1、西店镇特色商业街项目 市场前期定位建议报告 CONTENTS 01 PART ONE 02 PART TWO 03 PART THREE 背景篇 定位篇 营销篇 城镇研究，项目解读 西店各商业街分析解读 成功案例借鉴参考 本篇章解析西店镇商业开发；对省内成功项目进行对比分析；对西店镇自身发展优势、机遇和市场进行分析。“知己知彼”，为后面对本项目商业街的定位、营销推广明确发展方向和思考路径 项目初步策划定位 空间布局建议 本篇章根据研究数据和市场分析做出项目总体定位，再此基础上制定空间布局规划及品牌引入规划。营销推广 传播推广实施建议 招商推广建议 本项目通过对营销推广宣传使得整体商业街知名度深2、入人心 知己知彼，明确发展方向和思考路径 背景篇 1 1 西店镇地处我国最发达的长三角经济圈内，象山港尾的铁江港西岸，宁海县最北部，东濒象山港，北邻奉化市，南接梅林街道，西靠深甽镇。南距宁海县城21公里，北距宁波市区52公里。西店镇背山临海，资源丰富，交通便利，镇域面积102.30平方公里，其中海域26.64平方公里。辖22个行政村（共48个自然村），全镇常住人口8.1万人。西店是著名的“牡蛎之乡”和“中国蛋鸭之乡”。西店 西店镇解读 城镇位置 西店打造“宁波南部滨海小城”1 西店镇解读 城镇发展 西店 卫星城西店处于宁波五大城市核心区的南部节点 市域结构中的南部新城，承上启下 链接都市核心区3、与周边县市 从整个宁波市域的发展结构中确立众星拱月的总体形态，以都市区核心为中心，周边县市形成五个县市的组合副中心，并通过快速交通通道与核心相连，突出核心在区域中的辐射和集聚作用。其中西店镇处于南部新城交汇地带，是连接南部新城与都市核心区的必经之路，并且濒临东海，其区位环境优势非常突出，它的发展将成为宁波市域结构中一颗耀眼的东海明珠。宁波市卫星城市建设，市委、市政府确定了余姚泗门镇、慈溪观海卫镇、余姚周巷镇、奉化溪口镇、宁海西店镇、象山石浦镇、鄞州集士港镇、江北慈城镇8个卫星城市试点，率先从镇向“城”转化。东方热线宁波市将建立与试点镇相关的新型财政体制，各卫星城市试点镇将被赋予相当于县(市)区4、一级财政管理权限。西店 象山石浦 奉化溪口 鄞州集士港 慈城 慈溪观海卫 余姚泗门镇 周巷 1 西店镇解读 城镇发展 卫星镇 13年GDP（亿元）14年GDP（亿元）涨幅 常住人口（万）人均收入（万元）周巷 93.84 101.3 7.9%21.2 3.1 泗门 68.1 74 8.7%10 3.72 石浦 67 72.2 7.8%6.9-观海卫-20-慈城 33.72 50 48.3%5.8 3.61 溪口 42.01 40.2-4.3%8.5 3.54 西店 35.43 44.3 25.0%8.1 2.32 集仕港-3.6-西店镇整体经济能力卫浴卫星镇末端，虽然近年整体发展迅速，GDP涨幅5、上升明显；但城镇升级迫在眉睫，需要新的经济发展模式和发展动力来支撑刺激西店镇的腾飞 1 宁波市域发展版图清晰表明了宁波滨海发展战略的重要性，从杭州湾大桥南端的慈溪杭州湾新区，向东南方向延伸至镇海、北仑、大榭及刚确立的梅山港保税区、开发区春晓区块和瞻岐镇及象山港南侧的象山滨海产业区，工业产业的发展比重非常大，优越的生态滩涂资源和滨海资源未得到可持续的发展利用。西店镇作为宁波经济技术开发区的重要滨海区块，其战略意义重大，成为宁波“Z”字滨海战略中的重要节点。西店 宁波“Z”字滨海战略中的重要节点 西店镇解读 城镇发展 1 宁波黄金海岸上的黄金节点,优良海湾资源 象山港区域的功能定位为：以特色海洋旅6、游休闲、海洋产业为主导功能，延伸发展港口物流、生态居住功能，保障城乡生活和生产基本功能的生态经济型港湾。从环象山港黄金海岸城镇带来说，产业分布特征较突出，城镇职能呈多元化发展，港口物流、生态旅游、工业产业等功能较突出，但良好的滨海生态资源的居住功能未能充分挖掘。西店位于象山海域最西区域，北依生态山体，南面向浩瀚的东海，海景观资源良好，狭长的用地可供发展滨海生态居住，成为象山港区域的居住最佳之地，从而成为黄金海岸上的黄金节点。