1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。哈尔滨中华巴洛克项目哈尔滨中华巴洛克项目整体定位及发展策略报告（中期）整体定位及发展策略报告（中期）谨呈：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司谨呈：哈尔滨好民居建设投资发展有限公司2011-05-28报告目录报告目录Part1.Part1.Part1.Part1.Part2.Part2.Part2.Part2.项目本体解析项目本体解析项目本体解析项目本体解析开发商目标解读开发商目标解读开发商目标解读开发商目标解读2、Part3.Part3.Part3.Part3.城市宏观研究城市宏观研究城市宏观研究城市宏观研究Part4.Part4.Part4.Part4.商业市场研究商业市场研究商业市场研究商业市场研究Part5.Part5.Part5.Part5.客户分析客户分析客户分析客户分析Part6.Part6.Part6.Part6.项目整体发展策略项目整体发展策略项目整体发展策略项目整体发展策略本体条件本体条件1本体。项目资源条件如何？项目属性是什么？项目位于哈尔滨城市中心区以东，老道外区内，认知度较 高，项目临近中央大街、秋林两大主商圈，区位优势明显项目位于哈尔滨城市中心区以东，老道外区内，认知度较 高，3、项目临近中央大街、秋林两大主商圈，区位优势明显项目城市位置项目城市位置项目位于城市中心区 以东，道外区内，地块 认知度较高；项目位于老道外商圈 内，商业氛围稀缺，配 套设施老旧，生活环境 较差；项目东侧紧临南四道 街南四道 街，西侧紧临景阳街景阳街，南侧紧临南勋街南勋街，北侧 紧临靖宇街靖宇街；项目西侧临近中央大 街商圈中央大 街商圈，南侧临近秋林秋林、果戈理果戈理商圈；项目距中央大街商圈 约1.7公里1.7公里，距秋林商 圈约2.2 公里2.2 公里，距哈尔 滨火车站约2.4公里2.4公里。秋林商圈秋林商圈中中央央大大街街商商圈圈哈尔滨火车站哈尔滨火车站果戈理商圈果戈理商圈道道外外商商圈圈约4、约1 1.7 7公公里里约约2 2.2 2公公里里约约2 2.4.4公公里里项目规划一片三区，二期总建筑面积约项目规划一片三区，二期总建筑面积约14万平米，一期总建筑 面积万平米，一期总建筑 面积3.5万平米，容积率平均在万平米，容积率平均在1.5左右。左右。技术经济指标技术经济指标1区建筑经济技术指标1区建筑经济技术指标总用地面积60118.01总建筑面积97898容积率1.63建筑密度59.67%其中A列改造0B列改造6578C列改造0D列改造91320一一期期已已完完工工程程历历史史风风貌貌展展示示区区更更新新保保护护提提升升区区活活 动动 旅旅 游游 核核 心心 区区2区建筑2区建筑经5、济经济技术指标技术指标总用地面积13211.21总建筑面积17251容积率1.31建筑密度55.28%其中A列改造5272B列改造11875C列改造0D列改造1043区建筑3区建筑经济经济技术指标技术指标总用地面积21204.51总建筑面积27570容积率1.30建筑密度53.30%其中A列改造7710B列改造15870C列改造1844D列改造21461、1、2、2、3区建3区建筑经济技筑经济技术指术指标标总用地面积94533.73总建筑面积142719容积率1.51建筑密度57.63%绿化率10.68其中A列改造12982B列改造34323C列改造1844D列改造93570复建沿街立面7946、延长米地下车库46640一期已完一期已完工程工程主要技术主要技术经济经济指标指标规划用地面积27450规划总建筑面积35512容积率1.29建筑密度64.70%绿化率10.21%3 32 21 1项目紧邻两条城市主干道，未来规划建设的地铁三、四号线在本 项目西南设有站点，未来通达性较好，但仍需要提升道路条件。项目紧邻两条城市主干道，未来规划建设的地铁三、四号线在本 项目西南设有站点，未来通达性较好，但仍需要提升道路条件。项目交通环境项目交通环境南南勋勋街街景景阳阳街街承德广场站承德广场站靖靖宇宇街街南南四四道道街街项目紧邻两条两条城市主干道，即景阳街景阳街和南勋街南勋街；未来规划建设的地铁3、7、4号线3、4号线经过本项目，西南角 设有换乘站点承德广场站承德广场站，3号线预计在2017年2017年后开 通；随着地铁线路的铺设和开通，未来本项目的覆盖范 围将急剧增加。项目周边项目周边项目地块周边生活配套设施不够完善，学校及公建类配套设施 稀缺，小吃、建材批发市场居多，档次低，形成了低端商业聚 集区，商业基础较好但面貌较差。项目地块周边生活配套设施不够完善，学校及公建类配套设施 稀缺，小吃、建材批发市场居多，档次低，形成了低端商业聚 集区，商业基础较好但面貌较差。序号序号 商业配套设施名称商业配套设施名称 序号序号 商业配套设施名称商业配套设施名称1大地装饰材料商城9龙胜装饰材料公司2富达8、装饰材料商店10亚盛建材3吉祥装饰11工程建材4银帝装饰材料12洗浴用品5百盛建材13诺贝尔瓷砖6吉祥酒店用品批发14惠达卫欲瓷砖7北方陶瓷商城15建材商店8德祥地板经销部16滨章水暖序号序号 商业配套设施名称商业配套设施名称 序号序号 商业配套设施名称商业配套设施名称1振江灯具商店8西顿照明2大地电器商店9建一灯光音响3远东家电10新大陆灯光音响商 行4小家电批发11三合家电5多田电器12华滨家电6大全灯具总汇13宏祥电器7胜球灯具大世界14吉祥电器序号序号 生活配套设施名称生活配套设施名称 序号序号 生活配套设施名称生活配套设施名称1红光混沌馆5中华食杂店2哈利来6陈纪豆花蛙3升平馄饨馆79、老李太太熏酱馆4全方位烧烤8序号序号 生活配套设施名称生活配套设施名称 序号序号 生活配套设施名称生活配套设施名称1鹰派卫浴4第八医院2英皇卫浴5利国日杂批发部3和成卫浴6刘岩日杂批发行4 41 13 32 25 515156 65 51 111117 73 32 21 16 68 89 910104 46 67 78 89 910105 54 43 32 214141313121211111212131314145 52 21 13 34 46 67 71616小小吃吃街街小小吃吃项目四至项目四至项目周边多为小吃、零售、五金建材店铺，整体城市意向较 差，且分布杂乱无序，道路交通混乱。项目周边10、多为小吃、零售、五金建材店铺，整体城市意向较 差，且分布杂乱无序，道路交通混乱。南南勋勋街街景景阳阳街街靖靖宇宇街街南南四四道道街街地块现状地块现状项目地块内一期为已建成区，项目地块内一期为已建成区，1、2、3区为在建区，建筑风格全 部为中华巴洛克风，地块内包括部分保留老建筑区为在建区，建筑风格全 部为中华巴洛克风，地块内包括部分保留老建筑1 12 23 34 45 56 68 87 79 9101011111212南四道街南四道街靖宇街靖宇街1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212一期一期1区区2区区3区区南勋街南勋街景阳街景阳街待建工程为活动旅游更新区11、，地块内有待建工程为活动旅游更新区，地块内有4栋保护建筑，栋保护建筑，2栋地块 红线外建筑，保护建筑总建筑面积为栋地块 红线外建筑，保护建筑总建筑面积为6578平米平米地块限制条件地块限制条件已完工工程地块内保护建筑地块外建筑已完工工程地块内保护建筑地块外建筑一期已完工工程、历 史风貌区以及更新保护 提升区工程基本建设完 工；目前待建工程为活动 旅游核心区，总建筑面 积约为9.8万平方米9.8万平方米；该地块内包括4栋个保 护建筑，建筑面积为 6578平方米6578平方米，以及2栋 地块红线外建筑。一一期期已已完完工工工工程程历历史史风风貌貌展展示示区区更更新新保保护护提提升升区区活活动动旅旅12、游游核核心心区区道外区商业以小商品、专业市场等低端商业为主，高端客群外 溢，低端客群不断涌入；传统商家流失，商业环境较差道外区商业以小商品、专业市场等低端商业为主，高端客群外 溢，低端客群不断涌入；传统商家流失，商业环境较差现状商业集批发零售于一体，且由过去的批发功能逐渐转向零售现状商业集批发零售于一体，且由过去的批发功能逐渐转向零售 商业主要集中在南勋街、大新街及景阳街等周边；传统商业特色明显，但商业级别低，主要经营档次不高的食品、小商品、干货等产品，以及一些服务社区居民的小杂货店、小 食店、理发、干洗缝补店、电器维修店等配套设施；大部分商铺面积狭小，平均二三十平方米，建筑质量、采光度 差。13、商业主要集中在南勋街、大新街及景阳街等周边；传统商业特色明显，但商业级别低，主要经营档次不高的食品、小商品、干货等产品，以及一些服务社区居民的小杂货店、小 食店、理发、干洗缝补店、电器维修店等配套设施；大部分商铺面积狭小，平均二三十平方米，建筑质量、采光度 差。衰退的表征：衰退的表征：1、商铺租金低廉，并呈下降趋势：项目 周边商铺租金低廉，南勋街34元/平方 米/天，南四道街2.5 3元/平方米/天；2、传统商家不断流 失：不再成行成市，批发量逐年下降，辐 射面缩小，只有部分 商贩和市民的零售生 意。衰退的表征：衰退的表征：1、商铺租金低廉，并呈下降趋势：项目 周边商铺租金低廉，南勋街34元/14、平方 米/天，南四道街2.5 3元/平方米/天；2、传统商家不断流 失：不再成行成市，批发量逐年下降，辐 射面缩小，只有部分 商贩和市民的零售生 意。道外现状道外现状道外区一直以来是城市重要商贸中心，经营品种齐全，商 脉悠久，但随着城市发展，新的商圈不断涌现，曾经的老 商区在竞争中逐渐没落，百废待兴。道外区一直以来是城市重要商贸中心，经营品种齐全，商 脉悠久，但随着城市发展，新的商圈不断涌现，曾经的老 商区在竞争中逐渐没落，百废待兴。1890年山东省德 平县人傅宝善来 到东北地区，并 在道外南头道街 落户开药铺，行 医卖药，接着其 兄傅宝山也来此 开客店，由此此 地取名“傅家 店”。光绪末年 15、1905年，清政府 以傅家店为中 心，合并四家 子，正式组成道 外区。哈尔滨解放后，道 外地区商业得到了 迅速发展，1950年 国家政务院对经营 范围做了重新调 整，国营商业以批 发为主，大跃进期 间，在全民全党工 业的高潮中，商业 网点减少，1964年 以中共中央提出的 新政策为主导，道 外地区重现繁荣。文革期间，道外地 区商业网点发展受 限。一战期间，由于俄 国无瑕分心，道外 地区民族商业在这 一时期得到了长足 的发展，同时外国 商铺也开始逐渐进 入道外，不久后，伪满洲国颁布的相 关法令遏制了民族 商业的发展，经营 上逐渐转向饮食服 务业。随着伪满周 国实行的配给制度 使生活必需品的经 营16、垄断在日商手中。中东铁路的建立 带动了哈尔滨城 市的发展，欧洲 文化开始登陆哈 尔滨，未被俄国 列入租借范围的 道外地区的民族 商业在这一时期 得到了有利的发 展空间，伴随着 民族商业发展，饮食服务业也相 继兴起。哈市建阜哈市建阜道外商业起步道外商业起步民族商业发展民族商业发展道外商业复苏道外商业复苏道外发展史道外发展史道外商业没落道外商业没落 改革开发后制定的 一系列方针使道外 区的商业逐渐活跃 和繁荣起来，道外 与南岗、道里商圈 形成了“三足鼎立”的局面，随着道外 商业始终摆脱不了 国营观念，服务态 度差，商品老调、无特色，加之所处 区域消费水平较 低，各类专业市场 多，周边交通又不 配套17、等原因，道外 渐渐从“三雄之争”中黯淡出局，许多 百年老店逐渐走入 低谷。道外区是哈尔滨文化的重要发源地，是城市开埠之地，具有悠 久的历史文化背景，文化资源丰富道外区是哈尔滨文化的重要发源地，是城市开埠之地，具有悠 久的历史文化背景，文化资源丰富道外区是哈尔滨的发源地道外区是哈尔滨的发源地1890年山东省德平县人傅宝善来到东北地区，并在道外南头道街落户开药 铺，接着其兄傅宝山也来此开客店，由此此地取名“傅家店”。光绪末年 1905年，清政府以傅家店为中心，合并四家子，正式组成道外区。道外区保留了大量的中华巴洛克建筑群道外区保留了大量的中华巴洛克建筑群道外区是现今为止老字号最多的地区道外区是现今18、为止老字号最多的地区随着中东铁路的通行成功，俄国人逐渐开始进驻哈尔滨，带来了本土的许 多风俗和文化，中华巴洛克建筑开始出现，随着道外地区商业没落，地区 发展落后于城市的整体水平，大量的老建筑完好的保留下来，但外立面受 到了严重磨损。随着道外商业的逐步发展，道外地区餐饮业也得到了充分发展，改革开放 后，道外地区商业逐渐没落，老字号餐饮却依然繁荣，直至现今，哈尔滨 人选择小吃店依然会来到道外。道外地区名人伍佰强、萧红道外地区名人伍佰强、萧红伍佰强是道外地区成功企业家，先后在道外地区开设了同记百货、大罗新 环球货店。萧红是中国30年代著名的女作家，其故居位于道外区的南二道 街。道外资源分析道外资源分19、析中华巴洛克项目历史文化街区完整保留了清末民初的建筑格 局，中西合璧的巴洛克建筑群，是一笔巨大的文化遗产中华巴洛克项目历史文化街区完整保留了清末民初的建筑格 局，中西合璧的巴洛克建筑群，是一笔巨大的文化遗产道外资源分析道外资源分析巴洛克建筑：巴洛克建筑：“前店后宅”的四合院式的民居商市建 筑，平面布局和功能是民族 传统的，立面造型则是“巴 洛克”式的；立面上的装饰又以蝙蝠、石榴、盘长、金蟾、牡丹蝙蝠、石榴、盘长、金蟾、牡丹等 具有吉祥意义图案为特色；哈尔滨人把“巴洛克”建 筑流派的风格融汇在民族传 统之中，创造了极具价值、独具特色的中西合壁建筑。道外是城市民俗文化的保留地，拥有很多老字号店面和20、小吃道外是城市民俗文化的保留地，拥有很多老字号店面和小吃道外地区遗留的老子号中，以餐饮小吃餐饮小吃最为出名，且数量最多，小吃老字号有老鼎丰、老范记、红光馄饨 老鼎丰、老范记、红光馄饨 馆、10号熏酱骨头馆、老仁义、张飞扒肉、北来顺、老 馆、10号熏酱骨头馆、老仁义、张飞扒肉、北来顺、老 根山庄关东地锅等根山庄关东地锅等，一家老字号古玩城同记珠宝古玩 城，原先是同记百货同记百货。道外资源分析道外资源分析道外之于哈尔滨道外之于哈尔滨是哈尔滨民俗文化的发源地和保留地，是哈尔滨 最具历史价值和特色的老城区，是可以提升哈尔滨城 市面貌和城市价值的重要区域1717项目属性界定项目属性界定二线省会城市，承载21、城市历史记 忆，焕发城市新活魅力，老城中心大规 模商业街区保护更新项目。二线省会城市，承载城市历史记 忆，焕发城市新活魅力，老城中心大规 模商业街区保护更新项目。二线省会城市，承载城市历史记二线省会城市，承载城市历史记二线省会城市，承载城市历史记二线省会城市，承载城市历史记 忆，焕发城市新活魅力，老城中心大规忆，焕发城市新活魅力，老城中心大规忆，焕发城市新活魅力，老城中心大规忆，焕发城市新活魅力，老城中心大规 模商业街区保护更新项目。模商业街区保护更新项目。模商业街区保护更新项目。模商业街区保护更新项目。目标、愿景目标、愿景2目标。开发商意图是什么？项目开发的愿景？2.项目的策划要点：2.项目22、的策划要点：深入挖掘打造项目核心竞争力深入挖掘打造项目核心竞争力，做到业态布局合，做到业态布局合 理，体现建筑特色，科学的功能规划，打造哈尔滨民俗文化、民俗艺术品、建 理，体现建筑特色，科学的功能规划，打造哈尔滨民俗文化、民俗艺术品、建 筑博物馆、影视基地等功能分区。筑博物馆、影视基地等功能分区。1、项目既有定位：1、项目既有定位：以旅游产业为牵动，通过对旅游资源的深入开发，打造 一个以旅游产业为牵动，通过对旅游资源的深入开发，打造 一个集中华巴洛克精品建筑鉴赏、文化艺术精品展示、影视及摄影创作、旅游、集中华巴洛克精品建筑鉴赏、文化艺术精品展示、影视及摄影创作、旅游、餐饮、购物、现代文化休闲于23、一体的多功能历史文化街区餐饮、购物、现代文化休闲于一体的多功能历史文化街区。形象上打造城市新名片，根本是保证商业运营成 功，同时兼顾降低风险及利润回收形象上打造城市新名片，根本是保证商业运营成 功，同时兼顾降低风险及利润回收客户目标客户目标综合效益最优综合效益最优“政府政府政府政府”实现区域振兴，区域发展再次实现区域振兴，区域发展再次 腾飞，打造哈尔滨新的城市名片。腾飞，打造哈尔滨新的城市名片。社会效益最大化，经济效益最社会效益最大化，经济效益最 大化大化，对就业、税收、区域形象，对就业、税收、区域形象 有较大提升有较大提升 文化创意产业的发展，实现区文化创意产业的发展，实现区 域经济的转型并24、良好可持续发域经济的转型并良好可持续发 展。展。打造哈尔滨新旅游景点，提升打造哈尔滨新旅游景点，提升 城市旅游综合价值。城市旅游综合价值。“开发商开发商开发商开发商”通过城市名片的打造，提升通过城市名片的打造，提升 企业品牌与市场影响力，与企业品牌与市场影响力，与 政府搞好关系，利于后期企政府搞好关系，利于后期企 业发展。业发展。项目各个功能区域科学的业项目各个功能区域科学的业 态规划；态规划；规划各个功能区域商家落位规划各个功能区域商家落位 可操作性；可操作性；降低风险，兼顾盈利降低风险，兼顾盈利“经营商经营商经营商经营商 家家家家”改善区域环境，现状拥挤、脏乱的商业环境改善区域环境，现状拥25、挤、脏乱的商业环境 得以改善；得以改善；提升商圈品质，完善城市配套及服务功提升商圈品质，完善城市配套及服务功 能能 增强商业运营能力，拉升区域商业人气增强商业运营能力，拉升区域商业人气平衡政府、开发企业、经营商家等多方利益，达到综合利益平衡平衡政府、开发企业、经营商家等多方利益，达到综合利益平衡目标分解目标分解重塑区域价值，实现区域振兴，打造哈尔滨新的城市名片。市 场实现性强，项目具有可操作性重塑区域价值，实现区域振兴，打造哈尔滨新的城市名片。市 场实现性强，项目具有可操作性各方目标聚焦各方目标聚焦1.挖掘区域价值，重塑区域形象，实现区 域复兴；2.成为理想的购物、娱乐、商贸等综合性 新地标；26、3.项目可实现，达到城市、开发商和市民 的多方共赢。各方目标聚焦各方目标聚焦1.挖掘区域价值，重塑区域形象，实现区 域复兴；2.成为理想的购物、娱乐、商贸等综合性 新地标；3.项目可实现，达到城市、开发商和市民 的多方共赢。问题聚焦问题聚焦1.城市旧城区如何复兴，复兴的关键举 措？2.区域价值梳理及挖掘？3.本项目所承载的使命及未来发展方向？4.市场实现性如何，及项目如何操作？问题聚焦问题聚焦1.城市旧城区如何复兴，复兴的关键举 措？2.区域价值梳理及挖掘？3.本项目所承载的使命及未来发展方向？4.市场实现性如何，及项目如何操作？如何带动区域振兴振兴的方向，振兴的关键举措？（战略方向）如何带动27、区域振兴振兴的方向，振兴的关键举措？（战略方向）如何定位项目的核心竞争力是什么？（策略方向）如何定位项目的核心竞争力是什么？（策略方向）如何发展引进哪些商家，如何进行功能规划和业态选择？（落位）如何发展引进哪些商家，如何进行功能规划和业态选择？（落位）如何带动区域振兴振兴的方向，振兴的关键举措？（战略方向）如何带动区域振兴振兴的方向，振兴的关键举措？（战略方向）如何定位项目的核心竞争力是什么？（策略方向）如何定位项目的核心竞争力是什么？（策略方向）如何发展引进哪些商家，如何进行功能规划和业态选择？（落位）如何发展引进哪些商家，如何进行功能规划和业态选择？（落位）目标聚焦目标聚焦宏观研究宏观研究28、3宏观。哈尔滨市宏观经济发展状况？哈尔滨是黑龙江省省会，也是哈尔滨大都市圈的核心城市，对 周边城市有巨大的辐射力和吸引力哈尔滨是黑龙江省省会，也是哈尔滨大都市圈的核心城市，对 周边城市有巨大的辐射力和吸引力 哈尔滨市地处中国东北北部 地区，黑龙江省南部。位于 松花江畔。市辖8区11县，市区面积4272平方公里，人 口989万人，其中市区人口 475.1万人；哈尔滨是第一条欧亚大陆桥 和空中走廊的重要枢纽，是 我国与东北亚地区进行经济 贸易往来的国际大通道和协 调枢纽；黑龙江省的盛会，国家级历 史文化名城，哈尔滨也是全 省的政治、经济、文化、科 技和交通中心。哈尔滨大都市圈国际定位：在东北亚地区29、经济贸易交往与合作中承担重要角色并富有重大影响力的以哈尔滨中心城区为核心的现代化城市 群体。国内定位：我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽，东北地区城市群体中的主要核心群体。全国重 要的装备制造业基地、高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。省内定位：黑龙江省省域经济、城镇发展的核心，为黑龙江省全面推行Y形和T形的点轴开发模式的中枢灵魂，在促进全 省的南联北开的发展战略中起关键作用的城镇群体。城市定位城市定位703.8212029193258.14359.20500100015002000250030003500400045005000齐齐哈尔大庆长春哈尔滨沈阳近年30、来哈尔滨经济持续高速增长，在省内一枝独秀，这将有利 于哈尔滨的城镇化进程近年来哈尔滨经济持续高速增长，在省内一枝独秀，这将有利 于哈尔滨的城镇化进程1680.51830.420942436.82868.23258.118.78%8.92%14.40%13.50%13.20%13.59%05001000150020002500300035002004200520062007200820090.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%GDP（亿元）年增长率哈尔滨全市历年经济发展状况2009年东北各城市国内生产总值横比哈尔滨全市历年经济发展状况2009年东北各城市国内生产总值横31、比 哈尔滨市的经济已连续多年保持较高的增长速 度，在黑龙江省内一枝独秀；与沈阳等城市相比，仍旧有差距；哈尔滨城市化率仅次于沈阳，领先于长春和大连 等城市。经济发展经济发展48.30%65.20%47.80%46.60%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%哈尔滨沈阳长春大连2009年东北各城市城市化率横比2009年东北各城市城市化率横比哈尔滨呈现明显的三、二、一产业结构特征，并且产业结构调整正 在持续进行中，三产比重的增加标志着城镇化建设的有序进行。哈尔滨呈现明显的三、二、一产业结构特征，并且产业结构调整正 在持续进行中，三产比重的增加标32、志着城镇化建设的有序进行。哈尔滨产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主；近几年，哈尔滨第二、三产业比例不 断增加，形成了以装备制造业、医药、食品、石化等为主门类的产业格局；2009年，哈尔滨全年实现地区生产总 值3258.1亿元，其中一产实现增加值 417.4 亿 元，增 长 6.8%；二 产 增加 1226.9亿元，增长13.3%；三产增加 1613.8亿元，增长14.4%。三产比重由 08年的13.6：37.6：48.8调整为12.8：37.7：49.5。0%20%40%60%80%100%2003200420052006200720082009第一产业第一产业第二产业第二产业第三产业33、第三产业2009年哈尔滨主导产业对工业增加值的贡献10%17%21%13%39%装备制造业医药食品石化其他产业结构产业结构受中心城市集聚效应及政策导向影响，外地人持续流入哈尔 滨，人口的多元化、复合化必然催生商业市场的多元化发展。受中心城市集聚效应及政策导向影响，外地人持续流入哈尔 滨，人口的多元化、复合化必然催生商业市场的多元化发展。外地来哈购房享市民待遇，关于开展房地产市场暖春 行动的意见，明确了购买 15 万元以上房产可在哈落 户，并可享受医保等政策；2005年1月11日，市委市政府 关于做好农民进城就业管 理和服务工作的若干意见 出台；2005年8月12日，哈尔滨 市进城务工人员参加医34、疗保 险暂行办法正式实施，进 城务工人员可参加医疗保 险；2009年，国家统计局哈尔滨 调查队五个月市场调查数 据，哈尔滨外地人员购房比 例较2008年同期提高了2.4个 百分点。城市人口发展城市人口发展2010年哈尔滨市城镇化率达到年哈尔滨市城镇化率达到48.6%，即将步入城市高速发展 期，对于未来城市建设及功能完善存在较大提升空间。，即将步入城市高速发展 期，对于未来城市建设及功能完善存在较大提升空间。02004006008001000120020012002200320042005200620072008200946.00%46.50%47.00%47.50%48.00%48.50%户籍35、人口（万人）城镇人口城镇化率城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段世界城市化进程阶段性规律图世界城市化进程阶段性规律图全国平均46.6%发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%3050%5090%90%以上城市发展特征工农业生产水平较 低，工业提供的就 业机会有限，农业 人口缓慢释放工业基础比较雄 厚，经济实力明显 增强，工业产业快 速扩大，工业吸收 大批农业人口工业产业成为城市 的绝对经济支柱，城市经济的乘数效 应迅速刺激第三产 业发展，城市经济 进入高速增长期城市经济高度发达，农村 人口的绝对数量已经不 36、大，城市发展表现为内部 人口由第二产业向第三产 业转移城市发展城市发展哈尔滨的城市多极化已经形成，正处于向大都市化转型的起步阶 段，城市功能更多的向周边区域进行疏散和分流，这必然带来中 心城区商业动力的衰减，对于本项目而言，未来竞争更为激烈。哈尔滨的城市多极化已经形成，正处于向大都市化转型的起步阶 段，城市功能更多的向周边区域进行疏散和分流，这必然带来中 心城区商业动力的衰减，对于本项目而言，未来竞争更为激烈。单中心城市扩张单中心城市扩张大都市化形成大都市化形成都市群形成都市群形成主城副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副37、城副城副城副城副城城市多极化形成城市多极化形成中心中心极极极极群力群力群力群力呼兰呼兰呼兰呼兰松北松北松北松北会展会展会展会展南岗南岗南岗南岗道里道里道里道里道外道外道外道外香坊香坊香坊香坊团结镇团结镇团结镇团结镇哈西哈西哈西哈西城市发展城市发展群力群力南岗南岗香坊香坊道外道外哈西哈西松北松北呼兰呼兰道里道里团结镇团结镇“北跃、南拓、中兴“北跃、南拓、中兴、强县”哈尔滨最新城市发展、强县”哈尔滨最新城市发展 战略，城市骨架迅速拉大；战略，城市骨架迅速拉大；29哈尔滨城市发展战略由原来的“北越、西扩、南延、东优、中兴”哈尔滨城市发展战略由原来的“北越、西扩、南延、东优、中兴”改为“北跃、南拓、中38、兴改为“北跃、南拓、中兴、强县”、强县”北跃：即落实“一江居中、两岸 繁荣”的构想，在江北建设科 技新城，加快实现科技成果产 业化南拓：为依托香坊区、平房区工 业基础，连同阿城区、双城市 和五常市，拓展一片工业园 区，作为哈尔滨新型工业化产 业基地中兴：使道里、道外、南岗、香 坊中心城区面貌尽快改善、提 档升级松花江主轴：松花江主轴：江南群力新区段优化开 发，道里、道外老区段提档升级、优化建筑景观江北打造滨水景观带、滨江 景观大道、沿岸六大中心及“北 国水城”强县：实现“四个加快”加快县域工业化，推进产业特色 化，培植壮大支柱产业；加快农业产业化，发展农村新型 合作经济组织，做强龙头企业；加快39、农村城镇化，促进改革兴镇、产业强镇；加快城乡一体化，打破城乡发展 障碍，促进市县协调发展战略发展战略发展战略战略中兴中兴北跃北跃南拓南拓区域区域道外道外群力群力哈西哈西南岗南岗松北松北香坊香坊区域定位区域定位全力打造新城全力打造新城 市旅游大区市旅游大区打造集研发、商务、金融、外事、办公、游憩、居住为一体 的生态型新城区依托交通枢纽资 源、商贸物流、教育研发资源，打造哈市新核心将打造成现代服务业 集聚发展，城市设施 配套完善的中央商务 区打造北国水 城、科技创 新城构造文化、生活、物流、园区合于 一体的城市功能 性新城区关键词关键词旅游旅游生态型新城区生态型新城区交通枢纽、物交通枢纽、物 流、40、教育流、教育现代服务业、中央现代服务业、中央 商务区商务区科技创新科技创新 城城工业基地、新工业基地、新 城区城区发展方向发展方向发展特色旅游 产业带、建设 旅游精品线 路，实现老城 活力的复兴。具有中央商务、高 端产业聚集、创新 示范、休闲旅游、生态宜居功能的现 代化新区成为“人流充沛、商业繁荣”的中 心区打造城市第 二心脏坚持“高端化、国际 化、市场化”的发展 方向，着力提高城区 经济社会发展和综合 竞争力一江居中，两岸繁荣打在“北国 浦东”打造新型工业化 基地名片工程名片工程中华巴洛克项中华巴洛克项 目目天恒山综合旅 游开发项目中央商务区（CBD）、高新技术研发区、总部经济服务区、景观文41、化游憩区、寒地生态园林区、高级居住新区实现旅客“零换 乘”哈西现代化 交通枢纽卫星工业小区、哈尔滨软件园二期工 程、百脑汇电脑资讯 广场、金华科技孵化 器产业化基地、一曼 地下电子街、省呼叫 中心产业园国家级一流 研发中心和 高新技术产 业化示范基 地阿城工业园区、香坊工业园区、五常工业园区、南岗工业园区、双城工业园区；在未来城市的战略发展线上，道外区的定位与路线非常清在未来城市的战略发展线上，道外区的定位与路线非常清 晰，也直接与其他区域形成差异化竞争，旅游资源的开发与晰，也直接与其他区域形成差异化竞争，旅游资源的开发与 旅游型商业的打造应是项目未来的指导方向。旅游型商业的打造应是项目未来的42、指导方向。战略定位战略定位社会消费品零售总额社会消费品零售总额 哈尔滨市社会消费品零售总额呈现出平稳的增长趋势，2004到2009年之间复合平均增长率达17.1%；2009年，哈尔滨市社会消费品零售总额达到1507.9亿元，较上年增长19.30%；2009年，哈尔滨市社会消费品零售总额在黑龙江各城市位置居高位，同时其零售额总额仅次于沈阳，排名第 二。上述表明哈尔滨市的商业物业市场有较大的发展空间。哈尔滨的社会消费品零售总额仅次于沈阳位居黑龙江省 前列，城市消费力水平较高，但同时其增长率从07年开 始逐步走低，表明城市商业亟待升级，释放消费。哈尔滨的社会消费品零售总额仅次于沈阳位居黑龙江省 前列43、，城市消费力水平较高，但同时其增长率从07年开 始逐步走低，表明城市商业亟待升级，释放消费。