1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。关于中信苏州太湖文化论坛关于中信苏州太湖文化论坛项目的规划思考项目的规划思考谨呈：苏州中信投资有限公司本报告是严格保密的。规划方案不是唯一解，我们通过最符合地规划方案不是唯一解，我们通过最符合地块发展规律的途径寻找答案。块发展规律的途径寻找答案。地块解读案例借鉴第一篇：规划原则第一篇：规划原则政府背景意图企业背景第二篇：规划背景第二篇：规划背景市场背景具体建议其他探讨性建议第三篇：规划建议第三篇：规划建议本报告是严格保密的。城市外部机遇：站在长三角城市分工的大画面下城市外部机遇：站在长三角城市分工的大画面下看本项目属看本项目属最具发展潜力的度假区板块最具2、发展潜力的度假区板块地块资源分析地块资源分析沪宁高速公路沪宁高速公路沪宁铁路沪宁铁路苏嘉杭高速公苏嘉杭高速公路路绕城高速公路绕城高速公路312国道国道外部：大交通外部：大交通内部：自然资源内部：自然资源本报告是严格保密的。城市内部机遇：地处城市发展第四极、政城市内部机遇：地处城市发展第四极、政府投入及宣传导向加大府投入及宣传导向加大工业园金鸡湖片区新区木渎灵岩山片区环太湖片区本本项项目目旅游经济成为苏州新的城市经济增长点传统牧羊式旅游向度假式旅游过渡，人们更愿意停下来、住下来发达的城际交通较低的开发成本其他片区：阳澄湖地区和越西沧浪新城将延伸老城区的城市功能，而并非新的一极形成 古城区沿太湖发3、展战略是苏州空间发展模式上极为重要的一环。积极开发太湖经济，形成太湖旅游开发区，从而把苏州建设成为优秀的可持续发展城市。太湖旅游度假区整体规划2005.地块资源分析地块资源分析本报告是严格保密的。本项目太湖之星西山恬园翠峰山庄天一墅碧瀛谷太湖天阕西山太湖片区竞争性项目均拥有较好的自然资源水平西山太湖片区竞争性项目均拥有较好的自然资源水平自然资源：自然资源：稀缺，但不唯一；稀缺，但不唯一；规划资源：规划资源：与人共享与人共享地块资源分析地块资源分析太湖明珠酒店高尔夫球场五星级酒店宗教文化论坛文化论坛水族馆水星游艇俱乐部水族馆结论：片区优势强于个案优势结论：片区优势强于个案优势 在整合片区资源的基4、础上、打在整合片区资源的基础上、打造自身产品优势，是本项目的重要造自身产品优势，是本项目的重要发展思路发展思路本报告是严格保密的。落实在指导规划层面，我们必须回答如下问题：落实在指导规划层面，我们必须回答如下问题：规划除了考虑市场竞争还有哪些层规划除了考虑市场竞争还有哪些层面的因素需考虑？面的因素需考虑？项目如何借助片区优势？项目如何借助片区优势？项目整体优势如何打造？项目整体优势如何打造？各分地块的内部优势如何打造？各分地块的内部优势如何打造？我们借助最佳实践案例回答上述问题：我们借助最佳实践案例回答上述问题：本报告是严格保密的。规划方案不是唯一解，我们通过最符合地规划方案不是唯一解，我们通5、过最符合地块发展规律的途径寻找答案。块发展规律的途径寻找答案。地块解读案例借鉴第一篇：规划原则第一篇：规划原则政府背景意图企业背景第二篇：规划背景第二篇：规划背景市场背景具体建议其他探讨性建议第三篇：规划建议第三篇：规划建议本报告是严格保密的。香港愉景湾香港愉景湾本报告是严格保密的。愉景湾愉景湾香港富人的香港富人的ResortResort住区住区u区位：区位：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里；u交通：交通：距市中心约40分钟车程，渡轮至中环也需40分钟左右；u规模：规模：占地约649公顷，容积率0.8；u资源资源：大屿山、南中国海；u客户：客户：多为高级白领人士及外籍人士，以居家为主。6、项目背景项目背景本报告是严格保密的。低密度住宅，建设低密度住宅，建设游艇会、高尔夫、海滩游艇会、高尔夫、海滩等多个体验设施，营造等多个体验设施，营造度假式居住生活度假式居住生活u物业依山而建，沿海湾排布，景观资源最大化；u集中建设商业、教育区；u游艇会、高尔夫、海滩等体验点分散排布，价值均好；u修建海滨漫步径、康乐会、私人沙滩等大量休闲设施；u举办多元化的社区文化活动。1 12 23 34 45 56 67 78 88 88 81111111110101212131315151414171718181616项目定位项目定位本报告是严格保密的。显著区别于以往城市居住生活的新的度假生活模显著区别于7、以往城市居住生活的新的度假生活模式，与香港富人更深度的住房需求相吻合式，与香港富人更深度的住房需求相吻合u愉景湾居住方式显著区别于香港闹市密不透风的高楼住宅u首先被居住理念领先一步的外籍人士接受，接踵而来的是香港本土的金领们。u愉景湾提供了真正自然的空间，阳光、沙滩、海浪和一片葱绿的山峦，很少人工的雕琢。u在愉景湾，所有私家车全部禁止驶入，住宅区的公交车也都配备了特殊的设备以减低废弃排放 市场吻合度市场吻合度本报告是严格保密的。规模万M2时间轴198319867 73535优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套优劣势地块交错开发，物业类型多样，配套建设同步进行，大盘持续发力建设同步进行，大盘持8、续发力物业物业类型类型高层低层洋房联排别墅高层低层洋房高 层 低层 洋 房 联排别墅高层高 层 低层 洋 房 联排别墅高层低层洋房联排别墅高层低层洋房高层低层洋房联排别墅高层低层洋房联排别墅配套配套设施设施美食广场沙滩康乐会幼稚园愉景广场学校巴士总站露天广场康乐会愉景广场学校消防局警岗愉景湾高尔夫街渡码头汽车渡轮码头游艇会直升机场198919911994199619982000200212.674.1912.471.1613.7618.423.413.579.81开发节奏开发节奏本报告是严格保密的。优势地块率先启动，体验点同步建设，物优势地块率先启动，体验点同步建设，物业类型多样，配套以生活便9、利为目标业类型多样，配套以生活便利为目标位置高层单位低层单位Houses合计Beach Village432432Headland Village-adland Drive9797Parkridge Village504504 美食广场 海滩 会所 幼儿园 购物广场 公共交通站 学校u启动区设置在展示性最好的位置，临海的一线物业；u沙滩广场作为首个体验点与启动区同步建设；u启动区包括高层单位、多层单位、联排、独立别墅等多品种物业，产品线丰富，抗风险能力强；u配套以居民生活便利为主要目标。启动区启动区启动区本报告是严格保密的。体验体验设施、设施、教育和医疗等生活配套不仅仅提升了教育和医疗等生活配10、套不仅仅提升了社区形象和价值，更使愉景湾从偏僻的陌生区成社区形象和价值，更使愉景湾从偏僻的陌生区成为香港的名片为香港的名片u配套建设同时满足社区和城市需求；u体验点、休闲设施属于城市功能，迅速提升社区形象；u教育和医疗设施等基本生活配套对住宅的升值作用大。配套分类配套设施体验点高尔夫球场（27洞），游艇会，海滩，高档酒店（筹建中）休闲设施康体会：包括网 球 场、壁 球 场、游 泳 池、桑 拿 浴 室、健 身 室、健 康 舞 室、桌 球 室、儿 童 游 戏 室、宴 会 室、中 西 餐 厅、酒 吧 及 露 天 茶 座 等教育愉景湾国际学校，圣公会伟伦小学，幼儿园，英基国际学校（拟建），政府资助中小11、学（拟建）医疗愉景湾医疗中心、赖福士医疗中心银行汇丰银行交通城市巴士总站，区内穿梭巴士，区内购物巴士，高尔夫球车，码头、汽车轮渡码头社会效应社会效应本报告是严格保密的。部分持有，另联合其他开发商共同经营湾部分持有，另联合其他开发商共同经营湾区配套，减缓资金压力区配套，减缓资金压力u康乐设施 u五星级酒店及商场 u经 营 业 务 包 括 高 尔 夫 球 会、住 客 会 所 及 游 艇 会 u渡 轮 服 务 u设 有 愉 景 湾 区 内 24 小 时 空 调 穿 梭 巴 士 线u豪华酒店经营模式经营模式中信泰富中信泰富嘉华嘉华自建持有自建持有本报告是严格保密的。愉景湾成功因素的权重分析：准确的市场12、定位，愉景湾成功因素的权重分析：准确的市场定位，合理的节奏把握，加上有效的运作模式使得愉景合理的节奏把握，加上有效的运作模式使得愉景湾不成功都难湾不成功都难结论结论本报告是严格保密的。夏威夷夏威夷KapaluaKapalua休闲社区休闲社区本报告是严格保密的。Kapalua Kapalua 设计完美的高档度假区和高设计完美的高档度假区和高级别墅区级别墅区u区位：区位：坐落于Maui 岛的西北海滨，到岛的主要机场为1小时车程；u规模：规模：占地约为6平方公里，土地有丘陵和山谷的斜坡；u资源资源：Kapalua,Oneloa，the Ritz Kapalua 海滩u客户：客户：多为高级白领人士及外13、籍人士，以旅游度假为主。