1、双湾国际酒店地块整体定位版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归长沙世远房地产经纪有限公司所有，未经长沙世远房地产经纪有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。核心问题结构化分析Part 2分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题市场机会挖掘Part 3分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点项目属性界定Part 1解析项目核心价值点，项目属性界定整体发展战略及定位Part 4SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算，得出最优方案指标经济数值备注地块面积8540（12.81亩）；若加上政府补偿用地面积，则共计11630用地修2、湘江跨江大桥占有了3090项目用地，政府容许项目按目前剩余地块加3090的用地标准进行开发。可规划最大建筑面积59780容积率按7.0计算建筑高度不超过150米绿化率不低于38%建筑密度低于30%按现有剩余地块计算，建筑基底面积最大约为2535平米容积率小于7.0商业部分占72%酒店地块项目指标解读资源型地块加项目高指标值，一切都只为打造城市级标杆项目属性界定有利因素：拥有绝佳资源（双江交汇，南向一线江景）绝佳环境地标建筑不利因素：城市近郊，非商务中心区城市近郊，拥有绝佳江景资源和环境优势的地标型项目原有开发方向产品类别（共48层）占比重规划层高商业（5层）20%约21米住宅及酒店式公寓（393、层）70%约117米会所式酒店（4层）10%约12米合 计100%150米 15层为底商。约占总体建筑面积20%。主要考虑本项目商业体量较小，于购买公寓投资型客户不利，底商主要服务于本项目业主和对面楚天一品纯住宅项目业主为目标；如：1层规划入户大堂及小型商铺，商铺用途主要规划为银行、饭店等；23层规划为大型超市；45层可规划为大型餐饮机构、培训机构等。644楼为高端公寓产品，占总量70%；4548层为会所式酒店，占总量10%，可以享受极佳江景视野和避免高楼层难卖的问题。住宅公寓部分建议按1梯260280平米进行规划计算，可考虑部分电梯分楼层直达。建议顶层酒店设立单独直达电梯。原方案：酒店式公寓4、+酒店+商业，酒店为核心驱动物业，酒店式公寓实现利润核心问题结构化分析Part 2分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题市场机会挖掘Part 3分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点项目属性界定Part 1解析项目核心价值点，项目属性界定整体发展战略及定位Part 4SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算，得出最优方案利润速度品牌利润最大化，实现高收益迅速回笼资金，现金流安全，风险可控成为市场上有影响力的项目，做区域标杆目标提炼稳定现稳定现金流金流标杆树立标杆树立开发前，研究市场，做好合理前期产品定位，树立核心价值；，本项目所处板块为中高居住区，有丰富的江景资源，无5、论从项目品质及资源都足以成为区域标杆。利润最利润最大化大化通过选取最优产品进行打造，提升产品价值；思源对于双湾目标的理解，首先保证项目稳定现金流，保证项目持续稳定开发，再考虑利润最大化和项目标杆形象的树立；思源对目标解读R1-市场市场无论是酒店、公寓、写字楼竞争都较为激烈稳定利润，速度，品牌（标杆）；以高形象立市，实现区域最高价，同时保证一个有效速度，保证资金安全（具体速度进一步探讨）R2-目标区域背景：非城市核心区，双江汇合处，两馆一厅，区域豪宅高速发展期，对产品和定位以及价格较为敏感，市场背景：沿江、开福北市场高速发展期，目前市场标杆项目较多，市场竞争大项目界定：高容积率商业开发项目，含（6、酒店高投入）S-情景风险！核心问题界定核心问题：1、如何化解非商务中心区的低认知度，实现近郊商务地标的成功开发？2、如何在激烈市场竞争中打造本项目的核心竞争力，合理进行物业选择，实现高溢价？在各种物业的市场竞争与客户需求之间找到项目机会，开拓蓝海，实现高溢价目标。3 3、如何突出项目优势，开拓蓝海市场，跳开市场竞争。、如何突出项目优势，开拓蓝海市场，跳开市场竞争。1 1、当前的物业定位类型能否满足开发商的溢价要求，是、当前的物业定位类型能否满足开发商的溢价要求，是否有更合适本项目的物业定位；否有更合适本项目的物业定位；2 2、客户需求与市场供应之间是否存在供求机会；、客户需求与市场供应之间是否7、存在供求机会；解决核心问题的思路和方向核心问题结构化分析Part 2分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题市场机会挖掘Part 3分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点项目属性界定Part 1解析项目核心价值点，项目属性界定整体发展战略及定位Part 4SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、经济测算，得出最优方案目标要求产品定位酒店部分办公或公寓办公可行性分析公寓可行性办公或公寓方向选择本案华天大酒店通程大酒店佳程大酒店湘泉大酒店湖南国际影视会展中心酒店神龙大酒店普瑞温泉大酒店开元鑫城大酒店同升湖通程山庄五华大酒店华天紫东阁大酒店鑫都大酒店金源大酒店君逸康年大酒店喜来登国际8、酒店茉莉花大酒店长岛饭店 长沙目前有五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），四星级酒店30多家，星级酒店加起来达到85家以上，加上各类宾馆、招待所，超过百数之多。本案周边无星级酒店，存在较大的市场空白点长沙酒店格局：长沙酒店行业发展迅猛，五星级酒店达10家以上，而本案所处区域无星级酒店，存在市场空缺。长沙酒店市场-现状n目前长沙的星级酒店相对较多，入住率平均在70%以上；n从酒店的平均入住率来看，星级越高，经营状况越好，五星级酒店入住率高于四星级酒店。酒店住宿率平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%699、8756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%-580-319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280入驻率：星级酒店整体入住率在70%以上，星级越高，入住率越高。其中，仅喜来登入住率在82%以上，与其为长沙首个5星级酒店在客户心理地位有一定10、关系。长沙酒店市场-现状酒店住宿率平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%-580-319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%430438280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%411、58474250280消费水平：星级酒店整体客房均价在450元以上，长沙星级酒店消费能力强。其中，喜来登达到700元以上，客户认可度高，愿意为其高价买单。从长沙星级酒店高房价和高入住率的信息得出，长沙具有相当大的高消费能力。长沙酒店市场-现状酒店名称客房餐饮会议休闲娱乐及其它华天大酒店32%18%38%12%通程国际大酒店29%22%30%19%神农大酒店36%14%35%15%影视会展酒店18%48%13%21%天玺大酒店45%12%36%7%君逸康年43%14%34%9%n通过上表可以看出，五星级酒店收入构成较为平均，而四星级酒店则通过价格优势，在客房收入上所占比例较大；n星级酒店收入中会12、议的比例最高，其中主要与长沙每年定期举办的湖南国际文化展览会、中国（长沙）国际汽车展览会，及著名的中国金鹰电视艺术节等商务商业活动相关。物业构成：四、五星级酒店，收入主要来源于客房和会议两大类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。长沙酒店市场-现状10年上半年长沙旅游总收入占全省旅游总收入的41.2%。武广高铁的开通，为长沙的旅游发展带来了发展机遇。仅五一期间，长沙市主要旅游景区接待高铁旅游团队就有6200多个，游客量近10万人次。年份 国内游客 （千人）国内旅游收入 （百万人民币）国际游客（千人）国际旅游收入（百万美元）200220.5799028268-147-200321.6005%11.513、4028%49-81%24-84%200423.0006%12.6309%188283%141488%200524.8908%17.52039%25636%20243%200626.2005%19.79513%40659%30852%200728.6109%22.99716%50123%38625%200832.2315%27.12018%54910%42410%200938.36625%27.92830%5785.3%4537%年均增长率 10%21%47.9%77%消费人群：10年上半年长沙共接待国内外游客2597.2万人次，旅游总收入达230.25亿元，为长沙酒店行业带来了强大的客源支持14、。长沙酒店市场-现状全市举办的各类会展活动项目达505个，直接收入8.2亿元，并带动交通运输、餐饮住宿、娱乐休闲、旅游等会展相关产业收入74.08亿元。会展内容：“中国金鹰电视艺术节”、“中国中部投资贸易博览会”、“全国汽车配件交易大会”、“全国糖酒交易大会”、“中国（长沙）国际汽车博览会”等多个全国或区域性的品牌展会。红星国际会展中心4.8万平米青竹湖国际会展中心湖南国际会展中心5万平米 2008年年度直接收益乘数效应收益2009年 2010年7.3亿 65亿8.2亿 预计9.0亿 75亿预计82亿增幅9.3%消费人群：长沙会展业其直接收益以及乘数效应，带来近百亿的消费产值，为酒店客房、休闲15、娱乐、商务会谈等客源带来又一支撑。长沙酒店市场-现状喜来登酒店作为长沙酒店的最高标杆，其经营收益远好于其他5星级酒店。酒店住宿率住宿率平均房价（人民币）平均房价（人民币）平均每间房间收益（人民币）平均每间房间收益（人民币）20092010上半年2008200920082009运达喜来登酒店78%82%698756384452华天大酒店贵宾楼73%76%488520317354芙蓉国豪庭大酒店72%73%-580-319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神农大酒店82%79%325400228260华雅大酒店68%70%420409231258明城国际大酒店71%77%4304316、8280228潇湘华天大酒店66%73%461429161222普瑞温泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280长沙酒店市场-现状长沙酒店现状小结长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店市场承载能力强。成长成熟阶段，五星级酒店10家（含达到五星级标准的16家），四星级酒店30多家。发展阶段及格局酒店承载能力未来趋势消费人群：旅游、会展、政府接待、商务会谈成为主流。消费水平：星级酒店整体客房均价在450元以上，长沙星级酒店消费能力强。入驻率：整体入住率在70%以上，星级越高，入住率越高。物业构成：收入主要来源于客房和会议两大17、类，另餐饮和休闲娱乐也占有较高比重。长沙酒店市场发展潜力大，尤其是五星及以上高档酒店。长沙酒店行业求新、求高现象成为趋势。