1、定州商业市场前期调研及定位报告定州商业市场前期调研及定位报告目录目录 前言 一、城市宏观要素分析 二、整体商业环境分析 三、周边市场环境调研分析 四、项目整体定位方案前言前言定位是商业地产成功运作的核心与灵魂，任何一个环节的差池都将对项目运作带来不利影响，来源于市场的调研资料则是确保定位准确的关键。经过一段时间对定州商业的考察，商家的走访，消费者的面谈，将本项目做以下定位，不足之处还请大家多指导！一、城市宏观要素分析一、城市宏观要素分析 1、城市总体发展规划 2、国民经济和社会发展基本情况 3、消费人口特点分析 4、商业发展相关政策解读1、城市总体发展规划、城市总体发展规划定州成为省直管市，随2、着市域经济和社会管理权限的扩大，将增强公共服务能力和经济社会发展活力，单独成为区域经济发展的竞争主体。1、城市总体发展规划、城市总体发展规划2014年12月份，定州市城乡总体规划（2013-2030年正式获批，这标志着新定州布局正式进入实际阶段。至2030年，城区人口扩容为90万，城市规模大幅升级。空间拓展方向将延续原有城市发展脉络，以东向、北向拓展以东向、北向拓展为主为主，适度向西扩展，控制向南发展，规划中心城区形成“三心、三轴、三片、六组团”的结构。1、城市总体发展规划、城市总体发展规划规划中三心指：北部城市主中心，东部城市次中心，旧城城市次中心。毫无疑问，北部城区将是定州未来发展的热土。3、1、城市总体发展规划、城市总体发展规划 小结 定州城市空间发展机构总体趋势从紧凑式趋于分散式，从封闭的单中心城市走向“开放式、多中心组团式”布局结构。空间规模的不断扩大，所辐射的消费人群也将更大，交通出行的改变也将改变或重新引领公众的消费模式。随着乡镇、村落的变迁，北部地区以“居住、休闲及服务型”的商业功能更加突出2、国民经济和社会发展基本情况、国民经济和社会发展基本情况从2006年至2014近十年数据来看，国内生产总值从104.2亿元上升至275亿元，年均同比增长幅度10%以上。财政收入从7.96亿元提高至27.8亿元，年均同比增长幅度超过了12%。2、国民经济和社会发展基本情况、国民经济和4、社会发展基本情况2011年至2014年，社会消费品零售总额从87.8亿元提高至130.4亿元。这项指标反映出定州近几年社会消费品购买力逐年大幅增长，人民物质文化水平不断提高。3、消费人口特点分析、消费人口特点分析 定州市属于河北省直接管辖的县级市，享有副地级市待遇，总人口119万，其中农业人口88.77万，非农业人口27.22万，城镇常住人口近38万，其中三城区人口26.6万。3、定州消费人口特点分析、定州消费人口特点分析2006年至2014年期间，城镇居民人均可支配收入从7125元上升到16815元，年均同比增长12%，农民人均纯收入从4005元提高到10436元，年均同比增至11%。实现了5、真正意义上的收入翻翻。3、定州消费人口特点分析、定州消费人口特点分析未来城市转变过程中，人口基数的大密集增加将随着城市组团式扩张，各组团将出现不同幅度的增长。从政府城乡总体规划来看，未来定州城区人口将扩容至75万人，北部地区人口毛密度尤为密集，这将为项目定位提供人群保障。小结小结定州由县升市，GDP、财政收入、居民可支配收入翻翻增长，必将对未来几年商业产生极大带动作用。未来随着住房、医疗的改善，居民收入的不断提高和消费意识的不断转变，居民投入在文化娱乐、日常购物等方面的消费将释放更大的空间。因此在确定商业业态定位时既要考虑本地实际情况，又要有一定的前瞻性。商业配套应该在满足社区居民日常消费的同6、时，加大对“乐享”和“便民”类服务的比重，不断提升居民综合生活质量和社区归属感。4、商业发展相关政策解读、商业发展相关政策解读为挖掘消费潜力，扩大消费规模，进一步发挥消费者对经济增长的拉动作用，2015年9月，河北省政府办公厅出台了关于进一步促进和扩大消费的意见。4、商业发展相关政策解读、商业发展相关政策解读关于进一步促进和扩大消费的意见中指出，加快城乡现代化流通体系建设，积极落实“互联网互联网+流通流通”行动计划。鼓励流通企业发挥线下实体店的物流、服务、体验等优势，推动实体与网络市场融合发展，推进电子商务进农村、进社区进社区。支持阿里巴巴在河北省农村建设县级运营中心和仓储物流中心。支持社区连7、锁超市、便利店开展网订店取网订店取或网定自提网定自提领取模式。支持餐饮企业大力发展“互联网+”等新型营销模式，大力发展社区社区餐饮餐饮，外卖送餐、商务餐饮、婚寿宴家庭聚餐和旅游团餐等业态，满足不同层次的大众化餐饮需求。