1、青岛海尔火车站综合体项目整青岛海尔火车站综合体项目整体定位与开发策略报告体定位与开发策略报告谨呈：青岛海尔房地产开发投资有限公司Part.3Part.3先进案例实证研究先进案例实证研究Part.4Part.4项目功能市场环境研究及定位项目功能市场环境研究及定位Part.5Part.5项目整体定位及规划建议项目整体定位及规划建议项目开发目标项目开发目标Part.2Part.2项目本体条件解析项目本体条件解析Part.1Part.1ContentPart.6Part.6项目经济评价项目经济评价项目本体条件解析项目本体条件解析1位置位置青岛市南区城市形象较为破败的西部老城区，距离城市的青岛市南区城市2、形象较为破败的西部老城区，距离城市的新核心区新核心区2020分钟车程，毗邻正在改建的老火车站分钟车程，毗邻正在改建的老火车站流亭机场流亭机场市南区市南区快速路快速路香港中路香港中路本本项项目目市政府市政府香港西路香港西路文登路文登路南海路南海路莱阳路莱阳路兰山路兰山路中中山山路路胶胶州州湾湾高高速速青青银银高高速速n 市南区虽然是青岛的中心城区，拥有优质的滨海资源，同时也是市政府所在地，但西部区域属于老城区，城市整体意向较为破败，区域与东部发展差距日益拉大n 项目毗邻的火车站正在改造，预计在08年6月完工。该车站将作为济青动车组组成的城际列车和等级较高的旅客列车的重点客运站。改改造造中中的的火3、火车车站站规模规模占地占地6.76.7万平米，净用地万平米，净用地4.84.8万平米，以周边道路为界，地块万平米，以周边道路为界，地块被道路切割的较为零散，道路宽度与街区规模的空间尺度感良好被道路切割的较为零散，道路宽度与街区规模的空间尺度感良好地块编号地块编号净用地面积（平米）净用地面积（平米）A7656B5950C3055D16972D24387E5685F7797G6772合计合计4827448274道路两边的矮树形成的林荫道以及符合人行的布道尺度，增强了舒适生活的感受道路的宽度和街区的大小形成了舒适的邻里尺度，带来了良好的居住氛围内部资源内部资源北部地块拥有坡地资源，南部部分地块拥有海4、景资源北部地块拥有坡地资源，南部部分地块拥有海景资源交通交通道路较为狭窄，路网结构主要以费县路和广州路为核心，辅道路较为狭窄，路网结构主要以费县路和广州路为核心，辅以周边其余道路，缺乏停车位以周边其余道路，缺乏停车位定陶路定陶路滋阳路滋阳路东平路东平路观城路观城路单县路单县路单县支路单县支路费县路费县路广广州州路路朝朝城城路路形象形象内部居住建筑基本无保留价值，区域整体形象较破旧内部居住建筑基本无保留价值，区域整体形象较破旧3 3、4 4层的老房子多为旧式建筑，外观破旧，居住环境较差，层的老房子多为旧式建筑，外观破旧，居住环境较差，6 6、7 7层的板楼多为层的板楼多为8080年代的建筑，楼体5、相对较好，但是外观形象也年代的建筑，楼体相对较好，但是外观形象也比较陈旧。比较陈旧。临街商铺多为日用杂货店和水临街商铺多为日用杂货店和水果摊，还有个别的小旅店，整果摊，还有个别的小旅店，整体意向零乱。体意向零乱。本体条件总结本体条件总结区位区位老城、交通枢纽老城、交通枢纽。项目地处青岛市南区西部老城区，毗邻火车站，距城市核心区20分钟车程地块规模地块规模用地规模较小，地块分割零散用地规模较小，地块分割零散。项目净用地面积仅为4.8万平米，部分地块拥有坡地和海景资源交通状况交通状况内部交通网络拥挤内部交通网络拥挤。项目周边路网结构较为密集且不规范，道路狭窄，周边缺少停车空间，交通较为拥挤形象形象6、区域整体意向较为破旧区域整体意向较为破旧。内部建筑基本无保留价值，但其道路宽度与街区规模的空间尺度感良好项目开发目标项目开发目标2市政府层面市政府层面位处城市对外门户，奥运期间展示青岛城市新形象位处城市对外门户，奥运期间展示青岛城市新形象n 青岛火车站新客站是青岛市“十一五”期间事关大青岛交通关键的重大项目，同时也是2008年青岛举办奥运会帆船赛的重要窗口。n新建火车站采用德式风格，站房建筑面积为54277平方米，设计最高旅客聚集人数5000人，新建站房呈“U”型分布。n改造后的火车站日发送旅客可达4万人次，比目前的运送能力翻一番。预计到2015年，每天的到发客车总对数将达到131对，是目前青7、岛到发列车的4倍，而到2025年，每天将达到188对，届时市民乘坐火车将非常方便火车站火车站奥帆赛场奥帆赛场拆除拆除项目用地区政府层面区政府层面旧城改造示范，满足回迁居民的安置需求；引入新的旧城改造示范，满足回迁居民的安置需求；引入新的城市功能，实现旧城复兴城市功能，实现旧城复兴按照青岛拆迁政策，若原住房面积偏小，可以享受优惠安置（25平米，按35平米补，此外还能享受5平米半价、25平米评估价购房优惠），青岛市的户均规划面积是65平米。目前政府了解的信息来看，原住民的回迁意愿较强，初步估计至少需要按照新建面积50%-60%的比例建设回迁房，而即便这样做，还是需要有相当部分居民采取异地安置（经济8、引导）。安置房源必须要有保障。政府主要考虑项目对于火车站形象的改造，对于周边商业氛围的打造。2008年6月火车站竣工，以客运为主，能吸引外地客流。市府希望该区域的形象能得到改观，而区府希望能够形成一定的商业氛围，带动经济的发展，最初的设想是将原住民外迁，改造成购消费、休闲场所聚集地，但遭遇了拆迁难题。总体来讲，未来该区域主要定位为居住及其配套，商业公建则需要考虑提升老城功能、解决部分居民就业问题。居住功能居住功能城市功能城市功能海尔层面海尔层面房地产战略性项目，政府目标为前提，介入市南区后续房地产战略性项目，政府目标为前提，介入市南区后续改造项目为最大利润实现改造项目为最大利润实现本项目作为海9、尔地产在市南区的战略性项目，具备以下开发目标：1）满足政府目标，赢得市南区后续改造项目开发2）项目综合效益最大化；3）展现开发企业实力、树立开发企业形象的同时融入能体现海尔品牌展示的功能项目项目综合综合效益效益企业企业实力实力与形与形象象企业企业品牌品牌展示展示项目目标解析项目目标解析p 青岛市政府层面：青岛市政府层面：结合奥运配套工程火车站的改造，结合奥运配套工程火车站的改造，有着承担区域形象的目标。有着承担区域形象的目标。p 市南区政府层面：市南区政府层面：以项目为契机，示范老城区的改造以项目为契机，示范老城区的改造的同时振兴区域发展。的同时振兴区域发展。p 开发企业层面：开发企业层面：房10、地产战略性项目，满足政府相关要房地产战略性项目，满足政府相关要求，实现项目开发综合效益的最大化，证明开发实力，打造企业形求，实现项目开发综合效益的最大化，证明开发实力，打造企业形象，展示企业品牌，为企业后续取地打下基础。象，展示企业品牌，为企业后续取地打下基础。项目属性及研究视角项目属性及研究视角项目属性项目属性重要交通节点周边城市旧城改造更新发展项目开发目标体系开发目标体系政府层面：门户形象、旧改示范、区域发展带动企业层面：战略项目，政府目标为先之下的项目综合效益最大化研究角度研究角度先进案例角度城市价值提升角度市场可实现角度解决问题解决问题项目整体定位功能定位及配比经济测算地价水平测算先进11、案例实证研究先进案例实证研究3先进案例实证研究内容先进案例实证研究内容里尔火车站(法国)城市广度复合空间交通枢纽的人流集散琦玉(日本)无边界的城市都心城市浮岛难波城（日本）新城市绿洲综合体打造交通枢纽案例旧城改造案例六本木(日本)形象致胜规划领先城市新都心案例索尼中心(德国)企业形象与建筑综合体的结合高科技娱乐生活体验欧洲里尔（欧洲里尔（EuralilleEuralille）以交通枢纽为特点的新型城市中心的以交通枢纽为特点的新型城市中心的规划与实施规划与实施 总占地约总占地约7070公顷。公顷。紧邻新旧火车站，处于紧邻新旧火车站，处于交通集散地交通集散地。LILLE-FLANDRES车站为老车12、站，建于19世纪，巴黎-里尔之间的TGV和普通列车都途径该站，区域性车站，人流量60000每天（年客流量1400万左右）；LILLE-EUROPE（里尔欧洲）车站，20世纪90年代新建，现为里尔第二大车站，欧洲之星到达这里，为全国性区域性车站，人流量为15000每天。与旧火车站相距仅400米。处于旧城与市场之间的一个狭长地带，紧邻旧城，保持了与旧城传统商业中心的便捷联系。里尔(Lille)是法国北部最大的工业城市，也是法国北部最重要的铁路和交交通通枢枢纽纽。上个世纪70年代起，里尔作为传统工业城市逐渐萧条。“欧洲里尔（Euralille）”是1988年规划设计的一项大大型型城城市市中中心心公公13、建建项项目目，旨在通过建设一个商业中心(包括建设一个会议、展览及演出中心)来解决经济衰落问题，目标是将里尔建设成为欧洲中心城市欧洲中心城市之一。项目背景地理与交通里尔里尔欧洲欧洲大厦大厦里昴里昴银行银行大楼大楼里尔欧洲火车站里尔欧洲火车站城市城市公园公园柯布西耶柯布西耶高架桥高架桥里尔里尔会展会展中心中心火车站火车站商业中心商业中心火车站西火车站西交通集散交通集散广场广场火车站东火车站东人流集散人流集散广场广场旧火旧火车站车站地铁地铁包罗万象的商业中心包罗万象的商业中心欧洲里尔”的经济影响是不容置疑的。其中，商业中心起到了关键的作用，它充分利用毗邻火车站的区位优势，吸引了远距离的顾客来此购物。14、这个大型建筑基座的主要功能是商业购物及娱乐中心，包括上百家商店和超级市场，多家餐馆、咖啡馆，以及健身俱乐部、艺术俱乐部和演出大厅。整个大型复合商业设施可以容纳万人，包罗万象，它是为整个大区居民服务的。这是体现新的文化、生活方式的场所。商业中心商业中心项项 目目建筑面建筑面积积商业中心 92000m2娱乐及其它活动 15150m2演出大厅0 2810m2里尔商业高等学校 11400 m2其上高层塔楼 43000 m2合计164 360 m2附：总车位：3400个会演中心会演中心位于基地南侧，是供演出、会议、展览等的综合性场所，展览部分建筑面积为22000m2，会议部分建筑面积为18000m2会议15、部分分为三个会议厅，总共可以容纳5000人。展览部分也分为三个展览馆。写字楼写字楼里尔欧洲大厦里尔欧洲大厦(LatourLilleEurope)紧邻商业中心东北侧，跨于新火车站之上，为办公建筑，建筑面积25124m2，业主为里尔SCI公司，由克劳德瓦斯克尼设计。里昂银行大楼里昂银行大楼(LatourduCrditLyonnais)紧邻商业中心东北侧，跨于新火车站之上，为办公建筑，建筑面积为14600m2，业主为里昂银行，由包赞巴克设计。单体建筑的魅力单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击，标志性建筑 里尔欧洲大厦与里昴银行大楼城市公园城市公园位于商业中心北侧、新老火车站之间占地约10万m2，工程造16、价3千万法郎(约500万欧元)，即300法郎/m2，由EricBerlin等设计。公园设计强调生态理念生态理念，结合场地特征，设计了湿地、岩生花园湿地、岩生花园等特色景观特色景观。并利用原有垃圾场营造了无人生态岛，任由植物演替生长。公园还解决了欧哈里的复杂的多重交通问题，是法国现代法国现代景观设计的典范景观设计的典范。“欧洲里尔”通过城市公园、公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味人情味的的优美环境、易于接近的充满活力的易于接近的充满活力的公公共空间共空间，为城市新中心带来生气。总体规划总体规划设计特点设计特点 l交通枢纽与城市商业、休闲中心的结合交通枢纽与17、城市商业、休闲中心的结合。通过城市公园城市公园、公共广场公共广场的设计，最大限度地方便了人们的各种室外休闲活动，力图创造具有人情味的人情味的优美环境、易于接近的充满活力的充满活力的公共空间，为城市新中心带来生气。l总体布局总体布局巨型巨型综合体综合体。“欧洲里尔”是一个巨大的巨大的多层建筑裙房多层建筑裙房，其上设置高层塔式建筑。“欧洲里尔”把几乎所有的城市功能(包括商业、办公、居住、娱乐、休闲、交通等)都集中集中在一个巨大的建筑体及其周边单项建筑中，又通过一条顺应基地地形特征的南北向的大轴线南北向的大轴线将这些单项建筑有机地有机地组合起来。l出色的人流集散设计：出色的人流集散设计：“欧洲里尔”18、整体规划的重要组成部分，是完善建筑周边环境的一系列公一系列公共空间共空间的设计，包括新火车站西交通集散广场、会演中心周边环境、架于城市快速路之上的人流集散广场(位于新火车站东侧，是新火车站和地铁站的站前广场)、里昂银行等室外公共广场、步行通道设计等。整个项目通过交通集散广场交通集散广场、高架桥高架桥等与各个车站(火车站、公共汽车站、地铁站、地下停车场)及城市快速路在空间上保持着紧密的联系。促进城市复兴促进城市复兴：“欧洲里尔”极大地促进了里尔社会、经济、文化等各个方面的复兴，塑造了崭新崭新且富有个性富有个性的城市景观形象，在法国城市规划界和建筑界引发了一场“建筑风暴建筑风暴”。巨大经济效益巨大19、经济效益：“欧洲里尔”一期建成之后，各公司纷纷进驻“欧洲里尔”。至2001年，“欧洲里尔”共提供了65006500个个就业岗位，商业中心平均每年吸引了14001400万万的游客，会演中心则每年接待了100100万万以上的来访者。崭新城市形象崭新城市形象：得益于大师们的设计，“欧洲里尔”塑造了崭新的城市中心形象，其独树一帜的独树一帜的各类公共建筑造型，具有鲜明的鲜明的风格与个性，成为游客观光的新景点新景点。新型交通枢纽新型交通枢纽：它紧邻新旧火车站，通过交通集散广场交通集散广场、高架桥高架桥等与各个车站(火车站、公共汽车站、地铁站、地下停车场)及城市快速路在空间上保持着紧密的联系，极大地方便方便20、了人们的出行。社会影响社会影响1.功能复合2.人流设计里尔火车站的启示里尔火车站的启示多种城市功能的融合：在商业中心复合体上设置酒店、办多种城市功能的融合：在商业中心复合体上设置酒店、办公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，在整个公、住宅等塔式建筑，同时还规划大型会演中心，在整个基地边缘地段开发住宅办公等项目，使城市新中心除了商基地边缘地段开发住宅办公等项目，使城市新中心除了商业功能之外，还兼有行政办公、居住、文化娱乐、会议展业功能之外，还兼有行政办公、居住、文化娱乐、会议展览等多种功能，多种城市功能的融合，极大地增强了城市览等多种功能，多种城市功能的融合，极大地增强了城市活力，使活力，21、使“欧洲里尔欧洲里尔”成为富有人气、充满活力的城市新成为富有人气、充满活力的城市新中心。中心。在在“欧洲里尔欧洲里尔”商务中心周边，建设了绿地公园、集散广商务中心周边，建设了绿地公园、集散广场等尺度适宜的公共空间，这是以往的火车站、商业中心场等尺度适宜的公共空间，这是以往的火车站、商业中心和社区所缺乏的。其中，设计了交通集散广场、多处人行和社区所缺乏的。其中，设计了交通集散广场、多处人行过街天桥，既保持商务中心、各火车站及广场之间的联系、过街天桥，既保持商务中心、各火车站及广场之间的联系、同时为疏散人流提供了足够的空间纵深；设计了高速公路同时为疏散人流提供了足够的空间纵深；设计了高速公路入口区22、，保证了人车分流，达到快速疏散火车站人流、避入口区，保证了人车分流，达到快速疏散火车站人流、避免与商业人流的聚集发生冲突的目的。免与商业人流的聚集发生冲突的目的。日本琦玉新都心以交通枢纽站为依托的现代城市核心区 琦玉县面积3767平方公里，人口706万，是与首都东京北部相邻的内陆县。