1、南京浦口象山路项目 商 业 规 划 建 议 书 商圈分析 商业定位 规划方案 01 02 Contents 03 城市交通 高速公路 作为一个长三角地区的城市，南京位于中国公路网最密集的地区之一。中国一些最长和最著名的公路均途径南京，如上海新疆国道、南京福州国道和沪渝高速公路。铁路 南京是京沪高铁线重要的经停站，南京南站是2010年开放使用，是中国最大的高铁火车站之一。港口 南京最重要的港口是龙潭港，位于长江南岸，市中心西北部，南京港口的货物吞吐量在2013年增长5.2%，达到2.02亿吨。机场 禄口国际机场是华东地区最繁华的客运和货运机场之一，光2013年该机场起降航班超过13万架次。商圈分2、析-宏观经济分析 01 城市宏观经济人口 南京2014年全市常住人口为821.61万人，全市户籍总人口为 648.72万人。城镇化率为80.5%，排全国第7位，主城已完全城镇化。632 636 638 643 649 620 625 630 635 640 645 650 2010 2011 2012 2013 2014 南京2010年至今城市户籍人口变动 单位（万人）商圈分析-宏观经济分析 01 城市宏观经济GDP 南京市近六年来基本保持每年12%左右的增长速度，在江苏省市群之中GDP总量位于全省前三，是江苏省的核心城市。4230 5010 6146 7202 8012 8820 0 1003、0 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 南京2009年至今GDP走势 单位（亿元）11.50%13.10%12.00%11.70%11.00%10.0%0%2%4%6%8%10%12%14%2009 2010 2011 2012 2013 2014 南京2009年至今GDP环比增长走势 单位（%）商圈分析-宏观经济分析 01 城市宏观经济人均GDP 2009年以来，南京人均GDP年增长速超过10%，人均GDP远高于全国均值。2014年，南京人均GDP17507美元，购买力较强，处4、于购物中心发展期。55290 62593 76750 88525 98171 107545 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 南京2009年至今人均GDP走势 单位（元）全国人均GDP 5000美元以下 5000-8000美元 8000-12000美元 购买力较差，大卖场开始发展 购买力一般，百货公司盛行 购买力较强；购物中心发展期 12000美元以上 购买力强；大型购物中心发展期 商圈分析-宏观经济分析 01 城市宏观经济人均可支配收入 2014年，南京城镇居民人均可支配收入42568元5、，环比增长8.8%。11.00%13.70%12.80%9.80%8.80%0%2%4%6%8%10%12%14%16%2010 2011 2012 2013 2014 南京2010年至今城镇居民人均可支配收入环比增长 单位（%）商圈分析-宏观经济分析 01 28312 32200 36322 39881 42568 0 10000 20000 30000 40000 50000 2010 2011 2012 2013 2014 南京2010年至今城镇居民可支配收入增长 单位（元）浦口区位于南京市西北部，是国家重要医药基地，华东地区先进制造业基地、科教基地，辐射苏北、皖东等地区的城市副中心，与6、六合区共同构成南京江北新区。浦口的历史最早可以追溯到“河姆渡时代”，有着2300多年的文明史，孕育了多样而又独特的地方文化，古来即是文人墨客汇聚之地，建区始于民国22年（1933年）3月，源于民国时期的南京市第八区。目前，全区下辖9个街道办事处，即江浦街道、顶山街道、桥林街道、汤泉街道、星甸街道和永宁街道，泰山街道、沿江街道、盘城街道由南京高新技术产业开发区托管；另有2个场，即汤泉农场和老山林场；3个省级开发区，即浦口经济开发区、海峡两岸科技工业园和珍珠泉旅游度假区。浦 口 南京浦口区地处南京市西北部，与六合区共同构成南京江北新区 商圈分析-宏观经济分析 01 文化底蕴深厚 浦口的历史最早可以7、追溯到“河姆渡时代”，有着2300多年的文明史，孕育了多样而又独特的地方文化。