1、项目定位策划报告项目定位策划报告.2009年5月26日.阿尔柏丽酒店商业街200920091 在目前项目所处的市场环境下，要开拓本项目的辐射力，必须找准定位、做出特色。从而，要求我们必须充分研究细分市场，在商业内涵上推陈出新。在项目早期规划的基础上，进一步深化项目的商务进一步深化项目的商务休闲、主题娱乐的贵族领域受众印象。休闲、主题娱乐的贵族领域受众印象。本次报告将以项目的市场综合态势为分析基础，依照项目的早期规划依照项目的早期规划并结合目前并结合目前的市场环境，对项目的市场环境，对项目进行进行定位定位升级升级！为项目的启动并成功！为项目的启动并成功运作打下基础。运作打下基础。阿尔柏丽酒店商业2、街项目定位策划报告前前 言言2本报告的技术思路本报告的技术思路 项目发展项目发展目标目标界定核心界定核心问题问题市场潜力市场潜力分析分析项目早期规划分析项目早期规划分析项目项目定位定位项目租售策略项目租售策略项目前景预测项目前景预测后期经营管理建议后期经营管理建议战略研究策略论证阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告问题界定 项目开发项目开发现状现状3项目项目开发现状开发现状阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目主体部分项目主体部分项目前期有过整体规划，并进行了初项目前期有过整体规划，并进行了初 步的营销推广，现处于全面停工状态步的营销推广，现处于全面停工状态；项目整体规划已经初见规模，因此不适项3、目整体规划已经初见规模，因此不适 合作太大范围的规划改变合作太大范围的规划改变。4本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发项目开发现状现状界定核心界定核心问题问题市场潜力市场潜力分析分析项目早期规划分析项目早期规划分析项目项目定位定位项目租售策略项目租售策略项目前景预测项目前景预测后期经营管理建议后期经营管理建议战略研究策略论证阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告问题界定 项目发展项目发展目标目标5项目项目发展目标发展目标阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 重新启重新启动项目并成功运动项目并成功运作，同时实现项作，同时实现项目利益的最大化。目利益的最大化。6本报告的技术思路本报告的技术思路项目开4、发项目开发现状现状 项目发展项目发展目标目标市场潜力市场潜力分析分析项目早期规划分析项目早期规划分析项目项目定位定位项目租售策略项目租售策略项目前景预测项目前景预测后期经营管理建议后期经营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告界定核界定核心问题心问题7一是：本项目是否具有商业营运成功的市场基础？一是：本项目是否具有商业营运成功的市场基础？二是：怎样实现项目利益的最大化及如何保证项目的快速收益？二是：怎样实现项目利益的最大化及如何保证项目的快速收益？寮步的商业和酒店业市场能否支持本项目的发展？市场潜力研判市场潜力研判如何定位既符合寮步的市场需求又有利于项目的长期持续发5、展？酒店部分和步行街街区如何在规划上体现项目定位？项目定位项目定位项目项目租售策略租售策略什么样的经营管理方式才能保证项目的持续经营？后期经营管理后期经营管理项目的早期定位是否符合目前的市场需求？项目的早期定位是否在竞争中占领优势？项目项目早期规划分析早期规划分析项目前景预测项目前景预测项目市场收益如何？阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告本项目本项目运作运作最根本的问题：最根本的问题：什么样的租售策略是实现本项目利益最大化和快速收益的保证？8本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发项目开发现状现状 项目发展项目发展目标目标界定核界定核心问题心问题项目早期规划分析项目早期规划分析项目项目定位定位6、项目租售策略项目租售策略项目前景预测项目前景预测后期经营管理建议后期经营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 市场潜力市场潜力分析分析9东莞酒店业发展状况寮步酒店业发展状况寮步典型酒店项目调查寮步商业发展状况业态分布及租金调查寮步典型商业项目调查阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店酒店发展发展商业发展商业发展 宏观背景宏观背景寮步区位寮步经济寮步人口寮步发展规划寮步发展前景市场潜力市场潜力分析分析10寮步区位寮步区位（位于东莞市地理几何中心）（位于东莞市地理几何中心）邻市区，与松山湖高新科技产业园相依伴，是穗港经济走廊的中穗港经济走廊的中枢，区位优势得天独厚枢，7、区位优势得天独厚。公路交通发达，莞深高速公路贯通全镇，“莞樟莞樟”、“石大石大”两条超一级公路和新建的松松山湖大道、东莞东部快速干线、山湖大道、东莞东部快速干线、市区环城路于此交汇市区环城路于此交汇，交织成一个发达的、现代化的交通网络，半小时车程几乎可以到达东莞的每一个角落，距广州机距广州机场、深圳机场、深圳罗湖出入场、深圳机场、深圳罗湖出入境、虎门港只有境、虎门港只有30304040分钟车分钟车程，距东莞海关、铁路口岸东程，距东莞海关、铁路口岸东莞火车站只有莞火车站只有10151015分钟车程。分钟车程。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告11人口总量人口总量：寮步镇现辖20个村民委员会和108、个社区居委会，面积71.15平方公里，常住人口常住人口24.1824.18万人，其中户籍人口万人，其中户籍人口6503465034人人（数据来源于寮步政府网）人口结构人口结构：人口呈哑铃型二元结构分布，“底层”的务工人员与“精英”阶层构成哑铃两头，而中间收入的阶层较少。寮步人口状况寮步人口状况阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告12各类经济指标各类经济指标：1、GDPGDP：2008年，全镇实现生产总值102.6102.6亿元亿元，比上年同期增长18.3%18.3%；2、工业产值工业产值：实现工业总产值285285亿元亿元，增长15.4%；3、税收税收：各项税收总额1616亿元亿元,增长33.39、%；4、财政收入财政收入：镇本级可支配财政收入6.96.9亿元亿元，增长10.3%；5、人均收入人均收入：农（居）民人均收入1059110591元元，增长4%。产业产业：汽车和汽车和 IT IT优势产业发展迅速。优势产业发展迅速。IT IT产业和汽车销售是寮步镇的优势产业产业和汽车销售是寮步镇的优势产业东莞市三大电脑资讯产品生产出口大镇之一。形成了以电子、电脑、电器组成的簇群产业,数码产品占全镇出口额的80%。寮步经济发展寮步经济发展阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告13东莞东莞“四位一体四位一体”：东莞“四位一体”城市架构延伸，寮步处于“四位一体”中心提升核心位置核心位置。同沙、城区、松山湖10、东部生态园“四位一体”战略布署上，寮步是“中心提升”的位上，即“东莞中心新城”的目标。