1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。世联关于老年社区的经验分享世联关于老年社区的经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。缘由缘由在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城美国的太阳城日本的港北新城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡荷兰的弗莱德利克斯堡系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老2、城、异地养老社系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区区已经成为养老模式发展的新趋势。已经成为养老模式发展的新趋势。本报告是严格保密的。背景：人口结构发生变化，背景：人口结构发生变化，3030年代婴儿潮老龄化年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因加剧是导致美国老年社区形成的直接原因1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。 2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。 美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的美国婴儿潮一代3、老龄化现象是形成老年社区的主要的原因主要的原因 1991-19961991-19961970-1973/19761970-1973/19761962-19681962-19681948-19501948-19501944-19451944-19451924-1933/19361924-1933/19361917-19191917-1919下降下降2003-20282003-20281977-19901977-1990婴儿潮的子女婴儿潮的子女1994-20021994-20021968-19701968-19701977-19931977-19931951-1957/19611951-1957/4、1961- -1946-19471946-19471963-19801963-19801937-19431937-1943婴儿潮婴儿潮1946-19601946-19601920-19211920-19211935-19531935-19531909-19141909-1914鲍博。霍普那一鲍博。霍普那一代代预测消费高峰期预测消费高峰期增长增长在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）的增长变化）05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的15、2.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多， 目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。 1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。美国老年社区特点美国老年社区特点 家庭成员年龄家庭成员年龄男性男性女性女性美国太阳城中心美国太阳城中心本报告是严格保密的。案例分析：亚利桑那案例分析：亚利桑那太阳城老年社区太阳城老年社区 ArizonaArizona，USA USA Sun CitySun City本报告是严格保密的。太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明6、，这里老年人的平均寿命延长十岁这里老年人的平均寿命延长十岁u区位：临近海湾区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西佛罗里达西海岸海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程u目标定位和建设理念：目标定位和建设理念：u社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活u规模：微型城市。规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美太阳城是美国增长速度最快的城市国增长速度最快的城市。u这里的居民7、必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。基本信息基本信息每一年的每一天，每一年的每一天，太阳城中心都会帮助它的居太阳城中心都会帮助它的居民尽情享受自己梦想的生活民尽情享受自己梦想的生活本报告是严格保密的。太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式六大居住区六大居住区“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花8、园”（出租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）生活配套生活配套各社区共同享用邮局、邮局、超市超市、医疗机构、银行和、医疗机构、银行和教堂教堂 货品齐全的购物所，餐购物所，餐厅和宗教服务厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火、防盗防火、防盗和医疗设施和服务和医疗设施和服务给人一种安全感。 生活配套生活配套总体规划总体规划本报告是严格保密的。