1、金地京汉金地京汉1903项目项目 商业策划定位报告商业策划定位报告 2012年9月 CB Richard Ellis|Page 2 项目定位思路项目定位思路 区域特性分析区域特性分析 区域商业环境区域商业环境 目标商家访谈目标商家访谈 典型项目分析典型项目分析 项目定位项目定位 主题概念主题概念 目标客群目标客群 功能分区功能分区 业态落位业态落位 财务测算（售价和租金）财务测算（售价和租金）借鉴案例分析借鉴案例分析 区域区域分析分析 定位定位前提前提 定位定位分析分析 财务财务分析分析 CB Richard Ellis|Page 3 区域特性分析区域特性分析 CB Richard Ellis2、|Page 4 区域交通分析区域交通分析 项目紧临城市主干道京汉大道，项目商业的展示项目紧临城市主干道京汉大道，项目商业的展示面较好面较好；项目交通便利；项目交通便利，解放，解放大道、中山大道、香大道、中山大道、香港路及长江隧道均在项目港路及长江隧道均在项目周边；周边；并有轨道并有轨道1号线号线和和27条条公交公交线路可到达本项目；线路可到达本项目；京汉大道：连接汉口核心第一条轨道交通，大智路站临近项目；双向4车道，交通状况良好；项目紧临京汉大道，具有较好的展示面；香港路：连接建设大道和解放大道的主要连接道路，车流量大；长江隧道：连接汉口和武昌核心区域，是连接武昌与汉口的主要通道之一，车流量大3、；解放大道：汉口中心区东西向城市主干道，双向8车道；项目邻近解放大道，到达性好；解 放 大 道 京 汉 大 道 中 山 大 道 沿 江 大 道 本案 香 港 路 长 江 隧 道 解放大道西马路站 京汉大道大智路站 1号线大智路站 CB Richard Ellis|Page 5 项目周边事业单位项目周边事业单位 项目地块周边企事业单位较多项目地块周边企事业单位较多，包括政府机构、事业单位。它们主要，包括政府机构、事业单位。它们主要分布在分布在沿江区域、解放沿江区域、解放大大道道沿线和香港路；沿线和香港路；政府机构、事业单位的员工是项目潜在的目标客群；另外，跟它们相关的人也是本案可以争取政府机构、4、事业单位的员工是项目潜在的目标客群；另外，跟它们相关的人也是本案可以争取的消费群体；的消费群体；武汉市国安局 武汉市地税局 球场街办事处 武汉市统计局 武汉市审计局 市人民政府 江岸区房产管理局 市妇女联合会 武汉市财政局 武汉供电局 武汉市卫生局 中国银行湖北分行 市青少年宫 市总工会 亚洲心脏病医院 武汉第六医院 武汉儿童医院 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 18 14 15 本案 1 2 3 4 5 68 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 16 17 18 16 17 CB Richard Ellis|Page 6 项目周边写字楼项目周边写字楼 5、项目处于汉口核心区域，已建成的写字楼较多，主要项目处于汉口核心区域，已建成的写字楼较多，主要分布在解放大道沿线、循礼门及中山大道分布在解放大道沿线、循礼门及中山大道沿线沿线；未来区域内也将新增一些更高标准的写字楼；未来区域内也将新增一些更高标准的写字楼；写字楼的白领和企业管理者有可能成为本项目的潜在消费者；写字楼的白领和企业管理者有可能成为本项目的潜在消费者；新长江广场 中福时代大厦 财富大厦 化工大厦 世纪大厦 船舶广场 金茂大楼 科技王广场 亚洲证券大厦 长盛大厦 世纪皇冠 金源世界中心 扶轮大厦 新源大厦 楚天实业大厦 远洋大厦 财苑大楼 1 1 2 7 3 4 5 6 7 本案 1 26、 3 4 5 6 7 8 8 9 9 10 10 11 12 13 14 15 11 12 13 14 15 16 17 16 17 CB Richard Ellis|Page 7 项目周边教育资源项目周边教育资源 项目地块周边学校非常集中，主要分布解放大道与项目地块周边学校非常集中，主要分布解放大道与中山大道之间中山大道之间，特别是中小学非常集中，这，特别是中小学非常集中，这些庞大的学生群体些庞大的学生群体给本项目儿童零售和培训等相关业态的给本项目儿童零售和培训等相关业态的发展提供很好的客户发展提供很好的客户基础；基础；武汉市第六中学 江汉大学汉口校区 西马路小学 模范路小学 第三十中学 武7、汉实验小学 黄兴路小学 警予中学 红领巾学校 桃源坊小学 武汉第一中学 西马幼儿园 吕锡三小学 安静街小学 瑞祥路小学 警予小学 黄石路小学 华中里小学 吉庆街小学 铭新街小学 鄱阳街小学 前进路小学 1 1 2 7 3 4 5 6 7 本案 1 2 3 4 5 6 7 11 8 8 9 10 11 12 10 9 13 14 15 16 12 13 14 15 16 17 17 18 19 20 21 22 18 19 20 21 22 CB Richard Ellis|Page 8 项目周边新住宅分布项目周边新住宅分布 项目地块周边新开发的中高档住宅项目较多，主要分布在项目地块周边新开发的8、中高档住宅项目较多，主要分布在近大智近大智路和解放大道区域，路和解放大道区域，居民人居民人口密度口密度大，大，为项目提供为项目提供了重要了重要的中的中高端家庭消费群体；高端家庭消费群体；1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 澳门银座 云宏大厦 华清园 三阳金城 融科天城 锋尚时代大厦 怡东大厦 金源世界中心 中城国际 裕和苑 裕华公寓 新鸿基花园 世纪皇冠 香港路8号 紫荆花园 幸园雅城 台北沁园 西马名仕 大智嘉园 格格屋 德润大厦 紫晶城 中侨官邸 本案 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 9、16 17 18 19 20 21 22 21 22 23 23 CB Richard Ellis|Page 9 项目周边老住宅分布项目周边老住宅分布 项目处于老汉口区域，周边老住宅区密集，人口众多，他们同样可能成为项目的潜在消费人项目处于老汉口区域，周边老住宅区密集，人口众多，他们同样可能成为项目的潜在消费人群；群；1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 三合街社区 下陈家湖社区 湖村社区 延庆社区 如寿人家 球场新村 鑫汉城市花园 安静社区 新三巷社区 模范社区 熊家台社区 光荣坊社区 铭新社区 吉庆社区 德润社区 红艳社区 东民社区10、 燕马新村 辅堂社区 本案 1 19 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 CB Richard Ellis|Page 10 政府、事业政府、事业 单位人群单位人群 写字楼人群写字楼人群 潜在消费潜在消费 人群人群 丰富的教育丰富的教育 资源资源 新老住宅的新老住宅的 居民居民 本项目所在的区域，除交通便利的优势之外，区域内聚集了各类潜在消费人群。本项目所在的区域，除交通便利的优势之外，区域内聚集了各类潜在消费人群。项目需根据他们的需求，设置适合的业态；项目需根据他们的需求，设置适合的业态；区域特性总结区域特性总结 CB Richard E11、llis|Page 11 区域商业市场分析区域商业市场分析 CB Richard Ellis|Page 12 辐射区域界定辐射区域界定 本案位于江岸区京汉大道沿线，项目距离武广商圈、江汉路商圈、武汉天地、西北湖建设金融街的距离较近；考虑到项目所处区位特性、交通条件等外在环境因素影响，以及与核心商圈的竞争性，预计本案核心辐射至由沿江大道、解放公园路、建设大道、新华路友谊路围合的区域；考虑本案所处位置交通方便，可达性好，因此预计还有机会辐射至武汉CBD区域、发展大道区域、硚口宝丰路区域和沿江汉正街区域，作为本案的次级辐射区。项目一级辐射区为距离项目项目一级辐射区为距离项目2公里范围内，由主要交通和12、自然阻隔形成的区域，考虑交通和商公里范围内，由主要交通和自然阻隔形成的区域，考虑交通和商业市场供应等因素，由沿江大道、解放公园路、建设大道、新华路、友谊路围合而成；以二环业市场供应等因素，由沿江大道、解放公园路、建设大道、新华路、友谊路围合而成；以二环线大汉口核心区域作为二级辐射区域。线大汉口核心区域作为二级辐射区域。二级辐射区域 本 案 一级辐射区域 CB Richard Ellis|Page 13 区域内重点商业项目区域内重点商业项目 项目距离武广商圈、武汉天地、江汉路商圈较近；区域内的商业以住宅底商为主，形成了京汉项目距离武广商圈、武汉天地、江汉路商圈较近；区域内的商业以住宅底商为主，形13、成了京汉大道沿线较好的商业氛围。业态上主要以餐饮、休闲娱乐和生活配套为主，而零售氛围一般；大道沿线较好的商业氛围。业态上主要以餐饮、休闲娱乐和生活配套为主，而零售氛围一般；序号 项目 类型 1 武汉天地 集中商业 2 西北湖商圈 商圈 3 武广商圈 商圈 4 江汉路商圈 商圈 5 大润发 大卖场 6 大智嘉园 底商 7 中城国际 底商 8 融科天城 底商 9 金色家园 底商 10 金茂大楼 底商 11 和记黄埔项目 综合体 12 南国项目 综合体 二级辐射区域 本 案 一级辐射区域 1 5 11 6 8 9 10 12 现有商业项目 集中商圈 未来商业供应 7 CB Richard Ellis14、|Page 14 区域商业零售市场区域商业零售市场 区域内零售业态以超市为主，生活配套型零售沿主干道住宅底商零散供应。由于距离几个商区域内零售业态以超市为主，生活配套型零售沿主干道住宅底商零散供应。由于距离几个商圈比较近，项目周边的零售氛围不强；圈比较近，项目周边的零售氛围不强；序号 项目 1 大润发 2 江汉北路沿街零售 3 浦发银行大厦裙楼钟表零售 4 香港路儿童零售 5 好又多 6 沃尔玛 7 武商量贩惠济路店 8 武商量贩香港路店 9 中百仓储循礼门店 10 中百仓储洞庭街店 1 2 3 4 江汉路商圈 5 6 本 案 7 8 9 10 CB Richard Ellis|Page 1515、 区域商业餐饮市场区域商业餐饮市场 序号 项目 1 亢龙太子金融街店 2 六合宴 3 亢龙太子江边店 4 湖锦酒楼 5 湘鄂情 6 四季恋 7 小贝壳餐厅 8 小肥羊 9 红鼎豆捞 10 老汉口 11 荔晶时代餐厅 12 胖锅轩 13 老渔翁火锅 14 美庐时尚餐厅 15 汉和京都日本料理店 16 小桃园 17 小城故事 18 牛太郎烧烤城 19 味藏日本料理馆 20 巴适 21 赛江南艺术餐厅 22 红鼎豆捞香港路店 23 虾佬顶汤 24 锅加锅 25 小城故事京汉大道店 26 时尚坊 27 星巴克/必胜客 大型饭店 特色餐厅 区域内餐饮业态供应丰富，档次品类均齐全。以三阳路、沿江大道为主的16、大型宴会餐饮，香区域内餐饮业态供应丰富，档次品类均齐全。以三阳路、沿江大道为主的大型宴会餐饮，香港路、江汉北路、循礼门沿线的各类特色餐饮。港路、江汉北路、循礼门沿线的各类特色餐饮。咖啡简餐 江汉路 商圈 1 6 7 8 2 9 3 11 15 13 14 12 16 17 18 27 19 24 18 22 23 21 25 本 案 26 4 5 10 20 CB Richard Ellis|Page 16 商家 地段 面积（）租金（元/月）营业额（元/天）单日坪效（元/）租金比 老汉口 江汉北路 3,800 25 150,000 39.5 2.1%荔晶时代 京汉大道 3,000 40 10017、,000 33.3 4.0%巴适 武汉天地 500 150 30,000 60.0 8.3%区域商业餐饮市场区域商业餐饮市场 选取三个区域内的典型餐饮商家，从面积、租金、营业额等数据来判断其经营状况；选取三个区域内的典型餐饮商家，从面积、租金、营业额等数据来判断其经营状况；从单日坪效来看，餐饮的平均坪效为从单日坪效来看，餐饮的平均坪效为25，而这三家的坪效都高于，而这三家的坪效都高于25，说明经营状况良好；，说明经营状况良好；从租金占比营业额来看，餐饮的平均数值为从租金占比营业额来看，餐饮的平均数值为10%-15%，而这三家都低于这个水平，也说明，而这三家都低于这个水平，也说明盈利状况良好；盈18、利状况良好；从抽样调查来看，该区域的餐饮氛围浓厚，适合该业态的持续发展；从抽样调查来看，该区域的餐饮氛围浓厚，适合该业态的持续发展；CB Richard Ellis|Page 17 区域商业休闲娱乐市场区域商业休闲娱乐市场 序号 项目 1 豪爵足道 2 康乐园足疗健身 3 沁园春足浴养身馆 4 家富富侨香港路店 5 万紫千红养足休闲会所 6 敦煌千子莲足道 7 大唐浴足江汉二路店 8 一品尚足 9 家富富侨福星城市花园店 10 大唐浴足 11 棒棒糖量贩KTV 12 讴歌量贩KTV 13 欢乐迪氧吧KTV 14 滚石音乐台 15 格莱美KTV 16 沸点KTV 区域内休闲娱乐主要包含休闲会所、19、演艺、足浴、区域内休闲娱乐主要包含休闲会所、演艺、足浴、KTV等，各类休闲娱乐项目供应比较充分。等，各类休闲娱乐项目供应比较充分。汉口江滩也是酒吧聚集地。汉口江滩也是酒吧聚集地。