1、WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。1高铁加速度高铁加速度 珠城新乐章珠城新乐章蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告蚌埠高铁站前商业项目整体定位报告谨呈：上海正正生物科技有限公司谨呈：上海正正生物科技有限公司2010.122010.12项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。3本案位于本案位于高铁新城区高铁新城区，高铁站高铁站西侧，占地约西侧，占地约1万方，属于中等体量站前区商业项2、目万方，属于中等体量站前区商业项目技术指标：技术指标：占地面积：占地面积：10427.87容积率：容积率：2.03.0体量：体量：3万左右绿地率：绿地率：20%用地性质：用地性质：商业用地停车率：停车率：0.512344区位：区位：本地块位于蚌埠市高本地块位于蚌埠市高铁新城区，新建成高铁新城区，新建成高铁车站站前广场北侧，铁车站站前广场北侧，将有连廊与车站主体将有连廊与车站主体贯通贯通1 12 23 34 4本地块车站主体站前广场酒店等站前配套项目概况项目概况WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。4从蚌埠高铁站整体规划出发，站前商业和酒店从蚌埠高铁站整体规划出发，站前3、商业和酒店共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整共同作为站前商业的第一站，以下作为同一整体考虑体考虑本地块本地块出租车停靠广场KTV等配套商业下沉广场客运总站酒店及商业配套站前酒店和商业，共同作为站站前酒店和商业，共同作为站前商业的第一站，二者一衣带前商业的第一站，二者一衣带水，一荣具荣，难以分割，以水，一荣具荣，难以分割，以下作为同一整体考虑下作为同一整体考虑项目概况项目概况项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告4、是严格保密的。6目标一目标一核心目标核心目标目标二目标二目标三目标三成功运营，推动地区增值理念创新，展示项目精华文化深植，推动文化外向度项目使命项目使命 使命即方向，我们一切解决路径都是为了“使命必达”WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。7灵魂灵魂我是高铁门户我是高铁门户我是城市文化新概念复合体我是城市文化新概念复合体仙蚌吐珠仙蚌吐珠 文化之灵文化之灵WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。8复合功能聚集引领高铁时代区域驱动引擎D Demo高铁高铁文化文化示范区示范区C CultureR Railway项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场5、分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析高铁规划高铁规划宏观分析宏观分析城市规划城市规划运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。10蚌埠新枢纽蚌埠新枢纽 大禹的千年之梦大禹的千年之梦WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。11京福高铁京福高铁 从从京沪京沪高铁蚌埠站引出高铁蚌埠站引出，经合肥、黄山、上经合肥、黄山、上饶、武夷山至福州，饶、武夷山至福州，全长813公里，全程运行时间 7小时京沪高铁京沪高铁2011年年7月通车，京福高速铁路将在月通车，京福高速铁路6、将在2010年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站年正式动工建设，未来成为京沪京福唯一的换乘站 作为两条南北向高铁大动脉（京沪和京福台）的唯一唯一交汇点，蚌埠期待着再一次的涅槃重生。高铁规划高铁规划蚌埠蚌埠京福高铁京福高铁蚌埠蚌埠WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。12蚌埠站的站房面积蚌埠站的站房面积2万平米，规模大于苏锡万平米，规模大于苏锡常，并为京沪京福高铁唯一的中转站常，并为京沪京福高铁唯一的中转站南京南京常州常州上海上海蚌埠蚌埠京沪京福高铁局部平面示意图京沪京福高铁局部平面示意图N苏州苏州无锡无锡高铁规划高铁规划合肥合肥京沪高铁蚌埠南站京沪高铁蚌埠南站7、京沪高铁南京南站京沪高铁南京南站站台面积20000站台面积38000京沪高铁常州北站京沪高铁常州北站站台面积12971m2京沪高铁无锡东站京沪高铁无锡东站站台面积10988站台面积7846m2 京沪高铁苏州北站京沪高铁苏州北站WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。13案例借鉴案例借鉴商贸中心型商贸中心型欧洲欧洲里尔里尔一个曾经默默无闻的小镇，在高铁一个曾经默默无闻的小镇，在高铁站的配套商业为其注入了怎样的功站的配套商业为其注入了怎样的功能，成就了今天闻名遐迩的欧洲里能，成就了今天闻名遐迩的欧洲里尔？尔？哪些可以借鉴的点？哪些可以借鉴的点？它的成功它的成功KPI是什么？8、是什么？高铁，能为一个城市带来什么？高铁，能为一个城市带来什么？WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。14区位区位:位于里尔旧城东北边缘，是里尔旧城和市郊之间的一个狭长地带，也是一个交通集散地，站点周边以前是空白区域。规模：规模：占地70公顷 交通：交通：环城公路、TGV铁路线经过，交通便利，离会展中心、老成区才5分钟距离 客流量：客流量：2000年与lille-flandres站人流量共2千万功能作用：功能作用：欧洲里尔成为里尔新城中心和商贸中心，是法国城市更新的一个样板，为城市带来了收益。l背景背景:70年代主导产业(钢铁、煤、棉花)的竞争优势下降。政府决定借TG9、V把里尔打造为巴黎、布鲁塞尔和伦敦之间的重要交通枢纽，重点发展第三产业，TGV开通一年后，里尔就开始了跨越这三个区域的服务。“欧洲里尔”是政府表明发展第三产业决心,在 TGV建设后的又一重大项目概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国概况：大型城市中心公建项目，位于里尔站点旁，是法国最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区最大的购物中心之一，集酒店、办公、零售于一体，该区域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界域已成功打造为新型城市中心，名望享誉世界会展中心会展中心步行步行5分钟分钟TGV线路线路原有轻轨原有轻轨环成公路环成公路TGV线路线路公路公路高架桥高架桥欧洲里尔欧洲10、里尔交通示意图交通示意图巴巴黎黎里里尔尔伦伦敦敦布布鲁鲁赛赛尔尔WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。15布局：布局：“欧洲里尔欧洲里尔”功能齐全，布局周到，功能齐全，布局周到，成为法国最大购物中心成为法国最大购物中心里尔会演中心里尔会演中心：展览部分建筑面积为2万m2，会议部分建筑面积为1.8万m2。里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦:办公建筑，建筑面积25124m2。克莱迪特大厦：克莱迪特大厦：办公建筑，建筑面积为1.46万m2。欧洲里尔商业中心欧洲里尔商业中心:法国最大的购物中心之一。商业中心建面为9.2万m2；娱乐及其它活动建面为15150m2；演出大厅的建面为281011、m2；里尔商业高等学校11400 m2；其上高层塔楼部分的建面为4.3万m2；停车场有3400个车位欧洲里尔饭店：欧洲里尔饭店：97间客房，8层，两部电梯城市公园城市公园:约10公顷，创造具有人情味的优美环境公共空间系列公共空间系列:柯布西耶高架桥、火车站站前广场、里昂银行等室外公共广场、步行通道设计，方便了人们的各种室外休闲活动二期扩建：二期扩建：22万m2。含600套公寓，体育设施、学校、医疗中心等公共设施。欧洲里尔欧洲里尔TGV里尔欧洲站里尔欧洲站城市公园城市公园里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦克莱迪特大厦克莱迪特大厦下沉欧洲广场下沉欧洲广场会演中心会演中心柯布耶斯高架桥柯布耶斯高架桥住宅、办公12、住宅、办公住宅、办公住宅、办公二星级酒店二星级酒店购物中心购物中心银行、音乐厅、商场、商业学校银行、音乐厅、商场、商业学校欧洲里尔欧洲里尔商业中心商业中心欧洲里尔酒店欧洲里尔酒店商业中心商业中心WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。16开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象，开发次序：商业中心先启动模式，改变片区形象，建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边建立市场认知度，而后兴建酒店、写字楼并在周边扩建办公和住宅扩建办公和住宅商业中心商业中心 里尔欧洲饭店里尔欧洲饭店 会演中心会演中心 克莱迪特大厦克莱迪特大厦 里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦1993年年1月月1913、95年年1991年年1994年年原区域为旧城与郊区原区域为旧城与郊区边界，缺乏商业配套，边界，缺乏商业配套，因此高档、功能齐全因此高档、功能齐全的商业中心先启动，的商业中心先启动，满足当地需求满足当地需求,建立片建立片区认知度，为片区带区认知度，为片区带来与老城区截然不同来与老城区截然不同的新面貌的新面貌人流不断聚集，片人流不断聚集，片区形象开始建立，区形象开始建立，政府建立汇演中心政府建立汇演中心以进一步为片区带以进一步为片区带来更多来自世界各来更多来自世界各地的人流，打造片地的人流，打造片区特色；区特色；片区形象已被认知，片区形象已被认知，TGV1993年开通，年开通，价格便宜但形象较价格14、便宜但形象较好的酒店开始启动好的酒店开始启动已满足乘坐已满足乘坐TGV的的游客及商务人士的游客及商务人士的住宿需求住宿需求片区商业气氛逐渐片区商业气氛逐渐浓厚，当地标杆性浓厚，当地标杆性企业把总部设于此，企业把总部设于此，树立片区高端形象，树立片区高端形象，带动商务气氛的形带动商务气氛的形成成 基地边缘地段的基地边缘地段的 住宅办公的开发住宅办公的开发之后之后片区价值迅速升高，片区价值迅速升高，住宅、办公需求拉住宅、办公需求拉大，进一步开发住大，进一步开发住宅、办公以完善当宅、办公以完善当地的复合性功能地的复合性功能建设时间建设时间欧洲里尔欧洲里尔WWORLD ORLD UUNIONNION本15、报告是严格保密的。17大规模、多功能、休闲舒适的环境是吸引客大规模、多功能、休闲舒适的环境是吸引客户的关键点户的关键点u与旧城截然不同的建筑形式和风格与旧城截然不同的建筑形式和风格u商品和功能齐全商品和功能齐全：体育用品专卖店、美容、食品、饰物、大量的咖啡店、：体育用品专卖店、美容、食品、饰物、大量的咖啡店、男女服饰专卖店，银行、酒吧、电影院、音乐厅、餐厅、超市、健身俱乐部、男女服饰专卖店，银行、酒吧、电影院、音乐厅、餐厅、超市、健身俱乐部、艺术俱乐部和演出大厅艺术俱乐部和演出大厅u里尔规模最大的购物中心：里尔规模最大的购物中心：140家店铺，大多数品牌商店都能在这里找到家店铺，大多数品牌商店16、都能在这里找到u公共空间的氛围营造公共空间的氛围营造：在广场里摆放多彩的郁金香雕塑在广场里摆放多彩的郁金香雕塑u干净明亮的环境让人享受其中干净明亮的环境让人享受其中游客的评论游客的评论“靴子型靴子型”克克莱迪特大厦莱迪特大厦规模庞大、商品齐全的规模庞大、商品齐全的购物中心购物中心多彩的多彩的郁金香雕塑郁金香雕塑欧洲里尔欧洲里尔市政公园市政公园WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。