1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告谨呈：珠海优特房地产开发有限公司世联行综合体事业部珠海优特广场项目组汇报提纲：汇报提纲：第一部分：第一部分：整体定位整体定位与发展策略与发展策略第二第二部分：物业优化建议部分：物业优化建议汇报提纲：汇报提纲：第一部分：第一部分：整体定位整体定位与发展策略与发展策略第二第二部分：物业优化建议部分：物业优化建议Part 1 宏观背景分析1.1 城市规划1.2 经济环境1.3 政策分析1.4 宏观市场【城市规划】【城市规划】城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市、滨海风景旅游城市及珠江西岸交通枢纽，与港澳共建国际都会区2、城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市、滨海风景旅游城市及珠江西岸交通枢纽，与港澳共建国际都会区p 港珠澳大桥：2009年底动工，全长约50公里，大桥建成后，市民开车从珠海到香港的时间将由现在的3个多小时缩减为约半个小时，一期计划于2017年完成。p 广珠轻轨：全线贯穿广州、中山、江门、珠海四市，成就广州珠海一小时生活圈，现已通车。p 深中通道：是连接深圳市和中山市的大桥，预计2015年年底开工，工期6年，建成后珠海到深圳的时间将由2个多小时缩短到1个小时之内。广珠铁路港珠澳大桥深中通道广珠轻轨京港澳高速珠海-引领珠江西岸经济提升的核心枢纽【城市规划】【城市规划】空间结构：珠海建立由“中心城区3、和横琴新区新城中心镇”构成的城市空间结构，香洲城区是全市的经济、文化和行政中心空间结构：珠海建立由“中心城区和横琴新区新城中心镇”构成的城市空间结构，香洲城区是全市的经济、文化和行政中心中心城区构成和功能p构成：包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等组成的香洲城区和由南屏、湾仔、红湾组成的南湾城区；p功能：承担全市主要的综合性服务职能，是全市的经济、文化和行政中心。珠海三级城市中心体系p2个市级中心：拱北吉大中心、十字门中心；p4个区级中心：新香洲中心、金湾中心、斗门中心及后环中心；p14个城市组团级中心：三溪、九州商贸、南屏等。【城市规划】【城市规划】城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区，4、其中，老香洲片区的更新单元较多，且以旧城镇和旧厂房的整治类、拆建类更新单元为主城市更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区，其中，老香洲片区的更新单元较多，且以旧城镇和旧厂房的整治类、拆建类更新单元为主【经济环境】【经济环境】经济增长：近5年珠海GDP平均增长速度达到10%，经济持续快速增长，但是在珠三角地区珠海的经济总量排名比较靠后经济增长：近5年珠海GDP平均增长速度达到10%，经济持续快速增长，但是在珠三角地区珠海的经济总量排名比较靠后珠海市GDP和人均GDP珠三角内排名年份GDP产值(亿）GDP排名人均GDP（万）人均GDP排名2011年1404.93第八名8.98第三名2012年1505、3.76第八名9.55第三名2013年1662.38第八名10.48第三名2014年1857.32第八名11.59第三名p 珠海的经济运行态势较平稳；GDP持续增长，2014年珠海市GDP产值为1857.32亿元，比上年增长10.3%，增速居珠三角第一；p 珠海近5年GDP的平均增长率达到10%左右，保持了良好的经济增长势头，为房地产行业的发展提供了良好的经济环境。p 在珠三角地区的9个城市中，珠海的经济实力相对偏弱，20112014年GDP排名一直是第八名，GDP产值仅高于肇庆，仅占广州GDP的1成左右；p 不过，近几年珠海人均GDP在珠三角城市的排名一直稳居前三甲，人均GDP仅低于深圳和广6、州。注：珠三角地区包括广州、深圳、珠海等9个城市【经济环境】【经济环境】产业结构：珠海第三产业在GDP中的占比不断提高，但目前第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力产业结构：珠海第三产业在GDP中的占比不断提高，但目前第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力p 2014年，珠海市三大产业的比重为2.6:50.6:46.8，第二产业仍占主导地位；p 2010年以后，珠海第三产业在GDP中的比重持续上升，实现了较大的发展，但2014年第三产业的比重仅比2013提高了0.5%，增幅有所放缓，第三产业的发展略微乏力。2014年珠海三大产业构成【经济环境】【经济环境】产7、业布局：珠海中心城区规划为高端服务业功能区，重点发展金融保险、文化创意、科技服务等现代服务业产业布局：珠海中心城区规划为高端服务业功能区，重点发展金融保险、文化创意、科技服务等现代服务业围绕“三高一特”产业体系，构建五大产业功能区p高端服务业功能区：依托中心城区、横琴新区，对接港澳，重点发展现代服务业，主要承担行政办公、金融保险、商务会展、商贸物流、休闲旅游、文化创意、科技服务等功能；p高新技术产业功能区：依托唐家湾科教城，重点发展软件信息、集成电路等高新技术产业；p高端制造业功能区：结合机场、港口，依托西部多个新城地区，重点发展装备制造等产业；p海洋经济特色功能区p生态农业特色功能区【政策分8、析】【政策分析】调控政策：珠海住宅限购政策的松绑、“认贷不认房”及二套房首付的调整，给住宅市场尤其是改善性住宅带来了明显的政策利好调控政策：珠海住宅限购政策的松绑、“认贷不认房”及二套房首付的调整，给住宅市场尤其是改善性住宅带来了明显的政策利好珠海限购政策松绑p中心城区限购松绑：在中心城区购买144平方米以上（含144平方米）的商品住房不再需要提供社保或纳税证明；在我市投资创业、工作就业的非本市户籍居民，符合我市人才目录的，可以凭投资创业、工作就业等相关凭证，在中心城区购买1套商品房。p限贷限价放松：放宽对在珠海投资创业、工作就业的非户籍购房人在珠海新购房的房贷限制；改进房地产价格管理体制机制9、，通过市场决定价格。珠海市人民政府办公室关于进一步加强我市住房保障和供应体系建设的意见(2014.9.26)“认贷不认房”（930新政）p对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，即贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。中国人民银行 银监会关于进一步做好住房金融服务工作的通知(2014.9.30)二套房首付调整（330新政）p商业贷款：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%；p公积金贷款：首套房最低首付款比例10、为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%。中国人民银行 住房城乡建设部 银监会关于个人住房贷款政策有关问题的通知(2015.3.30)【政策分析政策分析】建筑规范：根据珠海最新的建筑规范，酒店式办公的增设有利建筑规范：根据珠海最新的建筑规范，酒店式办公的增设有利于降低办公物业开发的风险，不过新规对计容建面的规定将明显减少住宅可于降低办公物业开发的风险，不过新规对计容建面的规定将明显减少住宅可拓展面积拓展面积办公建筑设计要求p增设酒店式办公类别：办公楼应建设开放式办公、单元式办公或酒店式办公，酒店式办公的建筑面积总和不得大于总建筑面积的30%；11、p单间面积：酒店式办公建筑面积不得大于75 ，开放式办公和带独立卫生间的单元式办公建筑面积分别不应小于50 和150 ；p独立卫生间：开放式办公的卫生间应按层集中设置，办公内不得预留给、排水管；p层高：酒店式办公标准层层高应控制在3.34.2 m，开放式、单元式办公标准层层高应控制在3.64.6 m，办公建筑非标准层层高应小于5.0 米。房屋计容建面计算规定p计容建面计算规定：新规对房屋、阳台、飘窗、架空层、空中花园的计容建筑面积作出了严格的计算规定；p可拓展面积变化：根据业内人士计算，新规实施后，普通住宅的可拓展面积比例约为计容建筑面积的10%，而新规实施之前，这一比例约为18%，可见未来珠12、海房地产“偷面积”的空间被明显压缩。珠海城市规划技术标准与准则（2015版）【宏观市场】【宏观市场】珠海住宅市场：近3年珠海成交量处于历史高位，成交均价稳步上涨，2015年1-5月成交102万，同比2014年同期成交量上涨8.6%珠海住宅市场：近3年珠海成交量处于历史高位，成交均价稳步上涨，2015年1-5月成交102万，同比2014年同期成交量上涨8.6%【宏观市场】【宏观市场】主城区住宅市场：限购政策松绑、“930新政”及“330新政”带动一手房成交持续提升，2014年底及2015年二季度均出现大幅增长主城区住宅市场：限购政策松绑、“930新政”及“330新政”带动一手房成交持续提升，2013、14年底及2015年二季度均出现大幅增长2014年5月-2015年5月各月珠海主城区商品住宅各月消化量（套数）备注：珠海备案数据无价格信息，因此该统计表格未包含价格信息。限购政策松绑及930新政实施330新政实施【宏观市场】【宏观市场】珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万，不过销售价格呈增长趋势，2013年成交均价约为12870元/珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万，不过销售价格呈增长趋势，2013年成交均价约为12870元/p20072013年，珠海办公楼销售面积呈现波动上涨的趋势，尤其是2013年销售面积同比上涨825.8%，实现了14、飞跃增长；p20072013年，珠海办公楼成交价格整体呈稳步增长趋势，2013年成交均价达到12870元/。珠海市2007-2013年办公市场表现类型2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年销售面积（万）1.853.120.594.61.661.019.34销售金额（万元）10081 22560316536576 17656 11817 113897 销售均价（元/）5449 7231 5364 7951 10636 11700 12870 数据来自珠海市统计局1.城市占位：珠海占位为珠江口西岸核心城市；2.空间结构：香洲城区是全市的经济、文化和行政中心；3.城市15、更新：香洲城区是全市城市更新的重点地区。城市规划1.经济增长：经济持续快速增长，但是珠海的经济总量排名比较靠后；2.产业结构：第二产业仍占据主导地位，第三产业对商务市场的支撑略显乏力。经济环境1.调控政策：珠海住宅限购政策的松绑等政策利好明显；2.建筑规范：酒店式办公的增设降低办公物业开发的风险，不过新规将明显减少房屋可拓展面积。政策分析1.珠海住宅市场：近3年珠海成交处于历史高位，成交均价稳步上涨；2.珠海办公市场：珠海2007-2013年办公市场年均销售面积仅3万。宏观市场Part 2微观本体分析【项目区位】【项目区位】项目位于珠海发展最早、配套最全的老香洲片区，新老香洲定位为文化休闲旅游16、中心和行政中心，为缺乏支柱性产业的老城区项目位于珠海发展最早、配套最全的老香洲片区，新老香洲定位为文化休闲旅游中心和行政中心，为缺乏支柱性产业的老城区老香洲片区本项目吉大片区拱北片区前山片区新香洲片区香洲城区各片区功能规划片区功能定位主导产业新老香洲文化休闲旅游中心、全市行政中心行政办公、文化体育、综合服务业、特色旅游业吉大全市商务中心和商业消费中心商贸服务、金融服务、信息服务、文化创意等产业拱北旅游购物胜地新型商贸业和高端酒店业前山区域性家居建材交易中心、汽车销售服务中心和农产品交易中心高端制造业、区域性商贸业、物流业资料来源：珠海市香洲区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要【外部交通】【17、外部交通】集公路、水路、铁路、轨道交通于一体，紧邻城市交通干道、长途车站、公交站及有轨电车站点，乘车20分钟左右可达九洲港和拱北口岸集公路、水路、铁路、轨道交通于一体，紧邻城市交通干道、长途车站、公交站及有轨电车站点，乘车20分钟左右可达九洲港和拱北口岸香洲长途站梅华东路（有轨电车1号线首期）银桦路兴业路本项目香洲港客运站九洲港客运站拱北口岸明珠站兴业路口站集公路、水路、铁路、轨道交通于一体p公路：紧邻兴业路（未来北延至唐家湾，规划为快速路）、银桦路（城市次干道），周边拥有农信大厦、城市广场等多个公交站及香洲长途站；p水路：驾车至香洲港客运站和九洲港客运站分别只需要约5分钟和20分钟；p铁路：18、方便搭乘广珠城轨，驾车至明珠站约10分钟；p轨道：珠海有轨电车1号线首期预计2015年下半年通车，本项目距离最近的兴业路口站仅约400m；p口岸过关：乘车至拱北口岸约20分钟，便利通达澳门。【内部交通】【内部交通】地块四面邻路，西侧和南侧的进入性最好，北侧的进入性次之，东侧的进入性最差地块四面邻路，西侧和南侧的进入性最好，北侧的进入性次之，东侧的进入性最差兴业路银桦路兴华路洲山路兴华路银桦路梅华东路沿河西路本项目车行路线【景观资源】【景观资源】本项目北邻凤凰山和大镜山水库，北侧的景观视野良好，同时，150米左右高度可东看香洲湾海景本项目北邻凤凰山和大镜山水库，北侧的景观视野良好，同时，150米19、左右高度可东看香洲湾海景本项目凤凰山凤凰山大镜山水库大镜山公园香洲湾梅华东路兴业路银桦路情侣中路1KM2KM全部楼层可视视野局部楼层可视视野【居住配套】【居住配套】周边居住氛围良好，小学、中学的学区优势显著，商业、市政、医疗等配套完善周边居住氛围良好，小学、中学的学区优势显著，商业、市政、医疗等配套完善p居住氛围：五洲花城、山场、嘉信华庭、嘉丰花园等小区。p商业配套：自身8万 一站式商业配套及丹田城市广场、茂业百货等；p教育配套：香华小学（全市排名前三）、香山小学、文园中学（全市排名第一）等；p市政配套：市图书馆、市体育中心、市政府、香洲区政府等；银桦路兴业路香山小学香华小学文园中学丹田城市广20、场本项目8万配套商业市图书馆市科技馆市体育中心香洲区政府珠海市政府市人民医院山场五洲花城嘉信华庭嘉丰花园阳光地带商业学校医院市政茂业百货名街花园香华花园住宅【商务配套】【商务配套】项目周边分布较多厂区，商务氛围偏弱，酒店配套档次较低项目周边分布较多厂区，商务氛围偏弱，酒店配套档次较低p商务氛围：项目地块周边分布较多工业厂房或厂办楼，距离较近的深发展银行大厦、工商大厦等写字楼档次较差，整体商务氛围较弱。p酒店配套：周边有天鹅大酒店（四星级）、锦江之星酒店、达拉然酒店、皇冠假日酒店等，以快捷酒店或三星级及以下酒店为主；p银行配套：周边分布有工行、农行、建行的支行，银行网点较多；银桦路兴业路本项目银21、行写字楼酒店锦江之星酒店天鹅大酒店皇冠假日酒店$建行东区支行$农行梅华西支行$工行兴华支行$达拉然酒店工行五洲支行深发展银行大厦中立信大厦工商大厦西海大厦【项目四至】【项目四至】项目西侧和南侧为住宅小区和商业配套，形象和昭示性较好，北侧和东侧多为老旧的厂办楼，短期内形象较差，且昭示性较差项目西侧和南侧为住宅小区和商业配套，形象和昭示性较好，北侧和东侧多为老旧的厂办楼，短期内形象较差，且昭示性较差银桦路兴业路兴华路123654大金鹰大厦协昌大厦丹田城市广场山场嘉信华庭、银桦新村天鹅大酒店 340m191m130m【基础指标】【基础指标】本项目是片区内首个大型城市综合体项目，具有区域旧改标杆示范意22、义，同时酒店式办公指标带来商住两用的弹性产品空间本项目是片区内首个大型城市综合体项目，具有区域旧改标杆示范意义，同时酒店式办公指标带来商住两用的弹性产品空间主要经济技术指标用地性质商业、办公及住宅容积率4.2高度无明确限高总用地面积（）56363.37总建筑面积（）354431.41已建计容建筑面积（）42513.10建筑密度47.11%待建总建筑面积（）办公83544.95 303290商业81060.56住宅42610.15公租房4734地下室和架空层91340.35类别建筑面积总和单间面积（）独立卫生间标准层层高（m）酒店式办公小于等于办公总面积的30%小于等于75可带3.3-4.2开放23、式办公无要求大于等于50不可带3.6-4.6单元式办公大于等于150可带p 本项目是老香洲片区首个大型城市综合体项目，属于片区内城市更新的标杆项目；p 本项目基础指标相对灵活，酒店式办公物业产权面积可划小，且可带独立卫生间，有条件转化为类居住物业。【优劣势分析】【优劣势分析】本项目具备打造区域首个标杆综合体的综合优势，周边居住氛围明显优于商务氛围，并且办公指标相对灵活，可考虑办公物业转化为类居住物业的可行性本项目具备打造区域首个标杆综合体的综合优势，周边居住氛围明显优于商务氛围，并且办公指标相对灵活，可考虑办公物业转化为类居住物业的可行性1.区位优势：位于发展最早、配套最全的老香洲；2.交通优24、势：外部交通通达性较好，公路交通极为便利，并且内部进入性相对较好；3.昭示优势：西侧和南侧的形象和昭示性较好，临近兴业路的展示面达到340m；4.景观优势：北邻凤凰山和大镜山水库，北侧的景观视野良好，同时，150米左右高度可东看香洲湾海景；5.配套优势：周边居住氛围良好，小学、中学的教育配套优越，商业、市政、医疗等配套完善；6.指标优势：片区内首个大型综合体项目，办公指标和高度相对灵活。项目优势1.商务氛围：周边以住宅项目及厂房物业为主，商务氛围偏弱，酒店配套档次较低；2.形象劣势：东侧和北侧集中分布大量厂区，短期内形象较差，拉低项目档次；3.指标劣势：本项目居住物业面积占比不超过总建筑面积的25、20%，社区规模及园林面积均偏小。项目劣势【开发目标开发目标】本项目占位区域标杆项目，不追求全市影响力，但要求产品实本项目占位区域标杆项目，不追求全市影响力，但要求产品实现快速去化、成本可控现快速去化、成本可控战略目标塑造区域标杆项目，打造区域级的城市综合体财务目标实现资金平衡，快速去化以回收项目投资，并持有优质资产Part 3 住宅市场分析【市场格局】【市场格局】珠海主城区住宅市场主要分为五大板块，新老香洲以改善型楼盘为主，走量平稳，价格适中，目前均价1.8-3万元/m珠海主城区住宅市场主要分为五大板块，新老香洲以改善型楼盘为主，走量平稳，价格适中，目前均价1.8-3万元/m唐家湾片区：保利26、海上五月花、格力海岸中海银海湾、城市东岸；品牌大盘集聚竞争激烈均价：1.6-3万元/m。吉大拱北片区公园里靠山、格力广场4期、中铁诺德等；豪宅等高档住宅区集聚；均价：2.5-4.5万元/m。南湾横琴片区：中信红树湾、天一居、中海名钻、客商汇莲邦广场地王频出、投资热土、量价齐升；均价：2.5-4.5万元/m。新老香洲片区：华发四季名苑、尚东领御、五洲花城、牛津公馆；改善为主，走量平稳，价格适中；均价：1.8-3万元/m。新老香洲唐家湾吉大拱北南湾横琴前山前山片区：心海州、诚丰广场、诚丰水晶座；置业热门区域，价值洼地，刚需为主；均价：1.3-1.7万元/m。