夫妻、情侣为主力方式，偏好小别墅，三代度假少；朋友圈层度假多为推介购买；企业客户往往会有大面积别墅需要，但比例不多别墅客户注重隐私，一般不会将居所共享度假产品为非必须品，因此客户多半因冲动而购买，只有加上价格优势才能促使客户把犹豫变为行动购买使用频次度假产品特点使用频次度假产品特点使用方式非度209、假时期的处置使用方式非度假时期的处置在保持度假舒适感的前提下，控制面积控制面积控制面积控制面积是度假产品的趋势和要求本报告是严格保密的。213产品定位依据（四）：产品定位依据（四）：产权式酒店市场实现性分析产权式酒店市场实现性分析数据来源：项目组阳朔访谈和2008年全国旅游业统计报告?产权式酒店的销售模式更能符合初期度假客户购买特征；?快速回现，减小开发商资金压力，并通过知名酒店公司的管理获取高溢价；?开发商可以获得酒店使用权以及未出售产权部分（如配套设施）的长期性收益。2借鉴丽江市场现状借鉴丽江市场现状1客户特征客户特征3度假产品规律度假产品规律产权酒店优势产权酒店优势4产权式酒店市场实现性210、分析产权式酒店市场实现性分析本报告是严格保密的。214?开发商：将开发酒店巨大的投资分解为单体的组合，分解资金压力，回现推动项目滚动开发?投资者业主：收取3050年长期稳定回报，还拥有每年免费度假的权利?酒店管理公司：拥有使用权，不用投入开发资金而拥有经营收益；不仅对开发商，产权酒店对投资者、酒店管理公司均能获得稳定回报不仅对开发商，产权酒店对投资者、酒店管理公司均能获得稳定回报操作模式：投资者购买酒店中某个客房后，除投资者在一年特定时间内获得一定的免费使用期外（一般7-60天），其余时间将客房由开发指定的酒店管理公司统一经营，投资者收取固定的或按酒店经营业绩变化的回报开发商开发商投资者投资者211、酒店管理公司酒店管理公司产权、使用权出售委托经营收益回报产权酒店相关利益方相互关系产权酒店相关利益方相互关系合作协议经营返租协议返租承诺本报告是严格保密的。215担保机构与投资者、开发商开发商、酒店管理方开发商与投资者（非主动风险）开发商与投资者（主动风险）开发商与金融机构、政府、转让土地企业、供应商的资金关系关系主体关系主体投资者风险开发商故意更变合同标的、开发商在投资者置业后没有按协议引入酒店管理公司经营（没有引入或没有按期、按级别引入）履约风险履约风险投资者风险担保机构的长期缺失缺失风险缺失风险开发商风险开发商风险酒店管理方经营不善，无法按管理合同约定支付开发商协议经营收入投资者风险开发212、商因经营不善而无法按期支付投资者问题开发商风险开发商风险开发商资金短缺或资金链断裂无法支付供应商贷款、无法支付政府和转让企业土地款项、无法取得银行全额贷款资金风险备注说明症结类型资金风险备注说明症结类型目前，开发商做产权式酒店，风险主要体现在资金和履约方面，实质在于后续能否良好运营兑现承诺目前，开发商做产权式酒店，风险主要体现在资金和履约方面，实质在于后续能否良好运营兑现承诺本报告是严格保密的。216目前阳朔高星级酒店入住率非常理想，后续经营不存在问题目前阳朔高星级酒店入住率非常理想，后续经营不存在问题河畔度假酒店碧莲江景酒店碧玉国际大酒店85%阳朔三大准五星酒店平均入住率情况70%75%?阳213、朔三大准五星酒店平均入住率76%高于全国五星酒店入住率（2008年全国五星酒店入住率为57%），尤其是高端度假酒店需求更为旺盛；正在考虑要不要在阳朔买套度假别墅兼做投资，做知名产权酒店的话可以考虑，不过还是要看价格。-河畔度假酒店广东度假客户?阳朔度假客户需求倾向兼具投资度假双重属性的总价较低的产权式酒店本报告是严格保密的。217案例借鉴案例借鉴案例借鉴案例借鉴：丽江官房产权酒店别墅：丽江产权酒店开拓者，首创：丽江官房产权酒店别墅：丽江产权酒店开拓者，首创“大产权、委托经营、返租分红”模式，降低操作风险“大产权、委托经营、返租分红”模式，降低操作风险?位置：丽江古城?规模：官房二期纳西院落和民214、居别墅，281栋，134独栋别墅、147院落联排?开发商：云南官房集团?模式：大产权70年住宅产权，自有官房大酒店运营管理，承诺年收益最低不少于房款的3%，一年免费入住28天，按酒店经营收益返租分红?一期：1997年丽江首家五星官房酒店开业?二期：03年做官房二期花园别墅，首开先河做产权酒店官房酒店官房酒店本报告是严格保密的。218官房产权酒店别墅官房产权酒店别墅03年推出，销售火爆，当年回现年推出，销售火爆，当年回现2.5亿，自有老牌五星官房酒店的后续运营良好，成功兑现对业主的承诺亿，自有老牌五星官房酒店的后续运营良好，成功兑现对业主的承诺官房产权酒店?当年回款2.5亿当年回款2.5亿：单价215、8000/平，溢价3倍，总价80-130万，281套；?运营良好运营良好：官房五星级酒店管理，入住率80%以上，业主收益能兑现?销售火爆，开盘劲销10多套销售火爆，开盘劲销10多套开盘当天销售10套700多万；连云港商人一次性订购10套套住宅别墅和套酒店别墅已全部售空四分之三的标间已被旅行社购买?客户：云南省内的商人为主客户：云南省内的商人为主客户访谈：当时觉得这个概念很好，对官房酒店印象不错，一套120万房子，年固定回报7万块的五星酒店觉得还挺好。