2004-2009哈尔滨社会消费品零售总额1778.61507.91396.7474.4306.7237.9178.117.60%19.30%18.10%27.71%19.18%20.51%20.78%0200400600800100012001400160018002000沈阳哈尔滨大连大庆齐齐哈尔牡丹江佳木斯0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%社会消费品零售总额增长率黑龙江省各市社会消费品零售总额707.4788.1896.4103612641507.9144、3.30%13.74%15.57%22%19.30%18.73%020040060080010001200140016002004200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%社会消费品零售总额增长率居民人均可支配收入与消费支出分析居民人均可支配收入与消费支出分析过去6年中，哈尔滨城镇居民人均可支配收入和消费支 出一直保持高速增长，同时城市消费意愿强烈过去6年中，哈尔滨城镇居民人均可支配收入和消费支 出一直保持高速增长，同时城市消费意愿强烈人均可支配收入人均可支配收入2009年，哈尔滨市人均年可支配收入达15887元，同 比增长8.45、9%，持续的收入增长为商业市场的发展提供 了强有力的支撑；从2005年起哈尔滨市城市居民可支配收入突破万元，哈尔滨市的消费类型也逐渐从生存型向享受型转变；人均消费性支出人均消费性支出2009年，人均消费性支出为12358.1元，人均可支配 收入为15887元，消费支出占收入比值为78%，在黑龙 江各省市中位居中部，未来消费市场还有很大潜力。全市国民储蓄全市国民储蓄近年，哈尔滨市全市国民收入上涨较快，2008年增幅 超过25%，居民生活水平和消费能力不断提高。689678978515929410791.212358.1894010065112301277214588.6158870200040046、0600080001000012000140001600018000200420052006200720082009人均消费性支出人均可支配收入1261.21461.51563.81541.11916.82249.58.60%15.90%6.90%-1.50%27.30%17.40%05001000150020002500200420052006200720082009-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%全市居民储蓄增长率居民消费支出构成居民消费支出构成恩格尔系数恩格尔系数2010年哈尔滨市城镇居民的恩格尔系数为38%。根据 联合国粮农组47、织提出的标准，恩格尔系数在40-50%的 为小康，30-40%的为富裕，根据这一指标，哈尔滨市 城镇居民的生活水平已经从小康走向富裕阶段 哈尔滨市 城镇居民的生活水平已经从小康走向富裕阶段。恩格尔系数较低，除食品之外，医疗保健、娱乐文教、衣着 的支出比例也较大，表明哈尔滨市民的消费能力较强恩格尔系数较低，除食品之外，医疗保健、娱乐文教、衣着 的支出比例也较大，表明哈尔滨市民的消费能力较强 哈尔滨市居民消费性 支出中食品所占比例 超过1/3。其次为教育文化娱乐 服务、医疗保健、衣 着等。38%10%10%12%2%15%10%3%食品支出衣着交通和通讯医疗保健家庭设备用品及服务教育文化娱乐服务居48、住杂项商品和服务启 示 启 示 启启 示示第三产业占比较高，利于城市的城镇化建设，第三产业占比较高，利于城市的城镇化建设，城市各区域未来发展战略的差城市各区域未来发展战略的差异化定位，使得区域之间互为补异化定位，使得区域之间互为补 充，良性发展，易于实现和谐共赢的局面。充，良性发展，易于实现和谐共赢的局面。大量的外来人口涌入，使得城大量的外来人口涌入，使得城市的人口结构更加多元和完善，市的人口结构更加多元和完善，催生城市商业发展更加多元化催生城市商业发展更加多元化、复合化，为商业带来更多机会。、复合化，为商业带来更多机会。城市消费意愿强，消费力水平城市消费意愿强，消费力水平高，利于中高端商业的49、快速发展。高，利于中高端商业的快速发展。城市发展战略更加推进了城市城市发展战略更加推进了城市的多极化发展，必然导致中心城的多极化发展，必然导致中心城 区人口的外溢疏散，随之商业区人口的外溢疏散，随之商业的凝聚力也被衰弱，必将形成更激的凝聚力也被衰弱，必将形成更激 烈的竞争态势。烈的竞争态势。机会机会机会机会风险风险风险风险宏观小结：宏观小结：1、抓住城市商业大转型的契机，先入为主的引1、抓住城市商业大转型的契机，先入为主的引入更新理念的商业模式，形成独具特色的核心竞争力入更新理念的商业模式，形成独具特色的核心竞争力2、紧跟区域差异化战略定位路线，挖2、紧跟区域差异化战略定位路线，挖掘城市旅游资50、源，打造旅游型商业产品。掘城市旅游资源，打造旅游型商业产品。商业市场商业市场4商业。哈尔滨市商业市场发展状况？2、商业格局及商圈分析2、商业格局及商圈分析2、商业格局及商圈分析2、商业格局及商圈分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况800800800800-1500US$1500US$1500US$15051、0US$1500150015001500-4000US$4000US$4000US$4000US$4000400040004000-8000US$8000US$8000US$8000US$8000800080008000-20000US$20000US$20000US$20000US$消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感消费者价格敏感多商品选择，多商品选择，多商品选择，多商品选择，一站式购物一站式购物一站式购物一站式购物多种消费需求，多种消费需求，多种消费需求，多种消费需求，一站式体验，一站式体验，一站式体验，一站式体验，出现需求细分出现需求细分出现需求细分出现需求细分个性消费个性消费个52、性消费个性消费文化需求文化需求文化需求文化需求人均GDP人均GDP城 市 化 率城 市 化 率25%25%25%25%45%45%45%45%70%70%70%70%85%85%85%85%95%95%95%95%商业处于原始状态，以集市为主人均GDP位于1500 美金以下；城市化水 平在25%以下人均GDP位于15002000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，出现不间断经营的满足城市生活的市场、商店人均GDP位于20004500美金；城市化水平在45%以上 70%以下商业形态出现飞 跃，多品类聚集、规模化的现代商业出现人均GDP位于45008000美金；城市化水平在70%以53、上 90%以下广义商业形态出现，多业态、综合性商业形态出现，并出现细分人均GDP位于800020000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题化、个性化商业形态出现+欧美及国内领先城市发展的经验证明，当城市的人均GD欧美及国内领先城市发展的经验证明，当城市的人均GDP P达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会 明显缩短，此时融合餐饮、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。明显缩短，此时融合餐饮、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。哈尔滨：哈尔滨：哈尔滨：哈尔滨：2010年人均 GDP4836 US$世联模型：城市经济与消费模型世联模型：54、城市经济与消费模型哈尔滨的GDP发展指标与城市化率严重的不协调，城市化进哈尔滨的GDP发展指标与城市化率严重的不协调，城市化进 程远远落后于人口素质及消费水平的发展，新的更高级的商程远远落后于人口素质及消费水平的发展，新的更高级的商 业模式亟待出现。业模式亟待出现。哈尔滨：哈尔滨：哈尔滨：哈尔滨：城市化率 49.6%城市指标判断城市指标判断哈尔滨哈尔滨集市&沿 街商业大型综合 超市&零售购物业态综合 的一站式 Mall主题MALL都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500以下$5001000$5001000$1000300$10003000 0$3000500$30005055、00 0$5000700$50007000 0$7000100$70001000000$10000以上$10000以上生存需求价格品质传统形态传统形态传统形态传统形态阶段阶段阶段阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态丰富阶段业态替代业态替代业态替代业态替代阶段阶段阶段阶段随传统商业业态不断丰 富，市场开始细分出服务于 不同人群、经营不同门类的 专业市场，并带动其上下游 产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种 商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们 共同认知的生活服务和商贸交易 聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，出现针对细分客户群体的主题型商 业，强调以客户为导56、向的品牌聚集，独特的空间体验，同 时在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同 商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产 品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自 足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的 商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功 能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价 格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占 市场份额市场信息和市场机会被充 分关注，商家有比较明确的 市场目标，经营同类商品的 商家群体汇聚在一起形成行 业整体竞争力文化、情感需求经济敏敏57、感因素感因素人均人均GDPGDP出出现业态现业态北京北京哈尔滨商业正处于从都市MALL向主题Mall过渡的阶段，消费者哈尔滨商业正处于从都市MALL向主题Mall过渡的阶段，消费者 对商品的需求逐渐从单纯的品质追求向更多文化情感需求转变。对商品的需求逐渐从单纯的品质追求向更多文化情感需求转变。商业指标判断商业指标判断2、商业格局及商圈分析2、商业格局及商圈分析2、商业格局及商圈分析2、商业格局及商圈分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析5、旅游市58、场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况哈尔滨商业已呈现多极化发展，随着城市扩张，越来越多的新 兴商圈相继诞生，但目前，城市的大部分中高端商业资源仍主 要集中在中央大街商圈和秋林商圈，低端集中在道外商圈。哈尔滨商业已呈现多极化发展，随着城市扩张，越来越多的新 兴商圈相继诞生，但目前，城市的大部分中高端商业资源仍主 要集中在中央大街商圈和秋林商圈，低端集中在道外商圈。哈尔滨核心商圈主要是中 央大街商圈中 央大街商圈和秋林商圈秋林商圈；未来新建新建商圈4个4个，分别 是松北商圈、群力商圈、哈 西商圈、哈南59、商圈；道里区道里区商圈共计4个4个，分 别是中央大街商圈中央大街商圈、兆麟商 圈、爱建商圈、故乡商圈；南岗区南岗区商圈共计2个2个，分 别为秋林商圈秋林商圈和会展商圈；道外区道外区商圈共计1个1个，即 道外商圈；香坊区香坊区商圈共计3个3个，分 别是安埠商圈、乐松商圈、万大商圈；松北区松北区将新建1个1个商圈，即松北商圈。商圈分布商圈分布中央大街商圈中央大街商圈爱建商圈爱建商圈顾乡商圈顾乡商圈秋林商圈秋林商圈会展商圈会展商圈万达商圈万达商圈安埠商圈安埠商圈乐松商圈乐松商圈道外商圈道外商圈设施：世纪华联超 市、新透笼 商厦、曼哈 顿三期等设施：家乐福、万达 广场、索菲亚 购物广场等设施：百联购物60、中心、爱建新区广场、世纪华联超市、卓越时代购物 中心、三江美 食城等设施：新大发国际购 物广场、家乐 福等设施：乐松广场、家乐福等设施：沃尔玛、家乐 福、红旗家具 城、红博世纪 广场等设施：远大购物中心、秋林公司、松雷 商厦、红博购物 广场、家乐福、沃尔玛、新世界 百货等设施：万达广场、天堂岛国际休 闲酒店等设施：安埠商厦、同乡商场 等设施：以批发市 场、老字 号产业为 主的低端 商业区新兴商圈里，发展相对较好的是顾乡商圈和会展商圈新兴商圈里，发展相对较好的是顾乡商圈和会展商圈依托资源依托资源产品特点产品特点步行街、中高端百货等步行街、中高端百货等客户构成客户构成未来供应未来供应未来供应量稀少61、未来供应量稀少经营状态经营状态核心商圈，客流量非常大，经营良好核心商圈，客流量非常大，经营良好平台租金平台租金商铺租金均价：8-10元/平米/天商铺租金均价：8-10元/平米/天城市核心商圈城市核心商圈辐射全市和外来旅游客户辐射全市和外来旅游客户项目项目中央商城中央商城大商麦凯乐大商麦凯乐哈尔滨新一百购物广场哈尔滨新一百购物广场基本情况基本情况中央商城坐落在哈尔滨最繁华的中央大 街步行街上，建筑面积3.6万平方米，营业面积2万平方米，共设七层。总建筑面积15万平方米，商场营业面积9 万平方米，规划地下2层至地上6层为商 业，7层至29层为住宅。占地面积1.7万平方米，营业楼层为 地上7层，地下62、1层，总营业面积11 万平方米业态定位业态定位时尚百货购物中心+住宅高档百货楼层规划楼层规划B1B1：超市：超市1F1F：化妆品、珠宝、名表、精品女鞋：化妆品、珠宝、名表、精品女鞋2F:2F:精品男装、男鞋、男是皮具精品男装、男鞋、男是皮具3F3F：精品女装、女士皮具、皮草：精品女装、女士皮具、皮草4F4F：少数女装、羊绒羊毛、女士：少数女装、羊绒羊毛、女士5F5F：精致生活用品、小家电、运动、儿：精致生活用品、小家电、运动、儿 童童6F6F：羽绒服、折扣商品：羽绒服、折扣商品B1B1：超市、铭店街、美食街、南广场多功：超市、铭店街、美食街、南广场多功 能区能区1F1F：国际名品、国际名表、化63、妆品：国际名品、国际名表、化妆品2F2F：国际名品、珠宝、男鞋、女鞋、男士：国际名品、珠宝、男鞋、女鞋、男士 服饰、女士服饰服饰、女士服饰3F3F：女装、女包、女士服饰：女装、女包、女士服饰4F4F：居室用品、生活用品、小家电、文化：居室用品、生活用品、小家电、文化 用品、儿童用品、羊绒羊毛用品、儿童用品、羊绒羊毛5F5F：绅士休闲、绅士内衣、体育用品、运：绅士休闲、绅士内衣、体育用品、运 动器材动器材6F6F：餐饮、：餐饮、SPASPA、教育中心、教育中心B1B1：新一百超市、屈臣氏：新一百超市、屈臣氏1F1F：化妆品、珠宝、钟表、箱包文：化妆品、珠宝、钟表、箱包文 具、配饰、眼睛、餐饮具、64、配饰、眼睛、餐饮2F:2F:名品、潮流、休闲少女装、少女名品、潮流、休闲少女装、少女 内衣、饰品、配件、精品男女鞋内衣、饰品、配件、精品男女鞋3F3F：职业女装、童装、玩具、孕妇：职业女装、童装、玩具、孕妇 用品、皮草、家具用品用品、皮草、家具用品4F4F：绅士正装、男士配饰、羊毛羊：绅士正装、男士配饰、羊毛羊 绒、羽绒制品绒、羽绒制品5F5F：运动、户外、城市休闲、牛仔：运动、户外、城市休闲、牛仔 服饰、健身器材、运动配饰服饰、健身器材、运动配饰6F6F：家用电器、美食广场：家用电器、美食广场7F7F：浩泰健身、伊美娜健身：浩泰健身、伊美娜健身客户客户全市中端以上消费者+旅游客群全市中高端客65、户全市中端消费者中央大街商圈中央大街商圈中央大街商圈是哈尔滨核心商业板块，也是城市旅游热点商圈，以城中央大街商圈是哈尔滨核心商业板块，也是城市旅游热点商圈，以城 市集中商业和中央大街步行街为主，代表商业项目有大商麦凯乐、新市集中商业和中央大街步行街为主，代表商业项目有大商麦凯乐、新 一百、中央商城等项目一百、中央商城等项目区位区位道里区原市中心广场道里区原市中心广场档次档次中高档中高档开业时间开业时间2008年12月2008年12月建筑面积建筑面积150000150000营业面积营业面积90000 90000 楼层楼层地上6层，地下一层地上6层，地下一层单层面积单层面积1200012000地下66、面积地下面积20000 20000 柱间距柱间距6、8米（以8米为主，局部6米）6、8米（以8米为主，局部6米）层高（净高）层高（净高）3.6米3.6米基础资料基础资料基础资料基础资料大商集团旗下的麦凯乐哈尔滨总店位于中央大街商圈核心，定大商集团旗下的麦凯乐哈尔滨总店位于中央大街商圈核心，定 位高端，商品整体档次属于城市最高，商业模式处于现代百货位高端，商品整体档次属于城市最高，商业模式处于现代百货 向购物中心转变的过渡模式。向购物中心转变的过渡模式。大商集团简介大商集团简介大商集团是中国最大的百货商业集团，在2009年大商集团是中国最大的百货商业集团，在2009年中国500强企业排名第86位67、。目中国500强企业排名第86位。目 前，拥有大型店铺160家，分布在12省前，拥有大型店铺160家，分布在12省（包括北京市）50多个城市，总经营面积（包括北京市）50多个城市，总经营面积 超过450万平方米，员工总人数20万人，2009年销售突破700亿元。超过450万平方米，员工总人数20万人，2009年销售突破700亿元。大商集团简介大商集团简介大商集团是中国最大的百货商业集团，在2009年大商集团是中国最大的百货商业集团，在2009年中国500强企业排名第86位。目中国500强企业排名第86位。目 前，拥有大型店铺160家，分布在12省前，拥有大型店铺160家，分布在12省（包括北京68、市）50多个城市，总经营面积（包括北京市）50多个城市，总经营面积 超过450万平方米，员工总人数20万人，2009年销售突破700亿元。超过450万平方米，员工总人数20万人，2009年销售突破700亿元。麦凯乐哈尔滨总店于2008年12月3日麦凯乐哈尔滨总店于2008年12月3日 开始试营业，在历经283天的磨砺与开始试营业，在历经283天的磨砺与 磨合，于2009年9月15日正式开业。磨合，于2009年9月15日正式开业。在冰城哈尔滨、黑龙江省乃至整个东在冰城哈尔滨、黑龙江省乃至整个东 北地区的影响力日益扩大。采用国际北地区的影响力日益扩大。采用国际 一流的高档百货经营模式，是一个集一流69、的高档百货经营模式，是一个集 高档百货、大型超市、休闲娱乐、餐高档百货、大型超市、休闲娱乐、餐 饮、酒店业态于一体的购物休闲广场。饮、酒店业态于一体的购物休闲广场。麦凯乐哈尔滨总店于2008年12月3日麦凯乐哈尔滨总店于2008年12月3日 开始试营业，在历经283天的磨砺与开始试营业，在历经283天的磨砺与 磨合，于2009年9月15日正式开业。磨合，于2009年9月15日正式开业。在冰城哈尔滨、黑龙江省乃至整个东在冰城哈尔滨、黑龙江省乃至整个东 北地区的影响力日益扩大。采用国际北地区的影响力日益扩大。采用国际 一流的高档百货经营模式，是一个集一流的高档百货经营模式，是一个集 高档百货、大型70、超市、休闲娱乐、餐高档百货、大型超市、休闲娱乐、餐 饮、酒店业态于一体的购物休闲广场。饮、酒店业态于一体的购物休闲广场。大商麦凯乐大商麦凯乐一层一层国际名品馆国际名品馆国际名品国际名表化妆品二层二层绅士名媛馆绅士名媛馆珠宝精品男女鞋男女服饰三层三层流行少淑馆流行少淑馆女装女包女士服饰四层四层家具电器馆家具电器馆居室用品生活用品文化用品儿童用品羊绒羊毛五层五层休闲运动馆休闲运动馆绅士休闲绅士内衣体育用品运动器材六层六层美食娱乐馆美食娱乐馆餐饮Spa教育中心地下一层地下一层超市美食街铭店街麦凯乐的业态排布为百货方式，15层为高档百货，6层以大型 餐饮和教育、养生等目的地型商业进行人流拉动。其中地下71、一 层的大商超市为购物中心重要的功能性补充，起到提升商业人 气的作用。麦凯乐的业态排布为百货方式，15层为高档百货，6层以大型 餐饮和教育、养生等目的地型商业进行人流拉动。其中地下一 层的大商超市为购物中心重要的功能性补充，起到提升商业人 气的作用。大商麦凯乐大商麦凯乐基础资料基础资料基础资料基础资料新一百购物广场位于中央大街核心商业区，与麦凯乐相对，总新一百购物广场位于中央大街核心商业区，与麦凯乐相对，总 建筑面积近11万平米，定位中档的大众百货，与麦凯乐形成错建筑面积近11万平米，定位中档的大众百货，与麦凯乐形成错 位经营位经营新一百购物广场服务理新一百购物广场服务理 念：无限发展、无微不72、念：无限发展、无微不 至至 新一百购物广场服务理新一百购物广场服务理 念：念：无限发展、无微不无限发展、无微不 至至哈尔滨新一百购物广场是哈尔滨市最后一家国有百货哈尔滨新一百购物广场是哈尔滨市最后一家国有百货商场，哈尔滨新一百是大连大商集团出资5.5亿元商场，哈尔滨新一百是大连大商集团出资5.5亿元 资产重组哈一百，在完成接收安置全部职工，回购银行债资产重组哈一百，在完成接收安置全部职工，回购银行债务，支付其他债务等全部改制成本，按国企改革务，支付其他债务等全部改制成本，按国企改革 有关政策，取得哈一百主楼出让方式土地使用权和物业直有关政策，取得哈一百主楼出让方式土地使用权和物业直管公房的所有73、权，享受国企改制的其他有关政策管公房的所有权，享受国企改制的其他有关政策 而成的公司。而成的公司。哈尔滨新一百购物广场哈尔滨新一百购物广场是哈尔滨市最后一家国有百货商场，哈尔滨新一是哈尔滨市最后一家国有百货商场，哈尔滨新一百是大连大商集团出资5.5亿元百是大连大商集团出资5.5亿元 资产重组哈一百，在完成接收安置全部职工，回购银行债资产重组哈一百，在完成接收安置全部职工，回购银行债务，支付其他债务等全部改制成本，按国企改革务，支付其他债务等全部改制成本，按国企改革 有关政策，取得哈一百主楼出让方式土地使用权和物业直有关政策，取得哈一百主楼出让方式土地使用权和物业直管公房的所有权，享受国企改制的74、其他有关政策管公房的所有权，享受国企改制的其他有关政策 而成的公司。而成的公司。区位区位临近索菲亚广场临近索菲亚广场档次档次中档中档开业时间开业时间始建于1947年，经改建于2006年12始建于1947年，经改建于2006年12 月正式开业月正式开业建筑面积建筑面积11万11万营业面积营业面积11万11万楼层楼层地上7层，地下1层地上7层，地下1层单层面积单层面积1400014000柱间距柱间距6米6米层高（净高）层高（净高）3.3.3米3米新一百新一百新一百购物广场经营模式为传统百货店，是哈尔滨最后一家国 有企业，引入品牌均为国内一二线及以下品牌，高端品牌较 少，服务于中端大众客群。新一百购75、物广场经营模式为传统百货店，是哈尔滨最后一家国 有企业，引入品牌均为国内一二线及以下品牌，高端品牌较 少，服务于中端大众客群。化妆品品牌：化妆品品牌：雅诗兰黛、香奈儿、MAC、迪 奥、欧莱雅、revlon、安娜苏、欧珀莱、美宝莲、巴宝莉、卡 尼尔、HR等；珠宝品牌：珠宝品牌：周大福、周生生、I DO、天佑 德、琚宜、晶玉缘、福辉珠宝、佳丽珍珠、七彩云南等；女装代表品牌：女装代表品牌：艾格、Prich、Roem、SCOFIELD、SO BASIC、Eland、Teenie weenie、SCAT、欧时力、淑女屋、阿桑 娜、哥弟、歌莉亚、红袖、千 百惠、李维斯、Lee等；男装代表品牌：男装代表品牌76、：SCOFIELD、HUNT、PLORY、劲霸男装、七匹狼、利郎、虎 都、才子、九牧王、与狼共舞、海澜之家等。新一百新一百区位区位道里区中央大街步行街道里区中央大街步行街档次档次中档中档开业时间开业时间1994年11月1994年11月建筑面积建筑面积3600036000营业面积营业面积20000 20000 楼层楼层地上6层，地下一层地上6层，地下一层单层面积单层面积52005200地下面积地下面积6000 6000 柱间距柱间距7-8米（以7.2米为主，局部6米）7-8米（以7.2米为主，局部6米）层高（净高）层高（净高）3.6米3.6米基础资料基础资料基础资料基础资料中央商城位于中央大街核77、心位置，是哈尔滨本土老字号百货商中央商城位于中央大街核心位置，是哈尔滨本土老字号百货商 场，中央商城定位中档，传承了更多的城市文化内涵，也是旅场，中央商城定位中档，传承了更多的城市文化内涵，也是旅 游购物的目的地之一。游购物的目的地之一。中央商城简介中央商城简介哈尔滨中央商城隶属于哈尔滨中央红集哈尔滨中央商城隶属于哈尔滨中央红集团，坐落在哈尔滨最繁华的大街中央团，坐落在哈尔滨最繁华的大街中央 大街步行街上，建筑面积3.6万平方米，大街步行街上，建筑面积3.6万平方米，营业面积2.6万平方米，共设七层，地上营业面积2.6万平方米，共设七层，地上 六层地下一层，商城于1994年11月六层地下一层，78、商城于1994年11月26日开业，是一家现代化、科技型的流通企26日开业，是一家现代化、科技型的流通企 业，年销售额8.6亿元。业，年销售额8.6亿元。中央商城简介中央商城简介哈尔滨中央商城隶属于哈尔滨中央红集哈尔滨中央商城隶属于哈尔滨中央红集团，坐落在哈尔滨最繁华的大街中央团，坐落在哈尔滨最繁华的大街中央 大街步行街上，建筑面积3.6万平方米，大街步行街上，建筑面积3.6万平方米，营业面积2.6万平方米，共设七层，地上营业面积2.6万平方米，共设七层，地上 六层地下一层，商城于1994年11月六层地下一层，商城于1994年11月26日开业，是一家现代化、科技型的流通企26日开业，是一家现代化79、科技型的流通企 业，年销售额8.6亿元。业，年销售额8.6亿元。中央商城中央商城中央商城服务理念：中央商城服务理念：诚信 经营、文明经商”的文化 体系已成为指导中央商城 行事为人的准则。十几年 来，中央商城在百姓心中 树立了“信誉之城”的良 好形象。中央商城服务理念：中央商城服务理念：诚信 经营、文明经商”的文化 体系已成为指导中央商城 行事为人的准则。十几年 来，中央商城在百姓心中 树立了“信誉之城”的良 好形象。化妆品品牌：化妆品品牌：迪奥、娇兰、高斯、雪肌精、欧莱雅、雅诗兰黛、香奈儿、MAC、露得清、benift、欧珀 莱、美宝莲、巴宝莉、HR等；珠宝品牌：珠宝品牌：卡地亚、戴欧妮、帕80、蒂珠宝、奥柔、拉周大福、周生生、I DO、等；女装代表品牌：女装代表品牌：艾格、Prich、Roem、SCOFIELD、Eland、Teenie weenie、欧时力、WHO.A.U、ESPRIT、紫色情 人、GIVH SHYH、LACOSTE、ONLY、VERO MODA 等；男装代表品牌：男装代表品牌：雅戈尔、乔顿、迪奥波士、鳄鱼恤、巴萨纳、世嘉弗、蓝鲨、柯士道、约翰其乐、SCOFIELD、HUNT、PLORY、劲霸男装等。中央商城中央商城中央商城经营模式为传统百货店，以国内一、二线品牌为主、兼 顾少量国际品牌。中央商城经营模式为传统百货店，以国内一、二线品牌为主、兼 顾少量国际品牌。依托81、资源依托资源产品特点产品特点步行街、中高端百货等步行街、中高端百货等客户构成客户构成未来供应未来供应未来供应量稀少未来供应量稀少经营水平经营水平远大、松雷等经营良好，其他各有高低远大、松雷等经营良好，其他各有高低租金水平租金水平5-7元/天/平米5-7元/天/平米城市核心商圈城市核心商圈辐射全市，以本市客群为主辐射全市，以本市客群为主项目项目秋林国际购物中心秋林国际购物中心远大购物中心远大购物中心红博广场红博广场松雷商厦松雷商厦基本情况基本情况位于在果戈里大街与东大直街交叉 口，是哈尔滨最繁华商圈的中心；占地面积5000平方米，总营业面积 50000平方米，拥有11个楼面的经营 单元和近20082、个停车位置；哈尔滨市南岗区果戈里大街 378号；规模：占地8116平方米，总建 筑面积81000平方米，总营业 面积40000平方米；哈尔滨市红军街与大直 街的交汇处规模：面积近5万平米 的超大型综合地下商贸 中心地处哈市最繁华的商业 区，总共十二层，其中地 上九层，地下三层，总建 筑面积5.2万平方业态定位业态定位 高端百货百货中高档时尚百货店地下商业街中档时尚百货楼层规划楼层规划B1：都市生活区2F：现代精品男装4F：时尚潮流女装6F：现代休闲空间8F：生活体验区10F：美食集结地1F：高雅名流殿 堂3F：欧美日韩女 装5F：男士休闲装7F：家庭生活区9F：国际美食总 汇B1：好百客超市183、F：化妆品/名品馆2F：绅士名品馆3F：摩登流行馆4F：淑女新贵馆5F：运动/休闲/婴童馆6F：美食生活馆女人街至尊男人城皮装城裤子城名品城毛衫城1F：化妆品/名品馆2F：淑女馆3F：仕女馆4F：绅士馆5F：运动/休闲馆6F：内衣、家居馆客户客户全市高端消费者全市高端客户全市中端消费群全市中端消费群体秋林秋林果戈理商圈果戈理商圈秋林果戈理大街商圈是哈尔滨最繁华的现代商圈，以秋林商厦秋林果戈理大街商圈是哈尔滨最繁华的现代商圈，以秋林商厦 为基点，沿果戈里大街、西大直街发展，代表项目有秋林国际购为基点，沿果戈里大街、西大直街发展，代表项目有秋林国际购 物中心、远大购物中心、松雷商厦、红博地下广场等84、物中心、远大购物中心、松雷商厦、红博地下广场等秋林国际购物中心秋林国际购物中心秋林国际购物中心占地5000平米，经营面积5万平米，塑造国际化购物体验的高端百货秋林国际购物中心占地5000平米，经营面积5万平米，塑造国际化购物体验的高端百货位置：位于在果戈里大街果戈里大街与东大直街东大直街交叉 口，是哈尔滨最繁华商圈的中心最繁华商圈的中心；规模：占地面积5000平方米5000平方米，总营业面积 50000平方米50000平方米，拥有11个楼面的经营单元和近 200个停车位200个停车位置；定位：与世界同行并赋予顾客国际化购物体 验的高端百货高端百货。