1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.4蔡屋围片区区域发展蔡屋围片区区域发展项目整体定位与经济评价项目整体定位与经济评价谨呈 深圳市地业房地产有限公司2006GW21-1本报告是严格保密的。2客户目的：通过有效的整体定位促进地业客户目的：通过有效的整体定位促进地业与蔡屋围股份公司达到合作的目标与蔡屋围股份公司达到合作的目标帮助取得与股份公司形成战略合作伙伴？帮助取得与股份公司形成战略合作伙伴？帮助取得与股份公司形成战略合作伙伴？帮助取得2、与股份公司形成战略合作伙伴？挖掘区域价值，正确定位，展现重建后的整体形象？挖掘区域价值，正确定位，展现重建后的整体形象？挖掘区域价值，正确定位，展现重建后的整体形象？挖掘区域价值，正确定位，展现重建后的整体形象？重建能为股份公司、业主带来什么样的收益和影响？重建能为股份公司、业主带来什么样的收益和影响？重建能为股份公司、业主带来什么样的收益和影响？重建能为股份公司、业主带来什么样的收益和影响？帮助取得合作帮助取得合作（报告目的）（报告目的）前景展望前景展望区域功能区域功能市场价值市场价值片区定位片区定位股份公司和村民股份公司和村民物业价值物业价值可持续发展可持续发展经济评价经济评价客户目标客户3、目标本报告是严格保密的。3限制条件限制条件 拆赔比拆赔比拆赔比拆赔比：定位报告：定位报告中不涉及拆赔比中不涉及拆赔比，经济，经济测算中住测算中住：定位报告：定位报告中不涉及拆赔比中不涉及拆赔比，经济，经济测算中住测算中住宅拆赔按照宅拆赔按照宅拆赔按照宅拆赔按照1 11 1 计算计算，商商业业设设定定不同拆赔情况不同拆赔情况进进行计行计计算计算，商商业业设设定定不同拆赔情况不同拆赔情况进进行计行计算；算；算；算；物业物业配比配比物业物业配比配比：定位报告：定位报告中只提出中只提出物业发展建物业发展建议议，不提不提：定位报告：定位报告中只提出中只提出物业发展建物业发展建议议，不提不提出具出具体的物4、业体的物业配比；配比；经济经济测算时根据测算时根据收益收益最大化并最大化并出具出具体的物业体的物业配比；配比；经济经济测算时根据测算时根据收益收益最大化并最大化并借用国际借用国际成成熟核心熟核心区物业区物业配比关系配比关系进进行行经济经济测算；测算；借用国际借用国际成成熟核心熟核心区物业区物业配比关系配比关系进进行行经济经济测算；测算；物业物业布局布局物业物业布局布局：定位报告：定位报告不具不具体确定体确定各各物业的物业的布局关系布局关系：定位报告：定位报告不具不具体确定体确定各各物业的物业的布局关系布局关系和和将将来来还还建建房房的的具具体的位体的位置；置；和和将将来来还还建建房房的的具具体5、的位体的位置；置；物业物业量量物业物业量量：定位报告：定位报告中不中不确定物业确定物业总量总量和和各具各具体物业体物业：定位报告：定位报告中不中不确定物业确定物业总量总量和和各具各具体物业体物业的的量；量；经济经济测算时根据不同容积率下推算测算时根据不同容积率下推算物业物业量。量。的的量；量；经济经济测算时根据不同容积率下推算测算时根据不同容积率下推算物业物业量。量。本报告是严格保密的。42006.03.102006.04.10开发模式与拆赔模式蔡屋围蔡屋围城城市重建与区域发展项目市重建与区域发展项目分分为为三阶段三阶段，本本报告报告是第一阶段是第一阶段的的两个模块两个模块工作内容区域价值研究6、与区域整体定位实施策略与风险控制模块模块1根据关键因素对根据关键因素对蔡屋围作蔡屋围作出出合合理理的定位的定位模块模块2城城市重建经济评价市重建经济评价至今工作w了解蔡屋围片区物业情况w调查蔡屋围的商业情况w调查蔡屋围物业租金情况w调研政府对蔡屋围的规划w访谈政府对蔡屋围城市重建的态度w研究国内外城市核心区重建案例w总结核心区基本功能构成w评估重建后物业价值和租金w估算重建后物业配比w评估城市重建的经济效益主要工作最终成果w对蔡屋围片区的资源作出诊断性评估w对蔡屋围定位，发展思路和目标客户作出初步判断w对重建后物业发展、物业形象提出了初步要求w对片区增值计划和增值措施作出建设性建议本报告是严格7、保密的。5蔡屋围片区是深圳的都市核心区蔡屋围是核心区的基础、背景、机遇等片区地位片区地位案例分析案例分析与与总结总结著名核心区案例核心区案例总结项目定位项目定位功能定位、形象定位和客户定位商业功能、休闲娱乐功能、居住功能增增值值计划计划与与更新升级更新升级增值手段、措施功能和形态升级前提、方案、平均利润下的容积率确定各容积率下利润情况村民收益情况对比经济评价经济评价核心观点核心观点：蔡屋围片区：蔡屋围片区是深圳是深圳的的核心核心区，项目区，项目所在所在的的新七新七、八八、九九、十十坊应坊应成为成为核心核心区的区的峰峰值地价值地价点点分析分析思路思路本报告是严格保密的。6第一第一部部分分区域区域8、基础基础、发展、发展背背景、蔡屋围片区的发展景、蔡屋围片区的发展历史历史、现现状等都决状等都决定定了了蔡屋围片区的蔡屋围片区的核心核心区地位区地位蔡屋围片区是深圳的都市核心区核心区地位的确定基础、背景、机遇、客户、交通蔡屋围片区是深圳的都市核心区蔡屋围是核心区的基础、背景、机遇等片区地位片区地位案例分析案例分析与与总结总结项目定位项目定位增增值值计划计划与与更新升级更新升级经济评价经济评价本报告是严格保密的。7皇岗皇岗村村向西向西村村蔡屋围蔡屋围城城市市西西进，蔡屋围进，蔡屋围路路在在何方何方？国国贸贸地地王王福田福田中心中心区区机遇机遇与与挑挑战战发展中的机遇，前进中的挑战发展中的机遇，前进9、中的挑战注入兴奋剂，引进动力源，保持竞争力注入兴奋剂，引进动力源，保持竞争力本报告是严格保密的。8蔡屋围是高尚的、休闲的蔡屋围是高尚的、休闲的城市核心区城市核心区城市的城市的峰值地价点峰值地价点CAIWUWEI 蔡屋围蔡蔡屋屋围围是是什什么么通过对国内外通过对国内外60多个案例研究多个案例研究“城中村城中村”不是也不应该成为不是也不应该成为蔡屋围的真正面貌和真实身份蔡屋围的真正面貌和真实身份城市西进带给蔡屋围城市西进带给蔡屋围机遇机遇本报告是严格保密的。9CAIWUWEI VALUE作用蔡屋围承担城市最高级别的经济活动承担城市最高级别的经济活动促进金融区功能形态实现升级促进金融区功能形态实现升10、级它它是是协奏曲而非独奏协奏曲而非独奏，它需要它需要借借势势发展发展功能功能蔡屋围核心区蔡屋围核心区CFD区的区的生活音符生活音符生活音符生活音符高档商务区的高档商务区的活力元素活力元素活力元素活力元素它是城市西进的承接点它是城市西进的承接点本报告是严格保密的。10愿景愿景CAIWUWEI PERSPECTIVE愿景蔡屋围蔡屋围蔡屋围核心核心区区是是深圳最具价深圳最具价值值的核心区的核心区伦敦伦敦的的加纳利码头加纳利码头东京东京的的银座银座新加坡新加坡的的克拉码头克拉码头香港香港的的中环中环上海上海的的新天地新天地繁荣繁荣、高尚高尚尊贵尊贵、财富财富本报告是严格保密的。11根据根据E.M.E.11、M.霍伍德霍伍德和和R.R.R.R.伯依斯伯依斯核核框框理理论论，城城市市峰峰值地价值地价点点的区域的区域都都是是承担着承担着城城市市核心核心区的功能，主区的功能，主要以要以发展发展高档高档商商业、业、高档娱乐高档娱乐业、业、金融金融业为主的业为主的第三第三产产业，能业，能够聚集够聚集城城市市人流人流和和增增强强城城市市活力活力。城城市市核心核心区区是指城市功能最集中的中心区域。随着城市发展、文明的进步和城市核心功能的转变，城市核心区由传统的行政中心、文化中心转变为金融中心、商贸中心和服务中心，最后转变转变为为集集商商业、业、商商务务、金融金融、休闲娱乐于休闲娱乐于一一体的体的综综合功能区合功12、能区峰峰值地价值地价点点是指在城市中由市场自然 形成的地价最高的区域。为了集约使用峰值地价点所处区域的土地，提高土地的使用价值，在城市中，峰值地价点的建建筑密度筑密度最大最大、租金租金最最高高，建，建筑强度筑强度最大最大，产业以金融金融、商商业、业、休闲休闲娱乐等娱乐等第三第三产产业为主业为主。城城市市核心核心区：区：由传统由传统的的行行政文政文化中心化中心转变转变为为集集商商业、业、金融金融、休闲娱乐休闲娱乐为为一一体的体的综综合功能区合功能区城城市市核心核心区区本报告是严格保密的。12为什么蔡屋围片区为什么蔡屋围片区是深圳是深圳都都市市核心核心区区本报告是严格保密的。13蔡屋围片区蔡屋围片13、区是深圳是深圳都都市市核心核心区区具具备备的条件的条件 基础基础基础基础-深圳市最成熟的金融中心区和高档商业区 背背景景背背景景-经济、政治、社会 机遇机遇机遇机遇-深港经济一体化、深圳产业调整、罗湖区大范围城市更新、片区功能升级 客户客户客户客户-深圳市最高端商务客户群体、高级白领集聚地 交交通通交交通通-通达型好，城市主、次干道，地铁接驳我们研究了包括纽约曼哈顿、香港中环、伦敦加纳利码头、东京银座、新加坡克拉码头、上海新天地、宁波天一广场等国际国内城市核心区发展的60多个案例，研究表明，判断都市核心区具备以下五方面条件：基础、背景、机遇、客户、交通本报告是严格保密的。14第三第三产产业业是14、是罗湖罗湖区的主区的主导产导产业，业，罗湖罗湖区区第三第三产产业业在深圳在深圳市发展市发展程度程度最最高高服务业成为罗湖区的主要经济成分。2004年三产业的结构为0.14:16.57:83.29，第三产业占绝对优势，第三产业比例在各区中最高，中介、信息等其他服务业发展迅速，对经济增长的贡献率达28.51%28.51%金融业占罗湖GDP的25.0825.08罗湖区产业金融保险25.08农、林、牧、渔业0.14建筑业5.95工业10.62房地产业7.41交通运输、仓储、邮电通讯7.54批发、零售、餐饮19.7其他服务业23.56第一产业第三产业第二产业1998年2004年0.477.422.20.15、1483.2916.57世界各地的核心区域都是以第三产业为主本报告是严格保密的。15蔡屋围有蔡屋围有着着良好良好的的商商业业基础基础和和服服务务业业基础基础，相相关配关配套服套服务务最最为为完完备备，集聚集聚效效应应最最为为明显明显万万象象城城是深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所，成为市民和游客向往的目的地蔡屋围所在的金三角商业区（东门人民南宝安南）为深圳面面积最积最大大、业、业态态最最全全、人人气气最最旺旺的的商商贸贸区域区域罗湖社会消费品零售总额约占全全市的市的25%25%；商业中心地位无可撼动。宝安南人民南东门深圳市五星级酒店罗湖50%其他各区50%星星级级酒店酒店一半在罗湖本报告是严格16、保密的。16蔡屋围片区蔡屋围片区处处于于华华强强商商圈圈、中中信广信广场、场、邓小平画像邓小平画像、东门东门、国国贸金贸金光光华华、罗湖罗湖口岸口岸等等城城市市最具最具影响影响力力元元素素的的黄黄金金分分割割点点，人流聚集度人流聚集度最最高高东门东门科学馆科学馆地地铁站铁站邓小平邓小平画像画像蔡屋围蔡屋围华华强强商商圈圈、中中信广信广场、场、邓小平画像邓小平画像、东门东门、国国贸金贸金光华光华、罗湖罗湖口岸口岸“都市集成”的黄金分割点华华强强商商圈圈罗湖罗湖口岸口岸国国贸贸金金光华光华中中信信广广场场本报告是严格保密的。17片区片区交交通通便利便利，城城市主市主干道干道、次干道次干道、地、地铁17、直铁直接接通通往往城城市市各各地，与地，与香港接壤香港接壤交交通现通现状状地铁1号线 城市主干道：深南东路、滨河路 城市次干道：宝安南路、红岭路 片区支路：嘉宾路、金塘街等 临近：罗湖口岸、罗湖火车站通往城市各地便利 与香港接壤，进出香港方便罗湖口岸罗湖火车站地铁深南大道滨河大道宝安南路红岭路蔡屋围片区蔡屋围片区本报告是严格保密的。18以以万万象象城城为为代表代表的片区的片区商商业业日趋日趋成成熟熟，高档传统高档传统商商务务区正区正在在向高档向高档的的城城市市综综合体合体转变转变地王地王商务商务圈圈东门东门商商圈圈人民南人民南商商圈圈华强华强商商圈圈万万象象城城正正在在改改变人变人们们对对区域18、的区域的认识认识度度，正，正在在改改变着变着深圳商深圳商业业格格局局，高高档档城城市市综综合体合体日趋日趋成成熟熟商商业现业现状状地王商务圈蔡屋围：东门商圈、人民南商圈、华强商圈中心万象城正在改变着深圳的商业格局，改变着人们对传统商业的认识；蔡屋围北部的城市重建将进一步强化地王商务圈的商业聚集力本报告是严格保密的。19片区片区万万象象城一城一期已期已经取得成功，经取得成功，二期二期建建设将设将进进一一步步提升本提升本区域的整区域的整体形象和区域体形象和区域凝凝聚力聚力，进，进一一步步提升核心提升核心区形象，区形象，完善完善核心核心区功能区功能华润华润中心中心集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住19、等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。总建筑面积55 万平方米，总投资逾 40 亿港元。二期：超五星级商务大酒店、酒店式公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，总建筑面积近25万平方米。华润万华润万象象城一城一期投入期投入使使用用和和二期二期的建的建设设，给消费者给消费者带来带来了了前前所所未未有的有的购购物物环境环境和和消消费费体体验验，弥补弥补了了深圳深圳缺乏缺乏大大型型商商业业设设施施的的空白空白，标，标志志深圳商深圳商业业进进入入新新的的阶段。阶段。本报告是严格保密的。