1、武汉，2011年4月19日青少年宫公共停车场项目商业定位报告2一、通过市场研究和理论研究，确定合理定位方案，实现商业地产价值最大化二、根据项目本体特征及定位方向，提出相关的建筑设计建议，避免实际需求与设计方案的错位三、并通过财务测算来验证项目运营的可行性本项目开发商委托要求：3本项目解决方案的思考路径：商业规律研究消费者研究把握终端需求市场态势研究寻找竞争突破点整体定位项目方向研判业态与关键特质指向定位展开案例借鉴业态布局项目经济效益对比经济分析4项目环境分析项目地块属性项目道路交通区域商业环境5项目地块属性6本项目地块位于汉口中心的老居民区，周边生活氛围成熟;但地块规模偏小，开发条件限制，使2、本地下商业的辐射吸纳能力有限汉汉 口口项目整体为地下停车场开发，初步规划布局为：地上为青少年宫人工湖，负1层为地下商业和地下车库。类型指标地下室面积13732.65地下停车场面积7800.74地下商业面积5931.917项目四至：项目地块北面正临台北一路，东西两边紧临青少年宫内部，地块位于台北路与台北一路交汇处，昭示性强。北至：台北一路西至：青少年宫内部园路东至：台北路南至：青少年宫内部园路8地块现状：人工湖内，湖水维护较差，东南角为酒店式商务休闲娱乐会所台北新视听地块现状：青少年宫公共停车场用地范围内现状为青少年宫内部人工湖，湖水维护较差，少量原生态树种，无拆迁。东南角为酒店式商务休闲娱乐会3、所台北新9项目道路交通10项目位于台北路和台北一路交汇处，道路通达性好，导入性强建设大道云林街台北一路台北路长江日报路台北二路本案新华路高雄路解放大道东：东：紧临台北路，向东延伸至纵向主干道建设大道；西：紧临云林街，向西可延伸至主干道新华路和建设大道；南：正临横向主干道解放大道，向南可达主干道京汉大道；北：北上可达横向主干道建设大道。建设大道城市一级道路（导向型）双向六车道新华路城市一级道路（导向型）双向六车道云林街城市二级干道（导向型）双向两车道台北二路城市三级支干道（导向型）双向两车道长江日报路城市二级干道（导向型）双向两车道高雄路城市二级干道（导向型）双向两车道台北一路城市二级干道（直接4、导入型）双向两车道台北路城市二级干道（直接导入型）双向四车道11项目周边公交线路较少，但项目紧靠区域内的公共自行车站，公共交通的导入性尚可项目300米范围内有三个公交站点：鲩子湖站、台北一路站、高雄路鲩子湖站车次：522、563、592、60；台北一路站和高雄路站车次：522、592、563、706这些车次基本都只在汉口内流通解放大道新华路建设大道台北路台北一路云林街高雄路公交循礼门站公交西马路站公交台北路站公交台北一路站公交高雄路站公交鲩子湖站公交鄂城墩站公交建设大道取水楼站公交建设大道鄂城墩站本案公共自行车站12区域商业环境13项目所在区域商业属于各大商圈环绕着的居住区商业，生活氛围浓厚但5、商业能级不高汉正街商圈汉正街商圈江汉江汉路商路商圈圈武广商武广商圈圈菱角湖商菱角湖商圈圈CBDCBD商务商务圈圈后湖后湖商圈商圈建设大道商务金融建设大道商务金融区区菱角湖（区级商业）消费群体：居民、中青年等大众消费客群CBD（城市综合体）消费群体：高端客群、商务人士建设大道（商务区）消费群体：商务人士、白领等中高端客群后湖（区级商业）消费群体：以居民大众消费客群为主武广（市级商业）消费群体：全市及外地中高端消费群体汉正街（专业市场）消费群体：批发商户江汉路（市级商业）消费群体：以全市年轻、时尚、休闲娱乐为主的大众化消费群体本案（社区级商业）14台北路沿线曾被规划为“台湾风情街“，是汉口中心区最6、具特色的商业街之一“台湾风情街”的范围包括：北至建设大道，南至解放大道，东至江汉北路延伸至新华下路，西至香港路所涵盖的2.2平方公里区域。一条台湾风情展示轴：以台北路为主轴线展示台湾民俗文化风情，赋予街景明显的台湾及闽南文化特征三个特色功能区：商贸办公段、娱乐餐饮段、休闲娱乐高尚居住段 武汉市城市规划设计院2004年所作“台湾风情街”建设整治规划受现实条件的限制，当年的规划并未完全落实，但台北路依然形成了以外贸服饰和特色餐饮休闲娱乐为特色的商业氛围规 划现 状外贸服饰特色餐饮娱乐15台北路为老居民区，故其商业多以街铺形式出现（商铺多为住宅改造），整体形象档次参差不齐132756941615157、14121013118171920183521674成熟居住区办公楼宇本案本案周边住宅非常密集，多为早期建筑，居住成熟度非常高近几年可开发房地产项目日益稀少，新近开发项目均为高档小区，且均已成熟老居民区的改造难度较大，故难有大型商业形式入驻，现有多为住宅楼改造的街铺而且由于该街门面隶属不同单位和个人，相互协调难度较大，故出现了现在商业形式凌乱，整体外观形象参差不齐16本项目周边经营商业品种繁多，但多集中在服饰、餐饮、便民超市、副食等日常消费业态上u区域内的商业业态多为日常生活消费类业态，以满足区域内的日常生活需求为主。u同时可以看到特色餐饮休闲娱乐业态在区域内占据了较大比重，是区域特色之一服饰8、饰品副食生活便民生活服务美容美发烟酒行休闲娱乐房产中介意料保健汽车美容酒店小型超市0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%台北路商铺分布比例便利店美容美发服饰配饰BAR咖啡BAR烟酒行房屋中介图文打印汽车美容酒店宾馆彩票点棋牌保健商务订票0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%云林街商铺分布比例鞋店服饰便民服务餐饮副食小型超市房屋中介装饰装修彩票诊所图文打印当铺美容美发0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%台北二路商铺分布比例副食便民服务餐饮美食房屋中介9、美容美发服装饰品洗车汽配休闲娱乐棋牌健身药店烟酒行培训机构医疗诊所生活服务便民超市0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%台北一路商铺分布比例17整体租金水平在2-4元/平米/天，受地段影响略有偏差但浮动台北路台北二路云林街台北一路18市调显示区域内消费群体主要可分为当地居民、青少年宫人群、来自金融区的白领和中高端目的性（餐饮休闲娱乐）消费人群等四种区域商业的特色性造就了区域消费客群的特定性！区域内部的当地居民：日常生活类便民消费是他们的主要需求青少年宫人群：培优学生（年龄多在5-10岁）及学生家长，主要需求培训、儿童休闲类消费都市白领：来自周边金融街及10、其他写字楼，以女性为主，主要由外贸服饰吸引中高端目的性消费人群：多为来自汉口区域内的商务人士，私营业主及其他的中高端消费者，区域内的休闲娱乐氛围是他们最看重的吸引力19周边典型项目研究台北新视听（酒店式商务休闲娱乐会所）项目简介：整体共三层，一楼是西餐厅，二楼是KTV，三楼是一个SHOW吧项目特色：表演SHOW，每晚9点开始，节目以歌舞、杂技、逗笑小品为主，表演者来自全国各地，节目经常换新消费客群：周边的商务人士、白领及其他中等收入消费群体经营状况：在武汉口碑极好，是武汉夜生活的一个代表作，每到晚上都人满为患20周边典型项目研究老友记（小资酒吧）项目简介：一间200多平米的小屋，其间散落着七八11、张全木桌椅，中央是歌台。项目特色：以蓝调音乐和爵士乐为主题，气氛温馨、恬静，每晚11点前，有歌手演唱和 DJ打碟，之后客人可以上去唱歌。消费客群：周边的白领及周边中青年居民。经营状况：店如其名，人气较高，老顾客居多，晚上晚去没有位子。21周边典型项目研究拉斯维加（大型现代化豪华娱乐场所）项目简介：营业面积9000多平米，设有时尚超炫演艺厅和88间豪华包房。项目特色：KTV为主打，其包房装修风格各有千秋，音响系统效果一流，服务器强大，歌曲齐全，KTV的客人可以免费进舞池跳舞。消费客群：商务休闲人士为主商务人士、白领以及舞蹈发烧友。经营状况：是武汉市档次最高的豪华KTV娱乐城之一，晚上尤其火爆。212、2周边典型项目研究青花（靓汤元素花园餐厅）项目简介：整体共两层，一楼以散台为主，二楼是包房。项目特色：以青花为主题，中国古典元素与时尚风格相结合，环境低调奢华，主营高端滋补炖品、燕、鲍、翅及名贵海鲜，粤、鄂、川、湘口味具备，菜品精致。消费客群：以中高层商务人士、资深白领为主，是商务宴请的绝佳选择。经营状况：生意非常好，经常没有停车位。23周边典型项目研究天子足道（休闲养生会所）项目简介：营业面积5000多平米，有泰式足疗，泰式保健，可同时容纳150人。项目特色：环境温馨、舒适，技师手法高超，服务态度好。消费客群：周边白领、居民以及其他中等收入消费群体。经营状况：在武汉足浴养生会所中口碑较好，是13、休闲小憩的好去处，晚间顾客非常多。24项目环境总结25项目为地处成熟特色社区商业区中的中小体量地下商业，具有不错的发展前景p所处大环境的商业氛围较好p项目本体有两大限制因素：体量较小、地下商业p道路条件良好，但公共交通一般，对普通客户的导入性不强p区域为成熟的老居住区，生活氛围成熟p区域商业为居住区商业，成熟度较好但能级较低，对外辐射能力有限p区域商业特色鲜明，外贸服饰和特色餐饮休闲娱乐是它的人气引擎p整体业态分布以生活类消费、外贸服饰、特色餐饮休闲娱乐为主，租金水平尚可p整体形象参差不齐，略显凌乱p区域内成熟的消费群体可分为四类：当地居民、青少年宫人群、来自金融区的白领和中高端目的性（餐饮休14、闲娱乐）消费人群26突破？传承？oror突破区域商业现状，重新定义区域价值；还是传承区域商业特色，融入区域商业氛围？在整体环境看好的情况下，本项目应该采取怎样的战略发展路线来实现预期的发展目标？27现实条件的限制使得项目无法实现突破式的发展，综合来看，项目应以传承的方式进行发展！以传承的方式发展就必须从区域本身来需找项目的发展方向，而区域现有的成熟消费客群是最能反映区域商业特点的要素，因此：本案谋求发展必须紧抓区域内现有成熟客户群！形成突破的必要条件本案是否满足匹配度城市经济水平较高，居民消费能力突出武汉市人均GDP和CPI消费指数位列全国前十高中大体量，可以独自形成规模体量小不匹配出彩的建筑15、形态，出色的对外昭示性地下商业规划难度大不匹配通达的道路体系和完善的公共交通导入道路尚可，公共交通一般中足够的潜在消费人流周边居民数量众多中强大的商业运营团队，丰富的商业运营经验贵司未有成功运营商业的案例低28项目发展方向研判区域消费群体研究消费群体匹配分析项目发展方向初探29消费群体研究u周边居民u白领人士u青少年宫人群u中高端目的性消费者30周边居民31周边小区密集、居民多、居住密度大，但住宅档次不一u高档小区：中侨观邸、澎湖公寓、观湖铂金公寓等u中低档小区：台北街宜兰社区、和美社区、台北一村小区、宝岛社区、台北三村等光荣坊熊家台社区、台北名居长航达苑中侨观邸、华港苑宝岛公寓、招银苑、市政16、三公司宿舍宝岛社区、澎湖公寓、招银小区、台北三村和美社区、武汉市交通局宿舍台北一村小区台北街宜兰社区渣家村社区板块板块 行政区划行政区划人口（人）人口（人）土地面积土地面积（k）人口密度人口密度（人（人/k)汉口中心汉口中心 万松街道665478.767597 新华街道404430.8845958 西马街道590002.128095 台北街道台北街道269910.9628116 1717317173人/K/K高密度95029502人/K/K中密度3948239482人/K/K超高密度4160041600人/K/K超高密度32居民需求指向基础生活消费、社会交流、个人休闲与购物、家庭团队消费居民特17、征：周边住宅密集且档次不一，部分小区二手房售价每平方米也已过万，由此可以看出，居民收入层次不等，其消费能力也大不相同。居民需求指向：普通居民的消费需求可以分为四类，基础生活消费、社会交流、个人休闲与购物、家庭团队消费。需求指向社会交流基础生活消费个人休闲与购物家庭团队消费33个人社交和娱乐休闲消费多选择区域内，家庭生活类消费出现外溢现象关于基本生活消费：居民甲：虽然我们这附近有一些小副食店和小型超市，但是，大多数时候，我们家还是会在一段时间内去一次大润发，虽然远一点，但是里面东西多，选择也多一些。居民乙：虽然周边生活、购物较为便利，但是大部分居民还是习惯去大润发购买生活用品，便出现消费外溢现象18、。关于休闲与购物：l居民乙：家里离武广和江汉路比较近，逛商场一般都去这两个地方l居民丙：武广和江汉路是一个好的选择，其实台北路和云林街也有一些有品质的酒吧和咖啡馆，可以和朋友们聚会玩乐大润发超市解放大道台北路云林街34白领人士35本区域随着时间的发展，形成了具有特色的餐饮、外贸服饰、娱乐休闲地带，尤其是特色的外贸服饰这块对白领的吸引力极大本区域最有特色的莫过于外贸服饰小店，它们有着自己独特的装修风格和室内布置，连店名都起得别具一格。某些店出售的外贸服饰，还可以进行定制，不会出现“撞衫”36区域及周边办公楼林立，白领人群非常集中，具有较大的消费基数和较强消费能力建设大道区域为重要的金融一条街，各19、大银行都在此处设有办事处，武汉市一些甲级写字楼也林立其中。因此，此处中高收入白领居多新华路台北路建设大道招银大厦、广电中心新世界国贸、建设银行民生银行、良友大厦、环亚大厦武汉广播电视局、信合大厦银监会、中信银行、中国人民银行、交通银行农业银行37来此消费的办公人群多为20-40岁女性，其消费需求以区域特色的个人休闲与购物为主，兼有社交通过客户调研发现，来此消费的办公人群多为20-40岁女性，她们对外贸服饰店关注较多。