1、城市之梦城市以文化论输赢段先念丝路文化之心原乡茯茶之镇谨呈：泾河新城管委会/泾河新城建设集团注：此报告版权归陕西新联行不动产投资顾问有限公司所有，仅供客户内部使用，未经陕西新联行的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或注：此报告版权归陕西新联行不动产投资顾问有限公司所有，仅供客户内部使用，未经陕西新联行的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制复制泾河新城茯茶小镇商业街项目定位报告泾河新城茯茶小镇商业街项目定位报告新联行机构2014.9赢商网-运营中心，最专业“商业地产在线商学院”，海量专业资料每日更新中！资料下载地址：http:/ 蛇口港升级对城市化进程的促进作用 产业2、发展增加本地自住客户 蛇口区域国际化带来溢出客户 地铁上盖物业，升值潜力大W-O：利用机会，克服劣势S-O：发挥优势，抢占机会机会（Opportunities）n做好内部环境和配套的打造，建立完善的项目自有体系；以人无我有，人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手 房地产市场持续低迷W-T：减小劣势，避免威胁S-T：发挥优势，转化威胁威胁（Threats）旧村改造项目的认知度过低 周边旧村现状差、档过低 大体量商务的消化能力 地处城市发展的核心区域 完整产业链带来客户资源 项目的规划和自身的配套 产品形态多样，包容性强劣势（Weaknesses）优势（Strengths）n西咸新区为国家级新3、区，借助政府整体规划，提升项目知名度n打造多业态商业，提升项目整体配套以独具特色的文化商业街吸引各地游客，增加区域人流量n凭借所处区域规划的优势，打造独具特色的文化商业街n结合城市人枯燥的生活，以休闲、娱乐、养生为特色，满足人们的消费需求周边乐华城、崇文塔公园的建设将提升区域知名度W-O：利用机会，克服劣势S-O：发挥优势，抢占机会机会（Opportunities）n做好内部环境和配套的打造，建立完善的项目自有体系；以人无我有，人有我优的原则在各方面超越同质化竞争的对手n西安周边民俗商业街日益增多，竞争激烈W-T：减小劣势，避免威胁S-T：发挥优势，转化威胁威胁（Threats）商业街自身处于4、城市郊区，较为偏远地块土地平整、无需拆迁泾河新城位于西咸新区的核心位置区域未来将引进茯茶厂商劣势（Weaknesses）优势（Strengths）人民生活水平不断提高，越来越重视文化、旅游、休闲SWOT矩阵分析n依靠政府的支持，大力宣传项目的文化特色区域配套不完善国家经济总体市场不好，地产市场低迷，西安商业市场供大于求系统的走差异化的竞争路线，在规划结构、文化特色挖掘、内部环境营造，配套实行等方面下功夫，在功能性、唯一性、排他性上作文章开发公司为泾河新城管委会旗下公司n区域人流量较少，客户认知度较低区域道路通达性较好西咸新区为国家级新区，将带动区域的发展首期商业街面临区位偏远、配套不完善、客户5、认知度低，如何打造出项目独一无二的商业街的竞争优势，引爆整个茯茶小镇，实现整个项目成功开发？调用内部资源进行沟通以消费者为核心开展市场调研工作专业人士与消费者访谈宏观市场研判一线市场专业人士10余位l周至水街招商部主管l周至水街办公室主任l周至水街经营商户l周至水街游客l袁家村招商经理l袁家村经营商户l袁家村职工l马嵬驿招商部经理l马嵬驿经营商户l马嵬驿开发公司总负责人调用公司内部资源l与4位新联行集团高层领导探讨研究思路与研究方法l向4位新联行顾问部部门经理研究项目发展思路内部汇报和沟通l小组内部评审l部门内部评审l公司级评审板块市场竞争分析区域内竞争现状分析项目入市时期的市场供应量分析主要6、竞争研究主要项目研究市场典型商业街研究区域内主要竞争对手针对性问题研究结合项目本体条件，制定本项目的竞争策略及产品策略方向，实现市场竞争中品质超越及开发商目标为此：新联行项目小组围绕本项目，展开了大量工作理论数据整理1）宏观市场宏观市场下房地产市场发展走势研究全国及西安房地产市场走势研究2）区域价值区域规划区域价值3）参考性案例2个调研内容1）地块实地勘察地块现状勘查区域配套调研区域规划摸底2）经营招商调研制定访问计划及访问内容经营商户特征摸底商户驱动诱因调查经营商户需求调查招商部招商策略调查明确的开发目标！领先的开发战略！落地的产品方案！在大量研究工作的基础上，新联行将给本项目带来PART 7、2:项目开发及核心问题开发目标一开发目标一 以市场化为基础，利用商业撬动整个项目，通过回笼资金实现滚动开发，引爆茯茶小镇，实现1300亩土地价值升值！新联行观点p住宅市场在收缩，一季度房地产销售下降，二季度形势严峻，一二线城市将经历一次大的价格调整；p住宅市场受到较大影响的同时，商业市场销售占比逐年递增，进入开发蓬勃期；p但是，随着商业项目的不断增多，如何保障商业项目的成功运营成为关键；p对于本项目而言，商业项目的成败，关系到整个茯茶小镇的成败！新联行观点p中国房地产到了一个分化期，城镇化市场的扩展，旅游、文化、养老养生、商业地产、产城融合等多业态将会大力发展p运营城镇化项目的思想：先做人气，8、后做生意，先做客户，后做项目，城镇化项目投资大，周期长，只有解决消费人气聚焦，才能解决项目的持续投资；p采用电商模式进行线上联合运营，线下做文化为特色的休闲旅游商业街，成为一种最新的商业开发趋势；p针对本项目，以文化为主题，以互联网带动，基于餐饮与娱乐体系，创造出土地的金融价值，实现多方共赢的投资体系。开发目标二开发目标二 以文化为主题，将茯茶小镇打造为全国一流的休闲、观光、体验、旅游、养老、养生、博览等于一体的文化旅游新名片，成为全国的城镇化代表之作！实现目标要解决的核心问题：如何打造成为真正的田园都市优美小镇，并保障整个项目滚动开发，良性运转？站在项目整体开发的角度思考项目，如何做到让政府9、开发商、老百姓三老满意？站在开发商的角度思考项目，如何实现快销与经营两大效益最佳？本案产品塑造必须站在紧抓本案产品塑造必须站在紧抓宏观政策下的项目机会、宏观政策下的项目机会、休闲经济趋势下城市发展机会、城市及区域市场发展下的区域价值机会、休闲经济趋势下城市发展机会、城市及区域市场发展下的区域价值机会、市场竞争下的项目机会市场竞争下的项目机会找到项目的开发机会，实现开发目标找到项目的开发机会，实现开发目标报告逻辑导图开发目标及核心问题目标及核心问题产品解决方案本体分析项目开发机会分析宏观政策下的项目机会城市及区域市场发展下的区域价值机会市场竞争下的项目机会项目整体定位项目运营之策开发策略及营销10、中心建议休闲经济趋势下城市发展机会项目整体定位战略机会研判十大核心价值文化立势规划落地运营之策茯茶贯穿宏观政策下的项目机会项目开发机会分析休闲经济趋势下城市发展机会城市及区域市场发展下的区域价值机会宏观政策下的项目机会市场竞争下的项目机会习近平主席出访中亚四国时多次表示，作为中国贸易史上最重要的篇章，我们必须弘扬丝路精神，重现“丝绸之路”的辉煌！回到丝绸之路的起始原点，2100多年前，中国汉代的张骞肩负和平友好使命，东起长安、西到罗马的大陆通道，开辟出一条横贯东西、连接欧亚的丝绸之路，让中国的贸易市场打开国门，走向世界！如今，泾河无疑肩负着重溯丝绸之路辉煌的重任，而本项目也将成为“丝绸之路经济11、带”上一颗亮丽的明珠！习近平主席出访中亚四国时多次表示，作为中国贸易史上最重要的篇章，必须弘扬丝路精神，重现“丝绸之路”的辉煌宏观政策丝路之路国务院印发服务业发展“十二五”规划提出，十二五期间旅游业将初步发展成为国民经济的战略性支柱产业宏观政策旅游产业国务院印发服务业发展“十二五”规划提出十二五期间旅游业将初步发展成为国民经济的战略性支柱产业。规划指出，要大力发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游，走内涵式发展道路，实现速度、结构、质量、效益相统一。科学利用资源，坚持旅游资源保护与开发并重，加强旅游基础设施建设。同时，要提高观光旅游质量，大力发展休闲度假旅游和生态、文化、红色、乡村、12、森林、湿地、草原、海洋等专项旅游，提升旅游业发展的科技化、信息化水平。加快建设一批国家级旅游目的地和精品旅游线路，推进全国特色名镇(村)建设，规范发展主题公园。2016年我国文化产业的增加值占国内生产总值的比重将达到5%，在全国范围内可以实现文化产业成为国民经济支柱性产业的目标宏观政策文化产业党的十七届六中全会审议通过的中共中央关于深化文化体制改革，推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定指出，要加快发展文化产业、推动文化产业成为国民经济支柱性产业。近年来，我国文化产业发展总体速度较快，文化产业增加值占GDP比重稳步提高。2004年至2010年，全国文化产业增加值年平均增长速度超过23%13、,2010年全国文化产业的增加值突破了1.1万亿元，占国内生产总值的比重为2.78%,一些省市文化产业增加值占地区生产总值超过5%,已经成为当地的支柱性产业。按照平均增速估算，2016年我国文化产业的增加值占国内生产总值的比重将达到5%,在全国范围内可以实现文化产业成为国民经济支柱性产业的目标。西安的最大特色是“文化”大西安作为中华文明之根，拥有着重要的历史含义；而泾河新城是西安国际化大都市北部中心，更是丝绸之路文化的要地和中心地！大西安作为中华文明之根，拥有着重要的历史含义；而泾河新城是西安国际化大都市北部中心，更是丝绸之路文化的要地和中心地宏观政策小结习近平主席提重现“丝绸之路”、国家大力14、发展旅游产业、文化产业、西安走进休闲时代，以旅游文化为特色，是驱动本案发展的重要引擎！习近平主席出访中亚四国时多次表示，作为中国贸易史上最重要的篇章，必须弘扬丝路精神，重现“丝绸之路”的辉煌国务院印发服务业发展“十二五”规划提出，十二五期间旅游业将初步发展成为国民经济的战略性支柱产业2016年我国文化产业的增加值占国内生产总值的比重将达到5%，在全国范围内可以实现文化产业成为国民经济支柱性产业的目标大西安作为中华文明之根，拥有着重要的历史含义；而泾河新城是西安国际化大都市北部中心，更是丝绸之路文化的要地和中心地PART 3:项目开发机会分析休闲经济趋势下城市发展机会项目开发机会分析休闲经济趋势15、下城市发展机会城市及区域市场发展下的区域价值机会宏观政策下的项目机会市场竞争下的项目机会世界休闲经济步入成熟期，休闲已经成为人类生活的重要组成部分城市发展机会一世界度假经济发展规律表明，p当人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光需求；p当人均GDP达到1000-3000美元时，旅游观光需求向休闲度假需求转变；p当人均GDP达到3000-8000美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段；p当人均GDP达到8000美元以上时，旅游形态开始进入成熟的度假经济阶段。阶段人均GDP/美元休闲方式休闲人群休闲场地起步阶段10003000喝茶、打牌等世俗休闲为主普通市民就近的室内或茶馆等发展阶段3016、008000国内温泉、高尔夫、游艇、生态等主题休闲为主富裕阶层休闲度假的地产项目、度假景区等成熟阶段8000以上全民、全方位休闲生活所有市民休闲主题城区；度假村21世纪，“休闲经济”做为全新的经济大潮，正席卷世界各地，地球人的生产和生活方式正因此而改变着、改善着。