1、1二级市场策划品控中心深圳中原湖南分公司中欣新城项目定位报告中欣新城项目定位报告3本次报告是在结合项目自身条件，对整个长沙房地产市本次报告是在结合项目自身条件，对整个长沙房地产市场的大盘、竞争区域、消费者需求等方面进行调查、统计、场的大盘、竞争区域、消费者需求等方面进行调查、统计、归纳、分析，逐一修正结论，最终形成一个本项目的物业类归纳、分析，逐一修正结论，最终形成一个本项目的物业类型、产品线、户型面积配比的专题性报告。型、产品线、户型面积配比的专题性报告。前言前言4报告结构导图报告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议2、政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推导产品区域分析区域分析区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析项目客户定位项目客户定位产品定位五次修正5报告结构导图报告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、3、规划建议产品定位、规划建议政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推导产品区域分析区域分析区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析项目客户定位项目客户定位产品定位五次修正6长沙人眼中的开福区棚户区、南帝北丐长沙人眼中的开福区棚户区、南帝北丐棚户区-4、开福区是长沙棚户区最为密集的地区，开福区是长沙棚户区最为密集的地区，也是棚户区改造力度最大的地区，全区棚户区面积达70.75万平方米面积达70.75万平方米，房屋6000余栋，涉及2.3万户、7.8万人；南帝北丐-在老长沙人眼中，开福区发展相对落后，加上棚户区较多，居民收入整体较低，所以长沙人心理上一直认为开福区就是所谓的“北丐”开福区就是所谓的“北丐”，而南城相对发展空间比较大，位于三市融城的核心地带，普遍觉得地块升值潜力也较大。7目前开福区位于长沙市拓北兴南的发展战略前沿阵地目前开福区位于长沙市拓北兴南的发展战略前沿阵地?开福区面积188平方千米，人口46万余人，是长沙市面积最大、人口最多5、资源最丰富，最具发展潜力和发展空间的城区。长沙市面积最大、人口最多、资源最丰富，最具发展潜力和发展空间的城区。?开福区将建立中南地区最大保税物流基地，开福区将建立中南地区最大保税物流基地，引领湖南乃至整个中南地区的“大物流”版图。金霞经济开发区是湖南省重点开发区，规划建成湖南粮食物流园项目。?长沙青竹湖生态科技园目前已列入长株潭北核功能区配套协作小城镇长沙青竹湖生态科技园目前已列入长株潭北核功能区配套协作小城镇,将按“生态生活、娱乐工作”的欧式现代风格的卫星新城进行规划。8开福区开创临水而居的“河居时代”开福区开创临水而居的“河居时代”?开福区目前注重改善人居环境和提升居住理念相结合，在房地6、产开发建设中渗透新的人居文化。充分利用区域得天独厚的水资源优势，开创引领临水而居的“河居”时代。充分利用区域得天独厚的水资源优势，开创引领临水而居的“河居”时代。?珠江花城、华盛新外滩、恒鑫澜北湾、滨江丽园等品牌发展商的介入，提升了开福区房地产住宅品质。“住到开福”已成为市民购房安家的优先选择地之一。“住到开福”已成为市民购房安家的优先选择地之一。9“中国地王”提升开福区片区价值，周边楼市增幅近40“中国地王”提升开福区片区价值，周边楼市增幅近40新河三角洲开发建设总投资约120亿元，是长沙目前旧城改造史上规模最大、投资最多的项目。07年7月24日，该整体开发项目中的785198.96平方米（7、约1177.8亩）经营性用地国土使用权进行公开拍卖，拍卖起始价格为46.38亿元人民币，最终价格成交价格为92亿元.楼面地价高达3500元/.?地王拍卖成功后,整个长沙楼市为之哗然,2个月时间内,附近区域房价增幅达到近40%.46503850湘江北尚45004000滨江.君悦香邸2007.082007.07项目10开福区成为全市供应量同比增长幅度最快的片区开福区成为全市供应量同比增长幅度最快的片区12.3518.0693.8311.9411.34111.97芙蓉区15.36-25.20116.7015.92-13.10149.29岳麓区30.7517.25233.6630.4123.022858、.03雨花区20.090.45152.6121.0916.55197.75天心区21.4521.4587.6987.69162.92162.9220.6420.64105.59105.59193.45193.45开福区开福区100.0012.81759.72100.0022.10937.49全 市比例（%）同比（%）批准预售面积（万）比例（%）同比（%）批准预售面积（万）其中：住宅其中：住宅商 品 房商 品 房07年长沙全市及各区商品房、住宅供应情况项目区域供应量11开福区成为住宅销售面积同比增长幅度第二的片区开福区成为住宅销售面积同比增长幅度第二的片区14.72 7.63 118.31 159、.78 9.75 141.09 芙蓉区18.81 6.66 151.19 17.95 4.74 160.47 岳麓区28.33 31.13 227.72 28.68 30.40 256.41 雨花区20.48 65.82 164.59 20.43 71.34 182.71 天心区17.66 17.66 40.44 40.44 141.96 141.96 17.17 17.17 45.14 45.14 153.49 153.49 开福区开福区100.00 28.46 803.77 100.00 29.44 894.17 全 市比例（%）同比（%）销售面积（万）比例（%）同比（%）销售面积（万）其10、中：住宅其中：住宅商 品 房商 品 房07年长沙全市及各区商品房、住宅销售情况项目区域销售量12小结1、开福区是长沙人眼中的-棚户区，称为“北丐”2、开福区资源丰富，具有发展潜力和发展空间，目前已被例入长沙市拓北兴南的发展战略的前沿阵地3、开福区在开发建设中渗透新的人居文化，充分利用水景资源优势，提升住宅品质4、“中国地王”提升开福区片区价值，周边楼市增幅近405、开福区成为全市供应量增长最快，住宅销售增长第二的片区，房地产市场发展前景看好区域发展小结区域发展小结13报告结构导图报告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议11、政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推导产品区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析地块分析地块分析项目客户定位项目客户定位产品定位五次修正14项目区位位于开福区金霞经济开发区内，三叉矶大桥旁项目区位位于开福区金霞经济开发区内，三叉矶大桥旁三叉12、矶大桥三叉矶大桥芙蓉北路芙蓉北路湘江湘江捞刀河捞刀河开福区政府金霞经济开发区开福区政府金霞经济开发区汽车北站汽车北站河西河西本案西二环北二环本案西二环北二环区位：位于长沙市开福区金霞经济开发区内地理位置：三叉矶大桥旁15项目道路状况交通便利，道路通达性较好项目道路状况交通便利，道路通达性较好三叉矶大桥三叉矶大桥芙蓉北路捞刀河芙蓉北路捞刀河开福区政府开福区政府本案西二环北二环本案西二环北二环东二环东二环湘江大道湘江大道秀峰大道秀峰大道三叉矶大桥、北二环线秀峰大道横向道路横向道路湘江大道（北到北三环、南到南三环）芙蓉北路（北至湘阴、南接株洲）纵向道路纵向道路16两条公交线路到达项目地，公交系统欠发13、达，离城市主商圈有一定距离两条公交线路到达项目地，公交系统欠发达，离城市主商圈有一定距离本案本案秀峰大道秀峰大道芙蓉北路芙蓉北路路路路路目前本项目内仅有128、801两路公交线路，公共交通体系欠发达。距汽车北站1公里距长沙霞凝新港1.5公里距开福区政府2公里距伍家岭商圈5公里距五一商圈15公里距火车站20公里汽车北站开福区政府汽车北站开福区政府17本项目周边生活配套及其匮乏，教育、医疗、生活、娱乐休闲配套严重不足本项目周边生活配套及其匮乏，教育、医疗、生活、娱乐休闲配套严重不足秀峰山公园鹅羊山公园周南中学周南中学?学校：周南中学?公园：鹅羊山公园、秀峰山公园?超市：周边无大型超市?娱乐休闲：周14、边无娱乐休闲配套设施?医院：周边仅有一家医院，大型医疗机构缺乏本案本案协和医院协和医院山语城社区商业湘江一号社区配套18东：东：小学（规划中）、安置房地块中间：地块中间：三叉矶大桥西：西：湘江大道（规划中）湘江河堤北：北：山语城南：南：待拆迁棚户区项目地块四至及现状项目地块四至及现状项目地块项目地块地块现状地块现状地块较平整，项目地块内有水塘，北城块西面有个水检站，不利于小区整体布局。