18“欧洲里尔欧洲里尔”的启示：以商业驱动型的高铁的启示：以商业驱动型的高铁站可以带动城市升级站可以带动城市升级u商业先启动，一方面满足周边配套，另一方面改变片区形象，建立市场认知度，形成与老17、城区截然不同的风格商业先启动，一方面满足周边配套，另一方面改变片区形象，建立市场认知度，形成与老城区截然不同的风格然后启动市政设施、酒店、办公等，以形成片区复合功能，逐渐形成新城中心然后启动市政设施、酒店、办公等，以形成片区复合功能，逐渐形成新城中心u一期物业建面：一期物业建面：1个个 商业综合体（商业综合体（16.44万）、万）、1个酒店（个酒店（8层）、层）、2个高级写字楼（个高级写字楼（4万）万）u二期扩建后规划物业比例（一期二期扩建后规划物业比例（一期+二期）二期）办公：商业娱乐：酒店办公：商业娱乐：酒店=6：2：1在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中18、心，功在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，功能复合，使能复合，使“欧洲里尔欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新中心成为富有人气、充满活力的城市新中心u优越的交通条件优越的交通条件u多种城市功能的融合多种城市功能的融合u城市新形象与公共城市新形象与公共u 空间的塑造空间的塑造通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气造具有人情味的优美环境、易于接近的充满活力的公共空间，为城19、市新中心带来生气 商业中心起到了关键的作用，将所有的商业购物设施及娱乐中心都集中到一个大型建筑商业中心起到了关键的作用，将所有的商业购物设施及娱乐中心都集中到一个大型建筑基座里，并充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客基座里，并充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客u商业核心驱动力商业核心驱动力得益于紧邻得益于紧邻TGV站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市站的优越的区位优势，通过交通集散广场、高架桥等与火车站和城市快速路在空间上保持了紧密的联系快速路在空间上保持了紧密的联系发展模式发展模式成功成功 KPIu会演中心大型设施会演中心大型设施积聚了世界各20、国的表演者和会议参展人员，带来了大量的人流；超大型的规模展现雄伟积聚了世界各国的表演者和会议参展人员，带来了大量的人流；超大型的规模展现雄伟气势，提高了片区整体的形象气势，提高了片区整体的形象欧洲里尔欧洲里尔项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析城市规划城市规划高铁规划高铁规划宏观分析宏观分析运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20蚌埠蚌埠水水陆交通枢扭交通枢扭 安徽省重要的工安徽省重要的工业基地基地作为未来京沪高铁与京福作为未来京沪高铁21、与京福高铁的联结站和安徽省境高铁的联结站和安徽省境内规模最大的高铁枢纽，内规模最大的高铁枢纽，蚌埠高铁客站定位为全国蚌埠高铁客站定位为全国一流的标志性建筑。一流的标志性建筑。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。近四年蚌埠经济处于高速发展过程中，近四年蚌埠经济处于高速发展过程中，09年城市居年城市居民人均可支配收入民人均可支配收入13483元，具备较高的消费水平元，具备较高的消费水平2006200720082009010020030040050060010.0%11.0%12.0%13.0%14.0%359.01421.09486.39532.09地区生产总值地区生产22、总值（亿元）（亿元）经济发展经济发展109.7724.02126.7629.48154.3537.2183.543.482502001501005002006200720082009批发零售贸易业住宿餐饮业133.8156.24191.55226.98全社会消费品零售总额全社会消费品零售总额（亿元）（亿元）20062007200820090200040006000800010000120001400016000101751144012705134837556840990959762城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出城镇居民人均可支配收入和消费性支出城镇居民人均可支配收入和消费性支出 23、（元）（元）200620072008200970%71%72%73%74%75%74.3%73.5%71.6%72.4%消费支出占收入的比重消费支出占收入的比重 住宿餐饮业高速增长，年均增幅住宿餐饮业高速增长，年均增幅16%消费占可支配收入比重超过消费占可支配收入比重超过70%，消费需求旺盛消费需求旺盛21WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。以二产为主，三产发展相对缓慢；产业梯度尚以二产为主，三产发展相对缓慢；产业梯度尚未完全形成未完全形成21.0%39.3%39.7%20.9%38.6%40.5%20.6%39.6%39.8%19.6%44.4%35.6%120%24、100%80%60%40%20%0%2006200720082009第一产业第二产业第三产业工业园区工业园区高新技术产高新技术产业开发区业开发区经济开发区经济开发区 工业园区：工业园区：形成汽车零配件、电子、纺形成汽车零配件、电子、纺织、农副产品深加工四大主导产业。织、农副产品深加工四大主导产业。高新技术产业开发区：高新技术产业开发区：形成汽车零部形成汽车零部件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产件、电子信息、新材料及医药化工等支撑产业。业。经济开发区：经济开发区：在机械设备制造、电子信在机械设备制造、电子信息、新材料、新能源、环保节能等领域，发息、新材料、新能源、环保节能等领域，发展新型产业25、。展新型产业。产业比例产业比例产业结构产业结构75.3141.2142.586.4158.7167.0100.1192.7193.6104.4236.5191.360050040030020010002006200720082009第一产业第二产业第三产业三产增加值三产增加值（亿元）（亿元）22WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。20062007200820099191.59292.59391.4392.1192.5192.51市辖区年末总人口市辖区年末总人口（万人）（万人）200620072008200935%40%45%40.4%39.8%41.0%36.7%城26、镇居民恩格尔系数城镇居民恩格尔系数恩格尔恩格尔系数系数59%50%-59%40%-49%40%-49%30%-39%30%-39%30%生活标准生活标准贫困温饱小康小康富裕富裕最富裕 06-09 06-09年，市辖区年末人口平均增加率年，市辖区年末人口平均增加率0.5%0.5%；“十二五十二五”规划建设目标：到规划建设目标：到20152015年末，市区年末，市区建成区面积扩大到建成区面积扩大到150150平方公里、市区人口增加平方公里、市区人口增加到到120120万人。万人。城市化率城市化率 在城市扩张中，蚌埠的城市化率从在城市扩张中，蚌埠的城市化率从20002000年的年的31%31%，迅速27、增长至，迅速增长至20082008年的年的41%41%，城市规模、，城市规模、容量和内涵都在发生着容量和内涵都在发生着“加速度加速度”的变革的变革。城市化率的提升使城镇居民实现小康，城市化率的提升使城镇居民实现小康，“十二五十二五”期间城市规模和容量将继续加速扩张期间城市规模和容量将继续加速扩张人口与生活水平人口与生活水平20002005200830%35%40%45%31%36%41%23WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。城市高站位，具备先天和规划的交通优势，经济城市高站位，具备先天和规划的交通优势，经济发展迅速，人口消费能力强，珠城具备发展条件发展迅速，人口消28、费能力强，珠城具备发展条件结论：珠城蕴含大发展的先决条件，潜能无限结论：珠城蕴含大发展的先决条件，潜能无限24项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析城市规划城市规划高铁规划高铁规划宏观分析宏观分析运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。蚌埠，位于淮河中下游，是全国重要的交通枢蚌埠，位于淮河中下游，是全国重要的交通枢纽城市，地理位置具有重要的战略意义纽城市，地理位置具有重要的战略意义蚌埠，地处京沪、淮南铁路交点，与济南、上海、南昌、郑州、青岛、29、武汉等大城市几乎同等距离；铁路日接发能力达150列，铁路旅客发送量逐年增加，从蚌埠乘火车可直达国内20个省会城市、3个直辖市和10多个沿海城市；现代交通区位优势，营造了蚌埠市经现代交通区位优势，营造了蚌埠市经济和社会发展的有利条件济和社会发展的有利条件。淮淮河河京京沪沪高高铁铁蚌蚌 埠埠合肥合肥南京南京城市概况城市概况26WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。城市主城区城市主城区东东部部高高铁铁新新区区北部北部 城市副中心城市副中心西西部部 工工业业区区南部南部 物流加工区物流加工区“十二五”期间，蚌埠将进一步完善东进、西东进、西联、南拓、北跨、中优联、南拓、北跨、中30、优的空间布局，实施“一一主四组团主四组团”发展。蚌埠市国民经济和社会发展“十二五”规划基本思路（征求意见稿）城市东进发展政策落实，高铁新城发展政策利好城市东进发展政策落实，高铁新城发展政策利好城市规划城市规划27WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市蚌埠目前仍然是以主城区为中心的单核城市城市格局城市格局工业集中区域，商业主要以工业集中区域，商业主要以低端临街商铺为主。低端临街商铺为主。城市中心区域，居住氛围浓城市中心区域，居住氛围浓厚，商业配套发达。厚，商业配套发达。传统老工业区，传统老工业区，生活较为便利，生活较为便利，污染严重31、。污染严重。政务新区，居住政务新区，居住环境良好，基础环境良好，基础配套完善。配套完善。高铁站点带动，大高铁站点带动，大学城入驻，已有少学城入驻，已有少量高端居住社区，量高端居住社区，商业配套缺乏商业配套缺乏淮上区淮上区主城区主城区禹会区禹会区经济开发区经济开发区高铁新城高铁新城本项目地处高铁新城板块，本项目地处高铁新城板块，距经济开发区约距经济开发区约7公里，公里，距主城区约距主城区约10公里。公里。28WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。由高铁和大学城带动，有较好的规划前景，目前大学城由高铁和大学城带动，有较好的规划前景，目前大学城师生师生50000人，居民按人32、，居民按30%入住率估算为入住率估算为7500人人龙湖春天龙湖春天高铁新城现状高铁新城现状目前师生共50000人总建面：36万，入住率20%30%总建面：62万，入住率约50%蚌埠大学城蚌埠大学城目前正在施工绿地国际花都绿地国际花都29高铁车站高铁车站WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。30 十二五计划大力打造高铁新城，规划到十二五计划大力打造高铁新城，规划到2015年年导入常住人口导入常住人口4.5万人万人,预计大学城师生预计大学城师生5万人万人“高铁新城”结构布局概括为：“一轴、双心、两带、一轴、双心、两带、多点多点”一轴：高铁核心区中央绿带所形成的生活性绿轴，33、双心：站前商务区绿核,低碳中央公园绿核两带：学苑路和李楼路形成的景观道路。多点：分布于高铁地区内的五个居住区级组团绿地公园十二五期间规划导入人口为：常住人口4.5万，大学城师生5万人。ABCDEFG规划图规划图A本项目地块B出租车下客站C站前广场（负一层为地下停车场）D长途汽车站E医院F集中商业G住宅用地高铁新城规划高铁新城规划WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。3131成为以高铁为核心驱动的居住、休闲、商务复成为以高铁为核心驱动的居住、休闲、商务复合区，逐渐自我中心化合区，逐渐自我中心化初具规模的大学城初具规模的大学城厚积薄发的科研优势，提供产业发展必须的技术支撑34、。逐步完善的基础设施逐步完善的基础设施龙湖大桥极大地缩短新区与主城区的通勤距离，新区各条主干道紧锣密鼓地建设中。社区逐渐成熟社区逐渐成熟绿地等开发商的进驻，极大地带动房地产市场的快速增长。庞大的客流量庞大的客流量预计到2012年高铁蚌埠站将发送旅客729万人次，庞大的客流将带来资本流、信息流和技术流。12354高铁新城高铁新城驱动力驱动力高瞻远瞩的新区规划高瞻远瞩的新区规划举全市之力，推动产业结构优化，重点发展旅游等新兴产业。高铁新城未来高铁新城未来商圈分析商圈分析竞合分析竞合分析项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背35、景分析项目使命分析项目使命分析运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。33蚌埠市的商业主要集中在主城区，其它商圈蚌埠市的商业主要集中在主城区，其它商圈的档次较低或未发展成熟的档次较低或未发展成熟淮上区淮上区主城区主城区经济开发区经济开发区禹会区禹会区高铁新城区高铁新城区淮河路淮河路商圈商圈西区商圈西区商圈光彩大市场市场经开区商经开区商圈圈龙湖春龙湖春天天淮上淮上专业专业市场市场商圈商圈业态业态功能定位功能定位客户来源客户来源发展现状发展现状淮河路商圈服装、电子、日用百货、五金、家具等综合商业中心蚌埠市全市居民为主，部分附近县市的客户业态成熟，经营36、良好，是蚌埠最集中的商业圈经开区商圈超市，餐饮等综合商业中心新城区和主城区客户为主还在销售阶段，未完全投入运营西区商圈服装卖场、餐饮等服装批发市场蚌埠本市居民为主经营良好专业市场建材、玉石等较大规模的家居建材中心蚌埠本市及周边县市居民已初具规模，经营良好龙湖春天餐饮、服装、KTV等高铁新城目前唯一的商业配套大学城学生发展较晚、发展速度快，影响力在快速提升商业布局商业布局WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。34配套完善，商业发达，但大多设施陈旧，形配套完善，商业发达，但大多设施陈旧，形象一般象一般汇金商汇金商业广场业广场百大购百大购物中心物中心老百货老百货大楼大楼新世37、纪购新世纪购物中心物中心南山儿童公园南山儿童公园区位：区位：位于主城区，蚌埠市中位于主城区，蚌埠市中心区域，靠近淮河。