据专家预测，到2015年，全球将全面进入休闲时代，休闲将成为人类生活的重要组成部分。l美国休闲产业已居国民生产总值第一位，成为美国第一位的经济活动，其就业人数为全部劳动力的50%l目前，美国人有1/3的时间用于休闲娱乐，1/32/3的收入用于休闲娱乐，1/3的土地用于休闲娱乐。2013年中国人均GDP达到6629美元，中国已经进入“全17、民休闲时代”，中国城市以休闲城市的新面孔浮出水面城市发展机会二n从“观光时代”到“休闲时代”世界旅游组织将旅游发展分为三个阶段，即观光旅游、休闲旅游、体验旅游，根据其对GDP与旅游阶段的研究表明，当GDP达到3000美元时，将进入休闲旅游阶段。2011年中国人均GDP达到5432美元，中国已经进入“全民休闲时代”。n中国的“休闲城市”浮出水面中国已经产生了以成都、杭州、大连为代表的最佳旅游城市，也迎来了以三亚为标杆的国际休闲旅游度假区，中国一大批旅游发展先进城市以休闲城市的新面孔浮出水面。3003008008001000100030003000形成排浪式消费热潮形成排浪式消费热潮以观光旅游为主18、以观光旅游为主旅游阶段旅游阶段人均GDP（美元）观光旅游观光旅游萌芽发育萌芽发育体验旅游体验旅游休闲度假旅游休闲度假旅游产生中距离及出国（周边产生中距离及出国（周边国家）旅游的动机，国家）旅游的动机，观光休闲度假旅游复合观光休闲度假旅游复合将产生远距离和国际旅游的动机将产生远距离和国际旅游的动机观光休闲度假体验旅游复合观光休闲度假体验旅游复合产生近距离产生近距离旅游的动机旅游的动机中国中国休闲城市：是以休闲产业（包括旅游业、娱乐业、会展业和文化产业等现代服务业）为主导产业的城市，是随着信息技术的发展，实现产业的跨空间布局，是环境友好型的“宜居宜创”型城市，是介于旅游城市和卧城间的城市，比旅游城19、市更有可持续发展能力，比卧城更繁华、更有活力。2013年西安市人均GDP达到9263美元，城市逐渐向主动郊区化发展,城市中高收入阶层已经向城市边缘外溢城市发展机会三城市发展趋势：城市中心区建设完善，人口不断集聚，城市居住环境下降，周边郊区成为未来发展的主流方向，城市中高收入阶层主动或被动向城市边缘外溢。lll城市中心拥有最优越的可达性和区位优势l城市要素向中心聚集l城市中心规模经济，涵盖了城市商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能有城市更新改造背景形成大量购房需求；政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设l在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重郊区快速干道初步形成，市政基础设施完善郊区主流客户为20、本区域的中高收入阶层购房目的为第一居所、第二居所或投资城市出现多个新副都心，多个城市共同发展人均收入(GDP)/美圆3000，城市化率70%解决温饱问题；生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求追求便利和功能阶段；人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主追求降低住宅成本；改善居住环境并重非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加追求生活质量阶段，对物业的要求不仅停留在居住的要求，开始出现度假居所，投资物业等等。城市化被动郊区化主动郊区化大都市城市群阶段划分城市特征指标特征居住消费特征根据发达国家及成熟城市的休闲度假发展规律，休闲度21、假是第二居所产生的首要驱动力，西安市处于休闲度假启动阶段，体验休闲模式是未来发展趋势城市发展机会四阶段观光旅游启动阶段观光旅游快速发展阶段休闲度假启动阶段n休闲度假目的地向远程及跨国化发展。n休闲度假目的地向置业目的地发展。n休闲度假产业逐步成熟特征休闲度假市场发展历程n产生观光旅游动机n居民开始选择近距离观光旅游n观光旅游快速发展n旅游地点由近至远，观光旅游产品逐渐丰富n休闲度假业呈规模化发展趋势，向普通人群普及。n体验休闲度假产品供应相应增长。n观光旅游保持平稳。体验式休闲旅游出现体验式休闲度假高层次发展阶段n休闲度假开始启动，只集中在少数高端人群。n观光旅游占据主导地位。n观光旅游增长减22、缓小结西安走进以旅游文化为特色的休闲时代，是本项目发展的重要引擎！世界休闲经济步入成熟期，休闲已经成为人类生活的重要组成部分。2013年中国人均GDP达到6629美元，中国已经进入“全民休闲时代”，中国城市以休闲城市的新面孔浮出水面。2013年西安市人均GDP达到9263美元，城市逐渐向主动郊区化发展,城市中高收入阶层已经向城市边缘外溢。根据发达国家及成熟城市的休闲度假发展规律，休闲度假是第二居所产生的首要驱动力，西安市处于休闲度假启动阶段，体验休闲模式是未来发展趋势。城市及区域市场发展下的区域价值机会项目开发机会分析休闲经济趋势下城市发展机会城市及区域市场发展下的区域价值机会宏观政策下的项目23、机会市场竞争下的项目机会西安，是一座拥有5000年的历史文明古城，同时也是丝绸之路的起点，是丝绸之路的重要一环区域价值机会一古代“丝绸之路，起点是中国的长安（今西安）长安是汉朝和唐朝的国都，当时各地丝绸和其他商品集中在长安以后，再有各国商人把一捆捆的茶叶和一批批绸缎，用油漆麻布和皮革装裹，然后组成商队，从长安到河西走廊、新疆、中亚、西到，到达欧洲黑海、地中海。古都西安处于丝绸之路极为重要的地位，发挥了重大的历史作用，拓印下无比瑰丽的史诗和波澜壮阔的画卷。陕西地区属于典型的单核极化型经济地域格局，作为区域中心的西安随着关中城市群的发展，拓展空间很大；西安也是西北五省区的政治、经济、科技、文化、交24、通和商贸中心，是高科技产业竞争力最强的城市之一；国家西部大开发“十一五”规划把西安为中心的大关中作为带动和支撑西部大开发的战略高地之一。以关中为依托的西安是大西北和亚欧大陆桥（中国段）上最大的中心城市，作为大西北发展的龙头和政府规划的亚欧大陆桥经济带的心脏，发展潜力巨大。20092010201120122013010002000300040005000600009-13年西安GDP走势一览2009 2010 2011 2012 2013010000200003000040000500006000009-13年西安人均GDP走势一览单位：亿元单位：元西安是大西北经济中心、中国古都之首，定位为“国25、际化大都市”，也是欧亚大陆桥的重要中枢区域价值机会一规划路径：西咸一体化西咸新区沣渭、泾渭新区五大新城在西咸新区总体规划中，西咸新区将由泾河新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城和沣东新城五个新城组成，打破以往由行政区划所致的“西安沣渭新区、咸阳泾渭新区”格局。通过在西安、咸阳主城核心区外围建设城市组团，构建大都市“核心区+城市组团+外围组团”的发展格局。2014年1月6日，国务院发布国函20142号文件，正式批复陕西设立西咸新区。至此，西咸新区正式成为国家级新区，是中国的第七个国家级新区。西咸新区是关中天水经济区的核心区域，对推动西部经济发展起到重要的作用，西咸新区已经成为第七个国家级新区区域价26、值机会二区域名称功能定位主导产业泾河新城西安国际化大都市统筹城乡发展示范区和循环经济园区以低碳产业为主导，重点发展节能环保、高端制造业、测绘、新能源、食品加工和都市农业等产业空港新城西部地区空港交通枢纽和临空产业园区以临空产业为主，重点发展空港物流、国际商贸、飞机改装维修、现代服务业、高端电子制造业、都市农业等产业秦汉新城具有世界影响力的秦汉历史文化聚集展示区和西安国际化大都市生态田园示范新城以生态、文化和商业为主，重点发展秦汉历史文化旅游、生态休闲、行政商务、金融商贸、总部经济、房地产开发、纺织工业、都市农业等产业沣东新城西部地区统筹科技资源示范基地和体育会展中心以高新技术和会展业为主，重点27、发展高新技术研发、孵化、体育、会展商务、文化旅游、都市农业、房地产开发等产业沣西新城西安国际化大都市新兴产业基地和综合服务副中心以战略性新兴产业为主，重点发展信息技术、新材料、物联网、生物医药以及行政商务、都市农业等产业。泾河新城泾河新城遵循“核心板块支撑，快捷交通连接，优美小镇点缀，都市农业衬托”的现代田园城市建设理念，积极探索和践行田、园、城互相融合，人与自然相和谐的现代田园城市发展路径，努力实现西安国际化大都市北部中心梦想区域价值机会三泾河新城以“大开大合”的空间发展模式，并沿承西安国际化大都市的空间结构，构建新区“一心两廊、五轴八组团”的现代田园城市空间结构区域价值机会四结构功能定位一28、心依托包茂复线建设和泾河良好的生态景观资源，在泾河以北重点发展总部经济和高端服务业，形成以能源总部经济为核心的中央商务区，同时与行政中心、泾河南岸旅游服务中心、泾水湖绿化核心共同构成新城公共中心，打造西安国际化大都市北部新中心。两廊通过泾河生态景观及文化休闲廊道、现代农业生产、观光及生态长廊的贯穿建设，划分城市片区组团，形成内外交融、虚实呼应的田园城市空间格局五轴以秦汉大道为轴带，对接秦汉新城，构建大都市秦汉文化主轴带；以沣泾大道为轴带，对接空港新城与开发区经济发展带；以泾渭大道（县东路）为轴带，连接西咸环线与绕城高速，共同构建区域快速交通网络；以高泾大道为轴带，串联泾河货运站与各工业组团、物29、流片区的交通联系八组团泾阳居住组团、中央商务组团、行政中心组团、旅游服务组团、装备制造产业组团、永乐居住及产业组团、崇文重镇组团、泾河火车站组团p延续西安国际化大都市钟楼南北线，延伸城市龙脉，包茂高速复线以西、泾河北岸片区布置西安国际化大都市中央商务区和行政中心；p在泾河南岸、沣泾大道以北布置旅游服务中心；p在泾阳老县城东北侧及211国道南北两侧结合现状布置工业用地，结合永乐货运站形成仓储物流中心；p居住用地分片区布置，强化片区间隔离绿化，崇文镇作为重点镇，主要安排村民安置；公共设施分级配置，各组团内合理布置功能完善的组团中心；泾河新城区域规划4大农业板块、4大工业板块、5大服务业板块，共同形30、成文化、生态、观光、体验、旅游线，现代田园城市示范区区域价值机会四p泾河新城规划定位为西安国际化大都市北部中心，高端制造业、现代物流业、地理信息产业基地，统筹城乡发展示范区p泾河新城以低碳产业为主，重点发展高端制造业、测绘、新能源、现代物流、创意产业、都市农业等产业，建设“445”产业板块空间体系，即4大农业板块、4大工业板块、5大服务业板块。区域名称功能定位4大农业板块现代都市农业示范区、都市庄园经济区、现代观光农业示范区、和现代休闲农业示范区4大工业板块高端制造产业园、现代农产品深加工产业园区、中国原点地理信息产业园和节能环保循环产业园5大服务业板块中央商务服务区、文化创意产业区、现代科技31、研发服务区、田园物流服务区、滨河文化休闲区泾河新城重点项目中国原点地理信息产业园、秦龙现代生态智能创意农业园、乐华城、盛汇长乐庄园、现在花卉科技产业园、茯茶小镇等众多项目，共同形成文化、生态、观光、体验、旅游线，现代田园城市示范区区域发展下的项目机会乐华城中国原点地理信息产业园秦龙现代生态智能创意农业园盛汇长乐庄园现在花卉科技产业园茯茶小镇项目名称整体规划乐华城乐华城项目涵盖“乐华欢乐世界”主题公园，乐华欢乐世界商业街，高端会所、酒店集群、写字楼、别墅、花园洋房、葡萄酒庄、世界美食风情街、零售卖场、金融中心、学校等多种业态。