1、1 谨呈：重庆市港城工业园区建设有限公司 版权声明：版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联行顾问股份有限公司所有，未经世联行顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联行顾问股份有限公司所有，未经世联行顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。世联行世联行 2015.03 港城工业园A、D区商业定位策划 2 2 城市、产业、人口三大机遇下，港城工业园将成城市、产业、人口三大机遇下，港城工业园将成为现代产业集聚的产城融合典范为现代产业集聚的2、产城融合典范 把港城工业园区建设成为产业、城市、生态融合发展的都市新区和生产性服务业总部集聚区 愿景 城市城市 区位区位 产业产业 发展发展 人口人口 规模规模 两江新区门户、重庆都市功能拓展区，率先承接重庆城市人口及先进产业快速聚集 产业基础扎实，在1+3产业发展体系指导下，未来区域产业规模扩张（产值10001000亿元亿元）及产业转型升级均将提速 近4040万万产业人口和城市居民的人口聚集，形成中等规模产业新城 重庆港城工业园区管理委员会办公室关于园区产业转型升级的实施意见 3 3 现阶段港城商业整体处于自发发展阶段，呈规模小、分布散、形象差三大问题，配套不完善导致区域价值被低估，制约区域3、发展愿景实现 现阶段港城商业整体处于自发发展阶段，呈规模小、分布散、形象差三大问题，配套不完善导致区域价值被低估，制约区域发展愿景实现 现状 区域配套以低品质临街底商为主，商务服务、文化休闲等城市功能配套缺失导致区域价值被低估 回兴 空港 港城 6300 7000 5800 住宅均价：元/商业自发发展阶段，以满足附近居民基本生活需求为主，普遍规模较小,形象较差 随着各片区产业转型升级推进及住宅小区居民入住，现有商业将难以满足区域多元化人群需求 4 4 B区 D区 C区 A区 1 1、区域商业体系构建区域商业体系构建：如何前瞻性地挖掘区域产：如何前瞻性地挖掘区域产业及城市价值业及城市价值，通过通4、过多层级商业功能多层级商业功能打造打造，构建港构建港城空间分散但体系完善的商业系统城空间分散但体系完善的商业系统？无序的商业规划 多层级商业服务体系？通过对区域未来人群构成及人群特征的深入研究，明确园区商业配套体系的构建组组团区位团区位 组团交通组团交通 组团辐射力组团辐射力 组团规模组团规模 组团商业能级组团商业能级 组团人口特征组团人口特征 人口规模人口规模 人口类型人口类型 人口消费力人口消费力 人口进程人口进程 园区园区商业发展方向商业发展方向 问题 5 5 2 2、近期商业打造、近期商业打造：如何基如何基于自开发商业辐射区域于自开发商业辐射区域现状并适度前瞻，在符合区域消费需求的同时5、，定现状并适度前瞻，在符合区域消费需求的同时，定位具备港城现代生活示范效应商业产品？位具备港城现代生活示范效应商业产品？合理范围适合理范围适度前瞻度前瞻 符合区域消符合区域消费需求费需求 充分考虑发充分考虑发展现状展现状 问题 6 6 港城工业园 商业体系商业体系 Business system 7 7 立足商业用地充足、但呈多组团散点分布的实际，港城将构建立足商业用地充足、但呈多组团散点分布的实际，港城将构建空间分散但层次分明的商业体系空间分散但层次分明的商业体系 先进制造业集聚区 沿江特色产业带 三寨山 桥溪河 沿港城南路 五里坪 住宅底商 鲁家山 孵化园安置房底商 现代物流区 区位区位 6、商业商业 建面（万方）建面（万方）桥溪河园区 沿港城南路商业 6.6 公园商业 2.1 三寨山 公园商业1 0.3-0.5 居住区 五里坪集中商业 2 安置房底商 2.1 商品房底商 4.4 E24-2地块 1.1 备注1：三寨山公园商业按照用地3%-5%配套估计 备注2：用地面积亩，假设打造专业市场，按，则商业面积约为万方备注3：商品房底商包括江山名门3.7万方，居住用地69万方，假设R=2，商业按3%5%配套，则商业面积约4 7万方 寸滩国际社区 B区 A区 C区 D区 区位区位 商业商业 建面（万方）建面（万方）唐家沱现代物流区 J07-1-2/042 1.3 沿江特色产业带 旧厂改造 7、区位区位 商业商业 建面（万方）建面（万方）微小企业孵化园 安置房底商 2.74 寸滩国际社区 商品房底商3 8-11 鲁家山软件园 配套商业 4 区位区位 商业商业 建面建面（万方）（万方）临港总部基地 商业商务用地、科研用地 40 8 8 我们将考量各组团人口、交通、城市空间结构等因素，我们将考量各组团人口、交通、城市空间结构等因素，分析各组团在港城产业新城中的定位，从而明确各组团分析各组团在港城产业新城中的定位，从而明确各组团商业发展方向和功能商业发展方向和功能 项目项目 典型案例典型案例 组团特征组团特征 商业特征商业特征 地理位置地理位置 组团功能组团功能 商业特性商业特性 商业形态8、商业形态 商业城市景观商业城市景观 MSDMSD 现代服务产业区 天津泰达MSD 产业新城中央商务区 CBD更高级形态，汇聚行政、金融、商业、总部办公等功能 强调休闲、舒适的购物状态与便利性的消费内容 城市零售设施高度集中 高层建筑较多，拥有一些标志性的建筑 RBDRBD 游憩商务区 上海新天地 所处地段受城市景观影响，更依赖于资源 RBD是CBD日常办公之外的商务活动聚集地，以商业为主要功能，复合商务、居住、文化等 集购物、休闲、娱乐于一体的体验型的商业 大多数呈长条形的直线分布 以自然、历史、人文景观为主 URDURD 都市休闲示范区 深圳蛇口海上世界 城市范围内，交通便利，便于环境打造的9、区域 具有都市感的、以居住功能为核心、多功能复合的综合城市单元 以休闲娱乐功能为特色 大尺度开放空间，多功能组合，没有特定形态 标志性建筑/形象中心/区域中轴/大型公建，丰富的建筑外立面和精致的颜色，时尚现代的产品形象 UDD UDD 都市活力示范极纽约SOHO区 对自然资源无特殊要求，更依赖于人特色商业、餐饮、娱乐休闲、艺术展示、文化城市特质、魅力的载体，注重人文商业形态基本呈街坊式，不需要大体量的传统与现代相得益彰，建筑风格、符号的对立造就时尚的都市气息 构建构建思路思路 9 9 从产业新城商业设置规律来看，将形成邻里级从产业新城商业设置规律来看，将形成邻里级-组团级组团级-区域区域/城市10、级三层级的商业体系；同时结合区域产业、城市级三层级的商业体系；同时结合区域产业、政策或资源特色，可形成特色化的商业功能政策或资源特色，可形成特色化的商业功能 商业级别商业级别 区域级区域级/城市级商业城市级商业 组团级商业组团级商业 邻里级商业邻里级商业 特色型商业特色型商业 区位区位 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边，商业综合功能高度集中地 居民聚居区，人流集中，交通便利 住宅小区自发形成，配套物业 依托特定的交通区位、产业规划、生态资源 商圈半径商圈半径 5公里以上 3-5公里 1-1.5公里 辐射范围不定，可突破区域发展 服务人口服务人口 10-20万 3-5万以上 1-1.511、万 核心客户核心客户 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内的居民 小区内部及周边居民 目的型消费、休闲旅游等客群 商业功能商业功能 购物、餐饮、文化、娱乐等商业综合功能高度商业综合功能高度集聚集聚，并与交通、旅游、金融、商务结合 购物、餐饮、文化、娱乐商业综合功能中商业综合功能中度集聚度集聚，并与商务、旅游相结合 保障本地区居民日居民日常生活需求常生活需求，提供必需的商品和服务 专业市场等商贸、工业旅游，商业主商业主题明确题明确 商业规模商业规模 20万以上 5-10万 规模不等，根据居住人口规模与辐射范围来配置规模不等 构建构建思路思路 10 10 起步期起步期 配套完善配12、套完善 发展期发展期 功能升级功能升级 提质期提质期 复合发展复合发展 区域发展区域发展 产业先行，制造业等传统产业培育及快速发展 产业转型升级，产业链不断完善，现代服务业发展 二三产融合发展，打造综合性产业新城 人口特征人口特征 以产业人口为主，辅以安置居民 人口结构进一步丰富，中高端产业人口增加，城市人口逐步导入 人口多元化 商业功能商业功能 以邻里级的社区商业为主，发展基础生活服务配套基础生活服务配套 办公、酒店、商务会所等商务服务商务服务；购物中心、特色商业街等商业配套商业配套不断升级完善 功能复合化，衍生文化文化休闲休闲、工业旅游工业旅游等等特色商业功能 在发展路径上，伴随区域开发进13、程、产业及人口导入，在发展路径上，伴随区域开发进程、产业及人口导入，商业功能将呈现配套完善、功能升级、复合发展三个阶商业功能将呈现配套完善、功能升级、复合发展三个阶段的演变，商业能级不断提升段的演变，商业能级不断提升 “区域商业的发展不是一蹴而就的，而是一个循序渐进的过程，在此过程中商业规“区域商业的发展不是一蹴而就的，而是一个循序渐进的过程，在此过程中商业规发展发展路径路径 11 11 轨道4号线（2017年通车）唐家沱站 港城南路 寸滩站 滨江路（远期规划）轨道11号线（远期规划）海尔路 渝宜高速 唐家沱大桥（远期规划）港城西路延伸段（2015年年开工）【区域发展区域发展】A A区所在区位14、距离城市核心区较远，但未来随着地区所在区位距离城市核心区较远，但未来随着地铁铁1111号线、港城西路等交通组织的完善，通达性将进一步加强号线、港城西路等交通组织的完善，通达性将进一步加强 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 未来地铁未来地铁1111号线、港城号线、港城西路等交通组织将持续完西路等交通组织将持续完善善 目前需通过海尔路连接，5公里，需10分钟左右；港城西路延伸段2015年开工，将加强两者之间的联系 区位影响：区位影响：A区位于港城工业园东侧，与城市距离相对较远，商业短期内难以辐射B区、C区消费人群 12 12 A A区产业发展较成熟、同时为原住居民聚集区，已有一定人口15、基区产业发展较成熟、同时为原住居民聚集区，已有一定人口基础，伴随桥溪河智慧产业园发展及商品房项目入住，内部可形础，伴随桥溪河智慧产业园发展及商品房项目入住，内部可形成超过成超过1010万人的大型聚集区，同时人群将向中高端提质万人的大型聚集区，同时人群将向中高端提质 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 未来发展未来发展中高消费力中高消费力的商务办公及居住人群的商务办公及居住人群 人口现状人口现状以中低消费以中低消费的蓝领工人及原住民为主的蓝领工人及原住民为主 桥溪河智慧产业园：桥溪河智慧产业园：以专业技术服务、科技推广和应用服务等科技服务业为主，规划体量278万，预计产业人口产业人口16、4 4-5 5万人万人 制造业片区制造业片区将进行产业升级，产业人口预计产业人口预计3 3万人万人 重点项目重点项目 客群分析客群分析 商业需求商业需求 聚丰国际总部基地 商务办公人群 购物餐饮休闲消费购物餐饮休闲消费 商务宴请商务宴请 商务接待商务接待 蓝海智慧产业园 企业管理人员/科技研发人员 产业人口产业人口：约1.6万人。目前进驻海尔、中集、平伟等传统制造企业，产业人口以蓝领工人为主，消费档次中档偏低，以基本的生活服务为主 居住人口居住人口：约4000-5000人，以安置房居住人口为主，为农转非人口，消费以日常消费为主，消费偏低；商品房目前尚未交房 随着港城印象等商品房的开发，居住人口17、达随着港城印象等商品房的开发，居住人口达3 3万人万人，且会带来中高端居住人口且会带来中高端居住人口 13 13【区域需求区域需求】区域商业整体有待升级，对于提质化、多元功能区域商业整体有待升级，对于提质化、多元功能的休闲娱乐需求旺盛的休闲娱乐需求旺盛 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 消费人群对区域消费人群对区域购物购物认知认知 由于购物及休闲娱乐业态缺乏且品质较差，此类消费由于购物及休闲娱乐业态缺乏且品质较差，此类消费基本外溢观音桥等市区商圈基本外溢观音桥等市区商圈 近80%的客户选择到市区商圈购物58%被访者选择到市区进行休闲娱乐消费人群对区域消费人群对区域休闲娱乐休闲娱乐18、认知认知 29.27%19.51%17.07%9.76%9.76%7.32%7.32%7.32%7.32%2.44%2.44%0.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%最希望完善最希望完善的的休闲娱乐休闲娱乐配套配套 14 14 现有档次偏低、现有档次偏低、业态传统、功能单一业态传统、功能单一的社区底商将难以满足的社区底商将难以满足居民及产业人群需求居民及产业人群需求 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 档次偏低档次偏低 业态传统业态传统 功能单一功能单一 区域内已有商业为社区底商，中低档铺面装修，形象展示效果差业态以餐饮19、网吧茶楼等娱乐、服务配套为主，档次较低，品质购物以及休闲氛围缺乏 各商家基本为单层商铺，经营业态单一，难以满足居民日益增长的消费需求 以餐饮和服务配套为主 社区底商形态，形象展示差 单层商铺、业态单一 15 15【资源价值资源价值】桥溪河公园桥溪河公园、三寨山公园规划打造运动休闲公园三寨山公园规划打造运动休闲公园，具备极佳的生态和体验价值具备极佳的生态和体验价值，为打造游憩休闲商业奠定基础为打造游憩休闲商业奠定基础 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 三寨山公园三寨山公园占地150亩，打造原生态山地公园。涵盖湿地、原生态山林和鲜果采摘趣味乐园等项目 桥溪河公园桥溪河公园占地61020、亩，规划一心（公园商业中心）、一带（滨河休闲景观带）、两区（健康运动区、生态景观区）16 16【案例借鉴案例借鉴】上海新天地上海新天地以餐饮、零售及艺术休闲业态为以餐饮、零售及艺术休闲业态为主，服务于中心区的主，服务于中心区的RBDRBD（城市游憩商业区）（城市游憩商业区）A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 上海新天地上海新天地 提供一种集购物提供一种集购物、餐饮餐饮、住宿住宿、休闲休闲、娱乐和观光旅游为娱乐和观光旅游为一体的一体的“一站式一站式”消费的场所消费的场所 国际化国际化 一个国际交流和聚会的地点，这里会举办的大量活动，使上海新天地成为多数人的聚集地都市休闲代表都市休闲代21、表 上海市中心具有历史文化特色的都市休闲旅游景点，更希望将上海新天地建设成为上海的新标识 多功能多功能 集餐饮、购物、娱乐、文化等休闲旅游功能于一身，提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所 多功能组合区：多功能组合区：A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，已成为市中心景观 B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里 C翠湖天地高级住宅小区，总建68万 D企业天地甲级写字楼区，总建面50万 E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑A A区商业发展方向：成熟产业生活区的区位、极佳的生态休闲资区商业发展方向：成熟产业生活区的区位、极佳的生态休闲资源、旺盛的22、消费需求下，源、旺盛的消费需求下，A A区将打造为区将打造为RBDRBD（游憩商业区）（游憩商业区）RBDRBD（游憩商业区）（游憩商业区）区域需求区域需求 区域发展区域发展 资源价值资源价值 与城市核心区较远，但区域产业发展成熟，原住居民较多，未来将形成超10万人的聚集区 整体商业有待升级，特别对于提质化、多元化的休桥溪河公园、三寨山公园规划打造运动休闲公园，具备极佳的生态和体验价值 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 并将由并将由1 1个游憩商业中心、个游憩商业中心、1 1系列主题街坊商业及系列主题街坊商业及1 1个综合配套个综合配套商业构成，承载生活服务、商务及休闲娱乐等多元23、化功能商业构成，承载生活服务、商务及休闲娱乐等多元化功能 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 E20-3/03 管委会 港城南路 E19-2/03 五里坪 综合配套商业综合配套商业 能级：组团级（超过10万人）功能：商务宴请、接待住宿、品质化休闲及生活服务为主 项目：商务配套中心、一站式时尚休闲生活中心 桥溪河公园商业 三寨山公园商业 特色商业：游憩商业中心特色商业：游憩商业中心 能级：组团级（超过10万人）功能：以特色产业服务、高端休闲、餐饮为主 项目：金融咖啡厅、体验式block 管委会 港城印象 E24-2 安置房小区 主题街坊商业主题街坊商业 能级：邻里级（近3万人）功能：24、以便捷、体验性生活服务为主 项目：主题商街 A A区区 19 19 项目项目1 1：体验式：体验式BLOCKBLOCK。充分挖掘桥溪河及三寨山的自。充分挖掘桥溪河及三寨山的自然和文化资源，站位中高端市场，打造高端餐饮、休然和文化资源，站位中高端市场，打造高端餐饮、休闲娱乐、文化体验于一体闲娱乐、文化体验于一体 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 综合配套商业综合配套商业 游憩商业中心游憩商业中心 主题街坊商业主题街坊商业 服务人群服务人群：桥溪河智慧产业园中高端商务办公人群为主 能级：能级：组团级组团级 典型业态：高端餐饮、休闲娱乐（典型业态：高端餐饮、休闲娱乐（SPASPA、会所25、等）为主（占比建议、会所等）为主（占比建议70%70%以上）以上）载体：载体：以桥溪河公园东侧block商业、三寨山公园block商业为载体 项目项目 规模及建筑形态规模及建筑形态 业态比例业态比例 苏州李公堤一期 1.7万，历史街区 餐饮85%：酒吧15%上海新天地北里 3.5万，商业街区 餐饮35-40%：零售/服务35-40%：休闲娱乐20-25%餐饮40%：休闲娱乐20%：购物及配套40%典型案例业态借鉴典型案例业态借鉴以餐饮和休闲娱乐为主以餐饮和休闲娱乐为主 20 20 项目项目2 2：金融咖啡厅：金融咖啡厅。依托智慧产业发展依托智慧产业发展，以咖啡厅以咖啡厅为载体为载体，整合金融投26、资整合金融投资、信息交互等资源信息交互等资源，打造创意打造创意交流及创业孵化平台交流及创业孵化平台 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 服务人群服务人群：金融、投资、软件信息类创业人群和投资人群 面积：面积：48204820 功能：功能：创业服务及交流平台 载体载体：设立于桥溪河南侧集中商业，底层为咖啡厅，楼上为办公场所 借鉴案例：光谷创业咖啡。借鉴案例：光谷创业咖啡。位于光谷投资大厦1层，面积约300。底层为咖啡厅，楼上为办公楼。此外，还将打造3000旗舰店，服务湖北乃至全国的创业者和投资人。倡导“一杯咖啡、一个机会”的理念，花10元点一杯咖啡，就可以免费办公一天，集聚一批创业者27、天使投资人，人才“猎头”等，提供工商注册、律师、会计师免费咨询服务。综合配套商业综合配套商业 游憩商业中心游憩商业中心 主题街坊商业主题街坊商业 21 21 主题街坊商业主题街坊商业。通过对已有社区底商改造提档，打造。通过对已有社区底商改造提档，打造主题街区，成就港城现代商业典范主题街区，成就港城现代商业典范 主题街坊商业主题街坊商业 综合配套商业综合配套商业 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 服务人群服务人群：安置房小区居民为主、周边产业人群为辅 能级：邻里级能级：邻里级 功能：功能：以满足基本生活消费需求为主 典型业态典型业态：综合超市、生鲜食品超市、餐饮、专业店、文体场所28、等 发展发展：以安置房已有社区底商改造提档为核心，打造主题街区，并结合周边商品房住宅底商品质化打造，共同成就港城现代社区商业典范游憩商业中心游憩商业中心 管委会 港城印象 E24-2 精英港湾 安置房小区 超市 餐饮 洗衣店 22 22 项目项目1 1：一站式休闲时尚生活中心：一站式休闲时尚生活中心。