1、Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage120142014年年6 6月月3 3日日谨呈：福临门房地产开发有限公司谨呈：福临门房地产开发有限公司幸福家园项目商业定位及招商策略报告幸福家园项目商业定位及招商策略报告 佐佑地产集团佐佑地产集团Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage2幸福家园幸福家园汨罗首席品质大盘汨罗首席品质大盘幸福家园幸福家园中心区首席时尚中心中心区首席时尚中心项目认知项目认知商业认知商业认知Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserv2、edpage3一条中心商业街，点亮一座城市辉煌一条中心商业街，点亮一座城市辉煌 发展目标发展目标 项目现况项目现况 核心问题核心问题 应对思路应对思路核心问题核心问题1 1Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage5一、项目整体发展目标一、项目整体发展目标2 2万平米万平米汨罗城中心汨罗城中心一站式时尚中心一站式时尚中心 大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体大西北业态最全、规模最大、最具国际化的商业综合体本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高，深挖项目本项目商业开发核心目标在于确立项目整体形象的突破和拔高，深挖项目3、2 2万平米商业价值，万平米商业价值，奠定区域商业中心的核心地位，并对住宅销售形成带动，为公司积累商业开发经验，扩大开发奠定区域商业中心的核心地位，并对住宅销售形成带动，为公司积累商业开发经验，扩大开发品牌影响力。品牌影响力。拔高整体拔高整体价值和形象价值和形象带动住宅带动住宅销售销售积累商业积累商业管理经验管理经验培养丰富培养丰富开发品牌开发品牌page6Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved突破突破现有现有格局格局全新全新定位定位二、项目面临的核心问题二、项目面临的核心问题项目分析项目分析2 2万平米总商业体量规模大，具有规模效应万平米总商业4、体量规模大，具有规模效应商业全部为裙商，且商业主体工程已经完工，商业全部为裙商，且商业主体工程已经完工，定制化可能性小，对招商工作有影响定制化可能性小，对招商工作有影响所在片区商贸人口集中，有利提振商家信心所在片区商贸人口集中，有利提振商家信心山塘路核心路网改造在即，区域旧改升级，山塘路核心路网改造在即，区域旧改升级，区域拉动价值指日可待区域拉动价值指日可待项项目目现现况况page7Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved二、项目面临的核心问题二、项目面临的核心问题“位于城市发展的主动脉，引领位于城市发展的主动脉，引领区域发展，在建筑品质上具有超区5、域发展，在建筑品质上具有超越感、前瞻性的标志性建筑综合越感、前瞻性的标志性建筑综合体体”企业品牌企业品牌企业品牌企业品牌核心问题核心问题4 4维分析模型维分析模型核心问题核心问题4 4维分析模型维分析模型 区域明显为传统的批发商业氛围，区域明显为传统的批发商业氛围，档次有限，当前人气导入需要细心培档次有限，当前人气导入需要细心培养、引导品牌、品质意识。养、引导品牌、品质意识。整体工程进度未完工，对于大整体工程进度未完工，对于大型商家进驻有一定的障碍，整体外型商家进驻有一定的障碍，整体外立面未完工，进驻使用的时间较长。立面未完工，进驻使用的时间较长。商业宣传未启动，形象输出渠商业宣传未启动，形象6、输出渠道少，大部分客户关注度较低。道少，大部分客户关注度较低。少量客户看好，诚意度较高。少量客户看好，诚意度较高。项目目前影响力较大，前期项目目前影响力较大，前期市场口碑已经建立，但暂时无入市场口碑已经建立，但暂时无入住，提升商业经营能力有限。住，提升商业经营能力有限。区域氛围区域氛围区域氛围区域氛围营销推广营销推广营销推广营销推广项目进度项目进度项目进度项目进度项目分析项目分析page8Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved外部空间环境外部空间环境 经济背景经济背景 产业环境产业环境 商业环境商业环境各利益方需求各利益方需求 商家需求商家需求 7、发展商愿景发展商愿景内部资源环境内部资源环境 商圈界定商圈界定 地块商业价值地块商业价值 商业商业SWOTSWOT分析分析案例研究案例研究 万科城万科城商业定位商业定位定位研究定位研究业态研究业态研究招商策略招商策略三、问题应对逻辑说明：三、问题应对逻辑说明：2 2外部环境分析外部环境分析 城市宏观分析城市宏观分析 城市产业分析城市产业分析 城市商业格局研究城市商业格局研究 外部环境总结外部环境总结page10Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved千年汨罗千年汨罗 龙舟故里龙舟故里湘北生态文化名城湘北生态文化名城一、城市宏观分析一、城市宏观分析p8、age11Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved项目所在地为岳阳汨罗，从房地产市场的划分标准来看，属于项目所在地为岳阳汨罗，从房地产市场的划分标准来看，属于典型四线城市典型四线城市。汨罗：汨罗：“长株潭两型社会示范区长株潭两型社会示范区”的滨湖示范区的滨湖示范区处在京广线沿线、处于长株潭中心城市带的处在京广线沿线、处于长株潭中心城市带的发展辐射范围之内，与长沙、岳阳、益阳三发展辐射范围之内，与长沙、岳阳、益阳三大地级城市呈相互犄角之势，周边更是县城大地级城市呈相互犄角之势，周边更是县城林立。林立。区位交通优势明显。汨罗地处在长沙市与岳阳市区位交通9、优势明显。汨罗地处在长沙市与岳阳市的中点，位于的中点，位于“长株潭一小时经济圈长株潭一小时经济圈”内，京广内，京广铁路、铁路、107107国道、京珠高速公路、武广高速铁路国道、京珠高速公路、武广高速铁路纵穿南北；汨罗江、纵穿南北；汨罗江、S308S308线、湘慧线、省道线、湘慧线、省道201201线横贯东西。线横贯东西。城区内建有汨罗火车站和武广高铁汨罗东站。与城区内建有汨罗火车站和武广高铁汨罗东站。与107107国道、京珠高速公路均有专门连接线，距长国道、京珠高速公路均有专门连接线，距长沙黄花机场沙黄花机场8080公里，距岳阳城陵矶货运码头公里，距岳阳城陵矶货运码头9090公里。公里。岳阳岳10、阳长沙长沙湘潭湘潭株洲株洲益阳益阳汨罗汨罗区位区位一、城市宏观分析一、城市宏观分析page12Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved整体的宏观环境：湖南省经济十强县市整体的宏观环境：湖南省经济十强县市楼市高涨楼市高涨吸引实体吸引实体资金流入资金流入引导资金引导资金回流实体回流实体经济经济实体实体经济经济楼楼市市20132013年汨罗市全年地区生产总值年汨罗市全年地区生产总值261261亿元，比上年增长亿元，比上年增长11.2%;11.2%;全市完成地方财政总收入全市完成地方财政总收入19.019.0亿元，增长亿元，增长10.5%10.5%;全社会11、固定资产投资全社会固定资产投资206.4206.4亿元，增长亿元，增长30.3%30.3%；消费市场持续走旺。全市实现社会消费品零售总额消费市场持续走旺。全市实现社会消费品零售总额60.860.8亿元，增长亿元，增长14.0%14.0%；按常住人口计算，人均生产总值达到按常住人口计算，人均生产总值达到4195341953元，增长元，增长10.7%10.7%。城乡居民收入稳定增长。城乡居民收入稳定增长。20132013年，全体居民人均可支配收入年，全体居民人均可支配收入1513815138元，城镇居民人均可支配收入元，城镇居民人均可支配收入 2058720587元，增长元，增长9.9%9.9%，12、农民居民人均可支配收入，农民居民人均可支配收入1149011490元，增长元，增长13.5%13.5%。20132013年汨罗市三次产业结构比例由上年的年汨罗市三次产业结构比例由上年的13.013.0：60.460.4：26.626.6调整为调整为12.012.0：60.760.7：27.327.3。规模工业企。规模工业企业业238238家，规模工业全部资产利税率家，规模工业全部资产利税率26.2%26.2%湖南省经济强县市（按得分排名）：长沙县、浏阳市、宁乡湖南省经济强县市（按得分排名）：长沙县、浏阳市、宁乡县、醴陵市、资兴市、冷水江市、攸县、汨罗市、桂阳县、县、醴陵市、资兴市、冷水江市、攸13、县、汨罗市、桂阳县、永兴县湘潭县（并列）。永兴县湘潭县（并列）。汨罗（排名第汨罗（排名第8 8）、湘阴（排名第）、湘阴（排名第1616）、华容（排名第）、华容（排名第1717）进入湖南经济强县市进入湖南经济强县市2020强强 经济经济一、城市宏观分析一、城市宏观分析page13Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved2、区位及交通、区位及交通汨罗已成为湘北陆路交通枢纽，是连接汨罗已成为湘北陆路交通枢纽，是连接珠三角与长三角的珠三角与长三角的“黄金通道黄金通道”重要枢纽。重要枢纽。陆路交通：陆路交通：107107国道、京珠高速公路、国道、京珠高速公路14、S308S308线、湘慧线、省道线、湘慧线、省道201201线横贯东线横贯东西；西；铁路交通：南北大动脉京广铁路贯穿、武广铁路交通：南北大动脉京广铁路贯穿、武广高速铁路纵穿南北；高速铁路纵穿南北；航空交通：黄花国际机场距离汨仅航空交通：黄花国际机场距离汨仅8080公里。公里。水运交通：汨罗江，距岳阳城陵矶货运码头水运交通：汨罗江，距岳阳城陵矶货运码头9090公里。公里。一、城市宏观分析一、城市宏观分析page14Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved3、城市整体路网规划、城市整体路网规划一、城市宏观分析一、城市宏观分析“四四纵二横纵二横一带一带15、”构建汨罗市城区主构建汨罗市城区主要道路网络，要道路网络，四四纵：劳动路、城西路、大众路纵：劳动路、城西路、大众路、高、高泉路泉路；二横：建设路、罗城路；与多条次干二横：建设路、罗城路；与多条次干道形成了交通路网，缩小了城市空间道形成了交通路网，缩小了城市空间距离。建设路与高泉路附近构成汨罗距离。建设路与高泉路附近构成汨罗市的商业中心。市的商业中心。一带：沿江大道构筑汨罗沿江风光带一带：沿江大道构筑汨罗沿江风光带page15Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved3、城市整体规划、城市整体规划一、城市宏观分析一、城市宏观分析城市发展方向：城市发展方16、向：实现实现“3030平方公里、平方公里、3030万人口万人口”的控制性详规全覆盖。的控制性详规全覆盖。严格严格“五线五线”控制，强化规划约束。控制，强化规划约束。联路网，拉开城市骨架。联路网，拉开城市骨架。西延汨罗江大道，对接西延汨罗江大道，对接201201、307307省道，建设城市北环线。省道，建设城市北环线。借助岳长高速互通建设，从西湖公园以西，联通借助岳长高速互通建设，从西湖公园以西，联通307307、308308省道，建成城市西环线。省道，建成城市西环线。以以107107国道新市段为东环线，以国道新市段为东环线，以308308省道城区段为南环线，省道城区段为南环线，东西南北合环，形17、成城市环线。东西南北合环，形成城市环线。北延高泉路、劳动路、新站路，提质罗城路，新建山水路、北延高泉路、劳动路、新站路，提质罗城路，新建山水路、双塘路，完善城区干道网络。双塘路，完善城区干道网络。拓新区，提升城市品位。引进社会资本，连片开发滨江新区、拓新区，提升城市品位。引进社会资本，连片开发滨江新区、西湖公园片区和武广新城，打造百亩楼盘、百米高楼，让城西湖公园片区和武广新城，打造百亩楼盘、百米高楼，让城市在长大的同时长高，以片区提质促进全城提质。强配套，市在长大的同时长高，以片区提质促进全城提质。强配套，完善城市功能。完善城市功能。page16Copyright 2014 zuoyoudc.18、All Rights Reserved汨罗经济结构以工业为主导，第三产业（主要是商贸、旅游及其周边产业）全面快速发汨罗经济结构以工业为主导，第三产业（主要是商贸、旅游及其周边产业）全面快速发展，占比上升较快，产业结构持续优化，城市商业发展氛围向好。展，占比上升较快，产业结构持续优化，城市商业发展氛围向好。