1、xxxxxC032007年12月18日2007年12月18日长沙新河三角洲项目最高最好用途研究报告长沙新河三角洲项目最高最好用途研究报告致北京北辰实业股份有限公司致北京北辰实业股份有限公司2xxxxxC03负责声明负责声明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：?新的政府法令?公司政策的变化?对长沙房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅2、为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的3、抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。3xxxxxC03目录目录1.场地分析场地分析2.宏观经济研究宏观经济研究3.长沙中高端住宅市场研究长沙中高端住宅市场研究4.长沙商住公寓市场研究长沙商住公寓市场研究5.长沙高星级酒店市场研究长沙高星级酒店市场研究6.长沙高品质办公市场研究长沙高品质办公市场研究7.长沙大型零售市场研究长沙大型零售市场研究8.国际案例分析国际案例分析4xxxxxC03目录目4、录9.项目整体定位建议项目整体定位建议10.中高端住宅开发建议中高端住宅开发建议11.商住公寓开发建议商住公寓开发建议12.高星级酒店开发建议高星级酒店开发建议13.高品质办公楼开发建议高品质办公楼开发建议14.零售开发建议零售开发建议15.项目开发综合建议项目开发综合建议16.财务分析财务分析17.结论与建议附件一结论与建议附件一.备选方案建议备选方案建议xxxxxC031.场地分析场地分析6xxxxxC03长株潭长株潭3+5群市群群市群?长沙、株洲、湘潭三市沿湘江呈三角形分布。湘潭、株洲与长沙距离20公里；株洲与湘潭相距10公里，三市面积总计约为2.8万平方公里，人口近1250万。这三个城5、市自古以来便紧密相连，有着悠久的历史渊源。?长株潭聚集着湖南全省90的科技人员和80的科技成果以及75%的全省重点企业集团。2001-2006年三市GDP年均增长率达13.6%。2006年，三市实现GDP总额2,826亿元，比上年增长14.1%，占全省38%。长株潭已经成为了湖南经济增长的“金三角”，被列入了世界银行在中国首批开展城市发展战略研究的城市群之一。?”长株潭一体化“的提议最早产生于1950年代建国初期。1997年，湖南省委、省政府正式提出长株潭经济一体化发展战略。2006年6月，湖南省政府向中华人民共和国国家发展和改革委员会申请长株潭加入国家综合配套改革试验区。根据媒体的广泛报道，6、该城市群发展规划获批的可能性极高，将成为中部6省崛起的“引擎”之一。长沙长沙湘潭市湘潭市株洲市株洲市7xxxxxC03长沙概况长沙概况?本项目地块位于中国长沙市开福区湘江与浏阳河交汇处，名为“新河三角洲”。?作为湖南省省会，长沙是全省政治、经济、文化、科教和信息的中心，是国务院于1982年首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市之一。?长沙历史悠久，人杰地灵。拥有在海内外文物界享有盛名的马王堆汉墓、千年学府岳麓书院和三国东吴简牍；并在近代涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。?在过去20多年改革开放发展的推动下，长沙经济实力明显增强，城乡建设日新月异，人民生活不断改善。?长沙市辖5区7、3县1市，5个行政区域为：天心区、芙蓉区、开福区、雨花区和岳麓区；3县为：长沙县、望城县和宁乡县；1市为：浏阳市。?中部崛起战略的实施，使长沙在我国区域经济发展总体格局中的战略地位大幅提升，资本竞争力日渐增强。长沙市长沙市湖南省湖南省8xxxxxC03开福区概况开福区概况?开福区位于“楚汉名城”长沙市的北部，东邻长沙经济技术开发区，西与岳麓区隔湘江相望；南与芙蓉区相邻。?开福区辖长沙金霞经济开发区管委会、青竹湖生态科技（产业）园管委会、长沙金霞海关保税物流中心、洪山旅游区管理局、9个街道办事处和2个镇，面积188平方千米，人口46万余人，是长沙市面积最大、人口最多、资源最丰富，最具发展潜力和发8、展空间的城区。?开福区地处长沙市“拓南兴北”发展战略的前沿阵地，是长沙市北部的重要地区，对长沙市的经济发展有着极为重要的战略意义。?开福区以著名的开福寺而得名，“先有开福寺，后有长沙城”，正在建设的新河三角洲“两馆一厅”和原有的省博物馆即将成为长沙的滨江文化园，更加提升开福文化品味。?沿江地带和区南地区是全区整体规划的两个重点，规划旨在提升全区整体竞争力，并成为长沙市旅游休闲核心区域。9xxxxxC03两馆一厅两馆一厅?新河三角洲是长沙城建史上投入最多、规模最大的旧城改造项目。该项目定位为集商业商务、休闲娱乐、文化旅游、居住功能为一体的多功能城市核心区。?作为新河三角洲改造的启动项目，“两馆一9、厅”（博物馆、图书馆和音乐厅）是长沙市为打造城市形象、提升市民消费品位、推动社会和谐发展而建造的具有“时代性、标志性、地域性”的建筑群，受到了社会各界的广泛关注。?“两馆一厅”占地面积约300亩，总建筑面积约16.5万平方米：其中，博物馆2.2万平方米，图书馆约2.6万平方米，音乐厅约2万平方米，此外还将建立一个高100米的景观塔。该地块总投资额将达13.6亿人民币，预计于2009年底建成。博物馆效果图博物馆效果图音乐厅效果图音乐厅效果图图书馆效果图图书馆效果图?建成后“两馆一厅”将成为新河三角洲的核心景观和标志性建筑之一，极好地提升本项目的知名度和文化氛围，为本项目吸引大众的视线和休闲观光的10、人流。10 xxxxxC03项目地块概况项目地块概况?本地块位于长沙中心城市北侧；东靠芙蓉北路，西临湘江，南起新河路、三一大道，北至浏阳河。作为长沙市“十一五”期间城市建设的重点工程，本项目规划打造为湘江滨水区开发建设的典范，成为长沙“一江两岸，山水洲城”人居理念的新标杆。?本地块位于湘江和浏阳河的交汇处，滨水景观资源绝佳；临近开福寺、橘子洲，且与岳麓山隔江相望，是长沙城区内景观最优越的地区之一。?本地块原先为典型的三类工业区，集中了造纸厂、化工厂、石油库等40家制造企业，并非传统商业区。尽管临近伍家岭商圈、新一佳、湘雅医院等配套设施，但相比本项目未来的规划发展，地块周边的商业零售和生活配套设11、施仍有很大的改进空间。?地块总面积为785,198.96平方米，属于办公、酒店、零售、住宅综合用地。其中商业土地面积为152,390.25平方米，容积率为5.0；住宅土地面积为632，808.71平方米，容积率为3.5。火车站火车站火车站火车站开福区政府开福区政府开福区政府开福区政府市政府市政府市政府市政府省人大省人大省人大省人大五一商圈五一商圈五一商圈五一商圈湘湘湘湘江江江江浏阳河浏阳河浏阳河浏阳河本项目地块本项目地块本项目地块本项目地块11xxxxxC03地块边界地块边界北侧：浏阳河北侧：浏阳河西侧：湘江西侧：湘江西南侧：湘江中路与银盆岭大桥西南侧：湘江中路与银盆岭大桥东北侧：芙蓉北路与浏12、阳河大桥东北侧：芙蓉北路与浏阳河大桥西北侧：两馆一厅西北侧：两馆一厅东南侧：省动力机厂东南侧：省动力机厂南侧：波隆立交桥及新河路南侧：波隆立交桥及新河路东侧：芙蓉北路现有住宅小区东侧：芙蓉北路现有住宅小区12xxxxxC03场地现状场地现状?场地形状场地形状该地块的形状并不规则：地块南部的湖南长元人造板厂及地块东部沿芙蓉北路的大面积现有建筑均将保留。此外，在地块东北侧有一条暗河（新河）。?场地高差场地高差地块内部自然标高为30-32米之间；除了西侧湘江及北侧浏阳河沿线的防洪堤自然标高为36-38米之外，地块东侧边界处现有铁路沿线和南部的市五水厂处的标高也达到了36米左右，整体呈四周高内部低洼的13、地势。?施工条件施工条件目前地块内部大部分区域已经完成拆迁，仅东北侧靠近新河的区域以及地块内部零星建筑尚未拆迁；此外，出于防汛需要，地块东北侧的新河将被填埋。两馆一厅所在的西北侧地块已经开始施工。地块东侧保留的居民小区地块东侧保留的居民小区地块内部现状地块内部现状两馆一厅地块现状两馆一厅地块现状地块东侧尚未拆迁建筑及暗河地块东侧尚未拆迁建筑及暗河地块内部现状地块内部现状西侧防洪堤西侧防洪堤?场地可视性场地可视性该地块北侧及西侧均为水域，视野开阔；东侧和南侧的现有建筑也均为低层。本地块可视性绝佳，具备成为地标性建筑的必要条件。13xxxxxC03项目场地划分项目场地划分S1S2S3S4S5S6S14、7S8S9S10S11S12S13S14S15S16S17S18S21S20S27S19S23S22S24716.56 s2714,611.29 s2625,421.20 s25124,054.47 s24241.04 s23111.87 s229,759.58 s2174,954.86 s2013,831.24 s1910,283.54 s1828,335.78 s1745,070.31 s1656,359.35 s1533,259.81 s1432,640.99 s1311,347.79 s1235,075.43 s1150,613.93 s1035,924.11 s919,080.32 15、s832,969.50 s747,795.69 s632,271.39 s526,618.60 s435,209.01 s353,086.63 s242,970.72 s1面积面积(单位：平方米单位：平方米)地块编号地块编号两馆一厅用地两馆一厅用地14xxxxxC03交通网络交通网络:1.京广铁路2.京广高速铁路(2010年)3.107 国道4.市二环路5.市三环路6.319 国道7.机场高速公路8.长潭高速公路9.京珠高速公路10.湘江交通网络交通网络101879新河三角洲新河三角洲2345615xxxxxC03项目可及性项目可及性 与长沙城市主要功能区的相对位置与长沙城市主要功能区的相对位16、置?行政区行政区长沙市主要的行政中心包括城南的省政府，河西的市政府及城东的长沙县政府。?商业区商业区长沙规划中的商业中心共有14个，约60%集中于中心片区及以南的地区；市级商业中心仅有“五一广场商业中心”一个项目。?工业区工业区?长沙目前共有“两区六园”共8个工业园区（分别为长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、岳麓山大学科技园、浏阳生物医药园、长沙新港工业园、湖南（望城）食品工业园、宁乡科技工业园、环保工业园）。?其中，高科技研发中心位于河西的长沙高新技术产业开发区，制造中心位于城东的长沙经济技术开发区和捞霞片区的长沙市经济开发区，物流中心位于捞霞片区的长沙市经济开发区。?在地理位置上17、，新河三角洲位于长沙行政区，商业区和工业区所构成的三角区域的中心位置，具备成为城市中枢得天独厚的区位优势。在地理位置上，新河三角洲位于长沙行政区，商业区和工业区所构成的三角区域的中心位置，具备成为城市中枢得天独厚的区位优势。新河三角洲新河三角洲研发中心：研发中心：长沙国家高新技术产业开发区制造中心和物流中心：制造中心和物流中心：长沙市经济开发区制造中心：制造中心：国家级长沙经济技术开发区商业中心：商业中心：五一商圈行政中心：行政中心：省政府行政中心：行政中心：市政府区域行政中心：区域行政中心：长沙县政府16xxxxxC03项目可及性项目可及性 与市区主要区域的距离与市区主要区域的距离火车站火车18、站火车站火车站开福区政府开福区政府开福区政府开福区政府市政府市政府市政府市政府省人大省人大省人大省人大汽车北站汽车北站汽车北站汽车北站约约4公里约公里约3公里约公里约5公里公里本项目地块本项目地块本项目地块本项目地块约约2公里公里约约2公里公里五一商圈五一商圈五一商圈五一商圈约约7公里公里约7公里省人大约25公里黄花国际机场约3公里五一商圈约4公里市政府约2公里汽车北站约2公里开福区政府约5公里火车站距离距离区域区域?本项目距长沙各主要区域均在10公里以内，地理交通位置优越。伴随未来湘江大道、浏阳河底隧道、黄兴北路、地铁1号线的修建及公共交通线路的改善，本项目将充分享有便利的交通网络资源。1719、xxxxxC03?周边道路周边道路?新河三角洲西临湘江，北靠浏阳河。目前，这两个方向尚无道路与本项目直接相连。?项目东侧干道是芙蓉北路，为双向6车道；通过浏阳河大桥与开福区政府所在的芙蓉北板块相连。?项目南侧干道为新河路和湘江中路；通过紧邻的银盆岭大桥与岳麓区连通。?除干道外，其他与本地块相连的道路包括华夏路、伍家岭路、学堂院路和新码头路。周边交通现状周边交通现状?公共交通公共交通?目前项目周边公共交通仅有新河路上的公交枢纽及芙蓉北路上的陈家湖公交首末站提供6条始发公交线路（分别为11,111,406,106,109和112路），难以满足新河三角洲未来发展的需要。本项目地块本项目地块本项目地块20、芙蓉北路本项目地块芙蓉北路新河路新河路华夏路华夏路新码头路新码头路伍家岭路伍家岭路波隆立交桥波隆立交桥学堂院路学堂院路芙蓉北路浏阳河大桥芙蓉北路浏阳河大桥陈家湖公交首末站陈家湖公交首末站新河路 公交枢纽站新河路 公交枢纽站18xxxxxC03未来交通规划未来交通规划?公共交通公共交通?未来新河三角洲将修建湘江大道，通过浏阳河底隧道与芙蓉北板块相连，延伸黄兴北路与市区核心商圈连通。?规划中的地铁1号线从浏阳河站到万家丽站，预计于2014年建成。本地块靠近1号线在芙蓉北路与浏阳河交叉处的起点站?根据现有资料，为了配合本项目及两馆一厅的建设，近期将在芙蓉北路扩建陈家湖公交枢纽站。?架空层架空层?作为21、现代主义建筑的特征之一，建筑底层架空是布置城市公共开放空间的有效手段。常见的形式包括：?将高层塔楼的裙楼与上层建筑的结构转换层设置为架空层，为租户和居民提供私密性较强的公共活动空间。代表案例为太古城住宅区。?建筑底层或地下基层架空，便利人流交通。单体建筑代表案例为为香港汇丰银行大厦，整体区域代表案例为巴黎拉 德方斯商务区。湘江大道湘江大道黄兴北路黄兴北路本项目地块本项目地块本项目地块本项目地块?人车分流人车分流?根据本地块四周高内部低洼这一场地特征，政府主张采用建筑成本相对较低且节约土地资源的“人车分流”方案来实现高效的立体交通网络和可能的高建筑容积率。?根据湖南阡陌设计有限公司提供的信息，目22、前确定的方案为：?负一层（34米标高）设为停车场、道路用地、公共设施用地及组团公共绿地。?负二层（32米标高）设为停车场、人防用地、市政公用设施用地等。层高比负一层高60厘米，使车行道平面低于负二层屋顶平面，形成自然采光、通风空隙。?在38米标高的平台层形成步行和非机动车交通系统。三个系统通过竖向分离实现交通组织效率的最大化。19xxxxxC03周边项目周边项目溜溜溜食府益阳总店8工商银通分理处5伍家岭邮政所4中国移动通信伍家岭营业厅3工行新河储蓄所2农行华夏支行1其他配套设施其他配套设施中南大学湘雅医学院门诊部5康泰药号4同济医院3保益堂大药房2德福医院1医院药房医院药房衡东味美思连锁店1023、银星海鲜大酒楼9湖南康桥大酒店7华悦大酒店6大旺角酒店5银苑海鲜酒楼4冯胖子酒家3静轩音乐茶楼2江宴食府1餐饮娱乐餐饮娱乐泰阳商城5维多利购物中心4新华夏服饰3新一佳长沙开福店2新河服饰市场1商业商业13245123456789101234512345?尽管地块周边已经发展聚集了相当数量的商业及生活配套设施，但大多数的品质与新河三角洲的发展定位相距甚远。特别是湘江和浏阳河沿线将是发展精品商业的绝好地段，具有很大的改进空间。20 xxxxxC03SWOT分析分析?该区域历史上为棚户区和三类工业区，改变长沙市民的传统观念需要一定的过程。?周边保留住宅区和物业品质层次不齐，与新河三角洲的高端定位存在24、着冲突和矛盾。挑战挑战?在长株潭城市群一体化的大背景下，本项目所面对的不仅仅是长沙本地的高端市场，更是湖南省最富裕的消费群体。?长沙市政府对新河三角洲的改造和湘江风光带的建设极为重视；本地块将是未来城市建设和宣传的标志性项目，吸引社会各界的广泛关注。?长沙市虽然娱乐产业发达、市民消费支出旺盛，但缺乏融合长沙“山水洲城”自然景观特色的高档商业和时尚消费中心，以及规划科学整齐的高档商务区。机会机会?并非传统商圈或商务区，市场接受度有待提升。?除东北角、西南角与主干道直接相连的区域，以及未来湘江大道沿线地块之外，该项目整体的沿街面较少。劣势劣势?景观优势：毗邻湘江和浏阳河，周边优越的滨水景观资源将是25、本项目的核心竞争力。?文化优势：紧邻两馆一厅，享有得天独厚的艺术文化氛围。?区位优势：本地块距离五一商圈、市政府及火车站等主要区域均在适宜的范围之内。?交通优势：未来该项目周边将有湘江大道，地铁一号线及多个公交枢纽，交通网络便利。?场地优势：场地大，进深足，为大型项目的内部循环提供了基础。优势优势xxxxxC032.宏观经济分析宏观经济分析22xxxxxC03?从1996年开始，长沙地区生产总值（GDP）一直保持着两位数的增速。2006年，长沙市GDP达到了1,799亿元，按可比价格计算增速为18.4%。?2006年，以现代服务业为核心的第三产业生产总值达到884.8亿元，比2005年增长1526、.6%。?2006年，长沙市第一、第二、第三产业的产值比为6.8:44:49.2。?第三产业比重的变化反映了长沙市经济基础多元化的趋势。?中国政府从2000年以来加速中部经济发展的举措促进了长沙市经济的健康发展。数据来源：长沙市统计年鉴长沙市国内生产总值增长和构成分析长沙市国内生产总值增长和构成分析GDP增加和经济结构的改善将使长沙的会展、旅游、商务的人员流动更为频繁，由此增加对于酒店的需求量正面酒店GDP增加将带动人均收入增加，由此提高居民的消费意愿和消费能力，提高社会商品零售总额，零售商将需要更多的零售面积满足消费者的需求正面零售GDP增加和经济结构的改善将使一些国内企业不断扩展，需要更多27、面积和质量更好的办公楼面积；同时活跃的经济将吸引更多的外资企业进入长沙，在未来，他们将成为甲级办公楼的主要租户正面办公GDP增加将带动人均收入增加，由此提高居民对住宅的可支付能力，促进住宅的销售速度和价格提升正面住宅影响方式影响方式国内生产总值的影响国内生产总值的影响物业品种物业品种长沙市历长沙市历GDP及第三产业及第三产业05001,0001,5002,0001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006亿元40%45%50%55%GDP第三产业所占比重2006年长沙市国内生产总值年长沙市国内生产总值49.2%44.0%6.9%第28、三产业第二产业第一产业23xxxxxC03长沙市产业分析长沙市产业分析?长沙的气候条件和自然环境适合植物生长。农业是长沙市经济的一大优势，所辖4县均为湖南省的商品粮基地县。?长沙金属矿产种类多，非金属矿产独具特色。全市现已查明有40余种矿藏。因而长沙市开采业相对发达，且为该市提供了可贵的经济收入。?长沙工业发展迅速。目前已拥有了长沙高新技术产业开发区和长沙经济技术开发区两个国家级开发区，且初步形成了电子信息、机械制造、烟草食品、新材料、生物医药等支柱产业。?长沙市拥有一些全国著名企业，如白沙集团、梦洁集团、九芝堂股份有限公司等。24xxxxxC03长沙产业发展规划分析长沙产业发展规划分析20029、5年产业结构和平均工资年产业结构和平均工资1.6%1.2%14,189采矿业4.6%3.0%16,349住宿和餐饮业16.1%10.6%18,238建筑业23.4%31.3%18,935制造业0.3%6.9%19,483农、林、牧、渔业2.0%3.1%19,578租赁和商务服务业6.6%11.5%19,288批发和零售业3.2%2.9%22,178房地产业0.4%2.2%20,308居民服务和其它服务业4.1%3.8%24,164交通运输、仓储和邮政业3.4%1.9%30,027科学研究、技术服务和地质勘查业1.1%0.9%30,510电力、燃气及水的生产和供应业1.2%0.6%26,868水30、利、环境和公共设施管理业2.5%2.6%29,243文化、体育和娱乐业9.0%3.8%31,707公共管理和社会组织11.2%4.2%33,611教肓2.8%3.3%37,460金融业5.1%1.9%40,819卫生、社会保障和社会福利业1.4%3.4%43,801信息传输、计算器服务和软件业人数占比增加值占比年平均工资(元)人数占比增加值占比年平均工资(元)?第三产业的在职员工平均工资最高，产值占整体的比重也较大?目前制造业为长沙支柱产业，但其中先进制造业的比重有待提高?根据十一五规划，长沙政府将致力于推进产业结构优化升级：?降低第一产业比重推进城市化?提高高新技术产业增加值，培育形成工程机31、械、汽车、家电等先进制造业集群带动前后产业链；直接提高相关行业人员的工资水平?建成中部地区最具实力的国家生物、软件和新材料产业基地，新兴科技型产业成为全市工业的主导产业带动前后产业链；提高此类较高收入人群的比重?文化产业、信息服务、现代物流、房地产业等持续发展提升，初步形成中心城市服务经济格局直接产生对办公楼的需求；较高收入人群比重进一步上升重点发展先进制造业、高科技产业和第三产业将直接提高较高收入人群的比重、带动办公楼的需求，对酒店业、零售业的需求结构调整升级也将产生积极作用。重点发展先进制造业、高科技产业和第三产业将直接提高较高收入人群的比重、带动办公楼的需求，对酒店业、零售业的需求结构调32、整升级也将产生积极作用。25xxxxxC03?在1997到2006的十年间，长沙市户籍总人口数稳步增长，年复合增长率为1.10%。?到2006年底，长沙市户籍人口已达631万，其中城镇人口数为214万，同比增长2.86%；全市人口自然增长率为5.01，出生率和死亡率分别为10.06 和5.05。?分区来看，根据2006年的统计，雨花区人口最多，为50.26万人，其次为天心区，42.91万人。?随着长株谭一体化政策的实施，该地区城市规模将进一步扩大，经济实力将进一步加强，可以预计未来将会有更多的人涌入该地区。政府预计到2010年，长沙市常住人口将会突破670万。?人口的健康稳定增长将是推动住宅市33、场发展的内在动力，也为住宅市场提供了最稳定的需求。数据来源：长沙市统计年鉴长沙市人口分析长沙市人口分析沙市年籍人口数长历户总沙市年籍人口数长历户总5725775825835875956026106216315505705906106306501997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006万人2006年沙市各区籍人口长户年沙市各区籍人口长户38.1850.2641.5841.6742.9130.0035.0040.0045.0050.0055.00天心区芙蓉区雨花区福区开岳麓区万人26xxxxxC03长沙市人口分析（续）长沙市人口分析（续）?非34、农业人口在过去10年中保持稳定增长，1996到2005年间复合增长率为3.04%，相比市总人口数增长较快，这说明长沙市的人口结构正在发生变化，务农人员在逐渐减少。?长沙市历年登记结婚的新人虽有波动，但整体呈上升趋势，且由于2006年被称为“金猪年”，登记结婚的新人达到了5.71万对。结婚购置新房是住宅市场非常稳定的需求来源。数据来源：长沙市统计年鉴长沙市历年登记结婚对数长沙市历年登记结婚对数3.944.764.565.714.234.003.603.713.993.990.002.004.006.008.001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 20035、5 2006万人长沙市历年非农业人口数长沙市历年非农业人口数1922132181711741811991862061001251501752002252501997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005万人27xxxxxC03数据来源：长沙市统计年鉴?在过去11年中，长沙市城镇居民人均可支配收入和消费支出一直保持增长。?2006年全年，人均年可支配收入达13,924元，比2005年增长12%。?2006年全年，人均消费性支出为10,680元，消费支出比为1:1.3。?分区来看，2006年，芙蓉区居民年可支配收入最高，为14,695元；本项目所在的开福区36、在长沙五个行政区中仅列第四位，城镇居民年可支配收入为13,645元。长沙市居民人均可支配收入与消费支出分析长沙市居民人均可支配收入与消费支出分析市城镇居民全年可支配收入和消费性支出市城镇居民全年可支配收入和消费性支出02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元0%20%40%60%80%100%可支配收入消费性支出消费占收入比各区城镇居民全年可支配收入各区城镇居民全年可支配收入13,92413,90713,64512,76614,5311437、,69503,0006,0009,00012,00015,000全市天心区 芙蓉区 开福区 雨花区 岳麓区元28xxxxxC03数据来源：长沙市统计年鉴居住消占消比率费总费居住消占消比率费总费10.39%13.68%13.19%10.20%8.82%10.23%9.51%11.50%10.19%6.52%6.95%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%1996 1997 19981999 20002001 2002 20032004 2005 2006?长沙市城镇居民的恩格尔系数（用于食物的支出占总消费支出的比例，反映居民38、生活水准和质量的一个系数）从1996年的47.5%下降到2006年的32.6%，下降了14.9个百分点。?长沙市居民的娱乐和教育支出近年来稳定增长?据2006年统计结果，城镇居民教育文化娱乐支出占总支出的17%。?在过去11年间，长沙市居民居住支出占总支出比重一直呈现波动状态。?由于在2006年中，长沙房价涨幅较大，因而居住消费比重也随即有较大增长，为10.2%，同比增长15.6%。长沙市居民消费支出构成分析长沙市居民消费支出构成分析2006年城居民消分镇费类年城居民消分镇费类10%3%6%17%33%10%8%13%食品衣着用品设备及服务医保健疗交通和通讯教育文化娱乐居住商品杂项及服务29x39、xxxxC03?长沙自古就尊崇师道，有尊视教育的悠久传统。近年来长沙正对教育系统进行积极改革，成效显著。?在过去10年中，长沙在高等教育领域取得长足进展，高校入学人数迅速增加，在校学生占总人口的比例稳定上升。?2006年，长沙市所有45所高等院校在校人数达到418,132名，比上年增长6.02%，占人口总数的6.6%。座落在长沙的名牌院校有国防科技大学、湖南大学、中南大学等。?随着长沙市教育水平的不断提高，高校毕业生人数在过去十年间也是不断增多，尤其是在2002年之后，毕业生人数增长迅速，2006年全年高校毕业人数已达9.71万人。且近年来毕业生留长沙的人数也是有所增加，在2006年有将近5040、%的高校毕业生留住长沙发展。数据来源：长沙市统计年鉴长沙市人口受教育水平分析长沙市人口受教育水平分析沙人民受教育水平长沙人民受教育水平长0.010.020.030.040.050.01997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006万人0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%全市普通高校在校学生数占 人口比重总长沙历年高校毕业人数长沙历年高校毕业人数1.711.751.921.982.132.914.866.107.939.710.002.004.006.008.0010.001997 1998 1999 2000 20041、1 2002 2003 2004 2005 2006万人30 xxxxxC0317705.95,0152.86湘潭市20817.411,2723.66株洲市23941.811,8196.31长沙市2006年人均年人均GDP（元）（元）市区面积（平方公里）市区面积（平方公里）人口(百万)人口(百万)城市城市长沙市长沙市湘潭市湘潭市株洲市株洲市?长沙、株洲、湘潭三市沿湘江分布，两两相距约45公里，是湖南省的精华地带。?位于承东启西、联南接北的特殊地理位置，长、株、潭地区以占全省1/7的土地和1/5的人口，产出了全省1/3的GDP。?作为湖南省的重点规划项目，长、株、潭一体化建设旨在构筑一个连结长江42、产业带与华南经济圈、辐射带动湖南省的强大城市群。?随着一体化进程的展开，长沙市城区面积将进一步扩大，本地的住宅、零售和写字楼都将新增更多来自于株洲市和湘潭市的客户长、株、潭一体化分析长、株、潭一体化分析31xxxxxC03?从1996年开始，长沙市GDP一直保持两位数的增速。2006年，长沙市的GDP达到了1,799亿元，按可比价格计算增速为18.4%。?到2006年底，长沙市人口已达631万，其中城镇人口为214万，同比增长2.86%；全市人口自然增长率为4.20，出生率和死亡率分别为10.06和5.05；分区来看，雨花区人口最多，为50.26万人，其次为天心区，42.91万人；随着长株谭一43、体化政策的实施，政府预计到2010年，长沙市常住人口将会突破670万。人口的健康稳定增长将是推动住宅市场发展的内在动力，也为住宅市场提供了最稳定的需求。?长沙市人口结构在过去十年中发生变化，务农人员逐渐减少。长沙市历年登记结婚的新人整体呈上升趋势，且由于2006年被称为“金猪年”，登记结婚的新人达到了5.71万。