项目地块与路面有一定落差山语城水塘落差水塘落差三叉机大桥湘江项目地块项目地块N待拆迁棚户区小学（规划）、安置房湘江大道（规划）湘江河堤水检站水检站19项目基本情况项目基本情况3.2容积率28%建筑密度40%绿化率15、50m508000158750限高建筑面积占地面积14266小学用地5794泵站用地20（W转化策略）项目通过整体规划设计以及案名方式，来加强项目的连贯性；通过隔音处理以及排布、绿化布局，来减少噪声影响；地块落差采取架空层的形式解决，减少土方量成本；项目外立面采用鲜明或具有特色的方式加强昭示性；完善项目自身的社区配套，解决基本生活配套的不足；可适当调整容积率，提高项目舒适性；（S转化策略）充分挖掘项目周边自然资源，打造适合人居的高品质大盘；强调片区交通通达性，以及未来区域规划利好，弱化目前的交通的不便和生活配套的不足；通过建筑排布充分借鉴江景资源，尽可能让住户享受江、自然景观资源，着力打造产品16、品质。W（劣势）项目地块被三叉矶大桥分割成南北两块，不易于整体规划；地块紧挨三叉矶大桥，有一定噪音影响；项目地块与路面以及三叉矶大桥有8m落差，土方量大；项目地块只有西面邻主干道，（湘江大道规划中），昭示性不强；周边公交线路欠发达，影响居民出行；周边生活配套严重不足，影响居民日常生活所需；整体容积率高，限高50m，舒适性受技术指标影响；S（优势）项目紧邻湘江，拥有一线江景资源；周边自然环境资源良好，居住环境品质较高；片区认知度在逐步提升；地块较为平整，利于规划；项目规划体量较大，有条件打造高品质大型社区。项目项目SW-策略策略21项目周边自然资源丰富，拥有一线江景资源项目地块规模大，适合打造配17、套完善，生活氛围浓厚品质大盘片区未来规划前景看好，地段升值潜力大项目周边自然资源丰富，拥有一线江景资源项目地块规模大，适合打造配套完善，生活氛围浓厚品质大盘片区未来规划前景看好，地段升值潜力大本项目价值点提炼本项目价值点提炼22报告结构导图报告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析长沙18、市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推导产品区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析项目客户定位项目客户定位产品定位五次修正23项目界定项目界定*土地如何分类？【四大产品系列：城市、城郊、郊区、高档】划分标准土地对应的客户价值！*土地如何分类？【四大产品系列：城市、城郊、郊区、高档】划分标准土地对应的客户价值！24项目并不占据稀缺景观资源位于郊区，占有稀缺景观资源TOP2占有稀缺资源TOP2占有稀缺资源高档高档项目有较好的自然景观资源，距离市中心有点距离，道路通达性好19、，但公交系统目睹前比较欠缺，项目周边生活配套也相对缺乏舒适居住，考虑父母养老或一次置业的客户舒适居住，考虑父母养老或一次置业的客户1）有自然资源；2）距离城市较远，但有快速道路可达；3）没有完善生活配套（有条件可做到）T2T2评价产品核心价值子系列土地属性子系列名产品系列名评价产品核心价值子系列土地属性子系列名产品系列名项目界定项目界定*从产品核心价值研判，本项目地块适合做以舒适居住为价值的*从产品核心价值研判，本项目地块适合做以舒适居住为价值的T2T2类郊区住宅产品。类郊区住宅产品。25项目界定项目界定项目地块适合打造舒适居住的郊区大盘项目地块适合打造舒适居住的郊区大盘26根据项目界定及项目20、价值，根据容积率测算，初步得出产品物业类型根据项目界定及项目价值，根据容积率测算，初步得出产品物业类型18.62%29556.4 9236.4 20320.0 0 0203200.0 304800.0 0 0 508000.0 3.23.2合计合计高层高层小高层小高层洋房洋房THTH高层高层小高层小高层洋房洋房THTH合计合计容积率容积率覆盖率覆盖率占地面积占地面积建筑面积建筑面积产品定位初判产品定位初判?产品类型：以小高层（15）、高层（22）为主；?产品户型：以80-100二房、舒适120-140三房、150以上四房为主，注重产品规划布局，最大限度的享受江景资源；?社区环境：注重绿化配套，21、与周边环境有机结合；?社区配套：大型社区生活配套，学校、会所、社区商业、运动设施。产品定位初判：产品定位初判：27项目问题规避建议项目问题规避建议项目问题规避建议项目问题规避建议281、噪音问题1、噪音问题问题：问题：项目紧邻三叉矶大桥，有一定的噪音影响。方案一：方案一：通过与政府协商，在三叉矶大桥转盘出设立挡音护牌，一来解决噪音问题，二来可利用挡板对项目进行一些推广。方案二：方案二：对噪音干扰大的区域，建议产品可作一定隔音处理，消除客户置业抗性。建议：目前很多大城市都存在高架桥对住宅噪音的影响，政府大多采用了隔音挡板，如本项目采取此项工程，可操作性非常强（投入不大），同时对项目进行推广宣传。22、隔音屏隔音屏转盘景观带转盘景观带292、连贯性问题2、连贯性问题问题：问题：项目地块被三叉矶大桥分割成南北两个地块，项目整体性不强；方案一：方案一：通过概念和营销推广打造项目的整体性如：左岸右岸方案二：方案二：项目整体规划布局的统一；方案三：方案三：园林、外立面、色彩搭配等展示、细节方面的处理；方案四：三叉矶大桥作为小区景观的一部分，利用霓虹灯等使本项目成为长沙不夜城的代表。建议：三叉矶大桥把地块分成南北两块，确实是个问题，如何规避及转化劣势成为本项目亟需解决的问题。同时，在桥的两旁，能带来很强的昭示性，在立面的处理上可采用鲜明的风格，以达到宣传效果的作用。项目由A、B座两栋(25层)组成左岸23、右岸左岸右岸阳光100阳光100红色立柱已经成为项目的标志性建筑鲜明的外立面项目由A、B座两栋(25层)组成左岸右岸左岸右岸阳光100阳光100红色立柱已经成为项目的标志性建筑鲜明的外立面30问题：问题：项目地块与秀峰大道落差将近3M，与湘江河堤落差810M方案一：方案一：采用架空层，尽量拉高底层住户高度。建议架空层可做运动泛会所及绿化休闲配套设施，增加住宅取景范围。方案二：方案二：采用架空层做地上停车场。首先满足私家车进出及消防车进出的道路坡度要求，局部地块做土方填平。地上车库地上车库3、落差问题3、落差问题建议：鉴于长沙天气潮湿、通风以及取景方面的考虑，建议做到4-5M的架空层。31报告结24、构导图报告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推导产品区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析项目客25、户定位项目客户定位产品定位五次修正32天健芙蓉盛世湘江壹号河西东城南城北城区域新城新世界阳光100长沙玫瑰园长沙奥林匹克花园中信新城湘江御景珠江花城山语城开发商名称?目前50万以上的在售楼盘多集中在北城区域，且地理范围主要集中在二环以内；?其他区域地理范围主要集中在二环、三环之间。长沙50万以上的楼盘基本集中在北城区域，北城大盘竞争相比其它区域激烈长沙50万以上的楼盘基本集中在北城区域，北城大盘竞争相比其它区域激烈长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世山语城山语城珠江花城珠江花城阳光阳光100中信新城中信新城新城新世界新城新世界长沙玫瑰园长沙玫瑰园北城北城其他区域其他区域湘江26、壹号湘江壹号湘江御景湘江御景3335万商业，主题公园13万，五星级酒店，42万商务欧亚风格现代简约毛坯小高层、洋房、别墅60%1.42225万中信新城以毛坯为主，少部分精装修以毛坯为主，少部分精装修毛坯毛坯毛坯毛坯、精装毛坯毛坯精装交房标准交房标准园林风格多样化园林风格多样化欧式风格地中海式北欧美式地中海式澳洲风情园林风格园林风格40%-55%40%-55%40.5%50.05%48%40%45%41%55%绿化率绿化率现代简约为主现代简约为主现代简约整体欧式意大利古典现代简约美式现代简约现代简约建筑风格建筑风格幼儿园，小学，9万商业，会所多层，高层3.0120万新城新世界学校、会所、社区商业27、酒店、运动设施为主要配套，社区配套较完善学校、会所、社区商业、酒店、运动设施为主要配套，社区配套较完善以小高层、高层为主附以公寓、洋房、别墅以小高层、高层为主附以公寓、洋房、别墅1.5-2.01.5-2.01477万竞争激烈1477万竞争激烈总结总结运动MALL，2万文化广场，公园式购物中心，5A级写字楼，五星级酒店，酒店式公寓小高层1.9955万长沙奥林匹克花园5万湖面，中心会所，幼儿园，五星级商务酒店，商业街小高层，高层，独栋别墅1.8100万长沙玫瑰园4万湖面，幼儿园，九年一贯制学校，健身中心，商业街，泳池公寓，小高层，洋房，联排、叠加别墅1.5120万阳光100游泳池、蓝球场、网球场28、幼儿园、商业、酒店等小高层、高层、酒店、写字楼、公寓、商业4.090天健芙蓉盛世幼儿园，小学，商业街，诊所，酒店，网球场多层，小高层，高层，联排别墅1.5390万山语城会所、学校、游泳池、球馆、洒店、写字楼小高层2.0110万珠江花城小区配套小区配套物业类型物业类型容积率容积率建面（）建面（）楼盘名称楼盘名称以小高层、高层为主的复合型物业，交房标准多以毛坯房为主，园林风格以欧美风格为主，小区配套较完善以小高层、高层为主的复合型物业，交房标准多以毛坯房为主，园林风格以欧美风格为主，小区配套较完善34主力户型以110-150三房为主，畅销户型多集中在85-150的二、三房，相对滞销户型为150以29、上的户型，产品特色多以入户花园、景观阳台为主主力户型以110-150三房为主，畅销户型多集中在85-150的二、三房，相对滞销户型为150以上的户型，产品特色多以入户花园、景观阳台为主公寓带精装，产品无特色17%33%50%套数比（%）阳光100双拼双拼入户花园、观景阳台入户花园、观景