2000年5月，一个横跨浦和、与野和大宫三市的未来型城市“崎玉新都心”建成，国家18个行政机构搬迁至此，崎玉县作为首都圈的一个部分正在不断发展。琦玉新都心项目是东京第五次首都圈基本规划的重点建设项目之一，项目区离东京30分钟车程。该计划目的在于建立一个内陆区域性的交通枢纽城市，分担东京都市圈核心城市功能。项目背景琦23、玉新都心站位于城市的正中心。此外，共有12条铁路干线交汇于附近的Omiya车站周边，并且JR锜京和京滨东北线两条线也都处于新都心可以步行到达的范围内。联接Toda的Bijogi区和琦玉Miura区的都市高速公路通过地下隧道经过琦玉新都心。车辆可以从超级体育场的东西两个出入口进入。地理与交通类别面积（ha）所占比例（）公共施設用地道路12.325.9交通广场0.51.1公园广场1.73.6水路0.10.1总计总计14.614.630.730.7宅地商业商务用地32.368.2鉄道用地0.20.4高速道路用地0.30.7总计总计32.832.869.369.3合计合计47.447.4100.01024、0.0项目目的：充分利用交通联接点这一地理特征，对城市基础设施进行完善，充实会议功能、完善信息发送能力，形成极具魅力、具有丰富文化氛围的城市中心的功能定位区域规划面积：47.4公顷就业人口：约5.7万人（约1200人/公顷）总投入：935亿日元项目概括琦玉新都心依托交通枢纽发展强大的办公功能琦玉新都心依托交通枢纽发展强大的办公功能琦玉新都心处于关东平原的中心，是东京向日本的其他地区转移财富和功能的交叉口，承载着许多国家政府机构、商业金融业以及文化产业等功能的转移。最主要的就是承载东京的行政办公职能的转移，目前已有国家18个行政机构搬迁至此。国家政府办公塔楼已经成为了首都的一部分功能向琦玉新都心25、转移的一个象征行政办公区邮政厅大楼运输中心大楼医疗保险大楼水资源机构关东地方环境事务所区区域域东东部部的的商商业业区区与与琦琦玉玉超超级级体体育育馆馆连连接接，成成为为集集购购物物、体体育育休闲以及娱乐为一体的目的地商业体验区休闲以及娱乐为一体的目的地商业体验区琦玉超级体育馆是一座综合场馆，能举办摔跤、橄榄球、篮球等多种比赛，能容纳两万名观众。设备极其现代化，地面移动时可以增加2000个座位。馆内设有约翰列农博物馆。地下停车场为立体式停车场，能停放290辆车。体育馆距离地铁站很近，徒步即可到达。从新宿、涩谷、上野等地区乘坐地铁只需要30分钟左右的时间，即可抵达琦玉超级体育馆所在的琦玉新都心站。26、商业文化中心分布在琦玉的东部地区，拥有能够举办国内和国际会议的多功能会议中心,小型展厅、酒店及其他商业设施.商业文化中心音乐厅通信楼展览馆博物馆产学交流基地宴会会议厅城市浮岛城市浮岛位于新都心中心的山毛榉广场完全建立架空的第二层，创造了完全独立的绿色宜人空间。人车完全分流人车完全分流分布于整个项目的架空的步行体系，达到完全的人车分流。便捷的电梯和扶梯使人们宾至如归。1.规划功能2.规划特色3.人流设计琦玉新都心的启示琦玉新都心的启示包括办公、商业、文化娱乐、会展、居住、行政的复合型包括办公、商业、文化娱乐、会展、居住、行政的复合型城市核心区城市核心区土地利用强度和类型伴随其与交通枢纽站点的距离27、的变化土地利用强度和类型伴随其与交通枢纽站点的距离的变化而变化，站点周边主要以高强度开发的商业商务办公为主，而变化，站点周边主要以高强度开发的商业商务办公为主，现代城市感突出；包括商务办公、会展、商业、行政、文现代城市感突出；包括商务办公、会展、商业、行政、文化娱乐、居住在内的多功能均衡发展，推动区域经济发展化娱乐、居住在内的多功能均衡发展，推动区域经济发展的同时形成对周边的辐射；商务办公以企业总部、研发以的同时形成对周边的辐射；商务办公以企业总部、研发以及行政办公为主的同时，拥有突出的商业、会议会展、体及行政办公为主的同时，拥有突出的商业、会议会展、体育或者文化特色功能从而形成区域吸引点；育28、或者文化特色功能从而形成区域吸引点；利用架空的城市浮岛创造完全不同于地面层的宜人空间。利用架空的城市浮岛创造完全不同于地面层的宜人空间。人流动线全部安排在架空的二层，达到完全的人车分流。人流动线全部安排在架空的二层，达到完全的人车分流。火车站除了面向新都心外，周边有良好的道路交通网，同火车站除了面向新都心外，周边有良好的道路交通网，同时新都心拥有与火车站不同的路网，避免了与火车站人流时新都心拥有与火车站不同的路网，避免了与火车站人流聚集相冲突。聚集相冲突。日本大阪难波城集人文、娱乐为一体的自然生态综合体 难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气29、铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公公园园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。项目背景难波公园的构思为一个斜斜坡坡公公园园，从街道地平面上升至8层楼的高度，形成高高出出城城市市的的自自然绿洲然绿洲。形象功能：功能：写字楼、商业及娱乐设施、住宅、空中花园一期一期建筑建筑面面积积：商业40000平米办公楼80000平米公园8000平米绿地3000平米广场与通道4700平米其他31300平米合计167000平米二期二期建筑建筑面面积积：76600平米总计243800平米建筑概况社会影响社会影响城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合外立面设计变化比较30、丰富,采用空间向上退台的方式一个改变大阪市特色的新门户新门户，通过构建大型的自然公园，改善大阪拥挤而杂乱的城市环境；通过都市花园与商业零售相结合的综合性物业，重现大阪南部昔日风采。在一个密集的由混凝土建筑占主导地位的城市中，屋顶花园另大阪人重新获得对自己城市的自豪感自豪感，成为一处新的聚会场所聚会场所。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物体验式购物的乐趣。标志性建筑标志性建筑难波公园环31、绕在一个30层高的高层建筑旁边，与周边城市形成鲜明的至高点。综合体魅力综合体魅力城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合空间设计变化丰富、充满趣味空间设计变化丰富、充满趣味难波公园的构思为一个斜坡公园，从街道地平面上升至8层楼的高度，采用空间向上退台空间向上退台的方式。形成高出城市的自然绿洲。与周边旧城景观的和谐过度与周边旧城景观的和谐过度自然景观还被用来消除高耸的、充满现代美感的Mori大厦与历史上著名的日式毛利花园之间高达15米的垂直距离和心理障碍。综合体魅力综合体魅力城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合空间设计变化丰空间设计变化丰富、充满趣味富、充满趣味用暖色石材模拟的自然峡自然峡谷32、谷，与大阪市区众多的灰色混凝土和瓷砖饰面的建筑形成鲜明对比鲜明对比，也与周边绿色盎然的植被交相呼交相呼应应。同时，又是四通八达的通道通道。城市生活城市生活城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合开放的城市空间开放的城市空间空中庭院绿化空间,也是让顾客可以参与的公共空间。8层楼高空中花园，除了种植了不少漂亮的花草植物，还开辟了一些空间，让城市人租用一亩土地，耕种有机蔬菜。商场内有不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里。情趣的商业情趣的商业通过“峡谷”内一条“8字形”倾斜上升的通道可以到难波公园的零售及娱乐区。一系列的广场装有水景，营造出让人不断有新发现的感觉。项目的中心区是三层的“豪华购物广场”33、，其构造质感华美，错落有致，并饰有草木植被和水景。车站与商场间的公共通道2F主要通道火车站入口缓冲空间步行街通道木台阶作为公园的特色动线垂直观光电梯与公园公共空间结合颇具特色的动颇具特色的动线设计线设计除了峡谷作为项目整体的通道设计，还有其他各具特色的人行动线，使空间产生变化，和不断变换的景色和功能区，营造出让人不断有新发现的感觉。城市生活城市生活城市与自然生态的融合城市与自然生态的融合引引进进高高档档主主力力店店确立高档定位确立高档定位本项目本馆与南馆的主力商场是日日本本高高岛岛屋屋，高岛屋为日本著名百货公司,走高档消费品路线，业务及规模庞大，在东京、大阪、京都及横滨等多个城市均设有分店。高34、岛屋走高高档档流流行行路路线线，由于日本中老年顾客比较有钱，因此吸引了大量中老年顾客。公园的主要业态是：商店与餐饮店，咖啡厅较多。南玻城的商业以高岛屋促销高岛屋促销作为核心，高岛屋善于举办有吸引离的促销活动，例如举办过铁壁阿童木纪念活动，以万美元年薪将将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意。南玻城设立日文网站网站，介绍每家商店与商业设施，及时刊登商店促销信息。难波城发展大量会员会员，会员享有优惠，销售定期的火车票，购物达到一定数额可以赠送火车票。南玻城公园是相对独立管理的项目，包括公园公共园林与广场管理，例如经常在广场举办活动广场举办活动。业态平面图不同楼层的业态分布图商业经营商业经营复合功能的35、综合体：拥有足够体量的复合功能综合体，形成合力，使复合功能的综合体：拥有足够体量的复合功能综合体，形成合力，使项目具有人流聚集的吸引力。项目具有人流聚集的吸引力。特征鲜明的主题：建筑形式、设施配备、软件服务都着围绕城市自然特征鲜明的主题：建筑形式、设施配备、软件服务都着围绕城市自然生态主题，赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力。生态主题，赋予整个项目鲜明的个性和独特的吸引力。标志性建筑的打造：利用至高点打造标志性建筑，增加整体项目的话标志性建筑的打造：利用至高点打造标志性建筑，增加整体项目的话题性与受瞩目程度。题性与受瞩目程度。具有吸引力的城市公共空间：自然生态的公共空间塑造，融合了大自具有吸36、引力的城市公共空间：自然生态的公共空间塑造，融合了大自然和商业活动，使城市变得生气勃勃。然和商业活动，使城市变得生气勃勃。空间的动感和多样性：空间的动感和多样性：“峡谷峡谷”意象在空间分割的应用和人流动线的意象在空间分割的应用和人流动线的多样化，使空间充满了趣味，同时，不断呼应和强调了整个项目的自然多样化，使空间充满了趣味，同时，不断呼应和强调了整个项目的自然与闲趣主题。与闲趣主题。与旧城景观的和谐过渡：通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧与旧城景观的和谐过渡：通过景观的打造使现代化的新城与周边的旧城景观和谐过渡。城景观和谐过渡。难波公园的启示难波公园的启示六本木六本木BB森大厦森大厦CC酒37、店式公酒店式公寓寓CC酒店式公酒店式公寓寓AA中心广场中心广场六本木整体分为三个区域六本木整体分为三个区域：l A街区连接地铁地下联络通道，这是六本木HILLS的主入口、主形象；l B街区是以“六本木HILLS”的象征物-54层的“森大厦”为中心，大厦的最上部是代表都市文化的核心部分-“森艺术中心”，街区内的酒店、购物中心以及朝日电视台等综合性设施构成了商业、文化、信息的中心聚集层；l C街区位于南侧，邻接幽静的元麻布高级住宅区，规划了高层住宅群。东京中心部各主要旅游区东京中心部各主要旅游区案例：日本六本木既是剧场又是舞台日本日本六本木：继洛克菲勒中心以来私营企业投资开六本木：继洛克菲勒中心以38、来私营企业投资开发的最大的都市重建项目，同时也标志着城市生活方式发的最大的都市重建项目，同时也标志着城市生活方式的一种转变的一种转变城市既是剧场又是舞台城市既是剧场又是舞台形形 象象概概 况况 l融合“生活、工作、学习、创造”多种机能相融合多种机能相融合，集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。l综合体构成六本木新城森大厦（地标）、东京君悦大酒店、朝日电视台总部大厦、榉树坂六本木综合楼、4栋六本木新城住宅楼，以及分别位于两个入口的六本木新城入口大厦和好莱坞大厦。l 规模 占地11.6公顷，超过35万平米的办公面积，200个饭店和商铺，880套公寓，一个电视制作中心，9个立体声宽银幕39、电影院，可以容纳3000辆小汽车的停车场，一座博物馆，许多的花园，广场和会议厅，几乎集中了一个城市所能提供的所有服务设施。l 保持了山地特点，保留复制保留复制了名门毛利藩宅庭院的毛利庭院。l 每天，大约有100,000人往来于这里，20,000人在这里工作，2,000人在这里安家。功能设施功能设施l森艺术馆、俱乐部、学术中心、图书馆、森都市未来研究馆、维珍TOHO影城l露天广场、庭院艺术品l东京君悦大酒店、森大厦写字楼、商场及饭店、朝日电视台、住宅（酒店式公寓）著名购物中心+旅游中心+东京的绿色都市文化中心+精英之城+最先端IT都市+外地游客到东京的必游之地l 独创独创“精英之城精英之城”六本40、木新兴商业区不仅可以满足衣食住行的需要，还将成为一个集工作、学习、娱乐等功能于一体的精英之城，让Roppongi Hills成为日本大都市高品质街的品牌。重要元素分析重要元素分析l 理想之城理想之城“城市既是剧场又是舞台城市既是剧场又是舞台”按照森稔的理想新城市计划，是建设垂直的而不是水平的城市。最高的主体建筑“森大厦”，地上54层，地下6层，总建筑面积为37万9451平方米。位于商业区中央的住宅“六本木Hills Residence”，其特点是住宅与办公地点极其接近，这是森稔提倡的“住职接近”口号的象征性存在象征性存在。l 媒体之城媒体之城运用各种信息装置和电器来作为人们活动的向导和助手，如41、写字楼和店铺、建筑物墙壁和电梯车站通道前、来客经过的地方配置的显示屏。l 东京文化都心东京文化都心让六本木HILL成为东京的“文化都心”，是当初创建时就确定的主题，因此在建设过程中就充分考虑安置公共艺术作品成为街道新景观的重要元素。在整个区内的人行道和公共场所中总共配有8个公共雕塑，和11个城市建筑小品。对于致力于成为城市文化中心的六本木HILL，森艺术馆森艺术馆无疑是最重要的组成部分之一定位理念定位理念 定位理念定位理念 l 泛在实验城市构想泛在实验城市构想“泛在（UBIQUITOUS）”来自拉丁语，意思是“普遍存在，无所不在”，即英特网的环境处于在任何时候和任何情况下都可以全面互联的状态。42、在新兴商业区westwalk和大厅附近设有支持IEEE802.11b规格的接入点，任何访问六本木新兴商业区的web网站的人都可以免费使用泛在系统。l 最先端城最先端城拥有世界最先端的多功能移动平台，而实现各种服务，即无线、非接触和接触的卡、二次元的条形码等，能够和复数的周波数以及界面对应的装置，以此实现一元化的个人认识系统，从而向个人提供程序段的情报。重要元素分析重要元素分析总体规划总体规划设计特点设计特点 l 城市设计与项目设计相互结合城市设计与项目设计相互结合。充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。融合了世界著名建筑师和设计师的作品。