项目背景项目背景本报告是严格保密的。以低密度底层建筑与当地融为一体，突出以低密度底层建筑与当地融为一体，突出夏威夷群岛环境的统一的建筑设计风格夏威夷群岛环境的统一的建筑设计风格u设计保留了自然的原生态地貌，融合了自然景观与必要的土地利用；u集中修建海湾度假设施及酒店、购物等相关配套；u组建多种经营实体，包括豪华旅馆、TH、独立别墅等；u修建高尔夫和网球场、植物园等娱乐设施，1 12 23 33 36 64 49 95 5111110108 88 87 77 77 77 77 77 77 77 71.Kapalua别墅2.Kapalua酒店3.公寓别墅4.菠萝岗5.高尔夫14、球场6.购物中心7.Kapalua园8.植物园9.利兹卡尔帕鲁阿酒店 10.18洞高尔夫球场11.乡村网球中心市场吻合度市场吻合度本报告是严格保密的。u第一阶段：第一阶段：以Kapalua 海湾度假设施及酒店、购物等相关配套向腹地延伸u第二阶段第二阶段：以开发西北部私人住宅片区为主，和顶级的高尔夫及相关配套设施第一阶段开发第一阶段开发第二阶段开发第二阶段开发Kapalua Kapalua 度假区高品味统一规划设计，为散客和度假区高品味统一规划设计，为散客和旅游团规划的各种设施配套，整个项目分两个阶段旅游团规划的各种设施配套，整个项目分两个阶段开发开发开发节奏开发节奏本报告是严格保密的。时间轴115、96419753535整个计划内容和设计上进行严格控制；成功保整个计划内容和设计上进行严格控制；成功保留了原生态地貌，最终转化为投资的经济回报留了原生态地貌，最终转化为投资的经济回报19751986开发节奏开发节奏1995阶段工作规划开始施工开始销售开始二期开二期开发发完成规划50物业类型Kapalua Kapalua 别别墅和酒店墅和酒店公寓公寓别别墅墅海边别墅高尔夫别墅山边别墅铁树别墅菠萝岗露天广场康乐会愉景广场学校消防局警岗 Kapalua园 植物园 利兹 卡尔帕鲁阿酒店配套设施2个高尔夫球场10个球场的网球花园3716平精品购物中心18洞冠军级高尔夫球场高级俱乐部会馆 一个乡村网球中心16、，10个球场本报告是严格保密的。Kapalua Kapalua 项目经营与营销的特点：项目经营与营销的特点：特点特点1：综合经营组建了许多经营实体，并制定了详细的商业规划特点特点2：阶段性市场计划方式项目规划初期，消费客户群锁定为经济条件优越的度假者和购买者在设计上尽可能利用当地丰富的自然环境，修建特色项目，弥补偏僻的规划区位海滩酒店-适合个人或个人或23人人度假的居住空间，并有4种用餐设备公寓别墅计划采用有选择的计划方式：第一阶段开发末期，低层公寓和小面积低层公寓和小面积的公寓形态完成出售所有公寓别墅的计划用地，都是以有利于有利于月租方式月租方式取得逐渐开发形成据点型的度假村，以吸引更宽层面17、的高档客户群，包括年长者和家庭逐渐规划完善，变化多端的地形地势、美丽的景致、以及四周开发者所拥有的保护区等提供了越来越多的度假体验吸引更多的度假家庭开发次序以不同的价值体验组团顺序：海滩游憩设施和度假物业，包括酒店、别墅等-海边接近的高尔夫、网球等设施-居住物业，包括各类别墅和公寓及配套-山林游憩体验组团-公共建筑、植物园、公园、大型购物中心等经营模式经营模式本报告是严格保密的。90年代60年代70年代80年代70年代中期开始开发商投入资金大量消化设计、基础设施和附带费用的开支90年代度假村发展逐渐成熟，经营和销售的收入才达到平衡2000年代p酒店入住率：年平均54%68%之间；经营并不盈利p18、住宅部分：海边地产成为最值钱的产业，与高尔夫球场边的地块一样，每宗开发独一无二，到90年代末期，地价和住宅销售已高出原价的45%p近来的度假村开发趋势与生态度假，Kapalua 不断投资的非凡的自然环境，逐步转化为经济回报特点特点3.一个新的度假胜地社区发展需要长期运作，强大的财源和持久的经济实力支撑一个新的度假胜地社区发展需要长期运作，强大的财源和持久的经济实力支撑Kapalua Kapalua 项目经营与营销的特点：项目经营与营销的特点：经营模式经营模式本报告是严格保密的。以低密度底层建筑与当地融为一体，其突出并适应当地以低密度底层建筑与当地融为一体，其突出并适应当地夏威夷群岛环境的统一的19、建筑设计风格是度假区总平面夏威夷群岛环境的统一的建筑设计风格是度假区总平面规划的一大特色规划的一大特色 Kapalua海滩海滩Ritz Kapalua 海滩海滩Oneloa海滩海滩对片区贡献对片区贡献本报告是严格保密的。成功因素的权重分析：严谨的开发程序，成功因素的权重分析：严谨的开发程序，有效的运作模式确保项目的成功有效的运作模式确保项目的成功结论结论本报告是严格保密的。印度尼西亚印度尼西亚 Bintan resortsBintan resorts本报告是严格保密的。Bintan ResortsBintan Resorts休闲度假的旅游圣地休闲度假的旅游圣地民丹(Bintan Resorts20、)坐落在民丹岛的北海岸，距新加坡45分钟之遥，是中国南海上景色怡人的廖内群岛中最大的一个。原始的白色沙滩、各种国际级度假胜地、以及一系列休闲的热带假日活动规模规模岛屿面积1140平方公里；海岸线150公里经济经济水平水平农业经济为主，人均GDP 600美元，低于印尼平均水平旅游旅游资源资源优质海滩山峦和植被资源地势多变，私密性好历史和文化遗产丰富区位区位距离新加坡45分钟定位定位100平方公里北部地区，吸引来自或途经新加坡的旅客，集中推广周末度假概念目标目标客户客户群群多元发展，针对不同层面游客主要主要项目项目GOLF、Spa、美食、购物、生态游、游戏、大象园项目背景项目背景本报告是严格保密的21、。Bintan Bintan 由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不由六个分别来自印尼、新加坡、香港等不同的集团公司开发不同的度假村同的集团公司开发不同的度假村整体规划布局分为分布在沿海六个大的组团：Angsana Resort&Angsana Resort&SpaSpa Bintan度假村、Banyan Tree BintanBanyan Tree Bintan 度假村、Bintan Bintan Lagoon Lagoon 度假村、Club Club Med Ria Bintan Med Ria Bintan Resort Resort 度假村、Mayang Sari Beach Mayan22、g Sari Beach ResortResort 度假村和Nirwana Resort六个度假村提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务印尼民丹岛项目背景项目背景本报告是严格保密的。各度假村提供的特色活动项目组合和灵活各度假村提供的特色活动项目组合和灵活的度假方式以吸引不同层面的客户的度假方式以吸引不同层面的客户3天2夜游4天3夜游5天4夜全家游目标人群公务繁忙的热爱大自然的生态之旅专为全家人设计旅行目标定位暂时远离尘嚣，净化身心，摆脱尘世嘈杂体验当地的风土人情、生活方式和文化遗产难忘的旅程高尔夫沙滩日光浴/泳池红树林探索或夜游探索游探索游+夜游Spa 按摩和康疗民间大象园23、潜水/水上运动马娜马娜海滩俱乐部马娜马娜海边俱乐部独特村落民丹首府丹戎槟榔各种历史性建筑皇家回教堂、华人世纪老庙游乐园赛车道美食市场吻合度市场吻合度本报告是严格保密的。BintanBintan的定位与目标游客群体的定位与目标游客群体v发展面积100左右平方公里的北部海滨作为度假区，以来自或途经新加坡的旅客，集中推广周末度假的概念v作为多元化发展，针对不同层面游客，同时保护自然原生态客户来源构成客户来源构成:不同的时间节点上的游客来源不尽相同:周末度假游客主要以新加坡人为主;其他时间特别是假期游客类型较多,主要来自与欧洲、澳洲、亚洲游客主要以韩国、日本、马来西亚、台湾为主客户身份构成客户身份构成24、:单身/背包客夫妻或情侣家人团聚度假团队旅游度假市场吻合度市场吻合度本报告是严格保密的。时间轴199119937 73535前期投入巨大，多家公司共同开发，开发节前期投入巨大，多家公司共同开发，开发节奏的有效控制，使得项目顺利进行奏的有效控制，使得项目顺利进行199419961999开发节奏开发节奏关关键举键举措措开发蓝图形成、工程启动项目主体建成工业区建设完成项目物业类型度假村、别墅别墅、宾馆、酒店轻型工业办公楼别墅、宾馆、酒店配套配套设设施施高尔夫球场、spa、大象园、购物中心商业配套商店、俱乐部、球场、赛车场码头、水上娱乐项目本报告是严格保密的。