1、沈阳沈阳铁西红星美凯龙项目铁西红星美凯龙项目整体定位报告整体定位报告谨呈：红星美凯龙集团谨呈：红星美凯龙集团项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分市场调研工作市场调研工作项目整体定位项目整体定位p项目地块查勘项目地块查勘p区域特征研究区域特征研究：区域板块划分、人口、商圈分布、消费者购物习惯等各方面的调研p区域市场研究区域市场研究：区域规划、商业市场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场的整体扫描p商业集聚商业集聚：铁百商圈、北二路、九路家具城、兴工街餐饮娱乐带等p访谈访谈：专业人士、消费者、商业行业人士等访谈p项目本体分析p市场竞争分析p项目发展战略及整体定位p项目各物业类型定位2地块位于铁2、西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利，地块位于铁西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利，1010分钟可达到沈阳站，分钟可达到沈阳站，5 5分钟可达到皇姑区等商圈分钟可达到皇姑区等商圈u地块位于铁西区，北二路和兴华街的交汇处。地处体现十字金廊上。铁百铁百商圈商圈太太原原街街商商圈圈和和平平腹腹地地大东区大东区和平区和平区铁西区铁西区皇姑区皇姑区沈河区沈河区浑南新区浑南新区市政府市政府于洪新城于洪新城于洪区于洪区一环路一环路二环路二环路金金廊廊太原街商圈太原街商圈沈阳站沈阳站北行商圈北行商圈兴兴华华街街项目项目火车站火车站5 5分钟分钟项目项目太原街商圈太原街商圈项目项目5 5分钟分钟北行商圈北3、行商圈1515分钟分钟项目项目市政府市政府3030分钟分钟地块概况地块概况3项目总体建筑面积为项目总体建筑面积为1414万平，包括大型商业、独立商业、万平，包括大型商业、独立商业、商务公寓、写字间形成的大型综合性项目面对铁西区北二商务公寓、写字间形成的大型综合性项目面对铁西区北二路，昭示性强，交通便利路，昭示性强，交通便利u项目四至：项目四至：东临云峰家园住宅项目，西至兴华街，铁西十字金廊；北临北二东路，双向八车道；南至规划路。项目项目数值数值占地27711.62总建筑面积142714.01地上建筑面积10567.01大型商业49618.98独立商业19948.91商务公寓16828.20写字4、间18993.16兴兴华华街街云云峰峰街街北二路北二路规划路规划路兴兴工工街街胜胜利利大大街街沈阳站沈阳站兴兴华华街街云云峰峰街街北二路北二路规划路规划路兴兴工工街街胜胜利利大大街街沈阳站沈阳站项目已经进行地下项目已经进行地下部分的挖土工作部分的挖土工作地块四至地块四至4地块周边的主要商业为众多汽车地块周边的主要商业为众多汽车4S4S店及红星美凯龙店及红星美凯龙1 1期，期，未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。汽车贸易产业带汽车贸易产业带兴兴华华街街云云峰峰街街北二路北二路规划路规划路兴兴工工街街胜胜利利大大街街沈阳站沈阳站建设大路建设大路铁百铁5、百华润置地广场华润置地广场宜家居宜家居星摩尔星摩尔家乐福家乐福美凯龙美凯龙1 1期期浪漫满屋浪漫满屋爱在城爱在城周边概况周边概况5目标及限制条件目标及限制条件n利润：整体物业价值最大化利润：整体物业价值最大化n品牌：商业地产形象树立，符合集团整体战略定位品牌：商业地产形象树立，符合集团整体战略定位n稳健：保证后期整体的良好运营稳健：保证后期整体的良好运营目标：目标：限制条件：限制条件：n规避与美凯龙一期的同质竞争规避与美凯龙一期的同质竞争6世联对目标的理解世联对目标的理解目标：利润、品牌、稳健目标：利润、品牌、稳健n 公寓部分的快速热销形成初步影响力，即公寓部分的快速热销形成初步影响力，即现金6、流现金流n 2 2万商业的高利润热销再次掀起热潮，即万商业的高利润热销再次掀起热潮，即利润点利润点n5 5万商业的成功招商并经营，形成持续影响力，即利万商业的成功招商并经营，形成持续影响力，即利润润+树立品牌树立品牌关键点关键点7核心问题界定核心问题界定整体价值最大化整体价值最大化p实现利润最大化实现利润最大化p树立商业地产形象树立商业地产形象p后期稳健运营后期稳健运营规避一期同质竞争规避一期同质竞争p功能定位功能定位p业态选择业态选择VSVS问题问题1 1：如何整体定位如何整体定位,通过协调各部分统一发力，即通过协调各部分统一发力，即1+1+11+1+13 3？问题问题2 2：保证项目各部分7、的合理定位，实现各部分的既定目标？保证项目各部分的合理定位，实现各部分的既定目标？8市场竞争分析市场竞争分析报告结构报告结构项目属性界定项目属性界定项目机会挖掘项目机会挖掘案例分析案例分析各物业类型定位各物业类型定位发展战略及整体定位发展战略及整体定位9从2001年至2008年，沈阳市GDP连续保持两位数增长，增长幅度在全国名列前茅，2008年GDP达到3000多亿元；在国内GDP排行中，排行第18位。在东北三省中，沈阳以GDP 总量的位置领先其他主要城市，可以看出沈阳市东北三省重要的经济发展型城市，对于东北的经济发张起到举足轻重的地位。排名排名城市城市GDPGDP（亿）（亿）增长率（增长率（8、%）省内排名省内排名级别级别13成都市332415.3川副省级14南京市327515.6苏副省级15东莞市315118.1粤地级市16武汉市314215.6鄂副省级17大连市313117.5辽副省级1818沈阳市沈阳市3074307417.717.7辽辽副省级副省级19烟台市287916.6鲁地级市21济南市255415.7鲁副省级22哈尔滨243713.5黑副省级23郑州市242116.0豫地级市24石家庄239313.2冀地级市26长沙市219016.0湘地级市33淄博市194516.0鲁地级市36西安市173714.6陕副省级20082008年全国各市年全国各市GDPGDP排名排名沈阳特9、色及支柱产业：沈阳作为东北三省核心城市之一，利用其独特的资源优势大力发展工业，机械制造业的基础上，开拓金融、贸易、物流 等服务型行业，作为东北三省的窗口型城市，不断提升其第三产业。沈阳近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水沈阳近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水平，在东北三省占据主要地位，作为东北三省的门户，平，在东北三省占据主要地位，作为东北三省的门户，发展潜力巨大发展潜力巨大经济指标经济指标102004年以来，沈阳市GDP年均增长15%，高于全国同期水平6.4个百分点,增长速度迅猛，未来的上升空间很大；沈阳市2005年的GDP增长速度16%，沈阳市房地产业处于高速发展期，能够支持10、房地产业快速发展；沈阳固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅30%,居全国主要城市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。沈阳全市历年经济发展状况沈阳全市历年经济发展状况房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展沈阳市沈阳市GDPGDP及固定资产投资额加速增长，沈阳市经济及固定资产投资额加速增长，沈阳市经济发展形势及潜力良好，属于快速发展阶段发展形势及潜力良好，属于快速发展阶段经济指标经济指标112003-20082003-2008年沈阳人均可支配收入及增长率年沈阳人均可支配收入11、及增长率沈阳市人口从沈阳市人口从20032003年开始到年开始到0808增长稳定，人均可支配收增长稳定，人均可支配收入持续入持续13%13%以上增长，人民生活水平逐步提高，财富积以上增长，人民生活水平逐步提高，财富积累速度较快累速度较快沈阳从2003年起，人均可支配收入均在13%以上，从增长幅度看，沈阳人生活水平水准不断提高。沈阳人均可支配收入基本上逐年上涨，均达到改善性生活品质标准。03年至08年5年间，沈阳户籍人口变化极小，增长率低于10%；城市人口07年出现明显增长，但从03年至07年城市人口几乎无变化，增长速度较小。2003-20082003-2008年沈阳市人口变化趋势年沈阳市人口变12、化趋势经济指标经济指标122003-20082003-2008年沈阳三次产业比重年沈阳三次产业比重03-08年，三大产业比重分配无明显变化，第二产业与第三产业基本相当，交叉变换，二产接近50%左右，第三产业稍微较低些，于此同时，第一产业的比重在不断下降，第二产业与第三产业此消彼长，从整体产业结构看，第二产业占相当大的比重，同时起到支柱性的作用。从产业构成看，沈阳的制造业也房地产占整个行业的很大比重。第一产业第一产业增加值增加值增长率增长率第二产业第二产业增加值增加值增长率增长率第三产业增第三产业增加值加值增长率增长率20062006年年135.24.1%1137.722.1%1209.613.13、1%20072007年年166.58.1%1451.922.8%1455.514.0%20082008年年183.78%1934.118.1%1742.715.0%沈阳三产结构中，第三产业增加值不断提高，且增长幅沈阳三产结构中，第三产业增加值不断提高，且增长幅度超过度超过10%10%，第二产业始终占据较大比重，仍然是城市，第二产业始终占据较大比重，仍然是城市主导产业主导产业产业结构产业结构132008年在岗职工产业构成，总在岗人数为98.7万人：其中：第一产业0.6万人，下降13.1%；第二产业39.9万人，增加7.54%；第三产业第三产业58.258.2万人，增加万人，增加0.98%0.9814、%；2008年非公有制经济为2498亿元，增长增长17.8%17.8%，高于GDP增速，占GDP的64%，十一五规划目标为70%；十五期间，会计、律师和科技等服务领域不断拓展，律师事务所发展到122家，比前5年增长1倍，技术市场交易额年均增长技术市场交易额年均增长15%15%；2010年外资金融机构总数达到30家以上，全国所有商业银行都在沈设立分支机构（十一五规划目标）。沈阳城市人口结构变化示意图沈阳城市人口结构变化示意图劳动密集型的重工业城市劳动密集型的重工业城市低收入阶层：低端产业工人占绝对主导中高收入人群：公务员、国企管理层、私企业主。综合性区域中心城市综合性区域中心城市金融、信息、咨询15、等现代服务业及高新技术产业带来高收入的白领阶层、中产阶层；私营经济、商贸物流业蓬勃发展产生的个体户、私营业主等；都市融合带来财富人群流动；金字塔型中间阶层扩大我们判断，沈阳城市的新增人口主要由两部分组成：我们判断，沈阳城市的新增人口主要由两部分组成：p现代服务业及高新技术产业从业人员现代服务业及高新技术产业从业人员p制造业工人（主要来自对周边农村人口的吸纳）制造业工人（主要来自对周边农村人口的吸纳）重工业城市向综合性中心城市转型，人口结构逐渐改重工业城市向综合性中心城市转型，人口结构逐渐改变，第三产业人口占据近变，第三产业人口占据近60%60%，三产较为活跃，三产较为活跃产业结构产业结构14辽16、中城市群的提出将加速辽中城市群的提出将加速“都市融合都市融合”的进程，并促进的进程，并促进城市间的财富流动城市间的财富流动辽宁中部城市群总面积6.5万平方公里，人口2134万，城市化水平达到58。辽中城市群包括中心城市沈阳、能源之城铁岭和抚顺、辽中城市群包括中心城市沈阳、能源之城铁岭和抚顺、钢铁基地鞍山和本溪、化纤之城辽阳、港城营口，工业基钢铁基地鞍山和本溪、化纤之城辽阳、港城营口，工业基础雄厚，能源丰富，海陆交通便利。础雄厚，能源丰富，海陆交通便利。发展愿景：辽中城市群将担纲东北老工业基地振兴的主力担纲东北老工业基地振兴的主力，成为继“珠三角”、“长三角”和京津唐经济圈之后，中国经济中国经济17、快速发展的新增长极快速发展的新增长极。城市群的服务功能（物流、金融、信息、研发等）将向沈阳集中，工业与六城市联合发展；城市群的服务功能（物流、金融、信息、研发等）将向沈阳集中，工业与六城市联合发展；交通改善、城界消失将加速人口与财富的流动。交通改善、城界消失将加速人口与财富的流动。单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成主城新城新城新城新城沈阳城市定位城市定位15根据沈阳十一五规划，建成沈阳、长春两大综合交通换乘中心，根据沈阳十一五规划，建成沈阳、长春两大综合交通换乘中心，并向周边城市辐射，城际快速交通的建设进一步巩固沈阳区域中并向周边城市辐射，城际快速交通的建18、设进一步巩固沈阳区域中心城市的地位心城市的地位沈阳至抚顺城际铁路7月30日通车，沈阳抚顺城际铁路正式开通运营。沈抚城际铁路是辽宁省开通的第一条城际铁路,辽宁省在今后几年内还将陆续修建沈阳铁岭、沈阳本溪、沈阳彰武等城际铁路开通长吉城际铁路,普速与城际分场设置，同时，相关工程中新建线路13.6公里，投资15.57亿元，已于2007年开工，2010年竣工。沈抚城际铁路工程,利用既有苏抚线开行沈阳至抚顺间城市轨道交通列车，初期增设6个乘降站，铁道部投资18.5亿元。2008年开工，2009年竣工。新建丹东至大连城际铁路,全长285公里，形成一条丹东至大连沿海快速客运通道，投资240亿元,2009年开工19、建设。城市规划城市规划16沈阳市主要划分沈阳市主要划分1010个区，每区各有主题，以第二、第个区，每区各有主题，以第二、第三产业为重点发展产业三产业为重点发展产业沈河区：中央商务区.和平区：中心城区.大东区：东部工业区.皇姑区：教育中心.