阳台143108-11082-93面积区间（）总结总结447-9363%447-9363%170-2500.4%-7%170-2500.4%-7%150-18015%-30%150-18015%-30%110-15030%-60%110-15030%-60%80-9520%-60%80-9520%-60%35-530、045%-55%35-5045%-55%大面积观景阳台447-936180-190155-180115-155面积区间（）长沙玫瑰园3%7%40%50%套数比（%）户型方正实用167118-13876.71面积区间（）山语城套数比（%）珠江花城天健芙蓉盛世长沙奥林匹克花园新城新世界中信新城楼盘名称楼盘名称洋房洋房23%150-16012.7%15220%160-19014.6%180四房四房20%8512.7%91.620%90-12460%86-9030.66%90二房二房56.5%30-4643.8%36-67一房一房57%13030.9%123-14060%136-15840%120-131、408.76%146三房三房0.4%250五房复式五房复式独栋独栋带精装修，户型方正实用面积区间（）套数比（%）套数比（%）入户花园，户型方正，多功能用途面积区间（）套数比（%）产品无特色面积区间（）套数比（%）二房带阳光入户花园，三房带入户花园及双阳台面积区间（）套数比（%）二、三房带入户花园，四房带露台。面积区间（）产品特色产品特色联排联排户型户型注：畅销户型滞销户型35均为品牌开发商，在地段、交通上都无优势，周边配套较差，景观资源一般，但小区配套完善，产品品质以中高档为主，有良好的物业管理，升值潜力中等偏上均为品牌开发商，在地段、交通上都无优势，周边配套较差，景观资源一般，但小区配套完善32、，产品品质以中高档为主，有良好的物业管理，升值潜力中等偏上好良好一般一般中高完善差一般一般好中信新城小区环境良好小区环境良好一般好良好好一般一般良好小区环境小区环境周边均无生活配套周边均无生活配套差差差差好差差周边配套周边配套物业管理一般、良好物业管理一般、良好好好良好好一般一般好物业管理物业管理产品品质中高档产品品质中高档中高中高中高中高中高中高中高产品品质产品品质交通一般交通一般一般一般差一般良好一般一般交通交通地段一般、偏差地段一般、偏差一般一般差差良好一般一般地段地段良好一般完善好新城新世界升值空间中等偏上升值空间中等偏上景观资源均为一般景观资源均为一般社区配套完善社区配套完善品牌开发33、商品牌开发商总结总结良好一般完善好长沙奥林匹克花园一般一般完善好长沙玫瑰园一般一般完善好阳光100好差完善一般芙蓉盛世一般好完善一般山语城一般一般一般好珠江花城升值空间升值空间景观资源景观资源小区配套小区配套开发商实力开发商实力楼盘名称楼盘名称36主要以品牌、大社区环境为推广核心，推广主体以生活、环境为主，开盘前都进行了一系列的推广活动，销售率在80%左右主要以品牌、大社区环境为推广核心，推广主体以生活、环境为主，开盘前都进行了一系列的推广活动，销售率在80%左右未开盘于07年9月13日“中信新城”杯融城标志雕塑全球征集活动新闻发布会举行1期预计08年3-4月销售万象都会魅力之城品牌、地段中信34、新城中信新城集中07年三季度开盘集中07年三季度开盘1期07年11月公开发售2期08年01月公开发售1期05年11月12日开盘2期北京组团06年底开盘3期07年10月21日悉尼组团开盘06年10月21日开盘销售1期05年9月17日开盘2期06年8月19日开盘3期07年10月1日开盘1期07年11月开盘1期07年09月开盘2期07年11月初开盘1期06年9月开盘2期07年7月28日开盘营销节点营销节点开盘前进行一第列推广活动开盘前进行一第列推广活动“新城新世界 跑进奥运年”活动08年1月5日举行新生活运动家”一期尊贵认购卡发行活动在长沙通程大酒店举行；06年09月02日“梦牵南岭”特色自驾游 活35、动、全国湘籍名家书画展07年9月3010月10日风雅启幕阳光100俱乐部本着“创造居住文明传播时代文化”的宗旨，为会员提供置业、家居生活方面的增值服务；阳光100俱乐部联手英孚外语学校，于06年12月02日在会所广场举行了“社区英语嘉年华”活动07年9月23日“迎中秋大型歌舞汇演暨天健会会员抽奖联谊活动”在田汉大剧院举行，邀请天健会会员及其家属参加开盘活动：现场开盘仪式国际艺术节答谢酒会08年业主新春联谊会在挪亚游轮欢乐启航举行白领情缘活动，300白领编织玫瑰梦想营销活动营销活动品牌、大盘环境与配套品牌、大盘环境与配套品牌品牌、奥运概念、地段品牌、小区环境品牌、教育概念地段、项目配套自然资源品36、牌、小区环境价值点推广价值点推广75%微笑生活新城新世界新城新世界80%左右80%左右生活、环境生活、环境总结总结85%科学运动健康生活长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园70%经典泊岸生活长沙玫瑰园长沙玫瑰园90%国际主义新式住宅阳光100阳光10090%城市综合体天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世70%有深度的浅山作品山语城山语城80%精装生活水岸人居珠江花城珠江花城销售率销售率推广主题推广主题楼盘名称楼盘名称371、产品户型无特色2、高容积率带来的舒适度降低1、项目地段很好：交通便利，生活配套齐全2、城市综合体项目，产品形态丰富芙蓉盛世芙蓉盛世1、产品类型不丰富1、项目地段较好2、项目体量大，品牌开发37、商新城新世界新城新世界1、生活、交通配掏不完善1、融城的核心地位2、城市综合体项目，产品形态丰富中信新城中信新城1、项目地较偏避2、生活、交通配套不完善1、项目地较偏避2、生活、交通配套不完善1、生活、交通配掏不完善1、生活、交通配掏不完善2、项目地较偏避1、目前生活、交通配掏不完善2、周边临火车路，噪音影响1、生活、交通配掏不完善2、项目地较偏避1、生活、交通配套不完善2、项目地较偏避劣势劣势1、大规模社区环境、配套2、品牌开发商、产品品质3、物业类型丰富4、未来发展以及升值潜力1、大规模社区环境、配套2、品牌开发商、产品品质3、物业类型丰富4、未来发展以及升值潜力1、紧挨省政府，地段升值潜38、力大2、产品品质1、品牌开发商，产品品质2、大规模社区氛围3、适宜人居的自然环境1、大规模社区氛围2、品牌开发商，产品品质、精装修3、小区配套、环境4、区域未来升值空间1、大规模社区氛围2、品牌开发商，产品品质3、小区配套、环境4、三叉机大桥拉通后，未来发展前景5、性价比1、大规模社区氛围；2、开发商实力，3、社区配套完善。优势优势总结总结长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园长沙玫瑰园长沙玫瑰园珠江花城珠江花城山语城山语城阳光100阳光100楼盘名称楼盘名称项目优劣势分析项目优劣势分析38结合项目价值点与竞争楼盘分析，寻找差异化竞争结合项目价值点与竞争楼盘分析，寻找差异化竞争二房：80-95 2539、%三房：110-140 50%四房：150-180 25%二房：80-95 25%三房：110-140 50%四房：150-180 25%80-100二房；120-140三房；150以上四房二房：80-9520%-60%三房：110-150 30%-60%四房：150-180 15%-30%五房：170-2500.4%-7%产品线产品线强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值稀缺资源、内部空间打造自然资源、大盘环境与配套大型社区生活配套户户都能享受江景资源,环境空间打造120-140三房小高层、高层项目定位110-140三房110-140三房主力户型以110-150三房为主，主要产品线主要40、产品线强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值强化小区环境、配套以及升值对劣势的规避对劣势的规避项目一次修正项目一次修正长沙大盘项目分析项目分析生活、环境品牌开发商、大盘环境与配套较完善：学校+生活配套+休闲配套以毛坯为主，少部分精装修入户花园、观景阳台小高层、高层为主附以公寓、洋房、别墅稀缺资源、内部空间打造自然资源、大盘环境与配套大型社区生活配套毛坯绝大部分户户都能享受江景资源小高层、高层、洋房稀缺资源、内部空间打造自然资源、大盘环境与配套大型社区生活配套毛坯绝大部分户户都能享受江景资源小高层、高层、洋房推广核心推广核心核心卖点核心卖点小区配41、套小区配套交房标准交房标准产品特色产品特色物业类型物业类型39报告结构导图报告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析区域项目分析区域项目分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推42、导产品区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析项目客户定位项目客户定位产品定位五次修正40根据开福区现有在售楼盘，甄选片区主要竞争项目根据开福区现有在售楼盘，甄选片区主要竞争项目珠江花城珠江花城湘江北尚湘江北尚君悦香邸君悦香邸山语城山语城湘江壹号湘江壹号天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世捞刀河以南捞刀河以北捞刀河以北区域区域君悦香邸湘江北尚天健芙蓉盛世湘江壹号湘江壹号珠江花城珠江花城山语城山语城项目项目?