Indra Maya VillasBany25、an Tree BintanBanyu Biru VillasNirwana Resort HotelMana Mana Beach ClubMayang Sari Beach Resort.Angsana Resort&Spa Bintan Lagoon Resort Bintan Lagoon Resort VillaBintan Lagoon Golf开发模式开发模式本报告是严格保密的。通过对物业的持有和销售成为项目开发通过对物业的持有和销售成为项目开发经营模式经营模式Bintan Bintan 的不动产类型包括：的不动产类型包括：lBintan Multi-FamilyBintan M26、ulti-Family传统的、多功能居家型物业lBintan Mixed-UseBintan Mixed-Use多功能混合居住物业，包括居住、零售商铺、工作室lBintan Bintan Country clubCountry club度假村lBintan RetailBintan Retail为业主和租户提供的多种商业配套：包括百货杂货、各种居家型商业lBintan Light IndustrialBintan Light Industrial为单一或混合型轻型工业提供租赁工作场所，比如制造业、代理、研发和房地产开发销售销售持有持有本报告是严格保密的。通过旅游开发，充分发挥民丹岛的生态人文资27、源，通过旅游开发，充分发挥民丹岛的生态人文资源，使得这个停靠港演变为亚洲甚至全世界的旅游圣地使得这个停靠港演变为亚洲甚至全世界的旅游圣地民丹岛在16-17世纪是中-印贸易航线上知名的停靠港，廖内人的祖先是强健的海上武士和渔夫，他们世代依靠海洋为生。时至今日，捕鱼业仍是民丹的主要产业，并成为民丹岛的风情与魅力。对片区贡献对片区贡献本报告是严格保密的。成功因素的权重分析：对资源的合理运用，对客成功因素的权重分析：对资源的合理运用，对客户的正确把握，及片区的联合式开发，成为项目户的正确把握，及片区的联合式开发，成为项目成功的最大因素成功的最大因素结论结论本报告是严格保密的。博鳌论坛博鳌论坛本报告是严28、格保密的。博鳌水城博鳌水城国际会议和休闲度假国际会议和休闲度假区位：区位：博鳌水城位于中国海南岛的东南岸，地处东亚与东南亚结合的亚太经济中心地带。规模：规模：水城规划面积41.8平方公里，发展定位为国际会议和休闲度假；客户：客户：会议带来的各种商务休闲人士项目背景项目背景本报告是严格保密的。通过国际性会议组织的召开，迅速建立起通过国际性会议组织的召开，迅速建立起影响力，确立了中国唯一的世界会议中心影响力，确立了中国唯一的世界会议中心u以超常规创新思维成功策划的“博鳌亚洲论博鳌亚洲论坛坛”，是目前唯一一设立在中国的、定期、定址的国际性会议组织，并迅速成为世界瞩目焦点；u事件效应的强大影响力，奠定29、了其向国际会议与休闲度假方向发展的基础;高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了高品质区域形象。国际会议中心金海岸五星级国际酒店椰风海韵醉晚霞水上田园市场吻合市场吻合本报告是严格保密的。时间轴199219967 73535前期投入巨大，多家公司组建一个大公司来共同承前期投入巨大，多家公司组建一个大公司来共同承担可能带来的风险；有调不絮的开发节奏，保证了担可能带来的风险；有调不絮的开发节奏，保证了项目的顺利进行项目的顺利进行1999200020032010开发节奏开发节奏2006关关键举键举措措圈地开发蓝图的形成、启动第一期工程建设首期建设项目完成二期建设目30、标三期建设计划四期建设计划物业类型博鳌水城初期规划、太阳城运河造型、地形改造、湖岸护堤、九曲江温泉资源勘探办公楼、专家公寓2座温泉大酒店、别墅（一期工程）、大酒店河岸酒店、乡村酒店、论坛会员公寓温泉度假区、金牛岭山体、度假酒店、别墅、温泉酒店配套配套设设施施全岛型林克斯风格高儿夫球场（18洞）、海鲜广场论坛大会主会场、大型游艇码头、南强大桥、温泉输水管线、会议中心、东屿岛高尔夫球场、海鲜广场、会所、亚洲研究院、东方文化苑、艺术中心、影视基地、儿童游乐园、3个高尔夫球场九曲江温泉健康中心及温泉系列设施、玉带滩大型海滨浴场、大型游乐园、沙美内海生态景观区及水上运动中心本报告是严格保密的。长短期收入31、的相互搭配保证了资金的正常运行，同长短期收入的相互搭配保证了资金的正常运行，同时长期物业的持有避免区域开发的收益花落别家时长期物业的持有避免区域开发的收益花落别家经营模式经营模式举办国内大中型会议酒店物业经营性收益酒店物业产权式销售房地产度假物业销售举办亚洲经济论坛变现的短期收益持有型的长期收入收入来源本报告是严格保密的。充分利用国内外政府的影响力造就了今天充分利用国内外政府的影响力造就了今天的博鳌论坛的博鳌论坛政府关系政府关系非政府、非营利的国际组织项目性质项目性质与政府的关联与政府的关联p菲律宾前总统拉莫斯、澳大利亚前总理霍克及日本前首相细川护熙于1998年发起p中央将对“论坛”的设想进行32、认真研究和积极考虑，并尽力提供支持和合作p成立大会于2001年2月26-27日在中国海南博鳌举行，26个国家的前政要出席会议，江泽民等领导人特邀出席。p海南政府的支持，划定特别规划区等本报告是严格保密的。博鳌论坛成功因素的权重分析：强大的政府影响博鳌论坛成功因素的权重分析：强大的政府影响力在众多因素中起到决定性因素，使得论坛一鸣力在众多因素中起到决定性因素，使得论坛一鸣而晓天下而晓天下结论结论本报告是严格保密的。案例给我们最大的启示：竞争层面的客户问题根本不是第一时间要回案例给我们最大的启示：竞争层面的客户问题根本不是第一时间要回答的问题，而项目的开发模式才是最关键答的问题，而项目的开发模式才33、是最关键规划原则模型规划原则模型开发模式市场竞争符合综合性大盘自身价值规律与企业开发盈利要求的契合与政府要求的契合与共赢着眼现实市场竞争着眼未来发展趋势重要度主要回答开发物业类型及配比开发节奏如何提升片区价值满足同类客户对产品的需求特征满足增长型客户的趋势本报告是严格保密的。规划方案不是唯一解，我们通过最符合地规划方案不是唯一解，我们通过最符合地块发展规律的途径寻找答案。块发展规律的途径寻找答案。地块解读案例借鉴第一篇：规划原则第一篇：规划原则政府背景意图企业背景第二篇：规划背景第二篇：规划背景市场背景具体建议其他探讨性建议第三篇：规划建议第三篇：规划建议本报告是严格保密的。苏州太湖国家旅游度34、假区是苏州太湖国家旅游度假区是“十一五十一五”期间苏州期间苏州市旅游发展的重点区域，也是苏州新的城市经济市旅游发展的重点区域，也是苏州新的城市经济增长极增长极规划发展规划发展苏州太湖国家旅游度假区1992年经国务院批准成立江苏省政府批准规划面积11.2平方公里规划控制面积25.37平方公里。2002年扩大到160平方公里。2006年省政府批准该区建设用地到2010年6.34平方公里远期（2020年）为7.05平方公里。政府背景意图政府背景意图本报告是严格保密的。无锡/竞争指数：风光指数：苏州/竞争指数：风光指数：常州/竞争指数：风光指数：湖州/竞争指数：风光指数：?政府背景意图政府背景意图苏州35、对太湖的开发相对滞后，精确定位及长期苏州对太湖的开发相对滞后，精确定位及长期价值最大化是苏州政府的明确意图价值最大化是苏州政府的明确意图开发商在符合硬性规划指标的前提下，开发商在符合硬性规划指标的前提下，对片区增值有利的措施将受到政府的欢迎对片区增值有利的措施将受到政府的欢迎本报告是严格保密的。用地比例明显看出：政府对此片区的考虑：长期收益权重大于用地比例明显看出：政府对此片区的考虑：长期收益权重大于短期收益，即开发商改变公共设施用地性质将受严格限制短期收益，即开发商改变公共设施用地性质将受严格限制规划居住用地仅占规划用地的规划居住用地仅占规划用地的14.1%本报告是严格保密的。本项目中公共设36、施配套用地的比例还要高于片区本项目中公共设施配套用地的比例还要高于片区规划，项目运作的短期收益计划将受到影响规划，项目运作的短期收益计划将受到影响可考虑的归避风险举措：可考虑的归避风险举措：通过其他带动片区增值的方法与政府谈判，改变或模糊部分用地性质通过其他带动片区增值的方法与政府谈判，改变或模糊部分用地性质合理分配好各类产品的开发次序合理分配好各类产品的开发次序,获取整体价值最大化获取整体价值最大化鸡蛋换粮票策略鸡蛋换粮票策略本报告是严格保密的。