开盘引发云南省内生意人抢购，当天销售10多套700多万。独栋业主昆明生意人张女士本报告是严格保密的。219丽江悦榕庄：丽江度假旅游的代表，中国最贵216、最美的度假酒店丽江悦榕庄：丽江度假旅游的代表，中国最贵最美的度假酒店?最贵房价最贵房价?顶级SPA顶级SPA?最美环境最美环境?雪山下的纳西院子，卧室可看雪山?一晚500-2800美元，折合4000-2.4万人民币?五行SPA、四季SPA、皇家SPA等主题SPA 这个酒店是我在国内住过的最好的酒店！因为工作原因，上海深圳北京五星和号称六星的酒店差不多都住过了。这家悦榕是我在国内住过的最好的酒店。服务完美、卫生完美、风景完美、SPA完美！李总 香港公司CEO 我和老公度蜜月去的云南丽江，住悦榕庄,刚到的那会儿真的被眼前的景象迷住了,比我想象中的要好很多倍。早晨一起床,就能看到白雪皑皑的玉龙雪山,217、真的让我舍不得离开那。真的感觉到了人间仙镜.让我唯一想下次再来的就是贵酒店!王小姐 上海度假客户本报告是严格保密的。220丽江悦榕庄以产权酒店的模式，促成了束河古镇高端物业产品升级丽江悦榕庄以产权酒店的模式，促成了束河古镇高端物业产品升级?位置：丽江束河古镇?规模:55栋，其中27栋产权酒店?开发商：悦榕庄集团?运营：悦榕庄酒店公司悦榕庄悦榕庄超强度假属性超强度假属性顶级投资度假客户顶级投资度假客户超强投资属性超强投资属性?京沪广深江浙的富商度假客为主?业主购买别墅后，悦榕庄返租经营?每年回报房价的6%，20年回本?高额稳定的投资回报率（商铺8%悦榕庄6%住宅2%）?悦榕庄运营好，回报能稳定实218、现?悦榕庄终身会员，等价入住国内悦榕庄，国外悦榕庄可等价入住10天?悦榕庄是世界著名度假酒店品牌，为高度富裕的旅行者提供度假服务；?经营管理19 家酒店和度假村，在普吉岛、三亚、都有度假酒店?2006 年，悦榕控股集团在新加坡证交所上市；?业主以京沪富商为主本报告是严格保密的。221并且悦榕庄三大优异表现，不仅回现并且悦榕庄三大优异表现，不仅回现2.08亿，自身强大运营能力也使产权酒店风险降到最低，推动了项目的持续开发亿，自身强大运营能力也使产权酒店风险降到最低，推动了项目的持续开发三大优异表现?回现能力强回现能力强?品牌溢价高品牌溢价高?运营情况良好运营情况良好 55套其中有26套产权酒店，219、均价800万，一个月售完回现2.08亿，客户均为悦榕庄度假客 4万一平，10倍溢价，是丽江一般别墅价格的十倍以上（06年丽江别墅价格3000多）深得中国富豪喜爱，入住率淡季64%，旺季80%以上，节假日爆满本报告是严格保密的。222古城高尔夫别墅：丽江唯一的高尔夫资源别墅，绝大多数别墅都以产权酒店模式出售，纯住宅别墅市场很难消化古城高尔夫别墅：丽江唯一的高尔夫资源别墅，绝大多数别墅都以产权酒店模式出售，纯住宅别墅市场很难消化?位置：位于古城湖畔国际高尔夫度假村内?资源：山、湖、高尔夫?规模：280套，分两期开发?开发商：丽江市雪山水城地产公司 古城高尔夫古城高尔夫 丽江只有两个高尔夫球场，一个220、古城湖畔，另一个就是玉龙雪山，古城做了高尔夫别墅，玉龙雪山没有做。古城投资顾问姚小姐一期现代风格130套二期纳西风格150套?产权酒店兼具投资度假双重属性，因而产权酒店消化快，纯住宅难卖消化很慢 一期共130套，其中104套为产权式酒店。产权式酒店卖的比较好。二期150套都做产权酒店。古城销售代表李娟本报告是严格保密的。223产权酒店也采用“大产权委托经营返租分红”模式，两期回现产权酒店也采用“大产权委托经营返租分红”模式，两期回现8000多万，自身筹建半山精致别墅酒店管理公司运营良好多万，自身筹建半山精致别墅酒店管理公司运营良好?操作模式操作模式?产权：大产权住宅70年产权?运营：业主和开发221、商签订协议，委托给开发商筹建的半山精致别墅酒店管理公司运营?回报：年固定回报6%?度假：每年28天免费入住?户型：逐渐变小，小户型受欢迎（一期120-300，二期演变为80-160）；户型：逐渐变小，小户型受欢迎（一期120-300，二期演变为80-160）；08年均价2.1万/平，溢价5倍；?运营好，兑现回报承诺?两期回现8000万?港台广深高端客户?产权酒店溢价古城高尔夫产权别墅四大成功标志古城高尔夫产权别墅四大成功标志06年一期总价200-500万/套，共130套，一期回现3000多万08年二期总价160-400万/套，共150套，回现5000多万自有半山精致酒店运营淡季入住率70%，旺222、季爆满年租金收益8-9万主要为商人，也有部分高官大多来自于台湾、香港、广州、深圳，占到30-40%一般为五六十岁的投资客、高尔夫球客本报告是严格保密的。224丽水阳光做产权酒店：延续官房模式，丽水阳光做产权酒店：延续官房模式，2010年初开盘半年售完回现约年初开盘半年售完回现约8000万，聘请康年酒店管理公司后续运营良好万，聘请康年酒店管理公司后续运营良好?位置：束河古镇?开发商：鼎业集团?规模：160套公寓?产权：70年?建筑：八栋纳西院落丽水阳光产权酒店?