人口的增长和结婚新人的增加为住宅市场提供了最稳定的需求。?2006年全年，全市城镇居民人均年可支配收入达13,924元，其中开福区为13,645元。?在过去10年中，长沙市城镇居民人均可支配收入和消费性支出一直保持增长。消费性支出占可支配收入比例的降低表明长沙城镇居民实际购买力的增强。44、?长沙市城镇居民恩格尔系数从1996年的47.5%下降到2005年的32.6%；居民娱乐和教育性支出逐年上升。?长沙市高等教育领域快速稳定的发展无疑将培养出更多的高素质人才。高校毕业生人数不断增多，将带来对住宅旺盛而持续的需求。?受省政府所实施的长株潭一体化战略的影响，长沙市的经济发展速度将会被进一步提升，进而会有力地带动当地房地产业的发展。预计随着一体化进程的不断深入，将会有更多来自株洲和湘潭市的消费者到长沙置业。宏观经济分析总结宏观经济分析总结xxxxxC033.长沙中高端住宅市场研究长沙中高端住宅市场研究33xxxxxC03有鉴于为我们的客户就本项目提供中立和客观的研究，理解长沙市宏观及45、微观层面的市场情况，我们采用的数据主要来自于以下三方面，这些数据是具有高度可靠性并将经过交叉论证，同时我们也将根据丰富的行业经验对此进行调整和深入分析。321编号编号?数据可靠性高，可作为以上两部分数据的深入补充?了解潜在客户的需求有助于我们和开发商在今后的项目规划过程中打造出符合市场的产品?共发放份问卷550份?潜在客户群对住宅的倾向性?委托专业的调研机构在长沙进行广泛的消费者访谈?数据可靠性高?政府相关部门提供的官方统计数据，为我们提供了最可靠的信息（包括长沙市商品住宅历年竣工面积、批准预售面积和登记销售面积等）?2001-2007年 上 半 年间，历年长沙市住宅市场供应和需求情况?长沙房46、地产信息中心?销售速率可能会有一定误差，因为开发商通常会夸大该数据，以呈现出良好的销售态势?微观市场数据研究对于我们理解可比性项目在开发过程中的优劣势具有借鉴意义?目前在售的中高端住宅项目及部分售罄的中高端住宅项目?长沙实地考察数据可靠性数据可靠性数据研究原理数据研究原理相关获得数据相关获得数据数据来源数据来源数据来源数据来源34xxxxxC03就本报告中所涉及的相关房地产术语，我们罗列如下注释，供发展商参考：?包括未取得预售证的住宅,取得预售证但尚未售出的住宅，及已批租的住宅用地?未来供应5?包括多层（4-6层）、小高层（7-12层）及高层（13层以上）三种不同形态?公寓1?代表住宅市场中较47、高端的物业形态，其中包括双拼别墅、联体别墅（指三联以上）和叠加别墅?联排别墅2?代表住宅市场中最高端的物业形态，仅指独门独院、两至三层楼形式的独栋别墅。?别墅3?即每月成交住宅套数?去化速率=总需求量/物业正式销售以来的月份数?吸纳量764编号编号?即每年成交的一手住宅数量?需求?即每年新增的已竣工的住宅项目个数及总的建筑面积?由于政府统计资料上缺少住宅竣工面积的统计，因而在部分章节我们采用了批准预售住宅面积作分析?现实供应注 释注 释相关名词相关名词房地产专业术语注释房地产专业术语注释35xxxxxC03长沙住宅市场概况长沙住宅市场概况中高端住宅市场分析中高端住宅市场分析可比可比/竞争性项目48、分析竞争性项目分析中高端住宅未来供应预测中高端住宅未来供应预测目标客户需求倾向性研究目标客户需求倾向性研究中高端住宅市场重点片区分析中高端住宅市场重点片区分析36xxxxxC03长沙商品住宅市场发展历程长沙商品住宅市场发展历程?随着我国对外开放步伐的加快，住房制度改革的深入，房地产业作为新的经济增长点在长沙市国民经济发展中的作用日益明显。?“中部崛起”战略有力地拉动了长沙市的经济发展和城市建设。?在此期间长沙市住宅市场机制得到健全，住宅产业地位逐步提升。?九五期间加快发展?十五期间大跨步向前?八五期间开始起步?十一五期间完善发展?2006年作为“十一五”的开局年，房地产改革层出不穷，长沙市房地49、产保持健康稳定发展。住宅市场交易活跃。?在“十一五”接下来的4年中，政府对房地产市场将继续实施可持续性发展战略，严格执行以人为本和市场导向原则。?1992 年 我 国 经济开始强力起飞，同期长沙市房地产业开始了真正的发展，但规模很小。?商品住宅市场发展初露头角。37xxxxxC03长沙商品住宅市场现状长沙商品住宅市场现状价格价格?近几年，长沙房价一直低于武汉、成都等周边省会城市。据资料统计，长沙商品住宅平均价格在全国37个省会及重点城市中处于中等偏低水平。?但在过去一年中，长沙房价增长明显。建筑类型建筑类型?整体来看，由于长沙居民仍普遍认为高层建筑代表高端，因而新近住宅项目多集中于建造高层和小50、高层建筑。而更适宜居住的多层建筑相对较少。配套设施和物业管理配套设施和物业管理?长沙市住宅项目的配套设施普遍不完善，即使是高端项目也很少提供有会所、娱乐场所和运动场地等可以提高项目品质的设施。?物业管理档次较低，且不系统。营销营销?目前，长沙住宅市场的销售仍不十分规范，且监督不严，信息较不透明。?营销手段以广告牌形式为主，销售人员仍不够专业。38xxxxxC03与其他城市的比较与其他城市的比较?上海作为我国最大的商业和金融中心，房地产业发展也是一直领跑全国。其房地产发展的推动力不单单是来自于城市居民，更多地是来自于全国以及境外的投资者。由于鼓励政策的相继出台，在2000-2005年间，上海商品51、住宅市场发展迅猛，在2006年之后趋于平稳。?二线城市成都在“西部大开发”政策的推动下经济和城市发展迅速，并有力地推动了房地产市场的发展。目前商品住宅价格位居中西部地区的第二位，仅低于中部城市武汉。?常住人口为住宅市场提供最稳定的需求。在3个城市中，长沙的常住人口较少，但在十五期间增长速度较快，因而对住宅仍有较大的需求。?住宅市场的发展将直接受益于城市化率的提高。长沙的城市化发展起点较高，但发展速度低于成都。长株谭一体化政策将进一步推动长沙市城市化的进程。?经济发展直接带动房地产业的发展。长沙2006年的GDP虽低于成都较多，但在十五期间增长迅速，因而有力地带动了当地房地产业的发展。14.8%52、10,366郊区城市化率75%88.7%2.5%1,815我国最大的商业和金融中心；西太平洋地区重要的国际港口上海上海1,7992,7502006年年(亿元亿元)56.5%51.7%2006年年6461,1032006年年(万人万人)年复合增长率年复合增长率2001-20062010年年(预计预计)年复合增长率年复合增长率2001-200613%65.0%1.7%“西部大开发政策”下的发展中心成都成都61.0%城市化率城市化率“中部崛起”战略指导下着力打造“长株谭”经济圈城市描述城市描述0.8%全市常住人口全市常住人口GDP城市城市22%长沙长沙39xxxxxC033.7%18.7%5.1%年53、复合增长率年复合增长率2001-200627.228.58162006年年人均住宅面积人均住宅面积12.5%8.1%9.9%年复合增长率年复合增长率2001-200613,92412,78920,6682006年年(元元)人均可支配收入人均可支配收入2006年年(元元/平方米平方米)2.5317.4%8,159上海上海2.4%18%年复合增长率年复合增长率2001-2006人均可支配收入与住宅成交价格的比率人均可支配收入与住宅成交价格的比率(2006年年)3.643,511成都成都2,6915.17住宅成交均价住宅成交均价城市城市长沙长沙与其他城市的比较（续）与其他城市的比较（续）?人均住宅面54、积可以反映居民的实际居住情况。作为一线城市的上海由于城市人口密度较大，人均住宅面积相对较低；同为二线城市，长沙居民的人均住宅面积比成都稍低，且增长速度也比成都慢。?在住宅价格方面，长沙市商品住宅成交均价远远低于一线城市上海，也低于二线城市成都。?人均可支配收入和住宅价格的比率可以反映居民实际购买能力。与其他两个城市相比，长沙市这一比率非常高，这表明该市的房地产发展是相对健康的。40 xxxxxC03?长沙城区总体分为五个行政区域：雨花区、天心区、芙蓉区、开福区和岳麓区。其中，前四个区域位于湘江以东，岳麓区则位于湘江以西。?2006年全年，长沙市商品住宅竣工面积为575万平方米,从2001年开始55、年复合增长率为17.38%。?截止到2006年7月，长沙市累计已有住宅562,731套，总建筑面积为4,897万平方米。其中：?开发商所建商品房占总套数的25.88%；?经济适用房占11.27%；?房 改 房（为 从 单 位 购 买 的 福 利 房）占23.54%；?原有私房（有产权证）占30.10%；?二手房（所有上述四种类别的房屋经过二次转让的）占9.21%。?从长沙各区域市场来看，雨花区所占比例最高，(占总面积的32.6%，总户数的33.3%)；开福区供应量相比较低，(占总面积的17.1%，总户数的18.5%)。?根据右下图，我们可以得出，截止到2006年7月，长沙住宅市场的套均面积在856、7.04 平方米左右，其中开福区为80.58 平方米。数据来源：长沙市房产信息中心备注：由于2006年全年及2007年上半年的数据还没有被发布，因而有部分数据是截至到2006年7月历年商品住宅供应情况分析历年商品住宅供应情况分析沙住宅累供量长计应总（到沙住宅累供量长计应总（到2006年年7月）月）0.02.04.06.08.010.012.014.0天心区雨花区芙蓉区福区开岳麓区百万平方米0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0千套按面积按套数沙住宅市年竣工面长场历积沙住宅市年竣工面长场历积2.583.584.705.754.704.612.03.04.057、5.06.0200120022003200420052006百万平方米41xxxxxC032007年年1-6月各区商品住宅供分析销月各区商品住宅供分析销63.0159.8477.2143.6953.76117.6775.4955.4764.9977.7420406080100120福区开天心区雨花区岳麓区芙蓉区万平方米批准 售预登售记销各区商品住宅供需情况分析各区商品住宅供需情况分析供销比供销比1.050.681.031.171.500.842006年年0.760.670.690.660.831.082007年年1-6月月全市全市芙蓉区芙蓉区岳麓区岳麓区雨花区雨花区天心区天心区开福区开福区各区58、及全市供销比（按面积）各区及全市供销比（按面积）?按批准预售情况分析，在2007年1-6月中，长沙全市商品住宅累计预售297.50万平方米，登记销售391.36万平方米。其中供需最大的为雨花区，批准预售77.21万平方米，登记销售了117.67万平方米；开福区，累计供应量为59.84万平方米，登记销售了55.47万平方米。?从需求角度来看，2007年上半年全市的总体情况是供小于求。分区来看，仅开福区是供应充足的，其他四个区全部供不应求，特别是雨花区，供销比仅为0.66。?与去年相比，长沙商品住宅已经从2006年的供应充足转变为供不应求。只有开福区在过去一年多的时间里，供应较需求增长明显，供需比59、出现从0.84到1.08的情况。?我们认为造成供需情况变化的原因之一，可能是在去年宏观调控频繁出台控制房价的影响下，一些楼盘在一段时间内未能得到规划建设的审批，导致出现今年上半年供需脱节的情况。42xxxxxC032006年不同型商品住宅供构户应结图（按套数）年不同型商品住宅供构户应结图（按套数）14.96%19.64%30.99%17.70%16.70%144平方米2007年年1-6月不同型商品住宅供构户应结图（按套数）月不同型商品住宅供构户应结图（按套数）17.56%15.67%27.97%15.73%23.07%144平方米数据来源：长沙市房产信息中心?从各户型的供应情况来看，2007年60、上半年，面积在120-144平方米的房型占主导地位，占总套数的27.97%，其次为=60平方米（23.07%）和60-90平方米的户型（17.56%）。?与2006年相比，90平方米以下的小户型住宅在供应上有了明显的提高，这反应了在70/90政策的影响下，长沙住宅市场在房型供应上已经做出了相应的调整。?从需求角度来看，90平方米以下的小户型销售较为理想，120平方米的住宅需求量也是比较大的。各户型供需情况分析各户型供需情况分析供销比供销比0.640.680.580.890.94144平方米平方米120-144平方米平方米90-120平方米平方米60-90平方米平方米=60平方米平方米2007年61、年1-6月不同户型供销比（按套数）月不同户型供销比（按套数）43xxxxxC03售比例销售比例销=142平方米平方米合计合计福区开84.71%46.84%76.16%71.50%88.89%78.28%91.59%81.21%天心区82.40%77.69%83.44%52.63%73.54%77.21%75.13%74.53%雨花区54.04%75.35%65.51%81.83%85.33%80.05%61.41%69.23%芙蓉区95.69%80.81%63.62%82.43%98.11%85.33%87.77%86.98%岳麓区53.94%97.62%84.06%92.84%79.42%762、3.89%84.95%80.67%全市全市76.89%77.43%73.82%80.53%85.39%78.73%80.04%77.42%数据来源：长沙市房产信息中心?根据长沙市房产信息中心在2006年7月发布的对于该市100个2000年以后正是发售的住宅楼盘的研究报告显 示，全 市 整 体 销 售 比 例 为77.42%，其中最为畅销的户型为90-100和100-120平方米的住宅。?开福区的销售比例为全市最高，总销售比例达81.21%,且大户型更受欢迎，=142平方米房型的住宅销售比例达91.59%，其次是100-120平方米的住宅，销售比例为88.89%。备注：户型销售比例=A楼盘的该面63、积区间销售套数/A楼盘该面积区间的总套数典型楼盘各户型供需情况分析典型楼盘各户型供需情况分析沙全市及福区商品住宅售情况分析表长开销沙全市及福区商品住宅售情况分析表长开销80.04%76.89%78.73%85.39%80.53%73.82%77.43%76.16%91.59%84.71%71.50%88.89%78.28%46.84%30%40%50%60%70%80%90%100%=142平方米全市福区开44xxxxxC03各区商品住宅售均价销各区商品住宅售均价销3,3532,8492,4962,9162,3782,7893,2003,2142,7362,7882,0002,5003,00064、3,5004,000福区开雨花区芙蓉区天心区岳麓区元/平方米2006年2007年1-6月数据来源：长沙市房产信息中心?2007年1-6月，长沙市商品住宅销售价格大幅上涨，全市均价为3,054元/平方米，从2003以来，复合增长率为8.3%。据最新资料显示，8月单月的销售平均价格已达3,366元/平方米。?从数据中我们可以看到，在2001-2004年间长沙市住宅市场的销售均价呈现先跌后涨的情况。其主要原因是，在2001年中，住宅市场的供应局限在市中心区域，而从2002年开始，随着城市化的深入，城区面积逐步扩大且扩展到原先广大的郊区。由于住宅市场的规划范围扩大，原郊区相对较低的住宅价格拉低了整个长65、沙市住宅的销售均价，在2002年时为2,149元/平方米。而此后的两年中价格则平稳回升，到2004年销售均价为2,391元/平方米。?据调查显示，长沙市商品住宅市场长期以来发展相对较慢，主要是受当地政府福利分房的影响。据统计，到目前为止长沙市共有55个隶属于不同政府机构的公务员小区，总建筑面积约690万平方米。?由于公务员能以低于市场价格50%左右的价格购买福利房，因而当这些福利房被转手出售时，价格也比其他商品房要低很多，从而严重影响到了商品房的出售，也致使整个长沙市住宅价格增长缓慢。?分区域来看，2007年上半年开福区住宅价格涨幅最大（比2006年增长28%），已达3,214元/平方米，仅次66、于芙蓉区的3,353元/平方米。雨花区为3,200元/平方米。商品住宅年售均价历销商品住宅年售均价历销2,3922,1492,2222,3912,5392,6913,0542,0002,5003,0003,50020012002200320042005200620071-6月元/平方米销售价格情况分析销售价格情况分析45xxxxxC03数据来源：长沙市房产信息中心?按价格分类来看，2007年上半年在售住宅，价格主要集中在2,500-3,500元/平方米之间，套数占总量的52%左右。而价格高于3,500元/平方米的高端住宅所占比例已达27%。?由于近期长沙房价大幅上涨，虽然售价在2,500元以下67、的住宅仍占有一定比例，约为21%，但相比于2006年同期，套数比例上已下降21.98%。?相比之下，3,000-3,500元/平方米价位段的住宅同比增长较大，套数比例增长12.64%。各价格范围住宅供应情况分析各价格范围住宅供应情况分析2007年年1-6月不同价格商品住宅供构应结图（按套数）月不同价格商品住宅供构应结图（按套数）21.01%14.12%3.67%9.25%26.37%25.59%5000元/平方米4.70%4000-5000元元/平方米平方米比例差比例差3.29%4.79%12.64%-3.45%-21.98%5000元元/平方米平方米3500-4000元元/平方米平方米30068、0-3500元元/平方米平方米2500-3000元元/平方米平方米=2500元元/平方米平方米2007年年1-6月与月与2006年同期销售均价比例差（按套数）年同期销售均价比例差（按套数）46xxxxxC03数据来源：长沙市房产信息中心?据2006年统计显示，当时长沙住宅市场的主要客户中长沙市城区户口的居民占据了绝对比例，占74.69%。而据2007年统计显示，这一比例已下降到49.8%。?而作为湖南省的省会城市，长沙自然地吸引了一定数量的本省客户来长沙市置业，他们是长沙市住宅市场的第二大客户群体，购买量占32.86%。?据了解，随着长沙城市及房地产业的发展，长沙住宅市场的购买者组成也发生了一69、些变化，主要表现为，本市的购买者所占比例在逐渐减小，从2004到2006年下降了3.76%，而湖南省其他地区的购买者比例逐年增长，从2004到2006年增长3.41%。?与一级城市不同的是，作为二级城市的长沙，房地产市场还没有吸引很多境外投资者的目光，境外客户仅占0.25%。?根据市场信息，温州炒房团和数批来自深圳的湘籍人士在过去的几个月内大举进入长沙住宅市场，他们看中的是长沙相对较低的房价，并预计价格将在未来有较大的增长。商品住宅客户构成分析商品住宅客户构成分析房者来源成分析购组图（房者来源成分析购组图（2006年统计）年统计）0.05%5.38%19.88%74.69%沙城区长湖南省内其他70、地区湖南省外地区境外房者来源成分析购组图（房者来源成分析购组图（2007年统计）年统计）32.86%17.09%0.25%49.80%沙市城区长湖南省内其他地区湖南省外地区境外47xxxxxC03?90平方米及以下面积的房子将占到供应量的90%以上岳麓山风景名胜区三类用地（风景名胜区）?所供应的房屋面积全部保证在90平方米或以下经济适用房/低价出租房屋?90平方米及以下面积的房子将占到供应量的90%以上湘江、湘春路、芙蓉路、劳动路围合区域核心区（核心旧城区）?90平方米及以下面积的房子将占到供应量的60%以上除核心区、一类地区、三类地区的区域二类用地（其它城区）?90平方米及以下面积的房子将占71、到供应量的80%以上.三一大道、东二环、南二环、湘江围合区域一类用地（旧城区）单元面积单元面积描述描述土地分类土地分类数据来源:长沙市政府?政府规划指出，作为长沙市的支柱产业，市房地产市场将会在未来几年中将在保持平稳发展的基础上进一步加强可持续发展的进程。?力求实现商品住宅市场的供求平衡。保证房价增长速度与当地经济发展速度相一致，不出现大涨大跌的情况。?房屋的设计应遵循高质量、节能及合理利用土地等原则。此外，开发商应当尽量做到将房屋的设计和建设与长沙当地文化与历史相结合，为营造一个和谐美丽的城市做出贡献。?到2010年底，市人均拥有住房面积将从2005年底的27.2平方米增长到32.0平方米。72、?具体单元面积及配比方案见下图：长沙市长沙市“十一五十一五”住宅发展规划住宅发展规划备注：据客户确认，本项目规划不受该政策影响48xxxxxC03?截至到2006年，长沙市商品住宅竣工面积为575万平方米,从2001年开始年复合增长率为17.38%。?按批准预售情况分析，在2007年1-6月中，长沙全市商品住宅累计预售297.50平方米。其中供应量最大的为雨花区，77.21平方米；其次为天心区，63.01平方米；开福区列第三，累计供应量为59.84平方米。?从需求角度来看，2007年上半年全市的总体情况是供小于求。分区来看，仅开福区是供应充足的，其他四个区全部供不应求，特别是雨花区，供销比仅为73、0.66。?从各户型的供应情况来看，2007年上半年，面积在120-144 平方米的房型占主导地位，占总套数的27.97%，其次为120平方米的住宅需求量也是比较大的。?根据长沙市房产信息中心在2006年7月对于该市100个2000年以后正是发售的住宅楼盘的研究报告显示，全市整体销售比例为77.42%，其中最为畅销的户型为90-100和100-120平方米的住宅。?2007年1-6月，长沙市商品住宅销售价格大幅上涨，全市均价为3,054元/平方米，同比上涨19.07%。其中开福区住宅价格涨幅最大，已达3,214元/平方米，仅次于芙蓉区的3,353元/平方米。雨花区为3,200元/平方米。?按价74、格分类来看，2007年上半年在售住宅，价格主要集中在2,500-3,500元/平方米之间，套数占总量的52%左右。而价格高于3,500元/平方米的高端住宅所占比例已达27%。?据资料显示，2006年长沙住宅市场的主要客户仍为有长沙市城区户口的居民，占总购买量的49.80%。湖南省其他地区的客户是长沙市住宅市场的第二大客户群体，购买量占32.86%。境外客户仅占0.25%。长沙住宅市场概况总结长沙住宅市场概况总结49xxxxxC03中高端住宅市场分析中高端住宅市场分析可比可比/竞争性项目分析竞争性项目分析目标客户需求倾向性研究目标客户需求倾向性研究长沙住宅市场概况长沙住宅市场概况中高端住宅未来供75、应预测中高端住宅未来供应预测中高端住宅市场重点片区分析中高端住宅市场重点片区分析50 xxxxxC03?长沙市区划分有五个行政区域，分别是位于湘江以东的开福区，芙蓉区，天心区和 雨花区，以及湘江以西的岳麓区。?通过我们对长沙市五个区域住宅市场，近100个项目的实地考察，我们研究小组最终甄别出51个在售的和已售罄的商品住宅项目为本市的中高端楼盘。这些项目在9月份的销售均价都在3,500元/平方米以上。?所有项目都已在下面几页中分区标注出。下表中列举了各区的代表项目。主要中高端住宅项目主要中高端住宅项目开福区开福区芙蓉区芙蓉区雨花区雨花区天心区天心区新河三角洲项目新河三角洲项目岳麓区岳麓区?青和 76、君临国际?鑫远 湘府东苑天心区天心区?湘江北尚?金色屋顶开福区开福区?湘域中央?新青年公寓芙蓉区岳麓区雨花区芙蓉区岳麓区雨花区行政区行政区?卓越 蔚蓝海岸?美林 银谷?绿城 桂花城?长沙奥林匹克花园代表项目代表项目51xxxxxC03开福区中高端住宅市场概况开福区中高端住宅市场概况开福区开福区新河三角洲项目新河三角洲项目?沿湘江地带，建有几个高端的住宅项目。?芙蓉北路沿线有一些高端住宅项目。?在四方坪片区，建有一些中端住宅项目。?浏阳河以北在建有一些中高端住宅项目。中高端住宅市场中高端住宅市场?浏阳河以北以东有丰富的待开发土地。?湘江大道沿线，棚户改造将带来一定数量的待开发土地未来土地供应未来77、土地供应?自然风景优越，集山、水、园林、寺庙于一体。?市中心商务区向北延伸的规划设计将提升该区整体水平。?芙蓉路北段的建成通车使该区交通更加方便。?基础设施还不完善，目前缺乏成型商业餐饮配套设施。优劣势分析优劣势分析?西临湘江，北有浏阳河，区域内建有生态和主题公园。?新河三角洲为区域内市级重点规划区域，建设有两馆一厅。?城中核心区域亟待升级改造。?开发前景广阔，政府已开始加快该区域城市化进程。区域介绍区域介绍52xxxxxC03开福区中高端住宅项目开福区中高端住宅项目2008豪菲斯国际公寓112008湘江北尚苑4 2008上城金都142007华盛 新外滩一、二期132008金色屋顶12200878、佳阳 悦景馨都102007如果 爱92008藏珑 湖滨国际社区82008左岸春天三期72007四季美景 水木轩62008滨江 君悦香邸5 2008先锋 水韵花都32008顺天 黄金海岸2 2007/2009珠江花城一、二期1 项目结束日期项目结束日期项目名称项目名称231456789101214131153xxxxxC03芙蓉区中高端住宅市场概况芙蓉区中高端住宅市场概况新河三角洲项目新河三角洲项目?高端住宅项目主要分布在五一大道沿线。?东部沿万家丽路近来新建有一些中高端住宅项目。中高端住宅市场中高端住宅市场?二环路以内只留有很少量的可开发土地。?东部地区有较大面积的可开发土地。未来土地供应未来79、土地供应?区域内名街老店众多，人文景观独特。?拥有完善成熟的基础设施和生活娱乐配套设施；街市繁华，宾馆、写字楼鳞次栉比。?交通拥挤现象比较严重。?区域整体规划不很理想，市中心区域可改善的空间不大，东部区域发展比较滞后。?区域拥有大量的流动人口。?省政府的南迁导致大量该区高档人群的外流。优劣势分析优劣势分析?该区西部为长沙市传统的商业中心，并已逐渐成为市核心商务中心。?该区东部规划有隆平高科技园区。?政府已拟定进一步完善该区中心商务区的计划。区域介绍区域介绍芙蓉区芙蓉区54xxxxxC0324315芙蓉区中高端住宅项目芙蓉区中高端住宅项目2008浏阳河畔52008湘域中央42008新青年公寓3280、007嘉顿 新天地2 2008中天广场1 项目结束日期项目结束日期项目名称项目名称55xxxxxC03天心区中高端住宅市场概况天心区中高端住宅市场概况新河三角洲项目新河三角洲项目?北部湘江大道沿线在建有高端住宅项目。?在省政府所在地周围，规划有较多大型的中高端住宅项目。?芙蓉路两旁，规划有较多中小规模中高端住宅项目。中高端住宅市场中高端住宅市场?在省政府所在地周围有丰富的土地有待开发规划。?大量的旧城区土地将在未来逐步进行开发改造。?芙蓉路上一些工厂的搬迁将带来少量的可开发土地。?火车南站的搬迁将释放出部分可开发土地。未来土地供应未来土地供应?省政府及区政府的南移将加快该区南部的未来发展。?北81、部的市中心繁华地带，餐饮、娱乐、购物等配套设施较完善。?市二环路内的一些地区由于目前没有明确的市政规划，因而未来开发改造速度放缓。优劣势分析优劣势分析?该区为沿江的一段狭长区域。北面的解放路南北两层为繁华商业区。?南部广大区域的土地尚未开发，省政府的南迁促进了南部地区的发展。?已实施的长珠潭一体化政策推动了该区未来建设。区域介绍区域介绍天心区天心区56xxxxxC03364512789天心区中高端住宅项目天心区中高端住宅项目2007鑫天 山水州城72008巧克力空间42007金碧文华32007他城52007/2008申奥 美域二三期62007生活艺术城一期92008鑫远 湘府东苑8 2008欧82、园二期2 2007城市森林1项目结束日期项目结束日期项目名称项目名称57xxxxxC03雨花区中高端住宅市场概况雨花区中高端住宅市场概况新河三角洲项目新河三角洲项目?该区西北部，集中建造有较多中高端住宅项目。?正在规划中的体育新城囊括了该区最高质量的住宅项目。?省政府所在地周边，建有较多中高端住宅项目。中高端住宅市场中高端住宅市场?二环路以内只留有很少量的可开发土地。?体育新城地区在近期有大量的住宅规划用地。?新区政府所在地周围待开发土地已不多，但在湘府路东边和南部广大区域仍有大片待开发土地。未来土地供应未来土地供应?快速的基础设施建设使得该区的房地产市场较为活跃。?全面的区域规划，透明有效的83、政府管理促进了该区的快速发展，也同时吸引了更多投资方的关注。?缺少自然和人文风景是该区的一大劣势。优劣势分析优劣势分析?该区的西北部是比较繁华的区域，有较多餐饮、娱乐以及购物场所。?东部体育新城和南部的省府所在地是该区未来重点发展的两个区域。?京广高速铁路将穿过雨花区，并将在黎托设有停靠站。区域介绍区域介绍雨花区雨花区58xxxxxC03雨花区中高端住宅项目雨花区中高端住宅项目2007中江国际花城9 2007活力康城32007锦湘 国际星城112008万科 西街花园二期102008中城丽景香山一期152008华雅花园142008长沙奥林匹克花园162008绿城 桂花城二期122008瑞宁花园684、2007金土地 城南郡52007名都 凯旋城7 2008融科*三万英尺82008三江 花中城一期1320082076（至高点住宅楼）42007紫金苑2 2008汇富中心1 项目结束日期项目结束日期项目名称项目名称5810617241112131415163959xxxxxC03岳麓区中高端住宅市场概况岳麓区中高端住宅市场概况?由于整个区域面积较大，住宅项目比较分散，整体发展滞后于河东区域。?岳麓大道及咸嘉湖路两旁，已建造有一些中高端住宅项目。?金星路和南二环路沿线零星建有大型中高端住宅项目。中高端住宅市场中高端住宅市场?区域内可供开发土地较多，且分布较广。?未来项目主要是沿金星路向北，岳麓大道85、与岳麓山之间，和在南二环路周边建造。未来土地供应未来土地供应?