1、长沙新城新世界项目商业长沙新城新世界项目商业定位报告定位报告()2013年4月CB Richard Ellis|Page 2区域分析区域分析PART1CB Richard Ellis|Page 3本案本案居住用地居住用地行政办公用地行政办公用地商务办公用地商务办公用地商业金融用地商业金融用地文化娱乐用地文化娱乐用地公共绿地公共绿地开发用地规划开发用地规划土地用途规划情况土地用途规划情况 雨花区用地以城镇居住用地为主；金融用地主要分布于东塘、高桥、红星、汽车南站、长沙高铁火车南站等区域；长沙县的黄花、榔黎组团有中长期的商业用地规划区域；雨花区东南方向为大片公共绿地，包括天际岭国家森林公园、同升湖2、。项目周边后期供应项目周边后期供应土地主要土地主要以住宅用以住宅用地为主地为主，而区域内集中商业用地性质供应主要分布在万家丽，而区域内集中商业用地性质供应主要分布在万家丽路沿线，和长沙南站及红星商圈附近。路沿线，和长沙南站及红星商圈附近。CB Richard Ellis|Page 4项目概况项目概况 项目名称：项目名称：新城新世界三期 B 地理位置：地理位置：雨花区东二环与劳动东路交汇处 总用地面积：总用地面积：28,119平方米 总建筑面积：总建筑面积：130,536平方米 地上商业建筑面积：地上商业建筑面积：15,822平方米 地下商业建筑面积：地下商业建筑面积：12,004平方米 公寓建3、筑面积：公寓建筑面积：66,322平方米 总总停车位：停车位：688个（商贸中心建筑面积：8,315平方米）CB Richard Ellis|Page 5地块分析地块分析 项目地块项目地块整体成“三角形”，仅整体成“三角形”，仅南侧和东侧临街南侧和东侧临街；地块临街面分别地块临街面分别是劳动东路临街面约是劳动东路临街面约60米，上光路约米，上光路约165米；米；人流来源主要人流来源主要以劳动东路为主以劳动东路为主，上光路临街面较好，但短期内车流和人流较少；，上光路临街面较好，但短期内车流和人流较少；三期地块三期地块临街面约临街面约60米米CB Richard Ellis|Page 6地铁分析地4、铁分析 长株潭城际铁路预计通车时间为长株潭城际铁路预计通车时间为20142014年，地铁年，地铁4 4号线预计通车时间为号线预计通车时间为20152015年底，年底，而临近项目用地而临近项目用地的地铁的地铁5 5号线则仍处于远期规划号线则仍处于远期规划中，中，轨道交通可轨道交通可有效聚集临近区域内有效聚集临近区域内的人群。的人群。45地铁地铁4、5号号线线路图线线路图45树木岭站树木岭站劳动东路站劳动东路站树木岭站树木岭站洞井路站洞井路站沙子塘站沙子塘站劳动东路站劳动东路站体育公园站体育公园站本案本案 地铁4号线一期工程，从西北至东南方向行驶，全程共21座车站，衔接了滨水新城、滨江新城、溁湾镇5、商业中心、岳麓山大学城、南湖新城、体育新城、高铁片区、黄榔副中心等重要功能中心和枢纽地区；长株潭城际铁路的通车，将带动长株潭城市群经济一体化进程；CB Richard Ellis|Page 7商业市场分析商业市场分析PART2CB Richard Ellis|Page 8区域商圈发展概况区域商圈发展概况 区域内现有集中零售型商业项目主要集中在东塘商圈、火车站商圈，以传统百货为主；高桥商区域内现有集中零售型商业项目主要集中在东塘商圈、火车站商圈，以传统百货为主；高桥商圈和红星商圈开始从专业市场向综合型商圈转型；预计未来圈和红星商圈开始从专业市场向综合型商圈转型；预计未来3-5年区政府商圈将会成为6、新的区域商年区政府商圈将会成为新的区域商业中心。业中心。1火车站商圈火车站商圈早期形成的区域型商圈，整体规模较大，发展成熟，主要以百货的形式出现，底商主要是汇集了IT类电子产品为主；整体档次高低混杂，但人流量大，目前整体经营情况较好；东塘商圈东塘商圈最成熟的区域型商业中心之一，商圈内中高档百货相对聚集，以零售百货为主，少量餐饮为补充；整体零售氛围较好，辐射力强、经营情况较好；红星商圈红星商圈填补河东南部市场空白，以大卖场和中档百货形成的区域型商业中心，满足区域的居民生活消费为主；高桥商圈高桥商圈以批发专业市场为核心，大卖场和生活配套底商为补充的区域商业中心；档次较低，零售市场辐射力较弱；区政府7、商圈区政府商圈处于规划建设阶段，未来发展潜力较大，以购物中心为主，零售、餐饮和休闲娱乐将会全面发展；火车站商圈东塘商圈红星商圈高桥商圈区政府商圈CB Richard Ellis|Page 9区域商业分析区域商业分析 区域商业分析区域商业分析 对本项目的影响对本项目的影响 项目项目周边区域型周边区域型商圈，包括东塘、红星等辐射力稳定并有继续扩大的趋势；商圈，包括东塘、红星等辐射力稳定并有继续扩大的趋势；未来未来形成的区政府形成的区政府商圈也会吸纳万家丽路及区政府周边的消费者；商圈也会吸纳万家丽路及区政府周边的消费者；本项目处于本项目处于非商业集中区域，项目商业体量较小，无法形成规模上的竞争。非商8、业集中区域，项目商业体量较小，无法形成规模上的竞争。项目应以周边消费群体的生活需求为核心来项目应以周边消费群体的生活需求为核心来进行业态和品牌组合；进行业态和品牌组合；CB Richard Ellis|Page 10重点项目分析重点项目分析 区域区域内重点内重点的商业项目的商业项目包括华晨世纪广场、喜乐地购物中心、喜盈门范城、规划中的新苏包括华晨世纪广场、喜乐地购物中心、喜盈门范城、规划中的新苏天天地购物中心；地购物中心；竞争项目竞争项目华晨世纪广场华晨世纪广场喜乐地购物中心喜乐地购物中心新苏天地购物中心新苏天地购物中心喜盈门范城喜盈门范城CB Richard Ellis|Page 11基本信9、息基本信息华晨世纪广场华晨世纪广场项目定位项目定位:集酒店、办公、购物中心和住宅于一体的综合体项目开业时间开业时间:预计2013年5月商业体量商业体量:38万方，其中商业建筑面积20万方开发商开发商:湖南鑫盛房地产开发有限公司物业类型物业类型:家居卖场、公寓、酒店、办公楼及商业商业业态商业业态:超市、影院、百货、商业街、餐饮等主力店：主力店：华润万家百货、居然之家、江苏卫视幸福蓝海影城档次档次:中档租售方式租售方式:部分持有、部分销售（直接销售与返租销售）CB Richard Ellis|Page 12华晨世纪广场华晨世纪广场5A写字楼豪生度假酒店负一层和地上全部楼层出租给居然之家，已开业，约10、10万方。528层：配套酒店公寓住宅住宅住宅负一层：华润万家超市；一层二层：散卖商铺86个（余29个）、售后返租三层：KTV四层：整租给一家美食街负一层：华润万家超市；一层：KFC二层四层：江苏卫视4D影院14层裙楼：华润万家百货，共3.5万方。