佛教文化有禅宗始祖达摩“一苇渡江”碑、禅宗祖庭定山寺、惠济寺，生态休闲文化有老山、汤泉、琥珀泉、珍珠泉“一山三泉”，民国文化有浦口火车站、龙虎巷、浦镇车辆厂，书法文化有以一代草圣林散之为首的“金陵四老”、中书协中国书法论坛永久会址，民俗文化有手狮舞、宝葫芦、南门腔等等，到了近代，则有见证了南京第一个共产党组织浦口党小组成立的“二七纪念馆”，铸就了传统与现代并存、自然与人文交织的浦口文化之魂。文化名人众多 浦口古来即是文人墨客汇聚之地，一门张氏流芳百世，从唐代张籍，到宋代张祁、张即之、张同之，影响深远，尤以宋代爱国词人8、张孝祥为最，其六州歌头词至今仍然令人荡气回肠。明代成化年间，浦邑名人庄昶、石淮和南海学子陈献章、娄怀玉等人欢聚浦口白马寺，留下为人称道的白马寺草书集碑。清康熙年间进士、诗文作家刘岩，被康熙誉为中华一宝。到了现当代，浦口文化名人中涌现了著名的一代“草圣”林散之，在求雨山上修建了“金陵四老”林散之、萧娴、高二适、胡小石的纪念馆。另外，拥有“金陵第一兰”美誉的唐文举、当代花鸟大家吴国亭也均是浦口文化名人中的优秀代表。被文化部命名为全国民间文化（书法）艺术之乡。浦口历史悠久，人杰地灵，地方文化底蕴深厚，涌现了众多出类拔萃的古今名人 商圈分析-宏观经济分析 01 张籍 张籍诗集 公 路 区内设有南京长途9、汽车北站、浦口区长途汽车站。国 道：312国道（上海南京新疆）、104国道（北京南京福州）、205国道（山海关南京广州）、328国道（南京南通）。高 速：沪宁高速公路（南京上海）、沿江高速公路（南京上海）、宁合高速公路（南京合肥）、宁杭高速公路（南京杭州）、宁通高速公路（南京南通）、宁淮高速公路（南京淮阴）、宁盐高速公路（南京盐城）。过江通道：南京长江大桥、南京长江三桥、南京长江隧道、南京大胜关大桥、南京长江五桥（在建）铁 路 铁道线路：沪宁高速铁路、京沪高速铁路、津浦铁路、宁西铁路、宁启铁路 火车站：浦口新站、南京北站、江浦火车站、林场站、新南京北站（规划）航 运 南京港：距浦口区10公里，10、常年水深12米以上，可同时停靠12艘2.5万吨级以上海轮。货物年吞吐能力为1000万吨，集装箱年吞吐能力30万标箱。浦口港：5千吨级。龙潭港：距浦口32公里，是长江最大的内河港，5万吨级。区内另有浦口轮渡和板桥汽渡与主城相连。地 铁 南京地铁3号线途径浦口区、鼓楼区、玄武区、秦淮区、雨花台区和江宁区，线路北起林场站，下穿长江进入南京主城一路南下，进入东山副城，南至秣周东路站，串联起江北新区、主城和东山副城。南京地铁10号线途径浦口区、建邺区和雨花台区，线路西起雨山路站，经过浦口新城，下穿长江进入河西新城，东至安德门站，线路东端预留延伸条件。浦口主要干道图 浦口交通便利，四通八达 商圈分析-宏观11、经济分析 01 浦口老火车站 浦口新火车站 01 322 373 366 525 636 0 100 200 300 400 500 600 700 2010 2011 2012 2013 2014 浦口2010年至今GDP走势 单位（亿元）16.00%13.30%13.30%12.2%10.90%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2010 2011 2012 2013 2014 浦口2010年至今GDP环比增长走势 单位（%）近年来浦口GDP增长由高速发展趋势开始逐渐减缓，进入稳定阶段 浦口2014全年实现地区生产总值635.96亿元，较上年增长10.9%。近年来浦口GDP增12、长由高速发展趋势开始逐渐减缓，进入稳定阶段。商圈分析-宏观经济分析 01 1405.61 906.94 772.71 710.79 635.96 567.23 515.58 482.49 475.61 364.38 253.71 0.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 1200.00 1400.00 1600.00 江宁区 鼓楼区 栖霞区 六合区 浦口区 秦淮区 溧水区 玄武区 高淳 雨花区 建邺区 单位（亿元）2014年，浦口区全年实现地区生产总值（GDP）635.96亿元，较上年增长10.9%，位于南京市第5位，在全市11个区中增幅第一。