1、常州武进区老年公寓项目整体定位、常州武进区老年公寓项目整体定位、战略发展模式及物业发展建议战略发展模式及物业发展建议谨呈：江苏新东方颐养园置业有限公司谨呈：江苏新东方颐养园置业有限公司报告结构报告结构项目目标及发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位整体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附件附件项目目标及发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位整体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利2、模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附件【项目属性界定项目属性界定】：位于二线城市副中心区，拥有一定自然资源：位于二线城市副中心区，拥有一定自然资源的中低容积率中等规模的纯养老地产开发项目的中低容积率中等规模的纯养老地产开发项目p区位区位-常州武进区核心区(都市副中心），距常州市中心10km,距淹城旅游区1KM,距武进区政府1.5KMp交通交通-通达性较高，延正西路作为城市交通主干道，联通武进区与市中心p内部资源内部资源-水系贯通整个项目p外部资源外部资源-淹城旅游区、常州第二人民医院p地块条件地块条件：占地占地:264亩 建筑密度建3、筑密度:35%绿地率40%容积率容积率:1.5 总建面：总建面：26.4万方p规划限制条件：规划限制条件：限高80米淹城武进中心区延政西路新北市区武进本项目淹城区政府华华中中路路延 政 西 路湖湖滨滨路路隔隔 湖湖 路路全国全国领跑者领跑者项目总体目标项目总体目标尊老社区尊老社区养老社区完全升级版养老社区完全升级版让晚年更有价值、更尊贵、更享受让晚年更有价值、更尊贵、更享受基于企业成功开发并运作本项目的角度，将总体基于企业成功开发并运作本项目的角度，将总体目标分解为资金目标、形象目标和可持续目标目标分解为资金目标、形象目标和可持续目标 通过通过住宅部分住宅部分的快速回现打平土地及建安成本的快速4、回现打平土地及建安成本 并能够实现并能够实现配套部分配套部分的可持续运营的可持续运营 本项目充分体现本项目充分体现高端养老地产高端养老地产的品质感，的品质感，重新重新 定义定义养老地产，树立养老地产，树立全国全国范围内的范围内的标杆标杆 通过通过高端养老地产高端养老地产的成功运作及展示，形成企的成功运作及展示，形成企 业取地及成熟运营管理模式，可全国推广复制业取地及成熟运营管理模式，可全国推广复制可持续目标可持续目标项目目标分解项目目标分解3 31 12 2打造具备养老、护理、生活、休闲、文化、打造具备养老、护理、生活、休闲、文化、娱乐、养生等复合功能，娱乐、养生等复合功能，小小“户户”大大“5、家家”的集成型养老配套云社区的集成型养老配套云社区以以养老配套养老配套、公园环境公园环境、贴身服务贴身服务为核心驱动力，为核心驱动力，由多个终端处理平台构成的集成型养老配套云社区由多个终端处理平台构成的集成型养老配套云社区居住体系居住体系配套体系配套体系服务体系服务体系p两大体系p三大秘书的贴心服务大“家”p五大中心p三重多功能空间小“户”p倾向于整体户型偏小项目发展策略项目发展策略项目发展策略项目发展策略2 2大服务体系大服务体系3 3大秘书大秘书5 5大配套中心大配套中心3 3重多功能空间重多功能空间2 2大服务体系大服务体系3 3大秘书大秘书5 5大配套中心大配套中心3 3重多功能空间重6、多功能空间“5+35+3”配套体系（配套体系（5 5大中心大中心+3+3重多功能空间），重多功能空间），满足老人生活、健康、休闲、娱乐一切所需满足老人生活、健康、休闲、娱乐一切所需生活服务中心生活服务中心老年商业中心老年商业中心文体娱乐中心文体娱乐中心医疗护理中心医疗护理中心公共会所公共会所+花园花园公共活动空间公共活动空间大堂大堂+多功能厅多功能厅康复、理疗、保健康复、理疗、保健餐饮、购物餐饮、购物服务、保障、公共服务服务、保障、公共服务教育、文化、娱乐、体育教育、文化、娱乐、体育养身、养心养身、养心一个建筑组团内共享一个建筑组团内共享组团之间的共享空间组团之间的共享空间社区集中式的大会所社7、区集中式的大会所价值体系构建配套体系配套体系【5 