1、12013.07天力商业项目定位报告报告提纲123项目自身再审铁岭商业市场再剖析项目定位建议项目自身再审视12项目指标自身审视3地块名称经济指标A1#地块总用地面积20645总建筑面积105400地上建筑面积75400A2#地块总用地面积20738总建筑面积23090地上建筑面积19170A3#地块总用地面积68165总建筑面积244700地上建筑面积176700A4#地块总用地面积90049总建筑面积229300地上建筑面积186515A1#A2#A3#A4#项目指标地块一分为四，其中A1#、A2#、A4#已规划完毕，A3#地块商业体量大，如何寻求最为合理的商业定位与规划以期达到开发利润最大2、化，是目前本案商业开发前最大难题。自身审视项目北部为凤冠山和莲花湖景观带，西部为天水河城市景观河，呈玉带环绕之势。本案具备典型的旅游度假资源，这为本案商业定位与持续开发提供了先天的资源条件，如何深挖这一先天优势是本案商业开发成功的关键。凤冠山景区莲花湖温地公园天水河资源优势6项目紧邻城市级交通主干道项目紧邻城市级交通主干道，附近，附近有公交车站有公交车站，并且哈大高铁、沈哈高速等多条城际交通线贯，并且哈大高铁、沈哈高速等多条城际交通线贯穿本案区域，交通出行十分便利，这也为本案利用旅游资源进行商业开发对外客群吸纳提供了穿本案区域，交通出行十分便利，这也为本案利用旅游资源进行商业开发对外客群吸纳提3、供了先天条件。先天条件。102国道国道城际运输枢纽站城际运输枢纽站沈哈高速沈哈高速哈大高铁站哈大高铁站沈铁沈铁2线线钟山路钟山路连接老城连接老城区区对外交通：对外交通：钟山路（连接老城区）沈哈高速102国道沈铁2线哈大高铁对内交通：对内交通：黑龙江路（北侧）泰山路（东侧）松花江路（南侧）自身审视交通优势7虽为新城行政核心区，但虽为新城行政核心区，但居住人气匮乏导致区域常规商业开发模式举步维艰居住人气匮乏导致区域常规商业开发模式举步维艰，成熟商业体基本没有，但极具特色的旅游资源却为相关配，成熟商业体基本没有，但极具特色的旅游资源却为相关配套产业的商业开发提供了一定支撑，套产业的商业开发提供了一定4、支撑，区域缺乏具备地域旅游特色的餐娱购性质商业综合体，市场存在明显的空白点。区域缺乏具备地域旅游特色的餐娱购性质商业综合体，市场存在明显的空白点。凤冠山凤冠山莲花湖湿地博物馆铁岭师范专科学校铁岭医专附属医院新都综合市场市（县）委、（县）政府、市（县）人大、市（县）政协凡河镇政府东北物流城县实验中学兴隆大家庭红星美凯龙香格里拉酒店大酒店如意湖酒店恒基兆业商业体基础商业配套欠缺：基础商业配套欠缺：餐饮、娱乐、超市、洗浴、菜市场等生活配套设施严重不足，同时对我们而言也是一个市场空白点。教育资源丰富：教育资源丰富：中专院校、市中学、县中学、小学都已进驻新城区，但小学和优质幼儿园资源有待加强。自身审视奥5、特莱斯蟠龙山莲花湖生态旅游区产业带拉动自然资源后花园、生活模式拉动政府新规划拉动交通枢纽拉动核心驱动力结合整个凡河新城区域未来发展前景和机会导向分析凡河、莲花湖、湿地、山岭等生态景观沈铁工业走廊、东北物流城产业拉动凡河新城、沈铁同城等规划强劲拉动哈大高铁、城际2号线、102国道等全力打造沈铁同城1小时经济圈北方水城、大沈阳后花园、莲花湖旅游度假区拉动自身审视机会与优势9根据合富以往对此类项目的操作经验，从宗地所在区域发展、周边根据合富以往对此类项目的操作经验，从宗地所在区域发展、周边配套以及自身客观条件的角度配套以及自身客观条件的角度来给来给出如下的地块界定。出如下的地块界定。地块属性地块属性6、项目位于铁岭新城区莲花湖湿地公园南侧，临天水河商业配套商业配套常规商业开发受阻缺乏人气支撑，但相关旅游产业开发存在机会点，随之旅游资源进一步挖掘，未来前景明朗区位形象区位形象项目周边人迹较少，生活氛围严重不足。西临天水河，外部北侧临莲花湖湿地公园、凤冠山，景观资源较丰富交通条件交通条件项目周边道路平整，但公共交通配套相对薄弱，交通有待完善自身条件自身条件规模大，开发周期较长大沈阳经济圈沈铁同城沈阳后花园高铁&城轨生态休闲特色旅游产业人居大盘地块界定我们到底如何结合自身先天资源优势与项目整体定位?到底什么样的特色旅游产业商业开发模式才是本案商业开发立于不败之地的根本？铁岭的商业开发现状如何，什么7、模式是我们需要规避的？结合这些问题我们必须重新审视当前铁岭的商业格局与现状铁岭商业市场再剖析12铁岭商业发展及演变趋势铁岭商业格局典型商业业态重审113122012年2010年2005年前 政府大力招商引资的大型城市综合体项目落户老城区城南、铁西片区，商业发展趋势明显外扩 凡河新城将推动和扶持具备补充城市功能性的综合体类地产开发 新城中，兴隆、恒基兆业、红星美凯龙、奥特莱斯等商业地产项目均已落户新城“十一五期间”银州区规划建设建设1个中心城市商圈、4个区域商圈目前中心城区已形成以兴隆百货、新玛特为主导的城心商圈，以龙首市场为主体的城北区域商圈也初具规模，但规划中城南、铁西商圈都未形成气候兴隆、8、新玛特这类大型综合类购物中心以及国美类专业卖场陆续入驻老城区中心城区商业氛围初具规模，少量城市综合体类地产项目进入核心城区凡河新城区尚不具备商业氛围国有型老式百货卖场为主主要集中分布在老城中心区域以满足城区居民日常必需品为主整体商业缺乏档次感除老城中心区外缺乏大型商业配套没有城市综合体项目十一五规划提出商圈打造铁岭商业发展及演变趋势起步晚-商业市场容量有限1314铁岭商业格局分布老城区商圈核心商圈，原始居住区，惯性消费之所在具备较高人气和商业氛围新老业态混杂，商业密集，竞争激烈，多数亏损以满足大众消费为主，整体档次较低，本地客群整体消费能力不强城市少量中高端客群外溢性消费惯性强，城市缺乏高端商9、业开发承载力铁岭目前商圈主要分为老城区商圈以及新城区商圈。老城区商圈相对成熟，新城区商圈处于起步初期，尚未形成规模。新城区商圈新兴商圈，人气严重匮乏，商业氛围严重不足大型商业综合体囤积，伺机而动，未来商业竞争十分激烈现有商业稀少，经营状况不佳主要满足旅游消费需求具备较大潜力，但预计未来5年内难成气候铁岭商圈形势及业态铁岭商圈老城区中心商圈北市商圈铁西商圈城南商圈新城区新城商圈百货购物类餐娱酒店类专业市场类业态分类16老城商圈序号典型商业项目营业面积1兴隆百货4.8万平2兴隆大家庭D7街2.2万平3大商新玛特购物广场5.3万平4天玉商场1.8万平5新都天平洋购物中心3万平6联合新世界-时尚街区210、.4万平7乐购超市1.5万平8财富广场（规划阶段）约6万平9宏运中心裕景（规划阶段）约3万平10金城粤海国际酒店（准五星）4万平11铁源酒店（三星）1.1万平12天兴酒店（四星）2.8万平13汉庭快捷酒店5000平14天府建材广场2万平15国美电器6000平2134567141510111213铁岭传统商业铁岭传统商业街街广裕街广裕街百货类专业市场类酒店类98百货类酒店类专业市场类中心商圈形势及业态17兴隆百货兴隆大家庭D7街大商新玛特新都太平洋购物中心联合新世界-时尚街区典型业态18金城粤海国际酒店北市路以北北市路以北商业集聚商业集聚新仕界大都会银州贸易城龙首市场月星家居金碧水疗会馆当前商圈11、中，以龙首市场人气最高，但商圈内老式业态占主导，缺乏档次感。北柴河街沿线规划有金碧娱乐特区，以洗浴和KTV为主，消费面向中端以上人士，但受铁岭整体消费能力所限，经验状况一般。19老城商圈北市商圈形势及业态月星国际城是省政府月星国际城是省政府重点招商引资项目由重点招商引资项目由上海月星集团总投资约80亿元人民币，占地2000亩，按区域商业航母标准打造铁西商圈城南商圈居然之家兴隆生活广场惠丰酒店一景酒店铁西商圈以老工业区及棚户区改造为基础，计划将月星国际城作为商圈核心打造，但目前尚处于概念规划期。城南商圈目前以兴隆生活广场为依托向南拓展，以惠丰为代表的星级宾馆及面向大众化的餐娱产业是目前城南商圈的12、主体20清华同方产业基地，占地清华同方产业基地，占地8500亩亩老城商圈铁西、城南商圈形势及业态消费面向大众化，人气凝聚力尚可业态以住宅底商构成，缺乏档次感分布相对偏散且缺乏龙头效应21老城商圈铁西、城南商圈形势及业态铁岭核心商圈，具备规模化与成熟度，消费首选区新兴商业起步晚，商圈新老业态混杂，缺乏对外吸纳力中低端固化消费明显且存在惯性外溢式高端消费观念兴隆品牌商业模式市场认可度最高，铁岭人消费首选星级酒店类业态集中，形成规模化，市场认可度高特征分析22传统商圈中心商圈形势及业态餐娱类业态多为酒店配套，缺乏地域特色，市场存空白点恒基兆业住宅恒基兆业住宅占地80万平建筑面积35万平兴隆职工之家项13、目，6万平营业面积，大型综合购物中心，预计十月营业兴隆职工之家南地块，投资2.5亿元建设兴隆商业步行街红星美凯龙建材广场，占地200亩东北城一期东北城二期东北城住宅建筑面积50万平，分三期开发二期占地约3平方公里，建筑面积约600万平方米一期占地面积约2平方公里，建筑面积约300万平方米奥特莱斯兴隆天水河西地块整体占地8平方公里，首期预计动工18万平左右新都综合市场如意湖酒店（金融会馆）新区未来商业中心新都综合市场以及东北城一期是新区仅有投入使用的商业体项目，人气匮乏导致商业氛围极度欠缺。