1、1 谨呈：吉源地产谨呈：吉源地产 万商国际城市广场商业定位万商国际城市广场商业定位及业态规划建议及业态规划建议 20142014年年0303月月 沈阳世联策略资源中心沈阳世联策略资源中心 顾问组顾问组 2 项目背景解读：基于城市发展背景、区域发展背景分析及本体条件，分析项目发展远景的可实现性，确定项目的开发模式 项目解决思路项目解决思路 PART PART 3 3项目定位：项目整体定位及发展策略项目定位：项目整体定位及发展策略 PART PART 1 1背景解读：基于城市、区域、本体价值下的开发模式选择背景解读：基于城市、区域、本体价值下的开发模式选择 PART PART 2 2竞争机会：基于2、商业市场环境特点与区域机会下的定位方向竞争机会：基于商业市场环境特点与区域机会下的定位方向 PART PART 4 4执行落地：各功能模块产品落位执行落地：各功能模块产品落位 3 朝阳 北 京【城市区位城市区位】朝阳位于辽宁西部，地处东北经济圈、环朝阳位于辽宁西部，地处东北经济圈、环渤海经济圈辐射中间地带，距省会沈阳渤海经济圈辐射中间地带，距省会沈阳341341公里，受沈公里，受沈阳核心经济区辐射程度较弱阳核心经济区辐射程度较弱 【城市区位城市区位】朝阳位于辽宁西部，北与内蒙古赤峰及通辽接壤；南与辽宁省葫芦岛及河北省秦皇岛毗连；东与辽宁省阜新、锦州为邻；西与河北省承德、秦皇岛市交界；东距省会沈3、阳341341公里；【城市辖区城市辖区】朝阳市下辖双塔区、龙城区、北票、喀左、建平、凌源、朝阳县七县区；内蒙古 山西 山东 天津 北京 河北 沈阳 朝阳 丹东 长春 哈尔滨 环渤海 经济圈 东北 经济圈 营口 机场 港口 4【城市发展优势城市发展优势】资源型城市属性明显，依托矿产、旅资源型城市属性明显，依托矿产、旅游资源大力发展工业及文化旅游产业游资源大力发展工业及文化旅游产业 【旅游、文化资源优势旅游、文化资源优势】朝阳有20多处风景名胜，以凤凰山、大黑山两处国家森林公园最负盛名。境内中生代古生物化石丰富多样，以最早的鸟类和开花的植物闻名海内外；【资源优势资源优势】朝阳市优势矿产为铁、金、锰4、煤、钼、膨润土、石灰石、硅石、硅灰石、磷等十余种，其中锰、膨润土、硅石、硅灰石、磷矿储量居全省首位；金、铁、钼、石灰石居全省前列。朝阳地貌以低山丘陵为主，夹有冲积平原和山间盆地，主要为农业用地；气候干旱，全年降水较少，限制了农业发展；【交通优势交通优势】朝阳连接蒙冀的交通枢纽作用明显。境内10条国省干道、8条铁路纵横交错。正在建设的京沈高铁建成后到北京仅80分钟。朝阳机场飞往北京、大连，目前正在开辟南方航线。锦州港、葫芦岛港距朝阳一个小时。朝阳陆海空交通枢纽形成；5 518.09 656.41 813.02 921.30 1008.00 16.2%26.7%23.9%13.3%9.4%0.05、%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0 200 400 600 800 1,000 1,200 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 朝阳朝阳20092009-20132013年年GDPGDP走势走势 【城市城市GDPGDP】城市整体经济实力有限，整体处于省内低城市整体经济实力有限，整体处于省内低位水平，但经济增速相对稳定，房地产发展进入高速发位水平，但经济增速相对稳定，房地产发展进入高速发展阶段展阶段 （亿元）（亿元）朝阳市近五年GDP走势起伏较平稳，2010年GDP增长率达到2626.7 7%的近年最大增幅后，增长明显放缓，2013年朝阳市GD6、P总量达到10081008亿元亿元，同比达到9 9.4 4%的增长幅度，在国民经济大环境下，其增长幅度较理想，但同比2012年1313,3 3%的增长率，总体表现还是略显平淡略显平淡 0.0 1000.0 2000.0 3000.0 4000.0 5000.0 6000.0 7000.0 8000.0 9000.0 20132013年辽宁省各市年辽宁省各市GDPGDP对比分对比分析析 （亿元）（亿元）萎萎缩缩 停停滞滞 稳稳定发展定发展 快速快速发展发展 朝阳朝阳9.4%9.4%房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系 4%4%-5%5%5%5%7、-8%8%大于大于8%8%小于小于4%4%6 13114 21536 26927 30788 33114 0.4%64.2%25.0%14.3%7.6%0%10%20%30%40%50%60%70%0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 朝阳市朝阳市20092009-20132013年人均年人均GDPGDP走势走势 【人均人均GDPGDP】增速缓慢，近年增幅呈下降趋势，但增速缓慢，近年增幅呈下降趋势，但20112011年人均年人均GDPGDP已突破已突破40004000美元，房地产需求逐步8、走向改善美元，房地产需求逐步走向改善为主为主 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元）8003000 30004000 4000400080008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 单纯数量型 以数量为主，数量与质量并重 以质量为主，数量与质量并重 综合发展型 人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系 （元）（元）朝阳市近五年人均GDP增长缓慢，2009年增幅仅为0.4%，2010年GDP增长率达到6464.2 2%的近年最大增幅后，增长明显放缓，2013年朝阳市人均GDP3319、1433114元元，同比达到7 7.6 6%的增长幅度，增长幅度较2012年继续下降 但朝阳市人均GDP已突破4000美元，房地产发展即进入了平稳发展阶段；7 800800-1500US$1500US$15001500-4000US$4000US$40004000-8000US$8000US$（53475347）80008000-20000US$20000US$消费者价格敏感消费者价格敏感 多商品选择，一站多商品选择，一站式购物式购物 多种消费需求多种消费需求，一站式体验，一站式体验，出现需求细分出现需求细分 个性消费个性消费 文化需求文化需求 人人 均均 G G D D P P 城城市市化化10、率率 25%25%45%45%（30%30%）70%70%85%85%95%95%商业处于原始状态，以集市为主 人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下 人均GDP位于1500 2000美金；城市化水 平在45%以下 商业形态出现第一次升 级，出现不间断经营的 满足城市生活的市场、商店 人均GDP位于2000 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下 商业形态出现飞跃，多品类聚集、规模 化的现代商业出现 人均GDP位于4500 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下 广义商业形态出现，多业态、综合性商 业形态出现，并 出现细分 人均GDP位于8000 20011、00美金；城市化 水平在90%以上 广义性商业的升华转 型，主题化、个性 化商业形态出现+欧美及国内领先城市发展的经验证明，当城市的人均欧美及国内领先城市发展的经验证明，当城市的人均GDPGDP达到达到40004000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合餐饮、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。合餐饮、休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。【宏观经济与商业发展模型宏观经济与商业发展模型】人均人均GDPGDP与城市化率不协与城市化率不协调，城市进程落后消费水平的发展，高级形态的商业模调，城市进程落后消费水平的发展，高级形态的商业模式即将出现12、式即将出现 8【房地产开发投资房地产开发投资】房地产开发投资总额逐年攀升，商房地产开发投资总额逐年攀升，商业地产的投资额一直处于稳步上升的态势业地产的投资额一直处于稳步上升的态势 742338 885029 1078621 554083 725177 820162 188255 159852 258459 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 2010年 2011年 2012年 房地产开发投资总额 住宅投资总额 商业地产投资总额 单位：万元 20102010-20122012年商业地产开发投资总额年商业地产开发投资总额 2012年，商业地产13、开发投资总额为258459万元，与2011年相比较上涨幅度高达61.7%；从近三年的商业市场来看，商业市场投资一直处于稳步上升的态势，2010年受宏观调控影响，使商业地产逐渐兴起，大量商品房市场表现突出；9【产业结构产业结构】第三产业占比较少，第二产业占经济发展第三产业占比较少，第二产业占经济发展的绝对主导地位的绝对主导地位 22.7%19.7%20.7%21.0%22.3%48.2%50.1%50.7%51.2%49.5%29.1%30.2%28.6%27.8%28.2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2008年 2009年 2010年 2011年 201214、年 第一产业产值占GDP比重 第二产业产值占GDP比重 第三产业产值占GDP比重 101.3 102.0 135.8 170.7 205.0 215.5 259.8 332.5 416.6 456.3 129.8 156.3 188.1 225.7 260.0 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 250.0 300.0 350.0 400.0 450.0 500.0 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）朝阳市产业结构中，第二产业占据绝对主导地位，近年占比在50%上下浮动；整体产业结构较稳定，第三产业占比较15、少，约占比20%上下浮动。朝阳市近年产业结构分析朝阳市近年产业结构分析 朝阳市各三业产值分析朝阳市各三业产值分析 10【产业结构产业结构】三产结构面临持续调整，工业增加值、第三产结构面临持续调整，工业增加值、第三产业增速逐渐放缓三产业增速逐渐放缓 59.3%24.5%21.7%15.6%7.0%87.2%90.1%85.7%84.4%82.5%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%0 50 100 150 200 250 300 350 400 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 全部工业增加值（亿16、元）全部工业增加值增速 全部工业增加值占第二产业产值比重 8.8%0.7%19.1%6.9%5.5%23.0%27.3%16.9%17.0%12.6%23.3%16.4%15.8%13.1%11.6%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 第一产业产值增速 第二产业产值增速 第三产业产值增速 朝阳市近年三产增速分析朝阳市近年三产增速分析 朝阳市近年工业增加值分析朝阳市近年工业增加值分析 11【消费支出消费支出】人均可支配收入、人均消费性支出排在辽人均可支配收入、人均消费性支出排在辽西五大城市末位，城市尚处于小17、康到富裕过渡的初级阶西五大城市末位，城市尚处于小康到富裕过渡的初级阶段段 27533 23986 22995 17112 17123 18453 16550 14946 11636 12797 67%67%69%69%65%65%68%68%75%75%60%62%64%66%68%70%72%74%76%0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 盘锦 营口 锦州 朝阳 阜新 辽西五大城市收入与支出情况对比辽西五大城市收入与支出情况对比 人均可支配收入 人均消费支出 消费占比 37.8%40.4%41.1%43.2%42.9%34.0%36.0%38.0%40.18、0%42.0%44.0%盘锦 营口 锦州 朝阳 阜新 20122012辽西五大城市恩格尔系数对比辽西五大城市恩格尔系数对比 恩格尔恩格尔系数系数 59%59%以上以上 5050-59%59%4040-50%50%3030-40%40%低于低于30%30%贫困贫困 温饱温饱 小康小康 富裕富裕 最富裕最富裕 横向对比辽西五大城市收入、支出水平，朝阳市人均可支配收入及消费支出能力均排在末位；横向对比辽西五大城市恩格尔系数，朝阳恩格尔系数最高，2012年恩格尔系数为43.2%，尚处于小康向富裕过渡的初级阶段。12【消费支出消费支出】人均可支配收入保持较快增长速度，消费人均可支配收入保持较快增长速度，19、消费性支出性支出增速增速达到达到10%10%，消费能力与意愿不断增强，消费能力与意愿不断增强 9.9%9.9%12.2%12.2%15.4%15.4%14.4%14.4%6.5%6.5%7.9%7.9%10.9%10.9%10.1%10.1%0 0.02 0.04 0.06 0.08 0.1 0.12 0.14 0.16 0.18 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）人均可支配收入增长率 人均消费性支出增长率 朝阳朝阳2008220、008-20122012年人均可支配收入及支出年人均可支配收入及支出 人均可支配收入、消费性支出处于平稳健康发展阶段，2012年人均可支配收入、消费性支出增速均放缓，分别为14.4%、10.1%；13【社会消费品总额社会消费品总额】近五年总体增长幅度较大，较比其近五年总体增长幅度较大，较比其他城市可提升空间较大他城市可提升空间较大 434.5 341.4 294.4 252 202.6 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 锦州 营口 朝阳 盘锦 阜新 20122012年辽西五大城市社会消费品总额对比年辽西五大城市社会消费品总额对比 （亿元（亿元）221、0.0%18.20%69%17.60%15.60%0%10%20%30%40%50%60%70%80%0 50 100 150 200 250 300 350 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 社会消费品零售总额（亿元）增速（%）朝阳朝阳20082008-20122012年社会消费品总额年社会消费品总额 2008年至今，朝阳市社会消费品零售总额呈逐年增加态势，年增速均保持在15%以上。由于国内外经济进入下行周期的影响，2010年起，朝阳市社会消费品零售总额增速开始逐渐放缓。2010年，朝阳市社会消费品零售总额在辽宁省内的排名从第13位一跃升至第10位并保持至今，说明该22、地区居民消费欲望较强。社会消费品总额在辽西五大城市之中也保持在了一个中游水平，但盘锦、阜新的人口较比朝阳相对较少；14 97.10%97.10%100.90%100.90%97.50%97.50%99.30%99.30%99.60%99.60%106.90%106.90%99.50%99.50%104.10%104.10%92.00%94.00%96.00%98.00%100.00%102.00%104.00%106.00%108.00%【消费偏好消费偏好】娱乐类、服装类、食品类消费增长率大幅娱乐类、服装类、食品类消费增长率大幅度提高度提高 在居民消费支出增幅排名中，娱乐类、服装类、食品类消费23、增长率大幅度提高，说明居住消费意愿逐步开始关注食品以外的其他层面；娱乐类消费的增多也说明了未来朝阳休闲娱乐业态的发展空间；20132013年朝阳市居民消费结构增长幅度年朝阳市居民消费结构增长幅度 15【城市规划城市规划】以老城区为中心，沿大凌河向西南和东北以老城区为中心，沿大凌河向西南和东北两翼轴向延展两翼轴向延展 按按照“带状沿河发展”的总体思路照“带状沿河发展”的总体思路，中心城区将以老城为中心，沿大凌河向西南和东北两翼实施轴向延展，并形成“两带、三核、八组团”的结构格局。