1、峰尚特区 活力演绎 省府项目定位及营销策略案 本案结构PART 1.市场分析篇PART 3.营销策略篇PART 4.视觉系统篇PART 2.产品定位篇PART 1.市场分析篇1.1 宏观环境与长沙房地产市场分析1.2 省府板块市场分析1.3 区域内竞品分析楼市一看宏观环境与长沙房地产市场分析宏观市场环境分析 GDP：2010年三季度GDP同比增长9.6%，增速比上季低0.7个百分点，与去年同期持平；前三季度GDP累计增长10.6%，增速比去年同期高2.5个百分点。CPI：前三季度累计，CPI同比上涨2.9%，比上年同期提高4.0个百分点。一季度CPI上涨2.2%，二季度CPI上涨2.9%，三季2、度CPI上涨3.5%，10月CPI上涨4.4%，11月上涨5.1%，物价上涨迅猛，通胀压力增大。宏观经济基本面保持了持续稳定的增长，物价水平尤以第四季度涨幅最大，通胀压力增大。房地产开发：景气指数高位运行房地产开发：景气指数高位运行 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为104.88，比9月份提高0.03点，比去年同期提高4.39点；本年资金来源分类指数为106.51，比9月份回落1.70点，比去年同期回落2.56点；土地开发面积分类指数为94.46，比9月份提高0.36点，比去年同期回落0.13点；商品房待售面积分类指数为103.04，比9月份回落0.52点，比去年同期提高11.20点；房屋3、施工面积分类指数为108.67，比9月份提高0.11点，比去年同期提高7.96点。对购买首套自住房且套型建筑面积在90以上家庭，贷贷款首付款比例不得低于款首付款比例不得低于30%30%对贷款购买第二套住房的家庭，贷贷款首付款比例不得低于款首付款比例不得低于50%50%，对第三套及以上住房的，停止停止发发放放贷贷款。款。贷款对象贷款对象新政前新政前新政后新政后变变化化对对于首套于首套9090平方米平方米以上以上总总价价100100万的房万的房源源可首付可首付20%20%，2020万即可万即可首付首付30%30%，即需，即需3030万万首付增加首付增加1010万元万元对对于第二套于第二套总总价价14、00100万的房源万的房源可首付可首付30%30%，3030万即可万即可首付首付50%50%，即需，即需5050万万首付增加首付增加2020万元万元对贷对贷款款购买购买第三套第三套及以上住房及以上住房可首付可首付30%30%，3030万即可万即可银银行不行不发发放放贷贷款款按揭按揭购购房无法房无法进进行行p新政中对于首付比例的提高主要是为抬高投资者的准入门槛，以抑制投资和投新政中对于首付比例的提高主要是为抬高投资者的准入门槛，以抑制投资和投机需求，保护合理购房需求。机需求，保护合理购房需求。大幅提高二套首付比例，停止三套房大幅提高二套首付比例，停止三套房贷贷调控政策：严厉挤压泡沫，打压投机调控5、政策：严厉挤压泡沫，打压投机对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，不提供贷款。p利率上浮利率上浮导导致月供增加致月供增加20%20%，抑制部分，抑制部分资资金金积积累并不充裕的改善型需求；累并不充裕的改善型需求；对对于于资资金金较为较为充足的投充足的投资资者来者来说说，更多的是，更多的是购购房心房心态态和后市价格和后市价格预预期的影响。期的影响。贷款对象贷款对象新政前新政前新政后新政后变变化化以第二套房以第二套房贷为贷为100100万的万的房源房源为为例（例（贷贷款期限款期限2020年）年）利率最多可以利率最多可以7 7折折月供月供6146、46144元元利率上浮利率上浮1.11.1，月供月供74737473元元月供增加月供增加13291329元，元，约约增加增加20%20%对贷对贷款款购买购买第三套及以第三套及以上住房的上住房的利率上浮利率上浮1.11.1银银行不行不进进行放行放贷贷新政后三套房的新政后三套房的购买购买将以将以一次性付款一次性付款为为主，但更多主，但更多的是的是进进行假离婚或借他人行假离婚或借他人身份身份证进证进行行购买购买提高二套利率，停提高二套利率，停贷贷三套房，影响三套房，影响购购房心房心态态。房价连续房价连续3 3个月出现环比上涨：个月出现环比上涨：统计局此前发布的全国房地产运行情况显示，70个大中城市房7、价在7-8月两个月持平，9、10、11月分别出现了0.5%、0.2%、0.3%的环比上涨。同时，自11月下旬开始，各地市场成交已明显好转；近半数居民持房价上涨预期：近半数居民持房价上涨预期：对当前房价水平，大部分居民认为很高，但是被问及对未来房价的预期时，仍有43.3%的居民认为房价会继续上涨。房地产市场在被誉为房地产市场在被誉为“史上最严厉的调控政策史上最严厉的调控政策”的两轮调控下，仍然热度的两轮调控下，仍然热度不减，房价持续环比上涨。