象山港区域的居住最佳之地，黄金海岸上的黄金节点 西店镇解读 城镇资源 1 西店连通长三角沿海高铁、沿海高速的必经之路 西店 1、甬台温铁路：西店与宁海县高铁客货运站相距237、.9公里，车程约25分钟。2、G15甬台温高速公路：在西店镇区有一出入口，离宁波栎社飞机场约45公里，车程约53分钟；距离杭州210公路，车程2.5小时；距离上海270公路，车程3.5小时。高速公路北段联系S22象山湾疏港高速公路。3、S214省道：即甬临线，为台州至宁波的重要交通干道。4、西深线：西店到深圳的公路，可通达奉化尚田和新昌、天台。5、轨道交通：宁波市域轨道交通布局规划中，提出轨道交通功能定位于支持宁波“全域都市化”发展战略，市域轨道交通的出行时间控制在45分钟以内，提出了“两纵一横”的线网格局，西店镇正处于一条沟通南北的纵向骨架线路上。西店镇解读 城镇交通 1 西店镇整体由省道甬8、临线贯通南北，链接宁海奉化；由新街、滨海路、建设路等构成了城镇的核心。西店镇区形成“一心二区，东居西工，山海城一体”的规划结构；一心二区”指镇区形成以公建带为核心，居住区和工业区为两翼的规划格局“东居西工”指镇区以五市溪为界，东部以居住和公共设施用地为主，西部以工业用地为主“山海城一体”规划应该保护山海溪一体的自然风貌，保留由山至海的景观廊道 规划形成“一心，两轴”的空间布局结构。一心：指镇区，为西店镇域的发展中心，是重点发展地段。两轴：规划形成34省道发展轴和西深公路发展轴 应整合分散的旅游资源，进行系统开发，建设滨海旅游带和五市溪旅游带。滨海旅游带以滨海渔村为主题，以海岸线串联各景点。五市9、溪旅游带以山林生态为主题，以五市溪串联各景点 整修单个旅游景点，整治旅游景点周边环境，双山周边划出一定的禁养区。建设宾馆和度假村，加强家庭餐馆和家庭旅馆的管理、设置餐饮一条街或露天餐饮区 保护山海溪一体自然风貌，建设滨海旅游带和五市溪旅游带 西店镇解读 城镇规划 西店镇解读 城镇崛起 围垦海湾造4.3平方公里新城，滨海新城计划10到15年内基本建设成型 中信宁海西店新城项目签约仪式在宁波举行，中信集团参与宁波卫星城的整体开发，在宁海西店共建一座宜居宜业宜游的滨海新城。（花3年时间投资33亿元进行围涂、土地整理和基础设施项目建设等土地一级开发）携手中信，新城崛起 1 西店镇解读 城镇崛起 1 西10、店新城规划示意 1 传统和现代的中国区 传统和现代的南欧区 现代的德国区 国际现代区 如意岛上的水上建筑形成了一大特点。岛上建筑分为四个区域，其风格从中国风向国际过渡。1 西店镇解读 城镇崛起 西店新城规划效果图 大目湾渔人码头位于新城东南部，紧临新城中心区、亲水湾和松兰山景区，沿丽湾路延伸长2公里，约6万余平方米。方案以丽湾路景观带为动脉轴线，配以200米至500米宽的亲水湾绝佳景观资源，沿湾设置娱乐、休闲、体验、亲水四大主题功能，包括3D影院、玩具反斗城、水族馆、皮划艇、垂钓中心、房车营地、亲水平台、海鲜餐厅等项目。沿街商业建筑则以二层或局部三层为主要特色，主体各异，业态丰富，呈现开放、互11、动的水街魅力。据了解，渔人码头方案中最突出的设计，体现在主题乐园互动体验和海鲜餐饮景观资源的打造中。主题乐园设置近20个游乐项目，其中有坦桑尼亚、伊朗、斯里兰卡、越南等异国文化体验区，也有妈祖港、垂钓中心、水族馆、海上音乐喷泉等充满海洋气息的亲水区。而二层露天的海鲜餐厅则临湾而建，坐在露台上不仅可以吃海鲜，欣赏海上的风景，在等餐之余甚至可以进行垂钓。周边配以风情商业街、露天剧场、篝火晚会平台 该项目将以大目湾亲水湾为景观带，打造一个融合餐饮、乐园、水街等多个主题的立体化休闲游乐区。项目以大目湾亲水湾为景观带，打造出一组如彩色琴键般的特色建筑群体，形成大目湾独特的地域文化和旅游标签。