1、养养老社区专题研究及商业计划老社区专题研究及商业计划养养老社区专题研究及商业计划老社区专题研究及商业计划书书书书 房地产智库报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的2、商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式商业计划书商业计划书商业计划书商业计划书 房地产智库老年人群的特点老年人群的特点安静的声环境安静的声环境阳光充足，温暖的气候阳光充足，温暖的气候生理需求生理需求喜欢清静阅读、喜欢饲养花行为特征行为特征无障碍的居住环境无障碍的居住环境喜欢清静阅读、喜欢饲养花鸟、喜欢储存食物、喜欢坐在阳光充足的地方喜欢随方便快捷的医疗养生设施方便快捷的医疗养生设施在阳光充足的地方、喜欢随手放置东西、喜欢隔三差五的与朋友相聚喜欢参3、与集方便快捷的医疗养生设施方便快捷的医疗养生设施安全感安全感的与朋友相聚、喜欢参与集体活动被关注、不喜欢过于复杂的东西不喜欢丢掉不归属感（社会参与与融入）归属感（社会参与与融入）复杂的东西、不喜欢丢掉不用的东西、不喜欢幅度太大的动作不喜欢吹空调不便利感与舒适感便利感与舒适感心理需求心理需求邻里感与家庭感邻里感与家庭感的动作、不喜欢吹空调、不喜欢太麻烦的清扫便利感与舒适感便利感与舒适感受尊重与被关怀的需求受尊重与被关怀的需求 房地产智库与子女合居与子女合居老年人群的居住模式老年人群的居住模式毗邻而居毗邻而居居家养老居家养老同一组团同一组团同社区同社区老老养老院养老院同同一一社区社区老老年年人人养4、老院养老院托老所托老所机构养老机构养老人人群群护理院护理院群群的的居居独立型独立型老年公寓老年公寓居居住住服务型服务型老年公寓老年公寓医护型医护型住住模模式式老年社区老年社区医护型医护型具有相当规模具有相当规模服务更完善服务更完善式式老年社区老年社区具有相当规模具有相当规模，服务更完善服务更完善 房地产智库老年住宅的定义老有所依，老有所居，老有所享受，满足老年人经济供养、生活照料和精神慰藉的居住场所。老年人建筑设计规范中将老年住宅定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所；包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和干休所、老人院（养5、老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分；老年人居住或是使用的部分；老年住宅一般由老年人居住老年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部分组成组成。 房地产智库老年住宅的分类及特点适老化通用住宅专门老年住区养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构老年公寓适老化通用住宅专门老年住区养老院、敬老院、老年福利中心等福利性机构老年公寓老年住宅的分类及特点产权归属产权归属归个人所有，以自用为主部分归个人所有，部分归经营者所有一般由政府或者慈善机构资助建设，产权归政府或慈善机构一般归投资者或专门经营管理机构所有，以对外出租为主分布范围分布范围一般分布在普通居住小区中一般分布在郊区一般6、分布于成熟社区既可以单独划址建造，也可以分散或与普通住户混建，还可以分布于专门老年住区中经营管理方式经营管理方式开发商建造时潜伏设计，购房者个人进行适老化改造，没有后续经营问题开发商开发时，按照老人住宅标准进行设计建造，根据需要可以采取不同的经营模式（包括持有销售持有 销售政府进行资助，有些养老院、敬老院进行了转制，收住自费老人，转为老年公寓自主经营、自负盈亏造，没有后续经营问题括持有、销售及持有+销售）费老人，转为老年公寓使用对使用对象象包括老年人在内各个年龄段的人主要以老年人为主要目标对象，但社区内也可以适量居居住其他年龄段人群专门供养五保户等困难老人以有支付能力的老年人为服务对象象象段的7、人他年龄段人群人为服务对象主要优主要优具有普遍适性，营造没有人数容量大，具有良好的养老居住环境和完善的助老服务，解决孤寡无依靠困难老人满足老年人实现独立、自尊的愿望，可在自理、护理、服务型之间选择为老年人提供消点点障碍和歧视的居住环境老人可在社区内根据身体状况需求调换住处的基本生存问题型之间选择。为老年人提供消除孤独的氛围，满足他们休闲、娱乐、保健等多方面需要局限性局限性一次性投入较大、增加了短期内的建筑成本受服务对象所限，目前不能涵盖到普通收入的老人政府财力有限，受到赡养的老人非常有限目前问题较多，尚没有走上良性循环发展阶段可在普通居住小区中划在大中小城市均可以发展现宜实施范围宜实施范围可在8、普通居住小区中划出一定比例适老化通用住宅模式建造，慢慢过渡到全社会建设适老化全寿命开始适宜在经济发达的大城市试建，等成熟以后在中小城市推广在大中小城市和农村中，以街道和居委会为依托进行在大中小城市均可以发展，现阶段在经济发达的大城市，发展中、高档老年公寓为主，在中小城市以发展中抵挡老年全社会建设适老化全寿命住宅”推广中小城市以发展中、抵挡老年公寓为主 房地产智库老年宅与传统宅的老年住宅与传统住宅的区别传统的房地产是以开发商品房为目的，注重经济效益；养老地产则以创造为老年服务的生活环境追求长远的可持续发展微利经目的不同目的不同则以创造为老年服务的生活环境、追求长远的可持续发展微利经济效益，使经济9、效益和社会效益并举。目的不同目的不同传统的房地产销售对象面广，不设定主要的对象，而养老住宅主要针对的是老年人部分老年住宅如适老化住宅也会针对年轻人销售的对象销售的对象要针对的是老年人，部分老年住宅如适老化住宅也会针对年轻人。不同不同传统的房地产大多追求建设住房和自然景观方面的提高，而养老地产则注重在环境美化、绿化的基础上，更多的注重功能齐全，建设特点建设特点不同不同地产则注重在环境美化、绿化的基础上，更多的注重功能齐全，无障碍设施和智能化服务等方面，让老人生活方便。不同不同传统的房地产阶段性强，建完售完商品房就表示基本完成；老年地产注重持续地为老年服务和社区文化建设。无论是销售型老年住宅、持有10、型老年住宅还是“销售+持有型”老年住宅对医院购物中心文体娱乐设运营服务运营服务住宅、还是销售+持有型老年住宅，对医院、购物中心、文体娱乐设施等固定资产进行自有运作，形成多样化经营模式，实现企业的长期盈利。不同不同 房地产智库老年宅与传统宅的传统住宅地产传统住宅地产养老地产养老地产老年住宅与传统住宅的区别传统住宅地产传统住宅地产养老地产养老地产土地来源土地来源招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购置换地招拍挂、工业用地、协议转让、兼并收购、置换地开发资金来源开发资金来源自筹资金银行贷款项目楼盘预售款自筹资金银行贷款保险资金开发资金来源开发资金来源自筹资金、银行贷款、项目楼盘预售款自筹资金、银行贷款11、保险资金盈利点盈利点出售或持有经营出租模式，产品销售和物业服务两方面并重回报慢，持续经营出售或持有经营投资回报长期性，带有一定福利性质。按揭方式按揭方式按揭一次性付款反按揭老年住宅属于综合型的社区所引入的社会资源种类繁多开发物业服务物业服务一般提供居家安全卫生常态化，日常化的物业管理与服务。老年住宅属于综合型的社区，所引入的社会资源种类繁多。开发商必须能够协调各种资源为老年人服务，例如医疗护理中心、人才交流中心、老年大学等服务机构老年建时建老康体中保产品规划产品规划按商品住宅小区标准规划，建设住宅、商业老年人建筑设计规范，同时配建老人康体中心，医疗保健中心，老人大学等特殊配套等。物业用途物业12、用途居住、投资、度假养老度假环境配套环境配套生活、市政配套完善以及便利。配套完善，特别要求30分钟车程内需要医院等配套。交通便利还有通达性离市区或上班地点时间半径是交通条件交通条件交通便利，还有通达性，离市区或上班地点时间半径是30分钟为最理想交通便利，离市区或上班地点时间半径是60分钟均可政策优惠政策优惠无目前无目前问题目前问题受国家调控主要对象规模化政策不完善，土地成本过高，未形成规模化。目前传统的养老机构基本属于亏损或者微利状态北京太阳城国际老年公寓等成功案例成功案例万科北京太阳城国际老年公寓等万科、保利、泰康置地、路劲开发商等开始试水 房地产智库报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告13、的结构思路导图报告的结构思路导图老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢14、利模式老年社区的赢利模式商业计划书商业计划书商业计划书商业计划书 房地产智库发达国家老年住宅建立在建立在“先富后老先富后老”基础上的养老模式基础上的养老模式1 1发达的发达国家老年住宅的研究背景建立在建立在“先富后老先富后老”基础上的养老模式基础上的养老模式：1 1、发达的生产力水平。2、良好的社会保障体系。3、从关注老年人的心理感受出发老年人的心理感受出发比较项西方型社会东方型社会比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立15、法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境开发社区服务网点收养在宅养老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者 房地产智库发达国家老年住宅发达国家老年住宅国际上养老社区大致分为以下几类发达国家老年住宅发达国家老年住宅的研究背景的研究背景生活方式生活方式社区类型社区类型针对客户针对客户提供服务特点提供服务特点物业租售方式物业租售方式生活方式生活方式社区类型社区类型针对客户针16、对客户提供服务特点提供服务特点物业租售方式物业租售方式连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售居家生活型居家生活型活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主生活不能全部自理需要专根据客户自身条件，提供服务包括：就辅助17、生活型辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子刚出院的人长期病号提供短工服务专业的护士照料出租家庭照料社区子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租护理院需要24小时照料，患有长期提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗需要注册护士和出租辅助医疗型辅助医疗型护理院需要小时照料患有长期或慢性病，需要治疗和恢复医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租复；业人员18、照料 房地产智库发达国家老年住宅的范例德国与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。 房地产智库发达国家老年住宅的范例美国发达国家老年住宅的范例美国60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%总人口的16%。经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。据统19、计，家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。活无法自时才进入社会养老设施美国老年住房五种模式美国老年住房五种模式独立式住宅老年公寓（集合住宅）养老院养老院护理院老年养生社区（综合老年人住宅小区）老年养生社区（综合老年人住宅小区） 房地产智库发达国家老年住宅的范例日本截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养20、老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本老年住房三种模式日本老年住房三种模式在宅养老机构养老机构养老“两代居” 房地产智库发达国家老年住宅的范例日本日本老年住房“两代居”模式：日本老年住房“两代居”模式： 房地产智库发达国家老年住宅的范例日本日本老年住房“两代居”模式：日本老年住房“两代居”模式：同居寄宿型同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老同居分住型同居分住型：同户门，厨房、浴邻居和住型邻居和住型：分户门，同起完全邻居型完全邻居型：分户门，起居室相人居室仅附厕所或简易烹调设备厕及起居室全部分开各自配套。居室，浴厕及厨房分用21、。通，浴厕及厨房分用。 房地产智库发达国家老年住宅的范例日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节节。 房地产智库美国亚洲的老年住宅主要是政府扶持 发展研究对象选取美国、亚洲的老年住宅主要是政府扶持+发展商盈利型的，是我们研究的主要对象美国美国独立式老年住宅独立式老年住宅集合式老年住宅集合式老年住宅美洲美洲设施完善设施完善美国美国集合式老年住宅集合式老年住宅护理型老年住宅护理型老年住宅美洲美洲设施完善设施完善政府扶持政府扶持+ +发发两代居两代居政府扶持政府扶持+ +发发展商盈利展商盈利日本新加坡日本新加坡养老院养老院亚洲亚洲租赁式公寓租赁22、式公寓收容所收容所法国法国收容所收容所老年公寓老年公寓欧洲欧洲福利制老年社区福利制老年社区政府福利型政府福利型法国法国欧洲欧洲福利制老年社区福利制老年社区政府福利型政府福利型护理院护理院养老医院养老医院 房地产智库背景人口结构发生变化30年代婴儿潮老龄化加剧背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因美国太阳城中心美国太阳城中心1917-1919下降下降1935-19531935-19531909-19141909-1914鲍博。霍普那一鲍博。霍普那一预测消费高峰期预测消费高峰期增长增长家庭成员年龄家庭成员年龄19481948 195019501944-1923、451944-19451924-1933/19361924-1933/193619461946 194719471963-19801963-19801937-19431937-1943婴儿潮婴儿潮1946-19601946-19601920-19211920-1921代代1970-1973/19761970-1973/19761962-19681962-196819481948- -195019501994-20021994-20021968-19701968-19701977-19931977-19931951-1957/19611951-1957/1961-19461946- -1947124、947美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的美国婴儿潮一代老龄化现象是形成老年社区的1991-19961991-19962003-20282003-20281977-1990婴儿潮的子女婴儿潮的子女在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭在未来十年里，年老的婴儿潮一代家庭将会对老式住宅和第二居所产生需求（老年家庭的增长变化的增长变化）1、美国婴儿潮一代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居主要的原因主要的原因的增长变化的增长变化）男性男性女性女性1、美国婴儿潮代目前已步入老龄化时期他们将推动第二居所，老年公寓、老年社区等小套住宅的发展。2、经济发达程度客观上25、要求老年住宅出现。3政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展男性男性女性女性3、政府对老年群体的社会保障推动老年住宅的发展。4、老年社区发展非常迅速，分为赢利性和非赢利性两种。05年美国人口接近3亿，其中65岁以上的老龄人口约3600万人，约占总人口的12.4%，老龄化进程慢于日本和西欧一些国家但由于人口多目前美国老龄化1、老年社区分为独立式、集合式和护理型；2政府会给与政策上的大力支持美国老年社区特点美国老年社区特点国家，但由于人口多， 目前美国老龄化人口已形成了一个巨大的群体。2、政府会给与政策上的大力支持；3、环境好、规模大的老年社区大多为私人投资并进行商业化运作。 房地产智库太阳城倡26、导积极活跃的生活方式调查表明这里老太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁基本信息基本信息区位：临近海湾区位：临近海湾。太阳城中心坐落在佛罗里达西海岸佛罗里达西海岸，距佛罗里达最好的墨西哥海户型构成：户型构成：大多数是独栋住宅也有双户里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程目标定位和建设理念目标定位和建设理念大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：分六大居住社区：目标定位和建设理念目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老定位佛罗里达乃至全美最好的老太阳城中心:独立家庭别墅国王之殿:连体别墅年社区年社区27、；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院依赖不满足温饱型的老年生活规模：微型城市。规模：微型城市。1996年人口普查时居庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓1996年人口普查时居民达到了9.6万，现在估计有14万。目前无论面积还是人口都在继续猛增太阳城太阳城自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构在继续猛增，太阳城太阳城是美国增长速度最快的城市是美国增长速度最快的城市。