这类客户拥有较高文化素养，对品牌、消费环境、时尚讯息敏感度较高，他们的消费活动主要指向：个人休闲与购物、社交38受交通和区域业态布局的限制，白领人士的活动区域多集中在台北路北侧和云20、林街此处办公人群消费范围多受公共交通和店铺位置的影响，集中在台北路部分路段和云林街（图中标红路段）。通过调查和访谈发现，区域办公人群购物主要集中在台北路上的一些外贸服饰精品店，并且，这些店主要集中在建设大道与台北一路之间区域。云林街路上有几个比较有特色的酒吧和咖啡馆，下班时间，此处工作的人们可以就近与朋友和同事聚会交流。台北路云林街台北一路建设大道39中高端目的性（休闲娱乐为主）消费40区域经过多年发展，餐饮娱乐休闲业已经形成一种特色的氛围，许多人慕名驱车而来区域于2004年规划为“台北风情街”，随着具有一定特色的餐饮娱乐休闲店铺的活力经营，如今使得本案周边形成娱乐休闲圈，很多中高端目的性消费21、人群慕名前来。目前区域形成了以台北新视听、拉斯维加、青花、老友记等中高档特色娱乐休闲为主的消费氛围41客户主要来源周边对台北路的休闲娱乐氛围比较认同的目的性消费者，他们大都有着较高的固定收入，以私家车代步p周边中高档小区较多，入住人群均有着较高收入，对生活品质要求较高，闲暇时间三五好友相约聚会。p汉口其他区域客群下班后或周末节假日会开着私家车来此地进行娱乐休闲消费活动。42本区域娱乐休闲多集中项目周边的台北路上，且消费档次较高，经营状况较好天子足道台北新视听拉斯维加青花顺风汤馆云林街台北路老友记43中高档目的性消费：消费需求以社交、餐饮、休闲娱乐为主多数来此进行目的性消费的人都是开着私家车前来22、，消费档次较高，每到高峰期，个别路段车位难求。本区域目的性消费需求指向：社交、娱乐、休闲与购物需求指向社会交流特色餐饮娱乐类44青少年宫人群45青少年宫人群主要是由家长陪同来的3-10岁儿童，活动时间集中在每天放学以及周末节假日，并且家长会紧随孩子，陪着孩子上课年龄特征：青少年宫培训班招收学生主要集中在310岁之间活动时间：每天下午6点过后、周末及节假日，青少年宫都汇集了许多来培训的学生以及陪同前来的家长培训班提供休息区，家长会在孩子进行培训的时候一直陪同在旁边46前门人流远高于后门，培优学生多从前门出入，很少进去区域去消费功能分区：前门区域为培训区，后门为娱乐休闲活动区，培训学生集中在前门。23、前门交通较便利：前门有2个公交站，20多条公交经过，并且汽车可沿街停靠；后门仅有两条公交线路经过。例外：后门的水上世界在夏天开放后，会有较多人集中在此处，这一现象有季节性因素存在。青少年宫公交循礼门站公交西马路站解放大道台北路前门后门公交台北一路站台北一路轻轨循礼门站前门后门47青少年宫人群在此处消费需求指向两类：教育培训为主，儿童娱乐为辅青少年宫人群在此处消费需求指向两类：教育培训和休闲娱乐。青少年宫培训科目繁多，并且针对不同年龄段儿童进行招生。前来此处的家长多为带孩子来参加培训班的人。在结束培训课程之后，如果时间允许，家长才会带孩子到后区的娱乐休闲区活动。儿童娱乐教育培训48青少年宫客户对24、本项目兴趣不是很大，重点关注消费的价位，同时对地下商业表现出较大抗性对本项目的消费态度l家长甲：青少年宫有许多免费的游乐设施，如果要新建别的游乐场所，它的价位是多少？l家长乙：青少年宫的儿童活动区都是在户外，如果天气不太好，还是室内的场馆比较好。但是，室内的空气质量显然不如户外，孩子还小，还是需要多呼吸点新鲜空气才好。l被访家长均对游乐设施的价格表示关注，其中，80%家长对于兴建地下儿童游乐设施不太感兴趣，认为空气质量不利于孩子的生长发育49消费群体匹配分析50白领人士与青少年宫人群与本项目的匹配度较低，不作为项目主力客户考虑白领人士：来源：建设大道金融一条街及周边写字楼群体特征：数量众多，但25、消费时段性较强，多集中在周末消费，以女性为主聚集地带：台北路北侧及云林街消费能力：中等消费需求：以个人购物为主，社交娱乐为辅客户到本项目的消费意愿：多数客户表示距离平时消费的地方有点远，不甚愿意主力需求业态：外贸服饰、娱乐类由于白领阶层在区域的消费聚集地与本项目有一定距离，导致这类客户来本项目消费的意愿不足，所以本项目很难以白领人士为主打客户，只可作为补充。青少年宫人群：来源：武汉各地的培优学生及家长（汉口居多）群体特征：数量众多，但消费时段性较强，集中出现在周末，平时基本没人聚集地带：青少年宫内，出入以前门为主，后门很少有人消费能力：低消费需求：以儿童休闲娱乐为主客户到本项目的消费意愿：客户26、对价格和地下表示出较大抗性，意愿不足主力需求业态：儿童休闲娱乐、健身青少年宫的人群以学生配有为主，且青少年宫内有很多免费娱乐设施，导致客户对本项目有较大抗性，所以本项目很难吸引青少年宫的人群来此消费51本地居民与餐饮娱乐休闲类目的性消费者与本项目的匹配度最高本地居民：来源：周边众多住宅小区群体特征：数量众多，消费覆盖面广，需求旺盛聚集地带：全线覆盖消费能力：中等消费需求：基础生活消费、社会交流、个人休闲与购物、家庭团队消费客户到本项目的消费意愿：多数客户表示对项目做一个大型超市拍手叫好主力需求业态：超市、生活便利店本地居民需求旺盛、意愿强烈，可作为项目的主打客户餐饮娱乐休闲目的性消费：来源：武27、汉各地的中高档人群（汉口居多）群体特征：数量较多，消费目的性很强，对区域的娱乐氛围非常认可聚集地带：台北一路与台北路交汇口消费能力：高消费需求：以商务交流为主、娱乐类为辅客户到本项目的消费意愿：客户对本项目表示出了一定的兴趣主力需求业态：餐饮休闲娱乐项目地处区域餐饮休闲娱乐的热点区域，周边中大型餐饮休闲娱乐项目扎堆，考虑到项目的地段的优越性和客户的一定意愿，项目可以本类客户为项目主打客户52项目发展方向初探53项目有机会发展大型生活配套和特色休闲娱乐根据前面的分析，两种方向均能达到促使项目成功的目的下面就需要通过经济分析来确定哪种方式更优！主打客户发展方向主题业态本地居民大型生活配套中大型超市28、餐饮休闲娱乐类目的性消费者特色餐饮休闲娱乐以餐饮为主（周边休闲娱乐场所较多，竞争压力大）540100002000030000400005000060000-10000累计净现金流量(方案一)020000400006000080000100000-20000累计净现金流量(方案二)方案二财务内部收益率(%)18.59%财务净现值(Ic=10%)7303 静态回收期(年)7.41 方案一财务内部收益率(%)12.52%财务净现值(Ic=10%)1943 静态回收期(年)10.61 550100020003000400050006000利润额（方案二）05001000150020002500300029、利润额（方案一）方案一投资利润率（%）19.74%资本金利润率（%）54.40%销售毛利润率（%）84.91%成本利润率（%）721.97%方案二投资利润率（%）33.35%资本金利润率（%）95.29%投资利润率（%）33.35%成本利润率（%）1337.28%56通过对比显示方案二投资收益更大，回收周期更短，投资风险更低！方案一：车库+商铺+超市u40年的投资总收益为62164万元，总利润为52786万元。u投资利润率为19.74%，税后投资利润率为19.19%。u税前财务内部收益率为12.72%，静态回收期为10.45年。u税后财务内部收益率为12.52%，静态回收期为12.61年。以餐30、饮为主发展本项目是较优选择！方案二：车库+餐饮u40年的投资总收益为108920万元，总利润为92462万元u税前投资利润率为33.35%，税后投资利润率为32.49%。u税前财务内部收益率为18.88%，静态回收期为7.32年。u税后财务内部收益率为18.59%，静态回收期为7.41年。57项目商业定位建议相关案例研究项目定位建议58武汉餐饮案例研究592011 克而瑞（中国）信息技术有限公司目前武汉市场上餐饮行业较为发达，根据餐厅的性质大致可分为大型饭店、餐厅、自助餐、快餐、特色餐饮、集中式餐饮等六大类。明珠豪生、六合宴、好世纪西餐：秀玉红茶坊、梦想意大利餐厅中餐：谢先生餐厅、简朴寨大型饭31、店目前武汉餐饮分类餐厅自助餐快餐特色餐饮凯威啤酒屋本土：派乐汉堡、华莱士引进：麦当劳、肯德基、棒！约翰一茶一坐、旋转餐厅集中式餐饮摊贩小吃：户部巷、美食城602011 克而瑞（中国）信息技术有限公司大型饭店：特点主要为场地大、设备齐全、员工专业水准较高，同时可兼具美食宴会、婚丧喜庆，展示会议等其他功能，可充分发挥餐饮的边际效用，因此一般消费较高，主要面向武汉市高端消费群体。好世纪大酒店（关山）青花靓汤元素花园餐厅档次：档次：高档营业面积：营业面积：252500以上就餐人数：就餐人数：500人以上人均消费：人均消费：200元以上消费客群：消费客群：政府机关、企业高管、私营业主等高消费群体经营状况32、：经营状况：良好装修风格：装修风格：豪华适合主题：适合主题：商务宴请、朋友聚餐、家庭聚会、婚丧喜庆、大型会议等好世纪大酒店档次：高档营业面积：2700就餐人数：500人人均消费：456元主菜系：粤式青花靓汤元素花园餐厅档次：高档营业面积：3000就餐人数：400人人均消费：429元主菜系：粤菜、本帮菜612011 克而瑞（中国）信息技术有限公司特色餐厅：以精致的装修、优雅的格调、和良好的景观成其餐厅特色，客户群主要以追求小资、品质生活的高知群体。档次：档次：中档营业面积：营业面积：6060-200人均消费：人均消费：5050-120元消费客群：消费客群：白领阶层、高知群体经营情况：经营情况：良33、好装修风格：装修风格：高档装修适合主题：适合主题：朋友聚餐、情侣聚会雅景阁旋转餐厅吉雅诺（砖窑披萨）一茶一坐花马国（海鲜主题餐厅）622011 克而瑞（中国）信息技术有限公司餐厅：主要分为中式餐厅和西式餐厅两种。武汉中式餐厅无名明显分类，基本以两湖一川为主打，西式餐厅以牛排馆、日本、韩国料理为主。档次：档次：中高档营业面积：营业面积：80800以上人均消费：人均消费：100-200元消费客群：消费客群：企业中高管理层白领阶层、私营业主、大学教授等中高消费群体经营情况：经营情况：优秀装修风格：装修风格：中高档装修适合主题：适合主题：朋友聚餐、家庭聚会等、情侣约会等、商务便餐红鼎豆捞红鼎豆捞档次：34、高档营业面积：4000就餐人数：500人人均消费：110元主菜系：火锅绿茵阁档次：高档营业面积：1000就餐人数：250人人均消费：63元主菜系：自助餐两岸咖啡档次：中高档营业面积：700就餐人数：200人人均消费：119元主菜系：自助餐632011 克而瑞（中国）信息技术有限公司自助餐：档次较为混杂，中档自主餐厅经营情况一般，自助烧烤类餐厅较受欢迎。档次：档次：中档营业面积：营业面积：500500以上人均消费：人均消费：50-120元消费客群：消费客群：客群较为广泛，以中档消费客群为主经营情况：经营情况：良好装修风格：装修风格：中高档装修适合主题：适合主题：朋友聚餐、情侣约会金色池塘自助餐（35、高档）金色池塘自助餐档次：高档营业面积：2800就餐人数：250人人均消费：96元主菜系：自助餐巴犀烧烤档次：高档营业面积：1000就餐人数：150人人均消费：63元主菜系：自助餐凯威啤酒屋档次：高档营业面积：960就餐人数：400人人均消费：54元主菜系：自助餐642011 克而瑞（中国）信息技术有限公司快餐：西式快餐也逐渐本土化，体现出了些许中国特色。除了麦当劳和肯德基经营情况良好以外，部分“山寨版“经营情况不佳。档次：档次：中低档营业面积：营业面积：100-400人均消费：人均消费：2 20-100元消费客群：消费客群：以中端客户群为主，16-25岁青少年消费阶层经营情况：经营情况：良好36、装修风格：装修风格：中档装修适合主题：适合主题：家庭聚餐、朋友聚餐652011 克而瑞（中国）信息技术有限公司街区式餐饮：小商小贩、特色小吃集中式场所，定位较为低端，主要面向学生群体。档次：档次：低档低档营业面积：营业面积：1010-50人均消费：人均消费：5050-120元消费客群：消费客群：学生群体经营情况：经营情况：优秀装修风格：装修风格：低档装修适合主题：适合主题：朋友聚餐户部巷吉庆路夜市光谷美食街HAPPY站台美食街66项目定位建议672011 克而瑞（中国）信息技术有限公司商务消费、家庭宴请、休闲聚会型中高档次餐厅将成为本项目的主要业态。大型饭店(高档)餐厅(中高档)自助餐(中档)37、快餐(中低档)特色餐厅(中档)街区式餐饮（低档）营业面积：2500以上就餐人数：500人以上人均消费：200元以上消费客群：政府机关、企业高管、私营业主等高消费群体经营状况：良好装修风格：豪华适合主题：商务宴请、朋友聚餐、家庭聚会、婚丧喜庆、大型会议等营业面积：800以上人均消费：100-200元消费客群：企业中高管理层白领阶层、私营业主、大学教授等中高消费群体经营情况：优秀装修风格：中高档装修适合主题：朋友聚餐、家庭聚会等、情侣约会等、商务便餐营业面积：500以上人均消费：50-120元消费客群：客群较为广泛，以中档消费客群为主经营情况：良好装修风格：中高档装修适合主题：朋友聚餐、情侣约会营38、业面积：100-400人均消费：20-100元消费客群：以中端客户群为主，16-25岁青少年消费阶层经营情况：良好装修风格：中档装修适合主题：家庭聚餐、朋友聚餐营业面积：60-200人均消费：50-120元消费客群：白领阶层、高知群体经营情况：良好装修风格：高档装修适合主题：朋友聚餐、情侣聚会营业面积：10-50人均消费：50-120元消费客群：学生群体经营情况：优秀装修风格：低档装修适合主题：朋友聚餐、便餐受项目体量、建筑型态的限制，高档大型饭店难以在本项目落地。