自然风光秀丽，空气清新是该区最大的优势。?沿江风光带已建成，欲成为长沙又一观光休闲场所。?区域发展虽然起步较晚，但近一年发展较快。?区域内配套设施比较欠缺，居住生活不够方便。优劣势分析优劣势分析?该区是长沙市唯一一个位于湘江以西的行政区。区域面积较大且较为空旷。?该区西部已规划成为长沙市的高科技园区。?市政府迁移到该区意在带动该区的发展。区域介绍区域介绍新河三角洲项目新河三角洲项目岳麓区岳麓区60 xxxxxC035617234岳麓区中高端住宅项目岳麓区中高端住宅项目2008高鑫 麓城42009西子湖畔 沃府62008格林星城52086、07阳光100二期72008沁园春 御院一期32007美林 银谷一期2 2008卓越 未来海岸1 项目结束日期项目结束日期项目名称项目名称61xxxxxC032008年中高端住宅分区供分析应图年中高端住宅分区供分析应图38%9%8%31%14%福区开 芙蓉区天心区雨花区岳麓区中高端住宅分年供应情况（平方米）中高端住宅分年供应情况（平方米）?由于所调查楼盘全部为在售和刚刚售罄的项目，因而项目主要集中在2008年竣工交房，2007年竣工的占一部分，2009年完工的较少。?全市三年累计供应量为5,037,243平方米。2007年为1,783,249平方米，2008年3,087,994平方米，200987、年166,000平方米。?分区来看，开福区的供应量最大，三年累计达1,602,571平方米，占全市总供应量的38%。尤其是在2008年，将有大量的大体量项目竣工。?雨花区的供应量仅次于开福区，三年累计有1,565,344平方米。特别是在省政府和体育新城区域，有大量的在建项目和住宅用地将会在近两三年逐渐开发完成。?芙蓉区的供应量最小（295,823平方米），且未来住宅用地较少。天心区三年累计供应量有784,605平方米，虽然目前甄别出在2008-2009年间供应量有所下降，但由于其南部地区有大量待开发土地，预计在未来仍应该有较大的供应。?岳麓区虽然三年累计供应量不多（788,900平方米），但由88、于其近两年发展较快，且有充足的住宅用地储备，预计将会在未来逐渐完工上市。中高端住宅供应分析中高端住宅供应分析行政区域行政区域200720082009累计福区开累计福区开 373,597 1,167,974 61,000 1,602,571 芙蓉区芙蓉区26,000 269,823 -295,823 天心区天心区540,944 243,661 -784,605 雨花区雨花区601,708 963,636 -1,565,344 岳麓区岳麓区241,000 442,900 105,000 788,900 全市全市1,783,249 3,087,994 166,000 5,037,243 62xxxx89、xC03中高端住宅房型供分析应图中高端住宅房型供分析应图17%23%41%17%2%一房二房三房四房四房以上及 式复17%140-180四房四房17%40-60一房一房2%41%23%户型配比户型配比190-230四房以上及复式四房以上及复式130-150三房三房80-110二房二房户型面积分布（平方米）户型面积分布（平方米）?通过调查，我们了解到目前长沙市中高端住宅的户型仍以三房为主，总比例占41%。其次是二房，约占23%。?整体而言，长沙中高端住宅市场上大户型的供应量是较为充足的，三房四房的总供应达到了58%，且户型面积较大，三房的主力户型在130-150平方米，四房为160-180平方米90、。?另外，随着90/70政策的逐步实施，小户型的供应有所增加，主要表现在40-60平方米的一房的供应，约占总量的18%。?按照各户型的平均面积和各自供应所占比例计算，全市中高端住宅的套均面积约为113.6平方米。?各类户型的面积分布和典型面积见下表。相比于其它城市，长沙市高端住宅的户型面积普遍较大，我们认为其中的原因，一是长沙市民普遍偏好大户型的住宅；二是由于单价较低使得客户可以承担起较大面积的住宅。中高端住宅户型配比分析中高端住宅户型配比分析中高端住宅房型面积及配比中高端住宅房型面积及配比63xxxxxC03中高端住宅户型配比分析中高端住宅户型配比分析续续?与全市的房型配比情况相比，开福区的91、住宅三房和四房占比例更高，分别为44%和19%。且各楼盘在户型面积上更为相似，如三房的面积大多集中在120-135平方米之间。整体的套均面积比全市的稍大，为118.1平方米。?各区比较来看，开福区三房的比例最高，一房的比例最低。岳麓区的情况与开福区相似。?在芙蓉区，一房和二房的小户型占据了相当大比例，总体占79%。天心区的二房相比稍多，雨花区相比四房较其他区多。19%145-160四房四房11%45-55一房一房3%44%23%户型配比户型配比185-255四房以上及复式四房以上及复式120-135三房三房87-100二房二房户型面积分布（平方米）户型面积分布（平方米）开福区中高端住宅房型面积92、及配比开福区中高端住宅房型面积及配比中高端住宅房型供分区分析应图中高端住宅房型供分区分析应图11%44%19%46%33%19%1%0%34%11%2%15%45%23%25%4%23%31%23%1%16%18%2%46%10%0%10%20%30%40%50%60%一房二房三房四房四房以上及 式复福区开芙蓉区天心区雨花区岳麓区64xxxxxC03?从建筑类型的角度分析，长沙市高端住宅基本上以高层为主，占总量的6 5%；纯 小 高 层 项 目 很 少（4%）；无纯多层项目；高层、小高层及多层的混合项目占31%。?开福区内的高端住宅同样是体现了以高层为主的特点（81%），在该区域内无纯小高层项93、目，混合项目占19%。?岳麓区由于土地资源相对丰富，适宜建造密度低的住宅项目，纯小高层项目稍多，占14%；混合类型的项目有57%。?芙蓉区内有相当大部分为密度很高的市中心，因而高层住宅占到了80%。?雨花区内的高层住宅比例最低，混合类型的项目较多。中高端住宅建筑类型分析中高端住宅建筑类型分析沙市中高端住宅建筑型分析长类图沙市中高端住宅建筑型分析长类图4%65%31%0%多层小高层高层混合中高端住宅建筑型分区分析类图中高端住宅建筑型分区分析类图0%0%0%20%20%0%41%14%19%81%0%80%70%0%10%59%0%0%29%57%0%20%40%60%80%100%多层小高层高层94、混合福区开 芙蓉区天心区雨花区岳麓区65xxxxxC03中高端住宅售价格分析销图中高端住宅售价格分析销图4,5205,0824,1364,9936,2805,0023,5004,0004,5005,0005,5006,0006,500福区开 芙蓉区天心区雨花区岳麓区全市元/平方米沙市中高端住宅售价格分布长销图沙市中高端住宅售价格分布长销图18%23%24%20%15%3,500-4,0004,001-4,5004,501-5,0005,001-6,0006,000以上?所有楼盘的销售价格都是以2007年9月作统计的。全市中高端住宅的成交均价为5,002元/平方米。?其中，开福区的中高端住宅成交95、均价为4,993元/平方米，与全市情况基本一致。?芙蓉区的价格最高，达到6,280元/平方米。岳麓区的价格最低，为4,136元/平方米。?在我们所调查的51个中高端楼盘当中，各价格段的项目数相差不大，特别是价格在4,000-4,500元/平方米，4501-5,000元/平方米，和5,001-6,000元/平方米，分为占23%，24%和20%。?而且可以看到，价格在6,000元/平方米以上的楼盘也是占到了15%。中高端住宅销售价格分析中高端住宅销售价格分析66xxxxxC03中高端住宅售价格分区分析销图中高端住宅售价格分区分析销图20%0%80%10%29%41%19%19%19%25%19%096、%0%0%60%10%20%18%6%6%14%0%0%29%57%0%20%40%60%80%100%3,500-4,0004,001-4,5004,501-5,0005,001-6,0006,000以上福区开 芙蓉区天心区雨花区岳麓区中高端住宅销售价格分析中高端住宅销售价格分析续续?分区来看，开福区的住宅项目价格分布比较均匀，其中价格在4,501-5,000元/平方米的项目稍多，占25%。价格高于6,000元/平方米的是位于江边的高端楼盘。?芙蓉区内的项目价格呈两极分化。高于6,000元/平方米的项目比例很高，占80%，他们都是位于市中心繁华地段的项目；而价格在3,500-4,000元/平97、方米的是位于该区东部的一些品质一般的项目。?天心区的住宅价格主要集中在4,001-4,500元/平方米，占60%。?雨花区内的住宅价格主要集中在4,501-6,000元/平方米之间，总共占70%。?岳麓区内同样没有价格高于6,000元/平方米的住宅，且项目的价格多在3,500-4,000元/平方米之间，共占57%。67xxxxxC03中高端住宅月吸量分析纳图中高端住宅月吸量分析纳图4,9817,3708,4758,1599,0829,75176677679638302,0004,0006,0008,00010,00012,000福区开芙蓉区天心区雨花区岳麓区全市平方米/月0102030405098、60708090套/月按面积按套数?对于吸纳量的分析，为了做到口径一致，且反应出各楼盘实际的销售状况，我们采取了统计各项目从销售开始到销售出90%时所用的时间，这样避免了在尾盘销售速度降低的影响。而对于刚刚开盘还没有销售到90%的项目，即采用实际的销售数量和销售所用时间。?近期全市各楼盘销售情况较为理想，平均吸纳量为76套/月，合8,475平方米/月。?分区来看，开福区销售情况最好，所调查项目平均吸纳量达83套/月，合9,751平方米/月。这主要是临江的几个项目吸纳量高拉高了全区的平均结果。?芙蓉区的项目销售速度相比较低，主要是因为价格较高且近来性价比高的项目较少。中高端住宅吸纳量分析中高端住99、宅吸纳量分析68xxxxxC03中高端住宅停位配比分析车图中高端住宅停位配比分析车图0.670.580.570.650.800.650.000.200.400.600.801.00福区开 芙蓉区天心区雨花区岳麓区全市中高端住宅停车位及物业管理费分析中高端住宅停车位及物业管理费分析?从实际调查来看，长沙市中高端住宅的物业管理费均在2.0元/平方米/月以下。全市高端住宅的平均物业费为1.45元/平方米/月。?开福区的物业管理费平均稍高，为1.60元/平方米/月。主要是湘江边的几个高端项目的物业费较高。?从全市整体来看，各区域间物业管理价格差别不大。这表明到目前为止长沙市的高端住宅项目在物业管理方面100、还无差异化，不存在通过较高质量的物业管理来提高整个项目档次的情况。?关于停车位，全市中高端住宅项目所提供的停车位与所供住宅套数的配比为0.65。?开福区内的中高端住宅的停车位配比为0.67，为全市水平。原因是区内一些项目的目标客户为周围工作的人群，他们大多无私家车，因而对于车位的需求较低。?车位配比最高的是岳麓区。中高端住宅物管理分析业费图中高端住宅物管理分析业费图1.501.301.481.371.601.451.101.301.501.70福区开 芙蓉区天心区雨花区岳麓区全市元/平方米/月69xxxxxC03中高端住宅客户情况中高端住宅客户情况?总体来说，长沙市中高端住宅市场的主力消费群体101、仍为长沙市区居民，购房的主要目的为自住。?长朱谭一体化规划的逐步深入，近来有更多的长沙周边县城的客户到长沙置业。?由于长沙房价相比于周边其他省会城市来讲仍然偏低，而在最近一年中受长沙市政府规划改造进度加快和全国房价上涨的推动，整个长沙房地产市场处于加速发展期，因而逐渐吸引了较多省内外投资性客户的目光。他们多认为目前长沙房价较低，有较大的投资潜力。?开福区：开福区：湘江边的住宅项目的客户中投资性的占有较高比例，而位于该区东部的项目，客户主要是在周边工作而购房自住的人群。?芙蓉区：芙蓉区：位于市中心区域的项目，其客户有较多是以投资为主要目的，另有部分购买小户型的年轻上班族。而位于该区东部的项目，其102、客户主要是以自住为主要目的。?天心区：天心区：位于市中心区域的项目，其客户有较多是以投资为主要目的。在该区南部的项目，客户主要是以自住需求购买，并有一些来自南部县城的客户。?雨花区：雨花区：位于该区东部的项目吸引了较多有一定经济实力的高端客户，他们的购买目的是自住兼投资。在该区南部区域项目的客户中，在政府和周边区域工作的人较多，以及较多来自南部县城的客户，他们多以自住为主要目的。?岳麓区：岳麓区：该区住宅项目的客户主要是长沙本地以自住为主的客户。70 xxxxxC03长沙中高端住宅市场分析总结长沙中高端住宅市场分析总结?我们甄别出51个在售的和已售罄的商品住宅项目为本市的中高端楼盘。这些项目在103、9月份的销售均价都在3,500元/平方米以上。?长沙市2007-2009年三年累计供应量为5,037,243平方米。2007年为1,783,249平方米，2008年3,087,994平方米，2009年166,000平方米。其中，开福区的供应量最大，三年累计达1,602,571平方米，占全市总供应量的38%。?整体而言，长沙中高端住宅市场上大户型的供应量是较为充足的，三房四房的总供应达到了58%，且户型面积较大。按照各户型的平均面积和各自供应所占比例计算，全市中高端住宅的套均面积约为113.6平方米。?从建筑类型的角度分析，长沙市高端住宅基本上以高层为主，占总量的65%；纯小高层项目很少（4%）104、；无纯多层项目；高层、小高层及多层的混合项目占31%。?所有楼盘的销售价格都是以2007年9月作统计的。全市中高端住宅的成交均价为5,016元/平方米。其中，开福区的中高端住宅成交均价为4,993元/平方米。?近期全市各楼盘销售情况较为理想，平均吸纳量为76套/月，合8,475平方米/月。?关于停车位，全市中高端住宅项目所提供的停车位与所供住宅套数的配比为0.67。?长沙市中高端住宅的物业管理费均在2.0元/平方米/月以下。全市高端住宅的平均物业费为1.45元/平方米/月。?总体来说，长沙市中高端住宅市场的主力消费群体仍为长沙市区居民，购房的主要目的为自住。但由于长沙房价相比于周边其他省会城市105、来讲仍然偏低，而在最近一年中受长沙市政府规划改造进度加快和全国房价上涨的推动，整个长沙房地产市场处于加速发展期，因而逐渐吸引了较多省内外投资性客户的目光。71xxxxxC03中高端住宅市场分析中高端住宅市场分析可比可比/竞争性项目分析竞争性项目分析目标客户需求倾向性研究目标客户需求倾向性研究长沙住宅市场概况长沙住宅市场概况中高端住宅未来供应预测中高端住宅未来供应预测中高端住宅市场重点片区分析中高端住宅市场重点片区分析72xxxxxC03?为了更深一步地了解长沙的住宅市场，我们选取了本市7个住宅片区进行分析。我们重点关注每个片区内项目各自所具有的相似性和差异性，从而提炼出长沙市住宅市场的总体规划106、和发展方向。?所分析的片区为：北城片区、临江片区、中心片区、新南城片区、体育新城片区和市府麓谷片区（详情见左图）。中心片区中心片区新南城片区新南城片区新体育城片区新体育城片区临江片区临江片区新河三角洲项目新河三角洲项目?珠江花城?左岸春天北城片区北城片区?长沙奥林匹克花园?鑫远 湘府东苑新南城片区新南城片区?绿城 桂花城?华雅花园东城片区东城片区?卓越蔚蓝海岸?格林星城市府麓谷片区市府麓谷片区?金色屋顶?华盛新外滩临江片区临江片区?湘域中央?中天广场中心片区中心片区细分市场细分市场代表项目代表项目中高端住宅片区分布中高端住宅片区分布北城片区北城片区市府麓谷片区市府麓谷片区73xxxxxC03?107、该片区隶属开福区，被浏阳河分为南北两半。西临湘江，东到东二环路。北以捞刀河为界，南至三一大道。?该片区自然资源丰富，西临湘江，中有浏阳河，为未来风景规划提供了天然资源。?虽然该片区传统上被认为是长沙市较偏远地区，尤其是浏阳河以北有大片的农地。但近几年，开福区整体规划的方向是大力发展北部地区，特别是新河三角洲和金霞开发区是两个重点开发的区域。?两馆一厅”的建设和市中心商务区向北延伸的规划将会使该片区的城市面貌和居住品质有更大的提升和改观。北城片区北城片区北城片区北城片区74xxxxxC03北城片区住宅市场概况北城片区住宅市场概况130,000850,000104,00066,000257,000108、130,00085,000256,00053,15261,000134,665120,00065,733住宅建筑面积（平方米）住宅建筑面积（平方米）200720072007四季美景 水木轩左岸春天（一、二期）珠江花城（一期）已售罄项目已售罄项目2008未定四季美景 香樟雅郡珠江花城（后期）未开盘项目未开盘项目20082008200820082008200820072008湘江北尚苑左岸春天（三期）君悦香邸佳阳 悦景馨都先锋 水韵花都顺天 黄金海岸如果 爱珠江花城（二期）在售项目在售项目项目结束时间项目结束时间项目名称项目名称?该片区内的住宅可大致细分至三个版块：四方坪版块，新河三角洲版块和浏阳109、河以北版块。?四方坪版块是位于四方坪立交桥以西，浏阳河以南的一片区域。区域内及其周围分布有多个大中院校和机关单位，因而版块内建有几个单位和职工小区。商品住宅的购买者多为本地自住的居民。周围生活配套设施已较为完善。?新河三角洲版块目前大片土地仍处于拆迁和平整状态，只在东南方位上有两个商品住宅项目。作为一个市级的重点规划区域，在未来将逐步成为一个高档次大型住宅区域。?浏阳河以北地区的发展虽然开始于九十年代，但一直发展较慢。近几年才逐渐开始建成了几个由知名开发商开发的大型住宅项目。版块内仍有大量的住宅用地，并将在未来几年逐步建成。湘江北尚苑湘江北尚苑顺天 黄金海岸顺天 黄金海岸75xxxxxC03北110、城片区住宅市场分析北城片区住宅市场分析?该片区仍处于发展当中，住宅价格不高。目前在售项目的均价在4,300元/平方米左右。?从销售速度来看，整个片区内在售项目的月吸纳量都较高，特别是在新河三角洲地块拍卖成功之后，多个在售楼盘出现了热销状态。价格及销售情况价格及销售情况?四方坪版块和浏阳河以北区域的项目，其主要客户是在周围工作学习的本地居民，尤其是国防科大的师生成为该区域最主要的客户。?新河三角洲版块近来越来越受关注，且被认为有较大升值空间的地段，因此区域内部分楼盘吸引了较多的投资者。客户情况客户情况?在市政规划的推动下，整体区域发展都在向北移动，未来整个北城配套设施将更加完善，生活将更加方便。111、?享有得天独厚的自然风景，更适合人民生活居住。?虽然离五一商圈等市区繁华地带稍远，且芙蓉路南段较为拥挤，出行稍有不便。优劣势分析优劣势分析?片区内的项目以高层建筑为主，另有少量几个小高层和高层的混合建筑形态的项目。?体量较大，分期开发，社区环境较好是该片区多个项目的共同特点。?片区内有较多项目都是居家型小区，入住率很高，小区氛围较好。?目前片区内已有几个由知名开发商开发的高品质项目，且未来区域内的住宅将会朝高品质多样化方向发展。各住宅项目情况各住宅项目情况76xxxxxC03?该片区属于开福区，以临近湘江的地理特征而划分。片区西临湘江，东到芙蓉路；北以二环路为界，南至营盘路。包括了沿湘江大道而112、立的两大高端楼盘。?该片区可谓自然风景独特，尤以湘江大道沿岸风景为最。位于该片区的住宅，以可欣赏湘江水、橘子洲和岳麓山的特点吸引了大量的购买者。?除拥有得天独厚的自然风景之外，该片区南近五一商圈，可满足该片区居民购物娱乐等生活需求。?政府巨资打造的沿江风光带已逐步向北延伸，棚户改造也在进行当中。沿江地带在未来将成为长沙高端住宅片区。临江片区临江片区临江片区临江片区77xxxxxC03临江片区住宅市场概况临江片区住宅市场概况40,00035,000150,000住宅建筑面积（平方米）住宅建筑面积（平方米）2008大地金墅未开盘项目未开盘项目20082008金色屋顶华盛 新外滩在售项目在售项目项目113、结束时间项目结束时间项目名称项目名称?该片区所辖面积较小，在建住宅项目只有3个，且都将在2008年竣工。?由于地理位置独特，被视为是长沙极为稀缺的地段，因而已销售的两个沿江项目，销售情况很好，这反映了市场对于此种相对稀缺住宅项目的较高需求。?根据实际考察，我们发现在该片区内仍有较多可开发土地，但目前看来，仍没有完善的已落实的拆迁改造规划。?从成交价格来看，在过去一年内，该片区住宅价格涨幅较大。由于沿江片区相对稀缺的土地供应，预计价格将会在未来继续保持较高的增长速度。华盛 新外滩华盛 新外滩金色屋顶金色屋顶78xxxxxC03临江片区住宅市场分析临江片区住宅市场分析?目前在售项目均价已达6,50114、0元/平方米，涨幅很大。?在销售之初，片区内两个项目月吸纳量不是很高，但近来长沙房市非常活跃，临江住宅升值潜力日渐显现，客户明显增多。价格及销售情况价格及销售情况?该片区内项目的客户主要是有较强经济实力，且有一定身份背景的人群。他们部分来自长沙本市，也有较多的省内老板和外地回乡置业的客户。?纯投资的客户占30%左右。客户情况客户情况?位于长沙最热闹的旅游观光带，风景独特，资源稀缺，具备了建造高端住宅的要素。?湘江风光带仍在逐步完善中，未来升值潜力很大。?周围餐饮、娱乐和购物设施相对缺乏，但离市中心不远，且交通方便。优劣势分析优劣势分析?片区内的项目全部为高层建筑，金色屋顶和华盛新外滩都是33层115、的建筑。?受地理环境制约，该片区内项目体量较小，容积率较高，绿化面积很小，基本没有提供给业主娱乐和休闲的空间。?目前没有知名开发商进驻本片区，但在建项目的开发商正在努力打造长沙的高端楼盘。各住宅项目情况各住宅项目情况79xxxxxC03?该片区大部分属于芙蓉区，西部沿江区域分属于天心区和开福区。片区北至八一路，南到人民路，西靠湘江大道，东以车站路为界。该片区区域面积较小，建筑密度很高。?作为传统的商业中心，该地区已逐步完善成为长沙市最核心和繁华的区域。片区内配套设施完善，零售，写字楼及道路的建设都已非常成熟，是长沙市最早开始进行高档住宅建设的区域。?区域内交通比较拥挤，且未来可改造余地不大。市116、中心片区市中心片区市中心片区市中心片区80 xxxxxC03市中心片区住宅市场概况市中心片区住宅市场概况80,00093,00026,42347,00025,00026,000住宅建筑面积（平方米）住宅建筑面积（平方米）2007嘉顿 新天地已售罄项目已售罄项目2008五一大道202未开盘项目未开盘项目2008200820082008湘域中央新青年公寓中天广场汇富中心在售项目在售项目项目结束时间项目结束时间项目名称项目名称?由于该片区内土地面积极为有限，且多为老住宅区，可供开发的空地极少，因而新开发项目多为旧城改造，且供应有限。?处于稀缺地带，很多项目虽然品质一般，但依然非常抢手。?从价格方面看117、，稀缺的地理位置和有限的住宅供应量促使该区域住宅的成交价格一直位于整个长沙市商品住宅市场的前列，且在过去一年中涨幅明显。?在未来供应方面，因该片区内土地有限，旧城拆迁难度大、造价高，未来项目较少。中天广场新青年公寓中天广场新青年公寓81xxxxxC03市中心片区住宅市场分析市中心片区住宅市场分析?目前在售项目均价已达6,700元/平方米，均价最高的为7,500元/平方米。?在销售方面，片区内各楼盘虽然价格已很高，但并没有太影响其销售速度，尤其是近期开盘的项目，吸纳量都在60套/月以上。价格及销售情况价格及销售情况?该片区内购买者分为两部分，一类是经济实力较强，购买用来投资的二次置业的客户；另一118、类是在市中心区域工作，买总价较低的小户型用来自住的客户。?另有少量的二次置业的客户，购买该区域小户型住宅目的是为孩子上学，并兼有投资的目的。客户情况客户情况?位于长沙最繁华地带，土地稀缺，升值潜力很高，出租回报率也较高。?餐饮、娱乐、休闲、购物非常方便，比较适合年轻的单身上班族。?区域内比较拥挤吵闹，不很适合居家生活。优劣势分析优劣势分析?片区内项目占地面积较小，物业形态全部为高层建筑。容积率高，绿化面积较少，以小户型为主的项目居多。?很多项目虽然是70年使用权的，却规划成为商住两用的形式。?片区内项目品质一般，少有知名开发商开发的项目。?湘域中央在该区域内是体量较大的一个项目，项目定位较好，119、从开盘初始一直备受关注。各住宅项目情况各住宅项目情况82xxxxxC03?该片区位于天心区和雨花区内。是以南二环路为北界，西至湘江，东到万家丽路，以省政府为核心的新南城地区，又被称为省府片区。?由省政府的搬迁所带动，以长株潭一体化规划为发展契机，该区域在过去两年中发展迅猛，商品住宅市场非常活跃。?该片区除了政府资源以外，在近几年还将拥有其他的综合配套设施，包括省地质博物馆、省青少年活动中心、省群众艺术馆、会展中心、市科技馆等一批省、市级重大文化设施。?可以预计，该片区在未来将成为长沙一个文化繁荣，人气兴旺，生活配套便利的地区。新南城片区新南城片区新南城片区新南城片区83xxxxxC03新南城片120、区住宅市场概况新南城片区住宅市场概况54,000300,000100,000115,00061,661108,00071,000100,000200,000100,00060,000住宅建筑面积（平方米）住宅建筑面积（平方米）20082008未知满庭芳二期鑫远 湘府华城融城国际未开盘项目未开盘项目2007200820082007200820092008鑫天 山水州城鑫远 湘府东苑生活艺术城他城申奥 美域长沙奥林匹克花园托斯卡纳在售项目在售项目2007满庭芳一期已售罄项目已售罄项目项目结束时间项目结束时间项目名称项目名称?由于有多个政府机关在该片区内，因而区域内规划有多个高质量的公务员小区。?受121、整个区域发展的带动，近来中高端商品住宅项目层出不穷，且类型多样。?在2006-2007年中，该片区已有多个住宅项目相继竣工。由于可开发土地丰富，发展前景良好，未来住宅市场的供应量预计仍比较充足。?由于目前该片区配套设施仍在建设当中，特别是湘府路以南区域还比较空旷，生活稍有不便。?临近株洲及湘潭地区，是三市融城的核心区域；且由于一些公共服务部门和研究机构会相继搬迁到省政府周围，预计该片区的住宅市场在未来将会有较大的需求。托斯卡纳鑫远 湘府东苑托斯卡纳鑫远 湘府东苑84xxxxxC03新南城片区住宅市场分析新南城片区住宅市场分析?目前在售项目均价在4,800元/平方米左右，均价在4,000-4,5122、00元/平方米之间的项目较多，高端项目均价已达6,000元/平方米。?片区内品质较高且独具特点的项目销售得较好，吸纳量都在70套/月以上。而品质一般的项目吸纳量在30套/月左右。价格及销售情况价格及销售情况?该片区内政府机关较多，周边还有多个学校，因而住宅的主要需求来自于当地工作的长沙本地居民。?与其他片区略有不同的是，由于该片区临近南部县城，因此很多项目成为县城人民希望在市内购房的首选目标。他们购房既是为了自住，又带有投资的目的。客户情况客户情况?该片区整体规划全面，集多种配套设施为一体。随着三市融城规划的逐步深入，在未来将成为长沙又一繁华地带。?道路宽阔且四通八达，便于区域内人们出行。远离123、闹市区，空气相对清新。?区域内自然景观较少，但仍有大片空地可用来建造风光带。优劣势分析优劣势分析?低容积率，高绿化率，建筑风格多样是该区住宅项目的特点。在建筑形态上，小高层和高层住宅较多。?该片区湘府路周边拥有较多大体量、高品质、配套设施完善的项目，如长沙奥林匹克花园、生活艺术城、托斯卡纳等，这些项目不仅提升了该片区的档次，并成为该片区其他项目的发展方向。?在省政府东北边，分布着一些体量较大的自住型中端住宅项目。?在芙蓉北路沿线建有一些中端住宅项目，如BOBO天下城和申奥美域。各住宅项目情况各住宅项目情况85xxxxxC03?该片区位于雨花区东部，西邻圭塘河和规划中的火星大道，东到京珠高速公路124、，南北界分别与曲塘路和雨花大道相接，总用地面积326.5公顷。?按照长沙市政府规划的“西文东市”的格局，到2010年东城区将会发展成为一个拥有100万常驻人口的现代化新城区。?而位于东城区的体育新城是长沙市第一个按市场运作模式融资开发的超大型综合新城区。根据规划，未来的新城将是一个集文化体育、休闲娱乐、居住和商贸为一体的新城区。?体育新城整体的规划方案于2000年出台，2003年正式开始大规模开发建造。经过四年的建设，整个区域情况已面目一新。区域形象正从被人们人为是“偏远地带”，转变成为新兴的配套设施齐全，人居环境优良的新城区。体育新城片区体育新城片区体育新城片区体育新城片区86xxxxxC0125、3体育新城片区住宅市场概况体育新城片区住宅市场概况180,000未知500,000100,00080,000110,000200,000150,000住宅建筑面积（平方米）住宅建筑面积（平方米）2008三江 花中城2008中城丽景香山未知融科 第一城2008茂华 国际湘未开盘项目未开盘项目2008山水城市风景2008华雅花园2008绿城 桂花城在售项目在售项目2007美林 景园已售罄项目已售罄项目项目结束时间项目结束时间项目名称项目名称?受体育新城规划的带动，该片区内房地产市场非常活跃。近两年已汇集了众多知名开发商，如浙江绿城、北京茂华等。这些开发商已经在该片区内启动了多个大型高档社区的建设，126、并由此带动了该片区内整体住宅市场的发展。?由于该片区的规划在2003年才正是启动，因而周边配套设施还在建设当中，道路建设和公共交通还不十分完善。?在该片区内，几个由著名开发商开展的项目，因其高定位高质量的特点，吸引了较多本地和外地投资客户。华雅花园茂华 国际湘华雅花园茂华 国际湘87xxxxxC03体育新城片区住宅市场分析体育新城片区住宅市场分析?