区域契机北城区域暂无高档酒店，存在市场空缺1、酒店市场承载能力强2、长沙星级酒店市场消费能力较强3、北城区域暂无高档酒店长沙酒店市场-现状项目酒店品牌规模档次高度万达广场文华酒店6.4万方五星级/保利国际广场JW万豪酒店待定五星级235.5米华远化中心香格里拉酒店4.2万方五星级268米北辰三角洲洲际酒店待定五星级260米复地崑玉国际万豪酒店待定五星级/世茂铂翠湾希尔顿酒店待定五星级249米运达中央广场W酒店、瑞吉酒店300多间、200多间五星级/德思勤广场凯悦酒店6万方五18、星级/华晨广场温德姆酒店4万方五星级/华悦城铂尔曼酒店3.6万方五星级/西湖文化区项目恩瑞万豪酒店8万方五星级/长沙酒店市场：未来展望未来酒店市场的五星级酒店呈井喷式增长，新建项目特别是沿江一线的酒店多为国际超五星级酒店，体量大，多为项目地标，依托酒店品牌全面提升项目档次，未来五星级以上酒店市场竞争激烈北辰北辰洲际酒店洲际酒店复地复地万豪酒店万豪酒店万达万达文华酒店文华酒店保利保利JWJW万豪酒店万豪酒店世茂世茂希尔顿酒店希尔顿酒店华远华远香格里拉酒店香格里拉酒店世纪金源酒店世纪金源酒店世茂世茂希尔顿酒店希尔顿酒店保利保利JWJW万豪酒店万豪酒店北辰北辰洲际酒店洲际酒店万达万达文华酒店文华酒店19、华远华远香格里拉酒店香格里拉酒店长沙酒店市场：未来展望其中，湘江两岸特别是河东区域酒店集中供应，且为国际超五星级酒店，分布密集，未来滨江区域的超五星级酒店市场将陷入红海竞争。审视滨江区域的酒店，主要以品牌、地段、资源、综合体价值为竞争点。品牌开发商通过超五星级酒店提升项目档次，实现项目整体价值其他文华、世纪金源万豪、洲际、希尔顿、香格里拉国内一流开发商，实力保障，消费者认知较强因品牌影响力较小，或本土知名酒店，走性价比路线标杆品牌开发商、国际一流品牌酒店、品牌影响力、客户认知度高五星级酒店时代长沙酒店市场：未来展望超五星级酒店市场供应饱和，在项目无品牌、地段、综合体优势情超五星级酒店市场供应饱20、和，在项目无品牌、地段、综合体优势情况下，如何利用资源（江景）优势，在市场竞争中建立项目地位？况下，如何利用资源（江景）优势，在市场竞争中建立项目地位？长沙酒店市场：市场机会方式：通过细分市场，针对性客户需求进行定位市场案例：橙子酒店、觅你酒店作为后现代主义的追随者，酒店正是为“橙子族”们量身订制的，它是“橙子族”心灵的栖息地，以“橙子”的形象来彰显其气质与品味。服务主力对象为：大学生、时尚白领、艺术家、年轻的商场才俊。这个阶层正是今日滚滚红尘中，彰显个性、引领时尚的人群，即“橙子族”，他们奉发条橙子为他们卓尔不群的立世宣言。通过鲜明的酒店主题打造，加之酒店客群的准确定位，酒店以及附属商业街运21、营十分成功，很早便收回成本，而且居住率一直保持在不低于70%的水平。特色酒店成功案例：特色酒店成功案例：橙子酒店长沙酒店市场：市场机会特色酒店成功案例：特色酒店成功案例：Mini-hotel觅你酒店这种奇妙的酒店之旅，正是酒店为客人所带来的与众不同的额外选择。无论走廊、大堂以及你所看到的团队，都在诉说我们的事业态度和与众不同之处。偶尔时尚、时而精致、忽然有趣，各种各样的设计语言围绕着你，倘若你有“酒店还能这样”的感觉，那么我们便有了共鸣。因为她是如此的特别，令人着迷。首家觅你酒店的170多间房间中划分出各种不同的房型。这些看起来风格迥异而与众不同的房间适合于各种不同个性的人甚至不同心情的人，你22、可以根据这些来选择你休息的地方。酒店定位：以标新立异的创新手法做中端和高端两种个性化鲜明的、时尚前卫的汽车主题文化酒店长沙酒店市场：市场机会长沙酒店市场总结市场五星级酒店呈井喷式增长，新建项目特别是沿江一线的酒店多为国际超五星级酒店，酒店市场竞争激烈，本项目若做普通五星级酒店，则与其他项目酒店竞争处于弱势地位，因此，本项目在酒店的打造方向上应避开市场竞争，寻找更适合本项目的新的发展机会而在酒店打造方向应避开普通五星级酒店的激烈竞争，根据细分客户需求找准定位，以特色酒店树立本项目酒店的核心竞争力，抓住个性化酒店的市场机会目标要求产品定位酒店部分办公或公寓办公可行性分析公寓可行性分析办公或公寓方向23、选择集中在主城区二环内，近期城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等依托城市发展及日渐成熟的配套，多个项目均有规划公寓产品汇金国际东宸1919公馆铂宫二期明城国际东塘瑞府米兰春天沁园春御院像素汇观湖公寓恒大华府涉外公馆湘腾城市广场兰卡威国际万博汇潇湘国际西子一间先锋东外滩长房时代城壹号公馆中信新城星城荣域紫檀三期嘉斯茂广场金域华府运达国际新城泉昇同福大厦在售公寓项目潜在公寓项目沙发公寓泰格公寓少帅府曙光领峰帕克水岸五一中央领域长盛岚庭铂金国际湘麓国际天翼公寓沸点100100铂金馆友谊公寓观园公寓大地国际公寓鹏鑫公寓泊富广场藏珑恒大金都万达公馆保利国际金领公寓枫华府第湘域城邦绿地公馆将爱公寓公寓分布24、状况公寓价格实现不高。毛坯公寓溢价能力一般，部分产品通过精装公寓拔高价格实现溢价非中心区的省府、武广板块、开福区政府，精装修报价在7500-9000元/左右，毛坯房在6400-7000元/左右；精装修的报价在30003500元/之间，3500元/以上的装修报价为豪装最低标准；公寓销售价格板块项目名称项目地址供应面积（）均价(元/）使用年限装修标准省府兰亭玥岛芙蓉路天虹百货旁3万 680070年毛坯绿地公馆芙蓉南路省政府南0.8万 70年毛坯德斯勤城市广场韶山路与湘府路交汇处3.4万 9000-1000070年精装 3800花漾年华新姚南路200号公寓：2.2 折后6600-670070年精装 25、融源及第书院南路明德中学西北角0,7万 70年毛坯剑桥名门天心区竹塘西路4.6万 660070年毛坯华悦城 韶山南路与湘府路交汇处 2,4万 待定 长城水郡 中意一路保险学院旁 1万 7000 毛坯 武广喜盈门范城雨花区万家丽中路三段36号（雨花区政府斜对面）48万 830040年3000京投银泰环球村劳动东路与红旗路交汇处西北角2.8万 508870年毛坯华晨世纪广场雨花区万家丽中路二段8号 42万 1500070年3500以上融科ING雨花区长沙大道598号7.5万 毛坯6800 精装750070年3500郡原美村 时代阳光大道489号 3.2万 800070年 精装 开福区政府万科城芙蓉26、路与福元路交汇处东南角1.4万方7400-7500精装珠江花城芙蓉路与福元路交汇处东北角800040年精装（带全屋家电）美利新世界福元中路66号，长沙大学附中西侧1.5万6400毛坯万国城福元西路199号0.9万 精装数据来源于长沙房地产研究中心备案数据，选取了中心省府、武广、开福区政府等3个区域的数据作为参考目前城市近郊公寓价格及速度实现有限。由于城市配套缺失，价量实现有限，价格与普通住宅持平或略高，消化速度不如普通住宅，约为20-30套/月公寓销售速度板块项目名称供应套数（套）主力面积（）月均销售去化率装修标准省府兰亭玥岛总：528/429 首次开盘：12038-73220.2毛坯绿地公馆27、14149-7618毛坯德斯勤城市广场616/30541-81850.55精装 3800融源及第20035-14025-32毛坯剑桥名门670/49242-50340.3毛坯武广喜盈门范城240035-90 1010%精装3000京投银泰环球村59837-80 2140.72毛坯华晨世纪广场48040-70 4880%以上3500以上融科ING500余套40-70 3290%以上3500开福区政府万科城400余套3530-45精装珠江花城380/20040-59203070%-80%精装（带全屋家电）除主城区单体、综合体项目外，仍有多个综合体或近郊复合社区公寓产品即将入市，集中在2011-2028、13年放量，未来公寓市场竞争依然激烈；区域 楼盘名称公寓面积（万）预计入市时间合计（万）岳麓区湘麓国际1.52011下半年9.6泰格公寓1.1未定麓谷谷阁国际公寓 4未定天翼公寓3未定雨花区运达国际广场52012年27.3沸点10042012年铂金馆4.82012年友谊公寓 3.5未定德思勤广场英格丽公寓约10万方2011年10月开福区泊富国际广场52011下半年15大地国际公寓大厦 10未定芙蓉区金朝阳大厦3.76未定3.76天心区鹏鑫公寓 7.64未定9.64总计65.3公寓潜在供应客群分析。市场客户构成审视全城，长沙公寓市场客户主要由投资型、自住型、办公兼自住三类客户组成。明城、蓝湾珠江29、花城、万科城德思勤、喜盈门、华晨第一类客户第二类客户第三类客户投资型自住型办公兼自住70%以投资为主，30%为过渡型刚需客户；长沙市区的客户依然是购买的主力，地级市的客户逐步成为购房的重要客源，地段、升值潜力是客户主要关注点，其中自住型客户偏重精装，投资客偏重毛坯项目客户来源年龄分布职业特征置业目的置业关注点蓝湾国际广场长沙市区的客户45%地级市的客户35%外地的投资客20%30岁以上做生意的老板企业中高管公务员投资60%自住40%地段与升值潜力精装修 户型 明城国际中心娄底、益阳等地级市的客户35%长沙市区的客户30%省外投资客户25%30岁以上生意人公务员老师等泛公务员投资60%自住40%30、地段与升值潜力商住两用开发商品质东塘瑞府长沙市区的客户50%地级市的客户30%省外的湖南人20%30岁以上个体户私企白领事业单位投资60%自住40%地段精装小户万博汇长沙本地人35%在长沙工作的湖南人20%地级市的客户25%省外投资客20%25-3040岁以上生意人教师公务员投资60%自住40%地段与配套教育资源小户型壹号公馆长沙市区客户40%地级市的客户30%省外投资客30%25-40岁个体户企业中高管富二代投资60%自住40%地段升值空间精装修东宸19公馆长沙市区客户70%地级市客户20%省外客户10%25-45岁企业中高管事业单位职员投资60%自住40%地段教育资源德思勤广场长沙市区客户31、60%地级市及省外投资客户40%30-50私营业主企业中高管公务员100%投资地段配套升值潜力投资回报公寓客户分析公寓客户分析客户分类：按置业需求分类，公寓项目主要有投资、自住及办公兼自住几种类型，其中投资客户仍是购买主力；客户类型经济承受能力置业动因需求产品投资客户强投资，主动置业地段好，投资价值高的产品。往往多为位于商业中心及交通枢纽，例如东塘瑞府、万博汇等自住客户低下,经济承受能力低下的青年群体，对产品价格敏感自住或过渡性自住，被迫置业交通便利，能够满足基本生活需求，有日常生活必备元素（厨房等），例如金域华府、藏珑等办公兼自住型经济承受能力强，自由职业者办公兼自住，被迫置业交通便利，能够32、满足居家条件，同时具备SOHO公寓条件，例如明城国际中心、蓝湾国际广场等公寓客户分析客户分类：商用客户多数对地段、配套、形象、档次有一定需求，且倾向于毛坯公寓，而自住客户则倾向于档次、形象、品质、服务方面的需求，且倾向于精装公寓，而投资客则更注重地段、未来的租凭价值和投资收益，在是否装修上都能接受；客户类型客户特征购买动机客户关注点企业自用客户快速发展中的中小规模，创意、服务、贸易、科技等行业民营、个体企业企业主企业发展需求更换办公楼，改善办公环境地段、配套、商务便利性，一定的形象和档次要求，倾向于毛坯公寓投资客户私营企业主、公务员、企事业单位中高管、高校教师等长线投资和财产保值，以商务和居住33、租赁为基础地段，未来租赁价值，投资收益，产品倾向性不是太强，毛坯公寓和精装修公寓都可以接受个性自用客户私营企业主，区域内高收入商务客户，大型企事业单位中高管等非日常居住场所，用作个性的收藏、休闲和会客空间档次、形象、品质、服务，倾向于精装修公寓商务自住客户高收入商务客户，外地驻长商务人士等过渡居住兼顾投资档次、形象、品质、服务，倾向于精装公寓过渡居住客户富二代，高级白领过渡居住兼顾投资地段、配套、形象等，倾向于精装公寓4月28日户型户型面积段（）面积段（）推出套数推出套数占比占比销售销售/比例比例一房41168100%163/97%价格面价11000元/折后均价8700元/（3000元/精装）34、5月27日A区宝格丽公寓成功案例德思勤广场红星商圈，超大型城市综合体的公寓物业，依托综合体价值实现高速低价；户型户型面积面积套数套数套数套数销售率销售率一房一厅一房一厅一卫一卫53.82363597.22%一房一厅一房一厅一卫一卫53.69363597.22%一房一厅一房一厅一卫一卫54.06383694.74%合计合计11010696.36%溢价不高20122012年年4 4月月2121日日户型户型面积面积套数套数套数套数销售率销售率公寓单间公寓单间35-434885810%公寓二房公寓二房7656公寓二房公寓二房80-10056价格价格公寓折后均价：8500元/平米，折后价格区间：公寓折后35、6800-10000元/平米，带3000元/平米精装（带厨具、空调、家具等）销售低迷失败案例喜盈门范城城市近郊，商业为主导的普通城市综合体中公寓物业，无附加值，中价低速；u分布状况：依托地段，主要分布在二环内城市核心区u销售价格：公寓价格实现一般。毛坯公寓溢价能力一般，精装公寓通过拔高精装价格实现溢价，但减去精装成本价格实现也不高u销售速度：城市近郊公寓价格及速度实现有限。