20蔡屋围蔡屋围金融金融中心中心改造工改造工程程实施实施将将进进一一步改20、善步改善金融金融中心中心区的区的面貌面貌，巩固巩固蔡屋围作为蔡屋围作为核心核心区的区的竞竞争争力力蔡屋围蔡屋围老老围片区围片区改造改造（深圳深圳金融金融中心中心区区改造工改造工程程）占地4.6万平米，人民银行深圳市中心支行用房、回迁安置楼、超高层金融文化中心大厦、高档商务公寓；建筑面积38万平方米，回迁房将改善本区域城中村面貌，高级商务写字楼将进一步巩固本区域作为商务办公区的地位。巩固巩固金融金融中心中心地位，地位，强强化化罗湖金融罗湖金融区区商商务务办办公公优优势势。改善改善本本区域区域城中城中村村面面貌貌，提升本提升本区域作为区域作为核心核心区的区的竞竞争争力力。居居居居住住住住商商商商业21、业业业商商务务办办公公商商务务办办公公本报告是严格保密的。21蔡屋围蔡屋围中国特色中国风格中国气派国际化城市以特区为中心三个发展方向九大组团在深圳在深圳市的市的总总体体规规划划（19961996-20102010）中中，本本区域区域属属于于城城市市中中部部组团组团中中，承承载载着都着都市市核心核心区的功能：区的功能：使使城城市形市形态态和和城城市功能市功能更新更新城市定位城市定位城市布局城市布局特区中部组团特区中部组团“加强市中心区建设；引导罗湖上步城市形态及功能的更新”本报告是严格保密的。22在深圳在深圳市的市的总总体体规规划中划中，蔡屋围片区的定位为，蔡屋围片区的定位为金融金融中心中心区：22、区：要要成为成为南南中国最大中国最大的的金融金融中心中心区，蔡屋围的区，蔡屋围的金融金融中心中心地位地位不不会会改改变变在深圳长期规划中蔡屋围定位为深圳金融中心区，而且蔡屋围金融中心区要成为南中国最具影响力的金融区，蔡屋围金融中心地位不会改变。蔡屋围片区定位蔡屋围片区定位为为金融金融核心核心区区市民市民中心中心区区是是深圳行深圳行政政、文文化中心化中心区区蔡屋围处于金融中心区的核心位置本报告是严格保密的。23在深圳在深圳市的市的商商贸贸规规划划（19961996-20102010）中中，蔡屋围，蔡屋围所所处处的区域的区域承承载载着着城城市市核心核心区的区的责任责任，发展成为，发展成为城城市的市23、的高档高档核心商核心商业区业区蔡屋围蔡屋围“一轴、两带、十四个特色街区”的新格局“建成建成全全市市规规模最大模最大、业业种种业业态态齐齐全全，集集大大众众化化、潮潮流流化化、休闲休闲时时尚尚化化消费消费和和奢侈品奢侈品消费消费为为一一体的，体的，娱乐娱乐、旅游旅游、商商务务有有机机结结合的市合的市级商级商业区业区”。深圳深圳市市商商业业网网点点规规划划（2006200620102010）“金金三三角”角”定位定位本报告是严格保密的。24CEPACEPA和和港港深深经济经济一一体体化将大大化将大大促进促进深圳深圳以金融以金融、贸贸易易、物、物流流、咨询咨询为主为主要要内内容容服服务务业业快速快速24、发展，发展，给给蔡屋围蔡屋围核心核心区发展带来区发展带来契契机机CEPACEPA 和港深经济一体化的重点将由传统的制造业向以金融、贸易、物流、咨询顾问等为核心的服务业转移，蔡屋围区域有着无可比拟的优势。CEPACEPA和和港港深深经济经济一一体体化将化将使使深圳城深圳城市发市发生生深深刻刻变变化化城市存量进一步优化城市存量进一步优化城市增量进一步突破城市增量进一步突破城市总量进一步增加城市总量进一步增加城市质量进一步提高城市质量进一步提高城市流量进一步增长城市流量进一步增长CEPACEPA(Closer Economic Partnership Arrangement)：大陆与香港、澳门之间签25、署的“更紧密的经贸关系协定”本报告是严格保密的。25罗湖罗湖是深圳是深圳发展的发展的起起点点和象和象征征，蔡屋围作为，蔡屋围作为深深圳城圳城市市核心核心区区具具有有深深厚厚的的基础基础罗湖现在是深圳市城市功能最成熟最完善，发展最充分的一个区，金融、商务、信息等发展是最充分的p海内外金融机构扎堆罗湖，金融集聚效应最为明显p世界500强商业连锁企业争相入驻p黄金珠宝占据全国“半壁江山”p五星级酒店占全市的一半p出入深圳商务人士目的地在罗湖的比例最大p中高收入白领阶层比例最大地王大厦树立了深圳在全国和全世界的地位，是深圳标志性建筑。罗湖是深圳发展的起点，是深圳繁华、繁荣和发展的象征本报告是严格保密的26、。26国国内外内外对对蔡屋围的蔡屋围的总总体体印印象象是是金融金融扎堆扎堆、高高形象、形象、高高品品质质，蔡屋围作为，蔡屋围作为核心核心区区已已经得到经得到国国内外内外的的一一致致认认同同2004年罗湖辖区金融资产规模达7000亿元，利润为68.5亿元，分别占全市的60%和81.6%人民银行、银监局、保监办、深交所、建行、工行、农行、中国银行、深圳发展银行及太平洋产险、寿险、太平寿险、天安保险、美国友邦保险、美亚保险、中融信担保投资等世界四大会计师事务所全都落户在罗湖，2005年上半年外资的70多家技术设计机构也全部落户罗湖。本报告是严格保密的。27蔡屋围片区作为蔡屋围片区作为深圳深圳都都市市27、核心核心区的地位区的地位无无可可争争议议，城城市功能市功能最最为为集集中中金融区金融区基础最好，基础最好，高端企业高端企业扎堆密度最大扎堆密度最大片区片区影响力最大，影响力最大，地王圈在国内外地王圈在国内外认同度最高认同度最高罗湖罗湖第三产业比例最高第三产业比例最高高端高端客户群最多客户群最多港深经济一体化港深经济一体化受益最大受益最大配套服务配套服务最齐全最齐全交通交通通达性好通达性好小小 结结本报告是严格保密的。28“皇岗人皇岗人不不仅仅要要支支持持城中城中村村改造改造，而而且且要要积积极极主主动参动参与到与到城中城中村村改造改造中中去去，才才能能抢抢得得先先机机。”皇岗股份合作公司董事长28、庄顺富2005年10月9日分别位于深圳福田中心区、金融中心区的皇岗村和蔡屋围村结成对子求发展；目前目前皇岗皇岗、蔡屋围股份公司、蔡屋围股份公司在深圳在深圳市股份合作经济市股份合作经济共共有有企企业业多家多家中中排名排名前前两两位位城城市市西西进，进，皇岗皇岗村村改造改造，对对蔡屋围股份公司的发蔡屋围股份公司的发展展提出提出严峻严峻的的挑挑战战本报告是严格保密的。29与与皇岗皇岗村村相相比比，蔡屋围有，蔡屋围有着着自身自身的的优越优越条件，条件，在在城城市重建市重建中中求求发展的发展的机遇机遇更大更大皇岗村由于滨河大道、会展中心的天然屏障，将片区与城市分离，严重地阻止人流过往，聚集人流变得非常困29、难。蔡屋围在城市主干道深南大道和滨河大道之间，与地铁相连，交通便利，处于城市人流交汇处。基础基础条件条件皇岗村发展周边能够借势发展的资源有限，特别是城市赖以长期发展的第三产业不发达，可持续发展能力不足。蔡屋围所在的蔡屋围片区金融区改造、华润二期都将给本区域带来新的发展动力，本区域金融业发展，集聚效应非常明显，第三产业基础雄厚，可持续发展能力强。产产业业基础基础皇岗村由于滨河大道、会展中心的屏障，实施城市重建难度很大，投资多周期长，城市重建前景不明朗。蔡屋围所在片区商业基础好、商务活动集聚，而且是深圳重要的旅游点，消费对象明确，实施城市重建难度相对较小，前景普遍看好，城市重建将给蔡屋围带来巨大的30、发展机遇。重建重建机遇机遇本报告是严格保密的。30第第二二部部分分通过通过国国内外著名内外著名的的核心核心区区案例案例，看看看看国国内外著名内外著名核心核心区区是是什么样的？什么样的？我我们们能得到什么能得到什么启示启示？核心区案例总结发展规律：在从建中形成，在重建中发展；特征一：集约化、集聚化、高级化、多功能；特征二：核心区都有峰值地价点。著名核心区案例（发展、地位、产业、特征）核心区案例启示启示一：七、八、九、十坊承担蔡屋围核心区升级和更新使命特征二：蔡屋围核心区缺少集商业、休闲娱乐、公寓为一体的综合功能区片区地位片区地位案例分析案例分析与与总结总结著名核心区案例核心区案例总结项目定位项目31、定位增增值值计划计划与与更新升级更新升级经济评价经济评价本报告是严格保密的。31加纳加纳利利码头码头（Canary WharfCanary Wharf）是伦敦码头和整个城市的核心区域，是欧洲及伦敦新的金融和商业中心，汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社等著名机构在此落户。蔡屋围蔡屋围之之于于深圳深圳，犹如加纳犹如加纳利利码头之码头之于于伦敦伦敦伦敦码头区是上世纪80年代后伦敦中心区最大规模的城市重建项目，建成集商业、住宅、办公等复合功能为一体的大型城市综合体。它改变了伦敦金融和商业中心的格局；成为英国及欧洲最繁忙、最重要的核心区。加纳加纳利利码头码头本报告是严格保密的。3232、伦敦码头伦敦码头区区由由一个一个废弃废弃的的码头码头经过经过1717年年的的城城市重市重建，建，改造改造成为成为全全新新的的金融金融、商商业、业、商商务务区区始建于1802年，长期为伦敦工业中心和就业中心。二战前码头区的发展达到鼎盛，雇员超过3万。60年代随着英国经济衰落，码头工人失业、企业关闭，到1981年最后一个老码头“皇家码头”正式关闭。由伦敦码头区开发有限公司从1981年开始实施改造，分3个阶段历时17年，将一个22平方公里近似废弃的老区改造成一个全新的金融、商业、商务区昔日的皇家码头区金融商业中心关键词：衰落、废弃、改造、重建关键词：繁华、繁荣、高楼、街区金融中心、商业中心本报告是严33、格保密的。33多多样样化化、高档高档化商化商业业加纳利地区建有200多家商店、精品店、专卖店和近百家餐厅、饭店、酒店及健康俱乐部，为日益壮大的上班族提供全方位的配套服务。高档商业区承载着伦敦最昂贵的租金。加纳利码头为伦敦创造了广泛的经济、环境和社会效益。10万多个就业岗位使就业人数比码头鼎盛时期还增加了3倍，企业数量增加了5倍。码头片区的产业结构发生了根本变化，主要以金融、贸易、新闻等为主，提升了整个片区的价值以及在伦敦、欧洲的地位。本报告是严格保密的。34改善改善住宅住宅集聚都集聚都市市人流人流从1981年开始，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）在对码头区进行阶段改造过程中，同时建造了大量高34、档住宅、商务公寓，以满足都市消费者需求，期间累计完成三万余套住房的建设，不仅数量增加，而且住宅质量和居住环境发生了根本变化；满足周边高档人群住房需求，近距离解决高档人群的住宿、购物、休闲娱乐问题，增加了加纳利码头作为新兴金融、商业中心区的价值。本报告是严格保密的。35加纳加纳利利码头码头改改变了变了欧洲欧洲和和伦敦伦敦的的金融金融和和商商业业格格局局，也也改改变了变了英英国国的经济地的经济地理理环境改善：居住、办公、购物、生活环境得到彻底改观，山清水秀、白云蓝天，而且交通便捷。物业升值：2001年上半年，随着加纳利地区金融、贸易、电信、媒体企业大量进驻，高档商业区租金达到了每平方英尺42英镑/35、年的历史最高水平，短短十几年造就一个世界顶级的核心区。产业置换：码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位，所不同的是原来的工业码头不存在了，取而代之的是在大型写字楼办公的金融、电信、媒体、高档商业等服务业。加纳加纳利利码头码头提升提升了了伦敦伦敦在在世界世界的地位的地位；加纳加纳利利码头码头提升提升了了伦敦伦敦在在世界世界的地位的地位；成为成为伦敦伦敦新新的地标的地标成为成为伦敦伦敦新新的地标的地标。本报告是严格保密的。36蔡屋围蔡屋围之之于于深圳深圳，犹如犹如银座银座之之于于东东京京银座位于东京的中心，占地250亩，连接东京北面京桥与南边新桥，把一丁目和八丁目分隔在两边。因17世纪初叶著名的“银座36、”铸造厂坐落于此而使“银座”闻名于世，银座曾经的繁华被第二次世界大战的战火几乎全部焚毁二战后银座经历了艰巨的重建，几乎所有的现有建筑都为战后重建战后重建，建设成为世界著名的城市核心区世界著名的城市核心区。银银座座本报告是严格保密的。37银座银座是是东东京京最最繁繁华华的的核心核心区域，区域，是是东东京京的的商商业业文文化中心化中心，它它意味意味着着奢奢华华、财富财富、尊贵尊贵与价值与价值汇汇集了集了近近200200家高级商店和名牌老铺家高级商店和名牌老铺；集聚了集聚了500500家家男女男女时时装装、金金银珠宝银珠宝、高高级级装饰装饰、精精致致艺术艺术品品以以及及名贵名贵生生活活品品专卖店专卖37、店；集集中中了了世界世界所所有的有的高档高档消费消费品品，银座银座的的大大街上遍街上遍布布着着劳力劳力士、蒂凡尼士、蒂凡尼、路易威登、路易威登、ChanelChanel、ChristionDiorChristionDior餐饮餐饮、旅旅馆馆、舞厅舞厅、剧院剧院、画画廊廊，增增添添了了银座银座的的繁繁华华；银座银座是是东东京京繁繁华华的的代代名名词词，是各国是各国旅旅客的客的必必到到之之地地银座：银座：代表着代表着热闹热闹商商业街业街更代表着更代表着繁华、财富与尊贵繁华、财富与尊贵本报告是严格保密的。38商商业、业、餐饮餐饮、休闲休闲、娱乐娱乐，使使银座银座展现展现无无穷穷的的魅魅力力；休闲休闲38、娱乐娱乐是是银座银座活力活力的的根根源源特色小吃、饭店旅馆、风味酒楼琳琅满目，银座集聚世界各国风味；精品专卖、名贵特产、世界名牌应有尽有，银座汇集了世界高贵；商务休闲、商业、特别是娱乐，带给了银座持久的繁华。古朴与华丽、传统与现代、生活与奢华的有机结合给予了银座持久不衰的魅力；追随流行时尚，紧随时代潮流，引领时代步伐。本报告是严格保密的。