以五里坪集中商。以五里坪集中商业为载体，满足区域提质化的商业消费需求业为载体，满足区域提质化的商业消费需求 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 服务人群服务人群：以年轻化、具有一定消费力的地缘性产业和居住人群为主，辅以产业升级带来的商务消费人群 能级：组团级能级：组团级 功能：功能：复29、合化的餐饮、购物及休闲娱乐 典型业态：典型业态：以中档的餐饮和休闲娱乐为主，复合综合超市、精品购物、生活服务、酒店等 管委会 港城南路 五里坪集中商业 综合配套商业综合配套商业 主题街坊商业主题街坊商业 游憩商业中心游憩商业中心 23 23 项目项目2 2：商务配套中心。：商务配套中心。沿港城南路集中商业凭借其便沿港城南路集中商业凭借其便利的交通区位，将重点承载区域旺盛的商务接待、住利的交通区位，将重点承载区域旺盛的商务接待、住宿等需求宿等需求 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 服务人群服务人群：以先进制造业及桥溪河智慧产业发展带来的商务消费人群 能级：组团级能级：组团级 典型业30、态：典型业态：中端商务接待、住宿、休闲会所等 载体载体：商务公寓、商务酒店 E20-3/03 管委会 港城南路 E19-2/03 综合配套商业综合配套商业 主题街坊商业主题街坊商业 游憩商业中心游憩商业中心 24 24【区域价值区域价值】B B区更靠近主城中心且交通体系完善、临港经济核区更靠近主城中心且交通体系完善、临港经济核心区，临近大规模绿地公园，区域城市心区，临近大规模绿地公园，区域城市、产业、生态价值突出产业、生态价值突出 B B区区 A A区区 C C区区 D D区区 寸滩大桥（在建）轨道4号线（2017年通车）寸滩站 规划绿地公园 商业地块 规划居住区 规划居住区 渝宜高速 规划产31、业区 开发建设进程开发建设进程 B区目前尚处于场地平整和招商阶段 交通道路正在加快建设 已有交通已有交通 依托已有的渝宜高速、包茂高速与绕城高速形成的道路环线，快速连通两江新区空港新城，其互动性较强 远期交通规划远期交通规划 结合远期呈现的轨道交通、寸滩大桥，形成立体化的完善交通组织，城市价值进一步凸显 25 25【发展机会发展机会】作为港城临港总部经济发展地作为港城临港总部经济发展地，将集聚约将集聚约5 5万中高万中高端消费力的产业人群端消费力的产业人群，催生大量商务办公及衍生消费需求催生大量商务办公及衍生消费需求，形形成区域级的商业商务中心成区域级的商业商务中心 B B区定位区定位：临港总32、部基地定位于商业服务中心、总部企业聚集地，将依托两路寸滩保税港区，大力发展临港经济，吸引知名企业总部或区域性总部集聚。人口规模人口规模：未来将集聚约5万人商务办公人口和2.7万居住人口 地位地位临港经济发展核心区 大规模大规模40万商业开发规模，75万产业楼宇，商业商务开发聚集度高，为区域级商业商务中心提供了支撑 交通体系交通体系立体交通组织完善 开发进程开发进程目前已与1、2家企业总部洽谈 大规模商业商务开发进程不断推进，大规模商业商务开发进程不断推进，未来港未来港城区域级商业中心城区域级商业中心 功能功能：集商务休闲、中高端购物、餐饮、文化体：集商务休闲、中高端购物、餐饮、文化体验于一体验33、于一体 B B区区 A A区区 C C区区 D D区区 26 26 目前目前B B区已与汽车区已与汽车4 4S S交易广场达成意向交易广场达成意向协议协议，已经具备了一定的发展基础已经具备了一定的发展基础。未来将以体验为核心的汽车贸易市场为未来将以体验为核心的汽车贸易市场为发展方向发展方向，与寸滩保税区共同构筑汽车与寸滩保税区共同构筑汽车商贸集群商贸集群 另一方面另一方面，依托交通和区位优势依托交通和区位优势，结合区域发展进程结合区域发展进程，将发将发展以体验为核心的汽车贸易市场等展以体验为核心的汽车贸易市场等，与寸滩保税港区共同构筑与寸滩保税港区共同构筑汽车商贸集群汽车商贸集群 B B区区 34、A A区区 C C区区 D D区区 主要功能主要功能 项目项目 进口车展示 高德行汽车销售服务有限公司 进口车展示贸易、汽车金融、零配件 开元国际汽车城 寸滩保税港区汽车展销仍以传统展销为主寸滩保税港区汽车展销仍以传统展销为主 发展背景发展背景：寸滩保税港将重点发展水路运输经济性有较强依赖的汽车相关产业、摩托车相关产业、配件、装备制造等产业 发展现状发展现状：以进口汽车展销为主 汽贸市场汽贸市场 规模规模 建成时间建成时间 现有功能现有功能 汽博中心 44万方 2005.4 汽车展示、销售、检测、维修等汽车后服务等 二郎汽车城 汽车销售、维修 新牌坊汽车销售集中区 自然形成 汽车销售、维修、435、S店等 鹅岭汽车销售一条街 数千方 1997年 汽车品牌展示 重庆西部国际汽车城 8万 2006年 工程用车辆展示销售 渝南二手车市场15万2010年主城最大二手车交重庆现有汽贸市场以汽车销售街、专业市场、综合市场为主，缺乏对购车体验的关注，强调体验的汽车展销和贸易存在较大的市场开发空间 27 27【案例借鉴案例借鉴】天津滨海新区泰达天津滨海新区泰达MSDMSD定位为企业总部综合体定位为企业总部综合体，汇聚低碳商务办公楼、大型购物中心、休闲美食广场、文化，汇聚低碳商务办公楼、大型购物中心、休闲美食广场、文化休闲街区等商务商业功能休闲街区等商务商业功能 区位：区位：位于天津经济技术开发区(TED36、A)中央商业区核心战略 概况：概况：泰达MSD总建筑面积120万，包括86万写字楼，15万商业及配套，20万公寓产品 B B区区 A A区区 C C区区 D D区区 大型购物中心：大型购物中心：滨海伊势丹购物广场（3.2万）总建面3.2万，定位为年轻时尚的高端百货，2013年开业 绿游天地购物中心 总建面2.9万，定位为“年轻时尚生活中心”汇集H&M等时尚店铺及特色食肆，于2012年开业 休闲美食广场休闲美食广场 泰食汇休闲美食广场 总建面1万，位于地下一层，为商务人士提供多样化美食，2012年开业 泰达泰达19841984文化休闲街区文化休闲街区 展现天津开发区30年历史和文化内涵，打造文化37、艺术街区。目前已与麦当劳、咖啡之翼、新华书店、农业银行等签约 打造低碳示范商务办公楼示范商务办公楼 目前搜狐、58同城、用友软件、中石化、中国建筑、国际SOS、渤海银行等在内的众多国内外知名企业机构入驻，形成高端商务办公人群集聚 B B区商业发展方向：将打造成为港城区商业发展方向：将打造成为港城MSDMSD，形成，形成1 1个总部经济综合个总部经济综合体及体及1 1个特色化的汽车主题公园个特色化的汽车主题公园 B B区区 A A区区 C C区区 D D区区 汽车主题公园汽车主题公园 能级：区域级 功能：进口汽车展销、文化体验 载体：以汽车交易广场、汽车4S店为主 总部经济综合体总部经济综合体 38、能级：区域级 功能：以购物中心、商业街、商业广场等为载体，满足总部经济商务办公人群的商务休闲、购物及餐饮需求 B B区区 临港总部基地北侧商业 临港总部基地南侧商业 29 29 项目项目1 1：总部经济综合体：总部经济综合体。大规模商业金融用地和研发用地，将。大规模商业金融用地和研发用地，将形成写字楼、酒店等商务办公；大型购物中心、商业街等构成形成写字楼、酒店等商务办公；大型购物中心、商业街等构成的商业中心，成就区域商业地标的商业中心，成就区域商业地标 B B区区 A A区区 C C区区 D D区区 服务人群服务人群：以总部经济区商务办公人群为主，辐射整体港城工业园 能级：能级：区域区域级级 39、功能：功能：集商务休闲、中高端购物、餐饮、文化体验于一体 产品定位产品定位：形成写字楼、酒店等商务办公；大型购物中心、商业街等构成的商业中心，成就区域商科研用地 30 30 项目项目2 2：汽车主题公园：汽车主题公园。依托周边大片绿地公园，以汽车交易广。依托周边大片绿地公园，以汽车交易广场、汽车场、汽车4S4S体验为载体，打造体验式汽车交易中心体验为载体，打造体验式汽车交易中心 B B区区 A A区区 C C区区 D D区区 能级：能级：区域区域级级 功能：功能：汽车展销、名车试驾、汽车体验、汽车雕塑等文化体验 名车试驾体验 汽车文化雕塑 汽车展销 汽车展示 31 31【区域发展区域发展】C 40、C区近期制造业、物流产业突出，远期将以发展物区近期制造业、物流产业突出，远期将以发展物流商贸产业为主，同时滨江区域制造业将面临转型升级流商贸产业为主，同时滨江区域制造业将面临转型升级 C C区区 A A区区 B B区区 D D区区 C区 物流产业发展物流产业发展 唐家沱现代物流区，目前居住人口较少，以中钢交易市场为龙头，未来将发展冷链、成品油等现代物流业 滨江制造业发展滨江制造业发展 临江区域集聚大量产能较低、污染较大的塑胶、模具制造企业，未来随着产业升级和转型，制造业将退出该区域 C区制造企业 32 32【区域价值区域价值】拥有滨江资源，伴随远期双地铁交汇、滨江路及拥有滨江资源，伴随远期双地41、铁交汇、滨江路及唐家沱大桥的建成，唐家沱大桥的建成，C C区城市价值将进一步提升，具备发展城市区城市价值将进一步提升，具备发展城市商业的基础商业的基础 C C区区 A A区区 B B区区 D D区区 轨道4号线（2017年通车）唐家沱站 港城南路 寸滩站 滨江路（远期规划）轨道11号线（远期规划）海尔路 渝宜高速 唐家沱大桥（远期规划）港城西路延伸段（2015年年开工）目前目前C C区与区与A A、B B、D D区通达性均较差区通达性均较差 A区C区：目前需通过海尔路连接，5公里，需10分钟左右；B区C区：暂时无法连通 远期交通规划利好，极大改善内外部远期交通规划利好，极大改善内外部交通，为发42、展特色商业奠定基础交通，为发展特色商业奠定基础 轨道4号线和11号线交汇于唐家沱站 唐家沱大桥、港城西路等道路建成，将改善内外部交交通 滨江路远期建成，将极大提升滨江商业价值 海尔路 33 33【案例借鉴案例借鉴】纽约纽约SOHOSOHO区区通过工业区改造，形成以艺术品通过工业区改造，形成以艺术品经营为龙头，餐饮、酒吧、旅游、时装多功能复合的城市活力经营为龙头，餐饮、酒吧、旅游、时装多功能复合的城市活力中心中心 位于纽约曼哈顿岛的西南端。纽约SOHO是一个占地不足0.17平方英里，居民人口约为6541人的社区。概况：五十多年前，SOHO仅是城市的工业区，现在已经成为纽约乃至美国现代艺术的代名词43、，形成了以艺术品经营市场为龙头，餐饮业、酒吧业、旅游业、时装业等多种功能复合的城市活力中心 SOHO C C区区 A A区区 B B区区 D D区区 34 34 保存工业时代建筑，将现代工业文明与古典浪漫主义完美结保存工业时代建筑，将现代工业文明与古典浪漫主义完美结合，吸引各类时尚、艺术创意人士进驻，成就都市活力示范区合，吸引各类时尚、艺术创意人士进驻，成就都市活力示范区 C C区区 A A区区 B B区区 D D区区 铸铁建筑是流行于19世纪中叶至20世纪初的一种建筑风格。格林街(Greene Street)是SOHO区内现存铸铁建筑最完整的区域，沿着格林街走，一列列的楼梯并排在平顶楼房外。44、漆成不同色彩的铸铁墙面透露着1869至1895年间的风貌 50年前，纽约开始了从工业中心到金融中心的转型，曼哈顿岛的SOHO区出现了大量空置厂房。这些仓库厂房多为高顶没有隔间的统楼房（Loft）风格。当SOHO成为美国现代艺术的中心，来此淘金的游客吸引了时尚店和各类酒吧的进驻。画廊、名牌时装、特色餐饮汇集于此 C C区商业发展方向：将由区商业发展方向：将由1 1个旧厂改造的创意文化中心和个旧厂改造的创意文化中心和1 1个智慧个智慧商贸城，共同构成港城商贸城，共同构成港城UDDUDD（城市活力示范极）（城市活力示范极）C C区区 A A区区 B B区区 D D区区 C C区区 创意文化中心创意文45、化中心 功能：功能：文化体验、特色购物、创意办公等多元化复合商业功能 载体载体：以旧厂房改造的商务办公楼、商业街区、酒店、公寓等 智慧商贸城智慧商贸城 功能功能：艺术品、创意家居、生活资料等交易采购 特色：特色：以电子商务为特色，设置网商体验中心、智能化物流等 滨江厂房区 J07-1-2/04 36 36 项目项目1 1：滨江创意文化中心：滨江创意文化中心。融汇工业文明和现代商业，打造以。融汇工业文明和现代商业，打造以设计师工作室及公寓为主，复合特色餐饮、酒吧等休闲功能的设计师工作室及公寓为主，复合特色餐饮、酒吧等休闲功能的创意商业中心创意商业中心 C C区区 A A区区 B B区区 D D区46、区 文化艺文化艺术术 专业市场类 艺术品经营市场 住宅类 艺术家公寓、“雅皮”住宅 办公类 艺术工作室（画家作坊）展示及展销 画廊 购物商购物商业业 购物类 购物中心 名牌专营店 时装设计 休闲娱休闲娱乐乐 休闲类 酒吧 特色餐饮 典型案例：纽约soho区功能 通过对已有模具厂、电镀厂等近30万方旧厂房进行改造，打造以设计师工作室、公寓等创意办公为主，特色餐饮、酒吧等为休闲功能为辅的创意商业中心 37 37 项目项目2 2：智慧商贸城：智慧商贸城。依托便利的物流交通条件以及创意文化中。依托便利的物流交通条件以及创意文化中心的打造，打造以文化艺术品、家居建材、生活资料等交易为心的打造，打造以文化47、艺术品、家居建材、生活资料等交易为主的经营市场，共同创造都市活力区主的经营市场，共同创造都市活力区 C C区区 A A区区 B B区区 D D区区 功能：功能：以文化艺术品、创意家居、生活资料等交易为主 特色：特色：以电子商务为特色，设置网商体验中心、智能化物流等 网商中心 艺术品交易 创意家居 38 38【区域发展区域发展】D D区最靠近城市中心且对外交通通达性最佳，伴区最靠近城市中心且对外交通通达性最佳，伴随地铁随地铁4 4号线通车和寸滩大桥使用，区域城市价值将进一步提升号线通车和寸滩大桥使用，区域城市价值将进一步提升 D D区区 A A区区 B B区区 C C区区 轨道4号线（2017年48、通车）海尔路复线 唐家沱站 港城南路 寸滩大桥（在建）寸滩站 滨江路（远期规划）实线表示已有道路 虚线表示未修通道路 轨道11号线（远期规划）海尔路 渝宜高速 唐家沱大桥（远期规划）D区位于港城工业园西侧，为进入港城工业园门户，紧邻寸滩保税港，区位较为成熟 从交通规划上看，在建的寸滩大桥和轨道4号线，均将在近期呈现，使得D区城市价值将先期呈现 39 39【区域需求区域需求】从现状及规划看，随着药厂搬迁及商品房开发，从现状及规划看，随着药厂搬迁及商品房开发，未来区域将聚集未来区域将聚集3.23.2万居住人口，结合万居住人口，结合1515万产业人口，将产生生万产业人口，将产生生活服务、公共空间、文49、化设施、商务服务等多元需求活服务、公共空间、文化设施、商务服务等多元需求 按人均用地面积预测按人均用地面积预测2.32.3万人万人 D区居住用地74.5公顷，按照重庆人均用地面积1830m2/人估算，居住总人口约3.1万 按照人均建筑面积预测按照人均建筑面积预测约约4 4万人万人 按平均容积率2，70%为小户型（100平/户）；30%为大户型（150平/户），每户3人，预测居住总人口约4万人 D D居住人口约居住人口约3.23.2万人万人 D D产业人口约产业人口约1515万人万人 产业人数产业人数 人口特征人口特征 7万人 鲁家山软件园71万/人均办公面积（10/人）以知识密集型的IT从业人50、员及白领为主，消费力中高端 8万人 微小企业孵化园120万方/人均办公面积为15/人 以中低消费力的创业人群为主，部分人群提升至中高端 消费人群多元化，既有消费力较低的原住居民，消费人群多元化，既有消费力较低的原住居民，也包括消费力中高端的商品房入住居民，除也包括消费力中高端的商品房入住居民，除生生活服务活服务外，还将产生对外，还将产生对公共文化设施、公共文化设施、购物、餐饮购物、餐饮等商业设施需求等商业设施需求 结合园区的产业人口特征，除了结合园区的产业人口特征，除了商务办公商务办公需需求外，还衍生出求外，还衍生出酒店、公寓、特色餐饮、酒店、公寓、特色餐饮、休闲娱乐休闲娱乐等多元化的商务服务51、需求等多元化的商务服务需求 D D区区 A A区区 B B区区 C C区区 40 40【资源价值资源价值】拥有新城核心区位、滨江景观、地标建筑等价值拥有新城核心区位、滨江景观、地标建筑等价值体系，商业发展将更具城市特色体系，商业发展将更具城市特色 谦湖两江国际酒店谦湖两江国际酒店 谦湖两江国际 商业用地主要集中在鲁家山软件园配套商业（商业用地主要集中在鲁家山软件园配套商业（4 4万方万方）、）、寸滩国际社区配套商业（江山名门寸滩国际社区配套商业（江山名门3.73.7万方万方、商品房配套、商品房配套商业商业4 4-7 7万方万方），属于港城产业新城中心位置），属于港城产业新城中心位置 此外，月光52、阳光、星辰丽苑安置房配套商业此外，月光、阳光、星辰丽苑安置房配套商业2.752.75万方万方 鲁家山软件园配套商业 安置房配套商业 两江国际酒店位于新城核心区位置，将打造五星级白金酒店，为区域地标建筑 寸滩国际社区配套商业 长江 D D区区 A A区区 B B区区 C C区区 41【案例借鉴案例借鉴】蛇口海上世界蛇口海上世界集商务办公、休闲娱乐、餐饮集商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、居住、文化艺术功能于一体的购物、酒店、居住、文化艺术功能于一体的URDURD 概况：概况：海上世界位于深圳蛇口半岛南端，地处珠三角核心位置，依山傍水，串联城市主干道、地铁、客运码头、深圳湾口岸、深港穗国际机场53、，拥有海陆空立体交通 升级升级战略：战略：总规划建面达到75万平米，预计在5年之内改造完毕。形成涵盖旅游观光、滨海休闲、旅游观光、滨海休闲、购物美食、商务办公、酒店会议以及高尚居住等购物美食、商务办公、酒店会议以及高尚居住等全功能的滨海商务风情全功能的滨海商务风情区区 海上世界海上世界 宝安区宝安区 南山区南山区 福田区福田区 罗湖区罗湖区 盐田区盐田区 深圳宝安机场深圳宝安机场 深圳火车北站深圳火车北站 香港新界香港新界 地标建筑 功能区功能区 类型类型 建面（）建面（）高档住宅区高档住宅区 超高层 28万 伍兹公寓伍兹公寓 住宅（售）4.87万 招商局广场招商局广场 甲级写字楼 10.7万54、 太子广场太子广场 写字楼 10万 金融中心二期金融中心二期 写字楼 7万 酒酒 店店 五星 4.23万 商业街区商业街区 商业+文化 10万 公共开放空间公共开放空间滨海景观带滨海景观带 公共绿地 近1公里 D D区区 A A区区 B B区区 C C区区 D D区商业发展方向：综合新城核心区区位、滨江景观、大规模居区商业发展方向：综合新城核心区区位、滨江景观、大规模居住及产业人群等因素，住及产业人群等因素，D D区有机会发展成为区有机会发展成为URDURD（都市休闲示范（都市休闲示范区）区）区域需求区域需求 生活服务、公共空间、文化设施、商务服务等多元需求 区域发展区域发展 D区最靠近城市中55、心且对外交通通达性最佳，伴随地铁4号线通车和寸滩大桥使用，区域城市价值将进一步提升 资源价值资源价值 拥有新城核心区位、滨江景观、地标建筑等价值体系，商业发展将更具城市特色 D D区有区有机机会会发发展展成成港港城城URDURD（都都市市休休闲闲示示范范区区）D D区区 A A区区 B B区区 C C区区 并将由并将由1 1个特色休闲商业中心、个特色休闲商业中心、1 1个邻里中心和个邻里中心和1 1个全生活社区个全生活社区服务平台构成服务平台构成 D D区区 A A区区 B B区区 C C区区 D D区区 星辰丽苑阳光丽苑 曙光C区 月光丽苑 邻里中心邻里中心 能级：邻里级能级：邻里级 功能：56、功能：以基础的社区服务为主，包括便利店、菜市场、药店、通信、洗衣房等 全生活社区服务平台全生活社区服务平台 能级：组团级能级：组团级 功能：功能：超越单纯的功能性配套，打造服务全人群、全时段、全业态的社区商业 特色休闲商业中心特色休闲商业中心 能级：组团级能级：组团级 功能：功能：以购物美食、文化休闲为核心 载体载体：鲁家山软件园4万方配套商业，以商业广场、写字楼底商等为载体 鲁家山软件园配套商业 寸滩国际社区配套商业 44 44 鲁家山鲁家山软件园软件园 港城南路 海尔路 渝宜高速 项目项目1 1：特色休闲商业中心：特色休闲商业中心。