楼层楼层形象定位形象定位代表品牌代表品牌B1都85、市生活区LIFE-STYLE超市、酷菲思、米技1F高雅名流殿堂GUCCI、GARTIER、AIGNER等2F现代精品男装VASTO、BYFORD、KWUN KEE等3F欧美日韩女装JORYA&JORYAWEEKEND、PORTS、ARWEN DEFEE等4F时尚潮流女装金卡佛、妃格莱儿、IN SATIN等5F男士休闲装BERGANS、ARCTERYX、L.L.BEAN等6F现代休闲空间FILA、CONVERSE、ADIDAS等7F家庭生活区VEKEN、淑女屋、MERCURY等8F生活体验区瑜伽、美容&SPA、时尚先锋俱乐部等9F国际美食总汇餐饮等10F美食集结地餐饮、商务宴请等秋林国际购物中心86、秋林国际购物中心一层：高雅名流殿堂二层：现代精品男装三层：欧美日韩女装四层：时尚潮流女装五层：男士休闲装六层：现代休闲空间七层：家庭生活区八层：生活体验区一层：高雅名流殿堂二层：现代精品男装三层：欧美日韩女装四层：时尚潮流女装五层：男士休闲装六层：现代休闲空间七层：家庭生活区八层：生活体验区九层：国际美食总汇九层：国际美食总汇十层：美食集结地十层：美食集结地购物中心的经营模式仍是现代百货模式，没有形成真正 差异化核心竞争力，再加上其商业运营力弱于远大和松 雷，因此在商圈激烈的竞争中，处于不利地位。购物中心的经营模式仍是现代百货模式，没有形成真正 差异化核心竞争力，再加上其商业运营力弱于远大和松87、 雷，因此在商圈激烈的竞争中，处于不利地位。远大购物中心远大购物中心远大购物中心总建筑面积8.1万平米，是目前哈尔滨盈利 最高的百货公司，定位于中高端，城市客群覆盖面极广。远大购物中心总建筑面积8.1万平米，是目前哈尔滨盈利 最高的百货公司，定位于中高端，城市客群覆盖面极广。位置：哈尔滨市南岗区果戈里大街378号；规模：占地8116平方8116平方米，总建筑面积81000平方 米81000平方 米，总营业面积40000平方米40000平方米；定位：最大的多元组合多元组合现代化购物百货。楼层楼层形象定位形象定位代表品牌代表品牌B1好百客超市好百客超市1F化妆品/名品馆香奈儿、迪奥、兰蔻、安娜苏等88、2F绅士名品馆TOMMY、CK、DIESEL、AJ等3F摩登流行馆IZZUE、NASUA、KILAH等4F淑女新贵馆贝瑞、德诗、金象珠宝、周大福、周大福等5F运动/休闲/婴童 馆耐克、阿迪达斯、匡威、李维斯等6F美食生活馆ALESSI、鄂尔多斯、金利来等远大购物中心远大购物中心代表品牌代表品牌香奈儿、迪奥、兰蔻、安娜苏TOMMY、CK、DIESEL、AJ IZZUE、NASUA、KILAH贝瑞、德诗、金 象珠宝、周大福、周大福、耐克、阿迪达斯、匡威、李维斯等ALESSI、鄂尔多 斯、金利来远大购物中心品牌以国内一线品牌为主，少量国际顶级品牌，品牌度总体处于哈尔滨市中高档次，同时品牌引进上也兼顾89、了 很多大众级别的中端客群，客群覆盖面较广，人气较高。远大购物中心品牌以国内一线品牌为主，少量国际顶级品牌，品牌度总体处于哈尔滨市中高档次，同时品牌引进上也兼顾了 很多大众级别的中端客群，客群覆盖面较广，人气较高。楼层楼层主题主题代表品牌1 1化妆品、珠宝首饰、化妆品、珠宝首饰、钟表钟表CERRUTI 1881、LANCOME兰蔻、Estee Lauder雅诗兰 黛、Clinique倩碧、周生生、欧米茄、Dior（眼镜）2 2男士服装男士服装Aquascutum雅格狮丹、TOMMY HILFIGER汤米、Jefulei吉弗雷、Victory维氏、IT dupont法国都彭3 3女士服装女士服装90、VGRASS维格娜丝、CRCARA卡瑞、Jefen吉芬、PORTS 宝姿、Marisfrolg玛丝菲尔、白领4 4休闲女装休闲女装Guess、法文箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI蓝地COCO DEAL、MISS SIXTY5 5运动休闲、男鞋、女运动休闲、男鞋、女 鞋鞋eceo爱步、Clarks其乐、adidas阿迪达斯NIKE耐克、G-Star裂缝之星、百丽6 6内衣、厨具内衣、厨具LA CLOVER、Aimer爱慕、Wacoal华歌尔、LLADRO雅致、tittot琉园、ROYALCOVER罗卡芙、Fissler菲仕乐、ZWILLING双立人、PHILIPS飞利91、浦、LOE.soli路易雪 莱、TEDDY经典泰迪、Jeep吉普ZIPPO7 7餐饮餐饮无知名品牌松雷百货松雷百货大厦于1993年落成开 业，地处哈市最繁华 的商业区之一，中西 合璧的典雅装修、客 流如潮的商业气氛、优质快捷的服务方式、创造潮流的王者之 风，被国务院发展战 略研究中心评为黑龙 江省首家现代化大型 商场。松雷百货总建筑面积近4万平米，哈尔滨本土知名商家，定位松雷百货总建筑面积近4万平米，哈尔滨本土知名商家，定位 都市新贵百货，中高档定位，且顶级品牌数量略高于远大。都市新贵百货，中高档定位，且顶级品牌数量略高于远大。松雷百货松雷百货代表品牌代表品牌CERRUTI 1881、LANC92、OME兰蔻、Estee Lauder雅诗 兰黛、Clinique倩碧、周生生、欧米茄、Dior（眼镜）Aquascutum雅格 狮丹、TOMMY HILFIGER汤米、Jefulei吉弗雷、Victory维氏、IT dupont法国都彭Guess、法文箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI蓝地COCO DEAL、MISS SIXTY松雷百货品牌以国内一线品牌为主，其中女装高端品牌较多，偏于中高端阶层服饰，而针对年轻一族的中端时尚品牌较少。松雷百货品牌以国内一线品牌为主，其中女装高端品牌较多，偏于中高端阶层服饰，而针对年轻一族的中端时尚品牌较少。红博广场红博广场红博地下广场93、总建筑面积近6万平米，也是城市特色商业之 一，人气较高，定位中低档次，无知名品牌，针对城市低端 大众消费。红博地下广场总建筑面积近6万平米，也是城市特色商业之 一，人气较高，定位中低档次，无知名品牌，针对城市低端 大众消费。红博广场位于哈尔滨商 业中心地带，是由哈工 大集团投资兴建的集品 牌服装贸易、餐饮、娱 乐和休闲于一体的的超 大型综合商贸中心。围绕阳光大厅，向四方 辐射分别有皮草城、西 装城、羊毛衫城、裤子 城、名品城、男人街、女人街等。主题主题代表品牌女人街女人街韩之最 艾琳格瑞 嘉羽欣 东方佳美 名裳 艺域 连缘坊 豪宏 韩讯 榭 卡乐 芙 魅惑狐 轩 花弄影 衣阳时尚 铂姿恒色 女94、狼部落 艾诗璐 新格丽尔 保 罗丹兰 阿玛尼至尊男人城至尊男人城波斯路迪 爱马仕 绅贵 波司登 温特伯顿 周织 福格曼 老人头 凯撒 帅威 法纳亿 雅鹿 霸主 霸主老人 普罗吉 华伦天奴路易 东方公子 百成汇 亚特 兰迪斯 名马 奥格丹尼皮装城皮装城艾利斯顿 奥罗丹 名人 洛赛奇 费奥可 亿秋晨 金狐狸 艾咪 圣丹努 三星 曼特嘉尔 爱尚雪 古秀儿 米加蒂 思梦鱼 鳄鱼 洛夫卡特 特升 法力鳄鱼 YSR 华斯迈莎 曾子 悠可 洛夫卡特裤子街裤子街亚格莱 兰度 发财羊 斯特邦威 四海龙 丹尼斯登 高朗利 哥乔 普腾 依之 乡 阿仙奴 圣罗梦 伊特美 豪门佳丽 红枝叶 杉杉 纪诺思 希比狼 埃斯科95、 奥斯滨奴 喜福鸟名品城名品城安吉莉娅 索玛 浩萱 贵怡人 莱赛 卓菲娅 爱莉嘉 东方米奇 米奇依缘 拓 谷 乔妮美尔 艺梦来 郁香菲 丽宾 郁绣挺 曼菲琪 水木原坊 LD 曼斯秀登 點雅 E-淇 瑞琦玛雅毛衫城毛衫城海圣宝马l.l.DKELINBEDUN 浅秋 费萨曲 爽妮 利尔卡诺 OEWO 步云 法国都 彭 鹿王 季梦 威斯哥弟 妮婷丝维 羱羊 七只羊 鹿皇 红蚂蚁 北极羊 GENERALRED 扬帆 浣纱女红博广场红博广场红博广场南岗 店是秋林商圈 中重要的组成 部分，辐射全 市并兼顾部分 批发功能，是 哈尔滨中低端 消费的主要场 所。虽然红博地下广场的整体动线及舒适度较低，但因为其充96、 分发挥了交通磁力盒作用，因此人流量很大，且差异化定 位使得其更好的规避了地面竞争，形成独有的核心竞争力。虽然红博地下广场的整体动线及舒适度较低，但因为其充 分发挥了交通磁力盒作用，因此人流量很大，且差异化定 位使得其更好的规避了地面竞争，形成独有的核心竞争力。依托资源依托资源产品特点产品特点超市、购物中心等超市、购物中心等客户构成客户构成未来供应未来供应群力新区有部分商业供应群力新区有部分商业供应经营水平经营水平经营水平偏低，超市经营状况良好经营水平偏低，超市经营状况良好租金水平租金水平3-5元/天/平米3-5元/天/平米城市新兴商圈城市新兴商圈辐射周边居民辐射周边居民项目项目嘉茂购物中心嘉97、茂购物中心基本情况基本情况嘉茂广场埃德蒙顿是集购物、休闲、娱乐、美食、生活服务为一体的“一站式”购物中心，营业面 积近50000平方米，地上四层、地下一层，配置有 10000的户外休闲广场和哈市首个立体停车场。业态定位业态定位中档购物中心楼层规划楼层规划B1：健康快餐、运动系列、生活形态1F：时尚服饰、时尚女鞋、休闲快餐2F：时尚服饰、咖啡茶点3F：商务男装、时尚美食4F：生活娱乐、特色餐厅客户客户区域内中端消费者顾乡商圈顾乡商圈顾乡商圈作为新兴商圈，服务于群力新区，主要项目是嘉茂广顾乡商圈作为新兴商圈，服务于群力新区，主要项目是嘉茂广 场、世纪联华，沿顾乡大街逐步带动群力新区的商业配套设施场98、世纪联华，沿顾乡大街逐步带动群力新区的商业配套设施 的发展的发展楼层楼层主题主题代表品牌代表品牌B1B1健康快餐、运动系列、生活形态美国加州牛肉面大王、NIKE工厂店、361度、华联超 市、屈臣氏1F1F时尚服饰、时尚女鞋、休闲快餐Prich、宝岛眼镜、红蜻蜓、富贵鸟、奥康、多美尼 克、KFC2F2F时尚服饰、咖啡茶点谜底、自然元素、hotwind、达衣岩、老人头、花花 公子、欧米、克里斯蒂3F3F商务男装、时尚美食金利来包、萨尔雷斯、利郎、马克华菲、七匹狼、圣大保罗、苹果、雅美客比萨意式餐厅、川人百味4F4F生活娱乐、特色餐厅曼妮芬、婷美、爱丽丝、喜洋洋娱乐广场、风尚发 之秀、金汉斯、荷和99、馅饼嘉茂广场嘉茂广场“哈尔滨嘉茂广场埃 德蒙顿”所处的地区拥 有较为集中的居民社 区，其紧邻的机场路年 客流量达440万人次，此项目为一家集购物、娱乐、休闲、美食为一 体的综合性购物中心。倾力打造哈市道里区西 南部的商业地标。经营面积近5万平方米，是哈尔滨真正意义的购物中心型商经营面积近5万平方米，是哈尔滨真正意义的购物中心型商 业，汇聚时尚服饰、生活超市、家居美饰、连锁名店、主题业，汇聚时尚服饰、生活超市、家居美饰、连锁名店、主题 餐厅、特色美食、休闲娱乐、社区服务及童趣教育等。餐厅、特色美食、休闲娱乐、社区服务及童趣教育等。嘉茂购物中心在产品设计上沿袭了其 一贯的标准，地上5层，地下一层，100、但 因为其品牌的引进多主打中端白领阶 层，因此和目前哈尔滨的主流中高端消 费相比，还有错位，这也造成其经营中 的困扰嘉茂购物中心在产品设计上沿袭了其 一贯的标准，地上5层，地下一层，但 因为其品牌的引进多主打中端白领阶 层，因此和目前哈尔滨的主流中高端消 费相比，还有错位，这也造成其经营中 的困扰在业态规划上，也是统一的在地下 一层和，顶层分别设置体验式商业，包括餐饮、休闲、娱乐、教育、亲子、美容美体等，通过人气商业和目的地 型商业进行人流的上行拉动。在业态规划上，也是统一的在地下 一层和，顶层分别设置体验式商业，包括餐饮、休闲、娱乐、教育、亲子、美容美体等，通过人气商业和目的地 型商业进行人101、流的上行拉动。嘉茂广场嘉茂广场依托资源依托资源产品特点产品特点超市、中档等超市、中档等客户构成客户构成未来供应未来供应群力新区有部分商业供应群力新区有部分商业供应经营状况经营状况经营状况良好，红博会展店人流量很大经营状况良好，红博会展店人流量很大租金水平租金水平4-6元/天/平米4-6元/天/平米城市新兴商圈城市新兴商圈辐射周边居民辐射周边居民项目项目红博会展购物广场红博会展购物广场基本情况基本情况红博会展购物广场红博会展购物广场是集购物、休闲、娱乐、美食、旅游、商务等于一体的HOPPINGMALL,2003年8月 正式投入运营，是中国北方国际现代商业模式 SHOPPINGMALL的典范，总面102、积30万平方米业态定位业态定位中档百货楼层规划楼层规划包括金座、银座、A座、B座、C座、D座、珠宝区、化妆品区、家居生活馆、妇儿生活坊等客户客户区域内中端及以上消费者会展商圈会展商圈会展商圈依托于会展中心的经济拉动发展起来，主要商业项目包括会展商圈依托于会展中心的经济拉动发展起来，主要商业项目包括 红博会展购物广场、家乐福超市、商务餐饮一条街，未来红博购物红博会展购物广场、家乐福超市、商务餐饮一条街，未来红博购物 公园的兴建，将更加促进会展商圈的发展公园的兴建，将更加促进会展商圈的发展红博世纪广场红博世纪广场红博世纪广场一期于2003年8月23日宏大开业，占地面积10万 平方米，也是目前哈尔滨103、最大的地下商城。红博世纪广场一期于2003年8月23日宏大开业，占地面积10万 平方米，也是目前哈尔滨最大的地下商城。红博世纪广场位于哈尔滨 开发区，是哈尔滨国际会 展体育中心的重要组成部 分。世纪广场是集购物、休闲、娱乐、美食、旅游、商务等于一体，总面积 30万平方米，包括金座、银座、A座、B座、C座、D座、珠宝区、化妆品区、家居生活馆、妇儿生活坊 等经营区域，云集了全国 知名品牌旗舰店，已经成 为哈尔滨最有辐射力的新 城市中心及商业核心区。红博世纪广场红博世纪广场红博世纪广场分为金座、A、B、C、D座，引进国内一、二线 品牌，经营模式为百货店，其特点是单层布局，无形中会增加 购物的疲劳感和104、动线设计的简陋感、不适感，舒适性较低。红博世纪广场分为金座、A、B、C、D座，引进国内一、二线 品牌，经营模式为百货店，其特点是单层布局，无形中会增加 购物的疲劳感和动线设计的简陋感、不适感，舒适性较低。女装代表品牌：女装代表品牌：AIVEI、PRICH、铁尼维尼熊、斯琴、欧时力、WHO.A.U、ESPRIT、紫色情人、GIVH SHYH、LACOSTE、ONLY、VERO MODA、FORNARINA、CK-U、CK Jeans、ZUCZUG、less、Timberland、宝琪兰、泊 莱泊蓝、odbo 男装代表品牌：男装代表品牌：温馨鸟、报喜鸟、威可多、圣宝龙、法兰诗顿、里沃、乔夫、衫衫、105、威利、九牧王、意法洋服、箭鱼鲨、马克华 菲商务、柏朗亚高、浙江鳄 鱼、雅戈尔、乔顿、迪奥波 士、鳄鱼恤、巴萨纳、世嘉 弗、蓝鲨、柯士道、约 翰其乐、哈雷纳金狐狸、巴比雷斯依托资源依托资源产品特点产品特点写字楼裙房、购物中心等写字楼裙房、购物中心等客户构成客户构成未来供应未来供应未来供应量稀少未来供应量稀少经营状态经营状态商务为主，客流量大，经营良好商务为主，客流量大，经营良好平台租金平台租金商铺租金均价：6-8元/平米/天商铺租金均价：6-8元/平米/天城市高端商务城市高端商务辐射爱建区域居住及办公客户辐射爱建区域居住及办公客户项目项目卓展购物中心卓展购物中心百联哈尔滨购物中心百联哈尔滨购物中106、心基本情况基本情况哈尔滨卓展购物中心位于道里区爱建新城。总面积11.5万 平方米，定位为中端时尚百货百联哈尔滨购物中心位于哈市爱建滨江国际社区，建筑 面积16万平方米，楼层规划为地下2层，地上3层。地下2 层6万平方米的停车场设有1500余个车位。业态定位业态定位中高端时尚百货以中等、中等偏上的消费群体为主体的一站式服务的购物 乐园楼层规划楼层规划-1F-1F 精品超市精品超市1F 1F 品格国际品格国际 ：国际名品服装服饰、化妆品、名表和珠宝。：国际名品服装服饰、化妆品、名表和珠宝。2F 2F 型格世界型格世界 ：国际精品服装服饰、男士正装、商务装、：国际精品服装服饰、男士正装、商务装、休闲107、装。休闲装。3F 3F 优雅天成：淑女装、职业女装、时尚女袋、女包、饰优雅天成：淑女装、职业女装、时尚女袋、女包、饰 品和美容院。品和美容院。4F 4F 炫魅地带：淑女装、个性女装、少女装、少女休闲装、炫魅地带：淑女装、个性女装、少女装、少女休闲装、女鞋。女鞋。5F 5F 动感时空动感时空 ：国际名牌运动服饰、：国际名牌运动服饰、户外运动户外运动用品及休闲用品及休闲 服饰服饰6F 6F 居易时尚：床品、家居用品、厨具、小家电、精品影居易时尚：床品、家居用品、厨具、小家电、精品影 音数码、工艺品；各色餐饮。音数码、工艺品；各色餐饮。1F-1F-主力餐饮店、主力百货店、女仕成熟服饰、皮草、女主力餐108、饮店、主力百货店、女仕成熟服饰、皮草、女 仕手袋、男、女皮鞋、化妆品、珠宝、名表、眼镜、男仕仕手袋、男、女皮鞋、化妆品、珠宝、名表、眼镜、男仕 正装、男仕配饰、数码广场、运动广场等。正装、男仕配饰、数码广场、运动广场等。2F-2F-主力百货店、女仕少淑服饰、男、女休闲服饰、内衣、主力百货店、女仕少淑服饰、男、女休闲服饰、内衣、男、女配饰、美容美发、婚纱摄影、世纪联华超市等。男、女配饰、美容美发、婚纱摄影、世纪联华超市等。3F-3F-多厅影院、健身中心、电玩游艺、主题餐厅、咖啡水多厅影院、健身中心、电玩游艺、主题餐厅、咖啡水 吧、照相器材、童装童品、儿童乐园、儿童摄影、文具、吧、照相器材、童装童109、品、儿童乐园、儿童摄影、文具、乐器、礼品、家居小家电、家具、卫浴橱柜、宠物用品、乐器、礼品、家居小家电、家具、卫浴橱柜、宠物用品、电视直销、图书音像、数码冲印、补改、洗衣等。电视直销、图书音像、数码冲印、补改、洗衣等。客户客户周边中高收入客户周边生活的中端以上消费者+商务客群爱建商圈爱建商圈爱建商圈是哈尔滨商务配套比较集中的商圈，商圈内商务氛围爱建商圈是哈尔滨商务配套比较集中的商圈，商圈内商务氛围 比较浓厚，银行、五星级酒店、大型餐饮等高端商务配套密比较浓厚，银行、五星级酒店、大型餐饮等高端商务配套密 集，是城市富人区。集，是城市富人区。百联购物中心百联购物中心百联购物中心建筑面积16万平方米110、，是以中、高档消费群体 为主的哈尔滨首例社区型购物中心百联购物中心建筑面积16万平方米，是以中、高档消费群体 为主的哈尔滨首例社区型购物中心地上3层的商品组合以 超市、百货为整案；两侧以药妆连锁店、体育用品、影城、健身 建构；沿街门店则是由经典餐 饮为主题营造情境；中央则是以三个楼层的 品牌店铺来串连左右两 侧的主力店；休闲娱乐区域，如咖啡 饮吧、电玩网吧等。卓展购物中心卓展购物中心哈尔滨卓展购物中心位于道里区爱建新城。规模宏大的11.5万 平方米建筑，定位为高端时尚百货哈尔滨卓展购物中心位于道里区爱建新城。规模宏大的11.5万 平方米建筑，定位为高端时尚百货哈尔滨卓展购物中心，南主干道为建国111、街，北 主干道为友谊路，西主 干道为哈药路，东主干 道为经纬街。百货公司内部配有26部 自动扶梯、10部客用升 降梯、6部大型货梯及 各种现代化智能管理系 统。地下建有1.1万平方米 的现代化停车场，可同 时容纳800余台车辆停 放。比较项目比较项目道外商圈道外商圈中央大街商圈中央大街商圈果戈理果戈理秋林商圈秋林商圈顾乡商圈顾乡商圈会展商圈会展商圈商圈地位商圈地位城市级商圈城市核心商圈城市核心商圈区域商圈区域商圈功能定位功能定位以低端批发市场和民 俗老字号餐饮为主政治、文化、经济、商 贸、旅游中心经济、商贸副中心，城市 消费中心区域生活服务配套区域生活服务配 套经营业态经营业态餐饮、古玩、灯具112、日用品、服装、农副观光旅游、购物消费、商贸批发购物综合消费、商贸批发社区生活配套消费会展配套服务和 社区生活配套辐射客户辐射客户外地游客，全市居民外地游客、本市居民绝大多数为本市居民周边社区居民周边社区及会展商圈现状商圈现状受建筑年限，整体建 筑比较破旧，在营业 商铺较少，批发市场 经营状况良好，部分 区域在拆迁、修复中建筑状况良好，商业设 施比较先进，中央大街 两侧建筑修缮完好，交 通便捷，客流量较大，商家经营状况良好建筑硬件设施先进，但商 圈街道狭窄，车流量较 大，商圈内拥堵，大部分 商家经营状况非常好商业主要有大型超 市和嘉茂广场，建 筑设施良好，车流 量较大，交通便 捷，街铺生意一般113、商圈交通便捷，客流量较大，但 目前商业设施较 少，仅有家乐福 和红博广场会展 中心店不足之处不足之处周边环境较差，商业 凌乱，档次不高缺乏科学的商业运营及 业态规划，商业模式比 较落后，是城市名片，但无法承担城市客厅的 功能百货零售居多，但与餐饮 娱乐的结合度不够，百货 业态同质化严重，竞争激 烈，差异化不明显商业人气不足，缺 乏大品牌商业的支 撑，娱乐较少娱乐业较为稀少连锁品牌餐饮较 少，餐饮娱乐与 购物的结合度较 低承担使命承担使命未来城市名片，城市 中兴的希望城市主商圈，承担主要 商业消费和旅游观光需 求城市主商圈，承担主要商 业消费需求区域商圈，区域生 活配套设施，带动 区域发展区域商114、圈，生活 和会展配套服务项目发展 机会项目发展 机会除了道外和中央大街商圈外，其他商圈都是随着城市骨架拉大而形成的服务于城市的同质化商圈，跟随策略下，难以承 担更多的引领商业模式升级的使命，而中央大街商圈建设已达饱和，未来可为不大，只有道外在商圈竞争中具备承载历 史使命的能力与契机。商圈总结商圈总结传统城市商业模式在哈尔滨已经发展到鼎盛，即将催生新的、更 高级的商业模式体验式、主题式商业，同时缺少一个满足城 市聚会需求的公共空间。传统城市商业模式在哈尔滨已经发展到鼎盛，即将催生新的、更 高级的商业模式体验式、主题式商业，同时缺少一个满足城 市聚会需求的公共空间。2、商业格局及各商业带特征2、商115、业格局及各商业带特征2、商业格局及各商业带特征2、商业格局及各商业带特征4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况商家访谈商家访谈商家访谈商家访谈整体水平整体水平整体水平整体水平大型集中商业发展趋于成熟，餐饮、休闲娱乐业态逐渐增加。中高端消费客群对档次对位的一站式消费的需求以及对中高端 业态产品的需求均日益明显大116、型集中商业发展趋于成熟，餐饮、休闲娱乐业态逐渐增加。中高端消费客群对档次对位的一站式消费的需求以及对中高端 业态产品的需求均日益明显Step2:以原哈尔滨百货大楼传统的百货为主Step2:以原哈尔滨百货大楼传统的百货为主，购物比例高达 80%以上，加入了餐饮，无休闲娱乐。Step3:远大购物中心：以现代百货 为主，加入少量Step3:远大购物中心：以现代百货 为主，加入少量餐饮业态，但由于 体量限制，无法在业态复合上有更 大突破。Step4:嘉茂广场：极为初级的购物中 心，Step4:嘉茂广场：极为初级的购物中 心，除零售外，包 含少量餐饮娱乐（12%）。Step1马克威商厦:商品市场模式，以117、服装类 零售、批发为主，Step1马克威商厦:商品市场模式，以服装类 零售、批发为主，档次低、品类单一，无提 升潜力。商业经营模式商业经营模式哈尔滨的百货整体偏于中高端水平，但同质化定位严重，竞争激烈，几 乎每家百货的首层都有或多或少的顶级品牌设置，对高端品牌认可度之 高，位居全国前列。哈尔滨的百货整体偏于中高端水平，但同质化定位严重，竞争激烈，几 乎每家百货的首层都有或多或少的顶级品牌设置，对高端品牌认可度之 高，位居全国前列。商场名称商场名称规模规模档次档次代表品牌代表品牌远大购物中心80000中高端滕氏、LIZZY、雅诗兰黛、BOBBI、M.A.C、诺贝达、Guess、法文箱子、FION118、菲安妮、Pelletteria明治、LANDI蓝地、tittot琉园、ROYALCOVER罗卡芙、Fissler菲仕乐、ZWILLING双立人、PHILIPS飞利浦、LOE.soli路易雪莱、TEDDY经 典泰迪、Jeep吉普、ZIPPO秋林国际购物 中心43000高端GUCCI、cartier、ports、emporio armani、亚历山大、BLIss、Vasto、byford、meyer、prter、ecco、香水、aimer、charriol、金卡佛、妃格莱尔、phard、爱 慕、华歌尔、艾高、coey、钻奇、Bergans、哥伦比亚、the north face、levi”s、je119、ep、zippo松雷商厦32000中端Aquascutum雅格狮丹、TOMMY HILFIGER汤米、Jefulei吉弗雷、Victory维氏、IT dupont法国都彭、Guess、法文箱子、FION菲安妮、Pelletteria明治、LANDI蓝 地、COCO DEAL、MISS SIXTY大商麦凯乐13200 高端Louis Vuitton、dior、宝格丽、欧米茄、prada、周大福、周生生、姬龙雪、都 彭、ecco、皮尔卡丹、象牙制品、Adidas、NiIKE、万星威、黄金熊、皮尔卡丹、鄂尔多斯、松下、Wilson百货品牌百货品牌名称名称地址地址租金水平（/天/平方米）租金水平（/天120、/平方米）铺位形式/单位面积（平方米）铺位形式/单位面积（平方米）秋林公司秋林公司南岗区东大直街319号扣点30%摊位/专卖店松雷商厦 道里店松雷商厦 道里店中央大街与十二道交叉口扣点28%柜台/专卖店远大购物中心远大购物中心南岗区果戈里大街363号扣点27%柜台/专卖店松雷商厦 南岗店松雷商厦 南岗店南岗区东大直街329号扣点26%柜台/专卖店中央商城中央商城道里区中央大街100号扣点25%-30%柜台/专卖店新世界百货商场新世界百货商场南岗区花园街403号扣点25%柜台/专卖店燕莎奥特莱斯购物中心燕莎奥特莱斯购物中心道里区地段街123号扣点20-30%柜台/专卖店百盛百货百盛百货道里区中央121、大街208号扣点20%-25%柜台/专卖店万达商业广场万达商业广场中央大街210号6元专卖店百联哈尔滨购物中心百联哈尔滨购物中心上海街99号3.5-4元店铺红博世纪广场红博世纪广场红旗大街301号5元专卖店乐松购物广场乐松购物广场三大动力路8号扣点16或租赁7 元专卖店百货租金百货租金哈尔滨百货、购物中心主要以联营扣点形式，扣率根据品牌、楼 层不一，大约保持在哈尔滨百货、购物中心主要以联营扣点形式，扣率根据品牌、楼 层不一，大约保持在25%30%范围范围 广告位设计、商业氛围营造广告位设计、商业氛围营造上 也存在较大提升空间。内外部形象塑造、商业氛围营造上存在较大提升空间，大部分 项目商业运营122、水平有提升空间内外部形象塑造、商业氛围营造上存在较大提升空间，大部分 项目商业运营水平有提升空间 现有的集中商业多欠缺情趣空间、休 息空间的设置。欠缺情趣空间、休 息空间的设置。除了远大、嘉茂广场等少量项目有挑 空中庭的情趣空间设计，百货类商业 如中央商厦、松雷商厦等均较单调乏 味、缺少人性化设计，其他小百货基 本无情趣空间甚至无休憩空间。外部形象无设计亮点，均为“盒子式”造型，缺乏新颖感。缺乏新颖感。商业运营商业运营名称开店数目（个）总规模（平方米）家乐福5148100沃尔玛329600世纪联华474500好又多332000乐 买650000中央红815000麦德龙116000合计30365123、200名称名称地址地址租金水平（/天/平方米）租金水平（/天/平方米）铺位形式/单位面积（平方米）铺位形式/单位面积（平方米）中央红月亮连锁超市靖宇街七道街13.5元2中央红超市 学府店南岗区学府路5.5元5-10 馨苑超市东直路389号12.5元8 沃尔玛 中山路店南岗区中山路254号6.5元10-15 沃尔玛 先锋路店南岗区先锋路168号5.5元10-15 沃尔玛 万达店道里区友谊路万达广场16.5元10天鹅平价超市南直路与东直路交叉口3.0元15世纪联华 学府路店南岗区西大直街564号5.5元5-10 世纪联华 盛达店道里区地段街93号4.5元5-10 世纪华联 顾乡店道里区顾乡大街85124、号3.0元3-5 家乐福 永平店道外区东直路100号5.0元3-8 家乐福 新阳店新阳路 王朝海鲜对面5.5元5-8 好又多 安阜店香坊区安阜街300号4.0元10-15 大福源南岗区宣化街402号5.5元专卖店从大卖场/超市类商业的分布上看，目前哈尔滨大卖场及超市主要集中在道里、道外区，人口最多最密集的南岗区却缺乏大卖 场和大型超市。沃尔玛、家乐福、世纪联华等名牌连锁企业纷纷进驻并加速扩张，对本地企业（中央红、乐买等）构成较大竞争压力，本地企 业开始走向电子商务及社区商业的空白。超市、大卖场超市、大卖场超市大卖场主要分布在道里、道外区，主要以连锁超市家乐福、沃尔玛、世纪联华等为主，经营品类齐125、全，经营状况良好超市大卖场主要分布在道里、道外区，主要以连锁超市家乐福、沃尔玛、世纪联华等为主，经营品类齐全，经营状况良好电器卖场电器卖场随着消费者对专业化服务需求的提升，传统 电器类商品已从多数百货店中消失，而同时 专业店的经营优势不断体现。在哈尔滨，国 美（黑天鹅）和苏宁占据着电器市场的主导 地位，并不断扩大各自市场占有率，竞争激 烈。家居建材家居建材哈尔滨目前知名的家居饰品建材店主要分布 在城市东北部红旗大街及周边，既有摊位制 招商也有以超市形式经营自行采购，目前市 场仍然以家具、装修装璜材料销售为主，产 品档次参差不齐。电子市场电子市场哈尔滨电子数码市场目前主要由教化电子广 场和船舶电126、子大世界-泰山电子城两大区域构 成，加上未来的台湾电子市场连锁巨头百脑 汇的出现，东西两地竞争将更加激烈。手机通讯手机通讯目前哈尔滨手机通讯类专卖店主要品牌有凌 志电讯、华滨通讯、中邮普泰、新天天手 机 较集中的分布在东大直街-果戈里大街专业卖场专业卖场哈尔滨市专业卖场呈现扎堆现象，形成集中的专业卖场一条街 或集中区域，道外区主要是低端专业市场聚集地。哈尔滨市专业卖场呈现扎堆现象，形成集中的专业卖场一条街 或集中区域，道外区主要是低端专业市场聚集地。