江汉路商圈 本 案 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 CB Richard Ellis|Page 18 区域市场租金水平区域市场租金水平 区域内商业氛围较好，沿京汉大道和解放大道主干道以老住宅底商为主，租金相对较低，一区域内商业氛围较好，沿京汉大道和解放大道主干道以老住宅底商为主，租金相对较低，一层商铺的租金约为层商铺的租金约为90-120元元/平米平米/月左右，而人流量较大20、的香港路沿线和江汉北路沿线租金较高，月左右，而人流量较大的香港路沿线和江汉北路沿线租金较高，约为约为150-300元元/平米平米/月。月。香港路段沿线香港路段沿线：主要为住宅底商，面积较大的商铺临街一层的租金为120-180元/平米/月；儿童医院附近的零售商铺一层的租金为300元/平米/月；京汉大道沿线京汉大道沿线：主要为住宅底商，旧楼底商租金约为60-90元/平米/月，新住宅项目底商一层租金为150-200元/平米/月；江汉北路沿线：江汉北路沿线：临街一层以零售为主，租金约为150-300元/平米/月；少量商铺租金高达400元/平米/月。江汉路商圈 香港路段香港路段：临街一层120-180元21、/平米*月 小商铺单价达300元/平米*月 京汉大道：旧住宅底商一层60-90元/平米/月 新住宅底商一层150-200元/平米/月 江汉北路段：临街一层150-300元/平米/月 本 案 CB Richard Ellis|Page 19 区域市场解读区域市场解读 京京 汉汉 大大 道道 三阳金城三阳金城 融科天城融科天城 大智嘉园大智嘉园 江汉路商江汉路商圈圈 金色家园金色家园 武汉天地武汉天地 中城国际中城国际 京汉京汉1903 大润发大润发 武广商圈武广商圈 京汉大道商业分布图京汉大道商业分布图 京汉大道作为一条主干道，也拥有武汉第一条轨道交通线路，它串联起武汉天地特色商业京汉大道作为一22、条主干道，也拥有武汉第一条轨道交通线路，它串联起武汉天地特色商业以及江汉路和武广两大传统商圈；以及江汉路和武广两大传统商圈；京汉大道路面较宽，无法形成两面商业呼应的效果，商业发展是依托住宅开发而发展，商业京汉大道路面较宽，无法形成两面商业呼应的效果，商业发展是依托住宅开发而发展，商业品质会随着区域发展而逐步提升，形成包含生活配套、目的型业态为主的商业特色；品质会随着区域发展而逐步提升，形成包含生活配套、目的型业态为主的商业特色；CB Richard Ellis|Page 20 零售 以传统临街底商的形式为以传统临街底商的形式为主，零售以基本的生活配主，零售以基本的生活配套为主，服装等零售非常套23、为主，服装等零售非常少。少。餐饮 区域内餐饮分布密集，大区域内餐饮分布密集，大型品牌餐饮、各类特色餐型品牌餐饮、各类特色餐饮较多。餐饮档次以中档饮较多。餐饮档次以中档为主，整体的餐饮经营情为主，整体的餐饮经营情况较好。况较好。娱乐 区域内休闲区域内休闲娱乐供应娱乐供应丰富，丰富，包括以浴足、包括以浴足、KTVKTV和演艺等，和演艺等，该业态市场氛围比较成熟。该业态市场氛围比较成熟。区域内商业市场中零售业态主要是大卖场和底商形式，以满足生活基本服务配套为主，零售氛围区域内商业市场中零售业态主要是大卖场和底商形式，以满足生活基本服务配套为主，零售氛围较弱。餐饮主要以大型酒楼和特色餐饮为主，各类品种24、供应丰富，经营情况良好。休闲娱乐类以传较弱。餐饮主要以大型酒楼和特色餐饮为主，各类品种供应丰富，经营情况良好。休闲娱乐类以传统的足浴、统的足浴、KTV为主，满足商务和年轻人的消费需求。因此，在满足中高档消费需求的商务餐厅，为主，满足商务和年轻人的消费需求。因此，在满足中高档消费需求的商务餐厅，和满足区域中高档家庭消费的简餐和特色餐饮均可得到较好发展机会。和满足区域中高档家庭消费的简餐和特色餐饮均可得到较好发展机会。区域商业各业态发展分析区域商业各业态发展分析 CB Richard Ellis|Page 21 区域典型项目分析区域典型项目分析 银泰银泰-大智嘉园大智嘉园 融科天城融科天城 万科万25、科-金色家园金色家园 中城国际中城国际 馨悦国际馨悦国际 CB Richard Ellis|Page 22 基本资料基本资料 银泰大智嘉园银泰大智嘉园 地点地点:项目位于江岸区大智路，东至大智路，南至韩家巷、瑞祥路，西接京汉大道，属汉口老城区，配套齐全，交通便捷。开业时间开业时间:2012年5月二期商业交付使用 持有者持有者 :武汉银泰房地产开发有限公司 开发商开发商:武汉银泰房地产开发有限公司 物业公司物业公司 :武汉市嘉邦物业管理有限责任公司 主要用途主要用途:住宅+住宅底商 楼层楼层:商业为2层，1楼层高7.4米，二楼层高7.8米 商业面积商业面积:11,034 停车位停车位:284 备26、注备注:目前一、二期商铺均已售罄，仅剩余2个商铺未出售 CB Richard Ellis|Page 23 产品介绍产品介绍 本项目约90%的商铺临主干道，具有良好的沿街展示面；一期产品共计72套商铺，一楼共计46套，主力产品为40-70，二楼共计26套商铺，主力产品为90-150；二期产品共计60套，一楼共计36套，主力产品为40-70，二楼共计24套，主力产品为40-50；银泰大智嘉园银泰大智嘉园 一期产品户型配比一期产品户型配比 二期产品户型配比二期产品户型配比 面积 50以下 50-100 100-140 150以上 50以下 50-100 100-140 150以上 套数 16 40 27、9 7 17 36 4 3 套数比 22%56%12%10%28%60%7%5%注：一楼层高7.4米，二楼层高7.8米，一楼售价在50,000-60,000元/，二楼售价在20,000-35,000元/CB Richard Ellis|Page 24 一期物业结构一期物业结构/业态分布业态分布 生活配套生活配套 儿童零售儿童零售 银泰大智嘉园银泰大智嘉园 小卖部小卖部 CB Richard Ellis|Page 25 一期物业结构一期物业结构/业态分布业态分布 少儿教育少儿教育 美发美体美发美体 儿童早教儿童早教 娱乐休闲娱乐休闲 银泰大智嘉园银泰大智嘉园 私人会所私人会所 CB Richar28、d Ellis|Page 26 银泰大智嘉园银泰大智嘉园 商户品牌商户品牌 品牌品牌 租赁面积租赁面积 租金租金 商业类型商业类型 经营特色经营特色 爱嘉呗 150 130元/儿童零售 主要经营范畴为母婴儿童生活用品及服饰 翠灵轩 90 210元/珠宝、玉石 主要经营珠宝、玉石等装饰品 全民健清基 200 220元/养生、健身 主要经营养生和健身类咨询辅导机构 丽婴房 70 260元/儿童零售 主要经营范畴为母婴儿生活用品及服饰 菲阁尔 300 70元/美体、美容 主要经营范畴为spa、面部美容、养生调理、眼部护理、其他 圣家宜 70 250元/家具 主要经营家纺类产品 注：项目无运营管理公司29、，商业由住宅物业负责管理，物业费为6元/月 CB Richard Ellis|Page 27 银泰大智嘉园银泰大智嘉园 物业交付物业交付/招商条件招商条件 物业条件：物业条件：层高7.4-7.8米，楼板开发商负责定做 水电到户，天然气若商户需要可自行申报安装 店招统一高度，尺寸按照店面门头进行划分 物业费6元/月 招商条件：招商条件：营业免租期1-2个月 装修期内免租，一般情况1-2个月 商业品牌无特殊要求 无经营管理公司 CB Richard Ellis|Page 28 银泰大智嘉园银泰大智嘉园 项目点评项目点评 项目目前正处于招商和初期运营阶段，其中临京汉大道部分部分商户已经开业，少量商户30、在装修；而大智路段商铺基本空置；目前入驻的商业主要有儿童零售、美容美发、便利店、家居零售、银行等生活配套为主的业态；由于前期规划的原因，无天然气，目前暂无餐饮商户；项目整体形象档次一般，主要依赖商家自己的品牌，租金临街一层约为200-250元/平米/月，二层为60-80元/平米/月。大智嘉园项目位于本项目对面，它自然形成的商家组合和租金条件，可以视作市场检大智嘉园项目位于本项目对面，它自然形成的商家组合和租金条件，可以视作市场检验的结果，可以为本项目的业态定位和租金提供一定参考；验的结果，可以为本项目的业态定位和租金提供一定参考；CB Richard Ellis|Page 29 基本资料基本资31、料 地点地点:江汉解放大道1155号（近球场街站点）开业时间开业时间:2011年二期商业交付使用 持有者持有者 :联想控股 开发商开发商:融科智地（武汉）有限公司 物业公司物业公司 :第一太平融科物业管理（北京）有限公司 主要用途主要用途:综合体 商业面积商业面积:35,000平方米 停车位停车位:备注备注:目前一、二期商铺均已售罄且已开始运营 融科天城融科天城 CB Richard Ellis|Page 30 整体产品规划整体产品规划 一期一期 二期二期 四期四期 三期三期 新马路新马路 解放南路解放南路 三期商业鸟瞰图三期商业鸟瞰图 项目一、二期商业目前已全部售罄，并已交付使用；项目三期，32、总建面约80,000，规划有3栋高层、幼儿园、中学等，其中商业总建面为7,200，物业结构为地上两层结构，层高均在4.5米；三期产品户型配比三期产品户型配比 面积 50以下 50-100 100-150 150以上 套数 9 18 9 10 套数比 20%39%20%22%一层共计37套，对外销售，面积段为30-160，其中以50-90产品为主；二层共计6套，只租不售；主力产品面积段为350-600；融科天城融科天城 CB Richard Ellis|Page 31 融科天城融科天城 一、二期物业结构一、二期物业结构/业态分布业态分布 二二 期期 一一 期期 项目一期总建面约18万方，其中商业33、建面约1.5万方，一二层商铺主力产品面积段为50-160；一期商铺共114个，一层均价约30,000-35,000元/，二层均价约20,000元/；项目二期总建面约9万方，其中商业建面约1万方，一、二层商铺主力产品面积段为60-140；二期商铺共62个，一层均价约55,000-60,000元/，二层均价约25,000-30,000元/；CB Richard Ellis|Page 32 一、二已进驻商业品牌一、二已进驻商业品牌 项目项目 品牌品牌 租赁面积租赁面积 租金租金 商业类型商业类型 经营特色经营特色 餐饮 盐商府 400 120元/商务餐饮 家常菜系为主 上岛咖啡 200 130元/商34、务餐饮 国内著名的咖啡连锁餐厅 美容美体 秀域古方 300 160元/美体、美容 主要经营美体、减肥 克丽缇娜 250 150元/美体、美容 主要经营范畴为spa、面部美容、养生调理、眼部护理、其他 仙丽美容 150 160元/美体、美容 主要经营范畴为spa、面部美容、养生调理、眼部护理、其他 金融服务 工商银行 600 自购经营 银行 金融类 中国银行 500 自购经营 银行 金融类 汉口银行 800 自购经营 银行 金融类 湖北银行 420 250元/银行 金融类 湖北农行 500 自购经营 银行 金融类 中国建设银行 600 自购经营 银行 金融类 中国邮政 500 250元/邮政 金35、融类 零售 金草帽 150 150元/零售 高档养生品销售 左岸酒窖 200 180元/零售 进口红酒销售 仟吉西饼 150 220元/蛋糕、西点 蛋糕定制、面包甜点为主 达玛虫草 80 250元/零售 高档养生品销售 儿童教育 乐兜儿童培育中心 300 150元/儿童教育 幼儿培训 龙文教育 800 70元/儿童教育 儿童培训 其他 其他 小卖铺、房产中介、私人公司或驻汉办事处 一期京汉大道沿线租金：150-200元/月，二期解放大道沿线租金：200-300元/月；融科天城融科天城 CB Richard Ellis|Page 33 三期物业结构三期物业结构/商业品牌商业品牌 融科天城融科天城36、 目前三期商业，一层主题定位主要以精品零售类为主；已进驻品牌一层为星巴克，总租赁面积约150，租金价格在180/月左右；一层总建面：3589.05主要面积段为60-120 CB Richard Ellis|Page 34 融科天城融科天城 三期物业结构三期物业结构/商业品牌商业品牌 目前三期商业，二层定位主要以餐饮类业态为主；已进驻品牌二层为巴适，总租赁面积约1,000，租金价格在60/月左右；二层总建面：3589.05主要面积段为350-600 CB Richard Ellis|Page 35 物业交付物业交付/招商条件招商条件 物业条件：物业条件：一二层层高均为4.5米 水电到户，天然气若37、商户需要可自行申报安装 物业费4.8元/月 招商条件：招商条件：营业免租期1-2个月 装修期内免租，一般情况1-2个月 商业品牌无特殊要求 无经营管理公司 融科天城融科天城 CB Richard Ellis|Page 36 项目点评项目点评 融科天城融科天城 项目目前商业开发了三期，其中一期的商业售价相对较低，目前的租金水平约在120-200元/平米/月；二期商业售价较高，目前存在的业态主要是保健品零售，和自购自营的银行机构；三期目前招商仅有星巴克咖啡和巴适。项目由于主要是销售，没有业态规划，由市场自发的调整，项目整体的商家更换速度快，由于小业主的期望租金较高，能存活下来的主要是美容、中介、银38、行等业态；经营的稳定性非常差；整体的形象档次不受控制，成长性较差。融科天城商业由于以出售为主，商家缺乏引导和经营管理，导致商家更换频繁。前期融科天城商业由于以出售为主，商家缺乏引导和经营管理，导致商家更换频繁。