1、深圳世联地产Worldunion中期汇报会沟通回顾中期汇报会沟通回顾中期汇报达成共识中期汇报达成共识中期汇报主要修改意见中期汇报主要修改意见2009年3月4日上午，重庆交旅集团陈建伟总经理主持召开会议，听取深圳世联地产公司汇报重庆金佛山项目市场可行性论证以及规划建议的研究成果。参加会议的有重庆交旅集团主要领导，各部门负责人，各旅游子公司负责人，集团酒店管理公司负责人和重庆市规划设计研究院霍开生书记、易峥副总工程师和董海峰规划编制所副所长以及深圳世联地产战略顾问部总经理杜勇，战略顾问事业部技术总监杜岩松，世联地产金佛山项目、乌江画廊项目和小三峡项目主要负责人。会议肯定了世联在基于市会议肯定了世联2、在基于市场研究下完成的场研究下完成的重庆市金佛山项目整体定位与开重庆市金佛山项目整体定位与开发次序发次序的中期报告，认为世联地产设计的金佛山的中期报告，认为世联地产设计的金佛山开发方案在开发次序和盈亏平衡上把握比较符合时开发方案在开发次序和盈亏平衡上把握比较符合时机，对世联地产给出的金佛山整体开发次序和项目机，对世联地产给出的金佛山整体开发次序和项目发展方向表示认同。发展方向表示认同。一、对于金佛山区域旅游地产用地的选择上，世联需要在地块空间利用和景区开发政策影响等方面和市规划设计研究院进行对接，确定金佛山区域内的旅游地产用地不能跟政策、法规有冲突，按照政策规定对开发用地进行详细核实。二、世联3、对金佛山土地价格的测算需要保守一些，在测算中需要加入土地成本、征地成本，土地价格需要结合重庆和南川土地市场做总体分析，需要综合研判金佛山的土地出让价格和出让速度；三、完善、补充金佛山天星镇的整体开发策略和区域规划布局建议。深圳世联地产Worldunion基于中期沟通会的修改意见补充完善，形成报告终稿基于中期沟通会的修改意见补充完善，形成报告终稿u与客户进行首次沟通u项目地块现场查勘u重庆旅游市场调研u重庆旅游地产市场调研u政府人员访谈u专业人士访谈u消费者访谈u重庆旅行社访谈u u市调沟通 u中期沟通u项目界定及客户目标分析u市场简析与问题结构化分析u为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析4、u项目区域旅游及地产分析u项目整体定位与发展战略u项目功能分区u项目开发时序安排u项目经济测算主要修改意见：主要修改意见：u完善、补充金佛山天星镇的整体开发策略和区域规划布局建议；u结合重庆和南川土地市场对金佛山区域土地出让做总体分析；u在金佛山旅游地产用地的选择上，需要对开发用地进行详细核实；u终稿报告2008/12/242008/12/242009/03/042009/03/04第一阶段第一阶段市场调研阶段市场调研阶段第二阶段（中期）第二阶段（中期）整体定位与开发策略整体定位与开发策略第三阶段（终期）第三阶段（终期）报告修改报告修改2009/01/092009/01/092009/04/15、52009/04/15深圳世联地产Worldunion有针对性的设定终稿报告的研究和修改框架有针对性的设定终稿报告的研究和修改框架专题一专题一专题二专题二金佛山开发用地选择分析天星镇整体定位与规划布局建议专题三专题三重庆旅游地产土地市场趋势分析总报告总报告重庆市金佛山项目整体定位与开发策略针对解决问题：针对解决问题：“完善、补充金佛山天星镇的整体开发策略和区域规划布局建议”针对解决问题：针对解决问题：“在金佛山旅游地产用地的选择上，需要对开发用地进行详细核实”针对解决问题：针对解决问题：“结合重庆和南川土地市场对金佛山区域土地出让做总体分析”深圳世联地产Worldunion一、金佛山天星镇整体6、定位与规划布局建议一、金佛山天星镇整体定位与规划布局建议二、金佛山开发用地选择分析二、金佛山开发用地选择分析三、重庆旅游地产土地市场趋势分析三、重庆旅游地产土地市场趋势分析四、重庆市金佛山项目整体定位与开发策略四、重庆市金佛山项目整体定位与开发策略五、附件五、附件国际知名酒店管理公司选择酒店的原则及合作方式国际知名酒店管理公司选择酒店的原则及合作方式 目录目录深圳世联地产Worldunion 项目背景项目背景：天星镇按原有规划已有部分项目开发，包括青天星镇按原有规划已有部分项目开发，包括青年旅馆、四星级酒店和旅游售票大厅年旅馆、四星级酒店和旅游售票大厅漓岛组团四星级酒店已经动工天星金佛山门组团7、售票大厅已经动工天星五星酒店选址已经确定天星生态门组团已经动工深圳世联地产Worldunion 项目背景项目背景：截至截至0909年年5 5月，天星镇计划总投入资金月，天星镇计划总投入资金4.34.3亿亿土地成本土地成本54305430征地拆迁一期513008年-09年5月旧房拆除30008年-09年5月前期费用前期费用790 790 景区策划及规划79008年-09年5月旅游项目旅游项目24612461西坡大门票务中心80008年-09年5月温泉钻探71108年-09年5月天星漓岛50008年-09年5月西坡生态门45008年-09年5月旅游度假配套旅游度假配套61056105青年酒店1358、008年-09年5月四星级酒店2575508年-09年5月基础设施基础设施2834028340天马公路600008年-09年5月西坡公路550008年-09年5月西坡索道设备610008年-09年5月西坡索道安装450008年-09年5月景区快速干道及景观150008年-09年5月西坡步游道50008年已完工河道整治及景观 50008年-09年5月碧潭幽谷景观13008年-09年5月桥梁工程（一期）50008年-09年5月景区大巴用生态停车场5008年-09年5月社会用生态停车场（一期）6008年-09年5月其他基础设施（一期）(水、电等)300008年-09年5月深圳世联地产Worlduni9、on 项目目标项目目标 ：区域开发已经投入区域开发已经投入4.34.3亿，需要实现财务的有效亿，需要实现财务的有效滚动和区域开发持续成功滚动和区域开发持续成功保证区域良好的现金流和持续的发展成功保证区域良好的现金流和持续的发展成功增加收入增加收入控制投入控制投入寻找项目变现机会寻找项目变现机会深圳世联地产Worldunion为了实现目标，世联针对本项目特征，设定具体研究思路为了实现目标，世联针对本项目特征，设定具体研究思路案例研究案例研究丽江古镇、凤凰古镇度假目的地案例研究区域发展背景区域发展背景研究研究区域发展特征研究区域发展研究定位增值定位增值规划布局规划布局空间布局研究产品线运营策产品线10、运营策略及经济评估略及经济评估产品线运营研究开发时序研究规划增值、运营回现规划增值、运营回现战略层面战略层面战略层面战略层面策略层面策略层面策略层面策略层面整体定位：整体定位：合理的整体定位，有利于保障区域持续发展，区域增值规划布局：规划布局：从规划布局上，通过功能体量、空间布局达到控制投入、易于变现、联动增值的效果开发运营：开发运营：通过对各种项目产品线研究，寻找项目变现机会，控制投入，并通过开发时序，增加收入深圳世联地产Worldunion案例研究案例研究丽江古镇、凤凰古镇度假目的地案例研究区域发展背景区域发展背景研究研究区域发展特征研究区域发展研究战略层面战略层面战略层面战略层面整体定位11、：整体定位：合理的整体定位，有利于拓宽客户市场，提升项目价值规划布局：规划布局：从规划布局上，通过功能体量、空间布局达到控制投入、易于变现、联动增值的效果开发运营：开发运营：通过对各种项目产品线研究，寻找项目变现机会，控制投入，并通过开发时序，增加收入定定位位增增值值深圳世联地产Worldunion天星镇天星镇金佛山景区金佛山景区项目概况：天星镇定位于中高端度假区，是金佛山景区的重项目概况：天星镇定位于中高端度假区，是金佛山景区的重要门户要门户金佛山景区范围天星镇是金佛山西大门，离重庆主城最近，1小时车程，交通便利，是前往金佛山区域旅游的第一通道和交通门户。天星镇可开发规模6223亩，有规模优12、势，同时地势平坦阳面，海拔适中使得气温宜人。天星镇有三汇茶厂、三线历史文化等文化资源。天星镇地位重要，优势显著，是金佛山区域的耀眼明珠，承担实现金佛山区域开发中短期盈利重担项目本体分析项目本体分析深圳世联地产Worldunion通过对天星镇地形勘查、资源盘点，选取较高价值的可通过对天星镇地形勘查、资源盘点，选取较高价值的可开发开发用地用地62236223亩亩项目本体分析项目本体分析整体开发用地整体开发用地62236223亩亩橘子坪橘子坪王家沟王家沟三汇茶场三汇茶场马林茶场马林茶场碧潭幽谷碧潭幽谷橘子坪橘子坪王家沟王家沟橘子坪橘子坪深圳世联地产Worldunion项目区域内水体、自然生态资源丰富13、，拥有天然茶场、温泉项目区域内水体、自然生态资源丰富，拥有天然茶场、温泉资源，全年气温宜人资源，全年气温宜人123生态资源生态资源整体突出整体突出水系丰富水系丰富天然茶场、天然茶场、温泉温泉金佛山属亚热带湿润季风气候金佛山属亚热带湿润季风气候区，气候宜人，天星镇原有三区，气候宜人，天星镇原有三汇茶田、温泉资源较为丰富汇茶田、温泉资源较为丰富泉水、溪水、温泉形式多样。泉水、溪水、温泉形式多样。水贯穿小镇水贯穿小镇金佛山生态性良好，植被丰富，金佛山生态性良好，植被丰富，拥有植物资源有拥有植物资源有5000多种，野多种，野生动物生动物150多种多种气候宜人冬暖夏凉气候宜人冬暖夏凉金佛山属亚热带湿润季14、风气候区，四季变化明显，昼夜温差大，山区平均气温比重庆市区低10以上，即使炎热的夏季，金佛山中最高气温也不会超过23。深圳世联地产Worldunion区域内保留大片区域内保留大片“三线三线”历史文化遗址，是珍贵的文化遗产历史文化遗址，是珍贵的文化遗产1三线文化突出，但遭很大破坏，三线文化突出，但遭很大破坏，圈层强但客群狭小圈层强但客群狭小三线文化产生于中国20世纪6070年代的三线建设战略，主要分布在西南和西北，其中西南以重庆、贵州四川为主，是为应对外患而致力布局，规模宏大牵动中国。经济改革后，三线建设基本停滞，实施城市布局发展，三线建设者开始迁入城市特色建筑特色建筑特色建筑特色建筑革命标语革15、命标语革命标语革命标语时代特色的时代特色的时代特色的时代特色的植被植被植被植被n红砖砌成的三线时代军工厂的高耸烟囱，灰砖、绿窗的幼儿园校校址n随处可见用白灰在墙体上刷写的时代口号n到处点缀着的法国梧桐，为植被增添了时代特征深圳世联地产Worldunion项目属性界定：拥有丰富自然资源和人文资源的文化旅游小项目属性界定：拥有丰富自然资源和人文资源的文化旅游小镇，是金佛山景区的重要门户镇，是金佛山景区的重要门户景区门户（景区门户（Scenic Entrance）文化小镇文化小镇(Cultural Town)拥有丰富自然资源和人文资源的文化旅游小镇金佛山景区的重要门户区域，交通要道天星镇天星镇金佛山16、景区金佛山景区这样一个资源条件优越，并极具发展潜力的区域应当这样一个资源条件优越，并极具发展潜力的区域应当如何打造？如何打造？深圳世联地产Worldunion丽江古城，云南丽江古城，云南1 1、文化旅游的胜地、文化旅游的胜地纳西文化、东巴文化的聚相展现，体验传统文化的人文生活气息2 2、休闲度假的天堂、休闲度假的天堂在景色优美的环境中，享受顶级高尔夫度假、温泉休闲度假时光CaseCase：深圳世联地产Worldunion以纳西文化为主题的丽江古城和玉龙雪山，成为吸引世界各以纳西文化为主题的丽江古城和玉龙雪山，成为吸引世界各国游客的旅游圣地国游客的旅游圣地n玉龙雪山玉龙雪山n1988年，玉龙雪山17、以云南丽江玉龙雪山风景名胜区的名义，被国务院批准列入第二批国家级风景名胜区名单n2007年5月8日，丽江市玉龙雪山景区经国家旅游局正式批准为国家5A级旅游景区 概况概况丽江古城丽江古城玉龙雪山玉龙雪山n丽江古城丽江古城n丽江是第二批被批准的中国历史文化名城之一n世界文化遗产成功的丽江古城之一深圳世联地产Worldunion稳定的旅游投入、严格的规划控制、有意识的环境保护与旅稳定的旅游投入、严格的规划控制、有意识的环境保护与旅游发展的转型是保障丽江古城持续发展的动力游发展的转型是保障丽江古城持续发展的动力发展背景发展背景区域发展周期n良好的规划控良好的规划控制制n有意识的环有意识的环境生态保护境18、生态保护n稳定的旅游发稳定的旅游发展投入展投入n旅游发展的转旅游发展的转型型单一多样产品形式代表型事件：代表型事件：1986年丽江古城被公布为国家历史文化名城；1988年玉龙雪山被公布为国家重点风景区动力机制：动力机制：资源比较优势，政府推动发展萌芽期萌芽期（1978-19901978-1990）形成期形成期（1990-20001990-2000）发展期发展期20012001代表型事件：代表型事件：1994年滇西北旅游规划会议召开；1996年丽江“2.3”大地震；1997年丽江古城被列入世界文化遗产；1999年昆明世界园艺博览会动力机制：动力机制：资源比较优势；地方政府的推动；旅游消费的拉动旅19、游小城镇滇西北高原重点旅游城市代表型事件：代表型事件：2001年，丽江旅游转型发展，“二次创业”2002年，丽江撤地设市2003年，“三江并流”被列为世界自然遗产，“纳西东巴古籍文献”被列为世界记忆遗产动力机制：动力机制：资源比较优势；地方政府的推动；民营经济的参与；旅游消费的拉动国际旅游城市深圳世联地产Worldunion前中期，充满纳西文化的小镇保持当地的独特民俗和建筑，部分古城建筑进前中期，充满纳西文化的小镇保持当地的独特民俗和建筑，部分古城建筑进行功能转换，以酒吧、餐厅、旅馆等多种形式进行再利用，景区旅游收入主行功能转换，以酒吧、餐厅、旅馆等多种形式进行再利用，景区旅游收入主要依靠商业20、住宿、旅游服务要依靠商业、住宿、旅游服务p古城小景古城小景p丽江古城有很多小景空间，她们是纳西民族生活的直接射影p石质古桥石质古桥p大石桥、万子桥、百岁坊、小石桥、南门桥、形成了很多别致的桥头景点。每座桥的形态不同，桥头韵味也不同，桥头空间多是人群休憩和留影的地方p四方街四方街p四方街不仅是大研古镇的中心，也是滇西北地区的集贸和商业中心古城建筑进行功能转换成酒吧、餐厅、旅馆古城建筑进行功能转换成酒吧、餐厅、旅馆p印象丽江由张艺谋执导的，整个演出以雪山为背景，以丽江纳西文化、东巴文化为载体、由500名来自10个少数民族的演员倾力出演“印象印象丽江丽江”鲜活的文化是古城旅游的生命线鲜活的文化是古21、城旅游的生命线精美的纳西建筑、小品精美的纳西建筑、小品产品产品硬性旅游资源硬性旅游资源软性旅游资源软性旅游资源p临水酒吧临水酒吧p由民宅改建的酒吧，临水而筑，游客在这里与朋友饮酒谈欢，或者一个人发呆，看书深圳世联地产Worldunion受景区环境保护和生态限制，旅游人口难以持续高速增长带动旅游经受景区环境保护和生态限制，旅游人口难以持续高速增长带动旅游经济发展，经济增长发展遇到瓶颈，单一文化旅游对旅游经济的持续驱济发展，经济增长发展遇到瓶颈，单一文化旅游对旅游经济的持续驱动力不足动力不足旅游环境保护旅游环境保护旅游生态限制旅游生态限制u未来发展空间有限：未来发展空间有限：u经过一段高速发展期后22、，以旅游业为支柱产业的第三产业发展开始放缓，单以丽江古城发展旅游业，受制于环境保护和古城旅游生态限制，未来可发展空间不大旅游高速发展给丽江环境带来严峻的环境压力，发展开始变缓1995-2000年丽江三次产业产值结构变化资料来源：丽江统计年鉴u旅游小镇的环境危机旅游小镇的环境危机u1999年,丽江的游客约产生150吨左右的固体废弃物,520吨左右的生理排泄物,50000立方米左右的生活污水,旅游产生的污染已经不容忽视u旅游生态限制旅游生态限制u旅游地单位面积可承载游客量（旅游地生态人口）是有上限的，旅游人口总数也会有上限值，不会持续快速增长景区发展问题景区发展问题高速发展期深圳世联地产World23、union以旅游商业、住宿、服务为主体的景区经营模式，促进旅游经济的发以旅游商业、住宿、服务为主体的景区经营模式，促进旅游经济的发展，但作为景区开发主体，难以从繁荣的旅游经济中获得直接经济收展，但作为景区开发主体，难以从繁荣的旅游经济中获得直接经济收益益旅游业税费（7000万）景区门票收入古城维护费古城维护费20002000年丽江政府旅游财政年丽江政府旅游财政收入约收入约90009000万万丽江模式的尴尬丽江模式的尴尬受世界推崇的丽江模式因政府缺钱而难以实施受世界推崇的丽江模式因政府缺钱而难以实施丽江政府从“丽江现象”总结出“丽江模式”，得到世界遗产保护组织和业内专家的高度赞扬，但却因缺少实施24、的资金，一直不能执行，靠税收来解决古城保护资金是十分困难，丽江古城管理委员会在研究过通过卖门票的方式来筹措资金，但因为丽江古城的特殊性，实行起来十分困难，2001年开始，丽江古城管理委员会采取了向游客征收古城维护费的方式来筹集保护资金所征收的资金全部用于古城20002000年丽江旅游年丽江旅游GDPGDP达达18.618.6亿亿2000年，丽江市旅游GDP达18.66亿，比1999年增加2.8亿2000年丽江地区国民经济主要指标和发展情况深圳世联地产Worldunion“二次创业二次创业”，深度挖掘可利用资源发展度假功能，带动景区从单纯，深度挖掘可利用资源发展度假功能，带动景区从单纯的观光旅游25、向休闲度假旅游转变，成为旅游经济的发展新动力的观光旅游向休闲度假旅游转变，成为旅游经济的发展新动力景区功能升级策略景区功能升级策略20012001年，二次创业的提出年，二次创业的提出丽江适时提出了以旅游业提质增效为核心的“二次创业”发展战略，提出了把丽江建设成为世界级精品旅游胜地的宏伟目标；加快实施推动旅游业从数量增长型向质量效益型转变，观光型旅游向观光、休闲、会议和国际商务旅游转型升级，进一步发挥了旅游业的关联带动作用观光型旅游观光观光休闲休闲会议会议国际商务旅游国际商务旅游VISION数量增长型数量增长型质量效益型质量效益型深圳世联地产Worldunion玉龙雪山高尔夫古城湖畔高尔夫将商务26、休闲纳入景区旅游体系，结合环境资源，兴建高尔夫等休闲旅游配套，同时将商务休闲纳入景区旅游体系，结合环境资源，兴建高尔夫等休闲旅游配套，同时借势引入地产开发，增加旅游产业收入，成为旅游经济新的增长点借势引入地产开发，增加旅游产业收入，成为旅游经济新的增长点政府兴建休闲设施：政府兴建休闲设施：玉龙雪山高尔夫球场玉龙雪山高尔夫球场由著名的球场设计师尼尔哈沃斯（NEIL HAWORTH）精心设计，十八洞72杆8548码，亚洲唯一雪山高尔夫球场丽江古城湖畔国际高尔夫球场丽江古城湖畔国际高尔夫球场美国著名高尔夫球场设计师Joe Obringer先生担纲设计，18洞布局组合，平均海拔2300多米，由于海拔较27、高，球道并不十分长丽江丽江古城古城代表项目代表项目旅游商业地产旅游商业地产地产项目地产项目旅游度假地产旅游度假地产旅游住宅地产旅游住宅地产祥和丽城束河茶马驿栈云杉金凯商业广场玉河生态走廊丽江旅游文化城七星商贸街二期投资额投资额(万万)60000050000130003200022000027000滇西明珠产权式分时度假酒店雪山水城丽江悦榕度假村阳光花园度假酒店公寓250003000018000050000阳光花园住宅小区丽江家园丽官生态住宅小区古城南门小区400034851500020000温泉景区功能升级策略景区功能升级策略资料来源：2005年丽江旅游收入统计其他旅游其他旅游收入收入休闲度假28、休闲度假旅游收入旅游收入旅游总旅游总收入收入“二二次次创创业业”拉拉动动旅旅游游产产业业突突破破瓶瓶颈，颈，持持续续快快速速增增长长休休闲闲度度假假成成为为丽丽江江旅旅游游业业新新的的经经济济增增长长点点和和主主要要支支柱柱资料来源：丽江旅游统计年鉴自助游休闲游度假游深圳世联地产Worldunion通过挖掘丽江的文化旅游与休闲度假，共同构成了完善的产品通过挖掘丽江的文化旅游与休闲度假，共同构成了完善的产品体系，发展为世界级精品旅游胜地体系，发展为世界级精品旅游胜地旅游旅游旅游旅游 在保护世界遗产丽江古城的基础在保护世界遗产丽江古城的基础上，以观光驱动，发展旅游、度上，以观光驱动，发展旅游、度假29、休闲产业，成为假、休闲产业，成为世界级精世界级精品旅游胜地品旅游胜地丽丽江江旅旅游游风情小镇节日庆典自然风光地产地产地产地产旅游商业地产旅游度假地产旅游住宅地产新奇项目休闲产业休闲产业休闲产业休闲产业高尔夫、温泉、国际会议中心景区功能升级策略景区功能升级策略具有传统中国印象的东巴文化古城有着中国风景最美的高尔夫丽江古城己经不仅仅是研究建筑、城市的学者们心中的殿堂，摄影者、画家们常常光顾的地方过累了快节奏生活、厌倦了淡薄人惰的城市人心中的世外桃源，成为有着淡淡乡愁、怀归情愁的“小资天堂小资天堂”深圳世联地产Worldunion案例研究对本项目发展关键启示案例研究对本项目发展关键启示2 2、经营30、模式、经营模式p旅游文化休闲化，保障景区持续发展旅游文化休闲化，保障景区持续发展p单一的特色文化旅游，受限于景区环境和生态保护，难以支撑旅游持续发展，需要拓展旅游方向，从观光旅游向休闲度假旅游发展，丰富旅游文化内容1 1、发展方向、发展方向p景区经营收益模式多元化景区经营收益模式多元化p单一的依靠景区发展旅游商业、酒店，开发主体难以获得直接经济收益，无法保障景区的良性管理和持续投入开发深圳世联地产Worldunion天星镇核心的发展战略天星镇核心的发展战略n结合人文资源和自然资源，以文化旅游和休结合人文资源和自然资源，以文化旅游和休闲旅游启动区域，并构成区域旅游经济发展的闲旅游启动区域，并构成31、区域旅游经济发展的持续驱动力持续驱动力天星镇整体定位天星镇整体定位以多元文化体验为特色的以多元文化体验为特色的生态休闲度假小镇生态休闲度假小镇天星镇之于重庆天星镇之于重庆 重庆旅游新地标 重庆文化生态旅游示范区 重庆旅游地产开发新标杆发展方向：休闲度假小镇发展方向：休闲度假小镇打造观光、文化体验、娱乐、休闲、住宿、运动为一体的集合功能度假区小镇生活：享受健康完美生活小镇生活：享受健康完美生活享受健康生活生态于外，文化其中，集合服务设施满足游客和度假客的全面需求，使得游客放松心情、享受健康小镇主题：生态小镇主题：生态保护原生态的自然环境和水土资源，节约能源唱响环保，展示健康生活环境小镇特色：多元32、文化体验小镇特色：多元文化体验前期展现三线、茶及温泉文化，中后期与山顶联动展现佛、爱情、养生健康文化深圳世联地产Worldunion生态休闲生态休闲文化之镇文化之镇享受健康完美生活享受健康完美生活生态空间的自然延展生态空间的自然延展多元文化体验多元文化体验深圳世联地产Worldunion案例研究案例研究丽江古镇文化设计规划布局规划布局各功能体量规划调整功能间布局建议策略层面策略层面策略层面策略层面整体定位：整体定位：合理的整体定位，有利于拓宽客户市场，提升项目价值规划布局：规划布局：从规划布局上，通过功能体量、空间布局达到控制投入、易于变现、联动增值的效果开发运营：开发运营：通过对各种项目产品33、线研究，寻找项目变现机会，控制投入，并通过开发时序，增加收入规规划划增增值值深圳世联地产Worldunion规划及布局原则规划及布局原则p规划原则规划原则p 布局原则布局原则区域规划及布局分析思路区域规划及布局分析思路天星镇规划及天星镇规划及布局原则布局原则控制投入控制投入易于变现易于变现联动增值联动增值p各功能体量市场可实现性各功能体量市场可实现性p各功能体量与需求相适应性各功能体量与需求相适应性p功能间组合优势功能间组合优势p降低功能间价值损耗降低功能间价值损耗p整体空间得到充分利用整体空间得到充分利用深圳世联地产Worldunion通过对地块资源盘点，利用三个资源和地形，分为五大用地通过34、对地块资源盘点，利用三个资源和地形，分为五大用地片区片区马林茶场马林茶场三汇茶场三汇茶场三线文化三线文化橘子村橘子村王家沟王家沟碧潭幽谷碧潭幽谷三汇茶场三汇茶场马林茶场马林茶场可建设面积可建设面积2916亩亩可建设面积可建设面积915亩亩可建设面积可建设面积782亩亩可建设面积可建设面积608亩亩深圳世联地产Worldunion东北、西北片区，东南朝向，地势较高，视野开阔，私密性东北、西北片区，东南朝向，地势较高，视野开阔，私密性强，东北片区地块内部植被丰富，拥有天然茶场强，东北片区地块内部植被丰富，拥有天然茶场区位示意区位示意地形自然隔断，私密性强地形自然隔断，私密性强谷地地形，围山面水谷地35、地形，围山面水地块内地貌、植被丰富地块内地貌、植被丰富地块内地貌、植被丰富地块内地貌、植被丰富p 地块面积：地块面积：A地块建设面积2916亩B地块建设面积915亩AB深圳世联地产Worldunion中部片区，拥有参与体验的人文资源，自然水系和自然植被，中部片区，拥有参与体验的人文资源，自然水系和自然植被，资源丰富，有较强的区域人文气息资源丰富，有较强的区域人文气息区位示意区位示意到处可见的标语到处可见的标语东方红校舍东方红校舍河畔的法国梧桐河畔的法国梧桐厂房厂房p 地块面积：地块面积：A地块建设面积957亩A深圳世联地产Worldunion东北片区拥有三汇茶场，可以联运西北片区丰富自然植被，36、东北片区拥有三汇茶场，可以联运西北片区丰富自然植被，空间分散布局，主朝向为北空间分散布局，主朝向为北区位示意区位示意地形自然隔断，私密性强地形自然隔断，私密性强地形自然隔断，私密性强地形自然隔断，私密性强视野开阔，可远观山景视野开阔，可远观山景植被丰富，富有层次植被丰富，富有层次p 地块面积：地块面积：A地块建设面积782亩B地块建设面积608亩AB深圳世联地产Worldunion形成三大主题区，居住进山，服务进川，形成高尚休闲度假区、形成三大主题区，居住进山，服务进川，形成高尚休闲度假区、公共文化体验区和品质休闲度假区公共文化体验区和品质休闲度假区高尚休高尚休闲闲度度假区假区p以高尔夫主题为37、核心，建设大众化18洞高尔夫球道、高尔夫物业，配套高尔夫会所、温泉SPA等服务配套设施公共文化体公共文化体验验区区品品质质休休闲闲度度假区假区温泉茶主题温泉茶主题p以三线时代为特色主题，借用水、桥、囱、屋、校、山、树为手法，打造特色风情的天星小镇p以茶场、温泉中心、自然谷地、法国梧桐和山泉溪流为景观的休闲度假区项目规划布局天星镇项目规划布局天星镇高尚休闲度假区高尚休闲度假区公共文化体验区公共文化体验区品质休闲度假区品质休闲度假区深圳世联地产Worldunion景区发展三大功能体系：景区门户、特色文化、休闲文化地景区发展三大功能体系：景区门户、特色文化、休闲文化地产产天星镇天星镇三大功能体系三大38、功能体系特色文化特色文化特色文化特色文化特色文化作为天星镇旅游主体，承担小镇主要的旅游展示、商业、住宿需求休闲文化休闲文化休闲文化休闲文化茶温泉文化，发掘天星镇茶场资源和温泉资源，为客户提供茶温泉文化享受，驱动休闲地产开发景区门户景区门户景区门户景区门户天星镇作为金佛山景区门户，需要承担景区的停车功能和售票功能深圳世联地产Worldunion丽江古城通过节点打造，形成层次丰富、功能完善的小镇文丽江古城通过节点打造，形成层次丰富、功能完善的小镇文化化距离适中、生活商品齐全、提供游客和居民便利的商业服务依托水体资源，时尚、高端、休闲体验活动、可以满足不同人群的休闲需求商业体系商业体系居住区配套商业39、产业园配套商业滨水体系滨水体系核心区综合商业滨水休闲商业多节点打造下的体系多节点打造下的体系多层次的节点设计多层次的节点设计节点体系二：节点体系二：滨水节点滨水节点节点体系一：节点体系一：广场节点广场节点节点体系三：节点体系三：入口展示节点入口展示节点节点体系四：节点体系四：小景节点小景节点入口节点广场节点滨水节点小景节点深圳世联地产Worldunion天星镇通过节点打造，展示小镇文化印象，依托特色文化，天星镇通过节点打造，展示小镇文化印象，依托特色文化，发展小镇特色旅游发展小镇特色旅游小镇文化节点小镇文化节点入口展示节点入口展示节点建议项目1、天星镇景区标识大门（设置工厂烟囱和浮雕墙）广场节40、点广场节点增设项目2、三线文化广场3、三线文化博物馆4、综合生活商业街商业服务节点商业服务节点增设项目5、四方商业街6、三线文化主题酒店特色文化体系特色文化体系小景节点小景节点增设项目7、瀑布小水车深圳世联地产Worldunion天星镇通过节点打造，展示小镇文化印象，依托特色文化，天星镇通过节点打造，展示小镇文化印象，依托特色文化，发展小镇特色旅游二发展小镇特色旅游二滨水体系滨水体系滨水节点：滨水节点：原有桥体修缮，保留原有桥体，并进行加固和美化，不仅是，连接南北的主要通道，本身也有着文化沉淀，成为小镇过去的缩影价值点打造：价值点打造：小尺度水系景观节点滨水休闲长廊活力商业水街广场休闲滨水空间41、桥体滨水休闲空间滨水广场、滨水小品深圳世联地产Worldunion商业体系文化旅游小镇商业形式多样，体商业体系文化旅游小镇商业形式多样，体现小镇文化，并满足现小镇文化，并满足游客和居民日常生活需求，提升天星镇旅游发展潜力游客和居民日常生活需求，提升天星镇旅游发展潜力景区商业设计，要有多种商业体，才能表达小镇文化，并满足游客需求特色文化体系特色文化体系商业量研究商业量研究旅游小镇商业量根据整体景区商业量进行分配特色旅游商业：特色旅游商业：30003000平米平米综合性生活商业：综合性生活商业：15001500平米平米n在经营范围上，它既可以经营旅游商品，也可以经营当地居民生活用品，对当地居民和休42、闲旅游的游客提供方便。n 休闲吧休闲吧:包括酒吧、茶吧、咖啡吧、水果吧等吧类休闲聊天娱乐场所;n 饮品补品饮品补品:包括耗牛肉干、螺旋藻、海棠果、天麻、归头、虫草、茶等天然当地特色的补品和营养品n 饮食小吃饮食小吃:包括丽江古城内的所有小吃餐馆。