项目将分二期12、建设，一期于明年开工，2016年运营 案例借鉴 大目湾立体化休闲游乐区 2 2 案例借鉴 象山海鲜夜排档 位置：位于丹峰东路上（家家福超市旁），该夜排档整体人气较旺，菜品新鲜，但整体消费价格相对较高 案例借鉴 鹰龙海畔度假酒店 2 鹰龙海畔大酒店位于鄞州区咸祥镇（东方船厂旁）。是一家集餐饮、娱乐、客房于一体的度假型酒店。高速接通后，从宁波到我们酒店只要25分钟行程；另外还有三幢独立的多功能别墅，别墅的一楼分为：一个餐厅，一个棋牌室，和一个客厅。楼上有两个房间，带独立卫生间。可供客人在用餐后休息。酒店还提供棋牌室供大家茶余饭后消遣。酒店还配有一个多功能会议室。酒店里外设两个停车场，可停放百余辆汽13、车。酒店是以正宗的象山港海鲜为主打，结合农家特色菜肴。这些海鲜基本上都是由当地的渔民从象山港海域捕获后直接靠到酒店的码头上，隔两天就会有几艘，每次数量都不是很多，所以海鲜都是特别新鲜，特别正宗 通过电台广播104.7等调频频繁波动，传播速度较快，人气日渐充裕 1 西店镇解读 城镇崛起 城镇工业转型升级，摆脱老传统模式 滨海工业园区规划面积约2100亩（一期1600亩，二期5000亩），涉及西店镇香联、洪家、溪头三个村。目前，园区一期建设用地约1600亩，已完成农转用报批，整个园区将分为六大功能区块，通过招商引资和土地集约利用，实现产业集聚。望海工业园区规划面积830亩，东接象山港，西邻甬临线，14、北侧则与奉化市莼湖镇相邻。按照建设园区综合体的精致品质要求，园区实行社区化管理，城市的综合管线布置、视觉识别系统将与园区同步规划、建设。按照规划，园区综合体由三大功能区块组成。其中招商区块占地约500亩 工业转型，从原有的“马路工业”（西店镇工业经济发展空间主要依托甬临线两侧）整合资源，划分区块化工业 1 市域结构中的南部新城，承上启下,链接都市核心区与周边县市 象山港区域的居住最佳之地,黄金海岸上的黄金节点 城镇崛起，工业升级，老镇焕发新生机 打造一座宜居宜业宜游的宁波南部滨海小城 1 项目解读 项目位置 商业街现状 商业街待建绿化带 一线海景 项目东侧居住区（在建）商业街北侧为工业区 商业15、街北侧为工业区 项目位于西店镇，望海工业区内；南面一线临海，自然资源丰富，观景性强；北侧为工业区，虽为项目提供了旺盛的消费资源，但同时也干扰本案；东侧为在建人才公寓；项目位于滨海海岸旅游带带上，自然资源得天独厚 1 项目为沿街商业形态，共计17间店铺；总建筑面积：5465（其中一号楼2990，二号楼2260）机动停车位：80辆 产品形态：沿街商铺均为一通三产品；外观：外观设计新颖，形成极具特色的滨海商业街；项目解读 项目形态 主力商铺面积约200-300，一通三，二层部分露台，三层为大露台；室内室外综合考虑，针对不同人群的不同喜好，提供场地；街铺形式，更易充分利用特有资源 优 势 劣 势 项目16、紧邻海边，自然资源丰富，地块将借势发展；西店传统工业想整体完成转型升级，区域板块聚集全镇小散工业，消费资源旺盛；政府大力规划区域产业园，助力推动；产品升级，形象升级，打破西店镇传统商业模式；项目商业街位于望海工业区内，距离城镇核心区尚有段距离，如果宣传不当，易对商业街后期招商经营形成影响；项目位于工业区内，工业干扰易对本案造成一定的影响；1 项目解读 项目分析 老镇商业街现状如何？本案商业街定位如何切入？1 蓝色标示：主要以厂房为主，业态极少 城镇现状 商业现状描述 核心 西店镇商业模式较为简单；以西店镇菜市场为核心，逐步演变而成，滨海路、新街、建设路三线汇聚，组成目前西店镇的核心商业区（整体17、以服饰，餐饮业为主，业态相对其余几条街较好），西店北路和振兴路位于西店城镇外围，业态低端 以菜市场为商业核心，充分说明现阶段西店镇整体商业极度低端，整体商业氛围较差 西店镇商业呈现“一心多线”格局 1 城镇现状 老镇配套 基础配套一应俱全，但整体形态有待升级 1 城镇现状 各商业街解读 振兴路 业态 数量 二手买卖 2 汽修美容 2 电动车 6 小型餐饮 16 杂货便利 1 副食品 2 物流 4 快递邮局 1 金融 2 福彩 1 五金机械 27 建材 25 美容美发 3 通讯数码 4 休闲娱乐 7 宾馆 6 烟酒行 1 医药诊所 1 图文广告 1 家电家装 5 其他 2 公司 15 化妆品 118、 麻将机 2 鲜花店 5 婚纱摄影 1 合计 143 振兴路业态主要以五金机械、建材为主，分别占比17%、19%，此外道路两旁开得小公司占据较高的比例；道路整体商业氛围不强，餐饮类相对稀缺、服饰内几乎很难见到、人群流动不大。