39银座银座的的繁繁华华、建、建筑筑不不仅仅成为成为了了东东京京、日日本本的象的象征征，更更成为成为了了世界世界财富财富的的同同义词义词 据统计：日日本本有有日日本本有有400400400400多多条条商商业业街街多多条条商商业业街街以以以以“银座银座银座银39、座”命命名名，全全世界世界有有数千数千命命名名，全全世界世界有有数千数千计计的的街街区、区、社社区、区、酒店酒店以以计计的的街街区、区、社社区、区、酒店酒店以以“银银银银座座座座”命命名名命命名名。资源整合客户客户：区域、日本、世界精品专卖、流行时尚繁华、奢侈、现代、价值 银座商业、休闲娱乐区已经成为全日本最昂贵的黄金地段日本最昂贵的黄金地段，租金和物业价值位于世界前列，进驻银座成为世界的梦想和追求。本报告是严格保密的。40克拉克拉码头码头克拉克拉码头码头 Clark quayClark quayClark quayClark quay克拉码头在新加坡市的中部，新加坡河贯穿整个城市，在克拉码头40、可以欣赏到新加坡河两岸的优美景色。克拉码头重建项目从上世界60年代开始实施，经过近20年改造，发展成为新加坡最著名的核心区；克拉码头集休闲娱乐、餐饮、购物 于一体城市核心区。蔡屋围蔡屋围之之于于深圳深圳，犹如犹如克拉克拉码头之码头之于于新新加加坡坡克拉克拉码头码头本报告是严格保密的。41购物、餐饮、休闲娱乐为一体的多功能，不仅聚集了克拉码头的人气，更提升了克拉码头的价值在克拉码头不仅可以观赏新加坡河两岸美丽的风景，更可以享受到与众不同的生活；100家家商商店店及40辆售卖小饰品的流动推车，构成了流动的风景线，名贵精品、流行时尚应有尽有；最时尚生活体验是在克拉码头露天就餐，沿岸数十间大大小的酒酒41、吧吧和和风味餐风味餐馆馆每天吸引了世界各地数以万计的欢乐人群。感受感受繁繁华华与与热闹热闹，享享受受休闲休闲与与生生活活生生活活百货百货、名名贵贵精精品品、流流行时行时尚尚客户来客户来自世界自世界本报告是严格保密的。42克拉码头每每年年给给新新加加坡坡每每年年给给新新加加坡坡带来带来数数十十亿美亿美元元的收的收带来带来数数十十亿美亿美元元的收的收入入，其其中中相相当当部部分是分是外外入入，其其中中相相当当部部分是分是外外国国游游客的客的消费消费国国游游客的客的消费消费繁荣繁荣的的夜夜市市克拉码头的繁华给城市带来了繁荣与财富克拉码头充分展示沙滩海滨文化，将大大激发区域活力，提升区域形象；露天咖啡42、咖啡屋、屋、餐厅餐厅、咖啡咖啡屋、屋、餐厅餐厅、酒酒吧吧和和精精品品店店、纪念纪念酒酒吧吧和和精精品品店店、纪念纪念品品专卖专卖店店品品专卖专卖店店是最聚集人气的核心部位。景区不仅仅吸引本地休闲娱乐的游客，更是吸引了大量的外地游客。码头码头街街景景本报告是严格保密的。43克拉克拉码头码头-新新加加坡坡城市最具魅力和吸引力城市核心区，她浓缩了新加坡的生活、文化与财富，每年吸引吸引数十万世界各地游客数十万世界各地游客观光消费观光消费。克拉克拉码头码头：新加坡都市生活的活力和激情新加坡都市生活的活力和激情是新加坡的，也是世界的是新加坡的，也是世界的克拉码头浓缩了新加坡的生活、文化与财富，也吸引着世界43、对新加坡关注的目光本报告是严格保密的。44蔡屋围蔡屋围之之于于深圳深圳，犹如犹如中中环环之之于于香港香港金金融融商商务务集集中中区区太古太古广广场场连卡佛连卡佛广广场场高档购物娱乐场兰桂兰桂坊坊置置地地广广场场太子太子大大厦厦高档购物娱乐场中环 Central是香港金融中心及高级购物饮食娱乐地区，是香港的核心区。中环高楼云集，寸土寸金，土地集约化程度非常高，租金水平在世界前列香港香港中中环环本报告是严格保密的。45香港中环汇集世界著名品牌8 8家家PradaPrada6 6家家ChanelChanel8 8家家FerragamoFerragamo9 9家家GucciGucci6 6家家Loui44、sVuittonLouisVuitton中中环环周边周边集聚了集聚了大量大量的的商商场、场、精精品品商商店店，高高级级化化消费消费特特征征十分十分明显明显本报告是严格保密的。46置地广场、太子大厦等高档商业与兰桂坊的休闲娱乐体现了中环的多功能组合。“兰桂坊”是香港独一无二的集美食、娱乐、休闲及文化于一体的黄金宝地，每天吸引成千上万不同肤色、不同文化、不同国籍的消费者。每逢节假日，更是香港人通宵达旦的狂欢胜地。高高级商级商业与业与兰桂兰桂坊坊的的休闲娱乐休闲娱乐共共同同构构成成了了中中环环的的繁繁华华本报告是严格保密的。47兰桂兰桂坊坊的的休闲娱乐休闲娱乐成为成为欢欢乐乐的的海洋海洋酒吧内部格调45、时髦，装饰独特，但不奢华，陈设简单，木台、高脚圆凳或高脚靠背椅，粗造而坚实酒柜上陈放着各种啤酒和其它酒类及酒杯，没有多少饰物。由于老街空间限制，大多酒吧的规模都很小，只有几十个坐位，一些顾客直接在街上喝酒兰桂坊吸引了大量的游人，外国人占相当大比例本报告是严格保密的。48蔡屋围蔡屋围之之与与深圳深圳，犹如犹如新新天天地地之之于于上海上海城城市重建市重建启动启动项目：项目：新新天天地为地为上海太上海太平平桥桥改造改造的的启动启动项目项目城市中心的中心：新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右，处于城市核心区域，周边白领阶层密集，与淮海路共同构成上海的核心核心区区。由国际知名的香港瑞安集团带头实施46、重建，建成集集餐饮餐饮、购购物、物、娱乐于娱乐于一一体的体的国际化国际化休闲休闲、文文化化、娱乐娱乐中心中心；彻底改变破旧、拥挤状况，以舒适、优美、现代化的商住条件吸引周边高端商务人士争相进驻，短短几年间成为上海上海最最昂昂贵贵的的黄黄金金地地段。段。南京路商圈南京路商圈地铁口地铁口地铁口地铁口新天地新天地淮海中路商务圈淮海中路商务圈上海上海新新天天地地本报告是严格保密的。49上海上海新新天天地项目定位：地项目定位：国际化国际化休闲休闲、文文化化、娱乐娱乐中心中心，休闲娱乐休闲娱乐业的业的集聚集聚效效应应功能定位：功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：客户定位：新天地附近周边白领、47、上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客u功能构成u客户定位u具有shopping mall功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位定位三三步步曲曲：多多功能，功能，参参与与式式休闲休闲，国际化国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会本报告是严格保密的。50上海上海新新天天地地商商业形业形态态-街铺街铺商商业业适适应应多多样样化化需需求求p 新天地48、占地3万平米，建筑面积6万平米p 街铺北里街区以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修p 南里以反映时代特征的新建筑为主集中式商业少量商铺2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑p 小小结结：集中式商业与街铺的比例4242集集中中式式商商业（业（集集中中式式商商业（业（5 5层层）层层）5858街铺街铺（街铺街铺（2 24 4层层）层层）近乎40：60的比例街铺商业贴近都市生活，满足多样化需求，与南京路高档集中商业形成差异化竞争。本报告是严格保密的。51上海上海新新天天地地改造改造结结果果：城城市重建、客户市重建、客户置置换换、形、形象象提升提升、物业、物业升升值值高高价值、价值、49、上海上海的标的标志志区域区域低价值、部分历史建筑价价值值高高级级白白领领、商商务人务人士士、游游客客原居民客客户户优美、舒适、现代化破旧、拥挤、恶劣环环境境1700025000元/平800010000元/平物业价值物业价值综合高尚人文社区单一居住功能功功能能改造改造后后改造改造前前指指标标小小结结：高高级化级化倾倾向向成功实现城市重建和功能升级，导致住区客户置换和区域形象提升，引起片区物业大幅升值。本报告是严格保密的。52高档高档商商业、业、餐饮餐饮、休闲娱乐休闲娱乐是新是新天天地成功地成功的的关键关键20253540354012家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等24家，主要为工艺品、饰品、50、家居用品22家，其中11家为欧美风味0.70.88万平米1.21.4万1.21.4万艺术艺术休闲娱乐休闲娱乐零售零售/服服务务餐饮餐饮n南南里里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。0.4万平18艺术艺术休闲娱乐休闲娱乐45371万平0.82万平零售零售/服服务务餐饮餐饮估算的业态比例：零售：餐饮：休闲娱乐=38：42：20n北里北里3.5万平米以餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐为主本报告是严格保密的。53上海上海新新天天地地城城市重建成功市重建51、成功因素因素：核心核心区的区的差异差异化化定定位，位，多多样样化商化商业，功能业，功能升级升级与与环境改善环境改善较较大大规规模模（启动启动，建，建筑筑修缮修缮，投投资巨资巨大大，提升提升形象）形象）；功能功能转转换换（商商业功能取业功能取代代原原有有住宅住宅，完善完善城城市功能）市功能）；生生态环境态环境（建（建造造人人工工湖湖，为后，为后期期住宅增住宅增值）值）。选选址址差异差异化化定位定位开开发发顺序顺序重建重建启动启动城城市市中心中心区区核心核心位位置置，城城市市高档高档商商业、业、商商务务区区附近附近;商商业功能业功能启动启动，旧旧建建筑筑修缮修缮，环境改善环境改善与与临近临近成成熟52、商熟商圈圈形成形成差异差异，与，与周边周边成成熟商熟商业业差异差异化化竞竞争争；与与城城市市旅游旅游形成形成互互动动；功能功能综综合，合，集集餐饮餐饮、娱乐娱乐、购购物和物和旅游旅游、文文化化为为一一体体。住宅住宅建建设设，实实现现部部分分收益收益；新新建建集集中中式式商商业和业和街街区区商商业，业，完善完善商商业功能业功能；后后期期住宅住宅开开发，发，实实现现超额超额利润利润。本报告是严格保密的。54案例总结案例总结国际国际著名著名核心核心区有什么区有什么规规律律和和特特征征？本报告是严格保密的。55核心核心区发展区发展规规律律案例总结一案例总结一核心核心区区在城在城市重建市重建中中形成形成53、；在城；在城市重建市重建中中发展发展;核心核心区发展区发展应承应承载载城城市的市的历史历史，延延续续城城市的市的文文明明加加纳纳利利码码头头克拉克拉码头码头u核心区由人气最旺的老城区在重建中形成的，因为它承它承载着城市的历史、载着城市的历史、人脉和发展规律人脉和发展规律；u核心区的形成不仅仅是城市规划的结果，更是城市发展城市发展过程中自然选择的过程中自然选择的结果结果，是由市场自然选择的。本报告是严格保密的。56核心核心区发展的区发展的结结果果是是形成形成集集购购物、物、休闲娱乐休闲娱乐为为一一体的体的集集会会场场所所成为成为核心核心区区最最繁繁华华、最最集集中中的区域，的区域，城城市市都都市54、市文文明明在在这这里里得到得到充充分分体现体现聊不完的天，喝不完的酒，逛不玩的街，永远找不完的乐都市流浪者、时代精英、创新新贵、时尚青年、白领阶层、商务人士成为都市活力元素东东京银座京银座加纳加纳利利码头码头高档商业与集购物、休闲娱乐为一体的集会场所一起，构筑起都市核心区的繁华；时代精英、创意新贵时代精英、创意新贵在这里居住与集聚，在这里居住与集聚，成为维持核心区繁华成为维持核心区繁华的重要因素的重要因素。本报告是严格保密的。57城城市市核心核心区的主区的主要要特特点点表表现为现为集集约约化化、集聚集聚化化、高高级级化化、多多功能功能；每每一核心一核心区区都都有有一个一个地价地价峰峰值值点点集55、集约约化化集集约约化化集聚集聚化化集聚集聚化化地价地价峰峰值值点点城城市市核心核心区区高高级化级化高高级化级化多多功能功能多多功能功能核心核心区区特特点点案例总结案例总结二二 土地集约化使用 高档商业集聚、休闲娱乐业集聚、金融集聚 人员高端化、企业高档化、行业以第三产业 高档商业、休闲娱乐业、高档商务、金融等本报告是严格保密的。58高昂的地价昂贵的租金水平单位土地产出高土地收益高建筑容积率最高，容容积率积率范范围围多多为为510；集集约约化化：土土地的地的高度集高度集约约化化使使用用，多多数数城城市市核心核心区建区建筑强度筑强度在在510510之之间间巴黎巴黎.拉拉德德芳芳斯斯土地高度集约化使56、用，160公顷的面积建设了250万平方米的商务办公楼和数百万平方米的商业和住宅；拉德芳斯地价之高在2001年已经达到巴黎最昂贵水平东东京京.银座银座高楼云集，银座大街云集500多家精品店和200多家综合商城；银座寸土寸金，这里每平方米价值1500万曰元，单位租金水平达到全世界最高水平。本报告是严格保密的。59集聚集聚化化：服服务务业业集聚度高集聚度高，是是金融金融、贸贸易易、商商业、业、高高端端服服务务业业最最为为集聚集聚的区域的区域管理和控制职能聚集金融市场运作聚集非金融生产服务聚集，广告、法律、设计、通讯等美国华尔街长仅0.54公里，面积不足1平方公里的金融区集中了几十家大银行，交易所和上57、百家大公司总部，成为世界上最密集的金融区以新宿站为中心、半径为7000米的范围内，就聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影。