规划方案不是唯一解，我们通过最符合地规划方案不是唯一解，我们通过最符合地块发展规律的途径寻找答案。块发展规律的途径寻找答案。地块解读案例借鉴第一篇：37、规划原则第一篇：规划原则政府背景意图企业背景第二篇：规划背景第二篇：规划背景市场背景具体建议其他探讨性建议第三篇：规划建议第三篇：规划建议中信深圳（集团）公司是中国中信集团公司于中信深圳（集团）公司是中国中信集团公司于19871987年月年月1111月在深圳设月在深圳设立的全资子公司，现总资产逾立的全资子公司，现总资产逾6060亿元，有亿元，有1919家下属子公司家下属子公司u2000年以来中信深圳（集团）公司发展战略：“以高档商业中心、基础设施建设、房地产开发为支柱，以高科技为先导”从从20042004年下半年以来，中信深圳（集团）公司进一步调整优化发展战年下半年以来，中信深圳（集团）公司进38、一步调整优化发展战略，独创性地提出区域性开发和经营战略并迈出实质性步伐略，独创性地提出区域性开发和经营战略并迈出实质性步伐 运作项目运作项目：u深圳：中信海滨花园、中信海文花园、中信海天一色雅居、中信海阔天空雅居、中信高尔夫别墅区、中信大厦、中信城市广场、中信地铁商场、龙岗植物园u中南大学湘雅医学院：中信湘雅生殖与遗传专科医院区域开发区域开发：u惠州：汤泉旅游度假风景区/1.7平方公里u长沙：中信新城/1.35平方公里/56亿；u苏州：中国文化论坛（太湖）u井冈山:（梨坪）国际会议中心/1.3平方公里/30亿u福建东山u重庆u井冈山井冈山重庆重庆惠州惠州深圳深圳福建东山福建东山苏州苏州长沙长沙39、区域开发分期投入、滚动开发，现金流相对稳定，收益相对较高，且区域开发分期投入、滚动开发，现金流相对稳定，收益相对较高，且涵盖了部分政府义务，开发价值理所当然高于一般地产项目涵盖了部分政府义务，开发价值理所当然高于一般地产项目u在更高的发展平台上，中信深圳集团力争做中国区域性开发的创导者；u区域开发是未来房地产开发的升级模式；u区域开发要承担起更多的社会责任，通过市场化的方式获取土地，整合各种资源进行分期整体开发，强调长远回报。项目运作区域开发惠州汤泉旅游风景区项目长沙中信新城项目井冈山国际（梨坪）会议中心项目深圳及福建闽南地区苏州文化论坛项目住宅物业：住宅物业：深圳中信海滨花园、中信海文花园、40、中信海天一色雅居、中信海阔天空雅居、中信高尔夫别墅区写字楼：写字楼：中信大厦大型综合购物中心：大型综合购物中心：中信城市广场大型基础设施：大型基础设施：惠州市过境公路地铁物业：地铁物业：中信地铁商场高科技领域：高科技领域：中信湘雅生殖与遗传专科医院中信深圳（集团）公司中信深圳（集团）公司战略转移战略转移苏州太湖文化论坛项目标志着中信集团的区域性开发，已经由前两年苏州太湖文化论坛项目标志着中信集团的区域性开发，已经由前两年以房地产业为主的多元化发展，逐步切入以弘扬民族文化为主旨的高以房地产业为主的多元化发展，逐步切入以弘扬民族文化为主旨的高起点文化产业起点文化产业 总投资达30亿元的中国太湖文化41、论坛是中信深圳集团走出珠三角，进军长三角，首次承接的国家级重大文化产业项目，初步设定包括一座中国古建筑博览院、一座中国文化博览院和一个高规格的中国文化国际交流中心，以及相关的配套设施。本报告是严格保密的。规划方案不是唯一解，我们通过最符合地规划方案不是唯一解，我们通过最符合地块发展规律的途径寻找答案。块发展规律的途径寻找答案。地块解读案例借鉴第一篇：规划原则第一篇：规划原则政府背景意图企业背景第二篇：规划背景第二篇：规划背景市场背景具体建议其他探讨性建议第三篇：规划建议第三篇：规划建议本报告是严格保密的。随着新区与工业园区房地产开发的逐渐饱和，苏州市房随着新区与工业园区房地产开发的逐渐饱和，苏42、州市房地产的开发正逐渐向南北发展，而太湖片区则成为了一地产的开发正逐渐向南北发展，而太湖片区则成为了一块房地产开发的块房地产开发的“飞地飞地”环太湖片区环太湖片区相城阳相城阳澄片区澄片区古城古城区区工业工业园区园区新区新区甪直甪直片区片区淀山湖淀山湖片区片区 环太湖片区分界线木渎镇相对竞争优势较好且较有名的自然资源客户群体异地与本地都有购房目的度假、投资等主要以第二居所为主驱动力1、旅游度假资源驱动2、异地置业带动本地置业3、价格驱动胥香园案例：胥香园案例：胥香园是由吴中集团在胥口镇开发的一个综合性社区，包括独栋、联排、多层与小高层，该小区紧邻太湖，在一期时吸引了大量的上海客户前来置业，从而带43、动了项目本地客户的消化。在05年年底，高端产品中本地客户比例已达到了70趋势判断：1、片区发展趋势不明朗2、区域内产品在未来一段时间内还将是承担第二居所的角色3、苏州本地客户的比例会逐渐增大现状房地产市场现状房地产市场本报告是严格保密的。度假区内在售楼盘所提供产品青一色都为度假区内在售楼盘所提供产品青一色都为别墅产品别墅产品占地占地建面建面类型类型天阕天阕8.5万平方米3.3万平米独栋碧瀛谷碧瀛谷7万平方米2万平方米独栋太湖之星太湖之星9万平方米7万平方米独栋太湖高尔夫太湖高尔夫6.3万平方米1.8万平方米独栋太湖翠峰山庄太湖翠峰山庄6.6万平方米1.7万平方米独栋太湖美山庄太湖美山庄12平方44、米3.6万平方米独栋西山恬园西山恬园6万平方米1.5万平方米独栋宝岛花园宝岛花园8万平方米2.9万平方米独栋太湖缘太湖缘4.7万平方米3.5万平方米独栋东山景园东山景园11平方米4万平方米双拼、独栋度假区内在售项目一览：度假区内在售项目一览：在售项目分布图：在售项目分布图：天阕天阕碧瀛谷碧瀛谷太湖之星太湖之星高尔夫高尔夫翠峰山庄翠峰山庄宝岛花园宝岛花园东山景园东山景园太湖缘太湖缘西山恬园西山恬园现状房地产市场现状房地产市场本报告是严格保密的。别墅产品大多定位为长三角高端客户的第二别墅产品大多定位为长三角高端客户的第二居所居所宝岛花园宝岛花园占地：10万平方米建面：3万平方米容积率：0.29卖点45、：一线湖景，五星级酒店服务，游艇客户情况：客户情况：上海人50%左右，有部分关系客户，本地人较少天阕天阕占地：8.5万平方米建面：3.3万平方米容积率：0.24卖点：钢结构、光景地下室、成为水星游艇俱乐部终生会员客户情况：客户情况：一期上海人占到60%太湖之星太湖之星占地：89万平方米建面：20万平方米容积率：0.25卖点：太湖水景资源、马场、游艇、高尔夫等高档休闲度假配套客户情况：客户情况：上海人占到60%以上，本地人较少，台湾、苏州周边县市客户占到30%左右翠峰山庄翠峰山庄占地：8万平方米建面：2万平方米容积率：0.25卖点：沙滩、游艇码头、阁楼、地下室(私人俱乐部)、内部装修、3000平46、米的豪华会所客户情况：客户情况：2/3是上海人，还有少部分台湾客户，苏州本地人比较少，年龄主要分布在40-50岁度假区内在售典型项目情况一览：度假区内在售典型项目情况一览：现状房地产市场现状房地产市场本报告是严格保密的。预计在未来预计在未来1-21-2年中，度假区内别墅产品依旧将主要作年中，度假区内别墅产品依旧将主要作为第二居所，而小面积（为第二居所，而小面积（200-350m200-350m2 2）的高品质别墅将）的高品质别墅将会是市场的宠儿会是市场的宠儿500m21000m21000万2000万面积价格天阕碧瀛谷太湖之星高尔夫翠峰山庄太湖美山庄西山恬园宝岛太湖缘 度假区内别墅产品面积区间涵47、盖200-1000m2，价格区间涵盖100-2000万。从市场反映来看，小面积、高品质的别墅产品（如太湖之星）更容易被市场接受。这主要是因为度假区内客户购买别墅的用途主要是作为第二居所，对品质要求较高，而对面积往往要求并不高。小面积高品质别墅正是很好地满足了客户的需求，同时控制总价，降低了客户的付出，因此受到市场的欢迎。现状房地产市场现状房地产市场本报告是严格保密的。