从当地的特色小吃店到规格较高的酒店特色旅游商业特色旅游商业综合性生活商业综合性生活商业深圳世联地产Worldunion结合对地块资源盘点，挖掘茶、温泉文化和高尔夫休闲文化，结合对地块资源盘点，挖掘茶、温泉文化和高尔夫休闲文化，构构筑区域地产价值平台筑区域地产价值平台休闲文化地产体系休闲文化地产体系休闲文化体系休闲文化体系构筑地产价值构筑地产价值平台平台43、茶主题文化茶主题文化高尔夫休闲高尔夫休闲温泉休闲温泉休闲文化文化参与文化活动和文化场所温泉节SPA健康体检温泉酒店观茶园赏茶主题画如涂鸦、挂画体验采茶体验制茶体验茶文化节高尔夫俱乐部高尔夫培训学校温泉酒店深圳世联地产Worldunion高尔夫休闲文化：高尔夫休闲文化：通过塑造高尔夫和主题温泉度假酒店形成通过塑造高尔夫和主题温泉度假酒店形成区域功能核心区域功能核心天星大酒店天星大酒店n房间规模：房间规模：110110间间（通过酒店体系分配，天星镇高端酒店床位数为220个，房间规模为110间）n总建筑面积：总建筑面积：1100011000平米平米（五星级酒店总建面50平米/间房间数/0.5，五星酒44、店房间面积与配套面积相等）n占地规模：150亩（五星级酒店按容积率0.1计算）u地块及资源特征：地块及资源特征：地形丰富、植被多样：地形丰富、植被多样：地块多为丘陵，地形丰富，内部拥有桃、茶、桔等多种植被地块私密：地块私密：高尔夫区，地块相对整个区域独立，私密性强高尔夫主高尔夫主题题天星大天星大酒店酒店休闲文化地产体系休闲文化地产体系深圳世联地产Worldunion茶温泉文化，茶温泉文化，结合茶园开发茶主题的温泉酒店和茶园公园塑结合茶园开发茶主题的温泉酒店和茶园公园塑造金佛山品质休闲度假区造金佛山品质休闲度假区地块及资源特征地块及资源特征地势平坦，基于原有三汇茶场，打造茶文化为主题的体验旅游产45、品核心项目：核心项目：茶园公园茶园公园在三汇茶场基础上，设计不同品种的茶园区，让游客在茶园赏茶、品茶、玩茶茶主题温泉酒店茶主题温泉酒店以茶为主题的温泉酒店，融入茶元素，茶汤疗养、茶餐等茶SPA，主打会议市场茶文化主题园茶文化主题园温泉茶主题温泉茶主题休闲文化地产体系休闲文化地产体系深圳世联地产Worldunion天星镇作为金佛山景区门户，需要承担景区的停车功能和售票功天星镇作为金佛山景区门户，需要承担景区的停车功能和售票功能能景区门户体系景区门户体系售票大厅景区大巴售票大厅景区大巴换乘空间（在建）换乘空间（在建）游客及旅行社停车游客及旅行社停车系统系统天星镇作为金佛山景区门户功能天星镇作为金佛46、山景区门户功能在建，不再做调整体量、分布调整体量、分布调整深圳世联地产Worldunion停车场停车场:天星镇作为金佛山景区主入口，停车需求量较大，预天星镇作为金佛山景区主入口，停车需求量较大，预测为测为40004000个停车位个停车位景区建成后，游客的停车问题将会是景区非常重要的问题，缺少空间承载，将会造成车辆摆放无法控制，对景区形象和美誉度都会有所贬损停车场停车场C1C1：总占地面积58亩可承载停车量：770770辆辆原为金佛门组团的商业区，调整为停车场，景区商业功能将由第三、四组团承担停车场停车场C2C2：总占地面积：82亩可承载停车量：10001000辆辆该地块紧临交通干道，地块独立，47、规模较小，可做为停车场使用停车场停车场C3C3：总占地面积：174亩可承载停车量：23002300辆辆C1C1金佛山旅游门户组团C2C2C3C3C1C1景区门户体系景区门户体系深圳世联地产Worldunion总体规划总体规划:详细的规划布局及项目投资额详细的规划布局及项目投资额核心项目核心项目投资额（元）投资额（元）1历史文化博物馆6002文化广场1403烟囱改造504历史及旅游度假元素1005青年酒店13506四星级酒店257557天星大酒店（高端温泉SPA）3110008历史主题酒店420169高尔夫700010茶主题公园44011温泉服务中心（经济型特色酒店）5576012园林温泉26648、7 13公共商业9001935687101112132深圳世联地产Worldunion整体规划布局及用地平衡整体规划布局及用地平衡温泉茶主题温泉茶主题高尔夫主题高尔夫主题地块编号地块编号占地占地(亩亩)用地性质用地性质取地方式取地方式天星镇A11286 高尔夫用地租A21627 地产用地征A3595地产用地征A4320 地产用地征B1129 地产用地征B2223 地产用地征B3150 温泉酒店用地征132茶公园用地租B4500 地产用地征C158 停车场用地征C282停车场用地征C3174 停车场用地征D957 其他旅游用地征租地旅游用地地产用地141814213394A1A2A3C3B2B449、D1C1C2B1B3A4深圳世联地产Worldunion天星镇交通体系天星镇交通体系：整个区域游住结合，休闲度假产品层次分整个区域游住结合，休闲度假产品层次分明，交通分流处理，分隔公共空间和私密空间，满足不同客户的明，交通分流处理，分隔公共空间和私密空间，满足不同客户的需求需求项目规划布局天星镇项目规划布局天星镇游住分流游住分流增加高尔夫物业及高端物业的私密性和领域感高端物业客户专线高端物业客户专线中端物业客户专线中端物业客户专线游客专线游客专线项目项目规模规模(米米)投资额投资额(万万)高尔夫专线33001870北谷专线1300650温泉茶主题温泉茶主题高尔夫主题高尔夫主题深圳世联地产Wor50、ldunion用地规模调整用地规模调整 ：对原有规划用地范围进行调整，补充南北用对原有规划用地范围进行调整，补充南北用地规划，基于规划空间扩充及金佛山旅游发展，对原有规划进行地规划，基于规划空间扩充及金佛山旅游发展，对原有规划进行部分调整部分调整温泉茶主题温泉茶主题高尔夫主题高尔夫主题新增用地空间对原有规划调整对原有规划调整深圳世联地产Worldunion功能体量调整：功能体量调整：基于商业、酒店合理需求，降低区域规划商基于商业、酒店合理需求，降低区域规划商业配置规模业配置规模建筑面积（平米）商业商业6711067110酒店酒店6300063000办公15200住宅15600厂房2880其他251、040总建筑面积162830天星镇原有规划方案天星镇原有规划方案根据市场和根据市场和需求调整需求调整商业商业酒店酒店p酒店设置总体规模酒店设置总体规模3611536115平米平米p青年旅馆四星级酒店：青年旅馆四星级酒店：1839518395平米平米p天星大酒店：天星大酒店：1100011000平米平米p温泉酒店：温泉酒店：33603360平米平米p历史主题酒店：历史主题酒店：33603360平米平米p商业设置总体规模商业设置总体规模1250012500平米平米p公共文化体验区公共文化体验区45004500平米商业平米商业p北侧高尚休闲度假区北侧高尚休闲度假区25002500平米商业平米商业p南52、侧品质度假区南侧品质度假区55005500平米平米对原有规划调整对原有规划调整深圳世联地产Worldunion地产用地增加：地产用地增加：依托休闲旅游配套设施，在新增空间内打造依托休闲旅游配套设施，在新增空间内打造主题地产主题地产27992799亩亩高尔夫主题地产高尔夫主题地产温泉茶园主题地产温泉茶园主题地产高尔夫主题地产用地高尔夫主题地产用地1627亩温泉茶园主题地产用地温泉茶园主题地产用地500亩其他地产用地其他地产用地672亩新增地产用地新增地产用地2799亩亩：可建设用地可建设用地129129亩亩可建设用地可建设用地223223亩亩可建设用地可建设用地320320亩亩对原有规划调整对原53、有规划调整深圳世联地产Worldunion功能布局调整：功能布局调整：调整调整SPASPA温泉广场至南侧茶园主题园，原片温泉广场至南侧茶园主题园，原片区调整为停车场以满足景区停车需求区调整为停车场以满足景区停车需求SPASPA广场调整原因：广场调整原因：发挥园林优势：发挥园林优势：温泉SPA产品需要较为宽阔的园林资源；带动地产增值：带动地产增值：温泉SPA产品应该设置在度假地产区域，更好推动地产开发；停车场调整：停车场调整：商业量过多商业量过多：通过对金佛山商业量整体预测，下调天星镇商业体量景区门户停车需求满足：景区门户停车需求满足：金佛门组团商业片区调整为停车场，来满足门户地位带来的大量停车54、需求茶主题公园温泉休闲茶主题公园温泉休闲SPA广场广场对原有规划调整对原有规划调整深圳世联地产Worldunion特色项目调整：特色项目调整：围绕三线文化打造的文化小镇项目，依托资围绕三线文化打造的文化小镇项目，依托资源打造的休闲文化项目源打造的休闲文化项目参与文化活动和文化场所温泉节SPA健康体检温泉酒店温泉茶园文化温泉茶园文化18洞高尔夫高尔夫俱乐部五星级温泉酒店高尔夫休闲高尔夫休闲一线三点五桥一线三点五桥天星镇景区标识大门（设置工厂烟囱和浮雕墙）三线文化广场三线文化博物馆综合生活商业街四方商业街三线文化主题酒店五座特色桥体滨水空间小景小品特色文化体系特色文化体系对原有规划调整对原有规划调55、整深圳世联地产Worldunion总结，基于我们的研究分析，对原有规划五个方面进行调整总结，基于我们的研究分析，对原有规划五个方面进行调整用地规模调整：用地规模调整：调整思路调整思路对原有规划用地范围进行调整，补充南北用地规划，基于规划空间扩充及金佛山旅游发展，对原有规划进行部分调整调整方案调整方案新增南北茶场用地和部分谷地功能体量调整：功能体量调整：调整思路调整思路基于商业、酒店合理需求，降低区域规划商业配置规模调整方案调整方案商业面积从67110平米调至12500平米酒店面积从63000平米调至36115平米功能布局调整：功能布局调整：调整思路调整思路调整SPA温泉广场至南侧茶园主题园，原56、片区调整为停车场以满足景区停车需求调整方案调整方案SPA温泉广场移至茶园主题公园内停车场用地面积调整为314亩地产用地增加：地产用地增加：调整思路调整思路依托休闲旅游配套设施，在新增空间内打造主题地产调整方案调整方案新增地产用地2799亩特色项目调整：特色项目调整：调整思路调整思路围绕三线文化打造的文化小镇项目，依托资源打造的休闲文化项目调整方案调整方案增加三线文化小镇项目1 3 45 2对原有规划对原有规划进行调整进行调整对原有规划调整对原有规划调整深圳世联地产Worldunion运营回现运营回现各产品线经营研究阶段开发阶段开发三个阶段的收入、支出整体经营情况策略层面策略层面策略层面策略层面57、整体定位：整体定位：合理的整体定位，有利于拓宽客户市场，提升项目价值规划布局：规划布局：从规划布局上，通过功能体量、空间布局达到控制投入、易于变现、联动增值的效果开发运营：开发运营：通过对各种项目产品线研究，寻找项目变现机会，控制投入，并通过开发时序，增加收入运运营营回回现现深圳世联地产Worldunion除去地产回现，通过区域开发其他四大产品线研究，选择合除去地产回现，通过区域开发其他四大产品线研究，选择合理的运营模式理的运营模式增加增加收入收入项目目标项目目标减少减少投入投入寻找变现寻找变现机会机会酒店酒店1商业商业2旅游项目旅游项目3公建公建4温泉茶主题公园高尔夫综合生活商业旅游商业历史58、文化酒店温泉会议酒店停车场售票大厅天星大酒店青年旅馆历史博物馆深圳世联地产Worldunion 酒店酒店：天星镇旅游酒店有星级酒店和经济型酒店，世联通天星镇旅游酒店有星级酒店和经济型酒店，世联通过酒店操作模型，对五个酒店经营模式进行分析过酒店操作模型，对五个酒店经营模式进行分析经济型酒店经济型酒店合作经营合作经营通过招商，引入知名酒店管理公司，以技术、资本、人力资本等方式入股，为酒店提供管理服务，按酒店占有股份取得分红的经营模式产权销售产权销售产权式酒店，即业主通过购买酒店的全部产权后通过委托经营公司租赁获取一定回报的置业模式产权销售产权销售合作经营合作经营星级酒店，优选合作经营星级酒店，优选59、合作经营经济型酒店，优选产权销售经济型酒店，优选产权销售星级酒店：天星大酒店，五星级漓岛酒店，四星级温泉酒店，四星级经济型酒店：温泉酒店（酒店别墅）历史主题酒店青年旅馆酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建可回现率可回现率回现周期回现周期市场风险市场风险招商难度招商难度品牌价值品牌价值星级酒店星级酒店深圳世联地产Worldunion 酒店酒店：通过对产权式酒店案例研究得出，产权式酒店市场通过对产权式酒店案例研究得出，产权式酒店市场需求，主要有以下四种需求，主要有以下四种企业自用型酒店模式有限自用投资酒店模式完全自营投资酒店模式购买客房产权退休前强有限自用，非自用期交酒店经营退休后完全自用购买客房产权60、用于日常商务接待或奖励旅游非自用期交酒店经营购买客房产权弱有限自用非自用期交酒店经营获取投资收益购买客房产权自行经营获取投资收益会议商务度假稳定的投资理财收益稳定的投资自营收益长期保值额外分红收益短期度假长期升值感悟文化或体验生活方式长期保值辅助购买目的辅助购买目的核心购买目的核心购买目的模式名称模式名称退休自用型酒店模式特征定义特征定义度假养老长期保值额外分红收益酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建深圳世联地产Worldunion 酒店酒店：每一种消费模式的都有不同的关键成功因素和相适每一种消费模式的都有不同的关键成功因素和相适应的运营方式应的运营方式有吸引力有吸引力的因素的因素退休自用酒店模式61、退休自用酒店模式企业自用型酒店模式企业自用型酒店模式有限自用投资酒店模式有限自用投资酒店模式完全自营投资酒店模式完全自营投资酒店模式n 大城市群郊野或远离城市的一流旅游区n 旅游地生态优越n 完善的休闲配套n 引进知名酒店管理公司n 知名旅游区或发展向好长期保值可期的新旅游区n 度假养老成本控制好n 大城市群郊野或远离 城市的一流旅游区n 旅游地及酒店知名度高n 完善的商务配套n 引进知名酒店管理公司n 知名旅游区或发展向好长期保值可期的新旅游区n 知名旅游区或发展向好长期升值可预的新旅游区n 引进知名酒店管理公司n 能保证稳定客源的酒店运营方案，如旅行社合作n 可还月贷的近期回报案n 市场投62、资意识强烈n 自助游客高的旅游区n 文化及生活体验丰富n 市场投资意识强烈关键关键成功因素成功因素n 委托酒店代租服务n 委托酒店返租经营 经营分红 最低收益保证运营方式运营方式n 委托酒店代租服务n 委托酒店返租经营 经营分红 最低收益保证n 委托酒店返租经营 经营分红 最低收益保证 固定收益保证n 开发商整栋完全出售有可交换的休闲度假酒店有达度假地的折扣服务有可交换的商务度假酒店有达度假地的折扣服务酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建深圳世联地产Worldunion 酒店酒店：结合金佛山景区发展阶段下的区域条件及市场出发，结合金佛山景区发展阶段下的区域条件及市场出发，在不同阶段，引用合适的产权63、式酒店经营模式在不同阶段，引用合适的产权式酒店经营模式时间景区发展前期景区发展中期升值潜力彰显：升值潜力彰显：区域整体开发，政府全力支持，区域长期发展将向好，长期升值保值可期商务配套体系完善：商务配套体系完善：建成完善的商务配套，如温泉、拓展设施、高尔夫及专门的会议酒店度假养老配套完善：度假养老配套完善：建成完善的度假养老配套，如商业街、生活超市青年旅馆青年旅馆有限自用型温泉别墅酒店温泉别墅酒店企业自用型、退休自用型历史主题酒店历史主题酒店完全自营型、有限自用型度假环境价值：度假环境价值：生态环境优越，夏季气温宜人自助游比例高，自助游比例高，目前年接待旅游人数20万，其中，自驾车比例高达38%64、，自驾车是目前景区游客出行重要方式酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建深圳世联地产Worldunion 酒店酒店：重庆产权酒店市场处于自用型投资阶段，风景区内的产权重庆产权酒店市场处于自用型投资阶段，风景区内的产权酒店销售较好，表现出重庆市场较强的度假休闲需求酒店销售较好，表现出重庆市场较强的度假休闲需求8月7月温度/据不完全统计，重庆产权式酒店还很少海兰云天海兰云天 2002年 184套 影响大销售比较好东方山水东方山水上邦戴斯上邦戴斯2008年，产权式酒店五星“上邦戴斯大酒店”，具体位置在4A风景区海兰云天旁的上邦高尔夫球场里，价格8000元左右，单套在28万50万之间，承诺固定年返租金为总房65、价的8%，另加40天的免费入住重庆度假养老休闲需求旺盛：重庆度假养老休闲需求旺盛：在第二套房购买用途调查中，用于度假或养老目的的占比34重庆气候推动休闲市场发展：重庆气候推动休闲市场发展：重庆季度气候炎热，由于郊区景区气温较低，很多人选择去郊区景区度假纳凉产权式酒店单价约为同区域内住宅物业单价产权式酒店单价约为同区域内住宅物业单价80%上邦高尔夫物业价格为10000万/平米，上邦高尔夫内上邦戴斯大酒店售价8000元/平米酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建深圳世联地产Worldunion 酒店酒店：产权式酒店经营模式，可销售酒店面积为产权式酒店经营模式，可销售酒店面积为93609360平米，平米，66、销售额为销售额为33923392万万景区发展前期景区发展中期青年旅馆酒店客房面积：青年旅馆酒店客房面积：4000平米商业物业单价：商业物业单价：住宅物业单价*0.84200元/平米*0.83360元/平米商业销售额商业销售额单价总面积3360元/平米4000平米1334万元温泉酒店别墅面积：温泉酒店别墅面积：2000平米（10栋,200平）历史主题酒店建面：历史主题酒店建面：3360平米商业物业单价：商业物业单价：住宅物业单价*0.84800元/平米*0.83840元/平米商业销售额商业销售额单价总面积5360元/平米3840平米2058万元酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建时间青年旅馆青年旅馆67、有限自用型温泉别墅酒店温泉别墅酒店企业自用型、退休自用型历史主题酒店历史主题酒店完全自营型、有限自用型深圳世联地产Worldunion 酒店酒店：星级酒店优选合作经营模式，包括全权管理、特许星级酒店优选合作经营模式，包括全权管理、特许经营以及带资管理经营以及带资管理3 3种子模式种子模式寻寻找找变变现现机机会会全权管理全权管理特许经营特许经营带资管理带资管理本质：本质：投资方与酒店共同投资，风险共担适用范围：适用范围：并非国际通行方式，国外酒店管理公司运用较少，国内如香格里拉、锦江集团采用该种方式酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建带资管理带资管理深圳世联地产Worldunion 酒店酒店：带资管68、理酒店管理公司通过对酒店投资入股并实行管理，带资管理酒店管理公司通过对酒店投资入股并实行管理，获得更高利润分成，可以减轻开发商的资金压力，分担投资风险获得更高利润分成，可以减轻开发商的资金压力，分担投资风险北京柏悦酒店北京柏悦酒店主塔楼已于2005年12月16日正式封顶，2008年7月开业。合作方式：合作方式：凯悦集团投入1250万美元获得该项目25%的股权柏悦作为凯悦旗下最高端的品牌极大的提高了酒店的知名度。凯悦集团与中国银泰共同承担开发风险特点：特点：酒店集团通过直接或间接的投资方式获取酒店经营管理权酒店集团对酒店实行相同品牌标识、相同服务程序、相同预订网络、相同采购系统、相同组织结构、相69、同财务制度、相同政策标准、相同企业文化及相同经营理念。酒店集团与酒店业主共同承担风险，规避了酒店业主与管理集团的矛盾开发商开发商原始酒店建原始酒店建设资本设资本酒店管理公司酒店管理公司风险转移风险转移提供酒店提供酒店管理管理带资管理模型流程示意带资管理模型流程示意北京柏悦酒店北京柏悦酒店科学城科学城北京银泰酒店实业有限公司北京银泰酒店实业有限公司原始酒店建原始酒店建设资本设资本75%凯悦亚洲凯悦亚洲投资入股投资入股25%提供酒店提供酒店管理管理凯悦集团凯悦集团酒店酒店新的酒店新的酒店投资入股投资入股酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建深圳世联地产Worldunion 酒店酒店：带资管理招商，关键在70、于酒店建设计划的可预见性，带资管理招商，关键在于酒店建设计划的可预见性，以及对未来收益、风险的合理预期以及对未来收益、风险的合理预期开发商酒店投资开发方案投资商知名酒店管理公司委托第三方咨询公司对项目进行评估委托第三方咨询公司对项目进行评估项目开发周期及开工、收工时间预计开发成本预计开发风险收入结构收益分成模式市场风险预测开发收益酒店投资最大的风险在于开发期造价的超支、工程的延期以及工程因故不能完成，所以前期调研的数据收集会比较繁琐和严格。在中国进行地产投资还要面临信息不对称。任何外资怕的不是价格，而是黑洞夏农（凯悦亚洲发展有限公司投资及开发副总裁）酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建深圳世联地产71、Worldunion 酒店酒店：景区四星级酒店淡旺季经营差别较大，温泉高端酒店主打会议市场，经景区四星级酒店淡旺季经营差别较大，温泉高端酒店主打会议市场，经营良好，借势金佛山旅游，天星镇高端酒店市场表现出未来良好经营性营良好，借势金佛山旅游，天星镇高端酒店市场表现出未来良好经营性金佛山旅游发展，景区酒店周金佛山旅游发展，景区酒店周期性经营问题得到解决期性经营问题得到解决重庆温泉高端酒店良好经营性重庆温泉高端酒店良好经营性天星镇旅游天星镇旅游拥有良好盈拥有良好盈利预期利预期以贝迪温泉酒店为代表的重庆高端温泉酒店市场，结论：结论：重庆温泉总体经营性较好，属于规模收益；温泉对酒店入住率影响较大天星镇72、旅游酒店依托资源的唯一性及未来良好的经营性，是对投天星镇旅游酒店依托资源的唯一性及未来良好的经营性，是对投资方最大的吸引力资方最大的吸引力高档度假酒店年入住率集中在高档度假酒店年入住率集中在20203030，经营一般，经营一般 高端度假酒店直接受景区淡旺季影响高端度假酒店直接受景区淡旺季影响50100长松酒店学府酒店假日酒店华邦酒店40502030203020306月12月5月中档温泉酒店中档温泉酒店如颐尚高端温泉酒店高端温泉酒店如贝迪60%入住率90%入住率酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建深圳世联地产Worldunion 酒店酒店：星级酒店合作经营模式，通过投资方带资管理，可星级酒店合作经营73、模式，通过投资方带资管理，可回现回现70687068万元万元时间景区发展前期景区发展中期温泉酒店温泉酒店四星级天星大酒店天星大酒店五星级漓岛酒店总投资额：漓岛酒店总投资额：5755万元招商合作经营回现：招商合作经营回现：回现金额总投资额投资比率5755万元25%1438万元注1：投资比率取案例常规范围0.250.4注2：前期景区旅游重心在山顶，也可考虑在第二阶段再实施招商温泉酒店总投资额：温泉酒店总投资额：5760万元招商合作经营回现：招商合作经营回现：回现金额总投资额投资比率5760万元50%2880万元注1：重庆市场温泉酒店反应较好，预测提高投资方投资意愿漓岛酒店漓岛酒店四星级天星大酒店总74、投资额：天星大酒店总投资额：11000万元招商合作经营回现：招商合作经营回现：回现金额总投资额投资比率11000万元25%2750万元注1：作为天星镇唯一五星级酒店，适当降低招商投资额，而引入更好的酒店管理公司，提升区域价值，带动地产开发酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建深圳世联地产Worldunion 商业商业：世联对商业运营模式研究，总结六大模式世联对商业运营模式研究，总结六大模式主要的操作特征主要的操作特征商业运营模式商业运营模式操作难度操作难度直接推出销售，不提供任何附加价值及服务客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等客户购铺同时75、与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等，到约定年限，开发商向业主回购商业，完全属于融资行为将已经出租给大型商家的整体集中商业物业，分隔成产权式小商铺推出销售，客户获得较长时期内的稳定租金收入难度较大难度较小通过前期合理的业态定位，提前将适合景区发展的商家引进，控制社区商业品质，主导社区商业前期发展将商业项目整体出售给大投资客或经营机构直接销售直接销售返租销售返租销售返租回购返租回购小产权销售小产权销售带租约销售带租约销售整体销售整体销售酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建深圳世联地产Worldunion 商业商业：本项目商业定位为景区特色旅游商业和综合76、生活商本项目商业定位为景区特色旅游商业和综合生活商业，根据项目市场背景和客户要求，优先操作方案业，根据项目市场背景和客户要求，优先操作方案酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建推荐选用的方案推荐选用的方案财务风险小，易于控制景区商业，小单位经营为主，难以引入品牌商业，招商难降低对招商要求，易于控制风险带租约销售带租约销售销售返租销售返租返租回购返租回购整体销售整体销售直接销售直接销售销售返租销售返租小产权销售小产权销售直接销售直接销售返租回购返租回购带租约销售带租约销售小产权销售小产权销售整体销售整体销售深圳世联地产Worldunion 商业商业：前期、中期开发前期、中期开发1250012500方商77、业量，可销售方商业量，可销售45564556万元万元酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建时间景区发展前期景区发展中期社区生活商业社区生活商业特色旅游商业特色旅游商业社区生活商业社区生活商业房地产开发面积：房地产开发面积：25万方住宅物业配套商业面积：住宅物业配套商业面积：3000平米商业物业单价：商业物业单价：住宅物业单价*0.84200元/平米*0.83360元/平米商业销售额商业销售额单价总面积3360元/平米3000平米1008万元特色旅游商业面积：特色旅游商业面积：4500方住宅物业配套商业面积：住宅物业配套商业面积：5000方商业物业单价：商业物业单价：住宅物业单价*0.84800元/平78、米*0.83840元/平米商业销售额商业销售额单价总面积9500元/平米3840平米3648万元通过对各大城市相似景区的商业进行调查，旅游商业价格相对于景区物业价格：具体交通及人流的影响，价格变动较大，如果是旅游区交通要道，为物业价格的1.21.5；如果是单独的小区内部的，为0.60.8，整体为0.8深圳世联地产Worldunion 旅游旅游：天星镇对旅游主要的投入为高尔夫球场、园林温泉、茶主天星镇对旅游主要的投入为高尔夫球场、园林温泉、茶主题公园，重庆温泉市场经营良好，将温泉茶主题公园组合打包，题公园，重庆温泉市场经营良好，将温泉茶主题公园组合打包，可减少投入可减少投入31073107万元万79、元酒店酒店商业商业旅游旅游公建公建组合打包组合打包温泉温泉茶主题公园茶主题公园可减少投入可减少投入31073107万元万元主要单项主要单项旅游投入旅游投入高尔夫球场高尔夫球场（70007000万）万）园林温泉园林温泉（26672667万）万）茶主题公园茶主题公园（440440万）万）深圳世联地产Worldunion总结：从天星镇五大产品线运营研究，增加收入、减少投入，总结：从天星镇五大产品线运营研究，增加收入、减少投入，寻找变现机会寻找变现机会星级酒店合作经营，带资管理经济型酒店产权式销售商业直接销售或销售返租园林温泉与茶主题公园组合外包酒店酒店1商业商业2旅游项目旅游项目3公建公建4住宅住宅80、5历史博物馆等争取国家相关资金n酒店回现：10460万n商业回现：4556万n旅游外包减少成本：3107万n总回现：总回现：1.841.84亿亿占天星镇旅游项目投资额的25.3%，占天星镇区域开发旅游总投入18%回现其他投入深圳世联地产Worldunion金佛山景区发展三阶段，已经确定天星镇三个阶段的发展方金佛山景区发展三阶段，已经确定天星镇三个阶段的发展方向向旅游提升，中端地产高端地产开发旅游启动，中端地产少量开发高端度假配套开发，高端地产规模开发第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段旅游与地产相配合旅游与地产相配合p为建立金佛山中端地产价值，需要把金佛山打造成产品型的旅游景区；中81、后期开发高端度假设施驱动高端地产 金佛山景区发展金佛山景区发展低旅游投入，快速建立金佛山旅游新价值，展示金佛山旅游新形象通过旅游开发建立中端地产开发平台提升度假地产的产品品质，发展高端度假物业形成区域高端价值溢价，突出区域地产价值通过持续的高端度假设施投入，进而驱动高端度假地产的规模开发天星镇发展天星镇发展完成基础拆迁、征地工作修缮三线文化设施完成景区门户景区服务配套发展特色文化旅游发展休闲文化旅游开发主题地产2009201120142018深圳世联地产Worldunion以山顶和北坡旅游开发山顶和北坡旅游开发为重心，以景点整治和形象展示为主，兼顾开发主题娱乐性活动；完善金佛山旅游六要素，改善82、金佛完善金佛山旅游六要素，改善金佛山旅游淡旺季山旅游淡旺季，塑造金佛山特色，建立中端地产开发平台金佛山阶段发展战略金佛山阶段发展战略完成景区门户景区服务配套完成景区门户景区服务配套完成基础拆迁、征地工作完成基础拆迁、征地工作整理河道，修缮三线文化设施整理河道，修缮三线文化设施天星镇阶段发展方向天星镇阶段发展方向收入收入支出支出旅游回现：0.3亿地产收入：9.7亿土地收入：旅游开发成本(包括区域开发成本)：5.7亿地产开发成本：4.9亿土地开发成本：2.6亿天星镇开发第一阶段（天星镇开发第一阶段（2008200820112011）5.7亿亿4.9亿亿2.6亿亿 