格力海岸牛津公馆华发首府本项目【片区周边27、】【片区周边】新老香洲近期供应主要集中在新香洲片区，未来供应呈现明显西移特征，主城区供应日趋减少新老香洲近期供应主要集中在新香洲片区，未来供应呈现明显西移特征，主城区供应日趋减少尚东领御华发四季名苑金域华府铭泰华府世邦佰亚燕都弘泰豪庭牛津公馆五洲花城二期恒隆御园泉福豪庭恒裕水墨兰亭苑奥园广场二手房在售将售海纳石鸣苑云顶澜山学府道TOD小镇御景龙湖老香洲新香洲本项目中海银海湾凤凰海域双水湾凤凰谷仁恒滨海中心项目规模（m）主力户型均价项目外部优势中海银海湾23万316/413（4房）；500（5房）整体均价2.7-2.8万，海景高层畅销均价2.5万，高层尾货3万以上一线海景+山景双水湾7万169/28、194（4房）；245（5房）均价3万（含5000装修）老香洲成熟地段+香炉湾海景+野狸岛仁恒滨海中心21万223（3房）；309（4房）；474（5房）均价4-5万（含豪华装修）拱北地段+一线海景凤凰海域5万185/194/196（4房）均价2.5万（含精装修）一线海景+凤凰山国家森林公园+所有房间均可览山观海【市场表现】【市场表现】沿海豪宅线：总价达到600万以上，情侣路一线海景资源，传统海岸线楼盘已无新增供应沿海豪宅线：总价达到600万以上，情侣路一线海景资源，传统海岸线楼盘已无新增供应KEYWORDS:一线海景资源项目规模（m）主力户型均价项目外部优势尚东领御26万128/142/1729、3（3房）整体均价1.6-1.9万（毛坯）凤凰山脉+湖景资源+三大生态公园五洲花城二期39万228/242/266（5房）均价2.1万（含精装修）新香洲行政中心核心地段+凤凰山脉+学区资源靠山23万118（2房）；147/161（3房）均价2.7万（含豪华装修）板樟山+白莲洞公园+临九洲大道+拱北地段中信红树湾80万151（3房）；137/169（4房）超高层均价3.5万，高层2.8万，公寓2万（含5000装修）南屏滨水富人区地段+一线前山河景+澳门/珠海城市景观尚东领御五洲花城二期华发山庄靠山中信红树湾华发四季名苑【市场表现】【市场表现】主城高端线：吉大/南屏/新香洲400万总价线，资源优越30、，社区规模较大，以130-250 首改型和再改型产品为主主城高端线：吉大/南屏/新香洲400万总价线，资源优越，社区规模较大，以130-250 首改型和再改型产品为主KEYWORDS:核心区位、景观资源、学区资源、大型社区、成熟配套项目规模（m）主力户型均价项目外部优势铭泰华府2.7万114-125（3房）124-144（4房）均价2.2万（含精装修）凤凰山脉+三大生态公园学府道2.8万98-109（3房）133/145（4房）均价2.2万（含精装修）凤凰山脉+新香洲市政配套弘泰豪庭2.1万82-88（2房）；101-129（3房）均价2.2万（含精装修）老香洲成熟配套+景山公园中铁诺德国际花31、园15.8万82（2房）；111-119（3房）142（4房）预计售价3w（含精装修）圆明新园+拱北地王+拱北地段铭泰华府学府道弘泰豪庭中铁诺德【市场表现】【市场表现】品质改善线：主城区300万总价线，社区规模较小，以120-140品质改善线：主城区300万总价线，社区规模较小，以120-140 m首改型产品为主首改型产品为主KEYWORDS:核心区位、成熟配套、景观资源、学区资源项目规模（m）主力户型均价项目外部优势世邦佰亚燕都76万54-84（2房）；87-105（3房）整体均价1.8-1.9万（含精装修）大型城市综合体+最大的建材、家居购物中心+圆明新园+板樟山公园心海州107万46-632、3（2房）；73-88（3房）；117（4房）均价1.5万（毛坯）大型城市综合体诚丰广场14.8万77（2房）；92-96（3房）均价2.1万（含2500装修）深圳天虹商场+圆明新园金域华府14.9万56（2房）；78-83（3房）；96（四房）整体均价2.2万（含精装修）新香洲市政配套心海州诚丰广场诚丰水晶座世邦佰亚燕都金域华府TOD小镇中海富华里【市场表现】【市场表现】首置刚需线：主城区供应稀缺，在售及未来新增项目集中前山片区，以60-90 m刚需为主，总价200万以下，是主城区刚需客户首选区域首置刚需线：主城区供应稀缺，在售及未来新增项目集中前山片区，以60-90 m刚需为主，总价20033、万以下，是主城区刚需客户首选区域KEYWORDS:总价低、新兴区域、升值潜力【去化速度】【去化速度】新老香洲片区几个典型项目显示，首改型产品去化最快，其次是刚需型产品，再改型产品去化速度较为一般新老香洲片区几个典型项目显示，首改型产品去化最快，其次是刚需型产品，再改型产品去化速度较为一般p定位为首置、首改的华发四季名苑去化最快，月均145套；p定位为刚需的金域华府月均去化68套；p定位为再改的尚东领御、五洲花城二期去化最慢，11-12年间月均去化分别为18套和51套。新老香洲典型项目月均去化：项目主力户型体量月均去化目前均价入市时间尚东领御128-142m四房，占比18%160m以上，占比8234、%26万18套（1112年）2.1万2011年9月五洲花城二期135-147m三房，占比40%；200m四房以上，占比60%40万51套（1112年）2.1万-2.5万2011年8月华发四季名苑88-109m2+1房，占比23%122-153m四房，占比55%26.5万145套（13年）2.1万-2.5万2013年4月金域华府56m两房；78-83m三房；96m四房；14.9万68套（12年）2.2万2012年1月【产品特征】【产品特征】新老香洲在售库存中，144m以上再改型产品占比接近6成，四房产品占比约4成，首改首置产品及两房产品供应较少新老香洲在售库存中，144m以上再改型产品占比接近635、成，四房产品占比约4成，首改首置产品及两房产品供应较少p目前在售户型中，144m以上大户型面积占比达56%；p占比较大的180m以上大户型主要来自五洲花城二期和尚东领御，但因总价过高，走量较慢；p122-140m的首改型和100m以下的刚需户型占比较低，产品供应结构较为单一；p房型结构中，四房占比最高，三房和五房占比一致，一房、两房占比最低。目前在售各面积段（）占比目前在售各房型占比【客户特征客户特征】新老香洲片区客户以本地公务员、企事业员工为主，客户地缘新老香洲片区客户以本地公务员、企事业员工为主，客户地缘性较强性较强片区客户类型客户特征描述客户关注点南湾横琴澳门客户、本地高端客户、部分本地36、刚需客户以本地高端客户、澳门客户为主，认可南湾横琴的地段和未来发展，以改善型住房需求在这边置业区位升值潜力景观资源生活配套吉大拱北澳门客户、本地高端客户以本地企业高管、高级白领为主，部分澳门客户区位生活配套景观资源学区升值潜力新老香洲本地客户、部分为学区资源置业的其他片区客户由于片区为行政配套中心，受到近距离置业影响，以本地公务员、企事业员工为主，部分为学区资源置业的其他片区客户生活配套景观资源学区唐家湾本地高端客户、外地客户、主城区外溢改善型客户两极化明显，一线海景以珠海本地高端客户及外地候鸟型客户为主，非一线海景以主城区外溢的改善型客户为主景观资源升值潜力前山本地客户、主城区外溢刚需客户受37、主城区价格挤压外溢的刚需客，以年轻白领、个体户为主总价低生活配套升值潜力访谈对象30岁以下3人（已婚，无小孩）、30-40岁5人（小孩还未上学，或还在小学）、40岁以上2人（小孩已中学毕业）居住区域珠海市区为主，仅有一个在斗门置业目前置业情况以70多两房，80多三房为主可接受面积段70多两房，80-90三房可接受总价150-250万项目主要卖点p学区房：“五洲花城的小学比我们项目的还是要差点”p周边配套成熟对于产品偏好p朝向好；p“一天的大部分时间都是在客厅的，所以客厅一定要大（30岁以上）；自己住的话还是卧室大点好，毕竟一天也没多少时间在客厅看电视，不过有父母过来的话，还是客厅大点好（30岁38、以下）”p“超高层的话，梯户比不能太低，至少要三梯六户“p“停车位一定要够，最好能和商场区分开”p“会所的话，周边配套很成熟了，没必要设置会所”项目抗性社区规模较小：“没有园林的话连个公共活动空间都没有”精装修p大部分倾向带装修，主要是后期装修需耗费较大精力。p智能化家居的话，最好能够降低生活成本，比如节水，节电。【客户关注点客户关注点】项目的区位、配套和学区获得普遍认可，关注总价，社区规项目的区位、配套和学区获得普遍认可，关注总价，社区规模较小是主要抗性模较小是主要抗性成交客户一：黄女士，27岁，珠海本地人，一家7口，爸爸为个体户（有多套心海州回迁房），住在心海州，买给儿子黄（男，19岁，在39、广州读书），上门4次，缴付认筹金5万最后成交，首付为四个姐姐筹集支付。【典型客户访谈典型客户访谈】华发四季名苑客户访谈：前山片区升级客户，看中景观资华发四季名苑客户访谈：前山片区升级客户，看中景观资源、学区资源、居住配套源、学区资源、居住配套经典语录：“靠山住还是挺好的，我老爸喜欢这边的山景，就看他喜不喜欢。以后他（黄）儿子读书的问题都解决了，有个房子以后也好娶老婆。”“前山那边的环境还是差了点，配套什么的自然是没法和这边比了，平时去爬个山，逛下公园都是很方便的。”KEYWORDS:景观资源、学区资源、居住配套【典型客户访谈典型客户访谈】华发四季名苑客户访谈：拱北片区换房客户，看中景观资华发四40、季名苑客户访谈：拱北片区换房客户，看中景观资源和居住配套源和居住配套成交客户二：王先生，男，46岁，珠海本地人，一家三口，公务员（交警大队副队长），在珠海有2套物业，现住在拱北颐清园。为了二中学位在嘉丰三期购买了一套公寓。经典语录：“我在嘉丰三期买了一套公寓就是为了二中学位。你们这的（居住）环境当然比那边（嘉丰三期）好啦，我看能不能用其他的人买那套公寓。”“本来是考虑去唐家湾那边的，不过那边的配套现在还是差了点，这边无论是医疗还是教育的配套基本上是市区内最好的”KEYWORDS:景观资源、居住配套【典型客户访谈典型客户访谈】华发四季名苑客户访谈：新香洲片区换房客户，看中区位、华发四季名苑客户访41、谈：新香洲片区换房客户，看中区位、居住环境、景观资源、升值潜力，低首付促进成交居住环境、景观资源、升值潜力，低首付促进成交成交客户三：客户描摹：谭秀雯（梁仪冰），46岁，珠海本地人，一家四口，私企业主，现住仁恒星园180，前山有一套200顶楼复式，买房的目的主要是自住兼投资，为老带新客户，很喜欢我们的户型，景观很好，周边环境很舒适，认可新香洲片区，因资金难于在短时间内调出来，选择低首付成交。经典语录：“这里的整体环境都不错。我现在手头上的物业没那么快出手，还有几个铺头全都需要资金周转，短时间都周转不过来了，所以你们做的这个低首付对我还是比较有意义的。”“这个片区现在的房价也不算特别高，还是有一42、定升值空间的，买来自住和投资都比较划算。”KEYWORDS:低首付、居住环境、景观资源、升值潜力【典型项目】【典型项目】铭泰华府：新香洲核心地段，凤凰山脉优质景观资源，改善型户型为主，三个月基本售罄铭泰华府：新香洲核心地段，凤凰山脉优质景观资源，改善型户型为主，三个月基本售罄铭泰华府项目位置新香洲梅华中，北依珠海龙脉凤凰山项目规模占地8017，建面27903开发商珠海市汇泰房产开发有限公司容积率2.5总户数148物业类型3栋18层T2板楼，1栋31层T2板楼装修带精装修主力户型114-1252+1房，占比38%124-1443+1房，占比54%市场表现：p2014年12月开盘，三个月基本清盘去43、化情况：已售罄目前均价：2.2万元/【典型项目】【典型项目】华发四季名苑：26万总建面，新香洲核心地段，凤凰山脉景观资源；2013年开盘，当年去化近8成，珠海成交第一华发四季名苑：26万总建面，新香洲核心地段，凤凰山脉景观资源；2013年开盘，当年去化近8成，珠海成交第一华发四季名苑项目位置新香洲梅华中，北依珠海龙脉凤凰山项目规模占地95000，建面265000开发商珠海华发集团容积率2.8总户数1705物业类型10栋12层T2板楼、10栋18层T2板楼、10栋31层T3、T4、T6塔楼装修带精装修主力户型88-1092+1房，占比23%122-1533-4房，占比5到6成市场表现：p201344、年4月开盘，当年去化1304套；p开盘当天，88-109m小户型整体均价1.6万元/，122-153m整体均价1.7-1.8万元/去化情况：售罄目前均价：2.1-2.5万元/【典型项目】【典型项目】金域华府：新香洲繁华地段，周边配套齐全，户型超高赠送，定位刚需，目前均价2.2万元/金域华府：新香洲繁华地段，周边配套齐全，户型超高赠送，定位刚需，目前均价2.2万元/金域华府项目位置新香洲区创业路与怡华路交汇处项目规模占地53116，建面149452开发商珠海市新华建设房地产有限公司容积率2.32总户数1612物业类型8栋32层T2板楼、10栋18层T2板楼、10栋31层T3、T4、T6塔楼装修带45、精装修主力户型36单身公寓56两房78-83三房96四房市场表现：p2012年1月开盘，当年去化813套，均价1.3万元/；去化情况：售罄目前均价：36公寓1.7万元/，56-96二-四房2.2万元/【典型项目】【典型项目】五洲花城二期：高端大盘，产品线丰富，130m首改户型售罄，200m以上大户型走量较慢，价格受总价限制，均价低于小户型五洲花城二期：高端大盘，产品线丰富，130m首改户型售罄，200m以上大户型走量较慢，价格受总价限制，均价低于小户型市场表现：p2011年8月开盘，至2012年底整体去化817套，去化约6成；去化情况：200m以下产品售罄，200m以上长期走量较慢，目前剩余246、00多套；目前均价：200m以下2.3-2.5万元/m，200m以上2.1万元/m五洲花城二期项目位置新香洲梅华中，北依珠海龙脉凤凰山项目规模占地8万，建面40万开发商五洲房产容积率3.45总户数1406物业类型9栋T2高层板楼、6栋T3高层塔楼，2栋T6高层塔楼精装修部分带4000元（对外报价）精装修，部分毛坯主力户型135-147m3房，占比40%150-180m4房，占比24%200m以上4-5房，占比36%【典型项目】【典型项目】牛津公馆：老香洲核心地段，坐拥珠海最好教育资源，主打学区，以60-78m两房产品为主，控制总价，拔高均价，走速较慢牛津公馆：老香洲核心地段，坐拥珠海最好教育资47、源，主打学区，以60-78m两房产品为主，控制总价，拔高均价，走速较慢牛津公馆项目位置香洲区朝阳路和凤凰路的交叉路口项目规模占地3302，建面23352开发商珠海经济特区丹田置业有限公司容积率总户数164物业类型1-4层为商业；5层为架空层；6层往上为3梯8户住宅。精装修毛坯主力户型60-78m1+1房，106套，占比65%90-104m2房，56套，占比34%市场表现：p2015年1月开盘，月均去化11套，走速较慢，去化产品以低楼层为主去化情况：整体去化50%左右目前均价：均价3万元/m【典型项目】【典型项目】牛津公馆：珠海最优学区，教育主题定位，引入多家教育机构，配套从婴幼儿到高中补充教育48、，打造珠海首席一站式教育平台牛津公馆：珠海最优学区，教育主题定位，引入多家教育机构，配套从婴幼儿到高中补充教育，打造珠海首席一站式教育平台香洲一小：广东省一级学校珠海紫荆中学：广东省一级学校（原珠海市第一中学初中部）【典型项目】【典型项目】国子间：珠海首个教育地产，享有一小、一中最好学区，以27-50m产品为主，国子间：珠海首个教育地产，享有一小、一中最好学区，以27-50m产品为主，牛津公馆项目位置香洲珠海香洲区凤凰北路1089号项目规模占地7450，建面35081开发商珠海市德诚置业有限公司容积率5.77总户数物业类型住宅、底商精装修毛坯主力户型27-50一至两房为主市场表现：p2011年49、7月开盘，价格高出片区均价4000元/去化情况：售罄目前均价：均价2.3万元/m【典型项目典型项目】国子间：项目对学区房的炒作引致市教育局出台相关政策，规国子间：项目对学区房的炒作引致市教育局出台相关政策，规定拥有二套房以上的，仅按定拥有二套房以上的，仅按5050以上房产学区安排学位以上房产学区安排学位其他影响：国子间项目引致市教育局出台关于珠海市义务教育阶段招生有关工作的通知通知规定：p学生及其法定监护人在珠海同一行政区内有二套以上（含二套）全权房产的，按其建筑面积在50平方米以上的房产学区安排学位（今年6月1日前，已持有房地产权证或已缴纳首期款并签订购房合同的除外）；p多套全权房产均在5050、平方米以上的，按照“房户一致”原则安排学位；p只有一套全权房产的，不论面积大小，按房产所在学区安排学位。【典型项目】【典型项目】格力广场CICI：拱北核心地段，60-90m刚需为主，初期价格较高，去化较慢，多为澳门客户购买，近期推出一成首付后，去化较快格力广场CICI：拱北核心地段，60-90m刚需为主，初期价格较高，去化较慢，多为澳门客户购买，近期推出一成首付后，去化较快格力广场CICI项目位置香洲九洲大道中2123号项目规模占地1.3万，建面5.69万开发商格力地产容积率3.39总户数538物业类型2栋3梯8户塔楼精装修精装修主力户型62/66m2房，270套，占比50%85-92m3房，51、268套，占比50%市场表现：p2014年12月6日开盘，初期均价过高，走量较慢，近期格力联合旗下金融公司推出1成首付，迅速走量去化情况：目前剩余100多套，整体去化近8成目前均价：2.6-3万元/【典型项目】格力广场CICI:【典型项目】格力广场CICI:63m两房，92m三房，户型方正实用63m两房，92m三房，户型方正实用干湿分离90m主卧套间【即将入市】【即将入市】泉福豪庭：二线海景，80-180 m刚需、改善型户型为主，预计今年下半年入市泉福豪庭：二线海景，80-180 m刚需、改善型户型为主，预计今年下半年入市泉福豪庭项目位置香洲凤凰路及翠香路交叉处开发商珠海市泉国丰房产投资发展有52、限公司项目规模占地5189，建面33398总户数124容积率6.44物业类型2栋30层T3、T4高层塔楼主力户型80-180平二到四房主要卖点二线海景、老香洲成熟配套、学区资源【即将入市】【即将入市】恒隆御园：1.3超低容积率，140-300m大户型为主，少量80m两房，再改为主，预计今年下半年入市恒隆御园：1.3超低容积率，140-300m大户型为主，少量80m两房，再改为主，预计今年下半年入市恒隆御园项目位置人民西路南侧、翠前路东开发商恒隆集团项目规模占地8017，建面737788总户数310容积率1.3物业类型2栋27层T4高层塔楼2栋19层T2高层板楼5栋6层的平层主力户型80-20053、平二到四房；200-300平复式四房主要卖点1.3超低容积率、新香洲完善配套、学区资源【即将入市】【即将入市】恒裕水墨兰亭苑：90-140m，刚需、改善型为主，预计今年下半年入市恒裕水墨兰亭苑：90-140m，刚需、改善型为主，预计今年下半年入市恒裕水墨兰亭苑项目位置新香洲梅华中，北依珠海龙脉凤凰山开发商珠海市香洲区香龙股份合作公司项目规模占地20000，建面79732总户数容积率4.0物业类型5栋高层塔楼主力户型90-140平三到四房，150-180平四房主要卖点新香洲行政中心核心地段、凤凰山脉、学区资源【即将入市】【即将入市】奥园广场：集商业、写字楼、公寓、住宅为一体的大型城市综合体，预计54、明年上半年入市奥园广场：集商业、写字楼、公寓、住宅为一体的大型城市综合体，预计明年上半年入市奥园广场项目位置珠海香洲区旅游路东侧，梅界路南侧开发商奥园地产项目规模占地7.8万，建面43万总户数容积率5.5物业类型商业、写字楼、公寓、住宅主力户型主要卖点大型综合体【核心竞争核心竞争】老城区已无新增土地供应，未来以旧改为主，但拆除难度较大，老城区已无新增土地供应，未来以旧改为主，但拆除难度较大，周期较长，本项目入市阶段直接竞争对手为五洲花城三期，本项目可考虑主周期较长，本项目入市阶段直接竞争对手为五洲花城三期，本项目可考虑主打差异化，避免直接竞争打差异化，避免直接竞争供应时间轴2016年2015年55、2017年泉福豪庭，建面3.3万，今年下半年入市恒裕水墨兰庭苑，建面7.9万，今年下半年入市恒隆御园，建面7.4万，今年下半年入市2018年五洲花城三期，建面约23万，明年下半年入市奥园广场，建面43万，今年下半年入市本项目【未来竞争】【未来竞争】五洲花城三期：新香洲核心地段，片区内最大明星项目，目前已开始拆迁，预计2017年入市五洲花城三期：新香洲核心地段，片区内最大明星项目，目前已开始拆迁，预计2017年入市拆迁现场拆迁现场五洲花城三期项目位置珠海市新香洲银桦路与迎宾北路交界处开发商五洲房产项目规模占地约8万，约26万总户数容积率3.0-4.0物业类型高层住宅主力户型主要卖点新香洲核心地段56、学区、凤凰山脉景观资源三期二期一期【未来竞争未来竞争】五洲花城三期：五洲花城三期：预计三期仍将延续一、二期的定位，以改善型预计三期仍将延续一、二期的定位，以改善型为主，同时配置刚需户型为主，同时配置刚需户型户型面积段（）比例3房1188.88%3房12612911.83%4房14017065.58%5房1891988.58%户型面积段（）比例3房135-14740%4房150-18024%5房200以上36%三期预判：p周边中介称三期将以80-130 的首置首改产品为主；p二期200以上去化较慢，预计三期仅配置少量作为楼王单位；p作为片区内未来几年仅有的大盘，预计三期仍将延续一、二期的定位，57、以改善型为主，同时配置刚需户型；竞争策略：p需密切关注五洲花城三期，加快推进项目进程，抢先入市；p在产品面积段、户型、功能上做差异化；p辅以小面积段和多元化产品降低风险。