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。年龄段0-1818-2425-4445-6465以上年龄段0-1818-2425-4428、45-6465以上比例比例0 40%0 40%0 20%0 20%1 30%1 30%15 10%15 10%83%83%居住不能超过30天。比例比例0 0. .40%40%0 0. .20%20%1 1. .30%30%1515. .10%10%83%83% 房地产智库太阳城规划为六大居住区以适应不同类型老人总体规划总体规划太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织创造种完善有活力的生活方式六大居住区六大居住区“太阳城中心”（独栋织，创造一种完善、有活力的生活方式。太阳城中心（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭29、护理机构）“庭院”庭院“阿斯顿花园”（出租的独立居住公寓）“自由广场”（辅助照“自由广场”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）生活配套生活配套各社区共同享用邮局邮局生活配套生活配套各社区共同享用邮局邮局、超市、医疗机构、银行和教堂、超市、医疗机构、银行和教堂货品齐全的购物所购物所餐餐货品齐全的购物所购物所，餐餐厅和宗教服务厅和宗教服务尽在社区之内，专业化的防火、防盗防火、防盗和医疗设施和服务和医疗设施和服务给人和医疗设施和服务和医疗设施和服务给人一种安全感。 房地产智库住宅无障碍设计住宅无障碍设计方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全住宅高度住宅高30、度住宅高度住宅高度面积适当增大面积适当增大地面平坦地面平坦便于轮椅通过便于轮椅通过平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯平房或者别墅，不用爬楼，4层以上配备电梯阳角抹圆阳角抹圆长柄门锁长柄门锁楼梯道加宽以便安装升降椅楼梯道加宽以便安装升降椅门门面积适当增大面积适当增大，地面平坦地面平坦，便于轮椅通过便于轮椅通过预留安装扶手的埋件预留安装扶手的埋件阳角抹圆阳角抹圆，长柄门锁长柄门锁无障碍步行道无障碍步行道无障碍防滑坡道无障碍防滑坡道室内地面平坦室内地面平坦，不设门槛等障碍物不设门槛等障碍物预留安装扶手的埋件预留安装扶手的埋件地面地面防滑处理防滑处理无障碍步行道无障碍步行道、无障碍防滑坡道无障碍31、防滑坡道卫生间卫生间面积加大，便于坐凳或坐轮面积加大，便于坐凳或坐轮室内地面平坦室内地面平坦，不设门槛等障碍物不设门槛等障碍物地面地面防滑处理防滑处理煤气等各种开关上的字很大煤气等各种开关上的字很大/ /以利老人辨识以利老人辨识卫生间卫生间、厨房、厨房椅使用椅使用靠近卧室靠近卧室并设长明灯并设长明灯地面和浴池底部都防滑地面和浴池底部都防滑并设扶手并设扶手煤气等各种开关上的字很大煤气等各种开关上的字很大/ /以利老人辨识以利老人辨识靠近卧室靠近卧室，并设长明灯并设长明灯改变方向和高矮的地方用了显眼色彩改变方向和高矮的地方用了显眼色彩地面和浴池底部都防滑地面和浴池底部都防滑，并设扶手并设扶手房间房32、间照明度提高照明度提高2 2倍以上倍以上紧急呼叫与电子安防系统紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响并提高报警声响改变方向和高矮的地方用了显眼色彩改变方向和高矮的地方用了显眼色彩房间房间照明度提高照明度提高2 2倍以上倍以上低按键低按键、高插座高插座紧急呼叫与电子安防系统紧急呼叫与电子安防系统，并提高报警声响并提高报警声响低按键低按键、高插座高插座 房地产智库健康和独立完善的医疗服务系统体现细致健康配套健康配套健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求患有突发性危患有突发性危综合性医院综合性医院心脏病中心心脏病中心家庭看护家庭看护险疾病的老人，脖子上都佩戴险疾病的老人，33、脖子上都佩戴着着一一个项个项链一链一综合性医院综合性医院专业中心专业中心眼科中心眼科中心心脏病中心心脏病中心着个项着个项样的报警装置，只要按一下“样的报警装置，只要按一下“项坠项坠”，救救医医专业中心专业中心急救中心急救中心心理治疗心理治疗项坠项坠，救救护车就会立即赶到。护车就会立即赶到。医医疗服疗服务务急救中心急救中心体检中心体检中心牙医牙医务务系系统统照顾中心照顾中心综合医院综合医院统统家庭看护家庭看护小型诊所小型诊所药房药房照顾中心照顾中心照顾中心照顾中心 房地产智库运动和娱乐多元的适合老年人的运动休闲配套休闲配套运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落7个134、8洞高尔夫三分之一的居高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫Mini高尔夫三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者运运高尔夫学校尔夫球爱好者全美草地保龄运运动和动和娱娱保龄球、室外地滚球、网球保龄球、室外地滚球、网球全美草地保龄球锦标赛室内外泳池娱娱乐乐设设康乐设施康乐设施墙球、台球室内、外泳池活动的老人平均年龄72岁设设施施康乐设施康乐设施推圆盘游戏场每年交美剧场剧场健身房每年交120美元的活动费，就可以在任何乡村俱乐部乡村俱乐部电脑房就可以在任何活动中心活动。手工房健身房健身房 房地产智库文化配文化配套套学习和交流：提供学习和交流的机会生命的最后，梦想的再实现图书馆图书馆套套命的最后，梦想的再实现老年学校老35、年学校亦教亦学亦教亦学太阳城中各种课程和组织活图书馆图书馆进修班进修班木工坊木工坊烹饪班烹饪班动超过80种以上80种以上，可以依照自己的兴趣选学习学习交交俱乐部俱乐部木工坊木工坊缝纫坊缝纫坊自己的兴趣选择参加。交交流场流场图书馆图书馆美发沙龙美发沙龙交流舞会交流舞会你如果曾经是所所博物馆博物馆图书馆图书馆你如果曾经是一个外科大夫，但年轻时一直喜欢艺术室艺术室画廊画廊年轻时直喜欢做木匠活，今天生活在太阳城里，就可以到木工坊交流中心交流中心教堂教堂舞会舞会就可以到木工坊去做自己喜欢的事情。舞会舞会 房地产智库年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围精神关怀精36、神关怀值同时节省管成本形成良好的社区氛围各种管理各种管理医院医院Micheal：年轻时就想当警察，Marry: 74岁的她在一家各种管理各种管理医院医院商店商店只可惜一直没有机会。退休到了这里，志愿者干什么的都有，于是，当回警察过把瘾。疗养院义务帮忙达12年之久，先后长期照顾过3个行动不便的老人。服务设施服务设施志愿志愿者者老年大学老年大学担任教师担任教师者者之城之城城市治安维护城市治安维护照料工作照料工作厨师厨师John:厨房里20个厨子18个是志愿者，他们都觉得自己身照料工作照料工作开高尔夫球车开高尔夫球车Donald：太阳城限速30英里，高尔夫球车是居民合法的主体还挺好，很能干，为了不伤37、害他们的自尊心和积极性，只能让每个人每周都有一两公共场地维护公共场地维护要交通工具之一，他专候在此用高尔夫球车免费接送人次机会。 房地产智库案例启案例启示示根据老年人需求打造的功能体系和设施示示需求需求设施设施功能功能居住功能居住功能多元化、现代的住宅，关注多元化、现代的住宅，关注性性方便和安全方便和安全居住功能居住功能完整的完整的可应对紧急情况医可应对紧急情况医人人性性化的细节化的细节方便和安全方便和安全医疗护理功能医疗护理功能完整的完整的、可应对紧急情况医可应对紧急情况医疗服务系统疗服务系统健康和独立健康和独立生活休闲功能生活休闲功能丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套丰富的、满足不同需求的38、运动娱乐配套运动和娱乐运动和娱乐文化沟通功能文化沟通功能方便学习交流的、跟上时代方便学习交流的、跟上时代学习和交流学习和交流志愿者服务计划志愿者服务计划满足自我满足自我精神与价值诉求精神与价值诉求节奏的环境和设施节奏的环境和设施年轻和自我年轻和自我志愿者服务计划志愿者服务计划，满足自我满足自我价值的实现，带来年轻感觉价值的实现，带来年轻感觉精神与价值诉求精神与价值诉求价值价值 房地产智库日本战后两次婴儿潮日本战后两次婴儿潮促使日本人口逐渐老促使日本人口逐渐老日本港北新城日本港北新城日本战后两次婴儿潮日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导龄39、化，直接引发政府对老年社区建设的主导697377818589939710169737781858993971012006年日本将来人口推日本人口金字塔图示（2005年）252933374145495357616525293337414549535761652006年日本将来人口推测报告显示，到2055年，日本人口将减少至8993万人其中老龄人口将达到61岁：1938-1939年中日战争二战期间人口下降老年人口老年人口（6565岁以上岁以上）02000004000006000008000001000000159131721250200000400000600000800000100000015940、1317211920年日本人口金字塔图示人，其中老龄人口将达到40%，老龄化程度较高。日本在年代后期和年战导致人口下降51-53岁：1947-49年第女性男性54-55岁：战争期间出生率下降老年人口老年人口（6565岁以上岁以上）1920年日本人口金字塔图示656973778185899397101656973778185899397101日本在30年代后期和70年代前期的两次婴儿潮，推动老年社区的建设。1947 49年第一次婴儿潮性26-29岁：1971-年第次婴儿性34岁：1966年出生率下降劳动人口（15-64岁）劳动人口（15-64岁）172125293337414549535761141、72125293337414549535761社会养老的城市福利建设74年第二次婴儿潮未成年人口（0-15岁）未成年人口（0-15岁）050000010000001500000159130200000400000600000800000 1000000 1200000 1400000159131960年日本人口图金字塔图示社会养老的城市福利建设方面政府给与大力支持。老年社区模式参照西方发达国家，注重本国孝敬老人的传统，形成自己特色的老年社区模式：分为两代居和养老院两种。突出自助自理通过先进技术和高电气化实现自助和自理满足突出自助自理，通过先进技术和高电气化实现自助和自理，满足老年人物质生活的基42、本需求。完善的配套设施，优质的针对性服务，可满足老年人的健康和精套精神方面的需求。 房地产智库为老年社区提供完善的配套港北新城港北新城提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产提供无障碍设施的老龄人住宅产品、提供具有看护性质的老龄人住宅产品品提供能和家人共同生活的提供能和家人共同生活的( (代居代居) )住宅产品住宅产品通过这三种老龄住宅品品、提供能和家人共同生活的提供能和家人共同生活的( (二二代居代居) )住宅产品住宅产品。通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存，才可以形成满足各类型老龄人基本生活需求的老龄人生活社区。当然，在社区内还需要提供完善的配套设施，用于满足老年人43、在健康和精神方面的需求。老年人的日常生活相对单调，使得他们在精神方面的需求和满足显得十分重要。日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。健身步道爱好活动步道无障碍设计兴趣活动中心 房地产智库西方发达国家老年社区西方发达国家老年社区在政府福利制在政府福利制老年老年外国典型老年社区模式特点外国典型老年社区模式特点西方发达国家老年社区西方发达国家老年社区，在政府福利制在政府福利制、老年老年住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的住宅体系完善及适度的政策优惠保障下发展的第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第第三三阶段阶段第一阶段第一阶段传统养44、老院传统养老院第二阶段第二阶段老年公寓老年公寓第阶段第阶段老年社区“普通化”及“社区化”老年社区“普通化”及“社区化”老龄化初期老龄化中期老龄化加剧形成条件形成条件政府政府+开发商开发商为主运营主体运营主体保障水平低政府给予一定支持社会保障体系完善社会保障社会保障社会保障社会保障西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。 房地产智库国外老年社区产生机制政府大力扶持老年社区的发政府大力扶持老年社区的发展展政策政策资金上大力支持资金上大力支持展展，政策政策、资金上大力支持资金上大力支持老年社区完全社会化，处于成熟阶段老45、年社区完全社会化，处于成熟阶段人口结构老龄化是导人口结构老龄化是导致老年社区出现的主致老年社区出现的主致老年社区出现的主致老年社区出现的主要原因要原因集中在经济发达国家集中在经济发达国家老年老年面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅面向社会老年人，区域位置交通便利、环境优雅集中在经济发达国家集中在经济发达国家，老年老年社区建设较完善社区建设较完善 房地产智库报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景46、国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式商业计划书商业计划书商业计划书商业计划书 房地产智库兴起背景：在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点我国老年社区发展状况国现老龄人多增长速度快的特47、点世界老龄化人口发展趋势亿人早在2002年，在全世界186个国家和地区中，有68个已进入“老年型”。目前，世界每10个人口中有1个老年202025人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。在1950 2050年全球老年人口将平均每年增长2 38个361051015在1950-2050年，全球老年人口将平均每年增长2.38个百分点。摘自2002年世界人口老龄化动态23051950年1970年2000年2020年2050年摘自2002年世界人口老龄化动态据统计2007年我国60岁以上的老年人口已经达到550%中国老龄化人口发展趋势亿人老年人口数据统计，20048、7年我国60岁以上的老年人口已经达到143亿，超过了总人口的11。据预测，2030年我国的老年人口将达248亿，2050年将达437亿，届时2 43. 554. 094. 3834530%40%50%老年人口的比重将达到总人口的312，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人,人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一1. 311. 732. 4510 34%13%17%23. 30%26. 52%28. 76%12310%20%30%为我国面临的最重要的民生问题之一。摘自2006年中国人口老龄化发展趋势预测研究报告10. 34%012000年2010年2020年2030年2040年249、050年0%10%告老年人口数占总人口比例 房地产智库兴起背景：人口倒金字塔结构开始出现，可能面临“先老后富”，开发商推动老年住宅发展我国老年社区发展状况2000年我国有1 3亿60全国开始步入老龄化阶段全国开始步入老龄化阶段状况2000年我国有1.3亿60岁以上的老人（占总人口的10.7%）。其中65岁1、我国人口开始出现倒金字塔结构，将进入老年型国家。全国开始步入老龄化阶段全国开始步入老龄化阶段以上的0.95亿人，约占70%。到2025年，60岁以上的老人为2 78亿2、倒金字塔结构基数开始出现增加趋势。3沿海及发达城市快速进入上的老人为2.78亿 ，2030年将达到3.5亿，将出现老龄化50、高潮。2030年将达到3.5亿，将出现老龄化高潮。3、沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段我国老龄化开始趋势显现，处于老龄化初级阶段由于我国社会保障体系我国社会保障体系不完善不完善我们可能会面兴建老年社区。社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展不完善不完善，我们可能会面临“先老后富”的境况。经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，更多老年人要独立生活，客观上要求老年住宅出现。社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展社会安全福利51、和个人养老金增多客观上刺激了老年社区的发展人口比例逐渐上升和社会人口流性加强，使得客观要年现房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区房地产市场的发展，市场细分，发展商开始打造宜居老年社区80后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。80后的三代人共同生活的家庭观念开始变淡。经济快速发展带动房地产的快速发展，人口老龄化趋势显现，目标客户细分，导致发展商有意识开发建设老年社区。 