13.2亿亿0.3亿亿9.7亿亿183、0亿亿-3.2亿亿旅游回现地产收入土地收入总计旅游开发地产开发土地开发总计深圳世联地产Worldunion旅游开发：旅游开发：第一阶段，天星镇以景区旅游配套开发为主，投第一阶段，天星镇以景区旅游配套开发为主，投入成本入成本5.75.7亿，其中，酒店通过运营，可回现亿，其中，酒店通过运营，可回现27822782万元万元时间时间开发项目开发项目投资额（万）投资额（万）可回现（万）可回现（万）20082008土地成本土地拆迁、整理2280漓岛酒店漓岛酒店以合作经营带资管理模式，可回现1438万元青年旅馆青年旅馆以产权式酒店运营模式，可回现1334万元前期费用景区规划、策划750基础设施西坡、天马公路84、索道、步游道、河道整治、生态停车场14247旅游项目票务大门、温泉钻探天星漓岛，西坡生态门712旅游度假配套青年酒店、四星级酒店3634其他工程管理费、不可预见费、其他费用180920092009土地成本土地拆迁、整理7677前期费用景区规划、策划2340基础设施西坡、天马公路、索道、步游道、河道整治、生态停车场14093旅游项目票务大门、温泉钻探天星漓岛，西坡生态门1749旅游度假配套四星级酒店2751其他工程管理费、不可预见费、其他费用211420102010土地成本土地拆迁、整理425前期费用景区规划、策划2051其他工程管理费、不可预见费、其他费用19720112011基础设施生态停85、车场二期500其他工程管理费、不可预见费、其他费用45深圳世联地产WorldunionW1W2W3地产开发：地产开发：依托山顶旅游价值，在天星镇开发中端地产，依托山顶旅游价值，在天星镇开发中端地产，20102010年开年开始销售，第一阶段地产销售收入始销售，第一阶段地产销售收入9.79.7亿元，地产开发成本亿元，地产开发成本4.94.9亿，生活商亿，生活商业回现业回现10081008万万按照中端地产市场消化量预测：按照中端地产市场消化量预测：20092009年消化年消化1010万方万方建设建设项目项目开发年开发年度度开发量开发量（万方）（万方）占地占地规模规模（亩）（亩）开发开发地块地块建议建86、议销售销售量量（万方）（万方）销售销售收入收入（亿元）（亿元）中端地产201012300W1W29.64.0201113330W2W3135.7高端地产开发地块开发地块天星镇南坡天星镇南坡地块编号地块编号地块规模地块规模W1129亩W2223亩W3278亩生活商业实现回现1008万元（按直接销售模式算）深圳世联地产Worldunion打造高端度假设施阶段，通过高端度假设施的开发建设，推动高端地产的开发建设；丰富旅游主题，强化区域旅游的吸引力，增加区域价值；金佛山阶段发展战略金佛山阶段发展战略三线文化特色的旅游开发三线文化特色的旅游开发休闲文化旅游开发休闲文化旅游开发主题地产开发主题地产开发天星87、镇阶段发展方向天星镇阶段发展方向收入收入支出支出旅游回现：1.1亿地产收入：30亿旅游开发成本：4.3亿地产开发成本：10.6亿土地开发成本：天星镇开发第二阶段（天星镇开发第二阶段（2012201220142014）4.3亿亿10.6亿亿 14.9亿亿1.1亿亿30亿亿31.1亿亿16.2亿亿旅游回现地产收入总计旅游开发地产开发总计深圳世联地产Worldunion旅游开发：旅游开发：第二阶段，天星镇重点发展特色文化旅游和第二阶段，天星镇重点发展特色文化旅游和休闲旅游，旅游投入休闲旅游，旅游投入4.34.3亿，旅游回现亿，旅游回现1.11.1亿亿时间时间开发项目开发项目投资额（万）投资额（万）可88、回现（万）可回现（万）20122012基础设施桥梁、水电、天星小镇内部交通2999天星大酒店天星大酒店以合作经营带资管理模式，可回现可回现27502750万元万元温泉酒店温泉酒店以合作经营带资管理模式，可回现可回现28802880万元万元历史主题酒店历史主题酒店+温泉温泉别墅别墅以产权式酒店运营模式，可回现可回现20582058万元万元园林温泉茶主题园林温泉茶主题公园公园以外包模式，减少减少成本成本31073107万万旅游项目历史文化博物馆、文化广场、烟囱改造、历史及旅游度假元素890旅游度假配套天星大酒店、历史主题酒店、高尔夫、茶主题公园、温泉酒店25623其他工程管理费、不可预见费、其他费89、用265620132013土地成本土地拆迁、整理134旅游度假配套天星大酒店、历史主题酒店7200其他工程管理费、不可预见费、其他费用65220142014深圳世联地产Worldunion酒店开发酒店开发酒店建设集中于天星镇建设，建设天星大酒店、酒店建设集中于天星镇建设，建设天星大酒店、三线主题文化酒店和温泉服务中心酒店，总投资三线主题文化酒店和温泉服务中心酒店，总投资1.71.7亿亿第二阶段，增加第二阶段，增加3 3项酒店开发建设，酒店总计投入项酒店开发建设，酒店总计投入1736017360万元万元天星大酒店（高端温泉天星大酒店（高端温泉SPASPA酒店）酒店）n 酒店规模110间客房n 酒90、店建面1.1万方n 占地规模150亩n 酒店投资酒店投资1100011000万元万元三线主题文化酒店三线主题文化酒店n 酒店规模70间客房n 酒店建面0.2万方n 占地规模2.75亩n 酒店投资酒店投资600600万元万元温泉服务中心酒店温泉服务中心酒店n 酒店规模200间客房n 酒店建面0.96万方n 占地规模50亩n 酒店投资酒店投资57605760万元万元深圳世联地产Worldunion地产开发地产开发以天星镇南坡高端设施度假物业开发为主，地以天星镇南坡高端设施度假物业开发为主，地产销售产销售3030亿，地产开发投入亿，地产开发投入10.610.6亿元，商业回现亿元，商业回现36483691、48万元万元按照中端地产市场消化量预测：按照中端地产市场消化量预测：20092009年消化年消化1010万方万方高端地产市场消化量预测：高端地产市场消化量预测：20092009年消化年消化1.61.6万方万方建设项目建设项目开发年度开发年度开发量（万方）开发量（万方）占地规模（亩）占地规模（亩）开发地块建议开发地块建议销售量（万方）销售量（万方）销售收入（亿元）销售收入（亿元）中端地产201215363W1W2146.6201315363W2W3157.05201415363W3157.41高端地产20123150W52.42.2201331653.23.15201441823.63.6商业092、.36开发地块开发地块天星镇南坡天星镇南坡地块编号地块编号地块规模地块规模W142亩W2595亩W3452亩W454亩W5497亩W3W2W5W1深圳世联地产Worldunion以南坡为开发重点，通过高端度假酒店和高尔夫球场的开发，形成对高端度假地产开发的持续推动；金佛山阶段发展战略金佛山阶段发展战略高端地产开发高端地产开发天星镇阶段发展方向天星镇阶段发展方向收入收入支出支出旅游回现：地产收入：26.1亿土地收入：旅游开发成本：地产开发成本：11.9亿土地开发成本：138万天星镇开发第三阶段（天星镇开发第三阶段（2015201520182018）14.2亿亿26.1亿亿11.9亿亿地产收入地产93、开发深圳世联地产Worldunion地产开发：地产开发：地产销售收入地产销售收入26.126.1亿元，地产开发投资亿元，地产开发投资11.911.9亿元，土地开发成本亿元，土地开发成本138138万元万元按照中端地产市场消化量预测：按照中端地产市场消化量预测：20092009年消化年消化1010万方万方高端地产市场消化量预测：高端地产市场消化量预测：20092009年消化年消化1.61.6万方万方建设建设项目项目开发开发年度年度开发量开发量（万方）（万方）占地占地规模（亩）规模（亩）开发开发地块地块建议建议销售销售量量（万方）（万方）销售销售收入收入（亿元）（亿元）中端地产201516399W94、1W2168.4201616399W2168.99201716370W214.88.7W148亩W21120亩W1W2深圳世联地产Worldunion景区运营模式：项目整体收入结构，总盈利景区运营模式：项目整体收入结构，总盈利27.227.2亿亿收入收入支出支出14.2亿亿26.1亿亿11.9亿亿地产收入地产开发收入收入支出支出4.3亿亿10.6亿亿14.9亿亿1.1亿亿30亿亿 31.1亿亿16.2亿亿旅游回现地产收入总计旅游开发地产开发总计收入收入支出支出5.7亿亿4.9亿亿2.6亿亿13.2亿亿0.3亿亿9.7亿亿10亿亿-3.2亿亿旅游回现地产收入土地收入总计旅游开发地产开发土地开发总95、计第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第一阶段：-3.2亿第二阶段：16.2亿第三阶段：14.2亿3.2亿亿16.2亿亿14.2亿亿27.2亿亿第一阶段第二阶段第三阶段总计深圳世联地产Worldunion一、金佛山天星镇整体定位与规划布局建议一、金佛山天星镇整体定位与规划布局建议二、金佛山开发用地选择分析二、金佛山开发用地选择分析三、重庆旅游地产土地市场趋势分析三、重庆旅游地产土地市场趋势分析四、重庆市金佛山项目整体定位与开发策略四、重庆市金佛山项目整体定位与开发策略五、附件五、附件国际知名酒店管理公司选择酒店的原则及合作方式国际知名酒店管理公司选择酒店的原则及合作方式 目录目录深96、圳世联地产Worldunion南坡南坡北坡北坡西坡西坡天星镇天星镇山顶山顶项目研究范围项目研究范围n东坡为生态保护区，限制开发n我们重点对金佛山区域北坡、西坡、南坡、天星镇进行实地勘查深圳世联地产Worldunion项目调查与分析：项目调查与分析：对项目地块实地徒步勘查，采取多种手对项目地块实地徒步勘查，采取多种手段收集现状数据，并从多个维度进行分析研究项目用地范围段收集现状数据，并从多个维度进行分析研究项目用地范围价值分析价值分析实地勘查实地勘查分析研究可用地范围及条件脚步丈量图上作业游客抽访现场取照坡度分析政策分析景观分析重大项目分析区域成熟度分析地质地形分析深圳世联地产Worldunio97、n项目市调进展：项目市调进展：采取专组形式对目标区域实行详细采取专组形式对目标区域实行详细勘查，同时着手访谈涉及取地用地限制的相关部门勘查，同时着手访谈涉及取地用地限制的相关部门p南川市旅游局邓局长南川市旅游局邓局长023-71436766023-71436766“金佛山有五顶国家级帽子，旅游开发主要受国家级自然保护区、国家级风景名胜区的政策限制”p南川市水务局施处长南川市水务局施处长023-85626633023-85626633“金佛山水库将于2015年修建完成，平均水位将达836米，最高水位845米，主要用于农业灌溉，是灌溉型水库”p金佛山自然保护局办公专员金佛山自然保护局办公专员02398、-71645432023-71645432“金佛山景区是国家级自然保护区，实验区也只允许适度的旅游投资开发”p南川市政府办公室南川市政府办公室023-71420113023-71420113“金佛山景区是自然保护区，我们不会规划大型工业项目在那里，最近引入的中国铝业投资项目，是在水江镇选址”p南川市水政监察大队办公专员南川市水政监察大队办公专员023-71432201023-71432201p南川市林业局南川市林业局023-71429026023-71429026p南川市国土局南川市国土局023-71422479023-71422479截至截至2009.03.31,2009.03.31,访谈名99、单访谈名单取地用地相关部门访谈安排取地用地相关部门访谈安排实地勘查安排实地勘查安排金佛山西坡西坡实地勘查人员：人员：杨文斌、高天、王振、张艳、束长乐时间：时间：09.01.01天星镇天星镇实地勘查人员：人员：杨文斌、高天、王振、张艳、束长乐时间：时间：09.01.0409.01.05金佛山北坡北坡实地勘查人员：人员：高天、张艳时间：时间：09.01.09金佛山南坡南坡实地勘查人员：人员：杨文斌、王振、束长乐时间：时间：09.01.09深圳世联地产Worldunion南坡分析南坡分析深圳世联地产Worldunion无重大污染项目无重大污染项目:受自然保护区保护条例限制，南坡受自然保护区保护条例限100、制，南坡区域内无重污染项目及大型工业项目投资及计划区域内无重污染项目及大型工业项目投资及计划金佛山景区是自然保护区，我们不会规划大型工业项目在那里，更不用说有污染的了，最近引入的中国铝业投资项目，是在水江镇选址，也距离金佛山景区很远南川市政府办金佛山景区是国家级自然保护区，是严格控制景区内开发，核心区和缓冲区禁止任何项目的开发，实验区也只允许适度的旅游投资开发，对景区外围区域，都需要控制开发，要保护生态环境的金佛山自然保护局金佛山金佛山景区景区南川南川水江镇水江镇深圳世联地产Worldunion南线金佛山水库：水位金佛山水库：水位845米米1200米米1050米米1050米米1200米米130101、0米米水库水位限制水库水位限制:金佛山水库未来最高水位金佛山水库未来最高水位845845米，南米，南坡景区地块最低海拔坡景区地块最低海拔10001000米，不会受到任何影响米，不会受到任何影响金佛山水库将在2015年建成，建成后，水位上升到836米，这是日常基准水位，水库最高水位为845米，到时候，头渡镇所有居民都需要搬迁，但对金佛山景区没有任何影响南川市水务局建设管理科900米米北线西线天星镇山顶山顶深圳世联地产Worldunion水库属性限定水库属性限定:金佛山水库属于农业灌溉型水库，对金佛山水库属于农业灌溉型水库，对水源涵养地及上游用地无明确限定水源涵养地及上游用地无明确限定南线北线西线102、天星镇金佛山水库：水位金佛山水库：水位845米米1200米米1050米米1020米米1050米米1200米米1300米米水库是用于农业灌溉使用，环境肯定是不能受太大污染，对上游用地没有明确限定，不存在水源保护涵养地的限制南川市水务局金佛山主要限制来自于国家级自然保护区的条例，在水源保护上，没有特殊规定金佛山自然保护局山顶山顶深圳世联地产Worldunion通过对南线地形分析和实地勘查，经过通过对南线地形分析和实地勘查，经过盘点，我们预选出六个地块盘点，我们预选出六个地块地形坡度：地形坡度：原则上以坡地25度以下山地为建设用地控制范围重点考虑通过坡度分析，预通过坡度分析，预选出六块地块选出六块地103、块南大门南大门15-1810-174-168-1212-1610-1510-15一、地形坡度分析一、地形坡度分析地形坡度：地形坡度：原则上以坡地原则上以坡地2525度以下山度以下山地为建设用地控制范围重点考虑地为建设用地控制范围重点考虑南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion重庆金佛山国家级自然保护区总体规划图第十八条第十八条 自然保护区可以分为核心区、缓冲区和实验区。自然保护区内保存完好的天然状态的生态系统以及珍稀、濒危动植物的集中分布地，应当划为核心区，禁止任何单位和个人进入；除依照本条例第一十七条的规定经批准外，也不允许进入从事科学研究活动。核心区外围可以划定一定面积的缓104、冲区，只准进入从事科学研究观测活动。缓冲区外围划为实验区，可以进入从事科学试验、教学实习、参观考察、旅游旅游以及驯化、繁殖珍稀、濒危野生动植物等活动。中华人民共和国自然保护区条例 核心区缓冲区实验区二、政策分析：二、政策分析：不在国家级自然保护区核心区、缓不在国家级自然保护区核心区、缓冲区、实验区范围内冲区、实验区范围内南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion二、政策分析：二、政策分析：不在风景名胜区核心区范围内不在风景名胜区核心区范围内金佛山核心景区范围图风景名胜区核心区南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion经过坡度分析、政策限制分析及后，我们将集中分析五个105、地经过坡度分析、政策限制分析及后，我们将集中分析五个地块块地形坡度：地形坡度：原则上以坡地25度以下山地为建设用地控制范围重点考虑通过坡度分析，预通过坡度分析，预选出六块地块选出六块地块南大门南大门地地形形坡坡度度政政策策限限制制南坡南坡北坡北坡西坡西坡重重大大项项目目3深圳世联地产Worldunion三、最优价值分析：三、最优价值分析：从七个维度对五个地块进行分析，从七个维度对五个地块进行分析，确定各个地块的利用价值和详细范围确定各个地块的利用价值和详细范围地形坡度：地形坡度：原则上以坡地25度以下山地为建设用地控制范围重点考虑通过坡度分析，预通过坡度分析，预选出六块地块选出六块地块南大门南106、大门规模规模海拔海拔朝向朝向采光采光地质地貌地质地貌景观价值景观价值植被植被南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion三号地三号地面积：面积：157亩海拔：海拔：1500米主要朝向：主要朝向：西朝向地质地貌：地质地貌：小型谷地植被：植被：原始竹林灌木远处景观价值远处景观价值：高山、陡崖采光：采光：年日照量相对少，多为阴坡年日照量相对少，多为阴坡10-15南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion四号地四号地面积：面积：579亩海拔：海拔：1250米主要朝向：主要朝向：南向地质地貌：地质地貌：南向谷地、喀斯特地表植被：植被：草地远处景观价值远处景观价值：山如两扇门，山107、势高峻15-18南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion五号地五号地面积：面积：1996亩海拔：海拔：1450米主要朝向：主要朝向：东南朝向地质地貌：地质地貌：高处台地，用于农耕植被：植被：水田、树林远处景观价值远处景观价值：谷地、九连峰、山门、梯田其他：其他：10-17南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion六号地六号地面积：面积：2190亩海拔：海拔：1150米主要朝向：主要朝向：西南朝向（地块面积大，朝向趋势小）地质地貌：地质地貌：台地、沟壑植被：植被：森林草地、梯田远处景观价值远处景观价值：九连峰、山门、沟壑其他：其他：4-168-12南坡南坡北坡北坡西108、坡西坡深圳世联地产Worldunion123南坡南坡南大门头渡镇16181514181711107164812地形坡度分析地形坡度分析政策限制分析政策限制分析重大项目分析重大项目分析南坡地块南坡地块南坡南坡北坡北坡西坡西坡最优价值分析最优价值分析4共共60136013亩亩深圳世联地产Worldunion北坡分析北坡分析南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion一、地形坡度分析一、地形坡度分析通过对北线地形分析和实地勘查，通过对北线地形分析和实地勘查，经过盘点，我们预选出五个地块经过盘点，我们预选出五个地块地形坡度：地形坡度：原则上以坡地原则上以坡地2525度以下山度以下山地为建设109、用地控制范围重点考虑地为建设用地控制范围重点考虑南坡南坡北坡北坡西坡西坡20-2417-2510-2513-234-20深圳世联地产Worldunion重庆金佛山国家级自然保护区总体规划图第十八条第十八条 自然保护区可以分为核心区、缓冲区和实验区。自然保护区内保存完好的天然状态的生态系统以及珍稀、濒危动植物的集中分布地，应当划为核心区，禁止任何单位和个人进入；除依照本条例第一十七条的规定经批准外，也不允许进入从事科学研究活动。核心区外围可以划定一定面积的缓冲区，只准进入从事科学研究观测活动。缓冲区外围划为实验区，可以进入从事科学试验、教学实习、参观考察、旅游旅游以及驯化、繁殖珍稀、濒危野生动植110、物等活动。中华人民共和国自然保护区条例 核心区缓冲区实验区二、政策分析：二、政策分析：预选地块与国家级自然保护区范围预选地块与国家级自然保护区范围南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion二、政策分析：二、政策分析：预选地块与风景名胜区核心区范围预选地块与风景名胜区核心区范围金佛山核心景区范围图风景名胜区核心区北大门刘家铺子德春坝回龙寺南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion经过坡度分析、政策限制分析后，我们将集中分析五个地块经过坡度分析、政策限制分析后，我们将集中分析五个地块地地形形坡坡度度政政策策限限制制南坡南坡北坡北坡西坡西坡20-2417-2510-251111、3-234-20北大门刘家铺子德春坝回龙寺深圳世联地产Worldunion20-2417-2510-2513-234-20北大门刘家铺子德春坝回龙寺三、最优价值分析：三、最优价值分析：从七个维度对五个地块进行分析，从七个维度对五个地块进行分析，确定各个地块的利用价值和详细范围确定各个地块的利用价值和详细范围规模规模海拔海拔朝向朝向采光采光地质地貌地质地貌景观价值景观价值植被植被南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion一号地一号地面积：面积：2199亩海拔：海拔：1500米主要朝向：主要朝向：东南朝向地质地貌：地质地貌：台地坡地植被：植被：树林、梯田远处景观远处景观：看台地其他：112、其他：北大门刘家铺子德春坝回龙寺20-24南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion二号地二号地面积：面积：419亩海拔：海拔：1200米主要朝向：主要朝向：西南朝向地质地貌：地质地貌：狭长谷地地貌植被：植被：森林草地、梯田远处景观远处景观：景区限定：景区限定：自然保护区实验区其他：其他：年日照量少，多为阴坡年日照量少，多为阴坡北大门刘家铺子德春坝回龙寺17-25南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion三号地三号地面积：面积：2081亩海拔：海拔：1100米主要朝向：主要朝向：东南朝向地质地貌：地质地貌：植被：植被：树林、梯田远处景观远处景观：其他：其他：北大门德113、春坝刘家铺子白房子13-23南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion四号地：刘家铺子四号地：刘家铺子面积：面积：525525亩海拔：海拔：900米主要朝向：主要朝向：西朝向地质地貌：地质地貌：植被：植被：森林草地、梯田远处景观远处景观：其他：其他：北大门刘家铺子13-23南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion10-25北大门刘家铺子德春坝回龙寺五号地：回龙寺五号地：回龙寺面积：面积：525525亩海拔：海拔：1000米主要朝向：主要朝向：西朝向地质地貌：地质地貌：植被：植被：森林草地、梯田远处景观远处景观：其他：其他：南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Wor114、ldunion六号地：德春坝六号地：德春坝面积：面积：479 亩海拔：海拔：881米主要朝向：主要朝向：西南朝向地质地貌：地质地貌：狭长谷地植被：植被：森林草地、梯田远处景观远处景观：其他：其他：北大门德春坝4-20南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion20-2417-2510-2513-234-20北大门刘家铺子德春坝回龙寺通过各个地块对比分析，优选三号地块做为发展用地，五号通过各个地块对比分析，优选三号地块做为发展用地，五号地块条件较佳，但近期区域不成熟，可做备用地考虑地块条件较佳，但近期区域不成熟，可做备用地考虑一号地块一号地块二号地块二号地块三号地块三号地块四号地块四115、号地块五号地块五号地块五号地块：五号地块：地块规模较小，距主要开发地块较远四号地块：四号地块：地块规模较大，地势平坦，但近期区域价值不高，可做备用发展用地三号地块：三号地块：地块规模较大，地势平坦，交通舍便利，开发条件成熟二号地块：二号地块：地块规模较小，距其他地块距离较远，空间上有悬崖隔断一号地块：一号地块：地势坡度较陡（20-24），连续大坡地，开发成本较高，且海拔较高，有阴影南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion北坡地块北坡地块北大门德春坝回龙寺刘家铺子优选用地优选用地备用地备用地123地形坡度分析地形坡度分析政策限制分析政策限制分析最优价值分析最优价值分析南坡南坡北坡116、北坡西坡西坡共共20352035亩亩深圳世联地产Worldunion西坡分析天星镇西坡分析天星镇南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion兰花村兰花村面积：面积：1700 亩海拔：海拔：1200米主要朝向：主要朝向：西朝向地质地貌：地质地貌：台地植被：植被：树林、梯田景区内地块景区内地块取地建议取地建议：非优选用地，可考虑做为备用地区域条件不成熟：区域条件不成熟：地块距天星镇较远，海拔高腹地小：腹地小：建18洞高尔夫，约需占地1200亩，仅有500亩高尔夫物业用地，高尔夫发展腹地小南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion一、地形坡度分析一、地形坡度分析地形坡度：地117、形坡度：原则上以坡地25度以下山地为建设用地控制范围重点考虑通过坡度分析，预选出三块地块通过坡度分析，预选出三块地块景区外地块天星镇景区外地块天星镇12-214-17碧潭幽谷木林口马林茶场三汇茶场南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunion地形坡度：地形坡度：木林口用地，地块私密，地势平坦，景观可达性强，开发价值高，建议突破协议1000米要求一、地形坡度分析一、地形坡度分析景区外地块天星镇景区外地块天星镇8-17碧潭幽谷木林口马林茶场三汇茶场南坡南坡北坡北坡西坡西坡深圳世联地产Worldunionn天星镇：天星镇：25382538亩亩n三汇茶场：三汇茶场：782782亩亩n马林茶场118、：马林茶场：12821282亩亩n木林口：木林口：16271627亩（协议外用地）亩（协议外用地）天星镇可建设用地天星镇可建设用地62366236亩亩可建设用地可建设用地16271627亩亩可建设用地可建设用地12891289亩亩可建设用地可建设用地782782亩亩可建设用地可建设用地25382538亩亩10001000米界线米界线景区外地块天星镇景区外地块天星镇12协议内地块协议内地块补充地块补充地块南坡南坡北坡北坡西坡西坡12-214-178-17深圳世联地产Worldunion对金佛山景区及天星镇地形分析和价值排序，优选对金佛山景区及天星镇地形分析和价值排序，优选高价值地块高价值地块14119、28114281亩亩天星镇兰花村北坡大门牵牛坪南坡大门头渡镇刘家铺子木林口用地，地块私密，地势平坦，景观可达性强，开发价值高，建议突破协议1000米要求地块区域价值评估地块区域价值评估n交通条件：交通条件：不同坡地与主干道交通的连通性，对地块交通便利及未来交通设施投资评估；n资源价值资源价值：对各个地块内及周边资源价值进行评估金佛山景区金佛山景区高价值高价值开发范围用地开发范围用地14281亩亩n政策限制：政策限制：风景名胜区、自然保护区核心区及缓冲区政策条件开发限制n地形坡度：地形坡度：原则上以坡地25度以下山地为建设用地控制范围重点考虑选地原则：选地原则：地块内价值评估地块内价值评估n阴坡120、采光：阴坡采光：考虑不同坡地的朝向及陡崖下的阴影区，对地块适当筛选，保证地块采光良好；n陡坡后退陡坡后退：悬崖及陡坡周边用地位置适当后退50-100米，以防山体防坡及高山滚石金佛山景区金佛山景区价值价值开发范围开发范围19921亩亩金佛山景区金佛山景区可建设可建设开发范围开发范围26313亩亩备用发展用地：删除地块主要为交通不便、无强势资源、区域价值较低，可作备用发展用地可建土地备用用地优选用地用地总结用地总结南坡南坡北坡北坡西坡西坡用地总结用地总结深圳世联地产Worldunion区位示意区位示意北坡北坡20352035亩，南坡亩，南坡60136013亩，天星镇亩，天星镇62336233亩亩北121、坡北坡n北坡：北坡：20352035亩亩n南坡：南坡：60136013亩亩n天星镇：天星镇：62336233亩亩高价值用地范围高价值用地范围1428114281亩亩天星镇天星镇南坡南坡刘家铺子南大门碧潭幽谷三汇茶场天星镇头渡镇北坡索道用地总结用地总结南坡南坡北坡北坡西坡西坡用地总结用地总结深圳世联地产Worldunion一、金佛山天星镇整体定位与规划布局建议一、金佛山天星镇整体定位与规划布局建议二、金佛山开发用地选择分析二、金佛山开发用地选择分析三、重庆旅游地产土地市场趋势分析三、重庆旅游地产土地市场趋势分析四、重庆市金佛山项目整体定位与开发策略四、重庆市金佛山项目整体定位与开发策略五、附件五122、附件国际知名酒店管理公司选择酒店的原则及合作方式国际知名酒店管理公司选择酒店的原则及合作方式 目录目录深圳世联地产Worldunion研究框架研究框架重庆土地市场综合分析重庆土地市场综合分析Part.1Part.1未来重庆旅游地产土地市场趋势未来重庆旅游地产土地市场趋势Part.2Part.2金佛山土地价格和出让规模研判金佛山土地价格和出让规模研判Part.3Part.3深圳世联地产Worldunion近期重庆土地市场逐步趋冷并将持续，预期近期重庆土地市场逐步趋冷并将持续，预期20112011重庆土地市重庆土地市场将会有阶段性反弹场将会有阶段性反弹20072008200920102011土地123、价格/土地出让幅度近期重庆土地市场趋势判断土地开发周期2007200720092009年市场核心观点年市场核心观点土地供给方：土地市场的利润缩水；土地供给方：土地市场的利润缩水；市场供给动力不足；市场供给动力不足；土地需求方：开发商需求拉力不足；土地需求方：开发商需求拉力不足；前期储备土地尚未完全利用；前期储备土地尚未完全利用；开发商对市场缺乏信心；开发商对市场缺乏信心；20102010年市场核心观点年市场核心观点土地供给方：市场供给动力增强；土地供给方：市场供给动力增强；土地需求方：开发商库存土地减少；土地需求方：开发商库存土地减少；二级市场消化量逐步提高；二级市场消化量逐步提高；土地市场淡124、市下的出让机遇土地市场淡市下的出让机遇 部分开发商进行价格抄底部分开发商进行价格抄底 进行淡市下的土地储备进行淡市下的土地储备土地市场的土地市场的转暖与经济转暖与经济转暖的步调转暖的步调基本一致基本一致深圳世联地产Worldunion目前拟出让土地均以低价入市，有显著的流拍现象，重庆土目前拟出让土地均以低价入市，有显著的流拍现象，重庆土地市场已持续降温地市场已持续降温土地价格已经回归到土地价格已经回归到20052005年水平年水平近期土地价格2007年土地价格土地价格下滑土地价格下滑48%48%“观音桥某地块楼面地价为910元/平方米”“沙坪坝某地块楼面地价1001元/平方米”近期典型出让地块125、价格深圳世联地产Worldunion销售转淡，致使开发尚余较多库存用地，近期开发商持续拿销售转淡，致使开发尚余较多库存用地，近期开发商持续拿地动力减少地动力减少“库存大，没必要拿地开发新盘，卖 完再说”开发商访谈“开发商对今年重庆土地市场仍然信 心不足”房地产专业人士“现在重庆的部分开发商不会拿地，即使价格再低，考虑到流动资金和 开发销售等问题，都会放缓拿地的 步伐。”