1.珠海主城区住宅市场主要分为五大板块，新老香洲多年来以改善型项目为主，走量平稳，价格适中，目前均价1.8-3万元/m;2.新老香洲近期供应主要集中在新香洲片区，未来供应呈现明显西移特征，主城区供应日趋减少;市场概况1.新老香洲片区几个典型项目显示，首改型产品去化最快，其次是刚需型产品，再改型型产品去化速度较为一般；2.新老香洲在售库存中，144m以上再改型产品占比接近6成，四房产品占比约4成，首改首置产品及两房产品供应较少。58、市场表现1.片区作为行政配套中心，受到近距离置业影响，以本地公务员、企事业员工为主，部分为学区资源置业的其他片区客户；2.片区客户主要关注景观资源、学区、生活配套。客户特征Part 4办公市场分析4.1 珠海宏观市场4.2 新老香洲片区市场1.珠海商务市场尚不成熟，甲级写字楼分布于地段价值较高的吉大、拱北片区；2.珠海甲级和类甲级写字楼平均售价为2-3万元/平均租金为80-150元/月；3.珠海近期入市的写字楼去化速度较慢，月均去化面积集中于800-1500，主流总价区间为200-700万元。市场表现1.珠海甲级写字楼在办公体量、标准层面积和层高、大堂面积和层高等方面明显高于类甲级、乙级写字楼59、；2.中空双银LOWE玻璃幕墙与VRV或VAV中央空调成为珠海甲级与类甲级写字楼的标准配置，不过客梯数量普遍偏少。产品品质1.未来写字楼供应主要集中在吉大，老香洲片区供应相对较少；2.未来全市办公供应体量较大，但短期内新老香洲供应量相对较少，本项目写字楼产品应尽早入市抢占先机。未来供应1.新老香洲片区写字楼市场整体呈现价格实现低、去化速度慢、面积段与总价区间较小三大特征；2.片区较高档次写字楼平均租金和售价分别为80-100元/月和2-2.2万元/，新入市的项目月均去化面积集中在800-1000，总价区间集中在150-500万元，主流产权面积为70-300。市场表现1.新老香洲写字楼客户集中于60、房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术等行业，办公面积以70-150 的客户居多，企业规模普遍偏小；2.新入市项目客户主要来自本区域，以本地升级客户为主。客户分析1.基于开发风险与成本控制两大因素，目前新老香洲写字楼基本控制在100m以内，办公体量集中于1.5-3万，产品采取形象提升与硬件配置的实用主义两大策略；产品品质Part 5公寓市场分析1.公寓均价在23000左右，月均去化25套；2.总价控制在150万以内的产品去化速度较快；市场表现1.以居住式公寓为主，作为住宅产品的补充，商务公寓和酒店式公寓较少；2.产品以40-50平一房为主，70年产权，具有大社区或综合体配套；3.多数配备物业托61、管服务。产品特征1.主要以澳门客户、珠海本地客户、外地客户为主，置业目的以投资居多；2.澳门客户更偏好口岸物业，外地客户偏好景观资源较好的物业，本地实力较弱的客户更倾向总价低，配套纯熟，出租收益高的物业。3.多数实力较弱的中小企业偏好总价低，商住两用的公寓客户特征Part 6发展定位与优化建议SWOT策略分析S优势p区位优势：位于发展最早、配套最全的老香洲；p交通优势：外部交通通达性较好，公路交通极为便利，并且内部进入性相对较好；p配套优势：周边居住氛围良好，教育配套优越，商业、市政、医疗等配套完善；p指标优势：片区内首个大型综合体项目，办公指标和高度相对灵活。W劣势p商务氛围：周边以住宅项目62、及厂房物业为主，商务氛围偏弱，酒店配套档次较低；p形象劣势：东侧和北侧集中分布大量厂区，短期内形象较差，拉低项目档次；p指标劣势：本项目居住物业面积占比不超过总建筑面积的20%，社区规模及园林面积均偏小。O机会p城市占位：随着横琴自贸区的成熟及粤港澳大桥的开通，珠海的国际化程度逐步提升；p城市更新：老香洲被纳入城市更新的重点区域，并将推动片区的面貌改善及产业升级；p办公市场：片区价格实现较低，去化速度较慢，本地客户升级的需求较为旺盛；p居住市场：片区市场表现良好，以改善性需求为主；p公寓市场：小户型公寓市场表现良好。SO策略p项目占位：占位新老香洲片区中心地段、首发综合体项目，引领老城复兴，塑63、造区域标杆。p物业组合：合理组合办公、商业、公寓和居住物业，降低大体量办公物业的市场风险。WO策略p产品创新：项目周边商务氛围较弱，在产品定位方面考虑SOHO产品打造，降低纯写字楼产品的市场风险。p政府支持争取项目兴业路一侧增设开口及东侧市政道路的开通，推动东侧和北侧的厂房旧改。T威胁p片区地位：吉大拱北和横琴规划为城市级中心，老香洲城市地位具有下降的趋势；p功能规划：新老香洲规划为行政文化中心，商务功能较弱，缺乏支柱性产业；p市场竞争：未来香洲城区及横琴新区办公供应体量较大，高端项目将层出不；p珠海建筑新规的颁布致使可拓展面积的减少。ST策略p竞争策略：未来全市综合体竞争激烈，本项目地处非核64、心商务区，定位为区域标杆，而非城市标杆。WT策略p开发时序：合理确定物业开发时序，首先启动现金流产品的开发，然后启动资产的开发，同时争取先期入市。p产品拓展：在建筑新规下尽量拓展房屋面积，打造高附加值的产品。66【整体发展策略】【整体发展策略】市场站位：本项目将树立新老香洲片区城市名片市场站位：本项目将树立新老香洲片区城市名片领导者垄断价格产品有不可重复性树立价值标杆追随者搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者补缺者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点挑战者改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者p 市场站位65、：打造新老香洲片区标杆综合体项目，引领片区发展；p 产品站位：打造区域领先的复合产品，树立高端形象，适当控制成本，深挖本地客群，通过产品的舒适性、创造性、实用性突出竞争重围。【整体发展策略】【整体发展策略】三大发展策略：占位区域标杆、创新物业组合及合理开发时序三大发展策略：占位区域标杆、创新物业组合及合理开发时序p占位区域标杆：本项目打造为新老香洲中心地段的首发大型综合体，承担区域标杆的使命。p创新物业组合：在原有写字楼、商业、住宅基础上，创造性打造SOHO公寓产品，通过丰富产品类型弱化市场风险。p合理开发时序：适当拉长开发周期，以现金流物业（住宅、SOHO）支撑资产物业（商业、写字楼）开发，66、保证风险可控。【整体发展策略整体发展策略】各物业功能定位：各物业功能定位：项目物业相互促进价值提升，最终实现项目物业相互促进价值提升，最终实现整体价值最大化整体价值最大化综合体p写字楼持有为主pSOHO公寓 销售p住宅 销售p商业持有经营p写字楼 项目地标建筑及品质、形象标杆，以持有经营为主，通过销售部分楼层实现整体资金平衡。p商业 属大型区域型商业，聚集项目人气，提升项目影响力，促进人流的互动，服务项目内、外部办公人群及周边居住人群。pSOHO公寓 现金牛产品，商住两用、功能复合，不仅可以吸引初创企业集聚，而且弥补综合体的居住配套功能。p住宅 现金牛产品，完善综合体的居住配套，为综合体商业提67、供稳定的客群。整体属性定位弥补片区大型综合体的市场空白，集商务办公、购物中心、SOHO公寓、品质住宅于一体新老香洲片区地标建筑、领先产品老香洲邻近吉大CBD，是中心城区的中央生活区（CLD)老香洲吉大拱北横琴南湾金湾斗门新香洲前山城市城市一路向西一路向西发展，作为珠海起源地的发展，作为珠海起源地的老香洲老香洲将将何去何从？何去何从？整体形象定位写字楼形象定位写字楼客户定位偶得客户 行业类型：企业主或个人投资客 区域来源：香洲城区为主 面积：70-150 诉求：追求租金收益，看重升值潜力重要客户 行业类型：贸易、IT、文化、旅游、物流等 区域来源：新老香洲为主、吉大拱北等地挤压客户 面积：10068、-200 诉求：提升企业形象、降低运营成本等核心客户 行业类型：房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术等 区域来源：新老香洲 面积：100-300 诉求：提升企业形象、扩大经营规模等写字楼产品定位类型 写字楼 总体量(m2)4.2万 实用率70%标准层面积(m2)1500层高（m）4净高（m）2.7主流产权面积(m2)100-250 大堂 面积(m2)500层高（m）10-15幕墙 双层中空Low-e玻璃空调 VRV中央空调电梯单梯服务面积(m2)5000左右部数8载重1350KG/18人物管 聘请国际五大行作物管顾问 产品档次：产品档次：甲级形象、类甲级配置的准甲级写字楼，档次略高于安广世纪69、大厦甲级形象、类甲级配置的准甲级写字楼，档次略高于安广世纪大厦Key Words：可商可住、精装修、物业托管服务公寓形象定位重要客户偶得客户核心客户客户类型：珠海本地中小投资客、新老香洲成长中的中小企业和创业者、新老香洲片区高级白领客户来源：新老香洲为主置业需求：低总价，小户型、高实用产品、居住配套重要客户客户类型：珠海高端投资客、本地升级客户客户来源：珠海本地置业需求：明星产品、居住升级偶得客户客户类型：澳门投资客、外地投资客客户来源：澳门、外地置业需求：投资，控制总价核心客户根据对现有市场客户认知及未来客户来源变化发展趋势判断（基于公寓市根据对现有市场客户认知及未来客户来源变化发展趋势判断70、（基于公寓市场启示），判断项目入市时购买客户来源如下：场启示），判断项目入市时购买客户来源如下：公寓客户定位p 建议公寓套数控制在600套左右；p 根据用户需求提供菜单式装修，保证使用弹性；p 具体的面积区间可根据项目规划设计的摆布做适当调整；p 具体的比例可根据开发分期及产品预售情况再进行适当调整，以降低市场风险。产品建议：产品建议：根据市场去化较快的项目和市场上的项目体量，建议本项目：公根据市场去化较快的项目和市场上的项目体量，建议本项目：公寓体量控制在寓体量控制在3.33.3万，总套数控制在万，总套数控制在600600套左右，面积以套左右，面积以35-6035-60的小户型为的小户型为主71、，可拼可合主，可拼可合类型总体量(m2)户型面积区间(m2)层高（m）套数比梯户比设计建议平层公寓3.3万（酒店式办公指标）单间35-403.325%1：41：5控制单间面积一房一厅50-6075%两开间的一房，尽量排布在景观较好位置公寓产品定位傲居城央、繁华为邻、独享便利、饱藏人文香华小学、文园中学顶级学区配套综合体商业配套住宅形象定位重要客户偶得客户核心客户客户类型：首改型客户客户来源：新老香洲片区置业需求：区位、居住配套、学区资源、景观资源重要客户客户类型：刚需客户、珠海本地为学区资源置业客户客户来源：新老香洲片区、珠海本地置业需求：总价低、学区资源、居住配套偶得客户客户类型：再改型客户72、客户来源：新老香洲片区升级客户为主置业需求：区位、明星产品、景观资源核心客户根据对现有市场客户认知及未来客户来源变化发展趋势判断（基于住宅市根据对现有市场客户认知及未来客户来源变化发展趋势判断（基于住宅市场启示），判断项目入市时购买客户来源如下：场启示），判断项目入市时购买客户来源如下：住宅客户定位【住宅-产品建议-方案一】【住宅-产品建议-方案一】以改善型舒适3+1房为主，辅以两房和三房产品，多元化产品体系，降低风险以改善型舒适3+1房为主，辅以两房和三房产品，多元化产品体系，降低风险类型面积段层数腿数 套数面积面积比例梯户比紧凑2房65-7542142294011.3%3梯6户紧凑3房8573、-9542284752129.0%舒适3+1房120-1304031201500057.8%舒适4+1房160-180235102.0%合计624925971100%类型面积段层数腿数 套数面积面积比例梯户比紧凑2房65-7526126187211.3%3梯6户紧凑3房85-9526252462827.8%舒适3+1房120-130263781013860.9%合计615616638100%1#楼2#楼1#楼2#楼p 多元化产品体系，最大化降低风险；p 120-140m主力户型，覆盖购买力最强客户，兑现价值；p 在规范允许范围内，增加户型拓展面积，提升溢价；p 发挥项目学区资源优势，配置少量674、5-75m两房产品，控制总价，拔高单价。【住宅-产品建议-方案二】【住宅-产品建议-方案二】最大化学区优势，以小户型产品为主，配置少量刚需3房，兑现项目最大价值最大化学区优势，以小户型产品为主，配置少量刚需3房，兑现项目最大价值类型面积段层数腿数 套数面积面积比例梯户比2房65-754272941852271.3%3梯9户紧凑3房85-9542284744928.7%合计937825971100%类型面积段层数腿数 套数面积面积比例梯户比2房65-752671821183071.1%3梯9户紧凑3房85-9526252480828.9%合计923416638100%1#楼2#楼1#楼2#楼p 75、参照牛津公馆，最大化学区优势，以小户型产品控制总价，拔高均价。【住宅-产品建议-方案三】【住宅-产品建议-方案三】1、2号楼产品体系分化，1号楼以首置首改为主，2号楼主打刚需和学位，弱化小户型对大户型造成的价值贬损1、2号楼产品体系分化，1号楼以首置首改为主，2号楼主打刚需和学位，弱化小户型对大户型造成的价值贬损类型面积段层数腿数 套数面积面积比例梯户比紧凑3房85-95423841071041.2%3梯6户舒适3+1房120-1304031201475156.8%舒适4+1房160-180235102.0%合计624925971100%类型面积段层数腿数 套数面积面积比例梯户比紧凑2房65-76、7526378530431.9%3梯8户紧凑3房85-952651301133468.1%合计820816638100%1#楼2#楼1#楼2#楼p 分化产品体系，1号楼以首置首改为主，2号楼主打首置和学位，弱化小户型对大户型造成的价值贬损；【住宅方案研判住宅方案研判】方案优势劣势方案一p 多元化产品体系，最大化降低风险；p 120-140m主力户型，覆盖购买力最强客户，兑现价值；p 发挥项目学区资源优势，配置少量65-75m两房产品，控制总价，拔高单价。p 学区资源利用不太充分，大户型实现单价可能比小户型价格低p 小户型和大户型放置同一栋楼可能导致大户型的价值贬损方案二p 最大化学区优势，以小77、户型产品控制总价，拔高均价，兑现项目最大价值。p 去化速度较慢；p 产品套数较多；p 整体物业档次较低；p 梯户比过高，居住舒适度不佳；p 容易受到周边同学区的二手房干扰。方案三p 分化产品体系，1号楼以首置首改为主，2号楼主打首置和学位，弱化小户型对大户型造成的价值贬损p 改善型产品占比较少，刚需客户价格承受能力有限，无法兑现项目最大价值；p 整体物业档次较低；综合考虑，推荐方案一6575m2两房两厅一卫户型参考【户型产品建议】【户型产品建议】6575m6575m2 2两房两厅一卫户型参考两房两厅一卫户型参考格力广场四期标准配置房间开间说明客厅3.4m以上客厅带阳台设计餐厅主卧3.2m以上带78、凸窗次卧2.8m以上厨房厨房配备生活阳台升级配置户型：以紧凑型2房为主，通过阳台、凸窗等手法实现赠送【户型产品建议户型产品建议】656575m75m2 2两房两厅一卫户型设计要点两房两厅一卫户型设计要点【户型产品建议】【户型产品建议】8595m8595m2 2三房两厅两卫户型参考三房两厅两卫户型参考格力广场四期标准配置房间开间说明客厅3.6m以上客厅带阳台设计餐厅带凸窗赠送主卧3.3-3.5m带卫生间次卧3.0m以上最小次卧开间保证2.4m以上厨房厨房配备生活阳台升级配置入户花园、卫生间干湿分离户型：以紧凑型3房为主，通过阳台、凸窗等手法实现赠送【户型产品建议户型产品建议】858595m95m79、2 2三房两厅两卫户型设计要点三房两厅两卫户型设计要点【户型产品建议】【户型产品建议】120130m120130m2 2四房两厅两卫户型参考四房两厅两卫户型参考铭泰华府标准配置房间开间说明客厅4.2m带阳台设计餐厅凸窗赠送主卧3.6-3.9m带卫生间、步入式衣帽间次卧3.0m以上最小次卧开间保证2.4m以上厨房厨房配备生活阳台升级配置入户花园，最小次卧可以和主卧拼成大套房户型：以舒适型3+1房为主，通过阳台、凸窗等手法实现赠送【户型产品建议户型产品建议】120120130m130m2 2四房两厅两卫户型设计要点四房两厅两卫户型设计要点项目整体物业类型汇总物业类型规划体量（万）物业功能建议体量（80、万）角色定位 运作模式 住宅4.3住宅4.3现金流产品，回现销售SOHO公寓3.3SOHO公寓3.3销售/装修定制写字楼5.0准甲级，优质资产4.2项目优质、核心资产租赁为主，部分销售【项目整体物业类型汇总项目整体物业类型汇总】【办公指标规划排布研判办公指标规划排布研判】建筑形态1栋2栋综合评价建筑高度190m主楼150m，副楼100m12租售模式低区SOHO公寓入市销售回收开发投资并实现前期盈利，高区写字楼作为优质资产持有长期经营，收获物业长期增值副楼入市销售回收开发投资并实现前期盈利，主楼作为优质资产持有长期经营，收获物业长期增值 契合开发目标低区入市可回收开发投资并实现前期盈利；高区持有81、经营以长期收获租金回报及资产增值副楼入市可回收开发投资并实现前期盈利，主楼持有经营以长期收获租金回报及资产增值规划及交通易于进行商业、商务分区，不同物业的人车流干扰最小较不利于进行商业、商务分区，不同物业的人车流干扰存在干扰 昭示性及形象项目充分利用190m高度跳出区域，昭示性及形象较强项目充分利用150m高度跳出区域，昭示性及形象较强 视野主楼高区景观资源利用相对较多；内部对视较少主楼高区景观资源利用相对较少；内部对视较多 资金压力写字楼物业一次性开发投入较大，资金压力较大前期通过副楼先期入市回现，再视市场情况开发主楼，资金压力较小物业价值物业混杂对高区写字楼造成较大贬损主楼写字楼物业较为纯82、粹，价值实现较高物业管理对于后期物业管理造成较大难度不同客户分开便于物业管理物业打造产品不利于实现差异化产品较利于实现差异化，避免内部竞争基于项目整体打造方向和开发目标前提下，初步建议基于项目整体打造方向和开发目标前提下，初步建议采用两栋办公楼采用两栋办公楼的规划的规划排布方案排布方案汇报提纲：汇报提纲：第一部分：第一部分：整体定位整体定位与发展策略与发展策略第二第二部分：物业优化建议部分：物业优化建议Report structure整体定位回顾整体打造理念21分项物业打造亮点3分项物业打造建议4经济测算5已经明确的本项目整体开发战略前期定位回顾前期定位回顾Keywords:创新物业组合、香洲83、标杆、重塑中心:创新物业组合、香洲标杆、重塑中心占位区域标杆、创新物业组合及合理开发时序占位区域标杆、创新物业组合及合理开发时序 铸造香洲标杆的首席大型综合体 铸造香洲标杆的首席大型综合体重塑老香洲的中心地位重塑老香洲的中心地位手段方向目标项目属性：二线城市非主流商务区项目属性：二线城市非主流商务区首席首席商务综合体商务综合体1。