长沙金外滩楼盘项目整体定位与发展战略报告（136页）.ppt-地产文库

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定位报告

上传人：儒*** 编号：143360 2021-06-17 136页 9.46MB

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1、长沙金外滩项目长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告整体定位与发展战略报告谨呈：湖南大韵臵业投资有限公司 2 项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分工作工作最终最终成果成果长沙市宏观经济背景研究长沙市房地产市场调查与分析长沙市消费者市场调研项目的优劣势分析和地块价值挖掘城市新中心案例研究与借鉴综合体案例研究滨江豪宅案例研究项目经济测算至今工作 2005/11/14 2005/12/07 第三阶段项目营销战略与策略第二阶段启动区定位与物业发展建议第一阶段（中期）第一阶段（中期）项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略长沙房地产市场调查分析结果项目的市2、场定位与发展战略（终稿） 3 项目解析与问题界定项目解析与问题界定客户目标客户目标项目约束条件项目约束条件项目属性界定项目属性界定此类项目的一般解决方案现实市场情况现实市场情况矛盾发现问题解决问题的思考方向本报告要解决的本报告要解决的关键问题关键问题本项目的解本项目的解决思路决思路 4 项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常项目约束条件：高昂的地价意味着金外滩项目不能走常规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题规的发展道路，项目成功的关键在于解决以下三个问题 3.263.26亿元亿元 1010亿元亿元地价拆迁成本 28432843元元/ /3、M2 2 22742274元元/M2 楼面地价 56285628元元/M/M2 2 总建筑面积容积率容积率4 4 46.6446.64 容积率容积率5 5 58.358.3 + 开发成本 45844584元元/M/M2 2 目前长沙市场上滨江住宅最高卖到4500 元/平米本项目高昂的地价成本使得每平米开发成本达到4500元以上如何突破区域价格是项目成功的关如何突破区域价格是项目成功的关键键如何提高容积率，加大开发强度是如何提高容积率，加大开发强度是项目成功的关键项目成功的关键住宅利润空间较小，如何挖掘潜在住宅利润空间较小，如何挖掘潜在的商业价值是项目成功的关键的商业价值是项目成功的关键 5 项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）项目约束条件下客户目标与现实情况的矛盾（一）项目开发周期项目开发周期 5 5年年年销售量约年销售量约1010万平米万平米景秀江山创远

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