重庆房地产商会原秘书长 近期开发商情况近期开发商情况1 1、开发商持续拿地动力锐减、开发商持续拿地动力锐减2 2、近期土地市场转暖较难、近期土地市场转暖较难特征影响特征影响深圳世联地产Worldunion08081010年土地价126、格将保持稳定，年土地价格将保持稳定，20112011年土地价格将有一定增幅年土地价格将有一定增幅2003年至2006年土地价格增幅平稳，土地价格在70万/亩；2007年土地价格增幅较快，土地价格突破8000元/平米，多数地块上涨幅度超过700。未来重庆土地价格将不会出现显著增幅，以20032006年重庆土地市场的规律来看，未来土地价格将保持稳定。2003年至2007年重庆土地出让价格变化价格：万/亩20092009201020102011-2011-未来重庆土地价格的变化趋势拟判20082008深圳世联地产Worldunion存量物业的持续去化，未来将出现供不应求局面，土地价格存量物业的持续去127、化，未来将出现供不应求局面，土地价格上涨呈必然趋势上涨呈必然趋势除2007年之外重庆住宅需求一直较为稳定20052006200720081000万方1100万方1847万方1200万方重庆物业消化量重庆物业消化量近中期的市场变化近中期的市场变化重庆楼市中短时间内以消化存量房为主；在市场调整期之后，重庆物业供给将远小于 物业需求；供不应求的局面将促进市场整体回暖；土地市场趋势土地市场趋势土地资源本身的稀缺性土地资源本身的稀缺性市场的整体回暖；市场的整体回暖；土地价格和土地出让规模在中期势必反弹；土地价格和土地出让规模在中期势必反弹；深圳世联地产Worldunion研究框架研究框架重庆土地市场综合128、分析重庆土地市场综合分析Part.1Part.1重庆城郊旅游地产土地市场趋势重庆城郊旅游地产土地市场趋势Part.2Part.2金佛山土地价格和出让规模研判金佛山土地价格和出让规模研判Part.3Part.3深圳世联地产Worldunion近期开发商存量土地较大，受市场转淡影响，目前多以消化存量近期开发商存量土地较大，受市场转淡影响，目前多以消化存量土地为主土地为主1200亩亩1万亩万亩近期典型旅游地产开发商土地储备和开发程度200亩亩1000亩亩尚未开发尚未开发6300亩亩开发至二期开发至二期1043亩亩 恒大金碧天下江津图例取地规模目前开发规模花漾的山谷仙女山碧桂园长寿湖海昌加勒比南山深圳129、世联地产Worldunion城郊旅游地产土地市场与主城区土地市场具有同一规律，未来土地集中城郊旅游地产土地市场与主城区土地市场具有同一规律，未来土地集中需求将在需求将在20102010年之后年之后城郊旅游地产土地市场城区土地市场发展历程土地出让幅度土地价格城郊旅游地产土地市场与主城区土地市场200720082009201020112006-2007年是重庆旅游地产用地出让的高峰期0910将是储备土地开发的核心时期；开发商受制于市场转淡影响，拿地动力也将趋减市场逐步恢复，开发商的需求动力和实际购买力将大幅提高，2010年将是土地出让的最优市场节点深圳世联地产Worldunion品牌开发商的进入将130、推动重庆旅游地产市场发展，旅游地产开发品牌开发商的进入将推动重庆旅游地产市场发展，旅游地产开发进入快速增长期进入快速增长期 开发商取地面积（亩）取地位置备注海昌加勒比1043重庆南山风景区项目总占地1036亩，公园占地700亩，商业建筑面积约为10万平方米 恒大金碧天下10000重庆双福园区 碧桂园6300长寿湖目前处于框架性协议阶段香港利雅集团 1300亩 白云湖风景区 一期正在销售浙商集团 3300亩玄天湖旅游度假区打造中华龙文化生态旅游度假区香港融汇集团 1200亩 沙区梨树湾片 融汇温泉城项目兴茂集团 5平方公里 万州的都历山乡村旅游项目 万州的都历山乡村旅游项目深圳世联地产World131、union旅游地产用地成交规模偏向于两大区间，旅游地产用地成交规模偏向于两大区间，10001000亩以上的大宗和亩以上的大宗和100100600600亩规模的中小宗用地亩规模的中小宗用地100亩400亩中小规模用地1000亩以上大宗规模用地海兰云天：1121亩隆鑫花样的山谷：1000亩海昌加勒比：1043亩芳草地雪岭仙山：1000亩利雅白云山：1300亩庆隆国际高尔夫社区：3300亩恒大金碧天下：10000亩近期开发商获取的重庆旅游地产用地规模单宗土地出让规模单宗土地出让规模九里香堤：400亩中坤依云美镇：200亩银星东方山水100亩仙山流云400亩（先期拿地约150亩，后期拿地250亩）深圳132、世联地产Worldunion重庆土地市场综合分析重庆土地市场综合分析Part.1Part.1未来重庆旅游地产土地市场趋势未来重庆旅游地产土地市场趋势Part.2Part.2金佛山土地价格和出让规模研判金佛山土地价格和出让规模研判Part.3Part.3深圳世联地产Worldunion金佛山土地出让的最优市场节点在金佛山土地出让的最优市场节点在20102010年，此时出让能够有效实现金佛年，此时出让能够有效实现金佛山土地出让的市场实现性山土地出让的市场实现性发展历程土地出让幅度土地价格20072008200920102011土地出让非优势节点土地出让的优势时间节点金佛山土地出让的整体周期判断深圳133、世联地产Worldunion土地出让的规模应偏重于主流规模区间，适应开发商的拿地土地出让的规模应偏重于主流规模区间，适应开发商的拿地资金需求资金需求开发商对土地的规模需求开发商对土地的规模需求土地成交市场规模规律土地成交市场规模规律100100400400亩及以下亩及以下10001000亩及以上亩及以上目标开发商目标开发商：本地主流和中小规模开发商目标开发商：目标开发商：品牌开发商和本地实力开发商土地出让主土地出让主流规模区间流规模区间深圳世联地产Worldunion根据假设开发法评估，金佛山近期土地出让地价为根据假设开发法评估，金佛山近期土地出让地价为5454万万/亩亩物业价格变化分析物业价134、格变化分析近期远郊度假物业的销售价格在35004000元/平米；根据远郊度假物业平均增幅水平预测，金佛山2010年进行物业销售的价格在4200元/平米。地价地价：5454万万/亩亩核心参考指标：核心参考指标：建安成本：住宅1500元/平米管理费率：3%不可预见费率：3%公用设施专用基金率：2%销售费用：3%销售税率：5.25%利润：25%销售均价销售均价：2010年物业销售价格达到4200元/平米深圳世联地产Worldunion运用市场比较法，根据近期金佛山同区域土地出让价格，预计运用市场比较法，根据近期金佛山同区域土地出让价格，预计土地出让地价在土地出让地价在5050万万/亩亩土地市场调研土135、地市场调研目前土地十分紧缺，只有这片土地最好，这里的土地未来最少要最少要5050万万/亩亩，目前成交了一块土地达到9090万万/亩亩；三泉镇镇长访谈金佛美庐所在地为长寿谷，地块原为红泉军工厂，后由重庆市政府零地价出让给博赛集团，博赛由此成立艾比斯房地产公司，07年之后将此地块和房地产公司整体出让给嘉华，总价9000万项目总占地总占地180180亩亩，土地价格近5050万万/亩亩；金佛美庐销售经理区域土地价格预测区域土地价格预测近期土地出让价格在近期土地出让价格在5050万万/亩亩深圳世联地产Worldunion近期金佛山区域土地地价的预期为近期金佛山区域土地地价的预期为6060万万/亩亩市场市136、场比较法比较法假设假设开发法开发法住宅用地住宅用地5050万万/亩亩根据市场比较法和假设开发法综合分析，金佛山近期根据市场比较法和假设开发法综合分析，金佛山近期（20102010年年）出让土地的地价在）出让土地的地价在6060万万/亩亩住宅用地住宅用地5454万万/亩亩深圳世联地产Worldunion随着金佛山区域开发，预期金佛山土地价格将呈现随着金佛山区域开发，预期金佛山土地价格将呈现2020增幅增幅金佛山未来土地价格的预测深圳世联地产Worldunion一、金佛山天星镇整体定位与规划布局建议一、金佛山天星镇整体定位与规划布局建议二、金佛山开发用地选择分析二、金佛山开发用地选择分析三、重庆旅137、游地产土地市场趋势分析三、重庆旅游地产土地市场趋势分析四、重庆市金佛山项目整体定位与开发策略四、重庆市金佛山项目整体定位与开发策略五、附件五、附件国际知名酒店管理公司选择酒店的原则及合作方式国际知名酒店管理公司选择酒店的原则及合作方式 目录目录深圳世联地产Worldunion 项目区位项目区位 金佛山金佛山至重庆主城、南川市区至重庆主城、南川市区交通便捷交通便捷，属重庆属重庆1 1小时中央旅游度假圈小时中央旅游度假圈金佛山位居重庆南川区，从重庆主城区到南川有3条高速，交通便捷。其中：最佳自驾车线：最佳自驾车线：从四公里走界水高速到金佛山景区入口76KM，自驾车程1小时左右。大巴：大巴：从重庆坐138、大巴到南川，再转车至金佛山，车程1.5小时万盛重庆都市重庆都市1 1小时小时中央旅游圈中央旅游圈内环高速深圳世联地产Worldunion 项目资源项目资源 金佛山旅游资源丰富，拥有金佛山旅游资源丰富，拥有五顶国家级五顶国家级“桂冠桂冠”生物多样性生物多样性人文资源丰富人文资源丰富地质条件独特地质条件独特生态条件优良生态条件优良四季特征显著四季特征显著主峰海拔2251米，垂直气候明显，夏天平均气温为17.8摄氏度，而冬天积雪期长达45个月金佛山春天是花的海洋，夏天是清凉世界，秋天是满山红叶，冬天是冰雪迷宫，四季特征显著 植物资源丰富，有常绿原始林、亚热带常绿阔叶林、亚高山矮林、亚热带针叶林、多类139、灌丛和亚高山草甸等多种类型，而属金佛山特有品种达181个，有“植物王国”之称，并且原始森林保持完好，环境优美，自然宁静 金佛山佛教文化渊远流长，始建于宋，盛于明、清，至今仍残存众多古刹遗址东坡保持有与钓鱼城齐名的马脑城遗址，上有颂赏将士的字刻南川处于汉文化与少数民族交融的地方，部分地区的风俗民风具有少数民族特色 金佛山属典型的喀斯特地质地貌，由于特殊的地理位置和气候条件，较为完整地保持了古老而又 不同地质年代的原始自然生态同时喀斯特地貌形成的中生台地，也成为金佛山重要的资源森林覆盖率高达76%，拥有10万亩方竹，30多种高山乔木杜鹃与昆明石林不同的是，金佛山生态石林的石峰、石柱、石屏上，覆盖着140、各种珍奇、古老的树、藤、蕨类植物，生态资源良好国家重点风景名胜区国家级自然保护区国家自然遗产金佛山国家森林公园全国科普教育基地五顶桂冠五顶桂冠深圳世联地产Worldunion研究范围研究范围交旅金佛山项目开发范围包括金佛山景区及天星交旅金佛山项目开发范围包括金佛山景区及天星镇两部分镇两部分金佛山景区范围金佛山景区范围景区未协议出让用地：景区未协议出让用地：金佛山风景名胜区规划范围内，除本协议签订前已经签订合同开发的区域外，其余部分属于乙方开发范围景区已协议出让用地景区已协议出让用地：根据乙方需要，甲方应积极配合乙方通过收购、入股等方式进行整合。2个月内政府协助收购金佛山庄，不得转让给任何第三方141、；已签订合同开发的区域，合同到期后不得续约，一律纳入乙方开发范围天星镇开发范围天星镇开发范围风景区外原天星厂区，以及天星厂区至碧潭幽谷两河口以河为中心两侧各一千米左右范围地块，也属于乙方开发范围天星镇天星镇金佛山景区金佛山景区深圳世联地产Worldunion大都市城郊大规模的综合性区域旅游开发项目大都市城郊大规模的综合性区域旅游开发项目项目区位 至重庆主城、南川市区交通便捷，属重庆1小时中央旅游度假圈基本特征基本特征开发规模 金佛山景区占地266平方公里，属于大规模区域开发项目资源 金佛山资源丰富，拥有五顶国家级“桂冠”；具有优势资源的景区属性属性界定界定深圳世联地产Worldunion金佛山142、盈利模式金佛山盈利模式战略性思考战略性思考1.1开发盈利点总结开发盈利点总结1.2市场站位与发展机会市场站位与发展机会盈利模式比较分析盈利模式比较分析1.31.4金佛山盈利模式金佛山盈利模式基于金佛山价值导基于金佛山价值导向型开发策略向型开发策略2.1重庆地产与旅游关系重庆地产与旅游关系2.2金佛山旅游做什么金佛山旅游做什么金佛山地产做什么金佛山地产做什么2.3金佛山规划布局建议金佛山规划布局建议金佛山开发金佛山开发操作方案操作方案3.1同属性区域旅游同属性区域旅游开发案例研究开发案例研究3.2金佛山区域金佛山区域开发操作方案设计开发操作方案设计深圳世联地产Worldunion大规模旅游区域的143、开发和运营，在区域盈利模式上需要构建多元大规模旅游区域的开发和运营，在区域盈利模式上需要构建多元盈利来源盈利来源核心收益核心收益核心收益核心收益门票、游乐项目门票、游乐项目和景点收入和景点收入纵向收益纵向收益纵向收益纵向收益房地产收益房地产收益节庆、会展收益节庆、会展收益招商收益招商收益影视收益影视收益广告收益广告收益旅行社收益旅行社收益横向收益横向收益横向收益横向收益餐饮收益餐饮收益住宿收益住宿收益购物收益购物收益深圳世联地产Worldunion横向和纵向盈利体系的建立需要基于景区主营业务功能搭建完横向和纵向盈利体系的建立需要基于景区主营业务功能搭建完成，不同盈利点在区域发展阶段又充当着核心144、盈利点的角色成，不同盈利点在区域发展阶段又充当着核心盈利点的角色旅游区域开发初级阶段旅游区域开发初级阶段旅游区域开发中级阶段旅游区域开发中级阶段旅游区域开发高级阶段旅游区域开发高级阶段景区旅游收益景区旅游收益门票收入门票收入分景点收入分景点收入游娱项目收入游娱项目收入餐饮、住宿、购物收入餐饮、住宿、购物收入主要盈利点房地产收入房地产收入大旅游产业大旅游产业多元旅游产品多元旅游产品影视收益影视收益旅行社收益旅行社收益不断扩展的收益来源不断扩展的收益来源不断扩展的收益来源不断扩展的收益来源区域发展历程很多旅游区域开发只有门票收益一种盈很多旅游区域开发只有门票收益一种盈利方式，从投资的角度看，单一的145、盈利利方式，从投资的角度看，单一的盈利模式本身就是一种风险！模式本身就是一种风险！主要盈利点主要盈利点深圳世联地产Worldunion金佛山盈利模式金佛山盈利模式战略性思考战略性思考1.1开发盈利点总结开发盈利点总结1.2市场站位与发展机会市场站位与发展机会盈利模式比较分析盈利模式比较分析1.31.4金佛山盈利模式金佛山盈利模式基于金佛山价值导基于金佛山价值导向型开发策略向型开发策略2.1重庆地产与旅游关系重庆地产与旅游关系2.2金佛山旅游做什么金佛山旅游做什么金佛山地产做什么金佛山地产做什么2.3金佛山规划布局建议金佛山规划布局建议金佛山开发金佛山开发操作方案操作方案3.1同属性区域旅游同属146、性区域旅游开发案例研究开发案例研究3.2金佛山区域金佛山区域开发操作方案设计开发操作方案设计深圳世联地产Worldunion明确本项目旅游和地产作为近中期主要盈利来源后，分别从旅游市场及明确本项目旅游和地产作为近中期主要盈利来源后，分别从旅游市场及旅游地产市场两方面研判，确定本项目的市场站位与发展机会旅游地产市场两方面研判，确定本项目的市场站位与发展机会旅游市场旅游市场：从项目资源条件出发，结合重庆本地旅游市场发展，判断旅游市场应立足于重庆本地市场旅游地产市场旅游地产市场：根据重庆目前旅游市场客户及本地需求，判断地产市场应主打重庆市场深圳世联地产Worldunion（一）当前重庆旅游以过境游为147、主，非目的地型旅游城市，（一）当前重庆旅游以过境游为主，非目的地型旅游城市，对全国游客吸引力不大对全国游客吸引力不大重庆在游客关注的旅游省份未占一席重庆在游客关注的旅游省份未占一席北京广东上海浙江江苏云南山东四川辽宁山西 0 5%10%15%12%10%8%7%6%6%5%5%5%3%资料来源：统计年鉴；世联分析3.5天3天3.2天3.2天2005重庆 2006重庆 2007重庆 2007 四川279.2321.6413.71179.9 重庆历年旅游收入仅为四川的重庆历年旅游收入仅为四川的1/3游客在重庆逗留时间平均为游客在重庆逗留时间平均为3天天/（亿元）/（天）2005重庆 2006重庆 148、2007重庆 2007 四川深圳世联地产Worldunion（二）金佛山旅游资源在重庆极具竞争力，但在西南无竞争（二）金佛山旅游资源在重庆极具竞争力，但在西南无竞争优势优势金佛山旅游资源在重庆的竞争力较强金佛山旅游资源在西南不具竞争优势0 01 12 23 34 45 5生物生物人文人文地质地质生态生态气候气候深圳世联地产Worldunion重庆（三）相比周边城市，重庆本地游客消费力较高，最具发掘（三）相比周边城市，重庆本地游客消费力较高，最具发掘潜力潜力金佛山游客来源地重庆游客最能接受的车程范围周边城市经济发展相对滞后遵义恩施宜宾示意2007年人均GDP至金佛山路程怀化资料来源：问卷调查；相149、关城市统计年鉴；世联分析深圳世联地产Worldunion（四）当前重庆旅游以观光为主，体验休闲旅游产品开发不（四）当前重庆旅游以观光为主，体验休闲旅游产品开发不足，金佛山具有深度发展机会足，金佛山具有深度发展机会重庆景区开发以观光游为主重庆景区开发以观光游为主旅游配套不完善旅游配套不完善自然风光长江三峡仙女山四面山都市旅游解放碑特色古镇龚滩古镇大昌古镇红色旅游白公馆渣滓洞历史古迹大足石刻小三峡悬棺群依托已有资源进行初级开发，产品以观光为主，对游客吸引力有限住宿购物餐饮娱乐30.1%24.1%19.6%14.8%游客满意度低重庆旅游满意度排序资料来源：问卷调查；世联分析深圳世联地产Worldun150、ion（五）随着近郊旅游区域迅速城市化，金佛山处于重庆旅游（五）随着近郊旅游区域迅速城市化，金佛山处于重庆旅游的黄金区位的黄金区位n重庆20022007年间城市化率每年以1.5的速度增长，各区建成面积年扩张速度38平方公里，在未来几年重庆近郊旅游区（车程0.51小时）将被迅速城市化，旅游者也将大众化，其旅游价值和环境价值将遭到严重贬损。n随着交通基础设施投资和城市快速扩张，金佛山处于重庆12小时黄金旅游圈区位，金佛山的旅游价值和环境价值将得到极大认知和提升。0.51小时近郊旅游区迅速城市化，旅游价值和环境价值快速贬损金佛山处于重庆12小时黄金旅游圈内，其旅游价值和环境价值迅速认知和提升平方公里151、城镇化率深圳世联地产Worldunion（一）目前重庆旅游地产以本地客户为主，属封闭内销市场（一）目前重庆旅游地产以本地客户为主，属封闭内销市场金佛 雪岭 仙山 依云 花样 上邦美庐 仙山 流云 美镇 山居 高尔夫重庆部分度假物业客户结构重庆本地客户其他地区客户以重庆本地为主，满足休闲度假、避暑需求从目前前来的客户情况看，主要来源于重庆和南川，均为公司老板、官员等相对富裕阶层，用于度假及养老 金佛美庐基本都是重庆人来买的，也有其他县来买的客户，但比较少花样山居大部分人在重庆工作，来这里，只是来避暑，看雪，周末来玩，带小孩上来玩客户基本上都是重庆的，外地人很少依云美镇资料来源：世联分析深圳世联地152、产Worldunion（二）根据休闲度假发展的一般规律，重庆本地客户对度假（二）根据休闲度假发展的一般规律，重庆本地客户对度假物业需求将快速增长物业需求将快速增长指指标人均人均DP300DP300$300300人均人均GDP1000 GDP1000$10001000人均人均GDP3000 GDP3000$30003000人均人均GDP5000GDP5000 GDP5000$阶段阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段休闲度假规模化发展阶段休闲度假高层次发展阶段特征特征产生观光旅游动机居民开始选择近距离观光旅游观光旅游快速发展旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富休闲度假开始启动153、，只集中在少数高端人群观光旅游占据主导地位观光旅游增长减缓休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及休闲度假产品供应相应增长观光旅游保持平稳休闲度假目的地向远程及跨国化发展休闲度假目的地向置业目的地发展休闲度假产业逐步成熟置业置业特征特征购买休闲度假产品在度假地投资、置业在度假地置业判断判断*重庆一小时经济圈，人均2815美元重庆都市发达经济圈，人均3964美元休闲度假市场发展的一般规律*2007年人均GDP深圳世联地产Worldunion发展战略路径：发展战略路径：近期金佛山应以立足重庆为目标，抓住市场近期金佛山应以立足重庆为目标，抓住市场机会做强旅游，远期辐射西南，享誉全国机会做强旅游，远154、期辐射西南，享誉全国市场占位与发展机会金佛山旅游资源在重庆极具竞争力；重庆本地游客消费力较高，具有较强发掘潜力；当前重庆旅游以观光为主，体验休闲旅游产品开发不足，金佛山具有深度发展机会；随着近郊旅游区域迅速城市化，金佛山处于重庆旅游的黄金区位；领袖重庆领袖重庆辐射西南，享誉全国辐射西南，享誉全国时间以本地市场为主成为重庆旅游标杆在重庆取得领先地位近期远期在区域知名度高区域市场和全国市场慢慢扩大在全国拥有一定影响力金佛山发展目标的战略途径金佛山发展目标的战略途径深圳世联地产Worldunion 准确的价值定位准确的价值定位 ：混合游憩功能和度假休闲功能整合开发，塑造功能完善的国内知名的综合性旅游155、度假区1 1 1 1明确发展模式：明确发展模式：多元优质的度假主题特色的旅游（文化旅游/休闲旅游）开发构建区域的核心竞争力2 2 2 2项目整体发展战略项目整体发展战略特色旅游开发特色旅游开发”多元优质主题度假多元优质主题度假与城与城市差市差异化异化游憩游憩环境环境“观光简单游憩观光简单游憩”为主为主 景区开发景区开发”深圳世联地产Worldunion【重庆金佛山重庆金佛山】国内知名国内知名综合性旅游度假区综合性旅游度假区混合游憩功能混合游憩功能度假休闲功能度假休闲功能领袖重庆、辐射西南、享誉全国的领袖重庆、辐射西南、享誉全国的领袖重庆、辐射西南、享誉全国的领袖重庆、辐射西南、享誉全国的深圳世156、联地产Worldunion金佛山盈利模式金佛山盈利模式战略性思考战略性思考1.1开发盈利点总结开发盈利点总结1.2市场站位与发展机会市场站位与发展机会盈利模式比较分析盈利模式比较分析1.31.4金佛山盈利模式金佛山盈利模式基于金佛山价值导基于金佛山价值导向型开发策略向型开发策略2.1重庆地产与旅游关系重庆地产与旅游关系2.2金佛山旅游做什么金佛山旅游做什么金佛山地产做什么金佛山地产做什么2.3金佛山规划布局建议金佛山规划布局建议金佛山开发金佛山开发操作方案操作方案3.1同属性区域旅游同属性区域旅游开发案例研究开发案例研究3.2金佛山区域金佛山区域开发操作方案设计开发操作方案设计深圳世联地产Wo157、rldunion在近期立足重庆的市场机会下，本项目可选择实施价值导向在近期立足重庆的市场机会下，本项目可选择实施价值导向型盈利模式和速度导向型盈利模式型盈利模式和速度导向型盈利模式近期立足重庆近期立足重庆金佛山项目可选择的盈利模式金佛山项目可选择的盈利模式价值导向型盈利模式价值导向型盈利模式速度导向型盈利模式速度导向型盈利模式交旅主导区域旅游开发；以地产开发为主，土地一级开发为辅；通过旅游项目的持续投入，促进区域价值提升；以开发项目为主；以开发项目为主；以开发项目为主；以开发项目为主；交旅完成近期3年已承诺旅游开发项目，其它旅游项目带规划招商；以土地一级开发为主，少量二级开发，引入多家开发主体158、共同促进区域增值；以卖项目为主；以卖项目为主；以卖项目为主；以卖项目为主；深圳世联地产Worldunion交旅完成近期交旅完成近期3 3年已承诺旅游开发项目，而后以土地一级开年已承诺旅游开发项目，而后以土地一级开发和景区旅游项目带规划招商为主，快速回现发和景区旅游项目带规划招商为主，快速回现投资/收入时间经营收入经营收入项目投资项目投资销售收入销售收入速度导向速度导向价值导向价值导向速度导向型开发盈利状况基础设施建设前期开发中期开发后期开发旅游开发地产开发和土地销售速度导向型开发过程快速滚动型盈利模式分析快速滚动型盈利模式分析盈利点以土地出让为主，自身地产开发为辅旅游开发完成近期3年已承诺开发159、项目，其它项目带规划招商区域开发的总体投入较少，由于资金流入速度较快，现金流曲线在早期出现平衡项目回收期相对较短盈利模式的总体特征盈利模式的总体特征一、引入多家开发主体后，景区开发易形成短板效应，其它开发主体多选择盈利性较高的项目，景区开发则为点式而非系统开发，区域价值的增幅较慢；二、区域开发获取的价值增值和总收益总值较低；三、旅游的持续性经营收益获得较少；此类模式的深度分析此类模式的深度分析交旅开发其它开发主体开发深圳世联地产Worldunion交旅通过旅游持续开发逐步推升区域价值，以地产销售为主，交旅通过旅游持续开发逐步推升区域价值，以地产销售为主，以土地出让为辅，深度开发区域，获取较大收160、益以土地出让为辅，深度开发区域，获取较大收益速度导向速度导向价值导向价值导向价值导向型开发盈利状况价值导向型开发过程投资/收入时间经营收入经营收入项目投资项目投资销售收入销售收入基础设施建设前期开发中期开发后期开发旅游开发地产开发和土地销售价值导向型盈利模式分析价值导向型盈利模式分析旅游持续开发投入，区域价值不断增幅；以交旅为主开发，前期地产销售为主体，土地出让为辅，后期靠景区的持续运营；现金流曲线出现两次加速上扬：一为土地高溢价且地产销售量增加，二为景区收益旅游运营收益增大；盈利模式的总体特征盈利模式的总体特征一、交旅控制下的金佛山旅游的系统性开发，能够持续的提升金佛山的区域价值；二、区域旅161、游的收益也可持续获得高收益；三、区域价值的持续提高，能够有效的增加交旅的地产销售量和土地出让的实现性；四、区域开发的总投入较高，回收期较长于速度导向型开发模式；此类模式的深度分析此类模式的深度分析深圳世联地产Worldunion金佛山盈利模式金佛山盈利模式战略性思考战略性思考1.1开发盈利点总结开发盈利点总结1.2市场站位与发展机会市场站位与发展机会盈利模式比较分析盈利模式比较分析1.31.4金佛山盈利模式金佛山盈利模式基于金佛山价值导基于金佛山价值导向型开发策略向型开发策略2.1重庆地产与旅游关系重庆地产与旅游关系2.2金佛山旅游做什么金佛山旅游做什么金佛山地产做什么金佛山地产做什么2.3金162、佛山规划布局建议金佛山规划布局建议金佛山开发金佛山开发操作方案操作方案3.1同属性区域旅游同属性区域旅游开发案例研究开发案例研究3.2金佛山区域金佛山区域开发操作方案设计开发操作方案设计深圳世联地产Worldunion基于区域的开发背景条件（政府目标、交旅目标和金佛山市基于区域的开发背景条件（政府目标、交旅目标和金佛山市场机遇），世联建议选择价值导向型的盈利模式场机遇），世联建议选择价值导向型的盈利模式世联建议：金佛山实施持续价值增值的价值导向型盈利模式价值导向型盈利模式价值导向型盈利模式价值导向型盈利模式政府对金佛山开发目标政府对金佛山开发目标在36年内，把金佛山打造为重庆一流、全国知名的旅163、游品牌，把金佛山旅游培育成南川的支柱产业；0609年间，要恢复凤凰寺、山顶公路沿线主要旅游景点及步游道建设；及金佛山山顶环保车及配套设施建设；交旅对金佛山开发目标交旅对金佛山开发目标创建大旅游景区开发标杆，打造品牌输出平台；形成带来稳定现金流的优质旅游资产，打造优质融资平台；为企业快速开创新盈利领域，跨出企业转型的第一步；金佛山开发的市场机会金佛山开发的市场机会金佛山旅游在重庆具有较大的旅游开发机会，旅游开发具有一定的市场盈利性；重庆作为内销型旅游地产市场需求较大，且开发水平较低，金佛山具有较好的开发机遇；深圳世联地产Worldunion选取此类模式的关键是地产价值的早期市场实现，但金佛山选取164、此类模式的关键是地产价值的早期市场实现，但金佛山目前旅游开发水平不足以支撑区域的大规模地产开发目前旅游开发水平不足以支撑区域的大规模地产开发游客对金佛山总体好评游客对金佛山总体好评值仅为值仅为15.415.417.9%66.7%15.4%差 一般 好仅仅2 2成游客来金佛成游客来金佛山山2 2次以上次以上游客对仙女山总体好评游客对仙女山总体好评高达高达56.656.64.3%39.1%56.6%差 一般 好近近5 5成游客来仙女成游客来仙女山山2 2次以上次以上地产开发程度：地产开发程度：金佛美庐，15万地产开发程度：地产开发程度：仙山流云，5.7万仙女山1号，9.3万雪岭仙山，35万花漾的山165、谷，34万 近84万地产开发2次以上43.5%1次56.5%1次81.8%2次以上18.2金佛山置业意愿低金佛山置业意愿低受景区质量、配套设施等因素影响，目前游客在金佛山置业的意愿较低深圳世联地产Worldunion金佛山盈利模式金佛山盈利模式战略性思考战略性思考1.1开发盈利点总结开发盈利点总结1.2市场站位与发展机会市场站位与发展机会盈利模式比较分析盈利模式比较分析1.31.4金佛山盈利模式金佛山盈利模式基于金佛山价值导基于金佛山价值导向型开发策略向型开发策略2.1重庆地产与旅游关系重庆地产与旅游关系2.2金佛山旅游做什么金佛山旅游做什么金佛山地产做什么金佛山地产做什么2.3金佛山规划布局166、建议金佛山规划布局建议金佛山开发金佛山开发操作方案操作方案3.1同属性区域旅游同属性区域旅游开发案例研究开发案例研究3.2金佛山区域金佛山区域开发操作方案设计开发操作方案设计深圳世联地产Worldunion重庆旅游地产市场处于稳步发展阶段重庆旅游地产市场处于稳步发展阶段供应量（万平方米）时间2002 