1、专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 1深圳市慧力策商业地产投资顾问有限公司2012年11月贵阳大上海商贸城项目商业定位策划报告专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 2通过几次提案与沟通，查阅相关的项目资料，我们清晰地了解贵公司的想法。在本次提案中，我们重点从项目判研、商业定位、建筑规划、财务分析、营销策略等方面入手。路遥知马力前 言 Preface 专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 3调研说明信息来源：主要来自贵阳市建委、贵阳市房地产管理局、贵阳市规划局等政府部门；贵阳晚报、贵州都市报、筑房网、搜房网、搜狐焦点网等相关网站2、和媒体，以及区域市场多个商业楼盘。调研区域：贵阳市区，重点了解项目所属片区。调研内容：1、贵阳市区域规划，商业地产发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 4本次对贵阳市商业地产市场进行的实态调研，主要从贵阳市宏观规划、商业业态分布、区域市场状况入手，同时重点了解住宅楼、商业等房地产项目发展状况和趋势，并进行了实地考察。通过全面深入调研，以获知项贵阳商业商业发展状况及其对本项目的影响，研判并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。知己知彼，百战不殆专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全3、程服务提供商 5研究背景本项目总建筑面积约为45.5万平方米，包含多种物业功能，是一个大型城市综合建筑体；本项目由贵阳三利房地产开发有限公司所开发。项目经济技术指标占地面积：103784m总建筑面积：455131 m商业建筑面积：144988.32m车位：3611个开发周期：一期：现状住宅施工中，预计2012年9月开盘专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 6项目区位新新 添添 大大 道道 北北 段段四四 光光 路路森森 林林 公公 园园本项目虽然地处云岩区的管辖范围，但由于地貌的关系，应以乌当区做为研策背景更为恰当，处于交通核心区域，具有绝对的商业后发优势。本项目位于新城4、市开发区域，新添大道北段；项目地处城市交通核心位置，与保利、未来方舟形成三足鼎立的格局。与城市各主要的功能区交通连接十分便捷，基础设施配套比较完善。研究背景专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 7项目研策思路本次研究工作之思路将主要通过项目外部市场环境和内部经营资源两个方面的分析发现项目的发展优劣势以及机会和挑战，从着眼于未来的思路来进行本项目的商业定位和具体规划；思路外部市场环境内部经营资源商业概念及发展建议宏观经济环境分析城市发展规划分析商业市场分析地块研究竞争分析参考案例建筑平面规划建筑动线规划业态布局建议财务分析宏观经济城市规划产业发展商业发展商圈发展商业企业立地5、条件市场竞争参考案例市场定位商业概念发展建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 8通过研究，主要结论如下：宏观研究主要结论城市经济水平的稳步提升为本项目之发展提供了基础；贵阳商业零售业升级发展之趋势为本项目之定位提供了依据；集零售、餐饮、休闲娱乐多元化功能为一体的购物中心将是本项目未来的发展目标；微观研究主要结论项目具有较为出色的立地条件，拥有潜在目标消费群体。面对未来市场竞争，紧紧把握购物中心发展潮流和充分满足消费者尚未满足之多元化消费需求是本项目之发展走向成功的重要途径。项目发展构想项目定位于中高档综合性购物中心，以都市时尚生活体验概念和多元化的业态组合方式创立贵阳6、现代商业的新标杆。建筑规划及业态布局就项目商业建筑规划及业态布局提供了一套发展方案供业主方探讨和参考！项目研究主要结论专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 9目 录 Directory一、宏观市场研究二、项目判研三、商业定位四、建筑规划五、财务分析六、营销策略专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 10总述 1.1 贵阳宏观经济情况 1.0 宏观市场研究 1.2 项目区域宏观经济情况 1.3 贵阳商业发展情况1.4 项目区域商业发展情况 专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 11 贵阳是中国贵州省的省会。位于中国西南云贵高原东部，7、是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。城市行政区划辖六区（云岩区、南明区、小河区、白云区、乌当区、花溪区）、金阳新区、三县（修文县、开阳县、息烽县）、一市（清镇市，省辖县级市，省委托贵阳市代管）。全市常住人口为433万人。1.1 贵阳宏观经济情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 12贵阳是一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化城市，享有“森林之城，避暑之都”的美名。中国避暑之都 2011年“中国十大美丽城8、市”榜首2011年“中国十佳最具开发潜力城市”2011年“中国十大最具潜力会展城市”全球避暑旅游名城 首个国家森林城市首个国家循环经济试点城市 国家园林城市中国舞蹈之都 全国双拥模范城中国优秀旅游城市 中国园林绿化先进城市中日环保示范城市 国家信息化建设试点城市全国绿化模范城市 全国科技进步先进城市全国制造业信息化试点城市 中国避暑旅游城市榜首2006年“中国十佳宜居城市”2008年“中国十佳宜居城市”2011年“中国十佳宜居城市”全国文明城市全国卫生城市1.1 贵阳宏观经济情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 13全市常住人口的地区分布如下地区人口数比重（%）人口密9、度（人）2000年2010年（人/平方公里）全市合计4324561100.00100.00538南明区82994818.519.193966云岩区95753518.822.1410233花溪区3600549.078.32402乌当区3769208.598.72427白云区2645435.056.121019小河区2481593.845.743933开阳县35813010.478.28177息烽县2128795.964.92205修文县2489557.055.76231清镇市46743812.6710.813131.1 贵阳宏观经济情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 10、14轨道交通贵阳规划的城市轨道交通线网由4条线路组成，线路总长度139.3公里，设车站81座，其中换乘车站8座。航空贵阳龙洞堡国际机场（国际航站编号：KWE)是距市中心12公里、车程15分钟的4E级现代化机场。目前开通航线76条，辐射52个全国大中城市及台湾、香港、曼谷等国际航点。铁路 贵阳是中国西南重要的铁路交通枢纽，川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此。沪昆客运专线长沙贵阳昆明段，贵阳至成都快速铁路，贵阳至重庆铁路扩能改造工程等直达周边省市快速铁路全部开工。预计于2014年完工。公路 市域内现已形成以两条国道线，六条高等级公路及五条省道为骨架的市域交通网络。拥有国家高速公路网中三条高11、速公路（G60沪昆高速、G75兰海高速、G80厦蓉高速）过境。贵阳环城高速公路由三部分环城高速东北线、环城高速西南线以及南环线组成。“三环十六射线”是贵阳市公路交通骨干路网，已基本建成。1.1 贵阳宏观经济情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 15020040060080010001200140016000.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%贵阳市2007年2011年生产总值（GDP）及增长率696.4811.05902.611121.821383.0715.80%13.10%13.30%14.312、0%17.10%20072008200920102011生产总值696.4811.05902.611121.821383.07增长速度15.80%13.10%13.30%14.30%17.10%1.1 贵阳宏观经济情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 161.1 贵阳宏观经济情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 172011年全市实现生产总值1383.07亿元，比上年增长17.1%，增速分别高于全国、全省7.9和2.1个百分点。与乌鲁木齐市并列全国省会城市第一位。排第二、三位的是：合肥市增长15.4%、成都市增长15.2%。2011年贵阳市人13、均生产总值为31712元，比上年增长14.9%。按2011年12月31日人民币汇率计算，人均生产总值突破5000美元，达到5033美元。2011年，财政总收入401.36亿元，年均增长20.6%2011年，社会消费品零售总额584.33亿元，年均增长20%。2011年，城市居民人均可支配收入达19420元，农民人均纯收入达7381元，年均分别增长11.6%、16.5%全球城市竞争力报告（2009-2010）显示，在全球500个城市中，贵阳市综合竞争力提升了42位，提升速度排列第4位。贵阳市年生产总值增速居全国省会城市第一位1.1 贵阳宏观经济情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程14、服务提供商 18按照“融入国际化、实现现代化、体现人文化、突出生态化”和“世界眼光、国内一流、贵阳特色”的要求，从打造新的战略支点和培育新的增长极出发，超前谋划黔中经济区核心区发展，高起点规划、高标准建设“三区五城五带”（贵安新区、双龙新区、北部新区百花生态新城、花溪生态新城、天河潭新城、龙洞堡新城、北部工业新城二环四路城市带、贵阳至遵义城市带、贵阳至安顺城市带、贵阳至毕节城市带、贵阳至凯里及都匀城市带），进一步优化城市空间布局、完善配套服务功能、推进产业集群发展、提高区域间快速通达能力，增强省会城市在全省的辐射带动功能。1.1 贵阳宏观经济情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程15、服务提供商 19贵阳市房地产市场处于发展期，主要政策实行以国家及贵州省发布的相关政策为主，而近两年，主要以鼓励和活跃房地产市场政策为主；2010年国家政策主要以抑制房价增长过快对房地产市场进行调整，云岩区房地产市场目前处于初步发展期，预计不会受到太大影响，将保持继续稳步发展态势2009年12月9日，国务院常务会议决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这个政策的出台限制了二手住宅交易，投资消费将受到抑制。宏观政策对本项目的影响1.1 贵阳宏观经济情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 20 乌当区地处贵阳市东北部，属贵阳城市规划的9个16、组团之一，全区总面积884.3平方公里，辖5乡（其中2个民族乡）、5镇、2个街道办事处，共129个村（居）民委员会。据公安年报统计，年末全区总户数104805户，总人口337570人。其中，男性人口170466人；女性人口167105人；农业人口193694人；非农业人口143876人。区委、区政府所在地距贵阳市中心7公里，距贵阳国际机场8公里，距贵阳火车站10公里，贵遵、贵黄、东北绕城高速公路贯境而过，贵开路、航天路等城市一级主干道纵贯新天城区南北，交通便利，四通八达。