目前50万以上的在售楼盘多集中在捞刀河以北区域（2个）；?以捞刀河为界定标准，以北区域生活配套方面严重不足；?湘江壹号为纯别墅楼盘。41片区未来竞争态势较为激烈片区未来竞争态势较为激烈3.51043、0世纪金源世纪金源1.9088万国城Moma万国城Moma07年7月拿地78北辰实业北辰实业07年9月拿地26.6鸿荣源鸿荣源292.6292.6总计总计四季度三季度二季度一季度四季度三季度二季度一季度容积率占地面积（万）楼盘名称楼盘名称09年09年08年08年?据已有数据分析,片区内发展商拿地较多,根据国家2年内必须开发的政策,未来时间内,项目片区内竞争将十分激烈。42游泳池、蓝球场、网球场、幼儿园、商业、酒店等美式美式毛坯小高层、高层、酒店、写字楼、公寓、商业45%4.090万芙蓉盛世捞刀河以北0.5-2;捞刀河以南3.0-4.0捞刀河以北0.5-2;捞刀河以南3.0-4.03.673.044、52.01.530.45容积率容积率园林风格较为多样化园林风格较为多样化酒店式现代简约澳州地中海中式浪漫主义园林风格园林风格毛坯为主毛坯为主毛坯毛坯精装修毛坯毛坯交房标准交房标准多为现代简约多为现代简约现代简约顼代简约简约现代简约现代简约建筑风格建筑风格配套都较为完善：学校、运动场所、会所、社区商业、酒店、写字楼配套都较为完善：学校、运动场所、会所、社区商业、酒店、写字楼高层、小高层为主，附于别墅、多层、酒店等复合形态物业高层、小高层为主，附于别墅、多层、酒店等复合形态物业40-55%40-55%435万市场竞争激烈435万市场竞争激烈总结总结游泳池、会所、幼儿园、网球场、超市等高层45%3345、万君悦香邸游泳池、商业高层、,小高层40.30%12.48万湘江北尚会所、学校、游泳池、球馆、洒店、写字楼小高层55%110万珠江花城幼儿园，小学，商业街，诊所，酒店，网球场多层，小高层，高层，联排别墅45%90万山语城三大会所：运动会所、休闲会所、森林会所；小学、幼儿园、商业独栋、联排、叠加、高层53%100万湘江一号小区配套小区配套物业类型物业类型绿化率绿化率建面（）建面（）楼盘名称楼盘名称大盘集中在浏阳河以北区域，且容积率在2.0以下，浏阳河以南容积率都在3.0-4.0之间；物业类型多以小高层、高层为主；建筑风格以现代简约型为主；小区配套较完善大盘集中在浏阳河以北区域，且容积率在2.0以46、下，浏阳河以南容积率都在3.0-4.0之间；物业类型多以小高层、高层为主；建筑风格以现代简约型为主；小区配套较完善43-0.4%12.7%30.9%12.7%56.5%套数比产品无特色-250250152152123-14091.691.630-46面积区间芙蓉盛世-44.3%251-326叠加总结总结君悦香邸湘江北尚珠江花城山语城湘江一号楼盘名称-洋房150-16015-25%150-16015-25%10%158-16010%152-157152-15723%150-160-四房75-10020-30%75-10020-30%30%72-9620%83-9920%858530.3%78-147、00-二房30-4656.5%30-4656.5%-一房95-14050-60%95-14050-60%60%94-13994-13970%126-150126-15057%13060.6%118-128118-128-三房160以上160以上-2.1%167-复式-26.7%505-760独栋带空中庭院-面积区间-套数比入户花园、景观阳台、空中庭院入户花园、景观阳台、空中庭院6.9%套数比带精装修，户型方正实用-面积区间-套数比-面积区间入户花园、增送大面积-套数比户型方正实用-面积区间29%套数比独栋别墅采用私家花园设计330-350330-350面积区间户型买点双拼面积/配比主力户型以148、10-140三房为主，畅销户型多集中在85-140的二房、三房；相对滞销户型为150以上的四房，各项目在产品特色上并无多大创新，多以入户花园、阳光阳台为主主力户型以110-140三房为主，畅销户型多集中在85-140的二房、三房；相对滞销户型为150以上的四房，各项目在产品特色上并无多大创新，多以入户花园、阳光阳台为主注：畅销户型滞销户型44一般好差一般中高好一般好好大一般芙蓉盛世一般一般一般一般一般一般好小区环境以大盘为主以大盘为主一般小大大大规模北:差南:一般北:差南:一般一般一般差差差外部配套北:一般南:好北:一般南:好好好一般一般一般升值空间中高档中高档中高中高中高中高中高产品品质北:49、差南:一般北:差南:一般一般一般差差差交通北:一般南:好北:一般南:好好好一般一般一般地段一般一般一般一般较为完善较为完善品牌开发商为主品牌开发商为主总结总结一般一般一般一般君悦香邸一般一般一般大湘江北尚一般一般一般大珠江花城一般一般一般大山语城好好一般一般湘江一号物业管理景观资源内部配套开发商楼盘名称均为品牌开发商为主，在地段、交通上都无优势，周边配套较差均为品牌开发商为主，在地段、交通上都无优势，周边配套较差(区域南面相对北面要好些区域南面相对北面要好些)，小区配套一般，产品品质以中高档为主，景观资源一般，物业管理一般，小区配套一般，产品品质以中高档为主，景观资源一般，物业管理一般458050、%07年9月23日“迎中秋大型歌舞汇演暨天健会会员抽奖联谊活动”在田汉大剧院举行，邀请天健会会员及其家属参加1期07年11月开盘城市综合体地段、项目配套芙蓉盛世80%80%开盘前进行一第列推广活动开盘前进行一第列推广活动集中07年三季度开盘集中07年三季度开盘生活、环境生活、环境自然资源、品牌、地段、大盘环境自然资源、品牌、地段、大盘环境总结总结1期07年7月开盘2期07年10月开盘1期07年6月开盘2期07年9月开盘3期07年12月16日开盘1期06年9月开盘2期07年7月28日开盘1期07年09月开盘2期07年11月初开盘一期07年12月1日开盘销售节点地段地段、品牌品牌、小区环境自然资源51、自然资源推广价值点07年12月16日，滨江君悦香邸新户型321产品说明会隆重召开2007年11月25日，建发房产在王府井八楼萨拉丁巴西烧烤自助餐厅举办了湘江北尚感恩回馈业主联谊酒会活动。08年业主新春联谊会在挪亚游轮欢乐启航举行白领情缘活动，300白领编织玫瑰梦想开盘活动：现场开盘仪式国际艺术节答谢酒会办VIP卡、喜来登产品说明会推广活动85%钻石领地壹号福邸君悦香邸80%一二期：属于我的理想空间三期：宽天下湘江北尚80%精装生活水岸人居珠江花城80%有深度的浅山作品山语城80%大山水公园领第湘江一号销售率推广主题楼盘名称推广上以品牌、地段、自然资源等价值点为主；推售时间集中在三季度，开盘前都52、进行了一系列的推广活动，销售率在80%左右推广上以品牌、地段、自然资源等价值点为主；推售时间集中在三季度，开盘前都进行了一系列的推广活动，销售率在80%左右461、产品户型无特色2、高容积率带来的舒适度降低1、项目地段很好：交通便利，生活配套齐全2、城市综合体项目，产品形态丰富芙蓉盛世1、生活、交通配掏不完善2、周边环境对项目的影响3、高容积率带来的舒适度降低4、缺乏产品创新1、生活、交通配掏不完善2、周边环境对项目的影响3、高容积率带来的舒适度降低4、缺乏产品创新1、波隆立交桥对项目品质的影响2、临主干道教远，居民出行不方便1、周边配套不足1、目前生活、交通配掏不完善2、周边临火车路，噪音影53、响1、生活、交通配掏不完善1、产品外立面差2、生活、交通配套不完善劣势劣势1、品牌开发商，产品品质2、地段价值3、产品形态丰富4、社区氛围、配套、环境5、周边环境资源6、性价比1、品牌开发商，产品品质2、地段价值3、产品形态丰富4、社区氛围、配套、环境5、周边环境资源6、性价比1、项目邻新河三角洲，地段价值2、产品品质1、品牌开发商，产品品质2、地段价值1、大规模社区氛围2、品牌开发商，产品品质、精装修3、小区配套、环境4、区域未来升值空间1、大规模社区氛围2、品牌开发商，产品品质3、小区配套、环境4、三叉机大桥拉通后，未来发展前景5、性价比1、周边环境资源幽雅，背山临水；2、小区景观资源丰富54、，3、社区配套完善（三大会所、商业、酒店等）。