寮步寮步“一城三区五提升一城三区五提升”：建设现代生态新香市”的工作思路一城：一城：全面建设小康社会的基础上加快率先基本实现社会主义现代化三区：三区：打造寮步镇城市新区寮步镇城市新区、现代产业新区现代产业新区、生态休闲新区生态休闲新区，提升寮步竞争力五提升：五提升：全面提升产业结构、城市建设、公共管理、民生福利和党的建设寮步发展寮步发展规划规划阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告镇政府镇政府决定重拳打造香市休闲文化旅游区，重点打造旅游牌、休闲牌、文化牌、决定重拳打造香市休闲文化旅游区，重点打造旅游牌、休闲牌、11、文化牌、生态牌，与周边镇街实现差异化发展，打造寮步自身的特色。生态牌，与周边镇街实现差异化发展，打造寮步自身的特色。14寮步发展前景寮步发展前景经济发展、经济发展、区位升级、人口增长、规划重视区位升级、人口增长、规划重视带来带来商务往来的增加商务往来的增加酒店与休闲娱乐业的市场需求酒店与休闲娱乐业的市场需求阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告小结：小结：寮步镇经济增长保持了较高的速度，汽车寮步镇经济增长保持了较高的速度，汽车、IT IT是是其两大支柱产业。同时，其两大支柱产业。同时，寮步将依托东莞大城区的规划，积极融入城区，在城市化的进程中提升了自身的寮步将依托东莞大城区的规划，积极融入城区，在12、城市化的进程中提升了自身的竞争力。所以，本项目的开发拥有非常好的区域背景和竞争力。所以，本项目的开发拥有非常好的区域背景和良好的经济发展环境良好的经济发展环境支撑。支撑。扩扩 大大15宏观背景宏观背景寮步区位寮步经济寮步人口寮步发展规划寮步发展前景东莞酒店业发展状况寮步酒店业发展状况寮步典型酒店项目调查阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店酒店发展发展市场潜力市场潜力分析分析 商业发展商业发展寮步商业发展状况业态分布及租金调查寮步典型商业项目调查16（老城区）（老城区）大坣街大坣街教育路商业带：教育路商业带：区位属性：老城区；商业特征：传统商业区，寮步镇的传统中心区，商业成熟度和饱和度较高；（13、新城区）（新城区）红荔路红荔路兴隆新街商业带：兴隆新街商业带：区位属性：规划新区；商业特征：新区商业结构正在升级中；整体商业格局：以莞樟路为界，呈整体商业格局：以莞樟路为界，呈“南北鼎立南北鼎立”之势。本项目位于新区边缘地带之势。本项目位于新区边缘地带寮步镇商业总体格局寮步镇商业总体格局阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告本项目本项目17阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步商业业态分布寮步商业业态分布莞樟路以北的老商业区，业态种类较为丰富，品牌店多莞樟路以北的老商业区，业态种类较为丰富，品牌店多本项目周边业态与商业体量与日俱增，竞争进一步加大本项目周边业态与商业体量与日俱增，竞争进一步加大1 14、12 23 318阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步商业租金水平寮步商业租金水平街铺与商场铺的租金差异较小，定位及经营是影响商场铺位租金的重要因素。街铺与商场铺的租金差异较小，定位及经营是影响商场铺位租金的重要因素。1 12 23 319寮步典型商业项目调查寮步典型商业项目调查（1）茶园商场）茶园商场阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告20寮步典型商业项目调查寮步典型商业项目调查（2）天和百货）天和百货阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告21寮步典型商业项目调查寮步典型商业项目调查（3）寮步商业城）寮步商业城阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告22寮步典型商业项目调查寮步典型商业项目调查（4）旺15、角魅力女人城）旺角魅力女人城阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告23寮步典型商业项目调查寮步典型商业项目调查（5）东方新天地）东方新天地阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告24寮步典型商业项目调查寮步典型商业项目调查（6 6）景泰）景泰.香都香都阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告25寮步典型商业项目调查寮步典型商业项目调查（7）新安超级广场）新安超级广场阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告26寮步典型商业项目调查分析寮步典型商业项目调查分析阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告新老城区新老城区商业商业成南北鼎立之势，且新区在进一步升级与扩张中成南北鼎立之势，且新区在进一步升级与扩张中27寮步商业市场调查16、分析寮步商业市场调查分析阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步传统超市、百货商业业态已经很完善，此类传统商业已接近饱和。因此，从寮步传统超市、百货商业业态已经很完善，此类传统商业已接近饱和。因此，从寮步市场需求来看本项目需规避此类常规的业态规划寮步市场需求来看本项目需规避此类常规的业态规划28寮步区位寮步经济寮步人口寮步发展规划市场潜力市场潜力分析分析寮步发展前景寮步商业发展状况业态分布及租金调查寮步典型商业项目调查阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告宏观背景宏观背景商业发展商业发展 酒店酒店发展发展东莞酒店业发展状况寮步酒店业发展状况寮步典型酒店项目调查29注：据权威机构统计，东莞星级酒店的数17、量排到了北京、深圳之后，成为全国第三。东莞酒店业发展状况东莞酒店业发展状况阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告虽然单纯从一个地级市的角度来看，东莞的酒店业似乎已经接近饱和，由于东莞酒店业的繁荣很大程度上取决于东莞繁荣的制造业，因制造业带动的：各类商务活动是东莞星级酒店主要消费群体。各类商务活动是东莞星级酒店主要消费群体。珠三角两小时生活圈也是珠三角两小时生活圈也是促进促进东莞酒店业发展东莞酒店业发展兴旺兴旺的主要因素的主要因素30寮步作为广深经济走廊上的几何核心位置，优越的地理位置、快速的经济发展、强大的对外辐射力，以及周边区域庞大的消费群体需要发达的酒店业进行配套服务。寮步酒店业发展状况寮步酒18、店业发展状况目前，相对于东莞其它镇区来讲，寮步却只有五星级酒店和四星级酒店各一家，目前，相对于东莞其它镇区来讲，寮步却只有五星级酒店和四星级酒店各一家，因此，寮步的酒店业发展是相对滞后的。因此，寮步的酒店业发展是相对滞后的。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步酒店和娱乐市场消费群体，主要由外企的高管以及带外资性质的商务客人、本土民营企业主、政府单位人员、国内大型的集团企业组成的。