1、珠海珠海绿景绿景报告背景报告需要解决的问题：报告需要解决的问题：?项目定位?规划方案提示及设计建议项目相关指标项目相关指标:?位于珠海市唐家湾片区，港湾大道旁?总占地为9.1万平米，容积率1，总建面9.1万平米?预计2006年底动工，2007年中售卖本报告是严格保密的。本区域的价值体现。视角1.城市发展模式视角视角2.房地产发展视角区域价值区域价值1-1”珠海城市意象珠海城市意象滨海带海海岛渔女情侣大道（环海）滨海带海海岛渔女情侣大道（环海）情侣路渔女御温泉情侣路渔女御温泉淇澳岛淇澳岛本报告是严格保密的。洛杉矶的发展说明，滨海城市的开发路径：洛杉矶的发展说明，滨海城市的开发路径：由发展由发展滨2、海带滨海带到通过交通导向到通过交通导向内陆发展。内陆发展。洛杉矶的发展体现了以高速公路和滨海资源高速公路和滨海资源利用为导向的带状发展特点。洛杉矶城市发展洛杉矶城市发展模式借鉴模式借鉴洛杉矶目前的总体规划体现了后期以纵向发展为主形成的网状空间结构。使城市的发展更有内聚效应和凝聚力。唐家湾片区价值：成为滨海带发展核心之一，发展具唐家湾片区价值：成为滨海带发展核心之一，发展具备后劲备后劲主城区主城区现状滨海核心现状滨海核心唐家湾唐家湾未来滨海核心之一未来滨海核心之一西部西部未来滨海核心之一未来滨海核心之一工业西进，城市西拓工业西进，城市西拓珠海城市滨海带：珠海城市滨海带：城市立面、“金边”城市立面3、“金边”?规划定位：科技、教育园区主导的新城（高素质产业/人群）规划定位：科技、教育园区主导的新城（高素质产业/人群）唐家湾片区属性：高品质纯粹低密度豪宅片区唐家湾片区属性：高品质纯粹低密度豪宅片区012345比例1.091.984.264.3唐家吉大拱北香洲珠海各片区容积率对比珠海各片区容积率对比?市场印象：别墅区、海、低密度、大盘、大学、淇澳岛、发展好市场印象：别墅区、海、低密度、大盘、大学、淇澳岛、发展好本报告是严格保密的。本区域的价值体现。视角1.城市发展模式视角视角2.房地产发展视角区域价值区域价值1-22001-2002年以海怡湾畔2期的开发为标志，品牌开发商入驻进行大盘开发。和4、黄引进香港地产开发模式，开发中小户型的度假物业为主，片区形象初步建立，但仍不具备较强的影响力。年以海怡湾畔2期的开发为标志，品牌开发商入驻进行大盘开发。和黄引进香港地产开发模式，开发中小户型的度假物业为主，片区形象初步建立，但仍不具备较强的影响力。起步发展阶段起步发展阶段主力客户：海怡湾畔致力于港客经营，片区主力客户群体为港澳客户，购买目的用于度假投资主力客户：海怡湾畔致力于港客经营，片区主力客户群体为港澳客户，购买目的用于度假投资2001年以前年以前模糊阶段模糊阶段片区的市场认知度较低，房地产市场基本没启动，开发水平低，供应项目个数及品质均较一般。个别别墅项目集中了珠海别墅开发的大部分，但市5、场影响力小。片区的市场认知度较低，房地产市场基本没启动，开发水平低，供应项目个数及品质均较一般。个别别墅项目集中了珠海别墅开发的大部分，但市场影响力小。主力客户：全市范围内高端别墅客户、港澳等珠三角其他城市、海外高端客户。主力客户：全市范围内高端别墅客户、港澳等珠三角其他城市、海外高端客户。2002-2004年以海怡湾畔2期的开发为标志，片区典型项目美丽湾、旭日湾持续推进市场。逐步形成以别墅类、多层、小高层组合，户型面积逐步走大，片区形高端住区的形象完善。年以海怡湾畔2期的开发为标志，片区典型项目美丽湾、旭日湾持续推进市场。逐步形成以别墅类、多层、小高层组合，户型面积逐步走大，片区形高端住区的6、形象完善。快速发展阶段快速发展阶段主力客户：市区内、唐家湾本地客户比重上升；居家类需求（第一、二居所）的特征逐步扩大主力客户：市区内、唐家湾本地客户比重上升；居家类需求（第一、二居所）的特征逐步扩大2004-2006年以远大美域、海怡湾畔3期及旭日湾的后续各期为代表。片区以别墅、多层、小高层组合开发为主，中大居家面积的供应比重持续扩大，在城市核心区巩固了高端别墅区及高档住区的形象。年以远大美域、海怡湾畔3期及旭日湾的后续各期为代表。片区以别墅、多层、小高层组合开发为主，中大居家面积的供应比重持续扩大，在城市核心区巩固了高端别墅区及高档住区的形象。稳步发展阶段稳步发展阶段主力客户：市区内、唐家湾7、本地客户比重进一步上升；港澳、珠三角其他城市高端别墅客户，居家类需求特征突出主力客户：市区内、唐家湾本地客户比重进一步上升；港澳、珠三角其他城市高端别墅客户，居家类需求特征突出房地产市场基本判断：内需外需、居家度假（关房地产市场基本判断：内需外需、居家度假（关注居住元素）注居住元素）项目意义项目意义2滨海带发展核心之一，发展具备后劲滨海带发展核心之一，发展具备后劲区域价值区域价值高品质纯粹豪宅片区高品质纯粹豪宅片区内需外需、居家度假（关注居住元素）内需外需、居家度假（关注居住元素）视角1.城市发展模式视角视角2.房地产发展视角中中心心城城区区本项目本项目唐唐家家湾湾?项目东南、东北面海；西北、8、西南附山项目东南、东北面海；西北、西南附山本项目属性1：高舒适度居住条件的低密度项目本项目属性1：高舒适度居住条件的低密度项目地块航拍实地块航拍实景图景图海湾大道；海湾大道；一线海景；一线海景；山景；山景；环境纯粹、空气清新；环境纯粹、空气清新；本项目属性2：规模小、山海资源不具备唯一性本项目属性2：规模小、山海资源不具备唯一性远大美域远大美域容积率1.42容积率1.42约36万平米约36万平米海怡湾畔海怡湾畔容积率1容积率1约45万平米约45万平米旭日湾旭日湾容积率1.1容积率1.1约18万平米约18万平米本案本案容积率1容积率1约9.1万平米约9.1万平米情侣路情侣路拱北口岸拱北口岸老香洲9、老香洲拱北拱北唐家湾唐家湾本项目相对于绿景地产：本项目相对于绿景地产：?第一个珠海（异地）项目；?第一个低密度项目；确保首次异地操盘成功意义重大确保首次异地操盘成功意义重大零风险零风险利润利润专业公司的使命：让项目走在正确的道路上我们的立意：充分开发项目资源，使项目在竞争中具有天然的优势我们的切入点：客户和竞争客户/竞争客户/竞争3确保操盘成功：找到一批愿意为高舒适居住环境买单的客户1、客户2、竞争唐家湾唐家湾海景资源海景资源全市范围内中高端客户全市范围内中高端客户老香洲老香洲成熟度高成熟度高本区域内客户为主本区域内客户为主新香洲新香洲未来行政文化中心未来行政文化中心地缘性客户地缘性客户吉大吉10、大强势海景、环境纯粹强势海景、环境纯粹全市范围内客户全市范围内客户拱北拱北口岸口岸客户构成复杂客户构成复杂客户分类标准一：按区域划分客户分类标准一：按区域划分西部区域西部区域工业向西、居住向西工业向西、居住向西客户辐射范围广阔客户辐射范围广阔?珠海原住民：珠海原住民：土生土长的珠海人本地人，在珠海有一定自有物业，家庭收入主要依靠自有物业出租，普遍文化水平不高，但家庭月收入在3万至10万之间，积蓄丰富。?珠海知富阶层：珠海知富阶层：由其他地方移民至珠海，在珠海工作、生活15年以上，拥有珠海户籍。大部分为珠海设立特区以后的第一、第二批建设者，受过高等教育，大部分拥有本科、硕士学历，见证珠海城市的发11、展成长，非常认同珠海，愿意扎根珠海，直系亲友大都会受其影响也相应落户珠海。年龄在40岁以上，身居要职，多为珠海行政单位、事业单位、中大型三资企业高层技术、管理人员；中大型私营企业主，家庭月收入在4万以上。?珠海移民新贵：珠海移民新贵：由其他地方移民至珠海，在珠海工作、生活10年左右，拥有珠海户籍，大部分为珠海设立特区10年以后至珠海发展，年龄在35岁左右，多为珠海行政单位、事业单位、中型三资企业中高层技术、管理人员；中小型私营企业主，家庭月收入在2万。?珠海移民新锐：珠海移民新锐：由其他地方移民至珠海，在珠海工作、生活5年左右，已加入或准备加入珠海市户籍，大部分为大学毕业后一直在珠海工作的年轻12、人，年龄通常在2830岁左右，事业处于上升期，家庭月收入在1.2万左右。?内地客户：内地客户：广东省以外其他省份人士，大部分为与珠海有三缘关系的外省人士，大部分经济实力较强。?珠三角客户：珠三角客户：除珠海以外的珠三角人士，大部分为珠三角城际商务人士。?港澳客户：港澳客户：与珠海有三缘关系的港澳人士。?海外客户：海外客户：华侨、外国人士。?投资客：投资客：看好珠海海景项目的升值潜力，置业动机多为利用海景项目稀缺性，短线炒楼赚钱客户分类标准二：按种类划分客户分类标准二：按种类划分客户分类客户分类从事行业从事行业职位职位主要来源区域主要来源区域置业关注点置业关注点主要户型需求主要户型需求财富实力财13、富实力与本项目契合度与本项目契合度珠海原住珠海原住民民主城区主城区区位、小区位、小区环区环境、安全境、安全性、居住性、居住舒适舒适度度三房、四三房、四房、房、复式、别复式、别墅墅三房、四三房、四房、房、复式、别复式、别墅墅三房、四三房、四房、房、复式、别复式、别墅墅三房、四三房、四房、房、复式、别复式、别墅墅三房、四三房、四房、房、复式复式三房、四三房、四房、房、复式复式三房三房三房、四三房、四房房三房三房二房、三二房、三房、房、复式、别复式、别墅墅二房、三二房、三房、房、五房五房二房、三二房、三房、房、别墅别墅二房、三二房、三房房 公务员公务员政府高官政府高官主城区主城区景观、安景观、安全性14、全性、居住舒、居住舒适适度度高高高高高高高高高高高高高高中中中中高高高高高高 工商局、工商局、供电供电局、烟草局、烟草局、局、银银行、医疗行、医疗、教、教育育等事业单等事业单位位高级技术高级技术、高、高级级管理层管理层主城区主城区景观、安景观、安全性全性、居住舒、居住舒适适度度 汽车、生汽车、生化、化、电电子、软件子、软件、医、医药药等行业等行业中大型三中大型三资企资企业业企业主、企业主、高级高级技技术、高级术、高级管理管理层层唐家科技唐家科技园、园、教育区中教育区中高层、新高层、新香洲香洲梅华汽车梅华汽车园、吉大园、吉大、南、南屏、金鼎屏、金鼎高新工业高新工业区区身份标榜身份标榜、交、交通、15、生活通、生活便便利度利度 公务员公务员政府中高政府中高级公级公务务员员老香洲、老香洲、新香新香洲洲景观、小景观、小区环区环境、居住境、居住舒舒适度、孩适度、孩子教子教育育 工商局、工商局、供电供电局、烟草局、烟草局、局、银银行、医疗行、医疗、教、教育育等事业单等事业单位位事业单位事业单位中高中高级级技术、管技术、管理层理层老香洲、老香洲、新香新香洲洲景观、小景观、小区环区环境、居住境、居住舒舒适度、孩适度、孩子教子教育育 汽车、生汽车、生化、化、电电子、软件子、软件、医、医药药等行业等行业中大型三中大型三资企资企业业中高级技中高级技术、术、管管理层理层唐家科技唐家科技园、园、教育园区教育园区职16、员、新职员、新香洲香洲梅华汽车梅华汽车园、金鼎园、金鼎高新高新工业区工业区居住舒适居住舒适度、度、孩子教育孩子教育、交通、生交通、生活便活便利度利度 