房地产智库出生在50 60年代的群体很快进入空巢期有定我国老年社区发展我国老年社区发展出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社区的主要需求群体我国老年社区发展我国老年社区发展状况状52、况现在50年代20世纪50年代，中国出生人口爆现在，50年代人年龄在50-60岁左右，他们发式增长，出生人口约为2亿；岁左右，他们马上要步入老龄化阶段；生在新中国，长在红旗下；经历过上山下乡，沐浴过改革春风；其中也有一部分人，成为了国家经济体制改革的第一批受影响者，40-50岁人员中的绝大多数主体就是他们；他们并不渴求的财产上的大富大贵他们并不渴求的财产上的大富大贵而是在经历种种风浪之后的平静和踏实而是在经历种种风浪之后的平静和踏实追求安逸追求安逸平稳平稳他们并不渴求的财产上的大富大贵他们并不渴求的财产上的大富大贵，而是在经历种种风浪之后的平静和踏实而是在经历种种风浪之后的平静和踏实。 追求安53、逸追求安逸、平稳平稳的生活，养老度假迫在眉睫；的生活，养老度假迫在眉睫； 房地产智库老年社区的发展历程老年社区的发展历程老年社区的发展历程老年社区的发展历程有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的原意或者被较多的原意或者被“社会工作者社会工作者”动员住进养老院动员住进养老院。普通型养普通型养老老院院较多的原意或者被较多的原意或者被社会工作者社会工作者动员住进养老院动员住进养老院。老老院院医护型养老院医护型养老院有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例54、如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。多数是在住宅小区内多数是在住宅小区内专门规划出两栋楼专门规划出两栋楼按照适于按照适于多数是在住宅小区内多数是在住宅小区内，专门规划出专门规划出一一两栋楼两栋楼，按照适于按照适于老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同老年人居住的要求来设计和建造。（“老年公寓”国际上的通行定义，即“专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。与敬老院福利院不同老年公寓老年公寓，它不属于社会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”），它不属于社55、会福利设施，而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。”）老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老老年社区与一般住宅小区相同之处是，都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老老年老年社区社区年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起。社区社区 房地产智库我国有的我国有的养老模式养老模式我国我国现现有的有的养老模式养老模式（1/3）（1/3）模式代表案例典型特征模式点评模式代表案例典型特征模式点评1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际台湾长庚养生文以长庚医院雄厚的医疗资源为后56、盾建成了全敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；2 将传统文化与现代养老敬老事业相结合创我我“社区+医院+地产”模式“社区+医院+地产”模式化村资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色我我国现国现有有庄的环境及文化氛围具中国传统特采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体娱乐餐饮住1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式有有的的养养会籍制的养会籍制的养老俱乐部老俱乐部北京太申祥和山庄康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服57、务机构， 是全国首新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；养养老模老模老俱乐部老俱乐部家推行会员制新型养老模式的国际敬老院立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色式式以房养老以房养老南京汤山留园养老公寓北京太采用反向抵押的逆按揭这种模式的最大问题是我国传统观念的羁以房养老以房养老老公寓、北京太阳城老年公寓方式“以房养老”绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。 房地产智库我国现有的养老模式（2/3）我国现有的养老模式（2/3）模式代表案例典型特征模式点评模式代表案例典型特征模式点评异异地地购房购房海南、大连、青岛等地部分楼盘58、北以养老为目的的异地购房我我国国异购房异购房京银龄公司购房是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新国国现有现有的的异异产品。 它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统的经营模式全包“候鸟式”养老“候鸟式”养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老的的养养老老异异地养地养老老以统一的经营模式、 全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与养老天津的泰达国际养炎夏和寒冬住到养老老老模式模式老老其他度假产品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的是高品质的度假养“季节性”养老“季节性”养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中求的，是高品质的度假养59、老，前景将十分广阔。海外华人回国海外华人回国新加坡华人、北美炎夏和寒冬住到养老养老养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中 房地产智库我国有的我国有的养老模式养老模式我国我国现现有的有的养老模式养老模式（3/3）（3/3）模式代表案例典型特征模式点评模式代表案例典型特征模式点评是一种将养老和度假旅游完美结合的一项度假基地连度假基地连锁锁北京金港家苑、江苏生态养老连将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户与60、其他度我国我国锁锁锁连锁基地形成的连锁经营模式高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同， 它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。现有现有的的是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新的的养老分时度假式养老养老分时度假式养老云南卧云仙居、浙江城仙居将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁模式， 是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。 我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义。模式模式连锁养老超连锁养老超市市辽宁连锁超市是一种新型的老年服务型机构这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利市市宁锁超市型61、机构性机构，但以后可市场化的运作。 房地产智库我国老年住宅模式我国老年住宅模式类型：按建设经营者划分为三种模式主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一政府收益型政府收益型政府收益型政府收益型定的费用的老年住宅形式。定的费用的老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青乡香山公司主办（乡镇单位）、海淀区民政局直接领导和管辖最低收费约1000元/月 人局直接领导和管辖，最低收费约1000元/月人主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构即属于传即属于传政府福利型政府福利型62、政府福利型政府福利型主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传即属于传统的养老院与福利院。统的养老院与福利院。如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、如：威海老年公寓是目前山东省标准最高、规模最大的集老年人生活、居住、疗养、医疗保健、娱乐、度假为一体的新型的社会福利服务机构。企业赢利型企业赢利型企业赢利型企业赢利型由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施。如：北京太阳城、上海绿地21城 63、房地产智库我国老年住宅现状特点企业赢利性初级老年社区仅我国老年住宅现状特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长我国老年住宅的现状特点我国老年住宅的现状特点目前处于老年住宅初级阶段目前处于老年住宅初级阶段多为商业赢利多为商业赢利 现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户目前处于老年住宅初级阶段目前处于老年住宅初级阶段，多为商业赢利多为商业赢利性老年住宅受众群体有限性老年住宅受众群体有限现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经现有老年公寓仅为中高济实力的老年客户提供个性化居住条件和人性化服务现有老年公寓具有福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴我国老年64、住宅我国老年住宅我国老年住宅我国老年住宅现状及问题现状及问题仅有部分发达城市的个别发展商开我国社会保证体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商发展老龄事业，老年住宅未形成产业化、社会化、规范化”。无真正针对老年人生活习惯、消费习惯、心理特点等方面研究服务人员素质不心理特点等方面研究，服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。建设投资额巨大建设投资额巨大资金回收期长资金回收期长赢利风险大赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应现有老年住宅未形成规模效应服务服务设施差设施差建设投资额巨大建设投资额巨大，资金回收期65、长资金回收期长，赢利风险大赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应现有老年住宅未形成规模效应，服务服务、设施差设施差 房地产智库人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，人口开始老龄化，老年客户细分市场出现，老年住宅处于初级阶段老年住宅处于初级阶段，还不成熟还不成熟. .我国老年住宅生存条件我国老年住宅生存条件老年住宅处于初级阶段老年住宅处于初级阶段，还不成熟还不成熟. .充分条件人口结构老龄化加剧人口结构老龄化加剧我国老年人口绝对数字大到20402040年年60充分条件老年人养老观念转变老年人养老观念转变数字大，到20402040年年60岁以上的老人3.74亿，而65岁以上达到2.87亿人，增长速度66、将快于经济发展速度。增长速度将快于经济发展速度。必要条件经济发达，社会保障体系完善经济发达，社会保障体系完善传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍传统的“家庭养老”观念在相当时间内仍必要条件政府扶持，给予政策与资金的支持政府扶持，给予政策与资金的支持占主导地位,“度假养老”观念没有形成。占主导地位,“度假养老”观念没有形成。我国处于老龄化初期，市场虽然已经开始细分，但老龄化并未加剧老年住宅的需求量不大因此在没龄化并未加剧，老年住宅的需求量不大，因此，在没有具备充分条件和必要条件的已有的赢利性老年住宅并不成熟。并不成熟。 房地产智库未来发展前景看好未来发展前景看好老龄化未加剧老龄化未加剧社会保社会67、保未来发展前景看好未来发展前景看好，老龄化未加剧老龄化未加剧，社会保社会保障体系不完善，观念未转变，市场培育期较障体系不完善，观念未转变，市场培育期较长长我国老年住宅预期我国老年住宅预期长长我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见。2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，因此老年住宅需要较长的市场培育期的市场培育期的市场培育期的市场培育期经济发展迅速经济发展迅速，社会保障机制将不断完善社会保障机制将不断完善经济发展迅速经济发展迅速，社会保障机制将不断完善社会保障机制将不断完善未来发展前景看好，在68、老年人居住需求量放大的时候，未来发展前景看好，在老年人居住需求量放大的时候，传传统“家统“家传传庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成庭养老”观念已经转变和“度假养老”习惯开始形成人口老龄化严重的未来人口老龄化严重的未来政府也会给予政策与资金上的扶持政府也会给予政策与资金上的扶持人口老龄化严重的未来人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持政府也会给予政策与资金上的扶持 房地产智库目前我国老年住宅行业处于起步阶段目前我国老年住宅行业处于起步阶段将经过试验将经过试验我国老年住宅预期我国老年住宅预期目前我国老年住宅行业处于起步阶段目前我国老年住宅行业处于起步阶段，将经过试验将经过69、试验期、成长期和稳定期三个阶段，大约20年中游将会期、成长期和稳定期三个阶段，大约20年中游将会形成比较成熟的市场形成比较成熟的市场第第一一阶段是试验期阶段是试验期：时间大约在5年之内，开发商在这个阶段形成比较成熟的市场形成比较成熟的市场。截至目前我国第阶段是试验期第阶段是试验期：时间大约在5年之内，开发商在这个阶段要创立品牌，占领市场地盘，开发项目的规模要适度、项目区域布局要合理，项目开发首选中心城市和经济发达地区城市，市场截至目前，我国养老社区的市场刚刚起步，建设规模布局要合理，项目开发首选中心城市和经济发达地区城市，市场客户以高端为主，开发商在开发产品和经营产品过程中不求高额回报但稳中求70、胜。刚起步，建设规模还较小；随着人口快速老龄化的到来，回报但稳中求胜。第二阶段是成长期第二阶段是成长期时间大约在5年以后那时市场需求逐步到2020年市场规模达到1.8 万亿元，2050年近7 6 万亿第二阶段是成长期第二阶段是成长期：时间大约在5年以后，那时市场需求逐步旺盛，需求更加多样，产品更加细分，许多投资商会纷纷涌入这个行业行业中的中小开发商很多开发商实力不均项目建设2050年近7.6 万亿元规模，养老社区市场将迎来重大发个行业，行业中的中小开发商很多，开发商实力不均，项目建设分布在全国各地区各城镇，项目投资回报率较高并盈利能力稳定。市场将迎来重大发展机遇！第三阶段是成熟期：第三阶段是成71、熟期：时间大约在10年以后，开发商和管理商牌为费发商实力模集中的品牌成为行业和消费者的主导，开发商的实力和规模相对集中，市场需求完全释放，市场开发充分竞争，产品档次拉开，产品多样能满足不同的消费者需要样能满足不同的消费者需要。 房地产智库我国老年住宅情况小结我国老年住宅情况小结人口结构老龄化趋势显现引发引发老年住宅的发展进程社会保障体系不完善阻碍阻碍老年住宅的快速发展社会保障体系不完善阻碍阻碍老年住宅的快速发展服务、设施等不完善致使老年住宅处于初级初级发展阶段传统养老观念将导致老年住宅需要需要一定的市场培育期缺少政府的扶持及较高的成本投入限制限制了老年社区的发展缺少政府的扶持及较高的成本投入限72、制限制了老年社区的发展未来发展前景看好，但需较长的市场培育期较长的市场培育期 房地产智库报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的73、商业模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式商业计划书商业计划书商业计划书商业计划书 房地产智库北京“东方太阳城”老年社区国内最成功的北京东方太阳城老年社区，国内最成功的老年社区之一；定位“世界级的高尚退休社区”“全新退休生活的领跑者”北京东方太阳城社区”、“全新退休生活的领跑者”城区位：区位：坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；区域概况区域概况 项目所在顺义区植被覆盖市顺义区潮白河畔；定位：定位：“世界级的高尚退休社区”、“全新退 项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气74、质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知休社新休生活的领跑者”规模：规模：规划面积234万平方米总建筑面积70常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块。平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；项目主要目标客源地为北京年北京岁及余人；物业类型：物业类型：独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓京。