于洪区：农业高科技示范区.东陵区：旅游度假休闲区.沈北新区沈北新区：综合配套改革试验区综合配套改革试验区.浑南新区：高新技术产业开发区.苏家屯区：沈阳南部副城.铁西新区：中国工业的装备部.第二产业第二产业第三产业第三产业重点发展的产业新城子区新城子区蒲河新区蒲河新区大东区大东区沈河区沈河区东陵区东陵区和平区和平区铁西区铁西区皇姑区皇姑区于洪区于洪区浑南新区浑南20、新区苏家屯区苏家屯区沈北新区沈北新区东陵区东陵区铁西新区铁西新区城市规划城市规划17沈阳已形成以沈河、和平为核心，沿贯穿南北的城市金沈阳已形成以沈河、和平为核心，沿贯穿南北的城市金廊线形分布的城市界面廊线形分布的城市界面市五区：市五区：沈阳的主要商务办公、商业娱乐以及政府职能部门主要分布在金廊沿线及沈河、和平区，即城市的核心所在；市五区市五区沈北新区沈北新区浑南新区浑南新区金金 廊廊铁西新区铁西新区铁西新区：铁西新区：突出两大功能分区，一是把开发区建设成新区的现代工业区，全力打造以装备制造业为主的工业新高地；二是把铁西区建设成新区的现代商贸生活区，发展现代服务业和房地产业。沈北新区：沈北新区：21、以城市化为发展目标，主要发展三大产业，即农产品深加工产业、高新技术产业和现代服务产业。未来将建设成为集教育、文化、高科技产业于一体的生态宜居新城。浑南新区：浑南新区：规划为高新技术产业区、高档次商务中心区、高品质居住区、高等级大学城和浑河观光旅游带。城市现状城市现状18铁西新区规划为铁西新区规划为“西部工业走廊西部工业走廊”，老城区主要承担商务商业，老城区主要承担商务商业及居住功能，本项目处于传统商圈辐射区，处于铁西十字金廊及居住功能，本项目处于传统商圈辐射区，处于铁西十字金廊沿线，周边大型居住区众多沿线，周边大型居住区众多新玛特兴华街兴工街保利百合新兴居住区滑翔板块：为铁西区最大居住版块。北22、部板块：建大以北，兴华街以西为铁西区目前新兴居住区，新项目供应量大，以居住功能为主。核心商圈：西十字金廊为铁西核心商圈，承担铁西114万人口商务商业配套功能。平日日客流量为10万人次，假日为20万人次。铁西格局铁西格局19铁百商圈目前辐射范围为铁西区域，消费人群主要是长期铁百商圈目前辐射范围为铁西区域，消费人群主要是长期居住的的老铁西，年轻群体多往中街、太原街等市区消费居住的的老铁西，年轻群体多往中街、太原街等市区消费铁西浅草绿阁业主林女士，45岁：“平时基本都在新玛特新玛特消费，买买化妆品，衣服、鞋，一般请朋友吃饭就去生日城生日城，相对来讲铁西消费低些。铁西的商业挺齐全的，又新建几个大商场，23、以后购物更方便了。”铁西新铁百售货员：“一般来铁百买东西的都是中年人中年人，年轻的少，一个是铁百里的品牌不适合，再一个年轻人都去中街、太原街年轻人都去中街、太原街了，看看电影，逛逛街，我自己基本都不在铁百买东西，父母喜欢来。我比较期待星摩尔，据说什么都有，以后家门口也有的逛了”韵动领地业主王小姐，30岁：我一般都去中街，喜欢兴兴隆大家庭隆大家庭，东西齐全，而且吃饭，休息的地方也多，比较人性化人性化。里面品牌也齐全，比较容易找到适合自己的。李小姐，21岁，沈阳大学学生，家住铁西：我平时逛街基本都去大春天大春天或者时尚地下时尚地下，款式款式比较新颖新颖，价格也不贵，选择还多，比较适合我们这个年纪，24、铁西就没有这样的地方，基本都是比较老的商场，听说要新开万达，茂业啥的，不过估计也不太适合我，买买化妆品还行，服饰我还是下换潮一点的。东环国际上班族金先生，26岁：买东西一般跟女朋友都去太原太原街街，她不喜欢在铁西买，觉得没有太原街的花样多花样多，而且太原街也比较近，请朋友吃饭一般就在兴工街兴工街那，有几个比较不错的饭店，平时很少去铁百，新玛特，基本那有的太原街都有。铁西艳粉新村张先生，40岁：“我父母都是铁西工人，小的时候住在一排一排的工人村，后来都搬出来了，现在我们家亲戚基本都在铁西，买东西基本就在铁百，家乐铁百，家乐福福，都很齐全，没有必要去那么远，而且铁西的物价低物价低。”铁西消费铁西消25、费20铁西区目前已经形成了四大商业格局。铁西区目前已经形成了四大商业格局。建设大路建设大路兴兴华华街街保保工工街街北二路北二路沈辽路沈辽路星星MALLMALL华润置地广场华润置地广场铁西百货铁西百货大商新玛特大商新玛特苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器万达广场万达广场家乐福家乐福家乐福家乐福轻工市场轻工市场太原街商圈太原街商圈茂业百货茂业百货香江家居香江家居乐购乐购友谊商场友谊商场兴顺灯具城兴顺灯具城九路家居城九路家居城家居、建材家居、建材宜家居宜家居红星美凯龙红星美凯龙东方家园东方家园兴兴工工街街汽配城汽配城兴华街、兴华街、建大十字金廊建大十字金廊百货、餐饮、百货、餐饮、通讯、商务通讯、商务兴26、兴工工街街沿沿线线餐餐饮饮、娱娱乐乐、生生活活配配套套北二路汽车贸易产业带北二路汽车贸易产业带汽车、家居、建材、百货汽车、家居、建材、百货北二路汽车产业带北二路汽车产业带：汽车、家居、建材、百货。兴工街：兴工街：餐饮、娱乐、生活配套。十字金廊十字金廊：百货、餐饮、通讯、商务办公。九路：九路：家居、建材。国际纺织国际纺织服装城服装城商业格局商业格局21铁百商圈商业租赁状况良好，租金最高峰值是兴华街门市，铁百商圈商业租赁状况良好，租金最高峰值是兴华街门市，集中商业最高为美凯龙及家具城集中商业最高为美凯龙及家具城北二路北二路商业形式商业形式租金情况租金情况典型商家典型商家家居卖场家居卖场110-1527、0110-150元元/月月/红星美凯龙、宜红星美凯龙、宜家居家居建材店30-40元/月/美标、史丹利超市1.171.56元/平方米/天家乐福餐饮60元/月/肯德基、吉野家区域商业价格：区域商业价格：900090001200012000元元/商业形式商业形式租金情况租金情况典型商家典型商家百货扣点铁西百货、新玛特餐饮78元/月/快乐煮艺火锅通讯通讯250250元元/月月/迪信通、中邮普泰迪信通、中邮普泰电器60元/月/国美、苏宁区域商业价格：区域商业价格：13000130002000020000元元/商业商业形式形式租金情况租金情况典型商家典型商家餐饮45元月平丽湖蒸菜、羊老大娱乐20元月平同一28、首歌、创生KTV商业价格：商业价格：12000120001600016000元元/业态形式业态形式租金情况租金情况典型商家典型商家家具城家具城80-18080-180元元 月月 平平领袖家居、家具城领袖家居、家具城灯具城90-180 元月平兴顺灯具城建材城50-65 元月平陶林居、新北方建材城建材、装饰店 50元月平临街商铺区域商业价格：区域商业价格：12000120001600016000元元/北二路：北二路：九路：九路：兴工街：兴工街：兴华街：兴华街：商业价值商业价值22未来铁西区商业主要以大型商业综合体为主，本项目规未来铁西区商业主要以大型商业综合体为主，本项目规模上优势不明显，应从差异29、化寻求突破模上优势不明显，应从差异化寻求突破项目名称项目名称面积（万平）面积（万平）商业面商业面积积形式形式备注备注星摩尔3215万摩尔购物中心自持华润置地广场55城市综合体住宅销售铁西茂业百货107.5万商场、公寓公寓销售宜家居1010万家具、生活用品自持美凯龙美凯龙2 2期期14147 7万万城市综合体城市综合体销售销售合计合计 12112139.539.5项目名称项目名称面积面积（平米）（平米）价格价格形式形式备注备注保利百合1000011000元/底商销售千缘爱在城80008000-9000元/底商销售合计合计1800018000大型商业大型商业临街底商临街底商区域内综合体项目均为大规30、模，品区域内综合体项目均为大规模，品牌开发商，且规划方向基本为复合牌开发商，且规划方向基本为复合型，以百货购物类为主。型，以百货购物类为主。未来供应未来供应23就目前情况来看，本案为区域级、区域重点发展商业主轴就目前情况来看，本案为区域级、区域重点发展商业主轴上的中等规模综合体项目上的中等规模综合体项目p城市层面p区域层面p项目层面东北中心城市沈阳、长春、哈尔滨重工业城市向综合型城市转变振兴东北老工业基地核心商圈辐射区项目处于北二路与兴华街附近传统老商圈兴华街与建设大路十字金廊北二路上汽车贸易产业带中等规模综合体总建筑面积14万，商业7万小结小结24报告结构报告结构项目属性界定项目属性界定项目31、机会挖掘项目机会挖掘案例分析案例分析市场竞争分析市场竞争分析各物业类型定位各物业类型定位发展战略及整体定位发展战略及整体定位25沈阳的四大商圈中，铁西商圈的规模远低于其他商圈，沈阳的四大商圈中，铁西商圈的规模远低于其他商圈，是主要服务与铁西和于洪消费人群的区域级别商圈。是主要服务与铁西和于洪消费人群的区域级别商圈。u太原街商圈太原街商圈位于沈阳和平区，主要辐射整个沈阳和沈阳周边城市。u中街商圈中街商圈位于沈河区，中街是东北地区最古老最繁华的步行商业街区.是全国最长的商业步行街。铁百商圈铁百商圈位于铁西区.主要辐射铁西和西部于洪地区的人口。u北行商圈北行商圈位于皇姑区，辐射人口主要来自皇姑区。大32、东区大东区铁西区铁西区皇姑区皇姑区浑南新区浑南新区于洪新城于洪新城于洪区于洪区金金廊廊西工西工大东区大东区和平区和平区铁西区铁西区皇姑区皇姑区浑南新区浑南新区于洪区于洪区一环路一环路金金廊廊铁西铁西新区新区（沈（沈西工西工业走业走廊）廊）沈河区沈河区一环路一环路铁西铁西新区新区（沈（沈业走业走廊）廊）沈阳各商圈分布沈阳各商圈分布铁百商圈铁百商圈太原街商圈太原街商圈北行商圈北行商圈中街商圈中街商圈商圈地位商圈地位26铁西商圈给人的整体印象：乱、杂、差铁西商圈给人的整体印象：乱、杂、差商圈现状商圈现状27铁西的整体规划以西部十字金廊为核心主轴，向周铁西的整体规划以西部十字金廊为核心主轴，向周边区域33、辐射，配合五横五纵的区域发展格局边区域辐射，配合五横五纵的区域发展格局建设大路建设大路兴兴华华街街兴兴工工街街卫卫工工街街北一路北一路北二路北二路南九路南九路沈辽路沈辽路国际纺织服装城国际纺织服装城宜家居宜家居星星MALLMALL红星美凯龙红星美凯龙铁西十字金廊铁西十字金廊华润置地广场华润置地广场铁西百货铁西百货大商新玛特大商新玛特苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器万达广场万达广场家乐福家乐福家乐福家乐福轻工市场轻工市场汽配城汽配城商贸综合服务商贸综合服务办公、科研、教育、办公、科研、教育、银行综合服务银行综合服务家装产业服务家装产业服务保保工工街街水系文化内涵水系文化内涵重重工工街街文化教育文34、化教育物流产业带物流产业带汽车贸易产业带汽车贸易产业带综合景观产业带综合景观产业带家具建材产业带家具建材产业带现代商贸走廊现代商贸走廊u铁西“五横五纵”产业格局，街道化产业带功能细化u 西部十字金廊：全长约4公里，是以建设大路为横轴、兴华大街为纵轴的商业街区，以商业、金融业、服务业为主要形态的经济带。u沿线分别以几条街道形成“五横五纵”的铁西服务业产业格局u两大产业带：以现代汽车贸易城和家具建材为龙头的现代商贸产业带。北四路北四路商圈规划商圈规划28铁西区以铁百商圈为代表核心商圈，主要以中低档百货铁西区以铁百商圈为代表核心商圈，主要以中低档百货为主，正在没落，新的商业中心正在沿兴华街向北向和为35、主，正在没落，新的商业中心正在沿兴华街向北向和南向发展南向发展u各种大型高档的商业综合体将沿着兴华街向南北方向延伸。u向北：向北：沿兴华北街的土耳其星沿兴华北街的土耳其星摩尔，瑞典宜家居、红摩尔，瑞典宜家居、红星美凯龙。星美凯龙。u向南：向南：沿兴华南街的铁西万达沿兴华南街的铁西万达广场、深圳茂业百货。广场、深圳茂业百货。都将改变铁西的传统商都将改变铁西的传统商业格局。业格局。香江香江家居家居建设大建设大路路兴兴华华街街兴兴工工街街兴兴顺顺街街保保工工街街北一路北一路北二路北二路南九路南九路沈辽路沈辽路国际纺国际纺织服装织服装城城宜家宜家居居星星MALLMALL铁百商圈铁百商圈红星美红星美凯龙36、凯龙汽车贸易产业带汽车贸易产业带铁西十字金廊铁西十字金廊华润置地华润置地广场广场铁西百铁西百货货大商新大商新玛特玛特苏宁电苏宁电器器国美电国美电器器万达广万达广场场家乐家乐福福家乐家乐福福轻工市轻工市场场汽配汽配城城茂业百茂业百货货东方家东方家园园乐乐购购友谊商友谊商场场兴顺灯兴顺灯具城具城商圈发展商圈发展29项目所在的北二路板块正在由单一商业形态向复项目所在的北二路板块正在由单一商业形态向复合型商圈转变，成为铁西区北部新的商业核心合型商圈转变，成为铁西区北部新的商业核心u交通情况：交通情况：北二路交通便利，5分钟直达太原街商圈。u商业特点：商业特点：高端汽车销售、汽配市场、家居卖场、高端汽车37、销售、汽配市场、家居卖场、MALLMALL百货百货u发展趋势：未来将形成以汽车、家居、百货为主题的高端消费圈。发展趋势：未来将形成以汽车、家居、百货为主题的高端消费圈。