专业卖场专业卖场电子市场名称名称地址地址租金水平（/天/平方米）租金水平（/天/平方米）黑大电子广场学府路黑大旁5.0元教化电子大世界松花江街13127、9号10元泰山电脑城南岗区一曼街12元船舶电子大世界数码城南岗区一曼街7.0元金工电子大厦西大直街161号10元家居建材名称名称地址地址租金水平（/天/平方米）租金水平（/天/平方米）报答百利家居先锋路168号4.0元一层底商10元大鸿图家具城西大直街4.5元国润家饰城哈西西侧2.5元黎华家具城东直路1号3.5元新吉家具城宣化街大成路交口3.5元宇翔装饰材料大卖场学府路南段2.5元名流家居城香访区珠江路1号B1:1.3元F2:1.5元F1:2.0元F3:1.3元哈尔滨市电子专业卖场租金大约7-12元/平米/天，家具建材类 卖场租金大约2.54元/平米/天哈尔滨市电子专业卖场租金大约7-12元/128、平米/天，家具建材类 卖场租金大约2.54元/平米/天地下商业设施地下商业设施哈尔滨市利用地下人防工程，经营大量地下商城，其中以红博、人和等为代表，地下商业的繁荣发展，形成了哈尔滨市服装批发 主要供应来源哈尔滨市利用地下人防工程，经营大量地下商城，其中以红博、人和等为代表，地下商业的繁荣发展，形成了哈尔滨市服装批发 主要供应来源地下商业作为特 色的商业形式在哈 尔滨经营的红红火 火，主要集中在秋 林、中央大街尚 志街和一些主要区 域型商业中心区，整体规模较大，内 部主要店铺形式为 摊位及小型精品间。哈尔滨市以红博 广场为代表的地下 商业已经成为本地 区重要的服装批发 集散地，而时尚、联升、人和129、革新 等则成为时尚潮流 的秀场。地下商业设施地下商业设施名称名称地址地址租金水平（/天/平方米）租金水平（/天/平方米）规模（平方米）规模（平方米）铺位形式/单位面积（平方米）铺位形式/单位面积（平方米）时尚购物广场买卖街石头道街地下4.0元120006联升服装广场道里区透笼街于兆林街交叉口14元240008金帝商城中央大街副45号15元70007国泉商城香访大街至红旗大街6.0元840012红旗地下红旗大街至香访大街5.0元1300020红博广场红旗大街与东大直街交口地下6.0元1100020人和商城果戈里大街与东大直街交口地下6.0元1800015国贸商城果戈里大街东大直街交口4.5元2130、700015人和世纪名品广场果戈里大街地下5.0元2000018金街商城果戈里大街地下4.5元1800015人和革新市场革新街地下4.0元200008革新外贸服装城革新街地下4.5元500015宏兴商城动力区动力路1号地下7.0元60008承德服装城道外区承德街地下3.2天70006合计196400地下商城总供应约地下商城总供应约20万平米，其中低端市场租金约万平米，其中低端市场租金约3.5-5元元/天天/平米，高 端市场租金可达到平米，高 端市场租金可达到10-15元元/天天/平米，产品均为平米，产品均为8-15平米左右店铺平米左右店铺启 示 启 示 启启 示示集中商业已经从成熟百货开始集中131、商业已经从成熟百货开始向更高一级的一站式、体验式购向更高一级的一站式、体验式购 物中心模式演变，购物中心将物中心模式演变，购物中心将是未来集中商业发展的主流趋势。是未来集中商业发展的主流趋势。城市特点也决定了地下商业将城市特点也决定了地下商业将越发受到关注，地铁上盖物业模越发受到关注，地铁上盖物业模 式必将推动地下商业的大力发展。式必将推动地下商业的大力发展。城市的传统百货和专业市场等城市的传统百货和专业市场等业态在老城区扎堆出现，同质化业态在老城区扎堆出现，同质化 定位，竞争激烈，因此，未来定位，竞争激烈，因此，未来百货和专业卖场的竞争趋势将更多百货和专业卖场的竞争趋势将更多 的向新城、新区132、转移。的向新城、新区转移。机会机会机会机会风险风险风险风险集中商业小结：集中商业小结：1、百货和专业市场在项目前期不是最佳的业态选择1、百货和专业市场在项目前期不是最佳的业态选择2、体验式、一站式集中商业2、体验式、一站式集中商业应是形成项目核心竞争力的关键应是形成项目核心竞争力的关键2、商业格局及各商业带特征2、商业格局及各商业带特征2、商业格局及各商业带特征2、商业格局及各商业带特征4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析5、旅游市场分析5、旅游市133、场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况餐饮餐饮餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐餐饮分布餐饮分布麒麟名鱼海鲜麒麟名鱼海鲜新天地国际美食百汇新天地国际美食百汇莲花渔村莲花渔村华梅西餐厅华梅西餐厅正餐正餐面积面积600-1000600-10001000-30001000-30003000-50003000-50005000以上5000以上代表项目代表项目高丽园春夏秋冬新概念火锅华梅西餐厅波特曼西餐厅千里马百合料理八府香鸭萨拉伯尔铃兰日本料理环球者西餐厅天顺源火锅龙塔旋转餐厅皇城老妈新天地国际美食百汇鼎鼎香精品火锅134、麒麟名鱼海鲜明岛海鲜日月潭福成王朝海鲜名流海鲜快餐快餐肯德基、麦当劳、必胜客其他其他南极冷饮店、马跌尔、老鼎丰主要分布范围主要分布范围西大直街、东大直街、汉水路、上海街、长江路哈尔滨的餐饮市场分布非常零散，以中大型店面的点状分布为 主，相对集中的餐饮聚集地主要是中央大街和会展周边，且基 本以服务旅游客群和商务宴请为主。哈尔滨的餐饮市场分布非常零散，以中大型店面的点状分布为 主，相对集中的餐饮聚集地主要是中央大街和会展周边，且基 本以服务旅游客群和商务宴请为主。大中型餐饮统计大中型餐饮统计名称名称区位区位规模规模档次档次客单价客单价菜品菜品华梅西餐厅华梅西餐厅中央大街1500中高档62元西餐波特135、曼西餐厅波特曼西餐厅西大直街1500中高档85元西餐环球者西餐厅环球者西餐厅开发区1500中高档135俄式新天地国际美 食百汇新天地国际美 食百汇尚志大街4000高档217元自助餐高丽园高丽园长江路1000中高档82元韩式自助餐千里马百合料 理千里马百合料 理先锋路1300中高档90元韩国料理龙塔旋转餐厅龙塔旋转餐厅长江路1250中档105自助铃兰日本料理铃兰日本料理汉水路1300中高档136日本料理萨拉伯尔萨拉伯尔中央大街2500中高档100元韩国料理哈尔滨餐饮消费旺盛，高档次、高品质的餐饮受市场追捧，其 中市场上火锅类、西餐类、海鲜自助类餐饮的最为受欢迎。哈尔滨餐饮消费旺盛，高档次、高品质136、的餐饮受市场追捧，其 中市场上火锅类、西餐类、海鲜自助类餐饮的最为受欢迎。名称名称区位区位规模规模档次档次客单价客单价菜品菜品福成王朝 海鲜福成王朝 海鲜新阳路7000中档106海鲜名流海鲜名流海鲜长江路7000中档170海鲜名岛海鲜名岛海鲜西大直街18000中高档90元粤菜、海鲜金牌名粥金牌名粥宽桥街中高档40元粥（早餐为 主）八府香鸭八府香鸭华山路2000中档90元鲁菜天顺源火 锅天顺源火 锅上海街2000中高档100火锅日月潭日月潭东大直街7000中高档95火锅鼎鼎香精 品火锅鼎鼎香精 品火锅经纬街4600中档100火锅皇城老妈皇城老妈大成街3500中高档94元四川火锅春夏秋冬 新概念火137、 锅春夏秋冬 新概念火 锅上海街1000中档70火锅海鲜海鲜西餐及自助西餐及自助餐饮市场呈现的特点：餐饮市场呈现的特点：.餐饮受西方影响较大，西餐市场占比很大.餐饮受西方影响较大，西餐市场占比很大.主题匮乏。高端餐饮多数为海鲜主题，缺少特色主题餐饮。.主题匮乏。高端餐饮多数为海鲜主题，缺少特色主题餐饮。.品牌力强。连锁品牌较多，在快餐中有肯德基、麦当劳、李先生等多个品牌，餐饮已形成连锁品牌效应。.品牌力强。连锁品牌较多，在快餐中有肯德基、麦当劳、李先生等多个品牌，餐饮已形成连锁品牌效应。餐饮市场呈现的特点：餐饮市场呈现的特点：.餐饮受西方影响较大，西餐市场占比很大.餐饮受西方影响较大，西餐市场138、占比很大.主题匮乏。高端餐饮多数为海鲜主题，缺少特色主题餐饮。.主题匮乏。高端餐饮多数为海鲜主题，缺少特色主题餐饮。.品牌力强。连锁品牌较多，在快餐中有肯德基、麦当劳、李先生等多个品牌，餐饮已形成连锁品牌效应。.品牌力强。连锁品牌较多，在快餐中有肯德基、麦当劳、李先生等多个品牌，餐饮已形成连锁品牌效应。大中型餐饮分析大中型餐饮分析哈尔滨大中型餐饮中，面积在1000-3000平米的店面数量较多，且在经营方面餐饮以自助、海鲜、火锅、西餐等为主，兼顾其 他菜品，特色不突出。哈尔滨大中型餐饮中，面积在1000-3000平米的店面数量较多，且在经营方面餐饮以自助、海鲜、火锅、西餐等为主，兼顾其 他菜品，139、特色不突出。商家访谈：商家访谈：咱们哈尔滨的饭店比较多样,当地各类餐饮种类齐全。其中受天气和文化的影响，西餐类和火锅类的餐饮市 场较受追捧，在哈尔滨高端人士很多，所以高端餐饮在哈尔滨高端人士很多，所以高端餐饮 的的品品种也多，但是高端餐饮种也多，但是高端餐饮主要以海鲜为主，只要你主要以海鲜为主，只要你 做的确实好，就一定有客户。做的确实好，就一定有客户。高丽园大堂经理高丽园大堂经理商家访谈：商家访谈：咱们哈尔滨的饭店比较多样,当地各类餐饮种类齐全。其中受天气和文化的影响，西餐类和火锅类的餐饮市 场较受追捧，在哈尔滨高端人士很多，所以高端餐饮在哈尔滨高端人士很多，所以高端餐饮 的的品品种也多，但140、是高端餐饮种也多，但是高端餐饮主要以海鲜为主，只要你主要以海鲜为主，只要你 做的确实好，就一定有客户。做的确实好，就一定有客户。高丽园大堂经理高丽园大堂经理商家访谈：商家访谈：哈尔滨的发展环境哈尔滨整体受西方文化影响加大。哈尔滨50年以上历史才算老字号，但大部分老字号都不如现今开的餐饮店生 意好。政府对哈尔滨老字号关注力度不够，政策也不多。道外发展背景道外是哈尔滨的发源地，南岗、道里过去都是外国人的聚集地，道外主要是 中国人，目前道外以山东、河北为主，当地人很少。道外的商业是由于中锋铁路修建而逐渐发展起来的。过去道外餐饮老子号较多。解放后，道外商业主要集中在水三南头、南十六、六道街、十六大街、141、酒大 街等。解放后，道外餐饮主要集中在靖宇街等诸多老字号饭店。黑龙江省餐饮烹饪行业协会黑龙江省餐饮烹饪行业协会 任任家常秘书长家常秘书长商家访谈：商家访谈：哈尔滨的发展环境哈尔滨整体受西方文化影响加大。哈尔滨50年以上历史才算老字号，但大部分老字号都不如现今开的餐饮店生 意好。政府对哈尔滨老字号关注力度不够，政策也不多。道外发展背景道外是哈尔滨的发源地，南岗、道里过去都是外国人的聚集地，道外主要是 中国人，目前道外以山东、河北为主，当地人很少。道外的商业是由于中锋铁路修建而逐渐发展起来的。过去道外餐饮老子号较多。解放后，道外商业主要集中在水三南头、南十六、六道街、十六大街、酒大 街等。解放后，142、道外餐饮主要集中在靖宇街等诸多老字号饭店。黑龙江省餐饮烹饪行业协会黑龙江省餐饮烹饪行业协会 任任家常秘书长家常秘书长11%50%17%22%600-10001000-30003000-50005000以上菜品种类菜品种类占比占比15%25%30%15%15%西餐火锅自助海鲜粤、鲁菜项目启示点：项目启示点：多元化多元化 品牌提升品牌提升 集中经营集中经营 特色化特色化 一站式一站式 文化休闲餐 饮文化休闲餐 饮 餐饮市场处于高速发展阶段，连锁的标准化运营模式 已开始显现，品牌号召力与凝聚力逐渐增强，很多连锁 品牌已入住哈尔滨餐饮市场处于高速发展阶段，连锁的标准化运营模式 已开始显现，品牌号召力与143、凝聚力逐渐增强，很多连锁 品牌已入住哈尔滨 菜品种类虽然比较丰富，但是缺少时尚感、国际感、体验感，而且餐饮文化感的体现也不够。菜品种类虽然比较丰富，但是缺少时尚感、国际感、体验感，而且餐饮文化感的体现也不够。餐饮市场餐饮市场 餐饮受俄罗斯影响较大，西餐市场占比很大，中西合 璧的餐饮形式更符合当地人的口味。餐饮受俄罗斯影响较大，西餐市场占比很大，中西合 璧的餐饮形式更符合当地人的口味。餐饮与娱乐缺乏有效结合，缺乏业态间的互补与互 促，一站式餐饮娱乐城较少。餐饮与娱乐缺乏有效结合，缺乏业态间的互补与互 促，一站式餐饮娱乐城较少。2、商业格局及各商业带特征2、商业格局及各商业带特征2、商业格局及各商144、业带特征2、商业格局及各商业带特征4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况餐饮餐饮餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐代表项目休闲娱乐代表项目哈尔滨市区休闲娱乐以KTV、洗浴、夜总会、影院为主，中 低端店面居多，分布零散，未能形成一站式休闲娱乐区域，缺乏市场凝聚力哈尔滨市区休闲娱乐以KTV、洗浴、夜145、总会、影院为主，中 低端店面居多，分布零散，未能形成一站式休闲娱乐区域，缺乏市场凝聚力马跌尔商务休闲会馆马跌尔商务休闲会馆好乐迪量贩式KTV好乐迪量贩式KTV新东北影城新东北影城KTV/俱乐部KTV/俱乐部洗浴中心洗浴中心影院影院其他其他个数6个5个6个7个代表项目依呀呀大歌星量贩KTV靓点量贩式KTV好乐迪量贩式KTV斯卡拉回音点KTV 梦天湖商务会馆大自然SPA水疗养生 馆马迭尔商务休闲会馆嘉年华会万达国际电影城（3）华臣影城金安高宝影城新东北影城刘老根大舞台避风塘（4）清和茶坊主要分布范围 分布零散，聚集区域不明显。刘老根大舞台刘老根大舞台休闲娱乐统计休闲娱乐统计类别类别代表项目代表项目146、位置位置规模（）规模（）档次档次客单价（元）客单价（元）KTVKTV依呀呀依呀呀三大动力路3000中档80大歌星量贩KTV大歌星量贩KTV衡山路7000中档30-50靓点量贩式KTV靓点量贩式KTV长江路2500中档30-40好乐迪量贩式KTV好乐迪量贩式KTV西十三道街2500中档2030斯卡拉斯卡拉中山路5000中档80100回音点KTV回音点KTV西大直街2800中档3040洗浴洗浴梦天湖商务会馆梦天湖商务会馆黄河路7000中档110大自然SPA水疗养 生馆大自然SPA水疗养 生馆和兴路12000中档4050马迭尔商务休闲会 馆马迭尔商务休闲会 馆中央大街20000中档80嘉年华会嘉年华147、会嵩山路6000中档90影院影院万达国际电影城万达国际电影城中央大街7386中档50华臣影城华臣影城石头街3500中档30金安高宝影城金安高宝影城中央大街中档25新东北影城新东北影城上海街2100中档30避风塘避风塘4家店400600中档15其他其他清和茶坊清和茶坊文府街400中档2040刘老根大舞台刘老根大舞台中山路2.5万中档80亚布力滑雪场亚布力滑雪场亚布力镇长白山脉2.76万高档400500城市休闲娱乐项目数量较多，但分布较零散，尚未形成集约化优 势，且与餐饮、购物及多重娱乐体验的结合度不够，不利于共赢式 发展，娱乐磁极效应缺失，同时更有文化感、体验感的娱乐及儿童 娱乐还处于市场空白城148、市休闲娱乐项目数量较多，但分布较零散，尚未形成集约化优 势，且与餐饮、购物及多重娱乐体验的结合度不够，不利于共赢式 发展，娱乐磁极效应缺失，同时更有文化感、体验感的娱乐及儿童 娱乐还处于市场空白KTV行业：KTV行业：唱歌是哈尔滨最常见的休闲娱乐方式之一；唱歌是哈尔滨最常见的休闲娱乐方式之一；目前市场发展水平初成规模，但档次高低混 目前市场发展水平初成规模，但档次高低混 杂，缺乏连锁经营的品牌KTV。杂，缺乏连锁经营的品牌KTV。洗浴行业：洗浴行业：洗浴业兴旺一方面与哈尔滨的地理位置有 洗浴业兴旺一方面与哈尔滨的地理位置有 关，地处北方严寒，不适合户外活动；关，地处北方严寒，不适合户外活动；另149、一方面，经济发展使洗浴成为比较流行的 另一方面，经济发展使洗浴成为比较流行的 商务休闲活动。商务休闲活动。茶楼：茶楼：哈尔滨发展情况一般，目前已有各种品牌进 驻，如南岗区的富源茶艺馆，但该业态的商务 性较重，大众消费相对较少。其他：其他：其他休闲空间主要将客群分为两大类，二人转 剧场很受中老年的喜爱，而年轻人更多选择到 电影院、游艺厅、特色景点等。当地的滑雪场 很有名气，以亚布力滑雪场为代表，吸引很多 滑雪爱好者。休闲娱乐访谈商家、消费者休闲娱乐访谈商家、消费者消费者访谈：消费者访谈：商务休闲方面，咖啡、spa在这里还不是很理想，消费理 念没有达到那个级别。娱乐方面：KTV、酒吧、游乐城。KT150、V很少去，酒吧都是小KTV很少去，酒吧都是小 孩玩的地方，这里的人口消费有问题，这里比较有名的KTV孩玩的地方，这里的人口消费有问题，这里比较有名的KTV 是大歌星，万达广场的。是大歌星，万达广场的。像那种正规俱乐部、商务会馆之类的哈尔滨没有，主要是 因为这里商务观念还没达到，有商务活动就是请吃饭，然后 去唱歌或者洗澡，还没有那么高雅的商务洽谈场所，如果要 做的话，就做一个正规的、商务的，我觉得挺好。某公司副总某公司副总消费者访谈：消费者访谈：商务休闲方面，咖啡、spa在这里还不是很理想，消费理 念没有达到那个级别。娱乐方面：KTV、酒吧、游乐城。KTV很少去，酒吧都是小KTV很少去，酒吧都是151、小 孩玩的地方，这里的人口消费有问题，这里比较有名的KTV孩玩的地方，这里的人口消费有问题，这里比较有名的KTV 是大歌星，万达广场的。是大歌星，万达广场的。像那种正规俱乐部、商务会馆之类的哈尔滨没有，主要是 因为这里商务观念还没达到，有商务活动就是请吃饭，然后 去唱歌或者洗澡，还没有那么高雅的商务洽谈场所，如果要 做的话，就做一个正规的、商务的，我觉得挺好。某公司副总某公司副总商家访谈：商家访谈：哈尔滨的娱乐消费比较单一，而且主要是室内的项哈尔滨的娱乐消费比较单一，而且主要是室内的项 目，目，洗浴行业梦天湖商务会馆 不错，大约人均150元 左右，加进了演艺功能等，马迭尔商务会馆是哈尔滨 的老152、字号，本地比较有影响力，以洗浴为主，同时也 有休闲会馆功能，里面比较奢华，功能也比较齐全。迪厅开一家关一家没有秩序，里面治安不好，经常有 打架。以前做得也很好，但是经营着经营着就走样了。酒吧在哈尔滨流行过一段时间，时间不长就经营一 般，现在生意都不是很好了；电影是现在比较火的，很多家长周末带孩子去看电电影是现在比较火的，很多家长周末带孩子去看电 影，很多时候都买不着票，哈尔滨儿童娱乐比较缺影，很多时候都买不着票，哈尔滨儿童娱乐比较缺 乏，乏，大型的规范的儿童娱乐教育中心没有，现在城市 里一般都是社区里的托儿所，不规范。现在家长都舍 得在孩子身上花钱。剧院之类的项目不多，二人转剧场算是本地比较知153、剧院之类的项目不多，二人转剧场算是本地比较知 名的项目了；名的项目了；电玩城有，但是不具规模。健身中心也比较缺，经营应该也会不错。时尚量贩K时尚量贩KTVTV 店长 店长商家访谈：商家访谈：哈尔滨的娱乐消费比较单一，而且主要是室内的项哈尔滨的娱乐消费比较单一，而且主要是室内的项 目，目，洗浴行业梦天湖商务会馆 不错，大约人均150元 左右，加进了演艺功能等，马迭尔商务会馆是哈尔滨 的老字号，本地比较有影响力，以洗浴为主，同时也 有休闲会馆功能，里面比较奢华，功能也比较齐全。迪厅开一家关一家没有秩序，里面治安不好，经常有 打架。以前做得也很好，但是经营着经营着就走样了。酒吧在哈尔滨流行过一段时间154、，时间不长就经营一 般，现在生意都不是很好了；电影是现在比较火的，很多家长周末带孩子去看电电影是现在比较火的，很多家长周末带孩子去看电 影，很多时候都买不着票，哈尔滨儿童娱乐比较缺影，很多时候都买不着票，哈尔滨儿童娱乐比较缺 乏，乏，大型的规范的儿童娱乐教育中心没有，现在城市 里一般都是社区里的托儿所，不规范。现在家长都舍 得在孩子身上花钱。剧院之类的项目不多，二人转剧场算是本地比较知剧院之类的项目不多，二人转剧场算是本地比较知 名的项目了；名的项目了；电玩城有，但是不具规模。健身中心也比较缺，经营应该也会不错。时尚量贩K时尚量贩KTVTV 店长 店长哈尔滨休闲娱乐业态呈现单边化趋势，KTV、155、洗浴占绝对数哈尔滨休闲娱乐业态呈现单边化趋势，KTV、洗浴占绝对数 量，其他业态匮乏，且特色感和文化感较差。量，其他业态匮乏，且特色感和文化感较差。消费者访谈：消费者访谈：在哈尔滨一般休闲娱乐就是吃饭、洗澡、唱歌，别的活动 还真没啥。晚上也就看看电视，上上网。这里天冷的时候大 家也懒得往外走，夏天还好能去江边。要是有个真正集吃喝玩乐一站式的地方肯定受欢迎，比较 方便，哈尔滨没有，但是哈尔滨人都豪爽，喜欢热闹，爱 玩。市民市民消费者访谈：消费者访谈：在哈尔滨一般休闲娱乐就是吃饭、洗澡、唱歌，别的活动 还真没啥。晚上也就看看电视，上上网。这里天冷的时候大 家也懒得往外走，夏天还好能去江边。要是有个156、真正集吃喝玩乐一站式的地方肯定受欢迎，比较 方便，哈尔滨没有，但是哈尔滨人都豪爽，喜欢热闹，爱 玩。市民市民高端商务休闲场所缺乏，一站式休闲娱乐受期待。高端商务休闲场所缺乏，一站式休闲娱乐受期待。高端商务休闲场所缺乏，一站式休闲娱乐受期待。高端商务休闲场所缺乏，一站式休闲娱乐受期待。哈尔滨休闲娱乐产业亟待转型，未来应向更高级的娱乐模式 转型，即文化感、体验感、时尚感更强的多元聚集型娱乐形 式。哈尔滨休闲娱乐产业亟待转型，未来应向更高级的娱乐模式 转型，即文化感、体验感、时尚感更强的多元聚集型娱乐形 式。项目启示点：项目启示点：品种多元化品种多元化 一站式一站式 硬件升级硬件升级 档次升级档次升157、级 品牌引入品牌引入 娱乐业态呈现单边化趋势，KTV、洗浴占绝对数量，其他业态匮乏；娱乐业态呈现单边化趋势，KTV、洗浴占绝对数量，其他业态匮乏；中低端娱乐居多，大部分娱乐服务硬件、环境有待升 级；中低端娱乐居多，大部分娱乐服务硬件、环境有待升 级；休闲娱乐市场休闲娱乐市场 娱乐设施分布零散，不聚集，休闲娱乐业态缺乏与其 他业态的互补与互促，市场上缺乏集餐饮、娱乐、休闲 于一体的大型娱乐城；娱乐设施分布零散，不聚集，休闲娱乐业态缺乏与其 他业态的互补与互促，市场上缺乏集餐饮、娱乐、休闲 于一体的大型娱乐城；消费者消费习惯来看，酒吧、咖啡厅、茶楼、游乐园 等收到天气、环境等影响，消费者不倾向于此158、类休闲。消费者消费习惯来看，酒吧、咖啡厅、茶楼、游乐园 等收到天气、环境等影响，消费者不倾向于此类休闲。2、商业格局及各商业带特征2、商业格局及各商业带特征2、商业格局及各商业带特征2、商业格局及各商业带特征4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析4、餐饮、休闲娱乐市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析3、集中商业市场分析1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况1、商业整体发展概况5、旅游市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析5、旅游市场分析哈尔滨是全国最大的冰雪冬季旅游目的地和旅游接待市场，旅 游人口逐159、年走高，市场份额占比也越来越可观哈尔滨是全国最大的冰雪冬季旅游目的地和旅游接待市场，旅 游人口逐年走高，市场份额占比也越来越可观 多年来，哈尔滨旅游业总收入、旅游人数等主要旅游经济指标稳 居全国首位。2010年哈尔滨旅游人数达到3689 万人次，比上年增长15.2%；2010年哈尔滨市旅游业总收入达 259亿元，旅游创汇2.15亿美元。1月5日创办以来，智慧、勤劳、勇敢的哈尔滨人化严寒为艺术、赋冰雪以生命，将千里冰封、万 里雪飘的北国冬天，创造成融文 化、体育、旅游、经贸、科技等 多领域活动为一体的黄金季节。成为世界著名的冰雪盛会。经地 方立法，1月5日已成为哈尔滨人 的盛大节日。166451160、7616645176哈尔滨哈尔滨其他其他旅游市场现状旅游市场现状1821.42148.42470.52791.63237.13689.6180121252444276232043652010002000300040005000600070008000200520062007200820092010游客总数国内游客国内旅客 旅客总人数国内旅客 旅客总人数随着区域城市经济的发展，旅游业在城市发展中占据了重要的地位，以国际冰雪节、消夏旅游文化节、国际啤酒节等为代表的旅游节日逐 步创立了品牌，哈尔滨市外来旅游人口逐年上升随着区域城市经济的发展，旅游业在城市发展中占据了重要的地位，以国际冰雪节、消夏旅游161、文化节、国际啤酒节等为代表的旅游节日逐 步创立了品牌，哈尔滨市外来旅游人口逐年上升旅客总人数1821.42148.42470.52791.63237.13689.601000200030004000200520062007200820092010年份万人旅客总人数入境旅客人数20.423.326.53033.637.60510152025303540200520062007200820092010年份万人系列1近年来旅游接待人数每年 保持150万左右的增长（增 长率20%-30%）。2010年 达到3689万人。2010，共接待游客3689万 人次，其中过夜游客3136万 人，占据游客总数的8162、5%，国际游客37.6万人，同比增 长增长11.9%。资料来源：哈尔滨市统计局15%85%15%85%一日游一日游过夜客过夜客旅游市场现状旅游市场现状2010年，哈尔滨市85%的国内游客在哈尔滨过夜0100020003000400050006000沈阳长春大连哈尔滨接待总人数国内旅游者人数年项目年项目200520052006200620072007200820082009200920102010年均增长率（%）年均增长率（%）入境游客（万人次）20.423.326.530.033.637.611.9同比增长率()10.914.014.013.012.01213.0旅游外汇收入（亿美元）1.16163、1.331.521.711.922.1511.9同比增长率()36.615.014.013.012.01213.2国内游客（万人次）18012125244427623204365213.9同比增长率()18.918.015.013.016.01415.2国内旅游收入（亿元）113.2135.9160.4187.6221.4259.016.9同比增长率()18.920.018.017.018.01718.0游客总数（万人次）1821.42148.42470.52791.63237.13689.615.2旅游总收入（亿元）122.6146.7172.7201.5237.0276.517.7相当于全164、市GDP比重（）6.45-8.5哈尔滨旅游人口哈尔滨旅游人口哈尔滨市旅游人口逐年递增，旅游收入占全市GDP比重越来越哈尔滨市旅游人口逐年递增，旅游收入占全市GDP比重越来越 大，旅游人口的增加给城市酒店业发展带来良好的契机大，旅游人口的增加给城市酒店业发展带来良好的契机哈尔滨的旅游配套设施特点不突出，缺乏良好的市场认知度，优势未 能充分发挥，并且市场受季节影响很大，旅游主要目的为参观游览，未能带动商业、酒店、餐饮业的良性发展哈尔滨的旅游配套设施特点不突出，缺乏良好的市场认知度，优势未 能充分发挥，并且市场受季节影响很大，旅游主要目的为参观游览，未能带动商业、酒店、餐饮业的良性发展 城市脏乱差，165、交通杂乱，治 安条件欠佳 缺乏在东三省 有吸引力的购 物场所 娱乐场所低 档，服务意识 差 开发程度较 低，各景点零 散独立，管理 体制僵化低效哈尔滨广州深圳珠海香港澳门城市景观122232娱乐环境123233购物条件122132可通达性233333服务设施133333开发程度122333总体评价714151318163开发配套力度高。2开发配套力度中等。1开发配套力度低。无论是东三省还是其他地区，大众对哈尔滨旅游资源的认知度很低认知度很低，绝少有人 清楚哈尔滨作为“中国优秀旅游城市”丰富的旅游资源，除了冰雪游外，大众 不了解哈尔滨还有什么旅游资源。康辉旅行社旅游城市认知度旅游城市认知度哈尔滨166、市将振兴旅游业作为城市发展战略，强调整体优势 和生态旅游，旨在成为被中国冰雪旅游度假胜地哈尔滨市将振兴旅游业作为城市发展战略，强调整体优势 和生态旅游，旨在成为被中国冰雪旅游度假胜地哈尔滨城市发展的定位：哈尔滨城市发展的定位：哈尔滨市“十一五”规划中提出的城市定位为“建设国家重要的机械制造业、高新技术产业、绿色食品、医药工业和对俄经贸科技合作基地，东北亚重要 的经贸中心和世界冰雪旅游名城世界冰雪旅游名城”。哈尔滨的旅游产业战略定位：哈尔滨的旅游产业战略定位：即完善冰雪、避暑、生态、都市、文体会展、边境、红色、工农科教八大旅 游产品；建设国际著名、国内一流的旅游精品，实现国内规范、省内一流的 管167、理，达到国际接轨、国内一流的服务水平；努力打造生态和避暑旅游胜地 努力打造生态和避暑旅游胜地 形象；初步建成世界冰雪旅游名城。形象；初步建成世界冰雪旅游名城。旅游业发展旅游业发展中央大街是哈尔滨旅游主要目的地之一，是以商业、旅游、娱乐、休闲为主的商业步行街中央大街是哈尔滨旅游主要目的地之一，是以商业、旅游、娱乐、休闲为主的商业步行街 中央大街始建于一八九八年，初称“中国大街”。一九二五年 被改称为“中央大街”，后发展成为全市最为繁华的商业街，沿袭至今。她北起松花江防洪纪念塔，南至经纬街，全长 1450延长米，宽21.34米。全街建有欧式及仿欧式建筑71栋，并汇集了文艺复兴、巴洛 克、折衷主义及168、现代多种风格保护建筑13栋。含括了西方建 筑史上最有影响的四大建筑流派，含括了欧洲最具魅力的近 300年文化发展史，其含括历史的精深久远和展示建筑艺术 的博大多姿。中央大街中央大街中央大街每年接待众多国内外游客，为中西文化交流中的重要 地位，为重塑城市形象发挥了重要作用中央大街每年接待众多国内外游客，为中西文化交流中的重要 地位，为重塑城市形象发挥了重要作用 中央大街以其历史建筑风 貌，浓郁的文化气息，吸引 大批市民、国外游客。中央大街中央大街亚布力滑雪场亚布力滑雪场亚布力是中国最驰名的滑雪圣地，亚布力是中国最驰名的滑雪圣地，39个重点亚布力滑雪场年接 待游客个重点亚布力滑雪场年接 待游客51169、51万人次，其中过夜亚布力滑雪场者为万人次，其中过夜亚布力滑雪场者为1009万人次万人次 亚布力是目前国内最驰名的滑雪胜地，位于黑龙江省尚志市亚布力镇西南，距 哈尔滨市198公里，距牡丹江市120公 里，位于长白山系余脉张广才岭西麓的 大锅盔山脚下；亚布力滑雪场是目前国内最高等级SSSSS 级。