目前在售的项目均价在4,700元/平方米左右，中端项目均价在3,500-4,000元/平方米，高端项目均价则在5,500-5,700元/平方米。?该区近一年销售情况良好，中端楼盘吸纳率为40-45套/月左右，绿城桂花城销售情况很好,二期销售速度为14127、4套/月。价格及销售情况价格及销售情况?由于该片区整体定位明确，是一个比较适合人民居住的区域，因而吸引了较多以自住为主要目的的长沙本地居民。?几个高端楼盘，如绿城桂花城、华雅花园和即将开盘的茂华国际湘，由于其品质高，开发商信誉好，因而吸引了较多有一定经济实力的高端客户，他们购房主要是用来自住，但也看到了该区域未来较大的升值潜力。客户情况客户情况?该片区整体规划合理到位，未来配套设施多样且完善。?道路建设已经逐步到位，绿化和园林建设使整个片区更加适合人民居住。?虽然目前感觉离市区稍远，但长沙城市化建设正在向东延伸，未来这种认为将被逐渐淡化。优劣势分析优劣势分析?该片区内的住宅项目大多具有大体量，128、低容积率，高绿化率，建筑风格多样，以多层和小高层为主的特点。配套设施相对完善，停车位配比较高。?最著名的项目有绿城集团开发的绿城桂花城，以及在建的融科第一城和茂华国际湘。?另有一些档次稍低的项目，如三江花中城，美林景园等。各住宅项目情况各住宅项目情况88xxxxxC03?该片区位于岳麓区北部，以市政府为中心向四周辐射。东临湘江，西至西二环路，南抵岳麓山，北以北二环为界。?湘江以西的岳麓区在发展上一直滞后于江东各区，市政府和几个政府机关搬迁到该区意在带动该区的发展。?该区的发展是以市政府所在地为中心向四周辐射展开。特别是住宅的建设，首先是建成了多个政府小区，之后开始商品住宅项目的建设。?该片区地129、域较为辽阔，平坦且建筑密度很低。特别是市政府以北区域，地广人稀，配套设施比较欠缺。?目前在岳麓大道以南的金星中路沿线是该区域较为热闹的地段，并已新建有酒店，大型超市等配套设施。?该区域土地供应非常丰富，在未来发展前景广阔。市府麓谷片区市府麓谷片区市府麓谷片区市府麓谷片区89xxxxxC03市府麓谷片区住宅市场概况市府麓谷片区住宅市场概况100,000150,00050,00092,000116,000106,00090,000105,000340,000住宅建筑面积（平方米）住宅建筑面积（平方米）200920082008郡原广场共和世家未来城未开盘项目未开盘项目2008200820082008130、20092008卓越 蔚蓝海岸格林 星城美林 银谷高鑫 麓城西子湖畔 沃府沁园春 御院在售项目在售项目项目结束时间项目结束时间项目名称项目名称?该片区的住宅市场起步较晚。岳麓大道以北的市政府周边分布着多个政府小区，商品房则多集中在岳麓大道以南的金星中路两旁。?总体来看，该片区内的已建成项目较少，但在最近一年中，供应量明显增加。特别是在金星中路和桐梓坡路周围，在建有几个中高端住宅项目。?相比于江东的各区，该片区的最大优势是空气清新，自然风景优美，土地资源丰富，因而很适合建造洋房和别墅式住宅项目。?预计随着岳麓区基础建设，道路和配套设施的更加完善，以及岳麓山高科技园的逐渐成熟，未来将会有更多的人将131、该片区作为安居之选。卓越 蔚蓝海岸美林 银谷卓越 蔚蓝海岸美林 银谷90 xxxxxC03市府麓谷片区住宅市场分析市府麓谷片区住宅市场分析?目前在售的项目均价在4,100元/平方米左右，中端项目均价在3,500-4,000元/平方米，高端项目均价接近5,000元/平方米。?随着片区的发展,近几个月各楼盘销售情况较好，中端楼盘吸纳率为40-60套/月左右，品质较好且市场定位好的项目,销售达到120套/月。价格及销售情况价格及销售情况?该片区是一个比较适合人民居住的区域，但配套设施仍不完善，目前购买者多为以自住为主要目的在该区工作学习的长沙本地居民。?卓越蔚蓝海岸作为该区的高端项目，吸引了一部分希132、望享受优美环境的有一定经济基础的购买者。客户情况客户情况?作为一个正在发展的片区，未来前景广阔；独特的自然风景为人们提供了更加舒适的生活环境。?目前住宅价格相对便宜，但未来有一定的升值潜力。?休闲娱乐购物设施较为欠缺，公共交通有待完善，人们生活稍有不便。优劣势分析优劣势分析?目前，该片区住宅项目整体品质低于江东区域的住宅，但在建的几个大体量较高品质的项目有望逐步改变该区域的现状。?岳麓大道以南的住宅项目大多是小高层和高层的混合型建筑，没有纯多层的项目。?卓越蔚蓝海岸是该片区最为知名的住宅项目。项目体量较大，品质较高，且高层公寓、花园式洋房及别墅的混合搭配使整个项目满足了不同年龄和档次购买者的需133、求。各住宅项目情况各住宅项目情况91xxxxxC03中高端住宅市场分析中高端住宅市场分析可比可比/竞争性项目分析竞争性项目分析中高端住宅未来供应预测中高端住宅未来供应预测目标客户需求倾向性研究目标客户需求倾向性研究长沙住宅市场概况长沙住宅市场概况中高端住宅市场重点片区分析中高端住宅市场重点片区分析92xxxxxC03地理位置地理位置?湘江大道288号，开福区?湘江大道288号，开福区单元配比单元配比?一期（510户）：两室户20%,，三室户35%，四室户35%，四室以上及复式10%?二期（92户）：四室户100%?一期（510户）：两室户20%,，三室户35%，四室户35%，四室以上及复式10134、%?二期（92户）：四室户100%容积率容积率?5.78?5.78物业费物业费?1.68元/平方米/月?1.68元/平方米/月绿化率绿化率?41.54%?41.54%交房标准交房标准?毛坯（各期标准相同）?毛坯（各期标准相同）?高层（33层）?高层（33层）建筑形态建筑形态?1：0.8?1：0.8单元面积单元面积?两室户：70-115平方米；三室户：120-145 平方米；四室户：150-195 平方米；四室以上及复式：250-350平方米?户均面积：约150平方米?两室户：70-115平方米；三室户：120-145 平方米；四室户：150-195 平方米；四室以上及复式：250-350平方米135、?户均面积：约150平方米配套设施配套设施?社区俱乐部,空中花园,健身房,便利店?社区俱乐部,空中花园,健身房,便利店华盛华盛 新外滩新外滩停车位停车位?165,349平方米住宅总建筑面积（共三期）住宅总建筑面积（共三期）?一期二期：2007/03?三期：2008年年底竣工日期竣工日期?1,075户?一期和二期共602户已售罄规划总单元数及已售单元数规划总单元数及已售单元数?湖南新外滩房地产开发投资有限公司开发商开发商93xxxxxC03华盛华盛新外滩新外滩销售速度销售速度?一期：45套/月（到2006年12月，13个月卖出90%）?二期：21套/月（到2007年1月，4个月卖出90%）?一期136、：45套/月（到2006年12月，13个月卖出90%）?二期：21套/月（到2007年1月，4个月卖出90%）购买者组成及目的购买者组成及目的?约30%为外地投资客,剩下的为本市居民购买，投资兼自住?随着湘江风光带建设的完善，二期销售时吸引了更多的投资客。?约30%为外地投资客,剩下的为本市居民购买，投资兼自住?随着湘江风光带建设的完善，二期销售时吸引了更多的投资客。开盘日期开盘日期?一期：2005/11；二期：2006/09；三期：预计2007年年底?一期：2005/11；二期：2006/09；三期：预计2007年年底当前销售价格当前销售价格?6,200元/平方米（由于无现房销售，此为二手房137、价格）?6,200元/平方米（由于无现房销售，此为二手房价格）总结总结?项目总占地面积28,000平方米，于2005年推出，分三期完成。为长沙市第一个沿江高端住宅项目。坐落在政府2004-2006年“一洲两岸”、“六桥三环”战略规划中湘江经济风光带的核心区域，该项目被认为在未来有较大的升值潜力。?项目总占地面积28,000平方米，于2005年推出，分三期完成。为长沙市第一个沿江高端住宅项目。坐落在政府2004-2006年“一洲两岸”、“六桥三环”战略规划中湘江经济风光带的核心区域，该项目被认为在未来有较大的升值潜力。项目特点项目特点?位于湘江大道，是长沙市沿湘江的第一个高端住宅项目。?项目地理138、位置极佳，西可俯瞰湘江和橘子州，远眺岳麓山；东临繁华商业区。?建筑外观新颖，为湘江大道增色不少。?户型设计有欠缺，客户反应客厅面积较小。?位于湘江大道，是长沙市沿湘江的第一个高端住宅项目。?项目地理位置极佳，西可俯瞰湘江和橘子州，远眺岳麓山；东临繁华商业区。?建筑外观新颖，为湘江大道增色不少。?户型设计有欠缺，客户反应客厅面积较小。94xxxxxC03地理位置地理位置?新河三角洲，开福区?新河三角洲，开福区单元配比单元配比?两室户：20%；三室户：70%；四室户：10%?两室户：20%；三室户：70%；四室户：10%配套设施配套设施?室外游泳池，室外健身场所，沿街商铺?室外游泳池，室外健身场所139、，沿街商铺物业费物业费?1.6元/平方米/月?1.6元/平方米/月绿化率绿化率?40%?40%容积率容积率?3.05?3.05?高层（16/24层）?高层（16/24层）建筑形态建筑形态停车位停车位?1：0.7?1：0.7单元面积单元面积?两室户：80-95平方米；三室户：115-145平方米；四室户：148-155平方米?套均面积：123平方米?两室户：80-95平方米；三室户：115-145平方米；四室户：148-155平方米?套均面积：123平方米交房标准交房标准?毛坯?毛坯湘江北尚苑湘江北尚苑?104,000平方米住宅总建筑面积住宅总建筑面积?2008年年底竣工日期竣工日期?850户?140、已开盘的3栋共420户已售完规划总单元数及已售单元数规划总单元数及已售单元数?建发房地产集团长沙有限公司开发商开发商95xxxxxC03湘江北尚苑湘江北尚苑当前销售价格当前销售价格?4,600元/平方米?4,600元/平方米销售速度销售速度?120套/月（截至到2007年7月，销售了90%）?120套/月（截至到2007年7月，销售了90%）购买者组成及目的购买者组成及目的?本市和外地购买者各半，投资为主要目的的较多?本市和外地购买者各半，投资为主要目的的较多开盘日期开盘日期?2007/06?2007/06总结总结?项目总占地面积4万平方米。定位为中高端楼盘，在项目建造之初并未得到特别关注。但141、借助新河三角洲未来规划和“地王”项目竟拍成功的强大影响，最近已成为投资者热捧的楼盘之一。开盘以来一直销售火爆，吸引到众多湖南省内外的投资性客户。?项目总占地面积4万平方米。定位为中高端楼盘，在项目建造之初并未得到特别关注。但借助新河三角洲未来规划和“地王”项目竟拍成功的强大影响，最近已成为投资者热捧的楼盘之一。开盘以来一直销售火爆，吸引到众多湖南省内外的投资性客户。项目特点项目特点?项目位于新河三角洲内，是长沙市未来规划建设的一个重要区域。?项目地理位置优越，西近湘江，风景优美；东近芙蓉路，到市区交通方便。?受整个体量的限制，社区配套设施不够完善。?项目位于新河三角洲内，是长沙市未来规划建设的142、一个重要区域。?项目地理位置优越，西近湘江，风景优美；东近芙蓉路，到市区交通方便。?受整个体量的限制，社区配套设施不够完善。96xxxxxC03地理位置地理位置?湘江大道66号，开福区?湘江大道66号，开福区单元配比单元配比?三室户：20%；四室户：45%；复式：35%?三室户：20%；四室户：45%；复式：35%配套设施配套设施?豪华会所，中庭花园?豪华会所，中庭花园物业费物业费?1.8元/平方米/每月?1.8元/平方米/每月绿化率绿化率?34.32%?34.32%容积率容积率?6.96?6.96?高层（31层）?高层（31层）建筑形态建筑形态停车位停车位?1：1.12?1：1.12单元面积143、单元面积?三室户：138-156平方米；四室户：178-188平方米；四室以上及复式：201-242平方米?套均面积：190平方米?三室户：138-156平方米；四室户：178-188平方米；四室以上及复式：201-242平方米?套均面积：190平方米交房标准交房标准?毛坯?毛坯金色屋顶金色屋顶?35,000平方米住宅总建筑面积住宅总建筑面积?2008/03竣工日期竣工日期?189户(只剩三套未售出)规划总单元数及已售单元数规划总单元数及已售单元数?梦洁地产公司开发商开发商97xxxxxC03金色屋顶金色屋顶当前销售价格当前销售价格?三房6,000元/平方米；复式：9,000元/平方米?配送中144、央空调（约合425元/平方米），并提供24小时热水?三房6,000元/平方米；复式：9,000元/平方米?配送中央空调（约合425元/平方米），并提供24小时热水销售速度销售速度*?28套/月?28套/月购买者组成及目的购买者组成及目的?本市和外地购买者各半，自住兼投资?本市和外地购买者各半，自住兼投资开盘日期开盘日期?2007/01?2007/01总结总结?项目总占地面积为6,256平方米。作为本开发商的第一个房地产项目，其力求创建高质量高档次的商住一体式住宅。大户型设计将目标客户锁定为高端人士。坐落在政府2004-2006年“一洲两岸”、“六桥三环”战略规划的湘江经济风光带的核心区域，该项145、目被认为在未来有较大的升值潜力。?项目总占地面积为6,256平方米。作为本开发商的第一个房地产项目，其力求创建高质量高档次的商住一体式住宅。大户型设计将目标客户锁定为高端人士。坐落在政府2004-2006年“一洲两岸”、“六桥三环”战略规划的湘江经济风光带的核心区域，该项目被认为在未来有较大的升值潜力。项目特点项目特点?项目位于湘江大道，是长沙市沿湘江继华盛新外滩之后的又一个高端住宅项目。?项目地理位置随稍逊于华盛新外滩，但仍可俯瞰湘江，远眺橘子州。?从开盘到现在，成交均价一直为全市最高。?小区绿化面积有限，社区配套设施较少。?裙楼五层已被开发商保留自用。?项目位于湘江大道，是长沙市沿湘江继华146、盛新外滩之后的又一个高端住宅项目。?项目地理位置随稍逊于华盛新外滩，但仍可俯瞰湘江，远眺橘子州。?从开盘到现在，成交均价一直为全市最高。?小区绿化面积有限，社区配套设施较少。?裙楼五层已被开发商保留自用。98xxxxxC03地理位置地理位置?五一路237号，芙蓉区?五一路237号，芙蓉区单元配比单元配比?一室户：50%；两室户：35%；三室户：15%?一室户：50%；两室户：35%；三室户：15%配套设施配套设施?社区会所?社区会所物业费物业费?1.38元/平方米/每月?1.38元/平方米/每月绿化率绿化率?40.2%?40.2%容积率容积率?7.0?7.0?高层（33层）?高层（33层）建筑147、形态建筑形态停车位停车位?1：0.58?1：0.58单元面积单元面积?一室户：37-60平方米；两室户：78-85平方米；三室户：130-140平方米?套均面积：73平方米?一室户：37-60平方米；两室户：78-85平方米；三室户：130-140平方米?套均面积：73平方米交房标准交房标准?毛坯?毛坯湘域中央湘域中央?90,000平方米住宅总建筑面积住宅总建筑面积?2008年6月竣工日期竣工日期?1,217户?90%已售出规划总单元数及已售单元数规划总单元数及已售单元数?长沙景鹏房地产开发有限公司开发商开发商99xxxxxC03湘域中央湘域中央当前销售价格当前销售价格?7,000元/平方米?148、7,000元/平方米销售速度销售速度?98套/月（截至到2007年8月，销售了90%）?98套/月（截至到2007年8月，销售了90%）购买者组成及目的购买者组成及目的?80%为本市购买者，以自住为主。?第四栋三房户型吸引了一些投资型客户。?80%为本市购买者，以自住为主。?第四栋三房户型吸引了一些投资型客户。开盘日期开盘日期?2006/09?2006/09总结总结?项目总占地面积18,500平方米，位于市中心地段。项目为写字楼和住宅的综合性项目。由于写字楼已交付使用，在一定程度上带动了商品住宅房的销售。以中小户型为主，意在吸引倾向于住在市中心的年轻客户。从2006年9月开始销售以来，价格一路149、攀升，是长沙涨幅较快的一个楼盘。?项目总占地面积18,500平方米，位于市中心地段。项目为写字楼和住宅的综合性项目。由于写字楼已交付使用，在一定程度上带动了商品住宅房的销售。以中小户型为主，意在吸引倾向于住在市中心的年轻客户。从2006年9月开始销售以来，价格一路攀升，是长沙涨幅较快的一个楼盘。项目特点项目特点?项目地理位置尚佳，临近五一商圈，交通便利。?项目规划新颖，是集写字楼和高档住宅的优秀项目。?项目由4栋高层组成，一栋为写字楼，另三栋为商品住宅楼。?项目规划面积有限，小区环境一般。?项目地理位置尚佳，临近五一商圈，交通便利。?项目规划新颖，是集写字楼和高档住宅的优秀项目。?项目由4栋高150、层组成，一栋为写字楼，另三栋为商品住宅楼。?项目规划面积有限，小区环境一般。100 xxxxxC03地理位置地理位置?万家丽路与原雨花大道交汇处东南侧，雨花区?万家丽路与原雨花大道交汇处东南侧，雨花区单元配比单元配比?两室户：20%；三室户：50%；四室户：25%；复式：5%?两室户：20%；三室户：50%；四室户：25%；复式：5%配套设施配套设施?社区会所，健身房，临街商铺?社区会所，健身房，临街商铺物业费物业费?2.0元/平方米/月?2.0元/平方米/月绿化率绿化率?40%?40%容积率容积率?1.79?1.79?多层（6层），小高层（12层），花园洋房（4层）?多层（6层），小高层（1151、2层），花园洋房（4层）建筑形态建筑形态停车位停车位?1：0.9?1：0.9单元面积单元面积?两室户：90-120平方米；三室户：130-160平方米；四室户：170-190；复式：278平方米?套均面积：约148平方米?两室户：90-120平方米；三室户：130-160平方米；四室户：170-190；复式：278平方米?套均面积：约148平方米交房标准交房标准?毛坯?毛坯绿城绿城桂花城桂花城?230,000平方米住宅总建筑面积（共二期）住宅总建筑面积（共二期）?2008/03竣工日期竣工日期?1,500户?一期700户已全部售完；二期800户，90%已售出规划总单元数及已售单元数规划总单元数152、及已售单元数?浙江绿城物业管理有限公司开发商开发商101xxxxxC03绿城绿城桂花城桂花城当前销售价格当前销售价格?5,500元/平方米?5,500元/平方米销售速度销售速度?二期：144套/月（截至到2007年9月，销售出90%）?二期：144套/月（截至到2007年9月，销售出90%）购买者组成及目的购买者组成及目的?购买者慕名开发商声誉，看中其高品质高定位的特点。?本市和外地购买者兼有，购买者多以自住为主要目的，并看中了其具有较高的升值潜力。?购买者慕名开发商声誉，看中其高品质高定位的特点。?本市和外地购买者兼有，购买者多以自住为主要目的，并看中了其具有较高的升值潜力。开盘日期开盘日期153、?一期：2005年5月?二期：2007年5月?一期：2005年5月?二期：2007年5月总结总结?项目总占地面积达17万平方米，分两期开发。目前一期已交房，二期的销售也已接近尾声。作为体育新城中建设较早的项目，桂花城定位为高端的居家式住宅小区，品质高，环境好，配套足，因而吸引了众多有一定经济基础的高端人士。整个项目将在2008年全部完工。?项目总占地面积达17万平方米，分两期开发。目前一期已交房，二期的销售也已接近尾声。作为体育新城中建设较早的项目，桂花城定位为高端的居家式住宅小区，品质高，环境好，配套足，因而吸引了众多有一定经济基础的高端人士。整个项目将在2008年全部完工。项目特点项目特点154、?项目位于雨花区体育新城片区，是长沙市规划的一个超大型综合新城区。?开发商实力雄厚，且在住宅项目开发上很有经验。?项目规模较大，建筑类型多样，外观设计稳重大方，小区环境非常优美，配套设施完善。?项目位于雨花区体育新城片区，是长沙市规划的一个超大型综合新城区。?开发商实力雄厚，且在住宅项目开发上很有经验。?项目规模较大，建筑类型多样，外观设计稳重大方，小区环境非常优美，配套设施完善。102xxxxxC03地理位置地理位置?湘府中路，雨花区?湘府中路，雨花区单元配比单元配比?三期配比基本相同?两室户15%，三室户65%，四室户20%?三期配比基本相同?两室户15%，三室户65%，四室户20%容积率155、容积率?8.21?8.21物业费物业费?1.5?1.5绿化率绿化率?40%?40%交房标准交房标准?毛坯?毛坯?小高层（11层），高层（15层）?小高层（11层），高层（15层）建筑形态建筑形态停车位停车位?1：0.8?1：0.8单元面积单元面积?两室户：100-110 平方米；三室户：105-150平方米；四室户：185-195平方米?套均面积：136平方米?两室户：100-110 平方米；三室户：105-150平方米；四室户：185-195平方米?套均面积：136平方米配套设施配套设施?商业中心，文化广场，社区会所?商业中心，文化广场，社区会所长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园?三期共190156、,000平方米住宅总建筑面积住宅总建筑面积?整个项目：未知?一期：2007年；二、三期：2008年竣工日期竣工日期?三期共1410户?一期617户已全部售完，二期516户已售出95%规划总单元数及已售单元数规划总单元数及已售单元数?湘天房地产开发有限公司开发商开发商103xxxxxC03长沙奥林匹克花园长沙奥林匹克花园当前销售价格当前销售价格?5,500元/平方米?5,500元/平方米销售速度销售速度?二期：70套/月（截至到2007年8月，销售出90%）?二期：70套/月（截至到2007年8月，销售出90%）购买者组成及目的购买者组成及目的?本市和其他地区的购买者各半，以自住为主要目的。?另157、有部分来自南部县城较为有经济实力的购买者。?本市和其他地区的购买者各半，以自住为主要目的。?另有部分来自南部县城较为有经济实力的购买者。开盘日期开盘日期?一期：2005年11月?二期：2007年3月?一期：2005年11月?二期：2007年3月总结总结?项目总占地面积为350万平方米，总建筑面积达50万，是一个大体量的综合性项目。项目品质较高，是南城片区内的标志性项目。从开盘以来销售情况令人满意，一期、二期已基本售完，近期将开始三期的销售。以自住为主的客户较多。?项目总占地面积为350万平方米，总建筑面积达50万，是一个大体量的综合性项目。项目品质较高，是南城片区内的标志性项目。从开盘以来销售158、情况令人满意，一期、二期已基本售完，近期将开始三期的销售。以自住为主的客户较多。项目特点项目特点?项目位于雨花区新南城片区，是省政府所在地，也是长株谭三市融城的结合部。?开发商有一定实力，并着力打造高品质的高端住宅项目。?项目规模较大，配合有大型的商业中心，大面积文化广场，标准办公楼和高星级酒店。?住宅建筑外观设计稳重大方，配套设施十分完善。?项目位于雨花区新南城片区，是省政府所在地，也是长株谭三市融城的结合部。?开发商有一定实力，并着力打造高品质的高端住宅项目。?项目规模较大，配合有大型的商业中心，大面积文化广场，标准办公楼和高星级酒店。?住宅建筑外观设计稳重大方，配套设施十分完善。高端住宅159、市场分析高端住宅市场分析可比可比/竞争性项目分析竞争性项目分析中高端住宅未来供应预测中高端住宅未来供应预测目标客户需求倾向性研究目标客户需求倾向性研究长沙住宅市场概况长沙住宅市场概况中高端住宅市场重点片区分析中高端住宅市场重点片区分析105我们委托长沙市统计局城调队，负责本次有关消费者需求倾向性研究的问卷调查。共发放550份问卷，实际回收的有效问卷共300份，我们对于消费者需求的分析即建立在这些数据之上。我们委托长沙市统计局城调队，负责本次有关消费者需求倾向性研究的问卷调查。共发放550份问卷，实际回收的有效问卷共300份，我们对于消费者需求的分析即建立在这些数据之上。研究方法及流程研究方法及160、流程问卷发放问卷发放?辨明不同情形，确认研究目的?辨明不同情形，确认研究目的?根据研究目的，选择问卷派发区域?根据研究目的，选择问卷派发区域?根据研究目的，选择相关受访人群?根据研究目的，选择相关受访人群?问卷全部采用入户访谈?问卷全部采用入户访谈?即时数据输入?即时数据输入问卷设计问卷设计目录设计?明晰调研目的?确定问卷各部分主题目录设计?明晰调研目的?确定问卷各部分主题各单项问题设计各单项问题设计确定区域标准问卷确定区域标准问卷数据处理数据处理建立原始数据库建立原始数据库进行单项及交叉分析进行单项及交叉分析106研究目的研究目的?探寻长沙市中高端住宅目标消费者对于居住建筑和居住空间的要求和161、看法?探寻长沙市中高端住宅目标消费者对于居住建筑和居住空间的要求和看法?了解长沙市中高端住宅目标消费者的背景情况?了解长沙市中高端住宅目标消费者的背景情况?了解长沙市中高端住宅目标消费者的基本生活形态和消费习惯?了解长沙市中高端住宅目标消费者的基本生活形态和消费习惯研究目的研究目的?甄别长沙市中高端住宅目标消费者的潜在消费需求及相应的消费能力，并以此估算未来几年内的住宅需求量?甄别长沙市中高端住宅目标消费者的潜在消费需求及相应的消费能力，并以此估算未来几年内的住宅需求量107受访者背景受访者背景卷份数问%300100%雨花区6020.0%芙蓉区7625.3%天心区217.0%福区开7725.7162、%岳麓区6622.0%雨花区6521.7%芙蓉区7424.7%天心区165.3%福区开7625.3%岳麓区6220.7%其他省市72.3%多公寓层6722.3%小高层13946.3%高层8428.0%排墅联别93.0%独墅栋别10.3%卷问问题全市放发问卷区域目前常住地区有住现房型类卷份数问%300100%雨花区3511.7%芙蓉区8026.7%天心区4013.3%福区开6421.3%岳麓区6120.3%其他省市206.7%人民币6,001-8,000元11036.7%人民币8,001-10,000元9130.3%人民币10,001-12,000元6421.3%12,000元以上3511.7%163、初中以下72.3%高中/中专/高职/技校3110.3%大专/成人大专/大电/夜大8227.3%大学本科9632.0%大学本科以上6521.7%拒答196.3%受教育程度卷问问题全市目前工作所在地家庭月收入108受访者背景受访者背景卷份数问%300100%外资/合公司资299.7%政府机事关业5217.3%位单/国有企业8127.0%民企营业6120.3%个体户/自由者职业5719.0%其它206.7%高层299.7%中层13444.7%一般职员13545.0%其他20.7%未婚9531.7%已婚无孩4013.3%已婚有孩16153.7%其他41.3%1人93.0%2人4414.7%3人1384164、6.0%4人5016.7%5人5217.3%6人72.3%婚姻及家庭状况家庭常住人口卷问问题全市工作位单性质工作位单担任职务卷份数问%300100%购买20869.3%租赁4214.0%福利分房258.3%其他258.3%住宅26889.3%商业3210.7%70平米以下237.7%70-90平米6321.0%90-105平米4916.3%105-125平米5618.7%125-140平米6020.0%140-180平米3511.7%180-200平米20.7%200平米以上124.0%单间72.3%1个165.3%2个11036.7%3个14147.0%4个227.3%4个以上41.3%有住165、现房面积卷问问题全市有住现宅购买渠道房屋产形式权有现卧室数量109住宅消费需求调查住宅消费需求调查110调查人数改善住宅条件子女为就学方便婚结用房老养用房迁动需求投资用来出租投资等待升值54.3%10.7%13.3%4.7%1.0%5.0%6.0%69.3%30.7%29.0%11.7%6.3%13.0%15.7%53.6%7.3%14.5%9.1%0.0%3.6%5.5%69.1%22.7%30.0%10.9%6.4%14.5%14.5%50.5%15.4%11.0%3.3%2.2%8.8%3.3%63.7%31.9%28.6%13.2%8.8%15.4%16.5%56.3%10.9%20.166、3%1.6%1.6%3.1%6.3%73.4%43.8%35.9%12.5%4.7%10.9%12.5%62.9%8.6%2.9%0.0%0.0%2.9%14.3%77.1%28.6%14.3%8.6%2.9%5.7%22.9%6,001-8,000元8,001-10,000元10,001-12,000元12,000元以上家庭月收入110916435全市30054.3%13.3%4.7%1.0%5.0%6.0%10.7%改善住宅条件子女为就学方便婚结用房老养用房迁动需求投资用来出租投资等待升值注：灰色部分代表倾向性排名首位的置业目的，白色部分代表倾向性排名前两位的置业目的?在受访者中，54.3167、%的人将改善住宅条件作为他们购房的首要目的；13.3%的人购房的主要目的为结婚用房；接近11%的人将方便子女就学作为购房首要目的。?第一目的中，有投资意图的受访者占总数的11%，其中完全等待升值的人占6%。?家庭月收入高的受访者更具有投资实力，调查明显显示收入越高的人，投资置业的人占比例越大。?在受访者中，54.3%的人将改善住宅条件作为他们购房的首要目的；13.3%的人购房的主要目的为结婚用房；接近11%的人将方便子女就学作为购房首要目的。?第一目的中，有投资意图的受访者占总数的11%，其中完全等待升值的人占6%。?家庭月收入高的受访者更具有投资实力，调查明显显示收入越高的人，投资置业的人占168、比例越大。分类统计结果1.置业目的置业目的样本总数置业目的（300份）111?