当年回款8000万当年回款8000万：均价1.2万/平，溢价3倍，套均价50万，160套；?运营良好运营良好：国内著名管理公司，康年酒店223、管理，入住率80%以上，业主收益能兑现?销售火爆，半年售完销售火爆，半年售完面积小，28或58平总价低，单套30-40万或60-70万引发丽江投资度假客抢购?客户：来自全国的丽江度假客客户：来自全国的丽江度假客客户访谈：经常去丽江度假。看好束河的前景，喜欢那的环境，那种生活。况且价格又不贵，康年我也住过，觉得还行。深圳度假客何小姐本报告是严格保密的。225今枫银桦产权酒店：采用“低总价高收益免费度假”分时度假模式出售，今枫银桦产权酒店：采用“低总价高收益免费度假”分时度假模式出售，2010年年8月开盘半个月回现约月开盘半个月回现约600万万?位置：束河古镇?开发商：丽江今枫银桦旅游投资有限公司224、?运营：自建丽江银湖假日酒店管理公司?规模：79套公寓?建筑：四栋纳西院落今枫银桦产权酒店?当年回款600万当年回款600万：2010年8月开盘半个月火爆销售20套，套均价30万，一次性付款，不能按揭?运营良好运营良好：自建酒店管理公司按五星级管理，酒店已经开业，淡季入住率40%，旺季爆满，开发商第一次做地产和酒店?十年本金翻番，每年免费入住12天十年本金翻番，每年免费入住12天总价低，标间40平22万/套，套房85平商务套48万/套、豪华套68万承诺年收益为本金的10%，第四年到第九年每年返还本金的10%,到第十年再加20%，10年收益翻番?客户：来自全国的丽江度假客客户：来自全国的丽江度假225、客客户访谈：常去丽江玩，喜欢束河古镇，那种充满阳光的生活。10年投资翻倍，每年还能免费度假12天，很诱人。觉得能够承受，所以很快就买了。广州度假客王小姐本报告是严格保密的。226丽江天堂产权酒店：未售，准备采用“官房模式”丽江天堂产权酒店：未售，准备采用“官房模式”快速回现，作为丽江天堂大型度假区的启动物业模式快速回现，作为丽江天堂大型度假区的启动物业模式?位置：束河古镇?开发商：大港旺宝集团?规模：732套别墅?建筑：纳西院落?配套：大型国际会议中心和商业街、酒吧街丽江天堂产权酒店?未售未售：准备2011年1月开盘，预计价格800万/套，大面积300-400平?运营运营：自有专业的大港旺宝酒226、店管理公司，拥有五年五星级管理经验，运营有保障?操作模式：操作模式：大产权可按揭，首付30%，每年固定回报最低6%，首年可抵，实际首付24%，每年可免费入住40天，大面积户型可根据销售情况拆分?客户：来自全国的丽江度假客客户：来自全国的丽江度假客专业人士访谈：参加了昆明春交会，在焦点和搜房都做了网上推广，打电话来访的客户全国都有，多是来过丽江的，留下联系方式有1000人左右。丽江天堂销售代表何小姐本报告是严格保密的。227?操作模式：“出售70年住宅产权、委托酒店经营”为主，回报以年租金回报为主，一般是20年回本?顶级品牌酒店悦榕庄，溢价最高，回现最快?五星酒店溢价低，消化量大，回现额最高?高227、尔夫别墅溢价5倍以上，消化量较大，能够实现项目滚动分期开发数据来源：世联阳朔项目组的电话访谈丽江产权酒店，相比周边物业能够溢价丽江产权酒店，相比周边物业能够溢价3-10倍，得到了非常好的溢价能力和销售速度倍，得到了非常好的溢价能力和销售速度丽江普通别墅官房别墅酒店 古城高尔夫别墅 丽江悦榕庄基准1 3倍5倍溢价倍数：当年产权酒店售价/丽江普通别墅售价10倍回现金额：亿元0.3亿2.5亿2.08亿本报告是严格保密的。228综合多方因素，建议采用产权酒店作为启动区物业模式，快速回现推动项目滚动开发综合多方因素，建议采用产权酒店作为启动区物业模式，快速回现推动项目滚动开发综合比较综合比较?引入品牌酒228、店管理公司提升竞争力引入品牌酒店管理公司提升竞争力?阳朔高星级酒店市场表现佳阳朔高星级酒店市场表现佳?产权式酒店市场实现性高产权式酒店市场实现性高引进国际知名酒店管理公司可以提高产权酒店的公信力以及影响力；阳朔三大准五星酒店平均入住率76%高于全国五星酒店入住率（2008年全国五星酒店入住率为57%），尤其是高端度假酒店需求更为旺盛；丽江产权酒店，相比周边物业能够溢价3-10倍，年回现能够达到3000万-2.5亿本报告是严格保密的。229建议本项目首期借鉴丽江超越丽江，初期采用三种产权酒店回现，选择适当的酒店管理公司，降低操作风险建议本项目首期借鉴丽江超越丽江，初期采用三种产权酒店回现，选择适229、当的酒店管理公司，降低操作风险三大产权酒店类型三大产权酒店类型顶级度假酒店高尔夫别墅五星产权酒店借鉴丽江悦榕庄案例，做顶级度假产权酒店；建议引进国际顶尖度假品牌拔形象，引进世界最顶级品牌万豪旗下丽思卡尔顿、悦榕庄、文化东方等度假品牌借鉴古城高尔夫别墅案例，做高尔夫产权别墅，高尔夫兼具商务和度假功能，建议引进国际商务酒店品牌，建议引进香格里拉、君悦等；建议加入地中海、RCIII等国际分时度假机构借鉴官房别墅酒店案例，做产权别墅酒店，在高端古镇以大体量推售搏回现，实现区域滚动开发，建议引进国内高端客户认可的开元、华天等酒店管理公司，加入国内的中华分时度假联盟等本报告是严格保密的。