1、保利江心洲项目定位报告保利江心洲项目定位报告房地产智库 w w w.f dc 01.c o m2市场现状分枂大势分枂市场分枂客户极成项目竞争优势分枂项目定位报告思路房地产智库 w w w.f dc 01.c o m3本报告是严格保密的。11.大势分析1.大势分析2.市场分析3.客户构成市场现状分枂房地产智库 w w w.f dc 01.c o m4本报告是严格保密的。近期住宅市场走势近期住宅市场走势南京市2011.6-2012.6供需比走势南京市2011.6-2012.6供需比走势0 020204040606080801001001201201401401601602011年6月2011年6月2、2011年7月2011年7月2011年8月2011年8月2011年9月2011年9月2011年10月2011年10月2011年11月2011年11月2011年12月2011年12月2012年1月2012年1月2012年2月2012年2月2012年3月2012年3月2012年4月2012年4月2012年5月2012年5月2012年6月2012年6月0.000.001.001.002.002.003.003.004.004.005.005.006.006.00成交量成交量新增供应量新增供应量供销比供销比南京市2011.6-2012.6供需比走势南京市2011.6-2012.6供需比走势0 02023、04040606080801001001201201401401601602011年6月2011年6月2011年7月2011年7月2011年8月2011年8月2011年9月2011年9月2011年10月2011年10月2011年11月2011年11月2011年12月2011年12月2012年1月2012年1月2012年2月2012年2月2012年3月2012年3月2012年4月2012年4月2012年5月2012年5月2012年6月2012年6月0.000.001.001.002.002.003.003.004.004.005.005.006.006.00成交量成交量新增供应量新增供应量供销比4、供销比南京市2011.6-2012.6库存量及成交价格走势南京市2011.6-2012.6库存量及成交价格走势0 01000010000200002000030000300004000040000500005000060000600002011年6月2011年6月2011年7月2011年7月2011年8月2011年8月2011年9月2011年9月2011年10月2011年10月2011年11月2011年11月2011年12月2011年12月2012年1月2012年1月2012年2月2012年2月2012年3月2012年3月2012年4月2012年4月2012年5月2012年5月2012年6月25、012年6月0 0200020004000400060006000800080001000010000120001200014000140001600016000库存量库存量成交价成交价南京市2011.6-2012.6库存量及成交价格走势南京市2011.6-2012.6库存量及成交价格走势0 01000010000200002000030000300004000040000500005000060000600002011年6月2011年6月2011年7月2011年7月2011年8月2011年8月2011年9月2011年9月2011年10月2011年10月2011年11月2011年11月20116、年12月2011年12月2012年1月2012年1月2012年2月2012年2月2012年3月2012年3月2012年4月2012年4月2012年5月2012年5月2012年6月2012年6月0 0200020004000400060006000800080001000010000120001200014000140001600016000库存量库存量成交价成交价2011年下半年市场陷入寒冬，供大于求，同时价格跳水严重；年下半年市场陷入寒冬，供大于求，同时价格跳水严重；2012年供需基本平衡，同时成交量不断攀升，价格企稳年供需基本平衡，同时成交量不断攀升，价格企稳房地产智库 w w w.f d7、c 01.c o m5本报告是严格保密的。2011年，市场走过冰冻2011年，市场走过冰冻通货膨胀严格控制的一年通货膨胀严格控制的一年货币政策从紧的一年货币政策从紧的一年限购限贷的一年通货膨胀经过2011年一年的控制，得到缓解限购限贷的一年通货膨胀经过2011年一年的控制，得到缓解信贷政策有所放松信贷政策有所放松通货膨胀预期继续存在，投资固定资产的保值效应通货膨胀预期继续存在，投资固定资产的保值效应地产相对股市的稳定特性地产相对股市的稳定特性2012年，房地产市场重现回暖迹象2012年，房地产市场重现回暖迹象宏观背景分析世联观点起伏不定的市场环境中，产品起伏不定的市场环境中，产品保险，必须营销8、发力：保险，必须营销发力：最大限最大限度的挖掘和创造项目价值度的挖掘和创造项目价值房地产智库 w w w.f dc 01.c o m6本报告是严格保密的。11.大势分析2.市场分析2.市场分析3.客户构成市场现状分枂房地产智库 w w w.f dc 01.c o m7本报告是严格保密的。项目主要竞争板块为大河西片区内的品质中高端楼盘项目主要竞争板块为大河西片区内的品质中高端楼盘市场界定市场界定项目主要的竞争板块为：项目主要的竞争板块为：龙江、新江东、奥体板块龙江、新江东、奥体板块其中高端住宅竞争范围为其中高端住宅竞争范围为全市，主流住宅的竞争板块定义为大河西板块全市，主流住宅的竞争板块定义为大9、河西板块龙江板块龙江板块房地产智库 w w w.f dc 01.c o m8本报告是严格保密的。量价走势：量价走势：2011年1月-2012年6月，价格企稳，一年来价格无明显变化价格企稳，一年来价格无明显变化 整体供求：相比于去年，今年上半年从3月开始成交量一路攀升整体供求：相比于去年，今年上半年从3月开始成交量一路攀升 各产品线供求情况：首置、首改呈现供不应求状态，首改、初次再改面积各产品线供求情况：首置、首改呈现供不应求状态，首改、初次再改面积为这个板块主流供应产品，供需两旺为这个板块主流供应产品，供需两旺成交面积比供应面积比数据截取时间：2011.6-2012.6（部分数据样本：苏宁睿城10、仁恒江湾城、五矿御江金城、天正滨江、中海凤凰熙岸）供求比成交面积（平米）新增供应面积（平米）区域市场扫描区域市场扫描河西板块供需及价格走势图河西板块供需及价格走势图0 02000020000400004000060000600008000080000100000100000120000120000140000140000160000160000180000180000200000200000Jun-Jun-1111Jul-Jul-1111Aug-Aug-1111Sep-Sep-1111Oct-Oct-1111Nov-Nov-1111Dec-Dec-1111Jan-Jan-1212Feb-Fe11、b-1212Mar-Mar-1212Apr-Apr-1212May-May-1212Jun-Jun-121216000160001700017000180001800019000190002000020000210002100022000220002300023000上市面积上市面积成交面积成交面积成交价格成交价格板块供需比分析板块供需比分析0 05000050000100000100000150000150000200000200000Jun-Jun-1111Jul-Jul-1111Aug-Aug-1111Sep-Sep-1111Oct-Oct-1111Nov-Nov-1111Dec-Dec12、-1111Jan-Jan-1212Feb-Feb-1212Mar-Mar-1212Apr-Apr-1212May-May-1212Jun-Jun-12120 00.50.51 11.51.52 2上市面积上市面积成交面积成交面积供需比供需比成交均价11%17%32%24%16.00%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1再改3再改2再改1首改首置11%17%32%24%16.00%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1再改3再改2再改1首改首置16%24%31%18%11.00%0%10%20%30%40%50%60%70%80%9013、%100%1再改3再改2再改1首改首置190以上170-190150-165130-14590-1000.690.711.031.331.450%5%10%15%20%25%30%35%首置首改再改1再改2再改30.000.200.400.600.801.001.201.401.60系列2系列1系列3房地产智库 w w w.f dc 01.c o m9本报告是严格保密的。