前期较多的零售业态已退出，生存下来的业态以美容、银行、糕点、餐饮等为主。较多的零售业态已退出，生存下来的业态以美容、银行、糕点、餐饮等为主。CB Richard Ellis|Page 37 基本资料基本资料 地点地点:京汉大道友谊路站前进一路与京汉大道交汇处 开业时间开业时间:2010年 持有者持有者 :武汉万科 开发商开发商:武汉市万科房地产有限公司 物业公司物业公司 :武汉市万科物业39、管理有限公司 主要用途主要用途:住宅+商业 商业面积商业面积:20,000 停车位停车位:备注备注:目前项目整体期商铺均已售罄且已开始运营 金色家园金色家园 CB Richard Ellis|Page 38 项目商业业态定位项目商业业态定位 特色商业街以精品店、专卖店、专业店为主（通讯、休闲餐饮、娱乐、家居家饰、旅游用品、时尚数码、特色体验吧等）社区商业街以社区配套服务为主（便利店、洗衣店、美容美发等）特色商业街 社区商业街 图例：金色家园金色家园 CB Richard Ellis|Page 39 一期物业结构一期物业结构/商业品牌商业品牌 二层平面二层平面 一层平面一层平面 万科物业中心 金40、色家园金色家园 国盛证券国盛证券 国盛证券国盛证券 国盛证券国盛证券 国盛证券国盛证券 秀域秀域 秀域秀域 瑾怡翡翠瑾怡翡翠 施缇勒玛施缇勒玛进口家具进口家具 思帝雅国际美思帝雅国际美容会所容会所 思帝雅国际美思帝雅国际美容会所容会所 CB Richard Ellis|Page 40 二期物业结构二期物业结构/商业品牌商业品牌 金色家园金色家园 一层平面一层平面 CB Richard Ellis|Page 41 二期物业结构二期物业结构/商业品牌商业品牌 金色家园金色家园 二层平面二层平面 家具艺术馆家具艺术馆 紫金会所紫金会所 CB Richard Ellis|Page 42 商户商户品牌及41、租金水平品牌及租金水平 品牌品牌 租赁面积租赁面积 租金租金 商业类型商业类型 经营特色经营特色 林龙魅力源美容会所 250 50 美容、养生 美体、美容、养生 丝域养发馆 300 60 美容、养生 美体、美容、养生 紫金会所 500 60 美容、养生 美体、美容、养生 水货火锅 500 120 餐饮 火锅 瑾怡翡翠 250 180 零售 翡翠、玉石 思帝雅国际美容会所 300 70 美容、养生 美体、美容、养生 秀域古方减肥美容中心 200 150 美容、养生 美体、美容、养生 良品铺子 80 160 零食 零食、小吃 港货特惠店 70 150 零售 进口食品、化妆品 巴拉巴拉 50-10042、 150 零售 儿童临售 吴氏麻木烧 300 60 餐饮 火锅 同济堂大药房 200 160 零售 药品临售 家具艺术馆 200 60 零售 家具、家私 皇冠蛋糕 150 200 蛋糕、西点 蛋糕定制、面包甜点为主 柏催家俬装饰馆 250 50 零售 墙纸、布艺 本命年 120 180 零售 玉石、珠宝 尚足 1500 45 休闲、娱乐 足疗保健 龙文教育 1200 35 少儿教育 少儿培训 施缇勒玛意大利家具店 350 150 零售 进口家具、家私 中国民生银行 800 160 银行 金融 中国农业银行 600 180 银行 金融 金色家园金色家园 CB Richard Ellis|Page43、 43 金色家园金色家园 商户品牌商户品牌 CB Richard Ellis|Page 44 项目点评项目点评 金色家园金色家园 项目处于再招商和运营阶段，其中临京汉大道部分部分商户已经开业，而内街大部分商铺处于空置状态；目前入驻的业态主要有临街的玉器、家居等零售；美容美发、洗浴休闲等服务业态；证券公司、银行等金融类业态；餐饮商户仅有水货火锅一家；整体商业比较混乱；项目整体形象档次一般，租金临街一层约为120-200元/平米/月，二层为35-70元/平米/月；内街空置率较高；项目基本以临街为主，为追求高租金而选择了银行、玉器零售、证券等业态，而降低项目基本以临街为主，为追求高租金而选择了银行、44、玉器零售、证券等业态，而降低了餐饮的比例。内街空置也为预示着本项目内街招商存在一定难度；了餐饮的比例。内街空置也为预示着本项目内街招商存在一定难度；CB Richard Ellis|Page 45 基本资料基本资料 地点地点:江岸区京汉大道与公安路交汇处（京汉火车站旁）开业时间开业时间:一期预计2013年初 持有者持有者 :武汉中城地产开发有限公司 开发商开发商:武汉中城地产开发有限公司 物业公司物业公司 :武汉招商局物业管理有限公司 主要用途主要用途:住宅+商业 商业面积商业面积:90,000 停车位停车位:备注备注:中城国际中城国际 CB Richard Ellis|Page 46 中城国45、际中城国际 整体产品规划整体产品规划 一期一期 一期一期 二期二期 项目一期商业现已基本招商完毕，预计2013年初开业；项目一期商业总建面约40,000，地上3层；项目二期商业预计2012年底开始销售；项目二期商业总建面约50,000，物业结构为2层，一层层高7.4米，二层高6.8米；CB Richard Ellis|Page 47 中城国际中城国际 目前一期商户进驻品牌目前一期商户进驻品牌 CB Richard Ellis|Page 48 预计售价预计售价 中城国际中城国际 二期商铺销售价格预测二期商铺销售价格预测（预计预计2012年下半年推出年下半年推出）面积区间：50-100平米为主 一46、层：55,000元/平米 二层：30,000 元/平米 CB Richard Ellis|Page 49 项目点评项目点评 中城国际中城国际 项目为了培育项目的整体商业，一期商业目前全部持有，包括中百仓储、中百剧场、必胜客、KFC、在水一方等品牌主力商家；二三楼主要是规划餐饮业态和家居等业态；二期商业主要是作为生活配套，以小商铺为主，预计2012年下半年销售；项目主力店的持有，可以带动商业街的人气，未来项目成长性较好。项目临京汉大道的商业全部持有，引入超市，西式快餐、足浴等主力店，可以保证未项目临京汉大道的商业全部持有，引入超市，西式快餐、足浴等主力店，可以保证未来商业的人气。临公安路的商铺拟47、自然出售，主力店的进驻能够提升未来商铺的销售来商业的人气。临公安路的商铺拟自然出售，主力店的进驻能够提升未来商铺的销售价格；价格；CB Richard Ellis|Page 50 基本资料基本资料 地点地点:江岸区解放南路与义和巷交汇处 开业时间开业时间:待定 持有者持有者 :武汉长港房地产开发有限公司 开发商开发商:武汉长港房地产开发有限公司 物业公司物业公司 :宝来物业 主要用途主要用途:商业+住宅 总建筑面积总建筑面积:39,571（商业：3,858）停车位停车位:室外停车数58个，地下停车数135个 备注备注:馨悦国际馨悦国际 CB Richard Ellis|Page 51 整体产品48、规划整体产品规划 项目总建面39,571，其中住宅35,633，商业3,858；商业部分约17套，分为1-2楼，一楼层高5.7米，主力面积段为80-100，二楼层高3.9米主力面积段为300-400；目前报价为一楼均价45,000万/，二楼均价25,000/；馨悦国际馨悦国际 CB Richard Ellis|Page 52 1F1F平面图平面图 物业结构物业结构/商业品牌商业品牌 馨悦国际馨悦国际 1F：60200，主力80100 蓝线所示，临义和巷街面的商铺1层与2层套卖，导致商铺面积较大（200、400）；CB Richard Ellis|Page 53 2F2F平面图平面图 物业结构物49、业结构/商业品牌商业品牌 馨悦国际馨悦国际 CB Richard Ellis|Page 54 项目点评项目点评 馨悦国际馨悦国际 项目商业由于为裙楼底商，并未配置烟道设施，所以无法满足餐饮类业态的需求标准；后期如需做餐饮，商家自行加装烟道和报装天然气；商铺划分面积较大，总价高，而且项目采取自然销售的方式，存在较大的销售难度；馨悦国际与金地项目占据义和巷两端，未来将互相呼应的商业氛围。从目前情况来看，馨悦国际与金地项目占据义和巷两端，未来将互相呼应的商业氛围。从目前情况来看，该项目自然销售，未来定位也以中端的生活配套型业态为主；而且开业需等待较长时该项目自然销售，未来定位也以中端的生活配套型业态50、为主；而且开业需等待较长时间；间；CB Richard Ellis|Page 55 典型项目分析小结典型项目分析小结 儿童教育儿童教育 10%精品零售精品零售 20%融科天融科天城城 金融服务金融服务 40%休闲、餐饮休闲、餐饮 30%区域内商业项目基本以临街底商为主，档次中等偏低；区域内商业项目基本以临街底商为主，档次中等偏低；以销售为主，少量商业自持；导致商业缺少业态规划，属于自发形成的；以销售为主，少量商业自持；导致商业缺少业态规划，属于自发形成的；经过市场检验后，区域业态以银行、娱乐休闲和生活配套为主，传统零售业态生存状况非常经过市场检验后，区域业态以银行、娱乐休闲和生活配套为主，传统51、零售业态生存状况非常不理想；不理想；区域内商业各业态的生存状况是本项目业态设置的一个重要参考；区域内商业各业态的生存状况是本项目业态设置的一个重要参考；生活配套生活配套 30%精品零售精品零售 10%万科金万科金色家园色家园 休闲、娱乐休闲、娱乐 40%餐饮餐饮 20%儿童儿童 20%休闲、娱乐休闲、娱乐 30%银泰大银泰大智嘉园智嘉园 生活配套生活配套 40%餐饮餐饮 10%生活配套生活配套 10%休闲、娱乐休闲、娱乐 30%中城国中城国际际 零售（超市）零售（超市）40%餐饮餐饮 20%CB Richard Ellis|Page 56 商户访谈商户访谈 CB Richard Ellis|P52、age 57 研究方法研究方法 定性为主，定量为辅。访问人群访问人群 根据世邦魏理仕以往操作经验，从各个业态中挑选具有代表性的商家。访问方式访问方式 一对一深度访谈 商家个数商家个数 名品展示 6 餐饮 8 儿童 6 生活服务 3 商家个数商家个数 合计 23 访问内容访问内容 商家选择店面标准与要求（包括交通、人流、区位等）未来发展计划 租赁条件 对本项目的意愿及建议 在商业定位之前，通过一对一深度访谈的方式，了解各类商家的直接想法，以确保本项目的最终商在商业定位之前，通过一对一深度访谈的方式，了解各类商家的直接想法，以确保本项目的最终商业定位具有较高的可实施性。业定位具有较高的可实施性。商53、家访谈方案商家访谈方案 商家访谈研究方案商家访谈研究方案 受访商家比例 CB Richard Ellis|Page 58 主要访谈商家名单主要访谈商家名单 主要访谈商家名单主要访谈商家名单 生活服务：生活服务：餐饮类：餐饮类：儿童主题：儿童主题：名品展示：名品展示：CB Richard Ellis|Page 59 访谈商家基本需求访谈商家基本需求 商户需求信息商户需求信息 品牌品牌 主要分布地点主要分布地点 经营形式经营形式 期望楼层期望楼层 期望经营面积期望经营面积 选址考虑主要因素选址考虑主要因素 对已经营店铺的满意度及评价对已经营店铺的满意度及评价 名车汇 三环线或市中心 区域代理 1楼54、 600-1,000 地段、租金 比较满意 亨得利 商业中心 区域代理 1楼 400-600 地段 比较满意 周大福 主要商圈 直营 1楼 100-200 地段、人流量、租金 基本满意，核心商圈的店的业绩明显好很多 张万福 主要商圈 直营 1楼 200-300 地段、人流量、租金 基本满意 美克美家 主要商圈 直营 1-2楼 600-1,000 地段、人流量、租金 基本满意 骏德酒庄 商业中心 直营 1楼 100-200 地段、租金 比较满意 五仟锅 商业中心 直营 2-3楼 400-600 地段、氛围、租金 比较满意 珈镜 商业中心 直营 1-3楼 2,000 地段、租金 比较满意 独品 主55、要商圈 直营 3楼 500-600 地段、租金、氛围 满意、有扩张计划 当年情 商业中心 直营 3楼 500 地段、租金、规划 满意、有扩张计划 韩国米舍 商业中心 直营 1楼 100-200 地段、租金、规划 满意、有扩张计划 川霸味道 商业中心 直营 3楼 500-800 地段、租金、规划 满意、有扩张计划 贝尓曼 高档住宅区 直营 2楼 300-500 地段、人流量、租金 比较满意 奇卡育乐大本营 人流密集区 直营加盟 2楼 300 地段、人流量、租金 比较满意 贝贝熊 主要商圈 直营 1楼 200-300 地段、人流量、租金 比较满意 红黄蓝 住宅区 直营 2楼 300-500 地段、56、租金 比较满意 百川 住宅区 直营 2-3楼 300-500 地段、租金 比较满意 爱迪天才 住宅区 直营 2楼 800-1,000 地段、租金 比较满意 椰岛 主要商圈 直营 2楼 200 地段、氛围、租金 比较满意 克丽缇娜 高档住宅区 直营加盟 2楼 150-300 人流量、租金 比较满意 福奈特 高档住宅区 直营加盟 1楼 30 人流量、租金 比较满意 COSTA 主要商圈 直营 1楼 150 地段、人流量、氛围 比较满意 两岸咖啡 主要商圈 直营 1-2楼 500-800 地段、人流量、氛围 比较满意 CB Richard Ellis|Page 60 要求要求 名品展示名品展示 餐饮57、餐饮 儿童儿童 生活服务类生活服务类 面积要求面积要求 零售需求面积在200-600 一般餐饮需求面积在300-5,00，中型餐饮需求面积在1,500-2,000 儿童培训类需求面积在300-500，儿童服装类商家需求面积在200-300 左右 生活服务类需求面积一般在100-150左右，美容美发面积在150-300；楼层要求楼层要求 主要考虑商圈、购物街等人流量大的区域，需要在1楼，且需要有较好的昭示面。