230启动区产品定230、位总结：启动区产品定位总结：本项目启动区产品建筑风格充分融入阳朔民居建筑特色文化；户型采取市场主流，趋小，控总价本项目启动区产品建筑风格充分融入阳朔民居建筑特色文化；户型采取市场主流，趋小，控总价建筑风格建筑风格充分挖掘阳朔民居建筑文化特色并加以改良，融合现代元素，形成项目独特的人文建筑风格2丽江市场现状丽江市场现状1客户特征客户特征3度假产品规律度假产品规律4产权式酒店市场产权式酒店市场产品定位产品定位产品类型产品类型以院落、小独栋产权式酒店产品先期入市，控总价，提高销售速度，辅以少量双拼、联排以及公寓产品，以多元化产品入市100%合计合计150180万万1015110140双拼双拼/联排联231、排100%合计合计3050万万2030%4070公寓公寓普通销售物业产权式酒店物业普通销售物业产权式酒店物业200250万万6065%150200独栋独栋/合院合院1201503060150180主力户型面积（平米）主力户型面积（平米）3060万万2030%公寓公寓120150万万1015双拼双拼/联排联排250300万万6065%独栋独栋/合院合院总价区间套数比总价区间套数比物业类型物业类型本报告是严格保密的。231建筑风格：充分挖掘阳朔民居建筑文化特色并加以改良，融合现代元素，形成项目独特的人文建筑风格建筑风格：充分挖掘阳朔民居建筑文化特色并加以改良，融合现代元素，形成项目独特的人文建筑风232、格建筑风格建议建筑风格建议 部分采用质感强烈的石材和砖材，提升建筑价值感 建筑外观色彩简洁、明快，营造典雅、宁静氛围 推荐风格：新中式风格、乡村风格本报告是严格保密的。232客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁?客户定位客户定位客户定位客户定位客户特征？客户特征？客户特征？客户特征？营销战略营销战略营销战略营销战略本报告是严格保密的。233项目营销战略制定，卖愿景、卖产品、卖生活三步走项目营销战略制定，卖愿景、卖产品、卖生活三步走省内客户高尔夫球客省内客户高尔夫球客外来商户外来商户全国度假投资客全国度假投资客核心客户重要客户次要客户客户体系核心客户重要客户次要客户客户体系项目初期项目初期省内客户省233、内客户高尔夫球客全国度假投资客高尔夫球客全国度假投资客外来商户外来商户高尔夫球客全国度假投资客高尔夫球客全国度假投资客省内客户省内客户外来商户国外客户外来商户国外客户项目中期项目后期项目中期项目后期项目顶级的度假生活方式 和卓越的产品素质圈层营销顶级赛事和商务会议、以及私密交友活动顶级圈层形成的贵族生活大规模走量回现旅游配套和城市配套展示休闲度假产品体验活动控总价，形成品质与价格预期的反差，以快速走量启动核心产品展示体验远景规划展示追求生活品质，看中大区域环境区域度假氛围 客户圈层关注性价比关注生活配套比较容易受市场口碑和人际传播的影响 稀缺性环境 资源占有 发展前景客户关注点客户关注点营销战234、略营销战略启动期卖愿景发展期卖产品成熟期卖生活启动期卖愿景发展期卖产品成熟期卖生活本报告是严格保密的。234目的：目的：在省内建立项目影响力，在省内建立渠道，将项目的价值充分传递至目标客户原则：原则：1、省内传播载体以户外报广为主，网络等其他媒体为辅2、省外传播以报广、航空杂志、高端俱乐部会刊为主3、前期以高强度轰炸的形式，后期以小众传播的形式实现4、最大限度扩大项目影响，充分展示20平方公里大盘形象5、充分人和集团省内可用资源推广阶段主题分级：推广阶段主题分级：1、区域价值认知阶段：区域价值+项目属性+品牌2、产品价值认知阶段：产品价值“居家度假”生活方 式渗透3、项目价值提升阶段：产品价值235、+特殊资源区域陌生区域认知项目认知产品认知购买区域陌生区域认知项目认知产品认知购买总体策略：总体策略：省内建立形象和品牌，省外定向区域传播，实现全国推广省内建立形象和品牌，省外定向区域传播，实现全国推广本报告是严格保密的。235首期开盘前整体营销策略首期开盘前整体营销策略-蓄客期及开盘热销期树立整体形象，蓄势爆发，开盘造势蓄客期及开盘热销期树立整体形象，蓄势爆发，开盘造势时间段：开盘前两个月（主攻方向以省内为主）时间段：开盘前两个月（主攻方向以省内为主）1、阶段目的：1、阶段目的：树立整体形象，传递阳朔人和度假区区域价值，产品核心优势的推广，为强势开盘做蓄势准备2、推广主题：2、推广主题：项目236、属性开盘信息3、传播载体报广：3、传播载体报广：全国性报纸经济观察报、21世纪经济报道，广西日报 户外:户外:桂林机场内部、机场路及柳州、南宁机场出入口处设置67个长期高炮，区域内充分挖掘路桥资源，如围墙、路牌导视、项目工地现场包装 4、其他载体：4、其他载体：航空杂志、高尔夫俱乐部会员会刊、搜房网、中国别墅网等，网络要求有首页广告、内容介绍，其它与户外广告一致5、客户渠道拓展：5、客户渠道拓展：人和全国客户网络资源、圈层营销渠道、重点城市二、三级市场联动营销6、开盘前活动：6、开盘前活动：旅游地产高峰论谈OR产品发布会旅游地产高峰论谈OR产品发布会开盘开盘开盘前两个月开盘后两个月本报告是严格237、保密的。