区域市场扫描区域市场扫描100万以内100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500-600万600-800万800万以上100万以内100-150万150-200万20014、-250万250-300万300-400万400-500万500-600万600-800万800万以上首置首置(100平米及以下)160240首改1首改1(100-125平米)240首改2首改2(125-144平米)200200再改1再改1(144-180平米)110300150再改2及高端再改2及高端(180平米以上)540200合计合计（2011年1月-2012年6月）成交套数主要供应面积段集中首改2、再改1、再改2及以上，首置和首改1供应量偏少主要供应面积段集中首改2、再改1、再改2及以上，首置和首改1供应量偏少房地产智库 w w w.f dc 01.c o m10本报告是严格保密的。竞15、争区域标杆扫描竞争区域标杆扫描中海凤凰熙岸、仁恒江湾城，五矿御江金城：中海凤凰熙岸、仁恒江湾城，五矿御江金城：0 0100100200200300300400400500500600600700700100平100平130-145平130-145平170-177平170-177平191-243平191-243平2250022500230002300023500235002400024000245002450025000250002550025500260002600026500265002700027000推出套数推出套数销售套数销售套数价格价格中海凤凰熙岸2011-2012年推售情况中海凤凰16、熙岸2011-2012年推售情况0 02020404060608080100100120120141平141平177平177平225平225平250平以上250平以上0 05000500010000100001500015000200002000025000250003000030000350003500040000400004500045000推出套数推出套数销售套数销售套数成交均价成交均价五矿御江金城2011-2012年推售情况五矿御江金城2011-2012年推售情况0 010010020020030030040040050050060060090平90平132平132平145-146平117、45-146平151-154平151-154平176-178平176-178平2220022200223002230022400224002250022500226002260022700227002280022800229002290023000230002310023100系列2系列2系列1系列1系列3系列3仁恒江湾城2011-2012年推售情况仁恒江湾城2011-2012年推售情况推出套数成交套数成交价格房地产智库 w w w.f dc 01.c o m11本报告是严格保密的。主要竞品地图主要竞品地图中海凤凰熙岸中海凤凰熙岸仁恒江湾城仁恒江湾城华新城华新城招商珑原招商珑原和记黄埔和记黄埔18、丹桂园丹桂园可能与项目形成客户分流的竞品：可能与项目形成客户分流的竞品：汇锦国际凌江汇锦国际凌江金轮翡翠名园金轮翡翠名园华润悦府华润悦府在售新盘天正滨江天正滨江御江金城御江金城仁恒江湾城仁恒江湾城苏宁滨江一号苏宁滨江一号房地产智库 w w w.f dc 01.c o m12本报告是严格保密的。2012年在售盘情况年在售盘情况区域项目名称所在片区总建面（万平）2012年推出面积区域项目名称所在片区总建面（万平）2012年推出面积（万平）（万平）户型面积户型面积龙江中海凤凰熙岸龙江573.7100平两房、145平三房、177平四房、243平4房新江东华润悦府新江东 所街352200平4房星雨华府新19、江东 万达37无136平三房奥体五矿御江金城奥体 滨江170.75220-350平空中别墅汇锦国际凌江奥体 滨江12.81.255-70平复式，130平平层仁恒江湾城奥体 滨江68.73.66177平四房、154平三房房地产智库 w w w.f dc 01.c o m13本报告是严格保密的。2013年待推盘情况年待推盘情况区域项目名称所在片区总建面（万平）区域项目名称所在片区总建面（万平）预估13年预估13年推出面积（万平）户型面积推出面积（万平）户型面积龙江中海凤凰熙岸龙江577-8100平两房、145平三房、177平四房、243平4房新江东华润悦府新江东 所街355200平四房奥体招商珑原20、奥体北部18.84-590-200平两房，三房，四房苏宁滨江壹号奥体滨江123136-233平方米大平层和266-399平方米的跃层仁恒江湾城奥体滨江68.710-1290平两房、130平三房、150平四房，177平四房华新城奥体核心7.42-3万预计110平2+1、120平3+1，140平4+1海峡城奥体南部新城94（首期）8-1090-240平，首批以90、130平为主房地产智库 w w w.f dc 01.c o m14本报告是严格保密的。首置、首改产品线：主要竞争对手为华新城、海峡城首置、首改产品线：主要竞争对手为华新城、海峡城 再改1产品线：主要竞品为仁恒江湾城、中海凤凰熙岸、招商珑21、原再改1产品线：主要竞品为仁恒江湾城、中海凤凰熙岸、招商珑原 再改2产品线：主要竞品为华润悦府再改2产品线：主要竞品为华润悦府 再改3及以上：主要竞品为和记黄埔再改3及以上：主要竞品为和记黄埔100万以100万以内内100-150100-150万万150-200150-200万万200-250200-250万万250-300250-300万万300-400300-400万万400-500400-500万万500-600500-600万万600-800600-800万首置万首置(100平米及以下)海峡城华新城首改1首改1(100-125平米)海峡城华新城首改2首改2(125-144平米)仁恒江湾22、城中海凤凰熙岸、仁恒江湾城、招商珑原中海凤凰熙岸、仁恒江湾城、招商珑原再改1再改1(144-180平米)仁恒江湾城、招商珑原中海凤凰熙岸、仁恒江湾城、招商珑原中海凤凰熙岸、仁恒江湾城、招商珑原再改2及高再改2及高端端(180平米以上)中海凤凰熙岸、华润悦府、招商珑原中海凤凰熙岸、华润悦府主要竞品分析主要竞品分析房地产智库 w w w.f dc 01.c o m15本报告是严格保密的。用地面积：16.9万方总建筑面积：56.8万方容积率：3.35绿化率：50%总户数：3767车位比：1：0.9项目位置：清凉门大街1号周边配套：主城成熟区域，二号线，多路公交，大学聚集主力户型：100平两房、14523、平三房、177平四房、240平四房、360平五房主力客群：鼓楼、龙江高校老师、企事业单位中高层管理为主；其他主城区域私营业主为辅（城市中产阶级主流改善型客户）当前均价：26000元/平核心卖点：地段，中海品牌，产品力145平三房145平三房3平米空中花园3平米空中花园99平两房99平两房地段+品牌+精装产品；项目比较优势存在于差异化户型面地段+品牌+精装产品；项目比较优势存在于差异化户型面积，同时增加户型附加值，以性价比取胜积，同时增加户型附加值，以性价比取胜9090平亮点：平亮点：全朝南设计，房间采光和日照面充足；动静分区，主卧与朝北客房内部互动性好；储藏空间设计，紧凑实用145145 设计24、亮点：设计亮点：三开间朝南，整体居室大开间短进深；主卧独立大套间，私密性极佳；赠送面积约3的空中花园，可做灵活空间使用。