1、十二五规划及产业结构、十二五规划及产业结构二、城市产业分析二、城市产业分析1 1、经济发展目标：到经济发展目标：到20152015年，地区生产总值突破年，地区生产总值突破300300亿元，年均增长亿元，年均增长11%11%以上以上;财政总收财政总收入突破入突破2525亿元，年均增长亿元，年19、均增长18%18%以上以上;三次产业结构调整为三次产业结构调整为121257573131左右，综合实力和基左右，综合实力和基本竞争力显著提升。到本竞争力显著提升。到20152015年，城镇化率达年，城镇化率达55%55%以上，森林覆盖率达以上，森林覆盖率达42%42%以上。城镇居以上。城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长11%11%以上。到以上。到20152015年，人口自然增长率控年，人口自然增长率控制在制在6 6以内，实现医疗保障全覆盖，养老保险覆盖率达到以内，实现医疗保障全覆盖，养老保险覆盖率达到60%60%，城镇登记失业率控制在，城镇登20、记失业率控制在4.5%4.5%以内，社会保障和公共服务体系更加完善。以内，社会保障和公共服务体系更加完善。2 2、城市发展目标：以科学发展、富民强市为主题，以转变发展方式、提高发展质量为主、城市发展目标：以科学发展、富民强市为主题，以转变发展方式、提高发展质量为主线，以全国线，以全国“城市矿产城市矿产”示范、屈原端午文化为主打品牌，以示范、屈原端午文化为主打品牌，以“四化两型四化两型”建设为主攻方建设为主攻方向，努力实现创业汨罗、平安汨罗、文明汨罗、宜居汨罗建设的新跨越。向，努力实现创业汨罗、平安汨罗、文明汨罗、宜居汨罗建设的新跨越。page17Copyright 2014 zuoyoudc.21、All Rights Reserved固定投资增长比例低于固定投资增长比例低于50%，第三产业发展占比持续上升，城市经济驱动结构健康，走，第三产业发展占比持续上升，城市经济驱动结构健康，走势良好。商品房市场需求一般，成交量不到施工面积的势良好。商品房市场需求一般，成交量不到施工面积的1/5。2、固定投资及房地产业、固定投资及房地产业二、城市产业分析二、城市产业分析20132013年全市共完成全社会固定资产投资年全市共完成全社会固定资产投资206.4206.4亿元，增长亿元，增长30.3%30.3%。其中，城镇投资完成额。其中，城镇投资完成额201.4201.4亿元，增长亿元，增长30.8%3022、.8%。年内开工项目。年内开工项目248248个，投产项目个，投产项目237237个，分别比上年增加个，分别比上年增加1 1个和个和3232个。个。20132013年房地产开发完成年房地产开发完成5.05.0亿元，增长亿元，增长19.1%19.1%，从商品房屋建筑用途看，住宅投资，从商品房屋建筑用途看，住宅投资3.33.3亿元，占全部房地产开发亿元，占全部房地产开发投资的投资的66.0%66.0%，房地产施工面积，房地产施工面积55.955.9万平方米，竣工面积万平方米，竣工面积17.617.6万平方米，商品房销售面积万平方米，商品房销售面积10.010.0万平方米。万平方米。汨罗将旅游产业作23、为特色重点产业进行打造，产业收入增长十分抢眼；并带动住宿和汨罗将旅游产业作为特色重点产业进行打造，产业收入增长十分抢眼；并带动住宿和餐饮业相关行业发展，全市财政则继续保持稳定高速发展态势。餐饮业相关行业发展，全市财政则继续保持稳定高速发展态势。3、旅游及财政收入、旅游及财政收入旅游事业发展迅速。旅游事业发展迅速。20132013年全市全年接待国内外游客达年全市全年接待国内外游客达215215万人次，全年实现旅游总收入万人次，全年实现旅游总收入1818亿元，同比增亿元，同比增长均在长均在12%12%以上。以上。财政收入增长较快。财政收入增长较快。20132013年全市完成地方财政总收入年全市完成24、地方财政总收入19.019.0亿元，增长亿元，增长10.5%10.5%，其中一般预算收入，其中一般预算收入11.011.0亿元亿元，增长，增长2.3%2.3%，page18Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved批发市场批发市场钢材市场钢材市场建设路商业带建设路商业带高泉商圈高泉商圈建设东路休闲商业建设东路休闲商业城西商圈城西商圈当前汨罗现有商圈主要分布以建设路两侧，以建设路传统商业为当前汨罗现有商圈主要分布以建设路两侧，以建设路传统商业为代表。沿路串联汨罗批发市场、高泉南路商业、建设东路休闲娱代表。沿路串联汨罗批发市场、高泉南路商业、建设东路休闲25、娱乐商业。乐商业。现有商圈：汨罗大市场、高泉南路商圈、建设路商业带、建设东路休闲娱乐商圈；主要分布在中心城区，经营方向现有商圈：汨罗大市场、高泉南路商圈、建设路商业带、建设东路休闲娱乐商圈；主要分布在中心城区，经营方向为百货零售，业态较为传统，整体缺乏特色经营；普遍存在交通配套不足，存在升级换代潜力和需求。为百货零售，业态较为传统，整体缺乏特色经营；普遍存在交通配套不足，存在升级换代潜力和需求。本项目定位：以本案商业为驱动核心，城市商业规模最大、定位最高，开发理念最先进的商业，包括本案在内将共本项目定位：以本案商业为驱动核心，城市商业规模最大、定位最高，开发理念最先进的商业，包括本案在内将共同26、提振区域价值，奠定中心城区商业板块在全城商业版图中的标杆地位。同提振区域价值，奠定中心城区商业板块在全城商业版图中的标杆地位。三、城市商圈格局研究三、城市商圈格局研究1、现有商圈概况、现有商圈概况page19Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved汨罗市场在售在租商铺调查汨罗市场在售在租商铺调查租金40-70元/月日用品、文具、玩具、食品店 开业率高劳动北路汨罗大市场沿街租金160元/月内街租金100元/月超市、品牌店开业率50%屈原桥沿线屈原桥财富广场租金180-250元/月，天恒旁边最贵的门面，80，达到了30万的年租金超市、服装店、银行围绕天27、恒超市，开业率高，人气旺高泉南路高泉南路沿线门面平均租金220-320元/月建设中路最贵的门面，110，达到了42万的年租金餐饮、酒店、KTV、服装店、超市、眼镜店、金铺、银行、医院全部开业，无空门面，人气最旺建设路建设路沿线门面沿街门面17000-19000元/内街门面8000-9000元/租金140-160元/月餐饮、KTV、服装店所有门面全部售完建设东路段龙舟国际商业街沿街门面19800-23800元/内街门面15000-18000元/二层10000-12000元/整体未开业,沿街门面5年内免租，有三家开业。一共165个门面，2010年起售，售出约70个。劳动北路凯华尊品时代步行街销售价28、格或租金水平商业业态销售情况或开业率位置商业名称幸福家园商业前景分析：幸福家园商业前景分析：1 1、整个汨罗最成熟的商业集中于建设路沿线商圈，业态丰富，人流量高，门面租金水平最高，辐射整个汨罗市区。、整个汨罗最成熟的商业集中于建设路沿线商圈，业态丰富，人流量高，门面租金水平最高，辐射整个汨罗市区。2 2、以建设路为分界线，天恒超市商圈依托天恒超市的影响力，辐射建设路以南广泛区域。、以建设路为分界线，天恒超市商圈依托天恒超市的影响力，辐射建设路以南广泛区域。3 3、而幸福家园位于山塘路与劳动北路交汇处，商圈辐射整个建设路以北的广泛区域，在幸福家园业主入住以及山塘、而幸福家园位于山塘路与劳动北路交29、汇处，商圈辐射整个建设路以北的广泛区域，在幸福家园业主入住以及山塘路改造之际，足以带动建设路以北居民以及整体汨罗市民的购买力水平，潜在商业价值巨大。路改造之际，足以带动建设路以北居民以及整体汨罗市民的购买力水平，潜在商业价值巨大。page20Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved三、城市商圈格局研究三、城市商圈格局研究2、商业发展研究、商业发展研究 现有商圈相对分散并形成互相竞争局面；现有商圈相对分散并形成互相竞争局面；目前汨罗尚缺乏真正意义上的大型购物中目前汨罗尚缺乏真正意义上的大型购物中心并提供一站式购物体验，难以满足市民日心并提供一站式购物30、体验，难以满足市民日益提高的消费需求；益提高的消费需求；以单一型购物超市为核心，辐射能力较弱以单一型购物超市为核心，辐射能力较弱，服装、数码、电讯、中西餐饮、，服装、数码、电讯、中西餐饮、KTVKTV、院、院线等业态混杂，环境一般；线等业态混杂，环境一般；现汨罗范围内尚缺乏个性鲜明的以休闲、现汨罗范围内尚缺乏个性鲜明的以休闲、娱乐、餐饮为主要业态集群的商业街区。娱乐、餐饮为主要业态集群的商业街区。现有商业发展格局未能突破主城区的传统格局，未能形成集群。商业业态和购物空间缺现有商业发展格局未能突破主城区的传统格局，未能形成集群。商业业态和购物空间缺乏新意，一站式乏新意，一站式MALLMALL或主31、题购物街区稀缺，传统百货及购物中心急需升级换代趋势；或主题购物街区稀缺，传统百货及购物中心急需升级换代趋势；商业街区在综合环境、规划、业态等均有较大提升潜力。商业街区在综合环境、规划、业态等均有较大提升潜力。心连心心连心天恒天恒帝豪帝豪白云百货白云百货天虹电器天虹电器本案本案page21Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved三、城市商圈格局研究三、城市商圈格局研究3、代表性购物中心、代表性购物中心“综合超市综合超市+百货零售百货零售”组合传统常规，体量均在组合传统常规，体量均在80008000以内规模有限；基本为社区以内规模有限；基本为社区底商，32、由于汨罗一直处于住宅开发为主导的阶段，且楼盘规模普遍不大，商业基本为底商，由于汨罗一直处于住宅开发为主导的阶段，且楼盘规模普遍不大，商业基本为社区底商或者裙楼，新型的商业形态暂时不会出现。社区底商或者裙楼，新型的商业形态暂时不会出现。最早的百货店：最早的百货店：天恒百货店：位于汨罗市高泉南路，天恒百货店：位于汨罗市高泉南路，20022002年年1010月开业，营业面积月开业，营业面积46004600平方米，平方米，拥有员工拥有员工230230人，是典型的百货店类型。人，是典型的百货店类型。经营到期后改为白云百货经营到期后改为白云百货 。同规模的项目：同规模的项目：帝豪国际商业广场，帝豪国际商业33、广场，80008000平米，一楼为独立商业店，二、三楼为商场百货，平米，一楼为独立商业店，二、三楼为商场百货，四层为电影院。四层为电影院。人气最旺超市：人气最旺超市：0505年年7 7月开张，营业面积月开张，营业面积80008000平方米，拥有员工平方米，拥有员工340340人，天恒汨罗店是汨罗市人，天恒汨罗店是汨罗市重点招商企业并成为汨罗市超市的一面旗帜。重点招商企业并成为汨罗市超市的一面旗帜。是当前汨罗人气最好的超市。是当前汨罗人气最好的超市。同区域的项目：同区域的项目：汨罗汨罗 时代步行街建筑面积近时代步行街建筑面积近1600016000，共分为共分为A A、B B、C C、D D四个组34、列，四个组列，A A、B B两栋三层，两栋三层，C C、D D两栋两层。总铺面达两栋两层。总铺面达324324间，其中一层间，其中一层119119间，面积间，面积5271.325271.32；二层；二层129129间，面积间，面积6335.746335.74；三层；三层7676间，面积间，面积4211.944211.94。page22Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved国民经济发展势头强劲，良好的经济基础和发展势头将逐步带动居民消费需求的持续提升，有助于国民经济发展势头强劲，良好的经济基础和发展势头将逐步带动居民消费需求的持续提升，有助于城市商35、业贸易环境的持续改善。城市商业贸易环境的持续改善。经济环境经济环境四、外部环境总结四、外部环境总结产业环境产业环境商业环境商业环境汨罗产业转移的基地效应凸显，已经形成再生资源、软件电子工业为主导的产业结构，同时生态旅汨罗产业转移的基地效应凸显，已经形成再生资源、软件电子工业为主导的产业结构，同时生态旅游休闲产业持续增长，带动相关服务业进入稳定增长。游休闲产业持续增长，带动相关服务业进入稳定增长。城际、省际等完善便捷的交通，汨罗依靠优美环境和交通枢纽战略位置，加速融入长株潭城市群，城际、省际等完善便捷的交通，汨罗依靠优美环境和交通枢纽战略位置，加速融入长株潭城市群，作为湘北文化名城具有一定知名度36、。作为湘北文化名城具有一定知名度。城市环境城市环境城市居民收入快速增长推动购买能力持续提高，消费也存在升级需求；现有商业发展传统，新商业城市居民收入快速增长推动购买能力持续提高，消费也存在升级需求；现有商业发展传统，新商业正朝着休闲化方向发展，商业格局嬗变产生了全新的发展机遇。