236开盘前客户渠道拓展方案开盘前客户渠道拓展方案1：人和省内客户网络：人和省内客户网络?利用人和集团在省内各地项目积累的客户资源，特别是南宁、柳州、的客户资源；?方式：DM、俱乐部期刊夹页、短信本报告是严格保密的。237开盘前客户渠道拓展方案开盘前客户渠道拓展方案2：南宁、柳州等省内城市二、三级市场联动营销：南宁、柳州等省内城市二、三级市场联动营销目的：目的：扩宽省外销售渠道，全面挖掘省内客户，促进项目销售速度合作方式：合作方式：1、采取代理销售的合作模式，通过中介公司向外推广；2、中介公司仅转介客户，客户自行在销售现场成交；合作流程：合作流程：1、中介公司推介当地媒体机构，主攻报纸238、推广，并结合当地有效渠道；2、中介公司提供有效的客户群体，做短信和直邮推广；3、中介公司下属展场增加本项目展板两块及物料展架；关键点：关键点：1、联动成交或三级市场转介数据统计；2、销售数据的及时更新，并及时发送省外各中介公司；3、协调省内各中介公司带客户上门后与项目现场销售部衔接；4、对省内中介公司的监控及评估。中介公司省市选择中介公司省市选择：南宁、柳州等地知名代理公司如合富辉煌。南宁、柳州等地知名代理公司如合富辉煌。本报告是严格保密的。238开盘前客户渠道拓展方案开盘前客户渠道拓展方案3：桂林星级酒店联动：桂林星级酒店联动目的：目的：全国投资度假型客户是我们一期的重要客户，酒店是本项目寻239、找客户的重要渠道；关键点：关键点：1、项目宣传资料进酒店；2、采用冠名的形式与酒店联合举办活动。桂林高星级酒店列表数据来源：携程艺龙、各大酒店官方网站以及项目组现场访谈准五星挂牌五星挂牌五星挂牌五星挂牌五星档次临桂夏朵兴安乐满地桂林香格里拉桂林大宇喜来登桂林漓江大瀑布名称四星准五星准五星准五星准五星档次阳朔百乐来度假酒店阳朔碧莲江景酒店阳朔新西街国际阳朔碧玉国际大酒店阳朔河畔度假酒店名称桂林市高档次酒店列表本报告是严格保密的。239开盘前客户渠道拓展方案开盘前客户渠道拓展方案4：圈层营销：圈层营销?定期短信?电话回访回访客户回访客户广西、广东高尔夫球协会和球队广西、广东高尔夫球协会和球队?电子240、楼书?客户通讯资料寄送资料寄送?贺卡、鲜花订送生日问候生日问候?老带新，购房优惠赠送管理费等物质奖励奖励政策奖励政策?客户答谢活动，会员可以带家人参与营销活动及会员活动营销活动及会员活动现有客户及关系客户现有客户及关系客户积累客户/意向客户积累客户/意向客户建立圈层建立圈层维护圈层维护圈层圈层传播圈层传播客户资源维护体系客户资源维护体系寻找并培养领袖型客户寻找并培养领袖型客户本报告是严格保密的。240开盘前营销活动方案一开盘前营销活动方案一 旅游地产高端论坛（结合项目产品发布会）旅游地产高端论坛（结合项目产品发布会）原则：原则：原则：原则：从目标客户投资理性、且关心投资价值等，并结合本项目主调241、，综合考虑角度出发，建议可邀请王石、潘石屹、任志强等房产大腕带动活动人气，提高活动知名度；1.1.1.1.目的：通过大事情提升本项目市场形象，并抢占有效资源。目的：通过大事情提升本项目市场形象，并抢占有效资源。目的：通过大事情提升本项目市场形象，并抢占有效资源。目的：通过大事情提升本项目市场形象，并抢占有效资源。操作注意事项：操作注意事项：操作注意事项：操作注意事项：1.1.注注意新闻报道选择相关的权威媒体：广西日报、搜房网等；2.注意力邀房产大腕及政府旅游局人士；3.活动的氛围轻松有格调，可配合如“品红酒，享生活”的酒会形式举办；本报告是严格保密的。241开盘前营销活动方案二项目产品发布会开242、盘前营销活动方案二项目产品发布会时间：时间：开盘前一周内活动主题：活动主题：旅游地产，活力+实力活动目的：活动目的：与企业品牌联动，项目和企业品牌相互扶持，引发媒体关注造势；参与人群：参与人群：广西省、桂林市政府相关领导，桂林市土地资源管理局相关领导，人和相关领导、地产界企业老板、领导人，行业知名人士，各媒体记者；活动形式：活动形式：邀请市、国土资源管理局领导前来，与各媒体记者座谈阳朔项目所在新区的发展前景、优质规划，人和集团领导介绍人和集团发展战略规划，品牌规划，推介介绍高尔夫别墅新品。活动支持：活动支持：广西日报、广西在线、新浪网、搜房本报告是严格保密的。242开盘后营销策略开盘后营销策略243、开盘持续强销期开盘持续强销期1、阶段目的：1、阶段目的：强化项目形象，树立项目市场地位，结合高尔夫练习场、会所、景观绿地的呈现，进一步提升项目形象，实现快速消化；2、推广主题：2、推广主题：产品价值高尔夫资源+高端度假酒店；3、传播载体报广：3、传播载体报广：全国性报纸经济观察报、21世纪经济报道，海南日报；户外:户外:桂林机场内部、机场路及柳州、南宁机场出入口处设置67个长期高炮，区域内充分挖掘路桥资源，如围墙、路牌导视、项目工地现场包装 4、其他载体：4、其他载体：航空杂志、高尔夫俱乐部会刊、DM直邮搜房网、广西在线、中国别墅网等，网络要求有首页广告、内容介绍，其它与户外广告一致；5、客户244、渠道拓展：5、客户渠道拓展：旅行社、旅交会渠道，高尔夫球会，重要城市展场与集中推介会、6、营销活动：6、营销活动：泛珠三角高尔夫球队邀请赛，广西南宁、柳州房交会等时间段：开盘后两个月（主攻方向：省内与高球客结合）时间段：开盘后两个月（主攻方向：省内与高球客结合）开盘开盘开盘前两个月开盘后两个月本报告是严格保密的。