1、 房地产智库世联关于老年社区的经验分享版权声明：本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 房地产智库缘由在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统多元化养老社区的转变已经成为种趋势 房地产智库向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡荷兰的弗莱德利克斯堡系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区已2、经成为养老模式发展的新趋势。本报告是严格保密的。 房地产智库背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因美国太阳城中心 房地产智库加剧是导致美国老年社区形成的直接原因1917-1919下降1935-19531909-1914鲍博。霍普那一预测消费高峰期增长家庭成员年龄1962 19681948-19501944-19451924-1933/19361977 19931951 1957/1961-1946-19471963-19801937-1943婴儿潮1946-19601920-1921代美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的1991-19961970-3、1973/19761962-19682003-20281977-1990婴儿潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的主要的原因对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化）男性女性动第居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。2、经济发达程度客观上要求老年住宅出现。3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅4、速，分为赢利性和非赢利性男性女性两种。05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2、政府会给与政策上的大力支持；美国老年社区特点本报告是严格保密的。总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家，但由于人口多， 目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。 房地产智库案例分析：亚利桑那案例分析：亚利桑那太阳城老年社区太阳城老年社区太阳城老年社区太阳城老年社区ArizonaArizona，USAUSAArizonaArizona，US5、AUSA Sun City Sun City本报告是严格保密的。 房地产智库太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁基本信息基本信息 房地产智库这里老年人的平均寿命延长十岁区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸距佛罗里达最好的墨岸，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程目标定位和建设理念：每一年的每一天，太阳城中心都会帮助它的居民尽情享受自己梦想的生活每一年的每一天，太阳城中心都会帮助它的居民尽情享受自己梦想的生活社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不康，享受种不孤独、不依赖、6、不满足温饱型的老年生活规模：微型城市。1996年人口普查时居民达到了年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增，太阳城是美国增长速度最快的城市。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。年龄段0-1818-2425-4445-6465以上本报告是严格保密的。天。年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83% 房地产智库太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织创造种完善有活力的生活方式总体规划总体规划 房地产智库各种生7、活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式六大居住区“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅家庭护机构料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）自由广场辅助“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）生活配套各社区共同享用邮局、超市医疗机构银行和生活配套生活配套超市、医疗机构、银行和教堂货品齐全的购物所，餐厅和宗教服务尽在社区之内专业化的防火防盗内，专业化的防火、防盗和医疗设施和服务给人一种安全感。本报告是严格保密的。 房地产智库方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一住宅无障碍设计住宅无障碍设计宗旨，并在尽可能考虑8、细节的情况下保障老人安全住宅高度住宅高度门面积适当增大，地面平坦，便于轮椅通过平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯阳角抹圆，长柄门锁楼梯道加宽，以便安装升降椅门室内地面平坦不设门槛等障碍物预留安装扶手的埋件防滑处无障碍步行道、无障碍防滑坡道卫生间面积加大，便于坐凳或坐轮椅使用室内地面平坦，不设门槛等障碍物地面防滑处理煤气等各种开关上的字很大，以利老人辨识卫生间、厨房椅使用靠近卧室，并设长明灯地面和浴池底部都防滑，并设扶手煤气等各种开关的字很大，以利老人辨识紧急呼叫与电子安防系统并提高报警声响改变方向和高矮的地方用了显眼色彩房间照明度提高2倍以上低按键高插座本报告是严格保密的。