4、商业发展相关政策解读、商业发展相关政策解读通过以上政策解读，深度分析现有商业政策，我们能感觉到时代变化的日新月异，商业地产操作也将更加多元化。政策方面大力发展社区商业的相关意见，也正是消费者、商家、发展商共同结合的需求，本次定位可结合“互联网+”思维为项目提供更大的亮点。4、商业发展相关政策解读之实践者、商业发展相关政策解读之实践者2015年9月20日，“燕赵晚报-小区管家”8、APP正式上线，标志着省会建设“智慧社区”迈出了扎实的一步。智慧型社区通过移动互联网，以社区为切入点，连接消费者、商家、物业等多方，实现更便捷、更高效的物业运营方式。定州项目可参照此运作模式，打造该地区首家“智慧社区”。真正意义上解决“一刻钟”消费生活圈。二、定州整体商业环境分析二、定州整体商业环境分析 1、定州商贸企业的发展变迁 2、定州商业基本情况汇总分析 3、已运营代表商业经营情况分析 4、在建商业及未来规划项目汇总分析 5、在建代表项目基本情况分析 6、在建商业项目销售情况汇总分析 7、结论1、定州商贸企业的发展变迁、定州商贸企业的发展变迁 通过对定州本土居民的走访调研，定州商业变迁可9、以概括为三个阶段，在某种程度上讲是以中山中路、火车站向两翼，并形成组团商圈模式。（1）第一阶段：上世纪80年代至90年代初期（2）第二阶段：90年代中期至21世纪初期（3）第三阶段：2005年至今（1）第一阶段：上世纪）第一阶段：上世纪80年代至年代至90年代初期年代初期这一时期，中山中路、火车站先后形成了老人民商场、车站商场、华侨商场等以百货、五金机电类为代表的核心商业形象。这一阶段经营主要特点是各商场之间没有形成差异化的经营格局，经营模式、经营产品的范围和档次基本没有明显区别，这与当时人们收入水平、交通环境有直接关系。（2）第二阶段：）第二阶段：90年代中期至年代中期至21世纪初世纪初随着10、人民消费水平的日益提高，消费理念的不断转变，一些没有经营特色，产品单一，经营观念落后的商业主体先后退出了商业核心带，而以大世界、福源商厦、紫光都、女人街等商业主体适应消费观念的转变，使得商业格局发生了重大改变。这一阶段最主要经营特点是商业规模的不断增大，逐渐完善的硬件配套设施，加之货品的不断增多、增全，使期成为真正意义上的百货商场。（3）第三阶段：）第三阶段：2005年至今年至今（3）第三阶段：）第三阶段：2005年至今年至今 随着各地房地产市场进入“大跃进、大发展”时期，商业地产也在不断升温，目前的定州商业格局发生了很大的变化，城市空间规模的扩大，也在侧面带动了商业的发展。先前中山路核心商业11、带正趋于走向“分散化、区域化”，通过以上图表可以看出各区域将会出现具有代表性的商业主体。（文博园）这一阶段随着人们收入的持续增加、便捷的公共交通，人们对物质精神文化的追求具有强烈的渴望，这些新型商业也在业态上都增加了一定比重的休闲业态。观点观点 以中山中路、火车站商业历史发展变迁的经验以及现有商业格局的竞争状况来看，在这样一个以大型百货和购物中心占据主导竞争优势的商业背景下，同时在没有规模优势的前提下，一定要选择特色鲜明、差异化特色鲜明、差异化的主题商业业态定位方能立足不败之地。2、定州商业基本情况汇总分析、定州商业基本情况汇总分析 2.1、各商圈基本情况汇总分析 2.2、各商业类别分别在商圈12、当中的占比分析 2.3、商圈中各代表商业主体业态占比汇总分析2.1、各商圈基本情况汇总分析、各商圈基本情况汇总分析2.1、各商圈基本情况汇总分析、各商圈基本情况汇总分析观点：中山路商圈占据了定州市所有商圈总面积的50%的比例，很大程度是定州区域板块不成规模，需较大提升空间，未来在商业街沿线周围的商业还是具有很大竞争优势。2.2、各商业类别分别在商圈当中的占比分、各商业类别分别在商圈当中的占比分析析观点：在三种业态对比中，百货类目前还是在规模上占据主导优势，因其定位更多偏向大众消费群，其优势尽显，随着百货商城衍生出城市综合体、主题步行街，更多体验类业态将进入本市场，加剧市场业态分化。2.3、商圈13、中各代表商业主体业态占比汇总、商圈中各代表商业主体业态占比汇总分析分析观点：在现有集中商业以及项目附近的商业街上，商家业态更多为零售方面，对于购物的一站式升级还有待提高。餐饮、休闲更是少之又少。本项目考虑到商业总体量，可适当增加餐饮、休闲业态比例，虽然此业态租金水平相对较低，但在经营面积上占有量较大，项目在零售方面加上上述两种业态可以加以平衡。