华晨世纪广场商业整体定位中档，集家居卖场、华润万家华晨世纪广场商业整体定位中档，集家居卖场、华润万家百货、华润万家超市、百货、华润万家超市、影院和商业街影院和商业街于一体的综合商业项目，项目整体的商业规模较大；于一体的综合商业项目，项目整体的商业规模较大；填补了高桥商圈的零售商业不足，辐射高桥区域，有机会发展成为区域商业中心项目；填补了高桥商圈的零售商11、业不足，辐射高桥区域，有机会发展成为区域商业中心项目；住宅底商CB Richard Ellis|Page 13华晨世纪广场华晨世纪广场 租售情况：租售情况：项目家居卖场、主力店持有，共持有约17万方，销售商铺约3万方；销售部分：销售部分：公寓裙楼商业中的一二层散铺，及住宅部分的底商；主力产品面积：主力产品面积：20-50平米；售价：售价：一层均价62,000元/平米；二层均价45,000元/平米；返租模式：返租模式：一期开盘采用直接销售，后期因销售情况不理想采用三年带租约返租销售，回报率为7%、8%、9%；项目的商业销售推广力度不大，商业整体定位及主力店的带动不明显，虽然商铺面积分割较小但单价12、高，客户对项目信心不足。CB Richard Ellis|Page 14项目业态齐全，包含超市、百货、影院等主力店，还包括家居专业市项目业态齐全，包含超市、百货、影院等主力店，还包括家居专业市场。项目将成为高桥商圈综合型的商业中心；场。项目将成为高桥商圈综合型的商业中心；项目销售部分未能与主力店形成良好的人流互动，导致前期销售困难。项目销售部分未能与主力店形成良好的人流互动，导致前期销售困难。后期开发商将销售方式由自然销售改成返租销售；后期开发商将销售方式由自然销售改成返租销售；华晨世纪广场华晨世纪广场项目点评项目点评CB Richard Ellis|Page 15基本信息基本信息喜盈门范城喜13、盈门范城项目定位项目定位:城市综合体，汇聚高档建材家具旗舰店、零售、商业、餐饮、休闲娱乐、写字楼和公寓于一体。开业时间开业时间:预计2013年5月商业体量商业体量:48万方，其中商业建筑面积23万方开发商开发商:湖南润领房地产开发有限公司物业类型物业类型:家居卖场、公寓、酒店、办公楼及商业商业业态商业业态:超市、影院、零售、餐饮等主力店主力店：华润万家超市、保利国际影院档次档次:中档租售方式租售方式:主力店和家居卖场持有、零售小铺销售CB Richard Ellis|Page 16喜盈门范城喜盈门范城 喜盈门范城定位于大型综合体项目，物业形态包括写字楼、公寓和商业；喜盈门范城定位于大型综合体项14、目，物业形态包括写字楼、公寓和商业；商业定位是集家居卖场、零售百货、华润万家超市、影院和餐饮于一体的综合商业项目，项目商业定位是集家居卖场、零售百货、华润万家超市、影院和餐饮于一体的综合商业项目，项目整体的商业规模较大；整体的商业规模较大；作为万家丽路区政府板块的首个大型商业项目，成为区域的标杆项目；作为万家丽路区政府板块的首个大型商业项目，成为区域的标杆项目；BF：万家超市：万家超市1-2F：百货：百货3-5F：家居卖场：家居卖场1-3F：餐饮：餐饮4F：KTV/休闲娱乐休闲娱乐5-6F：影院：影院酒吧和生活配套酒吧和生活配套CB Richard Ellis|Page 17喜盈门范城喜盈门范15、城 租售情况：租售情况：项目家居卖场、主力店持有，其他零售商业和公寓底商销售，整体统一招商经营管理；销售部分：销售部分：1#商业楼的负一层超市之外的部分销售，1-2层的零售商铺销售；底商商业街销售；主力产品面积：主力产品面积：30-100平米；售价：售价：负一层均价26,500元/平米；一层均价35,000元/平米；二层均价25,000元/平米；返租模式：返租模式：20年统一经营，前三年按照7%一次性返还，第4-6年按照年7.5%、8%、8.5%返还，第7-20年按照实际租金的2：8分红保底5%；主力客群：主力客群：以长沙本地客户为主，约占80%；省内周边城市投资客户约占15%；外省客户约占516、%；客户主要看重项目的整体规模、以及统一经营的返租销售模式；另外项目前期的大量推广和以小面积低总价的产品分割方式，吸引了较多的个体投资客户。CB Richard Ellis|Page 18项目体量较大，业态齐全，包含超市、百货、影院等主力店，还包括家项目体量较大，业态齐全，包含超市、百货、影院等主力店，还包括家居专业市场。但百货与家居顾客的动线相同，未来经营会有隐患；居专业市场。但百货与家居顾客的动线相同，未来经营会有隐患；项目采取售后返租的策略，且招商先行。华润万家超市、快时尚品牌项目采取售后返租的策略，且招商先行。华润万家超市、快时尚品牌等商家的进驻，促进了项目的销售速度；等商家的进驻，促17、进了项目的销售速度；项目点评项目点评喜盈门范城喜盈门范城CB Richard Ellis|Page 19基本信息基本信息新苏天地购物广场新苏天地购物广场项目定位项目定位:城市综合体，汇聚时尚精品零售、餐饮、影院和超市于一体的一站式购物中心开业时间开业时间:（目前处于土地规划阶段）（目前处于土地规划阶段）商业体量商业体量:120,000平米开发商开发商:江苏新苏集团、湖南兴旺建设集团物业类型物业类型:商业和住宅商业业态商业业态:超市、影院、零售、餐饮等主力店主力店：/（参考苏州新苏天地购物中心，预计为快时尚品牌零售、特色餐饮、IMAX影院等）档次档次:中档租售方式租售方式:持有CB Richar18、d Ellis|Page 20基本信息基本信息喜乐地购物中心喜乐地购物中心项目定位项目定位:城市综合体，汇聚高档建材家具旗舰店、零售、商业、餐饮、休闲娱乐、写字楼和公寓于一体。开业时间开业时间:预计2013年5月商业体量商业体量:80,000平方米开发商开发商:长沙出版物交易中心有限公司物业类型物业类型:区域型购物中心商业业态商业业态:超市、影院、零售、休闲娱乐及餐饮主力店主力店：步步高超市档次档次:中档租售方式租售方式:持有，扣点13-25%CB Richard Ellis|Page 21喜乐地购物中心喜乐地购物中心楼层业态组合主题定位代表品牌6F影院、简餐、羽毛球馆影音世界华耀影城5F餐饮19、休闲娱乐美食康体江南电玩、卓尔台球、徐记海鲜、闪亮健身、网吧4F娱乐、餐饮、培训、服务娱乐休闲睿思KTV、无为足道等3F儿童、餐饮、零售儿童天地、精品零售启迪儿童乐园、增致牛仔、野狼、早稻田、培蒙、皇家雅格、咿呀2F超市（步步高）、餐饮、精品女装“名装丽影”-女性服饰、女包ONLY、VERO MODA、浪漫宣言、拉夏贝尔1F超市（步步高）、零售、品牌快餐“精品百货”-化妆品、珠宝、数码、钟表、饰品、皮具梦妆、卡姿兰、欧珀莱、啄木鸟、木林森、耐克、圣大保罗、苹果 