心区域，靠近淮河。功能定位：功能定位：由集中商业和一由集中商业和一条步行街组成，综合商业中心条步行街组成，综合商业中心客户来源：客户来源：主蚌埠市全市居主蚌埠市全市居民为主，部分附近县市的客户，民为主，部分附近县市的客户，人气非常旺盛。人气非常旺盛。发展现状：发展现状：蚌埠最繁华商业蚌埠最繁华商业地段，业态成熟，经营良好，是地段，业态成熟，经营良好，是蚌埠最集中的商业圈。蚌埠最集中的商业圈。步行街步行街国货步行街国货步行街新世纪购物中心新世纪购物中心淮河路商圈淮河路商圈淮河路商38、圈淮河路商圈淮河路商圈淮河路商圈8.6KMWWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。35以步行街和百大购物中心为代表，外形较为陈旧，以步行街和百大购物中心为代表，外形较为陈旧，但开始出现较高档品牌但开始出现较高档品牌【国国货货步步行行街街】概况：概况：国货街又名港台街，国货街又名港台街，是蚌埠唯一一条步行商业街。是蚌埠唯一一条步行商业街。建成于建成于2003年，基本以一楼底年，基本以一楼底商为主，二楼以上多为破旧居商为主，二楼以上多为破旧居民楼，整体形象较差民楼，整体形象较差.业态：业态：主要以服装鞋帽等零主要以服装鞋帽等零售为主，品牌档次一般，但具售为主，品牌档次一般，39、但具有不错的人气。有不错的人气。价格：价格：较好位置租金大约为较好位置租金大约为200元元/平米平米/月。月。蚌埠的消费的地方不多，最好的就是这里。蚌埠人一般都喜欢在这里买东西。步行街某店铺营业员概况：概况：蚌埠百大购物中心总投资蚌埠百大购物中心总投资1.43亿元，亿元，建筑面积建筑面积2.13万平方米，地上七层，地下一万平方米，地上七层，地下一层。层。定位：定位：百大购物中心定位于时尚、休闲，百大购物中心定位于时尚、休闲，以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，集以女性、年轻人与儿童为主要目标客群，集购物、休闲、餐饮等功能于一体。购物、休闲、餐饮等功能于一体。业态：业态：百大引进了众多国际国内名40、品精品，百大引进了众多国际国内名品精品，商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、商品结构以化妆品、品牌珠宝、女装、休闲、精品童装为特色与重点。引进品牌包括：佰精品童装为特色与重点。引进品牌包括：佰草集，杰克草集，杰克琼斯，琼斯，ONLY，CITIZEN等。等。【百百大大购购物物中中心心】淮河路商圈淮河路商圈WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。36配套完善，商业发达，但相对主城区，目前人气配套完善，商业发达，但相对主城区，目前人气仍有欠缺仍有欠缺36蚌埠会蚌埠会展中心展中心宝龙城宝龙城市广场市广场家乐福家乐福万达影城万达影城沃尔玛沃尔玛财富广场财富广场蚌埠市蚌埠市体育41、场体育场淮河文淮河文化广场化广场宝龙城市广场宝龙城市广场蚌埠会展中心蚌埠会展中心经济开发区商圈经济开发区商圈区位：区位：蚌埠主城区南面的经济蚌埠主城区南面的经济开发区，经济开发区位规划面积开发区，经济开发区位规划面积46.9平方公里，全区人口约平方公里，全区人口约12万。万。功能定位：功能定位：大型综合商业中大型综合商业中心，以超市、餐饮为主。心，以超市、餐饮为主。客户来源：客户来源：新城区和主城区新城区和主城区客户为主。客户为主。发展现状：发展现状：区域内三大购物区域内三大购物超市齐聚，宝龙城市广场、财富超市齐聚，宝龙城市广场、财富广场、蚌埠会展中心和淮河文化广场、蚌埠会展中心和淮河文化广场42、入驻。基础建设完善，形象、广场入驻。基础建设完善，形象、环境优良。但还未全部投入运营。环境优良。但还未全部投入运营。7KMWWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。37代表商业宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象代表商业宝龙城市广场和沃尔玛城市广场，形象环境较好但人气不旺环境较好但人气不旺【宝宝龙龙城城市市广广场场】概况：概况：蚌宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化蚌宝龙城市广场位于经济开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，亩，总建筑面积总建筑面积49万。万。业态：业态：集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际集购物、43、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。其中零售部分涵盖服社区、酒店式公寓等于一体。其中零售部分涵盖服装鞋帽，家居生活，运动休闲等。引进主力店包括装鞋帽，家居生活，运动休闲等。引进主力店包括乐购，来雅百货，横店影城，宝龙数码港。乐购，来雅百货，横店影城，宝龙数码港。人气：人气：主力店只有乐购超市已经营业，小商铺开主力店只有乐购超市已经营业，小商铺开业的也不多人气稍显惨淡。业的也不多人气稍显惨淡。价格：价格：一楼均价大概一楼均价大概47000，四楼，四楼8000-10000，售后返租，前两年年售后返租，前两年年6%，7%，后三年每年，后三年每年8%。【沃沃尔尔玛玛购购物物广广场场】44、概况：概况：沃尔玛购物广场地处胜利中路沃尔玛购物广场地处胜利中路1556号，位于主城区和经济开发区交界处。号，位于主城区和经济开发区交界处。总建筑面积超过三万方。总建筑面积超过三万方。业态：业态：两大主力店为沃尔玛超市和华海两大主力店为沃尔玛超市和华海3C广场。一，二楼商业步行街内品牌包括广场。一，二楼商业步行街内品牌包括KFC，屈臣氏，傣妹火锅，耐克，李宁，屈臣氏，傣妹火锅，耐克，李宁，特步等。特步等。人气：人气：目前主力店和步行街的商铺都已目前主力店和步行街的商铺都已开始营业，在经济开发区的商业中人气较开始营业，在经济开发区的商业中人气较为旺盛，但较主城区仍然偏弱。为旺盛，但较主城区仍然偏45、弱。价格：价格：一楼均价一楼均价30000/，二楼均价，二楼均价15000/，售后返租，售后返租5年，每年返年，每年返8%。经济开发区商圈经济开发区商圈WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。38以为服装卖场为主，部分餐饮，商业较为低端，以为服装卖场为主，部分餐饮，商业较为低端，只有白马购物广场人气较旺只有白马购物广场人气较旺张公山白马也不错，我们也经常去，不过东西档次低了点，也没有国货街繁华。步行街某店铺营业员概况：概况：坐落在禹会区张公山公园内，集农贸市场及百坐落在禹会区张公山公园内，集农贸市场及百货零售商场为一体，尤其以中低端服饰零售为主。货零售商场为一体，尤其以46、中低端服饰零售为主。人气：人气：是区域内最大商业中心，是蚌埠人除淮河路商是区域内最大商业中心，是蚌埠人除淮河路商圈外的最喜欢的购物去处，人气很旺。圈外的最喜欢的购物去处，人气很旺。价格：价格：租金大约为租金大约为20元元/平方米平方米/月，售价大约为月，售价大约为6000元元/平方米。平方米。西区商业圈：白马生活购物广场西区商业圈：白马生活购物广场西区商业圈西区商业圈区位：区位：位于以工业发展为主的位于以工业发展为主的禹会区，主城区的西面。禹会区，主城区的西面。功能定位：功能定位：服装卖场、餐饮服装卖场、餐饮等，以服装批发市场为主。等，以服装批发市场为主。客户来源：客户来源：蚌埠本市居民为蚌埠47、本市居民为主，多数为老顾客。主，多数为老顾客。发展现状：发展现状：区域环境污染较区域环境污染较为严重，商业较为低端，以白马为严重，商业较为低端，以白马生活购物广场为代表，经营良好。生活购物广场为代表，经营良好。这里生意很好，我以前在主城区那边也有店，今年年头200万转出去了，还是白马这边好做，到了下午两三点左右的时候人很多。白马天美亿服装店老板我们一年的营业额十一二万吧，我们两个人合伙开了三家店，这家的生意是比较好的。白马天香港皮草店老板10KMWWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。39专业市场集中在经开区和淮上区，目前以建材专业市场集中在经开区和淮上区，目前以建材为48、主为主39【光光彩彩大大市市场场】区位：区位：座落于蚌埠市禹会区，东依虎山森林公园风景区，座落于蚌埠市禹会区，东依虎山森林公园风景区，西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥，北临内环东海大道，南西靠沟通南北的朝阳路淮河大桥，北临内环东海大道，南贴外环燕山路。贴外环燕山路。定位：定位：规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合规划建成集购物、休闲、娱乐为一体的大型综合市场，目前形成专业市场形态。市场，目前形成专业市场形态。业态：业态：目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖酒、目前经营内容包括日用百货、五金、家电、糖酒、摩托车、家居家私、土特干果、农副产品、建筑装饰等。摩托车、家居家私、土特干果、农副产品49、建筑装饰等。价格：价格：三层打通一起销售，目前均价三层打通一起销售，目前均价5000左右：租金左右：租金均价在均价在20-25元元/平米平米/月。月。【通成国贸广场通成国贸广场】概况：概况：位于位于淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧，淮上区蚌固路怀五路交叉口东侧，内部为两层的商业街，是一个专业市场，一楼内部为两层的商业街，是一个专业市场，一楼是建材，二楼是家具和灯饰。是建材，二楼是家具和灯饰。优势：优势：项目左侧红星美凯龙约项目左侧红星美凯龙约6.5万方，已于万方，已于2007年开业。年开业。特点：特点：二楼挑高二楼挑高5.6米，全部用回廊链接。米，全部用回廊链接。价格：价格：一楼已经售完，二楼采50、取售后返租形式，一楼已经售完，二楼采取售后返租形式，返租返租49个月，每年返个月，每年返6%。铺位售价在。铺位售价在5000-7000/平方。平方。通成国贸广场通成国贸广场红星美凯龙红星美凯龙专业市场专业市场WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。40高铁新城内唯一集中商业，主打学生客群，档高铁新城内唯一集中商业，主打学生客群，档次较低，人气较旺次较低，人气较旺龙湖春天龙湖春天概况：概况：紧贴蚌埠大学城，是整个高紧贴蚌埠大学城，是整个高铁新城内唯一的集中商业，规划总体铁新城内唯一的集中商业，规划总体量约量约5万平方米，已开发体量约万平方米，已开发体量约1.3万万平方米。51、平方米。功能定位：功能定位：主打学生客群其中餐饮主打学生客群其中餐饮50%，网吧，网吧KTV15%，服装饰品，服装饰品25%成，其它如眼镜店、电信、书店等占成，其它如眼镜店、电信、书店等占10%。客户来源：客户来源：大学城学生。大学城学生。发展现状：发展现状：无统一管理，自由买卖无统一管理，自由买卖和租赁。绝大多数为个体经营的小商和租赁。绝大多数为个体经营的小商铺，档次较低。铺，档次较低。业态分布业态分布WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。41面对蚌埠现有商圈对客户的牵引，我们该怎么办？淮河路商圈淮河路商圈经开区商圈经开区商圈城西商圈城西商圈专业市场专业市场蚌埠最为52、成熟的商圈，流动客流大，蚌埠绝大部分消费客群惯性消费蚌埠大力打造的新商圈，商铺价值为全蚌埠市最高，宝龙、沃尔玛的进驻，必将吸引周边客户以张公山白马为代表，主打本地客户，消费水平普遍较低以光彩市场为代表，目前以建材为主，主要是本地及周边县市的客户龙湖春天龙湖春天业态主要针对大学城客户，补充了高铁新城板块的空白，是大学城学生主要的消费场所p餐饮、购物、娱乐等基本业态齐全p以惯性消费为主，除淮河路商圈辐射整个城区外，其它商圈基本只服务当地客户p专业市场比较集中，规模较大p本项目作为蚌埠本项目作为蚌埠南站前商业的开拓南站前商业的开拓者，距离市中心较者，距离市中心较远，且蚌埠人的消远，且蚌埠人的消费惯性53、较强，在项费惯性较强，在项目启动阶段难以大目启动阶段难以大量吸引主城区客户量吸引主城区客户商圈分析商圈分析竞合分析竞合分析项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。2KM43龙湖春天为区域内唯一在运营的商业，客户和本项龙湖春天为区域内唯一在运营的商业，客户和本项目有一定的重合，但定位低端，竞争力不强目有一定的重合，但定位低端，竞争力不强竞争项目竞争项目业态分布业态分布龙龙湖湖春春天天商商业业街街规规划划中中的的三三期期项目项目商业54、定位商业定位服务客群服务客群档次档次现状现状龙湖天地龙湖天地小商户分散经营商业街区大学城客户低端低价位，卫生情况差，无统一管理 WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。