不减，房价持续环比上涨。“更多投资更多投资”首次取代首次取代“更多储蓄更多储蓄”，成为居民理财第一选择，成为居民理财第一选择 在当前物价、利率以及收入水平下8、，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资(如购买债券、股票、基金等)”，37.6%的倾向于“更多储蓄”，17.3%的倾向于“更多消费”。“房地产投资房地产投资”以以26.1%26.1%的相对高值的相对高值继续成为居民投资首选继续成为居民投资首选其他依次为“基金理财产品”为20.4%，“股票投资”为14.8%，皆比上季有所提高。2009年第四季度，央行曾经首次表示，房地产成为居民投资的首选。小结小结宏观经济整体发展态势良好，通胀压力增大；4月份开始的两次宏观调控政策效果有限，第四季度地产市场保持了持续火爆的基本态势；在通胀的大背景下，地产成为投资首选，半数居民对房价仍持上涨预期；长沙房地产市场环境9、分析长沙房地产市场环境分析商务部数据显示，11月共有114家外资房地产公司向商务部外资司报备成立新公司，增资或者以并购的方式进入中国，该数量是10月份的2.71倍，其中很大一部分的外资房地产公司把项目公司设在了中国的二、三线城市。新设或增资的外资房企数量至2007年总计过千家，2008、2009两年的四五百家，而今2010年突破1000家几乎已是已成定数。大量外资涌入房地产，中国二、三线城市为首要目标大量外资涌入房地产，中国二、三线城市为首要目标2010年年10月月2010年年11月月长沙房地产市场不惧政策，依然火热长沙房地产市场不惧政策，依然火热2008年-2010年，2010年长沙房地产市10、场开盘数量远胜于2008年、2009年，特别是2010年8月份至今，开盘数量一路高升，整个市场前景看好。第三季度起，开盘数量迅速攀升第三季度起，开盘数量迅速攀升2010年7月开始，全市内五区纯商品房成交套数持续上升四个月，十月约17500套，十一月稍稍回落，但仍保持高位；2010年9月受调控政策舆论影受调控政策舆论影响响，房价下行，房价下行，之后持续攀升，并超过8月；从成交套数看，房地产刚性需求依然旺盛，调控政策影响力比较有限。长长沙市沙市场场下半年下半年刚刚性需求依然旺盛性需求依然旺盛 房资网房资网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！最新版最新版房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ11、：1501688339三届房交会对比分析三届房交会对比分析近三届房交会情况对比近三届房交会情况对比年份2009年长沙28届房交会2010年5月长株潭房交会2010年10月秋季房交会参展人数（万人）25282525展会期间成交套数（套）1309161910431043展会期间成交面积（万平米）14.0522.0210.9310.93展会期间成交金额（亿）5.445.4427676.166.16与2010年5月长沙长株潭房交会相比，成交套数和成交面积等方面的数据均有减少，但成交金额却比上届的5.442767亿元成交金额，增加了近1亿元。房价迅速上涨，单价高的精装小户型走俏，另外新政调控对象主要为住12、宅，造成商业地产市场环境较好，价格上升明显，这些都造成了成交金额的上涨和成交面积的下降。小结小结长沙房地产市场总体向好，下半年楼市回温，止跌回升后市场热度逐步提高，第三季度开始持续火爆；政策调控效果有限，消费者从观望转入刚性需求释放是房地产市场火爆的根本原因。综合判断：综合判断：紧凑型附加值高的中小户型热销，自住型消费成为主力需求，为紧凑型附加值高的中小户型热销，自住型消费成为主力需求，为本案树立清晰营销导向；本案树立清晰营销导向；因刚性需求旺盛，消费者对政策调控信心已不足，未来长沙房地因刚性需求旺盛，消费者对政策调控信心已不足，未来长沙房地产住宅市场将依然保持产住宅市场将依然保持“刚需为主、13、价格小幅向上刚需为主、价格小幅向上”的基本态势的基本态势。楼楼市市二二看看省府板块市场分析省府板块以省政府为圆心，辐射周边1公里区域，东至红星商圈、西到湘江大道，北至南二环，南接大托口；该板块内楼盘主要分布在该板块内楼盘主要分布在芙蓉南路和湘府中路上，芙蓉南路和湘府中路上，以高端品质、生态宜居新以高端品质、生态宜居新城为主导概念，是南城最城为主导概念，是南城最具代表板块。具代表板块。本案位于杉木冲路南侧，本案位于杉木冲路南侧，刘家冲路西侧，周边项目刘家冲路西侧，周边项目如图所示。如图所示。省府板块市场分析湘 府 路芙蓉路省政府省政府天心区文化公园湘水熙园保利花园鑫远湘府华城湘府9号星城荣域公爵14、欧洲城兴汝金城本案本案区位优势省政府所在地，省政府所在地，南省政府所在地。