区域娱乐休闲成熟，覆盖人流大，居家、办公白领、休闲娱乐人群较为集中，发展此类中高档餐厅有较好的先天条件自助型式餐厅在武汉流行较早，39、现今已走向下坡，面向对像属于中低端，在未来发展中将会逐渐改变其形式。快餐：西式快餐也逐渐本土化，体现出了些许中国特色。除了麦当劳和肯德基经营情况良好以外，部分“山寨版“经营情况不佳。以精致的装修、优雅的格调、和良好的景观成其餐厅特色，客户群主要以追求小资、品质生活的高知群体。街区式餐饮：小商小贩、特色小吃集中式场所，定位较为低端，大众化街头文化发展。方向定位682011 克而瑞（中国）信息技术有限公司整体定位方向 打造区域级风情美食生活关键词-美食、多样化、特色、休闲692011 克而瑞（中国）信息技术有限公司1、核心地区的商业市场发展空间较大，利润回报值较高，发展商业能最大化实现本项目的经济40、价值。2、受地块、地形及各指标限制，建筑基底面积有限（约13330平方米），以致大型化、综合化商业难以落地。3、受人群消费习惯、开发成本、运营成本、管理经验等方面因素影响，发展地下一层商业将是本项目的限值。4、考虑到购物人群的停车需求与公共车道所占空间，一层商业所占面积不应超过单层面积的70%。影响商业体量的因素：体量定位本项目商业体量建议设定为6050平方米。5、片区停车需求约在280辆左右（早、中、晚分6个时段取其违章泊车量平均值，并考虑到未来二年内机动车持有数量增长），根据单个车位所需面积为26平方米（含公建），本项目停车需求面积为7280平方米。702011 克而瑞（中国）信息技术有限41、公司建设大道云林街台北一路台北路长江日报路台北二路本案能级定位方向对内服务片区居民，成为片区居民会客厅，对外吸引主动来此休闲娱乐的客群，使台北娱乐商圈更加完备。关键词-社区群体、1公里辐射圈、3万人次以上u项目周边道路通达性能较好，四至上没有明显的人流阻隔因素存在。有利于项目餐饮业态的发展。发展u区域每平方公里人口数量约为2.8万人，此外项目直径2公里内的居民数量将达6万以上。数量u项目为社区型，核心商业辐射圈在公里内。u次级辐射圈在公里范围内。u区域外客流入较广。范围u对内服务台北路商圈的居民及写字楼的客户。u对外吸引因台北路中高档休闲娱乐商圈而主动导入的人群客源712011 克而瑞（中国）42、信息技术有限公司档次定位方向中、高等档次，满足区域不同人群需求。关键词-中、高等档次 商务消费 家庭宴请 朋友聚会 休闲驿站 722011 克而瑞（中国）信息技术有限公司面积建议案例-中式餐厅：以两湖一川菜系为主打，中国传统口味，更适合多样化人群。而营业面积需求一般在800平方米以上。档次：档次：中高档营业面积：营业面积：80800以上人均消费：人均消费：100-200元消费客群：消费客群：企业中高管理层白领阶层、私营业主、大学教授等中高消费群体经营情况：经营情况：优秀装修风格：装修风格：中高档装修适合主题：适合主题：朋友聚餐、家庭聚会等、情侣约会等、商务便餐红鼎豆捞红鼎豆捞档次：高档营业面积43、：4000就餐人数：500人人均消费：110元主菜系：火锅绿茵阁档次：高档营业面积：1000就餐人数：250人人均消费：63元主菜系：自助餐两岸咖啡档次：中高档营业面积：700就餐人数：200人人均消费：119元主菜系：自助餐732011 克而瑞（中国）信息技术有限公司代表作：绿茵阁代表作：绿茵阁档次：档次：高档营业面积：营业面积：800800以上就餐人数：就餐人数：250人人均消费：人均消费：6363元消费客群：消费客群：白领、大学教授、企业中高级管理人员经营状况：经营状况：良好装修氛围：装修氛围：情侣约会、朋友聚餐、家庭聚会等 案例-西式风格：以欧洲菜系为主打，讲究西方格调的餐厅，注重私密44、性，客户以情侣和朋友聚餐居多，而营业面积需求同样在800平方米以上。绿茵阁善于以独特的文化元素营造时尚都市的就餐环境，注重结合本土消费者的消费水平，通过全国统一的物料配送，保障了出品质量的稳定，而且降低了经营成本，成功实现了西餐从贵族化到大众化的改造。绿茵阁“聚浓情，尽欢笑”，承诺让更多的人感受到绿茵阁带来的西餐文化情趣与高品质的生活体验。面积建议742011 克而瑞（中国）信息技术有限公司案例-特色餐厅：通过另类的装饰，个性的服务，倡导其某种主题文化，使客户而进入主题餐厅而得到的特别享受，一般吸引看重品质生活的高知群体。而营业面积不要求太大，一般在400-1500平方米。外婆桥回旋式自助火锅45、特色：火锅餐厅以时尚的面孔出现，以小桥流水的形式输送菜品，客人按喜好取菜。浩然居特色：武汉第一家吃驴肉餐厅，还有他们保留下来的特色鸭唇菜品。普罗丽特比萨西餐厅特色：满墙挂满从国外带回的英文海报和齐全的影片，让这个以电影为主题的西餐厅里飘荡着浪漫气息。面积建议752011 克而瑞（中国）信息技术有限公司餐饮小点：门店营业面积在90左右，面积小，装修风格迥异，独具特色的产品，狭小的空间更需要较好的昭示性。Papparoti经营门类：面包甜点营业面积：85琥珀餐厅经营门类：西餐。营业面积：100Papas啪啪嘶音乐文化餐厅经营门类：韩国料理。营业面积：90面积建议房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营46、销类培训课程 【2015房地产营销策划大全】地产人必备资料库，762011 克而瑞（中国）信息技术有限公司商铺分割建议77经济效益分析注：报告分三种情况进行经济分析，贵司可根据实际情况选择78序号工程和费用名称单位建设规模（）估算指标（元）估算金额（万元）备注一工程费用1+2+31土建万元（1）+（2）（1）地下室桩基及基础3200按同类工程估算（2）市政管理用房2000600按同类工程估算2室外工程万元227（1）+（2）（1）绿化及景观项120132按种植乔木、灌木标准（2）其他项95按同类工程估算3设备及安装万元3140（1）+（2）（1）机械式停车设备个400001960按同类工程估算47、（2）其他设备4721180按同类工程估算二工程建设其他费用1202.681+2+31前期费用万元1126.02（一）10.23%2行政规费万元73.7529.5元/3其他费用万元2.91按同类工程估算三工程预备费万元610.49按（一+二）的5%预列四投资估算总计万元6931建筑面积/指标/估算总价项目总成本估算79项目收益车库收益根据调查，项目周边车位租金为2元/个/小时（暂不考虑车库包月的情况），同时按照年复合增长率5%计算租金变化状况。根据武汉市公共停车场营业状况，停车位营业比例约占总数的70%（将时间因素平摊计算）。餐饮收益依前述，项目入市地下餐饮平均租金水平设定估算按120元/月计48、，同时按照5%的年复合增长预测租金变化状况。入市第一年（2012年）租金收益种类单位租金总额（万元）备注车库个/小时2.0209一年按360天计；70%的使用率；租金计复合增长率商业/月120653一年按360天计；租金计复合增长率实际状况80税前财务内部收益率(%)18.88%财务净现值(Ic=10%)7605 静态回收期(年)7.32 动态回收期(年)10.56 020000400006000080000100000-20000 累计净现金流量(税前)0200040006000800010000-2000-4000-6000-8000累计折现净现金流量(税前)实际状况81税后财务内部收益率49、(%)18.59%财务净现值(Ic=10%)7303 静态回收期(年)7.41 动态回收期(年)10.80 020000400006000080000100000-20000累计净现金流量(税后)02000400060008000-2000-4000-6000-8000累计折现净现金流量(税后)实际状况82税后投资净利润率（%）32.49%资本金净利润率（%）92.82%销售净利润率（%）82.69%成本利润率（%）1337.28%税前投资利润率（%）33.35%资本金利润率（%）95.29%销售毛利润率（%）84.89%0100020003000400050006000利润总额010002050、003000400050006000净利润实际状况83项目收益车库收益根据调查，项目周边车位租金为2元/个/小时（暂不考虑车库包月的情况），同时按照年复合增长率5%计算租金变化状况。根据武汉市公共停车场营业状况，停车位营业比例约占总数的50%（将时间因素平摊计算）。餐饮收益依前述，项目入市地下餐饮平均租金水平设定估算按50元/月计，同时按照5%的年复合增长预测租金变化状况。入市第一年（2012年）租金收益种类单位租金总额（万元）备注车库个/小时261一年按360天计；50%的使用率；租金计复合增长率餐饮/月50378一年按360天计；租金计复合增长率最差状况84税前财务内部收益率(%)10.251、3%财务净现值(Ic=10%)190 静态回收期(年)13.25 动态回收期(年)37.44 01000020000300004000050000-10000累计净现金流量(税前)01000-1000-2000-3000-4000-5000-6000-7000累计折现净现金流量(税前)最差状况85税后财务内部收益率(%)10.06%财务净现值(Ic=10%)51 静态回收期(年)13.44 动态回收期(年)39.42 01000020000300004000050000-10000累计净现金流量(税后)01000-1000-2000-3000-4000-5000-6000-7000累计折现净现52、金流量(税后)最差状况86税后投资净利润率（%）11.90%资本金净利润率（%）34.00%销售净利润率（%）79.25%成本利润率（%）449.08%税前投资利润率（%）12.23%资本金利润率（%）34.93%销售毛利润率（%）85.00%050010001500200025003000-500利润总额050010001500200025003000-500净利润最差状况87项目收益车库收益根据调查，项目周边车位租金为2元/个/小时（暂不考虑车库包月的情况），同时按照年复合增长率5%计算租金变化状况。根据武汉市公共停车场营业状况，停车位营业比例约占总数的80%（将时间因素平摊计算）。餐饮收53、益依前述，项目入市地下餐饮平均租金水平设定估算按120元/月计，同时按照5%的年复合增长预测租金变化状况。入市第一年（2012年）租金收益种类单位租金总额（万元）备注车库个/小时2.0238一年按360天计；80%的使用率；租金计复合增长率餐饮/月120907一年按360天计；租金计复合增长率最优状况88税前财务内部收益率(%)22.88%财务净现值(Ic=10%)10966 静态回收期(年)6.11 动态回收期(年)8.11 020000400006000080000100000120000140000-20000累计净现金流量(税前)020004000600080001000012000-54、2000-4000-6000-8000累计折现净现金流量(税前)最优状况89税后财务内部收益率(%)22.54%财务净现值(Ic=10%)10591 静态回收期(年)6.19 动态回收期(年)8.25 020000400006000080000100000120000140000-20000累计净现金流量(税后)020004000600080001000012000-2000-4000-6000-8000累计折现净现金流量(税后)最优状况90税后投资净利润率（%）40.21%资本金净利润率（%）114.89%销售净利润率（%）82.68%成本利润率（%）1678.18%税前投资利润率（%）4155、.28%资本金利润率（%）117.94%销售毛利润率（%）84.88%01000200030004000500060007000利润总额01000200030004000500060007000净利润最优状况91附件92详细经济测算93项目收益车库收益根据调查，项目周边车位租金为2元/个/小时（暂不考虑车库包月的情况），同时按照年复合增长率5%计算租金变化状况。根据武汉市公共停车场营业状况，停车位营业比例约占总数的70%（将时间因素平摊计算）。餐饮收益依前述，项目入市地下餐饮平均租金水平设定估算按120元/月计，同时按照5%的年复合增长预测租金变化状况。入市第一年（2012年）租金收益种类单位56、租金总额（万元）备注车库个/小时2.0209一年按360天计；70%的使用率；租金计复合增长率商业/月120653一年按360天计；租金计复合增长率实际状况94一 现金流量表 1-10年序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1现金流入109959 902 947 994 1044 1096 1151 1208 1269 1332 1399 1.1 销售收入83714 693 728 764 802 842 884 929 975 1024 1075 1.2 出租收入25206 209 219 230 242 254 266 280 294 308 32457、 1.3 自营收入1.