正朝着休闲化方向发展，商业格局嬗变产生了全新的发展机遇。3 3内部环境分析内部环境分析 地块区域分析地块区域分析 地块本体分析地块本体分析 商业属性界定商业属性界定 核心价值提炼核心价值提炼Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage24项目地处中心城区，是城市规划发展的37、主力项目地处中心城区，是城市规划发展的主力方向，城市旧城改造重点发展区域。该片区方向，城市旧城改造重点发展区域。该片区市政建设重点投入，片区发展势头加速推进，市政建设重点投入，片区发展势头加速推进，板块价值呼之欲出！板块价值呼之欲出！1、区位概况、区位概况项目地处城市发展的核心片区，是城市发项目地处城市发展的核心片区，是城市发展主轴方向和重点建设区域。展主轴方向和重点建设区域。该区域定位为综合服务功能区，该区域定位为综合服务功能区，本案位于本案位于汨罗最为成熟的区域，踞城市核心，坐拥汨罗最为成熟的区域，踞城市核心，坐拥繁华，拥交通之便利，由此成为汨罗最具繁华，拥交通之便利，由此成为汨罗最具居住38、价值和商业价值之所在。居住价值和商业价值之所在。一、地块区位分析一、地块区位分析汨罗中心区域汨罗中心区域不可再生的收藏级地段，不可再生的收藏级地段，中心价值全面崛起中心价值全面崛起Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage25二、项目区位分析二、项目区位分析基于城市发展方向的区域价值：城市核心，代言未来！基于城市发展方向的区域价值：城市核心，代言未来！城市中央，汨罗首席财富标杆page26Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved项目所处区域汨罗市核心区域，交通便利；项目所处区域汨罗市核心区域，交通39、便利；项目位于成熟中心区域，行政中心、教育中心项目位于成熟中心区域，行政中心、教育中心、同时兼备休闲中心、商业中心；、同时兼备休闲中心、商业中心；所在区域为汨罗开发热点区域，各项交通配套所在区域为汨罗开发热点区域，各项交通配套完善可快速导入区域以及周边消费群；完善可快速导入区域以及周边消费群；区域内目前尚缺乏核心商业集群，本项目为区区域内目前尚缺乏核心商业集群，本项目为区域首屈一指的成熟地段大型集中商业项目。域首屈一指的成熟地段大型集中商业项目。承接核心板块并互为辐射、互为提振；城市肌理快速重组，核心资源强势整合，价值承接核心板块并互为辐射、互为提振；城市肌理快速重组，核心资源强势整合，价值提40、升最大显现！提升最大显现！二、项目区位分析二、项目区位分析城市城市中心中心page27Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved区域已有成熟的学校、批区域已有成熟的学校、批发市场、生活区等。发市场、生活区等。全市标杆性高端物业环绕全市标杆性高端物业环绕周边，如凯华尊品、港鑫华周边，如凯华尊品、港鑫华庭等。庭等。汨罗大市场港鑫华庭凯华尊品菜一村中天家园城关中学城关一小中岭中学住区价值认同度高，已住区价值认同度高，已成为汨罗主流置业片。成为汨罗主流置业片。二、地块区位分析二、地块区位分析2 2、区域认同度、区域认同度12345678Copyright 241、014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage28项目总工分项目总工分3 3期开发，总建筑面积期开发，总建筑面积1414万万；商业总规划体量；商业总规划体量2 2万。万。商业为商业为A A、C C区区1-21-2层裙楼格局，全部为层裙楼格局，全部为临路门面。临路门面。B B区位区位4 4层集中商业，外部层集中商业，外部设置大型广场。设置大型广场。目前目前ABAB住宅已进入销售，即将推出销住宅已进入销售，即将推出销售售C C区住宅。区住宅。三、地块本体分析三、地块本体分析具标杆的品质大盘，具标杆的品质大盘，2 2万巨量商业万巨量商业规模，区域商业中心位置难被撼动。规模，42、区域商业中心位置难被撼动。1 1、商业规模、商业规模A A区一层区一层13411341售楼部售楼部A A区二层区二层15901590B B区一层区一层24852485B B区二区二-四层四层25782578/层层C C区一层区一层13671367C C区二层区二层13811381集中商业集中商业+全临街风情商业，引领汨罗商业新型态全临街风情商业，引领汨罗商业新型态Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage29项目可到达性高，多条城市交通干道交汇，周项目可到达性高，多条城市交通干道交汇，周边道路密集，各项交通十分便利。边道路密集，各项交通十分便43、利。2、交通条件、交通条件建设路建设路山塘路山塘路沿江大道沿江大道劳动路劳动路 中轴主干道，中心城区客流外溢的主要交通中轴主干道，中心城区客流外溢的主要交通通道：劳动路直连山塘路、建设路、罗城；山通道：劳动路直连山塘路、建设路、罗城；山塘路拉通以后串联大众路、高泉路、城西路，塘路拉通以后串联大众路、高泉路、城西路，实现东西无缝直接对接实现东西无缝直接对接便捷出入省级交通：便捷出入省级交通：劳动路直连山塘路、建劳动路直连山塘路、建设路直达京珠高速、设路直达京珠高速、S308省道、省道、107国道国道；未来快捷交通：沿江路修通后，未来快捷交通：沿江路修通后，3分钟直达老分钟直达老城区。城区。三、地44、块本体分析三、地块本体分析本案本案Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage303、物业规划、物业规划三、地块本体分析三、地块本体分析A A、B B、C C三区为道路分割，商业均为三区为道路分割，商业均为1-21-2层裙楼商业。规划形成集中层裙楼商业。规划形成集中商业与两条商业街区。商业与两条商业街区。B区区集中商业集中商业C C C C区临街区临街区临街区临街1-21-21-21-2层裙楼商业层裙楼商业层裙楼商业层裙楼商业A A区区临临街街区区临临街街1-21-2层层裙裙楼楼商商业业层层裙裙楼楼商商业业劳动路劳动路山塘路山塘路社区路社区路C45、opyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage31心连心超市、汨罗大市场、农业银行、城北中心、人民医院等购物、休闲、教育、医疗一应俱全。周边配套位于劳动路与山塘路交界处，城市中心位置，紧邻汨罗汽车站、建设路。项目位置4、地块周边配套、地块周边配套三、地块本体分析三、地块本体分析Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage32B区区集中商业集中商业C C C C区临街区临街区临街区临街1-21-21-21-2层裙楼商业层裙楼商业层裙楼商业层裙楼商业A A区区临临街街区区临临街街1-21-2层层裙裙楼楼46、商商业业层层裙裙楼楼商商业业劳动路劳动路山塘路山塘路社区路社区路5、展示条件、展示条件三、地块本体分析三、地块本体分析劳动路市容市貌展示劳动路市容市貌展示条件不佳，堵车、人条件不佳，堵车、人流杂乱、车辆乱停放流杂乱、车辆乱停放情况严重。出入批发情况严重。出入批发市场常年堵车。市场常年堵车。必须保持必须保持A A、B B区充区充足停车位置。足停车位置。山塘路目前展示条件不佳，待改造完毕以后展示条件将得到提升。山塘路目前展示条件不佳，待改造完毕以后展示条件将得到提升。Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage33多个道路框定金边银角形成价值依托，47、使得项目商业街区整多个道路框定金边银角形成价值依托，使得项目商业街区整体价值较为均衡；体价值较为均衡；左侧临近凯华尊品，视野开阔，昭示性强，广场聚拢人气，左侧临近凯华尊品，视野开阔，昭示性强，广场聚拢人气，商业价值最优。商业价值最优。北侧正对居民区，需求次之，商业价值次优。北侧正对居民区，需求次之，商业价值次优。7、价值研判、价值研判最优优中等一般差54321评估等级示意评估等级示意区段区段临近主要交通临近主要交通入口入口 景观优势景观优势展示面展示面人流人流车流车流道路条件道路条件合计合计A54443525B55555530C33433521商业街内部商业价值相对均衡，临近十字路口综合价值最48、高，是项目未来商业主要形象商业街内部商业价值相对均衡，临近十字路口综合价值最高，是项目未来商业主要形象展示面和人气聚集地。展示面和人气聚集地。三、地块本体分析三、地块本体分析B区区集中商业集中商业C C C C区临街区临街区临街区临街1-21-21-21-2层裙楼商业层裙楼商业层裙楼商业层裙楼商业A A区区临临街街区区临临街街1-21-2层层裙裙楼楼商商业业层层裙裙楼楼商商业业劳动路劳动路山塘路山塘路社区路社区路Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage341 1、项目战略使命、项目战略使命项目使命：项目使命：本项目主打差异化定位战略，将与传49、统商业中心形成本项目主打差异化定位战略，将与传统商业中心形成城区双重商业中核，带动片区综合价值上行并圈定城市核心商圈城区双重商业中核，带动片区综合价值上行并圈定城市核心商圈形象，进而圈定中心商圈形象，进而圈定中心商圈 “双核双核”战略版图。战略版图。四、商业属性界定四、商业属性界定Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage35传统商圈之外，目前汨罗整个中心板块缺乏一个真正成熟的商业中心。汨罗人群仍然只能到传统传统商圈之外，目前汨罗整个中心板块缺乏一个真正成熟的商业中心。汨罗人群仍然只能到传统中心商圈进行购物。中心商圈进行购物。本案商业开发体量50、具有规模效应，高水准提前介入规划和招商，打造成汨罗首席时尚商业中心，本案商业开发体量具有规模效应，高水准提前介入规划和招商，打造成汨罗首席时尚商业中心，可就近辐射片区乃至全市范围中高端人群进行消费。可就近辐射片区乃至全市范围中高端人群进行消费。目前汨罗商业板块缺乏真正意义上的主题型大型商业中心。目前汨罗商业板块缺乏真正意义上的主题型大型商业中心。市场空白：目前区域缺乏中高档、成熟商业中心，客群消费习惯也急需引导升级；市场空白：目前区域缺乏中高档、成熟商业中心，客群消费习惯也急需引导升级；商圈辐射：区域内社区配套型商业较为常见，辐射面窄、体量小、业态基础，对外影响商圈辐射：区域内社区配套型商业较51、为常见，辐射面窄、体量小、业态基础，对外影响力相当有限，无法发挥商圈崛起的扛鼎作用；力相当有限，无法发挥商圈崛起的扛鼎作用；开发规模：本项目自身住宅规模较大，具备一定人气支撑；开发规模：本项目自身住宅规模较大，具备一定人气支撑；人口因素：区域内开发楼盘较多，区域内大量的商贸人群与居住人群。人口因素：区域内开发楼盘较多，区域内大量的商贸人群与居住人群。2 2、项目区域商业格局研判、项目区域商业格局研判四、商业属性界定四、商业属性界定Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage36核心的建设路目前无直接竞争对手。本案所在片区已经成熟，交通、教育、公52、核心的建设路目前无直接竞争对手。本案所在片区已经成熟，交通、教育、公园景观、行政单位、医疗等综合配套完善。本案商业已自成中心，同时具有良园景观、行政单位、医疗等综合配套完善。本案商业已自成中心，同时具有良好市场影响力。周边开发楼盘品质一般，凯华尊品仅临街商业有部分营业，未好市场影响力。周边开发楼盘品质一般，凯华尊品仅临街商业有部分营业，未来山塘路改造后畅达市中心，后劲足。来山塘路改造后畅达市中心，后劲足。商圈界定：商圈界定：“城市中心核心商圈城市中心核心商圈”形象呼之欲出。形象呼之欲出。3 3、项目商圈属性界定、项目商圈属性界定四、商业属性界定四、商业属性界定Copyright 2014 zu53、oyoudc.All Rights Reservedpage37五、商业五、商业SWOTSWOT分析分析SWOTSWOT优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessWeakness）机会（机会（OpportunitiesOpportunities）威胁（威胁（ThreatsThreats）成熟地段，配套完善；成熟地段，配套完善；2 2万平米商业具有规模效应；万平米商业具有规模效应；规划定位，对接市场需求。规划定位，对接市场需求。目前片区尚缺乏人气支撑；目前片区尚缺乏人气支撑；目前认同度达不到预期，需要持续推目前认同度达不到预期，需要持续推广植入，培养认知。广植54、入，培养认知。片区开发持续向好，城市战略版图旧片区开发持续向好，城市战略版图旧城改造全城关注；城改造全城关注；以区域为代表的代表性项目共同发声，以区域为代表的代表性项目共同发声，带动片区整体价值认同度走高。