2006年，北京65岁及以上人口超10%，按照国际标准，已经进入老龄化社会人均GDP达6210美板式公寓和连廊式公寓，面积为78-716平方米不等；社会，人均GDP达6210美元，目标客户的消费力很强；等； 房地产智库规划特点组团带状排布最大借景组团设计体北京东方太阳规划特点：75、组团带状排布最大借景、组团设计体现老年社区特色极致景观与闭合的开放组团北京东方太阳城整体规划整体规划带状排布，景观资源最大带状排布，景观资源最大化化傍水而建周边为二期二期化化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证每个组团与景观最大的接触面二期二期团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，于项目各期均体量较大周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；公建区公建区互不依赖；老年社区特色规划老年社区特色规划组团内引入大量景观，追组团内引入大量景观，追求极致求极致在整体景观之外三期一期三期一期求极致求极致：在整体景观之外，每个76、组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型规划依据：规划依据：目标：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准设计公司：设计公司：开发商请美国SASAKI设计公司担纲将东方太阳城作为个布局团内部设小公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；晚年幸福之标准理念：理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所担纲，将东方太阳城作为一个城市来整体规划，为中国老年人的生活环境创造一个新型范老有所学老有所养老有所乐，老有所为人的生活环境创造个新型范例； 房地产智库取得成果：吸引大量高端中老年客77、户，成功打造国内老年社区典范北京东方太阳城打造国内老年社区典范主流客户主流客户：时间轴城主流客户主流客户95%以上是高知识、高收入阶层中老年人，具有稳定的经济来源2002 2003 2004 2005 2006 2007时间轴分期第一期具有稳定的经济来源；职业：职业：教授、将军、商人、企业领导、文艺作者为主分期公寓产品第二期独栋别墅联排别墅第三期典藏四合院艺工作者为主；客户特征：客户特征：很多有过在国外居住或者工作公寓500套产品数量独栋别墅108套联排别墅/公寓231套典藏四合院7套/点式别墅/公寓在国外居住或者工作的经历，思想先进有活力，对于这种新型的养老形式容易接受；四合院价格71-2478、4面积266-502193-244/78 272/89套424-716/共361套独栋别墅价格的养老形式容易接受；销售情况：销售情况：一期、二期分批开盘(平方米)/78-272联排别墅价格独栋别墅价格12000210008000点式别墅价格后均已售罄；三期期房于2007年5月开盘已售罄价64006500730085008000月开盘已售罄.价格元/平方米3000640032003500 40004200公寓价格30003200东方太阳城各期销售情况时序图 房地产智库成功关键点（一）：良好的自然环境精致的社区水系和绿化景观，生态居住环境北京东方太阳城的社区水系和绿化景观态居住环境水景观：水景观：79、社区整体坐城落于高尔夫球场之上，共有近500亩水面分布其间水域比例达到其间，水域比例达到3-5%；绿化：绿化：周边有10万株林木，社区绿化率高达80每个区域都达80。每个区域都有自己独特的树木、灌木及地被植物，形精心设计社区水系和绿化灌木及地被植物形成区域之间的天然视觉屏障；空气质量：空气质量：社区空气中负氧离子平均含量社区内以及周边大量的中负氧离子平均含量高达2000个/立方米，居住环境已达到疗养绿化保证了疗养级空气质量；标准； 房地产智库成功关键点（二）：人性化的规划设计多样化交流成功关键点（二）：人性化的规划设计多样化交流空间，针对老年人特别定制的无障碍设计、户型设计、环境设计北京东方太80、阳城环境设计 无障碍设计无障碍设计： 针对老年人的特殊设计： 针对老年人的特殊设计 户型设计各有侧重：户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅城 四层公寓均设电梯并设无障碍坡道 地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间圆 户内紧急呼叫与电子安防系统 居室充分考虑朝向、采光和通风老人需要照顾：有些户型设计了保姆间 环境设计方便交流：环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主 卫生间离卧室不远并设有防滑扶手 插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙大型会所成为老年人81、相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间； 感应门锁替代旋转式钥匙 采用明亮的颜色，增强环境的可识别性开辟了小型平台作为随机性的交流空间；宽电梯入口，方便进入景观步道加宽以便通会所会景观步道加宽以便通行会所会所 房地产智库成功关键点（三）完善的配套服务设施针对老年人的成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等北京东方太阳城主体建筑概况主体建筑概况太阳城社区医院太阳城社区医院主体建筑概况主体建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、 太阳城社区医院太阳城社区医院82、：规模规模：太阳城医院面积1.6万平米；康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康专业医师和设备专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标体、度假休闲等多种功能于一身；专业医师问诊和医疗水平高于国家二级医院标准；定期体检提出保健计划定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检每位业主每年进行次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统全覆盖的应急呼叫系统紧急呼全覆盖的应急呼叫系统全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；大型83、公共建筑群大型公共建筑群专业急救中心：专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站大型公共建筑群大型公共建筑群设急救站专业的医疗器械 房地产智库成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等成功关键点（三）：完善的配套服务设施针对老年人的需求建设的社区医院、康体中心、老年大学、自助农庄等等北京东方太阳城社区农庄：社区农庄：在社区内开辟可以耕作的老年大学:老年大学:是北京市第一家社区内大型康体中心：大型康体中心：康体中心接近8000平方米室内城在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。是北京市84、第家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕康体中心接近8000平方米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉；刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师；温泉，均针对老年人特别设计；室外泳池农庄苗圃老年大学开敞空间：开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园健康步道童乐园；看护健身中心健康步道 房地产智库成功原因分析（四）多彩的精神文化生成功原因分析（四）：多彩的精神文化生活针对老年人生活组织多种活动和组织北京东方太阳城 精彩纷呈精彩纷呈社区文化、休闲、社区文化、休85、闲、娱乐活动娱乐活动城娱乐活动娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数音乐会老年合唱国际风筝文化节 社区组织的俱乐部：社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部棋牌俱乐部钓鱼俱乐音乐会老年合唱国际风筝文化节部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部； 业主自发的俱乐部：业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动都能找到自己喜爱的活动太极俱乐部活动棋牌俱乐部活动 房地产86、智库上海绿地21城孝贤坊上海绿地21城孝贤坊项目概况背景背景全国最早进入老龄化项目基础信息项目基础信息总用地面总用地面积积2万亩项目基础信息项目基础信息积积总建筑面总建筑面积积210万积积容积率容积率0.6物业形态物业形态多层，独栋别墅，TH物业形态物业形态多层，独栋别墅，TH 房地产智库划情规划情况上海绿地21城孝贤坊上海绿地21城孝贤坊1城总体规划为121城总体规划为13平方公里，包含4大社区，尊老社区、社区，尊老社区、国际社区、度假社区、商务社区尊老社要指孝尊老社区主要指孝贤坊物业类型联排别物业类型：联排别墅、双拼别墅、独栋别墅，新花园洋房、电梯公寓 房地产智库各类配套设施上海绿地21城87、孝贤坊上海绿地21城孝贤坊规划了约19万平方米的公建配套设施，特色医疗服务：其中有面积11万平方米的香榭里大道，咖啡店、手工艺店、顶级品牌店、高尔夫球具店西餐厅等沿街分布；定期体检；老年保健；老年病专家坐诊夫球具店、西餐厅等沿街分布；近3万平方米社区生活广场，汇集了包括餐饮、娱乐、银行、邮政、图书馆、休闲走廊医疗配套服务：建立个人医疗档案；老年大学、养生文化馆、宠物医院等多种公共设施；上门就诊服务；专业家庭护理；急救站四星级绿地豪生国际会议大酒店，建筑面积65000平方米，满足商务宴请与家庭团圆双重需要；中福会绿地幼儿园；无障碍设计：整个区域内采用无障碍通道、防滑地面团圆双重需要；中福会绿地幼88、儿园；特设老年活动中心，营养配餐中心、老年大学、购物中心、大型综合医院、家园林：栽种树龄较大的粗壮树木，做出森林静谧、幽远的感觉，广场年大学购物中大综合医院家政服务中心、中福会幼儿园、绿色食品超市等；使空气清新，宜居养老其他：人工湖泊垂钓台、配木实现管家服务，紧急呼救服务、专业护理服务制椅凳 房地产智库杭州金色年华杭州金色年华金色年华-中国 杭州金家岭退休生活社区，坐落于杭州西南转塘镇境内，午潮山国家森林公园南麓，与西湖风景区、之江国家旅游度假区、富阳银湖度假开发区、灵山风景区为邻，山环水抱，环境清幽，是一个整合了生活居住、康复疗养健身娱乐休闲度假等多重功能养生胜地舒适家园养、健身娱乐、休闲度89、假等多重功能养生胜地、舒适家园。期面积为5万平方米老年人“梦想社一期面积为5万平方米，老年人“梦想社区”-位于基地东侧居家服务式公寓，是一组由45层多层建筑围合而成中心绿化庭院:设有宽大医用电梯宽敞走廊畅亮楼层交设有宽大医用电梯，宽敞走廊，畅亮楼层交流区；每个单元一楼都设有24小时服务站（包含护理站）、每户装有紧急报警装置，楼道地面都是无障碍化每个出入口通金色年华-中国 杭州金家岭退休生活社区占地楼道、地面都是无障碍化，每个出入口、通道、门厅等公共部委都安装防滑设置和扶手为方便老人们串门，每个单元两栋楼之间还规划了雨连廊17万平方米，位于平缓山谷丘陵之上，北高南低，东临一道清澈溪流，北侧、西侧90、为午潮山国家森林公园，南侧为杭富公路。规划了风雨连廊。林公园，南侧为杭富公路。 房地产智库杭州金色年华杭州金色年华杭州金色年华杭州金色年华整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。一期工程包括了三个区域，目前已经开工建设前已经开工建设。第一个区域为集合式养老单元第一个区域为集合式养老单元安排于基地的东南区块，西临社区内主步行安排于基地的东南区块，西临社区内主步行道，东临基地内侧15米绿化带及外侧河流，共设计了四大集合体的集合式养老单元，每个单体平均每层1012个左右的居住单位，个单体平均每层1012个左右的居住单位，其布局有两室一厅一卫一厨和一室一厅一卫一厨。各单位间通过走廊连接，并设91、置集中护士站，休息交流角，公共卫生间。护士站，休息交流角，公共卫生间。第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心第二个区域为度假式养老单元及老年活动中心考虑到度假式养老单元为流动的居住对象考虑到度假式养老单元为流动的居住对象，其辅助的各项功能空间与活动中心的功能空间可结合使用，故将这两个主体相近而建。第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心第三个区域为护理式养老单元和康复保健中心一层为康复保健中心附带部分医疗和急救层为康复保健中心，附带部分医疗和急救功能。护理单位每层设置护士站、交流区、活动室、助浴室等。 房地产智库杭州金色年华杭州金色年华杭州金色年华杭州金色年华始终被社会关注，始终在参与社会在92、这个社区里退休人士并社会，在这个社区里，退休人士并非与社会脱离，在这里可以与国内、国际退休人士交流心得经验代表国际退休人士交流心得经验，代表杭州市参加各类老年比赛等。每逢春暖花开日，秋高气爽时，老人们要让老人们活得健康，活得有滋有味，光靠吃好睡好住好，自然是远远不够于是社区老人聚居地方，当然少不得医疗护春暖花开日，秋高气爽时，老人们还可就近在林中散步，在中心绿化广场赏花，沿登山步道登高，月色自然是远远不够，于是，社区内国际交流活动中心便成了老人们学习、健身、娱乐的交流老人聚居地方，当然少不得医疗护理服务。在这个特别社区里，让身体比较弱的老人住进护理式公寓，就特别能让孝顺的子女们放了广场赏花沿步93、高月明媚之夜，老人们还可以在广场月光舞池里翩翩起舞人们学习、健身、娱乐的交流中心了。在老年大学里，每位老人可以凭自己的爱好和向往，学书法绘画学园艺莳花练就特别能让孝顺的子女们放心了。护理式公寓包括护理公寓和社区医院两大部分，提供日常门诊检查和学书法绘画，学园艺莳花，练太极瑜伽身手灵活矫健的，还可以到健身房、乒乓室、室院两大部分，提供日常门诊检查和健康咨询等服务。护理式公寓为生活不能完全自理及需要照顾的老人等提供护理照料他们生活并就到身房乓内门球场去“比划比划”。等提供护理，照料他们生活，并就护理对象的健康状况、护理级别等分为单人间、双人间、多人间等类分为单人间人间多人间等类型。 房地产智库上海94、 亲和源会上海 亲和源会员制社区上海 亲和源会员制社区亲和源会员制社区位于上海市南汇区康桥镇，住在集生活、医疗、商业、活动为一体的大型社区，享受应有尽有的生活服务格的安全保障样幅美的蓝将着沪首个集和严格的安全保障，这样一幅美好的蓝图将随着沪上首个集居家与机构养老为一体的大型老年社区的破土动工而变为现实。客户定位社区将消费目标瞄向中高档老年群体客户定位：社区将消费目标瞄向中高档老年群体。占地约105亩，共包括910套老年住宅，可提供约1600张养老床位。社区内不仅有面向老人的娱乐活动场所、健康生活广场、位社区内不仅有面向老人的娱乐活动场所、健康生活广场、公共服务大楼、医院等各类服务设施，还有水系95、人工湖、公园等自然景观，以让老人身心舒畅。据悉，老年社区投资方在硬件方面就将耗资3亿元。此社区的房屋采取租赁制，按房型大小收费占社区80%的房型使用面积为45平收费，占社区80%的房型使用面积为45平方米，另外还包括少量使用面积70平方米和90平方米的户型；社区对入住者有年龄要求：男性60岁以上，女性为55岁以上。 房地产智库上海 亲和源会员制社区上海 亲和源会上海 亲和源会员制社区上海 亲和源会员制社区老年社区两大亮点处处无障碍设计处处无障碍设计社区采取“处处无障碍”的设计，在老人的卧室、卫生间、浴室等各种活动场所不仅安装有紧急呼叫系统，而且引进国外先进做法备有感应系统先进做法，备有感应系96、统，一旦老人体温发生变化或暂时不行动了，系统马上会发出警报会发出警报。考虑到老人的行动方便，社区里的所有轮椅都可以度旋转而整个社区完全菜单式服务社区里的服务完全个性化，餐饮方面配有大型配餐中心和专业营360度旋转，而整个社区尽量采取无台阶、无竖立的板墙、门等障碍结构，多层电梯内可容纳担架饮方面配有大型配餐中心和专业营养师，采取定做制，根据老人喜好做出不同饭菜，“既有尖椒土豆丝多层电梯内可容纳担架，最大程度上确保老人安全。这样的家常菜，也有燕窝鲍鱼这样的高档菜。”而社区内还有SPA馆多功能厅而社区内还有SPA馆、多功能厅、图书馆、健身中心等场所，都采取个性化服务，老人可根据自己的需求选择不同层次97、的服务。 房地产智库石家庄 卓达太阳石家庄 卓达太阳城养老社区石家庄 卓达太阳城养老社区卓达太阳城，地处石家庄市栾城县冶河工贸区，京珠高速公路栾城县出口与308国高速公路栾城县出口与308国道交汇处。2000万平方米盛世远景，含水系TOWNHOUSE、汉府中式茗院、花园洋房以及时尚现代的高层组团等多种建筑形式。50000平方米超大双湖水系，120000平方米三可湖公园；社区生活以居家养老为基本社区生活以居家养老为基本模式：一不脱离家庭，二不脱离儿女，三不脱离熟悉的生活环境社区规划了“两生活环境。社区规划了两代居”和“网络式家庭共居”等亲情户型 ；社区以60 123平方米的中小社区以60-12398、平方米的中小户型为主；太阳城养老社区与省会多家专业医疗机构建立合作关系，邀请医疗小组进驻太阳城。 