瑞典宜家居瑞典宜家居土耳其星土耳其星MALLMALL临街家居、建材店临街家居、建材店临街餐饮店临街餐饮店红星美凯龙宜家居星摩尔铁西区政府汽车4S店商业分布：商业分布：商圈现状商圈现状30本项目区域价值：本项目区域价值：在于在于城市城市价值、价值、地段地段价值和价值和发展发展价值价值31项目属性界定项目属性界定项目机会挖掘项目机会挖掘案例分析案例分析市场竞争分析市场竞争分析各物业类型定位各物业类型定位报告结构报告结构发展战略及整体38、定位发展战略及整体定位32上海新天地上海新天地现代、时尚典范现代、时尚典范新天地新天地33新天地是上海成功的旧城改造项目，定位为融合国际化休新天地是上海成功的旧城改造项目，定位为融合国际化休闲、文化、娱乐为一体的一站式商业中心闲、文化、娱乐为一体的一站式商业中心新天地新天地34新天地新天地19971997年开始规划改造，先后分别对北里、南里进行年开始规划改造，先后分别对北里、南里进行改造，通过改变原有的居住价值挖掘其新的商业价值改造，通过改变原有的居住价值挖掘其新的商业价值新天地新天地35改造后的上海新天第北里以餐饮、休闲功能为主，南里改造后的上海新天第北里以餐饮、休闲功能为主，南里以购物、娱39、乐功能为主，成为现代、时尚、多元的休闲以购物、娱乐功能为主，成为现代、时尚、多元的休闲聚会场所聚会场所新天地新天地36新天地商业功能构成及商业业态新天地商业功能构成及商业业态新天地新天地37新天地成功实现了城市功能的升级，使得区域形象提升，新天地成功实现了城市功能的升级，使得区域形象提升，整体房价持续上涨整体房价持续上涨新天地新天地38新天地成功要素新天地成功要素区位价值区位价值位于城市中心区核心位置，市级商圈附近位于城市中心区核心位置，市级商圈附近功能多元功能多元结合商业、餐饮、休闲、娱乐、艺术文化展示于结合商业、餐饮、休闲、娱乐、艺术文化展示于一身，丰富了多元的城市生活空间一身，丰富了多元40、的城市生活空间差异定位差异定位商业功能与临近项目形成差异，功能综合，与区商业功能与临近项目形成差异，功能综合，与区域资源形成互动域资源形成互动提升了区域的价值，超脱了区域平台，提升了区域的价值，超脱了区域平台，打造了一个当地人常来，外地人必来的地方。打造了一个当地人常来，外地人必来的地方。39一个一个RBDRBD成功的关键因素成功的关键因素具备都市特征具备都市特征核心区位优势核心区位优势位于城市核心区域内，具有较高的地块价值，商业价值和城市价值，且交通便利，公共交通系统发达。功能多元功能多元集合购物、餐饮、艺术、等功能为一体，强调与区域资源的互动。功能定位 依托差异化，形成独具的竞争优势。最具41、活力气息最具活力气息通过加强餐饮、娱乐、购物的比重和特色，以共享、自由、变化、品味、艺术等成为都市活力示范区。艺术、品味是区域形象的象征走时尚路线走时尚路线代表区域最具现代时尚潮流的趋势，最具活力的地方。吸引外区域客户，又是本体消费者乐于向往的场所。时尚的、开放的、品味的、休闲的、多元的时尚的、开放的、品味的、休闲的、多元的案例借鉴案例借鉴40项目属性界定项目属性界定项目机会挖掘项目机会挖掘案例分析案例分析市场竞争分析市场竞争分析各物业类型定位各物业类型定位报告结构报告结构发展战略及整体定位发展战略及整体定位41目前市场上复合型项目主要有四个，通过其操作手法目前市场上复合型项目主要有四个，通过42、其操作手法进行竞争分析进行竞争分析典型项目：典型项目：u茂业百货u土耳其星摩尔u万达广场u华润置地铁西茂业百货铁西茂业百货星摩尔、宜家居星摩尔、宜家居铁西万达广场铁西万达广场竞争界定竞争界定42n茂业集团以开发经营商业地产为主业，主营大型百货商场、购物中心、高档写字楼、高档商务酒店、甲级商务公寓及商业住宅，形成了独具特色和独具规模的“地产+百货”发展模式；n以复合模式开发的典型项目有深圳东门、华强北、和平茂业百货、沈阳茂业城、无锡茂业城等。茂业集团茂业集团 “百货地产百货地产”模式模式茂业百货茂业百货43茂业集团业务由深圳逐渐扩张至全国，呈组团分布于东北、茂业集团业务由深圳逐渐扩张至全国，呈组43、团分布于东北、华南、长三角主要二三线城市华南、长三角主要二三线城市19921992年年19961996年年20042004年年初创期初创期转型综合发展期转型综合发展期快速扩张及资本运作期快速扩张及资本运作期空空间间特特征征n主要集中于深圳、珠海等城市；n深圳、珠海及重庆等城市；n国内主要二线城市，集中在西南、东北、长三角、深圳四个区域；茂业百货茂业百货44百货经营能力的不断提高并将其融入到地产开发中，经百货经营能力的不断提高并将其融入到地产开发中，经过本地的尝试及初步复制，形成了过本地的尝试及初步复制，形成了“百货地产百货地产”模式模式的复制能力的复制能力百货经营能力的不断百货经营能力的不断提44、升提升融合地产开发与百货融合地产开发与百货经营优势，嫁接项目经营优势，嫁接项目深圳本地初步复制深圳本地初步复制n营销水平：茂业集团开创出多种创新经营模式与营销手法已经成为深圳零售业经典案例，并在全国范围内产生巨大影响；n赢利能力：2004年，茂业百货毛利率、净利率分别达到27.69%和5.4%，盈利能力远超过同期中国百货业平均水平和其他百货龙头上市公司水平。n项目嫁接：茂业集团成立后将百货经营与地产开发结合，首次在深圳东门进行了实施，打造了东门茂业百货；n东门茂业百货是茂业集团第一家百货商店，同时也是地产开发与百货经营的首次融合；n东门茂业百货的成功初步确立了茂业集团“百货地产”的开发模式。n45、初步复制：继东门茂业百货后，茂业集团又在深圳以复合模式开发了和平广场、华强北茂业百货等项目，均取得了成功；n初步复制的成功巩固了“百货地产”的开发模式，为茂业百货今后的异地扩张复制打下了基础。茂业百货茂业百货45茂业百货茂业百货以以“时尚生活方式缔造者时尚生活方式缔造者”为经营为经营定位定位 u与众多国际国内一线品牌强强联合，引领现代都市主流生活方式。u经过十余年的长足发展，公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店，处于区域领导地位。u2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团是第一家成功收购国内百货上市公司的外资企业。深圳茂业百货茂业百货茂业百货46n大连万达集团以商业地产、高46、级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，目前已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有的收租物业面积达到300万平方米；n以复合模式开发的典型项目有北京CBD万达广场、大连万达广场、上海五角场万达广场等。大连万达集团大连万达集团“商业地产商业地产”模式模式万达商场万达商场47万达业务转型商业前主要集中于大连和国内个别二线城市，转型万达业务转型商业前主要集中于大连和国内个别二线城市，转型商业地产后业务迅速扩张到全国各地，目前主要集中于北京、上商业地产后业务迅速扩张到全国各地，目前主要集中于北京、上海一线城市和东北、华北、华东和西南地区二线城市海一线城市和东北、华北、华东和西47、南地区二线城市布布局局城城市市n大连市内，以大连市 西岗区为主。n大连市内；n广州番禺。n国内二三线城市为主n主要包括成都、长春、沈阳、昆明等地。n国内中东部二线以上城市n总部迁至北京。19881988年年19911991年年19971997年年20022002年年初创期初创期本地发展期本地发展期对外扩张期对外扩张期复合开发期复合开发期初创及本地发展其城市布局初创及本地发展其城市布局对外扩张期城市布局对外扩张期城市布局复合开发期布局复合开发期布局万达商场万达商场48主营业务经历了主营业务经历了“城市旧改住宅开发单体商业复城市旧改住宅开发单体商业复合开发合开发”的演进过程的演进过程n1988年以48、旧改项目为起点，业务类型以住宅开发为主，初步涉及酒店和写字楼。主主营营业业务务代代表表项项目目19881988年年19911991年年19971997年年20022002年年初创期初创期本地发展期本地发展期对外扩张期对外扩张期复合开发期复合开发期n南山住宅、北京街小区、西岗区个体大厦、万达酒店n高尔基路小区、新开路小区、西岗体育馆、大连海关大楼、万奉小区等n“卫城”“星城”“人家”“明珠”等系列住宅产品线及部分单体商业n万达广场系列，包括早期的单体商业，中期开发的组合店到后来的商业商务综合体n该阶段呈现多元化开发，仍以旧改住宅项目为主线，更多的涉及了酒店、写字楼和公建设施的开发。n以住宅开发为49、主，多为郊区大盘项目，形成了一系列的住宅产品线；开始涉及商业开发。n将住宅、酒店、写字楼、商业融为一体，以商业开发经营为主导的城市综合体复合开发模式。住宅物业开发为主阶段住宅物业开发为主阶段商业地产开发阶段商业地产开发阶段万达商场万达商场49万达广场万达广场城市核心，都市综合体城市核心，都市综合体u铁西万达广场是万达集团第三代城市综合体集大成者，包括住宅、休闲、娱乐、百货、酒店、公寓6大城市机能。u自有商业自有商业：星级酒店、精品百货、国际影院、餐饮娱乐、超级电玩城、大型KTV等。沈阳铁西万达广场沈阳铁西万达广场万达商场万达商场50特克莫公司特克莫公司-购物中心开发和投资公司购物中心开发和投资50、公司 u特克莫公司总部位于土耳其，拥有10年购物中心和不动产开发经验，在土耳其、希腊、罗马尼亚等国家拥有业务，主要与宜家、家乐福、麦德龙等企业合作，现有1,000万平方米的项目在建或开发中。u特克莫公司是欧洲排名第一的大型商业地产投资开发公司。该公司在过去的10年中先后投资开发了超过100万平方米的购物中心，主要用于经营国际零售连锁店。u未来5年内，特克莫与菲巴集团的合资公司拟在华投入逾20亿美元，发展至少10个大型购物广场。特克莫公司与菲巴集团合资特克莫公司与菲巴集团合资成立星摩尔房地产开发有限公司成立星摩尔房地产开发有限公司 星摩尔星摩尔51沈阳星摩尔沈阳星摩尔“具具有世界各地的特色有世界51、各地的特色风格风格，为消费者带，为消费者带来国际一流的休闲、娱乐新体验来国际一流的休闲、娱乐新体验。”u项目定位：项目定位：现代感和时尚感。u选址标准：选址标准：选址一般都是在城郊。u规模：规模：占地面积为10.8万平方米，总建筑面积为325716平方米，是以大型综合购物群体为主的集旅游、购物、休闲于一体的大型多功能生活广场，其购物中心15万平方米。u业态规划业态规划：建成后将有商店、商务酒店、购物超市广场、美食城、数码影城、餐厅等主力店组成，并配有地下停车库、休闲广场、屋顶花园、室内滑冰场、水族馆等设施。u优势：优势：星摩尔在欧洲合作的品牌已经占到主流品牌的90-95%，而这些品牌在全球主流52、品牌当中则占到大约50%。土耳其购物商场开发商特克莫公司特克莫公司，以及国际著名综合集团菲巴集团菲巴集团，联手在中国投资开发的第一个大型项目。总投资为2亿美元。星摩尔星摩尔52铁西区未来综合百货类商业较多，在激烈竞争的同时，铁西区未来综合百货类商业较多，在激烈竞争的同时，将会诞生新的商圈，产生现代多元、时尚、开放、共享将会诞生新的商圈，产生现代多元、时尚、开放、共享的的“一站式一站式”综合型项目，提高铁西整体的商业定位。综合型项目，提高铁西整体的商业定位。万达广场万达广场万达广场万达广场星摩尔星摩尔星摩尔星摩尔茂业百货茂业百货茂业百货茂业百货华润置地广场华润置地广场华润置地广场华润置地广场区位53、区位辽沈路北二路沈辽路铁百对过商业规模商业规模8万15万7.5万定位定位集五星级酒店、写字楼、商业广场、高档住宅于一体的综合体集五星级酒店，大型购物休闲娱乐餐饮于一体的购物广场集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的超级购物中心目标客群目标客群本区域客户本区域客户本区域客户本区域客户商业业态商业业态百货、家电、运动品牌卖场、健身、影院、电玩、量贩式KTV、餐饮、桑拿等多种业态1楼和2楼经营大型超市、大型百货、欧洲时尚品牌店、商品展示厅；3楼经营数码影城、夜总会、美食街、两个3000平方米的景观餐厅、儿童乐园；商业商业特质特质时尚、活力、多元、趣味、商务时尚、活力、多元、趣味、商务时尚、品位、多元时尚、54、品位、多元本区域现有集中商业主要为单一服装百货类，缺乏互动与交流氛围本区域现有集中商业主要为单一服装百货类，缺乏互动与交流氛围本区域未来将涌现大量集时尚休闲娱乐餐饮为一体的综合性购物中心本区域未来将涌现大量集时尚休闲娱乐餐饮为一体的综合性购物中心结论结论53项目属性界定项目属性界定项目机会挖掘项目机会挖掘案例分析案例分析市场竞争分析市场竞争分析各物业类型定位各物业类型定位报告结构报告结构发展战略及整体定位发展战略及整体定位54界定：界定：区域商圈中等规模复合项目机会：机会：1.区域具有城市、发展价值2.市场形态单一，同质化竞争3.商业缺乏互动与交流的氛围案例借鉴：案例借鉴：1.代言区域2.差异55、化定位3.时尚、现代、开放、多元、休闲市场竞争：市场竞争：1.市场上缺乏既时尚又充满活力的开放共享式商业街区2.市场多为大规模购物中心，缺乏复合型“一站式”购物突破竞争，打造铁西突破竞争，打造铁西RBDRBD55打造一个打造一个“铁西人必到，沈阳人常铁西人必到，沈阳人常来的来的”RBDRBD缤纷时尚都市休闲缤纷时尚都市休闲都心。都心。在在“旧旧”城中心，打造一个时尚、城中心，打造一个时尚、潮流、艺术、品味的都市中心潮流、艺术、品味的都市中心能代表区域形象，成为区域名片。能代表区域形象，成为区域名片。56RBDRBD（休闲商业区）拥有的物业功能（休闲商业区）拥有的物业功能u主要功能：主要功能：商56、业物业商业物业集购物、休闲于一体的体验型商业。u其他功能：其他功能：商务物业：商务物业：具备商务办公和居住功能的商住公寓。餐饮服务：餐饮服务：满足区域办公及居住的就餐需求。商业街：商业街：具有开放性，多元的商业街。57我们设想的休闲商业区应该是：RBDRBD打造体系：打造体系：功能功能设施设施休闲聚会餐饮购物商务交往创意购物中心商务公寓会议中心商业街休闲广场58RBDRBD的构成要素的构成要素建筑的魅力建筑的魅力，建筑设计风格具有强有利的视觉冲击，形成区域的标志性建筑。RBDRBD都市魅力多元的时尚的示范未来识别系统的魅力识别系统的魅力，开放性的设计、国际化是视觉识别元素。