1、5/11/2009Page 1松江华汇产业园项目：松江华汇产业园项目：项目总体概念定位项目总体概念定位【与】产品规划设计产品规划设计咨询与研究发展中心咨询与研究发展中心2009年年12月月14日日(思 路 汇 报)5/11/2009Page 2目录目录行业篇市场篇区域篇定位篇产品篇行业篇市场篇区域篇定位篇产品篇壹、国内纺织服装业简析贰、上海现代服务业概览叁、上海市工业地产扫描肆、产业园典型项目解读伍、区域投资环境概况陆、区域重点个案解析柒、项目基本条件解读捌、项目总体战略定位玖、项目设计初步建议拾、产品开发趋势剖析上半部分下半部分5/11/2009Page 3壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织2、服装业简析行业篇行业篇贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览Part-15/11/2009Page 41、纺织服装行业固定资产投资增速1、纺织服装行业固定资产投资增速09 年1-9 月，纺织服装行业固定资产投资额完成2,195.58 亿元，同比增长8.8%；其中纺织业固定资产投资实际完成1,269.68 亿元，累计同比增长10%累计同比增长10%；服装业固定资产投资累计金额740.17 亿元，累计增速为15.4%累计增速为15.4%。资料来源：中国海关壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析行业概况行业概况产业集群产业集群产业价值链产业价值链产业转移与升级产业转移与升级简要小结简要小3、结?纺织服装行业投资持续增长，特别是服装行业投资增速较快。纺织服装行业投资持续增长，特别是服装行业投资增速较快。Part-15/11/2009Page 52、纺织品出口额2、纺织品出口额3、服装品出口额3、服装品出口额?2008年2008年我国纺织品服装出口总额达1896亿美元，同比增长7.98%，增速较上年下滑11.13个百分点。若考虑出口企业实际换汇收入(以人民币计算)。则2008年我国纺织品服装出口额同比下降1.31%同比下降1.31%。?09年1-9月09年1-9月，我国纺织服装行业累计实现出口额1,216.43 亿美元，同比下降11.17%同比下降11.17%。资料来源：中国海关资料4、来源：中国海关?金融危机引起纺织品服装出口增速持续放缓金融危机引起纺织品服装出口增速持续放缓行业概况行业概况产业集群产业集群产业价值链产业价值链产业转移与升级产业转移与升级简要小结简要小结壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析Part-15/11/2009Page 64、纺织品零售额4、纺织品零售额资料来源：国家统计局?2008年，纺织工业销售值增速保持较快增长，但比2007年同期有所减缓。其中，纺织业工业销售值同比增长14.7%纺织业工业销售值同比增长14.7%，增幅比2007年同期下降6.6%?09年1-9 月，国内纺织类零售额累计达到335.1 亿元，同比增长了11.66%同比增长5、了11.66%，增速较上期有所加快。?09年前 9 个月服装类售额累计达到2249.9 亿元，同比增长了21.35%同比增长了21.35%。5、服装品零售额5、服装品零售额资料来源：国家统计局资料来源：国家统计局?消费者对经济发展的信心继续增强，对纺织服装有持续支持作用消费者对经济发展的信心继续增强，对纺织服装有持续支持作用行业概况行业概况产业集群产业集群产业价值链产业价值链产业转移与升级产业转移与升级简要小结简要小结壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析Part-15/11/2009Page 7图1.纺织业集群地区分布47%19%14%20%长三角珠三角环渤海其他146总计1新疆维吾尔6、自治区1宁夏回族自治区1青海省2江西省2湖南省3湖北省1黑龙江省1山西省1河南省1安徽省15福建省其他1辽宁省5河北省14山东省环渤海28广东省珠三角1上海市37浙江省31江苏省长三角数量（个）数量（个）省份省份区域区域1、纺织产业集群地区分布1、纺织产业集群地区分布?长三角、珠三角、环渤海地区为主要的纺织产业聚集地长三角、珠三角、环渤海地区为主要的纺织产业聚集地91333,885,065.00上海3,532442,877,282.00山东7,013477,751,229.00江苏2,520170,379,161.00广东累计企业单位数(个)累计企业单位数(个)累计工业总产值（当年价格/千元)7、累计工业总产值（当年价格/千元)省份省份表1.2008年纺织服装行业运行数据（主要地区）产业集群产业集群行业概况行业概况产业价值链产业价值链产业转移与升级产业转移与升级简要小结简要小结壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析Part-1表2.中国纺织服装产业集群地区分布5/11/2009Page 8151总计17针织2印染3丝绸14棉纺织3毛纺织5麻纺织19家纺7化纤55服装5非织造产品2纺织机械19产业基地数量（个）数量（个）行业行业2、纺织产业集群分布2、纺织产业集群分布壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析11%18%36%13%13%9%11%18%36%13%13%9%服装8、服装产业基地产业基地家纺家纺棉纺棉纺针织针织其他其他图2.纺织产业集群行业分布?服装、产业基地、家纺、棉纺等构成纺织产业聚集地的主体服装、产业基地、家纺、棉纺等构成纺织产业聚集地的主体产业集群产业集群行业概况行业概况产业价值链产业价值链产业转移与升级产业转移与升级简要小结简要小结Part-1表3.中国纺织服装产业集群具体行业分布5/11/2009Page 9壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析产业集群产业集群行业概况行业概况产业价值链产业价值链产业转移与升级产业转移与升级简要小结简要小结化纤名镇桐乡市洲泉镇袜业名城义乌市家纺布艺名镇桐乡市大麻镇无缝针织服装名城义乌市羊毛衫名镇桐乡市濮院9、镇线带名城义乌市静电植绒名镇嘉兴市油车港镇出口服装制造名城平湖市植绒纺织名镇桐乡市屠甸镇经编名城海宁市织造名镇秀洲区王江泾镇纺织产业基地县绍兴县毛衫名镇秀洲区洪合镇纺织产业基地市杭州市萧山区绢纺织名镇桐乡市河山镇布艺名城杭州市余杭区经编名镇海宁市马桥镇领带名城嵊州市童装名镇湖州市织里镇袜子名镇诸暨市大唐镇针织名镇桐庐县横村镇非织造布名镇绍兴县夏履镇绗缝家纺名城浦江县化纤名镇绍兴县马鞍镇休闲服装名城乐清市衬衫名镇诸暨市枫桥镇家纺寝具名镇建德市乾潭镇布艺名镇海宁市许村镇纺织产业基地市桐乡市化纤织造名镇萧山区党山镇织造名城兰溪市经编家纺名镇绍兴县杨汛桥镇男装名城瑞安市化纤名镇萧山区衙前镇纺织产业基地10、市海宁市羽绒家纺名镇萧山区新塘镇针织名城象山县针织名镇绍兴县漓诸镇过滤布名城天台县地区名称地区名称产业特色产业特色产业特色产业特色地区名称地区名称表4.浙江省纺织服装产业集群(35个)Part-15/11/2009Page 10中国织造名镇武进区湖塘镇休闲服装名镇常熟市海虞镇化纤纺织名镇宜兴市新建镇非织造布及设备名镇常熟市支塘镇家纺名镇通州市姜灶镇休闲服装名镇常熟市沙家浜镇家纺绣品名镇通州市川港镇羽绒服装名镇常熟市古里镇家纺绣品名镇海门市三星镇毛衫名镇常熟市碧溪镇亚麻纺织名镇宜兴市西渚镇防寒服名镇常熟市虞山镇色织名镇通州市先锋镇针织服装名镇常熟市辛庄镇氨纶纱名镇张家港市金港镇休闲服装名城常熟市11、棉纺织毛衫名镇张家港市塘桥镇出口服装制造名城金坛市针织服装名镇江阴市祝塘镇羽绒服装制造名城高邮市毛衫名镇吴江市横扇镇纺织产业基地市常熟市丝绸名镇吴江市盛泽镇纺织产业基地市太仓市亚麻蚕丝被家纺名镇吴江市震泽镇纺织产业基地市通州市亚麻绢纺名镇吴江市震泽镇纺织产业基地市江阴市出口服装制造名镇吴江市桃源镇纺织产业基地市张家港市化纤加弹名镇太仓市横泾镇纺织产业基地市海门市泰兴市黄桥镇地区名称地区名称经编名镇产业特色产业特色牛仔布名镇常熟市梅李镇产业特色产业特色地区名称地区名称表5.江苏省纺织服装产业集群(32个)壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析产业集群产业集群行业概况行业概况产业价值链产业价12、值链产业转移与升级产业转移与升级简要小结简要小结Part-15/11/2009Page 11山东省14个纺织产业集群禹城市中国半精纺毛纱名城枣庄市针织文化衫，纺织服装滨州市家纺产业集群，中国棉纺织生产基地文登市家纺产业集群淄博高青棉纺织产业集群嘉祥中国手套名城广饶县中国棉纺织名城即墨市纺织服装服饰产业集群郓城纺织产业集群邹平县纺织产业集群海阳国际针织毛衫城潍坊市纺织服装产业集群胶州市纺织产业基地容城中国男装名城郯城中国男装加工名城陵县陵城镇服装产业集群壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析产业集群产业集群行业概况行业概况产业价值链产业价值链产业转移与升级产业转移与升级简要小结简要小结纺织13、服装产业集群潍坊市服装产业集群厦门市国际针织毛衫城海阳中国花边名镇长乐市松下镇纺织产业基地胶州市服装产业集群福州中国男装加工名城郯城纺织产业集群永安服装产业集群陵县陵城镇纺织产业集群龙岩长汀纺织产业集群邹平县纺织产业集群长乐市中国男装名城容城纺织服装产业集群莆田中国棉纺织名城广饶县革基布名城尤溪县纺织服装服饰产业集群即墨市纺织服装产业集群、针织产业集群南平市纺织产业集群郓城纺织基地、服装、纺织机械产业集群泉州市半精纺毛纱名城禹城市休闲服装产业集群、休闲服装名城石狮市家纺产业集群文登市休闲运动鞋产业集群、纺织产业基地市晋江市棉纺织产业集群淄博高青内衣名镇晋江市深沪镇针织文化衫，纺织服装枣庄市西裤14、名镇石狮市蚶江镇家纺产业集群、棉纺织生产基地滨州市运动服装特色镇石狮市灵秀镇中国手套名城嘉祥休闲服装名镇晋江市英林镇地区名称地区名称化纤、产业用布、产业集群非织造布产业集群等产业特色产业特色南平、三明龙岩、福州产业特色产业特色地区名称地区名称表6.福建省与山东省纺织服装产业集群Part-15/11/2009Page 12化学纤维制造业纺织业纺织专用设备制造业服装业化学纤维制造业纺织业纺织专用设备制造业服装业纺织工业纺织工业纺织工业纺织工业产值占纺织工业比重60%产值占纺织工业比重60%产值占纺织工业比重20%产值占纺织工业比重20%?按照工业总产值的标准，纺织业、服装业为整个纺织工业中最为重要15、的两个环节。按照工业总产值的标准，纺织业、服装业为整个纺织工业中最为重要的两个环节。1、纺织工业结构1、纺织工业结构壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析产业价值链产业价值链行业概况行业概况产业集群产业集群产业转移与升级产业转移与升级简要小结简要小结Part-15/11/2009Page 132、纺织工业产业链构成2、纺织工业产业链构成研发研发原料棉、毛、化纤、麻纺织印染、后整理成衣加工品牌运营品牌运营国内销售国内销售出口出口上游下游研发、品牌、销售是价值链高端壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析产业价值链产业价值链行业概况行业概况产业集群产业集群产业转移与升级产业转移与升级简要16、小结简要小结?处于微笑曲线两端的产品研发设计、品牌营销成为整个价值链高端，是利润主要来源处于微笑曲线两端的产品研发设计、品牌营销成为整个价值链高端，是利润主要来源。Part-15/11/2009Page 143、服装业价值链构成3、服装业价值链构成?无论是整个纺织工业还是纺织服装业，都面临产业升级的压力。掌握研发、涉足设计、创建品牌、构建销售网络是今后产业发展的方向。无论是整个纺织工业还是纺织服装业，都面临产业升级的压力。掌握研发、涉足设计、创建品牌、构建销售网络是今后产业发展的方向。产品设计产品设计纺织品生产纺织品生产40%40%原料处理原料处理成衣制造成衣制造服装价值链价值链高端高端销售销17、售 利润分配10%50%50%价值链高端高端价值链低端价值链低端随着我国经济的快速发展，劳动力成本优势会逐渐减弱，国外订单有可能流向其他国家和地区，服装生产大国的地位因此受到威胁。随着我国经济的快速发展，劳动力成本优势会逐渐减弱，国外订单有可能流向其他国家和地区，服装生产大国的地位因此受到威胁。中国处于全球服装价值链低端创建品牌创建品牌构建自己的营销网络构建自己的营销网络涉足设计涉足设计逐步向价值链高端发展逐步向价值链高端发展壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析产业价值链产业价值链行业概况行业概况产业集群产业集群产业转移与升级产业转移与升级简要小结简要小结Part-15/11/200918、Page 15?通过横向收购兼并、纵向延伸产业链，纺织、服装业步入到了向规模要效益的阶段也就是行业整合周期的积累通过横向收购兼并、纵向延伸产业链，纺织、服装业步入到了向规模要效益的阶段也就是行业整合周期的积累/规模阶段。规模阶段。1、1、纺织发展阶段及表现纺织发展阶段及表现第一阶段第一阶段第一阶段第一阶段维生维生起飞/快速增长起飞/快速增长第三阶段第三阶段多元整合多元整合第四阶段第四阶段第四阶段第四阶段量-值转化量-值转化第五阶段第五阶段第五阶段第五阶段创新虚拟整合创新虚拟整合产品产品天然纤维的纺织品的成衣基本天然纤维纺织品、成衣更宽泛的纺织成衣生产、化纤、家用、产业用纺织品更宽泛的纺织成衣生19、产、化纤、家用、产业用纺织品规模降低、成衣、家用、产业用纺织品多元化发展注重于品牌、高流行、高品质产品，高科技纺织及定制订单产品产业成长产业成长低速发展加速成长中速发展且减缓中速发展且减缓低增长及负增长低增长及负增长出口量出口量少量出口成衣出口增长一些大宗货出口成衣出口最高成衣出口最高大宗货出口扩大大宗货出口扩大化纤及高附加值产品出口下降大规模出口，完善的技术和流行的纤维纺织服装产品出口产业机构产业机构家庭手工业由水平组织向纵向整合转移纵横整合纵横整合纵横整合但速度减低横向但实质整合，创意功能从生产制造分离国内市场国内市场规模小市场难以进入规模相当小市场难以进入快速扩大快速扩大市场更容易进入市20、场更容易进入市场规模大数量多细分市场开放度高大规模、富裕、高度细分、完善及非常开放在此阶段的国家在此阶段的国家/地区地区老挝、柬埔寨缅甸、印尼巴基斯坦、印度中国、土耳其、泰国中国、土耳其、泰国第二阶段第二阶段第二阶段第二阶段韩国、中国台湾、香港美国、日本、意大利、德国、法国、英国壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析产业转移与升级产业转移与升级行业概况行业概况产业集群产业集群产业价值链产业价值链简要小结简要小结Part-15/11/2009Page 16?09年上半年中西部地区纺织服装产业固定资产投资步伐明显快于东部地区。34.93%山西41.57%安徽30.25%19.13%15.5621、%投资增速江西河南湖南省份?纺织服装等初加工行业向中西部地区转移的趋势在逐渐加快纺织服装等初加工行业向中西部地区转移的趋势在逐渐加快中西部地区中西部地区将成为纺织服装行业初级产品的生产基地东部地区东部地区将逐步发展为以品牌、渠道建设以及新技术研发为主的纺织服装产业区域2、产业发展梯度分化格局2、产业发展梯度分化格局壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析产业转移与升级产业转移与升级行业概况行业概况产业集群产业集群产业价值链产业价值链简要小结简要小结Part-1图3.中国纺织服装产业区域格局5/11/2009Page 173、中国服装产业转移呈现出的形态、中国服装产业转移呈现出的形态正向梯度22、转移正向梯度转移中西部X长三角C珠三角Z反方向转移反方向转移珠三角Z长三角C中西部X转移方式转移方式人才优势、区位优势、产业优化升级压力、生态环境约束人才优势、区位优势、产业优化升级压力、生态环境约束人才优势、区位优势、产业优化升级压力、生态环境约束人才优势、区位优势、产业优化升级压力、生态环境约束土地成本、能源成本、劳动力成本低廉土地成本、能源成本、劳动力成本低廉土地成本、能源成本、劳动力成本低廉土地成本、能源成本、劳动力成本低廉文化创意产业总部经济文化创意产业总部经济研发中心、营销中心、公司总部研发中心、营销中心、公司总部从不发达地区向发达地区转移?逐步形成沿海接单、内地加工、内外市场兼顾23、的新型服装产业运营模式逐步形成沿海接单、内地加工、内外市场兼顾的新型服装产业运营模式壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析产业转移与升级产业转移与升级行业概况行业概况产业集群产业集群产业价值链产业价值链简要小结简要小结Part-15/11/2009Page 18=管理中心管理中心=研发中心研发中心=采购中心采购中心=销售中心销售中心=结算中心结算中心=物流中心物流中心=温州温州石狮石狮厦门厦门宁波宁波上海上海七匹狼杉杉集团七匹狼杉杉集团上海上海美特斯邦威美特斯邦威杭州杭州石狮市服装发展有限公司石狮市服装发展有限公司石狮石狮各品牌走的路线都是以休闲风格为主的产品，企业同质化现象严重，市场也24、日趋饱和已经完成原始积累的中型企业，为了获得更广阔的发展空间和品牌的持续发展，提升品牌的影响力和美誉度，必须要有所突破小企业举步维艰中型企业要有所突破小企业举步维艰中型企业要有所突破上海、广州、杭州、厦门等交通、信息发达的中心城市设立营销和研发中心，将生产中心留在石狮据不完全统计，石狮作为一个县级市，服装企业已有1600多家，其中有自己注册商标的企业500多家，600多个服装商标，在中国服装业界独领风骚。2009年，泉州已经有十几家服装企业把营销或研发中心设在了大城市。据不完全统计，石狮作为一个县级市，服装企业已有1600多家，其中有自己注册商标的企业500多家，600多个服装商标，在中国服装25、业界独领风骚。2009年，泉州已经有十几家服装企业把营销或研发中心设在了大城市。4、名企“总部”外迁潮4、名企“总部”外迁潮?生产基地与营销或研发中心分离，企业“头脑”向中心城市转移生产基地与营销或研发中心分离，企业“头脑”向中心城市转移壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析产业转移与升级产业转移与升级行业概况行业概况产业集群产业集群产业价值链产业价值链简要小结简要小结Part-15/11/2009Page 19?纺织服装行业投资持续增长，特别是服装行业投资增速较快；纺织服装行业投资持续增长，特别是服装行业投资增速较快；?金融危机引起纺织品服装出口增速持续放缓，但国内需求稳定增长。金融危26、机引起纺织品服装出口增速持续放缓，但国内需求稳定增长。?长三角、珠三角、环渤海地区为主要的纺织产业聚集地；长三角、珠三角、环渤海地区为主要的纺织产业聚集地；?服装、产业基地、家纺、棉纺等构成纺织产业聚集地的主体。服装、产业基地、家纺、棉纺等构成纺织产业聚集地的主体。行业运行行业运行行业运行行业运行产业集群产业集群产业集群产业集群行业价值链行业价值链行业价值链行业价值链企业动向企业动向企业动向企业动向?无论是整个纺织工业还是纺织服装业，都面临产业升级的压力；无论是整个纺织工业还是纺织服装业，都面临产业升级的压力；?掌握研发、涉足设计、创建品牌、构建销售网络是今后产业发展的方向。掌握研发、涉足设计27、创建品牌、构建销售网络是今后产业发展的方向。?逐步形成沿海接单、内地加工、内外市场兼顾的新型服装产业运营模式；逐步形成沿海接单、内地加工、内外市场兼顾的新型服装产业运营模式；?