大型商务综合体：1。大型商务综合体：5万平标杆写字楼、8万平大型集中商5万平标杆写字楼、8万平大型集中商业、4万平优质人居及2万平创富soho，多元复合的物业组合。业、4万平优质人居及2万平创富soho，多元复合的物业组合。2.地标高度、天际视野优势：2.地标高度、天84、际视野优势：近150m超高层，引领香洲近150m超高层，引领香洲天际线，刷新办公物业新高度，事业随高度进阶。天际线，刷新办公物业新高度，事业随高度进阶。3。优特科技元素：3。优特科技元素：优特电力科技有限公司的智能系统设优特电力科技有限公司的智能系统设计。计。我我是：是：我我有：有：Keywords:综合体、高度、科技前期定位回顾:综合体、高度、科技前期定位回顾世联现阶段要解决世联现阶段要解决技术落地技术落地如何将项目本体价值如何将项目本体价值放大到极致，放大到极致，重新塑造香洲片区的重新塑造香洲片区的形象？形象？应以何种硬件配置应以何种硬件配置匹配匹配项目香洲市场领导者的站位？项目香洲市场领85、导者的站位？针对多元客户，我们以什么样的产品设计针对多元客户，我们以什么样的产品设计迎合迎合其需求？其需求？如何在现代建筑中融入优特科技元素，人性化设计，如何在现代建筑中融入优特科技元素，人性化设计，唤起唤起客客户心理共鸣？户心理共鸣？Report structure整体定位回顾整体打造理念21分项物业打造亮点3分项物业打造建议4经济测算5整体打造理念形象标新立异标杆形象与记忆焦点内涵智慧共享智能办公与便捷生活气质绿色生态生态节能与持续发展p天际线：以150m奠定新老香洲的绝对高度，配合soho公寓和住宅重塑片区天际线；p建筑形态：以现代、简约外立面跳脱区域，重塑香洲片区的区域形象。KEYWO86、RDS:重塑中心之形象标新立异以高度重塑片区天际线，结合现代、简约外立面重塑区域形象p灯光工程：打造夜景灯光工程，使项目在节日期间举办活动的互动平台，作为香洲区的记忆焦点，打造项目形象标杆。标新立异重塑中心之形象通过夜间夜景灯的打造，使本项目成为香洲区夜间的记忆焦点KEYWORDS:重塑中心之形象标新立异以下沉式广场、空中连廊、雕塑小品打造多层次空间体验p 空间层次价值：以下沉式广场、空中连廊、平台打造立体空间层次，提升空间新鲜感，聚集人气下沉式广场KEYWORDS:空中连廊空中平台架空园林标识雕塑活力广场p智能建筑价值：WIFI全覆盖、智能停车、智能化体系，便捷生活一手掌握。重塑中心之内涵智87、慧共享KEYWORDS:搭载优特公司最新技术，打造珠海市首席智慧综合体关键词：p 多层次绿化空间：打造各类绿化露台、垂直绿化，丰富空间绿意；p 绿色建筑：建议写字楼申请LEED认证级绿色建筑标识，公寓、住宅申请中国绿色建筑二星标识，引领绿色建筑潮流。重塑中心之气质绿色生态打造多层次绿化空间丰富视觉享受，绿色建筑引领可持续发展KEYWORDS:Report structure整体定位回顾1分项物业打造建议4分项物业打造亮点3整体打造理念2经济测算5分物业打造理念分物业打造理念优享 优居 优中心铸造香州区首个城市综合体，打造全优商住体系。铸造香州区首个城市综合体，打造全优商住体系。KEY WORD88、S：优享：公寓优先享有精品公寓居住体验，灵活多变，极致生活从此开始优居：住宅优质的智能化居住空间，舒适、便利优中心：写字楼独具魅力的写字楼标识感，突出项目优于中心地位的价值标杆公寓 住宅 写字楼优享优居优中心由于公寓面积较小，建议参考万科的小公寓由于公寓面积较小，建议参考万科的小公寓产品，重点考虑收纳系统设置，提升产品溢产品，重点考虑收纳系统设置，提升产品溢价价由高端物管世联资管打造团队建立高端公寓的四大服务专享体系，提 供定制化私人服务，整合资源形成专属服务专家。由高端物管世联资管打造团队建立高端公寓的四大服务专享体系，提 供定制化私人服务，整合资源形成专属服务专家。优享优居优中心优享优居优89、中心利用避难层空间打造泛会所，配备阅览室、儿童游乐室、健身房、瑜伽房等功能利用避难层空间打造泛会所，配备阅览室、儿童游乐室、健身房、瑜伽房等功能p项目主要客户为刚需及首改客户，已婚人士较多，建议配备儿童游乐室；p健身中心作为功能最齐全，活动内容最丰富的功能集合体，为大多数会所采用；p健身空间：有氧健身房、器械专区、瑜伽房；p阅览室、棋牌室、桌球室等。KEY WORDS：引进智能家居系统，缔造优秀居住空间，提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性，并实现环保节能的居住环境 引进智能家居系统，缔造优秀居住空间，提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性，并实现环保节能的居住环境 优享优居优中心手机全操控90、优享优居优中心通过顶部造型的打造，树立写字楼标识性，形成本项目的标杆 效应通过顶部造型的打造，树立写字楼标识性，形成本项目的标杆 效应112优享优居优中心采用单元式玻璃幕墙，装饰金属竖向线条，塑造楼体挺拔感采用单元式玻璃幕墙，装饰金属竖向线条，塑造楼体挺拔感竖向线条装饰彩釉示意p外立面美观：单元式玻璃幕墙平整度高，外表美观；p竖向线条装饰：本项目因平面面积较大，楼高宽比较小，采用装饰竖向线条（金属）可以使楼体更加挺拔；p色差处理：项目正立面与斜立面采用深浅不一的幕墙颜色，使幕墙不会过于单调，同样提升项目昭示性；p彩釉玻璃添灵动美感：优雅灵动的彩釉玻璃可用在竖向玻璃线条或横向线条，增添层次美感，91、亦有遮阳的作用。KEY WORDS：Report structure整体定位回顾1分项物业打造亮点3分项物业打造建议4整体打造理念2住宅发展建议写字楼发展建议SOHO公寓发展建议经济测算5高端写字楼客户体验模型建筑外部形态建筑内部空间支持系统建筑外立面：立面整体、材质、线条、夜景工程建筑造型：造型本身、与周边建筑关系、楼体标识与周边建筑连接：连接形式、内部舒适度、休闲设施建筑外部空间：整体设计、动线规划、标志性构筑物、建筑小品建筑结构：人流动线、楼板承重大堂、中庭：尺度、采光、水牌、前台、休憩设施、进出口、洗手间配套部分：商业、员工餐厅标准层：候梯厅、公共走廊、洗手间、办公空间、休闲空间空间尺92、度、设计感、用材停车场：停车场候梯厅、车道、地面材质、空气、照明、引导性电梯运载系统：轿厢尺度、按键、设计、照明、背景音乐、等待时间、指示系统、空气空调系统：温度范围、运行时间、计费方式、主机运行、节省费用VIP设备：VIP电梯、VIP洗手间、VIP休息室幕墙材质：视野、采光、节能、防噪、私密、智能化智能化：便捷度、维护供电系统：电力供应、电源安全室内电器照明系统：亮度、光源位置、节能、备用照明、安全照明、疏散照明综合布线系统：实用性、灵活性、模块化通信和网络系统：通讯信号、通讯质量、无线网络数据来源：世联写字楼高端客户访谈硬件配置物业管理办公打造方向打造要点外部形态内部空间支持系统硬件设施提93、前规划好楼体LOGO设置位置，且尽量设置于昭示面较强的一侧，有助于提升优特公司与项目的知名度外部形态楼体logop客户体验点：楼体标志大气、美观，能够让人有较为深刻的印象并产生联想；p设计要点：前期设计时首先规划好楼体标志的位置，避免后期标志“后补”，造成突兀的感觉，与项目整体不协调；p设计位置：设在主干道车辆最容易看见的楼顶位置，本项目于南侧临银桦路一面昭示性最好，可提前考虑设置此位置。韩国斧山国际金融大厦深圳招商银行大厦在写字楼与购物中心出入口设置艺术雕塑，既增加项目调性又有效隔绝商务人群与商业人群，保证各自的纯粹性外部形态艺术小品设置建议艺术雕塑p设计：在写字楼与购物中心出入口设置艺术雕94、塑或优特logo形成一定程度的软隔离；p功能：既增加项目调性又有效隔绝商务人群与商业人群，保证各自的纯粹性。p功能：为企业高层或高级来访者提供一个专享大堂空间，使其进入项目的舒适度大幅提高，提升项目整体档次感。p设计要点：l 车行大堂可设计2车道，在有车停靠的同时不影响其他车辆的行驶，l 人行通道与车行通道设置玻璃围栏进行人车分离，l 同时配有相应的挑出雨篷，保证恶劣环境下客户下车到达室内空间的过程中不受影响。项目甲级写字楼可考虑设计人性化车行大堂和挑出雨篷、尊显项目舒适度和高贵感外部形态车行大堂在购物中心顶部开辟一定范围设置写字楼空中花园，同时配备一定休憩空间外部形态空中花园休息区空中花园空95、中花园p设计要点：在购物中心顶部开辟一定范围设置写字楼空中花园，同时配备一定休憩空间。p功能：可以为人员准备一些休憩的空间，体现人性化细节。设置建议功能：人流动线与车流动线实现合理引导，突显项目的人性化品质；设计要点：p室外导视牌清晰告诉车主目前所在位置及停车路径；p停车场入口拐弯处导视牌直观、明显告知车主停车场入口位置；p停车场入口提示牌告知车主停车场重要规定和信息；p设置室外电子显示屏告知。在车行动线关键节点设置车行线路导视牌和车位信息导视牌，便于车主知悉停车信息外部形态导视系统办公打造方向打造要点外部形态内部空间支持系统硬件设施p功能：建议以暖色调设计为主，用具有浓厚现代感的设计风格，打96、造凸显纯正商务感大堂；p设计要点：大堂面积约500m2，通过石材/仿木质建材的运用并配合暖光源有效缓解办公压力，提升人体舒适感及亲和力，运用一定的时尚元素及线条设计，增强时代和空间感，可邀请国际、国内著名设计公司设计。纯正商务系凸显纯正商务时尚简约系，以现代感浓厚、亲和力强的暖色调设计风格，打造亲和商务大堂内部空间大堂纯正商务系设计要点：p大堂前台与水牌设计应新颖、精致，在提升档次的同时方便物管人员进行服务和管理；p接待前台设计应醒目、简洁、创意、科技具有个性及艺术感，让人印象深刻；材质精良，设计风格与各栋大堂室内空间统一；p水牌设计应新颖别致，材质及颜色与大堂协调统一，设计与整体风格呼应；位97、置应接近前台，便于咨询和管理，建议可结合前台布置；可设置电子水牌，体现高端商务和科技感。电子水牌前台应该设置在显眼便捷的位置，且前台水牌的设计风格与大堂整体需协调统一内部空间大堂创意前台创意前台p大堂送风方式：主楼大堂二层通高，若采用传统的顶棚空调出风将耗费较多能源，建议采取墙送风的空调送风方式，将有效起到节能环保的作用。p空调出风口设计：设置美观，风口可隐藏在不显眼处，有效与建筑融合，减少对室内空间整体美感的破坏。内部空间大堂塔楼内通高大堂送风可采取墙送风，节能环保性较好，有效降低运营成本功能特性p安全考虑：在写字楼大堂与候梯厅之间设置门禁系统，确保楼内工作人员的安全；p二维码门禁系统：先行98、发送邀请码给来访宾客，待来访宾客填写、提交信息后，再经过管理处审核，生成一个动态的二维码，来访人员进入写字楼的时候，就直接调出手机的二维码扫描进入；p办公的纯粹性和高效性：避免外界人士进出办公区域，保证写字楼办公环境的纯粹性及办公的高效性。内部空间门禁系统二维码门禁系统在大堂设置门禁系统，保证办公环境的纯粹性，高效性和安全性，同时最大化减小物管成本设计要点p尺度：净宽不低于2.8m；p灯光：照明尽量避免直射，同时防止直接照明的点射光源在地面反射造成的眩光，如凹槽式设计，光线以柔和线性光源为主，结合整栋楼体装修风格采取不同颜色的光源；p色调：采用暖色调装修配合暖色调灯光，顶棚配合设计造型可尝试使99、用类木质石材增强空间质感及空间变化，缓解办公压力，提高视觉舒适度。p材料：地面采用高档耐磨石材、墙面采用高档石材。内部空间侯梯厅高标准候梯厅，装修风格与大堂协调统一，尺度宽裕设计要点p尺度：净宽不小于1.8m，净高不小于2.8m；p材质：地面耐磨石材，墙面、顶棚尝试使用仿石材瓷砖、玻璃材质、木质材质增加空间变化；p灯光：采用暗藏式照明，尽量避免直射照明，提高视觉舒适度，无照明死角。内部空间公共走道装修风格与候梯厅相同，走道净宽满足市场需求即可，增加实用率设计要点：p风格、用材：装修风格、用材、光源颜色与候梯厅及公共走道部分协调统一；p人性化设计：l配备擦手纸和干手机，且一体化内嵌式设计，满足不100、同客户实际需求。洗手液下方放置垃圾桶，可以丢弃纸巾等废物，也可使洗手液直接滴入；l搁物台：洗手台上方设置搁物台，提供便利；l小品绿植及香氛系统：可在洗手间内设置简单小品、绿植进行装饰显得绿色生态富有生命力，并设置香氛系统；p设计标准：标准层男厕马桶配比为450-500/个，女厕马桶配比为350-400/个。内部空间洗手间洗手间设计风格与整体一致，并注重人性化设计，注重私密性内部空间VIP预留落水管在高区及低区端角位预留上下水，打造VIP洗手间，满足企业老板的个性化需求Vip洗手间设置车库大堂地下车库大堂（-1F、-2F层车库）p设置车库地下大堂，风格与写字楼大堂统一，给客户尊贵体验；p地下大堂101、外侧墙体采用玻璃材质。结合导视与灯光提升昭示性，使得驾车者刚进车库就可以明显确定大堂位置；p地下大堂内设置空调与柔和灯光。内部装修要求做到精致、生态，在地下车库内传递生态价值给客户非一般的尊贵感。绿植摆放地下大堂内部空间车库大堂在地下车库设置大堂，风格与写字楼大堂统一，实现客户尊贵体验感内部空间车库导视合理设置车库导视系统，快速引导客户停车或找到个人车位，清晰明了p停车场划分几大区域，采用颜色分区区隔，同时按照进出车辆不交叉的原则，合理引导客户快速停车或找到个人车位，清晰明了，方便辨认办公打造方向打造要点外部形态内部空间支持系统硬件设施等级代表项目幕墙网络地板品牌制冷方式品牌载重单梯服务面积（102、）甲级钰海环球金融中心中空双银LOW-E玻璃与干挂花岗岩石材格力VRV中央空调进口迅达1800kg/24人5500有中海大厦中空双银LOW-E玻璃进口三菱VAV中央空调进口三菱1350kg/18人5000有类甲级安广世纪大厦中空双银LOW-E玻璃与氟碳铝单板美国开利VRV中央空调德国蒂森克虏伯1350kg/18人5000无国际科技大厦玻璃与干挂高级石材VAV中央空调国产日立1150kg/15人5875无敦煌大厦玻璃与干挂高级石材中央空调国产日立1150kg/13人6800无智汇西九中空双银LOW-E玻璃VRV中央空调通力4055硬件设施硬件配置基于本项目区域站位以及客户需求层面考虑，建议本项目103、的硬件配置在安广世纪大厦的基础上略有提升即可p双银LOW-E玻璃，因其膜层中有双层银层面而得名，其属于LOW-E玻璃膜系结构中较复杂的一种，是高级LOW-E玻璃；p它突出了玻璃对太阳热辐射的遮蔽效果，将玻璃的高透光性与太阳热辐射的低透过性巧妙地结合在一起，因此与普通LOW-E玻璃比较，在可见光透射率相同的情况下具有更低太阳能透过率。规格（mm）（玻璃厚度+空气层+玻璃厚度）价格（元/平米）单银双银6+9+6310-320355-3656+12+6 320-330360-3758+12+8350-360390-410硬件设施幕墙建议本项目采用双银LOW-E玻璃中的性价比较高的型号，节能环保，在满104、足功能需求及营销要求之外，保证成本可有效控制价格仅供参考，具体以厂家提供为准p框料每层横向3条。成本较低，比较大，开启费力，坏了维修相对麻烦，不利于人工开启；p总结：目前较常见的，对等级和管理要求不高，可自行开窗，维修比较复杂。p框料每层横向4条。明框3条，隐框1条，成本相对方案一高，易开启，但开启扇面积相对较小；p总结：目前较常见的，对等级和管理要求不高，可自行开窗维修方便。p框料每层横向3条。明框2条，隐框1条，成本相对3个方案最高，开启面积小开启扇较多，难开启，适用于物业统一操作；p总结：高窗的方式是高端甲级或超甲写字楼多用，对管理要求高。方案一方案二方案三硬件设施开启窗设置配合大幅玻璃105、幕墙，建议采用高窗方式设置，保证项目景观价值的充分发挥硬件设施电梯系统基于市场主流水平，并在部分高端物业产品上考虑略有提升，保证在片区具有市场领先性电梯配置建议写字楼建筑面积55445电梯品牌进口三菱单梯服务面积50005500/部电梯速度1.5-2.0m/s 2.5-3.0m/s（低区）（高区）载重量1350kg/18人备注此建议根据一般同等高度建筑，并具一定区域市场领先性考虑提出的经验建议，后续需根据专业电梯公司数据作相应调整。技术要点：p电梯品牌：采用进口三菱，形成品牌号召力同时能控制成本；p电梯数量：在现有市场一般水平基础上，在区域内形成一定市场竞争优势；p电梯速度：速度低区在1.5-106、2.0m/s，高区在2.5-3.0m/s；p电梯载重量：客梯采用1350kg/18人标准。硬件设施电梯系统采用扁平式轿箱、与候梯厅类似材质和颜色的石材、防指纹不锈钢材质墙面p轿箱：建议采用扁平式轿箱，方便乘客进出及选择电梯楼层；p墙面材质：采用防指纹、易清洁、耐腐蚀的不锈钢面板作为墙面的主要材质，可结合木质材质；p吊顶：建议吊顶与隐藏式光源结合设计，避免直射点光源造成的炫目，吊顶需做到美观且灯光光线充足;p地板材质：采用与候梯厅色调相近的石材，材料反射率需较低，充分保障女士隐私。对比维度传统中央空调VRV系统VAV系统初投成本900012000 元/每冷吨，初投资较高1000012000 元/107、每冷吨，初投资最高运行成本（节能性）较高较低低控制灵活度不灵活，需要统一控制灵活，用户可自行控制，满足客户24小时加班需求统一或分区、分层控制，灵活度较差维护管理维护频繁，客户体验感较差维护较频繁，自带集中控制系统后期维护频繁度低，但控制系统较复杂空间尺度占用占用地下空间较大标准层高度占用少，比VAV节省0.3m高度；地下空间占用较小占用地下空间、标准层空间较大智能化设备成本智能化程度低低，智能管理系统购买费用少高，会增加大量的智能化设备成本较高客户体验的舒适度一般，噪音最大，空气较差较好，有一定噪音，控制较自由灵活好，温度舒适、噪音极低、空气清新适用项目大型公共项目、酒店、商业小面积产权划分108、，加班时间多，需要独立控制主机开关，分散管理，分户计量，注重后期运营成本的物业，如中小型企业办公为主的写字楼大面积产权划分，舒适度要求高，形象要求高端的单一业权物业。如针对大型高端客户办公为主的写字楼硬件设施空调系统基于项目的客户定位及成本控制原则，建议本项目选用VRV系统 硬件设施网络地板建议设置网络地板，建议选取带线槽全钢OA网络地板，可为企业铺设高速网络提供便利，节约企业二次装修成本p优势：利用网络地板与真正地板之间的空间隐藏布线，可方便网线及管道的排布，可有效降低网络地板的厚度，提高楼层净高，且后期办公单位分隔进行调整，布置非常灵活，修理方便、无需明线；p技术要点：配置防静电网络地板，109、100mm架空，装修时线路可全部位于地下，地板实现无缝对接，表面防静电、防磨损，方便实用；办公打造方向打造要点外部形态内部空间支持系统硬件设施手机软件预订车位自动识别车牌停车位导航自动放行入场服务场内服务远程监控维护手机扫码快速入场剩余车位信息离场服务寻车导航手机一键支付停车费自动放行自动识别车牌支持系统智能化设施智慧云停车平台利用手机软件客户端，提供室内导航、错峰停车、预订车位等服务，为办公提供便利项目在达到5A设计规范达标要求的基础上，以节约成本为前提，结合产品系列作局部加强支持系统智能化设施5A智能化标准标准内容详细内容楼宇自动化送风监控系统，电梯群控系统，变电系统，照明控制系统公共空间110、采用中央空调和新风系统，电梯群控系统，变电系统，照明控制系统，公共广播系统，三表自动抄送系统消防自动化火灾自动报警系统及自动灭火系统，防排烟系统，无线灭火系统 火灾自动报警系统及消防联动控制系统，自动喷淋系统，消火栓系统，防排烟系统，无线灭火系统，二氧化碳灭火系统保安自动化停车场红外限高定位，停车位显示、闭路电视监控系统 保安监控系统，报警宽频系统，巡更系统通讯自动化宽频网络系统，楼内移动电话系统 综合布线系统，网络宽频系统，共用有线电视系统，电信覆盖系统办公自动化物管自动化，大屏幕信息电视墙等 会议中心系统，会议管理系统，电子布告管理系统，专业软件物业管理系统p按照5A智能化标准打造，满足甲111、级写字楼安防系统，达到甲级写字楼的基本要求；p在具体的系统搭建过程中可结合自身资源，对局部系统进行强化。