基于基于软件产业园未来将导入的高端软件产业园未来将导入的高57、端产业从业人群，结合园区周边常住居民，分散规划的产业从业人群，结合园区周边常住居民，分散规划的4 4万方商业万方商业将成为将成为URDURD的特色休闲商业中心的特色休闲商业中心 产业用地开发 规划 320亩产业用地开发 中高端人口聚集，多元化人群 结构 产业人口：7万人左右，将以中高端IT从业人员和商务人群为主，年轻化、学历高、知识密集 周边居民：3万人，周边企业园区管理人员 多条干道交汇 交通 项目位于A、D区交界处，为A区门户，海尔路和港城南路交汇 规模 配套商业 为配套商业，包括酒店/公寓底商、写字楼底商裙楼，共鲁家山商业将服务于软件园组团多功能复合的 特色休闲商业中心特色休闲商业中心鲁58、家山软件产业园配套商业分布 谦湖两江国际 D D区区 A A区区 B B区区 C C区区 45 45 综合超市、商务休闲、生活服务等复合化综合超市、商务休闲、生活服务等复合化 重点针对商务办公人群，辅以居住人群，打造中档的综合超市、会所、健身中心等业态复合化 以商务服务为特色以商务服务为特色 配置休闲餐饮、通信营业厅、邮政票务等针对商务办公人群的服务业态 在餐饮、金融、通信及生活服务基础上，结合各商业体特点在餐饮、金融、通信及生活服务基础上，结合各商业体特点，配套文化体验、美食广场等特色业态，配套文化体验、美食广场等特色业态 以美食广场为特色以美食广场为特色 典型案例：腾讯TIT餐厅 二层创意59、餐厅，包括自助美食、环球美食、特色小吃等 以文化体验为特色以文化体验为特色 位于规划展示展览厅，将配套打造产品体验、图书馆、健身会所等 以便捷服务特色以便捷服务特色 周边以研发办公人群为主，将打造便利店、特色餐饮、银行等业态 D D区区 A A区区 B B区区 C C区区 46 46 项目项目2 2：邻里中心：邻里中心。打造以菜市场、药店、便利店等基础生活服。打造以菜市场、药店、便利店等基础生活服务为主的便民服务中心务为主的便民服务中心 D D区区 A A区区 B B区区 C C区区 星辰丽苑 阳光丽苑 曙光C区 月光丽苑 服务人群服务人群：以1-1.5公里范围内的安置房居民为主，小微企业孵化60、园产业人群为辅 能级：能级：邻里邻里级级 典型业态典型业态：菜市场、药店、便利店等基础社区生活服务为主 载体载体：安置房底商 药房 47 47 项目项目3 3：全生活社区服务平台：全生活社区服务平台。依托滨江景观，以超越传统社区。依托滨江景观，以超越传统社区商业基础服务功能，集基础服务、品质生活、特色体验于一体商业基础服务功能，集基础服务、品质生活、特色体验于一体，形成多个品质商业街区，形成多个品质商业街区 D D区区 A A区区 B B区区 C C区区 寸滩国际社区配套商业 基础服务基础服务 品质生活品质生活 特色体验特色体验 农贸市场、药店、干洗、鲜花、水果、通信、快递、便利店、中介 金融61、时尚零售、美容美发、健身、教育、亲子、宠物、汽车服务、娱乐 特色餐饮、电商体验店、创意集合店 全生活社区服务平台全生活社区服务平台 服务人群服务人群：以D区寸滩国际社区居住人群为主 面积：面积：8-11万方 能级：能级：组团组团级级 载体载体：分布于各住宅社区，以江山名门为代表的品质商业街区 48 48 基于港城产业新城基于港城产业新城A A区区RBDRBD、B B区区MSDMSD、C C区区UDDUDD、D D区区URDURD的区的区位属性，商业功能将各具特色位属性，商业功能将各具特色 商业商业体系体系 C C区：区：UDD(UDD(城市活力示范极城市活力示范极)区位属性：区位属性：滨江景62、观、旧厂房、城市价值突出 商业特征：商业特征：文化特色突出，以特色商业、餐饮、休闲娱乐为主 区：区：RBD(RBD(游憩商业区游憩商业区)区位属性：区位属性：产业园的综合配套区，桥溪河、三寨山等生态景观资源优势 商业特征：商业特征：体验型商业为主，功能复合 B B区：区：MSD(MSD(现代服务产业现代服务产业区区)区位属性：区位属性：总部经济发展区 商业特征：商业特征：强调便利性和丰富性，商业零售设施高度集中 D D区：区：URD(URD(都市休闲示范区都市休闲示范区)区位属性：区位属性：交通便利，以居住功能为核心，复合产业、商务、公共设施等综合城市单元 商业特征：商业特征：以休闲娱乐功能为63、特色，并强调公共文化设施打造 49 49 结合各商业用地条件，各组团商业将分别通过鲜明的主题和差结合各商业用地条件，各组团商业将分别通过鲜明的主题和差异化的功能载体，凸显各组团特色异化的功能载体，凸显各组团特色 B B区区MSDMSD（现代服务产业区）（现代服务产业区）1 1、总部经济综合体总部经济综合体：以写字楼、酒店等商务办公；大型购物中心、商业街等构成的商业中心 2 2、汽车主题公园汽车主题公园：以汽车交易广场、汽车4S体验为载体，打造体验式汽车交易中心 主题街坊商业 邻里中心 汽车主题公园 游憩商业中心游憩商业中心 综合配套商业 总部经济综合体总部经济综合体 全生活社区服务平台 特色休64、闲商业中心特色休闲商业中心 滨江创意滨江创意文化中心文化中心 智慧商智慧商贸城贸城 A A区区RBDRBD（游憩商业区）（游憩商业区）1 1、游憩商业中心游憩商业中心：桥溪河及三寨山公园商业，以高端餐饮、休闲娱乐、文化体验为主 2 2、综合配套商业综合配套商业：五里坪一站式生活时尚休闲中心以购物、休闲娱乐及生活服务为主；桥溪河商务配套中心以公寓酒店为主 3 3、主题街坊商业主题街坊商业：以社区生活服务为主 C C区区UDDUDD（城市活力示范极）（城市活力示范极）1 1、智慧商贸城智慧商贸城：打造以文化艺术品、家居建材、生活资料等交易为主的经营市场 2 2、滨江创意文化中心滨江创意文化中心：以65、设计师工作室及公寓为主，复合特色餐饮、酒吧等休闲功能的创意商业中心 D D区区URD(URD(都市休闲示范都市休闲示范)1 1、特色休闲商业中心特色休闲商业中心：在餐饮、金融、通信及生活服务基础上，复合文化体验、美食广场等特色业态 2 2、全生活社区服务平台全生活社区服务平台：基础服务、品质生活、特色体验于一体 3 3、邻里中心：邻里中心：以菜市场、药店、便利店等基础生活服务为主的便民服务中心50 50 综合考量各地块商业能级，最终港城将形成层次分明的综合考量各地块商业能级，最终港城将形成层次分明的“1+2+3+N1+2+3+N”的全栖生活示范商业体系”的全栖生活示范商业体系 滨江创意文化中心66、滨江创意文化中心 功能定位功能定位：以设计师工作室及公寓为主，复合特色餐饮、酒吧等休闲功能的创意商业中心 智慧商贸城智慧商贸城 功能定位功能定位：打造以文化艺术品、家居建材、生活资料等表示邻里级商业 港港城总部经济综合体城总部经济综合体 能级定位能级定位：区域级 人群定位人群定位：港城园区商务人群及居民 功能定位：功能定位：写字楼、酒店等商务办公；大型购物中心、商业街等构成的商业中心 游憩商业中心游憩商业中心 人群定位人群定位：3-5公里范围内、中高端智慧产业及制造业商务人群 功能定位功能定位：高端餐饮、休闲娱乐、文化体验为主 综合配套商业综合配套商业 能级定位能级定位：组团级 人群定位：人群67、定位：A片区具有一定消费力的产业人群和居民为主 功能定位功能定位：五里坪商业体以购物、休闲娱乐及生活服务为主；桥溪河以商务公寓、星级酒店为主 全生活社区服务平台全生活社区服务平台 能级：能级：组团级 人群定位：人群定位：以D区寸滩国际社区居住人群为主 功能定位：功能定位：集基础服务、品质生活、特色体验于一体 主题街坊商业主题街坊商业 特色休闲特色休闲商业中心商业中心 邻里中心邻里中心 51 立足各区域发展，近期以立足各区域发展，近期以A A、D D社区商业改造升级为主，中期桥溪社区商业改造升级为主，中期桥溪河及鲁家山商务配套、河及鲁家山商务配套、B B区总部经济配套商业功能提速发展；远区总部经68、济配套商业功能提速发展；远期发展期发展C C区滨江创意文化、智慧商贸等工业旅游及特色商业区滨江创意文化、智慧商贸等工业旅游及特色商业 开发开发进程进程 商业组团商业组团 项目项目 近期近期 20152015-20162016年年 中期中期 20172017-20182018年年 远期远期 20192019年年 A A区：区：RBDRBD（游憩商（游憩商业区）业区）安置房底商等 主题街坊商业 改造升级初步完成 主题商业街区形成 五里坪、桥溪河沿港城南路商业 综合配套商业 启动建设 开发建设初步完成，配套进一步完善 商业商务氛围形成 桥溪河、三寨山公园 游憩商业中心 前期公园打造 产业发展推进，开69、发建设初步完成 游憩中心规模初具 B B区：区：MSDMSD（现代服（现代服务产业区）务产业区）临港总部基地南侧 总部经济综合体 商业招商加快、总部经济快速发展 商业规模化开发 临港总部基地北侧 汽车主题公园 启动招商 开发建设初步完成 C C区：区：UDDUDD（城市活（城市活力示范极）力示范极）J07-1-2/04 智慧商贸城 启动开发建设 滨江厂房区 滨江创意文化中心 滨江路、唐家沱大桥等交通完善，厂房改造启动 D D区：区：URDURD（都市休（都市休闲示范区）闲示范区）安置房底商 邻里中心 改造升级及建设完成 鲁家山软件园 特色休闲商业中心 产业改造加快，商业启动开发 休闲商业中心形70、象树立 动开发 商业集群化发展 52 52 A A区商业区商业 promote 定位及调整定位及调整 53 53 A A区商业发展方向回顾：由区商业发展方向回顾：由1 1个游憩商业中心、个游憩商业中心、1 1系列主题街坊商系列主题街坊商业及业及1 1个综合配套商业构成，承载生活服务、商务及休闲娱乐等个综合配套商业构成，承载生活服务、商务及休闲娱乐等多元化功能多元化功能 E20-3/03 管委会 港城南路 E19-2/03 五里坪 综合配套商业综合配套商业 能级：组团级（超过10万人）功能：商务宴请、接待住宿、品质化休闲及生活服务为主 项目：商务配套中心、一站式时尚休闲生活中心 桥溪河公园商业 71、三寨山公园商业 特色商业：游憩商业中心特色商业：游憩商业中心 能级：组团级（超过10万人）功能：以特色产业服务、高端休闲、餐饮为主 项目：金融咖啡厅、体验式block街区 管委会 港城印象 E24-2 安置房小区 主题街坊商业主题街坊商业 能级：邻里级（近3万人）功能：以便捷、体验性生活服务为主 项目：主题商街 A A区区 54 54 其中其中，五里坪集中商业作为五里坪集中商业作为A A区近期呈现的唯一集中商业区近期呈现的唯一集中商业，是综是综合配套商业中的重点项目合配套商业中的重点项目，将承接区域产业将承接区域产业、城市功能升级所城市功能升级所带来的提质化消费需求；而已有安置房底商将通过提档72、升级带来的提质化消费需求；而已有安置房底商将通过提档升级，打造主题商街打造主题商街，树立产业新城社区商业典范树立产业新城社区商业典范 55 55 1 2 自开发安置房底商 五里坪集中商业 56 56 整体整体定位定位港城港城双子汇双子汇 一站式休闲时尚生活中心一站式休闲时尚生活中心 客户定位客户定位：以年轻化、具有一定消费力的地缘性产业和居住人群为主，辅以产业升级带来的商务消费人群 业态定位业态定位：以中档的餐饮和休闲娱乐为主，复合综合超市、精品购物、生活服务、酒店等 档次定位档次定位：中档，部分针对商务需求的餐饮、休闲等主力业态提升至中高端 57 57【项目属性项目属性】产业新城内部较成熟片73、区的中小规模组团级商业产业新城内部较成熟片区的中小规模组团级商业中心中心 区位区位 项目所在港城工业园，将建设成为产业、城市、生态融合发展的都市新区和生产性服务业总部集聚区，形成现代化的产业新城 项目位于港城工业园A片区，为管委会所在地，目前产业发展和人群聚集效应较强，为较成熟片区 规模规模 商业能级商业能级 项目占地约15亩，规划建筑面积约2万，为中小规模商业体 项目将辐射A片区约2万产业和居住人口，将形成组团级商业中心 58 【辐射人群辐射人群】综合考虑项目能级以及综合考虑项目能级以及A A片区交通区位情况，五里片区交通区位情况，五里坪商业辐射半径将以坪商业辐射半径将以3 3-5 5公里范74、围、公里范围、A A片区的产业园区及居住集片区的产业园区及居住集聚区为主聚区为主 轨道4号线（2017年通车）唐家沱站 港城南路 滨江路（远期规划）轨道11号线（远期规划）海尔路 渝宜高速 唐家沱大桥（远期规划）港城西路延伸段（2015年年开工）项目项目 我们不会到五里坪这边去买东西，到那边赶车2块，我还不如同样花2块钱，就赶车到观音桥了，那边买东西更方便 D区居民访谈 项目商业仅2万，辐射半径受限，且唐家沱区域将规划市级商业中心寸铁商业中心 高速路阻隔A、C区，尽管未来交通通达性有所提升，但辐射力有限 寸铁商业中心城市级商业中心（规划）59 结合结合区域产业规划及商品房开发进度，区域产业规划75、及商品房开发进度，未来未来5 5年项目辐射范围年项目辐射范围内将集聚人口约内将集聚人口约4.54.5万人万人 A A区现状人口区现状人口：总人口约2.12.1万万人 其中制造业园区 1.6万人，海尔工业园及周边产业聚集区为主要人群聚集点；安置房小区4000-5000人，主要集中于港盛、港兴两大安置房小区。备注：1、港城印象、精英港湾人口数据来源环评报告A A区未来导入人口区未来导入人口考虑产业发展进程及商品房开考虑产业发展进程及商品房开发进度发进度 城市居民：港城印象、精英港湾在未来5年开发完毕 产业人口：随产业发展及产业转型升级，（2014年制造业产值350亿元，产值年平均增速5%）620076、 8500 15100 21000 24300 16800 17600 18500 19400 20500 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 20152015-20192019年年A A区人口数量变化表区人口数量变化表 城市居民 产业人群 44800 40400 33600 26100 23000 60 60【消费特征消费特征-现状现状】产业人群以产业人群以2020-2525岁年轻人为主、本地农转岁年轻人为主、本地农转非安置房居民以中老年为主，消费能力为中低水平，但从消费非安置房居民以中老年为主，消费能力为中低水平，但从消费意愿来看，年轻产业工人消费积极甚至超前意愿来77、看，年轻产业工人消费积极甚至超前 被访者以20-25岁人群占到33%左右，偏年轻化年轻化，具有一定的学历背景一定的学历背景，以高中和技校以及大专为主，以制造业工人和一般职员为主 最近刚买了手机，比我一个月工资还多，我就用了工行信用卡的分期还款，因为我攒不住钱，属于月光族。园区工人年轻产业工人具有超前消费意识，消费积极年轻产业工人具有超前消费意识，消费积极 被访者以三口之家和单身为主 考虑制造业发展特征，部分三口之家的客群小孩并不在本地居住 36.62%29.58%11.27%9.86%8.45%4.23%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.0078、%40.00%家庭结构家庭结构 61【消费特征消费特征-潜在潜在】伴随区域智慧伴随区域智慧产业产业发展及制造业发展及制造业提档、商品提档、商品房开发及房开发及业主入住业主入住，区域区域中高端消费群体中高端消费群体比重将显著上升比重将显著上升 随着区域内港城印象、精英港湾等中高档住宅小区的建成，将带来年轻化、中高端消费人群。以港城印象为例，港城印象以小户型为主，年龄20-40岁，以三口之家居多（置业顾问访谈）中高端人群消费将带动区域价值提升，实现消费档次提升；小区人口结果以三口之家为主，将带来更为丰富的商业业态需求。消费类型 消费业态 基本生活消费 品质超市、高端便利店 大宗商品消费 专卖店、大79、型百货商场 娱乐休闲消费 品质休闲会所、咖啡厅 享受型消费 高档百货商场 62 1 1、客户定位、客户定位基于区域现状并适度前瞻，基于区域现状并适度前瞻，项目将以项目将以年轻化、年轻化、具有一定消费力的地缘性产业和居住人群为主，辅以产业升级具有一定消费力的地缘性产业和居住人群为主，辅以产业升级带来的商务消费人群带来的商务消费人群 核心消费者核心消费者 次级消费者次级消费者 边缘消费者边缘消费者 客户特征：年轻化、具有一定消费力的地缘性产业和居住人群 辐射范围：周边海尔工业园等制造业园区、周边居住人群 客户特征：中高端商务消费人群 辐射范围：桥溪河智慧产业园 C、D片区消费群体、因商务合作等带来80、的流动商务人群 边缘消费者边缘消费者 次级消费者次级消费者 核心消费者核心消费者 63【案例借鉴案例借鉴】结合同类产业园商业发展规律，餐饮及休闲娱乐结合同类产业园商业发展规律，餐饮及休闲娱乐占比较高，购物、生活服务、超市等业态将视区域人群消费特占比较高，购物、生活服务、超市等业态将视区域人群消费特征而定征而定 案例名称案例名称 商业体量商业体量 （万）（万）业态比例（业态比例（%）合计合计 餐饮 零售购物 休闲娱乐 生活服务*超市 嘉亭荟城市生活广场 6.5 23%31%17%5%24%100%金开协信星光天地 3.6 20%27%35%18%100%佐阾香颂购物中心 4.5 32%5%27%81、26%10%100%厦门金域华府 3.3 37%12%23%28%100%业态配比区间 餐饮：零售购物：休闲娱乐：生活服务：超市为餐饮：零售购物：休闲娱乐：生活服务：超市为 2020-37%37%：5 5-31%31%：1717-35%35%：5 5-26%26%：1010-28%28%备注*：部分项目生活服务业态体量较小，包含于超市或零售中，未单独统计64【消费需求消费需求】区域区域商业供应商业供应以中低以中低档次的档次的生活生活消费为消费为主主，购物，购物和和休闲娱乐等配套休闲娱乐等配套缺乏缺乏且品质较差且品质较差，消费消费需求外溢至观音桥需求外溢至观音桥等等市区商市区商圈圈 区域消费以中82、低档次的基础消费为主区域消费以中低档次的基础消费为主 现有区域商业业态以餐饮和生活服务为主；消费档次较低，餐饮人均消费集中于20-40元 区域品质的购物业态和休闲娱乐业态相对缺乏区域品质的购物业态和休闲娱乐业态相对缺乏 购物以小规模的社区超市及日杂百货为主 休闲娱乐以茶楼、棋牌、网吧为主，仅有2家KTV 区域商业业态比例统计 日杂百货店 由于购物及休闲娱乐业态由于购物及休闲娱乐业态缺乏且品质较差，缺乏且品质较差，此类消费此类消费基本外溢观音桥等市区商圈基本外溢观音桥等市区商圈 近80%的客户选择到市区商圈购物 58%被访者选择到市区进行休闲娱乐KTV 备注：网吧面积近65 餐饮、休闲娱乐、住宿83、业态的提质与丰富，综合超市等业态餐饮、休闲娱乐、住宿业态的提质与丰富，综合超市等业态的补充与完善将是本项目的重点方向；在比重方面，餐饮与娱的补充与完善将是本项目的重点方向；在比重方面，餐饮与娱乐消费频次更高，而购物业态比重需控制乐消费频次更高，而购物业态比重需控制 区区域域已已有有餐餐饮饮、休休闲闲娱娱乐乐、住住宿宿业业态态部部分分提提质质与与丰丰富富 已有餐饮业态档次、形象较低，且缺乏居民宴请、商务接待的大型餐饮 旅馆住宿设施两极化发展，偏经济型的精品酒店可为发展方向 综综合合超超市市、儿儿童童、培培训训等等业业态态补补充充 餐餐饮饮和和娱娱乐乐业业态态消消费费频频次次较较高高，比比重重适适84、当当放放大大 消费者外出就餐及休闲娱乐频次较高 购购物物业业态态，由由于于消消费费频频次次和和消消费费力力较较低低，比比重重需需控控制制 业业态态比比重重考考虑虑 业业态态类类型型重重点点考考虑虑 业业态态定定位位方向方向 66 66 2 2、业态定位、业态定位综合案例及区域人群消费特征，项目业态配比综合案例及区域人群消费特征，项目业态配比为餐饮为餐饮2525-30%30%：购物：购物1515-20%20%：休闲娱乐：休闲娱乐2020-25%25%：生活服务：生活服务5 5-10%10%：超市：超市10%10%-20%20%：酒店：酒店1010-15%15%案例研究案例研究：类似案例研究表明餐85、饮：购物：休闲娱乐：生活服务：超市=2020-3737%：5 5-3131%：1717-3535%：5 5-2626%：1010-2828%项目业态项目业态配比为配比为 餐饮餐饮2525-3030%购物购物1515-2020%休闲娱乐休闲娱乐2020-2525%生活服务生活服务5 5-1010%超市超市1010-2020%酒店酒店1010-1515%区域人群区域人群消费特消费特征征：餐饮业态可提质和丰富，比重可适当取高值 购物业态虽然缺乏，但消费者消费频次低，比重应控制 休闲娱乐业态档次较低，且消费者热衷，消费频次较高，比重可适当取高值 生活服务业态缺乏，且消费者表示出明确的意向，超市需求极为86、旺盛，可适当放大比重 酒店需求旺盛，且区域较为缺乏，可增加此类业态 67 3 3、档次定位、档次定位从本项目主力客群消费力来看，从本项目主力客群消费力来看，A A片片区区现状产现状产业工人及周边居民消费力多聚焦于业工人及周边居民消费力多聚焦于中低档业态，少量商务需求中低档业态，少量商务需求提升至中档及中高档提升至中档及中高档 中档及中中档及中高档需求高档需求较少较少 中低档业态需中低档业态需求为主求为主 餐饮：餐饮：客单价集中于40元以下，占比达40%，40-80元占比25%休闲娱乐：休闲娱乐：客单价集中于50-200元，有一定的冲动消费 购物：购物：客单价集中于100-300元 从区域现有消87、费人群来看，产业工人月均收入集中在从区域现有消费人群来看，产业工人月均收入集中在30003000元左右，收入水平有限，周边居民以农转非为主，元左右，收入水平有限，周边居民以农转非为主，收入集中在收入集中在30003000元以下，部分甚至仅有几百元元以下，部分甚至仅有几百元 商务需求：商务需求：商务人群消费力相对较高，住宿客单价可接受约100元/间左右水平；商务宴请消费不等，客单价在200元左右 68 适度考虑未来中高收入人群的导入，建议项目档次定位为中适度考虑未来中高收入人群的导入，建议项目档次定位为中档，并预留未来向上调整的空间档，并预留未来向上调整的空间 5.97%86.57%7.46%088、.