生产基地与营销或研发中心分离，企业生产基地与营销或研发中心分离，企业“头脑头脑”向中心城市转移。向中心城市转移。简要小结简要小结行业概况行业概况产业集群产业集群产业价值链产业价值链产业转移与升级产业转移与升级壹、国内纺织服装业简析壹、国内纺织服装业简析Part-15/11/2009Page 20技术创新化技术创新化技术创新化产业集群化技术创新化产业集群化产业集群化制造信息化产业集群化制造信息化制造信息化制造信息化先进制28、造中心先进制造中心先进制造中心先进制造中心研发创新和技术服务研发创新和技术服务研发创新和技术服务研发创新和技术服务中心中心中心中心资金技术密集和充分就业相统一、制造业与服务业高度融合、中小企业充满活力为特色以技术创新为先导，大基地、大企业、大项目、大品牌为依托以技术创新为先导以技术创新为先导大企业运营管理、投大企业运营管理、投大企业运营管理、投大企业运营管理、投资和采购中心资和采购中心资和采购中心资和采购中心上海工业产业政策导向上海工业产业政策导向上海工业产业政策导向上海工业产业政策导向人才集聚和教育培训人才集聚和教育培训人才集聚和教育培训人才集聚和教育培训中心中心中心中心标准国际化标准国际化29、标准国际化资源集约化标准国际化资源集约化资源集约化资源集约化贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览产业转型产业转型总部经济总部经济创意产业创意产业现代服务业集聚区现代服务业集聚区简要小结简要小结?工业经济由传统制造业向制造业、服务业相结合的产业形态转变。工业经济由传统制造业向制造业、服务业相结合的产业形态转变。Part-15/11/2009Page 21以产业基地和工业区为主要载体，大力推进工业向园区集中以产业基地和工业区为主要载体，大力推进工业向园区集中以产业基地和工业区为主要载体，大力推进工业向园区集中以产业基地和工业区为主要载体，大力推进工业向园区集中按照存量调整优化，增量集中提升30、，产业集聚升级，区域协调发展的思路按照存量调整优化，增量集中提升，产业集聚升级，区域协调发展的思路按照存量调整优化，增量集中提升，产业集聚升级，区域协调发展的思路按照存量调整优化，增量集中提升，产业集聚升级，区域协调发展的思路构筑以产业基地为龙头、市级以上工业区为支撑、重点区级工业区为配套，构筑以产业基地为龙头、市级以上工业区为支撑、重点区级工业区为配套，产业集聚度和能级不断提升的工业布局体系产业集聚度和能级不断提升的工业布局体系。贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览产业转型产业转型总部经济总部经济创意产业创意产业现代服务业集聚区现代服务业集聚区简要小结简要小结服装服饰业服装服饰业五大31、都市产业群五大都市产业群五大都市产业群五大都市产业群保持都市产业稳定增长保持都市产业稳定增长食品、农产品精深加工业包装印刷广告业工艺旅游纪念品业化妆、清洁洗涤用品业食品、农产品精深加工业包装印刷广告业工艺旅游纪念品业化妆、清洁洗涤用品业“十一五”期间，预计总产值和工业增加值年均递增均为12%左右。到2010年，都市产业规模达到4000亿元，就业规模稳定在120万人左右。?中心区的工业经济向都市产业转变。中心区的工业经济向都市产业转变。Part-15/11/2009Page 2222“总部经济”“总部经济”：通过特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条32、辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。“总部经济”“总部经济”：通过特有的优势资源吸引企业总部集群布局，形成总部集聚效应，并通过“总部制造基地”功能链条辐射带动生产制造基地所在区域发展，由此实现不同区域分工协作、资源优化配置的一种经济形态。总部经济总部经济总部经济总部经济企业将总部迁移到中心城市，可以利用中心城市的科技、人才、信息、市场等优势寻求快速发展。中心城市通过留下总部、吸引总部聚集带动服务业发展，实现城市结构升级、产业转换和功能提升。欠发达地区欠发达地区中心城市中心城市贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览总部经济总部经济产业转型33、产业转型创意产业创意产业现代服务业集聚区现代服务业集聚区简要小结简要小结?总部经济成为上海城市转型的重要产业支撑。总部经济成为上海城市转型的重要产业支撑。Part-15/11/2009Page 23上海城市总部经济发展网络上海城市总部经济发展网络上海城市总部经济发展网络上海城市总部经济发展网络城市CBD地区高新技术园区近郊生产性服务业基地新型创意产业园城市CBD地区高新技术园区近郊生产性服务业基地新型创意产业园1、上海市主要吸引三类跨国公司总部1、上海市主要吸引三类跨国公司总部投资性公司研发中心投资性公司研发中心三类跨国公司总部三类跨国公司总部地区总部地区总部现代服务业集聚区现代服务业集聚区贰34、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览总部经济总部经济产业转型产业转型创意产业创意产业现代服务业集聚区现代服务业集聚区简要小结简要小结?上海总部经济遍地开花，但仍以上海总部经济遍地开花，但仍以CBD区域为主。区域为主。Part-15/11/2009Page 24总部经济总部经济产业转型产业转型创意产业创意产业现代服务业集聚区现代服务业集聚区简要小结简要小结贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览从上海总部经济基地的功能布局来看：中心区域总部经济发展较早，主要功能是办公；郊区的总部经济基地多以高科技、制造业、配套服务业以及生产+办公型产业为主。?2008年，上海市鼓励跨国公司设立地区总部35、的规定出炉。政府对总部经济准入门槛降低；审批效率提高；国家对人才引进政策加强，有明显的政策倾向性。?随着政府扶持力度的加强，现代服务现代服务现代服务现代服务业业业业将是发展总部经济的主导产业。Part-1图4.上海重点扶持总部经济基地5/11/2009Page 25增加量累计值指标281529722007年5013411042008年10516312009年1-6月研发中心投资公司地区总部总部机构年份2741782246762008年2841832407072009年6月572500总部机构2241651832007年1961501542006年研发中心投资公司地区总部年份2006年民营企业总36、部160家，其中，31家“民企500强”总部（2007年200家）2007年有8家央企总部，100多家央企地区总部2007年上市公司总部300多家2、上海市历年跨国公司总部机构2、上海市历年跨国公司总部机构TIPSTIPS总部经济总部经济产业转型产业转型创意产业创意产业现代服务业集聚区现代服务业集聚区简要小结简要小结贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览?上海的跨国地区总部发展较快，而国内企业的总部性经济仍处于起步阶段。上海的跨国地区总部发展较快，而国内企业的总部性经济仍处于起步阶段。Part-1表7.上海跨国企业总部机构情况5/11/2009Page 26创意产业：创意产业：源于个人创37、造力与技能及才华、通过知识产权的生成和取用、具有创造财富并增加就业潜力的产业。上海发展创意产业更重要的是为二、三产服务，紧紧围绕了产业升级和结构调整，将创意产业融入城市文化与城市建设之中。创意产业：创意产业：源于个人创造力与技能及才华、通过知识产权的生成和取用、具有创造财富并增加就业潜力的产业。上海发展创意产业更重要的是为二、三产服务，紧紧围绕了产业升级和结构调整，将创意产业融入城市文化与城市建设之中。主要指与工业生产和计算机软件领域相关的研发与设计活动，主要指与工业生产和计算机软件领域相关的研发与设计活动，是上海创意产业发展的核心部分。是上海创意产业发展的核心部分。包括工业设计、工艺美术品设38、计、软件设计、服装设计、产品设计、包装设计、电脑动画设计、广告设计、研究与试验发展等 10 个中类行业，21 个小类行业。包括工业设计、工艺美术品设计、软件设计、服装设计、产品设计、包装设计、电脑动画设计、广告设计、研究与试验发展等 10 个中类行业，21 个小类行业。主要指与建筑、环境等有关的设计活动。包括工程勘察设计、建筑装饰、室内设计、城市绿化设计等 3 个中类行业，5 个小类行业。主要指在文化艺术领域中的创作和传播活动。包括文艺创作表演、广播、电视、电影制作、音像制作等9个中类行业，9个小类行业。主要指为企业和个人提供各类商务、投资、教育、生活消费及其他咨询和策划服务的活动。包括市场调39、研、证券咨询、会展服务、市场调查等9 个中类行业，12个小类行业。建筑设计创意建筑设计创意研发设计创意文化传媒创意研发设计创意文化传媒创意咨询策划创意咨询策划创意时尚消费创意时尚消费创意主要指在人们日常消费、生活娱乐中体现创造性及其价值的行业，包括休闲体育，休闲娱乐、美发及美容设计、婚庆策划、摄影创作、娱乐游戏、旅行等8 个中类行业，8个小类行业。1、上海创意产业发展的五大重点行业1、上海创意产业发展的五大重点行业贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览创意产业创意产业产业转型产业转型总部经济总部经济现代服务业集聚区现代服务业集聚区简要小结简要小结?服装设计、建筑设计、广告设计、文化创意等40、构成创意产业的主体。服装设计、建筑设计、广告设计、文化创意等构成创意产业的主体。Part-15/11/2009Page 27聚集区聚集区聚集区聚集区功能功能功能功能张江高科技创意文化和信息服务业集聚区张江高科技创意文化和信息服务业集聚区张江高科技创意文化和信息服务业集聚区张江高科技创意文化和信息服务业集聚区漕河泾现代服务业集聚区漕河泾现代服务业集聚区漕河泾现代服务业集聚区漕河泾现代服务业集聚区虹桥涉外商务区虹桥涉外商务区虹桥涉外商务区虹桥涉外商务区长风生态商务区长风生态商务区长风生态商务区长风生态商务区不夜城现代交通商务区不夜城现代交通商务区不夜城现代交通商务区不夜城现代交通商务区该集聚区以张41、江高科技园区为主体，以建设国际一流、以软件产业和创意产业为主导、以软件园和银行卡产业园为依托的创意文化和信息服务业为目标的集聚区。该服务区以大连路“海上海”项目为主体，主要以科技商务、科技办公为产业主体，以中介服务为特色，集聚多家国内外科技公司总部、研发和采购中心，形成创意产业服务链。面积1.77平方公里。其目标为建设成为上海涉外经济商务服务平台和长三角的商务服务平台。通过重点建设比较完善的综合配套体系，使商务区成为能吸引有影响力和竞争力企业的总部，以及投资管理、营销结算中心和研发中心等入驻的总部经济集聚地。1、中心城区现代服务业（商务）集聚区1、中心城区现代服务业（商务）集聚区区域面积近2平42、方公里。贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览现代服务业聚集区现代服务业聚集区产业转型产业转型总部经济总部经济创意产业创意产业简要小结简要小结Part-15/11/2009Page 28聚集区聚集区聚集区聚集区功能功能功能功能北外滩航运服务集聚区北外滩航运服务集聚区北外滩航运服务集聚区北外滩航运服务集聚区大连路创意产业服务区大连路创意产业服务区大连路创意产业服务区大连路创意产业服务区江湾五角场科教商务区江湾五角场科教商务区江湾五角场科教商务区江湾五角场科教商务区太平桥国际商务集聚区太平桥国际商务集聚区太平桥国际商务集聚区太平桥国际商务集聚区南京西路专业服务商务区南京西路专业服务商务区南京43、西路专业服务商务区南京西路专业服务商务区占地面积3.66平方公里，北外滩集聚2000余家港务、航务、货运、代理、报关、物流等航运服务企业，集中全市80以上的航运服务类企业或办事机构。总占地面积23万平方米，总建筑面积80万平方米。定位为总部经济、研发设计、创新孵化、综合服务“四个平台”的功能目标。规划“十一五”期间建造科教商务区商务楼或商务用途面积80.51万平方米，吸引科技创新、科技中介、科教文化交流、金融服务、商务办公、商业购物、休闲娱乐类企业入驻。自1999年开发以来，已建成上海新天地、太平桥人工湖绿地、企业天地办公楼和翠湖天地高级住宅小区等，商业、商务建筑面积有13.2万平方米，成为世44、界500强企业和跨国公司集聚地。2、中心城区现代服务业（商务）集聚区2、中心城区现代服务业（商务）集聚区2007年，该商务区围绕创意产业和现代服务业的产业布局导向，创意产业园区集聚效应逐步形成。引进以广告设计、服装设计、产品设计、文化传媒等创意产业为主的知名企业。现代服务业聚集区现代服务业聚集区产业转型产业转型总部经济总部经济创意产业创意产业简要小结简要小结贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览?中心城区的现代服务业集聚区初具规模，成为上海城市产业升级的主要载体。中心城区的现代服务业集聚区初具规模，成为上海城市产业升级的主要载体。Part-15/11/2009Page 29聚集区聚集区聚45、集区聚集区3、郊区现代服务业（商务）集聚区3、郊区现代服务业（商务）集聚区功能功能功能功能上海宝山钢铁物流商务区上海宝山钢铁物流商务区上海宝山钢铁物流商务区上海宝山钢铁物流商务区七宝外环绿地生态商务区七宝外环绿地生态商务区七宝外环绿地生态商务区七宝外环绿地生态商务区青浦赵巷市郊商业商务集聚区青浦赵巷市郊商业商务集聚区青浦赵巷市郊商业商务集聚区青浦赵巷市郊商业商务集聚区上海市南桥中小企业总部商务区上海市南桥中小企业总部商务区上海市南桥中小企业总部商务区上海市南桥中小企业总部商务区该商务区作为上海钢铁物流总部基地，将建设钢铁产业的信息中心、交易中心物流分拨中心和金融服务中心。是上海“十一五”发展规46、划四大产业服务基地之一，占地面积11.5公顷，规划总建筑面积32万平方米。规划总面积163.33公顷，定位为面向国际的现代化生态商务区。规划面积4.36平方公里，核心开发区面积1.5平方公里。建设集购物旅游、商务发展、休闲娱乐为一体的超级商贸中心。规划面积1.47平方公里。该商务区将重点面向长三角快速发展的民营经济圈，吸引长三角地区以及国内外企业行政管理中心、经营营销中心、资本运行中心、设计展示中心、产品研发中心等机构入驻。贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览现代服务业聚集区现代服务业聚集区产业转型产业转型总部经济总部经济创意产业创意产业简要小结简要小结?郊区的现代服务业集聚区处于起步47、阶段，数量有限，但发展空间及增长潜力巨大。郊区的现代服务业集聚区处于起步阶段，数量有限，但发展空间及增长潜力巨大。Part-15/11/2009Page 30简要小结简要小结产业转型产业转型总部经济总部经济创意产业创意产业现代服务业集聚区现代服务业集聚区贰、上海现代服务业概览贰、上海现代服务业概览?工业经济由传统制造业向制造业、服务业相结合的产业形态转变；工业经济由传统制造业向制造业、服务业相结合的产业形态转变；?中心区的工业经济向都市产业转变。中心区的工业经济向都市产业转变。?总部经济成为上海城市转型的重要产业支撑；总部经济成为上海城市转型的重要产业支撑；?上海的跨国地区总部发展较快，而国内48、企业的总部性经济仍处于起步阶段。上海的跨国地区总部发展较快，而国内企业的总部性经济仍处于起步阶段。产业转型产业转型产业转型产业转型总部经济总部经济总部经济总部经济创意产业创意产业创意产业创意产业现代服务业现代服务业现代服务业现代服务业集聚区集聚区集聚区集聚区?服装设计、建筑设计、广告设计、文化创意等构成创意产业的主体；推动上海现代服务业快速发展。服装设计、建筑设计、广告设计、文化创意等构成创意产业的主体；推动上海现代服务业快速发展。?中心城区的现代服务业集聚区初具规模，成为上海城市产业升级的主要载体；中心城区的现代服务业集聚区初具规模，成为上海城市产业升级的主要载体；?郊区现代服务业集聚区处于49、起步阶段，数量有限，但发展空间、潜力巨大。郊区现代服务业集聚区处于起步阶段，数量有限，但发展空间、潜力巨大。Part-15/11/2009Page 31Part-2叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描市场篇市场篇肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读5/11/2009Page 32?从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有3-4 个工业园区。?从规模上来看，以临港产业区最大，达200平方公里；其他基本集中在20平方公里左右；以紫竹科技园和漕河泾新兴技术开发区较小，主要为高科技研发产业，对空间的要求相对近较小。叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描工50、业园概况工业园概况工业地产工业地产产业园综述产业园综述重点板块市场重点板块市场简要小结简要小结1、上海市工业园分布1、上海市工业园分布Part-2图6.上海六大产业基地图5.上海工业园区分布5/11/2009Page 33微电子、光电子、数字技术、软件技术、新材料和研发培训13平方公里紫竹科技园精细化工、造纸、生物医药、建筑材料16.8平方公里星火开发区食品制造业和船舶修造业10平方公里崇明工业园区化学制品业及精细化工、电气机械和器材制造业、建筑材料制造业58平方公里金山工业区汽车零部件、新型建筑材料、纺织工业26.88平方公里康桥工业区金属材料、有机材料及复合材料等钢铁延伸加工业23平方公里51、宝山工业区通讯设备制造、机械装备、输配电设备、生物医药及中草药20.8平方公里上海市综合开发区电气机械及器材制造业、电子及通讯设备制造业、新型材料及加工业17.88平方公里莘庄工业区电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工20.56平方公里松江工业区电子信息、新型材料、生物医药、食品及保健品、精细化工20.56平方公里松江工业区生物医药、现代纺织及新材料、精密机械、电子信息、出口加工16.16平方公里青浦工业区汽车零部件以及光电子信息、环保设备24.8平方公里嘉定工业区汽车、重大和中型设备制造业及出口加工200平方公里临港产业区石油化工、精细化工、化工新材料29.4平方公里上海化学52、工业区轨道交通等机电设备、生物基因制药和食品加工制造业3.5平方公里闵行经济技术开发区重点发展微电子、光电子、计算机及软件、新材料、生物医药等14.3平方公里漕河泾新兴技术开发区电子信息、汽车及零部件、现代家电业、新材料、食品、医药产业20平方公里金桥出口加工区微电子、软件开发、生物医药产业、银行卡产业等25平方公里张江高科技园区主导产业主导产业规模规模园区园区工业园概况工业园概况工业地产工业地产产业园综述产业园综述重点板块市场重点板块市场简要小结简要小结叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描?从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都形成了一定53、的产业聚集效应；而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。Part-2表8.上海工业园区概况5/11/2009Page 34表9.上海工业地产租金指数(1998年-2009年3季度)表9.