带动片区整体价值认同度走高。可能的后续调控政策风险；可能的后续调控政策风险；地块周边其他项目商业入市直接以地块周边其他项目商业入市直接以价格进行竞争。价格进行竞争。发挥优势，规避劣势发挥优势，规避劣势利用机会，转化威胁利用机会，转化威胁联合发声，深挖城市升级话题，强植商圈形象。联合发声，深挖城市升级话题，强植商圈形象。组合核心概念，倡导新理念和全新的商业体验。组合核心概念，倡导新理念和全新的55、商业体验。用实景说话，软环境搭台力引主力商家共唱大戏。用实景说话，软环境搭台力引主力商家共唱大戏。合理定位，避免与直接竞争项目正面交锋。合理定位，避免与直接竞争项目正面交锋。把握市场需求，以精准定位弥补现有不足。把握市场需求，以精准定位弥补现有不足。Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage38品质中央：唯此品质中央：唯此1616万醇居时尚综合万醇居时尚综合商住区商住区六、核心价值分析六、核心价值分析城市升级：旧城改造，城市提质更新城市升级：旧城改造，城市提质更新大战略已定大战略已定先外后内的核心价值体系组合：先外后内的核心价值体系组合：消费56、升级：消费升级：2020万汨罗人消费习惯升级万汨罗人消费习惯升级换代换代立足城市趋势，战略突围；立足城市趋势，战略突围；放眼未来，放大前景预期；放眼未来，放大前景预期；衔接中心区，倡领中心区。衔接中心区，倡领中心区。发挥中心区的优势：以游憩与商业为主的各种设施（购发挥中心区的优势：以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、交往、休闲等）集聚的特定区物、餐饮、娱乐、文化、交往、休闲等）集聚的特定区域，三大核心功能：商务功能、商业零售功能和游憩功域，三大核心功能：商务功能、商业零售功能和游憩功能。能。Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedp57、age39区域形象细分区域形象细分风情商业街体验一站式的吃、喝、住、玩、乐综合服务区风情商业街体验一站式的吃、喝、住、玩、乐综合服务区休憩交往功能：休憩交往功能：全新的休闲风情商业街，全新物业体验。全新的休闲风情商业街，全新物业体验。综合商务功能：综合商务功能：区域内唯一区域内唯一2万大型成熟集中商业，提供一站式购物、休闲、娱乐、万大型成熟集中商业，提供一站式购物、休闲、娱乐、餐饮街区体验；餐饮街区体验；品质居住功能：品质居住功能：16万综合商住区，出则繁华，入则安宁，自在、闲适；万综合商住区，出则繁华，入则安宁，自在、闲适；配套功能：配套功能：周边密集分布汨罗主要行政单位，学校，批发市场，带58、动购物、餐饮等相周边密集分布汨罗主要行政单位，学校，批发市场，带动购物、餐饮等相关功能需求。关功能需求。六、核心价值分析六、核心价值分析Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage40中心区价值转换：新型购物体验以及新的生活方式引领者。中心区价值转换：新型购物体验以及新的生活方式引领者。五、核心价值分析五、核心价值分析建筑精神契合：建筑精神契合：全新理念购物中心建筑形全新理念购物中心建筑形态是开放的易趣空间型商业街区态是开放的易趣空间型商业街区核心资源依托：核心资源依托：空中花园、广场空中花园、广场借题借题核心实施载体：核心实施载体：差异定位、59、品质差异定位、品质提升提升汨罗全新汨罗全新生活主张生活主张商业灵魂契合：商业灵魂契合：引导汨罗人由传统消费模引导汨罗人由传统消费模式向品质式向品质“生活方式生活方式”倾斜倾斜各方需求分析各方需求分析4 4 商家需求分析商家需求分析 开发商需求分析开发商需求分析 各方需求总结各方需求总结Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage421 1、商家需求分析说明、商家需求分析说明二、商家需求分析二、商家需求分析商家需求主要由我司招商部完成，根据项目具体情况以及商业经营业态甄选部分商家进行。商家需求主要由我司招商部完成，根据项目具体情况以及商业经营业态60、甄选部分商家进行。访问商家主要信息包括对片区的认知度，进驻意向以及需求经营面积，租金要求等核心因素。访问商家主要信息包括对片区的认知度，进驻意向以及需求经营面积，租金要求等核心因素。本次电话访问商家总共本次电话访问商家总共3838家，（已经通过邮件发送有关项目的基本资料供其参考）。家，（已经通过邮件发送有关项目的基本资料供其参考）。访问商家业态涵盖百货、超市、餐饮以及休闲等。访问商家业态涵盖百货、超市、餐饮以及休闲等。Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage432 2、餐饮功能、餐饮功能大型中餐物业标准要求大型中餐物业标准要求50-200个61、，有卸货车位、区域停车位数量顾客洗手间与员工专用洗手间分开，包间内可设有套内洗手间，并预留上下水管线。洗手间两条电话线路、有线电视通讯要求污、废水排水管径150mm，上水管道直径50mm，下水管道直径250mm；设厨房污水专用处理器。排污单层3楼梯宽度为2m-2.5m，双层楼梯中，主梯宽度为3米，两侧楼梯宽度1.5米为佳。步梯大厅吊顶4米，包括吊顶内设备空调等,大豪华包间3.6米，小包房3结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标厨房区承载450Kg/，其他区250Kg/8米12米14（层）150020003,000-5,000具体要求具体要求62、具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业结构指标物业结构指标 50立方/小时楼板承重（Kg/）隔音减震系统：安装隔音、减震设备，环保经营,采暖、通风和空气调节及制冷设计方案应根据建筑物或项目的用途、工艺和使用要求、室外气象条件以及能源状况等，通过技术经济比较确定，餐饮项目对于这一系统的要求较为严格。其他管径150mm柱间要求（m）包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。消防200KW开间要求（m）80cm*150cm隔油池1经营楼层选择1的排油烟专用管井，排烟量1600l/s排烟散热制冷量厨房450卡/小时，用餐区350卡/小时。单层面积（）排风量800 l/s，新风量约为63、2500l/s。新风量视商家具体情况而定需求面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage442 2、餐饮功能、餐饮功能特色特色中餐物业标准要求中餐物业标准要求 10个停车位数量（个）有独立卫生间配备洗手间两条电话线路、有线电视通讯要求排油井、隔油池及排油烟井道等设施排污 1.5米步梯3米结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标厨房区承载力450Kg/，其他区域250Kg/4米8米1层或12层300-500800-1000具体要求具体要求具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具64、体要求物业结构指标物业结构指标 34立方/小时楼板承重（Kg/）-其他管径50mm柱间要求（m）消火栓、喷淋头、烟感等消防150KW开间要求（m）有中央隔油池隔油池根据需求配备经营楼层选择（层）密闭性要求较高排烟散热制冷量厨房450卡/小时，用餐区350卡/小时。单层面积（）根据餐厅的排气次数，一般按8：10的比例进行补风新风量简单装修/毛坯需求面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage452 2、餐饮功能、餐饮功能中式快餐物业标准要求中式快餐物业标准要求不要求停车位数量（个）有独立卫生间配备洗手间一般需2条线路容量，若商家有外送服务65、则提供4条以上线路通讯要求 125mm排污 1.2米步梯4米结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标厨房区承载力450Kg/，其他区域250Kg/6米8米1层为主300300左右具体要求具体要求具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业结构指标物业结构指标 34立方/小时楼板承重（Kg/）-其他管径50mm柱间要求（m）配有消火栓、喷淋头等，纳入大厦消防系统消防150KW开间要求（m）80cm*125cm隔油池无经营楼层选择（层）密闭性要求较高排烟散热提供中央空调或空调安置位置单层面积（）根据餐厅的排气次数，一般按8：10的66、比例进行补风新风量简单装修/毛坯需求面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage462 2、餐饮功能、餐饮功能西餐物业标准要求（必胜客）西餐物业标准要求（必胜客）20个停车位数量提供与化粪池相连的管道洗手间一般要求有2条线路容量，网络宽带接口通讯要求设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施排污12米宽步梯4.8结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标厨房区承载力450Kg/，其他区域250Kg/5.5121层，或12层300500300-1000具体要求具体要求具体要求具体要求物业配67、备指标物业配备指标具体要求具体要求物业结构指标物业结构指标 34立方/小时楼板承重（Kg/）同意在商家租赁区附近提供安装冷冻库、冷藏库及制冰机的室外外机组（4台）的位置，安装时乙方负责制作钢架，每台外机重量约15KG，尺寸约400*500*750其他20吨/天柱间要求（m）提供大楼的消防栓、烟感、喷淋、报警等消防系消防150kw开间要求（m）有中央隔油池隔油池无经营楼层选择（层）提供烟管500*700mm的排烟管接驳口，有约6平方米可供放置两台排油烟机位置排烟散热制冷量厨房450卡/小时，用餐区350卡/小时。单层面积（）3个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口新风量基本68、由商家自主装修需求面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage472 2、餐饮功能、餐饮功能西式快餐物业标准要求（肯德基）西式快餐物业标准要求（肯德基）无要求停车位数量提供与化粪池相连的管道洗手间一般需2条线路容量，若商家有外送服务则提供4条以上线路通讯要求设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施排污1.2宽以上步梯3结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标厨房区承载力450Kg/，其他区域250Kg/4米以上 12米1层或12层150-300300-500具体要求具体要求具体要求具69、体要求物业配备指物业配备指标标具体要求具体要求物业结构指标物业结构指标楼板承重（Kg/）在门脸上方提供招牌安装位置。同意在商家租赁区附近提供安装冷冻库、冷藏库及制冰机的室外外机组（4台）的位置，安装时乙方负责制作钢架，每台外机重量约15KG，尺寸约400*500*750。其他冬季供热水温度为50-60，夏季供冷水温度7-12。柱间要求（m）提供大楼的消防系接入消防150KW开间要求（m）有中央隔油池隔油池不要求经营楼层选择（层）烟管500*700mm，约6平方米可放置两台排油烟机排烟散热350卡/小时单层面积（）3个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口新风量基本由商家自主70、装修需求面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage483 3、购物功能、购物功能大卖场物业标准要求大卖场物业标准要求300-500停车位数量（个）配有洗手间提供电话线配口通讯要求预留排油烟竖井，为风机设置机基排污员工步行梯步梯5.2结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标卖场750kg/；仓库1000kg/；收货区外停车3000kg/；收货区内堆物区1500kg/；酒水饮料区1000kg/8米20米以上，门宽8米135,00012,0008,000-30,000具体要求具体要求具体要71、求具体要求物业配备指物业配备指标标具体要求具体要求物业结构指标物业结构指标200立方/天楼板承重（Kg/）进深50卸货/理货区需要500-1,000平米其他200立方/天柱间要求（m）包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。