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1040 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出15707 7030 104 108 138 145 91 95 100 105 110 2.1 建设投资6931 6931 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本3841 43 44 47 49 51 40 42 44 46 49 2.4 营业税金及附加1596 50 52 54 57 60 15 15 16 17 158、8 3 土地增值税837 7 7 8 8 8 9 9 10 10 11 4 所得税2502 0 0 0 23 24 27 29 30 31 33 5 净现金流量(税前)94252-6129 843 886 906 951 1060 1113 1169 1227 1289 6 累计净现金流量(税前)1158952-6129-5286-4400-3493-2542-1482-369 800 2027 3316 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)7605-5572 697 666 619 591 598 571 545 520 497 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)1123859、4-5572-4875-4209-3590-2999-2401-1830-1284-764-267 9 净现金流量(税后)91751-6129 843 886 883 927 1033 1085 1139 1196 1256 10 累计净现金流量(税后)1124697-6129-5286-4400-3517-2590-1557-472 667 1863 3118 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)7303-5572 697 666 603 576 583 557 531 507 484 12 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)105137-5572-4875-4209-36060、6-3030-2447-1891-1359-852-368 95序号项目名称合计第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1现金流入109959 1469 1542 1619 1700 1785 1874 1968 2067 2170 2278 1.1 销售收入83714 1129 1185 1245 1307 1372 1441 1513 1588 1668 1751 1.2 出租收入25206 340 357 375 393 413 434 455 478 502 527 1.3 自营收入1.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 161、.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1040 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出15707 116 121 127 134 141 148 155 163 171 179 2.1 建设投资6931 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本3841 51 54 56 59 62 65 68 72 75 79 2.4 营业税金及附加1596 19 20 21 22 23 24 25 26 28 29 3 土地增值税837 11 12 12 13 14 14 15 16 17 18 62、4 所得税2502 35 36 38 40 42 44 46 49 51 54 5 净现金流量(税前)94252 1353 1421 1492 1566 1645 1727 1813 1904 1999 2099 6 累计净现金流量(税前)1158952 4669 6090 7582 9148 10793 12520 14333 16237 18236 20335 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)7605 474 453 432 412 394 376 359 342 327 312 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)112384 207 660 1092 1504 1863、98 2274 2633 2975 3302 3614 9 净现金流量(税后)91751 1318 1384 1454 1526 1603 1683 1767 1855 1948 2045 10 累计净现金流量(税后)1124697 4437 5821 7275 8801 10403 12086 13853 15708 17656 19701 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)7303 462 441 421 402 384 366 350 334 318 304 12 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)105137 94 535 956 1358 1742 2108 24564、7 2791 3109 3413 一 现金流量表 11-20年96序号项目名称合计第21年第22年第23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年1现金流入109959 2392 2512 2638 2769 2908 3053 3206 3366 3535 3711 1.1 销售收入83714 1839 1931 2027 2129 2235 2347 2464 2587 2717 2852 1.2 出租收入25206 554 581 610 641 673 707 742 779 818 859 1.3 自营收入1.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 65、1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1040 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出15707 188 198 208 218 229 240 252 265 278 292 2.1 建设投资6931 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本3841 83 87 92 96 101 106 111 117 123 129 2.4 营业税金及附加1596 30 32 34 35 37 39 41 43 45 47 3 土地增值税837 18 19 20 21 22 23 25 2666、 27 29 4 所得税2502 56 59 62 65 69 72 76 79 83 88 5 净现金流量(税前)94252 2204 2314 2430 2551 2679 2813 2954 3101 3256 3419 6 累计净现金流量(税前)1158952 22539 24853 27283 29834 32513 35326 38280 41381 44638 48057 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)7605 298 284 271 259 247 236 225 215 205 196 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)112384 3912 419667、 4467 4726 4974 5210 5435 5650 5855 6051 9 净现金流量(税后)91751 2148 2255 2368 2486 2610 2741 2878 3022 3173 3332 10 累计净现金流量(税后)1124697 21848 24103 26471 28957 31567 34308 37186 40208 43381 46712 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)7303 290 277 264 252 241 230 220 210 200 191 12 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)105137 3704 3981 4268、45 4497 4738 4968 5188 5397 5597 5788 一 现金流量表 21-30年97序号项目名称合计第31年第32年第33年第34年第35年第36年第37年第38年第39年第40年1现金流入109959 3897 4092 4296 4511 4737 4974 5222 5483 5758 7085 1.1 销售收入83714 2995 3145 3302 3467 3641 3823 4014 4214 4425 4646 1.2 出租收入25206 902 947 994 1044 1096 1151 1208 1269 1332 1399 1.3 自营收入0 169、.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1040 1040 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出15707 307 322 338 355 373 392 411 432 453 476 2.1 建设投资6931 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本3841 135 142 149 157 164 173 181 190 200 210 2.4 营业税金及附加1596 50 52 55 57 60 63 66 70 770、3 77 3 土地增值税837 30 31 33 35 36 38 40 42 44 46 4 所得税2502 92 97 101 107 112 117 123 129 136 143 5 净现金流量(税前)94252 3590 3770 3958 4156 4364 4582 4811 5052 5304 6609 6 累计净现金流量(税前)1158952 51647 55416 59375 63531 67894 72476 77287 82339 87643 94252 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)7605 187 179 170 163 155 148 141 135 71、129 146 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)112384 6238 6417 6587 6750 6905 7053 7195 7330 7459 7605 9 净现金流量(税后)91751 3498 3673 3857 4049 4252 4465 4688 4922 5168 6466 10 累计净现金流量(税后)1124697 50210 53883 57740 61789 66041 70506 75194 80116 85284 91751 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)7303 182 174 166 159 151 144 138 132 126 72、143 12 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)105137 5971 6145 6311 6469 6620 6765 6903 7034 7160 7303 一 现金流量表 31-40年98税前财务内部收益率(%)18.88%财务净现值(Ic=10%)7605 静态回收期(年)7.32 动态回收期(年)10.56 020000400006000080000100000-20000 累计净现金流量(税前)0200040006000800010000-2000-4000-6000-8000累计折现净现金流量(税前)99税后财务内部收益率(%)18.59%财务净现值(Ic=10%)73073、3 静态回收期(年)7.41 动态回收期(年)10.80 020000400006000080000100000-20000累计净现金流量(税后)02000400060008000-2000-4000-6000-8000累计折现净现金流量(税后)100序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1经营收入108920 902 947 994 1044 1096 1151 1208 1269 1332 1399 1.1 销售收入1.2 出租收入108920 902 947 994 1044 1096 1151 1208 1269 1332 