1、绿景绿景新美域新美域价格制定说明价格制定说明o区分打分体系。区分打分体系。 针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理；针对不同的客户群体，制定相应的打分体系使定价更趋合理；o树立标杆。树立标杆。 景观、户型绝佳的若干单位充分体现物业价值，在销售过程中充景观、户型绝佳的若干单位充分体现物业价值，在销售过程中充当本项目和区域内的价格标杆；当本项目和区域内的价格标杆；o增大极差。增大极差。 适当增大水平调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，具针对性适当增大水平调差的极值，拉开优劣单位的价值差距，具针对性的增加差值；的增加差值；o打破均衡。打破均衡。 设少量低价单位，使入市价格更有冲击力，形2、成市场影响之后，设少量低价单位，使入市价格更有冲击力，形成市场影响之后，价格适当攀升，配合营销手法进行快速销售；价格适当攀升，配合营销手法进行快速销售；制定策略制定策略汇报总纲：汇报总纲：o定价策略定价策略o定价标准说明定价标准说明o基准价基准价/平面差垂直差制定平面差垂直差制定o价格表形成价格表形成o特殊跳差说明特殊跳差说明酒店酒店u.项目户型分布项目户型分布金地工业区金地工业区红树湾红树湾高尔夫高尔夫福福 强强 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景绿景花园一期绿景花园一期u.项目周边环境项目周边环境楼体楼体低低 层层中中 层层高高 层层景观优势弱景观优势弱u.高层价值曲线高层价值曲线远景远景3、园景园景定价思路：o一、一、A-B 与与 C-D-E分别打分；分别打分；o二、园景户型与远景户型分别打分；二、园景户型与远景户型分别打分；o三、内、外采用不同层差；三、内、外采用不同层差；o四、特殊户型跳差处理；四、特殊户型跳差处理；1。权重。权重&极差制定极差制定权重权重/极差制定极差制定分项分项分项分项景观景观景观景观朝向朝向朝向朝向采光采光采光采光噪音噪音噪音噪音户型户型户型户型面积面积面积面积通风通风通风通风权重权重权重权重20%20%20%20%10%10%10%10%5%5%5%5%30%30%30%30%15%15%15%15%15%15%15%15%5%5%5%5%分项分项分项4、分项景观景观景观景观朝向朝向朝向朝向采光采光采光采光噪音噪音噪音噪音户型户型户型户型面积面积面积面积通风通风通风通风权重权重权重权重35%35%35%35%30%30%30%30%10%10%10%10%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%10%10%10%10%A/BA/B栋（栋（栋（栋（10001000）C/D/EC/D/E栋（栋（栋（栋（15001500）因产品差异形成客户差异，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例因产品差异形成客户差异，使权重制定更符合客户特点，采取不同权重比例产品决定价格弹性空间差异，极差设置不同产品决定价格弹性空间差异，极差设置不同东南东南 南南 5、东东 西南西南 东北东北 北北 西北西北 西西1 1、朝向、朝向、朝向、朝向4.55.02.03.02.53.51.5分项打分分项打分 2、景观、景观 景观以该单位可观景面的个数及视野度为基数，对景观有较大影响的还有观景的视角，和欣赏的内容。 景观分值参考景观分值参考 :观景面观景面+视角系数视角系数+景观景观 对于同一单位的不同观景面，须分别计算，最后以具体情况按权重叠加。 园林景观部分园林景观少量园林景观无园景无遮挡少量园景部分遮挡无园景有遮挡5.0最佳园林景观4.54.03.53.02.0-2.51.5分项打分分项打分3、噪音、噪音 噪音以距离道路的远近和道路的噪音程度为主要影响因素： 6、噪音分值参考噪音分值参考 : 道路噪音道路噪音+噪音辐射度噪音辐射度+其他噪音影响其他噪音影响临主路（福强/三街）不临主路受主路辐射远离主路2.02.5-3.0受主路少量辐射3.54.04.5* 主路为车辆主要途径道路主路为车辆主要途径道路分项打分分项打分4 4、通风、通风、通风、通风 深圳四季风向以东南风为主，通风方向与朝向吻合，故以朝向做为通风指标的基数，影响通风的其他因素还有是否通透和被遮挡。