主峰海拔996.8米，雪质优良，年积 雪期为170天，滑雪期近150天，正常气 候下每年11月初即可开始滑雪。亚布力滑雪场亚布力滑雪场亚布力滑雪节与哈尔滨冰雪节相呼应，实施了冰雪联动，并突 出宣传了黑龙江滑雪旅游，初步树立了黑龙江中国滑雪旅 游胜地的形象亚布力滑雪节与哈尔滨冰雪节相呼应，实施了冰雪联动，170、并突 出宣传了黑龙江滑雪旅游，初步树立了黑龙江中国滑雪旅 游胜地的形象 亚布力滑雪中心，是国内第一个以 滑雪为内容的旅游节庆活动，客人 邀请主要以新闻媒体为主。首届滑 雪节创立了三个第一，即中国第一 个国际性滑雪节，第一个滑雪旅游 专业委员会，第一个滑雪俱乐部。滑雪节已经成为黑龙江冬季旅游的 名片，中国滑雪旅游产业发展的旗 帜和代言，更成为龙江百姓的自豪 和骄傲。冰雪大世界是哈尔滨规模最大、娱乐项目最全、最具魅力的冰 雪奇观，是一年一度哈尔滨国际冰雪节的主要活动场所冰雪大世界是哈尔滨规模最大、娱乐项目最全、最具魅力的冰 雪奇观，是一年一度哈尔滨国际冰雪节的主要活动场所冰雪大世界冰雪大世界位置：171、位置：位于哈尔滨市松北 区太阳岛西区；开放时期：开放时期：每年12月下旬 到第二年2月；历史背景：历史背景：始创于1999 年1999 年，是由哈尔滨市政府为迎 接千年庆典神州世纪游活 动千年庆典神州世纪游活 动，而隆重推出规模空前的 超大型冰雪艺术精品工程；简介：简介：是当今规模最大规模最大、冰雪娱 乐项目最全项目最全、液晶冰雪景色 最美的景区；及天下冰雪艺术之精华，融冰雪游乐活动于一园；同时还可体验到雪地摩托、卡丁车、攀岩、溜索等丰富 多彩的冰雪活动。冰雪大世界弘扬哈尔滨冰雪文化，是冬季吸引游客的必经场 所，集体验、娱乐于一身，打造世界级的冰雪旅游品牌冰雪大世界弘扬哈尔滨冰雪文化，是冬季吸172、引游客的必经场 所，集体验、娱乐于一身，打造世界级的冰雪旅游品牌冰雪大世界冰雪大世界太阳岛是哈尔滨面积最大的一座综合性文化休息公园，隶属国 家太阳岛是哈尔滨面积最大的一座综合性文化休息公园，隶属国 家5A级旅游景点，获首批“国家旅游名片”荣誉称号级旅游景点，获首批“国家旅游名片”荣誉称号太阳岛太阳岛位置：位置：位于哈尔滨市区松花江北岸；规模：占地面积98公顷98公顷，绿地地面积74公顷74公顷，水体面积5.6公顷5.6公顷，现已开发 近二十平方公里;功能规划：功能规划：分为游览区和疗养区两大部分。历史背景：历史背景：哈尔滨太阳岛公园解 放前曾是外国侨民的 休闲度假区，景区内 现在还有很多风格各173、 异的外国建筑；建国后，经过多年的 建设，太阳岛风景区 现已形成了集旅游和 避暑为一体的疗养胜 地；简介：简介：公园内有二 十多个景点，是哈尔 滨市著名的风景名胜 区及国家AAAAA级旅 游景点；建筑风格：依托原 有的国外风格的建 筑，形成了欧美的园 林风格。太阳岛秉承“塑造太阳岛旅游品牌、打造生态城市”的理念，构成了独具特色的北国风景画卷，素有“北国风光赛江南”之 美誉太阳岛秉承“塑造太阳岛旅游品牌、打造生态城市”的理念，构成了独具特色的北国风景画卷，素有“北国风光赛江南”之 美誉太阳岛太阳岛酒店名称五星级客房数门市价（标间）协议价（标间）哈尔滨福顺天天大酒店184间15801340哈尔滨香174、格里拉大饭店340间17921520哈尔滨万达索菲特大饭店233间18621580哈尔滨华旗饭店616间678458哈尔滨华融饭店300 间750450黑龙江昆仑大酒店260间518318哈尔滨万达假日酒店148间648620哈尔滨双鹤康年大酒店180间480270哈尔滨民防商务酒店100间648348哈尔滨华驿大厦157间558358哈尔滨诺曼蒂大酒店83间448288哈尔滨友谊宫200间498298黑龙江金谷大厦213间588388哈尔滨龙达假日酒店127间458238哈尔滨波斯特酒店169间508288哈尔滨帕弗尔饭店146间468268哈尔滨酒店市场哈尔滨酒店市场哈尔滨的酒店市场以三星175、四星等中端、中低端酒店为主，而高 端酒店和精品酒店在城市中非常稀缺，五星级客房不到1000套。哈尔滨的酒店市场以三星、四星等中端、中低端酒店为主，而高 端酒店和精品酒店在城市中非常稀缺，五星级客房不到1000套。酒店名称星级客房数门市价（标间）协议价（标间）哈尔滨果戈里宾馆102间390250哈尔滨远达商务酒店143间380240哈尔滨龙达山水商务酒店110间290190雪龙商务酒店95间328158哈尔滨龙门大厦235间480288经纬大酒店120间390228哈尔滨星河酒店160间438238哈尔滨龙工大厦100间428228哈尔滨商大酒店100间450260哈尔滨云马大酒店95间358176、198哈尔滨龙达瑞吉商务酒店144间408208哈尔滨中艺瑞宝酒店96间460260哈尔滨伟业商务酒店73间400230哈尔滨勃莱梅大酒店77间448238哈尔滨天植大酒店101间438398如家快捷酒店（12家店）快捷122 间189174禧龙快捷（14家店）快捷300间288168锦江之星（5家店）快捷200间260159合计5596间哈尔滨酒店市场哈尔滨酒店市场全城酒店客房数量仅有5596间，城市的旅游能力被限制。全城酒店客房数量仅有5596间，城市的旅游能力被限制。香格里拉大饭店香格里拉大饭店五星级国际连锁酒店，地处松花江南岸，与著名的冰雪大世界 隔江相望五星级国际连锁酒店，地处松花江177、南岸，与著名的冰雪大世界 隔江相望房型名称房型名称价格及其他价格及其他高级间(单人入住)高级间(单人入住)门市价：1677元 面积：29平方米 楼层：5-13、17-18层 床型：大/双床 宽带：免费豪华江景房(单人 入住)豪华江景房(单人 入住)门市价：1792元 面积：29平方米 楼层：5-13、17-18层 床型：大/双床 宽带：免费高级间(双人入住)高级间(双人入住)门市价：1734元 面积：29平方米 楼层：5-13、17-18层 床型：大/双床 宽带：免费豪华江景房(双人 入住)豪华江景房(双人 入住)门市价：1849元 面积：29平方米 楼层：5-13、17-18层 床型：大/双178、床 宽带：免费配套:1300平方米的大宴会厅及11个小型多功能厅是哈尔滨最多的宴会设施，地下一层停车场（收费），可 供冬季保暖拥有73个车位，酒店有免费地上停车场，风味餐厅有：粤菜，东北菜，西餐。娱乐设施有健身房，网球场，游泳池。地址：哈尔滨市道里区友谊路 555号规模:酒店于1999年5月开业，2007年5月局部装修，楼高18 层，酒店拥有346间客房及套房 包括56间禁烟客房，17间可出租 公寓，37个办公单位一月份星级:五星福顺天天大酒店福顺天天大酒店位置:哈尔滨香坊区赣水 路20-22号规模:2001开业,哈尔滨 福顺天天大酒店拥有222 间客房星级:五星房型房型房价 及其他房价 及其179、他标准客房（单 早）门市价￥1080,所在楼层:6-18F;房型面积:28平方米;床型:大/双;床 面积:2米*2米/1.2米*2米;宽带免费;该房型不可加床;标准客房（双 早）门市价￥1280,打折后850左右,所在楼层:6-18F;房型面积:28平方 米;床型:大/双;床面积:2米*2米/1.2米*2米;宽带免费;该房型不可 加床;行政标准客房（双早）门市价￥1380,房型说明：所在楼层:19-21F;房型面积:28平方米;床型:大床;床面积:2米*2米;宽带免费;该房型不可加床;标准套间（单 早）门市价￥1580,房型说明：所在楼层:6-18F;房型面积:38平方米;床型:大床;床面积:180、2米*2米;宽带免费;配套设施:会议场所有天宫殿，面积370平方米，剧院式可容纳250人，另有4个 会议室，可容纳12-100人；餐饮设施有鹿鸣餐厅、富豪餐厅、波斯登西餐厅；康体娱乐：拉斯维加斯俱乐部、瑶池芬兰浴、游泳池、健身房、游泳、台球、棋牌麻将。唯一具有大型娱乐、洗浴中心的五星酒店，并配有现代化的 齐全设备唯一具有大型娱乐、洗浴中心的五星酒店，并配有现代化的 齐全设备注:一月份调查数据,客房实际价可享8折优惠索菲特大酒店索菲特大酒店豪华精致的五星级商务酒店，集中、法两国的优雅，美食，和 谐于一身豪华精致的五星级商务酒店，集中、法两国的优雅，美食，和 谐于一身位置:属于高新技术开发区商区,181、香坊区赣水路68号规模:2007年开业,总建筑面积4 万平方米，共22层,拥有322套客 房星级:五星种类种类客房情况客房情况行政套间（含中 西自助早餐）（门市价2562）客房宽带、不可以加床，大床/双床,以 上房价含中西自助早餐，另加中西自助早餐：115元/人豪华套房（不含 早餐)（门市价1953）客房宽带、不可以加床，大床/双床,另 加中西自助早餐：115元/人宴会厅：630平方米无柱宽广明亮的多功能宴会厅,可根据需求分成不同大小 的宴会厅,另设5个不同规格的多功能厅及专业会议室,为客人提供了更多选 择；餐饮特色有“魅”一楼大堂吧、“意”日式餐厅、“聚”全日制餐厅、“酷”雪茄吧,老上海中餐182、厅；娱乐设施有室内游泳池、健身室、桑拿浴室、按摩室；客房种类：总共含标准间44间、豪华间195、行政客房52间、行政套间15间、豪华套间12间、总统套房一间，其他客房如残疾人客房等3间。注:一月份调查数据,客房实际价无优惠马迭尔宾馆马迭尔宾馆百年历史老字号宾馆，欧洲建筑风格、豪华典雅、古朴新奇，又有浓郁的现代气息百年历史老字号宾馆，欧洲建筑风格、豪华典雅、古朴新奇，又有浓郁的现代气息位置:中央大街89号规模:始建于1906年，有高、中 档客房160余间星级:四星精品涉外酒店种类种类客房情况客房情况标准间（门市价858元）客房宽带、不可以加床，大床/双床,以上房 价含中西自助早餐；标准套房（门市183、价958）客房宽带、不可以加床，大床/双床,欧式套房（门市价1288）客房宽带、不可以加床，大床/双床,宴会厅：多功能厅：380平方米，剧院式可容纳300人；另有2个会议室，可容纳20-50人。餐饮特色有马迭尔中餐厅：玉营粤菜、东北菜；马迭尔西餐厅：可提供俄 式或法式西餐。其他服务：商务中心、美容美发、送餐服务、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司 服务、旅游服务、前台贵重物品保险柜、停车场、大巴或轿车的租赁服务、外币兑换.注:一月份调查数据,客房实际价无优惠马迭尔宾馆马迭尔宾馆马迭尔宾馆历经上百年沧桑，先后接待过国家领导人、艺术名流、国 内外知名人士等，并保留房间原装，成为宾馆最有吸引力的地方马迭尔宾184、馆历经上百年沧桑，先后接待过国家领导人、艺术名流、国 内外知名人士等，并保留房间原装，成为宾馆最有吸引力的地方百年前的马迭尔宾馆马迭尔宾馆内部处处陈列着艺术品餐厅墙壁悬挂的史实资料不大的前庭，充满欧式 的奢华艺术国际饭店国际饭店国际饭店于1937年建成开 业。1978年更名为“国际 饭店”，被列为哈尔滨市 一类保护建筑。曾先后接 待过毛泽东、周恩来等党 和国家领导人及国内外各 界知名人士。位置:哈尔滨南岗区西大 直街4号规模:于1937年建成开 业。1978年更名为“国际 饭店”，共有客房128间星级:四星涉外宾馆。房型房型房价 及其他房价 及其他标准客房（双早）门市价￥598;宽带免费;该房185、型不可加床;豪华单人间（单 早）门市价￥698,房型面积:28平方米;床型:大床面积:1.5米*2米/1.2米*2米;宽带免费;该房型不可加床;商务套房（双早）门市价￥798,房型面积:42平方米;床型:大床;床面积:2米*2米;宽带免费;该房型不可加床;豪华套房（单早）门市价￥1088,房型面积:48平方米;床型:大床;床面积:2米*2米;宽带免费;配套设施:会议室容纳100多人，多功能厅容纳200多人；餐饮设施以粤菜海鲜为主，有中西式自助餐；哈尔滨市老字号宾馆，一类保护建筑，先后接待过众多国家 领导人哈尔滨市老字号宾馆，一类保护建筑，先后接待过众多国家 领导人注:一月份调查数据,客房实际价186、可享8折优惠国际饭店国际饭店国际饭店先后接待过毛主席、周总理、宋庆龄等老一代国家 领导人，直至眼下也是外国旅客来哈尔滨的首选国际饭店先后接待过毛主席、周总理、宋庆龄等老一代国家 领导人，直至眼下也是外国旅客来哈尔滨的首选周总理曾入住的房间，至今保留原样墙壁处处保留历史名流的合影及影像记录波斯特酒店波斯特酒店哈尔滨市涉外历史文化主题酒店，哈尔滨唯一一家体现哈尔滨 历史文化变迁的文化主题酒店哈尔滨市涉外历史文化主题酒店，哈尔滨唯一一家体现哈尔滨 历史文化变迁的文化主题酒店房型名称房型名称价格及其他价格及其他标间双人房标间双人房门市价：588元 面积：25平方米 床型：双床 宽带：免费豪华标准间(双187、人)豪华标准间(双人)门市价：638元 面积：29平方米 床型：大/双 床 宽带：免费商务房(双人入住)商务房(双人入住)门市价：788元 面积：29平方米 床型：大/双 床 宽带：免费行政套房(单人入 住)行政套房(单人入 住)门市价：1058元 面积：45平方米 床型：大/双 床 宽带：免费配套:设有5处设施完善的大、中、小型多功能会议室，供举办各式商务会议、宴会等活动。金色阳光宴会厅，提供中西各式佳肴。拥有9间豪华包房的同时，可容纳300余人同时用餐。地址：哈尔滨市邮政街147号规模:楼高9层，总面积2.4万平 方米，共有客房182间星级:涉外四星宾馆注:一月份调查数据,客房实际价格与门188、市价基本持平启 示 启 示 启启 示示哈尔滨是东北城市中最具有城哈尔滨是东北城市中最具有城市旅游资源和城市旅游价值的地市旅游资源和城市旅游价值的地 方，但是因为一直以来对旅游方，但是因为一直以来对旅游能力的开发力度不足，导致城市的能力的开发力度不足，导致城市的 旅游价值被压制，没有真正释放出来旅游价值被压制，没有真正释放出来冰雪旅游越来越被更多的人喜冰雪旅游越来越被更多的人喜爱，冰雪魅力未来作为强势资源爱，冰雪魅力未来作为强势资源 为城市旅游带来更大的发展契机为城市旅游带来更大的发展契机高端酒店和特色酒店稀缺，城高端酒店和特色酒店稀缺，城市旅游能力不强，也不利于吸纳市旅游能力不强，也不利于吸纳189、 中高端旅游客群中高端旅游客群城市旅游的市场认知度较低，城市旅游的市场认知度较低，需要政府在旅游市场的运营上给需要政府在旅游市场的运营上给 予更多的支持。予更多的支持。城市的文化产物遗失严重，文城市的文化产物遗失严重，文化的缺失是城市吸引力降低的重化的缺失是城市吸引力降低的重 要因素，修复和重现难度都很大。要因素，修复和重现难度都很大。机会机会机会机会风险风险风险风险旅游市场小结：旅游市场小结：1、高端及特色酒店结合中华巴洛克建筑，将是1、高端及特色酒店结合中华巴洛克建筑，将是很有吸引力的旅游商业产品，同时能为项目带来大量的很有吸引力的旅游商业产品，同时能为项目带来大量的 稳定的24小时的客流190、稳定的24小时的客流2、老道外历史的传承和挖掘，老字号的复原和2、老道外历史的传承和挖掘，老字号的复原和兴建，民俗文化类商业的打造都是项目的核心机会。兴建，民俗文化类商业的打造都是项目的核心机会。客户剖析客户剖析5客户。商家最真实的需求？消费者对项目的期待？消费者消费者研究目的：研究目的：项目潜在的消费者对于生活便利 度评价？项目未来做成什么样的商业，现 在消费者会愿意消费？指导项目商业功能定位指导项目商业功能定位经营商家经营商家研究目的：研究目的：项目目标商家对区域市场价值如何 看待？商家开店需求如何，对项目定位有 什么看法？指导产品功能划分验证定位落地性指导产品功能划分验证定位落地性2、消191、费者调研问卷分析2、消费者调研问卷分析2、消费者调研问卷分析2、消费者调研问卷分析1、商家招商评估1、商家招商评估1、商家招商评估1、商家招商评估商家访谈明细商家访谈明细针对中华巴洛克项目，世联地产主要针对主力卖场、休闲 娱乐、餐饮等业态的30家零售商进行深入访谈；业态业态业态业态商家名称商家名称主力店主力店百货中央商城百货大商麦凯乐百货松雷百货购物广场红博世纪广场餐饮餐饮西餐华梅西餐厅高档自助新天地国际美食百汇韩式自助高丽园西餐萨拉伯尔快餐必胜客快餐肯德基休闲娱乐休闲娱乐KTV大歌星会所马跌尔休闲会馆电玩喜洋洋娱乐广场茶楼避风塘影院UME国际影城影院奥斯卡国际影院影院金逸国际电影城剧场刘老根192、大舞台其他其他日用品屈臣氏超市大润发业态涉及百货、餐饮、KTV、会所、影院、剧场、等 10余种业态37%27%27%9%主力店餐饮休闲娱乐其他53%17%30%高端中端低端档次访谈涉及高中低端各个 品牌档次，其中高档品 牌约50%，中档品牌约 15%市场现状市场现状主力店：百货主力店：百货目前访谈的主力店大多以本土百货为主，如中央商城 大商麦凯乐 松雷百货等。本土主力商家短期内放缓扩张步伐，由于目前哈尔滨商业市场竞争比较激烈，本土商家在扩张方 面持保守态度。休闲娱乐类：KTV、影院、洗浴休闲娱乐类：KTV、影院、洗浴高档娱乐场所面向商务客群，一般拥有固定的客户，由于哈尔滨娱乐业比较单一，娱乐业193、态经营 状况良好，有较强的扩张欲望；中档娱乐场所面向学生、青年情侣、年轻白领家庭等，由于消费档次始终，市场上比较受欢迎，目前发展情况处于迅速发展阶段；餐饮类：餐饮类：菜品缺少特色化、多样化的餐饮品类。高端餐饮多以海鲜为主餐饮与娱乐无有效结合，缺乏业态间的互补与互促。高端客群高端客群低端客群低端客群中端客群中端客群客群基数稳定，消费力旺 盛；商家利用新品牌、新 业态、新门店不断完善，打造好口碑进一步释放其 消费力客群收入水平提高，消费能 力提高；但本地这部分客群 占比较少，目前市场忽略了 这部分客群，这部分客群有 很大挖掘潜力情侣、年轻白领等，收入 一般，但消费力强，追求 特色、时尚类消费刺激休194、 闲娱乐业、中高档餐饮、购物中心发展大型百货市场竞争激烈，餐饮娱乐业态扩张步伐加大且前景广 阔大型百货市场竞争激烈，餐饮娱乐业态扩张步伐加大且前景广 阔商家访谈结论商家访谈结论拓展力度拓展力度未来关注未来关注积极拓展：积极拓展：知名连锁娱乐商家，如中影星美院线、横店影院、奥斯卡等；大型餐饮集团认可哈尔滨的商业环境，看好其发展前景，如百胜餐饮集团。大型集中商业型商家未来主力关注并考虑进驻的区域：顾乡区域、香坊区域、松北区域顾乡区域、香坊区域、松北区域保守拓展：保守拓展：本土连锁商家，熟悉市场，担心市场竞争激烈，持保守态度，如大商 麦凯乐、松雷商厦、红博商业等平稳拓展：平稳拓展：尚未进入哈尔滨市的195、连锁品牌娱乐、餐饮等商务休闲业态，如呷脯 呷脯、权金城、索尼体验店等本土连锁百货扩张态度保守，全国品牌连锁百货更关注新城区 的发展，但休闲娱乐业态则对老城区持相当乐观的态度本土连锁百货扩张态度保守，全国品牌连锁百货更关注新城区 的发展，但休闲娱乐业态则对老城区持相当乐观的态度商家访谈结论商家访谈结论对项目的看法对项目的看法优势优势劣势劣势项目位于哈尔滨城市中心区以东，老道外区内，认知度较高，本身是 核心商业区；项目位于哈尔滨城市中心区以东，老道外区内，认知度较高，本身是 核心商业区；建筑风情优势，全国最大的中华巴洛克风格建筑群体，这本身就是一 个很大的吸引点，可以吸引外地游客慕名前来；建筑风情196、优势，全国最大的中华巴洛克风格建筑群体，这本身就是一 个很大的吸引点，可以吸引外地游客慕名前来；政府的支持力度是关系项目成败的关键，要看政府是否有优惠的政策 支持。政府的支持力度是关系项目成败的关键，要看政府是否有优惠的政策 支持。项目地块周边生活配套设施不够完善，学校及公建类配套设施稀缺，小吃、建材批发市场居多，且档次较低；项目地块周边生活配套设施不够完善，学校及公建类配套设施稀缺，小吃、建材批发市场居多，且档次较低；项目周边多为小吃、零售、五金建材店铺，整体意向较差，且分布杂 乱无序，交通拥堵；项目周边多为小吃、零售、五金建材店铺，整体意向较差，且分布杂 乱无序，交通拥堵；商业培养期较长，197、本地消费客群偏于低端阶层，消费水平低，担心仅 凭借建筑风格无法吸引外来旅游人口前来消费。商业培养期较长，本地消费客群偏于低端阶层，消费水平低，担心仅 凭借建筑风格无法吸引外来旅游人口前来消费。有机会也有风险，能否运作成功关键看政府支持力度有机会也有风险，能否运作成功关键看政府支持力度进驻意愿及进驻条件进驻意愿及进驻条件百货百货餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐其他其他目前发展中高档百货的机会一般，单一百货比较困难；可以以超市协同发展，形成58万平米的购物中心。项目评价项目评价老道外是餐饮发展的热点区域，原先就有很多老字号的 小吃；哈尔滨的休闲娱乐业比较单一，不过哈尔滨人喜欢热闹，爱玩；道外区消费人口数量198、偏少，不过消费能力强。发展中区域，消费力逐步提升 未来将出现大型综合性商业进驻意愿进驻意愿风险评估风险评估百货不宜作为本项目的主力业态，可在三、四期的招商中发力，百货不宜作为本项目的主力业态，可在三、四期的招商中发力，而一期、二期应以吃喝玩乐来提升商业人气，降低运营风险。而一期、二期应以吃喝玩乐来提升商业人气，降低运营风险。进驻意愿及进驻条件进驻意愿及进驻条件百货百货餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐其他其他需求面积需求面积租金范围租金范围1,00005,00010,00050,00025000-50000平米平米1-2次主力店次主力店品牌店品牌店1000-5000平米平米2000-3500平米平米服装199、日用品服装、日用品300-800平米平米电器电器2000-10000012345 元/平米/天1.5-3.01.5-2.53.0-5.0 大型店营造 商业氛围，保 障有效客流，竖立商业形 象；小型店业态 丰富，同时租 金支付能力较 高，保障业主 收益；选择商铺时 应注重不同类 型门店的业态 组合，并根据 经营状况定期 进行调整.品牌商家预招商情况品牌商家预招商情况商家名称商家名称拓展计划拓展计划有无进驻意向有无进驻意向备注备注品牌 旗舰 店阿玛尼有有意向，面谈约800平以上迪奥需要开发商投递项目资料有意向，但需要审 核项目约800平以上纬图手机无意向，不考虑无意向劳力士暂时不考虑开店无意向索200、尼探梦不考虑连锁形式，中国仅此一家无意向索尼体验店对方记录项目信息，汇报给总部，有意向同 我方联系有意向考虑项目需要500-800平米百货大商集团短期内无计划无意向红博商业在哈西区在筹备开店，无其他开店计划无意向松雷集团开发区有计划开设新店，其他无计划无意向娱乐中影星美哈尔滨再谈有红博，对项目比较有意向有意向，可以考虑 租赁需求5000-8000平米横店影院有意进入东北市场有合作意向需求3000-5000平米耀莱成龙国际影城暂无扩张计划无入驻意向保利博纳暂无扩张计划暂无意向UME国际影城无意进入东北发展暂无意向奥斯卡国际影院有意向，项目资料已发有合作意向需求约4000-5000平米北京木偶剧院201、有拓展计划有意向，面谈约1500平以上麦乐迪有拓展计划有意向，审核资料约3000平金逸国际电影城有意向，索要项目资料有合作意向需求3000-3500平米品牌商家预招商情况品牌商家预招商情况商家名称商家名称拓展计划拓展计划有无进驻意向有无进驻意向备注备注百胜餐饮（肯德基、必胜客）一直在关注，没有具体计划有进驻意向需求400平米左右四川会馆有有意向不少于1000平餐饮八先生涮肉坊无无任何进驻意向马克西姆餐厅无无任何进驻意向金陵渔港餐饮无无任何进驻意向大董烤鸭店目前主要在南方拓展，短期没有 意向无任何进驻意向全聚德目前有两家店，无拓展计划无任何进驻意向丽江云南特色餐厅无无任何进驻意向吉林省关东第一炖202、无无任何进驻意向北京呷哺呷哺有意进入东北市场，已经考察过 红博有意向需求200-300平米权金城有意进入东北市场有意向需求3000-5000平米东来顺饭庄无无任何进驻意向宏状元无无任何进驻意向布老虎烤肉无全聚德无无任何进驻意向启 示 启 示 启启 示示餐饮娱乐类商家的积极态度，餐饮娱乐类商家的积极态度，也从商家角度给予了市场对定位也从商家角度给予了市场对定位 的准确反应，也为项目的成功的准确反应，也为项目的成功运营与收益带来的巨大的机会运营与收益带来的巨大的机会百货类商家的不乐观，既反应百货类商家的不乐观，既反应了市场现实，同时也对我们在主了市场现实，同时也对我们在主 力店的选择上带来了风险，203、常规的主力店策略行不通力店的选择上带来了风险，常规的主力店策略行不通机会机会机会机会风险风险风险风险商家调研小结：商家调研小结：1、如何营造出一个符合项目定位又绝对能形成1、如何营造出一个符合项目定位又绝对能形成核心竞争力的主力店呢？集约与概念的统一核心竞争力的主力店呢？集约与概念的统一2、吃喝玩乐将成为项目的主旋律2、吃喝玩乐将成为项目的主旋律2、消费者调研问卷分析2、消费者调研问卷分析2、消费者调研问卷分析2、消费者调研问卷分析1、商家招商评估1、商家招商评估1、商家招商评估1、商家招商评估背景背景背景背景对项目的期待对项目的期待对项目的期待对项目的期待消费特征消费特征消费特征消费特征本次204、调研主要针对区域消费者，我们通过问卷调查的形式，了解消费者需 求及特征本次调研主要针对区域消费者，我们通过问卷调查的形式，了解消费者需 求及特征单位覆盖原则单位覆盖原则有针对性的设置问题，并引导被访者 顺利完成有有效问卷，覆盖范围尽可 能广。样本选择原则样本选择原则在商业区、社区、市场、大学、售楼 处针对年龄、收入、家庭结构等特征 各不相同的个体，确保样本的广泛性 和代表性。采样地点采样地点数量数量中央大街60松雷商厦80万达广场60靖宇街50共发250放份，回收有效147问卷份。共发250放份，回收有效147问卷份。性别与年龄构成被访者男女比例相当，年龄以性别与年龄构成被访者男女比例相当，年205、龄以2030岁 年轻群体为主岁 年轻群体为主男48%女52%背景调查背景调查被访者男女比例相当；42%的被访者年龄在2030岁年轻人士为主，其次是3040岁中年人士，占比27%。42%27%13%10%8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2030岁3040岁4060岁60以上20岁以下被访者性别结构被访者性别结构被访者年龄组成被访者年龄组成家庭结构和受教育状况家庭结构以三口之家为主，占比 家庭结构和受教育状况家庭结构以三口之家为主，占比 36%，被访者学历多在大学本科或以上，占比，被访者学历多在大学本科或以上，占比43%被访者家庭结构以三口之家为主，占比 36%；二人世206、界和单身占比较为均衡，分别为 23%和22%。背景调查背景调查36%23%22%12%7%0%5%10%15%20%25%30%35%40%三口之家二人世界单身三代同堂单身和父母一起生活1%2%6%12%16%20%43%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%没有接受过正规教育小学初中中专/技校高中大专/成人教育学院大学本科或以上被访问者以大学本科或以上为主，占比 43%；其次是大专/成人教育学院和高中学历，分别占比为20%和16%；被访者家庭结构被访者家庭结构被访者受教育状况被访者受教育状况职业构成和月收入状况被访者职业以商业服务人员为主，月收入在职业构成和月收入状况被访者207、职业以商业服务人员为主，月收入在30005000元为主要群体，占比元为主要群体，占比35%背景调查背景调查1%1%3%3%5%9%10%10%13%14%16%17%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%企业主或股东其他军人企业高管企业中层管理学生国家机关工作人员离退休教师或研究人员个体经营者专业技术人员商业与服务人员35%29%13%9%7%5%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%30005000元20003000元15002000元50008000元 10001500元8000元以上1000元以下被访者职业构成被访者职业构成被访者月收入状况被访者月收入状况被访208、问者职业构成主要以商业与服务人 员为主，占比17%；其次是专业技术人员和个体经营者，分 别占比为16%和14%；月收入在30005000元为主要被访群体，占 比为35%；其次是月薪在20003000元，占比为 29%；处于第三梯队的被访者，是月收入在1500 2000元，占比为13%。2、消费者调研问卷分析2、消费者调研问卷分析2、消费者调研问卷分析2、消费者调研问卷分析1、商家招商评估1、商家招商评估1、商家招商评估1、商家招商评估背景背景背景背景对项目的期待对项目的期待对项目的期待对项目的期待消费特征消费特征消费特征消费特征在日常消费支出中，生活日用品类和餐饮食品类的占比最大，中央大街商圈209、是被访者首选的消费区域在日常消费支出中，生活日用品类和餐饮食品类的占比最大，中央大街商圈是被访者首选的消费区域商业配套分析商业配套分析48%46%25%15%13%10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%中央大街秋林商圈会展商圈社区商业果戈理大街商圈其他商业消费目的消费目的主要消费场所主要消费场所中央大街商圈是被访者首选的消费区域，占 比48%；与中央大街商圈具有同等竞争水平的秋林商 圈成为被访者的第二选择，占比为46%；相对于中央大街商圈和秋林商圈来说，会展 商圈明显低于二者水平，占比25%。日常消费支出中，生活日用品类的占比最 大，为55%；其次是餐饮食品类，占210、比为49%；说明目前区域消费者主要以日常生活消费为 主。5%11%17%21%22%30%37%49%55%0%10%20%30%40%50%60%奢侈品类儿童产品、培养类个人培训类保健养生类休闲娱乐类个人形象类服装鞋帽类餐饮食品生活日用类目前消费环境中，生活日用类和餐饮食品类普遍能够被满足，但在商品或服务档次上需要提升目前消费环境中，生活日用类和餐饮食品类普遍能够被满足，但在商品或服务档次上需要提升商业配套分析商业配套分析1%3%5%8%11%14%29%29%0%5%10%15%20%25%30%35%热痛产品、培养类个人培训教育类奢侈品类休闲娱乐类个人形象类服装鞋帽类餐饮食品类生活日用类211、37%42%53%0%10%20%30%40%50%60%完善商品或服务种类增加网点数量，完善布局提高商品或服务档次能被满足的购物需求能被满足的购物需求需要提升方面需要提升方面被访者认为商业配套设施着重点应 在商品或服务档次上，占比为53；其次是增加网点数量，完善布局，占比为42%；目前的区域商业设施不能完全满足 被访者需求，服务质量急待提升。