南省政府所在地。该区主要职能为该区主要职能为办公文化丶科研办公文化丶科研教育丶生活居住教育丶生活居住和绿化休闲和绿化休闲；随着随着2004年省政府南迁后，省发年省政府南迁后，省发改委丶省国土资源厅丶省工商局改委丶省国土资源厅丶省工商局丶省交通厅丶省劳动保障厅丶省丶省交通厅丶省劳动保障厅丶省地税局丶审计署长沙特派办丶省地税局丶审计署长沙特派办丶省建工集团丶铁道学院在该区域内建工集团丶铁道学院在该区域内相继建成相继建成；规划与在建的规划与在建的“三馆一中心三馆一中心”：省科技馆丶省地质博物馆丶省群省科技馆丶省地质博物馆丶省群15、众艺术馆丶省青少年活动中心众艺术馆丶省青少年活动中心；省府板块是南城板块最显著的一省府板块是南城板块最显著的一个板块，而南城板块因为个板块，而南城板块因为长株潭长株潭规划规划的实施迅速崛起的实施迅速崛起。长株潭核长株潭核心区域高尚住宅区心区域高尚住宅区省府板块优劣势分析配套优势公园：公园：省府文化公园丶园艺公园省府文化公园丶园艺公园丶九峰公园丶桂花坪公园丶水库丶九峰公园丶桂花坪公园丶水库公园四周环抱，时刻呼吸新鲜负公园四周环抱，时刻呼吸新鲜负离子离子；天际岭国家级森林公园占地天际岭国家级森林公园占地140公公顷，境内有山有谷，有平坦的草顷，境内有山有谷，有平坦的草地、开阔的斜坡和碧波荡漾的湖地16、开阔的斜坡和碧波荡漾的湖面，森林覆盖率达面，森林覆盖率达85以上，位以上，位于湖南于湖南23个国家级森林公园的前个国家级森林公园的前列，成为省府片区的一扇魅力之列，成为省府片区的一扇魅力之窗。窗。省府配套体系省府配套体系包括两轴（芙包括两轴（芙蓉南路和湘府路）、六纵六横等蓉南路和湘府路）、六纵六横等道路建设已基本完成，诸如标准道路建设已基本完成，诸如标准医院、全日制学校，再就业培训医院、全日制学校，再就业培训中心等社区公益设施更是一应俱中心等社区公益设施更是一应俱全全 省府板块未来发展优势：地产航母，即将起航 新省政府已然成为全省核心区。新省政府已然成为全省核心区。长株潭的融城，引发长沙南新17、省政府周边地产开发热潮。芙蓉南路直通株洲、湘潭腹地外，长株潭城际铁路将成为三市往返的便捷交通工具；地铁一号线、三号线、四号线的规划建设。各大品牌开发商云集省政府板块。各大品牌开发商云集省政府板块。省府周边房地产开发早就已异常火热，建筑风格亦五彩缤纷，产品类型一应俱全。众多地产开发商早已把目光瞄准这片区域，保利、长沙奥园、标志、鑫远、天城、五矿一艘巨大的地产航母即将启航。大长沙格局下核心居住区域大长沙格局下核心居住区域。新省府比长沙市区享有更高一级的配套和资源，居住优势也更为明显。从成交均价的走势图可以看出，2010年省府-红星板块成交均价一直保持稳定增长的态势。2010年11月份省府-红星板块18、样本楼盘成交均价为5619元/平米。注：样本楼盘：鑫远湘府华城、瑞都华庭、上海城、汇城上筑、公爵欧洲城、长盛.岚庭、长大彩虹都、保利花园三期、德庆水韵山城、童话里、英郡年华、城南故事、夏威夷碧水春城、融科东南海、青园一期省府板块省府板块2009年年10月月2010年年11月成交均价走势图月成交均价走势图繁华便利尊荣升值高品质、高尚生活社区 省府板块区位总结：楼市三看区域内竞品分析星城荣域保利花园三期欧洲公爵城二期湘府9号湘水熙园兴汝金城区域内竞品分析：开开盘时间盘时间2010年11月位置位置天心区芙蓉南路省工商局斜对面 容容积积率率绿绿化率化率容积率2.6，绿化率42%规规模模总建设用地约1119、6000，总建筑面积约300000，总套数2480套主力主力户户型型二房、三房、四房；畅销户型90-120,，滞销户型150-180 价格（元价格（元/平米）平米）市场报价5380，实际5100，最高价格5700建筑建筑风风格格意大利广告广告语语领领世名世名门门，生而，生而优优越越卖卖点点百亩私家花园，省府板块核心，地铁口岸夏威夷 碧水春城开开盘时间盘时间2010-5-23位置位置天心区湘府西路省政府西侧370米（省交通厅西侧）容容积积率率绿绿化率化率容积率2.2，绿化率57%规规模模总占地面积约107385平米，总建筑面积255439，三期18栋，总户数1845户主力主力户户型型120平米以20、下小户型 价格价格均价5200建筑建筑风风格格中欧结合广告广告语语半山半公园卖卖点点新南城天心生态新城的核心地段，宜居、生态、第一公园大盘，长沙绝版“N+1”创意户型，2房变3房，3房变四房.