兴隆、恒基兆业、红星美凯龙、奥特莱斯虽然都已经拿地，明显存在先期囤地的意图，但具体开工意向不强，明显持观望14、态度，而开工项目也不一定会如期完工投入使用。新区商圈未来具备很大潜力，但预计未来5年内难成气候。金峰水木花园酒店23新城商圈形势及业态商业开发起步最晚，区域商业氛围严重匮乏新项目扎堆，大多尚未启动，囤地意图明显，未来放量大新城整体入住情况不佳，缺乏对大型商业体开发支撑力针对新城旅游资源类的特色商业开发在当前市场尚处于原始状态，市场存在机会点与空白点特征分析24新城商圈中心商圈形势及业态25序号典型商业项目营业面积1兴隆百货4.8万平2兴隆大家庭D7街2.2万平3大商新玛特5.3万平4大商超市1.5万平5财富广场约5万平6新仕界大都会约50万平商业主要集中在广裕街沿线，呈现带状分布，体量中等，业15、态以百货类为主。34216铁岭传统商业街广裕街百货类综合商业体类5百货类26老城区典型商业综合商业体类兴隆百货大商新玛特大商超市财富广场新仕界大都会龙首市场商业形式百货类百货类百货购物类 综合商业体类 综合商业体类大卖场开业时间2003.92007.122009.12预计15年10月 预计14年7月1999经营面积（平米）4800053000150005000050000045000经营模式统一管理统一管理统一管理、招租统一管理统一管理、招租出售/出租购物环境一般较好一般-偏差经营档次中低档中高档中低档预计与万达同档次-低档经营状况盈利亏损亏损-盈利人气情况足尚可差-较足主要特征市级商圈龙头国16、内知名品牌商业区域配套-业态齐全、新旧形态集中低档消费首选所处商圈中心商圈中心商圈中心商圈中心商圈北市商圈北市商圈租售模式扣点式扣点、招租招租扣点、招租扣点、招租招租租金水平扣点10-30%扣点15-30%档口5-10元/平 天-摊位3-9元/平 天城市经济水平偏低、对外吸纳力弱、消费力不强、客群固化导致目前铁岭百货类商业整体经营普遍不佳除相对亲民的兴隆百货与龙首市场处于盈利状态，其他均处于亏损状态原乐购超市因经营不善已出售给大商，可见铁岭当前百货购物类商业形势经营现状十分严峻新仕界大都会大商新玛特兴隆百货大商超市27潜在商业已有商业财富广场龙首市场兴隆D7街老城区典型商业金城粤海国际酒店天兴17、国际酒店铁源酒店惠丰酒店相关配套4000平高档SPA会所、1300平宴会大厅、多功能会议厅、粤式中餐，中西自助餐厅、包房中西餐厅、特色烧烤、自助火锅和多功能宴会厅，豪华会议室、并设有桑拿浴、健身房以及棋牌室等高雅休闲娱乐场所特色餐饮、大中小会议室、并设有桑拿浴、健身房以及棋牌室等中西自助餐厅、酒吧、多类型宴会厅、豪华洗浴中心等共性均涵盖高档餐饮与洗浴功能中餐方面普遍以粤菜系为主自助餐饮普遍可自控标准均具备承办大型喜宴或商务会议的能力休闲娱乐项目普遍以KTV、健身房、棋牌室为主优势设施新、功能全、口碑好高档餐饮、资格老有口碑效应临近客运站高档餐饮餐饮娱乐类主打高端特色餐饮娱乐，且基本为星级酒店配18、套服务，雷同度高，缺乏地域特色，对外客群吸纳与承载面有限。28老城区典型商业典型个案兴隆百货铁岭最早引进大型商业，形象高，入人心，政策丰厚以餐饮引导人气，走亲民路线业态齐全，包含超市、服装、家电、餐饮、饰品等，一体化服务年营业额8亿左右，且收入稳定，增长缓慢，客群固化非上市企业，以利润水平为生存力通过购物卡与当地企业单位进行捆绑式推销，占领市场大部分份额，锁定客群，防止流失设备间食品商场/友谊商场百货鞋帽商场针纺儿童商场男装商场女装商场运动休闲商场家电商场风味小吃城办公区员工公寓与其他商场不同，兴隆老板的理念是“把最好的位置留给食品”，因此一楼未完全设置常规暴利产品，而是采用餐饮熟食以及保健补19、品等进行搭配，这样保证了商场在人气上给人以生意火爆的印象，同时提供了很好的生活便利性。2-7F主要为生活用品、服装、鞋帽、家电等日常百货，品类齐全，一些与兴隆有战略合作的大型品牌均有入驻。很大程度上靠餐饮带动人气和客流。八楼设置餐饮美食城，铁岭兴隆的餐饮归独立的餐饮公司管理，但不会脱离兴隆；小吃城种类齐全，客群吸纳力非常强，周边其他商业项目很难与之竞争。以餐饮拉动人气，带动其他楼层人流共享，达到层层火爆的目的。楼层功能兴隆百货典型个案顶天立地兴隆扣点基本在10%-30%之间，家电类商品扣点较低，而一些服装类知名大品牌扣点较高。而一些与兴隆有长期合作关系或者营业情况比较好的商家，兴隆会给一些特别20、的优惠。楼层业态扣点情况八层风味小吃城独立餐饮公司管理七层家电商场扣点10-23%六层运动休闲商场扣点20-25%五层女装商场扣点25-28%四层男装商场扣点25-28%三层针纺儿童商场扣点18-25%二层百货鞋帽商场扣点25-28%一层食品/友谊商场扣点25-30%扣点情况兴隆百货典型个案业态齐全，种类繁多，一站式服务。兴隆百货典型个案1F尚品：黄金、化妆品、饰品、家居、眼镜、休闲食品、拉面馆2F春天：3C数码体验园、苹果体验店、韩国饰品店、美容院、礼服定制、水吧3F绽放：时尚服饰、运动休闲、水吧4F阳光：品牌服饰、咖啡吧铁岭兴隆D7街于2011年10月盛大开业，是兴隆在铁岭地区继铁岭兴隆百21、货、调兵山兴隆百货、兴隆生活广场之后创建的第四家商场，位于铁岭兴隆百货正对面。建成后的铁岭兴隆D7集超市一站式购物、兴隆特色餐馆、运动休闲、少淑服饰品牌、时尚百货于一体，是为新时代的年轻朋友精心打造的时尚购物天地。33典型个案D7街与老兴隆只一街之隔，最为老兴隆的补充，目标客群主要为追求时尚的年轻一代。D7街是老兴隆盈利后的产物，但是开业后效果并不尽如人意，人气不足，无法与老兴隆相媲美。但D7街开业只有半年时间，考虑到商业所需的培育期，也许几年之后才会略见起色。34典型个案铁岭兴隆百货于2005年9月开业至今已经有近7年的历史了，是入驻到铁岭最早的大型百货商场，因此也在铁岭人的心里树立了稳固的22、不可动摇的地位兴隆开业至今，年营业额基本持平，没有明显的增长，说明铁岭人的消费能力较差铁岭人野心不大，山区人口300万，生活很悠闲，比较安于现状，而且真正有经济实力的人好多都跑到沈阳去购物了，由此可见铁岭商业市场容量很有限如果把商场比作一块蛋糕，以前铁岭没有这样的蛋糕，突然出现这样一块蛋糕大家都抢着吃，不够吃，可是后来蛋糕越来越多，人们感觉一是太腻了，二是吃不过来了，再加上铁岭外来人口也少，就本市人口而言是不足以支撑过大的商业体量的去年兴隆年营业额达8亿元，是整个铁岭市的大型百货商场中唯一盈利的一家店，其余各家均在亏损，包括新玛特、乐购、以及兴隆集团在铁岭的其他商业项目兴隆D7街、兴隆生活广场23、等。同时兴隆生活广场和兴隆D7街也是兴隆集团为数不多在亏损的两家店，可见铁岭人的消费水平的确不高兴隆的楼层分布与其他商场有所区别，兴隆绝大多数的商场是1楼做食品和超市，老板的理念是“把最好的位置留给食品”。因为兴隆认为，食品是人们一走一过就能带走的东西，与人方便，接受程度也很高兴隆坦言没把其他的商场放在眼里，最大竞争对手仍是大商新玛特，新玛特甚至不惜成本，赔十个点也要打压兴隆，与之竞争。但是企业理念不同，经营模式也不同，新玛特上市圈钱，利润是其次，兴隆则有底线，必须盈利，不做“赔本买卖”兴隆最近几年在铁岭各处圈地，在新城区就有三块地，但大多数都搁置了，今后能不能做起来要靠发展机遇新城区环境好是24、毋庸置疑的，但是人气不足，尤其是商业部分很是落后，现在的情况跟几年之前没什么两样，不能吸引新城区以外的人群，只有新区内部的人消化，不足以支撑新区的商业，因此建议我们不要迅速建立商业体，等几年再说也不迟新区如果开通了轻轨、高铁或者逐渐与沈阳同城化成为沈阳的后花园以后，将会带来无限商机！