3、已运营代表商业经营情况分析、已运营代表商业经营情况分析 百货类：大世界、时代广场、紫光都 超市类：大世界超市、惠友超市 专业市场类：博凌市场 专业卖场类：新天地电子城百货类：大世界百货类：大世界百货类：大世界百货类：大世界 文档大世界经营业态情况表.14、doc百货类：大世界百货类：大世界 大世界整体经营档次为中档，主力业态为服装类，无论是从营业面积还是店铺数量上，都占有较高比重，其他业态占比较少，作为补充类业态出现。经营模式分为两种，一种为联营扣点模式，扣点比例大多为21%，另外一种为自营模式，价格保持在100元/月，广告费用每店400-500元。大世界二期扩建工程已完成，重装开业后的大世界在快餐方面增加了KFC、永和豆浆、必胜客等一线快餐品牌，其余零售类并未增加太多新鲜血液，在外立面、内装方面倒是改变了不少。重装开业后的大世界重装开业后的大世界百货类：时代广场百货类：时代广场百货类：时代广场百货类：时代广场 文档时代广场经营业态情况表.do15、c百货类：时代广场百货类：时代广场 时代广场整体经营档次为中高档，内装风格较新颖。主力业态为服饰类，其中女装占比最高，其他业态占比较少，存在较多中高档品牌，商户面积多为70-100，除五层百元里外，其他楼层大多数商家经营情况良好。随着大世界二期的重装开业，时代广场也紧随其后，积极调整商业业态，少男上调三层，文胸内衣调至四层。在品牌方面更是引进太平洋服饰、JasonWood等快时尚品牌。调整中的时代广场调整中的时代广场百货类：紫光都百货类：紫光都百货类：紫光都百货类：紫光都 文档紫光都经营业态情况表.doc百货类：紫光都百货类：紫光都 紫光都总体经营档次为中低档，以服装为主要业态，此商户数量与营16、业面积也最大，上午10:00-11:00人流方面较大世界、时代广场密集一些，总体经营情况良好，五层百元里经营情况较差。超市类：大世界超市超市类：大世界超市超市类：大世界超市超市类：大世界超市 文档大世界地下超市.doc超市类：惠友超市超市类：惠友超市超市类：惠友超市超市类：惠友超市 文档惠友超市.doc专业市场类：博凌市场专业市场类：博凌市场专业市场类：博凌市场专业市场类：博凌市场 文档博凌市场.doc专业市场类：博凌市场专业市场类：博凌市场 博凌建材市场地段较好，主要业态为门类及五金机电类，整体档次为中低档，经营状况良好。专业卖场类：新天地电子城专业卖场类：新天地电子城专业卖场类：新天地电子17、城专业卖场类：新天地电子城 文档新天地电子城.doc专业卖场类：新天地电子城专业卖场类：新天地电子城 新天地地下电子城位于市中心区域，整体规模3000，主营小型电子产品、配件及维修，经营商户面积多为40，租金在2-3万，整体档次偏低。4、在建商业及未来规划项目汇总分、在建商业及未来规划项目汇总分析析4.1、在建商业分布特点-井喷式扩张4、在建商业及未来规划项目汇总分析、在建商业及未来规划项目汇总分析以文博园、崇文街为代表的集文化、游乐为主题的旅游地产项目的开发。以盛东广场、中天广场等为代表的集购物中心、商务办公、住宅为一体的城市综合体项目的开发。以泰丰苑、君悦华庭等为代表的社区型商业在周边兴起18、。2016-8-22544.2、在建商业及未来规划项目特点分析、在建商业及未来规划项目特点分析4、在建商业及未来规划项目汇总分析、在建商业及未来规划项目汇总分析 定州商业目前呈井喷式扩张状态。商业产品方面，集中商业主要分布在中山路、博陵路沿线附近，城市北部、东部多分布着生活配套类沿街商业。业态构成大多集购物、餐饮、休闲娱乐等于一体，沿街商业多为生活配套类业态。2016-8-22555、在建代表项目基本情况分析、在建代表项目基本情况分析名称 盛东广场 热线 2341111 位置 定州市清风路与兴定路交汇处 所属区域 北城区 开发商 河北盛东房地产开发有限公司 代理商/占地面积 25000 建筑面19、积 120000 平米 商业面积 40000 平米 商业定位 第三代时尚生活方式购物中心 招商价格/交房日期 2016.5 开盘价格 底商 3 万元/，一层 1.8 万元/现售价格/工程进度 主体封顶中。招商范围 负一层 12000 平米超市超市，地上 4 层 32000 平米的集中商业及酒店办公。主要由化妆品、数码、精品男女装、少淑装、运动休闲、内衣、箱包鞋帽、儿童用品、小商品、国际影院、特色餐饮、国际影院、特色餐饮、KTV、健身会所、健身会所构成。已签约商户为惠友超市、麦当劳、光明渔港、金棕榈、拉夏贝尔等。