44商业用地商业用地和本项目一起投入的两个酒店项目在功能上和和本项目一起投入的两个酒店项目在功能上和购物中心形成互补，为合作关系购物中心形成互补，为合作关系规划中规划中医院医院合作项目合作项目本案：购物中心本案：购物中心规模：规模：3万左右万左右酒店及商业配套酒店及商业配套规模：规模：12500酒店客房数：酒店客房数：100间间底层商业面积：底层商业面积：5000 左右，以建筑左右，以建筑形态推测，应为商55、业街，以精品商店等形态推测，应为商业街，以精品商店等为主的业态为主的业态对本项目的影响：对本项目的影响：是本案与高铁站相连的纽带，交通动线、业态选择相互影响KTV娱乐楼娱乐楼规模：规模：12500商业面积约：商业面积约：5000 业态：以业态：以KTV为主为主对本项目的影响：对本项目的影响：集中性KTV娱乐中心，可以为本项目带来大量的消费性群，从业态补缺的角度出发，本项目不宜再做大规模的KTV业态作为：陌生区域商业新核开拓者作为：陌生区域商业新核开拓者面对：高铁开通带来的商机面对：高铁开通带来的商机我我们的突破点在哪？的突破点在哪？项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项56、目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析客户定位客户定位业态定位业态定位主力店定位主力店定位整体定位整体定位运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。文化文化时尚时尚站前活力中心站前活力中心一小时极乐消费一小时极乐消费活力活力动感动感47WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。48一小时极乐购物、娱乐一小时极乐购物、娱乐高铁消费新概念高铁消费新概念形象定位形象定位高铁门户高铁门户城市窗口城市窗口高铁新概念高铁新概念活力复合体活力复合体WWORLD ORLD UUNIONNION本报告57、是严格保密的。高铁门户高铁门户城市窗口城市窗口p高铁门户高铁门户：旅客出入高铁站的第一城市感官p城市窗口城市窗口：蚌埠城市文化底蕴的展示窗口形象定位形象定位49WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。高铁新概念活力复合体高铁新概念活力复合体时尚时尚文化文化动感动感活力活力p高铁消费新概念：高铁消费新概念：一小时极乐购物、娱乐p活力：活力：新型的，快捷的，动感的，有文化特色的，时尚的p复合体：复合体：包括酒店、餐饮、超市、精品购物、礼品特产、休闲娱乐的商业复合体形象定位形象定位50WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。高铁消费新概念高铁消费新概念58、p高铁消费新概念：高铁消费新概念：一小时极乐购物、娱乐p广义的一小时：广义的一小时：换乘和等车的时间有多长？半个小时？一个小时？还可能是两个小时？半个小时？一个小时？还可能是两个小时？p极乐消费：极乐消费：半个小时半个小时 会去吃个快餐、买买礼品、喝喝茶 一个小时一个小时 可能会去打个电玩、按按摩、泡泡脚；两个小时两个小时 可以去看个电影、唱唱K 形象定位形象定位51WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。高铁新概念消费高铁新概念消费礼品千集礼品千集主题定位主题定位“悦悦”尚街尚街以精品礼品、特产为主要业态的商业街区以精品礼品、特产为主要业态的商业街区体现蚌埠地方特色、59、文化内涵的特色礼品区体现蚌埠地方特色、文化内涵的特色礼品区为来往旅客、居民提供让自己、亲人愉悦的精品礼品为来往旅客、居民提供让自己、亲人愉悦的精品礼品对应业态：精品商店、特色礼品店等对应业态：精品商店、特色礼品店等WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。高铁新概念消费高铁新概念消费“闪闪”乐地带乐地带主题定位主题定位“闪闪”乐地带乐地带以餐饮、购物为主要业态的商业区域以餐饮、购物为主要业态的商业区域时尚、动感、快捷的消费体验时尚、动感、快捷的消费体验让来往旅客能体验高效的消费乐趣让来往旅客能体验高效的消费乐趣对应业态：快餐、电玩游艺等对应业态：快餐、电玩游艺等53WWO60、RLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。高铁新概念消费高铁新概念消费“悠悠”活时光活时光主题定位主题定位“悠悠”活时光活时光以休闲、娱乐为主要业态的商业区域以休闲、娱乐为主要业态的商业区域不但让长时间滞留的旅客有休闲放松的消费体验不但让长时间滞留的旅客有休闲放松的消费体验也为区域客户提供一个全新的悠闲时光也为区域客户提供一个全新的悠闲时光对应业态：咖啡厅、中餐厅、足浴、按摩、电影院等对应业态：咖啡厅、中餐厅、足浴、按摩、电影院等54WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。55商业功能商业功能商业功能商业功能商场商场/主力店主力店酒店功能酒店功能酒店功能61、酒店功能经济型酒店经济型酒店产品形态产品形态产品价值产品价值给其他物业给其他物业带来增值空间带来增值空间功能补缺功能补缺核心驱动力功能构成功能构成以商业为核心驱动，辅以酒店功能的站前商以商业为核心驱动，辅以酒店功能的站前商业复合体业复合体WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。56高铁高铁高铁高铁酒店酒店酒店酒店商业商业商业商业 作用作用 相互关系相互关系 提升整体档次的有提升整体档次的有力手段力手段 标志性（尤其是对标志性（尤其是对外地和外籍人士）外地和外籍人士）项目活力的核心，建项目活力的核心，建立高端形象立高端形象形成完善配套形成完善配套高铁站的定位可以拉高铁站的62、定位可以拉升中转站的档次升中转站的档次高铁的通车可以拉升高铁的通车可以拉升整个区域的形象整个区域的形象 商业为酒店提供配套商业为酒店提供配套酒店为商业提供客流酒店为商业提供客流高铁为商业带来基高铁为商业带来基本消费人流本消费人流商业为高铁提供商商业为高铁提供商业配套业配套 高铁为酒店提供客高铁为酒店提供客源源 酒店为高铁客户提酒店为高铁客户提供最商务配套供最商务配套人际交往、信息汇集、人际交往、信息汇集、商机碰撞，使这里呈商机碰撞，使这里呈现出独特的、具有强现出独特的、具有强烈感染力的氛围。这烈感染力的氛围。这一切都将促成城市综一切都将促成城市综合体及其周边区域的合体及其周边区域的快速增值。快63、速增值。复合体不能割裂地看复合体不能割裂地看成多个物业的叠加，成多个物业的叠加，而是各物业功能间存而是各物业功能间存在空间依存、价值互在空间依存、价值互补的能动关系。补的能动关系。功能关系功能关系复合体产品增值关联度分析：各物业功能间复合体产品增值关联度分析：各物业功能间存在空间依存、价值互补的能动关系存在空间依存、价值互补的能动关系WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。57购物中心：站前集中商业，结合生活娱乐功能购物中心：站前集中商业，结合生活娱乐功能商业定位商业定位WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。58商业街：繁华时尚商业步行街，餐饮64、娱乐一体商业街：繁华时尚商业步行街，餐饮、娱乐一体化的特色功能组合，体现站前商业快乐快捷的购化的特色功能组合，体现站前商业快乐快捷的购物理念物理念商业定位商业定位WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。p按照国际惯例，经济型酒店与星级酒店的比例应为7:3，而目前蚌埠市场两者的比例大致相当，经济型酒店具有极强的市场潜力；p 高铁新区还没有酒店，且从高铁新城到主城区的公共交通体系还有待完善，不能满足旅客需求；p抽样调查显示经济型酒店的入住率在70%以上，经营情况良好。市场供应市场供应客户需求客户需求p高铁客户多为商务客户，由于经常出差，他们更倾向于入住较为熟悉和知名的经济65、型酒店；p 调查显示，入住客户对蚌埠经济型酒店的环境和服务存在较高的满意度。从市场供应和客户认可程度考虑，定位为中从市场供应和客户认可程度考虑，定位为中高端经济型商务酒店，主要面向高铁商务型高端经济型商务酒店，主要面向高铁商务型客户客户定位经济型中定位经济型中端商务酒店，端商务酒店，主要面向高铁主要面向高铁商务型客户，商务型客户，提升综合竞争提升综合竞争力力酒店定位酒店定位59WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。在旅途，家的温馨与惬意依然清晰在旅途，家的温馨与惬意依然清晰酒店定位酒店定位60WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。61房型房型66、房间数量房间数量门市价格门市价格入住率入住率面积面积标准单人间标准单人间2415170-8015 M2标准双人间标准双人间6418080-9025 M2商务大床间商务大床间101807025 M2客房信息客房信息 楼层分布楼层分布 功能类别功能类别餐厅餐厅 会议会议 客房客房 层数分布层数分布5层5层3-5层酒店案例酒店案例如家快捷（大塘公园店）是目前蚌埠运营较好的经如家快捷（大塘公园店）是目前蚌埠运营较好的经济型酒店，主要以标准间为主，入住率济型酒店，主要以标准间为主，入住率70%以上。以上。n 很温馨，交通便利，地处政府部很温馨，交通便利，地处政府部门的汇集地，去哪里都方便。门的汇集地，去67、哪里都方便。n 服务态度好，价格合理，周边风服务态度好，价格合理，周边风景好，有公园，也有超市，买东西景好，有公园，也有超市，买东西也方便！最重要的是安全也方便！最重要的是安全!n 我入住的是商务大床房，房间挺我入住的是商务大床房，房间挺舒适的，就是有点小，缺少电脑。舒适的，就是有点小，缺少电脑。但整体给人的感觉很温馨，都是暖但整体给人的感觉很温馨，都是暖色调，挺干净的！色调，挺干净的！n 房间环境不错，很整洁，不过有房间环境不错，很整洁，不过有点小问题，就是我的电视遥控器没点小问题，就是我的电视遥控器没电池了，我跟前台反映了一次，但电池了，我跟前台反映了一次，但是没有回音，希望能改进。是没有68、回音，希望能改进。n 一般般，酒店房间比较袖珍，空一般般，酒店房间比较袖珍，空间小了点，其他还好。间小了点，其他还好。住客评价住客评价WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。62800-1500US$800-1500US$1500-4000US$1500-4000US$4000-8000US$4000-8000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间体验式的购物需求体验式的购物需求个69、性消费个性消费欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人人均均GGD DP P城城市市化化率率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%商业处于与农业经济 相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下商业形态出现第一次升商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的级，取代了农业时代的 地摊、地摊、集贸市场，商品集贸市场，商品 为城市生为城70、市生 活提供基本保活提供基本保 障障人均GDP位于2000 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下商业形态出现飞商业形态出现飞 跃，跃，多样化、规模化的现多样化、规模化的现 代商业出现，如大型代商业出现，如大型 百货、综合超市、百货、综合超市、专卖店、精品店等专卖店、精品店等人均GDP位于4000 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下超越传统商业范畴的广 义商 业 形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公 园等极71、具个性消费的 场所出现+商商业业及及业业态态发发展展演演变变蚌埠市08年的城市化率为45.1%，09年人均GDP2168美元/人，按照15%的增长，预计2010年人均GDP可达2486美元/人档次定位档次定位根据人均根据人均GDPGDP推论，蚌埠市将进入多选择、推论，蚌埠市将进入多选择、自由购物阶段，规模化的现代商业出现自由购物阶段，规模化的现代商业出现WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。1高铁的消费客群相对于火车等比较高端，且高铁形象较高，因此本项目不适合做低价格低档商业2主城区淮河路商圈已经开始引入高档次品牌，城市已进入多选择、自由购物阶段，本项目所在区域为陌生72、区域，先期启动难以形成高端消费需求3项目做为未来高铁新城商业核心的第一个项目，兼具着高铁客户承接和新区商业开拓作用综上，本项目档次定位为中等偏上综上，本项目档次定位为中等偏上档次定位档次定位63WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。定位定位表现形式表现形式形象定位形象定位活力、动感、文化、时尚u建筑形态建筑形态u内部布局内部布局u元素设计（艺术雕塑）元素设计（艺术雕塑）u商品组合商品组合功能定位功能定位从高铁客户和大学城的消费和娱乐等出发，提供特色的快捷和有针对性的商品及服务u商品组合商品组合主题定位主题定位城市文化新概念消费：“闪”乐地带，“悠”活时光，“悦”尚街u73、建筑形态建筑形态u商品组合商品组合档次定位档次定位中偏高端u建筑形态建筑形态u商品组合商品组合64项目定位项目定位项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析客户定位客户定位业态定位业态定位主力店定位主力店定位整体定位整体定位运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。