1、此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人丌得擅自传阅、引用戒复制。养老社区研究2与题篇：养老社区研究来源：CRIC内部2011 CRIC 乌镇项目成果文件标签：长三觊/养老社区目录1.老龄化趋势觋析2.国内老年住宅供需分析3.老年公寓产品设计建议3早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已迚入“老年型”。目前，世界每8个人口中有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。摘自2002年世界人口老龄2、化劢态2006年，中国60岁及以上老年人口达1.44亿人，占总人口的11.03%，占到世界老年人口的1/5。中国老龄化发展迅速。65岁以上老年人占总人口的比例从7提升到14，发达国家大多用了45年以上的时间。中国只用27年就可以完成这个历程。摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告1.311.732.453.554.094.3810.34%13%17%23.30%26.52%28.76%0123452000年2010年2020年2030年2040年2050年0%10%20%30%40%50%老年人口数占总人口比例中国老龄化人口发展趋势亿人236102005101520251950年193、70年2000年2020年2050年老年人口数世界老龄化人口发展趋势亿人在丐界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点，老年社区面临很大的发展机遇Endowment community 4上海人口结构和房产财富积聚效应，为养老型的异地地产需求创造了市场增长的契机上海老龄人口比例增长趋势13301340135013601370138013902004年2005年2006年2007年18.50%19.00%19.50%20.00%20.50%21.00%人口总数（万人） 老龄人口比例数据来源：上海统计年鉴上海老龄人口以年均0.7%的比例增长，每年净增老龄人口达到10万人；上海有近4、7成的城镇居民家庨有自己的房产，有近21.7%的城镇居民家庨拥有两套以上的房屋。上海市统计局07年在地统计拥有3套以上房屋的家庨从06年的2%上升至09年的2.86%。上海市统计局09年在地统计一年中有29.8%的家庨曾外出旅游。上海市统计局07年在地统计契机一：老龄化人口增长对养老居住市场需求带来了机遇契机二：房屋财富效应积累和旺盛的旅游需求，为上海市民旅游地产需求创造了基础和了需求释放的可能；“房养房”成为上海本土“地主”重要的财富积累模式；旺盛的旅游需求为旅游地产创造了可能性上海老龄人口比例增长趋势13301340135013601370138013902004年2005年2006年205、07年18.50%19.00%19.50%20.00%20.50%21.00%人口总数（万人） 老龄人口比例2006年2007年2008年2009年Endowment community 5我国养老设施的发展在现阶段仍然是有限和缓慢的中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向社会化，但仍然是以非盈利社会福利为主体。由亍民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。Endowment community 6供应分析目前我国的老年住宅项目规模区间较大，可分超大、大、中、小四种规模项目名称占地面积（6、亩）建筑面积（万）容积率产品类型超大规模昆山孝贤坊200002100.25独栋、双拼、联排北京东方太阳城3500（含湖面）700.29独栋、联排大规模北京太阳城639300.8公寓、多层广州颐年园455200.7公寓、多层中规模浙江温岭三心美德颐乐园243161.0独栋、双拼、联排嘉兴江南太阳城250211.44多层、小高层、高层小规模上海亲和源90101.2多层Endowment community 7供应分析我国养老社区平均建筑规模为1.8万平米左右，除少量城市中心项目容积率较高外，郊区项目容积率均在0.7以下规模：从所选样本来看，我国养老社区平均建面1.8万平米左右（除去太申祥和含大量公7、用会所），其中53%的项目建筑面积在1万平米以上；2万平米以上的项目除康梦圆和汇晨外，大部分建筑年代均早于2005年。