贸易、广贸易、广告、告、化化妆品、咨妆品、咨询等询等行行业业中小型私中小型私营企营企业业企业主企业主老香洲、老香洲、新香新香洲、拱北洲、拱北小区环境小区环境、孩、孩子教育、子教育、升升值潜力值潜力 珠海移民珠海移民新锐新锐事业处于事业处于上升上升期期青年精英青年精英一族一族主城区，主城区，以老以老香洲、新香洲、新香洲为主香洲为主景观、居景观、居住舒住舒适度、孩适度、孩子子教育教育 内地客户内地客户政府高级政府高级公务公务员、中大员、中大型私型私营17、营企业企业企业企业主主东北、西东北、西北、北、长三角长三角景观、小景观、小区环区环境、居住境、居住舒舒适度适度 珠三角客珠三角客户户金融商贸金融商贸、房、房地地产、咨询产、咨询等等商务人士商务人士深圳、广深圳、广州州景观、升景观、升值潜值潜力、交通力、交通 港澳客户港澳客户（含海（含海外）外）金融商贸金融商贸、房、房地地产产商务人士商务人士香港、澳香港、澳门门景观、升景观、升值潜值潜力、租金力、租金、出租率出租率 投资客投资客珠海市、珠海市、珠三珠三角、港澳角、港澳升值潜力升值潜力、租、租金、出租金、出租率率 珠海移民珠海移民新贵新贵（移民珠（移民珠海5海5-10-10年）年）珠海知富珠海知富18、阶层阶层（移民珠（移民珠海10海10年年以以上）上）珠海存在大批财富实力雄厚、“景观”及“舒适居住”导向型的高珠海存在大批财富实力雄厚、“景观”及“舒适居住”导向型的高端客户本项目核心客户端客户本项目核心客户唐家湾别墅项目；唐家湾别墅项目；老香洲老香洲唐家湾唐家湾新香洲新香洲拱北拱北吉大吉大前山前山南屏南屏珠海未来的行政、文化、科技中心，未来发展潜力巨大，以小高层建筑为主，有部分别墅项目，均价360020000。紧邻澳门，近口岸，以小高层、高层为主；开发商多为港澳两地实力雄厚之公司。均价320015000。建材为主，流动人口多，中低端供应为主，多为多层建筑，均价2800-3400。高新科技产业19、园区，整体房地产业发展相对滞后，片区在售楼盘仅为华发新城，均价5500-6000大学园区，自然环境良好，大盘为主，别墅较多，均价500015000。依山面海，配套成熟，是珠海的高尚住宅区，也是珠海市民首居住区，以高层及小高层主；开发商多位港澳两地实力雄厚之公司。均价380010000。老城区，以小高层、高层海景建筑为主，受旧规划限制，开发项目规模不大。均价43007400。客户主要分布区域：客户主要分布区域：客户主要分布区域：客户主要分布区域：主城区主城区（老香洲+吉大+拱北）（老香洲+吉大+拱北）海景住宅项目；海景住宅项目；次城区次城区（以南屏华发新城为代表）（以南屏华发新城为代表）高端住宅20、项目；高端住宅项目；参照系参照系主城区海景住宅项目主城区海景住宅项目扬名海邑、星海湾扬名海邑、星海湾次城区高端住宅项目次城区高端住宅项目华发新城华发新城唐家湾别墅项目唐家湾别墅项目海怡湾畔、旭日湾、远大美域海怡湾畔、旭日湾、远大美域客户研究参照系选择（案例研究）：客户研究参照系选择（案例研究）：主城区海景住宅项目主城区海景住宅项目扬名海邑（老香洲）扬名海邑（老香洲）项目名称项目名称扬名海邑扬名海邑项目位置：香洲情侣中路项目位置：香洲情侣中路总占地31796平方米小高层、高层客户构成：客户构成：香洲高级公务员、企事业单位高级层管理人员、私营企业主；外来北方客户少但购买量多，但有一人订多套现象；本21、地客户多但购买量少，外来客户占60%以上价格信息价格信息均价6800元/m2，开盘当天最高价13000元/m2，均价7180元/m2（B栋7419 元/m2，A栋7014 元/m2）2005年1月8号发售，当天41套（20%），整体销售率超过40%；月均43套1、拥有一线海景资源 2、配置星级会所以及高尔夫练习场等配套，符合项目高端形象1、临情侣路，受汽车噪音及尾气影响2、户型设计中舒适度、空间尺度感欠佳基本信息基本信息建筑类型建筑类型销售速度销售速度成功要素成功要素不足不足100%30218.7100%191总计总计5.67%1712.283.14%6285.38五房二厅三卫15.72%4722、50.214.66%28169.65四房二厅二卫78.6%23756.2282.2%157小计小计17.95%5423.914.66%28193.7135.5%10735.3638.2%7314015025.14%7597.029.32%56130140三房二厅二卫三房二厅二卫比例比例mm2比例比例套套总面积总面积套数套数面积范围（m面积范围（m2）扬名海邑扬名海邑户型配比户型配比唐家方向（北）唐家方向（北）户型名称户型名称类型类型面积(平方米)面积(平方米)套数比(%)套数比(%)总套数总套数2房2厅1卫平面76.4722.22%443房2厅2卫平面136.6-143.1921.21%42323、房2厅2卫1工人房平面135.67-164.3537.37%744房2厅3卫1工人房平面173.77-196.7219.20%38合计合计100%198整体均价：6400；海景单位均价：7100；非海景单位均价：5800价格信息价格信息项目位置：香洲情侣中路项目位置：香洲情侣中路2005年1月储客，5月发售，开盘周完成60销售，5个月完成90销售，月均35.64套1栋25层高层总建面26946.07平方米星海湾星海湾销售速度销售速度建筑类型建筑类型基本信息基本信息项目名称项目名称?新老香洲企事业单位高层 20新老香洲企事业单位高层 20?新老香洲公务员20新老香洲公务员20?老香洲原住民10老24、香洲原住民10?内地客户30内地客户30?港澳、投资客户10港澳、投资客户10?珠三角客户10珠三角客户10主城区海景住宅项目主城区海景住宅项目星海湾（老香洲）星海湾（老香洲）客户需求区间：客户需求区间：三房四房复式130-165平米170-190平米280左右总价区间：总价区间：80-100万元100-120万元160-180万元主城区海景住宅项目总结主城区海景住宅项目总结项目名城项目名城华发新城开发商：珠海华发实业股份有限公司占地45万，建筑面积75万，容积率1.67 二房、三房，四房配套设施配套设施兴建大型运动会所，总建8800 m2，以自营为主，配备近1000 m2泰式香熏SPA、网球25、场、室内外泳池；商业街总建16000m2，除大型超市、餐饮外，其余单间面积为单间面积为43-48、54-59。只招商不进行销售，并新设儿童休闲区。有华发实验学校和幼儿园。价格信息价格信息一期均价3780元/m2，二期退台洋房均价5800元/m2，多层洋房均价5300元/m2；三期均价元6200-6300元/m2不足不足周边附属配套不齐全，公交配套缺乏项目形象定位项目形象定位 河岸湖畔水居生活本地私营业主、职业经理人、律师、会计师等专业人士、公务员占近八成，其余为国内客户（上海、北京、中山）及港澳台人士客户构成一期2003年5月开始发售，同年11月入伙，销售率近100%。二期的2A区2004年926、月开始发售，2003年初入伙，销售率近100%。三期自2006年3月开始发售，开盘当日销售85%。1、临前山河，河岸整治后自然景观良好。2、房型设计合理，比较新颖，户型多样化，符合多种人群的多种需求。3、华发品牌效应对项目成功开发产生较大支持。4配套先行（学校），展示到位，给客户信心多层、小高层、高层、基本信息基本信息主力户型主力户型销售速度销售速度成功要素成功要素建筑类型建筑类型次城区高端住宅项目次城区高端住宅项目华发新城（南屏）华发新城（南屏）1期2A2B区3期04年9月06年3月130多平米三房为主力户型整体均价：6200-6300元/平米（带1500装修）89-99平米；16.9%1227、5-167平米；13.5%174-239平米/复；4.2%151-282平米/平，55.1%203-362平米/复；6.4%(11-23层)小高层及高层洋房：均价5500元/平米华发新城统计总结03年5月04年9月户型分布126-153平米三房为主力户型均为大户型，平均面积为257平米，其中平面4房户型占44.4%，面积为165-215平米；复式占55.6%；复式面积在310-365平米普通住宅价格走势3780元/平米（带400-500装修）5层叠景洋房：5800元/平米（不带装修）7层标准层洋房：5300元/平米（不带装修）次城区高端住宅项目次城区高端住宅项目华发新城（南屏）华发新城（南屏）28、客户需求区间：客户需求区间：三房四房复式125-165平米160-215平米200-365左右总价区间：总价区间：70-100万元80-130万元110-200万元次城区高端住宅项目总结次城区高端住宅项目总结占地：万平米占地：万平米建面：万平米建面：万平米容积率容积率物业组合物业组合0.70.71 11.171.174.474.47一期一期14.210双拼、田字形、多层、小高层二期二期1111双拼、田字形、多层、小高层三期三期15.4A:6.7,B:8.718.2多层、小高层四期四期1.77.6高层海怡湾畔海怡湾畔占地占地45万建面建面45万容积容积率率1物业物业类型类型多层（5层/退台、非退29、台）、小高层、田字形、双拼1期1期2期2期3期3期后续开发压力大，高层的市场尚需检验，高层价格实现存在风险。