调查对象：兴隆百货李处长典型客户访谈摘要35典型个案兴隆作为铁岭最为认可的商业项目，目前也只有老兴隆百货经营尚可，进一步说明了本地商业百货类消费的客群承载力严重不足铁岭最早引进大型商业，老牌商业，形象高，入人心，且政策丰厚经营理念独特，业态分布与众不同，以餐饮引导人气，走亲民路线业态齐全，包含超市、服装、家电、餐饮25、饰品等业态，提供一体化服务年营业额8亿左右，且收入稳定，增长缓慢，客群固化非上市企业，以利润水平为生存力，以高效完善的管理为核心竞争力通过购物卡与当地企业单位进行捆绑式推销，占领市场大部分份额，锁定客群，防止流失D7街定位年轻化，与老兴隆互补，但品牌重复率达40%，人气不足，经营惨淡由于客群消费能力有限，其他兴隆项目均处于亏损状态项目评述与小结36典型个案大商新玛特兴隆百货相距不到700米，固有客群互争激烈中心商圈大商新玛特品质当地最高，但明显低于沈阳同品牌商场，大量中高端客群流失外地与兴隆竞争十分激烈，上市公司资本化运营，为抢占市场份额舍弃利润，换取人气选址靠北，接近老铁岭人原始居住区，周26、边商业密集，经历4年市场培育期，刚走出亏损困局在当前百货类业态不多的情况下仍出现僧多粥少局面进一步说明本地消费力不足，承载力不够典型个案人气尚可品类齐备购物环境舒适、商品以中高档为主，整体品质处于当前铁岭市首位大商新玛特规质兼具典型个案楼层功能分布及租金项目平均扣点水平在20%左右，略低于兴隆百货，上市公司资本化运营，利润其次，以抢占市场份额为主，为份额可舍弃利润4F大地数字影院3F季节性商品2F女装服饰1F黄金名表珠宝化妆时尚鞋帽B1生活超市食品美食食品类扣点15%左右奢饰品类扣点25-30%左右鞋帽类扣点22-27%左右女装类扣点20-25%男装类扣点20-25%运动休闲类扣点20-22%27、左右季节性商品类扣点20%左右家电类扣点15-18%左右家居类扣点18-20%通过数字影院拉动人气，至上而下引导客群一站式消费部分时期扣点最高下调10%舍弃利润与兴隆抢份额拼资本典型个案本案整体品质虽领跑本地同类型业态，但还是明显低于沈阳同品牌商场，这也是铁岭中高端客群外地消费的原因之一1与兴隆百货竞争十分激烈，上市公司资本化运营甚至为抢占市场份额舍弃利润，换取人气选址不错，位置靠北，接近老铁岭人原始居住区，周边商业密集，因此经历了4年的市场培育期后，目前人气较佳，年营业额5亿左右，但由于成本过高，竞争激烈，亏损仍在持续，但按照目前态势，盈利之日不远本案尚处于亏损阶段，在当前百货类业态不多的情28、况下仍出现僧多粥少局面进一步说明本地消费力不足，承载力不够23440典型个案项目评述与小结412012年3月2013年7月财富广场商业详情层数地上6，地下1经营模式自主经营与对外招商相结合业态地上为集中式商业，地下为超市，极有可能为华润万家营业时间预计15年10月拆迁已经持续一年多，仍未有任何进展，严重影响项目形象和公信力典型画饼销售，希望通过大商业大配套的远景规划带动项目住宅去化目前项目商业部分尚未对外正式发售与招商当前区域商业开发与经营竞争激烈，也是导致目前该项目迟迟无法动工的主因之一住宅情况面积价格去化率高层（29F）51-98平均价540040%公寓（29F）50-70平待售典型个案429、2财富广场商业效果图典型个案43财富广场商业效果图典型个案44新仕界大都会写字间、五星级酒店东北寿光果蔬贸易城百联购物中心、家乐福 一期工程主要包括贸易市场、回迁住宅和部分商品住宅当前住宅产品价格4600元/平，目前共推售近450套房源，去化率65%。二期工程主要包括仓储物流区和大型城市综合体全部工程将于2015年底投入运营。东北寿光果蔬贸易城预计明年7月份正式对外营业，预计今年8月份正式对外发售，目前套均总价20万/套。项目除贸易城外，如百联、家乐福等其他大型商业配套规划当前尚处于蓝图阶段，以当前铁岭的传统商业格局现状来看，未来存在很大变数，画饼意图较明显。城北唯一规模化城市综合体，融合新老30、贸易城，保证人气，通过大商业大配套蓝图式规划带动住宅销售典型个案新仕界大都会集农产品交易、加工、储值、物流于一体，展示面积约为40万平。建成后预计年营业额大约在90亿100亿元，可新增就业机会5万多个。该项目落成后，将填补铁岭农业物流空白、提升铁岭农副产品知名度、促进辽北地区的农业产业结构调整。商铺详情商铺产权40年面积7-10平总价20万左右预计8月底正式对外出售典型个案目前老城区是铁岭市的核心商圈所在，新老业态混杂，百货、超市、专业市场等业态均有分布，以满足大众消费为主，但整体档次较低，导致铁岭中高端客群均前往外地消费老铁岭人原始居住区，铁岭人惯性消费之所在，具备较高人气和商业氛围，但老区31、商业密集，竞争激烈，多数传统商业处于亏损状态兴隆百货是铁岭最早引进的大型商业，形象高，入人心，政策丰厚，经营理念独特，以餐饮引导人气，走亲民路线，是当前商圈的支柱，铁岭人消费首选地，是老城区唯一盈利的百货类商场餐饮娱乐产业主打高端牌，且雷同度高，缺乏特色，主要面向本地消费，欠缺对外吸纳力，地域性与主题性餐娱市场存在空白点。在当前传统商业业态不多的情况下仍出现僧多粥少局面进一步说明本地消费力不足，对传统百货类业态承载力不够评述与小结46老城区特征总结恒基兆业住宅兴隆职工之家项目，6万平营业面积，大型综合购物中心，预计十月营业兴隆职工之家南地块，投资2.5亿元建设兴隆商业步行街红星美凯龙建材广场，32、占地200亩东北城一期东北城二期东北城住宅建筑面积50万平，分三期开发二期占地约3平方公里，建筑面积约600万平方米一期占地面积约2平方公里，建筑面积约300万平方米奥特莱斯兴隆天水河西地块整体占地8平方公里，首期预计动工18万平左右新都综合市场新区未来商业中心47新城区典型商业本案现有商业新都综合市场东北城一期即将营业奥特莱斯接近封顶，预计明年五一正式营业兴隆项目已接近完工，预计今年十一营业潜在商业恒基兆业红星美凯龙人居氛围匮乏，在营传统商业项目少，商业氛围极度欠缺。且未来供应也多为传统商业，加速传统商业区域竞争态势，因此如恒基兆业、红星美凯龙这类先期囤地的传统商业项目迟迟未动工，传统模式的33、商业开发信心不足，观望态度强烈。项目名称：新都综合市场营业面积：36000平（地上3层）项目总投资：1.4亿主营内容：农贸百货经营档次：低档大众化经营模式：出租出售（产权40年）项目概况：目前新城唯一的综合市场，具备一定的独一性，内部涵盖餐饮、购物、娱乐等多种业态，但档次定位偏低，不具备当前新型百货购物中心的层次，目前主要服务于原凡河镇原居民回迁户的日常生活必需品所需。经营状况：新城缺乏足够的客群来源，虽然目前具备独一性，但仅依靠当前回迁户居民消费力支撑明显不够，目前经营状况一般。新都综合市场地处原凡河镇居民回迁聚集区典型个案新城最早开发的配套传统商业，面向基础生活配套需求，当前具备一定唯一性34、，但经营状况一般楼层经营业态摊位/档口面积出售情况出租价格3F生活超市、家私家居、家电数码、风味小吃、电玩娱乐城档口：8-70平7-50万/个5000-10000元/年2F服装鞋帽、箱包珠宝、钟表眼镜等档口：8-40平10-30万/个6000-9000元/年1F农贸日杂摊位：3-5平档口：7-10平果蔬类摊位：73000-78000元/个糖果类摊位：90000-93000元/个鱼肉类档口：81300-83000元/个档口：19500-21500元/个摊位3500-6000元/年档口：5000-8000元/年楼层功能分布及租售情况整体经营状况改善缓慢，导致租金与去年相比没有明显变化典型个案20135、2年3月2013年7月人气不足，档口闲置具备区域唯一性，外围商铺在营率有所提升，人气逐渐汇集摊位档口尚存剩余，空置率较高，招租两年来效果不尽理想，可见新区目前消费能力有限，商家观望情绪明显，投资商业风险度较高，但较去年同期相比人气有所提升。典型个案3楼小吃美食广场人气最旺，较去年进行大幅度扩建，说明新区餐饮类消费市场需求存在机会点。典型个案兴隆在新城规划有三个项目，第一个是与市总工会职工之家合作的项目，总建面6万平，包括兴隆百货、大型超市、数字影院以及星级酒店等。目前，该项目正在建设中，计划于2013年10月份实现对外试营业，首期启动超市和餐饮类业态。第二个项目是在职工之家项目以南地块建设兴隆36、商业步行街，该项目是第一期职工之家商业综合体项目的配套和补充，目前尚未动工。第三个项目是计划在新城区天水河西侧开发大型综合商业娱乐购物中心，其中包括建设商业广场及配套餐饮娱乐设施以及兴隆休闲广场等，同样尚未动工。兴隆职工之家现状新城兴隆动态兴隆职工之家效果图52典型个案新区兴隆大家庭经营范围：5000平大型生活超市5000平室内时尚商业街区50间包房妈妈菜大饭店2000平铁岭首家高档自助餐厅省内最大最全儿童大世界8间影厅今世界影城3000平大型演艺及商业KTV新区首家大型健身中心打造2500平聚会场所聚点100间特色宾馆客房招商品类：特色小吃、熟食、面点、现场制作、蛋糕店、眼镜店、孕婴店、书店37、宠物用品、水族馆、汽车用品、婚纱摄影、钟表维修、美容美发、干洗店、彩票站、美甲、服装改制、修鞋配钥匙、手机贴膜、视频、特产店等典型个案兴隆职工之家动态新城兴隆大船mall位于浅水湾1号西门，预计（2013年8月底）全部竣工，现正在招商招聘阶段，预计今年10月份试营业首期启动兴隆超市与餐饮类，基本延续兴隆以商超餐饮拉动与汇聚人气，后期进行其他业态开发的传统。