区域前景好，配套交通好，建筑品质好，生活环境好保利花园三期保利花园三期开开盘时间盘时间20010-5-8位置位置天心区政府南侧，五陵路328号容容积积率率绿绿化率化率容积率小于3.19，绿化率50.1%规规模模总占地面积约100138，总建筑面积35万主力主力户户型型90-138 价格（元价格（元/平米）平米）6200建筑建筑风风格格欧派风格广告广告语语芙蓉路的芙蓉路的红红，欧洲城的，欧洲城的绿绿卖卖点点21、纯板式小高层南城仅有、周边配套成熟、省政府站、黑石铺站双地铁口欧洲公爵城二期欧洲公爵城二期开开盘时盘时间间2009年10-25位置位置天心区芙蓉南路省工商局斜对面 容容积积率率绿绿化率化率容积率4.26，绿化率40%规规模模总建筑面积约121129.53，总套数994套主力主力户户型型二房、三房价格价格（元（元/平平米）米）市场报价5300湘府湘府9号号位置位置天心区芙蓉南路省工商局斜对面 容容积积率率绿绿化率化率容积率5.4，绿化率43%规规模模总建筑面积约9.8万，总套数2310套主力主力户户型型140 三房价格（元价格（元/平米）平米）市场报价6500卖卖点点省府板块核心，地铁口岸鑫远湘22、府华城鑫远湘府华城开开盘盘时间时间2010-12-05位置位置长沙市天心区新联路319号（新明德中学西）容容积积率率绿绿化化率率容积率3，绿化率40%规规模模总建筑面积约149213.766 主力主力户户型型59-116一至三房价格价格（元（元/平米）平米）5800元/建筑建筑风风格格现代卖卖点点明德中学、超实用性户型湘水熙园湘水熙园开开盘盘时间时间2011春季建筑建筑类别类别高层容容积积率率绿绿化化率率容积率2.9绿化率40%规规模模占地面积232亩，总建筑面积约50万兴汝金城兴汝金城区域竞争楼盘分析建筑规模较大：大部分楼盘，总建筑面积超过20万平米；建筑风格比较单一：全部是欧式和现代风格建23、筑，外立面色调多为土黄色系，简约大气；户型面积跨度大，中小户型热销：从90以下的小户型到230平米以上的五房均有，而以90-130平米两房和三房最为热销，销售难度很小；下半年价格稳步小幅上升：下半年总体价格明显上升，11月均价均价5619元/，价格受调控政策影响，出现过暂时调整，9月开始呈现稳步提升态势；营销推广突出板块价值：营销推广突出省府板块价值，突出与项目毗邻的公园、公共场馆等卖点，突出未来升值空间；形象定位同质化严重：项目定位突出高端人群，突出成功人士，主要面向省政府及相关政府机关人群为主。本项目简述：兴汝金城项目位于杉木冲路以南，刘家冲路西侧，南侧道路尚未打通，地块两面临路，项目净用24、地为11506（合17.25亩），总建筑面积约52000万平米（50000住宅、2000商业）。项目现场刘家冲路刘家冲路刘家冲路刘家冲路项目入口项目入口工地内部工地内部T 威胁W 劣势S 优势O 机会地块SWOT审视1.整体房地产市场持续火爆，为项目迅速销售奠定基础；2.地块东边为大盘，北面不远为政府机关和相关配套，相对成熟，可作为借助；3.3.区域项目形象定位及产品同质化严重，存在较区域项目形象定位及产品同质化严重，存在较大的差异化市场空间。大的差异化市场空间。1.未来两年，区域面市的项目增多，很容易陷入同质化竞争；2.区域内大规模品牌项目较多，大盘规模效应明显，对本案有抢占客源的威胁。1.25、1.省府板块，生态人文环境整体较好，大盘环省府板块，生态人文环境整体较好，大盘环绕，对片区外人群有一定号召力；绕，对片区外人群有一定号召力；2.距湘府路和新开铺路较近，道路系统发达，多条大道直接市中心，亦为将来公交系统发展打下坚实基础。1.1.项目体量小，而容积率项目体量小，而容积率4.0-4.54.0-4.5，相对较高；，相对较高；2.地块位于二环外，三环内，离市中心有一定距离，目前公交系统较弱，无车市民出入有一定困难；3.毗邻地块南侧道路尚未打通。项目需树立差异化的核心诉求：项目体量小，不应与众多大规模项目正面冲突，而应走差异化路线，实现自己的精彩。项目可打造差异化的针对年轻人的高品质社区26、：本项目所在片区，绝大部分形象定位针对高端人士和省政府及相关政府机关人群，产品同质化也比较严重，本项目应跳出同质化竞争，打造针对年轻群体的高品质小区。总结：PART 2.项目定位篇2.1 客群分析 2.2 项目定位 向谁说？因项目地处省府版块核心区域，辐射长株潭板块广度：广度：辐射范围株洲市株洲市湘潭市湘潭市省府版块为核心长沙市长沙市客群：以省府版块为核心深度影响长沙，辐射长株潭的客户构成26-35岁，新婚或孩子较小，老人偶尔同住；45-50岁，1-2个孩子，外出求学或独立生活，上一代偶然同住。家庭人数较少，在居住上对居室、空间的要求较低。p客户年龄结构p客户家庭状况高度：高度：省府版块 新锐27、阶层省政府所在地，主要客群为政府职能部门官员，白领阶层；年龄阶段上，主要分布在26-35岁和45-50岁两个阶段，而后者为大盘和大户型产品的主要人群，本项目应本项目应重点抓住重点抓住26-35岁白领阶层客群。岁白领阶层客群。