31寮步及项目周边主要酒店一览表寮步及项目周边主要酒店一览表阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告32金凯悦大酒店金凯悦大酒店 开发商：开发商：广东名冠集团 类类 型：型：集商务会议、休闲渡 假娱乐酒店 客客 房：房：219、51间 （并特设行政楼层）配配 套：套：开设中、西、日式餐厅 共5个，会议、商务及 娱乐休闲寮步典型酒店项目调查寮步典型酒店项目调查金凯悦大酒店金凯悦大酒店阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告33寮步典型酒店项目调查寮步典型酒店项目调查金凯悦大酒店金凯悦大酒店阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告34寮步典型酒店项目调查寮步典型酒店项目调查金凯悦大酒店金凯悦大酒店阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告客源组成主要为外地商务、商旅客人，且以客源组成主要为外地商务、商旅客人，且以长租长租客居多客居多35寮步典型酒店项目调查寮步典型酒店项目调查悦莱花园大酒店悦莱花园大酒店悦莱花园酒店悦莱花园酒店 开发商：开发20、商：东莞市建汇公司 类类 型：型：集商务会议、休闲渡 假的花园式酒店 客客 房：房：600多间 （含标准客房、豪华客房、复 式行政客房和总统套房，可 同时接纳近2000 人下榻）配配 套：套：餐饮、宴会、会议厅 健康、休闲、娱乐及 商务配套设施阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告36寮步典型酒店项目调查寮步典型酒店项目调查悦莱花园大酒店悦莱花园大酒店阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告37寮步典型酒店项目调查寮步典型酒店项目调查悦莱花园大酒店悦莱花园大酒店阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告客源组成主要为客源组成主要为政府接待、政府接待、外地商务、商旅客人，外地商务、商旅客人，出租率常年保持在出租率21、常年保持在65%65%以上以上38寮步酒店市场调查小结寮步酒店市场调查小结整体供小于求整体供小于求，市场潜力大，市场潜力大寮步拥有全国乡镇第一家四星级金凯悦大酒店（商务大酒店），但近年来却只有一家五星级酒店（悦菜花园酒店）开业。寮步的酒店供小于求，所以酒店的价位属于全年均价，并无淡旺季之分。月入住率大致为：标准间为75%80%，行政间为70%左右，套房为60%70%。目前仅有的两家高星级酒店，都存在着一家独大、等客上门的服务观念。酒店业要发展壮大，必须是在不断的进行细化市场，提供特色服务的一个过程。营销观念相对滞后营销观念相对滞后阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告39寮步市场调查综述寮步市场调22、查综述寮步传统超市、百货、商业街商业体量已达28.18万平米，已已接近接近饱和饱和寮步的酒店业发展相对滞后，市场潜力大市场潜力大在寮步打造一以现代四星级酒店为核心并配套相关补充业态的商业，为人们提供一个休闲、娱乐、观光、购物、休闲、娱乐、观光、购物、社交的场所社交的场所，把人们从紧张和繁琐家庭生活中解放出来将将是本项目定位优化的突破方向是本项目定位优化的突破方向 阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告40本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发项目开发现状现状 项目发展项目发展目标目标界定核界定核心问题心问题市场潜力市场潜力分析分析项目项目定位定位项目租售策略项目租售策略项目前景预测项目前景预测后23、期经营管理建议后期经营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目早期规划分析项目早期规划分析41项目经济技术指标项目经济技术指标阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告42东莞东东莞东 休闲娱乐之都休闲娱乐之都阿尔柏丽美味风情街阿尔柏丽美味风情街项目早期定位阿尔柏丽阿尔柏丽 红番区红番区项目早期规划回顾项目早期规划回顾阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告43项目步行街部分业态布局项目步行街部分业态布局A A区：商业配套区区：商业配套区1F：烟酒、美宜佳、鲜花店、工艺品店 蛋糕、票务、成人用品、茶叶 水果吧等2F：茶艺、麻将馆、网吧B B区：休闲区区：休闲区1、2F：美容美24、发、卡拉OK、SPA、酒吧3F：沐足CC区：中餐区区：中餐区1、2F：特色美食（类似东城十三碗）精品小吃3F：沐足A区B区C区阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目早期规划回顾项目早期规划回顾部分业态规划档次较低，不能体现项目的整体品质44项目酒店部分业态布局项目酒店部分业态布局酒店部分1F：酒店大堂、休息区、中餐 厅、西餐、舞台、厨房2F：中餐包房、咖啡茶室3F：桑拿、健身4F：演艺厅、情侣酒吧、包房阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目早期规划回顾项目早期规划回顾45项目早期规划分析评估项目早期规划分析评估整体定位未能强化酒店娱乐主题功能优势整体定位未能强化酒店娱乐主题功能优势项目早期定位25、中，虽然确立了“休闲娱乐”+“美食街”的思路架构，但没有充分规避和解决本项目在体量、区域环境、交通便利性等因素上存在的不足，易导致项目在发展过程中出现定位与实际运作不符。具体业态规划已不符合目前市场需求具体业态规划已不符合目前市场需求项目在早期业态规划的时候，区域周边新兴商业还处于起步阶段，经过近三年的发展及市场培育，新兴商业体已逐步发展壮大，项目原有的业态规划有部分已被新兴商业体抢占先机。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告46本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发项目开发现状现状 项目发展项目发展目标目标界定核界定核心问题心问题市场潜力市场潜力分析分析项目早期规划分析项目早期规划分析项目租26、售策略项目租售策略项目前景预测项目前景预测后期经营管理建议后期经营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目项目定位定位47阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告业态规划业态规划客户定位客户定位目标客户定位区域及楼层业态规划项目整体业态布局业态规划业态规划 全景定位全景定位整体定位形象定位功能定位基础定位项目定位项目定位48四星级标准酒店四星级标准酒店+特色特色商业步行街商业步行街项目基础定位项目基础定位定位基本理念定位基本理念阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告49全新升级演绎：全新升级演绎：打造东莞近郊首家四星级打造东莞近郊首家四星级项目整体定位项目整体定位阿尔柏丽27、酒店商业街项目定位策划报告-围绕四星围绕四星级级酒店，强化酒店，强化商务休闲商务休闲、娱乐体验式的概念、娱乐体验式的概念主题主题空间空间-城市生活体验之都城市生活体验之都50项目形象定位项目形象定位阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 阿尔柏丽阿尔柏丽阿尔柏丽阿尔柏丽 不夜城不夜城不夜城不夜城 阿尔柏丽阿尔柏丽：延续项目早期入市风格不夜城是将购物、娱乐、餐饮、商务服务及休闲观光集于一身的概念性主题不夜城是将购物、娱乐、餐饮、商务服务及休闲观光集于一身的概念性主题式式商业综合体，强化多元型的娱乐休闲商业综合体，强化多元型的娱乐休闲特色特色经营功能。经营功能。并通过景观情景设置、全年不同的主题体验活28、动，为不同个性的消费者创造风情各异又相互融洽的国际四星级品味的，符合市场需求的综合性商业载体。