l总体布局43、总体布局酒店与购物中心形成综合体酒店与购物中心形成综合体。购物中心建筑设计外立面设计变化比较丰富，采用空间向上退台的方式，与筑波城有类似之处。合理设计交通体系，动线设计人性化。l立体花园：立体花园：在六本木山新城种植了68,000棵树，使整个社区更具吸引力。立体花园的概念贯穿于各个环节。电影院的屋顶种植了稻谷、百合花和菜蔬植物，在四个居住楼顶设置了带有绿草坡和少许灌木环绕的英式花园。l为了保护环境和保存能源，六本木山大规模运用了再生系统来有效地发电和产生热能。通过燃烧地下产生的城市煤气来提供电能，并在热量发生的过程中进行空气调节和水储热循环。重要元素分析重要元素分析单体建筑的魅力单体建筑的魅力44、：形成强制性视觉冲击，标志性建筑 森大厦酒店式公寓酒店式公寓森大厦森大厦人性化的动线设计人性化的动线设计:各个区由低层的商业设施以及人流、车流的组织联接起来。行人和汽车通过桥梁和步行街人性化地分人性化地分隔隔 开来。增值措施增值措施元麻布居元麻布居民中心民中心六本木六本木使馆区使馆区地铁地铁主要道路主要道路六本木附近交通图六本木附近交通图合理的交通体系合理的交通体系:地铁、公共汽车、自驾车均可方便到达六本木，总体停车位2726辆，共计12个停车场，方便顾客就近停车。六本木新城设有摩托车与自行车停车位置，其中自行车免费。地铁直接连通六本木新城B1F。增值措施增值措施区域标识：区域标识：水晶岛的设45、计形成强烈的标识作用，它的内部是进出地铁的重要通道。水晶岛人的活动空间：人的活动空间：露天广场舞台上的圆形顶棚，具有强烈的聚集导向作用人的活动引导：人的活动引导：设置人性空间，通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间中庭露天广场增值措施增值措施日本六本木：增值举措DISDIS：多语言、国际化标识系统标识系统无处不在提示六本木是世界的都市中心小品小品/园林：园林：代表世界潮流的公共空间艺术公共空间艺术作品社区内50%50%的地方是开放空间开放空间，绿化率20%，复合功能的综合体：超大型复合性都会地区，几乎可以满足都市生活复合功能的综合体：超大型复合性都会地区，几46、乎可以满足都市生活的各种需求。的各种需求。特征鲜明的主题：集工作、学习、娱乐等功能于一体的特征鲜明的主题：集工作、学习、娱乐等功能于一体的“精英之城精英之城”，“城市既是剧场又是舞台城市既是剧场又是舞台”。标志性建筑的打造：标志性建筑的打造：5454层楼（另外有地下层）高的森大厦是六本木层楼（另外有地下层）高的森大厦是六本木最高的象征性主体建筑，由世界知名建筑事务所最高的象征性主体建筑，由世界知名建筑事务所KPFKPF设计。设计。公共空间：六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露公共空间：六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹顶露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户47、外活动提供场地。天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻的户外活动提供场地。人的活动引导：通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动人的活动引导：通过小品、小型商店、座椅等控制活动黏性，设计动线特点，可产生聚集导向的空间。线特点，可产生聚集导向的空间。合理的交通体系和动线设计：人车分流，人的流动放在第一位，以垂合理的交通体系和动线设计：人车分流，人的流动放在第一位，以垂直流动线使整体空间充满了层次，人性化的动线设计。直流动线使整体空间充满了层次，人性化的动线设计。六本木的启示六本木的启示项目概况位于德国柏林波茨坦广场，建筑物起于在战后没有人烟的隔离区，是德国旧城改造的典范。占地2650048、平方米，总建筑面积16000平方米。由七栋均由玻璃及钢筋建成的大楼，围绕着一个中央庭院。这里设有办事处或总部的大公司有德国铁路股份公司、索尼欧洲总部及Sanofi Synthelabo。形 象高高技技术术现现代代主主义义的最新代表作品。高科技视听娱乐高科技视听娱乐场所顶级商务场所功 能集生活、工作、娱乐于一身，包括购物中心、剧院及电影院、餐馆、酒吧、写字楼、住宅等各种功能。案例：柏林波茨坦广场的索尼中心科技+娱乐的完美结合社会影响社会影响结合娱乐和科技娱乐和科技的用途，索尼中心成为各界瞩目的中心地标中心地标，旅游者到柏林必去的目的地之一。它是欧洲最具影响最具影响的城市文化商业中心城市文化商业中49、心，是每界柏林电影节柏林电影节的主办场和世界杯足世界杯足球赛事球赛事的现场直播地。功能及布局功能及布局建筑单体的个建筑单体的个性与群组的协性与群组的协调调由7栋形态各异形态各异却又相互呼应相互呼应的建筑物围合，聚焦于中央广场。索尼欧洲总部分为索尼欧洲总部和索尼研发中心两部分PPSanofi Synthelabo世界第三大、欧洲第一大制药公司FilmhausFilmhaus是一家电影发行公司。在这座建筑中，设有大众汽车展示厅、德国电影电视学院、电影电视博物馆、艺术电影院，以及咖啡馆和甜品店。德国铁路股份公司法式餐厅德式餐厅公寓（套），下面配有高档餐馆索尼展示中心3D电影院原声电影院高档餐厅酒店式50、公寓（67套房间）咖啡厅中心广场中庭的视觉焦点中庭的视觉焦点奇特的风帆造型奇特的风帆造型巨大的、可以升降的风帆造型风帆造型天幕，是建筑物中庭视觉焦点所在，使7 7座大厦结合成一完整建筑群座大厦结合成一完整建筑群。建筑语言建筑语言科技、现代、未来、精致科技、现代、未来、精致建筑材质所传达的感性符号建筑材质所传达的感性符号钢钢、玻璃玻璃的构造以及垂直的釉面悬索结构和悬索网悬索结构和悬索网，让人们充分体验到未来的、开放的、透明的、无比未来的、开放的、透明的、无比精致的精致的德国现代工艺技术的成就。建筑语言建筑语言科技、现代、未来、精致科技、现代、未来、精致声光色影的组合运用声光色影的组合运用丰富的光51、影变化，如同致身奇幻世界奇幻世界。建筑语言建筑语言科技、现代、未来、精致科技、现代、未来、精致现代娱乐生活现代娱乐生活科技、现代、未来、精致科技、现代、未来、精致德国最大的电影电视博物馆德国最大的三维立体电影院 德国片源最多的原声电影院德国最权威的艺术电影院视觉听觉的盛宴视觉听觉的盛宴8家类型各异的电影院，一网打尽高科技、高科技、高品味的视听娱乐高品味的视听娱乐现代娱乐生活现代娱乐生活科技、现代、未来、精致科技、现代、未来、精致在大众体验中心，可以接触到大众最新的产品。这里还有配备刹车、变速杆等的驾车体验游戏中心，可以让观众展示超凡的驾驶技术。在索尼风格展示店，有索尼全线的产品展示。未来娱乐趋52、势，尽在掌握。体验式消费场所体验式消费场所消费者与新消费者与新产品的零距离产品的零距离索尼中心不仅有平米的索尼展示店，还有大众汽车的体验中心。开放性的、文开放性的、文化和社交的新化和社交的新型都市广场型都市广场中心广场达4000多平方米，无论任何恶劣天气，都可以在中心广场举办各种露天活动露天活动。广场上有绿化景观和水系喷泉、咖啡屋和酒吧。现代城市生活现代城市生活科技、现代、未来、精致科技、现代、未来、精致 代表了新的技术想像力和秩序代表了新的技术想像力和秩序空间的动感和多样性由简练和高技术的建筑语言来表达空间的动感和多样性由简练和高技术的建筑语言来表达开放式的公共空间的塑造和市民活动的融入开放53、式的公共空间的塑造和市民活动的融入索尼中心的启示索尼中心的启示创造城市公共空间创造城市公共空间 索尼中心不只是一座建筑，而是城市的一部分！德意志民族：德意志民族：理性、思辩理性、思辩索尼中心的启示索尼中心的启示东西方文化的融合东西方文化的融合 企业形象定位与开放的现代建筑空间相融合！：科技、高品质、功能化的娱乐科技、高品质、功能化的娱乐德国现代主义建筑：德国现代主义建筑：简炼、科学、高质量、可靠、功能化简炼、科学、高质量、可靠、功能化交通节点周边城市旧城改造更新项目增值体系交通节点周边城市旧城改造更新项目增值体系增值体系增值体系KPI功能复合，包括办公、居住、商业娱乐功能复合，包括办公、居住、54、商业娱乐交通枢纽的接驳交通枢纽的接驳功能增值功能增值规划增值规划增值地标建筑的冲击地标建筑的冲击城市建设的新旧融城市建设的新旧融合合功能创新，形成城市综合体，提升区域城市价值功能创新，形成城市综合体，提升区域城市价值城市活动场的打造城市活动场的打造分层的人流车流集散体系分层的人流车流集散体系重视城市步行系统重视城市步行系统大师设计的创新单体大师设计的创新单体新型建筑材料与科技的运用新型建筑材料与科技的运用建筑体功能的复合化建筑体功能的复合化建筑空间布局的多层次、多变化建筑空间布局的多层次、多变化建筑复合体意象的塑造与传播建筑复合体意象的塑造与传播营造城市公共空间营造城市公共空间城市家具的魅力城55、市家具的魅力城市文化资源的挖掘与继承城市文化资源的挖掘与继承旧有城市肌理的延续和创新旧有城市肌理的延续和创新项目功能市场环境研究及定位项目功能市场环境研究及定位4市场研究市场研究居住居住办公办公商业娱乐商业娱乐青岛住宅市场整体需求旺盛，受年竣工面积下降的影响，出现较大的供需青岛住宅市场整体需求旺盛，受年竣工面积下降的影响，出现较大的供需缺口，住宅价格上涨幅度大缺口，住宅价格上涨幅度大销售面积销售面积/竣工面积竣工面积200520052006200620072007（1-71-7）供过于求（供过于求（1.1）1.221.221.631.63青岛市房地产供需状况住宅价格涨幅（%）（2004年基准年56、）200520062007青岛青岛5.63 5.63 112.00 112.00 132.74 132.74 哈尔滨7.63 13.00 34.18 长春4.44 14.35 29.12 沈阳4.77 11.64 21.81 大连20.27 43.49 66.50 济南6.89 15.37 62.13 南京22.82 38.54 47.45 杭州16.09 53.73 77.14 宁波25.91 68.11 79.28 厦门3.87 75.19 81.13 广州12.83 41.16 68.41 深圳-4.93 38.29 92.56 武汉11.69 44.05 56.44 成都3.78 5457、.50 72.08 西安39.89 28.36 35.46 全国全国9.69 9.69 22.87 22.87 39.98 39.98 根据世联经验数据，青岛市住宅市场已出现严重的供不应求局面。对比青岛市住宅价格上涨幅度与全国平均、其他副省级重点城市住宅价格涨幅，青岛市均遥遥领先市区房地产市场出现板块分化，依托不同的资源环境基础形成东部沿海片市区房地产市场出现板块分化，依托不同的资源环境基础形成东部沿海片区、市北片区、西部沿海片区等三个价格梯度鲜明、区域认知迥异的板块区、市北片区、西部沿海片区等三个价格梯度鲜明、区域认知迥异的板块n西部沿海片区为城市传统区域，主要依托传统配套设施齐全，但交通一58、般。客户以本地人为主，产品以高层、小高层为主户型面积在120平方米左右。售价在8000元/平n市北片区，交通方便，城市传统配套设施齐全。主力客户是本地人。产品产品高层、小高层为主，户型面积60-170平，主力户型为100平左右售价在70009000元/平n东部沿海片区浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件，沿海区域为设施型海景住宅。外地客户比例较高，产品形式以高层、超高层公寓为主，售价在13000元/平以上本项目所在区域本项目所在区域东海路9号海信燕岛国际公寓中环国际广场国际城名苑优山美地班芙春天嘉和新兴海信都市阳光如意家园维多利亚广场鲁能领域银河金星西部沿海片区市北片区东部沿海片区板块板块名称59、名称依托资源依托资源客户特征客户特征产品特征产品特征价格平台价格平台东部东部沿海沿海景观型豪宅：通达的交通条件，珍稀的海景资源以外地人和本地高收入人群为主依托海景资源和中心性区位条件，形成以高层、超高层为主的设施性海景公寓。一线海景公寓：均价2000030000元/平左右，总价500万以上。二线：起价13000元/平，总价在200万700万。城市公寓：依托核心商务区及成熟的城市意向，产品品质高主力客户是青岛本地人，90%自住，大部分人在东部上班，香港中路附近CBD白领居多。产品以高层、超高层公寓为主，建筑现代意向浓烈均价9000元/平，总价区间50-120万不等东海路9号海信燕岛国际公寓中环国60、际广场国际城名苑优山美地班芙春天嘉和新兴海信都市阳光如意家园维多利亚广场鲁能领域银河金星东部沿海片区东部沿海片区依托海景资源和城市核心商务资源成为城市高档住宅聚集区，东部沿海片区依托海景资源和城市核心商务资源成为城市高档住宅聚集区，客户主要为青岛本地中高端收入人士和部分外籍（外地）人，但区域新增客户主要为青岛本地中高端收入人士和部分外籍（外地）人，但区域新增供应基本以在售项目后续供应为主供应基本以在售项目后续供应为主典型楼盘典型楼盘东海路东海路9 9号号海信燕岛国际公海信燕岛国际公寓寓中环国际广场中环国际广场（公寓部分）（公寓部分）国际城国际城名苑名苑优山美地优山美地班芙春天班芙春天建筑面积建61、筑面积（万平）（万平）9.5万平12.2万平3.7万平30万平3.3万平米2.7万平米产品形式产品形式超高层公寓高层高层高层高层高层价格平台价格平台（元（元/平）平）240001700013000840087008300-9900主力户型主力户型（平米）（平米）170-220平78-29064-25390-12090-10035-59销售状况销售状况共366户。2006年11月开盘，目前还剩14套。总户数719户，尾盘销售共400套，2007年7月开盘，已售出40%左右。共700多户，2006年10月份开盘，目前余5、6套。二期共推出300套，两个月前开盘，目前已售出70%2007年7月开盘，62、两个月后已售出80%。客户特征客户特征外地人和本地高收入人群本地人和青岛人各占一半CBD年轻白领，首次置业者居多以香港、福州路的白领为主。客户包括软件园一期的员工、其他区拆迁过来的人。多数是35岁以上、有比较稳定的收入的客户；青岛本地人为主，少量韩国人。其中30%主要是小的、起步阶段的咨询、贸易企业购买作办公用，20%左右用于投资；其余为周围写字楼里办公的白领购买居住用。项目以高层和超高层公寓为主，产品海洋意向强烈，主要依托优势项目以高层和超高层公寓为主，产品海洋意向强烈，主要依托优势海景资源和成熟商务资源形成产品价值海景资源和成熟商务资源形成产品价值板块名称板块名称依托资源依托资源客户特征客63、户特征产品特征产品特征价格平台价格平台市北板块城市传统区域，配套设施完善，交通方便，城市传统配套设施齐全。主力客户是本地人，占到六七成，投资小户型，年轻人多买小户型，还有部分婚房，多为地缘性客户。产品高层、小高层为主，户型面积60-170平，主力户型为100平左右区域市场价格水平达到8000-9000元左右，房款在50万左右的小户型销售状况最好。