贵阳国家高新技术产业开发区新天园区、贵州贵阳国家农业科技园区坐落境内，是一个集高新技术产业、生态观光农业和以温泉旅游为龙头的17、第三产业为一体的较为发达的新型城区。1.2 项目区域宏观经济情况(乌当区)专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 21 旅游业发展迅猛。连续五年承办中国贵阳温泉节（季）开幕式，保利温泉、贵御温泉通过国家AAAA级旅游景区认证，保利富豪温泉酒店建成营业，乌当以“温泉之城”整体形象荣获“贵州十大魅力旅游景区”称号。2011年，共计接待游客486.61万人次，增长34.34%，实现旅游总收入22.89亿元，增长46.85%。1.2 项目区域宏观经济情况(乌当区)专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 222007-2011年乌当区生产总值及其增长速度全年实现生18、产总值125.51亿元，同比增长20.3%。其中：第一产业增加值8.33亿元，增长3%；第二产业增加值59.17亿元，增长28.2%；第三产业增加值58.02亿元，增长15.6%。1.2 项目区域宏观经济情况(乌当区)专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 23指 标2011年绝对数同比增长（%）社会消费品零售总额(万元)10438220.5 批发和零售业9417620 其中：限额以上8235957.6 住宿和餐饮业1020625.4 其中：限额以上718331.2乌当区2011年社会消费品零售总额2011年，实现社会消费品零售总额 10.4亿元，增长20.5%，第三产业占19、GDP比重为46.22%，逐步成为推动全区经济增长的强“引擎”。城镇居民人均可支配收入 19332元，比上年增长17.04%。1.2 项目区域宏观经济情况(乌当区)专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 24 在贵阳市生态文明城市总体规划(2007-2020年)纲要中，东风镇和乌当城区被纳入贵阳市城区范围，被称作“新天区域”。规划中，该区域涵盖新添寨、东风镇等，在今后发展中，区域也将被建设成两大功能区：即以国家级高新技术开发区新天园区为依托，打造中国西部电子元器件制造业基地；依托乌当特色地热温泉资源，打造新天至乐湾休闲温泉旅游带，将乌当温泉休闲度假游打造成具有国际影响力的旅20、游产品，以贵阳市北线自然风光旅游带和南明河下游休闲度假带为核心，形成具有丰富地域特色的旅游走廊和南明河文化走廊。随着贵阳市城市总体规划纲要(20092020)公布并实施，以及水东路等开通，东凤镇和乌当城区被纳入贵阳市城区范围。而在大贵阳东进过程中，乌当区也凭借不可复制的区位优势，在大贵阳战略中脱颖而出，温泉和生态经济无可争议的成为大贵阳一张靓丽的名片，专家认为，其优势足以让乌当继老城区和金阳新区后，成为大贵阳适宜人居的“第三城”。本案1.2 项目区域宏观经济情况(乌当区)专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 25楼盘名称保利温泉新城保利春天大道天馨家园绿湾国际蓝波湾新天卫21、城幸福里（经适房）蓝波湾新天卫城本案保利春天大道幸福里仁恒别墅（售馨）臣功新天地涧桥泊林绿湾国际乌当区住宅楼盘分布1.2 项目区域宏观经济情况(乌当区)专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 26小结宏观经济的快速发展推动了城市商业市场需求规模的增加，为项目的发展提供了市场发展潜力。国家政策区域经济产业发展支柱产业的快速发展为乌当区经济注入了活力乌当区旅游经济的快速稳定的发展，使其旅游经济地位在贵阳市占据主导地位；交通路线的增加、改善，轻轨与高铁的建设，在推动地区经济发展的同时也将带来外来人口的涌入；稳定而持续走高的居民收入，带来的是居民消费能力的增强；城市人口的年轻化趋势22、，为本地经济发展带来了丰富的人力资源，同时也为商业带来巨大的需求。大贵阳东进为乌当区经济发展带来了机遇国家级高新技术开发区为乌当区的发展带来了动力专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 271.3 贵阳商业发展情况贵阳城市经济快速发展,促使商业发展提档升级，百货公司和连锁大型超市正快速发展，大型购物中心正逐步被市场关注。专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 28贵阳现有商业项目汇总商圈项目名称入市时间类型建筑面积()喷水池商圈国贸广场2002年9月百货公司22000金阳新区南国花锦2008年9月购物中心27000智诚百货大楼智诚名店1996年名品百货店23、60002005年百盛龙港店2003年3月百货公司15000大西门商圈国晨百货2005年百货公司18000百货公司星力百货中山店2007年9月女性主题百货10000星力百货瑞金店1999年9月百货公司20000大南门商圈星力购物广场2008年6月百货公司18000南明区鸿通城2008年购物中心210000大十字商圈星天地百货2007年百货公司世纪金源荔星名品2008年1月奢侈品百货店50002011年4月荔星名店2007年名品百货店20000购物中心300000南明区亨特城市广场2010年12月购物中心110000云岩区恒峰步行街2009年步行街1126801.3 贵阳商业发展情况专业服务 你24、我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 29 纵观贵阳商业，大大小小的商场固然不少，细细看来，乃是国贸广场、星力集团、智诚三大本土企业和外来者（百盛、北京华联）四分天下。喷水池、大十字、大西门、大南门等均是贵阳传统商圈，由于四大商圈内商场布局过于密集，导致贵阳商业发展竞争日益激烈。然而奇怪的是，竞争激烈的贵阳除了百盛外，很难找到其他外来者的身影，给人窝里斗的感觉颇深。以大南门商圈为例，星力购物广场、荔星名店、荔星名品均属于星力集团旗下，虽然三者定位不尽相同，但处在共同的大环境之下，文化、管理等方面难免有所趋同。喷水池喷水池大西门大西门大大十字十字大大南南门门1.3 贵阳商业发展情况专业25、服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 30贵阳未来重点商业项目汇总区域项目名称预计入市时间类型商业面积()乌当区保利温泉新城2015商业中心30000乌当区中天未来方舟2016购物中心约500000金阳新区新世界2015购物中心120000金阳新区会展城2013购物中心330000金阳新区绿地联盛国际2015购物中心350000云岩区汇金国际购物广场2013购物中心73000南明区花果园G区2014购物中心110000乌当区大上海外滩天地2014城市综合体1500001.3 贵阳商业发展情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 31大上海外滩天地1.3 26、贵阳商业发展情况专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 32小结城市发展区域发展城市的规模化发展，多中心商业发展格局初步形成。经济发展迅速，商业升级要求明显区域功能的日益完善，确立了区域在贵阳城区的核心地位。城际铁路及高铁的开通，将扩大区域对外辐射范围。区域核心商圈商业档次不高，以满足区域日常生活消费为主项目应跳脱区域商业发展概念，打造辐射力更为广泛的城市标杆商业项目！商业发展思考商业发展思考专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 33总总述述 2.1项目思考 2.0 项目判研2.2 竞争对手分析 2.3 项目SWOT分析2.4 参考案例研究 专业服务 27、你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 342.1 项目思考新城市中心核心元素项目可达性项目可视性项目地块位于乌当区与云岩区的交界处，新城区的中心位置，核心区位，商业发展前景广阔。本案主城区乌当城区贵阳政府规划“第三城”专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 35新城市中心核心元素项目可达性项目可视性交通：本项目周边城市路网较为成熟，公共交通比较便利，通达主城区及周边市县镇。本项目周边1KM范围有近10条公交线路，可通达整个城区；通往周边各个县、镇的小巴也均在本项目周边设有站点，能辐射到周边市县；北二环高速公路、新添大道缩短该区域与周边城市的距离，使项目商业的辐射28、范围大大提升。本项目主城区至本项目10分钟车程机场至本项目15分钟车程重庆市区至本项目4小时车程遵义市区至本项目1.5小时车程铜仁市区至本项目4小时车程乌当城区至本项目5分钟车程云岩城区至本项目3分钟车程公交站台2.1 项目思考专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 36新城市中心核心元素项目可达性项目可视性项目南侧新添大道为城市主干道,交通可达性非常好，车流主要集中于此侧。车流人流货流2.1 项目思考专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 37新城市中心核心元素项目可达性项目可视性本项目总体可视性优越，东临城市主干道新添大道，商业可视好。可考虑在东侧设29、置跨层品牌旗舰店，并设置大型广告位。北南西东好较好一般较差2.1 项目思考专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 38地块概况可达性可见性阐述云岩区与乌当区交界处，目前周边大型零售商业很少自驾车可达性佳；公共交通可达性佳；以公共交通和周边居民人流量为主正面紧临市政主干道，可视性较好小结策略适合发展综合化的商业项目适合集中式商业发展，适宜扩大商圈覆盖范围根据地块价值布局不同类型商业城市标志性购物中心专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 392.2 竞争对手分析重点竞争对手分布图专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 40竞争程度弱较弱30、一般较强强对项目影响世纪金源、会展城花果园、鸿通城南国花锦、亨特城市广场保利温泉新城、中天未来方舟无程度甄别理由距离项目远，定位与项目差距较大，与项目无可比性距离项目较远，目标客群有差异，品牌对项目有一定参考价值区域主要的商业项目，商业辐射范围仅限于当地区域。大型百货式购物中心,品牌影响力巨大.从现有规划来看，至2014年与本项目相类似的购物中心在区域内还未出现就目前已营运项目来看，以上项目均与本项目无较大的可比性；世纪金源、会展距离区域较远，鸿通城、南国花锦等项目都为区域性商业辐射范围较小，不能对本项目产生直接威胁，他们会分流项目部分主力客群，但不会对项目运营产生大的影响；紧邻本项目南侧,其31、商业品牌知名度高,是项目的潜在竞争对手。我们将把已在经营的南国花锦、亨特城市广场、世纪金源等作为重点竞争对手进行研究，研究重点为主力品牌、业态布局、经营策略等2.2 竞争对手分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 41开业时间2008年9月28日商业面积2.7万平方业态布局L1层：国际精品、进口女装、高端饰品、精品女鞋L2层：少淑女服饰、精品女鞋、时尚表廊、香薰护理L3层：个性女装、时尚女装、内衣L4层：都市休闲男装、牛仔服饰、绅士配饰、电子概念店L5层：青春流行男女装、流行配饰、青春内衣L6层：精品运动服饰类型及定位百货型购物中心目标人群年轻时尚一族入住率95%主力品32、牌ARMANI JEANS、LACOSTE、GUESS、宝岛眼镜、佰草集、家美乐、VERO MODA、马克华菲、Jack&Jones等业态比例购物90%，餐饮7%，其他3%现有竞争潜在竞争南国花锦购物中心2005年6月，国贸广场出资近亿元购买原贵阳市人大用地，建设南国花锦购物中心项目，并于2008年9月28日正式开业。