项目整体定位中档，集零售、大卖场、餐饮和休闲娱乐于一体的一站式购物中心，其中休闲娱项目整体定位中档，集零售、大卖场、餐饮和休闲娱乐于20、一体的一站式购物中心，其中休闲娱乐业态比例较高；乐业态比例较高；从档次和品牌组合来看，以服务周边的住宅人群为主，满足家庭的基本生活消从档次和品牌组合来看，以服务周边的住宅人群为主，满足家庭的基本生活消费；费；项目开业后经营情况较差，目前仅步步高超市的经营情况较好，其他散铺基本撤场，现阶段正项目开业后经营情况较差，目前仅步步高超市的经营情况较好，其他散铺基本撤场，现阶段正在调整招商，引入零售档次更好的品牌，在调整招商，引入零售档次更好的品牌，CB Richard Ellis|Page 22项目体量大，开业时间早，区域人群消费无法支撑商场的正常运营，项目体量大，开业时间早，区域人群消费无法支撑商场21、的正常运营，导致大面积商家退场，目前仅超市能够维持；导致大面积商家退场，目前仅超市能够维持；项目需要注重经营管理，解决如何共享超市人流的问题。待区域逐渐项目需要注重经营管理，解决如何共享超市人流的问题。待区域逐渐成熟后，项目才有发展的机会；成熟后，项目才有发展的机会；项目点评项目点评喜乐地购物中心喜乐地购物中心CB Richard Ellis|Page 23竞争策略分析竞争策略分析档次精致大众化小体量喜盈门喜乐地华晨世纪广场新苏天地本项目大 区域内大体量商业未来同质化竞争严重，而本项目虽然体量上不占优势，但可打造小而精致的区域内大体量商业未来同质化竞争严重，而本项目虽然体量上不占优势，但可打造22、小而精致的商业体，营造精致的购物体验；商业体，营造精致的购物体验；竞争激烈竞争激烈CB Richard Ellis|Page 24借鉴案例借鉴案例PART3CBRE|Page 25项目地址：项目地址：北京市朝阳区管庄，面临朝阳路，临京通苑小区项目定位:项目定位:集餐饮、超市、影院和服务邻里等多种业态于一体，体现“便捷邻里、服务邻里”精神特质的新型社区商业中心。开业时间:开业时间:2011年开发商:开发商:华润置地（北京）股份有限公司运营商:运营商:华润置地（北京）股份有限公司档次定位:档次定位:社区商业中心目标客群:目标客群:周围社区居民建筑面积:建筑面积:约15,000平方米楼层：楼层：地上23、三层运营模式：运营模式：租赁模式地铁：地铁：八通线PLUS365PLUS365CBRE|Page 26华润华润PLUS365系系省会城市和经济发达的三线城市核心地段集团公司统一管控都市综合体辐射整个城市的客群高端业态及品牌生活居住区邻里商业中心日常消费的业态及品牌华润华润五彩城五彩城系系华润华润万象城万象城系系一线城市的区域中心或二三线城市的核心地段分公司自行管控区域商业中心以区域内的家庭消费群体为目标相对高端的业态及品牌基于对城市综合经济指标、以及对项目自身辐射区域的考虑，华润置地将旗下商业产品细分成为基于对城市综合经济指标、以及对项目自身辐射区域的考虑，华润置地将旗下商业产品细分成为万象城24、万象城、五彩城、五彩城、PLUS365商业中心商业中心三个系列；三个系列；PLUS365PLUS365CBRE|Page 27主题定位主题定位 主题定位主题定位以满足家庭基本生活和公共服务需求为主题，业态组合业态组合超市餐饮休闲娱乐儿童生活服务 主力租户主力租户华润万家、今典影院、肯德基、85度C、屈臣氏、菲蓓尔儿童早教 核心客群核心客群服务于周边社区居民，提供完善的日常消费及家庭消费PLUS365PLUS365CBRE|Page 28业态配比业态配比 以超市卖场为主力店，借助其人流带动力，发展零售部分及生活配套类业态的发展；利用主力店出入口人流，规划部分快消品、快餐等高租金业态；餐饮和娱乐类25、比重较大，特别是二楼、三楼高楼层处，解决高区人流量问题；儿童主题业态占比较高，带来稳定的家庭消费以及其他衍生消费。总商业面积1.5万平方米 各业态紧紧围绕周边住宅居民的日常需求而制定，形成居民固有消费习惯；各业态紧紧围绕周边住宅居民的日常需求而制定，形成居民固有消费习惯；集餐饮、超市、休闲、娱乐、儿童等为一体，生活消费功能齐全；集餐饮、超市、休闲、娱乐、儿童等为一体，生活消费功能齐全；社区服务型导向，包括服务邻里的药店、洗衣店、花店等多种业态，体现对住宅业主的关怀；社区服务型导向，包括服务邻里的药店、洗衣店、花店等多种业态，体现对住宅业主的关怀；社区社区MALL式规划，商业品质高档；式规划，商26、业品质高档；为夜间休闲和周末家庭式游玩创造条件，为周边社区住户创造品质生活理念。为夜间休闲和周末家庭式游玩创造条件，为周边社区住户创造品质生活理念。娱乐20%餐饮20%零售17%超市23%服务8%儿童12%PLUS365PLUS365CBRE|Page 29业态分布业态分布PLUS365PLUS365CB Richard Ellis|Page 30与新世界项目类似，华润与新世界项目类似，华润PLUS 365体量小，有地铁线路经过，周边体量小，有地铁线路经过，周边没有集中商业。项目定位社区没有集中商业。项目定位社区MALL，满足周边居民的基本生活，满足周边居民的基本生活需求；需求；项目虽小，但从27、建筑设计到商家品牌都关注到消费者的购物体验，做项目虽小，但从建筑设计到商家品牌都关注到消费者的购物体验，做到精致的社区商业中心；以超市为主力店，带动整体商业的人流；到精致的社区商业中心；以超市为主力店，带动整体商业的人流；PLUS365PLUS365 项目借鉴项目借鉴CB Richard Ellis|Page 31项目定位项目定位PART4CB Richard Ellis|Page 32定位推导模型定位推导模型1、地段、地段2、消费者、消费者3、项目定位、项目定位业态组合模型业态组合模型项目所在地理位置，交通条件等项目所在地理位置，交通条件等决定了能够吸引消费者决定了能够吸引消费者 的范围的范28、围及属性；及属性；针对目标消费者的需求，针对目标消费者的需求，来制定项目的业态定位；来制定项目的业态定位；选定项目未来的目标消费选定项目未来的目标消费者，他们的需求正是项目者，他们的需求正是项目业态定位的依据；业态定位的依据；CB Richard Ellis|Page 33项目核心价值项目核心价值交通交通人口人口品牌品牌项目项目地铁地铁4号线与城际铁路交汇处号线与城际铁路交汇处近树木岭立交，公共交通发达近树木岭立交，公共交通发达区域人口密集，有足够的消费力支持区域人口密集，有足够的消费力支持新世界地产品牌知名度高新世界地产品牌知名度高新城新世界开发时间已久，市场知名度高，且小新城新世界开发时间29、已久，市场知名度高，且小区入住率高，已保证一定的消费人群区入住率高，已保证一定的消费人群距离武广高铁近距离武广高铁近市场市场项目所在区域没有集中商业，存在市场空白项目所在区域没有集中商业，存在市场空白地段地段位于长沙二环，地段优势明显位于长沙二环，地段优势明显CB