纽约曼哈顿纽约曼哈顿东东京京新新宿宿本报告是严格保密的。60高高级化级化行行业、业、企企业和业和就就业业人人员员高高级化级化行行业业行行业业以附加值高的第三产业为主，企企业业企企业业以具有控制性的跨国公司总部和金融机构为主；从从业业人人员员从从业业人人员员高端化，城市高层次人才聚集，金领、白领；需要讲身份的社交生活，时间对他们很宝贵；商商业业高高级化级化商商业业高高级化级化，精品和高档商业为主流，辅以体验式的集购物、休闲娱乐于一体的商业。本报告是严格保密的58、。61多多功能功能城城市市核心核心区区都都是是集高档集高档商商业、业、休闲娱乐休闲娱乐、金金融等融等功能的功能的综综合区合区加纳加纳利利码头码头区附近下游集中了几乎欧洲所有的大银行和证券公司；上游是英国的主要行政办公；中部是集商业、休闲娱乐为一体的高档活动场所。曼哈顿曼哈顿也明显分为两部分，下城的金融中心与中城的商业、娱乐中心构成统一的整体。新天地是东部中国著名的商业娱乐中心，包括如大世界、百乐门等娱乐场所，而包括上百家精品百货、流行时尚商店，与淮海路和南京路的商业浑然一体。DOWNTOWNMIDTOWN加纳加纳利利码头码头曼哈顿曼哈顿新新天天地地集集中中集集中中商商业区业区商商业区业区集中商59、务集中商务集中商务集中商务办公区办公区办公区办公区住宅聚住宅聚住宅聚住宅聚居区居区居区居区休闲休闲休闲休闲观观光光区区观观光光区区功能功能延延续续功能功能延延续续周边周边办办公区公区周边周边办办公区公区功能功能延延续续功能功能延延续续周边周边住宅住宅区区周边周边住宅住宅区区本报告是严格保密的。62核心核心区区都都有有峰峰值地价值地价点点，集集商商业、业、休闲娱乐休闲娱乐业为业为一一体的体的集集会会场场所所承承载载地价地价峰峰值值点点功能功能 核心核心区地价区地价峰峰值值点点均均以以发展发展集集商商业、业、集集商商业、业、娱乐娱乐业为业为一一体的体的综综娱乐娱乐业为业为一一体的体的综综合功能合功60、能合功能合功能为主为主；传统传统的的行行政政、文文化化传统传统的的行行政政、文文化化中心中心的的城城市市核心核心区区中心中心的的城城市市核心核心区区位位置置已已经经被被商商业、业、位位置置已已经经被被商商业、业、娱乐娱乐、金融金融中心中心区区娱乐娱乐、金融金融中心中心区区所所取取代代所所取取代代。高档零售商业、娱乐物业高档零售商业、娱乐物业高档零售商业、娱乐物业高档零售商业、娱乐物业商务办公物业商务办公物业商务办公物业商务办公物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业临时住所、酒店临时住所、酒店临时住所、酒店临时住所、酒店1 12 23 34 4E.M.E.M61、.霍伍德霍伍德和和R.R.R.R.伯依斯伯依斯核核框框理理论论的地价物业的地价物业分布分布，高档高档商商业和业和娱娱乐了乐了处处于于处处于于地价地价峰峰值值点点上上本报告是严格保密的。63从从世界著名世界著名核心核心区发展区发展规规律律和和特特征征中中我我们们能得到什么能得到什么启示启示？本报告是严格保密的。64案例案例启示启示一一蔡屋围蔡屋围七七、八八、九九、十十坊坊的的使使命命核心核心区有区有自自己己的发展的发展规规律律蔡屋围蔡屋围核心核心区发展区发展规规律律决决定定了了项目项目七七、八八、九九、十十坊承担坊承担起起为蔡屋围为蔡屋围核心核心区区升级升级和和更新更新的的使使命命本报告是严格保62、密的。65项目位项目位置是置是蔡屋围蔡屋围核心核心区区内内唯唯一具一具有进有进一一步步提升提升的区的区域，域，承担承担起起核心核心区功能、形区功能、形态态升级升级的的使使命命金融中心地位提升和打造的责任理所当然地落在了蔡屋围；金融区形象提升、功能升级、角色转换都依赖于本区域城市重建计划的成功实现。蔡屋围北部金融区改造工程已经开始实施核心核心区区在在重建重建中中形形成，成，在在重建重建中中发展发展本报告是严格保密的。66再再来来看看看看项目现项目现状状：新七新七、八八、九九、十十坊坊的现的现在在典典型型的的农农民民房房地地摊摊式式的的街街坊坊商商业业杂乱杂乱无无章章的的城中城中村村生生活活本报告63、是严格保密的。67现现在在的的新七新七、八八、九九、十十坊坊位位置置：地：地王王商商圈圈、商商业和业和金融金融中心中心万万象象城城以西以西 发展发展银银行行大大厦厦以以南南占占地地面面积积：5718357183mm2 2建建筑筑面面积积：209930m209930m2 2现现状状容积率容积率：3.673.67现现状状概概况况新七新七坊坊新十新十坊坊新八新八坊坊新九新九坊坊本报告是严格保密的。68七七、八八、九九、十十坊坊建建筑密集筑密集，典典型型的的深圳城中深圳城中村村农农民民房房特特征征：拥挤拥挤、潮潮湿湿、通、通透性差透性差、无无采采光光七七坊坊：5555栋栋八八坊坊：4343栋栋九九坊坊64、：3838栋栋十十坊坊：6060栋栋片区形片区形态态：城中城中村村建建筑筑意意象：象：农农民民房房七七坊坊九九 坊坊八八 坊坊一一线线天特天特征征现现状状 建建筑筑十十 坊坊本报告是严格保密的。69现现状状商商业业以以低低档档地地摊摊式式商商业为主，业为主，品质品质、档档次次、形象形象都都只只能能满足满足城城市市打打工工阶阶层层和和无无业业人人员员需需求求餐饮类：以满足周边白领午餐为主要目的，餐饮经营状况在所有商业中最好；日常百货类：满足居民和过路客日常需要，经营状况不好，惨淡经营；社区服务类：满足农民房住户日常生活需求；经营状况不好，惨淡经营。现现状状 商商业业本报告是严格保密的。70餐饮餐65、饮以以解解决决写字楼写字楼白白领领阶阶层层午午餐餐为主为主要要目的，经目的，经营营状状况在所况在所有有商商业业中最中最好好餐饮的主要消费者为蔡屋围上班白领阶层，经营状况普遍良好，此类物业的租金水平最高。晚餐就餐人员数量和就餐者层次明显不如午餐。本报告是严格保密的。71日日常常百货百货和和社社区区服服务务类类商商业主业主要以要以满足满足居居民民生生活活为主，为主，服服务档务档次次低低、经、经营营状状况况差差服务内容主要：干洗、旧货家具、电器维修、普通百货，美容美发等；主要服务人群：当地住户、滨河中学学生和极少数过路客；服务档次：地摊式、低档次、低品质。本报告是严格保密的。72商商业业呈呈现现明显66、明显的的“只只旺旺一一条条街街、只只旺旺一段一段街街、只只旺旺一中一中午午”的的特特征征，不不能能吸吸引引外外来来商商务人务人员员消费消费，也也不不能能留留住住白白领领晚晚上上下下班班后的后的消费消费只旺一条街：八、九坊之间步行街；其他接铺惨淡经营；只旺一段街：八、九坊之间步行街北端；南端经营惨淡；只旺一中午：中午两小时白领午餐期间人气旺盛，其余时间人流稀少本报告是严格保密的。73经经营营状状况况差差，导导致致八九八九坊坊正正街街中中南南部部分分和和横横街街大大量商量商铺铺关关门门，无无法法正正常常经经营营，业主，业主更更换换频频繁繁侧街经营状况差，导致无法正常经营；十坊非临街商铺和八九坊非正67、街北端商铺业主更换极其频繁，很多业主经营时间不超过一年本报告是严格保密的。74环境环境卫卫生生：脏脏、乱乱、差差、湿湿、暗暗；不；不能能满足满足高档高档商商务人务人员员、白白领层领层的的居居住住要要求求现现状状卫卫生生本报告是严格保密的。75住住户户以以万万象象城城、丽晶丽晶、晶晶都都、华华强强北北等等区域区域中中低低收收入入普普通通打打工工人人员员为主，为主，还还有有部部分分社社会无会无业业人人员员，消费消费能能力力弱弱、消费消费档档次次低低主要住户：万象城、晶都、丽晶、华强北德中低收入打工人员为主；还有大量无业人员；原居民基本不在此居住；住户的消费能力弱、消费档次低。现现状状 租租户户本报68、告是严格保密的。76无无消消防防通通道道，楼宇楼宇密集密集，存存在在严严重的重的安安全全隐隐患患；住住户户繁繁杂杂，心心里里安安全全感感差差；无无法吸引法吸引高档人高档人群群楼宇密集、过道狭窄，无防火设施，消防车无法进入，大量餐饮、明火餐饮存在，存在重大安全隐患。住户繁杂、无业人员穿梭，没有心理心理安全感。现现状状安安全全本报告是严格保密的。77租金租金：商商业业租金租金与区域地位与区域地位严严重重不不符符，租金租金水水平平三三年年未未变变化化，租金租金水水平平上上涨涨等等待待着着下一下一轮轮城城市重建的到来市重建的到来租金租金分布分布八九坊商业餐饮一条街和金塘街租金比较高，且从北至南逐渐降低69、。最北段最高可达到250元/平方米.月租金租金趋趋势势蔡屋围村2000年-2002年9月投资3800万改善基础设施和美化环境，统一物业管理，房屋出租率提高，村民收入明显增加。2004年后租金一直维持不变。250-150元/平方米.月150-80元/平方米.月80元/平方米以下.月150-80元/平方米.月深深 南南 大大 道道0 05 510101515202025253030353520002001200220032004200520062000200120022003200420052006时时间间租租金金 元元/平平方方米米现现状状 租金租金本报告是严格保密的。78新七新七、八八、九九、70、十十坊坊现现状状本报告是严格保密的。79小小结结：没没有展现有展现核心核心区区应应有的有的面貌面貌和价值，与和价值，与核核心心区的价值和地位区的价值和地位严严重重不不符符片区楼间分布紧密，楼间距小，形成典型的片区楼间分布紧密，楼间距小，形成典型的“握手楼握手楼”、“贴贴面楼面楼”，楼间，楼间通风和采光条件差通风和采光条件差生活生活无安全感无安全感；片区内卫生条件不好，片区内卫生条件不好，潮湿、阴凉潮湿、阴凉，居住环境差；，居住环境差；片区内商业经营情况不均匀，片区内商业经营情况不均匀，部分地段商业火爆部分地段商业火爆，大多地段，大多地段和商铺惨淡经营；和商铺惨淡经营；商业档次低商业档次低，以地71、摊式的日常消费为主；部分好地段商业为满，以地摊式的日常消费为主；部分好地段商业为满足周边白领午餐为主的餐饮；足周边白领午餐为主的餐饮；除午餐外，消费者以除午餐外，消费者以普通打工阶层和无业人员普通打工阶层和无业人员为主；为主；片区片区租金水平分布不均租金水平分布不均，除部分好地段租金水平较高的话，其，除部分好地段租金水平较高的话，其他地段租金水平普遍低于市场平均水平；且从他地段租金水平普遍低于市场平均水平；且从20042004年以后租年以后租金水平基本没有变化，保持现状租金没有上涨空间；金水平基本没有变化，保持现状租金没有上涨空间；现现状状 总结一总结一本报告是严格保密的。80现有的物业形现有72、的物业形态态限制限制了它承担了它承担起起为为核心核心区功能和形区功能和形态态升级升级的的使使命命和和责任责任，限制，限制了都了都市市文文明明形成和形成和居居民民置置换换现现状状 总结总结二二u蔡屋围的现状是历史形成的，曾经促进了城市的发展；但目前还仅仅是承担着解决中低收入阶层生存的角色；u现有物业形态不适合发展都市文化，决定了其职能是市井文化的归宿地；u现状决定了其只能吸引中低收入阶层和无业人员；u限制了其承担为核心区升级的使命和责任。本报告是严格保密的。81案例案例启示启示二二蔡屋围片区蔡屋围片区应应该该完完备备和发展的功能，和发展的功能，七七、八八、九九、十十坊应坊应该该承担承担的功能的功73、能核心核心区区核心核心区区城城市市森林森林法法则则城城市市森林森林法法则则决决定定乐乐蔡屋围蔡屋围核心核心区区缺缺少少集集街街区区商商业、业、休闲娱乐休闲娱乐业、公业、公寓寓功能的功能的综综合体合体本报告是严格保密的。82城城市市森林森林法法则则：城城市市各各产产业、业、组组成成部部分分之之间间的的相相互互依依存存和和相相互互依依附附的的关系关系就就像像一一座座森林森林中中的的各各种动种动植植物，物，构构成和成和谐谐统统一一的的城城市市生生态态系系统统u每一个城市和每一个片区的产业结构不同，各自城市森林中的内容也不尽相同。办办公公办办公公商商业业商商业业住宅住宅住宅住宅风风情商情商业业街街风风74、情商情商业业街街文文化设化设施施文文化设化设施施u核心核心区区是是多多功能的功能的统统一一体体u高档高档商商业、业、休闲娱休闲娱乐乐业业承承载载着着核心核心区区峰峰值地价值地价点点的功能的功能本报告是严格保密的。83以金融以金融功能为主功能为主要要内内容容的的核心核心区区城城市市交交通、通、捷运捷运系系统统、充足充足的公的公共共设设施施银银行行、金融金融、证券证券公公司司总总部部或或区域区域总总部部临临时住所时住所、高等高等级级公公寓寓、星星级级酒店酒店、城城市公市公寓寓普普通通住宅住宅区区非金融非金融生生产产服服务活务活动动（商商务务办办公、公、贸贸易易、咨询咨询等等）旅游旅游人人士士商商务75、人务人士士“合合家家欢欢”式百货式百货商商场、场、高档高档商商业业中心中心保安、物管和清洁公司物业物业生生态圈态圈理理论论有有一一项重项重要要的的指指标：标：“红灯红灯区区”指数指数。所。所谓谓“红灯红灯区区”，指指灯红灯红酒酒绿绿的的集集中中场场所所，是是人人们们简单欲简单欲望的望的实实现现之之地，地，都都市市核心核心区区需要需要通通宵宵达达旦灯火旦灯火通通明明的的“红灯红灯区区”。集集多种多种元元素素为为一一起起具国际具国际知知名名度度和影响和影响力力的的购购物、物、休闲休闲、娱乐娱乐、聚聚会会场场所所服服 务务国际国际、国国内内核核心心区区案例总结案例总结本报告是严格保密的。