该购物中心将目标消费群体锁定为心理年龄在20-30岁的城市新贵，营业面积为27000平方米，以国际化妆品、进口流行时尚服饰、室内休闲会所为重点经营项目，成为贵阳市城市中心商业形象新标志。2.2 竞争对手分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 42现有竞争潜33、在竞争档次高档化业态大众化单一化多元化高收入人群低收入人群餐饮配套服务休闲娱乐零售4、竞争力评价3、业态比例1、类型及档次定位2、消费者定位其定位虽然为购物中心，但业态较单一，满足不了一站式的目标客群。其代表品牌有：ARMANI JEANS、LACOSTE、GUESS、宝岛眼镜、佰草集、家美乐、VERO MODA、马克华菲2.2 竞争对手分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 43开业时间2010年12月商业面积11万平方业态布局B1层：影院、超市、游戏城L1层：药妆店、名表行、鞋包、餐饮L2层：餐饮、咖啡厅、修身堂、女装、儿童装L3层：风味餐厅类型及定位购物中心目标人34、群年轻时尚一族入住率90%主力品牌横店影院、家乐福、大玩家、水果捞、屈臣氏、千色店、亨吉利表行、H&M、UNIQLO、MANGO、JNBY、LILY、百丽、味千拉面、ONLY、爱慕、EP、VERO MODA、仙踪林、宜北町、DQ、禾绿回转寿司等业态比例现有竞争潜在竞争亨特城市广场2.2 竞争对手分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 44现有竞争潜在竞争档次高档化业态大众化单一化多元化高收入人群低收入人群餐饮配套服务休闲娱乐零售4、竞争力评价3、业态比例1、类型及档次定位2、消费者定位亨特城市广场2.2 竞争对手分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提35、供商 45开业时间2011年4月商业面积30万平方业态布局1F生活主题区：永辉超市、苏宁电器、两岸咖啡、味千拉面、肯德基2F时尚服饰区：ONLY、VERO MODA、ESPRIT、JACK&JONES等3F儿童天地区：红黄兰亲子园、迪士尼、小猪班纳4F美食天下：毛家饭店、巴西烤肉、膳书房、味食尚、百味鲜GF娱乐不夜城：新天地KTV、金都娱乐总汇类型及定位综合性购物中心目标人群区域内全客层入住率85%主力品牌国贸TPMALL、永辉超市、肯德基、两岸咖啡、味千拉面、居然之家、苏宁电器、沃美影城、舒普玛、VERO MODA、JACK&JONS、ONLY、ESPRIT、利郎、波司登、海澜之家、红黄蓝亲36、子园、迪士尼生活馆、新天地KTV等业态比例现有竞争潜在竞争世纪金源购物中心2.2 竞争对手分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 46现有竞争潜在竞争档次高档化业态大众化单一化多元化高收入人群低收入人群餐饮配套服务休闲娱乐零售4、竞争力评价3、业态比例1、类型及档次定位2、消费者定位世纪金源购物中心2.2 竞争对手分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 47预计开业时间2014年商业面积30000平方业态布局影剧院、博物馆类型及定位滨河风情商业街目标人群社区全客层入住率销售中主力品牌待招商业态比例现有竞争潜在竞争保利温泉新城2.2 竞争对手分析专37、业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 48现有竞争潜在竞争档次高档化业态大众化单一化多元化高收入人群低收入人群餐饮配套服务休闲娱乐零售4、竞争力评价3、业态比例1、类型及档次定位2、消费者定位其定位为商业风情街，属于非集中式商业，虽然业态布局比较单一，但周边配套较齐全，距离本案很近。所以是大上海项目竞争对手之一2.2 竞争对手分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 49开业时间2016年商业面积10万平方业态布局、南明河景观长廊、大型超市、美食街、百货、健身馆、会所类型及定位城市综合体目标人群区域内全客层入住率规划中主力品牌规划中业态比例现有竞争潜在38、竞争中天未来方舟2.2 竞争对手分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 50现有竞争潜在竞争档次高档化业态大众化单一化多元化高收入人群低收入人群餐饮配套服务休闲娱乐零售4、竞争力评价3、业态比例1、类型及档次定位2、消费者定位其定位为城市综合体，业态布局丰富，配套设施较齐全，因为区域的原因，将是大上海项目的核心竞争对手。2.2 竞争对手分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 51区位优势：项目的地理位置与交通，是客户首先考虑的宏观因素，从这两个方面来看，项目具有一定的区位优势及景观优势，贴近繁华但又远离了喧嚣是本项目的最大优势，本项目也具有越来越39、大的升值空间。环境优势：属政府规划建设区域。配套优势：本片区属于城市发展新地带，规划合理完善，目前本片区刚刚显现出发展的雏形，随着城市化的发展，周边配套会日益完善。产品自身优势：本项目规划设计合理，且拥有专业的管理公司，能够在很大程度上吻合市场需求，此外在园林景观、立面形象都具有相当的超前性。发挥优势充分挖掘项目在自身、区位和景观方面的优势，合理提炼，形成冲击力，获得更多的消费者认可。2.3 项目SWOT分析优势(S)劣势(W)机会(O)威胁(T)专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 52项目商业部分属狭长型，对动线交通规划设计要求甚高；项目周边政府配套设施还不够完善；弥40、补劣势差异化策略避开劣势针对配套不完善问题，在进行项目规划中完善项目配套。我们要在商业规划、住宅户型、园林、商业管理、物业管理以及服务方面体现差异，体现本项目的价值所在，提高消费者的认同感。针对竞争方面，我们可以采取差异化推广主题和最优化的推广策略来应对（在推广方面会具体阐述）。在项目景观上，主要强调外部自然景观优势与内部规划（园林景观），成为置业者的最主要的关注对象。优势(S)劣势(W)机会(O)威胁(T)2.3 项目SWOT分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 53随着人们对空气质量及居住环境的重视，生态环境物业受到人们的欢迎，有利于本项目发展差异化产品，填补市场41、需求！贵阳经济的持续稳定发展和贵阳政府规划战略的带动作用逐步显现为项目发展提供了一个良好的市场环境。抓住机会营造一个精致、优雅、高尚的物业，吸引追求生活品位的置业者和消费群体。充分挖掘产品优势，走产品差异化路线，从建筑外观、户型设计、园林景观等方面塑造差异化产品，提升产品的品质感，以产品的自身优势为依托加上适度超前的概念打动置业者和消费群。优势(S)劣势(W)机会(O)威胁(T)2.3 项目SWOT分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 54商业地产发展迅速，新的商业项目会不断兴起，会流失部分目标消费群，对本项目销售不利。贵阳房地产市场竞争激烈，且素质已有很大提高，销售42、情况良好。区域内的商业环境还不够成熟，还需要时间考量。规避威胁创新区域规划计，引导消费市场。用产品塑造差异，用总价冲击市场。提升建筑品质，增加项目附加值。通过销售推广策略的调整，避开正面竞争，营造有利的市场形势。优势(S)劣势(W)机会(O)威胁(T)2.3 项目SWOT分析专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 552.4 参考案例研究深圳华润万象城深圳华润万象城上海正大广场上海正大广场重庆万达广场重庆万达广场专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 56贵阳大上海项目深圳万象城深圳万象城区域性购物中心，满足一站式消费阶段式发展，逐步完善业态多主力店组合43、，提升项目影响力廊桥和跨层扶梯有效引导人流动线专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 57物业资料开发商华润集团地理位置深圳市罗湖区宝安南路建筑类型城市综合体商业建筑面积18.8万平方商业楼层数6层项目特色深圳华润万象城重庆万达广场上海正大广场项目定位：永不落幕的时尚舞台。主力租户：REL时尚生活百货、Ol超级市场、嘉禾影城、冰纷万象滑冰场、ESPRIT、NOVO、IT、Sport100、王子饭店、AZONA、顺电、Deli City美乐汇等 深圳万象城，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。在这个18.8万平44、方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。前沿魅力、和谐体验，尽在华润万象城。应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 58深圳华润万象城重庆万达广场上海正大广场4F楼层业态B1主力店、餐饮、钟表/珠宝/首饰、休闲服/运动装、家居生活、个人护理/药品1F主力店、银行/服务/展示中心、鞋/包、女装、男装2F主力店、钟表/珠宝/饰品、银行/服务/展示中心、鞋/包、女装、男装3F钟表/珠宝/饰品、娱乐、休闲服/运动用品、鞋/包45、女装、男装、家具生活、个人护理/药品、餐饮5F主力店、家居生活影音、餐饮主力店、银行、休闲服/运动用品、鞋包、女装、男装、童装/玩具、家居生活/影音、个人护理品/药品、餐饮2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 59深圳华润万象城重庆万达广场上海正大广场业态综合化借鉴：集时尚百货、超市、餐饮、娱乐、休闲、配套服务于一体决定了其品类综合化和业态多元化的整体规划，成为国内购物中心开发借鉴的商业典范。2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 60深圳华润万象城重庆万达广场上海正大广场案例简析对本案发展启示位于深圳核心位置46、罗湖区宝安南路。餐饮、娱乐类商户经营业绩在区域内较为突出消费群体以深圳市的中高收入阶层为主。多业态的商品组合，是项目成功的关键明确的顾客定位2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 61贵阳大上海项目重庆万达广场重庆万达广场区域性购物中心，满足一站式消费多元化的业组合，餐饮娱乐占比高专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 62物业资料项目总建筑面积78万平方米项目组成大型购物中心、五星级酒店、写字楼、商业街区、高尚住宅、商务公寓。商业总面积16万平米商业比例约20%停车位1495商业定位大型综合商业项目营销模式商业街销售为主集中商业自持47、商业价格商业街首层4-5万L2-L3层1-3万住宅底商约1万深圳华润万象城重庆万达广场上海正大广场2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 63深圳华润万象城重庆万达广场上海正大广场重庆万达广场地处南坪核心区域，为一个大型城市综合体项目。万达广场现已开业，并成为了南岸商圈最为繁华商业中心之一。