满足具有一定经济实力的新锐阶层首次置业者的活力生活理想居住在市区高品质社区，与高素质人群为邻，享有相对完善的配套；通过交流、运动等方式，增强活力，为未来美好前程加油；打破单调的工作和生活，享受年轻和生活带来的无限惬意；以自住为住，关注社区的长期增值。高度：高度：新锐阶层 青春向上面对这样的客群：如何以量身打造的产品满足客群对高品质社区需求，打动客户？如何契合客群的消费心理？28、如何契合客群的消费心理？这需要根据产品定位，进行合理的产品规划这需要根据产品定位，进行合理的产品规划项目产品及形象定位项目产品及形象定位片区优势片区优势高品位、配套层次高、升值潜力大，对市区及长株潭均有号召力项目地块特点体量不大，容积率较高，无法建立大片园林，可建立针对年轻群体且占地较小，使用效率更高的主题景观项目机会项目机会片区楼盘定位形象趋同，存在差异化市场空间目标客群需求向往高品质生活，注意生活品质；压力大，需要通过运动、沟通等形式纾解压力项目产品定位省府中央首选活力高尚生活区产品定位省府中央首选活力高尚生活首选活力高尚生活区区针对客户针对客户核心需求核心需求形象定位省府中央第一活力峰汇29、第一活力峰汇省府中央，第一活力峰汇释义：省府中央，突出地段优势，主要区隔片区外竞争对手，对片区外的消费者产生号召力；活力：满足年轻消费群体的内心需求，区隔以高贵、地位为主要诉求的区内竞争大盘；峰汇：谐音“峰会”，即国家或行业领导人之间的会议，暗示消费者身份，为消费客群勾画了光明的前景；同时，项目高层为主的形态得以体现，而高容积率的不足得以转化。项目案名力度特区力度特区案名释义 力度：项目定位中，活力为抽象名词，消费者具体可感的为活泼、力度、生机勃勃等具象意念，目前生活压力大，最能打动消费者的自己掌控生活的能力，因此提出力度作为项目关键词；特区：两重含义，一为独一无二的区域，体现项目的差异化定位30、；二为众所周知的经济特区，代表先进、开放和充满希望的区域，预示着成功和富足。主宣传语给力生活畅想项目产品建筑规划项目产品建筑规划产品建筑布局建议产品建筑布局建议 容积率达到容积率达到4.04.54.04.5；楼间距符合相关法规规定：根据初步测量，左侧楼间距符合相关法规规定：根据初步测量，左侧地块楼间距约为地块楼间距约为3535米，应充分考虑；米，应充分考虑；景观与户型配套，为利于销售，较大户型应配置景观与户型配套，为利于销售，较大户型应配置较好的景观。较好的景观。布局基本要求：布局基本要求：西侧北西侧北2222层高层层高层西侧南西侧南1111层小高层层小高层人行主入口人行主入口东侧南22层高层31、宽约29米，进深约20米。一梯三户，点状；运动主运动主题会所题会所东侧北22层高层宽约17米，进深20米，一梯三户；运动主题园林，兼顾沟通功能西侧设置水景凉亭，设置球场和配备运动器材的大片绿地；东侧设置健身房和各种球类器械的运动主题会所，会所周围设立运动主题小品及休息区。车辆主入口车辆主入口东南侧小广场东南侧小广场项目建筑规划示意图项目建筑规划示意图西侧地块从南往北，依次为小高层、园林景观和高层；建筑前低后高，便于采光，符合大众习惯；园林景观：突出动感活力和沟通交流，运动区域、运动设施为主，带状水景为辅，水景架设两座桥梁，建造两座凉亭，自然分为东西两部分，中间长廊衔接，自然和谐；西侧地块本地块32、为高层+小广场+会所+运动区；南侧阶梯状建造两栋高层，满足容积率和采光的需要；高层北面区域与西侧地块园林练成一片，设置运动器材和休息区，保证会所有比较充分的配套，瞒住轻度运动的需要；建造4-5层的运动会所，内设乒乓球、桌球、羽毛球、全套健身器材、瑜伽馆等，满足业主多种需求，也可开设相关舞蹈培训等。产品建议产品类型户型面积区间百分比（小）高层住宅两房789045%三房10012020%四房12813810%小户型公寓单间325010%一房一厅607015%小 计/100%商业小商铺103080%大商铺16028020%小计/100%有了清晰的品牌定位要实现项目高档次和价格还必须在营销策略上实现传33、奇与颠覆营销策略上实现传奇与颠覆。PART 4.营销策略篇4.1 项目营销策略4.2 产品优化建议4.3 营销推广计划5800元/6500元/销售均价价格目标12个月时间全部销售完毕速度目标为开发公司拓展和新项目开发打下坚实基础品牌目标4.1项目营销目标项目营销目标持续销售期强销期开盘销售期6200-6500元元/6000-6200元元/5800-6000元元/项目销售价格走势图4.1项目营销目标项目营销目标价格策略安排附：项目价值测算根据我司所预测，2011年长沙房地产市场行情仍将稳定发展。结合本案体量及规划，嘉地建议项目整个销售周期为一年，开盘期价格为5800元/，根据上涨幅度，至尾盘可稳34、定上涨至6500元/，项目整体均价为6200元/。产品类型可售面积（平米）计划销售均价(元/)预计销售额(元)住宅500006200310000000商业20001280025600000合计335,600,000 注：以上价格为预估，仅供参考。