度假区内的酒店大多呈现设施尘旧，娱乐配套不足，度假区内的酒店大多呈现设施尘旧，娱乐配套不足，经营状况一般的现象，客户主要为长三角旅游、会议经营状况一般的现象，客户主要为长三角旅游、会议型客户型客户东山宾馆东山宾馆西山宾馆西山宾馆叶48、山宾馆叶山宾馆宝岛花园酒店宝岛花园酒店明珠度假村明珠度假村太湖状元楼太湖状元楼度假区内主要酒店分部图度假区内主要酒店分部图宝岛花园酒店宝岛花园酒店位置位置太湖国家旅游度假区中心的长沙岛 档次档次五星级标准（2002年4月份开始建造）客房数客房数共有标准间130多个，价格为550元/天 配套设施配套设施45船位的私家码头及游艇、游泳池、健康中心、会议室、商务中心、KTV、洗衣店、精品店、SPA水疗、餐厅、书吧、雪茄吧商务设施商务设施会议室容纳150人，价格为6800/半天 餐厅规模餐厅规模宴会厅可容纳15桌，茶歇费38元/人 客户构成客户构成旅游客户(上海较多，层次相对较高)商务培训、企业年会客49、户东山宾馆东山宾馆 位置位置东山风景区 档次档次国际五星级/国宾馆(1994年开业2002年装修)客房数客房数别墅楼5幢，度假休闲豪华套房85套；标准房250间；家庭型休闲度假客房50间，年平均入住率60%-70%配套设施配套设施保龄球、网球场、桌球城、棋牌室、室内恒温游泳池，2400平方米的室外泳池、室外健身房、美容厅、桑拿房、模拟高尔夫球室、KTV包厢、豪华歌舞厅、1艘70人游艇商务设施商务设施会议室12个，最大800平米会议室可容纳500多人会议，设有同声翻译/商务中心餐厅规模餐厅规模大小中西餐厅24个，其中太湖湾餐厅可同时容纳近400人客户构成客户构成政府要员/商务人士/往来旅游散客/50、苏州本地人，与旅行社、企业等有长期协议关系宝岛花园酒店宝岛花园酒店（备注：东山宾馆与宝岛花园酒店是度假区内唯一两所五星级酒店）现状房地产市场现状房地产市场本报告是严格保密的。从规划来看，度假区内有大量的酒店规划用地，预计未从规划来看，度假区内有大量的酒店规划用地，预计未来酒店竞争将日趋激烈；同时，度假区内的旅游业的发来酒店竞争将日趋激烈；同时，度假区内的旅游业的发展现状也很难让人对酒店项目的成功抱有十足的信心展现状也很难让人对酒店项目的成功抱有十足的信心核心区用地现状与规划：核心区用地现状与规划：度假区用地现状与规划：度假区用地现状与规划：在度假区核心区内的用地指标中，宾馆与度假村的规划用地有51、98.5公顷，是现用地的3倍。整个度假区的宾馆与度假村的规划用地为125.6公顷，是现用地的4倍 太湖旅游缺少足够的吸引力，一是耐玩性项目少，二是景观单调，沿岸绿化不足。因此很少人会在太湖边过夜。规划区某领导现状房地产市场现状房地产市场本报告是严格保密的。未来机会产业发展带来机会旅游升级带来机会本报告是严格保密的。太湖依天赋自然条件在长三角地区首屈一指，具备发太湖依天赋自然条件在长三角地区首屈一指，具备发展大旅游业的潜力；但必须将现有资源有效保护并充展大旅游业的潜力；但必须将现有资源有效保护并充分整合推广分整合推广太湖自身旅游资源禀赋生态资源条件生态资源条件人文旅游资产人文旅游资产优势lII类52、水质区，水质较好；l岛屿、湖泊景观多元化，原生态环境，植被等生态条件保护较好，无产业等污染；l气候温和，四季基本皆宜旅游；l长三角经济发达城市环绕，区域旅游资源丰富；l环境承载力和持续发展能力强l苏州、无锡等环太湖城市诸多人文和历史旅游资产；l吴文化和泛太湖文化的历史融合；l明建筑大师蒯祥墓、宗教寺庙、军事家孙武练兵场、当地民俗文化等劣势l部分山体和植被保护力度不够，生态环境部分遭到破坏；l太湖目前识别性和知名度还有待提高；l目前旅游开发程度较低，对市场形象有影响l在中国整体历史文化背景下，环太湖人文旅游资产需要挖掘和整体宣传各类旅游资源对长三角旅游者的吸引力各类旅游资源对长三角旅游者的吸引力53、本报告是严格保密的。按照国际标准，一流的旅游度假地因其资源禀赋和顾客按照国际标准，一流的旅游度假地因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类市场的不同可分为以下三类u一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。u不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。u在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。资源客户与主要市场的距离所用交通工具停留时间每年光顾频率典型案例目的地型 resort非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机一到两周或更长时间 最多去一次科罗拉多州Beaver C54、reek Resort 三亚夏威夷区域旅游度假类resort(包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里，1.5-4小时车程多数自驾车前往2-7天每半年1-2次宾夕法尼亚州Hidden Valley，省内游本地旅游休闲自住类resort不必是特别强势的资源大部分来自本区域100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住周末1天或一居数次Forest Highlands，亚利桑那州“一流旅游度假胜地”的分类资料来源：世联分析苏州太湖本报告是严格保密的。本地旅游休闲自住类区域旅游度假resort类目的地型 resortResortResort的功能的功能单55、一复合空间空间和人和人口的口的覆盖覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求与区域市场保持100-300公里黄金距离注：注：1.1.复合功能并非复合功能并非resortresort功能的简单叠加，而是通过满足不同角度的需求，实现整个功能的简单叠加，而是通过满足不同角度的需求，实现整个resortresort区域综合竞争力的飞跃；区域综合竞争力的飞跃；2.2.度假区的最终定位根本上取决于其自身资源禀赋，并通过加强内外部竞争条件来实现。度假区的最终定位根本上取决于其56、自身资源禀赋，并通过加强内外部竞争条件来实现。一般性资源具备部分休闲度假功能资料来源：世联分析旅游度假区不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐旅游度假区不断提升资源环境和市场竞争力，功能逐渐复合，覆盖市场空间随之逐渐扩大复合，覆盖市场空间随之逐渐扩大区域市场广泛市场“一流旅游度假胜地”的分类夏威夷BintanForestHighland 苏州太湖本报告是严格保密的。随着苏州旅游在长三角城市区中的进一步升级随着苏州旅游在长三角城市区中的进一步升级,其辐射力不断加强其辐射力不断加强,逐步成长逐步成长为具有竞争力的商务休闲度假目的地为具有竞争力的商务休闲度假目的地u在产品性质上，实现由旅游城市向城市57、旅游目的地的转型；u在产品类型上，向多元化的文化、休闲、商务旅游产品转型；u在旅游产业发展上，由数量扩张型向效益增长型转变；要加强对地方文化和山水资源的保护，为苏州旅游的可持续发展保留足够空间 太太 湖湖本项目的定位与发展要吻合这一大前提才本项目的定位与发展要吻合这一大前提才能充分圈定未来成长性的市场能充分圈定未来成长性的市场本报告是严格保密的。未来机会产业发展带来机会旅游升级带来机会本报告是严格保密的。苏州苏州“三足鼎立三足鼎立”城市格局在数年平衡城市格局在数年平衡之后必将突破，寻求新的城市空间之后必将突破，寻求新的城市空间u吴中区是04年土地供应较大的区域；u园区仍然保持了较大的土地供应量58、，但增幅较03年明显趋缓；u古城区土地供应较03年大幅下降，为苏州04年土地供应最少的区域；u相城区近年来房地产市场发展平稳，土地供应也逐年稳步增长；u2002年以来，新区土地供应量较小，04年比03年略有下降。02-04各区域年度土地量比较050000010000001500000200000025000003000000古城区园区新区吴中区相城区2002年2003年2004年2001年，苏州房地产市场进入高速发展阶段，土地供应量随着市场的发展快速上升。2004年，苏州土地供应量达到754万平方米，同比上升25%出让量增幅放缓 出让量增幅放缓 出让量刚性萎缩放量增速明显放量增速明显本报告是严59、格保密的。城市功能的空间拓展趋势为环太湖地区发城市功能的空间拓展趋势为环太湖地区发展带来机遇展带来机遇工业园金鸡湖片区新区木渎灵岩山片区环太湖片区u在苏州太湖国家旅游度假区总体规划中将太湖片区定义为太湖旅游度假小城镇；苏州环太湖地区的旅游配套服务和休闲娱乐的中心；一处集多种文化于一体的东西方文化交流的平台u旅游经济成为苏州新的城市经济增长点u传统牧羊式旅游向度假式旅游过渡，人们更愿意停下来、住下来u发达的城际交通u较低的开发成本u其他片区：阳澄湖地区和沧浪新城将延伸老城区的城市功能，而并非新的一极形成 古城区 沿太湖发展战略是苏州空间发展模式上极为重要的一环。积极开发太湖经济，形成太湖旅游开发60、区，从而把苏州建设成为优秀的可持续发展城市。太湖旅游度假区整体规划 2005.本报告是严格保密的。