“两带”两带”指东部大凌河沿岸精品生活服务带和西部地区产业发展带。三三核”核”指铁路东部新华路与朝阳大街交会地区的市级24、公共服务中心、西部高铁站地区的区域公共服务中心和什家河组团市级行政中心。“八组团”八组团”指双塔组团、龙城组团、凤凰组团、柳城组团、柳南组团、边杖子组团、什家河组团、燕都组团。中心城区的空间发展方向与布局结构中心城区的空间发展方向与布局结构 16【城市商业格局规划城市商业格局规划】规划市级商业中心规划市级商业中心4 4处，新华广处，新华广场商业中心为城市单核辐射的商业核心，本案区域位于场商业中心为城市单核辐射的商业核心，本案区域位于西部区域商业中心西部区域商业中心燕都组团燕都组团 规划市级商业中心4处，分别为新华路-朝阳大街商业中心、西部豪德广场地区西部豪德广场地区城市商业中心城市商业中心、西25、部高铁站商业中心、燕都组团核心区商业中心；规划片区(组团)级商业中心8处，分别为珠江广场商业中心、黄河路商业中心、凤凰组团商业中心、什家河组团商业中心、机场改造地区商业中心、柳城组团商业中心、边杖子组团商业中心、柳南组团商业中心。社区级商业中心结合主要的居住片区进行布局。规划市级规划市级商业中心商业中心 西部豪德广场西部豪德广场商业中心商业中心 西部高铁站西部高铁站 燕都组团燕都组团 新华路商业中心新华路商业中心 17【区域发展区域发展】城市化进程节点位置，未来辐射大范围中城市化进程节点位置，未来辐射大范围中档次居住人群及西朝阳档次居住人群及西朝阳 18【本体分析本体分析】本案为复合型大规模综26、合体，具有中高档本案为复合型大规模综合体，具有中高档住宅及大体量商业，为区域标杆性项目住宅及大体量商业，为区域标杆性项目 地处龙城区现代服务集聚区核心商圈地处龙城区现代服务集聚区核心商圈,位于中山大街与燕位于中山大街与燕都大街的交汇处，东临新天地文化商贸城朝阳市八中，都大街的交汇处，东临新天地文化商贸城朝阳市八中，北临豪德广场，南临北临豪德广场，南临101101国道，占地国道，占地6060万万平平，总建面近总建面近200200万平万平，城市复合型综合体执掌朝阳市城西门户，城市复合型综合体执掌朝阳市城西门户 19 城市量级 本体价值 区域发展 城市、区域、本体价值解读：城市、区域、本体价值解读：27、未来发展潜力较大，但短期内消费力提升幅度有限，为经济较为落后的四线城市，购物中心等业态目前仍需以城市最核心地段为依托 区域为城市重点发展西部商业节点，但城市单核辐射的商业中心短时间较难打破，本案短期内仍为区域型商业中心，可做适度升级 大规模综合体项目，区域标杆型项目，中高档品质 短期内仍做为区域型商业中心 辐射周边居住人群，打造中高端多频次及目的性消费中心 项目整体发展愿景：项目整体发展愿景：第一阶段第一阶段区域型商业中心区域型商业中心 （辐射周边大规模住区及临近县市）（辐射周边大规模住区及临近县市）第二阶段第二阶段城市级商业中心城市级商业中心 20 基于商业市场现状，如何合理规划项目整体定位28、，基于商业市场现状，如何合理规划项目整体定位，打造打造中高档区域型商业中心中高档区域型商业中心；如何合理分配各功能模块的业态，如何合理分配各功能模块的业态，形成业态形成业态内部合理互补内部合理互补，外部外部打造打造差异化差异化竞争优势竞争优势 开发商目标理解：开发商目标理解：21 竞争机会：基于城市商业特点、消费者消费特点、区域商业发展机会、区域消费者消费特点及需求，确定项目的开发逻辑，定位方向研判 项目解决思路项目解决思路 PART PART 3 3项目定位：项目整体定位及发展策略项目定位：项目整体定位及发展策略 PART PART 1 1背景解读：基于城市、区域、本体价值下的开发模式选择背29、景解读：基于城市、区域、本体价值下的开发模式选择 PART PART 2 2竞争机会：基于商业市场环境特点与区域机会下的定位方向竞争机会：基于商业市场环境特点与区域机会下的定位方向 PART PART 4 4执行落地：各功能模块产品落位执行落地：各功能模块产品落位 22【商业发展历程商业发展历程】20082008年后，兴隆、新玛特的出现，引年后，兴隆、新玛特的出现，引领城市商业升级，商业发展由起步期进入到培育期领城市商业升级，商业发展由起步期进入到培育期 2000-2007年 2008-2014年 2018年以后 2014-2018年 起步阶段起步阶段 培育阶段培育阶段 高峰阶段高峰阶段 理性30、阶段理性阶段 朝阳市核心商圈初步商圈形成 传统百货业、农贸市场为主 阶段 特点 代表 项目 商业城 大白楼 百货业、超市业并驾齐驱 初级购物中心、专业市场形态出现 兴隆、新玛特 大润发 豪德广场 商业投资快速增长 购物中心发展壮大 专业市场升级 天马时代广场 红星美凯龙 中贸商业城 规模化、品质化、品牌化 购物体验全面升级 大型购物中心 高端品质 杂货店杂货店 专业店专业店 百货店百货店 旗舰店、旗舰店、品牌店品牌店 购物中心购物中心 综合化综合化 专业化专业化 时间时间 23【商业分布商业分布】形成以新华广场、兴隆市级商圈为主，豪形成以新华广场、兴隆市级商圈为主，豪德、大白楼区域商圈为辅的格31、局德、大白楼区域商圈为辅的格局 新玛特 商业城 丽都名品 兴隆大家庭 豪德广场 大白楼 佳惠百货 西部商圈西部商圈 大白楼商圈大白楼商圈 新华广场商圈新华广场商圈 兴隆商圈兴隆商圈 商圈商圈类型类型 商圈商圈 重点项目重点项目 商圈特性商圈特性 市级商圈 新华广场商圈 新玛特 商业城 丽都名品 能够辐射到全市客户，以城市中高端消费为主 兴隆商圈 兴隆大家庭 区域级商圈 西部商圈 豪德广场 专业性较强，以家居建材、针织小百为主，消费偏中低端 大白楼商圈 大白楼 佳惠百货 购物商场 以日常百货及农贸市场形态出现，满足客户的日常消费，客户消费频次较高 24【商业核心商业核心】单核辐射，以新华广场为核32、心，以朝阳大单核辐射，以新华广场为核心，以朝阳大街为轴线向南北两端快速发展，兴隆以大体量的商业形街为轴线向南北两端快速发展，兴隆以大体量的商业形成口碑，作为中档次购物中心雏形出现成口碑，作为中档次购物中心雏形出现 朝阳大街朝阳大街 大商新玛特大商新玛特 朝阳商业城朝阳商业城 兴隆大家庭兴隆大家庭 集中商业集中商业 体量体量/平平 层数层数 开业时间开业时间 定位定位 扣点扣点 朝阳商业城 70000-15F 1992.4 传统百货、中低端 保低租金+扣点 丽都名品 5000 14F 2000 名品百货、高端 自营 大商新玛特 60000-15F 2008.12 现代百货、中高端 扣点15-2233、%兴隆大家庭 127000-111F 2008.12 购物中心、中高端 扣点18-28%大润发 25000 12F 2009.12 超市卖场、中高端 天马综合体 300000 大润发大润发 丽都名品广场丽都名品广场 新项目：天马综合体新项目：天马综合体 25【业态单一业态单一】仍以传统百货类业态为主，休闲娱乐等业仍以传统百货类业态为主，休闲娱乐等业态较少态较少 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 商业城 丽都名品 大商新玛特 兴隆大家庭 大润发 休闲娱乐 箱包 服装 鞋 首饰 化妆品 家用电器 电子数码 超市 新华广场商圈各商场业态占比情况新华34、广场商圈各商场业态占比情况 传统百货如商业城、丽都名品，在业态方面略显单一，主要以服装、箱包、运动、珠宝等业态为主，而新兴商业在业态方面呈现多元化，如兴隆大家庭增加了大面积休闲、餐饮业态；在业态组合方面，新型商业对传统商业冲击较大，吃喝玩乐购一站式的初级购物中心体验给朝阳市消费者带来更多消费感受，抢占了消费市场；26【品牌消费力有限品牌消费力有限】以国内一二线品牌作为高端消费，以国内一二线品牌作为高端消费，消费能力有限消费能力有限 商场名称商场名称 品牌店面积品牌店面积 品牌店个数品牌店个数 非品牌店面积非品牌店面积 非品牌店个数非品牌店个数 品牌店占比品牌店占比 商业城 6694 114 135、2913 328 27.43%丽都名品广场 2050 26 580 5 83.65%大商新玛特 11887 166 4986 57 84.04%兴隆大家庭 14580 179 17470 254 42.44%大润发 911 11 1022 20 45.29%各商业品牌店铺占比分析各商业品牌店铺占比分析 兴隆大家庭品牌商铺面积近1.5万平、品牌179个，是单体拥有品牌商铺、商家最多的集中商业，但品牌店铺占比仅有42%，依靠大体量休闲娱乐、餐饮共同支撑购物中心运营；当前朝阳市场运营较好的集中商业中，依靠品牌支撑运营特点较为明显，如大商新玛特品牌店占比84%，丽都名品品牌店占比83.6%，百货业态与36、品牌共荣；0 10 20 30 40 50 60 70 国际一线 国际二、三线 国内一线 国内二线 国内知名品牌 时尚品牌 对品牌无所谓 消费者品牌偏消费者品牌偏好好分析分析 注：数据由174组消费者抽样访谈结果导出 174组受访消费者中约有1/3消费者在日常购物消费中不注重品牌的选择，在注重品牌的消费者主要偏好为国内一线、国内知名品牌，对于国际品牌偏好度较低；27【运动休闲受关注度高运动休闲受关注度高】摩高、特步、李宁等运动休闲摩高、特步、李宁等运动休闲品牌受客户青睐度高品牌受客户青睐度高 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 TCL 夏普 海信 自然堂 周大生 阿迪 37、李宁 特步 报喜鸟 海澜之家 太平鸟 欧时力 家用电器 化妆品 珠宝首饰 运动品牌 男装 女装 集中商业品牌店重复度调查集中商业品牌店重复度调查 集中商业品牌数量为279个，其中153个品牌重复出现，以服装、化妆品重复度较高；以客单价集中在200-500元为主；运动休闲品牌受客户关注度高，兴隆“摩高”年销售额过千万；28【消费者属性消费者属性】私营业主、企事业单位员工及自由职业私营业主、企事业单位员工及自由职业者是城市商业主要消费人群，年龄结构偏向中青年者是城市商业主要消费人群，年龄结构偏向中青年 1.7%10.3%24.1%19.0%22.4%8.6%6.9%1.7%1.7%3.4%样本年龄38、结构分析样本年龄结构分析 15-20 21-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 61岁以上【消费者访谈消费者访谈】访谈方式：访谈方式：随机抽样访谈、问卷访谈 访谈地点：访谈地点：兴隆大家庭、大商新玛特、中心购物商场、佳惠商场、大白楼商城、豪德广场、大润发 样本数量：样本数量：成功访谈消费者174组 私营业主、企事业单位员工以及自由职业者是主要受访对象，其中私营业主占比最大，约占比28%；受访消费者年龄集中在26-40岁，总占比超过65%，区间各年龄段消费者数量较均衡。25.9%5.2%28.2%3.4%8.6%16.7%8.6%3.4%样本39、职业属性分析样本职业属性分析 自由职业 学生 个体/私营业主 工人 企业职员 机关/事业单位职员 企业事业/机关高级管理人员 退休人员 29【消费能力消费能力】消费频次较高，单次消费金额较低，缺乏消费频次较高，单次消费金额较低，缺乏高收入、高消费能力的高端消费群体高收入、高消费能力的高端消费群体 注：数据由174组消费者抽样访谈结果导出 消费者收入：消费者收入：消费者家庭月收入较低，集中于3000-8000元/月，其中约41%消费者家庭月收入在3000-5000元/月，38%的消费者家庭与收入为5000-8000元/月，10000万以上家庭月收入的较高消费家庭占比不到2%；消费金额：消费金额：40、消费者单次消费金额集中于100-500元/次，其中100-300元/次、300-500元/次占消费者单次消费金额相当，均为36%，城市单次消费金额超过1000元的较高消费人群占比仅超过5%。消费频次：消费频次：消费者消费频次较高，约1/3消费者消费频次为小于1周/次，其次为1-2周/次，约20%以上消费者消费频次在2-3周。34.5%25.9%19.0%17.2%3.4%消消费频次分析费频次分析 小于1周 1周至2周 2周至3周 1个月 一个月以上 17.2%41.4%37.9%1.7%1.7%消费者家庭月收入分析消费者家庭月收入分析 少于3000元 3000-5000元 5000-8000元41、 8000-10000元 10000元以上 8.6%36.2%36.2%13.8%5.2%消费者单次消费金额消费者单次消费金额 100元以下 100-300元 300-500元 500-1000元 1000元以上 30【低端百货商场品类丰富低端百货商场品类丰富】低端百货商场发展时间较早低端百货商场发展时间较早，长时间的经营拥有稳定客源，主要经营服装鞋帽、日，长时间的经营拥有稳定客源，主要经营服装鞋帽、日用百货等低价大众商品用百货等低价大众商品 商场名称商场名称 开业时开业时间间 商场类型商场类型 建筑面积建筑面积 层数层数 标准层面标准层面积积 主要品类主要品类 商铺个数商铺个数 大白楼 1942、92 低端百货商场 12000平 1F 4000平 五金、农贸、日化、家居配饰、小家电 167 2F 4000平 内衣、女装、男装 274 3F 4000平 童装、鞋、窗帘布料、手工 322 市中心购物 2006 低端百货商场 13500平 1F 4500平 日用百货、饰品、箱包 220 2F 4500平 内衣、女装 121 3F 4500平 女装、男装 220 佳惠 2010 中、低端百货商场 20000平 1F 10000平 男女服装、男女皮鞋 199 2F 10000平 超市、化妆品、美食广场、童装 129 经营现状分析：经营现状分析：朝阳中低端购物商场集中在大白楼区域，均为老旧建筑或重43、新翻修，整体购物环境较差，但由于长时间的经营已有稳定客源，消费习惯已养成；商场体量均较小，以服装鞋帽、日用百货为主要的经营品类；大白楼和购物商场属于同类型、同档次的综合卖场，内部档口面积均以6-15平为主力，租金基本在25-40元/平/月，单铺月均流水在2万元左右，由于购物环境差、商品单价低，消费者基本为目的性消费，提袋率均超过50%；佳惠作为重新定位与装修的百货商场，其定位高于商圈内其他商业，内部购物环境明显提升，相应产品档次、铺位租金以及商品单价也都高出平均水平，受超市带动，佳惠的客流量和提袋率均有较好表现；19%4%1%5%33%11%5%5%3%12%2%日化用品 鞋 图书音像 内衣 44、女装 男装 童装 五金日杂 箱包 超市 大白楼商圈各业态面积配比情况大白楼商圈各业态面积配比情况 31【中低端消费基数大中低端消费基数大】低租金运营、低价商品具有稳定低租金运营、低价商品具有稳定消费客户，是经营收益可观的主要原因消费客户，是经营收益可观的主要原因 消费者来源地分析消费者来源地分析 双塔区 52%龙城区 32%周边县乡 13%外地 3%100 36%100-300 21%300-500 29%500-1000 7%1000-1500 7%1500以上 0%消费者客单价消费者客单价 消费者主要集中在市区中低收入群体，有部分农村客户；客户主要受价格驱使来到商圈，以目的性消费为主，单次45、消费集中在500元以下；商场商场 主力面积主力面积 租金（平租金（平/月）月）流水（月流水（月/元）元）盈利（月盈利（月/元）元）1010分钟人流量分钟人流量 客单价（元客单价（元/人次）人次）提袋率提袋率 大白楼 6-15 25-40 20000-30000 2000-7000 295 100以下 60%购物商场 8-15 25-60 15000-25000 2000-6000 384 100以下 55%佳惠百货 20-60 40-120 20000-60000 5000-12000 498 100-300 75%32【专业市场专业市场】以豪德为核心，实现初步的集群化发展，以豪德为核心，实现46、初步的集群化发展，其他规模多在其他规模多在2 2万平左右，影响力较弱万平左右，影响力较弱 项目名称项目名称 建面面积（万建面面积（万）主要经营业态主要经营业态 豪德广场豪德广场 3030 硬装建材、软装家居、硬装建材、软装家居、针织布艺、文具、五金针织布艺、文具、五金机电、洁具、家具机电、洁具、家具 