消防供电4200KVA双电源开间要求（m）有中央隔油池隔油池货梯卖场为两层时3台,卖场内设两台自动坡道经营楼层选择（层）烟管500*700mm，约6平方米可放置两台排油烟机排烟散热中央空调提供与否需与发展商沟通单层面积（）3个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口新风量毛坯需求面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights 72、Reservedpage493 3、购物功能、购物功能生活超市物业标准要求（社区超市生活超市物业标准要求（社区超市）50-150停车位数量（个）洗手间提供电话线配口通讯要求设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施排污员工步行梯步梯4.5结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标卖场750kg/；仓库1000kg/；收货区外停车区3000kg/；收货区内堆物1500kg/；酒水饮料区1000kg/6812500-1,000500-1,000具体要求具体要求具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业结构指标物业结构指标配备管道煤73、气或瓶装煤气站楼板承重（Kg/）其他200立方/天柱间要求（m）包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。消防供电4200KVA双电源开间要求（m）有中央隔油池隔油池货梯卖场为两层时3台,卖场内设两台自动坡道经营楼层选择（层）烟管500*700mm，约6平方米可放置两台排油烟机排烟散热提供中央空调单层面积（）2个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口新风量毛坯需求面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage503 3、购物功能、购物功能专业卖场物业标准要求（国美）专业卖场物业标准要求（国美）35以上停车位数量（个）有洗74、手间提供电话线配口通讯要求排污2米宽步梯4.8结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标卖场800，仓库1000820米入口宽8米1层或13层，或地下室 5001800-2500具体要求具体要求具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业结构指标物业结构指标不要求楼板承重（Kg/）其他接驳到位柱间要求（m）包括消防卷帘门、消火栓、喷淋头、烟感等。消防供电4200KVA双电源开间要求（m）隔油池自动上下扶梯经营楼层选择（层）排烟散热提供中央空调单层面积（）2个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口新风量毛坯需求75、面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage513 3、购物功能、购物功能便利店物业标准要求便利店物业标准要求停车位数量（个）洗手间提供电话线配口通讯要求提供接口排污步梯4结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标25049150-60 50-60具体要求具体要求具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业结构指标物业结构指标楼板承重（Kg/）进深15店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带其他一般商业标准柱间要求（m）符合国家消费安全标准消防一般商业标准（三厢电）开间76、要求（m）隔油池经营楼层选择（层）排烟散热预留空调安装位置单层面积（）-新风量简单装修需求面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage524 4、休闲娱乐功能、休闲娱乐功能美容、美容、SPASPA物业标准要求物业标准要求5个以上停车位数量（个）需要洗手间提供电话线配口通讯要求提供接口排污-步梯4结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标48米3-80-200具体要求具体要求具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业结构指标物业结构指标不需要楼板承重（Kg/）-其他提供接77、口柱间要求（m）符合国家消费安全标准消防商业用电标准（三厢电）开间要求（m）-隔油池-经营楼层选择（层）-排烟散热预留空调安装位置单层面积（）-新风量简单装修/毛坯需求面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage534 4、休闲娱乐功能、休闲娱乐功能健身馆物业标准要求健身馆物业标准要求30个以上停车位数量（个）配有洗手间提供2路电话线以上通讯要求提供市政接口排污根据楼层需要情况提供步梯5.2结构层高要求（m）燃气管道供水供电电梯（部）空调要求物业交付装修标准物业配备指标物业配备指标器械集中区域750kg/；9-13800800-300078、具体要求具体要求具体要求具体要求物业配备指标物业配备指标具体要求具体要求物业结构指标物业结构指标需要楼板承重（Kg/）其他供水200吨/天柱间要求（m）符合国家消费安全标准消防供电3000KVA以上开间要求（m）-隔油池-经营楼层选择（层）-排烟散热400卡/小时单层面积（）3个500*500mm的新风口和2个500*500mm的排风口新风量毛坯需求面积（）Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage54开发商需求开发商需求三、开发商需求分析三、开发商需求分析2打造汨罗最具特色和知名度的新生活方式中心，休闲娱乐消费目的地。打造汨罗最具特色和知名79、度的新生活方式中心，休闲娱乐消费目的地。A A、C C区临街门面全部出售。区临街门面全部出售。1B B区基本整体持有，统一经营统一管理，培养成项目未来长期稳定的商业区基本整体持有，统一经营统一管理，培养成项目未来长期稳定的商业经营效益贡献点，一楼临街部分少量可用来划分出售；经营效益贡献点，一楼临街部分少量可用来划分出售；Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage55注重点注重点注重点注重点商户商户商户商户消费者消费者消费者消费者开发商开发商开发商开发商关注商业周边人气，对项目的差关注商业周边人气，对项目的差异化概念表示认同异化概念表示认同对购80、物产品的丰富性和购物环境对购物产品的丰富性和购物环境要求越来越高；要求越来越高；打造领先的重量级商业项目，自打造领先的重量级商业项目，自持商业与销售相结合，控制开发持商业与销售相结合，控制开发风险风险利益方利益方利益方利益方对项目的影响对项目的影响对项目的影响对项目的影响商业气氛培养需要特别注意商业气氛培养需要特别注意在建筑设计和业态规划、招商经营悉心在建筑设计和业态规划、招商经营悉心经营，保证项目开发的高水准经营，保证项目开发的高水准制定出符合市场的商业定位，满足消费制定出符合市场的商业定位，满足消费者多元化的需求，同时注意停车位等硬者多元化的需求，同时注意停车位等硬件配套设施的建设件配套设81、施的建设四、各方需求总结四、各方需求总结案例分析案例分析5 5 案例选取原则案例选取原则 案例分析案例分析 案例启发案例启发Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage57一、案例选取选择一、案例选取选择从项目区位、商业体量、区位条件以及基本价值等方面考量，与本项目契合度高，具有较高的借从项目区位、商业体量、区位条件以及基本价值等方面考量，与本项目契合度高，具有较高的借鉴意义。鉴意义。从项目商业定位清晰、业态组合落位合理，经营良好，经市场验证并获得成功，可以为本项目提从项目商业定位清晰、业态组合落位合理，经营良好，经市场验证并获得成功，可以为本82、项目提供操作借鉴性。供操作借鉴性。甄选出甄选出深圳万科城深圳万科城商业模式研究作为借鉴。商业模式研究作为借鉴。核心商业中心核心商业中心中心商圈中心商圈2 2万以内万以内区位区位商业商业规模规模商圈商圈级别级别业态业态特色风情商业街特色风情商业街万科城模式万科城模式裙商综合体参考裙商综合体参考业态组合汇聚人气业态组合汇聚人气案例选择依据案例选择依据Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage58万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内万科城位于深圳北部关外，坂雪岗高新技术开发区内，毗邻华为基地，毗邻华为基地新天下基地等多家高新技术企业新天下83、基地等多家高新技术企业区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内，毗邻区位：万科城位于深圳北部坂田岗高新技术开发区内，毗邻工业区中的多家知名企业：华为基地，新天下基地，富士康工业区中的多家知名企业：华为基地，新天下基地，富士康基地。基地。交通：梅观高速与机荷高速交汇交通：梅观高速与机荷高速交汇 环境：无特殊景观资源环境：无特殊景观资源布吉布吉龙华龙华观澜观澜福田区政府福田区政府深圳市政府深圳市政府华为基地华为基地坂田工业区坂田工业区富士康基地富士康基地新天下基地新天下基地坂雪工业区坂雪工业区坂田第一工业区坂田第一工业区深圳市万科房地产有限公司开发商美国BGA景观设计事务所景观设计美国San84、dy babckck设计事务所建筑设计4200停车位1.1容积率30%覆盖率3000030000平方米平方米商业面积商业面积398050平方米住宅面积437670437670平方米平方米建筑面积建筑面积397883.5平方米占地面积多层、小高层、高层建筑类别普通住宅、别墅物业类型Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage59商业定位：商业定位：LIVING MALLLIVING MALL，集特色饮食、古典文化、，集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体的西班牙风情步行街主题购物、娱乐休闲于一体的西班牙风情步行街核心商圈消费群：核心商圈消85、费群：（1.5公里以内）华为、新天下等3万高科技精英；万科城、日辉台等近2万高收入特区移民；周边村1万富裕居民共6万中高收入消费群次级商圈消费群：次级商圈消费群：（3公里以内）龙坂卫星城近几年超过300万平方米的住宅开发量及周边大量消费人口，加上坂雪岗工业园近400家高科技企业，总计30万消费人口辐射商圈消费群：辐射商圈消费群：周边福田中心区、龙华、布吉等过百万人口项目定位项目定位社区LIVING MALL，风情商业街是一个哑铃型购物公园，集体特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体形象定位形象定位开放的西班牙风情步行街消费群定位消费群定位核心核心次级次级辐射辐射Copyright 20186、4 zuoyoudc.All Rights Reservedpage60万科城商业规划万科城商业规划三大主题为主题餐饮、特色购物三大主题为主题餐饮、特色购物、娱乐休闲、娱乐休闲二层：二层：共共30003000平美食世界平美食世界二层：二层：二层：二层：共共共共3000300030003000平美食世界平美食世界平美食世界平美食世界三层三层共共76007600平时尚百货平时尚百货华润万佳已签约华润万佳已签约三层三层三层三层共共共共7600760076007600平时尚百货平时尚百货平时尚百货平时尚百货华润万佳已签约华润万佳已签约华润万佳已签约华润万佳已签约二层二层丹桂轩已签约丹桂轩已签约二层二层87、二层二层丹桂轩已签约丹桂轩已签约丹桂轩已签约丹桂轩已签约二层，共二层，共60006000平平休闲娱乐风情街区休闲娱乐风情街区二层，共二层，共二层，共二层，共6000600060006000平平平平休闲娱乐风情街区休闲娱乐风情街区休闲娱乐风情街区休闲娱乐风情街区二层，共二层，共30003000平平社区配套社区配套二层，共二层，共二层，共二层，共3000300030003000平平平平社区配套社区配套社区配套社区配套二层：二层：14001400平平健身美容，汽车用品健身美容，汽车用品二层：二层：二层：二层：1400140014001400平平平平健身美容，汽车用品健身美容，汽车用品健身美容，汽车用88、品健身美容，汽车用品Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage61万科城商业总面积30000共有三个主力店：华润万家 1700 KFC 600 丹桂轩 1600 万科风情步行街业态中餐饮都占到很大比例。