1 城镇现状 各商业街解读 建设路 业态 数量 二手买卖 1 电动车 3 小型餐饮 9 杂货便利 11 西式餐饮 2 副食品 3 福彩 1 五金机械 4 建材 4 美容美发 3 通讯数码 4 休闲娱乐 4 宾馆 3 超市商场 2 烟酒行 1 服饰箱包 20 医药诊所 2 图文广告 1 水果行 2 家电家装 1 教育培训 1 化妆品 2 母婴 1 珠宝黄金 1 合计 86 建19、设路道路相对狭小，贯穿西店菜市场，来往人流较频繁，道路两旁店铺面积均不大，满足日常所需；业态以服饰箱包为主，餐饮类、杂货便利其次 1 城镇现状 各商业街解读 滨海路 滨海路业态主要以餐饮类为主，占比34%，种类中，川菜馆、面馆以及便捷性餐饮店居多，缺少以海鲜以及宁海特色的餐饮店；业态 数量 电动车 3 小型餐饮 34 杂货便利 4 西式餐饮 6 副食品 1 五金机械 7 建材 4 美容美发 5 通讯数码 4 休闲娱乐 2 宾馆 1 超市商场 3 烟酒行 2 服饰箱包 2 医药诊所 7 水果行 3 家电家装 4 其他 3 公司 1 母婴 5 合计 101 1 城镇现状 各商业街解读 铁江路 服饰20、箱包类几乎垄断整个铁江路，该条街是西店人民日常的购买服饰的唯一选择地，商业氛围较浓郁，品牌服饰专卖店较稀少，多为个人服装店，品质感薄弱；业态 数量 小型餐饮 2 西式餐饮 3 副食品 1 金融 5 通讯数码 7 宾馆 1 鞋 5 服饰箱包 65 医药诊所 2 水果行 3 家电家装 2 教育培训 1 其他 1 化妆品 1 婚纱摄影 1 珠宝黄金 2 合计 102 1 城镇现状 各商业街解读 西店北路 西店北路以低档小型餐饮类为主，占比27%，此外五金机械也占较高比例14%。该道路业态种类丰富，整体感觉较杂乱，分布不集中，餐饮类以小店面为主，满足周边外来务工者日常饮食。业态 数量 汽修美容 5 电21、动车 13 小型餐饮 59 杂货便利 7 西式餐饮 3 副食品 7 物流 1 快递邮局 1 金融 5 福彩 2 五金机械 32 建材 13 美容美发 8 通讯数码 12 休闲娱乐 7 宾馆 4 超市商场 4 烟酒行 5 鞋 3 服饰箱包 3 医药诊所 3 图文广告 6 水果行 5 家电家装 3 其他 4 工艺品 1 公司 5 化妆品 1 合计 222 1 城镇现状 各商业街解读 屿风路 屿风路临近学校门口业态以学生日常学习用品、早餐点为主，此外道路上建材方面的店面占据主导 业态 数量 电动车 2 小型餐饮 3 杂货便利 3 五金机械 3 建材 9 通讯数码 1 休闲娱乐 1 宾馆 2 图文广告22、 4 教育培训 2 文具 6 合计 36 1 西店弘基广场（在建）西店镇弘基生活广场位于西店镇镇中心位置；项目整体楼层低；功能设计齐全；拥有室外广场；西店镇首个商业综合体；面积段20-100为主；各类业态均有分布；项目租金约4.5元/天 城镇现状 弘基广场 西店镇首个商业综合体，城镇商业升级 铁江路 面积45 年租金10万 转让费5万 滨海路 40平 年租金4万 建设路 25 年租金7.2万 转让4万 屿风路 20平年租金1.3万 滨海路 40 年租金5万 建设路 25平 年租金7万 转让3.8万 西店北路 面积22 年租金2.8万 屿风路森海豪庭80-90平年租金2-2.7万 1 城镇现状 23、部分调研商铺租金示意 1 城镇现状 各商业街租金 道路 日租金（元/天）振兴路 0.8-1.5 铁江路（新街）6 8 滨海路 2.5-4 建设路 4-7 西店北路 2-3.5 屿风路 0.8-1.8 西店镇租金最高的为新街，整体租金达到6-8元/天，其次是建设路（紧邻新街）4-7天/天，屿风路主要商品集中在森海豪庭沿街商铺，整体租金普遍不高。