销售模式 产权分割，售后返租 2016-8-22575、在建代表项目基本情况分析、在20、建代表项目基本情况分析名称 中天广场 热线 5535566 位置 商业街，中山新天地南临 所属区域 北城区 开发商 河北中天房地产开发有限公司 代理商/占地面积/建筑面积 140000 平米 商业面积 140000 平米 商业定位 游逛式商业综合体游逛式商业综合体 招商价格/交房日期 2017.10 开盘价格/现售价格/工程进度 挖槽中 招商范围 定州首家真冰滑冰场、首家电影主题公园，高档百货及品牌餐饮。已签约商户分别为欧悦真冰场、欧悦真冰场、大地数字影院、香港捞福来、比目鱼儿童主题乐园大地数字影院、香港捞福来、比目鱼儿童主题乐园。销售政策 产权分割，售后返租 2016-8-22585、在建代21、表项目基本情况分析、在建代表项目基本情况分析名称 文博园 热线 7906280 位置 中山东路与自来佛街交口 所属区域 东城区 开发商 东升集团、中天集团 代理商/占地面积 330 亩 建筑面积 220000 平米 商业面积 220000 平米 商业定位 休闲购物文化休闲购物文化街街 招商价格 2-3 元/天 交房日期 2015.11 开盘价格 一层 1.8-2 万元/；二层 1.4 万元/现售价格 二次开盘上调 1600 元/工程进度 交房中 招商范围 定州唯一大型休闲娱乐商业步行街，招商业态涵盖：品牌餐饮、地方特产、时尚鞋服、儿童乐园、古玩字画、文玩玉器、婚纱摄影等业态，属吃、喝、玩、乐、22、购、餐、娱、文、教、商一站式综合业态。销售政策 带租约销售 2016-8-22595、在建代表项目基本情况分析、在建代表项目基本情况分析名称 明月新城 热线 2686888 位置 中山东路与自来佛街交口 所属区域 北城区 开发商 河北东升房地产开发有限公司 代理商/占地面积 250000 建筑面积 730000 商业面积/商业定位 西班牙风情商业街西班牙风情商业街 招商价格/交房日期 2017.12 开盘价格 一层 1.4-1.6 万元（40 以内）二层 9000-10000 元（120-200）现售价格 2015 月份开盘 工程进度 未施工 招商范围 纯销售 销售政策 3000 抵 300023、0 6、在建商业项目销售情况汇总分析、在建商业项目销售情况汇总分析观点：无论集中商业还是社区商业，发展商大部分通过商铺销售来达到回笼资金目的，自持商业项目很少。商铺分割原则基本保持在200以内，社区商业大部分未规划未来商业业态，步行街、集中商业炒作概念销售定价略高一些。类别 社区型商铺 步行街商铺 产权分割商铺 代表项目 明月新城 文博园 万豪广场 建筑格局 一层、二层、一拖二 一层、二层 内铺 建筑风格 西班牙风情 双层仿宋步行街/区间面积 30-200 30-100 30 返祖模式 纯销售 带租约 3 年（回报68%）返租两年（6%、7%）区间价格 9000-16000 14000-20024、00 14000 7、结论、结论 7.1、定州商业格局呈几何形状快速发展，呈现出由中心向外围摊大饼发展的趋势，核心带向东、北两翼发展 7.2、单体商业逐渐向复合型商业模式转变，加之商业规模集中放量，竞争将进入激烈的时期，这对商业运营商的专业能力提出了更高的要求。7.3、从目前集中商业来看，定州市场正由传统百货门店向购物中心转型之中。专柜店铺将日益较少，集结店随购物中心的招商组市而进入定州市场。一站式的购物思想也正日益深入定州市民之中。7.4、现有商业业态主要还是以服饰为主，而休闲娱乐类市场占比份额相对较少。本项目需另辟蹊径从“体验类”着手方能立足。三、周边市场环境调研分析三、周边市场环境调研分25、析 1、周边范围及所涵盖商业企业特点 2、周边区位特点和交通情况分析 3、周边商业规模情况汇总分析 4、周边沿街商业租金水平及硬件配套分析 5、经济指标介绍 6、项目自身特点总结分析2016-8-22631、周边范围及所涵盖商业企业特点、周边范围及所涵盖商业企业特点类别类别 单位名称单位名称 政府机构 市政府、国税局、信访局、市委、人民法院、北城区办事处、交警大队、涉法接法服务中心、劳动监察大队、房地产交易管理所、北城派出所、文化出版局、质监局、监察局、绿化委、安监局、北城区委员会、外汇局、财政契税征收管理所、交警大队事故科、工商局北城分局、药监局、公积金管理中心、体育局、信息产业局、地税二分26、局、城市公共配套 供电局、信鸽协会、美术家协会、交通巡回法庭、篮球协会、总工会、婚姻登记处、打假办公室、乒乓球协会、互联网协会、动物疫情监测站、金融机构 