租金（除主力店）：60-120元/平均租金75元/华润万家华润万家KFC丹桂轩丹桂轩 美食世界美食世界3077（二层）（二层）美食世界美食世界4047（二层）（二层）社区配套社区配套1900（二层）（二层）建材装饰建材装饰3056（二层）（二层）一楼时尚百货一楼时尚百货二楼三楼超市二楼三楼超市76471466汽车美容2211小百货1900社区配89、套1700超市3055建材家装6319餐饮面积面积业种业种面积面积业种业种汽车美容汽车美容汽车饰品汽车饰品1446（二层）（二层）商业业种比例商业业种比例商业业种比例商业业种比例深圳万科城风情步行街商业组合是具有对外辐射功能深圳万科城风情步行街商业组合是具有对外辐射功能的社区商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套的社区商业，主要为餐饮、小百货、家居、社区配套Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage62万科城商铺开发是带租约模式，但不进行返租，不承诺回报率。商铺的招商工作在2003年底开始进行了，其先于商铺的一期发售。万科城主力店自己持有面90、积8419.23，其余铺面销售，持有比达到了38%。2004200420032003200520052006200620072007商铺商铺商铺商铺发售发售发售发售第一次发售第一次发售2004-10-012004-10-01售价：售价：1200012000元元/第二次发售第二次发售2005-5-012005-5-01售价：售价：1800018000元元/商铺商铺商铺商铺招商招商招商招商30%30%的招商的招商率，主力率，主力店确定店确定90%90%的招商的招商率率带租约销售的策略在万科城商带租约销售的策略在万科城商铺的销售中取得了成功，商铺铺的销售中取得了成功，商铺100%100%销售。销售。91、商铺在商铺在90%90%招商后，商铺的溢招商后，商铺的溢价达到了价达到了60006000元元/。100%100%的招商的招商率率5-15-1开业开业万科城商铺采用带租约销售的模式，但没有返租，商铺的成功销售万科城商铺采用带租约销售的模式，但没有返租，商铺的成功销售与招商成功有紧密的关联与招商成功有紧密的关联Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage63万科城商业街总结：万科城商业街总结：招商先行，持有主力店，带租约销售招商先行，持有主力店，带租约销售却并不返租，提升业主信心，并为商却并不返租，提升业主信心，并为商铺销售带来溢价铺销售带来溢价商92、业定位商业定位主题业态主题业态招商先行招商先行LIVING MALLLIVING MALL，集特色饮食、古典文，集特色饮食、古典文化、主题购物、娱乐休闲于一体的化、主题购物、娱乐休闲于一体的西班牙风情步行街西班牙风情步行街规划了三大特色主题业态，并在经营规划了三大特色主题业态，并在经营中不断调整业态，以达到最优的商业中不断调整业态，以达到最优的商业状态状态Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage64清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位；清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位；立足周边消费群的基础上，对外93、辐射。立足周边消费群的基础上，对外辐射。以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。定位启发定位启发三、案例启发三、案例启发Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage65主力店在各层结合分布，且每层的主力店业态不同主力店在各层结合分布，且每层的主力店业态不同。可以从垂直方向完善业态种类，拉动人流垂。可以从垂直方向完善业态种类，拉动人流垂直流动。直流动。餐饮直接带动人气，应均匀分布在94、各层之间餐饮直接带动人气，应均匀分布在各层之间，多分布在两端以及中间节点处多分布在两端以及中间节点处。主要为中高端品牌，。主要为中高端品牌，便利性餐饮，便利性餐饮，KFCKFC等主要分布在等主要分布在1F1F昭示性强的位置，有利于聚集人气，营造氛围。昭示性强的位置，有利于聚集人气，营造氛围。除主力店以外，重要品牌店主要分布在两端节点和中间节点除主力店以外，重要品牌店主要分布在两端节点和中间节点，拉动人流平面流动。，拉动人流平面流动。从类别分析，从类别分析，同类业态以及同类档次、定位的品牌集中分布同类业态以及同类档次、定位的品牌集中分布，形成聚集效应。，形成聚集效应。礼品礼品/饰品饰品/钟表类商95、品分布在单层平面中间钟表类商品分布在单层平面中间，避免消费盲点，同时丰富单层业态种类，档次中高，避免消费盲点，同时丰富单层业态种类，档次中高端。端。业态分布启发业态分布启发三、案例启发三、案例启发商业定位商业定位6 6 商业定位考虑因素商业定位考虑因素 商业定位商业定位 商业主题定位商业主题定位 商业客户定位商业客户定位 商业业态定位商业业态定位page67Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved一、商业定位考虑因素一、商业定位考虑因素page68Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved一站式的综合性多96、元化生一站式的综合性多元化生活时尚中心，打造出能代活时尚中心，打造出能代表汨罗市整体商业形象的表汨罗市整体商业形象的商业中心结合商业步行街商业中心结合商业步行街的融合产品，符合商业的的融合产品，符合商业的发展方向发展方向案例研究案例研究自身状况自身状况利益方关注利益方关注点点外部环境外部环境可以满足区域辐射商业的基本条件可以满足区域辐射商业的基本条件借鉴案例的成功给我们提供了启示和信心借鉴案例的成功给我们提供了启示和信心商家和消费者对本项目商业的初步构想表示商家和消费者对本项目商业的初步构想表示认可，同时可以达成开发商愿景认可，同时可以达成开发商愿景城市商业的发展水平，为商业的发展提供了城市商97、业的发展水平，为商业的发展提供了机遇和空间机遇和空间一、商业定位考虑因素一、商业定位考虑因素page69Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved区域内大型商业倾向购物功能和一站式的方向发展，中心区休闲娱乐和区域内大型商业倾向购物功能和一站式的方向发展，中心区休闲娱乐和+休闲娱乐功能方向的项休闲娱乐功能方向的项目缺乏，存在明显的市场空白。目缺乏，存在明显的市场空白。休闲娱乐休闲娱乐购物购物专业化专业化（=有限品种）有限品种）一站式购物一站式购物（=品种齐全）品种齐全）帝豪商业帝豪商业中心中心帝豪商业帝豪商业中心中心农批市场农批市场农批市场农批市场通程98、电器通程电器通程电器通程电器白云百货白云百货白云百货白云百货白云电器白云电器白云电器白云电器心连心心连心心连心心连心市场空白点市场空白点建材批发建材批发市场市场建材批发建材批发市场市场日用品市场日用品市场日用品市场日用品市场一、商业定位考虑因素一、商业定位考虑因素天恒超市天恒超市天恒超市天恒超市城东休闲城东休闲一条街一条街城东休闲城东休闲一条街一条街page70Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved特色化、品质化、时尚化特色化、品质化、时尚化是打造的竞争优势，是打造的竞争优势，差异化差异化 是核心竞争策略！是核心竞争策略！差异化瞄准市场缝隙 创新99、产品和需求点 强调产品的特色和价值 挖掘市场需求，引领行业发展 跟随化跟随大势，规避风险利用现有资源，缩短培育时间一、商业定位考虑因素一、商业定位考虑因素page71Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved7171成熟的批发市场氛围，营造成熟的批发市场氛围，营造开放式街区式购物环境开放式街区式购物环境特色商业街道形式加以特色商业街道形式加以公共广场公共广场更多地设置聚集人气更多地设置聚集人气游乐设施游乐设施 丰富的丰富的文化活动文化活动 创意零售空间，创意零售空间，时尚聚集地时尚聚集地餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处，汨罗餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚100、好去处，汨罗购物天堂购物天堂成熟的批发市场氛围，营造成熟的批发市场氛围，营造开放式街区式购物环境开放式街区式购物环境特色商业街道形式加以特色商业街道形式加以公共广场公共广场更多地设置聚集人气更多地设置聚集人气游乐设施游乐设施 丰富的丰富的文化活动文化活动 创意零售空间，创意零售空间，时尚聚集地时尚聚集地餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处，汨罗餐饮娱乐多姿多彩，休闲相聚好去处，汨罗购物天堂购物天堂1 1、定位理念、定位理念二、商业定位二、商业定位page72Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved.在商业领域，永远没有比较极，只有最高级在商业领域，永远101、没有比较极，只有最高级“以号召性较强的品牌卖场为核带动品质业态提升的商业中心以号召性较强的品牌卖场为核带动品质业态提升的商业中心”之于汨罗、之于本案实在是众望所归！之于汨罗、之于本案实在是众望所归！对项目而言，关键看我们能否有足够的梦想、和勇气去掀对项目而言，关键看我们能否有足够的梦想、和勇气去掀起区域乃至汨罗商业史上的革命起区域乃至汨罗商业史上的革命历史性发展大潮浩浩荡荡，顺势营商者，财富必水升船高。历史性发展大潮浩浩荡荡，顺势营商者，财富必水升船高。选择本区域前不见后来者的划时代的选择本区域前不见后来者的划时代的page73Copyright 2014 zuoyoudc.All Right102、s Reservedpage74Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved邻里之间page75Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved品牌超市品牌超市品牌超市品牌超市卖场卖场卖场卖场 