不不 夜夜 城城：有别于传统的商业项目51项目功能定位项目功能定位阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告基础功能基础功能商务服务商务服务配套功能配套功能特色餐饮特色餐饮阿尔柏丽阿尔柏丽阿尔柏丽阿尔柏丽不夜城不夜城不夜城不夜城配套功能配套功能酒店配套酒店配套主题功能主题功能休闲娱乐休闲娱乐以项目以项目酒店部分酒店部分为基础，以休闲娱乐为龙头，为基础，以休闲娱乐为龙头，强势主题的强势主题的康体休闲及康体休闲及东莞特色东莞特色娱娱乐乐的的充分充分挖掘，挖掘，是我们在本项目的功能定位上是我们在本项目的功能定位上必29、须选择的，且必须选择的，且唯一的正确的唯一的正确的方向方向。521 1、基础功能、基础功能商务服务商务服务酒店的传统功能项目酒店的传统功能项目，是项目依附所在的基础是项目依附所在的基础也也是体现酒店档次的关键是体现酒店档次的关键主营项目有：主营项目有：中高档商务客房、中西餐厅，配套项目有风情咖啡厅、特色小食堂、高级商务中心、现代商务会议中心（含大、中、小型会议厅,兼具小型会展功能），配套项目有银行代办处、精品专卖店、公共休息厅等。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目功能定位表现项目功能定位表现532 2、主题功能、主题功能休闲休闲娱乐娱乐本项目本项目概念化、特色化概念化、特色化功能功能的关键30、体现的关键体现是是项目项目酒店酒店部分部分实现效益的关键实现效益的关键同时也是同时也是本项目酒店本项目酒店部分部分经营亮点所在经营亮点所在主营项目有：主营项目有：大型歌舞演绎厅、中型DISCO厅、中高档KTV包房、风情酒吧、桑拿健康中心（含大型生态水疗馆、健身房、按摩理疗室等）、沐足中心，配套项目有美容SPA、棋牌室、台球等。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告543 3、配套功能、配套功能特色餐饮特色餐饮是项目主题功能定位的补充体现之一；是项目主题功能定位的补充体现之一；是是配合项目整体定位及配合项目整体定位及制造人气的关键制造人气的关键主营项目有：主营项目有：包括粤菜、川菜、客家菜、湘菜、鲁31、菜、清真、连锁餐饮等阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告554 4、配套功能、配套功能酒店生活酒店生活配套配套本项目不是孤立于周边社区之外的，本项目不是孤立于周边社区之外的，配合项目整体定位及满足项目周边原居民的需求配合项目整体定位及满足项目周边原居民的需求主营项目有：主营项目有：茶庄、红酒庄、鲜花、烟酒、工艺品等阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告56项目功能定位项目功能定位衍生理念衍生理念阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 以以星级星级酒店酒店+商铺保值增值商铺保值增值 以休闲娱乐增收创收以休闲娱乐增收创收 突出特色突出特色，打造亮点打造亮点 完善功能完善功能，提升档次提升档次 阿尔柏丽阿尔柏32、丽不夜城不夜城东莞的休闲娱乐业无论从社会影响还是从经济效益的角度都开创了东莞的休闲娱乐业无论从社会影响还是从经济效益的角度都开创了中国在这一领域的经典神话中国在这一领域的经典神话57整体定位形象定位功能定位基础定位业态规划业态规划项目定位项目定位阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告全景定位全景定位区域及楼层业态规划项目整体业态布局 客户定位客户定位目标客户定位58消费者消费者投资者投资者经营者经营者 阿尔柏丽阿尔柏丽不夜城不夜城本项目本项目的的三三类类目标目标客户客户阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告目标目标客户定位客户定位59项目消费者定位项目消费者定位1 1）消费者人群确定）消费者人群确定寮33、步寮步企业主及其经营管理人员企业主及其经营管理人员寮步寮步中大型企业经营管理者中大型企业经营管理者寮步寮步政府公务人员政府公务人员外地来外地来寮步寮步商务、公务人员商务、公务人员外地来外地来寮步寮步旅游、务工人员旅游、务工人员2 2）消费动机）消费动机和朋友一起进行休闲娱乐和朋友一起进行休闲娱乐招待商业客户招待商业客户（商务往来）（商务往来）进行社交活动进行社交活动各种会议各种会议娱乐性活动娱乐性活动旅游的必须消费旅游的必须消费体验式消费体验式消费阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告60项目投资客户定位项目投资客户定位1 1）目标投资客户目标投资客户确定确定专业高新收入者，以专业高新收入者，以I34、T IT、电信、电信医疗、教育、公务员、房地产医疗、教育、公务员、房地产企业高管等为主企业高管等为主。个体业主个体业主自由职业者自由职业者企业主企业主政府官员政府官员富裕农民富裕农民2 2）投资客户地区描述投资客户地区描述寮步原住寮步原住居民居民寮步外来高收入群体寮步外来高收入群体周边镇区投资客户周边镇区投资客户东莞市区投资客户东莞市区投资客户深、港、广投资客户深、港、广投资客户阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告61项目运营商定位项目运营商定位1 1）确定）确定背景背景本项目整体运营中需要专业本项目整体运营中需要专业运运作及经作及经营商，他们分别是：营商，他们分别是：星级酒店运营商星级酒店运营35、商主题娱乐联营商主题娱乐联营商步行街街区经营户步行街街区经营户2 2）运营商资格运营商资格资本实力资本实力经营资格经营资格规规 模模行业能力行业能力人力资源人力资源经营理念经营理念阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告62整体定位形象定位功能定位基础定位项目定位项目定位阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告全景定位全景定位客户定位客户定位目标客户定位 业态规划业态规划区域及楼层业态规划项目整体业态布局63第一组团：酒店配套板块酒店配套板块 第二组团：商业步行街板块商业步行街板块阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告整体业态组团规划整体业态组团规划人流引导人流引导C区B2区酒店商业裙楼B1区A区64阿尔柏丽36、酒店商业街项目定位策划报告项目业态细分项目业态细分65阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店商业裙楼酒店商业裙楼66A区中式特色餐饮中式特色餐饮A A区相对于区相对于B B、CC区，位置最好，紧临两侧出入口，展示面好，易于人流与车流。区，位置最好，紧临两侧出入口，展示面好，易于人流与车流。此区域设各类地方特色餐饮，有利于吸引人气，带动客源，做活项目。此区域设各类地方特色餐饮，有利于吸引人气，带动客源，做活项目。67B区酒店配套主题位置较好，配置一些形象较好，档次较高的业态，作酒店配套位置较好，配置一些形象较好，档次较高的业态，作酒店配套既可满足于项目内部，也可服务于周边居民，增加客源既可满足于37、项目内部，也可服务于周边居民，增加客源68C区休闲娱乐主题功能休闲娱乐主题功能主要是服务于周边社区、镇街居民，提供大众娱乐精主要是服务于周边社区、镇街居民，提供大众娱乐精（区别于酒店内的中高档（区别于酒店内的中高档KTVKTV）补充酒店内高档补充酒店内高档KTVKTV在客源上的限制，增强人气聚集功能在客源上的限制，增强人气聚集功能69项目定位小结项目定位小结强化项目休闲娱乐主题功能定位，迎合市场需求强化项目休闲娱乐主题功能定位，迎合市场需求通过对项目所在区域的调查研究，项目区域内的商业比项目早期定位时取得了快速发展。