高铁客户为主要客户，以商务人士为主，比较高铁客户为主要客户，以商务人士为主，比较关注的因素有：经营规范，环境好关注的因素有：经营规范，环境好高铁客户高铁客户旅客乘坐高铁出行目的旅客乘坐高74、铁出行目的7%10%21%31%31%商商务客客户一周多次一周一次半月一次一月一次多月一次0%0%8%38%54%非商非商务客客户一周多次一周一次半月一次一月一次多月一次旅客乘坐高铁出行频率旅客乘坐高铁出行频率商务客户中出行频率达到或超过一月一次的比例为38%38%，而非商务客户次比例仅为8%8%。23%26%16%35%价格适中经营规范选择范围较大环境较好旅客在高铁站前消费关注的因素旅客在高铁站前消费关注的因素17%30%41%11%15分钟以内15-30分钟30-60分钟1小时以上旅客在高铁站等候时间旅客在高铁站等候时间商务非商务0%20%40%60%80%100%53.3%42.9%4675、.7%57.1%不会消费会消费旅客在高铁站前消费意愿旅客在高铁站前消费意愿商务客户的消费意愿略大于非商务客户。旅客在高铁站的等候时间以15-30分钟和30-60分钟为主。旅客在高铁站前消费关注的因素主要包括：价格适中，经营规范，选择范围大，环境较好等，其中经营规范和环境较好占较大比重。WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。本案本案2KM半径内包括一座大学城约半径内包括一座大学城约5万人，万人，两个已售住宅项目两个已售住宅项目1蚌埠学院蚌埠学院大学城，大学城，共有师生共有师生5万人万人2蚌埠医学蚌埠医学院院3安徽财经安徽财经大学大学4安徽电子安徽电子信息技术信息技术学院76、学院5绿地绿地国际国际花都花都初估可能初估可能迁入的居迁入的居民民25000人人左右左右6龙湖春天龙湖春天（住宅）（住宅）周边社区周边社区2KM53241667WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。案例借鉴案例借鉴杭州下沙区大学城商业杭州下沙区大学城商业大学城的学生能否成为我们的客户，他们是大学城的学生能否成为我们的客户，他们是否有这样的消费能力？否有这样的消费能力？大学生客户可不可能成为我们的一个突破点？大学生客户可不可能成为我们的一个突破点？WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。从商业配套到集中购物，以大学城为目标客户的从商业配套到集中购77、物，以大学城为目标客户的下沙商业区带动区域商业快速发展下沙商业区带动区域商业快速发展杭州下沙区大学城商业杭州下沙区大学城商业区域介绍区域介绍：杭州下沙高教园以工科和综合性高校为主，分东西两大区块，规划面积10.91平方公里，区内高校15所，学生人数15万左右。随着下沙城市化的推进，下沙已形成高教西区商圈，由下沙大学城最早形成的学源路商业街、高沙商业街和福雷德广场构成。辐射附近15所高校近15万学生及周边居民。主要商业：主要商业：商业项目商业项目开业时间开业时间面积面积主要业态主要业态高沙商业街高沙商业街 2005约6万餐饮、购物、娱乐、住宿学源路商业街学源路商业街 2005约5000服饰四号大78、街四号大街2006约50000休闲娱乐业为主 金沙数码港金沙数码港2005.24000IT卖场物美大卖场物美大卖场2005.1215000综合大超市都尚购物中心都尚购物中心2007.615000一站式综合商场下沙商贸城下沙商贸城2005.930000大型综合商场新美商城新美商城2006.9 20000高档综合商场福雷德广场福雷德广场 2008192630 集购物、休闲、娱乐多位一体的城市体验之城 物美大超市物美大超市高沙商业街高沙商业街学源路商业街学源路商业街四号大街四号大街新美商城新美商城都尚购物中心都尚购物中心 下沙商贸城下沙商贸城金沙数码港金沙数码港福雷德广场福雷德广场 WWORLD O79、RLD UUNIONNION本报告是严格保密的。2005年物美大卖场进入，启动下沙区商业。如今，年物美大卖场进入，启动下沙区商业。如今，以四号中心商业街为核心，几大购物商场为辐射以四号中心商业街为核心，几大购物商场为辐射的商业聚集区已经形成的商业聚集区已经形成杭州下沙区大学城商业杭州下沙区大学城商业物美大卖场 四号大街（中心商业街）学源路商业街高沙商业街 大型综合购物商场20052006-20082005.1220062005年12月26日，下沙一号大街的物美大卖场正式开业，是进入下沙大学新城的第一个大型超市。同年开业的还有下沙商贸城，博库书库，但是经营惨淡。物美开业后，商业市场开始启动。以学80、生为目标客户。学源路商业街主要以服装为主要业态，多为国内和杭州本地的服装品牌加盟店和连锁店。高沙商业街长约300米，主要以餐饮为主，含有小吃、中餐、西餐、韩国料理等。不仅包括高教园区近16万的学生群体，还包括了工业园区超过10万的员工，因此也是目前下沙的中心商业街。四号大街最大的特色是休闲娱乐业较为繁荣，主要以足浴、美容、美发、咖啡吧、酒吧、茶吧、健身房、KTV为主。片区商业气氛逐渐浓厚，下沙商贸城，都尚购物中心、新美商城的开业经营良好，丰富了区域业态。.2008年福雷德广场 全面提升了区域的消费档次和层级 四大开发商的进入之后片区价值迅速升高，保利、朗诗、世茂、碧桂园等地产大鳄入主下沙，发展81、住宅，文化娱乐、旅馆、商业金融等项目。建设时间WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。下沙大学城商业给本案例的启示下沙大学城商业给本案例的启示杭州下沙大学城商业杭州下沙大学城商业在满足区域大学生客户基本需求的基础上，品牌商业比重加大，逐渐形成各自的商业特色，高沙商业街以餐饮为主，学源路以服饰为主，四号大街以休闲娱乐为主，博库书店为大型书城，金沙数码港以IT产品销售为特色，定位清晰，形成分工。u发展满足大学生消费的中档餐饮和购物，管理规范，形成规模发展满足大学生消费的中档餐饮和购物，管理规范，形成规模u满足区域消费需求，分工定位准确，繁荣区域商业满足区域消费需求，分工定位82、准确，繁荣区域商业2005年下沙区商业已经有下沙商贸城进入，但是无法形成人气，直到物美大卖场进入，满足了当地居民的基本需求，启动了当地商业u满足基本需求的大型超市先入，启动当地商业满足基本需求的大型超市先入，启动当地商业成功成功 KPIu逐渐形成特色，并完成商业升级，带动区域发展逐渐形成特色，并完成商业升级，带动区域发展随着区域商业的丰富，逐渐实现商业升级换代，综合商场的出现提升了购物档次。2008年福雷德广场 全面提升了区域的消费档次和层级。以学源路和高沙街商业为前期商业热点，经营中档精品餐饮和购物，有别于一般的大学周边商业街，起点较高，经营规范。带动了区域商业的发展。WWORLD ORLD83、 UUNIONNION本报告是严格保密的。绿地世纪城荣盛香堤荣府 荣盛碧水湾万福君临天下 万方水晶城上层一品绿地国际花都 龙湖春天禹王世家丽景天成仙林苑 锦城绿雅阁金奥华府合肥城建琥珀花园 金域名城陶然北岸中房御景翰苑 百合国际公馆 龙湖红叶山庄 0100020003000400050006000390055004500500054005000480041003500340044005100480045003000490056004500蚌埠蚌埠热销楼楼盘10月份月份均价（元）均价（元）周边已有两个居民小区，档次中高端，作为周边已有两个居民小区，档次中高端，作为边缘客户边缘客户2KM住宅客户住84、宅客户你们可以把眼光放的长一点，周边的住宅的居民的消费水平你们可以把眼光放的长一点，周边的住宅的居民的消费水平也挺高的，周边又没什么商业，你们可以考虑下他们的需求。也挺高的，周边又没什么商业，你们可以考虑下他们的需求。安徽财大教授安徽财大教授目前蚌埠市住宅均价约为4000元/平方米。本地块周边两楼盘：绿地国际花都和龙湖春天均略高于平均水平，在蚌埠整体市场处于中端偏高水平。绿地绿地国际花都：国际花都：360000平米平米M2龙湖春天住宅：龙湖春天住宅：620000平米平米M2WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。73消费群客户定位：以蚌埠高铁站客户为主，消费群客户定位：85、以蚌埠高铁站客户为主，同时补充周边大学城的生活娱乐需要同时补充周边大学城的生活娱乐需要IIIIIIIII 边缘客户边缘客户周边居民及未来的商务人士周边居民及未来的商务人士为周边居民提供一定的商业配套，同时考虑区域未来办公开发后为商务人士的需求为周边居民提供一定的商业配套，同时考虑区域未来办公开发后为商务人士的需求I 主要客户：高铁乘客主要客户：高铁乘客客户来源客户来源:25-45岁的蚌埠高铁站客户，以商务出差的白领为主岁的蚌埠高铁站客户，以商务出差的白领为主消费特征：有一定的经济基础和消费能力消费特征：有一定的经济基础和消费能力消费目的：消磨等车时间，消费快捷，购置外出纪念品消费目的：消磨等车86、时间，消费快捷，购置外出纪念品倾向业态：快餐、茶吧、书吧、特产零售等倾向业态：快餐、茶吧、书吧、特产零售等II 次要客户：大学城学生次要客户：大学城学生客户来源客户来源:1926岁的大学城的学生岁的大学城的学生消费特征：消费能力不强，目的性消费为主消费特征：消费能力不强，目的性消费为主消费目的：购买生活必需品和目的性休闲娱乐消费目的：购买生活必需品和目的性休闲娱乐倾向业态：饭店、超市、倾向业态：饭店、超市、KTV、影院等、影院等客户定位客户定位消费群客户临摹他们是城市的白领，在各个城市穿梭，他们要带走每个城市的纪念他们选择高铁，选择快的生活节奏，在高铁消费，是打发等车的时间他们有点小资，他们追87、求情调，高铁站是他们小憩的驿站他们自信，他们经济稳定，有一定的消费能力客户描摹：高铁客户客户描摹：高铁客户客户定位客户定位消费群客户临摹客户描摹：大学城客户客户描摹：大学城客户客户定位客户定位他们是在校的学生，可支配的时间充裕他们爱玩，他们追求新奇，他们喜欢唱唱歌，看看电影他们喜欢聚会，喜欢聚在一起吃吃饭、聊聊天项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析客户定位客户定位业态定位业态定位主力店定位主力店定位整体定位整体定位运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告88、是严格保密的。77案例借鉴案例借鉴南京站南京站常州站常州站无锡站无锡站沪宁高速铁路上在运营的案例研究沪宁高速铁路上在运营的案例研究已运营的交通枢纽是如何做的？已运营的交通枢纽是如何做的？WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。常州站常州站规模规模：以高铁站为核心，总规划面积16万，目前在运营商业面积5000平米商业定位商业定位：强调高铁交通圈这一核心价值，营造“城市客厅”。站南以交通和接待功能为主，大面积的广场和绿化，凸显高铁站屋简洁流畅、科技感十足的现代建筑形象。站北则围绕北广场以大规模商业综合开发为主，布局最具活力和时尚气息的购物中心、美食城、休闲中心和娱乐中心。结89、合周边大型SHOPPINGMALL、百货商城星级酒店等功能单元，整体新城生态有机的“商业休闲中心”。可借鉴点可借鉴点：优化消费环境，完善人流动线；识别牌随处可见，注重引导消费。为沪宁城际高铁而新建的城市综合性交通枢纽，为沪宁城际高铁而新建的城市综合性交通枢纽，站前商业已初具规模站前商业已初具规模商业业态商业业态进驻品牌进驻品牌业态比例业态比例餐饮餐饮大娘水饺、老娘舅、麦当劳、肯德基、菜根香、筷客美食园、梧桐小厨、索列咖啡、Coffee Bar等43%购物购物喜士多超市、世纪联华超市、人寿天药房、华联超市、惊喜休闲书吧、Relay经纬等47%休闲娱乐休闲娱乐永泉电玩2%其他其他中国银行、兴业银行90、中国电信8%酒店酒店如家快捷、新锦江商旅、天安城市、缘来快捷70-80（平均入住率）（平均入住率）WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。79上海南站上海南站上海南站是城市大型交通枢纽，站前商业定位上海南站是城市大型交通枢纽，站前商业定位中高端，建成后成为区域商业中心中高端，建成后成为区域商业中心规模及经营状况规模及经营状况：南站345万平方米的建设总量中，包括约70万平方米的商业设施和40万平方米的酒店宾馆用房，这些商业设施将陆续投放市场。上海南站地下商业规模约7万平方米，目前快捷类餐饮以及各种专业市场经营状况较好，其中餐饮类出租率基本上都达到了90%，服装零售类出91、租率也在80%左右。商业定位商业定位：功能定位主要是为过路人流服务，而地面商场将主要面向周边居民和商务办公人流，站前高端品牌折扣商业区可借鉴点可借鉴点：高铁站商业可以形成自己的规模和主题优势，可以逐渐形成自我中心化上海南站规划图上海南站规划图商业业态商业业态进驻商业进驻商业业态比例业态比例餐饮餐饮棒约翰，味千拉面，巴贝拉，禾绿寿司，麦当劳，肯德基、星巴克、DQ冰激凌27%购物购物Jack&Jones，nike360，adidas 三叶草，G-2000，TONY WEAR，VERO MODA，Baby Fox，Jessimoda，Etam，ONLY73%休闲娱乐休闲娱乐几乎没有0酒店酒店格林豪泰92、汉庭、锦江之星、7天、上海航空80（平均入住率）（平均入住率）WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。80无锡站无锡站站台正在升级改造中，将打造成未来无锡的城市站台正在升级改造中，将打造成未来无锡的城市名片名片 无锡站分南、北广场，北广场占地总面积约为44万平方米，总建筑面积160万平方米，目前正在建设中。