中国原点地理信息产业园项目毗邻中国大地原点，计划用地1000亩，计划总32、投资40亿元。将会在此开展地理信息及相关产品的交易、展览，举办高峰论坛，旨在引领低碳现代化工业园区新标准。现在花卉科技产业园泾河新城现代花卉科技产业园占地3700亩，包括花卉苗木生产示范基地、物流交易区和泾河湿地花卉公园等项目，将建成一个集新品种研发、生产、销售、产品展示于一体，具有国际先进水平的现代农业科技产业园。秦龙现代生态智能创意产业园该项目位于高泾中路以南、高泾南路以北、秦汉大道以东、县东路以西，占地面积约8205亩，项目计划总投资60亿元。该项目集种植、研发、深加工、示范、物流配送、观光休闲、商务会议、居住为一体的综合性现代农业观光园区，规划期为9年。茯茶小镇茯茶文化产业园建立以茯茶33、为核心的文化产业链条，生产园区的规划设计应充分考虑泾阳茯茶产品生产、研发、体验及文化展示等功能，并带动周边村镇经济及旅游开发；茯茶小镇的规划建设将充分融入茯茶文化、关中民俗文化、关中生活文化的元素和概念，以低密度住宅、商业为主，风格古朴、有历史内涵。崇文塔游客参观路线泾河新城是古“丝绸之路”和“茶马古道”的途经之地，文化传承源远流长。随着“西咸新区陕西丝路商旅文化研究基地”落户泾河新城，将以努力建设“丝绸之路经济带新起点”为要求，发展“陕西商帮特色传统文化”区域价值机会五由2014年9月2日，陕西省社科院陕西文化产业发展研究中心与西咸新区泾河新城共同打造“西咸新区陕西丝路商旅文化产业研究基地”34、正式落户泾河新城。泾河新城是古“丝绸之路”和“茶马古道”的途经之地，文化传承源远流长。“西咸新区陕西丝路商旅文化研究基地”成立后，将以努力建设“丝绸之路经济带新起点”为要求，发展“陕西商帮特色传统文化”为主线，开展对区域丝绸之路文化资源、城市文化定位、生态文明打造等方面的探索研究，助力陕商文化发展，为打造具有“陕商”特色的丝路文化产业品牌提供学习和交流的平台。茯茶作为田园城市的重要组成，泾阳县有35家茯茶企业，每年产值共3.8亿，产值高度被政府重视区域价值机会五p泾阳茯砖茶在历史上远销西北乃至更遥远的中西亚各国，不仅带来了当地商业的繁荣，产业的兴盛，更是承载着秦人自强不息、开拓进取的豪迈情怀。35、p在县委、县政府的大力支持下，泾阳县已成立了茶业协会，组建了人民茯茶研究所，倾全力挖掘搜救传统工艺，旨在重点扶持泾阳茯砖茶这条绵延的血脉。泾阳县有35家茯茶企业，每年产值共3.8亿，产值高度被政府重视小结作为西咸新区现代田园城市的一个重要节点，项目充分挖掘泾阳茯茶深厚的历史背景和文化内涵，发展茯茶产业，全力打造具有茯茶特色的小镇及特色商业街西安，是一座拥有5000年的历史文明古城，同时也是丝绸之路的起点，是丝绸之路的重要一环。西安是大西北经济中心、中国古都之首，定位为“国际化大都市”，也是欧亚大陆桥的重要中枢。西咸新区是关中天水经济区的核心区域，对推动西部经济发展起到重要的作用，西咸新区已经成36、为第七个国家级新区。泾河新城遵循“核心板块支撑，快捷交通连接，优美小镇点缀，都市农业衬托”的现代田园城市建设理念，积极探索和践行田、园、城互相融合，人与自然相和谐的现代田园城市发展路径，努力实现西安国际化大都市北部中心梦想。泾河新城区域规划4大农业板块、4大工业板块、5大服务业板块，共同形成文化、生态、观光、体验、旅游线，现代田园城市示范区。项目开发机会分析休闲经济趋势下城市发展机会城市及区域市场发展下的区域价值机会市场竞争下的项目机会宏观政策下的项目机会市场竞争下的项目机会北京南锣鼓巷天津意式风情街西安大唐西市成都宽窄巷子/锦里台儿庄古城苏州李公堤上海新天地/田子坊武汉楚河汉街近几年全国各大37、城市均在寻找城市遗忘的城市文化，大力发展主题文化街区，激发城市活力，打造城市文化休闲聚集区市场竞争下的项目机会如今，越来越多的城市现代人向往回归自然，在享受美丽的自然或田园风光同时，也更追求对民俗风情的体验！（如袁家村关中印象体验地展现民俗、民风体验的商业街。通过民俗一条街来集中展示关中农村自明清以来村民生活的演变过程。这条街也就成了一本关中民俗演变的历史书！）如今，越来越多的城市现代人向往回归自然，在享受美丽的自然或田园风光同时，也更追求对民俗风情的体验市场竞争下的项目机会西安民俗旅游产品业态相同，导致游客停留时间短，消费支出少，新鲜感降低等问题市场竞争下的项目机会目前，西安周边郊区民俗旅游38、产品业态趋同，主要都以餐饮、售卖为主，体验式消费较少，独有特点缺失，导致游客停留时间短，消费支出少、新鲜感降低等问题出现。通过对市场民俗旅游体验项目袁家村、马嵬驿进行调研和分析，借鉴各项目成功之处，为项目所用！袁家村坐落在陕西省咸阳市礼泉县烟霞镇北面的举世闻名的唐太宗李世民昭陵九嵕山下，打造为“关中印象体验地”，主要业态包含餐饮街、酒吧街、民俗客栈袁家村打造理念：袁家村开始打造“关中文化体验地”为主题的旅游形象，以乡村休闲，文化体验作为旅游产品的定位。利用复建关中民居、街巷，展示关中乡村生活和生产流程，品尝陕西各地小吃，辅以农家乐休闲、住宿，提供较为完整的旅游服务。通过五年的发展，袁家村在关中39、乡村旅游的影响力开始逐渐体现，目前袁家村已经被认定为AAA级景区。功能定位：袁家村陕西省最具特色的传统文化体验地，2007年投资1500万元，建成一座占地110亩，集餐饮、观光休闲、娱乐于一体的关中印象体验地、村史博物馆、唐保宁寺和28户农家乐，成为闻名遐迩的旅游首选地，吸引了众多的国内外游客。距西安市66公里车程1.5小时主力业态：袁家村餐饮业态占比最大，其打造两条美食街，涵盖关中、陕南、陕北各地民俗小吃以及茶楼，并且有袁家村酸奶、麻花、铁锅鸡等标签性餐饮品牌、其他业态包含酒吧一条街、民俗客栈。民俗风情浓重，集餐饮、观光休闲、娱乐于一体，村史博物馆、唐保宁寺和53户农家乐袁家村古建凸显民俗风40、村中小酌更显悠闲沿街餐饮品尝关中饮食游客游览感受民俗村中饮茶轮道更显惬意唐保宁寺坐落村村角更显宁静袁家村以村委会统一经营，标签店统一管理的模式运营，并且优惠政策较多，所以商业运营较好，各商户的满意度较高袁家村经营模式经营模式：由村委会统一经营，统一运营，共同治理确保景区各区域的执行力 优惠政策：自08年袁家村关中印象体验地运营至今，商户统一免店租，目前仅收水电费，并且给各商户聘用的打工者发工资。参考点：村委会统一经营，标签店统一管理的模式运营、免租、且运营初期免水电费及给从业人员发工资管理模式：挑选经营较好的几家标签店（袁家村麻花、铁锅鸡）组成的协会统一管理，对各家商户的物业费、卫生以及食材进41、行统一的监督管理。几家标签店组成协会，统一管理袁家村主要采取竞争模式引进各地小吃及其他商户，并且前期并未采取大幅度推广，而是先做质量，先立口碑，从而达到口口相传袁家村招商推广招商模式采取竞争模式引进个地小吃，从口味、卫生、经营模式等各方面进行综合评估引进广受百姓认可的民俗小吃（如德懋恭水晶饼）推广模式前期并未采用大量的宣传推广，而是以优惠政策引进各别商户来此经营参考点：以竞争票选的方式引进各地小吃及其他业态商户，保证景区各业态的品质先做质量、先立口碑，最终达到口口先传的绝佳效果统一经营，统一管理，保持各区域执行力，并以竞争形势招商，保证景区各业态商业的质量，做到先做质量，先立口碑，从而达到口口42、相传案例借鉴-袁家村袁家村（关中印象体验地）主力业态：涵盖关中、陕南、陕北各地民俗小吃以及茶楼，并且有袁家村酸奶、麻花、铁锅鸡等标签性餐饮品牌、其他业态包含酒吧一条街、民俗客栈经营模式：袁家村以村委会统一经营，标签店统一管理的模式运营，并且优惠政策较多，所以商业运营较好，各商户的满意度较高招商推广模式：主要采取竞争模式引进各地小吃及其他商户，并且前期并未采取大幅度推广，而是先做质量，先立口碑，从而达到口口相传借鉴点马嵬驿文化体验园位于陕西省咸阳市兴平县马嵬驿镇北侧黄土太塬，距西安市中心53.9公里，约1h车程，占地面积约6000亩，是一个集古驿站文化展示、原生态餐饮、民俗文化体验、休闲娱乐、环43、境保护为一体的新规文化体验园、马嵬驿打造理念：马嵬驿站自唐代至清代是朝廷传递宫府文书和军事情报的人或来往官员途中食宿或换马的场所，千余年来历代达官贵人、文人学士留下了千余首诗篇、名事、名诗，本项目就是是马嵬历史、文化、社会特征的集中体现功能定位：马嵬驿以古驿站文化为核心，集文化旅游、民俗文化展示、休闲体验、旅游观光为一体。包括文化广场、民俗文化展示区、民族小吃文化街、垂钓区、家禽生态养殖区、百果林采摘园等八大功能区。主力业态：占地面积约6000余亩，一期项目以民俗文化展示、民俗餐饮为主，二期项目以唐驿站文化、大唐文化、马嵬驿文化体验园为主。有民俗作坊街、民俗小吃街、民俗文化展示街、大唐文化街四44、条民居古街，将满足市民及游客食、住、行、游、购、娱的需求距西安市中心53.9公里约1h车程项目以古驿站文化为核心，集文化旅游、民俗文化展示、休闲体验、旅游观光为一体马嵬驿马嵬驿民俗小吃街由商户自主经营，其它街区由开发公司自己运营，所有商铺由开发公司统一设计、装修，并由开发公司统一管理，并且自营业至今未对商家收取店面租金马嵬驿经营模式经营模式：民俗小吃街由商家自主运营，但制作原材料由开发公司统一提供，其它街区均由开发公司自己运营，并且每个店面布置都由开发公司进行设计、装修 优惠政策：自2013年10月1日马嵬驿运营至今，商户统一免店租，统一采购、统一装修参考点：开发公司统一经营管理的模式运营，商45、户统一免租、统一采购、统一装修管理模式：所有商铺均由开发公司统一管理，公司定期会对各商户进行检查，有严格的评定标准，实行优胜劣汰，每周一开发公司要求各商家召开例会，对经营中遇到的问题进行总结袁家村主要采取竞争模式引进各地小吃及其他商户，并且前期并未采取大幅度推广，而是先做质量，先立口碑，从而达到口口相传马嵬驿招商推广招商模式以免租金等优惠方式吸引商家，召集各地经营特色小吃的商家入驻引进陕西各地的民俗小吃（如紫卷、大烩菜等）推广模式前期并未采用大量的宣传推广，主要以口碑相传，目前其官方网站是唯一的推广方式参考点：以优惠政策引进各商户，保证景区业态的数量，严格要求各商家提高服务质量，实现口碑相传先46、做质量、先立口碑，最终达到口口相传的绝佳效果开发公司统一经营管理，每周召开例会，保证各区域执行力，以优惠政策进行招商，保证各业态数量齐全，以优胜劣汰的方式严格要求商家，保证质量最优案例借鉴马嵬驿马嵬驿文化体验园主力业态：以古驿站文化为核心，集文化旅游、民俗文化展示、休闲体验、旅游观光为一体。包括文化广场、民俗文化展示区、民族小吃文化街、垂钓区、家禽生态养殖区、百果林采摘园等八大功能区经营模式：餐饮类由商家自住运营，但制作原料由开发公司提供，其它业态均由开发自己运营，并且每个店面布置都由开发公司进行设计、装修招商推广模式：以免租金等优惠方式吸引商家，各商家实行行业推介，以口碑相传，建立官方网站对47、景点进行详细介绍借鉴点案例分析总结袁家村项目综合发展餐饮、观光、休闲、娱乐于一体的关中印象体验地，博物馆和农家乐并存；马嵬驿将现代生活与历史文化完美结合，以古驿站文化为核心，集文化旅游、民俗文化展示、休闲体验、旅游观光为一体；借鉴点1.