1399 1.3 自营74、收入0 01.4 净转售收入0 01.5 其它收入0 02经营成本3841 43 44 47 49 51 40 42 44 46 49 3经营税金及附加9302 57 81 84 89 94 99 103 109 114 120 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加5988 50 52 54 57 60 63 66 70 73 77 4其它经营成本费用2477 0 21 23 24 25 26 28 29 31 32 5土地增值税837 7 7 8 8 8 9 9 10 10 11 6利润总额(1-2-3-4-5)92462 795 793 834 874 918 977 1026 175、077 1131 1188 7所得税2392 23 24 26 27 29 30 32 8净利润（6-7）90070 795 793 834 851 893 951 999 1049 1101 1156 9.1 盈余公积金17060 79 119 143 157 168 179 189 200 210 221 9.2 应付利润68241 318 476 571 626 670 716 757 798 839 882 9.3 未分配利润4769 397 595 714 783 838 895 947 998 1049 1103 二 损益表 1-10年101序号项目名称合计第11年 第12年第1376、年第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年1经营收入108920 1469 1542 1619 1700 1785 1874 1968 2067 2170 2278 1.1 销售收入1.2 出租收入108920 1469 1542 1619 1700 1785 1874 1968 2067 2170 2278 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 1.5 其它收入0 2经营成本3841 51 54 56 59 62 65 68 72 75 79 3经营税金及附加9302 126 132 139 146 153 161 169 177 186 195 3.1 销售77、税金及附加3.2 租赁税金及附加5988 81 85 89 94 98 103 108 114 119 125 4其它经营成本费用2477 34 35 37 39 41 43 45 47 50 52 5土地增值税837 11 12 12 13 14 14 15 16 17 18 6利润总额(1-2-3-4-5)92462 1247 1309 1375 1444 1516 1592 1671 1755 1842 1934 7所得税2392 33 35 37 38 40 42 44 47 49 51 8净利润（6-7）90070 1214 1275 1338 1405 1475 1549 162778、 1708 1793 1883 9.1 盈余公积金17060 232 243 255 268 282 296 311 326 342 360 9.2 应付利润68241 927 973 1022 1073 1127 1183 1242 1304 1370 1438 9.3 未分配利润4769 1158 1216 1277 1341 1408 1479 1553 1630 1712 1798 二 损益表 11-20年102序号项目名称合计第21年第22年第23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年1经营收入108920 2392 2512 2638 2769 2908 30579、3 3206 3366 3535 3711 1.1 销售收入1.2 出租收入108920 2392 2512 2638 2769 2908 3053 3206 3366 3535 3711 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 1.5 其它收入0 2经营成本3841 83 87 92 96 101 106 111 117 123 129 3经营税金及附加9302 203 215 226 237 249 261 275 288 303 318 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加5988 130 138 145 152 160 168 176 185 194 204 4其它经营成本费80、用2477 55 58 61 64 67 70 74 77 81 85 5土地增值税837 18 19 20 21 22 23 25 26 27 29 6利润总额(1-2-3-4-5)92462 2033 2133 2239 2351 2469 2592 2722 2858 3001 3151 7所得税2392 54 57 59 62 66 69 72 76 80 84 8净利润（6-7）90070 1979 2076 2180 2289 2403 2524 2650 2782 2921 3067 9.1 盈余公积金17060 378 396 416 437 459 482 506 531 581、58 586 9.2 应付利润68241 1511 1586 1665 1748 1835 1927 2023 2125 2231 2342 9.3 未分配利润4769 1888 1982 2081 2185 2294 2409 2529 2656 2789 2928 二 损益表 21-30年103序号项目名称合计第31年第32年第33年第34年第35年第36年第37年第38年第39年第40年1经营收入108920 3897 4092 4296 4511 4737 4974 5222 5483 5758 6045 1.1 销售收入1.2 出租收入108920 3897 4092 4296 4582、11 4737 4974 5222 5483 5758 6045 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 1.5 其它收入0 2经营成本3841 135 142 149 157 164 173 181 190 200 210 3经营税金及附加9302 334 350 368 386 406 426 447 470 493 518 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加5988 214 225 236 248 261 274 287 302 317 332 4其它经营成本费用2477 89 94 99 103 109 114 120 126 132 139 5土地增值税837 30 3183、 33 35 36 38 40 42 44 46 6利润总额(1-2-3-4-5)92462 3309 3474 3648 3830 4022 4223 4434 4656 4888 5133 7所得税2392 88 92 97 102 107 112 118 124 130 136 8净利润（6-7）90070 3221 3382 3551 3728 3915 4111 4316 4532 4759 4996 9.1 盈余公积金17060 615 646 678 712 747 785 824 865 908 954 9.2 应付利润68241 2459 2582 2712 2847 29984、0 3139 3296 3461 3634 3815 9.3 未分配利润4769 3074 3228 3389 3559 3737 3924 4120 4326 4542 4769 二 损益表 31-40年104税后投资净利润率（%）32.49%资本金净利润率（%）92.82%销售净利润率（%）82.69%成本利润率（%）1337.28%税前投资利润率（%）33.35%资本金利润率（%）95.29%销售毛利润率（%）84.89%0100020003000400050006000利润总额0100020003000400050006000净利润105项目收益车库收益根据调查，项目周边车位租金为2元85、/个/小时（暂不考虑车库包月的情况），同时按照年复合增长率5%计算租金变化状况。根据武汉市公共停车场营业状况，停车位营业比例约占总数的50%（将时间因素平摊计算）。餐饮收益依前述，项目入市地下餐饮平均租金水平设定估算按50元/月计，同时按照5%的年复合增长预测租金变化状况。入市第一年（2012年）租金收益种类单位租金总额（万元）备注车库个/小时261一年按360天计；50%的使用率；租金计复合增长率餐饮/月50378一年按360天计；租金计复合增长率最差状况106一 现金流量表 1-10年序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1现金流入54321 43986、 461 484 508 533 560 588 617 648 681 1.1 销售收入1.2 出租收入52997 439 461 484 508 533 560 588 617 648 681 1.3 自营收入1.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1324 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出11257 7348 51 53 60 66 38 43 45 47 50 2.1 建设投资7299 7299 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 87、0 0 2.3 经营成本1772 21 21 23 24 25 18 19 20 21 22 2.4 营业税金及附加518 24 25 26 28 29 4 4 5 5 5 3 土地增值税457 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 4 所得税1211 0 0 0 5 7 11 14 15 15 16 5 净现金流量(税前)43064-6909 410 431 447 467 522 545 572 601 631 6 累计净现金流量(税前)412088-6909-6499-6068-5621-5153-4632-4087-3514-2913-2282 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税88、前)190-6281 339 324 306 290 294 280 267 255 243 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)-87055-6281-5942-5618-5313-5023-4728-4448-4181-3927-3683 9 净现金流量(税后)41853-6909 410 431 443 460 511 531 558 586 615 10 累计净现金流量(税后)395820-6909-6499-6068-5625-5165-4654-4123-3566-2980-2365 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)51-6281 339 324 302 2889、6 288 273 260 248 237 12 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)-90278-6281-5942-5618-5316-5030-4742-4469-4209-3961-3724 107序号项目名称合计第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1现金流入54321 715 750 788 827 869 912 958 1006 1056 1109 1.1 销售收入1.2 出租收入52997 715 750 788 827 869 912 958 1006 1056 1109 1.3 自营收入1.4 净转售收入0 0 0 0 0 90、0 0 0 0 0 0 1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1324 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出11257 52 55 57 60 63 66 70 73 77 81 2.1 建设投资7299 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本1772 23 25 26 27 29 30 31 33 35 36 2.4 营业税金及附加518 5 6 6 6 7 7 7 8 8 8 3 土地增值税457 6 6 7 7 7 8 8 9 9 10 4 所得税1211 17 18 191、9 20 21 22 23 24 25 26 5 净现金流量(税前)43064 663 696 731 767 805 