Richard Ellis|Page 34消费者分析：周边住宅小区消费者分析：周边住宅小区序号序号住宅住宅户数户数序号序号住宅住宅户数户数1美林景园78818金土地城南郡7632紫薇苑25219书香名邸8003鑫兴佳园30520格蓝康都5724汇城上筑66321凯轩云顶7155嘉盛华庭60022名都凯旋门5906华雅生态园6722330、名都花园1,1687三江花中城1,20024兰亭优壳8428华晨双帆国际13225锦绣世纪1,3009中江锦城75926中江佳境天成1,10010绿城桂花城2,25827城市山水豪园1,70011茂华国际湘3,00028香雨一品23912汇达国际公馆51729星雨心苑32013左岸右岸39930金房万树丹堤97314长房星城世家1,15431瑞都御园46615新世纪家园42032瑞都华庭80016尚东紫郡98833万科金色家园50517高桥现代商贸城36834上海城3,7491住宅住宅本案本案红星商圈红星商圈东塘商圈东塘商圈高桥商圈高桥商圈火车站商圈火车站商圈2345678910111213131、41516171819202122232425262728293031323334 项目周边区域项目周边区域3 3公里范围内公里范围内，新建小区，新建小区密度较高密度较高，现已，现已有有住户约住户约3 3万户以上，人口万户以上，人口数量约在数量约在9 9万人万人以上以上。区域有大量的原住民，包括企业宿舍、城中村等；。区域有大量的原住民，包括企业宿舍、城中村等；周边住宅小区的居民将是本项目未来消费主力人群，即家庭消费人群；周边住宅小区的居民将是本项目未来消费主力人群，即家庭消费人群；CB Richard Ellis|Page 35消费者分析：地铁人流消费者分析：地铁人流树木岭站树木岭站洞井路站洞32、井路站沙子塘站沙子塘站劳动东路站劳动东路站体育公园站体育公园站本案本案 地铁地铁4 4号线在项目周边的站点设置以居民密集区为主，项目所在的树木岭站能够有效吸引周边居号线在项目周边的站点设置以居民密集区为主，项目所在的树木岭站能够有效吸引周边居民，以及本区域的工作人群；民，以及本区域的工作人群；树木岭站是城际铁路和地铁树木岭站是城际铁路和地铁4 4号线交汇的站点，来此换乘的地铁人流也将成为本项目的客群；号线交汇的站点，来此换乘的地铁人流也将成为本项目的客群；聚集点聚集点换乘点换乘点CB Richard Ellis|Page 36消费者分析：育儿消费人群消费者分析：育儿消费人群 项目周边幼儿园和小33、学比较集中，且项目对面规划也是幼儿园，针对项目周边幼儿园和小学比较集中，且项目对面规划也是幼儿园，针对1212岁以下的儿童类业态可以岁以下的儿童类业态可以成为本项目的特色；成为本项目的特色；幼儿园幼儿园CB Richard Ellis|Page 37消费者分析：其他偶得人群消费者分析：其他偶得人群 项目周边写字楼和企事业单位并不集中，但这类人群有机会成为本项目目的型业态的消费人群，项目周边写字楼和企事业单位并不集中，但这类人群有机会成为本项目目的型业态的消费人群，例如特色餐饮、休闲娱乐等业态；例如特色餐饮、休闲娱乐等业态；CB Richard Ellis|Page 38目标客群定位目标客群定位34、其他区域随机性消费地铁人群消费周边写字楼/企事业单位消费其他区域随机性消费地铁人群消费周边写字楼/企事业单位消费区域居民的家庭消费区域居民的家庭消费目标消费者所需的商品种类目标消费者所需的商品种类社区居民日常生活类消费、餐饮、休闲娱乐和便利服务目的型消费者通过超市、餐饮、娱乐消费及育儿消费等，活跃项目其他零售商业氛围，带动衍生消费CB Richard Ellis|Page 39区域居民区域居民育儿类人群育儿类人群偶得人群偶得人群地铁人流地铁人流业态定位初探业态定位初探 传统家庭型消费，如超市、传统零传统家庭型消费，如超市、传统零售；售；家庭休闲及聚会消费，如餐饮、休家庭休闲及聚会消费，如餐饮、35、休闲娱乐等业态；闲娱乐等业态；CB Richard Ellis|Page 40业态定位初探业态定位初探 路过型人流：这类人具备随机快路过型人流：这类人具备随机快速消费的特点，即与地铁站厅相关的速消费的特点，即与地铁站厅相关的商业应设置快速消费的业态，如轻食商业应设置快速消费的业态，如轻食品、便利店、展示厅、烟酒茶等；品、便利店、展示厅、烟酒茶等；目的性消费：如超市、餐饮、休目的性消费：如超市、餐饮、休闲娱乐等业态，可为这类人提供目的闲娱乐等业态，可为这类人提供目的性消费；性消费；区域居民区域居民育儿类人群育儿类人群偶得人群偶得人群地铁人流地铁人流CB Richard Ellis|Page 4136、业态定位初探业态定位初探 儿童类业态儿童类业态属于目的型业属于目的型业态，满态，满足儿童和少儿类客户的需求，属于典足儿童和少儿类客户的需求，属于典型的家庭型消费；型的家庭型消费；区域内居民密集，且教育资源丰区域内居民密集，且教育资源丰富，适合儿童型业态的发展；富，适合儿童型业态的发展；区域内儿童型业态较少，该业态区域内儿童型业态较少，该业态存在较好的市场机会；存在较好的市场机会；可考虑的商家类型有：可考虑的商家类型有：儿童零售、儿童零售、儿童培训等，其中培训可包括多个门儿童培训等，其中培训可包括多个门类，如语言培训、亲子教育、才艺培类，如语言培训、亲子教育、才艺培训等；训等；区域居民区域居民育37、儿类人群育儿类人群偶得人群偶得人群地铁人流地铁人流CB Richard Ellis|Page 42业态定位初探业态定位初探区域居民区域居民育儿类人群育儿类人群偶得人群偶得人群地铁人流地铁人流 周边写字楼人群及企事业单位的人群，周边写字楼人群及企事业单位的人群，可通过设置餐饮及休闲娱乐等目的性业可通过设置餐饮及休闲娱乐等目的性业态吸引他们前来消费；态吸引他们前来消费；CB Richard Ellis|Page 43业态选择业态选择零售零售家居服家居服饰饰超市超市时尚运动时尚运动美容美容SPASPAKTVKTV足浴足浴零售零售生活服生活服务务休休闲娱乐闲娱乐业态儿儿童童商商务务宴宴请请特色餐特色餐38、饮饮中西中西简简餐餐时尚时尚快餐快餐餐餐饮饮培培训训金融金融CB Richard Ellis|Page 44辐射项目周边区域区域家庭型消费中心（特色中档定位）地地铁铁商商业业家庭消费将成为本项目的主力地铁人流有机会成为本项目习惯性消费人群家庭型家庭型区区域型域型项目属性定位项目属性定位CB