上海工业地产租金指数(1998年-2009年3季度)?20012001年全国各地相继出现了以发展开发区为特征的圈地用地，土地成本变相降低，因而出现租金最低点。?20072007年，工业用地交易开始实行“招牌挂”制度，使得工业地产租金明显上扬。?20092009年，工业地产租金略微下滑，三季度开始出现小幅上扬，工业物业54、出现回暖迹象。叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描工业地产工业地产工业园概况工业园概况产业园综述产业园综述重点板块市场重点板块市场简要小结简要小结Part-25/11/2009Page 35?09年三季度工业物业售价同比仍小幅滑落，但环比微涨；?成交方面浦东新区依旧占据榜首，成交均价为5219元/。表10.上海工业物业售价(07年1季度-表10.上海工业物业售价(07年1季度-09年3季度)09年3季度)叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描工业地产工业地产工业园概况工业园概况产业园综述产业园综述重点板块市场重点板块市场简要小结简要小结Part-2表11.上海郊区工业物业售价(表55、11.上海郊区工业物业售价(09年3季度)09年3季度)5/11/2009Page 36表表12.全市主要产业园累计成交情况全市主要产业园累计成交情况叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描产业园综述产业园综述工业园概况工业园概况工业地产工业地产重点板块市场重点板块市场简要小结简要小结松江徐汇北区大浦东区域29.0329.0359594,9214,8299,812167台鼎中小企业园886.48886.4851251217,31439,74622,95644张江创业源1,2261,2261,2161,2163033032,9302,9302402408858855405402142142,56、2282,228764764平均单套面积14,96316,11494,81687,31993,248215,48272,53569,36645,67942,202成交金额33,10236,47858,16246,877148,551153,133101,502209,72528,96750,448成交面积2730192166181731889781366成交套数名企公馆松江企业总部园上海现代科技服务业聚集区科技绿洲西郊商务园(慧创国际)东方环球企业家园中邦商务园浦庆国际机电数码园张江创新园张江集电港项目名称385.88385.887,1461,245.371,245.3714,072489.057、6489.0616,302537.11537.114,417150.65150.656,2775,457.715,457.7118,62770.7770.773,3073,519.353,519.3515,796639.09639.098,365平均单套总价成交单价554.15554.154,520Part-2备注:数据截止日期,2009年10月31日?大浦东是成交的绝对主力区域,而徐汇、闸北、张江等区域的成交价格较高。5/11/2009Page 37西区范围：松江、青浦、闵行区位交通：浙江、大虹桥产业环境：制造业企业类型：民营企业核心优势：生态、人文西区范围：松江、青浦、闵行区位交通：浙江、58、大虹桥产业环境：制造业企业类型：民营企业核心优势：生态、人文北区范围：宝山、嘉定区位交通：江苏、沪宁产业环境：宝钢、上汽企业类型：国企、乡镇核心优势：产业、交通北区范围：宝山、嘉定区位交通：江苏、沪宁产业环境：宝钢、上汽企业类型：国企、乡镇核心优势：产业、交通南区范围：奉贤、金山区位交通：浙江、杭州湾大桥产业环境：石化企业类型：国企、民企核心优势：产业、价格南区范围：奉贤、金山区位交通：浙江、杭州湾大桥产业环境：石化企业类型：国企、民企核心优势：产业、价格东区范围：浦东、南汇（原）区位交通：空港、海港产业环境：信息、高科技企业类型：跨国企业核心优势：科技、政策东区范围：浦东、南汇（原）区位交通59、：空港、海港产业环境：信息、高科技企业类型：跨国企业核心优势：科技、政策叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描重点板块市场重点板块市场工业园概况工业园概况工业地产工业地产产业园综述产业园综述简要小结简要小结Part-2图7.上海产业园区域市场划分中心区范围：徐汇、闸北等区位交通：核心区产业环境：都市产业、科技企业类型：各种类型核心优势：区位中心区范围：徐汇、闸北等区位交通：核心区产业环境：都市产业、科技企业类型：各种类型核心优势：区位5/11/2009Page 38上海润和生物科技产业有限公司0.98.0万8.2万润和国际总部园上海浦庆投资有限公司0.9530.0万33.4万浦庆国际机电60、数码园上海康月投资管理有限公司0.5-0.7150.0万93.0万总部湾上海新希望房地产开发有限公司0.83.8万4.2万半岛科技园上海今鼎投资发展有限公司1.159.0万11.0万医谷现代商务园上海金陵房地产开发公司上海张江高科技园区开发股份有限公司上海张江集成电路产业区开发有限公司上海中邦置业（集团）有限公司开发商1.916.5万5.0万张江创新园0.67.2万12.0万中邦MOHO1.618.0万16.0万金桥Office Park 0.5921.0万51.0万张江集电港(二期)容积率总建筑面积占地面积项目名称叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描表13.东区主要项目基本情况重点板61、块市场重点板块市场工业园概况工业园概况工业地产工业地产产业园综述产业园综述简要小结简要小结Part-2?总建筑规模达到250-300万平方米，主要项目的容积率普遍低于1.0。5/11/2009Page 392.8米623-1972独栋双拼小高层租售同时润和国际总部园底层4.5米，标准层3.6米196-2223独栋多层厂房租售同时浦庆国际机电数码园底层4.5米，标准层3.9米1500-30007000-13000独栋双拼小高层只出售总部湾3.2-3.6米1300-2400独栋、小高层只租不售半岛科技园-1000-2000独栋、高层租售同时医谷现代商务园只租不售只出售租赁出售只出售租售方式200062、1189-47521596-3455296-2000面积段4.5米底层4.2米，标准层3.9米底层5-5.4米，标准层3.7-4.5米3.5米层高厂房多层叠加独栋多层小高层双拼小高层厂房独栋、多层产品类型张江创新园中邦MOHO金桥Office Park张江集电港(二期)项目名称叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描表14.东区主要项目产品特征重点板块市场重点板块市场工业园概况工业园概况工业地产工业地产产业园综述产业园综述简要小结简要小结Part-2?集中的面积段在1000-3000平方米/套，底层高集中在4.0-5.0米,标准层集中在3.5-4.0米。5/11/2009Page 40上海63、科技绿洲发展有限公司/合资上海市北工业园区（集团）公司上海多媒体谷投资有限公司上海轻工五金上海永源置业开发商0.7235万1890亩上海市北工业园区1.821万135亩东方环球企业中心1.2-1.470万890亩科技绿洲2.1480万560亩多媒体谷容积率总建筑面积占地面积项目名称整栋租售有租有售只出租只出售租售方式3500-200001160-21441217-16001300-20000面积段底层4.5米，标准层3.5米3.5-4.5米4米底层4.8-5米，标准层3.5-4米层高独栋多层厂房独栋多层小高层独栋高层独栋多层高层产品类型上海市北工业园区东方环球企业中心科技绿洲多媒体谷项目名称表64、15.中心区主要项目基本情况表16.中心区主要项目产品特征叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描重点板块市场重点板块市场工业园概况工业园概况工业地产工业地产产业园综述产业园综述简要小结简要小结Part-2?总规模超过200万平方米，小面积集中在1000-2000平方米,大面积段到2万平方米;?底层4.5-5.0米，标准层3.5-4.0米。5/11/2009Page 41上海望源企业发展有限公司0.9840万600亩印象钢谷上海亚盛置业发展有限公司上海东方文信科技有限公司嘉宝集团上海盛创科技园慧创现代服务园发展有限公司开发商1.250万600亩东方慧谷0.93420万6746亩慧创国际1.65、432万347亩钢领1.9716万150亩盛创企业家园容积率总建筑面积占地面积项目名称3.2米286双拼、小高层只出售印象钢谷只出售未开盘租售并举只出售租售方式900-3200-200-1000280-3300面积段3.4-3.6米-3.5-4.9米底层4.8米，标准层3.8米层高独栋、小高层庭院式双拼、高层双拼联排小高层产品类型东方慧谷慧创国际钢领盛创企业家园项目名称叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描重点板块市场重点板块市场工业园概况工业园概况工业地产工业地产产业园综述产业园综述简要小结简要小结表17.北区主要项目基本情况表18.北区主要项目基本情况Part-2?总规模约550万平66、方米(其中慧创国际规划420万平方米),容积率集中在1.0-1.4之间?单套面积集中在900-3300平方米,底层4.8-4.9米，标准层3.5-3.8米。5/11/2009Page 42上海财富兴园置业发展有限公司上海漕河泾开发区上海万居德实业有限公司上海星月建设发展有限公司开发商1.58100万837亩漕河泾松江高科技园1.360万1800亩大业领地1.5128万278亩财富兴园1.4528万272亩名企公馆容积率总建筑面积占地面积项目名称只出售租售并举只出售只出售租售方式650-28001100-1500934-26001300-4000面积段底层4.5米，标准层3.8-4.2米底层4.67、5-5.5米，标准层3.3-3.6米底层4.5米，标准层3.3-3.6米底层3.9米，标准层3.3米层高双拼、独栋独栋、厂房独栋双拼三联独栋、双拼产品类型漕河泾松江高科技园大业领地财富兴园名企公馆项目名称表19.西区主要项目基本情况表20.西区主要项目产品特征叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描重点板块市场重点板块市场工业园概况工业园概况工业地产工业地产产业园综述产业园综述简要小结简要小结Part-2?总规模约200万平方米(漕河泾松江高科技园规划100万平方米),容积率集中在1.3-1.6之间?单套面积集中在900-2800平方米,底层3.9-5.5米，标准层3.3-4.2米。5/168、1/2009Page 43叁、上海市工业地产扫描叁、上海市工业地产扫描简要小结简要小结工业园概况工业园概况工业地产工业地产产业园综述产业园综述重点板块市场重点板块市场?浦东和闵行是工业区分布最多区域，各园区基本集中在浦东和闵行是工业区分布最多区域，各园区基本集中在20平方公里左右平方公里左右?漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都形成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都形成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色?自自2001年以来，工业地产租金持续69、增长年以来，工业地产租金持续增长?自自2007年年1季度以来，工业物业售价持续增长季度以来，工业物业售价持续增长,目前呈现为稳定增长态势。目前呈现为稳定增长态势。工业园分布工业园分布工业园分布工业园分布工业地产工业地产工业地产工业地产产业园市场产业园市场产业园市场产业园市场板块格局板块格局板块格局板块格局?大浦东是成交的绝对主力区域，徐汇、闸北成交量也较大；大浦东是成交的绝对主力区域，徐汇、闸北成交量也较大；?徐汇、闸北、张江等区域的成交价格较高。徐汇、闸北、张江等区域的成交价格较高。?目前是浦东及中心城区发展相对成熟；目前是浦东及中心城区发展相对成熟；?从未来供应来看，北区发展迅速，而西区有70、后来居上的态势。从未来供应来看，北区发展迅速，而西区有后来居上的态势。Part-25/11/2009Page 44?项目位置：永和路200号?开发商:上海轻工五金发展有限公司上海永源置业发展有限公司?交通：距人民广场约6公里，距地铁一号线汶水路站步行约15分钟。?土地性质及使用年限：工业/50年?产品类型：独幢、多层、高层?客户类型：国内外大中型企业?销售均价：24000元/平米；?租赁均价：3元/天；?物业管理费：20元/平米/月；?产品面积段：330-20000平方米?规划总建筑面积约21万平方米，其中地上面积约16万平方米。肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读东方环球企业中心东方71、环球企业中心医谷商务园医谷商务园简要小结简要小结慧创国际慧创国际中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷1、项目概况1、项目概况一期共建3栋高层研发大厦，3栋多层研发中心，55栋独立式企业总部3栋高层研发大厦，3栋多层研发中心，55栋独立式企业总部(高层、多层产权面积可以分割)一个超星级企业俱乐部，另建有巨型地下车库1500余个车位。建筑外立面汇集罗马式、哥特式、巴洛克式、文艺复兴式等多种欧洲建筑风格。Part-25/11/2009Page 45东方环球企业中心东方环球企业中心医谷商务园医谷商务园简要小结简要小结慧创国际慧创国际中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷面积：约1300-1600；层数：4F 层72、高：地下一层 2.7米 地上一层5米，二层、三层为4米，四层为8米。电梯：1部面积：约6000；层数：5F 层高：一层4.8米，二层至四层为3.5米。五层是8米电梯：4部面积：约20000/栋；层数：15F 层高：1层4.8米，2层4.1米，3层3.8米，4-14层3.6米，15层5.9米；电梯：6部独栋企业总部的业主享有对该楼的独立冠名权独栋企业总部的业主享有对该楼的独立冠名权肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读2、产品特色2、产品特色Part-25/11/2009Page 46东方环球企业中心东方环球企业中心医谷商务园医谷商务园简要小结简要小结慧创国际慧创国际中邦中邦MOHO东方慧73、谷东方慧谷181716151413121110987654321编号公司名称协通集团江苏宜禾中国石油天然气股份有限公司克拉玛依石化分公司上海联络处德姿服饰共荣石业云南大理办事处方苑置业上海华汇建筑工程有限公司大众交通、大众科技威鹿集团烟斗骑士鹿岛建筑装饰苏中建设日本村田投资中粮储备NOBO大嘴传媒大昌铜业3、入驻企业3、入驻企业肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读4、优惠政策4、优惠政策?除享受国家、市政府规定的优惠政策外，还享受闸北区政府对园区的财政扶持、技改贴息、企业服务等方面的优惠政策;?对在发展区域经济中贡献大、税收入高的各类企业，均可享受“一事一议”的财政扶持和优惠;?对直接74、介绍和引进中、外企业的人士或单位（企业），园区将根据项目的性质和规模予以一定的奖励。Part-2表21.入驻东方环球企业中心企业名单5/11/2009Page 47?地理位置:中环内唯一总部基地，区位优势明显；?规模优势：集办公、会务、展览、研发、休闲、餐饮、购物等多功能为一体；?交通优势：轨道交通1号线汶水路站距离基地150米，公交线路多达20几条，可直接通往上海各区；?产品设计：房型以框架结构为主，房型方正，可灵活分隔空间。顶层挑空、拥有地下停车以及独立电梯。5、亮点5、亮点?园林景观：项目园林景观设计较差，没有较吸引人的集中绿化，整体感觉差；?入住企业：园区内入住企业业态过宽，缺乏主题性75、。6、不足6、不足肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读东方环球企业中心东方环球企业中心医谷商务园医谷商务园简要小结简要小结慧创国际慧创国际中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷Part-25/11/2009Page 48慧创国际慧创国际医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷?项目位置：金沙江西路1555弄?开发商：上海慧创现代服务园发展有限公司（新桥镇镇政府下属企业）?土地性质及使用年限：办公，50年?产品类型：小高层?客户类型：国内江浙一带中小型私营企业?销售均价：地上(办公)13000元/平米，地下(仓库)6500元/平米；?76、租赁均价：1.5元/.天?物业管理费：6.8元/平米.月?产品面积段：280-3300平方米1、项目概况1、项目概况肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-2图8.慧创国际区域规划5/11/2009Page 49慧创国际慧创国际医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷?C区总部办公楼位于A、B区东南侧，标准层高3.6米，底层为4.8米层高的展示厅，共24个独立单元，单元建筑面积1900-3300平米，可分割出售，单元面积240-350平米单元建筑面积1900-3300平米，可分割出售，单元面积240-350平米。每户按面77、积大小搭配相应地下仓库出售，均为地下停车位。整栋购买赠送屋顶花园。3、在售产品C1区3、在售产品C1区肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-26栋小高，2栋多层，共24个独立单元，单元面积1900-3300M2，标准层建筑面积约280M272000 M2总部办公楼C区（一期）13栋6至10层的办公楼，共30个独立单元，单元面积16003300M275600 M2总部办公楼B区政策咨询、行政中心，慧创国际销售中心，餐饮休闲中心32000 M2公共服务中心A区其他其他建筑面积建筑面积功能定位功能定位区域区域2、总体规划2、总体规划表22.慧创国际分区规划图9.慧创国际C1区规划5/78、11/2009Page 50慧创国际慧创国际医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷?平层面积：240M2-350M2?整栋面积：1900M2-3300M24、产品细节户型4、产品细节户型肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-25/11/2009Page 51慧创国际慧创国际医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷餐饮中心餐饮中心行政中心行政中心?A区32000平米，建有：行政中心、慧创国际招商中心和餐饮休闲中心；2007年6月正式投入使用税务所税务所物业管理79、物业管理5、产品细节配套5、产品细节配套肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-25/11/2009Page 52慧创国际慧创国际医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷240-350 分层销售1900-3300 分单元整栋销售售完30套（13栋）平层面积：240350整栋面积：19003300慧创国际B区慧创国际B区分层销售仅剩一套24套（8栋）标准层面积：280整栋面积：19003300慧创国际C1区慧创国际C1区分层销售售完2栋309.96平米11065.06平米慧创国际A区慧创国际A区产品产品销售方式销售方式去化80、去化总套数总套数项目名称项目名称?