盘龙家私 1.2 家具、软装家居 金太建材市场 3 钢材、硬装建材、软装家居 辽西装饰城 0.86 软装家居、洁具 东方装饰城 1.0 硬装建材、软装家居、洁具 盛泰装饰材料城 0.4 硬装建材、软装家居 华艺灯饰城 0.2 软装家居、五金配件 新天地商贸城 10 硬装建材、软装家居、针织、百货、47、服装 圣达电脑城 0.75 电脑、手机、数码、电子配件 依佳针织 0.18 针织、服装 钢材市场 5.5 钢材 豪德广场 盘龙家私 圣达电脑城 金太建材市场 辽西装饰材料城 东方装饰城 华艺灯饰城 新天地商贸城 盛泰装饰材料城 钢材市场 33【家具建材类为主家具建材类为主】业态品类匮乏，集中于家居建材类业态品类匮乏，集中于家居建材类业态，其他业态尚未形成规模，业态多样业态，其他业态尚未形成规模，业态多样性亟需丰性亟需丰富富 专业市场专业市场 品类细分品类细分 五金机五金机电电 硬装建硬装建材材 家具家具 软装软装 家居家居 洁具洁具 电子数电子数码码 针织针织 服装服装 鞋鞋 日用日用 百货百48、货 钢材钢材 豪德广场 盘龙家私 圣达电脑城 金太建材市场 依佳针织 花艺灯饰城 辽西装饰材料城 东方装饰城 钢材市场 盛泰装饰材料城 辽西鞋城 新天地商贸城 细分品类下豪德广场在现有专业市场中业态最为丰富，涵盖所有建材家居类业态，同时兼顾针织、百货业态；电子数码、针织等业态规模较小，新天地规划业态相对较丰富，涵盖家居建材、针织、服装、百货等业态；34【购物环境低端购物环境低端】档次集中于中低端、低端定位，内部档次集中于中低端、低端定位，内部购物环境整体较差，形式较为单一购物环境整体较差，形式较为单一 中高端档次中高端档次 中端档次中端档次 中低端档次中低端档次 低端档次低端档次 豪德广场 盘49、龙家私 圣达电脑城 依佳针织 辽西装饰城 盛泰装饰材料城 华艺灯饰城 辽西鞋城 金太建材市场 钢材市场 新天地商贸城 苏宁电器 东方装饰城 辽西鞋城 金太建材市场 依佳针织 豪德广场 盘龙家私 圣达电脑城 钢材市场 辽西装饰城 盛泰装饰材料城 华艺灯饰城 新天地商贸城 东方装饰城 苏宁电器 软装家居类建材专业市场：辽西装饰城、盛泰装饰材料城、华艺灯饰城档次均为中等档次，东方装饰城档次略高，为中高档次，涵盖硬装家居建材业态专业市场：豪德广场、金太建材城整体档次较低；尚未开业的新天地商贸城与现有专业市场相比站位中高端;35【租金平台水平低租金平台水平低】租金高低受营业额、行业利润影响租金高低受营业50、额、行业利润影响，家居建材年营业额较为稳定，租金水平趋于一致，家居建材年营业额较为稳定，租金水平趋于一致 业态分类业态分类 项目名称项目名称 面积区间（）面积区间（）租金（元租金（元/月月/）营业额（万元营业额（万元/年）年）家居建材为主 豪德广场 18-90 20-50 10-200 盘龙家私 150-600 33-43 70-80 金太建材市场 15-40 25-35 20-40 华艺灯饰城 50-60 20-25 15-20 辽西装饰城 40-1300 15-20 70-80 东方装饰城 40-150 16-28 80-90 盛泰装饰材料城 40-80 15-35 60-70 电子数码为51、主 圣达电脑城 10-40 60-200 10-20 其他类 辽西鞋城 20-40 20-23 15-25 依佳针织 10-70 70-90 15-30 家居建材类专业市场租金水平集中于2020-3535元元/月月/，豪德广场、盘龙家私、整体租金水平明显高出业态平均水平；电子数码类专业市场租金水平最高，圣达电脑城1F、2F位置较优铺位租金达到200200元元/月月/；其他类专业市场中由于辽西鞋城整体极低的购物形象及档次，租金水平较低；家居建材类专业市场单铺营业额集中于6060-8080万元万元/年年，豪德西区核心区域商铺、友谊街各建材城盈利较好商铺可实现8080万以上万以上的年营业额；圣达电脑52、城主要以电脑及数码配件为主，营业额为1010-2020万万/年；年；鞋类、服装类专业市场营业额均在2020万万/年年左右；36【自营客户以市区及周边为主自营客户以市区及周边为主】经营商户以市区内为主经营商户以市区内为主，部分专业市场能够吸纳区域及周边县城商户，各业态，部分专业市场能够吸纳区域及周边县城商户，各业态专业市场辐射消费人群差异较大专业市场辐射消费人群差异较大 市区内 64.9%周边县城 25.8%外地 9.3%豪德广场商户来源抽样分析豪德广场商户来源抽样分析 业态分类业态分类 项目名称项目名称 消费者来源消费者来源 家居建材为主 豪德广场 能够辐射全市范围内建材家居、针织布艺消费者，53、主力消费人群来源于区域内及凌源、北漂、朝阳县 盘龙家私 主要满足市区内家具消费者需求，同时含榆树林等城郊区域消费者 华艺灯饰城 消费者主要来源于市中心区域，双塔区是消费者主要来源区域 辽西装饰城 东方装饰城 盛泰装饰材料城 电器、数码为主 圣达电脑城 辐射全市范围内电子数码消费者 其他类 辽西鞋城 辐射全市低端鞋品消费人群 依佳针织 消费者以主要来源于市区内 商户来源分析商户来源分析 专业市场商户主要来源于本地；友谊街各家居建材城商户来源于市区内，盘龙家私商户来源于市区内及近郊区域；豪德广场商户抽样访谈结果显示，豪德广场商户中约有65%来自市区内，约有25%来源于周边县城，以凌源、北票县居多。54、37 城市商业特点小结：城市商业特点小结：商业处于初级发展阶段，以新华广场及兴隆形成单核辐射，作为城市级商业节点；城市商业业态较为初级，百货业态为主，餐饮娱乐、儿童体验业态匮乏；消费能力较低，餐饮娱乐业态可增加目的性消费频次，运动、休闲等品牌受客户青睐度高；低端百货商场现阶段主要经营服装鞋帽、日用百货等低价大众商品，低租金运营、低价商品具有稳定客户群，商户经营收益较为可观；专业市场形式较为初级，以家具建材为主，其他业态尚未形成规模；38【区域人口辐射区域人口辐射】项目项目3 3公里直接辐射区域内现有公里直接辐射区域内现有1111个个住宅小区，直接辐射人口约住宅小区，直接辐射人口约2.52.5万55、人万人 东方御景 凌海花园 中山小区 金石家园 世代龙城 和平家园 紫金苑 燕都家园 红星家园 世纪阳光 龙驰御园 项目周边项目周边3 3公里直接辐射区域公里直接辐射区域 本案 39【区域未来规划区域未来规划】区域在售住宅项目区域在售住宅项目1515个，总规划住宅个，总规划住宅建筑面积约建筑面积约195195万，未来入住总户数超万，未来入住总户数超1.81.8万户万户 项目名称项目名称 物业类型物业类型 住宅总体住宅总体量（）量（）规划总户数规划总户数 入住时间入住时间 旭日旭日燕都新城二期燕都新城二期 多层 150000 1500 2014年10月 韩国城韩国城 多层 150000 100056、 2015年12月 竹林竹林金地华府金地华府 多层、小高 70000 1030 2014年12月 竹林佳苑竹林佳苑 多层 80000 700 2014年2月 隆盛园隆盛园 多层、小高层 60000 1000 未定 王府花园王府花园 多层 200000 1800 2013年12月 香香江家江家园园 3栋多层7栋高层 100000 640 2014年10月 中海城中海城 小高层 30000 200 2014年10月 鑫丰园鑫丰园 多层90%小高 290000 3000 2013年12月 阳都城阳都城 多层 150000 2000 2014年12月 幸福里幸福里 小高层 160000 2000 2057、14年10月 西城华府西城华府 多层 180000 800 2013年6月 北京公园北京公园 多层 100000 1000 2013年10月 西双版纳花园西双版纳花园 多层 70000 490 2013年8月 巴黎庄园巴黎庄园 多层 小高层 150000 1000 2014年7月 合计合计 19400001940000 1816018160 40【区域商业环境区域商业环境】区域目前只具备一定专业市场的商业区域目前只具备一定专业市场的商业氛围，业态较为初级，缺乏复合型商业中心氛围，业态较为初级，缺乏复合型商业中心 豪德广场 新天地商贸城 钢材市场 项目名称项目名称 建面面建面面积（）积（）层数层58、数 主要经营业态主要经营业态 豪德广场 30万 1F-2F/3F 硬装建材、软装家居、针织布艺、文具、五金机电、洁具、家具 钢材市场 5.5万 1F 钢材 新天地商贸城 10万 3F 硬装建材、软装家居、针织、百货、服装 区域内大型商业项目仅3个，均为专业市场型商业类型，其中新天地商贸城尚未正式运营，现有业态以建材类为主，家居建材类比例较大。41【区域专业市场区域专业市场】专业市场形象低端，未来运营的新天专业市场形象低端，未来运营的新天地业态仍然较初级，并且缺乏功能上的升级，本案未来地业态仍然较初级，并且缺乏功能上的升级，本案未来存在全面超越竞品的机会存在全面超越竞品的机会 【商业外部形象商业59、外部形象】豪德东区建筑外立面为浅黄色，且由于建成时间较长，褪色现象较为严重，给人以老旧、破败之感；豪德西区为广场内部临街式商铺，业态规划较凌乱；新天地商贸城规划业态涵盖家居建材、针织、百货、服装，是在区域专业市场业态基础上增加个别业态，达到业态的初步补充，同时也突破了区域内较陈旧的商业外部形象。入口处两栋高层住宅增强仪式感 内部楼宇外立面以现代简洁形式为主，道路宽阔，使整体形象沉稳、大气 42【竞争市场竞争市场新天地新天地】豪德贸易广场东侧，规划有住豪德贸易广场东侧，规划有住宅区、商业区及办公区，开发商口碑及信誉较差宅区、商业区及办公区，开发商口碑及信誉较差 商业名称商业名称 新天地商贸城新天60、地商贸城 区位条件区位条件 项目位置（区/路）区域属性（城市/区域/社区）建筑指标建筑指标 占地面积（）200亩 总建筑面积（）26万平（商业面积10万平）使用率（%）0%地上层数 3 地下层数 0 项目定位项目定位 档次定位 中低端 核心卖点 一站式休闲体验中心 消费群体 全市居民 开业时间 2014年5月1日 项目规划项目规划 商铺面积 50-140 业态组成 针织、床品 日杂百货 服装 超市 建材 儿童服装 家居 中间圆形建筑为办公楼 销售情况销售情况 开盘时间 2011年 开盘均价 6000元/现阶段均价 10000元/最高价 12500元/租金 1.2元/天 销售情况 1层销售98%61、以上 2、3层出租率90%客户情况客户情况 以投资为主 市内客户为主，占比在50%以上 新天地 商贸城 豪德 本案本案 新天地商贸广场位于豪德广场东侧，紧邻八里铺转盘；新天地商贸广场在2010-2011年左右即开盘销售，至今3-4年已经过去，仍未见交房，且个别客户所购商铺也由于开发商疏忽等原因造成与当初约定面积不符，引起诸多客户不满；口碑的不断恶化也使项目招商工作受阻，客户观望情绪严重。43【竞争市场竞争市场新天地新天地】业态种类齐全、商户资源直面业态种类齐全、商户资源直面竞争不可避免，本案商业必须整体发力，硬件、功能及竞争不可避免，本案商业必须整体发力，硬件、功能及管理上全面超越管理上全面超62、越 商业区 住宅区 办公区 八里铺转盘 项目规划有住宅区、集中商业区及办公区；商业区内包括有针织、床品，日杂百货，成人服装，儿童服饰，超市，建筑材料，家居用品等；集中商业区中间圆形区域规划为新天地商贸中心办公区域，未来可能会有新天地集团的销售及管理、招商团队入驻；总体规划总体规划 销售情况销售情况 项目先期销售住宅产品，目前已全部售罄；商业区销售及招商工作于2010年左右展开；本案商业类产品全部外售，目前销售完成工作将近95%；开发商在销售时与业主签订返租协议，承诺3年返租，在返租期间业主无本人所购商铺的使用权；开发商成立招商组负责招商工作，目前租金为1.2元/天，所得租金全部用于返还给业主；63、招商工作对外释放完成率近90%；商业体格局商业体格局 以8#针织、床品楼为例，1层全部规划为网点，且全部外售，开发商与业主间没有签订返租协议；2、3层规划为商铺形式，开发商与业主签订返租协议，每层商铺数量在70-80之间，面积区间为50-140。44【区域消费者消费习惯研究区域消费者消费习惯研究】140140份有效周边居民访谈份有效周边居民访谈 研究研究研究研究 问卷调研（定量研究）问卷调研（定量研究）访问人群访问人群 项目地周边社区居民为主项目地周边社区居民为主 访问形式访问形式 一对一访问一对一访问 抽样方式抽样方式 通过筛选条件，选择符合特征人群样本通过筛选条件，选择符合特征人群样本 样64、本条件（年龄）样本条件（年龄）1515-7070岁之间，其中岁之间，其中3030-4040占比占比28%28%访问地点访问地点 项目周边、鑫丰源、中华园、豪德等区域项目周边、鑫丰源、中华园、豪德等区域 有效样本量有效样本量 总样本量总样本量210210份，实际有效份，实际有效140140份份 研究方案研究方案 通过以下研究方案的设计和样本条件筛选的方式，力图对本项目潜在消费群体的消费习惯与本项目通过以下研究方案的设计和样本条件筛选的方式，力图对本项目潜在消费群体的消费习惯与本项目愿景进行研究愿景进行研究 45【区域消费者消费习惯研究区域消费者消费习惯研究】受访者基本情况受访者基本情况 8%8%65、16%16%18%18%28%28%24%24%6%6%60-70 50-60 40-50 30-40 20-30 15-20 18%18%23%23%6%6%8%8%11%11%4%4%19%19%11%11%退休 个体 工人 公务员 教职员工 无 企业职工 事业单位 职业职业 年龄年龄 4%4%38%38%46%46%8%8%4%4%3000以下 3000-5000 5000-8000 8000-1000 10000以上 家庭月收入家庭月收入 区域内受访者年龄以区域内受访者年龄以3030-4040岁岁年龄段为最多，占年龄段为最多，占比比28%28%，其次为，其次为2020-3030岁及岁及66、5050-6060岁；岁；区域内受访者职业以区域内受访者职业以个体及事业单位、企业职工个体及事业单位、企业职工为主；为主；区域内受访者家庭月收入以区域内受访者家庭月收入以30003000-50005000元元/月，及月，及50005000-80008000元元/月为主月为主,总占比达总占比达84%84%以上；以上；46【区域消费者消费习惯研究区域消费者消费习惯研究】消费习惯及消费能力消费习惯及消费能力 23%23%19%19%14%14%28%28%9%9%7%7%兴隆大家庭 大商百货 商业城 大白楼 地下商业街 其他 经常购物区域经常购物区域 区域内受访者购物区域集中在区域内受访者购物区域集67、中在兴隆大家庭、大白楼兴隆大家庭、大白楼两个区域；两个区域；区域内受访者消费群体单次消费金额集中在区域内受访者消费群体单次消费金额集中在100100-300300元元/次及次及300300-500500元元/次次两个区间，总占比达两个区间，总占比达63%63%；区域内受访者购物频次以两至三周及三至四周为区域内受访者购物频次以两至三周及三至四周为主，共占比主，共占比54%54%；19%19%26%26%29%29%10%10%16%16%一至两周 两至三周 三至四周 一个月 一月月以上 购物频次购物频次 16%16%41%41%22%22%13%13%8%8%100以下 100-300 300-68、500 500-1000 1000以上 单次购物消费金额单次购物消费金额 47 0 5 10 15 20 25 30 35【区域消费者消费习惯研究区域消费者消费习惯研究】消费习惯及消费能力消费习惯及消费能力 区域内受访者购物主要驱动因素为区域内受访者购物主要驱动因素为品类齐品类齐全，全，这也是兴隆及大白楼区域受客户光顾度这也是兴隆及大白楼区域受客户光顾度高的原因之一；其次驱动因素为高的原因之一；其次驱动因素为环境好，及环境好，及价格合理；价格合理；0 5 10 15 20 25 30 日常用品 餐饮 服装鞋帽 休闲娱乐 个人护理 购物主要驱动因素购物主要驱动因素 消费者表示目前没有满足需求的业69、态消费者表示目前没有满足需求的业态 区域内受访者表示区域内受访者表示休闲娱乐业态休闲娱乐业态朝阳比朝阳比较缺乏，可以较缺乏，可以娱乐的场所较少娱乐的场所较少，餐饮类业餐饮类业态表示都没有什么特色态表示都没有什么特色，比较同质化比较同质化，缺缺乏一些有特色的品牌店，乏一些有特色的品牌店，服装鞋帽类需求服装鞋帽类需求增加一些沈阳等城市的品牌，另外有一些增加一些沈阳等城市的品牌，另外有一些消费者对个人护理也提出了新的需求；消费者对个人护理也提出了新的需求；48【区域消费者消费习惯研究区域消费者消费习惯研究】餐饮需求餐饮需求 