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%低档 中档 高档 综合以上因素，我们建议项目建设初期定位于中档，未来可根据市场逐渐调高，既可规避市场不成熟的风险，也可保留未来向上调整的空间，还可满足项目形象及功能的需求 受访者超过86%均认为该集中式商业应为中档 在确定项目档次定位上，需要考虑到以下因素：市场因素市场因素 区域内缺乏素质较高的多功能购物中心 项目需与现有项目形成差异化竞争 区域因素区域因素 项目周边未来将聚集大量住宅，且没有大体量集中式商业项目 位于非商业聚集区，周边商业氛围较淡 项目因素项目因素 目前缺乏轨道交通支撑，未来将改善，但建筑规划具有局限性 689、9 69 4 4、业态布局、业态布局项目指标：项目指标：项目分为项目分为A A、B B两栋，两栋，A A栋标准层单栋标准层单层层14001400平米，平米，B B栋标准层单层栋标准层单层22502250平米，两栋中间由约平米，两栋中间由约26502650平广平广场分隔场分隔 编号编号 性质性质 数值（）数值（）一 规划用地面积 9955 二 总建筑面积 27988 A栋地下建筑面积 3552 A栋地上建筑面积 8314 B栋地上建筑面积 11606 B栋地下建筑面积 4516 三 建筑占地面积 3488 四 建筑密度 35%五 绿地率 34%六 容积率2七 停车位 152（个）A A栋地上标准90、层平面栋地上标准层平面 5353米米 B B栋地上标准层平面栋地上标准层平面 A栋：标准层单层约1400平米 B栋：标准层单层约2250平米 5050米米 70 70 通过通过A A栋人文生活主题、栋人文生活主题、B B栋活力运动主题的差异化打造，形成栋活力运动主题的差异化打造，形成特色鲜明的消费中心特色鲜明的消费中心(1/2)(1/2)A栋-人文生活主题：以展示展览、学习成长、主题餐饮、精品酒店业态为特色的文化主题消费中心 特色展示区：打造港城工业园创新驱动发展战略成果的展示平台 面积：面积：150150-250250 人文精品酒店：引入7天阳光、朋克芭蕾酒店等精品主题酒店，承载区域消费人群91、住宿需求 面积：约面积：约20002000-25002500 展示展览 学习成长 主题餐饮 精品酒店 主题餐饮：引入一系列品质、主题性的餐饮品牌，零散布局于各层，成为区域特色美食集结地 1 1F F轻餐主力店约轻餐主力店约200200平平，2 2F F轻餐主力店约轻餐主力店约500500平平，3 3-F F餐饮面积：餐饮面积：20002000 学习成长：以多样化的教育培训机构、书店为核心，吸引家庭及园区消费客群 培训面积：培训面积：300300-500500 书吧面积：书吧面积：100100-120120 71 71 通过通过A A栋人文生活主题、栋人文生活主题、B B栋活力运动主题的差异化打92、造，形成栋活力运动主题的差异化打造，形成特色鲜明的消费中心特色鲜明的消费中心(2/2)(2/2)-1F1F综合超市综合超市：提供更全面且更具品质保障的产品，全方位满足区域居民的生活需求 面积：面积：20002000-22502250 B栋-活力生活主题：集综合超市、特色餐饮、影音娱乐、活力运动、精品购物于一体的一站式活力消费空间 6F6F电影院电影院：引入品牌影院，弥补区域空缺，通过优质的服务及设备，成为商业体核心聚客器 面积：面积：20002000-22502250 休闲娱乐休闲娱乐：引入KTV、网络会所等多元休闲娱乐设施，提供年轻人聚会休闲、交友娱乐的交流空间 KTVKTV：200020093、0-22502250 网络会所：网络会所：400400-600600 运动主题专营店：运动主题专营店：600600台球：台球：300300 350350 特色美食特色美食：汇聚时尚轻餐、各类特色中西餐的美食，满足商务宴请、家庭聚会需求 面积：面积：45004500-50005000 72 72 最终，本项目业态布局及比例最终，本项目业态布局及比例 A A栋栋 B B栋栋 6F 5F 4F 3F 2F 1F-1F-2F 6F 5F 4F 3F 2F 1F-1F-2F 餐饮：购物：休闲娱乐：生活服务：酒店：超市=30%：20%：22%：7%：12%：9%73 73 5 5、公共空间功能化、公共空间94、功能化。打造港城首个空中运动场，并充分利用广。打造港城首个空中运动场，并充分利用广场打造露天餐饮、社区活动及主题表演场所场打造露天餐饮、社区活动及主题表演场所 广场广场 景观景观 公共空间合理利用，植入信息传播、文化体验、互动交流、运动娱乐等复合型功能,提升商业的综合价值，聚集人气 广场打造广场打造：通过绿植、景观小品等，增加广场的文化感和趣味性，同时提供露天餐饮、社区活动、特殊表演的场所 顶层运动空间顶层运动空间：打造港城工业园首个空中运动场，成为园区产业人群和居住人群运动健身新去处 74 74 6 6、体验化提升。、体验化提升。在建筑立面、景观小品、休憩空间、服务设施等在建筑立面、景观小品95、休憩空间、服务设施等方面，全面提升体验感，树立港城品质生活消费典范方面，全面提升体验感，树立港城品质生活消费典范 采用现代风格，强调简洁、明快；并结合创意性、艺术化的广告位设置，突出商业氛围 在中庭、楼梯处设立丰富的景观小品，提升商场档次和增加购物体验性，促进顾客消费 设立小型休息区，采用形式各异的软凳、木凳或不同组合形式的桌椅，为提供顾客便利通过更全面、细致的服务项目增强顾客体验感，提升项目整体形象与品质感 75 75 7 7、其他建议：层高。、其他建议：层高。考虑停车位影响，建议考虑停车位影响，建议A A栋栋-1 1层设置机械层设置机械车库，层高为车库，层高为5.35.3米；并结合电影院96、等主力业态对层高的特定要米；并结合电影院等主力业态对层高的特定要求，求，B B栋栋6 6层层高建议层层高建议9 9米米 车库设计规范：车库设计规范：普通自走式停车库的层高为3.33.6m，两层立体式停车库的层高为设备层高3.6m+板、梁和管道高度1.7m=5.3m 停车位影响停车位影响 问题问题集中式商业地下车位配比一般为90%，按100:1计算，则项目所需车位数量约180个，现有规划方案中设计152个，车位数量不足 解决方案解决方案 停车位主要位于B栋，因此-1F将设置双层立体机械车库，层高建议5.3m；-2F按普通车库层高设计，建议3.6m 主力业态对层高的特定要求主力业态对层高的特定要求97、 电影院：电影院：入口大堂需有挑高大厅，设售卖、售票等设施，一般高度不低于6米；电影院放映厅不低于9米，装修后的净高在8米或以上，即梁下净高约9.0米高；多种营业房净高不小于3米，放映室净高不小于2.8米 KTVKTV：楼层净高大于2.8m 超市超市：楼层净高不低于3.2米 餐饮：餐饮：楼层净高大于3.5m 除除B B栋栋6 6层层高适当增加至层层高适当增加至9 9米外，按建筑设计规米外，按建筑设计规范设计最大值，一般楼层层高建议不超过范设计最大值，一般楼层层高建议不超过5.1m5.1m 76 7 7、其他建议：配置。、其他建议：配置。在在A A、B B栋栋3 3-4 4层有餐饮业态的楼层，提98、前层有餐饮业态的楼层，提前预留相关管道空间，为后期项目的招商提供有力支撑预留相关管道空间，为后期项目的招商提供有力支撑 世联行经验：对于餐饮业态，配有烟道设计的铺位比没有设置烟道的铺位售价至少高出500元/平米。管道预留及处理：烟道 上下水 洗手间 77 7 7、其他建议：地铁接驳。、其他建议：地铁接驳。远期远期1111号线地铁下穿地块，在工程设号线地铁下穿地块，在工程设计时预留相关通道口，快速接驳本项目（计时预留相关通道口，快速接驳本项目（1/21/2）若11号线地铁站入口与商场处于同一平面上，可采取无缝直通模式无缝直通模式，人流出站即可直接进入商场 项目可通过地下二层的通道与地铁直接连接，99、成为园区工作人员“下班第一站”地铁口接驳处典型案例：深圳丰盛町典型案例：深圳丰盛町。A、C区均分为上下两层，负一楼为下沉式街区，负二层则与地铁站相连。A区 C区 地铁A出口 地铁D出口 地铁C出口 地铁B出口 地铁站 超市 地下通道 78 7 7、其他建议：地铁接驳。、其他建议：地铁接驳。远期远期1111号线地铁下穿地块，在工程设号线地铁下穿地块，在工程设计时预留相关通道口，快速接驳本项目（计时预留相关通道口，快速接驳本项目（2/22/2）若11号线地铁站入口与商场距离较远，则采取间接连通方式间接连通方式，需考虑设立封闭或开放式的地下或者高架通道简介连接地铁站点，从而将地铁出口与商场入口连接 100、典型案例：上海迪美广场典型案例：上海迪美广场。通过地下通道进行连接，中间经过了长约300米的香港名店街。香港名品街香港名品街 79 79 项目整体的一张演绎项目整体的一张演绎 港城港城双子汇双子汇 B B栋活力生活主题栋活力生活主题 时尚购物时尚购物、特色餐饮特色餐饮、运动健身运动健身、娱乐娱乐休闲的活力体验休闲的活力体验 A A栋人文生活主题栋人文生活主题 规划展示规划展示、文化购物文化购物、主题餐饮主题餐饮、精精品酒店的多元化文化演绎品酒店的多元化文化演绎 80 80 2 1 五里坪集中商业 自开发安置房底商 81 81 研究对象研究对象区南侧港盛、港兴小区区南侧港盛、港兴小区2.082.101、08万方安置房底商及万方安置房底商及五里坪会所，五里坪会所，E24E24-2 2地块约地块约1.11.1万方集中商业万方集中商业 住宅底商住宅底商：单层商铺，含港盛小区、港兴小区住宅底商及五里坪会所 A A区安置房底商区安置房底商 在运营 1.93万方 待招商 0.15万方 合计合计 2.082.08万方万方 A A区区：约3.18万方 港兴小区 港盛小区 E24-2地块 E24E24-2 2地块地块：两层集中商业，约1.1万方 82 82 研究目标研究目标现有底商因自发形成，业态分布混乱且形象档次现有底商因自发形成，业态分布混乱且形象档次较低，我们将通过系统性规划，优化商业业态并全面改善形象102、较低，我们将通过系统性规划，优化商业业态并全面改善形象，进而提升区域底商价值，进而提升区域底商价值 系统性系统性 规划规划 优化商业业态，全面改善园区形象，进而提升区域底商价值 现有底商自发形成，业态分布混乱，且形象档次较低 83 83 商业现状商业现状A A区底区底商商北侧紧邻海尔工业园，东侧临规划实验学北侧紧邻海尔工业园，东侧临规划实验学校，南侧临港兴小区，西侧为待开发商品房项目港城印象，周校，南侧临港兴小区，西侧为待开发商品房项目港城印象，周边现状人口约边现状人口约2 2万人万人 港盛小区：港盛小区：已全部建成并入住，为老旧小区 东侧：东侧：为空地，规划打造46班学校（2015年开工）西103、侧：西侧：港城印象一期，建面37.8万方，目前在建，规划人口9152人；港城印象二期龙凤地块尚未规划 南侧：南侧：港兴小区1-2号楼建成并入住，目前3-6号楼尚未入住 北侧：北侧：为海尔工业园：现有1.6万人 东南侧：东南侧：为待开发的精英港湾，建面56.5万方 港城南路 北北 未来周边将打造两江医院（二甲，预计未来周边将打造两江医院（二甲，预计20172017年建成）、规划实验学校（年建成）、规划实验学校（20152015年开工）年开工）84 84 其中港盛小区紧邻其中港盛小区紧邻区域交通要道港城南路，体量区域交通要道港城南路，体量1.291.29万方，为万方，为圈地街铺，除圈地街铺，除1 104、1、2 2号楼底商为两层商业外，其余为单层号楼底商为两层商业外，其余为单层 港盛小区底商港盛小区底商(体量体量:12881:12881)位置条件：位于A区南侧，为安置房底商，辐射能力较强；辐射能力较强；交通：周边为城市主干道港城南路，道路组织完善，利于人流的利于人流的导入；导入；主要服务于内部人群，并可辐射周边人群；建筑形态：为圈地型街铺，拥有336336米临街面，米临街面，还包括商业内街；商业内街；主要为单层商业，仅转角处1、2号楼有局部2层 北北 2层商业，底层均为银行进入区域唯一要道 1 1号号 2 2号号 85 85 临街面以临街面以中小型中餐和快餐为主，混合美容美发、日杂、银中小型中105、餐和快餐为主，混合美容美发、日杂、银行等；内街以较大型的火锅、汤锅、行等；内街以较大型的火锅、汤锅、KTVKTV为主，混合饰品、超市为主，混合饰品、超市等业态，中部五里坪会所为菜市场、网吧等等业态，中部五里坪会所为菜市场、网吧等 北北 1 1号号 2 2号号 86 86 港兴小区底商港兴小区底商总体量总体量78847884，为圈地街铺，商铺全部为单层，为圈地街铺，商铺全部为单层 港兴小区底商港兴小区底商(体量：体量：78847884)位置条件：位于A区南侧，为安置房底商，辐射能力较强；辐射能力较强；交通：临近次干道，展示面相对较差 建筑形态：为圈地型街铺，以商商业内街为主；业内街为主；全部为单106、层商业 北北 3 3号号 4 4号号 5 5号号 6 6号号 87 87 北北 1 1-2 2号楼商铺已运营，经营业态以火锅、烧烤、生活服务业态号楼商铺已运营，经营业态以火锅、烧烤、生活服务业态为主，商业形象较差；为主，商业形象较差；3 3-6 6号楼商铺待招商，共号楼商铺待招商，共3030套，以套，以3030以以下商铺为主下商铺为主 3 3号号 4 4号号 5 5号号 6 6号号 港兴小区港兴小区3 3-6 6号楼商铺号楼商铺商铺以商铺以3030平以下小铺为主平以下小铺为主 港兴小区内街港兴小区内街以火锅、烧烤、生活服务业态为主以火锅、烧烤、生活服务业态为主 88 88 周边商业周边商业港城107、印象一期在建商业面积港城印象一期在建商业面积88068806，目前暂未推，目前暂未推售，精英港湾、售，精英港湾、E24E24-2 2地块两层商业均处于规划阶段地块两层商业均处于规划阶段 E24-2地块 E24E24-2 2地块两层商业地块两层商业：位于港兴小区西侧，两江医院东侧 建筑形态为两层集中商业形式 业态规划：1F为农贸市场，2F以餐饮业态为主 精英港湾精英港湾：位于港兴小区东侧，管委会南侧 商业总体量共27452.36；包括吊层商业与沿街商业两种建筑形态，其中沿街商业靠近学校南侧，共2层 目前尙处于前期规划阶段，无具体业态规划 港城印象港城印象：位于港盛小区西侧，五里坪公交枢纽北侧 商108、业总建筑面积12870.01，其中一期（东区）约8806 ，建筑形态为商业广场、商业街3F/-2F（含市场、文化活动室）、2F/-2F 目前暂无明确业态规划 周边其他商业项目分布图 89 89 发展理念：发展理念：外向型组团主题化形成特色生活体验街区，内向型外向型组团主题化形成特色生活体验街区，内向型组团强调家庭生活功能的全面完善，共同打造港城品质生活圈组团强调家庭生活功能的全面完善，共同打造港城品质生活圈示范示范 特特色色体体验验街区街区 家家庭庭生生活活功能完善功能完善 外外向向型型组组团团通通过过主主体体化化打打造造，形成形成特色特色生活生活体体验验街区街区 港盛小区社区底商 港兴小区一109、期社区底商 内内向向型型组组团团强强调调家家庭庭生生活活功功能的能的全面全面完善完善 月光丽苑社区底商 阳光丽苑社区底商 港港城城品品质质生生活活圈圈示示范范 自开发底商将形成中低档的自开发底商将形成中低档的4 4条主题商街条主题商街，与周边港城印象特色与周边港城印象特色生活服务生活服务、精英港湾品质生活体验形成差异精英港湾品质生活体验形成差异，共同铸就区域社共同铸就区域社区商业典范区商业典范 港城南路 港城印象二期 自开发商业 开发商商业物业 1 2 3 4 精英港湾精英港湾品质生活体验品质生活体验 品质家居、商务会所等目的性业态为核心，辅以生活服务业态，弥补区域昭示性较差劣势五里坪会所五里110、坪会所社区活动中心社区活动中心 1-2层：小型百货商场-1层：活动场所/健身房-2层：网吧+超市+专卖店（维持现状）-3层：车库 港盛、港兴小区港盛、港兴小区4 4条主题商街条主题商街 1号街：快生活。以便利店、快餐及购物为核心 2号街：慢生活。以特色餐饮为核心 3号街：闲生活。以休闲娱乐及特色餐饮为核心 4号街：靓生活。以汽车美容为核心 港城印象港城印象特色生活特色生活服务服务 综合超市为核心的生活服务；会所、spa等休闲娱乐；母婴、早教等购物构成的全业态生活服务中心 E24E24-2 2地块地块农贸市场农贸市场 1层：社区级农贸市场 2层：美食广场（中低档次）3 3-6 6号楼号楼地缘性业111、态地缘性业态 3-4号楼：水果、鲜花店等 5-6号楼：书店、文具等91 91 快生活快生活：引入：引入1 1-2 2家品牌餐饮及便利店，提升街区形象；零售购家品牌餐饮及便利店，提升街区形象；零售购物类业态布局街区中部及东侧，带动人流及提升商铺价值物类业态布局街区中部及东侧，带动人流及提升商铺价值 东 出出入入口口 出出入入口口 出出入入口口 1F 2F 重庆农商行 农业银行 工商银行 小额贷款公司 休闲餐饮（茶餐厅、咖啡等）便利店 餐饮餐饮 面包房/甜品屋 购物购物 家居家纺 专业店（服饰/鞋/水果/化妆品等）超市 服务配套服务配套 通讯服务 其他（洗衣坊、票务、打印复印等）美容美发/Spa 112、茶社棋牌 休闲娱乐休闲娱乐 药店诊所 港城南路 茶楼 1F 2F 总体量总体量：3339.25 业态规划业态规划：服务配套45-48%，餐饮13-16%，休闲娱乐13-17%，购物15-18%，超市/便利店5-6%主题商街主题商街 3 3-6 6号楼号楼 五里坪会所五里坪会所 E24E24-2 2地块地块 92 92 慢生活慢生活：品牌特色中餐、异国餐饮集中分布于主出入口及临主：品牌特色中餐、异国餐饮集中分布于主出入口及临主干道位置，强化街区形象和主题氛围干道位置，强化街区形象和主题氛围 东 城市支路 中式快餐（面馆/小吃等）休闲餐饮（茶餐厅/咖啡/奶茶店/休闲小吃等）特色中餐（火锅/汤锅/地113、方菜/江湖菜/夜啤酒等）异国餐饮（日韩/法式等）餐饮餐饮 面包房/甜品屋 便利店（杂货/生活百货等）购物购物 超市（小型生活超市）专业店（水果/五金/烟酒茶/家居等）休闲娱乐休闲娱乐 KTV/酒吧 网吧 宾馆 备注：白色色块表示此业态不进行调整 总体量总体量：3761 业态规划业态规划：餐饮45-48%，休闲娱乐26-30%，超市/便利店12-15%，服务配套7-9%，购物2-3%北 出出入入口口 主题商街主题商街 3 3-6 6号楼号楼 五里坪会所五里坪会所 E24E24-2 2地块地块 93 93 闲生活闲生活：建议休闲及特色餐饮布置于街区西侧，休闲娱乐类集：建议休闲及特色餐饮布置于街区西114、侧，休闲娱乐类集中分布于街区中部及东侧，共同营造街区休闲氛围中分布于街区中部及东侧，共同营造街区休闲氛围 出出入入口口 东 城市支路 中式快餐（小吃/面馆等）休闲餐饮（咖啡厅/休闲小吃/饮品/茶餐厅等）特色中餐（地方菜/家常菜等）餐饮餐饮 面包房/甜品屋 足疗养生/洗浴中心 美容美发 茶社棋牌/台球厅 休闲娱乐休闲娱乐 健身 酒吧 网吧便利店（生活百货/杂货/肉类等）购物购物 专业店（水果/精品零售/五金/花店/布艺/小家电/音像等）服务配套服务配套 银行（网点/ATM等）通讯服务（移动/电信/联通/长城宽带等）药店/诊所 其他（洗衣坊/家政服务/中介/维修等）物流洗车 总体量总体量：3355115、.94 业态规划业态规划：休闲娱乐34-36%，餐饮25-30%，服务配套20-23%，购物10-12%，超市/便利店4-6%主题商街主题商街 3 3-6 6号楼号楼 五里坪会所五里坪会所 E24E24-2 2地块地块 94 94 靓生活靓生活：汽车美容：汽车美容/汽车用品作为彰显主题特色的核心业态，集汽车用品作为彰显主题特色的核心业态，集中布局于街区两端，辅以汽车用品、餐饮、烟酒店等关联消费中布局于街区两端，辅以汽车用品、餐饮、烟酒店等关联消费业态，提升街区活力业态，提升街区活力 出出入入口口 出出入入口口 东 中式快餐（小吃/面馆/饺子铺/包子铺等）休闲餐饮（休闲小吃/饮品等）特色中餐（家116、常菜/江湖菜）餐饮餐饮 面包房/甜品屋 足疗养生/洗浴中心 美容美发 茶社棋牌/台球厅 休闲娱乐休闲娱乐 健身 便利店（杂货/生活用品）购物购物 超市（生鲜超市）专业店（水果/精品零售/花店/布艺/小家电/烟酒茶专卖等）服务配套服务配套 银行（网点/ATM等）汽车美容/汽车用品 药店/诊所 物流 其他（洗衣坊/打印复印/驾/维修等）背街 总体量总体量：3666.57 业态规划业态规划：服务配套40-45%，餐饮20-23%，休闲娱乐13-15%，购物8-10%，超市/便利店6-8%驾校训练场 医院 主题商街主题商街 3 3-6 6号楼号楼 五里坪会所五里坪会所 E24E24-2 2地块地块 闲117、生活闲生活 慢生活慢生活 靓生活靓生活 快生活快生活 96 96 港兴小区港兴小区3 3-6 6号楼。