同时，高档次的酒店业却止步不前。因此，在项目的重新定位中我们适当加大适当加大了38、了休闲、娱乐项目的比重休闲、娱乐项目的比重。以构成本项目的经营特色和效益支撑平台。以构成本项目的经营特色和效益支撑平台。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告70本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发项目开发现状现状 项目发展项目发展目标目标界定核界定核心问题心问题市场潜力市场潜力分析分析项目早期规划分析项目早期规划分析项目项目定位定位项目前景预测项目前景预测项目运营管理建议项目运营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目租售策略项目租售策略711 1、以概念造销售、以概念造销售 通过本项目的定位升级，提升项目入市的概念性主题式高端形象，建立广泛知名度及目标客群中39、的良好口碑，树立起潜在客户投资时第一考虑对象；阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目租售策略制定前需要说明的两点思路：项目租售策略制定前需要说明的两点思路：先声夺人，在项目还不具备成熟的租售环境下，塑造项目形象，吸引意向客户关注。72阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目核心租售策略建议项目核心租售策略建议2 2、以招商促销售、以招商促销售项目前期准确的市场定位，准确的业态规划，是本案为项目成功招商所做的铺垫。那么，当前的市场环境下：项目的成功招商将直接促进项目的销售项目的成功招商将直接促进项目的销售通过对项目的步行街、酒店商业裙楼的招商来促进销售。通过对项目的步行街、酒店商业裙楼的招商来促进40、销售。实现项目的收益的快速化实现项目的收益的快速化73项目核心租售策略建议项目核心租售策略建议阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告租售同步租售同步以促进项目销售为目的，实现项目收益快速化！以促进项目销售为目的，实现项目收益快速化！步行街步行街+酒店商业裙楼酒店商业裙楼打造自身主题商业品牌打造自身主题商业品牌实行自主招商运营接下来，我们对项目的租售策略进行逐个剖析对外销售：步行街步行街+酒店客房酒店客房+裙楼裙楼1F1F部分底商部分底商自行持有：酒店裙楼酒店裙楼2-4F2-4F74项目项目商业步行街商业步行街打造主题打造主题性性商业品牌，实行自主招商运营商业品牌，实行自主招商运营优势优势1 1：有41、了主题街区概念，区别于零散的、随意的业态划分，明确了招商目标，相对的降低了招商难度系数，同时，有利于我司控制商业业态分布与后期经营管理，做活本项目，实现持续经营，促进投资信心；优势优势2 2：自主招商、统一规划，凸现开发商重视力度，且相对投资回报率较高，从而给投资商更大的投资保障；阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告步行街区域招商策略步行街区域招商策略化整为零，易于实际操作化整为零，易于实际操作75第一组团：酒店配套板块酒店配套板块酒店作为本项目的核心部分，能否成功运作将直接关系到投资客对项目的信心及项目的市场培育期的长短。下面给出针对酒店配套板块的招商运作可行性建议：招商招商策略策略：二二至至42、四楼与两三家大商家联营四楼与两三家大商家联营（我司出场地，商家装修经营，利润按一定比例分红）阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店商业裙楼（酒店商业裙楼（1-4F）区域招商策略）区域招商策略既保证在现行环境下项目的招商可行性，同时可以撑控后期既保证在现行环境下项目的招商可行性，同时可以撑控后期酒店商业的可持续性经营。酒店商业的可持续性经营。76阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告对于本项目步行街部分的销售，建议采用以下两种模式来达成销售经营客户-买断经营权，自主经营买断经营权，自主经营投资客户 -返租销售返租销售（以定额回报方式确定租金）带租约销售，出让经营权带租约销售，出让经营权（以定额回报方43、式确定租金）优势一：优势一：带租约销售模式将直接让投资客切身感受到投资前景和投资收益，有利于促进销售，实现资金的较快速回笼 优势二：优势二：可以降低销售成本，并有利于做活做旺项目，实现项目的持续发展 步行街部分销售策略：步行街部分销售策略：77阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店客房区域销售策略酒店客房区域销售策略客客房部分的销售采取省心回报型和完全自用型两种模式相结合：房部分的销售采取省心回报型和完全自用型两种模式相结合：1 1、省心回报型省心回报型（类似于超市百货的“整租零售”）：业主将所购客房与酒店管理公司签订委托经营协议，将所购客房的经营 权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房44、总价的7%的固定金额每 年支付业主投资回报。经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定天数（设定每月2天）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。78阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告2 2、完全自用型完全自用型：目标客户：企业（中、小型为主）酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。业主须按月交纳物业管理费。79阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店客房部分建议从以酒店客房部分建议从以下下5个方面增强销售力和后期经营力：个方面增强销售力和后期经营力：项目整体销售策略建议项目整体销售策略建议1、建议聘请聘请客源网络庞大、45、经营业绩卓著的专业酒店管理公司进行经营管理，专业酒店管理公司进行经营管理，以 保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。而且，此项工作介入得越早越好2、建议与一信托投资公司合作与一信托投资公司合作，为收益做担保3、建议加盟专业度假交换系统加盟专业度假交换系统，建立连锁贵宾卡共享系统4、建议投资回报率定为建议投资回报率定为 7%7%同时每年赠送投资总额4%左右数额的住房卡给业主，住房卡消费完后，享受贵 宾卡待遇。有利于酒店人气的旺盛客源的扩大。