优势优势总结总结君悦香邸湘江北尚珠江花城山语城湘江一号楼盘名称楼盘名称47结合项目价值点与竞争楼盘分析，寻找差异化竞争结合项目价值点与竞争楼盘分析，寻找差异化竞争二房：80-95 30%三房：100-140 50%四房：150-160 20%二房：80-95 30%三房：100-140 50%四房：150-160 20%二房：80-9525%三房：110-14050%四房：150-18025%二房:75-10020-30%三房:95-14050-60%四房:150-16015-25%产品线产品线强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值稀缺资源、55、内部空间打造自然资源、大盘环境与配套大型社区生活配套毛坯绝大部分都能享受江景资源,注重环境空间打造110-140三房小高层、高层、洋房项目定位100-140三房100-140三房主力户型110-140三房为主主要产品线主要产品线强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值强化周边景观资源、小区环境、配套以及区域升值对劣势的规避对劣势的规避项目二次修正项目二次修正区域项目项目分析项目分析生活、环境自然资源、品牌、地段、大盘环境配套较为完善：学校、运动场所、会所、社区商业、酒店、写字楼以毛坯为主，少部分精装修入户花园、景观阳台、空中庭院高层、小高层为主，56、附于别墅、多层、酒店等复合形态物业稀缺资源、内部空间打造自然资源、地段、大盘环境与配套大型社区生活配套：会所、社区商业毛坯绝大部分都能享受江景资源,注重环境空间打造小高层、高层、洋房稀缺资源、内部空间打造自然资源、地段、大盘环境与配套大型社区生活配套：会所、社区商业毛坯绝大部分都能享受江景资源,注重环境空间打造小高层、高层、洋房推广核心推广核心核心卖点核心卖点小区配套小区配套交房标准交房标准产品特色产品特色物业类型物业类型48报告结构导图报告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风57、险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推导产品区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析项目客户定位项目客户定位产品定位五次修正49长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析品牌开发商、升值潜力自住、投资一次、二次置业为主35-45岁为主企业经理、私营58、业主主要以周边单位为主，范围辐射全市中信新城中信新城自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资置业目的置业目的医生、老师、公务员、白领、高层管理、私营业主、企业老板等医生、老师、公务员、白领、高层管理、私营业主、企业老板等公务员、年轻白领、私营业主私企老板、企业单位领导层、公务员外地高级白领、企事业单位员工、高端管理阶层老师、都市新兴白领阶层交通设计院、湘雅医院、白领等医生、老师、公务员、白领、私营业主等公务员、医生、老师、白领、私营业主等退休老年客户职业职业品牌开发商、升值潜力一次、二次置业为主25-40岁为主本地客户70%，外地客户占30%新59、城新世界新城新世界品牌开发商、小区规模、居住环境、升值潜力品牌开发商、小区规模、居住环境、升值潜力一、二次置业为主80%一、二次置业为主80%30-45岁为主30-45岁为主客户主要以周边企事业单位客户、长沙市客户为主，少部分外地湘籍客户、投资客户客户主要以周边企事业单位客户、长沙市客户为主，少部分外地湘籍客户、投资客户总结总结品牌开发商、小区环境、升值潜力基本上以多次置业为主40-45岁为主省内地州市客户占60%，本地客户40%长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园品牌开发商、居住环境基本都为二次置业以上30-45岁为主以外地回湘人士为主，市政府区域及望城县客户占有一定比重；别墅项目则面向全国市场60、成功人士长沙玫瑰园长沙玫瑰园品牌开发商、小区环境基本为二次置业28-40岁为主以项目周边大学城教职员工，外地回湘置业者阳光100阳光100地段、交通、城市综合体、品质一次、二次置业为主；部分多次置业的投资客30-40岁为主以周边企事业单位客户为主以及部分深圳、广东等外地投资客天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世品牌开发商、规模、小区环境、价格一次、二次置业占80%，多次置业占20%30-40为主周边企事业单位客户为主山语城山语城品牌开发商、规模、精装修、小区环境、一次、二资置业80%多次置业20%25-50岁为主长沙市客户占70%周边市县占20%外地投资客占10%珠江花城珠江花城项目价值点项目价值点置业次61、数置业次数客户年龄客户年龄客户构成客户构成楼盘名称楼盘名称50小区环境、区域价值、周边生态环境、产品品质置业倾向置业倾向二房（80-95），三房、四房（110-160）以中小户型二房、舒适型三房、四房为主；置业要求置业要求退休、第一次置业、投资的客户，他们看中产品品质，社区规模、环境、品牌发展商、未来升值空间以及价格比置业驱动置业驱动客户年龄介于2550岁之间，以3045岁客户群体为主，他们有一定的经济能力，或事业已有一定的成绩，想改善生活环境的客户客户特征客户特征客户主要以周边企事业单位客户、长沙市客户为主，少部分外地湘籍客户、投资客户客户来源客户来源长沙大盘客户群体总体特征长沙大盘客户群体62、总体特征数据来源：中原实地调研数据来源：中原实地调研51三次修正产品物业类型：根据长沙市场大盘客户分析，依具客户需求、置业倾向，结合本项目产品定位，迎合市场给于适当的调整。二房：80-95 30%三房：110-140 50%四房：150-160 20%二房：80-95 30%三房：110-140 50%四房：150-160 20%二房：80-9530%三房：100-140 50%四房：150-160 20%产品线产品线强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值稀缺资源、内部空间打造自然资源、地段、大盘环境与配套大型社区生活配套：会所、社区商业毛坯绝大部分都能享受江景资源,注重环境空间打造1063、0-140三房小高层、高层、洋房项目二次修正定位110-140三房110-140三房主要产品线主要产品线强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值对劣势的规避对劣势的规避项目三次修正项目三次修正项目分析项目分析稀缺资源、内部空间打造自然资源、地段、大盘环境与配套大型社区生活配套：会所、社区商业毛坯绝大部分都能享受江景资源,注重环境空间打造小高层、高层、洋房稀缺资源、内部空间打造自然资源、地段、大盘环境与配套大型社区生活配套：会所、社区商业毛坯绝大部分都能享受江景资源,注重环境空间打造小高层、高层、洋房推广核心推广核心核心卖点核心卖点小区配套小区配套64、交房标准交房标准产品特色产品特色物业类型物业类型产品定位三次修正产品定位三次修正小区环境、区域价值、周边生态环境、产品品质置业倾向置业倾向二房（80-95），三房、四房（110-160）以中小户型二房、舒适型三房、四房为主；置业要求置业要求退休、第一次置业、投资的客户，他们看中产品品质，社区环境、未来升值空间以及价格比置业驱动置业驱动52报告结构导图报告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项65、目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推导产品区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析项目客户定位项目客户定位产品定位五次修正53地段、交通、城市综合体、品质自住、投资一次、二次置业为主；部分多次置业的投资客3040岁为主交通设计院、湘雅医院、白领等以周边企事业单位客户为主以及部分深圳、广东等外地投资客芙蓉盛世公务员、医生、老师、白领、企业老板66、私营业主、企业职工公务员、医生、老师、白领、企业老板、私营业主、企业职工交通设计院、湘雅医院设计院、国防科大、湖南日报社、湘雅医院公务员、医生、老师、白领、私营业主、企业职工、退休老年客户等医生、老师、公务员、白领、企业职工、私营业主等企业老板、高级白领为主，公务员职业项目客户主要以周边客户为主，项目客户主要以周边客户为主，以周边企事业单位客户为主以及少量深圳、广东等外地投资客以本地客户为主，占70-80%长沙市客户占70%周边市县占20%外地投资客占10%周边企事业单位客户为主面向全市客户客户构成303040岁为主40岁为主30-40岁为主30-40岁为主2550岁为主3040为主40岁以67、上客户年龄一次、二次置业为主一次、二次置业为主一次置业占70%二次置业占30%二次、多次置业居多一次、二次置业80%多次置业20%一次、二次置业占80%多次置业占20%多次置业置业次数自住、投资自住、投资自住为主；部分投资客户以自住为主自住、投资自住、投资自住置业目的地段、品质、升值空间君悦香邸品牌开发商、规模、小区环境、价格山语城品牌开发商、规模、精装修、小区环境、珠江花城品牌开发商、地段湘江北尚品牌、小区环境、自然资源、地段升值空间品牌、小区环境、自然资源、地段升值空间总结总结小区环境、周边景观资源湘江一号项目价值点楼盘名称开福区竞争楼盘客户以一、二次置业，自住、投资为主；客户主要看重开发68、商实力、小区环境及自然资源开福区竞争楼盘客户以一、二次置业，自住、投资为主；客户主要看重开发商实力、小区环境及自然资源54小区环境、区域价值、周边生态环境、产品品质置业倾向置业倾向二房（80-95），三房、四房（110-160）以中小户型二房、舒适型三房四房为主；置业要求置业要求离工作地较进、看中社区环境、周边景观环境、区域发展置业驱动置业驱动客户年龄介于2550岁之间，以3040岁客户群体为主。区域人群收入情况较好，他们看重自然环境资源、开发商实力及小区环境客户特征客户特征一次置业：项目周边企事业单位年轻职工为主；二次置业：项目周边事业单位、高层管理人员为主；客户来源客户来源开福区竞争楼盘客69、户群体总体特征开福区竞争楼盘客户群体总体特征数据来源：中原实地调研数据来源：中原实地调研55四次修正产品物业类型：根据区域项目客户分析，依具客户需求、置业倾，向结合本项目产品定位，迎合市场给于适当的调整。