物业策略：高端-中高端-中端-中低端物业策略：高端-中高端-中端-中低端唐家湾别墅项目唐家湾别墅项目海怡湾畔海怡湾畔1期1期2期2期3A区3A区3B3B04年04年8月8月05年下半年05年下半年130以上三房、四房为绝对主力整体均价：多层（5层）：5600元/平米；小高层（9层）：6000元/平米带装修产品分布产品分布双拼：195平米；46%田字：138平米；54%双拼：221平米；24%田字：154平米；76%价格走势价格走势双拼：8300元/平米田字：5800元/平米（带400-530、00装修）双拼：8600元/平米田字：6300元/平米别墅别墅珠海本地客户长期自住为主，以市区内二次职业者为主65-74平米；5%81平米；38%90-114平米；13%132-142平米；42%212-227平米/复；2%5层退台：5800元/平米（带400-500装修）普通5层：4700元/平米（带400-500装修）小高层：4900元/平米（带400-500装修）珠海本地客户长期自住为主，以市区内二次职业者为主海怡湾畔统计总结海怡湾畔统计总结01年01年5月5月02年02年8月8月户型分布户型分布62-70平米；22%85-100平米；50%100-115平米；22%146-192平米/31、复；6%80-85平米；45%114-120平米；20%123-132平米；24%171-217平米/复；11%普通普通住宅住宅客户客户价格走势价格走势3500元/平米（带400-500装修）多层：4800元/平米（带400-500装修）小高层：4200元/平米（带400-500装修）普通住宅普通住宅类别墅类别墅香港、澳门度假客户港澳客户度假、珠海本地客户自用珠海本地人类中产一族长期居家为主珠海本地人长期居家自用为主唐家湾别墅项目唐家湾别墅项目海怡湾畔海怡湾畔最先售罄产品最先售罄产品销售速度快销售速度快销售速度较快销售速度较快类型均价类型均价类型均价5800元/平米约3500元/平米4800元32、/平米三期A三期A多层（5层退台）5800元/平米多层（5层）4700元/平米小高层（9层）约4900元/平米三期B三期B多层（5层退台）_多层（5层）5600元/平米小高层（9层）约6000元/平米8300元/平米小高层（9层）8600元/平米6300元/平米小高层（9层）双拼别墅田字形别墅约3500元/平米一期一期多层（5层）双拼别墅多层（5层退台）4200元/平米二期二期田字形别墅01年底100%销售01年底100%销售01年5月销售01年5月销售52套别墅52套别墅1期：整体56套/月1期：整体56套/月340套普通住宅340套普通住宅03年初入伙，销售率95%03年初入伙，销售率9533、%02年8月开始销售02年8月开始销售158套别墅158套别墅396套普通住宅396套普通住宅2期：整体70套/月2期：整体70套/月05年底开始销售05年底开始销售3B区3B区月均60-70套月均60-70套716套普通住宅716套普通住宅04年8月开始销售04年8月开始销售3A区3A区?别墅类产品畅销：双拼类产品最早售罄，小面积田字形别墅畅销，成为明星；?多层洋房畅销，实现价格高，与小面积非湖景田字别墅等价，成为次明星；?小高层销售较顺畅，实现价格较低总体销售表现及客户总体销售表现及客户唐家湾别墅项目唐家湾别墅项目海怡湾畔海怡湾畔物业策略：中高端-高端-高端-中端物业策略：中高端-高端-高34、端-中端1期1期3期3期4期4期2期2期发展商发展商英格仕房产开发有限公司投资商投资商新加坡IPC集团广告推广广告推广影响力传播（深圳）有限公司营销代理营销代理自销位置位置唐家湾中山大学侧占地面积占地面积17万平方米建筑容积率建筑容积率1.1建筑面积建筑面积18万平方米社区绿化率社区绿化率50%总户数总户数1410户建筑风格建筑风格新加坡式园林水景唐家湾别墅项目唐家湾别墅项目旭日湾旭日湾物业类型物业类型面积面积花园面积花园面积赠送比例赠送比例数量数量售价售价1524246000元/平米左右（带装修）1524246000元/平米左右（带装修）多层、小高层75-85平米二房；90-130三房31035、0元平米（带装修）一般A1型独立别墅515.47848-9121.65-1.773慢A2型独立别墅384.26395-7191.02-1.8714A3型独立别墅289.38393-4771.36-1.658多层、小高层75-85平米二房；90-130三房3100元平米（带装修）一般A1型独立别墅515.47848-9121.65-1.773慢A2型独立别墅384.26395-7191.02-1.8714A3型独立别墅289.38393-4771.36-1.658B1型半独立别墅237.16134-1870.57-0.7910B2型半独立别墅200.46185-2170.93-1.091270036、0-8000元/平米快B1型半独立别墅237.16134-1870.57-0.7910B2型半独立别墅200.46185-2170.93-1.09127000-8000元/平米快较慢9000元/平米左右二期4500元/平米3600元平米较慢9000元/平米左右二期4500元/平米3600元平米速度速度联栋式别墅154700.45103200.19田字型别墅很快125300.24联栋式别墅154700.45103200.19田字型别墅很快125300.24一期多层75-85平米二房；90-130三房小高层75-85平米二房；90-130三房一般一期多层75-85平米二房；90-130三房小高层737、5-85平米二房；90-130三房一般销售初期，旭日湾主要是面向港、澳地区以及本地一些购买能力较强的消费群体，消费客户层以港、澳和外籍人士为主，在67成左右，但到了销售的中后期，消费群体中珠海本地居民占据了一定的比重。销售初期，旭日湾主要是面向港、澳地区以及本地一些购买能力较强的消费群体，消费客户层以港、澳和外籍人士为主，在67成左右，但到了销售的中后期，消费群体中珠海本地居民占据了一定的比重。唐家湾别墅项目唐家湾别墅项目旭日湾旭日湾远大美域整体户型配比远大美域整体户型配比户型区间户型区间套数比套数比两房两房80-9080-901-51-5复式复式165-185165-1855-105-10438、0-4540-4530-3530-352-52-52-52-51-51-555小三房小三房100-119100-119中三房中三房120-130120-130大三房大三房135-145135-145四房四房130-140130-140叠拼叠拼180-200180-200THTH200-240200-240产品：明星产品：明星=联排（联排（200-240平米）；平米）；现金牛现金牛=多层、小高层（集中在多层、小高层（集中在120-180平米，超过平米，超过50%）；）；客户：城市核心区公务员、企事业单位中层管理者的二次置业者为主客户：城市核心区公务员、企事业单位中层管理者的二次置业者为主一期启动39、一期启动唐家湾别墅项目唐家湾别墅项目远大美域远大美域客户需求区间：客户需求区间：三房四房复式独栋140-160平米190-230左右300以上类别墅130-150平米180-260平米总价区间：总价区间：70-100万元70-120万元100-140万元300万元以上210-390万元唐家湾别墅项目总结唐家湾别墅项目总结三房三房四房四房复式复式130-165平米130-165平米170-190平米170-190平米280左右280左右三房三房四房四房复式复式125-165平米125-165平米160-215平米160-215平米200-365左右200-365左右三房三房四房四房复式复式独栋独40、栋140-160平米140-160平米190-230左右190-230左右300以上300以上类别墅类别墅130-150平米130-150平米180-260平米180-260平米本项目核心客户需求参照区间本项目核心客户需求参照区间80-100万元万元100-120万元万元160-180万元万元70-100万元万元80-130万元万元110-200万元万元70-100万元万元70-120万元万元100-140万元万元300万元以上万元以上210-390万元万元三房三房四房四房复式复式独栋独栋140-210平米140-210平米190-365左右190-365左右300以上300以上类别墅类别墅141、20-165平米120-165平米180-260平米180-260平米70-100万元万元70-130万元万元100-200万元万元300万元以上万元以上210-390万元万元满足换房客户需求：面积导向价格导向满足换房客户需求：面积导向价格导向沉稳沉稳自我优越自我优越实力实力标签标签珠海情结珠海情结品味品味安享安享他们是珠海的财富标杆，有实力享受创新、稀缺带来的额外代价；他对于生活环境的舒适性敏感，不愿意亏待自己；他们是珠海的财富标杆，有实力享受创新、稀缺带来的额外代价；他对于生活环境的舒适性敏感，不愿意亏待自己；他们的沉稳只体现在享受悠闲、慵懒的生活上，对于任何引起好奇和标榜独特的举动他们都42、乐于积极响应；他们的沉稳只体现在享受悠闲、慵懒的生活上，对于任何引起好奇和标榜独特的举动他们都乐于积极响应；“我与你不同我与你不同”是他们执着追求的理想，通过对资源的垄断性占有凸现优越对他们来说是最受欢迎的讨好方式；但他们又不满足于对资源是他们执着追求的理想，通过对资源的垄断性占有凸现优越对他们来说是最受欢迎的讨好方式；但他们又不满足于对资源“土豪式土豪式”的占有，所以需要极力标榜的占有，所以需要极力标榜“品位品位”“品质品质”；在一个日益快餐化和标准化的时代，他们越来越容易被珠海的慢悠悠所打动，每个人或多或少有点在一个日益快餐化和标准化的时代，他们越来越容易被珠海的慢悠悠所打动，每个人或多或43、少有点“珠海情结珠海情结”。目标客户属性描述目标客户属性描述客户/竞争客户/竞争3确保操盘成功：如何建立充分的竞争优势？1、客户2、竞争?客观性客观性”主动式被动式?主观性主观性”3 1 4 23 1 4 2产品服务人文环境产品服务人文环境（新进者）（新进者）（品牌）（社会资源）（自然资源）（品牌）（社会资源）（自然资源）“13”极大利用地形丰富及海景优势，打造类型丰富多样的升级产品；在细节上将舒适及海居打造到极致；尊重原生态的建筑设计，做建筑极大利用地形丰富及海景优势，打造类型丰富多样的升级产品；在细节上将舒适及海居打造到极致；尊重原生态的建筑设计，做建筑=做艺术；通过对产品、环境的打造导向44、人文。做艺术；通过对产品、环境的打造导向人文。体现体现“产品价值产品价值”如何建立充分的竞争优势？本项目本项目“核心竞争力矩阵核心竞争力矩阵”发力点是产品发力点是产品项目名称项目名称创新户型及特点创新户型及特点销售情况销售情况畅销原因分析畅销原因分析旭日湾花园旭日湾花园100130平的田字型别墅100130平的田字型别墅以及194平TH户型以及194平TH户型共61套，2002年5月份开始销共61套，2002年5月份开始销售，三个月内基本售罄，是珠海售，三个月内基本售罄，是珠海销售进度最快的别墅类住宅销售进度最快的别墅类住宅该项目2002年7月份正式开盘销该项目2002年7月份正式开盘销售，两45、个月内252套住宅基本售售，两个月内252套住宅基本售罄罄2002年7月开始登记认购，一个2002年7月开始登记认购，一个月内，180多套三错层户型全部月内，180多套三错层户型全部认购完毕认购完毕2002年10月开始销售，200余套2002年10月开始销售，200余套带阳光花房的户型最先销售完带阳光花房的户型最先销售完毕。毕。该项目2004年5月开始销售，到该项目2004年5月开始销售，到11月份，项目整体销售率达到11月份，项目整体销售率达到50%，筒式高层部分销售率已经50%，筒式高层部分销售率已经接近70%，远超过整体销售进接近70%，远超过整体销售进度。度。该类住宅仅设计5套，20046、4年12该类住宅仅设计5套，2004年12月份项目开盘，第一天就全部销月份项目开盘，第一天就全部销售完毕。售完毕。