由于城市配套缺失，价量实现有限，价格与普通住宅持平或略高，消化速度不如普通住宅，约为20-30套/月u潜在供应：除主城区单体、综合体项目外，后续仍有多个综合体或近郊复合社区公寓产品即将入市，集中在2011-2013年放量，未36、来公寓市场竞争依然激烈；u案例借鉴：无核心驱动的普通精装公寓价速实现都不高。非城市核心区、非强势综合体价值支撑的公寓价速实现都不高，依托其他物业，通过学位资源优势及公寓产品创新，附加值的打造，从而实现价格突破获得高投资回报率，树立核心竞争力公寓市场总结客户牵引力解析绝佳的江景资源：双江交汇，江景公寓的形象展示和稀缺资源，最佳资源型产品我们公寓产品吸引客户的核心价值在哪里？客户牵引力解析学区资源：长沙顶级名校，北雅中学，购房必有指标，独一无二我们公寓产品吸引客户的核心价值在哪里？游游离离客客户户重重要要客客户户核核心心客客户户他们在哪里？看重资源、环境等高居住环境，同时有助于资产升值看重北雅学区37、指标的客户看重交通便利度的部分客户公寓客户挖掘目标要求产品定位酒店部分办公或公寓办公可行性分析公寓可行性分析办公或公寓方向选择发展过程：长沙写字楼市场发展落后，多为商务综合楼或商务公寓，真正意义上的高端专业的写字楼历史不长，随着经济的发展，市场上写字楼呈供不应求状态。写字楼发展过程在售情况：从中心区逐渐四溢，高档、标准化写字楼开始发展升级，主力面积以中大平层为主，小面积写字楼缺乏，溢价能力较好。2012在售写字楼分析2012在建待售写字楼分析项目名称位置建筑面积单层面积销售价格剩余体量项目名称位置写字楼建筑面积单层面积 预计推出时间 预计售价万达广场开福区中山西路与湘江中路交汇处13.4万 两38、栋共77层，每栋约48层，单层面积1740180000元/1957华远华中心湘江中路(解放西路至西湖路段，永湘新街西侧)10.5万20002012年年底18000-23000元/建发汇金国际长沙市天心区芙蓉中路380号2.17万135016000元/43305铂金中心雨花区韶山中路67号（东塘北）3.5万14582012年12月16000-18000元/绿地中央广场岳麓大道和银杉路交汇处10万（2栋）1500，分割销售，户均1009000元/（7500-9500元/）10000奥克斯广场岳麓大道与银杉路交汇处7.4万1350 2012年7、8月，先推3号栋5A甲级写字楼未定华尔街中心芙蓉中路与39、湘雅路交汇处西北角5.8万120016000元/华晨城市广场雨花区万家丽中路二段8号3.5万18102012年12月12000-16000元/运达中央广场雨花区沙湾路289号5.44万160017000-25000元/德思勤城市广场雨花韶山南路与湘府东路交汇处9万20002013年6月未定泊富国际广场长沙市芙蓉路与湘春路交汇处9.7万，共49层，1-5层为商业2000，半层起售，约100016000-20000元/6000顺天国际金融中心雨花区韶山路355号 4.9万16702012年7月未定华悦城湘府东路二段9万15002012年12月未定写字楼在售项目多元化发展：潜在入市体量约为54.6万40、平米，且多为5A级水平，世茂芙蓉广场项目售价预计超过2万以上。写字楼集中入市为市场提供了较大的发展空间沿江、南城、市中心及武广新城板块竞争激烈，加上河西滨江一带城市综合体欣然升起，将加剧长沙市整体综合体的竞争。泊富国际广场开福万达广场九龙仓项目世茂项目华晨世纪广场运达中央广场保利国际广场华远华中心德思勤城市广场绿地中央广场北辰三角洲中信新城项目滨江新城金融街华尔街中心凯乐国际城奥克斯广场湘江大道五一广场武广新城省府红星御邦广场华悦城长沙中高端写字楼分布版图未来长沙新的商务中心:滨江新城、省府CBD、武广新城和梅溪湖板块在建在售写字楼:万达广场、御邦国际、第六都、绿地中央广场、泊富国际广场、华尔41、街中心、凯乐国际城、运达中央广场等在建待售写字楼:德思勤城市广场、华远华中心、华晨世纪广场、九龙仓、奥克斯广场，保利国际广场，世茂铂翠湾、喜盈门范城等。2012长沙在售/待售写字楼分析未来的竞争各项目写字楼自身差异化并不明显，唯有通过产品创新和品质的打造，才能实现个盘的突围。万达华远、保利、北辰、绿地德思勤、运达、建发、泊富铂金、顺天、华尔街其他高端商务时代品牌、地段、配套、规模品牌、地段、品质、综合体商业、综合体推广、性价比中心城区写字楼竞争现状主要以品牌、地段、5A打造水平为竞争点。各盘价值突围。其中以5A级写字楼作为提升项目档次的卖点来主打。长沙商务时代写字楼销售情况：随着多个优质城市综42、合项目面市，今年上半年办公市场延续了去年以来的强势上升势头2011年到现在，办公市场量价趋势向上，只不过价格上升速度要快于市场消化速度。限购等楼市调控政策将住宅市场很大一部分投资性需求吸引到了商业及办公市场，这也是办公市场在限购限贷等政策背景下，稳步增长的重要原因。上半年写字楼销售情况随着城市旧城改造与新城开发进程加块，占据城市优势资源，多个项目均规划写字楼产品，长沙高档综合体及专业写字楼项目将集中在2012-2015年上市专业写字楼位置区域占地建面入市时间等级泊富广场长沙市开福区芙蓉北路564号 五一商务区26700.7平 307059.0平 2011年8月5A（228米）友阿大厦侯家塘芙蓉43、路9612.0平 63458.6平 售罄5A泰贞国际金融中心 五一路与建湘路之交五一商务区9127.4平 203710.0平 2011年底5A财富岳麓 岳麓区区政府东侧 市府区域31314.3平82951.0平 2013年5A顺天韶山路项目韶山中路（三万英尺对面）雨花区雨花亭商圈24189平160037平2011年底5A（150米）综合体配套写字楼地段配套品牌物业形态规模入市时间写字楼规模高度保利国际广场南湖新城核心地段商业保利地产写字楼+公寓+住宅（超高层）44万2012年上约10万200米北辰三角洲三角洲酒店+商业北辰地产写字楼+酒店+超高层537万2012年上约20万260米中建滨江项目44、南湖新城板块酒店+商业中建地产写字楼+酒店+超高层134万2011年底华远华中心南湖新城板块，五一核心商圈酒店+商业华远地产写字楼+酒店+公寓+住宅80万2012年初约10万200米世茂滨江滨江新城酒店+商业世贸地产酒店+住宅+公寓+住宅55万2012年240米第六都芙蓉中路三段（浦沅）酒店+商业建鸿达写字楼+酒店+住宅+公寓70万2011年初4.5万德斯勤广场韶山南睡红星商圈商业+酒店德斯勤写字楼+酒店+住宅+公寓156万2012年40万万达公馆五一商圈商业+酒店+公寓万达地产写字楼+酒店+住宅+商业100万2011年8月约10万189米奥克斯广场滨江新城商业+酒店+公寓奥克斯地产写字楼+住45、宅+公寓+商业45万2012年约5.2运达广场武广片区商业+酒店+公寓运达地产写字楼+酒店+住宅+公寓+商业60万2012年约7万248写字楼潜在竞争后续供应：后续集中供应加剧竞争同时，也带来写字楼集中发展的机遇，特别是高端写字楼的集中入市，后续写字楼市场将出现产品和客户群的细分。201120112013201320142014201520152012201210万方5.2万方10万方已推出6万方，余1栋4万方58层部分酒店部分写字楼约6万方体量与产品未定约40万方10万方约12万方20万方产品与推出时间未定绿地中央广场绿地中央广场运达广场运达广场万达公馆万达公馆泊富国际泊富国际华尔街中心华尔46、街中心世茂铂翠湾世茂铂翠湾奥克斯广场奥克斯广场顺天韶山路项目顺天韶山路项目保利国际广场保利国际广场德斯勤广场德斯勤广场华远华中心华远华中心中建滨江项目中建滨江项目北辰三角洲北辰三角洲7万方入市时间与产品未定6万方11万方写字楼后续供应写字楼市场竞争激烈但存在市场空缺，溢价能力不断拔高，项目可抓住市场空缺，通过对写字楼产品进行创新，打造项目核心竞争力，实现价格突破，树立市场标杆写字楼市场小结写字楼集中供应，长沙写字楼将进入大发展时代，高端写字楼产品的入市，将拉动写字楼价格整体攀升；产品和客群将出现细分，针对性的客户定位写字楼将会是未来的发展趋势。特点1：从企业数量角度分析，长沙优质写字楼租户以服47、务业、制造业、贸易与房地产业为主；特点2：而从企业租赁面积而言，金融保险业、制造业、社会服务业的需求面积较大；中心区办公项目已入驻的客户主要以制造业、金融业、服务业三大类为主写字楼客户需求面积段面积段数据来源：房地产市场调查数据数据来源：房地产市场调查数据交通类交通类广告类广告类商贸类商贸类房地产房地产服务业服务业金融业金融业制造业制造业类别名称类别名称面积跨度面积跨度10010020020030030040040050050060060070070080080090090010001000 12001200 14001400 16001600 18001800 20002000 25002548、00目前长沙已入驻的中高端写字楼客户需求的主流面积多在200300平方米，这类需求占市场总量接近50%，这类客户以多是制造业的办事处、咨询公司、商贸类公司等500平方米以上需求多是金融、保险业，多为整层承租，平均需求面积接近1500平方米；国家机关需求面积也较大，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65平方米。写字楼客户需求特点1：外资企业办公场所主要集中在少数产权统一的物业中，如通程国际大酒店商务楼、亚大时代等。外资企业对写字楼的物业产权、楼宇品质、物业管理等要求较高，目前市场上的写字楼难以满足其需求；特点2：内资非本地企业的需求面积大于本地企业；长沙市中心区写字楼租户以长沙本49、地及国内企业为主，占总租户的长沙市中心区写字楼租户以长沙本地及国内企业为主，占总租户的86%86%写字楼客户需求客户类别客户范围需 求 分 析A大中型公司企业注重形象与档次，要求高标准配套，费用问题不大，购买比例高B中小企业注重形象，要求一定档次与基本配套，看重费用，租用比例高C政府及国有机构注重形象与档次，要求高标准配套，要靠近办事区域D投资客投资意识很强，看重区域未来升值潜力，重视对项目的档次和品味写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户。投资客户：主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。自用客户：主要来之三个方面：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中50、型公司企业；二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。写字楼客户需求客群分析。市场客户构成审视全城，长沙中高端及高端写字楼市场客户主要由大型企业、中小企业、新兴企业三类客户组成。其他建发、绿地万达、华远、泊富第一类客户第二类客户第三类客户大型企业 中小企业新兴企业客户类型分析投资客以省内地级市与本地客户为主，自用为省外企业在长分公司与本地客户为主；客户主要来自房地产、金融证券、生物医药、大型企业等u投资客以省内地级市与本地客户为主，主要为本地私企业主、娄底邵阳等地能源矿业老板，少量用于中短期自用，大部分用于投资，一般选择较小面积产品；u自用客户为省外企业在长分公司与本地事业单位旗下企业或本地51、大型企业主为主，多为长期自用，少量境外客户；房地产、金融证券、生物医药是几个较有代表性的行业。注：客户分析主要选取万达、运达、泊富三个项目成交或意向客户职业因素分析写字楼客户以自用及投资兼中短期自用为主，主要购买因素为地段、周边配套与产品设计等u自用客户占绝大多数，35%客户为中短期自用兼投资增值，20%左右客户为纯投资；u客户主要购买因素仍然来自于地段、周边商务商业配套等外界资源条件，同时对产品自身设计也保持较强的关注度。置业关注点商务配套、项目规模、外立面、停车位及电梯等是客户较为关注的产品价值点u客户对产品价值点关注度最高的商务配套、项目规模等，同时对产品硬件包括停车、电梯、空调、大堂等52、有较高的要求，另外客户对于物业管理、智能设施也保持一定的关注度。客户购买力研究客户类型消化面积价格承受能力数量比例营销特征客户特点大客户整层以上整层强小被动刁钻、集团决策共享程度高注重形象追求个盘风格价值核算思维主流客户100300中中有追随喜好追求性价比资本运作倾向价值核算思维基础客户40100弱大主动注重实际利益对价格敏感有投资目的关注区域价值基础客户主流客户大客户结论：大客户无疑是消化能力最强的，单个销售面积也是最大的，然而基础客户和主流客户占据了最多的数量，而我们产品则是以基础客户和主流客户为核心，抢占年轻客群市场滨江物业现有客户均属于高端顶尖级的大企业客户群，基于项目核心价值体系，项53、目重点把握城市中小企业客户资源以及新兴企业客群分析。