对于置业优先考虑的区域的测试，选择芙蓉区的人最多，占63.7%，其次为开福区，占60.7%。?根据家庭月收入来划分人群，可以得到，收入越高的人越青睐芙蓉区，这反映了在长沙人心目中，芙蓉区仍被人们认为是长沙市最高端且相对适合居住的区域。?而若考虑在开福区置业，对于具体区域的选择，开福区政府版块和新河三角洲地带成为最受青睐的区域。?从家庭月收入角度分析，收入越高的人越倾向于在新河三角洲置业。?对于置业优先考虑的区域的测试，选择芙蓉区的人最多，占63.7%，其次为开福区，占60.7%。?根据家庭月收入来划分人群，可以得到，169、收入越高的人越青睐芙蓉区，这反映了在长沙人心目中，芙蓉区仍被人们认为是长沙市最高端且相对适合居住的区域。?而若考虑在开福区置业，对于具体区域的选择，开福区政府版块和新河三角洲地带成为最受青睐的区域。?从家庭月收入角度分析，收入越高的人越倾向于在新河三角洲置业。分类统计结果2.置业区域倾向置业区域倾向调查人数芙蓉区雨花区天心区福区开岳麓区30063.7%54.3%45.3%60.7%50.7%6,001-8,000元11052.7%55.5%42.7%62.7%49.1%8,001-10,000元9167.0%50.5%41.8%56.0%58.2%10,001-12,000元6475.0%60170、.9%50.0%64.1%42.2%12,000元3568.6%48.6%54.3%60.0%51.4%家庭月收入置先考的区域业优虑全市调查人数四方平板块伍家新河岭板块福区政府开板块金霞片区新河三角洲30045.0%58.0%71.7%30.3%71.7%6,001-8,000元11045.5%50.9%70.0%33.6%63.6%8,001-10,000元9147.3%60.4%78.0%28.6%72.5%10,001-12,000元6440.6%71.9%70.3%23.4%81.3%12,000元3545.7%48.6%62.9%37.1%77.1%家庭月收入若在福区置先考的区域开业171、优虑全市112调查人数多层小高层高层排联墅别独栋墅别30014.7%38.7%33.0%5.3%8.3%6,001-8,000元11014.5%43.6%28.2%4.5%9.1%8,001-10,000元9112.1%39.6%38.5%4.4%5.5%10,001-12,000元6421.9%31.3%31.3%7.8%7.8%12,000元358.6%34.3%37.1%5.7%14.3%多层6723.9%34.3%20.9%7.5%13.4%小高层13913.7%45.3%28.1%5.0%7.9%高层847.1%33.3%50.0%4.8%4.8%排墅联别933.3%22.2%33.172、3%0.0%11.1%独墅栋别10.0%0.0%100.0%0.0%0.0%有现住房型类家庭月收入希望的建筑型购买类全市分类统计结果3.住宅类型购买倾向住宅类型购买倾向?以全市范围来看，小高层住宅是最受青睐的住宅类型，占38.7%，其次是高层住宅，占33.0%。?各收入阶层的受访者均表现出对小高层最为青睐。?收入在10,001-12,000元的受访者表现出对多层住宅较高的需求，而收入达到12,000元以上的人则对于别墅的需求更大。?现居住于多层、小高层的受访者倾向于小高层住宅，现居高层的受访者仍较为倾心高层住宅，其比例达到50%。?以全市范围来看，小高层住宅是最受青睐的住宅类型，占38.7%，173、其次是高层住宅，占33.0%。?各收入阶层的受访者均表现出对小高层最为青睐。?收入在10,001-12,000元的受访者表现出对多层住宅较高的需求，而收入达到12,000元以上的人则对于别墅的需求更大。?现居住于多层、小高层的受访者倾向于小高层住宅，现居高层的受访者仍较为倾心高层住宅，其比例达到50%。113人数调查需要不需要30081.3%18.7%雨花区6589.2%10.8%芙蓉区7481.1%18.9%天心区1687.5%12.5%福区开7669.7%30.3%岳麓区6285.5%14.5%其他省市785.7%14.3%多层4484.1%15.9%小高层11675.0%25.0%高层9174、982.8%17.2%排墅连别1687.5%12.5%独墅栋别2596.0%4.0%6,001-8,000元11071.8%28.2%8,001-10,000元9184.6%15.4%10,001-12,000元6485.9%14.1%12,000元3594.3%5.7%是否需要停位车家庭月收入全市目前常住地区希望购买住宅型类样本总数需要停车位个数（178份）?以全市整体来看，有大部分（81.3%）的受访者表达了对停车位有需求。?开福区的受访者需要停车位的人相比于其他区少一些。?受访者中希望购买别墅的人，对停车位的需求较高。?按家庭月收入分析，非常明显的是，月收入越高对于停车位有需求的比例越高175、。?从全市看，对停车位有需求的243名受访者中，81.5%的人认为户均1个停车位即可满足需要。?以全市整体来看，有大部分（81.3%）的受访者表达了对停车位有需求。?开福区的受访者需要停车位的人相比于其他区少一些。?受访者中希望购买别墅的人，对停车位的需求较高。?按家庭月收入分析，非常明显的是，月收入越高对于停车位有需求的比例越高。?从全市看，对停车位有需求的243名受访者中，81.5%的人认为户均1个停车位即可满足需要。分类统计结果4.停车位需求倾向停车位需求倾向17.7%0.8%81.5%1个2个3个114样本总数置业考量因素（300份）?对于置业考虑因素的调查，评分标准为：1-最不重要，176、2-较不重要，3-比较重要，4-非常重要，5-必须条件。?根据各项的平均分排序，我们得到，对于受访者来说，有7项因素所得平均分在4分以上。其中，优美的自然环境和景观得分最高，其次为完善的交通设施。对于价格，受访者仍普遍觉得是非常重要的因素。?对于是否靠近是否靠近市中心，受访者较不在意。?对于置业考虑因素的调查，评分标准为：1-最不重要，2-较不重要，3-比较重要，4-非常重要，5-必须条件。?根据各项的平均分排序，我们得到，对于受访者来说，有7项因素所得平均分在4分以上。其中，优美的自然环境和景观得分最高，其次为完善的交通设施。对于价格，受访者仍普遍觉得是非常重要的因素。?对于是否靠近是否靠近177、市中心，受访者较不在意。5.置业考量因素置业考量因素4.364.284.244.204.194.104.093.873.863.833.733.723.683.513.24自然境环交通施设物业管理房型面积价格周边配套物业声誉社区划规商开发声誉主业会所人文气氛室内装修保环社区建筑外观靠近市中心115样本总数社区配套设施（300份）?对于社区配套设施需求的调查，评分标准为：1-最不重要，2-较不重要，3-比较重要，4-非常重要，5-必须条件。?从全市来看，没有任何一种配套设施被认为是非常重要的；相比之下，小型超市，儿童游戏场，健身房等被认为是比较重要的配套设施。?由该项调查可以看出，长沙的置业者对178、于配套设施更多地关注于日常生活配套。?对于社区配套设施需求的调查，评分标准为：1-最不重要，2-较不重要，3-比较重要，4-非常重要，5-必须条件。?从全市来看，没有任何一种配套设施被认为是非常重要的；相比之下，小型超市，儿童游戏场，健身房等被认为是比较重要的配套设施。?由该项调查可以看出，长沙的置业者对于配套设施更多地关注于日常生活配套。6.社区配套设施需求倾向社区配套设施需求倾向3.903.533.473.283.203.193.113.073.062.802.702.652.45小型超市儿童游戏场健身房商务中心羽毛球房餐厅咖啡厅美容Spa球房乒乓多功能厅网球场室外游泳池桑拿室内游泳池11179、6?从全市来看，45.3%的受访者对所购买的住宅不需要任何装修；希望购买装修房的受访者中接受菜单式装修的人稍多。?按照希望购买的住宅类型来划分受访者，希望购买别墅的受访者更倾向于无装修房。?按照家庭月收入的不同，大体趋势是收入越高的受访者越倾向于无装修的住宅。?从全市来看，45.3%的受访者对所购买的住宅不需要任何装修；希望购买装修房的受访者中接受菜单式装修的人稍多。?按照希望购买的住宅类型来划分受访者，希望购买别墅的受访者更倾向于无装修房。?按照家庭月收入的不同，大体趋势是收入越高的受访者越倾向于无装修的住宅。分类统计结果样本总数装修需求（300份）调查人数一精统装修菜式单装修厨卫装修无装修180、30020.3%22.7%11.7%45.3%多层4420.5%34.1%13.6%31.8%小高层11615.5%21.6%16.4%46.6%高层9926.3%23.2%7.1%43.4%排墅联别1618.8%6.3%0.0%75.0%独墅栋别2520.0%16.0%12.0%52.0%6,001-8,000元11022.7%25.5%10.9%40.9%8,001-10,000元9118.7%20.9%11.0%49.5%10,001-12,000元6423.4%23.4%14.1%39.1%12,000元3511.4%17.1%11.4%60.0%全市希望何装修服种务家庭月收入希望购买181、住宅型类20.3%22.7%11.7%45.3%一精装修统菜式装修单厨装修卫无装修7.住宅装修需求倾向住宅装修需求倾向117样本总数物业装修标准（164份）?根据问卷前一个问题甄别出的164位希望购买装修房的受访者中，50%的人期望的装修标准为500-800元/平方米。?希望购买多层、小高层和高层的受访者，选择装修标准为500-800元/平方米的受访者比例最高，购买联排别墅和独栋别墅的受访者对于装修标准有较高的期望。?家庭月收入较高的受访者可以承担更高的装修标准，但月收入12,000元以下的受访者首选装修标准仍为500-800元/平方米。?根据问卷前一个问题甄别出的164位希望购买装修房的受访182、者中，50%的人期望的装修标准为500-800元/平方米。?希望购买多层、小高层和高层的受访者，选择装修标准为500-800元/平方米的受访者比例最高，购买联排别墅和独栋别墅的受访者对于装修标准有较高的期望。?家庭月收入较高的受访者可以承担更高的装修标准，但月收入12,000元以下的受访者首选装修标准仍为500-800元/平方米。调查人数500元/平方米以下500-800元/平方米801-1,000元/平方米1,001-1,200元/平方米1,200元/平方米16413.4%50.0%28.0%6.1%2.4%多层306.7%66.7%23.3%3.3%0.0%小高层6216.1%40.3%3183、3.9%4.8%4.8%高层5617.9%51.8%21.4%7.1%1.8%排墅联别40.0%25.0%25.0%50.0%0.0%独墅栋别120.0%58.3%41.7%0.0%0.0%6,001-8,000元6521.5%49.2%21.5%4.6%3.1%8,001-10,000元466.5%54.3%32.6%6.5%0.0%10,001-12,000元397.7%56.4%30.8%2.6%2.6%12,000元1414.3%21.4%35.7%21.4%7.1%希望何装修服种务希望何装修服种务家庭月收入希望购买住宅型类全市分类统计结果13.4%28.0%6.1%2.4%50.0%184、500元/平方米以下500-800元/平方米801-1000元/平方米1001-1200元/平方米1200元/平方米以上8.住宅装修标准倾向住宅装修标准倾向118调查人数70平方米以下70-90平方米90-105平方米105-125平方米125-140平方米140-180平方米180-200平方米200平方米以上3001.7%10.3%20.7%27.0%21.7%10.7%2.3%5.7%1人90.0%11.1%55.6%11.1%11.1%0.0%0.0%11.1%2人442.3%13.6%20.5%34.1%15.9%9.1%0.0%4.5%3人1382.2%8.0%20.3%26.8%185、26.8%10.1%2.2%3.6%4人502.0%16.0%18.0%16.0%18.0%18.0%4.0%8.0%5人520.0%5.8%17.3%34.6%21.2%7.7%3.8%9.6%6人70.0%28.6%28.6%28.6%0.0%14.3%0.0%0.0%6,001-8,000元1100.9%14.5%21.8%32.7%15.5%9.1%0.9%4.5%8,001-10,000元911.1%8.8%22.0%23.1%30.8%8.8%2.2%3.3%10,001-12,000元641.6%7.8%21.9%29.7%23.4%9.4%1.6%4.7%12,000元以上35186、5.7%5.7%11.4%14.3%14.3%22.9%8.6%17.1%家庭月收入全市希望建筑面购买积家庭人口数?从全市来看，最受青睐的户型面积集中在90-140平方米，尤其是105-125平方米的户型受到了约四成受访者的欢迎。?按家庭常住人口和月收入来分析，总体趋势是人口越多、月收入越高，越倾向于大户型住宅。总体看，105-125平方米的住宅是最受欢迎的户型。?从全市来看，最受青睐的户型面积集中在90-140平方米，尤其是105-125平方米的户型受到了约四成受访者的欢迎。?按家庭常住人口和月收入来分析，总体趋势是人口越多、月收入越高，越倾向于大户型住宅。总体看，105-125平方米的住宅187、是最受欢迎的户型。分类统计结果9.期望购买的最佳建筑面积期望购买的最佳建筑面积119调查人数1间2间3间4间4以间上3001.0%17.3%60.3%17.3%4.0%70平方米以下540.0%40.0%20.0%0.0%0.0%70-90平方米313.2%58.1%38.7%0.0%0.0%90-105平方米620.0%33.9%62.9%3.2%0.0%105-125平方米810.0%13.6%79.0%7.4%0.0%125-140平方米650.0%0.0%72.3%27.7%0.0%140-180平方米320.0%0.0%53.1%37.5%9.4%180-200平方米70.0%0.0188、%0.0%71.4%28.6%200平方米以上170.0%0.0%5.9%52.9%41.2%1人90.0%33.3%55.6%11.1%0.0%2人440.0%18.2%59.1%20.5%2.3%3人1381.4%16.7%65.9%15.2%0.7%4人502.0%14.0%56.0%22.0%6.0%5人520.0%17.3%50.0%19.2%13.5%6人70.0%28.6%71.4%0.0%0.0%6,001-8,000元1100.0%22.7%61.8%10.9%4.5%8,001-10,000元910.0%17.6%61.5%17.6%3.3%10,001-12,000元64189、0.0%12.5%65.6%21.9%0.0%12,000元以上358.6%8.6%42.9%28.6%11.4%家庭人口数家庭月收入全市希望购买住宅面积希望室数量购买卧分类统计结果样本总数期望卧室间数（300份）?从全市来看，期望拥有3间卧室的受访者占到了绝大多数，为60.3%；通常情况3房的面积在105-140平方米之间，这和对于住宅面积倾向性的调查一致。?期望购买建筑面积越大的受访者越倾向于更多的卧室；期望购买90-140平方米住宅的受访者中，选择3房的占有绝对大的比例。?从家庭常住人口数和月收入来分析，总体趋势是人口越多、月收入越高，所需房间数越多；总体看，3房的户型最受欢迎。?从全市190、来看，期望拥有3间卧室的受访者占到了绝大多数，为60.3%；通常情况3房的面积在105-140平方米之间，这和对于住宅面积倾向性的调查一致。?期望购买建筑面积越大的受访者越倾向于更多的卧室；期望购买90-140平方米住宅的受访者中，选择3房的占有绝对大的比例。?从家庭常住人口数和月收入来分析，总体趋势是人口越多、月收入越高，所需房间数越多；总体看，3房的户型最受欢迎。60.3%17.3%1.0%4.0%17.3%1间2间3间4间4以上间10.期望卧室间数期望卧室间数120分类统计结果?对于各房间面积的需求，选择中等面积的受访者占据绝大多数；只有在客厅面积的考虑上，有较多受访者选择较大面积。?对191、于客厅，45.7%的受访者表示倾向于选择面积在25至30平方米之间，选择30平方米 的 受 访者 所占 比例 为18.3%。?关于主卧房，主流选择为12至15平方米，次受访者所占比例大45.7%，更大一些的面积如15至18平方米也较受青睐，所占比例为38.0%。?54%的受访者希望厨房面积为6至8平方米。?52%的受访者希望主卧卫生间的面积为5至6平方米。?对于各房间面积的需求，选择中等面积的受访者占据绝大多数；只有在客厅面积的考虑上，有较多受访者选择较大面积。?对于客厅，45.7%的受访者表示倾向于选择面积在25至30平方米之间，选择30平方米 的 受 访者 所占 比例 为18.3%。?关于192、主卧房，主流选择为12至15平方米，次受访者所占比例大45.7%，更大一些的面积如15至18平方米也较受青睐，所占比例为38.0%。?54%的受访者希望厨房面积为6至8平方米。?52%的受访者希望主卧卫生间的面积为5至6平方米。理想客建筑面厅积理想客建筑面厅积1.7%34.3%45.7%18.3%1520平方米20 25平方米2530平方米30平方米理想主室建筑面卧积理想主室建筑面卧积6.0%10.3%45.7%38.0%1012平方米1215平方米1518平方米18平方米理想厨房建筑面积理想厨房建筑面积9.0%54.0%9.3%27.7%46平方米68平方米810平方米10平方米理想主生建筑193、面卫间积理想主生建筑面卫间积21.7%52.0%5.0%21.3%45平方米56平方米68平方米3 8平方米11.各房间建筑面积倾向各房间建筑面积倾向12116.0%19.3%12.3%3.7%2.0%1.3%0.7%44.7%9,000元/平方米调查人数 9,000元/平方米30016.0%44.7%19.3%12.3%3.7%2.0%1.3%0.7%6,001-8,000元11025.5%45.5%22.7%4.5%0.9%0.0%0.9%0.0%8,001-10,000元9113.2%47.3%16.5%13.2%6.6%2.2%1.1%0.0%10,001-12,000元649.4%4194、6.9%21.9%18.8%0.0%3.1%0.0%0.0%12,000元355.7%31.4%11.4%22.9%11.4%5.7%5.7%5.7%家庭月收入最高能承担住宅价范单围全市分类统计结果?从全市总体来看，受访者考虑的住宅单价主要集中在3,500-4,000元/平方米，占44.7%；能承担起高于5,000元/平方米住宅的受访者共占20%；仅有0.7%的受访者可以接受高于9,000元/平方米的住宅。?从家庭月收入来分析，月收入高的家庭，可以承担的房价也明显升高。?从全市总体来看，受访者考虑的住宅单价主要集中在3,500-4,000元/平方米，占44.7%；能承担起高于5,000元/平方195、米住宅的受访者共占20%；仅有0.7%的受访者可以接受高于9,000元/平方米的住宅。?从家庭月收入来分析，月收入高的家庭，可以承担的房价也明显升高。样本总数可承担住宅单价（300份）12.可承担住宅单价可承担住宅单价122调查人数150万元30017.0%44.3%21.7%11.3%4.3%1.3%6,001-8,000元11028.2%43.6%19.1%9.1%0.0%0.0%8,001-10,000元9116.5%42.9%24.2%12.1%4.4%0.0%10,001-12,000元644.7%54.7%28.1%7.8%4.7%0.0%12,000元355.7%31.4%11.196、4%22.9%17.1%11.4%家庭月收入最高能承担住宅价范总围全市分类统计结果?在住宅总价方面，44.3%的受访者可接受总价为40-60万元的住宅，有17%的受访者只能接受低于40万元的住宅；可以接受80万元以上总价的受访者共有17%。?从家庭月收入来分析，高收入的家庭，可以承担稍高的房价；尤其是月收入在10,000元以上的受访者中，可接受80万元以上房价的人数比率明显上升。?在住宅总价方面，44.3%的受访者可接受总价为40-60万元的住宅，有17%的受访者只能接受低于40万元的住宅；可以接受80万元以上总价的受访者共有17%。?从家庭月收入来分析，高收入的家庭，可以承担稍高的房价；尤其197、是月收入在10,000元以上的受访者中，可接受80万元以上房价的人数比率明显上升。17.0%21.7%11.3%4.3%1.3%44.3%150万元样本总数可承担住宅总价（300份）13.可承担住宅总价可承担住宅总价123调查人数8,000元24616.7%41.9%26.8%10.6%2.8%1.2%150万元40.0%0.0%25.0%25.0%0.0%50.0%6,001-8,000元11025.8%48.3%22.5%3.4%0.0%0.0%8,001-10,000元9112.9%41.4%30.0%12.9%1.4%1.4%10,001-12,000元649.3%42.6%29.6%198、13.0%5.6%0.0%12,000元354.3%30.4%21.7%26.1%13.0%4.3%200平方米170.0%14.3%28.6%28.6%21.4%7.1%全市可承担的月款范每还额围期望购买建筑面积家庭月收入可承担总价范围分类统计结果?调查显示，全市300位受访者中，在购置物业时倾向于按揭付款方式，该比例达到82%。?从全市看，在246位选择按揭付款的受访者中，绝大多数的人选择了每月还款额低于2,000-3,000元，另有26.8%能承担每月3,000-4,000元的还款额。?从家庭月收入分析，收入越高的家庭可以承担的按揭还款额越高。?同时，期望购买物业面积越大、可承担总价范围199、越高的受访者，相应的还款支付能力也越高。?调查显示，全市300位受访者中，在购置物业时倾向于按揭付款方式，该比例达到82%。?从全市看，在246位选择按揭付款的受访者中，绝大多数的人选择了每月还款额低于2,000-3,000元，另有26.8%能承担每月3,000-4,000元的还款额。?从家庭月收入分析，收入越高的家庭可以承担的按揭还款额越高。?同时，期望购买物业面积越大、可承担总价范围越高的受访者，相应的还款支付能力也越高。18%82%一次性付款按 付款揭样本总数希望付款方式（300份）14.付款方式倾向付款方式倾向124调查人数3,000元/平方米30024.0%48.7%17.0%5.7200、%3.3%1.3%150万元40.0%50.0%0.0%50.0%0.0%0.0%12,000元3517.1%45.7%17.1%14.3%2.9%2.9%改善住宅条件16331.3%46.6%14.7%3.7%3.1%0.6%为子女就学方便3212.5%59.4%21.9%3.1%0.0%3.1%结婚用房4027.5%37.5%12.5%17.5%2.5%2.5%养老用房1414.3%42.9%28.6%7.1%7.1%0.0%动迁需求30.0%66.7%33.3%0.0%0.0%0.0%投资用来出租1513.3%53.3%26.7%0.0%0.0%6.7%投资等待升值180.0%55.6%201、22.2%11.1%11.1%0.0%第一置业目的可承担总价范围家庭月收入认为江景房溢价范围全市分类统计结果?全市300位受访者中有48.7%的人认为可以接受中高档江景房的房价比周边地段的物业高500-1,000元/平方米，占到最高比例。?可以承担更高住宅总价的受访者对于中高档江景房的房价也有较高的预期，可以接受更高溢价的人相比较多。?相比而言，家庭月收入高的受访者更容易接受中高档江景房享有较高的溢价。?以投资为置业目的的受访者有较多的人可以接受500-1,000元/平方米的溢价，这表明他们认为好的江景将是投资升值的一个很有利因素。?全市300位受访者中有48.7%的人认为可以接受中高档江景房202、的房价比周边地段的物业高500-1,000元/平方米，占到最高比例。?可以承担更高住宅总价的受访者对于中高档江景房的房价也有较高的预期，可以接受更高溢价的人相比较多。?相比而言，家庭月收入高的受访者更容易接受中高档江景房享有较高的溢价。?以投资为置业目的的受访者有较多的人可以接受500-1,000元/平方米的溢价，这表明他们认为好的江景将是投资升值的一个很有利因素。24%49%3%1%6%17%500元/平方米以下500-1,000元/平方米1,001-1,500元/平方米1,501-2,000元/平方米 2,001-3,000元/平方米3,000元/平方米以上样本总数溢价接受度（300份）1203、5.高端江景房溢价接受度高端江景房溢价接受度125调查人数中介报纸志杂电视网络外户台电朋友介绍30011.7%63.0%26.7%61.0%48.3%32.7%8.7%63.7%6,001-8,000元1109.1%67.3%18.2%57.3%50.9%28.2%5.5%60.0%8,001-10,000元9111.0%57.1%31.9%73.6%45.1%38.5%12.1%65.9%10,001-12,000元6414.1%62.5%26.6%50.0%53.1%28.1%9.4%65.6%12,000元3517.1%65.7%40.0%60.0%40.0%40.0%8.6%65.7%204、初中以下70.0%85.7%14.3%71.4%0.0%14.3%14.3%71.4%高中/中专高职/技校3112.9%58.1%19.4%58.1%45.2%25.8%3.2%51.6%大专/成人大专大电/夜大8213.4%65.9%28.0%62.2%43.9%35.4%8.5%67.1%大学本科9611.5%60.4%33.3%63.5%53.1%30.2%9.4%60.4%大学本科以上6510.8%69.2%23.1%64.6%56.9%40.0%10.8%73.8%拒答1910.5%42.1%15.8%31.6%36.8%26.3%5.3%47.4%受教育程度家庭月收入住宅信息得渠道205、获全市?从调查结果中可以看到，报纸、电视和朋友介绍是受访者获得住宅信息的主要来源；其次，通过网络获取信息的受访者也占有较高比例。?按家庭月收入分析，收入越高通过中介获取信息的人也越多。?将受访者按受教育程度划分，可以看到教育程度越高的人获得信息的渠道更广泛，且越倾向于从网络中获得信息。?从调查结果中可以看到，报纸、电视和朋友介绍是受访者获得住宅信息的主要来源；其次，通过网络获取信息的受访者也占有较高比例。?按家庭月收入分析，收入越高通过中介获取信息的人也越多。?将受访者按受教育程度划分，可以看到教育程度越高的人获得信息的渠道更广泛，且越倾向于从网络中获得信息。分类统计结果16.住宅信息获知渠道206、住宅信息获知渠道126分类统计结果样本总数价格走势预期（300份）?全市300位受访者中，认为长沙市的房价在未来五年中将会继续升高的比例高达75.3%；仅有4.3%的受访者预期房价会下降。?从家庭月收入分析，可以明显看出收入越高的受访者认为房价未来下降的可能性越小。?全市300位受访者中，认为长沙市的房价在未来五年中将会继续升高的比例高达75.3%；仅有4.3%的受访者预期房价会下降。?从家庭月收入分析，可以明显看出收入越高的受访者认为房价未来下降的可能性越小。调查人数下降保持平稳升高继续不清楚3004.3%14.0%75.3%6.3%12,000元352.9%11.4%82.9%2.9%家庭207、月收入未来五年房价走势预测全市4%14%76%6%下降保持平稳升高继续不清楚17.未来住宅价格走势预期未来住宅价格走势预期127商住公寓消费需求调查商住公寓消费需求调查128调查人数愿意不愿意不确定30022.3%30.0%47.7%6,001-8,000元11016.4%36.4%47.3%8,001-10,000元9123.1%27.5%49.5%10,001-12,000元6426.6%17.2%56.3%12,000元3531.4%40.0%28.6%家庭月收入是否愿意商住公寓购买全市分类统计结果35.8%32.8%67.2%53.7%20.9%低的较价单小的较面积低的较价总良好的位置208、和越的景色优宜住宜商样本总数商务公寓购买原因（确定购买的受访者，67份）?从调查结果中可以看到，明确有购买意向的受访者仅有22%。?近五成的受访者表示不确定，需依照项目建成时的实际情况和市场表现决定。?此外，由于是商业用地性质而不愿意购买住宅的客户亦占到近三成。?在几个购买原因中，选择良好的物业位置和景色的人最多，占67%。其次，以宜住宜商为置业原因的人也较多，占53%。?而价格并不是受访者购买商务公寓很普遍的考虑因素。?从调查结果中可以看到，明确有购买意向的受访者仅有22%。?近五成的受访者表示不确定，需依照项目建成时的实际情况和市场表现决定。?此外，由于是商业用地性质而不愿意购买住宅的客户209、亦占到近三成。?在几个购买原因中，选择良好的物业位置和景色的人最多，占67%。其次，以宜住宜商为置业原因的人也较多，占53%。?而价格并不是受访者购买商务公寓很普遍的考虑因素。1.商住公寓购买倾向与原因分析商住公寓购买倾向与原因分析1290%7%21%30%14%21%7%40平方米以下41-60平方米61-80平方米81-100平方米101-120平方米121-150平方米151平方米以上?