5、精装修后出售精装修后出售80本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发项目开发现状现状 项目发展项目发展目标目标界定核界定核心问题心问题市场潜力市场潜力分析46、分析项目早期规划分析项目早期规划分析项目项目定位定位 项目租售策略项目租售策略项目运营管理建议项目运营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 项目前景预测项目前景预测81酒店裙楼成本与利润分析步行街步行街步行街成本与利润分析步行街销售价格测算酒店裙楼酒店裙楼阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目前景预测项目前景预测 酒店客房酒店客房客房销售利润测算客房销售价格测算82客房客房单位单位销售价格测算销售价格测算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 定价依据：定价依据：采取成本溢价法定价，根据项目的土地、建安费用等成本因素，在此成本基础上溢价45%，即为本项目酒店客房的单位47、销售价格 计算公式为：计算公式为：客房客房单位销售价格单位销售价格=（物业地价物业地价+建安成本建安成本+其它成本之和其它成本之和 +45%45%溢价溢价+客房精装修成本及溢价客房精装修成本及溢价 ）客房部分建筑面积客房部分建筑面积（89008900）接下来，我们先对各项成本进行测算83本项目土地本项目土地本项目土地本项目土地月月月月租金为租金为租金为租金为5 5 5 5元元元元/项目物业项目物业项目物业项目物业总总总总地价地价地价地价：12400124001240012400（总用地面积）（总用地面积）（总用地面积）（总用地面积）5555元元元元12121212月月月月40404040年年年48、年 =2976297629762976万元万元万元万元（40404040年使用权年使用权年使用权年使用权）客房销售价格测算客房销售价格测算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告1、物业地价、物业地价客房部分物业地价客房部分物业地价=总地价总地价总建筑面积总建筑面积酒店客房部分建筑面积酒店客房部分建筑面积29762976万万 32400 32400 8900 8900 817.5817.5万元万元（客房部分物业地价）（客房部分物业地价）842、建安成本估算、建安成本估算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告853、其它成本估算、其它成本估算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告86对所有客房产品统一精装修（49、按对所有客房产品统一精装修（按对所有客房产品统一精装修（按对所有客房产品统一精装修（按800800800800元元元元/平米标准）平米标准）平米标准）平米标准）阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目客房部分是按照四星级酒店标准级别对外销售的，因此，销售价格要将装修成本因素考虑进去酒店客房部分装修成本估算金额合计：酒店客房部分装修成本估算金额合计：712712万万当项目客房部分在销售的时候，为体现项目四星级酒店的品质将在800元/装修标准的基础上，溢价200元/后销售即：10001000元元/87阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目客房部分成本统计项目客房部分成本统计有了各项成本的测算结果。下50、面，我们就可以得出相应的单位销售价格88阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告按照成本的测算结果，通过各项溢价，我们可以得出酒店客房部分的单位售价A A、客房总成本：客房总成本：2070.52070.5万元万元B B、（、（2070.52070.5万万-712-712万元）万元）45%45%溢价溢价=611.325=611.325万元万元CC、装修成本基础上溢价装修成本基础上溢价200200元元/8900 8900总面积总面积=178=178万元万元 计算公式：计算公式：（A+B+CA+B+C）总面积总面积=客房单位销售价格客房单位销售价格 （28202820万元万元+1269+1269万元万元+51、178+178万元）万元）89008900 =初步得出的客房单位销售价格：初步得出的客房单位销售价格：47944794元元/客房客房单位销售价格单位销售价格89阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告客房客房单位最终销售价格单位最终销售价格虽然本项目只有虽然本项目只有4040年的使用年限，但是，年的使用年限，但是，本项目是高档的四星级酒本项目是高档的四星级酒店，并且是带精装修销售，店，并且是带精装修销售，因此因此,本项目的客房最终销售均价建议为本项目的客房最终销售均价建议为:48004800元元/(含含10001000元元/精装修精装修)有了单位售价。同样，我们就可以得出客房部分的销售利润90客房客52、房销售利润分析测算销售利润分析测算 1 1）通过前面的成本测算，项目酒店客房的通过前面的成本测算，项目酒店客房的总成本预计约为：总成本预计约为：28202820万万元元2 2）相关销售税费按照相关销售税费按照16%16%计算计算 销售单价16%，即：4800元16%=560元/。总税费为：总税费为：683.5683.5万元万元3）预计客房销售）预计客房销售纯纯利润为：利润为：计算公式：销售总价成本总价销售税费=客房销售纯利润 即：即：42724272万元万元 -2820 2820万元万元-683.5-683.5万元万元 =768.5768.5万元万元阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告91客房销53、售利润测算酒店客房酒店客房项目前景预测项目前景预测客房销售价格测算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店裙楼成本与利润分析酒店裙楼酒店裙楼步行街成本与利润分析步行街销售价格测算 步行街步行街92通过项目市场比较法分析项目价格加权后的合成售价（项目价格加权后的合成售价（1F）阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告步行街销售价格测算步行街销售价格测算93项目各分区域销售均价推导项目各分区域销售均价推导阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告步行街销售价格测算步行街销售价格测算941 1）1F1F：31003100 2F 2F及以上：及以上：3200 3200 2 2）成本预计：）成本预计：建安成本：120054、元/广告推广成本：2%管理成本：100元/；税 收：16%不可预见费用：100元/以上共计为：以上共计为：1F1F：37043704元元/，1F1F总成本预计约为：总成本预计约为：1148.21148.2万万 2F2F及以上：及以上：2 26 66060元元/，2F2F及以上总成本预计约为：及以上总成本预计约为：851.2851.2万万3）预计客房销售利润为：）预计客房销售利润为：（销售单价成本单价）总建筑面积-物业地价 即：即：(12800-(12800-37043704)3100+(7000-2)3100+(7000-26 660)320060)3200 =4 4 4 4208.5820855、.58208.58208.58万元万元万元万元阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告步行街部分成本与收益分析步行街部分成本与收益分析成本与收益成本与收益分析测算分析测算95酒店客房酒店客房客房销售利润测算项目前景预测项目前景预测客房销售价格测算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告步行街成本与利润分析步行街销售价格测算步行街步行街酒店裙楼成本与利润分析 酒店裙楼酒店裙楼96酒店裙楼成本与利润分析酒店裙楼成本与利润分析的前提的前提和和假设假设阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告在前面项目租售建议中，对于酒店裙楼部分采取的是一楼分割出部分独立式一楼分割出部分独立式街铺进行使用权转让；因此，一楼的成本与利润就56、可以参照本案前面步行街街铺进行使用权转让；因此，一楼的成本与利润就可以参照本案前面步行街的相关测算方式的相关测算方式对于二、三、四楼，因建议采用的是与大商家联营模式运作。