打造指标写字楼外部形态楼梯logo、标识物及建筑小品设计选做车行大堂设计必做空中花园设计选做LOGO设计选做导视系统必做内部空间时尚简约商务大堂、创意前台、水牌设计必做墙送风选做门禁系统必做候梯厅、公共走道装修设计必做洗手间人性化设计必做Vip洗手间预留管道设计必做车库大堂、车库导视必做打造总结打造指标写字楼硬件设施幕墙采用双银LOW-E玻璃必做幕墙高窗开启选做进口电梯、VRV系统、网络地板选用必做支持系统5A自动化设置选做打造总结Report structure整体定位回顾1分项物业打造亮112、点3分项物业打造建议4整体打造理念2住宅发展建议写字楼发展建议SOHO公寓发展建议经济测算5住宅打造方向打造要点外部形态内部空间精装修 现代简约在建筑上的表现：p造形简单、纯净，体现功能特点，竖向线条整洁笔挺；p色彩协调搭配，保证用料历久弥新；p抛弃繁复的装饰，赞美简约和理性，强调外立面材料的质感和对比；建议住宅外立面风格为现代简约，表达现代、简洁、品质的生活气息，同时与整个项目风格相契合深圳幸福里中信红树湾“珠海现在的80后年轻客户都比较青睐现代简约的风格，像我们红树湾的外立面就蛮多客户喜欢的。”世联行珠海公司策划产品建议立面风格住宅入口形象鲜明，昭示性突出，在醒目位置设置项目名称或符号，增113、加项目的品质感入口形象：p住宅入口形象鲜明，昭示性突出，在醒目位置设置项目名称或符号；p同时通过绿植、水景、艺术小品等增加项目的品质感。深圳幸福里水湾1979产品建议入口设置入口建议p利用成片的垂直绿墙将项目与周边嘈杂的环境隔离；利用成片的垂直绿墙将项目与周边嘈杂的环境隔离，同时增加项目的生态感产品建议社区园林设置建议通过木质及下沉式凉亭增加园林的空间体验感和活动区域，针对客户关注点，设置较多儿童活动空间产品建议社区园林p下沉式凉亭的设置，空间体验感更强，同时更具有私密性；p木质凉亭充满调性同时增加了活动区域，夜晚通过led灯带点亮社区；p客户大多关注儿童的活动空间，希望园林能提供孩子们的游乐114、场所，背靠土坡的滑梯，简约而又充满童趣；下沉式凉亭凉亭及LED灯带儿童活动场地产品建议社区园林花园休憩空间、雕塑小品、架空层与水景相结合，以流水增加园区动态元素，增加空气湿度与舒适度，与静态景观互补雕塑小品与水景架空层与水景架空层与水景设置建议p鉴于项目社区较小，建议底层除大堂及核心筒外全部架空，增加园林面积；p以流水贯穿休憩空间，提高空气湿度与舒适度；p静态景观与水景结合，更具动感与生态感。雕塑小品住宅打造方向打造要点外部形态内部空间精装修 p空间感：5.5米以上大堂层高，150-200的尺度保证；利用灯光、镂空等设置，减少大堂的压抑感；p艺术性：突出大堂艺术性和品位感，提升客户入户第一印象115、；p用材考究：结合石材等中高档材料，提升项目品质。内部示意大堂示意大堂设计应突出品质感，保证空间尺度，用精细化的建筑用材和艺术化的装饰点缀来营造品质感产品建议入户大堂住宅打造方向打造要点外部形态内部空间精装修 基于项目的市场定位，建议住宅的装修标准可着重参考华发四季，为1500-2000元/m2左右，同时在客户感知度较高的地方适当发力精装修装修标准“目前珠海市场主流的精装修标准大概在1500-2000元/m2左右，对外报价为3000-4000元/m2，客户对于精装修的感知度主要在品牌选用和施工品质上，一般宁愿选择知名品牌里较为低端的产品都好过品牌知名度一般的高端产品，同时在施工品质和一些人性化116、设计上多花点心思就差不多了，像华发四季的装修标准大概也就1500元/m2左右，也比较受客户认可。”世联行珠海公司策划项目售价（元/）装修标准装修成本预估装修风格装修小评报价（元/）（元/）万科金域缇香18000-2000030001200-1500现代时尚卫浴国际一线；厨房电器国内二线；玄关发挥收纳作用仁恒滨海半岛190003000-40001800-2200现代简欧中央空调；厨房、卫浴国际一二线品牌；收纳空间精细接口预留精细化华发四季 20000-2200040001500-1800现代时尚中央空调；设备基本为知名品牌；收纳空间预留好；注重生活品质感格力广场 28000-3200050001117、500-1800现代时尚中央空调与空气能热泵热水器；智能化安保系统完善；卫生间收纳功能好建议住宅的装修风格为现代简约，与项目的综合体气质相契合精装修装修风格p设计原则：简约、现代p设计风格：与外立面协调一致，建议采用现代简约的风格，提升视觉感受，但细部微调进行区分。在色彩搭配上充分考虑目标客户的年龄特征，采用黑色、白色、灰色搭配。增值服务p墙面 p地面p天花 p厨卫p户内门 p吸顶灯p对讲系统价值提升点基础装修p橱柜品牌（国际名牌）p洁具品牌（国际名牌）p燃具品牌（国际名牌）p木地板材料（实木）p木门材料（实木）p地板材料（石材）p窗户台面材料（大理石）p智能化p人性化细节设计p从市场的精装修118、产品来看，精装修价值主要由基础装修、价值提升点、增值部分三个部分构成，随着精装修价格的逐步提升，发展商选择精装重点范围逐步扩大，对细节与品牌的应用也渐渐提升。精装修装修体系根据精装修体系选择产品发力点，在有效的装修成本内提升项目溢价能力精装修基础装修建议基础装修部分主要采用环保材料和性价比较高的产品，重点考虑成本控制和施工质量“在一些天花、地板、墙面的装修上，客户的感知度相对比较一般，现在主要是看重材料的环保性和施工质量。”世联行珠海公司策划客餐厅装修建议参照华发四季精装交付标准，建议本项目地面可使用瓷砖或略有提升墙面使用环保乳胶漆天花使用环保乳胶漆厨房装修建议参照华发四季精装交付标准，建议本119、项目地面使用优质防滑瓷砖墙面使用优质墙面砖打造防潮天花，石膏板吊顶，面饰防水乳胶卫生间装修建议参照华发四季精装交付标准，鉴于该区域日常使用频率最高，建议选用优于华发四季的用材用料打造防潮天花，石膏板吊顶，面饰防水乳胶漆注重细节处理，如淋浴房采用活动防滑地面，预留流水缝，下空排水槽，防止水流外溢阳台装修建议：采用优质地面防滑砖，外墙和栏杆为统一样式不做变更对讲系统建议：使用国产对讲系统即可主灯位建议：户内建议安装吸顶灯，便于后期客户自主更换p入户门、分户门、窗户材质：控制成本，此标准下多为普遍材质，入户门可采用较高端品牌；p客厅、卧室材质：此类标准强调使用产品的材质和施工质量，地面与墙面少量明确120、品牌；p厨卫区域：厨卫区域为客户重点关注区域，建议采用客户认知度较高品牌，如科勒、西门子等德系产品。精装修价值提升点建议在客户重点关注区域的厨卫产品选择全德系品牌，提升产品溢价收纳设置、入户感应灯、一键式开关设置等玄关空间系统起夜灯、隐藏式空调线、双控照明开关、防虫条等卧室空间系统防滑地砖、镜柜一体化、防潮设计等卫浴空间系统吊顶、隐藏线路管道、电视背景墙、阳台防漏雨设计等客厅、餐厅、阳台空间系统洗、切、炒流线设计、防水设计、墙体插座开关等厨房空间系统（具体见附件）精装修人性化设计针对五大空间系统进行针对性的人性化设计，增加精装修品质，提升项目溢价结合优特自身科技，搭建智能场景系统，通过手机ap121、p，遥控器等实现不同场景下的室内环境精装修智能化触摸板p24小时报警系统：在客厅和主卧各设置一个24小时报警系统，轻按按钮即可连接物业保安，有效解决突发事件，为您的安全保驾护航。p智能场景系统：通过遥控器、手机app设置“回家、会客、外出、室外散步”等多个场景模式，通过场景编排改变室内环境，实现场景控制。p感应控制：声控开关、光感开关、温感开关等通过传感器感应控制灯光和电器开闭，可考虑快思聪品牌。例如：入户门通过感应人体红外感应提醒户主锁门；红色按钮即为报警按钮社区网络化、便捷化，开发社区生活专用应用程序，提供便捷服务，如钟点工、缴费、订餐、社交、兴趣交流平台等精装修智能化手机缴费家政服务社交122、平台电子订餐打造指标写字楼外部形态现代简约里面风格、标识入口设计必做架空社区园林设计选做内部空间精致入户大堂设计必做精装修1500-2000装修标准必做现代简约装修风格必做基础装修必做全德系产品提升选做人性化设计必做24小时报警系统、智能场景系统、社区APP选做打造总结Report structure整体定位回顾1分项物业打造亮点3分项物业打造建议4整体打造理念2住宅发展建议写字楼发展建议SOHO公寓发展建议经济测算5SOHO公寓打造方向打造要点外部形态内部空间精装修 外部形态外立面建议公寓外立面为现代简约风格，与项目整体一致，同时在立面线条和灯光效果上与写字楼有所区分，更加年轻、活力外部形态123、入口设置通过极具昭示性的入口标识和艺术小品设计，彰显独树一帜的项目气质入口建议注重产品实用、便捷和舒适感，设计要点如下：p装修风格：简洁、现代，注重细节处理，局部体现文化内涵；p面积：大堂面积约100150m2；p小品绿植：可通过运用科技、艺术小品和充满文化气息的元素增强大堂空间空间艺术感；p休憩空间：可以为人员准备一些休憩的空间，体现人性化细节。p档次：中等档次。打造简约、活力大堂，配以适当绿植艺术品增强项目的趣味性和亲和感内部空间大堂商务公寓的内部公共空间装修建议以简洁、实惠为主要原则，内部空间主要包括p非首层电梯间p走廊p楼梯内部公共空间装修在风格上以简洁为主，选择建材时注重成本控制，同124、时通过绿植、小品提升整体调性内部空间大堂精装修内容：p装修标准：根据客户定位，SOHO公寓装修标准可略低于住宅标准，在1000-1500元/左右；p基础建材：地板、卫生间瓷砖、三防门，选择国内一线品牌，圣象、盼盼；p厨房设备：橱柜、煤气灶、油烟机，国内一线品牌，如欧派橱柜、三洋油烟机；p卫生洁具：国际中高品牌，如TOTO、美标；p空调、热水器：知名品牌，如格力。SOHO公寓建议采用精装修，以1000-1500元/精装修进行打造精装修装修标准建议SOHO公寓的装修风格为现代简约，与项目的综合体气质相契合精装修装修风格同时提供soho办公简装作为备选方案，多元化产品，最大化网罗客户，降低风险精装修125、soho装修打造指标写字楼外部形态现代简约里面风格、标识入口设计必做内部空间简约活力大堂、内部空间设计必做精装修1000-1500装修标准必做现代简约装修风格必做提供soho办公菜单式装修选做打造总结Report structure整体定位回顾1分项物业打造亮点3分项物业打造建议4整体打造理念2经济测算5测算方法定价方法：选取“市场比较法”、“收益还原法”来确保各类物业当期价格准确度；按照年递增率3%-8%推算不同物业类型入市时间价格；收益还原法：选取目前与本项目质素较相同项目作为参照，通过其租金按照一定市场规律，推导该项目售价，成为市场比较价格；市场比较法：选取目前与本项目质素较相同项目作为126、参照，通过区域、交通、景观、配套、人流量、档次等方面得出比准系数，并根据比准系数推导项目修正系数，进一步推算项目权重价格。经济测算前提说明前提说明：1、经济测算依据首先考虑销售住宅和公寓，其次考虑写字楼计算。2、财务来源按照借款2016年和2017年分别借款4个亿计算。3、不考虑出租收益。写字楼价格分析项目名称比准系数售价（元/）比准价格权重权重价格（元/）安广大厦0.943 2200020751.7730550%10376 智汇西九1.047 2300024086.6141750%12043 合计100%22419 选取目前与本项目相同质素的标准甲级写字楼项目作为参照，通过区域、交通、景观、127、配套、开发商品牌情况等方面得出比准系数，并根据比准系数推导项目修正系数，进一步推算项目权重价格。结论如下：2019年本项目研发办公月租金约为：27510元/公寓价格分析选取目前与本项目相同质素的公寓项目作为参照，通过区域、交通、景观、配套、产权、一二手情况等方面得出比准系数，并根据比准系数推导项目修正系数，进一步推算项目权重价格。结论如下：2018年本项目公寓售价约为：19789元/项目名称比准系数售价（元/）比准价格权重权重价格（元）莲城印0.801 3500028049.6453940%11220 金域华府0.919 1250011483.7398460%6890 合计100%18110 128、选取目前与本项目相同质素的公寓项目作为参照，通过区域、交通、景观、配套、产权、一二手情况等方面得出比准系数，并根据比准系数推导项目修正系数，进一步推算项目权重价格。结论如下：2018年本项目公寓售价约为：26994元/住宅价格分析项目名称比准系数售价（元/）比准价格权重权重价格（元）五洲花城1.046 2200023007.6335935%8053 华发尚东1.305 1800023485.7142965%15266 合计100%23318 工程横道图说明开发周期租售模式体量层数201620172018201920202021Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q129、4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4写字楼租/售5544533土地勘测及拆迁地下工程建设期建设期租赁期销售期公寓售2689526建设期销售期住宅售4734445建设期销售期 商业租642505建设期项目成本说明建安成本建筑面积项目2016年2017年2018年2019年合计取地成本27,831,280 0 27,831,280 地价补缴6,000,000 0 0 6,000,000 高压线改造20,000,000 20,000,000 其他（营销费、管理费等）40,000,000 40,000,000 700055,445 写字楼38,811,640 17130、2,496,178 43,124,044 38,811,640 254,431,862 350026,895 公寓10,459,003 41,836,013 41,836,013 94,131,030 350047,344 住宅20,713,061 82,852,245 62,139,184 165,704,490 450082,266 商业370,195,785 370,195,785 3500109,355 地下室382,742,500 382,742,500 129,684 房地产开发成本123,814,985 1,090,122,721 147,099,242 38,811,640 1131、,361,036,947 管理费（成本3%）3,714,450 32,703,682 4,412,977 40,831,108 不可预见费（成本3%）3,714,450 32,703,682 4,412,977 40,831,108 成本合计131,243,884 1,155,530,084 155,925,196 38,811,640 1,442,699,164 销售收入说明项目2018年2019年2020年写字楼305,061,710 公寓177,409,178 243,641,938 125,475,598 住宅1,278,005,189 销售总收入1,760,476,077 243,6132、41,938 125,475,598 营业税费及附加97,706,422 13,522,128 6,963,896 营业税（销售收入5%）88,023,804 12,182,097 6,273,780 城市建设维护税（营业税7%）6,161,666 852,747 439,165 教育费附加（营业税3%）2,640,714 365,463 188,213 印花税（销售收入0.05%）880,238 121,821 62,738 预征土地增值税（销售收入3%）52,814,282 7,309,258 3,764,268 销售费用（销售收入3%）52,814,282 7,309,258 3,764133、,268 销售净收入1,557,141,090 215,501,294 110,983,166 利润表说明序号项目合计2016年2017年2018年2019年2020年1现金流入2,129,593,612 0 0 1,760,476,077 243,641,938 125,475,598 1.1销售收入（详见收入表）2,129,593,612 1,760,476,077 243,641,938 125,475,598 1.2出租收入（详见收入表）0 2现金流出1,987,835,877 139,814,985 1,123,402,721 386,376,628 66,952,284 271,2134、89,259 2.1开发成本投资（详见成本表）1,399,848,587 123,814,985 1,090,122,721 147,099,242 38,811,640 2.2销售费用（销售收入3%）63,887,808 52,814,282 7,309,258 3,764,268 2.3营业税费及附加（详见收入表）118,192,445 0 97,706,422 13,522,128 6,963,896 2.4预征土地增值税（销售收入3%）63,887,808 0 52,814,282 7,309,258 3,764,268 2.5土地增值税清算（详见成本表）256,796,828 256135、,796,828 2.6财务费用（详见财务说明表）85,222,400 16,000,000 33,280,000 35,942,400 0 0 2.7出租经营成本（详见收入表）0 0 0 2.8出租经营税费及附加（详见收入表）0 0 0 0 3营业利润287,571,397-139,814,985-1,123,402,721 1,374,099,448 176,689,654 0 4补前期亏损1,263,217,706 0 1,263,217,706 5利润总额110,881,743 0 0 110,881,743 0 0 6所得税（利润总额25%）27,720,436 0 0 27,720136、,436 0 0 7净利润83,161,307 0 0 83,161,307 0 0 现金流量表说明序号项目合计2016年2017年2018年2019年2020年1现金流入 2,129,593,612 -1,760,476,077 243,641,938 125,475,598 1.1销售收入 2,129,593,612 -1,760,476,077 243,641,938 125,475,598 1.2出租收入 -2现金流出 1,987,835,877 139,814,985 1,123,402,721 386,376,628 66,952,284 271,289,259 2.1开发成本投资137、 1,399,848,587 123,814,985 1,090,122,721 147,099,242 38,811,640 -2.2销售费用 63,887,808 -52,814,282 7,309,258 3,764,268 2.3销售税费及附加 118,192,445 -97,706,422 13,522,128 6,963,896 2.4预征土地增值税 63,887,808 -52,814,282 7,309,258 3,764,268 2.5土地增值税清算 256,796,828 -256,796,828 2.6财务费用 85,222,400 16,000,000 33,280,0138、00 35,942,400 -2.7出租经营成本 -2.8出租经营税费及附加 -2.9所得税（利润25%）27,720,436 -27,720,436 -3净现金流量 141,757,735 -139,814,985 -1,123,402,721 1,374,099,448 176,689,654 -145,813,661 4累计净现金流量 141,757,735 -139,814,985 -1,263,217,706 110,881,743 287,571,397 141,757,735 5净现值 7,328,364 -133,308,357 -973,747,697 1,082,770,5139、93 126,571,732 -94,957,907 6累计净现值 7,328,364 -133,308,357 -1,107,056,055 -24,285,461 102,286,270 7,328,364 经济测算汇总说明序号项目数值1成本1,341,958,445 2销售总收入2,129,593,612 3销售净收入1,883,625,550 4营业利润287,571,397 5净利润83,161,307 6累计净现值7,328,364 7基准收益率10%8动态回收期3.02 9财务内部收益率IRR10.68%10静态回收期5.97 经测算，在不考虑商业及写字楼出租收益，借款4个亿的前140、提下，销售住宅（100%）、公寓（100%）的同时，需要再销售写字楼20%才能打平投资。