对于有意购买商住公寓的受访者来说，30%的人认为80-100平方米的房型是比较合适的。?另外，选择61-80平方米和121-150平方米的人也较多，各占21%。?和普通住宅相比，对小面积商住公寓的需求比住210、宅要大。?对于有意购买商住公寓的受访者来说，30%的人认为80-100平方米的房型是比较合适的。?另外，选择61-80平方米和121-150平方米的人也较多，各占21%。?和普通住宅相比，对小面积商住公寓的需求比住宅要大。样本总数因面积小而购买商住公寓的受访者（14份）10%21%26%22%6%2%2%11%70平方米以下70-90平方米90-105平方米105-125平方米125-140平方米140-180平方米180-200平方米200平方米以上样本总数对住宅建筑面积的期望（300份）2.商住公寓理想建筑面积商住公寓理想建筑面积130样本总数因单价低而购买的受访者（24份）?从调查结果中211、可以得到，对于明确有购买意向的受访者，3,000-5,000元/平方米的销售单价是接受度最高的，共占58%。?另外，有21%的受访者可以接受5,000-6,000元/平方米的价格。?愿购买商住公寓的受访者中44%的人认为51-70万元的总价是他们可以接受的。另有14%的人可以接受71-90万元的价格。?从调查结果中可以得到，对于明确有购买意向的受访者，3,000-5,000元/平方米的销售单价是接受度最高的，共占58%。?另外，有21%的受访者可以接受5,000-6,000元/平方米的价格。?愿购买商住公寓的受访者中44%的人认为51-70万元的总价是他们可以接受的。另有14%的人可以接受71212、-90万元的价格。29%29%21%0%4%4%0%13%2,500元/平方米以下2,500-3,000元/平方米3,001-4,000元/平方米4,001-5,000元平方米5,001-6,000元/平方米6,001-7,000元/平方米7,001-8,000元/平方米8,000元/平方米以上5%27%5%5%44%14%30万元以下30-50万元51-70万元71-90万元91-140万元140万元以上样本总数因总价较低而购买的受访者（22份）3.可承担商住公寓价格可承担商住公寓价格131?调查表明，当前消费者已对停车位有较高需求，因而开发商应考虑提供至少每两户一个停车位。?以全市整体来看213、，有一半以上（81.3%）的受访者表达了对停车位有需求。?按家庭月收入分析，非常明显的是，月收入越高对于停车位有需求的比例越高。4?从调查来看，消费者更倾向于小高层住宅，但对于高层住宅也有较高的倾向。因而在该项目地块，开发商依然可以考虑建造不同类型的住宅。?以全市范围来看，小高层住宅是最受青睐的住宅类型，占38.7%，其次是高层住宅，占33.0%。?各收入阶层的受访者均表现出对小高层最为青睐。3?调查显示有相当大比例的人希望在开福区置业，且偏好于本项目地块，即新河三角洲。并且收入越高的人越倾向于本地块。?开发商可以在考量不同经济实力的消费者的置业需求。?对于置业优先考虑的区域的测试，选择开福区214、的占60.7%。若考虑在开福区置业，对于具体区域的选择，开福区政府版块和新河三角洲地带成为最受青睐的区域。?收入越高的人越倾向于在新河三角洲置业。2?是否能最大限度地满足消费者的置业目的是项目成功的关键是否能最大限度地满足消费者的置业目的是项目成功的关键?与一线城市不同，长沙住宅市场的客户以自住为主要置业目的的仍占有较高比例，因而，开发商在产品设计及营销过程中要重点考量最终客户的自住需求，同时兼顾少量投资客的需求。?在受访者中，54.3%的人将改善住宅条件作为他们购房的首要目的；13.3%的人购房的主要目的为结婚用房；接近11%的人将方便子女就学作为购房首要目的。?第一目的中，有投资意图的受访215、者占总数的11%，其中完全等待升值的人占6%。?家庭月收入高的受访者更具有投资实力，调查明显显示收入越高的人，投资置业的人占比例越大。1对本项目的影响对本项目的影响受访者倾向受访者倾向编号编号中高端住宅的关键因素中高端住宅的关键因素132?高档次的室内外装修是可以体现项目整体品质的重要因素高档次的室内外装修是可以体现项目整体品质的重要因素?总体来看，消费者更倾向于无装修的住宅；但对于异地消费者来说，提供菜单式装修或统一装修能为置业过程带来更高的便利度。因而开发商可以根据消费者的需求，考虑提供菜单式的装修服务。?从全市来看，45.3%的受访者对所购买的住宅不需要任何装修；希望购买装修房的受访者中216、接受菜单式装修的人稍多。?按照家庭月收入的不同，大体趋势是收入越高的受访者越倾向于无装修的住宅。7?完善的社区配套设施无疑将会提升项目整体的品质，并且是高端住宅区别于其他普通住宅的很重要的特质。完善的社区配套设施无疑将会提升项目整体的品质，并且是高端住宅区别于其他普通住宅的很重要的特质。?开发商应考虑在可能的情况下，根据消费者的需求提供较完善的配套设施。?从全市来看，没有任何一种配套设施被认为是非常重要的；相比之下，小型超市，儿童游戏场，健身房等被认为是比较重要的配套设施。6?由于该项目位于江边，拥有得天独厚的自然环境，因而具有吸引消费者的一个很关键的优势。?开发商应着重考虑该项目的定价问题。217、?根据对置业影响因素的调查显示，我们得到，对于受访者来说，优美的自然环境和景观得分最高，其次为完善的交通设施。对于价格，受访者仍普遍觉得是非常重要的因素。?对于是否靠近是否靠近市中心，受访者较不在意。5对本项目的影响对本项目的影响受访者倾向受访者倾向编号编号中高端住宅的关键因素中高端住宅的关键因素133?该项调查的结果与前面我们所作的高档住宅市场分析的结果是一致的，即：消费者最倾向于3房的住宅。?提供以3房为主的住宅应是开发商在作房型设计时需要着重考虑的。?从全市来看，期望拥有3间卧室的受访者占到了绝大多数，为60.3%；通常情况3房的面积在105-140平方米之间，这和对于住宅面积倾向性的调218、查一致。?期望购买建筑面积越大的受访者越倾向于更多的卧室；期望购买90-140平方米住宅的受访者中，选择3房的占有绝对大的比例。10?不同档次的住宅在户型的设计和配比上有很大的不同，因而要根据目标消费者的意向合理设计项目的户型。不同档次的住宅在户型的设计和配比上有很大的不同，因而要根据目标消费者的意向合理设计项目的户型。?该项调查的结果与前面我们所作的高档住宅市场分析的结果是一致的，即：消费者最倾向于105-140平方米的住宅。?105-140平方米的住宅既能满足居住的功能性和舒适度，又能合理控制总价的房型面积设计，因而开发商可以考虑建造此类户型面积的住宅。?从全市来看，最受青睐的户型面积集中219、在90-140平方米，尤其是105-125平方米的户型受到了约四成受访者的欢迎。?按家庭常住人口和月收入来分析，总体趋势是人口越多、月收入越高，越倾向于大户型住宅。9?开发商可以根据消费者的需求考虑提供精装修住宅。?目前看来，500-1,000元/平方米的标准是比较合适的区间。?对于164位希望购买装修房的受访者来说，50%的人期望的装修标准为500-800元/平方米。?同样，家庭月收入较高的受访者可以承担更高的装修标准。8对本项目的影响对本项目的影响受访者倾向受访者倾向编号编号中高端住宅的关键因素中高端住宅的关键因素134?开发商应综合考虑住宅面积和单价，从而将总价设定在一个市场可接受范围内220、。?在住宅总价方面，44.3%的受访者可接受总价为40-60万元的住宅，有17%的受访者只能接受低于40万元的住宅；可以接受80万元以上总价的受访者共有17%。13?价格永远都是决定项目是否能获得成功的重要因素。价格永远都是决定项目是否能获得成功的重要因素。?本项目住宅的单价定位应充分考虑市场接受能力，控制在合理范围之内。?从全市总体来看，受访者考虑的住宅单价主要集中在3,500-4,000元/平方米，占44.7%；能承担起高于5,000元/平方米住宅的受访者共占20%；仅有0.7%的受访者可以接受高于9,000元/平方米的住宅。?从家庭月收入来分析，月收入高的家庭，可以承担的房价也明显升高。221、12?对于全市和分区域的调查结果显示，受访者对各主要功能空间的面积需求是几乎一致的，均倾向于中等面积的房间。?对于本项目的房型设计而言，可以参照本调查中消费者对于各功能空间面积的需求而定。?对于各房间面积的需求，选择中等面积的受访者占据绝大多数；只有在客厅面积的考虑上，有较多受访者选择较大面积。?对于客厅，45.7%的受访者表示倾向于选择面积在25至30平方米之间；关于主卧房，主流选择为12至15平方米；54%的受访者希望厨房面积为6至8平方米；52%的受访者希望主卧卫生间的面积为5至6平方米。11对本项目的影响对本项目的影响受访者倾向受访者倾向编号编号中高端住宅的关键因素中高端住宅的关键因素222、135?营销方式将直接影响整个项目的销售结果。营销方式将直接影响整个项目的销售结果。?本次住宅物业的营销途径应以大众媒体与口碑营销传播为主。?从调查结果中可以看到，报纸、电视和朋友介绍是受访者获得住宅信息的主要来源；其次，通过网络获取信息的受访者也占有较高比例。?按家庭月收入分析，收入越高通过中介获取信息的人也越多。?将受访者按受教育程度划分，可以看到教育程度越高的人获得信息的渠道更广泛，且越倾向于从网络中获得信息。16?消费者对该市未来五年住宅市场发展比较乐观的态度表明未来几年潜在需求仍是较为巨大的。?全市300位受访者中，认为长沙市的房价在未来五年中将会继续升高的比例高达75.3%；仅有4223、.3%的受访者预期房价会下降。?从家庭月收入分析，可以明显看出收入越高的受访者认为房价未来下降的可能性越小。17?由于本项目位于湘江边，具备了增值的潜力。开发商应尽可能利用本资源，打造高品质的住宅项目。?全市300位受访者中有48.7%的人认为可以接受中高档江景房的房价比周边地段的物业高500-1,000元/平方米，占到最高比例。?可以承担更高住宅总价的受访者对于中高档江景房的房价也有较高的预期，可以接受更高溢价的人相比较多。15?银行按揭是目前消费者购置物业的主要方式。?调查显示，全市300位受访者中，在购置物业时倾向于按揭付款方式，该比例达到82%。?从全市看，在246位选择按揭付款的受访224、者中，绝大多数的人选择了每月还款额低于2,000-3,000元，另有26.8%能承担每月3,000-4,000元的还款额。14对本项目的影响对本项目的影响受访者倾向受访者倾向编号编号中高端住宅的关键因素中高端住宅的关键因素136?价格依然是购买者考虑的很重要因素。价格依然是购买者考虑的很重要因素。?本项目住宅的单价定位应充分考虑市场接受能力，控制在合理范围之内。?从调查结果中可以得到，对于明确有购买意向的受访者，3,000-5,000元/平方米的销售单价是接受度最高的，共占58%。?另外，有21%的受访者可以接受5,000-6,000元/平方米的价格。?愿购买商住公寓的受访者中44%的人认为5225、1-70万元的总价是他们可以接受的。另有14%的人可以接受71-90万元的价格。3?根据受访者的倾向性，我们认为本项目在商住公寓的房型设计上可以考虑主要建造80-100平方米的房型，之外再配有60-80平方米和120-150平方米的房型。?对于有意购买商住公寓的受访者来说，30%的人认为80-100平方米的房型是比较合适的。?另外，选择61-80平方米和121-150平方米的人也较多，各占21%。?和普通住宅相比，对小面积商住公寓的需求比住宅要大。2?由于商住公寓是市场是比较新的一种物业形式，因而还没有被很多人所了解。但依然有22%的人表示愿意购买。?由于本项目具有很好的自然景观和地理位置，因226、而如果本项目能够开发真正满足客户需求的项目，依然有希望获得较好的市场表现。?从调查结果中可以看到，明确有购买意向的受访者仅有22%。?近五成的受访者表示不确定，需依照项目建成时的实际情况和市场表现决定。?在几个购买原因中，选择良好的物业位置和景色的人最多，占67%。其次，以宜住宜商为置业原因的人也较多，占53%。?而价格并不是受访者购买商务公寓很普遍的考虑因素。1对本项目的影响对本项目的影响受访者倾向受访者倾向编号编号商住公寓的关键因素商住公寓的关键因素137xxxxxC03中高端住宅市场分析中高端住宅市场分析可比可比/竞争性项目分析竞争性项目分析中高端住宅未来供应和需求预测中高端住宅未来供应227、和需求预测目标客户需求倾向性研究目标客户需求倾向性研究长沙住宅市场概况长沙住宅市场概况中高端住宅市场重点片区分析中高端住宅市场重点片区分析138xxxxxC03未来供应 数据来源未来供应 数据来源1中高端住宅项目中高端住宅项目1.在实地调查过程中，我们共检测到51个具有代表性的中高端住宅项目。根据开发商确认，这51个项目中的部分将在2007至2009年之间竣工并交付使用。2.这部分住宅供应面积将是最为可靠的未来供应。未来供应 数据来源未来供应 数据来源1中高端住宅项目中高端住宅项目1.在实地调查过程中，我们共检测到51个具有代表性的中高端住宅项目。根据开发商确认，这51个项目中的部分将在200228、7至2009年之间竣工并交付使用。2.这部分住宅供应面积将是最为可靠的未来供应。未来供应 数据来源未来供应 数据来源2出让土地出让土地1.一般来说，土地被出让后会在1-2年后开工，随后项目会在开工后的1或2年内建成。所以一个项目从拿到土地起需要约3年的时间竣工。2.我们将根据自2005年到2007年9月的所有土地出让信息，来进行2007年及今后数年的住宅供应预测。一些大体量的项目，将被分为数个开发周期，假设每期的总建筑面积为100,000平方米。3.所有的土地出让信息均经过交叉核实，以避免与数据来源1的重复。4.我们将会从中甄别出中高端住宅未来供应。未来供应 数据来源未来供应 数据来源2出让土229、地出让土地1.一般来说，土地被出让后会在1-2年后开工，随后项目会在开工后的1或2年内建成。所以一个项目从拿到土地起需要约3年的时间竣工。2.我们将根据自2005年到2007年9月的所有土地出让信息，来进行2007年及今后数年的住宅供应预测。一些大体量的项目，将被分为数个开发周期，假设每期的总建筑面积为100,000平方米。3.所有的土地出让信息均经过交叉核实，以避免与数据来源1的重复。4.我们将会从中甄别出中高端住宅未来供应。未来供应 数据来源未来供应 数据来源3未来土地供应未来土地供应1.本项目为超大体量项目，预计至少需要经过5年的分期开发，这意味着本项目最早将在2013年完全落成。2.因230、此，我们需预测在2007年之后的土地出让情况，以评估在本项目完成前后的市场竞争形势。3.由于土地供应存在着较大可变性，我们将根据2005-2007年历年土地供应量的平均值来预测2007年后的土地供应。4.我们将会从中甄别出中高端住宅未来供应。未来供应 数据来源未来供应 数据来源3未来土地供应未来土地供应1.本项目为超大体量项目，预计至少需要经过5年的分期开发，这意味着本项目最早将在2013年完全落成。2.因此，我们需预测在2007年之后的土地出让情况，以评估在本项目完成前后的市场竞争形势。3.由于土地供应存在着较大可变性，我们将根据2005-2007年历年土地供应量的平均值来预测2007年后的231、土地供应。4.我们将会从中甄别出中高端住宅未来供应。中高端住宅市场未来供应预测方法中高端住宅市场未来供应预测方法中高端住宅市场未来供应预测方法中高端住宅市场未来供应预测方法中高端住宅未来供应预测中高端住宅未来供应预测139xxxxxC03已有中高端住宅目未来供项应已有中高端住宅目未来供项应-1,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,00020072008200920102011201220132014201520162017平方米芙蓉区福区开天心区雨花区岳麓区已有中高端住宅目项已有中高端住宅目项2008年供情况应年供情况应6%33%11%36%14%芙232、蓉区福区开天心区雨花区岳麓区?通过在长沙5个行政区的实地考察，我们甄别到的目前在售和即将销售的中高端住宅项目在2007-2014年间的竣工情况。?据不完全统计，2007年中高端住宅的供应量在257万平方米左右，而2008年将增长到381万多平方米。?在5个区域中，雨花区依然是供应量最大的区域，2008年该区供应量占全市总量的36%；其次为开福区，占33%，有1,243,506平方米将在2008年上市。?由于目前市场可以甄别到的项目大都将在2008年完工，仅有少量超大体量的项目建设时间较长，因而出现在2008年之后供应大幅下降的情况。今后几年的供应量将会在后面的数据来源中加以补充。3,813,5233、26平方米中高端住宅未来供应预测中高端住宅未来供应预测数据来源数据来源1140 xxxxxC03?根据2006-2007年1-9月间的土地成交信息，首先我们理论上假设其将在2008年或之后被建造完成；对于超大体量的项目，我们将其分至几个开发周期，并假设每一期的开发量为100,000平方米；之后，我们根据2006-2007年历年土地供应量的平均值来预测在2008年之后的土地出让情况，加总以上数据我们得到未来长沙住宅市场每年供应量。?根据之前对2007年中高端住宅市场供应情况的分析，我们得到长沙中高端住宅供应量约占全市住宅总供应量的27%，假设这一比例在未来几年不变，我们可以得到未来长沙中高端住宅234、的供应情况。?由此，我们得到在2009年，中高端住宅供应量达在101万平方米左右，2010年将增长到160万平方米。?由土地成交情况来看，依然是雨花区和开福区供应量最大，分别占全市的30%和28%。?由于本项目规划方案未定，因而没有被统计在该供应预测中。数据来源：长沙市国土资源局中高端住宅未来供应预测中高端住宅未来供应预测数据来源数据来源2&3由土地出分析中高端住宅未来供让应由土地出分析中高端住宅未来供让应0500,0001,000,0001,500,0002,000,00020072008200920102011201220132014201520162017平方米芙蓉区福区开天心区雨花区岳235、麓区1,599,998平方米1,014,040平方米1,585,201平方米各区中高端住宅目未来供情况项应各区中高端住宅目未来供情况项应12%28%17%30%13%芙蓉区福区开天心区雨花区岳麓区141xxxxxC03各区中高端住宅未来供应总汇各区中高端住宅未来供应总汇8%34%14%30%14%芙蓉区福区开天心区雨花区岳麓区数据来源：长沙市国土资源局中高端住宅未来供应预测中高端住宅未来供应预测?汇总由3个数据来源得到的预测，在2008、2009和2010年，长沙中高端住宅供应充足，依次为381万、339万和309万平方米。2010年之后供应有所下降。?未来10年中中高端住宅供应量最大的为开福236、区，占全市总量的34%，其次为雨花区，占30%。中高端住宅未来供应汇总中高端住宅未来供应汇总01,000,0002,000,0003,000,0004,000,0005,000,00020072008200920102011201220132014201520162017平方米芙蓉区福区开天心区雨花区岳麓区3,813,526平方米3,389,798平方米3,095,255平方米142xxxxxC03?对于总高端住宅未来需求的预测，我们采用了2种方法，第1种是从宏观需求的角度来预测，第2种是从微观情况去预测?宏观预测法是根据地区的常住人口数及人均住宅面积来得到对于住宅的需求量。通过该种方法可以得237、到该地区对于住宅的刚性需求。?微观测算法的依据是我们甄别到的目前市场上的中高端住宅项目的销售情况。根据项目的月平均吸纳量和套均面积，我们可以得到单个项目在一整年可以被吸纳的总面积，从而得到其最佳体量。?具体的步骤流程如左图所示。中高端住宅未来需求预测方法中高端住宅未来需求预测方法方法方法1宏观需求宏观需求住宅市场未来总体需求量住宅市场未来总体需求量中高端住宅市场未来总体需求量中高端住宅市场未来总体需求量根据常住人口数量及人均住宅面积增长预测未来住宅需求根据常住人口数量及人均住宅面积增长预测未来住宅需求方法方法2微观需求微观需求单个项目月平均吸纳量单个项目月平均吸纳量单个年需求量单个年需求量根据238、已有项目情况预测未来住宅需求根据已有项目情况预测未来住宅需求143xxxxxC03方法方法1：宏观需求分析：宏观需求分析?在一个健康发展的房地产市场上，住宅市场需求的主要推动力是人口及人均住宅面积的增长。因此，我们对住宅未来需求的预测将从对这两个推动力的预测开始。?根据长沙市“十一五”规划蓝图，到2010年长沙市区户籍人口将从2005年的1,731,937人增长到2,080,000人。且根据年鉴，我们得到长沙市2005年的常住非户籍人口为48,228人，占户籍人口的2.78%。我们假设这一比率在未来几年中保持不变，进而可以得到，在2010年长沙市常住人口将会增加到2,143,991人。?与此同239、时，根据全市的“十一五”规划，我们了解，到2010年全市人均住房建筑面积将从2005年的27.2平方米增加到32.0平方米。由此我们得到长沙市未来几年对住宅的需求量。?详细数据请见下表。数据来源：长沙历年统计年鉴及“十一五”规划200520062007200820092010沙市区籍人口数量长户（3.81%的增率长）1,730,0001,795,9731,864,4611,935,5622,009,3732,086,000.0沙市常住人口数量长1,778,0941,845,9011,916,2931,989,3702,065,2342,143,991新增常住人口数量67,80770,39373240、,07775,86478,757人均住宅面积（平方米）（3.30%的增率长）27.228.129.030.031.032.0新增常住人口生需求产（平方米）1,905,277.92,043,281.42,191,280.82,350,000.22,520,215.9原有常住人口提升住宅面生需求积产（平方米）1,597,845.51,713,581.01,837,699.51,970,808.22,113,558.2沙市区住宅市需求量长场总（平方米）沙市区住宅市需求量长场总（平方米）3,503,123.43,756,862.54,028,980.44,320,808.44,633,774.1144241、xxxxxC03最低最低更低更低低低低较低较中间中间高较高较高高最高最高更高更高家庭月收入1028.045804.91251602.87752218.8053285.71754483.55255627.52758206.069522.305所占比率10%5%10%20%20%20%10%10%5%?为了得出长沙中高端住宅的需求量，我们首先对目标客户进行了甄别。?我们之前已对长沙中高端住宅做了界定，认为销售单价在3,500元/平方米以上的住宅为中高端住宅。因而能够承担起该类住宅的客户，其家庭月收入至少为4,880元。?根据市统计局资料显示，2006年长沙市家庭月收入在4,400元以上的人口约占全242、市的45%左右。?保守估计，我们认为对中高端住宅有需求且有经济实力购买的人群占全市的40%，并假设在未来几年中，该比值不变。中高端客户购房支付情况分析中高端客户购房支付情况分析2,440元月还款额15年平均贷款年限6%贷款年利率4,880元最少家庭月收入289,100元首付30%后需贷款额413,000元住宅总价113平方米户均面积3,500元/平方米成交均价中高端住宅客户预测中高端住宅客户预测备注：根据中国人民银行规定，家庭贷款月还款额不得低于家庭月收入的50%。数据来源：长沙市统计局145xxxxxC03?根据前面我们对于常住人口、人均住宅面积增长和目标客户的分析，我们可以得到，长沙中高端243、住宅市场未来几年需求情况。?预计2010年，长沙中高端住宅市场来自于长沙本地常住人口的需求将达到1,853,509平方米。该类需求是非常稳定且可靠的需求。中高端住宅未来宏观需求预测中高端住宅未来宏观需求预测200520062007200820092010沙市区籍人口数量长户（3.81%的增率长）1,730,0001,795,9731,864,4611,935,5622,009,3732,086,000.0沙市常住人口数量长1,778,0941,845,9011,916,2931,989,3702,065,2342,143,991新增常住人口数量67,80770,39373,07775,8647244、8,757人均住宅面积（平方米）（3.30%的增率长）27.228.129.030.031.032.0新增常住人口生需求产（平方米）1,905,277.92,043,281.42,191,280.82,350,000.22,520,215.9原有常住人口提升住宅面生需求积产（平方米）1,597,845.51,713,581.01,837,699.51,970,808.22,113,558.2沙市区住宅市需求量长场总（平方米）沙市区住宅市需求量长场总（平方米）3,503,123.43,756,862.54,028,980.44,320,808.44,633,774.1沙市区中高端住宅市需求量长场245、总（平方米）沙市区中高端住宅市需求量长场总（平方米）1,401,249.41,502,745.01,611,592.11,728,323.41,853,509.7146xxxxxC03?从微观角度分析，即根据目前市场的真实情况分析，我们可以作出更准确的未来预测，特别是对于一个单个住宅项目的市场需求。?根据前面的分析，我们得到目前市场上的51个中高端住宅项目的月平均吸纳量为76套/月，套均面积为113.6平方米。?因而我们可以得到，对于一个中高端住宅项目而言，市场对其的年需求量为103,603平方米。中高端住宅市场中高端住宅市场76 103,603相关比较要素相关比较要素平均去化速度（套平均去化246、速度（套/月）月）年需求量（平方米）年需求量（平方米）113.6套均面积（平方米套均面积（平方米/套）套）方法方法2：微观需求分析：微观需求分析147xxxxxC03中高端住宅未来供应和需求预测总结中高端住宅未来供应和需求预测总结?根据行业经验，我们识别出三类主要的未来供应来源，它们分别是已有高端住宅项目未来供应、已出让土地以及未来土地供应。?通过在长沙5个行政区的实地考察，我们得到，2007年中高端住宅的供应量在257万平方米左右，而2008年将增长到381万多平方米。?根据2006-2007年1-9月间的土地成交信息，我们得到在2009年，中高端住宅供应量达在101万平方米左右，2010年247、将增长到160万平方米。?汇总3个数据，在2008、2009和2010年，长沙中高端住宅供应充足，依次为381万、339万和309万平方米。2010年之后供应有所下降。未来10年中中高端住宅供应量最大的为开福区，占全市总量的34%，其次为雨花区，占30%。未来供应预测总结未来供应预测总结?对于本项目未来需求的预测，我们采用了宏观和微观两种分析方法。?根据对长沙市常住人口、人均住宅面积增长和目标客户的分析，我们可以得到，长沙中高端住宅市场未来的宏观需求情况。预计2010年，长沙中高端住宅市场来自于长沙本地常住人口的需求将达到1,853,509平方米。该类需求是非常稳定且可靠的需求。?从微观角度分248、析，即根据目前市场已有中高端住宅项目进行分析，我们可以得到，对于一个中高端住宅项目而言，市场对其的年需求量为103,603平方米。未来需求预测总结未来需求预测总结148xxxxxC03长沙中高端住宅市场研究总结长沙中高端住宅市场研究总结?截至到2006年，长沙市商品住宅竣工面积为575万平方米,从2001年开始年复合增长率为17.38%。?根据实地考察，我们甄别出成交均价在3,500元/平方米及以上的51个住宅项目为长沙市的中高端楼盘，这些项目分布在长沙五个行政区：开福区、雨花区、天心区、芙蓉区和岳麓区。?2007-2009年长沙市中高端住宅三年累计供应量为5,037,243平方米。2007年249、为1,783,249平方米，2008年3,087,994平方米，2009年166,000平方米。其中，开福区的供应量最大，三年累计达1,602,571平方米，占全市总供应量的38%。?所有楼盘的销售价格都是以2007年9月作统计的。全市中高端住宅的成交均价为5,016元/平方米。其中，开福区的中高端住宅成交均价为4,993元/平方米?总体来说，长沙市中高端住宅市场的主力消费群体仍为长沙市区居民，购房的主要目的为自住。但由于长沙房价相比于周边其他省会城市来讲仍然偏低，而在最近一年中受长沙市政府规划改造进度加快和全国房价上涨的推动，整个长沙房地产市场处于加速发展期，因而逐渐吸引了较多省内外投资性客250、户的目光。?对中高端住宅市场未来供应进行预测，我们得到，在2008、2009和2010年，长沙中高端住宅供应充足，依次为381万、339万和309万平方米。2010年之后供应有所下降。?根据对长沙市常住人口、人均住宅面积增长和目标客户的分析，我们可以得到，长沙中高端住宅市场未来的宏观需求情况。预计2010年，长沙中高端住宅市场来自于长沙本地常住人口的需求将达到1,853,509平方米。该类需求是非常稳定且可靠的需求。?从微观角度分析，即根据目前市场已有中高端住宅项目进行分析，我们可以得到，对于一个中高端住宅项目而言，市场对其的年需求量为103,603平方米。xxxxxC034.