2004 2006 20085025100起步期起步期海兰云天、水天花园等旅游地产率先推向市场，其中海兰云天为重庆首个近郊大型旅游地产项目旅游地产项目供应数量少，主要集中在城市近郊，项目定位趋同，且单盘规模普遍较小，产品品质一般，总价偏低以本地中小开发商为主，开发商开发能力不高稳步发展期稳步发展期167、仙女山、西面山大量旅游地产项目问世旅游地产的竞争市场由重庆近郊向远郊延伸，同时出现一批大规模、高品质项目，旅游地产逐渐成为房地产行业的新兴开发热点开发企业实力增强，众多重庆及外地品牌开发商涌入资料来源：世联分析深圳世联地产Worldunion并呈现出较明显的近远郊特征，金佛山属远郊项目并呈现出较明显的近远郊特征，金佛山属远郊项目远郊定义近郊特点均价以重庆主城区边缘为界，车程约在半小时半径以内距离重庆主城边缘约1小时车程半径以内交通便利，依托一定的自然资源及温泉、高尔夫依托良好的生态及气候资源洋房4000-6000元/别墅9000-12000元/洋房2000-3500元/典型楼盘海兰云天南山庆隆168、仙山流云享湖云居0.50.5小时车程小时车程1 1小时车程小时车程仙女山仙女山四面山四面山缙云山缙云山铁山坪铁山坪北碚北碚南山南山金佛山金佛山资料来源：世联分析深圳世联地产Worldunion近郊圈层（一）：发展相对成熟，已形成高、中、低三级价近郊圈层（一）：发展相对成熟，已形成高、中、低三级价值体系值体系高端价值体系高端价值体系资料来源：世联分析*2005年价格，现已告罄*2007年价格，现已告罄均 价核心资源产品类型联排、独栋及少量花园洋房自然资源及温泉、高尔夫、品牌酒店配套别墅9000-12000元/公寓7500元/独栋、联排、花园洋房自然资源、酒店配套别墅5000-5500元/洋房28169、00-3300元/*双拼、花园洋房自然资源、酒店配套洋房3900元/*自然资源及温泉、高尔夫、品牌酒店配套近郊度假物业的价值体系中端价值体系中端价值体系低端价值体系低端价值体系代表性楼盘海兰云天东方山水南山庆隆深圳世联地产Worldunion近郊圈层（二）：中、高端度假物业在近郊有较好的市场实近郊圈层（二）：中、高端度假物业在近郊有较好的市场实现性现性海兰云天九里香堤山溪谷墅香溪美林中安翡翠湖南山庆隆金鼎龙泉松香庭相对低端度假物业而言，中高端房产消化速度较快，单盘年均消化速度在2-52-5万平方米万平方米左右，市场实现性较好资料来源：世联分析近郊部分项目年均消化速度（平方米）170002300170、0350001944044250约500005360600344250约50000深圳世联地产Worldunion远郊圈层（一）：目前远郊市场的主流物业为中、低端度假远郊圈层（一）：目前远郊市场的主流物业为中、低端度假物业，高端市场尚未启动物业，高端市场尚未启动均 价核心资源产品类型精装修公寓自然资源、精品酒店配套公寓3300元/花园洋房自然资源、酒店配套洋房1600元/远郊度假物业价值体系资料来源：世联分析代表性楼盘花漾的山谷依云美镇享湖云居中端价值体系中端价值体系低端价值体系低端价值体系深圳世联地产Worldunion远郊圈层（二）：中端度假置业需求旺盛远郊圈层（二）：中端度假置业需求旺盛171、花漾的山谷 雪岭仙山 依云美镇 仙山流云 21度洋房 四面山水 山水倾城总价（万元）年消化速度（万平方米）40中端地产低端地产20当前近郊市场以中端地产供应为主，总价区间集中在10-10-3030万元万元左右，市场实现性较好，消化速度较快低端地产总价在1010万元以下万元以下21单盘总价区间单盘年消化速度资料来源：世联分析深圳世联地产Worldunion根据金佛山的远郊属性，近期发展高端物业具有一定风险，根据金佛山的远郊属性，近期发展高端物业具有一定风险，项目近期以中端地产发力，配合高端市场的发展引导项目近期以中端地产发力，配合高端市场的发展引导将会发生的变化将会发生的变化城市主城和近郊土地日172、益稀缺未来在城市化进程、基础道路设施、私家车等多因素促进下，远郊与近郊、城市的空间距离将被淡化随着金佛山旅游设施及配套的提升，城市休闲旅游方式的逐步成熟，高端度假客户将日渐增多本项目地产市场变化示意当前 近期 远期远郊 本项目 本项目低端地产中端地产高端地产近期远郊发展高端的近期远郊发展高端的物业风险物业风险受重庆人对空间距离的认知影响，一小时的车程对重庆客户而言，距离较远，且近郊同样可提供高端物业当前远郊旅游处于初级开发，以中低端的观光游客为主深圳世联地产Worldunion为建立金佛山中端地产价值，需要把金佛山打造成产品型的为建立金佛山中端地产价值，需要把金佛山打造成产品型的旅游景区；中后173、期开发高端度假设施驱动高端地产旅游景区；中后期开发高端度假设施驱动高端地产 资源粗放资源粗放产品打造产品打造高端度假设施提升高端度假设施提升价值体系客户依托自然资源进行简单的景观开发设置少量的旅游产品设施旅游开发由简单的资源开发，上升到旅游产品塑造阶段，以体验式产品为主旅游六要素完善，形成良好的区域美誉度由观光、体验娱乐上升到休闲度假阶段通过目的地型的休闲度假设施修建，塑造地产的新价值平台旅游市场嫁接城市低端物业价值养老、中端度假客户嫁接城市中端物业价值嫁接城市高端物业价值中高端度假客户高端度假客户特征经营性地产市场旅游产品的市场经营性需较为重视对旅游产品的经营性关注较小注重旅游产品对地产的价174、值推动作用深圳世联地产Worldunion产品型旅游景区需要满足三大关键因素；高端度假设施需要产品型旅游景区需要满足三大关键因素；高端度假设施需要选择能带动高端地产发展的有效设施选择能带动高端地产发展的有效设施 资料来源：调查问卷；世联分析现有娱乐项目评价不高体验旅游需求旺盛游客对娱乐项目好评率很低，仅游客对娱乐项目好评率很低，仅13 阶段阶段 旅游发展阶段旅游发展阶段产品打造产品打造高端度假高端度假设施提升设施提升从景区吃、住、行、游、从景区吃、住、行、游、娱、购六大层面，完善娱、购六大层面，完善景区功能；景区功能；设置景区淡季产品，解设置景区淡季产品，解决旅游淡旺季问题；决旅游淡旺季问题；175、针对不同游客，进行旅针对不同游客，进行旅游产品特色化设置；游产品特色化设置；打造高端度假设施，打造高端度假设施，如温泉、高尔夫、高如温泉、高尔夫、高端酒店；端酒店；近期近期中远期中远期好12.8%一般61.6%差25.6%就娱乐项目游客最大不满是参与性项目少就娱乐项目游客最大不满是参与性项目少配套服务差管理混乱现有项目档次低参与性项目数量少深圳世联地产Worldunion金佛山盈利模式金佛山盈利模式战略性思考战略性思考1.1开发盈利点总结开发盈利点总结1.2市场站位与发展机会市场站位与发展机会盈利模式比较分析盈利模式比较分析1.31.4金佛山盈利模式金佛山盈利模式基于金佛山价值导基于金佛山价值176、导向型开发策略向型开发策略2.1重庆地产与旅游关系重庆地产与旅游关系2.2金佛山旅游做什么金佛山旅游做什么金佛山地产做什么金佛山地产做什么2.3金佛山规划布局建议金佛山规划布局建议金佛山开发金佛山开发操作方案操作方案3.1同属性区域旅游同属性区域旅游开发案例研究开发案例研究3.2金佛山区域金佛山区域开发操作方案设计开发操作方案设计深圳世联地产Worldunion基于景区三大要素打造，构建金佛山产品型旅游开发，塑造基于景区三大要素打造，构建金佛山产品型旅游开发，塑造中端地产开发的支撑平台中端地产开发的支撑平台支撑区域的中端地产发展平台支撑区域的中端地产发展平台淡旺季规避淡旺季规避景区六要素完善景177、区六要素完善旅游发展特色化旅游发展特色化从景区吃、住、行、游、娱购六大层面，完善景区功能，提升景区美誉度推动景区从资源粗放推动景区从资源粗放推动景区从资源粗放推动景区从资源粗放利用阶段向产品打造阶段推进利用阶段向产品打造阶段推进利用阶段向产品打造阶段推进利用阶段向产品打造阶段推进设置景区淡季产品，提高景区淡季的盈利性有针对性对不同客户进行旅游产品设置，提高景区旅游产品的特色化 产品打造产品打造深圳世联地产Worldunion34%61%5%差一般好 景区六要素景区六要素 住住景区住宿接待能力亟需从量及质两个方景区住宿接待能力亟需从量及质两个方面提升面提升游客对景区住宿好评率极低游客对景区住宿好178、评率极低 l游客在景区住宿需求强烈；游客在景区住宿需求强烈；l但景区酒店的整体接待能力较低；但景区酒店的整体接待能力较低；另外在访谈中发现：另外在访谈中发现：l酒店价格在旺季较高；l酒店服务质量较低；l酒店管理较为混乱；l酒店品种和类型较少；景区住宿发展问题景区住宿发展问题产品打造产品打造游客关注于景区酒店比重游客关注于景区酒店比重 2727.7 7，居第四居第四14.9%27.7%34.0%36.2%38.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%医疗配套度假酒店生活餐饮交通设施娱乐配套深圳世联地产Worldunion 景区六要素景区六要素 住住重点建设特色经济酒店和特色179、主题酒店重点建设特色经济酒店和特色主题酒店高档度假酒店年入住率集中在高档度假酒店年入住率集中在20203030 高端度假酒店高端度假酒店t t提价后入住率减半至提价后入住率减半至202050%假日调整价格前假日调整价格后07070707年之前：年之前：年之前：年之前：4040404007070707年之后：年之后：年之后：年之后：20202020380380元元/晚晚640640元元/晚晚07年之前07年之后50100长松酒店学府酒店假日酒店华邦酒店4050203020302030产品打造产品打造酒店入住消费偏重于经济型酒店来金佛山的游客计划消费以来金佛山的游客计划消费以30030050050180、0元为主元为主 目前游客住宿选择以低档旅馆和中档星级酒店为主目前游客住宿选择以低档旅馆和中档星级酒店为主低档和中档酒店为主流选择低档和中档酒店为主流选择为提升酒店吸引力，将农家旅馆提为提升酒店吸引力，将农家旅馆提升为特色经济酒店，将升为特色经济酒店，将3 34 4星级酒星级酒店打造为特色主题酒店店打造为特色主题酒店高档品质度假酒店入住率低，市高档品质度假酒店入住率低，市场风险大场风险大深圳世联地产Worldunion 景区六要素景区六要素 吃吃开发建设体现区域特色的大众高质餐饮，开发建设体现区域特色的大众高质餐饮，以及主题高档餐饮以及主题高档餐饮景区景区特色餐饮特色餐饮 景区高档景区高档主题餐181、饮主题餐饮n走优质高效的快餐化道路；n着重于区域特色菜肴的推出；n餐饮消费的高质低价；设施打造状况设施打造状况发展方向一发展方向二游客对景区餐饮评价较差游客对景区餐饮评价较差问题1：餐饮摊点布局较为混乱；问题2：餐饮品种单一，无特色；问题3：餐饮设施较少，多为流动餐位，缺乏统一管理；金佛山特色餐饮：大众餐饮馆金佛山特色餐饮：大众餐饮馆 大众快餐馆大众快餐馆n挖掘主体客户群重庆客户的餐饮需求重庆本地成熟的特色高档餐饮可以进行相应的嫁接；n体现异国情调的特色餐饮；n区域本地的特色餐饮；金佛山特色餐饮：药膳馆金佛山特色餐饮：药膳馆 竹餐竹餐 异国美食异国美食成熟景区餐饮打造的市场实现性成熟景区餐饮打182、造的市场实现性肯德基肯德基华侨城景区餐饮经营较好的餐馆丹桂轩丹桂轩迎合主体客户群香港客户的粤菜馆大众可接受的高效优质的快餐产品打造产品打造深圳世联地产Worldunion 景区六要素景区六要素 购购景区客流以观光、游娱为主；购物只是景区客流以观光、游娱为主；购物只是辅助行为，仅需结合主题小镇设置商业购物场所辅助行为，仅需结合主题小镇设置商业购物场所区域购物区域购物功能的发展方向功能的发展方向丰富多元丰富多元购物物品购物物品景区艺术品购物区景区艺术品购物区景区的特色特产购物区景区的特色特产购物区景区特色风景艺术品景区特色风景艺术品n 杜鹃人生n 本地食物n 精美小食n n 婚纱摄影n 异国纪念品183、n 风景名胜画n n 革命年代的纪念品n 动植物标本n竹雕以及竹制品n产品打造产品打造深圳世联地产Worldunion 景区六要素景区六要素 行行景区与重庆市区尚未建立直达交通体系，景区与重庆市区尚未建立直达交通体系，换乘次数较高，需开辟景区假日专线和旅游公交专用线换乘次数较高，需开辟景区假日专线和旅游公交专用线拟建议区域交通解决思路拟建议区域交通解决思路开辟景区假日专线开辟景区假日专线开辟假日公交专用通道开辟假日公交专用通道重庆南川金佛山交通周转1交通周转21 12 2游客对长途交通的满意度较低游客对长途交通的满意度较低重庆直达景区交通周转次数多，出行不便重庆直达景区交通周转次数多，出行不便184、产品打造产品打造游客注重交通设施比重居第二游客注重交通设施比重居第二3 3景区交通存在的主要问题景区交通存在的主要问题深圳世联地产Worldunion 景区六要素景区六要素 行行对外交通形成公共主线和高端游客专线，内部交对外交通形成公共主线和高端游客专线，内部交通考虑景区主干线和分景区的联通支线设置，内部交通通考虑景区主干线和分景区的联通支线设置，内部交通“行游合一行游合一”金佛山项目道路体系的打造金佛山项目道路体系的打造成功旅游度假区道路交通体系成功旅游度假区道路交通体系大侠谷大侠谷云海谷云海谷茶溪谷茶溪谷高端私家车高端私家车专线专线大众游客大众游客公共主线公共主线景区游路景区游路主线主线分185、景区游路分景区游路支线支线分景区游路分景区游路支线支线n对外交通体系对外交通体系建立大众游客公共主线，通达景区建立大众游客公共主线，通达景区主交通入口；主交通入口；建立高端游客景区专线，直通景区建立高端游客景区专线，直通景区高端度假设施；高端度假设施；n内部交通体系内部交通体系构建分景区之间的功能连接；构建分景区之间的功能连接；确定景区之间功能互补联系；确定景区之间功能互补联系；n内部交通设置内部交通设置尽量达到内部交通尽量达到内部交通“行游合一行游合一”，游客步行过程，附加一定的游览性；游客步行过程，附加一定的游览性；产品打造产品打造以深圳东部华侨城为例深圳世联地产Worldunion 景区186、六要素景区六要素 游游通过进一步人工设施的打造，丰富景区的游览内涵，通过进一步人工设施的打造，丰富景区的游览内涵，通过设置观景设施增加游客在游览金佛山过程中的亲景性通过设置观景设施增加游客在游览金佛山过程中的亲景性游览功能的发展方向游览功能的发展方向区域游览功能发展现状区域游览功能发展现状完善已有景点完善已有景点开发新景点开发新景点现有景区具有吸引力的是区域的自然景观资源，应该对已有景点进行道路维护，景点维护；开发新的景点，增加景区的游览内涵杜鹃提香园等；通过人工设施开通过人工设施开 发增加亲景性发增加亲景性通过人工设施的打造，丰富景区的游览内涵；增加游览功能的亲景性；景区景点质量景区景点质量187、“绝大多数景区游客满意于金佛山的自然观光，但认为金佛山的景点质量并不高，景点质量需要提升”景点景点数量景点景点数量“景区景点的数量，游客普遍认为较少，其原因主要是因为较多的景点尚未规模开发，同时游人也难以亲近。观景台观景廊产品打造产品打造深圳世联地产Worldunion 景区六要素景区六要素 娱娱娱乐项目多元化设置，针对不同游客群，娱乐项目多元化设置，针对不同游客群，增加娱乐项目的丰度增加娱乐项目的丰度金佛山游客对景区现有娱乐项目反馈金佛山游客对景区现有娱乐项目反馈1 1、针对不同客群设置娱针对不同客群设置娱乐产品乐产品2 2、增加设施的接待能力增加设施的接待能力景区游客的现场访谈景区游客的现188、场访谈“来了这里主要是看看雪和纳凉，其它的没有什么，这里的没有什么好玩的，没有仙女山好玩”“一家游客来了，年轻的人都去滑雪了，但是老年人没有地方去玩，玩的东西也不好耍”娱乐项目问题清单：娱乐项目问题清单：问题1：娱乐设施单一，且设施的接待力有限；娱乐设施单一，且设施的接待力有限；问题2：娱乐设施没有文化，没有特色；娱乐设施没有文化，没有特色；问题3：娱乐设施的客户覆盖面不够广阔；娱乐设施的客户覆盖面不够广阔；问题4：娱乐设施在晚上没有效设置，晚上活动不够丰富娱乐设施在晚上没有效设置，晚上活动不够丰富；产品打造产品打造游客对景区娱乐满意度低游客对景区娱乐满意度低娱乐设施的发展思路娱乐设施的发展思189、路深圳世联地产Worldunion 旅游发展特色化旅游发展特色化 金佛山景区客群由四大部分构成：高端散金佛山景区客群由四大部分构成：高端散客、企事业团队客户，中端家庭游客和普通散客客、企事业团队客户，中端家庭游客和普通散客金佛山游客职业结构构成金佛山游客年龄结构构成消费力消费力中端家庭游客（以自驾游方式为主）高低高端散客企事业团队客户客群规模客群规模普通散客(学生、情侣等)金佛山游客出行目的构成产品打造产品打造金佛山游客花费特征金佛山游客结构构成1000元以上/次3001000元以上/次300元以下/次深圳世联地产Worldunion 旅游发展特色化旅游发展特色化 ：区域旅游产品的设计，可以根190、据不同的区域旅游产品的设计，可以根据不同的旅游游客需求，设置相应的特色旅游产品旅游游客需求，设置相应的特色旅游产品产品打造产品打造普通的大众散客普通的大众散客客户特征客户特征青年学生、情侣客户等；客户需求敏感点客户需求敏感点以偏重于刺激性和具有地域文化特色的产品体系，吸引青年散客；发展项目发展项目山体游憩运动（高山划水、山体游憩运动（高山划水、山体溜索、山体滑道）山体溜索、山体滑道）企事业的团队客户企事业的团队客户中端家庭游客中端家庭游客具有一定消费力的散客具有一定消费力的散客客户特征客户特征以企事业会议客户为主；客户需求敏感点客户需求敏感点丰富会议客户，会议旅游复合功能需求；发展项目发展项目191、企业拓展训练基地（穿越电企业拓展训练基地（穿越电网、野战、罐头鞋和扎筏）网、野战、罐头鞋和扎筏）客户特征客户特征以自驾车旅游为主等；客户需求敏感点客户需求敏感点旅游景区有满足家庭各成员的旅游项目；具有相应特色的旅游产品；发展项目发展项目生态农庄、自驾车营地生态农庄、自驾车营地客户特征客户特征关注于区域的自然环境等；客户需求敏感点客户需求敏感点自然观光、雪景 发展项目发展项目注重景区的整体旅游服务配注重景区的整体旅游服务配套和一定高档设施套和一定高档设施高端酒店高端酒店；深圳世联地产Worldunion 景区淡旺季景区淡旺季：由于季节因素，景区淡旺季明显，需要有针：由于季节因素，景区淡旺季明显，192、需要有针对性的开拓会议市场；增加节庆活动；对性的开拓会议市场；增加节庆活动；金佛山淡旺季问题金佛山淡旺季问题案例借鉴案例借鉴淡季市场的针对性解决淡季市场的针对性解决关键举措关键举措关键举措关键举措1 1 1 1：开拓会议市场：开拓会议市场：开拓会议市场：开拓会议市场；关键举措关键举措关键举措关键举措2 2 2 2：增加景区的节庆活动，：增加景区的节庆活动，：增加景区的节庆活动，：增加景区的节庆活动，使得景区在不同的节日和季节里面都有丰富的游憩活动；“很多景区大多数时间都处于旅游淡季，游客稀少，目前主要使用是采取淡季降低景区票价，但是景区即使采取弹性票价，对市场拉动不大采取弹性票价，对市场拉动不193、大采取弹性票价，对市场拉动不大采取弹性票价，对市场拉动不大，而是应该主动的有针对性的打造四季旅游产品四季旅游产品，突出景区的四季接待能力，深度开发会议接待市场深度开发会议接待市场”雁荡山旅游景区管理人员产品打造产品打造300500 人/天5000人/天 旺季游客量淡季游客量“第一个旺期，冰雪期，元旦三天是最旺的时候第二个旺期，杜鹃花期;第三个旺期，避暑期，还有就是几个重要的节庆，五一节、国庆节，这几个的大假，人也比较多”深圳世联地产Worldunion 景区淡旺季景区淡旺季 会议开发会议开发团队会议人均消费水平较高，是重庆旅游团队会议人均消费水平较高，是重庆旅游消费的重要构成，通过开拓会议市场194、，打破淡旺季的消费的重要构成，通过开拓会议市场，打破淡旺季的“市场鸿沟市场鸿沟”会议客一般都是武隆及重庆市区的企事业单位，他们来这里开会还是比较多的，会议客户消费还是比较高“长松酒店王经理产品打造产品打造团队会议客户比例不容忽视团队会议客户比例不容忽视25407560度假游客团队会议客团队会议客户单次消费居高团队会议客户单次消费居高1000元/次300400元/次度假游客团队会议客深圳世联地产Worldunion 景区淡旺季景区淡旺季 会议开发会议开发中小规模会议是重庆度假会议市场主流需中小规模会议是重庆度假会议市场主流需求，配合主流会议规模需求，设置求，配合主流会议规模需求，设置100100195、房间的五星级会议酒店房间的五星级会议酒店长松度假长松度假酒店酒店度假酒店度假酒店会议主流需求规模会议主流需求规模假日度假假日度假酒店酒店学府度假学府度假酒店酒店l 目前主流会议规模需求以中小型会议为主，频次较高的会议为频次较高的会议为100100200200人的人的中型会议和中型会议和10103030人左右的小型会议人左右的小型会议；l 会议酒店与主流会议规模相契合，设设置置100100房间左右的五星级会议酒店房间左右的五星级会议酒店；l配置配置200200人的中型会议室（一个）人的中型会议室（一个）l配置配置5 57 7间间3030人会议室人会议室；产品打造产品打造深圳世联地产Worldun196、ion 景区淡旺季景区淡旺季 节庆和赛事活动节庆和赛事活动多类型的节庆活动、社区活动、假多类型的节庆活动、社区活动、假日狂欢和专题活动，构建区域特色文化标识，塑造区域特色日狂欢和专题活动，构建区域特色文化标识，塑造区域特色月份主要活动122金佛山冰雪街12祈福迎新山地祈福节、金佛山佛教文化节 3 5高山杜鹃节6洞穴之旅 68家庭探险博览会79秋夏森林音乐季10高山红叶节11炉边音乐会 11金佛山彩灯节12大型圣诞晚宴12.31元旦庆祝会拟选金佛山部分节庆和社区活动拟选金佛山部分节庆和社区活动产品打造产品打造深圳世联地产Worldunion 地产地产：基于以上三个层面的景区打造，形成对中端家庭度197、：基于以上三个层面的景区打造，形成对中端家庭度假客户和养老客户物业购置吸引假客户和养老客户物业购置吸引景区置业需求敏感点景区置业需求敏感点区域置业客户构成区域置业客户构成南川南川本地客户本地客户潜在置业客户规模潜在置业客户规模重庆中高端度假客户：重庆中高端度假客户：购买休闲度假和投资的动机往往是混合的，注重区域的大环境，重视自然景观资源，偏好于度假公寓和小独栋别墅；中高端中高端度假客户度假客户中高端中高端养老客户养老客户区域核心区域核心区域核心区域核心客户客户客户客户区域重要区域重要区域重要区域重要客户客户客户客户重庆中高端养老客户：重庆中高端养老客户：注重大环境，以避暑、养生为主要目的，不关198、注大配套，但却敏感显著的产品特征（大的玻璃）和价值附加（赠送面积）等；南川客户：南川客户：南川本地的财富阶层（私营企业主、煤老板），主要置业目的为度假；产品打造产品打造示意深圳世联地产Worldunion 地产地产 ：小户型度假公寓和经济型别墅作为中端物业开发的：小户型度假公寓和经济型别墅作为中端物业开发的核心产品核心产品现有度假产品供给现有度假产品供给目标客户价值取向目标客户价值取向v低总价、高附加值、高舒适度的度假公寓产品；v具有一定投资价值的公寓产品；v在支付能力有限的情况下实现中产阶级别墅梦；v在满足一定的度假居住面积时（一室一厅），尽量控制总价；物业类型选择：物业类型选择：度假公寓主199、流现金流产品总价区间：1030万单价;3500-4500元/平米花园洋房主流现金流产品联排别墅现金流产品总价区间：100150万单价：55006500元/平米小独栋别墅形象产品洋房/别墅式度假公寓成为近期区域产品供给主流；经济型联排别墅为别墅供给主流户型面积50平方左右，总价25万左右的低总价度假公寓为市场供给主流产品打造产品打造深圳世联地产Worldunion 地产地产 ：基于中端平台，拟预测区域年度假物业消化量在：基于中端平台，拟预测区域年度假物业消化量在1010万方万方类比区域类比区域仙女山度假物业销售仙女山度假物业销售0花样的山谷金佛山年度假中端物业预计消化量金佛山年度假中端物业预计消200、化量金佛山与仙女山有着较大的相似度，目前仙女山的各个项目单盘销售速度在1.3万方/年，整个仙女山在08年实现物业销售为7万方/年；金佛山基础功能的构建将在一定程度上超越仙女山现在的水平，预计金佛山在中端地产销售层面，年销售量近期将达到10万方；0.511.52万平米雪岭仙山依云美镇仙山流云21度洋房1.4万平米1.4万平米1.0万平米1.3万平米1.1万平米类比区域年消化量类比区域年消化量金佛山在一定程度上将金佛山在一定程度上将 超越仙女山的消化量超越仙女山的消化量预计金佛山中端度预计金佛山中端度假物业年消化量假物业年消化量为为10万方万方/年年产品打造产品打造深圳世联地产Worldunion201、打造高端度假设施，推动区域物业的价值提升，高尔夫、高打造高端度假设施，推动区域物业的价值提升，高尔夫、高端酒店和温泉成为重庆大规模旅游地产开发主要驱动设施端酒店和温泉成为重庆大规模旅游地产开发主要驱动设施n 与区域度假物业的开发与区域度假物业的开发有着将较强的开发关联；有着将较强的开发关联；n 奠定区域的高端价值，奠定区域的高端价值，克服区域陌生度，实现区克服区域陌生度，实现区域的成功价值增值。域的成功价值增值。核心驱动设施选择原则核心驱动设施选择原则核心驱动设施核心驱动设施n n 高尔夫高尔夫n n 高端度假酒店高端度假酒店n n 温泉温泉高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worlduni202、on 高尔夫高尔夫：重庆高档物业开发目前较多联姻高尔夫，高尔夫：重庆高档物业开发目前较多联姻高尔夫，高尔夫球场成为大规模地产开发的主要驱动球场成为大规模地产开发的主要驱动项目项目区位区位规模规模产品产品庆隆庆隆高尔夫高尔夫重庆南山1个18洞高尔夫球场其中9洞已经营业以独栋、联排为主，含有部分酒店式公寓保利保利高尔夫高尔夫北部新城区域2个18洞高尔夫球场独栋别墅上邦上邦高尔夫高尔夫缙云山 1个18洞高尔夫球场别墅，酒店式公寓佰富佰富高尔夫高尔夫北部新城区域共27洞，主推18洞，后9洞迷你别墅红鼎红鼎高尔夫高尔夫红鼎高尔夫在球场内预留有高尔夫别墅用地高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldu203、nion 高尔夫高尔夫 ：高尔夫对物业有明显的价值提升作用，优质球场：高尔夫对物业有明显的价值提升作用，优质球场保证物业的快速销售保证物业的快速销售高尔夫品质与高尔夫物业开发的关联性高尔夫品质与高尔夫物业开发的关联性从重庆市场来看开发优质高尔夫球场能够有效推动地产的快速销售高尔夫物业与非高尔夫物业的价值对比高尔夫物业与非高尔夫物业的价值对比保利高尔夫保利高尔夫佰富高尔夫佰富高尔夫186套/年23套/年关键点：1、保利作为重庆新兴高尔夫球场，球场品质要高于佰富球场的品质；2、保利36洞的高尔夫球场规模同时也高于27洞佰富球场规模；12上邦高尔夫保利高尔夫庆隆高尔夫12000元/18000元/10204、000元/佰富高尔夫龙湖睿城 融科橡树澜湾 12000元/万/8000元/18000元/“如果做别的主题的环境比如说湖景、林地等，除非做得非常好，否则没有高尔夫的效果来的快”上邦高尔夫球场经理访谈高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldunion“虽然目前的现状不是很乐观，但是从发展趋势上看还是可以的，2008年，打球的人增加了约1/3，预计在未来三年左右会开始出现暴涨的局面”重庆高尔夫客户何总“重庆高尔夫练习场生意很好，有很多潜在高尔夫客户”重庆高尔夫人士李先生 高尔夫高尔夫 ：高尔夫区域景观和整体环境是推动物业销售的关：高尔夫区域景观和整体环境是推动物业销售的关键要素，会籍推动力逐步205、提升键要素，会籍推动力逐步提升高尔夫会籍价值高尔夫会籍价值增长性影响增长性影响增长性影响增长性影响高尔夫景观价值高尔夫景观价值核心影响因素核心影响因素核心影响因素核心影响因素高尔夫物业高尔夫物业高尔夫物业高尔夫物业客户购买敏感度客户购买敏感度客户购买敏感度客户购买敏感度“重庆打球的人不一定要买高尔夫，买高尔夫的人相当大的部分也不打高尔夫，这也是造成会员制或者买房赠会员卡不太起作用的现象的一个重要原因”重庆高尔夫客户何总“卖的主要就是环境，客户对于高尔夫没有什么概念，重庆很多人不知道高尔夫，认为是高雅的”我们最核心的价值就是环境，在给客户解说的时候不会特别的引入高尔夫的概念，说白了重庆人现在还不206、懂”上邦高尔夫球场访谈高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldunion 高尔夫高尔夫 ：球场属价格恶性竞争，远郊开发球场有利于跳出：球场属价格恶性竞争，远郊开发球场有利于跳出竞争圈层，高品质球场市场较为缺失竞争圈层，高品质球场市场较为缺失优质品质球场优质品质球场顶级顶级球场球场中档高尔夫球场中档高尔夫球场公共大众球场公共大众球场重庆重庆高尔高尔夫球夫球场场“几个球场之间的价格差距也不大，而且每个球场都有男士日、女士日、免果岭费日等，有价格竞争之嫌”；重庆高尔夫人士何总当近郊进入到恶性竞争的过程中，远郊项目可更好的有利的跳出这样的竞争体系平台，重新打造新的特色球场；重庆高尔夫人士李总庆隆207、高尔夫保利高尔夫上邦高尔夫国际高尔夫红鼎高尔夫佰富高尔夫远郊球场缺失；高品质球场缺失；价格恶性竞争；同类型同档次球场；高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldunion 高尔夫高尔夫 ：近期高尔夫景观的驱动价值，开发优质公共球场，需要扩大：近期高尔夫景观的驱动价值，开发优质公共球场，需要扩大球场腹地；远期高尔夫市场的成熟，设置高品质会员制高尔夫球场，扩球场腹地；远期高尔夫市场的成熟，设置高品质会员制高尔夫球场，扩大球场会籍大球场会籍近期市场特征近期市场特征 远郊开发有利于跳出简单的恶性竞争，打造独特的重庆度假区球场；重庆高尔夫球场供给存在显著的品质缺失；高尔夫景观要素影响较高，需要扩大球208、场周边腹地，分享高尔夫景观；远期市场特征预测远期市场特征预测远期高尔夫球客不断增加，高尔夫物业购买客户在注重高尔夫景观的同时，将会关注高尔夫球场的会籍；远期重庆高尔夫物业的核心驱动将会是高尔夫球场品质以及由高尔夫品质决定的高尔夫会籍价值，能否看到高尔夫景观成为次要因素；本项目将高尔夫作为核心驱动设施的开发方向本项目将高尔夫作为核心驱动设施的开发方向近期近期发展发展1 1远期发展远期发展2 2开发优质公共中端球场，促进开发优质公共中端球场，促进高端地产开发高端地产开发深耕重庆内需球客客源填补重庆球场品质差异 依托高尔夫景观发力，驱动地产 开发高品质会员制球场，开发高品质会员制球场，进进一步挖掘高209、尔夫地产价值一步挖掘高尔夫地产价值依托高尔夫球客的增加，球客进行的档次进行分离；开发高品质的会员制球场，提高球场驱动物业的品质；+高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldunion 温泉温泉：目前重庆温泉驱动地产开发已形成小幅度的价格溢：目前重庆温泉驱动地产开发已形成小幅度的价格溢价，温泉开发易形成区域物业销售的价值卖点价，温泉开发易形成区域物业销售的价值卖点重庆温泉驱动物业价值重庆温泉驱动物业价值有小幅度的价格溢价温泉物业温泉物业周边无温泉驱周边无温泉驱动的物业动的物业温泉驱动度假物业可以达到20左右的价格溢价地产价格：4900元-5400元/平米地产价格：4300元-4500元/平米210、“很多客户是等多被温泉吸引而来，即所谓的慕温泉而来”“目前重庆温泉主题物业还是较为缺失，融汇温泉目前为全市唯一温泉主题物业”“未来能够享受温泉城的生活配套”核心结论：核心结论：温泉物业对消费者能够形成一定的消费吸引；目前温泉产品尚未显示较强的价值溢价，但主流趋势明显，温泉物业将是重庆物业市场发展的主流；市场需求反映市场需求反映2020左右的价格溢价左右的价格溢价高端设施高端设施提升提升（以融汇温泉为例）深圳世联地产Worldunion 温泉温泉 ：温泉产品本身尚作为大众认知休闲产品，产品开发以中端为主，：温泉产品本身尚作为大众认知休闲产品，产品开发以中端为主，高消费较少，处于温泉产品的初级阶段211、，开发经营性较好高消费较少，处于温泉产品的初级阶段，开发经营性较好温泉产品结构颐尚开业初以200元门票打入市场，无人问津，后降为150元/人，还是没有市场，现100元/人，才正常经营。