多样化的产品组合多样57、化的产品组合，购物中心、商务公寓、特色商业街，满足人们的多样需求多功能组合多功能组合，满足区域内人们购物休闲商务特色休闲设施特色休闲设施，城市级别出的休闲娱乐设施，提供时尚的都市休闲娱乐活动大尺度的休闲空间大尺度的休闲空间，为区域的人们提供交流、放松的活动空间经济发展示范经济发展示范，为居民提供就业机会，促进区域经济发展。59休闲商业区城市RBD发展计划“”RecreationalBusinessDistrict时尚的（时尚的（FashionFashion）开放的（开放的（OpenOpen）休闲的（休闲的（RecreationalRecreational）多元的（多元的（DiversDiver58、s）让都市生活升级让都市生活升级60关键词：街区关键词：街区时尚的时尚的Fashion多元的多元的Divers关键词：互动与交流关键词：互动与交流文化的多元文化的多元/功能的多元功能的多元关键词：采光天幕、橱窗、关键词：采光天幕、橱窗、玻璃、广告牌、喷泉等玻璃、广告牌、喷泉等休闲的休闲的Recreational开放的开放的Open关键词：交流、休憩关键词：交流、休憩休闲商业区61有一个城市存在，就有一个RBD！只不过有的已经成熟，有的则在建设当中62项目属性界定项目属性界定项目机会挖掘项目机会挖掘案例分析案例分析市场竞争分析市场竞争分析各物业类型定位各物业类型定位报告结构报告结构发展战略及整体59、定位发展战略及整体定位商业商业公寓公寓63RBDRBD的目标市场定位的目标市场定位其他区域人群其他区域人群其他区域人群其他区域人群本区域人群本区域人群本区域人群本区域人群沈阳其他市区人群（沈河、皇姑、和平）个体商务人群投资人群铁西个体商务人群铁西投资人群打造一个打造一个缤纷时尚都市休闲中心缤纷时尚都市休闲中心市场定位市场定位64商业功能的确定必须从商业发展趋势、市场现状、消费者商业功能的确定必须从商业发展趋势、市场现状、消费者特征这三个方面来进行考量特征这三个方面来进行考量定位思路在总体战略的指导下主要根据商圈功能配比现状、城市商业未来发展趋势以及潜在消费者特征来进行定位。功能定位功能定位6560、铁西区商业正处于发展起步阶段，大量综合体商业物业、铁西区商业正处于发展起步阶段，大量综合体商业物业、都市都市SHOPPING MALLSHOPPING MALL正逐步涌现正逐步涌现敏感因素敏感因素人均人均GDPGDP出现业态出现业态生存需求价格品质便利文化情感需求$500以下$500-1000$1000-3000$3000-5000$5000-7000$7000-10000$10000以上集市&沿街商业百货商业&批发市场大型综合超市&专卖店都市MALL便利店仓储式购物中心郊区NALL传统形态阶段传统形态阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态替代阶段业态替代阶段形成条件形成条件形成条件形成条件形成过程61、形成过程形成过程形成过程阶段特征阶段特征阶段特征阶段特征u刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分u伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚焦，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区u城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能u市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争u随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展u市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇集在一起形成行业整体竞争力u商业62、业态细分 完全，总量饱和u随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争u相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额铁西区铁西区u沈阳人均GDP$7593.铁西区人均GDP$37571，铁西区都市MALL正大量涌现，消费者对商品需求主要集中在品质追求及便利程度方面沈阳市沈阳市商业发展趋势商业发展趋势功能定位功能定位66目前各商圈的功能相对独立，未形成一站式消费、购物、目前各商圈的功能相对独立，未形成一站式消费、购物、休闲、娱乐于一体的商业项目休闲、娱乐于一63、体的商业项目本区域百货类和餐饮娱乐类各相对较为集中，且体量较为庞大；专业市场主要为九路低端家具市场、北二路汽车和高档家具专业市场，未形成一站式服务模式建设大路建设大路兴兴华华街街保保工工街街北二路北二路沈辽路沈辽路国际纺织国际纺织服装城服装城星星MALLMALL华润置地广场华润置地广场铁西百货铁西百货大商新玛特大商新玛特苏宁电器苏宁电器国美电器国美电器万达广场万达广场家乐家乐福福家乐家乐福福轻工市场轻工市场太原街商太原街商圈圈茂业百货茂业百货香江家居香江家居乐乐购购友谊商场友谊商场兴顺灯具城兴顺灯具城九路家居城九路家居城家居、建材家居、建材宜家居宜家居红星美凯龙红星美凯龙东方家园东方家园兴兴工64、工街街汽配汽配城城兴华街、兴华街、建大十字金廊建大十字金廊百货、餐饮、百货、餐饮、通讯、商务通讯、商务兴兴工工街街沿沿线线餐餐饮饮、娱娱乐乐、生生活活配配套套北二路汽车贸易产业带北二路汽车贸易产业带汽车、家居、建材、百货汽车、家居、建材、百货项目名称项目名称商业体量商业体量铁西百货商场2.3万万达广场8万茂业百货7.5万星摩尔15万新玛特7.6万铁百商圈百货太原街商圈百货项目名称项目名称商业体量商业体量新世界（太原街店）3万新世界（中华路店）6万新世界（南京街店）14万百盛商场6万万达广场28万中兴百货商场14.5万伊斯丹6万北京华联4万美美商场2.3万太原街百货类商业体量达83.8万，主要以65、世界级品牌为主。铁百商圈的大型集中商业体量约40万，以中档品牌为主。市场现状市场现状功能定位功能定位67通过对对购物客户访谈，发现来区域消费客户通过对对购物客户访谈，发现来区域消费客户对餐饮、休闲游的功能一定的需求。对餐饮、休闲游的功能一定的需求。u陆先生，38岁，某国企车间干部，新房刚刚装修完毕，与妻子携6岁孩子选购家居。美凯龙里的家居很不错，我领导基本上都是在这选的现在想出去找个地方吃饭，逛了一上午了，有点累了还没选完，吃完饭再回来看看吧，孩子也开始闹了（妻子）希望美凯龙里家居配饰的东西能多一点，就不用去五爱那么远的地方选了u黄女士，46岁，某企业管理者，给父母购置家居，父母约70岁左右。66、美凯龙的家居我很喜欢，而且这里很有秩序，带父母来这放心，质量服务也很到位恩，中午吃饭是个问题，我们得开车出去吃有设计室更好啦，最好是那些老牌子好一些的进来，就不用我们出去找了，这一趟什么都解决了。消费者对一站式购物的需求较多，比例较大；对本项目区域所期望最大的是具备餐饮配套，可以更加满足其一站式需求；客户语录消费者特征消费者特征功能定位功能定位68铁西区消费者认为北二路应增加餐饮、休闲、装饰的比重，铁西区消费者认为北二路应增加餐饮、休闲、装饰的比重，打造一站式且多功能于一体的综合体打造一站式且多功能于一体的综合体u铁西区域消费人群中大部分认为该区域是高档汽车和高档家具的集聚地，却缺乏餐饮、休闲67、娱乐等配套；u消费者对北二路总体印象较为陌生，但认为未来将具有较大商业潜力，包括家居家饰和百货等，有待开发；消费者对北二路的印象消费者对北二路的印象p未来高档家居汇聚p高档汽车4S店汇集p缺乏餐饮p消费者购物的敏感因素是商业质量商业质量、购物环购物环境境和商品品种商品品种功能定位功能定位消费者特征消费者特征69综合以上方面，建议本项目以购物为主体，同时相对增加综合以上方面，建议本项目以购物为主体，同时相对增加装饰、餐饮、休闲的比重，打造综合的、一站式的、具有装饰、餐饮、休闲的比重，打造综合的、一站式的、具有特色的综合体特色的综合体消费者消费者市场现状市场现状商业趋势商业趋势功能定位功能定位购68、购 物物购物主主 体体餐餐 饮饮休休 闲闲大力发展大力发展适度增加适度增加功能综合的、一站式的、铁西特色的综合体功能综合的、一站式的、铁西特色的综合体从市场需求和竞争状况出发，购物类为盈利主体，增加餐饮和休闲的比重，既保证商业的特色有保证商业的稳健成功运营，符合未来商业的发展潮流。功能定位功能定位70商业整体商业整体定位定位商业市场商业市场地块条件地块条件客户特征客户特征商业整体定位商业整体定位71目前市场现状为铁西区的商业功能比较分散，集中的特定目前市场现状为铁西区的商业功能比较分散，集中的特定的区域，缺少一站式的休闲商务中心。的区域，缺少一站式的休闲商务中心。铁西十字金廊铁西十字金廊建设建69、设大路大路兴兴华华街街兴兴工工街街兴兴顺顺街街保保工工街街北一北一路路北二北二路路南九南九路路沈辽沈辽路路国际国际纺织纺织服装服装城城 宜宜家家居居星星MALLMALL家具城商圈家具城商圈铁百商圈铁百商圈红星红星美凯美凯龙龙汽车贸易产业带汽车贸易产业带华润置华润置地广场地广场铁西铁西百货百货大商大商新玛新玛特特苏宁苏宁电器电器国美国美电器电器万达万达广场广场家家乐乐福福家家乐乐福福轻工市轻工市场场汽汽配配城城太原街太原街商圈商圈茂业茂业百货百货东方东方家园家园香江香江家居家居乐乐购购友谊友谊商场商场兴顺兴顺灯具灯具城城餐饮餐饮娱乐娱乐洗浴洗浴等集聚地等集聚地大型休闲洗浴中心海洋之星、名都嘉年华70、CEO浴都餐饮海洋魅力、韩都烧烤、国府肥牛、丽湖蒸菜、詹记香辣蟹酒店荣富大酒店KTV娱乐音乐虫、创声KTV、欢唱KTV整体定位整体定位商业市场商业市场72消消费费者者经经营营者者投资者投资者客户特征客户特征客户特征客户特征消费者消费者p消费者的敏感因素依次是商品品质、购物环境和商品品种p消费者认为北二路区域缺乏餐饮、休闲娱乐及专业市场一站式功能“一站式消费一站式消费”和和“一站一站式购物式购物”的需求日趋明显的需求日趋明显p投资者对商铺的关注要素依次是：地段、周边消费能力、发展潜力、商业管理能力、商场定位以及交通p投资者对 北二路片区的前景普遍看好p投资者对项目所在区域持乐观态度投资者对项目71、所在区域持乐观态度p项目区域外店铺商家较看好家居家饰类商场p经营者对商铺的关注点依次是：地段、发展潜力、周边环境p经营者对本项目充满信心经营者对本项目充满信心整体定位整体定位客户特征客户特征73消费者特征消费者特征消费者特征消费者特征消费者对消费者对“一站式一站式”购物需求强烈购物需求强烈增加专业市场产品种类希望打造一个家居家饰装修等一系列功能的集中场所对商品品质、购物环境和商品种类较为敏感认为北二路区域缺乏餐饮娱乐休闲功能外外 来来 消消 费费 者者 本本 区区 域域 消消 费费 者者 消费者需求一个多元化的商业消费者需求一个多元化的商业整体定位整体定位客户特征客户特征74投资者对本项目区域72、的未来商业发展普遍看好，持乐观投资者对本项目区域的未来商业发展普遍看好，持乐观态度态度u商铺经营者投资店铺最看重的因素是地段(45%)和商场定位(22%)，其次是发展潜力(10%)、周边消费能力(9%)、商场管理(7%)、交通(7%)；u投资者对本项目的投资因素主要看重其美凯龙的商业品牌，其次为地段因素、交通因素、未来发展等；整体定位整体定位客户特征客户特征75形象定位：形象定位：时时尚尚、开开放放、休闲、休闲、多多元元沈阳沈阳缤纷都心缤纷都心：76商业业态逻辑推导过程商业业态逻辑推导过程商业业态商业业态逻辑推导逻辑推导逻辑推导逻辑推导商圈业态现状商圈业态现状商圈业态现状商圈业态现状城市规划影73、响城市规划影响城市规划影响城市规划影响潜在客户分析潜在客户分析潜在客户分析潜在客户分析投资者投资者投资者投资者消费者消费者消费者消费者业态定位业态定位77北二路目前已形成以汽车销售为主的商业一条街，并由单北二路目前已形成以汽车销售为主的商业一条街，并由单一商业形态向复合型商圈转变一商业形态向复合型商圈转变u区域说明：区域说明：北二路东起兴工街，西至重工街，全长5.8公里，规划汽车产业用地40万平方米，随着红星美凯龙、宜家居、土耳其星摩尔的陆续进入，将形成复合型商业业态的聚集地。u交通情况：交通情况：5分钟直达太原街商圈。u商业特点：商业特点：高端汽车销售、汽配市场、高端汽车销售、汽配市场、家居74、卖场、家居卖场、MALLMALL百货百货瑞典宜家居瑞典宜家居土耳其星土耳其星MALLMALL临街家居、建材店临街家居、建材店临街餐饮店临街餐饮店业态定位业态定位区域特点区域特点78本项目所处区域目前是以美凯龙为代表，辐射全市的高档本项目所处区域目前是以美凯龙为代表，辐射全市的高档家居中心家居中心项目名项目名形式形式业态业态规模规模红星美凯龙家居卖场各种家居、建材16万平米塞斯名门街铺木门约800平米方圆地板街铺地板约300平米3D木门街铺木门约600平米业态定位业态定位区域特点区域特点79u区位区位:目前区域内已经形成以红星美凯龙为代表的中高档家居建材消费商圈。u交通：交通：区位交通畅达，向东75、车行5分钟可达太原街（沈阳站），向北5分钟可达东西快速干道，向西10分钟可达二环。项目交通畅达，并形成中高端家居销售的氛围项目交通畅达，并形成中高端家居销售的氛围北一路北一路北二路北二路宜家居宜家居星星MALLMALL红星美凯龙红星美凯龙汽车贸易产业带汽车贸易产业带家乐福家乐福辐射皇姑区辐射铁西区辐射和平、浑南新区太原街商圈太原街商圈二二环环兴华街东西快速干道东西快速干道沈阳站沈阳站业态定位业态定位区域特点区域特点80美凯龙分布全国，在家居行业具有很强的品牌影响力。美凯龙分布全国，在家居行业具有很强的品牌影响力。