自持商业散售商业散售商业约5万约11万百货超市室内商业街电玩影院KTV电器儿童教育时尚街自持物业：物业物业建筑面积建筑面积(m2)室内商业街3.5万百货4万电玩影院KTV各6000平米电器儿童教育时尚街约各5000平米2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策48、划/代理/顾问全程服务提供商 64楼层租金水平（成交租金）(元*月/平米）LG300-500,平均350B1100-200业种时装运动休闲家居影音服务美容保健餐饮鞋包儿童系列时尚配饰数量30174632344深圳华润万象城重庆万达广场上海正大广场室内商业街约3.5万平米，项目日营业额约20-30万元，其中餐饮业态接近了50%，在品牌筛选方面引进了众多非川菜体系的店铺，且经营业绩较为突出，部分店铺日营业额均达到1-2万2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 65对本案发展启示深圳华润万象城重庆万达广场上海正大广场万达第三代综合体项目，多物业功能组成,商业为49、其重要组成商业多元组合，体现一站式消费理念餐饮、娱乐类商户经营业绩在区域内较为突出案例简析综合体商业项目成功的因素在于把控自身物业各特征消费群需求。把握现代商业的发展趋势，强调商业的综合化、多元化、体验化。购物环境较为舒适，且注重空间节点的打造2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 66贵阳大上海项目上海新天地上海新天地上海历史文化风貌的都市旅游景点领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 67物业资料开发商香港瑞安集团地理位置上海市卢湾区太仓路建筑类型购物公园商业建筑面积6万平方建筑特色石库门建50、筑群保留了当年的砖墙、屋瓦，游人仿佛进入时光隧道深圳华润万象城重庆万达广场上海新天地新天地位于上海市中心，（XintiandiShanghai）是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。日均客流量：约2万人次，周末节假日达到3万人次2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 68深圳华润万象城重庆万达广场上海新天地新天地商业业态组合:零售：餐饮：休闲娱乐=38：42：202025354035401251、家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等24家，主要为工艺品、饰品、家居用品22家，其中11家为欧美风味0.70.88万平米1.21.4万1.21.4万艺术休闲娱乐零售/服务餐饮南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。0.4万平18艺术休闲娱乐45371万平0.82万平零售/服务餐饮北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平。2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 69深圳华润万象城重庆万达广52、场上海新天地运营模式：只租不卖，管理与经营分离 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。租金节节攀升：2003年 15美元/平米月2007年 25-35美元/平米月现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 70深圳华润万象城重庆万达广场上海新天地2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 753、1深圳华润万象城重庆万达广场上海新天地2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 72深圳华润万象城重庆万达广场上海新天地案例简析对本案发展启示 观念的进步观念的进步 从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，带来了效益。手法的创新手法的创新 采用的作法是传统与现代的融合，不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。优越的区位优越的区位 拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。统一的开发统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。中西结合的人文景54、观，是项目海派文化的体现；休闲、娱乐及餐饮业态比例增加，保障项目人气。2.4 参考案例研究专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 73总述 3.1 商业主力客群定位 3.0 商业定位3.2 商业档次定位建议 3.3 商业核心价值3.4 商业主题定位建议 3.5 商业业态比例建议 3.6 商业业态布局建议 3.7 意向商家品牌推荐及展示 专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 743.1 主力客群定位依托区域发展及项目自身优势，以区域内有一定消费能力的常住群体为主，并锁定“小康家庭，潮流一族”人群为项目的核心消费群，满足日常消费的各个层面。项目消费客群组成55、项目消费客群描述区域内自身住宅中端消费人群区域未来城市中等水平以上收入人群区域餐饮带来的跨区人群旅游带来的旅游人群对休闲、社交有较多需求的群体；有一定消费实力，餐饮、娱乐消费次数较为频繁；重视享受生活，追求时尚，并热衷于追逐潮流。专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 75“小康家庭，潮流一族”家庭、生活是该类人群最关注的元素，体现在商业消费上则是对家庭消费和生活消费的需求。大型超市/轻便餐饮/日用杂品/服务配套/儿童业态运动零售/时尚零售/特色餐饮/药妆便利店/影院(KTV电玩)小康家庭，潮流一族家庭消费需求生活消费需求3.1 主力客群定位专业服务 你我共赢 商业地产策划56、/代理/顾问全程服务提供商 763.2 商业档次定位区域内的商业发展水平较低，商业业态单一及品牌知名度低，尤为中偏高或中高档次市场及多元化商业组合的空白区块较大，本项目定位于整体档次中档偏高型商业项目，打造区域商业核心。档次高大众化单一化多元化保利温泉新城已有商业在建商业中档偏高定位南国花锦世纪金源亨特城市广场恒峰步行街中天未来方舟本案专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 773.3 商业的核心价值以生活化、时尚化、多元化为项目的商业核心元素，亦将有利于带动未来自身住宅项目的销售。消费需求区域发展立地条件商业趋势多元的消费需求生活购物饮食娱乐朋友聚会便利快捷综合商业居民区57、聚集地商业起步城市中心时尚化生活化多元化综合化生活、时尚、多元核心元素专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 783.4 主题定位建议依托本项目及周边的住宅，建立提供时尚的购物、丰富的餐饮、方便的服务等功能，树立起开放、创意、时尚的鲜明形象。更多地融入文化特色主题元素，引进例如高档影院、量贩式KTV、休闲娱乐区域等文化娱乐设施的一站式的综合大型购物心。通过各商业业态及新兴零售元素的导入，确立区域的整体时尚商业形象，使之成为具有活力与吸引力，同时不乏文化、生态、健康和景观的零售项目专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 79满足主要消费群体的日常购物、餐饮58、社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题.特色美食多彩娱乐开心互动文化休闲温馨服务时尚购物3.4 主题定位建议时尚体验式购物中心专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 80专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 81欧式的建筑风格与杰出的环境设计贯穿与商业的每一个细节专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 82专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 83专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 84集购物、餐饮、休闲娱乐和服务等丰富业态于一体，59、全方位满足消费者各类需求。只有消费者想不到的，没有我们所做不到的；专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 853.5 业态比例建议满足主要消费群体的日常购物、餐饮社交需求及娱乐休闲需求，满足不同性别、年龄层次、以及不同社会角色的消费群体的消费需求为商业主题.零售在商场业态组合中所占的比例约50%，其中主力店占20%左右，零售店铺的比例则在25%-30%左右。就本项目而言，主力店比例为15%左右，零售店铺比例为35%。这主要考虑作为，新兴的购物中心，其零售部分开始可以比例较低，在2-3年的培养期过后，可适当增加高租金的零售比例。业态组合中餐饮的比例一般在20%左右，餐饮消费较60、强劲，且餐饮较容易吸引留住人流，因此在开业初期建议餐饮比例在20-30%，但餐饮的付租能力较低，因此中后期商业成熟后可降低餐饮比例至25%以下，提高零售和服务等高租金业态。配套服务可包括银行、美容美发、通讯服务等设施，在一般综合性购物中心内通常占不到10%的比例，就本项目购物中心而言，服务比例建议在5-10%；主要考虑到目前周边服务设施较缺乏，因此项目整体上相应增加了服务业态的比例。娱乐业态所占的比例一般在10%-20%，本项目内的娱乐比例建议15-20%。专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 86大上海业态配比建议52%22%17%9%购物餐饮娱乐休闲功能配套9%89161、0服务配套100%99930合计17%16680休闲娱乐22%22380餐饮52%51960购物占比（%）面积（）按照业态划分3.5 业态比例建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 873.6 商业业态布局建议符合众多购物中心的业态、业种选择要求；符合区域内核心商圈定位以及项目主题定位；符合贵阳居民消费习惯与消费需求；符合开发商对项目的投资收益、回报的预期；符合运营商对项目整体经营管理的要求。业态业种选择的五大原则专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 881、应该模拟消费者的消费心态，在业态上建立如下一个完善的、高品质的不夜城消费圈，形成项目独有的62、鲜明的、强大的特色吸引力：购物 就餐 看电影 广场表演秀 酒吧休闲 会所茶庄 KTV 洗浴（SPA）业态组合的基本策略3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 892、在关键展示面进行控制性招商，关键节点以外来知名品牌提升项目层次，以“视觉上的连续可视”形成环形品牌展示点，以点带面，形成品牌集聚的效果。关键节点招商策略应高度灵活，以品牌为第一选择要素；业态组合的基本策略3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 903、在此区域，应联动政府，设立代表贵阳、具有文化特色的配套性、垄断型业态，形成特色业态。如广播电63、视直播中心，贵阳非物质文化展示中心等。面积不必过大，可联营、合作、分成。目的在于展示项目对于贵阳的重要意义及政府的积极支持态势；这对于后期经营管理具有重要意义。业态组合的基本策略3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 914、由于本区域的特殊性，应在招商阶段就考虑广场巡游、表演、会展等特色性经营的需要，在特定位置应考虑设置道具存放、演员更衣、灯光布局等储藏空间，强烈建议引入专业舞台、表演设计团队，在招商之处即论证，以避免对持续经营形成影响。