在目前消费环境中，生活日用类和餐饮食 品类普遍能够满足消费者需求，占比均为 29%；其次是服装鞋帽类的需求能够被满足，占 比为14%；说明目前区域商业配套设施有待提升。从购物选择地来看，从购物选择地来看，72%的被选者热衷于在主要商业区消费 和休闲体验，212、经常去的购物场所主要是远大购物中心和松雷 百货的被选者热衷于在主要商业区消费 和休闲体验，经常去的购物场所主要是远大购物中心和松雷 百货商业配套分析商业配套分析购物场所购物场所购物选择地购物选择地远大购物中心和松雷百货是被访者首选的 购物场所，占比分别为21%和15%；10%的被访者消费场所选择在秋林地下红 博购物广场；72%的被访者购物选择地为主要的商业 区，且具备明显优势；购物选择地为居所附近、其他、工作地点 附近的占比较为均衡，分别是11%、9%、8%；被访者较愿意去中心商业区内的大型商场、百货公司进行消费和休闲体验，其次是大型 超市。外出购物采用的交通工具主要是公交，平均购物时长集中在213、外出购物采用的交通工具主要是公交，平均购物时长集中在30 分钟到分钟到1小时小时67%27%24%8%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%公交出租车家用汽车步行自行车53%35%9%3%0%10%20%30%40%50%60%30分钟1小时1030分钟1小时以上10分钟以内商业配套分析商业配套分析消费习惯消费习惯购物时间购物时间平均购物时间主要集中在30分钟到1小 时，占比53%，明显高于第二梯队；其次是集中在1030分钟，占比35%；该区域消费者购买力度不足，商业服务质 量需要提升。外出购物主要采用的交通工具是公交车，占比67%，远远高与出租车所占比；出租车和家用汽车所占214、比较为均衡，分别 为27%和24%；区域城市发展缓慢，交通配套设施不完 善，商圈辐射力度不足。44%的被访者消费能力在的被访者消费能力在100-300元，元，31%的被访者消费频次 在每月一次或每月的被访者消费频次 在每月一次或每月2-5次次44%34%13%10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%100300元300500元500元以上100元以内31%31%21%15%2%0%5%10%15%20%25%30%35%每月一次每月23次1周2次或更多少于每月一次1天1次商业配套分析商业配套分析消费频次消费频次消费能力消费能力31%的被访者消费频次为每月一次或每月 215、2-5次，明显高于1周2次所占比例；21%的被访者消费频次为1周2次或更多；该区域消费频次受限。44%的被访者消费能力在100-300元；其次34%的被访者平均花在购物方面的费 用为300-500元；整个消费市场消费能力未挖掘充足。影响购物的主要因素是商品的价格、质量及特色，影响购物的主要因素是商品的价格、质量及特色，50%的被 访者在餐饮娱乐休闲的消费达到的被 访者在餐饮娱乐休闲的消费达到10%-30%50%28%21%1%0%10%20%30%40%50%60%1030%3050%10%以下50%以上1%7%12%12%37%39%44%54%0%10%20%30%40%50%60%其他停216、车场所交通费用购物娱乐功能齐备环境舒适度服务质量交通便捷度商品价格、质量、特色商业配套分析商业配套分析被访者在餐饮娱乐休闲的消费占比以10%-30%为主，占比50%；28%的被访者在餐饮娱乐休闲消费占比在 30%-50%；其次是21%的被访者消费在10%以下。影响购物的主要因素分别是商品的价格、质量、特色，交通便捷度，以及服务质 量；分别占比为54%、44%、39%。餐饮娱乐休闲的消费占比餐饮娱乐休闲的消费占比影响购物的主要因素影响购物的主要因素78%的被访者不会到外省市购物，只有的被访者不会到外省市购物，只有22%的被访者愿意，这 些愿意到外省消费的被访者青睐的商品消费主要是休闲度假的被访者217、愿意，这 些愿意到外省消费的被访者青睐的商品消费主要是休闲度假会,22%不会,78%3%6%13%13%19%22%28%28%31%34%44%47%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%医学养生品食品大件商品（家电、车）贵重饰品生活日用品奢侈品餐饮娱乐培训类商品箱包皮具化妆品中高端衣帽服饰休闲度假商业配套分析商业配套分析外省市购物外省市购物去外省购物青睐的商品消费去外省购物青睐的商品消费调查显示，78%的被访者不会到外省市购物，只有22%的被访者愿意到外省市消费；22%愿意到外省消费的的被访者青睐的商品消费有休闲度假、中高端衣帽服饰、化妆品等，分别占比47%、44%218、以及34%。58%年龄段在年龄段在30-40岁的被访者月收入为岁的被访者月收入为3000-5000元，综合 年龄来看，月收支在元，综合 年龄来看，月收支在3000-5000元的人群占比最大元的人群占比最大年龄段在30-40岁的被访者月收支能力最强，每月收支范围在3000-5000元，占比58%；年龄段在20-30岁的被访者，月收入在2000-3000元的占比41%；综合年龄段来看，月收支在3000-5000元的人群占比最大，为30%，其次是月收支2000-3000元，占比28%。选项选项1000元以 下1000元以 下1000 15000元1000 15000元1500 2000元1500 219、2000元2000 3000元2000 3000元3000-5000 元3000-5000 元5000 8000元5000 8000元8000元 以上8000元 以上2030岁2030岁0%7%15%4141%30%7%2%20岁以下20岁以下17%33%8%42%0%0%0%3040岁3040岁0%3%13%13%58%58%8%8%4060岁4060岁0%0%5%26%32%21%16%60岁以上60岁以上0%7%20%20%33%13%7%总计总计3%10%12%28%30%28%30%10%6%商业配套分析商业配套分析60%平均消费在平均消费在300-500元的被访者认为影响消费的主要220、因素 在于商品价格、质量、以及特色元的被访者认为影响消费的主要因素 在于商品价格、质量、以及特色60%平均消费在300-500元的被访者认为影响消费的主要因素在于商品价格、质量、以及特色；其次是58%平均消费在500元以上的被访者认为影响消费的主要因素在于环 境舒适度；选项选项100元以内100元以内100300元100300元300500元300500元500元以上500元以上交通便捷度交通便捷度36%50%34%58%交通费用交通费用7%13%16%5%购物娱乐功能齐备购物娱乐功能齐备0%19%10%5%商品价格、质量、特色商品价格、质量、特色43%55%60%60%47%停车场所停车场所221、0%2%4%37%服务质量服务质量14%41%40%47%环境舒适度环境舒适度29%25%48%58%58%其他其他0%0%2%0%总计总计16%25%27%32%32%商业配套分析商业配套分析在餐饮选择地上主要以商业区为主，占比在餐饮选择地上主要以商业区为主，占比40%，被访者对哈 尔滨餐饮满意度持非常满意的态度，被访者对哈 尔滨餐饮满意度持非常满意的态度餐饮配套分析餐饮配套分析餐饮选择地餐饮选择地餐饮满意度餐饮满意度被访者餐饮选择地上主要是在主要商业区，占比为40%；被访者对哈尔滨的餐饮持比较满意的态度，占比55%；34%的被访者对哈尔滨的餐饮满意度为一般；哈尔滨餐饮配套设施未来还具备很大222、发展空间。3%55%34%3%0%5%0%10%20%30%40%50%60%非常满意比较满意一般不太满意非常不满意拒答36%的被访者每月外出用餐频次为的被访者每月外出用餐频次为35次，消费能力以次，消费能力以252 300元为主元为主餐饮配套分析餐饮配套分析外出用餐频次外出用餐频次餐饮消费能力餐饮消费能力36%的被访者每月外出用餐频次为35 次；其次是12次的每月用餐频次，占比为 28%；餐饮消费上200元是一个折点，被访者每月的餐饮费 用支出上处于这一水平线上。每月消费在600元也有逐渐上升的趋势，存在一定比 例的高消费群。在休闲娱乐活动上，在休闲娱乐活动上，28%的被访者选择夜总会的被访223、者选择夜总会/ktV，50%的被 访者对休闲娱乐配套设施持比较满意的态度的被 访者对休闲娱乐配套设施持比较满意的态度休闲娱乐配套分析休闲娱乐配套分析休闲娱乐活动休闲娱乐活动休闲娱乐满意度休闲娱乐满意度50%的被访者对哈尔滨休闲娱乐比较满意；34%的被访者对休闲娱乐持有一般态度；未来休闲娱乐配套设施还具有较大发展潜力。28%的被访者在休闲娱乐活动上热衷于夜 总会/KTV；其次的选择为体育运动/健身，占比为 14%；13%的被访者休闲活动为其他，如泡澡、spa等。4%50%34%2%0%10%0%10%20%30%40%50%非常满意比较满意一般不太满意非常不满意拒答/其他被访者每月休闲娱乐频次以224、被访者每月休闲娱乐频次以12次为主，占比次为主，占比36%，24%的 被访者每月休闲娱乐能力在的 被访者每月休闲娱乐能力在101200元之间元之间休闲娱乐配套分析休闲娱乐配套分析休闲娱乐频次休闲娱乐频次休闲娱乐能力休闲娱乐能力被访者每月休闲娱乐次数以12次为主，占比为36%；没有休闲娱乐和34次休闲娱乐占比较为均衡，分别为25%和22%；被访者每月休闲娱乐能力主要集中在101200元，占比24%。61%的被访者认为道外区商业设施提供的环境不好，若道外区 未来兴建大型的商业设施，的被访者认为道外区商业设施提供的环境不好，若道外区 未来兴建大型的商业设施，72%的被访者表示愿意前来购物的被访者表示225、愿意前来购物会72%不会28%61%56%40%30%30%27%0%10%20%30%40%50%60%70%环境不好老字号多整体档次较低物美价廉大众消费治安较差对项目期待对项目期待道外区商业印象道外区商业印象若道外兴建大型的商业 设施是否会选择前来若道外兴建大型的商业 设施是否会选择前来调查显示，61%的被访者认为道外区商业设施提供的环境不好；其次的商业印象是老字号多和整体档次较低，分别占比为56%和40%；若道外区未来兴建大型的商业设施，72%的被访者愿意选择前来购物。消费者购物主要去中央大街和秋林商圈，但是消费者不满意商圈的 餐饮和休闲娱乐消费，建议项目主要在餐饮、娱乐休闲等方面与中 226、央大街、秋林商圈形成错位经营，提升项目的吸引力消费者购物主要去中央大街和秋林商圈，但是消费者不满意商圈的 餐饮和休闲娱乐消费，建议项目主要在餐饮、娱乐休闲等方面与中 央大街、秋林商圈形成错位经营，提升项目的吸引力 从被访者消费目的和消费场所来看从被访者消费目的和消费场所来看在日常消费支出中，生活日用品类和餐饮食品类的占 比最大，中央大街商圈是被访者首选的消费区域，目前区域消费者主要以日常生活消费为 主；从被访者购物选择地和购物场所来看从被访者购物选择地和购物场所来看72%的被选者热衷于在主要商业区消费和休闲体 验，经常去的购物场所主要是远大购物中心和松雷百货；从被访者能被满足的购物需求和需要提227、升方面构成来看从被访者能被满足的购物需求和需要提升方面构成来看目前消费环境中，生活日用类和 餐饮食品类普遍能够被满足，但在商品或服务档次上需要提升，目前的区域商业设施不能完 全满足被访者需求，服务质量急待提升；从被访者影响购物的主要因素和各消费占比来看从被访者影响购物的主要因素和各消费占比来看影响购物的主要因素是商品的价格、质 量及特色，50%的被访者在餐饮娱乐休闲的消费达到10%-30%；从被访者餐饮选择地和餐饮满意度来看从被访者餐饮选择地和餐饮满意度来看在餐饮选择地上主要以商业区为主，占比40%，被访者对哈尔滨餐饮满意度持非常满意的态度，被访者表示哈尔滨餐饮配套设施未来还具备 很大发展空间228、；从被访者能休闲娱乐选择地和休闲娱乐满意度来看从被访者能休闲娱乐选择地和休闲娱乐满意度来看在休闲娱乐活动上，28%的被访者选 择夜总会/ktV，50%的被访者对休闲娱乐配套设施持比较满意的态度，未来休闲娱乐配套设 施还具有较大发展潜力；从被访者道外区商业印象来看从被访者道外区商业印象来看61%的被访者认为道外区商业设施提供的环境不好，若道 外区未来兴建大型的商业设施，72%的被访者表示愿意前来购物。消费者总结消费者总结发展方向发展方向6策略。结合开发商目标，项目发展方向以及核心策 略是什么？2、整体发展策略2、整体发展策略2、整体发展策略2、整体发展策略1、核心问题解析1、核心问题解析1、核心229、问题解析1、核心问题解析项目的核心问题项目的核心问题1：项目的项目的项目的项目的核心竞争力核心竞争力核心竞争力核心竞争力究竟是什么究竟是什么究竟是什么 究竟是什么？我们项目到底要做的是什么？我们项目到底要做的是什么？从城市旅游名片看：从城市旅游名片看：中央大街亚布力滑雪冰雪大世界太阳岛中央大街亚布力滑雪冰雪大世界太阳岛主要功能主要功能游览观光、休闲购物滑雪，观光体验、娱乐观光游览、疗养核心竞争力核心竞争力百年老街，欧洲文化烙 印，东方的莫斯科中国最好的雪资 源，最大最专业的 滑雪场地哈尔滨规模最大、娱乐项目最全、最 具魅力的冰雪奇观国家5A级风景区城市使命城市使命哈尔滨的形象代言，城市 特色的230、最大展现代言中国冰雪文化代言哈尔滨冰雪文 化城市最著名的观光 胜地从商圈名片效应看：从商圈名片效应看：中央大街秋林商圈会展商圈其他新兴商圈中央大街秋林商圈会展商圈其他新兴商圈主要功能主要功能游览观光、休闲购物、住 宿、餐饮城市生活服务，购 物中心城市会展交流、购 物、餐饮区域生活服务配套购物、餐饮、娱乐核心竞争力核心竞争力百年老街，欧洲文化烙 印，东方的莫斯科大型知名百货聚集 地、城市商业磁极会展经济拉动、商 务政务交流知名大型主力店城市使命城市使命哈尔滨的形象代言，城市 特色的最大展现城市级购物中心地城市消费磁极城市商务交流中 心，经济展示区疏散中心城区功 能，拉大城市骨 架，服务新区生活竞231、争机会分析竞争机会分析有文化展示、有时尚生活、有极限娱乐、有炫丽风光，这 个城市还少什么？这个城市还少一份友好与分享！有文化展示、有时尚生活、有极限娱乐、有炫丽风光，这 个城市还少什么？这个城市还少一份友好与分享！这个城市还缺少一个让人们共享、交流、这个城市还缺少一个让人们共享、交流、这个城市还缺少一个让人们共享、交流、这个城市还缺少一个让人们共享、交流、互动友好的城市大型公共空间！互动友好的城市大型公共空间！互动友好的城市大型公共空间！互动友好的城市大型公共空间！我们要做的就是这样一个全新的城市友好空间！我们要做的就是这样一个全新的城市友好空间！我们要做的就是这样一个全新的城市友好空间！我们232、要做的就是这样一个全新的城市友好空间！历史使命一：传承历史文明，彰显城 市生命力历史使命一：传承历史文明，彰显城 市生命力中华巴洛克的改造和复兴，延续了城市几百年 来的命脉，遗留城市文化精神是现代文明社会 宝贵的文化遗产，为城市的持续发展提供了不 竭的精神动力源历史使命二：完善商圈功能，提升商圈 综合竞争力历史使命二：完善商圈功能，提升商圈 综合竞争力中华巴洛克的改造和复兴，弥补了道外商圈缺乏 传统文化和地方特色商业元素的功能缺失，完善 了商圈功能配比，增加高价值客户人流量，从而 提升商圈整体商业价值和竞争力项目使命项目使命历史使命四：弘扬地方文化，向历史致敬，向民俗致敬历史使命四：弘扬地方文233、化，向历史致敬，向民俗致敬中华巴洛克的改造和复兴，为展现哈尔滨丰富的民俗风情提供了一个 窗口和载体，同时也带动了哈尔滨传统手工业和民间艺术的复兴，向 国内外游客充分展现了哈尔滨作为历史文化名城和现代化都市的魅力历史使命三：代言城市友好，哈尔滨全新生活方式的展现历史使命三：代言城市友好，哈尔滨全新生活方式的展现中华巴洛克的改造和复兴，改善了街区的生活环境，增加了居民的就业机会 和收入来源，提高居民生活质量，开创和谐历史文化街区新典范，真正落实 城市科学发展观项目使命项目使命历史文化街区保护和改造的目标愿景历史文化街区保护和改造的目标愿景基于老道外区域在城市发展中所承担的使命和功能，“中华巴洛克项234、目”保护和改造的总体愿景是：基于老道外区域在城市发展中所承担的使命和功能，“中华巴洛克项目”保护和改造的总体愿景是：依托历史文化底蕴及城市商脉，依托历史文化底蕴及城市商脉，打造成为提升城市品位、完善城市功能、展示哈尔滨民俗打造成为提升城市品位、完善城市功能、展示哈尔滨民俗 文化魅力的历史文化街区，文化魅力的历史文化街区，城市会客厅，哈尔滨新城市名片的缔造者！城市会客厅，哈尔滨新城市名片的缔造者！项目的核心问题项目的核心问题2：人人人人，永远是商业成活的首要问题，永远是商业成活的首要问题，永远是商业成活的首要问题，永远是商业成活的首要问题如何如何24小时留住目标客群？小时留住目标客群？解题路径商235、业人气的核心策略：解题路径商业人气的核心策略：24小时产商居一体化策略小时产商居一体化策略 将产业功能植入商业项目，比如手工作坊、工作室、艺术间等，既能解决将产业功能植入商业项目，比如手工作坊、工作室、艺术间等，既能解决将产业功能植入商业项目，比如手工作坊、工作室、艺术间等，既能解决 将产业功能植入商业项目，比如手工作坊、工作室、艺术间等，既能解决 动线不足的区域的招商，又能通过产业带动白天的人气，保证固定的商业消动线不足的区域的招商，又能通过产业带动白天的人气，保证固定的商业消动线不足的区域的招商，又能通过产业带动白天的人气，保证固定的商业消 动线不足的区域的招商，又能通过产业带动白天的人气236、，保证固定的商业消 费力。费力。费力。费力。同时规划充足的酒店住宿类物业，保证夜晚的基本消费能力，尤其是在北同时规划充足的酒店住宿类物业，保证夜晚的基本消费能力，尤其是在北同时规划充足的酒店住宿类物业，保证夜晚的基本消费能力，尤其是在北 同时规划充足的酒店住宿类物业，保证夜晚的基本消费能力，尤其是在北 方季节性旅游城市，足不出户的消费更满足当地特点；方季节性旅游城市，足不出户的消费更满足当地特点；方季节性旅游城市，足不出户的消费更满足当地特点；方季节性旅游城市，足不出户的消费更满足当地特点；最后通过打造商业磁极，合理的街区动线设计，形成商业磁场覆盖，最大最后通过打造商业磁极，合理的街区动线设计237、，形成商业磁场覆盖，最大最后通过打造商业磁极，合理的街区动线设计，形成商业磁场覆盖，最大 最后通过打造商业磁极，合理的街区动线设计，形成商业磁场覆盖，最大 力度吸引客流，同时将客流尽可能的引导入项目范围内的每一个角落，做到力度吸引客流，同时将客流尽可能的引导入项目范围内的每一个角落，做到力度吸引客流，同时将客流尽可能的引导入项目范围内的每一个角落，做到 力度吸引客流，同时将客流尽可能的引导入项目范围内的每一个角落，做到 商业无死角，提升整体商业价值。商业无死角，提升整体商业价值。商业无死角，提升整体商业价值。商业无死角，提升整体商业价值。产业产业产业 产业 植入植入植入植入住宿住宿住宿 住宿 238、拉动拉动拉动拉动商业商业商业 商业 磁场磁场磁场磁场2、整体发展策略2、整体发展策略2、整体发展策略2、整体发展策略1、核心问题解析1、核心问题解析1、核心问题解析1、核心问题解析看区域看区域看区域看区域：城市中心+中兴重点+资源强势城市中心+中兴重点+资源强势城市中心区城市中心区中兴重点中兴重点热点板块热点板块站在城市未来发展的主轴上，承载着城市复兴 的历史使命，城市中兴战略的重点项目之一，城市中兴战略的重点项目之一 站在城市未来发展的主轴上，承载着城市复兴 的历史使命，城市中兴战略的重点项目之一，城市中兴战略的重点项目之一深厚的历史文化资源深厚的历史文化资源，是其最具价值的优势，最多的老字239、号名店和民俗文化的遗留与传承 深厚的历史文化资源深厚的历史文化资源，是其最具价值的优势，最多的老字号名店和民俗文化的遗留与传承哈尔滨的开埠之地，地段稀缺，区位优势绝佳哈尔滨的开埠之地，地段稀缺，区位优势绝佳城市的商业发源地之一，绝对的城市中心区域哈尔滨的开埠之地，地段稀缺，区位优势绝佳哈尔滨的开埠之地，地段稀缺，区位优势绝佳城市的商业发源地之一，绝对的城市中心区域看市场：看市场：看市场：看市场：历史文化在商业中的缺失&城市配套落后带来的契 机历史文化在商业中的缺失&城市配套落后带来的契 机商业商业商家商家传统百货类商家在市场的强大竞争中意向较弱城市大众服务式商业如超市、家电家居卖场意向较高吃喝240、玩乐将成为项目的主力业态、核心业态吃喝玩乐将成为项目的主力业态、核心业态传统百货类商家在市场的强大竞争中意向较弱城市大众服务式商业如超市、家电家居卖场意向较高吃喝玩乐将成为项目的主力业态、核心业态吃喝玩乐将成为项目的主力业态、核心业态区域商业市场发展滞后于城市建设，区域的城市服务能力明显不 足，亟待更新提升。主题型/体验式主题型/体验式商业存在很大的市场机会存在很大的市场机会；区域商业市场发展滞后于城市建设，区域的城市服务能力明显不 足，亟待更新提升。主题型/体验式主题型/体验式商业存在很大的市场机会存在很大的市场机会；消费者消费者消费者对道外区域的期待更多的集中于吃喝玩乐的 体验式享受上 在241、消费需求上，越来越多的倾向于一站式、体验式倾向于一站式、体验式 的高端商业消费模式。消费者对道外区域的期待更多的集中于吃喝玩乐的 体验式享受上在消费需求上，越来越多的倾向于一站式、体验式倾向于一站式、体验式 的高端商业消费模式。看本体：看本体：看本体：看本体：稀缺地段+强势资源+大规模商业稀缺地段+强势资源+大规模商业稀缺地段稀缺地段大规模商业大规模商业强势资源强势资源50万的大规模商业街区，万的大规模商业街区，利于打造城市 中心型商业 50万的大规模商业街区，万的大规模商业街区，利于打造城市 中心型商业浓厚的历史人文资源宏大的中华巴洛克建筑艺术群城市民俗文化、老字号小吃聚集地浓厚的历史人文资242、源宏大的中华巴洛克建筑艺术群城市民俗文化、老字号小吃聚集地城市中心、老商业区中心、老商业区紧邻城市主干道，主干道，路网发达、昭示性、通达性强城市中心、老商业区中心、老商业区紧邻城市主干道主干道，路网发达、昭示性、通达性强项目整体发展策略项目整体发展策略传承传承传承 传承 引领引领引领引领第一步：第一步：传承人文传承人文通过对历史建筑的保护与更新，以及老字号品牌和城 通过对历史建筑的保护与更新，以及老字号品牌和城 市民俗特色的保护和挖掘、复原等，将这个城市的人文在项目中或等传承。市民俗特色的保护和挖掘、复原等，将这个城市的人文在项目中或等传承。第二步：第二步：引领城市引领城市形式引领形式引领：打243、造全城兴奋点巴洛克：打造全城兴奋点巴洛克HALL，用场所感吸引所有眼光，它将是项目，用场所感吸引所有眼光，它将是项目 的主力店、亮点、核心竞争力的全聚集。的主力店、亮点、核心竞争力的全聚集。商业模式引领商业模式引领：老商业的复兴绝不能走跟随策略，一定要超越现有水平，成为城市新：老商业的复兴绝不能走跟随策略，一定要超越现有水平，成为城市新 商业的潮流引领者，因此体验式、一站式、主题式必将成为项目复兴的主旋律。商业的潮流引领者，因此体验式、一站式、主题式必将成为项目复兴的主旋律。城市中心/以吃喝玩乐为主力业态城市中心/以吃喝玩乐为主力业态集城市配套、旅游度假、人文艺术、民俗体验于一体的 集城市配套244、旅游度假、人文艺术、民俗体验于一体的 一站式新主题城市公共空间一站式新主题城市公共空间站位站位站位站位城市客厅城市客厅城市客厅城市客厅 友好巡礼友好巡礼友好巡礼友好巡礼 点点点点 燃全城燃全城燃全城燃全城24小时白加黑，国际时尚，活之都24小时白加黑，国际时尚，活之都时尚、猎奇、奢华、艺术这就是巴克带来的新生活方式的360冲击HOPSCA lifestyle center24-hour International Consumption Area时尚、猎奇、奢华、艺术这就是巴克带来的新生活方式的360冲击HOPSCA lifestyle center24-hour International245、 Consumption AreaSHOPPING中华巴洛克中华巴洛克中华巴洛克中华巴洛克哈尔滨首席哈尔滨首席哈尔滨首席哈尔滨首席 NEWNEW-STYLESTYLE生活秀场生活秀场生活秀场生活秀场形象定位形象定位【中华巴洛克】【中华巴洛克】哈尔滨的哈尔滨的“城市会客厅城市会客厅”URBAN LOUNGE哈尔滨最丰富的特色餐饮娱乐总汇哈尔滨最丰富的特色餐饮娱乐总汇大规模城市夜店，24H狂欢之夜，独有10米室内现场音乐会挑空，引爆夜HIGH城！大规模城市夜店，24H狂欢之夜，独有10米室内现场音乐会挑空，引爆夜HIGH城！FFDiversified Consuming Experience of246、 Diversified Consuming Experience of HOPSCA HOPSCA lifestyle centerlifestyle centerPLAY in PLAY in PLAY in PLAY in 中华巴克中华巴克中华巴克中华巴克 本项目商业的目标客群覆盖本地中段及以上消费客群为主，同时兼顾城市旅 游客群、涉外客群。本项目商业的目标客群覆盖本地中段及以上消费客群为主，同时兼顾城市旅 游客群、涉外客群。核心消费者核心消费者重要消费者重要消费者本地客群：本地客群：小资阶层：哈尔滨的白领阶层、商务人士、文艺青年政务阶层：政府机关公职人员、政务要员高素质阶层：大学生、教247、授、专业人士、艺术家大众阶层：对民俗、老字号、老道外有着浓厚情节的人群文艺阶层：影视明星、媒体人员、主要消费内容：主要消费内容：生活型消费、娱乐性消费：生活购物、品牌体验、餐饮、休闲娱 乐。本地客群：本地客群：本地客群：本地客群：小资阶层：哈尔滨的白领阶层、商务人士、文艺青年政务阶层：政府机关公职人员、政务要员高素质阶层：大学生、教授、专业人士、艺术家大众阶层：对民俗、老字号、老道外有着浓厚情节的人群文艺阶层：影视明星、媒体人员、主要消费内容：主要消费内容：主要消费内容：主要消费内容：生活型消费、娱乐性消费：生活购物、品牌体验、餐饮、休闲娱 乐。外围客群及旅游客群：外围客群及旅游客群：来哈旅游248、人士、国际友人周边县市高端消费客群主要消费内容：主要消费内容：特色住宿、民俗人文体验、餐饮娱乐、艺术欣赏。外围客群及旅游客群：外围客群及旅游客群：外围客群及旅游客群：外围客群及旅游客群：来哈旅游人士、国际友人周边县市高端消费客群主要消费内容：主要消费内容：主要消费内容：主要消费内容：特色住宿、民俗人文体验、餐饮娱乐、艺术欣赏。消费客群定位消费客群定位本项目商业功能定位本项目商业功能定位本项目商业功能定位本项目商业功能定位 产业功能产业功能：打造艺术创意产业 区，以创意产业拉动区域经济，吸引常驻客群购物功能：购物功能：超市、专卖店、购物 中心，满足城市生活功能。城市公共服务功能城市公共服务功能：249、银行、邮局 等服务机构餐饮功能：餐饮功能：特色小吃街、老字号 餐饮、品牌时尚餐饮、商务餐饮、休闲餐饮等体验功能：体验功能：民俗展示体验、建筑 艺术欣赏、博物馆、城市舞台、DIY制作等休闲娱乐功能：休闲娱乐功能：洗浴中心、剧场、spa养生等住宿功能住宿功能：国际青年旅舍、特色 酒店、经济酒店、高端商务会所项目整体商业功能产业功能住宿功能休闲娱乐功能体验功能餐饮功能城市公共服务功能购物功能项目整体商业功能产业功能住宿功能休闲娱乐功能体验功能餐饮功能城市公共服务功能购物功能地块功能划分地块功能划分现现代代时时尚尚艺艺术术区区民民俗俗展展示示展展卖卖区区城城市市无无限限体体验验区区特特色色住住宿宿及及250、影影视视基基地地一种城市全新的生活方式即将在这里展现，一种城市全新的生活方式即将在这里展现，让更多的朋友可以来家里做客停留！让更多的朋友可以来家里做客停留！规划建议规划建议7商业功能规划。本项目规划中面对的问题本项目规划中面对的问题街区占地面积较大，缺乏商业主线，导致人流聚集力不 强，商业磁极效应不易显现。围合式、露天式建筑形式，在商业店铺设计上，消费舒适 性上以及内部动线设计上都存在较大问题。街区占地面积较大，缺乏商业主线，导致人流聚集力不 强，商业磁极效应不易显现。围合式、露天式建筑形式，在商业店铺设计上，消费舒适 性上以及内部动线设计上都存在较大问题。问题问题2问题问题3问题问题4建筑和251、规划限制条件较多，地块的完整性不够，且分地 块之间的通达性不佳，影响商业动线合理布局建筑和规划限制条件较多，地块的完整性不够，且分地 块之间的通达性不佳，影响商业动线合理布局大体量的老中华巴洛克建筑群复原，感觉复制感和同化感 较重，且对于市民来说缺乏新意，无法形成商业建筑的吸 引力，缺乏商业人气所必须的兴奋点大体量的老中华巴洛克建筑群复原，感觉复制感和同化感 较重，且对于市民来说缺乏新意，无法形成商业建筑的吸 引力，缺乏商业人气所必须的兴奋点问题问题1昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具 文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具 252、文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街南京1912南京1912位置：位置：位于南京市长江路与太平路交汇 处；规模：规模：有17幢民国风格建筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平洋”4个 街心广场组成，总面积3万多平方米；安名：安名：从征集的600多个方案中确定，1912是民国元年；定位：定位：“城市客厅”，力图称为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、旅游消费的“高尚休闲商业区”。