方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全住宅无障碍设计住宅无障碍设计住宅高度住宅高度门门卫生间、卫生9、间、厨房厨房面积加大，便于坐凳或坐轮面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用椅使用面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过平房或者别墅，不用爬楼，平房或者别墅，不用爬楼，4 4层以上配备电梯层以上配备电梯靠近卧室，并设长明灯靠近卧室，并设长明灯紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响室内地面平坦，不设门槛等障碍物室内地面平坦，不设门槛等障碍物改变方向和高矮的地方用了显眼色彩改变方向和高矮的地方用了显眼色彩地面和浴池底部都防滑，并设扶手地面和浴池底部都防滑，并设扶手预留安装扶手的埋件预留安装扶手的埋件阳角抹圆，长柄门锁阳角抹圆，长柄门锁地10、面地面防滑处理防滑处理房间房间照明度提高照明度提高2 2倍以上倍以上煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识楼梯道加宽，以便安装升降椅楼梯道加宽，以便安装升降椅无障碍步行道、无障碍防滑坡道无障碍步行道、无障碍防滑坡道低按键、高插座低按键、高插座本报告是严格保密的。健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求的关心，保障老年人的健康需求患有突发性危患有突发性危险疾病的老人，险疾病的老人，脖子上都佩戴脖子上都佩戴着一个项链一着一个项链一样的报警装置，样的报警装置，只要按一下只要按一下“项坠项坠”，救护，11、救护车就会立即赶车就会立即赶到。到。 健康配套健康配套医医疗疗服服务务系系统统综合性医院综合性医院专业中心专业中心眼科中心眼科中心急救中心急救中心心脏病中心心脏病中心体检中心体检中心小型诊所小型诊所家庭看护家庭看护药房药房照顾中心照顾中心心理治疗心理治疗牙医牙医综合医院综合医院家庭看护家庭看护照顾中心照顾中心本报告是严格保密的。运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落娱乐场所，渗透至生活每一个角落休闲配套休闲配套运运动动和和娱娱乐乐设设施施高尔夫高尔夫保龄球、室外地滚球、网球保龄球、室外地滚球、网球乡村俱乐部乡村俱乐部剧场剧场康12、乐设施康乐设施MiniMini高尔夫高尔夫7 7个个1818洞高尔夫洞高尔夫高尔夫学校高尔夫学校三分之一的居三分之一的居民是活跃的高民是活跃的高尔夫球爱好者尔夫球爱好者全美草地保龄全美草地保龄球锦标赛球锦标赛墙球、台球墙球、台球室内、外泳池室内、外泳池推圆盘游戏场推圆盘游戏场健身房健身房手工房手工房电脑房电脑房活动的老人平活动的老人平均年龄均年龄72岁岁每年交每年交120美美元的活动费，元的活动费，就可以在任何就可以在任何活动中心活动。活动中心活动。 高尔夫高尔夫健身房健身房本报告是严格保密的。学习和交流：提供学习和交流的机会学习和交流：提供学习和交流的机会生命的最后，梦想的再实现生命的最后，13、梦想的再实现太阳城中各种课程和组织活动超过8080种以种以上上，可以依照自己的兴趣选择参加。文化配套文化配套学学习习交交流流场场所所老年学校老年学校俱乐部俱乐部进修班进修班博物馆博物馆交流中心交流中心图书馆图书馆艺术室艺术室教堂教堂木工坊木工坊缝纫坊缝纫坊 烹饪班烹饪班美发沙龙美发沙龙画廊画廊舞会舞会亦教亦学亦教亦学交流舞会交流舞会图书馆图书馆你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。本报告是严格保密的。年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围同时14、节省管理成本，形成良好的社区氛围John:厨房里厨房里20个厨子个厨子18个个是志愿者，他们都觉得自己是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极不伤害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有性，只能让每个人每周都有一两次机会。一两次机会。精神关怀精神关怀志志愿愿者者之之城城各种管理各种管理城市治安维护城市治安维护老年大学老年大学照料工作照料工作公共场地维护公共场地维护厨师厨师开高尔夫球车开高尔夫球车医院医院商店商店担任教师担任教师服务设施服务设施Micheal：年轻时就想当警察，：年轻时就想当警察，只可惜一直没有机会。退休到了只可惜一直没15、有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。是，当回警察过把瘾。Marry: 74岁的她在一家岁的她在一家疗养院义务帮忙达疗养院义务帮忙达12年之年之久，先后长期照顾过久，先后长期照顾过3个个行动不便的老人。行动不便的老人。Donald：太阳城限速：太阳城限速30英英里，高尔夫球车是居民合法里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接候在此用高尔夫球车免费接送人送人本报告是严格保密的。根据老年人需求打造的功能体系和设施根据老年人需求打造的功能体系和设施案例启示案例启示需求需求设施设施功能功能居住16、功能居住功能医疗护理功能医疗护理功能生活休闲功能生活休闲功能文化沟通功能文化沟通功能u志愿者服务计划，满足自我志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉价值的实现，带来年轻感觉u完整的、可应对紧急情况医完整的、可应对紧急情况医疗服务系统疗服务系统u多元化、现代的住宅，关注多元化、现代的住宅，关注人性化的细节人性化的细节精神与价值诉求精神与价值诉求u丰富的、满足不同需求的运丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套动娱乐配套u方便学习交流的、跟上时代方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施节奏的环境和设施方便和安全方便和安全健康和独立健康和独立运动和娱乐运动和娱乐学习和交流学习和交流年轻和自我年轻17、和自我价值价值本报告是严格保密的。日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导直接引发政府对老年社区建设的主导1920年日本人口金字塔图示1960年日本人口图金字塔图示2006年日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。日本人口金字塔图示（2005年）61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮女18、性26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮男性34岁：1966年出生率下降54-55岁：战争期间出生率下降二战期间人口下降老年人口（老年人口（6565岁以上）岁以上）劳动人口（劳动人口（15-6415-64岁）岁）未成年人口（未成年人口（0-150-15岁）岁）日本港北新城日本港北新城老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助19、和自理，满足老年人物质生活的基本需求。