紧急呼叫与电子9、安防系统，并提高报警声响低按键、高插座 房地产智库健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致健康配套健康配套的关心，保障老年人的健康需求患有突发性危患有突发性危综合性医院心脏病中心家庭看护家庭看护患有突发性危患有突发性危险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一险疾病的老人，脖子上都佩戴着一个项链一样的报警装置样的报警装置，综合性医院专业中心眼科中心心脏病中心样的报警装置样的报警装置，只要按一下“项坠”，救护车就会立即只要按一下“项坠”，救护车就会立即赶到赶到。医疗服急救中心体检中心心理治疗牙医赶到赶到服务系统体检中心照顾中心综合医院综合医院小型诊所家庭看护小型诊所药房本报告是严格保密的。照顾中心照顾10、中心 房地产智库运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、休闲配套休闲配套娱乐场所，渗透至生活每一个角落7个18洞高尔夫三分之三分之一一的居的居高尔夫高尔夫高尔夫Mini高尔夫高尔夫学校三分之的居三分之的居民是活跃的高尔夫球爱好者民是活跃的高尔夫球爱好者运动保龄球、室外地滚球、网球高尔夫学校全美草地保龄球锦标赛全美草地保龄球锦标赛室内外泳池和娱乐设康乐设施墙球、台球室内、外泳池活动的老人平均年龄活动的老人平均年龄72岁岁设施剧场推圆盘游戏场健身房每年交每年交120美美元的活动费元的活动费乡村俱乐部健身房电脑房元的活动费元的活动费，就可以在任何活动中心活动。，就可以在任何活动中心活动。本报告是严格保11、密的。手工房健身房健身房 房地产智库学习和交流：提供学习和交流的机会文化配套文化配套生命的最后，梦想的再实现太阳城中各种老年学校亦教亦学图书馆图书馆太阳城中各种课程和组织活动超过80种以上可以依照老年学校进修班烹饪班亦教亦学上，可以依照自己的兴趣选择参加。学习交俱乐部木工坊缝纫坊交流场所图书馆美发沙龙交流舞会交流舞会你如果曾经是一个外科大夫但博物馆艺术室画廊个外科大夫，但年轻时一直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，交流中心教堂舞会生活在太阳城里，就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。本报告是严格保密的。舞会 房地产智库年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，精神关怀精神关怀同时节省管理成本，形12、成良好的社区氛围各种管理医院Micheal：年轻时就想当警察，：年轻时就想当警察，Marry: 74岁的她在一家岁的她在一家各种管理医院商店服务设施只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。疗养院义务帮忙达疗养院义务帮忙达12年之久，先后长期照顾过年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。个行动不便的老人。志愿老年大学担任教师服务设施者之城城市治安维护John:厨房里厨房里20个厨子个厨子18个个照料工作厨师Donald：太阳城限速太阳城限速30英英John:厨房里厨房里20个厨子个厨13、子18个个是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极是志愿者，他们都觉得自己身体还挺好，很能干，为了不伤害他们的自尊心和积极性性，只能让每个人每周都有只能让每个人每周都有公共场地维护开高尔夫球车Donald：太阳城限速太阳城限速30英英里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接里，高尔夫球车是居民合法的主要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人送人本报告是严格保密的。性性，只能让每个人每周都有只能让每个人每周都有一两次机会。一两次机会。送人送人 房地产智库根据老年人需求打造的功能体系和设施案例启示案例启示需求需求设施设施功能功14、能需求需求设施设施功能功能居住功能多元化、现代的住宅，关注人性化的细节方便和安全居住功能医疗护理功能完整的、可应对紧急情况医疗服务系统人性化的细节健康和独立生活休闲功能疗服务系统丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套运动和娱乐文化沟通功能动娱乐配套方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施学习和交流志愿者服务计划，满足自我价值的实现，带来年轻感觉精神与价值诉求节奏的环境和设施年轻和自我价值本报告是严格保密的。 房地产智库日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导日本港北新城直接引发政府对老年社区建设的主导81858993971018185899397101日本人口金15、字塔图示（2005年）2125293337414549535761656973772125293337414549535761656973772006年日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人，其中老龄人口日本人口金字塔图示（2005年）61岁：1938-1939年中日战争导致人口下降54-55岁：战争二战期间人口下降老年人口（65岁以上）0200000400000600000800000100000015913170200000400000600000800000100000015913171920年日本人口金字塔图示899397101899397101万，其中龄16、将达到40%，老龄化程度较高。日本在30年代后期和70导致人口下降51-53岁：1947-49年第一次婴儿潮女性男性34岁：1966年出生率下降54-55岁：战争期间出生率下降21252933374145495357616569737781852125293337414549535761656973778185日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。