1、中建中建长沙中心项目长沙中心项目 前期定位及发展战略专案前期定位及发展战略专案 二零一零年五月二零一零年五月 PREFACE 前言前言 一条伟大的河流孕育一座伟大的城市，千里湘江，见证长沙3000年来的沧桑与辉煌，一代代伟人在此书写历史、创造未来。今天，中建今天，中建 长沙中心为赞美这座城市而来，长沙中心为赞美这座城市而来，让世界鉴赏长沙的魅力！让世界鉴赏长沙的魅力！明天，城市因此更加骄傲！明天，城市因此更加骄傲！地块地理位置地块地理位置/技术指标技术指标 2、技术指标 占地面积：111766.97111766.97 建筑面积：357654.30357654.30 容积率：3.2 1、地理位置2、：序序 本案位于长沙市老城天心区，未来的南湖滨江本案位于长沙市老城天心区，未来的南湖滨江新城核心。新城核心。近观湘江、远眺岳麓，近邻五一商圈，近观湘江、远眺岳麓，近邻五一商圈，是难得是难得的城市资源核心区。的城市资源核心区。从技术指标看，本案是中等规模，中高容积率城从技术指标看，本案是中等规模，中高容积率城市住宅项目。市住宅项目。本案 橘子洲头 湘 江 目录目录 中建中建 长沙中心项目前期定位与发展战略长沙中心项目前期定位与发展战略 之一之一市场研究篇市场研究篇 之二之二定位定位思考思考篇篇 之三之三物业发展物业发展篇篇 之四之四战略发展篇战略发展篇 市场研究篇市场研究篇 01：总体市场分析 3、02：区域市场分析 03：直接竞争市场研究 0101：总体市场分析总体市场分析 一、长沙城市概况一、长沙城市概况 1.1.城市区位城市区位区域中心城市区域中心城市 长三角、珠三角、中部六省三大经济区核心地段，未来将建成中部区域性中心城市。总面积11819.511819.5平方千米，总人口约646.5646.5万。2.2.城市定位城市定位影视文化、山水洲城影视文化、山水洲城 长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，拥有悠久历史与现代活力的城市。3.3.城市发展城市发展 未来长沙将形成一主二次四组团的空间结构，城区面积由966平方公里扩大到2890平方公里，新一轮城市扩将加速，4、大长沙正在形成。市府西移市府西移 省府南迁省府南迁 新河三角洲崛起新河三角洲崛起 武广新城武广新城 大长沙格局正在形成大长沙格局正在形成 二、宏观经济分析二、宏观经济分析 1.1.城市城市GDPGDP 09年GDP37453745亿元，在中部地区名列前茅，近5年来GDP增长幅度稳定且高于14%14%。2.2.固定资产投入固定资产投入 近年迎来新的投资高峰期，09年固定资产投资达到2441.8亿元，增长30.3%其中近5年来房地产投资额增长近1倍，由于经历07快速增长，增长幅度有放缓的趋势。3.3.居民人均可支配收入居民人均可支配收入 长沙城市消费能力潜力巨大。09年居民人均可支配收入超过2005、00元，居中南地区第一，且保持年均高于10%的增长。序号序号 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 城市城市 武汉 长沙长沙 郑州 合肥 南昌 太原 GDPGDP (亿元）亿元）4561 37453745 3300 2102 1838 1545 以下根据2009年数据对比 长沙近年来房地产投资长沙近年来房地产投资256304413470497.546.00%18.50%35.90%13.70%6.00%0100200300400500600200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%46、5.00%50.00%房地产投资（亿元）同比增长率数据来源：长沙市统计局 三、政策环境分析三、政策环境分析 日期日期 颁布单位颁布单位 关键内容关键内容 2009年3月5日 温家宝总理政府工作报告 支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策 2009年4月3日 国务院常务会议 降低商品住房等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”项目的资本金比例。2009年12月9日 财政部，国税总局 营业税征收2改5 2010年1、2月 央行 央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5，2010年1月10日 财政部、国税总局 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，二套房贷首付比例不得低于7、40%，贷款利率严格按照风险定价”。2010年4月17日 国务院 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。对购买首套房且90平方米以上的首付三成；二套房首付五成，贷款利率1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，可暂停发放贷款。2010年5月26日 住建部、央行、银监会 商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。09年下半年以来，政策面更加趋紧，信贷政策成为政府遏制房价的“杀手锏”，未来利率政策及房产税政策已成为政府提上8、议事日程的重要政策工具。1.国家政策国家政策 2.地方政策地方政策 地方政策支持力度明显。从长沙地方政策来看，对于房地产行业的支持力度更加明显。但来自中央的政策压力仍会使未来地方政策发生改变。出台时间出台时间 政策条目政策条目 关键内容关键内容 2009-1-3 开福区购房补贴活动 1 月5日至2月9 日，凡在该区购买商品房的购房户，开福区每套给予2至3万元的安家补贴。2009年初 公积金互贷 长沙与7个市州实现互贷开通，只是长沙可以和7个市州进行互贷。2009-3-18 购房消费券发放 长沙首批发放4000万元购房消费券，长沙市民每人可申领2万元，在购房时可抵扣总房款。消费券使用有效期为209、09年3月17日至4月15日。2009-4-15 棚户区改造 棚户改造鼓励货币补偿，配合拆迁最高奖2万 2009-4-16 公积金新政 加大公积金对自住房消费支持力度，棚户拆迁户可用政府补偿款抵首付。2009-5-1 5亿元购房消费券 从5月1日起面向全省发行。每位购房者可免费领取10张，购房时最高可充抵50000元的房款。2009-11-17 中共长沙视为推进城乡一体化发展工作纲要（审议稿）2010年启动试点：以宅基地永久使用权置换城镇房产，进城务工人员的养老保险也将可以无障碍转移接续。2010年4月10日 新政细则 长沙今日起对首次购买普通住房契税政策做了调整：对两个或两个以上个人共同购买10、144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策 四、房地产市场总体形势分析及预测四、房地产市场总体形势分析及预测 近一年长沙土地成交单价走势（非工业用地）近一年长沙土地成交单价走势（非工业用地）102089181327159779022710315418301002003004005006007008009005月6月7月8月9月10月11月12月 10.1月2月3月4月（万元/亩）受08年市场形势及长沙住宅供应量巨大压力的影响，09年土地成交量下降剧烈。2010年1-4月住宅用地成交面积26.2326.23万，与09年持平11、，仍保持在较低水平。但2010年以来，土地成交价格上升明显，其中4月非工业用地成交均价在227万/亩，约是09年成交价格的一倍。数据来源：长沙市国土局 数据来源：长沙市国土局 1.一级土地市场一级土地市场 新开工面积：5年增长127%127%，在08年达到峰值，09年呈小幅下降。竣工面积：近两年竣工面积大幅增长，09年商品房竣工面积增长更是高达91.37%91.37%。批准预售面积：自2007年以来，长沙每年商品住宅批准预售面积均在750750万万以上。成交量：近三年来，长沙商品房住宅成交量保持在600600-800800万的规模，其中09年成交量大幅增长一倍。成交价格：稳步增长，三年价格增长12、约24%24%，目前整体均价约4158元/。2.二级新房市场二级新房市场 近三年长沙商品住宅批准预售面积（万）近三年长沙商品住宅批准预售面积（万）759.72759.72893.88893.88772.32772.32353.9353.90 0200200400400600600800800100010002007年2008年2009年2010年1-4月长沙市近年来商品房竣工面积长沙市近年来商品房竣工面积626.285105306871314.75.81%-18.57%3.92%29.62%91.37%020040060080010001200140020052006200720082009-13、40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%竣工面积（万）同比增长率数据来源：长沙市房产研究中心 截至2010年4月，商品住宅供销比为1.01，供求仍较均衡。未来受新政影响供销比上升压力将会放大。2009年5月至2010年4月长沙商品住宅供销比走势2009年5月至2010年4月长沙商品住宅供销比走势0.530.740.430.421.40.950.660.861.041.520.321.0100.20.40.60.811.21.41.65月6月7月8月9月10月11月12月10.1月2月3月4月数据来源：长沙市房产研究中心 3.市场供销比分14、析市场供销比分析 五、总体市场概述五、总体市场概述 1.1.宏观经济面宏观经济面 长株潭一体化及泛珠三角融合背景下，长沙作为中部区域经济中心中部区域经济中心正在崛起，但快速扩张带来的城市配套压力较大。2.2.宏观政策面宏观政策面 政策调控力度空前，效力已经显现，但地方政府支持态度仍将保持！3.3.房地产市场面房地产市场面 稳定增长仍将持续，目前长沙商品房供需较为均衡，但中长期推售量依然巨大。0202：区域市场分析区域市场分析 一、区域分析一、区域分析 1.1.