控制总价，满足中高收入者对别控制总价，满足中高收入者对别墅式居家的需求墅式居家的需求西海名苑西海名苑户型面积40100平，全部户型面积40100平，全部为5.2米层高的小复式住宅为5.2米层高的小复式住宅改变小户型居住的空间结构，举改变小户型居住的空间结构，举措本身为市场创新措本身为市场创新华南名宇华南名宇100190平三错层户型100190平三错层户型举措本身为市场创新举措本身为市场创新岭南世家（一岭南世家（一期）期）三房以上户型带有1525三房以上户型带有1525平的阳光花房（47、入户花平的阳光花房（入户花园）园）增加居住品质及附送价值；举措增加居住品质及附送价值；举措本身为市场创新本身为市场创新御龙山庄御龙山庄23层筒式高层，两梯两23层筒式高层，两梯两户，带6米高露台，仿照户，带6米高露台，仿照深圳熙园设计。深圳熙园设计。增加居住品质及附送价值；举措增加居住品质及附送价值；举措本身为市场创新本身为市场创新荣延景苑荣延景苑100平三房和45平一房相100平三房和45平一房相连，捆绑销售，为三代同连，捆绑销售，为三代同堂家庭专门设计堂家庭专门设计稀缺性创新，概念创新稀缺性创新，概念创新竞争力点户型更新：客户的需求未被满足，产品提升空间大竞争力点户型更新：客户的需求未被满48、足，产品提升空间大竞争力点户型更新：客户的需求未被满足，产品提升空间大竞争力点户型更新：客户的需求未被满足，产品提升空间大华发九州海湾半山蓝湾半岛货柜码头后面地块泰格地块2004-06地块华发龙庭省移动西项目海天置业项目片区主要项目唐家中化项目国鼎项目南屏2004-06华发新城西区地块拱北万科地块老香洲海岸南山万科金域蓝湾吉大龙园项目华发九洲山海一品华发龙庭货柜码头后地块省移动西项目注：除海岸南山为二线海景项目、华发新城西区地块为1.17无海景中低密度项目、万科拱北无海景外，其余为一线海景项目华发新城西区地块06年下半年-07年，珠海城区高端置业者抢夺战激烈06年下半年-07年，珠海城区高端置49、业者抢夺战激烈总供应量在300万左右，主要集中在吉大片区、南屏总供应量在300万左右，主要集中在吉大片区、南屏本项目本项目竞争性项目竞争性项目新兴的唐家区大部分在城市核心区新兴的唐家区大部分在城市核心区区位区位配套海景、山景海景、部分山景配套海景、山景海景、部分山景海景、山景在珠海不成为排他性资源海景、山景在珠海不成为排他性资源景观景观中低密度（中低密度（R=1）高容积率，小高层、高层为主高容积率，小高层、高层为主地块密度地块密度本项目中低密度，容积率分解空间大，易于打造舒居环境本项目中低密度，容积率分解空间大，易于打造舒居环境利用本项目地形可打造丰富活泼的社区利用本项目地形可打造丰富活泼的社50、区地形丰富，内部有坡有水地形丰富，内部有坡有水构构成单调成单调地块条件地块条件唐家规划缺乏强势牵引作用，也偏离城市发展主趋势唐家规划缺乏强势牵引作用，也偏离城市发展主趋势教育配套发达教育配套发达生活配套成熟生活配套成熟本项目居家配套缺乏，短期内不便利本项目居家配套缺乏，短期内不便利外部条件不占优势外部条件不占优势内部条件具备大的发展空间内部条件具备大的发展空间竞争力点物业类型全面提升：低密度产品（别墅类产品）最大化为珠海高端客户提供全面的产品升级计划现有物业类型升级别墅类产品最大化3房：房：140-165平米平米总价：总价：100-120万万4房：房：160-180平米平米总价：总价：120-51、160万万复式：复式：310-365平米平米总价：总价：180-220万万珠海市区高端产品总价集中区间图珠海市区高端产品总价集中区间图拱北等一线海景：拱北等一线海景：160-250平米平米总价：总价：220-380万万唐家湾别墅：唐家湾别墅：200-500平米平米总价：总价：300-500万万 物业类型的升级(复式平层高舒适度复式情景洋房/TOHO/独栋)别墅类产品别墅类产品=独栋独栋+类别墅产品类别墅产品产品策略产品策略5 户型更新 物业类型的升级(复式平层高舒适度复式情景洋房/TOHO/独栋)居住品质的提升的重要体现：居住品质的提升的重要体现：产品主导策略：产品主导策略：致力于“珠海高端客52、户居住提升计划”布局的基础布局的基础相似容积率下的案例研究相似容积率下的案例研究1.01.0的容积率意味着什么？项目基本经济技术参数占地面积：91197平米容积率：1.0建筑面积：91197 平米本报告是严格保密的。容积率为1.4成功开发豪宅项目案例一容积率为1.4成功开发豪宅项目案例一香蜜湖1号（1.4）香蜜湖1号（1.4）?占地面积：93544平米93544平米?建筑面积：131000平米131000平米?容积率：1.4?其中别墅区容积率：0.7?绿化率：近50%?户数：共447套?别墅区与高层区建筑面积比：1：2.5鸟瞰图双拼别墅双拼别墅12套，套，420平平米米联排别墅联排别墅81套，53、套，290-350平米平米叠拼别墅（叠拼别墅（6层）层）36套，套，300平米平米会所会所幼幼儿儿园园高层（高层（18-27层）层）318套，套，180-350平米平米主主入入口口侨香路香梅路香蜜湖香蜜湖本报告是严格保密的。香蜜湖1号分期开发节奏香蜜湖1号分期开发节奏南区南区：T：TH28套H28套双拼双拼6套6套05年10月25日销售05年10月25日销售北区北区：T TH5H53套3套双拼6套双拼6套06年1月27日销售06年1月27日销售会所会所中区中区：T：TH16套；H16套；叠拼叠拼36套36套；05年105年12 2月2月20日销售0日销售四房四房：184套：184套独独栋复式栋54、复式：44套：44套3房：30套3房：30套高层：0高层：06 6年年5月底预5月底预售售五房五房：48套：48套顶顶层复式层复式：12套：12套产品线设计完美，产品类型丰富，完全避免内部竞争。产品线设计完美，产品类型丰富，完全避免内部竞争。产品线设计完美，产品类型丰富，完全避免内部竞争。产品线设计完美，产品类型丰富，完全避免内部竞争。本报告是严格保密的。香蜜湖1号户型香蜜湖1号户型?建筑形式：5栋高层+93栋TOHO+12栋双拼+2栋6单元叠拼复式；?套数：共447套，其中高层318套；低层129套；?主力户型：240平米四房及300平米TOHO；?户均面积：整体283m2，其中高层户均2655、6m2，低层325m2 户型面积区间套数套数比3房184306.7%41.2%10.7%9.8%高层2.7%8%18%双拼420122.7%100%4房238-2451845房29148独栋复式327-32944顶层复式342-43412叠拼30036联排290-37781合计户型面积区间套数套数比3房184306.7%41.2%10.7%9.8%高层2.7%8%18%双拼420122.7%100%4房238-2451845房29148独栋复式327-32944顶层复式342-43412叠拼30036联排290-37781合计447447户均面积偏大，奢华尺度。户均面积偏大，奢华尺度。户均面积56、偏大，奢华尺度。户均面积偏大，奢华尺度。本报告是严格保密的。容积率1.4左右的成功开发的豪宅项目案例二容积率1.4左右的成功开发的豪宅项目案例二中旅国际公馆一期（1.76）中旅国际公馆一期（1.76）?总占地面积：55831.5 M255831.5 M2?总建筑面积：124301.72 M2124301.72 M2?绿化率:40%?容积率：1.76?总户数：548套?栋数：20栋?层数：6-18层（TH除外）?梯户比：一梯两户联排别墅联排别墅61套61套190-300平190-300平米米多层、小高层多层、小高层（7-17层）（7-17层）487套487套90-180平米90-180平米本报告57、是严格保密的。中旅国际公馆一期户型中旅国际公馆一期户型?主力户型：?集中在140160平方米临路大三房及159188平方米的四房。?户均面积：173平方米?户型配比：户数户数套数比套数比一房一房10.18%二房二房274.93%小三房小三房142.55%大三房大三房26548.36%四房四房14225.91%THTH6111.13%复式复式386.93%合计合计548100%本报告是严格保密的。中旅国际公馆一期开发节奏中旅国际公馆一期开发节奏以高端产品入市，利于制造市场轰动，带动后以高端产品入市，利于制造市场轰动，带动后期中端产品的销售，并实现价值提升期中端产品的销售，并实现价值提升以高端产品58、以高端产品Toho入市入市/制造市场稀缺制造市场稀缺,火爆销火爆销售售/提升社区形象提升社区形象以高端产品以高端产品Toho入市入市/制造市场稀缺制造市场稀缺,火爆销火爆销售售/提升社区形象提升社区形象多层、小高在多层、小高在Toho之后之后推出推出/均价均价8000元元/平米平米/并并逐渐攀升逐渐攀升8500元元/平米平米多层、小高在多层、小高在Toho之后之后推出推出/均价均价8000元元/平米平米/并并逐渐攀升逐渐攀升8500元元/平米平米本报告是严格保密的。容积率为1.4成功开发的豪宅项目案例三容积率为1.4成功开发的豪宅项目案例三水榭花都（1.4）水榭花都（1.4）?总占地面积：1759、万平17万平米米?总建筑面积：23.8万23.8万平米平米?容积率：1.4香蜜湖香蜜湖一期：一期：联排别墅联排别墅50套套小高层（小高层（11层）层）88套套三期：高层三期：高层（28-30层）（28-30层）472套472套90-480平米90-480平米二期：中高二期：中高层层(22层）层）504套套120-300平平米米本报告是严格保密的。Townhouse、多层住宅、会所Townhouse、多层住宅、会所Townhouse、多层住宅、会所Townhouse、多层住宅、会所高层高层高层高层中高层住宅、学校中高层住宅、学校中高层住宅、学校中高层住宅、学校以香密湖为中心圆点，由内以香密湖为中60、心圆点，由内向外扩环，开发顺序依次为向外扩环，开发顺序依次为二期产品规划小学、幼儿园等配套，营造一个完整二期产品规划小学、幼儿园等配套，营造一个完整的、健康的社区氛围。的、健康的社区氛围。香蜜湖香蜜湖用最佳产品（用最佳产品（TH、多层）做为启动产品，、多层）做为启动产品，树立高档的社区形象，实现整体价值最大化。树立高档的社区形象，实现整体价值最大化。水榭花都开发节奏水榭花都开发节奏本报告是严格保密的。中低密度项目通用的赢利模式：中低密度项目通用的赢利模式：多产品组合多产品组合中旅国际公馆的高价：以高端产品入市，利于制造市场轰动，带动后期中端产品的销售，并实现价值提升熙园的高价：TOHO、4层半61、带电梯错跃式洋房、多层（7层9层）洋房、11层小高层、园型点式高层、板式高层六种建筑形态组合波托菲诺的高价：独栋、TOHO、多层、小高层、高层多种建筑形式组合，交替开发，不断提升价值多元化的产品组合/产品互为资源/标杆产品的溢价因素/实现利益最大化本报告是严格保密的。