主力业态：以餐饮、体验业态为核心，集文化旅游、文化展示、休闲体验、酒店客栈，儿童娱乐为一体。涵盖各类业态。2.经营模式：由商家自住运营，但有开发商统一招商、统一物业管理、统一服务管理。3.招商推广模式：以免租金等优惠方式吸引商家，各商家实行行业推介，以口碑相传，建立官方网站对景点进行详细介绍。西安周边民俗项目为低规格，低形象，且风格相同，特点不突出；本项目机会点48、：打造高规格、高形象的文化街区市场竞争下的项目机会一西安民俗旅游均为低规格、低形象，且风格相同，特点不突出袁家村马嵬驿西安周边民俗项目业态相同，都以餐饮、售卖为主，导致游客停留时间短，消费支出少，新鲜感降低；本项目机会点：增加体验式消费业态市场竞争下的项目机会二目前，西安周边郊区民俗旅游产品业态趋同，主要都以餐饮、售卖为主，体验式消费较少，独有特点缺失，导致游客停留时间短，消费支出少、新鲜感降低等问题出现。西安周边民俗旅游项目，均已旅游为主，无实体产业支撑，本项目机会点：以茯茶产业为支柱，发展民俗旅游文化市场竞争下的项目机会三西安周边民俗旅游项目，均已旅游为主，无产业支撑泾阳茯茶产业西安周边民49、俗旅游项目同质化竞争，均突出关中民俗文化，本项目机会点：以丝路文化为主，包含民俗文化、茯茶文化、丝路文化市场竞争下的项目机会四丝路文化民俗文化vs小结本项目应跳脱市场竞争，打造更高规格、更高形象的丝绸之路文化风情商业街低规格，低形象，且风格相同，特点不突出；本项目机会点打造高规格、高形象的文化街区业态相同，都以餐饮、售卖为主，导致游客停留时间短，消费支出少，新鲜感降低；本项目机会点增加体验式消费业态均已旅游业为主，无实体产业支撑；本项目机会点以茯茶产业为支柱，发展民俗旅游文化同质化竞争严重，均突出关中民俗文化；本项目机会点以丝路文化为主，包含民俗文化、茯茶文化、丝路文化本项目应跳脱市场竞争，打50、造更高规格、更高形象的丝绸之路文化风情商业街PART4:案例借鉴案例借鉴滁州1912案例借鉴滁州1912滁州1912位于安徽省滁州市南谯区南谯北路与育新东路交汇处，项目将滁州的商业、休闲和文化紧密结合在一起，打造成为一条好吃街、好玩街、好看街、好乐街p滁州1912项目是一九一二集团打造的主题文化商业街区，与此前1912项目不同，滁州1912是一个城市中央时尚休闲区(CFD）。p城市中央时尚休闲区(CFD)包含主题街区+时尚购物+国际院线+精品超市+连锁酒店等一体全天侯的业态组合产品。整个街区从功能上划分为4个片区、3个主题广场、1个文化艺术体验中心。p滁州1912项目不同于传统商业及城市综合体51、模式，滁州1912定位于生活方式的品质升级。滁州1912，把滁州的文化、文明和文脉紧密结合在一起，把滁州的昨天、今天和明天紧密结合在一起，把滁州的商业、休闲和文化紧密结合在一起，从而将会使其成为一条好吃街、好玩街、好看街、好乐街。滁州1912滁州北站琅琊区政府琅琊区劳动局滁州市儿童公园案例借鉴滁州1912将传统建筑与历史传承与现代的理念和建筑特色完美结合，打造集餐饮、购物、休闲、娱乐为一体的文化艺术商业街区商业&文化街区典范升级商圈引擎商务时尚聚会首选时尚家庭品质生活坐标传统+现代体验式商业街区时尚购物文化休闲体验中心零售购物+餐饮娱乐休闲的24H一站式完全业态组合将传统建筑与历史传承与现代的52、理念和建筑特色完美结合，体现时代感的艺术街区艺文空间，文化艺术商业的完美结合全面提升滁州商业形态，撼动全城，升级城中央政府接待、商务宴请、时尚聚会的品牌场所，彰显文化特色，提升企业形象将时尚的零售品牌与休闲娱乐精神引入滁州案例借鉴滁州19124大功能片区时尚大观FashionPalace：融名品购物、亲子空间、国际院线与商务酒店于一体，满足各类人士与家庭的时尚休闲需要。清流雅宴ElegantBanquet：各类国内外知名品牌餐饮商家齐聚一堂，共话舌尖滋味。星光天地ShiningTrack：酒吧、KTV、夜总会，杯盏与旋律交汇，延长了夜归人的时间线。悦活公园LohasPark：层叠而悠长的回廊动53、线，聚集有轻快餐饮、空灵休闲、精品零售，在乐趣中发现生活与众不同。太平博爱共和项目分为4大功能片区，3大主题广场、1个景观地标、3条商业主界面以及若干特色街巷构成滁州1912街区业态总体规划1号楼全国连锁品牌餐饮2号楼文化艺术空间3号楼酒窖、区域连锁品牌餐饮4号楼区域连锁品牌餐饮5号楼品牌商务餐饮6号楼水疗7号楼酒吧、餐吧、生活服务8号楼酒吧、KTV9号楼10号楼精品零售、时尚餐饮、美容、足疗、SPA11号楼12号楼时尚零售、超市、儿童游乐、电影院、家居、美食广场案例借鉴滁州1912滁州1912共有12栋单体建筑，9万平方米，业态主要以餐饮、休闲娱乐为主，再加以少量的零售业态为辅，引入零售、影54、城、酒店、艺文空间等，一站式24h全业态组合1、街区将在保护性开发的前提下充分结合地缘建筑特色即徽派建筑，并在此基础上融入新徽派元素与商业元素，让历史文化与时尚在这里融合，更富于时代气息与灵动色彩2、该街区的文化建设作到景观文脉化、环境生态化、设施人文化、功能休闲化和管理现代化。3、滁州项目未来日客流量可逾2万人，打造滁州“新街口”。4、项目带来的大量就业机会和税收贡献，预计全部项目投入运营后，至少可以吸纳5000至6000人就业。案例借鉴滁州1912滁州1912四大特点运营一九一二品牌连锁经验，八年商业运营经验，8条成功街区，缔造运营传奇。独有资源整合优势，九大服务平台，助力后期运营发展。物55、业服务商户交流企划推广新媒体营销人力资源服务经营服务法律服务行政服务金融服务成功运营经验专注服务整合资源话题专业企划团队策划不计其数的主题街区活动、品牌发布会、明星见面会，吸引各地城市代表团参观、文化艺术名流的莅临，成为强大的品牌推动力。企划活动制造全年无休热点话题E趣横生沟通随时随地互动1912以自营网络平台传递街区资讯，令消费者获得即时讯息。而电子平台的数据也会成为商家运营的重要参数。1912还将免费开放WIFI，消费者通过MY1912手机客户端：参加街区活动、寻店、订座寻找1912街区身边人握店家活动、团购信息此外，与中国移动、中国银行的合作亦能惠及消费者和商家。如今华丽转身1912自营56、文化艺术空间，以圈层平台与文化消费为核心内容，全面引领最前沿的文化休闲方式，艺展空间、咖啡茶艺、品牌车展、VIP沙龙、演出活动1912文化商业运营典范。1912艺文中心前沿文化领地商业与艺术共生文化案例借鉴滁州1912项目开发商与经营者合作同赢，与1912合作的商家在获得直接经济效益的同时，更得到品牌知名度、美誉度的提升开放商与经营者合作共赢p与1912合作的商家在获得直接经济效益的同时，更得到品牌知名度、美誉度的提升。1912凭借5大功能体系、9大服务平台、20项流程单元、120个后台解决方案，以及独有的三大管委会架构，为顺利经营保驾护航。同时多种自营推广渠道，项目各宣传载体、MY1912手57、机客户端、1912杂志、1912会员制建立等，全体系360度的包装推广方案为商家量身定制。p1912合作的战略商家，通过1912的平台实现了由本地品牌向区域知名品牌的跨越式发展，成长为极具影响力的行业领军企业。p1912优秀的整合运营能力、成熟的资源管理能力与无可比拟的向心力，让商家共同享受辐射全城的消费吸纳，并为商家提供良好的经营环境。滁州1912案例总结项目在保护性开发的前提下充分结合地缘建筑特色即徽派建筑，并在此基础上揉入新徽派元素与商业元素。项目引入零售、影城、酒店、艺文空间等，一站式24h全业态组合项目打造为城市中央时尚休闲区(CFD)，包含主题街区+时尚购物+国际院线+精品超市+连58、锁酒店等一体全天侯的业态组合产品。项目分为4大功能片区，3大主题广场、1个景观地标、3条商业主界面以及若干特色街巷构成借鉴点民俗风情商业街的组合要包含：特色的建筑元素、主题街区、餐饮休闲、文化艺术等一站式24h全业态组合。PART 5:项目定位p文化产业丝路风情街、茯茶主题博物馆、文化广场共同构成p旅游产业度假酒店、体验式农庄、休闲养生共同构成p茯茶产业茯茶生产、展览、交易及文化纪念品等本项目将文化、旅游、茯茶三大产业相互交叉、相互联系、相互促进，使茯茶小镇的整个产业联动起来，形成完善产业链，共同驱动小镇的健康发展主题酒店主题度假休闲服务产品交易休闲养生衍伸服务地方特色关中风情乡村习俗茯茶展览59、茯茶文化茯茶生产三大产业联动发展文化产业 因而，新联行认为，要让1300亩的项目成功，文化才是王牌，从而使文化带动茯茶产业，将茯茶小镇打造成以一个王牌带动另一个王牌，历史文化与现代民俗文化交相辉映，集文化、旅游、休闲、娱乐、养生、养老为一体的优美小镇文化、休闲、旅游、养生、养老为一体的优美小镇文化、休闲、旅游、养生、养老为一体的优美小镇以茯茶文化为核心以丝路文化为灵魂以旅游文化为特色絲路文化之心原鄉茯茶之鎮茯茶小镇项目定位历史文化与现代民俗文化交相辉映，集文化、旅游、休闲、娱乐、养生、养老为一体的优美小镇“絲路文化之心原鄉茯茶之鎮”商业街商业街是拉动整个茯茶小镇项目开发的核心引擎，带动双赵村改60、造博物馆双赵村中国第一丝路文化旅游商业街茯茶小镇商业街定位茯茶小镇商业街茯茶小镇商业街以“丝路文化”为主题，突出基础功能、核心功能、特色功能的三大功能主题定位商业功能定位以“丝路文化”为主题，突出三大功能主题定位：以购物、餐饮、住宿为基础的功能主题以休闲、体验、娱乐为核心的功能主题以文化、养生为特色的功能主题核心功能主题以休闲、体验、娱乐为核心的功能主题商业功能定位核心功能主题基础功能主题以购物、餐饮、住宿为基础的功能主题商业功能定位基础功能主题特色功能主题以文化、养生为特色的功能主题商业功能定位特色功能主题通过商业功能的定位，使茯茶小镇：p外地游客到西安，必须要到茯茶小镇去消费、去感受丝路文61、化p不是看了之后立即就走，而是会留下来吃、喝、玩、乐、购物，去体验、去参与、去感受、去学习、去探索的民俗文化小镇p小镇白天游人如织，夜晚也灯火辉煌p成为西安著名文化旅游景点之一丝路文化体验地商业街形象定位文化大观园这是一个体验丝路文化、地方美食、观赏民俗演绎、了解地方民俗的一个立体化文化博物馆休闲旅游地对于消费者，这是一个文化旅游、会客聚会、商务活动、家庭娱乐、养生养老的休闲度假体验地城市新名片对于这座城市，这将是新型丝路文化名片、现代都市精神的代表、现代都市休闲生活的集中展示 团体游客个人游客度假人士中产阶层大众消费者定义旅游观光，随旅游团出行旅游观光，猎奇，自助游、现代驴友休闲度假。