1-3楼,尽量较低楼层 尽量低楼层 租金承受能力租金承受能力 一般承租面积较小，通常可以承受相对较高的租金。但品牌大店租金较低；餐饮类商家对人流要求高，租金承受能力一般 接受市场价格 对人流58、要求高，租金承受能力普遍不高 期望合同租期期望合同租期 租期希望在3-5年，品牌大店租期较长6-8年 大中型餐饮装修投入较大，因此租期多希望在5-8年左右，甜品、小型快餐店可以稍短，多偏向于3年左右 租期希望在3-5年 租期希望在3-5年 武汉发展计划武汉发展计划 有拓展计划 有拓展计划 有拓展计划 有拓展计划 选址要点选址要点 地段、消费力、周边品牌 交通便利、人流量大、停车方便 商业氛围浓厚、交通便利、人流密集地 人流量 承租方式承租方式 纯租金 纯租金 纯租金 纯租金 业态组合偏好业态组合偏好 同档次品牌聚集 中西快餐、甜点偏向与超市等人流量大的业态一起经营，欢迎餐饮商家聚集共同吸引人气59、 倾向于商家聚集共同吸引人气 无 访谈商家基本需求访谈商家基本需求 受访商家基本需求总结受访商家基本需求总结 CB Richard Ellis|Page 61 商家访谈分析商家访谈分析 对本项目的入驻意愿对本项目的入驻意愿 No.商家商家 业态业态 武汉发展计划武汉发展计划 意愿度意愿度 1 名车汇 汽车展厅 有拓展计划 观望 2 亨得利 钟表 有拓展计划 不考虑 3 周大福 珠宝 有拓展计划 不考虑 4 张万福 珠宝 有拓展计划 不考虑 5 美克美家 家居 有拓展计划 观望 6 骏德酒庄 红酒 有拓展计划 观望 7 五仟锅 餐饮 有拓展计划 考虑 8 珈镜 餐饮 有拓展计划 考虑 9 独品 60、餐饮 有拓展计划 考虑 10 当年情 餐饮 有拓展计划 考虑 No.商家商家 业态业态 武汉发展计划武汉发展计划 意愿度意愿度 11 韩国米舍 餐饮 有拓展计划 考虑 12 川霸味道 餐饮 有拓展计划 考虑 13 贝尓曼 儿童培训 有拓展计划 考虑 14 奇卡育乐大本营 儿童培训 有拓展计划 考虑 15 贝贝熊 儿童零售 有拓展计划 考虑 16 红黄蓝 儿童培训 有拓展计划 考虑 17 百川 儿童培训 有拓展计划 考虑 18 爱迪天才 儿童培训 有拓展计划 考虑 19 椰岛 美容 有拓展计划 考虑 20 克丽缇娜 美容 有拓展计划 考虑 21 福奈特 生活配套 有拓展计划 考虑 22 COST61、A 咖啡 有拓展计划 考虑 23 两岸咖啡 咖啡 有拓展计划 考虑 CB Richard Ellis|Page 62 商家访谈分析商家访谈分析 对本项目的入驻意愿对本项目的入驻意愿 访谈的访谈的23家商户中，家商户中，74的商家的商家对本项目持感兴趣的态度，对本对本项目持感兴趣的态度，对本项目所在区位较为认同，认为本项目所在区位较为认同，认为本项目在京汉大道的位置较好，商项目在京汉大道的位置较好，商业发展前景都不错，表示未来考业发展前景都不错，表示未来考虑进驻本项目；虑进驻本项目；13%的商户对本案持观望态度，的商户对本案持观望态度，他们需要了解项目具体规划定位他们需要了解项目具体规划定位及租62、金，才能确定是否有意向进及租金，才能确定是否有意向进驻；驻；13暂不考虑的客户主要原因是暂不考虑的客户主要原因是该地段不属于开店选址范围；该地段不属于开店选址范围；13%13%74%名品展示 儿童 咖啡 3 9 16 18 10 11 13 考虑 观望 不考虑 餐饮 生活服务 8 7 14 22 23 4 5 6 1 2 17 15 12 19 20 21 CB Richard Ellis|Page 63 业态业态 对本项目所在区域的看法对本项目所在区域的看法 对本项目的看法与态度对本项目的看法与态度 名品展示名品展示 地段虽好，但展示效果不佳 部分表示不考虑，认为不适合零售；部分表示观望，看63、项目整体定位和商务条件 餐饮餐饮 项目所在区域具有良好的餐饮氛围；餐饮整体表现比较积极的态度，关注项目后期招商；儿童儿童 周边居民密集，学校多，具备发展空间；儿童类商家看好区域的发展机会，关注项目定位和后期招商情况；生活服务生活服务 区域发展潜力较大，周边人口密集 表示有兴趣入住，关注项目后期招商；商家访谈总结商家访谈总结 受访商家对本项目的态度受访商家对本项目的态度 CB Richard Ellis|Page 64 案例分析案例分析 北京官舍北京官舍 武汉天地武汉天地 南国西汇生活广场南国西汇生活广场 福星国际城福星国际城 统百幸福里统百幸福里 光谷天地光谷天地 CB Richard Ell64、is|Page 65 案例分析案例分析 案例分析案例分析The Grand Summit官舍官舍 项目定位项目定位:为在京外交使团人员、外籍人士提供优质商业服务，为区域消费者、京城高端精英人士提供精致商业享乐，集社区商业需求、CBD商圈品质休闲服务功能于一体的精英名流阶层聚会、休闲的私享会。项目地点项目地点:北京亮马桥地铁站附近 开业时间开业时间:2008年7月 开发商开发商:DGP公司 管理公司管理公司 :DGP公司 楼层楼层:B2健身，B12F零售、餐饮、娱乐、生活服务，Roof屋顶花园 商业部分建筑面积商业部分建筑面积:11,000平方米 租售方式租售方式:售后返租 CB Richard65、 Ellis|Page 66 案例分析案例分析 The Grand Summit官舍官舍 案例分析案例分析 项目区位项目区位 官舍坐落于第三使馆区核心，邻近繁华燕莎商圈，周边使馆林立，五星级酒店、5A写字楼云集，国际高级公寓环抱；项目所在位置恰好为前来的高端消费者提供闹中取静的私密空间，使之尽享休闲。燕莎商圈燕莎商圈 使馆区使馆区 使馆区使馆区 办公办公/酒店酒店 住宅公寓区住宅公寓区 办公办公/酒店酒店 住宅公寓区住宅公寓区 项目区域特质突出，拥有大量优质消费人群，包括京外交使团人员、外籍人士及大量区域高端消费者及京城高端精英人士，为项目带来了较多的高端消费者和商务消费需求，并塑造出了品味、66、格调、精致的生活方式；CB Richard Ellis|Page 67 客群圈层化 业态差异化 档次差异化 品牌差异化 三里屯三里屯villgevillge 年轻群体为主要消费群 时尚、体验定位 燕莎商城燕莎商城 白领大众消费 以零售为主 时尚定位 官舍官舍 餐饮消费餐饮消费 休闲娱乐消费休闲娱乐消费 高品质生活服务高品质生活服务 适合外交使团人员、外籍人士、京城高端精英人士休闲聚会，为其提供高品质休闲服务商业享乐。案例分析案例分析 The Grand Summit官舍官舍 案例分析案例分析 项目定位项目定位 CB Richard Ellis|Page 68 案例分析案例分析 The Gran67、d Summit官舍官舍 案例分析案例分析 业态组合及代表品牌业态组合及代表品牌 业态业态 商户名称商户名称 健身健身 一兆韦德健身、悠庭保健会所 餐饮餐饮 日本料理地球人、星巴克咖啡、奥拜恩三明治、富克汉堡、棒约翰、塔沃拉意大利餐厅、香川拉面 零售零售 城市超市、九福坊、鸟取吉冈西服定制、二百高尔夫、红酒坊、家具店 生活服务生活服务 布瑞林洗衣店、贝太厨艺生活沙龙、轻松元素艺术设计工作室、画间美发沙龙、空想生活家居、贝黎诗专业美容、和睦家医疗、琪琪花语 36%22%16%26%业态比例（面积占比）业态比例（面积占比）健身 餐饮 零售 生活服务 CB Richard Ellis|Page 6968、 案例分析案例分析 The Grand Summit官舍官舍 案例分析案例分析 业态组合及代表品牌业态组合及代表品牌 B2 进驻品牌：进驻品牌：09一兆韦德健身一兆韦德健身 CB Richard Ellis|Page 70 案例分析案例分析 The Grand Summit官舍官舍 案例分析案例分析 业态组合及代表品牌业态组合及代表品牌 B1 进驻品牌：进驻品牌：09一兆韦德健身一兆韦德健身 16日本料理地球人日本料理地球人 13城市超市城市超市 14布瑞林洗衣店布瑞林洗衣店 15贝太厨艺生活沙龙贝太厨艺生活沙龙 17轻松元素艺术设计工作室轻松元素艺术设计工作室 CB Richard Elli69、s|Page 71 案例分析案例分析 The Grand Summit官舍官舍 案例分析案例分析 业态组合及代表品牌业态组合及代表品牌 F1 进驻品牌：进驻品牌：09一兆韦德健身一兆韦德健身 07悠庭保健会所悠庭保健会所 05星巴克咖啡星巴克咖啡 06奥拜恩三明治奥拜恩三明治 12富克汉堡富克汉堡 21棒约翰棒约翰 10九福坊九福坊 13鸟取吉冈西服定制鸟取吉冈西服定制 14画间美发沙龙画间美发沙龙 11空想生活家居空想生活家居 CB Richard Ellis|Page 72 案例分析案例分析 The Grand Summit官舍官舍 案例分析案例分析 业态组合及代表品牌业态组合及代表品牌 70、F2 进驻品牌：进驻品牌：09一兆韦德健身一兆韦德健身 01塔沃拉意大利餐厅塔沃拉意大利餐厅 03二百高尔夫二百高尔夫 02贝黎诗专业美容贝黎诗专业美容 04和睦家医疗和睦家医疗 CB Richard Ellis|Page 73 项目是位于高端居住区的高端项目，商业部分属于裙楼底商，为了保证项目是位于高端居住区的高端项目，商业部分属于裙楼底商，为了保证 项目整体的高端性，开发商采取售后返租的销售方式，且有管理公司项目整体的高端性，开发商采取售后返租的销售方式，且有管理公司 统一运营。统一运营。项目围绕高端人士的生活需求设置业态，除零售和特殊业态外，项目围绕高端人士的生活需求设置业态，除零售和特71、殊业态外，其他业态本项目其他业态本项目都可以尝试；都可以尝试；案例分析案例分析 项目可借鉴之处项目可借鉴之处 CB Richard Ellis|Page 74 项目定位项目定位:以特色时尚餐饮和零售为主，吸引武汉市及区域中高端收入人群和游客 项目地点项目地点:武汉市芦沟桥路 68号 开业时间开业时间:2007年7月19日 持有者持有者 :武汉瑞安天地房地产发展有限公司 开发商开发商:武汉瑞安天地房地产发展有限公司 管理公司管理公司 :新昌瑞安物业 主要用途主要用途:商业 楼层楼层:1-4层商业 商业街建筑面积商业街建筑面积:47,000平方米 分期情况分期情况:一期16,000平方米，二期1172、,000平方米，三期20,000平方米 入驻率入驻率:90%停车位停车位:地下476个，地上60个 基本资料基本资料 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 75 项目地段项目地段 区位条件区位条件 位于汉口中心城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园；北接联系城市各大商圈的主干道黄埔大街；西距轻轨1号线站点(黄浦路站)一步之遥；南面芦沟桥路，直接京汉大道和沿江大道。交通便利交通便利 8号地铁线和1号轻轨线环绕而过；连接黄埔、京汉等城市主干道；紧邻长江二桥，连接各大区域商圈。定位精准定位精准 将老建筑与时尚元素完美融合，打造富有情调的特色商业街区，引进餐饮、娱乐、零73、售等时尚品牌，使之符合中高端人群的品位需求，为其提供舒适优雅的的工作、文化、娱乐休闲区。案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 76 物业结构物业结构 武汉天地商业街分三期开发，每期都有一个停车场入口；增加项目的可达性和交通便利性 项目有两个露天广场，主要用于商业活动和节庆活动；各种商业和节庆活动增加了项目的人流量和消费 每栋2-3层建筑都有户外楼梯直接连接户外和高楼层；户外楼梯增加了高楼层的可达性 武汉天地步行街一期、二期以特色餐饮、酒吧为主，辅以少量的零售，聚敛商业氛围，三期增加零售和娱乐的比例，引入了影院和电玩，为客户带来多样化的消费体验；在不同发展阶段利用不同的业74、态布局营造商业氛围，吸引目的性消费，同时兼顾租金收益 一一期期 二期二期 三三期期 一一期期 二期二期 三三期期 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 77 商业业态商业业态/品牌品牌 已入驻代表性品牌已入驻代表性品牌 休休闲闲娱娱乐乐类类 餐餐饮饮类类 零零售售类类 业态配比（面积比例）业态配比（面积比例）项目一期、二期以餐饮为主，吸引目的性消费，三期增加零售比例，提高租金收益。