ThanksEND附件一：办公市场分析详细内容附件一：办公市场分析详细内容办公市场分析 珠海宏观市场 新老香洲片区市场【分布格局】【分布格局】珠海办公市场尚未成熟，本项目地处非核心商务片区，区域内写字楼整体档次偏低，商务氛围弱于吉大片区珠海办公市场尚未成熟，本项目地处非核心商务片区，区域内写字楼整体档次偏低，商务氛围弱于吉大片区p 珠海已入市的办公物业集中分布于香洲城区，甲级和类甲级写字楼的数量较少。办公市场主要分为新老香洲片区、吉大片区、拱北片区和前山片区。p 新老香洲片区是珠海传统商务中心，大多数写字楼141、较为陈旧，近几年新入市项目偏少，集中分布在人民路与紫荆路沿线。p 吉大片区目前为珠海CBD（中央商务区），商务氛围较好，写字楼项目平均档次较高。p 拱北片区是依托口岸发展形成的商务区，而前山片区传统上是工业区，两地的纯正写字楼项目较少。前山新老香洲吉大 拱北光大国贸中心财富大厦国际会议中心粤财大厦东大商务中心深发展银行大厦太和商务中心工商大厦泉福商业大厦名门大厦银都酒店粤海酒店中珠大厦华业大厦钰海环球金融中心安广世纪大厦恒和中心心海州报业大厦国际科技大厦森宇国际大厦日荣大厦甲级写字楼乙级写字楼中海大厦类甲级写字楼智汇西九敦煌大厦中立信大厦本项目香洲城区写字楼分布（代表项目）【市场表现市场表现1142、 1】珠海市区写字楼市场非常关注地段价值，甲级写字楼基本集中珠海市区写字楼市场非常关注地段价值，甲级写字楼基本集中于吉大、拱北片区于吉大、拱北片区等级代表项目所在区域入市时间租金（元/月）物管费（元/月）售价（元/）甲级钰海环球金融中心吉大2012年1502029000中海大厦拱北2014年均价1002528000-30000类甲级安广世纪大厦老香洲2013年801201522000国际科技大厦新香洲2007年85-1001620000敦煌大厦新香洲2014年8520000智汇西九吉大2015年只售不租20均价23000乙级恒和中心新香洲2010年60-70写字楼14.3，公寓3.416000143、中立信大厦老香洲2015年只售不租14000-18000深发展银行大厦老香洲1998年552.4泉福商业大厦新香洲2013年8513.516000森宇国际大厦新香洲2013年Loft65，平层402.5Loft16000，平层11000 光大国际贸易中心吉大1997年70-802218000心海州前山2012年只售不租16000p 甲级写字楼：仅有吉大、拱北的两个项目，均为近两年入市，平均售价和租金分别为2.8-3万元/和100-150元/月，物管费为20-25元/月；p 类甲级写字楼：数量较少，主要分布在新老香洲，同样为近期入市，平均售价和租金分别为2-2.5万元/和80-100元/月，物管144、费为15-20元/月；p 乙级写字楼：数量最多，分布最广，其中多数入市时间较早，平均售价和租金分别为1.2-1.8万元/和50-80元/月。【市场表现市场表现2 2】珠海近期入市的写字楼去珠海近期入市的写字楼去化速度化速度较慢，月均去化面积集中于较慢，月均去化面积集中于800-1500 800-1500，主流总价区间为，主流总价区间为200-700200-700万元万元p 珠海近3年新入市的写字楼平均月均销售去化800-1500 ，去化速度不太理想，主流产权面积集中于100-300，主流总价区间为200-700万元；p 已正式运营的写字楼项目入住率普遍较高，新老香洲较早入市项目的入住率普遍高于145、95%。类型代表项目所在区域入市时间主流产权面积（）总价区间（万元）月均去化面积（）去化率/入住率新入市销售型项目钰海环球金融中心吉大2012年整层为主1970、少数202287整层5700，小面积550-850，1000去化率60%中海大厦拱北2014年多整层或半层销售850-1700，租赁面积150-4002300-4800对外销售单位过少去化率50%安广世纪大厦老香洲2013年单间70-120，三间起售450-780800去化率97%敦煌大厦新香洲2014年半层或整层450-900900-1800800去化率100%智汇西九吉大2015年120-270，半层650250-7001200去146、化率20%中立信大厦老香洲2015年180-280250-4505000去化率40%泉福商业大厦新香洲2013年90-125140-200300去化率50%森宇国际大厦新香洲2013年215-275230-440800去化率100%心海州前山2012年220-360330-5801300去化率100%已运营项目国际科技大厦新香洲2007年70-350140-700入住率100%恒和中心新香洲2010年80-300120-500入住率95%深发展银行大厦老香洲1998年50-250入住率95%光大国际贸易中心吉大1997年140-227250-400入住率97%【客户分析客户分析】珠海市写字楼客147、户以贸易、咨询服务、金融、实业等行业的企珠海市写字楼客户以贸易、咨询服务、金融、实业等行业的企业为主，办公面积以业为主，办公面积以100-200 100-200 和和600 600 以上的客户居多以上的客户居多p 珠海办公客户的行业较为集中，以贸易、咨询服务、金融、实业等为主。珠海市写字楼入驻客户的统计结果显示，贸易类行业的企业比例最高，其次为咨询服务类行业。另外，金融、实业、IT、文化、旅游等行业的入驻客户也较多。p 珠海办公客户以使用面积在100-200 和600 以上的企业居多。办公面积为100-200 的客户占到客户总量的1/4，办公面积超过600 的总部企业约占2成。总体而言，珠海办148、公企业的规模较小，实力较弱。珠海市写字楼客户的行业构成珠海市写字楼客户的面积构成()【产品品质内部空间产品品质内部空间】甲级写字楼在办公体量、标准层面积和层高、大堂甲级写字楼在办公体量、标准层面积和层高、大堂面积和层高等方面明显高于类甲级、乙级写字楼面积和层高等方面明显高于类甲级、乙级写字楼等级代表项目写字楼面积（）实用率标准层 大堂公共走道 候梯厅面积（）层高（m)净高（m)面积（）层高（m)净宽（m)净高（m)净宽（m)净高（m)甲级钰海环球金融中心5516070%19703.92.651014.251.972.872.72.8中海大厦11000070%170042.75700101.82149、.73.53类甲级安广世纪大厦2000070%11003.82.71009.62.32.72.52.7国际科技大厦2350070%15903.92.63809.51.82.62.42.8敦煌大厦2050970%9002.7400101.82.62.42.8智汇西九2432775%13093.87乙级恒和中心35000（含公寓）135042.64001522.62.42.8中立信大厦3200070%1450410.61.8光大国际贸易中心6000070%23003.52.32507.52.52.33.42.5p 写字楼面积：甲级写字楼办公体量至少在5万 以上，类甲级写字楼办公体量集中于2-2.5150、万；p 实用率：珠海各等级写字楼的实用率一般为70%；p 标准层：甲级写字楼的标准层面积介于1700-2000 之间，类甲级写字楼的面积集中于900-1600，同时，甲级和类甲级写字楼的层高一般为3.8-4m；p 公共走道和候梯厅：甲级和类甲级写字楼公共走道的净宽集中于1.8-2m，候梯厅净宽集中于2.4-2.7m。【产品品质硬件配置产品品质硬件配置】中空双银中空双银LOWLOWE E玻璃幕墙与玻璃幕墙与VRVVRV或或VAVVAV中央空调成为中央空调成为珠海珠海甲级与类甲级甲级与类甲级写字楼的标准配置，不过客梯数量普遍偏少写字楼的标准配置，不过客梯数量普遍偏少p 幕墙：甲级和类甲级写字楼多采151、用中空双银LOWE玻璃幕墙，并且石材运用越来越少，增强商务感；p 空调：甲级和类甲级写字楼均采用VRV或VAV中央空调，选用三菱、开利等品牌，乙级写字楼多采用传统风机盘管中央空调或分体空调；p 客梯：甲级写字楼均采用进口三菱或迅达电梯，载重为1350Kg或1800Kg，类甲级写字楼多采用国产日立电梯，载重为1150Kg或1350Kg，两类写字楼的单梯服务面积集中于5000-6000，客梯数量偏少。等级代表项目幕墙空调客梯网络地板品牌制冷方式品牌载重单梯服务面积（）甲级钰海环球金融中心中空双银LOW-E玻璃与干挂花岗岩石材格力VRV中央空调进口迅达1800kg/24人5500有中海大厦中空双银L152、OW-E玻璃进口三菱VAV中央空调进口三菱1350kg/18人5000有类甲级安广世纪大厦中空双银LOW-E玻璃与氟碳铝单板美国开利VRV中央空调德国蒂森克虏伯1350kg/18人5000无国际科技大厦玻璃与干挂高级石材VAV中央空调国产日立1150kg/15人5875无敦煌大厦玻璃与干挂高级石材中央空调国产日立1150kg/13人6800无智汇西九中空双银LOW-E玻璃VRV中央空调通力4055乙级恒和中心玻璃风机盘管中央空调国产日立1050kg/14人6750无中立信大厦玻璃与石材10000无光大国际贸易中心玻璃搭配石材风机盘管中央空调国产日立1200kg/10人6500无【未来供应】【未153、来供应】未来珠海市区写字楼项目供应数量较多，以城市更新项目为主，未来写字楼供应主要集中在吉大，老香洲片区供应相对较少未来珠海市区写字楼项目供应数量较多，以城市更新项目为主，未来写字楼供应主要集中在吉大，老香洲片区供应相对较少丹田广场2期珠华商业广场旧改庆华集团旧改中南房产项目财富贸易项目仁恒滨海中心宝来康酒店改造拱北口岸商业中心成山集团旧改腾兴项目旧改中海环宇城办公世邦商贸物流旧改梅溪工业区旧改本项目恒天国际大厦泰福国际金融大厦蓝海金融大厦南航珠海区域总部卓夫国贸金融中心勇达综合体项目在建项目规划项目珠海香洲城区未来供应项目分布【未来供应未来供应】珠海市区未来规划商用项目总建筑面积超过珠海市区154、未来规划商用项目总建筑面积超过200200万，预计办公万，预计办公供应量将超过供应量将超过100100万，不过短期内新老香洲供应量相对较少，万，不过短期内新老香洲供应量相对较少，本项目写字楼本项目写字楼产品应尽早入市抢占先机产品应尽早入市抢占先机区域项目名称建筑面积（万）用途新老香洲卓夫国贸金融中心10（办公5.5）办公、商业勇达综合体项目7.7（办公3.5万）写字楼、商业、公寓、酒店恒信综合体项目（旧改）12.8商业、住宅、办公梅溪工业区（旧改）30住宅、办公、商业吉大珠华商业广场（旧改）32.1酒店、商业办公中南房产项目1.8商业、住宅、办公、工业财富商贸项目3办公庆华集团（烂尾楼重间）6155、.34酒店、办公拱北滕兴项目（旧改）10商业、办公、公寓拱北口岸商业中心60酒店、商业、办公保利达项目30办公、住宅、商业前山世邦商贸物流中心（旧改）53住宅、办公、商业中海环宇城办公18办公、商业红石大厦1.7办公1.珠海商务市场尚不成熟，甲级写字楼分布于地段价值较高的吉大、拱北片区；2.珠海甲级和类甲级写字楼平均售价为2-3万元/平均租金为80-150元/月；3.珠海近期入市的写字楼去化速度较慢，月均去化面积集中于800-1500，主流总价区间为200-700万元。市场表现1.珠海甲级写字楼在办公体量、标准层面积和层高、大堂面积和层高等方面明显高于类甲级、乙级写字楼；2.中空双银LOWE玻156、璃幕墙与VRV或VAV中央空调成为珠海甲级与类甲级写字楼的标准配置，不过客梯数量普遍偏少。产品品质1.未来写字楼供应主要集中在吉大，老香洲片区供应相对较少；2.未来全市办公供应体量较大，但短期内新老香洲供应量相对较少，本项目写字楼产品应尽早入市抢占先机。未来供应【市场表现市场表现】新老香洲片区写字楼市场整体呈现新老香洲片区写字楼市场整体呈现价格实现低、去化速度慢、价格实现低、去化速度慢、面积段与总价区间较小三大特征面积段与总价区间较小三大特征类型代表项目入市时间租金（元/月）售价（元/）主流产权面积（）总价区间（万元）月均去化面积（）去化率/入住率新入市销售型项目安广世纪大厦2013年8012157、022000单间70-120，三间起售450-780800去化率97%敦煌大厦2014年8520000半层或整层450-900900-1800800去化率100%中立信大厦2015年只售不租14000-18000180-280250-4505000去化率40%泉福商业大厦2013年851600090-125140-200300去化率50%森宇国际大厦2013年Loft65，平层40Loft16000，平层11000 215-275230-440800去化率100%已运营项目国际科技大厦2007年85-1002000070-350140-700入住率100%恒和中心2010年60-7016000158、80-300120-500入住率95%深发展银行大厦1998年5550-250入住率95%工商大厦1996年5012000100-200120-240入住率95%太和商务中心1998年60（含物管费）100-200入住率95%p 价格：新老香洲较高档次写字楼平均租金和售价分别为80-100元/月和2-2.2万元/；p 去化：新老香洲新入市的项目月均去化面积集中在800-1000，去化速度较慢；p 总价：新入市项目的总价区间集中在150-500万元，主流产权面积为70-300。【客户分析】【客户分析】新老香洲写字楼客户集中于房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术等行业，办公面积以70-150 的159、客户居多，企业规模普遍偏小新老香洲写字楼客户集中于房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术等行业，办公面积以70-150 的客户居多，企业规模普遍偏小p 行业构成：新老香洲写字楼客户以房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术行业企业为主。已运营写字楼入驻客户的统计结果显示，房地产类行业的企业比例最高，其次为实业类行业，咨询服务类行业企业的比例为14%。另外，金融、高新技术、IT类、贸易等行业的入驻客户也较多。p 面积构成：新老香洲办公客户以使用面积在70-150 的企业居多。办公面积为70-150 的客户超过客户总量的7成，可见新老香洲片区内办公客户的规模普遍较小，实力较弱。新老香洲写字楼客户的行160、业构成新老香洲写字楼客户的面积构成数据来源：新老香洲已运营写字楼的水牌统计汇总【产品品质产品品质】基于开发风险与成本控制两大因素，目前新老香洲写字楼基本基于开发风险与成本控制两大因素，目前新老香洲写字楼基本控制在控制在100m100m以内，办公体量集中于以内，办公体量集中于1.5-31.5-3万，产品采取形象提升与硬件配置万，产品采取形象提升与硬件配置的实用主义两大策略的实用主义两大策略p 高度：新老香洲片区写字楼高度多数不超过100m；p 写字楼面积：本片区写字楼体量集中于1.5-3万，平均体量较小；p 产品品质：本片区较高档次写字楼标准层面积和层高分别集中于900-1600 和3.8-4m161、，大堂面积和层高分别约为200-400 和10m，中空双银LOW-E玻璃幕墙和VRV或VAV中央空调逐步推广。类型代表项目入市时间高度（m)办公面积（）标准层大堂幕墙空调面积（）层高（m)面积（）层高（m)新入市销售型项目安广世纪大厦2012年100左右2000011003.81009.6中空双银LOW-E玻璃与氟碳铝单板VRV中央空调敦煌大厦2014年952050990040010玻璃与干挂高级石材中央空调中立信大厦2015年106320001450410.6玻璃与石材泉福商业大厦2013年87.45142008894Low-E中空镀膜玻璃分体空调森宇国际大厦2013年9015000658平162、层3m，复式4.5m2003.3玻璃与石材分体空调已运营项目国际科技大厦2007年702350015903.93809.5玻璃与干挂高级石材VAV中央空调恒和中心2010年6835000（含公寓）1350440015玻璃风机盘管中央空调深发展银行大厦1998年803128013603.1504石材分体空调【典型项目】安广世纪大厦：【典型项目】安广世纪大厦：目前新老香洲片区的标杆项目，2年多售罄，年均去化不足1万 ，严重影响投资回收目前新老香洲片区的标杆项目，2年多售罄，年均去化不足1万 ，严重影响投资回收类别具体指标项目位置香洲凤凰北路2099号占地面积（）9043建筑面积（）28937办公面163、积（）20000标准层面积（）1100主流产权单位（）70-120大堂面积（）100开盘时间2013年去化率97%月均去化面积（）800年均去化面积（）9600装修标准简单装修售价（元/）22000总价区间（元）三间起售，450-780万租金（元/月）80120物业管理费（元/月）15物管顾问高力国际停车位（个）320停车位配比每90配1个停车位主力客户以周边金融、咨询服务、贸易企业为主【典型项目】中立信大厦：【典型项目】中立信大厦：新老香洲片区今年5月最新入市的项目，2个多月销售去化4成，吸引了大量周边升级客户进驻新老香洲片区今年5月最新入市的项目，2个多月销售去化4成，吸引了大量周边升级客164、户进驻类别具体指标项目位置银桦路和兴国街交汇处西南侧占地面积（）8355建筑面积（）50000办公面积（）32000标准层面积（）1450标准层层高（m）4主流产权单位（）180-280开盘时间2015年5月去化率40%月均去化面积（）5000装修标准毛坯售价（元/）14000-18000总价区间（元）250-450万停车位（个）406停车位配比每120配1个停车位主力客户周边升级客户居多，少量投资客【典型项目】恒和中心：【典型项目】恒和中心：2010年入市的项目，包含1栋写字楼和1栋SOHO公寓，由SOHO公寓对冲大体量写字楼的风险，并且公寓的入住率更高2010年入市的项目，包含1栋写字楼和165、1栋SOHO公寓，由SOHO公寓对冲大体量写字楼的风险，并且公寓的入住率更高类别具体指标项目位置香洲区人民东路与迎宾北路交汇处东南角占地面积（）8510.36建筑面积（）40630.15物业类型1栋16层写字楼和1栋15层公寓办公面积（）21600公寓面积（）13400标准层面积（）写字楼1350，公寓900主流产权单位（）写字楼80-300，公寓40-80开盘时间2010年5月去化率100%空置率写字楼5%，公寓满租售价（元/）写字楼1.6万，公寓1.5万总价区间（元）写字楼120-500万，公寓60-80万租金（元/月）写字楼65，公寓55物业管理费（元/月）写字楼14.3，公寓3.4主力166、客户以实业、房地产、贸易行业企业为主，公寓均入住办公企业1.