温泉调研结论：结论：重庆客户对温泉认知为大众型产品，温泉经营价格较难走高重庆消费人群重庆消费人群规模规模10001000万次万次/年年温泉总体经营状况平时，客户（），人（周末）泡温泉，元/人，散客，元/人（含早餐、一个自助餐、夜宵）颐尚温泉调研结论：结论：重庆温泉总体经营性较好，属于规模收益；温泉对酒店入住率影响较大高端设施高端设施提升提升50元/次 中档温泉中档温泉如贝蒂高端温泉高端温泉如颐尚100元/次 60212、%入住率90%入住率温泉消费价格比较温泉消费价格比较温泉酒店入住率比较温泉酒店入住率比较深圳世联地产Worldunion 温泉温泉 ：中端综合性温泉中心和高端温泉度假酒店作为区域：中端综合性温泉中心和高端温泉度假酒店作为区域温泉产品开发方向温泉产品开发方向市场特征市场特征景区温泉产品的发展阶段景区温泉产品的发展阶段近期市场特征近期市场特征产品档次升高，存在着市场不支撑 温泉属于依靠大众规模消费盈利的项目，经营性较好 温泉对地产驱动价值已有明显趋势，并不断提高近期温泉开发近期温泉开发中端的具有规模承载力的综合性温泉中心中端的具有规模承载力的综合性温泉中心客户来源：南川客户、重庆中高端客户远期市场213、特征预测远期市场特征预测未来温泉将进入产品升级，细分客户开发阶段温泉产品将由低端的洗浴向高端SPA转化远期温泉开发远期温泉开发高端温泉高端温泉SPASPA度假酒店度假酒店客户来源：南川客户、重庆高端客户；以高端度假客户为主高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldunion 高端酒店高端酒店：开发建设高端度假酒店，提高区域形象，为区：开发建设高端度假酒店，提高区域形象，为区域高端地产客户提供配套服务域高端地产客户提供配套服务高端酒店驱动地产典型项目高端酒店驱动地产典型项目重庆庆隆重庆庆隆南山国际社区南山国际社区深圳东部华侨城深圳东部华侨城针对地产驱动的高端酒店设置针对地产驱动的高端酒店设置214、温泉度假酒店作为支撑高端地产发展方向：温泉度假酒店作为支撑高端地产发展方向：高端酒店高端酒店中国第二家希尔顿温中国第二家希尔顿温泉度假酒店泉度假酒店高端酒店高端酒店瑞士山地风格茵特瑞士山地风格茵特拉根酒店拉根酒店299299个房间个房间会议功能高端度假酒店驱动地产开发度假功能度假功能度假功能度假功能驱动地驱动地驱动地驱动地产功能产功能产功能产功能会议功会议功会议功会议功能能能能高端温泉高端温泉度假酒店度假酒店高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldunion以上三种核心驱动设施的单一驱动力较小，目前高端客户更敏感于高端以上三种核心驱动设施的单一驱动力较小，目前高端客户更敏感于高端设施的组215、合优势，本项目应打造组合型高端度假区域设施的组合优势，本项目应打造组合型高端度假区域 温泉中心温泉中心 高端度假酒店高端度假酒店高尔夫球场高尔夫球场驱动地产的驱动地产的设施效应设施效应重庆高尔夫市场处于发展初期，球客基数较少；依靠单一高尔夫球场吸引高端客户购置物业市场阻力较大温泉在重庆尚属于中低端度假旅游产品；区域高端地产平台发展区域高端地产平台发展发展的关键举措形成高端设施的组合区域；形成高端设施的组合区域；能够形成高端度假客群的休能够形成高端度假客群的休闲娱乐活动中心；闲娱乐活动中心；建立高尔夫、高端温泉建立高尔夫、高端温泉SPASPA和高端度假酒店的组合优势，和高端度假酒店的组合优势，搭216、建高端地产发展平台；搭建高端地产发展平台；高端度假酒店属于设施配套型；在形成一定的高端度假休闲产品之后，作为高端度假客户的住宿和休闲设施，可以有效发挥其对区域高端地产客户的服务以及对高端物业驱动；高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldunion 地产地产：依托高端组合设施，形成对高端家庭度假客户和高：依托高端组合设施，形成对高端家庭度假客户和高尔夫球客的物业购置吸引，企业客户也是其中重要客户尔夫球客的物业购置吸引，企业客户也是其中重要客户景区置业需求敏感点景区置业需求敏感点区域置业客户构成区域置业客户构成企业客户企业客户潜在置业客户规模潜在置业客户规模重庆及南川高端度假客户：重庆及南川217、高端度假客户：并非注重地产的投资价值，更注重享受，以度假和筹备养老为主，注重自然景观和整体环境的适应性；高端家庭高端家庭度假客度假客高尔夫高尔夫球客球客区域核心区域核心区域核心区域核心客户客户客户客户区域重要区域重要区域重要区域重要客户客户客户客户高尔夫球客：高尔夫球客：注重高尔夫球场的品质，需要有综合性的休闲度假服务配套设施，同时注重对会籍的需求；企业客户：企业客户：南川以及重庆的各层面企业客户，作为企业会所购买，接待企业的专家、同时作为企业聚会而使用；涵盖南川和重庆客户高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldunion 地产地产 ：独栋别墅、温泉别墅和高尔夫别墅成为高端度假产：独栋别218、墅、温泉别墅和高尔夫别墅成为高端度假产品的主力，针对企业客户开发大独栋，形成标识楼王产品品的主力，针对企业客户开发大独栋，形成标识楼王产品现有高端度假产品供给现有高端度假产品供给目标客户价值取向目标客户价值取向物业类型选择：物业类型选择：独栋别墅独栋别墅主流现金流产品主流现金流产品联排别墅联排别墅双拼双拼叠加叠加差异化产品差异化产品企业会所企业会所形象产品形象产品v高端产品结构以独栋为主，联排为辅，双拼、叠加为补充；v主流户型：户型面积在350-450平米之间，单价13000-18000元之间v 注重项目所属区域的大环境；v 注重区域高端社区氛围，例如有高尔夫和高端酒店等；v 注重区域资源的唯219、一性；v 对度假物业产品的品质已经开始关注；v主流户型：户型面积在200-350平米之间，单价6000-10000元之间整体总价区间偏重于整体总价区间偏重于400400500500万万50独栋别墅30联排20联排高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldunion 地产地产 ：基于高端平台，拟预测区域年高端度假物业消化量：基于高端平台，拟预测区域年高端度假物业消化量在在1.61.6万方万方n重庆低密度物业年均消化分析区域年高端度假物业预计消化量重庆高品质度假物业重庆高品质度假物业的销售面积类比分析的销售面积类比分析度假物业的消化量应度假物业的消化量应小于城市高端低密度的小于城市高端低密度的220、选取选取3030的物业消化实的物业消化实现率现率预计区域高端预计区域高端度假物业年度假物业年消化量为消化量为1.6万方万方n重庆高端低密度物业供给比例+10%+10%+10%+10%12001200套套16001600套套20052007年均消化量2008年消化量平均面积平均面积300300平米平米70.0%30.0%中低端别墅高端别墅“某些明星高品质别墅楼盘的单盘消化量消化量竟然占到重庆消化量的1/3左右”地产销售经理访谈n核心项目销售比例高端设施高端设施提升提升深圳世联地产Worldunion在只考虑中端和高端客户需求下，金佛山住宿近期需增加在只考虑中端和高端客户需求下，金佛山住宿近期需增221、加800800床位，中期增加床位，中期增加990990床位，远期增加床位，远期增加570570床位床位 案例借鉴案例借鉴 游客客源住宿力分游客客源住宿力分配配景区客群的规模预测景区客群的规模预测金佛山景区金佛山景区酒店预测酒店预测瑞士景区，其“补充床位”数占总接待人数的一半以上；庐山风景区，游览高峰季节大量游人上山，正规接待建筑只能解决三分之一；11%13%76%高端 旅馆 中高端15%接待增长率万人13%接待增长率7%接待增长率64万/年112万/年128万/年近期近期20112011年年：游客单日平均接待人数为1800人高端游客200床位中端游客1320床位酒店发展1、容纳200床位高端度222、假酒店；2、增加600床位中端度假酒店（减去景区已有床位数）；中期中期20162016年年：游客单日平均接待人数增加1100人高端游客220床位中端游客770床位酒店发展1、容乃220人的高端度假酒店；2、增加770人的中端酒店；远期远期20182018年年：游客单日平均接待人数增加600人高端游客180床位中端游客390床位酒店发展1、容乃180人的高端度假酒店；2、增加390人的中端酒店；20%10%70%高端 旅馆 中高端30%5%65%高端 旅馆 中高端近期近期中期中期远期远期金佛山酒店的总需求量的分期分配金佛山酒店的总需求量的分期分配深圳世联地产Worldunion综合商业总开发规模223、控制在近期综合商业总开发规模控制在近期25002500平米，中期增加平米，中期增加25002500平米，远期增加平米，远期增加50005000平米平米成熟景区的商业设置规模配比成熟景区的商业设置规模配比景区未来旅游人口预测景区未来旅游人口预测平均单日接待量2万人景区商业规模2万方景区商业规模0.5万方东东部部华华侨侨城城珠珠海海海海泉泉湾湾实际高峰接待量4万人平均单日接待量0.8万人实际高峰接待量2万人景区商业街区开发的体量近期游客量：64万/年平均单日接待量1800人；高峰单日游客量1万人/日 中期游客量：112万/年平均单日接待量2900人；高峰单日接待量2万人/日远期游客量：128万/年224、平均单日接待量3500人；高峰单日接待量4万人/日1 1万方万方2011201520180.250.25万方万方0.50.5万方万方1.01.0万方万方增加增加25002500平米商业平米商业增加增加50005000平米商业平米商业0.50.5万方万方金佛山旅游商业设施的总需求量分期分配金佛山旅游商业设施的总需求量分期分配深圳世联地产Worldunion适度超前建设停车设施，保证高峰期停车需求空间，停车车适度超前建设停车设施，保证高峰期停车需求空间，停车车位总规模不低于位总规模不低于60006000停车位停车位景区现有停车场问题景区现有停车场问题景区停车位总规模景区停车位总规模景区交通布局问题225、景区交通布局问题景区交通布局问题景区交通布局问题区车流季节性、周期性强,短时间内车流量暴涨；预留空间有限，规划不到位，欠账太多；现有交通设施布局过于凌乱，设置组织不够集中；景区设施空间设置与景点联系不够紧密；近期（2008年）：不纳入已有停车设施考虑，需建设1500停车位；中期（2015年）：需增加1500停车位；远期（2018年）：需增加3000停车位；自驾车为主体自驾车为主体自驾车为主体自驾车为主体区域人群出行交通方式区域人群出行交通方式景区游客出行方式偏重于自驾车，自驾车已成为景区游客出行发展主要趋势；近期游客量：64万/年平均单日接待量1800人；高峰单日游客量1万人/日 中期游客量：226、112万/年平均单日接待量2900人；高峰单日接待量2万人/日远期游客量：128万/年平均单日接待量3500人；高峰单日接待量4万人/日金佛山旅游停车场设施的总需求量分期分配金佛山旅游停车场设施的总需求量分期分配深圳世联地产Worldunion金佛山盈利模式金佛山盈利模式战略性思考战略性思考1.1开发盈利点总结开发盈利点总结1.2市场站位与发展机会市场站位与发展机会盈利模式比较分析盈利模式比较分析1.31.4金佛山盈利模式金佛山盈利模式基于金佛山价值导基于金佛山价值导向型开发策略向型开发策略2.1重庆地产与旅游关系重庆地产与旅游关系2.2金佛山旅游做什么金佛山旅游做什么金佛山地产做什么金佛山地227、产做什么2.3金佛山规划布局建议金佛山规划布局建议金佛山开发金佛山开发操作方案操作方案3.1同属性区域旅游同属性区域旅游开发案例研究开发案例研究3.2金佛山区域金佛山区域开发操作方案设计开发操作方案设计深圳世联地产Worldunion开发用地界定开发用地界定山顶为旅游用地，通过地形勘查和地块分析，山顶为旅游用地，通过地形勘查和地块分析，确定四个谷地是我们山顶旅游的主要研究范围确定四个谷地是我们山顶旅游的主要研究范围可建设用地可建设用地?亩亩n政策限制：政策限制：风景名胜区、自然保护区核心区及缓冲区政策条件开发限制n资源依托：资源依托：依托山顶核心旅游资源n交通组织：交通组织：地块沿山顶主干道分228、布，或是山顶交通的枢纽选地原则：选地原则：牵牛坪药池坝凤凰寺金佛洞西坡索道金佛山管理站nV1V1：307亩亩nV2V2：1370亩亩nV3V3：192亩亩nV4V4：344亩亩V1V2V3V4山顶旅游发展用地范围规模为山顶旅游发展用地范围规模为2213亩亩深圳世联地产Worldunion政策限制：政策限制：风景名胜区、自然保护区核心区及缓冲区政策条件开发限制水源保护要求：水源保护要求：未来头渡水库的建设，作为水源保护地，其周边土地不可作为建设用地地形坡度：地形坡度：原则上以坡地25度以下山地为建设用地控制范围重点考虑开发用地界定开发用地界定 基于金佛山政策分析、地块区域价值分析和地块内部基于金229、佛山政策分析、地块区域价值分析和地块内部价值评估，金佛山景区适宜开发用地范围价值评估，金佛山景区适宜开发用地范围67696769亩亩(不包括山顶不包括山顶)天星镇北坡大门牵牛坪头渡镇木林口用地，地块私密，地势平坦，景观可达性强，开发价值高，建议突破协议1000米要求金佛山景区开发范围金佛山景区开发范围20300亩亩金佛山适宜开发范围地块区域价值评估地块区域价值评估n交通条件：交通条件：不同坡地与主干道交通的连通性，对地块交通便利及未来交通设施投资评估；n资源价值资源价值：对各个地块内及周边资源价值进行评估备用发展用地：删除地块主要为交通不便、无强势资源、区域价值较低，可作备用发展用地地块内价值230、评估地块内价值评估n阴坡采光：阴坡采光：考虑不同坡地的朝向及陡崖下的阴影区，对地块适当筛选，保证地块采光良好；n陡坡后退陡坡后退：悬崖及陡坡周边用地位置适当后退50-100米，以防山体防坡及高山滚石金佛山景区金佛山景区适宜适宜开发范围用地开发范围用地6769亩亩刘家铺子深圳世联地产Worldunion区位示意区位示意开发用地范围详述开发用地范围详述 北坡北坡536536亩，天星镇亩，天星镇62336233亩亩北坡北坡天星镇天星镇刘家铺子三汇茶场天星镇北坡索道马林茶场刘家铺子天星镇天星镇深圳世联地产Worldunion重庆金佛山国家级自然保护区总体规划图第十八条第十八条 自然保护区可以分为核心区231、缓冲区和实验区。自然保护区内保存完好的天然状态的生态系统以及珍稀、濒危动植物的集中分布地，应当划为核心区，禁止任何单位和个人进入；除依照本条例第一十七条的规定经批准外，也不允许进入从事科学研究活动。核心区外围可以划定一定面积的缓冲区，只准进入从事科学研究观测活动。缓冲区外围划为实验区，可以进入从事科学试验、教学实习、参观考察、旅游旅游以及驯化、繁殖珍稀、濒危野生动植物等活动。中华人民共和国自然保护区条例 核心区缓冲区实验区用地选择的法规回顾用地选择的法规回顾地块选择是严格遵守国家级自然保护地块选择是严格遵守国家级自然保护区条例规定，在允许的范围内合理选地区条例规定，在允许的范围内合理选地天星232、镇牵牛坪刘家铺子深圳世联地产Worldunion用地选择的法规回顾用地选择的法规回顾地块选址严格遵守金佛山核心区范围地块选址严格遵守金佛山核心区范围图，不占用风景名胜区核心区范围内用地图，不占用风景名胜区核心区范围内用地金佛山核心景区范围图风景名胜区核心区天星镇牵牛坪刘家铺子深圳世联地产Worldunion北坡、天星镇距离金佛山景区主入口较近，是山顶景区主要旅游北坡、天星镇距离金佛山景区主入口较近，是山顶景区主要旅游通道；南坡和东坡作为生态保护用地通道；南坡和东坡作为生态保护用地北坡三泉镇北坡三泉镇区位较近，路程较短区位较近，路程较短交通时长：交通时长：40分钟分钟主入口：渝湘高速东胜口主入口233、：渝湘高速东胜口南坡东坡南坡东坡由于生态保护要求，两大区域不能作为作为开发用地范围；南坡和东坡作为生态保护区；西坡天星镇西坡天星镇区位较近，路程较短区位较近，路程较短交通时长：交通时长：40分钟分钟主入口：渝湘高速东胜口、三环高速南平口万盛南川高速开通后，西坡将有两个高速公路出口万盛南川高速（重庆三环高速）万盛南川高速（重庆三环高速）计划2011年初开始动工，2012年底竣工，总工期为2年海拔海拔10001000米米东胜东胜渝湘高速渝湘高速南川南川南平南平万盛南川高速金佛山主入口渝湘高速高胜下站口，为目前金佛山景区的主入口深圳世联地产Worldunion北坡地块分析北坡地块分析目前作为金佛山主234、要旅游线路，已经形成目前作为金佛山主要旅游线路，已经形成大众旅游市场，认知度较高，但美誉度较低大众旅游市场，认知度较高，但美誉度较低现状：现状：已经形成大众旅游产品目前金佛山主要旅游线路，认知度较高，但美誉度较低旅游产品品质感不强交通线路完善地块空间：地块空间：大面积坡地视野开阔，有一定水系资源刘家铺子刘家铺子刘家铺子刘家铺子子广坪子广坪北坡大门北坡大门北坡索道北坡索道深圳世联地产Worldunion茶场茶场天星镇地块分析天星镇地块分析以谷地、坡地为主，拥有参与体验的自以谷地、坡地为主，拥有参与体验的自然资源和人文资源，空间、资源丰富，区域可塑性强然资源和人文资源，空间、资源丰富，区域可塑性强235、现状：现状：旅游线正在打造中，无宣传、无认知度自然资源、文化资源丰富未对外开放，仅有少量背包客，认知度低交通线路正在完善，今年开放，交通条件将优于北坡地块空间：地块空间：可建设用地集中于山下天星镇，以天星小镇为核心向周边辐射天星河两边谷地，展示性强天星镇台地，私密性强到处可见的标语东方红幼儿园河畔的法国梧桐人文资源地块资源两边的谷地橘子坪两边的谷地碧潭幽谷碧潭幽谷天星镇深圳世联地产Worldunionu三大区域对比分析三大区域对比分析依据以上分析，再对各区域进行横向对比：山顶发展旅游休闲中心区，依据以上分析，再对各区域进行横向对比：山顶发展旅游休闲中心区，北坡发展中端旅游度假，天星镇发展中高端236、品质度假区北坡发展中端旅游度假，天星镇发展中高端品质度假区山顶休闲旅游休闲中心区山顶休闲旅游休闲中心区中端度假区中端度假区中高端度假区中高端度假区天星镇：0246区位上山交通资源地形开发投资北坡：山 顶：深圳世联地产Worldunion酒店体系酒店体系高端酒店满足高端客户需求，同时也驱动区域高端酒店满足高端客户需求，同时也驱动区域发展，中端酒店作为主要住宿配套承载景区游客过夜需求发展，中端酒店作为主要住宿配套承载景区游客过夜需求根据对景区日接待量预测，整个景区需要新增中端、高整个景区需要新增中端、高端床位端床位23602360个个中端市场过夜需求高端市场过夜需求1760床位600床位区域定位：237、区域定位：山顶、天星、南坡定位较高，需要高端酒店为客户提供配套，也为区域增值游客需求：游客需求：通过访谈和问卷，在价格合理的条件下，他们更倾向于在山顶过夜资源依托：资源依托：山顶和天星镇丰富的资源更便于打造各具特色的主题酒店酒店布局以山顶、天星镇为主酒店布局以山顶、天星镇为主山顶山顶高端：200床位中端：800床位天星镇天星镇高端：220床位中端：1000床位酒店酒店规模区位示意规模区位示意深圳世联地产Worldunion商业体系商业体系旅游商业主要包含山顶、天星镇两部分，旅游旅游商业主要包含山顶、天星镇两部分，旅游服务配套商业以山顶布局为重心服务配套商业以山顶布局为重心旅游引力：旅游引力：山238、顶作为金佛山旅游休闲中心，有多个具有强吸引力的旅游休闲产品，吸引了大部分游客，由此产生的全区域最旺盛的旅游商业需求商住正相关性：商住正相关性：山顶和天星镇满足了全区区域近2/3游客的过夜需求，商业需求量大资源依托：资源依托：山顶和天星镇丰富的旅游资源更便于打造各具特色的主题商业，如滑雪用具、温泉洗浴山顶为主，天星为辅，结合定位，有所侧重山顶为主，天星为辅，结合定位，有所侧重山顶（山顶（70007000平米）平米）蝴蝶谷：500平米欢乐谷：3500平米杜鹃谷：1000平米百草谷：2000平米前提：前提：生活商业体量根据住宅物业需求进行配置，生活商业体量根据住宅物业需求进行配置，在这里不作说明，重239、点研究针对游客的商业需求在这里不作说明，重点研究针对游客的商业需求的旅游商业的旅游商业根据预测，景区旅游商业总需求量为根据预测，景区旅游商业总需求量为10000平米平米天星镇（天星镇（30003000平米）平米）天星镇：3000平米商业商业规模区位示意规模区位示意深圳世联地产Worldunion停车场体系停车场体系前中期依据两个索道运力不同限定，天星镇将承担景区前中期依据两个索道运力不同限定，天星镇将承担景区主要停车需求，远期北坡也将承担景区部分停车需求主要停车需求，远期北坡也将承担景区部分停车需求停车场停车场规模区位示意规模区位示意前、中期前、中期金佛山景区需增加金佛山景区需增加300030240、00停车位停车位根据西坡索道运力：北坡索道运力：西坡西坡需承载停车位数：2250辆占地面积：100亩北坡北坡需承载停车位数：750辆占地面积：34亩后期后期金佛山景区需新增金佛山景区需新增30003000停车位停车位后期随着景区发展成熟，旅游市场持续发展，北坡结合自身旅游价值建立自驾车营地，将承担一部分新增停车量西坡西坡新增停车位数：1500辆新增占地面积：68亩北坡北坡新增停车位数：1500辆新增占地面积：68亩：以单辆车辆停车面积30平米/辆计算深圳世联地产Worldunion寺庙体系寺庙体系整合金佛山佛文化资源，把金佛山打造成为佛整合金佛山佛文化资源，把金佛山打造成为佛界具有影响力的佛教241、圣地之一界具有影响力的佛教圣地之一金佛寺金佛山佛教核心寺庙古佛洞金佛洞凤凰寺铁瓦寺莲花寺白马寺回龙寺马踏塘回龙寺的传说：为白龙云游四海，留恋金佛山之美景，在此修炼而建的回龙寺更是渊源流长马踏塘的传说：南极大仙骑上天马，腾空而去。天马蹬踢之处就是如今的马踏塘九递山的传说参拜参拜金佛山金佛山追忆追忆金佛山金佛山传说传说金佛山金佛山明末清初，是金佛山佛教鼎盛时期，知名庙宇多达三百多家而名扬四海，故有“北峨嵋，南金佛”之说铁瓦寺：铁瓦寺寺庙屋顶均采用生铁铸造的铁瓦甚称建筑史上一绝一寺两洞一寺两洞重点打造金佛寺，成为金佛山寺庙体系中最重要最纯粹的佛教参拜场所两特色佛洞，挖掘溶洞佛文化旅游特色，采取多种演242、绎手段体现佛文化精髓整治和打造为主，整治和打造为主，整治和打造一寺两洞，成为游客参佛拜佛重要场所修缮、恢复为主修缮、恢复为主，修缮金佛山范围内原有寺庙，成为游客观赏、游玩的景点整理神话传说，整理神话传说，整理部分寺庙神话传说，通过多种演绎手法表现，成为金佛山文化旅游重要组成部分深圳世联地产Worldunion项目布局山顶：项目布局山顶：山顶景区主要由四大谷地构成：山顶景区主要由四大谷地构成：秀美秀美蝴蝶蝴蝶谷、谷、休闲休闲欢乐谷、欢乐谷、浪漫浪漫杜鹃谷、杜鹃谷、生态生态百草谷百草谷蝴蝶谷蝴蝶谷：蝴蝶谷，作为景区主要入口，是山顶景区的重要门户，需要承担景区展示、游客服务、体验旅游、交通中转功能；243、欢乐谷：欢乐谷：欢乐谷，以雪、草为主题的运动体验旅游和佛文化旅游；杜鹃谷：杜鹃谷：杜鹃谷，依托杜鹃林，打造具有杜鹃花主题旅游体系；百草谷：百草谷：百草谷处于山顶旅游区的北端，作为景区入口之一，需要承担服务、交通功能，挖掘文化，发展湿地公园山顶功能分区图蝴蝶谷蝴蝶谷欢乐谷欢乐谷杜鹃谷杜鹃谷百草谷百草谷n蝴蝶谷：蝴蝶谷：75亩亩n欢乐谷：欢乐谷：381亩亩n杜鹃谷：杜鹃谷：24亩亩n百草谷：百草谷：21亩亩区位示意区位示意占地指标占地指标牵牛坪假日酒店北坡索道项目规划布局山顶项目规划布局山顶深圳世联地产Worldunion项目布局山顶：秀美项目布局山顶：秀美蝴蝶谷景区主要入口，多种形蝴蝶谷景区主要244、入口，多种形式展现金佛山景区秀美的自然风光和丰富的生态环境式展现金佛山景区秀美的自然风光和丰富的生态环境项目用地规模（亩）建安成本（万）1 1山顶标识1.51002 2四季花田-1503 3山顶观光台4.53004 4动、植物室内博物馆10.515005 5金佛洞景点恢复-206 6民俗广场62247 7山顶车站32008 8山顶会议酒店501000075.575.51249412494区位示意区位示意占地和经济指标占地和经济指标u规划建议：规划建议：u景区展示：景区展示：空间上考虑布局选址的昭示性，便于游客感知景区形象u交通便利：交通便利：交通中转选址应考虑地形开阔，便于人流疏散、引导u地块245、及资源特征：地块及资源特征：u资源丰富：资源丰富：拥有一定的景观资源，进入区域就可看到金佛山重要景观金龟朝阳，区域内还有高海拔溶洞金佛洞；u门户地位：门户地位：紧邻山顶景区主要入口，成为景区区域的最重要的门户；u规模适中：规模适中：地势平坦，空间开阔；7 73 35 54 41 12 2金佛山观景四季花田金龟朝阳6 68 8西坡索道项目规划布局山顶项目规划布局山顶2项目为不需要征地项目；5金佛洞景点恢复不需要利用规模用地深圳世联地产Worldunion山顶旅游典型项目山顶会议酒店：山顶旅游典型项目山顶会议酒店：以会议市场为导向，确以会议市场为导向，确定山顶会议酒店房间、会议室规模，结合地形、景246、观，调整选址定山顶会议酒店房间、会议室规模，结合地形、景观，调整选址房间规模房间规模：100房间 会议室会议室：1个200人中型会议室；57间30人室（可自由组合）会议酒店与会议酒店与主流会议规模主流会议规模相契合相契合主流市场百人会议：主流市场百人会议：目前主流会议规模需求以中小型会议为主，频次较高的会议为100200人的中型会议和30人左右的小型会议山顶酒店选址调整原因：山顶酒店选址调整原因：B B选址：选址：酒店观景层次化酒店观景层次化：避免酒店对金佛山景观的隔挡，由原来单一的金佛山景变为近观四季花田、远观金佛山景酒店自身景观价值利用最大化：酒店自身景观价值利用最大化：特色高端酒店本身也247、为景区增添景致，成为景区入口展示重要标志专属通道提高便利性：专属通道提高便利性：处于西坡上山索道上站旁，在索道口设置会议酒店专属通道，为会议客户提供便利，提高会议客户的尊贵感蝴蝶谷蝴蝶谷欢乐谷欢乐谷ABA A选址选址景观价值贬损：景观价值贬损：山顶会议酒店，体量规模较大，原设在金佛山重要景观通道，以整个金佛以整个金佛山景区的景观价值贬损山景区的景观价值贬损换取山顶酒店的自身景换取山顶酒店的自身景观价值观价值西坡索道项目规划布局山顶项目规划布局山顶深圳世联地产Worldunion项目布局山顶：休闲项目布局山顶：休闲欢乐谷冬季滑雪，夏季滑草，四季森林漫步，让人欢乐谷冬季滑雪，夏季滑草，四季森林漫步248、，让人体验丰富的运动休闲之旅；金佛寺让人体验修身养性的佛文化之旅体验丰富的运动休闲之旅；金佛寺让人体验修身养性的佛文化之旅区位示意区位示意u地块及资源特征：地块及资源特征：u规模最大：规模最大：四个谷中，规模最大，在区域主干道旁边，有两个入谷口u空间区分：空间区分：依据地形自然分隔，具有一大和一小两大空间区域u天阔地平：天阔地平：地势开阔，坡度在5-25度之间，坡度空间开敞u规划建议：规划建议：u主题细分：主题细分：较小的谷地，在原有滑雪场基础上发展家庭戏雪主题的娱乐区；u金佛寺选址金佛寺选址：金佛寺作为修身养性场所，选址可以借助地形，与滑雪娱乐区的分隔，保证了滑雪场地的空间连续、完整性占地与249、经济指标占地与经济指标5 52 26 63 3项目用地规模（亩）建安成本（万）1 1 大众滑雪场22029502 2 家庭主题滑雪场8010003 3 阿尔卑斯小镇10.57004 4 森林木屋主题酒店2143205 5 森林游乐设施5006 6 拓展项目3007 7 金佛寺504200381.5381.513970139704 41 17 7滑草滑雪森林酒店森林空中步道凤凰寺遗址项目规划布局山顶项目规划布局山顶5、6项目为夏季开展的旅游项目与 