东海路9号海信燕岛国际公寓中环国际广场国际城名苑优山美地班芙春天嘉和新兴海信都市阳光如意家园维多利亚广场鲁能领域银河金星市北片区市北板块依托便利的交通以及齐全的城市配套设施成为青岛本地中市北板块依托便利的交通以及齐全的城市配套设施成为青岛本地中高收入群64、体的置业区域，地缘性客户为主，总价承受能力相对有限，高收入群体的置业区域，地缘性客户为主，总价承受能力相对有限，区域新增供应项目较少区域新增供应项目较少典型楼盘典型楼盘嘉和嘉和新兴（公寓）新兴（公寓）海信都市阳光海信都市阳光如意家园如意家园规模（万平）规模（万平）13.25产品形式产品形式高层公寓高层公寓高层/多层价格平台（元价格平台（元/平）平）800090008000-10000主力户型（平米）主力户型（平米）10090-120高层74平米、104平米、107平米各占1/3，多层以147平米为主销售状况销售状况7月开始内部认购，计划10月开盘。从认购情况来看，中小户型已基本认购完。还未开盘65、，但从等级情况来看，很热销。共172套，5月1日开盘，已完成2/3。客户特征客户特征投资型客户占一半左右青岛本地人为主客户以本地居民为主以高层为主的城市住宅区，地缘性客户为主，产品品质一般以高层为主的城市住宅区，地缘性客户为主，产品品质一般项目所在地西部沿海片区历史沉淀深厚，保存完整的历史肌理营造项目所在地西部沿海片区历史沉淀深厚，保存完整的历史肌理营造了浓厚的宜居环境，其中优质产品多为老式的别墅和洋房了浓厚的宜居环境，其中优质产品多为老式的别墅和洋房保存完整的保存完整的“绿树红瓦蓝绿树红瓦蓝天天”意向、宜人的空间尺意向、宜人的空间尺度、成熟的配套设施、有度、成熟的配套设施、有机生长的道路网络66、，为西机生长的道路网络，为西部片区营造了浓厚的宜居部片区营造了浓厚的宜居环境，依托海景，发展为环境，依托海景，发展为青岛市最早形成的海景豪青岛市最早形成的海景豪宅板块，也是财富阶层最宅板块，也是财富阶层最早的置业区域早的置业区域绿树红瓦蓝天的青岛城市意向绿树红瓦蓝天的青岛城市意向居住大家认老城，觉得老城的居住氛围还是不错的，从城市空间尺度、人际关系来看都不错。老城配套还可以，两个山东省重点小学、山大医院及几个私立医院都不错。麦迪逊销售经理青岛本地人还是有很浓厚的西部居住情结。其实青岛最有特色的、最有底蕴的应该是在西部。戴德梁行高级经理有机生长的道路网络及以有机生长的道路网络及以人为本的街道尺度67、（最宽人为本的街道尺度（最宽不超过不超过40米）米）市府东迁，并且东部开发建成气候，商业配套、交通、市政设施不断完善，引发就业东移、财富东移，“东部什么都有”！相比之下，中山路老城区的人口承载力有限。市府已经研究了多年，希望通过引进产业、挖掘历史、修缮建筑的方式来改造旧城，但因为成本太大（比拆了重建来得难），效果并不明显。导致现在出现越破越无法改善的局面。青岛市南区建设局访谈如果住在西边，有人来问起都不好意思说，因为说明混得不好啊。那要是住在东边，有人问起，那脸上多亮堂。出租车司机现在政府已经自动把火车站那边的地降为二类地了，这应该能说明问题。某楼盘销售经理中山路已经没落了，人气已衰退，已被台68、东代替，想重聚人气已经很难。如西部的东方贸易大厦、中山百盛、发达商厦、华联等，除百盛稍好外，其他都快破产。老火车站改造前基本就是一个难民营，东字头火车开通后会有一定改善。爱尊客销售经理政府东迁、中山商圈的衰落引发优质产业和居住人口的流失，区域政府东迁、中山商圈的衰落引发优质产业和居住人口的流失，区域形象败落，区域认知恶化形象败落，区域认知恶化片区项目供应稀缺，但项目规模普遍较小、产品品质低，同时受到区域形象制约，片区项目供应稀缺，但项目规模普遍较小、产品品质低，同时受到区域形象制约，难以形成对于区域地段及资源的有效利用，产品价格水平远低于东部沿海同类型难以形成对于区域地段及资源的有效利用，产品69、价格水平远低于东部沿海同类型产品产品典型楼盘典型楼盘维多利亚广场维多利亚广场银河金星银河金星鲁能领寓鲁能领寓建筑面积建筑面积（万平）（万平）59产品形式产品形式21层酒店式公寓高层高层塔楼价格平台价格平台（万元（万元/平）平）价格未定80000.8主力户型主力户型（平米）（平米）40-10036-170平米销售状况销售状况开盘时间尚未确定共200多套，06年7月开盘，已销售完已售罄客户特征客户特征地缘性客户地缘性客户，部分投资客鲁能领寓鲁能领寓中中山山路路片区内近年来出现的楼盘，以鲁能领寓和维多利亚广场为例，都是小盘项目，很难通过产品组合、规划创新等实现整体造势，加之产品自身素质普通，从而难以70、形成亮点效应，对片区形象带动和区域价值提升影响不大海景公寓，力求最大化观景面，并以外形独特的、大体海景公寓，力求最大化观景面，并以外形独特的、大体量的极致化单体建筑增强产品与海景资源的价值结合；量的极致化单体建筑增强产品与海景资源的价值结合；城市住宅，整体规划，打造良好的产品素质，营造错落城市住宅，整体规划，打造良好的产品素质，营造错落有致的群体意向，整体造势，提升城市形象有致的群体意向，整体造势，提升城市形象从提升区域居住价值、打造区域形象角度出发，本项目居住物业需从提升区域居住价值、打造区域形象角度出发，本项目居住物业需要突破现有产品力，打造体现青岛城市精神精髓的精品住宅要突破现有产品力，71、打造体现青岛城市精神精髓的精品住宅市场研究市场研究居住居住办公办公商业娱乐商业娱乐青岛写字楼市场价格平稳，总体呈现供需两旺的态势青岛写字楼市场价格平稳，总体呈现供需两旺的态势n 除2006年写字楼价格上扬幅度较大外，2007-2007年期间青岛写字楼市场价格平稳n 写字楼投资额度持续上升，截至到目前，青岛写字楼存量市场大约有250-300万平米，其中的甲级写字楼出租率一般在98%以上。（数据来源：戴德梁行访谈）。n青岛的写字楼市场还是很大的，中环国际原来是烂尾楼，后来改造成乙级写字楼，在九个月之类销售率就达到了95%，比公寓快（数据来源：戴德梁行访谈）。近年来写字楼价格变化情况青岛近年投资销售72、数据青岛近年写字楼数据分析受政府规划引导影响，青岛高档办公物业集中在以政府金融机构为受政府规划引导影响，青岛高档办公物业集中在以政府金融机构为核心的中央商务区香港中路一带和以城市东扩为发展方向以及以总核心的中央商务区香港中路一带和以城市东扩为发展方向以及以总部经济为目标规划的海尔路一带部经济为目标规划的海尔路一带目前香港中路甲级写字楼出租率在95%以上，海尔路以企业自建自住为主，在5年之内应该对香港中路不会形成太大的冲击。但我很看好海尔路的商业氛围。戴德梁行经理2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集73、行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主 2006年崂山区政府结合“十一五”发展规划，确定了崂山区的未来发展方向，其中中重点打造总部经济，崂山区委、区政府已将续写海尔路商贸大道的规划列入“十一五”规划中。规划设想，在现在的基础上，用5到10年的时间，把海尔路精雕细刻为青岛市乃至山东半岛著名的CBD（中央商务区）香港中路香港中路CBDCBD片区集中了青岛市主要的甲级写字楼，已形成成熟的商务氛围，入片区集中了青岛市主要的甲级写字楼，已形成成熟的商务氛围，入住企业以国内外知名企业或青岛本地发展较为成熟的外向型大中企业为主，但目住企业以74、国内外知名企业或青岛本地发展较为成熟的外向型大中企业为主，但目前用地已趋饱和前用地已趋饱和n 青岛高档纯写字楼，主要依托便捷的交通和优越的商务办公氛围，集中分布在东部政务区和商业区。入驻客户主要为世界500强和大型国有企业的分公司、代表处或青岛本地发展较为成熟的大中型企业。本区域写字楼的平均租金为3.5元/平天，最高为4-5元。鼎鼎盛盛时时代代亚麦大厦亚麦大厦帝威国际大厦帝威国际大厦英英德德隆隆大大厦厦青青岛岛远远洋洋大大厦厦乾乾豪豪国国际际广广场场世世纪纪名名人人广广场场新域蓝谷新域蓝谷 青青岛岛国国际际金金融融中中心心凯凯旋旋大大厦厦福林大厦福林大厦 政务区东部商务区n典型入驻客户典型入驻75、客户香港中路临近市府，写字楼价格最高，但目前已趋饱和，但目前已趋饱和，新增量有限（仅万邦中心和世纪名人广场）新增量有限（仅万邦中心和世纪名人广场）上石地产 陈经理在香港中路集聚了一批需要经常跟政府打交道的、需要形象的企业 麦迪逊销售经理CBD在未来4-5年内估计有100多万平的新增供应，但现在还不确定，因为目前只有万邦和香格里拉二期已经比较明确，就做写字楼，其他还没最后确定物业类型。此外没有任何可见的供应。戴德梁行经理n典型入驻客户典型入驻客户青岛国际金融中心青岛国际金融中心数码港数码港华银大厦华银大厦中环国际中环国际光大金融中心光大金融中心物业基本情物业基本情况况甲级项目属于青岛新型的写字楼76、类型，设施及外观均很现代。数码港与招银大厦、时代广场都是统一管理的项目为乙级写字楼，总建面2.8万平，有80、256、145三种户型，各占30%左右，产品按5A标准配置，在青岛属于中高端写字楼。由于最初是按银行的办公需求设计的，因此在办公室自动化、安全管理等方面都有一定的超前性，属于青岛顶级写字楼。租售状况租售状况目前只剩一500平的房间。已 租完项目可租可售。已卖出80%，2006年11月份开盘，目前已售出98%左右，项目已租出80%。租金（租金（/价价格）水平格）水平租金3.2元/平米/日，另加8.8元/平月的物业费。数码港与招银大厦租金3.5元，时代广场3.2元，另5.16元/平月的物业77、管理费。租金3.3元/平（含物业费），售价1.5万元/平。均价1.2万元左右，租金3.5元/平（含0.8元/平天的物业费，租赁毛坯房送吊顶、卫生间）；但随楼层变化租金也不同，最高达4-5元。客户客户金融、财会类企业较多，省行及各类金融机构多在此，另外知名外企如普华永道，戴德梁行也均在此办公。入住企业多为贸易物流类型，有不少国际知名外企如马士基等。其中华夏银行购买了6层4000平。有物流、金融、贸易和咨询等行业中小企业（有较多涉外企业，企业规模档次及设施比邻近的光大金融中心稍高）。入住企业多为物流、贸易、咨询类中小公司。CBDCBD区域写字楼规格较高，入住企业以国内外知名企业或青岛本地发展较为成78、熟区域写字楼规格较高，入住企业以国内外知名企业或青岛本地发展较为成熟的外向型大中企业为主，租售率维持在的外向型大中企业为主，租售率维持在80%80%以上以上n 外立面主要以玻璃和金属为主，大堂多采用现代风格设计，室内墙面以涂料为主。n 配套设施较为齐全，除电梯、停车场，部分写字楼内还配有会议中心、餐厅、咖啡厅、娱乐场所及商场等设施。崂山区商务中心（海尔路、山东路）依靠规划利好和较为成熟的总部经济基础，崂山区商务中心（海尔路、山东路）依靠规划利好和较为成熟的总部经济基础，商务中心的氛围在逐步形成，写字楼配置较高，在短期内会有较大放量，但以商务中心的氛围在逐步形成，写字楼配置较高，在短期内会有较大79、放量，但以大型企业的自建自用为主大型企业的自建自用为主崂山区楼宇总部发展是以海尔路为轴线，高标准规划建设啤酒城和商务一、二、三区，重点引进规模大、质量高、带动力强的楼宇项目，推动楼宇经济快速健康发展，力争用五到十年时间，建设全国最高档次的区域性商务全国最高档次的区域性商务中心区之一中心区之一。目前突出抓好四类楼宇建设：以莱钢建设集团总部大厦、国旅联合、石油大厦等为代表的总部型总部型楼宇楼宇；以啤酒城改造、上实综合商业中心、证大凯伦、国际会展中心二、三期等为代表的现代商业型楼宇现代商业型楼宇；以数码科技中心大厦、青岛裕龙大厦、汉河科技大厦等为代表的商务办公型楼宇商务办公型楼宇；以中信万通证券、海80、协信托、中国电信综合楼、青岛联通通信枢纽楼、半岛新闻大厦等为代表的金融信息文化型楼宇金融信息文化型楼宇。其中，商务区一、二期建设面积共计93万平米左右。目前在建和待建的楼宇总部类项目有41个，计划总投资约90亿元。海尔路主要发展总部经济，莱钢、澳柯玛、连通、中国电信等都在那儿有自己的建筑。麦迪逊销售经理海尔路以企业自建自住为主，在5年之内应该对香港中路不会形成太大的冲击。但我很看好海尔路的商业氛围。戴德梁行经理 金孚大厦金孚大厦青岛数码科技中心青岛数码科技中心物业基本情物业基本情况况总建筑面积62218平方米，在建总建筑面积8万平方米，分两栋高层（18-27层），一栋作为写字楼出售，一栋是小户81、型公寓。租售状况租售状况已销售75%租金（租金（/价价格）水平格）水平（元（元/平米）平米）9000写字楼10层以下为SVO，层高3.5米，以120平米为单位出售，可以多个单位组合，均价9000元/平方米，10层以上为LOFT，层高6.1米，均价13000元/平方米；n 外立面主要以玻璃为主，现代化建筑风格n 配置较高，写字楼内部一般设有商务中心、员工餐厅、票务中心等设施 n 项目所在区域办公物业供应多以老旧的商住楼为主，功能落后，缺乏弹性；而目前区域内集聚的企业多为成长型贸易、物流、货代企业，它们依托海关等相关机构而兴起，随着企业发展，对随着企业发展，对办公物业会有更高的要求。办公物业会有更82、高的要求。典型入驻客户典型入驻客户n青岛大航国际货运代理有限公司n青岛金宇物流有限公司n青岛保税区中际华兴国际贸易有限公司本项目百盛百盛国际国际商务商务中心中心 发达发达大厦大厦山东山东外贸外贸大厦大厦中山路商圈海关海关项目所在区域依托海港、海关以及进出口检疫局成为中小型物流、贸易以及货代项目所在区域依托海港、海关以及进出口检疫局成为中小型物流、贸易以及货代公司的聚集区，办公物业供应基本以老旧的商住楼为主，形象较差公司的聚集区，办公物业供应基本以老旧的商住楼为主，形象较差山东国际贸易大厦山东国际贸易大厦发达大厦发达大厦百盛国际商务中心百盛国际商务中心物业基本情况物业基本情况项目为老城区内唯一的83、纯写字楼项目，有海景资源，项目为商住楼，较为破旧，无空调、暖气。97年左右建成，比较破旧，租金（租金（/价格）价格）水平水平租金2.7-3元/平米-天，含物业。110平米单间年租金3万；物业费2元/月-平米，项目3845层整层均价9900元/平米，物业费6.48元/平米-月（无中央空调）；2837楼商住均价7700元/平米，物业费10元/平米-月左右，客户客户入住300多家公司，多数是起步期的企业，其中70多家货代公司主要客户为货贷、外贸，投资客。n 外立面多为面砖和涂料、室内多无装修；内部一般局限于有无电梯、供水配电、消防等最基本的设施 n 区域内写字楼多为商住两用型，对写字楼没有明确的概念84、定位。如区域内的百盛大厦，综合拥有商场、娱乐场所、还可居住，没有明确的定位宣传，中山路老城区附近，写字楼价格较低（以百盛为例，中间层的价格在70008000元/平米左右）。主要为中小企业，包括物流、海运、外贸以及外地公司在青岛的小办事处等。从企业情况来看，青岛的明星企业企业情况来看，青岛的明星企业有限，而且均有自己的办公场所；有限，而且均有自己的办公场所；主流是中小企业。主流是中小企业。上石地产 陈经理据官方统计，世界世界500500强有强有300300多家多家进了青岛。但是，他们不一定都进进了青岛。但是，他们不一定都进了写字楼，因为很多还不到那个层了写字楼，因为很多还不到那个层面。面。比如颐85、中皇冠假日里，就有很多500强企业在那儿。比如飞利浦，就明确要我们给她找一个1.2-1.5元租金水平的商住两用楼，因为它就就一个分理处，并不是分公司。一个分理处，并不是分公司。