案例借鉴案例借鉴1建筑风格：建筑风格：青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落 有致、呈形环绕”总统府”；大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又 是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此253、之外无任何修饰。功能组成：功能组成：南京”的设计风格与 总统府遗址建筑群总体风貌保 持一致。总统府是南京民国建 筑风貌的集中地；幢建筑，其中幢是原有 的民国建筑，最高的只有三层 楼，大多数建筑是两层楼甚至 是平房。南京1912南京1912南京1912整体风格保留民国建筑的风貌南京1912整体风格保留民国建筑的风貌案例借鉴案例借鉴1以酒吧等休闲餐饮为主要经营业态，消费档次定位中 高档，注重国际一线品牌的引进以酒吧等休闲餐饮为主要经营业态，消费档次定位中 高档，注重国际一线品牌的引进业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅；经营模式：只租不售，经营者和管理者分离。招商定位：招商定位：招商方向主要定格在254、与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌；咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌；国际一线品牌将占有40的份额，国内发达城市的国际一线品牌将占有40的份额，国内发达城市的 一线品牌占有30的份额，其余30。一线品牌占有30的份额，其余30。南京1912南京1912案例借鉴案例借鉴1体验式设计运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间 得到最大范围展示，让民众在这里充分体验到主题商业的魅力体验式设计运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间 得到最大范围展示，让民众在这里充分体验到主题商业的魅力南京1912南京1912案例借255、鉴案例借鉴1上海田子坊上海田子坊案例借鉴案例借鉴2基本情况基本情况 总建筑面积约总建筑面积约2万余平米，临近轨道交通及多 个交通站点，交通极为便利万余平米，临近轨道交通及多 个交通站点，交通极为便利上海田子坊上海田子坊位置：位置：田子坊位于中国上海市泰康 路210弄；交通：交通：临近轨道交通九号线和多个 交通站点，交通极为便利；规模：规模：建筑面积2万余平方米。案例借鉴案例借鉴2产业植入产业植入 形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的 特色产业，通过产业的植入，大大提升了商业的人气和档次。形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的 特色产业，通过产业的植入，大大提升了商业的人气和档次。上海田子256、坊上海田子坊定位：定位：形成以室内设计、视觉艺术、工 艺美术为主的特色产业；建筑风格：建筑风格：典型上世纪弄堂风格；发展历史发展历史：原是上世纪50年代典型的弄堂工厂；90年代由于产业结构的调整，这些工厂 效益逐年下滑，厂房闲置多年；2000年5月，在市经委和卢湾区政府的 支持下，田子坊进行了改造；开发旧厂房2万余平方米，吸引来自18 个国家和地区的70余家企业。案例借鉴案例借鉴2业态分布业态分布 以怀旧民俗艺术品及艺术工作室为主，伴有少 量餐饮，目前入住商户达到以怀旧民俗艺术品及艺术工作室为主，伴有少 量餐饮，目前入住商户达到100余户余户上海田子坊上海田子坊入驻商户：约100余户；知名商户257、：陈逸飞工作室、尔东强艺术中心、王劼音画室 等；业态：以怀旧民俗艺术品、艺术画室、民俗服饰为主，同 时伴有少量特色餐饮主。案例借鉴案例借鉴2体验感塑造注重感官的享受，通过民俗怀旧风与现代艺 术碰撞制造具有强烈的艺术冲击力的小品、墙画，让人流连 忘返体验感塑造注重感官的享受，通过民俗怀旧风与现代艺 术碰撞制造具有强烈的艺术冲击力的小品、墙画，让人流连 忘返上海田子坊上海田子坊案例借鉴案例借鉴2天阶理念天阶理念“全北京，向上看”“生活”向上看！“时尚”向上看！“品味”向上看！“美食”向上看！“创意”向上看！世贸天阶京城时尚旅游购物新地标，缔造城市大客厅世贸天阶京城时尚旅游购物新地标，缔造城市大客厅258、天阶定位天阶定位它定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供 流行时尚零售业态及商业服务设施，将集6星级Night Club异域特色主题餐 厅、家居生活、Spa、美食广场、品牌旗舰店等于一体。案例借鉴案例借鉴3打造京城兴奋点：京城独一无二的巨型天幕使世 贸天阶成为时尚旅游新地标打造京城兴奋点：京城独一无二的巨型天幕使世 贸天阶成为时尚旅游新地标世贸天阶的巨型天幕，让这个仅百米 长的广场变成了京城炙手可热的旅游 景点，259、许多国内外旅客到京旅游，都 已将这儿加入必赏景观之一。天幕播放时间：夏季：19：30至22：00 冬季：18：00至22：00天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念天幕作为北京城独一无二的瑰宝，承载着“全北京，向上看”的理念案例借鉴案例借鉴3世贸天阶世贸天阶西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店,Miss Sixty/Energy 北京旗舰店，FUBU北京唯一店；直营概念店 Adidas Heritage，法国流行品牌 promod 北京第一家店，SJSJ北京第一家店；美国时尚品牌GUESS北京旗舰店，美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店，法国品牌 Lilith 北京第一家260、店，西班牙鞋具皮具品牌 Patricia 的北京第一家店，德国女装品牌 MARCCAIN 的北京第一家店，高级服装订制台湾品牌 GIOIA PAN 的中国第一家店，雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等。别具特色的爵士乐酒吧CJW，北京第一家外文书店 Chater House；韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店；Gold Bo-tree 菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店；颂 音乐厨房的中国第一家店等世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中 世贸天阶汇集了世界各地时尚特色品牌，其中 包括很多北京首家店铺及261、旗舰店，特别是包括很多北京首家店铺及旗舰店，特别是包括很多北京首家店铺及旗舰店，特别是 包括很多北京首家店铺及旗舰店，特别是 ZARAZARA的进驻，的进驻，的进驻，的进驻，使得商铺租金直线飙升使得商铺租金直线飙升使得商铺租金直线飙升使得商铺租金直线飙升案例借鉴案例借鉴3世贸天阶世贸天阶城市客厅同时承载了向市民发出时尚信息的城市发 布台的公共功能城市客厅同时承载了向市民发出时尚信息的城市发 布台的公共功能中国联通在北京世贸天阶举行iPhone手机 进入中国大陆市场的首销仪式迎奥运文化广场启动仪式暨大型公益晚会可口可乐畅爽“开”新年倒数活动ETIHAD Airways阿提哈德航空展蔡依林新专辑大262、丈夫天幕首播世贸天阶世贸天阶通过案例借鉴，我们总结出：制造商业兴奋点，打造体验式 商业，通过产业植入复活死角区域，民俗文化最大化保护和 体现是我们的规划策略。通过案例借鉴，我们总结出：制造商业兴奋点，打造体验式 商业，通过产业植入复活死角区域，民俗文化最大化保护和 体现是我们的规划策略。1、一定要做出一个能让城市兴奋的公共空间，打造项目核心价 值，形成城市磁极的聚合力，拉升整个项目形象和价值2、通过主力业态的合理布局，弥补规划设计中带来的动线缺陷3、休闲类餐饮和体验式娱乐是最具主题化的商业表达，通过利用 这两种业态打造4、产业式商业的植入更好的规避断头路、死胡同、封闭式商街5、老字号尽量原址恢263、复或沿主街布置商业磁极策略商业磁极策略商业无死角策略商业无死角策略老字号保护策略老字号保护策略商业主题化原则商业主题化原则规划策略规划策略根据案例研究和世联经验，各商业种类的选址布局核心指标如下根据案例研究和世联经验，各商业种类的选址布局核心指标如下业种业种适合的商业种类适合的商业种类选址核心指标选址核心指标餐饮餐饮老字号餐饮著名传统餐饮连锁店良好的商脉延续性进入性好与周边环境（商圈、道路）的协调性和衔接性好地块/商铺物理性好（建筑、长度、大小等）哈尔滨风味小吃中高端休闲、商务餐饮工艺品工艺品剪纸现代艺术品老字号工艺品/手工作 坊良好的商脉延续性昭示性好进入性好与周边环境的协调性和衔接性好地块264、/商铺物理性好传统文化产品传统文化产品纸、墨、笔、砚名人字画古玩交易良好的商脉延续性进入性好、与周边环境的协调性和衔接性好地块/商铺物理性好土特产品土特产品哈尔滨土特产专卖店各地土特产专卖店良好的商脉延续性昭示性好进入性好与周边环境的协调性和衔接性好地块/商铺物理性好选址要求一选址要求一中华巴洛克各商业种类的选址布局核心指标中华巴洛克各商业种类的选址布局核心指标业种业种适合的商业种类适合的商业种类选址核心指标选址核心指标文化展示类文化展示类中华巴洛克建筑博物 馆昭示性好、进入性好与周边环境的协调性和衔接性好拥有相关人文资源休闲类休闲类影院、摄影基地民俗剧院外部干扰度小（噪音、污染、视线）地块/265、商铺物理性好干货干货/茶庄茶庄（延续传统商脉）（延续传统商脉）水果干货茶庄茶艺馆/茶馆演艺茶馆良好的商脉延续性进入性好、地块/商铺物理性好金银玉石饰品金银玉石饰品金银玉石小饰品良好的商脉延续性进入性好地块/商铺物理性好娱乐类娱乐类洗浴KTV高档商务会所良好的商脉延续性进入性好、与周边环境的协调性和衔接性好地块/商铺物理性好选址要求二选址要求二中华巴洛克历史文化街区各街巷商业地段划分：既考虑现状又考虑 地块规模与通达性中华巴洛克历史文化街区各街巷商业地段划分：既考虑现状又考虑 地块规模与通达性1.发展基础1.发展基础商脉延续性2.交通系统2.交通系统临近道路等级交通的进入性3.人流量3.人流量 266、活动节点，道路 利用 具备购买潜力的 过往人流数量4.昭示性4.昭示性视野景观可达性5.社会文5.社会文 化要素化要素文物、老字号旧址 等6.与周边环6.与周边环 境的关系境的关系协调性衔接性外部干扰度地段特征分析指标地段特征分析指标选址要求二选址要求二景阳街靖宇街染坊胡同新市巷仁义巷桃花巷南头道街南二道街南三道街南四道街南勋街各地段价值分析，并根据各业种选址核心指标与各地段的价值进行 拟合度分析（各地段价值分析，并根据各业种选址核心指标与各地段的价值进行 拟合度分析（1/2）衡量指标地段发展基 础（商 脉）与周边环境关 系好（协调性、干扰度）交通系 统（进 入性）昭示 性人流 量社会文化要 267、素（文物、老字号等）业种拟合分析衡量指标地段发展基 础（商 脉）与周边环境关 系好（协调性、干扰度）交通系 统（进 入性）昭示 性人流 量社会文化要 素（文物、老字号等）业种拟合分析靖宇街民俗展示、哈尔滨老字号 品牌店景阳街巴洛克广场、巴洛克建筑 博物馆现代商业、品牌店、精品 餐饮桃花巷会所、酒店茶楼、民俗剧场、影院等南勋街商务会馆、院落式个性旅社、特色染坊胡同休闲体验式餐饮街新市巷品牌旗舰店，巴洛克广场、主题体验中心注：最好最差拟合度分析拟合度分析各地段价值分析，并根据各业种选址核心指标与各地段的价值进行 拟合度分析（各地段价值分析，并根据各业种选址核心指标与各地段的价值进行 拟合度分析（2268、/2）衡量指标地段衡量指标地段发展基 础（商 脉）与周边环境关 系好（协调性、干扰度）交通系 统（进 入性）昭示性人流量社会文化要 素（文物、老字号等）业种拟合分析发展基 础（商 脉）与周边环境关 系好（协调性、干扰度）交通系 统（进 入性）昭示性人流量社会文化要 素（文物、老字号等）业种拟合分析仁义巷现代商业、精品店；巴洛克建筑博物馆；南头道街古玩、老字号艺术品、手 工艺品、名人字画；旅游纪念品、金银玉石饰 品；南二道街地方特色小吃、特色餐厅、老字号餐饮等地方土特产专卖、民俗文 化、民俗剧场等南三道街演艺茶馆、小剧院；画室、创作室、文化创作、艺术展厅等南四道街院落式酒店、影视拍摄基地创意街区269、摄影工作室、画廊等拟合度分析拟合度分析注：最好最差景阳街靖宇街桃花巷南四道街南勋街中华巴洛克历史文化街区商业功能布局中华巴洛克历史文化街区商业功能布局民俗文化区：巴洛克建筑文化博 物馆、古玩、老字 号艺术品、民间手 工艺品旅游纪念品民俗旅游区：院落式旅店、影视体验基地，婚 纱影楼、培训机构巴洛克巴洛克HALL特色剧场、电影体特色剧场、电影体 验馆、名品旗舰店、验馆、名品旗舰店、高端大型餐饮，高高端大型餐饮，高 级会馆、演绎广场、级会馆、演绎广场、KTV高端酒店：五星级 或精品现代餐饮区：品牌快餐、休闲餐 饮等民俗文化表演区：特色餐饮街、民俗 剧场、二人转舞台休闲区：商务会馆、洗浴中心文艺街区270、：演艺茶 馆、小剧院；画室、创作室、手 工作坊、艺术展厅 等，书吧，画廊特色家庭旅馆美 食 街传统商业区：老字 号品牌主力店主力店教堂、钟楼、博物 馆、图书馆、美术 馆等明星学院明星学院闯关东闯关东 印迹馆印迹馆库房库房库房库房居民楼居民楼古玩城古玩城巴洛克HALL巴洛克HALL木偶剧院/五星级影院品牌旗舰店：Dior、H&M、Armani、ZARA等城市会客厅：巴洛克大厅百货店、时尚精品专卖店、品牌餐饮连锁等巴洛克巴洛克HALL是一个城市大客厅，由巴洛克欢乐广场和高端主力是一个城市大客厅，由巴洛克欢乐广场和高端主力 店积聚而成，通过建筑设计的结合，成为城市新的兴奋点。店积聚而成，通过建筑设计271、的结合，成为城市新的兴奋点。光之穹顶光之穹顶光之穹頂是由意大利裔美籍设计师所创作，位于台北市美丽岛 站圆形站体川堂，直径达30公尺的巨幅彩绘玻璃天幕光之穹頂是由意大利裔美籍设计师所创作，位于台北市美丽岛 站圆形站体川堂，直径达30公尺的巨幅彩绘玻璃天幕光之穹頂由高科技发光材 料组成，分为四个主题，可以自由变换显示图案，参观光之穹顶已经成为外 地游客到台北必去之地伊曼纽尔二世拱廊伊曼纽尔二世拱廊伊曼纽尔二世拱廊 Galleria Vittorio Emanuele，是 一个华丽的购物商场,有世界上最老的购物中心的名声伊曼纽尔二世拱廊 Galleria Vittorio Emanuele，是 一个272、华丽的购物商场,有世界上最老的购物中心的名声整个拱廊内部是十字型长廊，两边是各色商铺，顶端时透明的穹顶伊曼纽尔二世拱廊伊曼纽尔二世拱廊伊曼纽尔二世拱廊是米兰古典又华丽的购物区，有许多Bar 及高级的餐厅，回廊呈十字交叉，有象征美洲、亚洲、非 洲、欧洲四大陆的镶嵌画伊曼纽尔二世拱廊是米兰古典又华丽的购物区，有许多Bar 及高级的餐厅，回廊呈十字交叉，有象征美洲、亚洲、非 洲、欧洲四大陆的镶嵌画拉斯维加斯天幕拉斯维加斯天幕赌城拉斯维加斯旧城区为吸引逰客用数千万电子LED打造 天幕一条街，播放有代表性的各个时期视频，极具吸引力赌城拉斯维加斯旧城区为吸引逰客用数千万电子LED打造 天幕一条街，播放有代273、表性的各个时期视频，极具吸引力拉斯维加斯天幕拉斯维加斯天幕拉斯维加斯天幕现在已经成为城市名片，更是这个城市的 人群欢乐聚集地，承载了城市客厅的功能，是继赌场外又 一著名旅游景点拉斯维加斯天幕现在已经成为城市名片，更是这个城市的 人群欢乐聚集地，承载了城市客厅的功能，是继赌场外又 一著名旅游景点未完待续未完待续thanks附件附件1案例研究我们研究了20多个国内外历史文化街区重建的案例，从中总结出成功历史文化 街区的基本规律，为中华巴洛克历史文化街区提供可借鉴经验我们研究了20多个国内外历史文化街区重建的案例，从中总结出成功历史文化 街区的基本规律，为中华巴洛克历史文化街区提供可借鉴经验初步考虑274、案例初步考虑案例杭州清河坊苏州山塘历史街区平遥南大街泉州中山路黄山屯溪老街绍兴仓桥直街扬州东关历史街区重庆瓷器口阳朔西街徐州户部山开封宋街柏林Mitte街区南京夫子庙西安莲湖历史街区斯特勒格大街，丹麦巴约纳La Plachotte街坊 改造，法国 初步考虑案例初步考虑案例杭州清河坊苏州山塘历史街区平遥南大街泉州中山路黄山屯溪老街绍兴仓桥直街扬州东关历史街区重庆瓷器口阳朔西街徐州户部山开封宋街柏林Mitte街区南京夫子庙西安莲湖历史街区斯特勒格大街，丹麦巴约纳La Plachotte街坊 改造，法国同类型案例：同类型案例：杭州清河坊 绍兴仓桥直街 泉州中山路 斯特勒格大街，丹麦 巴约纳La Pl275、achotte街坊改 造，法国旅游依托型案例：旅游依托型案例：重庆瓷器口 黄山屯溪老街 阳朔西街中华巴洛克具有城市中心和旅游双重特征中华巴洛克具有城市中心和旅游双重特征 重点研究同一类型的案例重点研究同一类型的案例 选择成功的旅游依托型案例作为参考选择成功的旅游依托型案例作为参考清河坊由逐渐衰落的历史街区重建成“中国著名商业街”，提升杭州旅游业的发展清河坊由逐渐衰落的历史街区重建成“中国著名商业街”，提升杭州旅游业的发展 杭州市清河坊历史街区(包括鼓楼、大井巷一 带)规划开发面积13.66公顷，2000年政府开 始对其进行改造，于2001年10月开街。区位特征：通过繁华的商业、金融路延安路 与276、城市商圈武林广场紧密联系，紧邻西湖旅 游区。河坊街基本保持清末民初的格局，是杭州市 区唯一保存较完整的旧街区。2005年10月被国家评定为“中国著名商业 街”。河坊街（河坊街（460米）米）武林广场商圈延 安 路延 安 路清河坊清河坊杭州清河坊杭州清河坊清河坊经过一年半时间改造后于清河坊经过一年半时间改造后于2002年年10月开街后，古玩书画、工艺品等商品泛滥，缺乏本地传统、特色产品，与消费者需求 错位，街区经营状况不理想月开街后，古玩书画、工艺品等商品泛滥，缺乏本地传统、特色产品，与消费者需求 错位，街区经营状况不理想 开街以来，其历史建筑风貌，浓郁的文化气息，吸引大批市 民、游客，但一个月277、后客流量 逐渐减少。由于商业经营结构问题，开街 半年来：生意兴隆能盈利的仅占20%；收支基本持平的约20%；其余均有不同程度的亏损，难 以为继；淘汰率达50%。之后，15元一套做工粗糙的保 暖内衣、10元4板的电池、5元 一块的所谓玉石，纷纷摆上了 柜台，业态混乱。街区文物、古玩、工艺品、书 画等收藏品店占比过大，且品 种近似，不具特色，多数外来 游客不会购买。丝绸服饰面料 店特色不明显，鲜有让人乐于 问津的杭州古丝绸的工艺精品。特别点：有传统杭州风味的小工艺品、古玩书画等店铺在整个街区的比例占468%2%30%14%4%1%3%5%4%16%3%丝绸、面料珠宝首饰工艺品古玩书画茶叶仿古家具中278、药材、药店博物馆茶楼餐饮（小吃、餐馆）其他杭州清河坊杭州清河坊25%15%5%6%25%24%手工艺品当地特产博览馆其他餐饮休闲娱乐后来大量引入老字号，形成特色餐饮一条街及休闲娱乐场所，打造成经营当地特色产品的功能复合的历史文化街区，街区重 新获得活力后来大量引入老字号，形成特色餐饮一条街及休闲娱乐场所，打造成经营当地特色产品的功能复合的历史文化街区，街区重 新获得活力大量引入本地的老字号企业大量引入本地的老字号企业，引人具 有鲜明的本地乡土特色、文化内涵丰 富、至今仍有较强生命力和影响力、在市内甚至市外颇负声誉的那些老字 号，如知味观小吃、都锦生织锦等。多功能组合多功能组合，集购物、餐饮、休279、闲、娱乐于一体。老字号商店、茶室、名 点名菜馆，杭剧、评弹、说书、杂耍 等，举办荟萃商贾、艺人活动的规模 不等的各式庙会。街区扩展到街巷，街区扩展到街巷，在高银街建设以各 原产地保护品种为主的土特产市场，并引进茶楼、足浴等休闲文化产业。取得效果：取得效果：日平均客流量3万一4万人次，节假日 达10万余人次，最高大30万余人次。消费者包括市民、游客。成为旅游景点，游客夜晚购物休闲娱 乐的必选地。其中老字号店铺占18左右。转变形式：转变形式：手工艺品比例减少，经营商品转向当地特色手工艺品、现场手工作坊等书画古玩比例减少，多转为当地产的蚕丝被、伞、扇等 本土特色产品形成了美食、休娱一条街大量引入本地280、的老字号企业，恢复了20多家老字号多功能组合，多功能组合，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体杭州清河坊杭州清河坊成功的商业布局：沿主要街道布置大量老字号商铺，民俗风 味美食、休闲娱乐业主要分布在小巷成功的商业布局：沿主要街道布置大量老字号商铺，民俗风 味美食、休闲娱乐业主要分布在小巷编号编号商业业态商业业态编号编号商业业态商业业态1华宝斋纸业15香溢馆2保和堂：许仙 白娘子故事16同仁堂3殴冶刀剑17方回春堂4龙泉官窑青瓷18西乐园5王星记扇庄19潘永泰号6胡公茶楼20叶种德堂7大碗茶21万隆火腿庄8太极茶楼22义源金店9太和茶楼23景阳观10张小泉剪刀24羊汤饭店11三泰艺术馆25状元馆12胡庆281、余堂26杭州世界钱 币博物馆13荣宝斋14观复博物馆27吴越人家工艺、特色店茶馆、餐馆观光博览类医药类1324567 8 910111213 1415161720192122231825242627土特产市场茶楼、足浴等休闲文化产业土特产市场茶楼、足浴等休闲文化产业杭州清河坊杭州清河坊有选择地恢复老字号企业，并对水电、消防等进行特殊处理有选择地恢复老字号企业，并对水电、消防等进行特殊处理要引人的老字号：要引人的老字号：生产经营的产品具有鲜明的本地乡 土特色、文化内涵丰富、至今仍有较 强生命力和影响力、颇负声誉的老字 号；选择老字号的关键点：选择老字号的关键点：主要看产品是否具备生命力和特 色，282、是否还有存在的价值，而不是目 前经营状况；外地老字号有选择地吸纳，历史上 一向在杭州占相当市场份额，享有广 泛口碑的省内、特别是毗邻地区的老 字号尖子可以引入；不必恢复的老字号：不必恢复的老字号：其产品随着时代的发展，已失去存 在价值；缺乏自己的特色产品，优势消逝。杭州清河坊杭州清河坊注重对原有场所精神的重建、恢复，构筑一店一品一故事，提 升历史街区文化内涵，并积极开展各种民俗活动，延长游客停 留时间注重对原有场所精神的重建、恢复，构筑一店一品一故事，提 升历史街区文化内涵，并积极开展各种民俗活动，延长游客停 留时间“一店、一品、一 故事”：种德堂药 店内厅堂的壁上，刻有图画，描绘许 仙、白娘283、子与法海 争斗的情节和他俩 开药铺的故事，纪 念许仙在此创下的 基业。种德堂的老 板，也是许仙和白 娘子的传人。企业 历史文脉的展示令 人大开眼界；开展各种反映江南 风情的民俗活动，如荷花市、龙灯展、秋收节等，更好地 吸引外地游客休闲、购物、娱乐，而且 能让本市居民参2006杭州清河坊民间茶会一店、一品、一故事国际旅游小姐市井民俗风情展示会杭州清河坊杭州清河坊历史街区经营管理借鉴：所有权经营权分离，产权折价入股成 立股份公司，经营者成立商会，共同对街区进行管理历史街区经营管理借鉴：所有权经营权分离，产权折价入股成 立股份公司，经营者成立商会，共同对街区进行管理 理顺营业用房产权关系，改革物业管284、理体制 产权清晰：私人所有14个 单元，法人单位所有17个 单元，使用权拍卖给私人 49个单元，国家所有38个 单元。产权分散的弊病：自由选 择业种，影响整体风格的 形成，租金高企，承租人 在选择经营品类、进行价 格定位时，只注重考虑眼 前回报收益，忽视维护街 区整体风格；无法顾及整 合文化内涵。杭州清河坊杭州清河坊清河坊案例带给中华巴洛克的启示清河坊案例带给中华巴洛克的启示 充分发挥老字号的作用：老字号商铺是一个城市商业的宝 贵资产，它既能提升商业街的文化品位和品牌形象，又能 带来大量人流量；商业布局要科学：老字号尽量原址恢复或沿主街分布，美食、休闲娱乐等主题功能区可分布在中间地段的小巷里，285、引导人流 合理流向。功能搭配要合理：购物、餐饮、休闲、娱乐、观光等不同商 业功能比例搭配要合理，单一的功能已不能满足消费者一站式、多元化的消费需求；屯溪老街继承传统徽商商脉，逐渐更新，由日杂百货旧街成为 游客到黄山必游的旅游商业街屯溪老街继承传统徽商商脉，逐渐更新，由日杂百货旧街成为 游客到黄山必游的旅游商业街屯溪老街 老街主街长873m，宽58 米，占地 21.3万平方米；老街位于市区，来 黄山市的旅游者到 老街观光、购物成 为重要的旅游内容。具有宋、明、清时 代徽州民居建筑风 格的步行商业街，被誉为“活的”清 明上河图。经过1929年及1939 年的大火，基本保 持原来格局及建筑 风貌，街286、道拓宽一 倍。反映徽州商业文 化，是国家建设部 唯一的“历史文化 保护区综合保护试黄山屯溪老街黄山屯溪老街8%14%43%26%9%餐饮服装、百货、烟酒批发手工艺品茶叶、特产休闲娱乐老街老街商业商业在在02年时业种混乱，社区商业、综合店混杂，工艺品店 较多但产品缺乏当地特色，缺乏统一规划，街区商业走向滑坡路年时业种混乱，社区商业、综合店混杂，工艺品店 较多但产品缺乏当地特色，缺乏统一规划，街区商业走向滑坡路 2002年5月，老街 经营店铺的有239 家；综合类店铺占绝对 大的比例，经营的 商品结构雷同商品结构雷同；出现批发、日用百 货等店铺，与徽文 化旅游中心的定位 不相称；业态随机配置，缺 287、乏整体的规划；街区景观缺乏整体 设计，历史文化的 氛围营造不够；一些老字号店铺名 不符实老字号店铺名 不符实，经营品种 与老字号不符；产品差异化小，特 色不够鲜明，产品差异化小，特 色不够鲜明，与周 边汤口镇、歙县徽 园、棠樾牌坊群、黟县西递等区域雷 同；特色餐饮店、茶楼、5%49%10%3%2%9%22%游客人数减少了游客人数增加，但购买商品的减少了周边景点开发了购物街，抢走了生意现在经营的商品种类不符合游客需求本地居民购买商品的人少了其他不止以上一种原因手工艺品占比过 大，且缺乏本地特 色产品餐饮、休闲娱乐业 缺乏黄山屯溪老街黄山屯溪老街后对街区进行调整，恢复老字号及其经营品种，旅游纪念品288、品 种多样化且主要为当地及周边特色产品，商业经营状况好转后对街区进行调整，恢复老字号及其经营品种，旅游纪念品品 种多样化且主要为当地及周边特色产品，商业经营状况好转 现有各类店铺286 家 每个老字号都有 自己的故事，对 弘扬区域文化起 了很大作用；选择独具风格、保存完好的建筑 改建为徽商、徽 文化博物馆；有重点地建设具 浓郁地方特色的 手工作坊；加强旅游商品的 开发，发掘和巩 固一批内涵丰富、富有自然和人文 特色的旅游工艺 品和纪念品，注 重商品的实用性、纪念性、工艺性 和收藏性；进行统一街区景 观标识，使老街门牌号门牌号老字号名称老字号名称始建时间始建时间原经营项目原经营项目老街69号合记289、春1933年药品老街105号同裕1884年当铺老街119号同和秤店秤店老街144号石翼农1887年中药老街165号茹古堂1901年印刷社老街177号程德馨1861年三伏酱油老街189号同益1910年南北杂货老街206号同德仁1863年中药产品来源比例52%8%40%黄山屯溪本地其他区域商品来源有60是黄山市 或是本地产品，体现徽州 特色的徽派盆景、徽墨、歙砚、徽剧、徽菜、茶、古玩等占据一定的比例；黄山屯溪老街黄山屯溪老街调整后商业业种适当分区，统一规划，按街区划分，形成各自 的经营主题，且定期举办活动形成吸引力调整后商业业种适当分区，统一规划，按街区划分，形成各自 的经营主题，且定期举办活动形290、成吸引力 开发高质量专 项文化旅游产 品，定期举办 大规模、有影 响力的节事活 动，如徽州饮 食文化节、徽 州艺术节等，突出旅游的参 与功能；弘扬传统文 化，深入挖掘 和整理徽州传 统风俗民情，如重阳庙会、目莲戏、抬阁、叠罗汉、跳钟 馗、仗鼓舞 等；通过设立画 廊，举办书画 展、徽派工艺 品展等方式，将本地书画家主要经营手工艺品，包括 歙砚、徽墨、文房四宝、水晶等上马路上马路中马路中马路下马路下马路老街牌老街牌 坊入口坊入口主要为老字号店铺，如“同 德仁”药店、“程德馨”酱 园、“日升昌”票号、钱庄、民信局、茶庄等主要展现徽文化的特色工 艺品，如秤、算盘、徽雕 等经营徽州土特产品，如茶叶、山珍291、特色饮食等达到效果：每年吸引近600万的国内外游客黄山屯溪老街黄山屯溪老街屯溪老街的所有权、经营权分散，通过管理委员会成立各种 组织大力宣传引导街区的商业运营与管理屯溪老街的所有权、经营权分散，通过管理委员会成立各种 组织大力宣传引导街区的商业运营与管理屯溪老街保护管理委员会办公室(老街办)市城市规划局负责老街保护区的规 划管理；市国土资源局负责老街保 护区的土地管理；市其他相关行政主管部门将职能委 托屯溪区人民政府，并协助区人民 政府进行老街日常保护管理老街的现有资产中，国 有房产占1/3，企业门市 部占1/3，个私经营户占 1/3。产权分散且经营权分 散，容易造成街区业种混 乱、经营商品292、偏离规划、形成恶性竞争等情况，街 区管理只能通过管委会大 力引导来实现商业运营。统一领导和监督 老街保护区的保 护管理工作屯溪区人民政府老街综合行政执法机构负责管委会 的日常工作区文明委牵头旅游、工商、物价和文化部 门开展业主诚信教育制定经营业主诚信公约商品实行明码标价志愿者队伍社区文艺宣传队文明劝导、便民服务老街保护、诚实守信宣传黄山屯溪老街黄山屯溪老街屯溪老街案例带给中华巴洛克的启示屯溪老街案例带给中华巴洛克的启示 同样要充分发挥老字号在街区商业的关键作用主题分区，合理布局：在主街上划分出土特产品和地 方餐饮、手工艺品、传统文化产品、老字号商铺等不同 主题的功能区，符合现代消费者的消费心理293、和习惯销售商品要有地方特色：工艺品、旅游纪念品等商品 一定要富有浓郁的地方特色，大路货、无特色产品没有 市场，手工艺作坊现场制作对消费者有吸引力绍兴仓桥直街历史街区成功改造，多方参与的“绍兴模式”及人口置 换值得借鉴绍兴仓桥直街历史街区成功改造，多方参与的“绍兴模式”及人口置 换值得借鉴 2001年3月至8月，仓 桥直街历史街区实施 保护改造，由政府、管理部门、个人共同 参与和投资。