0.3-0.350.3-0.350.35-0.40.35-0.40.4-0.50.4-0.50.5-0.70.5-0.70.7-0.90.7-0.90.9-1.00.9-1.01.2-1.31.2-1.3品质高品质高独栋独栋双拼双拼联排联排多层品质中品质中独栋独栋双拼联排-品质低品质低独栋-?根据市场数据，随着容积率的增加，TH所62、占的比例呈现先增大后减小的趋势，峰值出现在容积率0.5-0.7之间；?本项目容积率为1，可塑性强，建筑建筑形式应该以别墅类产品为主，同时形式应该以别墅类产品为主，同时增加小高层/高层消化容积率。增加小高层/高层消化容积率。价值最大化前提下的容积率分解价值最大化前提下的容积率分解本报告是严格保密的。世联对产品的评价模型世联对产品的评价模型规划的市场评价规划的市场评价61.产品设计阶段2.公众展示阶段3.开盘推售阶段（后续）营销预期规划的市场评价营销系统的营销系统的3个阶段个阶段多产品组合6.展卖空间是否超越性的体现形象高度5.是否树立标杆产品（楼王等）规划的市场评价4.产品是否能够体现附加值（生63、态节能等）1.是否价值最大化（景观、布局）3.产品是否丰富及有创新产品2.是否因地制宜布局的基础本报告是严格保密的。项目南、北、西三面环山，东面临海，东西最长480m，南北长220m，景观面宽，地块内地势起伏、地形较为复杂布局的基础布局的基础1.1.地块高差的处理和借用是本项目的规划地块高差的处理和借用是本项目的规划重点之一重点之一本报告是严格保密的。布局的基础布局的基础2.2.地块山林和泉水资源的有效利用是本项地块山林和泉水资源的有效利用是本项目的规划重点之二目的规划重点之二常年原生茂密乔木岩石清泉本报告是严格保密的。?高压线和变电站是项目的不利因素之一，存在污染和不安全性；?山地地貌以岩石64、为主是项目不利因素之二，增加工程量和造价；布局的基础布局的基础3.3.如何改变现状，化弊为利是本项目的规如何改变现状，化弊为利是本项目的规划重点之三划重点之三本报告是严格保密的。?珠海常年风向以东北和东南风为主；?项目主要景观面为东向的海景和西向的山景；?建筑朝向东南向布置为项目的最佳朝向。布局的基础布局的基础4.4.风向、朝向和景观向有效结合是本项目风向、朝向和景观向有效结合是本项目的规划重点之四的规划重点之四本报告是严格保密的。地块价值排序：B1B4B2B5B3B6地块价值排序：B1B4B2B5B3B6价值分区原则价值分区原则权重权重B1B1B4B4B2B2B5B5B3B3进入性15%1365、1013203020932151212可塑性15%13121010独立性20%18152018资源的可利用性30%30272222景观的可利用性20%20181614价值实现94878076价值排序价值排序1345私密性好景观一般环山型B5私密性一般景观一般背山型（西北坡）B6私密性好景观佳背山面海型B4私密性好景观较好环山型B3私密性一般，存在噪音和污染影响景观较好背山面海型B2私密性一般，存在噪音和污染影响景观最佳背山（东坡）面海型B1其他特征景观评价地块属性B1B2B5B4B3B6本报告是严格保密的。价值最大化下的产品研究：价值最大化下的产品研究：结合地形，景观最大化的结合地形，景观最大66、化的规划布局分析规划布局分析B1B2B5B4B3B6山阳面，山阳面，西北依山，东南看辽阔海西北依山，东南看辽阔海景景，南看小区园林，适宜布置依山就势的，南看小区园林，适宜布置依山就势的别墅类产品别墅类产品昭示性进入性好，背山面海，适宜昭示性进入性好，背山面海，适宜主入口的设计主入口的设计/地势平缓，可借助西面山势打造叠水自成一景/临路有噪音影响，适宜布置/地势平缓，可借助西面山势打造叠水自成一景/临路有噪音影响，适宜布置公共建筑+公共建筑+特色创新产品特色创新产品山阳面，山阳面，西面依山，东远看海景西面依山，东远看海景，适宜布置依山就势的，适宜布置依山就势的山地特色产品山地特色产品山凹处，东、67、西两面环山，北面看小区园林，地势平缓，适宜布置山凹处，东、西两面环山，北面看小区园林，地势平缓，适宜布置小小高层/高层产品高层/高层产品B3和B6地块分别位于B3和B6地块分别位于山凹和山阴山凹和山阴面面，面积小，通风采光较弱，可，面积小，通风采光较弱，可保保留做园林景观留做园林景观或或适当布置高层适当布置高层结合地形，景观最大化的规划布局思考结合地形，景观最大化的规划布局思考思路1：思路1：充分考虑地形，差异化产品组合 山体破坏较少，工程量小容积率分解，北低南高（依山势布置低密度产品，平地建高层）思路2：思路2：考虑收益，独栋最大化高覆盖率，两极化产品组合独栋最大化的均质产品布局产品形式较少68、，高层占较高比例思路3：思路3：考虑收益，差异化产品组合高覆盖率，高端低密度产品别墅类产品最大化结合地形布置产品，景观利用率较高，地形破坏较少说明：我们所给的不是具体的设计方案，而是能提升项目价值及竞争力的建议。思路1思路1思路1思路1思路2思路2思路3思路3产品类型产品类型建筑面积（）建筑面积（）预计单价预计单价(万元万元/)预计总收益（万元）预计总收益（万元）独栋别墅独栋别墅80021600联排联排105001.313650叠拼叠拼/四拼四拼21080121080独栋复式独栋复式60000.84800高层高层/小高小高527400.6534281合计合计9112075411思路思路1：产品69、类型产品类型建筑面积（）建筑面积（）预计单价预计单价(万元万元/)预计总收益（万元）预计总收益（万元）独栋别墅独栋别墅80021600联排联排105001.313650叠拼叠拼/四拼四拼13220113220独栋复式独栋复式64000.85120高层高层602400.6539156合计合计9116072746不同思路下方案的经济测算不同思路下方案的经济测算产品类型产品类型建筑面积（）建筑面积（）预计单价预计单价(万元万元/)预计总收益（万元）预计总收益（万元）楼王楼王80021600退台复式退台复式25200.71764独栋别墅独栋别墅22001.83960联排联排379501.349335叠70、拼叠拼/四拼四拼199400.815952一条腿复式一条腿复式32000.82560高层高层/小高小高220500.6514332合计合计8866089503思路思路2：产品类型产品类型建筑面积（）建筑面积（）预计单价预计单价(万元万元/)预计总收益（万元）预计总收益（万元）楼王楼王80021600独栋别墅独栋别墅286001.6547190高层高层492000.629520叠拼叠拼105000.99450合计合计8910087760思路思路3：从降低销售风险、实现价值最大化的角度考虑，同时保证一定的销售速度，建议选择思路3作为项目的指导思路（别墅类产品最大化、多产品组合）以下建议以思路3的示71、意方案为基础探讨。本报告是严格保密的。附件价格参考：附件价格参考：华发新城6300元/平米（带1000-1200装修）普通住宅类小高层、高层海怡湾畔6000元/平米（带装修）亨泰山庄15000-16000元/平米亨泰山庄25000元/平米别墅类独栋龙腾湾山庄13800元/平米远大美域12000-18000元/平米，均价约13000元/平米类别墅华发新城6300元/平米（带1000-1200装修）普通住宅类小高层、高层海怡湾畔6000元/平米（带装修）亨泰山庄15000-16000元/平米亨泰山庄25000元/平米别墅类独栋龙腾湾山庄13800元/平米远大美域12000-18000元/平米，均价72、约13000元/平米类别墅?初步考虑自然增长率；初步考虑自然增长率；?为考虑产品创新等溢价因素；为考虑产品创新等溢价因素；思路思路3 3的产品类型配比的产品类型配比产品类型产品类型户型面积（）户型面积（）套数套数建筑面积（）建筑面积（）面积比面积比8000.92.542.814.87.72.84.26.712.61.43.6100独栋独栋250-30082200四拼四拼160-180446820合计合计886603795013120退台复式退台复式100-140212520舒适四房160-180365940阔绰四房200-2404011160顶层复式280-36041200375032002073、00独栋楼王独栋楼王350-4502联排联排220-240165叠拼叠拼200-22064一条腿复式一条腿复式180-2201671.5三房120-1403028.5会所会所高层高层低密度产品与高层产品占总建筑面积的比值分别为：71.5和28.5，别墅类产品占主要比重，价值最大化；产品类型丰富，根据不同的地形地貌情况布置不同类型的产品，因地制宜；低密度产品部分尽量保证土地的最大私有化，高层部分预留较大的公共园林空间。多产品组合下的内部竞争分析多产品组合下的内部竞争分析120140160180面积（M2）50万100万150万200万250万300万总价350万400万450万500万2002274、0700万240260280400四房四房一条腿复式一条腿复式联排联排叠拼叠拼退台复式退台复式楼王楼王。明星业务明星业务高高市场市场增长率增长率高高明星明星STAR现金现金牛牛CASHCOW问题问题QUESTION瘦狗瘦狗DOG相对市场份额相对市场份额波士顿矩阵波士顿矩阵三房三房独栋独栋6.展卖空间是否超越性的体现形象高度5.是否树立标杆产品（楼王等）规划的市场评价4.产品是否能够体现附加值（生态节能等）1.是否价值最大化（景观、布局）3.产品是否丰富及有创新产品2.是否因地制宜由由建筑单元建筑单元组合而成，通常建于单坡基地。其主要特征是每工人住宅单元沿山坡重叠建造，组合而成，通常建于单坡基地75、。其主要特征是每工人住宅单元沿山坡重叠建造，下单元的屋顶是山单元的平台下单元的屋顶是山单元的平台。阶梯型做法既满足可地形的要求，又丰富了山地住宅的空间，同时避免了较多土方量。阶梯型做法既满足可地形的要求，又丰富了山地住宅的空间，同时避免了较多土方量。阶梯型阶梯型单元层利用山势形成坡地建筑建筑接地形态建筑接地形态3-1典型案例：日本六甲集合住宅典型案例：日本六甲集合住宅大體量,住宅位於綠化旁邊Massive bulk by the side of landscape建築-概念Architecture-Concepts細碎體量,住宅融合於山間綠化Defragmentised volumes mer76、ged with landscape大開挖,影響現存環境,在山間太明顯Massive site formation,destroy existing hill slope and vegetation,bulky volumes爬坡型設計,與週圍環境混然天成Slope-climbing design,integrates harmoniously with surrounding landscape吊脚式吊脚式1架空式架空式基面与地表完全脱离，用柱子或建筑局部支撑建筑的荷载。