华夏银行、邮政储蓄银行、建设银行、农村信用社、农业银行、中心银行、医院门诊 中医院、东升中心医院、鼎济医院、九龙医院、眼科医院、社区卫生服务站、学校 英才实验中学、春晓幼儿园、实验中学、大道观小学、小博士幼儿园、兴旺幼儿园、西关北街小学、西关北街幼儿园、兴华路中学、启蒙幼儿园、温馨幼儿园、瘟庙街幼儿园、瘟庙街小学、回民小学、新世纪中等专业学校、中山小学、中山中学、北门街小学、技工学校、育英幼儿园、中等会计学校、农业工程学校、写字楼 鑫源写字楼27、安源大厦 酒店 兴定宾馆、鑫都宾馆、顺安宾馆、建银宾馆、蓝海时尚酒店、东方宾馆、华都商务宾馆、富达宾馆、宜兴宾馆、育华宾馆、红星宾馆、天涯宾馆、聚源商务宾馆、浦新宾馆、皇苑宾馆、京津商务酒店、万利宾馆、泽雅商务宾馆、四方公寓商务宾馆、乐嘉商务快捷宾馆、侯家楼商务宾馆、成熟社区 领秀城、明月豪苑、金田小区、允正公寓、碧桂园、电建公寓、红光小区、旭景园、备案小镇、八角井商住楼、检察院家属院、北门社区、悦明小区、在建项目 明月新城、苏园、东方城市花园、泰丰苑、一品嘉园、悦明园、国泰新城、清华园、盛世豪庭、熙尚园、丽景家园 重点餐饮 锦绣海悦、大自然山珍园、四川饭店、老四川菜馆、汇源饭店、宏光饭店、28、九渝火锅、重庆德庄、香辣虾、毛家骨头馆、保定菜馆、百货商场 盛东广场、中山新天地、中天广场 大型超市 惠友超市、休闲消费 唱响 KTV、集结号网络会所、手足情足疗保健、亿芳足疗、银河网络休闲会所、漫步健身、恒温游泳池、台球会馆、专卖店 海尔专卖店、惠普专卖店、联想专卖店、罗马经典卫浴、圣象地板、绿源电动车、喜德盛锂电车、布雷利尔不锈钢旗舰店、康世龙眼镜店 1、周边范围及所涵盖商业企业特点、周边范围及所涵盖商业企业特点观点：1、从上述图表来看主要商业网点分布在兴定路以南附近，距离本项目有1公里左右。以北地区目前处于商业初期建设商业初期建设当中。2、南部商业网点品类相对较齐全，但档次和规模较低端一29、些。3、本项目所处城北地区，定位时需另辟蹊径，引导客流往北延伸，方能提升北部区域商业价值。2016-8-22642、周边区位特点和交通情况分析、周边区位特点和交通情况分析 1、区位特点分析 2、交通情况分析2016-8-22652.1、周边区位特点分析、周边区位特点分析2.1、周边区位特点分析、周边区位特点分析项目周边所属区域范围内村落密集，多处于待开发状态，虽然政府定位为金融商业区域，就目前来看距离实现落地还遥遥无期，已开发的苏园、明月新城也均未全部交房，商业更是“生地”。从商业角度分析，北侧周边的各项设施基本不存在，处于一种相对独立的状态。如果进行商业项目的运作，可以直接借势的因素相对较弱30、，因此应从一开始就要立足于”自力更生自力更生”的思路来运作。2016-8-22682.2、交通情况分析、交通情况分析本项目距离火车站1.5公里，公交6路三站地即可到达本项目。距离107国道2.8公里，对于周边乡镇村落居民来市区购物具有距离上的优势。距离核心商业带1.5公里，如何将核心商业带密集人流导入本项目，使其具有自身特色，又区别于核心商业带现有业态组合，将成为本项目成功运营的关键。3、周边商业规模情况汇总分析、周边商业规模情况汇总分析 1、沿街商业各业态分布特点 2、500以上商业企业情况对比2016-8-22693.1、沿街商业各业态分布特点、沿街商业各业态分布特点沿街商家汇总表201631、-8-2270类别数量日常购物44便民服务38装饰装修44文体教育1休闲消费11快餐简餐29车饰配件20其他14合计2013.1、沿街商业各业态分布特点、沿街商业各业态分布特点2016-8-22713.1、沿街商业各业态分布特点、沿街商业各业态分布特点数据源于兴定路沿线采集，该区域业态占比较多的主要是日常购物类、便民服务类。另占比较大的装饰装修类，体现出该区域处于新城区，各个小区交房时间都不是特别久远，加之距离博凌市场、原新合作市场较近，故扎堆聚集在附近。文体教育、休闲消费业态占比相对较小，与发展商产品设计有一定关系，安源大厦的建成提升了本区域的商业价值，入住业态也与该区域原有形成差异化。2032、16-8-22723.2、500以上商业企业情况对比以上商业企业情况对比500以上商业企业主要分布于商业街、兴定路这两条城市主干道上。商业街集中分布过多体现在家电、通讯、服装等卖场上，偶有配套跟进补充。兴定路作为城市北环快速路，安源大厦建成之后，包含金融网点、休闲消费、时尚餐饮被吸引聚集此地，也消化了此商业过多面积。