846 888 932 979 1028 6 累计净现金流量(税前)412088-1620-924-193 574 1379 2225 3113 4045 5024 6052 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)190 232 222 212 202 193 184 176 168 160 153 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)-87055-3451-3229-3018-2816-2623-2439-2263-2096-1935-1783 9 净现金流量92、(税后)41853 646 678 712 747 785 824 865 908 954 1002 10 累计净现金流量(税后)395820-1720-1042-330 418 1202 2026 2891 3800 4754 5755 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)51 226 216 206 197 188 179 171 163 156 149 12 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)-90278-3497-3281-3075-2878-2691-2511-2340-2177-2021-1872 一 现金流量表 11-20年108序号项目名称合计第21年第22年第93、23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年1现金流入54321 1164 1222 1283 1348 1415 1486 1560 1638 1720 1806 1.1 销售收入1.2 出租收入52997 1164 1222 1283 1348 1415 1486 1560 1638 1720 1806 1.3 自营收入1.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1324 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出11257 85 89 93 98 103 108 114 11994、 125 131 2.1 建设投资7299 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本1772 38 40 42 44 46 49 51 54 56 59 2.4 营业税金及附加518 9 9 10 10 11 11 12 12 13 14 3 土地增值税457 10 11 11 12 12 13 13 14 15 16 4 所得税1211 28 29 30 32 34 35 37 39 41 43 5 净现金流量(税前)43064 1079 1133 1190 1249 1312 1377 1446 1519 1595 195、674 6 累计净现金流量(税前)412088 7131 8264 9454 10704 12016 13393 14840 16358 17953 19627 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)190 146 139 133 127 121 116 110 105 101 96 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)-87055-1637-1498-1365-1238-1117-1001-891-786-685-589 9 净现金流量(税后)41853 1052 1104 1159 1217 1278 1342 1409 1480 1554 1631 10 累计净现金流量(税96、后)395820 6807 7911 9071 10288 11566 12909 14318 15798 17351 18983 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)51 142 136 129 124 118 113 107 103 98 93 12 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)-90278-1730-1594-1465-1341-1223-1110-1003-900-802-709 一 现金流量表 21-30年109序号项目名称合计第31年第32年第33年第34年第35年第36年第37年第38年第39年第40年1现金流入54321 1896 1991 2090 2197、95 2305 2420 2541 2668 2801 4265 1.1 销售收入1.2 出租收入52997 1896 1991 2090 2195 2305 2420 2541 2668 2801 2942 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1324 1324 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出11257 138 145 152 160 168 176 185 194 204 214 2.1 建设投资7299 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金98、0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本1772 62 65 69 72 76 79 83 88 92 97 2.4 营业税金及附加518 14 15 16 17 18 18 19 20 21 22 3 土地增值税457 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 4 所得税1211 45 47 50 52 55 58 60 63 67 70 5 净现金流量(税前)43064 1758 1846 1938 2035 2137 2244 2356 2474 2597 4051 6 累计净现金流量(税前)412088 21385 23231 25170 272099、5 29342 31586 33942 36415 39013 43064 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)190 92 87 83 80 76 73 69 66 63 90 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)-87055-497-410-327-247-171-98-29 37 100 190 9 净现金流量(税后)41853 1713 1799 1889 1983 2082 2186 2296 2410 2531 3981 10 累计净现金流量(税后)395820 20696 22495 24383 26366 28448 30635 32930 35341 3787100、2 41853 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)51 89 85 81 78 74 71 68 64 62 88 12 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)-90278-620-534-453-376-301-231-163-99-37 51 一 现金流量表 31-40年110税前财务内部收益率(%)10.23%财务净现值(Ic=10%)190 静态回收期(年)13.25 动态回收期(年)37.44 01000020000300004000050000-10000累计净现金流量(税前)01000-1000-2000-3000-4000-5000-6000-7000累计折现净现101、金流量(税前)111税后财务内部收益率(%)10.06%财务净现值(Ic=10%)51 静态回收期(年)13.44 动态回收期(年)39.42 01000020000300004000050000-10000累计净现金流量(税后)01000-1000-2000-3000-4000-5000-6000-7000累计折现净现金流量(税后)112序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1经营收入52997 439 461 484 508 533 560 588 617 648 681 1.1 销售收入1.2 出租收入52997 439 461 484 508 5102、33 560 588 617 648 681 1.3 自营收入0 0 1.4 净转售收入0 0 1.5 其它收入0 0 2经营成本1772 21 21 23 24 25 18 19 20 21 22 3经营税金及附加4545 28 29 32 37 41 46 51 53 56 59 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加2912 24 25 26 28 29 31 32 34 36 37 4其它经营成本费用1176 0 0 2 5 7 10 14 14 15 16 5土地增值税457 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6利润总额(1-2-3-4-5)43154-186-16 74103、 168 269 384 499 524 550 578 7所得税1151 0025 7 10 13 14 15 15 8净利润（6-7）42003-186-16 72 164 262 374 486 510 536 562 9.1 盈余公积金7937 2 17 35 55 76 89 98 105 9.2 应付利润31746 8 70 140 219 304 356 392 421 9.3 未分配利润2320 10 87 175 274 380 445 490 526 二 损益表 1-10年113序号项目名称合计第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年104、1经营收入52997 715 750 788 827 869 912 958 1006 1056 1109 1.1 销售收入1.2 出租收入52997 715 750 788 827 869 912 958 1006 1056 1109 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 1.5 其它收入0 2经营成本1772 23 25 26 27 29 30 31 33 35 36 3经营税金及附加4545 62 65 68 72 75 79 83 87 91 96 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加2912 39 41 43 45 48 50 53 55 58 61 4其它经营成本费用1105、176 16 17 18 19 20 21 22 23 24 26 5土地增值税457 6 6 7 7 7 8 8 9 9 10 6利润总额(1-2-3-4-5)43154 607 637 669 702 737 774 813 854 896 941 7所得税1153 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 8净利润（6-7）42001 591 620 651 684 718 754 791 831 872 916 9.1 盈余公积金7936 112 118 124 130 137 144 151 159 167 175 9.2 应付利润31745 447 471 496106、 522 548 575 604 635 666 700 9.3 未分配利润2320 558 589 620 652 685 719 755 793 833 874 二 损益表 11-20年114序号项目名称合计第21年第22年第23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年1经营收入52997 1164 1222 1283 1348 1415 1486 1560 1638 1720 1806 1.1 销售收入1.2 出租收入52997 1164 1222 1283 1348 1415 1486 1560 1638 1720 1806 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 107、1.5 其它收入0 2经营成本1772 38 40 42 44 46 49 51 54 56 59 3经营税金及附加4545 99 106 111 117 123 129 135 142 149 156 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加2912 62 67 71 74 78 82 86 90 95 