u企业简介：企业简介：红星美凯龙自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，76、提升消费者的居家生活品味为己任。截至目前，已在全国36个城市开办了60家商场，市场总规模达550万平方米。2008年销售总额突破235亿元，成为中国家居业的第一品牌。u经营特点：经营特点：连锁化经营、“全球化名牌捆绑”品牌经营的策略，在全国领先推出了“市场化经营，商场化管理”的模式。u影响力：影响力：创业24年来，红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业500强前50位，2007年荣获“国内影响力品牌领袖大奖”、“家居家装行业影响力品牌领袖大奖”。业态定位业态定位项目优势项目优势81二期项目可依托项目良好经营形成的市场氛围二期项目可依托项目良好经营形成的市场氛围u规划：规划：西栋商业与东栋商业之间有77、25宽的距离，形成商业内街功能，具备良好购物休闲氛围。3#4#-2F17F办公-2F-21F办公式公寓2#1#-2F5F商业-2F-6F商业总平面图北二东路商业内街商业内街业态定位业态定位项目优势项目优势82小结：小结：l区域已经形成中高档家居消费商圈的氛围。l铁西大量的新房建设产生大量的潜在家居消费的客群。l红星美凯龙在沈阳已经有了一定的品牌影响力。l依托兴华街，铁西西部十字金廊。l交通路况较好，区位交通畅达，向东车行5分钟可达太原街（沈阳站），向北5分钟可达东西快速干道，向西10分钟可达二环。区位、交通条件区位、交通条件区域资源、优势区域资源、优势83商业机会点商业机会点依托区位资源优势和78、项目自身品牌影响力依托区位资源优势和项目自身品牌影响力以以“时尚、开放、多元时尚、开放、多元”为主题为主题打造打造“购物购物”+“+“休闲休闲”+“+“餐饮餐饮”综合商业广场综合商业广场84区域内商业业态主要以汽车销售比重较大，家居主要以区域内商业业态主要以汽车销售比重较大，家居主要以卖场及沿街商铺形式，为中高档次，具有无限商业的价卖场及沿街商铺形式，为中高档次，具有无限商业的价值和前景值和前景建设建设大路大路兴兴华华街街保保工工街街北二北二路路沈辽沈辽路路星星MALLMALL华润置地华润置地广场广场铁西铁西百货百货大商新大商新玛特玛特苏宁电苏宁电器器国美国美电器电器万达万达广场广场家家乐乐福79、福家家乐乐福福轻工市轻工市场场太原街太原街商圈商圈茂业茂业百货百货香江香江家居家居乐乐购购友谊友谊商场商场兴顺灯兴顺灯具城具城九路家居城九路家居城家居、建材家居、建材宜宜家家居居红星美红星美凯龙凯龙东方东方家园家园兴兴工工街街汽汽配配城城兴华街、兴华街、建大十字金廊建大十字金廊百货、餐饮、百货、餐饮、通讯、商务通讯、商务兴兴工工街街沿沿线线餐餐饮饮、娱娱乐乐、生生活活配配套套北二路汽车贸易产业带北二路汽车贸易产业带汽车、家居、建材、百货汽车、家居、建材、百货汽车汽车40多家品牌4S店40万高消费能力人群家居家居红星美凯龙、宜家居26万中高店家居餐饮餐饮KFC、加州牛肉面、吉野家等0.1万18-80、30中青年消费群超市超市家乐福2万日常消费区域商业业态现状区域商业业态现状业态定位业态定位85面对来自太原街和中街的竞争，本项目可以通过差面对来自太原街和中街的竞争，本项目可以通过差异化定位和策略争取发展空间异化定位和策略争取发展空间太原街商圈：太原街商圈：u中兴商场u百盛商场u伊势丹百货u新世界百货中街商圈：中街商圈：u恒隆广场u兴隆大家庭u新玛特u商业城北行商圈：北行商圈：u北行商场u北京华联 u北行中兴商厦u第一大道铁西商圈铁西商圈u铁西百货u新玛特u轻工市场u万达广场铁百铁百商圈商圈太太原原街街商商圈圈和和平平腹腹地地大东大东区区和平和平区区铁西铁西区区皇姑皇姑区区沈河沈河区区浑南浑南81、新区新区市政府市政府于洪于洪新城新城于洪于洪区区一环路一环路二环路二环路金金廊廊太原街商圈太原街商圈沈沈阳阳站站北行商圈北行商圈兴兴华华街街铁百商圈铁百商圈中街商圈中街商圈最喜欢去的商场最喜欢去的商场经常去的商场经常去的商场太原街商圈在沈阳有较高的知名度和影响太原街商圈在沈阳有较高的知名度和影响力，区域内主要经营中高档百货。如：中力，区域内主要经营中高档百货。如：中兴商业城、伊势丹百货、百盛商场。兴商业城、伊势丹百货、百盛商场。百货百货业态定位业态定位86百货主力店招商方向百货主力店招商方向百货主力店以时尚、流行的百百货主力店以时尚、流行的百货品牌为主。货品牌为主。u投资调查投资调查/访谈：访82、谈：根据调查，34%的投资者认为主力店的引入对周边商铺的价值带动在5%10%之间。39%的投资客认为在10%以上。并表示如果有大型主力店的引入愿意过来投资。主力店对商铺的增值主力店对商铺的增值u大洋百货大洋百货u面积需求：至少面积需求：至少3 3万平以上万平以上u位于成熟商圈位于成熟商圈u可以与周边商业共享人流，依靠可以与周边商业共享人流，依靠品牌影响力取胜品牌影响力取胜u奥特莱斯奥特莱斯u面积需求：面积需求：4 4万万2020万平万平u位于交通便利区位，可以远离传位于交通便利区位，可以远离传统核心商圈。统核心商圈。u通过时尚和高品质，取得差异化通过时尚和高品质，取得差异化经营经营百货主力店以83、中高档次时尚品牌，形成差异化百货主力店以中高档次时尚品牌，形成差异化百货百货业态定位业态定位87增加特色主题，儿童专业店这一业态缺失，存增加特色主题，儿童专业店这一业态缺失，存在巨大的商业发展空间在巨大的商业发展空间趣志家主题乐园趣志家主题乐园kidzaniakidzaniaukidzania主题乐园让儿童在模拟的城市环境里进行角色扮演，有数十乃至上百种以上的各种职业可供儿童体验，通过从事驾驶员、医生、消防员、邮递员、记者、警察、飞行员、素食餐厅员工等工作，学习理财知识，培养社会技能。u场景建筑物都是相关厂家按实际尺寸缩小设计的，还有各种道具，制服，孩子们“工作”完，还可以赚到“kidzani84、a”的通用货币。在“kidzania”内的商场可以用来购买一些小东西。选址要求：选址要求：一般都会选在核心城市的商业区，面积需求：面积需求：约8000-20000不等专业店专业店业态定位业态定位88商业模式商业模式 实证的成功概念实证的成功概念深植在孩童中印象：长大后,他们每天会做的事永不褪流行的游戏：如同女孩们都喜欢洋娃娃,玩家家酒是每个年代小朋 友都最喜爱的游戏.东西皆知的游戏：不分东,西方的小孩们都玩着相同的游戏发自天性的游戏：毋须教条式的游戏规则新家庭娱乐概念新家庭娱乐概念首创具生活化,非传统性的儿童游乐环境有参与感,交互式的活动设计具教育性,指导性的游乐环境真实环境的小小世界版真实环85、境的小小世界版有真实生活环境的街景,建筑物的一个游戏环境模拟出孩童们生活环境中喜爱的,或熟悉的角落所有的建筑物,家具及设备缩小成孩童们可以玩乐使用的比例孩童们扮演不同的角色孩童们扮演不同的角色孩童们可以从70个活动中选择想玩的角色扮演我们提供游戏道具,孩童们发挥他们的想象力规划各主题馆规划各主题馆,可以扮演真实生活角色的游戏环境可以扮演真实生活角色的游戏环境完整呈现大人世界的小小王国版高质感的规划空间:我们提供游戏道具,孩童们发挥他们的想象力每个分馆各有主题设计:如医院主题馆中,包括:急诊室,手术房,育婴室,诊断室等每个游戏室中也提供真实生活的家家酒道具：如:在手术房中有准备:X 光扫瞄器,床86、位,开刀用具,开刀专用的医务服务等等宝贝王国中自成一个经济自主的体系宝贝王国中自成一个经济自主的体系拥有货币制度:$10,$20,$50 及$100 等模拟货币孩童们从扮演工作的角色中赚钱(以代币给付工资)孩童们可以代币消费,如:租车去玩,或者买披萨吃孩童们可以在赚的钱存到银行,赚利息或将钱从代币提款机领出来营运模式营运模式一票玩到底(包括所有的分馆及活动)一天当中设计二场 5个小时寓教于乐的活动(会依时更动)每个主题馆由真实生活的领先品牌赞助每个主题馆由真实生活的领先品牌赞助寻求每个业种的领先品牌支持Kidzania Japan 如:由MOS赞助汉堡快餐店,由Mitsubishi赞助汽车销售87、中心等等飞机场的赞助商是日本航空公司ANA,照片制作厂的赞助商是EPSON，可乐制造工厂的赞助商是可口可乐。每位策略伙伴都可以参每位策略伙伴都可以参与改造小小世界的计划与改造小小世界的计划,活泼交互式教学活动活泼交互式教学活动于主题馆中导入置入性营销:复制策略伙伴的品牌形象及产品,及导入当季促销活动予策略伙伴独一无二的营销媒介予策略伙伴独一无二的营销媒介让孩童们看到,摸到,用到,吃到,并将这些品牌概念带回家将品牌,商品,服务置入性营销至各项活动设计中从小建立品牌忠诚度活化促销活动策略伙伴的广告效果:制造多媒介的广告机会策略伙伴独家享有的广告方式策略伙伴独家享有的广告方式在有质感的寓教于乐活动设88、计中,将品牌概念有效地置入孩童们的印象中独家品牌的曝光机会现场促销活动的设计:精美小样品,兑换券等通通让小朋友带回家策略伙伴享有贵宾接待,门票停车免费,特别营销活动设计等专属荣耀趣志家主题乐园趣志家主题乐园kidzaniakidzania89建议引进沈阳的特色时尚餐饮，通过知名餐饮店带动建议引进沈阳的特色时尚餐饮，通过知名餐饮店带动小型餐饮的发展，既能满足本地消费者，也能吸引区小型餐饮的发展，既能满足本地消费者，也能吸引区域外的消费者域外的消费者u消费者访谈消费者访谈：消费者通常喜欢区太原街就餐，那里餐饮比较全、档次较高，其次选择就近消费，到铁百环境比较好的餐馆。消费者习惯就餐场所消费者习惯就89、餐场所消费者经常逛的去处消费者经常逛的去处消费者喜欢去的就餐场所消费者喜欢去的就餐场所u商家访谈：商家访谈：如果能把沈阳的特色餐饮引进到北二路，不仅解决了区域餐饮缺乏的问题，还能聚集人气，产生巨大的商业价值。以时尚餐饮为主，通过餐饮品牌店的聚集人气以时尚餐饮为主，通过餐饮品牌店的聚集人气餐饮餐饮业态定位业态定位90特色时尚的特色时尚的餐饮：餐饮：以特色时尚餐饮吸引人气，以特色时尚餐饮吸引人气，带动商业氛围的发展带动商业氛围的发展街区特色餐饮特色餐饮时尚91建议引进针对项目商务公寓中商务人士的茶馆、咖啡厅，建议引进针对项目商务公寓中商务人士的茶馆、咖啡厅，以及针对本区域人群的以及针对本区域人群的90、KTVKTV、电玩等休闲娱乐业态。、电玩等休闲娱乐业态。u商务人士：商务人士：茶馆30%，洗浴25%，咖啡厅17%。u区域消费者：区域消费者：健身22%，洗浴17%，二人转15%。商务人士喜欢的休闲商务人士喜欢的休闲本区域消费者喜欢的休闲场所本区域消费者喜欢的休闲场所沈阳人喜欢的休闲活动沈阳人喜欢的休闲活动u沈阳人平时喜欢的休闲娱乐活动为KTV24%,电影院15%，健身13%，洗浴10%。休闲娱乐休闲娱乐业态定位业态定位92特色时尚的特色时尚的休闲娱乐：通过茶馆、咖啡厅、健休闲娱乐：通过茶馆、咖啡厅、健身会所等满足项目商务人士和区域消费者的需求身会所等满足项目商务人士和区域消费者的需求交流互动91、93特色主力店特色主力店“迪卡侬迪卡侬”体育用品专卖店体育用品专卖店迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络，包括中国大陆与台湾，分店数量超过300家以上，是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团1。除了连锁运动用品店的经营外，迪卡侬集团另外一个最大的特色就是拥有丰富的自有品牌产品阵线，并根据运动类别的不同，分为12种以上不同的名称品牌。爱迪达（Adidas）是迪卡侬在全球市场上的主要竞争对手。迪卡侬集团是法国大型连锁运动用品量贩店。迪卡侬集团是法国大型连锁运动用品量贩店。中国市场情况：中国市场情况：在在中国中国，迪卡侬自，迪卡侬自19921992年已在年已在上海上海、天津天津、青岛青岛、广州广州92、深圳深圳、厦门厦门、台湾台湾先后设立了生产分公司。先后设立了生产分公司。20032003年年1111月首家迪卡侬运动品专业商场月首家迪卡侬运动品专业商场在上海在上海浦东浦东开业；截至开业；截至20092009年年0505月，在上海、北京、南京、无锡、广月，在上海、北京、南京、无锡、广州、深圳、青岛、州、深圳、青岛、大连大连、杭州、成都等、杭州、成都等1010个城市已有个城市已有1919家大型迪卡侬家大型迪卡侬运动超市。运动超市。需求面积：需求面积：400040001000010000平米平米 附件附件94特色家居馆特色家居馆特力屋特力屋uHOLA 卖场在台湾的中文名称是:和乐家居馆，而特力屋93、 在台湾其实是B&Q的中文名称，进入大陆内地，运用”特力屋”这个中文名，最重要的原因，即是展现特力集团的决心。因为 HOLA 特力屋 是特力集团正式宣布进入祖国大陆的第一个零售卖场，希望能将”特力”二字带入名称中，是为展现特力集团对中国市场的重视，代表特力集团全力以赴的决心；而 特力屋 本身亦是特力集团当年与英国翠丰集团共同缔造台湾第一个零售卖场最成功的案例。HOLAHOLA特力屋源自台湾，是一家经营各种进口家居生活特力屋源自台湾，是一家经营各种进口家居生活用品，床品，餐具，家电等大型的生活家具馆。用品，床品，餐具，家电等大型的生活家具馆。经营特色：经营特色：特力屋强调美式风格，提倡舒适，明亮94、开放，自由的购物环境，引特力屋强调美式风格，提倡舒适，明亮、开放，自由的购物环境，引领全球的家居风格。领全球的家居风格。