经济结构调整也赋予环太湖地区承担新发经济结构调整也赋予环太湖地区承担新发展极的使命展极的使命传统经济传统经济工业经济工业经济服务体验经济服务体验经济 城市的下一个发展城市的下一个发展城市的下一个发展城市的下一个发展“极极极极”是生态优势地区，按照经济与城市发展的规律，本区域最有资源优势发展为城市一极是生态优势地区，按照经济与城市发展的规律，本区域最有资源优势发展为城市一极是生态优势地区，按照经济与城市发展的规律，本区域最有资源优势发展为城市一极是生态优势地区，按照经济与城市发展的规律，本区域最有资61、源优势发展为城市一极古城区古城区工业园，高新区工业园，高新区？生态生态 低密度低密度 休闲度假休闲度假 第一居所与第二居所融合第一居所与第二居所融合 城市融合的接驳点城市融合的接驳点 快捷快捷 体验体验 资源占有资源占有198819881998199820082008CommoditiesCommodities日用品日用品GoodGood商品商品Services ExperienceServices Experience 服务服务 体验体验行政中心行政中心经济中心经济中心第四极第四极便捷便捷高密度高密度集聚集聚商业商业中心化中心化服务服务权力权力制度制度等级等级计划计划本报告是严格保密的。太湖62、片区目前市场客户来源以来自上海等长三角的区域客户为主，随太湖片区目前市场客户来源以来自上海等长三角的区域客户为主，随着旅游和生活配套设施的不断完善，未来吸引力辐射范围将逐渐扩大着旅游和生活配套设施的不断完善，未来吸引力辐射范围将逐渐扩大u作为上海后花园，上海人上海人对苏州太湖旁别墅的关注度较高，其强劲的购买力成为了本片区别墅价格快速上升的主要动力u流动的广范围的商务度假高广范围的商务度假高端客户端客户(包括台湾、甚至中国北方城市)成为了本片区别墅消费的另一支主要力量u苏州本地人苏州本地人在购房过程中更多地关注实际居住功能，对资源的认知度不足项目名称项目名称客户来源客户来源太湖之星上海人占到6063、%以上，本地人较少，台湾、苏州周边县市客户占到30%左右，其他客户来源以来往旅游商务客随机购买宝岛花园上海人50%左右，有部分北京关系客户，本地人较少，其他客户主要来源于长三角地区翠峰山庄客源：外地为主。2/3是上海人，还有少部分台湾的。苏州本地人比较少。没有西山本地人。年龄分布在40-50岁，很少有小于40和大于60岁恬园整体推出量较少，客户较分散其他 苏州本地 上海长三角n苏州别墅市场本地人就近置业明显苏州别墅市场本地人就近置业明显苏州本地高端客户倾向于向古城区及附近木渎、金鸡湖等聚集；需求面基本以自住和保值投资为主n“外来客外来客”更认可太湖价值更认可太湖价值各周边别墅片区吸引了大量上海64、客户的进入，然而苏州本地高端客户对度假生活方式接受度不高。由于大量在苏州有产业或投资的外地客户的推波助澜，太湖片区的别墅价格已经形成苏州别墅市场上的一极，然而对于苏州本地人，对于太湖的价值认知与现实价格存在差距，太湖片区别墅目前也对苏州本地高端客户缺乏引导n本地别墅需求将逐渐向外转移本地别墅需求将逐渐向外转移城区未来的可开发别墅持续减少，可以预见苏州本地需求仍然有引导空间本报告是严格保密的。规划方案不是唯一解，我们通过最符合地规划方案不是唯一解，我们通过最符合地块发展规律的途径寻找答案。块发展规律的途径寻找答案。地块解读案例借鉴第一篇：规划原则第一篇：规划原则政府背景意图企业背景第二篇：规划背65、景第二篇：规划背景市场背景具体建议其他探讨性建议第三篇：规划建议第三篇：规划建议本报告是严格保密的。原则原则1 1。符合大盘开发的规律。符合大盘开发的规律保证整体价值最大化而非单项产品价值最大化保证整体价值最大化而非单项产品价值最大化项目整体定位符合片区远景规划。不同产品具备不同价值定位：谁是现金流产品，谁是形象标竿产品，谁又将是价值最大化产品？不同阶段、不同地块段形成其独特价值亮点延续保证。关键词：整体价值关键词：整体价值国宾馆五星级酒店入口广场别墅组团风情会所风情商业街开放水岸休闲街南区园林形成123分期分期社区成熟度社区成熟度低高产品价值提升产品价值提升酒店配套:推杆高尔夫风情餐饮社区成66、熟度空中庭院组团4社区品牌56某项目案例某项目案例本报告是严格保密的。原则原则2 2。考虑企业利益的短期市场实现与长期的持。考虑企业利益的短期市场实现与长期的持续增值平衡续增值平衡关键词：长短期利益平衡关键词：长短期利益平衡酒店宾馆广场等公共设施建设是双刃剑酒店宾馆广场等公共设施建设是双刃剑利：提升项目乃至片区的整体影响力利：提升项目乃至片区的整体影响力弊：对企业的启动资金及资金链安弊：对企业的启动资金及资金链安排是一个挑战排是一个挑战 弊：过多长期收益性物业对企业的商业弊：过多长期收益性物业对企业的商业运营能力是一个挑战运营能力是一个挑战本报告是严格保密的。原则原则3 3。符合政府对片区的愿67、景规划。符合政府对片区的愿景规划项目的配套设施考虑在考虑市场实现度的同时要考虑到对片区增值的影响力。关键词：片区影响力关键词：片区影响力配套1配套2配套3对住宅销售的带动影响对片区增值的带动影响配套功能分级匹配表配套功能分级匹配表本报告是严格保密的。整体布局和核心体选择整体布局和核心体选择国际案例分析地块价值元素盘点自然资源元素盘点整体布局和空间构成建议本报告是严格保密的。在整体规划、分区布局和项目选择上，我在整体规划、分区布局和项目选择上，我们着重参考了以下案例们着重参考了以下案例指导型案例：指导型案例：夏威夷kapalua、夏威夷kaanapali、中国亚龙湾、佛罗里达州亚美尼亚海岛庄园、68、Homestead、Bintan 印尼美国佛罗里达州Orange Lake度假村美国明尼苏达州海鸥湖Craguns 会议中心度假村亚龙湾亚龙湾KapaluaKaanapali亚美尼亚海亚美尼亚海岛岛CancunBintan巴拉德罗巴拉德罗Homestead案例选取的适用条件案例选取的适用条件城市边缘地区稀缺但不独占的水（海或湖）资源自身解决社区配套休闲、旅游度假、主题社区第一居所与第二居所并存本报告是严格保密的。国内、国际案例揭示的水资源度假区整体国内、国际案例揭示的水资源度假区整体空间布局的总体布局基本原则空间布局的总体布局基本原则1.规划立足长远发展，为后续发展留有足够空间，并进行人性化考69、虑，保护和利用自然环境的紧密结合是吸引游客和业主的重要手段2.基地特色和度假区的使用策略，决定了土地的使用形态，从而确定不同地块的场所特性，比如酒店、商业配套、游憩等，并考虑与之相关的完整的环节布置3.详细布局有关酒店、别墅用地、高级公寓、购物中心等度假物业建筑元素，通过整合环境资源和利用自身的地理位置，有利于获取最大经济价值4.引进灵活的、分块明确的交通系统和提供场内停车本报告是严格保密的。亚美利亚海岛农庄：亚美利亚海岛农庄：n度假区分为三个部分：海滨饭店和旅游设施区、别墅区、生态公园区n在资源最好的海岸沿线地带，布置了高档酒店、旅馆与大量游憩设施n别墅区设置在二线海景区域，可部分观海，并与70、大众游憩区严格分开n别墅区的西侧是大片的生态公园区，增加了不靠海一侧的吸引力同时保护了环境国内、国际案例揭示的度假区整体空间布国内、国际案例揭示的度假区整体空间布局的局的KPIKPI体系体系1.1.资源分层级，使自然资资源分层级，使自然资源最大化：源最大化：旅馆配套区别墅区公园区 公园区 v住宅区和旅游区分隔；游憩区、度假区和未来居住区分隔或者保持适度距离；v沿一线湖/海岸主要规划为度假物业和与海、海滩、湖水、湿地等与水具有关联度的度假娱乐设施；vGolf球场、购物中心等配套设施平行设置在二线位置，局部仍可观望到海景本报告是严格保密的。国内、国际案例揭示的度假区整体空间布国内、国际案例揭示的度71、假区整体空间布局的局的KPIKPI体系体系1.海滩：主要的风景据点，适当地集中发展酒店、出租物业、旅游设施；海滩：主要的风景据点，适当地集中发展酒店、出租物业、旅游设施；2.别墅区：安排在以自然景色为重点的区域，通常能观二线海景；别墅区：安排在以自然景色为重点的区域，通常能观二线海景；公寓公寓别墅别墅皇家旅馆皇家旅馆购物中心购物中心KBRA办公楼办公楼高尔夫高尔夫球会所球会所火车站火车站2座锦标赛高尔夫球场座锦标赛高尔夫球场公寓公寓别墅别墅网球中心网球中心酒店酒店度假度假娱乐娱乐休闲休闲本报告是严格保密的。国际案例揭示的度假区整体空间布局的具国际案例揭示的度假区整体空间布局的具体原则体原则1.72、海滩：主要的风景据点，适当地集中发展酒店、出租物业、旅游设施；海滩：主要的风景据点，适当地集中发展酒店、出租物业、旅游设施；酒酒店店区区区区乐乐游游高尔夫球场高尔夫球场本报告是严格保密的。