因此，其收益大商家联营模式运作。因此，其收益是双方合作，开发商对入驻经营商家收取一定比例的营业额作为相关场地物是双方合作，开发商对入驻经营商家收取一定比例的营业额作为相关场地物业的使用费。业的使用费。酒店裙楼成本与利润分析酒店裙楼成本与利润分析97阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店裙楼成本与利润分析酒店裙楼成本与利润分析1 1）1 1-4-4F F：90900000 单层面积为单层面积为：22502250 2 2）成本预计57、：）成本预计：建安成本：1200元/广告推广成本：2%管理成本：100元/；税 收：16%不可预见费用：100元/以上共计为：以上共计为：1 1-4-4F F：28702870元元/，1 1-4-4F F总成本预计约为总成本预计约为：2583258325832583万万万万成本分析测算成本分析测算981 1）1F1F：22502250（含酒店大堂、休息区及其它公共面积）（含酒店大堂、休息区及其它公共面积）2 2）酒店酒店1F1F可分割销售面积假定为可分割销售面积假定为750750 （去除酒店大堂、休息区及其它公共面积）（去除酒店大堂、休息区及其它公共面积）3）预计）预计酒店酒店1F1F销售销售58、收益收益为：为：（销售单价-成本单价）可销售建筑面积 即：即：（1280012800-2870-2870）750 750=744.75744.75744.75744.75万元万元万元万元酒店裙楼酒店裙楼1F销售销售收益收益测算测算99阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店裙楼成本与利润分析酒店裙楼成本与利润分析我们采用参照项目步行街相关销售价格，对酒店裙楼部分进行反向租金推导计算公式：楼层单位租金收益楼层单位租金收益=楼层参照销售价格楼层参照销售价格年回报率年回报率1212个月个月注：我们可以从得出的单位租金来确定与商家联营后应收取的扣点比例注：我们可以从得出的单位租金来确定与商家联营后应收取59、的扣点比例酒店裙楼2-4F租金推导：7000（参照步行街（参照步行街2F以上销售均价）以上销售均价）0.7%12个月个月=40.8元元/月月酒店裙楼酒店裙楼2-4F利润分析测算利润分析测算100阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店裙楼成本与利润分析酒店裙楼成本与利润分析我们得出了项目酒店裙楼1-4F的租金后，通过下面的公式，我们可以得到项目酒店裙楼部分的联营扣点依据，从而也可以得出其相关利润数据计算公式：楼层保底扣点收益楼层保底扣点收益=楼层单位租金楼层单位租金楼层可计算面积楼层可计算面积1212个月个月酒店裙楼2-4F扣点收益：40.840.8元元/月月67506750（2-4F2-4F总60、面积）总面积）1212个月个月 =330.5330.5330.5330.5万万万万酒店裙楼酒店裙楼2-4F利润分析测算利润分析测算101阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目整体成本与收益分析表项目整体成本与收益分析表当总销售额达80%时项目可收回前期投入成本102本报告的技术思路本报告的技术思路项目开发项目开发现状现状 项目发展项目发展目标目标界定核界定核心问题心问题市场潜力市场潜力分析分析项目早期规划分析项目早期规划分析项目项目定位定位 项目租售策略项目租售策略项目前景预测项目前景预测战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告 后期经营管理建议后期经营管理建议103组建项目61、组建项目组建项目组建项目客户服务中心客户服务中心，实行统一经营管理，实行统一经营管理，实行统一经营管理，实行统一经营管理项目后期经营管理建议项目后期经营管理建议步行街部分步行街部分阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告104管理处内部组织架构及职能图管理处内部组织架构及职能图项目客户服务中心项目客户服务中心 接待服务接待服务 信息管理信息管理协调调度协调调度 质量控制质量控制客户回访客户回访 特约服务特约服务综合管理部综合管理部 行政事务行政事务人力资源人力资源后勤采购后勤采购档案管理档案管理劳资纪律劳资纪律财务管理财务管理物业部物业部绿化管理绿化管理环境工程环境工程物业巡视物业巡视安全服务安全服62、务交通秩序交通秩序公共关系公共关系工程管理部工程管理部 维修服务维修服务设备运行设备运行维修计划维修计划维保实施维保实施分包管理分包管理装修管理装修管理项目项目管理部管理部 租赁事务租赁事务租户管理租户管理市场安全市场安全广告管理广告管理技术支援技术支援阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告105客户服务中心服务流程图客户服务中心服务流程图项目项目客户服务中心客户服务中心 中建品牌策划中建品牌策划顾顾问问指挥指挥协调协调信息信息反馈反馈反馈反馈执执 行行 层层指令指令指令指令信息信息客户服务中心客户服务中心（2424小时）小时）客户客户服务需求建议服务需求建议意见、投诉意见、投诉反馈、回访反馈、回63、访阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告106酒店酒店部分部分经营管理模式经营管理模式1 1、管理公司自营管理公司自营 由开发商委托的管理公司亲自经营酒店。2 2、委托知名酒店经营公司经营委托知名酒店经营公司经营 委托知名酒店经营公司经营，由酒店经营公司派出高级管理人员经营 管理，在本地招聘酒店员工。3 3、挂牌知名酒店经营公司自营挂牌知名酒店经营公司自营 挂牌知名酒店经营公司自营，由酒店经营公司派出高级管理人员指导 管理，在本地招聘酒店员工。项目后期经营管理建议项目后期经营管理建议阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告107项目后期经营管理建议项目后期经营管理建议阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告164、08根据以上三种经营管理模式的分析，建议：和酒店管理公司合作和酒店管理公司合作利用其品牌及优势打造品牌项目利用其品牌及优势打造品牌项目阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告采用采用3 3号模式号模式109寮步传统商业饱和，而酒店及其特色休闲娱乐产业存在潜在市场需求走概念性主题定位，符合寮步的差异化市场需求充分考虑到酒店客房、商业裙楼和步行街街区的不同性质，给出最具可行性的租售策略建议。符合本项目的后期经营管理才能保证项目永远立于不败之地项目的早期规划未能突出主题特色，部分业态规划上不能形成强有力的竞争优势。