项目客户占位其他建发、绿地万达、华远、泊富第一类客户第二类客户第三类客户大型企业 中小企业新兴企业企业自用投资客户企业自身发展需要对市场有绝对信心客户特征：特殊群体专业性强，没有固定工作由股票或住宅的投资逐步演变而来关注点：注重投资回报率，及未来升值潜力倾向于选择可以任意间隔的写字楼物业管理品牌注重产品的功能和位置倾向于选择面积较小的写字楼关注点：这类企业发展稳定，开始注意公司的形象，需要好的写字楼体现实力,争取客户。对办公物业的选择要求有良好的外在形象，经济，实用，基本配套设施完善，物管服务规范，办公场所的面积从80到300多平米不等。以本54、地成长型中小型企业、外地驻长分支机构和新兴企业为主。客户特征：值得注意的是：写字楼产品的投资价值仍然是以企业自用的市场需求为主要驱动力。客户需求划分本次就我们的客户定位对长沙市中区的17个已入驻办公项目的用户进行针对性访谈，这17个项目分为三类：纯写字楼、酒店写字楼、商住混合写字楼。1、自用客户访谈调研调研覆盖范围：17个写字楼及商务公寓项目，其中：p 纯写字楼：10个p 商务公寓：5个p 酒店类办公：2个调研样本数量：p 调研企业样本55家p 部分受访企业名录：p 高尔夫国际贸易公司p 现代投资股份有限公司p 飞利浦（中国）投资有限公司p 原动力广告公司p 长沙幸运星广告公司p 长沙大旗广告55、公司p 深蓝现代设计公司p 长沙赤火设计公司1、自用客户访谈调研原有写字楼项目使用年限较长，内部硬件条件无法跟进升级，成为项目当原有写字楼项目使用年限较长，内部硬件条件无法跟进升级，成为项目当前主要问题前主要问题部分客户反馈意见交通拥堵，周边环境不好，配套不完善市场多，环境嘈杂，流动人口多，治安不好，晚上加班不安全感觉不是很合适，不在市区，不是很方便！商务氛围不浓，环境较差，交通也不是特别便利，有待发展生活方便，但是交通和商务方面不太方便不够繁华，离市区远偏远，周边配套少，噪音大综合环境不适合办公，但是租金相对便宜1、自用客户访谈调研1、自用客户访谈调研建筑设计类、创智型公司高层访谈访谈名录和56、内容访谈对象公司名称公司地址公司类型、规模职务陈先生 长沙幸运星广告公司维一星城中小规模广告公司老板侯先生长沙赤火设计公司新时代广场小型品牌视觉设计公司事业部总监李先生博雅建筑装饰工程有限公司湘江明珠大厦中小型建筑装饰设计公司设计部总监Q1：对于集中设计、创智类的个性化写字楼的需求程度Q2：对写字楼产品的设计、功能上的需求Q3：基于本项目的资源和立意，能够承受的价格是多少1、自用客户访谈调研建筑设计类、创智型公司高层访谈访谈需求纪要访谈对象商务氛围产品特征产品形象产品配套价格承受力中型建筑设计公司 希望与同类公司聚集要求空间创新突出，同时注重大单位的私密性设计，最小单位200平米强烈要求与众不57、同的格调和气氛，这是买单与否的关键有中高档小型配套商业、金融和餐饮12000元/平米小型广告公司希望与同类公司聚集实惠、便利为主要考虑，面积需求在100平米左右没那么重视，价格实惠反而更重视餐饮配套，有会谈的场所，如茶楼咖啡厅9000元/平米数码科技智力型公司希望与同类公司聚集对于网络、服务器等硬件要求是核心需求，最小单位150平米需要有创意的形象金融、中高档配套型餐饮10000元/平米关于客户置业驱动力：追求极致的环境享受，富有创意的办公地关键词：环境优良关键词：环境优良/创意之家创意之家/面积不面积不大大/优质服务优质服务典型客户描述：万先生，长沙人，年龄：40岁左右，职业：企业主（设计）58、企业规模：2025人，现办公地：定王大厦客户语录：我比较喜欢环境好，写字楼比较有创意的，以前在深圳工作的时候会有这样的选择，而回长沙开始办公司后，很难找到自己满意的办公室，就当前所在的办公室而言，上下班交通较为拥堵，电梯较为麻烦，在办公室面积的选择上，多数较大，设计单位对办公面积需求较小，且办公环境很难让人满意，景观视野差，就设计工作而应，很容易影响心情，从而影响设计灵感.还是想要一个景观资源为丰富的办公处所，地段不是最主要，最好能有一个设计感较好的办公地，每天在这样的地方工作心情会好很多，而这些外部的视觉享受也有助于设计师的灵感和创新。”关于客户置业驱动力合适的价格、良好的工作环境和方便的交59、通关键词：价格/交通/环境/配套资源等典型客户描述：客户一：李先生行业：代理公司企业规模：100人以上（公司内部30余人）面积需求：200250外部环境需求：交通方便目前办公点：顺天财富置业关注点：价格、交通和配套客户语录：现办公地点价格贵但环境较差，交通拥堵，上下班不方便，希望物业环境好，交通方便客户一：卓先生行业：广告公司企业规模：25人左右面积需求：100150外部环境需求：环境好目前办公点：中隆大厦置业关注点：价格、环境客户语录：现办公地点价格昂贵、交通不方便、周边环境较差，希望周边环境舒适度高一点，物业好一点，办公楼有创新，客户一：张先生行业：投资公司（刚成立）企业规模：15人面积需60、求：80120外部环境需求：环境目前办公点：五一新干线置业关注点：交通、环境和价格客户语录：现办公地点环境较差、严重影响公司形象，希望能有个办公环境较好，交通方便，面积也不大适合新公司，总价不高本项目的客户以中高端为主：设计单位、广告公司、代理公司、网络公司、IT公司办事处、新公司等是核心客户，有创意且欣赏水平较高，创意型和发展型企业为主。p他们大多是创新型、发展型公司，部分刚成立的新公司p他们团队多为年轻族群，年龄在22-40岁之间p他们是一群活跃的，富含想象力的年轻人p他们的事业处于大战期及上升期，他们是行业中的新菁英p他们对工作环境要求比较独特，希望将创新及艺术融入他们工作环境的每一个角61、落p他们受过良好的教育、懂得将艺术融入工作生活p他们不拘宁与传统，有着自己独特的品位p他们比起传统的艺术和中规中矩的事务，他们更善于发挥想象将别具一格的、时尚的、潮流的、个性的、具有标签性的东西表达出来。1、自用客户特征中型建筑设计类企业对于本项目的自然景观和相对高档的配套环境很有兴趣，树立自己的个性化形象，提升格调和气质是他们的核心驱动力，该潜在客户价格承受能力相对较强，最高可达13000元/平米小型广告公司注重实惠的特点，同时也会稍微注重环境，以及阳台等休闲需求，以及便利度，这些客群是我们产品小面积段的主力创智型公司也会对本项目起到支撑作用，他们对于网络硬件的配套要求是核心驱动力，主力租金62、承受范围在1.5-3.0元/平米天，价格承受力在10000元/平米左右，商业配套需求方面中高档配套餐饮和金融业是主要需求。1、自用客户访谈总结愿意选择在本项目入驻办公，但关注点集中在江景资源、针对性客群定位、以及艺术化空间的营造从调研问卷和客户访谈来看，普遍需求200平米的中小面积产品，而创新类公司面积需求更低当前写字楼面积多数居大，小则300-400，多则1300-1700，总价过高，市场接受度较差，对于新兴公司，或设计、广告等这样的创意型公司对面积要求较低，同时这些公司对写字楼的设计感有独特要求，因此在写字楼打造方面要避开大的竞争，走一条适合自己的路，抓住这些受总价挤压的客户，产品面积控制63、在80-120平米为主，辅以200左右的中小面积，在写字楼公共空间上进行创意性的独特设计，迎合广告、设计公司的品味需求1、自用客户访谈总结F:产品本身的特性A:相比竞争对手产品优势B:产品带给用户的利益/价值形象口碑区域交通产品空间卖点梳理区域标杆，高档创智商务形象两江交汇，成熟的高档居住区，景观资源型舒适办公；建筑形象与高档品质，分户式中央空调，豪华五星级酒店入户大堂艺术气息较浓；层高4.5米,产品自由分割，80300平米创智空间，创智艺术空间。交通便捷，5分钟内生活配套齐全，湘江世纪城、北辰等大片区商业配套，两江交汇处，资源型地段交通便捷，5分钟内生活配套齐全建筑形象与高档品质豪华五星级酒64、店入户大堂产品高度创新高档齐全的配套双江交汇、私家龙洲岛规划气势与社区园林75000亿万级澳洲森林园林两馆一厅等休闲文化配套生态舒适的环境成熟的高档社区巨大的升值潜力2、投资客户：牵引力解析我们牵引投资客户的核心价值在哪里？2、投资客户：牵引力解析绝佳的江景资源：双江交汇，江景写字楼的形象展示和稀缺资源，永不贬值的硬资产2、投资客户：牵引力解析两馆一厅2013年开放，增加区域商务及文化休闲配套区域市政利好支撑：福元路大桥通车，两馆一厅投入使用，地铁一号线的开通，区域商务氛围和通达性提高，较高的升值潜力福元路大桥的拉通将直接带动本项目区域与市政府的距离，商务价值随之增加地铁一号线2014年底通车65、，大大缩短与中心区的距离2、投资客户：牵引力解析周边客群支撑：金霞物流园金霞物流园的快速发展，以及青竹湖国际会展中心青竹湖国际会展中心给北城带来的给北城带来的外部影响力，提升区域的写字楼需求和商务价值。外部影响力，提升区域的写字楼需求和商务价值。青竹湖国际会展中心金霞物流园:目前已入住32家现代物流业，17家规模工业，保税物流中心，中国海关设立青竹湖国际会展中心：举办“中国中部投资贸易博览会”等大型展览，提供商务和新兴企业聚集条件。金霞物流园长沙市面上的标准甲级写字楼特别少，且价格与同等级二线城市相比，不论市场售价还是租金，都存在较大差距长沙市场未来5A甲级写字楼供应量巨大，该类产品未来进入市66、场会大大拉高长沙写字楼的租凭价格因此对于我们，存在极大的售价优势，以及未来巨大的升值潜力2.5元元长沙写字楼价值兑换能力租金一般在2-3元/平天，个别突破3元/平天2、投资客户：高端写字楼租金情况二线城市写字楼租金（人民币/平方米/月）元/平米/天沈阳1765.9 南京1274.2 西安1133.8 青岛1163.9 成都1404.7 武汉933.1 长沙是全国高端写字楼租金市场的价格洼地，未来存在巨大的升值潜力，而本项目作为未来市场的创新型优质产品，其增值潜力不言而喻2、投资客户：酒店写字楼租售情况酒店写字楼特点：借助星级酒店的配套与物业服务，档次感强，租金高，出租率高，五星级酒店配置下的写67、字楼租金实现度在3.5元/天以上项目级别层高（层）写字楼层数空调租金物管智能化电梯出租率银华大酒店三星30中央空调25/490%华天贵宾楼五星316、9、10中央空调3.515/885%通程国际大酒店五星5111-20中央空调3.8205A380%金源大酒店四星186-18中央空调2.8含在租金内/580%运达国际五星30姐妹楼中央空调345A570%豪庭大酒店五星29姐妹楼中央空调8.7含在租金内/665%2、投资客户：写字楼租售情况市中心写字楼投资回报率：借助星级酒店的配套与物业服务，档次感强，租金高，出租率高，五星级酒店配置下的写字楼租金实现度在3.5元/天以上目前长沙主要写字楼售价约为68、12000-20000元/，租金约为80元/月；投资回报率约为6.5%2、投资客户：写字楼租金回报率长沙甲级写字楼的管理水准远远低于一线城市同类物业的管理水平长沙甲级写字楼的租金价格为 2 3.8 元/平米/天长沙甲级写字楼的销售价格为0.92 万元/平米长沙写字楼租赁投资年回报率为6.5%7.8%租金回报率计箅方法：【每月每平方米租金X写字楼面积X12个月】投入成本X100%【注：租金回报率通常指一年期的租金回报率】。通过对客户的调研，得出多数主力租金承受范围在1.5-3.0元/平米*天之间，同时结合酒店写字楼的市场价格以及项目产品品质综合：将本项目写字楼租金价格定为2.5元/平米/天项目写69、字楼的销售价格为1.24 万元/平米项目写字楼租赁投资年回报率为7.3%本项目在当前甲级写字楼2.5元/平米/天的价格来计算，便可获得7.3%的较高投资回报率，且未来升值潜力更大，对于投资客而言，本项目写字楼产品具备较高投资价值3、写字楼客户挖掘建筑设计类公司、广告、代理和IT科技类创智型公司。潜在客户群很大。市场空白点：高档富人居住区氛围成熟，为他们贴身设计的创新产品缺少市场特征：投资行为很活跃市场空白点：自然景观资源一流，整个市场缺乏个性化、创意浓厚的写字楼作品结合高端客户集中优势结合产品设计优势结合市场特点C A B 生活配套和未来办公需求的组合办公室（生活与工作融合、过渡型）投资客户游70、游离离客客户户重重要要客客户户核核心心客客户户他们在哪里？