国际案例揭示的度假区整体空间布局的基国际案例揭示的度假区整体空间布局的基本原则本原则Bintan：n沿海分布着Angsana Resort&Spa Bintan、Banyan Tree Bintan、Bintan Lagoon、Club Med Ria Bintan Resort、Mayang Sari Beach Resort 和Nirwana Resort六大度假村n每个度假村充分整合自然环境和人文环境，73、极具特色，以满足不同需求的各层次客户群体的生活方式特点2.2.以相对独立且各具特色以相对独立且各具特色的度假组团布置，确定的度假组团布置，确定发展重点发展重点v依据资源特点，打造不同的主题组团；提供相对对立的交通路线和各具特色的完整的游乐设施及配套服务v充分整合自然环境和人文环境，极具特色，以满足不同需求的各层次客户群体的生活方式特点v酒店、出租物业、旅游设施较为均匀分布在沿海线上，各自都有独立的商务、饮食、休闲服务配套设施本报告是严格保密的。Indra Maya VillasIndra Maya Villas1414栋栋面向海湾的设备一流的海景别墅，每一栋别墅在设计中运用了印度尼西亚、泰国、74、和中国建筑的元素符号，莫不充满了异国情调Mayang Sari Beach Resort 5050栋栋带私人阳台的小木屋坐落在热带风情海滩和大自然红花绿树之间，为前来散心和度假的游客营造了一个完美的世外桃源Mana Mana Beach Club 50 50 套套卡班纳（Cabana）屋舍修建在Bintan的独特的海湾上，作为国际的Resort一部分，游客享受了美奂绝伦的自然风景，Mana Mana Beach Club更提供了完美的服务，包括专业的水中运动训练专业的水中运动训练，比如冲浪、帆板运动Nirwana Resort Hotel 设置在Bintan西南部的海岸线上，座落在Nirwan75、a 花园里，交通便利，从Singapore的Tanah Merah 渡口花45分钟到达。酒店可提供245245间间客房包括31间套房，拥有大量的海景、游池、和花园的景观，并提供一流的各种活动设备本报告是严格保密的。Banyu Biru Villas 3636栋栋4 4种种现代风格的别墅被花园环绕，为短期度假的家庭聚会和团体周末旅游的客户提供舒适的居家环境，Banyan Tree Bintan 保留了原始风貌的自然栖息地，7272栋按摩水池别墅栋按摩水池别墅修建在青郁的山坡间，并可观赏到中国南海景致，建筑风格为传统的印尼风格Angsana Resort&Spa 具有极佳的景致，提供了全面的健康健76、康SpaSpa服务场所服务场所，和多种室内外活动：潜水、Golf课程、滑水滑板训练、网球课程、游泳；及高档的休闲场所高档的休闲场所，如酒吧、咖啡吧、餐厅等。Bintan Lagoon Resort&Villa占据最好的景观位置之一，前面靠海，后面临山，作为一流的Hotel Resort，酒店拥有416416间豪华套房；三种不同设计的别墅，每一间都有独自的Golf练习场地、花园和独家湖泊Angsana Resort&SpaBintan Lagoon Resort Bintan Lagoon Villa本报告是严格保密的。CragunsCraguns海鸥湖国际会议休闲度假中心海鸥湖国际会议休闲度假77、中心租赁别墅、酒店会议、休闲、娱乐、餐饮游憩、娱乐、餐饮充满休闲意趣的充满休闲意趣的会议度假区会议度假区 3个组团常年提供完善的住宿、会议、休闲度假设施和服务各组团片区相对独立，交通线路、活动安排、餐饮娱乐又各成体系提供一流的Golf课程以气候的不同提供不同的俱乐部活动硬件设施和软性服务本报告是严格保密的。国内、国际案例揭示的度假区整体空间布国内、国际案例揭示的度假区整体空间布局的局的KPIKPI体系体系3.3.多种类型的物业和相关多种类型的物业和相关配套的不断完善，吸引配套的不断完善，吸引阶段性客户群阶段性客户群Bintan Bintan 的不动产类型包括：的不动产类型包括：lBintan 78、Multi-FamilyBintan Multi-Family传统的、多功能居家型物业lBintan Mixed-UseBintan Mixed-Use多功能混合居住物业，包括居住、零售商铺、工作室lBintan OfficeBintan Office传统办公楼物业lBintan RetailBintan Retail为业主和租户提供的多种商业配套：包括百货杂货、各种居家型商业lBintan Light IndustrialBintan Light Industrial为单一或混合型轻型工业提供租赁工作场所，比如制造业、代理、研发和房地产开发Kapalua Kapalua 一期别墅和酒店：一期79、别墅和酒店：一座194间客房带有露天阳台的酒店，及有100套单间和双卧室的别墅有全年为儿童安排的节目、健身房、水上设备p公寓别墅：4个片区近1000套别墅套房p游憩设施和娱乐设备2个高尔夫球场10个球场的网球花园3716平米的精品购物中心本报告是严格保密的。可开发用地的空间布局基本原则可开发用地的空间布局基本原则住宅开发用地低于计划开发用地总量住宅开发用地低于计划开发用地总量40%40%n度假型新市镇，住宅基地出售，旅游设施较少。n有一定季节性的目的地型度假地，住宅销售比例较小。n分区开发的滨海度假区和别墅社区。n较为私密的度假区。酒店形成组团，旅游设施将公共空间部分私有化。大片别墅住宅出售。80、n游憩区和度假区隔离，公共设备半地下化。较高比例的中等海景公寓用于出租。资料来源：世联分析n商业配套的平均用地在5左右主要的四种占地比率为租赁物业（包括酒店和别墅类）、销售类高档物业（包括类别墅和公寓）、游憩设施（包括项目和配套）、公共空间（包括相关配套、开敞空间、道路等），其比率因不同的 个 案 有 不 同，大 约 均 占 为20%30%本报告是严格保密的。整体布局和核心体选择整体布局和核心体选择国际案例分析地块价值元素盘点资源元素盘点整体布局和空间构成建议本报告是严格保密的。中心区规划发展项目中心区规划发展项目生态文化园项目董其昌纪念园、佛教文化、艺术家公社、康复疗养高等旅游院校项目度假酒81、店项目商业（酒店）综合服务项目在在太太湖湖国国家家旅旅游游度度假假区区总总体体规规划划范范围围内内，度度假假区区旅旅游游线线路路中中的的两两条条主主线线毗毗邻邻自自然然景景观观带带，人人文文景景观观带带贯贯穿穿了了本本项项目目地地块块，是是未未来来重重点建设区域点建设区域景观大道 入口服务区水上体育活动中心项目景观大道配套项目水底世界及游客集散中心、公共游船码头体育休闲公园游船码头建筑博览苑商业水街文化水街文化论坛总坛 （国际会议中心、五星级国际酒店）徐湾古村保护、文化旅游配套返回本报告是严格保密的。本项目具良好的景观资源与核心区位的优本项目具良好的景观资源与核心区位的优势势A A，地块特征：82、，地块特征：土地分成8块，最远的7号地块距离太湖边缘约2000米；最近的5号地块距离太湖边缘约200米；B B，综合功能：，综合功能：位于规划区中集中的核心综合度假服务区，涵盖酒店、商业、别墅、度假村。土地拍卖数据表：土地拍卖数据表：本报告是严格保密的。通过国内、国际案例的通过国内、国际案例的KPIKPI指标对应和对地块价值的分析，对原来用指标对应和对地块价值的分析，对原来用地性质的修正为：强调宾馆用地、增加别墅用地、改造公寓用地地性质的修正为：强调宾馆用地、增加别墅用地、改造公寓用地1 1，照顾，照顾宾馆用地：（1 1）2 2号地块：号地块：作为5星级宾馆用地用地，容积率为1.5;（2 2）83、1 1号地块：号地块：改作为公寓式或产权式酒店用地，容积率0.8;2 2，增加别墅，增加别墅用地：（1 1）3 3号地块：号地块：作为高级的、独栋的、或别墅式产权酒店用地；（2 2）4 4号号、5 5号号、6 6号号地地块块：作为组团的、围合别墅或产权酒店用地；3 3，改造住宅，改造住宅用地：（1 1）7 7号、号、8 8号地块：号地块：作为高级度假住宅类住宅用地；（2 2）度假住宅设计：）度假住宅设计：要充分考虑度假住宅环境的创造；1.1.2 2、3 3、4 4、5 5、6 6地块距离太湖最近，且河道穿过地块距离太湖最近，且河道穿过2 2、4 4地块地块2.2.1 1号地块沿河道，北边毗邻绿84、色生态园号地块沿河道，北边毗邻绿色生态园3.3.7 7、8 8地块无水资源，地处绿色生态园内地块无水资源，地处绿色生态园内酒店用地的价值最大化分析酒店用地的价值最大化分析本报告是严格保密的。对城市原有水体的再分流导入，穿过每一项目地对城市原有水体的再分流导入，穿过每一项目地块，增加项目吸引力和使土地价值发挥至最大化块，增加项目吸引力和使土地价值发挥至最大化本报告是严格保密的。