基面与地表完全脱离，用柱子或建筑局部支撑建筑的荷载。对建筑地表有很强的适应性，对建筑地表有很强的适应性，对山体的破坏小对77、山体的破坏小。有利于建筑的防潮有利于建筑的防潮。吊脚式吊脚式2典型案例：典型案例：在山体坡度平缓，但局部变化多的环境中，将房屋的勒脚抬高到同一高度，这是一种在山体坡度平缓，但局部变化多的环境中，将房屋的勒脚抬高到同一高度，这是一种简单有效简单有效的处理手法勒脚形成的处理手法勒脚形成采光车库采光车库，根据所处位置特点，可以设计回车空间等特色功能，根据所处位置特点，可以设计回车空间等特色功能勒脚式勒脚式勒脚勒脚式式典型案例：典型案例：强调建筑与山体的共同融合强调建筑与山体的共同融合，塑造符合山地环境的建筑形式和景观元素。建筑形式的聚合、轮廓线的处理沿山势，塑造符合山地环境的建筑形式和景观元素。建筑78、形式的聚合、轮廓线的处理沿山势，相互依靠衬托相互依靠衬托，形成完美效果，形成完美效果利用山势形成坡地建筑建筑形体表现建筑形体表现3-2A共构型强调形体与山体的融合，强调形体与山体的融合，表现出对自然的谦让，易于创造人情味、与自然亲和的建筑。当建筑位于山谷、山腹、山麓地段时更具有表现力，表现出对自然的谦让，易于创造人情味、与自然亲和的建筑。当建筑位于山谷、山腹、山麓地段时更具有表现力，形成与地形协调的肌理。形成与地形协调的肌理。B融入型案例：北京山的理想C超越型多用于规模庞大山地建筑，且用地地形多变，超越型建筑用意适应建筑内外环境的需要。超越型建筑的形体组织通常表现出对山地地形的“超然”态度，多79、用于规模庞大山地建筑，且用地地形多变，超越型建筑用意适应建筑内外环境的需要。超越型建筑的形体组织通常表现出对山地地形的“超然”态度，强调建筑本身的功能与形体的秩序强调建筑本身的功能与形体的秩序矶畸新的北九州美术馆悬挑式：悬挑式：在坡度陡峭且地质坚硬的山地住宅的处理手法，一般结构成本较大，通常用于公建或特色住宅在坡度陡峭且地质坚硬的山地住宅的处理手法，一般结构成本较大，通常用于公建或特色住宅成为视觉建筑和先锋建筑成为视觉建筑和先锋建筑嵌入式嵌入式悬挑式悬挑式嵌入式：嵌入式：在山地与平地交接在山地与平地交接出，建筑一部分直接与山体地出，建筑一部分直接与山体地表接触，一部分与地表脱开表接触，一部分与80、地表脱开俄罗斯索切黑海疗养院层台组合型依山就势,内部联系以交通步行为主,以大踏步连接,车行在外围或交叉解决。结合建筑，突出地形特色，在地势落差位设计叠泉和植被，掩盖生硬的坡道和架空层；实行人车分流系统，车辆从外围环路的车库入口进入各楼栋的地下车库。利用山势节约建筑成本3-3典型案例：典型案例：人行道车行道人行道车行道center 1center 2center 3线网联系型不同标高挖方形成人工基面，通过道路、廊道或枢纽建筑作为主要连接要素，形成多个组团的三台地布局道路系统：以贯穿社区的车行道为主体，在该框架下以网状的步行道路为社区中的主要人行通道占地面积：110000 建筑面积：330000 81、均价：容 积 率：2.12绿化率：67%台地台地台地台地台地台地典型案例：典型案例：第二台地将整个项目分为三个台地，并在各个台地上营造景观中心，在整个项目的统一形象下形成三个各具特色的组团三台地布局第一台地第三台地台地台地台地台地台地台地center空间主从型。以内院或广场为社区核心（位于盆地或山谷）建筑布局：中间高，四周高。尽量减少对山体的破坏，最高的建筑放在山下，越向上建筑高度越低，使山体保留较多的绿色道路系统:采用“环状”+“叶脉”结构，整个小区的主要进入开口均位于外环路上，用地内再形成一个内环路，各组团围绕内环路呈叶脉式分散开center典型案例：典型案例：规划布局：以轴线或广场为社区82、核心（位于盆地或山谷）建筑布局：尽量减少对山体的破坏，最高的建筑放在平地，越向上建筑高度越低，使山体保留较多的绿色道路系统:采用“环状”+“叶脉”结构，用地内再形成一个内环路，各组团围绕内环路呈叶脉式分散开本项目空间主从型本项目空间主从型规划借鉴：天然溪谷展示借鉴:自然资源天然溪谷式的园林风格，充分利用现有的溪流和山体，对溪流做引导，使其穿行于社区/开辟登山径，连通项目与梧桐山利用山的环境形成外部园林3-4典型案例：典型案例：山野公园：利用原始地势，在地形突出点设置山野公园、攀岩基地，较一般的会所生态性强典型案例：典型案例：断臂设计成攀岩壁6.展卖空间是否超越性的体现形象高度5.是否树立标杆产83、品（楼王等）规划的市场评价4.产品是否能够体现附加值（生态节能等）1.是否价值最大化（景观、布局）3.产品是否丰富及有创新产品2.是否因地制宜1+21+23 34 45 56 67 75 51+21+23 34 45 56 67 7创新居住主体创新居住主体一条腿复式+底层“TOHO”一条腿复式+底层“TOHO”点式圆楼点式圆楼板楼板楼联排别墅联排别墅退台复式退台复式叠拼TOHO叠拼TOHO创新居住主体创新居住主体11 12 2层层退台层层退台(全送)(全送)3 3抽屉式全景书房抽屉式全景书房叠水叠水通过少量创新产品提升底层住宅价格，改变塔楼价格通过少量创新产品提升底层住宅价格，改变塔楼价格参照84、系，而提升平面户型总体均价参照系，而提升平面户型总体均价底层溢价系列（底层“TOHO”系列）27层1 12 23 34 4嵌入式花园（50%送）嵌入式花园（50%送）4 4底层架空底层架空创新居住主体创新居住主体1底层溢价系列（底层“TOHO”系列）底层大花园式退台建筑依坡度而建，随坡度的升高而逐级退台，形成花园式露台大花园式退台大花园式退台交通系统交通系统利用山势高差的采光车库利用山势高差的采光车库居住主体居住主体4板式创新居住主体创新居住主体2一条腿复式两层通高入户花园，增加入口气势，全部面积赠送客厅两层通高，增强空间感和气势，突显别墅感觉上层独立双套房设计，保证了主人的私密性居住主体居住85、主体4板式创新居住主体创新居住主体2一条腿复式两层通高入户花园，增加入口气势，全部面积赠送客厅客厅外露台两层通高，增强空间感和气势，突显别墅感觉豪华双套房设计，保证了主人的私密性八角型早餐厅，提供不同生活方式居住主体居住主体1、2一条腿复式+底层“TOHO”（底层溢价系列）产品面积楼层栋数总面积一条腿复式 180-2208-1712000底T200-2402-711200独栋复式的户型设计亮点：独栋复式的户型设计亮点：独栋复式的户型设计亮点：独栋复式的户型设计亮点：?能实现真正的空中别墅；?空间感强，入户花园、客厅两层通高，充分体现气势；?上层独立豪华双套房；?景观面最大化设计，能提供270度86、的景观面；?较多的附送面积，增加附加值；?市场创新产品；?本报告是严格保密的。21-30层,越过山顶/看远景/双拼大平面单位借鉴:中信红树湾实践21-30层,越过山顶/看远景/双拼大平面单位借鉴:中信红树湾实践顶层大平面户型图六房四厅四卫450平米在中信红树湾二期，仅在顶层部分设置，仅有在中信红树湾二期，仅在顶层部分设置，仅有8套，价格较高，但依然受到客户的追捧。套，价格较高，但依然受到客户的追捧。创新居住主体创新居住主体3圆楼(圆型点式)本报告是严格保密的。大玻璃面大玻璃面?实现通透感/确保住户获得最大限度的日照和良好的通风效果实现通透感/确保住户获得最大限度的日照和良好的通风效果?强调建筑87、识别性和建筑立面的完整性强调建筑识别性和建筑立面的完整性?同时实现了每户最大景观面同时实现了每户最大景观面圆楼立面形象（建筑）圆楼立面形象（建筑）近地感是大多数人追求的居住体验，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。近地感是大多数人追求的居住体验，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。圆楼的户型设计亮点：圆楼的户型设计亮点：圆楼的户型设计亮点：圆楼的户型设计亮点：?能实现真正的南北通透；?景观面最大化设计，能提供270度的景观面；?21层以上1梯1户大平面设计，360度无敌景观面，空间舒展，居高临下；?外观大气，建筑形态轻盈，削弱88、高层的体量感和压迫感，建立领域感；?带空中庭院和环绕建筑的连续弧形阳台/露台；?市场创新产品；?创新居住主体创新居住主体3圆楼(圆型点式)产品面积楼层栋数小计双拼40021-27平层200-240220111160?空中的别墅生活全套房设计餐厅采光天井双开洗手间（套房设计）套房工人房预留洗手间|位于生活阳台与厨房直接联系创新居住主体创新居住主体4板楼双主卧+双餐厅+双空中院落+4卫生间+直接入户电梯的空中美墅两个空中庭院，达到室内外空间的完美融合两个空中庭院，达到室内外空间的完美融合双餐厅，八角型早餐厅，提供一种全新的生活理念双餐厅，八角型早餐厅，提供一种全新的生活理念智能电梯直接入户，充分体89、现身份感智能电梯直接入户，充分体现身份感创新居住主体创新居住主体4板楼双主卧设计同样也体现了豪宅生活质素，保证了主人生活的私密性。双主卧设计同样也体现了豪宅生活质素，保证了主人生活的私密性。产品面积梯户比楼层栋数总建面小高层/高层120-1801：118/21114090居住主体居住主体4板式创新居住主体创新居住主体4板楼点式板楼的户型设计亮点：点式板楼的户型设计亮点：点式板楼的户型设计亮点：点式板楼的户型设计亮点：?能实现真正的南北通透，高舒适度；?景观面最大化设计，能提供270度的景观面；?三面采光，两户均可设转角凸窗/转角大露台；?带空中庭院，阳光生态走廊；?多套房设计；?错层赠送大露台90、；?市场创新产品；?居住主体居住主体4板式创新居住主体创新居住主体5联排别墅?客厅与餐厅间通过60CM高差分隔，分区明确?餐厅两层通高?豪华双套房?主卧独立在顶层设置，私密尊贵?采光地下室设计，面积附送，高附加值?带私家电梯?私家双车位?两层架空，预留多种空间可能性?通高内庭院，有效解决联排长进深采光不足问题?豪华双套房?主卧独立在顶层设置，私密尊贵居住主体居住主体4板式创新居住主体创新居住主体5联排别墅居住主体居住主体4板式创新居住主体创新居住主体5联排别墅面积栋数小计220-2404837950?地上三层或二层半，地下一层，地下面积60-100平方米，为全附送面积，部分带私家电梯；?三进院91、落设计，分前庭、中庭和后院，解决联排进深过长的采光问题；?建筑面宽8米以上，入口门厅设置；?全套房设计，主卧区独立设置在最高层；?客厅面宽不要小于5米，层高4.5米以上或两层通高；?