区域概述区域概述 京广铁路和京广铁路和107107国道穿境而国道穿境而过，城市一、二、三环线紧过，城市一、二、三环线紧紧相绕，距京珠高速15、公路不紧相绕，距京珠高速公路不足足2 2公里，距黄花国际机场仅公里，距黄花国际机场仅2020公里。全区现辖公里。全区现辖9 9个街道办个街道办事处和事处和1 1个镇，总面积个镇，总面积102102平平方公里方公里(含湘江水面含湘江水面3030平方公平方公里里)，人口，人口4242万。万。天心区地处湖南省会长沙的南大门，位于长沙、株洲、湘潭三市融城的核心区域。2.2.经济发展经济发展 区域GDP状况 2009年天心区GDP为约为54亿元，位居长沙市内五区最后，整体经济规模偏小。区域固定投资 09年天心区固定资产投资额达68.3亿元，位居长沙市内五区之首，其增长率更是高达52.6%。未来几年天心区16、将成为长沙市重点开发建设区域。2009年长沙市内五区GDP（万元）2009年长沙市内五区GDP（万元）1057248105724854151954151962121462121459009159009115764381576438020000040000060000080000010000001200000140000016000001800000芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区2009年长沙市内五区固定资产投资年长沙市内五区固定资产投资21601268311835168151740932770917.152.610.110.524.901000002000003000004000005000017、0600000700000800000芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区0102030405060固定资产投资（万元）增长率数据来源：长沙市统计局 数据来源：长沙市统计局 3.3.区域未来规划区域未来规划 滨江南湖新城与天心生态新城两极并重，综合发展。城市再造城市再造 南 湖 棚南 湖 棚户区改造户区改造 城市扩张城市扩张 天心生态新天心生态新城城 沿书院路以西至湘江大道，沿书院路以西至湘江大道，以南湖棚户区改造为重点，以南湖棚户区改造为重点，实现城市功能再造；实现城市功能再造；以书院路以北至芙蓉南路以书院路以北至芙蓉南路沿线，以长株潭融城，省府沿线，以长株潭融城，省府南迁为契机，以打造天心生南迁18、为契机，以打造天心生态新城为目标，实现城市扩态新城为目标，实现城市扩张。张。二、区域房地产情况分析二、区域房地产情况分析 1.1.供应情况供应情况 09年全年新增预售面积76.3276.32万万，位居市内五区第四。而2010年前4月供应量就达到64.33万，随着南湖棚户区改造的进一步进行，未来供应量仍有扩大的趋势。2.2.成交情况成交情况 受限于供应量，其成交面积相对偏小，2010年以来，月平均成交面积保持在11万左右。09-10年长沙市内五区新增预售面积（万）09-10年长沙市内五区新增预售面积（万）201.57201.5776.3276.32254.37254.37186.28186.2819、53.7753.7764.7264.7264.3364.33105.88105.8846.2346.236.126.120 05050100100150150200200250250300300开福区天心区雨花区岳麓区芙蓉区2009年2010年一季度数据来源：长沙市统计局 天心区商品住宅成交走势天心区商品住宅成交走势13.5226.919.7318.5613.5116.810.857.9812.127.349.7115.264111347041524091418733794242405342804299471641360510152025305月6月7月8月9月10月11月12月10.1月2月20、3月4月（万平米）2000250030003500400045005000（元/平米）成交面积成交均价数据来源：长沙市房产研究中心 3.3.区域房地产供需比区域房地产供需比 作为市内五区供销比最高的区域，其供销比达到1.541.54，未来其销售压力明显偏大，但主要集中于南城板块。数据来源：长沙市房产研究中心 供销比供销比 开福区开福区 天心区天心区 雨花区雨花区 岳麓区岳麓区 芙蓉区芙蓉区 全市全市 新建商品房 0.79 1.551.55 0.79 0.75 0.27 0.82 住宅 0.81 1.541.54 0.75 0.72 0.32 0.79 注：数据截至注：数据截至20102010年21、一季度年一季度 4.4.区域市场特征区域市场特征 在售项目 天心区目前在售项目几乎集中于小高层产品，且产品定位趋同严重，以4000-5000元/的中端产品为主，户型产品面积均集中在8080-140140。未来推售 未来一至两年内，天心区总推售面积将达633633万万。同时间产品类型集中化、趋同化，将导致未来市场竞争更加白热化。详尽的市场调研，请阅word版报告 5.5.区域市场总结区域市场总结 近两年房地产投资明显加快，天心生态新城及南湖新城的高端规划，将使天心区成为湘江两岸最耀眼的明珠，成为大长沙区域格局下的融城要塞！在售商品房项目产品趋同，品质偏低，及未来庞大的推售量，将面临巨大的竞争压力22、。区域定位规划带来的后发之力，天心区将成为长沙未来最具发展潜力的区域。但未来市场供应量的集中井喷，市场竞争加剧，进入白热化阶段。0303：直接竞争市场分析直接竞争市场分析 一、长沙豪宅市场分布一、长沙豪宅市场分布 藏珑藏珑 湘江一号湘江一号 君悦香邸君悦香邸 凯乐国际城凯乐国际城 万科城万科城 长宝长宝16671667 威尼斯城威尼斯城 恒大绿洲恒大绿洲 奥林匹克花园奥林匹克花园 中隆国际御玺中隆国际御玺 融圣国际融圣国际 恒大华府恒大华府 西山汇景西山汇景 郡原广场郡原广场 欧洲城欧洲城 金烨融府金烨融府 格兰小镇格兰小镇 融科檀香山融科檀香山 景江融城景江融城 曙光泊岸曙光泊岸 书院观邸书23、院观邸 迪亚溪谷迪亚溪谷 岳麓山公馆岳麓山公馆 卓越麓山别墅卓越麓山别墅 目前市场上的豪宅分布并未呈现出明显的集聚区，主要分布于各大板块的核心区域。二、长沙豪宅产品形态类别二、长沙豪宅产品形态类别 1.长沙相对品质较高的长沙相对品质较高的高层豪宅高层豪宅 主力户型120以上的三四房为主，处于交通和配套相对成熟地段，并具有一定资源或较高品质的项目。典型案例：奥林匹克花园、藏珑、西山汇景、中隆国际典型案例：奥林匹克花园、藏珑、西山汇景、中隆国际 御玺。御玺。2.2.花园洋房花园洋房 当前长沙洋房产品主要集中供应在城市二环以外的房地产开发热点区域，作为一种类别墅创新物业，较受市场欢迎。典型案例：融科24、典型案例：融科、檀香山、万科城、龙湾国际、檀香山、万科城、龙湾国际 3.传统的低密度传统的低密度别墅别墅 长沙别墅市场供应物业形态多样，从叠拼到独栋全产品线都已出现。2010年，长沙别墅市场迎来放量高峰彻底打破了长沙高端别墅市场的沉寂。典型项目：绿城典型项目：绿城青竹园，金科青竹园，金科东方大院，堤亚纳湾、麓山公馆、麓山别墅、保东方大院，堤亚纳湾、麓山公馆、麓山别墅、保利利阆峰云墅阆峰云墅 市场上的豪宅产品形态可分三种：三、长沙豪宅产品典型项目分析三、长沙豪宅产品典型项目分析 作为目前长沙城市中央高层豪宅的代表，南城表现最好的大平面产品项目，通过内部产品品质打造（星光大道、奥林匹克广场、公园购25、物中心）吸引客户购买。楼王组团乾台196196-358358私家官邸，签约八大智能科技系统，打造中央楼王尊享生活。目前售价约85008500元元/。奥林匹克花园（天心区）奥林匹克花园（天心区）1.1.长沙相对品质较高的高层豪宅类典型项目长沙相对品质较高的高层豪宅类典型项目 作为长沙资源型高层豪宅的代表，藏珑以月湖作为项目核心价值点，通过大手笔月湖改造，一举树立湖上豪宅社区形象，其公园环境、园林景观受市场认可。目前在售的楼王单位150150-205205 大户，售价约80008000元元/。藏珑（开福区）藏珑（开福区）项目定位为高端纯大户型社区，以良好的的园林景观和产品品质赢得市场口碑，但由于户26、型过大，总价过高，导致整体销售缓慢。12栋纯大户高层，面积区间180180-560560，目前售价65006500-70007000元元/.御玺（雨花区）御玺（雨花区）2.2.低密度洋房类典型项目研究、分析低密度洋房类典型项目研究、分析 长沙销售价速实现最好的洋房产品，主要的得益于纯粹的社区感、园林实景以及产品赠送。双拼190190-194 194 3房；联排183183-2082084房；双拼198198-210 210 4房 目前均价约80008000元元/檀香山（雨花区）檀香山（雨花区）核心卖点：“山湖别墅”，成熟、精美的园林环境展示。以大盘为卖点，产品总价较低，性价比优势明显。洋房1427、0140-180180（仅9栋150多套）；联排200200-260260。洋房均价约60006000元元/，联排均价约1000010000元元/龙湾国际（天心区）龙湾国际（天心区）万科品牌号召力，产品合理，附加值高，首创墅院洋房迎合长沙市场消费心理；周边配套不太完善，而价格较周边高2000元/以上，市场较难接受。产品亮点：万科首创的产品亮点：万科首创的3+13+1情景花园洋房最新升级版情景花园洋房最新升级版“花园墅园花园墅园”，一楼自带，一楼自带私家花园及内院楼自带大露台及私家花园及内院楼自带大露台及6 6米挑高客厅楼私家大露台的设计米挑高客厅楼私家大露台的设计 主推138138-1681628、8洋房,目前销售均价80008000元元/。万科城（开福区）万科城（开福区）3.3.别墅类典型项目研究、分析别墅类典型项目研究、分析 湖南最具代表性的顶级别墅，依靠顶级高尔夫球场，300亩原生青竹湖，构成了青竹园独一无二的产品附加价值，树立了长沙别墅产品标杆地位；同时，绿城高端品牌形象及产品精细化打造是其成功的另一重要原因！36036010001000独栋别墅，目前售价约650650万万/栋栋20002000万万/栋栋。绿城绿城青竹园（开福区）青竹园（开福区）纯中式建筑，园林与建筑设计做的精致到位，体现中式特有风情；超大赠送面积，赠送比例达到50%以上；作为09年以来销售较为火爆的别墅项目，总29、价合理也是其销售火爆的又一关键因素。