依照项目的租售策略，对项目的成本及收益进行初步的测算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告总总 65、结结市场潜力研判市场潜力研判项目定位项目定位项目项目租售策略租售策略项目运营管理项目运营管理项目项目早期规划分析早期规划分析项目前景预测项目前景预测对于本报告第一部分中提出的相关核心问题，通过逐个的研究分析，现在我们来进行全面综合的回顾：110111项目市场现有格局项目市场现有格局附件附件项目其他运作思路项目其他运作思路项目其他运作思路项目其他运作思路项目物业发展建议项目物业发展建议项目整体定位思路项目整体定位思路项目经营功能定位项目经营功能定位项目营销策略建议项目营销策略建议项目市场定位依据项目市场定位依据112项目整体定位思路项目整体定位思路思路前提：思路前提：前提前提1 1：项目物业由公66、司自己长期持有前提前提2 2：项目规划可作修改113项目整体定位思路项目整体定位思路项目整体定位思路：项目整体定位思路：“大特色专科大特色专科+小综合小综合”民营医院民营医院现代化四星级医院标准现代化四星级医院标准现代化四星级医院标准现代化四星级医院标准大特色专科大特色专科：整形美容、眼科PRK中心、特色儿科（可设两到三个特色科室）小小 综综 合合：急诊科：急诊科、内科、普外科、妇产科、口腔科、内分泌科、骨科、泌尿外科、耳鼻喉科、消化内科、呼吸内科、检验科、体检中心、B超室、心电图室、病理科、放射科、麻醉科、护理部、肠道科、康复理疗科、药剂科等 114项目市场现有格局项目市场现有格局广东市场现67、有格局广东市场现有格局东莞市场现有格局东莞市场现有格局民营医院市场前景看好，同时民营医院也逐渐成为医院主流趋势民营医院市场前景看好，同时民营医院也逐渐成为医院主流趋势115项目市场现有格局项目市场现有格局东莞与寮步市场现有医院典型案例表东莞与寮步市场现有医院典型案例表116项目市场定位依据项目市场定位依据可行性依据：可行性依据：1、区位劣势规避依据区位劣势规避依据：作医院现有交通可达性强，不用过分强调昭示性不用过分强调昭示性2、物物 业业 依依 据据：以现有物业建筑为基础，只需做局部细微调整局部细微调整3、物业投资依据物业投资依据：利用现有物业，物业改动投资相对较小物业改动投资相对较小4、融融68、 资资 依依 据据：对风投和产业资本家来说，现在最具诱惑力和可观利润 行业即：医疗和教育医疗和教育，因而此定位市场融资力强5、市场机会依市场机会依 据据：东莞加快民营医院发展，争取到2015年，使民营医院 实际床位、门诊服务量分别占全省床位、门诊服务量分别占全省20%20%和和25%25%以上以上6、后期经营依据后期经营依据：医院受金融危机等环境影响小，后期经营有保障7、现有政策依据现有政策依据：民营医院开业后三年内免除企业所得税三年内免除企业所得税1177、未来政策依据未来政策依据：1 1）珠三角有望整体成为医改试验区）珠三角有望整体成为医改试验区 （珠三角地区将结合珠三角改革发展规划纲要和69、新医改，有望整体作为 医药卫生体制改革试验区）2 2）广东加快民营医疗机构发展的意见即将出台，在准入和审批、经营性质选择、准入和审批、经营性质选择、金融和税收、设备配置、人才引进金融和税收、设备配置、人才引进等方面有新的突破3 3）东莞）东莞卫生部门将实施三项利好政策扶持民营医疗机构，卫生部门将实施三项利好政策扶持民营医疗机构，审批将享审批将享“绿色通道绿色通道”A、实行准入平等：鼓励、支持民营资金多渠道、全方位进入医疗卫生领域B、卫生部门将简化审批手续、简化工作程序，为民营医疗机构申请变更或 校验，开设“绿色通道”，优先办理。C、支持民营医院在科研、教学等方面的政策和待遇与公立医院保持一致 70、项目市场定位依据项目市场定位依据1184 4）粤民营医院或可享受免税待遇粤民营医院或可享受免税待遇 （广东省卫生厅副厅长黄飞09年3月在东莞调研时透露，广东有条件的民营 医院将有望申请成为非营利性医院，享受目前公立医院的免税待遇）民营医院税赋大致可分民营医院税赋大致可分5 5笔笔：每每 月月 需需 交交=营业税（当月营业收入的5%）+城建税（应纳税额7%）+教育税附加（应纳税额3%）。每季度须交每季度须交=所得税（即：该季度的营业收入10%20%）每半年须交每半年须交=堤围防护费（即：每半年收入的0.13%）例如例如：平均月收入平均月收入平均月收入平均月收入10101010万元、年收入万元、年71、收入万元、年收入万元、年收入120120120120万元的民营医院，这万元的民营医院，这万元的民营医院，这万元的民营医院，这5 5 5 5项税收为项税收为项税收为项税收为91560915609156091560元元元元/年年年年项目市场定位依据项目市场定位依据119项目经营功能定位项目经营功能定位门诊部门诊部入入口口入入口口入入口口A A区区B B区区CC区区A A区：区：1F-1F-餐饮区、平价药店（招商中心）餐饮区、平价药店（招商中心）2F-2F-医院食堂医院食堂B B区：区：1F-1F-医院配套（、花店、便利店、医院配套（、花店、便利店、ATMATM厅厅 )2F-)2F-办公、会议室办公72、会议室CC区：门诊部区：门诊部D D区：医院大厦区：医院大厦D D区区120项目经营功能定位项目经营功能定位D D区区-医院大厦功能定位：医院大厦功能定位：1F1F：挂号大厅、收费厅、药房、注射室、输液室：挂号大厅、收费厅、药房、注射室、输液室2F2F：特色科室特色科室特色科室特色科室3F3F：小综合类科室：小综合类科室4F4F：手术室：手术室5F5F：康复中心（含平台花园）：康复中心（含平台花园）6F6F及以上：住院部及以上：住院部121项目营销策略建议项目营销策略建议项目营销策略建议项目营销策略建议方式一：方式一：自营自营，进行市场融资运作方式二：方式二：引进引进/加盟品牌加盟品牌，如华73、美整形、曙光整形美容、深圳博爱医院方式三：方式三：与权威机构与权威机构/医院战略合作医院战略合作/合资合资122项目物业发展建议项目物业发展建议项目物业发展建议项目物业发展建议建议一：建议一：D区医院大厦在现有规划上，作一定比例通道加宽作一定比例通道加宽建议二：建议二：电梯间进深加大电梯间进深加大建议三：建议三：园林绿化规划作适当调整园林绿化规划作适当调整（符合现代医院舒适、静谧的环境）123民营专科医院审批民营专科医院审批根据医疗机构管理条例规定，举办医疗机构必须符合当地医疗机构设置规划申请人应按规定提供“设置申请书、设置可行性研究报告、设置可行性研究报告、选址报告和建筑设计平面图。”，可行74、性研究报告内容：可行性研究报告内容：（一）申请单位名称、基本情况以及申请人姓名、年龄、专业履历、身份证号码；（二）所在地区的人口、经济和社会发展等概况；（三）所在地区人群健康状况和疾病流行以及有关疾病患病率；（四）所在地区医疗资源分布情况以及医疗服务需求分析；（五）拟设医疗机构的名称、选址、功能、任务、服务半径；（六）拟设医疗机构的服务方式、时间、诊疗科目和床位编制；（七）拟设医疗机构的组织结构、人员配备；民营专科医院审批民营专科医院审批124（八）拟设医疗机构的仪器、设备配备；（九）拟设医疗机构与服务半径区域内其他医疗机构的关系和影响；（十）拟设医疗机构的污水、污物、粪便处理方案；（十一）拟75、设医疗机构的通讯、供电、上下水道、消防设施情况；（十二）资金来源、投资方式、投资总额、注册资金（资本）；（十三）拟设医疗机构的投资预算；（十四）拟设医疗机构五年内的成本效益预测分析。并附申请设计单位或者设置人的资信证明选址报告包括以下内容：选址报告包括以下内容：（一）选址的依据；（二）选址所在地区的环境和公用设施情况；（三）选址与周围托幼机构、中小学校、食品生产经营单位布局的关系；（四）占地和建筑面积。民营专科医院审批民营专科医院审批125综述综述项目定位为项目定位为“大特色专科，小综合大特色专科，小综合”之民营医院之民营医院从项目自身区位、物业条件、市场容量、市场空白、行业发从项目自身区位、物业条件、市场容量、市场空白、行业发展趋势、政策利好及后期永续经营等方面来说，可行性强，展趋势、政策利好及后期永续经营等方面来说，可行性强，前前&钱景看好！钱景看好！126127128