北广场高铁候车厅二楼一边配有集中商业配套设施，总面积约600平米。商业定位商业定位：站外商业服务于普通铁路旅客，高铁候车室提供以中高端商务旅客为主的商务性配套商业，周边商业服务周边居民。可借鉴点可借鉴点：适当考虑周边居民的消费需求，扩大客户量无锡站规划图无锡站规划图93、商业业商业业态态进驻商业进驻商业业态比例业态比例餐饮餐饮肯德基、麦当劳、加州牛肉面、万德福餐饮连锁、9+1快餐、9+1休闲茶吧等50%购物购物星驰超市、无锡特产超市等40%休闲娱休闲娱乐乐亿世纪网吧等10酒店酒店凯达商务、泰山宾馆、7天连锁、格林豪泰、莫泰16875-90%（平均入（平均入住率）住率）WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。81南京站南京站 南京站商业主要集中在站前广场西侧，商业面积为4000平方米，业态分布比较混乱商业定位商业定位：以满足普通铁路乘客为主的站前配套商业可借鉴点：可借鉴点：站前商业可适当引进足浴、温泉会所等休闲设施南京站站外商业没提供针对94、高铁客户的商业，商南京站站外商业没提供针对高铁客户的商业，商业整体上略显低档业整体上略显低档南京站示意图南京站示意图 商业业态商业业态进驻商业进驻商业业态比例业态比例餐饮餐饮大娘水饺、老娘舅、麦当劳、肯德基、新亚大包、新亚快餐、悠仙美地、口渴了等50%购物购物好又多超市、南京特产超市、世纪华联超市、上铁新曙光商场、旅友书屋等35%休闲娱乐休闲娱乐曙光网吧、温泉会所、足浴等15%酒店酒店莫泰168、汉庭快捷、锦江之星、曙光国际大酒店80-90%（平均入住率）（平均入住率）WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。82案例总结案例总结通过案例分析，高铁站前商业以餐饮为主，通过95、案例分析，高铁站前商业以餐饮为主，零售次之零售次之业态业态餐饮餐饮购物购物休闲娱乐休闲娱乐酒店酒店其他其他快餐快餐甜点甜点百货百货超市超市书店书店酒吧酒吧电玩电玩KTVKTV等等网吧网吧等等经济经济型酒型酒店店星级星级酒店酒店银行银行移动营移动营业厅等业厅等常州站常州站上海南站上海南站 无锡站无锡站南京站南京站n成功的高铁站前商业业态包括餐饮、购物、休闲娱乐、酒店等快餐、甜点、百货、超市、咖啡吧、电玩、书吧、酒店等业态定位方向WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。项目项目商业定位商业定位服务客群服务客群业态比例业态比例餐饮：购物：休餐饮：购物：休闲娱乐：其它闲娱乐：其96、它档次档次特色特色常州站常州站不出站即能实现一站式消费的综合商综合商业业体以商务旅客为主旅客为主4343：4747：2 2：8 8中高端注重细节，重视人流导向，识别牌随处可见；消费环境良好上海南站上海南站 的站前高端品牌折品牌折扣商业区扣商业区以外来旅客、本地交通换乘和区域居民为主27：73：0中高端品牌折扣主题无锡站无锡站商业配套商业配套，高铁站内少量中高端商务旅客为主的商务性商务性配套商业配套商业旅客和周边居民50：40：10中低高规模较大，业态齐全，自由发展，无主题特色南京站南京站以满足普通铁路乘客为主的站前配套配套商业商业以旅客为主50：35：15中高端实现住宿、餐饮、娱乐的衔接83以97、火车站配以火车站配套商业为主套商业为主主要服务出行旅客主要服务出行旅客少量服务周边居民少量服务周边居民中端中端为主为主除上海南站为品牌除上海南站为品牌折扣主题外，其它折扣主题外，其它火车站无突出特色火车站无突出特色思考：我们是否可以在特色上做文章，做出蚌埠自己的特色商业？思考：我们是否可以在特色上做文章，做出蚌埠自己的特色商业？案例总结案例总结餐饮占比多餐饮占比多数接近一半数接近一半WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。84中式快餐西式快餐茶吧、咖啡厅0%10%20%30%40%50%60%70%80%73.91%52.17%36.96%餐餐饮饮高铁客户商业需求高铁客98、户商业需求餐饮：餐饮：中式快餐、西式快餐、茶吧、咖啡厅等购物：购物：超市、民俗特产、书吧等休闲娱乐：休闲娱乐：网吧、电玩等数据来源：高铁站客户调查问卷对餐饮需求较大，多样化，购物、娱乐主要以对餐饮需求较大，多样化，购物、娱乐主要以超市，特产和书吧为主超市，特产和书吧为主网吧影院电玩、KTV美容美发、足浴等0%2%4%6%8%10%12%14%13.04%2.17%6.52%2.17%休休闲娱乐闲娱乐精品百货超市药店服饰箱包民俗特产书吧0%10%20%30%40%50%60%19.57%52.17%10.87%23.91%36.96%30.43%购购物物高铁客户高铁客户WWORLD ORLD U99、UNIONNION本报告是严格保密的。85通过调查问卷统计，大学城学生最通过调查问卷统计，大学城学生最常去的的消费场所为常去的的消费场所为超市、饭店、超市、饭店、KTV和精品商店和精品商店。大学城学生经常去的消费场所大学城学生经常去的消费场所大学城学生希望高铁站引进的业态大学城学生希望高铁站引进的业态通过调查问卷统计，大学城学生最通过调查问卷统计，大学城学生最希望引进的业态为希望引进的业态为中西式快餐、电中西式快餐、电影院、超市和精品商店影院、超市和精品商店。通过对大学城学生的消费习惯和意愿调查，我们发现超通过对大学城学生的消费习惯和意愿调查，我们发现超市、饭店、市、饭店、KTV、精品店和影院100、可能是开发机会、精品店和影院可能是开发机会超市超市饭店饭店KTV精品商店精品商店影院影院机会挖掘机会挖掘大学城客户大学城客户WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。86龙湖春天：基本无超市，有数家水果摊位安徽财经大学：两家小型超市蚌埠医学院一家中型超市目前大学城校区内和龙湖春天的超市的供给明显目前大学城校区内和龙湖春天的超市的供给明显不能满足学生的需求不能满足学生的需求买东西太困难了，学校里面里就有一个买东西太困难了，学校里面里就有一个超市，而且东西看上去也挺假的，种类超市，而且东西看上去也挺假的，种类也不多。也不多。蚌埠医学院学生蚌埠医学院学生买日常用品也不方便，那个101、高铁站离我买日常用品也不方便，那个高铁站离我们一个校门挺近的吧，如果价格合理，们一个校门挺近的吧，如果价格合理，种类又多，我们应该是会去的。种类又多，我们应该是会去的。蚌埠医学院学生蚌埠医学院学生供给供给需求需求VSVS大学城大学城超市饭店饭店KTV精品商店精品商店电影院电影院WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。87大学城附近稍高档餐饮非常缺乏，学生对品牌快大学城附近稍高档餐饮非常缺乏，学生对品牌快餐较为欢迎餐较为欢迎供给对于稍高档次的餐饮有一定需求，尤其是西式快餐比较受学生欢迎。龙湖春天内小饭店众多，但档次较低，食品卫生和用餐环境都较差。目前高校内食堂供应单一，口102、味较差，每餐消费基本在8元以内。需求龙湖春天里饭店龙湖春天里饭店用餐一般都在学校解决。龙湖春天很少去，感觉还不如学校食堂干净呢。对西式快餐挺感兴趣的，会和男朋友一起去吃。蚌埠医学院大四学生大学城大学城超市饭店饭店KTV精品商店精品商店电影院电影院WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。88高品质高品质KTV虽然有一定的需求，但考虑到高铁站另一虽然有一定的需求，但考虑到高铁站另一侧将有侧将有1万多体量的万多体量的KTV供给，供给，本项目不再引进本项目不再引进KTV需求需求KTVKTV品质较高品质较高周边环境良好周边环境良好价格适中价格适中离学校比较近离学校比较近交通方便交103、通方便供给供给龙湖春天内有大量龙湖春天内有大量KTVKTV但品质普遍较差但品质普遍较差不能满足部分消费能力较不能满足部分消费能力较高学生的需求高学生的需求市区内有较多高品质市区内有较多高品质KTVKTV但距大学城比较远，交通但距大学城比较远，交通不便利不便利对KTV还是有需求的，班级里几个玩的比较好的同学会去聚聚会、唱唱歌，一两周就会去一次吧。龙湖春天的KTV音响效果实在太差，去了几次就不再去了。安徽财经大学大二学生龙湖春天龙湖春天KTV市区市区TV：阿里巴巴：阿里巴巴大学城大学城超市饭店饭店KTV精品商店精品商店电影院电影院WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。89104、龙湖春天购物龙湖春天购物市区购物市区购物龙湖春天内有少量精品购物，但品质较低，环境龙湖春天内有少量精品购物，但品质较低，环境较差，多数学生的购物需求不能被满足较差，多数学生的购物需求不能被满足龙湖春天商业：龙湖春天商业：优势：优势：价格低廉价格低廉交通便利交通便利劣势：劣势：环境脏乱差环境脏乱差商品质量不高商品质量不高学生需求：学生需求：价格适中，有一定品质价格适中，有一定品质交通便利，环境稍好交通便利，环境稍好VSVS也会去龙湖春天，但感觉那边还是比较脏，没有可供选择的东西，也没有自己喜欢的东西。偶尔也会去市区买东西 。安徽财经大学大二学生大学城大学城超市饭店饭店KTV精品商店精品商店电影院105、电影院WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。90高校内有自己的放映厅，但设备陈旧效果差，影高校内有自己的放映厅，但设备陈旧效果差，影片不受欢迎，部分学生会去市区看电影片不受欢迎，部分学生会去市区看电影市区影院市区影院学校放映厅学校放映厅蚌埠市一共有两家大型影院：万蚌埠市一共有两家大型影院：万达国际影城和和平电影院达国际影城和和平电影院能放映最新大片能放映最新大片设备先进，放映效果好，观影环设备先进，放映效果好，观影环境佳境佳价格相对较贵价格相对较贵路程较远，往返不便路程较远，往返不便价格低廉，观影方便价格低廉，观影方便设备陈旧，放映效果不佳设备陈旧，放映效果不佳室内装106、修较差，观影环境不佳室内装修较差，观影环境不佳片源相对较为陈旧，不受学生欢片源相对较为陈旧，不受学生欢迎迎安财大放映厅安财大放映厅万达影城万达影城知道学校周末会组织播放电影，但基本上不去看。即使需要看电影，也只会去万达国际影城。安徽财经大学大二学生有个电影院其实挺不错的，和在宿舍看片子是两个概念，只要价格合适会经常去的，学校这边就是没有比较好的影院。蚌埠医学院大三学生大学城大学城超市饭店饭店KTV精品商店精品商店电影院电影院WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。9191电影院电影院蚌埠电影院数量不多，消费人群主要为20-40岁中青年，与住宅客群年层次较为匹配，他们有较107、强的观影需求，且具备相应的消费能力。饭店饭店蚌埠市民整体对餐饮的消费有较高热情，周边低端餐饮对住宅客群不构成吸引力，中等档次日常餐饮有很大市场空间。足浴按摩足浴按摩蚌埠市整体生活节奏偏慢，市区内足浴按摩场所相对较多，而区域内市场尚处于空白阶段。超市超市市区三大超市都位于经济开发区，距离两楼盘相对较远，购物便利性不佳，而周边无其他生活用品购物渠道。客户消费习惯客户消费习惯消费观偏重实用兼顾便利性有一定消费能力对休闲娱乐有需求城市消费环境城市消费环境娱乐场所较少生活节奏缓慢对餐饮较偏好+住宅客户住宅客户WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。9292城市机会功能合集城市机会108、功能合集高铁客户高铁客户大学城客户大学城客户住宅客户住宅客户l饭店饭店l超市超市l民俗特产民俗特产l书吧书吧l茶吧、咖啡厅茶吧、咖啡厅购物：购物：精品超市、民俗特产超市、书吧精品超市、民俗特产超市、书吧餐饮：餐饮：饭店、茶吧、咖啡厅饭店、茶吧、咖啡厅休闲娱乐：休闲娱乐：电影院、足浴按摩电影院、足浴按摩l精品商店精品商店l饭店饭店l超市超市l电影院电影院l足浴按摩足浴按摩l饭店饭店l超市超市l电影院电影院项目业态合集项目业态合集大学城客户大学城客户住宅客户住宅客户高铁客户高铁客户业态定位业态定位WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。93业态业态餐饮购物休闲娱乐从整体定位109、出发，综合高铁和城市发展的双从整体定位出发，综合高铁和城市发展的双重机会，购物中心的餐饮、购物、休闲娱乐重机会，购物中心的餐饮、购物、休闲娱乐的比例为的比例为4 4：4 4：2 2业态定位业态定位中西式快餐、饭店、咖啡厅等40%40%20%大型超市、品牌商店、书吧、特产专卖店、烟酒等足浴、按摩、电影放映厅等WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。94在消费群定位基础上，对主要业态和次要业态在消费群定位基础上，对主要业态和次要业态之间的关系进行分析，整体业态合理分布，可之间的关系进行分析，整体业态合理分布，可形成聚合作用形成聚合作用功能功能消费群一致性分析消费群一致性分析110、功能互补性分析功能互补性分析营业时间分营业时间分析析人流聚集性分析人流聚集性分析主要功能餐饮高铁客户、大学城学生及周边居民及其他业态消费者与娱乐、休闲配套，带动零售少数全天，多数到晚间组合聚集人流零售高铁客户消磨等车时间、大学城学生及周边居民目的性消费与娱乐、餐饮形成互动正常时间聚集人流娱乐大学城学生及周边居民目的性消费及高铁客户消磨等车时间、与餐饮互补，与休闲配套或替代少数全天，多数到晚间聚集人流或组合聚集人流休闲大学城学生及周边居民目的性消费、高铁客户消磨等车时间与餐饮互补，与娱乐配套或替代多数到晚间组合聚集人流次要功能服务高铁客户及周边居民和学生服务全客层正常时间组合聚集人流总结较一致餐111、饮、休闲、娱乐呈三角配合，其他填补少数晚间宜集中设置分配合理业态定位业态定位项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究项目建筑规划项目建筑规划城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析客户定位客户定位业态定位业态定位主力店定位主力店定位整体定位整体定位运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。