【中海凤凰熙岸】房地产智库 w w w.f dc 01.c o m16本报告是严格保密的。总出让面积：35764建筑面积：90000 项目地址：松花江西街66号容积率：2.0得房率：84-87%绿化率：46.72%总户数：305车位比：1：1.1（共365个）开发商：南京天正众泰房地产开发有限公司物业公司：南京天正物业有限公司物业费：1.9元/主力户型：170-260大平层物业类型：高层交付标准：毛坯在售价格：19500元/第二次加推【天正滨江】总体量3.6万斱，总建面9万斱25、，大平层尾房在售房地产智库 w w w.f dc 01.c o m17本报告是严格保密的。剩余房源面积均在220以上，楼层偏高，总价偏高，无装修，市场竞争力丌足2010年8月面市，2012年7月全面交付，目前属于约70套现房在售；因价格较高，前期市场竞争激烈，销售情况不佳，无装修，不具市场竞争力。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m18本报告是严格保密的。总出让面积：70833建筑面积：170000项目地址：南京奥体梦都大街188号容积率：2.4得房率：75-80%绿化率：36%总户数：948车位比：1：1（共948个）开发商：五矿投资发展有限责任公司物业公司：五矿悦居（第一太平26、戴维斯物业顾问有限公司）物业费：1.9元/主力户型：177-225（高层）、360（联排）、60LOFT物业类型：联排、高层、LOFT交付标准：精装（5000元/标准）、毛坯价格：19000元/（毛坯）、24000元/（精装）、28000元/（联排）第二次加推第一次加推【五矿御江金城】总体量7万斱，总建面17万斱，临江大户型品牌社区房地产智库 w w w.f dc 01.c o m19本报告是严格保密的。河西市场主流大户型，竞争激烈，客群层次较高，去化速度较缓慢2010年5月，联排首先入市，高层小户型随后亮相，首批小户型入市价格约20000元/；除15、16、17#外，其余房源已于今年8月前全27、部交付，最后一批精装房源将于2013年3月底完成交付；顺应市场潮流，最后开出2栋精装房源，装修标准5000元/，含地暖、中央空调；客户以区域客为主，龙江教师、江心洲私营业主占比较大房地产智库 w w w.f dc 01.c o m20本报告是严格保密的。用地面积：35.3万方总建筑面积：68.7万方容积率：2.3绿化率：35%总户数：约4907车位比：1：1项目位置：奥体乐山路198号周边配套：奥体中部滨江，一号线、二号线元通站国际博览中心、明基医院、河西中央公园、家乐福主力户型：90平两房、132平三房、154平三房、176平四房、200平五房主力客群：城南、龙江、鼓楼主城区、苏北等私营业主28、高级白领、泛公务员阶层当前均价：22500元/平交付标准：精装（5000元/标准）核心卖点：仁恒品牌，物业，滨江环境154平三房154平三房176平四房176平四房品牌+物业+环境；项目比较优势存在于成熟配套，户型设品牌+物业+环境；项目比较优势存在于成熟配套，户型设计高附赠和高性价比计高附赠和高性价比户型亮点：户型亮点：注重360度观景，每个功能空间都保证一定的观景面阳光浴房套房设计，主仆分门入户【仁恒江湾城】房地产智库 w w w.f dc 01.c o m21本报告是严格保密的。区域内第三个仁恒项目，首个打“江景房”概念的楼盘，持续受市场关注，少量“顶天立地”房源可售2009年7月一期29、入市，折后均价15000元/，截止目前一二期基本售罄，预计年底整体交付；小区自带双语幼儿园，满足业主生活需求；5000元/装修标准，含地暖、中央空调、新风系统；客户多为公务员、教师，年龄40岁以上居多房地产智库 w w w.f dc 01.c o m22本报告是严格保密的。总出让面积：71214 建筑面积：128000 项目地址：月安街50号（苍山路，月安街交汇处）容积率：2.3得房率：86%绿化率：35%总户数：682车位比：1：0.9（共653个）开发商：南京金基通产置业有限公司物业公司：金基物业物业费：1.9元/主力户型：111-165三房（平层）、70（挑高）物业类型：高层交付标准：精30、装（3500元/标准）价格：21000-23000元/（平层）、29000元/（挑高）第二次加推第一次加推【金基汇锦国际凌江】总体量7万斱，总建面13万斱，舒适三房精装社区房地产智库 w w w.f dc 01.c o m23本报告是严格保密的。2011年12月全新“凌江”组团上市，至今共推出4栋共480套房源，今年将丌再推新挑高户型去化较好，剩余几套70可售；3500元/精装标准内容基本与河西其他在售精装项目类似；目前在售平层单价21000-23000元/，挑高4.9米，29000元/；预计首批交付于2013年底房地产智库 w w w.f dc 01.c o m24本报告是严格保密的。整体去31、化速度较缓，挑高房源所剩无几，自住兼投资客较多，平层非终枀置业，面积段面积段户型户型总供应总供应配比配比去化情况去化情况去化率去化率58挑高6615.3%5786.4%70挑高8820.4%7585.2%130三房19845.9%11759.1%138三房7918.4%5974.7%合计合计431431100%100%30830871.5%71.5%客户特征：客户特征：因总价较高，购买人多为30岁左右青年及45岁以上中壮年；区域客较多，多为事业单位职工；平层客户多为改善，挑高客户考虑部分投资；更靠近市区，交通方便，配套较成熟房地产智库 w w w.f dc 01.c o m25本报告是严格保密32、的。热销户型：南北通透，高赠送，得房率高138舒适三房138舒适三房70挑高，可做两房70挑高，可做两房房地产智库 w w w.f dc 01.c o m26本报告是严格保密的。【金基汇锦国际凌江】金基在河西最后一新开组团产品方面：全部为24层高层，有独立配套幼儿园户型方面：130以上大户型为主，主打改善客户装修方面：3500元/精装标准，带地暖、中央空调，讲究品质定价方面：21000-23000元/单价，与河西市场相匹配客户方面：30岁以上有一定经济基础的中青年主打卖点：CBD旁精装房房地产智库 w w w.f dc 01.c o m27本报告是严格保密的。总出让面积：340000 建筑面积33、：940000 项目地址：扬子江大道399号容积率：3.12得房率：80%绿化率：35%总户数：506（一期）车位比：（共1322个）开发商：南京海峡城开发建设有限公司物业公司：海峡物业物业费：1.9元/主力户型：90-170三房、四房物业类型：高层、超高层交付标准：精装云科技（3000元/标准）在售价格：18000元/第二次加推第一次加推【海峡城】总体量34万斱，总建面94万斱，城郊超级大盘房地产智库 w w w.f dc 01.c o m28本报告是严格保密的。云科技新盘，今年9月面市，一个月推出三栋楼，面积以130以下中小户型为主，均价17500元/2012.9.5新盘首开，2、3#共334、22套房源，面积93-289不等，均价17000元/2012.9.29加推1#共184套房源，增加小户型货源，93-177，均价17500元/房地产智库 w w w.f dc 01.c o m29本报告是严格保密的。云科技精装为主打卖点，样板展示大于配套介绍，吸引客户眼球面积段面积段户型户型总供应总供应配比配比去化情况去化情况去化率去化率94两房18436.35%16991.8%113三房469.1%3576.1%134三房18436.35%13573.4%149三房469.1%3576.1%177四房469.1%3065.2%合计合计506506100%100%40440479.8%79.835、%客户特征：客户特征：被云科技打动；政府官员、华为职工较多；自住兼投资购买目的，首批交付不会入住房地产智库 w w w.f dc 01.c o m30本报告是严格保密的。