老年人物质生活的基本需求。完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。神方面的需求。本报告是严格保密的。为老年社区提供完善的配套为老年社区提供完善的配套港北新城港北新城提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的品、提供能和家人共同生活的( (二代居二代居) )住宅产品住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。20、当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求。 老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。健身步道爱好活动步道无障碍设计兴趣活动中心本报告是严格保密的。国际上养老社区大致分为以下几类：国际上养老社区大致分为以下几类：本报告是严格保密的。兴起背景：在世界人口老龄化的大趋势下，中国兴起背景：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点呈现老龄人口多、增长速度快的特点早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有621、8个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。 摘自2002年世界人口老龄化动态 目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7提升到14，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告 中国老龄化人口发展趋势亿人世界老龄化人口发展趋势亿人我国老年社区发展状况我国老年22、社区发展状况兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临面临“先老后富先老后富”，开发商推动老年住宅发展，开发商推动老年住宅发展2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿 ，20302030年将达到年将达到3.53.5亿，将亿，将出现老龄化高潮。出现老龄化高潮。由于我国社会保障体系我国社会保障体系不完善不完善，我们可能会面临“先老后富”的境况。人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得8080后的三代人共同生活后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。的23、家庭观念开始变淡。1、我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。2、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。 全国开始步入老龄化阶段全国开始步入老龄化阶段经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。 社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。 房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老24、年社区房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段我国老年社区发展状况我国老年社区发展状况本报告是严格保密的。出生在出生在50-6050-60年代的群体很快进入空巢期，有一定年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长，出生人口约为2亿；现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝25、大多数主体就是他们； 他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。 追求安逸、平稳的生追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫；活，养老度假迫在眉睫；我国老年社区发展状况我国老年社区发展状况本报告是严格保密的。我国老年住宅模式我国老年住宅模式 类型：按建设经营者划分为三种模式类型：按建设经营者划分为三种模式政府收益型政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公26、寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月人政府福利型政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院。统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业赢利型企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地227、1城本报告是严格保密的。北京北京“东方太阳城东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位之一；定位“世界级的高尚退休社区世界级的高尚退休社区”、“全新退全新退休生活的领跑者休生活的领跑者”u区位：区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；u定位：定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”u规模：规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；u物业类型：物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；u区域概况：区域概况：u项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气28、质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。