强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值稀缺资源、内部空间打造自然资源、地段、大盘环境与配套大型社区生活配套：会所、社区商业毛坯户户都能享受江景资源,注重环境空间打造110-140三房二房：80-9530%三房：110-140 50%四房：150-160 20%小高层、高层、洋房项目三次修正定位二房：80-95 30%三房：110-140 50%四房：150-160 20%二房：80-9570、 30%三房：110-140 50%四房：150-160 20%产品线产品线110-140三房110-140三房主要产品线主要产品线强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值对劣势的规避对劣势的规避项目四次修正项目四次修正项目分析项目分析稀缺资源、内部空间打造自然资源、地段、大盘环境与配套大型社区生活配套：会所、社区商业毛坯户户都能享受江景资源,注重环境空间打造小高层、高层、洋房稀缺资源、内部空间打造自然资源、地段、大盘环境与配套大型社区生活配套：会所、社区商业毛坯户户都能享受江景资源,注重环境空间打造小高层、高层、洋房推广核心推广核心核心卖点核心71、卖点小区配套小区配套交房标准交房标准产品特色产品特色物业类型物业类型产品定位四次修正产品定位四次修正小区环境、区域价值、周边生态环境、产品品质置业倾向置业倾向二房（80-95），三房、四房（110-160）以中小户型二房、舒适型三房四房为主；置业要求置业要求离工作地较进、看中社区环境、周边景观环境、区域发展置业驱动置业驱动56报告结构导图报告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项目界定、问题72、规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推导产品区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析项目客户定位项目客户定位项目客户定位项目客户定位产品定位五次修正57开福区主要企事业单位开福区主要企事业单位开福区政府开福区政府湘雅医院湘雅医院省卫生厅省卫生厅两馆一厅两馆一厅开福区法院开福区法院省体育管委会省体育管委会省民政厅省民政厅开福区公安分局开福区公安分局本案本案?开福区事业单位大多集中在浏阳河73、以南区域，离项目地还是有一定距离。?企业单位大多分布在项目地以北区域，金霞经济开发区、开福区保税物流基地、长沙青竹湖生态科技（产业）园等聚集了一大批高层及白领阶层。583500元每平米一次置业，刚性需求，环境好一次置业，刚性需求二房为主，80-90 左右一般职工2000元左右，福利一般共1000多人，以25-35岁为主青竹湖生态科技园青竹湖生态科技园4000元每平米上下班方便，看好园区发展，环境好一次置业，有强烈的刚性需求二房、三房为主，80-100 左右片区企业收入一般，一般职工月工资在元左右共1200人，30-35岁为主保税物流园保税物流园3800元每平米左右上下班方便，看好片区发展，环境74、好一次置业，刚性需求二房、三房为主，100以下一般职工2500元左右共2500人左右，以2535岁为主金霞经济开发区金霞经济开发区上班方便、看中未来发展、区域环境、产品品质上班方便、看中未来发展、区域环境、产品品质环境好，非常认可区域价值看好区域未来发展，尤其地王的俄产生，且生态环境好上下班方便，区域高档楼盘较多，拉升产品质量，环境好对区域认知度一般，主要是认为上下班方便片区认知度片区认知度事业单位：改善居住环境企业单位：刚性需求事业单位：改善居住环境企业单位：刚性需求有单位房，大部分员工已购商品房，有对自然资源独享的需求单位有宿舍楼，客群有改善居住条件的需求单位有宿舍楼，年轻的无房分配有部分75、改善居住环境与刚性需求有职工宿舍，85%已购买商品房，主要集中在开福区置业动机及次数置业动机及次数事业单位：3、4房120以上企业单位：事业单位：3、4房120以上企业单位：2、3房房80-100 三房、四房，120 以上三房、四房，120 以上三房、四房，120 以上四房150 以上户型、面积要求户型、面积要求5500元每平米左右普遍收入较高，月收入4500元左右，收入相对稳定，福利较好共240人，35-50岁为主开福区政府开福区政府5000元每平方左右普遍收入较高，月收入4000元左右，收入相对稳定，福利较好共350人，35-45岁为主省民政厅省民政厅4000-5000为主4000-50076、0为主事业单位：3000-8000元，福利待遇好；企业单位：事业单位：3000-8000元，福利待遇好；企业单位：2000-3000，福利一般，福利一般30-40岁为主30-40岁为主总结分析总结分析4800元每平方左右普遍收入较高，月收入3800元左右，收入相对稳定，福利较好共200人，30-40岁为主省卫生厅省卫生厅4000-6000元月收入3000-8000元，福利待遇好共6000人（正式职工4000，临时2000人），30-50岁为主湘雅医院湘雅医院承受价格承受价格收入分析收入分析主要年龄构成主要年龄构成企事业单位企事业单位数据来源：中原实地调研数据来源：中原实地调研客户群体以30-477、0岁为主，收入状况较高，有刚性需求及改善居住环境需求，主要看重上下班方便、未来发展及自然环境，承受价格在4000元/左右客户群体以30-40岁为主，收入状况较高，有刚性需求及改善居住环境需求，主要看重上下班方便、未来发展及自然环境，承受价格在4000元/左右59项目地周边企事业单位置业需求项目地周边企事业单位置业需求数据来源：中原实地调研数据来源：中原实地调研以项目地周边事业单位、园区高层、以及市区中年、中老年客户项目地周边园区年轻职工为主以及市区年轻客户客户来源客户来源注重社区环境三房、四房110-160改善居住条件注重资源独享、退休养老看好未来发展注重方便性（上班地点）社区环境、区域环境、78、产品品质注重价格二房80-95第一次置业(刚性需求)考 虑 因 素考 虑 因 素户型户型需求需求60回顾长沙市场大盘客户分析回顾长沙市场大盘客户分析品牌开发商、升值潜力自住、投资一次、二次置业为主35-45岁为主企业经理、私营业主主要以周边单位为主，范围辐射全市中信新城中信新城自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资自住、投资置业目的置业目的医生、老师、公务员、白领、高层管理、私营业主、企业老板等医生、老师、公务员、白领、高层管理、私营业主、企业老板等公务员、年轻白领、私营业主私企老板、企业单位领导层、公务员外地高级白领、企事业单位员工、高端管理阶层老师79、都市新兴白领阶层交通设计院、湘雅医院、白领等医生、老师、公务员、白领、私营业主等公务员、医生、老师、白领、私营业主等退休老年客户职业职业品牌开发商、升值潜力一次、二次置业为主25-40岁为主本地客户70%，外地客户占30%新城新世界新城新世界品牌开发商、小区规模、居住环境、升值潜力品牌开发商、小区规模、居住环境、升值潜力一、二次置业为主80%一、二次置业为主80%30-45岁为主30-45岁为主客户主要以周边企事业单位客户、长沙市客户为主，少部分外地湘籍客户、投资客户客户主要以周边企事业单位客户、长沙市客户为主，少部分外地湘籍客户、投资客户总结总结品牌开发商、小区环境、升值潜力基本上以多次置80、业为主40-45岁为主省内地州市客户占60%，本地客户40%长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园品牌开发商、居住环境基本都为二次置业以上30-45岁为主以外地回湘人士为主，市政府区域及望城县客户占有一定比重；别墅项目则面向全国市场成功人士长沙玫瑰园长沙玫瑰园品牌开发商、小区环境基本为二次置业28-40岁为主以项目周边大学城教职员工，外地回湘置业者阳光100阳光100地段、交通、城市综合体、品质一次、二次置业为主；部分多次置业的投资客30-40岁为主以周边企事业单位客户为主以及部分深圳、广东等外地投资客天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世品牌开发商、规模、小区环境、价格一次、二次置业占80%，多次置业占20%381、0-40为主周边企事业单位客户为主山语城山语城品牌开发商、规模、精装修、小区环境、一次、二资置业80%多次置业20%25-50岁为主长沙市客户占70%周边市县占20%外地投资客占10%珠江花城珠江花城项目价值点项目价值点置业次数置业次数客户年龄客户年龄客户构成客户构成楼盘名称楼盘名称61地段、交通、城市综合体、品质自住、投资一次、二次置业为主；部分多次置业的投资客3040岁为主交通设计院、湘雅医院、白领等以周边企事业单位客户为主以及部分深圳、广东等外地投资客芙蓉盛世公务员、医生、老师、白领、企业老板、私营业主、企业职工公务员、医生、老师、白领、企业老板、私营业主、企业职工交通设计院、湘雅医院设82、计院、国防科大、湖南日报社、湘雅医院公务员、医生、老师、白领、私营业主、企业职工、退休老年客户等医生、老师、公务员、白领