目前招商登记意向商户中，餐饮美食所占比重最大，兴隆对招商对象目前正进行筛选中，具备一定地域与主题类特色餐饮是主要招商对象。典型个案兴隆职工之家动态兴隆作为铁岭最成功的传统商业典范在新城区依然只有职工之家项目处于准备试水阶段，其他地块均无动工38、意向，新城缺乏人气，传统商业开发模式现阶段很难启动，观望与囤地意图明显兴隆的传统商业模式在新城都很难大规模启动，说明当前区域市场传统商业环境差，本案应规避风险，另辟新径恒基兆业动态恒基兆业商业项目意向图恒基兆业商业项目现状恒基兆业商业项目现状恒基兆业商业步行街规划建面50万平，分三期开发，业态涵盖、大型商业步行街、购物广场、商住公寓、写字间等，原官方计划是2012年正式开工建设，9月商业步行街的样品房、广场、园林景观全面完成，但目前仍未有动工迹象。现状分析：区域传统商业开发困境明显，当前开工风险极高，因此开发商观望意图明显55典型个案56一期住宅部分，分为7、11、23、27层，目前已接近封顶39、，预计明年五一交房少量2层底商，具体面积规划、价格待定，但预计有70、80平户型，具体推售时间待定25000平水上乐园，东北独一无二地中海风格，初定明年五一正式开业，现主体建筑完毕露天影院婚庆天地高端售楼处，高3层，集展示、样板间、宴会厅、多功能厅等于一体的展示中心，目前已接近封顶，整体投资已超过1.5亿奥特莱斯，意大利风情商业街，经营、管理团队直接从欧洲引进华润万家超市耀华国际教育学校（幼儿园至高中一贯制）奥特莱斯商业开发模式，跳脱本案区域限制，客户目标定位主要面向东北三省外溢型旅游度假购物客群，主打特色商业大配套商业整体规划约100万平，目前启动区面积达25万平，已开工部分已基本接近封顶首40、期住宅价格未定，预计在4500元/平。启动区商业预计明年五一全部对外经营，当前尚未对外发售。业态多元，是目前新城区体量最大、工程进度最快的商业综合体商业体量大，资金压力严峻，开发存在很大风险以“不靠铁岭带动我们，要靠我们带动铁岭”为宗旨，可见开发商对目前铁岭商业市场存在很大担忧引进耀华国际教育学校，届时将会吸引东三省一些权贵后代，对项目也将有一定带动作用典型个案星悦南岸启动区57商业签约仪式商业签约仪式商业效果图商业效果图典型个案星悦南岸58耀华国际学校及水上乐园展示图典型个案星悦南岸59新城区特征总结城市新兴商圈，规划中的传统商业体项目扎堆，未来竞争惨烈，但目前多处于观望中区域人居氛围严重匮41、乏，商业氛围严重不足，传统商业模式开发当前风险极大铁岭最成功的传统商业兴隆百货，在新城当前市场环境下，也以部分业态小面积试水为主，观望意图明显特色餐娱类商业具备较高的市场需求，但当前新城处于市场空白点新城丰富的旅游资源促生大量潜在的旅游消费，但相关特色旅游商业地产开发在当前新城处于市场空白众多的潜在商业项目使得新区商圈未来具备很大潜力，但预计未来5年内难成气候评述与小结宾馆酒店类典型个案汇总天兴国际酒店铁源酒店一景酒店惠丰酒店汉庭快捷酒店晟泰酒店金峰华园十一号会所银州区凡河新城区如意湖酒店（金融会所）金峰华园水木店本次分析主要以区域内三星级以上酒店和代表性商务快捷酒店作为研究对象金城粤海国际酒42、店60金城粤海国际酒店天兴国际酒店铁源酒店一景酒店惠丰酒店汉庭快捷酒店营业面积（平米）40000280001100010000180005000星级标准5星（申请中）4星3星商务型准4星快捷式业态属性对外商务酒店对外商务酒店对外商务酒店对外商务酒店对外商务酒店对外商务酒店客房数量共：234间总统套：1间豪华套房：3间豪华单人间：42间行政豪华间：16间大床房：112间标准间：61间137间共：92间总统套：1间商务套房：10间大床房：36间双人标准间：45间82间共：90间左右准总统套：1间行政套房：3间普通套房：17间左右双人/大床标准间：70间左右170间左右门市价（协议价）单位：元/天总43、统套：12000（7000-8000）豪华套房：1600（980）豪华单人间：800（498）行政豪华间：1200（688）大床房/标准间：460（288）以上均赠送单早大床/标准间：298（260-288）豪华间：358（338）标准套房：588（548）豪华套房：988（938）以上均赠送单早大床/标准间：288（会员268）商务套房：428（最低9折）总统套：1888（最低1000）以上均赠送单早大床/标准间：128（118）套房：268（236）以上均赠送双早特价标准/大床房：178普通标间：480（248）豪华间：340-570（会员5折）套房：800-1140（会员5折）以上均赠送44、单早大床房：159（金卡会员140）双人标间：179（金卡会员158）会员赠送单早相关配套4000平高档SPA会所、1300平宴会大厅、多功能会议厅、中西餐厅、包房中西餐厅、特色烧烤、自助火锅和多功能宴会厅，豪华会议室、并设有桑拿浴、健身房以及棋牌室等高雅休闲娱乐场所特色餐饮、大中小会议室、并设有桑拿浴、健身房以及棋牌室等餐饮、多功能宴会厅中西自助餐厅、酒吧、多类型宴会厅、豪华洗浴中心等主打特色大型商务会议与喜宴、高档休闲洗浴、正宗粤式中餐大型会议或喜宴、高档餐饮洗浴喜宴餐饮、特色洗浴喜宴餐饮特色餐饮主打粤菜、休闲洗浴商务快捷平均入住率60%60-70%85%60-70%70%75%经营现状尚45、未盈利竞争激烈、营业额略有下滑竞争激烈、营业额略有下滑走大众化，经营尚可以餐饮作为主打盈利点经营平稳宾馆酒店类银州区典型个案汇总61汇总小结宾馆酒店类银州区典型个案汇总三星以上酒店主要分布在银州区中心商圈内，但除金城粤海外，大部分酒店均存在不同程度的设施老化、对于特定活动存在承接力不足的问题1三星级以上酒店标间折后价格普遍在250-290元/天之间，且均含单早；而商务快捷型折后价格普遍在120-160元/天之间，部分含早餐。星级酒店配套主打特色牌，高档广式中餐、休闲洗浴SPA，该部分收入普遍占酒店年收入一半以上，这体现出铁岭当地酒店业的特殊性。当地酒店入住率普遍都在60%以上，但本地商务或旅游46、客群吸纳力偏差，但酒店增多，直接导致目前竞争激烈，部分酒店营业收入已经出现下滑。23462如意湖酒店（金融会馆）晟泰酒店金峰华园水木店金峰华园十一号会所营业面积（平米）二店合一（总体50000）230001200025000星级标准按4星标准建造（政府项目未申报星级）准4星标准打造（尚未申请星级）商务型准5星标准打造（尚未申请星级）业态属性隶属市财政局产业，目前只对内接待政府团体对外商务酒店对外商务酒店对外休闲度假类酒店客房数量共：151间豪华套房：18间豪华单人间：52间豪华标准间：81间168间约300间别墅式客房：18栋标准客房：86套门市价（协议价）单位：元/天如意湖豪华套房：128047、金融会馆豪华套房：1680大床房/标准间：680以上均赠送单早目前只接待政府团体，协议价由政府部门之间协商大床房：198（9折）标准间：218（9折）标准套房：398（9折）豪华套房：498（9折）以上均赠送早餐大床/标准间：228（会员88折）商务套房：468（会员88折）以上均赠送早餐标准单/双人间：488（会员88折）豪华单/双人间：588（会员88折）双拼别墅客房：3888元/栋（会员88折）独栋别墅客房：4888元/栋（会员88折）赠送早餐相关配套拥有15间大小各异的会议室及可容纳702人的报告厅，微机培训室；大型宴会厅、桑拿沐贵宾房、休闲娱乐健身房、室外网球场、体育馆、5000平地48、下停车场中西美食料理、大型夜总会、桑拿健康中心，多功能宴会厅、商务中心、精品廊等各项配套设施多功能商务会议室、可宴会大厅和中餐包房滑雪/滑草场，粤式中餐、法式西餐厅、休闲洗浴中心、小型VIP会议室另外在建有总面积8400平国际会议中心和1200平温泉会馆主打特色接待政府行为的大型团体会议与宴会依托东北物流城承接大型商务会议与宴会喜宴餐饮大型滑雪/滑草场，户外互动活动，温泉洗浴平均入住率20-30%左右40%40-50%50%经营现状政府对内招待用途，并不看重效益缺乏人气支撑，整体经营堪忧区域当前人气不足，经营堪忧虽然主打旅游度假题材，但区域缺乏人气支撑，且又受季节性影响偏大，经营受较大局限性宾49、馆酒店类新城区典型个案汇总63汇总小结宾馆酒店类新城区典型个案汇总新区现有酒店虽然都按星级标准打造，但目前尚没有一家获得正式挂牌资格。