162162193193联排别墅，目前售价约1100011000元元/。东方大院（岳麓区）东方大院（岳麓区）项目内拥有长沙主城别墅社区独一无二的350亩（23万平方米）内湖，自然景观优越；二环线内，城市交通、配套较为便利；160-220联排别墅，总价较低，走量较为迅速。主力产品：160160220 220 联排别墅，350350-370370双拼别墅。目前售价约80008000元元/堤亚纳湾（开福区）堤亚纳湾（开福区）4.4.豪宅类产品研究分析小结豪宅类产品研究分析小结 长沙相对品质较高的高层豪宅长沙相对品质较高的高层豪宅 有良好的地段价值支撑，有一定的景观30、资源、配套支持；由于受到低总价类别墅产品的侵蚀，市场竞争较为激烈；产品面积集中在150150-180 180，市场不缺高层大平面产品，品质低、销售差。，市场不缺高层大平面产品，品质低、销售差。洋房洋房 价格、销售速度相对安全，但价值实现仍取决于区域的现状及发展前景；展示是洋房成功销售的必要条件，极具异域风情的打造另一显著特点；产品主力面积区间集中在：180180-200200。别墅别墅 目前长沙别墅市场五大板块开发日趋活跃；经济型别墅较受欢迎，户型面积主要在150150-250250之间，销售总价基本控制在150150400400万万元左右；从产品打造上看，以金科、绿城等高端产品专家进入市场，31、有助于提升整体市场的产品品质。四、竞争项目直击四、竞争项目直击滨江项目研究分析滨江项目研究分析 1.1.滨江项目布局规律滨江项目布局规律 目前，滨江项目分布以湘江以东为主，另外东城浏阳河畔成为次级江景楼盘聚集区。N 2.2.在售滨江项目市场扫描在售滨江项目市场扫描 名称名称 产品形态产品形态 价格价格 容积率容积率 项目地址项目地址 户型户型 规模（）规模（）凯乐国际城 高层 约8000元/4.59 湘江大道326号（开福寺以南）在售62-130平米1房-3房，主推85-90两房 占地：46400.1 建面：207446.79 曙光泊岸 小高层 7800元/1.67 岳麓区天马安置小区廖家院子32、 60-190 占地：55800 建面：141733.46 双湾国际 高层 5700元/2.78 开福区双湾路69号，捞刀河与湘江的交汇处 二期120-140景观楼王 占地：128000 建面：421638 湘江世纪城 高层 5500元/3.5 开福区五合垸 161-185 占地：1000000 建面：4000000 滨江金座 高层 5200元/4.0 岳麓区银盆岭大桥西桥头北侧 161-185 占地：13697 建面：70753 景江融城 高层 7600元/7.89 书院路北段777号冶金大厦隔壁 在售37-124一房至三房 占地：5800 建面：45783.76 华盛新外滩 高层 800033、元/5.78 开福区湘江大道288号 158-175 占地：27495.90 建面：186955.89 双水湾 高层 4900元/4.67 人民东路（浏阳河与圭塘河交汇处）79-138 占地：51000 建面：300000 第一湾 高层 5300-5500元/4.0 开福区车站北路919号，国防科大附中西侧 40-180 占地：81337.4 建面：300000 先锋 东外滩 小高层 5300元/，二期待定 5.3 芙蓉区马王堆新桥村 主推50-130 占地：44929.71 建面：280000 兰亭峰景 高层 6000元/5.9 开福区车站北路与德雅路交界处 40-90 占地：11273 建34、面：67234 3.3.在售滨江项目市场特征分析在售滨江项目市场特征分析 物业形态 在售项目滨江以高层及小高层项目为主，河东项目容积率高于4 4；大盘主要集中于东城浏阳河畔，除湘江世纪城外湘江东岸江景项目普遍规模较小。价格分析 湘江畔江景盘价格约为75007500-80008000元元/；浏阳河畔江景盘价格约为50005000-60006000元元/；产品户型面积区间 呈现出明显的差异特征，湘江畔江景盘以140140-180180为主力户型面积，东城江景盘户型面积以低于140140为主流。4.4.未来滨江竞争项目分析未来滨江竞争项目分析 未来入市滨江项目，以高容积率、大体量都市综合体为主，集中35、于河东中心城区域；滨江大盘开发将成为未来长沙房地产主流；未来三年内，滨江区域的总供应面积近950万；都市综合体的成功开发及运营，将大幅提升滨江板块价值。片区片区 项目名称项目名称 开发商开发商 占地面积占地面积 建筑面积建筑面积 容积率容积率 物业形态物业形态 河东 保利南湖广场保利南湖广场 湖南保利湖南保利 8029880298 481788481788 6 6 都市综合体都市综合体 建筑新地标建筑新地标 华远 长沙金外滩 华远集团 156745 800000 5.1 都市综合体都市综合体 湘江中路万达项目 121783 803770 6.6 2626亿综合体项目亿综合体项目 香港恒基八中项36、目 香港恒基 75000 227000 3 北辰地王 北辰实业 110万 500万 4.5 都市综合体都市综合体 巨无霸建筑群巨无霸建筑群 区域区域 名称名称 产品形态产品形态 价格价格 容积率容积率 项目地址项目地址 户型户型 规模（规模（）浏阳河区域 城市海岸 高层 待定 3.3 岳麓区银盆南路228号（四水厂南侧）主推85-90 占地26762.08 建面145043.21 辉煌国际城 高层 待定 3.0 远大路与浏阳河交汇处东北角 82-170 占地：290721 建面：970000 长房白沙湾 高层 待定 2.6 芙蓉区白沙湾路与荷花路交汇处 90-120两房两厅和三房两厅 占地：约37、122亩 建面：约23万 万科金域蓝湾 高层 小高层 待定 3.0 芙蓉区营盘东路与浏阳河风光带交界处 在售90-140三房 占地120150.48 建面415330.47 浏阳河周边区域未来重点项目扫描 未来湘江东岸滨江项目分布，本案位于最南端未来湘江东岸滨江项目分布，本案位于最南端 本案本案 华远金外滩项目华远金外滩项目 香港恒基八中项目香港恒基八中项目 保利南湖广场保利南湖广场 北辰三角洲地王北辰三角洲地王 湘江世纪城湘江世纪城 华盛华盛 新外滩新外滩 万达项目万达项目(26亿）亿）五、直接竞争市场分析小结五、直接竞争市场分析小结 1.豪宅分布较为分散，暂未形成明显的豪宅区域圈；2.忽略38、产品自身品质打造，多为单一依靠自然资源为核心卖点的“伪豪宅”；3.别墅产品、类别墅产品供给明显大于高层大平面豪宅；4.4.120120-180180紧凑型豪宅成为市场消化的主力，洋房及联排别墅消化速度较快；5.长沙未出现高品质江景豪宅，更没有能代表长沙滨江资源豪宅的项目，但未来滨江板块必将成为高端市场主力关注点。6.城市中央资源型豪宅市场存在空白，为本案物业发展方向提供机会。前期定位篇前期定位篇 01：区域分析 02：项目分析 03：案例研究 04：项目定位 0101：项目区位分析项目区位分析 一、项目区域简述一、项目区域简述 1.1.区域概况区域概况 南湖片区，北起解放西路、南至二环线、东起39、书院路、西至湘江风光带，可望岳麓、听水、观洲。这是一个历史与现代，自然与人文相交汇的区域，片区商业、生活配套完善。唯一一个紧临市级中心商圈唯一一个紧临市级中心商圈五一商圈的片区；五一商圈的片区；唯一一个可远眺岳麓山国家级风唯一一个可远眺岳麓山国家级风景区，近观橘子洲头滔滔江水，景区，近观橘子洲头滔滔江水，还拥有南郊公园和生命科学主题还拥有南郊公园和生命科学主题公园等大型天然氧吧的片区；公园等大型天然氧吧的片区；唯一一个沉淀着唯一一个沉淀着30003000年悠久历史年悠久历史与文化的片区。与文化的片区。沿江风光带沿江风光带 橘子洲风景区橘子洲风景区 南湖片区南湖片区 岳麓山风岳麓山风景区景区 五40、一商圈五一商圈 生命主题公园生命主题公园 目前的南湖片区，作为长沙最大的旧城改造区域，各方建设正如火如荼；棚户区、交通路网的重新规划改造，将给未来的发展提供巨大的机遇。2.2.区域现状及机会区域现状及机会 滨江商务区滨江商务区 高档公寓区高档公寓区 酒店金融区酒店金融区 山水居住区山水居住区 本案本案 3.3.区域定位、功能分区区域定位、功能分区 区域定位 将南湖新城打造成为包含“一带、两园、四区”的长沙维多利亚湾。功能分区 位处湘江之眼，作为长沙城市中心延伸段，集商务办公、金融贸易、高档居住为一体的高端综合商务配套区域，有利于大力提升区域价值。4.4.区域配套设施区域配套设施 交通配套 五级41、完善道路交通网络、劳动路及南湖路两条过江隧道启用，更为有利于区域房地产的更好发展，尤其是弱化河西、河东的置业交通障碍。公共社会配套设施 规划中的教育、商业等公共配套设施，进一步完善片区生活配套。类别类别 学校名称学校名称 用地面积用地面积 (m(m2 2)学生数学生数(人人)班班 数（班）数（班）教育配套 碧湘街小学 7583 540 12 书院路一小 11697 1080 24 书院路三小 10131 810 18 南郊小学 14161 1620 36 金峰小学 14262 1620 36 湖开学校 13450 1350 30 南湖中学 68269 4500 90 商业配套 项目名称项目名称42、 建筑面积（）建筑面积（）业态业态 保利南湖广场 190000 大型超市、百货 车行系统五个等级：车行系统五个等级：区域性道路：区域性道路：南二环路，湘江大道南二环路，湘江大道 主干道：书院路、劳动路、南湖路主干道：书院路、劳动路、南湖路 次干道：西湖路、白沙路、新建路等次干道：西湖路、白沙路、新建路等 支路支路/园区道路园区道路 在政府“长沙维多利亚湾”的高端规划下，未来南湖新城将成为长沙首个集聚高端居住、商务、休闲功能的未来南湖新城将成为长沙首个集聚高端居住、商务、休闲功能的RBDRBD（Residential Business District，商务居住区）。所谓所谓RBDRBD：与传统43、：与传统CBDCBD（中央商务区）不同，（中央商务区）不同，RBDRBD兼具商务及居住功能。兼具商务及居住功能。未来南湖新城将打造成集商务、旅游、住宅为一体的居住商务区（未来南湖新城将打造成集商务、旅游、住宅为一体的居住商务区（RBDRBD），区域内将有面向），区域内将有面向世界世界500500强的高档写字楼、五星级酒店、主题公园和高档住宅，将成为长沙新的城市名片和强的高档写字楼、五星级酒店、主题公园和高档住宅，将成为长沙新的城市名片和外来投资者的天堂。