东南东南南南东东西南西南东北东北北北西北西北西西分项打分分项打分 5、采光、采光 采光以采光面积为基数，采光面积的计算简化为主要采光面个数的统计。基于其他因素的考虑，同样引入 遮光度：遮光度：采光分7、值参考采光分值参考采光分值参考采光分值参考 : :采光面采光面采光面采光面+ + 遮光度遮光度遮光度遮光度分项打分分项打分6、户型、户型 本项目的户型具有整体均好性，因此，实用性、合理性与特殊性是户型打分的主要考虑因素。A B栋栋C E栋栋均好户型均好户型3.0均好户均好户型型3.5送凸窗户型送凸窗户型3.5带转角凸窗带转角凸窗4.0带转角凸窗带转角凸窗/工人工人房房4.0带转角圆弧凸窗带转角圆弧凸窗/工人房工人房4.5分项打分分项打分 7、面积、面积 本项目面积打分原则：以市场上的主力面积为基数，并根据本项目面积比例，依照与主力面积差距的大小增减。一房一房44.1246.355.0二房二房68、3.3967.2969.8872.9977.3378.654.53.53.0三房三房92.99101.61110.07112.24116.054.54.03.5四房四房131.16134.074.5另注：部分分值根据实际勘察情况及户型情况略有调整另注：部分分值根据实际勘察情况及户型情况略有调整分项打分分项打分特殊分值特殊分值 体现稀缺性 A/B栋03、07单位，平面差额外上调200元 A/C/D/E栋统一基准价； B栋考虑实用率因素，基准价降低30元2 2。水平差制定。水平差制定金地工业区金地工业区红树湾红树湾高尔夫高尔夫福福 强强 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景绿景花园一期绿景花园一期金9、地工业区金地工业区红树湾红树湾高尔夫高尔夫福福 强强 路路新新 洲洲 三三 街街山景山景绿景花园一期绿景花园一期N南向南向北向北向东南向东南向西南向西南向A栋栋B栋栋1 1房房1 1厅厅 A03西南向，较安静， 9层以下被一期遮挡 A07东南向，较嘈杂 B103西南向，景观视野窄，被A栋遮挡较多 B107/B207正南向，通风、视野好，噪音明显，户型结构最佳 B203东北向，最安静，采光通风差，正对酒店，无景观 *13层以上除B203均可看海景 A03B203A07B103B207B1072 2房房1 1厅厅（内圈） A01西北向，可看一期绿化，次卧可看园林 A08东南向，采光通风好，高层拥有10、双景观，较吵 A09东北向，安静，房间都可看园林，为2房中最小面积 *全部带双阳台，02可看海景 B1/B2 01北向，处于园林中心位置，次卧较遮挡，采光影响 B102北向，房间全部朝园林 B202北向，受部分酒店影响 B1/B2 08北向，房间全部朝园林，位置靠内，采光稍受影响 * B1/B2 01、08带双阳台A01B202B208B108B102A08B201B101A092 2房房2 2厅厅（外圈）A02西向，较安静， 9层以下被一期遮挡，可看一期绿化A05/06西南向，临路，噪音明显B105/06/B206西北向/西南向，临路，视野开阔，靠近红 绿灯噪音影响大B205西南向，为外圈较11、安静单位，视野开阔* B205无海景，A栋天井比B栋略窄，影响厨房采光，可看山景A05A06A02B106B105B205B20644.1244.1246.3546.3543.6743.6772.9963.3963.3978.6578.6467.2967.2970.03 70.0372.9777.3377.3372.5772.5769.8869.881房房起价单位A03：朝向最差，无景观，受遮挡最佳单位B107：朝向最佳，视野开阔无遮挡，户性结构最佳2房（内）房（内）起价单位A01：朝向略势，主景观面正对一期，为内圈园林景观最弱单位最佳单位A07：朝向优势，主景观面正对园林，为内圈园林景观最佳12、单位，通风采光好2房（外）房（外）起价单位A05：临路噪音明显，最大面积2房，户型无明显优势，天井窄厨房采光受阻最佳单位B206：朝向优势，视野开阔无遮挡，双景观面，为外圈最小面积单位NC栋栋 D栋栋 E栋栋2 2房房2 