，利用62、假期享受生活中高收入，大众消费者特征观光为主，参加旅游团，游览陕西旅游景点追求新奇，喜欢探索，注重体验及融入地方文化休闲为主，追求时尚和品质，注重生活体验具有较高的收入，注重消费环境，追求品位，喜欢怀旧，注重消费的附加值，喜好传统产品心理因素新鲜感对陌生事物有强烈的好奇心体验感体验探索、感受地方文化轻松型乐观的生活态度感受型追求高品质、高体验，平时比较节省，偶尔奢侈消费一下价值观生活方式消费能力一般，对于地方特色商品兴趣浓厚消费比较务实，讲究性价比，对地方特色商品感兴趣消费能力高，讲究品位和乐趣，喜欢高品位的休闲娱乐场所及特色产品消费能力一般，偏讲究品位，喜欢传统特色产品，精神需求较高主要消费63、行为观光、购买土特产、旅游纪念品特色购物、休闲娱乐体验、特色餐饮购买土特产、休闲娱乐、特色餐饮购物、休闲娱乐、风味小吃、特色餐饮消费客群定位项目主力消费者为：团体游客、个人游客、度假人士、中产阶级大众消费核心客户：当地休闲消费人群约70%区域来源：西安、咸阳消费人群客户类型：个人游客、中产阶级大众消费者消费目的：体验、观光、休闲、养生等主要客户：省内外旅游客群约30%趋于来源：省内外旅游客群客户类型：团体游客、个人游客、度假人士消费目的：体验、观光、旅游、休闲、度假等消费客群定位核心客户主要客户核心客户：投资客群区域来源：西安投资客群客户类型：特色餐饮、休闲、娱乐、民俗文化体验投资目的：政府扶64、持的民俗文化、丝绸之路文化商业街，有巨大的商业投资前景主要客户：茯茶厂商、茯茶经销商、泾阳区域企业等客群趋于来源：全国知茶商、泾阳当地企业客群客户类型：以茶文化产品为主的企业，当地知名企业投资目的：以茯茶文化为主的商业街，可以宣传茯茶产业购买客群定位核心客户主要客户报告逻辑导图开发目标及核心问题目标及核心问题产品解决方案本体分析项目开发机会分析宏观政策下的项目机会城市及区域市场发展下的区域价值机会市场竞争下的项目机会项目整体定位项目运营之策开发策略及营销中心建议休闲经济趋势下城市发展机会项目整体定位战略机会研判文化立势规划落地运营之策茯茶贯穿十大核心价值PART 6:开发运营之策茯茶小镇商业街65、以丝路文化作为项目之魂，文化贯穿始终，通过商业规划及市场运营，形成文化、旅游、经济三位一体的支撑和平台，因此，新联行提出十六字方针，文化立势茯茶贯穿规划落地市场运营 文化、休闲、旅游、养生、养老为一体的优美小镇文化、休闲、旅游、养生、养老为一体的优美小镇文化立势文化立势茯茶贯穿规划落地市场运营十六字方针之 经济是城市力量，旅游是城市形象，文化才是城市的灵魂，独特鲜明的城市文化是城市发展核心动力！本项目商业不仅仅是一个地产项目而打造丝路文化、民俗文化、茯茶文化于一体的文化名片以茯茶文化为核心以丝路文化为灵魂以民俗文化为特色要让1300亩的项目成功，文化才是王牌，从而使文化带动茯茶产业，将茯茶小镇66、打造成 丝路文化西安，是一座拥有5000年的历史文明古城，同时也是丝绸之路的起点 习近平主席出访中亚四国时多次表示，作为中国贸易史上最重要的篇章，我们必须弘扬丝路精神，重现“丝绸之路”的辉煌！回到丝绸之路的起始原点，2100多年前，中国汉代的张骞肩负和平友好使命，东起长安、西到罗马的大陆通道，开辟出一条横贯东西、连接欧亚的丝绸之路，让中国的贸易市场打开国门，走向世界！如今，泾河无疑肩负着重溯丝绸之路辉煌的重任，而本项目也将成为“丝绸之路经济带”上一颗亮丽的明珠！习近平主席多次提出共同建设跨欧亚的“丝绸之路经济带”，在丝绸之路的起点上，陕西商人曾创造了极其灿烂的商业文化历经数百年丝绸文化。陕西商67、人充分发挥自己在地域和物产上的优势，形成了以泾阳、三原为中心，以西北、川、黔、蒙、藏为势力范围，输茶于陇青、贩盐于川黔、鬻布于苏湖、销烟于江浙的名震全国的商业资本集团。而茯茶小镇占据泾河新城中心，也是整个泾河新城发展腾飞的关键，新联行认为项目必须以丝路文化为主调，挑起重振丝绸之路，重现茶马古道辉煌的任务！丝路文化丝绸之路是指起始于古代中国，连接亚洲、非洲和欧洲的古代路上商业贸易路线。从古至今，一直传承着丝路文化，近期在西安以“新丝路、新起点、新文化”为主题举办的丝路文化站展，更彰显了丝路文化对现代中国的重要性。丝绸之路经济带是一条富民之路、文化之路和平之路，此条路成为经济发展的驱动带、多元文化68、的交汇带、促进地区和平兴盛和推动人类文明进步的纽带。丝路文化 文丝路文化通过雕塑、小品、路灯等细节体现“丝绸之路”重要的历史节点和特色，还原丝绸之路辉煌的同时，突出项目历史文化的特征茶史历史上中国沿古丝绸之路外销的货物主要有三大类，丝绸、瓷器、茶叶。茶叶正是以泾阳茯砖茶为主。因而，泾阳茯砖茶被誉为“中国古丝绸之路上的神秘之茶”。泾阳茯砖茶适合：在缺少蔬菜水果的高寒地带及高脂饮食地区的人群饮用。特别是对居住在沙漠、戈壁、高原等荒凉地区，主食以牛肉、羊肉、奶酪的游牧民族而言。因而，在我国西北地区有“生命之茶”之说。中国历代朝廷正是看到了这点，将茶叶贸易作为“安边”的重要手段之一。根据历史记载宋代已69、经有“以茶治边”的政策。茶艺明清以来实行“茶马互市”，陕西商帮迅速崛起，秦人在秦巴山区的崇山峻岭中开辟了陕甘茶马古道，凭借在泾渭之水上的智慧结晶茯茶走出了一条属于陕西人的商道。谈起茯茶的古老工艺，在过去很长一段时间，复查的手工制作方法失传。后来，十四道繁杂的工序，在无数次翻阅文献典籍和走访老茶宫的过程中被一点点唤醒、追忆、复原、重生茯茶文化充分挖掘茯茶历史、文化，大力发展茯茶产业区位文化优势：中国第一茶“自古岭北不植茶，唯有咸阳泾阳出砖茶。”泾阳茯砖茶属黑茶类，距今已有近千年的历史，它兴于宋，盛于明清和民国时期，数百年来与粮、奶、肉一起，成为西北地区少数民族生活的必需品。泾阳茯砖茶在历史上远销70、西北乃至更遥远的中西亚各国，不仅带来了当地商业的繁荣，产业的兴盛，更承载着秦人自强不息、奋发有为的豪迈情怀。今天的中国，今天的陕西，今天的咸阳泾阳，无疑正处在历史上又一个全盛的辉煌时期，因此，我们有理由相信，咸阳泾阳茯砖茶定会迎来她又一个更加灿烂的美好明天。丝绸之路神秘之茶泾阳茯砖茶的历史地位。茯茶文化充分挖掘茯茶历史、文化，大力发展茯茶产业 文民俗文化陕西民俗文化是整个中华文化的根脉，是周秦汉唐一脉源流下来的中华正宗，是以关中文化为主体，体现了三秦大地的民间特色。陕西八大怪唐三彩剪纸捏泥人面花社火 文化、休闲、旅游、养生、养老为一体的优美小镇文化、休闲、旅游、养生、养老为一体的优美小镇民俗文71、化5000年历史的灌溉，让陕西形成了别具一格的休闲文化特色，成为三秦百姓休闲生活中必不可少的一部分戏台皮影戏相声馆木偶戏新联行通过对陕西文化的梳理与总结后认为，整个茯茶小镇若想成功，必须从历史文化、民俗文化、休闲文化三方面深度发掘、体现，从而达到还原丝绸辉煌、展现关中文化的效果，使“文化”这张王牌发挥的淋漓尽致！文化、休闲、旅游、养生、养老为一体的优美小镇文化、休闲、旅游、养生、养老为一体的优美小镇通过雕塑、小品、城市家具等细节重现丝绸之路的辉煌历史通过八大怪、剪纸等民俗文化，让游客体会三秦民俗特色，品味乡愁搭戏台、说相声等民间休闲文化特色的体现，让游客参与、感受、融入根据这三点，掌握“文化”72、王牌，将茯茶小镇打造成以“文化”为灵魂，集体验、休闲、娱乐为一体的优美小镇 文化、休闲、旅游、养生、养老为一体的优美小镇文化、休闲、旅游、养生、养老为一体的优美小镇茯茶贯穿文化立势茯茶贯穿规划落地市场运营十六字方针之茯茶是古丝绸之路上著名的神秘之茶。它的出现，使陕甘茶马古道与安化茶马古道相衔接，演化为陕、甘、湘茶马古道，贯穿了几乎大半个中国。本项目充分挖掘泾阳茯茶深厚的历史背景和文化内涵，全力打造中国泾阳茯茶产品品牌和文化产业链条，重现茶马古道的辉煌历史。发展茯茶产业，打造生产、研发、展览及销售的完整产业链，提高茯茶产品附加值。以茯茶文化为亮点，发展特色体验式观光等主题旅游大力发展茯茶产业，为73、茯茶产业配备必要服务，以高附加值产品为主导，以茯茶文化为亮点，结合茯茶产业发展茶文化体验通过打造中国茯茶产业港、茯茶手工艺主题馆、茯茶电商平台，形成茯茶特色产业链购物功能：中国茯茶产业港、茯茶手工艺主题馆、茯茶电商平台茯茶电商平台成立专业的茯茶品牌包装营销团队，推广茯茶品牌商业模式设计品牌创新以形象设计产品创新与包装再造销售渠道及加盟体系设计规划养生茶道、茯茶养生馆，打造茯茶品鉴等系列产品，推介茯茶文化以及茶禅文化茯茶中茶多糖具有多重药理功能：茶多糖降血糖茶多糖降血脂茶多糖抗血凝、抗血栓作用茶多糖对免疫功能的影响茶多糖的其他生物活性通过茯茶博物馆，每年举办一届茯茶文化论坛，推广茯茶文化茯茶博物74、馆通过茯茶工艺表演，让游客了解茯茶文化让游客亲自体验茯茶加工工艺，让游客了解茯茶体验功能亲自体验茯茶加工，感受茯茶文化茯茶中茶多糖具有多重药理功能：茶多糖降血糖茶多糖降血脂茶多糖抗血凝、抗血栓作用茶多糖对免疫功能的影响茶多糖的其他生物活性加工 规划落地文化立势茯茶贯穿规划落地市场运营十六字方针之商业为四维操作（开发商、经营者、购买者、消费者），每一类侧重点都不同，都要进行认真研究，因而操作难度大！规划落地消费者经营者购买者开发商关注：现金流、销售速度、售价等关注：经营定位、客群、业态、人流量、租金关注：回报率、单价、总价、商业形态、划分形式关注：商业主题、业态、感受体验、消费档次 商业地产在未75、来很长一段时间里将以“情景”为主题、以“体验”为主题，休闲作为体验经济的阅历产业，人们花了一堆钱，为的是一种体验和一个阅历。体验经济的核心是将旅游者的参与融入到我们的策划中，以服务为舞台，商品为道具，景点为背景，文化为载体使旅游者在茯茶小镇的消费活动中全方位、全身心地获得美好感受，以达到可进入，可停留，可欣赏，可享受，可回味的目的。对商业地产来说，本项目只是一个客体。作为主体的“情景”的融入和体验主题必然使茯茶小镇这个“景”更辉煌。所谓情景交融，就是这个道理。我们策划的切入点和出发点就基于此。“情景设计”和“体验主题”规划理念之一规划理念之二以“茯茶”为心，“静”、“思”为魂，“逸”、“乐”为76、骨，“文化”为肌，“艺术”为肤HeartSoulBoneMuscleSkin心寻根之旅以及慢生活的体验魂“静”、“思”骨安逸之所，快乐之本肌民俗文化，历史文化肤创意人文，概念生活.新文化路线.新旅游路线.新交际路线.新生活路线.新商业路线.新形象路线.新文化特质路线.新城市发展路线创意、人性、多元的文化体验休闲、体验、娱乐、旅游观光相融喜悦、释放、交际的情感场所创意生活魅力“市场份额”向“顾客份额”转变经营形象窗口，展西安时代魅力消费与文化延伸，新文化特质城市商业核心点转移商业规划理念路线是轨迹，是路径，是方向，是纲领。Businessplanning规划理念之三本项目以文化、欢乐为主题！以参77、与、体验为灵魂！打造成一个集人气、商气于一体的“茯茶小镇”商业街三十六景丝路文化12景民俗文化12景茯茶文化12景丝路商品展示收藏店、丝路文化节、国际文化艺术论坛、丝路文化酒店、非物质文化遗产展览馆、丝路水岸雕塑群等艺术品经营、设计师产品店、文化客栈、音乐坊、特色礼品店，风情酒吧街、三秦艺术剧院、国际艺术节、民俗餐饮街、儿童亲子游乐场等茯茶博物馆、茯茶文化论坛、茶艺坊、茯茶工艺展厅、医道馆、道家养生馆等“茯茶小镇”商业街三十六景规划理念之四规划方案总体布局规划成四类不同的院落封闭式、半封闭式、开放式街景围合、小院落围合博物馆规划理念：走街串巷、有收有放、围而不合、和而不同博物馆人流、交通动线建78、议人流、交通动线：将客流汇集在中心广场，再引导到会展/博物馆打造曲径、短街、窄巷的商业街，充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣规划尺度建议127街道遵循短街、窄巷的商业设计原则，以满足游客“逛”的需求院落形成商业聚合点，以大型商业业态形式体现水系建议在商业街内及沿博物馆打造水系，增加商业街的可看、可玩性水系建议水系功能：注重与水的结合利用玉带湖水，将水系引入商业街，增加商业街的可看、可玩性亲水是人的天性，合理的在商业街道中引入水系，清浅的溪流中游动着色彩艳丽的小鱼，并且还可以体验水车、喷水池等游乐设施，可以无形中提高消费者的驻留时间。