房地产智库郑州 金秋乐园郑州 金秋乐郑州 金秋乐园郑州 金秋乐园中原首座居家养老精品社区 坐落于郑州市南郊区,坐落于郑州市南郊，龙湖圣地,，枣林桃源；七层全电梯/水景花园/观景平台紧急呼救系统,广场、跌泉密林幽径;泉、密林、幽径;老年医疗保健中心、营养配餐中心、健身康乐中心、会议中心、购物超市、老年大学等设施。社区综合配套服务设施社区综合配套服务设施：医疗保健服务、学习教育服务、文化活动服务、商务服务、家政服务、洗涤服务、购物服务、餐饮服务、 交通服务等务、 交通服务等 房地产智库世纪荟景观点一：99、老年社区的定位必须基于城市发展的大视角企业盈利型 老年社区基于城市发展的大视角作为具有作为具有一一定特色的主题地产定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城其定位必须基于城作为具有定特色的主题地产作为具有定特色的主题地产，老年社区的发展与城市的发展密切相关老年社区的发展与城市的发展密切相关，其定位必须基于城其定位必须基于城市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点，是确定老年社区发展定位的重市发展的大视角；因此结合我国国情、社会经济及文化特点，是确定老年社区发展定位的重要前提。要前提。决定了目标群体的广度（如大连、海南）；100、城市资源强度与配套设施强度一定程度上决定了消费者对养老休闲物业的需求程度人口结构老龄化状况决定了目标群体的广度（如大连、海南）；套设施强度一定程度上决定了消费者对养老休闲物业的需求程度；人口结构老龄化状况产业特征决定的财富分配特征；老龄化人口的收入来济与会保障水产业特征决定的财富分配特征；老龄化人口的收入来源特征；经济与社会保障水平家庭养老向社会养老转变，空巢家庭增加；养老的社会观念转变配套设施建设支持、营销支持；政府扶持，给予政策支持 房地产智库世纪荟景观点二以老年社区为功能核心但以更广世纪荟景观点二：以老年社区为功能核心，但以更广泛的生活方式为主题，扩大客户群体，避免排他性企业盈利型 老年101、社区企业盈利型 老年社区 老年社区不仅是为老人度假、生活所准备的，其理念更多是父是父中国人有很强的家母子女52周末休闲、全家团聚的度假地母子女52周末休闲、全家团聚的度假地，其特色的休闲设施配套将大大增加项目吸引力。中国人有很强的家庭观念，落叶归根，与子孙辈一起共享天伦之乐是许多老人的 根据老年人需求打造核心的功能体系和设施，但同时以温馨以温馨亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年亲情的需求诉求点为线索，在规划上导入度假概念，吸引年轻人到社区中来轻人到社区中来将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突伦之乐是许多老人的心愿。与美国不同，中国老年人有很102、强烈轻人到社区中来轻人到社区中来，将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突将社区从单纯性养老社区向悠闲康乐有突出亮点的社区转变：出亮点的社区转变：的对亲情和家庭的情感需求。对亲情和家庭的情感需求。多元化、现代的复合居住功能，关注人性化的细节完整的、可应对紧急情况医疗服务功能系统完整的可应对紧急情况医疗服务功能系统丰富的、满足不同需求的运动娱乐配套功能方便学习交流的、跟上时代节奏的环境和设施精神与价值诉求，老年服务计划，满足自我价值的实现，主题地产主流市场精神与价值诉求老年服务计划满足自我价值的实现带来年轻感觉主题地产 房地产智库世纪荟景观点三：通过合理控制开发节奏，保证健康的现金流是成功开发的基本103、保障企业盈利型 老年企业盈利型 老年社区社区证健康的现金流是成功开发的基本保障社区社区 老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大其主要收益来自销售租赁居住产开发回报率弹性较大，其主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目。 医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，是居住物业实现附加值并快速销售的前提条件，但同时也对开发商带来巨大的现金流压力如何与住宅开发销售的开发商带来巨大的现金流压力；如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。 房地产智库世纪荟景观点四需求的多元需要相应的“配套设世纪荟景观点104、四：需求的多元需要相应的“配套设施的复合化、多层次”来满足企业盈利型 老年社区企业盈利型 老年社区老年社区开发建设受老龄产业特点制约，具有部分社会公益性、社会社会公益性、社会福利性福利性投资回收期般较长房地产的开发回报率弹性较大其主要主要福利性福利性。投资回收期一般较长，房地产的开发回报率弹性较大，其主要主要收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目收益来自销售租赁居住产品和各种形式的服务项目；医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，医疗、保健设施投入是建立老年社区价值的基础，如何与住宅开发销售的节点相配合，合理安排节奏对项目至关重要。因此配套设施的合理配套设施的合理投入及产品形式和开发105、规模控制合理控制投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维可使项目价值稳定提升并维投入及产品形式和开发规模控制合理控制投入及产品形式和开发规模控制合理控制，可使项目价值稳定提升并维可使项目价值稳定提升并维持项目的持续性经营。持项目的持续性经营。价值价值部分医疗保健设施投入，如针对老年病的部分医疗保健设施投入，如针对老年病的专科医院专科医院康康复保健复保健大量宜老娱乐休闲设施投入：会所、俱乐部、室内外活动场大量宜老娱乐休闲设施投入：会所、俱乐部、室内外活动场所及设备所及设备专科医院专科医院、康康复保健复保健疗养院疗养院便利店便利店、体检体检、保健保健所及设备所及设备便利店便利106、店、体检体检、保健保健等基本生活配套设施投入等基本生活配套设施投入高级产业链条配套、高端养高级产业链条配套、高端养老老休闲设施投入休闲设施投入老年大老年大时间时间中低密度住宅中低密度住宅中高密度住宅中高密度住宅老老、休闲设施投入休闲设施投入：老年大老年大学、国际学校、幼儿园等学、国际学校、幼儿园等时间时间中低密度住宅宅开发中低密度住宅开发中高密度住宅、公寓开发中高密度住宅持续开发 房地产智库世纪荟景观点五：营销前置，放大社会传播效应，有助于获得政府的优惠政策企业盈利型 老年社区企业盈利型 老年社区 因为老年产业较强的公益特征，可能得到政府、社会团体、国内外慈善机构、甚至企业不同程度的资助、协作107、体、国内外慈善机构、甚至企业不同程度的资助、协作与政策性税费减免扶持，因此，作为对国家政府和社会意义深远的项目应重点考虑在项目设计与运营时同意义深远的项目，应重点考虑在项目设计与运营时，同时以现代老年人及其家庭为目标客户，通过营销等手通过营销等手使项价值最大化地被感使项价值最大化地被感极致放大其会传播极致放大其会传播段段使项使项目目价值最大化地被感价值最大化地被感知，知，极致放大其极致放大其社社会传播会传播效应，最大程度扩大当地影响范围效应，最大程度扩大当地影响范围 在营销过程中，加强与政府合作加强与政府合作，适当应用政府影响力扩大营销的社会公信力扩大营销的社会公信力提高项目形象同时力，扩大营108、销的社会公信力扩大营销的社会公信力，提高项目形象。同时，可以提高政府部门的服务形象，有助于获取政府优惠获取政府优惠政策，实现企业与政府双赢。政策，实现企业与政府双赢。 房地产智库世纪荟景观点六：具有服务、医疗、居住以及休闲娱乐功能的“老年亲情社区”将是未来老年房地产业的发展趋势企业盈利型 老年企业盈利型 老年社区社区社区社区注重空间的无障碍设计，满足入住老单间公寓注重空间的无障碍设计，满足入住老人基本的生活居住需要单间公寓套房别墅提供老人锻炼散步及陶冶身心的公居住功能居住功能提供老人锻炼、散步及陶冶身心的公共空间提供老人增进友谊、交流的空间生活休闲功能生活休闲功能生态公园户外健身区功能提供老人109、增进友谊、交流的空间提供老人追求进步、提升自我的空间提供老人渴望年轻，享受童真的空间文化娱乐功能文化娱乐功能棋牌室 茶室 健身房种植园 老年大学图书室 歌舞厅功能需求紧急呼叫医疗室护理室24小时为入住老人进行保健、医疗、理疗、康复的全面护理医疗护理功能医疗护理功能图书室 歌舞厅紧急呼叫日常护理代办服务保障老人享受周到细致的服务，各种紧急情况下的应急处理等服务功能服务功能超市洗衣美发满足基本的购物、日用品采够等需求商业功能商业功能美发餐厅满足基本的购物、日用品采够等需求满足到此度假、陪伴老人的家人需求其他功能其他功能儿童托管中心 房地产智库报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图报110、告的结构思路导图老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的111、赢利模式商业计划书商业计划书商业计划书商业计划书 房地产智库老年境老年境打造打造老年老年社区的外部环社区的外部环境境要求要求必要条件充分条件必要条件充分条件老年人口达到一定数量老年人口达到一定数量经济发展必须达到一定水平经济发展必须达到一定水平社会保障体系完善社会保障体系完善老年人口达到一定数量老年人口达到一定数量人口老龄化加剧人口老龄化加剧外部环境要求外部环境要求社会保障体系完善社会保障体系完善政府政策、资金大力支持政府政策、资金大力支持改变传统养老观念改变传统养老观念外部环境要求外部环境要求 房地产智库对发展商的要求对发展商的要求经济实力强经济实力强短期内注入大量资金短期内注入大量资金对发112、展商的要求对发展商的要求：经济实力强经济实力强，短期内注入大量资金短期内注入大量资金，较强的资金周转能力，熟知老年人居住需求，较强的资金周转能力，熟知老年人居住需求对发展商的要求对发展商的要求老年社区建设对发展商资金实力要求极高，总成本投入约为一老年社区建设对发展商资金实力要求极高，总成本投入约为一般社区建设的般社区建设的4 4 5 5倍倍建设周期较长建设周期较长短期内不能快速回现短期内不能快速回现般社区建设的般社区建设的4 54 5倍倍，建设周期较长建设周期较长，短期内不能快速回现短期内不能快速回现，后期运营成本极高。，后期运营成本极高。经济实力雄厚无段期回现目标经济实力雄厚无段期回现目标 113、房地产智库打造老年社区的打造老年社区的KPIKPI指标指标打造老年社区的打造老年社区的KPIKPI指标指标空气新鲜、环境优美、交通便利、安静区位环境气新鲜环境优美交便利安静空间结构：紧凑、通风、明亮、防火室内配套空间（消除室内高差）装置（设置扶手地面防滑）区位环境室内配套：空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征硬件单体设计建筑造型：应富有生活气息，与社会福利机构区别开来独立的医院打造老年娱乐:老年活动中心、老年大学、棋牌中心等；有足够面积的室外活动场所，保证老人户外活动的需要配套设施独立的医院老年社区KP114、I指标动场所，保证老人户外活动的需要休闲：绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑小品，桌椅、灯具等，私密、隐蔽、安全特征的用来休息、交谈的安静场所、为老人提供行进、散步晨练场所指标步、晨练场所无障碍设计的绿地、坡道、电梯厅、洗手间等室外环境软住宅区的道路系统、交通组织应以保护老龄人的行动为基础。社区内应采用人车分流或部分分流的道路交通结构，增加社区感和安全感通过各类专项培训提高社区服务人员的素质为老人提供优质服务室外环境件专业服务通过各类专项培训提高社区服务人员的素质，为老人提供优质服务及时处理各项小区内事务，为老人提供各种便捷服务。如：物业管理中心应能及时对诸如有害气体的泄漏火灾医疗救护意外事物业管理115、理中心应能及时对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护、意外事故、求助等主动提供紧急帮助 房地产智库规划要求规划要求1）老年住宅应当配备的基础设施明细表1）老年住宅应当配备的基础设施明细表 房地产智库2）住宅选址与场地设计2）住宅选址与场地设计选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。靠近基本的社区公共设施同时远离喧闹的文娱场所靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。场地内的合理规划与设计尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流人际交流的公共交往空间和环境尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。居住区内路网116、设置合理人车分流来自主干道的噪音少居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。人开展体育活动，又方便生活。 房地产智库3 3）容积率容积率3 3）容积率容积率容积率在之间均进行老年住宅发容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发；合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发；合适容积率的用地可做两代居模式的老年住宅开发；低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。入住对象的多样性入住对象的多样性建筑形式的多样性老年公用建筑等设施老年公用建筑等设施服务医疗人员的配备 房地产智库套施117、4）配套设施健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。小区内专为老年服务的公用建筑的设置例如以下：小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：护理室：护理与日常监护活动基地。机能回复训练室。机能回复训练室。医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。 房地产智库建筑设计空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。 房地产智库住宅公共空间的设计要点住宅公共空间的设计要点2.1.1住宅的坡道无障碍设计要点2.1.1住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的118、台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。 房地产智库设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽住宅公共空间的设计要点住宅公共空间的设计要点坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。设置扶手楼梯和斜坡应设置连楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐。意扶手的手感和耐久性。坡度平缓的台阶坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使119、用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。 房地产智库研究成果研究成果住宅公共空间设计住宅公共空间设计楼厅和电梯的设计要点楼厅和电梯的设计要点住宅公共空间设计住宅公共空间设计：楼厅和电梯的设计要点楼厅和电梯的设计要点设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。电梯内部设置轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬留足轮椅可转身的空间使用高度要方便所有用户手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。电梯开门时间较长且门口装有光留足轮椅可转身的间电梯开门120、时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。设置电梯超过3层要配备电梯。电梯尺寸要适应担架的长度。电梯与楼面无高差。电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D)方便的出入口宽度确保过设置休息椅可设置椅子方便等候电梯宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门自动门可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过推拉门、自动门。宽。 房地产智库廊廊住宅公共空间设计：公用走住宅公共空间设计：公用走廊廊设计要点设计要点走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。窗门不应妨碍通行121、门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行设置连续扶手在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手应妨碍走廊的通行。宜设圆杆横向扶手，扶 手 离 墙 面 40 50mm。无突出的墙壁灭火器留言板等防滑地面使用浸水后也能防滑的地面材料。灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。无台阶地面取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶地面存在高差的时候应设置斜坡台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。 