u项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；北京东方太阳城北京东方太阳城本报告是严格保密的。规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色现老年社区特色极致景观与闭合的开放组团极致景观与闭合的开放组团整体规划整体规划带状排布，景观资源最大化：带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立29、：组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求组团内引入大量景观，追求极致：极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；公建区公建区二期二期规划依据：规划依据：目标：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为设计公司：设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担纲，将东30、方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例；三期三期一期一期北京东方太阳城北京东方太阳城本报告是严格保密的。取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范造国内老年社区典范主流客户：主流客户：u95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；u职业：职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺工作者为主；u客户特征：客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；销售情况：销售情况：u一期、二期分批开盘后均已售罄；u三期期房于2007年5月开盘 价格元/平方米四合院31、价格 2002 2003 2004 2005 2006 2007时间轴30006400分期32003500 4000公寓71-244500套产品面积(平方米)数量第 一 期第 二 期 4200独栋别墅266-502108套联排别墅/公寓193-244/78-272231套/89套第三期典藏四合院424-7167套/共361套公寓价格/点式别墅/公寓 65007300联排别墅价格独栋别墅价格850012000210008000点式别墅价格东方太阳城各期销售情况时序图北京东方太阳城北京东方太阳城本报告是严格保密的。成功关键点（一）：良好的自然环境成功关键点（一）：良好的自然环境精致精致的社区水系和32、绿化景观，生态居住环境的社区水系和绿化景观，生态居住环境u水景观：水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；u绿化：绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；u空气质量：空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准； 精心设计社区水系和绿化 社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；北京东方太阳城北京东方太阳城本报告是严格保密的。成功关键点（二）：人性化的规划设计成功关键点（二）：人性化的规划设计多样化交流多样化交流空间，针对老年人33、特别定制的无障碍设计、户型设计、空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计环境设计u无障碍设计无障碍设计： 针对针对老年人老年人的特殊的特殊设设计计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性u户型设计各有侧重：户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间u环境设计方便交流：环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互34、交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间； 景观步道加宽以便通行宽电梯入口，方便进入会所会所北京东方太阳城北京东方太阳城本报告是严格保密的。成功关键点（三）：完善的配套服务设施成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等等等u主体建筑概况：主体建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身；专业医师问35、诊大型公共建筑群大型公共建筑群u太阳城社区医院：太阳城社区医院：规模规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站专业的医疗器械北京东方太阳城北京东方太阳城本报告是严格保密的。成功关键点（三）：完善的36、配套服务设施成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等等等室外泳池社区农庄：社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；老年大学老年大学: : 是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师；u大型康体中心：大型康体中心：康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计；开37、敞空间：开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园； 看护健身中心农庄苗圃老年大学健康步道北京东方太阳城北京东方太阳城本报告是严格保密的。