戴德梁行经理随着青岛经济的深化发展，大量中小企业会蓬勃兴起，由于其增长性、变革性等随着青岛经济的深化发展，大量中小企业会蓬勃兴起，由于其增长性、变革性等内在特性需要大量弹性办公空间，同时对于产品的外观和环境要求也日益提高内在特性需要大量弹性办公空间，同时对于产品的外观和环境要求也日益提高随着企业发展，组织架构发生裂变，对办公空随着企业发展，组织架构发生裂变，对办公空间、环境的要求也相应发生变化间、环境的要求也相应发生变化86、新颖的新颖的 SVO:SVO:为新锐公司服务，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同服务打包在一起为新锐公司服务，将他们从琐碎的日常行政工作中解脱出来的，将建筑同服务打包在一起的结合体。它脱离了商商住住的环境，独立在纯粹的办公环境中。的结合体。它脱离了商商住住的环境，独立在纯粹的办公环境中。从满足城市发展的需要，提升区域形象的角度，同时结合区域自从满足城市发展的需要，提升区域形象的角度，同时结合区域自身资源特点，打造满足中小企业需求的具备新形象的服务式办公身资源特点，打造满足中小企业需求的具备新形象的服务式办公物业物业最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公司，最小的87、产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了可分可合的弹性设计，满可分可合的弹性设计，满足小企业成长需求。足小企业成长需求。专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。SVOSVO是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂专业化分工，节专业化分工，节约交易成本约交易成本集约利用、可支集约利用、可支付的办公空间付的办公空间不再为88、低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益市场研究市场研究居住居住办公办公商业娱乐商业娱乐本项目所处的中山路商圈受到政府东迁、交通以及旧改等因素影响，人气逐渐衰本项目所处的中山路商圈受到政府东迁、交通以及旧改等因素影响，人气逐渐衰落，区域租金水平落，区域租金水平1010至至3636元元/平米平米.天天以前的中山路商圈因为政府在，所以很兴盛，许多大企业、银行也都在那儿，但随着政府东迁，大企业也都相继搬离，本地消费力有限，都是些老居民百丽广场销售代表访谈中89、山路在走向衰落，主要是因为一是市府东迁；二是和记黄埔、中山路改造、海底隧道等项目有大量人群外迁；另外交通、尤其是停车不便，现在购物可是要停车的。麦迪逊销售经理访谈随着市中心的东移，如今的中山路往日的辉煌已不复存在，整条街尽显颓废和萧条，几家大型的百货商店有的倒闭，如伊都锦，有的只是勉强度日，仅剩下国货和百盛这两家经营状况还算比较不错的店铺；许多老字号商铺已经消失，仅剩下墙壁上历史的标记；沿街的店铺有的关门打出转租的牌子，有的打出清仓处理的标语，每个区域的店铺很难形成气候。爱尊客酒店销售经理商铺租金价格差异较大，在1036元天之间，像中山商城，以专业经营服装、鞋为主，租金价格在1636元天之间，90、而一般沿街商铺价格在10-18元天之间 典型项目类型面积第一百盛中档百货9层，3.5万平米国货商厦中档百货8层，2万平米中山商城服装专业市场地下1层，8千平米即墨路小商品市场中低档小商品4层，4千平米商业街铺服装50平米，年租金28万商业街铺饰品11平米，年租金4万商业街铺服装15平米，年租金10万台东路商圈依托相对较好的区域可达性和周边大量的日常消费群体的支撑，成为台东路商圈依托相对较好的区域可达性和周边大量的日常消费群体的支撑，成为以青岛本地中低端收入人群为核心客户群的大众消费商圈以青岛本地中低端收入人群为核心客户群的大众消费商圈n 台东商圈以利群和沃尔玛为代表，由于周边居住人口数量多、交91、通相对便捷而形成的中低档商圈n 位置较好的店铺租金水平在30元/平米/天左右商业商业街店街店铺铺台东三路（步行街），面积10平米，租金10000元/月，台东一路（步行街二期），面积200平米，租金15000元/月。利群商场对面的小饰物专业店铺，进深约56米的店铺23平米，年租金3.8万。台东商圈以利群和沃尔玛为代表，由于周边居住人口数量多、交通相对便捷而形成的中低档商圈 台东路的租金不高。他那儿很火爆，并不是说档次有多高，主要是体量大。沃尔玛、利群租金水平高，但还是比东部低，而且基本上已经没地了。海外旅行社 常小姐利利群群商商厦厦开业时间1994总面积2.6万平方米客户来源顾客来源范围：市南、92、市北、四方、外地游客顾客特点：大众万万达达广广场场开业时间2003年9月25日总面积5层/5万m2客户来源顾客来源范围：市南、市北、四方、外地游客顾客特点：大众台东商圈的商铺分布比较零散，业态比较杂，经营种类占前几位的依次是服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发，其中服装、餐饮占总量的50%以上，是市场的主体，其他种类分布散乱，但种类相当齐全。零售商业业态以百货、超市，服装、电器专业店为主 东部商圈依托政府的东迁和城市化发展带来的中高端收入消费群体支撑形成的东部商圈依托政府的东迁和城市化发展带来的中高端收入消费群体支撑形成的高档消费区域，区域商业售价已经达到万元平米高档消费区域，区域商业售价已93、经达到万元平米n 香港中路商圈（又称东部商圈）是随着岛城东部开发而迅速崛起的新兴商业。n 新兴的东部商圈以佳时客、阳光百货和家乐福为代表，依托政府以及成熟的商务氛围形成的中高档目的地商圈，其辐射范围为整个青岛市。n 区域商业售价在4万元左右、租金水平在20-30元/平米/天左右。该商圈主要有佳世客购物中心、家乐福购物超市、海信广场等，经营方式上主要以超市大卖场为主，面向中等收入以上的消费群体的购物区，目前已成为岛城消费能力最强的商圈。某商业物业销售经理典型项目类型总面积阳光百货高档百货3层，2万平米家乐福大型综合超市3层，1.8万平米佳食客中高档购物中心2层，2万多平米海信广场高档百货5层，294、.7万平米n 百货业以阳光百货、海信广场为代表，多为国际级服装品牌，形成了青岛高端百货业的第一阵营n 大超市、卖场以佳世客、家乐福为代表，物美价廉的商品、舒适的购物环境形成了人气聚集的消费场所项目所处中山路商圈，未来具备良好的商业氛围，且随着老城改造的完成区域环项目所处中山路商圈，未来具备良好的商业氛围，且随着老城改造的完成区域环境的改善，高端人群的回流，商业市场前景乐观境的改善，高端人群的回流，商业市场前景乐观中中山山路路火火车车站站栈桥栈桥中山路商业（旅游）区复兴计划，按照“南部区创意性修复，北部区传承性改造”的规划思路，把中山路打造中山路打造成一个成一个“中高档特色商业（旅游）街区中高档95、特色商业（旅游）街区”。中山路改造工程，将在南部区域加强道路景观和历史优秀建筑的环境整治，北部区则重点对影响群众居住安全的个别地块予以拆除和有保护价值的里院区域建设特色商业街区。中山路主街整治：南起太平路北至德县路全长860米道路进行重新铺装、翻新；拆除沿街护栏，设置盆景、雕塑小品和街道家具；沿街店面按统一设计风格进行装饰，拆除大背板式广告牌，凸现历史建筑风貌；同时对街区进行亮化设计和建设。和记黄埔的小湾改造工程。为滨水特色居住区，一条运河，二大居住片区，三个功能，五个组团。总用地31万，净地26.5万，总建筑面积93万，其中住宅84万，将会为改善区域及周边的环境，同时市南区老城改造的逐步完成96、也将会为区域的高端人群回流提供良好的生活环境。项目所在区域除中山路商圈之外，周边的商业特色打造缺乏项目所在区域除中山路商圈之外，周边的商业特色打造缺乏力度，现状水平一般，未来规划侧重打造文化特色力度，现状水平一般，未来规划侧重打造文化特色东平路特色里院儿东平路特色里院儿本市还将对云南路改造片东平路北侧共1000平方米有代表性的里院老建筑进行部分保留和翻新，里院是青岛近代市井居所的一种保留和继承，也是西式的洋行与中国四合院的一种结合，而东平路以北的老房子的是历史保留下来的最具特色、最完整的典型里院之一。在改造规划中东平路将保留4处约1000平方米的老建筑。据介绍，本市将对里院老建筑进行部分保留、97、翻新，借鉴上海新天地项目，在此基础上建设城市博物馆、酒吧、文化沙龙等，将该区域打造成为本市一个具传统和新纪元生活文化的都市旅游景点。四川路、云南路一带四川路、云南路一带云南路街道办事处和台西街道办事处所辖的住宅区，人口密度较高，居住环境较差，建设年代较早，大多面临旧区改造的问题。规划云南路为该片区的商业街，四川路以西仍为工业、仓储用地区。周边规划的商业为区域性商业，有超市和商场等。西康路利群西康路利群作为西部新商业的代表，利群前海购物广场结合西部旧城改造带来的新商机，并将自己由一个大卖场打造为一个综合性的百货店。800-1500US$800-1500US$800-1500US$800-150098、US$1500-3500US$1500-3500US$1500-3500US$1500-3500US$3500-8000US$3500-8000US$3500-8000US$3500-8000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$8000-20000US$传统商业发展传统商业发展传统商业发展传统商业发展综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合业种的业态综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式综合性商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式转型商业形式消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多选择，自由购物空间多选择，自由购99、物空间多选择，自由购物空间多选择，自由购物空间体验式的购物需求体验式的购物需求体验式的购物需求体验式的购物需求个性消费个性消费个性消费个性消费25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%深圳深圳深圳深圳北京2006年人均GDP约为6100美元，城市化率83.6%深圳2006年人均GDP约8400美金，城市化率，92.46%专业卖场、大型购物广场、Shopping Mall及个性化商业形态青岛青岛青岛青岛青岛青岛20052005年城市化率年城市化率51.7%51.7%青岛青岛20062006年人均年人均GDPGDP约为约100、为55005500美元美元市场需求多元化，商市场需求多元化，商业业态已经比较成熟，逐渐业业态已经比较成熟，逐渐开始出现购物与餐饮、娱乐相结合的多种需求。开始出现购物与餐饮、娱乐相结合的多种需求。房地产指数：“大开发”时期商业指数：经济快速发展前提下，城市居民生活水平的提高，促进对商业的需求在质与量上均急剧提升K KP PI I北京北京北京北京从城市经济发展阶段上看，青岛的商业从城市经济发展阶段上看，青岛的商业发展即将转型，体验式、发展即将转型，体验式、主题化商业成为未来商业发展的一种趋势主题化商业成为未来商业发展的一种趋势与台东以及东部商圈相比，主题鲜明的体验式精品商业将是项目与台东以及东部商101、圈相比，主题鲜明的体验式精品商业将是项目商业的突破点商业的突破点德国索尼中心以索尼体验中心为核心的娱乐、餐饮、购物的特色商业中心日本琦玉以超级体育馆为特色的体验商业中心难波公园大峡谷为主体自然城市综合体营造的体验购物环境项目商业功能主题特色化项目商业功能主题特色化海尔产品体验中心海尔产品体验中心APPLEAPPLE：个性的建筑：个性的建筑/产品体验、互动以产品体验、互动以及展示及展示/服务服务索尼风格展示店索尼风格展示店电影娱乐中心电影娱乐中心大众体验中心大众体验中心高科技时尚酒店高科技时尚酒店索尼中心：展示、娱乐以及互动功能索尼中心：展示、娱乐以及互动功能混搭混搭时尚、前卫的个性建筑时尚、前102、卫的个性建筑海尔产品体验中心规模：10000平米内容：包括产品展示、娱乐互动以及企业办公等功能，建议与酒店结合布置海尔产品体验中心海尔产品体验中心强烈的设计感强烈的设计感/鲜明的色彩鲜明的色彩/几何的造型几何的造型/体体验的空间验的空间商业的建筑形态商业的建筑形态VILLAGE AND YARDVILLAGE AND YARD采用分段、院落的形式，注重节点和细采用分段、院落的形式，注重节点和细节的处理，使得商业街成为一个街道空节的处理，使得商业街成为一个街道空间，一个生活场，承接现有城市肌理。间，一个生活场，承接现有城市肌理。单体设计与老城空间的重塑/建筑的新旧融合VILLAGEMALL建筑面103、积：20000平米沿街布置，采用体量较小的商house商商househouse搭建商业院落搭建商业院落商业的业态组合商业的业态组合娱乐、餐饮、购物、休闲娱乐、餐饮、购物、休闲餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等354035402025餐饮零售/服务艺术休闲娱乐374518n北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐n南里以购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等上海新天地商业业态组合上海新天地商业业态组合:零售：104、餐饮：休闲娱乐零售：餐饮：休闲娱乐=38=38：4242：2020以海尔产品体验中心为核心的城市特色商业街区，包括海尔体验中心、精品商业、餐饮、酒吧、业态零售：餐饮：休闲娱乐=30%：40%：30%项目所处区域酒店以接待低端旅游团队客为主的低端酒店为主，项目所处区域酒店以接待低端旅游团队客为主的低端酒店为主，经营淡旺季明显经营淡旺季明显n汇泉是青岛最早的酒店之一，78年开业，也是西部老城区最好的酒店。老城区其余的上档次的酒店基本上就没有了。n从客户构成来看，会议、商务、散客各占30%。酒店入住率全年约60%（香港中路能高出10个百分点）。其中会议以短期（23天）外地、国际性会议为主，使用方世界105、500强企业居多。诸如Erisson、朗讯等。n入住率在旺季的12个月能达到80%90%。酒店基本不接待旅行团（淡季时有选择的接待高端客），不盲目追求入住率。各个酒店的经营模式不一样，应该说75%的入住率已经算很高了。入住率过高会对人员维护、设备维修等形成较大压力。n青岛近几年，中端酒店市场新增供应量大，但对高端市场影响不大。汇泉王朝酒店舒总 n青岛目前的高端客多为大公司，商务客人，基本上选择4-5星级的酒店。大酒店基本上入住率不存在问题。但是个人的感觉真正5星级的酒店较少。汇泉王朝酒店地理位置最好，可以观海。n一般的酒店设施还说得过去，商务型酒店房间小了一点，但还算整洁。价格也可以接受，一般106、在150-200元左右。相对来说比较好的性价比，分布在交通相对便捷的地方还有老城区。n一般团队入住的酒店不会选择在海边，因为房价太贵，多选择在市北区，还有在崂山，城阳那边的。高端的旅行团（涉外团）会选择在海边的酒店入住。n老城区的酒店基本也就是旅馆类型的没有什么档次，主要为低端客户，经营的淡旺季比较明显，旅游旺季多为散户。