鉴于富人生活配套和未来办公需求的组合办公室投资客户设计类、创智类、广告类等创新型公司公司注重资源环境的企业、地级市或外地等客户核心驱动力：1、彰显创智型企业的创意、个性化和自由格调的形象2、犹豫地块资源稀缺性及未来项目的标杆性影响投资驱动力明显3、充分享用政府规划资源（两馆一厅）3、写字楼客户挖掘建立客户可以感知的价值体系给客户一个可以清晰认知的标准一个全新的江景商务、国际、未来等标签我们在这里再铸长沙的未来区域价值:高档居住区+优美环境项目价值:一线江景+创智之家给客户“滨江办公、创意之家”目标要求产品定位酒店部分办公或公寓办公可行性71、分析公寓可行性分析办公或公寓方向选择物业比较分析产品类型形象建立利润提升速度投入产出五星级酒店自持特色主题酒店自持公寓写字楼在酒店方面五星级酒店对品牌提升无疑使最佳的，主题酒店做得好形象也可以有很大的提升，五星级的前期投入时非常大的，这一块面临着前期投入大成本回收的问题，而且五星级酒店市场未来竞争激烈，就成本回收而言都是未知数，而主题酒店则相对成本投入较低，经营得好很快便可盈利，且易打响市场知名度；在公寓和写字楼的选择上面，作为一个标杆性的项目打造，写字楼无论在品牌还是在项目的形象建立上都是最好的，因此可以打造部分写字楼产品来提升整体形象，当前公寓市场虽然竞争激烈，但项目的教育资源和超丰富的江72、景资源、高尚居住环境，都可以再市场是找到属于自己的位置，而我们所扮演的角色是补缺者，抓住市场这部分看重学区指标及丰富资源的产品的客群，亦可获得可观的收益目标排序：公寓特色主题酒店写字楼商业n以公寓为盈利重点，以酒店为项目形象及品牌提升重点n为降低公寓体量过大难以消化的风险，可打造少部分写字楼产品市场竞争分析竞争战略市场上有较大影响力城市产品新标准产品有不可重复性领导者行业老大一号公馆保利国际蓝湾国际改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值挑战者建发德思勤江与城搭便车，借势以小博大，杀伤战术价格战的制造者追随者珠江花城万科城非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的机会主义者较晚进入市73、场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者 中心区中心区部分楼盘空白中心边缘部分楼盘本项目市场竞争分析竞争战略描述细分市场：明确目前市场的所有客户，并找寻客户对应的产品特点寻找缝隙：针对中心区固有公寓和市场新公寓客户的特点，筛选第三类工作需求，寻找他们需要的产品是什么明确目标：明确第三类客户的需求特征，打造产品，补充市场空隙挖掘客户：寻找市场有需求但又缺乏他们所想要的产品的那一部分客户，挖掘事实存在的客户，了解其产品要求产品创新：针对客户需求，为客户量身定做，创造适合客户要求的产品，补充市场需求缝隙公寓卖点：以学区指标为核心卖点，吸引看重学位的客户购买酒店补缺：通过酒店市场分74、析，避开五星级酒店竞争，以补缺型的角色打造主题特色酒店，扩大影响力，来填补长沙特色主题酒店的缺失商业补缺：，以区域补缺型商业，打造商务及社区配套型商业，吸引配套性行业客户购买补缺型竞争战略：细分市场客户及产品，打造第三类工作空间，以差异化的产品补充市场缝隙较晚进入市场细分市场，瞄准缝隙目标明确，挖掘客户创新产品和需求点补缺者核心问题结构化分析Part 2分析目标与现状之间的差距，找到项目关键问题市场机会挖掘Part 3分析市场竞争项目、客户需求，找到本项目突围点项目属性界定Part 1解析项目核心价值点，项目属性界定整体发展战略及定位Part 4SWOT分析、项目发展战略、案例借鉴、产品定位、75、经济测算，得出最优方案项目SWOT分析SO发展战略通过走差异化路线，结合项目资源稀缺性及高端品质环境配套的特点，形成项目核心竞争力SWOT优势-Strength劣势-Weak1.地块资源稀缺性无与伦比，溢价空间强劲2.成熟高档居住社区，极佳的环境资以及未来沿江商务线的黄金区位源对市场形成一定影响3.项目地块位紧邻湘江大道，同时地处两江交汇处，交通便利，到市中心仅5分钟车程4.项目规划设计尚未形成，但绝对是标杆性项目，且有较强的变动空间1.项目占地不大，总量较小，难以形成规模效应，成本不易控制2.项目总量的限制，楼体不高，形成昭示性有难度3.项目部分写字楼要求独立出入口机会-Opportunit76、ySO战略WO战略1.投资型购买力拉动市场需求2.学区指标带动公寓销售3.酒店的昭示影响力有利于项目品质的提升以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；通过走差异化补缺路线，打造第三类的工作空间，结合资源稀缺性及项目成熟的资源展示体系的特点，形成项目核心竞争力，打造市场标杆规避项目劣势，抓住市场机遇为核心策略，通过差异化路项目限制，打造形象高档次产品中档次的低价产品威胁-ThreatenST战略WT战略1.市场公寓放量较大，竞争激烈2.写字楼商业氛围低，昭示性不强3.酒店市场呈井喷式发展，竞争激烈。充分展示项目优势，通过项目整体优势的挖掘和提升，规避市场对项目的威胁，降低风险；通过走77、低价路线，规避竞争，打造低总价产品，酒店打造上走特色发展道路，避开星级酒店的激烈竞争已规避项目劣势，避免项目威胁带来的风险，以低价快速的方式迅速实现项目价值通过发展战略描述针对本项目选择的针对本项目选择的SOSO战略描述：战略描述：以充分展示项目优势，利用市场机会抓住市场为核心手段；通过走差异化补缺路线，打造第三类的工作空间，结合资源稀缺性和项目成熟展示体系的特点，抓窄纵市场，形成项目核心竞争力稀缺性优势：充分展现项目地块的稀缺性，提升溢价空间；地块价值优势：两江交汇，打造项目立意高度（有氧、健康、环保的未来工作模式）地缘优势：通过周边成熟高档社区及周边原业态的影响，挖掘事实存在的客户规划优势78、：项目的指标定性及灵活规划为产品创新奠定基础市场机会：充分挖掘创智型及投资型客户市场公寓机会：学区指标，高居住环境写字楼断层：细分客户、明确目标、补缺产品酒店机会：避开星级酒店激烈竞争，走特色酒店发展之路商业机会：商务及社区配套商业的充分挖掘整体发展战略走特色化路线，打造主题酒店，避开星级酒店竞争走特色化路线，打造主题酒店，避开星级酒店竞争以公寓为主，打造部分以公寓为主，打造部分LOFTLOFT创意产品，创意产品，提升项目核心竞争力提升项目核心竞争力如何化解区域的低认知度，充分挖掘项目资源，实现打造项目标杆的目标？如何在竞争激烈的市场中塑造本项目的核心竞争力，引领市场，寻求跳脱竞争市场的劣势，79、打造自身核心价值引领市场？陌生区认知的化解陌生区认知的化解项目核心竞争力的塑造项目核心竞争力的塑造通过公共空间精细化打造，树立市场标杆形象通过公共空间精细化打造，树立市场标杆形象打造少量快销型写字楼产品，弱化公寓体量过大风险打造少量快销型写字楼产品，弱化公寓体量过大风险基于市场对产品的需求，以及通过对本项目经济指标及溢价能力的研究，我们认为主题式酒店+公寓+写字楼+商业的产品组合为本项目最理想的产品理想组合产品组合定位产品定位物业配比按照项目可规划的最大面积的45%来计算项目公寓面积，项目最大面积为59780 5978045%26901四层商业：面积为8967平米左右公寓：总面积26901平米80、写字楼：总面积14945平米五层酒店：8967平米按照项目可规划的最大面积的20%来计算项目 商业面积，项目最大面积为59780 5978015%8967按照项目可规划的最大面积的15%来计算项目 酒店面积，项目最大面积为59780 5978015%8967按照项目可规划的最大面积的20%来计算项目写字楼面积，项目最大面积为59780 5978025%14945公寓产品打造方向我们做公寓主要是以学区和资源为核心卖点，同时为了进一步的消化，我们建议在产品上打造部分LOFT创意式公寓增进产品核心竞争力，促进公寓产品的消化，同时也可以提升项目整体形象而公寓的打造也可以以契合项目的学位资源给公寓部分取81、名为学区公寓案例借鉴葵花公寓，客户需求精神嫁接总占地面积3054.5总建筑面积22331.58住宅面积14119.68 商业面积643.74 容积率6.54覆盖率66.7%绿化率39.8%总套数388物管费4.50元/月楼层数状况1栋33层 车位比1.94销售价格情况起价：35000元/，最高价：37000元/项目配套私人会所、空中花园、地下停车库及多层阳光车库品牌商业街客户主要来源投资客和高级白领目前销售情况77%已售出 装修标准毛坯房，赠送2000元/的精装修 智能化标准基本齐全高档公寓的品质感：全智能化设备，高档品牌个性化精装修。区位优越：雍居城市中心，配套齐全，交通便捷，生活便利，工作82、方便。专业团队 贴心管家：圣廷苑提供5星级的顾问服务管理及360度的个性化贴心服务。户型设计人性化：产品概念、户型设计贴近市场需求，户户阳台设计，通风采光效果佳；楼梯天井设计，上下通风，南北通透，套房户型可自由组合。前瞻的投资价值：福田CBD唯一智能化复式酒店式公寓，极具投资潜力，年投资收益可达到7%。自身配备休闲沙龙（私人会所、空中花园）、地下停车库及多层阳光车库；商业街独家引进国际知名品牌店入驻。罕有的全复式产品（5.4米复式设计），有露台等较大赠送面积，实用率高。宣传主题概念：重建一座城市的先锋精神。宣扬独立、自我的深圳风格。案例借鉴明城国际，商务公寓代表芙蓉路项目名称明诚国际项目地址芙83、蓉路与白沙路交界处物业形态公寓、裙楼商业总建筑面积91609.58公寓套数1163户销售价格11000-15000元/主力户型42-59装修标准毛坯u项目单层面积达到1700平米，27户/层，配置8部3.5米/秒蒂森克虏伯电梯（6客2货）；u配备中央空调、24小时热水、隔音玻璃、地下四层300余车位，产品打造用心。户型面积区间供应套数比重单间42-5994781%二房92-9817215%三房122444%合计1163100%148米超高层物业，区域为城市CBD核心，商务氛围浓厚，交通与配套十分完善，项目深度挖掘产品商务价值，推出以60平米以下单间为主办公投资产品案例借鉴明城国际，商务公寓代表84、主打“CBD”、“金融街”、芙蓉路地标等概念，从产品定位、配套服务、营销推广至客户渠道均围绕商务价值最大化，1100余套产品开盘一年内已售出近90%，价、量齐收推售与价格策略：u项目于4月末房交会期间开始蓄客，7月31日开盘，推出首批中间楼层房源约550套（12-32F），开盘当天成交300余套，成交均价约9400元/u2010年9月，推出剩余高楼层与低楼层单位，均价10000元/平米；u当前基本已售罄，剩余产品价格在13000-14000居多，基本都用于办公，大部分以中小企业为主，购买200平米左右，少量整层购买客户。推广策略：u推广形象均为商务公寓，主打“CBD”、“金融街”、芙蓉路地标等85、概念；u较少推广，报媒仅配合开盘投放，线下节点配合短信。客户渠道：u前期曾考虑定向引进招商银行总部，但并未谈妥，目前未有大型企业入驻，主要为中小企业自住办公与投资散客。面积区间未售已售总计销售率120,130)3414493%40,50)5316321675%50,60)11661473084%90,100)1915317289%总计191971116284%案例借鉴德思勤广场，奢侈品概念嫁接项目介绍：德思勤城市广场位于湖南省府CBD，长沙湘府东路与韶山南路交汇处，项目总规划建筑面积156万平米（其中商业商务面积超100万平米），业态规划包括商业、酒店、TASKIN宝格丽公寓、14栋甲级写字楼86、卫视直播中心、建筑艺术中心、长沙首座顶级城市会所、国际学校等诸多类型，规划10000多个停车位。同时在售楼部有良好的展示体系，豪华大堂、电梯间、奢华精装公寓等都可以在售楼部体现，一进去给人强烈的视觉冲击156万平方米千万级城市群商业、娱乐文化、金融中心 56万平方米的商业：全业态、全业种、全客层商业娱乐中心;集住宅+公寓+综合商业+甲级写字楼+顶级酒店物业于一体的超大城市综合体4月28日户型户型面积段（）面积段（）推出套数推出套数占比占比销售销售/比例比例一房41168100%163/97%价格面价11000元/折后均价8700元/户型户型面积面积套数套数套数套数销售率销售率一房一厅一卫一房87、一厅一卫53.82363531.82%一房一厅一卫一房一厅一卫53.69363531.82%一房一厅一卫一房一厅一卫54.06383632.72%合计合计11010696.36%5月27日地段、交通、配套、价格、投资潜力、物业管理、良好的展示体系成为了项目热销的综合因素客户分析:客户来自长株潭区域，年龄介于30岁至50岁之间，因为此次开盘公寓总价较低，吸引了长株潭各个收入阶层的人群，部分购房者月薪在3000元附近，但年龄在40岁以上，拥有一定的物质储蓄。购房者主要目的为投资。营销分析：地处红星商圈核心地段、区位价值凸显，未来升值潜力巨大，吸引了大批投资客购买；超高优惠：一次性：96+开盘98+88、总价85折；按揭：99折+开盘98折+总价85折；按照面价-实收价格实际优惠近3500元/；精装交房，精装标准3000元/，建成即可拎包入住，为自住客户省心省力同时也为投资客提供了一个投资价值点。