注：以上价格为预估，仅供参考。投资成本费用估算汇总表投资成本费用估算汇总表名称计算依据计算基础金额土地购置费2000000200000017.25 17.25 34,500,000 34,500,000 三通一平52,000 52,000 173,680 173,680 报建费28028052,000 52,000 14,560,000 14,560,35、000 设计、监理费353552,000 52,000 1 1，820,000 820,000 建安费1500150052,000 52,000 78,000,000 78,000,000 配套费15015052,000 52,000 7,800,000 7,800,000 小区绿化费15015052,000 52,000 7,800,000 7,800,000 税费6.33%6.33%335,600,000 335,600,000 21,236,768 21,236,768 管理费3.00%3.00%164,850,448 164,850,448 4,945,513 4,945,513 财务36、费用6.00%6.00%169,795,961 169,795,961 10,187,758 10,187,758 销售费用3.50%3.50%335,600,000 335,600,000 11,746,000 11,746,000 合计成本费用197,481,611 197,481,611 注：项目调规成本费用未算在内。注：项目调规成本费用未算在内。投资收益估算投资收益估算投资利润额投资利润额总收入总收入-总投资总投资138118389138118389投资利润率投资利润率总利润总利润/总成本总成本69.94%69.94%注：项目利润率达到近注：项目利润率达到近70%,70%,一是土地成本37、较低，约为一是土地成本较低，约为663663元元/；二是由于容积率调高了近；二是由于容积率调高了近1.51.5个点。个点。4.1 营销手段营销手段 样板间可采用精装修和毛坯两种销售方式，选择主力户型做样板间装修可设计两种风格：l简约现代l动感时尚现代简约风格示意现代简约风格示意动感现代风格示意动感现代风格示意4.1营销手段营销手段 售楼处售楼处应设置在湘府路或芙蓉路沿线；售楼处整体风格应体现品位和活力；设置咖啡、小零食等；销售人员及礼仪小姐着装应体现简约、活力的风格。营销中心风格示意营销中心风格示意星级服务私密管家贴心细节管家能做的事 叫早服务、代收报纸、送洗衣物、交水电费等都不是问题,如果你38、的房子需要修理,他甚至可以帮你监工,钟点佣人呢？自然是把你家打理的干干净净4.2营销手段营销手段 物业管理4.2 项目优化建议项目优化建议 景观细节艺术雕塑小品艺术雕塑小品水景绿化水景绿化休息区域休息区域要令项目成为高端项目，就必须：“打破度量衡，改变参照物打破度量衡，改变参照物”领跑者的姿态领跑者的姿态 “以我为主以我为主”的气势的气势4.3 4.3 推广策略推广策略4.3 4.3 总体思路总体思路 70第一阶段：区域价值炒作，抢先入市，占领先机第二阶段：活动串联，现场打动，集中引爆第三阶段：概念炒作生活方式建立生活方式建立口碑传播开盘引爆期续销收官期强销期启动节点 入市开盘 加速回款 后续39、产品開盤前形象导入期第四阶段：业主答谢业主答谢2011.610月2011.10月1120121月2 6月4.3 营销推广阶段营销推广阶段p 目的：对项目品牌文化进行炒作，树立项目省府中央，第一活力峰会的形象，与其他市场同类产品形成有效区隔。p 推广主题：生活需要力度给力2011！p新闻炒作：通过媒体对城市规划、区域政策、板块、交通等外因的炒作，带出本项目，间接地塑造项目形象。p 活动配合：给力2011主题活动一浪漫对对碰：联系婚恋网站，现场趣味互动+单身男女介绍形象导入期：浪漫对对碰暨VIP认筹活动活动时间：2011.9关键词：活力 青年 浪漫联系婚恋网站，联系婚恋网站，现场趣味互动现场趣味互40、动+单身男女介绍单身男女介绍VIP卡认筹活动 力度特区 省府中央 第一活力峰汇核心推广语p目 的：通过楼盘整体项目定位与核心产品卖点的炒作，确立项目长沙给力青年社区形象；配合轰动性公关活动，充分聚集人气，达到人声鼎沸、全城关注的轰动效果。p推广主题：省府中央，第一活力峰会 给力生活幻想p活动配合：99对浪漫集体婚礼p媒体配合：报纸、电台、网络、户外、楼书、宣传单张开盘引爆期：强销期：p目 的：凭借前期项目造势，将项目地位提升到省府向心力的引擎地位，充分展示出主推第一批楼盘项目的特点和优势。p推广主题：户户景观 组团亮相给力青年活力社区一期浪漫婚房之作给力青年活力社区一期一会 集体组团亮相p媒体41、配合：报纸、杂志、电台、网络、户外、楼书、宣传单张续销收官期：p目 的：以酬谢社会的方式宣告货稀品珍，带出尾货促销的信息。