整个工 程按照“修旧如旧，风貌协调”的原则，采用传统的工艺和材 料进行保护修复，保 持街区原有的历史风 貌，改善社区居民的 生活条件。2003年获得联合国教 科文组织亚太地区“文化遗产保护优秀 奖”。由河道、民居、294、街坊 三部分组成，全长 1.5公里，占地面积 6.4公顷，建设面积5 万多平米 民居多为清末民初建 筑 色彩平和 空间解放路城市传统商 业中心仓桥直街绍兴市区绍兴仓桥街绍兴仓桥街仓桥直街历史街区保护修缮实现政府、管理部门及个人共同参 与和投资仓桥直街历史街区保护修缮实现政府、管理部门及个人共同参 与和投资维修项目维修项目资金方式资金方式政府出 资政府出 资产权人出 资产权人出 资后续保护方 式后续保护方 式基础设 施道路桥梁建设及河道的 整治、配套设施的完善、白蚁防治、专业管线入 地改造工程等政府投资100市名城办、管理委员会 负责住房房屋修缮、户内污水管 放置等住户与政府共同出资，私 房在修295、缮前预付80 元/平 方米，修缮后按实际结算55%45%产权人自行 保护，改造 前签订保护 协议，产权 人必须履行 保护义务标准修缮以外和室内修 缮部分住户自行 出资公房房屋修缮、户内污水管 放置等房屋管理部门承担45%，修缮后适当提高房租，并 鼓励住户购买公房5545房屋管理部 门或产权人沿街营 业房房屋修缮维护签定营业房修缮协议，保 护修缮期间按280 元/平 方米收取保护修缮费用，并按面积和停业时间给予 营业损失补助住户自行 出资产权人自行 保护维修，但必须与街 区整体规划 协调绍兴仓桥街绍兴仓桥街仓桥直街历史街区通过货币及经济适用房安置等措施，降低人 口居住密度，改善居住条件仓桥直街历296、史街区通过货币及经济适用房安置等措施，降低人 口居住密度，改善居住条件经济适用房安置：政府拨出部分经济适用房指标，对人均使用面 积8平方米以下的住房特困户给予购买经济适用房指标，政府回 购住户原住房。货币化安置：政府以较高的价格收购街区内的房屋。收购标准：私房按1400+房屋评估价/平方米(建筑面积)计 价；公房按1560 元/平方米(使用面积)计价政府共出资352 万元，回购住房2200 平方米。街区内20%左右人口疏 散，解决了居民的实际 生活困难，同时改善了 该区内居民居住条件人口转移方法人口转移方法拆除违章建筑：拆除一些价值不大的危房以及与街区风貌不相协 调的厂矿企业及现代建筑。租金价297、格提高：提高租金价格置换租住人群，同时提高原居民收 益。绍兴仓桥街绍兴仓桥街磁器口由衰落的古镇保护改造成为历史文化旅游街区，实现良 好的社会效益及经济效益磁器口由衰落的古镇保护改造成为历史文化旅游街区，实现良 好的社会效益及经济效益 磁器口古镇是重庆 市主城区硕果仅存的 传统历史文化街区，有深厚的巴渝文化、沙磁文化、宗教文化、陪都文化、红岩文化 积定。1998年，国务院确定 为重庆市重点保护历 史传统街区。突出明清建筑风格以 及文化、旅游、商贸 为辅的功能定位 自1958年码头移至汉 渝路，磁器口水陆码 头的集散地和中转站 的作用消失，逐渐衰 落。2004年，政府对磁 器口古镇进行了改 造，使298、历史文化街区 重新获得活力，旅游 接待能力大大提高，成为重庆都市旅游的 名片。平均每年接待游人重庆主城区磁器口磁器口沙坪坝区中心3公里14公里嘉嘉陵陵江江重庆磁器口重庆磁器口磁器口正街以当地特色餐饮小吃及旅游商品为主，主要吸引 游客，餐饮街以巴渝民俗特色美食为主，主要吸引重庆市民磁器口正街以当地特色餐饮小吃及旅游商品为主，主要吸引 游客，餐饮街以巴渝民俗特色美食为主，主要吸引重庆市民 茶楼设置丰富多彩 的民俗音乐表演，丰富茶楼的主题及 观赏性，体现独特 的茶文化；古镇核心区的正街、横街、黄桷坪巷共 有商铺300多家，主 要是业种包括传统 的茶馆、特色小吃、风味小吃、古玩店、手工艺作坊；老重庆民299、俗风情餐 饮街填补沙坪坝区 缺少整体规模商业 的空白，成为重庆 市最具巴渝民俗特 色的美食街，也是 惟一的集休闲、旅 游、美食，保留原 汁原味老码头文化 的餐饮一条街。10%26%15%23%9%12%6%土特产品餐饮小吃古玩书画手工艺杂货服装鞋包休闲娱乐磁器口正街商业业种构成2005年磁器口老重庆民俗风情餐饮街初步形成，有21家特色餐饮店开业餐饮街集中经营巴渝口味，汇集大批本地知名的川菜品牌，经营规模较 大，餐厅多数为独栋、双层档次定位为中高档两大美食街的餐饮店总和40余家老重庆民俗风情餐饮街美食酒吧街重庆磁器口重庆磁器口磁器口商业根据建筑情况结合业种类别进行分区，形成三个 主题商业片区，品300、种多元化，利于提高游客停留时间磁器口商业根据建筑情况结合业种类别进行分区，形成三个 主题商业片区，品种多元化，利于提高游客停留时间 餐饮街规划集中在 磁童路，除引进知 名餐馆外，目前古 镇内的餐饮业都将 集中搬迁到此，古 镇内主要以旅游商 品销售为主。历史文化核心区老重庆民俗风情餐饮街沙滨路磁童路民俗风情餐饮街：老重庆 民俗风情餐饮街，集中磁器口及 重庆特色饮食，引入餐饮名店及 老字号店，成规模经营，客户以 重庆市民为主，游客为辅。沙滨路：康体休闲一 条街，完善磁器口商 业结构磁器口正街、横街、黄桷 坪巷：历史文化保护街以 向游客展示原生态的古镇 文化为主，其商业是以游 客为主要消费者的旅游商301、 品、当地风味小吃及经营 手工作坊、茶馆等。滨江路滨江路美食酒 吧街：具有民 俗特色的美食 酒吧街重庆磁器口重庆磁器口美食街能聚集人气，统一经营管理有助于历史街区商业的兴 旺，定期举办大型活动增加街区知名度及吸引力美食街能聚集人气，统一经营管理有助于历史街区商业的兴 旺，定期举办大型活动增加街区知名度及吸引力兴盛于庙会举办：兴盛于庙会举办：磁器口古镇真正的兴盛源于大约7年前举办的庙会。借用庙会等活动，通过媒体的大力宣传，提高知名度，吸引人群强大吸引力：强大吸引力：2003年2月的春节庙会在十五天里吸引中外游客135万余人 次，同比增涨24%，旅游收入达4050万元，增涨38%。形成系列大型活动302、：形成系列大型活动：推出了川剧座唱、茶艺表演、民乐演奏等极具巴渝传 统风格和时代特色的文化活动，定期举办重庆磁器口古镇中秋赏月节、重庆 磁器口巴渝民俗旅游文化节等活动。大型活动重庆磁器口重庆磁器口磁器口古街经常举办节日民俗活动，以吸引游客前来磁器口古街经常举办节日民俗活动，以吸引游客前来重庆磁器口重庆磁器口磁器口案例带给中华巴洛克的启示磁器口案例带给中华巴洛克的启示 充分发挥美食餐饮聚集人流的作用：充分利用巴渝美食文 化和地方消费特征，在历史文化街区中开辟大体量的风味 美食街，以吸引市民和游客满足不同客户的需求：风味小吃和旅游商品主打游客生意，巴渝风味餐厅主打本地市民西街依托阳朔的旅游资源成功303、打造成为以休闲娱乐及旅游购物 为主的著名历史文化街区西街依托阳朔的旅游资源成功打造成为以休闲娱乐及旅游购物 为主的著名历史文化街区 有1400多年历史阳朔 西街，位于县城中 心，全长517米，宽8 米，大理石路面，呈 弯曲的S形；西街保留小家碧玉型 的南方村镇建筑特 色，但也显现着国际 情调的人文景观。酒 吧、饭店、网吧、工 艺品书画店等装修风 格大多中西合璧。阳朔位于桂林市南面 63公里，是最早确定 的“国家级风景旅游 名胜区”之一；取得效果：取得效果：通过西街 的保护与整治,阳朔的 特色风貌得以延续。该县2000 年接待游客 总人次同比增长41 西街阳朔西街阳朔西街阳朔西街业态分布图49%304、7%28%13%3%酒吧酒店工艺品店服装店百货吸引游客的商业业种：西街商业街以酒吧等休闲娱乐业及工艺 品、纪念品等旅游商品为主吸引游客的商业业种：西街商业街以酒吧等休闲娱乐业及工艺 品、纪念品等旅游商品为主 配合旅游，西街 还有部分酒店和 工艺品店 缺点：旅游纪念 品本地特色不足 改进：开发当地 土特产品，改变 单一旅游工艺品 商店向手工作坊 转化阳朔西街主要业态：酒吧酒店旅游纪念品店特色服装百货民族饭店 西街61号 原始人 西街34号阳朔吉尼斯酒店 西街20号西城客栈 西街74号 马可波罗酒店 西街85号四海饭店 西街73号 国际青年旅馆 西街102号丁丁旅馆 西街62号爱华大酒店西街旅店一305、览阳朔西街阳朔西街西街餐饮、酒吧、旅游纪念品适当分区，酒吧等休闲娱乐业多 在西街中段及小巷，且相对集中西街餐饮、酒吧、旅游纪念品适当分区，酒吧等休闲娱乐业多 在西街中段及小巷，且相对集中 阳朔西街强化主题 文化崇尚自由 和放松心情；阳朔商业步行街有 典型的主题：酒 吧，因此也被称作 酒吧一条街；酒吧主题商业让西 街具备了鲜明的特 色，积累了名气。【牛头吧】【地球村酒吧】【原始人】【自游人餐厅】【红星特快】【苏珊娜酒吧】【马可波罗酒店】【星期8俱乐部酒吧】【缘分吧】【尚品咖啡店】【石玫瑰酒吧】【尚品咖啡店】【98Bar】【一来居酒吧】【所罗酒吧】【西街月色餐厅】【丁丁酒吧】悠闲而惬意的酒吧 休闲306、主题文化年份200120022003旅游总人数（万人次）255281281.8国内游客218239258.6国外游客374223.2依托区域旅游阳朔西 街游客逐年递增餐饮、酒店酒吧、餐饮旅游纪念品阳朔西街阳朔西街调整经营结构、保持街区活力，开发特色产品营造文化氛围及特色主题商业等 方面值得借鉴调整经营结构、保持街区活力，开发特色产品营造文化氛围及特色主题商业等 方面值得借鉴保持街区活力保持街区活力：保证适宜而稳定的街区居住人口，保持街区活力为 目的，通过改造建筑内部布局与设施，将现代化的生活纳入传统风貌之 中。开发特色产品开发特色产品：使单一的旅游工艺品商店向传统工艺展示作坊与特 色店铺转化。307、营造文化气息营造文化气息：中西结合的文化氛围、特有的“背包一族”，让西 街的文化充满了崇尚自由的文化气息。特色主题商业特色主题商业：酒吧文化是西街的灵魂。调整经营结构：调整经营结构：以保护街区建筑风格与强化旅游商业功能为目标，逐步将公有房迁出，部分以房产置换的方式改为老街商业网点，部分作 为旅游配套设施改造成经济型休闲旅馆，改变游客“朝辞桂林，暮别阳 朔”的历史。西街案例带给中华巴洛克的启示西街案例带给中华巴洛克的启示 酒吧具有很好的文化符号意义：酒吧文化所代表的格调、优 雅、品位、自由等小资情调总是对游客和现代都市人具有特 殊的吸引力，西街的酒吧、北京三里屯、后海酒吧街，上海 新天地酒吧给各308、自的街区乃至整个城市都带来浓厚的文化味 道 上海城隍庙坐落于上海 市最为繁华的城隍庙旅 游区，是上海地区重要 的道教宫观，始建于明 代永乐年间（1403-1424），距今已有近六 百年的历史。上海城隍庙上海城隍庙城隍庙是上海传统的商业市场，起始于明朝永乐年间，至今已 有城隍庙是上海传统的商业市场，起始于明朝永乐年间，至今已 有600多年历史多年历史 1991年，城隍庙市场改建为具有民族传统 的现代化大型旅游购物中心-豫园商城。商城建筑多建造于1911年以前（即清代末 年），具有浓郁的中国古建筑的风格和特 点；整个商城内小商店鳞次栉比，商品琳琅满 目，各具特色，顾客熙熙攘攘，保持着中 国古老的城309、镇街市风貌，大凡来上海的中 外游客，大都要到老城隍庙走走。上海城隍庙上海城隍庙依托城隍庙市场的发展，目前城隍庙已经改造成为以清朝末年 建筑为主的，集购物、旅游、观光休闲一体的现代化大型旅游 购物中心依托城隍庙市场的发展，目前城隍庙已经改造成为以清朝末年 建筑为主的，集购物、旅游、观光休闲一体的现代化大型旅游 购物中心上海城隍庙上海城隍庙城隍庙每年举行庙会、游园活动，吸引众多的国内外游客前来 参观、旅游城隍庙每年举行庙会、游园活动，吸引众多的国内外游客前来 参观、旅游 坐落于宁波三江口北岸的宁波老外 滩于1844年开埠,地处宁波市中 心，位于甬江、奉化江和余姚江的 三江口汇流之地，唐宋以来就是最310、 繁华的港口之一，曾是“五口通商”中最早的对外开埠区，比上海外滩 还早20年。宁波老外滩是目前国内仅存的几个 具有百年历史的外滩之一。宁波老 外滩，通过保存历史建筑和街区风 貌，植入新都市文化，将厚重的历 史与发展的愿望完美结合在一起。由文物、旧、渐旧、新的建筑物构 成了不同历史时期的见证和载体，改造者着意打造着上世纪三四十年 代的韵味。如今的老外滩骨子里透 出现代意味，是一个集吃、住、玩、休闲、购物、娱乐为一体的时尚消 费中心。宁波老外滩宁波老外滩经过百年落寞，经过百年落寞，2005年年1月月1日，投资日，投资6亿元的宁波老外滩重新 开埠，将形成新的商业区，和宁波天一广场成犄角之势亿元的宁波311、老外滩重新 开埠，将形成新的商业区，和宁波天一广场成犄角之势宁波老外滩宁波老外滩建筑物拥有建筑物拥有100多年历史，目前保存下来建筑具有浓郁的欧陆 风格，代表了英、法、德、荷等多国建筑风格多年历史，目前保存下来建筑具有浓郁的欧陆 风格，代表了英、法、德、荷等多国建筑风格宁波老外滩宁波老外滩打造新都市文化，打造新都市文化，将厚重的历史与发展的愿望完美结合在一起，使 时尚和历史融合将厚重的历史与发展的愿望完美结合在一起，使 时尚和历史融合美国拉斯维加斯是世界知名的旅游目的地美国拉斯维加斯是世界知名的旅游目的地 拉斯维加斯位于 内华达州东南 角，西南距洛杉 矶466公里。市 区面积约340平 方公里312、，2007年 市区人口60.3万 人，而同年接待 游客达到3920万 人次，其中商务 会议游客621万。拉斯维加斯赌博 和商业主要集中 在中心区和南部 的狭长地带。拉斯维加斯拉斯维加斯观看表演是到拉斯维加斯不可缺少的旅游项目观看表演是到拉斯维加斯不可缺少的旅游项目美国的拉斯维加斯是 世界著名的旅游城市，去拉斯维加斯不外乎有 四种情况:参加会展、欣 赏灯光、赌博寻欢、观 看表演。大型的饭店均有夜总 会、晚餐秀等的表演，有些赌场也兼营表演 秀，或以知名艺人为号 召，杂以小牌艺人的表 演、或为法国丽都秀等 的欧式讽刺剧、或为百 老汇的音乐剧及喜剧。拉斯维加斯拉斯维加斯案例：南京1912案例：南京19313、12昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具 文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街昔日总统府邸，今朝城市客厅，主打“民国文化牌”，兼具 文化历史底蕴和现代时尚的休闲文化商街南京1912南京1912位置：位置：位于南京市长江路与太平路交汇 处；规模：规模：有17幢民国风格建筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平洋”4个 街心广场组成，总面积3万多平方米；安名：安名：从征集的600多个方案中确定，1912是民国元年；定位：定位：“城市客厅”，力图称为白领、小资、文化人群、外籍人士、商务客人、旅游消费的“高尚休闲商业区”。建筑风格：建筑风格：青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，314、错落 有致、呈形环绕”总统府”；大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又 是外部装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任何修饰。功能组成：功能组成：南京”的设计风格与 总统府遗址建筑群总体风貌保 持一致。总统府是南京民国建 筑风貌的集中地；幢建筑，其中幢是原有 的民国建筑，最高的只有三层 楼，大多数建筑是两层楼甚至 是平房。南京1912南京1912南京1912整体风格保留民国建筑的风貌南京1912整体风格保留民国建筑的风貌以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线 品牌的引进以酒吧为主要经营业态，消费档次定位中高档，注重国际一线 品牌的引进业态：以酒吧为主，特色餐315、饮和休闲为辅；经营模式：只租不售，经营者和管理者分离。招商定位：招商定位：招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌；咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌；国际一线品牌将占有40的份额，国内发达城市的国际一线品牌将占有40的份额，国内发达城市的 一线品牌占有30的份额，其余30。一线品牌占有30的份额，其余30。南京1912南京1912风情展示运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得 到最大范围展示风情展示运用大量情景小品及灯光烘托氛围，交流空间得 到最大范围展示南京1912南京1912上海田子坊基316、本情况基本情况 总建筑面积约2万余平米，临近轨道交通及多 个交通站点，交通极为便利总建筑面积约2万余平米，临近轨道交通及多 个交通站点，交通极为便利上海田子坊上海田子坊位置：位置：田子坊位于中国上海市泰康 路210弄；交通：交通：临近轨道交通九号线和多个 交通站点，交通极为便利；规模：规模：建筑面积2万余平方米。产业定位产业定位 形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的 特色产业形成以室内设计、视觉艺术、工艺美术为主的 特色产业上海田子坊上海田子坊定位：定位：形成以室内设计、视觉艺术、工 艺美术为主的特色产业；建筑风格：建筑风格：典型上世纪弄堂风格；发展历史发展历史：原是上世纪50年代典型的弄317、堂工厂；90年代由于产业结构的调整，这些工厂 效益逐年下滑，厂房闲置多年；2000年5月，在市经委和卢湾区政府的 支持下，田子坊进行了改造；开发旧厂房2万余平方米，吸引来自18 个国家和地区的70余家企业。业态分布业态分布 以怀旧民俗艺术品及艺术工作室为主，伴有商 量餐饮，目前入住商户达到100余户以怀旧民俗艺术品及艺术工作室为主，伴有商 量餐饮，目前入住商户达到100余户上海田子坊上海田子坊入驻商户：约100余户；知名商户：陈逸飞工作室、尔东强艺术中心、王劼音画室 等；业态：以怀旧民俗艺术品、艺术画室、民俗服饰为主，同 时伴有少量特色餐饮主。风情展示注重视觉感的打造，通过民俗怀旧风与现代艺 318、术碰撞制造出强烈的艺术冲击，让人流连忘返风情展示注重视觉感的打造，通过民俗怀旧风与现代艺 术碰撞制造出强烈的艺术冲击，让人流连忘返上海田子坊上海田子坊天阶理念天阶理念“全北京，向上看”“生活”向上看！“时尚”向上看！“品味”向上看！“美食”向上看！“创意”向上看！天幕作为北京 城独一无二的瑰 宝，承载着“全北 京，向上看”的理 念世贸天阶京城时尚旅游新地标世贸天阶京城时尚旅游新地标天阶定位天阶定位它定位为“结合美食、娱乐、空间艺术、时尚信息橱窗以满足看、听、嗅、味、触的全 感官之旅的休闲购物场所”，将为CBD内的中高收入的白领提供流行时尚零售业态及商 业服务设施，将集6星级Night Club319、异域特色主题餐厅、家居生活、Spa、美食广场、品 牌旗舰店等于一体。京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标京城独一无二的巨型天幕使世贸天阶成为时尚旅游新地标世贸天阶的巨型天幕，让这个仅百米 长的广场变成了京城炙手可热的旅游 景点，许多国内外旅客到京旅游，都 已将这儿加入必赏景观之一。天幕播放时间：夏季：19：30至22：00 冬季：18：00至22：00西班牙时尚品牌ZARA北京第一家旗舰店,Miss Sixty/Energy 北京旗舰店，FUBU北京唯一店；直营概念店 Adidas Heritage，法国流行品牌 promod 北京第一家店，SJSJ北京第一家店；美国时尚品牌GU320、ESS北京旗舰店，美国经典休闲品牌GANT中国旗舰店，法国品牌 Lilith 北京第一家店，西班牙鞋具皮具品牌 Patricia 的北京第一家店，德国女装品牌 MARCCAIN 的北京第一家店，高级服装订制台湾品牌 GIOIA PAN 的中国第一家店，雅诗兰黛集团设立MAC彩妆专卖店等等。别具特色的爵士乐酒吧CJW，北京第一家外文书店 Chater House；韩国高档超市及加州健身姚明运动馆的中国第一家店；Gold Bo-tree 菩提岛时尚生活SPA的北京每一家店；颂音乐厨房的中国第一家店等世贸天阶汇集了世界各地时尚特色 品牌，其中包括很多北京首家店铺 及旗舰店世贸天阶汇集了世界各地时尚特321、色 品牌，其中包括很多北京首家店铺 及旗舰店世贸天阶时尚信息发布台世贸天阶时尚信息发布台中国联通在北京世贸天阶举行iPhone 手机进入中国大陆市场的首销仪式迎奥运文化广场启动仪式暨大型公益 晚会可口可乐畅爽“开”新年倒数活动ETIHAD Airways阿提哈德航空展蔡依林新专辑大丈夫天幕首播798艺术区北京文化时尚创意先锋基地798艺术区北京文化时尚创意先锋基地“798艺术区”位于北 京东北方向朝阳区大 山子地区，是50年代 由苏联援建、东德负 责设计建造的重点工 业顶目原国营798厂等 电子工业的厂区所在 地。自2002年开始，大量 艺术家工作室和当代 艺术机构开始进驻这 里，成规模地租用322、和 改造闲置厂房，逐渐 发展成为画廊、艺术 中心、艺术家工作室、设计公司、时尚店铺、餐饮酒吧等各种空间 的聚集区逐渐 发展成为画廊、艺术 中心、艺术家工作室、设计公司、时尚店铺、餐饮酒吧等各种空间 的聚集区。798艺术区已经变成国 内最大、最具国际影 响力的艺术区，并已 成为了北京都市文化 的新地标并已 成为了北京都市文化 的新地标798国内最具国际影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结合文化艺术产 业模式，成为北京SOHO艺术聚落代表和文化旅游地标798国内最具国际影响力的艺术区，以其鲜明时代特色结合文化艺术产 业模式，成为北京SOHO艺术聚落代表和文化旅游地标798是外向型，靠近使馆区/时尚人323、群，有对外展示的先天意识。随着租户类型的 改变，798从艺术创作区逐渐转向艺术品交易/交流区，展示平台的角色日趋明显798是外向型，靠近使馆区/时尚人群，有对外展示的先天意识。随着租户类型的 改变，798从艺术创作区逐渐转向艺术品交易/交流区，展示平台的角色日趋明显798独特建筑风格相对低廉租金中央美术学院艺术聚集，影响日趋扩大，国内外媒体吸引到798国际关注、步入公众视野05年画廊入驻高峰年旅游目的地中央美术学院被商业挤到城市 边缘，直到2001年才搬到望 京小区的花家地的新校址。艺术家工作室现代书店、二万五千里文化传 播中心、东京画廊798已经初具艺术区雏形0.3-0.6元/平米04年李象324、群向北京市人大递 交了保留艺术区提案空白空间请施罗德出席“中德 当代艺术展”，园区艺术家/机 构不断举办艺术展览10家画廊、摄影室餐饮、酒吧服饰品设计店05年9月，尤伦斯艺术基金会 正式与七星物业签订合同，租 下5000平米的空间索尼/Moto/摩西时装/欧米伽 表/宝马/格丽珠宝发布会40多家画廊广告公司、艺术专业出版社部分艺术家离开了7981.2-1.5元/平米，第一批入驻 厂区的艺术家大多合约期满影响事件价格入驻企业关键因素19982003.4年自然发展期19982003.4年自然发展期2003.42004.1艺术区快速发展2003.42004.1艺术区快速发展2005年时尚地/文化地标325、2005年时尚地/文化地标2006 年-至今文化创意产业园区2006 年-至今文化创意产业园区文化创意产业大众旅游景点一系列艺术活动时尚活动频繁06年,798被政府定位为“文化艺术创意产业园区100多家画廊手工艺品商店承租价格25元/平米转租价格410元/平米0.6-1.2元/平米798艺术区目前的经营状况良好，出租率较高，更多的经营性商业纷纷进 驻，租金水平提升迅速。798艺术区目前的经营状况良好，出租率较高，更多的经营性商业纷纷进 驻，租金水平提升迅速。798艺术区总占地50 万，七星所属29万，建筑面积22.5万平方 米 798厂区的部分建筑 采用现浇混凝土拱形 结构，是典型的包豪 斯风326、格的建筑。艺术 区内原有建筑物被充 分利用。随着越来越多的商业 进驻，园区的租金由 刚入住时的0.3元/平 米.天上涨至现在的 3.0元/平米.天，经 转租达4-10元/平米.天.没有新的扩展空间，区域升级愿望强烈，云集国内外知名艺术 家及机构。具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经成为园区最主要的盈利点具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经成为园区最主要的盈利点798生态系统798生态系统艺术创作艺术创作工作室、画室工作室、画室艺术交流艺术交流画廊、沙龙画廊、沙龙衍生服务衍生服务特色餐饮、零售特色餐饮、零售798艺术区已经基本形成了以艺术为核心的生态系统：798艺术区已经基本形成了以327、艺术为核心的生态系统：艺术创作园区发展的核心驱动力。艺术创作园区发展的核心驱动力。浓郁的创作氛围使大量艺术 家聚集在此，成为一切艺术活动的源泉。艺术交流园区面向社会的营销窗口艺术交流园区面向社会的营销窗口。大量的展览、沙龙极大地 提升了798的知名度和社会影响力。但展览和艺术品交易的收益状 况一般。衍生服务园区主要的商业收入来源。衍生服务园区主要的商业收入来源。特色餐馆、酒吧、咖啡 厅，创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等，不仅丰富了园 区的配套，增添了园区的活力，更为园区带来了丰厚的租金回报。特色餐饮目前在园区中已经占有很大的比重。这里的 咖啡店、酒吧、餐厅与其他地方的有些不同，更突出 328、文化艺术氛围。随着越来越多的商业进驻，园区的租金由刚入住时的 0.3元/平米*天上涨至现在的3元/平米*天。园区每年的租金收入在2000万以上。前门天街前门天街对比案例：前门老商业街改造对比案例：前门老商业街改造前门大街位于北京中轴线上，周边临近地铁2号线及多个公交 站点，交通便利，总建筑面积约40万平米前门大街位于北京中轴线上，周边临近地铁2号线及多个公交 站点，交通便利，总建筑面积约40万平米基本信息基本信息位置：位置：前门大街位于京城中轴线，北起前 门月亮湾，南至天桥路口，与天桥南大街相 连；交通：交通：处于城市主干道上，周边设有多个 交通站点，临近地铁2号线，交通极为便 利；规模：规模329、：前门大街商业区共52个地块，总占 地面积约22.4万平方米，规划修缮建设面积（含地下）约40万平方米。项目资料项目资料投资/经营方投资/经营方北京SOHO中国有限公司取得方式取得方式收购开发成本开发成本54亿开业时间开业时间2008年8月7日正式营业楼层楼层13层租金租金1530元/平方米/天定位结合历史文化，打造综合功能历史文化商业街区，树立 中华民族品牌定位结合历史文化，打造综合功能历史文化商业街区，树立 中华民族品牌定位定位历史背景：历史背景：前门大街最 早在明朝创建，自从扩建 外城后，逐渐开始繁荣，到清朝逐渐形成了许多专 业市场，建筑规划更加合 理，老字号店在这时期得 到了充分的发展330、；定位：定位：结合历史文化，打造综合功能历史文化商 业街区，树立中华民族品 牌。前门大街历史上的五次修缮前门大街历史上的五次修缮第一次1679年（清康熙十八年），修缮原因：京师大地震，包括前门大街、城门楼在内的民居70%-80%都被震塌。第二次1900年，修缮原因：八国联军入侵北京期间，前门大街被烧毁。第三次上世纪20年代，修缮原因：一战后，民族工商业蓬勃发展，而西方处于大萧条时期。（人们印象中的前门 大街也正是在这一时期形成的）第四次上世纪70年代，修缮原因：商业发展起来之后，大街上盖了很多大型商厦，如亿龙大厦、奥尼尔商店、全 聚德烤鸭店等。由于广告牌林立，几乎看不到前门大街原来的样子，当时331、老房子已破旧不堪但未能及时修复。第五次始于2007年5月。2003年区政府整顿时期2003年区政府整顿时期2007年整体修缮时期2007年整体修缮时期2008年风貌展示期2008年风貌展示期2009年-至今复兴发展时期2009年-至今复兴发展时期崇文区委、区政府连同北京SOHO中国有限公司合力推进前门 大街改造修缮工作崇文区委、区政府连同北京SOHO中国有限公司合力推进前门 大街改造修缮工作发展历史发展历史2003年，崇文区委、区政府组织实施前门 项目修缮整治工程，投入了巨大的人力物 力，改造基础设施、整治环境、修缮更 新，彻底改造雨水、污水、燃气、热力、供水、供电等市政基 础设施改造基础设施332、整治环境、修缮更 新，彻底改造雨水、污水、燃气、热力、供水、供电等市政基 础设施。2008年4月前门大 街修缮基本竣工2008年4月前门大 街修缮基本竣工，真 实地再现了前门大街 上世纪二、三十年 代上世纪二、三十年 代，也是我们通常说 的清末民初时期天下 第一街的风貌；2008年，前门商业 区被认证为北京市文 化创意产业聚集区、前门大街被授予“北 京特色商业街”称号。成为崇文区全力打造 的“天坛文化圈”的 重要组成部分；2008年8月，一期 部分（十几家商家）开业。2007年3月，SOHO中 国花费近54亿元取得前门 大街开发权，让始于上世 纪90年代中期的此轮改造 有了实质性的进展；5月333、日，崇文区政府启动 了北京前门大街两侧修缮 改造工程，以“政府主导 的风貌保护和文化传承工 程”为定位，坚持政府主 导规划、风貌保护、商业 业态、街区管理和基础设 施建设政府主导 的风貌保护和文化传承工 程”为定位，坚持政府主 导规划、风貌保护、商业 业态、街区管理和基础设 施建设，国有企业为建设 主体运作。大街两侧建筑 按具体情况分为保留建筑 修复风貌、历史建筑原状 修缮、历史建筑原址重建、更新建筑风貌控制4类分 别实施，坚持真材实料，精工细作，修旧如故。2009年5月，在历经2年 多的持久战之后，由于政 策限制和文化保护的压 力，SOHO中国放弃收购 前门项目公司北京天街置 业发展有限公司(国有企 业)49%的股权，转而以总 计约17.7亿元的价格，收 购该项目5.47万平方米的 商业物业（经营权），折 合楼面价格达3.23万元/平 方米；7月，前门大街商业区已 经启动二期招商工作二期