房地产智库住宅公共空间设计住宅公共空间设计住宅公共空间设计住宅公共空间设计：公用楼梯设计要点：公用楼梯设计要点易识别的台阶面为避免台阶面产生阴影应考为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和122、材质，可便于识别。踏步的防滑措施台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。楼梯的宽度充足考虑楼梯可并行通过考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。设置扶手设置扶手楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。坡度平缓的楼梯为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯踏面高度不应大于150mm踏面台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。 房地产智库住宅公共空间设计住宅公共空间设计住宅公共空间设计住宅公共123、空间设计：院落设计要点：院落设计要点房檐的设置在户门处可设置宽大的房檐房檐。设置对讲话筒设置车库充足的照明门廊要保持充足的照明车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位置和角度，可设置低位灯。设置扶手台阶边应设置连续式扶手防滑地面材料的铺设引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积手。坡度平缓的台阶水情况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出坡度平缓的台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。要突出。 房地产智库住宅公共空间设计：细部空间设计要点住宅公共空间124、设计：细部空间设计要点墙壁1）墙壁墙壁转角部分作圆角处理除扶手外墙壁上无凸出物消火栓埋入墙里除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。扶手连续性处理，距地高700800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径转角也要作圆角处理截面直径40mm，转角也要作圆角处理。转角墙面角圆角面无凸角处理凸出物理物2）地面选用吸音浸水后也防滑的材料；耐磨损耐磨损。 房地产智库住宅室内空间的设计要点住宅室内空间的设计要点2.2.1门窗的设计要点2.2.1门窗的设计要点门的宽度满足轮椅进出不设门槛外门净宽不得小于1 1m内门门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm；门125、轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之间；居室窗台的高度在750800左右居室窗台的高度在750800mm左右；窗台的宽度要适当增加，一般不少于250300mm；矮窗台里侧应当设置高0 91m的安全栏杆矮窗台里侧应当设置高0.91m的安全栏杆 房地产智库内内易开闭的户门当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。内内部空间：门厅的设计要点部空间：门厅的设计要点易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。适当照明和易操作的开关适当照明和易操作的开关考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部126、分。户门门槛高度处理采用醒目的开关。户门门槛高度处理户门门槛高度应控制在2cm左右。扶手的设置扶手的设置为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。扶手的断面采用易抓握的半圆形半圆形。防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。地砖接缝不要太宽。台阶的处理台阶上下采用不同的材质和颜台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。 房地产智库内部空间：室内走廊的设计要点内部空间：室内走廊的设计要点光线充足的照明设计连续扶手光线充足的照明设计不应和其他房间产生亮度差。洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。连续扶手使用近圆形的扶手。扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。使用方便的开光装置应设置带指示功能的大应设置带指示功能的127、大面板开关。走廊长的房间，应在多处设置控制开关。便于使用的扶手高度和材料设置扶手高度约700800mm，注意材料的手感和耐久性处设置控制开关。注意材料的手感和耐久性。宽敞的走廊无阶差地面地面应无阶差各房间宽敞的走廊方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于1m。进房间的入口的宽度不得小于地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在3mm以内。防滑地面地面使用防滑材料。考虑跌到的可能性避800mm。考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。 房地产智库内部空间：楼梯的无障碍内部空间：楼梯的无障碍设计要点设计要点设计要点设计要点楼梯的宽度不应小于1200mm，满足两人搀扶通过；平台净宽不应小于楼梯净128、宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有500600mm的暗示区；扶手半径以3040mm为宜扶手半径以3040mm为宜，扶手与墙之间应有4050mm的空隙空隙；扶 手 可 设 置 为 双 重 高 度（900和750mm两种） 房地产智库内部空间楼梯的无内部空间：楼梯的无障碍设计要点楼梯形状楼梯坡度平缓，宜带休息平台。避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况充足照明避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。宽敞楼梯楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。充足照明为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。台阶面和台阶高度台阶面使用防滑材料。设置防滑条时和台阶在方便129、的开关除感应灯外，安装带暗设置防滑条时和台阶在一个平面上。台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。除感应灯外安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。扶手的设置安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装梯两侧安装。扶手端部向下或墙壁弯曲。 房地产智库内内生生内内部空间卫部空间卫生生间设计要点间设计要点无障碍设计面积比普通住宅的厕所大无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。选用洁具便于乘轮椅者使用平底防滑式浅浴盆选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。地面材料防滑并易清洗。冷热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关冷、热水混合式龙头宜选用130、杠杆式或掀压式开关。 房地产智库内内内内部空间浴室设计要点部空间浴室设计要点设置扶手浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头侧的墙壁上应设开关方便且安全的门最好采用拉门或折叠门。及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。设置紧急告警装置为了便于安装紧急告警最好采用拉门或折叠门。门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。装置，应事先设置备用配置管线。看护用空间浴室应保证看护时必要操作性好的水龙头喷头安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节浴室应保证看护时必要的空间。选择使用方便且可调节水温的水龙头。防滑地面材料应选用防水防滑地面铺设材料设材料。尽量少设置台阶高度适当的浴缸尽量少设置台阶不得以设置台阶时，应设131、置扶手高度适当的浴缸浴室地面到浴缸边的高度 避 免 过 高 ， 应 为30cm50cm。 房地产智库内内内内部空间 厨房设计要点部空间 厨房设计要点使用方便的操作台设计安装告警装置安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管合理的操作流线设计。操作台高度适合老人坐着操作。配线。光线充足的照明在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明局部的照明。使用方便的杂物柜厨房面积要求使用面积不宜小于6m2使用方便的杂物柜杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。使用面积不宜小于6m2。最小短边净尺寸不应小于2.1m。安全操作装置煤气灶上方应安装安全装置以应付煤气中途方便使用的开关安装便于操作的大面板开132、关装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。尽量使用没有明火的电开关磁等厨房器具。操作性好的水龙头防滑防污地面应操作简单并且容易调节。使用浸水后仍能够防滑的地面材料。 房地产智库内内起起内内部空间部空间起起居室设计要点居室设计要点冷暖空调的设置为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。避免使用燃油燃气式光线充足的亮度避免使用燃油、燃气式取暖器。光线充足的亮度充分获取自然光，注意适当的亮度设计。安全并且使用方便的窗饰框窗户直接对外采光；在开关方便的门窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。133、与各房间的连接处的台阶设置使用方便的开关、电源插座大面板开关的设置以及尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在3mm以内。大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。防滑地面材料地面应铺设防滑材料。地面应铺设防滑材料。 房地产智库外部空间物理环境外部空间物理环境室内采暖、热水及空调降温设备地设置。家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。房间色彩，以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高倍以上避免采用眩光间提高倍以上，避免采用眩光。住宅通风，标准应保持1012回/小时。 房地产智库外部空间环境景观外部空间环境景观老年人室外居134、住环境的分类老年人室外居住环境的分类供老年人社会交往使用的室外场所供老年人享受自然风光的的室外场所供老年人享受自然风光的的外场所供老年人健身锻炼使用的室外场所供老年人健身锻炼使用的室外场所供老年人从室内观赏的室外环境供老年人从室内观赏的室外环境 房地产智库老年人室外休憩场所的设计要点老年人室外休憩场所的设计要点老年人室外休憩场所的设计要点老年人室外休憩场所的设计要点外部环境景观庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响注晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。庭 院 与 室 内的关系庭 院 与 室 外的关系 房地产智库老年人135、室外活动场所的细部设计要点老年人室外活动场所的细部设计要点室外座椅和桌子的设置应按室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要考虑老人们交谈的需要。花坛和种植地应高出地面至花坛和种植地应高出地面至少75cm，预防老年行人被绊倒。室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速25km汽车上观看的标志尺寸相同。 房地产智库报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及136、前景国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式商业计划书商业计划书商业计划书商业计划书 房地产智库老年社区的投资开发思路老年社区的投资开发思路1）比例分配1）比例分配万科集团的养老地产产品比例分配是：一般住宅产品约137、占80%其余20%将开发持有万科集团的养老地产产品比例分配是：般住宅产品约占80%，其余20%将开发持有型物业，其中就包括养老型物业。2）全项目品牌连锁2）全项目品牌连锁北京太阳城项目则打出了全项目的养老地产牌3）品牌合作方式3）品牌合作方式路劲地产与日本马森集团路劲地产与日本马森集团由于老年住宅需要一系列配套的医疗、酒店、购物中心、康体娱乐等配套设施，后续物业服务方面的盈利能力显著，因此，养老地产的开发，需要建立综合性的盈利模式，“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形成一个完整的产业体系。 房地产智库养老地产投资开发思路目前民间资本投资养老机构有两种登记方式：一是以“138、民办非企业单位”方式登记，类似非营利机构，二是直接在工商部门登记作为一个企业经营享受不到优惠工商部门登记，作为一个企业经营，享受不到优惠。民办非企业单位”方式登民办非企业单位”方式登记记：类似非营利机构，投1、居家养老需求下，出售型养老住宅产品1、居家养老需求下，出售型养老住宅产品：通过招拍挂取得的土地为载体，以商品住宅开发销售模式进行运作。记记：类似非营利机构，投资者在土地、税收、水电煤气等方面均享受一定优惠但利润只能用于福利2、养老社区，持有经营型养老地产2、养老社区，持有经营型养老地产：宜运用集体建设土地、工业用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地进行建设、运惠，但利润只能用于福利事业，139、盈利部分不能进行分红，必须继续运用于所营，不需要改变土地性质和用途。对建成的物业持有运营，可通过收取会员费、出售使用权等形式获得收益与回报；办机构；持有经营的部分可选择注册“民办非企业单位”独立运营，以争取政府相关政策和社会的支持，如土地政策、税收或金融方直接在工商部门登记直接在工商部门登记：作为一个企业经营，享受面的支持，彰显企业的社会责任感。3、配套型综合商业3、配套型综合商业：包括酒店、购物中心、医院、康体娱乐不到优惠。同时，结合目前的土地政策，在养老地产板块中针对不同形态中心等，则需根据社区规模、服务人群等，对商业物业租售价值的分析。对于经营和销售价值比较高的酒店、购物中心等，产板块中140、，针对不同形态的产品、不同的盈利模式，对应采取不同的投资开发方式宜按商品房开发模式进行运作；对于配套服务型物业，需长期持有经营不宜分割者，亦宜采用集体建设用地等成本低廉的土地进行配套建设方式：地进行配套建设。 房地产智库目前国家还没有制定专门针对养老住宅的投融资政养老地产融资方式目前，国家还没有制定专门针对养老住宅的投融资政策措施，但市场潜力巨大，受到了金融机构的关注。引入保险等方式融资引入保险等方式融资引入保险等方式融资引入保险等方式融资：但作为一个极具发展潜力的产业，养老住宅巨大的市场引起了房地产商、各种战略投资者、保险公司及其他金融机构的关注，养老住宅的融资模式除了传统的房地产融资模式以141、外还可以通过引入保险资金等方式融资的房地产融资模式以外，还可以通过引入保险资金等方式融资。项目运作可得部分政府资金支持：项目运作可得部分政府资金支持：尽管政府没有具体的支持养老住宅的金融政策，但是许多项目在具体的运作过程中通过和地方政府进行协商，可以取得部分资金支持，如广州的颐年园就得到了广州市财政的资金支持。引入战略合作者引入战略合作者企业还可以通过和养老领域的些机构进行合作通过引入战略合作引入战略合作者引入战略合作者：企业还可以通过和养老领域的一些机构进行合作，通过引入战略合作者从而达到融资的目的，如上海的亲和源就请了国外的一些专业服务机构作为战略合作伙伴加入如专业经营老人社区的美国艾玛客142、公司提供餐饮服务的法国索迪斯公司加入如专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司。 房地产智库目前国家还没有制定专门针对养老住宅的投融资政养老地产融资方式目前，国家还没有制定专门针对养老住宅的投融资政策措施，但市场潜力巨大，受到了金融机构的关注。投资反本融资的模式：投资反本融资的模式：开发商可以和银行等金融机构合作采取老年住宅投资反本融资的模式该模式主要是指老年人次性支付 100%的房款自老年人入住的第二个月起房产商模式，该模式主要是指老年人一次性支付 100%的房款，自老年人入住的第二个月起，房产商（社会养老机构）每个月向住户平均返还入住本金，所反金额按照老人所住房屋的全143、部房款和定期限为基数计算若老人在预定的年数内去世开发商将于房主去世时次性偿付和一定期限为基数计算。若老人在预定的年数内去世，开发商将于房主去世时，一次性偿付还未付的剩余房款。