1如意湖酒店隶属市财政局，目前只接待政府行为的团体客，不对外接待商务客群，且酒店定价具备政府行为的特殊性，所以价格明显高于其他同级别的对外商务酒店。新区商务类酒店标价基本在200元左右的水平，另外由于新区目前人气明显不足，所以酒店入住率普遍不高，基本在30-50%之间，经营堪忧。234区域内存在温泉资源是一大亮点，温泉度假疗养是目前十分火爆的创收题材，也是本案需要考虑脱困的一个契机。64宾馆酒店类典型个案汇总价格对比0501001502002503003504050、0450500550600650700750元/天酒店标间价格对比门市价协议价如意湖酒店属于政府产业，且只接待政府对内的招待工作，所以定价与对外商务酒店存在明显特殊性。金峰华园十一号会所由于涉及旅游度假题材，温泉主题，客群定位以一站式高端旅游度假客为主，所以整体收费标准明显高于商务类酒店。银州区与新城区星级酒店定价基本可以200元作为分水岭，新城区由于缺乏必要的人气支撑，商务类酒店协议价格普遍还是在200元/天的水平，银州区则普遍在250-290元之间，彼此有差距，但不突出。区域定价分水岭政府直属产业具备特殊性银州区价格平均水平线65宾馆酒店类典型个案汇总客群与收入来源分析010203040551、060708090典型星级酒店客群构成对比图散客协议客团体客星级酒店客群还是以协议客为主，普遍占50%以上，散客其次晟泰酒店属东北物流城配套酒店，物流城举办展会期间存在一定的团体客群，而十一号会所属于旅游度假类酒店，涵盖不少大型游乐项目，所以有一定的团体游客，其他酒店地处老城区，城市本身外来游客不多，以商务客为主，所以团体客不多本地客群65%外地客群35%收入来源酒店收入主要还是以本地客群为主，收入构成也相对多样化，除客房收入外，婚喜宴会、日常餐饮也占收入绝大比重。城市本身对外吸纳力不强，外地客群也主要以商务客为主，除客房收入外，其他消费不多66金城粤海国际酒店天兴国际酒店铁源酒店如意湖酒店（52、金融会馆）惠丰酒店晟泰酒店金峰华园十一号会所相关配套4000平高档SPA会所、1300平宴会大厅、多功能会议厅、粤式中餐，中西自助餐厅、包房中西餐厅、特色烧烤、自助火锅和多功能宴会厅，豪华会议室、并设有桑拿浴、健身房以及棋牌室等高雅休闲娱乐场所特色餐饮、大中小会议室、并设有桑拿浴、健身房以及棋牌室等拥有15间大小各异的会议室及可容纳702人的报告厅，微机培训室；大型宴会厅、桑拿沐贵宾房、休闲娱乐健身房、室外网球场、体育馆5000平地下停车场中西自助餐厅、酒吧、多类型宴会厅、豪华洗浴中心等中西美食料理、大型夜总会、桑拿健康中心，多功能宴会厅、商务中心、精品廊等各项配套设施滑雪/滑草场，粤式中餐、53、法式西餐厅、休闲洗浴中心、小型VIP会议室（另外在建有总面积8400平国际会议中心和1200平温泉会馆）共性均涵盖高档餐饮与洗浴功能中餐方面普遍以粤菜系为主自助餐饮普遍可自控标准均具备承办大型喜宴或商务会议的能力休闲娱乐项目普遍以KTV、健身房、棋牌室为主优势设施新、功能全、口碑好特色餐饮、资格老有口碑效应临近客运站政府直属产业，有政府背景与扶持特色餐饮依托东北物流城，项目展会首选酒店具备一定旅游资源、温泉资源是最大亮点宾馆酒店类典型个案汇总典型星级酒店配套附加值对比餐饮、洗浴配套是目前铁岭星级酒店配套的根本，且餐饮类配套更是酒店收入的主要依托。67典型星级酒店个案分析123金城粤海国际酒店天54、兴国际酒店铁源酒店惠丰酒店如意湖酒店（金融会馆）晟泰酒店水木华园十一号会所456768典型个案金城粤海国际酒店项目：金城粤海国际酒店所处区位：地处市级中心商圈核心区内，距离铁岭交通枢纽站5分钟步程营业面积：约4万平（26层）开业时间：2010年8月酒店标准：准五星级员工数量：400余人客房数量：234间主力门价区间：460-800元/天酒店特点：铁岭最具口碑地产开发商金城集团所属产业，目前辽北唯一准五星级商务酒店，由国际知名酒店运营团队管理，整体档次高，非常国际化年营业额：对外说辞去年收入4000万元，今年目标5700万元平均入住率：60%铁源酒店火车站、长途客运总站天兴国际酒店金城粤海国际酒55、店市级中心商圈5分钟步程69楼层硬件设施业态布局26F有四部客用电梯，可直达26层，一部员工电梯，两部观光电梯总统套房、行政套房24-25F行政套房、行政酒廊9-23F标准间、单人间7-8F酒店公寓6F中餐包房5F加州阳光西餐厅、北海道渔歌日式餐厅4F酒店大堂、中餐包房、宴会大厅、多功能厅、会议室、水晶巴黎酒吧3F办公区域2F金城国际会馆（高档SPA）1F-1F地下停车场（200余车位）楼层功能布局高档商务客房，突出尊贵感和私密性商、餐、休一站式服务，主打功能配套牌酒店空间功能布局按国际化标准打造，在突出酒店功能性与舒适度的同时，充分考虑贵宾客户的私密性。典型个案金城粤海国际酒店70房型客房数56、量房间面积门市价协议价是否含早餐房间配套总统套房1120007000-8000含单早中央空调、私人专用保险箱、液晶电视并附有多个国内、国际电视频道，国际直拨电话、免费高速宽带上网端口、茶与咖啡、迷你吧台及冰箱、吹风筒、客房送餐等服务，一应俱全豪华套房31600980含单早行政套房1670平1200688含单早豪华单人间4250平800498含单早双人/大床标准间61/11240平460288含单早总统套房行政套房豪华单人间标准间酒店总统套房基本用于老板接待贵宾所用，其他客房均可协议，且如果长期租用还可以便宜，客户以本地客户为主。酒店客房典型个案金城粤海国际酒店71餐饮配套宴会大厅中餐包房水晶巴57、黎酒吧北海道渔歌日式餐厅加州阳光西餐厅酒店拥有总面积达1000平方米的铁岭市最大的宴会厅大中餐饮包厢36间菜系以广式粤菜为主整体硬件设施完备，档次足，品味高大体量高档次餐饮硬件配套铁岭首屈一指，餐饮宴会是本酒店收入的主要来源典型个案金城粤海国际酒店72会议配套典型个案金城粤海国际酒店1个大型宴会厅，3个多功能厅，一个VIP会议室。拥有现代化音响设备、10兆宽带接入端口、无线网络覆盖和同声传译系统等各种先进的会议设施设备。73洗浴配套典型个案金城粤海国际酒店金城国际会馆位于酒店2楼，是集洗浴、桑拿、自助餐、火龙浴、休闲娱乐为一体的综合性现代化高级会馆、会馆营业面积4000余平方米。洗浴非温泉水，58、门票20元/位，搓澡28元，自助餐是68/位。内部环境档次感强，设施新而完备，品质位于全市前列，也是酒店的亮点之一。74客户特征典型客户访谈摘要酒店是由铁岭金城集团房地产开发有限公司投资，由广州粤海（国际）酒店管理有限公司全权委托管理，共同打造的辽北地区首家按五星级标准兴建的涉外酒店。酒店产权归属金城集团，管理权归粤海集团。酒店用地是金城集团买的，除酒店外，剩余用地盖了一些住宅，底下的大型底商现在出租给乐购经营了，但产权仍然是金城集团的。1层大堂有两个商业出租给面包坊和大益茶，预计今年能正式营业。酒店前期投入非常大，酒店内部装潢找的国际著名设计团队进行设计，非常国际化，并且非常尊贵、豪华，家具59、均从广州定制，前期投资大概在3个亿左右。酒店共有26层，1层是礼宾部，2楼洗浴，3楼是办公楼层，4楼是酒店大堂和前台，还有以粤菜为主的中餐厅，5层是西餐，但是暂时只提供早餐，6层往上是客房。典型个案金城粤海国际酒店调查对象：金城粤海国际酒店李经理典型客户访谈摘要客户背景金城粤海国际酒店前厅部李经理，负责前厅部所有工作。酒店经营情况酒店2010年12月25日开业，目前经营情况良好，处于初步盈利期，营业面积40000平，共26层，酒店目前正在申请五星级评定。75一共有235间房，总统套1间，分为主人房和夫人房，门市价是12000，协议价在7000-8000，主要用于老板接待朋友，或是借给老板朋友，60、很少对外推销。豪华套房3间，门市价1600，协议价980，长期住的话还能再便宜。豪华单人间42间，门市价是800，24-26层是行政豪华间，一共16间，门市价是1200，协议价688，加上大床房112间、标准间60间，门市价460，协议价288。酒店共有400余名员工，分为前厅部和销售部。销售部就是出去签客户，多数是企业型客户，也是协议客户的主要来源，前厅部接触的主要是散客和外地客户。协议客户能占到60%。因为铁岭不是旅游城市，所以外地客户较少，多数客户是铁岭本地客户，多数是电业局、银行、供电公司、当地企业、个体户性质的客户，政府的较少。因为政府都搬到新区了，新区有如意湖、金融会馆，这些都是专61、为政府服务的，所以政府很少来别的酒店。