2016-8-22734、周边沿街商业租金水平及硬件配套分析、周边沿街商业租金水平及硬件配套分析4、周边沿街商业租金水平及硬件配套分析、周边沿街商业租金水平及硬件配套分析定州沿街商业租金基本保持在50元/月范围之间。租金与定州市区旧商铺格局、硬件配套设施不完善有直接关系。本项目在硬33、件配套上增加更完善的设施方能提高租金收益。（停车位配比、电梯）5、经济指标介绍、经济指标介绍5、经济指标介绍、经济指标介绍 爵仕山项目东临商业街，北邻规划中的外环路。周边多在建小区。项目总建面241563，商业建面32117，预计交房入住1438户，小区人口4608人。6、项目自身特点总结分析、项目自身特点总结分析 1、项目临近城市主干道，交通出行未来将会更为便捷，优势也将更为明显。2、处于城市商圈的边缘地带，周围商气不足，在被边缘化的条件下，如何创新定位，突破瓶颈，值得深思。3、辩证地看待周边既存在又看似不利的环境，做到如何提升本区域商业价值。4、建筑规模和建筑体量决定了项目定位的基本方向，34、只能是在细分市场的基础上做具有相对规模、竞争优相对规模、竞争优势势的定位。四、项目整体定位方案四、项目整体定位方案 1、项目定位的想象 2、项目定位的依据 3、产品综合定位及项目案名 4、目标消费者定位 5、项目功能定位 6、项目业态、品类组合定位 7、项目目标客户定位 8、项目经营理念定位 9、项目销售、运营概念定位 10、未来的我们4.1、项目定位的想象、项目定位的想象 当所有调研信息归类汇总完毕，我们对于本项目展开终极想象。对于地块-是否可以挖掘出最大价值 对于企业-是否可以树立品牌价值 对于客户-是否可以支撑起财富梦想 对于城市-是否可以留下记忆的符号。汇聚而成项目的核心定位，最终实现35、共赢4.2、项目定位的依据、项目定位的依据 1、公司的发展战略销售为主回笼资金4.2、项目定位的依据、项目定位的依据互联网+特色鲜明规模化自力更生互联网+2、定位的思路4.2、项目定位的依据、项目定位的依据 3、满足销售（招商）及未来运营条件的综合考虑顺利销售健康运营4.2、项目定位的依据、项目定位的依据 4、项目自身建筑特点住宅商业兼顾统一性4.2、项目定位的依据、项目定位的依据5、外阜先进商业经验的学习借鉴-南花园步行街-西美五洲街-金正香港街-汇君城4.2.5、南花园步行街产品借鉴、南花园步行街产品借鉴4.2.5、西美五洲街产品借鉴、西美五洲街产品借鉴4.2.5、金正香港街产品借鉴、金正36、香港街产品借鉴4.2.5、汇君城产品借鉴、汇君城产品借鉴4.2.5、产品综合借鉴、产品综合借鉴 A、街区入口处安放广告形象墙（柱）B、预留出部分共享空间 C、综合利用道旗，搭配小样 D、商业建筑风格与住宅一致（不影响店招情况下）E、二层及以上可设计成开放式退台风格，方便销售 F、包装方案介入 定位由此展开。4.3、产品综合定位及项目案名、产品综合定位及项目案名 升级版法兰克升级版法兰克“漫生活街区漫生活街区”漫：（1）放纵、散漫 （2）随便、随意 （3）浪漫、情调4.4、目标消费者定位、目标消费者定位 主要消费人群（25-35岁）次消费人群（15-24岁、36-40岁）连带消费人群（7-14岁37、41-50岁）4.4.1、主要消费人群成分构成、主要消费人群成分构成邻居亲戚型同事朋友型一家三口型4.4.2、该消费人群所在范围、该消费人群所在范围 以周边2-3公里范围内家庭为主 各乡镇进城走亲访友或商务、旅游人群为辅4.4.3、该消费人群主要消费心理特征、该消费人群主要消费心理特征 A、稳定的收入来源支撑较高的消费需求和消费预期。B、注重家庭弱小成员的情感消费心理。C、品牌意识度强，忠诚度低。4.5、项目功能定位、项目功能定位 功能分区日常购物家庭必备餐饮空间亲子家园缤纷舞台4.5、项目功能定位、项目功能定位4.6、项目业态、品类组合定位、项目业态、品类组合定位街区案名：街区案名：缤纷舞38、台缤纷舞台业业 态：休闲娱乐态：休闲娱乐经营品类：健身房、台球厅、经营品类：健身房、台球厅、桌球吧、桌球吧、KTV、特色酒吧、特色酒吧、足浴按摩、动漫游艺、棋牌室足浴按摩、动漫游艺、棋牌室等。等。4.6、项目业态、品类组合定位、项目业态、品类组合定位街区案名：街区案名：亲子家园亲子家园业业 态：教育培训态：教育培训经营品类：文体特长班、经营品类：文体特长班、孕婴童集合店、文具店、孕婴童集合店、文具店、淘气堡、宝宝游泳馆等淘气堡、宝宝游泳馆等儿童设施。儿童设施。