99 4其它经营成本费用1176 27 28 30 31 33 34 36 38 40 42 5土地增值税457 10 11 11 12 12 13 13 14 15 16 6利润总额(1-2-3-4-5)43154 990 1038 1090 1144 1201 1261 1324 1108、391 1460 1533 7所得税1153 26 28 29 30 32 34 35 37 39 41 8净利润（6-7）42001 964 1010 1061 1114 1169 1228 1289 1354 1421 1492 9.1 盈余公积金7936 184 193 203 213 223 234 246 258 271 285 9.2 应付利润31745 735 772 810 850 893 938 984 1034 1085 1140 9.3 未分配利润2320 919 965 1013 1063 1116 1172 1230 1292 1357 1424 二 损益表 21-3109、0年115序号项目名称合计第31年第32年第33年第34年第35年第36年第37年第38年第39年第40年1经营收入52997 1896 1991 2090 2195 2305 2420 2541 2668 2801 2942 1.1 销售收入1.2 出租收入52997 1896 1991 2090 2195 2305 2420 2541 2668 2801 2942 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 1.5 其它收入0 2经营成本1772 62 65 69 72 76 79 83 88 92 97 3经营税金及附加4545 164 172 181 190 200 210 220 23110、1 243 255 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加2912 104 110 115 121 127 133 140 147 154 162 4其它经营成本费用1176 44 46 48 51 53 56 58 61 64 68 5土地增值税457 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 6利润总额(1-2-3-4-5)43154 1610 1690 1775 1863 1957 2054 2157 2265 2378 2497 7所得税1153 43 45 47 50 52 55 57 60 63 66 8净利润（6-7）42001 1567 1645 172111、7 1814 1905 2000 2100 2205 2315 2431 9.1 盈余公积金7936 299 314 330 346 364 382 401 421 442 464 9.2 应付利润31745 1197 1256 1319 1385 1454 1527 1603 1684 1768 1856 9.3 未分配利润2320 1496 1570 1649 1731 1818 1909 2004 2105 2210 2320 二 损益表 31-40年二 损益表 31-40年116税后投资净利润率（%）11.90%资本金净利润率（%）34.00%销售净利润率（%）79.25%成本利润率（112、%）449.08%税前投资利润率（%）12.23%资本金利润率（%）34.93%销售毛利润率（%）85.00%050010001500200025003000-500利润总额050010001500200025003000-500净利润117项目收益车库收益根据调查，项目周边车位租金为2元/个/小时（暂不考虑车库包月的情况），同时按照年复合增长率5%计算租金变化状况。根据武汉市公共停车场营业状况，停车位营业比例约占总数的80%（将时间因素平摊计算）。餐饮收益依前述，项目入市地下餐饮平均租金水平设定估算按120元/月计，同时按照5%的年复合增长预测租金变化状况。入市第一年（2012年）租金收益种113、类单位租金总额（万元）备注车库个/小时2.0238一年按360天计；80%的使用率；租金计复合增长率餐饮/月120907一年按360天计；租金计复合增长率最优状况118一 现金流量表 1-10年序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1现金流入135865 1146 1172 1230 1292 1356 1424 1495 1570 1649 1731 1.1 销售收入109590 907 953 1000 1050 1103 1158 1216 1277 1340 1407 1.2 出租收入25235 238 219 230 242 254 266 2114、80 294 308 324 1.3 自营收入1.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1040 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出17434 7057 129 134 171 179 108 114 119 125 131 2.1 建设投资6931 6931 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本4639 54 55 58 60 63 48 51 53 56 59 2.4 营业税金及附加1662 63 64 66 71 115、75 15 15 16 17 18 3 土地增值税1096 9 10 10 11 11 12 12 13 13 14 4 所得税3105 0 0 0 29 30 34 35 37 39 41 5 净现金流量(税前)118431-5912 1043 1097 1121 1177 1316 1382 1451 1523 1600 6 累计净现金流量(税前)1505713-5912-4869-3772-2651-1474-158 1224 2675 4198 5798 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)10966-5374 862 824 766 731 743 709 677 646 61116、7 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)200786-5374-4512-3689-2923-2192-1449-740-63 583 1200 9 净现金流量(税后)115326-5912 1043 1097 1092 1147 1282 1346 1414 1484 1559 10 累计净现金流量(税后)1463198-5912-4869-3772-2680-1533-251 1096 2510 3994 5553 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)10591-5374 862 824 746 712 724 691 660 630 601 12 累计折现净现金流量(I117、c=10%)(税后)191794-5374-4512-3689-2942-2230-1506-816-156 474 1074 119序号项目名称合计第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1现金流入135865 1818 1908 2004 2104 2209 2320 2436 2558 2685 2820 1.1 销售收入109590 1478 1552 1629 1711 1796 1886 1980 2079 2183 2292 1.2 出租收入25235 340 357 375 393 413 434 455 478 502 527 1.3 118、自营收入1.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1040 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出17434 138 145 152 160 168 176 185 194 204 214 2.1 建设投资6931 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本4639 61 65 68 71 75 78 82 86 91 95 2.4 营业税金及附加1662 19 20 21 22 23 24 25 26 28 29 3 土地增119、值税1096 15 16 16 17 18 19 20 21 22 23 4 所得税3105 43 45 47 50 52 55 58 61 64 67 5 净现金流量(税前)118431 1680 1764 1852 1944 2042 2144 2251 2363 2482 2606 6 累计净现金流量(税前)1505713 7478 9241 11093 13037 15079 17223 19474 21837 24319 26924 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)10966 589 562 536 512 489 467 445 425 406 387 8 累计折现净现金120、流量(Ic=10%)(税前)200786 1788 2350 2887 3399 3888 4354 4799 5225 5630 6018 9 净现金流量(税后)115326 1637 1718 1804 1895 1989 2089 2193 2303 2418 2539 10 累计净现金流量(税后)1463198 7189 8908 10712 12607 14596 16685 18878 21181 23599 26138 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)10591 574 548 523 499 476 455 434 414 395 377 12 累计折现净现金流量(121、Ic=10%)(税后)191794 1648 2196 2718 3217 3693 4148 4582 4996 5391 5769 一 现金流量表 11-20年120序号项目名称合计第21年第22年第23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年1现金流入135865 2961 3109 3264 3427 3599 3779 3968 4166 4374 4593 1.1 销售收入109590 2407 2527 2654 2786 2926 3072 3226 3387 3556 3734 1.2 出租收入25235 554 581 610 641 673 707 74122、2 779 818 859 1.3 自营收入1.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1040 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出17434 225 236 248 260 273 287 301 316 332 349 2.1 建设投资6931 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本4639 100 105 110 116 122 128 134 141 148 155 2.4 营业税金及附加1662 30 32 3123、4 35 37 39 41 43 45 47 3 土地增值税1096 24 25 27 28 29 31 32 34 36 37 4 所得税3105 70 74 77 81 85 89 94 99 104 109 5 净现金流量(税前)118431 2736 2873 3016 3167 3326 3492 3666 3850 4042 4244 6 累计净现金流量(税前)1505713 29660 32533 35549 38717 42042 45534 49200 53050 57092 61337 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)10966 370 353 337 322 3124、07 293 280 267 255 243 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)200786 6387 6740 7077 7399 7706 7999 8278 8545 8800 9043 9 净现金流量(税后)115326 2666 2799 2939 3086 3240 3402 3572 3751 3939 4136 10 累计净现金流量(税后)1463198 28803 31602 34542 37628 40868 44270 47843 51594 55533 59668 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)10591 