5大配套中心大配套中心】满足老人生活、健康、休闲、娱乐需求满足老人生活、健康、休闲、娱乐需求医疗护理中心医疗护理中心医疗护理中心医疗护理中心p综合门诊p药房p内科p外科p治疗室p观察室p常规化验室p就医陪同服务p心理辅导室p延缓衰老中心p康复理疗室p中医推拿室p护理中心食堂p配餐室p接待室p大堂p浴室p卫生间p护士站p医师办公室生活服务中心生活服务中心生活服务中心生活服务中心p营销企划中心p接待中心p家政服务部p秘书服务部p布草间p会议室p会客室p送餐中心（中央厨中央厨房房，向其它中心配餐、送餐）p物业管理部（含工程、车辆调度等）p信件收发室p8、全天候监控中心p员工餐厅及宿舍老年商业中心老年商业中心老年商业中心老年商业中心p高档餐厅p中型餐厅p茶馆p咖啡吧p美容美发室p干洗店p老年人大型超市p社区便利店p护理器材专营店p保健品专营店p药店p礼品店p银行p邮局文体娱乐中心文体娱乐中心文体娱乐中心文体娱乐中心p阅览室p老年大学（大礼堂）p图书阅览室（上网）p台球室p健身室p乒乓球室p棋牌室p桑拿中心p门球场p音乐室p艺术工房p影视厅p卡拉OK室健康养生中心健康养生中心健康养生中心健康养生中心p老年养生公寓p温泉SPA中心p养生理疗中心p养生膳食中心价值体系构建配套体系配套体系示意图示意图示意图示意图【3 3重多功能空间重多功能空间】组团内9、外，时刻欢畅沟通，组团内外，时刻欢畅沟通，“近近”享贴心配套享贴心配套组团大堂组团大堂组团大堂组团大堂+多功能厅多功能厅多功能厅多功能厅公共活动空间（组团间）公共活动空间（组团间）公共活动空间（组团间）公共活动空间（组团间）花园花园花园花园+公共大会所公共大会所公共大会所公共大会所大堂多功能厅价值体系构建配套体系配套体系公共活动空间示意图会所示意图2 2大服务体系大服务体系3 3大秘书大秘书5 5大配套中心大配套中心3 3重多功能空间重多功能空间【2 2大服务体系大服务体系+3+3大秘书大秘书】提供专业化、菜单式、人性化的服务提供专业化、菜单式、人性化的服务医疗保健咨询顾问 知名医学专家、医院10、和医疗护理机构的整合与合作 健康绿色通道社区医疗中心康体中心社区自治文艺演出、书画展等才艺展示活动公益活动 老年大学茶艺班健康讲座计算机书法绘画居家物业服务体系日常护理服务体系养生会馆 康体健身活动(门球、台球、撞球、乒乓球等）娱乐活动（棋牌、钓鱼、歌舞等）文化交流(戏曲歌剧、书法墨宝等）价值体系构建服务体系服务体系快乐快乐秘书秘书生活生活秘书秘书健康健康秘书秘书物业服务物业服务体系体系养老服务养老服务体系体系服 务 体 系保安、保洁、房屋维修等管家式服务“硬硬”性服务性服务“软软”性服务性服务【3 3大秘书之大秘书之生活秘书生活秘书】为老人解决日常生活的后顾之忧为老人解决日常生活的后顾之忧管11、家式贴身服务管家式贴身服务管家式贴身服务管家式贴身服务紧急救助服务紧急救助服务紧急救助服务紧急救助服务p床上用品清洗服务p居室卫生保洁服务p工程保修服务p储物柜管理服务p会员生日祝福服务p会员用车服务p代购代买代交费服务p送餐服务p就医陪同服务p物品添置（基本配置外）服务p钟点工家政服务p社区单元管家式管理p会员突发病救护流程p应急心肺复苏流程p应急触电处理p应急烧烫伤处理p应急煤气中毒处理p应急电梯故障报警p应急溺水处理p应急摔倒处理p应急噎食处理p应急心绞痛或心肌梗塞处理p应急紧急报警（社区智能化报警）p应急脑出血或脑梗塞p高血压危险处理价值体系构建服务体系服务体系【3 3大秘书之大秘书之12、健康秘书健康秘书】为老年人解决日常健康养生、护理照料、心理辅导为老年人解决日常健康养生、护理照料、心理辅导 等健康管理服务，让老人等健康管理服务，让老人“老有所护老有所护”健康咨询健康咨询健康咨询健康咨询p健康巡检：家庭医生每月一次免费对会员的健康状况进行巡检，会员也可以随时向家庭医生咨询健康方面的问题p健康档案：家庭医生会将会员的既往病史、体检信息、巡检记录及时准确地登记归档p健康指导：依据会员的健康档案并按照会员的实际状况，家庭医生为会员作出医、食、住、行方面的指导护理照料护理照料护理照料护理照料p分级护理：当会员需要护理时，家庭医生可根据不同情况提出护理建议，进行护理等级评定，由专业护理13、人员负责护理照料医疗服务医疗服务医疗服务医疗服务p体格检查：家庭医生定期为会员进行简单的体格检查，每年免费为会员安排一次常规的体格检查。p疾病治疗：建有老年护理院，对常见病、多发病进行诊断、治疗。与多家医院建立长期合作关系，开设绿色通道，会员可以通过生活秘书、家庭医生进行约诊或入院就医p紧急救护：公寓工作人员都接受过紧急救护培训，一旦发现紧急情况将在第一时间实施救护心理辅导心理辅导心理辅导心理辅导p心理关爱：生活秘书或亲和源义工同会员交知心朋友，经常与会员谈心聊天，交流思想，有针对性的进行心理关爱p心理疏导：心理咨询师在会员遇到心理困惑时，可为会员进行心理疏导价值体系构建服务体系服务体系【3 14、3大秘书之大秘书之快乐秘书快乐秘书】组织丰富多彩的文体娱乐、兴趣爱好活动，丰富老组织丰富多彩的文体娱乐、兴趣爱好活动，丰富老 