建筑立面建议以明清时79、代建筑风格为主体现高形象，营造价值感，主街不建议做成新中式建筑风格，可在商业街内街局部设计成新中式建筑风格建筑立面建议在商业节点规划三个大型广场，5个小型景观广场，聚集人气，同时，也可举行产品推广、丝路文化、民俗文化表演商业广场建议p广场的用途是商业功能：举行诸如新产品推广、民俗表演等商业功能循环功能：提供足够的步行空间休息功能：为步行者提供稍事休息的区域美化功能：为步行区增加一些亮色在商业街的重要节点上，通过雕塑、小品，体现丝路文化、茯茶文化、民俗文化，加强游客与商业街区的互动，吸引游客，并让游客能在此停留雕塑、小品建议茯茶文化丝路文化民俗文化商业街入口处、以及内部节点增添以丝绸文化为特色，80、并结合关中文化、茯茶文化景观小品，打造富有文化特色的景观景观建议商业街庭院内商铺，应充分利用庭院内部面积，打造庭院精致景观，商户也可“出店经营”景观建议内街庭院雕塑、小品建议路灯、导视建议路灯、导视建议通过特色的路灯及导视体现商业街的文化内涵广告柱、广告牌建议广告柱、广告牌建议采用带有中国特色的招牌，与古街的形象相匹配中式特色的店招独具特色的招牌灯笼广告牌注重细节打造，设置可供歇脚的凉亭、游览资料、公共电话亭、导示路牌等，完善商业街的人性化服务功能商业氛围建议街道中间有可歇脚的凉亭公共电话亭免费旅游资料街区导示牌复古建筑风格卫生间商业灯光建议立体式的灯光系统给人时空交错之感，使整条街流光溢彩商81、业灯光建议p以沿街古建筑房檐轮廓线为主，在局部区域装饰小型射灯p沿街道两侧安装地灯，与房檐上的轮廓灯交相呼应，形成立体、梦幻的光影效果商业灯光建议139茶艺表演糖画杂技烧饼摊边走边吆喝的流动摊贩引入民俗表演和客家民俗活动、技艺表演，表演者一律穿古装，增加流动式的摊贩，让商业街具有流动感商业氛围建议地上停车场建议地上停车位建议不超过7个一组，中间设计绿植景观点缀，停车位倾斜45角，便于游客停车停车位建议不超过7个一组停车位倾斜45角每组车位间用绿植点缀每组车位间用绿植点缀地下停车场建议采用智能蓝牙泊车系统，商业街局部开挖，后期建设的茯茶厂房、体验式作坊的停车场也可作为商业街的配套使用地下停车场采82、用蓝牙技术应用于智能停车场系统，车辆进出车场可远距离（3-15m）不停车自动识别通过。在实际使用中，只需车主将车辆停下来摇下车窗手持IC卡伸出车窗外进行刷卡再继续进出。工作原理以“丝路文化”为主题，“茯茶文化“为载体，突出动态功能、静态功能两大主题，动静相容商业业态划分建议以“丝路文化”为主题，“茯茶文化“为载体，突出两大功能主题定位：动态功能静态功能u休闲业态u娱乐业态u餐饮业态u购物业态u酒店、客能u温泉、养生养老业态u企业会馆大、中、小型业态相结合业态划分建议业态总体分布酒店、客栈温泉养生、洗浴、医道馆、养生理疗馆休闲娱乐茯茶茶馆企业会馆剧院餐厅餐饮、购物、茶展示营销中心/游客中心/招商83、中心酒店、客栈两处酒店均依托停车场、博物馆；其中民俗酒店建议客房数80-90个，适当高端；艺术客栈客房数50-60个，偏中端静态功能艺术客栈民俗酒店酒店、客栈面积建议静态功能温泉养生、洗浴、医道馆、养生理疗馆餐饮、购物、茶展示业态单业态合计面积（m）建筑层数商家数量单户面积（m）其他总业态面积（m）占比酒店、客栈酒店48603-5层14860客房80-90个，面积42-50m810011.20%客栈32403-5层13240客房50-60个，面积36-40m艺术客栈民俗酒店温泉养生、洗浴、医道馆、养生理疗馆依托中高端酒店，考虑养生养老业态，业态有温泉养生、养生理疗馆、温泉洗浴、医道馆等养生业态84、，形成半围合院落静态功能养生养老业态养生理疗馆温泉养生、茶洗浴医道馆养生、养老业态面积建议静态功能业态单业态合计面积（m）建筑层数所处楼层商家数量单户面积（m）其他总业态面积（m）占比养老、养生业态温泉洗浴40002层1层13000-4000（室内）58008.02%简餐区2002层2层1150-200温泉配套影音休闲区5002层2层1450-500桌球区5002层2层1400-500医道馆2002层2层1200养生馆4002层2层1300-400茯茶茶馆茶馆两翼各临路规划茯茶茶馆，茯茶企业通过茶馆可向游客提供茯茶展示、工艺体验、品茶、演艺等功能，同时也是茯茶电商的实体店静态功能茶馆茶馆茯茶茶85、馆业态面积建议静态功能业态单业态合计面积（m）所处楼层建筑层数商家数量单户面积（m）总业态面积（m）占比茯茶茶馆业态茯茶展示区5001层3层4家3500-4000160008.02%茯茶售卖区4501层品茶、洽谈区4001层特色风情棋牌小包区5002层茶食、茶点餐饮区2502层茯茶演艺厅6002层中式棋牌大包区8003层企业会馆企业总部办公相邻有酒店、养生会馆、茯茶茶馆等，形成静态优势互补静态功能企业会馆企业会馆企业会馆业态单业态合计面积（m）建筑层数所处楼层商家数量 单户面积（m）其他总业态面积（m）占比企业会馆75003层1、2、3层41500-2000750010.37%企业会馆业态面积86、建议静态功能休闲娱乐休闲娱乐业态儿童游乐场、陶艺馆、酒吧、游艺厅、戏台/活动中心、咖啡茶语等动态功能酒吧街休闲娱乐戏台/活动中心咖啡屋戏台业态单业态合计面积（m）建筑层数所处楼层商家数量单户面积（m）其他总业态面积（m）占比休闲娱乐业态酒吧12502层1层4-5150-25043005.95%咖啡茶语9002层1-2层2-3100-300局部一拖二陶艺馆4002层2层2100-200游艺厅6002层2层1600儿童游乐场2502层1层1250艺术画廊6002层2层2300甜品店3002层1层3100-150休闲娱乐业态面积建议动态功能剧院餐厅紧邻戏台/活动中心，打造一个剧院餐厅，在餐厅吃饭就能87、看戏动态功能剧院餐厅戏台/活动中心剧院餐厅业态单业态合计面积（m）建筑层数所处楼层商家数量单户面积（m）其他总业态面积（m）占比剧院餐厅16203层1、2、3层1162016202.24%剧院餐厅业态面积建议动态功能餐饮、购物、茶展示餐饮、购物业态分散分布于沿街及主入口街区内，杂而有序，让游客在走街串巷的过程中满足餐饮、购物的需求动态功能丝路、民俗文化街餐饮区丝路、民俗文化街餐饮、购物业态面积建议动态功能餐饮、购物、茶展示业态单业态合计面积（m）建筑层数所处楼层商家数量单户面积（m）其他总业态面积（m）占比餐饮、购物业态小吃48002层1层70-8020-100进深5-8米2520034.8588、%小型餐饮50002、3层1、2层20-25150-250进深14-16米中型餐饮40003层3层5-10300-500进深14-16米购物64002层1层70-8050-100进深5-8米丝路特色店25002层1层20-3050-100进深5-8米民俗特色店25002层1层20-3050-100进深5-8米餐饮、购物、茶展示购物购物餐饮茶展示地方特色餐饮牛羊肉泡馍、腊汁肉夹馍、凉皮、烤羊肉、岐山臊子面等民俗、购物特色小业态德黑兰大饼布哈拉石榴喀什油塔子阿克苏薄皮核桃丝路印象餐厅若羌红枣且末大薄馕吐鲁番葡萄艾德莱斯绸丝路特色业态营销中心/游客中心/招商中心营销中心/游客中心/招商中心约380089、平米，内部打造一个小型影院，向游客展示丝路文化、茯茶文化、民俗文化营销及招商中心业态单业态合计面积（m）建筑层数所处楼层商家数量单户面积（m）其他总业态面积（m）占比营销中心/游客中心/招商中心38003层1、2、3层1-38005.25%业态面积总汇业态面积总汇温泉养生、洗浴、医道馆、养生理疗馆餐饮、购物、茶展示业态单业态合计面积（m）建筑层数所处楼层商家数量单户面积（m）其他总业态面积（m）占比酒店、客栈酒店48603-5层整栋14860客房80-90个，面积42-50m810011.20%客栈32403-5层整栋13240客房50-60个，面积36-40m养老、养生业态温泉洗浴4000290、层1层13000-4000（室内）层高配置参照温泉洗浴标准58008.02%简餐区2002层2层1150-200温泉配套影音休闲区5002层2层1450-500桌球区5002层2层1400-500医道馆2002层2层1200养生馆4002层2层1300-400茯茶茶馆业态160003层1、2、3层43500-40001600022.12%企业会馆75003层1、2、3层41500-2000750010.37%休闲娱乐业态酒吧12501层1层4-5150-25043005.95%咖啡茶语9002层1-2层2-3100-300局部一拖二陶艺馆4002层2层2100-200游艺厅6002层2层16091、0儿童游乐场2502层1层1250艺术画廊6002层2层2300甜品店3002层1层3100-150剧院餐厅16203层1、2、3层1162016202.24%餐饮、购物业态小吃48002层1层70-8020-100进深5-8米2520034.85%小型餐饮50002、3层1、2层20-25150-250进深14-16米中型餐饮40003层3层5-10300-500进深14-16米购物64002层1层70-8050-100进深5-8米丝路特色店25002层1层20-3050-100进深5-8米民俗特色店25002层1层20-3050-100进深5-8米营销中心/游客中心/招商中心38003层192、2、3层38005.25%商业街占地亩数123.00占地平米66232容积率1.22建筑面积（平米）81036土地价格（万元/亩）100楼面地价1225建安成本3500前期费用150外部配套费200税费1500管理费资金成本不可预见综合单方成本6575总成本（万元）53284预计销售均价10000预计销售总额（万元）81036预计单方净利润3425预计总利润额（万元）27752项目利润率52%备注1、间接费用包括（按15%测算）：土增税2%预缴，营业税及其附加5.5%，所得税按照销售额15%*2.5%共计税费12.5%；管理费2%，营销费3%，不可预见费2.5%,共计费用7.5%。2、建安成93、本参考：商业3500元/；3、售价参考：商业10000元/；4、地价按照100万/亩；5、本测算仅为初步概算，仅供战略决策使用。经济测算总投资成本约5.33亿元，总销额9.10亿元，净利润2.78亿元，投资回报率约29%市场运营文化立势茯茶贯穿规划落地市场运营十六字方针之运营目标将首期八万方商业良性经营及快速去化使商业街带动茯茶小镇的开发使项目成为西安市乃至全国最受关注的文化特色商业街营销中心商业街主体建成运营原则商业主体必须先建成，通过营销中心展示、商业包装、广告推广，让项目有影响力，项目才有人气。建立项目影响力的同时，营销团队介入，先招商，再销售。工程、展示、推广、招商、销售五条主线并行统94、一的招商策略统一的营销策略统一的推广策略统一的经营策略使商业街打造为全国一流的休闲、观光、体验、旅游、养老、养生的城市文化旅游名片运营策略招商策略总体思路通过引入品牌及配套商家，树立项目形象，增强巩固投资客户信心招商原则：n招商方向为配合项目特色餐饮街的定位，以引入丝路特色、民俗特色的餐饮类商家为主；n为加快招商进度，培育步行街良好商业氛围，针对商家关注的免租金、押金、租赁期限等制定灵活招商优惠；n边招商边开业。