租金最高区域主要集中在建设路于滨海路、铁江璐连接处 屿风路 租金0.8-1.8元/天 振兴路 租金0.8-1.5元/天 建设路 租金4-7元/天 西店北路 租金2-3.5元/天 滨海路 租金2.5-4元/天 租金最高区域 铁江路 租金6-8元/天 1 业态24、发展：西店镇整体商业业态相对较为低端，商业发展处于有商业街及传统百货向一站式家庭商业中心发展的阶段，商业市场格局亟待升级和转变；业态现状：商业仍以传统零售为主，餐饮临街分布，同时整体门面形象均不高端，以牛肉面、川菜、快餐等为主，均为满足当地需求而自发形成，无统一规划管理，主题性餐饮及休闲娱乐业态极度缺失；国庆码头传统海鲜排挡主要以民房一层做餐饮经营，整体环境较乱；租金：西店镇核心商业街（新街）租金在6.1-7.3元/天，滨海路租金在2.4-3.7元/天，屿风路租金在0.8-1.8元/天；除新街外，其他地方租金不高 西店整体商业较为低端，休闲娱乐餐饮匮乏 1 姓名：林先生 区域：西店本地人 阐述25、：西店没有什么好点的饭店，休息娱乐的门店很少，就那个阳光酒店还可以；西店人消费很频繁，差不多一周2-3次，但在西店很少，一般都去宁海，那边距离还算近，饭店、娱乐都比西店好；奉化有时候也去，不过去的没有宁海多 买衣服买东西的主要在新街、滨海路上面买买；消费者访谈 1 消费者访谈 姓名：张先生 区域：西店本地人 阐述：我们一般去国庆码头那边吃吃排挡，几个朋友一起吃个差不多200-400这样，那个方元食府不错。西店这里没有个像样的饭店，门面看上去就没什么档次；1 消费者访谈 姓名：王先生 区域：西店商户 阐述：在西店，外面吃饭请客主要在阳光酒店，其他地方聚餐风味不行，平时也会去国庆码头那边吃个饭，但26、那边大多数是自建房开个小饭店，外面看起来档次差了点，里面小环境也不是太好。如果宁海有个上档次的餐饮娱乐地方，我也不用吃饭老是忘宁海、奉化地方跑了。1 消费者访谈 姓名：陈夫妇 区域：西店本地人 阐述：虽骨子里对自己的家乡很情有独钟，但是目前镇上现有的休闲娱乐、购物消费、以及餐饮店跟其它区域相比已经相当滞后了。家里面来客人时，心想热情款待，但却很难再当地寻找像样的请客吃饭的地方。虽说离宁海市区较近，但是开车来来去去总归是不方面。对于他们来说，尽快能有几家能代表当地特色的、上档次的餐饮街出现，是很迫切、急需的。西店镇内缺乏有档次有形象的餐饮娱乐消费场所 消费群体多数往宁海、奉化消费 当地客户迫切需27、要此类消费场所 1 消费者访谈小结 1 人均消费：30-40元 餐饮环境：较为简易，小环境差 餐饮菜品：以盖浇饭、海鲜面等小炒为主 人均消费：60-70元 餐饮环境：就在国庆码头上，以海鲜小炒为主，热气较旺，但整体小环境脏乱 餐饮菜品：杂鱼、虾姑、地道宁波菜等 餐馆名称：阿良饭店 餐馆名称：柴油桶 人均消费：80-90元 餐饮环境：相对于其他餐馆，在外观形象上有所创新，外部小环境相对干净简洁 餐饮菜品：以海鲜小炒为主 餐馆名称：码头饭店 家常餐饮 特色餐饮 特色高端餐饮 西店镇消费现状 餐 饮 业 亟 需 升 级 借鉴市场成功案例，确立项目总体定位，制定初步方案 定位篇 2 2 金钟广场是一个28、集餐饮 娱乐 等为一体的综合新商业 它的翻新建成后对改变奉化岳林板块的城市面貌、经济环境 等起到了巨大的推动 从经济角度出发，开发商通过差不多5年的运营，从投资2个亿到7个亿出售，取得巨大的成功 金钟广场位于奉化镇边缘地段，项目前身为夜排档，整体氛围较乱，格局档次较低；后来重新建设当时依靠合理的市场定位，取得了极好的社会效应，人气充足 案例借鉴 金钟广场 2 西塘商业街 项目前期定位主旨：项目整体地块功能聚焦在饮食和住，以提升原有西塘旅游市场薄弱环节，走中、高端差异化线路，在住的方面提升为院落客栈及西塘别院来满足高端商务客人和中高端游客的休闲聚会和停留住宿需求。