热销户型：所有房间均代飘窗，边户赠送北阳台93两房中间户93两房中间户134三房边户134三房边户177四房边户177四房边户房地产智库 w w w.f dc 01.c o m31本报告是严格保密的。【海峡城】开创科技住宅新理念产品方面：高层、超高层城郊大盘，自带生活教育配套户型方面：90-130中小户型为主，迅速走量装修方面：3000元/精装标准，带地暖、中央空调，同时配有电脑控制系统定价方面：17500元/，片区内较低，但36、城郊盘比较，价格明显跳空客户方面：追求新颖、品质生活的中高端人士，多为政府官员主打卖点：云科技大宅房地产智库 w w w.f dc 01.c o m32本报告是严格保密的。总出让面积：28800 建筑面积：120000 项目地址：河西大街不扬子江大道的交汇处（楠溪江西街以南）容积率：3.5绿化率：61.1%总户数：492开发商：苏宁置业物业公司：深圳市开元国际物业管理有限公司物业费：4.2元/主力户型：135-260两房、三房、四房物业类型：超高层交付标准：精装（5000元/标准）预计价格：30000元/第一次加推【苏宁滨江一号】总体量3万斱，总建面12万斱，超豪华一线江景房房地产智库 w w37、 w.f dc 01.c o m33本报告是严格保密的。江边超高层，奢华大平层，豪装交付，预计30000元/均价，媲美城中房价特殊弧形设计，样式新颖，但得房率较低，实用性不高；每个户型一种装修风格，带地暖、中央空调、新风系统；主打江景资源，但周边缺乏配套，预计10月28日开盘，价格创河西新高136两房136两房166三房166三房236四房236四房房地产智库 w w w.f dc 01.c o m34本报告是严格保密的。用地面积：4.8万方总建筑面积：18.8万方容积率：3绿化率：30%总户数：1811车位比：未定项目位置：建邺区泰山路以东；怡康街以南，白鹭东街以东，吉山路以西周边配套：暂时38、需要依托新安江东街成熟商业配套，周边兴隆大街商业配套主力户型：90-200平，预计首改、再改1户型为主主力客群：当前均价：未定核心卖点：精装科技、奥体成熟片区项目地价较高，同时确定精装入市，售价较高，项目片区环境项目地价较高，同时确定精装入市，售价较高，项目片区环境占优，周边配套占优，同时户型也有发力空间占优，周边配套占优，同时户型也有发力空间【招商珑原】房地产智库 w w w.f dc 01.c o m35本报告是严格保密的。市场特征：市场特征：1、河西在售项目以3.0左右容积率高层项目为主；2、无论是单套面积超过200平米的高端项目还是普通项目中的100平米刚改产品，销售单价普遍集中在1739、500-26000元/平方米，单价难以突破是河西作为南京标杆居住区域的特征之一；3、当前河西竞争项目普遍为精装修产品、多数为号称3000-5000元/高标准精装交付，强调居住品质感；4、客户收入较高，多为再改或终极臵业；5、90-120平米的初改及再改产品总价一般为170-320万、150、170及以上大平层产品总价一般为320万、370万及以上，一般不超过700万。6、未来市场竞争项目将以20万平方米以上的大盘及10万平方米左右的中小盘为主。大盘均表现出延展产品线的趋势。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m36本报告是严格保密的。11.大势分析2.市场分析3.客户构成3.客户构40、成市场现状分枂房地产智库 w w w.f dc 01.c o m37本报告是严格保密的。目标客户地图目标客户地图客户来源：龙江、鼓楼等城中客户居多、苏北（泰州、扬州、南通、盐城等地）的私营业主（为子女购置婚房）客户职业特征：泛公务员、高级白领（服务业居多）、医生、私营业主等城市中产阶级居多客户置业偏好：首置客户关注总价、房间的功能空间以及小区的配套和环境；首改客户关注小区规划环境、开发商品牌等软实力以及户型的舒适度首置客户青睐户型：90平两房、100-110平小三房、80-90平小复式（典型案例：仁恒G53公寓、中北品阁、汇锦国际、仁恒江湾城）首改客户青睐户型：120-140平大三房（典型案例41、：保利香槟国际、五矿御江金城）房地产智库 w w w.f dc 01.c o m38本报告是严格保密的。针对河西市场上的现有客户层级：我们对本区域内的购房客户分析如下：针对河西市场上的现有客户层级：我们对本区域内的购房客户分析如下：财富层级年龄、职业关注物业及面积需求收入情况地缘性置业目的财富阶层财富层级年龄、职业关注物业及面积需求收入情况地缘性置业目的财富阶层50岁左右，高收入私营业主、实业家、政府高级官员置业多选择大面积别墅、豪宅级大平层：面积需求：250平米以上平均年收入100万以上河西、鼓楼、城东保值增值、多次改善中上阶层中上阶层40岁左右，中等实力私营业主、大型企业高层、政府公务员（42、处级以上）多选类别墅产品、大面积平层，对生活环境和品质有较高要求，圈层效应明显面积需求：160250平米家庭年收入50万以上河西、鼓楼再次改善中坚力量中坚力量35岁以上，教育系统高级教师、公务员、垄断行业职员、中层（通信、电力等）多选择具有一定品质的大盘，对园林环境，社区打造及产品本身有一定鉴别能力，面积需求：120150平米家庭人均收入12万-20万居住龙江首批事业单位住宅区客户首次改善普通阶层普通阶层30岁左右，公司中等收入职员追求一定生活品质，对房子的要求在于总价较低，生活便利，面积需求：85115平米家庭人均年收入10-15万鼓楼、河西、下关刚需；投资承受总价级别承受总价级别高高低低高43、端别墅、平层豪高端别墅、平层豪宅客户宅客户可接受总价区间为可接受总价区间为500-700500-700万元类别墅、高端平层客户可接受总价区间万元类别墅、高端平层客户可接受总价区间为为380-500380-500万元万元大面积平层客户可接受总价区间大面积平层客户可接受总价区间为为250380250380万元万元普通主流客户可接受总价区间普通主流客户可接受总价区间为为150-250150-250万元万元竞品客户分析竞品客户分析房地产智库 w w w.f dc 01.c o m39本报告是严格保密的。中海凤凰熙岸典型客户访谈：中海凤凰熙岸典型客户访谈：李先生：42岁，建材商人，年收入100万左右，一44、家四口，妻子、一儿一女，3次置业，购买170住宅。李先生：42岁，建材商人，年收入100万左右，一家四口，妻子、一儿一女，3次置业，购买170住宅。“中海的位置太好了，生活很方便，小孩上学也方便，“中海的位置太好了，生活很方便，小孩上学也方便，一家人住这边挺好。”一家人住这边挺好。”“住河西各方面比较方便，买个别墅也只能买在江宁、江北，离市区太远了，小孩没办法上学。”“住河西各方面比较方便，买个别墅也只能买在江宁、江北，离市区太远了，小孩没办法上学。”“中海这样的房子，位置这么好，不买的话以后就怕再也买不到了。”融侨玫瑰纪典型客户访谈：刘先生：45岁，私营业主，做外贸生意，年收入150万左右，45、一家三口，南京有多处投资房产，购买215跃层“中海这样的房子，位置这么好，不买的话以后就怕再也买不到了。”融侨玫瑰纪典型客户访谈：刘先生：45岁，私营业主，做外贸生意，年收入150万左右，一家三口，南京有多处投资房产，购买215跃层“融侨的外立面做的挺好，看上去很高档”“融侨的外立面做的挺好，看上去很高档”“我比较喜欢大客厅，朋友过来的话也比较方便。”“我比较喜欢大客厅，朋友过来的话也比较方便。”“花个几百万买房子，关键就要够大。”“花个几百万买房子，关键就要够大。”河西高端客户：关注产品的“大而全”，在满足使用功河西高端客户：关注产品的“大而全”，在满足使用功能的基础上彰显身份地位能的基础上46、彰显身份地位KEY1KEY1：关注产品：关注产品外观、注重大尺度外观、注重大尺度客厅客厅KEY2KEY2：品牌、品：品牌、品质感、地段质感、地段竞品客户分析竞品客户分析房地产智库 w w w.f dc 01.c o m40本报告是严格保密的。栖庭140平米大户型典型客户访谈：廖先生：范先生栖庭140平米大户型典型客户访谈：廖先生：范先生，50岁左右，南通人，建筑公司老板，南通人，建筑公司老板，儿子在南京大学读书，考虑考虑儿子毕业以后在南京发展和定居，帮儿子置业儿子毕业以后在南京发展和定居，帮儿子置业，支付能力强，无明显的价格抗性。