业态组合的基本策略3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 925、为64、减轻主入口的厚重感，建议设置天幕或类似灯光，以利于人流的导向，并形成项目特色之一。业态组合的基本策略3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 93地下1层主要为停车场，除汽车美容外可考虑一家精品超市地上1层为平街层，商业价值较高，应尽量减少主力百货对这些楼层的占用，规划一些有力于提升项目形象及人气的辅助商业业态，如精品名店、珠宝首饰、品牌西式快餐厅、品牌咖啡厅、银行营业厅等。主力百货要求主入口临街，根据本项目的地段特征和平面规划，建议将主力百货的临街面规划于靠北面广场位置，使得其他临街商业尽量集中，以保证销售部分的商业价值。如引进百货，地下1层（百货带65、超市）至地上3层，辅助业态应根据引进的主力百货进行调整，以保证最佳的业态组合。地上1层和顶层分别以休闲娱乐酒吧和餐饮为主力业态，为形成规模效应，面积建议在4000以上，以招商带动后续经营，保证商业定位的要求。各楼层分布有餐饮业态，建议规划于同一垂直体系，方便餐饮店的上下水、排污、排烟等配套的设置。考虑到商业业态优化组合的要求，及本项目的商业销售，各楼层必需的小型商业名店可通过先招商后销售的方式。交通动线：为引导人流，建议保证其他商业与百货楼层的垂直人流通道；百货楼层辅助的独立商铺、餐饮、娱乐等业态营业时间较长，应预留独立通道，建议高层夜间营业业态设置独立（景观）电梯，商场扶梯建议采用交叉式（剪66、刀式）。规划建议说明3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 94规划建议说明购物餐饮娱乐休闲服务配套B3B2B1L1L2L3L4停车场停车场新鲜生活缤纷天地精致生活潮流前沿时尚秀场购物购物购物购物购物餐饮餐饮餐饮餐饮餐饮停车场停车场停车场娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲服务配套服务配套服务配套3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 95B1层新鲜生活：超市、美食广场业态目标品牌建议超市家乐福、大润发、沃尔玛、吉之岛、乐购等美食广场中华、大食代此为商业业态初步建议，品牌落位以实际招商为准3.6 商业业态布局建67、议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 96品牌形象示例3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 97L1层缤纷天地：时尚百货、国际名品、银行、酒吧、特色小吃、中式快餐、西式快餐等此为商业业态初步建议，品牌落位以实际招商为准时尚百货咖啡厅银行户外酒吧必胜客麦当劳KFC名品店名品店名品店电台直播中心名品店名品店名表中心药妆集合店名品店移动、电信中心茶餐厅特色小吃街商务正餐日韩料理、寿司中式快餐主题餐厅意大利批萨商务礼品店名品区潮流街铺潮流街铺潮流街铺潮流街铺商务正餐208706246875780500711156137369598768、880444302238190258265236250428952911734581584462904371391355284919302412451171578585979311085115110112110L1-001L1-002L1-003L1-004L1-005L1-006L1-007L1-008L1-009L1-010L1-011L1-012L1-013L1-014L1-015L1-016L1-017L1-018L1-019L1-020L1-021L1-022L1-023L1-024L1-025L1-026L1-027L1-028L1-029L1-030L1-031L1-032L1-69、033L1-034L1-036L1-035L1-037L1-038L1-039L1-041L1-040L1-042L1-043L1-044L1-045L1-046L1-047L1-0483.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 98业态业种目标品牌建议商务正餐粤菜馆、湘菜馆、川菜馆等时尚百货天虹君尚、茂业、新光时代、LCX名品店BOSS、ZARA、HERMES、H&M、POLO、UNIQLO、VERSINO、VJC、ONLY、TISSOT、周大福、卡地亚等中西快餐肯德基、麦当劳、真功夫、永和豆浆等咖啡厅星巴克、名典、上岛日韩料理、寿司回转寿司、元宗日本70、料理、大渔铁板烧户外酒吧本色酒吧、K2000主题餐厅俏江南、便所另类餐厅药妆店万宁、屈臣氏、千色店银行中行、农行、工行、招行广播电视直播中心贵阳电台批萨、特色小食必胜客、意大利批萨店L1层业态品牌建议3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 99户外酒吧一条街项目特色规划示例专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 100广播电视直播间项目特色规划示例专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 101广场文化项目特色规划示例专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 102内街天幕景观项目特色规划示例专71、业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 103品牌形象示例3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 104L2层精致生活：时尚百货、国际名品、特色餐饮、电器城、书城、时尚潮流小街等此为商业业态初步建议，品牌落位以实际招商为准时尚百货潮流街铺潮流街铺潮流街铺潮流街铺名品区电器城72101910数码港780270特色餐饮休闲茶饮210休闲茶饮文化书城630异国风情餐厅名品109200品牌集合店462商务正餐220商务正餐317国际名品508国际名品210异国风情餐厅180647运动100288休闲餐饮613户外装备城品牌集合店162名品店72、名品店223460名品店193休闲餐饮14150水吧品牌集合店24352849193093110851151101121101721391177318797681099122355L2-001L2-002L2-003L2-004L2-005L2-006L2-007L2-008L2-009L2-010L2-011L2-012L2-013L2-014L2-015L2-016L2-017L2-018L2-019L2-020L2-021L2-022L2-023L2-024L2-025L2-026L2-027L2-028L2-029L2-030L2-031L2-032L2-033L2-034L2-03573、L2-036L2-037L2-038L2-039L2-040L2-041L2-042L2-043L2-044L2-0453.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 105时尚潮流小街项目特色规划示例3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 106业态业种目标品牌建议户外、运动时尚百货天虹君尚、茂业、新光时代、LCX名品店ESPRIT、VERO MODA、UNIQLO、JNBY、ochirly、ONLY等餐饮绿茵阁、一茶一坐、仙踪林、泰国餐厅、西班牙餐厅等运动100、迪卡侬、耐克、阿迪达斯、李宁、JEEP、探路者等74、电器、数码苏宁、国美、顺电、大中、苹果数码等文化书城新华书店、三联书店L2层业态品牌建议3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 107品牌形象示例3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 108L3层潮流前沿：时尚百货、影院、早教中心、商务餐饮、反斗城、电玩城、美容SPA、潮流小街等此为商业业态初步建议，品牌落位以实际招商为准潮流街铺潮流街铺潮流街铺潮流街铺52849193093110851151101121101721397318797681099122355时尚百货8310电影院3160婚纱影楼个人写真175、066美容SPA508电玩城550儿童反斗城1136509商务正餐商务正餐233水吧44主题餐厅136501休闲茶饮423西式牛排709纤体瘦身中心休闲餐饮159儿童早教中心890儿童摄影665美甲馆休闲餐饮儿童陶艺208180170116L3-001L3-002L3-003L3-004L3-005L3-006L3-007L3-008L3-009L3-010L3-011L3-012L3-013L3-014L3-015L3-016L3-017L3-018L3-019L3-020L3-021L3-022L3-023L3-024L3-025L3-026L3-027L3-028 L3-029L3-0376、0L3-031L3-032L3-033L3-033L3-034L3-035L3-036L3-037L3-038L3-039L3-0403.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 109业态目标品牌建议影院女性休闲娱乐时尚百货天虹君尚、茂业、新光时代、LCX纤体瘦身、美容SPA、婚纱摄影、个人写真、美发造型、餐饮绿茵阁、一茶一坐、仙踪林、水果捞、印度小厨、西湖春天、京国演义、西式牛排等特力屋、宜家、加得宝等儿童系列好孩子、喜来登、天线宝宝、神采飞扬、方特、反斗城等L3层业态品牌建议3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务77、提供商 110品牌形象示例3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 111L4层时尚秀场：时尚百货、影院、量贩KTV、特色餐饮、健身会所、潮流小街等此为商业业态初步建议，品牌落位以实际招商为准潮流街铺潮流街铺潮流街铺潮流街铺52849193093110851151101121101721397318797681099155时尚百货8290电影院3160116量贩KTV1650550培训中心健身会所1155台球、网络会所1090川菜馆湘菜馆异国烧烤海鲜城连锁火锅本土特色菜馆670507726739518460果汁饮品主题餐厅茶艺馆休闲餐饮1703905078、5317L4-001L4-002L4-003L4-004L4-005L4-006L4-007L4-008L4-009L4-010L4-011L4-012L4-013L4-014L4-015L4-016L4-017L4-018L4-019L4-020L4-021L4-022L4-023L4-024L4-025L4-026L4-027L4-028L4-029L4-030L4-031L4-032L4-033L4-034L4-035L4-0363.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 112业态目标品牌建议健身会所量贩KTV时尚百货天虹君尚、茂业、新光时代、L79、CX钱柜KTV、加洲红KTV、新天地、领秀KTV台球网络会所本地品牌青鸟健身影院太平洋影院、万达、中影、南国、嘉禾、金逸等餐饮毛家菜馆、谭鱼头、九头鸟、海港城等L4层业态品牌建议3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 113品牌形象示例3.6 商业业态布局建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 114太平洋连锁影院是隶属于四川省电影公司太平洋电影院线旗下的全国连锁影院品牌，全国已拥有深圳、西安、兰州、湖南、四川等地38家星级标准多厅影院。