Richard Ellis|Page 45项目主题定位项目主题定位PART5CB Richard Ellis|Page 46长沙目前商业以传统百货为主，购物长沙目前商业以传统百货为主，购物中心发展处于起步阶段，商业整体同中心发展处于起步阶段，商业整体同质化竞争严重，特色商业较少；质化竞争严重，特色商业较少；39、项目主题定位项目主题定位王府井百货王府井百货凯德广场凯德广场乐和城乐和城CB Richard Ellis|Page 47项目主题定位项目主题定位深圳欢乐海岸：以绿色生态、建筑设计为特色打造休闲娱乐商业体，同时强调旅游特色；南京水游城：将水元素全面植入商业体，丰富消费者的购物体验；北京侨福芳草地：独特的空间尺度，超现实主义的艺术，打造与众不同的购物环境；CB Richard Ellis|Page 48项目主题定位项目主题定位武汉万达汉街：楚河连接东湖与沙湖，而汉街临楚河而建，配上特色风格的建筑群以及随处可见的楚汉文化，汉街已经成为旅游商业的典型代表；新型商业体需要打造独有的商业特色，与传统商业形40、成差异。新型商业体需要打造独有的商业特色，与传统商业形成差异。长沙新世界商业也需要找到自身应有的特点，成为区域内的特色商业。长沙新世界商业也需要找到自身应有的特点，成为区域内的特色商业。CB Richard Ellis|Page 49香港新世界1970年成立，并于1972年起在香港上市，香港的大型综合企业集团，以地产业务为基石，经过近40年发展，经营范围扩展至香港、澳门及中国内地、包括四大核心业务，包括物业及酒店、基础建设、服务和百货。新世界地产新世界地产-香港香港知名地产开发商知名地产开发商项目主题定位项目主题定位CB Richard Ellis|Page 50商业形象定位商业形象定位新城新41、世界三期住宅形象突出新城新世界三期住宅形象突出香港香港元素元素港仕生活典范港仕生活典范汇名仕、汇生活汇名仕、汇生活CB Richard Ellis|Page 51项目主题定位项目主题定位香港香港版图虽小，但在空间利用上做到极致，是充满活力的国际化都市；项目体量不大，但在建筑上依然考究，业态甄选上希望给长沙带来不一版图虽小，但在空间利用上做到极致，是充满活力的国际化都市；项目体量不大，但在建筑上依然考究，业态甄选上希望给长沙带来不一样的生活体验。样的生活体验。CB Richard Ellis|Page 52项目主题定位项目主题定位知名香港地产开发商知名香港地产开发商住宅宣传形象的延续住宅宣传形象42、的延续结合项目特点，打造精致且特色商业结合项目特点，打造精致且特色商业长沙纯正港式街区长沙纯正港式街区CB Richard Ellis|Page 53项目主题定位项目主题定位纯正港式商业街纯正港式商业街从建筑设计、商家品牌到运营管理，都体现出纯正的香港特色；从建筑设计、商家品牌到运营管理，都体现出纯正的香港特色；CB Richard Ellis|Page 54项目主题定位项目主题定位港式微豪宅港式微豪宅注重公共空间的设计，而室内空间利用率注重公共空间的设计，而室内空间利用率高，设计感强；高，设计感强；CB Richard Ellis|Page 55项目主题演绎项目主题演绎PART6CB Ric43、hard Ellis|Page 56商业商业主题演绎主题演绎CB Richard Ellis|Page 57商业主题演绎商业主题演绎遗憾没有遗憾没有TOM FORD，仍欣慰还有时尚，仍欣慰还有时尚CB Richard Ellis|Page 58商业主题演绎商业主题演绎CB Richard Ellis|Page 59商业主题演绎商业主题演绎不仅仅有来自全球的产品，还有来自全球的包装不仅仅有来自全球的产品，还有来自全球的包装CB Richard Ellis|Page 60商业主题演绎商业主题演绎CB Richard Ellis|Page 61商业主题演绎商业主题演绎CB Richard Ellis44、|Page 62商业主题演绎商业主题演绎CB Richard Ellis|Page 63孩子脸上的笑容，是一家人的幸福孩子脸上的笑容，是一家人的幸福商业主题演绎商业主题演绎CB Richard Ellis|Page 64商业主题演绎商业主题演绎CB Richard Ellis|Page 65商业主题演绎商业主题演绎跳动的味蕾，文化的碰撞跳动的味蕾，文化的碰撞CB Richard Ellis|Page 66商业主题演绎商业主题演绎CB Richard Ellis|Page 67商业主题演绎商业主题演绎细致周到的服务，是港式商业的特色细致周到的服务，是港式商业的特色CB Richard Ellis45、|Page 68从另外的角度看审视自己的从另外的角度看审视自己的城市城市长沙人追求时尚、热衷尝新、超前消费。长沙人追求时尚、热衷尝新、超前消费。商业主题演绎商业主题演绎CB Richard Ellis|Page 69商业主题演绎商业主题演绎长沙首个纯正的港式商业街长沙首个纯正的港式商业街CB Richard Ellis|Page 70商业目标客群定位CB Richard Ellis|Page 71公寓公寓主题演绎主题演绎品红酒，众生的享受品红酒，众生的享受CB Richard Ellis|Page 72公寓公寓主题演绎主题演绎长沙首个港式微豪宅长沙首个港式微豪宅CB Richard Ellis46、|Page 73项目定位细化项目定位细化PART7商家品牌商家品牌建筑设计建筑设计运营管理运营管理CB Richard Ellis|Page 74123建筑设计运营管理商家品牌项目定位细化项目定位细化三大体系支撑本项目商业的主题定位三大体系支撑本项目商业的主题定位引入首次进入长沙的香港品牌，涉及到主要业态；时尚国际化的外观，并注重细节处的打造，体现港式商业的设计特色；细心体贴的管理服务，全面照顾消费者的购物体验；CB Richard Ellis|Page 75商业各区定位商业各区定位配套服务区配套服务区魅力生活区魅力生活区美食盛宴区美食盛宴区CB Richard Ellis|Page 76劳动47、东路地铁出入口上光路B1/B2 生活集市生活集市1F 时尚都市时尚都市2F 美食娱乐美食娱乐温馨家庭温馨家庭业态定位业态定位CB Richard Ellis|Page 77百佳是和记黄埔旗下屈臣氏集团的连锁超级市场，1973年在香港成立，现在在香港、澳门和中国大陆有超过250所分店，其中近五十间为超级广场及购物广场，员工总数约九千名。百佳超级市场是全港最具规模的超市连锁集团，一直以来致力为顾客提供高质素新鲜食品和世界级的服务水平而见称。