置业经历：多次置业经历，置业经历：多次置业经历，来南京看儿子，非47、常看好新城区的发展潜力，觉得买房子主要就是地段，另外房子的品质也很重要。主要吸引点:主要吸引点:河西新城的环境、发展潜力以及项目所处的地段河西新城的环境、发展潜力以及项目所处的地段仁恒国际公寓客户访谈：刘女士：40多岁，购买仁恒国际公寓150平米三房，老公是外贸公司老板，一儿一女均在国外留学，自己经常出国旅游仁恒国际公寓客户访谈：刘女士：40多岁，购买仁恒国际公寓150平米三房，老公是外贸公司老板，一儿一女均在国外留学，自己经常出国旅游“我买这个房子就是自己住的，仁恒的物业太好了，我出“我买这个房子就是自己住的，仁恒的物业太好了，我出来房间门不锁都不担心东西丢了，那个安保系统，可以说连来房间门48、不锁都不担心东西丢了，那个安保系统，可以说连一只鸟也飞不进去”一只鸟也飞不进去”河西高端客户：客户覆盖苏北及安徽，外地客户购买力强，主要为投资+自住，看好河西新城的发展潜力河西高端客户：客户覆盖苏北及安徽，外地客户购买力强，主要为投资+自住，看好河西新城的发展潜力KEY3KEY3：投资：投资+自住，看中自住，看中河西未来各河西未来各种规划利好种规划利好KEY4KEY4：高端服务、：高端服务、居住私密性和安居住私密性和安全性全性竞品客户分析竞品客户分析房地产智库 w w w.f dc 01.c o m41本报告是严格保密的。保利香槟国际典型客户访谈：保利香槟国际典型客户访谈：林小姐：29岁，外企49、中层，年收入20万左右，购买1203房，夫妻二人林小姐：29岁，外企中层，年收入20万左右，购买1203房，夫妻二人“虽然买这个房子我们2人压力很大，但是毕竟在南京，河西是各方面规划都很“虽然买这个房子我们2人压力很大，但是毕竟在南京，河西是各方面规划都很好的板块”好的板块”“河西是新城区，各方面配套越来越完善，房价肯定也是越来越高，趁现在努力一把还能买得起的时候买，反正自己住，价格高一点也没太大关系”仁恒G53典型客户访谈：“河西是新城区，各方面配套越来越完善，房价肯定也是越来越高，趁现在努力一把还能买得起的时候买，反正自己住，价格高一点也没太大关系”仁恒G53典型客户访谈：周先生：31岁，50、公务员，年收入15万左右，购买78复式周先生：31岁，公务员，年收入15万左右，购买78复式“我买这个房子就打算投资，自己住鼓楼，上班比较方便“我买这个房子就打算投资，自己住鼓楼，上班比较方便河西的房价这么高，也就买得起小面积的做投资，以后河西越来越河西的房价这么高，也就买得起小面积的做投资，以后河西越来越成熟，转手应该不成问题”成熟，转手应该不成问题”河西中端客户：努力跻身“富人圈”，选择130平米以下物业，以投资优势区域物业河西中端客户：努力跻身“富人圈”，选择130平米以下物业，以投资优势区域物业首次改善，看中河西未来各种规划利好首次改善，看中河西未来各种规划利好投资小面积住宅，投资小面51、积住宅，看中河西的优势板块看中河西的优势板块价值价值竞品客户分析竞品客户分析房地产智库 w w w.f dc 01.c o m42本报告是严格保密的。高端客户构成城市财富，40-50岁之间，多改客户城市财富，40-50岁之间，多改客户构成比例:50%构成比例:50%客户构成:企业家,泛公务员,中高层管理客户构成:企业家,泛公务员,中高层管理代表项目：中海凤凰熙岸代表项目：中海凤凰熙岸中端客户中端客户中高端客户中高端客户高端高端顶端顶端都市精英，品质追求及初改都市精英，品质追求及初改需求需求构成比例:40%构成比例:40%构成:自由职业者、高级白构成:自由职业者、高级白领、新南京人、泛公务员,高52、领、新南京人、泛公务员,高级白领,医生等级白领,医生等代表项目：仁恒G53、汇锦代表项目：仁恒G53、汇锦国际、苏宁睿城国际、苏宁睿城大企业家，实力私营业，外大企业家，实力私营业，外企高管、地段稀缺保值增值企高管、地段稀缺保值增值构成比例:10%构成比例:10%客户构成:南京及苏北、安客户构成:南京及苏北、安徽等地的财富阶层徽等地的财富阶层代表项目:仁恒国际公寓代表项目:仁恒国际公寓支付能力支付能力600-700万元600-700万元380-600万元380-600万元220-350万元220-350万元目前河西主流市场是以处于事业上升期,有豪宅梦想的城市中高端目前河西主流市场是以处于事业上升53、期,有豪宅梦想的城市中高端客户占较大比例客户占较大比例中海凤凰熙岸、融侨玫瑰纪保利香槟国际、五矿御江金城、中海凤凰熙岸、融侨玫瑰纪保利香槟国际、五矿御江金城、栖庭、天正滨江栖庭、天正滨江中北品尚、仁恒G53中北品尚、仁恒G53仁恒国际公寓150-220万150-220万房地产智库 w w w.f dc 01.c o m43本报告是严格保密的。客户特征：客户特征：1、区域在售项目客户来源主要以主城客及苏北客为主；2、客户对于项目总价承受力较高，但单价敏感，首臵90-110平米户型总价接收范围为170-250万，首改120-140平米户型总价接收范围为200-350万，再改160-280平米户型总54、价接收范围为350-650万；3、首臵及首改客户基本占据区域市场4成、5成；房地产智库 w w w.f dc 01.c o m44本报告是严格保密的。21.区位优势2.规划优势2.开发商优势项目竞争优势分枂房地产智库 w w w.f dc 01.c o m45本报告是严格保密的。区位优势区位优势定位大河西板块，南京住宅市场传统价值高地定位大河西板块，南京住宅市场传统价值高地，未来区域居住价值将进一步实现和放大，未来区域居住价值将进一步实现和放大房地产智库 w w w.f dc 01.c o m46本报告是严格保密的。板块优势板块优势政府与新加坡联合建设的政府与新加坡联合建设的“中新南京生态科技55、岛中新南京生态科技岛”，城市绿城市绿色生态高端居住区的定位，在传统河西色生态高端居住区的定位，在传统河西CBD板块中独树一帜板块中独树一帜中新南京生态科技岛由新加坡贸工部与江苏省政府共同推动，整个项目到2020年基本建成。该项目是南京对外经济技术合作中迄今为止规模最大的整体合作项目，将充分借鉴国际先进的科技生态城市发展理念和经验，建设一个产业、文化和居住融为一体，生产、生活与生态统筹协调，社会经济可持续发展，生态环境优越的现代化新城区。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m47本报告是严格保密的。交通优势交通优势地铁、道路等城市交通配套完善，夹江大桥无收费站，地铁、道路等城市交通配56、套完善，夹江大桥无收费站，5分钟分钟轻松、便捷直达河西城心，轻松、便捷直达河西城心，20分钟直达新街口分钟直达新街口房地产智库 w w w.f dc 01.c o m48本报告是严格保密的。景观优势景观优势兼具城市景观及生态景观，南向望江，远观繁华兼具城市景观及生态景观，南向望江，远观繁华。区域内自。区域内自然环境佳、空气质量高然环境佳、空气质量高房地产智库 w w w.f dc 01.c o m49本报告是严格保密的。品牌优势品牌优势全国性布局的领先央企，南京五号成熟作品全国性布局的领先央企，南京五号成熟作品。具备丰富的高。具备丰富的高端楼盘操盘经验端楼盘操盘经验房地产智库 w w w.f 57、dc 01.c o m50本报告是严格保密的。【建立本项目核心竞争优势】核心竞争力选取判断体系【建立本项目核心竞争优势】核心竞争力选取判断体系：项目资源情况、竞争差异化需求、客户真实需求、开发商实力：项目资源情况、竞争差异化需求、客户真实需求、开发商实力本项目PK 海峡城区域：CBDVS 未来城开发商：大规模综合体VS 政府重点项目规划：市政公园VS 地标型大盘本项目PK 招商项目区域：CBDVS 城市成熟区产品：创新产品VS 成熟的产品开发规划：先进经验VS 自有配套完善本项目PK 仁恒江湾城区域：CBD VS 高尚江景房开发商：先进经验VS 本土资源规模：整体规划VS 住宅CBD核心居住区58、河西成熟配套生态社区轨道交通开发商先进的开发能力房地产智库 w w w.f dc 01.c o m51本报告是严格保密的。31.整体战略2.