物业管理，聘请世界著名的世邦魏理仕来做物业，大大提升了项目的物业档次案例借鉴德思勤广场，奢侈品概念嫁接案例总结u溢价手段一：明城国际通过商务配套和标志性建筑，以商务公寓销售实现溢价；u溢价手段二：通过运用综合体价值，借助商业部分奢侈品店集中，奢侈品概念嫁接，综合体价值提升公寓价值，从而实现去化。u溢价手段三：通过客户需求的细分，找到客户特殊需求，实现创新开拓蓝海市场本项目最强大的资源就是学位指标，同时89、还有丰富的景观资源，而我们要将其优势资源最大化，建议结合客户需求打造学区公寓。公寓定位双湾国际学区公寓一线江景城市标杆菁英之家城市未来菁英的孕育空间产品KPI：目前公寓产品普遍通过商业与商务配套来提升产品价值，选用品牌电梯，部分公寓配有中央空调和24小时热水，提高配套服务与溢价空间项目电梯配比电梯品牌车位配比配套中央空调蓝湾国际广场4台22户奥的斯1：0.31层商业，酒店待定有明城国际中心8梯27户蒂森克虏伯地下4层车位1：0.333层商业，整体招商有东塘瑞府12梯47户韩国现代1：0.5无无万博汇4梯18户3梯12户西子奥的斯1:11层商业无壹号公馆2梯21户日立、三菱1：0.21-2楼商业90、有东宸19公馆4梯18户未定未定裙楼商业无嘉斯茂广场4台电梯未定 1：1（商业共用）酒店管理与配套有万科金域华府2梯10户上海三菱1：0.6商业配套无融科香山国际4梯20户通力1：0.52层商业无本案8梯33户3层商业、写字楼项目KPI产品分析：精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓产品主要溢价手法；产品KPI分析：u配套价值u公共配套u建筑立面u户型设计u精装修产品溢价分析项目KPI产品分析：精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓产品主要溢价手法；产品KPI分析：u配套价值u公共配套u建筑立面u户型设计u精装修项目土地性质产品硬件保利国际商业外立面：干挂石材梯91、户比：20梯39户层高：52层，2.95米其他配套：中央空调蓝湾国际住宅、商业外立面：大理石干挂+玻璃幕墙梯户比：4:22层高：31层 2.9米其他配套：中央空调德思勤广场住宅外立面：玻璃幕墙梯户比：3梯12户层高：31层，3米其他配套：公共部分精装修波士堂商业外立面：外墙砖梯户比：3梯14层高：27层，3米/5.9米其他配套：无汇金国际商业外立面：干挂石材+幕墙梯户比：8梯42层高：42层，3米其他配套：热水、会所、泳池、空中花园区域内各项目产品打造具备一定的水平，通过硬件打造来提升溢价产品溢价分析项目KPI产品分析：精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓产品主要溢价手法；产92、品KPI分析：u配套价值u公共配套u建筑立面u户型设计u精装修区域内公寓均有较好的展示面，对吸引客户有较大帮助，建议本案即使不做精装公寓也可在展示面上对大堂、样板间等面进行装修，保证市场常规偏上水平，提升竞争力项目样板间大堂电梯厅东塘瑞府精装样板间保利国际豪华样板间实景，豪华装修实景，豪华装修蓝湾国际精装样板间阳光锦城公寓1间，住宅3间，中档装修无无德思勤广场精装样板间精装大堂豪华装修万博汇132住宅1间，中档装修实景，中档装修实景，中档装修兰亭玥岛临时样板间，38平米欧式风格，66平米简约风格，中等偏上无无汇金国际3间临时样板间，高档装修实景，豪华装修实景，豪华装修产品溢价分析低区主力面积493、050平米单身公寓中区主力面积6075平米两房公寓每层户数：每层户数：2424套套公寓产品打造面积区间：40-75，单层户数24户公寓产品打造创新建议打造部分LOFT特色创新公寓，宜居宜办公，增加产品亮点，塑造产品核心竞争力，避免产品被大众型市场同质化案例借鉴天津金盛国际项目基本参数产品形式建筑面积容积率层高LOFT产品所占比重LOFT规划原因居住型公寓8万平米11.34.4米（上层2.1米，下层2.3米）36%最初是公建用地，后来附带条件，此地块对面的土地上建写字楼，此公建用地报批为居住用地，周边住宅，商务氛围欠缺LOFT产品基本参数土地属性产权年限水电配套标准验收情况LOFT目前均价住宅794、0年民用单层验收，委托可做夹层13500元/平米产品介绍户型配比面积区间总价区间主力户型亮点精装修标准一室、两室 比例：1:0.25一室：50平米 两室：6080平米65104万，一万起价，均价13500元错跃自然形式功能分区，且增强室内立体感1800元/平米项目共两栋，一栋40层一栋23层，两栋都有LOFT，以23层为主产品附加值案例借鉴天津金盛国际落地飘窗增强室内通透性63平米户型图LOFT产品特点特点：p流动性，户型内无障碍p透明性，减少私密空间p开放性，户型间全方位组合p艺术性，业主可自行决定风格和布局p设计上，开敞式平面户型和楼中楼户型公寓物业发展建议LOFT产品样板间打造独特个性样95、板间、将设计元素和创新元素不断融入产品，给客户耳目一新的新鲜感，吸引客户公寓物业发展建议LOFT产品总结p 产品设置：LOFT公寓式办公写字楼/特色主题酒店/商务配套商业；p 设计特色：创意设计融入产品，同时生态和节能成为项目卖点；p 售价水平：市场上新推出的写字楼售价都不低，但多位普通平层产品，而本项目的设计理念和产品特色将成为一大卖点，有助于价格的拔高；p 租赁客户：公寓式办公以创业型企业，和需求规模不大的以设计、广告、科技、咨询、律师等行业客户；p 购买客户：客户以投资兼自用客户居多，主要用于SOHO办公。公寓物业发展建议公寓物业发展建议LOFT产品优劣势分析LOFT产品优势：p视野开阔96、，通风、采光效果极好p户型动静分明，上下分层，抗干扰强p客厅挑高，别墅级的尊荣感受p户型可塑性强，装修可取得艺术效果p该房型产品几乎可买一得二，性价比很高LOFT产品劣势：p相较平层，LOFT单价偏高p户型空间存在一定程度的浪费p对装修要求较高，否则产品亮点难以表现p使用成本大于平层房型，卫生清洁难度较大公寓物业发展建议LOFT市场形象：p年轻、先锋和前卫p非主流生活方式，高大宽敞的立体空间p挑战现平面居住概念p释放自我和个性爆炸1、项目公寓客户主要还是以买学位的客户为主，而此类客户最看重总价和周边环境 2、其次还是投资客户，而此类客户最看重总价和投资回报率 3、在是否装修方面，面江的部分考虑97、做毛坯，不面江的考虑做精装，但装修不用做得太高档，居住型客户看重舒适度，而投资客户对于装修可以提升部分溢价，但成本不宜过高，对溢价的进一步提升并没优势建议精装交房，且档次可做中档，做主题样板房引导客户需求公寓产品打造写字楼产品打造方向我们做写字楼产品可以丰富产品线，同时也可以降低公寓体量过大，难以消化的风险而写字楼的打造也可以以契合其他产品的形式给公寓部分取名为文艺范家园客户需求挖掘客户需求挖掘客户需求挖掘客户需求挖掘中观市场分析中观市场分析中观市场分析中观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析u在售项目不多，多位于城市主干道两侧，以高端综合体配套甲级写字楼为主；单层面积偏大98、，多以整层或半层销售，价格集中在13000-18000之间；u产品在2012-2015年集中放量，后续竞争激烈，2012下半年市场竞争开始加剧；u写字楼从单一极到多元化复合覆盖的发展，为写字楼提供了较大的市场空间。项目气质初判：项目气质初判：创意者之家创意者之家外部条件看中交通便利度，配套成熟度和与市中心的空间距离;内部条件关注高标准的硬件配置和高效人性化的软性服务.国企、大公司等偏重于面积较大多在500平米以上，而新公司、广告、设计、代理等公司更倾向于面积偏小，多集中于200或以下 全国宏观经济后期不确定性较强，货币金融政策开始宽松，中央对于楼市调控政策依旧坚定，今年整个房地产市场价跌量升，99、市场开始回暖长沙市场供应量压力较大，去化库存成主旋律，价格稳中微调，各区成交价格差距开始缩小，但整个市场成交情况不如去年同期思考：基于项目气质初判，本项目的开发策略是什么？市场有无成功案例借鉴？通过宏观、中观、客户三个维度初判项目气质主题语雕塑家园让心灵回家安置躯体，是为寻常栖身安置心灵，是为诗意而居ARTPIA雕塑家园是以新建深圳雕塑院为契机和背景而产生的一个集展示、办公和居住为一体的综合项目。四大主题的打造：主题一：历史上众多的乌托邦主题二：街区平台型集住单位主题三：全新都市居住形态主题四：大楼别墅型居住单元垂直的庭园都市项目定位：白领新人类的私人寓所案例借鉴深圳雕塑家园创意概念雕塑家园由100、小筑艺术公寓、地下停车场及深圳雕塑院所组成1、地下停车场实现人车分流，精心构筑一个安全的居住环境2、架空层整个雕塑家园与外面的环境融为一体，体现了雕塑家园“开放空间”的理念延伸。3、罗马广场体现人与人之间自由和谐的交流。4、艺术小雕塑栩栩如生的艺术雕塑，散发出一种现代精神和鲜明个性的文化内涵。5、喷泉如风如歌的水声向你倾诉着，整个广场便为此而生动起来。6、雕塑院定期的雕塑美术展让你与名人共聚一堂。7、星屋从浮躁的繁华，走向宁静的平凡，在这里，你能够悟出人生的真谛。8、屋顶运动休闲公园布置有室内泳池、桑拿房、壁球馆、健身房和室外活动场所，使人心胸开阔，洗涤都市人烦嚣的心境。9、儿童游乐园孩子们可101、尽情发挥创意心思，培育内涵自信。案例借鉴深圳雕塑家园中档次 SVO（服务式写字楼）中档次形象处于高端，产品则立足中端，以优于区域中端办公物业的产品建议提升区域商务办公水平服务式写字楼各项的服务可以包含在一次性支付的租金内,也可单独计算。而在租赁年限上一般可以少于常规写字楼3年的租赁期。虽然服务式写字楼的租金远高于传统的写字楼,在同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍。对于中短期内的租户,特别是只有少数员工的公司来说,租用服务式写字楼比普通写字楼更为经济。写字楼定位建议SVO是自由的最小的产权单位可随意组合，合伙人一人买一套，打通就是大公司，关系好继续干，出现问题一人一套清晰明了。102、SVO是专业的专业的公共秘书服务，专业的律师咨询，专业的会计师建议，您的周围有一个专业队伍随时准备为您服务。SVO是管家，在你直奔主题的时候，处理好一切繁杂。SVO是节约的不再为低使用频率的空间付费，不必再为高成本的办公设备占用固定资产，最大化的资源共享，所有人都收益写字楼定位建议双湾国际创智时代广场江景资源城市标杆空间组合成长型办公首选，文艺范家园BOUTIQUE OFFICE引领长沙成长型企业办公新时代写字楼属性定位写字楼产品打造建议写字楼的产品打造及组合写字楼的产品打造及组合，全方位满足客户需求：，全方位满足客户需求：产品线以中小面积为主，80-150平米为主，配以少量200-300左右103、面积，满足设计、广告、科技等创智类公司，和部分新公司在产品打造方面下足功夫，如产品细节上下足功夫项目产品以补缺的形式，且充分利用自身优势资源进行市场占位，走差异化路线，避开竞争，打造属于本项目的核心竞争力，实现项目价格突破，树立市场标杆产品定位写字楼本项目定位：隔间面积：最小80平米，标准层面积1600平米。根据大客户的需要，景观资源较好的景观面考虑面积分割大点，达到180300平米。形象：个性化，创意，舒适写字楼核心客户群核心客户群需求产品特征：大中型建筑设计类公司核心要求是外立面和空间设计能够有足够的创意和突破，充分展现其别致的格调和气质。办公面积500至800平米，最小划分单位为200平104、米左右。价格承受力不超过12000元/平米。广告公司，核心需求是总价低，交通方便，办公面积在100至200平米，合适的最小单位面积是80平米左右。能承受的价格在8000-9000元/平米。IT高科技及其他创智型公司，核心需求是网络硬件配套，办公面积在200至300平米，合适的最小单位面积是100平米左右。能承受的价格在9000-10000元/平米。与国土政务关联的大中型建筑设计类公司，广告公司、IT高科技创智型公司等低区主力面积80120，每层6户中区主力面积150250，每层2户高区主力面积250300，每层1户整层面积：整层面积：16001600 写字楼发展建议低总价：以80-120为主，105、部分250平以上产品在大楼公共空间的打造上可以做得相对高档，保证让客户购买本项目会觉得有面子，但在其他内部产品方面的打造可控制成本，内部若装修，可以选择做中端，这样不断可以降低项目的单价，同时也可以降低发展商的开发成本。