商圈分析-13、宏观经济分析 宏观经济各区GDP排名 103276 101029 98585 92940 73963 72480 69432 67903 60389 58749 38612 0.00 20000.00 40000.00 60000.00 80000.00 100000.00 120000.00 栖霞区 溧水区 高淳 江宁区 六合区 浦口区 玄武区 雨花区 鼓楼区 秦淮区 建邺区 单位（元）2014年，浦口区实现人均GDP总值72480元，位于南京市第6位。01 商圈分析-宏观经济分析 宏观经济各区人均GDP排名 26249 30013 366 37104 40289 0 5000 10000 14、15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 2010 2011 2012 2013 2014 20102014年浦口城镇居民人均可支配收入 单位（元）17761 21403 366 25462 27062 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2010 2011 2012 2013 2014 20102014年浦口城镇居民人均消费性支出 单位（元）01 商圈分析-宏观经济分析 2014年浦口城镇居民人均可支配收入40289元，比上年增加3293元，增长8.9%；城镇居民人均生活消费支出为27062元，其中食品消费支出815、579元，城镇居民恩格尔系数为31.7%，较上年下降0.2个百分点。宏观经济浦口城镇居民可支配收入 01 浦口区2014年经济总量635.96亿元，全市增幅第一，人均GDP72480元，排名第6位，经济总量较高，人均GDP水平较高，支柱产业的强大为浦口提供了良好的发展基础。从经济数据的分析中可以看出，浦口区近几年GDP增速稳定在10%以上，意味着商业经济处于飞速发展的阶段；社会消费品零售总额逐年上涨，居民消费结构不断升级；城镇居民人均可支配收入稳步增长，城乡差距逐步缩小，居民的消费水平不断提高。总体而言，浦口区的整体经济发展稳步提升，居民人均消费力不断加强，为本项目奠定了良好的基础。根据江北新16、区总体规划（2014-2030）显示，2020年，江北新区总人口约225-245万人，其中城镇人口约170-190万人，未来城市化建设加速发展，城镇人口占主导地位，更进一步促进浦口区中高端商业的发展。1 2 3 4 商圈分析-宏观经济分析 商圈分析 01 主要内容：宏观经济环境概况 区域规划 地块及周边商业分析 规划定位：现代化滨江新城。规划范围：西至津浦铁路、珍珠泉风景区，东至长江，南至长江三桥连接线，北至珍珠泉风景区、浦珠路、浦乌路；总面积93平方公里。浦口新城定位为现代化的滨江新城，为南京“十二五”重点建设功能板块 商圈分析-区域规划 01 国家级新区成立，提升区域价值 国家级新区意味着17、区域建设上升到国家战略的层面，辖区内实行更加开放和优惠的特殊政策，是区域导入高质量产业、企业、优秀高级人才的重要前提。因此，江北新区的批复，提升了区域价值。国家级新区的批复，加速江北新城发展，区域价值提升 商圈分析-区域规划 01 2015年7月2日，国务院印发关于同意设立南京江北新区的批复，正式批复同意设立南京江北新区，江北新区成为中国第13个，江苏首个国家级新区。2015年7月20日，国家发改委公布南京江北新区总体方案。商圈分析 01 主要内容：宏观经济环境概况 区域规划 地块分析 项目 单位 数量 用地面积 m2 33000 总建筑面积 m2 57600 地上建筑面积 m2 34700 18、地下建筑面积 m2 22950 商业面积 m2 37000 行政服务配套面积 m2 6728 容积率 1.3 绿地率 30%建筑密度 27%机动车停车位 辆 424 经济技术指标 项目总建面57600、商业面积37000,容积率1.3、建筑密度27%。