需求面积：需求面积：40004000平米平米 附件附件95结合本项目：结合本项目：一站式时尚都市一站式时尚都市MALLMALL应具备的主要业态应具备的主要业态购 物餐 饮休闲娱乐百货（时尚百货、综合百货等）专业店（家居、家饰等）特色餐饮、大众餐饮等休闲（茶庄、咖啡厅、酒吧等）娱乐（儿童室内公园、网吧、电玩等）业态定位业态定位96商业业态规划建议商业业态规划建议97根据项目整体定位，并考虑到开发商的战略需要，在实现根据项目整体定位，并考虑到开发商的战略需要，在实现品牌价值的同95、时保证项目能够快速销售并实现现金流品牌价值的同时保证项目能够快速销售并实现现金流1#1#商业商业4.94.9万平万平4#4#2#2#商商业业2 2万万平平3#3#业态规划业态规划98临街商业及商业街铺位划分原则及业态建议临街商业及商业街铺位划分原则及业态建议4#4#3#3#北二马路北二马路北二路临街铺北二路临街铺开间开间8-108-10米，进深米，进深2020米米主题餐饮、品牌快餐主题餐饮、品牌快餐北二路临街铺北二路临街铺开间开间8-108-10米，进深米，进深2020米米主题餐饮、品牌快餐主题餐饮、品牌快餐商业街铺位商业街铺位开间开间8-108-10米，进深米，进深1515米米休闲美食、咖啡96、厅、特色休闲美食、咖啡厅、特色小吃、甜品屋小吃、甜品屋商业街铺位商业街铺位开间开间8-108-10米，进深米，进深1515米米休休闲美食、咖啡厅、特色小闲美食、咖啡厅、特色小吃、甜品屋吃、甜品屋商业街铺位商业街铺位开间开间4-64-6米，进深米，进深1212米米商务生活配套商务生活配套商业街铺位商业街铺位开间开间8-108-10米，进深米，进深1515米米商务快餐、特色料理商务快餐、特色料理业态规划业态规划99业态规划方案：特色时尚百货业态规划方案：特色时尚百货mallmall楼层楼层业态业态6F6F整体招商大型百货类商家如：大洋百货5F5F4F4F3F3F2F2F1F1F-1F-1F楼层楼层97、业态业态说说 明明5F5F休闲健身中心整体持有整体出售4F4F迪卡侬运动主力店3F3F登山、野营装备分割销售2F2F国内一线品牌运动装1F1F国际一线品牌运动装-1F-1F各种运动器械、装备1#：4.9万商业万商业2#：2万商业万商业餐饮广场100区域各商圈商铺市场价格比较区域各商圈商铺市场价格比较商圈商圈项目项目商铺形商铺形式式面积区间面积区间价格价格位置位置商业成熟度商业成熟度北二路保利百合底商120-60011000-12000临街北二路浅草绿阁底商150-40012000-16000正对星摩尔爱在城底商40008000-9000临兴华街铁百兴华大商底商500010000 12000-198、6000临兴华街七匹狼店街铺50 16000临兴华街 九路杰诚铁艺街铺200 14000九路 天赐护栏底商30016000九路 北二路目前商业氛围并不成熟，区域临街底商北二路目前商业氛围并不成熟，区域临街底商8000-120008000-12000元元/价格定位价格定位101本案目前商业整体均价及各层商铺均价建议本案目前商业整体均价及各层商铺均价建议u随着区域的成熟以及项目自身的成熟运行，商业的销售价格将会有所提升。楼层楼层均价区间均价区间六层6000-8000元/五层6000-8000元/四层6000-8000元/三层7000-9000元/二层8000-10000元/一层10000-120099、0元/负一层6000-8000元/4.94.9万平商业万平商业2 2万平商业万平商业楼层楼层均价区间均价区间五层6000-8000元/四层6000-8000元/三层7000-9000元/二层8000-10000元/一层10000-12000元/负一层6000-8000元/考虑目前商业现状，建议整体价格区间：考虑目前商业现状，建议整体价格区间：7000700090009000元元/价格定位价格定位102项目属性界定项目属性界定项目机会挖掘项目机会挖掘案例分析案例分析市场竞争分析市场竞争分析各物业类型定位各物业类型定位报告结构报告结构发展战略及整体定位发展战略及整体定位商业商业公寓公寓103商务物100、业分析商务物业分析Part1.Part1.市场分析市场分析Part2.Part2.客户分析客户分析Part3.Part3.物业定位物业定位Part4.Part4.物业发展建议物业发展建议104市场分析市场分析n板块分布n供应状况n主力户型n销售状况n租赁状况n产品水平105商务市场分布图商务市场分布图主要集中在建大及兴华街沿线主要集中在建大及兴华街沿线u区域内商务市场较不发达，现有办公物业主要集中在建设大路和兴华街十字金廊沿线，以中低端商务公寓为主，纯写字间稀缺，部分住宅中也有小公司入驻。u在售：公寓/写字间主要有第一商城、伯伦时代、假日国际公寓、东环国际A等4个；纯写字间主要是千缘新财富大厦101、；u已入住：鲁尔大厦、爱都国际、和谐大厦等；1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414板块分布板块分布106公寓产品规模在公寓产品规模在3.5-8.33.5-8.3万之间，以中低档商万之间，以中低档商务公寓为主务公寓为主u目前本片区在售的公寓/写字楼共5个典型项目；l现有在售物业中、低档商住公寓为主，纯写字间项目稀缺；l在售项目基本规模不大，基本以两栋塔楼为主，体量在4-8万平之间。家具城商圈家具城商圈铁百商圈铁百商圈建设大路建设大路兴兴华华街街兴兴工工街街北一北一路路北二北二路路南九南九路路红星美红星美凯龙凯龙铁西十字金廊铁西十字金廊千缘新102、财富大厦千缘新财富大厦假日国际假日国际伯伦时代伯伦时代公寓公寓写字间写字间第一商城第一商城物业类型物业类型项目名称项目名称规模规模商住公寓假日国际4万商住公寓伯伦时代之尚3.5万商住公寓/写字间第一商城8.1万写字间东环国际A座约3.5万写字间新财富大厦4.5万东环国际东环国际A A座座规模状况规模状况107未来供应主要是目前在售项目的存量、伯伦时代的B座及万和大厦；2010年整体供应量近8万平左右。未来供应较少，主要为库存销售，新品集中供应在未来供应较少，主要为库存销售，新品集中供应在20102010年下半年年下半年20072007年年20092009年年下半年下半年 上半年上半年 下半年下103、半年 上半年上半年二季度二季度 三季度三季度 四季度四季度下半年下半年 上半年上半年 下半年下半年20082008年年20102010年年规模8.1万 约750套 剩约10套规模约3万，B座547套 面积36-73平 规模公寓约1.7万、写字间2万面积47-114平第一商城假日国际伯伦时代新财富大厦万和大厦尾房销售，速度较慢尾房销售，速度较慢新品供应集中在新品供应集中在20102010年下半年年下半年上半年上半年 下半年下半年20112011年年上半年上半年20122012年年东环A座规模3.5万共200套，剩余20套规模3.5万 约600套剩余200余套规模4万 约600套 剩200宇涛 假104、日国际新财富大厦未来供应未来供应108在售项目的公寓户型集中在在售项目的公寓户型集中在45-7545-75平米之间，写字间在平米之间，写字间在88-20088-200平米，小户型的销售情况优于大户型平米，小户型的销售情况优于大户型面积面积(平米）平米）数据来自市场统计假假日日国国际际伯伯伦伦时时代代第第一一商商城城财财富富大大厦厦项项目目303035354040454550505555606065657070757580809090100100120120150150商住公寓商住公寓写字间写字间东东环环国国际际A A座座200200第第一一商商城城300300畅销户型畅销户型项目名称项目名称畅105、销户型畅销户型假日国际53、67伯伦时代之尚43、58第一商城50、68东环国际A座88第一商城83、120新财富大厦55、57n从在售项目的畅销户型上来看，公寓畅销户型在50-60平，写字间以小面积户型的销售明显优于大面积的销售；主力户型主力户型109商务公寓销售状况优于写字楼，写字楼因面积大、商务公寓销售状况优于写字楼，写字楼因面积大、单价高，总价高等，销售缓慢，价值实现度不高单价高，总价高等，销售缓慢，价值实现度不高u商住公寓凭借其弹性功能、适中价格，销售状况优于写字楼产品u目前市场上在售项目以中档、中低档商务产品为主，价格未有较大突破u在售公寓均价集中在6100-6600元/，写字间在106、7000-8000元/，写字间高于公寓900-1400元/u不能实现快速销售项目的主要原因：不能实现快速销售项目的主要原因：在售项目销售缓慢的主要原因是：产品同质化严重，形象和品质感不强；消化速度：商务公寓消化速度：商务公寓写字楼写字楼销售状况销售状况110商务公寓由于租金优势，入住率较高，均在商务公寓由于租金优势，入住率较高，均在80-90%80-90%，入住率高于写字间。入住率高于写字间。写字楼商务公寓写字楼写字楼商务公寓商务公寓入住率入住率40-90%80-90%租金水平租金水平 363-600222-360入住率：商务公寓入住率：商务公寓写字楼写字楼租金水平：写字楼租金水平：写字楼商务107、公寓商务公寓u商务公寓租金水平稍低于写字楼，但入住率明显高于写字楼租赁状况租赁状况111从产品水平看，写字楼与公寓相比没有明显差别，商从产品水平看，写字楼与公寓相比没有明显差别，商务产品的外观形式与住宅产品比较接近，写字楼与公务产品的外观形式与住宅产品比较接近，写字楼与公寓产品相比优势不明显寓产品相比优势不明显华姿国际大厦华姿国际大厦汇宝国际汇宝国际摩根凯利摩根凯利海润国际海润国际SOHOSOHO新天地新天地伯伦时代伯伦时代汇宝国际汇宝国际摩根凯利摩根凯利 目前，铁西商务市场整体产品水平一般，属于初级市场，没有突出“商务”特质，与住宅类产品接近商务市场相应所需的商务配套设施和服务也比较缺乏。写108、字楼产品水平在装修、电梯配置、公共空间等方面与公寓产品差距不大，品质一般东环国际B座公寓项目地处建设大路，外观现代时尚、水牌和服务，吸引了众多区域内商务人士入住办公入住率达90%。住宅：住宅：单元的变化较多，功能丰富如凸出窗、阳台、空调板等，决定了外立面的形式比较“碎”，无法做出大规模的虚实对比，匀质化难以形成。形象上一般突出亲切、宜居的风格；写字楼：写字楼：单元的变化较少，功能单一，以核心筒带动开放空间，其功能的匀质决定了外立面的匀质，易于整体造型，做出虚实对比。形象上一般体现大气、现代的商务风格；商务公寓商务公寓海润国际海润国际SOHOSOHO新天地新天地假日国际假日国际第一商城第一商城东109、环国际东环国际产品水平产品水平112商务市场商务市场现状现状小结小结1.1.分布：分布：商务市场供应集中在建大沿线，区域成熟度高，以中低商务市场供应集中在建大沿线，区域成熟度高，以中低档商务公寓为主，产品同质化现象明显。档商务公寓为主，产品同质化现象明显。2.2.销售：销售：从销售角度看，商务公寓面积小，单价低，总价低，入从销售角度看，商务公寓面积小，单价低，总价低，入市门槛低的优势，更容易被市场接受。市门槛低的优势，更容易被市场接受。3.3.入住率：入住率：从租赁市场来看，商住公寓凭借其弹性功能、可办公从租赁市场来看，商住公寓凭借其弹性功能、可办公可居住，租金价格适中，入住率优于写字楼。可居110、住，租金价格适中，入住率优于写字楼。4.4.产品形态：产品形态：现有产品外表与住宅相似，无真正高品质物业，体现有产品外表与住宅相似，无真正高品质物业，体现不出商务物业的高形象，配套服务也无法满足企业公司商务现不出商务物业的高形象，配套服务也无法满足企业公司商务需求。需求。113附表附表1 1：沈阳市公寓市场现状（产品）：沈阳市公寓市场现状（产品）项目名称项目名称户型（平米）户型（平米）主力户主力户型型装修情况装修情况物业管理物业管理开盘时间开盘时间入住时间入住时间伯伦时代之尚33-7453-67清水/精装仲量联行物业2008-3A座09-12假日国际A座43-101 B座24-9743-54精111、装假日酒店物业2009-72010-4鲁尔大厦35-60清水龙辉物业2005-102006-11爱都国际A座76/8550-70清水爱都物业和谐大厦39-19839-48清水一方物业 2007-42007-11东环国际B座38-7460-70清水辽宁东环2006-092007-04第一商城（公寓）40-9040-50清水第一商城物业2007-72008底114附表附表2 2：沈阳市公寓市场现状（销售）：沈阳市公寓市场现状（销售）项目名称项目名称单价（元单价（元/）总价总价总套数总套数畅销户型畅销户型销售率销售率销售速度销售速度（套（套/月）月）伯伦时代之尚A座实现均价6100，现7000（精装112、）21万/套起64050-6090%28假日国际6300-6400畅销27万/套5934367%60鲁尔大厦590021万-35.4万/套1000售罄爱都国际A座550020-60/套800售罄和谐大厦5600主力22-27万/套49638-39/49售罄东环国际B座开盘5700-5800，现5900主力34.2-40.6万/套50060-70平售罄（历时8-9个月）开盘当月100套第一商城（公寓）底价4600/均价6600/顶价750020-53万/套54940-5090%22套，开盘当月120套，之后递减115附表附表3 3：沈阳市公寓市场现状（租赁）：沈阳市公寓市场现状（租赁）项目名称项113、目名称项目位置项目位置租金水平租金水平（元（元/平方米平方米*年）年）入住率入住率入市时间入市时间伯伦时代之尚建设东路75号3162008-3假日国际建设东路35号313未入住2009-7鲁尔大厦兴华南街5号22285%2005-10爱都国际A座建设东路72号31690%和谐大厦建设东路43号27980%2007-4东环国际B座云峰北街33090%2006-9第一商城（公寓）建设中路1号36080%2007-7116客户分析客户分析n客户分布n客户特征n客户关注点117目前铁西商务客户行业分布目前铁西商务客户行业分布26%3%18%18%4%22%22%9%7%11%写字楼写字楼16%8%23114、%23%6%19%19%11%10%7%商务公寓商务公寓其它其它金融金融/保保险险建材装建材装饰饰房地产房地产/建筑建筑机械设机械设备备咨询咨询/广广告告投资投资贸易贸易名称名称沈阳市企业沈阳市企业（除铁西区）（除铁西区）省内企业省内企业（除沈阳）（除沈阳）外省企业分公外省企业分公司及办事处司及办事处外资外资企业企业名称名称铁西区企业铁西区企业30%30%8%8%17%17%_ _商务公寓商务公寓45%45%33%33%10%10%20%20%2%2%写字楼写字楼35%35%客户分布客户分布118由于购买能力和区域氛围，市场对商务公寓的需求大由于购买能力和区域氛围，市场对商务公寓的需求大于纯写115、字楼。