号楼。对港兴小区新建临近学校及医院的特殊位置对港兴小区新建临近学校及医院的特殊位置底商，打造针对性业态底商，打造针对性业态 港兴小区5-6号楼，靠近学校主入口，在临学校的商铺，可重点布置教育书店、文具店、培训接待点等业态，方便学生以及老师等人群消费 港兴小区3-4号楼商铺，临近医院，可重点布置鲜花店、水果店、药店等业态 港城南路 北北 3 3-6 6号楼号楼 主题商街主题商街 五里坪会所五里坪会所 E24E24-2 2地块地块 97 97 3 3-4 4号楼业态落位：道路北侧布局各类快餐、生活118、服务业态；南号楼业态落位：道路北侧布局各类快餐、生活服务业态；南侧以水果、鲜花等专业店为主侧以水果、鲜花等专业店为主 北 中式快餐（小吃/外带零食、中餐等）超市 餐饮餐饮 面包房/甜品屋 购物购物 专业店（鲜花/水果/个人护理等/医疗器械）服务配套服务配套 银行（网点/ATM等）其他（通讯、洗衣坊、打印复印等）港城西路 北侧北侧 商业价值商业价值：北侧社区内部道路与城市主干道两条道路交汇，昭示性相对较好，人流量较大。5家商铺面积较大，以40-60平为主，其余为20-30平 业态布局业态布局：较大面积商铺可布局快餐等各类餐饮业态，并辅以通讯、干洗店、图文打印等配套业态，最大104平的商铺布局便利119、超市 南侧南侧 商业价值商业价值：南侧为社区背街与城市干道交汇，通达性较好，但位置相对靠内。商铺面积以20-30平小面积商铺为主 业态布局业态布局：考虑临近两江医院，结合商铺小面积，可引入水果、鲜花、个人护理、医疗器械等业态 城市支路 3 3-6 6号楼号楼 主题商街主题商街 五里坪会所五里坪会所 E24E24-2 2地块地块 98 98 5 5-6 6号楼业态落位：北侧以书店、文具店等针对性业态为主，南号楼业态落位：北侧以书店、文具店等针对性业态为主，南侧建议布局目的性的休闲养生业态侧建议布局目的性的休闲养生业态 城市支路 北侧北侧 商业价值商业价值：两条城市支路交汇，东侧靠近实验学校主入口120、。以60平以上商铺为主，最大115平，部分30平左右小商铺零散分布 业态布局业态布局：115平商铺布局小型超市；60-80平商铺布局文具、书店；其余小商铺布局面包店、教育培训接待点等 城市支路 背街南侧南侧 商业价值商业价值：商铺位置相对靠内街，人流导入相对较弱，商铺以40-50平为主，商铺面积相对较小 业态布局业态布局：建议以目的地型休闲类业态如足疗养生、棋牌、台球等，既满足其位置要求相对安静的需求；也可与餐饮产生关联消费 中式快餐 餐饮餐饮 面包房/甜品屋 购物购物 专业店（文具/书店等）超市 服务配套服务配套 教育培训接待点、维修点、家政服务等 足疗养生 茶社棋牌 休闲娱乐休闲娱乐 特色121、中餐 3 3-6 6号楼号楼 主题商街主题商街 五里坪会所五里坪会所 E24E24-2 2地块地块 99 99 五里坪会所五里坪会所。-3F3F菜市场搬迁后改建为车库，菜市场搬迁后改建为车库，-2F2F维持现状网吧维持现状网吧+超市超市+专卖店，专卖店，-1F1F改造为活动中心或健身中心，改造为活动中心或健身中心，1 1-2F2F打造为小打造为小型百货商场，以生活日用品为经营重点型百货商场，以生活日用品为经营重点 五里坪会所五里坪会所 主题商街主题商街 3 3-6 6号楼号楼 E24E24-2 2地块地块 楼层楼层 建筑面积（）建筑面积（）现状现状 改造后改造后 2F 638.75 五里坪小学122、 小型百货商场 1F 638.75-1F 3265.50 艺才技校（空置）活动场所/健身房-2F 3265.50 蓝鲸网吧、专卖店、超市等 网吧+超市+专卖店（维持现状）-3F 821.34（不含消防、配电、人防等用房面积）菜市场 车库 小型百货商场 活动场所/健身房 车库 通过改造为活动中心或健身中心，以规避昭示性、进入性差的劣势，同时丰富及完善商业业态受限于场地规模，建议打造为小型百货商场，实现平价商品供应，满足周边居民日用品采购的便利性需求为周边居民或到访顾客停车提供便利，避免公共空间被占用停车，确保整个社区内部通道畅通100 100 E24E24-2 2地块两层商业地块两层商业。底层打123、造为社区级农贸市场，二层主要以。底层打造为社区级农贸市场，二层主要以中低档次餐饮为主，为周边消费人群提供便捷中低档次餐饮为主，为周边消费人群提供便捷 底层为社区级农贸市场 根据重庆市农贸市场建设规范(试行)文件，农贸市场的建设位置宜靠近居住区服务中心，且交通方便、易于停车及疏散 定位为社区农贸市场：辐射半径5001000米，经营面积25005000，且服务人口25万 打造理念打造理念：考虑项目临五里坪交通枢纽，流动人群较多；同时距产业园及居住区较近，将形成各类餐饮集聚 业态建议业态建议：二层以中低档餐饮为主，将集中港城南路现状中餐、快餐等餐饮店 E24E24-2 2地块地块 主题商街主题商街 124、3 3-6 6号楼号楼 五里坪会所五里坪会所 港盛小区 港兴小区 港城南路 101 101 其他项目建议：港城印象其他项目建议：港城印象。以“特色生活服务”为核心，临五。以“特色生活服务”为核心，临五里坪公交枢纽处商业以小吃、快餐为主，临港城南路布局大型里坪公交枢纽处商业以小吃、快餐为主，临港城南路布局大型超市等主力店；龙凤地块可作为主题街区的延伸发展超市等主力店；龙凤地块可作为主题街区的延伸发展 二期 一期 港城南路 港盛小区 港兴小区 临近港城南路商业临近港城南路商业：2F/-2F商业；以综合超市为主力店，以大型餐饮及便利店、洗衣坊、票务服务等综合性生活服务类为核心，顶层布置会所、SPA等125、休闲娱乐业态及母婴、早教等儿童业态 五里坪公交枢纽旁侧商业五里坪公交枢纽旁侧商业：3F/-2F商业；依托临近公交枢纽优势，以中档特色小吃、快餐等为主要业态 龙凤地块商业龙凤地块商业：为项目远期规划，未来可依据港盛小区主题街区商业发展情况作延伸发展 港城印象二期港城印象二期：尚处于规划阶段，商业位置与体量暂不明确，未来将以生活服务业态为主 五里坪公交 102 102 其他项目建议：精英港湾。其他项目建议：精英港湾。以“品质生活体验”为主题，并通以“品质生活体验”为主题，并通过特色打造手法与人流动线布置，增强商业昭示性过特色打造手法与人流动线布置，增强商业昭示性 楼梯楼梯位置位置 楼楼 梯梯 位位126、 置置 龙湖睿城商业采用现代中式风格，走廊设置于临街面；将店招推出设置于走廊外沿，增加商业的昭示性。商业每段商业街长130多米，在较中间的位置及端头位置设置观光电梯及步梯各两部。典型案例典型案例龙湖睿城：龙湖睿城：精英港湾总平面图 沿街商业建筑面积9246，2F 吊层商业建筑面积18206 服务人群服务人群:精英港湾及其周边居住、工作人群 打造手法：打造手法：通过走廊与楼梯设置，引导客流分散 业态规划：业态规划：以品质家居、休闲会所等目的型业态为核心，以弥补其区位劣势，有效消除客户对区域的陌生感 103 103 综上，在业态布局上，通过引入品牌餐饮商家，并丰富休闲餐综上，在业态布局上，通过引入127、品牌餐饮商家，并丰富休闲餐饮、异国餐饮等细分业态，实现整体提档升级饮、异国餐饮等细分业态，实现整体提档升级 休闲餐饮 中式快餐 特色中餐 异国餐饮 面包房/甜品屋 人均消费（元）餐饮业态细分提档升级 休闲餐饮 中式快餐 特色中餐 异国餐饮 面包房/甜品屋 人均消费（元）规划前 规划后 0 30 60 90 120 0 30 60 90 120 主力店设置 品牌店引入 业态多元化 104 104 完善酒吧、健身等多元化的休闲娱乐，并集中布局形成鲜明完善酒吧、健身等多元化的休闲娱乐，并集中布局形成鲜明主题，满足区域人群休闲娱乐功能升级和提质需求主题，满足区域人群休闲娱乐功能升级和提质需求 美容美发128、 茶社棋牌/台球室 KTV 洗浴中心 足疗养生 健身 酒吧 人均消费（元）跨越式发展 美容美发 茶社棋牌/台球室 KTV 洗浴中心 足疗养生 健身 酒吧 人均消费（元）规划前 规划后 0 30 60 90 120 0 30 60 90 120 填补区域空白 品质感提升 业态集聚效应 105 105 购物及生活服务类业态在现有基础上进行完善并适当提升，购物及生活服务类业态在现有基础上进行完善并适当提升，构建全面、丰富的便捷生活服务体系构建全面、丰富的便捷生活服务体系 规划前 规划后 购物类业态购物类业态：丰富细分业态，同时注重品质感的提升 服务配套类业态服务配套类业态：填补区域空白，凸显汽车美容129、特色业态，完善服务配套项目 药房 电脑维修 通讯服务 票务 复印 干洗店 汽修 饰品 便利店 摩配 摩配 鞋店 五金 日杂 饮用水 药房 电脑维修 通讯服务 票务 复印 干洗店 汽修 饰品 便利店 摩配 摩配 鞋店 五金 日杂 饮用水 生鲜超市 鲜花店 家居家纺 文具店 小家电 烟酒茶专卖 水果店 音像店 汽车美容 汽车用品 驾校培训 图文彩扩 利安综合缴费 物流配送 家政服务 中介 诊所 邮政 106 106 此外，我们将从动线布局、形象展示、环境体验三方面，推行此外，我们将从动线布局、形象展示、环境体验三方面，推行八大措施，全面八大措施，全面提升港城社区商业品质与形象提升港城社区商业品质与130、形象 提升商业品质与形象提升商业品质与形象 树立精神堡垒 推进“穿衣戴 帽”工程 亮化灯光改造 统一服务员着装 采用环形人流动线，打造开放性街区，增强区域商业活力 打造开放休憩空间 设置特色小品 营造生态体验 动线布局动线布局 形象展示形象展示 环境体验环境体验 107 107 1 1、合理布局动线、合理布局动线。采用环形人流动线，打造开放性街区，增强。采用环形人流动线，打造开放性街区，增强区域商业活力区域商业活力 动线布局动线布局 形象展示形象展示 环境体验环境体验 外部人流动线 港盛小区 港兴小区 内部人流动线开放式设计，外部和内部均采用交叉式环形人流动线设计，充分实现互动，彰显活力街区特131、色 外部入口 参考案例：宜宾莱茵河畔参考案例：宜宾莱茵河畔 打造方式：着重由多向的街道交汇成多个广场节点并形成由街道围合的封闭组团，从而整合成一个开放与封闭组合的动静相宜的布局 通过贯穿整个项目的商业主轴与景观商业、街坊式商业联通，形成“H”型商业布局，结合各个公共空间节点将整个社区打开 108 108 2.2.树立精神堡垒树立精神堡垒。在临港城南路入口树立项目精神堡垒，小区在临港城南路入口树立项目精神堡垒，小区入口等节点处设置小型展示牌和指引，全面凸显主题特色入口等节点处设置小型展示牌和指引，全面凸显主题特色 树立项目精神堡垒，承载城市活力与区域形象的象征功能 形象展示形象展示 动线布局动线132、布局 环境体验环境体验 项目指示牌 街区指示牌 小区入口指示牌 在入口处、交通节点处设置导视标注或路牌，凸显街区主题特色，引导人流，帮助商家宣传推广 109 109 3.3.推进“穿衣戴帽”工程推进“穿衣戴帽”工程。通过统一街铺立面风格、地面铺装。通过统一街铺立面风格、地面铺装及店面昭示，强化项目整体意象及店面昭示，强化项目整体意象 形象展示形象展示 动线布局动线布局 环境体验环境体验 街区现状：外立面不统一，存在乱搭乱建现象，占用人行道，导致人车混杂，地面铺装不规整等 改造建议：采用暖色石材丰富外立面，浅灰色混凝土砖对人行道进行重新铺装等 110 110 运用暖色石材及铝塑板装饰，丰富建筑外133、立面；顶棚设计亚运用暖色石材及铝塑板装饰，丰富建筑外立面；顶棚设计亚克力广告灯箱，既节能环保，又形成统一的展示形象克力广告灯箱，既节能环保，又形成统一的展示形象 商业街 在顶棚设计亚克力广告灯箱，以达到环保节能的目的，同时顶棚有规律的组合矩形过廊，以丰富建筑外立面。商业街 结合建筑外立面通过对材质、体量的把握，运用暖色石材及铝塑板装饰，极大的丰富了建筑外立面。形象展示形象展示 动线布局动线布局 环境体验环境体验 111 111 通过对街道的统一规划和地面铺装，改变以往破损、凌乱的现通过对街道的统一规划和地面铺装，改变以往破损、凌乱的现象，提升项目品质象，提升项目品质 现状街道为水泥路和泥土路，134、一旦下雨或有积水，道路表面极其不宜行走；街道两侧人行道地砖凹凸不平。规划设计建议规划设计建议 道路两旁设置混凝土路沿，确保车行道和人行道明确分割；人行道采用浅灰色混凝土砖，错缝拼接；采用芝麻白哑光面进行边带点缀；边带中间铺设深灰色混凝土砖，自然对缝拼接。形象展示形象展示 动线布局动线布局 环境体验环境体验 112 112 4.4.亮化灯光改造。亮化灯光改造。一系列灯箱、霓虹灯、一系列灯箱、霓虹灯、LEDLED灯等灯光工程，点灯等灯光工程，点亮港城夜间美景亮港城夜间美景 灯光工程 形象展示形象展示 动线布局动线布局 环境体验环境体验 113 113 5.5.统一服务员着装。统一服务员着装。针对临135、近城市主干道的针对临近城市主干道的“快生活快生活”街区商街区商家，提供统一港城家，提供统一港城logologo服装，形成强烈的港城特色门面服装，形成强烈的港城特色门面 提升形象，打造港城特色门面 形象展示形象展示 动线布局动线布局 环境体验环境体验 114 114 6.6.打造开放休憩空间。打造开放休憩空间。因地制宜打造中心广场、节点活动场所因地制宜打造中心广场、节点活动场所，为区域人群营造开放的交流及活动节点，为区域人群营造开放的交流及活动节点 环境体验环境体验 动线布局动线布局 形象展示形象展示 A B C 1个中心广场 设置儿童及老人活动场地，增加小区居民及消费人群的参与性、能动性、趣味136、性（如儿童沙池、塑胶场地、健身器材、景观亭等）。三个节点活动场所三个节点活动场所 节点活动场所建议设置在A、B、C三处，场地比较开阔，并且服务半径（100米）相互交错。中心广场 节点活动场所健身器材 儿童娱乐 休息座椅115 115 7.7.设置特色小品。设置特色小品。设置具有明显地标意向的艺术小品，彰显不设置具有明显地标意向的艺术小品，彰显不同街区的主题特色，并提升互动性和观赏性同街区的主题特色，并提升互动性和观赏性 环境体验环境体验 动线布局动线布局 形象展示形象展示 快生活 闲生活 慢生活 靓生活 针对具有不同特的的街区，设置不同类型的特色小品，丰富主题 通过个性化的小品设置，增强街区的137、互动性和观赏性 116 116 8 8、营造生态体验、营造生态体验。在不影响店家昭示性的情形下，通过丰富的。在不影响店家昭示性的情形下，通过丰富的绿植景观，营造商业街区的生态、消费体验绿植景观，营造商业街区的生态、消费体验 人行道上可铺设部分草坪，增加绿化的同时可供停车；商家门前可种植高大树木，树冠高过店招，以防止树叶遮挡门面，保持商家昭示性。不影响商家昭示性 花池遮挡，不便进入店铺 花台遮挡店铺 增强商业的可达性与可视性 环境体验环境体验 动线布局动线布局 形象展示形象展示 117 117 更舒适的居住环境，更贴心的消费感受 在这里，开心地工作，幸福地生活 118 118 D D区商业区商业138、 定位及调整定位及调整 Target 119 119 D D区商业方向回顾：将由区商业方向回顾：将由1 1个特色休闲商业中心、个特色休闲商业中心、1 1个邻里中心和个邻里中心和1 1个全生活社区服务平台构成个全生活社区服务平台构成 D D区区 星辰丽苑阳光丽苑 曙光C区 月光丽苑 邻里中心邻里中心 能级：邻里级能级：邻里级 功能：功能：以基础的社区服务为主，包括便利店、菜市场、药店、通信、洗衣房等 全生活社区服务平台全生活社区服务平台 能级：组团级能级：组团级 功能：功能：超越单纯的功能性配套，打造服务全人群、全时段、全业态的社区商业 特色休闲商业中心特色休闲商业中心 能级：组团级能级：组团级139、 功能：功能：以购物美食、文化休闲为核心 载体载体：鲁家山软件园4万方配套商业，以商业广场、写字楼底商等为载体 鲁家山软件园配套商业 寸滩国际社区配套商业 120 120 研究对象研究对象D D区西侧区西侧12401240安置房底商安置房底商 D D区区：约0.12万方 住宅底商住宅底商：单层商铺（其中D区月光丽苑商业为车库改建）D D区安置房底商区安置房底商 已建（月光丽苑）600方 待建（阳光丽苑）640方 合计合计 12401240方方 阳光丽苑 月光丽苑 121 121 B.阳光丽苑商业 待建，面积640 A B A.月光丽苑商业 已建，面积600 D D区底商区底商分别位于安置房月光140、丽苑和阳光丽苑，共分别位于安置房月光丽苑和阳光丽苑，共12391239，商业，商业均位于街道深处，进入性较差；月光丽苑底商为车库改造，形均位于街道深处，进入性较差；月光丽苑底商为车库改造，形象极差；阳光丽苑象极差；阳光丽苑640640底商待建底商待建 阳光丽苑安置房地块 海尔路 月光丽苑安置房底商 122 122 针对自开发底商，立足居民及产业人群需求，通过针对自开发底商，立足居民及产业人群需求，通过品质化的生品质化的生活配套服务业态引入活配套服务业态引入，打造品质生活加油站，形成便捷的邻里，打造品质生活加油站，形成便捷的邻里商业示范商业示范 产品齐全的便利超市最能满足社区居民的日常所需 诊所141、5 5 4 4 3 3 1 1 2 2 123 123 月光丽苑现有车库改造商铺业态将进行微调，打造小型便民超月光丽苑现有车库改造商铺业态将进行微调，打造小型便民超市、药房、诊所、茶馆市、药房、诊所、茶馆 药店 小型便民超市 诊所 茶馆/棋牌室 月光丽苑区域商业进入性较差，且商铺改造月光丽苑区域商业进入性较差，且商铺改造空间小，故打造满足居民生活需求的目的性业空间小，故打造满足居民生活需求的目的性业态态 1.小型便民超市方便周边居民购买日常消费品以及蔬菜生鲜等 2.药店和诊所方便居民就医和治疗 3.