01 商圈分析-地块分析 项目周边人口统计 类型 序号 项目名称 总户数 已交付户数 已入住户数 2016年底预计入住户数 2016年底预计入住人口 备注 住宅 1 通宇林景雅园 1888 1086 600 1200 4200 2015年全部交付 2 融侨观邸 4300 2500 400 1700 5950 2016年全部交付 3 东方熙龙山院 19、920 500 50 350 1225 2016年全部交付 4 林景象山墅院 112 0 0 10 35 2014年开始销售 5 银城海院路项目 1050 0 0 0 0 2016年一期交付 6 九月森林 480 120 10 70 245 每半年交付30户 7 香山湖壹号 287 287 220 260 910 成熟小区 8 钱塘望景花园 2259 2259 2200 2200 7700 成熟小区 9 揽月山庄 480 480 450 450 1575 成熟小区 10 凤悦天晴 822 822 800 800 2800 成熟小区 11 白马湖山庄 360 360 350 350 1225 成20、熟小区 12 碧云山庄 1400 1400 1350 1380 4830 成熟小区 13 华府国际花园 2400 600 150 960 3360 2016年全部交付 14 江城人家 132 132 130 130 455 成熟小区 15 象山花园 150 150 150 150 525 成熟小区 16 海都嘉园 1564 1564 1500 1530 5355 成熟小区 17 阅景龙华 1168 1168 950 1100 3850 成熟小区 18 金盛田铂宫 422 422 350 420 1470 成熟小区 19 凯莱花园 206 206 200 200 700 成熟小区 20 万科金色21、半山 952 952 420 750 2625 精装修 21 明发香山郡 1530 0 0 600 2100 2016年一期交付 22 万科璞悦山 1704 0 0 400 1400 2016年一期交付 以上合计 24586 15008 10280 15010 52535 类型 序号 项目名称 2016年底预计入学人口 备注 学校 1 浦口区实验学校 1200 2013年夏季开班 2 江浦高级中学 2000 成熟学校 3 江浦第三初级中学 1500 成熟学校 4 建康职业学院 6500 成熟学校 5 南京审计学院 10000 成熟学校 6 南京工业大学 30000 成熟学校 7 浦口区委党校 22、500 成熟学校 以上合计 51700 住宅 院校 本案 项目周边2公里范围内，人口构成以居民和学生为主；项目周边以住宅为主，未来人口充足，人口导入将达到10万余人，具备商业发展的基础。项目周边2公里范围内人口构成以居民和学生为主，未来人口充足，具备商业发展的基础。01 商圈分析-地块分析 地铁（10号线）公交车 （605路、610路、680路、682路）市政自行车点 01 项目交通便捷，多条公交经过，地铁10号线连接主城区，交通通达性好。商圈分析-地块分析 01 山 体 住 宅 住 宅 住 宅 项目地块整体呈东高西低，较好的展示面位于象山路一侧；综合判断象山路与亚青路交汇处（即图示1的位置）23、，为项目最好展示面。项目展示面象山路一侧效果较好，判断象山路与亚青路交汇处为项目最好展示面。亚青路 低 高 商圈分析-地块分析 01 商圈分析-地块分析 外部动线 01 商圈分析-地块分析 外部动线 商圈分析 商业定位 规划方案 01 02 Contents 03 我们将打造怎样的商业项目？在项目价值最大化的前提下 邻里型生活体验社区 满足项目周边1.5-2公里居民，购物、餐饮、儿童体验、休闲娱乐等需求的邻里型生活体验社区。项目商业定位 02 1、满足项目周边家庭式消费需求。2、满足周边居民的餐饮、休闲娱乐需求，日常生活需求。3、丰富项目周边教育配套 一个充满风情感、体验一个充满风情感、体验式24、的式的街区式商业街区式商业 业态规划 业态规划：规划业种丰富的餐饮业态，满足多样化需求 1.规划连锁品牌特色餐饮和各国料理 江浙菜、日本菜、越南菜、新加坡美食、泰国菜等 2.紧扣休闲主题，规划部分休闲餐饮 甜品店、咖啡店、面包店、冰激凌店等 3.高性价比宴会酒楼 规划丰富的休闲娱乐元素，增加消费粘性 优选需求较大的业种 健身、足浴/SPA等丰富业种 业态规划：规划适量的儿童主题业态，满足周边家庭消费需求 1.周边家庭对教育、培训需求大 周边家庭、学校较多，对高品质教育、培训需求较大 2.