酒店平时入住率一般在60%左右，开业至今出现过三次满房情况，一般都是有大型会议的时候会出现满房情况。酒店本身就有多功能厅，可以举办宴会和大型会议。酒店洗浴部分门票20，搓澡28，早餐是68/位，入住酒店的话赠送一份早餐。去年营业额大概4000万左右，盈利大概在1000万，今年营业额目标是5700万。（实际年营业额2500万左右，目前尚未盈利）新城那边人气较少，现在有的酒店配套已经够用了，购物的话都去新玛特，人气一年两年难以聚集起来，短期发展不会太好，对新城不太看好。典型个案金城粤海国际酒店76本案评述与小结23项目是目前辽北地区内首家准五星级商务酒店，隶属62、金城集团开发，由知名酒店运营团队全权托管，定位高端国际化，项目前期投入大，规划标准高，整体硬件设施齐备。酒店客房主力牌价折后在288-498元之间，属五星级酒店中价位偏低的水平，这也是客房收入偏低的主因。酒店员工达400余人，成本费用偏高，目前平均客房入住率在60%左右，客房、餐饮是本案主要的收入构成，前期投入三亿元，开业时间不长，目前尚未盈利餐饮主要依靠会议、宴会作为收入来源，中餐以广式粤菜为主，也是目前本地星级酒店普遍采用的菜系。消费客户以本地客户为主，因为市政府搬迁所以政府客户不多，主要以电业局、银行、供电公司、当地企业、个体户性质的高端客户为主。本案存在一个很大的设计缺陷，主大门朝向不63、佳且门脸太小，突出不了五星级酒店的奢华感铁岭城市吸纳力不够，外来人群有限，中高端消费很难获得足够支撑，加上酒店间固化客群争夺激烈，新建大体量高标准星级生存空间不足。典型个案金城粤海国际酒店77典型星级酒店个案分析123金城粤海国际酒店天兴国际酒店铁源酒店惠丰酒店如意湖酒店（金融会馆）晟泰酒店水木华园十一号会所456778典型个案天兴国际酒店项目：天兴国际酒店所处区位：地处铁岭银州区最繁华地段广裕街，距离火车站近3分钟车程营业面积：约2.8万平酒店标准：四星级客房数量：137间房价区间：298-988元/天酒店特点：大型会议或喜宴、高档餐饮洗浴平均入住率：60-70%铁岭火车站大商新玛特兴隆百货64、天兴国际酒店乐购79酒店楼层布局功能布局中规中矩、导向性较强，低层为餐饮娱乐等、高层为客房，不干扰客人的休息。典型个案天兴国际酒店1F：大堂吧2F：海鲜自助火锅3F：音乐美食4F：健康芬兰浴5F：天兴食尚、夜总会KTV6-12F：客房80酒店客房总统套房标准间共有137（间）套客房，典雅舒适、宽敞豪华、房间设有闭路电视、国际国内直通电话、快速宽带上网、电子钥匙、独立控制式中央空调、独立淋浴间等完善设施；另有干洗衣、凌晨两点前送餐服务。棋牌室是设在五楼拥有自动、手动麻将机，环境安静舒适，是娱乐的理想场所。典型个案天兴国际酒店大床房81餐饮配套位于二楼的是西餐厅、庆会楼。每天可以在这里享用中西结合65、的自助早餐。典型个案天兴国际酒店位于三楼的中餐部拥有23建特色包房、宴会大厅，零点餐厅。宴会大厅会议可容纳600人，宴会可容乃500人。82会议配套四楼拥有大、中、小会议室，配备专业调音室，超大投影屏幕等电子设备，是商务会议、商品展销会、讲座的最佳举办场所。典型个案天兴国际酒店开业早，设施存在老化的问题83洗浴配套四楼健康芬兰浴，提供桑拿洗浴、按摩等服务项目，可以让每位客人放松疲惫一天的身体，特色黄土房、桑拿房、盐浴房、玉石房、健身24小时全天开放。典型个案天兴国际酒店84酒店VIP贵宾卡办理与待遇办理流程：凡一次性储值金额为10000元，即刻获得一张由天兴酒店赠发的“天兴酒店钻石会员卡”，成66、为天星酒店钻石会员。相关待遇：客房优惠：可享受客房价240元优惠，另赠送西式餐劵；退房时间延至下午2点(不含节假日)；每日可免费获赠果盘或矿泉水2瓶；房间内免费拨打市内电话；可在酒店免费健身餐饮优惠：可享受全单88折优惠，另外赠送果盘和免服务费洗浴优惠：88折优惠且免收服务费，健身房免费健身，免收服务费KTV娱乐中心：可享受全单8.8折优惠；下午1点到6点消费仅收1个小时包房费；免收服务费商务/会议中心使用优惠：全单8折优惠采用办理储值VIP卡可享相应优惠的方式积累资源客群，且该卡具备本店消费一站式的特性，突出方便、快捷、优惠的特点，可借鉴性强。典型个案天兴国际酒店85营业收入构成典型个案天兴67、国际酒店40%25%15%10%7%3%营业营业收入构成收入构成客房中餐（包含宴会）西餐洗浴娱乐其他从天兴酒店的营业收入构成来看，客房和中西餐收入比例占总营业收入的80%，其中：客房收入占比约为40%；中西餐，分别占比25%、15%。中餐由于包含了婚宴和其他一些宴会聚餐，营业收入较高。洗浴、KTV娱乐和其他总共占20%的比例。86本案小结酒店地理位置优越，处于城区中心商圈之内，距离火车站只有3分钟的车程，人气旺。1作为铁岭市老牌星级酒店，由于年头比较长了，各项设施存在老化的问题。天兴的营业收入主要由客房和餐饮宴会收入组成，两者各占40-45%左右。23典型个案天兴国际酒店87典型星级酒店个案分68、析123金城粤海国际酒店天兴国际酒店铁源酒店惠丰酒店如意湖酒店（金融会馆）晟泰酒店水木华园十一号会所456788典型个案铁源酒店项目：铁源酒店所处区位：地处铁岭市火车站与长途客运总站旁，且处于唯一市级中心商圈核心辐射范围内营业面积：约1.1万平（15层）开业时间：2005年酒店标准：三星级客房数量：92间主力门价区间：288-488元/天酒店特点：最早的本地星级酒店，房产为租赁铁路用房，2015年到期年营业额：约5000万元平均入住率：85%铁源酒店火车站、长途客运总站天兴国际酒店金城粤海国际酒店市级中心商圈89房型房间面积楼层数门市价会员价是否含早餐房间配套大床房26平5-14288268含69、单早中央空调、卫星电视、VCD点播、国际/国内长途电话、国际互联网等设施标准间31平5-14288268含单早商务套房57平5-7428385含单早典型个案铁源酒店客房整体环境尚可，基本符合自身三星级标准开业早，设施存在老化的问题大床房标准间商务套房90典型个案铁源酒店客房收入30%中餐收入40%特色肥牛吧5%桑拿洗浴5%西餐酒吧8%会议租用7%其他5%业态及收入占比率分析酒店除客房外，还涵盖餐饮、洗浴、西餐酒吧等多个业态。目前收入构成中，中餐和客房各占收入的40%和30%，是酒店收入的构成主体。由于临近火车与客运总站，所以酒店存在不少协议客户，该类客户能占客房收入的20%。餐饮消费主体以本地70、消费者为主，外地客户不多，本地客户以个体户、亲朋、结婚、政府、私企人员为主。洗浴一直是铁岭星级酒店收入的构成主体之一，但该酒店由于设施、环境陈旧了，客人都不爱光顾了，但预计今年投入200万进行维修、翻新，现在已经开始维修大堂转门了。酒店推出999元会员卡优惠，可在酒店消费享受一站式折扣优惠。酒店餐饮收入占总收的50%以上是铁岭星级酒店的一大特性91酒店深访调查调查对象：铁源酒店徐总经理客户背景铁源酒店徐总经理，负责酒店日常运营管理所有工作。酒店经营情况酒店03年开始筹划，05年正式开业，经营状况至今一直挺好，但自去年开始业绩有所下降。客户特征典型客户访谈摘要酒店是政府招商引资过来的，原来是营口71、的，酒店所用的楼是租赁的，产权归铁路，租赁期是10年，经营期限一直到2015年。开始的时候，铁岭星级酒店较少，铁源和天兴可以说是平分天下，但是近几年有了惠丰、粤海，竞争越来越大，从去年开始业绩逐渐下滑，年营业额不到5000万。粤海是新建的，基础设施好、硬件新，但是前期投入非常大，一年半载想盈利很困难，如果能挺住还有点希望。天兴、惠丰时间比较长，客房条件一般，天兴客房和宴会收入是主力，各占50%，惠丰以宴会为主要收入来源，天兴和惠丰每年宴会收入能达到1500-1800万。铁源酒店收入分布是，协议客收入占20%，中餐占40%，肥牛占5%，洗浴占5%，但近年洗浴收入占比有所下降，主要是由于设施、环境72、陈旧了，客人都不爱光顾了，预计今年投入200万进行维修、翻新，现在已经开始维修大堂转门了。典型个案铁源酒店92酒店主体是15层，1层是快餐、早餐，还有洗浴，2层是潮州菜，3层是肥牛火锅是本店一大特色。共有92间客房，总统套间一间，门市价是1888元，最低能做到1000元，套间是10间，门市价是428，最多能给打个9折，双人标间45间，门市价是288，会员价是268元。现金999元购买酒店会员卡，随卡赠送多样酒店产品，并能享受更为尊贵的服务，享受消费打折。酒店挨着火车站占据了很大的优势，一般入住率能达到85%。消费主体以本地消费者为主，外地客户不多，本地客户以个体户、亲朋、结婚、政府、私企人员为73、主。