茶楼/棋牌室为典型目的性业态，吸引居民及周边产业园区工人消费 已有药店 北侧 商业前坡路 124142、 124 阳光丽苑新建商业以满足居民基本生活为主，在业态设置上，阳光丽苑新建商业以满足居民基本生活为主，在业态设置上，主要打造便利店、烟酒店等生活服务类业态主要打造便利店、烟酒店等生活服务类业态 服务人群服务人群:阳光丽苑及其周边居住、工作人群 业态规划：业态规划：-1F设置菜市场，满足市场使用功能的同时满足相关规范及标准，为周边居民提供肉、菜、蛋、水果等日常生活的必需品 其余商铺以生活服务业态为主，设置便利店、洗衣坊、烟酒专卖店等，为居民及周边产业园区工人消费提供便捷-1F打造菜市场，满足居民“菜篮子”需求 125 125 区域内将打造符合区域内将打造符合菜市场设置与管理规范菜市场设置与管理143、规范的农贸菜市场，在满的农贸菜市场，在满足选址要求与建设标准的前提下，为周边居民生活提供便捷足选址要求与建设标准的前提下，为周边居民生活提供便捷 选址要求 建设标准标准 符合城市规划，土地利用规划及商业网点规划的要求，手续齐全 符合交通、环保、消防等有关规定，与城区改造、居住区和社区商业建设相配套 菜市场外墙1公里以内，无有毒有害等污染源，无生产或贮存易燃、易爆、有毒等危险品的场所 场内主通道宽度应不小于3米，购物通道不小于2.5米，污物等其他通道不小于2米；出口不少于2个，主要出入口门的宽度不小于4米 统一设置消防、检验、通风、排水、废弃物处理、公厕等配套设施，做到食品安全、环境整洁、标识统144、一等 新建面积要达到600平方米，改建面积要达到400平方米，具体根据规划区域内居住人口、服务半径、消费需求等因素确定 参考依据参考依据：商务部标准化菜市场设置与管理规范城市居住区规划设计规范重庆市农贸市场建设规范（试行）126 126 阳光丽苑菜市场阳光丽苑菜市场改变原有马路市场，将菜市场设于改变原有马路市场，将菜市场设于-1 1层，层，实行全面规范化管理，打造功能复合、现代规范的服务场所实行全面规范化管理，打造功能复合、现代规范的服务场所 体量确定：体量确定：设计规范设计规范：根据重庆市农贸市场建设规范(试行)文件规定，按建筑面积100150/千人（服务人口量）标准规划配置 人口规模人口规145、模：阳光丽苑、星辰丽苑、月光丽苑共约3500-4000人 考虑周边111-1/01、111-8/02地块处于辐射范围内，为二类居住用地，用容积率法（按人均居住建筑面积）对其未来人口进行预测，占地面积约为5.4万方，取平均容积率2.0，建筑面积约为10.8万，其中70%为小套户型，每户按100计，30%为大套户型，每户按150计，每户按3.0人计算，则未来居住人口约2900人 区域内未来居住人口规模将达到约6500-7000人 建筑规模建筑规模：综合考虑区域内居住人口、服务半径、消费需求等因素，建议阳光建议阳光丽苑丽苑-1F1F菜市场建筑面积约为菜市场建筑面积约为800800-10001000 146、管理有序、整齐划一的现代规范化生鲜市场，满足区域居民需求 127 127 工程要求：地下菜市场属于“人员密集”的地下商店性质，应工程要求：地下菜市场属于“人员密集”的地下商店性质，应满足相关的防火、通风及疏散要求，在项目整体车库指标满足满足相关的防火、通风及疏散要求，在项目整体车库指标满足要求的前提下，可利用部分地下车库指标扩大菜市场面积要求的前提下，可利用部分地下车库指标扩大菜市场面积 市场出口不少于2个，主要出入口门的宽度不小于4m；场内主通道宽度不小于3米，购物通道不小于2.5米，污物等其他通道宽度不小于2米；地下出入口、建筑物不得占用城市规划道路用地及建筑后退道路红线用地，并按相关规范147、设置无障碍设施 营业厅不得设置在地下三层及三层以下，并应严格按消防安全要求，规范设置和配套消防通道及必要的消防设施，并办理相关手续 布局结构比例宜为：摊位面积55%、通道面积35%、辅助面积10%建筑面积在2000平方米以下的新建菜市场应安装不低于3000W功率的低噪音排风机，排风机口布局的应按国家或地方环保要求设置 地地下下商商店店建建设设应应满满足足要要求求：典型案例格林星城生鲜市场 经过相关部门批准的，长沙市十佳菜市场，市场经营面积超达千平方米 附近有麓山名园、农民安置房等，常住人口1万多人，为其提供便利 车库改造而成的菜市场，设置有水产区、肉制品区、禽畜区、蔬菜区等，内部摆设整齐，外面148、还有一些流动摊档 128 128 水口农贸市场水口农贸市场从形象、品质和管理三个方面出发，打造品从形象、品质和管理三个方面出发，打造品牌农贸市场，以确保项目后期运营的竞争优势和区域价值牌农贸市场，以确保项目后期运营的竞争优势和区域价值 水口农贸市场 体量确定：体量确定：设计规范设计规范：根据重庆市农贸市场建设规范(试行)文件规定，按建筑面积100150/千人（服务人口量）标准规划配置 人口规模人口规模：按照唐家沱组团I分区控规，人口规模：1.52.0万人 考虑到西南制药厂搬迁后将转变为居住用地，用容积率法（按人均居住建筑面积）对其未来人口进行预测，占地面积约为23万方，取平均容积率2.0，建筑149、面积约为46万，其中70%为小套户型，每户按100计，30%为大套户型，每户按150计，每户按3.0人计算，则未来将新增居住人口约1.24万人 区域内未来居住人口规模将达到约2.7-3万人 建筑规模建筑规模：综合考虑区域内居住人口、服务半径、消费需求等因素，建议水口农贸市场建筑面积约为3000-4000 硬件上注重形象硬件上注重形象 门口设立停车位，整洁、无杂乱车辆停放 内部通道宽敞，摊点、货架布局合理，实现果蔬、禽肉分区 加强市场运营管理，优化市场发展环境，方便居民消费 统一供应新鲜果蔬，并配备蔬菜农药检测室和禽类检疫设备等 软件上注重监管软件上注重监管 经营模式“农“农+超超”129 12150、9 相关专题附件：相关专题附件：产业新城商业体系案例分析产业新城商业体系案例分析 港城工业园港城工业园A A、D D区消费特征分析区消费特征分析 城市新区集中商业案例研究城市新区集中商业案例研究 专题一专题一 专题二专题二 专题三专题三 港城园区社区商业体系构建研究港城园区社区商业体系构建研究 专题四专题四 130 130 产业新城商业体系案例分析产业新城商业体系案例分析 港城工业园港城工业园A A、D D区消费特征分析区消费特征分析 城市新区集中商业案例研究城市新区集中商业案例研究 专题一专题一 专题二专题二 专题三专题三 港城园区社区商业体系构建研究港城园区社区商业体系构建研究 专题四专题151、四 131 131 从从城市区位、产业发展、城市区位、产业发展、人口构成等维度人口构成等维度，筛选可借鉴案例，筛选可借鉴案例，以期从它们的发展历程、商业体系构建中，探寻港城的商业体以期从它们的发展历程、商业体系构建中，探寻港城的商业体系构建路径系构建路径 筛选维度：筛选维度：产业新城产业新城 城市近郊城市近郊 人口构成人口构成 商业成功发展商业成功发展 成都蛟龙工业港 重庆西永微电园 苏州工业园 成都天府软件园 上海张江科技园 初步考虑案例初步考虑案例 成都蛟龙工业港 西永微电园区域 132 案例案例1 1：西永：西永微电园微电园区域区域。位于重庆位于重庆都市功能拓展区都市功能拓展区、以微电产152、以微电产业为重点的高新科技园区业为重点的高新科技园区，集聚产业工人集聚产业工人、城市居民及学生等城市居民及学生等多类消费人群多类消费人群 西永微电园区域（含西永微电子产业园、西永副中心西永商务中心区）整体位于西永组团片区，为重庆重点打造的城市新兴发展区，与两江新区一起构建重庆城市发展“双引擎”拥有国内最大的综合保税区，微电子产业生产总值已达千亿元，未来围绕整个区域打造商住配套将促进整个区域实现质的飞跃 随着双碑大桥、双碑隧道“两双工程”的通车，制约西永微电园区域发展最大瓶颈的交通问题将得到极大缓解 大学城 西永副中心 台资信息园 西永微电园 西部现代物流园 保税区 B区 保 税 区 A 区 西153、永副中心：西永商务中心区，未来西永片区商务商贸核心区域，拥有219万大体量商业规划 目前处于在建与招商阶段，后期将逐步完善，5-10年内将全部呈现 目前，西永微电子产业园区域内商业消费主要集中于西永天街、菁英公寓配套商业战勇购物中心，为社区/邻里型商业，总体量约3万 直接服务于微电园等产业聚集区域产业工人辐射范围为西永组团范围（8公里范围）辐射至西永微电园 1公里范围内 西永组团现有商业布局图西永组团现有商业布局图 133 先期自发形成就近服务产业人群的邻里商业，随后出现服务园先期自发形成就近服务产业人群的邻里商业，随后出现服务园区周边的小规模集中式商业，伴随产业发展及人口聚集，发展区周边的小154、规模集中式商业，伴随产业发展及人口聚集，发展大规模的城市级商业、商务中心大规模的城市级商业、商务中心 项目项目 商业规模商业规模 能级能级 功能定位功能定位 服务人口服务人口 开发时间开发时间 周边小区底商 邻里级商业 日常生活商业服务功能，以餐饮、生活配套为主 基本产业人群，约500人 2005年 战勇购物中心 1800平米 邻里级商业 日常生活商业服务功能，以餐饮、购物为主 基本产业人群，约500人 西永天街 3万平米 组团级商业 解决园区企业部分商务需求，并可吸引部分其他区域相关消费需求，以中档餐饮、休闲娱乐为主 主要包括周边产业工人、当地原住民、外来办事人员等 2010年 龙湖拉特芳斯155、 60万 区域级商业 家庭消费、时尚商务中心，以中高档商业、商务为主 西永地区几十万微电子企业从业人员，保税港区、免税商品交易区、汽车整车进口商、渝新欧物流人员、结算中心等企业人员 2014年 20052005年年 西永微电园启动西永微电园启动 产业聚集，社区商产业聚集，社区商业发端业发端 20082008年年 西永保税区成立西永保税区成立 产业人群聚集效应产业人群聚集效应开始爆发（超过开始爆发（超过5 5万人）万人）20132013年年 西永微电园产值超千亿西永微电园产值超千亿 产业提档升级，产业提档升级，地铁开地铁开通，城市加速发展通，城市加速发展，人，人群聚集能力（超过群聚集能力（超过9156、 9万人万人）和消费水平提升，组）和消费水平提升，组团型商业大规模面市团型商业大规模面市20142014年年 219219万商业万商业规划出炉规划出炉 商业前景看好，城市级商商业前景看好，城市级商圈规划出台圈规划出台 134 同时，依托周边保税区及借势渝新欧大通道，发展特色化的同时，依托周边保税区及借势渝新欧大通道，发展特色化的免税商业免税商业 保税区规划保税区规划 区域内西永保税区的存在使得发展免税商店等商业形式成为可能，未来免税商业将成为区域内重要特色吸引点，能够为区域商业发展起到极大带动作用；渝新欧大通道规划，首站为西永，为打造保税产渝新欧大通道规划，首站为西永，为打造保税产品贸易提供发157、展机会品贸易提供发展机会 西永保税区及“渝新欧”大通道的开通，使得西永组团在重庆整体规划中成为欧洲商品集散地；“渝新欧”通道的开通使得区域内免税商业开始大规模发力 西永欧洲商品城 西永欧洲商品城西永欧洲商品城 总建筑面积：30万方 一期建设面积：1万方 主要以国际知名奢侈品店“白玛斯德”为核心经营服饰、箱包、珠宝等进口商品。“渝新欧”通道路线图 135 案例案例2 2：蛟龙：蛟龙工业工业港。港。位于成都近郊双流县，是以现代制造业为位于成都近郊双流县，是以现代制造业为主的主的市级工业市级工业集中发展示范集中发展示范区，聚集产业工人及当地原住居民区，聚集产业工人及当地原住居民 概况：概况：位于成都158、市双流县九江境内，以蛟龙工业区、蛟龙高新区、蛟龙生活区为主体，集蛟龙中心文化广场，金融中心，蛟龙酒店，蛟龙超市，蛟龙学校，蛟龙医院于一体的城中之城。产业规划：产业规划：现已形成以现代制造业为主，现代服务业、教育、金融、贸易、会展、创意、研发、设计、办公等多元发展产业结构。商业布局商业布局 蛟龙港打造商业由海滨城购物中心、蛟龙百货等构成，其主要服务对象为蛟龙港区域内产业人群及居民；蛟龙百货为代表的社区型商业承载蛟龙港区域内基本生活服务性商业需求；蛟龙港现打造的海滨城购物中心为城市型商业，主要承载高端商业商业及休闲娱乐商业需求。海滨城购物中心 蛟龙百货 蛟龙工业港蛟龙工业港 辐射至蛟龙港园区 2公159、里范围内 辐射范围为大成都范围 5公里以上范围 蛟龙港现有商业布局图 136 先期自发形成服务于原住居民的社区底商；伴随产业人口入驻先期自发形成服务于原住居民的社区底商；伴随产业人口入驻，发展组团级休闲娱乐商业，发展组团级休闲娱乐商业；伴随城市扩张、区域融入中心城伴随城市扩张、区域融入中心城区范围，打造区范围，打造2727万平米的区域级商业商务中心万平米的区域级商业商务中心 项目项目 商业规模商业规模 能级能级 功能定位功能定位 开发时间开发时间 周边小区底商（含蛟龙百货）社区/邻里级商业 日常生活商业服务功能，以餐饮、百货、生活服务为主 2003年 蛟龙港文化中心 1.6万平米 组团级商业 160、高品质的精神文化生活平台，规划有电影院、娱乐厅、咖啡厅、西餐厅、KTV、自助银行等项目 2009年 海滨城购物中心 27万 区域级商业 高档休闲娱乐餐饮商业综合体，辐射范围为大成都市消费群体 2014年底 20042004年，园区开年，园区开始建设始建设 20062006年，园区招商年，园区招商运营模式成熟运营模式成熟 20092009年，园区未年，园区未来规划确定来规划确定 20122012年，产业开年，产业开始转型升级始转型升级 蛟龙港社区社区/邻里型商业由其周边社区底商及蛟龙百货承载邻里型商业由其周边社区底商及蛟龙百货承载，服务园区产业人群及社区居民基本生活服务性商业需求；随着蛟龙港产业161、发展，产业人群不断聚集，同时双流新城的城市化发展不断加速，蛟龙港并未打造组团型蛟龙港并未打造组团型商业，而交由外部商业市场满足商业，而交由外部商业市场满足，周边组团型商业得到快速发展，出现太阳城购物中心、城南优品道等集中式商业，基本能够满足其产业人群及居民商业需求。双流城市快速发展，同时，蛟龙港产业进行转型升级，出现中高端商务型和休闲娱乐型商业需求，而商业市场无法满足需求，蛟龙港开始自行打造城市型商业蛟龙港开始自行打造城市型商业。137 137 从案例中可看出，基于产业新城各板块特征，构建起邻里级从案例中可看出，基于产业新城各板块特征，构建起邻里级-组组团级团级-区域区域/城市级三层级的商业体162、系；同时结合区域产业、政城市级三层级的商业体系；同时结合区域产业、政策或资源特色，可形成特色化的商业功能策或资源特色，可形成特色化的商业功能 商业级别商业级别 区域级区域级/城市级商业城市级商业 组团级商业组团级商业 邻里级商业邻里级商业 特色型商业特色型商业 区位区位 居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边，商业综合功能高度集中地 居民聚居区，人流集中，交通便利 住宅小区自发形成，配套物业 依托特定的交通区位、产业规划、生态资源 商圈半径商圈半径 5公里以上 3-5公里 1-1.5公里 辐射范围不定，可突破区域发展 服务人口服务人口 10-20万 3-5万以上 1-1.5万 核心客户核心163、客户 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 步行15分钟内的居民 小区内部及周边居民 目的型消费、休闲旅游等客群 商业功能商业功能 购物、餐饮、文化、娱乐等商业综合功能高度商业综合功能高度集聚集聚，并与交通、旅游、金融、商务结合 购物、餐饮、文化、娱乐商业综合功能中商业综合功能中度集聚度集聚，并与商务、旅游相结合 保障本地区居民日居民日常生活需求常生活需求，提供必需的商品和服务 专业市场等商贸、工业旅游，商业主商业主题明确题明确 商业规模商业规模 20万以上 5-10万 规模不等，根据居住人口规模与辐射范围来配置规模不等 138 138 起步期起步期 配套完善配套完善 发展期发展期 功能升级164、功能升级 提质期提质期 复合发展复合发展 区域发展区域发展 产业先行，制造业等传统产业培育及快速发展 产业转型升级，产业链不断完善，现代服务业发展 二三产融合发展，打造综合性产业新城 人口特征人口特征 以产业人口为主，辅以安置居民 人口结构进一步丰富，中高端产业人口增加，城市人口逐步导入 人口多元化 商业功能商业功能 以邻里级的社区商业为主，发展基础生活服务配套基础生活服务配套 办公、酒店、商务会所等商务服务商务服务；购物中心、特色商业街等商业配套商业配套不断升级完善 功能复合化，衍生文化文化休闲休闲、工业旅游工业旅游等等特色商业功能 在产业新城商业发展路径上，伴随区域开发进程、产业及人口在产165、业新城商业发展路径上，伴随区域开发进程、产业及人口导入，商业功能将呈现配套完善、功能升级、复合发展三个阶导入，商业功能将呈现配套完善、功能升级、复合发展三个阶段的演变段的演变 “区域商业“区域商业的发展不是一蹴而就的，而是一个循序渐进的过程，在此过程中商业规的发展不是一蹴而就的，而是一个循序渐进的过程，在此过程中商业规139 139 产业新城商业体系案例分析产业新城商业体系案例分析 港城工业园港城工业园A A、D D区消费特征分析区消费特征分析 城市新区集中商业案例研究城市新区集中商业案例研究 专题一专题一 专题二专题二 专题三专题三 港城园区社区商业体系构建研究港城园区社区商业体系构建研究 166、专题四专题四 140 区消费需求区消费需求：区域商业供应区域商业供应以中低以中低档次的生活档次的生活消费为消费为主主，购，购物和物和休闲娱乐等配套休闲娱乐等配套缺乏且品质较差缺乏且品质较差，消费需求外溢至观音桥消费需求外溢至观音桥等市区商圈等市区商圈 区域消费以中低档次的基础消费为主区域消费以中低档次的基础消费为主 现有区域商业业态以餐饮和生活服务为主；消费档次较低，餐饮人均消费集中于20-40元 区域品质的购物业态和休闲娱乐业态相对缺乏区域品质的购物业态和休闲娱乐业态相对缺乏 购物以小规模的社区超市及日杂百货为主 休闲娱乐以茶楼、棋牌、网吧为主，仅有2家KTV 区域商业业态比例统计 日杂百货167、店 由于购物及休闲娱乐业态由于购物及休闲娱乐业态缺乏且品质较差，缺乏且品质较差，此类消费此类消费基本外溢观音桥等市区商圈基本外溢观音桥等市区商圈 近80%的客户选择到市区商圈购物 58%被访者选择到市区进行休闲娱乐KTV 备注：网吧面积近141*分业态需求分业态需求休闲娱乐：休闲娱乐：区域客户对休闲娱乐消费较热衷，六区域客户对休闲娱乐消费较热衷，六成受访者消费频次达每周一次以上，其中成受访者消费频次达每周一次以上，其中KTVKTV、茶楼最受青睐、茶楼最受青睐 区域人群主要的休闲娱乐场所为KTV、茶楼和商场，平均消费水平为50-200元/人次 消费频次较高，每周进行娱乐消费的比例超过50%；娱乐168、场所数量较少，处于卖方市场，其经营状况良好。KTV 茶楼 平常基本上都是在周边耍，一般都是去茶楼打牌、喝茶，周围去的人还是比较多的，而且周末的时候人有点多，有几回没得位置都在外面摆的桌子。小区居民 54.29%34.29%32.86%15.71%12.86%12.86%12.86%11.43%10.00%2.86%1.43%1.43%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%休闲娱乐主要场所休闲娱乐主要场所 26.09%24.64%18.84%15.94%10.14%4.35%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00169、%休闲娱乐频次休闲娱乐频次 142 但但现有现有休闲娱乐场所经营环境较差，受访者对具有品质感休闲娱乐场所经营环境较差，受访者对具有品质感、一站式的休闲娱乐设施一站式的休闲娱乐设施具有强烈需具有强烈需求求 周边娱乐设施品质较低，除在居民楼内改造的2个KTV外，基本没有太多娱乐设施；网吧等娱乐设施内部设施较为陈旧，同时，周边篮球场设施陈旧且并不对外开放；多样化的休闲娱乐设施，包括健身/运动场所、酒吧、电影院为区域消费人群需求业态 现有休闲娱乐业态缺乏，且已有设施较为陈旧现有休闲娱乐业态缺乏，且已有设施较为陈旧，此类消费基本外溢观音桥等市区商圈，此类消费基本外溢观音桥等市区商圈 58%被访者选择到市170、区进行休闲娱乐。29.27%19.51%17.07%9.76%9.76%7.32%7.32%7.32%7.32%2.44%2.44%0.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%最希望完善的配套最希望完善的配套 143*分业态特征分业态特征餐饮餐饮：区域受访者有外出就餐习惯，餐饮消费以区域受访者有外出就餐习惯，餐饮消费以就近消费中低档的中餐和小吃为就近消费中低档的中餐和小吃为主主 从统计数据来看，外出就餐频次较高，超过30%几乎每天在外就餐，基本以就近消费为主 区域餐饮品类较多，快餐、小吃、火锅等均有，但档次以中低档为主 快餐人均消费基本171、集中在20元左右 火锅等人均消费40元以内 32.39%25.35%18.31%12.68%5.63%5.63%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%外出就餐频次外出就餐频次 38.24%23.53%23.53%10.29%4.41%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%餐饮消费地选择餐饮消费地选择 144 但受访者对就餐环境表现出较高的关注度，认为但受访者对就餐环境表现出较高的关注度，认为区域现有餐区域现有餐饮配套档次较低，对较高品质但强调性价比的餐饮需求旺盛饮配套档次较低，对较高品质但强调性价比的餐饮需求172、旺盛 结合被访者选择餐饮的偏好来说，性价比高、就餐环境好的餐饮业态存在较大需求 从区域客户餐饮选择就餐地考虑因素来看，价格、口味和就餐环境排前三位 周边现有就餐环境 现有餐饮以临街小店铺为主，面积较小，几现有餐饮以临街小店铺为主，面积较小，几乎所有餐饮均在门口摆设大排档进行营业，乎所有餐饮均在门口摆设大排档进行营业，就餐环境、卫生条件等均较差；就餐环境、卫生条件等均较差；由于区域餐饮以大排档形式表现，对区域餐饮形象有极大影响，整体感觉形象较低 38.03%33.80%29.58%28.17%21.13%18.31%11.27%7.04%1.41%0.00%0.00%5.00%10.00%15.173、00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%就餐地选择原因就餐地选择原因 145 此外，伴随产业升级及城市人口导入，产业商务接待及居民此外，伴随产业升级及城市人口导入，产业商务接待及居民宴请需求将日益旺盛，现有宴请需求将日益旺盛，现有2 2家大型餐饮难以满足这一需家大型餐饮难以满足这一需求求 区域仅有2家酒楼；港苑风味酒楼和天阳酒楼；天阳酒楼位于聚丰国际办公楼中，经营面积一层约850；定位中端，价格在400-800元/桌，就餐环境一般。