2厅厅 D02西南向，视野稍受遮挡，看园林 D06东南向，视野开阔度劣于D02 D06D023 3房房2 2厅厅（内圈） D01/E02东南向/西南向，可看园林，但视野较受阻 D05/06东南向，园林景观面充足 E03西南向，园林景观面充足，视野开阔 E02D01E03D05D064 4房房2 2厅厅 D03西南向，园林视野开阔，带工人房 D05东南向，园林视野略微差于03，13、带工人房 E05西南向，带落地弧形凸窗（唯一性） D05E05D033 3房房2 2厅厅（外圈） C02/03西南向，低层受一期遮挡，高层海景面充裕 02客厅受03部分遮挡，03带工人房 D01/07北向，低层遮挡严重，高层视野逐渐开阔 01遮挡程度高于07 E01/06东南向，低层景观稍差，视野度逐渐开阔，可看山景 06带工人房 D01D07E01E06C02C0376.0276.0276.0276.02102.16102.16112.24112.24112.33112.33101.61101.61111.7111.7134.07134.07134.07134.07131.16131.16114、10.07110.07116.05116.0592.9992.9992.9992.99109.48109.48115.43115.432房房起价单位D06：园林景观面窄劣于02，正对酒店，视野受阻最佳单位D02：园林景观及视野度优于063房（内）房（内）起价单位E02：朝向劣势，遮挡严重，视野度差最佳单位C06：朝向优势，园林景观相当充分，视野开阔3房（外）房（外）起价单位D01：朝向劣势，受凯欣园遮挡非常严重最佳单位C03：视野开阔，安静，为整个小区的中心位置，带工人房4房房起价单位D05：园林景观面窄，受酒店影响，视野受阻最佳单位D03：园林景观面充分，位于园林中心，安静，带工人房NA A15、B B栋栋 起价单位：起价单位：A/0A/0 顶价单位：顶价单位：A/09 A/09 C C、D D、E E栋栋 起价单位：起价单位：D/01D/01 顶价单位：顶价单位：C/06C/06 3。垂直差（层差）制定。垂直差（层差）制定低层内外差值最大 内外景观差异明显，外圈为基本层差，内圈为最高层差中层内外差值逐渐减小 外圈跳差增加，内圈为基本跳差高层内外差值最小 内外圈均为最小层差层差制定策略层差制定策略制定标准制定标准 因内外圈景观差异，内外层差各成体系 外圈景观跳差在基准依实际情况跳差上另外增加制定方法制定方法 内圈极差制定 因园林景观差异，AB栋（1290）极差低于CDE栋（1520）16、层差值幅度制定 低层为园林景观最佳层数，随高度逐渐减弱 高中低 跳差制定 CDE栋30层越过AB栋/酒店，增加100跳差制定方法制定方法 外圈极差制定 景观变化大，根据AB栋与CDE栋差别及客户群差别 AB栋（1680）C栋（2070）DE（1970）幅度制定 低层无景观资源，为基本层差；中层景观变化明显，层差拉大，高层无 特殊变化，逐渐拉小层差 中高低跳差制定 13层视野开阔度明显增加，小幅跳差，15层景观优势明显突出，大幅 跳差整体层差体系整体层差体系12901520内圈内圈168020701970外圈外圈 A栋特殊跳差处理 02/03 9层起层起越过花园一期遮挡，增加200跳差 08客厅17、正对园林，内景观优势明显，414采用内圈跳差，1529采用 外圈跳差D栋05与E05比较，低层优势明显优越于高层，均价额外增加100。特殊制定说明特殊制定说明3。价目表形成（附件）。价目表形成（附件）4。实价表分析。实价表分析&垂直差值垂直差值价格分析价格分析A栋栋B2栋栋B1栋栋500059996000699970007999C栋栋E栋栋D栋栋5000599960006999700079998000 垂直差值变化垂直差值变化68层内外景观差异最大，内外圈差值最高层内外景观差异最大，内外圈差值最高A栋整体平面差值栋整体平面差值25层以上内外圈景观无较大差异，差值最小层以上内外圈景观无较大差异，差值最小924高层景观跳差加大，内外圈值逐渐减小高层景观跳差加大，内外圈值逐渐减小4层为标准层差值，起价较低，选房促销层为标准层差值，起价较低，选房促销C C栋栋 D D栋栋 E E栋栋 B B栋栋 A A栋栋各栋均价排序各栋均价排序