市场产品分析及产品定位项目定位房地产智库 w w w.f dc 01.c o m52本报告是严格保密的。整体战略斱向1.发展战略2.整体定位3.客户定位房地产智库 w w w.f dc 01.c o m53本报告是严格保密的。【SWOT分析】优势（Strengths）劣势（Weaknesses）优势（Strengths）劣势（Weaknesses）地块自然资源利好开发商产品优势及先进的开发理念配套缺位，商业氛围不如城区浓厚地块体量有限，难以成为绝对的市场引59、领者机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势区域发展潜力大，价值高，为河西区域难得的居住用地；区域尚未被定义，营销空间大住宅市场的价值高地充分发挥地区商务、居住等价值，抓住规划机会，吸引投资，发展多元化经济充分利用江心洲绿色区域优势，打造绿色生态居住区高附加值产品，全面提升产品力极致营销，展示产品价值利用轨道交通利好优势，在大盘林立的市场中实行差异化竞争产品发力，打造绝对高附加值产品威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁威胁（T60、hreats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁未来政府重心集中在奥体南部未来进入大盘时代，供应量超大，竞争激烈报广提升影响；发挥自身区域优势发挥资源优势精准占位，寻求我们项目在市场的机会点寻求契合本项目的客户定位内部能力外部因素房地产智库 w w w.f dc 01.c o m54本报告是严格保密的。【整体发展战略】【整体发展战略】充分挖掘河西价值和保利一线城市操盘经验，以充分挖掘河西价值和保利一线城市操盘经验，以超越市场的规划理念、产品理念带定义河西江心洲版块的生活方式超越市场的规划理念、产品理念带定义河西江心洲版块的生活方式利用机会风险规避综合客户敏感度最高的价值点产品61、定位主流，外部表现生态化、都市化、精品化，价格策略上贴近中高档价格水平。提升产品附加值定位高端生态豪宅表现增加附加值错位竞争高得房率奢华展示以主流刚改、再改居家面积段为主，以高附加值产品入市，提高单价的增长空间。选择客户敏感点最高，最易体现高价值的产品体系（风格、户型、园林、配套、营销展示）。发展战略关键点在对宏观大势、区域价值及需求规律的综合判定下，结合项目自身，建议本案定位高端，平稳快速走量，在利润实现的同时争取高溢价和长三角品牌影响力。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m55本报告是严格保密的。河西新区CBD生态居住区精品集聚城市中心房地产智库 w w w.f dc 01.62、c o m56本报告是严格保密的。绿色区域河西配套轨道交通宽阔绿带国际社区，绿肺中心房地产智库 w w w.f dc 01.c o m57本报告是严格保密的。”市场低容积率产品高赠送率高舒适度高附加值精工制造舒适人居，舒朗园枃房地产智库 w w w.f dc 01.c o m58本报告是严格保密的。上市国企拥有一线开发经验实力国企，品质保证房地产智库 w w w.f dc 01.c o m59本报告是严格保密的。59客户形象阐释:南京中产阶层classy life代表城市的主流阶层：南京中产阶层城市中流砥柱房地产智库 w w w.f dc 01.c o m60本报告是严格保密的。CBD居住核心63、国际生态社区以市场先锋者形象，打造核心区标杆性生态社区，创建国际居住生活方式项目整体定位CBD本项目价值代表城市价值方向生态社区城市升级，新中心时代，商务新区的高尚生活模式国际化全面提升社区和产品水平房地产智库 w w w.f dc 01.c o m61本报告是严格保密的。品质大宅代表生活趋势的房子、有质感的房子、实惠的房子N+X的生活空间，提升附加值有一种生活，叫生态社区房地产智库 w w w.f dc 01.c o m62本报告是严格保密的。很 IN 的建筑 很COOL的生活有一种建筑，叫地标发自内心的，为之荣耀、骄傲房地产智库 w w w.f dc 01.c o m63本报告是严格保密的64、。SHOPPINGMALL（休闲体验）超市（购置生活品）学校家酒店等（宴请、待客）国际生态社区的生活理念国际生态社区的生活理念将生活、教育、SHOPPING、体验、休闲等节奏直线串联，一切尽在自家门口房地产智库 w w w.f dc 01.c o m64本报告是严格保密的。产品定位1.市场特征2.规划及产品定位房地产智库 w w w.f dc 01.c o m65本报告是严格保密的。【市场总结一】市场上高层与多层洋房价差2000-4000元/平，市场供应土地中容积率多在3.0，高层一直为河西供应主流多层洋房单价（元/平）小高层单价（元/平）18000（保利紫金山）15000（仙龙湾）多层洋房小65、高层建筑密度、园林尺度密度高、少有大面积的集中园林密度低、有空间打造超大尺度的集中园林和活动场所建筑间距、景观视野间距小、邻居间视线干扰大、视野狭窄间距大、邻居间视线干扰小、中高楼层视野开阔建筑造型做造型对户型影响大体型挺拔，易出造型公共空间比较简单可以集中精力打造入户大堂、地下车库等广告空间生活方便性电梯直达家门口、方便有老人孩子的家庭电梯直达家门口、方便有老人孩子的家庭户型南向面宽多数产品保证南向房间的数量为了控制公摊，个别高梯户比的标准层，两翼的中大户型南向面宽只有两个户型得房率90%以上75-80%多层洋房与小高层产品优劣势比较市场多层洋房与小高层的价差：20%多层洋房小高层价格总价、66、单价成本低高物业费1.9-3.51.9-4产品多层洋房与小高层的优劣势比较房地产智库 w w w.f dc 01.c o m66本报告是严格保密的。66【市场产品分析一】规划从单纯的兵营式规划排布，到重视局部集中园林空间节点的打造 市场上早期项目的规划采用兵营式排布，商业围绕社区外边沿排布，形成封闭社区现在的项目规划重视预留园林空间，重视对社区文化、交往空间的打造保利紫晶山低密度物业组团提升项目形象，剩余用地兵营式满铺多层洋房产品；稍微放大两排住宅的东西间距，打造中心水景；只在地块外边沿布局配套，没有形成核心的商业、交往公共空间；招商紫金山主入口处对称、尊贵的中央轴线房地产智库 w w w.f67、 dc 01.c o m67本报告是严格保密的。67【市场产品分析二】市场低密度盘和中高端盘多以古典风格为主汇锦国际凌江Art-deco御江金城Art-deco仁恒江湾城后现代主义碧瑶花园新古典主义招商紫金山Art-deco银城锦一方Art-deco房地产智库 w w w.f dc 01.c o m68本报告是严格保密的。68【市场产品分析三】立面材质从涂料、面砖升级到石材贴面或石材结合真实漆 市场上早期住宅产品立面以面砖和涂料为主，新的高端盘以石材或石材结合真实漆为主代表项目：招商紫金山1号代表项目：招商紫金山1号下面两层是石材贴面，上面是真实漆房地产智库 w w w.f dc 01.c o68、 m69本报告是严格保密的。69【市场产品分析四】市场第二代户型开始出现趣味性空间和细分功能空间，同时开始创新赠送做法御江金城90平米2房赠送率5%南向客厅、卧室阳台飘窗御江金城140平米3房赠送率5-10%房地产智库 w w w.f dc 01.c o m70本报告是严格保密的。70【市场产品分析五】景观设计开始重视大尺度、仪式感、尊贵感和细节处理仁恒江湾城御江金城房地产智库 w w w.f dc 01.c o m71本报告是严格保密的。【市场产品分析六】展示区形象趋向精致和奢华展示区的品质快速提升，售楼处造型独特，内部空间开阔，装修豪华房地产智库 w w w.f dc 01.c o m7269、本报告是严格保密的。【产品定位方向】基于市场产品的发展阶段和开发水平，建议古典主义风格、西式古典园林、高附加值高舒适度户型和震撼的展示区营销展示配 套景 观产 品风 格 采用最受豪宅市场客户亲睐的建筑风格对称、端庄、尊贵的西式古典主义风格，迎合客户的感知需求 产品设计上，以主流面积和高附加值产品提升单价溢价空间。与建筑风格相结合，通过有仪式感的景观打造和细节的雕琢，体现项目豪宅形象。高端的商业配套提升形象，迎合主流客户需求敏感点，支撑项目价值。