人的精神世界，让老人人的精神世界，让老人“老有所乐老有所乐”文娱活动文娱活动文娱活动文娱活动p音乐会p舞会p茶会p合唱俱乐部p腰鼓训练营p插花交流赛p书法比赛p图书俱乐部p歌舞联谊会p精品影视剧观赏体育活动体育活动体育活动体育活动p乒乓球比赛p羽毛球比赛p游泳比赛p门球比赛p桥牌比赛p太极俱乐部p钓鱼比赛p踏春活动p秋游活动p社区运动会大型活动大型活动大型活动大型活动p“爸妈，为您过节”金东方重阳节大型主题活动p美丽海岛游-海南分时度假活动p金东方游园会p金东方中秋主题15、晚会p金东方新年音乐会p金东方手工工房作品展览会p金东方美食节p金东方系列论坛价值体系构建服务体系服务体系项目目标及发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位整体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附件项目目标及发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位整体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附16、件项目目标及发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位整体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附件项目整体定位项目整体定位中国首席/高端颐养/尊老社区项目目标及发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位整体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附件购卡客户购卡客户使用客户使用客户40-5040-517、0岁左右岁左右投资投资/自住需求自住需求支付首次购卡费用支付首次购卡费用7070岁左右岁左右自住需求自住需求支付物管费支付物管费/服务费服务费进入暮年，开始安排自己的退休计划和晚年生活的老板、职业经理人、高级管理人员等高收入老年群体；具备较高经济实力的社会中坚群体的父母，如老板、职业经理人、高级管理人员等，希望帮助父母提供一流的晚年生活条件。购卡客群购卡客群居住客群居住客群已经退休或者退居二线的老干部群体，中国特有政治体制下的老干部群体，数量较多，具有较强的消费能力，国家每年拿支付大量资金解决其养老问题具有较高知识素养的人群，主要来自学校教育、医疗和科研等系统关注其支付能力关注其支付能力关注其18、使用习惯关注其使用习惯“6060后后”客群特征客群特征具备经济实力，不仅为孝顺父母，对于自身的养老需求也开始考虑，看好项目为养老度身定制的居住、环境、配套与服务，更看好物业的增值。“6060后后”客群置业动机客群置业动机1、孝敬父母2、可继承未来可养老自用3、可转让有投资增值潜力详见附件之专题三详见附件之专题三“客户专题研究客户专题研究”购卡客群消费特征购卡客群消费特征“买的房子不会太大，更看重的是服务与配套买的房子不会太大，更看重的是服务与配套”详见附件之专题三详见附件之专题三“客户专题研究客户专题研究”居住客群消费特征居住客群消费特征项目目标及发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位整19、体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附件【产品定位产品定位】小小“户户”大大“家家”小小“户户”户型紧凑又舒适，以户型紧凑又舒适，以2 2室为主室为主大大“家家”配套复合且集成配套复合且集成/无处不在的贴心服务无处不在的贴心服务/公园式环境公园式环境以以养老配套养老配套、公园环境公园环境、贴身服务贴身服务为核心驱动力为核心驱动力居住体系居住体系配套体系配套体系服务体系服务体系大“家”小“户”项目目标及发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位20、整体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附件项目形象策略项目形象策略年轻年轻的老人快乐快乐之家活力活力的老人运动运动之家健康健康的老人养生养生之家贴心贴心的老人关爱关爱之家自在自在的老人休闲休闲之家舒适舒适的老人宜居宜居之家原来晚年生活可以这样美！原来晚年生活可以这样美！在金东方，第二次人生幸福启航！在金东方，第二次人生幸福启航！