本案商业部分市场定位：本案商业部分市场定位：“最具号召力的商业中心”特色品牌特色品牌特色品牌特色品牌商业商业商业商业餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲餐饮休闲娱乐娱乐娱乐娱乐汨罗城市核心区汨罗城市核心区邻里商业邻里商业邻里商业邻里商业中心中心中心中心page76Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Re103、served汨罗城央汨罗城央首席风情购物街首席风情购物街二、商业形象二、商业形象page77Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved主力客群以汨罗中高端人群消费为主主力客群以汨罗中高端人群消费为主三、商业客户定位三、商业客户定位核心消费群：汨罗投资经验丰富的投资核心消费群：汨罗投资经验丰富的投资者、经商者者、经商者次级消费群：有经济实力的本地人，看次级消费群：有经济实力的本地人，看中项目前景中项目前景边缘消费群：周边乡镇、市县的进城者边缘消费群：周边乡镇、市县的进城者中高端休闲、潮流追求消费品质品质、风情来自汨罗的品位追求者；眼光敏锐的外来投资者汨104、罗全新商业模式开放式商业街提升属性发展潜力区域前景地段优势、区域前景就在眼前，思维超前的投资者核心区域、山塘路前景地段辅助属性中端、中高端商业模式项目周边的中等以上收入客户：市区本地人、公务员、下属县、乡镇富裕进城者市区内、下属县、乡镇区位核心属性客户定位客户特征项目属性属性地位page78Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved有主力店模式有主力店模式无主力店模式无主力店模式需具备条件需具备条件有一批品牌号召力很强的次主力店有一批品牌号召力很强的次主力店进驻，依照目前访谈商家的反馈，进驻，依照目前访谈商家的反馈，次主力店招商难以达到目的次主力店招105、商难以达到目的如果进行销售，将很难确保后期的如果进行销售，将很难确保后期的良好经营良好经营主力店对地段及项目的认可，按照目主力店对地段及项目的认可，按照目前的商家反馈，比较理想，引进知名前的商家反馈，比较理想，引进知名百货主力店的机会很大百货主力店的机会很大发挥主力店的带动效应，在销售的情发挥主力店的带动效应，在销售的情况下，同样可以实现快速招商及后期况下，同样可以实现快速招商及后期经营旺场经营旺场四、商业物业业态定位思考四、商业物业业态定位思考利于提升项目品牌和形象利于提升项目品牌和形象利于营造营销卖点，提升市场利于营造营销卖点，提升市场知名度知名度利于快速招商及提升高楼层商利于快速招商及提106、升高楼层商铺价值铺价值主力店租金低，收益较差主力店租金低，收益较差优劣势分析优劣势分析VSVS可增加业态的丰富度可增加业态的丰富度市场的知名度与影响力难于短市场的知名度与影响力难于短时间提升时间提升小户过多，增加后期管理难度小户过多，增加后期管理难度招商过程可能较长招商过程可能较长1、考虑因素、考虑因素page79Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved功能区功能区业态选择业态选择超市类品牌日用品超市（家润多、步步高、人人乐、华润万家等）特色美食快时尚的速食餐饮（KFC、麦当劳、必胜客等）高端餐饮适合富裕一族、商务人士的中高端大型餐饮体验式娱乐空间107、影院、KTV等社区配套银行、邮政、药店、干洗、便利店等购物购物休闲娱乐休闲娱乐餐饮餐饮超市型超市型MallMall体验式娱乐中心体验式娱乐中心特色美食特色美食购物娱乐休闲主题餐饮购物娱乐休闲主题餐饮2 2、物业定位、物业定位四、商业物业定位四、商业物业定位一大购物广场一大购物广场+品牌超市品牌超市+特色时尚步行商业街特色时尚步行商业街page80Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights ReservedB区区集中商业集中商业C C C C区临街区临街区临街区临街1-21-21-21-2层裙楼商业层裙楼商业层裙楼商业层裙楼商业A A区区临临街街区区临临街街1-21-2108、层层裙裙楼楼商商业业层层裙裙楼楼商商业业劳动路劳动路山塘路山塘路社区路社区路五、商业物业定位五、商业物业定位分期分期商业定位商业定位业态业态A A区区时尚生活中时尚生活中心心生活配套（银行、邮政、餐饮、药房、美容美发、便利店、文具店等）C C区区时尚休闲中时尚休闲中心心品牌家居、装饰，精品零售、咖啡茶饮等B B区区时尚休闲体时尚休闲体验中心验中心连锁品牌综合超市、知名电影院线、品牌中、西餐饮等page81Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights ReservedA A区一层区一层13411341售楼部售楼部A A区二层区二层15901590五、商业物业定位五、商业物109、业定位A A区一楼铺面基本在区一楼铺面基本在100100以内以内，且展示面较好，便于卖出高，且展示面较好，便于卖出高单价，建议小面积处理，控制单价，建议小面积处理，控制总价。总价。布局精品服饰，精品店，鞋帽布局精品服饰，精品店，鞋帽，搭配社区配套商业等。，搭配社区配套商业等。A A区二楼铺面较大，且展示面较区二楼铺面较大，且展示面较好，建议单独卖，控制单价。好，建议单独卖，控制单价。布局品牌餐饮，茶楼，精品西布局品牌餐饮，茶楼，精品西餐等。餐等。page82Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights ReservedC C区一层区一层13671367C C区二层区二层110、13811381五、商业物业定位五、商业物业定位C C区一楼铺面较大，山塘路改造后展示面较好，布局银行，品牌家具展示，区一楼铺面较大，山塘路改造后展示面较好，布局银行，品牌家具展示，C C区区C4C4栋下搭配栋下搭配精品、花艺、文具等。精品、花艺、文具等。A A区二楼铺面较大，且展示面较好，建议单独卖，控制单价。区二楼铺面较大，且展示面较好，建议单独卖，控制单价。布局品牌餐饮，茶楼，精品西餐等，也可考虑大型健身俱乐部。布局品牌餐饮，茶楼，精品西餐等，也可考虑大型健身俱乐部。page83Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights ReservedB B区一层区一层248111、52485B B区二区二-四层四层25782578/层层五、商业物业定位五、商业物业定位B B区一楼铺面展示面较好，建议将临街面划小铺出售，在大品牌的带动下卖出高单价。其余区一楼铺面展示面较好，建议将临街面划小铺出售，在大品牌的带动下卖出高单价。其余部分布局精品化妆品、珠宝等高租金承受类，以柜台形式出现。部分布局精品化妆品、珠宝等高租金承受类，以柜台形式出现。B B区二楼、三楼根据超市谈判面积需要确定。区二楼、三楼根据超市谈判面积需要确定。B B区四楼考虑品牌院线，区四楼考虑品牌院线，KTVKTV等，或大型休闲足浴等休闲类商业业态。等，或大型休闲足浴等休闲类商业业态。page84Copyrig112、ht 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved购物（小百货或超市）购物（小百货或超市）：主要经营精品类主题超市，特色鲜明，区别于周边项目，突出档次和品质享受。：主要经营精品类主题超市，特色鲜明，区别于周边项目，突出档次和品质享受。五、商业物业定位五、商业物业定位时尚殿堂时尚殿堂主题购物中心主题购物中心page85Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved食尚汇餐饮娱乐食尚汇餐饮娱乐舌尖上的世界美食，饕餮盛宴舌尖上的世界美食，饕餮盛宴食尚汇，即汇聚各地的美食，成为汨罗食尚汇，即汇聚各地的美食，成为汨罗餐饮目的地餐饮目的地休闲：113、设置休闲：设置KTVKTV、足浴、茶室、足浴、茶室五、商业物业定位五、商业物业定位page86Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved原因及作用以年轻人为主，消费需求旺盛女性消费潜力大，适当增加女性“需求”店铺时尚时尚 精品步行街店（加强型）精品步行街店（加强型）打造时尚精品一条街，经营精品、饰品、鞋服、包具等打造时尚精品一条街，经营精品、饰品、鞋服、包具等五、商业物业定位五、商业物业定位page87Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved 数码、书籍、光碟等文化类（满足周边年轻客群）数码、书籍、光碟等114、文化类（满足周边年轻客群）中档或以上品牌服饰（李宁、波司登、红蜻蜓等中档或以上品牌服饰（李宁、波司登、红蜻蜓等 ）各类精品、饰品、美甲、手表、装饰、化妆小店各类精品、饰品、美甲、手表、装饰、化妆小店 其他类（银行、邮电、报刊、冲印、装饰等其他类（银行、邮电、报刊、冲印、装饰等 ）其它商业业态：其它商业业态：五、商业物业定位五、商业物业定位价格策略价格策略7 7 价格制定原则价格制定原则 商业价格策略商业价格策略page89Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved汨罗市场在售在租商铺调查汨罗市场在售在租商铺调查租金40-70元/月日用品、文具、玩具、115、食品店 开业率高劳动北路汨罗大市场沿街租金160元/月内街租金100元/月超市、品牌店开业率50%屈原桥沿线屈原桥财富广场租金180-250元/月，天恒旁边最贵的门面，80，达到了30万的年租金超市、服装店、银行围绕天恒超市，开业率高，人气旺高泉南路高泉南路沿线门面平均租金220-320元/月建设中路最贵的门面，110，达到了42万的年租金餐饮、酒店、KTV、服装店、超市、眼镜店、金铺、银行、医院全部开业，无空门面，人气最旺建设路建设路沿线门面沿街门面17000-19000元/内街门面8000-9000元/租金140-160元/月餐饮、KTV、服装店所有门面全部售完建设东路段龙舟国际商业街沿街116、门面19800-23800元/内街门面15000-18000元/二层10000-12000元/整体未开业,沿街门面5年内免租，有三家开业。一共165个门面，2010年起售，售出约70个。劳动北路凯华尊品时代步行街销售价格或租金水平商业业态销售情况或开业率位置商业名称page90Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved商业价格预测价格预测价格预测比较法定价系统(静态)静态价格 权重i均价iPx/Pi(i=ad)26521元/26521 1092011183 4418整体均价整体均价35%45%20%所占比例所占比例312002485222091实际权117、重价格实际权重价格1.561.141.23权重比值权重比值20000218002180018000销售均价沿街销售均价沿街1F81527166100总计总计856710物业条件物业条件867510辐射范围辐射范围138101215交通易达性交通易达性867710区域消费力区域消费力856510人车流量人车流量867610商业形态商业形态126121015商业规模商业规模1610161420区域发展潜力区域发展潜力本项目本项目港鑫华庭港鑫华庭凯华尊品凯华尊品龙舟国际商业街龙舟国际商业街 分值分值类比项类比项page91Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Rese118、rved动态因素二次修正1 1层价格区间：约层价格区间：约24399-2864224399-28642元元/整体均价：整体均价：2652026520元元/该价格尚未考虑价格增幅，因市场调控该价格尚未考虑价格增幅，因市场调控严，区域价格呈平缓趋势。严，区域价格呈平缓趋势。以上价格并未考虑实际折扣，以市场面以上价格并未考虑实际折扣，以市场面价为参照。价为参照。二楼门面考虑面积大小，可考虑在二楼门面考虑面积大小，可考虑在10000-1200010000-12000元元/左右左右注：最终的价格制定需根据市场变化及蓄客情况进行调整2439928642本项目可实现动态价格 -4%4%溢价合计 3%5%营销119、策划溢价 3%4%市场自然溢价 -10%-5%政策调控溢价 最低溢价空间 理想溢价 溢价因素 26521市场静态比准价格 招商策略招商策略8 8 商业招商策略商业招商策略 商业租金策略商业租金策略page93Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved一、商业招商策略一、商业招商策略1 1、统一规划、统一招商、统一经营管理。、统一规划、统一招商、统一经营管理。2 2、基本原则：、基本原则：主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3 3、招商重点原则、招商重点原则A A重点引进国内有影响、有实力的商120、家进驻；重点引进国内有影响、有实力的商家进驻；B B对名家、名品、名企，重点招商。对名家、名品、名企，重点招商。4 4、招商五个优先原则、招商五个优先原则A A厂家优先：厂家直接合作优先引进；厂家优先：厂家直接合作优先引进；B B名优品牌优先：国内著名品牌优先引进；名优品牌优先：国内著名品牌优先引进；C C独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；D D特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进；特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进；E E经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。