外来投资者的天堂。以沿江产业带作为主轴的以沿江产业带作为主轴的26.526.5公里的滨江风光带将成为未来全市最具竞争力和增长优势的公里的滨江风44、光带将成为未来全市最具竞争力和增长优势的核心地段，以此形成的产业支撑将为未来本案带来广大且高端的客户群体。核心地段，以此形成的产业支撑将为未来本案带来广大且高端的客户群体。5.5.区域分析结论区域分析结论 二、项目区域房地产市场情况二、项目区域房地产市场情况 1.1.区域在售重点项目扫描及特征分析区域在售重点项目扫描及特征分析 项目名称项目名称 建面（万）建面（万）建筑规模建筑规模 建筑形态建筑形态 销售率销售率 主力户型主力户型 销售价格（元销售价格（元/）华盛华盛新外滩新外滩 18.7 533套 高层 93%158-175四房 7500 金域南外滩金域南外滩 12 6栋，683套 高层 145、00%150四房 6600 书院官邸书院官邸 11 4栋，991套 3栋高层 1栋多层 92%130三房160 四房190复式 三房起价7000，四房江景起价9400 景江融城（景景江融城（景泰雅苑）泰雅苑）5.2 3栋517套 高层 95%35-50一房；65-95两房；95-125三房 起价7600 嘉盛国际嘉盛国际 7.7 756套 高层 50%35-50一房，60-78两房 10000 摩天一号摩天一号 10.1 1269套 高层 94%46-85一房、两房 7500 总计总计 64.7 4749 87%南湖片区内在售商品房项目较少，规模偏小；整体销售率高达87%87%；产品形态以高层46、为主，户型面积130130以下中小户型为主；价格约在75007500元元-8000/8000/左右，片区价值已在价格上有所表现。区域市场上在售项目品质表现偏弱；市场亟待创新型品质项目号召区域高度。金域南外滩金域南外滩 景泰雅苑景泰雅苑 书院观邸书院观邸 嘉盛国际嘉盛国际 摩天一号摩天一号 2.2.区域在售重点项目形象扫描区域在售重点项目形象扫描 未来两到三年，片区将迎来集中供应期，已知的供应量达272.3272.3万，且大规模项目集中面世，将加速片区房地产市场发展。项目名称项目名称 项目位置项目位置 总建面（万）总建面（万）容积率容积率 总套数总套数 物业形态物业形态 南湖广场南湖广场 长沙市47、天心区南湖路和湘江路交汇处东北长沙市天心区南湖路和湘江路交汇处东北角角 72.672.6 6 6 1717栋，栋，18971897套套 高层、都市综合体高层、都市综合体 华远华远金外滩金外滩 湘江大道东侧，北起人民路，南至西湖路，东至规划中的太平路 约80万 5.1 都市综合体 湘江一品湘江一品 长沙市天心区南湖港13号 8 5 5栋 高层 江御大厦江御大厦 长沙市天心区面湖路与书院路的西南角 2.5 10.8 高层 白沙橘州湾白沙橘州湾 南湖路以南，湘江大道以东 33.5 2.5 18栋 高层、小高层 白沙锦绣佳园白沙锦绣佳园 天心区书院路以西，谢家冲路以南 7 3.5 高层 芙蓉星苑芙蓉星48、苑 天心区殷家冲 29 1.6 小高层 湘江锦绣湘江锦绣 心区新开铺新开村 14.7 5.27 8栋 高层 德信德信滨江时代滨江时代 长沙市天心区书院路 13.9 4.7 2栋202套 高层 南湖南湖1 1号号 南湖路与书院路的西南角 11.1 6 高层 总计总计 272.3272.3 3.3.区域未来推售重点项目扫描区域未来推售重点项目扫描 保利保利 南湖广场南湖广场 位置位置 长沙市天心区南长沙市天心区南湖路和湘江路交湖路和湘江路交汇处东北角汇处东北角 占地面积占地面积 80258.780258.7平方米平方米 建筑面积建筑面积 726386.0726386.0平方米平方米 开发商开发商 49、湖南保利湖南保利 容积率容积率 6 6 总投资总投资 4040亿亿 华远华远 金外滩金外滩 位置位置 湘江大道东侧，北湘江大道东侧，北起人民路，南至西起人民路，南至西湖路，东至规划中湖路，东至规划中的太平路的太平路 占地面占地面积积 156745156745平方米平方米 建筑面建筑面积积 800000800000平方米平方米 开发商开发商 华远地产华远地产 容积率容积率 5.15.1 总投资总投资 130130亿亿 保利 南湖广场与华远 金外滩构成了南湖片区一北一南两个都市综合体项目，其对片区形象及价值提升具有极大影响。4.4.区域未来推售重点项目分析区域未来推售重点项目分析 目前在售项目品质50、表现偏弱，缺乏市场号召力；未来两到三年，大规模都市综合体项目集中面世，将加速片区房地产市场发展。同时，随着品牌开发商进驻及城市地标性建筑的打造，产品品质打造将明显提高，未来南湖片区可能成为市中心一个集中的高档住宅区。5.5.区域房地产市场分析小结区域房地产市场分析小结 三、项目区域商业市场情况三、项目区域商业市场情况 1.1.商业分布商业分布 南湖路以北：聚集着目前长沙乃至湖南最大及最繁华的第一商圈五一商圈。南湖路以南：主要沿书院路排布部分街铺，以及新开铺商业区。整体档次较低，缺乏辐射力。五一商圈五一商圈 南湖路南湖路 新开铺新开铺 五一商圈五一商圈 以保利南湖广场为核心的南湖新城中部的片区商51、业中心在未来将会出现。未来规划以高档大型超市、百货类业态为主。2.2.片区商业未来规划片区商业未来规划 从片区内商业来看，除嘉盛国际及保利南湖广场外，其余商业比例明显偏小。南湖路以南由于商业氛围较差，空置率较高。项目 建筑面积（）商业面积（）商铺售价（元/）备注 金域南外滩 121486 940 景泰雅苑 45783 653 20000 书院观邸 118906 4000 32000 嘉盛国际 77000 14000 25000 商住用地 摩天一号 105340 约8000 38000 保利南湖广场 726000 190000/商住用地 3.3.片区典型社区商业片区典型社区商业 南湖片区内商业呈52、现明显两级分化，北部依靠五一商圈的辐射力，以形成市级商业中心；而片区南部由于是棚户老城区，商业集聚度差且档次较低；目前片区内社区型商业规模偏小，以服务本项目居民日常生活为主，缺乏特色及影响力；未来保利南湖广场的开发，其依靠巨大的商业体量，将使南湖路两厢成为片区商业中心；本案毗邻南湖广场，对于项目商业氛围营造及吸引周边人流聚集有较大帮助。4.4.片区商业分析小结片区商业分析小结 四、项目区域分析小结四、项目区域分析小结 南湖滨江新城高端起步，区域房地产开发将迎来重大机遇；目前现有项目难以承载片区高端定位，未来发展将带来片区价值飞速提升，迫切需要地标性项目予以支撑；住宅及商业项目受惠于未来规划，将53、迎来黄金发展良机。0202：项目分析项目分析 一、项目四至分析一、项目四至分析 东北面：金域南外滩 北面：金域南外滩 西面：直面湘江，远眺岳麓山，与橘子洲头毛泽东塑像对望。东面：都江新城 南面：三大墓园 东南面：棚户区 N 高架桥环紧贴项目西面 项目西面、西北面，江景、橘洲、麓山等自然景观资源优越；南面、东南面，优势朝向景观面存有不足，尤其是南面的直击三大墓园。二、项目地貌分析二、项目地貌分析 53.3653.36 83.7983.79 42.7942.79 地块呈现不规整坡地地形，呈狭长形状，西高东低、南高北低；东西走向；地块高差明显，最大高差达42米。如何充分利用坡地地形，规避坡地地形所带54、来的土建、施工难度，是本案必须要考虑的一个重点问题！三、项目经济指标分析三、项目经济指标分析 较之未来同时入市的诸多江景项目（容积率：4.5-6）而言，本项目3.2较低密度优势明显；将为项目成为中心区较低密度的纯粹滨江豪宅创造条件。编号编号 总面积总面积（）（）总面积总面积（亩）（亩）总建筑面积总建筑面积（）（）建筑密度建筑密度 绿地率绿地率 用地性质用地性质 容积率容积率 2776027760 6500965009 97.597.5 208028.8208028.8 24%24%40%40%R2R2 3.23.2 4448744487 2475724757 37.137.1 79222.4755、9222.4 24%24%40%40%R2R2 3.23.2 总计总计 8976689766 134.6134.6 287251.2287251.2 都江路 书院路 南湖路 湘江大道 本案 橘州湾路（筹建）新城路（筹建）项目周边交通便捷、享受城市中央配套带来的便利。项目北起橘洲湾路、南至都江路、东抵新城路。南湖路，湘江大道，书院路三条城市主、干道三面环绕，交通十分便利。目前橘州湾路、新城路及都江路均在筹建之中。四、项目周边交通分析四、项目周边交通分析 项目处城市功能更新区域，现有各项生活服务配套已非常完善；随着区域改造的推进，将提供更完备、先进的社会配套设施。（1）教育配套 大学：湖南省第一师56、范，长沙理工大学，中学：长沙市第九中学，天心区一中，小学：湖南省第一师范附属小学，仰天湖小学，书院路第一小学，书院路第三小学，沙湖桥小学等。（2）医疗配套 长沙市中医院，长沙骨质增生医院，长沙阳光医院，长沙市第三医院，长沙市五洲医院，爱尔眼科医院等。（3）商业配套 新一佳超市，旺和超市，天路超市，家家和超市，大椿桥商场，鹿回头酒店等。（4）金融邮电配套 中国银行，中国建设银行，中国工商银行，中国邮政等。（5）交通配套 本项目有1、101、122、134、139、160、804、901、908路公交车通达。五、项目周边配套分析五、项目周边配套分析 六、项目开发企业分析六、项目开发企业分析 1.157、.中建地产实力中建地产实力 世界级实力世界级实力 世界500强、中国最大的建筑房地产综合企业集团中国建筑工程总公司旗下成员企业。世界级影响力世界级影响力 作为央企上市公司中国建筑的两个房地产子品牌之一，将承接中国海外地产的房地产品牌影响力，后来居上。2.2.