而商业街区是整个项目吸引游客的重29、点，起到引导人流的衔接作用。本项目商业街细分板块定位于“食色江南”，以“餐饮休闲”为引擎来带动整体发展。商业板块业态定位 a)商业定位：时尚怀旧的江南生活街区 b)文化定位：休闲西塘体验闲生活 夜西塘体验慢生活 文化和美食西塘是在江南氛围而下体验新旧生活的交融 c)功能定位：重点打造饮食休闲，辅以水乡文化呈现 案例借鉴 2 项目整体地块功能聚焦在饮食和住，以提升原有西塘旅游市场薄弱环节 依托古镇人文资源与食住结合，打造特色商业街 西塘商业街 案例借鉴 2 项目定位主旨：南塘河历史文化街所处的城市区位决定了南塘河改造项目要承担起弘扬甬商文化、提升城市文化品位、树立城市形象的历史使命，必须高规格、30、高起点把南塘河建设成为宁波市民和国内外游客都喜欢去的文化旅游胜地和老宁波历史体验区。同时，南塘河是城市商业中心和旅游资源双重依托型历史文化街区，这个判断基本框定了南塘河目标客户群必须兼顾城市市民和游客两个群体，必须以商业开发和历史人文价值保护并重，商业业态必须富有地方特色和文化品位 南塘老街 案例借鉴 2 集历史古迹、旅游观光、文化休闲、特色餐饮、百年老店、名优特及民俗特色集聚于一体，体现宁波江南水乡城市特征的历史文化特色商业街区 文商一脉，穿越百年的街区 案例借鉴 南塘老街 2 西定镇有什么产业？产业：牡蛎、鸭蛋、香鱼特色产业，模具制造、文教用品、塑料制品、金属制品、家电制品等五大工业体系 31、西定镇收入如何？经济：2014年西店地区工农总值195亿，财政收入6.7亿，2014年，西店镇年人均收入达2.32万元；西店镇是浙江省百强镇、宁波市二十强镇，宁海县第一工业大镇。高能产值，丰富产业，全省百强镇，经济富庶 推导逻辑 2 推导逻辑 西定镇核心商业街现状？西定镇消费力如何？西店镇商业主要由新街、西店北路、建设路、滨海路这几条组成，整体业态较为低端，格局较乱，形象较差；同时作为一个经济强镇，主要商业街上除了服饰街以外，餐饮低段，休闲娱乐极度缺乏；外出聚餐频繁，经常跑宁海去消费，聚餐人均消费力60-70元/人，消费旺盛，但区域内并无优质餐饮场所，以及休闲娱乐场所，使得大量该消费群体客户外32、流消费 国庆码头餐馆现状 西店镇商业街 结论：西店镇缺乏优质餐饮以及休闲娱乐产所 2 模式单一，餐饮、休闲娱乐的文化品位有待提升，具有当地风情特色商业街是西店镇内留下的空白 缺缺失失 当地风情特色商业街的缺失 区域缺乏极具形象与标杆性的特色商业体 机机会会 餐饮、休闲娱乐 餐饮、休闲娱乐相辅相成 推导逻辑 2 不同的发展模式在区位、商业业态、经营品种和消费群里等方面呈现不同的特征：本项目依托滨海自然资源，结合自身商业街区，符合双重依托发展模式 2 本项目商业街的成功建造，在政府规划上响应号召，同时也将推动刺激城市餐饮、娱乐、旅游等产业的一系列发展，有利于提升西店镇的整体市政形象，起到标杆作用，33、具有昭示性。本项目的成功建造有利于提升西店镇整体形象，增强镇区活力，提升商业价值 项目的成功建造响应西店镇整体规划，推动建设滨海旅游带，起到领头羊作用 项目的成功建造将对西店镇餐饮业起到刺激作用，促进西店镇餐饮行业的升级 本商业街为西店镇消费群体提供餐饮娱乐消费场所，有利于集聚人气，提升消费的比例，扩大项目辐射范围 依托商业与旅游景点的双重结合，打造成为提升城镇品位、完善城镇功能、展示西店卫星城的影响力，成为城镇新坐标，西店镇名片！