新老香洲片区写字楼市场整体呈现价格实现低、去化速度慢、面积段与总价区间较小三大特征；2.片区较高档次写字楼平均租金和售价分别为80-100元/月和2-2.2万元/，新入市的项目月均去化面积集中在800-1000，总价区间集中在150-500万元，主流产权面积为70-300。市场表现1.新老香洲写字楼客户集中于房地产、实业、咨询服务、金融、高新技术等行业，办公面积以70-150 的客户居多，企业规模普遍偏小；2.新入市项目客户主要来自本区域，以本地升级客户为主。客户分析1.基于开发风险与成本控制两大因素，目前新老香洲写字楼基本控制在10167、0m以内，办公体量集中于1.5-3万，产品采取形象提升与硬件配置的实用主义两大策略；产品品质附件二：公寓市场分析详细内容附件二：公寓市场分析详细内容普通公寓（居住型公寓）SOHO公寓酒店式公寓用地性质 一般为居住用地一般为综合性用地，商住或商业用地一般为商业用地产权年限70年40年或50年一般为40年开发特点p城市核心繁华地段p交通可达性强p周围居住氛围和商业氛围浓厚p城市核心繁华地段p主干道沿线p位于商务中心、都市景观休闲区、旅游区等p周围景观资源好租售模式销售销售租赁模式、产权式经营模式为主客户需求p低首付、低月供p精装修交房，配套完善，交通方便p具有较大投资价值，升值潜力大p可注册公司，168、价格相对写字楼低p投资回报率高，升值潜力大p具备良好的商务、景观条件p具备较高的投资价值目标客群p高级白领p投资客p自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好p 投资客p租客主要以周边高级白领为主p酒店客户以外地游客为主p购买客户主要以投资客为主代表项目中信红树湾、金域华府、诚丰水晶座、华融时代广场莲城印、嘉年华国际公寓、恒和中心、天朗海峰（居住用地）诚丰星座、诚丰银座（居住用地）【市场概况市场概况】目前珠海市场以普通居住公寓产品为主，作为住宅产品的补充，目前珠海市场以普通居住公寓产品为主，作为住宅产品的补充，商务公寓、酒店式公寓较少商务公寓、酒店式公寓较少【市场格局】【市场格局】珠海公169、寓产品主要集中在拱北和南湾片区等商业氛围较浓区位，交通可达性强，吸引澳门和全市的投资客。居住公寓多数是大型住宅社区，SOHO公寓和酒店式公寓社区规模较小珠海公寓产品主要集中在拱北和南湾片区等商业氛围较浓区位，交通可达性强，吸引澳门和全市的投资客。居住公寓多数是大型住宅社区，SOHO公寓和酒店式公寓社区规模较小编号性质片区项目项目自带的物业类型1居住公寓拱北华融时代广场9万方商业，18万平酒店雅高品牌2中海富华里7.5万平商业街区，诺福特星级酒店，甲级写字楼3南湾中信红树湾大型住宅社区4华发新城6期18万商业购物中心5华发世纪城大型住宅社区6新老香洲金域华府8栋小高层组成7前山诚丰水晶座2栋塔楼170、组成8SOHO公寓南湾天朗海峰2栋塔楼组成9吉大嘉年华国际公寓1栋塔楼组成10新老香洲恒和中心办公主楼、SOHO副楼11酒店式公寓吉大诚丰星座2栋塔楼组成12诚丰银座2栋塔楼组成南湾拱北新老香洲珠海公寓市场分布图澳门吉大前山111234571061298【供应结构1】【供应结构1】目前全市居住式公寓供应主要集中在前山和南湾，主城区供应稀缺目前全市居住式公寓供应主要集中在前山和南湾，主城区供应稀缺p目前主城区0-60m22291套供应中，前山占比39%，南湾占比27%，唐家湾占比19%，主要来自世邦燕都花园（485套），锦绣四季花园（388套）；p主城区供应稀缺，仅占总供应量的15%。【供应结构171、供应结构2 2】随着莲城印，莲邦广场的入市，及前期多个出让地块表明，横随着莲城印，莲邦广场的入市，及前期多个出让地块表明，横琴片区将成为未来商务公寓的主要供应区域，将大量拦截澳门客户琴片区将成为未来商务公寓的主要供应区域，将大量拦截澳门客户挂牌序号/宗地编号宗地位置宗地面积规划土地用途出让年限容积率13049/珠横国土储2013-01横琴新区十字门大道东侧、汇通三路南侧、荣港道西侧、汇通事路北侧32453.77综合用地商业、办公、酒店：40年商务公寓：70年5.913088/珠横国土储2013-04号横琴新区环岛东路东侧、安临路南侧、福临道西侧、横琴口岸广场旁23834.28综合用地办公、酒店172、商业40年，商务公寓：70年5.513089/珠横国土储2013-05号横琴新区环岛东路东侧、安临路北侧、福临道西侧、横琴口岸广场旁23792.76综合用地办公、酒店、商业40年，商务公寓：70年5.512129/珠横国土储2012-04 横琴新区富城道东侧、琴海北路南侧、富民道西侧、兴盛五路北侧22980.78商业服务业设施用地40年6.58片区公寓项目占地面积总建面总建面开盘时间开盘时间总套数总套数物业类型横琴莲邦广场约15万平约50万平住宅、商业、写字楼、LOFT公寓莲城印13000平130000平2015年6月505商业、酒店式公寓、酒店、会所【市场表现市场表现1 1】珠海酒店式公寓173、与珠海酒店式公寓与SOHOSOHO公寓一般控制在公寓一般控制在500500套以内以控制其开套以内以控制其开发风险发风险性质片区公寓项目开盘时间开盘时间体量体量（）总套数总套数入市价格（万/）装修标准（元/）去化速度（套）去化率目前价格（万/）居住公寓拱北华融时代广场2013年10月1305887002.8 40001880%4.5中海富华里2013年4月2700007511.8300022100%2.2南湾中信红树湾2012约700002.140001590%2.7华发新城六期2012年09月1.8300080%新香洲金域华府2012年1月1494521.253500100%2.2前山诚丰水晶174、座2013年8月391807001.2200025基本售罄1.55酒店式公寓吉大诚丰星座2010年10月约300003321.420001690%2.5SOHO公寓老香洲恒和中心2010年5月406304381.0100%1.5南湾天朗海峰2012年9月709559181.3毛坯2790%2.0横琴莲城印2015年6月约500005054.4开盘去化60套10%4.4类型项目 80 100 120 140 160 180 200 220 240260 280 300居住公寓华发新城 40-60中信红树湾 40-88华融时代广场 40-110m2 诚丰水晶座 34-84m2 酒店式公寓诚丰星座 175、45-125m2 SOHO公寓天朗海峰 63-99 总价区间（万元）p从几个楼盘中可发现，公寓产品的总价区间位于80-150万之间；p华发新城、诚丰水晶座主打60平以下户型，总价区间控制在130万以内；p华融时代广场由于单价高达2.8万，且户型面积超过110平，导致总价高于300万；p去化速度最快的是诚丰水晶座的34-58单房产品，超过15套/月；其次是华融时代广场的40-50平户型，月均13.6套；p去化率最低的华融时代广场的120平户型，月均不到1套，其次是中信红树湾的80平；月均不到1套；备注：天朗海峰的99平户型为loft产品【市场表现2】【市场表现2】总价控制在150万以内的产品去化176、率较高，面积段在40-60小户型产品的去化速度更为理想总价控制在150万以内的产品去化率较高，面积段在40-60小户型产品的去化速度更为理想月均去化（套）【市场表现市场表现3 3】近年来南湾横琴、吉大拱北的近年来南湾横琴、吉大拱北的投资门槛不断投资门槛不断攀升，多数实力较攀升，多数实力较弱的投资客开始转向新老香洲、前山等门槛较低区域弱的投资客开始转向新老香洲、前山等门槛较低区域200w100w13年投资区域：吉大、拱北、南湾代表项目：华发新城六期、诚丰星座现在投资区域：新老香洲、前山代表项目：诚丰水晶座、金域华府13年投资区域：横琴、南湾、拱北代表项目：中信红树湾、华融时代广场现在投资区域：吉177、大、拱北代表项目：中海富华里、诚丰星座现在投资区域：横琴、南湾、拱北代表项目：莲城印公寓项目公寓项目区域区域物业类型物业类型购买客户购买客户置业目的置业目的华融时代广场拱北普通公寓澳门客户自用、投资皆有中海富华里普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户自用、投资皆有天朗海峰南湾商务公寓外地企业老板、澳门客户、珠海投资客99复式基本被潮汕老板贩买，用于自身办公；40多、70多主要用于投资、出租中信红树湾普通公寓澳门客户、珠海高端客户、外地投资客户40多主要用于投资，60、70多两种户型兼自用和投资，88复式主要自用华发新城普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户投资用于出租收益华发世纪城178、普通公寓珠海本地客户、澳门客户、外地投资客户投资用于出租收益诚丰星座吉大酒店式公寓珠海本地客户自用、投资皆有诚丰水晶座前山普通公寓珠海本地客户、澳门客户自用、投资皆有【客户特征客户特征1 1】珠海购买公寓的客户主要包括澳门客户、珠海本地客户、外地珠海购买公寓的客户主要包括澳门客户、珠海本地客户、外地客户，置业目的客户，置业目的以投资为主以投资为主外地来珠海投资客户经济实力较强，对于珠海自然气候比较中意、市场增值潜力比较看好，因此喜好投资那些户型适中可以自带度假功能的产品；珠海本地客户经济能力有限，热衷于购买总价低的产品，然后出租收益。世联珠海分公司策划访谈珠海市场上投资客比较多，大致分为三类：179、港澳客户（以澳门为主）、外地客户（和珠海有千丝万缕联系的客户）、珠海本地客户。世联珠海分公司策划访谈【客户特征客户特征2 2】珠海公寓市场购买客户主要存在珠海公寓市场购买客户主要存在五大类型五大类型客户类型主要特征描述客户关注点澳门客户p对于地理区位特别重视，喜欢投资离澳门较近区域；p总价承受度高；p注重长期投资，看重远期增值利益；p在总价、有升值潜力下，更喜欢实用率高、赠送多的一房一厅产品区位、总价、居住配套设施、产品户型、交通便捷珠海高端投资客p本地高档人群，对于政策、经济发展敏感度极高；p经济能力强，价格承受度高；p对于产品投资，以长期为主；p偏好投资升值潜力最大的区域；p偏好投资明星产180、品，彰显身价升值潜力明星产品珠海中低端投资客p对珠海市场特别熟悉，清楚知道珠海未来市场动向；p以投资为主，没有自用色彩，除重视未来升值外，更重视当前租金收益；p由于经济能力限制，偏好户型面积小、总价低的产品；p出于出租影响，对产品周边配套、交通、区域成熟度比较敏感总价、升值潜力租金回报率生活配套设施区域成熟度珠海中小企业p经济实力较弱，偏好户型面积小、商住两用的产品；p考虑企业发展需求，对产品周边配套、交通、区域成熟度较为敏感总价、商住两用生活配套设施区域成熟度外地投资客p有候鸟迁移的特点；p既看重珠海未来增值潜力，又中意珠海自然气候；p对于投资产品，基本都有自用要求，因此，特别注重周边自然环181、境、景观资源、生活配套、服务管理；p由于自住，产品户型会选择偏大一点产品（60-80）景观资源要求较高升值潜力生活配套设施齐全环境舒适户型产品受访人:张森职位：诚丰星座项目组策划公司：珠海世联行地产p产品认知：珠海还没有50年产权的公寓产品，小户型的住宅产品就等同于公寓；p客户需求分析：1.短线纯投资型：手上有一定的闲散资金，但整体资金实力较为一般，希望寻找低总价物业出手防止资金贬值，投资成为一种“刚性需求”，该类客户在市场上较活跃，但有向前山、新老香洲区域流动的趋势2.自用型：主要是买来做婚房或者给父母养老用的，做婚房的就比较关注配套还有学位，面积一般需求在两房左右，给父母养老用的，由于老年182、人对大配套尤其是医疗配套要求较高，同时对社区规模的要求不高，所以对项目的抗性较弱，房型面积需求偏小，总价容易控制3.珠海本地高端投资客：客户年龄层次偏大，已经有一定的资金积累，更看好吉大区域长期升值走势；p关注点：价格、投资回报率、地段、户型、学区；p产权年限：由于珠海尚无50年产权的公寓，这个对自住客会存在较大抗性，但对于资深投资客，只要产品有特色，有亮点，还是有吸引力的；p客户来源：就诚丰星座而言，主要是珠海本地客为主，尤以香洲和吉大最多。澳门客户偶尔会有，不过都是偶尔路过，成交的也比较少，他们还是偏好口岸物业。【客户特征3】【客户特征3】一房是客户需求面积的绝对主力，主要用于纯投资，两房183、产品的需求较为分散，主要是首置型客户、养老型客户及部分高端投资客户。澳门客户更倾向于口岸物业。一房是客户需求面积的绝对主力，主要用于纯投资，两房产品的需求较为分散，主要是首置型客户、养老型客户及部分高端投资客户。澳门客户更倾向于口岸物业。【客户特征客户特征4 4】处于成长期的中小企业选择购买商务公寓产品作为初期的办公处于成长期的中小企业选择购买商务公寓产品作为初期的办公选择选择我们是珠海唯一一个能够办公的住宅产品，所以附近华发好多业主在我们这边买了产品来投资，有的也会把公司搬过来，我们这几年的租金涨得都比较快，现在租金平均大概70元/平*月，投资回报还是相对比较高的，比单纯做住宅出租还高点。天184、朗海峰销售代表我们这边好多客户都是原来在深发展那边办公的，但那边实在太旧了，其他写字楼面积又比较大，这些小企业承受不了那么高的价格，刚好我们的公寓是可以注册办公的，面积也比较小，平时煮饭什么的也可以，对于一些小企业来讲还是很有吸引力的。恒和中心物业管理访谈成交客户1：邱小姐，35岁，湖北人，开公司，做物流业，业务比较繁忙，买了两房单位，一方面用作办公室，一方面作为一处自住居所。恒和中心成交客户成交客户2：张先生，42岁，潮汕人，开公司，做贸易业，在华发新城买了房子，觉得这边发展潜力比较大，就把公司搬到这边，平时上下班也更为方便天朗海峰成交客户【客户描摹】片区公寓项目公寓项目主力户型主力户型层高185、层高（m）产权年产权年限限入市时间入市时间状态状态拱北华融时代广场50平/一房、70平/两房、115平/三房3.2570年2013年10月在售中海富华里85平-90平/2房2厅，130平/3房3.170年2013年4月二手南湾天朗海峰63平-77平/一房，99平复式3/670年2012年10月在售中信红树湾46平/一房，复式155平/5房3/670年2012在售华发新城6期复式70平、90平，平层90平3/670年2012年09月在售新香洲金域华府36平/一房，56平/两房，78-83平/三房，96平/四房370年2012年1月二手吉大诚丰星座44-51平/一房；82-101/两房；少量128186、-151/三房370年2010年12月在售前山诚丰水晶座34-58平/一房；69-84/两房3 70年2013年8月在售横琴莲城印少量53平/一房；LOFT77平/两房；LOFT125平/四房4.450年2015年6月在售【产品特征产品特征1 1】以以40-5040-50一房的平层小户型为主，少量一房的平层小户型为主，少量2 2层通高约层通高约100100复式复式产品，产权年限多数为产品，产权年限多数为7070年年项目入市时间户型户型面积（）售价（元/）二手售价租金（元/）华发世纪城3期 2009年5月单身公寓521000019000元/55Loft公寓51-55 12000 22000元/7187、0两房94 900019000元/40华发新城四期2007年9月 Loft公寓401000024000元/70Loft公寓61870024000元/60两房84-86790019000元/40中信红树湾二期2012年 平层公寓8025000-27000复式公寓8827000-30000华发新城六期2012年平层4017000-20000复式60-6719000-21000莲城印2015Loft公寓7444000平层7441000【产品特征产品特征2 2】复式产品能实现约复式产品能实现约20002000元元/的溢价的溢价片区项目物业类型公寓户梯比物业服务特有附加值拱北华融时代广场5万平商业，2万188、平酒店雅高品牌4梯18户世邦魏理仕物业服务高级物管（世邦魏理仕）、顶层业主会所中海富华里7.5万平商业街区，诺福特星级酒店，甲级写字楼2梯9户27万平都市综合体南湾天朗海峰约1万平商业5梯10户，5梯8户；物业托管服务可商可住，部分户型通燃气中信红树湾大型住宅社区5梯15户物业托管服务70%实用率华发商都18万商业购物中心4梯17户，4梯18户高级物管（第一太平戴维斯），80%实用率新香洲金域华府大型住宅社区高赠送面积吉大诚丰星座2栋高层组成2梯8户银座酒店服务酒店式服务诚丰银座2栋高层组成银座酒店服务酒店式服务前山诚丰水晶座2栋高层组成2梯11户，3梯14户物业托管服务酒店式服务横琴莲城印商189、业、酒店、公寓7梯24户酒店式服务酒店式服务、天际会所【产品特征产品特征3 3】公寓产品重点关注项目配套与服务公寓产品重点关注项目配套与服务【普通公寓-诚丰星座】【普通公寓-诚丰星座】：吉大核心区域，诚丰集团自有酒店品牌，5-10年售后返祖，配备酒店式服务。初期通过售后返租促进成交，后期因开发商资金成本较高，且抬高了投资门槛遂取消：吉大核心区域，诚丰集团自有酒店品牌，5-10年售后返祖，配备酒店式服务。初期通过售后返租促进成交，后期因开发商资金成本较高，且抬高了投资门槛遂取消项目名称诚丰星座项目位置香洲景园路19号（珠海中医院对面）开发商诚丰集团占地面积（）5629建筑面积（）40704（5-190、7F为酒店，8-15F为托管式公寓）层高3m容积率5.84总户数332主力户型44-51一房，82-101两房，128-151三房=25%：60%：13%精装修精装交房酒店式服务5-7F为酒店物业，8-15F提供酒店式服务产权年限70年销售模式5-7F每年5个点返租10年，8-15F每年4个点返租5年市场表现p10年开盘，小户型返租产品售罄，后期开发商资金成本较大遂取消；p目前仍剩余40平两套，82-101平16套，128-151平8套，274平1套；【普通公寓-诚丰水晶座】【普通公寓-诚丰水晶座】：前山城轨商圈，珠海价值洼地，小户型，低总价吸引年轻刚需客群和部分投资客。月均去化25套，目前较191、开盘时溢价50%：前山城轨商圈，珠海价值洼地，小户型，低总价吸引年轻刚需客群和部分投资客。月均去化25套，目前较开盘时溢价50%项目名称诚丰水晶座项目位置香洲前山区明珠南路与翠微西路交汇处开发商诚丰集团占地面积（）7141建筑面积（）39180（商业约3000）层高3m容积率5.56总户数700主力户型34-58一房：69-84两房=7：3精装修精装、毛坯均可（精装溢价2000元）酒店式服务提供酒店式服务产权年限70年销售模式首付一成，剩余二成在一年内分四次还清，无利息市场表现p13年8月开盘，月均去化25套，现已基本售罄，开盘价格1万-1万2，目前均价1.5万-1.7万；p客户主要是其他区域192、外溢的刚需客和部分投资客。【普通公寓-华融时代广场】【普通公寓-华融时代广场】：拱北核心地段，口岸物业，集高端商业、五星级酒店、公寓多功能于一体的综合体。客户以澳门客户为主，小面积目前去化9成，大面积因总价过高，目前去化仅3成，目前较开盘时溢价50%：拱北核心地段，口岸物业，集高端商业、五星级酒店、公寓多功能于一体的综合体。客户以澳门客户为主，小面积目前去化9成，大面积因总价过高，目前去化仅3成，目前较开盘时溢价50%项目名称华融时代广场项目位置香洲拱北迎宾南路1188号开发商珠海金山房产有限公司占地面积（）14045建筑面积（）130588（商业约5万，酒店约2万，公寓约5万）层高3m容积率193、9.36总户数700（主塔楼422，副塔楼315）主力户型42一房，77两房，113-120三房=36%：23%：12%精装修精装交楼，带全套家私酒店式服务提供酒店式服务产权年限70年销售模式初期采取5年返27%快速去化回现，后期取消市场表现p14年2月开盘，开盘价格3万，其中副塔楼整体出售给大客户，主塔楼目前42-77平去化率9成，113平以上大户型去化仅3成。