中建在湖南中建在湖南 项目项目 位置位置 占地占地 建面建面 物业形态物业形态 价格价格 中建中建桂苑桂苑 长沙市雨花区井圭路80号 56104 130000 多层、小高层 3025元/华欣公寓华欣公寓 雨花区井湾子259号 9000 27000 小高层 3500元/中建中建彩虹阁彩虹阁 岳阳城市动脉巴陵大道与建湘路交汇处 3760 15558、00 高层 3200元/中建中建 麓山和院麓山和院 岳麓湖南中医药大学北 162374 380000 小高层 4000元/中建中建 芙蓉和院芙蓉和院 天心区芙蓉南路（省政府南）75494 126464 洋房、高层 未售 中建虽然在湖南已开发若干项目，但项目影响力与品质与其企业品牌地位较为不符，缺乏具有市场广泛影响力与美誉度的项目品牌！七、项目分析总结七、项目分析总结 优势优势 劣势劣势 区位：区位：中心商务居住区，中心商务居住区，三条城市主干道环绕而过，交通、生活配套便捷、三条城市主干道环绕而过，交通、生活配套便捷、完善。完善。景观：景观：无敌一线江景，远观岳麓山，坐享城市绿肺，长沙天然氧无敌59、一线江景，远观岳麓山，坐享城市绿肺，长沙天然氧吧吧南南郊公园、生命主题公园。郊公园、生命主题公园。人文：人文：橘子洲头，青年毛泽东雕塑橘子洲头，青年毛泽东雕塑；品牌：品牌：中建实力央企中建实力央企，信心、品质保证。，信心、品质保证。指标：指标：滨江较低容积率，滨江较低容积率，纯粹住宅项目。纯粹住宅项目。临江西面高架桥临江西面高架桥对于景观视野及人流动向安排带来影响；对于景观视野及人流动向安排带来影响；南面墓地南面墓地对于项目价值实现带来不利影响；对于项目价值实现带来不利影响；地势高差过大地势高差过大，建筑规划、施工具有挑战性。建筑规划、施工具有挑战性。七、项目分析总结七、项目分析总结 机会机会60、 威胁威胁 依托南湖新城新长沙名片资源，融入依托南湖新城新长沙名片资源，融入“长沙维多利亚湾长沙维多利亚湾”的打造，的打造，未来片区形象、配套将得到极大提升；未来片区形象、配套将得到极大提升；长株潭一体化，对接珠三角经济圈长株潭一体化，对接珠三角经济圈，为本案未来提供更加广阔的客为本案未来提供更加广阔的客户群体；户群体；长沙目前长沙目前滨江豪宅滨江豪宅较为欠缺，为本案未来较为欠缺，为本案未来打造超越现有产品的打造超越现有产品的优势、优势、树立市场地位提供机会。树立市场地位提供机会。目前目前政策调控政策调控仍在继续，未来市场走势仍存在变化；仍在继续，未来市场走势仍存在变化；未来片区商品房供应量将61、急剧上升；未来片区商品房供应量将急剧上升；保利南湖广场保利南湖广场地王启动，将会对本案形成直接竞争。地王启动，将会对本案形成直接竞争。0303：案例研究分析案例研究分析 一、类似区域选取一、类似区域选取 下关区是南京市六个主城区之一，下关区是南京市六个主城区之一，濒江依城，是南京最具开发潜力濒江依城，是南京最具开发潜力的滨江休闲居住区。旧城总面积的滨江休闲居住区。旧城总面积约占南京旧城总面积的三分之一；约占南京旧城总面积的三分之一；下关文化底蕴丰厚，是南京历史下关文化底蕴丰厚，是南京历史文化资源集中区。区域内自然、文化资源集中区。区域内自然、人文景观众多，山、水、城、林人文景观众多，山、水、城62、林交相辉映；交相辉映；南京下关区：南京下关区：与长沙南湖片区类似，南京的江岸则长期以荒芜、棚户为代表。窄仄的街道，破 旧的民居成为这个区域最显著的标志。二、重点项目案例选取二、重点项目案例选取 20062006年南京进一步明确了下关作年南京进一步明确了下关作为主城之一的功能定位，即现代为主城之一的功能定位，即现代都市特色与历史文化蕴涵相相交都市特色与历史文化蕴涵相相交融的滨江核心发展区、南京跨江融的滨江核心发展区、南京跨江发展的中心辐射区。发展的中心辐射区。世茂滨江新城：世茂滨江新城：与本案在南湖片区位置类似，世茂滨江新城位于城市商业及居住核心功能区。三、重点项目案例研究三、重点项目案例研究63、 1.1.项目概况项目概况 位置位置 下关南通路99号 占地面积占地面积 51万平方米 建筑面积建筑面积 150万平方米 开发商开发商 世茂集团 容积率容积率 2.3 物业类型物业类型 五星级酒店、50层超高层、沿江商业步行街、大型超市 价格价格 23000元/（带精装）定位于南京至尊江畔豪宅，大南京城市风景线。世茂滨江新城包含五星级酒店、50 层超高层，沿江商业步行街、大型超市等物业形态，树立了南京滨江标杆豪宅地位。以超豪华五星级酒店及酒店式精装公寓作为入市产品，引入高端品牌酒店签约 甚至运营，成功提升项目价值，带动后续销售。五星级酒店五星级酒店 一期一期-国际公寓国际公寓 二二、三期高层板64、楼三期高层板楼 幼儿园幼儿园 会所会所 2.2.项目规划项目规划 整体户型面积以舒适大户为主，尺寸明显放大，保障空间的舒适度及客户的纯粹度。新古典风格立面配合高档石材提升品质感，以东南亚风情园林营造滨水居住氛围。户型户型 面积面积 套数套数 比例比例 一房一厅一房一厅/两厅两厅 78-116 550 19.3%两房两厅两房两厅 112-156 1000 35.1%三房两厅三房两厅 158-208 1000 35.1%四房两厅四房两厅 162-268 250 8.8%五房两厅五房两厅 300 50 1.8%总计总计 2850 100.0%3.3.产品特征产品特征 五星级南京世茂凯悦酒店：引进凯悦65、国际酒店集团经营管理，设计师C&C STUDIO进行室内装饰设计，是目前国内唯一拥有长江景观的五星级酒店。加勒比风情会所：与拥有丰富鼎级会所管理经验的美国会牵手，在世茂滨江新城一期建造大型专业主题会所加勒比风情会所。邀请南京市第一幼儿园入驻：南京市第一幼儿园是南京建园最早、规模最大的一所教办全托兼日托幼儿园。联合全球顶级家居品牌：一期公寓精装修交楼，全部采用国际著名品牌，提高了产品附加价值。4.4.附加价值附加价值 南京第一幼儿园南京第一幼儿园 世茂凯越酒店世茂凯越酒店 加勒比风情会所加勒比风情会所 豪华精装品牌豪华精装品牌 自2004年10月首批公寓开盘至今，目前一期已成功销售2100余套，66、年均销售约500套，销售价格较周边高7000-8000元/。世茂滨江新城价格走势图世茂滨江新城价格走势图100001000010500105001050010500120001200017000170002000020000230002300005000100001500020000250002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年价格（元/）价格走势平稳上升，价格走势平稳上升，0606年以来价年以来价格进入快速上涨期，格进入快速上涨期，2 2年多时间价年多时间价格上涨超过一倍；格上涨超过一倍；前期依靠世茂品牌吸引本地客户，前期依靠世茂品牌吸引本地客户，后期随着酒67、店签约及产品品质呈后期随着酒店签约及产品品质呈现吸引长三角区域高端客户。现吸引长三角区域高端客户。5.5.市场表现市场表现 对于滨江城市商务区而言，特别在区域价值仍未体现，但远期规划潜力巨大的前提下，以酒店等标志性物业形态对于短期提高片区形象，提升项目价值非常明显；对于核心资源的利用（户户瞰江）是项目价值的第一要素，如世茂滨江新城为保证住宅底层瞰江，特意将地基抬高5米；对于豪宅而言，其社区内部顶级配套是产品价值支撑的重要因素，也是规避旧城周边低端配套带来负面影响的主要方式。6.6.可借鉴点可借鉴点 0404：项目总体定位项目总体定位 协兴地产认为：协兴地产认为：本案必将成为承载中建世界品牌的标68、志性项目！本案必将成为承载中建世界品牌的标志性项目！实现较高的价格：相对于周边市场价格实现2000元/以上的价格突破；打造项目品牌：在保证正常利润收益及资金回笼的前提下，成为南湖乃至长沙标志性项目，成为支撑中建实力央企品牌的项目支点。协兴对于本案目标的理解：是景观、湘江？是景观、湘江？是，但不完全是！是，但不完全是！如果仅是湘江，我们跟湘江世纪城、金域南外滩之流又有何区别？如果仅是湘江，我们跟湘江世纪城、金域南外滩之流又有何区别？是地段？是地段？本案地段虽然位于市中心区，但其地段价值与长沙传统中心区还有较大差距，本案地段虽然位于市中心区，但其地段价值与长沙传统中心区还有较大差距，我们的价值我们69、的价值更在于未来！更在于未来！是人文、历史？是人文、历史？但又好像是人人都可以说的，如何将他与本案一一对位？但又好像是人人都可以说的，如何将他与本案一一对位？又或是品牌？又或是品牌？中建作为央企品牌，实力自然不容置疑，中建作为央企品牌，实力自然不容置疑，但与保利地产等相比，我们在地产开发品牌上似但与保利地产等相比，我们在地产开发品牌上似乎又没有什么优势。乎又没有什么优势。这些能支撑起我们比别人贵这些能支撑起我们比别人贵2000元元/以上？以上？能树立起我们独一无二的市场地位？能树立起我们独一无二的市场地位？在项目基地高处我们放眼望去在项目基地高处我们放眼望去 国家综合改革配套实验区如火如荼；国70、家综合改革配套实验区如火如荼；长株潭一体化日益完善，长株潭一体化日益完善，“大长沙大长沙”格局正在形成；格局正在形成；城市城市“南进北拓南进北拓”日渐加速，武广高铁、地铁日渐加速，武广高铁、地铁1 1、2 2号线将为城市加速提供动力；号线将为城市加速提供动力；巍峨的岳麓山，滚滚湘江，一代伟人庄严凝视。巍峨的岳麓山，滚滚湘江，一代伟人庄严凝视。顺着伟人的目光，我们望向对岸顺着伟人的目光，我们望向对岸 长沙维多利亚湾长沙维多利亚湾南湖新城正在拔地而起，即将成为湘江畔最耀眼的明珠；南湖新城正在拔地而起，即将成为湘江畔最耀眼的明珠；本项目与南湖新城地标本项目与南湖新城地标保利南湖广场，构成了一幅最壮美71、的城市画卷。保利南湖广场，构成了一幅最壮美的城市画卷。站在城市发展的高度我们审视自身：站在城市发展的高度我们审视自身：历史与未来，传统与现代在这里完美的交融！历史与未来，传统与现代在这里完美的交融！协兴地产认为：协兴地产认为：本案的定位必须站在项目本身价值之上项目本身价值之上，我们必须在城市的历史与未来的发展来看待自身的定位。本案的价值更在于一种精神层面，一种延续这座城市辉煌历史的传奇，一种代言城市时代发展的建筑地标！二、项目整体定位二、项目整体定位 湘江畔湘江畔RBDRBD城市城市建筑地标建筑地标 湘江畔：核心景观资源 RBD：独特区位价值 城市建筑地标：代言城市精神与时代发展的标志性建筑 72、1.项目客户定位项目客户定位 RBD（商务居住区）本身就是代表着一种生活掌控繁华，居高临下 本案吸引谁？本案吸引谁？他们的特征：他们的特征：拥有财富并具有财富影响力的人。其个人的能力和能量在各行业处于引领者，决策者。