销售均价：地上(办公)13000元/平米，地下(库)6500元/平米?租赁均价：1.5元/.天?物业管理费：6.8元/平米.月?车位租金：300元/月?产品面积段：280-3300平方米6、销售情况6、销售情况肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-2表23.慧创国际各区域销售情况5/11/2009Page 53慧创国际慧创国际医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷42%48%42%48%12%40%营业税6%12%3%10%70%增值税16.40%22.40%16.40%22.40%81、5.6%10%60%个人所得税13.20%10.20%13.20%10.20%4.8%10%60%所得税税种经济城镇区市中央财政分配率年交营业税500万元以上，奖励营业税额的45%年交营业税100-200万元部分，奖励营业税额的30%年交营业税10-100万元部分，奖励营业税额的20%年交营业税5-10万元部分，奖励营业税额的10%年交营业税5万元以下，奖励营业税额的5%营业税年交增值税500万元以上，奖励增值税额的7%年交增值税200-500万元部分，奖励增值税额的6%年交增值税30-200万元部分，奖励增值税额的5%年交增值税20-30万元部分，奖励增值税额的4%年交增值税10-20万元部82、分，奖励增值税额的3%年交增值税5-10万元部分，奖励增值税额的2%年交增值税5万元以下，奖励增值税额的1.5%增值税2、贸易型、服务型企业年缴所得税5万元以下部分，奖励上缴所得税8.4%；5-50万部分奖12%；50-100万部分奖16%；100万以上部分奖18%。1、工业性企业年缴所得税10万元以下部分，奖励上交所得税额的8.4%；10-50万部分奖12%；50-100万部分奖16%；100万以上部分奖18%。所得税奖励方法税种与政府紧密合作招商，优惠条件清晰，同时结合园区入驻单位，提供全程商务服务与政府紧密合作招商，优惠条件清晰，同时结合园区入驻单位，提供全程商务服务?A.一站通关?B.83、设立产品出口快速通道，使企业有效掌控国际商机?C.“企业外交官”的全程解决方案?D.企业融资?E.享受集聚区对外商投资企业之税收减免优惠政策，差别税收政策7、优惠政策7、优惠政策肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-2表24.慧创国际税收构成表25.慧创国际税收优惠具体方法5/11/2009Page 54慧创国际慧创国际医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷批发零售业鹏城王酒业商务服务业（投资）华驰投资金融业、房地产业远洲集团零售业蓝霸汽配超市连锁有限公司商务服务业（投资）泛亚国际塑料制品业上海佶祥塑料工业有限公司批84、发零售业珠海市青云酒业有限公司商务服务业（咨询）上海同土智方城市顾问有限公司房地产业（咨询）上海惠裕房地产咨询有限公司教育香港东方智慧开发研究院工艺品制造业上海仟乔相册制作有限公司商务服务业（咨询）戴德梁行（香港）有限公司商务服务业（投资）上海浦之威投资(集团)有限公司商务服务业（咨询）上海周义投资咨询有限公司食品制造业太太乐非金属矿物制品业上海维娜斯洁具有限公司商务服务业（咨询）上海致舍建筑设计有限公司化学制品制造业香港常茂生化所属行业所属行业企业名称企业名称入驻客户主要以商务服务、贸易类为主入驻客户主要以商务服务、贸易类为主8、主要客户8、主要客户肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解85、读Part-2表26.入驻慧创国际企业名单5/11/2009Page 55慧创国际慧创国际医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷?政府背景：当地镇政府下属企业，拥有诸多操作空间，在“831”大限前及时变性，现为商品房销售；?规模优势：占地4.5平方公里，其中建设了大量配套产品，对企业吸引力强；?商务服务：A区公共服务中心投入运行以来，除了为入驻企业提供政策咨询、一站通关、企业融资和税收服务外，还提供餐饮和休闲运动等服务；?产品设计：产品可纵向、横向拼合，弹性空间大，为销售预留了较大空间。9、亮点9、亮点10、不足10、不足?园林景观86、：项目园林景观设计较差，没有较吸引人的集中绿化，整体感觉差；?配套产品：园区虽然设有较多的配套产品，但现建成部分全部综合在A区商务楼中，缺乏档次感。?全部为地下停车位，企业全部入住后会产生停车困难现象。肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-25/11/2009Page 56东方慧谷东方慧谷医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO慧创国际慧创国际?项目 位置：宝安公路2999号?交通配套：轨道：11号线公路：A5、A9、A11、A12、A13(规划)、A17(在建)、A20、A30?项目定位：首个以现代文化产业、信息产业、创意产业融合发87、展为特色的大型高新技术产业企业集聚区。?规划理念：以文化统领全局，以产业弘扬文化肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-21、项目概况1、项目概况图10.东方慧谷区位交通5/11/2009Page 57东方慧谷东方慧谷医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO慧创国际慧创国际?园区占地近600亩，500，000平方米新江南风格花园式产业社区，40000平方米景观水系，75000平方米绿化面积，以及全面优越的功能配套。?园区分三期规划建设，将配套有产业生产基地、学区培训基地和研发拓展基地，成为新型产业集聚区。肆、产业园典型项目解读肆、产业园88、典型项目解读Part-22、项目规划2、项目规划5/11/2009Page 58东方慧谷东方慧谷医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO慧创国际慧创国际园区景观空间呈“树状”分布园区景观空间呈“树状”分布?主干：园区入口广场及主景观带主干：园区入口广场及主景观带；由园区主入口起始纵贯园区，在南侧配套服务区内以放大水面的形成收头，是园区的景观主轴。?分枝：现状水系、集中广场、围合庭院分枝：现状水系、集中广场、围合庭院；两条现状水体滨水空间与“主干”相接，形成连通的步行线路和景观联系。?辅支：沪嘉高速公路隔离绿带辅支：沪嘉高速公路隔离绿带；50M宽的隔离89、绿带既是空间视觉上与园区隔离，又是环境保护意义上的必要的保护措施。肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-23、园林设计3、园林设计5/11/2009Page 59东方慧谷东方慧谷医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结中邦中邦MOHO慧创国际慧创国际?除享有国家、上海市有关文化信息化及创意产业有关优惠政策外，嘉定区将对于园区内不同的企业给予相应的税收优惠及政策扶持；?税收属地的内外资企业，在经营过程中所交的区级三税（即营业税、增值税25、企业所得税的地方部分营业税、增值税25、企业所得税的地方部分），园区都会按照有关政策，对企业给 予财政扶持。?由嘉90、定区马陆镇人民政府、上海东方网股份有限公司、上海宏发集团三方联手打造的首个大型高新技术产业企业集聚区。?由上海东方文信科技有限公司负责项目运行。5、优惠政策5、优惠政策4、开发商4、开发商肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-25/11/2009Page 60中邦中邦MOHO 医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结东方慧谷东方慧谷慧创国际慧创国际?项目地址：浦东新区王桥10001024号?项目四至：东：浦东运河南：王桥路西：运河路北：俞浦桃河?交通配套：轨道2号线东延伸段、A30国道、川虹线，东川线（王桥路站）?占地面积：12万平米?总建筑面积：791、.2万平米?容积率：0.6?绿化率：36?开发商：上海中邦置业（集团）有限公司?景观设计单位：米丘景观设计事务所肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-21、项目概况1、项目概况图11.中邦MOHO区位交通图12.中邦MOHO鸟瞰图5/11/2009Page 61中邦中邦MOHO 医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结东方慧谷东方慧谷慧创国际慧创国际中邦置业办公楼中邦置业办公楼多层办公楼多层办公楼独栋商务别墅健身中心独栋商务别墅健身中心Tao 美术馆餐厅美术馆餐厅?办公楼采用独栋别墅建造风格，部还可分割成四间小型办公室。?建筑形态：31栋独立别墅，592、幢7层大楼?单层建筑面积：338625平米，地上共3层（局部2层）肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-22、规划布局2、规划布局图13.中邦MOHO总体平面规划5/11/2009Page 62中邦中邦MOHO 医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结东方慧谷东方慧谷慧创国际慧创国际肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-23、园区实景3、园区实景5/11/2009Page 63中邦中邦MOHO 医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结东方慧谷东方慧谷慧创国际慧创国际?地下车位239个，每户配置8-10个，可93、通过楼梯直接入户或登上活动平台。?结合采光洞口设置绿化种植空间，起到改善地库空气与美化环境的作用。?绿化种植因地制宜，与功能密切结合。?植株讲究高、中、低层次搭配；形成立体绿化氛围。?园区小品、步行小道采用花砖拼砌，亲切、自然。4、产品细节车位4、产品细节车位5、产品细节绿化5、产品细节绿化肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-25/11/2009Page 64中邦中邦MOHO 医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结东方慧谷东方慧谷慧创国际慧创国际?C型：342625M2?B型：381500M2?F型：338619M26、产品户型6、产品户型肆、产94、业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-25/11/2009Page 65中邦中邦MOHO 医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结东方慧谷东方慧谷慧创国际慧创国际?硬件配套：6500平米的酒店式商务会所,配置了网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅等场所网络视频会议厅、多媒体影视厅、商务套房、室内游泳池、健身中心、中西式餐厅等场所。通过完善的商务、休闲设施和专业的商务服务套餐体验“现代建筑、现代生活、现代办公”于一体的全新商务模式。?软件配套：享有减征企业所得税、进口免税、增值税免税、进料保税、不实行配额、许可证管理、区内95、物流、入区退税、外汇管理、注册资本金及进出口经营权等各项开发区企业所拥有的优惠政策肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-27、园区配套7、园区配套5/11/2009Page 66中邦中邦MOHO 医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结东方慧谷东方慧谷慧创国际慧创国际?陶家宅的景观设计，实现了古典建筑意境与现代建筑环境之间的和谐过渡。玻璃材质的半通透主入口，抽象了园林要素廊，同时也完成了新与旧之间似有若无的联系。?室内的重新设计，使陶家宅最终完成了从私人住宅到公共建筑的功能转换。古宅室内被划分为四个功能区：展示厅、接待中心、茶室会客及设备服务区。?目96、前陶家宅主要作为中邦酒店式商务会所的大堂吧,是接待来宾的重要场所，主要功能包括展示区、前台接待、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧及部分配套客房展示区、前台接待、钢琴吧、红酒吧、雪茄吧及部分配套客房。肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-28、人文景观8、人文景观5/11/2009Page 67中邦中邦MOHO 医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结东方慧谷东方慧谷慧创国际慧创国际?分栋、分层销售均可，部分还可分割成四间小型办公室。?销售价格：2008-5-6 12000元/平方米；2007-10-09 8500元/平方米；2007-09-20 8000元/平97、方米；2006-10-25 7600元/平方米；2006-07-31 6500元/平方米；2006-04-10 9000元/平方米；?物业管理费：4元/平方米月?开盘时间：2006-03-25?入住时间：2009-09-01?去化率：95%左右，自留两个6楼的多层办公楼不售前期定价出现问题，进行调整后逐步拉高，最终突破万元每平方米前期定价出现问题，进行调整后逐步拉高，最终突破万元每平方米9、销售情况9、销售情况肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-2销售方式租售价格去化情况销售方式租售价格去化情况5/11/2009Page 68中邦中邦MOHO 医谷商务园医谷商务园东方环球企业98、中心东方环球企业中心简要小结简要小结东方慧谷东方慧谷慧创国际慧创国际客户来自本地与江浙，以纺织、信息服务、软件业为主，每种行业中均有购买单层的也有购买整栋的。客户来自本地与江浙，以纺织、信息服务、软件业为主，每种行业中均有购买单层的也有购买整栋的。2047信息传输、计算机服务和软件业鼎立科技591信息传输、计算机服务和软件业上海创景计算机系统有限公司429专用设备械制造业（医疗）若骊生物科技582电气机械制造业（电工）迪安电工1807电气器材制造业（光伏）联孚新能源582通用设备制造业上海拓普控制工程有限公司2017信息传输、计算机服务和软件业盛大科技430纺织业上海尤诺蒂实业发展有限公司2099、14纺织业上海鹏芳祺时尚服饰辅料有限公司2017纺织业ABS2017建筑业上海世盛工程建设有限公司1891房地产业上海伟业房地产开发有限公司519建筑业美鑫建筑工程1891房地产业上海浦东规划设计院1023建筑业福垄消防工程有限公司物业需求面积物业需求面积所属行业所属行业企业名称企业名称10、主要客户10、主要客户肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-2表27.入驻中邦MOHO企业名单5/11/2009Page 69中邦中邦MOHO 医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心简要小结简要小结东方慧谷东方慧谷慧创国际慧创国际?产业定位：产业定位不清晰，没有明显的准入门槛100、，导致进驻的企业档次高低不一，部分入驻单位影响了整体形象；?配套产品：配套产品的档次没有结合入驻企业的档次，特色配套陶宅，入驻企业对其使用很少。11、亮点11、亮点12、不足12、不足?绿化：项目内园林做得非常漂亮，树种较多，高低错落，形成丰富的立体绿化景观；?小品：园区内注重细节，有较多显现工业总部项目的小品，刚性的小品线条和柔性的绿化相得益彰，完美的融合；?宣传：广泛招商，建有自己的专门网站，并出版了专门的月刊，在文化及宣传上都比较到位肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-25/11/2009Page 70医谷商务园医谷商务园简要小结简要小结东方环球企业中心东方环球企业中心101、 慧创国际慧创国际中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷?园区交通：A3（罗山路延伸段）和A15（机场高速）两条高速、规划中倚靠园区设站的地铁21号线?区位：市中心人民广场20公里；张江高科技园区5公里；世博会场馆10公里；浦东国际机场18公里?项目情况：包括43幢独栋带电梯的研发楼商务别墅、5300平方米综合商务中心、2幢酒店式办公、1座体育公园，服务于企业总部基地、研发中心、营销中心、采购中心等需要。?开发商：上海今鼎投资发展有限公司?功能定位：商务办公、研发、营销、展示商务办公、研发、营销、展示肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-21、项目概况1、项目概况图14.医谷现代商务102、园区位交通5/11/2009Page 71医谷商务园医谷商务园简要小结简要小结东方环球企业中心东方环球企业中心 慧创国际慧创国际中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-22、产业背景2、产业背景?上海国际医学园 以医疗服务业、医疗器械制造业为核心，以打造高端医疗服务平台、建设高科技医疗器械产业基地为目标的新型综合医学商务园。园区规划用地面积13.2平方公里规划用地面积13.2平方公里，是亚洲规模最大，中国唯一的“医谷”。园区将于2009年初步形成具有医、教、研、产一体的国家级医学园雏形；2012年建成初具规模的亚洲一流综合性国际医学园；2020年全103、面完成医学园软硬件建设任务，跻身于世界先进的综合性国际医学园之列。其功能分为六大版块：国际医院区、医学院校区、医疗器械产业区、国际康复区、医学研发区、国际商务区。图15.上海国际医学园鸟瞰图5/11/2009Page 72医谷商务园医谷商务园简要小结简要小结东方环球企业中心东方环球企业中心 慧创国际慧创国际中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷?医谷独栋商务别墅，楼层4-5层，每栋单独配电梯，面积1000-3300不等，目前均价在7580元每平方米。一期26栋加一栋商务中心已基本售罄并交付，二期工程17栋计划6月份开盘，主推1200-1800户型。二期一期肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读104、Part-23、项目规划3、项目规划图16.