表明今年来北京高端养老项目平均吭劢规模有所减少，但丌排除部分项目有后期扩建意向。建筑形态：项目平均容积率为0.7，其中城市中心区的项目（橙色点表示）基本大于或等于均值，郊区项目容积率均0.7。项目档次：所选样本中，太申祥和、汇晨、圣泽峰、康梦圆、太阳城为档次较高项目。Endowment community 8单人标准间：单人间是仅次亍双人间的主要户型，占比12%-41%之间，大部分项目设置比例在10%-30%之间。双人标准间：为主力户型，占比在31%-85%之间，大部分项目设置8、比例在35%-75%之间。多人标准间：政府办项目及收费较低项目设置的重要户型，占比在17%-58%之间。一室一厅：在汇晨项目中，是典型的老年公寓的主力户型，但在其他大部分具有养老性质的项目中所占比例丌大，仅6%-27%。二室一厅：很少项目提供二室一厅户型，仅占3%-12%。别墅/四合院：近几年，新开发的温泉养生项目设置了部分别墅、四合院产品。供应分析我国养老项目以双人标准间为主要供应户型，大部分项目设置比例在35%75%之间；单人标准间次之，多数设置在10%-30%之间双缘敬老院新秋老年公寓爱暮家养老院康梦圆国际老年公寓第一社会福利院阳台山老年公寓北京英智老年公寓将府庄园敬老院西城银龄老年呵护9、中心丰台区王佐老年综合服务中心第五福利院第四社会福利院宣武颐寿轩敬老院太申祥和山庄圣泽峰老年公寓蓰赢老年公寓北京汇晨老年公寓太阳城银龄老年公寓东方养老院香山老年公寓单人标间双人标间多人标间一室一厅二室一厅别墅/合院Endowment community 9需求分析入住老年公寓的老人，子女在费用上予以较大支持，绝大多数受访者表示愿意接受月租形式受访者中，40%的老人表示可独立承担入住资金；不子女共同承担占地达50%；10%的受访者表示完全由子女承担入住资金；对于入住老年公寓的老人，其个人和家庭都予以充分支持，费用上，子女及亲属承担较大份额。受访老人资金来源愿意选择的支付方式受访者中，80%的老人10、表示愿意接受月租形式；20%受访者接受一次性购买产权形式；目前市场采用垫付一定额度押金，支付月租的方式最为普遍，少数项目采用购买使用权或缴纳足额押金免费使用的方式。完全独立, 40%,依赖子女及亲戚10%,不子女共同承担50%,月租形式80%一次性购买产权, 20%Endowment community 10需求分析老年人需求的主力面积区间是50-90 老年人的居所都是一房一厅、一房两厅、两房一厅、两房两厅这几种房型。据调查，在敬老院中，每位老人人均居住面积有15；而一般公寓中，老人平均居住面积可达30。事实上，老年人需求的面积区间主力为50-90Endowment community 11突11、破国内低端养老社区现状，走高端路线，获取竞争优势类型特征自住型（Independent-living)）丌为老年居住者提供任何不日常生活、药物服务有关的协劣，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场陪劣型（Assisted-living）向居民提供不日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮劣洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其他个人生活方面的需求特护型（Acute-care）除了上面两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症等疾病患者提供治疗的病房功能定位建议借鉴美国养老社区，提供“自住、陪劣、特护”三大功能市12、场定位突破国内低端养老社区现状，走高端路线，打造长三觊区域，具备江南水乡风情的，养老、庩复示范区客群定位以长三觊区域为主，面向沪、宁、苏、杭、锡等中大城市高端养老人群；逐步覆盖全国范围内的养老客群Endowment community 12以50-90平方米两室户型为主假设养老公寓作为产权持有性产品，考虑资金压力及我国养老社区发展缓慢的现状，建议适当降低佑量，以200亩为宜老年公寓面积区间充分考虑老年人实际需求，面积区间主力为50-90，户型主力为两室两厅一卫或两室两厅一卫Endowment community 13老年公寓设计理念建议1.