以儿童游乐为主导 周边缺乏品质较好的儿童游乐品牌 业态规划：生活服务注重提升品质 业态规划：1.生活服务注重25、提升生活品质 体现购物舒适性。优选书店、皮具护理、陶瓷艺术、家居 用品、红酒酒庄等注重生活品质的业种。2.消费频率最高业态 生活服务其他业态的重要组成部分，消费频率高，可以有 效的增加消费黏性。商圈分析 商业定位 规划方案 01 02 Contents 03 03 业态规划布局及业态占比分析 业态 铺位数 面积 占比 餐饮 47 12315.9 29.0%超市 1 4838.1 11.4%儿童体验 9 2301.9 5.4%生活配套 7 12658.6 29.8%零售 31 3751.1 8.8%休闲娱乐 7 6571.1 15.5%合计 127 42436.7 100.0%29%11%5%326、0%9%16%餐饮 超市 儿童体验 生活配套 零售 休闲娱乐 餐饮 休闲娱乐 零售 生活配套 儿童体验 超市 项目业态占比 规划方案 主 力 店 生活配套 休闲娱乐 零 售 业态 铺位数 面积（）占比 餐饮 2 373.8 4.3%超市 1 4838.1 55.8%零售 15 1568.5 18.1%配套 11 1478.3 17.1%休闲娱乐 1 410.3 4.7%小计 30 8669 100.0%业态布局：1F 03 规划方案 主 力 店 生活配套 各类餐饮 休闲娱乐 零 售 业态 铺位数 面积（）占比 餐饮 7 2629.7 29.3%零售 16 2182.6 24.3%配套 6 1327、15 14.7%休闲娱乐 2 2838.8 31.7%小计 31 8966.1 100.0%业态布局：2F 03 规划方案 生活配套 各类餐饮 休闲娱乐 儿童体验 业态 铺位数 面积（）占比 餐饮 13 3263.4 44.5%儿童体验 7 1775.9 24.2%配套 3 1070.1 14.6%休闲娱乐 2 1228.2 16.7%小计 25 7337.6 100.0%业态布局：3F 03 规划方案 主 力 店 生活配套 各类餐饮 休闲娱乐 儿童体验 业态 铺位数 面积（）占比 餐饮 15 3144.3 51.6%儿童体验 1 526 8.6%教育培训 1 454.1 7.5%配套 1 828、52.4 14.0%休闲娱乐 2 1111.7 18.3%小计 20 6088.5 100.0%业态布局：4F 03 规划方案 主 力 店 生活配套 各类餐饮 休闲娱乐 业态 铺位数 面积（）占比 餐饮 10 2904.7 43.6%教育培训 4 751.8 11.3%配套 2 2021.8 30.4%休闲娱乐 1 982.1 14.7%小计 17 6660.4 100.0%业态布局：5F 03 规划方案 生活配套 休闲娱乐 业态 铺位数 面积（）占比 教育培训 2 686.2 25.3%配套 2 2021.8 74.7%小计 4 2708 100.0%业态布局：6F 03 规划方案 生活配套29、 业态 铺位数 面积（）占比 配套 2 2007.1 100%小计 2 2007.1 100%业态布局：7F 03 规划方案 邮电设施 派出所 街道管理中心 社区卫生服务中心 主 力 店 生活配套 休闲娱乐 零 售 主要品牌落位：1F 03 规划方案 街道管理中心 派出所 主 力 店 生活配套 各类餐饮 休闲娱乐 零 售 主要品牌落位：2F 03 规划方案 派出所 街道管理中心 卡哇伊 生活配套 各类餐饮 休闲娱乐 儿童体验 主要品牌落位：3F 03 规划方案 7070後饭吧後饭吧 70S RESTAURANT70S RESTAURANT 社区卫生服务中心 乐和乐和餐饮餐饮 主 力 店 生活配套 各类餐饮 休闲娱乐 儿童体验 主要品牌落位：4F 03 规划方案 7070後饭吧後饭吧 70S RESTAURANT70S RESTAURANT 社区卫生服务中心 乐和乐和餐饮餐饮 主 力 店 生活配套 各类餐饮 休闲娱乐 主要品牌落位：5F 03 规划方案 社区卫生服务中心 生活配套 休闲娱乐 主要品牌落位：6F 03 规划方案 社区卫生服务中心 生活配套 主要品牌落位：7F 03 规划方案 THANKS FOR WATCHING