铁岭本地人是非常矛盾的，渴望与外边城市联系，又不愿意接受新事物，需要一个适应的过程，所以新城那边的大连渔港生意一直冷冷清清。新城主要是老年人和年轻人，人气少，消费能力不足。新城现在缺少会议中心，综合体，游乐设施，或者是温泉项目，能吸引人过来，但是缺乏能留住人的项目，人玩完就走了，都没有购物、休息的地方。在新城做项目，一定要跟政府要各种福利和利好政策，比如免十年行政税，或者缓交十年行政税，起码能够保证项目的日常人员开支，如果没有政策支持和特惠措施，新城做项目会非常艰难。典型个案铁源酒店93本案评述与小结23项目地处铁岭市火车站与长途客运总站旁，且处于唯一市级中心商圈核心辐射范围内，客群来源能74、获得相对保障。酒店用楼是租赁的铁路用房，05年开业，租期10年，所以整体投入相对较低，但同时利润提升也相应有所受限。酒店折后主力房价区间在268-385元/天之间，价格相对适中，由于临近交通枢纽站所以存在不少协议客户，酒店整体入住率基本能保持在85%，而客房收入约占总收的30%。酒店还是以餐饮为主打，餐饮收入占总收50%以上，特色潮州菜以及肥牛火锅吧是酒店目前最火创收项目。酒店开业早，主要设施、环境存在陈旧和老化的问题。酒店消费主体仍以本地消费者为主，外地客群不多，本地客群以个体户、亲朋、结婚、政府、私企人员为主。客群存在固化性。酒店是铁岭最早的星级酒店之一，但随着周边惠丰、粤海的出现，固有客75、群被严重分化，竞争激烈，从去年开始业绩已经出现下滑，说明城市承载力不够，人气不足，消费力提升困难，酒店开发现阶段存在风险。典型个案铁源酒店94典型星级酒店个案分析123金城粤海国际酒店天兴国际酒店铁源酒店惠丰酒店如意湖酒店（金融会馆）晟泰酒店水木华园十一号会所456795典型个案惠丰酒店项目：惠丰酒店所处区位：坐落于铁岭市银州区柴河街南段77号（毗邻城南开发区政府）营业面积：约1.8万平酒店标准：准四星级客房数量：90间房价区间：178-1140元/天酒店特点：特色餐饮主打粤菜、休闲洗浴平均入住率：70%铁岭火车站大商新玛特兴隆百货乐购惠丰酒店兴隆生活广场96酒店楼层布局楼层布局比较混乱，1F76、2F、4F、6F均涉及到餐饮、宴会；3F为白金会馆洗浴中心，5F为客房，客房夹在楼层中间似乎欠妥，在一定程度上会干扰客人休息，不如放在顶层合适。1F：大堂吧（宴会、餐饮）2F：罗曼宫（餐饮）3F：白金会馆洗浴中心（洗浴）4F：惠丰阁餐饮包房（宴会、餐饮）5F：商务客房6F：多功能宴会厅7F：时尚娱乐室典型个案惠丰酒店宴会餐饮97酒店客房总统套房客房数量及价位、入住情况：标准间约70间左右，单间、豪华间、套房20间左右，总统套1间标间价位：门市 480元、会员5折豪华间价位：门市340-570元、会员5折套房价位：门市800-1140元、会员5折总统间价位：1140元，不打折（会员1万元冲值办77、理，客房5折，餐饮9折；协议客，客房仅为9折）注：因正在装修的原因，入住率约为60-70%左右，平时约达到90%典型个案惠丰酒店98餐饮配套4F惠丰阁：欧式豪华包房，各俱风格，在品尝地道粤菜的同时川、鲁、粤、辽、湘、吉菜也相得益彰。人均消费80-150元午间上客量60-80%，晚间上客量达到90-100%2F罗曼宫：欧陆风情，尊贵典雅。以燕鲍翅参、珍肴粤菜为主。人均消费300元左右投资2000万，铁岭最豪华典型个案惠丰酒店99多功能宴会酒店六楼为豪华多功能大厅，面积1200平，在铁岭首屈一指。可同时接待600人就餐或1200人的会议。是婚宴、寿宴、商务宴请、举行会议和演出的首选之地。典型个案惠78、丰酒店赵本山女儿婚礼现场（六楼宴会厅）一楼牡丹厅（40桌）四楼惠丰厅（20桌）六楼多功能厅（60桌）大型多功能宴会厅：六楼宴会厅40-60桌中型多功能宴会厅：惠丰厅20桌；牡丹厅40桌；玫瑰厅30桌小型多功能宴会厅：百花厅8桌五楼会议室：近百人举行会议100洗浴配套三楼大型豪华洗浴中心，设有葵花浴、周身浴、瀑布浴、流淋浴、火浴、冰浴、盐浴、奶浴及氧吧。最新推出韩式汗蒸房，另有特聘专业按摩技师。典型个案惠丰酒店会馆前台女浴区汗蒸房男浴区101营业收入构成客房,30%中餐（包含宴会）,60%洗浴,5%娱乐,4%其他,1%营业收入构成客房中餐（包含宴会）洗浴娱乐其他从惠丰酒店的营业收入构成来看，宴会79、餐饮收入占比60%左右，其次为客房收入，占比30%，洗浴占13%，娱乐和其他占7%。惠丰是铁岭市各个星级酒店的餐饮部分营业收入最高的酒店之一，主要通过承办各种宴会来带动餐饮收入。当初赵本山女儿的婚礼就是在惠丰酒店举办的，可见惠丰的宴会厅在铁岭市的知名度和影响力。典型个案惠丰酒店102典型个案惠丰酒店客户背景营运部副总，负责 整个酒店经营运作店铺经营情况自称准4星，经营状况良好，平均拥有员工400人，最高可达到500-600人左右；主要以大型宴会餐饮为主要盈利部分，可占酒店整体盈利的70%以上，客房、洗浴为辅，年营业额 约5000-6000万典型客户访谈摘要客户特征酒店配套情况：酒店共7层，配套80、为餐饮（1、4楼）、洗浴（3楼）、客房（5-7楼，6 楼有容纳600-1000人宴会大厅1个）（一楼2个婚宴大厅、3F洗浴 正在装修）餐饮消费及上客量情况2F罗曼宫，粤菜为主，人均消费300元（2000万投资，铁岭最豪华），4F餐饮人均消费80-150元之间，午间上客量60-80%，晚间上客量达到90-100%客房数量及价位、入住情况标准间约70间左右，单间、豪华间、套房20间左右，总统套1间标间价位：门市 480元、会员5折调查对象：惠丰酒店刘副总典型客户访谈摘要103典型个案惠丰酒店豪华间价位：门市 340-570元、会员5折套房价位：门市800-1140元、会员5折总统间价位：1140元81、，不打折（会员1万元冲值办理，客房5折，餐饮9折；协议客，客房仅为9折）注：因正在装修的原因，入住率约为60-70%左右，平时约达到90%客户来源情况主要以商务客为主，本地人居多，多为政府部门及铁岭市各企业公司人员，约占整 体客源80%左右对铁岭及新城区看法铁岭真正玩的地方较少，大部分有钱的铁岭人都去沈阳消费，新城区目前没有购房的打算，主要因为人气较低，配套较少，将来有可能会有置 业的想法，要看发展情况，认为政府应该不会放弃对新城区的建设，将来还是有信心的。104本案小结位于城南板块，距离中心商圈有一定的距离，周边没有足够的商业支撑，主要凭借自身较好的口碑和影响力来吸纳人气。1惠丰酒店营业收入82、的主要来源为餐饮部分，可占到总营业收入的70%以上。惠丰的宴会厅在铁岭市很有竞争力。由于惠丰酒店建成的时间也比较长了，客房以及洗浴中心的一些硬件设施产生不同程度旧化，导致部分客户的流失，惠丰最近也在进行部分重装修处理，以崭新的面貌重新迎接广大客户。23典型个案惠丰酒店105典型星级酒店个案分析123金城粤海国际酒店天兴国际酒店铁源酒店惠丰酒店如意湖酒店（金融会馆）晟泰酒店水木华园十一号会所4567106典型个案如意湖酒店（金融会馆）项目：如意湖酒店（金融会馆）所处区位：位于市政府新行政中心核心区西侧，毗邻凡河与如意湖营业面积：约5万平（二店合一）酒店标准：四星级打造客房数量：151间门价区间：83、680-1680元/天酒店特点：政府直属产业，不对外营业平均入住率：20-30%如意湖酒店新行政中心如意湖酒店主楼金融会馆107典型个案如意湖酒店（金融会馆）十二层酒店主体内部空间布局1F：大堂、商务中心2F：报告大厅及休息区、大宴会厅、包房3F：多功能厅、会议室、健身娱乐区4-12F：客房、小型会议室功能布局中规中矩、导向性较强，特别是二层报告大厅休息区极具亮点。108典型个案如意湖酒店（金融会馆）布局亮点二层报告大厅休息区采用挑空设计、视野开阔、布局色彩鲜明、极具借鉴价值109典型个案如意湖酒店（金融会馆）酒店客房大床房：680元/天（含早餐）标准间：680元/天（含双早）豪华套房：12884、0元/天（含早餐）每间房均配备中央空调系统、安全消防系统、冰箱、私人保险箱、宽带及有线电视等设施。110典型个案如意湖酒店（金融会馆）餐饮配套中西皆具，大宴会厅可同时接纳300人同时就餐，另外还有风格各异的独立餐饮包房适合举办不同的宴会及活动。111典型个案如意湖酒店（金融会馆）会议培训设施会议中心及微机培训室均配备先进的视听设备，能比较全面的满足各类培训与会议所需。该类会议及培训设施在目前铁岭同级别酒店具备独一性。但小型会议室硬件设备较弱，特别是缺乏必要的视听设备。会议中心微机培训室小型会议室112典型个案如意湖酒店（金融会馆）其他相关配套113典型个案如意湖酒店（金融会馆）本案小结政府所属85、对内招待酒店，各项设施十分齐备，但又不失具备政府特殊性的低调感。