外出就餐金额（正餐）外出就餐金额（正餐）外出就餐频率外出就餐频率 0.00%70、10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%一周三次以上 一周两三次 一周一次 两周一次 一月一次 0%10%20%30%40%50%20-50 50-100 100-200 200-500 500以上 区域内受访者外出就餐主要单次消费金额集中区域内受访者外出就餐主要单次消费金额集中在在5050-100100元，占比元，占比40%40%，其次为，其次为100100-200200元、元、2020-5050元元两个档次为主；两个档次为主；区域内受访者外出就餐频率主要以区域内受访者外出就餐频率主要以一月一次一月一次为为主，占比超过主，占比超过40%40%，其次为，其次为一周两三次一周71、两三次的消费频的消费频率，占比超率，占比超20%20%；49【区域消费者消费习惯研究区域消费者消费习惯研究】娱乐需求娱乐需求 娱乐消费金额娱乐消费金额 0%5%10%15%20%25%30%35%几乎不消费 500-1000 350-450 250-350 150-250 50-150 50以下 区域内受访者娱乐消费普遍偏低，这也与朝区域内受访者娱乐消费普遍偏低，这也与朝阳缺乏娱乐消费场所的原因相关，集中在阳缺乏娱乐消费场所的原因相关，集中在5050元元以以下及下及5050-150150元单次消费金额为主，其中元单次消费金额为主，其中5050元元以下占比超过以下占比超过32%32%，5050-72、150150元元占比占比30%30%；区域内受访者娱乐消费以区域内受访者娱乐消费以KTVKTV及洗浴及洗浴为主要为主要娱乐方式，其他业态发展空间较大；娱乐方式，其他业态发展空间较大；娱乐消费场所娱乐消费场所 0%10%20%30%40%50%60%健身中心 网吧 洗浴中心 酒吧 个人护理 电玩城 KTV 儿童游乐 电影院 50【本项目的看法本项目的看法】未来可能会吸引客户的牵引业态未来可能会吸引客户的牵引业态 对于本项目的看法对于本项目的看法业态牵引业态牵引 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%超市 服装鞋帽73、 餐饮 KTV 儿童游乐 影院 健身房 美容美发 咖啡厅 百货小商品 区域内受访者表示，区域内受访者表示，大型超市大型超市为目前区域较为缺乏的配套，超过为目前区域较为缺乏的配套，超过18%18%的消费者表示本案快速的消费者表示本案快速引进超市，另外引进超市，另外餐饮、儿童游乐、影院、餐饮、儿童游乐、影院、KTVKTV等休闲娱乐业态也表示较为关注；等休闲娱乐业态也表示较为关注；服装鞋帽、百货小商品服装鞋帽、百货小商品也吸引了受访消费者的关注；也吸引了受访消费者的关注；51【本项目的看法本项目的看法】若万商引入美食广场，可以承受的客若万商引入美食广场，可以承受的客单价范围、期望本案的餐饮类型单价范74、围、期望本案的餐饮类型 对于本项目的看法对于本项目的看法美食广场客单价、期望餐饮类型美食广场客单价、期望餐饮类型 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%15以下 15-20 20-30 30-50 50-100 美食广场客单价区域消费者表示以美食广场客单价区域消费者表示以1515-2020元元/次次占比占比最高最高，占比占比2828%以上以上，其次为其次为2020-3030元元/次次，占比超过占比超过2525%；0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%大众消费 环境好 早餐类 特色餐饮 快餐类 自助类餐饮 对于本75、案未来餐饮业态的需求对于本案未来餐饮业态的需求，2525%客户消费群体客户消费群体认为应该以认为应该以大众消费大众消费；消费者提到的重点关键词为：消费者提到的重点关键词为：自助自助、特色特色、快餐快餐、早餐早餐、环境；环境；52 商业街：可做适度业态升级，提升项目整体形象，以餐饮娱乐业商业街：可做适度业态升级，提升项目整体形象，以餐饮娱乐业态为主，吸引目的性消费；态为主，吸引目的性消费；专业市场：用以增加客流量、硬件适度升级、业态以商户为资源专业市场：用以增加客流量、硬件适度升级、业态以商户为资源进行合理筛选进行合理筛选 区域内商业特点：区域内商业特点：区域内直接辐射人口2.5万，目前缺乏大型76、较为集中的复合商业中心，未来商业发展机会空间较大；专业市场形象低端，未来运营的新天地业态仍然较初级，并且缺乏功能上的升级，本案未来存在全面超越竞品的机会 区域内消费者研究：区域内消费者研究：140份有效访谈，区域周边居民消费集中在兴隆及大白楼两个区域，主要驱动因素为品类齐全、普遍认为休闲娱乐业态朝阳比较缺乏，餐饮类无特色；外出就餐客单价集中在100元以下，娱乐50元以下；对本案期望很高，业态期望从超市、服装鞋帽、餐饮、儿童游乐、影院等均表示不同程度的关注；区域商业特点及区域消费者研究：区域商业特点及区域消费者研究：53 PART PART 3 3项目定位：项目整体定位及发展策略项目定位：项目整77、体定位及发展策略 PART PART 1 1背景解读：基于城市、区域、本体价值下的开发模式选择背景解读：基于城市、区域、本体价值下的开发模式选择 PART PART 2 2竞争机会：基于商业市场环境特点与区域机会下的定位方向竞争机会：基于商业市场环境特点与区域机会下的定位方向 项目解决思路项目解决思路 PART PART 4 4执行落地：各功能模块产品落位执行落地：各功能模块产品落位 54【项目定位条件回顾项目定位条件回顾】宏观经济宏观经济 商业发展商业发展 商户访谈商户访谈 消费者研究消费者研究 TEXT 本体价值本体价值 1 1、未来发展潜力较大，但短期内消费力提升幅度有限，为经济较为落后78、的四线城市，购物中心等业态目前仍需以城市最核心地段为依托；2、区域为城市重点发展西部商业节点，本案短期内仍为区域型商业中心，可做适度升级，餐饮娱乐业态可增加目的性消费频次；3、区域内可消费的场所较少，市场机会较大，对本案有较高希望，业态需求集中在餐饮、休闲娱乐、服装鞋帽等各个业态，较为符合；4、本案复合型大规模综合体，中高档住宅及大体量商业，打造中高档区域型商业中心，合理分配各功能模块的业态，形成业态内部合理互补，外部打造差异化竞争优势；55 优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）区域优势：西部城市进程节点核心区、驱车交通优势突79、出；可达性：交通便利；规模及复合型：大型城市综合体；基本生活配套齐全，生活氛围浓厚；城市商业初级阶段；非城市核心商圈节点，为区域商业中心；周边居民消费力较薄弱 机会（机会（OpportunitiesOpportunities）S S-O O：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会 W W-O O：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势 传统商业发展局限性：传统商业（步行街、百货、大卖场）整体购物环境欠佳；区域商业发展潜力较大；项目辐射区域大；短期内结合本地人口结构，以中档收入人群为本项目主力消费群，未来随着整体城市产业结构调整可逐步将消费者档次拉升；抓住区域发展契机，实现老城核心区的商业升级，80、提升区域形象；把握区域内客户，争取大西部客户，通过规划和面对不同需求的产品组合规避规划条件的劣势；威胁（威胁（ThreatsThreats）S S-T T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁 W W-T T：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁 区域内新天地等专业市场；城市规模小，对商业的支撑有限，商业容量较小，未来将会面临来自各个区域项目的竞争；充分利用项目交通优势、舒适的购物环境及现代生活的购物体验，扩大项目商业辐射范围，尽可能吸引更多的消费客流，保持项目区域性的吸引力；提升项目整体形象，与周边项目做区隔 产品定位充分符合区域居民的消费能力与消费需求 在功能分配与品牌引驻上全面超越竞81、争对手 内部能力内部能力 外部因素外部因素 项目方向研判项目方向研判 【SWOTSWOT策略导出策略导出】56 基于城市大跨步发展的轨迹之上，形基于城市大跨步发展的轨迹之上，形成朝阳西部首个综合型购物、成朝阳西部首个综合型购物、餐餐饮、娱乐休闲、居住于一体的复合商饮、娱乐休闲、居住于一体的复合商业区业区，引，引领城市化进程领城市化进程 专业市场作为回现物业，统一业态规划、合理管理及招商、形成持续的核心竞争力；专业市场作为回现物业，统一业态规划、合理管理及招商、形成持续的核心竞争力；商业街作为形象标杆，打造话题性景观节点聚集人气，以品牌连锁餐饮及娱乐为主要业态作商业街作为形象标杆，打造话题性景观82、节点聚集人气，以品牌连锁餐饮及娱乐为主要业态作为节点招商，带动人气销售；为节点招商，带动人气销售；以少量标杆品牌折扣、连锁餐饮、休以少量标杆品牌折扣、连锁餐饮、休闲娱闲娱乐等目的性商业树立项目调性，形成差乐等目的性商业树立项目调性，形成差异异化驱化驱动力动力和价值标杆和价值标杆，形成合理的人流互动；，形成合理的人流互动；品质住宅作为现金流产品，为项目商业提供客流补充，拉升项目人气；品质住宅作为现金流产品，为项目商业提供客流补充，拉升项目人气；项目整体发展战略项目整体发展战略 57 商业整体形象定位商业整体形象定位 引领区域商业新节点引领区域商业新节点 营造消费者新体验营造消费者新体验 构建休闲83、娱乐新平台构建休闲娱乐新平台 新城市新城市.休闲商业体验中心休闲商业体验中心 58 商业功能定位商业功能定位 区域居住者提供全面、区域居住者提供全面、完善之生活配套完善之生活配套 引领休闲生活方式，提升西部城市商业水平，引领休闲生活方式，提升西部城市商业水平，满足满足区域生活之零售功能区域生活之零售功能 核心功能核心功能 满足家庭、会友等满足家庭、会友等多样化之餐饮功能多样化之餐饮功能 丰富生活内容、增加生活乐趣丰富生活内容、增加生活乐趣之休闲娱乐功能之休闲娱乐功能 重要功能重要功能 59 商业消费者定位商业消费者定位 3 3公里范围内常住居民；公里范围内常住居民；家庭型购物为主；家庭型购物为84、主；习惯性消费，重复频次高习惯性消费，重复频次高；市区内居民；市区内居民；家庭购物、朋友聚会为主；家庭购物、朋友聚会为主；节假日目的性消费；节假日目的性消费；周边区县居民或旅游客户；周边区县居民或旅游客户；目的性消费，频次低；目的性消费，频次低；60 PART PART 4 4执行落地：各功能模块产品落位执行落地：各功能模块产品落位 PART PART 1 1背景解读：基于城市、区域、本体价值下的开发模式选择背景解读：基于城市、区域、本体价值下的开发模式选择 PART PART 2 2竞争机会：基于商业市场环境特点与区域机会下的定位方向竞争机会：基于商业市场环境特点与区域机会下的定位方向 产品85、落位：商业街打造方向，专业市场业态筛选、业态落位 项目解决思路项目解决思路 PART PART 3 3项目定位：项目整体定位及发展策略项目定位：项目整体定位及发展策略 61 2 2 商业街模块商业街模块 1 1 专业市场模块专业市场模块 62【专业市场发力方向专业市场发力方向】专业市场发力方向专业市场发力方向 环境升级环境升级 品牌升级品牌升级 功能升级功能升级 管理升级管理升级 合理业态筛选与分布合理业态筛选与分布 产品全面升级产品全面升级 63【功能升级方向功能升级方向】从满足客户需求、填补区域空白角度从满足客户需求、填补区域空白角度出发，考虑增加餐饮及儿童娱乐业态的升级方向出发，考虑增加86、餐饮及儿童娱乐业态的升级方向 客户期望增设业态情况客户期望增设业态情况 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%超市 服装鞋帽 餐饮 KTV 儿童游乐 影院 健身房 美容美发 咖啡厅 百货小商品 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%大众消费 环境好 早餐类 特色餐饮 快餐类 自助类餐饮 客户期望增设餐饮类型客户期望增设餐饮类型 64【功能升级功能升级美食广场美食广场】大京九快餐、时空百味、食福大京九快餐、时空百味、食福轩对项目关注度较高轩对项目关注度较高 业态业态 业态87、细分业态细分 品牌品牌 进驻意向进驻意向 客单价客单价 面积要面积要求求 备注备注 餐饮 美食广场 大京九快餐 较强 15-30元 可谈 在沈阳有7家分店，加上大型企业食堂共13家，如果有机会合作，最好在这个月进行一次深入洽谈 时空百味美食广场 较强 10-25元 2000左右 沈阳现有项目为三好街诚大数码，沈阳站，即将进驻华府天地，外地在山东有店面，合作方式是扣点，签15年的协议，1-3年，扣6%，4-6年，扣7%，7-9年，扣8%，10-15年，扣10%食福轩美食广场 较强 13-20元 1200-1500 在沈阳营业的有奥体万达，南塔华润万家，即将营业的有中海寰宇，万科浑河天地、银河城，88、如果去朝阳，接受的方式只能是联营模式，即甲方负责装修，管账，食福轩负责招商、规划及管理，租金和扣点二者取其高，签约6年以上 65【功能升级功能升级主力餐饮主力餐饮】7 7家主力餐饮店对项目关注度家主力餐饮店对项目关注度较高，其中丰汇源自助合作意向较强较高，其中丰汇源自助合作意向较强 业态业态 业态细业态细分分 品牌品牌 进驻意向进驻意向 客单价客单价 面积要面积要求求 备注备注 餐饮 主力餐饮 沈阳丰汇源火锅烤肉自助 较强 50-60元 1000-1500 在沈阳直营店有7家，即将在铁西、大东、南塔开三家店，重庆老火锅也是其旗下品牌，由于新开了三家店，去朝阳做好是合作加盟（双方投资或甲方单独投89、资）的方式，甲方提供装修、收银，丰汇源提供管理和物料配送 阿尔卑斯比萨自助 持续关注 50-60元 500 沈阳4家，大石桥、丹东、抚顺各一家，合作方式为加盟和直营都可以 涮你喜欢自助火锅 持续关注 49元 100-200 最好能够加盟合作 串姐客栈 持续关注 50-80元 500-800 在沈阳开设6家串姐客栈、1家天天和和，还有王家菜馆和稻谷香，在鞍山开设重庆故事 爱锅者火锅 持续关注 50-60元 300-600 不去店中店，考虑临街商铺，但是需要有车位，加盟店和直营店都有，具体情况要视租金而定 彤德莱火锅 持续关注 40-50元 200以上 差不多每个城市都有，朝阳已经有4家店面，如果90、条件合适，可以考虑 美津火锅花园 持续关注 40-50元 200以上 沈阳有21家店，省内扩张的战略需进一步洽谈 66【功能升级功能升级儿童体验儿童体验】北京哈皮小孩，包括儿童探索北京哈皮小孩，包括儿童探索、儿童游乐、素质拓展三大项目，需求面积、儿童游乐、素质拓展三大项目，需求面积200200-500500平平，合作方式为直营模式，进店要求较高，合作方式为直营模式，进店要求较高 分类分类 体验项目体验项目 儿童探索项目 宝贝CS、探险塔、极限攀岩、立体迷宫、绳网天地、极限滑索 儿童游乐项目 创意工坊、哈皮小镇、宝贝闯关、宝贝运动场、活力沙滩、淘气城堡 素质拓展项目 数字油画、艺术纸花、环保创作91、趣味折纸、魔法玉米、软陶 品牌品牌 进驻意向进驻意向 客单价客单价 面积要面积要求求 楼层要求楼层要求 合作方式合作方式 开店情况开店情况 哈皮小孩 持续关注 60-80元 200-500 1-3层 直营 集中商贸市场肯定不进，倾向有一定品牌经营的商场，目前在辽宁还没有正式开业的店面，沈阳的阳光100项目正在洽谈中，北方已开业店面在河北保定 67【功能升级功能升级儿童体验儿童体验】奇乐儿儿童主题公园，产品集奇乐儿儿童主题公园，产品集娱乐、健身、益智、教育为一体，面积要求在娱乐、健身、益智、教育为一体，面积要求在600600以以上，合作方式直营或加盟均可上，合作方式直营或加盟均可 品牌品牌 进92、驻意向进驻意向 客单价客单价 面积要面积要求求 楼层要求楼层要求 合作方式合作方式 开店情况开店情况 奇乐儿 儿童主题 公园 持续关注 60-100元 600 1-3层 直营/加盟 目前在辽宁沈阳有3家(天润广场店、龙之梦店、新生活购物广场店）,游乐园隶属于南京杰杰游乐设备有限公司，在全国有多家直营店和加盟店。