医谷现代商务园规划图5/11/2009Page 73医谷商务园医谷商务园简要小结简要小结东方环球企业中心东方环球企业中心 慧创国际慧创国际中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷表28.医谷.现代商务园班车时间表肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-24、项目配套4、项目配套综合商务中心建筑面积5300，是区域内唯一的商务配套设施。综合商务中心以多元化，全功能的业态空间，满足园区内上万常驻人员（企业高管、白领、医院专业人员、院校学生）的较高生活和办公配套需求。园区班车综合商务中心园区班车综合商务中心5/11/2009Page 74医谷商务园医105、谷商务园简要小结简要小结东方环球企业中心东方环球企业中心 慧创国际慧创国际中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷?2007年5月20日，上海今鼎投资发展有限公司上海今鼎投资发展有限公司与德赛诊断系统（上海）有限公司德赛诊断系统（上海）有限公司，在今鼎投资举行了【医谷现代商务园】入驻签约仪式。本次完成的C2型10楼销售面积1565平方米。?2009年10月31日，德赛诊断系统（上海）有限公司入驻【医谷 现代商务园】乔迁新址落成典礼隆重举行。肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-2?目前已有西门子、微创、华谊集团、先声制药、汇仁药业、国际肿瘤医院、国际心脏医院、日本德真会、德尔格、华大天106、源、中德友好医院、圣美申、奥古新诺颐养中心、二医大护理学院、医疗器械高等专科学校、约翰斯.霍姆金斯国际和平妇女中心等相继入驻本园区。5、客户情况5、客户情况5/11/2009Page 75简要小结简要小结医谷商务园医谷商务园东方环球企业中心东方环球企业中心 慧创国际慧创国际中邦中邦MOHO东方慧谷东方慧谷肆、产业园典型项目解读肆、产业园典型项目解读Part-2?古典欧式建筑风格，体现客户的尊贵之感；古典欧式建筑风格，体现客户的尊贵之感；?黄金地段价值，企业独立冠名权。黄金地段价值，企业独立冠名权。?商业土地性质，面积分割弹性较大；商业土地性质，面积分割弹性较大；?政府广泛参与，超大面积整体规划107、，税收优惠政策。政府广泛参与，超大面积整体规划，税收优惠政策。东方环球东方环球东方环球东方环球慧创国际慧创国际慧创国际慧创国际东方慧谷东方慧谷东方慧谷东方慧谷中邦中邦中邦中邦MOHOMOHO?江南园林设计，充分表达中式元素，体现其独特性；江南园林设计，充分表达中式元素，体现其独特性；?信息文化产业的主题产业定位。信息文化产业的主题产业定位。?古典与现代的有机融合，人文元素的充分挖掘，高端商务会所等；古典与现代的有机融合，人文元素的充分挖掘，高端商务会所等；?园区水景、生态绿化，及低密度，产品的分割赋予弹性。园区水景、生态绿化，及低密度，产品的分割赋予弹性。医谷商务园医谷商务园医谷商务园医谷商务108、园医谷商务园医谷商务园?强大的医药产业支撑，便利交通体系，公交配套及园区商务中心；强大的医药产业支撑，便利交通体系，公交配套及园区商务中心；?引进大客户（品牌客户），政府与专业地产机构的合作。引进大客户（品牌客户），政府与专业地产机构的合作。5/11/2009Page 76Part-3伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况区域篇区域篇陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析5/11/2009Page 77区域规划区域规划产业环境产业环境重点项目重点项目简要小结简要小结?松江试点园区依托松江新城、结合高速公路网，形成东西两个分区。?东翼依托原松江工业区，整合新桥、车墩等现状镇级工业园，面积为4109、126平方公里；?西翼依托台积电项目、松江科技园区，整合大岗、小昆山等现状镇级工业园，面积18.53平方公里。伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况1、总体空间布局（松江试点园）1、总体空间布局（松江试点园）Part-3图17.松江区域功能结构图图18.松江工业区具体布局5/11/2009Page 78松江工业区创建于1992年，是上海市首家市级工业区。园区规划面积43.69平方公里，依托松江新城，分“东、西”两翼，已形成电子信息、现代装备、精细化工、新材料、生物医药等主导产业。松江工业园区松江工业园区A区A区于2000年4月经国务院批准设立，规划面积3平方公里，目前已基本开发完毕。主要产业110、：电子信息制造产业松江出口加工区松江出口加工区国家级工业区上海市松江工业区上海市松江工业区上海松江科技园区上海松江科技园区市级工业区市级工业区B区B区于2003年3月经国务院批准设立，规划面积3平方公里，重点发展为IC产业配套的出口型企业及其他以出口为主的高新技术企业松江工业区松江工业区规划面积27平方公里，主导发展电子信息、精密仪器、精细化工、新型建材和食品工业松江科技园区松江科技园区规划面积53平方公里，主导建设以微电子产业为核心，集生产研发、创业孵化和现代物流为一体的现代高科技产业区伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况2、工业园区结构体系2、工业园区结构体系区域规划区域规划产业环境产111、业环境重点项目重点项目简要小结简要小结Part-3图19.松江工业区区位5/11/2009Page 79?松江工业区和加工区：松江工业区和加工区：电子信息、精细化工、现代装备、新材料、生物医药和食品饮料、仓储物流等生产性服务业?松江工业区东部新区：松江工业区东部新区：精细化工、现代装备、新材料、生物医药和食品饮料等传统行业?松江工业区中部：松江工业区中部：电子信息、精细化工、现代装备、新材料和食品饮料等传统行业?松江出口加工区A区：松江出口加工区A区：电子信息产业、保税物流、保税仓储、研发、维修、测试等?松江工业区西部科技园区：松江工业区西部科技园区：研发总部区、IC产业、现代装备和新材料研发112、总部区、IC产业、现代装备和新材料?松江出口加工区B区：松江出口加工区B区：电子信息、保税物流伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况3、主体产业类型规划3、主体产业类型规划区域规划区域规划产业环境产业环境重点项目重点项目简要小结简要小结Part-35/11/2009Page 80产业环境产业环境区域规划区域规划重点项目重点项目简要小结简要小结 入驻企业入驻企业 总体情况总体情况 出口创汇出口创汇 外资企业外资企业松江工业区至2008年末，世界500强企业有40多家落户松江工业区，全年完成工业总产值2485亿元，占全区工业产值的67.7%；占全区工业产值的67.7%；引进合同外资2.95亿美元113、，出口创汇305亿美元；实现税收27.1亿元，比上年增长45%累积吸纳外资企业426家，总投资83.6亿美元，合同外资37.5亿美元，注册资本38.5亿美元，到位资金26.7亿美元已入驻重点企业有百事、福特、道康宁、罗门哈斯、艾默生、雀巢、ABB、阿尔卡特、SCA、日立、富士通、三井、松下、丸红等。1、总体概况1、总体概况伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况Part-35/11/2009Page 81产业环境产业环境区域规划区域规划重点项目重点项目简要小结简要小结?2008年全区各级工业园区实现工业总产值2918.41亿元，占全区工业总产值的79.49%。2008年全区完成工业投资73.9114、9亿元，比上年增长2.7%。?其中支柱产业实现投资21.64亿元，同比增长15.8%，服装制造、塑料制品、通用机械、电气机械服装制造、塑料制品、通用机械、电气机械完成投资分别比上年增长8.2%、67.6%、1.1倍、35.7%；?主导产业完成投资43.23亿元，比上年增长53.3%，电子信息业、现代装备业和生物医药完成投资分别比上年增长81.9%、36.9%、45.1%；初步形成了以电子信息、现代装备、生物医药、精细化工和新材料电子信息、现代装备、生物医药、精细化工和新材料为主导的“一业特强、多业发展”的新型产业格局，2008年五大主导产业实现工业总产值2582.46亿元，占全区工业产值的70115、.34%。高新技术产业实现工业总产值2080.1亿元。?2008年，实现工业增加值489.21亿元，占全区生产总值比重为66.6%66.6%66.6%66.6%。其中规模以上工业总产值3485.8亿元，增长1.7%，占全区工业总产值的比重为94.9%94.9%94.9%94.9%。2、松江工业园区相关经济指标2、松江工业园区相关经济指标?工业增加值继续保持快速增长工业增加值继续保持快速增长伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况Part-3表28.松江区工业增加值5/11/2009Page 82?松江工业区西部科技园区规划面积12平方公里，?截至目前，西部科技园区尚有1.7万亩土地可供批租。3116、松江工业园区（西区）规划及建设情况3、松江工业园区（西区）规划及建设情况新区共新建道路12.2公里、桥涵设施20座、路灯481盏；铺设自来水管道14公里、雨水管道18.5公里，污水管道8.1公里、燃气管道6.8公里；种植行道树2572株，花草树木品种多达数十种，植绿面积达52万平方米今年完成西部新区剩余155户农户的动拆迁任务，实现区域内无拆迁户，为今后的发展铺垫好基础今年完成西部新区剩余155户农户的动拆迁任务，实现区域内无拆迁户，为今后的发展铺垫好基础鼎源路至油墩港之间，围绕园林绿化做文章，发展绿色生态经济鼎源路至油墩港之间，围绕园林绿化做文章，发展绿色生态经济广富林路至辰花公路之间，兴117、建一个生产性服务业功能区广富林路至辰花公路之间，兴建一个生产性服务业功能区形成研发设计、物流、租赁、商务服务、技术支持等相关服务行业形成研发设计、物流、租赁、商务服务、技术支持等相关服务行业目前该项目规划已报送市有关部门规划范围基础设施建设项目建设情况目前该项目规划已报送市有关部门规划范围基础设施建设项目建设情况产业环境产业环境区域规划区域规划重点项目重点项目简要小结简要小结伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况Part-3图20.松江工业区西区区位松江工业区(西区)松江工业区(西区)5/11/2009Page 83?IC核心产业和电气装备业。?要求落户的项目投资密度达到30万美元/亩。台积118、电（台湾）、富士迈（台湾）、兰宝光电（内资）、正泰电气（内资）、上海安琪酵母股份有限公司、中铁一局集团新运工程有限公司、浙江海正药业股份有限公司等原规划定位原规划定位调整后定位调整后定位松江工业区过去在开发建设中重点发展先进制造业先进制造业，所以辖区内基本都是工业用地在西部新区，将依托现有的大业领地，以及在建的中国流行面料基地等，打造一个总部经济集聚区域打造一个总部经济集聚区域产业环境产业环境区域规划区域规划重点项目重点项目简要小结简要小结4、西区产业定位及入驻企业4、西区产业定位及入驻企业伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况产业定位规划定位已入驻企业产业定位规划定位已入驻企业Part-3119、图21.松江工业区西区主要项目分布5/11/2009Page 84本案本案天马现代服务业集聚区松江新城国际生态商务区天马现代服务业集聚区松江新城国际生态商务区重点项目重点项目区域规划区域规划产业环境产业环境简要小结简要小结天马现代服务业集聚区松江新城国际生态商务区天马现代服务业集聚区松江新城国际生态商务区1、松江现代服务业集聚区空间格局1、松江现代服务业集聚区空间格局伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况Part-3图21.松江现代服务业集聚区域空间结构关系图22.松江新城国际生态商务区规划5/11/2009Page 85?项目区位项目区位：松江新城东北部，北靠余山，西接大学城，东临松江工业120、区，南与老城区相接；?用地面积用地面积：1500亩?规划总建筑面积规划总建筑面积：200万平方米?总投资：总投资：约120亿元?功能定位：功能定位：集金融中心、浙商总部基地浙商总部基地、创业基地、大学产学研基地、研发中心、购物中心、餐饮娱乐体闲中心、星级商务酒店于一体的大型现代服务业综合项目。?建设进度：建设进度：项目建设周期为周期为5年年。09年7月，绿地集团与松江区签署战略合作协议；概念规划专题项目研讨会于2009年8月23日举行。?目标：目标：作为松江城市的中央商务区，要瞄准松江制造业集聚的需求，瞄准松江现代服务业发展的需求，瞄准松江与虹桥交通枢纽相配套的需求。定位于服务长三角，重点辐射121、浙江地区的大型企业。?社会影响：社会影响：全部建成后可容纳5万人就业，4万人居住容纳5万人就业，4万人居住2、松江新城国际生态商务区2、松江新城国际生态商务区重点项目重点项目区域规划区域规划产业环境产业环境简要小结简要小结伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况Part-35/11/2009Page 86?项目名称：项目名称：天马现代服务业集聚区（暨上海世茂新体验项目）?占地面积占地面积：42.82万平方米?总建筑面积：总建筑面积：55万平方米?工程进度：工程进度：2007年10月22日开工?项目定位：项目定位：主题公园、体验中心及异域田园风光度假区和消费中心，整个项目融合商业、旅游和娱乐业态122、。集聚区内将投资43亿元建设一个以娱乐休闲购物为主题的大型体验中心，荟萃世界知名品牌商品、汇集各地美食、体验各类休闲娱乐。?深坑酒店：深坑酒店：投资5亿元，共有19层，但只高出地平面15米左右；酒店从水面到地平面的17层及地平面上的两层设计为总统景观房、标准客房、水底餐厅与咖啡馆等，其中400间客房均设有观景露台，与对面坑壁设计的落差100米左右的瀑布形成虚与实、动与静的对比，让入住者体验到水下世界的别致情趣。酒店预计于2010年上半年竣工。?Shopping Mall：约25万平方米；将成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、保健、文化功能于一体的体验中心Shopping Mall：约25万平方米；将123、成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、保健、文化功能于一体的体验中心，填补佘山地区相关业态的空白，年设计接待量可达到1000万人次。3、天马现代服务业集聚区3、天马现代服务业集聚区重点项目重点项目区域规划区域规划产业环境产业环境简要小结简要小结伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况Part-35/11/2009Page 87简要小结简要小结区域规划区域规划重点项目重点项目产业环境产业环境伍、区域投资环境概况伍、区域投资环境概况?围绕松江城区及新城向东、西两翼分布的格局；围绕松江城区及新城向东、西两翼分布的格局；?前期定位为先进制造业基地，现重视发展现代服务业。前期定位为先进制造业基地，现重视发展现代124、服务业。?工业区（东区）发展已比较成熟；工业区（西区）具广阔的发展空间；工业区（东区）发展已比较成熟；工业区（西区）具广阔的发展空间；?西区面临从先进制造业到现代服务业的产业升级的良好契机。西区面临从先进制造业到现代服务业的产业升级的良好契机。区域规划区域规划区域规划区域规划产业环境产业环境产业环境产业环境项目建设项目建设项目建设项目建设?国际生态商务区、天马服务业集聚区项目，将全面提升松江区域产业格局；国际生态商务区、天马服务业集聚区项目，将全面提升松江区域产业格局；?本案所在区域包括大业领地、置信花园总部在内的研发积聚区具规模优势。本案所在区域包括大业领地、置信花园总部在内的研发积聚区具规125、模优势。Part-35/11/2009Page 88财富兴园财富兴园名企公馆名企公馆简要小结简要小结大业领地大业领地?项目地址：广富林路4855弄近鼎源路?项目四至：东临东升港南到文翔路西至鼎源路北到广富临路?交通配套：A5嘉金、A8沪杭、A30同三国道?周边环境：毗邻台积电，近佘山国家旅游度假区和在建的辰山国家植物园，紧靠松江大学城?开发商：上海星月建设发展有限公司?项目占地：1800，一期约178亩，预留800亩?建筑面积：60余万M2，一期总建20万M2?面积段：一期1300-4000M2?总套数：57栋，88个单元?容积率：1.3?绿化率：40%?政策优惠：对于区内新引进的符合业态要求126、注册地与经营地一致、经营面积达到一定规模获省部级品牌企业的现代服务业，经认定，其实现的区地方财力所得部分，二年内给予100扶持，二年后给予50扶持经认定，其实现的区地方财力所得部分，二年内给予100扶持，二年后给予50扶持。1、项目概况1、项目概况陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-3图23.大业领地区位交通图24.大业领地总体规划5/11/2009Page 89财富兴园财富兴园名企公馆名企公馆简要小结简要小结大业领地大业领地?产品定位“中小企业总部”，以研发、贸易为主。?没有进行明确的产业分类。?一期88栋双拼和独栋建筑。?政府配套：工业区管委会、一站式政府服务大厅、技术创新127、申报机构、行业管理协会、企业服务绿色通道等。?服务配套：餐厅、食堂、综合服务楼、酒店、银行、超市、咖啡厅、茶室。用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。用自身配套功能来弥补周边配套的缺失，并且提供政府一站式服务。商务管理中心商务管理中心C区 9F8FA区 5F4FB区 7F6FC区 9F8FA区 5F4FB区 7F6F写字楼写字楼中心绿地中心绿地天然水系天然水系2、规划布局2、规划布局陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-3图25.大业领地一期规划布局5/11/2009Page 90财富兴园财富兴园名企公馆名企公馆简要小结简要小结大业领地大业领地3、绿化景观3、128、绿化景观陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析?注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性。?中央绿地，组团绿化，景观小品。Part-35/11/2009Page 91财富兴园财富兴园名企公馆名企公馆简要小结简要小结大业领地大业领地陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析4、建筑立面4、建筑立面现代风格与欧式建筑元素的有机融合，大气而稳重。现代风格与欧式建筑元素的有机融合，大气而稳重。Part-35/11/2009Page 92财富兴园财富兴园名企公馆名企公馆简要小结简要小结大业领地大业领地?车位配比：约1个/140-160M2，相当于1：10?A区每栋地下有4个私家车位，车位售价：10万/个；129、部分地上停车位5、配套车位5、配套车位陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-35/11/2009Page 93财富兴园财富兴园名企公馆名企公馆简要小结简要小结大业领地大业领地16806B313464A118967B414595A221928C116736B12079单体建筑面积单体建筑面积25119C27B2单体建筑面积单体建筑面积建筑层数建筑层数户型类别户型类别建筑层数建筑层数户型类别户型类别?D型：9层独栋，建筑面积3886M2，每层453M2。?