84作为作为76、金融金融核心核心区的区的最最重重要要元元素素，蔡屋围，蔡屋围是是南南中国中国地区地区金融机金融机构构最最为为密集密集的区域的区域u中国人民银行、深圳发展银行、中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、上海浦东银行、交通银行、招商银行、花旗银行、渣打银行u深圳证券交易所、太平洋产险、寿险、太平寿险、天安保险、美国友邦保险、美亚保险、中融信担保投资u蔡屋围片区蔡屋围片区不不缺缺少少金金融融功能功能。友邦保险友邦保险友邦保险友邦保险本报告是严格保密的。85u地王大厦深圳的城市标志，代表着深圳建筑的高度，高档写字楼代表u深圳证券交易所中国两大交易所之一，其中集聚了大量的金融公司u华润大厦国际77、标准甲级5A写字楼u写字楼总量金融区改造工程完成后，本区域甲级五A写字楼总量将超过70万平方米蔡屋围区域蔡屋围区域内内，高高级级写字楼写字楼密集密集，随随着着未未来来几几年内年内北北部金融部金融区区改造改造写写字楼字楼建建设设，本本片区片区内内商商务务写字楼写字楼总量还总量还会会增增加加本报告是严格保密的。86蔡屋围片区蔡屋围片区内内聚集聚集大量大量的的贸贸易易、物、物流流、咨询咨询、会会计计审审计计等等，本本区域区域不不缺缺少少非金融非金融生生产产型服型服务务保利佐川物流、马士基物流施奈德电气、富士施乐复印机、通用电气、英特尔、日立电机、爱立信普华永道、戴德梁行物物流流物物流流咨询咨询咨询咨78、询本报告是严格保密的。87彭年希尔顿酒店、香格里拉、富临大酒店、国际金融中心罗湖地区大量高等级酒店；晶都酒店、丽晶酒店等惨淡经营调查显示，罗湖酒店业2005年入住率不足50%罗湖聚集罗湖聚集大量大量的的高等高等级级酒店酒店，万万象象城城二期二期也也将将引引入入君悦君悦酒店酒店，蔡屋围，蔡屋围城城市市森林森林中不中不缺缺少少酒店元酒店元素素君悦君悦酒店酒店香格香格里拉里拉彭彭年年希儿希儿顿顿本报告是严格保密的。8816150-20040-20050M2为主71995.06酒店式公寓罗湖世界金融中心.公寓10050-8086346酒店式公寓罗湖罗湖商务中心.公寓3.560730054-11954079、00产权式酒店公寓罗湖丹枫白露540-601300039.88-115.2555398产权式酒店公寓罗湖名仕阁120-1501000068-14834000产权式酒店公寓罗湖华乐星苑121001100068-20043125可售型酒店公寓罗湖信兴广场3.260-803000043.36-90.3840000可售型酒店公寓罗湖汇展阁管理费元/M2.月租金元/M2.月均价元/M2户型面积M2规 模M2类 别位置名 称蔡屋围片区蔡屋围片区集聚集聚大量大量高高级级白白领领和来和来往往商商务人务人员员，酒店酒店公公寓寓有有着着巨巨大大需需求求，片区片区内内酒店酒店式式公公寓寓出出租租情况情况良好良好，租80、金租金水水平平高高，还具还具有发展有发展潜潜力力蔡屋围片区5A甲级写字楼与酒店式公寓的比例为：70:45，国际惯例两者的比例为1:1，酒店式公寓还有发展前景。本报告是严格保密的。89蔡屋围蔡屋围核心核心区区存存在在着着大量大量的的时时代代精精英英和和时时尚尚白白领领，他他们们需要需要具具有有私私密密性性和和居居住住气气氛氛的的城城市公市公寓寓，核心核心区区没没有有真真正正意义上意义上的的城城市公市公寓寓满足满足他他们们的的需需求求城市公寓在设计和使用功能上更符合客户需求，它注重交流、学习间、商务、餐饮、休闲等空间的建设。是时尚人士和时代精英的首选，它具有租金高、居住群体层租金高、居住群体层次高81、空间自由组合次高、空间自由组合的特点。蔡城市公寓大多在城市核心区，蔡屋围核心区没有真正意义上的城市公寓，城市公寓具有广泛的发展前景。本报告是严格保密的。90本本区域区域内内周边周边有有都都市市名名园园、红岭红岭大大厦厦、城城市市天天地、地、帝帝廷廷峰等峰等大量住宅大量住宅，后，后期期还还有有城城滨雅苑滨雅苑等等推推向向市场市场普通住宅为普通收入阶层和年轻人解决住房问题，是核心区的重要元素；本区域周边有都市名园、红岭大厦、城市天地广场、西湖花园、深港豪苑等普通住宅，还有巴登街等城中村解决低收入者住房问题。普通住宅不利于峰值地价点的实现。本报告是严格保密的。91万万象象城城的成功的成功改改变了变82、了深圳深圳的的商商业业格格局局和和人人们们对对地地王王商商务务圈圈的的认认识识度度，填填补补了高档了高档“合合家家欢欢”购购物物休闲休闲中心中心的的空白空白u万象城是集商业、娱乐、餐饮于一体的休闲购物中心；u万象城解决了市民周末“合家欢”的游乐休闲。本报告是严格保密的。92临临时住所时住所、高等高等级级公公寓寓、星星级级酒店酒店、城城市公市公寓寓蔡屋围蔡屋围核心核心区区最最需要需要发展的功能发展的功能是是集高档集高档商商业、业、休闲娱乐休闲娱乐为为一一体的体的休闲集休闲集会会场场所所交交通、通、捷运捷运系系统统、充足充足的公的公共共设设施施银银行行、金融金融、证券证券公公司司总总部部或或区域区83、域总总部部普普通通住宅住宅区区非金融非金融生生产产服服务活务活动动（商商务务办办公、公、贸贸易易、咨询咨询等等）旅游旅游人人士士商商务人务人士士“合合家家欢欢”式百货式百货商商场、场、高档高档商商业业中心中心保安、物管和清洁公司以以城城市公市公寓偿寓偿还还现有现有住宅住宅，提升提升物业价值物业价值也也提升核心提升核心区形区形象，象，吸引吸引白白领领阶阶层层、都都市市精精英英，维维持持核心核心区持区持久久活力活力。集集多种多种元元素素为为一一起起具国具国际际知知名名度度和影响和影响力力的的高高级级购购物、物、聚聚会会场场所所服服 务务片区功能片区功能小小结结本报告是严格保密的。93新七新七、八八84、九九、十十坊应坊应发展发展以以商商业、业、休闲娱乐休闲娱乐业和公业和公寓寓的的为主的为主的城城市市综综合体，发展成为合体，发展成为国际国际知知名名的的休闲聚休闲聚会会场场所所需要需要发展的功能：发展的功能：高高级商级商业、业、休闲娱乐休闲娱乐业业酒店酒店式式公公寓寓城城市公市公寓寓根据根据市场市场再再确定发展的功能确定发展的功能写字楼写字楼市场市场城城市市豪豪宅宅不不适适合发展的功能：合发展的功能：作为作为商商品品房房的的普普通通住宅住宅酒店酒店、中中低低档档商商业业与地与地王王商商务务圈圈其其他他元元素一素一起起，共共同同打打造造南南中国最中国最具具影响影响力力的的金融金融中心中心区区为为85、城城市形市形态态和功和功能能升级升级蔡屋围功能定位蔡屋围功能定位国际化国际化的的深圳深圳缺缺少少集集精精品品、文文化化、休闲休闲、娱乐娱乐等等诸诸元元素素于于一一体的体的国际国际知知名名的的集集会会场场所所以以城城市公市公寓偿寓偿还还现有现有住住宅宅，提升提升物业价值物业价值蔡屋围蔡屋围高档高档商商业业休闲娱乐休闲娱乐蔡屋围蔡屋围高档高档商商业业休闲娱乐休闲娱乐+公公寓寓公公寓寓小小结结本报告是严格保密的。94发展发展集集商商业、业、休闲娱乐休闲娱乐、公、公寓寓为为一一体的体的综综合合服服务务体体符符合合核心核心区功能区功能要要求求，能，能够够实实现现核心核心区功能和形区功能和形态态升级升级蔡86、屋围蔡屋围处处在在金融金融中心中心区地价区地价峰峰值值点点高档零售商业、娱乐物业高档零售商业、娱乐物业高档零售商业、娱乐物业高档零售商业、娱乐物业商务办公物业商务办公物业商务办公物业商务办公物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业居家物业及其它物业1 12 23 34 4发展成为发展成为集文集文化化、休闲休闲、娱乐娱乐、酒酒吧吧等等元元素素于于一一起起的为的为白白领领、外外籍籍人人士士提提供供全全方方位位综综合合服服务务的的高档休闲高档休闲场场所所，一个具一个具有有国际国际知知名名的的聚聚会会场场所。所。本项目可借势华润一期万象城和二期君悦五星级酒店、商业以及城心公寓共同打造87、本区域商业平台临时住所、酒店临时住所、酒店临时住所、酒店临时住所、酒店启示启示一一、二二总结总结本报告是严格保密的。95第三第三部部分分蔡屋围蔡屋围七七、八八、九九、十十坊坊重建后的功能定位、形重建后的功能定位、形象定位、客户定位？象定位、客户定位？功能定位商业定位；休闲娱乐业；酒店式公寓与城市公寓。客户定位形象定位片区地位片区地位案例分析案例分析与与总结总结项目定位项目定位功能定位、形象定位和客户定位商业功能、休闲娱乐功能、居住功能增增值值计划计划与与更新升级更新升级经济评价经济评价本报告是严格保密的。96定位定位应应该符该符合蔡屋围合蔡屋围资资源源禀赋禀赋项目发展主题蔡屋围地区的主要资源代88、表代表特特区形象的区形象的金融金融中心中心区形象区形象代表代表特特区形象的区形象的金融金融中心中心区形象区形象为为城城市市核心核心区功能和形区功能和形态态升级升级为为城城市市核心核心区功能和形区功能和形态态升级升级 地地王王商商务务圈圈成成熟熟的客户的客户资资源源 地地王王标标志志性性建建筑集聚力筑集聚力 便便捷捷的地的地上上交交通条件与通条件与深圳深圳地地铁铁 高高素素质质消费消费人人群群 万万象象城城、蔡屋围、蔡屋围北北部金融部金融中心中心区区扩扩建建本报告是严格保密的。97整体定位：整体定位：以以街街区区商商业、业、休闲娱乐休闲娱乐业、公业、公寓寓为主的为主的核心核心区区城城市市综综合体89、合体本报告是严格保密的。98综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能的三项以上进行组合，并在各部分功能之间建立一文娱等城市功能的三项以上进行组合，并在各部分功能之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。复杂而统一的建筑或建筑群。街街区区商商业业街街区区商商业业休闲娱乐休闲娱乐业业休闲娱乐休闲娱乐业业酒酒店店式式公公寓寓、城城市市公公寓寓酒酒店店式式公公寓寓、城城市市公公寓寓蔡屋围蔡屋围蔡屋围蔡屋围90、综综合体合体综综合体合体城城市市综综合体合体城城市市综综合体合体-把把一一天天变变成成把把一一天天变变成成2626小小时时小小时时白白领领们们不不需要需要上上班班路路途途的的劳累劳累，创创意精意精英英们们白白领领们们不不需要需要上上班班路路途途的的劳累劳累，创创意精意精英英们们不不需要需要分分离离生生活活与与工工作作；商；商务人务人士士们们将将居居住住不不需要需要分分离离生生活活与与工工作作；商；商务人务人士士们们将将居居住住与与商商务融务融合合与与商商务融务融合合本报告是严格保密的。99p高档主力店带动大量街区商业街，着力打造成为金融中心的特色街区生活商业街。p体现对生活的关怀，营造温馨、舒91、适、和谐的生活氛围。p通过特色街区建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合引导全新的时尚生活方式，打造成为金融中心区集休闲娱乐、餐饮、购物于一体的体验式特色商业街。p激发区域活力、演绎金融中心生活新景象。商商业：业：Business生生活活和体和体验验结结合合主主力力商商店店以以街街区区商商业为主的业为主的商商业形业形态态打打造造深圳深圳都都市市文文明明，将将蔡屋围建蔡屋围建设设成为成为真真正的正的知知名名的的休闲休闲购购物物聚聚会会场场所。所。本报告是严格保密的。100富富有有活力活力的的商商业形业形态态组组合：合：高档高档核心核心主主力力店店与与街街区区商商业业结结合，合，提升城提升城市市92、商商业业档档次次与与品品位，位，激激发发深圳及深圳及华华南南中国中国的的商商业业活力活力。u高档核心主力店采取错位经营方式，迎合高端客户需求，为高尚金融区注入活力。u商业档次：以国际中高档品牌为主，融合国内顶集品牌，高价位、高形象吸引高尚客户群体。四四大大特特色色领领航航片区片区商商业业1.主主力力店店经经营营模模式式创创新新-引入垂直城市、垂直商业模式；2.精精品品专卖专卖、时时尚尚小小件件-迎合城市时尚青年。3.品品牌牌快快餐餐、酒酒吧吧、特特色色餐饮餐饮-为休闲生活配套4.美美容容美美发、发、生生活活特特色色服服务务-满足高尚社区生活需求本报告是严格保密的。101主主力高档力高档商商业业93、店店要要颠覆颠覆城城市现有的市现有的商商业业模模式式，以以全全新新的的面貌面貌展现展现核心核心区区高档高档商商业的价值业的价值感感垂直商业是对深圳以及国内传统商业经营模式的颠覆，在国内率先引入一种全新的商业模式。垂垂直直商商业业垂直城市：利用电梯使建筑物的高层具有和低层一样的价值甚至经常高层比低层更有价值。垂直商业：利用现代技术和先进设计理念，提高高层建筑的商业价值，改变层数升高而导致商业价值骤减的矛盾。让让城城市市紧缩紧缩让让生生活活简单简单本报告是严格保密的。102通过通过电梯电梯、空空中中花园花园等等提升提升高高层层建建筑筑的的商商业价业价值值垂垂直直商商业业本报告是严格保密的。103都94、都市市街街区区商商业业生生活活-既既是对是对传统集传统集市市商商业业精精神神的的回归回归，又迎又迎合合当当代代都都市市人人个个性性化化的的需需求求，让让都都市市人人尽尽情情品品味味高尚高尚生生活活的的多多样样化。化。街街区区商商业业-让让生生活活轻松轻松本报告是严格保密的。104q小小尺尺度度使使商商业业街街更更丰丰富富、更更亲切亲切q餐饮餐饮、精精品品、美美容容、品品牌牌专卖专卖,让让都都市市生生活活更更有有情情调调q街街区区生生活活：逛逛不不完完的的街街、看看不不完完的的人人、找找不不完完的的乐乐、2424小小时不时不停息停息的的都都市市疯狂疯狂街街区区商商业业演绎演绎高尚都高尚都市市生生95、活活-生生活活在在这这里里找找到到快快乐乐，工工作作在在这这里里找找到到放松放松街街区区商商业业演绎演绎高尚都高尚都市市生生活活街街区区商商业业演绎演绎高尚都高尚都市市生生活活-生生活活在在这这里里找找到到快快乐乐，工工作作在在这这里里找找到到放松放松生生活活在在这这里里找找到到快快乐乐，工工作作在在这这里里找找到到放松放松本报告是严格保密的。