拥有财富并具有财富影响力的人。其个人的能力和能量在各行业处于引领者，决策者。正因为他是决策者，因此，正因为他是决策者，因此，他们都共同具有他们都共同具有“英雄气概英雄气概”，大气大势，如同湘江之水奔，大气大势，如同湘江之水奔流不息。流不息。奢靡享受、富贵荣华、特权身份已失去吸引，奢靡享受、富贵荣华、特权身份已失去吸引，他们欣赏的只是他们欣赏的只是“自然之力自然之力”，欣赏生生，欣赏73、生生不息，奔用澎湃的能量。希望自己化身高山、海洋、大江，拥有与之相同的气势与力量。不息，奔用澎湃的能量。希望自己化身高山、海洋、大江，拥有与之相同的气势与力量。他们都与这个城市有一种情结：与长沙有商务来往；与长沙有血缘关系；与长沙有亲近心理 看好长沙房地产投资潜力 他们就是：湘江之子湘江之子 湖南财智阶层湖南财智阶层 社会的中坚、脊梁社会的中坚、脊梁 英雄英雄 他们大多是各行业内成功的企业家，呼风唤雨，有一种纵横天下的英雄气概。鸿儒鸿儒 他们大多是高科技行业、学术及文艺界或新经济领域的专家、教授、精英，有一股指点江山的书生意气。名仕名仕 他们大多是长沙及周边地市的政府部门高级公务员。他们看到的74、价值？他们看到的价值？1.1.地段、区域价值地段、区域价值 城市中央，城市商务居住区（RBD)、维多利亚湾高起点规划。2.2.资源价值资源价值 湘江畔，饱览橘洲、岳麓美景。3.3.产品价值产品价值 城市中心少有的纯粹资源豪宅区，尽享都市商务便捷与墅质住区尊崇。4.4.未来潜力未来潜力 区域发展带来的价值提升，将成为未来长沙中心豪宅区价值标杆。他们源自：他们源自：来源一：本地客来源一：本地客 长沙市县区域客户，尤其长沙市县区域客户，尤其以天心区、雨花区、市中以天心区、雨花区、市中心以南区域为主心以南区域为主。至北京上海至北京上海 至广州深圳至广州深圳 来源二：周边地州市来源二：周边地州市 长沙周75、边各地州市，其中长沙周边各地州市，其中湘潭、株洲将为重点。湘潭、株洲将为重点。来源三：外地客来源三：外地客 沿海开放城市，其沿海开放城市，其中京广沪深湘籍客中京广沪深湘籍客户最为重要。户最为重要。3.项目初步价格定位项目初步价格定位 定位依据1竞争市场项目价格 名称名称 产品形态产品形态 价格（元价格（元/）容积率容积率 藏珑 高层 别墅 洋房 8000 1.8 公园西郡 高层 7700 5.37 君悦香邸 高层 6700 3.4 凯乐国际城 高层 7000 4.92 恒大绿洲 高层 小高层 7400 3.53 长沙奥林匹克花园 小高层 8000 1.99 融圣国际 高层 7200 5.35 76、恒大华府 小高层 高层 7800 3 郡原广场 高层 6400 3.56 欧洲城 高层 7500 3.15 融科檀香山(紫檀)高层 洋房 6380 2.5 长沙之芯 高层 9600 6.81 景江融城 高层 7600 7.8 曙光泊岸 小高层 7800 1.7 书院观邸 高层 7500 5 市场整体均价市场整体均价 75057505 选取的竞争市场15个同类高层项目进行类比，目前总体均价约75007500元元/。定位依据2项目自身条件 项目初步价格定位：项目初步价格定位：高层阔景户型：高层阔景户型：95009500-1000010000元元/HouseHouse类产品：类产品：1300013077、00-1800018000元元/（较高层溢价超30%）总体住宅均价总体住宅均价：约约1100011000-1200012000元元/从市场定位方面，标杆项目的价格势必实现较大突破，产品品质溢价将是主力；从项目拥有的区域资源优势，其价值较其他区域具有极大优势；从未来1年后的市场预判，除理想的市场发展增速外，需考虑政策环境带来的影响。综合以上因素，初步预估项目价格较目前同质市场实现15%15%-20%20%的溢价。5.项目市场定位项目市场定位 维多利亚湾维多利亚湾 豪宅新地标豪宅新地标 6.项目形象定位项目形象定位 让建筑延续一座城市的传奇让建筑延续一座城市的传奇 每个城市都有独特的气质，优秀的建78、筑是无形城市精神的传承。每个城市都有独特的气质，优秀的建筑是无形城市精神的传承。迎来伟大的中国世纪，这个新时代，将是中国影响世界。迎来伟大的中国世纪，这个新时代，将是中国影响世界。在这样一个伟大的地方，一群伟大的英雄挥洒了一幅波澜壮阔的历史画卷。在这样一个伟大的地方，一群伟大的英雄挥洒了一幅波澜壮阔的历史画卷。此时此地，中建信和地产，被赋予了这神圣而艰巨的时代使命！此时此地，中建信和地产，被赋予了这神圣而艰巨的时代使命！中建中建 长沙中心长沙中心 案名：案名：物业发展建议篇物业发展建议篇 01：项目总体规划建议 02：项目建筑风格建议 03：住宅物业发展建议 04：商业物业发展建议 05：社区79、配套体系建议 这是一块浸润了城市新旧历史人文的神奇土地，受伟人瞩目，受长沙人民期待，如何将项目打造成为 一个可以与橘洲同晖，让长沙引以为傲的城市景观新地标。将是我们共同的使命。项目总体规划愿景项目总体规划愿景 0101：项目总体规划项目总体规划 一、项目规划设计原则及理念一、项目规划设计原则及理念 融合原则（与湘江美景、橘洲风光、南湖新城、长沙人文、时代精神相融合（与湘江美景、橘洲风光、南湖新城、长沙人文、时代精神相融合)标志性原则 体量、高度、另类外观，并非地标的唯一标准。体量、高度、另类外观，并非地标的唯一标准。共享原则 和谐社会，融合之美。核心资源共享最大化，尽可能保证户户有江景。和谐社80、会，融合之美。核心资源共享最大化，尽可能保证户户有江景。生态原则 本着尊重自然，生态开发的原则，就地势之美，合理设计开发。本着尊重自然，生态开发的原则，就地势之美，合理设计开发。精细化原则 精细于设计、精细于细节、精细于品质。精细于设计、精细于细节、精细于品质。前瞻、创新原则 前瞻性、创新的产品设计，将成为未来市场占位的利器。前瞻性、创新的产品设计，将成为未来市场占位的利器。节能、环保原则 绿色时代已经来临，新型节能环保材料、技术应用，从设计之初已周到考虑。绿色时代已经来临，新型节能环保材料、技术应用，从设计之初已周到考虑。二、由项目分析引起的思考二、由项目分析引起的思考 保利南湖广场保利南湖81、广场 1.如何成就长沙中心的地标性？2.如何处理“商务”与“居住”的关系？3.如何处理本案与保利南湖广场的关系？1.如何最大化利用核心资源，以最佳的产品形态实现项目最高价值？2.如何规避项目劣势（高架桥、墓地、地势高差）造成的不利影响，化弊为利？战略层面 战术层面 坚持坚持“三势三势”原则原则 顺势而为 依山而建，错落有致，高视点俯瞰转地势高差为利，弱化高架桥影响。优势最大化 强调核心江景资源，最大限度分享打造自然资源的中央豪宅社区，转移南向墓园焦点。强势规划 强调西南向、北向规划，南向户型借视觉错点、阳台南侧设计山墙构件等扭转颓势（正西向房、南向价值低估等），保证资源价值合理利用。南向：墓园82、集中区域南向：墓园集中区域 西西向向：无无敌敌湘湘江江美美景景 北向：望江公园、橘洲北向：望江公园、橘洲 东东向向：棚棚户户较较为为杂杂乱乱景景象象 三、规划思路一：三、规划思路一：134.6+33134.6+33亩亩（现有土地规划方案）若目前整合周边土地时机未成熟，若目前整合周边土地时机未成熟，建议预先启动现有可开发土地建议预先启动现有可开发土地（+地块）地块）1.1.规划指标及物业建议：规划指标及物业建议：134.6+33134.6+33亩亩（现有土地规划方案）占地面积()：111766.97 111766.97 容积率：3.23.2 总建筑面积():):357654.30 357654.83、30 经济技术指标 物业类别 建筑面积 比例 备注 商业 8800 2.5%项目配套高端商业，局部可设2层商业 住宅 343854.3 96.1%云台叠墅（设计师叠拼别墅）、云台宫邸（多层house）、云台CEO官邸（高层大宅）会所 5000 1.4%长沙顶级会所湘江会馆 小计 357654.30 100.0%物业比例分配建议 其中目前的地块条件：地块建筑限高80M；临湘江大道侧的西面山体，需延续滨江绿化带，仅能做为公共绿化景观改造。湘湘 江江 望江公园望江公园（规划中规划中）次入口次入口 沿街商业沿街商业 私家森林带私家森林带 北北 约约1010多米高架桥多米高架桥 长沙顶级会所长沙顶级会所84、5000湘江会馆湘江会馆 外延挑台外延挑台 扩展叠墅私家庭院 金棫金棫南外滩南外滩 地下车库入口地下车库入口 地下车库入口地下车库入口 人流主要入口人流主要入口 人流汇聚点人流汇聚点 2424 、2525 F F高层官高层官邸邸 4 4+1 1F F原创云台叠墅原创云台叠墅 8 8+1 1F F云台宫邸云台宫邸 1111+1 1F F云台宫邸云台宫邸 1818F F云台云台CEOCEO官邸官邸 双层街区商业双层街区商业 金陵墓园金陵墓园 墓园群方位墓园群方位 2.2.总体布局示意：总体布局示意：134.6+33134.6+33亩亩（现有土地规划方案）物业形态：叠加别墅+多层洋房+小高层、高层阔85、宅 滨江绿化观光带滨江绿化观光带 湘湘 江江 望江公园望江公园（规划中规划中）次入口次入口 沿街商业沿街商业 私家森林带私家森林带 北北 金域金域南外滩南外滩 地下车库入口地下车库入口 人流主要入口人流主要入口 金陵墓园金陵墓园 墓园群方位墓园群方位 80-130走量产品走量产品 长沙顶级会所长沙顶级会所5000湘江会馆湘江会馆 长沙顶级会所长沙顶级会所5000湘江会馆湘江会馆 2424 、2525 F F高层官高层官邸邸 4 4+1 1F F原创云台叠墅原创云台叠墅 8 8+1 1F F云台宫邸云台宫邸 1111+1 1F F云台宫邸云台宫邸 1818F F云台云台CEOCEO官邸官邸 双层86、街区商业双层街区商业 3.3.产品战略分布产品战略分布 物业形象：维多利亚湾云台大户国际住区 滨江绿化观光带滨江绿化观光带 外延挑台外延挑台 扩展叠墅私家庭院 约约1010多米高架桥多米高架桥 地下车库入口地下车库入口 人流汇聚点人流汇聚点 4 4+1 1F F叠加别墅叠加别墅 8 8+1 1F F花园花园HOUSEHOUSE 1111+1 1F F宽景洋房宽景洋房 1818F F小高层小高层 2525F F高层高层 高架桥高架桥 剖切视点示意剖切视点示意 湘江湘江 望江公园望江公园 金陵墓园 高架桥高架桥 4.4.