首层层高3.9；标准层层高3.3。户型面积基本在户型面积基本在1000M2以上，首层层高相对偏低，不利展示企业形象。以上，首层层高相130、对偏低，不利展示企业形象。6、户型特点6、户型特点陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-3表29.大业领地户型特点5/11/2009Page 94财富兴园财富兴园名企公馆名企公馆简要小结简要小结大业领地大业领地陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析?销售方式：销售方式：双拼采取整栋销售方式，9层的独栋建筑可以进行分层销售；作为存量房网上交易，承诺20天内到交易中心办理完产证。?销售价格：销售价格：双拼：5700-5900元/平米；独栋：略高于5000元/平米。7、销售情况7、销售情况36,4781,2141,0621,0621,06211,3028,21112,565成交面积()131、4,392466108年07月5,249557108年08月4,6175,081707年9月07年9月4,0563,330407年10月07年10月4,394533108年09月4,410468107年12月成交均价(元/)成交金额(万元)成交套数(套)时间16,1144,7474,4174,4174,19922合计707年11月07年11月数据来源：同策房产研究系统、上海网上房地产平均单套成交面积平均单套成交面积1,658，成交均价，成交均价4,417元元/，平均单套成交总价，平均单套成交总价732万元万元/套。套。Part-3表30.大业领地销售情况5/11/2009Page 95财富兴园132、财富兴园名企公馆名企公馆简要小结简要小结大业领地大业领地化学制品制造业浙江金鹏化工股份有限公司电气器材制造业浙江开开电缆科技有限公司化学制品制造业浙江浪漫化妆品有限公司电气机械及器材制造业浙江许继集团化学制品制造业浙江三门解氏化学工业有限公司电气机械及器材制造业浙江求精缝制机械有限公司化学制品制造业浙江新东方油墨集团有限公司电气机械及器材制造业浙江燎原电缆有限公司塑料制品业台州剑豪模具实业有限公司电气器材制造业浙江一远静电科技有限公司塑料制品业台州迅大塑模有限公司通用设备制造业浙江银轮机械股份有限公司国家机关（政府部门）上海市松江管理委员会批发业（家具）上海复寸实业有限公司电子设备制造业美国D133、E科技房地产业、金融业中能控股集团交通运输设备制造业（汽车）长安汽车研究院医药制造业浙江金峰实业有限公司通用设备制造业台州盛源工贸有限公司医药制造业浙江海正药业通用设备制造业台州市大江实业有限公司医药制造业浙江新东海医药化工有限公司通用设备制造业三门尔格科技有限公司电气机械及器材制造业浙江玉升医疗器械有限公司电气机械及器材制造业扬州久毅五金机械有限公司电气机械及器材制造业浙江灵洋医疗器械有限公司电气机械及器材制造业浙江画佳电子有限公司房地产业浙江绿城集团通用设备制造业台州市腾鑫机电有限公司房地产业浙江珠光集团专用设备制造业上海睿信玻璃技术装备工程有限公司现代物流中铁一局工艺品制造业浙江隆胜特艺134、有限公司商务服务业上海分众传媒控股有限公司通用设备制造业（轴承）台州市优特轴承有限公司批发业（园林机械）上海达而通交通运输设备制造业（摩托车）上海嘉陵车业有限公司8、企业行业分布情况8、企业行业分布情况陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-3表31.入驻大业领地单位5/11/2009Page 96财富兴园财富兴园名企公馆名企公馆简要小结简要小结大业领地大业领地06-06 项目成功取得四证，正式开工建设06-07 项目招商中心落成06-08 上海市人大副主任任文燕视察大业领地06-09 金融界、商界名流关注大业领地06-11 联合国中小型企业上海会长Dr.Jean Marie考察大业135、领地06-11 欧美知名企业家代表参观大业领地06-12 上海市科委主任李逸平莅临大业领地视察07-01 浙江商会会长郭广昌访问大业领地07-01 浙江商会会长郭广昌访问大业领地07-01“星月建设”荣获“2006年度十大最具潜力内资企业”称号 07-01 浙江台州市委常委、组织部长肖培生参观大业领地07-03 松江区委书记盛亚飞视察大业领地07-03 松江区委书记盛亚飞视察大业领地07-03 2家新加坡企业签约入驻大业领地07-04 浙江省人大常委会领导视察大地领地项目07-04 大业领地项目销售公司成立07-05 浙江省永康市人大、政协领导视察大业领地07-05 浙江省永康市人大、政协领导136、视察大业领地07-06 上海临港集团领导视察大业领地07-08 上海市金山区枫泾镇党委书记沈金龙视察大业领地 07-08 松江工业园区主任吴建明一行视察大业领地07-09 浙江台州领导视察大业领地07-09 大业领地召开浙江温州推介会，6家签定入驻协议07-09 浙江台州领导视察大业领地07-09 大业领地召开浙江温州推介会，6家签定入驻协议陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析9、项目大事记9、项目大事记07-09 浙江台州代市长陈铁雄视察星月大业领地07-09 上海金华商会领导视察星月大业领地07-09 上海金华商会领导视察星月大业领地07-10 星月大业领地参加搜房网大话地产论坛07-137、10 浙江团省委副书记周柳军视察大业领地07-10“星月大业领地”开盘仪式取得圆满成功07-10 上海市人大副主任朱晓明视察星月大业领地07-11 星月大业领地被授予“总部经济研究基地”称号07-11 星月大业领地被授予“总部经济研究基地”称号07-11 星月大业领地被授予“浙江青年企业家上海创业创新基地”称号07-12 中国网通公司布线星月大业领地08-01 浙江金华工具行业协会领导视察星月大业领地08-01 浙江金华工具行业协会领导视察星月大业领地08-01 星月大业领地向新老客户赠送2008台历08-03 星月大业领地参加“长三角区域联动”酒会08-04 松江区委书记盛亚飞考察大业领地项138、目08-05 上海松江工业区管委会签约买下星月大业领地7幢物业08-05 上海松江工业区管委会签约买下星月大业领地7幢物业08-06 上市企业安琪酵母股份有限公司与星月大业领地签定购买意向合同08-08 松江新城20路公交线开通09-05 第一财经播出星月领地园区宣传片09-05 高校学生参观上海星月大业领地09-05 星月投资总裁吕彪携公司高层赴台参加座谈会09-05 星月投资总裁吕彪携公司高层赴台参加座谈会09-06 第一地产栏目组来星月大业领地园区录制?组织项目异地推介会，聚焦台州、温州等地企业；组织项目异地推介会，聚焦台州、温州等地企业；?地方领导、政府机构、行业协会、商会考察学习（浙139、江及上海、松江）地方领导、政府机构、行业协会、商会考察学习（浙江及上海、松江）?签约大客户，引进战略投资者；签约大客户，引进战略投资者；?参加会议论坛，获取项目荣誉证书，增加媒体暴光率。参加会议论坛，获取项目荣誉证书，增加媒体暴光率。Part-35/11/2009Page 97大业领地大业领地名企公馆名企公馆简要小结简要小结财富兴园财富兴园?项目地址：松江车墩泖亭路188号?项目四至：东：嘉金高速 南：泖亭路西：都会路北：河道?区位交通：园区处A5（嘉金）高速公路车墩出口处，位于虹桥综合交通枢纽20分钟辐射圈和莘庄10分钟辐射圈。周边有A5嘉金高速公路、320国道、A5嘉金高速公路、A8沪杭高140、速公路?土地性质及使用年限：工业用地，50年?开发商：上海财富兴园置业（无政府背景和资源）?产品类型：独栋，双拼，联排?客户类型：国内知名企业，中小型私营业主：国内知名企业，中小型私营业主?租售价格：销售均价4700-4900元/平米?物业管理费：3.8元/平米.月?产品面积段：230-1300平方米项目周边交通便利，园区规划格局舒适项目周边交通便利，园区规划格局舒适1、项目概况1、项目概况陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-3图26.财富兴园区位交通5/11/2009Page 98大业领地大业领地名企公馆名企公馆简要小结简要小结财富兴园财富兴园?面向海内外成长型企业，提供研发办141、公、产品展示、联络接待等功能的园林式现代商务企业集聚区，可入驻200余户企业可入驻200余户企业。?总体规划采用花园式办公理念，建筑的排布呈半围合形式半围合形式，在中心勾勒出一个集中绿地。?建筑形态：风车型、围合型、弧线型、展示型、双拼型、独栋型等。?功能分区：企业研发区、商务配套区、仓储物流区、员工生活区?园区配套：国际会展中心、酒店、酒店式公寓国际会展中心、酒店、酒店式公寓、员工餐厅、咖啡厅、便利超市以及休闲馆所。?道路设计：园区内道路多为弯道设计，各转弯角均设立标示牌。生活配套区员工中心仓储物流区办公研发区商务配套区写字楼酒店、国际会展中心生活配套区员工中心仓储物流区办公研发区商务配套区142、写字楼酒店、国际会展中心中心景观区组团景观入口景观区中心景观区组团景观入口景观区岛形环状半围合布局，功能分区清晰岛形环状半围合布局，功能分区清晰2、规划布局2、规划布局陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-3图27.财富兴园平面布局5/11/2009Page 99大业领地大业领地名企公馆名企公馆简要小结简要小结财富兴园财富兴园?入口处开敞式设计结合凤凰雕塑呈现高贵大气?利用天然湖设置景观将高压线与办公楼隔开?外立面颜色简洁大方，建筑与景观搭配相容，凸现生态商务办公氛围?随处可见的标示牌和座椅更加体现人性化3、建筑与景观3、建筑与景观陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-143、35/11/2009Page 100大业领地大业领地名企公馆名企公馆简要小结简要小结财富兴园财富兴园13003600-65002800-50001800-450026001300组团面积组团面积32533232533241300独栋型1501621501624600弧线型95-145110-16095-145110-1604230-600展示型2132132132134500-1000围合型1631631631634650风车型1：2203.23.54.51631631631634650双拼型车位配比车位配比标准层层高标准层层高底层层高底层层高标准层面积标准层面积底层面积底层面积层数层数单体建144、筑面积单体建筑面积产品形态产品形态单体面积小，控制总价单体面积小，控制总价4、产品户型4、产品户型陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-3表32.财富兴园产品特点5/11/2009Page 101大业领地大业领地名企公馆名企公馆简要小结简要小结财富兴园财富兴园独栋型独栋型13004F双拼型双拼型650+6504F围合型（三户）围合型（三户）1800-45004F风车型风车型65044F展示型展示型2800-50004F弧线型弧线型3600-65004F产品类型产品类型1 12 23 34 45 56 65、六大类产品，形态丰富5、六大类产品，形态丰富陆、区域重点个案解析陆、区域重点145、个案解析Part-35/11/2009Page 102大业领地大业领地名企公馆名企公馆简要小结简要小结财富兴园财富兴园?立面外观采用多样化的几何体块形体?外立面采用面砖与外墙漆组合，颜色是灰色与砖红搭配4F4F4F6、产品立面6、产品立面4F4F陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-35/11/2009Page 103大业领地大业领地名企公馆名企公馆简要小结简要小结财富兴园财富兴园一、政府支持：项目符合上海市政府大力加大上海服务产业集聚区建设的产业导向，被列为松江区重点项目，车墩镇重点跟踪服务项目。连续三年上上海政府报告。二、优惠政策：享受上海市级工业园区优惠政策；享受上海市低商务146、成本试点园区优惠政策；享受地方财政扶持政策：1、2009年底以前地方财政扶持政策入园企业凡在2009年底以前发生当年纳税的，其缴纳的企业所得税、营业税、增值税地方财政留成实得部分的90%扶持给企业。2、2009年1月1日至2009年12月31日地方财政扶持政策（包括企业所得税、营业税和增值税三大税种）（1）、企业年纳税额在0-30万元，地方财政地方留成实得部分的40%扶持给企业；（2）、企业年纳税额在31-100万元，地方财政地方留成实得部分的50%扶持给企业；（3）、企业年纳税额在101-600万元，地方财政地方留成实得部分的75%扶持给企业；（4）、企业年纳税额在600万元，地方财政地方留147、成实得部分的80-90%扶持给企业；企业年纳税额在600万元，地方财政地方留成实得部分的80-90%扶持给企业；（5）、经营情况好、成长型好企业，可实行“一事一议”由财富兴园公司引荐与地方政府具体商谈扶持比例。7、优惠政策7、优惠政策陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-35/11/2009Page 104大业领地大业领地名企公馆名企公馆简要小结简要小结财富兴园财富兴园?首期项目一共119套119套现代别墅型商务楼，目前入住率达8080以上。?整栋出售。但单体面积均较小，主要面积区间在600-800600-800平米，最大独栋仅1329平米。?销售均价为4700-49004700-148、4900元/平米：?物管费：3.8/平米月?购买起点门槛不到250万；?有多种形态和体量可供选择，组合较为灵活。上海意衡服饰有限公司上海珂绘影像科技有限公司上海胜凯信息科技有限公司上海仪途电子科技有限公司上海意邦服饰有限公司上海诺盛企业发展有限公司上海迪样服饰有限公司雅露电子（上海）有限公司上海申伦室内装饰工程有限公司上海果得软件有限公司上海速沃电气科技有限公司上海金羽化工有限公司上海莹亮照明科技有限公司上海宏运广告有限公司上海特述实业有限公司上海神机软件有限公司上海赛敏环保科技有限公司上海陆纳生物科技有限公司上海随易家居用品有限公司上海曼斯实业有限公司上海影柯数码科技有限公司上海选颖塑料科技149、有限公司上海东力家具有限公司上海骏霆工艺礼品有限公司上海虹意工业设计有限公司上海乐腾金属制品有限公司上海能伏实业有限公司上海兆荣制衣机械有限公司奥深特金属复合材料科技上海川东交通科技有限公司上海美合汽车工程技术有限公司上海米莎化妆品有限公司上海伦恩通用技术有限公司上海中之豪实业有限公司上海点将精密仪器有限公司上海信彩化学有限公司上海昆百泰贸易有限公司上海聪宇物流有限公司上海御明宝松江分公司纳铁士精密仪器（上海）8、租售情况8、租售情况?现入住园区内的企业以上海或长三角的中小型企业为主，东南亚、港澳台及欧美企业较少。?企业类型比较多，涵盖新颖产业（IT、制造业）和商贸型服务型企业。表33.入驻财150、富兴园企业名单陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-35/11/2009Page 105大业领地大业领地名企公馆名企公馆简要小结简要小结财富兴园财富兴园?功能分区：功能规划分区明确，包括了企业研发区、商务配套区、仓储物流区、员工生活区。?产品建筑：建筑采用多样化的几何体块形体，建筑形态丰富，外立面现代感较好。?置业门槛：项目为整栋出售，但整栋的最小面积达到了600平，这比市场其他项目要小。产品类型包括多拼组合产品、独栋产品，但属于小户型项目；同时，项目单价低，仅有4700元/平米，因此购买门槛相对较低。?客户定位：园区定位中小成长企业，已入驻企业以电子设备制造业、计算机、商贸服务业151、等为主。9、总体评价（借鉴）9、总体评价（借鉴）陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-35/11/2009Page 106大业领地大业领地财富兴园财富兴园简要小结简要小结名企公馆名企公馆?项目 位置：松江区泗砖南路255弄?区位交通：距离上海市中心20公里，车程1小时左右，距离上海南站20分钟。周边有A5嘉金高速公路、A8沪杭高速公路、A9沪青平高速公路、A30同三国道等。?土地性质及使用年限：工业、仓储用地，50年?产品类型：独栋，双拼，联排?开发商：上海万居德实业有限公司?客户类型：国内中小型私营企业?租售价格：销售单价4500-5000元/平米?物业管理费：1.8元/平米.月152、?产品面积段：900-2600平方米名企 公馆名企 公馆嘉金高速公路嘉金高速公路沪杭高速公路沪杭高速公路A8A30沪青平高速公路沪青平高速公路A5A8A5A9A9同三高速公路同三高速公路项目地理位置偏远，周边缺乏配套，建筑密度较高。项目地理位置偏远，周边缺乏配套，建筑密度较高。1、项目概况1、项目概况陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-3图28.名企公馆区位交通图29.名企公馆鸟瞰图5/11/2009Page 107大业领地大业领地财富兴园财富兴园简要小结简要小结名企公馆名企公馆?以创新产业为主，进行产业区域划分?园区配套：高尔夫练习场、网球场及篮球场，银行，政府服务?功能区分：153、?一期工程16万平方米，共77栋独栋建筑（其中商业占7栋），128个单元，得房率100%以上，所有建筑均为框架式结构。?二期共开发109幢建筑，其中102幢为生产研发楼，5幢小高层为研发办公楼，2 幢为生产性辅助用房。卖新公路主入口次入口办公商务区办公商务区商务配套区景观河道高尔夫练习场、网球场及篮球场商务配套区景观河道高尔夫练习场、网球场及篮球场绿化景观带绿化景观带泗砖南路园区产业分区明确，易于形成产业氛围，便于管理。园区产业分区明确，易于形成产业氛围，便于管理。2、规划布局2、规划布局陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-3图30.名企公馆平面布局5/11/2009Page 1154、08大业领地大业领地财富兴园财富兴园简要小结简要小结名企公馆名企公馆52227-2344-5934-1160联排52247-3004-5990-1497双拼703.3-3.64.529351463独栋产品配比标准层层高底层层高标准层面积()层数单体建筑面积()产品类型?办公环境：环水生态?道路设计：路面多为直道设计，且过于窄小，转角处无任何标示牌?景观设计：仅一处为环水生态，其他多为普通绿色植被?产品设计：外立面窗户框架过小，采光度低；单体入口处过于单调?车位：仅有地面停车位整体规划设计较为低端，总体品质一般整体规划设计较为低端，总体品质一般3、产品形态3、产品形态陆、区域重点个案解析陆、区域155、重点个案解析Part-3表34.名企公馆户型构成5/11/2009Page 109大业领地大业领地财富兴园财富兴园简要小结简要小结名企公馆名企公馆户型设计单一,可自由组合,层高设计较合理，增大空间感。户型设计单一,可自由组合,层高设计较合理，增大空间感。4、户型设计4、户型设计陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-35/11/2009Page 110大业领地大业领地财富兴园财富兴园简要小结简要小结名企公馆名企公馆?入驻企业可以享受松江工业园和新闵经济开发区的双重优惠政策。?上海新闵经济开发区政策优惠待遇，即所得税部分返还75%。?松江区政府迁入提供一条龙服务。5、优惠政策5、优惠政156、策?