颐养老年嘉年华颐养老年嘉年华 乐享九洲金东方乐享九洲金东方美妙晚年生活美妙晚年生活 高端养生居所高端养生居所项目目标及21、发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位整体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附件总体规划布局图总体规划布局图开发思路及开发分期开发思路及开发分期一一 期期二二 期期二 期项目目标及发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位整体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附件物业类型及户型配比（列表22、）物业类型及户型配比（列表）种类种类户型户型建筑面积建筑面积套数套数总建筑面积总建筑面积备注备注住宅小高层一房一厅60-70280 18200 18层以下，双电梯二房二厅90-100560 53200 三房二厅120-145280 37800 洋房二房二厅90-100300 28500 5层以下，带电梯三房二厅120-145300 40500 合院250-30080 21600 3层独幢300-40013 4550 2层小计1813 204350 配套生活服务中心10000 10000 老年商业中心15000 15000 文化娱乐中心5000 5000 医疗护理中心15000 15000 健康23、养生中心15000 15000 小计60000 地下车位及人防50000 50000 小计0 高端价值凸显化产品打造宜老化建筑立面园林景观建筑设计建议贵宾级尊老服务体系智能化配套高端养老社区的高端养老社区的KPIKPI价值体系价值体系通过建筑、景观、空间打造项目高端形象，超越市场水平，提升认知形象和高端价值硬件产品上宜老化，通过一系列人性化设计，打造老年人专属的安全、活力社区通过软性服务完善尊老的服务体系，提高老人居住的尊贵感和置业的满足感，提升项目形象及价值发展策略发展策略软性服务尊贵化综合服务配套高端价值凸显化高端价值凸显化产品打造宜老化建筑立面建筑立面建筑设计建议贵宾级尊老服务体系智能化24、配套高端养老社区的高端养老社区的KPIKPI价值体系价值体系软性服务尊贵化综合服务配套园林景观目前国内典型的老年公寓产品立面风格不突出，品目前国内典型的老年公寓产品立面风格不突出，品质感欠缺质感欠缺亲和源亲和源物业发展建议建筑立面建议金色年华金色年华东方北京太阳城东方北京太阳城北京北京曜阳国际老年公寓曜阳国际老年公寓p亲和源：现代风格，类似普通公寓产品，品质感欠缺，但区分楼面颜色，方便老人记忆p金色年华：西班牙风情，社区有一定的品质感p东方太阳城：欧式风格搭配中式风格，景观环境较优，但建筑立面品质感一般p曜阳国际老年公寓：欧式风格，社区没有明确的风情感，品质感欠缺建议采用地中海风格立面，营造异25、域小镇情调，打建议采用地中海风格立面，营造异域小镇情调，打造悠闲、格调、充满活力的氛围，树立高端形象造悠闲、格调、充满活力的氛围，树立高端形象物业发展建议建筑立面建议物业发展建议建筑立面建议联排别墅联排别墅产品示意产品示意物业发展建议建筑立面建议合院别墅合院别墅产品示意产品示意物业发展建议建筑立面建议花园洋房花园洋房产品示意产品示意物业发展建议建筑立面建议小高层小高层产品示意产品示意47材质建议：建议采用涂料材质建议：建议采用涂料+局部石材外墙，保证品局部石材外墙，保证品质感同时控制成本质感同时控制成本风格风格成本成本涂料涂料+局局部石材部石材外墙外墙石材石材涂料涂料物业发展建议建筑立面建议426、8 色彩建议：选择高雅和谐的暖色系营造温暖感色彩建议：选择高雅和谐的暖色系营造温暖感p立面局部可灵活变化。在传统金属色暖色调的运用基础上，通过玻璃、石材等不同颜色材质的运用，结合到鲜艳明亮的暖系色调，充分打造出品质住宅的华丽底蕴p白色、金色、黄色、暗红是欧式风格中常见的主色调，少量白色柔和，是色彩看上去更加明亮物业发展建议建筑立面建议地中海风格表达：红色坡屋顶、弯转的檐、小拱门、地中海风格表达：红色坡屋顶、弯转的檐、小拱门、文化石外墙、黑色铁艺，建筑如诗，风景如画文化石外墙、黑色铁艺，建筑如诗，风景如画浪漫唯美的欧式铁艺浪漫唯美的欧式铁艺文化石文化石多层次坡屋顶多层次坡屋顶红陶筒瓦红陶筒瓦物业27、发展建议建筑立面建议高端价值凸显化高端价值凸显化产品打造宜老化建筑立面园林景观园林景观建筑设计建议贵宾级尊老服务体系智能化配套高端养老社区的高端养老社区的KPIKPI价值体系价值体系软性服务尊贵化综合服务配套【园林总体风格建议园林总体风格建议】打造自然风格的园林景观，打造自然风格的园林景观，营造一种典雅、舒适景观氛围营造一种典雅、舒适景观氛围物业发展建议园林景观建议【大公园体系打造大公园体系打造】物业发展建议园林景观建议一大核心公园景观一大核心公园景观+一个低密度样板展示区一个低密度样板展示区+多个节多个节点式景观，打造项目大公园景观体系点式景观，打造项目大公园景观体系物业发展建议园林景观建议28、景观体系景观体系节点式节点式景观景观中央岛上中央岛上公园景观公园景观低密度样低密度样板展示区板展示区【核心景观建议一：中央岛上公园景观核心景观建议一：中央岛上公园景观】依托地依托地块内天然水系，打造岛上公园，形成核心景观块内天然水系，打造岛上公园，形成核心景观物业发展建议园林景观建议【核心景观建议二：浅水系景观核心景观建议二：浅水系景观】依托地块内天然依托地块内天然水系，打造跌水喷泉、流水灯精致浅水景观水系，打造跌水喷泉、流水灯精致浅水景观p老人喜欢在水边散步、驻足、小坐，夏秋季节，跌水喷泉、流水等周围是老年人聚集的重要场所。