121、page94Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved商家遴选策略：商家遴选策略：零售及餐饮娱乐商家：以本地商户为主；零售及餐饮娱乐商家：以本地商户为主；主力店主力店/次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主次主力店：以全国知名连锁品牌商家为主超市或百货品牌优先考虑知名品牌，可缩短市场培育周期，建议优选家润多、步步高、人超市或百货品牌优先考虑知名品牌，可缩短市场培育周期，建议优选家润多、步步高、人人乐等；人乐等；商家目标比例：本区域现有经营商家占招商目标的商家目标比例：本区域现有经营商家占招商目标的70-80%70-80%左右左右,20%,20%为未进驻122、汨罗市场为未进驻汨罗市场的知名品牌，具体见招商执行报告。的知名品牌，具体见招商执行报告。一、商业招商策略一、商业招商策略page95Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金租户价格策略包括租约年限和递增率、营业免租期及租金租约年限和递增率租约年限和递增率营业免租期营业免租期租金租金价格策略价格策略1 13 32 2二、商业租金策略二、商业租金策略page96Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本123、项目租金水平综合考虑市场情况、经济发展和项目情况、商家访谈方法，得出本项目租金水平市场现有商业租市场现有商业租金水平金水平 核心商圈、区级商圈及项目周边核心商圈、区级商圈及项目周边租金状况租金状况 项目租金水平制定项目租金水平制定市场潜在商业租市场潜在商业租金水平金水平 整体宏观经济发展整体宏观经济发展 租户访谈结果参考租户访谈结果参考 主力店租金范围主力店租金范围.本项目租金水平本项目租金水平结合项目商业概念和结合项目商业概念和租户落位租户落位1 1、租金水平制定的依据、租金水平制定的依据二、商业租金策略二、商业租金策略page97Copyright 2014 zuoyoudc.All Ri124、ghts Reserved结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，主力店租赁条件具体品牌一店一议，双方协商确定，结合市场、专家访谈、租户访谈结果等因素，主力店租赁条件具体品牌一店一议，双方协商确定，其余品牌先制定统一标准，具体品牌具体谈判确定其余品牌先制定统一标准，具体品牌具体谈判确定二、商业租金策略二、商业租金策略1 1、租金水平制定的依据、租金水平制定的依据3 31 1根据不同租户签约的行业惯例，确定本项目的租赁合同期限和递增率 主力店主力店15201520年年 次主力店次主力店610610年年 关键租户关键租户2323年年 普通租户普通租户1 1年年 中西正餐中西正餐 610610年年 125、中西快餐中西快餐 610610年年 咖啡厅、甜品店、饮咖啡厅、甜品店、饮品店品店3535年年2 2 电影院电影院1515年年 儿童早教及摄影中儿童早教及摄影中心心610610年年 KTV610KTV610年年 健身房健身房610610年年 电玩电玩3535年年 服务类租户服务类租户3 3年年购物购物餐饮餐饮娱乐和服务娱乐和服务2 2、租约年限和递增率租约年限和递增率 普通租户合约期限超过普通租户合约期限超过1 1年的，租金年递增率一般为年的，租金年递增率一般为3%8%3%8%对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，对于大型主力租户，固定期以外的期限通常首年不变，3 3年递增年递增1 1126、次，递增率次，递增率3%5%3%5%合约押金通常为合约押金通常为1212个月租金个月租金page98Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期从行业惯例和吸引租户进驻角度，有针对性地对租户设定装修免租期或经营免租期经营免租期经营免租期装修免租期装修免租期制定合理有制定合理有效的免租期效的免租期吸引租户吸引租户 按照行业惯例，给予不同品类租户按照行业惯例，给予不同品类租户适当装修免租期，直至开业：适当装修免租期，直至开业：超市超市4646个月，如人人乐、家乐福个月，如人人乐、家乐福127、快速时尚服装服饰类租户快速时尚服装服饰类租户3434个月个月正餐通常为正餐通常为3434个月个月快餐为快餐为3030天，如肯德基、味千拉面天，如肯德基、味千拉面娱乐类通常为娱乐类通常为3 3个月，如健身房和个月，如健身房和大型娱乐城；影院为大型娱乐城；影院为3636个月个月针对不同租户给予不同免租期：针对不同租户给予不同免租期：主力店，主力店，612612个月个月次主力店，次主力店，612612个月个月关键租户，关键租户，3636个月个月普通租户，普通租户，1313个月个月对于国际国内知名品牌，经营免对于国际国内知名品牌，经营免租期应适当放宽租期应适当放宽3 3、营业免租期、营业免租期二、商业128、租金策略二、商业租金策略营销推广营销推广9 9page100Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved一、商业推广策略一、商业推广策略“汨罗城央汨罗城央首席时尚购物广场首席时尚购物广场”形象领先：现代化、大都市、高品位、新时尚形象领先：现代化、大都市、高品位、新时尚 全情体验：商业氛围与环境互动式体验全情体验：商业氛围与环境互动式体验 活动引爆：活动、公关、事件，活动引爆：活动、公关、事件，HIGHHIGH爆汨罗爆汨罗 精耕渠道：整合推广、创新渠道精耕渠道：整合推广、创新渠道 服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体验服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体129、验1、推广主题、推广主题page101Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved攻略核心要领：尖攻略核心要领：尖/精精/高高 尖尖:直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体精精:清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别高高:准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖实现强势的市场效应实现强势的市场效应2、推广要点、推广要点一、商业推广策略一、商业推广策略page102Copyright 2014 zuoyoudc.All Ri130、ghts Reserved 以户外、灯箱等树立项目形象；以户外、灯箱等树立项目形象；以外展点为项目推广渠道主力以外展点为项目推广渠道主力 以活动推广迅速聚集人气；以活动推广迅速聚集人气；以网络与报纸制作话题；以网络与报纸制作话题；以电视台广告加大覆盖面以电视台广告加大覆盖面 以短信、直邮等完善客户以短信、直邮等完善客户3、媒体选择、媒体选择一、商业推广策略一、商业推广策略page103Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved阶段划分阶段划分第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段阶段目标树立区域在汨罗的地位旧城改造，商圈提质131、，确定商圈价值确定项目汨罗首席时尚中心地位，启动项目招商完成主力商家招商推广主题汨罗中心区区、汨罗的发展升级城市的发展与梦想结合项目打造新商圈、新中心汨罗首席时尚中心主导中心，都会时代汨罗首席时尚中心主导中心，都会时代推广要点城市及区域炒作：城市地位+区域位置+区域形象商圈炒作：汨罗中心+新商业模式+项目整体形象项目炒作：项目整体形象+招商信息释放+知名商家信息项目炒作：招商释放+项目整体形象营销活动主题活动：接受诚意登记主题活动：样板铺展示主题活动：商会名流之夜主题活动：商业签约仪式开盘活动媒体选择计划1.网络：政府门户网站、项目网站2.户外、灯箱3、电视台1、报纸：软文报道2、网络：政府门132、户网站、项目网站、赢商网、零商网3、户外：4、电视：电视台1、报纸：新闻报道2、网络：政府网站、赢商网、零商网、项目网站3、户外：4、电视电台：电视台新闻报道1、报纸：硬广软文报道2、网络：赢商网、零商网、项目网站3、户外：4、电视：电视台4、推广节奏、推广节奏一、商业推广策略一、商业推广策略page104Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved城市发展论坛城市发展论坛针对城市中心板块发展，以及京广铁路桥的建造，片区更新升级等热门话针对城市中心板块发展，以及京广铁路桥的建造，片区更新升级等热门话题，举办城市发展论坛，以政府权威、业内专家、知名人士的133、言语，为客题，举办城市发展论坛，以政府权威、业内专家、知名人士的言语，为客户描绘城市发展前景户描绘城市发展前景地点：汨罗高档酒店地点：汨罗高档酒店活动：高端论坛活动：高端论坛+小礼品小礼品+媒体报道媒体报道重点活动重点活动活动策略活动策略page105Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved知名商家入驻签约仪式知名商家入驻签约仪式强强联手，通过知名商家入驻，以切身能感受到的完善配套带热项目知名强强联手，通过知名商家入驻，以切身能感受到的完善配套带热项目知名度，未售先旺人气度，未售先旺人气地点：项目现场或高档酒店地点：项目现场或高档酒店活动：自助餐活134、动：自助餐+签约仪式签约仪式+小礼品派送小礼品派送特色：知名主持人担纲主持特色：知名主持人担纲主持重点活动重点活动活动策略活动策略page106Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reserved招商协会资源招商协会资源佐佑资源：长沙市餐饮联业协会、长沙珠宝商业协会、长沙零售商业协会、长沙佐佑资源：长沙市餐饮联业协会、长沙珠宝商业协会、长沙零售商业协会、长沙服装协会等，福临门资源：湖南商会、澳门商会等服装协会等，福临门资源：湖南商会、澳门商会等106106商会会员专场推荐会商会会员专场推荐会重点活动重点活动page107Copyright 2014 zuoyo135、udc.All Rights Reserved代言代言一座城市一座城市预祝商业大卖！预祝商业大卖！the endthe endCopyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage108300-500连锁总监王经理妈仔谷300-500连锁总监唐总咿 呀300-1200连锁总监何总贝贝熊母婴用品店 2000-4000总经理丁总惟楚儿童城3000-5000拓展经理文总酷贝拉儿童主题商城 1000-2500总经理刘总酷 娃1000-2500总经理冷总太空漫步1000-2500拓展经理王总城市英雄电玩城 800-1200拓展经理李总乐 够1000-1500拓展经136、理胡总好乐迪KTV3000-5000总经理张总博禧楼1500-4000总经理谢总餐谋天下2500-4000总经理王总老湘食大型餐饮 600-2000市场开发经理周总花之林600-2000市场开发经理罗总名典咖啡中西餐厅600-2000市场开发经理杨经理佐登妮丝600-2000市场开发经理邓经理析泉活色生香美丽600-2000市场开发经理肖 健漂亮宝贝美容SPA馆 800-1500拓展经理王经理汉子足浴800-2000连锁总监何总天之道足浴800-2000拓展经理黄经理颐而康足浴足浴 40008000副总经理段总碧海云天40008000拓展总监张总海阔天空洗浴 3500-4000湖南拓展经理李经137、理横店影城影院需求面积（）职 称联系人品 牌业态佐佑资源佐佑资源Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage109何总贝贝熊母婴黄经理百幸鞋业特色门店张铁军国美电器胡国辉通程电器姚建业苏宁电器电 器超 市杨闻沙屈臣氏化妆品杨 波新一佳吴 力人人乐胡总步步高品牌超市联系人品牌名称业 态胡经理名典咖啡周部长花之林吴 总山堤咖啡曾经理咖啡之巽葛经理金牛角王中西餐厅或咖啡厅杨经理华莱士陈小姐德克士张小姐麦当劳胡 建肯德基品 牌快 餐刘娟潇湘影院任威大地影城电影院佐佑资源佐佑资源Copyright 2014 zuoyoudc.All Rights Reservedpage110李小姐新瀚城刘经理潮流特区傅 总弥敦道主题业态市场谢志文美度概念生活馆苗洪铭上海文峰邓 总析泉活色生香美丽杨 总佐登妮丝肖 健漂亮宝贝美 容SPA馆余 总城市英雄电玩城张 总子阳健身李 总金仕堡健身唐 总青力健身张 良闪亮健身朱 总奇迹健身健身俱乐部熊 总好食上徐 总徐记海鲜秦 总大蓉和丁 总湘西部落欧阳总新长福唐 总湘鄂情余 总金太阳黎 总秦皇食府大型餐饮佐佑资源佐佑资源