招商客群锁定项目八万方的商业体量，是以丝路特色、民俗特色的旅游文化商业街，锁定招商目标1、丝路文化特色的商家；2、泾阳县城周边的民俗特色商家；3、西安市区内及周边的特色商家；4、周边运95、营较好的民俗村商家；5、酒店、养生洗浴、茯茶茶馆等配套经营商家招商途经一、面向社会的特色商家洽谈西安市内特色商家洽谈西安市周边县城民俗特色商家泾阳县及周边民俗特色商家通过资源及行业推介，引入丝路文化特色商家二、配套类商家（大型业态酒店、客栈、儿童娱乐、温泉养生洗浴、茯茶茶馆等）与品牌嫁接，跨界招商通过资源及行业推介，制定推介奖金，招配套类商家三、特色的民俗村商家（袁家村、马嵬驿、周至水街等）对运营好的民俗村调研，了解招商政策，接触经营商家，洽谈，进行定向招商四、整合新联行现有合作商家资源整合新联行现有战略合作商家资源，针对项目特色业态，有选择的进行洽谈研展部招商目标客户资料收集筛选分类汇总工作96、信息部招商部招商工具（一）招商目标客户表参见附件市场调研策划制定经营模式项目主题定位消费群体分析收集各类品牌资料初步联络客户负责人并取得联系方式业态分割规划制定招商工具合作条件招商目标客户清单招商部落实对各个目标客户的跟进招商人员跟进招商人员二次联络目标客户并收集意向信息部继续收集各类品牌资料转交至招商部招商工具（二）意向客户资料表参见附件档案留档接下阶段客户意向意向客户跟进联络洽谈筛选分类汇总工作跟进人员发送DM、招商书至意向客户跟进人员联系意向客户并预约拜访时间跟进人员上门拜访意向客户并介绍项目跟进人员详细了解意向客户需求及条件招商工具（三）意向客户洽谈表参见附件确定招商目标客户阶段确认目97、标客户意向阶段意向客户联络洽谈阶段招商工作流程表招商部根据规划商讨各意向客户的经营位置及面积各合作条件等并由跟进人员洽谈招商工具（四）洽谈表会议记录参见附件重审合作条件/档案留档接下阶段合作条件招商工具（五）报价单以及意向商铺申请单意向客户合作条件审核批准分类汇总工作总经办总经办汇总并跟进所有意向客户洽谈情况意向客户经营品牌、业态、档次等等审核意向客户经营区域、位置、面积等等审核意向客户进场费、租金、扣率等等审核意向客户进场日期及装修时间等等审核招商工具（五）签约客户资料表参见附件审批跟进人员重新洽谈签约意向客户提出对业主物业的任何条件协商谈判解决提供营业执照复印件并支付意向金或定金合约拟定招98、商工具（六）合同签订申请表参见附件客户合作条件洽谈阶段审批及签订意向书正式合同阶段营销与招商并重招商策略营销推广事件营销积蓄能量精准传播密集传播圈层推广口碑效应先定向大客户招商，后媒体公众招商经营商家品牌化经营业态特色化有特色和创意的商家，形成统一的茯茶小镇文化特色以演绎及活动为导向，扩大影响力及凝聚力，争取最佳传播节点世界格局，文化名片大营销宣传推广大文化丝路文化大市场旅游市场大制作引擎亮点总体营销策略营销策略营销策略打造眼球经济和体验经济下的营销组合！战略上采用股东合作制、回购策略、产权式商铺销售等方式；战术上采用间隙式体验营销手法。先做环境、配套，后销售；先做势、做人气，后销售；先建售楼99、部，做成“会赚钱的售楼部”，实现体验式营销；先做一个样板，后全面销售；一个一个功能区间隙推出，制造局部供不应求的局面以国际性的文化艺术活动来展示项目内涵以全年度连续的演艺活动创造不间断的人潮以本项目为窗口展示丝路文化以线上线下相结合的方式推广茯茶小镇以儿童亲子教育业态引导家庭消费吸引地方客流营销策略事件焦点蓄水起势宣传轰炸保持热度资源合作渠道推广引爆势能开闸泄洪营销策略事件营销，媒体宣传，公关推广，集中爆破打造事件营销战略五部曲【核心目标确定，本地市场预热】精准定位对接资源深化规划定向招商餐饮运营宣传攻势【启动市场】演艺打造主题风情系列酒店运营全面实施综合运营国际演艺节丝路文化论坛【启动全国推100、广，打造首屈一指的文化名片】【高圈层营销，国外媒体报道】【展现中华文化复兴生活方式】第一阶段第五阶段第四阶段第三阶段第二阶段p宣传要达到口口相传，不是一次性的宣传活动，具有持久性，时效性p使茯茶小镇成为今后相当一个时期内万众瞩目的焦点，为旅游休闲、房地产等先导产业的启动，储备大规模关注人气和消费客流;p引发投资关注，树立“投资泾河新城，首选茯茶小镇”的形象。推广策略p大传播、泛造势p要“卖”商业街，先宣传茯茶小镇，宣传泾河新城p开发未动，造势先行p让重大活动和节点成为拉动市场的有力杠杆p大规模群众运动与针对性目标拉动相结合推广的五大指导思想通过不同的主题宣传，来推广茯茶小镇p“中国首席丝路文化101、体验地”p“丝绸之路上的神秘之茶”p“田园都市上的优美小镇”p“茯茶小镇商业街三十六景”聘请专业商业管理公司或聘请专业商业公司作为顾问，开发商组建商业管理公司经营策略 战略制定综合管理配套支持商业定位招商规划市场运营文化创新具体经营企业经营市场政府经营环境商家经营项目三位一体的运营方式经营策略运营管理模式统一运营管理有助于维护和提高经营者的共同利益，避免恶性竞争统一招商管理，要求招商的品牌审核管理和完善租约管理统一物业管理，有助于建筑空间的维护和保养统一服务监督，有助于经营者协调和合作，服务监督组合的经营活动，保证商业高效运转经营策略市场运营执行方案根据项目总体开发计划，根据项目总体开发计划，102、20142014年年1010月首期月首期1919亩商业街动工，亩商业街动工，20142014年年底完工，营销中心在年年底完工，营销中心在20152015年年4 4月前装修完成，投入使月前装修完成，投入使用，用，20152015年年6 6月前整个商业街建成月前整个商业街建成新联行建议商业街新联行建议商业街20152015年年5 5月月1 1日开盘日开盘以此作为项目的时间节点以此作为项目的时间节点确定商业招商、营销、推广等工作的执行方案确定商业招商、营销、推广等工作的执行方案茯茶小镇商业街茯茶小镇商业街20152015年营销总纲年营销总纲茯茶小镇商业街执行方案暂定茯茶小镇商业街项目于2014年12103、月31日前，首期19亩商业街与营销中心主体建设完成。2015年4月1日现场销售中心进场，2015年5月1日启动一期首批次蓄水，2015年6月底（暂定，具体开盘时间视蓄水情况而定）一期首批次开盘。由此营销节点倒推，工程节点要求如下2015年4月1日销售中心装修完成、清理进场，盛大开放。备注：营销中心开放并正式蓄水。4月1日营销中心对外开放5月1日一期首批次启动蓄水6月31日一期首批次开盘剩余商铺自然销售中国首席丝路文化体验地丝绸之路上的神秘之茶丝路文化的休闲旅游小镇茯茶小镇商业街三十六景项目形象出街，事件营销事件营销、集中起势稳中有升、梯度压迫年终回馈，感恩促销，新老共荣广告报广（华商报、西安晚104、报等）、户外大牌（机场、城市中心等）、杂志（机场杂志）、电台、短信（短信或彩信）、DM直邮、网络媒体（新浪乐居、搜狐焦点）高端恢弘现场展示各大商会定向推介全省政要拜访及优秀企业家拜访高端俱乐部（高尔夫、游艇会）推介星级酒店植入宣传银行大客户追踪老带新资源深度挖掘豪车4S店外展/车友会联动宣传收集整理商户/品牌资源；建立商户/品牌档案；分析确定各级目标品牌；形成代表、辅助及补充商户/品牌的组合方案，制定招商政策、优惠条件、租金等民俗村商家洽谈招商洽谈丝路、民俗文化特色商家行业与资源推介招配套商业（酒店、温泉、茶楼等）丝路文化特色商家、民俗文化特色商家、特色小吃餐饮洽谈招商媒体见面发布会丝路文化论105、坛音乐节丝路文化论坛茯茶加工体验、温泉养生讲堂精油大礼赠送丝路美食饕艺节茯茶优美小镇艺术节，摄影比赛组织艺术学校学生写生温泉养生体验灯展艺术节，跨年晚会2014.10.12015.5.12015.12.31营销总纲营销总纲形象期形象期开盘期开盘期工程节点工程节点营销节点营销节点推广主题推广主题营销策略营销策略媒介策略媒介策略活动策略活动策略强销期强销期招商策略招商策略营销中心对外开放营销中心对外开放2015.4.1拓客策略拓客策略5 5月月1 1日项目开盘日项目开盘6 6月月1 1日商业主体建成日商业主体建成2015.9.1第一阶段：形象期20142014年年1010月月-2015-2015年106、年4 4月：月：前期通过项目概念炒作、形象包装以及项目卖点炒作，前期通过项目概念炒作、形象包装以及项目卖点炒作，一举击穿市场，最大范围内集聚客户群一举击穿市场，最大范围内集聚客户群立势：整盘形象高调入市以“中国首席丝路文化体验地”为推广主题，对项目进行宣传，并收集整理商户资源，归档，制定制定招商政策、优惠条件、租金等，为招商工作做准备第一阶段形象期时间节点2014年10月至2015年4月招商策略收集整理商户/品牌资源；建立商户/品牌档案；分析确定各级目标品牌；形成代表、辅助及补充商户/品牌的组合方案，制定招商政策、优惠条件、租金等营销工作企业形象出街推广主题中国首席丝路文化体验地媒介策略广告报107、广（华商报、西安晚报等）、户外大牌（机场、城市中心等）、杂志（机场杂志）、电台、短信（短信或彩信）、DM直邮、网络媒体（新浪乐居、搜狐焦点）活动策略媒体见面发布会、丝路文化论坛、音乐节第一阶段推广主题：中国首席丝路文化体验地！第一阶段推广主题中国首席丝路文化体验地第一阶段形象期营销工作以艺术、文化、思想为核心，以展示艺术、普及教育为主要表达方式，构建完整的文化产业体系第一阶段形象期茯茶博物馆、丝路博物馆、美术馆以艺术、文化、思想的“发现、挖掘、研究、诠释、继承、创新、传播”为立馆之本，以国际艺术家艺术雅集、时装展示、传统文化弘扬、艺术美学熏陶、艺术普及教育为主要表达方式，构建完整的文化体系，包108、括：艺术品征集、维护、研究、开发体系，展览场馆管理与服务体系，巡展交流与文化传播体系、文化衍生产品开发与运营体系。文化事业与文化产业的相互转化功能研究教育收藏交流展览宣传活动媒体见面发布会、音乐节、丝路文化论坛，请郎咸平举办“郎眼看丝路”讲座，宣传丝路文化第一阶段形象期l召开项目媒体见面会，事件营销，项目面世；l音乐节包含：戏曲舞台、小剧场舞台、街头表演（阿炳音乐与国际街头音乐表演）在茯茶小镇打造一台现代多媒体戏曲剧l配合音乐节开展艺术展览活动，围丝路文化而设计的摄影展、画展等艺术作品展览，推广中国传统文化。