物业成为优质盘竞争优势关键一环震撼的售楼处形象+高标准的精装修样板房+精细化的园林展示，引导客户对国际生态社区形象的感知，放大项目价值。房地产智库 w 70、w w.f dc 01.c o m73本报告是严格保密的。留出和城市接驳的空间，与城市是一体的特殊的建筑或标志，容易成为社区的亮点，吸引外部眼球情趣街道、可逛的步道为开放空间增添色彩公共设施、公共配套是让社区开放的必备元素之一多样的广场与城市接驳公共设施特殊标志物景观步道开放空间类城规划形形色色的空间，只要广场在那里，开放就在那里【规划畅想】开发在规划上要注重社区与城市的融合，充分利用区域交通及生态优势房地产智库 w w w.f dc 01.c o m74本报告是严格保密的。74100平米150平米200平米250平米星雨华府五矿御江金城海峡城金基汇锦凌江苏宁滨江一号华润悦府仁恒江湾城龙江新江71、东奥体【产品定位】目前市场河西中高端产品2房户型主力面积90-138平米，主力总价158-450万元；3房主力面积113-240平米，主力总价603-690万元；4房主力面积177-280平米，主力总价300-800万元，跃层及别墅产品主力面积210-360平米，主力总价427-1000万元。中海凤凰熙岸142210-250跃层1房2房4房3房其它130-13870154-178138160-23026093113-14960LOFT177200万元350万元500万元650万元326万元525-625万元560-672万元299-312万元203万元410-516万元410-450万元48072、-690万元700-800万元203-253万元150万元336-425万元800万元星雨华府五矿御江金城海峡城金基汇锦凌江苏宁滨江一号华润悦府仁恒江湾城龙江新江东奥体中海凤凰熙岸90-100130-150170-193、225200、240280230-280万元350-400万元85-90万元476-607万元756万元177158万元300万元225跃层、360联排427-1000万元房地产智库 w w w.f dc 01.c o m75本报告是严格保密的。75【一期户型配比建议】国际生态社区形态下，基于市场主流户型配比，做高附加值产品目前市场河西中高端产品2房户型主力面积90-138平73、米，3房主力面积113-240平米，4房主力面积177-280平米，跃层及别墅产品主力面积210-360平米。户型建面（平）房型赠送面积（平）实际得房面积（平）对应客户类型户型建面（平）房型赠送面积（平）实际得房面积（平）对应客户类型701+1房60130701+1房60130首臵首臵932房6961343房8142932房6961343房8142首改1453房3148首改1453房31481774房9186再改1774房9186再改房地产智库 w w w.f dc 01.c o m76本报告是严格保密的。海峡城星语华府价格+户型中端高端中海凤凰熙岸华润悦府品牌+地段+精装修本项目金基汇锦国际74、凌江性价比+精装修+高赠送地段+品牌+产品力品牌+物业+滨江环境价格+科技装修+高赠送天正滨江价格+品牌+滨江环境价格表现：24000元/左右；仁恒江湾城五矿御江金城品牌+产品+滨江环境价格表现：20000-24000元/左右；房地产智库 w w w.f dc 01.c o m77本报告是严格保密的。客户定位建议客户定位建议根据市场竞争优势以及客户分析，结合项目目标需求偏好，建议主打首改和初级再改客户，首置和半投资客户为辅，少根据市场竞争优势以及客户分析，结合项目目标需求偏好，建议主打首改和初级再改客户，首置和半投资客户为辅，少量高级再改客户量高级再改客户各产品线产品及面积段配比建议各产品线产75、品及面积段配比建议产品线项目配比赠送前面积实得面积对应客户类型首置产品产品线项目配比赠送前面积实得面积对应客户类型首置产品10%9090首臵15%106110首改产品首改产品20%125127首改30%140146再改产品再改产品12%154160再改8%175180房地产智库 w w w.f dc 01.c o m78本报告是严格保密的。小高层为11层，梯户比均一梯二，楼间距33-36米；洋房为5层，楼间距18米；一层带地下室，四五层复式，面积175平；二三层均为平层，面积154平；90平米南向面宽72米；106平米面宽9米（东西厅）；125平米面宽10.8米；140平米面宽12米；洋房面宽76、15米；洋房房地产智库 w w w.f dc 01.c o m79本报告是严格保密的。附件：江北市场房地产智库 w w w.f dc 01.c o m80本报告是严格保密的。区域经典项目在售热销项目待售热门项目浦口片区浦口片区新城香溢紫郡新城香溢紫郡老山片区老山片区万科金色半山万科金色半山融侨观邸融侨观邸滨江片区滨江片区雅居乐滨江花园雅居乐滨江花园中海万锦熙岸中海万锦熙岸江佑铂庭江佑铂庭浦口商品房发展前行区、核心区，配套成熟，以小高层、高层为主，多开发90-120中小户型，均价8000-9500元/老山脚下低密度住宅集中区，楼盘数量不多，但销售周期偏长近期重点打造区域，因交通利好不断，土地出让77、信息不断，在售房源去化情况良好，均价近万房地产智库 w w w.f dc 01.c o m81本报告是严格保密的。总出让面积：130000 建筑面积：320000 项目地址：南京市浦口区学府路不星火路交汇处（南京大学浦口校区西侧）容积率：2.39得房率：77%绿化率：37%总户数：3100车位比：1：0.7（共2069个）开发商：南京新城允升房地产有限公司物业公司：南京新城物业管理有限公司物业费：1.5元/主力户型：100 三房，70-74 两房物业类型：洋房、小高层、高层交付标准：精装价格：7800-8000元/第二次加推第一次加推【新城香溢紫郡】总体量13万斱，总建面32万斱，刚需定位，精78、装交付房地产智库 w w w.f dc 01.c o m82本报告是严格保密的。2011年12月新盘首开，至今共推房源1334套，去化率87%，成交均价7195元/第二次加推第一次加推2011.12.25首开，推出15、18、19、20栋共314套，78-128，折后均价6500元/2012.2.16推出11、12栋共216套，折后6500-6800元/2012.3.31推出23、25、26、28栋共102套，126-450洋房，折后平层均价12500元/，叠加13500元/2012.7.20推出2栋酒店式公寓，70两房，742+1房，总价50万起2012.8.8推出9栋，742+1房，均价779、700元/2012.9.11推出16栋，742+1房，100三房，均价8000元/房地产智库 w w w.f dc 01.c o m83本报告是严格保密的。刚需定位，70-100两房、小三房供应为主，客户偏年轻，支付能力有限面积段面积段户型户型总供应总供应配比配比去化情况去化情况去化率去化率78两房21716.27%217100%100三房37327.96%29378.55%128三房1269.45%12296.83%70两房18213.64%14479.12%742+1房43632.68%38488.07%合计合计13341334100%100%1160116086.96%86.96%客户特80、征：客户特征：25-30岁青年为主；不受区域限定，全城客；首付能力有限，买房过度；看重精装交付、低总价、高性价比房地产智库 w w w.f dc 01.c o m84本报告是严格保密的。热销户型：高赠送、三面朝南、面积较小、总价可控赠送6.5赠送4赠送274酒店式公寓74酒店式公寓78舒适两房78舒适两房128舒适三房128舒适三房房地产智库 w w w.f dc 01.c o m85本报告是严格保密的。【新城香溢紫郡】继续走高性价比小户型策略迎合市场产品方面：小户型为主导，配以部分洋房产品拉高调性户型方面：高实用性，高附加值，满足市场需求装修方面：朴实精装，讲求实用，无过多夸张宣传定价方面：81、紧贴江北市场，首付16万即可拥有精装两房客户方面：网络全城刚需客，抢夺浦口核心区客户主打卖点：低总价精装房房地产智库 w w w.f dc 01.c o m86本报告是严格保密的。