长沙商住公寓市场251、研究长沙商住公寓市场研究150 xxxxxC03商住公寓供应需求分析商住公寓供应需求分析可比可比/竞争性项目分析竞争性项目分析商住公寓定义商住公寓定义151普通住宅普通住宅长沙住宅市场细分长沙住宅市场细分商住公寓商住公寓?通过在长沙本地的市场调研，我们对长沙住宅市场按照所有权年限的不同进行细分，可以大体将长沙的住宅项目分为普通住宅和商住公寓。?70年产权，为购买者提供居家之地的项目。?开发商在50年产权的商业用地上建造住宅项目?多数项目位于市中心商务区，全部出售给小业主，可以做办公室用。152?下表中，我们将长沙目前市场上的商主楼项目与普通住宅和办公楼项目所具有的基本特征进行了比较。?有?无?252、有厨房/煤气厨房/煤气?住宅收费标准?商业收费标准?住宅收费标准水电煤费用水电煤费用?小户型为主（50-90平方米）和普通户型配比的项目各半?多个项目允许将相邻户型打通?一般可根据客户需求自由分割，小至100以下，大可至整层?从50平方米左右的小户型到100多平方米的中大户型，及各种复式房型兼备户型大小户型大小?管理费较高?允许公司在楼底大厅挂牌?以商务活动配套为主，如银行、会议中心?40、50年产权?公司名义购买或租赁?通常为高层/超高层建筑，外观独特?容易成为一个城市的标志性建筑物?位于市中心/主要商务区?较高建筑品质，通常提供公共部分精装修、室内简装修办公楼办公楼?和普通住宅收费标准无太253、大差别?是否可挂牌要和物业管理公司协商?物业管理费用相对较低?不允许在楼下挂牌物业管理物业管理?缺乏齐备的商务配套设施，亦少有较好的生活配套设施?以社区生活配套为主，如健身房，会所，零售/超市配套设施配套设施?40或50年产权?居住和办公都多以个人名义购买?70年产权?个人名义购买所有权方式所有权方式?多为高层建筑?通常只有1-2幢，或位于大型居住小区的临街单元?高层，多层，别墅等多样形式?除市中心少数住宅外，通常由多幢建筑共同形成一个居住小区建筑形态建筑形态?靠近市中心或商务区?建筑品质一般，基本无装修?分布于全市各区?建筑品质有高有低，通常无装修位置和品质位置和品质商住公寓商住公寓普通住宅254、普通住宅长沙商住公寓特点长沙商住公寓特点153商住公寓供应需求分析商住公寓供应需求分析可比/竞争性项目分析可比/竞争性项目分析商住公寓定义商住公寓定义154商住公寓分布情况商住公寓分布情况?通过实地调研和数据分析，我们认为长沙市场上的商住公寓和一线城市，如上海，的商住公寓有很大区别。在很大程度上，长沙的商住公寓和普通住宅很难区别开，只是在产权年限上有明显的不同。?根据我们之前对于长沙商住公寓的定义，我们甄别出了7个在售和在近期将售的项目。具体的地点分布，见左图。?大体来看，这些商住公寓项目全部位于湘江以东四个区，且基本上沿芙蓉大道而建，由北到南均有分布。雨花区天心区天心区雨花区芙蓉区天心区开福255、区所属行政区所属行政区2007BOBO天下城62007华菱 蓝调国际52008标志 长沙商务中心72007QQ生活馆42008百盛 天心华庭32009青和 君临国际2 2008新时代广场1 项目结束日期项目结束日期项目名称项目名称2431567155行政区域行政区域200720082009累计福区开累计福区开-60,000 -60,000 芙蓉区芙蓉区-62,000 -62,000 天心区天心区104,588 26,000 45,000 175,588 雨花区雨花区28,000 -28,000 岳麓区岳麓区-全市全市132,588 148,000 45,000 325,588 商住公寓供应分析256、商住公寓供应分析?长沙的商住公寓是在近几年随着长沙房地产市场的发展以及市中心商务区逐渐完善而出现的一类物业。项目数量有限，且整体供应量不大。?从2007到2009年，三年总供应量为325,588平方米，3,463户。其中2008年的供应量较高，为148,000平方米。?分区来看，天心区的商住公寓项目较多，供应量最大，三年总量为175,588平方米。且目前甄别到的，将在2009年竣工的项目也在该区。?开福区在2008年有一个项目将完工，供应量为60,000平方米。?岳麓区目前没有甄别到将在未来两年完工的商住公寓项目。商住公寓分年供应情况（平方米）商住公寓分年供应情况（平方米）沙市商住楼分年供情况257、长应沙市商住楼分年供情况长应45,000132,588148,000-50,000100,000150,000200,000200720082009平方米156商住公寓户型及建筑形式分析商住公寓户型及建筑形式分析?整体来看，目前长沙在售的商住公寓项目户型比普通住宅的户型要小。小户型占很高比例，其中一房的户型占总供应量的33%，二房占30%。有8%的小面积复式房型供应。?从各户型面积分布来看，相比普通住宅，商住公寓的各户型面积稍小，如一房的面积范围在35-70平方米之间。其中二房的户型面积分布范围较广，从65-110平方米的户型都有。?按照各户型的平均面积和各自供应所占比例计算，全市商住公寓的套258、均面积为89.5平方米。?在售项目中，有几个项目的户型是层高5米左右可另搭建出一层成为复式户型。其中有的项目是已搭建出一层，且算面积出售的，有的是由购买者自由搭建，且只按底层面积出售。?在建筑形式上，所有项目都是高层建筑，且楼层数在30层左右的项目较多。商住楼房型供分析应图商住楼房型供分析应图33%30%23%5%9%一房二房三房四房其他6%140-160四房四房33%35-70一房一房8%23%30%户型配比户型配比80-110其他其他100-145三房三房65-110二房二房户型面积分布（平方米）户型面积分布（平方米）商住公寓房型面积及配比商住公寓房型面积及配比157沙市商住楼售价格分析长259、销图沙市商住楼售价格分析长销图5,1335,2144,7006,2005,5002,0004,0006,0008,000福区开芙蓉区天心区雨花区全市元/平方米商住公寓销售价格及吸纳量分析商住公寓销售价格及吸纳量分析?与普通住宅项目相比，目前长沙市场上商住公寓的销售价格稍高，所有项目的均价为5,214元/平方米。?其中芙蓉区只有一个项目，均价较高，为6,200元/平方米。?开福区内的项目由于稍远离核心商务圈，因而价格稍低，为5,500元/平方米。?天心区内的项目数量为全市最多，且分布在南北两端。位于该区北边市中心的项目售价为全市商务楼中最高，达7,000元/平方米；而位于该区新南城片区的项目价格260、则较低，价格在4,200-4,700元/平方米范围内。?雨花区内的项目由于品质较低，因而销售价格低于全市平均水平，为4,700元/平方米。?从销售情况来看，虽然是50年产权的住宅，但大多数购买者并不在意，在售项目的月吸纳量都在70套左右，销售更好的项目则达到了100套/月。158商住公寓物业管理及配套设施分析商住公寓物业管理及配套设施分析?在物业管理方面，长沙的商住公寓的物业在管理内容和形式上与普通住宅项目没有太大区别，没有如写字楼式的物业管理内容。?各个商住公寓项目的物业管理费定价基本与其周边的普通住宅项目一样，费用集中在1.5元/平方米/月，平均价格为1.52元/平方米/月。物业管理物业管261、理?在停车位方面，品质较高的项目，提供的停车位较为充足，通常在0.6-0.8个/户之间，配比高的可达1.0个/户。?所有项目的平均停车位配比为6.0个/户。停车位停车位?目前市场上的商住公寓项目基本上配有商业零售，且有几个项目规划有较大面积的商铺，因而可以较大程度地满足客户商住两用的需求。?与普通住宅有较大不同，商住公寓很少提供社区会所，运动场馆等配套设施。?有几个项目规划有写字楼和酒店，因而商务环境更加优越。配套设施配套设施159商住公寓需求分析商住公寓需求分析?调查显示，目前长沙商住公寓的主要客户为个人购买者，基本没有以公司名义购买的。?由于商住公寓多位于商务区，很适应商住两用，因而吸引了262、较多的私人公司业主。?而一些完全按普通住宅规格建造的项目，其购买者则是经济实力较强的人群。其中来自长沙市外的客户大约占40%购买者组成购买者组成?由于商住公寓户型较小，因而总价稍低，很适合投资。且部分项目位置优越，升值潜力较高。?另外，由于商住公寓具有商住两用的功能，因而较多购买者置业的目的是做办公室或是出租做办公室用。购买目的购买目的160商住公寓现状和未来发展商住公寓现状和未来发展?通过实地调研和数据分析，我们认为长沙市场上的商住公寓和一线城市，如上海，的商住公寓存在差别。在很大程度上，长沙的商住公寓和普通住宅很难区别开，只是在产权年限上有明显的不同。?长沙的商住公寓是在近几年随着长沙房地263、产市场的发展以及市中心商务区逐渐完善而出现的一类物业。很多项目都是在与政府进行沟通后得到批准，在商业用地上最终建造成为住宅。?由于多数项目地处市中心，适宜做办公室，因而在散卖给小业主之后，小业主将其出租或自用为办公室，从而形成了商住两用的商住公寓。目前商用和自住的比例大概是1：1。?大多项目虽品质一般，但因为具有地段优势，市场吸纳量和入住率都较高。现状现状未来发展未来发展?与很多二线城市一样，长沙房地产市场仍处于较快的发展时期。商住公寓的出现是市场在发展阶段中较常见的一种物业形式。?由于长沙小型的私有公司较多，且办公楼市场还有待发展成熟，而此类商住公寓租金较低，物业费及水电煤气费也低，因而预计264、在未来几年对于商住公寓仍有较大的需求，进而促使开发商会希望建造此类项目以满足市场需要。?但随着市场的发展，整个长沙房地产将会更加成熟和规范，届时目前市场上的此类商住公寓会逐渐减少。161商住公寓供应需求分析商住公寓供应需求分析可比/竞争性项目分析可比/竞争性项目分析商住公寓定义商住公寓定义162新时代广场新时代广场?毛坯交房?北栋小户型每户配有中央空调，24小时热水，无煤气?南栋大户型有煤气交房状态交房状态?北栋小户型公寓均价5,500元/平方米?南栋大户型公寓均价5,300元/平方米?北栋中写字楼均价7,000元/平方米?与周边同档次普通住宅相比，该项目的价格略高销售价格销售价格?商住公寓按265、住宅标准收费?写字楼按商业标准收费水电煤收费标准水电煤收费标准?销售一个多月以来，已开盘的商住公寓部分已售出60%销售情况销售情况?项目由两栋总高31层的高层建筑组成，总建筑面积8万平方米?北栋为一房和二房的小户型商住公寓，单元面积在50-95平方米之间，相互之间可打通。20层以下为商住公寓，20层以上为标准写字楼。?南栋为三房和四房的大户型商住公寓，单元面积在100-160之间。?户型配比为：一房（50-65平方米）30%，二房（85-95平方米）20%，三房（100-135平方米）30%，四房（140-158平方米）20%项目规划项目规划?2008-11竣工日期竣工日期?2007-09开盘266、日期开盘日期?湖南四达建设开发有限公司开发商开发商?60,000平方米?540户商住公寓建筑面积及规划单元数商住公寓建筑面积及规划单元数?开福区芙蓉中路一段163号地理位置地理位置163青和 君临国际青和 君临国际?毛坯交房?有煤气交房状态交房状态?在售的A、B两栋，均价为7,000元/平方米?该项目价格与周边同档次普通住宅价格基本一致销售价格销售价格?商住公寓按住宅标准收费水电煤收费标准水电煤收费标准?虽然单价较高，但销售情况很好，开盘不到一个月销售出70%销售情况销售情况?项目由1栋高22层和2栋高29层高层建筑组成，总建筑面积约8万平方米?3栋高层均为商住公寓，1-5层群楼为大型购物中心267、，6层为写字楼。A、B两栋为一房到三房的户型，C栋为一房和二房的小户型?户型配比为：一房（35-55平方米）42%，二房（80-95平方米）23%，三房（105-135平方米）35%项目规划项目规划?2007-09开盘日期开盘日期?湖南大韵置业投资有限公司开发商开发商?2009-04竣工日期竣工日期?天心区坡子街地理位置地理位置164百盛 天心华庭百盛 天心华庭?毛坯交房?有煤气交房状态交房状态?目前均价为6,200元/平方米?该项目价格比周边同档次普通住宅价格稍低销售价格销售价格?按住宅标准收费水电煤收费标准水电煤收费标准?项目已销售3个月，销售情况良好，吸纳量在80套/月左右销售情况销售情268、况?项目由2栋高31层的高层建筑组成，1-5层为商用裙楼。项目总建筑面积约10万平方米?商住公寓的户型配比为：一房（55-70平方米）10%，二房（80-100平方米）40%，三房（130-135平方米）40%，四房（160-165平方米）10%项目规划项目规划?2008-05竣工日期竣工日期?2007-06开盘日期开盘日期?湖南百盛企业有限公司开发商开发商?62,000平方米?560户商住公寓建筑面积及规划单元数商住公寓建筑面积及规划单元数?芙蓉区人民西路与蔡锷南路交汇处东南角地理位置地理位置165BOBO天下城BOBO天下城?毛坯交房?有煤气交房状态交房状态?目前均价为4,200元/平方米269、?该项目价格与周边同档次普通住宅价格基本一致销售价格销售价格?按住宅标准收费水电煤收费标准水电煤收费标准?项目已销售11个月，基本已售完。销售情况还算理想，吸纳量在70套/月左右销售情况销售情况?项目由4栋高31层的高层建筑组成，其中1栋为写字楼，其他3栋为商住公寓.项目总建筑面积达20万平方米?商住公寓的户型配比为：一房（40-60平方米）40%，二房（90-110平方米）30%，三房（130-135平方米）30%项目规划项目规划?2007-11竣工日期竣工日期?2006-11开盘日期开盘日期?长沙金秋房地产开发有限公司开发商开发商?74,388平方米?759户商住公寓建筑面积及规划单元数商270、住公寓建筑面积及规划单元数?天心区芙蓉南路号地理位置地理位置166标志 长沙商务中心标志 长沙商务中心?精装修交房，装修标准为500元/平方米?有煤气交房状态交房状态?预计均价5,200元/平方米，除去500元/平方米的装修，合4,700元/平方米?该项目价格比周边同档次普通住宅价格稍高销售价格销售价格?按住宅标准收费水电煤收费标准水电煤收费标准?目前在登记预售期，前来预约的客户很多，预计开盘后吸纳量会较高销售情况销售情况?项目由4栋建筑组成，1栋3层的商业楼，1栋高16层的酒店，1栋18层的商住公寓和1栋18层的写字楼，总建筑面积达11万平方米?商住公寓的户型配比为70%的38-45平方米的271、一房和30%的65-78平方米的两房项目规划项目规划?2008年底竣工日期竣工日期?2007-10开盘日期开盘日期?湖南标志房地产开发有限公司开发商开发商?26,000平方米?480户商住公寓建筑面积及规划单元数商住公寓建筑面积及规划单元数?天心区湘府路，紧邻省政府与天心区政府地理位置地理位置167长沙商住公寓市场总结长沙商住公寓市场总结?目前长沙市场上没有类似于上海市场上的商住公寓。按照所有权年限的不同我们将长沙住宅市场上40-50年产权的项目称为商住公寓。?根据我们之前对于长沙商住公寓的定义，我们甄别出了7个在售和在近期将售的项目。这些商住公寓项目全部位于湘江以东四个区，且基本上沿芙蓉大道272、而建，由北到南均有分布。?从2007到2009年，三年总供应量为325,588平方米，3,463户。其中2008年的供应量较高，为148,000平方米。?整体来看，目前长沙在售的商住公寓项目户型比普通住宅的户型要小。小户型占很高比例，其中一房的户型占总供应量的33%，二房占30%。有8%的小面积复式房型供应。套均面积为89.5平方米。?与普通住宅项目相比，目前长沙市场上商住公寓的销售价格稍高，所有项目的均价为5,214元/平方米。?长沙的商住公寓的物业在管理内容和形式上与普通住宅项目没有太大区别，物业管理费平均价格为1.52元/平方米/月。?所有项目的平均停车位配比为6.0个/户。?目前长沙商273、住公寓的主要客户为个人购买者，基本没有以公司名义购买的。?由于长沙小型的私有公司较多，且办公楼市场还有待发展成熟，而此类商住公寓租金较低，物业费及水电煤气费也低，因而预计在未来几年对于商住公寓仍有较大的需求，进而促使开发商会希望建造此类项目以满足市场需要。xxxxxC035.长沙高星级酒店市场研究长沙高星级酒店市场研究169xxxxxC03高星级酒店物业的界定高星级酒店物业的界定?依据仲量联行在国际酒店市场积累的经验，并根据国家星级酒店评定方法的有关规定，界定高星级酒店的评判标准主要包含以下几个方面：依据仲量联行在国际酒店市场积累的经验，并根据国家星级酒店评定方法的有关规定，界定高星级酒店的评274、判标准主要包含以下几个方面：?酒店的客房及配套设施?酒店的管理水平?酒店的品牌经营策略?酒店的市场定位?酒店的价格策略?只有营业一年以上的酒店才有资格申请评定星级170 xxxxxC03高星级酒店的主要管理方式高星级酒店的主要管理方式?凯宾斯基酒店?中资酒店管理集团多采用该方式?外资酒店管理集团参股经营的非常少见带资管理带资管理?长沙喜来登饭店?通常为外资酒店管理集团所采用全权委托管理全权委托管理?香格里拉大酒店?中资发展商/中资酒店管理集团多采用该方式?外资酒店管理集团较少见，仅香格里拉酒店管理集团采用该种方式自建并管理自建并管理项目例举项目例举描述描述管理方式管理方式171xxxxxC03275、主要高星级酒店管理者主要高星级酒店管理者/品牌品牌(1)资料来源：仲量联行战略顾问部?高档商务型酒店Radisson?中档商务型酒店ParkPlaza?豪华商务型酒店RegentCalson(卡尔森）卡尔森）?豪华级酒店TheRitz-Carlton(丽嘉)?中档商务型酒店CourtyardbyMarriott(万怡)?高档商务及旅行者酒店Renaissance(万丽)?高档商务型酒店Marriott?豪华级酒店JWMarriottMarriottInternational(万豪国际万豪国际)?个性化的豪华商务型酒店?通常位于核心商务区WHotels?中档商务型酒店?拥有齐全会议设施FourP276、ointsbySheraton(福朋)?高档商务及旅行者酒店Sheraton(喜来登)?高档商务型酒店Westin(威斯汀)?豪华级酒店?通常位于城市繁华地区St.Regis(瑞吉)Starwood(喜达屋喜达屋)文化品牌及定位旗下酒店品牌管理集团文化品牌及定位旗下酒店品牌管理集团172xxxxxC03主要高星级酒店管理者主要高星级酒店管理者/品牌品牌(2)资料来源：仲量联行战略顾问部?高档商务及旅游者酒店InterContinental(洲际)SixContinental(六洲六洲)?中高档酒店CrownPlaza(皇冠)?中档旅行者酒店?通常位于交通便捷的地区HolidayInn(假日)文277、化品牌及定位旗下酒店品牌管理集团文化品牌及定位旗下酒店品牌管理集团?高档商务及旅行者酒店Hilton(希尔顿)?豪华级商务及旅行者酒店Conrad(港丽)HiltonInternational(希尔顿希尔顿)?高档商务型酒店?一般以企业客户为主GrandHyatt(君悦)?豪华级酒店?小型规模并通常位于市中心的高层建筑ParkHyatt(柏悦)Hyatt(凯悦凯悦)?豪华级商务及旅行者酒店?通常位于市中心FourSeasonsFourSeasons(四季四季)?唯一高级酒店品牌已进入长沙的是长沙运达喜来登大酒店；?本次酒店研究范围包括长沙市主城区包括芙蓉区、雨花区、天心区、开福区、岳麓区，及邻278、近的长沙县、望城县等。173xxxxxC03高星级酒店市场供应研究高星级酒店市场供应研究高星级酒店市场需求研究高星级酒店市场需求研究高星级酒店经营指标分析高星级酒店经营指标分析案例研究案例研究高星级酒店市场未来预测高星级酒店市场未来预测174xxxxxC03长沙市星级酒店市场概况长沙市星级酒店市场概况?长沙目前共有星级酒店87家，客房数13,722间（套）?其中高星级酒店客房量占比约46%；与成都、武汉相比，长沙市的高星级酒店客房的比例较高。?三星级酒店的客房数量最大，达到45%?二星级酒店只占很小的分额，为9%资料来源：长沙旅游局，仲量联行战略顾问部注：供应时间以政府评星时间为准；2007年279、数据为截止2007年第三季度2007五星级四星级三星级二星级五星级四星级三星级二星级家数8134620客房数31253151622612202007沙星酒店供构长级应结沙星酒店供构长级应结(客房数客房数)三星级45%四星级23%五星级23%二星级9%175xxxxxC03高星级酒店市场供应概述高星级酒店市场供应概述?截至2007年，长沙市高星级酒店客房共6276间；?其中，四、五星级各占50%。和成都、武汉相比，五星级的供应量相对较大。?五星级酒店平均每家酒店拥有391间客房，属中等规模；?四星级酒店平均拥有242间客房，较五星级规模略小。资料来源：长沙旅游局，仲量联行战略顾问部注：供应时间以280、政府评星时间为准；2007年数据为截止2007年第三季度2007高星酒店供构级应结高星酒店供构级应结(客房数客房数)四星级50%五星级50%2007家数客房数高星市级场占比平均模规家数客房数高星市级场占比平均模规五星级8312550%391四星级13315150%242总计216276100%-176xxxxxC03五星级酒店市场供应历史五星级酒店市场供应历史?长沙五星级酒店市场始于1997年，由原为四星级的华天大酒店改建升星而来；?自1997年市场启动至2002年，五星级酒店持续新增供应，年均新增332间；?2003年至2006年，市场新增供应萎缩，仅在2004年有一家新增。?2007年市场281、放量供应，截止2007年第三季度，年度供应达到899间资料来源：长沙旅游局，仲量联行战略顾问部注：供应时间以政府评星时间为准；2007年数据为截止2007年第三季度沙五星酒店史供长级历应沙五星酒店史供长级历应05001000150020002500300035001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007客房数(套)当年初始供应当年新增供应177xxxxxC03四星级酒店市场供应历史四星级酒店市场供应历史?最早的四星级酒店为华天大酒店，1988年开业，1992年评为四星级，之后升为五星级；?与五星级酒店不同，1997-2001年282、间，高星级酒店市场呈现五星级酒店单边供应旺盛的现象；直到2002年以后，四星级酒店的供应才开始呈规模出现；相对而言，四星级酒店的投资门槛不高，2002年后的供应持续不断?2002年以来，四星级酒店年均新增客房429间。资料来源：长沙旅游局，仲量联行战略顾问部注：供应时间以政府评星时间为准；2007年数据为截止2007年第三季度沙四星酒店史供长级历应沙四星酒店史供长级历应05001000150020002500300035001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007客房数(套)当年初始供应当年新增供应178xxxxxC03五星级283、酒店列表五星级酒店列表2362004年普瑞温泉酒店63002007年同升湖通程山庄7客房数评星时间酒店名称#客房数评星时间酒店名称#5992007年华雅国际大酒店82252001年湖南国际影视会展酒店52382000年湖南佳程酒店44371999年通程国际大酒店33751998年神农大酒店27151997年华天大酒店1注：供应时间以政府评星时间为准；2007年数据为截止2007年第三季度；资料来源：长沙旅游局，仲量联行战略顾问部3142五星级四星级6785179xxxxxC03四星级酒店列表四星级酒店列表2482007年时代帝景大酒店13客房数评星时间酒店名称#客房数评星时间酒店名称#1502284、006年君逸山水大酒店122602005年君逸康年大酒店112162005年天玺大酒店102082004年南方明珠大酒店92912004年芙蓉华天大酒店81202004年海程大酒店72302003年五华酒店64322002年紫东阁华天大酒店52132002年鑫都大酒店42052002年天园假日中心33402000年金源大酒店22381997年富丽华大酒店161105491373五星级四星级211812注：供应时间以政府评星时间为准；2007年数据为截止2007年第三季度；资料来源：长沙旅游局，仲量联行战略顾问部180 xxxxxC03高星级酒店区域分布高星级酒店区域分布时代帝景大酒店同升湖通程285、山庄富丽华大酒店君逸山水大酒店湖南佳程酒店天玺大酒店君逸康年大酒店华天大酒店通程国际大酒店南方明珠大酒店主要项目主要项目位于岳麓区或其它偏远地区，通常为花园式度假酒店中低档商务需求旺盛但区域人流较杂周边省人大等机构遍布贺龙体育馆和田汉大剧院吸引旅游和本地休闲娱乐消费长沙主要的商业零售和商务中心区域特质区域特质其他其他火车站火车站新世纪体育文化中心新世纪体育文化中心五一商圈五一商圈?高星级酒店分布较为集中，主要在五一商圈、体育文化中心和火车站等三个片区；?位于芙蓉中路的新世纪体育文化中心是高星级酒店分布最集中的区域；?也有三个五星级酒店（两个为度假型）分布在长沙市市郊。注：分布比例按客房数计算资286、料来源：长沙旅游局，仲量联行战略顾问部高星酒店区域分布级高星酒店区域分布级29%23%26%22%其他火 站车新世 体育文化中心纪五一商圈181xxxxxC03高星级酒店区域分布示意高星级酒店区域分布示意资料来源：长沙旅游局，仲量联行战略顾问部五一商圈五一商圈火车站火车站新世纪体育文化中心新世纪体育文化中心高星酒店区域分布级高星酒店区域分布级29%23%26%22%其他火 站车新世 体育文化中心纪五一商圈?从房间数量上讲，在其他区域，即非传统的商务商业区域的高星级酒店数量已占到最大的份额。?这反映了城市新兴功能区域包括长沙国家经济技术开发区和长沙高新技术开发区的日渐成熟。?交通条件和配套设施的287、完善使得高星级酒店可以坐落在非传统核心区域。?消费的升级和多元化趋势使得度假型的高星级酒店可以很好地存活。182xxxxxC03四星酒店区域分布级四星酒店区域分布级14%46%33%7%其他火 站车新世 体育文化中心纪五一商圈五星酒店区域分布级五星酒店区域分布级0%20%44%37%其他火 站车新世 体育文化中心纪五一商圈四、五星级酒店区域分布比较四、五星级酒店区域分布比较?分星级来看，五星级主要集中在五一商圈，这里集聚的中高档写字楼和高档购物场所带来了大量商务、会议需求，区域内的酒店规模也相对较大；?而四星级则更多集中于火车站区域；而由于人流庞杂，该区域内没有一家五星级酒店；?新世纪体育文化288、中心则为四、五星级酒店第二大供应区域；?越靠近主力需求市场的酒店，其规模越大?五星级酒店的分布较为分散，在其他区域的占了44%。这说明五星级酒店的客源更加多样化。资料来源：长沙旅游局，仲量联行战略顾问部340-307576平均规模227241262208平均规模183xxxxxC03长沙高星级酒店供应小结长沙高星级酒店供应小结?截至2007年第三季度，长沙市高星级酒店客房共6279间，占全市星级酒店约46%；?四星级和五星级客房数量相同，相对其他二线城市而言，五星级酒店的比例较大；?长沙五星级酒店市场始于1997年，至2002年是五星级酒店供应高峰期，期间年均新增332间，之后则供应萎缩；?与289、五星级酒店不同，1997-2001年间，高星级酒店市场呈现五星级酒店单边供应旺盛的现象，直到2002年以后，四星级酒店的供应才开始呈规模出现，年均新增客房429间；?五星级酒店平均每家酒店拥有391间客房，属中等规模；四星级酒店平均拥有242间客房，较五星级规模略小；越靠近主力需求市场的酒店，其规模越大?高星级酒店分布较为集中，主要在五一商圈、体育文化中心和火车站等三个片区；位于芙蓉中路的新世纪体育文化中心是分布最集中的区域?分星级来看，五星级主要集中在五一商圈，这里集聚的中高档写字楼和高档购物场所带来了大量商务、会议需求，；?而四星级则更多集中于火车站区域；而由于人流庞杂，该区域内没有一家五290、星级酒店；184xxxxxC03高星级酒店市场供应研究高星级酒店市场供应研究高星级酒店市场需求研究高星级酒店市场需求研究高星级酒店经营指标分析高星级酒店经营指标分析案例研究案例研究高星级酒店市场未来预测高星级酒店市场未来预测185xxxxxC03高星级酒店主力需求类型高星级酒店主力需求类型商务性需求企业客户商务性需求企业客户需求的持续性可支付能力需求的持续性可支付能力商务性需求会议会展商务性需求会议会展休闲性需求旅游团队休闲性需求旅游团队?新需求增长点，且能有力带动酒店其他收入?通常选择四星级以上酒店?长沙市场中有相当大的份额为会议会展所占据?本项目区域拥有数家具充足会议设施的高星级酒店?大部291、分国际性企业或全国性企业每年均需接待一定量的高层管理人员、技术人员、客户或者供应商等，一般会与酒店签订长期协议（通常一年一签）以获得较为优惠和个性化的服务?需求稳定，价格承受力高?通常选择四星级以上酒店?五星级酒店最主要的需求，所占比重一般在50%以上?本项目所在区域的需求以中高档商务需求为主，但外籍客户较少?季节性需求?通常选择四星级以下酒店?长沙自身不具丰富旅游资源，一般接待前往张家界的旅游团，但数量不多?长沙市民近距离周末度假对高星级有一定需求资料来源：仲量联行战略顾问部休闲性需求休闲娱乐休闲性需求休闲娱乐?休闲娱乐是长沙高星级酒店市场的重要特点?本地消费者会经常光顾酒店，餐饮、麻将、K292、TV等是主要的休闲娱乐活动?需求较为稳定持续，但支付能力有限，对四、五星级酒店均有一定的需求186xxxxxC03长沙高星级酒店市场需求长沙高星级酒店市场需求 商务商务?2006年第三产业增加值达892.74亿元，比上年增长15.3%；第三产业占GDP的比重为49.8%，拉动经济增长7.7个百分点，对经济增长的贡献率达51.8%?长沙工业园区发达，现有“两区六园”为主体的大小28个工业园区。