105街街区区精精品品商商业：业：让让生生活活更更加加丰丰富富，u中西餐厅、各国美食，u国际品牌餐饮u品牌专卖店、精品店、特色店本报告是严格保密的。106酒店式公寓：主要客户针对地王商务圈中高级管理人员、高级白领、港籍人士和经常出入深圳的商务人士；酒店式96、公寓要强调服务、体验、身份、品牌等产品精神体验层次公公寓寓：Apartment让让生生活活更更有有品质品质酒店酒店式式公公寓寓和和城城市公市公寓寓相相结结合合颠覆颠覆现有的现有的居居住住方方式式，吸引吸引白白领领阶阶层层、时时代代精精英英、时时尚人尚人士士，营营造造现现代代的的都都市市气气氛氛。本报告是严格保密的。107城城市公市公寓寓：满足满足居居住住、商商务务双双重重兼兼备备的的居家居家环境环境不逃离城市，却取悦于生活，同时满足居住与工作需求建筑、户型、装修体现高品质居住、商务双重兼备的居家环境，符合白领、精英的心理取向和生活习惯本报告是严格保密的。108城城市公市公寓寓普普通户通户型型，97、适适度度空空间间，标，标示示项目项目高高品质品质形象形象关键关键词词：功能功能组组合、合、便利便利的的个个性性空空间间高尚高尚的、的、舒舒心心的的本报告是严格保密的。109LOFTLOFT公公寓寓p适度增加层高，上下两层复式户型p营造丰富空间形式，方便商务办公p个性空间、舒适感本报告是严格保密的。110休闲娱乐休闲娱乐：Entertainment让让蔡屋围蔡屋围活力活力永恒永恒 让让蔡屋围成为蔡屋围成为让让蔡屋围成为蔡屋围成为“喝喝喝喝不不完完的的美美酒酒、逛逛不不不不完完的的美美酒酒、逛逛不不完完的的街街、找找不不完完的的完完的的街街、找找不不完完的的乐乐、乐乐、2424小小时时聊聊不不小小98、时时聊聊不不完完的的天天完完的的天天”的地的地方方的地的地方方“晚晚上上晚晚上上1010点点，蔡，蔡点点，蔡，蔡屋围的屋围的生生活活刚刚刚刚开开屋围的屋围的生生活活刚刚刚刚开开始始始始”打打造造体体验验式式的的街街区区生生活活，酒酒吧吧、咖啡咖啡馆馆、舞舞台台，街街区区是是蔡屋围蔡屋围活力活力和价值的体现和价值的体现。本报告是严格保密的。111街街区区是城是城市的市的基基本本元元素素，城城市市精精神神和和生生活活价值价值荟萃荟萃之之地，地，沉淀沉淀城城市市历史历史和和人文人文。街街区区基基本本特特征征：互动性、便利性、共享性、多样性、包容性和防卫性目前目前国国内内比比较较有有名名的的街街区：区99、：上海新天地阳朔西街北京建外soho天津第五大道目前目前国国外外比比较较有有名名的的街街区：区：日本东京新宿香港中环本报告是严格保密的。112将将蔡屋围蔡屋围打打造造成成开开放放的、有的、有丰丰富富城城市市生生活活和和深深圳圳印印象的象的街街区，区，延延续续城城市市历史历史和和人文人文深圳现有的具有街区特征的蛇口酒吧街和华侨城开放度都不够，不具有丰富的街区生活。规划设计注意高密度、小尺度街区和开放空间的混合使用。本报告是严格保密的。113各国各国特特色色餐饮餐饮、外外来来游游客，客，活力活力四四射射美美食食、游游客客美美食食、游游客客香香槟槟酒酒、激激情情香香槟槟酒酒、激激情情通通宵宵达达旦旦100、通通宵宵达达旦旦本报告是严格保密的。114特特色色酒酒吧街吧街：灯红灯红酒酒绿绿、通、通宵宵达达旦旦本报告是严格保密的。115休闲娱乐休闲娱乐：城城市的市的魅魅力力与与活力活力本报告是严格保密的。116哪些哪些人人会会来蔡屋围来蔡屋围消费消费和和居居住住？我我们们的客户的客户是是什什么么人人？客户定位客户定位本报告是严格保密的。117来来往往地地王王商商圈圈的的各国商各国商务人务人士士迫切迫切需要需要在在附近附近找找到到他他们们临临时时归归属属，居居住住、会会友友、休闲休闲、娱乐娱乐核心核心消费者消费者-商商务人务人士士他他们们在在都都市市出出入入，他他们们以独以独特特的的眼眼光光注视注视着着101、作为作为都都市区市区的蔡屋围的蔡屋围；他他们代表们代表着着一个一个生生活活：忙碌忙碌、紧紧张张、高高节节奏奏。他他们们需要需要、期期望望在在本本区域区域内内找找到到他他们们暂暂时时的的归归属属：居居住住、会会友友、休闲休闲、娱乐娱乐；他他们们追追求求有有品品位的位的生生活活，他他们们关关注注热热点点与与时时尚尚；忙忙忙忙 碌碌碌碌节节节节 奏奏奏奏紧紧紧紧 张张张张他他们们少少有有时时间间去去休闲休闲，他他们们需要需要在在紧缩紧缩的的都都市市核心核心区区中中去去享受享受会会友友、休闲休闲、娱乐娱乐在在君悦君悦酒店酒店居居住住，休闲休闲之之余余在在君悦君悦酒店酒店居居住住，休闲休闲之之余余到蔡屋102、围到蔡屋围感受感受真真正的正的深圳深圳都都到蔡屋围到蔡屋围感受感受真真正的正的深圳深圳都都市市文文明明和和都都市市生生活活，是是他他们们市市文文明明和和都都市市生生活活，是是他他们们的的梦想梦想的的梦想梦想本报告是严格保密的。118他他们们有有消费消费的的新理新理念念、新新思思想想，在个在个人人的的住宅住宅消消费费中中希希望望拥拥有有属属于于他他们们的的社社区和有区和有一一定定居居住住品品位位核心核心消费者消费者-时时代代精精英英、创创意意新新贵贵引引领领潮潮流流引引领领潮潮流流高贵富高贵富足足高贵富高贵富足足他他们们游游乐乐世界世界，以挑以挑剔剔而而好好奇奇的的眼眼光光关关注注着着这这座座城103、城市和蔡屋围市和蔡屋围；他他们代表们代表着着一个时一个时尚尚：注注重重生生活活品质品质而而淡淡化化消消费费支支出。出。他他们们 憧憬憧憬在在蔡屋围蔡屋围搜搜索索到能到能满足满足他他们们的的好好奇奇的的一一切切；他他们们高贵而富高贵而富足足，他他们们追追求品求品牌牌，引引领领时时代代潮潮流流；作为公作为公众众人人物，物，他他们们不不可能可能花花费费大量时大量时间间在在都都市市穿梭穿梭，要要让紧让紧凑凑的的城城市市满足满足他他们们的的一一切切本报告是严格保密的。119他他们们在在都都市市穿梭穿梭，他他们们理理解解作为作为都都市市核心核心和经和经济济高度聚集高度聚集的蔡屋围的蔡屋围；他他们代表们代表104、着着一个阶一个阶层层：富富有、有、荣荣誉誉而而且年且年轻轻、求求变变的的活力活力阶阶层层。欲欲望、望、渴渴求求在本在本区域区域内内找找到到生生活活体体验验；热热爱爱都都市，市，都都市的价值市的价值造造就就了了他他们们的价值，的价值，他他们们渴渴望望住住进进都都市市最最繁繁华华最核心最核心的区域的区域；他他们们需要需要紧紧把紧紧把握握城城市市的的脉搏脉搏，抓抓住住都都市的市的万万千千变变化。化。核心核心消费者消费者-中中高高级级白白领领地地王王商商圈圈的的几几万白万白领领，他他们们理理解解作为作为都都市市核心核心区区的蔡屋围，的蔡屋围，在在蔡屋围蔡屋围却找却找不不到到栖息栖息之之地地本报告是严格105、保密的。120来来深圳深圳旅旅行行者者，他他们们需要需要在深圳最具在深圳最具代表代表性性的地的地王王附近附近作作暂暂时时的的停停留留，购购物、物、就就餐餐、休闲休闲核心核心消费者消费者-旅旅行观行观光光他他们们来到来到这这座座城城市，市，他他们们以以好好奇奇的的眼眼光光记录记录着着这这座座城城市市所所发发生生的的点点点点滴滴滴滴；他他们代表们代表着着一一种种理理念念：生生活需要活需要调节调节，绷绷得得太太紧紧的的神神经经需要需要放松放松。他他们们来到来到这这座座城城市市期期待待着着这这里里能能给给他他放松放松，而而不是不是奔波奔波；在在这这里里他他们们不不仅仅需要需要地地王王留留下下的的这这一106、段一段历史历史，还还有有轻松轻松和和便便捷捷；都都市市核心核心区区给给他他们们不不仅仅仅仅是是的的愉愉快快和和休休息息，而而且且是是美美的的享受享受本报告是严格保密的。121蔡屋围蔡屋围核心核心区客户区客户分析分析核心核心客户客户核心核心客户客户重重要要客户客户重重要要客户客户游游离离客户客户游游离离客户客户偶偶得客户得客户偶偶得客户得客户l 核心核心客户：客户：来往地王商务圈的高级商务人士、时代精英、创意新贵、地王商务圈高级白领l 重重要要客户：客户：深圳其它区域的白领阶层l 游游离离客户：客户：来往深圳旅游的游客l 偶偶得客户：得客户：进出深圳的外地企业主，投资客，时尚人士蔡屋围蔡屋围商商107、业业l 核心核心客户客户：地王商务圈中高级管理阶层、高级白领；l 重重要要客户：客户：深圳其他区域的中高级管理阶层、高级白领，蔡屋围周边现有居民；l 游游离离客户：客户：经常出入深圳的商务人士l 偶偶得客户：得客户：国国内外内外投投资资客，客，追追求求时时尚尚的的普普通通阶阶层层蔡屋围公蔡屋围公寓寓本报告是严格保密的。122核心核心目标客户目标客户AIOAIO量量表表-追追求求有有品品位的位的生生活活，注注重重身身份标份标识识，愿愿意意为为高档高档次次生生活活买买单单生活快快节节奏奏，时间就是金钱品牌消费，购买名名牌牌服饰很少有时间关注电视、报纸广告，有特定的读物出入高高级级场场所所，工作压力108、大，需要休闲放松Action Action（活活动动）追究顶级豪豪宅宅讲究名名牌牌穿戴喜欢文化品品味味注重身份标标识识I Interestnterest（兴趣兴趣）讲求内外环境好环境好相信口相信口碑碑传传播播看重服服务务、产产品品质品品质OOpinionpinion（观点观点）p节节奏奏、压压力力p文文化化品品位、位、身身份份标标识识、品品牌牌消费消费p名名车车、豪豪宅宅p讲究讲究居居住住、购购物物环境环境p服服务务质质量量、产产品品质质量量核心客户价值取向国际国际的、的、高贵高贵的、的、高高形象的、形象的、高高品质品质的的国际国际的、的、高贵高贵的、的、高高形象的、形象的、高高品质品质的的本109、报告是严格保密的。123形象定位形象定位未未来的来的七七、八八、九九、十十坊应坊应展现什么样的展现什么样的形象？形象？本报告是严格保密的。124作为作为核心核心区区峰峰值地价值地价点点的蔡屋围，的蔡屋围，其其形象形象应应该该是是高尚高尚的、的、高档高档的、的、高贵高贵的的v核心区峰值地价点形象核心区峰值地价点形象vv物业物业是是物业物业是是高档高档的的高档高档的的vv产产品品是是产产品品是是高高品质品质的的高高品质品质的的vv形象形象是是形象形象是是高尚高尚的的高尚高尚的的vv客户客户是是客户客户是是尊贵尊贵的的尊贵尊贵的的vv消费消费是是消费消费是是国际国际性性的的国际国际性性的的本报告是严110、格保密的。125形象：形象：高尚高尚的、的、休闲休闲的、的、国际国际知知名名的的都都市市休闲休闲区区财富中国财富中国 璀璨世界璀璨世界蔡屋围蔡屋围意意象象蔡屋围蔡屋围意意象象蔡屋围蔡屋围意意象象F CUSF F C CUSUSNLYNLYNLY2626小时城市小时城市小时城市小时城市超越沸点的激情超越沸点的激情超越沸点的激情超越沸点的激情本报告是严格保密的。126将将蔡屋围蔡屋围打打造造成成深圳最具深圳最具活力活力的的街街区区商商业，业，使使之之形成形成全全深圳深圳独独一一无无二二的的街街区区文文化化，必必将将吸引吸引所所有有关关注注的的眼眼光光深圳目前稍有街区感的地方是蛇口海上世界，但海上世111、界通达性差，交通不便，且街区规模小，街区气氛未完全形成，它只能吸引周边居住的外国人和偶到蛇口的游客，少有专门去休闲的消费者。街区将商业与片区居住形成互动共赢，使蔡屋围成为都市的精神家园。定位定位.小小结一结一阳朔阳朔西西街街海上海上世界世界本报告是严格保密的。127定位定位.小小结结二二定位定位解解决了决了什么什么问题问题？重重新新定定义义了了该该区域的价值，区域的价值，使使本本区域的价值区域的价值回归回归；有效有效转转换换了承租人了承租人口口结结构构，找找到到未未来的发展前景来的发展前景；从从根本根本上上改改变变本本区域的区域的安安全全问题问题，吸引吸引高尚人高尚人士士前来前来消费消费；解解112、决了决了与与万万象象城城的的商商业业融融合合问题问题，使使本本区域区域借借势势发展，发展，保证保证街街区价值区价值顺顺利实利实现现；解解决了决了片区片区内内中中低低收收入入出出路路问题问题，廉廉租需租需求求能能够够保证保证。本报告是严格保密的。128第第四四部部分分通过什么样的通过什么样的手手段段使使蔡屋围蔡屋围更具更具有有吸引吸引了了和价和价值值；实施实施城城市重建后市重建后再再哪些哪些方方面实面实现现更新更新与与升级升级增值计划：手段与措施城市更新与升级：哪些方面升级与更新片区地位片区地位案例分析案例分析与与总结总结项目定位项目定位增增值值计划计划与与更新升级更新升级增值手段、措施功能和形113、态升级经济评价经济评价本报告是严格保密的。129本本区域区域增增值值计划计划KPIKPI体体系系人文人文符号符号形象形象增增值值KPI体体系系配套配套识识别别系系统统的的魅魅力力：建筑集合和建筑细节制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力，给人惊喜惊喜精精神归神归属属中心中心：精致实用的广场，创意的步行街区时时尚尚领领导导中心中心：一个世界品牌旗舰店看看不不见见的的高高层层聚集聚集地：地：一个超级俱乐部人人的的活活动动引引导导：一条酒吧街，制造圈层感和归属感地地铁铁无无缝缝链链接接：人流的引导地地下下全全停车停车系系统统：停车全部设计在建筑内部和地下本报告是严格保密的。