如果老人健康长寿，老人超出预定年限的住房免费。在这种模式下，房屋的产权属于房地产开发企业屋的产权属于房地产开发企业。以房养老倒按揭以房养老倒按揭：通过和保险、房屋中介等机构进行合作，将老人的房屋的产权或者使用权让渡给中介机构，中介机构提前预付老人养老住宅的费用及按时支付老人日常开销等费用。早在 2007 年，北京市石景山区就出现了北京市首家“养老房屋银行”，开始了这方面有意义的探索。老人通过委托房屋中介将原住房对外出租，租144、金用于抵扣老人在养老中心产委生的相关费用。与一些地区试行的“倒按揭”方式不同，该项目不涉及老年人的房屋产权，消除了老人对家庭财产流失的顾虑。消除了老人对家庭财产流失的顾虑。 房地产智库老年社区的开发经营模式老年社区的开发经营模式（一）老年住宅与住房产权置换模式（一）老年住宅与住房产权置换模式定义：定义：老年住宅与住房产权置换模式是指拥有住房产权的老年换模式是指拥有住房产权的老年人，将其住房产权让与社会养老机构后者为前者保证在老年有机构，后者为前者保证在老年有住宅的居住生活权；一方面老人在办理手续之后，可以住进各项生活设施便利的老年住宅，另一方面社会养老机构可以得到分布在市区的各种住房，然后进行145、统管理处置然后进行统一管理处置；意义解决老人将房子一次出意义：解决老人将房子一次出售后，得到巨额款项与日常生活费用每年每月支付的矛盾问题，老年住宅与住房产权置换模式示意图费用每年每月支付的矛盾问题，同时可以使老人居住于适合其身体和心理状况的养老设施之中。老年住宅与住房产权置换模式示意图 房地产智库老年社区的开发经营模式老年社区的开发经营模式（二）老年住宅与住房租赁连接模式（二）老年住宅与住房租赁连接模式老年住宅与住房租赁连接模式与 老年住宅与住房租赁连接模式是指拥有住房产权的老年人，利老年住宅与住房租赁连接模式与置换模式类似，不同的是，在老人入住老年住宅以后住房的产权仍用住房资产与社会养老机构146、签订协议，将一定期限内的住房使用入住老年住宅以后，住房的产权仍属老人所有，而且社会养老机构取得住房后资产利用方式也不同有权移交给社会养老机构，而社会养老机构保证期限内老人在老年得住房后资产利用方式也不同，有社会机构与房地产经纪机构联合运作将其出租老人入住老年住宅的住宅的居住生活权，期限长短可由双方协商。作将其出租，老人入住老年住宅的费用由租金来提供。老年住宅与住房租赁连接模式示意图老年住宅与住房租赁连接模式示意图 房地产智库老年社区的开发经营模式老年社区的开发经营模式（三）老年住宅投资范本入住模式投资返本入住模式投资返本入住模式是指入住老年住宅的年龄为60岁以上的健康老年人，一次性投资返本入住147、模式解决老年人无法贷款问题：投资返本入住模式解决老年人无法贷款问题：目前，老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行年龄为60岁以上的健康老年人，次性支付100%的房贷。自入住的第二个月起，房产商（社会养老机构)每个月向住户平老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放贷，在房贷政策中，按目前各银行规定，借款人年龄不能超过60岁，且接待人年龄+贷款年限 65，很多想贷款买房的老年人都因年龄超限而无法获得均返还入住本金，所返金额按老人所住房屋的全部房款和一定年期（通常为20年）为基数计算很多想贷款买房的老年人，都因年龄超限而无法获得银行按揭。年）为基数计算；若房主在预定的念书期限内不148、幸去世，若房主在预定的念书期限内不幸去世，开发商将与房主去世时，一次性偿还未付的剩余房款；如果老人健康长寿，在老年住宅生活超过预定的年限则超出时间不再支付入过预定的年限，则超出时间不再支付入住房款，可终生免费居住。不论老人于一定年限内是何时死亡，只要房产商返定年限内是何时死亡，只要房产商返还了全部房款，该住房的支配权即归房产商（社会养老机构）由其再做其他安排。老年住宅投资返本入住模式示意图 房地产智库老年社区的开发经营模式老年社区的开发经营模式（四）老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式（四）老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式住房反向抵押贷款住房反向抵押贷款是指拥有房产的老年人将自己的房屋149、产权抵押给保险公司或相应金融机构，相应的保险公司或金融机构对房屋的现值、将来增值计算等情况进行综合评估，将来增值计算等情况进行综合评估根据评估值和老年人的平均寿命进行计算之后，后按余额或按年支付现金给投保的老年人，这种固定的现金给投保的老年人，这种固定的按期付款一直延续到房主去世，而老年人在享用这笔收入的同时，任然免费有使用权等老年人辞世之然免费有使用权，等老年人辞世之后，保险公司或相应的金融机构便可取得房屋的产权；对想入住老年住宅的老人，可以利用旧有房屋，与金融机构和社会养老机构之间达成协议，将住房的产权所有权让渡给金融机构，而将有生之年时期住房的使用权交给社老年住宅与住房产权反向抵押贷款连150、接模式示意图有生之年时期住房的使用权交给社会养老机构；根据协议，由金融机构替老人缴纳老年住宅的费用，有社会养老机构保证老年人的日常生老年住宅与住房产权反向抵押贷款连接模式示意图社会养老机构保证老年人的日常生活安排 。 房地产智库报告的结构思路导图老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区如何打造老年社区如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区151、的赢利模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式 房地产智库养老地产营销模式养老地产营销模式1、出售房屋1、出售房屋通过出让方式获得土地发休社区或老年公寓发产品方式与般的房地产住宅通过出让方式获得土地，开发退休社区或老年公寓，开发产品方式与一般的房地产住宅开发一样，开发产品的内容和市场销售对象与一般性房地产住宅产品略有不同特点：特点：出售房屋能给老年住宅的开发商尽快带来利润和现金流，但这种形式不能保证居住者都是老人，将来产权的继承也带来更多的年轻人与老年人混居。2 2、出租房屋出租房屋、出租房屋出租房屋可出租老年公寓和辅助居住式单元公寓起租期可为三个月。入住时152、交纳三个月租金作为押金同时为老年人提供各种社区服务项目月租金作为押金。同时为老年人提供各种社区服务项目。特点：特点：出租方式灵活多样，不同的租金标准和房屋档次就能保证对入住者的服务标性管发商资收较务标准的统一性，方便管理，但出租形式让开发商的投资回收期较长。 房地产智库养老地产营销模式养老地产营销模式3、出售会员证3、出售会员证通过居住医疗保健旅游高尔夫等名义吸引老年人缴纳会费入住退通过居住、医疗、保健、旅游、高尔夫等名义，吸引老年人缴纳会费入住退休社区。执行会员章程，会费有多种金额和形式，可退还。交费后可免费享受一些服务（住房），可优惠享受一些服务（护理），付费享受一些服务（餐饮和医疗）。服153、务（住房），可优惠享受些服务（护理），付费享受些服务（餐饮和医疗）。特点：特点：缴纳会费的方式目前在国内高档老年公寓比较多，主要原因开发商建设的老年住宅没产权同时回收资金快但经营时应注意避免出现一些法律障碍的老年住宅没产权，同时回收资金快，但经营时应注意避免出现一些法律障碍。4、旧房置换4、旧房置换旧房置换类似一种房屋银行业务。即客人或老年人将将其市区的旧房交给开发商处置，开发商跟就业者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年获得入住退休社区的资格可根据自己旧房的处理形式决定是购买还是租用老年公寓休社区的资格，可根据自己旧房的处理形式决定是购买还是租用老年公寓。特点：特点：开发商在经营老年公寓154、的同时，还增加了其它房屋中介业务。 房地产智库养老地产营销模式房屋居住置换房屋居住置换养老地产营销模式5、5、房屋居住置换房屋居住置换通过房屋置换机构或中介公司的担保和操作，有目的将自己的房屋与异地他通过房屋置换机构或中介公司的担保和操作，有目的将自己的房屋与异地他人的房屋进行居住时间的置换，分时度假养老旅游。不同地区或国家的退休社区和老年公寓内之间也可一置换居住。特点：特点：老年人退休后可灵活选择不同国家、地区、气候条件去阶段性的去居住养老，可节约居住成本。但操作上有一定风险和麻烦。养老，可节约居住成本但操作上有定风险和麻烦6、交押金居住6、交押金居住客户可按照略高于公寓出售价或开发商要求的155、金额交纳一笔押金，入住一段时间后若不想继续居住，可以要求全额退还押金。居住期间不须交纳租金，只按规定缴纳其它服务费用或物业管理费即可规定缴纳其它服务费用或物业管理费即可特点：特点：开发商既能获得资金，又能避免售房时缴纳的税费。 房地产智库报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老156、年社区如何打造老年社区国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式商业计划书商业计划书商业计划书商业计划书 房地产智库国外老年住宅赢利模式分析一次性收入来源独立住宅的销售收益美国太阳城中心收益来源租赁项目的出租收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用157、收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000 人 140 美元/ 人=224 万美元高尔夫球会费（按1/3 居民入会计）：6000 人 1500 美元/人=900 万美元合计：224+900=1124 万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000 多万美元，相当于卖掉50 多套别墅（按均价17.5 万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。 房地产智库老年住宅以住宅建设与社区管理相结合的经营模式为例住宅国内老年住宅主要赢利模式分析老年住宅以住宅建设与社158、区管理相结合的经营模式为例，住宅与服务、医疗、旅游、度假等产品全方位结合，利润利润来源不止是住宅产品，还来源于完善的配套服务可带来长期的收益。目前国内开发商在老年住宅的开发上在收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的“出售与出租相结合”；对于大型综合性老年住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。国内赢利型老年住宅经营模式按赢利方式分按经营管理方式分以一次性销售收益为主长期性租赁收益及一次性销售收益相结合开发建设与经营管理相结合开发建设与经营管理相分离 房地产智库不同159、赢利模式的优缺点分析不同赢利模式的优缺点分析优点优点缺点缺点不同赢利模式的优缺点分析不同赢利模式的优缺点分析优点优点缺点缺点必须取得土地的使用权，享受到政府的土地优惠政策的可销售较快回笼资金、提高资金周转，实现滚动开发。到政府的土地优惠政策的可能性较小。不能得到养老地产升值的剩余和通过运营获得升值的剩余和通营获得的长期稳定收益。能够通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段在要求具有充裕的现金资金占持有不取得土地所有权的情况下实现运营，降低土地成本。结合物业、医疗、康体锻炼等多种服务实现稳定的收入。要求具有充裕的现金、资金占用量大、回笼较慢。销售除了上述两种模式的优点外，还可以通过在土地方面采160、取灵活策略，如经营性物业可以不取得土地所有权+持有或则通过其他性质的土地降低成本，而需要出售的住宅则通过招拍挂取得土地使用权，既可以实现资金的也需要有一定量的运营资金快速回笼，又可以享受到土地升值的利益。在养老住宅的实际开发过程中，开发商往往以上述三种模式为基础，根据养老住宅的形式和项目所处区域在养老住宅的实际开发过程中，开发商往往以上述三种模式为基础，根据养老住宅的形式和项目所处区域的具体特征的具体特征，创造各种各样的商创造各种各样的商业业模式模式。如广州肇庆超凡养老度假基如广州肇庆超凡养老度假基地地考虑到所在区域风景优美考虑到所在区域风景优美、又背靠又背靠的具体特征的具体特征创造各种各样的161、商模式创造各种各样的商模式如广州肇庆超凡养老度假基考虑到所在区域风景优美如广州肇庆超凡养老度假基考虑到所在区域风景优美又背靠又背靠生态农业区，形成了一种“生态农业+养老住宅”的养老旅游的商业模式。生态农业区，形成了一种“生态农业+养老住宅”的养老旅游的商业模式。 房地产智库老年宅赢利模式的策略析老年住宅赢利模式的运用策略分析老年住宅销售的定价策略老年住宅销售的定价策略除产品本身外除产品本身外细致入微的物业管理与服务细致入微的物业管理与服务才是老年住宅项目才是老年住宅项目最大的卖点最大的卖点产品的价格定位产品的价格定位除产品本身外除产品本身外、细致入微的物业管理与服务细致入微的物业管理与服务才是162、老年住宅项目才是老年住宅项目最大的卖点最大的卖点，产品的价格定位产品的价格定位，应该高于同地段同类型的普通公寓产品，应该高于同地段同类型的普通公寓产品。物业服务赢利策略物业服务赢利策略物业服务赢利策略物业服务赢利策略物业服务费物业服务费由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取由于老年社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，老年社区的物业服务费的收取标准可采取相对高价位相对高价位的形式。的形式。各种单项的服务费各种单项的服务费包括日常的定菜送菜服务包括日常的定菜送菜服务厨师服务厨师服务清洁卫生服务清洁卫生服务病人看护服务病人看护服务家庭保姆服务163、家庭保姆服务收费收费包括日常的定菜送菜服务包括日常的定菜送菜服务、厨师服务厨师服务、清洁卫生服务清洁卫生服务、病人看护服务病人看护服务、家庭保姆服务家庭保姆服务、收费收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。物业服务中的租赁服务物业服务中的租赁服务这种产品的居民平均居住年限较短这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题。这种产品的居民平均居住年限较短这种产品的居民平均居住年限较短，后期房产继承者存在过户或者再次租赁的问题后期房产继承者存在过户或164、者再次租赁的问题。 房地产智库国内老年住宅物业管理赢利模式分析（1）国内目前对于老年住宅的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年住宅的模式，还处在起步探索阶段。老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测收入结构常规物业常规物业老年住宅管针对老年收入结构管理服务收入管理服务收入物业管理收入结构人的专项服务收入盈利预测由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，老年住宅与普通住宅的会所收益比较由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通住宅。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。老年住宅与普通住宅的会所收益165、比较普通住宅会所收入1000 30% 100030万元老年住宅会所收入1000 80% 100080万元老年住宅会所收入1000 80% 100080万元注：以居住人口为1000人 的小区为例，普通住宅的会所使用率为30%，老年住宅为80%，会所费用1000 元/ 人年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，1000 元/ 人年。由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通住宅，同时经营成本也较普通住宅低。 房地产智库国内老年住宅物业管理赢利模式分析（2）老年住宅社区服务的供应及收费方式社区服务内容参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人166、生、心理特征的老年住宅服务应包括下列内容：医疗护理方面医院、诊所、社区护理中心体育活动方面适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等；休闲活动方面如棋牌、书画、钓鱼等教育配套方面老年大学、图书馆中介资源提供家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等社区活动的组织如各类表演活动、交友活动、聚会等。收费方式费用收取应包含以下方面：日常物业管理费用，按物业建筑面积收取；专业物业服务内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。 房地产智库报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图报告的结构思路导图老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点国外老年社区发展模式国外老年社区167、发展模式老年住宅的定义及特点老年住宅的定义及特点我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国外老年社区发展模式国外老年社区发展模式我国老年住宅发展及前景我国老年住宅发展及前景国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区国内老年住宅案例国内老年住宅案例如何打造老年社区如何打造老年社区老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的商业模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式老年社区的营销模式老年社区的营销模式老年社区的赢利模式老年社区的赢利模式商业计划书商业计划书商业计划书商业计划书 房地产智库计划书概要在对全国老年人退休168、养老市场调研的基础上，我们发现上海的亲和源、北京的东方太要阳城属于国内目前规模较大配套较完全的老龄社区。