成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活针对老年人生活组织多种活动和组织针对老年人生活组织多种活动和组织u精彩纷呈精彩纷呈社区文化、休闲、社区文化、休闲、娱乐活动：娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数u社区组织的俱乐部：社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；u38、业主自发的俱乐部：业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动音乐会老年合唱太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动国际风筝文化节北京东方太阳城北京东方太阳城本报告是严格保密的。项目概况项目概况背景背景全国最早进入老龄化项目基础信息项目基础信息上海绿地上海绿地2121城城 孝贤坊孝贤坊本报告是严格保密的。规划情况规划情况u21城总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区u尊老社区主要指孝贤坊u物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓上海绿地上海绿地2121城城 孝贤坊孝贤坊本报告是严格39、保密的。各类配套设施各类配套设施规划了约19万平方米的公建配套设施，其中有面积11万平方米的香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；近3万平方米社区生活广场，汇集了包括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施；四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，满足商务宴请与家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿园；特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务休闲走廊上海绿地上海绿地2121城城 孝贤坊孝贤坊特色医疗服务：40、定期体检；老年保健；老年病专家坐诊医疗配套服务：建立个人医疗档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧、幽远的感觉，使空气清新，宜居养老其他：人工湖泊垂钓台、配木制椅凳广场本报告是严格保密的。杭州金色年华杭州金色年华u金色年华-中国 杭州金家岭退休生活社区，坐落于杭州西南转塘镇境内，午潮山国家森林公园南麓，与西湖风景区、之江国家旅游度假区、富阳银湖度假开发区、灵山风景区为邻，山环水抱，环境清幽，是一个整合了生活居住、康复疗养、健身娱乐、休闲度假等多重功能养生胜地、舒适家园。 u一期面积为5万平方米，老年人“梦41、想社区”-位于基地东侧居家服务式公寓，是一组由45层多层建筑围合而成中心绿化庭院:设有宽大医用电梯，宽敞走廊，畅亮楼层交流区；每个单元一楼都设有24小时服务站（包含护理站）、每户装有紧急报警装置，楼道、地面都是无障碍化，每个出入口、通道、门厅等公共部委都安装防滑设置和扶手为方便老人们串门，每个单元两栋楼之间还规划了风雨连廊。u金色年华-中国 杭州金家岭退休生活社区占地17万平方米，位于平缓山谷丘陵之上，北高南低，东临一道清澈溪流，北侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路。 本报告是严格保密的。杭州金色年华杭州金色年华u整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。一期工程包括了三个区42、域，目前已经开工建设。u第一个区域为集合式养老单元第一个区域为集合式养老单元u安排于基地的东南区块，西临社区内主步行道，东临基地内侧15米绿化带及外侧河流，共设计了四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均每层1012个左右的居住单位，其布局有两室一厅一卫一厨和一室一厅一卫一厨。各单位间通过走廊连接，并设置集中护士站，休息交流角，公共卫生间。u第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心u考虑到度假式养老单元为流动的居住对象，其辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结合使用，故将这两个主体相近而建。u第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心第三个区域为护理式43、养老单元和康复保健中心u一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功能。护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、助浴室等。本报告是严格保密的。杭州金色年华杭州金色年华u要让老人们活得健康，活得有滋有味，光靠吃好睡好住好，自然是远远不够，于是，社区内国际交流活动中心便成了老人们学习、健身、娱乐的交流中心了。在老年大学里，每位老人可以凭自己的爱好和向往，学书法绘画，学园艺莳花，练太极瑜伽身手灵活矫健的，还可以到健身房、乒乓室、室内门球场去“比划比划”。u老人聚居地方，当然少不得医疗护理服务。在这个特别社区里，让身体比较弱的老人住进护理式公寓，就特别能让孝顺的子女们放心了。护理式公寓包括护理公寓和社区医44、院两大部分，提供日常门诊检查和健康咨询等服务。护理式公寓为生活不能完全自理及需要照顾的老人等提供护理，照料他们生活，并就护理对象的健康状况、护理级别等分为单人间、双人间、多人间等类型。u始终被社会关注，始终在参与社会，在这个社区里，退休人士并非与社会脱离，在这里可以与国内、国际退休人士交流心得经验，代表杭州市参加各类老年比赛等。每逢春暖花开日，秋高气爽时，老人们还可就近在林中散步，在中心绿化广场赏花，沿登山步道登高，月色明媚之夜，老人们还可以在广场月光舞池里翩翩起舞本报告是严格保密的。上海上海 亲和源会员制社区亲和源会员制社区u亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，住在集生活、医疗、商业、活45、动为一体的大型社区，享受应有尽有的生活服务和严格的安全保障，这样一幅美好的蓝图将随着沪上首个集居家与机构养老为一体的大型老年社区的破土动工而变为现实。u客户定位：社区将消费目标瞄向中高档老年群体。