分类分类 体验项目体验项目 儿童娱乐项目 欢乐舞台、旋转木马、贝贝乐园、阳光沙滩等 益智+健身 超级迷宫、魔法炮阵等 娱乐+教育 VIP生日屋、兴趣DIY，亲子乐园等 68【功能升级功能升级儿童体验儿童体验】上海乐之翼儿童乐园，包含项上海乐之翼儿童乐园，包含项目较多，所有项目可自由组合，93、面积要求目较多，所有项目可自由组合，面积要求500500以上以上 品牌品牌 进驻意向进驻意向 客单价客单价 面积要面积要求求 楼层楼层要求要求 合作方式合作方式 开店情况开店情况 乐之翼 儿童乐园 持续关注 30元 500 以上 1-3层 直营/加盟 和万达、华润五彩园都有合作，目前在沈阳、大连有直营店和加盟店；与商场合作模式为保底和扣点两种。项目分类项目分类 体验项目体验项目 儿童娱乐类 瀑布滑梯、旋转椰子树、旋转海豚、快乐木马、海景水床、缤纷气球屋、大球树、上下木马等 儿童探索类 跳跳屋-迷宫、螺旋桥、动物森林、快乐丛林、彩虹滚筒等 儿童科幻类 太空飞船、闪光塔、旋转地球、奇幻迷宫、时光隧94、道、旋转UFO等 儿童健身类 摇摆拳击、拳击台蹦床、高山滑雪、旋转滑梯、海洋球池等 69【功能升级功能升级儿童体验儿童体验】哈尔滨比目鱼儿童主题乐园，哈尔滨比目鱼儿童主题乐园，面积需求面积需求20002000平以上，娱乐项目较多，包括木马、小火平以上，娱乐项目较多，包括木马、小火车等大型室内游乐项目，目前企业扩张意向较强车等大型室内游乐项目，目前企业扩张意向较强 分类分类 体验项目体验项目 儿童主题乐园 大型儿童木马、室内儿童游乐园、DIY手工坊、儿童小火车、传统民间艺术米塑等 科普教育 4D飞机模拟驾驶舱、4D潜水艇模拟驾驶舱、水上摩托艇模拟机等 动漫体验 动漫社团活动等 儿童娱乐 森林小火95、车、梦幻飞椅、童话木马、公主城堡、旋转蜜罐、沙池、鱼池、胶画等 品牌品牌 进驻进驻意向意向 客单价客单价 面积要面积要求求 楼层要求楼层要求 合作方式合作方式 层高层高 开店情况开店情况 比目鱼儿童主题乐园 持续关注 60-100元 2000-10000 1-3层 直营 吊顶后层高达到3.5米 辽宁目前沈阳有一家店正在洽谈 70【品牌升级品牌升级】1818家品牌服饰品牌进驻意向测试：家品牌服饰品牌进驻意向测试：3 3家进家进驻意向较强，其他品牌表示对项目持续关注驻意向较强，其他品牌表示对项目持续关注 业业态态 业态细分业态细分 品牌品牌 进驻意向进驻意向 开店要求开店要求 决策权限决策权限 备96、注备注 服饰 运动服饰折扣 安踏 较强 80以上 区域 近期有在朝阳开折扣店计划，区域经理近期会参观项目 李宁 持续关注 90以上 朝阳 美津浓 持续关注-区域 PEAK 持续关注 80以上 区域 还需考察周边环境，对位置及人流情况较关注 鸿星尔克 持续关注 60以上 区域 目前在朝阳新玛特有地店，商业城有内店，商场内店年营业额60-70万/年，地店140-150万/年 休闲服饰 以纯 持续关注 100以上 朝阳 以纯在朝阳有两家店，对项目表示关注 佐丹奴 持续关注 80以上 区域 加盟形式 卡玛 持续关注 100以上 区域 先关注商场进驻品牌、客流，销量半年，再决定是否进驻 堡狮龙 持续关注97、 120以下 区域 唐狮 持续关注 100以下 区域 依米奴 持续关注 100以下 区域 加盟形式 摩高服饰 持续关注 200以下 区域 ITISF4艾芙斯 持续关注 100以下 区域 户外服饰 司凯乐 较强 80以上 区域 在朝阳不做直营，有加盟商就会考虑 Decathlon(迪卡侬）较强 4000 区域 整租，需求面积4000以上，需要一层，停车位不少于150个，租期是20年 TOREAD(探路者)持续关注 70-150 区域 几层都可以，3年起租 columbia(哥伦比亚)持续关注 80以上 区域 已经在兴隆开了分店，暂不考虑开第二家分店，如果未来可以考虑 REBOUNSUN(鲁滨逊)98、持续关注 50以上 区域 得看商场情况决定专柜面积，目前正在制定实体店方案，后期会增加产品种类，目前在朝阳有上装，折扣店品类还未达到，预计下半年新增品类才会上线 71【环境升级环境升级】外部环境体现文化气息，内部环境注重人外部环境体现文化气息，内部环境注重人性化、舒适度的营造性化、舒适度的营造 商场外部广场设立休憩长椅，材质铁木结合，增加质感，同时搭配人物铜像及个性雕塑小品，增加文化气息；商场内部各步行梯及扶周围设立木质长椅，体现人性化设置，休憩区及人流动线主要拐点处放置大型绿植盆栽，增添绿色气息，营造舒适的购物环境。个性雕塑小品个性雕塑小品 人物铜像、休憩人物铜像、休憩长椅长椅 木质长椅木质99、长椅 绿植盆栽绿植盆栽 72【管理升级管理升级】从管理形象、安全保障、服务质量、环境从管理形象、安全保障、服务质量、环境保障方面对运营管理进行升级保障方面对运营管理进行升级 全区禁烟：全区禁烟：为保证良好的购物环境，商场内部所有区域禁烟；服务台：服务台：设立商场服务台，方便顾客引导咨询及投诉；智能监控：智能监控：商场内部实施无死角监控，智能化监督，保障良好运营；做足安保：做足安保：加强安保管理，各出入口、人流集中区域设立设立商场安保人员，配合监控系统，保障秩序；进行品牌管理：进行品牌管理：公开每月销售额排名，对排名靠前的品牌着力宣传；建立培训机制：建立培训机制：定期进行商业培训、商业考察，完善100、商城管理团队的管理经验和体系。73【专业市场发力方向专业市场发力方向】专业市场发力方向专业市场发力方向 环境升级环境升级 品牌升级品牌升级 功能升级功能升级 管理升级管理升级 合理业态筛选与分布合理业态筛选与分布 产品全面升级产品全面升级 74【专业市场发展模式专业市场发展模式】专业市场发展模式分为产地型、专业市场发展模式分为产地型、中转型、销地型专业市场中转型、销地型专业市场 发展模式发展模式 产地型专业市场产地型专业市场 中转型专业市场中转型专业市场 销地型专业市场销地型专业市场 概念定义 商家经营的商品主要来源于本区域生产企业生产的商品的市场 市场所在区域既不是经营商品的主要生产地，也不101、是该商品的销售地，而主要作为发挥商品集散作用的中转地 商家经营的产品主要满足区域及其周边区域消费者及经销商的购买需求 形成基础 1、具有一定的产地产业资源；2、区域生产企业达到一定数量、规模；3、生产企业生产的商品类型相同或属性相似；1、商品从生产地向消费地运动路线的交通枢纽中心；2、商品从生产地向消费地运动路线的必经之路；1、受销售辐射区域的范围、消费总量及购买力水平而定；2、地段交通、经营品种、配套服务充分满足区域经营与消费需求；表现特点 1、交易中心周边有大规模的生产工厂聚集；2、上下游产业发达，纵向一体化；3、大规模的仓储物流中心；1、具有较大的体量规模，至少在20万平以上；2、交易中102、心周边具有良好的仓储及物流条件；3、交通便利，运输方式多样，运输条件发达；1、批零兼顾；2、消费者及经营户均为区域及区域周边常驻人群；3、区域消费频率高或者消费集中 辐射能力 辐射全国 辐射城市集群 辐射城市内部及周边区域 市场案例 义务小商品城、海宁皮革城 沈阳五爱市场、西柳服装批发市场 地方性建材市场 75【发展模式匹配度发展模式匹配度】产地型、中转型市场与本案匹配度产地型、中转型市场与本案匹配度较低，本案更宜做销地型专业市场较低，本案更宜做销地型专业市场 化石古玩先期已有规划，化石古玩先期已有规划，并且规模基本饱和并且规模基本饱和 其他产业缺乏基础，其他产业缺乏基础，难以形成集群化难以形103、成集群化 进入门槛低进入门槛低 业态组合相对灵活业态组合相对灵活 辐射范围要求较低辐射范围要求较低 交通辐射能力不足交通辐射能力不足 受电商冲击较大受电商冲击较大 生命力渐弱生命力渐弱 产地型市场产地型市场 中转型市场中转型市场 销地型市场销地型市场 76 业态筛选前提：业态筛选前提：销地型地方专业市场销地型地方专业市场，要充分满足当地消费需求与消费习惯要充分满足当地消费需求与消费习惯，批零兼顾批零兼顾，区域居民区域居民高频率消费场所高频率消费场所 从规避风险角度出发从规避风险角度出发，引入空白专业市场业态短期内难以完成资源整合引入空白专业市场业态短期内难以完成资源整合，并且缺乏并且缺乏客户验104、证客户验证，专业市场业态筛选应首先从现有资源出发专业市场业态筛选应首先从现有资源出发 专业市场产品全面升级 现有业态资源的合理筛选与分布 77【业态筛选业态筛选】盘点朝阳市可整合的业态资源，共盘点朝阳市可整合的业态资源，共1313个业个业态态 专业类别专业类别 业态集中分布业态集中分布 面积面积 （万）（万）面积占比面积占比 专业方向专业方向 服饰类服饰类 新华、大白楼、佳惠、中心购物 4.5 10.1%男装、女装、童装 鞋类鞋类 新华、大白楼、佳惠、中心购物、辽西鞋城 1.6 3.6%男女皮鞋、运动鞋、儿童鞋、劳保用鞋 日用百货日用百货 大白楼、中心购物、豪德、佳惠 5.9 13.2%日杂、105、饰品、小家电、日化、钟表眼镜、文体用品、工艺礼品 皮具箱包皮具箱包 新华、中心购物、佳惠、豪德 1.3 2.9%手提包、背包、单肩包、挎包、腰包、拉杆箱 化妆品化妆品 新华、中心购物、佳惠、豪德 0.8 1.8%发用品、护肤品、彩妆品、指趾甲用品、芳香品 汽配类汽配类 豪德、西梁 2.1 4.7%汽车配件、车体美容 五金机电五金机电 豪德、金太建材 6.2 13.9%五金、水暖、机电、配件 家居建材家居建材 辽西装饰材料、豪德、金太建材、竹林路、东方装饰、盘龙家私、盘龙丽景家私、盛泰装饰 11.2 25.1%灯饰、壁纸、地板、陶瓷、卫浴、洁具、门、建材 钢材钢材 钢材市场 5.5 12.3%钢106、承板、铝合金制品等 食品食品 大白楼、海鲜街、中心购物、佳惠 1.2 2.7%海鲜、粮食、肉类、副食、干果 花鸟鱼虫花鸟鱼虫 龙山商业街、柳城路四段 2.4 5.4%花卉、草木、鸟类 电子数码电子数码 圣达电脑城 0.7 1.6%家电、数码、手机、配件 纺织布艺纺织布艺 大白楼、豪德、依佳针纺、商业城地下 1.2 2.7%针织、布艺 78 专业类别专业类别 业态集中分布业态集中分布 面积面积 （万）（万）面积占比面积占比 专业方向专业方向 服饰类 新华、大白楼、佳惠、中心购物 4.5 10.1%男装、女装、童装 鞋类 新华、大白楼、佳惠、中心购物、辽西鞋城 1.6 3.6%男女皮鞋、运动鞋、儿107、童鞋、劳保用鞋 日用百货 大白楼、中心购物、豪德、佳惠 5.9 13.2%日杂、饰品、小家电、日化、钟表眼镜、文体用品、工艺礼品 皮具箱包 新华、中心购物、佳惠、豪德 1.3 2.9%手提包、背包、单肩包、挎包、腰包、拉杆箱 化妆品 新华、中心购物、佳惠、豪德 0.8 1.8%发用品、护肤品、彩妆品、指趾甲用品、芳香品 汽配类 豪德、西梁 2.1 4.7%汽车配件、车体美容 五金机电 豪德、金太建材 6.2 13.9%五金、水暖、机电、配件 家居建材 辽西装饰材料、豪德、金太建材、竹林路、东方装饰、盘龙家私、盘龙丽景家私、盛泰装饰 11.2 25.1%灯饰、壁纸、地板、陶瓷、卫浴、洁具、门、建108、材 钢材 钢材市场 5.5 12.3%钢承板、铝合金制品等 食品 大白楼、海鲜街、中心购物、佳惠 1.2 2.7%海鲜、粮食、肉类、副食、干果 花鸟鱼虫 龙山商业街、柳城路四段 2.4 5.4%花卉、草木、鸟类 电子数码 圣达电脑城 0.7 1.6%家电、数码、手机、配件 纺织布艺 大白楼、豪德、依佳针纺、商业城 1.2 2.7%针织、布艺【业态筛选业态筛选业态兼容性业态兼容性】排除业态兼容性较低的钢材排除业态兼容性较低的钢材业态业态 筛选原则：筛选原则：排除专业性较强、业态兼容性较低、会大量降低辐射人群数量的业态 79【业态筛选业态筛选形象匹配度形象匹配度】排除与项目形象匹配度较低排除与项目109、形象匹配度较低的食品、花鸟鱼虫、五金机电业态的食品、花鸟鱼虫、五金机电业态 商业形象商业形象 备选业态备选业态 项目形象项目形象 形象溢价形象溢价 花鸟鱼虫花鸟鱼虫 食品食品 电子数码电子数码 纺织布艺纺织布艺 日用百货日用百货 五金机电五金机电 皮具箱包皮具箱包 纺织布艺纺织布艺 汽配类汽配类 筛选原则：筛选原则：1.本案是包含商业的大型居住社区，因此商业应尽量避免对住宅的形象造成贬损，同时应起到提升住宅形象的作用；2.就单纯的商业形象而言，应排除会影响客户认知的低端业态 皮具箱包皮具箱包 五金机电五金机电 汽配类汽配类 服饰类服饰类 家居建材家居建材 服饰类服饰类 花鸟鱼虫花鸟鱼虫 电子数110、码电子数码 日用百货日用百货 食品食品 皮具箱包皮具箱包 家居建材家居建材 化妆品化妆品 鞋类鞋类 鞋类鞋类 80【汽配业态可行性汽配业态可行性】汽配业态中选择兼容性较强的汽车汽配业态中选择兼容性较强的汽车配饰业态作为项目的补充业态配饰业态作为项目的补充业态 4S4S店店 汽车配件汽车配件 汽车饰品汽车饰品 汽车维修汽车维修 汽配业态汽配业态 汽车保养汽车保养 汽车俱乐部汽车俱乐部 汽配业态汽配业态 业态选择参考因素业态选择参考因素 总分总分 本案本案 业态选择业态选择 业态形象业态形象 业态兼容性业态兼容性 业态面积业态面积 利用率利用率 稀缺度稀缺度 汽车俱乐部 8 8 汽车饰品 1010111、 4S店 7 7 汽车配件 7 7 汽车维修 5 5 汽车保养 5 5 汽车饰品汽车饰品 汽车保养汽车保养 汽车维修汽车维修 4S4S店店 汽车俱乐部汽车俱乐部 汽车配件汽车配件 汽配类衍生出包括汽车配件、保养、维修、4S店、俱乐部、饰品6个业态;鉴于形象、运营、面积使用效率、稀缺度等方面的综合考量，本案在汽配业态中可选择汽车配饰汽车配饰业态作为专业市场的补充业态；汽车俱乐部虽为朝阳目前稀缺业态，但从外部形象与项目整体形象匹配度以及行业聚集度上考虑，不建议设置该业态不建议设置该业态;81【业态筛选业态筛选消费者需求消费者需求】日用百货消费需求最为旺盛日用百货消费需求最为旺盛，其次为服饰类，其次112、为服饰类 消费者消费倾向分析消费者消费倾向分析 监测地点：监测地点：大白楼、佳惠商场、豪德广场、市中心购物商场 监测形式：监测形式：在商场客流高峰期，对典型业态同一时段进行10分钟客流量监测 监测结论：监测结论：抽样监测结果表明，佳惠百货客流量最大，监测业态中，日用百货类、服饰类光顾人次最多 监测商场名监测商场名称称 服饰类服饰类 鞋类鞋类 家居建材家居建材 纺织布艺纺织布艺 日用百货日用百货 皮具箱包皮具箱包 化妆品化妆品 合计合计 豪德广场 6 21 10 47 14 98 大白楼商场 75 56 27 112 25 295 佳惠百货 107 75 227 52 37 498 市中心商场 113、92 45 158 42 47 384 合计 280 176 21 37 544 94 123 1275 82【业态筛选业态筛选商户升级意愿商户升级意愿】家居建材类商户规模扩充家居建材类商户规模扩充意愿较强，日用百货、服饰类商户环境升级意愿较强意愿较强，日用百货、服饰类商户环境升级意愿较强 豪德广场、大白楼、中心购物百货、服装类商户 豪德广场、金太建材城建材类客户 搬迁搬迁 经营环境升级 经营规模升级 开设分店开设分店 商户访谈语录商户访谈语录 访谈对象：访谈对象：大白楼商场3F商铺老板 语录还原：语录还原：大白楼营业20多年了，我在这也做了5年买卖了，这是朝阳最有人气的地方了，就是环境太差了114、，要是有环境更好的商铺，我会考虑的，感觉万商那块还是有潜力的，不过那个项目拖太长时间了 访谈对象：访谈对象：豪德西区灯饰店铺老板 语录还原语录还原：万商之前一直有关注的，本来想在那开个分店的，但是后来就没消息了，干我们这行每家有几个分店都是很正常了，我们家在华艺灯饰城里还有个分店，万商以后去不去还得看情况 商户访谈语录商户访谈语录 83【业态筛选业态筛选商户进驻意向商户进驻意向】369369个商户抽样调查，其个商户抽样调查，其中中5151个商户有明确进驻意向，个商户有明确进驻意向，162162个商户表示对项目持个商户表示对项目持续关注，续关注，156156个客户无意向进驻个客户无意向进驻 商户115、抽样访谈商户抽样访谈 访谈地点：访谈地点：豪德广场、竹林路、东方装饰材料城、金太建材市场、盛泰装饰材料城、辽西装饰材料城、盘龙家私、圣达电脑城、商业城、佳惠、大白楼、盘龙家私、光明商贸、辽西鞋城、新华时尚地下等 访谈方式：访谈方式：商铺走访、电话访谈 商户数量：商户数量：369个 业态业态 访谈商户个数访谈商户个数 进驻意向进驻意向 有明确意向有明确意向 持续关注持续关注 无意向无意向 家居建材类 油漆化工 14 2 4 8 家具 30 9 10 11 门 22 2 9 11 地板 25 3 