目前在建北京、上海等影院项目12家，员工总数1800余人，银幕数300余张，截止2011年80、12月票房收入3.3亿元。太平洋连锁影院致力于专业与现代的理念服务于大众，一流的硬件设施：各影院均采用了当今电影工业最高技术以及最先进的数码视听设备，给全国电影观众带来前所未有的视听震撼；品质服务：采用国际领先影院管理模式，精心培训的影院服务人员，将向所有观众提供最优质、舒适、人性化的观影服务，使观众在太平洋连锁影院各影城找到家的感觉；太平洋连锁影院用心、专业做电影，致力打造品质生活，做“您身边的电影院”。3.7 意向商家品牌推荐及展示太平洋影城专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 115迪可可小镇是迪可可集团精心建设的儿童体验教育项目，其宗旨是让孩子在体验教育中快乐成长81、。目前在惠州建成的职业体验小镇，建筑面积万多平方米，是华南首家儿童职业体验馆，也是全球范围内规模超大的儿童职业体验馆，场馆数量上百个。主要代表性场馆有：以爱国主义教育为主的国旗仪仗队、国学馆等体验馆；以科学体验教育为主的太空总署、第四代航空飞行、高铁等体验馆；以中华文化教育为主的国药馆、三味书屋、剪纸、皮影、活字印刷馆等体验馆；以农村体验教育为主的小水利农活、插秧、纺织等体验馆；以生命教育为主的地震体验馆、消防馆、野外生存自救馆等体验馆；以医疗救助教育为主的育婴中心、牙科诊所、内科诊所、急救中心等体验馆；以制造业教育为主的奶牛中心、巧克力工厂、陶艺馆等体验馆；以娱乐传媒教育为主的电视台、电影戏82、剧表演、魔术馆、大剧院等体验馆；以饮食休闲教育为主的汉堡店、蛋糕店、中华美食等体验馆；以商业服务教育为 主的驾考中心、修理中心、加油站等体验馆；以时尚体验教育为主的摄影馆、美容美发馆、台表演馆等体验馆；以工厂生产体验教育为主的饮料工厂、煤矿馆等体验馆；以国家单位职业体验教育为主的银行、公安、市政中心、海关、报社、工商、税 务、电力等体验馆；以军事体验教育为主的军事基地等体验馆。迪可可儿童体验城3.7 意向商家品牌推荐及展示专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 116 Ole在西班牙语中是“兴奋、快乐、开心”的意思。是华润万家推出一种时尚超市，以“Ole”为名，希望能够把这83、种感觉带给消费者。Ole是一间以进口食品为主的高端超市，深圳第一家Ole超级市场于2004年12月9日在华润万象城开业，作为华润万家的新业态，Ole超级市场和国内一般超市不同，集购物、休闲于一体，旨在为市民及游客提供一个高品质的消费去处。凭借先进的设计理念，迅捷、友好的顾客服务、结合高品质商品特色，营造最时尚、高品位的购物环境，引导高尚生活潮流，提供全新的生活参考Ole的经营理念以灵活快速的新品引进、新鲜独特的商品品味、大比例的进口商品，保持Ole的特色商品优势；以高品质的商品、时尚的卖场形象、具有特色的商品陈列，保持顾客购物的优越感；以高毛利、品牌性、新颖的主题促销，保持Ole的业绩增长。O84、le的核心顾客追求生活品味，享受生活乐趣，具有高收入来源的群体、政府机关、企事业单位、享受高福利的人员、财富新贵，外籍人士等。华润Ole精品超市3.7 意向商家品牌推荐及展示专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 117 永辉超市创办于2001年，是中国大陆第一家将生鲜农产品引进现代超市的流通企业，是一家以经营生鲜农产品为主，食品、日用品、服装为辅的商业零售企业，是香港汇丰直接投资的战略合作伙伴。2011年永辉超市位列中国连锁百强企业29强、中国快速消费品连锁百强企业10强。永辉超市股份有限公司“永辉+”商标被国家工商总局认定为“中国驰名商标”。2010年12月15日，永辉85、超市股份有限公司在沪市主板上市。10年来，各级领导、各界社会人士亲临永辉各超市、食品工业园、现代农业基地、物流配送中心视察和指导，为永辉超市的大发展提出了许多宝贵的意见，并寄予了崇高的期望；永辉超市是福建省“流通及农业产业化”的双龙头企业，被国家七部委誉为中国“农改超”开创者，被商务部列为“全国重点流通企业”、“双百市场工程”、“万村千乡市场工程”和“家电下乡”重点企业，被百姓誉为“民生超市百姓永辉”。永辉超市3.7 意向商家品牌推荐及展示专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 118汉堡王（Burger King，NYSE：BKC），又译：保加敬，是全球大型连锁快餐企业，86、在全球61个国家及地区拥有超过11,220间分店。1954年，詹姆士麦克拉摩(James Mclamore)及大卫艾杰敦(David Edgerton)在美国佛罗里达州迈阿密共同经营创设第一家“汉堡王”(Burger King)餐厅。两位“汉堡王”创办人始终保持着要提供给顾客合理的价格、高品质的产品、快速的服务以及干净的环境的理念。经过无数次的失败和教训，终于将一家寒酸的小店变为拥有上千家分店，资产达数十亿美元的商业帝国，成为流行文化不可或缺的一部分。“汉堡王”遍布于美国的各个角落，不论是大城市里、道路旁或甚至是不经意的街坊转角，都可以发现“汉堡王”餐厅的踪影。“汉堡王”现在在全球60多个国家87、和地区拥有超过1万家门店。汉堡王西式快餐3.7 意向商家品牌推荐及展示专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 119 1949酒吧诞生于世纪年代的欧洲。酒吧系列中的慢摇吧形式是现行最时尚的娱乐方式之一。酒吧以中国的身份为傲，借鉴欧洲时尚生活理念为元素，打造南山首家顶级欧式慢摇吧。我们运营的是一种全新理念的酒吧，代表着新时代与新思维的来临；颂古歌今，有效的将潮流音乐与酒吧文化融为一体；进入时尚领地，犹如进入欧洲顶级殿堂，尽显贵族气质！经营人运营的是一种全新理念的酒吧，代表着新时代与新思维的来临；颂古歌今，有效的将潮流音乐与酒吧文化融为一体。高品质的酒水、热情优质的服务为消费者88、提供了一个品位、风尚、浪漫、奢华的娱乐圣地。舒适的触感充斥在酒吧每个角落，让白天紧张枯燥生活后的您在霓虹夜色里奢靡地享受激情和快乐来吧！还等什么？一起加入我的！1949酒吧3.7 意向商家品牌推荐及展示专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 120深圳市歌宴文化发展有限公司成立于2009年5月，是一家实力雄厚以经营自助量贩式KTV为主的娱乐有限公司。（以下均简称BBFLY）是一个引领娱乐潮流的自助式卡拉OK连锁品牌。自2009年5月BBFLY第一家店-南山海岸城店开业以来，又相续分别于2010年2月和7月成立了罗湖店和天利店，经过短短二年的正规化、专业化运作，公司已有三家分89、店（海岸城店，罗湖店，天利店）。歌宴量贩KTV3.7 意向商家品牌推荐及展示专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 121 北海渔村于1985年在全国闻名的第一条食街中国深圳罗湖南塘食街创立,在上世纪80年代，深圳的饮食业都是零星分布，饮食业主要集中在罗湖南塘汇食街。当时南塘汇食街有38间酒楼云集，各式各样的海鲜、野味、菜式应有尽有，因为有了这样创新特色，所以吸引了全国各地以及港澳食客闻名而至，当时流传着“食在南塘汇食街”的美誉。北海渔村身处几十家酒楼云集的食街竞争环境中，北海渔村管理者坚持以海鲜、野味、粤菜小炒为主打菜系，凭着“品味第一 顾客至上”的服务宗旨，在出品方面以90、“鲜”为前提下，赢得了广大顾客的厚爱。北海渔村3.7 意向商家品牌推荐及展示专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 122一点味公司前身为北京一点味连锁餐厅，系台商独资企业，创立于1999年3月，现有员工1000余人。一点味食品厂占地面积20亩，建筑面积4000余平方米，主要产品为畜禽酱卤肉系列制品。食品厂分为办公室、生产部、包装部、研发部、质检部、品控部、财务部、销售部等多个部门，生产设施及检测仪器齐全、质量体系完善。于2007年3月获得生产许可证（QS），并先后通过了IS09000质量体系认证以及HACCP认证。“一点味”自开业以来，以先进的经营理念和独特的风格深受各界91、人士的厚爱，企业规模不断地扩大，至今已有105家分店，分布于北京，武汉，深圳，长沙，南京，昆明，常德，芜湖，金华，南昌，九江，萍乡，成都，绵阳，南充，广元，江油，内江，自贡，泸州，德阳，都江堰，乐山，宜宾，拉萨，达州，攀枝花，巴中，西昌等地。公司产品门类齐全，主要分为卤肉、五香鸡腿、红烧肉、红烧牛腩、咖喱鸡、咖喱牛腩、麻辣鸡排、卤蛋、五香大排、梅菜扣肉、香辣海底等十余类酱卤肉制品，公司始终坚持以“完善品质，负责为本，追求卓越，争创一流”为质量方针；以“原辅料合格率100%,出厂产品批合格率达到100%，产品成品合格率达到95%以上，用户满意率达到98%以上”为质量目标；以“质量求生存，以信誉求92、发展”为核心理念；以“食泽民生，业润社会”为经营理念；以“国际知名企业，顾客信赖品牌”为发展目标，必将在酱卤肉制品行业成就第一品牌。一点味连锁餐厅3.7 意向商家品牌推荐及展示专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 123总述 4.1 整体效果建议 4.2 动线规划建议 4.3 商业硬件要求 4.4 物业其它建议 4.0 建筑规划优化建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 124零售商业物业是零售商业的实物载体，是零售商业最主要的产业参与者，即投资者、经营者、零售商家以及消费者发生交易并实现各自价值诉求的实物载体，因此零售商业物业设计应充分考虑以上四93、方的不同需求；此次物业设计优化内容是在住宅物业设计完成的基础上，分别从投资者、经营者、零售商家和消费者的不同角度出发，对现有项目的经营管理难度、不同商业业态物业需求及消费舒适度进行评估，并提出合理化的建议；我们将主要从零售商家和消费者的角度对项目的人流动线、功能规划、业态组合进行评估，力求使本项目的商业价值尽可能地得到发挥。建筑风格上以满足商业物业的前提下适度超前，领先末来商业市场。4.1 建筑整体效果建议概述专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 125建议采用外挂广告灯箱的设计，局部设置LED广告屏，增加项目的商业氛围。如设置LED广告屏设置时应注意其长宽比应符合宣传片94、的比例规格。项目东侧低楼层1F-2F建议供给主力店铺做为其商业展示，提升招商的利好条件。高楼层建议局部设计为通透的玻璃幕墙，提升高楼层餐饮店铺的可视性，增加商铺出租的利好条件。外立面设计原则LED示意LED示意4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 126为使项目出入口标志性强易识别性，结合项目现状建议将主入口门廊外凸，突出项目的立面（如挑高设计、增加玻璃外罩等）,增加正门的可见性。建筑的出入口是内部空间与外部空间、功能与交通的转换点，是人流自然的集散点。建议将出入口紧临项目前广场设置，增加出入口人流的便利性，引导人流进入项目，避免造成人流的拥挤堵塞95、。从商业使用角度，主要入口的宽度建议设置在10-12米，次入口宽度在6-8米。项目内部出入口两侧是商业价值最高的位置，建议设置面积较大的商铺供给项目的主力商家，提升项目的收益。主入口设计原则4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 127出入口设计项目出入口大门设置应为双层,以解决冬季风大、气温低的问题4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 128项目室内设计原则高雅、现代及赋有品质感的室内设计，强调商业街的人文氛围并通过玻璃顶棚实现人流内聚使之突出休闲和体验的氛围。