顶层带大露台，形成屋顶花园；?以4联排或以下为主，预留两套打通的可能性六甲式TH适用前提：地块高差明显优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；充分利用了地形特色，减少土方量；劣：部分房间的采光日照受到影响，车行处理较复杂；六甲式TH适用前提：地块高差明显优：提高了容积率，增加了单位用地的价值量；充分利用了地形特色，减少土方量；劣：部分房间的采光日照受到影响，车行处理较复杂；赠送地下室赠送露台亲水码头六甲式TH将成92、为本项目合理利六甲式TH将成为本项目合理利用山地资源的创新产品用山地资源的创新产品居住主体居住主体4板式创新居住主体创新居住主体6退台复式居住主体居住主体4板式创新居住主体创新居住主体6退台复式面积栋数小计100-14072520?集中式停车，保证车库的生态和自然采光；?每户保证有大的退台花园附送；?利用采光井，中庭院落等增加各户的采光面；?2个以上套房设计，确保主人房的独立和完整性，保证私密垂直院宅剖面图居住主体居住主体4板式创新居住主体创新居住主体7叠拼TH立体示意赠送超大底层娱乐赠送超大底层娱乐赠送超大底层娱乐赠送超大底层娱乐休闲室休闲室休闲室休闲室居住主体居住主体4板式创新居住主体创新93、居住主体7叠拼TH 赠送大面积情趣屋顶赠送大面积情趣屋顶赠送大面积情趣屋顶赠送大面积情趣屋顶花园花园花园花园私家屋顶泳池私家屋顶泳池私家屋顶泳池私家屋顶泳池立体示意居住主体居住主体4板式创新居住主体创新居住主体7叠拼TH?地上四层或四层半，地下一层，地下面积60-100平方米，为全附送面积，带电梯；?下面一户附送地下室，上面一户送屋顶大露台；?建筑面宽7米以上，带入户花园；?上层的主卧区独立设置在最高层，南北通透；?客厅面宽不要小于5米，层高4.5米以上面积栋数小计200-2209131206.展卖空间是否超越性的体现形象高度5.是否树立标杆产品（楼王等）规划的市场评价4.产品是否能够体现附加94、值（生态节能等）1.是否价值最大化（景观、布局）3.产品是否丰富及有创新产品2.是否因地制宜本报告是严格保密的。太阳能配置：用于公共设备的用电太阳能配置：用于公共设备的用电水发电系统水发电系统雨水系统：对雨水收集用于小区内景观用水雨水系统：对雨水收集用于小区内景观用水外立面节能系统：中空玻璃外立面节能系统：中空玻璃新风系统新风系统防潮防潮/防噪系统：特殊涂料和建材的运用防噪系统：特殊涂料和建材的运用4、产品是否能够体现附加值、产品是否能够体现附加值本报告是严格保密的。“防腐、防潮材料”运用“防腐、防潮材料”运用临海地带属海洋季风性气侯,处于该环境的建筑结构，终日受到潮湿的盐雾和强烈的阳光紫外线95、侵蚀.海滨的住宅还要考虑建材的防腐、防潮等。?外墙涂料外墙涂料参考万科17英里，可以采用硅丙荷叶自洁型质感涂料系统弹性厚浆质感涂料，具有透湿性、防水性、弹性；?铜板铜板参考万科17英里，采用太古铜（TECU-COPPER)。这种材料具有好的加工适应性和强度，是一种高稳定、低维护的屋面和幕墙材料，环保、使用安全、易于加工并且极抗腐蚀，使用寿命长。?油漆油漆金属栏杆、推拉门、门窗金属钢材表面选择防腐油漆处理，提高各构建的耐腐蚀性能；?户外防腐木户外防腐木采用户外专用木材本报告是严格保密的。“Low-E”中空玻璃运用”中空玻璃运用?采用高档低幅射遮阳型Low-E中空玻璃；?外墙玻璃采用镀膜玻璃本报告96、是严格保密的。引进了国际先进的灭蚊武器“生态灭蚊机”（灭蚊磁场），此项技术经美国疾病控制中心及国防部实用验证，能消灭4000平米范围内的蚊子及其他吸血性昆虫，而对人体无任何伤害。该系统：?运用仿生学原理，模仿人类呼吸排出的二氧化碳、湿气及热，利用液化石油气经催化作用产生极准确浓度的二氧化碳，从而吸引大量吸血蚊虫并最终消灭?利用一种清洁、专利发明的counterflow技术，运用蚊虫飞行时的气体动力原理，能在呼出二氧化碳的同时，真空吸捕大量的吸血蚊虫，当他们飞近灭蚊磁场找猎物时，便会被真空器吸入蚊网，最后被封干致死。不使用任何杀虫剂或电蚊网。?24小时不间断工作，捕捉夜晚活动与白天活动的吸血昆虫97、，可以直接放置在蚊子繁殖和休息的地方。?能够大量吸引并捕捉会产卵的雌蚊?自身发电，采用标准的的液化气供应能源，无需任何电力。?安全&无声不使用杀虫剂，不释放任何对环境有害的气体。极其安静，没有任何噪音灭蚊系统采用灭蚊系统采用6.展卖空间是否超越性的体现形象高度5.是否树立标杆产品（楼王等）规划的市场评价4.产品是否能够体现附加值（生态节能等）1.是否价值最大化（景观、布局）3.产品是否丰富及有创新产品2.是否因地制宜居住主体居住主体4板式价值标杆价值标杆1独立别墅依山势而建，悬的楼板锚固在后面的自然山石中，水平伸展的地坪，要桥，便道，车道，阳台及棚架，沿着各自的伸展轴向，越过谷而向周围凸伸，恰98、似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的岩石突然下落一般，整个建筑看起来象是从地里生长出来的案例借鉴：案例借鉴：赖特流水别墅赖特流水别墅居住主体居住主体4板式价值标杆价值标杆1独立别墅案例借鉴：赖特流水别墅案例借鉴：赖特流水别墅会客厅厨房餐厅玄关家庭厅会客厅厨房餐厅玄关家庭厅厅厅厅厅拥有四个厅的空间。同样从空间功能独享性出发，为满足家庭生活和会客等需求，流水别墅设有会客厅、偏厅、餐厅和家庭厅。餐厅餐厅餐厅餐厅流水别墅的餐厅可同时满足八人以上同时就餐，与厨房有机融合，超大空间既可满足派对聚会的就餐需要居住主体居住主体4板式价值标杆价值标杆1独立别墅设计基本理念设计基本理念?位于小区景观最优之处，可以考虑99、整栋建筑设计的通透开放，让人真正体会到面向大海的生活情境；?厅大而多，且部分2层通高，注重空间功能独享性，满足家庭生活和会客等需求（会客厅、偏厅、餐厅和家庭厅）?餐厅与厨房有机融合又与外部空间景观融合，超大空间既可满足派对聚会的就餐需要。?主卧为豪华套房设计，配有阔绰的卫浴、衣帽空间，层高较高；?私人无边界泳池、按摩泳池设计；?私家电梯设置打破传统意义上的“厅房概念”：打破传统意义上的“厅房概念”：创造完整流动的室内空间，客户可根据实际所需与个性表达自行设计空间划分。室内隔断墙可演化成各种形式大面透明玻璃、金属构架 创造完整流动的室内空间，客户可根据实际所需与个性表达自行设计空间划分。室内隔断100、墙可演化成各种形式大面透明玻璃、金属构架 居住主体居住主体4板式价值标杆价值标杆2顶层复式?智能直达电梯；?入户花园及观景露台等五个超大花园设计；?主卧私密性极强，二楼亦设立阔绰生态走廊；案例借鉴：案例借鉴：香蜜湖香蜜湖1号号顶层复式的户型设计亮点：顶层复式的户型设计亮点：顶层复式的户型设计亮点：顶层复式的户型设计亮点：?典型的空中别墅；?视野开阔，景观面宽；?空中内庭院设置，两层通高全景观客厅设置；?居高临下，气势十足；?利用顶层设置高空间，扩大舒适性和豪华性；?电梯直接入户；?屋顶超大私家露台、私家泳池；?价值标杆价值标杆2顶层复式6.展卖空间是否超越性的体现形象高度1.是否价值最大化3.101、产品是否丰富及有创新产品2.是否因地制宜4.是否体现附加值5.是否树立标杆产品规划方案市场评价的CheckList别墅类产品最大化+景观最大化+兼顾朝向多元化的产品组合/产品互为资源/标杆产品的溢价因素/实现利益最大化生态节能、省地建筑+防潮、防腐用材独栋楼王+顶层复式坡地建筑、建筑与环境的对话本报告是严格保密的。1.产品设计阶段2.公众展示阶段3.开盘推售阶段展卖空间的重要性规划的市场评价最重要的环节展卖空间的重要性规划的市场评价最重要的环节6营销系统营销系统卖场展示卖场展示6.展卖空间是否超越性的体现形象高度5.是否树立标杆产品（楼王等）是否树立标杆产品（楼王等）4.产品是否能够体现附加值102、（生态节能等）产品是否能够体现附加值（生态节能等）1.是否价值最大化（景观、布局）是否价值最大化（景观、布局）3.产品是否丰富及有创新产品产品是否丰富及有创新产品2.是否因地制宜是否因地制宜建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签1.主入口景观节点主入口景观节点/仪式感仪式感入口仪式的讲究，设置弧形绿化岛作为入入口仪式的讲究，设置弧形绿化岛作为入口的标志，配合喷泉水景建立项目的标口的标志，配合喷泉水景建立项目的标识，体现项目的品质和定位识，体现项目的品质和定位建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签1.主入口景观节点主入口景观节点/仪式感仪式感以原生古树为道路两侧的行道树，通过树的阵列突显尊贵感和私家感，同时103、形成一条有意境的回家路以原生古树为道路两侧的行道树，通过树的阵列突显尊贵感和私家感，同时形成一条有意境的回家路世联操作案例：香蜜湖1号百年古世联操作案例：香蜜湖1号百年古榕百米私家大道仪式感榕百米私家大道仪式感世联操作案例：中信红树湾售楼处世联操作案例：中信红树湾售楼处（30*30大玻璃盒，临时建筑）（30*30大玻璃盒，临时建筑）打造特色豪华会所，通过灯塔、广打造特色豪华会所，通过灯塔、广场以及无边界泳池的组合，成为项场以及无边界泳池的组合，成为项目入口的视觉焦点和标志，形成项目入口的视觉焦点和标志，形成项目第一印象目第一印象建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签2.造场（会所造场（会所/销售中心104、展示）销售中心展示）世联操作案例：金地香蜜山实践会世联操作案例：金地香蜜山实践会所（网球场+无边界泳池）所（网球场+无边界泳池）建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签2.造场（会所造场（会所/销售中心展示）销售中心展示）依山水而建的会所/视觉建筑/收依山水而建的会所/视觉建筑/收藏着一个城市的奢想藏着一个城市的奢想入口设置公共建筑，作为项目后续的配套会所，同时结合会所设置入口设置公共建筑，作为项目后续的配套会所，同时结合会所设置无边界泳池无边界泳池和和风情街风情街等等体验点，以独特的空间造型和建筑形式，以会所与水主题互生相体验点，以独特的空间造型和建筑形式，以会所与水主题互生相融的情景给予客户全新的105、融的情景给予客户全新的视觉体验；视觉体验；（展示价值功能价值）（展示价值功能价值）世联操作案例：金地香蜜山实践会世联操作案例：金地香蜜山实践会所（网球场+无边界泳池）所（网球场+无边界泳池）建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签2.