潮26-29岁：1971-74年第二次婴儿潮劳动人口（15-64岁）未成年人口（0-15岁）0500000100000015000001591317210200000400000600000800000 1000000 117、200000 140000015913171960年日本人口图金字塔图示社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。老年社区模式参照西方发达国家注重本国孝敬老人的传统形老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基本需求。本报告是严格保密的。完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精神方面的需求。 房地产智库为老年社区提供完善的配套港北新城提供无障碍设施的老龄人住宅产品提供具有看护性质的老龄人住宅产提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的18、老龄人住宅产品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人在健康和精神方面的需求在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在个生活社区内使老年人的生活更加活泼多彩健身步道设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。爱好活动步道无障碍设计兴趣活动中心本报告是严格保密的。 房地产智库国际上养老社区大致分为以下几类：居住环境、生活方式社区19、类型针对客户提供服务特点物业租售方式活方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年年龄有限制，喜欢参加身体环境优美，成熟服务体系，多种联排或别墅，出活跃年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别，出售为主老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售独立生活型年客户；活动老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活生活20、不能全部自理需要专根据客户自身条件提供服务包出租辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人长期病号等提供短工服务，专业的护士照料；出租社区刚出院的人、长期病号等；辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租本报告是严格保密的。辅助医疗型要注册护士和有执照的护工；老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专21、业人员照料出租 房地产智库兴起背景：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多增长速度快的特点我国老年社区发展状况呈现老龄人口多、增长速度快的特点早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有25世界老龄化人口发展趋势亿人早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。61020101520老年人，到年每 个人中就有 个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。摘自2002年世界人口老龄化动态236051950年1922、70年2000年2020年2050年摘自2002年世界人口老龄化动态目前中国60岁及以上老年人口达1 44亿人占总人550%中国老龄化人口发展趋势亿人老年人口数目前中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7提升到14发达国家大多用了45年以1 732. 453. 554. 094. 3823. 30%26. 52%28. 76%234520%30%40%50%比例从7提升到14，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告23、1. 311. 7310. 34%13%17%0122000年2010年2020年2030年2040年2050年0%10%20%本报告是严格保密的。研究报告2000年2010年2020年2030年2040年2050年老年人口数占总人口比例 房地产智库兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”开发商推动老年住宅发展我国老年社区发展状况面临“先老后富”，开发商推动老年住宅发展2000年我国有1.3亿60全国开始步入老龄化阶段000年我国有 .3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁以上的0.95亿人，约1、我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。2、倒金字塔结24、构基数开始出占70%。到2025年，60岁以上的老人为2.78亿 ，2030年将达到3.5亿，将出现老龄化高潮现增加趋势。3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连广州厦门青岛等城市我国老龄化开始趋势显现处于老龄化初级阶段将出现老龄化高潮。由于我国社会保障体系不完善我们可能会面连、广州、厦门、青岛等城市兴建老年社区。社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段不完善，我们可能会面临“先老后富”的境况。人口比例逐渐上升和社经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。人比例逐渐升和社会人25、口流性加强，使得80后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区 房地产智库出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力是目前老年社区的主要需求群体我国老年社区发展状况定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体20世纪50年代，中国出生人口爆发式增长出生现在，50年代人年龄在50-60岁左右他们马上要步发式增长，出生人口约为2亿；右，他们马上要步入老龄化阶段；生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，26、成为了国家经济体制改革的第一批受影响者40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；本报告是严格保密的。