景观视线剖面示意景观视线剖面示意 实现目标：依山势而建，节约土方，错落有致；887、0%80%以上户型西南、东南朝向；超70%70%户型享有江景。湘江湘江 4 4+1 1F F叠加别墅叠加别墅 8 8+1 1F F花园花园HOUSEHOUSE 1111+1 1F F宽景洋房宽景洋房 1818F F小高层小高层 2626F F高层高层 2525F F高层高层 2525F F高层高层 2525F F高层高层 2525F F高层高层 约约4040米米 约约1010米米 湘湘 江江 高架桥高架桥 望江公园望江公园 5.5.建筑体量关系示意建筑体量关系示意 丰富的天际线，成为湘江东岸的一道永久风景。注：若项目用地不受80米建筑限高约束，建筑表情将更丰富。湘江会馆湘江会馆 四、规划思路二88、：四、规划思路二：255255亩亩（整合周边地块方案）保利南湖广场保利南湖广场 1 原则：主动融入原则：主动融入 竞合共赢竞合共赢 相辅相成相辅相成 相互促进相互促进 创造条件，充分借助保利南湖广场作为片区发展第一引擎都市综合体的资源优势。协兴地产认为：（如右图所示)以一号地块作为高星级酒店打造，结合望江公园、滨江景观带，融入本案，以城市地标性的景观综合体概念规划，承接保利 南湖广场带来的区域价值同时，与之相辅相成。1.1.规划示意：规划示意：255255亩亩（整合周边地块方案）保利南湖广场保利南湖广场 湘湘 江江 地标（五星级酒店）地标（五星级酒店）望江公园望江公园 通过超五星级精品酒店（丽89、兹 卡尔顿）+城市景观主题商业+城市滨江风光带+时代新豪宅，打造城市景观综合体地标长沙中心。说明：说明：通过通过景观商业群的人流强势导向景观商业群的人流强势导向，长沙长沙中心的主入口动线将延长至中心的主入口动线将延长至邻湘江大道邻湘江大道的广场入口，为住宅区域的的广场入口，为住宅区域的商业规划提商业规划提供了更广阔空间供了更广阔空间。其中优势之一：恰绕开高架桥对住宅区其中优势之一：恰绕开高架桥对住宅区入口的影响。入口的影响。占地：255亩（合约170000)/容积率：待定/物业建议：超五星级酒店、主题商业、高档住宅 城市人居新里程城市人居新里程长沙时代新豪宅区长沙时代新豪宅区 超五星级酒店 290、.2.区域节点关系示意区域节点关系示意（整合周边地块方案）保利南湖广场保利南湖广场 体验式景观主题商业体验式景观主题商业 湘湘 江江 地标（超五星级酒店）地标（超五星级酒店）城市人居新里程城市人居新里程长沙时代新豪宅区长沙时代新豪宅区 望江公园望江公园 教育配套教育配套 待整合后续待整合后续 住宅开发用地住宅开发用地 现有住宅开发用地现有住宅开发用地 255亩整合土地共含7 7块地：+（现有可开发住宅用地），+（星级酒店、景观主题商业），+（后续待开发住宅用地）。注：为教育配套用地。3.3.城市景观综合体地标组成城市景观综合体地标组成（整合周边地块方案）景观主题商业 地块地块 南湖广场南湖广场91、 酒店 地块地块 滨江 豪宅区+，+滨江休闲观光带滨江休闲观光带 望江公园望江公园 255亩规划方向的核心枢纽超五星级酒店+景观主题商业 酒店酒店 景景观观商商业业 4.4.战略规划方向方案评估（战略规划方向方案评估（255255亩占地）亩占地）优势优势 通过整合+地块（星级酒店、景观主题商业）为契机，融合滨江新豪宅区的高起点整体规划，以城市景观综合体为打造方向，成就项目独特的建筑景观地标性。化弊为利，扩大住宅区域的规模影响力，利于商业组织、改善可通达性。不足不足 整合地块中，大部分涉及到棚户拆迁改造工程，时间、机会成本上有一定的损耗，且存有不可预期风险（如钉子户难题等）。0202：项目建筑风92、格建议项目建筑风格建议 现代新古典风格现代新古典风格 局部石材干挂（1-3层或局部构件装饰）+特殊仿石材墙漆 推荐理由：远观能达到纯干挂石材品质感，且成本投入方面有优势。一、整体住宅风格建议一、整体住宅风格建议 湘湘 江江 望江公园望江公园（规划中规划中）约约1010多米高架桥多米高架桥 外延挑台外延挑台 扩展叠墅私家庭院 金棫金棫南外滩南外滩 人流汇聚点人流汇聚点 北北 金陵墓园金陵墓园 墓园群方位墓园群方位 橘橘子子洲洲头头 两带一面组成外部主要景观圈；三区一轴形成项目内部主体景观。项目用地呈台地式地貌，建议以坡地自然绿植为主，辅以小面积水面。外部景观圈，以外部景观圈，以高乔木高乔木为主为93、主，尤其是正南面及结尤其是正南面及结合滨江绿化带；合滨江绿化带；内部主体景观，内部主体景观，南面以南面以高大的乔木为主高大的乔木为主，营造项营造项目的目的私家森林私家森林同时，弱化同时，弱化南面墓园的心理暗示南面墓园的心理暗示；西西面面househouse组团组团，以结合以结合house house 的自然主义园林为的自然主义园林为主主；东面高层组团，以简东面高层组团，以简约的现代园林为主约的现代园林为主；中心；中心景观轴，景观轴，以气势恢宏的林以气势恢宏的林荫大道为主题荫大道为主题。长沙顶级会所长沙顶级会所50005000湘江会馆湘江会馆 1.1.内、外部景观规划思路内、外部景观规划思路 滨94、江绿化观光带滨江绿化观光带 二、整体景观环境建议二、整体景观环境建议 滨江绿化带与项滨江绿化带与项目转角处的园林目转角处的园林处理：处理：可参与、可参与、有趣味有趣味的公共绿地开放区。2.2.外部景观环境设计要点示意外部景观环境设计要点示意 湘湘 江江 望江公园望江公园（规划中规划中）约约 1010 多 米 高多 米 高架桥架桥 外延挑台外延挑台 扩展叠墅私家庭院 金棫金棫南外滩南外滩 北北 橘橘子子洲洲头头 长沙顶级会所长沙顶级会所50005000湘江会馆湘江会馆 金陵墓园金陵墓园 墓园群方位墓园群方位 项目街区面外部景观项目街区面外部景观带处理带处理：以层次丰富、以层次丰富、清晰的低矮灌木95、清晰的低矮灌木配合街区景观。项目南向外部景观带项目南向外部景观带处理：处理：保持原有的植被，补种、移种苗木形成私家森林私家森林.目标：实现建筑与山体融为一体（半山豪宅），仿若从山体中自然生长出来。结合地形高差，外部景观形成三个不同的绿化层面；构筑立体化自然园林，尽可能恢复山体的自然植被原貌。滨江绿化观光带滨江绿化观光带 人流汇聚点人流汇聚点 3.3.内部景观环境设计要点示意内部景观环境设计要点示意 湘湘 江江 望江公园望江公园（规划中规划中）约约1010多米高架桥多米高架桥 外延挑台外延挑台 扩展叠墅私家庭院 金棫金棫南外滩南外滩 北北 橘橘子子洲洲头头 长沙顶级会所长沙顶级会所5000湘江会96、馆湘江会馆 金陵墓园金陵墓园 墓园群方位墓园群方位 目标：在住区内，可以感受原生态的四季更迭，万象更新。以自然主义园林风格为主，尽可能减少人工雕琢的痕迹。项目云台项目云台house组团：自然主义组团：自然主义的的现代庭园现代庭园景观景观为主为主 项目东面高层组项目东面高层组团：团：坡地式园林坡地式园林，正南面依然以高正南面依然以高乔木营造私家森乔木营造私家森林。林。项目内部景观主轴：项目内部景观主轴：通过林荫大林荫大道道第一时间感受四季更迭。四季更迭。项目西南面高层项目西南面高层组团：享有门前组团：享有门前的的私家森林乐趣、私家森林乐趣、绿野仙踪绿野仙踪(正南正南面的处理面的处理)0303：住97、宅物业发展建议住宅物业发展建议 滨江时代豪宅典范国际级大户人居住区 舒适尺度 层高：不低于3米（净高)大开间 超大观景露台 智能健康大宅 二、住宅物业发展建议二、住宅物业发展建议 1.1.住宅档次及空间要求住宅档次及空间要求 2.2.住宅产品类型及户型配比建议住宅产品类型及户型配比建议 房型房型 面积（）面积（）套数比套数比 面积比面积比 备注备注 奢享两房奢享两房（2 2房房2 2厅厅2 2卫）卫）8080-9090 15.9%15.9%9.3%9.3%2梯5户，25F高层（东区）精致三房精致三房（3 3房房2 2厅厅1 1卫）卫）100100-110110 17.0%49.3%49.3%198、2.2%39.9%39.9%2梯5户，25F高层（东区）舒适三房舒适三房（3 3房房2 2厅厅2 2卫）卫）120120-130130 17.0%12.8%2梯4户，25F高层（东区）山景阔府山景阔府（3 3房房2 2厅厅2 2卫）卫）140140-150150 15.3%14.9%2梯3户，25F高层（西区）阔景大宅阔景大宅（4 4房房2 2厅厅3 3卫）卫）160160-180180 10.2%32.5%32.5%11.9%45.6%45.6%2梯2户，25F高层（西区）江景阔宅江景阔宅（4 4房房2 2厅厅3 3卫）卫）180180-200200 6.6%8.6%2梯2户，25F高层（西99、区）云台云台CEOCEO官邸官邸（4 4房房2 2厅厅3 3卫）卫）200200-220220 7.9%11.4%2梯2户，24F高层/18F小高层（西区）云台宫邸云台宫邸（4 4房房3 3厅厅3 3卫卫+佣人）佣人）240240-280280 7.7%13.8%2梯2户，8F多层（带电梯）、11F小高层（带电梯）（西区）云台叠墅云台叠墅（5 5房房3 3厅厅4 4卫卫+佣人）佣人）300300-360360 2.3%2.3%5.2%5.2%4+1F叠加别墅（西区）小计小计 100.0%100.0%100.0%100.0%-1F1F 3.3.