130区域区域增增114、值值计划计划的目的：的目的：让让蔡屋围蔡屋围更更有价值有价值和和更具更具有有吸引吸引力力区域增值是指通过建设特定的市政设施、公共设施来提升本地区价值，区域增值计划可以提升区域形象、增加区域影响力和集聚力，从而吸引人群，增加消费者购买意愿。标志性建筑形式标志性建筑形式绿化与步行广场绿化与步行广场地下停车系统地下停车系统精品商业街与品精品商业街与品牌旗舰牌旗舰店店与地与地铁无缝接驳铁无缝接驳超级酒吧超级酒吧街街本报告是严格保密的。131区域区域增增值值计划一计划一：标：标志志性性建建筑筑形形式式独特的建筑可以提升城市与区域形象，而且表现了市表现了市场对蔡屋围未来的场对蔡屋围未来的信心信心精美的建筑115、衬托城市景观的细腻，成成为城市和区域重要为城市和区域重要的参观旅游点。的参观旅游点。不不求求最最高高，但但求求最最美美不不仅仅要要代表代表的的辉煌辉煌，还还要要代表代表着着深圳深圳改改革革、发、发展的成展的成就就和和历史历史本报告是严格保密的。132区域区域增增值值计划计划二二：步步行行街街区区时时尚尚新新潮潮的的创创意意广广场场集聚人集聚人气气的的财富财富广广场场u步行街和休闲购物相结合，打造集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的体验式商业一条街u步行街区打造成核心区休闲的新天地环境环境优优美美的的城城市市广广场场本报告是严格保密的。133区域区域增增值值计划三计划三：全全地地下下停车停车系系统统116、地下停车场以缓解当前地面停车的矛盾;节约空间，集聚人流，创造财富；本报告是严格保密的。134把把握握时时尚尚和和潮潮流流把把握握时时尚尚和和潮潮流流；传统建筑与流光溢彩的完美结合，色彩缤纷的商业橱窗、独具民情的风味雕塑、轻松惬意的灯光；时时尚尚、经、经典典、动动感感时时尚尚、经、经典典、动动感感和和新新潮潮和和新新潮潮的各式配件、礼品、文具、家具用品；铁斯东尼、索尼等进时时尚尚精精品品店店，给给时时尚尚精精品品店店，给给追追求求时时尚尚和和个个性性的的追追求求时时尚尚和和个个性性的的人人们们带来带来更更多多的的选选人人们们带来带来更更多多的的选选择择择择。区域区域增增值值计划计划四四：一一条条117、街街区区式精式精品品街街本报告是严格保密的。135区域区域增增值值计划计划五五：超超级级酒酒吧街吧街聊聊天天、会会友友聊聊天天、会会友友疯狂疯狂、快快乐乐疯狂疯狂、快快乐乐一一醉醉方休方休一一醉醉方休方休本报告是严格保密的。136区域区域增增值值计划计划六六：品品牌牌旗舰旗舰街街uu高档高档、尊贵尊贵高档高档、尊贵尊贵uu区域区域震撼震撼力力区域区域震撼震撼力力uu本报告是严格保密的。137区域区域增增值值计划七计划七：与地：与地铁站铁站无无缝缝接接驳驳u地铁带来的不仅仅是交通的便利，而且将深圳带入了国际化消费的阶段，这是一种颠覆性的改变。u地铁能够带来高档的消费需求，提升消费群面；u万象城取118、得巨大成功与实现与地铁的无缝接驳密切相关本报告是严格保密的。138更新更新与与升级升级未未来的蔡屋围来的蔡屋围新七新七、八八、九九、十十坊坊能能够够在在哪些哪些方方面实面实现现更新更新和和升级升级？带来什么样的？带来什么样的综综合效益合效益。本报告是严格保密的。139u市井文化阶层u市民化、下里巴人u行商坐贾、贩夫走卒、荟萃u精英文化阶层u高雅u阳春白雪u高知云聚u引领时尚潮流u展现活力与朝气核心核心区区更新升级一更新升级一-文文化化：体现：体现时时代代潮潮流流的的精精英英文文化化代代替替市市井井文文化化，提升提升文文化化品品位，成为位，成为都都市市文文明明的的汇汇集集地地本报告是严格保密的。119、140核心核心区区更新升级更新升级二二-居居民：民：以高以高层层次消费次消费群群体体代代替替低低收收入入阶阶层层，维维持蔡屋围的持蔡屋围的繁荣繁荣与与活力活力居民实现由中低收入的城市打工阶层向高收入阶层的高级白领、高级商务人士、时代精英的转变；高级白领、商务人士、时代精英进入蔡屋围，消费能力更强、消费档次更高，使蔡屋围更加繁华与繁荣。本报告是严格保密的。141核心核心区区更新升级三更新升级三-生生活方活方式式：节节奏奏、规规律律、品质品质，营营造造出出生生活活的和的和谐谐生活无规律喧哗、喧嚣、无日无夜放纵、日夜颠倒规律、节奏规律、节奏个性空间个性空间周末与工作日周末与工作日休闲、放松休闲、放松120、在品位城市的热闹的同时，感受温馨、快乐的生活本报告是严格保密的。142农民房、握手楼拥挤、潮湿、脏乱差商务办公楼、酒店式公寓宽敞、明亮、气派核心核心区区更新升级更新升级四四-建建筑筑：以以现现代代化化建建筑筑群群代代替替“城中城中村村”，实实现物现物质质形形态态的的升级升级本报告是严格保密的。143核心核心区区更新升级更新升级五五-商商业：业：集集餐饮餐饮、娱乐娱乐、购购物为物为一一体的体体的体验验式式的的街街区区商商业与业与集集中中式式垂垂直直商商业业代代替替低低档档地地摊摊式式商商业业地铺、小摊低收入人群、价低质次垂直商业、精品时尚、名贵品牌高级商务人员、高级白领本报告是严格保密的。144121、p深圳最具特色的高档购物中心区p深圳最具魅力的集购物、休闲娱乐、餐饮为一体的高档休闲区；p深圳高档精品集聚地；p深圳的城市名片p外来人士的旅游目的地。核心核心区区更新升级更新升级六六-城城市功能：市功能：高档都高档都市市核核心心区成为区成为城城市的形象和象市的形象和象征征本报告是严格保密的。145核心核心区区更新升级七更新升级七-社社区区服服务务，先先进的、进的、规规范范化化的物业的物业管管理理代代替替现现在在的的杂乱杂乱无无章章的现的现状状p人性化的物业管理，优秀的物业管理队伍，p保安、闭路监视p优美的园林景观与良好的社区环境本报告是严格保密的。146街区聚集人气，吸引消费人群，直接带动周边122、物业升值，改善周边物业经营状况。丽晶大厦等现状经营状况不好的物业，受街区的影响，经营状况将大辐改善。股份公司和居民将从中受益。核心核心区区更新升级八更新升级八-街街区价值，区价值，直接直接带带动动周边周边物业物业升升值，值，改善改善周边周边经经营营状状况况，股份公司现有物业，股份公司现有物业从从中中受受益益本报告是严格保密的。147城城市重建能市重建能否否给给发展发展商商、股份公司、村民、股份公司、村民带来收益？带来收益？第第五五部部分分评价基本前提股份公司和村民的补偿方案正常利润点容积率确定不同容积率下利润测算；股份公司、村民重建前后收益对比片区地位片区地位案例分析案例分析与与总结总结项目定123、位项目定位增增值值计划计划与与更新升级更新升级前提、方案、平均利润下的容积率确定各容积率下利润情况村民收益情况对比经济评价经济评价本报告是严格保密的。148项目项目周边周边建建设设强度强度大大，得到，得到批准批准都都突破突破了了规规划容积率划容积率4.04.0的的范范围，现围，现状状容积容积率率范范围为围为6.06.0-15.015.0，按按惯惯例本例本项目可能能项目可能能实实现的现的容积率容积率范范围为围为4.010.4.010.周边周边多多数数建建筑筑容积率在容积率在6.06.0以以上上，建建筑筑层数层数在在3030层层左右左右。地地王王大大厦厦：69层 容积率14.2世界世界金融金融中心124、中心：42层 容积率15.0蔡屋围蔡屋围北北规划容积率10容积率在容积率在6.06.0-9.09.0之之间间，建，建筑筑层数层数在在3030层层左右左右。都都市市名名园园32层 容积率6.9城城市市天天地地广广场场 40层 容积率8.9逾逾峰峰台台容积率6.81华润华润中心中心容积率6.87左右蔡屋围蔡屋围北北容积率容积率1010左右左右华润华润中心容积率中心容积率6.876.87都都市市名名园园容积率容积率6.96.9城城市市天天地地广广场场容积率容积率8.98.9本报告是严格保密的。149经济评价前经济评价前提提80001000019193057812面面积积备备注注合合计计项目项目1、根125、据查丈报告2、商业面积根据市场调研情况大致确定209930住宅临街商业建筑面积（平方米）非临街商业根据查丈报告57812占地面积（平方米）前前提一提一：现状规模前前提提二二：改造后功能酒店式公寓、城市公寓商业本报告是严格保密的。150经济评价前经济评价前提提前前提三提三：各功能规模商商业：业：考虑到项目收益最大化，本项目商业面积按照最大商业面积配置街区式商业：覆盖率取50，两层计，面积：5.7万5025.7万集中式商业：取街区式商业面积的30 面积 5.7301.71万共：5.7+1.717.41万平方米，取7.5万平方米。住宅住宅：现状住宅建筑面积为191930平方米，按照1：1进行补偿面积126、：191930平方米。按照城市公寓偿还，城市公寓不装修，与住宅成本相同。配配套套（不不含含车车库库）：）：计容积率面积的4酒店酒店式式公公寓寓：计容积率面积扣除以上功能面积车车库库：地下三层，5000车位，面积15006平方米。本报告是严格保密的。151经济评价前经济评价前提提容积率容积率8-8-101045000（一、二层）3700350037003200容积率容积率6-86-8120003000住宅（城市公寓）120003500酒店式公寓（含装修）25000（三层以上）商业（含公共装修）成本单价（元/平方米）销销售售单单价价（元/平方米）项目项目建建造造成成本本：采用深圳市当前建造成本，并127、根据本项目实际情况适当调整销销售售单单价：价：根据深圳市当前商业市场情况并根据本项目实际情况适当调整。前前提提四四：成本单价和销售价格前前提提五五：利润分享股份公司：发展股份公司：发展商商3 3：7 7 股份公司股份公司所所得得利润利润的的3030作为作为开开发成发成本一本一部部分分本报告是严格保密的。152按照商按照商业业补补偿偿三三种种方方案案进进行行经济评价经济评价临街商铺10000平方米按照1：1赔偿，非临街商铺8000平方米按照住宅进行赔偿方方案一案一临街商铺10000平方米按照1：1赔偿，非临街商铺8000平方米按照1：0.7进行赔偿方方案案二二所有商铺18000平方米全部按照1：128、1进行赔偿方方案三案三本报告是严格保密的。153临临街街商商铺铺1000010000平平方方米米按照按照1 1：1 1赔赔偿偿，非非临临街街商商铺铺80008000平平方方米米按照住宅按照住宅进进行赔行赔偿偿方案一非临街商铺按照住宅进行赔偿临街商铺按照1：1赔偿1：1取值取值最低平均最高1：0.6432000702501：0.4200001501：0.131：0.32拆赔比拆赔比64003800折折合合售售价价87030住宅850商业目前目前租金租金资资本本化率化率收益收益年年限限目前功能目前功能拆赔比650000010000199930补偿计容积率面积4配套（不含车库）剩余面积公寓75000129、二层以上一二层18000470000销售18000199930住宅（城市公寓）57000商业5000（车位（个）车库（地下三层）面积项目功能配比本报告是严格保密的。154各容积率下各容积率下经济经济指指标标0 08 816162424323240404848启动启动资资金金14.714.715.315.3161616.716.717.417.418.118.118.8 20.06 20.8 21.55 22.318.8 20.06 20.8 21.55 22.3总总投投资资21.421.423.523.525.625.627.527.529.429.431.231.232.9 35.78 37130、.532.9 35.78 37.539.239.240.940.9税税后后利润利润2.72.73.633.634.674.675.85.86.996.998.238.239.59.59.87 11.17 12.49 13.839.87 11.17 12.49 13.83利润利润率率14.61 17.89 21.23 24.54 27.76 30.88 33.87 32.33 34.93 37.4 39.7714.61 17.89 21.23 24.54 27.76 30.88 33.87 32.33 34.93 37.4 39.77行行业业利润利润15151515151515151515151131、5151515151515151515155 55.55.56 66.56.57 77.57.58 88.58.59 99.59.51010行行业业利润利润点点：发展商和股份公司的收益都得到保障的点。利润分配后，行业利润点为容积率6.5。随容积率变化，股份公司利润范围为1.74-4.15亿亿元元随容积率变化，发展商利润范围为4.06-9.68亿亿元元亿亿元元容积率容积率行行业业利利润润点点4.153.743.352.962.852.472.11.741.41.090.81股份公司分享利润（亿元）9.688.747.826.916.665.764.894.063.272.541.89发展商分享利132、润（亿元）22.13923.549.517.94713.9769.8516.006.519.787.521.52820.638.511.895.524.87分配后，利润率10容积率方案一本报告是严格保密的。