推导逻辑 2 商业街成功案例解读 城镇商业街业态分析 消费者消费需求+总 体 定 位 功能定位 目标市场 功能布局 通过对西店镇商业街的调研和消费者访谈需求的充分数34、据支持，充分发挥本项目硬件优势，针对西店消费群体的消费偏好，增强项目商业附加值，达到利用最大化 推导逻辑 2 汇聚西店地方民俗特色，有效利用地理优势，带动城镇旅游业发展 西店镇标杆餐饮娱乐街 西店镇首条极具特色的海鲜排挡娱乐街 打造成一个集吃喝、休闲、购物为一体的大型主题商业街，重点体现“舌尖上的西店”（以宁波海鲜为主导，口味多元，特色明显，能够满足多方需求，拉动旅游消费，提升彻城镇品质）项目总体定位 2 本项目商业街以宁波海鲜为主导，口味多元，特色明显，辅以品味休闲、格调娱乐等主要商业功能 风味餐饮：特色餐饮、地道海鲜宴、尽享丰盛人生 品味休闲：足浴、棋牌室、按摩，宾客尽欢 格调娱乐：量贩式35、KTV、酒吧等，尽享格调人生 商业街功能定位 2 核心 市场 次级市场 西店镇当地市民、政府机关、西店企业家等 周边县市慕名而来的消费者、游客等 西店特色海鲜排挡娱乐街主要以西店镇本地客群为主，辐射周边县市 商业街目标客群 2 1#2#2#休闲娱乐 海鲜排挡 海鲜排挡 海鲜排挡 海鲜排挡 海鲜餐饮 2#楼为断头路，本案定位海鲜休闲娱乐排挡，由此，建议海鲜排挡集中在2#；激活整体商业街动线，1#海鲜排挡以醒目位置为主，中间配合少量休闲娱乐场所，餐饮娱乐两不误；1#商业街功能布局 2 商业街功能布局 通过对营销推广宣传，提升商业街知名度 营销篇 3 3 营 销 逻 辑 思 路 营销推广 3 营 销36、 诉 求 点 可持续发展思想 结合西店当地风俗文化，针对性营销，谋求可持续发展 脱颖而出的定位 根据当地市场空白，城镇市民的迫切需求 双重定位模式 兼顾商业开发与城镇形象定位两个方面 营销推广 3 目标受众及营销目标 目标受众 营销目标 政府 此举市场主导、民意所向 西店镇形象工程，对于镇区发展有着长远意义 招商引资，商务宴请会谈最佳场所 经营户 提升城镇形象 明确高投资价值 明确长久性经营价值（西店工业发达，厂家林立，餐饮业极度地段，厂家公司对于客户商务宴请须往奉化或宁海跑）市民 西店镇又一标杆市容名片 对政府决策的大力支持及良好的舆论氛围 政府挂帅、商户为主、市民私营业主作为支撑的立体多维37、营销体系 营销推广 3 政府 以研讨会、说话的方式征求各方专家意见，对项目发展有着更为明确的前景认识 不断对项目发展实施监管 可以利用多方手段广泛征集民意，提升合理化建议，并作出提前信息传递与沟通 提供政策支持及良好的舆论氛围 提供政策支持及良好的舆论氛围 经营户 通过项目户外广告、DM、报纸、道旗、口碑营销等方式进行全面的宣传，使之本项目的形象更加深入人心 对商户外部形象及服务的监督管理，符合本项目特色的品质定位 通过口碑宣传、市场反应状况及本案招商进度的推进等现象可直接反应它未来的市场价值 及时补充空缺商户，并对现有商户实行末尾淘汰制，以确保项目整体形象，确保可持续性经营 市民 广泛参与到38、宣传口号征集、线上线下互动及项目开发建议上 不断举办美食节或西店民俗文化活动，为项目形成聚集效应 提供良好舆论支持与合理建议 阶段营销策略 目标受众 2016年5-12月 2017年 营销推广 3 2016年5-12月 2017年 政府形象领导：政府公关内容，提升形象 市民、私企业主等：项目信息告知预热及集聚人气 招商首批品质商户入驻：吸引品质商户入驻，为项目后续发展提升信心 市民、私企业主：吸引市民前来消费，聚集人气 政府领导：营造西店特色餐饮商业街 提升政府形象 品质商户：商户营销推广支持 营销推广 3 2016年5-12月 线上传播为主 传播受众：以品质商户为主，市民及政府为辅；传播目的39、：前期预热，项目告知，聚集人气；传播组合：形象展示、主题活动、在线有奖征集、相关网站广告及公关稿件、开街仪式 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 建立项目视觉识别系统 主题活动 SNS及社区 在线有奖征集 相关网站广告及公关稿件 开街仪式 营销推广 3 视觉识别系统建立（CIS）目的：项目品牌的基础：建立项目品牌，塑造可辨识的品牌形象；后续推广的依据：保持后续推广的统一型和主题性，打造完整的品牌形象；传播内容：CIS基础：LOGO标志，案名，项目理念诉求等；CIS应用：项目传播制作物，项目外部包装；项目传播制作物：项目楼书、招商手册，项目DM，办公用品，公关赠品设计及制作。