于纯写字楼。铁西的写字楼市场需求是有的，但能毕竟是少数，很多铁西本区域的公司都选择在公寓或住宅里办公。是由于资金实力不足，同时对于办公形象的要求并不是特备严格，所以商住公寓这种产品更适合铁西的小型企业 -伯伦时代之尚销售经理 通常写字楼在项目封顶后才进入正式的销售期，虽然有的项目封顶之前已经开始销售，但通常销售情况不太好写字楼这种产品的回现速度比较慢，一般投资客户愿意购买公寓物业，成长型小企业虽有意愿购买写字楼物业，但由于支付能力有限，所以对商住公寓的需求相对纯写字楼更强-新财富中心销售经理希尔斯联邦p市场对商务公寓的需求大于纯写字楼p写字楼销售周期较长、消化速度慢 客户需求客户需求11116、9商务市场的购买客户以投资客户为主，投资客占比约为商务市场的购买客户以投资客户为主，投资客占比约为70%-80%70%-80%商务公寓商务公寓/写字间写字间项目名称项目名称投资：自用投资：自用第一商城7：3假日国际公寓8：2伯伦时代之尚8：2新财富大厦6.5：3.5东环国际A4：6u从客户结构来讲，商务公寓/写字间以投资客户为主，投资客户占比70%-80%；u其中写字楼投资客现象不明显，尤其是大面积写字间，以入住企业主自用居多，租赁市场冷淡；p 市场客户群表现为二元消费群：投资、自用。其中投资占大部分，市场客户群表现为二元消费群：投资、自用。其中投资占大部分，占比占比70%-80%70%-80117、%。自用客户中，办公比例大于居住。自用客户中，办公比例大于居住。p 公寓产品终端使用者以办公目的为主，居住情况较少，商务公寓需公寓产品终端使用者以办公目的为主，居住情况较少，商务公寓需求相对较为旺盛。求相对较为旺盛。客户特征客户特征120区域投资客户主要处于事业成长上升期，看重区域投资客户主要处于事业成长上升期，看重地段地段、投、投资收益和稳健性，倾向购买小户型资收益和稳健性，倾向购买小户型职业职业年龄范围年龄范围 购买户型购买户型投资类型投资类型备注备注公司企业管理、高级技术人员35-4530-50出租、期待升值看重地理位置，出租、回报率，倾向购买小户型个体业主、企业管理30-4030-40118、出租、期待升值、购置沈阳固定资产已有住房、购买房产仅作为投资用途投资类客户特征投资类客户特征35-35岁左右、事业成长上升期知识层次一般、视野广、投资意识强中高端收入人群为主，非大富大贵类型；多次置业经历、至少有2套以上房产，手头有一定闲钱；私企老板、事业单位/大型国企/高级技术人员等行业的中层、中高层管理者；本区域人为主，少部分周边和平、沈河客户置业关注点：置业关注点：地段、投资收益（短期投资回报、长期升值空间）、稳健性等行为及生活特征描摹行为及生活特征描摹行为及生活特征描摹行为及生活特征描摹置业需求置业需求置业需求置业需求投资类客户特征投资类客户特征投资类客户特征投资类客户特征客户特征客户119、特征121按目前租赁市场水平，初步测算，公寓市场实现7.2%的租金回报率，投资收益率较高商务公寓，商务公寓，投资回报率计算：投资回报率计算：以50平商务公寓，售价5000元/平为例：租金1500元/月，总房款25万。租金回报率=年租金/总房款 =1.8万/25万 =7.2%公寓产品相比写字楼较高的投资收益率，是投资客置业公寓产品相比写字楼较高的投资收益率，是投资客置业需求旺盛的主要原因之一需求旺盛的主要原因之一u客户需求纯写字间较少，主要是商住两用的多！-新财富大厦销售代表u公寓面积小，总价低，出租容易，相比写字楼回报率也高，能快速兑现价值。第一商城销售代表写字间，写字间，投资回报率计算：投资120、回报率计算：以97平写字间，售价7000万元/年为例：租金3500元/月，总房款68万。租金回报率=年租金/总房款 =4.2万/70万 =6%p客户关注点：客户关注点：投资回报率投资回报率客户关注客户关注122商务公寓复合的业态功能，面对两种客群商务公寓复合的业态功能，面对两种客群“自住自住+办公办公”投投资具有稳健性，极大的增强了投资客的置业信心资具有稳健性，极大的增强了投资客的置业信心希尔斯联邦当然是买公寓，写字楼划算，面积小，便于出租，既可以租用于办公又可以居住，而写字楼只能是办公用，覆盖面太小！-假日国际购买者我们投资客当然看什么好租了，现在铁西较多是4-5个人的小型公司，他们需要的办121、公场所就是一个40-50平的公寓产品，反正总价也不高，万一不行还能自住！-伯伦时代购买者p客户关注点：客户关注点：投资稳健性投资稳健性客户关注客户关注123客户小结：客户小结：1.1.目前市场对商务公寓的需求大于纯写字楼，其中商务客户目前市场对商务公寓的需求大于纯写字楼，其中商务客户以投资客为主；以投资客为主；2.2.使用客户，使用客户，终端用途以商务办公为主，入驻企业多为创业终端用途以商务办公为主，入驻企业多为创业型或成长型的本区域小型公司，面积在型或成长型的本区域小型公司，面积在50-7050-70平方米。平方米。3.3.区域投资客，区域投资客，主要看重小面积、投资收益高、稳健性形象主要看122、重小面积、投资收益高、稳健性形象好的产品，市场反应相对较高。好的产品，市场反应相对较高。124项目发展方向借鉴项目发展方向借鉴p市场机会：市场机会：供应，供应，公寓产品后续供应较少，公寓需求旺盛，具备市场先机；公寓产品后续供应较少，公寓需求旺盛，具备市场先机；硬件，硬件，中低档商务物业聚集，呈现同质化趋势，高端商务形象缺乏；中低档商务物业聚集，呈现同质化趋势，高端商务形象缺乏；形象，形象，市场上产品品质感较差，突破现有市场格局需要超越现有物业产品水市场上产品品质感较差，突破现有市场格局需要超越现有物业产品水平；平；p客户机会客户机会入市门槛，入市门槛，通过控制面积，实现低总价、减低购买门槛；通123、过控制面积，实现低总价、减低购买门槛；客户需求，客户需求，商住两用公寓的高投资收益率和稳健性，是投资客关注的主要因商住两用公寓的高投资收益率和稳健性，是投资客关注的主要因素。素。高端形象高端形象复合功能复合功能125项目定位项目定位n整体定位n形象定位n价格定位n客户定位n产品定位126本项目的商务物业定位本项目的商务物业定位u本项目建议：本项目建议：功能复合，品质制胜功能复合，品质制胜p功能方面：功能方面：复合功能，两栋楼均为商住两用性质复合功能，两栋楼均为商住两用性质p标准方面：标准方面：树立铁西高端商务公寓，打造标准按区域形象最树立铁西高端商务公寓，打造标准按区域形象最高写字楼方向打造。124、高写字楼方向打造。本项目商务定位：本项目商务定位：铁西高端铁西高端SOHOSOHO公寓公寓 复合的、现代的、紧凑的、高形象的复合的、现代的、紧凑的、高形象的u方案1：2栋公寓（推荐）u方案2：1栋写字间+1栋公寓市场风险性排序市场风险性排序 ：方案：方案1 1 方案方案2 2q以高性价比和综合体丰以高性价比和综合体丰富配套为核心卖点的弹富配套为核心卖点的弹性商务物业性商务物业q为成长型本地企业提供为成长型本地企业提供高形象、低成本的办公高形象、低成本的办公场所场所127SOHOSOHO公寓满足客户多元化需求公寓满足客户多元化需求u多元化的客户结构是商务公寓具有强大生命力的关键所在商务公寓的消费125、群体不断更替，但过度型需求更是存在过度居住过度居住：20-30岁，社会新生群体创业初期创业初期：规模小，对办公条件要求低中小型公司办中小型公司办公公：规模小，对办公条件要求低企业高端短期企业高端短期居住居住：企业外派人员、第二居所自由职业者自由职业者：创意型、艺术自由职业者追求便捷生活和自由空间长短线投资长短线投资：受租赁市场关注，回报率高商务公寓具有商务公寓具有很强的功能转很强的功能转换的弹性空间换的弹性空间写字楼市场冷淡写字楼市场冷淡以居住功能为主，商务功能为铺以居住功能为主，商务功能为铺写字楼市场景气写字楼市场景气以商务功能为主，居住功能为铺以商务功能为主，居住功能为铺本项目适合发展具有126、多元化客户结构和灵活功能转换空间的商务公寓本项目适合发展具有多元化客户结构和灵活功能转换空间的商务公寓128形象定位形象定位无无 限限 至至 享享 时时 尚尚 中中 心心无限无限无限无限时尚时尚时尚时尚便捷便捷便捷便捷有限城市，无限生活有限城市，无限生活Finity city,infinity life 形象定位主旨：提炼整合项目的核心竞争力并形象地传递给目标客群；强调项目形象的综合性和包容性，不排斥某类客户群129可办公可办公写字楼形象、复合功能产品写字楼形象、复合功能产品商务集中化，节省室内空间商务集中化，节省室内空间130可居住可居住家就在身边家就在身边时尚新锐，实现卓越、优雅生活时尚新127、锐，实现卓越、优雅生活 配套丰富，动静相宜配套丰富，动静相宜131SOHOSOHO物业价格定位物业价格定位快速回款快速回款定价原则：定价原则：n价格介于公寓和写字楼之间，与写字楼平台价格保持价格介于公寓和写字楼之间，与写字楼平台价格保持500-800500-800元元的差异。的差异。本项目销售均价为本项目销售均价为6000-70006000-7000元元/平方米平方米(精装精装)公寓公寓伯伦时尚伯伦时尚假日国际假日国际写字楼写字楼新财富大厦新财富大厦东环国际东环国际销售均价销售均价61006100（清（清水）水）62506250（精装）（精装）销售均价销售均价8000800080008000附128、表：区域内公寓与写字楼项目价格附表：区域内公寓与写字楼项目价格 建议的销售均价是基于市场现状做出的精装产品价格，目的是快速回现，减轻财务压力。项目地块旁新财富大厦销售均价为8000元/平方米。本项目产品的形象及配套均高于目前公寓产品，同写字楼新财富大厦标准看齐。本项目SOHO的入市时间为2010年，考虑价格浮动的因素，可能实现6000-70006000-7000元元/平方米平方米(精装精装)的均价。注：建议精装标准为500-800元/平132SOHOSOHO物业客户定位物业客户定位重重要要客客户户核核心心客客户户重要重要客户：客户：从事从事家居装饰产业的家居装饰产业的中小公司中小公司成长型企业129、，鉴于企业发展和规模壮大，需要改善办公环境成长型企业，鉴于企业发展和规模壮大，需要改善办公环境外地外地企业（驻沈阳办事处）上升期中小型企业企业（驻沈阳办事处）上升期中小型企业，规模：，规模：8-158-15人人IV IV 偶得客户：偶得客户：外地公司驻沈阳代表处，由于有长期业务往来，需要常驻沈阳的企业，规模一般在外地公司驻沈阳代表处，由于有长期业务往来，需要常驻沈阳的企业，规模一般在5-105-10人人核心客户：核心客户：投资客（铁西本区域居多，有较强的经济实力，手中有闲钱，置业投资客（铁西本区域居多，有较强的经济实力，手中有闲钱，置业目的：投资）目的：投资）行业特征：行业特征：区域内小型企业130、：装饰建材、机械设备等区域特征明显的小型公区域内小型企业：装饰建材、机械设备等区域特征明显的小型公司；司；面子型企业：咨询顾问公司、会计事务所、律师事务所；面子型企业：咨询顾问公司、会计事务所、律师事务所；创意公司：广告公司、传媒公司、策划公司等创意公司：广告公司、传媒公司、策划公司等企业规模：企业规模：5-105-10人人边边缘缘客客户户主流客户主流客户可争取客户可争取客户偶得客户偶得客户133物业发展建议物业发展建议n形象n空间n配套n服务n精装134物业发展建议物业发展建议形象形象外奢内简外奢内简外部高形象外部高形象外立面/门厅/大堂展示高端形象/共享公共空间配套配套专业共享专业共享空间131、空间弹性组合弹性组合内部求经济内部求经济首层以上电梯间、卫生间、走廊等其他公共空间，仅需达到平台水平即可专业配套的分时共享专业配套的分时共享会议室、洽谈室等空间的分时使用，为小型企业节省办公空间平面的弹性组合平面的弹性组合每层设置公共卫生设备的同时，各个办公空间均设置单独的上下水，空间分隔合并介自由。商商务务公公寓寓物物业业发发展展建建议议精装个性化精装个性化精装三种方案，菜单式选择服务服务增值服务增值服务精装精装个性选择个性选择增添软性服务增添软性服务租赁服务、大厅服务、订票服务、邮政服务、打印服务等135外立面形式雷同，中规中矩，品质感及设计感不强外立面形式雷同，中规中矩，品质感及设计感不132、强项目名称项目名称线条感线条感设计感设计感材料材料色调色调伯伦时代之尚线条明快，外观通透明亮北美风格，外观现代涂料+面砖灰白色假日国际公寓2栋板式建筑，简约庄重传统板式设计，设计感感一般涂料+面砖砖红色新财富大厦立面硬朗，偏金属质幕墙搭配，增强设计感涂料+面砖灰黑+银灰色东环国际双塔式建筑，简约明快略有凹凸感，设计单一涂料+面砖浅灰色第一商城双塔式建筑，外观庄重大方无大师设计，中规中矩，设计感不强面砖+玻璃暗红典型项目外立面情况典型项目外立面情况市场平台：市场平台：建筑立面处于初级水平，外立面材质仍以涂料为主，少量有玻璃幕墙，建筑立面处于初级水平，外立面材质仍以涂料为主，少量有玻璃幕墙，品质感133、不强；品质感不强；从设计角度来讲，形式雷同，中规中矩，缺乏大师级的设计风范和外在从设计角度来讲，形式雷同，中规中矩，缺乏大师级的设计风范和外在形象上的创新；形象上的创新；有一定的线条装饰，色彩以灰色、砖红色调为主，纵深感和明快感不强；有一定的线条装饰，色彩以灰色、砖红色调为主，纵深感和明快感不强；假日国际假日国际伯伦时代之尚伯伦时代之尚第一商城第一商城新财富大厦新财富大厦立面市场水平立面市场水平136整体整体体现现代感、城市感意向，商务公寓体现公建整体整体体现现代感、城市感意向，商务公寓体现公建化形象化形象立面注重现代感和公建感、尽量和立面注重现代感和公建感、尽量和其他项目形成差异，强调建筑的134、竖线其他项目形成差异，强调建筑的竖线条和纵深感。