15%57%21%7%零售餐饮休闲娱乐办公案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 78 租赁情况租赁情况 租金水平租金水平 固定租金：平均租金（元/平方米/月）:一期：175、50 元/平方米/月 二期：200 元/平方米/月 三期：260 元/平方米/月 销售额扣点：对于主要租户采取销售扣点方式，扣点率为13-17%主要租户案例主要租户案例：CGV 星星影院 规模：建筑面积5,000平方米，6个厅，940个座位 固定租金和销售扣点结合*:固定租金：42元/平方米/月 销售额扣点：销售额的13-17%2010年销售额：1,330万元 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 79 2012年出租率:90%；在前期培育期之后，出租率出现快速增长；2007年4月入市时出租率为 57%，到2008年中出租率达到89%因为二期和三期的入市，2009年出租76、率下降到70%；自从2010年以来，出租率稳定在85%-90%之间；项目出租率总体保持较高水平；租赁情况租赁情况 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 80 建筑形态建筑形态 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 81 在市场不成熟的时候，利用餐饮、休闲娱乐等目的性消费带动人气，在市场不成熟的时候，利用餐饮、休闲娱乐等目的性消费带动人气，奠定项目成功的可能性。通过这几年的发展，武汉天地的商家也在奠定项目成功的可能性。通过这几年的发展，武汉天地的商家也在 逐步升级，租金也在不断上涨。需要有经验的运营团队来管理。逐步升级，租金也在不断上涨。需要有经验77、的运营团队来管理。项目入市初期一味追求所有品牌的高端，实现难度非常大。反而如项目入市初期一味追求所有品牌的高端，实现难度非常大。反而如果能够引进一些有潜质的商家，在店面装修、菜品等方面有严格要果能够引进一些有潜质的商家，在店面装修、菜品等方面有严格要求，一样可以求，一样可以 打造高品质的项目。经过市场培育和发展后，再逐步打造高品质的项目。经过市场培育和发展后，再逐步进行商家升级。进行商家升级。项目可借鉴之处项目可借鉴之处 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 82 案例分析西汇生活广场案例分析西汇生活广场 地点地点:武汉市解放大道201号 开业时间开业时间:2009年178、月16日 持有者持有者 :武汉南国商业发展有限公司、小业主 开发商开发商:武汉南国商业发展有限公司 管理公司管理公司 :武汉南国商业发展有限公司 主要用途主要用途:商业 楼层楼层:1-3F 总建筑面积总建筑面积:124,000平方米 商业部分建筑面积商业部分建筑面积:124,000平方米；一期：50,000平方米 单层面积单层面积:16,700平方米 停车位数量停车位数量:300个 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 83 西汇生活广场与沃尔玛所签订租赁合同期限为20年，与工贸家电签订的租赁期限为10年（从2009年至2019年）；销售市场表现：销售市场表现：销售策略79、：产权式商铺，售后返租 销售时间：2008年6月21日 销售均价：1楼26,000元/平方米；2楼15,000元/平方米；3楼10,000元/平方米；售后返租策略：20年返租，1-5年回报分别为6%、7%、8%、8%、8%；每5年签一次；当前销售率：1-3层100 主要买家：武汉及城市圈投资者 主要购买面积：40-70平方米 案例分析西汇生活广场案例分析西汇生活广场 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 84 类别类别 代表性品牌代表性品牌 生活服务类 奇奇乐园、椰岛美发、诗婷美容、普安大药房、伊尔 萨、交通银行、新源茶叶、兴达钟表、书刊杂志、鲜 花礼品等 沃尔玛、屈臣80、士、耐克、李宁、安踏、森马、佐丹奴、真维斯、自由基地、婴姿坊、巴比兔、帕兰朵、雅黛 丽、达芙妮、意尔康、木林森、花花公子、红谷、都 宝路、卡姿兰、色彩地块、金嘉利、流行美、点缀园、新光、宝岛、良品铺子、周黑鸭、廖记棒棒鸡 日常购物类 居家消费 工贸家电、百安居、家之良品、恒源祥、新奇廉、多 爱屋、通讯 餐饮 肯德基、蒙自源、千布拉面、咔咔士、棒约翰、DQ 西汇生活广场业态配比（面积比例）西汇生活广场业态配比（面积比例）20%22%48%1%6%3%超市专业店零售餐饮休闲娱乐银行出租率：出租率：100 租金：租金：出口处：月租金170240元/平方米；开柜区域：月租金130200元/平方米；服装81、区：月租金95155元/平方米；美容美发区：月租金8890元/平方米；餐饮区：月租金68110元/平方米。租金样本：租金样本：首层时尚美（鞋店）18平方米，月租2,200元，单价122元/平方米月 食面八方（餐饮）10平方米，月租1,000元，单价100元/平方米月 西汇生活广场以沃尔玛、百安居、工贸家电、棒约翰等为主力店。其零售、超市、专业店的比例较大，对于区域人流商氛起到了较大促进作用。案例分析西汇生活广场案例分析西汇生活广场 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 85 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 86 南国西汇采取返租销售的模式，82、能够让开发费获取现金流，同时能够南国西汇采取返租销售的模式，能够让开发费获取现金流，同时能够 控制整个商业体的业态，保证后期的发展；控制整个商业体的业态，保证后期的发展；南国返租方式采取的方式是先租后卖，按照租金反推售价，之后的南国返租方式采取的方式是先租后卖，按照租金反推售价，之后的租金涨幅超过约定比例的部分采取三七分成；租金涨幅超过约定比例的部分采取三七分成；项目点评项目点评 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 87 案例分案例分析析 福星国际城福星国际城 项目定位项目定位:通过特有的集中业态和商业氛围营造，创造开放式、体验式、庭院式的首个生活方式中心 开街时间开83、街时间:2011年 开发商开发商:福星惠誉房地产有限公司 管理公司管理公司 :福星惠誉房地产有限公司自行成立管理公司 商业部分建筑面积商业部分建筑面积:32,220平方米（一期）停车位数量停车位数量:浮云商业地上33个，地下150个 租售方式租售方式:售后返租，由开发商福星惠誉管理公司统一招商、经营 CB Richard Ellis|Page 88 案例分案例分析析 建筑布局建筑布局 一期浮云商业13,159.25，2010年6月30日交付；公摊3%，层高一楼5米，二楼3.6米 二期住宅底商5,595.03，2010年9月30日交付 三期公寓裙楼13,316.50，整售 CB Richard 84、Ellis|Page 89 整体业态规划整体业态规划 案例分案例分析析 社区配套零售社区配套零售+部分轻食部分轻食+部分生活服务部分生活服务 社区配套零售社区配套零售+部分轻食部分轻食+部分生活服务部分生活服务 零售零售 业态整体规划业态整体规划 CB Richard Ellis|Page 90 案例分案例分析析 特色餐饮品牌特色餐饮品牌 独蛙独蛙 巴适巴适 老村长老村长 御甲宴御甲宴 和记鲶鱼和记鲶鱼 顺风汤馆顺风汤馆 创意家具创意家具 麦加咖啡麦加咖啡 鲜花店鲜花店 城中村私房菜城中村私房菜 已入驻商家：已入驻商家：餐饮：巴适，和记鲶鱼，御甲宴，老村长，全聚贤，和汤轩，独蛙，西美披萨，上上85、千吉，顺风汤馆，麦加咖啡，城中村私房菜，爵士岛咖啡，娱乐：麦浪KTV，梵迦瑜伽馆 其他：美克美家，丝可丽美发，佐登妮丝SPA，鲜花店，创意家具，36度男士时尚服装店 品牌品牌 租赁面积租赁面积 餐饮类型餐饮类型 经营特色经营特色 巴适 约1,080平米 川菜，商务聚会 时尚川菜馆 御甲宴 约1,000平米 特色中高档商务餐厅 鲍汁甲鱼为特色 老村长 约1,100平米 农家菜，家庭朋友聚会 以农家菜为特色菜，装修走古香风格 和记鲶鱼 约800平米 湖北菜，家庭朋友聚会 以铁锅鲶鱼为特色菜 独蛙 约1,000平米 川菜，商务聚会 以牛蛙为特色菜，装修和出品时尚，属改良川菜 顺风汤馆 约700平米 86、粤菜 以粤菜为经营特色 CB Richard Ellis|Page 91 案例分案例分析析 租售情况租售情况 销售市场表现：销售市场表现：销售策略：产权式商铺，售后返租 销售时间：2009年9月12日（一期）销售面积：28,000平方米（78间）销售价格：1楼套2楼均价25,000元/平方米；售后返租策略：8年返租，年回报7（税前）主要买家：武汉中小投资者、商家、江浙私营业主、福建私营业主 主要购买面积：200300平方米 二期商铺销售时间：2011年8月 租赁市场表现：租赁市场表现：租金：餐饮/休闲：70-150元/平方米；零售：150-200元/平方米 当前出租率：80 物业管理费：4.287、元/平方米月 CB Richard Ellis|Page 92 项目定位上与徐东商圈差异化竞争，重点发展餐饮业态，以休闲和项目定位上与徐东商圈差异化竞争，重点发展餐饮业态，以休闲和 生活服务为辅；生活服务为辅；商铺采取售后返租的销售方式，统一经营权，严格按照定位进行招商铺采取售后返租的销售方式，统一经营权，严格按照定位进行招商管理，是项目定位得以实现的保证；商管理，是项目定位得以实现的保证；项目点评项目点评 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 93 案例分析案例分析统百统百幸福里幸福里 案例分析案例分析 项目定位项目定位:主要吸纳区域内常住潜在消费群体，定位新后湖商圈88、内首个时尚主题街区。开业时间开业时间:预计2012年12月 开发商开发商:武汉统百联合置业有限公司 管理公司管理公司 :武汉统百资产管理有限公司 楼层楼层:1-3F，主要以独立商业街加部分社区底商为主 商业部分建筑面积商业部分建筑面积:约2.4万平方米 停车位数量停车位数量:约170个 租售方式租售方式:返租销售+自然销售 物业交付标准物业交付标准:产品产品:主推产品 50-150 CB Richard Ellis|Page 94 儿童主题区儿童主题区 针对区域教育资源，汇聚幼儿早教、儿童培训、儿童娱乐、儿童零售等全方位的儿童消费方式 业业态总体定位态总体定位 餐饮零售区餐饮零售区 以餐饮等目89、的性消费功能，迅速带动项目的商业人气 生活服务区生活服务区 完善高档社区的生活配套，服务于周边社区居民 1#2#3#5#6#7#8#9#商商A 商商B 商商C 商商D 商商F 商商G 商商E 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 95 业态业态 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）比例比例 零售零售 6,050 25%餐饮餐饮 9,100 38%娱乐娱乐 5,850 37%儿童教育儿童教育 3,000 13 合计合计 24,000 100%业态业态 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）比例比例 主力店主力店 7,000 29%次主力店次主力店 6,600 28%标准店标90、准店 10,400 43%合计合计 24,000 100%各业态配比各业态配比 各商铺类型配比各商铺类型配比 三大业态以餐饮及娱乐主打，吸引人气，配以少量的零售作为生活配套；其中主力店和次主力店面积占据集中式商业一半以上的面积，以此能够平衡租金收入和整体招商及经营难度的关系。三大业态以餐饮及娱乐主打，吸引人气，配以少量的零售作为生活配套；其中主力店和次主力店面积占据集中式商业一半以上的面积，以此能够平衡租金收入和整体招商及经营难度的关系。商业业态业种配比商业业态业种配比主力店29%次主力店28%标准店43%案例分析 案例分析 CB Richard Ellis|Page 96 独立商业街区，分别91、为A、B、C、D、E、F、G、7，共计129套商铺，总销售面积8863.93；一一期推售情况期推售情况 产品面积分析产品面积分析 面积面积 套数套数 套数比套数比 面积比面积比 30以内 31 24%8%31-50 46 36%19%51-100 35 27%25%100以上 17 13%48%产品楼层分析产品楼层分析 楼层楼层 套数套数 套数比套数比 面积比面积比 一层内/外街 83 64%43%二层 46 36%57%50以内的铺源共计77套，占整体推售产品的70%，面积比为27%；一层内外街铺源共计83套，占整体推售产品的64%，面积比为43%；200万以内的浦源共计113套，占整体推售92、产品的88%，面积比为55%；产品总价分析产品总价分析 总价总价 套数套数 套数比套数比 面积比面积比 100万以内 68 53%27%101-150万 26 20%13 151-200万 19 15%15%201-250万 3 2%4%251万以上 13 10%41%案例分析案例分析 商商E E 商商G G CB Richard Ellis|Page 97 案例分案例分析析 租售情况租售情况 销售市场表现：销售市场表现：销售策略：产权式商铺，售后返租 销售时间：2012年4月26日（一期）销售价格：1楼均价37,000元/平方米；2楼均价25,000元/平方米；售后返租策略：5-8年返租，年93、回报外街6，内街7%，二楼8%；主要买家：区域中小投资者 主要购买面积：30100平方米 租赁市场表现：租赁市场表现：租金：一楼：120-150元/平方米；二楼：50-80元/平方米 招商完成：80 CB Richard Ellis|Page 98 商铺采取售后返租的销售方式，统一经营权，严格按照定位进行商铺采取售后返租的销售方式，统一经营权，严格按照定位进行 招商管理，是项目定位得以实现的保证；为住宅溢价；招商管理，是项目定位得以实现的保证；为住宅溢价；调整不同区域的返租率，来平衡不同区域产品的销售速度；调整不同区域的返租率，来平衡不同区域产品的销售速度；项目点评项目点评 案例分析案例分析 94、CB Richard Ellis|Page 99 案例分析光谷天地案例分析光谷天地 案例分析案例分析 项目定位项目定位:服务光谷科技精英人群，适合中产阶级家庭 集体活动，满足周边一定商务配套餐饮、娱 乐，集休闲、购物、娱乐于一体，打造品质 格调双首层步行街。