4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢96、 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 129室内通道规划建议设计购物中心内部的交通动线布局方案必须在总体上考虑商业各业态的总体平衡，使通过所有商业铺面的人流能尽量达到最大化，平衡购物中心的人流分布，合理带动商业的消费人流。顾客通道在设计上一般主通道宽为4.0-6.0米，次通道一般为3.5-4米.从商铺的展示及空间上视觉角度出发，临中庭的单边通道宽建议为3.5米左右。后勤通道建议为2米。通道高度建议保持在地面到装修顶棚净高3米以上，以达到良好的商业展示效果。3.5m3.5m视线视线1F2F4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 130室内设计建议创97、造人性化且舒适的环境是体现项目高品质的象征。亲切、柔和的市内水系赋有情调的休闲氛围适当点缀的绿植人性化的路引指示4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 131公共空间使用建议中庭创造人性化且舒适的环境是体现项目高品质的象征。中庭装饰示例公共空间、中庭的精美装饰迎合节日氛围的打造，能够为整个购物中心营造热烈浓郁的节日气氛，激发消费者的节假日购买意愿，并增加购物中心的色彩。中庭装饰示例利用中庭的开阔空间为品牌提供展示场地；展示方式新颖，能够吸引消费者关注及引发焦点话题中庭上空的节日装饰中庭里的品牌主题展区4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地98、产策划/代理/顾问全程服务提供商 132公共空间使用建议-公共休息区开放式咖啡吧示例在较为开阔的中庭或通道上可开辟出开放式的永久营业单位或临时促销区，即可以营造出浓厚的营业氛围，亦可以扩大可出租面积，提高租金收入。公共休息区示例公共走廊两侧可设置供驻足休憩的设施或景观小品，增加购物舒适度。休息设施的选择应考虑到与购物中心的形象定位及VI保持一致。中庭里的开放式咖啡吧富有特色的休息区富有特色的休息区4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 133公共空间使用建议光与植被在有自然光的地方设置园林景观，将自然气息移入封闭空间，并通过设置可休憩的平台或座椅，为99、顾客提供休息或等候的便利，延长顾客在购物中心内停留的时间。水景商业项目应尽可能设置一定的水景，使景观生动、活泼、而富于灵气。水岸线注意曲折、丰富、流畅。注意人造水景水底材质、图案的美观、动人、边缘的尺度和构图亲切、柔和。同时考虑安全性，深度适宜4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 134地面与天花建议地面装饰示例通过地面不同色彩的处理，能够对购物中心的各个功能分区进行区别标示，不仅能直接起到导示系统的作用，而且能美化环境；富有特色的休息椅也是购物中心的亮点。天花装饰示例利用彩色灯饰装点宽大的通道，既可增强空间的视觉饱和度，亦可通过灯光的色彩效果营造100、温馨舒适的购物环境；值得注意的是，购物中心内暖色的灯光容易使消费者逗留的时间延长。4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 135室外广场景观设计广场前的精神堡垒配合区域环境的外部水系突出情调性的雕塑温馨可爱的街景突出项目品质并注重与项目整体景观的协调，融休闲体验于一身。4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 136指示标识设计建议有指引类、导购类、环境类和安全类.按摆放方式分类，有吊牌、立牌和贴牌，喷刷等.导视指引应醒目而且突显档次,同时安装简便，破坏性低，改变用途简单，容易保洁.4.1 建筑整体效果建议专101、业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 137室外广告位建议临街的外墙广告入口处门头广告临街的外墙广告室外广告起到吸引消费者进入购物中心的目的，应设置在临街的墙壁上或入口处的门头上；由于悬挂位置较高，应注意广告位面积以不可过小；色彩需要搭配得当，醒目，广告位需要有设计感。4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 138室内广告位建议室内广告位可充分利用墙壁、栏杆外侧、店铺外墙等视线容易到达亦不占用营业空间的位置室内广告的合理布置能够使客户了解到更多的商户信息，并激发购买欲望。护栏外侧广告店铺外墙广告墙壁广告4.1 建筑整体效果建议专业102、服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 139卫生间设计建议卫生间也可以成为购物中心的亮点作为人性化关怀和购物中心档次的突出显示，卫生间是评判一个购物中心是否成功的主要因素之一；卫生间的数量多少主要取决于购物中心单层面积的大小；残卫、母婴间、女用卫生间的操作台，以及卫生间附近的公共休息室等都是现代购物中心中较为典型的人性化设施；卫生间需要通过导示系统进行线路指引；体现卫生间特色还可用无微不至的物业管理细节来实现4.1 建筑整体效果建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 1404.2 动线规划车流动线及出入口建议车流导入车流导出1223为出租车上落客区。为103、私家车上落客区，待上落后导出或进入地下停车。为超市班车上落客区123112122地下车库入口地下车库出口专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 141货流动线建议货流导入货流导出卸货区货梯1234超市与购物中心共用卸货区,超市卸货区为两柱跨,购物中心卸货区为一柱跨。1#梯为超市专用货梯，2#、3#、4#梯为购物中心专属货梯。其中4#梯仅供餐饮使用。货运车辆由四光路进入卸货区，卸货后由四光路流出。4.2 动线规划专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 1421F客流出入口建议21345为超市专属出入口，以避免与购物中心营业时间上的差异对营业产生影响。为项目104、业主专属入口354.2 动线规划专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 143B1人流、货流动线建议平板扶梯客梯员工通道货梯4.2 动线规划专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 144L1人流、货流动线建议扶梯客梯员工通道货梯人流货流4.2 动线规划专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 145L2人流、货流动线建议扶梯客梯员工通道货梯人流货流4.2 动线规划专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 146L3人流、货流动线建议扶梯客梯员工通道货梯人流货流4.2 动线规划专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问105、全程服务提供商 147L4人流、货流动线建议扶梯客梯员工通道货梯人流货流4.2 动线规划专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 1484.3 商业硬件要求功能分区要求购物中心功能分区要求入口广场区位置要鲜明卖场区要与其他区紧密相连卸货区要求能避开主要人流按卖场区的功能从建筑物的侧面和背面单独设置，1T/M2独立的停车通道，生鲜收货区要单独设置。停车场区要求人流和车流能分离，自行车车位500个，汽车车位5000个以上绿化区能占总建筑面积得30%以上专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 149（王府井）：1、经营区30000以上，单层面积4000以上；2、106、停车场：200500个车位；3、首层层高不低于5.2m，其他楼层不低于4.8m；4、柱距7m以上（华堂）：1、租赁面积2500050000；2、进深50m，吊顶净高B1、F13.5m，F2及以上各层3.3m；3、柱距8m；4、供电：10kv双路供电，200w/；5、200对电话电缆进线；6、提供停车场500车位，自行车2处共800辆（员工300辆，顾客500辆）；品牌百货对建筑的硬性要求4.3 商业硬件要求专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 150（1）地理位置要求：十字路口成为家乐福选址的第一准则。同时还要交通方便。北京至少要求600个以上的停车位，非机动车停车场地2107、000以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。（2）建筑要求：占地面积15000以上，且最多不超过两层，总建筑面积2000040000。建筑物长宽比例10：7或10：6。（3）3-3公里商圈半径：这是家乐福在西方选址的标准。在国内一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。（4）灵活适应当地的特点：家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这种灵活选址原则，同时增强了家乐福在同类商业的竞争优势。（5）租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同（通常是20年30年）。（家乐福）品牌超市对建筑的硬性要求一、对商108、圈的要求1、在项目 1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12-15万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000的同类业态为佳。二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离）；3、楼板承重在80109、0KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；（沃尔玛）4.3 商业硬件要求专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 151拓展要求：面 积：3000-10000。层高：8m12m，影厅高度为梁下净高9m以上。柱距：影厅柱距大于8.4m8.4m（或更宽）；进出通道：4处以上，符合消防要求.。户外广告位：50以上。首层票房：4以上.。楼 层：满足大型娱乐场所消防标准要求，按消防法规定，所在建筑体中所处位置地面以上不。总体要求：甲方交付的租赁场地符合星级影院各项技术标准110、的消防设施设备技术条件、空调设施设备技术条件、隔墙起坡等结构二装完工标准。项目室内、外公共装修均达到甲方承诺及双方议定标准。运营过程中，物业服务标准须满足国家电影局星级影院要求标准。柱距、高度与长度：为使银幕对观众能形成具震撼力的视觉冲击效果，银幕宽度通常考虑为815 m，因此要求影厅柱距以大于8.4m8.4 m（或更宽）的网柱安排为好；对大、中厅所在位置还应能满足纵向抽柱要求，以保证影厅具有足够的长度；影厅长度按规范要求为银幕宽度的1.2-1.8倍。：起坡与楼板承重 影厅起坡一般从观众席第一排后开始，按每排视线超高值大于等于0.12m，排距大于等于1.1m的坡度设计，观众厅后部可适当加大坡度111、，影厅平均视线超高值宜大于0.15m；为节约土建投资起坡常采用混凝土结构，起坡后楼板承重应满足大型娱乐场所使用需求，一般达到250KN/。