条和纵深感。材料以底部以仿理石和玻璃幕墙为材料以底部以仿理石和玻璃幕墙为主，上部面砖，颜色与整体美凯龙二主，上部面砖，颜色与整体美凯龙二期色调统一，建议银白，更好的体现期色调统一，建议银白，更好的体现现代和明快感。现代和明快感。u现代、时尚、竖线条现代、时尚、竖线条立面建议立面建议137通过设计精巧的门廊提示商务公寓入口，点亮项目立面通过设计精巧的门廊提示商务公寓入口，点亮项目立面高形象高形象门廊是人行尺度上视觉关注焦点。其精巧度、尺度感是立面形象的关键即使是小户型的商务公寓物业，也应当给足高端专业写字楼的外部形象；u关键词u别致u新颖u气派入口135、门廊建议入口门廊建议138大堂空间开敞度不够，均以简单装修为主，装饰缺乏大堂空间开敞度不够，均以简单装修为主，装饰缺乏新意和豪华感，无法提升物业附加值新意和豪华感，无法提升物业附加值项目项目大堂面积大堂面积大堂高度大堂高度大堂装修情况大堂装修情况伯伦时代之尚70平左右5米瓷砖地面和墙面，壁画+水晶吊灯+艺术花瓶假日国际公寓140-150平5.7米暂无（为入住）新财富大厦250平左右5.4米地面防滑瓷砖和大理石，盆栽/塑胶花/中间立柱阻隔视野/雨伞借用处东环国际A座160平4米大理石地面和墙面，大进深，不够开敞/圣诞树/座椅/雨伞借用处第一商城B座70平10米大堂挑空，地面防滑瓷砖，水牌/前台（136、保安）爱都国际B座90平8米墙面瓷砖和大白乳胶漆，挑空处理，休息沙发，2台自动售货机新财富大厦新财富大厦典型项目大堂装修情况典型项目大堂装修情况市场平台：市场平台：大堂装饰功能普遍偏弱，开发商无具体措施以增添物业附加值的大堂；大堂装饰功能普遍偏弱，开发商无具体措施以增添物业附加值的大堂；整体装饰装修一般，装饰风格朴素，多为大理石地面、墙面，以及吊顶；整体装饰装修一般，装饰风格朴素，多为大理石地面、墙面，以及吊顶；写字楼部分大堂与商务大堂装修风格与材料基本相同，但商务大堂面积相对较写字楼部分大堂与商务大堂装修风格与材料基本相同，但商务大堂面积相对较小。小。爱都国际爱都国际B B座座大堂市场水平大137、堂市场水平139重视大堂设计和打造，合理控制面积，体现简约现代的重视大堂设计和打造，合理控制面积，体现简约现代的风格，中高档次装修超越市场平台风格，中高档次装修超越市场平台打造原则打造原则面积控制，简约现代面积控制面积控制首层大堂的空间面积过大则占用面积，面积过小又较难展示高形象；综合考虑建议设计为200-250平，中高档吊顶，局部挑空。简约现代简约现代装修风格：装修风格：简洁、现代，注重细节处理，局部体现文化内涵；材料：材料：大理石地面与墙面家具家具/灯饰：灯饰：高端精品家具其他装饰：其他装饰：室内引入绿色装饰水牌以及接待台精致。u关键词u简约时尚，精致体现品味u控制面积，控制成本大堂建议大138、堂建议140市场电梯配置普通，建议使用合资品牌，电梯与用户比市场电梯配置普通，建议使用合资品牌，电梯与用户比例在例在1 1：5 5，注重局部细节装饰，注重局部细节装饰项目名称项目名称电梯品牌电梯品牌电梯数量电梯数量人数人数重量重量轿厢装饰轿厢装饰伯伦时代之尚星马3梯20户131000普通装修假日国际公寓BLT5梯18户121300不锈钢墙面/地毯地面/镜子/广告牌新财富大厦BLT 5梯20户181350不锈钢墙面/地毯地面/四周扶手东环国际A座永大日立3梯6户131000装修较好，不锈钢墙面/地毯地面/镜子/广告牌/一侧扶手第一商城B座三菱3梯9户141050简单装修，不锈钢墙面/地毯地面/广139、告牌爱都国际B座BLT3梯12户181350不锈钢墙面/地毯地面/广告牌市场平台：市场平台：电梯数量较为有限，电梯与用户平均比例在电梯数量较为有限，电梯与用户平均比例在1 1：4 4；按照居住的标准配置电梯，实际使用中电梯供给办按照居住的标准配置电梯，实际使用中电梯供给办公使用，相对较为拥挤；公使用，相对较为拥挤；电梯轿厢承载水平一般，写字间新财富大厦和爱电梯轿厢承载水平一般，写字间新财富大厦和爱都都B B座相对优势较为明显（座相对优势较为明显（1818人人-1350-1350）；）；轿厢装饰以不锈钢墙面的简单装修为主；轿厢装饰以不锈钢墙面的简单装修为主；电梯建议：电梯建议：处于本项目高端商务140、形象的考虑，在硬件上应有处于本项目高端商务形象的考虑，在硬件上应有所超越，本体电梯建议数量优于市场标准，建议为所超越，本体电梯建议数量优于市场标准，建议为5 5部电梯，使用合资品牌控制成本。电梯承载重量部电梯，使用合资品牌控制成本。电梯承载重量以以13501350、速度以、速度以2.5-3.52.5-3.5米米/秒为宜，处于市场相秒为宜，处于市场相对较高水平。对较高水平。处于客户角度考虑，电梯空间需要一定装修，在处于客户角度考虑，电梯空间需要一定装修，在地毯、镜面、扶手、壁画及灯光方面的细节，风格地毯、镜面、扶手、壁画及灯光方面的细节，风格体现现代、时尚。体现现代、时尚。电梯市场水平电梯市场水141、平141走廊、楼梯等内部空间差异不大，在公共卫生间、电梯走廊、楼梯等内部空间差异不大，在公共卫生间、电梯前室客户易感知的部分存在一定提升空间前室客户易感知的部分存在一定提升空间走廊走廊公共卫生间公共卫生间电梯前室电梯前室项目名称项目名称宽度宽度层高层高地面地面墙面墙面伯伦时代之尚1.7米地砖无镜面、铝板加暗花，现代时尚感较强假日国际公寓1.7米2.7-2.8米地砖大白无镜面、黑色玻璃相间/水晶吊灯新财富大厦1.7米3米地砖大白公共出口，每层一男（3）一女（3）/3个手盆首层花岗岩墙面、瓷砖地面/其它层瓷砖墙面、地面东环国际A座1.7米2.6米地砖面砖公共出口，每层一男（3）一女（3）/4个手盆142、约14平，举架3.5米，面砖墙面地面/首层电梯上有烫花钢面装饰第一商城B座1.5米3米地砖大白分别出口，每层一男（2卫1盆）一女（3卫2盆）约19平，举架2.6米，面砖墙面地面，水牌/首层大理石墙面，2部电视爱都国际B座1.7米2.4米地砖大白无约30平，面砖+钢板墙面，地砖/首层面砖+钢板墙面，地砖，一侧镜子，2部电视，电梯上镂空铁皮市场平台：市场平台：走廊：市场上走廊空间差走廊：市场上走廊空间差异不大，均以紧凑实用为异不大，均以紧凑实用为主，市场常规水平宽度基主，市场常规水平宽度基本在本在1.71.7米，层高在米，层高在3 3米以米以内，地砖地面、大白墙面，内，地砖地面、大白墙面，其中以东143、环国际墙面为面其中以东环国际墙面为面砖，相对较为高档；砖，相对较为高档；公共卫生间：虽然市场公公共卫生间：虽然市场公寓产品以办公用途为主，寓产品以办公用途为主，但公共卫生间仅限于写字但公共卫生间仅限于写字间物业；间物业；电梯前室：略有装饰，但电梯前室：略有装饰，但风格感不足，主要以面砖风格感不足，主要以面砖墙面，配有镜面、吊顶设墙面，配有镜面、吊顶设计；计；内部空间市场水平内部空间市场水平142走廊、楼梯等内部公共空间装修以简洁、整齐为主，走走廊、楼梯等内部公共空间装修以简洁、整齐为主，走廊地面墙面注重搭配，楼道保持清洁廊地面墙面注重搭配，楼道保持清洁内部空间建议：内部空间建议：u内部公共空间144、装修建内部公共空间装修建议以简洁、实惠为主要议以简洁、实惠为主要原则原则u走廊建议宽度在走廊建议宽度在1.71.7米，米，高度在高度在3 3米左右，不低米左右，不低于市场平均水平；于市场平均水平；u地面瓷砖、墙面大白，地面瓷砖、墙面大白，注重与地砖颜色的搭配注重与地砖颜色的搭配和墙面与其他物件的细和墙面与其他物件的细节处理，摆设小盆植物节处理，摆设小盆植物增加办公生机；增加办公生机；u楼梯灯光声控控制，楼梯灯光声控控制，扶手和楼体道保持清洁；扶手和楼体道保持清洁；u关键词u简洁整齐u色彩搭配u及时清洁内部空间建议内部空间建议143重视客户易感知的细节打造，与大堂结合部分电梯重视客户易感知的细节145、打造，与大堂结合部分电梯前室注重设计感和装饰点缀前室注重设计感和装饰点缀成本角度出发，并非材质成本角度出发，并非材质的高档，主要在于设计感的的高档，主要在于设计感的打造打造地面地面 墙面：拼花瓷砖，仿墙面：拼花瓷砖，仿理石；理石；电梯门框：理石镶边；电梯门框：理石镶边；装饰性设施：壁画、吊顶；装饰性设施：壁画、吊顶；便利性设施：座椅、射灯便利性设施：座椅、射灯 首层电梯间及走廊装修设计策略：适度超越市场平台水平，注重设计首层电梯间及走廊装修设计策略：适度超越市场平台水平，注重设计电梯前室建议电梯前室建议144设置公共卫生间，弹性灵活设计，实用品牌为优，设计设置公共卫生间，弹性灵活设计，实用品牌146、为优，设计上注重节省空间和色彩感上注重节省空间和色彩感卫生间建议：卫生间建议：针对不同办公客户需求，建议使内部空间布局更针对不同办公客户需求，建议使内部空间布局更加灵活，便于业主使用加灵活，便于业主使用注意成本控制，以实用品牌为优注意成本控制，以实用品牌为优注重面积控制，男女公共手盆，注重面积控制，男女公共手盆，男男女分别女分别2 2卫卫市场平台：市场上公寓产品均无公共卫生间，写市场平台：市场上公寓产品均无公共卫生间，写字楼产品设有卫生间（字楼产品设有卫生间（3 3蹲位）蹲位）公共卫生间建议公共卫生间建议145将综合素质较差的办公空间剥离出来作为会议室，为中将综合素质较差的办公空间剥离出来作为147、会议室，为中小型草创企业提供实惠的分时使用服务小型草创企业提供实惠的分时使用服务u市场平台：目前市场项目商务配市场平台：目前市场项目商务配套缺失，均无会议室、讨论室、培套缺失，均无会议室、讨论室、培训室等共享空间训室等共享空间会议室会议室/讨论室设计建议讨论室设计建议u建议：可以利用位置相对较差的建议：可以利用位置相对较差的一房间设置会议室，以满足中小公一房间设置会议室，以满足中小公司的临时空间拓展需要，提供分时司的临时空间拓展需要，提供分时使用服务使用服务u既符合项目高端定位和其他项目既符合项目高端定位和其他项目形成差异化，又可以为中小型公司形成差异化，又可以为中小型公司控制办公费用控制办公148、费用u为方便管理和服务建议和物业公为方便管理和服务建议和物业公司相连司相连商务配套建议商务配套建议146合理利用商业上层，设置运动和休闲娱乐设施，给业主合理利用商业上层，设置运动和休闲娱乐设施，给业主提供情趣生活配套提供情趣生活配套u建议项目配套对位客户特建议项目配套对位客户特质和生活偏好出发，设置活质和生活偏好出发，设置活力、富有吸引力的配套力、富有吸引力的配套u在在4#4#商业上层，设置网球商业上层，设置网球场、篮球场、休闲躺椅等，场、篮球场、休闲躺椅等，增添运动和休闲气息增添运动和休闲气息屋顶健身房屋顶健身房开放式聊吧开放式聊吧休闲躺椅休闲躺椅屋顶网球场屋顶网球场屋顶篮球场屋顶篮球场屋顶149、健身房屋顶健身房商务配套建议商务配套建议147市场平台：目前市场在售精装修项目仅有假日国际公寓，标准为800-1000元/平。但精装修公寓个性化、人性化考虑相对不足。通过对市场、客户的研究，针对本项目户型和目标客户的特点，建议控制总价、建降低装修标准，采用500-800500-800元元/平标准的基础装修。厨卫精装，厅卧地面墙面，固定的收纳空间平标准的基础装修。厨卫精装，厅卧地面墙面，固定的收纳空间。市场平台市场平台项目建议项目建议描述描述个性化个性化个性化个性化单一的装修方案多风格特征三套基础设计方案，采用现代简约风格，颜色明快、富有时尚感，具体方案由设计单位提供模块化精装菜单以功能空间为模150、块，三套方案为基础，根据客户喜好，自由进行排列组合本项目精装修降低装修标准，通过满足客户个性化和人性化本项目精装修降低装修标准，通过满足客户个性化和人性化需求，提升精装修竞争力，进而提升项目价值需求，提升精装修竞争力，进而提升项目价值精装修建议精装修建议148市场软性服务水平一般，本项目在管理和特色服务上有市场软性服务水平一般，本项目在管理和特色服务上有所提升，支撑项目高端形象及独特亮点所提升，支撑项目高端形象及独特亮点u市场平台：市场平台：目前市场软目前市场软性服务水平一般，自有物性服务水平一般，自有物业为主，其中公寓物业费业为主，其中公寓物业费在在2-2.52-2.5元元/平方米平方米 月151、，写月，写字间在字间在3.5-53.5-5元元/平方米平方米 月，月，缺乏特色服务缺乏特色服务项目名称项目名称物管公司物业费特色服务伯伦时代之尚_2元/平方米月无假日国际公寓假日酒店2.2元/平方米月租赁新财富大厦高德莱斯管理公司3.5元/（含电梯费水费）无东环国际A座辽宁东环物业管理有限公司5元/平方米月（含电梯费）无第一商城 B座世洪物业4.5元/平方米月无爱都国际B座爱都物业2.5元/平方米月无u物业管理建议：物业管理建议：u服务管理达到区域较高水服务管理达到区域较高水平，可考虑聘请专业物管平，可考虑聘请专业物管公司或自己有较为成熟的公司或自己有较为成熟的物业队伍物业队伍u增添特色服务，主要表现增添特色服务，主要表现在租赁服务、大厅服务、在租赁服务、大厅服务、订票服务、邮政服务、打订票服务、邮政服务、打印服务等印服务等物业服务建议物业服务建议149提报回顾提报回顾u商业定位：沈阳首席RBD区。未来将超脱区域平台，成为外地人必来，沈阳人常来的地方。u公寓定位：沈阳首席soho公寓。可商可住，满足完善RBD区内功能。150THE ENDTHE END151