在庭院的平面布局中，水景有效的分隔了空间，同时也调节住区的微气候循环29、，如调节气温、丰富景观效果等物业发展建议园林景观建议考虑到成本及安全性，世联建议采用核心景观建议考虑到成本及安全性，世联建议采用核心景观建议二，依托地块内天然水系，打造跌水喷泉、流水精二，依托地块内天然水系，打造跌水喷泉、流水精致浅水景观致浅水景观序号项目名称单位工作量单价估算造价造价比例面积比例园林环境费一水景个3000.00 4618000.00 8.45%3.2%1 水景结构(大)m2380.00 1300.00 494000.00 0.90%0.4%水景结构(小)m260.00 900.00 54000.00 0.10%0.1%2 水景铺贴m21100.00 500.00 55000030、.00 1.01%1.2%3 游泳池m21897.50 1600.00 3036000.00 5.55%2.0%4 喷泉及设备m2440.00 1100.00 484000.00 0.89%0.5%上海绿城室外景观造价调研测算分析表上海绿城室外景观造价调研测算分析表资料来源：上海绿城成本研究报告p由上海绿城室外景观造价成本可知，大面积水景成本远高于小面积水景，大面积水景造价为小面积水景造价的9倍p同时考虑到老人的休闲习惯，老人喜欢在水边散步、驻足、小坐。因此世联建议放弃高成本大面积核心水景的打造，打造精致浅水景观物业发展建议园林景观建议低密度样板展示区：依托低密度组团打造样板展示低密度样板展示31、区：依托低密度组团打造样板展示区，住区即景观，充分展示项目高端形象区，住区即景观，充分展示项目高端形象物业发展建议园林景观建议节点式景观：水景、小径、小品、花坛，一步一景，节点式景观：水景、小径、小品、花坛，一步一景，让老人处处可以悠然享受自然景观让老人处处可以悠然享受自然景观物业发展建议园林景观建议高端价值凸显化产品打造宜老化产品打造宜老化建筑立面建筑设计建议建筑设计建议贵宾级尊老服务体系智能化配套高端养老社区的高端养老社区的KPIKPI价值体系价值体系软性服务尊贵化综合服务配套园林景观宜老化和适老化是为了更好的爱老和敬老，老年公寓设宜老化和适老化是为了更好的爱老和敬老，老年公寓设计建议无时32、无刻不体现老年人需求的细节考量，成为老计建议无时无刻不体现老年人需求的细节考量，成为老年人真正需要的年人真正需要的“家家”60物业发展建议老年公寓建筑设计建议老年公寓建筑设计老年公寓建筑设计KPIKPI坡道无障碍设计要点电梯设计要点公用走廊设计要点公共空间设计要点室内空间设计要点公用楼梯设计要点院落设计要点门窗设计要点门厅设计要点室内走廊设计要点卫生间设计要点厨房设计要点居室设计要点61物业发展建议建筑设计建议老年公寓建筑设计老年公寓建筑设计KPIKPI坡道无障碍设计要点楼厅和电梯设计要点公用走廊设计要点公共空间设计要点公共空间设计要点室内空间设计要点公用楼梯设计要点院落设计要点门窗设计要点门33、厅设计要点室内走廊设计要点卫生间设计要点厨房设计要点居室设计要点【坡道无障碍设计要点坡道无障碍设计要点】无障碍通道设计，充分体无障碍通道设计，充分体现对老年人的人文关怀现对老年人的人文关怀p在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表p在坡道的起点及终点，应留有深度不小于不小于1.50m1.50m的轮椅缓冲地带的轮椅缓冲地带p坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于不小于50mm50mm的安全档台的安全档台建筑设计建议公共空间国内外坡道设计标准【坡道无障碍设计要点坡道无障碍设计要点】【楼厅和电梯设计要点楼厅和电梯设计要点】无时无刻不以老年人需无时无刻不以老年人需求量身打造，多要素设计确34、保老年人生活无忧求量身打造，多要素设计确保老年人生活无忧建筑设计建议公共空间【公用走廊设计要点公用走廊设计要点】强化空间及细部处理，避免强化空间及细部处理，避免老年人摔跤或因摔跤造成伤害老年人摔跤或因摔跤造成伤害建筑设计建议公共空间【公用楼梯设计要点公用楼梯设计要点】楼梯踏步、扶手尺寸设计和照明楼梯踏步、扶手尺寸设计和照明光源的位置设置充分考虑老年人身体机能和切身需要光源的位置设置充分考虑老年人身体机