如何在红海中开辟蓝海，如何在激烈市场竞争情况下挖掘新的商业模式，我们采用“传统行业资本力量”，“传统行业创新”模式。竞争情况下挖掘新的商业模式，我们采用传统行业资本力量，传统行业创新模式。我们引进“蚁群战术”，通过以点带面的方式进行运作。“点”即是试点，在厦门先行运作一个新型中小规模配套设施完备的老龄社区通过通过会员制的运营构建俱乐部式的服务模式个新型中小规模配套设施完备的老龄社区，通过通过会员制的运营构建俱乐部式的服务模式，从而提升与保障养老服务的品质。“面”即是目前大部分养老院存在最大的169、问题就是：政府缺乏具体的政策支持资金少服务项目单医护人员少管理水平低我们将通过标准化乏具体的政策支持、资金少、服务项目单一、医护人员少、管理水平低。我们将通过标准化、智能化的服务提高老年人的养老生活质量,在试点成功的基础上，采用兼并收购的方式完成养老机构资产包的重组。同时将带动医疗、商业、娱乐、旅游的多元化经营与发展的道路。在厦门成功运作后，我们将通过各类渠道对全国市场进行全面复制形成规模经济效应、品牌效应，以期在项目扩张期、成熟期的时候引进保险公司、相关风险投资机构、实力雄厚的地产企业进行合作，培育上市寻求最大利润。行合作培育市寻求最大利润 房地产智库前期以厦门为试点区域以中小型规模开发设置170、齐项目简介前期以厦门为试点区域，以中小型规模开发，设置齐全配套，引进先进的管理和运营模式运作，待经验成熟后开始在海西和全国范围内展开复制连锁开发熟后开始在海西和全国范围内展开复制连锁开发。企业概况企业概况注册名称：厦门利仁股份有限公司法定代表人：赖#注册资金：1000万人民币建设内容与规模建设内容与规模建设内容与规模建设内容与规模首期项目建设规模为征地 30 亩，建筑物总面积 20000 平方米，其中公寓房间数 300 个，综合楼 1 栋，医疗大楼 1 栋及相关配套设施。建设周期建设周期建设周期建设周期首期项目建设年限为 2 年概算投资概算投资概算投资概算投资投资概算总额为 3000 万元人民171、币 房地产智库通过打造完善的站式老年社区通过打造完善的站式老年社区定制标准化的服务定制标准化的服务强大的强大的功能介绍通过打造完善的通过打造完善的一一站式老年社区站式老年社区，定制标准化的服务定制标准化的服务、强大的强大的信息网络、健全的质量管理体系打造中国连锁养老首选平台信息网络、健全的质量管理体系打造中国连锁养老首选平台项目名称：项目名称：利仁晚晴园（人生至此又开始）利仁晚晴园（人生至此又开始）项目选址：项目选址：厦门同安(环境优美,气候宜人,温泉等疗养资源丰富)项目理念项目理念通过打造完善的一站式老年社区，定制标准化的服务、强大的信息网络、健全的质量管理体系打造中国连锁养老首选平台；项目172、定位项目定位：构建中高端养老生活引领者构建中高端养老生活引领者项目产品及服务项目产品及服务1、经营模式老年地产销售1、经营模式老年地产销售:打造中高端养老地产并出售获取企业利润老年社区服务老年社区服务:为老年人提供配套设备齐全的养老社区，老年人可以加入利仁老年俱乐部成为会员，并发放通过我们专门定制的集门禁、消费、储存、报警等功能于一身的“利仁卡”，享受到快捷方便的医疗、商业、娱乐、旅报警等功能于身的利仁卡，享受到快捷方便的医疗、商业、娱乐、旅游等多元化服务。2、项目主要服务产品结构2、项目主要服务产品结构A. 生活服务智能物业A. 生活服务智能物业：ERP 信息管理系统、紧急呼叫、智能监控、利173、仁卡家政服务家政服务：家务服务、事务代理、交通和陪伴服务、会所服务、老年食堂专业配餐、法律服务 房地产智库打造完善的打造完善的一一站式服务站式服务内容涵盖生活服务内容涵盖生活服务医疗服务医疗服务娱乐娱乐功能介绍打造完善的站式服务打造完善的站式服务，内容涵盖生活服务内容涵盖生活服务、医疗服务医疗服务、娱乐娱乐服务和文化教育服务，打造终生养老服务，希望为老年人提供服务和文化教育服务，打造终生养老服务，希望为老年人提供从进入老年期直至生命终从进入老年期直至生命终止止的所有养老服务的所有养老服务，让所有老年阶段让所有老年阶段从进入老年期直至生命终的所有养老服务从进入老年期直至生命终的所有养老服务，让所174、有老年阶段让所有老年阶段的需求都能得到满足。的需求都能得到满足。B. 医疗服务B. 医疗服务社区将配备老年医院,为老年人提供生活保健护理和医疗服务, 老年人所有的医疗档案定期归档到相应数据库备份。同时也将与国内或国际相关医疗机构签订战略合作伙伴关系，所有公寓内的老年人按年龄段划分将，通过我们提供的“银色关爱卡”享受到不同层次的体检及应急医疗服务。C. C. 娱乐服务娱乐服务娱乐服务娱乐服务银色关爱网银色关爱网：定期推出旅游观光套餐、教育讲座信息、文体比赛信息、休闲购物信息、理财咨询等被老年人所关注的主题，同时我们将为这些活动提供相应的通勤服务相应的通勤服务。老年大学老年大学：收集老年人的兴趣和175、爱好，组建文艺类、体育类、创作类、实践类俱乐部，丰富会员的文化生活，增加会员的乐趣。类俱乐部，丰富会员的文化生活，增加会员的乐趣。D、文化教育服务D、文化教育服务通过松散型的教育方式对老年人进行声乐书法绘画电脑技能手工等通过松散型的教育方式对老年人进行声乐、书法、绘画、电脑技能、手工等各方面的培训，合格者将授予相应证书，不断的充实老年人的精神生活，从而达到身心俱养的目的而达到身心俱养的目的。 房地产智库宜老硬件配置完善宜老硬件配置完善，配餐中心配餐中心、医院医院、颐养院颐养院、老年大学老年大学、功能介绍宜老硬件配置完善宜老硬件配置完善，配餐中心配餐中心、医院医院、颐养院颐养院、老年大学老年大学176、健康会所、功能活动区等一应俱全，为老服务设置生活、健康、快乐三大服务体系，可满足各年龄段老年生活所需。健康会所、功能活动区等一应俱全，为老服务设置生活、健康、快乐三大服务体系，可满足各年龄段老年生活所需。主要服务对象建筑/配套主要服务对象建筑/配套医院餐厅颐养院A、居住类建筑/配套A、居住类建筑/配套：老年公寓、老年度假酒店老年公寓B、医疗保健方面建筑/配套B、医疗保健方面建筑/配套：老年病医院老年康复中心老年公寓商铺老年病医院、老年康复中心、保健会所、老年门诊所、体育中心等。老年学院健康会所老年度假酒店C、老年教育方面建筑/配套C、老年教育方面建筑/配套：老年大学图书阅览室书老年学院老年大177、学、图书阅览室、书画协会等。此图为示意图此图为示意图D、老年文娱方面建筑/配套D、老年文娱方面建筑/配套：老年活动中心、俱乐部、老年之家等年之家等。E、其它老年服务建筑/配套E、其它老年服务建筑/配套：老年餐厅、日间服务站等。 房地产智库项目开发步骤项目开发步骤经验成熟期经验成熟期全面运营期全面运营期经验成熟期经验成熟期全面运营期全面运营期总结经验利润公寓建设期公寓建设期管理运营投入总结经验制定标准/流程配套投入期配套投入期润住宅动工建设项目全面运营管理运营投入制定标准/流程物色其他项目/区域进行连锁开发住宅动工建设项目全面运营取地选址域进行连锁开发配套项目建设会员吸募招商、销售同步启动取地、178、选址第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年配套项目建设会员吸募第第4 4年年第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年 房地产智库项目发展计划项目发展计划年份重点发展区域年份重点发展区域首个试点单位在同安启动201第阶段摸索期第一阶段：摸索期实现项目全面运营201201厦门第二个项目启动第二阶段：成熟期201省内其他区域项目启动201动2020全国范围内连锁开发，谋求上市第三阶段：连锁期 房地产智库采用产品出售与持有相结合的经营模式采用产品出售与持有相结合的经营模式通过部分销售来项目运作模式采用产品出售与持有相结合的经营模式采用产品出售与持有相结合的经营模式，通过部分销售来缓179、解出租经营的资金压力，以持有部分的长期出租收益和配套产品经营收益为长期收益。配套产品经营收益为长期收益。持有部分通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手持有部分通过使用配套用地、行政划拨用地等灵活的手段在不取得土地所有权的情况下实现运营段在不取得土地所有权的情况下实现运营降低土地成本建议依据市场和项目所在地的自身情况，拿段在不取得土地所有权的情况下实现运营段在不取得土地所有权的情况下实现运营，降低土地成本结合物业、医疗、康体锻炼等多种服务实现稳定的收入。所在的自身情况拿出部分房源做成老年度假酒店或老年短期性疗养租住产品此部分可出售部分的住宅则通过招拍挂取得土地使用权，既可以出售部分的住宅则通过180、招拍挂取得土地使用权，既可以实资金的快速笼实资金的快速笼享受到土地升值的利益享受到土地升值的利益养租住产品，此部分可以采用返租销售的形式，也可公司自己长期持有；实实现现资金的快速资金的快速回回笼笼，又可以，又可以享受到土地升值的利益享受到土地升值的利益。部分出租产品通过返租形式销售，吸引投资者关注，并首个试点项目由于规模有限，且在厦门，市获得资金快速回笼；其剩部分则通过完全出售的形式回笼资金。场购买需求较大，因此住宅部分可不持有。 房地产智库持有部分的长期收益和配套产品经营收益面对不同的消费人持有部分的长期收益和配套产品经营收益面对不同的消费人项目运作模式持有部分的长期收益和配套产品经营收益面181、对不同的消费人持有部分的长期收益和配套产品经营收益面对不同的消费人群取不同的运作模式。群取不同的运作模式。按消费层次不同可针对不同群体拟定以下运作模式按消费层次不同可针对不同群体拟定以下运作模式按消费层次不同可针对不同群体拟定以下运作模式按消费层次不同可针对不同群体拟定以下运作模式：1、租住式养老租住式养老是指按月交纳规定的费用,即可获得专门为老年人提供护理、食宿、照料等服务的养老模式。主要接养身体健康的老人。公寓对居住在这里的老人实行特色服务：一是在务养模式要接养身康公寓居实行特务生活照料上制定了一整套服务流程，每日为老人清扫房间、由值班医生对老人进行巡诊及服务员叫早等。二是餐饮服务由营养师182、提供营养配餐；为身体不适老人送餐到房间；为老人过生日等三是组织老人开展丰富多彩的文化活动合唱队时装队舞蹈队京剧组手工生日等。三是组织老人开展丰富多彩的文化活动：合唱队、时装队、舞蹈队、京剧组、手工组；经常组织采摘、春秋游活动，还定期举办书法、绘画、保健等方面的讲座。2、安养式养老安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活半自理和不能自理的老人。采用医护人员 24 小时巡诊制度和护理人员 24 小时特别看护制度相结合的人性化管理方式护理人员每天为老人进行必要的生活护理及康复活特别看护制度相结合的人性化管理方式，护理人员每天为老人进行必要的生活护理及康183、复活动锻炼等。而需要临终关怀的老人是由医院负责接收，老人临终时，将有医生和护理人员全程陪护。3、度假旅游式养老度假旅游式养老是指以度假养生为主要目的养老方式，主要采用会员卡的方式进行运作，针对高端消费群体。随着生活水平的提高，老人们更加注重晚年生活质量，因此也就有更多针对高端消费群体。随着生活水平的提高，老人们更加注重晚年生活质量，因此也就有更多的老人选择养生度假。为满足老人的需求，将建设了集旅游度假、养生保健、休闲娱乐功能为一体的老龄会员俱乐部，并通过 RCI（国际分时度假联盟），共享全球超过 4，200 个度假酒店资源 为老人们设计各类度假旅游套餐假酒店资源,为老人们设计各类度假旅游套餐。184、 房地产智库管理方式采取总经理负责制管理方式采取总经理负责制 用现代化的管理方式用现代化的管理方式完善的管理制完善的管理制项目管理模式管理方式采取总经理负责制管理方式采取总经理负责制, ,用现代化的管理方式用现代化的管理方式，完善的管理制完善的管理制度有效地保证项目的实施。公司下设两个分公司，分别为利仁老度有效地保证项目的实施。公司下设两个分公司，分别为利仁老年之家有限公司和利仁老年地产有限公司年之家有限公司和利仁老年地产有限公司组织结构如下组织结构如下年之家有限公司和利仁老年地产有限公司年之家有限公司和利仁老年地产有限公司，组织结构如下组织结构如下：利仁股份有限公司总经理利仁老年之家有限公司185、利仁房地产开发有限公司利仁老年之家有限公司(民办非企业单位,可享土地税收等政策优惠,所得利润只能用于后续其他老(民办非企业单位,可享土地税收等政策优惠,所得利润只能用于后续其他老年项目配套建设年项目配套建设) )利仁房地产开发有限公司(经营赢利性企业单位,不享受政策优惠,房产销售所得利润为企业自身(经营赢利性企业单位,不享受政策优惠,房产销售所得利润为企业自身的利润的利润) )副总经理副总经理年项目配套建设年项目配套建设) )的利润的利润) )副总经理副总经理工程部市场部财务部综合部 运营管理部人资部工程部营销部财务部行政部 房地产智库项管模式项管模式利仁老年之家有限公司利仁老年之家有限公司为186、利仁股份有限公司下属独资公司，负责老项项目目管管理理模式模式利仁老年之家有限公司利仁老年之家有限公司为利仁股份有限公司下属独资公司，负责老年社区的开发、经营等工作，定员 0 人，实行全员聘任制。（1）工程部工程部：负责项目规划及工程建设、管理等工作；（2）市场部市场部：负责入住权销售配套设施消费销售为入住用户各项手续等工作（2）市场部市场部：负责入住权销售、配套设施消费销售、为入住用户各项手续等工作。（3）运营管理部运营管理部：负责制定公司项目策划、广告宣传、负责项目的运营管理、物业服务及安保等工作；（4）财务部财务部：负责公司财务管理和核算，制定年度公司计划，分解下达目标任务，负责筹集项目建187、设资金等工作。综合部综合部负责公司的文件管后勤服务上联络接待人事劳动档（5）综合部综合部：负责公司的文件管理、后勤服务、上下联络、接待、人事劳动、档案管理、考察选拔人才等工作。负责养老院治安与安全生产管理、基本建设过程中的协调等工作。程中的协调等工作。（）人力资源部资源部：负责员工招聘，负责员工素质及业务能力培训。部门具体工作安排数量部门具体工作安排数量综合部名副总经理、名行政经理、名行政专员财务部1 名经理、1 名会计、1 名出纳3财务部1 名经理、1 名会计、1 名出纳3市场部1 名经理、5 名员工6工程部1 名经理、4 名员工5人力资源部1 名经理、名招聘专员、2 名培训师运营管理部名总188、监、 名经理（策划、运营管理）、名员工合计合计最终人员情况视项目实际运作而定 房地产智库项管模式项管模式利仁老年地产开发有限公司利仁老年地产开发有限公司为利仁股份有限公司下属独资公司，负责老年地产的开发与销售，公司定员 人，项项目目管管理理模式模式实行全员聘任制。（1）工程部工程部：负责项目规划及工程建设、管理等工作；（2）营销部营销部：负责地产销售及招商等工作（2）营销部营销部：负责地产销售及招商等工作。（）财务部财务部：负责公司财务管理和核算，制定年度公司计划，分解下达目标任务，负责筹集项目建设资 金等工作。负责筹集项目建设资 金等工作。（）综合部综合部：负责公司的文件管理、后勤服务、上下189、联络、接待、人事劳动、档案管理、人才招聘等工作。案管理、人才招聘等工作。部门具体工作安排数量综合部名副总经理、名行政经理、名行政专员财务部1 名经理、1 名会计、1 名出纳3营销部1 名经理、 名员工工程部1 名经理 名员工5工程部1 名经理、 名员工5合计最终人员情况视项目实际运作而定最终人员情况视项目实际运作而定 房地产智库项管模式项管模式项项目目管管理理模式模式招聘与培训：招聘与培训：为使本项目顺利实施，建立完善的人员招聘培训体系是十分必要的。本项目的人员招聘培训体系由岗前培训实习培训在岗培训和协作培训四个部分组成人员招聘培训由1 1职前培训职前培训前培训、实习培训、在岗培训和协作培训四190、个部分组成。人员招聘培训由人力资源部归口1 1、职前培训职前培训职前培训是指对新招聘进入公司的基层员工,针对其预备进入的岗位和从事的工作所进行的培训.公司将采取公司自我培训、委托培管理，并负责制定培训制度与计训、现场操作培训等多种方法对新员工进行培训,并制定严格的制度,规定新聘用人员须接受 3-7 天岗前培训,经考试合格者方可上岗划，其它各部门负责人有组织和岗。2、实习培训2、实习培训实习培训是学校与公司合作实施的培训方式 公司将与学校协商 安督促公司人员参加培训的义务。实习培训是学校与公司合作实施的培训方式.公司将与学校协商,安排一些学生在毕业前到公司实习,公司可以从中挑选满意的人员待其毕业191、后录用。加培训的义务 房地产智库项管模式项管模式招聘与培训招聘与培训为使本项目顺利实施建立完善的人员招聘项项目目管管理理模式模式招聘与培训招聘与培训：为使本项目顺利实施，建立完善的人员招聘培训体系是十分必要的。本项目的人员招聘培训体系由岗前培训、实习培训、在岗培训和协作培训四个部分组成。3 3在职培训在职培训前培训、实习培训、在岗培训和协作培训四个部分组成。3 3、在职培训在职培训在岗培训是公司对正式进入岗位的员工进行的培训.公司为了提高在职人员的素质和技能,不定期组织各种培训活动,所有在职人员必须按规定参加,并严格遵守培训纪律,不得借故推脱、缺席.同时,公司所有在职人员接受培训的情况、考试成192、绩、学习纪律等情况记入个人档案 作为职务任免考核工资调整与奖金发放的重要参考个人档案,作为职务任免、考核、工资调整与奖金发放的重要参考依据。4、协作培训4、协作培训协作培训就是按系统观点把一组员工组织起来进行培训 具体方法协作培训就是按系统观点把组员工组织起来进行培训.具体方法是:将员工分为若干小组,让小组每一个员工依次从事每种不同的工作,并设立上位目标（即只有小组成员齐心协力才能达到的目标）通过培养小组的合作能力 使每个人经过系列各种工作的实践后通过培养小组的合作能力,使每个人经过一系列各种工作的实践后,了解自己目前从事工作在小组中的位置和如何协助其同事,增进小组工作的协调度,进而促使整体效率提高。组工作的协调度,进而促使整体效率提高。厦门市世纪荟景房地产置业有限公司厦门市世纪荟景房地产置业有限公司2012.01.19