4.6、项目业态、品类组合定位、项目业态、品类组合定位街区案名：街区案名：餐饮空间餐饮空间业态：业态：餐餐 饮饮经营品类：商务酒楼、经营39、品类：商务酒楼、中式餐厅、茶餐厅、精品中式餐厅、茶餐厅、精品火锅、自助料理、地方特火锅、自助料理、地方特色、中式快餐、西式快餐色、中式快餐、西式快餐、茶楼咖啡吧、红酒会所、茶楼咖啡吧、红酒会所、啤酒屋等特色主题餐厅。、啤酒屋等特色主题餐厅。4.6、项目业态、品类组合定位、项目业态、品类组合定位街区案名：街区案名：邻里生活邻里生活业业 态：便民服务态：便民服务 生活家居生活家居经营品类：便利店、洗衣经营品类：便利店、洗衣店、宠物店、内衣服饰、店、宠物店、内衣服饰、诊所、药房、美容、美发、诊所、药房、美容、美发、银行、通讯厅等生活服务银行、通讯厅等生活服务类。类。4.7、项目目标客户定位、项目目标40、客户定位 4.7.1、项目招商客户定位 坚持“以本地为主，外地为辅”的原则4.7.1、项目招商客户定位、项目招商客户定位外地客户特色品牌店本地客户A、目前正在经营的认同本项目理念的客户 B、赋闲在家，有创业理念的相关人士A、B类人员比例基本在7:34.7.2、销售目标客户定位、销售目标客户定位购买商铺自主经营的商家购买商铺自主经营的商家具有投资理念的中小投资者具有投资理念的中小投资者具有较强投资能力的专业投资客户具有较强投资能力的专业投资客户4.8、项目经营理念定位、项目经营理念定位你你 我我 双双 赢赢创创 新新 发发 展展4.9、项目销售、运营概念定位、项目销售、运营概念定位4.9、项目销41、售、运营概念定位、项目销售、运营概念定位 专属于漫生活街区O2O共享平台的建立 入驻业主、商户信息资源的共享 打通业主、物业公司、商户沟通壁垒 每日每周秒杀货品平台力推 业主“额外”专享服务 经历从百到万的市场关注度4.10、未来的我们、未来的我们4.10、未来的我们、未来的我们4.10、未来的我们、未来的我们4.10、未来的我们、未来的我们4.10、未来的我们、未来的我们4.10、未来的我们、未来的我们补充说明补充说明商业各业态布局特点商业各业态布局特点主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配42、套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特43、殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美容美容/美发美发偏好社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000 15,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标主出入口/主干道1层/2层1,000-5,000社区标超社区标超位置要求不高，可移动弹性较强1层1040其他其他不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高1层1020冲印店冲印店靠近主出入口，离居住区域较近44、1层1020干洗店干洗店新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越1层30100地产中介地产中介属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层100-200生活家居生活家居一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高1层3060饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）靠近主出入口，离居住区域较近1层50-200便利店便利店主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面1层/2层500-1,000休闲类休闲类主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求1层/2层美发：50-100 美容：200-1,000美容美容/美发美发偏好45、社区商业街两端位置，临主干道1层/2层快餐类：100500；西餐咖啡：200800 中式酒楼：1,000-3,000餐饮餐饮主出入口1层100-500便利超市便利超市主干道/主出入口-1-3层6,000 