能和切身需要建筑设计建议公共空间楼梯踏步尺寸楼梯踏步尺寸p对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在16cm16cm以下以下，踏步顶面宽应在在30cm30cm以上以上p踏步立面缩进尺寸应在35、2mm2mm以下以下，否则容易绊倒老人楼梯照明楼梯照明p注意隐藏光源，注意隐藏光源，不能直射人眼p照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影p最理想情况是设置地灯楼梯扶手楼梯扶手p在楼梯起始处，扶手端部应该延长扶手端部应该延长200mm200mm以上，以上，否则易发生危险p扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒【院落设计要点院落设计要点】台阶、扶手、地面、房檐设计考虑老台阶、扶手、地面、房檐设计考虑老人身体机能及行走习惯，同时设置便利的应急设备人身体机能及行走习惯，同时设置便利的应急设备建筑设计建议公共空间68物业发展建议建筑设计建36、议老年公寓建筑设计老年公寓建筑设计KPIKPI坡道无障碍设计要点楼厅和电梯设计要点公用走廊设计要点公共空间设计要点公共空间设计要点室内空间设计要点室内空间设计要点公用楼梯设计要点院落设计要点门窗设计要点门厅设计要点室内走廊设计要点卫生间设计要点厨房设计要点居室设计要点【门窗设计要点门窗设计要点】空间尺度较普通住宅偏大，同时空间尺度较普通住宅偏大，同时要特别添加安全挡护设施要特别添加安全挡护设施p门的宽度满足轮椅近处，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mmp门能够轻易开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门p门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m-1m之间37、建筑设计建议室内空间p居室窗台的高度在750-800mm左右p窗台的宽度要适当增加，一般不少于250-300mmp矮窗台里侧应当设置高0.9-1m的安全栏杆【门厅设计要点门厅设计要点】在门槛、照明、扶手、地面、在门槛、照明、扶手、地面、台阶等处融入宜老化设计台阶等处融入宜老化设计建筑设计建议室内空间【室内走廊设计要点室内走廊设计要点】空间尺度更宽敞，同时特别空间尺度更宽敞，同时特别注重照明系统设计，设置多出开光装置注重照明系统设计，设置多出开光装置建筑设计建议室内空间【卫生间设计要点卫生间设计要点】预留安装扶手和预警系统的设预留安装扶手和预警系统的设计位置，保障老年人生活安全和舒适度计位置，保38、障老年人生活安全和舒适度建筑设计建议室内空间洗手池、马桶、花洒附近设计高度适中洗手池、马桶、花洒附近设计高度适中的扶手的扶手 地面防滑设计，无门槛地面防滑设计，无门槛浴缸附近设置扶手浴缸附近设置扶手可预留呼救器的安装位置可预留呼救器的安装位置真正的适老性产品设计真正的适老性产品设计【厨房设计要点厨房设计要点】通过人体工程力学的设计，以最通过人体工程力学的设计，以最佳的尺度感展现给老人佳的尺度感展现给老人建筑设计建议室内空间小小U U型厨房设计型厨房设计小小L L型厨房设计型厨房设计大大L L型厨房设计型厨房设计【厨房设计要点厨房设计要点】设置安全操作装置及告警装置，设置安全操作装置及告警装置，39、确保老人在安全、便利的环境中烹饪确保老人在安全、便利的环境中烹饪建筑设计建议室内空间【居室设计要点居室设计要点】强调安全性和舒适性，在台阶、强调安全性和舒适性，在台阶、地面、开关、空调、光线等方面注重宜老化地面、开关、空调、光线等方面注重宜老化建筑设计建议室内空间高端价值凸显化产品打造宜老化产品打造宜老化建筑立面建筑设计建议贵宾级尊老服务体系智能化配套高端养老社区的高端养老社区的KPIKPI价值体系价值体系软性服务尊贵化综合服务配套综合服务配套园林景观“五大中心五大中心”五大核心配套，满足老人生五大核心配套，满足老人生活、健康、休闲娱乐一切所需活、健康、休闲娱乐一切所需物业发展建议综合服务配套40、建议医疗护理中心生活服务中心老年商业中心文体娱乐中心健康养生中心（养身+养心）五大配套中心【医疗护理中心医疗护理中心】根据入住老人的健康状况区分介护级根据入住老人的健康状况区分介护级别，通过边护理、边休养的方式达到养老目的，是集别，通过边护理、边休养的方式达到养老目的，是集康康复、护理、养老、调养为一体的康复性护理院复、护理、养老、调养为一体的康复性护理院物业发展建议综合服务配套建议项目项目子项目子项目医疗护理中心护理类房间门诊类综合门诊药房内科外科治疗室观察室常规化验室保健类延缓衰老中心康复理疗室中医推拿室公共设施类医疗护理中心食堂配餐室接待室