主力店分为三类，分别服务于购物、餐饮和主力店分为三类，分别服务于购物、餐饮和休闲娱乐休闲娱乐96主力店位置主力店位置2F1FB13F4F休闲娱乐主力店：影院休闲娱乐主力店：影院1FB1B22F3F96购物主力店：中型超市购物112、主力店：中型超市餐饮主力餐饮主力店：品牌店：品牌快餐快餐WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。主力店主要的作用是聚集人气、吸引其它品主力店主要的作用是聚集人气、吸引其它品牌追随以带支散铺成活牌追随以带支散铺成活97主力店作用主力店作用聚集人气聚集人气吸引其它品牌追吸引其它品牌追随随消化主力商业体量消化主力商业体量主力店主力店作用作用带动商带动商业成活业成活WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。超市作为本项目的主力店之一，计划规模在超市作为本项目的主力店之一，计划规模在7000平米左右的中型超市平米左右的中型超市超市品牌超市品牌4F3F2F1F113、B1B1大学城学生、周边社区未来居民，目的性消费大学城学生、周边社区未来居民，目的性消费客户群客户群低租金，开发商持有出租给品牌超市低租金，开发商持有出租给品牌超市 运营运营吸引人气，带动客流，消化地下一层的体量吸引人气，带动客流，消化地下一层的体量作用作用WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。超市品牌超市品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。要素要素要求要求商圈商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模人口规模5-105-10万之间万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物物业业要要求求建筑114、建筑最好框架结构面积面积5000-20000，单层面积5000 平米左右层高层高楼层不超过三层，首层层高5.5 m，二层以上层高4.5m柱距柱距8米8米为宜物业纵深物业纵深以30-50米为佳楼板承重楼板承重800kg/停车场停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式合作方式免租期1年左右 租赁年限1020年超市选址基本要求超市选址基本要求p超市的店址以选择在居民区为主；p超市的目标顾客应以稳定的居民为主；p道路交通必需快捷便利；p经营内容必须视流动顾客的不同特点做出确定；p选择在商业中心商业中心或老城区老城区开设超市，其经营内容必须同商业街上的其它业态互补。超市品牌超市品牌WWORLD O115、RLD UUNIONNION本报告是严格保密的。华润万家华润万家n国有控股企业集团国有控股企业集团华润（集团）旗下零售连锁企业品华润（集团）旗下零售连锁企业品牌牌n主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态n截止截止2007年年12月，华润万家在全国拥有门店月，华润万家在全国拥有门店2450家家，2007年销售额突破年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位亿元，蝉联中国连锁超市第一位 n经营理念经营理念时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利 n发展战略发展战略全国发展、区域领先、多业态协同全国发展、区域领先、多业态协同 超市116、品牌超市品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。易初莲花：泰国正大集团旗下企业易初莲花：泰国正大集团旗下企业n泰国正大集团旗下企业泰国正大集团旗下企业n泰籍华人谢易初创办泰籍华人谢易初创办n易初莲花在中国易初莲花在中国1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70多家购物中心多家购物中心 n经营理念经营理念品种齐全、天天低价、一站式购物；品种齐全、天天低价、一站式购物；做做“中国最值得信赖的零售商之一中国最值得信赖的零售商之一”n品牌诉求品牌诉求“莲花莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事为佛教圣花，象征着吉，追求117、社会和集团事业的共同发展祥业的共同发展祥；为避讳，更名为为避讳，更名为“卜蜂莲花卜蜂莲花”超市品牌超市品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。餐饮主力店以品牌快餐为主，双层贯通，提餐饮主力店以品牌快餐为主，双层贯通，提高平均租金并带动商业成活高平均租金并带动商业成活4F3F2F1FB1主要以高铁客群为主，以及大学城学生和周边居民主要以高铁客群为主，以及大学城学生和周边居民客户群客户群以品牌主力店为主，双层统一出租，提高平均租金，以品牌主力店为主，双层统一出租，提高平均租金，并吸引其它品牌及带动周边商业成活并吸引其它品牌及带动周边商业成活运营运营提高档次、吸引人气，带118、动客流提高档次、吸引人气，带动客流作用作用餐饮品牌餐饮品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。104主力餐饮店主力餐饮店目标品牌目标品牌餐饮品牌餐饮品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。物业及选址要求（一）物业及选址要求（一）连锁快餐店连锁快餐店普通餐饮普通餐饮火锅店火锅店商圈选择商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市 商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。以大众消费为主，选址于人119、口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈 立店障碍立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源米外；周边无异议 同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮同普通餐饮物物业业要要求求建筑要求建筑要求200-500平米框架结构;层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型1501000平方米、大众型80200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场 120500平方米平方米、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅 配套设120、施配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道 同普通餐饮同普通餐饮合作方式合作方式租期5年以上大众化快餐店:24元平米/天消费型快餐店630元租期三年以上低层为1.5元平米/天以上,具体视地段商圈而定;楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米天）代表品牌代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头小肥羊、谭鱼头餐饮品牌餐饮品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。物业及选址要求（二）物业及选址要求（二）茶坊、酒121、吧、咖啡茶坊、酒吧、咖啡 面馆面馆面包、面点房面包、面点房商圈选择商圈选择选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养 满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上 立店障碍立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物物业业要要求求建筑要求建筑要求50400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设122、想而异；层高不低于2.8米；如与居民相邻，设置隔音层 80-200平米；平米；其余与普通餐厅相同其余与普通餐厅相同60120平方米；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应 与普通餐厅相同与普通餐厅相同与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式合作方式租期2年以上租金320元/（平方米天）租期2年以上租金25元/（平方米天）租期2年以上一般企业35元/（平方米天）代表品牌代表品牌星巴克星巴克马兰拉面、面点王马兰拉面、面点王金蝶轩金蝶轩餐饮品牌餐饮品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。麦当劳：全球最123、大连锁快餐企业麦当劳：全球最大连锁快餐企业n全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌n以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生活方式式的生活方式n麦当劳品牌拥有超过麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球家快餐厅，分布在全球121个国家和地区个国家和地区 n麦当劳在中国麦当劳在中国 1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅670家餐厅遍布家餐厅遍布25个省和直辖市的个省和直辖市的108个次级行政区域个次级行政区域 n经营之道经营之道1、QSCV原则，即质124、量、服务、清洁和价值原则，即质量、服务、清洁和价值2、严格的检查监督制度、严格的检查监督制度 和完备的培训体系和完备的培训体系3、联合广告基金制度、联合广告基金制度 4、以租赁为主的房地产经营策略、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适的开（负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的13来自直营店，其余来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的来自加125、盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90）餐饮品牌餐饮品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。麦当劳：麦当劳：选址要求选址要求选址原则：方便顾客选址原则：方便顾客1、针对目标消费群：、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员；2、着眼于今天和明天：、着眼于今天和明天：讲究20年不变3、讲究醒目：、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗4、不急于求成、不急于求成5、优势互动：、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店选址步骤选址步骤1、市场调查和资料信息收集：、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能126、力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。2、对不同商圈中的物业进行评估：、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。3、投资回报与风险评估、投资回报与风险评估餐饮品牌餐饮品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。肯德基：世界著名的炸鸡快餐连锁企业肯德基：世界著名的炸鸡快餐连锁企业 n全球最大的餐饮连锁企业全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业百胜餐饮集团旗127、下企业n在全球拥有在全球拥有10000多家餐厅多家餐厅 n肯德基在中国肯德基在中国肯德基于肯德基于1987年进入古都北京年进入古都北京 截止到截止到2007年年11月底，肯德基在中国大陆月底，肯德基在中国大陆200多个城多个城市已经拥有市已经拥有2000余家餐厅余家餐厅 成功秘诀：成功秘诀：1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工和肯德基共同成长和肯德基共同成长 2、原始而神秘的配方、原始而神秘的配方3、特许经营：、特许经营：“不从零开始不从零开始”：肯128、德基将一家成熟：肯德基将一家成熟的、正在盈利的餐厅转手给加盟者的、正在盈利的餐厅转手给加盟者 餐饮品牌餐饮品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。