国家级长沙高新技术产业开发区面积24平方千米?高新技术依托“两区六园”及20个专业园区，已培植了一批高新技术产业群，形成了电子信息、先进制造技术、新材料、生物医药和高科技食品等五大高新技术产业群；?企业类型293、以大中型内资企业为主，外向经济并不发达，因此外籍商务市场规模有限；?在零售业方面，长沙市近年商业网点百花齐放，外资零售大量涌入，其中尤以五一商圈更为突出，聚集了平和堂、春天百货、王府井、香港新世界、长沙百联东方商厦 等中高档百货?此外零售业态近年也呈现多元化趋势：百货店、购物广场、生活超市、仓储大卖场、专卖店等业态相继出现，相关的大型经营商和贸易企业都是支撑长沙中高档商务市场的有力需求187xxxxxC03长沙高星级酒店市场需求长沙高星级酒店市场需求 会展会展1?长沙市目前共有四个主要的大型展览馆，全部展览面积21.9万平方米。本项目到湖南最大的会展场地湖南影视会展中心7公里左右，可达性非常好294、。?2006年长沙市会展直接收入达4.5亿元，带动交通运输、餐饮住宿、娱乐休闲、旅游等相关产业收入40亿元。?2005年统计的分产业的会展结构如下。长沙的会展以“文化会展”为主线，第三产业的会展数量占有绝对数量，达到68.7%。而第三产业的商务、会展活动对酒店的需求占有主导地位。湖南省影视会展中心湖南省影视会展中心湖南省展览馆湖南省展览馆长沙国际会议展览中心长沙国际会议展览中心长沙红星国际会展中心长沙红星国际会展中心2005年沙会展构长产业结年沙会展构长产业结4.8%26.5%68.7%0%25%50%75%100%第一产业第二产业第三产业本项目本项目资料来源：仲量联行战略顾问部，长沙市会展行295、业协会188xxxxxC03长沙高星级酒店市场需求长沙高星级酒店市场需求 会展会展2?2003年以前长沙市的会展发展比较缓慢，年均会展数量增长在20%左右。从2004年开始，长沙会展业取得迅猛发展，年度增长率均在40%和50%之间。预计2007年全年会展数量将接近472个。?尽管没有确切统计数字，会展协会资料表明省外、境外参展单位有大幅度的增加；对应对高星级酒店的需求也有相应的增长。2006年沙会展活分长动类年沙会展活分长动类41%22%17%4%6%10%展览类会议类节庆类演出类事赛类政府外出展办类?2006年包括展览会、博览会、展销会在内的展览类会展数量占据了最大的份额，达到41%。会议类296、展览占有22%的份额。这两类是与经济产业最相关的展览，占据了重要的位置。?同时，反映文化、教育、市民生活的其它展览也非常活跃，共计占有37%的比例。沙会展活数量和年度增率长动长沙会展活数量和年度增率长动长010020030040050020012002200320042005200620070%10%20%30%40%50%60%会展活数量动年度增率长注：2007年数据为上半年统计增长率应用2006年会展数量。资料来源：仲量联行战略顾问部，长沙市会展行业协会189xxxxxC03长沙高星级酒店市场需求长沙高星级酒店市场需求 本地休闲娱乐本地休闲娱乐?饮食文化是长沙本土消费者最崇尚的文化，其次就297、是娱乐文化。长沙文化商人们先后以宾馆、酒店、歌厅、酒吧、大剧场为文化载体，打造出异常火爆的“文化夜市”,成为长沙一大特征?据长沙统计局数据，娱乐、文化及其他社会服务消费项目在长沙市民的消费支出偏好中占比仅次于食品消费，位居第二?因此种消费的特殊性，长沙本土的宾馆酒店在设施格局和消费定位更注重将娱乐、餐饮、棋牌休闲、保健和住宿集于一体，部分酒店更将娱乐餐饮作为重点特色。?据旅游局统计处的访谈表明长沙住宿、餐饮、娱乐及其它的收入的比大约为：3.5:4.5:2。说明餐饮和娱乐在星级酒店的收入中占据了很大比例。190 xxxxxC03长沙高星级酒店市场需求长沙高星级酒店市场需求 旅游旅游?长沙自身不具298、有丰富的旅游资源，为发展旅游市场，长沙旅游部门于2006年把握长沙至张家界高速公路开通的契机，实施旅游营销整合战略，借武陵源的世界级旅游品牌招徕入境游客，并整合长沙的马王堆汉墓陈列馆、常德的桃花源等精品景区（点），包装成国际旅游精品线路?今年长沙以韩国市场为重点大力开展营销，开通韩国往返长沙的旅游包机，随后又开通长沙首条固定国际航线（长沙首尔），现在每周平均有40多架次包机往返长沙与韩国各大城市之间。因此韩国旅团成为长沙入境旅游市场的主力军?此外长沙还举办了2004年第11届世界旅游小姐年度皇后大赛世界总决赛，以扩大长沙知名度和影响力?2006年全市接待入境旅游者40.63万人次，同比增长59299、%，创汇3.08亿美元，同比增长52.5%，增幅位居中西部省会城市之首191xxxxxC03四五星级酒店客源结构四五星级酒店客源结构?根据与长沙各高星级酒店销售人员的访谈，五星级的客源中约有40%来自商务需求，30%来自会议；?而四星级酒店的客源则主要来自会议，其次为休闲娱乐；?受会议、休闲娱乐类客源量大而人流杂的影响，商务客的需求相对受到了抑制；?各酒店由于自身的定位差别，各自的客源结构会有一定不同。五星酒店客源构级结五星酒店客源构级结10%10%10%40%30%其他旅游休闲娱乐会议商务四星酒店客源构级结四星酒店客源构级结10%15%25%30%20%其他旅游休闲娱乐会议商务192xxxx300、xC03长沙市境内外旅游市场发展长沙市境内外旅游市场发展国内旅游国内旅游050010001500200025003000199819992000200120022003200420052006(万人次)050100150200250300(元亿)国内游客国内旅游收入境外旅游境外旅游01020304050199819992000200120022003200420052006(万人次)012345(美元亿)境外游客国旅游外收入际汇?2006年，长沙市共接待国内游客2026万人次，国内旅游收入近198亿元人民币?近五年国内游客的复合增长率约为5.6%?境外旅游市场在近年得到较快发展，2006年共接301、待境外游客40.6万人次?近五年境外游客人次的复合增长率为11%，但2006年受旅游路线整合营销战略的影响，境外旅游市场发展加快，2006年比上年增长近60%?国内游客逗留天数平均为2.11天，而境外游客平均为2.96天资料来源：长沙统计年鉴，仲量联行战略顾问部193xxxxxC03境外游客来源境外游客来源?根据2006年长沙市统计年鉴，长沙市境外游客主要来自于亚洲（港澳台以外），以韩国、日本为主，占总人次的49%?其次为港澳台地区，占30%?美洲的游客占到12%，其中有相当部分为抱婴团，即来长沙领养婴幼儿?相对而言，来长沙的欧洲游客较少，仅占4%?境外游客的平均逗留天数为2.96天，与其他城302、市相比，逗留时间较长。资料来源：长沙统计年鉴，仲量联行战略顾问部2006 年境外游客来源地年境外游客来源地12%4%30%1%49%4%美洲欧洲洲亚港澳台澳洲其他194xxxxxC03长沙高星级酒店需求小结长沙高星级酒店需求小结?长沙的高星级酒店需求主要来自于会展、商务、本地休闲娱乐和旅游；?长沙的会展业近年非常旺盛，从而成为长沙高星级酒店需求的重要组成部分；?由于餐饮、休闲娱乐（麻将、KTV）在长沙市民消费结构中的重要地位，长沙本土的宾馆酒店在设施格局和消费定位更注重将娱乐、餐饮、棋牌休闲、保健和住宿集于一体；因此本地休闲娱乐类需求是长沙酒店区别于其他城市市场的重要特征；?由于旅游资源的缺乏303、，旅游需求在高星级酒店需求中占的比重较小，但近年政府在境外（尤其是韩国市场）旅游市场的战略部署使旅游市场出现新增长点；?2006年，长沙市共接待国内游客2026万人次，近五年国内游客的复合增长率约为5.6%?境外旅游市场在近年得到较快发展，2006年共接待境外游客40.6万人次，近五年境外游客人次的复合增长率为11%，但2006年受旅游路线整合营销战略的影响，境外旅游市场发展加快，2006年比上年增长近60%?国内游客逗留天数平均为2.11天，而境外游客平均为2.96天195xxxxxC03高星级酒店市场供应研究高星级酒店市场供应研究高星级酒店市场需求研究高星级酒店市场需求研究高星级酒店经营指304、标分析高星级酒店经营指标分析案例研究案例研究高星级酒店市场未来预测高星级酒店市场未来预测196xxxxxC03星级酒店出租率星级酒店出租率?2006年，长沙市星级酒店市场的出租率为73.2%，处于较为理想的水平?自2002年以来，长沙星级酒店市场的经营状况均处于合理区间，并呈上升趋势，2006年比2002年的64.2%上升了近10个百分点?即使在2003年非典时期，出租率仍达到了62.4%年星酒店出租率历级年星酒店出租率历级62.473.272.670.764.25055606570758020022003200420052006(%)资料来源：长沙旅游局，仲量联行战略顾问部197xxxxxC305、03高星级酒店出租率高星级酒店出租率?根据与各酒店销售人员的访谈，2006年四五星级酒店的出租率均在70%以上，处于可盈利区间?四星级酒店的客房出租率高于五星级约3个百分点资料来源：仲量联行战略顾问部?分区域看，新世纪体育文化中心的四星级酒店经营状况最理想，平均达79%；?五星级酒店则以五一商圈最理想，为73%?整体来说，各片区的出租率没有显著差别，其中其他区域的酒店因道路整修和地段偏远的关系相对较低分星客房出租率级分星客房出租率级75.6%73.3%50%60%70%80%90%100%五星级四星级分区域客房出租率比较分区域客房出租率比较75%75%67%76%79%75%66%50%60%306、70%80%90%100%五一商圈 新世体育纪文化中心火站车其他五星级四星级198xxxxxC03高星级酒店房价高星级酒店房价?2007年五星级酒店房价平均为440元/间，四星级房价为283元/间，四五星级酒店房价的比值为0.64，两者的价差较大?分区域看，五星级酒店中，五一商圈的平均房价最高，为492元/间?四星级酒店的房价则以新世纪体育文化中心区域的最高?此外，新世纪体育文化中心的四五星级酒店价差较小，仅63元左右四、五星平均房价级四、五星平均房价级4402830100200300400500五星级四星级(元/夜间)分区域房价比较分区域房价比较42825535949229627328301307、00200300400500五一商圈火站车其他新世体育纪文化中心(元/夜间)资料来源：仲量联行战略顾问部199xxxxxC03部分城市四五星级酒店房价比比较部分城市四五星级酒店房价比比较0.471362641上海0.76460350武汉0.64440283长沙0.56579327成都房价比房价比五星级五星级四星级四星级房价比房价比?以上为中西部三大省会城市成都、武汉、长沙以及上海的四五星级房价比较；?长沙和武汉的四五星级房价比相对较高，在0.6以上，表现为五星级议价能力较弱；?上海和成都的四五星级房价比则相对较低，在0.5左右；?与四五星级酒店的出租率相对应作比较，五星级客房出租率比四星级低的308、城市（长沙、武汉）拥有相对较高的房价比，反之则较低，可见两者之间关系；?此外上海和成都的外商直接投资水平较高，外籍客源对五星级酒店的偏好会有效推动五星级酒店需求，从而带动五星级房价上涨72%69%上海63%69%武汉73%76%长沙67%67%成都五星级五星级四星级四星级出租率出租率200 xxxxxC03为了了解酒店市场的竞争并预测酒店项目的未来竞争和表现，我们用一下方式。?应得市场份额(Fair Market Share 或FMS)?应得市场份额是指各个酒店的客房数量占竞争酒店总客房数量的比例，即每个酒店项目在其他条件均相同的假设下，应该得到的市场份额。例如：一家具有100间客房的，在一个309、总客房数量为350间的市场中的酒店的应得市场份额为100/350=0.29。?实际取得的市场份额(Actual Market Share 或AMS)?实际取得的市场份额是指各个酒店实际出租间夜量占总市场的实际出租间夜量的比例。例如：如果一家酒店一天出租了75间客房(间夜）并且所有竞争酒店总出租客房数量为210间客房（间夜），该酒店的实际取得市场份额为75/210=0.36?市场渗透指数(Market Penetration Index或MPI)由于不同酒店具有不同的客房数量，单纯入住率的比较，不能够准确地反映一家酒店较其他竞争酒店的的竞争力，所以，我们需要用一种考虑各个酒店规模的指数来衡量酒店310、的表现。我们将该指标命名为“市场渗透指数”(Market Penetration Index 或MPI)，并以100%来表示一家酒店实际取得的市场份额(AMS)等于其应得市场份额(FMS).?例如：一家酒店的应得市场份额和实际取得市场份额分别为0.29和0.36。因此，酒店项目达到的渗透率为124.14%。竞争组合分析竞争组合分析-竞争对手竞争力分析竞争对手竞争力分析201xxxxxC03?平均房价指数(Average Rate Index 或ARI)每一家酒店在竞争的环境中，可以达到的平均房价不同。因此，我们将用酒店项目的平均房价除以竞争酒店平均房价的加权平均数来计算平均房价指数(Avera311、ge Rate Index 或ARI)。此指数放映每个酒店的房价定位、管理战略及其市场竞争力。例如：酒店项目的房价为人民币1200元，市场的平均加权房价为人民币1000元，平均房价指数为1200/1000=1.2。?收入指数(Revenue Generation Index 或RGI)为了衡量一家酒店获取收入的能力，我们需要综合考虑房价及入住率，并以两者的乘积来计算每间可出租客房收入。本酒店项目的每间可出租客房收入除以总市场平均的每间可出租客房收入就是项目所谓的收入指数(Revenue Generation Index 或RGI)。?例如：在本酒店的每间客房收入为900元（75%的入住率X 1312、200元的平均房价）和总市场的每间客房收入为600元（60%的入住率X 1000元的平均房价）。因此，本酒店项目的收入指数为900/600=1.5。竞争组合分析竞争组合分析-竞争对手竞争力分析竞争对手竞争力分析202xxxxxC03五星级酒店竞争力分析五星级酒店竞争力分析0.89 0.930.95 7.2%其他225湖南国际影视会展酒店0.84 0.880.95 7.6%新世纪体育文化中心238湖南佳程酒店1.12 1.091.02 14.0%五一商圈437通程国际大酒店0.68 0.770.89 12.0%新世纪体育文化中心375神农大酒店1.16 1.141.02 22.9%五一商圈715313、华天大酒店1.04 0.981.06 19.2%其他599华雅国际大酒店0.99 1.010.98 9.6%其他300同升湖通程山庄0.97 0.951.02 7.6%其他236普瑞温泉酒店收入指数房价指数市场渗透指数应得市场份额区块客房数酒店名称收入指数房价指数市场渗透指数应得市场份额区块客房数酒店名称?五星级酒店中，通程国际大酒店和华天大酒店的市场渗透指数和房价指数均最高，经营状况最理想；该酒店位于韶山路中高档商务楼集中的片区，靠近五一商圈，且酒店的经营管理等软件水平较高；?华雅大酒店的市场渗透指数较高，经营状况提高迅速；该酒店位于万家丽上，避免了日益严重的内城堵车现象，同时吸引了部分希望314、到机场比较近的客户?湖南国际影视会展酒店虽然所处区域较远，但因在承接影视媒体类活动和经贸类会议会展方面颇为成功，其经营也较为出色；但受到新开业的华雅大酒店等的竞争，客源流失较为严重?位于新世纪体育中心的两家酒店则相对逊色，这与它们物业品质老化、经营管理水平落后有关203xxxxxC03四星级酒店竞争力分析四星级酒店竞争力分析11.00 1.010.99 13.7%火车站432紫东阁华天大酒店1.05 0.991.06 7.3%新世纪体育文化中心230五华酒店0.84 0.910.93 6.8%火车站213鑫都大酒店0.54 0.810.66 6.5%其他205天园假日中心1.15 1.091.315、06 10.8%新世纪体育文化中心340金源大酒店1.19 1.131.06 7.6%火车站238富丽华大酒店收入指数房价市场渗透指数应得市场份额区块客房数酒店名称收入指数房价市场渗透指数应得市场份额区块客房数酒店名称?其中富丽华大酒店的房价指数最高，从而在四星级酒店中收入指数最高；该酒店以商务和会议市场为主，同时在本地的休闲娱乐消费市场中也拥有长期稳定的客源；?五华酒店建造年代较久，但有部分楼面进行了新装修；房价不高但出租率达80%，收入指数超过了平均值?天园假日中心因门前的主要道路在进行大修，交通不便，且环境差，对经营业绩产生很大影响，收入指数仅为0.54，排名倒数第一；204xxxxxC316、03四星级酒店竞争力分析四星级酒店竞争力分析21.14 1.081.06 4.8%火车站150君逸山水大酒店1.13 1.061.06 8.3%新世纪体育文化中心260君逸康年大酒店0.96 0.960.99 6.6%五一商圈208南方明珠大酒店1.01 1.020.99 6.9%新世纪体育文化中心216天玺大酒店0.96 0.911.06 9.2%火车站291芙蓉华天大酒店0.88 0.950.93 3.8%火车站120海程大酒店1.00 0.951.06 7.9%其他248时代帝景大酒店收入指数房价市场渗透指数应得市场份额区块客房数酒店名称收入指数房价市场渗透指数应得市场份额区块客房数酒店317、名称?而君逸山水和君逸康年大酒店均着重于本地休闲娱乐市场，商务、会议配套较为欠缺，而加大了娱乐方面的设施配备，且酒店设施较新，因此竞争力也较强，收入指数分别排名第三第四；?海程大酒店和鑫都大酒店均位于火车站，其会议设施相对欠缺或平面布局不佳，因而影响了在会议和商务市场的竞争力，整体经营表现低于市场平均水平?综上所述，以休闲娱乐为竞争优势的和具备各种会议接待能力的四星级酒店将获得更好的市场表现205xxxxxC03长沙高星级酒店经营指标小结长沙高星级酒店经营指标小结?2006年，长沙市星级酒店市场的出租率为73.2%，处于较为理想的水平?自2002年以来，长沙星级酒店市场的经营状况均处于合理区间318、，并呈上升趋势，2006年比2002年的64.2%上升了近10个百分点?根据与各酒店销售人员的访谈，2006年四五星级酒店的出租率均在70%以上，处于可盈利区间；其中五星级酒店73%，四星级酒店76%，四星级酒店的客房出租率略高?分区域看，新世纪体育文化中心的四星级酒店经营状况最理想，平均达79%；五星级酒店则以五一商圈最理想，为73%；?整体来说，各片区的出租率没有显著差别，其中其他区域的酒店因道路整修和地段偏远的关系相对较低?2006年五星级酒店房价平均为440元/间，四星级房价为283元/间，四五星级酒店房价的比值为0.64，两者的价差一般；分区域看，五星级酒店中，五一商圈的平均房价最高319、，为492元/间?观察各酒店的经营表现，通程和华天等老牌因经营有方而表现上佳，影视国际会展酒店也因软硬件俱佳且具会展优势而表现优异；四星级酒店中，以休闲娱乐为竞争优势的和具备各种会议接待能力的四星级酒店=获得了更好的市场表现206xxxxxC03高星级酒店市场供应研究高星级酒店市场供应研究高星级酒店市场需求研究高星级酒店市场需求研究高星级酒店经营指标分析高星级酒店经营指标分析案例研究案例研究高星级酒店市场未来预测高星级酒店市场未来预测207xxxxxC03五星级酒店未来供应五星级酒店未来供应?在经历了4年的供应低谷之后，自2007年开始，长沙市迎来持续的新增供应，到2012年，五星级客房数将达320、到约5684间，是2006年的2.6倍，年均新增576间客房；?其中2009年将是供应高峰，有800间客房；到2011年则新增供应有所减缓；?2007至2012年的五星级酒店房间数量的复合增长率为13%；预计未来长沙市五星级酒店市场的竞争保持相对的稳定；沙五星酒店未来供长级应沙五星酒店未来供长级应01000200030004000500060001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012客房数(套)当年初始供应当年新增供应资料来源：仲量联行战略顾问部208xxxxxC03四星级酒321、店未来供应四星级酒店未来供应?根据已甄别的新增四星级酒店项目，未来五年长沙四星级酒店市场的供应将仍将有较大的增长；?至2012年，全市将拥有5735间四星级客房，接近五星级客房数，高星级酒店供应结构保持平衡；?考虑到四星级酒店开发门槛较低，且信息披露量低于五星级项目，未来四星级供应尚存较大不确定性。沙四星酒店未来供长级应沙四星酒店未来供长级应010002000300040005000600070001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012客房数(套)当年初始供应当年新增供应资料322、来源：仲量联行战略顾问部209xxxxxC03五星级酒店未来供应列表五星级酒店未来供应列表7654321#未定通程酒店华天酒店豪生国际酒店管理集团中国喜来登海外管理有限公司自管自管管理者管理者芙蓉路与人民路4002010芙蓉国豪廷大酒店湘江大道人民路4262012金外滩岳麓区枫林路1号2002011麓山宾馆芙蓉路八一路5002009中银华天(湖南国际金融大厦)芙蓉路营盘路3452008长沙喜来登长沙国家经济技术开发区中心3882008长沙明城国际大酒店长沙国家经济技术开发区北端3002009碧桂园长沙威尼斯酒店地址预计客房数预计评星时间项目名称地址预计客房数预计评星时间项目名称?明城大酒店20323、07年已经开业，位于成熟的长沙国家经济技术开发区中心地段；由于出色的硬件设施分流了众多开发区的企业客户；目前酒店的房价仅为388元，大幅低于五星级酒店的平均值；同时酒店的出租率已达到65%-70%?碧桂园长沙威尼斯酒店已接近完工，酒店的硬件设施一流；酒店拥有度假酒店的风格，但却缺乏度假酒店的娱乐休闲设施；估计将来会和明城大酒店激烈竞争开发区的企业客源资料来源：仲量联行战略顾问部210 xxxxxC03?从区域分布来看，五一商圈北段是未来供应的集中区域；随着开发区的成熟，五星级酒店出现以开发区企业为主要市场；另外岳麓区和湘江沿岸也将出现第一家五星级酒店?中银华天酒店由华天拍卖会购得，且为产权式酒324、店，由于有硬件的不足，估计竞争力有限?运达喜来登是长沙第一家由国际著名管理公司运营的酒店，品质出众，目前大部分客房进行试运营，房价比目前最好的五星级酒店高出近40-50%；目前酒店的出租率接近90%?麓山宾馆将为在原址上新建项目，考虑到目前岳麓区没有五星级酒店供应，估计麓山宾馆将能截流相当多的岳麓区五星级酒店顾客?金外滩项目由于有拆迁的困难，估计入市较晚；考虑到此项目的良好区位（临近坡子街和解放路酒吧一条街）和湘江景观，本项目将对高端旅游和部分商务人士具有很大的吸引力五星级酒店未来供应分布图五星级酒店未来供应分布图现有五星级未来五星级本项目未来四星级现有四星级1765432211xxxxxC0325、3四星级酒店未来供应列表四星级酒店未来供应列表?皇冠假日酒店早已完成外立面工程，但因资金问题迟迟未完成内装修和经营筹备工作，尚无复工声明，预计评星时间为估计时间；?建宏达-现代华都项目位于东塘核心地段，原址的华山宾馆经营状况较好；估计此项目对南城片区的酒店客户和本地消费有较大的吸引力87654321#湘府路与青园路未定5382010融城国际湘府路五凌路华天酒店4332010长沙标志商务中心酒店东塘（原华山宾馆重建）自管3002011建宏达-现代华都五一广场洲际酒店管理集团4312009皇冠假日大酒店地址管理者预计客房数预计评星时间项目名称地址管理者预计客房数预计评星时间项目名称八一路396号自326、管2942012湖南皇宫大酒店芙蓉北路靠近三一大道自管2602008好来登酒店芙蓉北路盛世路自管1082009顺天黄金海岸大酒店芙蓉北路靠近三一大道自管2202010天健芙蓉盛世资料来源：仲量联行战略顾问部212xxxxxC03四星级酒店未来供应分布图四星级酒店未来供应分布图?长沙标志商务中心酒店位于湘府板块中高端住宅区的核心地段，具有较好的区位；由于开发商缺乏资金实力，地块上的零售物业已散卖；尽管邀请了华天酒店管理，估计此产权式酒店的品质堪忧?融城国际酒店项目和长沙标志商务中心酒店的特点类似；红星国际会展中心的酒店顾客将是其主要目标客户?天健芙蓉盛世的酒店项目具有较好的区位，和同一地块的办公327、楼项目具有很好的协同效应；考虑到天健自己管理数个四星级酒店，且并无五星级酒店的意愿，估计本项目将为颇具竞争力的四星级酒店?顺天黄金海岸大酒店临近开福区区政府和北面的物流基地，估计政府和本地消费有一定的客源?好来登酒店已在2005年年底开业，估计在2008年将获得四星级的评审?湖南皇宫大酒店是位于省军区附近的烂尾楼改造项目，此项目已停工11年，具有一定的不确定性现有五星级未来五星级本项目未来四星级现有四星级65432187资料来源：仲量联行战略顾问部213xxxxxC03物业市场预测的一般性方法物业市场预测的一般性方法甄别相关宏观经济变量甄别相关宏观经济变量甄别相关物业市场变量甄别相关物业市场变328、量方程拟合方程拟合方程拟合方程拟合线性回归方程线性回归方程线性回归方程线性回归方程预测预测?拟合优度检验检验回归模型对样本数据的拟合程度。?R2决定系数以检验拟合优度?F值检验决定因变量整体显著程度214xxxxxC03高星级酒店市场未来需求预测高星级酒店市场未来需求预测模型方法模型方法高星级酒店需求基本关系式高星级酒店需求基本关系式?当期需求=当期客房出租量?当期净吸纳量=累计供应量*出租率预测步骤预测步骤I.回归模型拟合当期累计吸纳量II.确定未来供应并预测未来国内游客数量III.把预测的指标代入回归方程IV.根据方程确定未来年度市场需求预测步骤预测步骤I.回归模型拟合当期累计吸纳量II.329、确定未来供应并预测未来国内游客数量III.把预测的指标代入回归方程IV.根据方程确定未来年度市场需求吸纳量之决定因素吸纳量之决定因素?长沙市高星级酒店需求市场直接来自于国内的会议会展、商务需求，在数量上直接反映为游客人天数；?外籍游客大多选择入住五星级酒店，因此，将国内游客和境外游客人天数的总和作为五星级酒店需求的因变量；?四星级酒店主要受国内游客需求带动，以国内游客人天数作为因变量215xxxxxC03未来需求预测未来需求预测五星级酒店五星级酒店(1)1616 20061603 20052281 20071560 20041230 20031266 2002五星级客房需求量（房间数量）年份五330、星级客房需求量（房间数量）年份事实及假设事实及假设?五星级客房需求量=当年出租率*五星级酒店供应?五星级酒店历年出租率以星级酒店出租率为基准，按2006年五星级与所有星级酒店的出租率之差作调整?国内游客逗留天数以2006年的2.11天计，境外游客2.96天计事实及假设事实及假设?五星级客房需求量=当年出租率*五星级酒店供应?五星级酒店历年出租率以星级酒店出租率为基准，按2006年五星级与所有星级酒店的出租率之差作调整?国内游客逗留天数以2006年的2.11天计，境外游客2.96天计相关性分析相关性分析Adj.R2=0.981072Sig-F=0.00121Adj.R2=0.981072Sig-331、F=0.00121注：国内外游客人天数是由权重法计算得到的数值。假设境外人士占五星级酒店客源的15%。资料来源：仲量联行战略顾问部，长沙市旅游局，长沙统计年鉴6908 6504 6179 5709 5362 5109 国内外游客人国内外游客人天数（万人天数（万人天）天）222641262027832489230021602058国内游客人数（万人）国内游客人数（万人）452619527境外游客人数（万人）境外游客人数（万人）31252226222619901990五星级酒店供应（房间数量）五星级酒店供应（房间数量）216xxxxxC03未来需求预测未来需求预测五星级酒店五星级酒店(2)事实及假332、设事实及假设?过去五年国内游客人数复合增长率为5.6%，境外游客为11%；?考虑到长沙近两年发展加速，尤其海外游客市场被作为战略重点，2006年比上年增长近60%，在未来游客预期中，国内游客按6%取值，海外游客按11%取值事实及假设事实及假设?过去五年国内游客人数复合增长率为5.6%，境外游客为11%；?考虑到长沙近两年发展加速，尤其海外游客市场被作为战略重点，2006年比上年增长近60%，在未来游客预期中，国内游客按6%取值，海外游客按11%取值11197 10541 9924 9343 8795 8280 7795 7338 国内外游客人国内外游客人天数（万人天数（万人天）天）525820333、11505820104658200938582008五星级酒店供应（房间数量）年份五星级酒店供应（房间数量）年份201520142013201277877012631356844019 3805 3461 2854 推算当年客房需求量（间）推算当年客房需求量（间）6089 5466 4902 4390 75%74%74%推算当年客房出租率推算当年客房出租率78%78%78%77%76%?由于五星级酒店的供应增长平稳；同时需求也有相应的增长，市场预计供需比较平衡；?由于需求的增长略快于供应的增长，从2008年年起，五星级酒店出租率将缓慢攀升，2015年五星级酒店的出租率预计将达到78%；5258505846583858当年客房供应量（间）当年客房供应量（间）7787701263135684217xxxxxC03未来需求预测未来需求预测四星级酒店四星级酒店(1)2186 20062056 20