开业时间开业时间:2011年12月 开发商开发商:湖北长城建设实业有限公司 管理公司管理公司 :湖北长城建设实业有限公司 楼层楼层:B1停车场，1F3F 零售、餐饮、娱乐 商业部分建筑面积商业部分建筑面积:52,000平方米 停车位数量停车位数量:近700个 租售方式租售方式:只租不售 物业交付标准物业交付标准:毛坯交付，底商部分有中央空调95、，商业街部 分自行安装空调 CB Richard Ellis|Page 100 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 17 18 1 2 3 4 5 6 光谷世界城 光谷中心花园 洪福家园 尖东智能花园 逸景华庭 紫菘枫林上城 光谷新世界 阳光在线 曙光嘉园 金地阳光城 清江山水 江南家园 巴比伦堡 谓语城 中建康城 山水华庭 云顶居 东林外庐 光谷智慧城 拿铁公寓 19 20 保利花园 金地太阳城 13 14 锦绣龙城 康桥小区 15 16 常青藤茗苑 广厦华庭 21 22 剑桥春天 巴黎豪庭 23 24 虹景花园 关山春晓 25 26 当代国际花园 万科城市花园 7 丽岛漫96、城 光谷天地周边住宅小区非常密集，但主要集中在民族大道、关山大道和珞喻东路沿线，容易被光谷世界城分流客群；光谷天地项目附近尤其是东面住宅小区分布较少，能够步行前来消费的人群数量有限。27 28 学府佳园 光谷陆景苑 1 2 3 4 5 6 8 10 11 12 13 14 1 2 3 4 5 6 21 22 23 15 16 17 18 19 20 24 25 26 7 已建成小区 在建小区 8 7 9 27 28 消费群体来源消费群体来源 案例分析案例分析 光谷光谷 天地天地 8 光谷坐标城 南湖大道 中环线 雄楚大街 珞瑜路 CB Richard Ellis|Page 101 项目定位项目97、定位 在大同的世界里寻找大不相同在大同的世界里寻找大不相同 客群圈层化 客单价差异化 档次差异化 品牌差异化 光谷世界城光谷世界城 学生为主要消费人群 硬件短缺导致餐饮明显不足 消费低端化 内部人流动线混乱 光谷新世界中心光谷新世界中心 高档消费 商务时尚消费 针对项目自身写字楼白领商务配套 高端零售 光谷天地光谷天地 家庭式消费家庭式消费 餐饮消费餐饮消费 休闲娱乐消费休闲娱乐消费 适合中产阶级家庭集体活动，满足周边一定商务配套餐饮,集休闲消费娱乐于一体的消费形式。案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 102 项目整体规划项目整体规划案例分析 案例分析 E区区 1F：98、零售商铺：零售商铺 23F：沃尔玛超市：沃尔玛超市 F3区区 12F：零售：零售/餐饮餐饮 3F：休闲：休闲 F2区区 12F：零售：零售/餐饮餐饮 3F：休闲：休闲 F1区区 1F：零售：零售 2F：米乐星：米乐星KTV 3F：华谊兄弟影院：华谊兄弟影院 具有一定商业规模的光谷区域腹地商业中心；与光谷世界城、未来的光谷新世界中心共同营造光谷商圈，同时错位竞争；适当增加餐饮、娱乐、儿童等目的性消费业态，吸引人流，积聚人气；针对目标消费群体的特征，营造舒适的消费环境和便利、充足的停车配套。CB Richard Ellis|Page 103 业态组合及代表品牌业态组合及代表品牌 案例分析案例分析 99、1F租金报价：租金报价：75-280元元/平方米平方米/月月 皮具配饰、药品轻食、水吧皮具配饰、药品轻食、水吧糕点、品牌餐饮、家用小电糕点、品牌餐饮、家用小电器、营业厅、化妆品器、营业厅、化妆品 品牌服装旗舰店、品牌服装旗舰店、国际品牌中西快餐咖啡、国际品牌中西快餐咖啡、个人护理品牌、银行个人护理品牌、银行 家居饰品床品、美容美家居饰品床品、美容美发发SPA、服装鞋帽配饰、服装鞋帽配饰 餐饮美食餐饮美食 休闲食品、潮流休闲食品、潮流配饰、电玩娱乐配饰、电玩娱乐 1F 意向进驻品牌：星巴克、意向进驻品牌：星巴克、DQDQ、一茶一坐、巴适、一茶一坐、巴适、KFCKFC、满记甜品、赛百味、黄记煌、杰100、之行、屈臣氏、爱帝、猫人、满记甜品、赛百味、黄记煌、杰之行、屈臣氏、爱帝、猫人 CB Richard Ellis|Page 104 业态组合及代表品牌业态组合及代表品牌案例分析 案例分析 2F租金报价：租金报价：65-150元元/平方米平方米/月月 品牌服装旗舰店、国际品牌中西快餐咖啡品牌服装旗舰店、国际品牌中西快餐咖啡 餐饮美食餐饮美食 综合零售综合零售 儿童教育、休闲娱乐、美容美发儿童教育、休闲娱乐、美容美发 2F 意向进驻品牌：棒约翰、新爱婴、安踏、多喜爱、克丽缇娜、椰岛、孩皮吧、妈咪购、自然美意向进驻品牌：棒约翰、新爱婴、安踏、多喜爱、克丽缇娜、椰岛、孩皮吧、妈咪购、自然美 已进驻主力101、店：沃尔玛、米乐星 已进驻主力店：沃尔玛、米乐星 CB Richard Ellis|Page 105 业态组合及代表品牌业态组合及代表品牌 案例分析案例分析 华谊兄弟影院 咖啡简餐咖啡简餐 棋牌、茶社、健身棋牌、茶社、健身 3F租金报价：租金报价：60-80元元/平方米平方米/月月 3F 已进驻主力店：华谊兄弟影院已进驻主力店：华谊兄弟影院 意向进驻品牌：名典咖啡语茶、秀玉红茶坊意向进驻品牌：名典咖啡语茶、秀玉红茶坊 CB Richard Ellis|Page 106 儿童类品牌是光谷天地的特色业态，针对周边小区居民的儿童类消费，商家类型包括儿童零售、培训、游乐等，目前开业不到1年的时间，儿童102、类商家经营状况良好，大部分已经开始盈利，而且商家对于未来很看好；儿童类业态经营情况儿童类业态经营情况 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 107 儿童类业态作为新兴的业态，已经在商业体中占据重要比例，他们迎合儿童类业态作为新兴的业态，已经在商业体中占据重要比例，他们迎合 了目前家长对于子女成长教育的需求，属于典型的家庭型消费。他们了目前家长对于子女成长教育的需求，属于典型的家庭型消费。他们 喜欢在居民密集区开店；喜欢在居民密集区开店；儿童类业态属于目的消费型，尤其是儿童培训和游乐。他们可以接儿童类业态属于目的消费型，尤其是儿童培训和游乐。他们可以接受二楼甚至三楼的位置103、，但需要有明显的导示和店招；受二楼甚至三楼的位置，但需要有明显的导示和店招；项目点评项目点评 案例分析案例分析 CB Richard Ellis|Page 108 项目商业定位项目商业定位 CB Richard Ellis|Page 109 战略分析战略分析 在商业定位之前，首先需要明确本项目打造商业的三大目标：品质形象、租金收益和控制经在商业定位之前，首先需要明确本项目打造商业的三大目标：品质形象、租金收益和控制经营风险；营风险；充分发挥项目地段和建筑充分发挥项目地段和建筑高品质的优势，引入较高高品质的优势，引入较高品质的商家，提升项目的品质的商家，提升项目的影响力以及为住宅溢价；影响力以及104、为住宅溢价；在合理定位的前提下，甄在合理定位的前提下，甄选高租金业态和商家品牌选高租金业态和商家品牌。获取尽可能高的租金收。获取尽可能高的租金收益；益；业态和租金要满足基本的业态和租金要满足基本的市场运作规律，商家经营市场运作规律，商家经营稳定，逐步实现租金增长稳定，逐步实现租金增长和低空置率。和低空置率。三大目标三大目标 低运营风险低运营风险 租金收益租金收益 品质形象品质形象 CB Richard Ellis|Page 110 业态组合模型业态组合模型 市场供需市场供需 项目自身项目自身 条件条件 目标客户需求目标客户需求 业态组合模型业态组合模型 根据目前的市场供应情况，找寻根据目前的市105、场供应情况，找寻适合生存的业态和供应空白点，适合生存的业态和供应空白点，来设置项目业态；来设置项目业态；找准项目的目标客户，找准项目的目标客户，挖掘客户的需求，包括挖掘客户的需求，包括生活和工作相关；有针生活和工作相关；有针对性地设置项目业态；对性地设置项目业态；结合项目自身的建筑特性，结合项目自身的建筑特性，包括临街展面、进深、楼包括临街展面、进深、楼层等因素，考虑适合业态；层等因素，考虑适合业态；CB Richard Ellis|Page 111 商业环境 典型项目 商家意愿 区域商业以餐饮、休闲娱乐以及生活配套为主；大型卖场有各自的辐射区域；传统零售氛围较弱 区域内新兴的商业项目仍以底商106、为主；业态上以银行、休闲娱乐、餐饮和生活配套为主；许多项目在初期尝试过零售业态，但大多经营不善；展示型零售业态对于本项目持谨慎态度；餐饮、休闲娱乐和生活配套对本项目兴趣较大；儿童类业态，尤其是儿童培训对于本项目兴趣较大；商业环境是区域长时间形成的结果，而典型项目是近期出现的并已经接受过市场检验的商业，商商业环境是区域长时间形成的结果，而典型项目是近期出现的并已经接受过市场检验的商业，商家意愿是通过有丰富拓展经营的商户了解到对于本项目的看法及入驻意愿；家意愿是通过有丰富拓展经营的商户了解到对于本项目的看法及入驻意愿；从以上三者分析来看，餐饮、休闲娱乐、生活配套等业态能够较好地生存下去，而儿童类业107、态是从以上三者分析来看，餐饮、休闲娱乐、生活配套等业态能够较好地生存下去，而儿童类业态是市场机会点；市场机会点；商业现状分析商业现状分析 CB Richard Ellis|Page 112 项目的潜在消费群体 老汉口社区老汉口社区 居民居民 周边政府机关，周边政府机关，事业单位事业单位 新建小区的新建小区的 业主业主 周边写字楼周边写字楼 周周边边丰富的丰富的 教教育育资资源源 消费人群消费人群 CB Richard Ellis|Page 113 Click to add Title 美容美容spa 商务简餐商务简餐 金融服务金融服务 名品消费名品消费 生活服务生活服务 少儿培训少儿培训 潜在108、需求 朋友聚餐朋友聚餐 儿童亲子教育儿童亲子教育 宴请需求宴请需求 家庭聚餐家庭聚餐 区域需求总结区域需求总结 CB Richard Ellis|Page 114 项目物业条件项目物业条件 建筑标准高：商业立面使用石材结合玻璃的方式打造，使得商业街富有很强的品质感；适合吸引一些注重物业品质的商家；建筑标准高：商业立面使用石材结合玻璃的方式打造，使得商业街富有很强的品质感；适合吸引一些注重物业品质的商家；沿京汉大道的商业较少，商业大多集中在义和巷，所以未来主力业态必定放在义和巷沿线；沿京汉大道的商业较少，商业大多集中在义和巷，所以未来主力业态必定放在义和巷沿线；项目局部设计有广场，需要在业态定位109、时利用起来，营造一种生活方式；项目局部设计有广场，需要在业态定位时利用起来，营造一种生活方式；项目存在大量内街，该区域内街的生存有较大的困难，需要有针对性地设置较强目的性业态；项目存在大量内街，该区域内街的生存有较大的困难，需要有针对性地设置较强目的性业态；CB Richard Ellis|Page 115 展示型业态展示型业态 儿童类业态儿童类业态 主题主题 生活配套型生活配套型 业态业态 餐饮业态餐饮业态 业态定位初探业态定位初探 京汉大道作为城市的主干道，车京汉大道作为城市的主干道，车流和人流量较大。充分利用项目临流和人流量较大。