u占地约105亩，共包括910套老年住宅，可提供约1600张养老床位。社区内不仅有面向老人的娱乐活动场所、健康生活广场、公共服务大楼、医院等各类服务设施，还有水系、人工湖、公园等自然景观，以让老人身心舒畅。据悉，老年社区投资方在硬件方面就将耗资3亿元。u此社区的房屋采取租赁制，按房型大小收费，占社区80%的房型使用面积为45平方米，另外还包括少量使用面积70平方米和90平方米的户型；u社区对入住者有年46、龄要求：男性60岁以上，女性为55岁以上。本报告是严格保密的。上海上海 亲和源会员制社区亲和源会员制社区u老年社区两大亮点u处处无障碍设计u社区采取“处处无障碍”的设计，在老人的卧室、卫生间、浴室等各种活动场所不仅安装有紧急呼叫系统，而且引进国外先进做法，备有感应系统，一旦老人体温发生变化或暂时不行动了，系统马上会发出警报。u考虑到老人的行动方便，社区里的所有轮椅都可以360度旋转，而整个社区尽量采取无台阶、无竖立的板墙、门等障碍结构，多层电梯内可容纳担架，最大程度上确保老人安全。u完全菜单式服务u社区里的服务完全个性化，餐饮方面配有大型配餐中心和专业营养师，采取定做制，根据老人喜好做出不同饭47、菜，“既有尖椒土豆丝这样的家常菜，也有燕窝鲍鱼这样的高档菜。”u而社区内还有SPA馆、多功能厅、图书馆、健身中心等场所，都采取个性化服务，老人可根据自己的需求选择不同层次的服务。本报告是严格保密的。石家庄石家庄 卓达太阳城养老社区卓达太阳城养老社区 u卓达太阳城，地处石家庄市栾城县冶河工贸区，京珠高速公路栾城县出口与308国道交汇处。u2000万平方米盛世远景，含水系TOWNHOUSE、汉府中式茗院、花园洋房以及时尚现代的高层组团等多种建筑形式。50000平方米超大双湖水系，120000平方米三可湖公园；u社区生活以居家养老为基本模式：一不脱离家庭，二不脱离儿女，三不脱离熟悉的生活环境。社区规48、划了“两代居”和“网络式家庭共居”等亲情户型 ；u社区以60-123平方米的中小户型为主；u太阳城养老社区与省会多家专业医疗机构建立合作关系，邀请医疗小组进驻太阳城。 本报告是严格保密的。郑州郑州 金秋乐园金秋乐园u中原首座居家养老精品社区,坐落于郑州市南郊，龙湖圣地,，枣林桃源；u七层全电梯/水景花园/观景平台u紧急呼救系统,广场、跌泉、密林、幽径;u老年医疗保健中心、营养配餐中心、健身康乐中心、会议中心、购物超市、老年大学等设施。u社区综合配套服务设施：医疗保健服务、学习教育服务、文化活动服务、商务服务、家政服务、洗涤服务、购物服务、餐饮服务、 交通服务等本报告是严格保密的。世联观点一：老49、年社区的定位必须基于城世联观点一：老年社区的定位必须基于城市发展的大视角市发展的大视角作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城市发展的大视角；因此须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点，是确定老年结合我国国情、社会经济及文化特点，是确定老年社区发展定位的重要前提。社区发展定位的重要前提。企业盈利型企业盈利型 老年社区老年社区一定程度上决定了消费者对养老休闲物业的需求程度；u人口结构老龄化状况 配套设施建设支持、营销支持；u政府扶持，给予政策支持家庭养老向社会养老50、转变，空巢家庭增加；u养老的社会观念转变 产业特征决定的财富分配特征；老龄化人口的收入来源特征；u经济与社会保障水平决定了目标群体的广度（如大连、海南）；u城市资源强度与配套设施强度 本报告是严格保密的。世联观点二：以老年社区为功能核心，但以更广泛世联观点二：以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，扩大客户群体，避免排他性的生活方式为主题，扩大客户群体，避免排他性p老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女是父母子女5 52 2周末休闲、全家团聚的度假地周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。p根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但51、同时以以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变：闲康乐有突出亮点的社区转变：多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉企业盈利型企业盈利型 老年社区老年社区中国人有很强的家庭观念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的心愿。与美52、国不同，中国老年人有很强烈的对亲情和家庭的情对亲情和家庭的情感需求。感需求。主题地产主流市场本报告是严格保密的。世联观点三：通过合理控制开发节奏，保世联观点三：通过合理控制开发节奏，保证健康的现金流是成功开发的基本保障证健康的现金流是成功开发的基本保障p老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目。p医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，是居住物业实现附加值并快速销售的前提条件，但同时也对开发商带来巨大的现金流压力；如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至53、关重要。本报告是严格保密的。世联观点四：营销前置，放大社会传播效世联观点四：营销前置，放大社会传播效应，有助于获得政府的优惠政策应，有助于获得政府的优惠政策p因为老年产业的较强的公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业不同程度的资助、协作与政策性税费减免扶持，因此，作为对国家政府和社会意义深远的项目，应重点考虑在项目设计与运营时，同时以现代老年人及其家庭为目标客户，通过营销等手通过营销等手段使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传播效段使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传播效应，最大程度扩大当地影响范围应，最大程度扩大当地影响范围本报告是严格保密的。针对老年社区世联的顾问服务模块针对老年社区世联的顾问服务模块