360 344 328 313 299125、 285 273 260 248 237 12 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)191794 6129 6473 6801 7114 7414 7699 7972 8232 8480 8717 一 现金流量表 21-30年121序号项目名称合计第31年第32年第33年第34年第35年第36年第37年第38年第39年第40年1现金流入135865 4823 5064 5317 5583 5862 6155 6463 6786 7125 8521 1.1 销售收入109590 3921 4117 4323 4539 4766 5004 5254 5517 5793 6083 1.2 出租126、收入25235 902 947 994 1044 1096 1151 1208 1269 1332 1399 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.5 其他收入0 1.6 回收固定资产余值1040 1040 1.7 回收流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2现金流出17434 366 384 404 424 445 467 491 515 541 568 2.1 建设投资6931 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2 流动资金0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.3 经营成本4639 163 171 180 189127、 198 208 219 229 241 253 2.4 营业税金及附加1662 50 52 55 57 60 63 66 70 73 77 3 土地增值税1096 39 41 43 45 48 50 53 55 58 61 4 所得税3105 114 120 126 132 139 146 153 161 169 177 5 净现金流量(税前)118431 4457 4679 4913 5159 5417 5688 5972 6271 6584 7953 6 累计净现金流量(税前)1505713 65793 70473 75386 80545 85962 91650 97622 103893128、 110478 118431 7 折现净现金流量(Ic=10%)(税前)10966 232 222 212 202 193 184 176 168 160 176 8 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税前)200786 9275 9497 9709 9911 10103 10287 10463 10631 10791 10966 9 净现金流量(税后)115326 4342 4559 4787 5027 5278 5542 5819 6110 6416 7776 10 累计净现金流量(税后)1463198 64010 68570 73357 78384 83662 89205 95024 129、101134 107549 115326 11 折现净现金流量(Ic=10%)(税后)10591 226 216 206 197 188 179 171 163 156 172 12 累计折现净现金流量(Ic=10%)(税后)191794 8943 9159 9365 9562 9750 9929 10100 10264 10420 10591 一 现金流量表 31-40年122税前财务内部收益率(%)22.88%财务净现值(Ic=10%)10966 静态回收期(年)6.11 动态回收期(年)8.11 020000400006000080000100000120000140000-20000累130、计净现金流量(税前)020004000600080001000012000-2000-4000-6000-8000累计折现净现金流量(税前)123税后财务内部收益率(%)22.54%财务净现值(Ic=10%)10591 静态回收期(年)6.19 动态回收期(年)8.25 020000400006000080000100000120000140000-20000累计净现金流量(税后)020004000600080001000012000-2000-4000-6000-8000累计折现净现金流量(税后)124序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年1经营收入1131、34825 1146 1172 1230 1292 1356 1424 1495 1570 1649 1731 1.1 销售收入1.2 出租收入134825 1146 1172 1230 1292 1356 1424 1495 1570 1649 1731 1.3 自营收入0 01.4 净转售收入0 01.5 其它收入0 02经营成本4639 54 55 58 60 63 48 51 53 56 59 3经营税金及附加11579 73 101 104 111 116 123 129 135 142 149 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加7413 63 64 66 71 75 78132、 82 86 91 95 4其它经营成本费用3070 0 27 28 29 31 33 34 36 38 40 5土地增值税1096 9 10 10 11 11 12 12 13 13 14 6利润总额(1-2-3-4-5)114441 1009 980 1031 1081 1135 1209 1270 1333 1400 1470 7所得税2962 29 30 32 34 35 37 39 8净利润（6-7）111479 1009 980 1031 1052 1105 1177 1236 1298 1362 1431 9.1 盈余公积金21115 101 148 177 194 207 22133、1 234 247 260 273 9.2 应付利润84462 404 594 709 775 830 886 937 988 1039 1092 9.3 未分配利润5902 505 742 887 969 1037 1107 1171 1234 1298 1365 二 损益表 1-10年125序号项目名称合计第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年1经营收入134825 1818 1908 2004 2104 2209 2320 2436 2558 2685 2820 1.1 销售收入1.2 出租收入134825 1818 1908 2004 2104134、 2209 2320 2436 2558 2685 2820 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 1.5 其它收入0 2经营成本4639 61 65 68 71 75 78 82 86 91 95 3经营税金及附加11579 157 164 173 181 190 200 210 220 231 243 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加7413 100 105 110 116 122 128 134 141 148 155 4其它经营成本费用3070 42 44 46 48 51 53 56 59 62 65 5土地增值税1096 15 16 16 17 18 19 20 2135、1 22 23 6利润总额(1-2-3-4-5)114441 1543 1620 1701 1786 1876 1969 2068 2171 2280 2394 7所得税2962 41 43 45 47 50 52 55 58 61 64 8净利润（6-7）111479 1502 1577 1656 1739 1826 1917 2013 2114 2219 2330 9.1 盈余公积金21115 287 301 316 332 349 366 384 404 424 445 9.2 应付利润84462 1147 1204 1265 1328 1394 1464 1537 1614 1695 136、1779 9.3 未分配利润5902 1433 1505 1581 1660 1743 1830 1921 2018 2118 2224 二 损益表 11-20年126序号项目名称合计第21年第22年第23年第24年第25年第26年第27年第28年第29年第30年1经营收入134825 2961 3109 3264 3427 3599 3779 3968 4166 4374 4593 1.1 销售收入1.2 出租收入134825 2961 3109 3264 3427 3599 3779 3968 4166 4374 4593 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 1.5 其它收入0 2经137、营成本4639 100 105 110 116 122 128 134 141 148 155 3经营税金及附加11579 254 268 281 295 310 325 342 359 377 395 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加7413 162 171 180 189 198 208 218 229 241 253 4其它经营成本费用3070 68 71 75 79 83 87 91 96 100 106 5土地增值税1096 24 25 27 28 29 31 32 34 36 37 6利润总额(1-2-3-4-5)114441 2514 2639 2771 2910 3138、055 3208 3368 3537 3714 3899 7所得税2962 67 70 74 77 81 85 90 94 99 104 8净利润（6-7）111479 2447 2569 2698 2832 2974 3123 3279 3443 3615 3796 9.1 盈余公积金21115 467 490 515 541 568 596 626 657 690 725 9.2 应付利润84462 1869 1962 2060 2163 2271 2385 2504 2629 2761 2899 9.3 未分配利润5902 2336 2452 2575 2704 2839 2981 31139、30 3286 3451 3623 二 损益表 21-30年127序号项目名称合计第31年第32年第33年第34年第35年第36年第37年第38年第39年第40年1经营收入134825 4823 5064 5317 5583 5862 6155 6463 6786 7125 7482 1.1 销售收入1.2 出租收入134825 4823 5064 5317 5583 5862 6155 6463 6786 7125 7482 1.3 自营收入0 1.4 净转售收入0 1.5 其它收入0 2经营成本4639 163 171 180 189 198 208 219 229 241 253 3经营140、税金及附加11579 415 436 458 481 505 530 556 584 614 644 3.1 销售税金及附加3.2 租赁税金及附加7413 265 279 292 307 322 339 355 373 392 411 4其它经营成本费用3070 111 116 122 128 135 141 148 156 164 172 5土地增值税1096 39 41 43 45 48 50 53 55 58 61 6利润总额(1-2-3-4-5)114441 4094 4299 4514 4740 4977 5226 5487 5761 6049 6352 7所得税2962 109 1141、14 120 126 132 139 146 153 161 169 8净利润（6-7）111479 3986 4185 4394 4614 4844 5087 5341 5608 5888 6183 9.1 盈余公积金21115 761 799 839 881 925 971 1020 1071 1124 1180 9.2 应付利润84462 3044 3196 3355 3523 3699 3884 4079 4283 4497 4721 9.3 未分配利润5902 3804 3995 4194 4404 4624 4855 5098 5353 5621 5902 二 损益表 31-40年128税后投资净利润率（%）40.21%资本金净利润率（%）114.89%销售净利润率（%）82.68%成本利润率（%）1678.18%税前投资利润率（%）41.28%资本金利润率（%）117.94%销售毛利润率（%）84.88%01000200030004000500060007000利润总额01000200030004000500060007000净利润