10 12 陶瓷卫浴 10 1 1 8 灯饰 20 3 12 5 窗帘 21 1 11 9 床上用品 116、16 8 4 4 壁纸 22 6 9 7 纺织布艺 17 2 6 9 汽车配饰 7 1 0 6 皮具箱包 20 2 11 7 服饰类 25 2 17 6 化妆品 16 3 7 6 电子数码 34 0 9 25 鞋品 19 3 8 8 日用百货 51 3 34 14 合计合计 369369 5151 162162 156156 84【进驻意向测算进驻意向测算】软装家居类商户进驻意向较强，电子软装家居类商户进驻意向较强，电子数码类商户进驻意向最低数码类商户进驻意向最低 16%28%15%16%9%23%14%40%27%15%10%18%19%22%5%19%17%0%5%10%15%20%25%117、30%35%40%45%油漆化工 家具 门 地板 陶瓷卫浴 灯饰 窗帘 床上用品 壁纸 纺织布艺 汽车配饰 皮具箱包 服饰类 化妆品 电子数码 鞋品 日用百货 建材类 软装家居类 测算前提：参照访谈的369个样本数据，有明确进驻意向的客户按照70%进驻率测算，持续关注的客户按照20%进驻率测算，无意向客户按照0进驻率计算；业态进驻率=（明确进驻意向客户数量*0.7+持续关注客户数量*0.2）/总访谈客户数量 85【业态细分业态细分】软装家居类客户对本项目关注度更高，同软装家居类客户对本项目关注度更高，同时需求与本案更为匹配时需求与本案更为匹配 分类分类 建材类建材类 软装家居类软装家居类 品类118、 瓷砖、石膏、门窗楼梯、地板、五金工具、卫浴洁具等 灯饰照明、窗帘、床上用品、壁纸挂画、小家具、饰品花艺等 销售方式 偏重于批量销售 偏重于零散销售 消费频次 较低，主要在房屋基础装修时消费 较高，更新换代需求更加旺盛 商业形象 较差 较好 硬件需求 对入口处装修要求高，整体需求面积较大，对仓储物流要求较高，多选择独立门市 运输更为灵活，对仓储要求较低，在购物中增加消费者的体验感，更适于集中式商业体物业 进驻意向 较低 较高 86【业态筛选总结业态筛选总结】软装家居、日用百货、服饰类为项目软装家居、日用百货、服饰类为项目发展核心业态，皮具箱包、鞋类、纺织布艺、化妆品、发展核心业态，皮具箱包、鞋119、类、纺织布艺、化妆品、汽车配饰为重要补充业态汽车配饰为重要补充业态 日用百货日用百货 软装家居软装家居 服饰类服饰类 五金机电 食品 招商运营可行性 消费者吸引力 核心业态核心业态 重要补充业态重要补充业态 不鼓励发展不鼓励发展业态业态 皮具箱包 高高 低低 高高 花鸟鱼虫 电子数码 纺织布艺 钢材 化妆品 鞋类 汽车配饰 87【D D馆已成交客户分析馆已成交客户分析】前期成交客户较为分散，前期成交客户较为分散，36%36%的的客户并无明确的经营意向，业态聚集度不高客户并无明确的经营意向，业态聚集度不高 家居建材 3%服饰类 22%化妆品 3%日用百货 14%皮具箱包 2%鞋类 1%针织布艺 120、9%投资 10%无明确意向 36%D馆成交客户构成 0 5 10 15 20 25 30 35 化妆品 皮具箱包 日用百货 日用百货 针织布艺 家居建材 服饰类 皮具箱包 日用百货 针织布艺 鞋类 家居建材 服饰类 日用百货 针织布艺 鞋类 一层 二层 三层 四层 自营客户业态构成情况 选取D馆前期成交202个客户样本做分析：无明确意向客户占比最高，达到36%，投资类客户占10%，有明确经营意向客户仅占54%，其中，服饰类、日用百货类及针织布艺类占比较高；选取其中109个有明确经营意向的客户样本分析：各个楼层业态分布较为混乱，部分业态兼容性较差；88 红星美凯龙 J馆 家世界 D馆 淘世界 经121、营方向：品牌家居 功能定位：奠定项目高端形象，发挥主力店牵引优势 客户定位：城市中高端消费者 档次差异、业态互补 业态差异、优势互补 经营方向：家庭多频次消费为主、增加餐饮娱乐及空白业态，提升差异化竞争优势 功能定位：充分满足家庭消费需求，发挥先期开业的人气聚集作用 客户定位：城市三口之家为主 经营方向：以“淘宝、淘货”为主题 功能定位：品类丰富度高，满足城市居民各项日常生活所需 客户定位：城市中低端消费者 专业市场经营方向：专业市场经营方向：89 楼层楼层 设计原则设计原则 业态布局业态布局 1F1F 品牌LOGO做外部展示，聚焦目光，提升形象，内接商铺与外接门市业态相衔接，成为客户最先光顾122、的目的性消费与最后光顾的连带性消费楼层 品牌折扣店、休闲、户外、外贸尾货服装 2F2F 儿童娱乐设施应符合消防要求，尽量安放在3F以下，以母婴用品、玩具做填充业态，以产生业态互动 童装、玩具、儿童体验、母婴用品 3F3F 布置需要较大经营面积，并且承租能力较低的业态 纺织布艺、窗帘、床上用品、家居服饰 4F4F 灯饰照明、壁纸挂画、家饰摆件、室内花艺 5F5F 以美食广场满足商户、消费者餐饮需求，以主力餐饮带动目的性消费 主力餐饮、美食广场【J J馆业态布局馆业态布局】90 外贸服饰外贸服饰 名品折扣名品折扣 1F1F 家。家。追求经济。追求经济。91 2F2F 儿童服装儿童服装 儿童娱乐儿童123、娱乐 家。家。因孩子快乐而更快乐。因孩子快乐而更快乐。92 3F3F 家。家。温暖而有格调。温暖而有格调。床上用品床上用品 纺织布艺纺织布艺 家居服饰家居服饰 93 4F4F 家。家。缤纷而富情调。缤纷而富情调。灯饰照明灯饰照明 家居摆件家居摆件 室内花艺室内花艺 94 5F5F 美食广场美食广场 品牌餐饮品牌餐饮 家。家。应有的美食味道。应有的美食味道。95 业态业态 访谈商户访谈商户个数个数 进驻意向进驻意向 业业态面积可吸纳面积计算态面积可吸纳面积计算 有明确有明确意向意向 持续关持续关注注 无意向无意向 业态进驻率业态进驻率 现有各业态总面现有各业态总面积积(万万)可可吸纳业态面积吸纳124、业态面积(万万)市内客户市内客户占比占比 拟定业态面拟定业态面积积 (万万)灯饰灯饰 20 3 12 5 0.23 0.8 0.18 0.8 0.23 窗帘窗帘 21 1 11 9 0.14 0.7 0.10 0.12 床上用品床上用品 16 8 4 4 0.40 0.3 0.13 0.16 壁纸壁纸 22 6 9 7 0.27 0.5 0.15 0.18 童装童装 20 4 10 6 0.24 0.5 0.12 0.15 纺织布艺纺织布艺 17 2 6 9 0.15 1.2 0.18 0.23 主要业态面积测算主要业态面积测算 【主要业态面积测算主要业态面积测算】测算前提：未来本项目可吸纳现125、有客户资源占比为80%业态进驻率=（明确进驻意向客户数量*0.7+持续关注客户数量*0.2）/总访谈客户数量 可吸纳业态面积=现有各业态总面积*业态进驻率 拟定业态面积=可吸纳业态面积/0.8 96 J J倌倌-1F1F业态分布：主力店、外贸尾货、便民服务业态业态分布：主力店、外贸尾货、便民服务业态 便民服务业态便民服务业态 主要经营品类：餐饮、洗衣店、理发店、超市主要经营品类：餐饮、洗衣店、理发店、超市 主力店主力店 主要经营品类：品牌折扣店主要经营品类：品牌折扣店 【业态设计原则业态设计原则】临街店铺面积较大，沿街展示力强，业态以品牌折扣店形式为主，临街店铺面积较大，沿街展示力强，业态以品126、牌折扣店形式为主，北侧商铺临近住宅，展示力较差，北侧商铺临近住宅，展示力较差，宜选择便民类服务业态；宜选择便民类服务业态；外贸尾货商品款式较为时尚，与品牌店能够有较好的业态衔接，并且价格较为低廉，能够聚集人气。外贸尾货商品款式较为时尚，与品牌店能够有较好的业态衔接，并且价格较为低廉，能够聚集人气。外贸尾货外贸尾货 主要经营品类：服装、皮具、箱包主要经营品类：服装、皮具、箱包 97 J J倌倌-2F2F业态分布：业态分布：童装、玩具、儿童体验、母婴用品童装、玩具、儿童体验、母婴用品 【业态设计原则业态设计原则】儿童专属楼层，以儿童娱乐业态吸引客流，同时兼顾童装、玩具等易产生连带消费的业态，以母婴127、用品儿童专属楼层，以儿童娱乐业态吸引客流，同时兼顾童装、玩具等易产生连带消费的业态，以母婴用品作为重要的填充业态；作为重要的填充业态；各细分下业态布局要避免视线遮挡的同时达到业态互动；各细分下业态布局要避免视线遮挡的同时达到业态互动；童装童装 业态划分面积：业态划分面积：约1500 主要经营品类：主要经营品类：儿童服装、儿童鞋帽 儿童玩具儿童玩具 业态划分面积：业态划分面积：约400 主要经营品类：主要经营品类：玩具、文具、儿童体育用品 母婴用品母婴用品 业态划分面积：业态划分面积：约650 主要经营品类：主要经营品类：孕妇服装、孕妇生活用品、婴儿玩具、婴儿生活用品 儿童体验儿童体验 业态划分128、面积：业态划分面积：约1000 主要经营品类：主要经营品类：儿童娱乐设施、培训室、图书室 98 J J倌倌-3F3F业态分布：纺织布艺、窗帘、床上用品、家居业态分布：纺织布艺、窗帘、床上用品、家居服饰服饰 纺织布艺纺织布艺 业态划分面积：业态划分面积：约2350 主要经营品类：主要经营品类：针纺、布料 床上用品床上用品 业态划分面积：业态划分面积：约1600 主要经营品类：主要经营品类：床单、枕头、靠垫、被褥 窗帘窗帘 业态划分面积：业态划分面积：约1200 主要经营品类：主要经营品类：窗帘、窗帘用品【业态设计原则业态设计原则】以家纺类产品作为经营业态，业态布局规整，四类业态在中心扶梯区域均可129、视，注重核心区域大面积店以家纺类产品作为经营业态，业态布局规整，四类业态在中心扶梯区域均可视，注重核心区域大面积店铺的合理分配；铺的合理分配；以家居服饰作为填充业态，保证业态丰富度；以家居服饰作为填充业态，保证业态丰富度；家居服饰家居服饰 业态划分面积：业态划分面积：约700 主要经营品类：主要经营品类：睡衣、睡裙等家居服饰 99 J J倌倌-4F4F业态分布：灯饰照明、壁纸挂画、家饰摆件、业态分布：灯饰照明、壁纸挂画、家饰摆件、室内花艺室内花艺 灯饰照明灯饰照明 业态划分面积：业态划分面积：约2350 主要经营品类：主要经营品类：灯具 室内花艺室内花艺 业态划分面积：业态划分面积：约750 130、主要经营品类：主要经营品类：花艺、花瓶 壁纸挂画壁纸挂画 业态划分面积：业态划分面积：约1850 主要经营品类：主要经营品类：壁纸、墙纸、挂画 家饰摆件家饰摆件 业态划分面积：业态划分面积：约900 主要经营品类：主要经营品类：小家具、家居摆件【业态设计原则业态设计原则】整层以家饰类产品作为经营业态，灯饰照明为主力业态，在中心区域注重业态的融合，注重室内花艺、整层以家饰类产品作为经营业态，灯饰照明为主力业态，在中心区域注重业态的融合，注重室内花艺、家饰摆件业态的充分展示，提升整体业态形象；家饰摆件业态的充分展示，提升整体业态形象；100 J J倌倌-5F5F业态分布：主力餐饮、美食广场业态分布131、：主力餐饮、美食广场 主力餐饮主力餐饮 业态划分面积：业态划分面积：约3500 美食广场美食广场 业态划分面积：业态划分面积：约2350【业态设计原则业态设计原则】美食广场是主要的目的性消费业态，未来将有大批客流导入，将美食广场布局于楼层北侧，可提升品牌美食广场是主要的目的性消费业态，未来将有大批客流导入，将美食广场布局于楼层北侧，可提升品牌餐饮区域的消费氛围，实现人气带动餐饮区域的消费氛围，实现人气带动 101【价格定位价格定位租金定位租金定位】租金定位：采用市场类比法 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 豪德广场 盘龙家私 金太建材 华艺灯饰 辽西装饰 东方装132、饰 盛泰装饰 辽西鞋城 依佳针纺 市场水平：30-50元/平米/月 考虑项目初期入市需要一段养商期，初期入市租金应不高于市场平台水平 建议商业租金：建议商业租金：3030-5050元元/平米平米/月月 租金租金定价建议定价建议 102【价格定位价格定位销售定价销售定价】租售价格定位支持租售价格定位支持 按照租金反推法，租金按40元/平米/天，投资回报率按7%计算，销售均价为：40元/平/月12/7%=6857元/建议商业售价：均价建议商业售价：均价70007000元元/平平 销售销售定价建议定价建议 租金定位：采用市场类比法 销售定价：以投资回报率反推法进行计算 103 2 2 商业街模块商业133、街模块 1 1 专业市场模块专业市场模块 104【商业街规划设计原则商业街规划设计原则】原则一：原则一：规划分区整体相融：规划设计上将商业街、专业市场、住宅不同功能属性的产规划分区整体相融：规划设计上将商业街、专业市场、住宅不同功能属性的产品区隔，但在整体建筑风格设计上要保证关联性；品区隔，但在整体建筑风格设计上要保证关联性；原则二：原则二：利用目的性消费业态拉动区域消费群体，挖掘整体商业价值最大化，全面提升利用目的性消费业态拉动区域消费群体，挖掘整体商业价值最大化，全面提升销售物业溢价，同时与专业市场、住宅消费者形成客流共享；销售物业溢价，同时与专业市场、住宅消费者形成客流共享；原则三：原则134、三：注重内部街区的设计感与参与感，业态功能的相互匹配性及聚合度；注重内部街区的设计感与参与感，业态功能的相互匹配性及聚合度；原则四：原则四：建议增强目标客户的参与度及话题性景观吸引；建议增强目标客户的参与度及话题性景观吸引；105【业态落位业态落位】H5 H4 H3 H2 H1 12#停车场停车场 中山大街中山大街 潮流饰品、化妆品、小商品潮流饰品、化妆品、小商品 车体美容车体美容 精品家居饰品精品家居饰品 娱乐娱乐 11#中式正餐中式正餐 休闲餐饮休闲餐饮 休闲餐饮休闲餐饮 主力餐饮主力餐饮 潮流服饰潮流服饰 5#6#7#8#9#10#13#快餐、甜品、咖啡厅快餐、甜品、咖啡厅 娱乐 11%135、餐饮 37%零售 38%休闲 10%车体美容 4%零售 餐饮 娱乐 休闲及其他 街区定位街区定位 业业态细分态细分 规模规模 娱乐 影院、KTV、电玩城、台球室、酒吧 6000 餐饮 一线品牌餐饮、特色休闲餐饮、大型正餐、快餐、甜品、咖啡厅 19000 零售 品牌主力店、潮流服饰、潮流饰品、化妆品、小商品、家居饰品 19500 休闲 美容美发美甲、SPA会馆、健身俱乐部、水吧、茶楼、书吧 5000 车体美容 洗车、汽车配饰、汽车美容 2000 商业街业态占比 106【娱乐业态娱乐业态】选择中央核昭示性较差的选择中央核昭示性较差的H3H3、H4H4排布娱乐排布娱乐业态，提升商业氛围及商业档次，带136、动人气业态，提升商业氛围及商业档次，带动人气 业态业态 细分细分 面积（）面积（）数量数量 娱乐娱乐 影院 2500-3000 1 KTV 800-1000 1 酒吧 200-500 2-3 电玩 600-800 1 台球室 300-400 1 总计总计 6000 6-7 H5 H4 H3 H2 H1 12#停车场停车场 中山大街中山大街 娱乐娱乐 11#中式正餐中式正餐 5#6#7#8#9#10#13#107【餐饮业态餐饮业态】以一线品牌做牵引，配以特色休闲餐饮、以一线品牌做牵引，配以特色休闲餐饮、大型正餐、快餐、甜品、咖啡厅等餐饮业态，总体量大型正餐、快餐、甜品、咖啡厅等餐饮业态，总体量1137、900019000平平 业态业态 业态细分业态细分 面积（）面积（）店铺数量店铺数量 面积面积 餐饮餐饮 一线品牌餐饮 400 1 400 特色休闲餐饮 200-1000 10-15 10000 大型正餐 500-1000 8-10 6000 快餐、甜品、咖啡厅 100-300 10-12 2600 总计总计 29-38 19000 12#停车场停车场 中山大街中山大街 11#特色休闲特色休闲餐饮餐饮 特色休闲特色休闲餐饮餐饮 一线品牌餐饮一线品牌餐饮 5#6#7#8#9#10#13#快餐、甜品、咖啡厅快餐、甜品、咖啡厅 大型正餐大型正餐 大型正餐大型正餐 设计原则：13#东侧商业：位于项目主138、路口，昭示性最佳，具有提升项目整体形象与地标形象作用，引进必胜客或麦当劳等主力餐饮，带动城市目的性消费；H2、H5：与娱乐、零售为一体，设置具有一定特色，带动城市目的性消费的休闲餐饮业态；9-10#南侧底商、11#北侧底商：临街，通达性较好，设置适于商务宴请与家庭大型聚会为主的中式正餐业态；11#南侧底商：与SOHO产品一定互动，承接一定配套功能，并作为餐饮业态的补充，主要以快餐类、甜品、咖啡为主 H5 H4 H3 H2 H1 108【零售业态零售业态】以品牌主力店、潮流服饰、饰品等小商品以品牌主力店、潮流服饰、饰品等小商品、家居饰品作为主营业态，规划总体量、家居饰品作为主营业态，规划总体量1139、950019500平平 12#停车场停车场 中山大街中山大街 潮流饰品、化妆品、小商品潮流饰品、化妆品、小商品 家居饰品家居饰品 11#潮流服饰潮流服饰 5#6#7#8#9#10#13#业态业态 细分细分 面积（）面积（）数量数量 合计（）合计（）零售零售 品牌主力店 150-300 20-25 5000 潮流服饰 50-200 30-40 5000 潮流饰品、化妆品、小商品 80-120 80左右 8000 家居饰品 80-100 15左右 1500 总计总计 145-160 19500 设计原则：12#南侧底商：临近中山大街，昭示性较好，排布品牌主力店能够提升项目整体形象；H1：排布潮流服140、饰业态，更易与餐饮娱乐业态产生互动，作为连带性消费产品；5-8#南侧底商、9-10#北侧底商：整个街区体量较大，选择潮流饰品、化妆品与一些业态兼容性较好的小商品业态作为填充业态；7-8#北侧底商：距离DJ馆较近，能够产生一定的业态互动，排布家居饰品业态能够较好的实现业态补充 H5 H4 H3 H2 H1 109【休闲及其他服务业态休闲及其他服务业态】根据地块优势，以休闲等业态根据地块优势，以休闲等业态做适当业态补充做适当业态补充 H5 H4 H3 H2 H1 12#停车场停车场 中山大街中山大街 车体美容车体美容 11#中式正餐中式正餐 5#6#7#8#9#10#13#业态业态 细分细分 面积141、（）面积（）数量数量 合计（）合计（）休闲休闲 美容美发美甲 100-300 5-7 4000 SPA会馆/瑜伽会馆 500-1000 1-2 健身俱乐部 500-1000 1 水吧、茶楼、书吧 100-300 3-5 1000 车体美车体美容容 洗车、汽车配饰、汽车美容 100-300 7-10 2000 总计总计 17-25 7000 设计原则：12#北侧底商：依托SOHO公寓的商务氛围及良好的商业形象，打造城市休闲业态；5-6#北侧底商：临近停车场，可以为客户提供汽车服务；110【商业街经营分布商业街经营分布】租售并举，节点招商租售并举，节点招商 在项目最初的阶段引入中央核心需要较大楼面142、的租户，使项目商业的设计可以配合他们的实际需要。