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 78Taste是和记黄埔旗下屈臣氏集团在香港设立的连锁超级市场，主要对象是中产阶级的消费者，48、市场定位在百佳与Great之间，售卖世界各地产品。现有9间分店在香港和1间分店在广州。2011年1月，百佳集团以旗下Taste超市名义第三次进驻上海。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 79莎莎国际控股有限公司是亚洲区内具领导地位的化妆品零售集团。莎莎于一九九七年在香港联合交易所有限公司（联交所）上市（股份代号：178）。莎莎于亚洲超过一百六十间零售店及专柜，销售逾四百个品牌产品，包括护肤品、香水、化妆品、头发护理用品、以至专有及独家代理的国际品牌产品。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 80万宁(中国大陆、香港、澳门称万宁、马来49、西亚及新加坡称Guardian，中文名佳宁是亚洲地区一间连锁个人护理产品零售商，为牛奶国际旗下的零售商，有977家分店分布香港等亚洲城市。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 81I.T集团扎根香港，带领时装服饰零售市场潮流的领导先驱。透过多层次及多品牌业务模式，提供一系列别具不同时装风格特色的服饰产品，以不同的零售价售卖，并以不同顾客群为对象。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 82:CHOCOOLATE为香港I.T APPARELS LTD 旗下品牌之一;CHOCOOLATE服饰设计与具远见人士对日常生活的追求及价值同出一彻，流50、露出原创性；透过设计表现追求更美好生活的态度。:CHOCOOLATE一系列适合每天穿着的服饰裁剪舒适，别具型格，展现出简介的轻便时尚感。店铺环境更将品牌理念立体地展现，为客人带来一种前所未有的购物乐趣。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 83翠华餐厅集团是香港著名的连锁茶餐厅集团，在中环、铜锣湾和佐敦等地设有多家分店。作为香港老字号，翠华茶餐厅几乎是港式饮食文化的代表。每一位到香港的游客，除了迪士尼乐园、尖沙咀购物，到翠华茶餐厅喝一口浓郁的奶茶，尝一口喷香的菠萝油面包，也是必不可少的行程。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 84稻51、香以火锅作主打，在经营策略上，除保留传统火锅特色之餘，同时融会不同创新意念。稻香以推出创新及健康的火锅菜式為主，以迎合不同客人的需要。稻香以新颖的装修设计，再配合宽敞的空间，让客人於舒适的环境中享受火锅。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 85香港满记甜品集团自一九九五年于香港西贡区设立第一间 满记甜品以后，由早期一间家庭式糖水店发展成现今的连锁式甜品店，深受本地顾客尤其香港年青新一代的爱戴，更获国内及外地旅客的推崇及赞赏。满记甜品已成为一个甜品品牌。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 86香港连锁式甜品店，专门售卖甜汤、甜品和小52、食，以芒果为主要材料。现在香港的分店有42间，主要集中在九龙，并将在港岛炮台山开设新的分店。海外市场方面，2002年许留山在台北开分店，2004年扩展至上海和广州，其后在美国加州、新加坡开设分店。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 87优贝乐国际儿童教育集团于2006年成立于香港，全面移植全美创造性思维课程早期教育体系，将国际领先的0-6岁婴幼儿创造性课程体系引入中国，致力于为每一个中国家庭提供专业、科学、全面、优质的幼儿早期教育支持。专注于全球儿童创造性潜能与全面人格的研究、探索。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 88香港妍雅53、美容集团是集纤体减肥、美容护理、医学美容、美胸保养、产后恢复、SPA水疗、抗衰老等多项纤体美容服务为一体的国际权威品牌企业，香港妍雅产品通过ISO9001:2000国际质量体系认证，在全球多个国家和地区有合作机构，其供应商在欧洲和台湾有自己的科妍基地，拥有专业国际级人才组建的卓越团队，顶尖的技术妍发专家团。品牌商家建议品牌商家建议CB Richard Ellis|Page 89业态落位业态落位-2F轻食/便利店/礼品店/通讯/特色零售生活集市生活集市CB Richard Ellis|Page 90BF面包房/甜品站/零售/花店超市业态落位业态落位生活集市生活集市CB Richard Ellis54、|Page 911F过道过道形象零售店时尚运动品牌服饰儿童服饰儿童服饰家居服装/饰品/内衣皮具/鞋甜品服装/饰品化妆品轻食干洗店烟酒专卖药店蛋糕地铁地铁出口出口业态落位业态落位形象零售店咖啡品牌服饰美发造型时尚都市时尚都市 临劳动东路放置品牌形象店；临上光路以服饰零售为主，租金高且形象好；内街以咖啡糕点、轻食及儿童类业态为主，可以放置些外摆营造商业气氛；CB Richard Ellis|Page 922FKTV足浴精品餐饮特色餐饮亲子教育培训美容SPA儿童培训业态落位业态落位特色餐饮特色餐饮特色餐饮美食娱乐美食娱乐+温馨家庭温馨家庭 二楼以目的型业态为主，其中餐饮和休闲娱乐比重较大；CB Ri55、chard Ellis|Page 93三期三期C业态落位业态落位烟酒茶专卖等中大型餐饮2F1F中大型餐饮干洗店/保健品等美食盛宴美食盛宴CB Richard Ellis|Page 94项目所涉及到的业态不可能全部来自香港品牌，我们需要制定更有执行项目所涉及到的业态不可能全部来自香港品牌，我们需要制定更有执行力的招商策略来完成项目后期的招商工作。力的招商策略来完成项目后期的招商工作。招商策略招商策略策略一：主要是餐饮和零售业态重点引入香港品牌，主要对象包括策略一：主要是餐饮和零售业态重点引入香港品牌，主要对象包括已经进入长沙的香港品牌，如满记甜品、屈臣氏等；也包括已经进入长沙的香港品牌，如满记甜56、品、屈臣氏等；也包括进入武进入武汉但还未进入长沙的香港品牌汉但还未进入长沙的香港品牌。餐饮类包括当年情、稻香、。