大堂浴室卫生间办公类护士站医师办公室医疗护理中心41、医疗护理中心【生活服务中心生活服务中心】以居住于此的老年人为核心，以居住于此的老年人为核心，构建构建2424小时生活服务网路小时生活服务网路，根据老年人生活习惯，提供各类宜，根据老年人生活习惯，提供各类宜老化服务，解决老年人生活后顾之忧老化服务，解决老年人生活后顾之忧项目项目子项目子项目生活服务中心生活服务接待中心家政服务部秘书服务部洗衣房（布草间）美容美发心理辅导室会议室会客室（家庭会客室）快餐厅：提供送餐服务24小时便利店佛堂小教堂物业管理物业管理部信件收发室车辆调度室全天候监控中心工程部仓库物业发展建议综合服务配套建议生活服务中心生活服务中心【老年商业中心老年商业中心】集餐饮、购物和公共42、服务于一体，各类集餐饮、购物和公共服务于一体，各类配套集中布局，降低老年人出行时间成本，配套功能均以配套集中布局，降低老年人出行时间成本，配套功能均以老年人需求为依据老年人需求为依据 物业发展建议综合服务配套建议老年商业中心老年商业中心配套设施配套设施项目项目子项目子项目老年商业中心餐饮高档餐厅中型餐厅茶馆咖啡吧购物老年人大型超市社区便利店护理器材专营店保健品专营店礼品店服务银行邮局其它其它【文体娱乐中心文体娱乐中心】以文化、体育和艺术三个功能区为导以文化、体育和艺术三个功能区为导向，满足老年人身心愉悦的需求，最终实现老有所学、向，满足老年人身心愉悦的需求，最终实现老有所学、老有所为、老有所乐43、老有所为、老有所乐配套设施配套设施项目项目子项目子项目文体教育中心文化阅览室老年大学社区活动室网络会所体育台球室健身室乒乓球室羽毛球室棋牌室老年室内泳池室内门球场艺术音乐室艺术工房小型影剧院 剧院卡拉OK室物业发展建议综合服务配套建议文体娱乐中心文体娱乐中心【健康养生中心健康养生中心】科学设置温泉养身区域，结合康复理疗科学设置温泉养身区域，结合康复理疗和营养膳食中心，有机构成专为老年人服务，高档、先进和营养膳食中心，有机构成专为老年人服务，高档、先进的养生处所的养生处所物业发展建议综合服务配套建议健康养生中心健康养生中心配套配套设施设施项目项目子项目子项目健康养生中心温泉区室内温泉泡池庭院式温44、泉泡池疗养区养生理疗中心养生膳食中心公寓区老年养生公寓高端价值凸显化产品打造宜老化产品打造宜老化建筑立面建筑设计建议贵宾级尊老服务体系智能化配套智能化配套高端养老社区的高端养老社区的KPIKPI价值体系价值体系软性服务尊贵化综合服务配套园林景观84电视监控系统电视监控系统 无线求助定位系统无线求助定位系统室内红外线监控系统室内红外线监控系统 紧急呼叫按钮系统紧急呼叫按钮系统 智能智能“一卡通一卡通”系统系统 智能化智能化智能化智能化系统系统系统系统周界报警系统周界报警系统楼宇自动化控制系统楼宇自动化控制系统(BA)以安全、绿色环保、智能化、宜老化的针对性社以安全、绿色环保、智能化、宜老化的针对45、性社区系统解决方案区系统解决方案物业发展建议智能化配套建议公寓内外及会员活动区，均为智能有效监控范围；公寓内外及会员活动区，均为智能有效监控范围；多个呼叫系统以及触摸式感应灯，方便老人多个呼叫系统以及触摸式感应灯，方便老人老年公寓外观多功能厨房 阳台,摇手晾衣架灯光感应区低按钮电梯 楼道扶手洗手间坐便器旁洗手间冲凉处进门处客厅沙发旁床头房间呼叫系统分布位置房间呼叫系统分布位置洗手间地灯功率放大器多功能厨房 p全部采用中央空调、中心供氧，房间内24小时提供热水和直饮水，有液晶电视、电冰箱，设有独立的卫浴间，每间房都朝南，光照充足p公寓内外及会员活动区，均为智能有效监控范围客厅、床头、坐便器边、客46、厅、床头、坐便器边、淋浴房内、阳台设有紧淋浴房内、阳台设有紧急按钮急按钮 物业发展建议智能化配套建议高端价值凸显化产品打造宜老化建筑立面建筑设计建议贵宾级贵宾级尊老服务体系尊老服务体系智能化配套高端养老社区的高端养老社区的KPIKPI价值体系价值体系软性服务尊贵化软性服务尊贵化综合服务配套园林景观87从起居、照料、饮食、心理、健康、娱乐、教从起居、照料、饮食、心理、健康、娱乐、教育、休闲、养生等各个方面为社区老年人提供育、休闲、养生等各个方面为社区老年人提供关怀备至的关怀备至的“微笑微笑”服务服务三大秘书三大秘书2健康秘书健康秘书1快乐秘书快乐秘书3生活秘书生活秘书养老社区软性服务尊贵化体系养47、老社区软性服务尊贵化体系微微 笑笑 服服 