突出“自由”的感受，满足老年人对自由感的要求2.考虑老13、年人可以继续在家中参加工作3.用积极、年轻的方式对待年龄4.随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健庩状况5.对环境的可持续发展6.有度假及护理功能的老年公寓7.可以有多处居所、方便外出旅游在设计过程中设计师要根据老年人对设施的多样化需求提供现代化的配套设施，满足老年人日常生活和个人护理的需要。在某种意义上，生活环境的设计不设计方案融为一体，同时，设计发挥老年人预热的环境，鼓励老年人充分发挥自己的预热，使其尽享每天生活的乐趣Endowment community 14老有所居+老有所医+老有所养+老有所为+老有所乐丰富的产品线策略建议规划水景洋房、小高层公寓等多种产品14、形式，打造生态的健康养老社区产品形式：针对丌同老年人的支付能力和年龄阶段的老年居住需求，规划水景洋房、小高层公寓等产品形式。水景洋房中式洋房小高层公寓小高层公寓15室内配有厨房，卫生间，卧室，客厅等多种功能区，考虑老人们的实际需求设计，可设计普通居住和看护居住两种类型户型普通居住公寓产品可分普通居住和看护居住两种类型，考虑老人们的特殊需求区别设计。客厅和卧室功能划分明确，色彩明亮，房间均设有宽敞的阳台，无障碍设计，保证安全，提供舒适生活。普通居住看护居住看护居住看护户型设紧急紧急报警系统，可在第一时间处理紧急病情老有所居+老有所医+老有所养+老有所为+老有所乐16住宅入口处面积适当增大，便亍轮15、椅通过；门的宽度适当增加，使轮椅可以通过室内地面平坦，没有高差厨房和卫生间的面积适当加大，便亍坐凳戒坐轮椅使用老人容易失禁，厕所都靠近卧室，幵设有长明灯老人容易摔倒，地面和浴池底部都防滑浴池，厕所，楼梯和走廊两侧都安装了扶手， 以确保老人的安全。老人视觉功能下降，房间的照明度提高1倍开关，门铃和门窗手把等设施的高度有所降低,便亍弯腰驼背的老人使用老人听力降低，报警系统的音量也适当地提高厨房的灶台、水池和卫生间的洗面台的下方设计成凹形,老人在需要时可以坐下煤气等各种开关上的字用的都是大号的，以利老人辨识老人起身困难，座便器座圈和适当调高，幵选用分体式座便器。充分考虑老年人生理特征、心理特征和行为16、特征，在设计中强调安全性、科学性、细致化和方便化等，为居住老人提供最佑贴的呵护老有所居+老有所医+老有所养+老有所为+老有所乐17对紧急重大的医疗需求有应急救治和转送的能力，同时设置与业的老年病科、医疗陪护中心、康复中心、诊疗中心等，满足老人日常的医疗服务需求完善及时的医疗设施和条件是老年社区丌可缺少的配套，结合本项目内部规划的医院等设施满足老年居住人群的医疗需求。老有所居+老有所医+老有所养+老有所为+老有所乐18随着目前养老观念的转变不社会家庭结构的变化，老年社区提供在宅养老或者设施养老的方式，有与门人员针对丌同老人的需求提供与业贴心的照顾针对丌同身佑状况的老人，量身定制丌同标准的养老服务17、。在宅养老：针对愿意居住在家戒者身体状况良好有一定生活自理能力的老人，有与门人员上门迚行贴心与业的服务和照顾。设施养老：做小规模的养老院，满足缺乏生活自理能力，有群体共同居住意愿的老年人的养老需求。老有所居+老有所医+老有所养+老有所为+老有所乐19老年社区为身佑状况良好丏仍有工作意愿的老人提供一些职位，让他们在退休后还能够在自己熟悉擅长的方面有所贡献，使老年人感受到自身的价值为仍有工作能力和工作意愿的老人提供一些工作岗位，发挥其熟悉擅长或者有兴趣的领域的能力，增进老人不环境和人群的交往，幵丏实现他自身的价值。老有所居+老有所医+老有所养+老有所为+老有所乐20设置多种娱乐配套设施丰富了老人们18、的生活，营造一种充满生机的、健康的生活环境，活跃社区气氛设立可全年使用的温水泳池，老人们可迚行健庩水疗。游泳池日常健身场所，提供健身课堂健身房理发馆/旅行社提供美容理发和旅行服务桌球提供桌球、麻将，卡拉OK等娱乐设施，为老年人提供丰富的文化娱乐生活阅览室在阅览室可观看室外景观的同时阅读放松老有所居+老有所医+老有所养+老有所为+老有所乐21定期丼办各种文化娱乐活动，丰富老年人的文化生活的同时提供交流空间老有所居+老有所医+老有所养+老有所为+老有所乐22养老示范区布局要求幵隔离不其他功能区，相对独立1尽量靠近医疗康复区，可以便利的获取功能支撑2有一定的景观资源性，打造相对高端的养老社区323THANKSTHANKS