充分利用项目临京汉大道的展示面，设置展示型业京汉大道的展示110、面，设置展示型业态商业；态商业；提升项目的形象和品质，同时能提升项目的形象和品质，同时能够为住宅项目溢价；够为住宅项目溢价；可选择的商家类型有：可选择的商家类型有：名车展示、名车展示、国际家居、国际咖啡、私人理财银国际家居、国际咖啡、私人理财银行、红酒、燕窝虫草等行、红酒、燕窝虫草等 CB Richard Ellis|Page 116 展示型业态展示型业态 儿童类业态儿童类业态 主题主题 生活配套型生活配套型 业态业态 餐饮业态餐饮业态 业态定位初探业态定位初探 餐饮业态属于较强的目的型业态，餐饮业态属于较强的目的型业态，它能够不依托于其他业态而生存，它能够不依托于其他业态而生存，能够为项目带111、来人气；保证项目能能够为项目带来人气；保证项目能够很好地运营；够很好地运营；区域内餐饮商家众多，餐饮氛围区域内餐饮商家众多，餐饮氛围浓厚，适合餐饮业态的发展；浓厚，适合餐饮业态的发展；可选择的商家类型有：可选择的商家类型有：中型商务中型商务型餐饮、特色料理、精品火锅等；型餐饮、特色料理、精品火锅等；CB Richard Ellis|Page 117 展示型业态展示型业态 儿童类业态儿童类业态 主题主题 生活配套型生活配套型 业态业态 餐饮业态餐饮业态 业态定位初探业态定位初探 儿童类业态属于目标型业态，满儿童类业态属于目标型业态，满足儿童和少儿类客户的需求，属于典足儿童和少儿类客户的需求，属于112、典型的家庭型消费；型的家庭型消费；区域内居民密集，且教育资源丰区域内居民密集，且教育资源丰富，适合儿童型业态的发展；富，适合儿童型业态的发展；区域内儿童型业态较少，该业态区域内儿童型业态较少，该业态存在较好的市场机会；存在较好的市场机会；可考虑的商家类型有：可考虑的商家类型有：儿童零售、儿童零售、儿童培训等，其中培训可包括多个门儿童培训等，其中培训可包括多个门类，如语言培训、亲子教育、才艺培类，如语言培训、亲子教育、才艺培训等；训等；CB Richard Ellis|Page 118 展示型业态展示型业态 儿童类业态儿童类业态 主题主题 生活配套型生活配套型 业态业态 餐饮业态餐饮业态 业态定113、位初探业态定位初探 项目采取返租销售，项目整体租项目采取返租销售，项目整体租金水平会影响到最后的财务表现；生金水平会影响到最后的财务表现；生活配套型业态租金较高，这是本项目活配套型业态租金较高，这是本项目的一个重点业态；的一个重点业态；引入此类业态需要注意保证商业引入此类业态需要注意保证商业街的整体品质；街的整体品质；可考虑的商家类型有：可考虑的商家类型有：银行、移动银行、移动/联通联通/邮政营业厅、药店、房产中介、邮政营业厅、药店、房产中介、蛋糕房、化妆品店、干洗店等；蛋糕房、化妆品店、干洗店等；CB Richard Ellis|Page 119 项目的市场占位项目的市场占位 大智嘉大智嘉园114、园 金色家金色家园园 融科天融科天城城 社区型商业社区型商业 馨悦国馨悦国际际 本案本案 区域大多项目都处于自然发展状态，商家更换频繁，无明确的区域划分和业态定位；区域大多项目都处于自然发展状态，商家更换频繁，无明确的区域划分和业态定位；本案住宅项目是区域最高端的，而且商业立面已显示出较高品质，所以本案在市场上的占位需要本案住宅项目是区域最高端的，而且商业立面已显示出较高品质，所以本案在市场上的占位需要跳脱社区型商业，占位为跳脱社区型商业，占位为区域型的精致商业体；区域型的精致商业体；CB Richard Ellis|Page 120 72%20%精致生活配套 大汉口精致生活会所大汉口精致生活115、会所 主题定位主题定位 儿童天地 精品餐饮 CB Richard Ellis|Page 121 项目主题演绎项目主题演绎 名车概念展示名车概念展示 CB Richard Ellis|Page 122 在流水幕墙下，消磨一个下午的阳光在流水幕墙下，消磨一个下午的阳光 项目主题演绎项目主题演绎 CB Richard Ellis|Page 123 纯正的咖啡与甜点与你相伴纯正的咖啡与甜点与你相伴 项目主题演绎项目主题演绎 CB Richard Ellis|Page 124 项目主题演绎项目主题演绎 享受舌尖上的诱惑享受舌尖上的诱惑 CB Richard Ellis|Page 125 在这里，遭遇全世116、界儿童的天真烂漫在这里，遭遇全世界儿童的天真烂漫 项目主题演绎项目主题演绎 CB Richard Ellis|Page 126 项目主题演绎项目主题演绎 享受快乐与成长享受快乐与成长 CB Richard Ellis|Page 127 在这里，给最爱的自己一点私享时间在这里，给最爱的自己一点私享时间 项目主题演绎项目主题演绎 CB Richard Ellis|Page 128 这里是老汉口的中心位置，有许多老汉口人居住在这里 这里有许多新盖的楼房，有许多新汉口人搬来这里 城市日新月异，新旧更迭 商业品质也在提升 在这里，我们准备好了香浓的咖啡和精致美食 为孩子找来了最好的成长辅导老师 紧张工作117、之余，也可以来这里放松身体 你生活所需也在这里能够找到。这里是大武汉精致生活会所这里是大武汉精致生活会所 这里是京汉这里是京汉19031903 CB Richard Ellis|Page 129 子女消费子女消费 商务人士商务人士 区域中高收入区域中高收入家庭家庭 因子女培训教育而来的消费 区域内商务人士区域内商务人士 是项目的重要消费群体，包括工作简餐、商务宴请、礼品等消费。家庭消费：包括日常生活消费、与家人朋友的聚会就餐等消费。目标客群分析目标客群分析 CB Richard Ellis|Page 130 客群特征 白领白领 情调情调 中产中产 商务商务 中产中产 家庭家庭 钟情钟情于有情调118、的事物于有情调的事物，他们，他们追求生活的品味，乐于接受新鲜追求生活的品味，乐于接受新鲜事物。事物。他们处于事业上升期，平时有许多社交宴请的需要他们处于事业上升期，平时有许多社交宴请的需要。他们关。他们关注用餐的环境和休闲场所的档次。注用餐的环境和休闲场所的档次。他们享受工作，更享受生活他们享受工作，更享受生活。关注子女的生活和成长，教育。关注子女的生活和成长，教育观念新潮。观念新潮。目标客群分析目标客群分析 CB Richard Ellis|Page 131 业态详细定位业态详细定位 充分挖掘临街展示的价值，引入展示性强以及能够提升项目形象的业态；充分挖掘临街展示的价值，引入展示性强以及能够119、提升项目形象的业态；围绕中高端家庭消费和部分商务消费，重点引入餐饮、儿童培训和生活配套业态；围绕中高端家庭消费和部分商务消费，重点引入餐饮、儿童培训和生活配套业态；高租金收入高租金收入 保持项目的高端形象保持项目的高端形象 持续稳定的经营持续稳定的经营 品质型的生活配套业态品质型的生活配套业态 高级商务餐饮和简餐高级商务餐饮和简餐 儿童培训和零售儿童培训和零售 项目目标 市场机会 美容美容、美发、美发 银行银行 便利店、药店便利店、药店 干洗店、中介干洗店、中介 生活配套 素质培训素质培训 语言培训语言培训 亲子教育亲子教育 精品儿童零售精品儿童零售 儿童类业态 高级商务餐厅高级商务餐厅 各类120、特色餐饮各类特色餐饮 咖啡简餐咖啡简餐 甜品、蛋糕房甜品、蛋糕房 提高餐饮比例 豪车展厅豪车展厅 红酒红酒 精品家居精品家居 私人理财银行私人理财银行 国际咖啡品牌国际咖啡品牌 增加项目亮点 CB Richard Ellis|Page 132 平面分区规划平面分区规划 形象展示区形象展示区 儿童天地儿童天地 品质生活品质生活演绎区演绎区 CB Richard Ellis|Page 133 业态组合建议业态组合建议 BF 咖啡西餐（685.32）推荐品牌 CB Richard Ellis|Page 134 三里屯三里屯villagevillage CB Richard Ellis|Page 13121、5 业态组合建议业态组合建议 1F 银行 品牌咖啡 高级商务餐厅 儿童零售 蛋糕房 红酒专卖 语言培训机构 亲子培训 餐饮 移动营业厅 药妆/药房 特色餐饮 银行 名车展厅 推荐品牌 高端茶叶/茶具 保健品 燕窝专卖 CB Richard Ellis|Page 136 业态组合建议业态组合建议 2F 品牌咖啡 高级商务餐厅 乐器培训 跆拳道 美容spa 特色火锅 美发造型 套三楼 特色餐饮 套三楼 套三楼 特色餐饮 推荐品牌 CB Richard Ellis|Page 137 业态组合建议业态组合建议 3F 舞蹈培训 美容spa 特色餐饮 特色火锅 特色餐饮 作为二楼餐饮 办公室 推荐品牌 C122、B Richard Ellis|Page 138 业态配比业态配比 业态业态 类型类型 面积（）面积（）比例比例 零售 车展、咖啡、红酒、燕窝、蛋糕房等 1,005.87 7%生活配套 银行、药店、通讯、美容美发等 2,556.85 18%儿童 儿童零售、亲子早教、培训 3,322.99 24%餐饮 各类特色餐饮、火锅、高级商务餐厅等 7,495.29 52%CB Richard Ellis|Page 139 作为高端豪华多品牌的专业汽车销售服务公司，北京名车汇汽车销售服务有限公司首次在江城落户，为用户提供一站式的购车体验，并提供VIP尊享的名车订制服务。武汉名车汇集展厅关注每一个细微之处，全123、面营造高品位的优雅氛围。武汉名车汇集汽车销售服务有限公司秉承国际化的服务理念，其对时尚、品位、多元的高品质生活的深刻理解，使名车汇能为客户提供更加体贴入微的关爱。主力商家推荐主力商家推荐 CB Richard Ellis|Page 140 Costa的创始人Bruno和Sergio兄弟积累下丰富的咖啡烘焙与混合的经验，并为Costa确立了独树一帜的烘焙风格。多年以后，在世界各地的Costa，送到您手中的正是与Parma城中一模一样的上乘咖啡由专业咖啡品质师精心调配，深得欧洲咖啡精髓，真正源于意大利的纯正意式咖啡。主力商家推荐主力商家推荐 CB Richard Ellis|Page 141 珈境124、餐厅坐拥武汉最繁华地段之一的西北湖，可谓闹中取静，彷如灯红酒绿中的一缕清风。作为现如今流行的主题餐厅，门口是白色的迎宾雕塑，笑容可掬的待者一身白色西服对着顾客一百度的鞠躬，给人很舒服的感觉。属于高端商务餐饮；主力商家推荐主力商家推荐 CB Richard Ellis|Page 142 当年情港式茶餐厅，始创于2007年，是武汉东诚餐饮投资管理有限公司投资，以经营“香港地道美食”为特色的港式餐厅。餐厅具有鲜明的港式主题风格，将香港饮食文化和香港风情、香港音乐元素，紧密融合。餐厅秉承“以文化和氛围吸引客人，以出品和服务留住客人”的经营理念。坚持以优质的出品、亲切的服务及舒适的环境为顾客带来愉悦的用125、餐服务。餐厅于2008年元月被“武汉晚报”大武汉评为全年武汉市最优质餐厅50强之一。主力商家推荐主力商家推荐 CB Richard Ellis|Page 143 “健康，家族，自然”韩国米舍是把石锅拌饭作为代表食品提供给客人的韩国全餐连锁店。米舍的目标不是纯粹销售饮食的餐厅，而是用新鲜的材料，健康的调理法，优质的服务带给客人健康、活力的生活。米舍遵守“无味精，少油，多新鲜”的原理，尽自己的努力给客人提供新鲜、健康、好吃的饮食。主力商家推荐主力商家推荐 CB Richard Ellis|Page 144 贝尔曼钢琴-小提琴音乐教育中心，是英国伦敦钢琴学校在亚洲的唯一合作机构。中心坐落在绿树成荫，126、鸟语花香的武汉天地九栋历史建筑之一原吴佩孚公馆。贝尔曼以“创造中国顶级音乐艺术中心”为目标，力求开创中国音乐教育文化的先河，并稳步发展成为全国音乐教育市场具有领导性的教育机构之一。机构吸收了中外先进的教学经验，在特有的艺术环境中培养更多的音乐人才，让他们一步一步走向世界的音乐之巅。主力商家推荐主力商家推荐 CB Richard Ellis|Page 145 贝贝熊母婴用品专卖是一家致力于为孕妇和06岁婴幼儿提供优质商品及全面精心服务的企业，经营项目包括孕妇婴幼儿食品、用品、服装。公司成立于2003年5月，以其产品价格平、服务优、品种全的特点吸引了广大消费者，现已发展成为直营式连锁店，店面遍布湖127、南、湖北、江西、江苏、四川、重庆，拥有会员近百万名。主力商家推荐主力商家推荐 CB Richard Ellis|Page 146 2003年4月，“奇卡儿童潜能开发中心连锁（中国）总部”正式在我国九省通衢的江城武汉成立。自此，奇卡人在“规范自己；善待自己；支持并满足客户，惠及全社会”的企业核心价值观引领下，以“让中国孩子的童年没有遗憾”为企业使命，始终践行“明天比今天再进一步”的企业精神，勇往直前。迄今为止，奇卡的足迹已遍布全国20多个省市自治区，百余个城市。主力商家推荐主力商家推荐 CB Richard Ellis|Page 147 财务测算财务测算 CB Richard Ellis|Pag128、e 148 测算方法测算方法 售价为自然销售情况下的价格 采取市场比较法，选取大智嘉园和融科天城作为比较对象；因为这两个项目距离本案较近，且为近期销售项目，可比性较强；选取一层售价作为测算对象 由于大智嘉园首层的层高为7.4米，可以当做两层使用，所以需按比例折算其6万/的首层售价，折算系数选取1.2，即其正常商业层高的首层售价为5万/；将目前持有部分的商业暂不考虑销售。售价测算思路售价测算思路 本阶段租金以项目的业态落位为基础，根据区域市场内各业态的租金情况和商户访谈的租金作为参考值，进行租金测算；在售后返租方面，以发展商目前的定价、售后返租溢价和返租比例为基准，进行测算。