住宅产品建议住宅产品建议 4+1F云台叠墅户型推荐1100、（定制式建筑师原创设计）1#1#2#2#3#3#4#4#1#1#4#4#1#1#4#4#5房3厅4卫+佣人(300-360)2联排2叠加中的联排户型（-1F2F）1F1F 2F2F 3.1 3.1 叠墅类叠墅类 1F1F -1F1F 3F3F 电 梯 电 梯 4+1F云台叠墅户型推荐2（定制式建筑师原创设计）5房3厅4卫+佣人+双车位(300-360)2#2#3#3#3F3F 4F4F 5F5F 2#2#3#3#2#2#3#3#叠加户型（-1F、35F）注：-1F的专享电梯入户，直接到达3F 4+1F云台叠墅建筑风格建议 与北侧高层的体量关系 建筑风格参考 4+1F云台叠墅庭院及泳池建议1（定101、制式建筑师原创设计）联排户型 私人庭院园林景观 私家泳池风格1 4+1F云台叠墅庭院及泳池建议2（定制式建筑师原创设计）联排户型 以私家泳池为主题的私人精致庭院 私家泳池风格2 4+1F云台叠墅泳池建议3（定制式建筑师原创设计）叠加户型 私家泳池也成为景观之一 空中泳池（设计于2F以上）4+1F云台叠墅室内风格建议1（定制式建筑师原创设计）自然、田园风格 挑高空间处理 室内看向庭院 小休闲厅 4+1F云台叠墅室内风格建议2（定制式建筑师原创设计）简欧风格 无敌阔景大客厅 风格保持一致的主餐厅 8+1F/11+1F云台宫邸户型推荐 4房3厅4卫+佣人(240-280)3.2 3.2 多层花园多层102、花园househouse类类 专属电梯直接入户、主仆区隔、动静分离、尺度舒适 家庭活动区域 家庭活动区域 佣人主要活动区域 佣人主要活动区域 独立生活阳台 独立生活阳台 云台宫邸顶层空间示意（大挑檐、泳池）8+1F/11+1F云台宫邸顶层复式空间 5房3厅4卫+佣人(300-330)8+1F/11+1F云台宫邸外观建议 体量、空间尺度舒适；建筑立面细节精细。8+1F/11+1F云台宫邸室内风格建议 现代风格 3.3 3.3 高层官邸高层官邸 高层CEO官邸户型推荐 4房3厅4卫(200-220)超大观景阳台 超尺度客厅开间 隐梁柱自由空间 高层CEO官邸（江景）室内风格建议 高层CEO官邸室内103、风格建议 经典欧式风格 4.4.住宅硬件建议住宅硬件建议 4.1 4.1 入户大堂、大堂大门参考入户大堂、大堂大门参考 仪仗式入户大堂，回家前的礼遇 精工之作的豪华大堂入口 4.2 4.2 停车空间参考停车空间参考 车的出与行，同样受到尊贵礼遇。5.1住区围墙参考 大理石与镂花铁艺结合，与社区景观完美结合，透着豪宅品质。5.5.住宅产品细节建议住宅产品细节建议 5.2高层大宅建筑细部建议(设计之初就周到考虑）结合立面设计的管道细部处理 结合立面设计的遮阳构件 住宅立面选用特殊材质，可随阳光变幻的“琥珀黄”外墙色(或局部设计变幻颜色的玻璃）。使项目将成为滨江边上最美的风景。5.3高层大宅建筑立面104、细节建议 0404：商业物业发展建议商业物业发展建议 长沙维多利亚湾首席商务街区悦 中心 一、商业街区物业发展建议一、商业街区物业发展建议 1.1.商业街区档次商业街区档次 结合地势设计，局部可设双层街区（层高分别为5.5米、4.8米）；室外扶梯的交通引导。2.2.商业街区空间设计建议商业街区空间设计建议 3.3.商业街区业态规划建议商业街区业态规划建议 法式餐厅 雪茄坊 高尔夫精品店 精品生活消费路线：高端餐饮、小众人群的高端消费品。可与会所的业态相互补充、促进。0505：社区配套体系建议社区配套体系建议 一、项目社区配套体系建议（六大体系）一、项目社区配套体系建议（六大体系）1.1.顶级会105、所顶级会所湘江会馆湘江会馆 设有室内恒温泳池、江景无边界泳池、顶级中餐厅、咖啡厅、红酒雪茄吧、商务形象顾问设有室内恒温泳池、江景无边界泳池、顶级中餐厅、咖啡厅、红酒雪茄吧、商务形象顾问中心、艺术画廊等。中心、艺术画廊等。2.2.国际化精英教育配套国际化精英教育配套品牌名校联姻、个性艺术教育中心品牌名校联姻、个性艺术教育中心 3.3.国际星级水准管物业管理服务国际星级水准管物业管理服务 4.4.先进智能化设施先进智能化设施 5.5.国际时尚精品生活主题街区国际时尚精品生活主题街区 各国特色餐饮、高档精品店、精品超市（各国特色餐饮、高档精品店、精品超市（city supuercity supuer106、）、大型连锁社区药店、）、大型连锁社区药店、宠物医院、花店、品牌干洗等。宠物医院、花店、品牌干洗等。6.6.私家森林公园私家森林公园 二、长沙顶级会所二、长沙顶级会所湘江会馆湘江会馆 1.1.会所档次及空间要求会所档次及空间要求 长沙顶级商务会所，俯瞰一线江景，建筑面积约5000。注：项目销售阶段，可用作营销中心。2.2.会所经营业态规划会所经营业态规划1 1 大型高档特色餐饮（至少2000）/商务俱乐部式酒吧/商务茶社/艺术画廊 3.3.会所经营业态规划会所经营业态规划2 2 室内恒温泳池/室外泳池（望江景，无边泳池）/会员制形象顾问中心（含健身中心）4.4.会所室外休闲空间建议会所室外休闲107、空间建议 会所三维度临江，建议结合餐饮、娱乐空间，设置望江景的室外休闲空间。会所的临江休闲空间可连接云台叠墅区域，通过门禁系统控制。三、教育配套三、教育配套 1.1.引进品牌名校，参与教育配套规划、运营引进品牌名校，参与教育配套规划、运营 邻近社区的教育配套，教育资源，将成为项目一大亮点。伊顿国际学校伊顿国际学校（苏州分校）教育配套教育配套 2.2.引进个性教育资源引进个性教育资源 国际品牌的艺术教育中心：如音乐、绘画、芭蕾等 贝尔曼、钢琴小提琴音乐教育中心（武汉）（英国伦敦钢琴学校合作机构)艺术教育中心内设：艺术教育中心内设：图书馆、美术馆、舞蹈工作室、音乐工作室、八个绘画研究工作室。图书馆108、美术馆、舞蹈工作室、音乐工作室、八个绘画研究工作室。比萨列夫国际芭蕾舞学校（南京）一所饮誉全球并与英国皇家芭蕾舞学校并驾齐驱的专业舞蹈学校。四、物业管理四、物业管理 1.1.引进引进“金钥匙金钥匙”式管家服务式管家服务 金钥匙服务体系是国际上通用的最高标准的服务体系之一，是个性化服金钥匙服务体系是国际上通用的最高标准的服务体系之一，是个性化服务专家，代表着对客户尽善尽美的服务。务专家，代表着对客户尽善尽美的服务。2.2.智能安防系统智能安防系统 中建地产打造长沙最安全的品质社区！6 6重保安系统重保安系统：第一重：双控小区大门，非刷卡或保安允许第一重：双控小区大门，非刷卡或保安允许不得进入小109、区；不得进入小区；第二重：叠墅、多层第二重：叠墅、多层househouse组团与高层组团组团与高层组团各有刷卡系统；各有刷卡系统；第三重：入户大堂设有刷卡入户系统；第三重：入户大堂设有刷卡入户系统；第四重：地下室设有刷卡进入系统；第四重：地下室设有刷卡进入系统；第五重：入户电梯特设刷卡系统；第五重：入户电梯特设刷卡系统；第六重：闭路电视全天第六重：闭路电视全天2424小时监控，设有美小时监控，设有美国军用设施振动光纤和光纤探测报警系统。国军用设施振动光纤和光纤探测报警系统。国际标准硬件设施国际标准硬件设施：【法国设计大奖设备法国设计大奖设备】可视对讲系统：相当于一部可视电脑，系统的特色是数字网110、络型的产品，业主可个性化的扩展家居智能系统。【美国军用设备美国军用设备】闭路电视监控，周界有振动光纤和光纤探测报警系统。【一卡集成多功能一卡集成多功能】门禁卡功能很强，集门禁、电梯入户功能为一体，并预留餐饮、消费、会员及结算管理等扩展系统功能。科技的进步，植入人居环境，相信会带来居住生活的变革。本项目定位为高档豪宅项目，在建筑科技创新上也必须有能与之相匹配的技术。对本相目物业建议如下创新：浮筑隔音楼板，有效降音浮筑隔音楼板，有效降音1818分贝；分贝；旭阁门窗系统，打造欧洲节能窗型标准；旭阁门窗系统，打造欧洲节能窗型标准；法国圣戈班法国圣戈班LOWLOW-E E中空玻璃，最为出色的隔热性能；中111、空玻璃，最为出色的隔热性能；地板辐射采暖系统；地板辐射采暖系统；智能家居系统，生活更多的创新可能；智能家居系统，生活更多的创新可能；中央真空管道清扫系统，成就纯净吐纳空间。中央真空管道清扫系统，成就纯净吐纳空间。五、先进的智能化系统五、先进的智能化系统 智能化系统图示之浮筑隔音楼板、门窗系统智能化系统图示之浮筑隔音楼板、门窗系统 浮筑隔音楼板能有效降音浮筑隔音楼板能有效降音1818分贝分贝 浮筑隔音楼板浮筑隔音楼板 居住区环境噪音国家标准:白天不超过50分贝 晚上不超过40分贝 门窗系统门窗系统 德国旭阁门窗系统德国旭阁门窗系统 欧洲节能窗型标准欧洲节能窗型标准 智能化系统图示之智能化系统图示112、之LOWLOW-E E中空玻璃、地暖系统中空玻璃、地暖系统 LOWLOW-E E中空玻璃中空玻璃 法国圣戈班法国圣戈班LOWLOW-E E中空玻璃中空玻璃 5mm+16A+5mm厚度，拥有更为出色的隔热性能 地暖系统地暖系统 地板辐射采暖：以整个地面为散热器，通过地板辐射层中的热媒，均匀加热整个地面。由于地暖系统，在室内形成脚底至头部逐渐递减的温度梯度，从而给人以脚暖头凉的舒适感。智能化系统图示之智能家居系统、真空清扫系统智能化系统图示之智能家居系统、真空清扫系统 智能家居系统智能家居系统 真空清扫系统真空清扫系统 通过Intemei/LAN和WAP手机或普通电话 远程监控灯光/窗帘/家电/电113、梯自动到位 智能家居系统，生命更多创新可能 高舒适性；安全性能好；信息化操作 战略发展篇战略发展篇 01：项目开发战略规划 0101：项目开发战略规划项目开发战略规划 一、项目总体开发战略一、项目总体开发战略 1、开发原则：现有用地住宅开发为先(即A1：+)，销售速度快，便于回现，减轻整体项目运转压力。2、开发规划：第一期：A1A1（+现有用地住宅）、D（临近教育配套）；第二期：B（超五星级精品酒店）、C（景观主题商业）;第三期：A2（+后续储备住宅开发用地）。超五星级超五星级酒店酒店 景观主题景观主题商业商业 A1A1 A2A2 B B C C D D 三、项目一期的入市节奏控制及分期三、项114、目一期的入市节奏控制及分期 1、原则：项目顶级产品入市，树立项目的高端形象，建立市场的高度及号召力；不同级别产品的推售节奏，以市场导向的营销策略进行分批推售，予以把控。期期 期期 2、开发规划：第期 云台叠墅+多层house+2梯2户高层江景大宅；第期 2梯2户高层江景、2梯3户山景大宅、2梯4户、2梯5户高层园景阔宅。CONCLUSION 结束语结束语 每一个不凡的建筑背后，每一个不凡的建筑背后，或者有一段不凡的历史，或者有一段不凡的历史，或者有些许不凡的文化，或者有些许不凡的文化，或者处在一个不凡的区域。或者处在一个不凡的区域。这些不凡，这些不凡，长沙中心，与生俱来！长沙中心，与生俱来！恭祝中建信和地产长沙中心项目恭祝中建信和地产长沙中心项目 城市景观新地标城市景观新地标 圆满成功！圆满成功！协兴地产协兴地产 推动地产开发理念与营销的不断进步！推动地产开发理念与营销的不断进步！版权声明 本文仅供客户内部使用，版权归协兴房地产顾问有限公司所有，未经协兴房地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。保密文件，谨此明示。