务务起居起居照料照料饮食饮食心理心理健康健康娱乐娱乐教育教育休闲休闲养生养生服务资源服务资源物业发展建议软性服务尊贵化体系生活秘书，为老年人解决日常生活的后顾之忧生活秘书，为老年人解决日常生活的后顾之忧贴心生活服务五星级物业管理紧急救助服务p床上用品清洗服务p居室卫生保洁服务p工程保修服务p储物柜管理服务p会员生日祝福服务p会员用车服务p代购代买服务p就医陪同服务p物品添置（基本配置外）服务p钟点工家政服务p24小时保安巡逻p社区单元管家式管理p会员投诉处理p会员日常费用收取管理p会员活动室管理p外来人员进出等级管理p社区活动组织与管理开展p会员“一卡48、通”使用管理p建筑工程、公共设施维修管理p会员突发病救护流程p应急心肺复苏流程p应急触电处理p应急烧烫伤处理p应急煤气中毒处理p应急电梯故障报警p应急溺水处理p应急摔倒处理p应急噎食处理p应急心绞痛或心肌梗塞处理p应急紧急报警（社区智能化报警）p应急脑出血或脑梗塞p高血压危险处理物业发展建议软性服务尊贵化体系健康秘书，为老年人解决日常健康养生、护理照料、心理健康秘书，为老年人解决日常健康养生、护理照料、心理辅导等健康服务，让老年人辅导等健康服务，让老年人“老有所护老有所护”健康咨询护理照料医疗服务心理辅导p健康巡检p健康档案p健康指导p分级护理p特护专护p体格检查p疾病治疗p紧急救护p心理关爱49、p心理疏导健健 康康 秘秘 书书物业发展建议软性服务尊贵化体系快乐秘书：组织丰富多彩的文体娱乐、兴趣爱好活动，丰快乐秘书：组织丰富多彩的文体娱乐、兴趣爱好活动，丰富老年人的精神世界，让老年人富老年人的精神世界，让老年人“老有所乐老有所乐”运动养生活动运动养生活动运动养生活动运动养生活动 娱乐交谊活动娱乐交谊活动娱乐交谊活动娱乐交谊活动艺文技艺活动艺文技艺活动艺文技艺活动艺文技艺活动民俗节庆暨晚会活动民俗节庆暨晚会活动民俗节庆暨晚会活动民俗节庆暨晚会活动宗教活动宗教活动宗教活动宗教活动 长青学佛社、基督教团长青学佛社、基督教团长青学佛社、基督教团长青学佛社、基督教团契等契等契等契等传统节庆日、开50、村纪念传统节庆日、开村纪念传统节庆日、开村纪念传统节庆日、开村纪念日等日等日等日等书法教学、手工艺教学、书法教学、手工艺教学、书法教学、手工艺教学、书法教学、手工艺教学、中医讲座等中医讲座等中医讲座等中医讲座等音乐会、舞会、茶会等音乐会、舞会、茶会等音乐会、舞会、茶会等音乐会、舞会、茶会等太极拳社、香功社、元太极拳社、香功社、元太极拳社、香功社、元太极拳社、香功社、元极舞社等极舞社等极舞社等极舞社等p在家庭一样的居住环境中，营造出振奋精神、支持自我与自主、鼓励独立、维护尊严以及家人与朋友围绕的氛围p在集体活动与交流中找回自我，找回年轻时的心情p成立不同的兴趣小组，活跃晚年生活，增强社区凝聚力书51、法小组门球小组腰鼓小组台球小组桥牌俱乐部合唱团太极拳俱乐部物业发展建议软性服务尊贵化体系91聘请知名物业管理公司直接管理，为业主提供聘请知名物业管理公司直接管理，为业主提供全日制专享式的尊贵服务全日制专享式的尊贵服务高度安全性的高度安全性的防范保障防范保障舒适性的生活舒适性的生活环境保障环境保障全方位的个性化全方位的个性化深入物业服务深入物业服务全日制专享物业服务全日制专享物业服务p24小时安全保卫 p24小时车辆管理p现代化智能管理系统p不间断环境清洁 p季节性绿化养护p制定物业清洁卫生标准p“私人生活秘书”服务 p24小时前台助理服务 p多形式的有偿和无偿服务 p智能化服务平台 p24小时52、接修服务 紧急事务处理紧急事务处理p设备维修p紧急故障排除p盗窃、抢劫等突发事件的处理p 人员意外应急处理91物业发展建议贵宾级尊老服务体系项目目标及发展策略项目目标及发展策略整体定位及客户定位整体定位及客户定位规划布局及开发次序规划布局及开发次序物业类型及产品建议物业类型及产品建议盈利模式及财务分析盈利模式及财务分析营销建议及企划推广营销建议及企划推广专题研究专题研究123456附件模式优势劣势目前在中国情况与本项目匹配度倒按揭入住老人极大改善生活质量，养老机构可获得房产利率不确定、房价波动等均让入住老人和养老机构面临一定风险与中国的敬老传统、继承家产观念等不相容，国内行业不成熟，进展缓慢，53、接受度低会员制开发商和入住老人可选择多，开发商能筹集到大量资金高额的入会费提高入住门槛国内颐养院型养老机构普遍采取会员制模式，市场接受度好押金+管理费较高额度的押金能为开发商筹集大笔资金；较高管理费增强开发商盈利能力较高押金提高入住门槛；较高管理费增加居住成本台湾多采用押金+管理费模式，大陆传统养老院多采用此种方式互换使用权降低入住门槛操作复杂，市场知晓度不高国内较少养老机构采用转让使用权迅速回笼资金在继承和转让上，受到政策法规的约束，市场的认同度也受到一定的影响 受到20年最长租赁期的限制，目前使用不多。投资返本开发商短时间内可以筹集到大笔资金对入住老人经济能力要求高，同时开发商的经营状况也存有变数国内较少养老机构采用吻合度最高吻合度一般吻合度较低根据老年公寓盈利模式的研究，根据老年公寓盈利模式的研究，本项目宜采用会员制模式本项目宜采用会员制模式专题研究请参考专题研究请参考老年公寓（无产权型）盈利模式老年公寓（无产权型）盈利模式（详见附件四）（详见附件四）