前几天刚在楼下给父亲摆了寿宴，但是设施配备太少了，人也坐不下，太远的话亲戚朋友又来不了，搞得很不舒服，太缺少一个像样的酒楼了！小区居民 港174、苑风味酒楼 天阳大酒楼 146 分业态特征分业态特征购物购物：本地居民购物以本地居民购物以日常消费为主，日常消费为主，消费力和消费力和购物频次极低；园区工人购物频次相对较高，但服装等大件购购物频次极低；园区工人购物频次相对较高，但服装等大件购物频次低，且向市区商圈外溢物频次低，且向市区商圈外溢 我平时很少去购物，买衣服这些都是女儿给我买，其他也不需要买啥子。小区居民 某中年先生 一般买衣服都是去唐家沱或者朝天门买，一年买一回都行了。平时又不会经常去逛。小区居民，某老年先生 2.50%12.50%20.00%27.50%20.00%10.00%2.50%5.00%0.00%7.41%18.52%175、25.93%25.93%11.11%7.41%3.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%区域人群消费能力对比区域人群消费能力对比 周边居民 产业工人 5.00%25.00%20.00%12.50%15.00%22.50%7.14%46.43%14.29%10.71%7.14%14.29%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%区域人群消费频次对比区域人群消费频次对比 周边居民 产业工人 147 区域区域现有购物场所主要为现有购物场所主要为日杂百货、小超市等业态176、，居民对日杂百货、小超市等业态，居民对于品牌、综合超市需求极为旺盛于品牌、综合超市需求极为旺盛 根据统计，被访者对集中式商业中最希望有 日杂百货店 这里超市都比较小，我们一般都不在这里买，去逛的时候，顺便买回来，这里超市的东西没保障，我们希望有一个像永辉、新世纪这样的超市 小区居民在门口的百货店买个东西，便宜是便宜，用不了几天就坏了，你还得接着买，还不如像是在那些大超市里买的，质量还能保证，并且种类也多。园区工人区域现有超市规模较小，仅有永惠超市，面积较大，经营情况较好，其他以日杂百货店为主 85.94%21.88%6.25%3.13%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%177、50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%大超市 家电连锁 家具卖场 其他 148 分业态特征分业态特征生活服务生活服务：区域现有区域现有生活服务业态较齐全生活服务业态较齐全，可满，可满足消费需求，受访者表现出对儿童游乐、培训机构的消费需求足消费需求，受访者表现出对儿童游乐、培训机构的消费需求 未来港城印象、精英港湾等项目居住人群入住，带来的家庭消费群体，也将带来儿童游乐及培训需求 我现在小孩还小，可以做些小孩培训、教育的这种，现在我们这边没得。-小区居民，某女士 我住在港盛里面，除了有个幼儿园，就没啥能让小孩玩的了，希望能调整一些小孩玩的东西出来-小区居民 我178、们也希望有一些职业培训的，毕竟也希望能够有发展的机会，不可能一辈子都是做普通工人。-海尔员工 儿童娱乐 培训机构 1%10%2%1%6%10%2%24%15%7%7%1%3%2%9%便民服务店 日杂五金 彩票 洗衣店 卫生服务站 维修点 丧事服务 菜市场 加工 家居建材 废品回收 送水 批发 彩票 物流仓储 生活服务业态生活服务业态 149 149 分业态特征分业态特征住宿接待：住宿接待：港城工业园酒店供应呈两极化特征，港城工业园酒店供应呈两极化特征，除除2 2家高星级酒店外，家高星级酒店外，A A区仅区仅2 2家中低档次宾馆及民房承接经济型家中低档次宾馆及民房承接经济型酒店消费需求酒店消费需179、求 安培瑞酒店安培瑞酒店 四星级酒店，有85间豪华套房、豪华标间，以及4个大小会议厅 价格情况：价格情况：商务标准间和商务单人间268元，商务休闲标准间348元，豪华套房448元 祥和宾馆祥和宾馆 普通旅馆 价格：单间80元/间，标间120元/间 以兴新住房为代表的小区居民改造旅馆以兴新住房为代表的小区居民改造旅馆 由于区域住宿接待设施较少，小区内出现了较多的居民改造的旅馆，价格为60-70元/床位 谦湖两江国际酒店谦湖两江国际酒店 规划打造五星级，目前尚无动工 150 150 A A区现有酒店的数量、设施及服务均难以满足区域市场需求，从区现有酒店的数量、设施及服务均难以满足区域市场需求，从园180、区人群酒店消费力特征，偏经济型的精品酒店市场需求旺盛园区人群酒店消费力特征，偏经济型的精品酒店市场需求旺盛 人群需求：区域出差、员工家属等流动人群需求：区域出差、员工家属等流动人群较多，对中等档次、安全性较高的人群较多，对中等档次、安全性较高的酒店有较大需求酒店有较大需求 我是来这找朋友耍的，来了发现没地方住，那个祥和宾馆不太好，但是其他地方更差，只能凑乎住了，真该建几家像样的快捷酒店，方便经济。路人 这里旅馆太少了，工业园流动人口这么多，旅馆就只有那么一家，设施和环境都太差了，不安全，价格还偏贵，性价比太低。可以做点宾馆，价格在100元/间都可以 园区职员 酒店数量较少，服务及设施均较差酒店181、数量较少，服务及设施均较差 已有较高档次的商务酒店安培瑞酒店及谦湖两江国际酒店 低档次的家庭旅馆已有较大的供应，包括港盛、港兴小区的各类改造的旅馆，设施和服务均较差 偏经济型的精品酒店市场需求旺盛偏经济型的精品酒店市场需求旺盛区域人群需求区域人群需求 区域酒店供应现状区域酒店供应现状 市市场场供供需需存存在在矛矛盾盾 151 151 产业新城商业体系案例分析产业新城商业体系案例分析 港城工业园港城工业园A A、D D区消费特征分析区消费特征分析 城市新区集中商业案例研究城市新区集中商业案例研究 专题一专题一 专题二专题二 专题三专题三 港城园区社区商业体系构建研究港城园区社区商业体系构建研究 182、专题四专题四 152 152 选取与项目区位、消费人群、体量有可比性的集中式商业案例选取与项目区位、消费人群、体量有可比性的集中式商业案例，对项目的业态，对项目的业态组合及配比组合及配比提供借鉴提供借鉴 研究案例研究案例 浏阳东润万象城 上海嘉亭荟生活广场 金开协信中心 佐阾香颂购物中心 厦门金域华府 金科世界城 苏州邻里中心 U城天街 中炬新天地 研和商业中心 宝盈时代广场 厚街万科生活广场 案例借鉴得出集中式商业业态配比区间：餐饮：零售购物：休闲娱乐：生活服务=%：%：%：%筛选维度筛选维度 区位类似：位于城市近郊 消费人群：产业及居住人群 规模可参考 153 153 商业步行街已经交付，183、目前开业率超过90%商业共四层，一二层为独立商铺，面积在30-150平米，三、四楼为大型商业，面积从200-1000平米不等，带租约出售 全框架结构，1F层高5.6米，2F层高4.5米，3F、4F层高4.2米，能够满足各类商铺组合需求 每个商铺都是直接临街，商业形态采用全动线式设计，具备较强的吸客作用，对于每个铺位具备均等的人流机会 区位区位 经开区的核心位置，经一路与纬一路的交汇处，西面为经开区管委会，东临湖南省重点企业蓝思科技 开发商开发商 浏阳市东润置业有限公司 占地面积占地面积 96369 建筑面积建筑面积 289000 商业面积商业面积 52000（400米长）建筑形态建筑形态 步行184、街区 楼层分布楼层分布 一二层为独立商铺，三四层为大型商业 档次档次 中高档 功能定位功能定位 购物、休闲、娱乐、餐饮等一应俱全 辐射范围辐射范围 涵盖包括蓝思科技公司、台湾介面光电等大型园区企业以及周边永安、洞阳、焦溪、北盛等乡镇，构成了以东润万象城为核心的10万人消费圈在园区，不是以家庭型消费为主，大部分是员工单人消费，园区上百家企业中，有近万名中高层员工，拥有强有力的消费能力 招商主管宋文华 案例案例1 1：浏阳东润万象城。位于工业园区内部的中小规模商业中：浏阳东润万象城。位于工业园区内部的中小规模商业中心，重点服务园区产业工人，同时兼顾周边常住居民心，重点服务园区产业工人，同时兼顾周边185、常住居民 154 154 吃、穿、玩、乐、购一站式业态组合，多种业态的相互刺激，保证了商业无论在人流、商家品牌商家品牌 属性属性 比一比超市旗舰店 近10000，经营品种齐全，能满足顾客一站式购物需求的大型超市 横店国际影城 全国知名品牌院线，建筑面积超过2000平方米 德克士 全球连锁快餐品牌 新世界KTV 大型量贩式KTV 餐饮类 拾味馆、嘉克莱、晶锅英雄、醴浏炒货、好呷婆、云中桥工业园店、生活服务类 鸿运布艺饰品行、第一站时尚生活馆、冬胜平价超市、万象手机电脑城、天添通讯、旺达通讯、休闲娱乐类 浪漫满屋音乐吧、慧友足浴、万豪国际娱乐会所、浏阳千禧网络会所 其它类 自然坊、tuogu、韩城186、攻略、衣橱、海天家庭旅馆、浏阳万象酒店、通过打造超市、电影院、网络会所、通过打造超市、电影院、网络会所、KTVKTV、酒店、餐饮、服饰等、酒店、餐饮、服饰等消费业态，满足区域消费需求消费业态，满足区域消费需求 主力商家 其他商家 155 155 案例案例2 2：嘉亭荟：嘉亭荟城市生活广场。重点辐射安亭汽车产业园的年轻城市生活广场。重点辐射安亭汽车产业园的年轻化从业人员、及嘉定新城居民的一站式消费中心化从业人员、及嘉定新城居民的一站式消费中心 位置位置：上海市墨玉南路1055号，地铁11号线安亭站旁，周边紧邻上海国际汽车城（约5公里）规模规模：项目占地面积约5.25万，总建筑面积19.5万，其中187、商业面积6.5万 市中心 绕城高速 京沪高速 嘉亭荟 汽车 产业园 项目项目5 5公里范围内，集聚了约公里范围内，集聚了约6060万人，万人，以年轻化、中高端的产业及居住人群为主以年轻化、中高端的产业及居住人群为主 周边汽车产业园引入了大量中外资企业制造中心、研发中心及贸易中心的进驻，带来了大量中高收入白领及产业人群 周边大规模住宅项目的建设，引入了大量的城市人口迁移。部分居民多为25-35年龄段，消费力强，消费观念时尚，并有很大的儿童消费需求潜力。安亭安亭 上海国际汽车城上海国际汽车城：为国际先进水平的综合性汽车产业基地，功能集汽车整车与零部件生产、研发与科教、贸易与物流、汽车博览、会展、汽188、车旅游与汽车文化于一体 概况：概况：定位为中高档跨区域大型城市综合体；区域内唯一的大型核心的商业中心，满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐的需求 156 156 集零售集零售、餐饮、娱乐、文化、餐饮、娱乐、文化、教育等功能于一体，以零售及餐教育等功能于一体，以零售及餐饮业态为主，同时通过饮业态为主，同时通过CGVCGV影城、运动乐园、儿童乐园等休闲业影城、运动乐园、儿童乐园等休闲业态提升人气态提升人气 餐饮 23%零售 31%休闲娱乐 17%大卖场 24%服务教育 5%业态配比业态配比 项目总建筑面积6.5万，集零售、餐饮、娱乐、生活服务于一体，餐饮和零售业态占比总合达到54%类型类型 品牌品牌 189、说明说明 餐饮 麦当劳 品牌快餐 肯德基 品牌快餐 味千拉面 品牌快餐 DQ 品牌轻餐 零售 艾格 快时尚 优衣库 快时尚 GXG 快时尚 休闲娱乐 卡通尼乐园 台湾知名儿童游乐园 飞动力运动乐园 时尚运动体验馆 CGV影城韩国最大影院公司 引入中高端的品牌商家如CGV影城、飞动力运动乐园等，满足区域年轻人时尚购物、运动休闲需求 针对家庭客群，引入卡通尼儿童乐园、动感天地等知名儿童业态商家，极大吸引人气 157 157 案例案例3 3：金开协信星光天地。重庆城市新兴发展区的品质型中小：金开协信星光天地。重庆城市新兴发展区的品质型中小型集中式商业型集中式商业 项目位于人和商圈，距离传统的观音桥商190、圈仅5公里，距离周边新兴商圈龙头寺商圈、鸳鸯商圈等仅3公里左右，地理位置优越 项目周边有多个名盘，均为中高端住宅，客群消费力强 人和地区规划为为国家级高新技术开发区拓展区的组成部分 金科天籁城 东方王谢 棕榈泉国际花园 天湖美镇 恒大华府 金科小城故事 项目区位图项目区位图 观音桥观音桥商圈商圈 龙头寺龙头寺 照母照母山山 鸳鸯鸳鸯 星光天地星光天地：商业体量约3.6万，中高档次，全自持，主力租金价格90-110元/m 158 158 业态配比业态配比休闲娱乐占比最高，达休闲娱乐占比最高，达35%35%；购物及餐饮分别占比；购物及餐饮分别占比27%27%、20%20%20%18%27%35%餐191、饮 超市 购物零售 休闲娱乐 餐饮餐饮 超市超市 购物零售购物零售 休闲娱乐休闲娱乐 3F 10%0 0 90%2F 20%5%60%15%1F 30%50%20%0 典型品牌 必胜客，肯德基 永辉、屈臣氏 美甲、皮具护理、眼镜 沃美影院、悠游堂 业态总体占比业态总体占比 各楼层占比各楼层占比 1F商铺布局 2F商铺布局 3F商铺布局 159 159 案例案例4 4：佐阾香颂购物中心。位于深圳发展新区域龙岗的中小型：佐阾香颂购物中心。位于深圳发展新区域龙岗的中小型集中式商业项目集中式商业项目 项目介绍项目介绍：深圳绿景集团潜心打造的专注社区邻里商业的购物中心品牌，与NEO都市商务综合体、顶级奢192、华系列酒店并称为绿景商业地产三大主力产品模式 交通环境交通环境：邻近多条城市快速道路，处于龙华中心至梅林关、布吉的交通枢纽；距离地铁5号线民治站龙华中心区1公里，距离地铁4号线龙华中心区约1.5公里，距离深圳新客站铁路枢纽约2.5公里 占地面积占地面积 33107 建筑面积建筑面积 55000（4.5万商业+1.2万停车场）层高层高 负一层4.8米，首层6米，二楼5.1米 B1B1层层 共一个商品 F1F1层层 共45个商铺 F2F2层层 共40个商铺 岁宝百货岁宝百货 160 160 业态配比业态配比餐饮、休闲娱乐、生活服务占比较高，零售购物餐饮、休闲娱乐、生活服务占比较高，零售购物比重适当193、弱化，形成强调消费体验的一站式生活服务中心比重适当弱化，形成强调消费体验的一站式生活服务中心 各业态占比各业态占比 序号 业态 面积 占比 个数 占比 1 主力店铺 10680 36.30%4 5.33%2 餐饮 9280 31.54%19 25.33%3 生活配套 2140 7.27%13 17.33%4 零售 1490 5.06%13 17.33%5 服装 1470 5.00%14 18.67%6 金银首饰 310 1.05%6 8.00%7 儿童娱乐类 4050 13.77%6 8.00%合计 29420 100.00%75 100.00%主力商铺各业态明细表主力商铺各业态明细表 序号 194、属性 经营品牌 层别 实际面积 1 主力店铺 华润万家 负一层 5570 2 优衣库 首层 1310 3 大地数字影院 首层 3000 4 永旺茉莉幻想 二层 800 业态总体占比（面积占比）业态总体占比（面积占比）餐饮,31.54%零售购物,15.57%生活服务,26.21%休闲娱乐,26.68%餐饮 零售购物 生活服务 休闲娱乐 161 161 业态业态 业种业种 位置位置 店面店面 总面积总面积 占比占比 超市 超市-1F 1 8000 28%餐饮 旗舰正餐 1-2F 1 3200 37%特色中餐 1-2F 5 3500 简餐、快餐 1-2F 5 3600 休闲餐、外卖 1F 1 休闲娱195、乐 电影院 3F 1 3300 23%SPA 3F 1 1700 零售 精品零售-1F、1F、3F 35 3300 12%集中商业总商业面积 28130 100%案例案例5 5：厦门金域华府。：厦门金域华府。2.82.8万平米的中小型集中商业，以餐饮万平米的中小型集中商业，以餐饮、综合超市及休闲娱乐业态为主、综合超市及休闲娱乐业态为主 商业总体量3.3万平米，其中4层集中商业2.8万平米 162 162【案例总结案例总结】从业态构成看，餐饮、购物、休闲、生活、超市从业态构成看，餐饮、购物、休闲、生活、超市等复合化业态能满足客户的多样性需求，业态配比约为餐饮等复合化业态能满足客户的多样性需求，业196、态配比约为餐饮2020-37%37%：零售购物：零售购物5 5-31%31%：休闲娱乐：休闲娱乐1717-35%35%：生活服务：生活服务5 5-26%26%：超市超市10%10%-28%28%案例名称案例名称 商业体量商业体量 （万）（万）业态比例（业态比例（%）合计合计 餐饮 零售购物 休闲娱乐 生活服务*超市 嘉亭荟城市生活广场 6.5 23%31%17%5%24%100%金开协信星光天地 3.6 20%27%35%18%100%佐阾香颂购物中心 4.5 32%5%27%26%10%100%厦门金域华府 3.3 37%12%23%28%100%业态配比区间 餐饮：零售购物：休闲娱乐：生活197、服务：超市为餐饮：零售购物：休闲娱乐：生活服务：超市为 2020-37%37%：5 5-31%31%：1717-35%35%：5 5-26%26%：1010-28%28%备注*：部分项目生活服务业态体量较小，包含于超市或零售中，未单独统计163 163 产业新城商业体系案例分析产业新城商业体系案例分析 港城工业园港城工业园A A、D D区消费特征分析区消费特征分析 城市新区集中商业案例研究城市新区集中商业案例研究 专题一专题一 专题二专题二 专题三专题三 港城园区社区商业体系构建研究港城园区社区商业体系构建研究 专题四专题四 164 164 1 1、研究对象：、研究对象：区南侧港盛、港兴小区区198、南侧港盛、港兴小区2.082.08万方安置房底商；万方安置房底商；D D区西侧区西侧12401240安置房底商安置房底商 D D区区：约0.12万方 住宅底商住宅底商：单层商铺（其中D区月光丽苑商业为车库改建）A A区安置房底商区安置房底商 已建 1.93万方 待建 0.15万方 合计合计 2.082.08万方万方 D D区安置房底商区安置房底商 已建（月光丽苑）600方 待建（阳光丽苑）640方 合计合计 12401240方方 A A区区：约2.08万方 港兴小区 阳光丽苑 港盛小区 月光丽苑 165 165 2 2、商业现状：、商业现状：A A区底区底商商北侧紧邻海尔工业园，东侧临规划实验199、北侧紧邻海尔工业园，东侧临规划实验学校，南侧临港兴小区，西侧为待开发商品房项目港城印象，学校，南侧临港兴小区，西侧为待开发商品房项目港城印象，周边现状人口约周边现状人口约2 2万人万人 港盛小区：港盛小区：已全部建成并入住，为老旧小区 东侧：东侧：为空地，规划打造46班学校（2015年开工）西侧：西侧：港城印象一期，建面37.8万方，目前在建，规划人口9152人；港城印象二期龙凤地块尚未规划 南侧：南侧：港兴小区1-2号楼建成并入住，目前3-6号楼尚未入住 北侧：北侧：为海尔工业园：现有1.6万人 东南侧：东南侧：为待开发的精英港湾，建面56.5万方 港城南路 北北 未来周边将打造两江医院（二200、甲，预计未来周边将打造两江医院（二甲，预计20172017年建成）、规划实验学校（年建成）、规划实验学校（20152015年开工）年开工）166 166 其中港盛小区紧邻其中港盛小区紧邻区域交通要道港城南路，体量区域交通要道港城南路，体量1.291.29万方，为万方，为圈地街铺，除圈地街铺，除1 1、2 2号楼底商为两层商业外，其余为单层号楼底商为两层商业外，其余为单层 港盛小区底商港盛小区底商(体量体量:12881:12881)位置条件：位于A区南侧，为安置房底商，辐射能力较强；辐射能力较强；交通：周边为城市主干道港城南路，道路组织完善，利于人流的利于人流的导入；导入；主要服务于内部人群，并201、可辐射周边人群；建筑形态：为圈地型街铺，拥有336336米临街面，米临街面，还包括商业内街；商业内街；主要为单层商业，仅转角处1、2号楼有局部2层 北北 2层商业，底层均为银行进入区域唯一要道 1 1号号 2 2号号 167 167 临街面以临街面以中小型中餐和快餐为主，混合美容美发、日杂、银中小型中餐和快餐为主，混合美容美发、日杂、银行等；内街以较大型的火锅、汤锅、行等；内街以较大型的火锅、汤锅、KTVKTV为主，混合饰品、超市为主，混合饰品、超市等业态，中部五里坪会所为菜市场、网吧等等业态，中部五里坪会所为菜市场、网吧等 北北 1 1号号 2 2号号 168 168 港兴小区底商港兴小区底202、商总体量总体量78847884，为圈地街铺，商铺全部为单层，为圈地街铺，商铺全部为单层 港兴小区底商港兴小区底商(体量：体量：78847884)位置条件：位于A区南侧，为安置房底商，辐射能力较强；辐射能力较强；交通：临近次干道，展示面相对较差 建筑形态：为圈地型街铺，以商商业内街为主；业内街为主；全部为单层商业 北北 3 3号号 4 4号号 5 5号号 6 6号号 169 169 北北 1 1-2 2号楼商铺已运营，经营业态以火锅、烧烤、生活服务业态号楼商铺已运营，经营业态以火锅、烧烤、生活服务业态为主，商业形象较差；为主，商业形象较差；3 3-6 6号楼商铺待招商，共号楼商铺待招商，共303203、0套，以套，以3030以以下商铺为主下商铺为主 3 3号号 4 4号号 5 5号号 6 6号号 港兴小区港兴小区3 3-6 6号楼商铺号楼商铺商铺以商铺以3030平以下小铺为主平以下小铺为主 港兴小区内街港兴小区内街以火锅、烧烤、生活服务业态为主以火锅、烧烤、生活服务业态为主 170 170 周边商业周边商业港城印象一期在建商业面积港城印象一期在建商业面积88068806，目前暂未推，目前暂未推售，精英港湾、售，精英港湾、E24E24-2 2地块两层商业均处于规划阶段地块两层商业均处于规划阶段 E24-2地块 E24E24-2 2地块两层商业地块两层商业：位于港兴小区西侧，两江医院东侧 建筑形204、态为两层集中商业形式 业态规划：1F为农贸市场，2F以餐饮业态为主 精英港湾精英港湾：位于港兴小区东侧，管委会南侧 商业总体量共27452.36；包括吊层商业与沿街商业两种建筑形态，其中沿街商业靠近学校南侧，共2层 目前尙处于前期规划阶段，无具体业态规划 港城印象港城印象：位于港盛小区西侧，五里坪公交枢纽北侧 商业总建筑面积12870.01，其中一期（东区）约8806 ，建筑形态为商业广场、商业街3F/-2F（含市场、文化活动室）、2F/-2F 目前暂无明确业态规划 周边其他商业项目分布图 171 171 B.