吸引各类大型餐饮商家入住优先选择的对象，可以尽早与之达成协议，但在吸引餐饮主力店的时候要严格按楼层商家配置图进行；有针对性的向连锁式的租户进行推广和招商。“格调街区”租户将继主力承租群之后租用策略性的位置，以作为吸引人流的商户。在寻找商家的时候，需要特别控制商家的品牌档次，符合街区定位的品牌商家才能进入；“炫彩街区”商铺作为现金流商铺，主要以实现现金流为主，实现高利润为主要目的；主力承租群招商先行，同时配合中型租户针对性推广，可实现较高利主力承租群招商先行，同时配合中型租户针对性推广，可实现较高利润的现金流铺位，将面积做小，以较高单价出售润的现金143、流铺位，将面积做小，以较高单价出售 111【外立面外立面】整体采用现代风格，注重几何形状拼接，富整体采用现代风格，注重几何形状拼接，富于色彩变幻于色彩变幻 中央核街区建筑中的电影院、KTV外立面以大面积深色石材为主，加以几何形状钢材装饰点缀 住宅底商外立面以深色石材为主，与上盖物业形成差异化，搭配大面积玻璃橱窗；112【主题广场主题广场】东侧入口广场建议修建互动性强的娱乐型东侧入口广场建议修建互动性强的娱乐型游戏喷泉，增强话题性及驻足性游戏喷泉，增强话题性及驻足性 113【主题广场主题广场】西侧入口广场建议修建时尚雕塑广场，以西侧入口广场建议修建时尚雕塑广场，以创意雕塑聚集人气创意雕塑聚集人气144、 114【空中连廊空中连廊】中央商业街适当采用开放式空中连廊设计中央商业街适当采用开放式空中连廊设计，增加立体感，同时连廊处可设立广告位，增加立体感，同时连廊处可设立广告位 若为二三层独立经营，商业街区部分需设置一定数量的连廊，但不建议设置过多，以免给消费者带来压迫感；115【外摆空间外摆空间】做足餐饮业态外摆空间，营造开放式就餐做足餐饮业态外摆空间，营造开放式就餐、休憩环境、休憩环境 116【门面设计门面设计】商铺招牌赋予个性化设计，沿街展示面注商铺招牌赋予个性化设计，沿街展示面注重色调与造型的变幻，增加顾客记忆点及购物风情重色调与造型的变幻，增加顾客记忆点及购物风情 117【导视牌导视牌】145、入口广场及各内部街区端口处安放导视牌，入口广场及各内部街区端口处安放导视牌，增加时尚的造型设计，提升商业娱乐氛围增加时尚的造型设计，提升商业娱乐氛围 118【休憩空间休憩空间】公共区域休憩空间搭配绿植，适当加入水公共区域休憩空间搭配绿植，适当加入水景，凸显风情化消费体验景，凸显风情化消费体验 119【地面铺装地面铺装】地面铺装图案注重细节的连接，以及色彩地面铺装图案注重细节的连接，以及色彩与图案的变化，增加购物趣味性与图案的变化，增加购物趣味性 花池与路面的交接花池与路面的交接 入口广场采用有机玻璃地灯装饰，增加时尚现代感入口广场采用有机玻璃地灯装饰，增加时尚现代感 下水处理下水处理 不同地砖146、样式的拼接组合增加步行乐趣不同地砖样式的拼接组合增加步行乐趣 120【景观小品景观小品】创意设计的雕塑小品搭配绿植景观，打造创意设计的雕塑小品搭配绿植景观，打造景观街区，营造休闲生活氛围景观街区，营造休闲生活氛围 121 世联核心价值观世联核心价值观 因团队而强大 因做足功课而专业 因郑重承诺而有信誉 因为客户发掘价值、降低交易成本而解决中国房地产问题 Thank you!Thank you!122【附件附件 世联资源导入世联资源导入】123【餐饮业态餐饮业态】3 3个美食广场品牌，个美食广场品牌，1414个单体店品牌个单体店品牌 业态业态 业态细分业态细分 品牌品牌 开店要求开店要求 人均消147、费人均消费 辽宁店面辽宁店面 餐饮餐饮 美食广场美食广场 食福轩美食广场 1200-1500 13-15元 沈阳5家店面 时空百味美食广场 2000左右 10-25元 沈阳3家店面 大京九快餐-15-29元 沈阳7家店面 单体店单体店 彤德莱火锅 200以上 40元左右 差不多每个城市都有 豪客来 400 60元左右 沈阳、大连，盘锦，抚顺，丹东 美津火锅花园 200以上 40-50元 沈阳有21家店 沈阳丰汇源火锅烤肉自助 1000-1500 50-60元 沈阳 串姐客栈 500-800 800-100元 沈阳 金汉斯自助烤肉 1000-1500 50-60元 沈阳4家，大连5家，丹东1家 148、阿尔卑斯比萨自助 500 60左右 沈阳4家，大石桥、丹东、抚顺各一家 韩盛烤肉自助 500-600 60左右 沈阳5家店 涮你喜欢自助火锅 100-200 49元/位 沈阳7家 比尔森健康烤肉自助 1500-5000 50元 沈阳1家，朝阳1家 百度烤肉/原始烤肉 200平以上 50左右 沈阳店很多 川人百味 200 50元 沈阳不到10家店 一茶一坐 100以上 60元以上 沈阳有5家左右 爱锅者火锅 300-600 55元 辽宁省总共有130多家店，沈阳有20多家店 124【娱乐业态娱乐业态】2 2个个KTVKTV品牌，品牌，4 4个电影院品牌，个电影院品牌，4 4个儿童娱个儿童娱乐品牌149、乐品牌 业态业态 业态细分业态细分 品牌品牌 开店要求开店要求 人均消费人均消费 辽宁店面辽宁店面 娱乐娱乐 KTV 麦酷 1000-6000 纯歌派对 800以上 影院 米高梅影业 2500以上 大连 华臣影院 3000以上 60 大连有10多家，沈阳有3家（南塔、华府、千盛）大地影院 3000以上 60 辽宁店面共10余个 星美国际影城 3000以上 60 在沈阳有两家（长青店、大悦城店）儿童体验 哈皮小孩 200-500 60-80元 无 奇乐儿 600 60-100 沈阳有3家(天润广场店、龙之梦店、新生活购物广场店）乐之翼 500以上 30元 和万达、华润五彩园都有合作，目前在沈阳、150、大连有直营店和加盟店 比目鱼 2000平以上 60-100元 125【大型卖场大型卖场】店名店名 面面积（）积（）人均消人均消费（元）费（元）对楼层要求对楼层要求 现租金现租金 （元（元/平平/天）天）期望租金期望租金 备注备注 衣世界服装批发 4000+80 最好1楼 约4-6元 看项目位置和朝阳总体租金水平而定 总部在西柳，目前在辽宁省逐渐扩增连锁店，所有店面全是直营模式，而且与商场合作是纯租赁模式 火狐狸服装批发 1500+40 最好1楼 1元 低端路线，期望较低租金 总部在西柳，在辽宁省内有40余家连锁店，准备走向全国。朝阳目前有一家连锁店，商品档次稍低，所有店面均为直营模式，与商场合151、作为纯租金模式 迪卡侬 4000+100-150 整层租赁，需求面积4000以上，需要一层，停车位不少于150个，在辽宁目前共6家营业店面，鞍山与抚顺有两家店面在建 屈臣氏 300-500 50-100 1层 扣点5%-7%最好是一层临街门市 126【附件附件 茶城业态可行性研究茶城业态可行性研究】127【中国茶区分布中国茶区分布】中国的产茶区主要分为西南茶区、华中国的产茶区主要分为西南茶区、华南茶区、江南茶区及江北茶区四大茶区南茶区、江南茶区及江北茶区四大茶区 【西南茶区西南茶区】位于中国西南部，是最古老的茶区，茶树原产地的中心，包括贵州、四川，云南中北部和西藏东南等地。主要产黑茶（云南普洱152、比较出名）、绿茶、红茶；【华南茶区华南茶区】包括广东中南部、广西壮族自治区、福建东南部、海南、云南南部等地，是中国最适宜茶树生长的地区，著名的有安溪铁观音、黄金桂，广东英德红茶、凤凰水仙，广西自治区六堡茶，海南白沙绿茶等，台湾冻顶乌龙、白毫乌龙等；【江南茶区江南茶区】包括浙江、湖南、江西和安徽南部、江苏、湖北南部等地，是中国主要茶叶产区。著名的有西湖龙井、洞庭碧螺春、君山银针、黄山毛峰、江苏碧螺春等；【江北茶区江北茶区】江北茶区位于长江中、下游北岸，包括河南、陕西、甘肃、山东等省和皖北、苏北、鄂北等地。江北茶区主要生产绿茶。著名的茶叶有：六安瓜片、紫阳毛尖、信阳毛尖、霍山黄大茶等。128【行业153、发展行业发展】茶叶行业目前多、乱、弱的特点导致了整茶叶行业目前多、乱、弱的特点导致了整个行业的无序竞争和低层次竞争，消费者购买缺乏依据个行业的无序竞争和低层次竞争，消费者购买缺乏依据和方向和方向 由于历史、地理原因，我国茶叶种类众多，大约有上千种茶叶，仅名茶就有两百种左右，而每一种茶叶因采摘时节、产地又可分出众多子类；与茶叶种类多相对应的就是我国从事茶叶种植、加工的企业数量众多，分布广泛，据统计我国目前有大约8000万茶农，7万家茶企；多：茶叶种类多，行业企业多多：茶叶种类多，行业企业多 近年来，各地大建茶叶城、茶叶批发市场，市场出现供过于求，结果导致市场内商户的销量和利润越来越薄，而且批发市154、场由个体商户组成，自身所普遍存在的散、乱、杂和不易监管等特点，价格行业规范不足，常出现“天价茶”等情况，管理的松懈也导致食品行业普遍推行QS认证在茶叶行业也得不到有效执行；我国现行茶叶品质标准中，关于茶叶的感官品质都采用定性语言描述，消费者难以理解和应用，致使标准在交易定价中很难发挥作用，形成实施上的标准缺失情况；行业内还存在假冒伪劣、农药残留超标的情况也严重影响了行业形象和消费者的消费需求，行业管理的混乱直接导致了消费者选择的障碍，降低消费者对产品的信任度；乱：管理无序，标准缺失乱：管理无序，标准缺失 我国茶叶企业数量虽多，但多数都非常弱小，规模上亿的企业屈指可数，而且没有能够主导行业发展的155、企业。2008年，7万家茶企共实现茶叶总产值300亿元人民币，而同年仅联合利华立顿一家茶业年产值即达到230亿元人民币；我国多数企业还处于小规模、分散经营的阶段，采用传统粗放经营模式，通过分布在各地的同乡和批发商销售。产品也主要依靠散装形式销售，茶企普遍缺乏品牌意识。目前我国有7万家茶厂，注册了自己品牌名称的还不到1000家；弱：企业实力弱，品牌意识弱弱：企业实力弱，品牌意识弱 129【茶城运营模式及发展趋势茶城运营模式及发展趋势】【传统经营模式传统经营模式】大多是包租模式，即茶城主办方通过招商收取租金，从中赚取租金的差价，或者房地产开发商开发建设茶城后，以较优惠的价格招租引进茶商开店。【创新156、模式创新模式】近年来各地茶城出现了全新的经营模式，这种模式近似于红星美凯龙的经营模式，项目投入使用前实行统一招商，分户按月/年收取租金；开发商成立专业团队，负责后期的营运管理，包括统一广告宣传，统一定期举办茶艺活动等。宣传费用会分摊到各商户日常的管理费中，这样做增加了商户日常支出，但对其平均收益的增加也是有很大好处的。【衍生产业衍生产业】现在的很多茶城不仅仅销售茶叶，茶具买卖，古玩、字画，瓷器、玉器买卖与鉴赏，茶艺人员培训、茶道展示等通常都是茶城日常经营活动中必不可少的部分。尤其是在茶城中建立大型茶艺会所，举办国学堂传授国学知识，设立古玩、字画博物馆等，都成为了茶城新的经营方向。【发展趋势发展157、趋势】新型的茶城由于缺乏固定客群支撑，必须摒弃传统的农贸市场式的运营方式，以现代商业地产模式去运营茶城，借助大型商场的经营模式，按照一定比例从商家日常营业额中扣取费用以代替租金的收取，运营方不断地为商家的产品销售提供服务，包括统一的宣传推广和促销策划，达到和商家互利共赢的目的。130【茶城选址关注因素茶城选址关注因素】序号序号 关注因素关注因素 内容内容 1 租金政策 优惠力度、签约年限、租金涨幅等 2 物业所在位置 人流量中等偏上、便于寻找、交通方便 3 经营业态 茶城经营需包括茶叶批发买卖、茶具、古玩、字画、玉器、瓷器、茶文化演绎、人才培训等上下游资源 4 停车状况 茶城主要消费群体目前正158、越趋高端，停车状况越发重要，而且批发商货车同样需要大面积停车空间 5 格局 茶城内业态分布情况、出入口数量、平层面积、层高 6 物业 安全、卫生、制度、整体维护等方面 7 是否有仓库 最好有独立仓库，方便茶商储存货品 8 消防 茶叶易燃，消防工作需重点考虑 9 政府支持力度 开发商是否与政府有良好的关系资源，是否能够获得政府支持，获得一定的税费减免 10 其他业态要求 对商场内其他业态要求较高，由于茶叶需要较好的经营环境，所以不允许同一商场内设置其他与茶叶业态兼容性较小的业态，尤其是餐饮业态，其所产生的气味对茶叶影响较大 131【辽宁省茶城分布情况辽宁省茶城分布情况】大连大连 茶城数量：5 备159、注：茶叶专业市场共有2家，分别为金玛茶城和双兴茶城，大部分为茶品专营店或大型商场中单层经营，有江南惠茶城、福康茶城、金三角茶城等 丹东丹东 茶城数量：1 备注：该茶城名为仁鹏茶城辽宁旗舰店，为茶叶穿赢点 抚顺抚顺 茶城数量：1 备注：该茶城名为抚顺茶城，属于单层茶叶批发市场 鞍山鞍山 茶城数量：3 备注：分别为鞍山茶城、辰逸茶城和永乐茶城 茶城业态空白区域 辽宁省内茶城分布主要集中在沈阳、大连、鞍山三大城市，其他各市无此类专业市场；沈阳市茶城已初具规模，规模较大、定位高端、辐射面广，不仅提供茶叶批发业务，同时提供茶具买卖、茶叶人才培养、茶艺综合表演，及相关衍生业态展示等相关业务；大连茶叶行业发160、展较为分散，现在在营的两大茶城均较为老旧；鞍山市内茶叶市场除鞍山茶城规模较大外，其余均为大型门店形式，整体规模虽未形成规模，但相比于省内其他城市仍发展较快；辽西城市中无大型茶城在营，行业经营形式主要以小型门店形式为主。名称 建筑面积（万）成立时间 经营业态 沈阳茶城 1.2 2007年 精品名茶、茶具、礼品包装、茶文化推广及弘扬 北方茶城 2.3 2008年 高档茶具、茶包装、茶保健品、茶叶机械加工设备、茶附属产品、多功能展示厅、服务中心 五里河茶城 2 2012年 一、二层经营茶叶，三层经营茶具 鞍山辰逸茶城-2010年 茶叶、茶具经销，品茶休闲 鞍山茶城 1.5 2012年 茶叶、茶具经销161、，品茶休闲 大连金玛茶城-2005年 精品的茶叶、茶具、根雕、文玩等 沈阳沈阳 茶城数量：8 备注：东北重要的茶叶销地，辽宁茶叶市场核心聚集区，能够辐射东三省及内蒙古 132【辽宁地区茶叶市场特点及现状辽宁地区茶叶市场特点及现状】沈阳核心区近三年茶叶市场消费结构发生转变，低端市场份额下降，高端市场崛起沈阳核心区近三年茶叶市场消费结构发生转变，低端市场份额下降，高端市场崛起 辽宁省发达地区传统消费茶类是花茶,花茶作为低端大众消费品，消费量和市场份额逐年下降，市场份额已不足40%，安溪铁观音、武夷岩茶等乌龙茶已占据半壁江山，普洱茶市场份额超过10%，逐步缓慢增长。高端市场竞争中，乌龙茶占明显优势。162、辽西地区及内蒙古东部的通辽市、赤峰市等地，中低端消费的红茶较长时期内占据主要市场份额，高端茶辽西地区及内蒙古东部的通辽市、赤峰市等地，中低端消费的红茶较长时期内占据主要市场份额，高端茶普及程度较低，消费群体较小，市场份额较低普及程度较低，消费群体较小，市场份额较低 边销茶和红茶的传统消费区。