体制改革的第批受影响者，40 50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。 追求安逸、平稳的生活，养老度假迫在眉睫； 房地产智库我国老年住宅模式类型：按建设经营者划分为三种模式 房地产智库政府收益型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓四季青乡香山公司主办（乡镇单位）海淀区民政如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖，最低收费约1027、00元/月人主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院政府福利型统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城本报告是严格保密的。 房地产智库北京“东方太阳城”老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位“世界级的高尚退休社区”“全新北京东方太阳城 房地产智库之一；定位世界级的高尚退休社区、全新退休生活的领跑者”区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的28、北京区域概况：莱茵河之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知休生活的领跑者”规模：规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米共可入住2万常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。万平米，共可入住2万余人；物业类型：独栋别墅、联体别墅点式公寓项目主要目标客源地为北京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准已经进入老龄联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；国际标准，已经进入老龄化社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；29、本报告是严格保密的。 房地产智库规划特点：组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色极致景观与闭合的开放组团北京东方太阳城 房地产智库现老年社区特色极致景观与闭合的开放组团整体规划带状排布，景观资源最大化：二期二期傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面二期二期的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套互不依赖；公建区公建区能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水三期一期三期一期个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足30、老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局组团内部设置小型公共规划依据：目标：开退休社区之先河立晚设计公司：开发商请美国SASAKI设计公局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为开发商请美国SASAKI设计公司担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范例本报告是严格保密的。老有所为范例； 房地产智库取得成果：吸引大量高端中老年客户，成功打造国内老年社区典范北京东方太阳城 房地产智库造国内老年社区典范主流客户：95%以上是高31、知识、高收200220032004200520062007时间轴95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源；职业：教授、将军、商人企业领导文艺工作2002 2003 2004 2005 2006 2007分期第一期第二期第三期人、企业领导、文艺工作者为主；客户特征：很多有过在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力对于这公寓500套产品数量独栋别墅108套联排别墅/公寓231套/89套典藏四合院7套/共361套/点式别墅/公寓思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；销售情况：期期分批开盘后四合院价格71-244面积(平方米)266-502193-244/78-272/8932、套424-716/共361套独栋别墅价格21000一期、二期分批开盘后均已售罄；三期期房于2007年5月开盘640065007300联排别墅价格独栋别墅价格8500120008000点式别墅价格开盘价格元/平方米3000640032003500 40004200公寓价格6500本报告是严格保密的。东方太阳城各期销售情况时序图 房地产智库成功关键点（一）：良好的自然环境精致的社区水系和绿化景观生态居住环境北京东方太阳城 房地产智库致的社区水系和绿化景观，生态居住环境水景观：社区整体坐落于高尔夫球场之上，共于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间，水域比例达到3-5%；绿化周边有10万株林绿化33、：周边有10万株林木，社区绿化率高达80。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物形成域之间被植物，形成区域之间的天然视觉屏障；空气质量：社区空气中精心设计社区水系和绿化空气质量：社区空气中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养标准；社区内以及周边大量的社区内以及周边大量的绿化保证了疗养级空气质量；本报告是严格保密的。 