当地旅行社导游 酒店档次酒店档次客户特征客户特征入住率入住率多为三星级，中低档为主中低端旅行团队，旅游散客受淡旺季影响，平均入住率70%左右青岛鹰谷国际酒店青岛惠国宾馆青岛建银大酒店青岛和平宾馆青岛爱琴海商务宾馆如家快捷酒店2007年开业 2005年7月重新装修 2004年1107、0月重新装修 2006年重新装修2005年 2006年湖南路59号 巫峡路29号 贵州路71号 新疆路10号 河南路5号 南区香港西路22号 217(套)112(套)126(套)104(套)109(套)118(套)428(元/天)480(元/天)280元/天)218(元/天)198(元/天)199(元/天)城市高档酒店主要集中在东部沿海地区，客户主要以高端商务会议城市高档酒店主要集中在东部沿海地区，客户主要以高端商务会议及高档旅游团队客户为主，经营淡旺季明显及高档旅游团队客户为主，经营淡旺季明显7-9月旺季，会议入住也主要集中在这三个月。平时入住率70-80%，旺季在90%以上。客人构成比较全108、面，从小型中高档旅游团队到商务客人都有。因为与政府关系较为密切，所以政府的很多会议都放在海天。客户多数是本地企业。在当地酒店中属高端，但不如香格里拉、颐中等，因为对方是连锁经营的，客人一般是高端的、欧美的商务人事。海天酒店访谈 会议设施一般，不如皇冠好；11月来年3月为淡季，70平米会议室2000元/天。以前是喜来登经营，目前自己经营。酒店位于新市中心，靠近市府大楼，于1995年开业，山东省首家五星级酒店，2004年重新装修，楼高23层，附楼高6层，共有客房及服务式公寓393间套，入住客户以商务为主。丽晶酒店访谈 商务楼（旧楼）有客房33间（标间13间），海景楼（新楼）有客房172间（标间70109、间）服务、设施以及风景资源号称青岛第一，入住率也排第一（香格里拉第二、颐中皇冠第三），新海景楼请了诸多著名设计公司参与设计，在细节（内饰、用品、配套、设施等）方面非常讲究。“七家设计公司，光设计费支付了上千万；灯光设计的费用甚至超过了灯光本身的成本”，“拥有青岛唯一的两个海水泳池，室内外各一”，“虽然重来不做公告，但在北京的知名度非常高，靠口碑相传”，按照07年协议价，套房最低可至4.5折，标间最低可至5折，其他房间67折。旺季为7、8、9、10月，淡季为12、1、2、3月，其余为平季。客户以中小型商务会议（100人以内）和高端散客为主，外国人占50%左右。海景花园酒店访谈酒店档次酒店档次客户110、特征客户特征入住率入住率四、五星级，高档酒店及涉外酒店欧美、日韩商务客，国内及本地政府企业会议客，高端旅游团，国外散客经营呈现淡旺季，旺季时入住率高达90%以上，淡季在50%60%左右酒店名称星级 客房数量 2006年平均房价 入住率 2007年上半年平均房价 入住率海天大酒店548066081%59963%海景花园大酒店532768168%97039%汇泉王朝大饭店540052753%56156%颐中皇冠假日酒店5388832 79%83670%丽晶大酒店5393528 82%54165%香格里拉大饭店5501990 76%90975%香格里拉大饭店颐中皇冠假日酒店丽晶大酒店海天大酒店经济型111、商务酒店依托便捷的交通以及良好的性价比主要吸引普通经济型商务酒店依托便捷的交通以及良好的性价比主要吸引普通商务客，入住率相对稳定商务客，入住率相对稳定n 青岛中心城区经济型酒店分布比较分散，不处在具有一线海景优势的位置，但便捷的交通、极佳的位置以及良好的性价比，是经济型商务酒店的优势n 随着市政府的东迁，经济型商务酒店目前主要分布在东部地区，经济型商务酒店客户以商务客人为主，入住率较为稳定一般都保持在90%左右 现在青岛市场上正规的商务酒店不超过50家，包括爱尊客（7、8家）、如家（4）、锦江之星等。商务酒店以商务客人为主，如爱尊客，现有的几家店都主要分布在东部，入住率相对稳定，一般都保持在9112、0左右。如福州路的爱尊客大致有300间客房（差不多相当于一家四星级酒店的规模），入住率都很高。从青岛的酒店市场来看，5-10月是旺季；但西部淡旺季差异很明显，因为西部酒店大多以接待团队游客为主。爱尊客就不接待团队游，因为团队对内部设施损毁很大。目前青岛商务客人分高中低三类：大型企事业单位的员工、企业负责人、部门经理级别或欧美人士一般都会住星级宾馆；普通差旅人员则会去比较低级的小旅馆；商务酒店主要面对中断的客户，而这是最主要的。青岛游客中最主要的就是商务客人，其次是旅游的散客。爱尊客商务酒店销售经理酒店档次酒店档次客户特征客户特征入住率入住率三星级及以下，经济商务型普通商务客为主，少量散客经营无113、淡旺季，常年入住率保持在90%左右店名个数规模价格爱尊客750-300间170-398元/日如家4118-148150-209元/日锦江之星3100间左右144-289元/日目前青岛酒店市场整体需求旺盛，伴随奥运及城市旅游业的发展，酒店市场进一目前青岛酒店市场整体需求旺盛，伴随奥运及城市旅游业的发展，酒店市场进一步看好，但未来高端酒店市场供应量较大，竞争较为激烈，在满足游客需求的前步看好，但未来高端酒店市场供应量较大，竞争较为激烈，在满足游客需求的前提下，本项目可通过打造高品质的精品特色酒店为发力点提下，本项目可通过打造高品质的精品特色酒店为发力点未来三年高档酒店项目供应及规模境外旅游人口占比114、的变化随着奥运会帆船比赛在青岛浮山湾举行，必将带来众多的运动员、工作人员、新闻记者和观看赛事及观光的海外旅游者，为促进青岛市的入境旅游市场提供良好机遇于此同时游客的增加势必带来大量的酒店住宿要求，青岛的高档酒店的建设未来供应量较大，市场竞争激烈，考虑到奥运会结束后的酒店市场实现，避免陷入同类型的竞争情况，特色精品酒店将是满足国内外游客需求的具备长期发展的类型 n小规模经营：房间的数量都比较少，通常少于100个房间，以3060间客房的区间占主流市场，平均房价高于传统星级酒店。n富个性：创新独特的设计，完美的空间利用和细节表现，满足人们的视觉享受，打造出完全不同的个性化酒店。n讲究独特设计感：注重115、设计元素，以设计师或概念鲜明的某个主题、某种文化氛围为主要卖点。n量身订造的贴心服务：精品酒店提供更加个人化和贴心的服务。相比传统星级酒店，在一些必备设施的配套上，比如餐厅和商务设施，精品酒店往往选择比较有限。为了突出精品酒店的主题，通常有一些星级酒店所不具备的特殊配套和设施。n精品酒店（boutique hotel，hip hotel）兴起于上个世纪90年代，最初的精品酒店都是一些较小规模而私密的漂亮住店（所以称之为boutique hotel），后来逐渐发展成具有规模的大酒店，但仍以中小规模为主。n2003年，美国BoutiqueHotel的客房数量占整个行业的1%，总收入却占整个行业的3116、%；入住率为67.1%，而全服务酒店为65.9%；平均房价为139.69美元，全服务酒店则为113.98美元。n在全球，众多传统大型酒店集团和房地产开发商开始涌入精品酒店市场。喜达屋酒店集团推出了w品牌的精品酒店产品，万豪国际酒店集团与意大利珠宝商和奢侈品制造商bulgarispa共同创立了一个新的精品酒店品牌bulgari。房地产开发商也开始进入这个市场，波士顿的in-tercon-tinental房地产成功开发了ninezero精品酒店。精品酒店及其发展历程精品酒店及其发展历程精品酒店核心特色精品酒店核心特色精品酒店作为适应全球化发展的一种新的理念，融合了国际化和本土特色化，随精品酒店作为117、适应全球化发展的一种新的理念，融合了国际化和本土特色化，随着青岛的国际化日益提升，具备特色的精品时尚酒店将成为市场新宠着青岛的国际化日益提升，具备特色的精品时尚酒店将成为市场新宠Ian Schrager，纽约人，当今国际酒店业和娱乐业界执牛耳者。，纽约人，当今国际酒店业和娱乐业界执牛耳者。20世纪世纪80年代将其独创的年代将其独创的“Boutique Hotels”概念介绍概念介绍给公众，推行其给公众，推行其“酒店意味着生活品位酒店意味着生活品位”的哲学；行走于世上潮的哲学；行走于世上潮流的尖端，为传统的酒店业带来革命性的观念变革和创新。流的尖端，为传统的酒店业带来革命性的观念变革和创新。酒店118、概括酒店概括伦敦Blakes Hotel 建于1970年，以“小巧繁复”著称，是Boutique hotel的始祖，拥有48间装饰迥然各异的客房，完美糅合了中国、日本、印度、埃及、越南多国的民族风情。精品酒店之民族风情 Blakes Hotel（伦敦）案例启示案例启示以前最豪华的酒店都是由大集团管理的，但现在精品酒店的思路可以使规模较小的酒店打造出五星级和六星级的效果，有时候还比大型的酒店要更好一些。精品酒店之老建筑与时尚地标Claska Hotel（东京）酒店概括酒店概括35年前的老饭店，2003年重新打造成时尚酒店。案例启示案例启示一个酒店可以变成一个地标！一个酒店可以变成一个地标！Cla119、ska位于一个很老的、以前并不时尚的地区。因为有了这个酒店，整个区域都变得很时尚。设施与特色设施与特色酒店共9层，一楼有书区和餐厅；二楼为艺廊；三楼提供办公室和工作室空间。房间共3636间间，其中27间为周租或月租月租形式，鼓励入住的艺术家和设计师，自行创作、调整房间设计。其余9间则为9种尺寸与极简设计风格极简设计风格的普通客房。酒店内设有画廊、书店、酒吧、Caf。价格低于低于许多大酒店，$787起的价格令人心动。饭店将历史融入设计，加入新世代的设计元素。使用木头质感，让人们对老建筑有感情。而新的互动装置与创新餐点，又让人产生期待与好奇。精品酒店之古老与新潮的融合1929 Hotel（新加坡）120、酒店概括酒店概括Hotel 1929 是新加坡最有特色的Boutique hotel。酒店依托1929年建造的五栋殖民店屋开设，外观融合中国、马来、欧式风格，有“中国巴洛克风”美称。酒店特色酒店特色32 間客房的布置与摆设各各不同，将南洋风格家具等元素重新翻修，搭配了让人眼前一亮的各类古董收藏椅，让时光仿佛回到了1929的年代，心情的步调也随之放慢脚步。单人房49欧元起。案例启示案例启示基于历史脉搏的设计元素，将新的时尚与老城区的景观完全融为一体。精品酒店之精品酒店之城市文化遗产城市文化遗产首席公馆（上海）首席公馆（上海）酒店概括酒店概括一座上世纪30年代由法国人设计的小洋楼，被改装成了中国首121、家“城市文化遗产精品酒店”，它在保持着原有建筑风格的同时，还展示着三百多件百年历史藏品，这让这家酒店成了这个城市历史的活着的博物馆。酒店特色酒店特色整个酒店充满着上世纪30年代上海滩的味道，那时的上海中西文化在此交融汇合。而这个酒店正是建在上世纪30年代是中西文化碰撞下的一个产物，它本身就是一个历史。首席公馆是目前上海最贵的酒店，房价超过“金茂君悦”至少380美元一夜。案例启示案例启示传统星级酒店可以被移植到任何地方去，无法体现一个城市独有的特色。而一座城市的魅力就在于它的特色和个性，这正是精品酒店独有的优势。一座标志性的建筑，在海洋文明与都市一座标志性的建筑，在海洋文明与都市文明的交融中孕育122、而生，在这里展示着文明的交融中孕育而生，在这里展示着传统与特色，在这里绽放着时尚与活力传统与特色，在这里绽放着时尚与活力精品酒店建筑规模：2.5万平米建议与海尔产品体验中心结合布置，共同构成区域地标型建筑打破公共区隔打破公共区隔 打破视觉常规打破视觉常规外部景观的价值共生外部景观的价值共生个性情趣的大堂个性情趣的大堂跃动的时尚场所跃动的时尚场所旧瓶装新酒，枯木又逢春；旧瓶装新酒，枯木又逢春；稚子试验场，野百合也有春天；稚子试验场，野百合也有春天；因时因景，制式打造，因时因景，制式打造，只为成就只为成就HIPHIP（highly highly individual propertyindivid123、ual property）经典）经典项目整体定位及规划建议项目整体定位及规划建议5本项目资源审视本项目资源审视滨海、老城文脉、门户新区三大城市资源滨海、老城文脉、门户新区三大城市资源集于一身集于一身n 项目所在地，一个城市的源起，城市历史项目所在地，一个城市的源起，城市历史文脉之所在，青岛人的精神故土文脉之所在，青岛人的精神故土项目所在地位处德占时期的大鲍岛区域，原为仅次于青岛区（欧人集聚区）的华商聚居区（德占时期，形成了青岛区（欧人区）大鲍岛区（华商聚居区）台东镇（华人劳工聚居区）台西镇（贫民聚居区）的社会空间分异）。n 项目位于最能体现青岛滨海风情的滨海步项目位于最能体现青岛滨海风情的滨海124、步行道的起点，与标志景点栈桥遥相呼应行道的起点，与标志景点栈桥遥相呼应滨海步行道起点，西起团岛经西陵峡路、太平路、鲁迅公园、南海路、汇泉路、山海关路、黄海路、太平角一路、太平角六路、东海路、香港东路一线，至石老人止。全长为40.6公里n 大青岛发展的核心，连接各个组团交通的大青岛发展的核心，连接各个组团交通的枢纽，城市发展新核心枢纽，城市发展新核心海底隧道成为连接青岛与黄岛的重要通道之一，目前已开工建设。第三快速路修建南接海底隧道，并通过北通过昌乐河立交接入杭州支路鞍山路快速路(二期）、通过胶州路与快速路、通过中山路与香港中路相连，并于2008年竣工但被誉为青岛城市的金边的海岸线之上集中了城市125、几乎但被誉为青岛城市的金边的海岸线之上集中了城市几乎所有的优质资源与设施所有的优质资源与设施新青岛新青岛：城市东进的城市新区，代表了新青岛的城市发展面貌，现代、滨海是区域最大的特色。重大城市资源：重大城市资源：青岛市政府、城市CBD、青岛澳帆赛场、青岛啤酒城青岛老城青岛老城：城市发源地，城市文脉及传统特色的集中区重大城市资源：重大城市资源：八大关景区以及绝大部分欧式建筑崂山崂山啤酒城啤酒城澳帆赛场澳帆赛场CBD八大关八大关新青岛之啤酒城：以啤酒文化贯穿重点突出娱乐功能的新青岛之啤酒城：以啤酒文化贯穿重点突出娱乐功能的24小小时娱乐城时娱乐城融合啤酒文化与国际化的娱乐旅游聚集地融合啤酒文化与国际126、化的娱乐旅游聚集地青岛国际啤酒城改造项目的总体定位是：集休闲、娱乐、旅游、购物、酒店、办公及商务公寓等多种业态为一体，突出以青岛国际啤酒节为主导的节庆文化。“青岛国际啤酒城”位于青岛市崂山区的中心区域，比邻著名的石老人海滨浴场；项目规划范围北起至苗岭路，南至香港东路，西至海尔路，东至李山东路；总规划用地面积约24.5公顷，容积率2.0；总建筑面积约45万平方米新青岛之奥帆赛场：以奥运为契机弘扬体育文化的新青岛之奥帆赛场：以奥运为契机弘扬体育文化的“体育休闲基体育休闲基地地”解读城市新形象的建筑布局与设计理念解读城市新形象的建筑布局与设计理念整个奥帆中心基地通过三条南北向轴线，组成了意向的“川”127、字。以“欢舞海纳百川”为主题，寓意开放的青岛正以宽广胸襟，向世界敞开大门青岛国际帆船中心占地面积约45公顷，其中场馆区30公顷，赛后开发区15公顷。行政与比赛管理中心、运动员公寓、运动员中心、媒体中心、后勤保障与功能中心五个建筑单体以及环境等配套工程，总建面约138000平方米。新青岛之新青岛之CBD：以香港中路为中心的：以香港中路为中心的CBD区域迅速崛起，力图打造渤区域迅速崛起，力图打造渤海经济区商务副中心海经济区商务副中心 昭示城市发展形象的青岛核心区昭示城市发展形象的青岛核心区随着青岛市政府迁移到香港中路，以新市府为圆点向四周辐射的一片区域就逐渐形成了青岛的CBD核心。福泰广场、青岛世128、界贸易中心、数码港等地标性建筑，集中体现青岛的现代都市形象。CBD集商务办公、酒店、展览、购物等功能于一体，20余家世界五百强企业聚集于此，是青岛经济、政治中心，更是城市蓬勃发展的生命线。