阳光丽苑商业 待建，面积640 A B A.月光丽苑商业 已建，面积600 D D区205、底商区底商分别位于安置房月光丽苑和阳光丽苑，共分别位于安置房月光丽苑和阳光丽苑，共12391239，商业，商业均位于街道深处，进入性较差；月光丽苑底商为车库改造，形均位于街道深处，进入性较差；月光丽苑底商为车库改造，形象极差；阳光丽苑象极差；阳光丽苑640640底商待建底商待建 阳光丽苑安置房地块 海尔路 月光丽苑安置房底商 172 172 周边商业周边商业周边安置房星辰丽苑商业体量共周边安置房星辰丽苑商业体量共2189421894，规划大，规划大型超市、各类大型餐饮及生活配套等业态型超市、各类大型餐饮及生活配套等业态 1#楼裙房商业一层业态规划 1#楼裙房商业二层业态规划 1#楼裙房商业三层206、业态规划 其中超市规划经营面积为1643，仓储面积为366 规划业态包括老年活动中心、风味小吃、图文、生活服务等 1#楼裙房商业规划以生活配套、各类大型餐饮、购物等为主要业态 一层面积为3320.8，共16间商铺；二层面积为3336.90，共6间大型餐饮店；三层面积为3336.90，共三家休闲业态 6栋一层业态规划 6栋二层业态规划 地下一层商业（超市）业态规划 规划3家商铺：阿兴家快餐店399、咖啡馆233，火锅自助鱼370 173 173 曙光园区曙光园区商业配套约商业配套约43004300，业态以银行、超市、餐饮等生，业态以银行、超市、餐饮等生活服务为主；活服务为主；2 2公里外江山名门207、规划综合超市、餐饮、购物等全公里外江山名门规划综合超市、餐饮、购物等全生活业态生活业态 曙光都市工业园商业曙光都市工业园商业 曙光都市工业园配套商业位于阳光丽苑北侧，商业体量约4300 建筑形态为工业厂房沿街底商 以服务配套的形式修建，但以商业用途使用，业态为银行、餐饮、图文、超市、美发等江山名门江山名门 重庆北大资源江山名门项目总建筑面积约137万方，占地面积约1136亩 自拥3.7万方繁华邻里商业，为主业提供吃喝玩乐购，全方位生活服务（包含8000大型综合超市），目前正在招商阶段174 174 研究目标：现有底商因自发形成，业态分布混乱且形象档次较研究目标：现有底商因自发形成，业态分布混乱208、且形象档次较低，我们将通过系统性规划，优化商业业态并全面改善形象，低，我们将通过系统性规划，优化商业业态并全面改善形象，进而提升区域底商价值进而提升区域底商价值 系统性系统性 规划规划 优化商业业态，全面改善园区形象，进而提升区域底商价值 现有底商自发形成，业态分布混乱，且形象档次较低 175 175 3 3、体系构建：、体系构建：基于社区商业与住宅体量的比例关系，初步判断基于社区商业与住宅体量的比例关系，初步判断项目各组团底商能级，项目各组团底商能级，A A区底商整体为外向型及偏外向型底商；区底商整体为外向型及偏外向型底商；D D区月光、阳光丽苑底商为内向型区月光、阳光丽苑底商为内向型 商业209、类型商业类型 服务服务 对象对象 业态业态 功能功能 商业商业/住宅系数住宅系数 内向服务型即便利级商业 本社区居民 以社区配套为主，以满足家庭装修、生活用品的商业，如家政服务、家居饰品、面包房、便利店 商业面积较小，以满足本社区基本需求为主 3%3%，人均商业面积小于0.9平方米，商业面积一般在3000以下 偏外向服务型即邻里级商业 本社区及部分临近社区居民 以社区配套为主，区域配套为辅，满足生活配套的商业，如中型超市、银行、药品店、快餐店、洗衣店、美容 其正常经营主要依赖于本社区居民的需求，同时兼顾周边居民的消费 3%3%-5%5%，人均商业面积为0.92平方米，商业面积一般在3000-2210、0000 外向服务型即社区级商业 社区组 团 以区域配套、社区配套并重、满足生活休闲、娱乐的配套，如中西餐厅、大型超市、休闲俱乐部、服装店、化妆品等商业体量较大，辐射距离为3-5公里，以集中式商业为主，服务的对象是周边3-5公里人群5%5%-11%11%，人均商业面积为23平方米，商业面积一般在20000-50000 本项目底商能级本项目底商能级：外向型 港港兴、港盛兴、港盛小区商小区商业业，共，共1.931.93万平米，万平米，其中一期其中一期1.11.1万平米，万平米，8 8%-1515%精英港湾：2.75万平米、5.2%偏外向型 港城印象：1.3万平米、3.5%港兴小区港兴小区3 3-6211、 6号楼：号楼：14591459平米、平米、4.6%4.6%内向型 月光丽苑、阳光丽苑：月光丽苑、阳光丽苑：共共12001200平米平米，0.65%0.65%-1.21.2%176 176“主题商街”型社区商业“五菜一汤”型社区商业 公园5号新五街 台湖新城007、017 长阳九号地 长阳1号地 长阳3号地 长阳5号地万科橙 金域东郡 金域华府028/金域国际007 金域缇香 香河 假日风景 如园 天竺保税区 4 4、发展理念、发展理念-案例借鉴：案例借鉴：万科在城市配套服务商发展理念下，万科在城市配套服务商发展理念下，构建构建“主题街区主题街区”+”+“五菜一汤”的社区商业体系构建“五菜一汤212、”的社区商业体系构建 台湖007 台湖017 新五街 假日风景 金域华府 长阳九号地 长阳1号地 长阳3号地 长阳5号地 万科橙 金域东郡 如园 幸福汇 金域缇香 金域国际007 香河 177 177 外向型主题商街外向型主题商街-万科城：设置国际美食、时尚购物、娱乐休闲万科城：设置国际美食、时尚购物、娱乐休闲三条主题商业街区，形成可辐射周边的特色主题社区商业街三条主题商业街区，形成可辐射周边的特色主题社区商业街 时尚购物中心创导体验式主动消费、感受消费 国际美食坊打造深圳最著名的中西美食街 娱乐休闲广场构筑无限魅力娱乐空间 基本指标基本指标 万科城总建筑面积万科城总建筑面积4343万平米万平213、米；其中商业（万其中商业（万科城风情步行街）面积科城风情步行街）面积3 3万万平米平米 开发理念开发理念 社区商业社区商业的的城市化。城市化。更侧重商业的城市性，以及社区配套设施的城市共享性及经营性 开发原则 主题引导、体验休闲、业态互生、合理布局 开发宗旨 以塑造“大城生活方式”为宗旨“大城生活方式”为宗旨，缔造百年持续繁荣为目标，进行商业业态组合规划，形成集社区购物、特色美食、社区休闲及社形成集社区购物、特色美食、社区休闲及社区文化于一体的能满足“一站式”消费区文化于一体的能满足“一站式”消费的具有浓郁西班牙浪漫风情的商业步行街区 178 178 内向型内向型“五菜一汤五菜一汤”：通过在业214、态上着力完善家庭生活配套功：通过在业态上着力完善家庭生活配套功能，实现社区商业对“能，实现社区商业对“家的延伸家的延伸”，提升商业给业主的归属感”，提升商业给业主的归属感 第五食堂第五食堂 万科自创的社区餐饮连锁品牌，为业主营造家的感觉，提供生活方式的便利性 食堂秉承“微利经营、服务社区”的理念，不以盈利为目的，为业主提供早中晚三餐 第五食堂注重文化性，除了解决业主就餐问题外，还兼备了家庭、邻里聚会交流的功能 幸福街市幸福街市 2013年3月，首个社区菜市场“幸福街市”开业，解决了片区7000户居民的菜篮子问题“幸福街市”倡导“新鲜、丰盛、实惠、便捷”的特色服务理念，提供“品种丰富、价格公道”215、的各类农产品和食品 菜市菜市场场 便利便利店店 洗衣洗衣店店 银行银行/ATM/ATM机机 药店药店/美发美发店店 餐饮餐饮 万科为客户营造“好房子，好服务，好邻居”“好房子，好服务，好邻居”的生活环境，打造“五菜一汤”的社区商业配套 引入教育类业态引入教育类业态 加大餐饮类业态加大餐饮类业态 179 179 发展理念：发展理念：外向型组团主题化形成特色生活体验街区，内向型外向型组团主题化形成特色生活体验街区，内向型组团强调家庭生活功能的全面完善，共同打造港城品质生活圈组团强调家庭生活功能的全面完善，共同打造港城品质生活圈示范示范 特特色色体体验验街区街区 家家庭庭生生活活功能完善功能完善 外216、外向向型型组组团团通通过过主主体体化化打打造造，形成形成特色特色生活生活体体验验街区街区 港盛小区社区底商 港兴小区一期社区底商 内内向向型型组组团团强强调调家家庭庭生生活活功功能的能的全面全面完善完善 月光丽苑社区底商 阳光丽苑社区底商 港港城城品品质质生生活活圈圈示示范范 180 180 5 5、业态构成：、业态构成：综合研究理论、同类案例借鉴及市场需求特征，综合研究理论、同类案例借鉴及市场需求特征，初步制定项目底商业态构成初步制定项目底商业态构成 研研究究理理论论 同同类类案案例例借借鉴鉴 市市场场需需求求特特征征 基于研究报告及市场分析，明确不同能级社区底商常规业态分布 重庆类似区域（217、工业园区、城市近郊）的社区底商，选取运营较好、消费人群构成类似项目，对其业态进行分析 项目所在A、D区域消费人群的收入水平、消费实力，对各类业态的需求 项目所在A、D区域社区底商业态盘点，明确区域缺乏的业态 综合以上三个维度分析，初步制定项目底商业态构成 本项目业态构成排布依据 181 181 从社区商业能级理论来看，从社区商业能级理论来看，外向型及偏外向型业态以外向型及偏外向型业态以超市、餐超市、餐饮、饮、生活生活、美容为主，部分项目会强化休闲功能以凸显特色、美容为主，部分项目会强化休闲功能以凸显特色 常见业态组合类型常见业态组合类型1 1：以综合超市为龙头，辅以美容、餐饮、生活服务业态 以218、社区标超+较大规模餐饮及美容为龙头，辅以其他生活服务业态 类型类型 业业态面积比例态面积比例（%）超市超市 餐饮餐饮 服务配套服务配套 美容美容 便利店便利店 生活家居生活家居 休闲休闲 其他其他 外向型 15.6 19.2 18.1 13.2 1.03 3.5 3.6 23.3 偏外向型 21 17.2 12.8 10.6 0.75 2.6 0 35.1 社区 业态面积 综合超市 餐饮 服务配套 美容 便利店 生活家居 休闲 其他 合计合计 面积（）8000-15000 2500-4500 1000-2000 1500-2000 50-100 1000-1500 500-1000 1000-219、1500 1650016500-2850028500 比例（%）30-50 10-20 10-15 8-15 0-1 2-5 2-5 2-5 100%100%数量（家）1 5-10 药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋等 3-5 3-5 1 0/1 依实际情况而定，如家居、中介等 外向型及偏外向型社区底商业态比例超市+餐饮+服务配套+美容等休闲服务占比超过60%社区 业态面积 社区标超 餐饮 服务配套 美容 便利店 生活家居 休闲 其他 合计合计 面积（）2000-5000 6000-10000 1000-2000 1500-2000 50-100 1000-1500 500-1000 1220、000-1500 1650016500-2850028500 比例（%）10-15 25-35 10-15 8-15 0-1 2-5 2-5 2-5 100%100%数量（家）1 5-10 药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋等 3-5 3-5 1 0/1 依实际情况而定，如家居、中介等 常见业态组合类型常见业态组合类型2 2：182 182 社区 业态面积 综合超市 餐饮 服务配套 美容 便利店 生活家居 休闲 其他 合计合计 面积（）2000-3000 500-1000 500-1000 500-1000 50-100 200-500 0-200 200-500 30003000-75221、007500 比例（%）30-40 10-20 10-15 10-20 0-1 5-10 0-5 2-5 100%100%数量（家）1 3-5 药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋等3-5 3-5 1 0/1 依实际情况而定，如家居、内向型社区商业业态中，生活服务配套、餐饮及超市占比更高内向型社区商业业态中，生活服务配套、餐饮及超市占比更高 社区社区 商业面积商业面积（）（）业态比例（业态比例（%）超市超市 餐饮餐饮 服务配套服务配套 美容美容 便利店便利店 生活家居生活家居 休闲休闲 其他其他 内向型 祈福新邨 19800 19.3 42.7 16.7 1.8 0 4.2 0 15.4 222、万科四季花城 6000 30.4 4.4 25.5 8.6 0.8 1.4 1.1 25.5 星河湾 5000 20.1 13.1 30.7 6.0 10.1 9.0 0 11.1 综合（平均数）10266 23.2 20.1 24.3 5.5 3.6 4.9 0.37 17.3 常见业态组合类型常见业态组合类型：以品牌社区标超为主力店，偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、美容 以品牌便利超市为经营主力，偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容 社区 业态面积 便利超市 餐饮 服务配套 美容 便利店 生活家居 休闲 其他 合计合计 面积（）200-1000 1500-2500 500-1000 500223、-1000 50-100 200-500 0-200 200-500 30003000-75007500 比例（%）5-20 20-30 10-20 10-15 0-1 5-10 0-5 2-5 100%100%数量（家）1 5-10 药店、干洗、银行、邮政、冲印、花店、饼屋等3-5 0/1 1 0/1 依实际情况而定，如家居、中介等 内向型社区底商业态比例超市、餐饮、服务配套占比最高，均超过20%183 183 桃源大道 浩博天地 江北机场 绕城高速 参考参考同类案例，同类案例，重庆产业园及生活聚集区社区底商餐饮占比可重庆产业园及生活聚集区社区底商餐饮占比可超过五成，其次为生活服务类业态超过224、五成，其次为生活服务类业态 案例1：浩博天地 渝北区空港长空路 商业配套面积9238.7，人均商业面积1.77/人 主要辐射小区居民和厂区工人 浩博天地沿街底商 业态业态 数量数量 餐饮 16 购物 6 休闲 2 生活服务 8 超市 1 总计案例2：红树林小区 渝北区空港桃源大道 小区底商餐饮占据主导业态，接近50%整体统一规划布局，店面方正整洁 桃源大道 红树林小区 江北机场 绕城高速 业态丰富 底商街道规划管理整洁 业态业态 数量数量 餐饮 21 购物 5 休闲 4 生活服务 12 超市 2 184 184 从从区域消费需求区域消费需求来看，来看，餐饮及休闲娱乐为区域产业园从业人员餐饮及休225、闲娱乐为区域产业园从业人员及本地居民消费频率最高的业态类型，应适当放大比重及本地居民消费频率最高的业态类型，应适当放大比重 餐饮和休闲娱乐消费频次较高，比重适当餐饮和休闲娱乐消费频次较高，比重适当放大放大 区域从业人员及本地居民外出就餐和休闲娱乐频次高，客单价在20-40元，休闲娱乐客单价在50-200元 32.39%25.35%18.31%12.68%5.63%5.63%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%外出就餐频次外出就餐频次 26.09%24.64%18.84%15.94%10.14%4.35%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%3226、0.00%休闲娱乐频次休闲娱乐频次 茶楼、棋牌场所经营较好，为园区从业人员及本地居民休闲娱乐经常去的场所 中午及晚上大排档均十分热闹，经营情况好 185 185 此外，针对内向型社区消费需求，此外，针对内向型社区消费需求，便利店、洗衣店、水果店便利店、洗衣店、水果店等业态应适当提升等业态应适当提升 46.15%33.85%24.62%18.46%18.46%16.92%15.38%15.38%13.85%13.85%12.31%10.77%6.15%6.15%4.62%1.54%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%227、50.00%最缺乏的最缺乏的生活生活服务服务配套配套 结合统计结果分析，区域综合超市缺乏 区域已有农商行、工商银行和农业银行三家银行，但部分工人来自较偏远地区，认为需考虑增加邮政储蓄 此外，便利店、水果店也为区域较为缺乏的业态 186 186 综合上述三个维度，综合上述三个维度，A A区外向主导型社区商业将强化餐饮、休闲区外向主导型社区商业将强化餐饮、休闲娱乐业态比重，辅以便利超市、生活服务及零售购物；娱乐业态比重，辅以便利超市、生活服务及零售购物；D D区内向区内向型社区商业将以生活服务业态为主型社区商业将以生活服务业态为主 A A区区建议适当加大餐饮和休闲娱乐业态比重（建议适当加大餐饮和休228、闲娱乐业态比重（2.082.08万方）万方）*餐饮业态比重30%-40%，约6000-8000平 休闲娱乐业态比重20%-25%，约4000-5000平 超市便利店5%-10%，约1000-2000平 生活服务配套20%-25%，约4000-5000平 零售购物5%-10%，约1000-2000平 D D区区为内向型商业，且规模较小，建议以生活为内向型商业，且规模较小，建议以生活服务为主（服务为主（12001200平）平）生活服务：60%-70%，约700-800平 便利超市：20%-25%，约200-300平 餐饮：20%-25%，约200-300平 A区商业现状业态比例统计 A区为外向型社区商业，现有业态配比结构基本合理，考虑到区域人群需求现状，建议加大餐饮、休闲娱乐比重，并注重品牌商家引入 备注*：五里坪会所已有1800平网吧，在考虑配比时，其影响因素将适当修正 187 187 感谢聆听！感谢聆听！敬请各位领导批评指正！敬请各位领导批评指正！