房地产智库成功关键点（二）：人性化的规划设计多样化交流空间针对老年人特别定制的无障碍设计户型设计北京东方太阳城 房地产智库流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计无障碍设计： 针对老年人的特殊户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了34、无障碍设计： 针对老年人的特殊设计四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手老人需要照顾：有些户型设计了保姆间环境设计方便交流：卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机宽电梯入口，方便进入别性区里都开辟了小型平台作为随机性的交流35、空间；本报告是严格保密的。景观步道加宽以便通行会所会所 房地产智库成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院康体中心老年大学自助农庄北京东方太阳城 房地产智库的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等主体建筑概况：太阳城社区医院：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身；专业医师问诊由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平36、高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划：医定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接大型公共建筑群户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在专业的医疗器械本报告是严格保密的。字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站 房地产智库成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院康体中心老年大学自助农庄北京东方太阳城 房地产智库的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等社区农庄：37、在社区内开辟可以耕作的老年大学:是北京市第家社区内申大型康体中心：康体中心接近8000平方米室内在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉均针对老年人特别设计；很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；部分课程由社区中的老年人担当教师；温泉，均针对老年人特别设计；室外泳池开敞空间：农庄苗圃老年大学开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小38、型户外活动场地、湖滨健身步道与儿本报告是严格保密的。活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园；看护健身中心健康步道 房地产智库成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活针对老年人生活组织多种活动和组织北京东方太阳城 房地产智库活针对老年人生活组织多种活动和组织精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社运动会游会文艺社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部棋牌俱乐部钓鱼俱乐音乐会老年合唱国际风筝文化节部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱39、乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人本报告是严格保密的。都能找到自己喜爱的活动太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动 房地产智库项目概况上海绿地21城 房地产智库背景孝贤坊背景全国最早进入老龄化项目基础信息总用地面积2万亩总建筑面积210万容积率0 6项目基础信息容积率0.6物业形态多层，独栋别墅，TH本报告是严格保密的。 房地产智库规划情况上海绿地21城 房地产智库孝贤坊21城总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区尊老社区主要指孝贤坊物业类型：联排别墅、双拼别墅独栋别墅双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓本报告是严格保密的。 房地产智库各类配套设施上海绿地40、21城规划了约19万平方米的公建配套设施孝贤坊特色医疗服务：规划了约19万平方米的公建配套设施，其中有面积11万平方米的香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、高尔夫球具店、西餐厅等沿街分布；定期体检；老年保健；老年病专家坐诊医疗配套服务：建立个人医疗近3万平方米社区生活广场，汇集了包括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、老年大学、养生文化馆、宠物医院等多休闲走廊档案；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站种公共设施；四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，满足商务宴请与家庭团圆双重需要中福会绿地幼儿园无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿园；特41、设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家政服务中心中福会幼儿园绿色食品园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧、幽远的感觉，使空气清新，宜居养老广场政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务其他：人工湖泊垂钓台、配木制椅凳本报告是严格保密的。