大众滑雪场用地相同深圳世联地产Worldunion山顶旅游典型项目滑雪场：山顶旅游典型项目滑雪场：重庆滑雪市场需求旺盛，重庆滑雪市场需求旺盛，侧重家庭250、娱乐，随之市场培育和扩大，专业滑雪市场萌发侧重家庭娱乐，随之市场培育和扩大，专业滑雪市场萌发重庆滑雪市场需求旺盛重庆滑雪市场需求旺盛区域外游客推动专业市场发展区域外游客推动专业市场发展v滑雪旺盛：滑雪旺盛：通过前期集中在渝中区、沙坪坝区、江北区和南岸区繁华中心地带的人群市场调研，表示对滑雪感兴趣比例高达78%v关注家庭娱乐性：关注家庭娱乐性：对滑雪感兴趣的大部分人表示更愿意带着自己的小孩参与滑雪、戏雪项目区域外游客推动专业市场萌发：区域外游客推动专业市场萌发：区域外客户表现出更高的专业性，带动重庆滑雪市场专业需求发展，随着重庆本地市场不断培育和扩大，专业市场将不断发展区域外市场已有一定基础：区251、域外市场已有一定基础：金佛山滑雪场元旦7天共接待了2万多人玩雪，四川、贵阳游客占到游客的12%，武隆的仙女山滑雪场7天共接待了2万多游客,其中大约23%为外地游客金佛山09年雪期游客比例仙女山09年雪期游客比例项目规划布局山顶项目规划布局山顶22%87%12%1%77%23%深圳世联地产Worldunion山顶旅游典型项目滑雪场：山顶旅游典型项目滑雪场：通过对滑雪场市场预测及通过对滑雪场市场预测及滑雪场相关规定，滑雪场雪场面积规模为滑雪场相关规定，滑雪场雪场面积规模为2020万平米万平米雪期滑雪场单日接待人数雪期滑雪场单日接待人数单日游客数单日游客数0.8（滑雪兴趣指数）（滑雪兴趣指数）*1万252、（近期游客峰值预测）0.88000人次2万（中期游客峰值预测）0.816000人次（滑雪兴趣指数，指上山游客参与滑雪的兴趣度，根据对金佛山现有游客的问卷调查，80%的游客会选择去滑雪场，兴趣指数取值0.8人均滑雪面积为100平米中国滑雪场所管理规范每日经营8小时，平均人均滑雪时间1小时金佛山景区单日近期滑雪需求市场为金佛山景区单日近期滑雪需求市场为8000人次，中期滑雪需求为人次，中期滑雪需求为16000人次人次雪期滑雪场单位时间接待量雪期滑雪场单位时间接待量单日游客数单日游客数/88000人次（近期游客预测）/81000人次16000人次（中期游客预测）/82000人次雪场需求面积单位时间接253、待量雪场需求面积单位时间接待量人均滑雪面积人均滑雪面积100平米平米10万平米万平米（近期预测）（近期预测）20万平米万平米（中期预测）（中期预测）近期单位时间内滑雪需求为近期单位时间内滑雪需求为1000人次人次/时，中期滑雪需求为时，中期滑雪需求为2000人次人次/时时市市场场预预测测单单位位时时间间接接待待量量预预测测滑滑雪雪面面积积项目规划布局山顶项目规划布局山顶深圳世联地产Worldunion山顶旅游典型项目滑雪场：山顶旅游典型项目滑雪场：滑雪场近期侧重娱乐功能，远期专业滑雪场近期侧重娱乐功能，远期专业化发展，主要包括滑雪区、阿尔卑斯小镇化发展，主要包括滑雪区、阿尔卑斯小镇(滑雪场服务254、区滑雪场服务区)、家庭戏雪区、家庭戏雪区滑雪区滑雪区旅游滑雪及竞技滑雪区旅游滑雪及竞技滑雪区n占地面积：16.5万平方米雪上娱乐区雪上娱乐区n占地面积：3.5万平方米n功能：滑雪、滑圈滑雪场服务区（阿尔卑斯小镇）滑雪场服务区（阿尔卑斯小镇）n占地面积：0.7万平方米n功能：雪场经营、雪具服务、餐饮、居住、购物家庭戏雪区家庭戏雪区n占地面积：3.5万平方米n功能：家庭主题滑雪、戏雪市场：市场：需求旺盛侧重娱乐专业市场正在发展滑雪区滑雪区家庭戏雪区家庭戏雪区服务区服务区远期发展远期发展延长经营时间：延长经营时间：延长滑雪场单日经营时间，开放夜场增加规模：增加规模：调整滑雪区雪地面积，增加雪道竞技滑255、雪场旅游滑雪场阿尔卑斯小镇项目规划布局山顶项目规划布局山顶地块条件：地块条件：雪期短平均坡度小可用范围小大众档次大众档次前期偏重娱乐前期偏重娱乐后期专业发展后期专业发展深圳世联地产Worldunion山顶旅游典型项目金佛寺：山顶旅游典型项目金佛寺：参考全国类似寺庙成功案参考全国类似寺庙成功案例，确定金佛寺功能和规模例，确定金佛寺功能和规模重庆华岩寺重庆华岩寺重庆市西南郊九龙坡区华岩寺风景区建筑总面积：1万平方米，占地：七十余亩，住房三百间被誉为巴山灵境，川东第一名刹，成为重庆乃至西南地区深圳弘法寺深圳弘法寺原占地面积34亩，建筑面积近1.5万平米，现占地4.6万，建面扩建至3万平米中国首个建国256、后批建的寺庙，目前已经为成中国佛界最有影响力的寺庙之一东部华侨城华兴寺东部华侨城华兴寺东部华侨城“天禅圣境”景区内占地为12000平方米旅游佛文化典型成功案例，目前经营良好，有较强影响力金佛寺金佛寺定位：参拜金佛山定位：参拜金佛山“一寺两洞一寺两洞”重要的一寺，重要的一寺，金佛寺寺庙体系的核心寺庙金佛寺寺庙体系的核心寺庙占地规模：50亩建筑面积：12000平米投资额：4200万佛堂区佛堂区n功能：参佛、主持法事场所生活区（可改成酒店）生活区（可改成酒店）n功能：为僧侣、佛友提供餐饮、居住佛文化主题区佛文化主题区旅业滑雪场项目规划布局山顶项目规划布局山顶深圳世联地产Worldunion项目布局山257、顶：浪漫项目布局山顶：浪漫杜鹃谷在杜鹃爱情园，杜鹃爱杜鹃谷在杜鹃爱情园，杜鹃爱情酒店，普罗旺斯小镇，体验爱情浪漫之旅情酒店，普罗旺斯小镇，体验爱情浪漫之旅区位示意区位示意u地块及资源特征：地块及资源特征：u资源丰富：资源丰富：拥有大面积自然高山乔木杜鹃植被，以及罕见的高海拔喀斯特生态石林地貌奇景，可以依托本体资源直接开发生态旅游项目；u地小私密：地小私密：谷地面积较小，但私密性强；u规划建议：规划建议：u游道连谷：游道连谷：步游道与生态石林相结合,线路与其他谷地相结合u借景而不挡景：借景而不挡景：普罗旺斯小镇以花为主题，在空间布局上，充分考虑山上杜鹃的最佳景观通道，对于区域内外都无遮挡；杜鹃谷258、杜鹃谷2 21 14 4编号项目征地规模（亩）建安成本（万）1 1杜鹃爱情园，提香园1502 2普罗旺斯小镇（含杜鹃花餐餐饮）32003 3杜鹃爱情酒店214320242446704670杜鹃林生态石林欢乐谷项目规划布局山顶项目规划布局山顶占地与经济指标占地与经济指标项目1为不需征地项目深圳世联地产Worldunion项目布局山顶：生态项目布局山顶：生态百草谷在莺飞草长的湿地公园百草谷在莺飞草长的湿地公园体验生态休闲之游体验生态休闲之游区位示意区位示意u地块及资源特征：地块及资源特征：u湿地资源：湿地资源：具有天然生态湿地资源，可以依托湿地资源直接开发生态旅游项目；u地势平坦：地势平坦：整个谷259、地地势平坦，视野开阔，大部分坡度在10度以下；u门户地位：门户地位：紧邻山顶两个主要入口索道之一，成为山顶旅游景区另一个重要门户；编号项目征地规模（亩）建安成本（万）1 1假日酒店改造 16802 2中式药主题小镇64003 3湿地公园和百草园1504 4方竹酒店152880212151105110湿地公园u规划建议：规划建议：u湿地景观：湿地景观：湿地公园处于地势低洼处，有较强的自然景观价值，应该为湿地区保证景观通道百草谷百草谷1 13 32 24 4北坡索道假日酒店项目规划布局山顶项目规划布局山顶占地与经济指标占地与经济指标项目1和项目3为不需征地项目深圳世联地产Worldunion项目布260、局山顶：项目布局山顶：山顶旅游区域尺度较大，引入特色无轨小火车，山顶旅游区域尺度较大，引入特色无轨小火车，连通四谷，满足游客在不同区域转换的交通需求，行游结合连通四谷，满足游客在不同区域转换的交通需求，行游结合蝴蝶谷蝴蝶谷欢乐谷欢乐谷杜鹃谷杜鹃谷百草谷百草谷远期资金充足，且企业将旅游作为战略发展方向，建议引入远期资金充足，且企业将旅游作为战略发展方向，建议引入森林小火车（有轨火车）：森林小火车（有轨火车）：u森林小火车造价高*，适宜后期投入，前期投资增加风险u增加前期旅游投入成本，减缓整体项目回现速度u前期小火车有一定可替代性，成为景区景区后期发展的持续发力点森林小火车造价估算（参考深圳东部华261、侨城小火车工程造价体系）森林小火车造价森林小火车造价铁轨造价路基小火车成本（4辆）（铁轨80万/公里，路基2000万/公里，小火车成本120万/辆）21300万（2.13亿）无轨小火车无轨小火车每个谷根据需要设置一到两个车站，以满足游客的交通需要火车体富有情趣，本身也成为景点的游乐项目小火车站，结合各个谷的特色主题进行包装，成为各个谷的展示平台无轨小火车特色车站西坡索道北坡索道假日酒店项目规划布局山顶项目规划布局山顶深圳世联地产Worldunion项目布局天星镇：项目布局天星镇：度假进山，旅游服务进川，形成高尚休度假进山，旅游服务进川，形成高尚休闲度假区、公共文化体验区和品质休闲度假区闲度假区262、公共文化体验区和品质休闲度假区天星镇功能分区图区位示意区位示意茶场茶场茶场茶场高尚休闲度假区高尚休闲度假区公共文化体验区公共文化体验区品质休闲度假区品质休闲度假区高尚休闲度假区高尚休闲度假区：以高尔夫主题为核心，建设大众化18洞高尔夫球场，配套高尔夫会所、温泉SPA等服务配套设施；公共文化体验区：公共文化体验区：以三线时代为特色主题，借用水、桥、囱、屋、校、山、树为手法，打造特色风情的天星小镇；品质休闲度假区品质休闲度假区：以茶场、温泉中心、自然谷地、法国梧桐和山泉溪流为景观的休闲度假区；碧潭幽谷项目规划布局天星镇项目规划布局天星镇深圳世联地产Worldunion片区解构片区解构1/31/3263、高尚休闲度假区：高尚休闲度假区：通过塑造高尔夫和主通过塑造高尔夫和主题温泉度假酒店形成区域功能核心题温泉度假酒店形成区域功能核心天星大酒店天星大酒店n房间规模：房间规模：110110间间（通过酒店体系分配，天星镇高端酒店床位数为220个，房间规模为110间）n总建筑面积：总建筑面积：1100011000平米平米（五星级酒店总建面50平米/间房间数/0.5，五星酒店房间面积与配套面积相等）n占地规模：150亩（五星级酒店按容积率0.1计算）u地块及资源特征：地块及资源特征：地形丰富、植被多样：地形丰富、植被多样：地块多为丘陵，地形丰富，内部拥有桃、茶、桔等多种植被地块私密：地块私密：高尔夫区，地264、块相对整个区域独立，私密性强A1A2A3天星大酒店天星大酒店A4碧潭幽谷茶场项目规划布局天星镇项目规划布局天星镇深圳世联地产Worldunion片区解构片区解构2/3 2/3 公共文化体验区：公共文化体验区：以以“三线文化三线文化”为特为特色打造独特的公共文化体验区色打造独特的公共文化体验区1 14 43 32 25 56 6景观展示组团景观展示组团建议项目建议项目天星镇景区标识大门（设置工厂烟囱和浮雕墙）已建项目已建项目青年旅馆、四星酒店商业服务组团商业服务组团增设项目增设项目四方商业街三线文化广场三线文化博物馆三线文化主题酒店碧潭幽谷景观展示组团景观展示组团商业服务组团商业服务组团旅游门户265、组团旅游门户组团项目规划布局天星镇项目规划布局天星镇旅游门户组团旅游门户组团增设项目增设项目增设景区停车场已建项目已建项目景区售票大厅深圳世联地产Worldunion片区解构片区解构3/33/3品质休闲度假区：品质休闲度假区：结合茶园开发茶主题结合茶园开发茶主题的温泉酒店和茶园公园塑造天星镇品质休闲度假区的温泉酒店和茶园公园塑造天星镇品质休闲度假区地块及资源特征地块及资源特征地势平坦，基于原有三汇茶场，打造茶文化为主题的体验旅游产品核心项目：核心项目：茶园公园茶园公园在三汇茶场基础上，设计不同品种的茶园区，让游客在茶园赏茶、品茶、玩茶茶主题温泉酒店茶主题温泉酒店以茶为主题的温泉酒店，融入茶元素266、，茶汤疗养、茶餐等茶SPA，主打会议市场茶文化主题园茶文化主题园项目规划布局天星镇项目规划布局天星镇B1B2B4B3茶园文化主题园茶园文化主题园碧潭幽谷深圳世联地产Worldunion项目布局北坡：项目布局北坡：在原有北坡基础上发展特色乡村旅游在原有北坡基础上发展特色乡村旅游和自驾车旅游，完善提升北坡旅游功能和自驾车旅游，完善提升北坡旅游功能区位示意区位示意u地块及资源特征：地块及资源特征：地形丰富：地形丰富：地块地形分为大面积坡地和谷底平地，展示性强，空间开阔自驾车营地自驾车营地u考虑到未来自驾车需求增大，在北坡设置自驾车服务营地u承载未来景区增加的部分停车需求N1N1N2N2刘家铺子北坡索267、道口北坡大门项目规划布局北坡项目规划布局北坡四季农场四季农场u结合地形，建成四季农场，成为金佛山一个重要的旅游景点；将简单观光转化为大众环保保育知识推广基地将简单观光转化为大众环保保育知识推广基地深圳世联地产Worldunion景区整体酒店布局：景区整体酒店布局：根据市场需求，整个区域将设置两根据市场需求，整个区域将设置两个五星级酒店，四个四星级酒店，四个经济型酒店个五星级酒店，四个四星级酒店，四个经济型酒店北坡北坡农家乐农家乐（已有酒店）已有酒店）已有酒店）已有酒店）经济型，225间天星镇天星镇天星大酒店天星大酒店五星，110间漓岛酒店漓岛酒店四星，180间温泉酒店温泉酒店四星，200间历史268、主题酒店历史主题酒店经济型，70间青年旅馆青年旅馆经济型，50间山顶山顶山顶酒店山顶酒店五星，100间杜鹃酒店杜鹃酒店四星，150间金佛山假日酒店金佛山假日酒店四星，166间（已有酒店）（已有酒店）（已有酒店）（已有酒店）森林木屋酒店森林木屋酒店经济型，150间方竹酒店方竹酒店经济型，100间项目规划布局整体项目规划布局整体深圳世联地产Worldunion金佛山盈利模式金佛山盈利模式战略性思考战略性思考1.1开发盈利点总结开发盈利点总结1.2市场站位与发展机会市场站位与发展机会盈利模式比较分析盈利模式比较分析1.31.4金佛山盈利模式金佛山盈利模式基于金佛山价值导基于金佛山价值导向型开发策略向269、型开发策略2.1重庆地产与旅游关系重庆地产与旅游关系2.2金佛山旅游做什么金佛山旅游做什么金佛山地产做什么金佛山地产做什么2.3金佛山规划布局建议金佛山规划布局建议金佛山开发金佛山开发操作方案操作方案3.1同属性区域旅游同属性区域旅游开发案例研究开发案例研究3.2金佛山区域金佛山区域开发操作方案设计开发操作方案设计深圳东部华侨城开发操作研究深圳东部华侨城开发操作研究CASE1CASE1深圳世联地产Worldunion大规模综合性旅游项目开发原则：早期通过旅游开发为地产大规模综合性旅游项目开发原则：早期通过旅游开发为地产搭建价值平台；后期通过地产回现促进旅游滚动开发搭建价值平台；后期通过地产回现270、促进旅游滚动开发分项 2003-2006 2007 2008 2009 2010 基础设施建设旅游开发地产开发案例深圳东部华侨城开发时序安排景区开放景区开放地产销售地产销售旅游开发为先，通过旅游开发为地产搭建价值平台地产回现促进旅游持续开发不断推出新的旅游项目，维持景区的旅游吸引力旅游开发旅游开发不断深化不断深化深圳世联地产Worldunion分主题园区阶段开发；先期环境塑造与形象展示为主，再开分主题园区阶段开发；先期环境塑造与形象展示为主，再开发文化旅游产品，后开发刺激性主题体验项目发文化旅游产品，后开发刺激性主题体验项目20072007年开放项目年开放项目20082008年开放项目年开放项271、目20092009年开放项目年开放项目旅游项目旅游项目茶溪谷：三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观音莲座小镇：因特垃根古镇大侠谷：云中部落天禅：华兴寺小镇：茶翁古镇大侠谷：海洋之心 探索之旅 黎明乐园大侠谷天街 小镇：海菲德小镇 开发特征开发特征低投入的景观、体验及展示项目高投入的主题文化体验项目高投入的主题体验项目及主题娱乐项目开发目的开发目的塑环境聚人气立形象建立圈层，实现客户价值留客旺夜，实现区域价值关键因素关键因素分析分析1、旅游地产客户首要关注环境和形象。2、基建投入巨大，前期旅游项目低投入减轻财务压力3、景观展示项目面向多元客户，没有较强的客户细分，易聚人气1、旅游地产客户272、第二关注圈层。2、主题文化体验项目易细分游客，区分游客的兴趣、爱好和信仰，建立圈层。1、客户居住需要晚上有人气，才有安全感2、主题体验娱乐项目满足游客多样需求，留客旺夜，增加收入，实现区域价值。环境塑造环境塑造与形象展示与形象展示文化旅游产品文化旅游产品打造为主打造为主刺激性刺激性主题体验主题体验产品打造为主产品打造为主旅游开发旅游开发深圳世联地产Worldunion公众休闲配套提前开发，培育其价值成熟，后开放会员制休公众休闲配套提前开发，培育其价值成熟，后开放会员制休闲配套驱动地产开发闲配套驱动地产开发20072007年开放项目年开放项目20082008年开放项目年开放项目20092009年273、开放项目年开放项目20102010年开放项目年开放项目旅游项目景观、展示旅游项目主题文化体验项目主题体验娱乐项目各类文化节庆休闲配套1。5200平米室外山林矿泉SPA2。18洞公众高尔夫球场3。66打高尔夫练习场1。18洞会员高尔夫球场2。6000平米因特垃根室内矿泉SPA和健康管理中心开发目的面向游客开放，培育矿泉价值及高尔夫价值成熟为高端地产客户提供专署权配套，驱动地产开发矿泉矿泉SPA：公众矿泉公众矿泉SPA培育会员制培育会员制SPA和健康管理和健康管理高尔夫：高尔夫：公众球场培育会员球场成熟公众球场培育会员球场成熟山林矿泉及湖畔泳池主要服务游客，消费居中，由7大汤泉区组成；因特垃根活力274、矿泉和健康管理中心面向高端客户，推广会员制，消费居高，由顶级风情疗养和健康管理中心组成18洞公众高尔夫球场服务游客和高球客，600800元/次.人，多次赛事推广和球场参评培育高尔夫价值；18洞私人高尔夫球场主要服务地产客户，并配套顶级会所，驱动地产开发；山林矿泉会员健康管理私人球场公众球场66打练习场旅游开发旅游开发深圳世联地产Worldunion高级酒店立形象为先，服务地产客户与商务政客；主题酒店高级酒店立形象为先，服务地产客户与商务政客；主题酒店跟进开发，服务游客，形成主题酒店群跟进开发，服务游客，形成主题酒店群分分 项项20072007年开放项目年开放项目20082008年开放项目年开放275、项目20092009年开放项目年开放项目20102010年开放项目年开放项目旅游项目景观、展示旅游项目主题文化体验项目主题体验娱乐项目各类文化节庆地产项目天麓1、2、7区，超级高端地产天麓6、9区，高端地产酒店5星级瑞士风情因特垃根主题酒店大侠谷瀑布主题酒店云海谷房车主题酒店华兴寺檀越主题酒店 开发目的立形象，为高端地产客户及商务政客服务形成主题酒店群，为游客服务关键要素分析1、前期有众多商务政客前来考察，有高档住宿需求2、高端地产销售需要高级酒店树立形象3、高端地产客户商务交流和会议需求高级酒店1、众多主题娱乐项目开放营业，游客停留时间延长，有经济留夜需求酒店开发时间及档次确定核心依据：游客276、和地产客户阶段需求形象要求茵特垃根酒店外观茵特垃根酒店大厅檀越主题酒店房车主题酒店瀑布主题酒店酒店开发酒店开发深圳世联地产Worldunion地产开发在拟选区域资源成熟时进行开发，发挥依托区域的地产开发在拟选区域资源成熟时进行开发，发挥依托区域的峰值价值峰值价值2007年开放项目2008年开放项目2009年开放项目2009年后开放项目旅游景观、展示旅游项目主题文化体验项目主题体验娱乐项目各类文化节庆地产先后开发天麓1、2、7区，共120套先后开发天麓6、9区，共130余套天麓3、4、5、8区依托资源海景资源和高尔夫资源茶溪谷山景资源大侠谷山景资源及海景资源天麓7区，56套高尔夫物业，08年7月277、发售天麓9区，9栋独栋山湖物业，09年4月发售天麓6区120余套山景物业，09年3月发售天麓2区，44套山海大宅，08年5月发售天麓1区，20栋山海大宅，08年3月发售大侠谷大侠谷云海谷云海谷茶溪谷茶溪谷前期前期中期中期后期后期地产价值之地产价值之依托依托大梅沙海景资源及区域价值高尔夫、茶溪谷山景资源价值大侠谷资源价值区域价值开发目标开发目标地产回现依托资源地产升值 地产深度开发地产开发地产开发前期地产开发嫁接成熟海景资源和会籍权回现；中期嫁接成熟山景资源盈利；后期嫁接成熟区域价值和配套价值深化开发深圳世联地产Worldunion基建和环境恢复，塑环境可进入；基建和环境恢复，塑环境可进入；立形278、象育资源和区域价值；立形象育资源和区域价值；完善和强化完善和强化文化旅游，高端地产回现平衡财务；文化旅游，高端地产回现平衡财务；旅游与地产起飞双赢旅游与地产起飞双赢阶段 200306年基建整治期 2007营业项目区域启动期 2008营业项目培育发展期 2009营业项目快速发展期 2010营业项目深化发展期旅游景观恢复和基建期茶溪谷：三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观音莲座小镇：因特垃根古镇云海谷：18洞 公众球场大侠谷：云中部落天禅：华兴寺小镇：茶翁古镇大侠谷：海洋之心 探索之旅 黎明乐园大侠谷天街 小镇：海菲德小镇 深化、举办各种文化节庆地 产天麓1、2、7区天麓6、9区天麓3、4279、5、8区酒 店5星级茵特拉根酒店森林矿泉及活力矿泉SPA大侠谷瀑布酒店房车主题酒店华兴寺檀越酒店n塑环境，梳交通，解决山地区域可进入性和可游玩性n核心项目开发树立区域形象n5星主题酒店和36洞山地高尔夫立形象，培育资源价值n完善组团开发，强化文化项目开发，细分客户n依托山海价值开发高端地产开发回现，平衡前期投入n强化娱乐和节庆旅游项目，留客旺夜，提升旅游收入和区域价值n依托山湖景及区域价值开发高端地产，实现地产和旅游双盈利阶段开发阶段开发佛山南国桃园开发操作研究佛山南国桃园开发操作研究CASE2CASE2深圳世联地产Worldunion整体开发原则：早期通过旅游开发提升区域价值，搭建地产整体280、开发原则：早期通过旅游开发提升区域价值，搭建地产开发价值平台，后期地产开发回现、盈利并实现滚动开发开发价值平台，后期地产开发回现、盈利并实现滚动开发19921994项目起动期19951999旅游培育期20002007快速发展期2008至今扩大发展期基建中央圈层：中央圈层：南国桃园度假区南国桃园度假区第二圈层：休闲农业园第二圈层：休闲农业园n南国桃园省级旅游度假区，区位异常优越，地处广州、佛山交汇地带。距广州、佛山桂城均为12公里，距南海客运港约18公里，往香港和澳门交通非常方便。1992年开始1994年开始，1995年开园1997年开始1997年开始旅游酒店地产2008年开始启动开发深圳世联地281、产Worldunion核心、景观展示、聚集人气、低投入项目先启动，随后围绕核核心、景观展示、聚集人气、低投入项目先启动，随后围绕核心项目完善或强化开发，后期设施提升开发心项目完善或强化开发，后期设施提升开发时间19921994项目启动期19951999旅游培育期20002007快速发展期2008至今扩大发展期旅游保留天然石林，封山育林，迁工厂，保护生态景观环境95，碧波湖桃花谷96，南海观音寺、98，南海影视城、2001，鹭鸟天堂和观鹤楼；2001，桃源娱乐城2005年高尔夫营业（2004年开建设）2008年另9洞golf开放2008年启动休闲农业观光园重建宝峰寺开开发发关关系系n塑造和保护生282、态环境n建成核心项目和聚集人气项目n强化碧波湖核心项目和影视城n强化寺庙文化n设施提升开发碧波湖桃花谷观音寺影视城果岭高尔夫野战俱乐部旅游开发旅游开发深圳世联地产Worldunion早期以提升形象的高端酒店和满足旅游需求的经济型酒店开早期以提升形象的高端酒店和满足旅游需求的经济型酒店开发为主，随后旅游产品升级，酒店开发逐步转向高端酒店发为主，随后旅游产品升级，酒店开发逐步转向高端酒店开发阶段开发阶段19921994项目启动期19951999旅游培育期20002007快速发展期2008 至今扩大发展期旅游开发保留区域石林景观，育林，拆迁区域污染环境景观的工厂等；重塑区域环境价值1995年开放景区283、碧波湖桃花谷1996，开放南海观音寺、1998开放南海影视城、桃源娱乐城2001，鹭鸟天堂和观鹤楼2005年高尔夫营业（2004年开建设）2008年，另9洞高尔夫开放2008年，启动休闲农业观光园重建宝峰寺酒店开发1995年乡村俱乐部 度假酒店（48间）开业1997年4星标准桃源玉宇酒店（166间）开业2000年五星级枫丹白露酒店（317间）2004年五星蝴蝶谷主题酒店开业（175）2006年4星标准桃源酒店（200余间）开业关键要素分析n 早期酒店开发作为景区旅游开发的重要配套；n 由于景区尚在成熟中，前期酒店开发规模较小，同时涵盖经济型酒店和星级酒店；n 随着旅游产品的深度开发，酒店单体规284、模逐步扩大；n 在旅游产品逐步升级之后，酒店开发逐步开发高星级酒店酒店开发酒店开发深圳世联地产Worldunion地产开发：先依托生态环境价值开发中端地产，随着区域美地产开发：先依托生态环境价值开发中端地产，随着区域美誉度的提高，依托区域价值和休闲配套开发高端地产誉度的提高，依托区域价值和休闲配套开发高端地产地地产产开开发发依依托托价价值值1992年年2008年年生态环境价值：生态环境价值：环境整治，保留天然石林，封山育林，前出工厂，保护生态景观环境环境打造，开发碧波湖，桃花谷打造初步旅游价值：打造初步旅游价值：南海观音寺、南海影视城、桃源娱乐城1999年年快速回现，保障持续开快速回现，保障持285、续开发：发：出让一级土地，获取度假区基础设施开发资金中端地产启动：中端地产启动：1995年开发100亩别墅地产组合发力：地产组合发力：高端：高端：2001年天安鸿基花园（8K）2008年汇江假日花园3期湖滨别墅（30K以上）中端：中端：2000年香格里拉花园（4K）2004年汇江假日花园1、2期（4K）区域旅游价值提升：区域旅游价值提升：2001，鹭鸟天堂和观鹤楼重建宝峰寺休闲农业观光园高端休闲配套高端休闲配套2005年高尔夫营业2008年另9洞高尔夫开放前期中后期高端休闲度假区高尔夫区地产开发地产开发深圳世联地产Worldunion基建和环境整治，塑环境可进入；基建和环境整治，塑环境可进入；286、核心旅游项目立区域形象，经济别墅回现；核心旅游项目立区域形象，经济别墅回现；高级酒店及休闲配套提升景区和驱动地产规模开发；高级酒店及休闲配套提升景区和驱动地产规模开发；扩大开发区域，实现旅扩大开发区域，实现旅游转型和高端度假地产开发游转型和高端度假地产开发时间19921994项目启动期19951999旅游培育期20002007快速发展期2008至今扩大发展期旅游保留天然石林，封山育林，前出工厂，保护生态景观环境95，碧波湖，桃花谷96，南海观音寺、98，南海影视城、桃源娱乐城2001，鹭鸟天堂和观鹤楼2005年高尔夫营业（2004年开建设）2008另9洞golf开放重建宝峰寺2008启动休闲农287、业观光园酒店1995年乡村俱乐部 度假酒店（48间）开业1997年4星标准桃源玉宇酒店（166间）开业2000年五星级枫丹白露酒店（317间）2004年五星蝴蝶谷主题酒店开业（175）2006年4星标准桃源酒店（200余间）开业地产出让一级土地获取度假区基础设施开发资金1997年，开发100亩别墅2000年香格里拉花园（60万2001年天安鸿基花园（60万2004年汇江假日花园1、2期（9万）2008年汇江假日花园3期纯临湖别墅n塑环境n地产一级开发获得开发资金n核心项目开发树立区域形象n为游客和中端会议客开发酒店n依托环境价值开发经济别墅回现n完善强化组团开发n开发高级酒店和高尔夫球场提升景288、区形象，促进会议旅游和加快地产规模开发n扩大开发区域，丰富旅游产品，实现旅游由观光体验向休闲阶段发展n持续培育高端设施价值，开发高端度假地产阶段开发：阶段开发：深圳世联地产Worldunion成功案例借鉴成功案例借鉴酒店开发酒店开发旅游开发旅游开发地产开发地产开发总体开发原则总体开发原则案例总结案例总结早期：区域早期通过旅游开发促进地产开发与销售；中期：因旅游运营收益较少，同时收益期较长，投入较大；区域开发主要依托地产开发快速回现，支撑区域开发的财务运营；后期：地产开发的回收资金反哺旅游投入，景区旅游进入到深度开发；早期：低投入，快速见效，建立区域旅游新形象，覆盖较广客户群；中期：旅游产品档次289、升级，打造高端旅游产品；后期：旅游产品不断深化，增加新的吸引点；早期：少量高端酒店建立形象，以中端酒店开发为主，满足游客需求；中期：随着高端旅游度假产品开发，酒店规模和档次不断提高；后期：酒店根据地产开发驱动力需求而进行设置；早期：依托成熟市场和区域高认知度资源开发相应物业；中期后期：地产产品随旅游产品升级，不断高端化；深圳世联地产Worldunion金佛山盈利模式金佛山盈利模式战略性思考战略性思考1.1开发盈利点总结开发盈利点总结1.2市场站位与发展机会市场站位与发展机会盈利模式比较分析盈利模式比较分析1.31.4金佛山盈利模式金佛山盈利模式基于金佛山价值导基于金佛山价值导向型开发策略向型开290、发策略2.1重庆地产与旅游关系重庆地产与旅游关系2.2金佛山旅游做什么金佛山旅游做什么金佛山地产做什么金佛山地产做什么2.3金佛山规划布局建议金佛山规划布局建议金佛山开发金佛山开发操作方案操作方案3.1同属性区域旅游同属性区域旅游开发案例研究开发案例研究3.2金佛山区域金佛山区域开发操作方案设计开发操作方案设计深圳世联地产Worldunion开发操作方案一：以二级开发为主的方案开发操作方案一：以二级开发为主的方案深圳世联地产Worldunion金佛山开发第一阶段（金佛山开发第一阶段（2008200820112011）低旅游投入，快速建立金低旅游投入，快速建立金佛山旅游新价值，展示金佛山旅游新价291、值，展示金佛山旅游新形象；佛山旅游新形象；通过旅游开发建立中端地通过旅游开发建立中端地产开发平台；产开发平台；开发目的开发目的以山顶和北坡旅游开发山顶和北坡旅游开发为重心，以景点整治和形象展示为主，兼顾开发主题娱乐性活动；完善金佛山旅游六要素，改完善金佛山旅游六要素，改善金佛山旅游淡旺季善金佛山旅游淡旺季，塑造金佛山特色，建立中端地产开发平台；开发思路开发思路深圳世联地产Worldunion 基础投入基础投入 