p时 间：2012年2月-6月p阶段推广主题：珍稀成熟第一活力峰汇p推广诉求点：成熟活力的青年社区，珍稀席位，最后专享。p活动炒作：配合活动开展进行炒作。PART 5.VIS视觉系统篇汇报完毕汇报完毕我们坚信，有实力的专业开发商我们坚信，有实力的专业开发商一定会选择有实力的专业团队为您服务！一定会选择有实力的专业团队为您服务！长沙嘉地置业公司简介长沙嘉地置业公司简介一、公司基本情况介绍一、公司基本情况介绍 长沙鼎嘉企业策划有限公司是一家熟悉长沙本土房地产市场的实战型中介代理42、机构，公司成立于2001年，是一家具有10年历史和广泛知名度的品牌中介代理公司。随着公司发展壮大，2007年新注册成立“长沙嘉地置业策划有限公司”，在嘉地置业成立后，公司进行了业务范围及业务侧重点的调整，嘉地置业以销售代理、风水堪舆为主业，鼎嘉企划则以全程策划及整合推广为业务范围，能为开发商提供集全程策划、销售代理、整合推广、媒体代理于一体的一条龙服务体系。鼎嘉企划与嘉地置业同属一个公司旗下的两个品牌，实行“两个品牌、一套人马、一个法人、同址办公”的运作模式。公司下设行政部、策划部、设计部、营销部、业务拓展部、市场调研部六个部门，拥有专业地产策划师8名，注册地产经纪人15人，公司员工60余人。43、二、公司优势介绍二、公司优势介绍 公司由具有二十年实践经验的领导者和拥有专业策划能力与丰富实战经验的公司由具有二十年实践经验的领导者和拥有专业策划能力与丰富实战经验的团队组成，同时还整合了各种社会资源，最大限度地保障开发商项目达到理想的团队组成，同时还整合了各种社会资源，最大限度地保障开发商项目达到理想的开发实施效果与社会经济效益，公司的主要特色及优势为：开发实施效果与社会经济效益，公司的主要特色及优势为：1 1、熟悉本土市场：、熟悉本土市场：公司自2001年成立以来，迄今已有10年历史，见证了长沙房地产市场成长和发展，是一家与长沙房地产市场共同成长的本土企业，有别于其他外来中介公司，我们更熟44、悉本土，我们对长沙房地产行业的理解更为透彻和深刻。2 2、注重实战营销：、注重实战营销：我们将实战营销视做公司发展和立足的根本，通过不懈努力，我们确保了所有运营项目的圆满成功，迄今为止，我们没有一个失败的案例，科学严谨、注重实战的营销风格为合作伙伴创造了较好的社会效益和经济效益，得到了合作伙伴的广泛认可。3 3、追求不断创新：、追求不断创新：不断超越和不断创新是我们工作的第一要义，也是我们克敌制胜的法宝，我们从不停止对创意最高境界的追求，我们敢于超越自我、超越对手，我们专注客户的期望和寄托，以不断创新做好客户托付的每一件事。4 4、团队战斗力强：、团队战斗力强：经过多年发展，一个涵盖销售-策划45、-推广全程服务体系、朝气蓬勃、积极向上并具有丰富实战操盘经验的精锐团队已经形成，不同于其他公司，我们所有的中、高层管理人员都是公司共同成长、具有多年从业经验的中坚力量，具有驾驭全局的超强战斗力。5 5、人脉关系广泛：、人脉关系广泛：经过10年积累，我们储备了丰富的人脉资源，在房地产行业相关的各政府部门我们均拥有较为广泛的社会关系，能为合作伙伴提供工作之外的增值服务，从整合社会资源层面为项目保驾护航。6 6、媒体资源众多：、媒体资源众多：我们与湖南各主流媒体建立持续稳定的合作关系，能够以最小的投入得到媒体最大限度的支持，能够少花钱、不花钱邀请媒体为项目造势宣传，此外我司旗下的行业性专业门户网站“46、湖南房地产顾问网”亦能为项目宣传推广服务，另外，我司自有的户外广告资源也能以优惠的价格降低开发商的广告费用投入、在多、快、好、省的基础上助项目发展一臂之力。三、公司主要业绩介绍三、公司主要业绩介绍【主要历史业绩主要历史业绩】全程营销策划及销售代理项目全程营销策划及销售代理项目:神龙大酒店对面长沙兴威房地产公司开发的高档商住楼神龙大酒店对面长沙兴威房地产公司开发的高档商住楼“兴威兴威名城名城”;雨花亭的长沙兴威房地产公司开发的高档商住楼雨花亭的长沙兴威房地产公司开发的高档商住楼“鑫宇翠庭鑫宇翠庭”;东二环线的长沙雨花区城建开发公司开发的东二环线的长沙雨花区城建开发公司开发的“锦泰家园锦泰家园”；47、由长沙中江置业有限公司开发的由长沙中江置业有限公司开发的“财富时代财富时代”项目项目;位于侯家塘化工大院内，由湖南海利世纪房产公司开发的位于侯家塘化工大院内，由湖南海利世纪房产公司开发的“华宫华宫”项目项目;全程策划和营销顾问项目全程策划和营销顾问项目:位于杨家山立交桥东北角的天心实业公司开发的位于杨家山立交桥东北角的天心实业公司开发的“天心丽城天心丽城”项目项目;位于南郊公园对面的位于南郊公园对面的“翡翠林居翡翠林居”项目项目;全程策划和整合推广项目全程策划和整合推广项目:由长沙长盛房地产开发公司开发，位于长沙交通学院对面的高档小区由长沙长盛房地产开发公司开发，位于长沙交通学院对面的高档小区48、“湘银嘉园湘银嘉园”位于开福区竹山园，长房集团富湘房地产开发有限公司开发的位于开福区竹山园，长房集团富湘房地产开发有限公司开发的“富湘园富湘园”与与 “都市星光都市星光”项目项目;由湖南省轻工盐业集团房产公司开发，位于银杉路的由湖南省轻工盐业集团房产公司开发，位于银杉路的“西江庭院西江庭院”项目项目;销售代理、营销策划（销售代理、营销策划（20032003年年20052005年）；年）；位于开福区麦德龙旁，由湖南四季花城房地产开发有限公司开发的位于开福区麦德龙旁，由湖南四季花城房地产开发有限公司开发的“四季美景四季美景”项项目的全程策划和整合推广（目的全程策划和整合推广（20042004年年249、0052005年）；年）；位于火星镇由湖南天泰房地产开发有限公司开发的位于火星镇由湖南天泰房地产开发有限公司开发的“天泰馨园天泰馨园”项目的全程策划、销项目的全程策划、销售代理和整合推广（售代理和整合推广（20052005年年20062006年）；年）；由湖南四季花城房地产开发有限公司开发的由湖南四季花城房地产开发有限公司开发的“四季美景四季美景水木轩水木轩”项目的全程策划和项目的全程策划和整合推广（整合推广（20052005年年20062006年）；年）；由长沙中江置业有限公司开发的由长沙中江置业有限公司开发的“麓山美庐麓山美庐”和和“丽晶苑丽晶苑”项目的全程策划和销售项目的全程策划和销售代50、理（代理（20052005年年20062006年）；年）；株洲攸县最大的商业项目株洲攸县最大的商业项目“攸州机电城攸州机电城”项目的全程策划代理；项目的全程策划代理；【公司近四年代理项目公司近四年代理项目】由长沙中江置业有限公司开发的由长沙中江置业有限公司开发的“中江国际花城中江国际花城”项目的全程策划和销售代理；（项目的全程策划和销售代理；（2006年年2007年）年）由湖南丽星房地产开发有限公司开发的由湖南丽星房地产开发有限公司开发的“丽星丽星景园景园”项目的全程策划、销售代理和整合推广项目的全程策划、销售代理和整合推广（2006年年12月月2008年年10月）；月）；位于韶山南路桔园小区51、附近，由湖南博士房地产开发有限公司开发的位于韶山南路桔园小区附近，由湖南博士房地产开发有限公司开发的“都市心海岸都市心海岸”项目的全程项目的全程策划、销售代理和整合推广（策划、销售代理和整合推广（2006年年2007年）；年）；位于人民东路德政园附近位于人民东路德政园附近“诺亚诺亚方舟方舟”项目的全程策划、销售代理和整合推广（项目的全程策划、销售代理和整合推广（2006年年2007年）；年）；位于韶山南路与竹塘路交汇处位于韶山南路与竹塘路交汇处“华银南苑华银南苑”项目的全程策划和整合推广（策划、推广代理项目，项目的全程策划和整合推广（策划、推广代理项目，一期已于一期已于07年销售完毕，二期预计52、于年销售完毕，二期预计于2010年启动）；年启动）；宁乡宁乡“世纪阳光世纪阳光”项目的全程策划、销售代理和整合推广项目的全程策划、销售代理和整合推广(2006年年2007年年)；邵阳高档楼盘邵阳高档楼盘“汇福汇福郦城郦城”项目的全程策划、销售代理和整合推广；项目的全程策划、销售代理和整合推广；位于湘府东路省植物园附近，由湖南长沙永熙房地产开发公司开发的位于湘府东路省植物园附近，由湖南长沙永熙房地产开发公司开发的“山水熙园山水熙园”项目的全程策项目的全程策划和整合推广（划和整合推广（2006年年2007年）。年）。位于星沙县星沙大道与三一大道交汇处，由湖南鑫泰房地产开发有限公司开发的位于星沙县星53、沙大道与三一大道交汇处，由湖南鑫泰房地产开发有限公司开发的“鑫泰鑫泰中央公中央公馆馆”项目的包销代理（项目的包销代理（2007-2008年）年）2010 2010年正在操作项目：年正在操作项目：省府版块的省府版块的“湘水熙园湘水熙园”；车站路综合体项目（未定案名）；车站路综合体项目（未定案名）；河西小户型公寓项目（未定案名）；河西小户型公寓项目（未定案名）；北城综合体项目（未定案名）；北城综合体项目（未定案名）；株洲炎陵综合体项目株洲炎陵综合体项目（未定案名）；（未定案名）；郴州郴州“金江大厦金江大厦”（超五星酒店）；（超五星酒店）；通过多年的努力，我司与湖南四季花城房地产公司、中江置业、海林房产等一批品牌开发公司建立了长期、稳定的合作关系，在业内形成良好的口碑和声誉，并以优异的业绩荣膺【长沙建委举办的“地产奥斯卡”评选活动】“十大金牌服务机构”、【长沙晚报“南岳大盘典”活动】“房地产最佳代理机构”、【长沙规划局“地产总评榜”活动】“十大整合推广机构”等多项殊荣。我们对上述资料的真实性负责，请查证！嘉地置业认真对待每一个项目!CAREFULNESS!