产业定位与支撑：集产业研发创新、销售贸易、品牌运作及商务办公为一体的现代信息化生态企业总部园区。?客户群特征：IT、化工、传媒为主行业；主要是中小私营业主6、企业类型6、企业类型陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-35/11/2009Page 111大业领地大业领地财富兴园财富兴园简要小结简要小结名企公馆名企公馆优势：?地理位置：交通环境四通八达，高速公路集中，运输便利；?产品定位：园区有明显的功能分区，利于形成同区域的产业氛围；?配套产品：政府提供的一条龙服务，成为销售吸引点之一。?不足：?产品外观：建筑密度高，单体设计缺乏人性化，整体形象一般；?周边缺乏配套：周围多为农田157、和厂房区，缺乏必要市政配套；?没有地下停车位，人车混流的方式势必会造成道路拥挤现象；?销售弊端：采取整栋销售方式，面积大的产品总价高导致了一定销售困难。7、总体评价7、总体评价陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析Part-35/11/2009Page 112大业领地大业领地财富兴园财富兴园名企公馆名企公馆简要小结简要小结陆、区域重点个案解析陆、区域重点个案解析?建筑立面、地下停车位、湿地景观、配套等值得借鉴，但户型面积偏大；建筑立面、地下停车位、湿地景观、配套等值得借鉴，但户型面积偏大；?未来供应充足，且与本案距离较近，将是本案的最主要直接竞争对手。未来供应充足，且与本案距离较近，将是本案158、的最主要直接竞争对手。?在总体布局、户型设计、客源定位等方面都值得本案借鉴，但规模较小；在总体布局、户型设计、客源定位等方面都值得本案借鉴，但规模较小；?项目二期体量有限，但针对江浙中小企业，与本案形成一定竞争关系。项目二期体量有限，但针对江浙中小企业，与本案形成一定竞争关系。大业领地大业领地大业领地大业领地财富兴园财富兴园财富兴园财富兴园名企公馆名企公馆名企公馆名企公馆?产品设计较差，由于入市时机较好、价格相对低廉，取得不错销售业绩；产品设计较差，由于入市时机较好、价格相对低廉，取得不错销售业绩；?质量较差，与本案不形成直接竞争关系，但靠近市区，将分流部分客源。质量较差，与本案不形成直接竞争159、关系，但靠近市区，将分流部分客源。Part-35/11/2009Page 113Part-4柒、项目基本条件解读柒、项目基本条件解读定位篇定位篇捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位5/11/2009Page 114区位环境区位环境项目背景项目背景产品特征产品特征租售情况租售情况简要小结简要小结柒、项目基本条件解读柒、项目基本条件解读松江有“花园城市”称号，项目同时靠近佘山国家旅游度假区，生态环境良好；项目周边区域自然河道密布，水质较好，利于打造水景、湿地生态景观；但地块近邻的高压线、变电站，给本项目带来一定负面影响。本案本案【1、区位交通】Part-4扼浙江进出上海的必经之门户，利于发挥项160、目对江浙地区的辐射作用；但项目离市中心距离较远，不利于导入居住在市区的商务就业人群。【2、区域配套】松江大学城、松江新城开发，大区域产业、生活配套日益成熟；但工业园内公交、生活等小区域配套欠缺。【3、自然环境】图31.本项目区位关系图5/11/2009Page 115项目背景项目背景区位环境区位环境产品特征产品特征租售情况租售情况简要小结简要小结柒、项目基本条件解读柒、项目基本条件解读2009年11月5日，中国纺织工业协会与上海市松江区政府签署战略合作备忘录。在松江工业区规划建设“时尚硅谷”中国纺织服装品牌创业园，打造国家级纺织服装产业创新平台，助力国内时尚企业实现二次腾飞。根据协议，“时尚硅161、谷”项目规划占地2000亩；是融创意设计、产品研发、时尚表达于一体的纺织服装企业创新、发展的国际化园区。Part-41）流行趋势发布中心2）时尚产业设计研发平台3）时尚产业人才培养基地4）时尚产业创新品牌孵化器5）品牌商业活动集散地6）纺织服装行业活动中心【1、功能定位【1、功能定位】5/11/2009Page 116项目背景项目背景区位环境区位环境产品特征产品特征租售情况租售情况简要小结简要小结“时尚硅谷”将不再是传统的简单加工制造，而是要着力提高科技和品牌对行业的贡献率，是对800年前“全国棉纺中心”的一种传承和发展。同时，“时尚硅谷”融合创意设计、产品研发、时尚表达于一体的发展定位，正好162、切中了松江重点发展都市经济、创意产业都市经济、创意产业的题中之义。柒、项目基本条件解读柒、项目基本条件解读Part-4【2、战略意义【2、战略意义】中国纺织工业协会会长杜钰洲：中国纺织工业协会会长杜钰洲：“中国的纺织服装行业正面临着产业升级、二次创业产业升级、二次创业的历史机遇。”在松江打造国家级纺织服装品牌创业园，意在发挥政府和行业协会的引导和服务作用发挥政府和行业协会的引导和服务作用，真正做强中国服装品牌的市场影响力和时尚话语权中国服装品牌的市场影响力和时尚话语权，帮助纺织服装企业从以生产为中心，转向以研发、设计为核心，最终成功实现产业升级和结构调整。松江区区委书记盛亚飞：松江区区委书记盛163、亚飞：5/11/2009Page 117产品特征产品特征区位环境区位环境项目背景项目背景租售情况租售情况简要小结简要小结柒、项目基本条件解读柒、项目基本条件解读评：标准化产业园建筑风格，大气、低调、稳重，符合行业特色；但建筑色彩、外型缺乏变化。评：层高适当，室内宽敞明亮；但室内装修过于简单。Part-4【1、建筑立面【1、建筑立面】【2、室内空间】【2、室内空间】5/11/2009Page 118产品特征产品特征区位环境区位环境项目背景项目背景租售情况租售情况简要小结简要小结柒、项目基本条件解读柒、项目基本条件解读评：绿化率较高，但缺水景；大面积草坪，缺休闲游憩设施，地面过于平整，缺变化。评：164、地面停车位有限，多层缺地下停车位；道路过于笔直，缺少变化；步道设计不够人性化。Part-4【3、景观绿化【3、景观绿化】【4、道路交通】【4、道路交通】5/11/2009Page 119B1B2B3B4B5B6A1A3A2C1C2C3C4D1D2D3D4D5D6评:靠高压线产品未售出，高层产品去化难度较大。租售情况租售情况区位环境区位环境项目背景项目背景产品特征产品特征简要小结简要小结Part-4柒、项目基本条件解读柒、项目基本条件解读【1、销售特点【1、销售特点】图32.项目一期销售区域分布情况5/11/2009Page 120159642003800多层（C区3号）达利丝绸（浙江）有限公司165、8111097654321序号46081序号4608110991170238613785378538613861378037853861销售面积（）销售面积（）44683818高层(A区3#)松江区工业区科技园区15504015多层（C区4号）泉州克拉克体育用品有限公司17351总计17351总计375高层A区(3#4层)上海东华科技园发展有限公司13803646多层（C区2号）上海天质实业有限公司13803646多层（C区1号）上海天纷实业有限公司18004662多层（B区6号）福建峰达轻纺有限公司375多层（B区4号）上海华佳纺织产品开发中心15124000多层（B区3号）北京陆雯1457166、3850多层（B区2号）上海航讯电器有限公司18334750多层（B区1号）广东德美股份有限公司总价（万元）单价（元）销售房号购房单位总价（万元）单价（元）销售房号购房单位客源类型:以纺织类企业为主，涉及服装、精细化工等上下游行业；及个别非纺织服装类企业。租售情况租售情况区位环境区位环境项目背景项目背景产品特征产品特征简要小结简要小结Part-4柒、项目基本条件解读柒、项目基本条件解读【2、客源特征【2、客源特征】表35.本案一期销售情况5/11/2009Page 121简要小结简要小结区位环境区位环境项目背景项目背景产品特征产品特征租售情况租售情况?可辐射长三角，但远离市区，不便于居住于市区167、的商务人群；可辐射长三角，但远离市区，不便于居住于市区的商务人群；?生态环境良好，但区域生活配套缺乏，变电站也将带来一定负面影响。生态环境良好，但区域生活配套缺乏，变电站也将带来一定负面影响。?作为中国纺织服装品牌创业园的载体，本项目具有明显的主题行业特征；作为中国纺织服装品牌创业园的载体，本项目具有明显的主题行业特征；?与一般商务花园相比（如：大业领地），本项目在客源类型方面受诸多限制。与一般商务花园相比（如：大业领地），本项目在客源类型方面受诸多限制。区位环境区位环境区位环境区位环境项目背景项目背景项目背景项目背景产品特征产品特征产品特征产品特征租售情况租售情况租售情况租售情况?建筑立面缺168、乏变化，户型面积偏大；（可在建筑色彩、造型丰富，户型组合更有弹性、小面积化等方面突破）建筑立面缺乏变化，户型面积偏大；（可在建筑色彩、造型丰富，户型组合更有弹性、小面积化等方面突破）?绿化过于简单，停车位不足。（可在景观绿化、道路交通、停车位、社区配套等方面突破）绿化过于简单，停车位不足。（可在景观绿化、道路交通、停车位、社区配套等方面突破）?靠高压线产品滞销，研发楼产品去化难度较大。（位置差、大面积、非低密度产品相对去化难度增加）靠高压线产品滞销，研发楼产品去化难度较大。（位置差、大面积、非低密度产品相对去化难度增加）?以纺织企业为主，及服装、精细化工等上下游行业；个别非纺织服装类企业以纺织169、企业为主，及服装、精细化工等上下游行业；个别非纺织服装类企业Part-4柒、项目基本条件解读柒、项目基本条件解读5/11/2009Page 122Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位定位基础定位基础开发模式开发模式客源定位客源定位产品定位产品定位主题形象主题形象中国纺织服装业梯度转移与行业总部经济聚集中国纺织服装业梯度转移与行业总部经济聚集（一）天时：潜在商业机会（一）天时：潜在商业机会上海总部经济向郊区快速扩张上海总部经济向郊区快速扩张以纺织服装行业为主题的总部基地，可成为项目打造的战略目标以纺织服装行业为主题的总部基地，可成为项目打造的战略目标5/11/2009Page 1170、23Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位定位基础定位基础开发模式开发模式客源定位客源定位产品定位产品定位主题形象主题形象（二）地利：项目竞争优势（二）地利：项目竞争优势本项目松江大学城松江新城泰晤士小镇绿地国际生态商务区世茂天马山现代服务业集聚区大业领地置信花园总部区域良好自然生态资源、大学城人才技术资源、西区研发产业规模聚集是项目所在区域最核心三大优势。区域良好自然生态资源、大学城人才技术资源、西区研发产业规模聚集是项目所在区域最核心三大优势。5/11/2009Page 124Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位定位基础定位基础开发模式开发模式客源定位客源定位171、产品定位产品定位主题形象主题形象（三）人和：市场（竞合）格局三）人和：市场（竞合）格局1）上海市产业园项目：大浦东、北区、西区三足鼎立格局（宏观面）2）松江区区域：绿地国际生态商务区、世茂天马山现代服务业集聚区（中观面）3）松江工业区（西区）区域内竞争者：大业领地、置信花园总部（微观面）在激烈的市场竞争中，以纺织服装业为主题的专业化战略，是项目开发过程中较理想的选择路径。在激烈的市场竞争中，以纺织服装业为主题的专业化战略，是项目开发过程中较理想的选择路径。5/11/2009Page 125行业资源整合行业资源整合房地产开发房地产开发城市资源整合城市资源整合1）与政府深度合作完善区域配套设施，实172、现从开发区到新城区的转变；2）共建会展中心、黄道婆文化纪念馆、公共绿地等行业及城市配套设施，争取政府优惠政策；3）引入非本行业战略合作机构，开发目的地商业（如：家居广场）与园区生活配套商业，生产性服务与消费性服务的有机融合等。行业协会政府机构1）与行业协会深度合作，在产品实现销售过程中充分利用该渠道；2）共同搭建时尚发布、设计创意、会展贸易、投资交流等行业平台；3）行业内部相关产业链企业深度合作，完善总部基地型行业平台。（一）项目运作的关键：资源整合（一）项目运作的关键：资源整合Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位开发模式开发模式定位基础定位基础客源定位客源定位产品定位产品定位173、主题形象主题形象5/11/2009Page 126首创产业园定单（定制）模式；可缩短市场培育期，加快开发节奏，在激烈竞争环境中，赢得先机。项目产品标准化产品定制模式制造商开发商运营商制造商开发商运营商Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位（二）角色转换（三）模式创新（二）角色转换（三）模式创新行业资源整合，引入战略合作者（如：万达）；区域开发，与政府深度合作（如：绿地）起步阶段发展阶段整合阶段开发模式开发模式定位基础定位基础客源定位客源定位产品定位产品定位主题形象主题形象5/11/2009Page 127Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位1、创业阶段、创业阶段(174、专业化专业化)2、过度阶段、过度阶段(多元化多元化)中国纺织服装品牌创业园中国纺织服装品牌创业园华汇现代服务业聚集区华汇现代服务业聚集区3、建成阶段、建成阶段(高端化高端化)中国中国.纺织服装行业总部基地纺织服装行业总部基地深度高度宽度项目主题发展方向：项目主题发展方向：主题形象主题形象定位基础定位基础客源定位客源定位产品定位产品定位开发模式开发模式5/11/2009Page 128生产性服务业消费性服务业华汇现代服务业聚集区华汇现代服务业聚集区Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位中国纺织服装品牌创业园（一）创业阶段（专业化）中国纺织服装品牌创业园（一）创业阶段（专业化）1、流175、行趋势发布中心2、时尚产业设计研发平台3、时尚产业人才培养基地4、时尚产业创新品牌孵化器5、品牌商业活动集散地6、纺织服装行业活动中心（二）过度阶段（多元化）（二）过度阶段（多元化）1、纺织服装业2、非纺织服装业3、目的地型休闲商业4、商务生活配套商业主题形象主题形象定位基础定位基础客源定位客源定位产品定位产品定位开发模式开发模式5/11/2009Page 129目标：中国由“制造大国-创造强国”转变的标志性工程，上海国际化时尚之都的核心区。贸易结算平台技术研发平台品牌推广平台资本运作平台中国.纺织服装行业总部基地中国.纺织服装行业总部基地Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位（176、三）建成阶段（高端化）（三）建成阶段（高端化）主题形象主题形象定位基础定位基础客源定位客源定位产品定位产品定位开发模式开发模式5/11/2009Page 1301234原材料、机械、制造、化工等行业商贸、流通、咨询、投资等行业设计、文化创意、媒体、信息等行业房地产、旅游、会展、商业等行业纺织业纺织业+服装业服装业Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位（一）行业类型构成（一）行业类型构成（内核）客源定位客源定位定位基础定位基础主题形象主题形象产品定位产品定位开发模式开发模式5/11/2009Page 131上海福建浙江江苏山东广东其他基础客源：上海地区基础客源：上海地区1主力客源：177、浙江、江苏、福建主力客源：浙江、江苏、福建2重要客源：广东、山东重要客源：广东、山东3其他客源其他客源4Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位（二）地域层次构成（二）地域层次构成客源定位客源定位定位基础定位基础主题形象主题形象产品定位产品定位开发模式开发模式5/11/2009Page 132企业规模：成长年型企业为主；前期可引入品牌企业等战略合作者。国际化品牌企业（纺织服装业）成长型企业（设计创意文化）成长型企业（纺织服装业）品牌化企业（投资贸易制造）战略合作者（纺织+服装）Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位（三）客源属性构成（三）客源属性构成客源定位客源定位定178、位基础定位基础主题形象主题形象产品定位产品定位开发模式开发模式5/11/2009Page 133华汇华汇.纺织服装业纺织服装业.总部基地总部基地华汇华汇.纺织服装业纺织服装业.总部基地总部基地6、信息/培训3、物流/仓储1、研发/设计4、会议/展览2、营销/商贸5、投资/金融Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位（一）总体功能（一）总体功能1）创新功能：技术创新2）创意功能；设计创意3）创建功能：品牌创建4）创汇功能：出口创汇5）创业功能：二次创业6）创造功能：机会创造创业园核心功能：创业园核心功能：产品定位产品定位定位基础定位基础主题形象主题形象客源定位客源定位开发模式开发模式179、5/11/2009Page 134Part-4捌、项目总体战略定位捌、项目总体战略定位（二）产品形态（二）产品形态1）青年公寓2）休闲娱乐、文化运动设施3）仓储物流设施等1）独立、双拼别墅2）三联拼、四联拼别墅3）多层、小高层产品等1）创意办公（SOHO、LOFT）2）标准写字楼1）会议展览设施；2）酒店、商务公寓；3）餐厅、商业等设施。主力产品补充产品经营产品配套产品5/11/2009Page 135Part-5玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议产品篇产品篇拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析5/11/2009Page 136Part-5图1.地块功能区块划分总体规划（总体规划（2180、000亩）亩）东区规划与设计（东区规划与设计（800亩）亩）一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议5/11/2009Page 137图2.总体功能分区示意总部型综合商务园：总部型综合商务园：文化创意、投资贸易业品牌企业园：国际化品牌企业园：国际化纺织、服装、设计行业创业型综合商务园：创业型综合商务园：会展、文化创意等行业研发设计园：研发设计园：纺织、服装、设计行业品牌创建实验园：品牌创建实验园：纺织、服装、设计行业富士迈半导体高压线、公园与市政配套新阳半导体成长企业园：跨区域成长企业园：跨区域纺织、服装、设计行业总体规划（总体规划（2000亩）亩）东181、区规划与设计（东区规划与设计（800亩）亩）一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议Part-55/11/2009Page 138总体规划（总体规划（2000亩）亩）东区规划与设计（东区规划与设计（800亩）亩）一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）图3.