项40、目外部包装：项目导引导视系统，项目配套设施，项目广告为，店招设计等 营销推广 3 主题活动 受众、目标：品牌、商户：项目信息告知、宣传、招商；市民及政府：项目前期预热，网络互动，引起兴趣与话题；传播内容：比如举办海鲜夜市、美食节活动；比如举办西店民俗文化有奖竞答，活动获奖者可在海鲜餐饮街享受一次半价消费；营销推广 3 社区及SNS 受众、目标：品牌、商户：项目信息告知、宣传、招商；市民及政府：项目前期预热，网络互动，引起兴趣与话题；传播内容：西店贴吧、微信、西店数字电视广告植入；社区发帖：引发讨论与关注；内容重点：西店海鲜娱乐排挡街的有效建议及预期；SNS指社交性网络。基于社会网络关系系统，通41、过网络聊天、交友、视频分享、博客、微博、网络社区等手段达到信息传递的方式 营销推广 3 开街仪式 受众、目标：品牌、商户：吸引人气，扩大影响力；市民：开街信息告知、宣传；政府：政府公关及项目开街前期重点预热宣传；每天：引起每天兴趣与公众话题讨论；传播内容：开街启动仪式新闻发布会；邀请政府领导出席并剪彩；邀请媒体参与，安排专访；邀请知名人士到场增加人气；安排招待酒会或宴会；传播主题：西店首个极具特色的海鲜娱乐排挡街开门纳客 营销推广 2017年 传播受众：以市民及政府为主，品质商户为辅；传播目的：集聚热气，项目推广及标杆商业街；传播组合：新年主题活动 联动举办传统节庆（象山开渔节等）美食节（士林42、夜市，三门青蟹节等）3 营销推广 3 免租 项目所在区域现阶段商业气氛缺乏，周边为望海工业区，基于此，要吸引商家特别是大型品质商户进驻，是本项目形成强烈的商业风味，必须减少其经营风险，降低其进驻门槛。因此在项目开业初期，必须给予租户足够而合理的免租期。建议本项目免租期为半年。送装修 建议本项目可推出送装修的优惠措施，以落实由号召力、影响力的品质商户进驻本商业街，并藉此吸引其他商户及经营者入驻。老带新优惠 已承租的客户介绍新客户入驻商业街，给予增加一定期限内的租金折扣优惠；活动期间签约优惠 在招商推介会或其他特定推广时段中，可对前诺干签约客户一定优惠，如租金折扣等；宣传推广费用 此费用可包含在租43、金中，或包含在管理费中，更可单独作为一项来收取。为了更好的引进商户，宣传推广费的具体数额及计算方式可作为招商优惠的另一斟酌条件；赠送广告位 建议对本项目的大商户赠送2-6个月的外立面广告使用权（广告发布费、制作费、电费等直接费用租户自行承担）；招商手段 3 项目 评分 本案 新街 建设北路 滨海路 振兴路 西店北路 屿风路 地段 15 12 15 14 14 12 13 13 消费人气 15 12 15 15 15 13 14 12 商业氛围 15 12 15 15 14 13 12 12 业态档次 20 18 17 16 16 13 13 15 发展潜力 20 17 17 18 17 13 44、15 16 商业面积 15 14 13 12 12 13 12 13 系数和 100 85 92 90 88 77 79 81 项目 新街 建设北路 滨海路 振兴路 西店北路 屿风路 系数比 0.92 0.94 0.97 1.10 1.08 1.05 市场修正值 6 5 3 1.1 2.2 1.1 比较价格 5.54 4.72 2.90 1.21 2.37 1.15 参考比重 14%14%14%18%16%24%价格指数 0.78 0.66 0.41 0.22 0.38 0.28 综合价格 2.72元/天 租金定位 本项目位于望海工业区，相对于西店核心区而言，距离有些偏；本案商业街项目整体面积段在200-300之间，整体面积较大，租金总价相对较高，由此建议项目整体平均租金在2-3元/天左右；初期以宣传项目为主，在租金适当让步，为后续可持续性发展做铺垫，前期建议租金在1-2元/天，后期人气氛围成型后，后期租金上涨至2-3元/天；THE END&THE END&THANKSTHANKS！