、企业职工、私营业主等企业老板、高级白领为主，公务员职业项目客户主要以周边客户为主，项目客户主要以周边客户为主，以周边企事业单位客户为主以及少量深圳、广东等外地投资客以本地客户为主，占70-80%长沙市客户占70%周边市县占20%外地投资客占10%周边企事业单位客户为主面向全市客户客户构成303040岁为主40岁为主30-40岁为主30-40岁为主2550岁为主3040为主40岁以上客户年龄一次、二次置业为主一次、二次置业为主一次置业占70%二次置业占30%二次、多次置业居多83、一次、二次置业80%多次置业20%一次、二次置业占80%多次置业占20%多次置业置业次数自住、投资自住、投资自住为主；部分投资客户以自住为主自住、投资自住、投资自住置业目的地段、品质、升值空间君悦香邸品牌开发商、规模、小区环境、价格山语城品牌开发商、规模、精装修、小区环境、珠江花城品牌开发商、地段湘江北尚品牌、小区环境、自然资源、地段升值空间品牌、小区环境、自然资源、地段升值空间总结总结小区环境、周边景观资源湘江一号项目价值点楼盘名称回顾开福区竞争楼盘客户回顾开福区竞争楼盘客户62本项目目标客户定位本项目目标客户定位项目周边企事业单位职工、教师、医生、私营业主等看重自然环境，认同片区价值，看好84、区域发展的长沙市客户外地湘籍置业客户人群投资客户核心客户主要客户辅助客户游离客户63小区环境、区域价值、周边生态环境、区域升值空间置业倾向二房（80-95），三房、四房（120-160）以二房80-95中小户型、舒适型三房四房为主；置业要求离工作地较进、区域、小区环境、区域发展置业驱动客户年龄介于2550岁之间，以2540岁客户群体为主。区域人群收入情况两极分化，他们对楼盘价格较为敏感，又看重项目品质，要求自然环境资源.客户特征刚性需求：项目地周边园区、单位等年轻职工为主以及市区年青一次置业客户；改善居住环境：以项目地周边事业单位、园区高层、退休客户等为主；客户来源本项目潜在客户群体总体特征本85、项目潜在客户群体总体特征数据来源：中原实地调研数据来源：中原实地调研64五次修正产品物业类型：根据区域项目客户分析，依具客户需求、置业倾，向结合本项目产品定位，迎合市场给于适当的调整。强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值稀缺资源、内部空间打造自然资源、地段、大盘环境与配套大型社区生活配套：会所、社区商业毛坯户户都能享受江景资源,注重环境空间打造110-140三房二房：80-9530%三房：110-140 50%四房：150-160 20%小高层、高层、洋房项目五次修正强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值稀缺资源、内部空间打造自然资源、地段、大盘环境与配套大型社区生活配套：会所、86、社区商业毛坯户户都能享受江景资源,注重环境空间打造110-140三房二房：80-9530%三房：110-140 50%四房：150-160 20%小高层、高层、洋房项目四次修正定位产品线产品线主要产品线主要产品线对劣势的规避对劣势的规避项目分析项目分析推广核心推广核心核心卖点核心卖点小区配套小区配套交房标准交房标准产品特色产品特色物业类型物业类型产品定位五次修正产品定位五次修正小区环境、区域价值、周边生态环境、区域升值空间置业倾向二房（80-95），三房、四房（120-160）以二房80-95中小户型、舒适型三房四房为主；置业要求离工作地较进、区域、小区环境、区域发展置业驱动65报告结构导图报87、告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推导产品区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析项目客户定位项目客户定位产品定位五次修正66288、007年，央行六次调整利率等相关宏观政策出台，意在抑制房价过快上涨2007年，央行六次调整利率等相关宏观政策出台，意在抑制房价过快上涨?2007年1月24日，关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，清算土地增值税?2007年3月18日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。?2007年5月19日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。?2007年6月27日，关于取消部分地方税行政审批项目的通知，减少土地出让环节的优惠政策?2007年7月21日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。?2007年8月22日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个89、百分点。?2007年9月15日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。?2007年9月27日，中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知，第二套住房首付提高至40%。?2007年10月10日，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，将工业用地也纳入了招拍挂的范围。?2007年12月12日，关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，第二套房贷届定标准以家庭为单位。?2007年12月20日，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。07年年1月月存款准备金率调至10%存款准备金率调至11%存款准备金率调至12%存款准备金率调至13%利率提高至7.11%利率提高至790、.38%利率提高至7.83%存款准备金率调高至9.5%存款准备金率调至10.5%存款准金率调至11.5%存款准备金率调至12.5%利率提高至7.20%利率提高至7.56%第二套房首付四成1月15日2月25日3月18日5月15日4月16日5月19日6月5日7月21日8月15日8月22日9月6日9.159.2710.25日12.12二次房贷以家庭为准12.25日利率提高至8.10%67二次房贷界定标准影响以投资为主的多次置业者，一次置业者（除刚性需求外）部分持观望态度二次房贷界定标准影响以投资为主的多次置业者，一次置业者（除刚性需求外）部分持观望态度?二次房贷界定政策的通知对抑制投资炒房的客户而言91、，无疑加重其资金要求和政策风险。使其对置业抱谨慎态度；?927房贷新政后一线城市市场已经出现了强势调整。目前市场主要是依靠自住客购房需求支撑，央行此次对第二套住宅的严格界定，使房贷冲击波加倍增大，以户为单位计算，直接影响到多次置业及投资需求；?对第一次置业尤其是刚性需求的购房者，影响较小，首付三成及优惠贷款政策依然适应于首次置业者。2007年12月12日，人民银行、银监联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，央行更为明确地统一了“第二套房贷”的“届定标准”“以家庭为单位”计算2007年12月12日，人民银行、银监联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知，央行更为明确地统一了“92、第二套房贷”的“届定标准”“以家庭为单位”计算68央行央行2007年六次加息，增加了中小型发展商的资金压力。影响到按揭置业客户，可能会使部分置业者提前还贷年六次加息，增加了中小型发展商的资金压力。影响到按揭置业客户，可能会使部分置业者提前还贷2007年年12月月20日：央行年内第六次调息，上调金融机构人民币存贷款基准利率日：央行年内第六次调息，上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点，一年期存款基准利率由现行的个百分点，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到提高到4.14%。?利率的提高，进一步加速房地产行业的重整，中小开发商在资金流上的压力，会凸显得越来越明显。?个人住房贷款负担93、加重，银行贷款是个人购房资金除自由资金外的唯一来源，利率的增加，将使部分有能力的客户选择提前还待。69未来政策预判2008年将成为政策执行年，长沙市市场供求关未来政策预判2008年将成为政策执行年，长沙市市场供求关系系将出现明显变化，90/70政策将使市场供应结构明显改善将出现明显变化，90/70政策将使市场供应结构明显改善（一）长沙经济与社会的基本面持续利好，为房地产市场发展提供空间虽然全国调控政策趋紧，但是长沙市良好的经济发展势头仍为长沙房地产发展提供了空间。两型社会试验区的批准，武广客运铁路的建设，“一主二次四组团”的规划，河西滨江新城建设，新河三角洲建设，长沙城市正面临着新一轮的快速发94、展，城市发展空间很大。长沙经济持续、健康、快速的发展，为长沙市房地产市场的进一步繁荣发展奠定了基础。（二）市场供应量集中爆发，2008年长沙房地产供求关系将出现明显变化2006年，长沙市新开工面积达到1050万平方米，2007年新开工面积也在1100万平方米左右。