总出让面积：163000建筑面积：400000 项目地址：江浦街道团结村2号（珠泉西路和团结路交汇处）容积率：2.15得房率：小高87%；高层79-83%绿化率:60%总户数：2800车位比：1：0.7（共1960个）开发商：南京中海海浦房地产有限公司物业公司：中海物业管理有限公司南京分公司户型面积：87-136物业类型：小高层、高层交付标准：毛坯、精装在售均价：9800元/第二次加推第一次加推【中海万锦熙岸】总体量82、16.3万斱，总建面40万斱，主流产品，部分精装交付房地产智库 w w w.f dc 01.c o m87本报告是严格保密的。今年3月上市，共推出754套房源，去化率94%，成交均价8877元/，中海快速回笼资金项目2012.3.4新盘首开，推出1、2、3、10、15#共431套房源，其中10#精装修共72套，9300-10000元，其余毛坯均价8500元，7179元起售2012.4.28加推19#，共136套房源，主力户型为89两房及125三房，毛坯交付，均价8000元/2012.6.30推出5、6#，户型为121、137平米纯板式小高层三房，共计116余套，均价9500元/2012.9.183、4推出中心楼王8#，约60套小高层房源，面积138。均价8500元/起，首付35万起房地产智库 w w w.f dc 01.c o m88本报告是严格保密的。目前推售货源以舒适型三房为主，贩买客群多为品质型首改客，品牌认可度高面积段面积段户型户型总供应总供应配比配比去化情况去化情况去化率去化率87两房20226.79%202100%121三房8010.61%80100%125三房16822.28%15491.67%136三房30440.32%27490.13%合计合计754754100%100%71071094.16%94.16%客户特征：客户特征：28-35岁为主；首次或二次购房，总价预算略84、高；追随中海品牌；看重区域发展前景（主要是交通便捷性）房地产智库 w w w.f dc 01.c o m89本报告是严格保密的。热销户型：户型斱正、多面朝南、双阳台更高附加值87舒适两房87舒适两房136舒适三房136舒适三房房地产智库 w w w.f dc 01.c o m90本报告是严格保密的。【中海万锦熙岸】利用便捷地势、斱正户型快速走量产品方面：小高层、高层市场主流物业组成户型方面：130以下中小户型为主，迎合市场主流装修方面：部分精装，满足不同客户的需求定价方面：与浦口核心区相当，主要卖品牌及地段客户方面：追求生活质量的刚需、刚改，看中中海大品牌及地铁10号线利好主打卖点：大品牌、地85、铁旁物业房地产智库 w w w.f dc 01.c o m91本报告是严格保密的。总出让面积：283305建筑面积：481619 项目地址：浦口海院路88号（象山南路不海院路交汇处）容积率：1.5绿化率：35%得房率：82%总户数：3572车位比：1：0.93（共3352个）开发商：江苏融侨置业有限公司物业公司：福州融侨物业管理有限公司物业费：1.5元/户型面积：87-136物业类型：小高层、别墅交付标准：毛坯在售均价：8900元/第二次加推第一次加推【融侨观邸】总体量28.3万斱，总建面48万斱，老山脚下改善大社区房地产智库 w w w.f dc 01.c o m92本报告是严格保密的。2086、11年9月首开，主推大户型及别墅，高价走货；2011年底起，受竞品冲击，小户型价格跳水，均价8900元/2011年9-12月，共推出5栋联排，4栋小高层，总套数387套，小高层面积92-163，以140以上大户型为主，销售均价10800元/，但去化速度缓慢时隔近半年，再度加推，小高层4栋434套，72-125为主，价格下调至8900元/；别墅5栋，总价340-400万之间房地产智库 w w w.f dc 01.c o m93本报告是严格保密的。受交通及价格影响，低密度产品销售速度较快，刚需及首改客户较少客户特征：客户特征：35岁以上中壮年为主；看重老山环境；私家车出行，支付能力较强房源特点：房87、源特点：小高层房源面积75-163不等；75-100为两房设计，100以上均为三房设计；小高层整体去化率为84%；100以下两房相对滞销。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m94本报告是严格保密的。户型滞销原因：实用性低，丌斱正，户型定位不区域丌相符76小两房76小两房100小两房100小两房125三房单向朝南125三房单向朝南房地产智库 w w w.f dc 01.c o m95本报告是严格保密的。【融侨观邸】自然环境优质但交通丌便，小户型滞销产品方面：高低配，满足容积率，但低密度更受市场欢迎户型方面：100以下房源市场接受度不高，130以上大户型较被看好装修方面：毛坯交付，与88、早前江北项目一致定价方面：前期较高，但竞争力不足，后期降幅明显客户方面：45岁以上中年较多，终极改善者，依山而居主打卖点：老山环境房地产智库 w w w.f dc 01.c o m96本报告是严格保密的。总出让面积：100000建筑面积：210000 项目地址：南京市浦口区新浦路105号（西至新浦路，北至光明路，东至迎江路，南至康华路容积率：2.2绿化率：38%得房率：82%总户数：1842车位比：1：0.8（共1500个）开发商：南京昌和房地产开发有限公司物业公司：南京新鸿运物业管理有限公司物业费：1.2元/户型面积：70-195物业类型：高层交付标准：毛坯在售均价：10000元/第二次加推89、第一次加推【江佑铂庭】总体量10万斱，总建面21万斱，交通要道，在售尾盘房地产智库 w w w.f dc 01.c o m97本报告是严格保密的。尾房在售，余房面积均为130以上大户型，还有少量顶层复式2010年10月24日，一期首开，截止年底售罄。二期于2011年4月面市，至今整盘去化率达94%；目前项目一二期已经交付，在售房源将于2013年6月整体交付完成。房地产智库 w w w.f dc 01.c o m98本报告是严格保密的。总出让面积：62270建筑面积：99632项目地址：浦口区沿山大道容积率：1.6绿化率：35%得房率：87%（洋房）总户数：956车位比：1：1.1（共1038个90、）开发商：南京筑浦置业有限公司物业公司：南京万科物业管理有限公司户型面积：90-125（小高层）、110-150（洋房）物业类型：小高层、洋房交付标准：精装第二次加推第一次加推【万科金色半山】总体量6万斱，总建面10万斱，万科走进江北第一站房地产智库 w w w.f dc 01.c o m99本报告是严格保密的。秉持“快跑”策略，以市场热销中小户型为主打，预计于11月刜全新面市，预期价格将不中海相当预计11月初推出4栋洋房，1栋小高层，共156套，目前正处于蓄水阶段；到访客户偏改善居多，主要看中老山环境及万科品牌；洋房追随者明显大于小高层刚需客88紧凑三房（小高层）88紧凑三房（小高层）13091、-140舒适洋房130-140舒适洋房房地产智库 w w w.f dc 01.c o m100本报告是严格保密的。2010年10月，雅居乐以江北“地王”价7411元/竞得NO.2010G40地块；总占地11.4万斱，总建面114.97万斱，容积率2.7；目前刚开始动工，预计明年入市；根据成本测算，预计该项目上市将成为江北片区的又一价格标杆第二次加推第一次加推【雅居乐滨江花园】在建超大滨江社区，预计明年上市价格将创江北新高房地产智库 w w w.f dc 01.c o m101本报告是严格保密的。江北市场产品类型丰富，价格可谓南京“洼地”，小户型配比较高，江北市场产品类型丰富，价格可谓南京“洼地”，小户型配比较高，吸引年轻刚需客及城市外溢客吸引年轻刚需客及城市外溢客市场特征：市场特征：一、产品线丰富，但多为小高层、高层，总价可控二、基本以毛坯交付为主，去年开始出现少量精装房三、客户多为城市外溢客，及年轻刚需客，资金有限四、南京价格“洼地”，以价格赢取市场五、浦口核心区大盘云集，持续现房在售，未来热点发展区域凌江及老山片区，地铁10号线的利好将进一步提升区域价值房地产智库 w w w.f dc 01.c o m