租金测算思路租金测算129、思路 CB Richard Ellis|Page 149 财务测算分区财务测算分区 A区 A区 B区 C区 D区 E区 F区 按照区域的位置和按照区域的位置和相似性，将整体项目相似性，将整体项目划分为划分为6个区；个区；售价和租金按照这售价和租金按照这个分区执行；个分区执行；CB Richard Ellis|Page 150 权重 大智嘉园 融科天城 临主干道的首层售价 50,000 60,000（元/平方米）地段 15%10 12 交通状况 8%8 12 周边商业配套 6%9 11 商业可达性 15%9 12 商业昭示性 8%9 12 项目成熟度 8%10 12 整体商业体量 6%9 12 130、客流量 6%9 12 周边商业环境 5%10 11 商铺实用性 10%12 10 项目物业品质 8%7 8 商业业态丰富程度 5%8 11 加权价格 53821 53004 比重 50%50%总计 53,412 采取市场比较法得出项目位于京汉大道一层商铺价格为：采取市场比较法得出项目位于京汉大道一层商铺价格为：53,412元元/平方米平方米 售价建议 售价建议 CB Richard Ellis|Page 151 售价建议 售价建议 扣除目前持有扣除目前持有3,290.55平米，剩余销售部分预计可实现的销售均价为平米，剩余销售部分预计可实现的销售均价为25,950元元/，总金额，总金额2.9亿元131、；亿元；项目整体售价测算 单价（元/）面积（）总售价（元）A区一层 53,412 377.21 20,147,700 A区二层 32,047 370.05 11,859,160 A区三层 0 0 0 B区一层 45,401 699.09 31,739,077 B区二层 27,240 708.41 19,297,326 B区三层 18,160 718.73 13,052,298 C区一层 43,131 331.6 14,302,084 C区二层 25,878 327.37 8,471,785 C区三层 15,096 331.48 5,003,918 D区一层 43,131 509.92 21,9132、93,121 D区二层 25,878 440.03 11,387,237 D区三层 15,096 635.41 9,591,950 E区一层 32,348 544.4 17,610,196 E区二层 19,409 726.97 14,109,571 E区三层 11,322 761.41 8,620,505 F区一层 30,191 1,148.18 34,665,130 F区二层 18,115 1,206.74 21,859,882 F区三层 10,567 738 7,798,431 负一层 30,191 685.35 20,691,657 总计 25,950 11,260 292,201,03133、0 CB Richard Ellis|Page 152 租金建议 租金建议 租金/时间 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 出租率 80%85%90%95%95%平均租金（元/平米/月）86.30 86.30 89.09 94.82 100.94 年租金收益（万元）1,191 1,266 1,384 1,555 1,655 CB Richard Ellis|Page 153 售后返租模式下的财务表现 售后返租模式下的财务表现 目前项目分为持有部分和销售部分，其中持有部分的面积为目前项目分为持有部分和销售部分，其中持有部分的面积为3,290.55平米，在租期内（根据业平米，在租期内（根据业态134、落位，租期为态落位，租期为5年或年或8年）的租金收益为年）的租金收益为3,207万元。万元。销售部分的面积为销售部分的面积为1,1090.78平米，按照平米，按照5年返租年返租29%，8年返租年返租55%，在租期内的租金收益为，在租期内的租金收益为0.868亿元。返租后销售溢价金额为亿元。返租后销售溢价金额为1.045亿元，项目的整体返租金额为亿元，项目的整体返租金额为1.863亿元。即销售部分返租溢价金额约为亿元。即销售部分返租溢价金额约为499万元。万元。返租部分售价溢价返租部分售价溢价 返租期间租金收入返租期间租金收入 返租期间返租支出返租期间返租支出 1.045亿元亿元 0.868亿元135、亿元 1.913亿元亿元 1.863亿元亿元 持有部分持有部分在租期内在租期内可获得可获得3,207万元的租金万元的租金收益。收益。CB Richard Ellis|Page 154 无返租区域的财务测算无返租区域的财务测算 假定项目无返租区域的商铺按照返租销售，根据业态落位后的租金收益进行财务测算，财务表假定项目无返租区域的商铺按照返租销售，根据业态落位后的租金收益进行财务测算，财务表现如下：现如下：无返租区域商铺面积为无返租区域商铺面积为1517.42平米，按照目前的售价进行测算，整体返租后缺口为平米，按照目前的售价进行测算，整体返租后缺口为227万元。万元。主要体现在主要体现在B101B136、103，C区和区和D区共区共16间商铺。间商铺。汽车展示和钢琴培训，此区域业态代表了项目的品质和高端形象代表了项目的品质和高端形象。按照8年返租销售，返租缺口为返租缺口为612万元万元。B区商铺区商铺 C区和区和D区区 C区为零售和美容SPA，D区为银行和餐饮业态。按照5年和8年返租销售，返租获得正收益返租获得正收益385万元万元。B B区商铺是展示项目形象的重要区域，所以这部分需要返租来控制业态；另外区商铺是展示项目形象的重要区域，所以这部分需要返租来控制业态；另外C C区和区和D D区的返租收益为正值，所以这两个区域也适合返租；所以建议将原本打算自然销售的区的返租收益为正值，所以这两个区域137、也适合返租；所以建议将原本打算自然销售的区域按返租销售；区域按返租销售；CB Richard Ellis|Page 155 附件 CB Richard Ellis|Page 156 商户访谈记录商户访谈记录 CB Richard Ellis|Page 157 品品类类 品牌品牌 基本介绍基本介绍 项目需求项目需求 对本项目的看法对本项目的看法 名品名品展展示示 名车 展厅 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：高端汽车销售 目标消费群：高端消费者面积需求：营业面积600-1000平米楼层需求：1楼承受租金：80-120元/月/平米观望；对京汉大道地段无特别偏好，展示效果不佳 亨得利 经营方式：138、区域代理，纯租赁形式 经营范围：名表销售 目标消费群：高端消费者 面积需求：-楼层需求：-承受租金：-不考虑；认为本项目商业氛围不浓；周大福 经营方式:直营,租赁物业经营范围：黄金珠宝 目标消费群：时尚消费者 面积需求：-楼层需求：-承受租金：-不考虑；只选取百货或购物中心；商户访谈商户访谈 CB Richard Ellis|Page 158 品品类类 品牌品牌 基本介绍基本介绍 项目需求项目需求 对本项目的看法对本项目的看法 名品名品展展示示 张万福 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：黄金珠宝 目标消费群：高端消费者面积需求：-楼层需求：-承受租金：-不考虑，只选择商业中心；美克 美家 139、经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：高档家具 目标消费群：中高端家庭消费者 面积需求：营业面积600-1000平米 楼层需求：1-2楼承受租金：100-150元/月/平米观望，需要具体考察和商务条件的情况；骏德 酒庄 经营方式:租赁物业经营范围：红酒 目标消费群：时尚消费者 面积需求：营业面积100-200平米 楼层需求：1楼 承受租金：150元元/月/平米观望，担心商业范围不浓厚；商户访谈商户访谈 CB Richard Ellis|Page 159 品品类类 品牌品牌 基本介绍基本介绍 项目需求项目需求 对本项目的看法对本项目的看法 高高级级商商务务宴宴请请 五仟锅 经营方式：直营，纯租赁140、形式 经营范围：粤菜 目标消费群：高端商务客，客单价300元/人次 面积需求：营业面积400-600平米 楼层需求：2-3楼 承受租金：50-80元/月/平米 考虑，餐饮氛围比较浓厚，关注租金；珈镜 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：高档主题餐厅 目标消费群：以商务宴请为主，客单价200元/人次 面积需求：营业面积2000平米 楼层需求：1-2楼 承受租金：50-60元/月/平米 对本项目比较感兴趣，认可本项目区域，关注项目整体定位及租金价格。独品 经营方式:直营，纯租赁形式 经营范围：目标消费群：以大众消费者，客单价60-80元/人次 面积需求：营业面积500-600平米 楼层需求：1-141、2楼 承受租金：70-80元/月/平米 可以考虑，关注项目整体定位及租金价格。商户访谈商户访谈 CB Richard Ellis|Page 160 品品类类 品牌品牌 基本介绍基本介绍 项目需求项目需求 对本项目的看法对本项目的看法 特特色色餐餐厅厅 当年情 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：港式茶餐厅 目标消费群：高大众消费者，客单价60-100元左右 面积需求：营业面积500平米 楼层需求：2-3楼 承受租金：50-60元/月/平米 可以考虑，认为区域内餐饮比较合适；韩国 米舍 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：韩式料理 目标消费群：大众消费者，客单价80-100元左右 面积需求：142、营业面积100-200平米 楼层需求：1楼 承受租金：80元/月/平米 对本项目非常感兴趣，希望入驻，比较关心项目租金水平。川霸 味道 经营方式:直营，纯租赁形式 经营范围：川菜 目标消费群：大众消费者，客单价60-100元左右 面积需求：营业面积300平米 楼层需求：1-2楼 承受租金：60-80元/月/平米 可以考虑，需要看具体项目规划和招商情况。商户访谈商户访谈 CB Richard Ellis|Page 161 品品类类 品牌品牌 基本介绍基本介绍 项目需求项目需求 对本项目的看法对本项目的看法 儿儿童童 贝尓曼 培训 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：少儿艺术培训 目标消费群：6143、-15岁儿童 面积需求：营业面积300-500平米 楼层需求：2-3楼 承受租金：50-60元/月/平米 可考虑，关注租金价格 奇卡 育乐 大本营 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：儿童培训 目标消费群：针对08岁的儿童，客单价50左右 面积需求：营业面积300平米 楼层需求：2楼 承受租金：40-50元/月/平米 可考虑，关注租金价格 贝贝熊 经营方式:直营，纯租赁形式 经营范围：儿童零售 目标消费群：孕产妇和0-6岁婴幼儿，客单价6080元 面积需求：200平米左右 楼层需求：1-2楼 承受租金：80-100元/月/平米 可考虑，需要临街位置 商户访谈商户访谈 CB Richard E144、llis|Page 162 品品类类 品牌品牌 基本介绍基本介绍 项目需求项目需求 对本项目的看法对本项目的看法 儿儿童童 红黄蓝 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：少儿早教 目标消费群：3-6-岁儿童面积需求：营业面积300-500平米楼层需求：2-3楼承受租金：40-60元/月/平米愿意入驻高档社区底商，可考虑，但承租能力比较有限，关注租金价格 百川 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：少儿跆拳道、舞蹈培训 目标消费群：针对615岁的儿童 面积需求：营业面积300-500平米 楼层需求：2-3楼 承受租金：40-50元/月/平米目前拓店集中在大型社区，对本项目比较有意向，关注租金价格145、 爱迪 天才 经营方式:直营，纯租赁形式经营范围：儿童早教 目标消费群：针对2-12岁儿童 面积需求：营业面积800-1000平米 楼层需求：2-3楼 承受租金：40-50元/月/平米目前经营的分店集中在商业中心，对本项目可考虑，关注租金价格 商户访谈商户访谈 CB Richard Ellis|Page 163 品品类类 品牌品牌 基本介绍基本介绍 项目需求项目需求 对本项目的看法对本项目的看法 生活生活配配套套 椰岛 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：美容美发 目标消费群：一般消费者，客单价80元 面积需求：营业面积200平米楼层需求：2楼承受租金：60-80元/月/平米可考虑；周边存在146、潜在消费者 克丽 缇娜 经营方式：租赁形式 经营范围：美容 目标消费群：女性消费者 面积需求：营业面积200-300平米 楼层需求：2-3楼 承受租金：50-80元/月/平米可考虑；周边存在潜在消费者 福奈特 经营方式:租赁形式经营范围：干洗 目标消费群：一般消费者 面积需求：营业面积30平米 楼层需求：1楼 承受租金：60-80元/月/平米可考虑 商户访谈商户访谈 CB Richard Ellis|Page 164 品类品类 品牌品牌 基本介绍基本介绍 项目需求项目需求 对本项目的看法对本项目的看法 咖啡咖啡/西餐西餐/简餐简餐 COSTA 经营方式：直营，纯租赁形式 经营范围：咖啡 目标消费群：白领、年轻消费者，50元/人 面积需求：营业面积150平米 楼层需求：1楼 承受租金：80-100元/月/平米 可以考虑，需要看具体项目规划和整体招商情况；两岸 咖啡 经营方式：直营，租赁形式 经营范围：咖啡、简餐 目标消费群：商务消费者，80-120元/人 面积需求：营业面积500-800平米 楼层需求：1-2楼 承受租金：60-80元/月/平米 可以考虑，需要看具体项目规划和整体招商情况；商户访谈商户访谈 CB Richard Ellis|Page 165 CB Richard Ellis,Retail Services