基础投入涵盖西坡、北坡、南坡和山顶的土地成基础投入涵盖西坡、北坡、南坡和山顶的土地成本、基础设施费用和其它分项费用，总投资本、基础设施费用和其它分项费用，总投资6.456.45亿元亿元建292、设项目建设项目区域区域成本（万元）成本（万元）土地成本西坡10382山顶1673北坡2067南坡800（南坡林场收购）基础设施费用西坡28840山顶4658北坡633分项费用（包括前期费用、工程管理费用、不可预见费用、已投入旅游项目和其它费用）西坡11768山顶3560北坡151南坡24总投资总投资6455664556深圳世联地产Worldunion旅游开发投入旅游开发投入在蝴蝶谷开发建设景观展示性项目和交通在蝴蝶谷开发建设景观展示性项目和交通转乘的车站和广场，总投资转乘的车站和广场，总投资24942494万元万元建设项目建设项目建安成本建安成本万元万元占地占地规模（亩）规模（亩）民俗广场22293、46山顶车站2003四季花田150动植物博物馆150010.5山顶观光台3004.5金佛洞恢复20山顶标示1001.5总投资总投资24942494万元万元25.525.5亩亩百草谷百草谷蝴蝶谷蝴蝶谷深圳世联地产Worldunion旅游开发投入旅游开发投入在欢乐谷开发建设阿尔卑斯小镇、森林游在欢乐谷开发建设阿尔卑斯小镇、森林游乐设施、拓展项目和山顶滑雪场一期，总投资乐设施、拓展项目和山顶滑雪场一期，总投资29502950万元万元建设项目建设项目建安成本建安成本万元万元占地占地规模（亩）规模（亩）大众滑雪场一期1450万元120森林游乐设施500万元阿尔卑斯小镇700万元10.5拓展项目300万元294、总投资总投资29502950万元万元130.5130.5亩亩蝴蝶谷蝴蝶谷阿尔卑斯小镇阿尔卑斯小镇百草谷百草谷大众滑雪场大众滑雪场拓展运动拓展运动森林游乐设施森林游乐设施深圳世联地产Worldunion旅游开发投入旅游开发投入在杜鹃谷修复杜鹃爱情园和建设普罗旺斯在杜鹃谷修复杜鹃爱情园和建设普罗旺斯小镇，总投资小镇，总投资350350万元万元建设项目建设项目建安成本建安成本万元万元占地占地规模（亩）规模（亩）杜鹃爱情提香园150万元普罗旺斯小镇（含杜鹃花餐餐饮）200万元3总投资总投资350350万元万元2424亩亩蝴蝶谷蝴蝶谷欢乐谷欢乐谷普罗旺斯小镇普罗旺斯小镇百草谷百草谷杜鹃爱情园杜鹃爱情园深295、圳世联地产Worldunion旅游开发投入旅游开发投入在北坡开发建设四季农场和自驾车营地，在北坡开发建设四季农场和自驾车营地，驱动北坡可建设用地的价值提升，北坡总投资驱动北坡可建设用地的价值提升，北坡总投资967967万元万元建设项目建设项目建安成本建安成本万元万元占地占地规模（亩）规模（亩）四季农场167万元50亩自驾车营地800万元225亩总投资总投资967967万元万元275275亩亩自驾车营地自驾车营地四季农场四季农场深圳世联地产Worldunion酒店建设投入酒店建设投入在山顶建设五星级酒店，满足高端会议客户需求；建在山顶建设五星级酒店，满足高端会议客户需求；建设山顶木屋酒店和杜鹃爱296、情酒店满足中端客户需求，酒店总投入设山顶木屋酒店和杜鹃爱情酒店满足中端客户需求，酒店总投入1.81.8亿亿杜鹃爱情酒店杜鹃爱情酒店中端经济型酒店中端经济型酒店n 酒店规模150间客房n 酒店建面0.7万方n 占地规模21亩n 酒店投资酒店投资43204320万元万元杜鹃爱情酒店杜鹃爱情酒店山顶会议酒店山顶会议酒店森林木屋酒店森林木屋酒店山顶会议酒店山顶会议酒店高端酒店高端酒店n 酒店规模100间客房n 酒店建面1万方n 占地规模50亩n 酒店投资酒店投资1000010000万元万元森林木屋酒店森林木屋酒店中端经济型酒店中端经济型酒店n 酒店规模150间客房n 酒店建面0.7万方n 占地规模21297、亩n 酒店投资酒店投资43204320万元万元第一阶段，增加第一阶段，增加3 3家酒店开发建设，酒店总计投入家酒店开发建设，酒店总计投入1864018640万元万元深圳世联地产Worldunion【第一阶段建设总投入第一阶段建设总投入】第一阶段金佛山旅游开发建设总投第一阶段金佛山旅游开发建设总投入入9.69.6亿亿区域区域20082008建设项目建设项目20082008投资投资20092009建设项目建设项目20092009投资投资20102010建设项目建设项目20102010投资投资20112011建设项目建设项目20112011投资投资第一阶段第一阶段总计总计西坡西坡拆迁征地、土地整理、298、基建，景观整治23432 票务中心天星漓岛生态门四星酒店30724土地征地、拆迁景区规划2673 生态停车场545 9554195541山顶山顶00动植物博物馆山顶酒店大众滑雪场森林木屋酒店山顶景观及步游道24876山顶酒店杜鹃爱情园普罗旺斯小镇杜鹃爱情酒店9450北坡北坡0拆迁、土地整理、基建968四季农场20490南坡南坡00林场收购8240总计总计23432 31692 30422 9995 备注：以上投资包括交旅已有的西坡开发建设投入；以及南坡林场接待设施收购；备注：以上投资包括交旅已有的西坡开发建设投入；以及南坡林场接待设施收购；各个区域的投资计划已经涵盖有土地成本、前期费用、基础设299、施建设和工程管理费等；各个区域的投资计划已经涵盖有土地成本、前期费用、基础设施建设和工程管理费等；单位：万元单位：万元深圳世联地产Worldunion【第一阶段旅游经营收益第一阶段旅游经营收益】第一阶段旅游经营收益总计将达第一阶段旅游经营收益总计将达到到1.671.67亿元亿元项目项目20082008200920092010201020112011金佛山年接待人数（万人次）19294364经营收入（万元）950 3990 11436 21257 经营成本（万元）4751995571810629 营业税金及附加（万元）522196291169 经营收益（万元）经营收益（万元）4234231776300、1776508950899460 9460 项目项目20082008200920092010201020112011经营收入（万元）950 950 3990 3990 11436 11436 21257 21257 西坡门票534 1603 2405 西坡索道962 2886 4328 滑雪场4104 北坡门票950 356 534 802 其他收入2138 6413 9619 深圳世联地产Worldunion【第一阶段地产收益第一阶段地产收益】依托山顶旅游价值，在天星镇开发中端地产，依托山顶旅游价值，在天星镇开发中端地产，20102010年开始销售，第一阶段地产销售收入年开始销售，第一阶段地301、产销售收入9.79.7亿元，地产开发成本亿元，地产开发成本4.94.9亿亿按照中端地产市场消化量预测：按照中端地产市场消化量预测：20092009年消化年消化1010万方万方建设建设项目项目开发年开发年度度开发量开发量（万方）（万方）占地占地规模规模（亩）（亩）开发开发地块地块建议建议销售销售量量（万方）（万方）销售销售收入收入（亿元）（亿元）中端地产201012300W1W29.64.0201113330W2W3135.7高端地产开发地块开发地块天星镇南坡天星镇南坡地块编号地块规模W1129亩W2223亩W3278亩W1W2W3深圳世联地产Worldunion提升度假地产的产品品质，提升度假302、地产的产品品质，发展高端度假物业；发展高端度假物业；形成区域高端价值溢价，突形成区域高端价值溢价，突出区域地产价值；出区域地产价值；开发目的开发目的打造高端度假设施阶段，通过高端度假设施的开发建设，推动高端地产的开发建设；丰富旅游主题，强化区域旅游的吸引力，增加区域价值；开发思路开发思路金佛山开发第二阶段（金佛山开发第二阶段（2012201220142014）深圳世联地产Worldunion 基础投入基础投入 基础投入涵盖西坡和山顶土地成本、基础设施费基础投入涵盖西坡和山顶土地成本、基础设施费用和其它分项费用（包括药池坝收购），总投资用和其它分项费用（包括药池坝收购），总投资2.22.2亿元亿303、元建设项目建设项目区域区域成本（万元）成本（万元）土地成本西坡134南坡山顶15000基础设施费用西坡2999山顶分项费用（包括前期费用、工程管理费用、不可预见费用、已投入旅游项目和其它费用）西坡3308南坡山顶963总投资总投资22404深圳世联地产Worldunion旅游开发投入旅游开发投入在欢乐谷建设滑雪场二期以及金佛山寺庙，在欢乐谷建设滑雪场二期以及金佛山寺庙，总投资总投资57005700万元万元建设项目建设项目建安成本建安成本万元万元占地占地规模（亩）规模（亩）大众滑雪场二期1500万元100亩金佛寺4200万元50亩总投资总投资57005700万元万元金佛寺金佛寺大众滑雪场二期大众304、滑雪场二期深圳世联地产Worldunion旅游开发投入旅游开发投入完善天星镇完善天星镇“三线三线”旅游小镇功能，奠定旅游小镇功能，奠定天星镇规模开发基础，开发总投资天星镇规模开发基础，开发总投资48974897万元万元公共文化体验区公共文化体验区建设项目建设项目建安成本建安成本万元万元占地占地规模（亩）规模（亩）历史文化博物馆6003.75文化广场1404 烟囱改造50历史及旅游度假元素100茶主题公园440132园林温泉2667100公共商业90017投资总计投资总计48974897万元万元深圳世联地产Worldunion旅游开发投入旅游开发投入开发建设天星高尔夫和茶园温泉，作为主开发建设天305、星高尔夫和茶园温泉，作为主要驱动形成对中、高端地产的开发驱动，总投资要驱动形成对中、高端地产的开发驱动，总投资96679667万元万元茶园温泉茶园温泉天星高尔夫天星高尔夫建设项目建设项目建安成本建安成本万元万元占地占地规模（亩）规模（亩）天星高尔夫70001200茶园温泉2667100投资总计投资总计96679667万元万元深圳世联地产Worldunion天星大酒店天星大酒店三线主题历史三线主题历史文化酒店文化酒店温泉服务中心酒店温泉服务中心酒店酒店建设投入酒店建设投入酒店建设集中于天星镇建设，建设天星大酒店建设集中于天星镇建设，建设天星大酒店、三线主题文化酒店和温泉服务中心酒店，总投资酒店、306、三线主题文化酒店和温泉服务中心酒店，总投资1.71.7亿亿天星大酒店（高端温泉天星大酒店（高端温泉SPASPA酒店）酒店）n 酒店规模110间客房n 酒店建面1.1万方n 占地规模150亩n 酒店投资酒店投资1100011000万元万元三线主题文化酒店三线主题文化酒店n 酒店规模70间客房n 酒店建面0.2万方n 占地规模2.75亩n 酒店投资酒店投资600600万元万元温泉服务中心酒店温泉服务中心酒店n 酒店规模200间客房n 酒店建面0.96万方n 占地规模50亩n 酒店投资酒店投资57605760万元万元第二阶段，增加第二阶段，增加3 3项酒店开发建设，酒店总计投入项酒店开发建设，酒店总307、计投入1736017360万元万元深圳世联地产Worldunion【第二阶段建设总投入第二阶段建设总投入】第二阶段金佛山旅游开发建设总投第二阶段金佛山旅游开发建设总投入入6.26.2亿元亿元区域区域20122012建设项目建设项目20122012投资投资20132013建设项目建设项目20132013投资投资20142014建设项目建设项目20142014投投资资第一阶段第一阶段总计总计西坡西坡历史文化博物馆天星大酒店（高端温泉SPA）历史主题酒店高尔夫温泉服务中心园林温泉公共商业32168天星大酒店（高端温泉SPA）高尔夫798606181761817山顶山顶滑雪场金佛寺62130药池坝收购308、15450北坡北坡000 南坡南坡000总计总计38381798615450备注：各个区域的投资计划已经涵盖有土地成本、前期费用、基础设施建设和工程管理费等；备注：各个区域的投资计划已经涵盖有土地成本、前期费用、基础设施建设和工程管理费等；单位：万元单位：万元深圳世联地产Worldunion【第二阶段旅游经营收益第二阶段旅游经营收益】第二阶段旅游经营收益总计将达第二阶段旅游经营收益总计将达到到4.44.4亿元亿元项目项目201220122013201320142014金佛山年接待人数（万人次）728293经营收入（万元）290933287537149 经营成本（万元）1454716438185309、75 营业税金及附加（万元）160018082043 经营收益（万元）经营收益（万元）1294612946146301463016531 16531 项目项目201220122013201320142014经营收入（万元）290933287537149 西坡门票3804 4299 4858 西坡索道4891 5527 6245 滑雪场463852405922 北坡门票1268 1433 1619 其他收入14492 16376 18505 深圳世联地产Worldunion【第二阶段地产收益第二阶段地产收益】以天星镇南坡高端设施度假物业开发以天星镇南坡高端设施度假物业开发为主，地产销售为主，地产310、销售3030亿，地产开发投入亿，地产开发投入10.610.6亿元亿元按照中端地产市场消化量预测：按照中端地产市场消化量预测：20092009年消化年消化1010万方万方高端地产市场消化量预测：高端地产市场消化量预测：20092009年消化年消化1.61.6万方万方建设建设项目项目开发年开发年度度开发量开发量（万方）（万方）占地占地规模规模（亩）（亩）开发开发地块地块建议建议销售销售量量（万方）（万方）销售销售收入收入（亿元）（亿元）中端地产201215363W1W2146.6201315363W2W3157.05201415363W3157.41高端地产20123150W42.42.22013311、31653.23.15201441823.63.6开发地块开发地块天星镇南坡天星镇南坡地块编号地块规模W142亩W2595亩W3452亩W4497亩W3W2W4W1深圳世联地产Worldunion进一步完善金佛山在旅游观进一步完善金佛山在旅游观光和休闲度假的功能组合，光和休闲度假的功能组合，塑造国内知名的山岳型综合塑造国内知名的山岳型综合旅游度假区旅游度假区开发目的开发目的以山顶药池坝为开发重点以山顶药池坝为开发重点，通过收购整治旅业滑雪场、已有药池坝旅业景点和假日酒店改造，进一步完善山顶旅游产品体系，完成金佛山旅游度假区的功能建构；开发目标开发目标金佛山开发第三阶段（金佛山开发第三阶段（20312、15201520182018）深圳世联地产Worldunion 基础投入基础投入 基础投入涵盖西坡、山顶和南坡土地成本、基础基础投入涵盖西坡、山顶和南坡土地成本、基础设施费用和其它分项费用，总投资设施费用和其它分项费用，总投资50475047万元万元建设项目建设项目区域区域成本（万元）成本（万元）土地成本西坡134山顶南坡基础设施费用西坡山顶南坡4000（机耕道修复）分项费用（包括前期费用、工程管理费用、不可预见费用、已投入旅游项目和其它费用）西坡4山顶549南坡360总投资总投资50475047深圳世联地产Worldunion旅游开发投入旅游开发投入在百草谷修建中式药主题小镇以及湿地公园和百313、草园，在百草谷修建中式药主题小镇以及湿地公园和百草园，修缮旅业的滑雪场形成家庭主题滑雪场，总投资修缮旅业的滑雪场形成家庭主题滑雪场，总投资15501550万万建设项目建设项目建安成本建安成本万元万元占地占地规模（亩）规模（亩）1、中式药主题小镇400万元6亩2、湿地公园和百草园150元50亩3、家庭主题滑雪场（改造旅业的滑雪场）1000万元80亩总投资总投资15501550万元万元2 21 13 3百草谷百草谷改造旅改造旅业业滑雪场滑雪场深圳世联地产Worldunion百草谷百草谷酒店建设投入酒店建设投入在山顶百草谷建设经济型酒店，总投资在山顶百草谷建设经济型酒店，总投资45604560万元万314、元方竹酒店方竹酒店经济型酒店经济型酒店n 酒店规模100间客房n 酒店建面0.48万方n 占地规模15亩n 酒店投资酒店投资28802880万元万元假日酒店改造假日酒店改造n 改造成本改造成本16801680万元万元深圳世联地产Worldunion【第三阶段建设总投入第三阶段建设总投入】第三阶段金佛山开发建设总投入第三阶段金佛山开发建设总投入1.11.1亿元亿元备注：各个区域的投资计划已经涵盖有土地成本、前期费用、基础设施建设和工程管理费等；备注：各个区域的投资计划已经涵盖有土地成本、前期费用、基础设施建设和工程管理费等；区域区域20152015建设项目建设项目20162016建设项目建设项目315、第一阶段总计第一阶段总计西坡西坡土地整理1115811158山顶山顶家庭主题滑雪场假日酒店改造中式药主题小镇湿地公园和百草园方竹酒店北坡北坡南坡南坡机耕道修复单位：万元单位：万元深圳世联地产Worldunion操作方案一：滚动开发，同时在获取土地较为困难的情况下，操作方案一：滚动开发，同时在获取土地较为困难的情况下，需获取的土地底线需获取的土地底线22712271亩亩项目贷项目贷/还款和土地收入示意图还款和土地收入示意图亿元100亩200亩300亩第5年还清贷款房产1671亩土地600亩以二级开发为主的方案，如果在获取土地较为困难情况下，金佛山区域开发达到现金流平衡，需要获取土地2271亩，前316、五年开发与取地情况一、二均相同，五年后主要通过景区旅游运营收益深圳世联地产Worldunion开发操作方案二：以一级开发为主开发操作方案二：以一级开发为主深圳世联地产Worldunion操作方案二：以操作方案一开发次序和开发内容为基础，交操作方案二：以操作方案一开发次序和开发内容为基础，交旅主导部分旅游项目开发，对其它开发项目实施带规划招商旅主导部分旅游项目开发，对其它开发项目实施带规划招商交旅可以带交旅可以带规划招商的项目规划招商的项目具有一定经营性旅游产品 非景区的核心旅游产品需要专业管理公司运营的旅游产品生态旅游生态旅游产品产品酒店酒店景区商业景区商业高端酒店高端酒店温泉温泉高尔夫高尔夫317、其它旅游其它旅游产品产品主题经济型酒店温泉产品高尔夫景区商业索道索道旅游交通旅游交通设施设施高端酒店通过三大指标明确通过三大指标明确交旅可以带规划招商项目交旅可以带规划招商项目深圳世联地产Worldunion金佛山开发第一阶段（金佛山开发第一阶段（2008200820112011）深圳世联地产Worldunion 旅游开发旅游开发 交旅自主开发山顶蝴蝶谷和欢乐谷的项目，其余交旅自主开发山顶蝴蝶谷和欢乐谷的项目，其余旅游项目招商旅游项目招商位置位置建设项目建设项目成本成本（万元）（万元）交旅交旅投资投资蝴蝶谷民俗广场22412494山顶车站200四季花田150动植物博物馆1500山顶观光台300318、金佛洞恢复20山顶标示100山顶会议酒店10000欢乐谷大众滑雪场（一期）14502950森林游乐设施500阿尔卑斯小镇700拓展项目300森林木屋酒店4320交旅自主开发项目招商位置位置建设项目建设项目成本成本（万元）（万元）交旅交旅投资投资杜鹃谷杜鹃爱情提香园150普罗旺斯小镇200北坡四季农场167自驾车营地800深圳世联地产Worldunion 旅游开发成本旅游开发成本 第一阶段金佛山旅游开发建设总成本为第一阶段金佛山旅游开发建设总成本为8.48.4亿亿区域区域20082008总成本总成本（万元）（万元）20092009总成本总成本（万元）（万元）20102010总成本总成本（万元）（319、万元）20112011总成本总成本（万元）（万元）第一阶段总计第一阶段总计（万元）（万元）西坡西坡23432 30724 2284 545 8380383803山顶山顶00197464360北坡北坡0685 1203 0南坡南坡008240总计总计23432 31409 24057 4905 备注：以上投资包括交旅已有的西坡开发建设投入；以及南坡林场接待设施收购；备注：以上投资包括交旅已有的西坡开发建设投入；以及南坡林场接待设施收购；各个区域的成本计划已经涵盖有土地成本、前期费用、基础设施建设和工程管理费等；各个区域的成本计划已经涵盖有土地成本、前期费用、基础设施建设和工程管理费等；深圳世联地320、产Worldunion土地出让土地出让以天星镇出让为主，共计需要土地出让以天星镇出让为主，共计需要土地出让25002500亩，亩，土地出让销售收入土地出让销售收入11.211.2亿元亿元地块规模(亩)项目建议W1500与温泉酒店、茶园公园整合出让W2129可独立出让，也可与W1整合出让W3223总计852天星镇天星镇W1W2W3项目开发年度开发量（万方）占地规模（亩）开发地块建议销售量（万方）销售收入（亿元）土地出让20080200902010801W1、W2、W3（以天星镇为主）420111499（需要进一步选择金佛山之外的土地）7.2深圳世联地产Worldunion金佛山开发第二阶段（金佛321、山开发第二阶段（2012201220142014）深圳世联地产Worldunion 旅游开发旅游开发 交旅深度开发天星镇旅游项目和天星大酒店，其交旅深度开发天星镇旅游项目和天星大酒店，其余酒店、温泉等项目带规划招商余酒店、温泉等项目带规划招商位置位置建设项目建设项目成本成本（万元）（万元）交旅交旅投资投资天星镇历史文化博物馆6001.43亿元文化广场140烟囱改造50历史及旅游度假元素100茶主题公园440园林温泉2667公共商业900天星高尔夫7000茶园温泉2667天星大酒店11000三线主题文化酒店600温泉服务中心酒店5760欢乐谷大众滑雪场1500金佛寺4200交旅自主开发项目招商深322、圳世联地产Worldunion 旅游开发成本旅游开发成本 第二阶段金佛山旅游开发建设总成本第二阶段金佛山旅游开发建设总成本2.22.2亿元亿元区域区域20122012总成本总成本（万元）（万元）20132013总成本总成本（万元）（万元）20142014总成本总成本（万元）（万元）第二阶段总计第二阶段总计（万元）（万元）西坡西坡15728 4934 0 2229722297山顶山顶163500北坡北坡000南坡南坡000总计总计17363 4934 0 备注：各个区域的成本计划已经涵盖有土地成本、前期费用、基础设施建设和工程管理费等；备注：各个区域的成本计划已经涵盖有土地成本、前期费用、基础设323、施建设和工程管理费等；深圳世联地产Worldunion地产开发地产开发土地出让土地出让22392239亩，土地出让销售收入亩，土地出让销售收入12.912.9亿元，依托交旅亿元，依托交旅自身开发的天星大酒店，开发高端地产自身开发的天星大酒店，开发高端地产497497亩，房地产销售收入亩，房地产销售收入8.38.3亿亿项目开发年度开发量（万方）占地规模（亩）开发地块建议销售量（万方）销售收入（亿元）房地产20123150W22.42.020133165W33.22.920144182W43.63.3土地出让20122239（1400亩需要在金佛山区域之外选择）W112.9地块规模(亩)项目建议W324、1839整合大众高尔夫，出让土地839亩W2150依托天星大酒店，开发高端地产W3165W4182S11400整合高端高尔夫和悬崖酒店，出让土地1400亩天星镇天星镇W1W2W3W4天星大酒店天星大酒店深圳世联地产Worldunion金佛山开发第三阶段（金佛山开发第三阶段（2015201520182018）深圳世联地产Worldunion 旅游开发旅游开发 交旅无主导旅游项目开发，全部旅游开发以带规交旅无主导旅游项目开发，全部旅游开发以带规划招商为主，以下为第三阶段招商项目划招商为主，以下为第三阶段招商项目位置位置建设项目建设项目成本成本交旅交旅投资投资山顶家庭主题滑雪场1000假日酒店改造（325、四星级）1680中式药主题小镇400湿地公园和百草园150方竹酒店（四星级）2880项目招商单位：万单位：万深圳世联地产Worldunion地产开发与土地出让地产开发与土地出让依托天星大酒店，交旅开发高端地依托天星大酒店，交旅开发高端地产产420420亩，房地产销售收入亩，房地产销售收入9.39.3亿亿项目开发年度开发量（万方）占地规模（亩）开发地块建议销售量（万方）销售收入（亿元）房地产20154200W13.93.920164220W24.34.420170.91.02018地块规模(亩)项目建议W1200依托天星大酒店，开发高端地产W2220天星镇天星镇W1W2天星大酒店天星大酒店深圳世326、联地产Worldunion操作方案二：滚动开发，同时在获取土地较为困难的情况下，操作方案二：滚动开发，同时在获取土地较为困难的情况下，需获取的土地底线需获取的土地底线36163616亩亩项目贷项目贷/还款和土地收入示意图还款和土地收入示意图如果在获取土地较为困难情况下，金佛山区域开发达到现金流平衡，需要获取土地3616亩，916亩地产开发与取地情况一、二均相同，土地出让总计2700亩亿元1000亩1500亩200亩第4年还清贷款房产916亩土地2700亩深圳世联地产Worldunion一、金佛山天星镇整体定位与规划布局建议一、金佛山天星镇整体定位与规划布局建议二、金佛山开发用地选择分析二、金佛327、山开发用地选择分析三、重庆旅游地产土地市场趋势分析三、重庆旅游地产土地市场趋势分析四、重庆市金佛山项目整体定位与开发策略四、重庆市金佛山项目整体定位与开发策略五、附件五、附件国际知名酒店管理公司选择酒店的原则及合作方式国际知名酒店管理公司选择酒店的原则及合作方式 目录目录深圳世联地产Worldunion酒店核心宣传口号酒店核心宣传口号STAY DIFFERENTSTAY DIFFERENT“STAY DIFFERENT”STAY DIFFERENT”简明扼要地概括酒店的核心理念：一方面，它保证每位顾客在光临每一家酒店时都可获得截然不同的非凡体验；另一方面，它从酒店方的视角出发，认为每位顾客均独328、具个性，各有不同之处。Jumeirah崇尚一种以“差异化”为基础的迎宾之道。充分认识到每位顾客均独一无二，充分认识到每位顾客均独一无二，因此会根据顾客的不同需求来量身定制服务。从客房类型到餐饮选择，从娱乐项目到个人隐私，朱美拉均可迎合不同的需求朱美拉均可迎合不同的需求并提供定制的服务，从而体现出每位顾客的不同风格。并提供定制的服务，从而体现出每位顾客的不同风格。深圳世联地产WorldunionJumeirahJumeirah酒店管理公司旗下酒店介绍酒店管理公司旗下酒店介绍（一）（一）序号序号酒店名称酒店名称酒店介绍酒店介绍1Burj Al Arab 酒店 全球最高的全套间酒店，树立了奢华和服务329、的全新标准。酒店宗旨：“以追求超卓个性化服务的团队打造全球最奢华的酒店，为旅客提供超乎想象、无与伦比的阿拉伯盛情体验。”2Jumeirah Beach 酒店 宏伟壮观的五星级度假酒店，是举办会议和宴会的理想之所。酒店宗旨：“成为全球首屈一指的顶级度假酒店，以客户和员工为本，秉承朱美拉愿景，践行我们的指导原则并创造卓越辉煌。”3Jumeirah Emirates Towers 酒店 设计独步天下的商务酒店、购物街和写字楼。酒店宗旨：“通过我们的热情好客和诚信待人、以宾客至上并不断开拓创新的精神，我们必将成为全球最佳的商务酒店。”4Jumeirah Essex House 酒店 曼哈顿的著名地标，330、是全球公认的优美典雅和精致艺术装潢典范。Jumeirah Essex House 酒店位于纽约市中心，坐拥地利，是长年来倍受权贵、名人和世界领导人青睐的理想之地。5Madinat Jumeirah 酒店朱美拉古城(Madinat Jumeirah)是位于迪拜的阿拉伯度假村，是迪拜文化的宏伟产物。两座宏伟的精品酒店、夏日庭院式住房、传统集市、Six Senses Spa 中心以及该地区首屈一指的会议和宴会中心。酒店宗旨：“成为品质超卓的度假胜地，提供尽善尽美的服务。”深圳世联地产WorldunionJumeirahJumeirah酒店管理公司旗下酒店介绍酒店管理公司旗下酒店介绍（二）（二）序号序331、号酒店名称酒店名称酒店介绍酒店介绍6Jumeirah Bab Al Shams Desert Resort&Spa 酒店 通向阳光之门，瑰丽迷人的五星级沙漠度假村，将带您重返远古时代。这是将阿联酋古老文化真实再现于沙漠中的建筑奇迹。度假村宗旨：“成为世界上最独一无二的沙漠度假村和 Spa 健康中心，为旅客奉上真正的阿拉伯盛情体验。”7Jumeirah Carlton Tower 酒店 被誉为伦敦最顶级的地标性酒店之一。酒店宗旨：“我们致力于成为伦敦最佳的五星级酒店。我们将以世界级的现代体验，超越旅客和员工的期望，并通过不断致力于我们员工的成长和产品的开发，以获得最大的增长和盈利。”8Jumei332、rah Lowndes 酒店 坐落于伦敦 Knightsbridge 高档社区的一家令人流连忘返的精品酒店。酒店宗旨：“我们是一家坐落在伦敦风尚之地Knightsbridge 地区中心的豪华私密酒店，我们热情友好的团队将致力于为旅客提供个性化体验。”9Hantang Jumeirah酒店 Jumeirah品牌在中国的第一家酒店，位于上海新天地，暂时定名为Hantang Jumeirah，将拥有约338间客房，定位为顶级奢华酒店，预计2008年11月份开业深圳世联地产WorldunionJumeirahJumeirah酒店管理公司联系方式一酒店管理公司联系方式一览览联系单位联系单位联系人联系人联333、系方式联系方式Jumeirah全球免费订房中心（中国区热线）联系电话：108001400495(迪拜)亚太区运营副总裁David（法国人）上海办事处秘书michell小姐联系电话：021-61357220中国区拓展主管赵凌燕联系电话：021-61357221电子邮箱：亚太区副总裁行政助理Nicola Wong（女）联系电话：006562113020（新加坡）电子邮箱：Nicola.W香港办事处销售部李经理carry小姐（办公室）联系电话：0085225377610（香港）电子邮件：该酒店管理公司办事效率较高，但迪拜总部效率相对不高，洽谈过程较长，但服务态度很好，各个环节都能够积极地推动项目的进展；洽谈业务可直接与赵凌燕小姐联系。深圳世联地产Worldunion希尔顿酒店管理集团简介（希尔顿酒店管理集团简介（Hilton Hotels Hilton Hotels CorporationCor