青岛CBD位于市南区、规划范围为：山东路（两侧）以东、福州路以西、延吉路（两侧）以北、辽阳西路（两侧）以南约25平方公里的区域。老青岛之八大关：集中传统老城遗产及文化的万国建筑博物馆老青岛之八大关：集中传统老城遗产及文化的万国建筑博物馆青岛城市文脉的象征青岛城市文脉的象征n“八大关”是最能体现青岛“红瓦绿树、碧海蓝天”特点的风景区。n 八大关别墅区汇聚了众多的各国建筑风格，区内余栋建筑多能看到海景，各自独立，129、风格各异，互不相连，四周皆为花园，被人称为“万国建筑博物馆”。“看到八大关、中山路，我觉得每一处都是一件珍宝，这种珍宝在青岛有300多处。虽然这些珍宝已经苍老，但她们都没有失去气质和风度。我希望通过精心呵护，让她们重放光彩。”德国慕尼黑的规划、历史建筑改造专家弗里兹胡伯特旧城中的新区、功能上的复合为项目打造成为青岛新地旧城中的新区、功能上的复合为项目打造成为青岛新地标提供了绝佳的先天条件标提供了绝佳的先天条件放眼世界，着眼于城市传统文化传承与提升的项目，无一不成放眼世界，着眼于城市传统文化传承与提升的项目，无一不成为了了代表城市新形象的的地标性项目为了了代表城市新形象的的地标性项目以上海独特的130、石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街，是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，核心区周边利用优质环境与资源布局高档住宅小区新三里屯项目完成后，这个以单一酒吧而闻名海内外的街道，将形成以购物、酒店、酒吧、艺术等多功能为一体的休闲及文化创意区。其中新三里屯的1/4为艺术文化酒吧区，酒吧区将专攻异域文化风情，与目前三里屯酒吧街的异域文化风情相吻合，同时又向精品更迈进一步上海新天地上海新天地北京新三里屯北京新三里屯荷兰鹿特丹荷兰鹿特丹城市复兴工程将它的城市中心扩展到马斯河南岸，是通过埃拉斯穆斯131、(Erasmus)桥向南延伸的。鹿特丹这个城市宛如一座开放式的摩登建筑博物馆,让人惊叹各种形式的文化丰富了城市的风貌，流行的设计商店、前卫大胆的流行设计者、创新表演艺术手法融汇青岛海洋文明与都市文明融汇青岛海洋文明与都市文明融汇青岛海洋文明与都市文明融汇青岛海洋文明与都市文明传承青岛城市传统脉络与承载现代意向传承青岛城市传统脉络与承载现代意向传承青岛城市传统脉络与承载现代意向传承青岛城市传统脉络与承载现代意向驱动老城复兴驱动老城复兴驱动老城复兴驱动老城复兴 城市文化地标城市文化地标 青岛海港城青岛海港城备选案名：青岛ICON海港城城市复兴理想功能平面布局的设想功能平面布局的设想城市场所的设想城132、市场所的设想地标的设想地标的设想城市文脉的设想城市文脉的设想交通的设想交通的设想城市轨道交通站点对于周边土地利用的影城市轨道交通站点对于周边土地利用的影响半径在响半径在400-600米之间，同时在该半径内米之间，同时在该半径内对于不同物业类型的市场价值影响不同对于不同物业类型的市场价值影响不同一个人的步行距离决定了城市轨道站点对于周边的影响范围，通常这个距离是400-600米，在这个半径范围内，大约0.5-1.01平方公里的土地利用受到交通导向的影响地铁站点周边住宅物业增幅随着距地铁站距离的增加而衰减，但呈现非直线型衰减，300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著地铁站点100米范围内商铺133、具有较大升值空间，100-300米饭内增幅变化不大，可以说站点100米之内对于商业来讲是黄金地段地铁站点100米范围内办公物业具有明显增值空间，100-200米饭范围呈现较大梯度衰减，300米以外增值幅度已不明显资料来源：深圳1号线地点周边物业价格测算分析站点周边价值峰值分析站点周边价值峰值分析站点周边价值峰值分析站点周边价值峰值分析n 本项目所有地块基本在距火车站300米范围内，地块的居住、商业价值均很高n 临近火车站的地块，其与火车站距离在100米内，是办公的价值峰值地段火火车车站站100100米米200200米米300300米米平面功能布局的设想平面功能布局的设想土地资源利用最大化、动静134、土地资源利用最大化、动静两相宜两相宜功能内容功能内容规划指标规划指标居住154000平米商住综合体28000平米商业20000平米酒店25000平米展示中心10000平米*地下空间40000平米总建面277000平米总用地面积67000平米容积率3.5居住居住 60%60%公建公建40%40%高档海景公寓高档海景公寓商业商业/商住区商住区城市住宅区城市住宅区毗邻海景资源的区域通过与景观结合打造优质的滨海公寓，充分发挥土地与海资源的价值远离火车站和海景资源且无特殊资源价值的区域，通过建设大量的居住物业达到土地最优化利用频临火车站的区域相人流强度高，昭示性强，适宜通过打造商业商住功能形成动区，并展135、现现代化的特征，最大化利用土地价值优质的居住组团优质的居住组团活力的活力的SVO展示区域展示区域一座标志性的建筑一座标志性的建筑开放式的海景公寓开放式的海景公寓海港城城市复兴理想功能平面布局的设想功能平面布局的设想城市场所的设想城市场所的设想地标的设想地标的设想城市文脉的设想城市文脉的设想交通的设想交通的设想城市场所的设想城市场所的设想城市立方体：城市立方体：“浮岛与蜂窝浮岛与蜂窝”地面层：延续旧城肌理地面层：延续旧城肌理浮岛层：创新城市空间浮岛层：创新城市空间 社区俯瞰社区俯瞰蜂窝：上下沟通的桥梁蜂窝：上下沟通的桥梁蜂巢下所界定的公共空间是连续的、相互连接，延续旧城的肌理，为城市行人提供便利136、安全和商业活动。商HOUSE沿街布置，市民在营业时间都可以抵达，地面层内自然的日光从蜂窝透过、项目标识清晰且视线明亮浮岛是城市森林，局部点缀有效体量的前卫建筑，作为酒吧、餐厅或者个性的时尚专卖，为都市人提供纯天然的消费休闲地社区的公共活动空间连续的、相互连接的立体地面系统为城市行人提供便利、安全和商业活动。系统基本是半公共开放空间，市民在营业时间都可以抵达，地面层内自然的日光、标识清晰且视线明亮，并有效与住区隔离城市场所的设想城市场所的设想公共空间的打造公共空间的打造通过步行街、广场等开敞空间，使得整体空间格局疏密有致、收放自如营造出人性化的氛围，将人与城市的心灵距离缩短再缩短，成为人们驻足137、的休闲场所城市场所的设想城市场所的设想公共空间的打造公共空间的打造多样化的立体空间将保证项目的可达性和易达性，体现着错落有致的生活节奏城市场所的设想城市场所的设想城市家具的魅力城市家具的魅力城市家俱：城市客厅的装饰品精致宜人的建筑小品的打造，为街区注入生命的活力，吸引人流的聚集和驻足。海港城城市复兴理想功能平面布局的设想功能平面布局的设想城市场所的设想城市场所的设想地标的设想地标的设想城市文脉的设想城市文脉的设想交通的设想交通的设想地标的设想地标的设想大师级的作品、创意建筑群落大师级的作品、创意建筑群落融入大师手笔的单体建筑设计，展示项目的核心精神，同时成为区域的标志性建筑，形成视觉的交点，给138、人以强烈的冲击感，与人的个体形成鲜明的对比组团式的建筑群体构成了现代化的整体意向，与单体建筑不同是，她为人们带来的是个体与建筑的融合海港城城市复兴理想功能平面布局的设想功能平面布局的设想城市场所的设想城市场所的设想地标的设想地标的设想城市文脉的设想城市文脉的设想交通的设想交通的设想城市文脉的设想城市文脉的设想旧城肌理的延续旧城肌理的延续批判的重构与对老空间重塑，新城的建设对老城区的街道、街区空间、建筑边界等元素加以延续城市文脉的设想城市文脉的设想海洋意向的表达海洋意向的表达开场的空间与现代建筑的结合充分体现海洋文化的外向型，同时与海资源形成价值共生海港城城市复兴理想功能平面布局的设想功能平面布139、局的设想城市场所的设想城市场所的设想地标的设想地标的设想城市文脉的设想城市文脉的设想交通的设想交通的设想交通的设想交通的设想立体人车分流、站点广场接驳立体人车分流、站点广场接驳上下立体分流上下立体分流地面层保持车流的畅通地面层保持车流的畅通架空层连接各个功能区，保证人流通行架空层连接各个功能区，保证人流通行车流车流人流人流火车站火车站规划广场规划广场规划广场规划广场项目地面广场项目地面广场广场与火车站接驳，有效分散客运人流；广场与火车站接驳，有效分散客运人流；广场与滨海步行道连接，将游客分散到二层广场与滨海步行道连接，将游客分散到二层人流空间人流空间交通的设想交通的设想宜人的步行系统宜人的步行140、系统丰富完善的步行体系将保证项目的可达性和易达性，处处体现着宜人的环境设计。项目经济评价项目经济评价Part.6Part.6项目经济评价项目经济评价评价的前提原则：n保证政府的回迁居住需求量n保证开发主体的行业平均利润率n政府的回购房款作为地价的补贴n物业销售价格以当地水平为参考评价的指导性结论：n项目整体的投资收益n不同回迁比率的经济测算n项目的地价敏感性分析项目投资收益项目投资收益项目成本项目成本项目收益项目收益实实际际支支付付土土地地成成本本建建设设成成本本销销售售收收益益政政府府回回购购名义挂牌地价名义挂牌地价项目实际利润项目实际利润不同情况下的经济测算：1.保证30%利润率的条件下，141、土地成本测算政府对回迁补贴（不同回迁比率）政府不对回迁补贴（不同回迁比率）2.在参考周边地价的条件下，项目的利润率测算不同回迁比率3.在不计任何外部特殊因素下，本项目按照正常房地产项目进行经济测算50%回迁条件下，保证项目回迁条件下，保证项目30%的收益时，项目的的收益时，项目的可承受名义地价约为可承受名义地价约为1020万万/亩亩名义挂牌地价10.2亿备注：其中回迁居民总数1800户，回迁面积标准65平米/户。其中酒店、海尔中心不产生销售收益，地下空间为停车场，不产生销售收益。其中地下空间不计入容积率计算指标中，只用于在投资收益计算中计入建设成本。其中相关的建设成本和销售价格以建筑标准及当地142、市场状况为标准。130%回迁条件下，保证项目回迁条件下，保证项目30%的收益时，项目的的收益时，项目的可承受名义地价约为可承受名义地价约为1040万万/亩亩名义挂牌地价10.4亿备注：其中回迁居民总数1800户，回迁面积标准65平米/户。其中酒店、海尔中心不产生销售收益，地下空间为停车场，不产生销售收益。其中地下空间不计入容积率计算指标中，只用于在投资收益计算中计入建设成本。其中相关的建设成本和销售价格以建筑标准及当地市场状况为标准。1当项目普通住宅全部用于回迁时，回迁比率约为当项目普通住宅全部用于回迁时，回迁比率约为80%，保证，保证项目项目30%的收益时，项目的可承受名义地价约为的收益时，143、项目的可承受名义地价约为1000万万/亩亩名义挂牌地价10亿备注：其中回迁居民总数1800户，回迁面积标准65平米/户。其中酒店、海尔中心不产生销售收益，地下空间为停车场，不产生销售收益。其中地下空间不计入容积率计算指标中，只用于在投资收益计算中计入建设成本。其中相关的建设成本和销售价格以建筑标准及当地市场状况为标准。1通过初步经济测算，本项目地价影响最大因素为政府是否进通过初步经济测算，本项目地价影响最大因素为政府是否进行回迁房的回购款补贴，在政府不进行回迁房回购款补贴时行回迁房的回购款补贴，在政府不进行回迁房回购款补贴时项目可接受地价变化巨大，但是项目仍有可行空间项目可接受地价变化巨大，但144、是项目仍有可行空间50%50%回迁回迁30%30%回迁回迁80%80%回迁回迁可承受地价范围：可承受地价范围：350350万万/亩亩790790万万/亩亩1在不考虑政府回购补贴款的前提下，以周边项目的楼面地价在不考虑政府回购补贴款的前提下，以周边项目的楼面地价为测算参考依据，项目利润率根据回迁比率的不同，分别在为测算参考依据，项目利润率根据回迁比率的不同，分别在2%38%之间之间50%50%回迁回迁30%30%回迁回迁80%80%回迁回迁地价7亿建设成本8.7亿总成本15.7亿总收益21.7亿投资利润率38%地价7亿建设成本8.7亿总成本15.7亿总收益19.4亿投资利润率24%地价7亿建设成145、本8.7亿总成本15.7亿总收益16亿投资利润率2%项目改造位置改造范围占地面积（）规划用地性质地上规划建筑面积（）综合楼面地价起始价（元/）云南路片区：汶上路、西藏路以北，寿张路以西，观城路以南，藤县路、嘉祥路以东的10个街坊。中岛组团：四川路以西、青岛冷藏厂以南、青岛造船厂以北（不包括轮渡、蓝石海景用地）约340153.6（以青岛市规划行政主管部门批准的方案为准）居住商服约1020460.8，（以青岛市规划行政主管部门批准的方案为准）3725容积率约为3，楼面地价3725元/平米，折合土地成本约为745万/亩本项目容积率约为3.5，以700万/亩的土地成本计算，楼面地价约为3000元/平米146、2项目开发时序及规模项目开发时序及规模一期一期20082008年年二期二期20092009年年合计合计普通住宅普通住宅(万万)9.209.2海景公寓海景公寓(万万)06.26.2商住综合体商住综合体(万万)02.82.8商业商业(万万)02.22.2酒店及展示中心酒店及展示中心(万万)03.33.3地下空间地下空间(万万)1.62.44合计合计(万万)10.816.927.7项目总开发规模为项目总开发规模为27.727.7万平方米，地上面积万平方米，地上面积23.723.7万平方米。万平方米。假设普通住宅于假设普通住宅于20082008年开发，其余部分于年开发，其余部分于20092009年开发147、。年开发。假设地下室的开发量为假设地下室的开发量为20082008年年1.61.6万平方米，万平方米，20092009年年2.42.4万平方米万平方米3项目开发成本项目开发成本序序号号项目名称项目名称计算程式计算程式单价单价(元元/)金额金额(万元）万元）备注备注一土地成本土地成本23.7万平米2,953.5970,000.00按地上建筑面积计算二前期工程费前期工程费23.7万平米130.003,081.00包含勘测、设计、临水临电等三建筑安装工程费建筑安装工程费23.7万平米3,650.6386,520.00包括室外立面、园林、市政3.1普通住宅9.2万平米2,300.0021160.003148、.2海景公寓6.2万平米2,500.0015500.003.3商住综合体2.8万平米2,300.006440.003.4商业2.2万平米2,600.005720.003.5酒店及展示中心3.3万平米9,000.0029700.00含精装修3.6地下空间4.0万平米2,000.008000.003.7其他设施-四基础设施费基础设施费40.00948.00室外基础设施配套费五管理费用管理费用(地价+前期+建安)*3%202.034,788.03六不可预见费不可预见费(地价+建安)*5%330.217,826.00七其他费用其他费用210.004,977.00包括监理费、报建费等八合计（不含地价）合149、计（不含地价）(二)(七)4,562.874,562.87108,140.03108,140.03酒店、地下室计成本，不计销售九总开发成本总开发成本(一)+(八)7,516.467,516.46178,140.03178,140.03整个项目总开发成本约整个项目总开发成本约17.817.8亿元。亿元。