目前均价4万5起。p委托方：公寓物业产权所有者p受托方：公寓物业托管单位p委托标的：公寓物业p委托方式：受托方将房屋保洁增置家具家电后寻找租客。合同期内,由房屋经营单位代收房租、水电费、煤气费、物业管理等费用并按合同约定将租金打入业主194、或业主指定银行帐户，委托方承担中途租客退租风险，受托方靠收取业主的管理服务费和房客的家具家电租赁费盈利，依靠自身的与业房屋管理经验来抵抗各种风险，从而达到业主与受托方互惠互利,共同增值的目的p您要是买了我们的公寓，觉得自己放租麻烦的话，可以交给我们统一出租，但是我们会从房租中收取一部分托管费用。很多业主都是直接交给我们管理的，这样他们的租金收入会稳定一些，也省去很多麻烦华融时代广场销售刘女士物业托管服务为非强制性服务，业主可选择委托物业托管单位寻找租客，也可选择自行出租【普通公寓普通公寓-华融时代广场华融时代广场】：物业托管服务：物业托管服务-为客户解决出租问题，提升溢为客户解决出租问题，提升195、溢价价【SOHO公寓-天朗海峰】【SOHO公寓-天朗海峰】珠海第一高楼，唯一可办公的住宅项目,创新SOHO物业形态。月均去化27套，客户以投资为主珠海第一高楼，唯一可办公的住宅项目,创新SOHO物业形态。月均去化27套，客户以投资为主项目名称天朗海峰项目位置香洲前山桥西,珠海大道33号开发商珠海天朗海峰房地产开发有限公司占地面积（）17428建筑面积（）130977（住宅约70955，商业约19702）总高（m）185m（地上58层）层高（m）3容积率5.20总户数952主力户型63平-77平/一房，99平复式=6：1精装修毛坯交房酒店式服务无产权年限70年市场表现p12年开盘，月均去化27套196、；p60%的客户是投资，自住的较少，以小型企业为主；【SOHO公寓-莲城印】【SOHO公寓-莲城印】横琴新区200m地标建筑,4.4m高拓产品。6月份开盘，均价4.4万，去化50%，成交抗性主要是面积过大，单价较高，总价过高横琴新区200m地标建筑,4.4m高拓产品。6月份开盘，均价4.4万，去化50%，成交抗性主要是面积过大，单价较高，总价过高项目名称莲城印项目位置 横琴新区祥澳路108号开发商珠海蓝琴发展有限公司占地面积（）13000建筑面积（）130000总高（m）200m（地上46层）层高（m）4.4容积率6.5总户数505主力户型74平/两房，125平/四房=5：1精装修精装交房酒店197、式服务提供酒店式服务产权年限50年市场表现p6月份开盘，推出16-20层共120套，开盘去化60多套，去化率50%；p未成交客户抗性主要是面积过大，总价过高；【SOHO公寓-莲城印】【SOHO公寓-莲城印】74平LOFT紧凑两房，4.4m层高，一层2.1m，二层1.9m，户型方正，尺度阔绰，但户型实用率较低74平LOFT紧凑两房，4.4m层高，一层2.1m，二层1.9m，户型方正，尺度阔绰，但户型实用率较低样板房样板房开间过大，过道面积较为浪费【SOHO公寓-恒和中心】【SOHO公寓-恒和中心】商住双核设计，满足办公、居家、投资多元选择。开盘均价1万，现在价格1万5，目前公寓满租，客户主要来自198、周边中小企业客户商住双核设计，满足办公、居家、投资多元选择。开盘均价1万，现在价格1万5，目前公寓满租，客户主要来自周边中小企业客户项目名称恒和中心项目位置香洲区人民东路313号开发商珠海信兴投资占地面积（）8510建筑面积（）40630总高（m）层高（m）容积率4.7总户数公寓132套主力户型40-80平一到两房精装修精装交房酒店式服务酒店式管理产权年限50年市场表现p10年开盘，副楼开盘一个月去化近8成，开盘均价1万；p目前公寓入住率100%，租金55元/月。【SOHO公寓-嘉年华国际公寓】【SOHO公寓-嘉年华国际公寓】吉大商业核心区域，周边配套完善，入住客户以创业者居多，目前二手售价1199、万1，租金1600-2000元/月吉大商业核心区域，周边配套完善，入住客户以创业者居多，目前二手售价1万1，租金1600-2000元/月项目名称嘉年华国际公寓项目位置香洲吉大九洲大道中1078号开发商珠海市健宏房产开发有限公司占地面积（）3629建筑面积（）39000总高（m）层高（m）3容积率总户数659主力户型35-67平一房一厅精装修精装交房酒店式服务产权年限70年市场表现p2007年入市，目前二手售价1万1；p租金1600-2000元/月。【SOHO公寓】【SOHO公寓】珠海老城区存在大量的楼龄超过10年的写字楼，聚集大批小面积办公客户，租金高，存在升级需求珠海老城区存在大量的楼龄超过200、10年的写字楼，聚集大批小面积办公客户，租金高，存在升级需求电梯厅电梯过道办公室中庭附件三：公寓产品创新案例附件三：公寓产品创新案例【SOHO SOHO公寓公寓】深圳市场上存在的利用写字楼指标、商业指标改成的深圳市场上存在的利用写字楼指标、商业指标改成的SOHOSOHO公寓公寓区域公寓项目开盘时间开盘时间体量体量（）总套数总套数入市价格（万/）去化率龙岗远洋新干线2013年2.3万15222.6售罄同创新作2014年2700007512.1售罄万科天誉2015年约700002.6在售龙华富驰朗贤（未入市）【SOHO公寓-远洋新干线】【SOHO公寓-远洋新干线】位于龙岗中心城，40年产权，公寓分201、平层公寓和LOFT公寓，主力面积为32-65位于龙岗中心城，40年产权，公寓分平层公寓和LOFT公寓，主力面积为32-65项目名称远洋新干线项目位置龙岗区深惠路与植物园路交汇处 开发商远洋地产占地面积（）13万 建筑面积（）55万 住宅面积：33万；商业面积：10万；办公：9万；公寓：2.3万总高（m）200m（地上46层）层高（m）3、4.5容积率4总户数1522（平层公寓382，LOFT公寓1140套）主力户型32-65的一到两房精装修精装交房酒店式服务物业托管服务产权年限40年市场表现【SOHO公寓-远洋新干线】【SOHO公寓-远洋新干线】32平单房，48平两房，户型方正实用，拓展率高3202、2平单房，48平两房，户型方正实用，拓展率高【SOHO公寓-远洋新干线】【SOHO公寓-远洋新干线】客户覆盖面广，置业目的以投资为主客户覆盖面广，置业目的以投资为主u客户来源：客户主要来自福田、龙岗中心区、宝安、南山等区域，关内客户占到65%；u置业目的：以投资为主，占比为60%，投资兼自用和自用分别占到20%、20%；u关注因素：客户主要关注因素为升值潜力、地铁交通和产品总价。1.公寓均价在23000左右，月均去化25套；2.总价控制在150万以内的产品去化速度较快；市场表现1.以居住式公寓为主，作为住宅产品的补充，商务公寓和酒店式公寓较少；2.产品以40-50平一房为主，70年产权，具有大203、社区或综合体配套；3.多数配备物业托管服务。产品特征1.主要以澳门客户、珠海本地客户、外地客户为主，置业目的以投资居多；2.澳门客户更偏好口岸物业，外地客户偏好景观资源较好的物业，本地实力较弱的客户更倾向总价低，配套纯熟，出租收益高的物业。3.多数实力较弱的中小企业偏好总价低，商住两用的公寓客户特征附件三：珠海甲级写字楼案例附件三：珠海甲级写字楼案例【典型项目】中海大厦：【典型项目】中海大厦：珠海拱北九洲商贸中心至高点，双子塔商务地标，享富华里综合体的多重价值配套珠海拱北九洲商贸中心至高点，双子塔商务地标，享富华里综合体的多重价值配套总占面（）68220总建面（）270000高度（m）A座29204、层（130米），B座35层（150米）楼层A栋29层，B栋35层大堂高（m）10标准层面积（）1700标准层层高4单位划分A栋150-1700，可自由组合；B栋面积划分未定实用率70%租金（元/月）85-120入市时间2014年5月正式对外对接物管公司中海物业管理公司珠海公司交楼方式精装车位3000p2万诺富特酒店（四星级）；p约7万平方米时尚街区商业；p7万平方米的精品公寓。B座A座【典型项目】中海大厦：【典型项目】中海大厦：中海地产高端写字楼产品，按照国际5A级智能化标准设计，打造目前珠海功能最完备的国际甲级写字楼中海地产高端写字楼产品，按照国际5A级智能化标准设计，打造目前珠海功能最完备205、的国际甲级写字楼城市地标1.中海大厦建面约11万，双子塔商务地标，是珠海首个按照国际标准打造的甲级写字楼；2.珠海首个采用LOW-E中空全玻璃幕墙的写字楼，360 采光，开创了珠海商务新标准。珠海区域领先配置1.珠海首个VAV中央空调系统，相比VRV更环保节能；另配24小时独立冷却水系统，满足客户个性化需求；2.原装进口的三菱电梯，分区配置，最高速度约5m/s，缩短客户候梯时间；3.3000席车位，整体达90：1的车位比；同时设有智能化的停车引导系统；4.5A的智能化管理，设置一卡通系统，提高安保水平。专属定制与国际精装1.预留行政洗手间，满足企业高管的专属办公需求，提升项目尊贵感；局部设计荷206、载500kg/。2.公共空间装修高档，彰显企业身份，如电梯厅采用高档石材，卫生间配备TOTOKHLER等品牌洁具，公共国道铺设高级地毯等；办公空间也是精装交付，包含网络地板、高级冲孔铝扣板吊顶等精装配置。【典型项目】中海大厦：【典型项目】中海大厦：156304面积区间的户型市场需求量大，出租率高；388423面积区间的户型相对较差156304面积区间的户型市场需求量大，出租率高；388423面积区间的户型相对较差各户型租售情况：p目前，中海大厦A座156165面积区间的户型已全部出租完毕；p03、05户型可选择的楼层有15、16、18、23、25层，低楼层已基本出租完毕。p02、06户型可选择207、的楼层相对较多。户型面积区间（）01、04156.29164.8802、06388.59423.4503、05285.11304.41预留行政卫生间局部荷载500kg/热租户型A座标准层平面图（2-11层）A座标准层平面图（13层）A座标准层平面图（14-29层）【典型项目】中海大厦：【典型项目】中海大厦：A座写字楼已引进首批4家大型知名企业入驻，客户区域来源较广A座写字楼已引进首批4家大型知名企业入驻，客户区域来源较广 根据中海富华里官方微信公众号公示，项目A座已有包括奇虎360（纳斯达克上市）、江森自控(世界500强)，南光恒丰、中燃石油4家大型企业签约进驻。通过访谈中海富华里中海大厦现场208、的销售人员了解到：1、项目的客户以澳门、珠海、深圳及横琴新区注册企业为主，同时有少量的南京、天津、北京、海口的客户；2、前期的关系客户多为一层、两层整层租赁，珠海注册企业需求面积以156354；3、企业类型为金融、实业、贸易及医疗器械为主。1.2.【典型项目】钰海环球金融中心：【典型项目】钰海环球金融中心：地处珠海CBD，具备甲级品质的写字楼产品地处珠海CBD，具备甲级品质的写字楼产品总占面（）10217总建面（）92346高度（m）楼层42层大堂高（m）14.25标准层面积（）1970标准层层高3.9单位划分单元面积202287平米，可自由组合实用率70%售价（元/）29000入市时间201209、3年5月1日开盘物管公司珠海市锦豪物业公司交楼方式毛坯车位408项目配置写字楼及购物中心【典型项目】钰海环球金融中心：【典型项目】钰海环球金融中心：核心卖点在于CBD核心的地段，搭配硬件、软件及品牌的重要卖点核心卖点在于CBD核心的地段，搭配硬件、软件及品牌的重要卖点核心地段 珠海金融中心，“黄金十字路口”高端硬件 大堂：挑高14.25m，510平的面积，星空穹顶，世界地图铜雕 选材和用料：石材使用 智能化 顶层停机坪细致软件 全球白金物业管家顾问，仲量联行企业品牌 深耕珠海的开发商亮点【典型项目】钰海环球金融中心：【典型项目】钰海环球金融中心：户型面积段划分跨度不大，各单元去化速度相似户型面210、积段划分跨度不大，各单元去化速度相似A户型B户型面积段214216平米278280平米户型分布03、04、07、0801、02、05、06套数占比50%50%去化率去化情况较好稍差标准层分析：p 标准层面积：1970平米，划分为8个产权单位p 单位面积：202287平米，可自由组合p 特殊：各独立产权单位均配置独立上下水附件四：住宅人性化设计附件四：住宅人性化设计（1）上下收纳空间：采用通顶鞋柜设计，设计上下两层，上层收纳过季鞋，下层收纳当季鞋，比普通鞋柜可多容纳30%，充分利用空间，满足全家人的需求；（2）可拆式收纳柜：收纳柜可根据自己家庭的不同需求进行调节；（3）空腔：玄关鞋柜底部设计有空211、腔位置，临时放鞋很方便，出门或回家时可以不弯腰、不腾手，就能够换鞋，可将平时常穿的鞋放置在此处；（4）漏槽：每一层鞋柜边设计漏槽，如果鞋上有水或者有灰，也不用担心，这些都会通过漏槽直接漏到鞋柜底部，打扫卫生也十分方便。上下收纳设计合理空腔设计可拆式收纳柜漏槽设计参考万科天誉国际公寓设计玄关：玄关具有过渡空间的作用，进门之后，将城市的喧嚣隔绝在外，人性化的设计让人感觉十分舒心。精装修人性化设计246（5）多功能鞋柜：鞋柜考虑家庭成员的需求设置，如放置女主人靴子的位置，放置雨伞的位置都需要较高的空间；（6）挂钩：鞋柜门上设置有挂钩，方便挂生活物件；（7）一键式开关：玄关处设置一键式开关，进门时，一212、键打开家里灯光，出门时，一键关闭家里的所有照明设备，省时省心；（8）防潮板：玄关鞋柜的底部采用防潮板设计，防止鞋柜里的鞋子及闲杂物品受潮。一键式开关设计参考万科天誉国际公寓设计防潮板设计挂钩设计多功能鞋柜设计玄关：考虑到业主从一进门打开照明设备、挂钥匙扣、放包、脱鞋、穿拖鞋一系列的动作，贴心的设计无处不体现人性化精装修人性化设计（9）置物台：进门立刻解放双手（购物袋、手提袋、背包等）；（10）小射灯：上鞋柜的后面部位设置一个隐藏小射灯，使置物台显得更加明亮，方便放置物品、找东西，同时利用玄关镜反光原理，也能增加玄关位置的亮度，深夜回家不想打扰家人，那么就打开这盏小射灯吧；（11）扶手：鞋柜上的213、拉手，加强承载力，做成临时扶手，方便老人家出门、进门的时候换鞋；（12）玄关镜：出门前保证主人完美仪容。参考万科天誉国际公寓设计玄关：鞋柜中间小小的置物台也能体现设计者的用心，包括隐藏在柜子后的小射灯、玄关镜、扶手等等设计精装修人性化设计（1）洗、切、炒流线设计：流线化的设计更显人性化，同时也能最大程度上利用空间；（2）多重收纳空间：全面利用厨房空间，上下多重橱柜设计；（3）阻尼器：柜门上添加阻尼器，起到缓冲关门速度的作用，保护柜门的同时还能降低噪音；（4）防虫条：能有效防止因潮湿气候引入的蟑螂，让厨房干净、卫生。（5）拉篮：设置调味、餐具拉篮，特别设计的分类架让碗碟、刀叉、汤勺、都能有合理的214、位置放置，收纳整齐易拿取。参考万科天誉国际公寓设计阻尼器洗、切、炒流线设计多重收纳空间拉篮厨房：厨房设计要实用，最小空间利用最大化，要有足够多的收纳空间，转角的位置同样需要利用好精装修人性化设计（6）防水设计：厨房操作台做三重防水设计，台面上做前后挡水檐和防水檐，防滴水线设计防止污水外流；（7）水龙头：设置可向外拉是水龙头，出水可调为花洒样式，能后灵活冲刷水槽，使水不易外流；（8）嵌入式微波炉：微波炉设置为嵌入式，节省空间；（9）低位吸油烟机：油烟机位置放低，更易吸走厨房油烟，保持厨房干净；（10）墙体插座开关：厨房墙体插座设置为带开关的插座，不用电器的时候可将开关关闭，其中电冰箱的插座可不做215、开关；（11）倒轨门：清洁更方便。参考万科天誉国际公寓设计可拉式水龙头低位油烟机嵌入式微波炉倒轨门参考信义御城住宅精装修厨房：厨房的防水设计要做好，保持厨房干净，同时节约空间，微波炉做嵌入式精装修人性化设计（1）吊顶设计：天花吊顶，增强客厅的空间感，在吊顶内侧安装灯带；（2）隐藏线路管道：在电视墙上安装铺设多媒体线路的隐藏管道，同时在沙发后面预埋音响线，同时设置专门的功能插座；（3）电视背景墙：背景墙和吊顶里设置一圈小灯，灯光效果更加柔和美观。参考仁恒峦山美地设计吊顶内灯带隐藏线路管道客餐厅：客餐厅设计要彰显主人品位，在射灯、吊顶、电视背景墙等多个细节均要设计到位精装修人性化设计（1）自动晾衣216、杆：阳台设计自动晾衣杆；（2）洗衣机位：生活阳台预留洗衣机位；（3）单边凹槽设计：阳台单边设置专用的地下漏水槽；（4）阳台防漏雨设计：阳台顶部设置滴水线防止雨水落入阳台。参考万科天誉国际公寓设计单边斜凹槽设计阳台防漏雨设计洗衣机位自动晾衣杆阳台：阳台的设计要注意防雨水，及生活的便利性，放置洗衣机及自动晾衣杆精装修人性化设计（1）防滑地砖：卫生间的淋浴区域设置防滑地砖，以防摔倒，同时旁边还应设计凹槽便于排水；（2）三门隔断：干湿分区之间玻璃隔断设置为三段式，使得进入性方便；（3）防雾天花灯：天花灯设计为防雾灯，冬天雾气较重时，仍不会影响光线；（4）镜柜一体化：浴室镜设置在浴室柜的表面，同时设计为217、270特色浴室镜面，方便主人全方位整理仪容仪表。参考万科天誉国际公寓设计镜柜一体化、270镜面防雾天花灯防滑地砖、排水凹槽三门隔断卫生间：卫生间的设计首先要干湿分区，要注意防滑、防潮，同时要求便利性，尽可能多的利用卫生间的每一个空间精装修人性化设计（5）收纳空间：除去浴室镜后的浴室柜，洗脸盆下方的浴室柜以外，在淋浴方便设计空间放置沐浴露和洗发水等；（6）可拉取式水龙头：水龙头设计为可拉取式水龙头，方便实用，同时可调出花洒样式；（7）浴柜防潮设计：水龙头下方的浴室柜应该注意防潮，在底部增加防潮设计；（8）恒温马桶：卫生间马桶设计为恒温马桶，为冬天上厕所的女性提供温暖，不失为人性化设计的一大亮点。218、收纳空间参考万科天誉国际公寓设计恒温马桶可拉取式水龙头防潮板卫生间：卫生间因面积较小，因此需要较多的收纳空间，合理利用每一块区域，使得资源利用率达到最高。精装修人性化设计（1）衣柜功能分区：l开辟出专用空间来放置过季衣物l根据衣物的不同种类分区域存放l在衣柜中划分出一个已穿过衣服的区域（2）衣柜防虫条：l珠海气候因素，室内容易出现蟑螂等虫l代替大气味的樟脑丸防虫，更天然，更卫生 防虫条参考信义御城住宅精装修卧室：设计多功能衣柜，整理衣物更方便，更多收纳空间，给客户一个整洁的家。精装修人性化设计（3）床头USB接口：如今手机几乎是人们不离手的物品，睡前通过手机阅读、上网的人越来越多，在床头设计U219、SB接口，为手机充电更方便。（4）双控照明开关、双插头设计：门口与床头双控照明开关、双插头设计让生活更方便。USB接口参考仁恒峦山美地住宅精装修卧室：设计床头USB接口、飘窗防护栏、双控照明开关、双插头等，在更多细节上感受到人性化设计的理念，给业主带来更方便、更舒心的生活。精装修人性化设计（1）起夜灯：走道上设置起夜灯，夜间开启，方便老人小孩起夜用，同时不用打开其他照明系统，也不影响家人休息；（2）隐藏式窗帘盒：不管是客厅还是卧室，只能看到窗帘，看不到窗帘的导轨，因为都隐藏起来了；（3）隐藏式空调线：装修时将空调线全部隐藏在墙体内，使得墙面干净整理，更美观；（4）手摇柄：推拉窗户设置手摇柄，便于老人小孩，可轻易开关窗户。参考仁恒峦山美地设计隐藏式空调线起夜灯隐藏式窗帘盒手摇柄其他小细节：小细节更能打动客户的心精装修人性化设计（5）U型把手：室内门采用U型把手，符合人体科学，流线型设计，不仅美观也更安全；（6）隐形防撞条：室内门设置隐形防撞条，防撞条镶嵌在地板内，利用磁力吸住打开的门；（7）隔音隔尘条：室内门的底部设置一条隔音隔尘条，当房门关闭时，该隔音隔尘条自动开启，增强卧室的私密性；（8）导轨：全部采用钢丝设计，由打入墙体的螺丝拉动，用于悬挂主人壁画、照片等，美观且耐用。参考宝能悦澜山设计隐形防撞条U型把手隔音隔尘条导轨其他小细节：小细节更能打动客户的心精装修人性化设计