243开盘后客户渠道策略方案1：南宁柳州、桂林等重点城市展会集中推介开盘后客户渠道策略方案1：南宁柳州、桂林等重点城市展会集中推介?目的：目的：在重点城市通过展场、展会、媒体或者集中推介将本项目的信息集中传达，近距离接触客户。?关键点：关键点：?1、在南宁、柳州、桂林的房博会，展会所在245、的城市展会必须要有高档项目聚集；?2、项目推介会需要借助相关资源的配合如人和当地的客户资源、媒体资源等。本报告是严格保密的。244目的：目的：1、高尔夫客户是本项目的重要客户，通过高尔夫球会可以帮助本项目找到大量有效客户资源；2、与高尔夫球会建立联系后，会在以后高尔夫的运营中对本项目高尔夫球会的运作和后期高尔夫别墅 后期的销售有利；关键点：关键点：1、可以采取主动拓展方式获取高尔夫会员资料；2、在高尔夫客户聚集的地方放置本项目的信息；3、可以与高尔夫球会在举办赛事时采用冠名等方式建立在高尔夫业内的声望；4、可以考虑在球会会刊和高尔夫专业传媒机构上做本项目广告。5、重点推荐深圳高弧传媒，高弧覆盖246、国内珠三角地区、长三角地区、中部长株潭地区的30多家高尔夫俱乐部（包括球场、球会、练习场）的2000多个档位，锁定国内金字塔的最顶端高收入群体开盘前客户渠道拓展方案开盘前客户渠道拓展方案2：周边省份和一线城市高尔夫球会球队资源：周边省份和一线城市高尔夫球会球队资源本报告是严格保密的。245开盘后客户渠道策略开盘后客户渠道策略方案方案3：浙江温州等重点城市展会集中推介商铺：浙江温州等重点城市展会集中推介商铺?目的：目的：在重点城市通过展场、展会、媒体或者集中推介将本项目的信息集中传达，近距离接触客户。?关键点：关键点：?1、在上海、杭州、广州、深圳的房交会，展会所在的城市展会必须要有高档项目聚集247、，重点参加旅游地产和高端房产投资推介会?2、项目推介会需要借助相关资源的配合如人和当地的客户资源、媒体资源等?3.阳朔本地设置长期展场，放置项目模型沙盘和项目宣传片本报告是严格保密的。246开盘后客户渠道策略开盘后客户渠道策略 方案方案4：旅行社、旅交会渠道：旅行社、旅交会渠道旅交会旅交会?桂林、南宁、海南、云南等地旅交会每年有大量业内人士参与?通过在旅交会展示项目，迅速建立项目在全国业内的知名度 目的：目的：旅行社渠道的建设是项目中前期主要客户渠道来源，旅交会则是吸引业内关注的重要方式关键点：关键点：1、可以在阳朔西街建立展场，展示沙盘模型和视频；2、与旅行社洽谈好客户成交后销售提成点数；3248、在旅行社放置项目资料，制定完善路线；本报告是严格保密的。247启动期位置选择比较启动期位置选择比较启动期位置选择比较启动期位置选择比较：根据各区域的可进入性、资源条件和：根据各区域的可进入性、资源条件和功能性、盈利性等比较其优劣势功能性、盈利性等比较其优劣势?古镇文化主题区优势：有较大的地产和高尔夫用地，栗木河水系丰富，地块整体开发能够盈利；既有古镇休闲又有酒店、高尔夫度假，功能高端完善；劣势：进入性较差，目前只有四级乡道连通321国道?欢乐小镇主题区优势：进入性好，阳普路已经建成；劣势：喀斯特峰丛多，地产用地少，做高尔夫难以带动地产，盈利性较差；?度假小镇主题区优势：进入性好，阳普路已经建249、成；劣势：基本农田多，近期难以开发，做高尔夫难以带动地产，盈利性较差；高尔夫度假主题区欢乐小镇主题区高尔夫度假主题区欢乐小镇主题区古镇文化主题区古镇文化主题区本报告是严格保密的。248启动期位置选择建议启动期位置选择建议启动期位置选择建议启动期位置选择建议：综合项目的进入性和资源条件，重点：综合项目的进入性和资源条件，重点兼顾盈利性考虑，选择古镇文化主题区作为项目的启动区兼顾盈利性考虑，选择古镇文化主题区作为项目的启动区启动区位置选择：启动区位置选择：?地块临近321国道且有新区干道览胜路，还有栗木河丰富的水资源和开阔的峰丛的谷地，打造滨水古镇休闲商业街和高尔夫球场和大面积的高端地产，高端起势250、；?入口选在两山环绕的思和村作为中心服务区，往东南进入山坳处挖人工湖建古镇商业街，再向东南建设酒店和高尔夫球场；?与政府协议在一年内建成开通览胜路，或者自身扩建四级乡道连接321国道；项目入口项目入口18洞高尔夫及高尔夫物业部分洞高尔夫及高尔夫物业部分古镇商业街及产权酒店物业部分古镇商业街及产权酒店物业部分中心服务区中心服务区新区规划干道览胜路新区规划干道览胜路本报告是严格保密的。