附加值/豪华公共配套建筑风格适当的运用建筑色彩；玻璃幕墙，体现项目品质感、商务感；避免空调机位对立面的影响及大型机的处理，在片区形象的领先立面：采用玻璃幕墙，体现现代感；从地面层扭转了45度，以便人们能从塔楼各层办公层畅观湘江1长沙唯一屋顶酒店，其泳池的巧妙设计，使人们产生视觉错感，仿佛在天空中游泳一般附加值/豪华公共配套1建议使用分户式中央空调，其采用风冷式和水冷式两种,因而106、相对普通的中央空,档次高、外形好、舒适度高附加值/豪华公共配套1电梯间：与大堂整体风格相统一，注重内饰的艺术感以及水牌的质感附加值/豪华公共配套1夜景效果：电子灯轮流播放电子广告，与商业区统一附加值/豪华公共配套1艺术主题化（艺术主题化（A AOfficeOffice）概念植入思路演绎概念植入思路演绎艺术化主题打造艺术化主题打造2135当我们在日复一日的工作环境中工作时，总想让自己的心灵有片刻的放松，但拥挤的城市和快节奏的工作环境让我们已经无法寻找平静的心灵家园，但有一种方式可以让您的办公环境变得与众不同、更加轻松。经过调查研究发现，在紧张工作之余，观赏书画作品可以极大地舒缓人的压力和紧张情绪107、。首推“办公艺术空间”概念，旨在为紧张忙碌的公司职员打造一个舒缓压力、调节情绪的轻松办公环境。艺术主题建议：后现代观念艺术136企图突破审美范畴，打破艺术与生活的界限；从传统艺术、现代主义艺术的形态学范畴转向方法论，用艺术表达多种思维方式；从强调主观感情到转向客观世界对个性和风格的漠视或敌视；从对工业、机械社会的反感到与工业机械的结合，主张艺术平民化，广泛运用大众传播媒介。艺术主题建议：后现代观念艺术137艺术主题建议：后现代观念艺术138139140艺术主题化（A Office）。在大堂装修、电梯前室、公共走廊、“空中商务会客厅”、“空中商务公园”等场所，通过装修、艺术品装置、雕塑、油画等立108、体展现后现代主义的艺术主题风格，区别与其他商务写字楼非常硬朗的商务形象。商务公园电梯前室公共走廊入户大堂艺术化艺术化写字楼写字楼q有格调有品位的写字楼空中露天商务公园空中商务中心空中会客厅随时随地都能感受到艺术的氛围“艺术主题化”概念植入演绎：像艺术馆一样的写字楼142143空中艺术装置作品展144后现代观念主义写字楼入户大堂艺术大堂10m高空间；从整体出发，注意不同材料质感形成的综合视觉效果，同时，尽量减少材料品种；145公共装饰艺术品146后现代观念主义美术作品展览建议与“美院”联合成立“城市艺术立体展览馆”，以展示美院学生及老师的主流作品为主。艺术作品来源建议将命名双湾艺术中心，定期召开109、沙龙或成立艺术馆分会场。办公区-主题化分区装修风格按金、木、水、火、土的阴阳五行学说将办公区分为5大功能区，每种区采取不同的设计风格，传统与现代艺术的交融水区的标志，水流从10根钢柱顶端流下，在底部蓄起后抽回管道，代表源源不息的循环。土区火区土区3149避难层为空中商务会客厅裙楼屋顶空中商务公园转换层为商务会议中心写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议150空中商务公园裙楼平台长沙最大空中商务公园高端休闲：MINI高尔夫、空中PARTY休闲娱乐：水吧、书吧艺术品鉴：空中艺术走廊生态景观：景观公园写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议商务会议中心塔楼转换层长沙功能最完善的商务会议中心多功能会议中心同110、步翻译会议室新闻发布中心VIP洽谈室星级商务大堂写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议建议要点：会客吧：在办公场合不便接待时可与朋友上会客吧小坐，或独自去饮一杯咖啡。服务中心：设立公务秘书间，翻译服务，秘书服务，律师服务、会计服务，办公系统自动化服务。建议要点：设置商务会议室，提供多功能商务会议室、洽谈室、培训室租赁服务、会务安排采用全球高端商务会议设备功能完善的商务中心提供完备服务写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议空中会客厅避难层现代办公已经非常商务化，给人感觉时刻紧张。我们认为需要一处场所去切换心情，并在此处给客户提供非常具有特色的场景气氛，同时也是本案“生态化、艺术化”的承载地，那就是空111、中商务会客厅写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议“空中商务会客厅”功能设置建议：154观景平台休憩茶座洽谈、会晤专区信息交流天地艺术展示厅写字楼产品设计建议写字楼产品设计建议155特色场景规划演绎:将4层避难层以每层一种风格，打造4种不同风格成为最具特色的：巴洛克风格Art Deco 风格地中海风格美式乡村风格四大情景空中商务会客厅主题酒店打造方向一个写字楼的成功需要有一个好的酒店的支撑，否则这个写字楼将难以成功 我们的写字楼打造得很有创新、有调性，那我们酒店的打造也应该与之匹配，所以，我们是。主题酒店成功案例借鉴创新，奇特，有趣的室内设计不单单应用在家具的外型设计上，德国的酒店更大胆运用恐怖112、的元素组合成另类的酒店，一到晚上就如同进入一个地狱的世界一样，这样新奇百怪的酒店，足够挑战自己的心脏承受能力！如果住在酒店marqus可被视为生活在艺术，然后停留在螺旋桨岛市提出，可以考虑成为艺术。所有30个房间的设计和家具，由德国艺术家拉斯stroschen，并说他的风格是激进的将是一个轻描淡写。房间适当命名为棺材，颠倒是非，牢房，每个客户肯定会得到一个崭新的经验，每一次，他们去那里.不要指望找到任何地方一样，这在世界上：每家具和所有其他物体作了专门为每个房间，并不能找到其他地方。每个房间都有自己的感受，可以从温顺到了极端，重点抓好正在改建的认知与现实。德国怪房酒店墙壁、床、餐桌全部用冰做成113、，是全世界惟一一家仅在冬季个月开门营业的酒店。位于北瑞典的一个小村中。有平方米，个房间，是全世界玩冰弄雪的艺术家在严冬开始之初雕刻出来的。因此酒店每年翻新一次，用的是旁边托娜河的河水。配备有桑拿和酒吧设施。在冰酒店所在的“尤卡斯亚尔比”村，可以见识过去萨米人的生活和独特的文化。在村庄的尽头，有年建造的教堂。还可以体验狗拉雪橇和摩托拉雪橇。挪威冰酒店主题酒店成功案例借鉴成都汉易酒店主题酒店成功案例借鉴酒店绝妙地与周围环境和谐融为一体，左右与高尚社区为邻，宁静怡人，周边配套丰沛。在酒店综合配套方面，汉易酒店也许是您下榻过的酒店中较为质朴的，一个高档咖啡西餐厅，一个国内首家私人汉字艺术馆兼您的私人会114、议室。成都汉易酒店主题酒店成功案例借鉴汉易酒店，成都艺术馆主题酒店的创建者。一群富于幻想的创作人，打造了109间主题客房，九层承载着各类艺术精品的艺术馆展示空间。创新设计的主题客房宽敞高大，具有浓郁的怀旧情节与民族风格，气质高贵独特。个性化的高端服务，让客户享有的不仅是如期的温馨与尊贵，更是一份动人的惊奇之旅。作为国内首个私人汉字艺术馆，汉易酒店“巡遥汉字艺术馆”始建于2004年，艺术馆以从事汉字艺术品的收集和文化交流为己任，自成立以来，一直关注汉字于艺术中的表达形式，关注中国先锋汉字艺术的多元化表现空间。迄今为止，馆藏有国内知名艺术大师作品二百余幅。根植于开放式的文化艺术交流观，如今，在汉易115、酒店您可以有更多的方式接触到馆藏先锋汉字艺术作品，无论是在精致的大堂、楼层艺术廊、艺术馆内，甚是客房里的沙发旁，都将以艺术家的真迹呈现于您。坦诚、开放、融入生活，艺术馆以她自有的艺术观与您交流。从床、桌、椅到沙发都是意式家具,连床头都仔细地饰上“刚朵拉”翘起的船头标志。浴缸上饰上了圣马可飞翼石狮。深圳威尼斯大酒店,是一家“白金五星”,也是我国最有特色的高档主题酒店。整个大堂宛如一幅浓彩重墨的威尼斯风俗画 ,走进酒店,恍如置身于威尼斯的艺术圣殿。当你准备进入其他区域时,则要走过一座廊桥,桥下水流汩汩,两边水声潺潺,意味着跨入了威尼斯城门。深圳威尼斯大酒店主题酒店成功案例借鉴餐厅经常举办一些可以用116、奢华来形容的主题Party,如专程从世界各地请来顶级品牌红酒的酿造师来交流红酒文化。每年举办意大利美食节和文化周。马赛克是意大利建筑的重要标志性材料,连放竹子的支架、栽花的花盆都用马赛克制成。在包厢走廊两边是意大利的景色、建筑和艺术品的照片和图案,而包厢里则中式情调。两种文化珠联璧合。深圳威尼斯大酒店威尼斯是全球著名的旅游景点,享有极高的声誉,其历史延续一千多年,而内涵也丰富，从河、船、教堂、廊柱、飞狮到马赛克墙等等,展现出丰富的威尼斯文化。所以不管是在美国的拉斯维加斯,还是在中国的深圳,以威尼斯为主题文化的酒店都很成功。主题酒店成功案例借鉴主题酒店本质差异性、文化性、体验性三者相互渗透：u少117、了差异性和文化性就没有体验性；u少了体验性，差异性和文化性就脱离了主题酒店经营的目的给顾客独特的体验从而获得高回报的利润。案例借鉴启示：主题酒店诠释主题酒店的设计，关键是主题的确定。在主题确定后，再确定建筑形态，如城堡型、碉楼型，还是帆船型、塔型等。然后就是内部装饰的确定，主要在细节上见真功，如在床单、窗帘、灯具、茶具、座椅、电话，乃至卫生间等等细节都注意主题元素的融入。一个成功主题的确定，应满足一下四个基本条件：一是适应市场需求，二是根植于本土文化，三是融合企业文化，四是串联相关产业。此外，一个成功的主题不应该是单一的主题，应该在总体主题的引领下，形成针对细分市场需求的分主题系列，使酒店的客118、户群不因主题而被拒之门外。酒店设计注重诠释主题元素滨江文化主题酒店一座城与他的文化创意高度酒店形象定位历史、文化、城市、自然、神话童话故事等都可成为酒店借以发挥的主题。历史文化自然童话主题酒店的主题选择城市神化酒店形象定位走特色化路线，打造主题酒店，避开星级酒店竞争走特色化路线，打造主题酒店，避开星级酒店竞争：主题酒店打造四部曲第二步 第三步 寻找主题展示主题传递主题第一步 第四步 升华主题酒店形象定位本案酒店主题与当地文化相融合，同时将项目精神内涵和产品主题客户性质完美的结核起来打造一个长沙独一无二的标志性酒店主题推荐：楚汉文化主题酒店、游艇文化主题酒店、画廊艺术主题酒店、科学奇迹主题酒店、119、名人文化题酒店等等将酒店划分五层，每一层设有一个主题将酒店划分五层，每一层设有一个主题：第一层：楚汉文化主题区第二层：游艇文化主题区第三层：画廊艺术主题区第四层：科学奇迹主题区第五层：名人文化主题区酒店形象定位酒店形象定位楚汉文化主题区我们将着力在酒店打造一个古代世界，让所有来此的宾客用时光倒流般的心理感受酒店浓郁的文化氛围。顾客一走进酒店，就能切身感受到厚重的楚汉历史文化，走进酒店仿佛如一个朝代的真实再现，宾客可以无限的沉浸在这虚拟的世界里，达到忘我的境界。酒店形象定位游艇文化主题区酒店包括湾景房、全景房、海盗房等多种风格迥异的房型；专享奥罗拉行政酒廊、霍克船长红酒窖以及会员秘书服务将为您提120、供顶级尊崇感受。在330加勒比西餐厅内，名厨烹饪的珍馐美食将为带您带来地道的地中海及亚洲风味。航海大厅、具备泳池酒吧的室内泳池、先进的健身中心，助您的身心遁入空静，感受天、地、人、江在这里的完全融合酒店可为客户提供游艇预定服务，充分利用项目资源，真正将双湾的游艇文化在市场上打响。酒店形象定位画廊艺术主题区进入其中，仿佛让人感觉像进入艺术展览馆一样。酒店给人的初步印象，仍好像是一个堆满当代艺术品的大型仓库。随处可见的艺术品，并且部分有艺术家本人的签名。排除了传统酒店粗糙的行画、装饰品，像是各个具有了生命力。各种当代艺术的雕塑、装置，见缝插针似的充满整个空间。让别人对酒店的评论是“酒店可以说是世界121、超大的一家画廊，也可以说是能住人的画廊。”酒店形象定位科学奇迹主题区科学奇迹主题酒店给人一种这样的感觉，好像是进了一家颇具规模的化学实验中心，而各个酒店房间可以以主题实验室的形式打造，服务台和餐桌均铺有实验室风格的火石板，到这的客人也只能坐在旧显微镜、科学仪器以及艾伯特爱因斯坦画像周围的脚凳上。最像化学实验室的东西莫过于菜单。科学奇迹主题酒店的菜单列在一块黑板上，好像一个元素周期表：每一道菜都用元素周期表上的元素名称来替代，在本属于原子量的位置注明饭菜价格。湖南从来不缺名人，这里是一个名人辈出的地方，因此以人们熟悉的政治或文艺界名人的经历为主题是可以成为名人文化酒店的主要特色，酒店内部可以有不122、同程度话的改造，比如说将这些名人生活过的地方嫁接到这边进行改造。酒店可以推出主席楼、曾国藩套房、刘少奇套房、沈从文书屋等等，房间里摆放他们最爱的物品和摆设。酒店形象定位名人文化主题区酒店物业发展建议酒店档次定位为五星级，客房价格按照市场标准来定，酒店建筑面积为8967平米，客房面积区间20-50，共有150间套房房型房价（RMB）客房面积套数总建筑面积酒店 （五星级）单人间62832m2150间8967m2双人标间66838m2 商务套间76842m2 行政套间86845m2 豪华套间99850m2 主题套房商业定位及产品打造商业客群定位本项目定位：一至三层整体经营先引入商家，进行带租约出售。123、四层主要以办公配套为主。