155临临街街商商铺铺1000010000平平方方米米按照按照1 1：1 1赔赔偿偿，非非临临街街商商铺铺80008000平平方方米米按照按照1 1：0.70.7进进行赔行赔偿偿方案二非临街商铺按照1：0.7赔偿临街商铺按照1：1赔偿1：1取值取值最低平均最高1：0.6432000702501：0.4200001501：0.131：0.32拆赔比拆赔比64003800折折合合售售价价8703133、0住宅850商业目前目前租金租金资资本本化率化率收益收益年年限限目前功能目前功能拆赔比594000015600199930补偿计容积率面积4配套（不含车库）剩余面积公寓75000二层以上一二层18000414000销售18000199930住宅（城市公寓）57000商业5000（车位（个）车库（地下三层）面积项目功能配比本报告是严格保密的。1560 08 816162424323240404848启动启动资资金金14.69 15.36 16.04 16.75 17.46 18.19 18.93 20.13 20.88 21.63 22.3914.69 15.36 16.04 16.75 17.134、46 18.19 18.93 20.13 20.88 21.63 22.39总总投投资资21.39 23.54 25.5827.529.36 31.1532.921.39 23.54 25.5827.529.36 31.1532.935.737.46 39.17 40.8535.737.46 39.17 40.85税税后后利润利润1.391.392.332.333.383.384.514.515.715.716.966.968.268.268.628.629.9211.25 12.599.9211.25 12.59利润利润率率7.5111.45 15.32 19.06 22.65 26.08 135、29.34 28.197.5111.45 15.32 19.06 22.65 26.08 29.34 28.19313133.6636.233.6636.2行行业业利润利润151515151515151515151515151515151515151515155 55.55.56 66.56.57 77.57.58 88.58.59 99.59.51010各容积率下各容积率下经济经济指指标标亿亿元元容积率容积率3.783.372.982.592.482.091.711.351.010.700.42股份公司分享利润（亿元）8.817.876.946.045.784.874.003.162.371136、.630.98发展商分享利润（亿元）19.85921.409.514.85710.2565.14512.626.516.937.518.88818.208.57.755.522.86发展商最后利润率10容积率方案二行行业业利润利润点点：发展商和股份公司的收益都得到保障的点。利润分配后，行业利润点为容积率7.1。随容积率变化，股份公司利润范围为1.71-3.78亿亿元元随容积率变化，发展商利润范围为4.00-8.81亿亿元元本报告是严格保密的。157所所有有商商铺铺1800018000平平方方米米全全部部按照按照1 1：1 1进进行赔行赔偿偿方案三全部按照1：1进行赔偿1：1取值取值最低平均最高137、1：0.6432000702501：0.4200001501：0.131：0.32拆赔比拆赔比64003800折折合合售售价价87030住宅850商业目前目前租金租金资资本本化率化率收益收益年年限限目前功能目前功能拆赔比570000018000199930还建计容积率面积4配套（不含车库）剩余面积公寓75000二层以上一二层18000390000可售18000199930住宅（城市公寓）57000商业5000（车位（个）车库（地下三层）面积项目功能配比本报告是严格保密的。1580 08 816162424323240404848启动启动资资金金14.78 15.4316.114.78 15.4138、316.116.816.817.518.22 18.95 20.1620.921.6522.417.518.22 18.95 20.1620.921.6522.4总总投投资资21.27 23.42 25.45 27.37 29.23 31.02 32.76 35.59 37.33 39.04 40.7221.27 23.42 25.45 27.37 29.23 31.02 32.76 35.59 37.33 39.04 40.72税税后后利润利润0.590.591.541.542.592.593.733.734.934.936.186.187.477.477.847.849.1410.4611139、.89.1410.4611.8利润利润率率3.23.27.5711.77 15.78 19.58 23.19 26.61 25.6828.631.36 33.997.5711.77 15.78 19.58 23.19 26.61 25.6828.631.36 33.99行行业业利润利润151515151515151515151515151515151515151515155 55.55.56 66.56.57 77.57.58 88.58.59 99.59.51010各容积率下各容积率下经济经济指指标标亿亿元元容积率容积率3.543.142.742.352.241.851.481.120.78140、0.460.18股份公司分享利润（亿元）8.267.326.395.485.234.323.452.611.821.080.41发展商分享利润（亿元）18.44920.079.512.9577.9662.22510.556.515.187.517.25816.698.55.185.521.59发展商最后利润率10容积率方案三行行业业利润利润点点：发展商和股份公司的收益都得到保障的点。利润分配后，行业利润点为容积率7.5。随容积率变化，股份公司利润范围为1.85-3.54亿亿元元随容积率变化，发展商利润范围为4.32-8.26亿亿元元本报告是严格保密的。159发展发展商各商各方方案下案下利利益区141、益区间间4.325.235.486.397.328.265.766.666.917.828.749.680246810127.588.599.510最高利润最低利润各容积率下发展商收益区间从各方案的测算分析中，保障“多赢”效果的最低容积率为7.5亿亿元元本报告是严格保密的。160股份公司股份公司各各方方案下案下获获益区益区间间1.852.242.352.743.143.542.472.582.963.353.744.1500.511.522.533.544.57.588.599.510最高利润最低利润各容积率下股份公司收益区间从各方案的测算分析中，保障“多赢”效果的最低容积率为7.5亿亿元元本142、报告是严格保密的。161总结总结方案三方案二方案一项目20.636.912.968.518.206.042.5916.69分配后利润率2.35股份公司5.48发展商容积率方案一：收益比较良好，但仅补偿临街商业，非临街商业按照住宅补偿，操作难度比较大；分配后行业利润点为容积率6.5方案二：收益较好，按照地段的重要性进行有分别的补偿；分配后行业利润点为容积率7.1方案三：收益相比较差，操作性较好，不分地段统一补偿；分配后行业利润点为容积率7.5本报告是严格保密的。162股份公司股份公司分分享享收益的收益的几几种种思路思路容积率为8.5时，方案一经济指标2.962.96股份公司获得30利润48.37143、48.37销售收入35.7835.78总投资9.879.87税后净利润32.3332.33成本利润率20.0620.06启动资金30.5530.55总开发成本6.916.91发展商获得70利润亿亿元元现现金金分分享享30开开发发利润利润思路一利利用用股份公司股份公司获获得的得的30利润利润作为股份，发展作为股份，发展商商和股份公司可和股份公司可共共同同组组建公司，建公司，共共同同持有经持有经营营。思路三股份公司股份公司获获得得相相当当于于30开开发发利润利润价值的现有物业，价值的现有物业，独独自自经经营营。思路二本报告是严格保密的。163思路一现现金金分分享享30的的开开发发利润利润不具有“造144、血”功能；不具可持续发展性不能充分利用本区域改造后的优势和资源；未改变当前深圳市股份公司普遍的出租物业经济；不培养人才，不易改变当前村民的生活状态。优优点点可直接得到30的开发利润；壮大股份公司经济行业村民收益用所得利润进行其他投资。缺缺点点本报告是严格保密的。164思路二股份公司股份公司直接直接获获得得相相当当于于30开开发发利润利润的现有物业，的现有物业，独独自自经经营营。和当前村民股份公司状态区别不大；不同的是，可以增加出租收入。可培养自己的管理和经营人才有效利用本区域改造后的优秀资源，改变股份公司经济结构。优优点点不能有效利用发展商的实力，有效建立现代企业制度，培养股份公司自己人才。不145、易建立本区域整体经营品牌，无法统一管理，统一服务。缺缺点点在容积率8.5情况下，股份公司可直接获得6500平方米的一二层商业（价值相当于2.96亿元），参照万象城和项目周边其他商业租金情况，按照400元/平方米.月租金计，前十年每年上涨2，后四十年保持稳定，资本化率为8，50年可获益3.79亿元。本报告是严格保密的。165u由图中可以看出，改造后股份公司的物业面积有所增加，且商业面积增大。而且物业价值为改造前的4.664.66倍；年租金收入为改造前的2.012.01倍。u改造后股份公司能获得30的开发利润或等值物业进行持有经营。1 14.664.661 11 12.012.012.962.96146、改造前改造后物业面积（万平米）物业市场价值（亿元）物业年租金收入（亿元）34.0634.061.731.732.962.96216430216430分得30开发利润（亿元）1 12099302099307.317.310.860.860 0股份公司获益示意图开开发发方方案中案中股份公司股份公司所所获获得的得的利利益益使使其其经济经济大大大大增增强强(方方案一案一，容积率容积率为为8.58.5，直接直接获获得得65006500平平方方米米商商业）业）1.031.03本报告是严格保密的。166某村民拥有240平方米住宅，240平方米底层商业假假定条件定条件重建后村民收益重建后村民收益增增加加，重建147、过，重建过程程中中得到现有得到现有租金租金水水平平的的补补偿偿，收益，收益不不会会受受到到任任何何损失损失按照目前蔡屋围片区住宅和商业市场情况，住宅按照30元/平方米.月，商业按照150元/平方米.月每年收益：2403012+24015012302,400元改造改造前村民收益前村民收益改造改造后村民收益后村民收益按照目前蔡屋围周边高档住宅和高档商业市场情况，住宅按照50元元/平方米.月，商业按照400元/平方米.月计每年收益：2405012+240400121,296,000元改造改造后村民收益后村民收益改造改造前村民收益前村民收益:=4.29:1村民收益村民收益对比对比在重建过程中，发展商按148、照现有租金水平给予村民物业补偿，补偿期限从拆迁开始到还建房交房；村民不会因为城市重建受到任何损失。本报告是严格保密的。167城城市重建市重建中中的的风风险险分析分析发展商品牌和实力、旧改经验发展商发发生生条件条件风风险险主体和主体和种种类类风险主体风险种类合作目的或利益严重冲突，造成合作终止或者过程中发生纠纷合作风险品牌或项目宣传等方面原因，造成市场营销和利润难以实现实现市场风险诉讼，村民、合作方、相关利益主体上访法律风险上访造成社会问题，政府干预行政风险村民或股份公司与各改造主体的历史恩怨或纠葛，项目停滞烂尾社会风险改造意愿、拆赔比、还建和安置等，阻止城市重建村民改造意愿、股份公司对村民的控149、制力、对改造利益分配不满意股份公司公信力、执行力、旧改政策和经验，政府规划调整政府附 一本报告是严格保密的。168时间（年）分期012345谈判谈判、拆拆迁迁蔡屋围蔡屋围改造改造分分期期计划计划村民村民还还建建二期二期建建设设三三期期建建设设项目项目初初步步建建设分三设分三期期谈判、拆迁1年一期村民还建2年二期建设2年三期建设2年项目整项目整个个改造工期改造工期约约5 5年年，若若拆拆迁谈判迁谈判20072007年年完完成，成，则则股股份公司和村民份公司和村民20092009年年可可获获得得补补偿偿还还建，建，二期二期建建设设20102010年年完完成，成，三三期期20112011年年完完成成150、。蔡屋围蔡屋围北北区和区和华润华润中心中心20082008年年左右竣左右竣工工，本本项目项目20112011年年左右竣左右竣工工，本本区域可区域可“建成建成全全市市规规模最大模最大、业、业种种业业态态齐齐全全，集集大大众众化化、潮潮流流化化、休闲休闲时时尚尚化化消费消费和和奢侈品奢侈品消费消费为为一一体的，体的，娱乐娱乐、旅游旅游、商商务务有有机机结结合的合的大大型型商商业区业区”。村民还建二期三期附 二本报告是严格保密的。169总结总结蔡屋围片区蔡屋围片区是深圳是深圳的的都都市市核心核心区区；七七、八八、九九、十十坊坊是是能能打打造造成成核心核心区区峰峰值地价值地价点点的的唯唯一一区区域域；承担着承担着为为核心核心区功能和形区功能和形态态升级升级的的使使命命；发展发展以集以集商商业、业、娱乐娱乐业为业为一一体的体的城城市市综综合体合体符符合合核心核心区功区功能能要要求求，将将承承载载着峰着峰值地价值地价点点的功能的功能；结结论论 一一结结论论 二二结结论论 三三城城市重建能市重建能够够给给蔡屋围股份公司和业主蔡屋围股份公司和业主增增加加收益，能收益，能够够带带来来综综合的合的社社会会效益效益。结结论论 四四本报告是严格保密的。170汇汇报报结结束束Thanks!愿蔡屋围的未来更加辉煌！愿蔡屋围的未来更加辉煌！愿蔡屋围的未来更加辉煌！愿蔡屋围的未来更加辉煌！