理服务 房地产智库杭州金色年华金色年华-中国 杭州金家岭退休生活社区，坐落于杭州西南转塘镇境内，午潮山国家森林公园南麓，与西湖风景区、之江国家旅游度假区、富阳银湖度假开发区、灵山风景区为邻，山环水抱，环境清幽，是一个整合了生活居住、康复疗养、健身娱乐、休闲度假等多重功能养生胜地、舒适家园。42、一期面积为5万平方米，老年人“梦想社区”-位于基地东侧居家服务式公寓，是一组由45层多层建筑围合而成中心绿化庭院:设有宽大医用电梯，宽敞走廊，畅亮楼层交流区；每个单元一楼都设有24小时服务站（包含护理站）、每户装有紧急报警装置，楼道、地面都是无障碍化，每个出入口、通道、门厅等公共部委都安装防滑设置和扶手为方便老人们串门，每个单元两栋楼之间还规金色年华-中国 杭州金家岭退休生活社区占地17万平方米，位于平缓山谷丘陵之上，北高南低，东临一道清澈溪流，北侧、西侧为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路。本报告是严格保密的。划了风雨连廊。 房地产智库杭州金色年华整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的43、区域期工程包括了三个区域目前已经大的区域。一期工程包括了三个区域，目前已经开工建设。第一个区域为集合式养老单元安排于基地的东南区块西临社区内主步行道安排于基地的东南区块，西临社区内主步行道，东临基地内侧15米绿化带及外侧河流，共设计了四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均每层1012个左右的居住单位，其布局有两室一厅一卫一厨和一室一厅一卫一厨。各单位间通过走廊连接，并设置集中护士站，休息交流角，公共卫生间。第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心考虑到度假式养老单元为流动的居住对象，其辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结合使用，故将这两个主体相近44、而建。合使用，故将这两个主体相近而建。第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心一层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功能。护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、本报告是严格保密的。能。护单位每层设置护站、交流、活动、助浴室等。 房地产智库杭州金色年华始终被社会关注，始终在参与始终被社会关注，始终在参与社会，在这个社区里，退休人士并非与社会脱离，在这里可以与国内、国际退休人士交流心得经验，代表杭州市参加各类老年比赛等每逢要让老人们活得健康活得杭州市参加各类老年比赛等。每逢春暖花开日，秋高气爽时，老人们还可就近在林中散步，在中心绿化广场赏花，沿登山步道登高，月色要让老人们活得健康，活得有滋有味，45、光靠吃好睡好住好，自然是远远不够，于是，社区内国际交流活动中心便成了老人们学习、老人聚居地方，当然少不得医疗护理服务。在这个特别社区里，让身体比较弱的老人住进护理式公寓，就特别能让广场赏花，沿登山步道登高，月色明媚之夜，老人们还可以在广场月光舞池里翩翩起舞健身、娱乐的交流中心了。在老年大学里，每位老人可以凭自己的爱好和向往，学书法绘画，学园艺莳花练太极瑜伽身手灵活矫健孝顺的子女们放心了。护理式公寓包括护理公寓和社区医院两大部分，提供日常门诊检查和健康咨询等服务。护理式公寓为生活不能完全自理及需要照顾的花，练太极瑜伽身手灵活矫健的，还可以到健身房、乒乓室、室内门球场去“比划比划”。公寓为生活不能46、完全自理及需要照顾的老人等提供护理，照料他们生活，并就护理对象的健康状况、护理级别等分为单人间、双人间、多人间等类型。本报告是严格保密的。 房地产智库上海 亲和源会员制社区亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，住在集生活、医疗、商业、活动为一体的大型社区，享受应有尽有的生活服务和严格的安全保障，这样一幅美好的蓝图将随着沪上首个集居家与机构养老为一体的大型老年社区的破土动工而变为现实。客户定位：社区将消费目标瞄向中高档老年群体。客户定位社区将消费目标瞄向中高档老年群体。占地约105亩，共包括910套老年住宅，可提供约1600张养老床位。社区内不仅有面向老人的娱乐活动场所、健康生活广场、公共服务47、大楼、医院等各类服务设施，还有水系、人工湖、公园等自然景观以让老人身心舒畅据悉老年社区投资方在园等自然景观，以让老人身心舒畅。据悉，老年社区投资方在硬件方面就将耗资3亿元。此社区的房屋采取租赁制，按房型大小收费，占社区80%的房型使用面积为45平方米，另外还包括少量使用面积70平方米和90平方米的户型；社区对入住者有年龄要求：男性60岁以上，女性为55岁以上。本报告是严格保密的。 房地产智库上海 亲和源会员制社区老年社区两大亮点处处无障碍设计社区采取“处处无障碍”的设计，在老人的卧室、卫生间浴室等各种活动卫生间、浴室等各种活动场所不仅安装有紧急呼叫系统，而且引进国外先进做法，备有感应系统，一旦48、老人体温发生变化或暂时不行动了，系统马上会发出警报。考虑到老人的行动方便完全菜单式服务社区里的服务完全个性化，餐饮方考虑到老人的行动方便，社区里的所有轮椅都可以360度旋转，而整个社区尽量采取无台阶、无竖立面配有大型配餐中心和专业营养师，采取定做制，根据老人喜好做出不同饭菜，“既有尖椒土豆丝这样的家常菜，也有燕窝鲍鱼这样的高档菜”的板墙、门等障碍结构，多层电梯内可容纳担架，最大程度上确保老人安全。燕窝鲍鱼这样的高档菜。而社区内还有SPA馆、多功能厅、图书馆、健身中心等场所，都采取个性化服务，老人可根据自己的需求选择不本报告是严格保密的。同层次的服务。 房地产智库石家庄 卓达太阳城养老社区卓达太49、阳城，地处石家庄市栾城县冶河工贸区，京珠高速公路栾城县出口与308国道交汇处。2000万平方米盛世远景，含水系TOWNHOUSE汉府中式茗系TOWNHOUSE、汉府中式茗院、花园洋房以及时尚现代的高层组团等多种建筑形式。