因此，2008年，长沙市批准预售面积将会突破1000万平方米，长沙市房地产市场供应量将会集中爆发。2008年，长沙市房地产市场供求关系将出现明显变化，市场将进入供大于求状态。（三）住房保障措施的全面贯彻和落实，将会有效的改善市场供应结构，分流市场刚性需求长沙将每年建设经济适用住房100万平米，廉租住房10万平米的目标。保障性住房的大幅95、增加，将会有效满足中低收入阶层的住房需求，减少中低收入阶层对市场的刚性需求，改善市场供需矛盾。同时，保障性住房的大量供应将大幅增加中小户型的供应量，以及“90平米/70%”政策将在2008年继续强化，市场供应结构将会明显改善。70结合项目价值点与竞争楼盘分析，寻找本项目差异化产品结合项目价值点与竞争楼盘分析，寻找本项目差异化产品强化周边景观资源、小区环境、配套以及区域升值生活环境自然资源、品牌、地段、大盘环境学校运动场所会所社区商业酒店写字楼以毛坯为主，少部分精装修入户花园景观阳台空中庭院主力户型110-140三房为主二房:75-100（20-30%）三房:95-140（50-60%）四房:196、50-160（15-25%）高层、小高层为主，附于别墅、多层、酒店等复合形态物业开福区项目一房：40-60（10-15%)二房；70-85(35-40%)三房；86-140(3040%)四房:140-160（15%）二房：80-95（20%-60%）三房：110-150（30%-60%）四房：150-180（15%-30%）五房：170-250（0.4%-7%）产品线产品线强化自然资源优势以及小区空间环境、配套、升值稀缺资源、规划前景自然资源、大盘、环境与配套大型社区生活配套以毛坯为主，少量公寓精装修绝大部分都能享受江景资源,环境空间打造由于受60/90政策的影响，二房、三房将成为主力户型小高97、层、高层、超高层项目定位主力户型以110-150三房为主，主要产品线主要产品线强化小区环境、配套以及升值对劣势的规避对劣势的规避长沙大盘项目分析项目分析生活环境品牌开发商、大盘环境与配套学校生活配套休闲配套以毛坯为主，少部分精装修入户花园观景阳台小高层、高层为主附以公寓、洋房、别墅推广核心推广核心核心卖点核心卖点小区配套小区配套交房标准交房标准产品特色产品特色物业类型物业类型71报告结构导图报告结构导图客户分析客户分析客户分析客户分析产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议产品定位、规划建议政策风险规避政策风险规避政策风险规避政策风险规避竞争分析竞争分析竞争分析竞争分析长沙市场大98、盘分析长沙市场大盘分析项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避项目界定、问题规避品类模型品类模型区域项目分析区域项目分析长沙市场大盘客户分析长沙市场大盘客户分析区域项目客户分析区域项目客户分析产品定位一次修正产品定位二次修正产品定位三次修正产品定位四次修正依据市场推导产品依据市场推导产品区域分析区域分析产品定位六次修正地块分析地块分析项目客户定位项目客户定位产品定位五次修正72项目整体规划布局建议项目整体规划布局建议?鉴于项目体量较大，可采用超高层、高层、小高层三个层数梯度，丰富天际线，达到项目建筑美观的效果；?长沙消费者置业讲究户型方正、南北通透及采光通风好；?在充分享有江景前99、提下，注重组团景观的打造，围合形式可以采用全围合或者半围合，不可能做到户户都能有江景资源。如果下面做架空的话临江三层以上才能看到江景，6F以上的江景才能俯瞰，距离江景越远，对江景的享有率就越低，最远端可能只有到15F才能看到，这时候社区的组团景观打造就很重要，需有层次的取景，并在地块内部布置小高层建筑，充分占有社区园林景观。73规划布局建议规划布局建议?目前建筑面积为521580，5个地块按CAD中红线计算面积为164620.7，现在项目的容积率为3.16；?整个项目建筑规划布局采用最大限度利用江景资源的原则，同时采用超高层、高层、小高层物业建筑类型，以丰富天际线与建筑美观的作用；?在地块西边100、排布超高层的产品，户户充分享受到江景，同时起到整体项目昭示性的宣传；?中间穿插高层产品，利用最西边的建筑空档，得以享受江景资源；?小区内部采用小高层产品类型，打造半围合式社区景观。南地块1南地块2北地块1北地块3北地块2南地块1南地块2北地块1北地块3北地块274规划布局建议规划布局建议解决朝向问题，超高层采用点式结构，高层、小高层采用板式为主，产品能基本做到南北通透；超高层、高层多考虑大三房、四房户型，小高由于不能充分享受到江景资源，以中小户型为主.南地块1南地块2北地块1北地块3北地块2南地块1南地块2北地块1北地块3北地块275景观取向分析景观取向分析规划原则：1、尽可能的利用江景资源；101、2、项目内部采用半围合式，户户享受到小区内其它景观资源。76建筑类型建议建筑类型建议高层公寓呈两段波浪状的弧形首尾相连，有效的延长了景观面，同时自然形成了四个阴阳空间，分别迎纳与亲近着青山碧海。77外立面参考外立面参考超前现代感，给人带来强烈的视觉冲击超前现代感，给人带来强烈的视觉冲击78深圳万科金域蓝湾景观借鉴深圳万科金域蓝湾景观借鉴东南亚风情东南亚风情79住宅垂直Boutique：露台、阳台、凸窗是增加价值的重要方法住宅垂直Boutique：露台、阳台、凸窗是增加价值的重要方法景观资源利用的建议景观资源利用的建议80工程外立面工程外立面可以看出，长沙与可以看出，长沙与深圳房地产工程外深圳房102、地产工程外力面有较大区别。力面有较大区别。长沙项目工程外力长沙项目工程外力面大致如茂华国际面大致如茂华国际湘，不太注重外部湘，不太注重外部包装；深圳对外部包装；深圳对外部包装方面极为讲究包装方面极为讲究深圳后海公馆深圳后海公馆工程外立面工程外立面长沙茂华国际湘长沙茂华国际湘工程外立面工程外立面817.K字形适用户数：一梯五户至一梯六户常用户数：一梯五户至一梯六户适用于用地的转角部位，或特殊形状的用地。通过开放核心筒的设计，在核心筒内完成对转角的处理，不但使核心筒获得充足的自然采光通风，同时利用开放核心筒拉开户与户之间的角度和距离。在使每一户均方正实用且互不干扰的基础上，起到作为转角单元的作用。103、范例：(一梯五户）建筑类型建议建筑类型建议82本项目提升附加值的产品配置本项目提升附加值的产品配置本项目提升附加值的产品配置本项目提升附加值的产品配置附件附件83提升项目的附加值实际上就是通过提升客户感知的价值来实现提升项目的附加值实际上就是通过提升客户感知的价值来实现提升项目的附加值的产品配置通常从增加硬件配置和提升软性配提升项目的附加值的产品配置通常从增加硬件配置和提升软性配置（项目市场形象与服务）两方面考虑置（项目市场形象与服务）两方面考虑必须考虑的问题：性价比必须考虑的问题：性价比84提升项目附加值的产品配置发展方向提升项目附加值的产品配置发展方向提升附加值的产品配置硬件配置软性配置产104、品标准配置产品差异性配置精神内涵服务85标准化配置的提升细节标准化配置的提升细节休闲广场：注重人性化，注意场景与周边环境间的协调，可适当增加个性雕塑或珍稀植物86标准化配置的提升细节标准化配置的提升细节休闲道：木质栈道、个性登山道、被植物簇拥的林荫小道，注意沿线的场景布置，避免形成单调的线条，曲径通幽，增强动感87标准化配置的提升细节标准化配置的提升细节私家庭院：门拱、花池、曲径、草皮、绿篱，庭院虽小，避免形成标准化，单一化，增强立体感，使空间更为生动，富立体感88标准化配置的提升细节标准化配置的提升细节流水/喷泉：水流环绕，财自生来，增加动感，风生水起89标准化配置的提升细节标准化配置的提升105、细节豪华入口/会所：注意与项目风格、调性匹配90标准化配置的提升细节标准化配置的提升细节尽端路：绿篱环绕，路基的材质、高差、线条避免单一91差异化配置的提升方向差异化配置的提升方向品味休闲休 闲 类运动休闲生活休闲高尚生活元素科技运用节能科技安防智能化家居智能化提升方向提升方向基本形成标准化配置92差异化配置的提升方向差异化配置的提升方向品味休闲：红酒吧、雪茄吧、书院等北京MOMA水幕电影院红酒吧93运动休闲：差异化配置的提升方向差异化配置的提升方向高尔夫练习场、壁球、沙滩排球场、垂钓场、冰壶球等94差异化配置的提升方向差异化配置的提升方向生活休闲：生活休闲：高档餐饮、精品、五星级客房等北京M106、OMA五星级餐厅波托菲诺的丹桂轩95差异化配置的提升方向差异化配置的提升方向节能科技：96差异化配置的提升方向差异化配置的提升方向安防科技：97差异化配置的提升方向差异化配置的提升方向家居智能化：98软性配置提升方向软性配置提升方向精神内涵：99软性配置提升方向软性配置提升方向服务：第一太平戴维斯（FPDSavills）第一太平戴维斯（FPDSavills）通过与Trammell Crow 公司的合作，扩展其专业、高度个性化的服务范围，建立起一个由244家办事处组成的、覆盖19个国家的全球性网络。Trammell Crow公司是美国主要跨国公司在北美的领先物业服务供应商.目前在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业第一太平戴维斯第一太平戴维斯贴心式管家服务：贴心式管家服务：住户已经不满足于传统意义的物业管理的内容，他们对社区文化、人文服务、得到尊重方面的要求更高。100THANKSTHANKS