l举办丝路文化节，并请郎咸平进行公开讲座，宣传丝路文化招商工作收集整理商户资源，建立商109、户品牌档案，并进行制定招商优惠政策等工作第一阶段形象期招商策略收集整理商户/品牌资源；建立商户/品牌档案；分析确定各级目标品牌；形成补充商户/品牌的组合方案，制定招商政策、优惠条件、租金等南粥北铺陕北印象关中大烩菜肉臊子加馍大乐会南坊腊汁肉石碾辣子酒吧袁家村酸奶陕北小吃院目前已做工作：拜访民俗文化村经营商家民俗文化村商家调研一览表商家名称商家来源经营产品经营面积需求面积是否愿意来茯茶小镇开分店经营要求联系人联系电话南粥北粉马嵬驿河粉、粥40平米50平米愿意免租金、选择平常吃不到的小吃去经营、希望店面再大一些，能出店经营杨先生18710736388陕北印象马嵬驿羊杂60平米60平米不确定整体规模110、大、免租金、必须有院子、整体配套齐全高先生15809112941关中烩菜马嵬驿大烩菜45平米45平米不确定免租金、店铺位置人流量大，商铺要大刘先生15389357720肉臊子加馍马嵬驿肉夹馍47平米50平米不愿意（开发公司不允许再开分店或加盟店）店铺必须在一层、能统一管理、统一采购应先生13759710379戏台老乐会马嵬驿秦腔表演40平米80平米愿意人流量大、有民俗文化孟先生、李先生13488068047（孟）13468568829（李）南坊腊汁肉马嵬驿腊肠50平米50平米不愿意（忙不过来）开发公司统一宣传、有优惠政策、实行统一管理、出售商品能由开发公司帮助注册商标，希望出店经营杨先生159111、910223333石碾辣子马嵬驿辣子面、油泼辣子40平米40平米愿意免租金、统一管理邓先生13892097560老李凉粉袁家村凉粉10平米15平米不愿意人流量大，能够出店经营，希望商铺面积再大一点刘雅丽18509009222袁家村手工挂面袁家村手工挂面15平米15平米暂时没有有优惠政策，有文化特色杨女士15349103881陕北米兹糕袁家村陕北米兹糕7平米10平米愿意免店租，街区有影响力，客源多陈先生13289236113袁家村酸奶袁家村酸奶60平米60平米可以考虑开加盟店店铺为一层，有文化特色王经理13992835968童济方茶馆袁家村茶馆60平米60平米考虑可以出店经营，人流量大，且实行统112、一管理，统一运营，希望能出店经营来女士1346855836080咖啡厅袁家村咖啡、冰淇淋15平米15平米愿意有优惠政策，形成影响力带来大量人流，能够出店经营谢瑶18509109120酒吧袁家村酒、饮料60平米60平米愿意希望店铺能达到300平米，可出店经营，管理方式先进，人流量大郭伟13669245006天禧苑袁家村相声200平米300平米愿意正考虑进驻民俗村，要求有独立相声台，人流量大，有专业团队统一管理，统一运营天禧苑相声029-88866630拜访商家总结拜访15个商家，有8家愿意再开分店经营；对工程要求：希望商业先建成，再具体洽谈合作细节经营政策需求：希望有更好的优惠政策，前期免租金，113、投资少，开店门槛低，对商铺的要求：商业街要有特点，吸引人，能出店经营，并且商铺开间大，主力面积需求50-60平方米第二阶段：开盘期20152015年年4 4月月-20152015年年7 7月月：开盘期开盘期：商业面市商业面市以以“丝绸之路上的神秘之茶丝绸之路上的神秘之茶”、“田园都市上的优美小镇田园都市上的优美小镇”为推广主题，招商与销售为推广主题，招商与销售共同进行共同进行开盘期：商业面市以“丝绸之路上的神秘之茶”、“田园都市上的优美小镇”为推广主题，招商与销售共同进行第二阶段开盘期时间节点2015年4月-7月招商策略2014年4月，营销中心建成使用，招商与销售团队进场行业与资源推介，招配套114、商业（酒店、温泉洗浴、儿童游乐、茯茶茶馆等商家），洽谈泾阳县城、西安市及周边特色商家营销工作2015年5月1日，商业街开盘，首期商业蓄客排号，商业开盘推广主题丝绸之路上的神秘之茶，田园都市上的优美小镇媒介策略广告报广（华商报、西安晚报等）、户外大牌（机场、城市中心等）、杂志（机场杂志）、电台、短信（短信或彩信）、DM直邮、网络媒体（新浪乐居、搜狐焦点）活动策略茯茶文化艺术节、养生保健座谈会、丝路美食饕艺节田园都市上的优美小镇第二阶段推广主题：丝绸之路上的“神秘之茶”第二阶段推广主题第二阶段开盘期第二阶段推广主题：田园都市上的优美小镇第二阶段推广主题第二阶段开盘期通过行业商会的渠道，将项目的信息115、进行发布，在西安的高端客户群体中形成口碑传播。同时置业顾问主动上门，服务销讲。营销工作商会专场推介第二阶段开盘期茯茶小镇尊贵会员护照n通过向客户发放茯茶小镇尊贵会员护照，体现超越感；n在目前的淡市下海量蓄客，增加销售案场超高上客量，创造高人气市场轰动效果；n通过茯茶小镇尊贵会员招募计划使项目品牌在业内市场瞬间爆棚，提升企业及项目业界关注度；n最大化蓄积本项目宣传类种子客户，通过各类奖励办法，促使其通过口碑宣传扩大本项目目标客户群；n配合茯茶小镇尊贵会员招募计划相关活动，开展创新蓄客诚意登记模式，通过相关优惠政策吸引，提升客户意向度及后期解筹率。营销活动通过“茯茶小镇会员招募计划”，发展全城全线116、种子客户，开展全民转介营销拓客第二阶段开盘期营销工作跨界营销拓客策略：扩大西安新中心卖点，哪里有有钱人去哪里！跨区域营销跨品牌营销编制一张纵横交错的营销大网实现客群的全部覆盖！+跨生活方式营销+推广策略：锁定高端客群特征，吸纳外延品牌资源投其所好！活动策略：对位高端客群精神诉求，摆脱物质，与有钱人谈体验！第二阶段开盘期宣传活动茯茶文化节第二阶段开盘期l茯茶边销茶之一，原本是民族地区特需商品。因在伏天加工，故称伏茶。以其效用类似土茯苓，美称为茯茶、福砖。由于系用官引制造，交给官府销售，又叫官茶、府茶。一般情况陈放年代越久香味越浓，茶汤越易冲泡出来，茶汤色泽红艳明亮。茶中的金花能有效调节人体新陈代117、谢，并有降脂、降压、调节糖类代谢的功效l2010年，陕西省任臣氏茯茶和泾渭茯茶等成功地保护性恢复了具有600年历史的泾阳茯砖茶，这将给陕西茶产业发展带来新的契机。茯茶文化节2014年4月，营销中心建成使用，招商与销售团队进场行业与资源推介，招配套商业（酒店、温泉洗浴、儿童游乐、茯茶茶馆等商家），洽谈泾阳县城、西安市及周边特色商家第二阶段开盘期招商工作2014年4月，营销中心建成使用；招商与销售团队进场；前期意向商家签约；行业与资源推介，招配套商业（酒店、温泉洗浴、儿童游乐、茯茶茶馆等商家）；洽谈泾阳县城、西安市及周边特色商家；。酒店温泉养生洗浴企业会馆第三阶段：强销期20152015年年8 8118、月月-2015-2015年年1212月：月：乘胜追击乘胜追击以以“茯茶小镇商业街三十六景茯茶小镇商业街三十六景”为推为推广主题，举办茯茶优美小镇艺术节，通过摄影、画广主题，举办茯茶优美小镇艺术节，通过摄影、画画、写生，传播茯茶小镇的田园、生态的优美环境画、写生，传播茯茶小镇的田园、生态的优美环境强销期：乘胜追击以“茯茶小镇商业街三十六景”为推广主题，招商与销售共同进行，举办茯茶优美小镇艺术节，通过摄影、画画、写生，传播茯茶小镇的田园、生态的优美环境第三阶段强销期时间节点2015年8月-12月招商策略丝路文化商家、民俗文化商家、特色小吃餐饮、定点企业商家洽谈招商，洽谈周边特色民俗村商家营销工作二119、期商业蓄客排号推广主题茯茶小镇商业街三十六景媒介策略广告报广（华商报、西安晚报等）、户外大牌（机场、城市中心等）、杂志（机场杂志）、电台、短信（短信或彩信）、DM直邮、网络媒体（新浪乐居、搜狐焦点）活动策略茯茶优美小镇艺术节，通过摄影、画画、写生，传播茯茶小镇的田园、生态的优美环境第三阶段推广主题：茯茶小镇商业街三十六景第三阶段推广主题第三阶段强销期通过频繁的现场活动，感恩回馈，加强对前期大量客户的深入挖掘，刺激客户老带新的积极性，促进项目顺利完销。营销工作年底年终回馈，老带新挖掘第三阶段强销期立足本案投资优势，联合银行，针对其筛选的大客户资源进行定向发放短信、组织意向客户举办推介会等。营销工120、作联合银行，举办推介会第三阶段强销期宣传活动茯茶优美小镇艺术节，通过摄影、画画、写生，传播茯茶小镇的田园、生态的优美环境第三阶段强销期茯茶优美小镇艺术节“意西北”创意走进生活，包括微电影、家居、美食、形象设计大赛，同时引进原创音乐节，将原创概念植入到音乐、艺术、生活中，让世界走进三秦。宣传活动灯展艺术节第三阶段强销期冬季：灯展艺术节l赏灯会、猜灯谜、点花灯招商工作丝路文化商家、民俗文化商家、特色小吃餐饮、定点企业商家洽谈招商，洽谈周边特色民俗村商家第三阶段强销期招商工作丝路文化商家、民俗文化商家、特色小吃餐饮、定点企业商家洽谈招商，洽谈周边特色民俗村商家PART 7:开发策略及营销展示策略p 121、开发及推案策略p 营销展示策略项目开发节奏如何控制？如何进行分期推案？如何制定项目营销展示策略？震撼示范展示体系通过打造高形象标签化的展示体系，营销中心采用官式建筑风格，震撼的软装内饰，提升项目整体形象震撼示范展示体系营销中心：营销中心采用简约法式的外立面、震撼的挑高设计，将项目价值在销售前就展示给客户精细的示范区入口景观：样板区营销中心营销中心商业样板间形象包装新联行机构 荣誉出品营销中心建议营销中心体验区内部展示大堂，体验奢华，彰显贵族气息！声光电沙盘它从实际出发覆盖了观赏者的需求：语音介绍、触摸智能、灯光特效、遥控控制等智能化科技，使展厅富有生命力、智能化、丰富多彩、方便展示及修改等多方122、面功能。多媒体触控沙盘多媒体计算机（触摸屏一体机）、逻辑控制器、驱动器、舞台灯光控制器以及触摸式遥控器（PDA掌上电脑）等设备组成。三维电子沙盘在展厅应用中模型沙盘与应用计算机智能展示控制系统是一项具有高新技术水平的、富有创意的设计。它能够让公众生动、形象、快速、准确地认识了解模型沙盘所展示的内容，能有效的实现向公众展示的目的。展示很艺术三维电子沙盘、多媒体触控沙盘、声光电沙盘三维电子沙盘声光电沙盘多媒体触控沙盘营销中心建议沙盘通过高科技含量的三维环幕声光电沙盘带给客户不一样的展示体验!声、光、电齐上，设计使客户看到明天看到希望、看到未来沙盘声、光、电齐上，设计使客户看到明天、看到希望、看到未123、来营销中心建议营销中心打造一个小型影院，让客户了解泾河，了解茯茶小镇，树立购买信心，后期对游客开放，向游客展示丝路文化、茯茶文化、民俗文化营销中心建议商业街入口处设置新颖鲜明的标志标牌营销中心建议色彩鲜艳、造型新颖的标志标牌很能渲染商业氛围，同时还能增强项目识别性。橱窗展示要强调特色化和风情化，起到吸引客户眼球和烘托商业氛围的作用。铺招牌统一提前展示。描绘商业前景，增强客户信心。通过特色的橱窗和统一的店招展示烘托商业氛围，增强客户信心营销中心建议产品开发策略及推案组合项目分五期开发，一期高举低打，低价入市，以小面积商铺为主，经营餐饮及特色购物；二期销售大型业态商铺，完善项目的商业功能配套；三期124、销售餐饮、娱乐业态商铺，四期销售商业街东侧大型业态商铺，五期销售东侧沿街商业，获取溢价产品销售策略建议p一期19亩商业街，以小商铺为主，低价入市，以最易经营的餐饮及特色购物业态为主，一举击穿市场，最大范围内集聚客户群；p二期销售商业街西侧大型业态商铺，完善项目的商业的功能配套；p三期销售餐饮商铺；p四期销售商业街东侧配套业态；p五期销售东侧沿街商业，获取项目最大化价值，赚取溢价一期二期四期三期五期三期新联行深入挖掘项目价值，提炼出项目：十大卖点！打造项目营销差异化！引起客户共鸣，撼动客户，最终实现完美销售！项目十大卖点丝路文化优美小镇全国第一丝路文化优美小镇全国第一丝路文化优美小镇丝路文化商业125、街全国第一丝路文化商业街全国第一丝路文化商业街丝路论坛会址丝路文化论坛永久会址丝路文化论坛永久会址儿童水世界西安第一亲子欢乐天地西安第一亲子欢乐天地茯茶小镇三十六景茯茶小镇三十六景茯茶小镇三十六景茯茶博物馆展现茯茶文化的博物馆展现茯茶文化的博物馆民俗酒店豪华配套豪华配套+民俗文化艺术的酒店民俗文化艺术的酒店茯茶养生馆茯茶养生馆茯茶养生馆+医道馆医道馆+温泉洗浴温泉洗浴茯茶加工体验地全国首个茯茶加工体验地全国首个茯茶加工体验地丝路文化艺术节全国唯一的丝路文化艺术节全国唯一的丝路文化艺术节项目必将打造为：全国一流的集休闲、观光、体验、旅游、养老、养生、博览等于一体的城镇化代表作和城市文化名片通过茯茶小镇商业街的成功打造和运营使商业街成为撬动整个茯茶小镇的驱动力 新联行坚信，我们必将缔造一个新城镇化的奇迹我们有信心，肩负重任！我们有信心，让茯茶小镇成为泾河历史的新旗帜！我们有信心，将茯茶小镇商业街成为大西安800万市民走进泾河新城的门户和超级平台茯茶小镇承载着重塑泾河辉煌的任务，茯茶小镇商业街则掌控着1300亩史诗巨作的命脉！