1、商圈的划分与选择、商圈的划分与选择2、聚客点的测算与选择、聚客点的测算与选择l划分商圈。采取记分法。把商圈分划分商圈。采取记分法。把商圈分成好几大类，有市级商业型、区级成好几大类，有市级商业型、区级商业型、定点消费型、还有社区型、商业型、定点消费型、还有社区型、社商务两用型、旅游型等等社商务两用型、旅游型等等l选择商圈。在商圈选择的标准上，选择商圈。在商圈选择的标准上，一方面要考虑餐馆自身的市场定位，一方面要考虑餐馆自129、身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度熟度l确定商圈内最主要的聚客点。努力确定商圈内最主要的聚客点。努力争取在最聚客的地方和其附近开店。争取在最聚客的地方和其附近开店。通过采集来的人流数据进行估算通过采集来的人流数据进行估算l考虑人流的主要动线会不会被竞争考虑人流的主要动线会不会被竞争对手对手肯德基：选址步骤肯德基：选址步骤餐饮品牌餐饮品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。休闲娱乐的主力店为影院，加长消费客群的休闲娱乐的主力店为影院，加长消费客群的停留时间，拉动餐饮和其它消费需求停留时间，拉动餐饮和其它消费需求4F4F3F2130、F1FB1以及大学城学生和周边居民为主以及大学城学生和周边居民为主客户群客户群引进品牌电影院，招商先行引进品牌电影院，招商先行运营运营增大客流量，加长消费客群的停留时间，拉动餐饮和增大客流量，加长消费客群的停留时间，拉动餐饮和其它消费需求，消化四楼大部分面积的体量其它消费需求，消化四楼大部分面积的体量作用作用休闲娱乐休闲娱乐WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。112影院品牌影院品牌休闲娱乐以影院为主力店休闲娱乐以影院为主力店WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。时代今典影院投资公司时代今典影院投资公司选址原则选址原则n布局合理：影厅布局，出131、入场流线，小卖售票位置，放映机房等布局合理：影厅布局，出入场流线，小卖售票位置，放映机房等n位置和其性质相适应位置和其性质相适应1、容量大，设备完善，经营管理好的影院应设在繁华的商业地段。、容量大，设备完善，经营管理好的影院应设在繁华的商业地段。2、一般标准的电影院则适用于居民区，近郊或市区内网点的补白。、一般标准的电影院则适用于居民区，近郊或市区内网点的补白。n要与商业、服务的设施相配合（不要让观众专为看电影而来，看完电影要与商业、服务的设施相配合（不要让观众专为看电影而来，看完电影别无去处。）别无去处。）n倾向的门店面积：倾向的门店面积：1500-3000平方米平方米n要求：场地梁下净高度132、要求：场地梁下净高度4.2米，柱间距米，柱间距7.5米，楼板承重每平米米，楼板承重每平米400公公斤。斤。影院数量和规模确定指标影院数量和规模确定指标基本观众人数；每个基本观众每年看电影的场数每年放映天数；每天放基本观众人数；每个基本观众每年看电影的场数每年放映天数；每天放映场数；年平均上座率；其他经济水平、消费能力、文化消费能力，生映场数；年平均上座率；其他经济水平、消费能力、文化消费能力，生活习惯，自然环境等因素。活习惯，自然环境等因素。影院品牌影院品牌WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。114114底商街铺底商街铺WWORLD ORLD UUNIONNION本133、报告是严格保密的。115综上，购物中心的总建筑面积综上，购物中心的总建筑面积3.2万平米，容万平米，容积率约积率约2.4，调整业态面积为，调整业态面积为36：42：22站前商业站前商业数值数值占地面积10427.8710427.87平米平米地上建筑面积2500025000平米平米地下建筑面积70007000平米平米总建筑面积3200032000平米平米建筑密度67%67%规划容积率2.42.4酒店酒店数值数值占地面积5633.295633.29平米平米建筑面积1330913309平米平米容积率2.362.36购物中心业态购物中心业态面积（面积（mm2 2)合计（合计（mm2 2)餐饮 快餐、特134、色餐饮450045001150011500中餐厅40004000咖啡厅、茶室、面包房30003000购物 精品商店、特色礼品店400040001350013500特产专卖店、书吧 25002500中型超市70007000休闲娱乐 影院3500350070007000按摩15001500足浴20002000项目定位项目定位项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析基地分析基地分析项目建筑规划项目建筑规划规划初排规划初排运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。位于高铁新城的135、核心区，城市发展的主方向位于高铁新城的核心区，城市发展的主方向区位区位区位：区位：本地块处在蚌埠市高铁新城核心区域，位于即将建成的高铁车站西面，高铁车站下沉式广场北面。地块北靠东海大道，西临将开通的蚌医路。117WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。项目位于蚌埠高铁站站台西侧，两面临路，其中西项目位于蚌埠高铁站站台西侧，两面临路，其中西面蚌医路为高铁新城区的主要道路，通达性较好面蚌医路为高铁新城区的主要道路，通达性较好蚌蚌医医路路东东 海海 大大 道道高高 铁铁 东东 路路学府路学府路本案本案地块现状地块现状车站主体及站前广场现状车站主体及站前广场现状蚌埠龙湖蚌埠龙湖136、体育馆体育馆项目四至项目四至西侧待建道路西侧待建道路118WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。道路交通道路交通东东 海海 大大 道道学府路学府路高高 铁铁 东东 路路蚌蚌医医路路高高铁铁车车站站客运客运总站总站东东 海海 大大 道道蚌埠市主要干道蚌埠市主要干道高铁东高铁东路路规划中道路规划中道路蚌医路蚌医路规划中道路，宽约规划中道路，宽约80米米学府路学府路已建成道路，已建成道路，6车道车道高铁车高铁车站站高铁中转站高铁中转站客运总客运总站站皖北地区客运总站皖北地区客运总站项目直接承载高铁站的旅客，东海大道、蚌医路、学项目直接承载高铁站的旅客，东海大道、蚌医路、学府137、路的城市客流和客运总站的客流府路的城市客流和客运总站的客流119WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。高铁开通后，高铁带来大量的人流和物流，高铁开通后，高铁带来大量的人流和物流，快速提高区域人气快速提高区域人气人流分析人流分析长途客运总站长途客运总站长途客长途客运总站运总站住宅住宅住住宅宅大学城大学城高铁车站高铁车站20152015年住宅人流量达到年住宅人流量达到4.54.5万人万人目前大学城师生共目前大学城师生共5 5万人万人皖北中长途客流皖北中长途客流预计预计20122012年日客流量达到年日客流量达到2 2万人万人20202020年日客流量达到年日客流量达到3 138、3万人。万人。120WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。在人流物流齐备的情况下，商业的发展是水在人流物流齐备的情况下，商业的发展是水到渠成到渠成121全国高铁货物中全国高铁货物中转站转站皖北地区客运物皖北地区客运物流集散地流集散地高铁车站可以带高铁车站可以带来约来约5 5万人万人/日的客日的客流量。流量。长途客运总站汇长途客运总站汇聚皖北地区中长途聚皖北地区中长途旅客，同样人流量旅客，同样人流量巨大。巨大。服务于高铁和长服务于高铁和长途客运带来的巨大途客运带来的巨大人流，物流人流，物流商机无限商机无限人流人流物流物流商流商流人流分析人流分析项目概况分析项目概况分析市139、场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析基地分析基地分析项目建筑规划项目建筑规划规划初排规划初排运营模式研究运营模式研究123蚌埠六加一工程蚌埠六加一工程一个耳目一新一个耳目一新的建筑的建筑一家快捷酒店一家快捷酒店一片商业街一片商业街一座商业酒店复合体一座商业酒店复合体一段穿越时空的空中走廊一段穿越时空的空中走廊一个商业内广场一个商业内广场一个代表珠城的雕塑一个代表珠城的雕塑产品打造产品打造一个耳目一新的建筑一个耳目一新的建筑商商业透明的玻璃材质和质感的实墙透明的玻璃材质和质感的实墙虚实结合虚实结合一个代表珠城的雕塑一个代表珠城的雕塑商商业140、高铁的到来让珠城缓缓张开蚌壳，高铁的到来让珠城缓缓张开蚌壳，向世人展示自己的价值连城向世人展示自己的价值连城一个商业内广场一个商业内广场商商业圆形中庭作为室内商业广场圆形中庭作为室内商业广场直接引入自然光线，使得各楼层直接引入自然光线，使得各楼层都具有良好采光和极佳昭示性都具有良好采光和极佳昭示性一扫商业建筑内的沉闷与压抑一扫商业建筑内的沉闷与压抑一片商业街一片商业街商商业两条主商业街分别面向蚌医路和两条主商业街分别面向蚌医路和站前广场站前广场整个临街展示面统一装修，形成整个临街展示面统一装修，形成一致的风格一致的风格一段穿越时空的空中走廊，重抬城市旧有的记忆一段穿越时空的空中走廊，重抬城市旧141、有的记忆商商业天幕文化展示区文化展示区走廊两侧的实物展示加上全景天走廊两侧的实物展示加上全景天幕的光影配合，全面展示出蚌埠幕的光影配合，全面展示出蚌埠的文化底蕴的文化底蕴WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。129一段时光长廊，重温城市旧有记忆一段时光长廊，重温城市旧有记忆运用记忆的时间轴人行动线人行动线会展中心会展中心90年代的升平街年代的升平街90年代的中荣街年代的中荣街80年代淮河商业街年代淮河商业街蚌埠老火车站蚌埠老火车站60年代的校门年代的校门50年代市政府年代市政府淮海战役总前委旧址淮海战役总前委旧址蚌埠铁路桥蚌埠铁路桥双墩古墓双墩古墓今日百货大楼今日百货142、大楼龙湖大桥龙湖大桥蚌埠文化长廊蚌埠文化长廊一家快捷酒店一家快捷酒店酒店酒店新奇的建筑外形，特色、细致的新奇的建筑外形，特色、细致的内部装修，即使是快捷酒店也能内部装修，即使是快捷酒店也能体现出情趣与尊贵体现出情趣与尊贵WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。以一小时极乐消费主题，三个分主题作为业态分区以一小时极乐消费主题，三个分主题作为业态分区“悦悦”尚街尚街2F1FB13F4F“悠悠”活时光活时光“闪闪”乐地带乐地带1FB1B22F3F“悦悦”尚街尚街131超市超市业态分布业态分布“闪闪”乐地带乐地带WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。部143、分店铺两层贯通运营，保证平均租金及保部分店铺两层贯通运营，保证平均租金及保证店铺成活证店铺成活礼品千集街：特产、精品店礼品千集街：特产、精品店2F1FB13F4F影院（主力店）、足浴、按摩等影院（主力店）、足浴、按摩等电玩、书吧、咖啡厅等电玩、书吧、咖啡厅等1FB1B22F3F品牌店等品牌店等132超市超市业态分布业态分布电玩、书吧、咖啡厅等电玩、书吧、咖啡厅等主力餐饮店：两主力餐饮店：两层贯通层贯通项目概况分析项目概况分析市场分析研究市场分析研究项目定位研究项目定位研究城市背景分析城市背景分析项目使命分析项目使命分析项目建筑规划项目建筑规划运营模式研究运营模式研究WWORLD ORLD UU144、NIONNION本报告是严格保密的。主力店持有出租主力店持有出租+散铺售后返租模式散铺售后返租模式+统一运营统一运营主力店持有，散铺售后返租统一运营模式可作为本项目运营模式的首主力店持有，散铺售后返租统一运营模式可作为本项目运营模式的首选。该模式符合开发商快速回现、沉淀良性的持有资产和保证商业运选。该模式符合开发商快速回现、沉淀良性的持有资产和保证商业运营成活的发展目标营成活的发展目标优势优势n高价格快速回现n利于统一经营管理，加快商业区成熟速度劣势劣势n财务风险高，自主管理经营要求高n商铺返租期满后的或将产生不可控经营管理问题运营模式优劣势分析运营模式优劣势分析基本基本特征特征客户购铺同时与145、开发商签订委托协议，将商铺客户购铺同时与开发商签订委托协议，将商铺返租给开发商租期内由开发商成立或委托专业返租给开发商租期内由开发商成立或委托专业的商业管理公司进行经营和管理的商业管理公司进行经营和管理租期两到十几年不等，开发商一次性返数年租金租期两到十几年不等，开发商一次性返数年租金降低首付降低首付返租期内业主定时从开发商处得到定额租金回返租期内业主定时从开发商处得到定额租金回报报运营模式运营模式WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。招商先行，售后反租招商先行，售后反租，确保商业成活突破点一高铁新概念消费高铁新概念消费，突出商业主题突破点二文化诠释文化诠释，提升项目文化深度突破点三项项目目突突破破点点目标一目标一核心目标核心目标目标二目标二目标三目标三 成功运营，推动地区增值理念创新，展示项目精华文化深植，推动文化外向度项目愿景项目愿景135WWORLD ORLD UUNIONNION本报告是严格保密的。136五年之后五年之后蚌埠南站蚌埠南站仙蚌含珠仙蚌含珠璀璨耀世璀璨耀世The End.