餐饮类包括当年情、稻香、翠华等翠华等；零售包括；零售包括I.T、it、chocolate等品牌；等品牌；CB Richard Ellis|Page 95策略二：全国连锁型的商家是本项目的主力商家策略二：全国连锁型的商家是本项目的主力商家业态包括超市、服装零售、特色餐饮、儿童等业态，如华润精品超业态包括超市、服装零售、特色餐饮、儿童等业态，如华润精品超市、市、apple专卖店、杰之行、贝贝熊等；专卖店、杰之行、贝贝熊等；招商策略招商策略策略三：本土商家的包装策略三：本土商家的包装挖掘本57、土挖掘本土一些有潜质的商家，在店面装修、菜品等方面有严格要求一些有潜质的商家，在店面装修、菜品等方面有严格要求，可以，可以 打造高品质的项目。经过市场培育和发展后，再逐步进行商打造高品质的项目。经过市场培育和发展后，再逐步进行商家升级。主要涉及到餐饮、以及咖啡糕点等业态；家升级。主要涉及到餐饮、以及咖啡糕点等业态；CB Richard Ellis|Page 96招商策略招商策略武汉天地中的汉口人家、彩云轩、彩云南等一批商家都是由本土老板开武汉天地中的汉口人家、彩云轩、彩云南等一批商家都是由本土老板开店，但瑞安运管团队对于商家的装修品质、服务品质都有很严的把控，店，但瑞安运管团队对于商家的装修品58、质、服务品质都有很严的把控，目前经营效果很好。目前经营效果很好。CB Richard Ellis|Page 97招商策略招商策略香港品牌香港品牌全国连锁全国连锁本土商家本土商家引入第一次进入长沙的香港品牌，成为本项目的亮点商家，引入第一次进入长沙的香港品牌，成为本项目的亮点商家，主要涉及餐饮和零售业态；主要涉及餐饮和零售业态；保证项目整体品质，以及业态的丰富度。主要涉及到超市、保证项目整体品质，以及业态的丰富度。主要涉及到超市、休闲娱乐、儿童等家庭生活型业态；休闲娱乐、儿童等家庭生活型业态；挖掘本土商家，包装成特色商家，也能成为本项目的亮点；挖掘本土商家，包装成特色商家，也能成为本项目的亮点；59、主要涉及餐饮、咖啡糕点等业态；主要涉及餐饮、咖啡糕点等业态；CB Richard Ellis|Page 98项目定位细化项目定位细化PART7商家品牌商家品牌建筑设计建筑设计运营管理运营管理CB Richard Ellis|Page 99建筑设计建议建筑设计建议外立面外立面融合动感、活跃与商业设计感，展现国际化休闲设计元素，为区域增添新的都融合动感、活跃与商业设计感，展现国际化休闲设计元素，为区域增添新的都市色彩；市色彩；CB Richard Ellis|Page 100建筑设计建议建筑设计建议外立面外立面通过材质、色彩、灯光的搭配，通过材质、色彩、灯光的搭配，展现活力动感的视觉效果，增强展现60、活力动感的视觉效果，增强商业空间变幻上的体验感；商业空间变幻上的体验感；香港圆方香港圆方CB Richard Ellis|Page 101主入口主入口标志性建筑，开阔的广场吸引人气；标志性建筑，开阔的广场吸引人气；建筑设计建议建筑设计建议香港朗豪坊香港朗豪坊CB Richard Ellis|Page 102香港朗豪坊香港朗豪坊艺术小品体现港牌时尚，视觉冲击强；艺术小品体现港牌时尚，视觉冲击强；建筑设计建议建筑设计建议CB Richard Ellis|Page 103建筑设计建议建筑设计建议香港K11香港K11香港K11香港K11艺术小品艺术小品CB Richard Ellis|Page 10461、建筑设计建议建筑设计建议香港朗豪坊香港朗豪坊小品小品&导视导视CB Richard Ellis|Page 105建筑设计建议建筑设计建议导视牌导视牌丰富多彩的导视标牌丰富多彩的导视标牌香港朗豪坊香港朗豪坊香港朗豪坊香港朗豪坊CB Richard Ellis|Page 106建筑设计建议建筑设计建议香港K11香港K11香港K11香港K11香港K11香港K11导视牌导视牌CB Richard Ellis|Page 107建筑设计建议建筑设计建议香港香港MegaBoxMegaBox香港香港MegaBoxMegaBox导视牌导视牌CB Richard Ellis|Page 108建筑设计建议建筑设计建62、议香港青衣城香港青衣城互动设施互动设施在商场内设置互动性设施，有利于人们停留，聚集人气；在商场内设置互动性设施，有利于人们停留，聚集人气；CB Richard Ellis|Page 109建筑设计建议建筑设计建议香港圆方香港圆方互动设施互动设施CB Richard Ellis|Page 110建筑设计建议建筑设计建议香港香港MegaBoxMegaBox视觉设计视觉设计丰富多彩的视觉冲击，主题化风格设计；丰富多彩的视觉冲击，主题化风格设计；CB Richard Ellis|Page 111车行道和停车场建筑设计建议建筑设计建议香港MegaBox香港MegaBox商场排风口细节设计细节设计CB R63、ichard Ellis|Page 112建筑设计建议建筑设计建议香港又一城香港又一城细节设计细节设计CB Richard Ellis|Page 113建筑设计建议建筑设计建议与长沙目前商业设计相比，香港商业设计更加注重外立面的国际化，与长沙目前商业设计相比，香港商业设计更加注重外立面的国际化，主入口醒目、导视小品的创意设计。丰富的色彩运用，增强购物的乐主入口醒目、导视小品的创意设计。丰富的色彩运用，增强购物的乐趣和视觉趣和视觉冲击。此外，停车场冲击。此外，停车场/车道、烟灰桶等细节部分也处理非常车道、烟灰桶等细节部分也处理非常细致；细致；本项目不仅在商家品牌上体现港式商业的主题，更要在设计上64、体现主本项目不仅在商家品牌上体现港式商业的主题，更要在设计上体现主题；题；CB Richard Ellis|Page 114项目定位细化项目定位细化PART7商家品牌商家品牌建筑设计建筑设计运营管理运营管理CB Richard Ellis|Page 115香港IFC Mall顾客一走进一楼服务区，接待员提供的服务范围包括有：餐厅订座、轮椅借用、失物找寻、急救、传真、手提电话充电、男士皮鞋清洁等香港IFC Mall顾客一走进一楼服务区，接待员提供的服务范围包括有：餐厅订座、轮椅借用、失物找寻、急救、传真、手提电话充电、男士皮鞋清洁等运营管理运营管理CB Richard Ellis|Page 1165、6装修期近乎完美的现场管理，不给购物氛围制造一丝丝的不和谐。装修期近乎完美的现场管理，不给购物氛围制造一丝丝的不和谐。运营管理运营管理香港香港IFC MallCB Richard Ellis|Page 117港式运营管理最大的特色和优势体现在服务层面，将细腻的服务理港式运营管理最大的特色和优势体现在服务层面，将细腻的服务理念移植到商业运营中。这些细腻的服务体现在环境营造、商品陈列念移植到商业运营中。这些细腻的服务体现在环境营造、商品陈列等各个环节。例如店内芳香扩散系统、车牌识别系统、便捷的出租等各个环节。