50000平方米超大双湖水系，120000平方米三可湖公园；社区生活以居家养老为基本模式：一不脱离家庭，二不脱离儿女，三不脱离熟悉的生活环境社区三不脱离熟悉的生活环境。社区规划了“两代居”和“网络式家庭共居”等亲情户型 ；社区以60-123平方米的中小户型为主；太阳城养老社区与省会多家专业医疗机构建立合作关系，邀请医疗小组进驻太阳城本报告是严格保密的。疗小组进驻太阳城。 房地产50、智库郑州 金秋乐园中原首座居家养老精品社区,中原首座居家养老精品社区,坐落于郑州市南郊，龙湖圣地,，枣林桃源；七层全电梯/水景花园/观景平台紧急呼救系统,广场、跌泉、密林、幽径;老年医疗保健中心、营养配餐中心、健身康乐中心、会议中心、购物超市、老年大学等设施设施。社区综合配套服务设施：医疗保健服务、学习教育服务、文化活动服务商务服务家文化活动服务、商务服务、家政服务、洗涤服务、购物服务、餐饮服务、 交通服务等本报告是严格保密的。 房地产智库世联观点一：老年社区的定位必须基于城企业盈利型 老年社区市发展的大视角作为具有一定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必作为具有定特色51、的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点，是确定老年社区发展定位的重要前提。决定了目标群体的广度（如大连、海南）；城市资源强度与配套设施强度一定程度上决定了消费者对养老休闲物业的需求程度；人口结构老龄化状况家庭养老向社会养老转变空巢家庭增加；养老的社会观念转变产业特征决定的财富分配特征；老龄化人口的收入来源特征；经济与社会保障水平配套设施建设支持、营销支持；政府扶持，给予政策支持家庭养老向社会养老转变，空巢家庭增加；养老的社会观念转变本报告是严格保密的。 房地产智库世联观点二：以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式52、为主题扩大客户群体避免排他性企业盈利型 老年社区的生活方式为主题，扩大客户群体，避免排他性 老年社区不仅是为老人度假生活所准备的其理念更中国人有很强的家 老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父母子女52周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。中国人有很强的家庭观念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的 根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来将社区从单纯性养老社区向悠心愿。与美国不同，中国老年人有很强烈的对亲情和家庭的情感需求吸引年轻人到社区中来，将社区从单纯性53、养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变：多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节感需求。多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能主流市场方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，主题地产主流市场本报告是严格保密的。带来年轻感觉 房地产智库世联观点三：通过合理控制开发节奏，保证健康的现金流是成功开发的基本保障 老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的公益性、社会福利性。投资回收期般较长，房地产的开发回报率弹性较大54、，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目。 医疗保健设施投入是建立老年社区价值的基础是居 医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，是居住物业实现附加值并快速销售的前提条件，但同时也对开发商带来巨大的现金流压力；如何与住宅开发销售的节点相配合合理安排节奏对项目至关重要节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。本报告是严格保密的。 房地产智库世联观点四：营销前置，放大社会传播效应，有助于获得政府的优惠政策 因为老年产业的较强的公益特征可能得到政府社会 因为老年产业的较强的公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业不同程度的资助、协作与政策性税费减免扶持，因此，作为对国55、家政府和社会意义深远的项目应重点考虑在项目设计与运营时会意义深远的项目，应重点考虑在项目设计与运营时，同时以现代老年人及其家庭为目标客户，通过营销等手段使项目价值最大化地被感知，极致放大其社会传播效应，最大程度扩大当地影响范围应，最大程度扩大当地影响范围本报告是严格保密的。 房地产智库针对老年社区世联的顾问服务模块阶段划分服务内容主要成果合同期内沟通方式服务时间第一阶段：项目整体定1老年社区专题研究2项目解析3 案例借鉴一、老年社区专题研究二、项目整体定位及发展1项目首次沟通会1次2 区域地市场调研7天项目整体定位、发展战略、运营模式及规划方案市场建议3案例借鉴4项目发展战略5运营模式建议6项56、目整体定位7 规划方案市场建议战略三、规划建议及物业发展建议四、盈利模式及经济测算2区域地市场调研7天3市场调研汇报沟通1次4中期沟通|汇报1次5终期沟通|汇报1次6 电话|传真|邮件沟通60个日历天案市场建议7规划方案市场建议8盈利模式及经济测算6电话|传真|邮件沟通第二阶段：规划设计跟由甲方负责召开甲方、规划设计单位、乙方的三方沟通会议，乙方从专业角度提出调整建议与意见，并出具书面意见书。本服务周期为3-6个月，乙方在此期间为甲方提供每月2-3次，规划设计跟踪顾问与意见，并出具书面意见书。本服务周期为3 6个月，乙方在此期间为甲方提供每月2 3次，每次不超过2天的，三方（贵司、设计单位、我司）沟通会议。第三阶段：1需求市场研究2主流营销手段分析1补充市场调研3天2 中期沟通|汇报1次第三阶段：项目营销战略与策略流营销手段分析3营销案例借鉴4项目营销战略5营销策略6营销费用预算1项目营销战略与策略报告2中期沟通|汇报1次3终期沟通|汇报1次4电话、传真、邮件沟通30个日历天本报告是严格保密的。营销费用预算