249启动区用地平衡表：建议启动区开发面积为启动区用地平衡表：建议启动区开发面积为2500亩，开发时间为六年；亩，开发时间为六年；600030.40.5200亩古镇商业街商铺古镇商业街1.50.5-0.70.3-0.251、50.3-0.50.40.5容积率容积率1100亩18洞高尔夫1.22500亩亩900亩100亩100亩100亩占地占地360018独栋/联排/度假公寓1.7小计小计地产物业 26668独栋/联排/度假公寓产权式酒店物业地产部分1.626000酒店主体部分王府大酒店1.45000高尔夫会所1.324000游客服务中心、入口广场、停车场，交通中心、销售中心、演艺中心及聚会广场中心服务区、演艺中心及聚会广场配套部分1.1建筑面积（平米）包含项目项目组团分区建筑面积（平米）包含项目项目组团分区本报告是严格保密的。250启动区经济测算启动区经济测算成本计算前提成本计算前提成本假设前提：成本假设前提：?252、土地成本：按每期实际开发土地面积计算，当年上半年支付全年土地费；?房地产相关开发成本按当期实际工程量计算，相关指标参照当地相关标准和类似项目费用，物业建安基准成本按照2000元/平方米计算，商业街及产权酒店带精装修3000元/平方米；?未计算地下室和会所面积；?高尔夫、酒店建设费用分四期两年进行均摊；?未计算财务费用以及运营费用；?销售价格按照10%的年均增长率递增；3000元/平方米产权式物业（含精装）建安成本2000元/平方米地产物业建安成本3000元/平方米商业街（含精装）建安成本5000万元中心服务区及演艺中心建设费用20,000万元高尔夫建设费用（含会所）10,000万元酒店建设费用253、按照50万/亩计算土地费用项目主要成本构成（万元）项目主要成本构成（万元）本报告是严格保密的。251分期施工建筑面积分期销售价格推售节奏及销售价格：建设周期为推售节奏及销售价格：建设周期为2011年至年至2015年，销售周期是年，销售周期是2012年至年至2016年年单位：平方米单位：元/平米8933889338893388933889338446689合计12001 12001 12001 12001 12001 60003古镇商业街372004 72004 72004 72004 72004 360018地产25334 5334 5334 5334 5334 26668产权酒店12015 254、2014 2013 2012 2011 合计序号175691597214520132001200012000100%古镇商业街3146411331012100110001000010000100%地产2175691597214520132001200012000100%产权酒店120162015201420132012基准价格变动率序号本报告是严格保密的。252投资成本分析投资成本分析：总投资成本约：总投资成本约31.65亿元，其中土地成本约亿元，其中土地成本约12.5亿元，房地产开发成本约亿元，房地产开发成本约15.65亿元，配套设施开发成本亿元，配套设施开发成本3.5亿元亿元63310 6255、3310 63310 63310 63310 316551 总开发成本（含地价）总开发成本（含地价）五38310 38310 38310 38310 38310 191551 投资成本合计(不含地价)投资成本合计(不含地价)四1000 1000 1000 1000 1000 5000 中心服务区建设费用4000 4000 4000 4000 4000 20000 高尔夫建设费用（包含会所）22000 2000 2000 2000 2000 10000 酒店建设费用17000 7000 7000 7000 7000 35000 配套设施投资成本三配套设施投资成本三5896 5896 5896 5256、896 5896 29481 工程环境及其他费用工程环境及其他费用7490 490 490 490 490 建安成本2.5%2450 不可预见费6588 588 588 588 588 建安成本3%2940 管理费用52233 2233 2233 2233 2233 250元/平米11167 市政代收费（包括市政配套费及高压线迁移费）41161 1161 1161 1161 1161 130 5807 基础设施费33600 3600 3600 3600 3600 金额12001 12001 12001 12001 12001 面积3000 3000 3000 3000 3000 成本单价180257、01 古镇商业街2.314401 14401 14401 14401 14401 金额72004 72004 72004 72004 72004 面积72004 2000 2000 2000 2000 2000 成本单价地产物业2.21600 1600 1600 1600 1600 金额5334 5334 5334 5334 5334 面积8000 3000 3000 3000 3000 3000 成本单价产权酒店2.119601 19601 19601 19601 19601 98005 建安工程费建安工程费21340 1340 1340 1340 1340 150元/平米6700 前期工程258、费189338 89338 89338 89338 89338 平米446689 建筑面积31310 31310 31310 31310 31310 156551 房地产开发成本二房地产开发成本二25000 25000 25000 25000 25000 50万万/亩亩125000 土地成本一土地成本一2015年2014年2013年2012年2011年计算说明总计项目序号计算说明总计项目序号本报告是严格保密的。