1当前由于酒店不对外营业，且只招待政府部门的团体客，所以牌价定位明显高于同级别商务类酒店，定价机制饱含政府特性。本案入住率过低一方面是受政府行为所使，另一方面也是说明新区人气过低，政府外务活动安排也有所顾虑。23114典型星级酒店个案分析123金城粤海国际酒店天兴国际酒店铁源酒店惠丰酒店如意湖酒店（金融会馆）晟泰酒店水木华园十一号会所4567115典型个案晟泰酒店项目：晟泰酒店投资额：2亿元营业面积：约2.3万平酒店标准：准四星级（未申报挂牌）客房数量：168间门价区间：198-498元/天酒店特点：东北物流城配套酒店项目平均入住86、率：40%项目坐落102国道旁，远离城区，缺乏足够的人气支撑，主要依托东北物流城的商务客群116房型门市价协议价是否含早餐房间配套大床房198178含单早中央空调、私人专用保险箱、液晶电视并附有50多个国内、国际电视频道，国际直拨电话、免费高速宽带上网端口、茶与咖啡、迷你吧台及冰箱、吹风筒、客房送餐等服务，一应俱全标准间218198含单早标准套房398358含单早豪华套房498448含单早典型个案晟泰酒店区域人气不足，客源短缺，低价入市聚拢人气星级客房标准，定价偏向大众化117典型个案晟泰酒店相关配套商、餐、娱一站式服务，充分挖掘东北物流城客群潜能但就目前现有的会议设施来看，明显存在硬件不全，87、面积过小，承接能力不足的问题潮皇轩中餐厅西雅藤西餐厅皇宫夜总会KTV包房会议大厅118典型个案晟泰酒店本案小结东北物流城高档商务配套酒店，由于远离城区，受物流城商务客群多寡量制约性强。1星级标准、大众化定位、低价入市拉动人气，以特色餐饮为主打，打造商、餐、娱一站式消费，但目前承接大型商务会议的能力不足。受新区人气不足以及物流城招商运营不善的影响，无法获得足够客群力支撑，入住率偏低、整体经营状况堪忧。23119典型星级酒店个案分析123金城粤海国际酒店天兴国际酒店铁源酒店惠丰酒店如意湖酒店（金融会馆）晟泰酒店水木华园十一号会所4567120典型个案金峰华园十一号会所东北物流城东北物流城奥特莱斯奥88、特莱斯项目：金峰华园十一号会所所处区位：位于铁岭金峰小镇，临近102国道和沈四高速出口，距离银州区和新区自驾车程在10-20分钟之间，距离沈阳车程30分钟，并且项目周边还规划有东北物流城与奥特莱斯等大型商业集群。营业面积：约2.5万平酒店标准：准五星级（未申报挂牌）客房数量：各类型客房104间门价区间：488-4888元/天主打特色：休闲度假游、滑雪/滑草、大型商务宴会、温泉疗养平均入住率：50%121典型个案金峰华园十一号会所酒店客房分标准客房和别墅客房二种别墅客房标准客房标准客房：86间门市价：标间488、大床588别墅客房：18栋客房规划：独栋3/5间，双拼5/7间门市价：独栋4888、89、双拼3888人均消费：约合400-600元/天贵宾会员住宿可享88折优惠该酒店别墅客房具备区域唯一性，有亮点但普通客房是以三层的欧式建筑为主体，呈回字形设计，部分客房窗户朝向客房走廊，私密性差122典型个案金峰华园十一号会所餐饮配套酒店内设风格各异的中西餐厅以及包房数个，可承接各类型宴会万润阁中餐大厅拥有散台100客位，其中就餐费用在688-1588元/桌（也可以自定标准，但不低于800起），菜系主打广式粤菜西餐厅经营纯正法式西餐整体酒店就餐环境与品质均具备很高品质万润阁中餐厅金峰西餐厅金汇厅123典型个案金峰华园十一号会所会议配套目前酒店投入使用的会议室基本是餐改会的方式，明显缺乏相应视听硬90、件配套。目前在建国际会议中心，总建面8400平，当前处于主体封顶阶段，但就酒店目前经营现状堪忧来看，未来能否竣工投入使用尚是未知数。效果图124典型个案金峰华园十一号会所其他配套突出休闲度假旅游主题，休、餐、娱一站式消费芬兰浴（非温泉）125典型个案金峰华园十一号会所主打特色1滑雪/滑草场辽北目前最大的室外滑雪场，可同时容纳1500人游玩，另外还配备有雪场服务中心，做到一站式服务项目也考虑到东北季节性因素影响，滑雪场冬季以外的利用问题，于今年推出了滑草的游乐项目，将雪场利用最大化，尽可能的聚拢人气126典型个案金峰华园十一号会所主打特色2温泉疗养金峰温泉会馆建筑面积1200平，采用中国古典园林91、的造景风格，中间建造有一个可同时容纳300人戏水的露天泳池（非温泉水），另建造有3个独立的VIP温泉泡池。温泉是该酒店主打的最大亮点，但酒店开业近2年以来，温泉会馆建设尚只处于主体封顶阶段，有名无实之嫌。127典型个案金峰华园十一号会所酒店VIP贵宾卡办理与待遇办理流程：贵宾卡为储值卡，不含打折功能，采用存1万元，卡内储值1.2万元，一次性储值不低于1000元。本卡可在酒店享受一站式消费。相关待遇：客房优惠：最低可享受88折优惠（含单早）；退房时间延至下午2点(不含节假日)；每日可免费获赠果盘或矿泉水2瓶；房间内免费拨打市内电话餐饮优惠：贵宾本店就餐可享受全单88折优惠，另外赠送果盘和免服务费92、洗浴优惠：88折优惠且免收服务费，健身房免费健身商务/会议中心使用优惠：全单8折优惠该卡消费可累积积分，积分可兑换酒店规定的响应奖品，目前最高奖品为双人海外游采用办理储值式贵宾卡可享相应优惠的方式积累资源客群，且该卡具备本店消费一站式的特性，突出方便、快捷、优惠的特点，可借鉴性强。128典型个案金峰华园十一号会所本案评述与小结23项目区位定义为30分钟城市辐射圈，辐射包括铁岭老区、新城以及沈阳等多个区域温泉是酒店对外宣传最大亮点，但开业近2年温泉仍未投入使用来看，存在有名无实之嫌项目酒店按五星级标准打造，商、餐、娱一体一站式服务，所以酒店目前的定价标准明显高于铁岭其他同级别的商务型酒店，特别是93、别墅客房，是开发商从自有的高档住宅项目中划归出18栋别墅打造而成，目前别墅客房人均消费约在400-600元/天。本项目餐饮基本还是以承接大型宴会为主，所以各项配套设施规格较高，其中中餐消费基本在688-1588元/桌之间（但可协议自定标准，但基本不低于800元/桌）。目前酒店的会议中心基本都是餐厅改会场，缺乏相应的硬件配套。目前滑雪/滑草场是酒店最具成效的游客吸引点，其他在建的温泉会所以及国际会议中心都处于停工阶段，虽主体已经成形，但具体能否按期投入使用，存在很大的未知性。由于铁岭目前还是缺乏足够的消费承载力与人气，特别是新城区域可以用人气匮乏来形容，虽然项目本身有亮点，但区域大环境的缺乏人气94、支撑，所以目前平均入住率只有50%左右，尚处于亏损状态。129宾馆酒店类铁岭酒店概述与小结目前铁岭星级酒店主要还是集中在银州区中心商圈范围内且营业周期普遍超3年以上，普遍存在设施老化的问题，但由于市场相对成熟，普遍尚都处于盈利状态，但由于客群相对固化，彼此竞争激烈，部分酒店已经出现业绩下滑的情况。新城区星级酒店目前相对偏少，另外区域缺乏人气支撑导致客群来源有限，虽然酒店硬件设施略高于银州区，但市场尚处于雏形期，普遍存在经营堪忧的情况。目前铁岭星级酒店收入构成主要由客房、餐饮两大块构成，其中餐饮收入比重大约能占总收的40-50%以上，明显不同于经济发达或是旅游城市客房收入占主体的特征，这也是目前95、铁岭星级酒店的最大特性。餐饮主要以承接喜宴会议为主，中餐基本主打潮粤菜系为主洗浴是本地星级酒店主要相关配套，均不涵盖温泉概念，无亮点如意湖酒店是本地星级酒店的特例，由于隶属市财政局，所以目前只对内接待政府团体客，并不对外接待个体商务客群，剧本政府背景的特殊性。目前铁岭星级酒店标价基本控制在250-290元之间，新城区略低，客群固化，竞争激烈，整体牌价不高，也是导致目前部分酒店收入下滑的一个因素。城市整体吸纳力不强、人气支撑力不足、客群固化是目前铁岭星级酒店的通病，也是铁岭城市当前的特性，所以当前阶段并不适合大力开发星级酒店产业，应适当放缓开发节奏，观察局势动向，测而后动。130市场借鉴启示铁岭96、消费模式固化、消费能力较弱商业市场现状经营惨淡，传统百货购物类商业开发模式风险巨大未来新区传统商业项目扎堆，但固化消费习惯与缺失的承载力导致未来同质化商业竞争会越演越烈，本案应尽可能规避这种直接竞争关系，利用自身优质主打特色牌。传统餐娱类商业市场接近饱和，市场缺乏主题类特色餐娱项目，市场机会点突显。随着莲花湖旅游资源进一步开发与利用，必然带动相关旅游产业消费的大幅度提升，本案商业开发机会点之所在。规避传统商业开发模式的同质化竞争，抓住资源优势，通过资源带动特色商业开发，但同时要避免曲高和寡。132THE END,THANKS！我们都在与时俱进，都在变化中创新。合富将全力以赴，为天力集团提供最专业、最优质、最满意的服务！