3项目投资安排项目投资安排序号序号项目名称项目名称投资金额投资金额2008200820092009201020101土地成本70,000.0070,000.002前期费用3,081.003,081.003建筑及安装费用86,520.0024,360.0062,160.003.1普通住宅21,160150、.0021,160.003.2海景公寓15,500.0015,500.003.3商住综合体6,440.006,440.003.4商业5,720.005,720.003.5酒店及展示中心29,700.0029,700.003.6地下空间8,000.003,200.004,800.003.7其他设施-4基础设施费948.00474.00474.005管理费用4,788.031,596.011,596.011,596.016不可预见费7,826.002,608.672,608.672,608.677其他费用4,977.002,488.502,488.508合计合计178,140.03178,140.151、03104,608.18104,608.1869,327.1869,327.184,204.684,204.683项目销售时序及收益项目销售时序及收益基于市场预期销售价格如下：基于市场预期销售价格如下：普通居住：普通居住：1000010000元元/平米平米海景公寓：海景公寓：1500015000元元/平米平米商住综合：商住综合：1000010000元元/平米平米商商 业：业：2000020000元元/平米平米地下室和酒店不计入销售！地下室和酒店不计入销售！项目项目合计合计200820082009200920102010销售收入销售收入257,000.0092,000.00165,000.00普152、通居住普通居住(万元万元)92,000.0092,000.00销售面积(万)9.209.2000平均售价(元/)10,000.0010,000.00销售率（%）100%100.0%海景公寓海景公寓(万元万元)93,000.0093,000.00销售面积(万)6.206.2000平均售价(元/)15,000.0015,000.00销售率（%）100%100.0%商住综合体商住综合体(万元万元)28,000.0028,000.00销售面积(万)2.802.8000平均售价(元/)10,000.0010,000.00销售率（%）100%100%商业商业(万元万元)44,000.0044,000.00153、销售面积(万)2.202.2000平均售价(元/)20,000.0020,000.00销售率（%）100%100.0%当期销售回款当期销售回款257,000.0092000.00 165000.00 销售税金及附加销售税金及附加13,107.004,692.008,415.00营业税12,850.004,600.008,250.00城市建设维护税128.5046.0082.50印花税128.5046.0082.50销售净收入销售净收入243,893.0087,308.00156,585.003项目利润项目利润序号序号项目项目合计合计2008200820092009201020101经营收入经营154、收入257,000.0092,000.00165,000.001.1销售收入257,000.0092,000.00165,000.001.2出租收入1.3其他收入2开发成本开发成本178,140.03104,608.1869,327.184,204.683运营成本运营成本(出租出租)4销售费用销售费用7,710.002,760.004,950.005销售、经营税金及附加销售、经营税金及附加13,107.004,692.008,415.006财务费用财务费用7土地增值税土地增值税8营业利润营业利润58,042.97-104,608.1815,220.82147,430.329补前期亏损补前期亏损155、104,608.1889,387.3510利润总额利润总额58,042.9758,042.97-104,608.18-89,387.3558,042.9711所得税所得税14,510.7414,510.7412净利润净利润43,532.2343,532.2343,532.23注：成本利润率中，成本指销售总成本，即“开发成本+销售费用”项目净利润约项目净利润约4.354.35亿元，税前成本利润率约为亿元，税前成本利润率约为31.2%31.2%，税后成本利润率约为，税后成本利润率约为23.4%23.4%3项目动态经济评价项目动态经济评价序号序号项目项目合计合计2008200820092009201156、020101现金流入现金流入257,000.00 92,000.00 165,000.00 1.1销售收入257,000.00 92,000.00 165,000.00 2现金流出现金流出213,467.77 104,608.18 76,779.18 32,080.42 2.1开发成本投资178,140.03 104,608.18 69,327.18 4,204.68 2.2经营成本2.3销售费用7,710.00 2,760.00 4,950.00 2.4经营税金及附加13,107.00 4,692.00 8,415.00 2.5土地增值税2.6所得税14,510.74 14,510.74 3157、净现金流量净现金流量43,532.23-104,608.18 15,220.82 132,919.58 4累计净现金流量累计净现金流量-104,608.18-89,387.35 43,532.23 5净现值净现值23,442.29-104,608.18 14,093.35 113,957.12 6累计净现值累计净现值-104,608.18-90,514.82 23,442.29 基本折现率为基本折现率为8%8%时，项目净现值约为时，项目净现值约为2.342.34亿元，项目内部收益率约为亿元，项目内部收益率约为20.2%20.2%，动态投资回收期动态投资回收期2.82.8年年3The EndTh158、e End附件：参考案例附件：参考案例 上海新天地上海新天地 北京新三里屯北京新三里屯 荷兰鹿特丹荷兰鹿特丹上海新天地区位上海新天地区位南京路南京路商圈商圈地铁地铁口口地铁地铁口口新天地新天地淮海中路淮海中路商务圈商务圈旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人新天地的改造只是太平桥新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分改造规划中的一部分p太平桥改造规划太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1159、.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地新天地，占地3万万m2，建面，建面6万万m2，分南、，分南、北里。北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万m2D企业天地甲级写字楼区，总建面50万m2，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑案例：上海新天地浮华之城的人造坐标项目背景破旧的上海石库门居住区 改造前的上海新天地n破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。n富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础。国际化休闲、文化、娱乐中心改造后的上海新天地n以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行休闲步行街街，是一个具有上160、海历史文化风貌上海历史文化风貌的都市旅游景点，以中西融合中西融合、新旧结合新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。新与旧的完美融合：五光十色的霓虹灯与老建筑在夜色下交相辉映！新与旧的完美融合新与旧的完美融合时光凝固于建筑，让人忘却了流逝的岁月总体功能分区总体功能分区旧上海风情与国际时尚元素旧上海风情与国际时尚元素北里南里人工湖北里街区：街铺商业北里街区：街铺商业由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备,变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。南里：集中式商业南里：集中式161、商业少量商铺少量商铺以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。上海新天地业态上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等3540354020251.21.4万1.21.4万0.70.88万平米n北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平米n南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等162、。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐3745180.82万平1万平0.4万平估算的业态比例估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38：42：20指标改造前改造后功能单一居住功能综合高尚人文社区客户原居民商务人士、游客环境破旧、拥挤、恶劣优美、舒适、现代化价值低价值、部分历史建筑高价值、上海的标志区域周边房价800010000元/平1700025000元/平小结：小结：成功实现了旧城改成功实现了旧城改造造城市功能的升级城市功能的升级住区客户置换住区客户置换区域形象的提升区域形象的提升整体房价的上涨整体房价的上涨旧貌换新颜上海新天地改造结果上海新天地改造结果上海新天地的启示上海新天地的启示 开放的、诠释现代文163、明的海洋文化开放的、诠释现代文明的海洋文化 充满异国情调的传统与时尚的交集充满异国情调的传统与时尚的交集青岛与上海的共同点：+京城夜色符号酒吧文化鼻祖三里屯之昨天n从第一家酒吧出现到1998年，三里屯酒吧街的店铺经营达到了高峰。方圆一公里的范围内，云集了北京60%以上的酒吧。n曾是北京“夜晚经济”的符号，从这里制造出的时尚，被追逐非主流的都市白领和新新人类广为效仿。酒吧优势渐弱急需升级改造三里屯之今天n近年来，什刹海、朝阳公园西门等新生酒吧区的相继开发，让北京酒吧街的格局悄然发生了变化。n三里屯的先发优势已不明显，急需升级改造。案例：北京新三里屯城市文化创意区域新三里屯打造时尚文化场院所新三里164、屯打造时尚文化场院所三里屯之明天三里屯之明天对三里屯的功能升级对三里屯的功能升级新三里屯项目完成后，这个以单一酒吧而闻名海内外的街道，将形成以购物、酒店、酒吧、艺术等多功能为一体的休闲及文化创意区。新三里屯打造时尚文化场院所新三里屯打造时尚文化场院所三里屯之明天三里屯之明天对三里屯酒吧街对三里屯酒吧街文化的传承与升文化的传承与升级级新三里屯的1/4为艺术文化酒吧区，将容纳2030家酒吧。酒吧区将专攻异域文化风情，与目前三里屯酒吧街的异域文化风情相吻合，同时又向精品更迈进一步。三里屯三里屯安静优雅的北区：安静优雅的北区：凸显豪华特色凸显豪华特色北区的建筑为围合庭院式，包括住宅、精品酒店与和少量高165、档零售门店，集中了奢侈品牌和高档餐饮动感时尚的南区：动感时尚的南区：时尚文化休闲消费中时尚文化休闲消费中心心南区为广场、街巷式相结合的建筑群体，包括“尊贵品位区”、“艺术文化酒吧区”、“潮流区”、文化广场和时尚大道等南北分区动静相宜南北分区动静相宜新三里屯的启示新三里屯的启示 对老三里屯功能的升级：从自发形成的酒吧对老三里屯功能的升级：从自发形成的酒吧一条街到倾力打造的多功能城市时尚中心一条街到倾力打造的多功能城市时尚中心 对老三里屯文化的升级：从相对单一的酒吧对老三里屯文化的升级：从相对单一的酒吧夜生活文化区到城市文化产业区。夜生活文化区到城市文化产业区。改建之前的改建之前的Kop van 166、ZuidKop van Zuid片断：片断：城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量城市世界上最大的港口之一，随着航海业的衰退，大量码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成码头荒废，二战后成为色情行业聚集地，后计划建立成红灯区，因公众反对而作罢。红灯区，因公众反对而作罢。80年代，政府重新考虑这年代，政府重新考虑这个地区的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商个地区的开发，为目前市中心的扩张提供更高质量的商业与居住发展用地。业与居住发展用地。案例：荷兰鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程城市复兴工程将它的城市中心扩展到马斯河南岸，是通过埃拉斯穆斯(Erasmus)桥向167、南延伸的。是欧洲城市扩张的一个最具野心的项目。鹿特丹鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程城市复兴工程Kop van Zuid最终规划平面图KPNKPN电信大楼总部电信大楼总部ErasmusErasmus大桥大桥KopvanZuid是一个新的、生气蓬勃的绿色地区，占地面积为125万平方米，正沿着旧港的沿岸兴起。鹿特丹鹿特丹 Kop van Zuid 城市复兴工程城市复兴工程n园林的魅力园林的魅力n DIS/DIS/小品小品城市文化与建筑的融合城市文化与建筑的融合城市城市建筑博物馆建筑博物馆鹿特丹这个城市宛如一座开放式的摩登建筑博物馆,让人惊叹各种形式的文化丰富了城市的风貌，流行的设计商168、店、前卫大胆的流行设计者、创新表演艺术手法著名的著名的BLAAKBLAAK火车站。火车站。Luxor剧院城市文化与建筑的融合城市文化与建筑的融合立方体住宅立方体住宅立方体房子立方体房子是靠近鹿特丹最古老港口的船坞，也就是广受欢迎的OudeHaven。古老的船只被送往这里进行修理或重建。开阔的公共步行休息区让人们能够靠近观看这些船只。路边咖啡馆、餐厅和室外音乐会让这里变成充满活力的景点。博物馆公园：博物馆公园：荷兰建筑协会、伯艾曼博物馆和鹿特丹艺术中心，它们构成了鹿特丹博物馆公园(Museumpark)的文化金三角。自1930年代保留到现在的Van NelleVan Nelle工厂工厂城市文化与建筑的融合城市文化与建筑的融合传统与现代的有机融合：传统与现代的有机融合：新旧建筑通过玻璃材质进行过渡，并形成虚实对比退台住宅，线条硬朗，外墙与旧建筑保持和谐过渡城市文化与建筑的融合城市文化与建筑的融合城市文化与建筑的融合城市文化与建筑的融合鹿特丹鹿特丹 Kop van Zuid城市复兴工程的启示城市复兴工程的启示建筑与城市文化的融合：摩登的建筑、明朗的线条、多建筑与城市文化的融合：摩登的建筑、明朗的线条、多变的空间、各种文化功能的组合充分展示了海港城市独变的空间、各种文化功能的组合充分展示了海港城市独有的现代感与开放性。有的现代感与开放性。