面积：40-80商铺，可自由组合价格：2.8万-2.9万；租金280-450/月补缺型餐饮、咖啡店、面包店、中小型超市、培训机构、白领小资生活圈子配套商业核心客户群补缺型，餐饮，咖啡店、面包店、超市银行、培训机构数码体验店、酒吧、书吧、静吧等白领小资生活圈子片区内商铺面积总结：社区服务型商业以100平米左右好销。小资情调餐饮生活类铺面在40-80平米左右，IT数码相关在30平米左右为主，大铺型压力较大。片区内商铺价格总结：商铺售价平均为3.2万元/平米（临江资源型）2.1万/平米（非江景资源型）；租金在250-500/月商业档次定位178区位理想本项目处在非城市核心区，124、一线江景，成熟高档社区，资源展示面较好产品处于创新市场领跑地位产品品质坚持走差异化路线，以客户需求的附加值最大化为目标市场空缺写字楼的独特性，以及创业型业主投资写字楼铺面的有利时机。档次定位：高档产品地标性形象入市作为写字楼、酒店的特色配套，通过高品质打造拉升项目整体的核心竞争力打造高档产品，高端形象入市商业定位位于非城市核心区，一线江景、成熟高档社区，商业定位立足片区v位置：项目建成后的地上五层。v功能：项目整体形象有力提升，项目档次的标竿，打造企业在城市的品牌。v对象：服务于本项目写字楼、酒店、公寓客户，提升办公生活质量，同时也以双湾业主和对面楚天一品纯住宅项目业主为目标；，v业态：书吧、125、咖啡厅、餐饮、咖啡店、面包店、中小型超市、白领小资生活圈子配套等，提高写字楼辐射力。商业定位发展体验式的休闲娱乐商业，导入商务休闲主题商业，与酒店、商务写字楼、高档住区成共生体系商务休闲中西餐饮运动娱乐生活类小型超市商务旅行中心鲜花等大型银行名品礼品茶座咖啡馆洗浴名烟名酒娱乐KTV健身房美容特色中餐西餐大型餐饮高端餐饮商务人士政务人员流动人口周边居民白领阶层商业档次定位u写字楼下班以后，商业区可为白领创造工作生活的完美衔接。u大型银行的进驻既能提高形象也能够拉升写字楼的品味，更能给项目扩大金融辐射力，扩大影响力。裙房1层的知名银行、数码体验店、名品展销中心、星巴克等时尚前卫情调扩散形象商业业态126、定位1821F2F4F餐厅、咖啡馆、书吧商务会所、培训机构知名银行、知名便利店、小型超市、数码体验店、名品展销中心、知名餐饮、商务旅行中心等 3F健身房、娱乐KTV、员工餐厅等裙房12层设置情景餐厅，书吧，咖啡馆，美容等u高档情景音乐体验餐厅，咖啡馆带来的不仅仅是味觉的享受，更重要的是提供氛围更好的商务空间商业业态定位184书吧音乐吧静吧养生吧商业业态定位商业业态定位业态参考体验式商业-方所方所在广州最奢华的购物中心太古汇，方所可以看作是“双面例外”模式的另一种更加奢侈的探索方式。只不过，这一次，图书不再是点缀，而成为核心文化元素。占地近2000平方米的方所向世人展现了一个全新的文化概念空间，127、一个涵盖书店、精致生活用品、咖啡、展览空间与服饰时尚在内的一体式立体文化空间。一方面，它是一个家，一种知识、审美与生活的完美结合；另一方面，它是一个永恒的进行式，一个多元的发表平台，期望让源源不绝的文化与创意，人才与作品，能够因为这个场所而受到启发、得到发表与注目。裙房3层设置健身房、KTV、洗浴及员工餐厅等商业业态定位裙房4层设置商务会所（沙龙），培训机构等u这里每天都会有不同的商务交往空间，下班充电，这里每天都可以让你的心灵得到洗涤商业业态定位城市是夜晚的，作为商业建筑，灯光景观的设计至关重要。广场主体验点、建筑主立面的灯光装饰应是灯光设计的重点。商业商业灯光设计商业产品打造环境标识系统商128、业广告系统应相互呼应与协调，设计应有创意。商业导示系统设计商业产品打造物业分布整体楼栋物业分布最高层是酒店，中上部分为公寓，避开商业和写字楼夹在中间而降低居住品质，中下部分为写字楼，第六层设公共入户大堂，酒店、写字楼、公寓都由此入户，公寓和酒店、写字楼的电梯分开，从而保证公寓的私密性，1-4层为商业裙楼在江景资源的利用上，非临江景的写字楼、公寓面积都可偏小，而大面积段的产品则通过景观资源的充分利用而使产品达到利润最大化，其中看江公寓为毛坯，非看江产品为精装产品在建筑总面积的基础上，单体楼比双子楼更能打造出项目的标杆性整体楼栋物业分布楼栋模拟示意图屋顶酒店公寓写字楼入户大堂裙楼商业经济测算我们分129、成四个部分进行财务预测，最后进行总体预测酒店财务投资与收益预测写字楼财务投资与收益预测公寓财务投资与收益预测商业财务投资与收益预测总财务投资与收益预测经济测算基于项目定位基础上的物业配比建议功能名称建筑面积（m2）商业（地上计算容积率面积）8967写字楼（地上计算容积率面积）14945公寓（地上计算容积率面积）26901酒店（地上计算容积率面积）8967合计59780注一：我们仅提出基于市场的示意性功能配比，没有唯一性，实际根据政府规定、公司策略、建筑设计等要求进行调整；注二：本次物业配比建议不包括配套地下车库、地下配套用房等面积。u项目基本规划指标 酒店地块：占地面积：8540m2 容积率：130、7.0 建筑高度：不超过150米 建筑密度：低于30%地上可建面积：59780m2经济测算经济测算经济指标确定1.价格确定p参照临近区域或者区域价值相似的区域市场上当前销售价格p创新产品参照典型楼盘定价、成熟案例定价原理2.成本p各种物业类型的开发建设成本参考长沙市建筑造价规范3.费率p各种取费标准参照长沙有关规定需要说明的是：所有经济指标的确定都是静态的，并没有考虑市场波动、政策变化、供求关系等等，仅供前期投资测算与开发策略制定参考。经济测算开发成本的设定注一：在造价计算过程中已包括地下车库的建设成本；注二：楼面地价按现行土地价格估算；注三：其它费用包括政府规费、前期费用、管理费用、财务费用131、等，但不包括各项税费。序号项目数量（平米）单价（元）金额（万元）1土地成本 59780（建筑面积）2000（按市场价计算楼面价）118562建安 188912酒店8967500044842写字楼1494528004185公寓26901280075322商业 8967300026903基础设施费5978068540954管理费和不可预见费 5978081548725成本合计39714经济测算酒店的经济测算前期投入高；收益较高；投资回收期较长；投资风险较大。酒店成本类别比例的大致划分：土建成本占30%、机电成本占30%、装修成本占40%土建成本=8967*（2000+5000+685+815）=7132、622万机电成本为7622万 装修成本为10163万项目开发总成本：25407万经济测算酒店租金的确定2012年累计同比增长四星级酒店出租率79%-四星级酒店平均房价760元/套-数据来源：长沙市旅游事业管理委员会修正系数出租率、房价本项目出租率1.079%本项目酒店平均房价1.0760元/套2012年上半年四星酒店出租率与平均房价本项目租金与出租率的确定经济测算酒店租金的确定客房150间经营良好年入住率率79%年平均房价760元人员工资（占营业收入）8%水电燃气（占营业收入）8%营 业 税（占营业收入）5%低值易耗（占营业收入）10%管 理 费（占营业收入）4%营销广告费（占营业收入）3%其133、 他（占营业收入）2%客房年营业额3287万 客房利润率60%客房年利润1972万 经济测算酒店租金的确定餐饮总餐位450个，其中宴会餐位300个，散台包房为150个，宴会毛利率为60%，零点（散台包房）毛利率为50%，根据不同营业情况作以下预算：经营良好上 座 率80%人均消费150元人员工资（占营业收入）8%水电燃气（占营业收入）8%营 业 税（占营业收入）5%低值易耗（占营业收入）2%管 理 费（占营业收入）2%其 他（占营业收入）2%年营业额1971万 利 润 率41%年利润815万 经济测算酒店租金的确定经营良好宴会每桌消费1500元年宴会收入203万年宴会利润122万宴会：按全年4134、5次宴会、30桌/次经营良好年营业收入2174万年利润937万餐饮年营业收入经济测算酒店租金的确定经营良好酒店年总营业额5461万酒店年总利润2909万酒店年总利润率55%酒店运营收支总预算经营情况良好时，酒店年总利润率为51%，项目投资：25407万，年总利润：2909万，酒店回收期：8.8年，加上2年建设期，则需要10.8年完成成本回收经济测算写字楼售价的确定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格（元/m2）绿地中央广场900019000建发汇金国际160000.8513600华晨广场140000.912600北辰180000.814400注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大135、小，周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等。u修正后售价通过算术平均法最终求得本项目预期售价为：12400元/平方米经济测算公寓售价的确定比较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格（元/m2）珠江花城80001.058400东宸19号公馆98000.959310嘉斯茂广场99000.959405融科香山国际92501.09713注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等。u修正后售价通过算术平均法最终求得本项目预期售价为：非看江精装价约9800元/平方米（装修成本800，对外报1500）看江毛坯价约10000元/平米经济测算商业售价的确定比136、较楼盘平均售价（元/m2）修正系数修正价格（元/m2）万科城320001.032000万博汇360000.9534200第六都500000.8542500北辰三角洲350870.931578注：影响修正系数的主要因素是区域位置、规模大小，周边环境、昭示性、繁华程度、交通便捷度等等。u修正后售价通过算术平均法最终求得本项目预期售价为：35069元/平方米（一楼商业）28000元/平米（二楼商业）商业一二楼销售，三四楼自持，销售部分占商业50%经济测算写字楼售价、面积确定后研究不同面积区间所对应的客户面积区间（）总价（万元）对应客户80-12099.2148.8广告类公司、分公司办事处、刚成立新公137、司、投资客150-250186310IT科技公司、代理公司、商贸类公司、投资客250-300310372中型设计院、教育机构、投资客经济测算物业体量定位-开发节奏模拟项目总面积2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上建筑面积59780170002596716813写字楼14945500050004945公寓26901900090008901酒店89678967商业8967300030002967说明：酒店自持，其余均为销售经济测算面积（平方米）单位面积开发成本（元/M2）工程开发投资成本 平均售价（元/M2）总销售金额（万元）销售费用（销售额4%）销售税金及附加(138、8%)总支出（万元）写字楼14945630094151240018532741148311639公寓(毛）13451630084741000013451538107610088公寓(精）1345071009550980013181527105411131商业44846500291531535（一二楼商业均价）1414056611314612酒店896785007622自持 说明：酒店自持，其余均为销售，公寓精装部分单位面积开发成本加上800元装修成本写字楼与住宅的经济测算经济测算写字楼与住宅的经济测算面积（平方米）单位面积开发成本（元/M2）前期开发成本（万元）平均售价（元/M2）总销售金额（139、万元）税前毛利润率写字楼1494563009415124001853249%公寓(毛）1345163008474100001345137%公寓(精）134507100955098001318128%商业44846500291531535（一二楼商业均价）1414079%酒店896785007622自持 项目前期开发成本为37976万元，总销售金额为59304万元说明：酒店自持，其余均为销售，公寓精装部分单位面积开发成本加上800元装修成本经济测算物业体量定位-利润估算项目计算公式总额（万元）土建开发成本37976财务费开发成本6%3346销售税金8%4744销售费用4%2372前期总成本合计48438销售额 59304纯利润10866利润率18%若能将可售产品全部售罄即可将酒店打造成本收回，同时还可以获得纯利润10866万，除酒店土建成本和商业自持一半外，还可获得利润率为18%Thanks！