景观设计布局1、主题创意文化艺术长廊2、生态湿地景观4、生态湿地景观3、桥文化长廊玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议Part-55/11/2009Page 139总体规划（总体规划（2000亩）亩）东区规划与设计（东区规划与设计（800亩）亩）一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）图4.182、重要功能设施布局建议1、会展中心:展览场馆、会议厅商务酒店、商务公寓等3、黄道婆纪念馆:历史文化展示、商务交流等2、员工活动中心:户外、室内运动设施等4、生活中心:青年公寓、餐厅、邻里商业等5、企业家俱乐部:高级私人会所、酒店等6、物流仓储中心:物流、仓储、配送等玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议Part-55/11/2009Page 140东区规划与设计（东区规划与设计（800亩亩）总体规划（总体规划（2000亩）亩）一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）1商贸会展区：1商贸会展区：会议中心、酒店、专业市场等5总部实验区：5总部实验区：文化创意等成长型企业综合总部园区4品牌企业区：183、4品牌企业区：纺织服装行业战略合作企业区8成长企业区：8成长企业区：纺织服装行业成长企业区7文化配套区：7文化配套区：纪念馆、运动设施及公共绿地6设计创意区：6设计创意区：服装设计、文化创意、媒体等3技术研发区：3技术研发区：纺织业、服装业等2品牌创建区：2品牌创建区：外贸、营销、品牌推广等100亩114亩50亩75亩100亩190亩图5.东区功能分区示意图玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议Part-55/11/2009Page 141东区规划与设计（东区规划与设计（800亩亩）总体规划（总体规划（2000亩）亩）一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）亲水国际化商务花园国际化商务花园184、休闲生态创意时尚人文1）河岸、桥与水乡文化2）水池、人工湖、喷泉等1）生态湿地2）入户花园、露台等1）黄道婆文化艺术纪念馆2）道路、溪流、片区命名等1）建筑风格、色彩、造型2）主题雕塑等1）流行艺术景观休闲长廊2）时尚展示交流、会展中心等1）室内外运动场馆设施2）咖啡厅、户外休憩设施等规划设计主题玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议Part-55/11/2009Page 142东区规划与设计（东区规划与设计（800亩亩）总体规划（总体规划（2000亩）亩）一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）10%2,500-3,000/套4层(3-5层)0.8-1.0独栋别墅独户型20%3,000-185、4,000/套6层(5-7层)1.0-1.2独栋多层30%500-1,000/套4层(3-5层)1.2-1.5四联拼别墅(风车型)拼合型1,000-1,500/套4层(3-5层)1.2-1.5三联拼别墅30%1,500-2,000/套4层(3-5层)1.0-1.2双拼别墅2,000-2,500/套5层(4-6层)1.2-1.5双拼多层独栋小高层分层写字楼标准写字楼LOFT、SOHO产品类型4,000-5,000/套8层(7-9层)1.2-1.5200-500/套10层（8-12层）1.5-2.0100-200/套10层（8-12层）1.5-2.010%50-100/套10层（8-12层）1.5186、-2.0混合型比例面积区间楼层容积率物业形态各产品面积段与配比初步建议玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议Part-5表36.建议各产品类型与比例5/11/2009Page 143一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）总体规划（总体规划（2000亩）亩）东区规划与设计（东区规划与设计（800亩）亩）玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议Part-5图6.总平面布局建议主要设计独栋多层、双拼别墅、风车型四联拼别墅等三种类型产品（在无法规避工业用地面积分割的政策规定下，双拼、四联拼可分拆为类独栋、四合院围合等独户型格局）5/11/2009Page 144一期一期B地块设计（地块设计（50187、亩）亩）总体规划（总体规划（2000亩）亩）东区规划与设计（东区规划与设计（800亩）亩）3,000-4,000/套6层(5-7层)3户1.5-2.0独栋多层27户1.2-1.51.2-1.5容积率8户（4*2）16户（4*4）户数双拼别墅四联拼别墅(风车型)产品类型1,500-2,000/套5层（4-6层）500-1,000/套5层（4-6层）面积区间楼层玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议Part-5风车型四联拼别墅单套面积控制在500-1,000；双拼别墅单套面积控制在1,500-2,000；独栋多层单套面积控制在3,000-4,000。表37.一期B地块（50亩）户型分布建议5/1188、1/2009Page 145一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）总体规划（总体规划（2000亩）亩）东区规划与设计（东区规划与设计（800亩）亩）图7.景观设计建议玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议Part-5中央水景组团景观A组团景观B景观接点景观接点景观接点景观接点中央水景：以水池为首选；或考虑设计生态湿地景观组团景观：以绿色植被为主，辅以小型水景及园林雕塑、休闲游憩设施等；景观接点：可考虑设计圆形花台，或设计喷泉、雕塑、指示牌等景观小品；其他：围绕主题景观轴线，设计自然弯曲的人行步道。5/11/2009Page 146一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）总体规划（总体规189、划（2000亩）亩）东区规划与设计（东区规划与设计（800亩）亩）玖、项目设计初步建议玖、项目设计初步建议Part-5风车型四联拼别墅：配备1-2个集中式地下停车库，配比在1：150左右；双拼别墅：配备分户式地下停车库，配比在1：100左右；独栋多层：配备独立地下停车库，配比在1：150左右。图8.交通及停车位设计中央水景集中式地下停车库集中式地下停车库分户式地下停车库分户式地下停车库独立地下停车库独立地下停车库5/11/2009Page 147一期一期B地块设计（地块设计（50亩）亩）总体规划（总体规划（2000亩）亩）东区规划与设计（东区规划与设计（800亩）亩）玖、项目设计初步建议玖、项190、目设计初步建议Part-5单套面积控制在500-1,000；四联拼单套面积控制在1,500-2,000；双拼别墅增加停车位配比，建集中式、分户式、独立式等地下停车库。停车库配套设施单套面积控制在3,000-4,000独栋产品组合以水池为首选；或考虑设计生态湿地景观中央水景可考虑设计圆形花台，或设计喷泉、雕塑、指示牌等景观小品景观接点通过多种产品组合，适当增加外型变化；同时，重视建筑单体外型的丰富建筑造型分为风车型四联拼别墅、双拼别墅、独栋多层等三个产品类型产品形态延续前期的总体格局，以行列式排布为主建筑排布总体布局围绕主题景观轴线，设计自然弯曲的人行步道其他组团景观建筑色彩具体事项以绿色植被为191、主，辅以小型水景及园林雕塑、休闲游憩设施等与前期基本一致，适当加入深红、暖黄等色调建议内容景观设计建筑立面事项表38.一期B地块（50亩）产品规划建议汇总5/11/2009Page 148规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套户型设计户型设计图2.医谷现代商务园平面布局图1.财富兴园平面布局拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-51、园区布局1、园区布局实例一：局部组团化布局与行列式排布相结合（财富兴园、医谷现代商务园）5/11/2009Page 149规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套户型设计户型设计拾、产品开发趋势剖析拾、192、产品开发趋势剖析Part-52、山地特色2、山地特色实例一：在平原地区的山地（坡地）化格局，有利于建筑与自然环境的有机融合，同时，有利于体现建筑外型的庄重与大气，也丰富了建筑及景观的视觉效果。（医谷现代商务园）5/11/2009Page 150规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套户型设计户型设计实例二：半地下设计，地下空间一部分作为停车库，剩余部分可做仓储空间，但不算建筑面积（中邦MOHO）拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-53、抬高/下沉3、抬高/下沉实例一：两排建筑间集中抬高，地下是集中地下停车库；地上是生态自然景观及休闲游憩设施（财富兴园）5/193、11/2009Page 151规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套户型设计户型设计实例一：道路的自然弯曲，尽量采取三叉路口或丁字路口代替十字路口（医谷现代商务园）拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-54、道路设计4、道路设计5/11/2009Page 152规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套户型设计户型设计拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-55、入口设计5、入口设计实例一：小型水景及入口标识，低调、局促社区入口，但显温馨、繁荣（医谷现代商务园）实例二：大面积绿化广场、水景及雕塑，标识性强，大气、开敞空间，但194、略显冷清、空旷（财富兴园）5/11/2009Page 153景观设计景观设计规划布局规划布局建筑立面建筑立面项目配套项目配套户型设计户型设计实例一：社区中央水景（中邦MOHO）实例二：社区入口水景（财富兴园）拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-51、主题水景1、主题水景5/11/2009Page 154景观设计景观设计规划布局规划布局建筑立面建筑立面项目配套项目配套户型设计户型设计拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-52、自然湿地2、自然湿地实例一：园区中央湿地（医谷现代商务园）实例二：园区边缘湿地（大业领地）5/11/2009Page 155景观设计景观设计规划布195、局规划布局建筑立面建筑立面项目配套项目配套户型设计户型设计拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-53、景观绿化3、景观绿化实例一：大业领地实例四：医谷现代商务园实例三：财富兴园实例二：中邦MOHO5/11/2009Page 156景观设计景观设计规划布局规划布局建筑立面建筑立面项目配套项目配套户型设计户型设计拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-54、景观细节4、景观细节实例二：医谷现代商务园实例三：财富兴园实例一：中邦MOHO5/11/2009Page 157建筑立面建筑立面规划布局规划布局景观设计景观设计项目配套项目配套户型设计户型设计实例一：现代与欧式建筑元素的有196、机融合，大气稳重；通过丰富色彩组合增加建筑整体视觉效果（大业领地）拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-51、建筑色彩1、建筑色彩5/11/2009Page 158建筑立面建筑立面规划布局规划布局景观设计景观设计项目配套项目配套户型设计户型设计实例一：现代简洁风格，大面积玻璃窗，采光好；楼层错落及退台市式设计，丰富了建筑外型（中邦MOHO）拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-52、建筑造型2、建筑造型5/11/2009Page 159建筑立面建筑立面规划布局规划布局景观设计景观设计项目配套项目配套户型设计户型设计实例一：现代简洁风格，通过四联拼、三联拼、双拼、独立等多197、种产品组合，丰富建筑视觉效果（财富兴园）拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-53、建筑形态3、建筑形态5/11/2009Page 160建筑立面建筑立面规划布局规划布局景观设计景观设计项目配套项目配套户型设计户型设计拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-54、建筑细节4、建筑细节实例一：入户台阶、户外景观楼梯、电梯、室内楼梯等设计，既方便内部交流动线，也丰富景观（医谷商务园）5/11/2009Page 161项目配套项目配套规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面户型设计户型设计实例一：分户式地下停车库及地面停车位（医谷现代商务园）实例二：集中式地下停车库（大198、业领地）拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-51、停车设施1、停车设施5/11/2009Page 162项目配套项目配套规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面户型设计户型设计拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-51、停车设施1、停车设施实例三：集中式地下停车库及地面停车位（财富兴园）5/11/2009Page 163项目配套项目配套规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面户型设计户型设计拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-52、文化休闲设施2、文化休闲设施实例一：老宅、美术馆、网球场增加园区文化休闲氛围，也是高级别商务活动的理想场所（199、中邦MOHO）5/11/2009Page 164项目配套项目配套规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面户型设计户型设计拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-53、高级商务会所3、高级商务会所实例一：中邦MOHO的高级商务会所，增加了商务氛围，提升了项目的整体档次。5/11/2009Page 165项目配套项目配套规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面户型设计户型设计实例一：更多项目前期多采取在未建地块规划酒店、会展等高端配套设施，利用规划概念，为项目营销提升市场（产品）竞争力，但短时间内并不开发建设。实例二：从经营的情况来看，中邦MOHO的高端会所为项目增添了不200、少人气，但，由于项目地段条件限制，以及周遍发展尚不成熟，实际经营业绩并不理想。拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-5生活配套区员工中心仓储物流区办公研发区商务配套区写字楼酒店、国际会展中心生活配套区员工中心仓储物流区办公研发区商务配套区写字楼酒店、国际会展中心中心景观区组团景观入口景观区中心景观区组团景观入口景观区中邦置业办公楼中邦置业办公楼多层办公楼多层办公楼独栋商务别墅健身中心独栋商务别墅健身中心Tao 美术馆餐厅美术馆餐厅中邦MOHO平面布局财富兴园平面布局4、开发经营策略4、开发经营策略5/11/2009Page 166户型设计户型设计规划布局规划布局景观设计景观设计建筑201、立面建筑立面项目配套项目配套独栋型独栋型13004F双拼型双拼型650+6504F围合型（三户）围合型（三户）1800-45004F风车型风车型65044F展示型展示型2800-50004F弧线型弧线型3600-65004F产品类型产品类型1 12 23 34 45 56 6拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-5财富兴园/多种产品组合单套面积小型化，多种产品自由组合5/11/2009Page 167户型设计户型设计规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套财富兴园/独栋型-1,300拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-55/11/2009Pag202、e 168户型设计户型设计规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套财富兴园/双拼型-650+650拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-55/11/2009Page 169户型设计户型设计规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套财富兴园/风车型-650*4拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-55/11/2009Page 170户型设计户型设计规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套财富兴园/展示型-2,800-5,000拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-55/11/2009Page203、 171户型设计户型设计规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套财富兴园/围合型(3户)-1,800-4,500拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-55/11/2009Page 172户型设计户型设计规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套财富兴园/弧线型-3,600-6,500拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-55/11/2009Page 173户型设计户型设计规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-5中邦MOHO商务园5/11/2009Page 174户型设计户型设计规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套中邦MOHO商务园拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-55/11/2009Page 175户型设计户型设计规划布局规划布局景观设计景观设计建筑立面建筑立面项目配套项目配套拾、产品开发趋势剖析拾、产品开发趋势剖析Part-5中邦MOHO商务园5/11/2009Page 176