目前红茶约占70%以上市场份额，年销售量超过6000吨，滇红在红茶市场中处于绝对垄断地位。红茶消费对象主要为城镇居民和农牧民，属中低档大众消费，厂商品牌众多，竞争十分激烈，利润较薄。边销茶约占20%左右的市场份额，主要消费对象草原牧民，茶叶价格较低，属传统低端消费，由国家边销计划调控供应，中央财政补助，计划163、内企业占据市场多年，企业效益较丰厚，由于财政补助和牧民传统习惯认可等因素，计划外企业很难与计划内企业竞争。随着收入水平和生活水平的不断提高，安溪铁观音、武夷岩茶等乌龙茶，信阳毛尖、黄山毛峰、龙井茶等绿茶和云南普洱茶等正在该区域兴起，已占据约10%左右的市场份额，属新兴高端消费，消费对象为收入较高人群和茶叶爱好者，利润丰厚。传统消费茶类边销茶和红茶的市场份额呈下降趋势，但红茶仍然是多数城镇居民和农牧民饮用奶茶的生活必须品，较长时期内仍将占据主要市场份额。在高端市场，乌龙茶、高香型绿茶和云南普洱茶尚属导入期，有较高知名度，但普洱茶品饮普及程度较低，消费群体较小，市场份额较低。中央的反腐倡廉政策导致164、茶叶市场遇冷，单位采购与高端茶叶礼品采购市场份额大幅下降，市场整体缩水中央的反腐倡廉政策导致茶叶市场遇冷，单位采购与高端茶叶礼品采购市场份额大幅下降，市场整体缩水 从去年中央开始倡导反腐政府以来，沈阳各大茶城客流明显减少，中央接连发布禁令，严控政府部门随意花费公款，单位采购与高端茶叶礼品采购市场份额大幅下降，即便是在每年茶叶销售旺季的中秋与春节期间，市场较比往年还是略显冷清，而其衍生品茶具市场也随之受到牵连，并且近年来随着茶城数量的不断增多，市场竞争激烈，各茶城的销量明显下滑。133【案例借鉴案例借鉴北方茶城北方茶城】20082008年开业，是东北地区最大年开业，是东北地区最大茶叶批发市场，建165、筑面积茶叶批发市场，建筑面积2.32.3万平，年营业额超万平，年营业额超8 8亿元亿元 商业名称商业名称 北方茶城北方茶城 区位条件区位条件 项目位置（区/路）沈阳市大东区大东路128号 区域属性（城市/区域/社区）沈阳/大东区/天龙家园 建筑指标建筑指标 总建筑面积（）23000 使用面积（）15000 平层面积（）5000 地上层数 3 外立面材料 石材 项目定位项目定位 档次定位 中端 核心卖点 专业批发市场 消费群体 省内各市批发商、市内中高端散客 开业时间 2008年 营业时间 早9：00-晚17:00 业态分布业态分布 楼层 业态 品牌 1F 茶叶批发、品牌代理店 安香茗茶、恒雅茶166、业 2F 精品茗茶、茶叶包装 彩绘壶轩、蓬发佳茗、仙仙普洱茶大观园、金品堂、绿地缘包装、易和包装 3F 茶具、根雕、茶艺展示、精品茗茶 逸水轩茶坊、释陶斋、谭氏茶具坊、台湾宜龙、汉唐茶具、紫砂珍品、英华门 核心运营指标核心运营指标 经营方式 纯扣点 保底+扣点 固定租金 固定租金品类及租金：3.5-10元/天 年销售额（亿元）8 单平米年销售额（万/平米）5.3 年租金收入（亿元）0.3 单平米年租金（元/平米）2000 日客流量（人）3000-5000 北顺城路北顺城路 北顺城路北顺城路 东东顺顺城城街街 小小什什字字街街 大东路大东路 北方茶城北方茶城 134【案例借鉴案例借鉴北方茶城北方167、茶城】内部装修老旧，品牌数量近内部装修老旧，品牌数量近250250家，商户年均销售额家，商户年均销售额7070-8080万，客户多以批发为主万，客户多以批发为主 内部布置：北方茶城建成时间较长，内部布置现代感不强，主次通道略显局促，店铺外装修风格给人以老式商场的感觉；商铺品牌：品牌数量近250家，种类齐全，包括几乎全部市面上在售茶叶、茶具、根雕品种；经营状况：目前北方茶城租金为3.5-10元/天，由于整体以批发为主，有效地提升了各商户年营业额，使其商户年平均销售额高于沈阳其他茶城，达到近70-80万/年；客户情况：批发客户为主，主要来源区域为东三省及内蒙古，散客多为周边居民或沈阳市内爱茶人士；168、通道较窄，店面装修陈旧通道较窄，店面装修陈旧 商家存货量大，主要以批发经营为主商家存货量大，主要以批发经营为主 135【案例借鉴案例借鉴北方茶城北方茶城】预招商测试：运营商表示对朝预招商测试：运营商表示对朝阳城市及交通缺乏信心，散户对异地拓展兴趣较小阳城市及交通缺乏信心，散户对异地拓展兴趣较小 商户访谈：张女士商户访谈：张女士 店铺名称：恒雅茗茶 店铺性质：云南普洱茶辽宁总代理 年销售额：150-200万 语录：北方茶城是东三省最大的茶叶批发市场，过年过节好的时候一个月能卖20-30万，平常每个月也能卖个8-9万。这边是以批发为主的，东北地区的茶庄包括沈阳和省内其他城市的茶城都是从这进货，不愁169、卖。朝阳那边市场购买力不行，而且有沈阳这边的茶城以后那边的经营环境肯定不行。商户进驻分析：商户进驻分析：诸如北方茶城这类的辽宁省乃至东三省最大的茶叶批发市场，由于其经营时间长，知名度也较高，销售情况在业界的领先地位很难被动摇，其中商户很难对省内其他城市的茶城产生兴趣 运营商合作意向分析：运营商合作意向分析：茶城主要以批发为主，运营方认为朝阳交通辐射能力及城市量级较小，难以形成集散中心，如果未来可以合作的话，可以提供一定货源，但需从本地寻找经销商，运营团队不会介入 运营商访谈：刘女士运营商访谈：刘女士 单位：北方茶城 职务：经理 语录：我们这是国企性质的公司，政府支持的力度非常大，当初刚建茶城的170、时候，政府就帮助我们把原先小东门的所有散户都装了进来，现在已经成为东北最大的茶叶集散地，主要也是以批发为主，销往整个东三省及内蒙古，我们不会去朝阳的，另外朝阳的地区很难形成茶叶的批发市场，还是以零售为主，如果你们做茶城的话，我们可以考虑合作，为你们提供一定货源。136【案例借鉴案例借鉴五里河茶城五里河茶城】20122012年底开业，定位高端茶年底开业，定位高端茶消费群体，建筑面积消费群体，建筑面积2 2万平，目前处于养商期，茶城提万平，目前处于养商期，茶城提供三年免税，免物业费供三年免税，免物业费 商业名称商业名称 五里河茶城五里河茶城 区位条件区位条件 项目位置（区/路）辽宁省沈阳市和平区文171、体路7号（原五里河体育场）沈阳世茂百货 区域属性（城市/区域/社区）沈阳/沈河区/世茂五里河 建筑指标建筑指标 总建筑面积（）20000 使用面积（）12000 平层面积（）4000 地上层数 3 外立面材料 玻璃、石材 项目定位项目定位 档次定位 高端 核心卖点 大品牌茶商聚集 消费群体 高端散客 开业时间 2012年12月 营业时间 早9：00-晚19:00 业态分布业态分布 楼层楼层 业态业态 品牌品牌 1F 精品茗茶、茶叶包装 爱新觉罗皇家御茶馆、韵醇香茗茶坊、三和茗茶、易武同庆号、闵芳园茶行、韵醇香茗茶坊 2F 精品茗茶 大益茶、桐木茶农、峻岩茗茶、陈升号老班章、神农御品、雨顺茗茶、172、御扬茗茶业 3F 精品茶具、紫砂壶、根雕 聚缘坊茶具行、泥阮阁、杯犀堂、阑堂茶叙、天恰茶器玩艺行、福缘茶具、易德茶行 核心运营指标核心运营指标 经营方式 纯扣点 保底+扣点 固定租金 固定租金品类及租金：4.5-9元/天 年销售额（亿元）0.7-1 单平米年销售额（万/平米）0.6-0.8 年租金收入（亿元）0.2 单平米年租金（元/平米）1800 日客流量（人）1000-2000 五里河茶城五里河茶城 文化路文化路 文体路文体路 三三好好街街 青青年年大大街街 137【案例借鉴案例借鉴五里河茶城五里河茶城】内部装修高贵、华丽，品牌内部装修高贵、华丽，品牌数量近数量近150150家，销售氛围有173、待形成，客户以高端散客为家，销售氛围有待形成，客户以高端散客为主主 内部布置：五里河茶城成立于2012年底，其内部装修奢华、典雅，且物业管理到位，灯光照明设备一应俱全，给人以亲切，高贵之感；商铺品牌：品牌数量近150家，主要经营国内高端茶品、茶具、紫砂壶、根雕、古筝等产品；经营状况：由于开业仅2年，五里河茶城仍未形成有效茶叶销售氛围；客户情况：五里河茶城内茶品销售单价较沈阳茶城、北方茶城的老牌茶城并无优势，且批发业务线较为孱弱，目前仍以高端茶品消费散客购买为主；通道宽度适宜，店铺门面装修精致通道宽度适宜，店铺门面装修精致 灯光布置合理，加倍烘托出茶具质感灯光布置合理，加倍烘托出茶具质感 138174、【案例借鉴案例借鉴五里河茶城五里河茶城】预招商测试：运营商表示可预招商测试：运营商表示可以进一步接触，若合作的话需要开发商提供较高的优惠以进一步接触，若合作的话需要开发商提供较高的优惠条件，散户表示入驻小城市更倾向门店形式条件，散户表示入驻小城市更倾向门店形式 商户访谈：张女士商户访谈：张女士 店铺名称：大益茶 店铺性质：大益茶业集团辽宁总代理 年销售额：尚未开业 语录：沈阳市东北地区的中心城市，五里河茶城又是近年来新开发的茶城，这里面装修精良，而且物业管理较好，开发商的宣传力度又非常大，同时免税费，这是吸引我们来这的主要因素。茶叶经营得靠“熬”，最少的熬过3年以后才能有所收益。如果朝阳那边开175、一个茶城的话，我不认为能熬过3年。商户进驻分析：商户进驻分析：五里河茶城是目前位置沈阳市内最为高端的茶叶专业市场，其中入驻的多为国内一线茶叶经销商。这类企业大多是全国性企业，对城市等级、开发商实力、资金链的管理等均较为苛刻。如果入驻小城市将以开设小型专门店为主要途径。运营商合作意向分析：运营商合作意向分析：可以考虑来朝阳，但是对地段的情况、客流量与人均消费能力需要进一步考察，若与开发商合作的话，需要开发商做出较大的让步，至少要提供三年免租等优惠条件，同时需要帮助协调政府关系 运营商访谈：孙女士运营商访谈：孙女士 单位：五里河茶城 职务：副总经理 语录：我们老板拥有很多的业内资源，同时政府这边的176、支持力度也很大，开业三年可以免税，目前我们给业主提供的也是三年免物业费的服务，前期我们投入广告的宣传力度非常大，目前这里的商户都在其他茶城有店面的，去朝阳的话离市中心近还可以考虑考虑，并且开发商一定要有非常优惠的条件与政策，同时能够帮助我们获取政府的支持。139【案例借鉴案例借鉴沈阳茶城沈阳茶城】20072007年底开业，是沈阳开发最年底开业，是沈阳开发最早的茶城，建筑面积早的茶城，建筑面积1.21.2万平，年销售额近万平，年销售额近1.51.5亿元亿元 商业名称商业名称 沈阳茶城沈阳茶城 区位条件区位条件 项目位置（区/路）沈阳市沈河区市府大路288号 区域属性（城市/区域/社区）沈阳市/沈177、河区/摩根凯利 建筑指标建筑指标 总建筑面积（）12000 使用面积（）7500 平层面积（）2500 地上层数 3 外立面材料 石材、玻璃 项目定位项目定位 档次定位 中高端 核心卖点 沈阳最早的大型茶城 消费群体 中高端散客 开业时间 2007年底 营业时间 早9:00-晚17:00 业态分布业态分布 楼层楼层 业态业态 品牌品牌 1F 各种类茗茶 云南兰茶坊、天马茶业、福建韵水香茶业、凤凰单枞茶、春德缘铁观音、福鼎白茶 2F 各种类茗茶、礼盒包装 大益茶、太和祥包装、武夷山金骏眉、泰德祥、安溪铁观音、黄山先锋茶业、隆安茶业 3F 各种类茗茶、茶具、紫砂壶 锦绣坊古典家居、冠香园茶具超市、178、聚缘窑茶具超市、凤凰单枞茶专卖、贵和祥青花瓷 核心运营指标核心运营指标 经营方式 纯扣点 保底+扣点 固定租金 固定租金品类及租金：5-12元/天 年销售额（亿元）1-1.5 单平米年销售额（万/平米）0.7-1.03 年租金收入（亿元）0.2 单平米年租金（元/平米）2500 日客流量（人）1500-2500 沈阳茶城沈阳茶城 市府大路市府大路 市府大路市府大路 惠惠工工街街 奉奉天天街街 市市府府大大路路 140【案例借鉴案例借鉴沈阳茶城沈阳茶城】内部装修保持较好，品牌数量内部装修保持较好，品牌数量近近130130家，销售情况平稳，客户以高端散客为主，拥有家，销售情况平稳，客户以高端散客为179、主，拥有较为固定的高端客源较为固定的高端客源 内部布置：相比于北方茶城，同时期建成的沈阳茶城要稍显高端，宽敞的中庭设计，入口处长长的通道和两旁摆放的根雕工艺品给人以闲适，古色古香之感；商铺品牌：品牌数量近130家，多为福建、安徽等地茶商于沈阳的茶叶中转站；经营状况：销售情况较为平稳，由于距离市政府较近，且交通便利，一般商家年销售额近50-60万；客户情况：主要以高端散客为主，政府部门、国家企事业单位客户较多 通道较为宽敞，市内宽敞明亮，高贵、典雅通道较为宽敞，市内宽敞明亮，高贵、典雅 入口处两侧放置根雕工艺品，韵味十足入口处两侧放置根雕工艺品，韵味十足 141【案例借鉴案例借鉴沈阳茶城沈阳茶城180、】预招商测试：运营商表示对朝预招商测试：运营商表示对朝阳的消费能力缺乏信心，散户对入驻小城市持观望态度阳的消费能力缺乏信心，散户对入驻小城市持观望态度 商户访谈：许小姐商户访谈：许小姐 店铺名称：聚缘窑茶具超市 店铺性质：大型茶具专营超市 年销售额：80-100万 语录：沈阳茶城这里有很多“土豪”，都是第一批来沈阳买卖茶叶的南方富商，沈阳茶城也有年头了，现在知名度在沈阳也算比较高，客户也比较稳定。而且这里离市政府近，卖茶的人也多。租金可能贵点，但是茶叶买卖不太在乎多的这点租金。商户进驻分析：商户进驻分析：沈阳茶城知名度高，地理位置优越，可吸引全市散客购买茶叶。对于这里的大部分经销商来讲，多数将181、此地作为其业务在东北地区的中转站。对于入驻朝阳的问题，此内的众多茶商持观望态度。运营商合作意向分析：运营商合作意向分析：不会考虑朝阳市场，主要是对朝阳的消费能力和茶叶消费习惯没有信心，认为朝阳缺乏高端市场，并且整个茶叶市场目前经营环境较为低迷，对异地市场尤其三四线城市更加缺乏信心 运营商访谈：于先生运营商访谈：于先生 单位：沈阳茶城 职务：总经理 语录：我们茶城已经经营很多年了，这里的商户基本是沈阳最早的一批茶商，70%以上的商户都来自南方的产茶区，现在平时很少过来，都是顾人来打理。朝阳我们是不会去的，我们团队曾经研究过朝阳，朝阳的消费能力太低，喝茶以红茶为主，并且是红茶中比较偏中低端的滇红，182、高端的茶叶在那里没有市场，现在整个大市场环境就不好，更加不会考虑了。142【朝阳本地茶商情况朝阳本地茶商情况】本地商户多数表示若项目未来能本地商户多数表示若项目未来能够成较大规模，运营试水成功，愿意考虑进驻够成较大规模，运营试水成功，愿意考虑进驻 【商户数量】朝阳全市含茶叶类经营业态商户近80家，其中专业经营茶叶的商户占比30%左右；【商户分布】专业茶庄、茶叶专营店主要集中于市中心区域，而城市南侧则聚集较多烟酒茶行；【商户构成】品牌代理商较少，主要以个体私营为主，专业经营茶叶的商户较少，主要以“烟酒糖茶”店为主；【经营情况】主要以红茶、花茶为主，高端茶份额较低，整体消费层次较低，单价在200元183、/斤的茶叶已经为高档茶叶，消费群体主要集中在单价在80元/斤以下的品类，专业经营茶叶的商户已在此行业经营数年，年营业额最高能达到30万左右，且多数商户的商铺为自己的产权；【进驻意向】共访谈21家商户，其中4家对项目表示关注，其他商户进驻意向较差，表示若项目未来能够成较大规模，运营成功，愿意考虑进驻；惠风茶楼 福建福隆茗茶 源之泉茗茶 茶飘香 万茶之源 宽融茶庄 汀州茶庄 珠江路久源烟酒茶商行 大益茶 兴亿烟酒茶行 金叶烟酒茶 合旺烟酒茶超市 彤源烟酒茶 盛中烟酒茶行 蔚蓝烟酒茶行 御茶园茶叶专卖 古堂香茗茶 天福茗茶（燕都店）飞翔茶业 江南茶庄 盛泰名烟名酒名茶 专业茶庄、茶行 烟酒茶行 茶庄184、集中地带 烟酒茶超市集中地带 143【茶城可行性结论茶城可行性结论】【机会评估机会评估】市场空白：从整个辽西来看，目前还没有一个成型且比较规范的茶城，因此，开设茶城在整个辽西地区具有非常大的优势，并且能够辐射整个辽西及内蒙；资源嫁接：能够整合朝阳当地古玩、字画、紫砂等产业资源，并与本案化石古玩成形成较好的业态互动与文化衔接；【风险评估风险评估】招商风险：本地商户资源整合度较低，若开设茶城，预计70%-80%商户需从异地资源导入，而目前茶叶市场整体遇冷，沈阳等核心区域商户缺乏异地拓展意向，运营公司及行业协会对朝阳地区及项目缺乏信心，合作意向较差；运营风险：茶城本身属非聚集人气业态，短期内难以聚集大量人气关注，同时对于新入市的茶城需要大量的商业运作，若缺乏运营团队配合与大量资金投入，或者运营公司仅作为“二房东”角色出现，后期将面对非常高的运营风险；在缺乏成熟运营团队合作与行业资源导入情况下，不建议在缺乏成熟运营团队合作与行业资源导入情况下，不建议以茶城为主营业态运作专业市场，可做补充业态出现以茶城为主营业态运作专业市场，可做补充业态出现