253土地增值税分析土地增值税分析：总额约：总额约7.09亿元，按各期销售收入占比分摊亿元，按各期销售收入占比分摊单位：万元111800.4 38326.5 29086.8 20687.259、1 13051.0 0.0 212951.8 扣除增值税后的利润1617009.3 15463.0 14057.3 12779.4 11617.6 0.0 70926.6 增值税应纳税额155.0%速算扣除系数1440.0%增值税适用税率1363.7%增值额占扣除部分的比例12220568.2 增值额11346013.4 扣除项目金额1085.0%68.1%52.9%39.0%89.68%成本利润率91823.1%77.1%62.4%48.8%36.2%82.04%投资利润率894.8%43.5%38.4%32.8%26.6%50.1%销售利润率7128809.8 53789.5 43144.260、1 33466.4 24668.6 283878.4 毛利润6135875.3 123523.0 112293.6 102085.1 92804.6 0.0 566581.6 销售收入57065.5 6423.2 5839.3 5308.4 4825.8 0.0 29462.2 销售税费4财务费用30.0 63310.2 63310.2 63310.2 63310.2 63310.2 316551.2 开发成本2201620152014201320122011合计项目合计项目本报告是严格保密的。254现金流量分析现金流量分析：项目的：项目的IRR为为56.2%，全部投资的动态投资回收期约，全部261、投资的动态投资回收期约2.30年年单位：万元201620152014201320122011合计项目序号合计项目序号73943120939462331614976560364累计净现值6105857235353820324965165163310累计净现金流量4823222735528676191561165963310105859净现金流量32744191181273所得税2.61700915463140571277911618土地增值税2.570666423583953084826销售税金及附加2.420381853168415311392销售费用2.3出租及经营成本2.263310633262、10633106331063310建设开发成本2.15355496168836188292981146460724现金流出现金流出2其他收入1.3经营收入1.21358751235231122941020859280563310销售收入1.113587512352311229410208592805566582现金流入现金流入1本报告是严格保密的。255利润分析：利润分析：税后净利润总额约税后净利润总额约10.58亿元，于亿元，于2014年开始盈利，最终实现税后成本利润率年开始盈利，最终实现税后成本利润率33.44%，税后投资利润率，税后投资利润率24.88%单位：万元82322 27355(263、3820)(32496)(51651)(63310)105857 净利润1227441 9118(1273)35286 所得税(利润总额25%)11109762 36474(5093)(32496)(51651)(63310)141143 利润总额1032496 51651 63310 补前期亏损9109762 36474 27402 19156 11659(63310)141143 营业利润817009 15463 14057 12779 11618 70927 土地增值税67066 6423 5839 5308 4826 29462 销售税金及附加52038 1853 1684 1531 264、1392 8499 销售费用(销售收入1.5%)463310 63310 63310 63310 63310 316551 开发成本2135875 123523 112294 102085 92805 566582 销售收入1.1135875 123523 112294 102085 92805 566582 经营收入1总 计项总 计项 目序号目序号2016年年2015年年2014年年2013年年2012年年2011年项目名称及年份序号年项目名称及年份序号本报告是严格保密的。256汇报结束汇报结束汇报结束汇报结束!现在是沟通时间现在是沟通时间现在是沟通时间现在是沟通时间Thank you!Thank you!感谢贵司在顾问服务工作中给予的信任与协助！感谢贵司在顾问服务工作中给予的信任与协助！Thank you!Thank you!感谢贵司在顾问服务工作中给予的信任与协助！感谢贵司在顾问服务工作中给予的信任与协助！