例如店内芳香扩散系统、车牌识别系统、便捷的出租车站等。车站等。本项目参考港式运营管理标准，66、也是支撑项目主题定位的重要环节；本项目参考港式运营管理标准，也是支撑项目主题定位的重要环节；运营运营管理管理CB Richard Ellis|Page 118公寓定位公寓定位PART8CB Richard Ellis|Page 11912实现目标项目定位从产品设计细节、会所配套、物业管理等方面实现“港式微豪宅”的定位；与商业融为一体，实现高溢价；公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 120公寓定位公寓定位港式公寓的特点港式公寓的特点现代时尚现代时尚 小而精致小而精致简洁简洁实用实用CB Richard Ellis|Page 121 室内外空间精装化室内外空间精装化 配套设67、施多元化配套设施多元化室内布局人性化室内布局人性化 物业服务酒店化物业服务酒店化港式公寓港式公寓公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 122室内设计室内设计系统化系统化配置配置收纳空间收纳空间人性化人性化设计风格设计风格智能化系统智能化系统公共空间设置公共空间设置港式物业服务港式物业服务厨卫设置厨卫设置多功能会所多功能会所公寓定位公寓定位港式公寓价值解析港式公寓价值解析CB Richard Ellis|Page 123室内室内百变百变空间，最大化的空间利用空间，最大化的空间利用公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 124公寓定位公寓定位装修风格以现代68、简约为主装修风格以现代简约为主CB Richard Ellis|Page 125装修风格以现代简约为主装修风格以现代简约为主公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 126厨房系统厨房系统拉篮常用来放置调料等。拉篮常用来放置调料等。用于放用于放置烹饪置烹饪辅助用辅助用品，使品，使用频率用频率较高。较高。公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 127厨房系统厨房系统燃气灶处布置不锈钢以防油污，不锈钢板与脱燃气灶处布置不锈钢以防油污，不锈钢板与脱排油烟机同宽。排油烟机同宽。辅助灯辅助灯光系统，光系统，增强局增强局部光照，部光照，方便与方便与灶台的灶台的操作。操69、作。厨房操作台面采用下沉式设计，并配备电源接口。厨房操作台面采用下沉式设计，并配备电源接口。公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 128卫浴系统卫浴系统合理进行布局，最大化利用室内空间。合理进行布局，最大化利用室内空间。公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 129卫浴系统卫浴系统卫生间干湿分区，卫生间干湿分区，互不干扰互不干扰。辅助光源充足，方便使用，台面盆使用下沉式设计，方辅助光源充足，方便使用，台面盆使用下沉式设计，方便日后打扫。便日后打扫。公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 130收纳系统收纳系统公寓定位公寓定位CB R70、ichard Ellis|Page 131收纳系统收纳系统公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 132智能化系统智能化系统室内新风系统。室内新风系统。室内紧急呼叫按钮。室内紧急呼叫按钮。室内多功能插头预留。室内多功能插头预留。室内一氧化碳探测器。室内一氧化碳探测器。指纹锁。指纹锁。智能化门禁系统。智能化门禁系统。公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 133入户大堂入户大堂公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 134电梯前室电梯前室/电梯轿厢电梯轿厢公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 135信报箱信报箱公寓71、定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 136多功能会所多功能会所小型游泳池小型游泳池小型私人健身房。小型私人健身房。私人会客厅。私人会客厅。小型私人酒窖。小型私人酒窖。小型私人餐厅。小型私人餐厅。公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 137港式物业服务特点港式物业服务特点3.尊贵感2.全能性4.商务性5.舒适性1.专属性一对一专人服务深入到微小细节的服务方式提供各类商务性的需求帮助家居生活的全方位“助理”营造舒适惬意的人居空间公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 138港式物业服务内容港式物业服务内容2424小时大堂管家小时大堂管家72、/专属司机服务专属司机服务/入户清洁及洗烫服务入户清洁及洗烫服务/送餐服务送餐服务/房屋保养及代房屋保养及代管管/商务会务服务商务会务服务/投资理财服务投资理财服务/私人派对策划服务私人派对策划服务/24/24小时医疗急救服务小时医疗急救服务公寓定位公寓定位CB Richard Ellis|Page 139 项目先于三期项目先于三期B公寓动工，适宜快速销售，回笼资金；建议做毛坯产品，兼具居住与办公的功能；公寓动工，适宜快速销售，回笼资金；建议做毛坯产品，兼具居住与办公的功能；三期三期C塔楼定位塔楼定位CB Richard Ellis|Page 140现代现代 都市都市 SOHO三期三期C公寓定位公寓定位建造标准建造标准产品面积产品面积 产品面积区间建议控制在产品面积区间建议控制在3030-6060，控制总价；，控制总价；项目先行入市，建议毛坯销售，可缩短建造时间及减少成本，快速销售回项目先行入市，建议毛坯销售，可缩短建造时间及减少成本，快速销售回收资金；收资金；兼顾居住和办公，注重公共空间的打造，如大堂、电梯前室和公共走道等；兼顾居住和办公，注重公共空间的打造，如大堂、电梯前室和公共走道等；CB Richard Ellis|Page 141长沙首个纯正港式街区长沙首个纯正港式街区CB Richard Ellis|Page 142CBRE,Retail Services