15,000综合超市综合超市位置位置经营楼层经营楼层经营面积（）经营面积（）业态业态指标指标商铺铺位面积配比商铺铺位面积配比铺位面积比铺位面积比与业态之间关系业态30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40.4%40.4%餐饮9.9%12.7%29.7%29.7%46.7%46.7%27.7%27.7%便利店2.3%4.1%4.1%0.0%0.0%46、0.0%服务配套37.6%37.6%25.2%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%14.7%18.4%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%7.6%1.7%0.0%休闲2.9%1.5%4.4%20.0%20.0%17.0%17.0%服饰精品11.0%11.0%10.1%10.1%4.4%1.7%0.0%地产中介11.2%11.2%12.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合计100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%外部资料商铺开间商铺开间/进深比例及设计要点进深比例及设计要点 面47、宽进深1：3 面宽一般4-9米，进深8-15米（餐饮尽可能大于12米）餐饮需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放）预留上下水 电量根据不同业态预留 广告位预留 空调机位考虑，顶或立面 层高根据各业态看,尽可能4米以上,（银行、大餐饮）剪力墙优化问题,可考虑部分转换层。各代表业态承租条件参考各代表业态承租条件参考 便利超市 大型中式正餐 中式快餐 西式快餐 服务配套物业条件 生活家居类物业条件 休闲娱乐类物业条件便利超市便利超市技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）3.5开间（m）49进深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.48、5m以上，门前无遮挡物物业交付装修标准毛坯大型中式正餐大型中式正餐技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）1,000-3,000单层面积（）5001,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）4楼板承重（Kg/）500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）提供物业交付装修标准毛坯中式快餐中式快餐技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）150-400单层面积（）100-200经营楼层选择（层）12结构层高要求（m）4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修49、标准毛坯西式快餐西式快餐技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）12单层面积（）100-250结构层高要求（m）4中央空调预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准毛坯服务配套物业条件服务配套物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）4开间（m）310物业交付装修标准毛坯生活家居类物业条件生活家居类物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）50-200经营楼层选择（层）3层高要求（m）4开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准毛坯生活娱乐类物业条件生活娱乐类物业条件技术指标技术指标具体要求具体要求需求面积（）200-500经营楼层选择（层）23结构层高要求（m）4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道不需要停车场车位提供物业交付装修标准毛坯 End谢谢谢谢