整体布局和核心体选择整体布局和核心体选择国际案例分析地块价值元素盘点资源元素盘点整体布局和空间构成建议本报告是严格保密的。通过以上的增值体系与地块资源的相容性分析，可通过以上的增值体系与地块资源的相容性分析，可以得到支撑项85、目增值的关键设施与功能以得到支撑项目增值的关键设施与功能北区高级公寓片区北区高级公寓片区南区会议休闲娱乐南区会议休闲娱乐主题片区主题片区两个由水体网路贯穿的主题片区高级公寓两个由水体网路贯穿的主题片区高级公寓片区、会议休闲娱乐主题片区片区、会议休闲娱乐主题片区本报告是严格保密的。营造滨水风情、体验亲水生活的运河之道营造滨水风情、体验亲水生活的运河之道Pacific HarbourPacific Harbour案例借鉴案例借鉴通过对澳大利亚Pacific Harbour滨海区的研究可见该区域的运河开发模式迅速提升了土地价值，达1.5倍之多水流引入后尽量多的渗入以达到整体资源最大化水流引入后，充分86、利用水、森林植被和海洋动物等优势，创造亲近自然的滨水生活本报告是严格保密的。北区：北区：一个贯穿整个项目的太湖水岸生活线一个贯穿整个项目的太湖水岸生活线n驱动因素：优越的自然资源和地块条件n目标使用群体：广泛的度假、投资客户，先期为以上海及周边度假客户为主体n产品配置:主力户型为洋房和90120平米的度假型公寓产品，部分社区级商业配套规划土地编号土地面积(平米)产品种类容积率(%)7号土地号土地123039.7度假公寓度假公寓1.88号土地号土地117557.5度假公寓度假公寓1.8n规划:组团式均匀分布，体现资源均好性和价值最大化本报告是严格保密的。360360度景观生态居住水城，主题组团分87、布，体验亚度景观生态居住水城，主题组团分布，体验亚洲不同风情的建筑和园林规划设计洲不同风情的建筑和园林规划设计本报告是严格保密的。南区南区以以2 2号地块国际会议中心为南区的号地块国际会议中心为南区的公共共享公共共享空间空间，连接，连接1 1号地块组团，号地块组团，3 3、4 4号地块组团的，号地块组团的，5 5、6 6号地块组团的别墅产权式酒店号地块组团的别墅产权式酒店n驱动因素：一流会议硬件设备、相关餐饮、娱乐休闲设施和软件服务，特色主题酒店n目标使用群体：举办大型会议的政府部门、国际组织、行业/企业会议想要在太湖享受特色休闲的度假人群n产品配置:大型会议中心 商务休闲配套特色酒店物业特色88、商业顶级会所规划土地编号土地面积(平米)产品种类容积率(%)2号土地号土地58203.2高级宾馆高级宾馆 1.5 n规划关键词:景观会议中心、湖边、泳池餐饮宴会区域、顶级俱乐部本报告是严格保密的。水系穿过国际会议中心的大堂，强调概念水系穿过国际会议中心的大堂，强调概念的具象化昭示，建立独一无二的形象昭示的具象化昭示，建立独一无二的形象昭示 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。会会议议服服务务会议专门的组织、专门的私人助理一流的会议设施一流的会议设施个连有高速无限上网的会议厅 大型多种会议室面积展厅 多功能厅电影放映厅洽谈室会议配套设施。最大多功能厅观湖会议中心餐餐饮饮配配套套湖边、泳池等各89、种类别宴会区、餐厅会会议议人人员员和和家家庭庭度度假假的的 休休 闲闲 娱娱 乐乐 活活 动动 Golf、篝火、骑马、垂钓、购物、游览等会议片区围绕会议主题的硬件设施、各种体验休闲娱乐活动、软件服务本报告是严格保密的。n驱动因素：片区运作向好带来的商业价值n目标使用群体：商务、度假休闲人流n产品配置:水岸风情临街商铺，沿一层布局一个水主题的纵向商业水街一个水主题的纵向商业水街气质；气质；二个水主题的社区公共广场二个水主题的社区公共广场魅力；魅力；n商业:以水岸风情商业街和水主题公共广场形态确定商业配套规划本报告是严格保密的。业态拟定引入声誉很好的高档餐厅，环境优美、宁静，作为高端客户聚会、交流90、的必选之地，同时也奠定了社区商业高档形象。兴建异域风情的酒吧和咖啡厅、甜品店，是工作之余放松身心的好去处。一个提供多层次感受生活形态的水岸商业街区一个提供多层次感受生活形态的水岸商业街区沿商业沿商业街建餐饮娱乐设施，为客户提供聚会、交流、放松的场所街建餐饮娱乐设施，为客户提供聚会、交流、放松的场所本报告是严格保密的。以以4 4个不同主题的别墅类酒店组团为核心，构建的个不同主题的别墅类酒店组团为核心，构建的高档、生态、纯粹的商务休闲度假空间高档、生态、纯粹的商务休闲度假空间分别根据不同的地脉特征，形成会议会展、GolfGolf、游艇、湖景、游艇、湖景、SpaSpa四个高档主题别墅产权式酒店组团。91、力图使每个主题酒店组团都拥有私密的外部环境、独特的文化风格、特色的旅游项目和完善的服务功能每一个高档主题别墅类产权酒店组团都提供了健康健康养生服务场所养生服务场所和高档的休闲场所高档的休闲场所，如酒吧、咖啡吧、餐厅等1324规划本报告是严格保密的。“水水”的最高境界无处不在，营造以水的最高境界无处不在，营造以水为魂的意境为魂的意境/水岸别墅的灵动空间水岸别墅的灵动空间运河石拱桥古井水园林组团本报告是严格保密的。本项目的盈利模式及与区域增值的契合度本项目的盈利模式及与区域增值的契合度研究确定三个要素进行规划设计研究确定三个要素进行规划设计会议、会所式酒店会议、会所式酒店高级居住高级居住区区休闲度92、假休闲度假产权式别墅产权式别墅三大驱动因素三大驱动因素全新景观式居住水城主题组团分布体验式复合功能社区四大主题休闲度假村，设计中运用了新加坡、日本、印度尼西亚、泰国、和中国等建筑的东方元素符号提供独具特色的主题设施和休闲娱乐活动，如高尔夫课程、游艇俱乐部、垂钓俱乐部等水岸别墅，享受太湖的独特人文、自然环境举办国际级别会议举办大型会议中心举办政府接待举办行业会议举办各种展览长三角企业培训、团体活动、接待客户等本报告是严格保密的。开发次序之启动区开发次序之启动区启动区启动区项目一期（06年底08年初）启动2、3、4号地块启动物业类型独栋五星酒店会议中心水岸商业面积（平方米）40045300005393、00030002 2号地块号地块超五星级品牌会议水主题酒店强势启动，形成“独立王国”，奠定区域在太湖的示范和顶级地位通过五星级酒店系统性满足目标客户的复合需求，可使酒店常年均有相关的活动组合安排3、4号地块俱乐部主题独栋产权式酒店2、4号地块之间的水岸商业街全面展示游憩项目推出，整合太湖其他重点项目资源，建立俱乐部土地价格因此上涨，并形成追涨和投资空间本报告是严格保密的。开发次序开发次序第二期第二期项目二期（08年初10年初）启动5、6号地块启动物业类型联排水岸商业广场游憩设施推出面积（平方米）7000040005、6号地块SPA和湖景联排产权式主题酒店2、6号地块之间的水岸商业广场全面展示游94、憩项目推出超五星级品牌酒店形成组团，别墅项目价格上涨到高位。区域影响力和品牌初步形成本报告是严格保密的。开发次序开发次序项目三期（10年初12年初）启动1号地块启动物业类型独栋水岸商业广场游憩设施推出面积（平方米）11000020001号地块GOLF主题独栋产权式主题酒店1、8号地块之间的水岸商业广场全面展示持续发展期超五星级品牌酒店形成组团逐步成熟，别墅项目价格上涨到高位；特色商业和地产项目推动南区度假村落建设成熟，为7、8地块未来销售物业打下基础第三期第三期本报告是严格保密的。开发次序开发次序项目四期（12年中15年）启动7、8号地块启动物业类型公寓社区级商业配套面积（平方米）36000095、100007、8地块高级公寓的全面开动；由8号地块向北推出，成组团分布生态居住水城的雏形形成；7、8地块的洋房和高级公寓用地持续出让，配套的不断完善带动人气逐步旺盛第四期第四期本报告是严格保密的。对规划设计三原则的回顾对规划设计三原则的回顾整体价值最大整体价值最大长短期收益平衡长短期收益平衡符合政府对片区愿景符合政府对片区愿景关键关键行动行动两大水体网路贯穿的主题片区：高级公寓片区、会议休闲娱乐主题片区；Golf、游艇、湖景、Spa四大主题的别墅类酒店组团；全新景观式居住水城以自然资源和地块条件建设超五星级品牌会议水主题酒店率先强势启动，体验点同步建设随后启动联排产权式主题酒店；带动高级公寓开发水岸商业街、水主题社区公共广场形象展示；景观会议中心、湖边、泳池餐饮宴会区域、顶级俱乐部建设；各项游憩项目推动太湖片区旅游发展本报告是严格保密的。有些问题我们有待进一步工作解决。有些问题我们有待进一步工作解决。u项目具体的物业排布与建筑风格u项目的初步经济测算u项目的营销战略与策略u本报告是严格保密的。报告结束，谢谢！报告结束，谢谢！本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。