造场（会所造场（会所/销售中心展示）销售中心展示）功能空间类别功能空间类别功能区功能区面积（）面积（）大堂大堂接待区300餐饮类餐饮类咖啡厅/西餐厅/茶室/酒吧（考虑与大堂结合布置）450生活服务类生活服务类超市/银行提款机200室内恒温游泳池、水力按摩池400桌球室、壁球室100健身/桑拿房100办公室100网球场200会议厅150其他合计合计2000运动及健身运动及健106、身会所功能及面积建议会所功能及面积建议会所功能及面积建议会所功能及面积建议建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签2.造场（样板展示区）造场（样板展示区）福龙路山脊现状福龙路山脊现状展示区范围：展示区范围：围绕主入口选择样板展示区，包括入口景观带、会所、无边界泳池、7栋叠拼TH；展示要求：展示要求：1、人行主入口广场装修到位；2、入口景观带树木种植、水景布置完成启用；3、无边界泳池开放；4、叠拼TH外立面装饰到位，底层花园和园林种植到位；5、样板房装修到位。建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签2.造场（样板展示区）造场（样板展示区）福龙路山脊现状福龙路山脊现状客户认可的豪宅外立面风格客户认可的豪宅外立面风107、格海滨别墅特色海滨别墅特色特色一：立面简洁、灵活；特色一：立面简洁、灵活；特色一：立面简洁、灵活；特色一：立面简洁、灵活；特色二：色调轻盈，明朗，与特色二：色调轻盈，明朗，与周边环境相协调；周边环境相协调；特色二：色调轻盈，明朗，与特色二：色调轻盈，明朗，与周边环境相协调；周边环境相协调；特色三：景观通透性强；特色三：景观通透性强；特色三：景观通透性强；特色三：景观通透性强；特色四：跟户外接触空间大特色四：跟户外接触空间大特色四：跟户外接触空间大特色四：跟户外接触空间大地中海风格建筑地中海风格建筑地中海风格建筑地中海风格建筑珠海客户认可的豪宅特色珠海客户认可的豪宅特色特色一：西式风格，偏暖色系108、；特色一：西式风格，偏暖色系；特色一：西式风格，偏暖色系；特色一：西式风格，偏暖色系；特色二：坡屋顶、檐角特色二：坡屋顶、檐角特色二：坡屋顶、檐角特色二：坡屋顶、檐角?采用两坡屋顶与四坡屋顶的组合，坡度较缓，采用两坡屋顶与四坡屋顶的组合，坡度较缓，屋顶以轻质组合材料代替传统的重瓦；屋顶以轻质组合材料代替传统的重瓦；?立面不对称。抹灰墙面，一般为白色、暗黄色立面不对称。抹灰墙面，一般为白色、暗黄色或玫瑰色；或玫瑰色；?常见拱及拱门，常用连拱墙围成室外的小院；常见拱及拱门，常用连拱墙围成室外的小院；?注重室外生活空间，有丰富的室外活动场地：注重室外生活空间，有丰富的室外活动场地：如庭院、门廊、阳台109、平台、花坛等，再用铸铁如庭院、门廊、阳台、平台、花坛等，再用铸铁栏杆或连拱墙围合，构成令人神往的居住环境。栏杆或连拱墙围合，构成令人神往的居住环境。建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签2.造场（样板展示区）造场（样板展示区）客户认可的豪宅外立面风格客户认可的豪宅外立面风格小巧的房子，慢慢由海边爬上山腰，涂上不同色彩，奔放的九重葛由屋内探出头来，它应该见识过无数游人霸道的镁光灯。这些色彩是典型的地中海颜色，比如芥末黄，暗暗的橘红等等，阳光继续加深它们的深沉。小巧的房子，慢慢由海边爬上山腰，涂上不同色彩，奔放的九重葛由屋内探出头来，它应该见识过无数游人霸道的镁光灯。这些色彩是典型的地中海颜色，比如芥110、末黄，暗暗的橘红等等，阳光继续加深它们的深沉。一条条的小路，躲在其中，是迷宫之路，匆忙而慌张的旅客找不到出口，于是你只能调整自己的步伐去探索。走进房子的迷宫，每一个房子，你都希望自己是它的主人，都让你怀疑自己的人生，造物者的偏心。一条条的小路，躲在其中，是迷宫之路，匆忙而慌张的旅客找不到出口，于是你只能调整自己的步伐去探索。走进房子的迷宫，每一个房子，你都希望自己是它的主人，都让你怀疑自己的人生，造物者的偏心。舶来借鉴：地中海最漂亮的小镇波西塔诺（Positano）舶来借鉴：地中海最漂亮的小镇波西塔诺（Positano）灿烂的阳光碧绿的海水遍山的橄榄树每一个转弯都是海天一色灿烂的阳光碧绿的海水111、遍山的橄榄树每一个转弯都是海天一色建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签2.造场（样板展示区）造场（样板展示区）体现贵气和讲究风水的园林风格体现贵气和讲究风水的园林风格?尽量保留地块中大的自然乔木、灌木等植被为项目园林造景所用；尽量保留地块中大的自然乔木、灌木等植被为项目园林造景所用；?利用地势高差和溪水打造跌水景观；利用地势高差和溪水打造跌水景观；?制造景观序列，实现步移景异；制造景观序列，实现步移景异；?采用最具煽情和精致的东南亚风格园林，强调细节和品质；采用最具煽情和精致的东南亚风格园林，强调细节和品质；?以海洋为主题，体现阳光、自然的氛围以海洋为主题，体现阳光、自然的氛围建立豪宅形象标签建立112、豪宅形象标签2.造场（样板展示区）造场（样板展示区）?海洋主题特质：沙滩、阳伞、海天一体的泳池、海洋植物与动物海洋主题特质：沙滩、阳伞、海天一体的泳池、海洋植物与动物建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签2.造场（样板展示区）造场（样板展示区）福龙路山脊现状福龙路山脊现状体现户型亮点和特色的样板房展示体现户型亮点和特色的样板房展示私家花园的N种生活形态；屋顶大露台的N种演绎；室内外空间的完美结合；全景观客厅和主卧的震撼展示私家花园的N种生活形态；屋顶大露台的N种演绎；室内外空间的完美结合；全景观客厅和主卧的震撼展示舒适惬意的户外露台与自然对话露台是最人性化的一个空间单元，使人得以方便地获得户外的体验113、配合了休闲桌椅的宽大阳台露台是最人性化的一个空间单元，使人得以方便地获得户外的体验配合了休闲桌椅的宽大阳台厨房与自然对话洗手间与自然对话景观厨房与景观洗手间是真正人性化的体现，厨房与卫生间是家庭中使用频率最高的房间。让功能用房享有外无限阳光和景观，为家居生活与家庭主妇提供更多趣味景观厨房与景观洗手间是真正人性化的体现，厨房与卫生间是家庭中使用频率最高的房间。让功能用房享有外无限阳光和景观，为家居生活与家庭主妇提供更多趣味。书房与自然对话通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采114、光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。餐厅与自然对话大面宽的餐厅与客厅相映成趣，使人得以享受“慢餐时代”的家庭乐趣大面宽的餐厅与客厅相映成趣，使人得以享受“慢餐时代”的家庭乐趣建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签3.制造稀缺（推售节奏）制造稀缺（推售节奏）福龙路山脊现状福龙路山脊现状1 12 23 31 11个独栋+52套叠拼+74套联排1个独栋+52套叠拼+74套联排共计127户，28080共计127户，280802 244套四拼+21套退台+1栋高层44套四拼+21套退台+1栋高层共计110套单位，20500共计110套单位，205003 39个独栋+91套联排+12套叠115、拼9个独栋+91套联排+12套叠拼共计112户，25990共计112户，25990多期开发，扩大客户群，延长产品线，社区持续增值多期开发，扩大客户群，延长产品线，社区持续增值4 43栋小高层3栋小高层共计86户，14090共计86户，140904 4建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签3.制造稀缺（推售节奏）制造稀缺（推售节奏）福龙路山脊现状福龙路山脊现状12分期分期社区成熟度社区成熟度产品增值点不断提升社区价值产品增值点不断提升社区价值无边际泳池东南亚园林创新四拼3东南亚园林舒适联排豪华独栋入口景观带边界绿化系统东南亚园林酒店式服务提前价值展示提高价值实现提前价值展示提高价值实现创新TH特色退台116、复式独栋楼王4板式高层东南亚园林攀岩基地建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签4.标志点标志点/界定城界界定城界世联操作案例：中信红树湾沙河东路绿化城界界定世联操作案例：中信红树湾沙河东路绿化城界界定通过改变沿港湾大道的项目地块建筑红线外边界的通过改变沿港湾大道的项目地块建筑红线外边界的绿化绿化形式形式，界定项目城界，形成有效区隔关键点：绿化的层次感草皮，界定项目城界，形成有效区隔关键点：绿化的层次感草皮+灌木灌木+高大乔木高大乔木建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签4.标志点标志点/界定城界界定城界通过改变沿港湾大道项目段的滨海沿线现状界定项目城界，形成有效区隔，同时成为项目尊享配套设施，与项目通过隧117、道相连通过改变沿港湾大道项目段的滨海沿线现状界定项目城界，形成有效区隔，同时成为项目尊享配套设施，与项目通过隧道相连建立豪宅形象标签建立豪宅形象标签4.标志点标志点/界定城界界定城界通过南北两栋小高层建筑体来划定项目区域，使其成为港湾大道南北两个方向车辆的视线焦点，作为项目的标志物。通过南北两栋小高层建筑体来划定项目区域，使其成为港湾大道南北两个方向车辆的视线焦点，作为项目的标志物。南向车流南向车流北向车流北向车流珠海第一展示：生活因体验而完全不同生活因体验而完全不同界定城界的新绿化系统界定城界的新绿化系统主入口景观节点/仪式主入口景观节点/仪式感感体现品质和氛围的体现品质和氛围的样板展示区样118、板展示区无边界泳池+销售无边界泳池+销售中心（大玻璃体）中心（大玻璃体）界定城界的私家沙滩及界定城界的私家沙滩及滨海栈道滨海栈道?报告需要解决的问题：报告需要解决的问题：?项目定位项目定位?规划方案提示及设计建议规划方案提示及设计建议?报告目的：报告目的：确保首次异地操盘成功确保首次异地操盘成功1、客户策略：1、客户策略：愿意为高舒适居住环境买单的客户愿意为高舒适居住环境买单的客户报告回顾类别墅产品最大化类别墅产品最大化致力于“珠海高端客户居住提升计划”的致力于“珠海高端客户居住提升计划”的规划要点（经济测算角度）：规划要点（经济测算角度）：物业类型升级别墅类产品最大化物业类型升级别墅类产品最大化2、竞争策略：2、竞争策略：户型更新产品设计创新户型更新产品设计创新确保成功确保成功产品是发力点产品是发力点竞争优势：竞争优势：（珠海高端客户居住提升计划）（珠海高端客户居住提升计划）