影院对建筑的硬性要求4.3 商业硬件要求专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 152楼层1、2F单层面积柱间距M层高=3M(楼板至梁)地面承重厨房450KG/动荷载餐厅250KG/消防标准类其他乙方自设消防系统并与甲方连通其他供电量电容量250KVA变电设备，三相五线380/220V、50赫兹，每年约80万千瓦时商业用平价电量指标，不小于500A空气开关于总电柜，2根电缆（VV223x150+2x9、185铜芯）接入红线内配电柜（或乙方112、指定位置），并有独立计量电表中央空调功率厨房=450卡/h，用餐区=350卡/h温度冬天=15度；夏天=6英寸管道位置提供相应的排水管线位置排烟管径截面积为500mm*700mm管道位置提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系隔油池餐厅附近区域提供适宜位置，该位置将不导致争议或影响相邻关系卫生间类型独立数量2对/层化粪池足够容量，甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域出入口数量2个宽度12M朝向临街广告位在门脸上方提供招牌安装位置停车场临时卸货车位装修标准乙方按照统一标准对餐厅内部及外部进行装修设备总重冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设113、槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力。西式餐饮对建筑的硬性要求4.3 商业硬件要求专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 153各行业经营面积及配套设施之基本要求业种使用面积（）技术需求其它餐饮特色餐饮1000以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位营业时间较长，充足的停车位咖啡厅80-200上下水、电力、广告位店铺外面有环境幽雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流西餐吧300以上上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位酒吧约200上下水、电力24小时营业服务配套行业美容美发150以上上下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10点美体500114、以上上下水（冷、热水）、电力营业时间到晚10点最好提供停车位洗衣店50-100上下水、电力、房屋进深便利店150-500电力小储藏室，24小时营业药店100-200电力、与同业相隔必须超过300米24小时营业花店10-30上下水银行100-1000电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上租买并举，租赁年限需10年以上彩扩店60上下水、电力精品店服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等100以上电力其它配套设施对建筑的基本要求4.3 商业硬件要求专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 154总述 5.1 租金标准建议 5.2 租金收入测算 5.0 租金建议专业服务 你我共115、赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 1555.1 租金标准建议一般零售参考项目的选定金阳新区世纪金源购物中心首层店铺租金：6-8元/天/云岩区恒峰步行街首层店铺租金：8-10元/天/专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 156项目首层成交租金水平建议：项目名称一层实际租金首层租金预测租金年增长率%（预测）2011年2013年世纪金源6-8元/天/8-10元/天/约3%-7%本项目9元/天/通过分析，本项目通过专业的运营管理及项目所处核心商业区的位置，能够在项目开业第二年与周边商业项目租金相当。另外，从本项目未来招商的入市策略等因素进行考量，建议采取首层2013年一116、般标准店租金基准为10元/天/的水平上折让15%，即8.50元/天/。5.1 租金标准建议专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 1575.2 租金收入测算租金测算表专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 158租金收益增长预期租金折让和提升开业后，在开始阶段都要有一个培养周期，在培养期内购物中心的租金水平将有一定折让。本项目位于成熟商圈，预计第三年开始即可以进入成熟期。培养期成熟期1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12培养期内租金水平小幅提升进入成熟期租金水平将开始较大幅度提升，并随着时间的推移开始逐步有规律的提升租金。5.2 租金收入测117、算专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 159租金收益增长预期租金折让和提升根据主力店、次主力店和一般零售店市场通行增长率，建议本项目10年期内不同类型店铺租金递增水平如下：年份主力店次主力店一般零售店第1年基准租金第2年在上年水平上提升0%在上年水平上提升2%在基准租金标准上提升5%第3年在上年水平上提升2%在上年水平上提升2%在上年水平上提升10%第4年在上年水平上提升0%在上年水平上提升2%在上年水平上提升5%第5年在上年水平上提升0%在上年水平上提升2%在上年水平上提升5%第6年在上年水平上提升2%在上年水平上提升2%在上年水平上提升10%第7年在上年水平上提升0118、%在上年水平上提升2%在上年水平上提升5%第8年在上年水平上提升0%在上年水平上提升2%在上年水平上提升5%第9年在上年水平上提升2%在上年水平上提升2%在上年水平上提升10%第10年在上年水平上提升0%在上年水平上提升2%在上年水平上提升5%5.2 租金收入测算专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 160租金收益增长预期出租率根据一般经验，购物中心在开业期的出租率不可能保证100%，一般均会通过后期的管理运营工作而逐步提升。因此，我们建议按照如下方式核算；开业后第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年一般店铺出租率85%90%95%95%95%95119、%95%95%95%95%5.2 租金收入测算专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 161免租期：主力店3个月次主力店2个月一般零售店1个月换租率：每年换租率估算主力店/次主力店一般零售店第1年10010第2年10010第3年10010第4年10015第5年10010第6年10010第7年10015第8年10010第9年10010第10年100105.2 租金收入测算专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 162总述 6.1 概念营销 6.2 活动营销 6.3 事件营销 6.4 心理营销 6.0 营销策略6.5 传统营销 专业服务 你我共赢 商业地产策120、划/代理/顾问全程服务提供商 163概念地产在北京、上海等大城市已经盛行很多年，在贵州只有在住宅部分能看到影子，一个项目的价值提升与关注度，除了本身项目的品质外，概念营销占据一定的地位，当市场竞争达到品质竞争白热化的程度时，一个全新的概念提升将极为重要，本项目我们提出以下概念，并在具体的推广与诉求中进行诠释：一、海派生活方式的概念二、主题商业的概念三、品牌基地的概念四、皇家管家式服务的概念五、低碳、环保、绿色居住的概念“概念”创造价值 6.1 概念营销专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 164活动营销是地产普遍采用的一种营销模式，贵州做得较好的算山水黔城，当年的亚洲时尚121、大典把整个项目提升到很高的高度，顿时销售火爆，本项目作为地标性建筑，在活动营销方面我们将加大力度，策划高端的活动进行营销，将是本项目一个有力的营销模式。重点列举两个活动作为参考。一、与国内权威人士一起，组建各种商业峰会论坛二、举办贵州特色的展示会，打造会展经济三、关注社会热点话题，并进行延展活动四、与名车名模携手，打造高端名流酒会五、与商业巨头联手，打造一流商业氛围六、举办大型捐赠等社会公益活动，提升项目美誉度七、可考虑明星代言效应，举办明星签售等活动注：以上活动只是备选，具体活动策划待后期情况变化而定 活动引爆市场 6.2 活动营销专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 122、165炒作在项目实操过程中非常重要，是项目认知度与关注度的一个方式，优势在于可以从与之不相干的事件或事物入手，侧面烘托，但同时达到项目传播的目的，锋芒而不露，炒作是在新闻发生和传播过程中新闻传播者有意识的引导强化部分新闻要素以达到吸引受众注意获取直接或间接商业利益的一种新闻运作手段。它的基本特点是预谋性轰动性和商业化。为达到一定的炒作效应，我们将举行相关社会热点炒作，重点列举两个作为参考：品牌与明星，一对孪生子，一炒就红 6.3 热点事件营销专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 166项目启动后，在楼书上做文章，设计一本尺寸达到10米左右的楼书，采用单页连接的模式进行，使123、其该楼书拉开后可以达到10米长，采用炒作的模式大势宣传。“世界上最长的楼书”，可以申请吉尼斯纪录，让全贵州乃至全国关注这本楼书，从而达到炒作项目、提高知名度、美誉度的目的，具体方式如下：第一阶段：媒体公益报道（贵阳惊现世界上最长的楼书）第二阶段：软文报道楼书的创作理念 （让外界关注贵州，让贵州人关注本项目）第三阶段：楼书展示（主要在媒体、售楼部等公共场合）世界上最长的楼书 6.4 热点事件营销专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 167采用社会公众因为项目的居住环境优越而无法购买项目住宅楼而生气作为理由，进行炒作，把为什么不能购买进行体验，结合项目优势与定位（不是每个人都124、可以拥有），在实际运作中表现出来，制造强势的市场趋向与特别的销售模式，让社会关注项目，提升购买的欲望与紧迫性。参与人员由公司内部人员或外请人员，在外炒的同时内部炒作，借助百姓关注、新闻媒体等进行包装炒作推广，从而达到市场仰望的高度！百姓关注 6.4 热点事件营销专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 168写字楼与商业，基本上都是投资客户，投资客户最关心的就是投资多少赚多少，从那个地方赚，怎么赚发？目前很多项目都是囫囵吞枣，给客户一个大的东西，客户根本不知道也不理解之间的逻辑关系，随着消费的理性以及投资客户的素质提高，在整个销售过程中，给客户一本折子，给客户一本算得清楚的账125、。从而提高客户的购买欲望，提高销售。给客户一本算得清楚的账6.5 心理营销专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 169招商工作的主要任务就引进大品牌、大商家、大企业等，如果在大品牌、大企业还需要一段时间才能进驻或有意向进驻的情况下，前期可以签订一份意向协议（不具有法律效率），给销售现场带来说辞。大品牌意向协议6.6 心理营销专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 170“低开高走”价格模式，依照随行就市的原则进行定价。把握销售节奏，随时关注同类竞争对象的情况。配备高素质的营销团队，完成销售量。做好房源控制，调节市场需求，防止后期出现销售困境。配合整体策略，具备高效率执行力。诱导与喊控方式配合。招商与销售互动。现场说辞诱导，项目优势诠释。签订商家意向协议与招租协议。了解购房心理需求，跟踪销售。传统承上启下201房202房您来晚了204房您来晚了206房207房您来晚了209房您来晚了您来晚了302房6.6 心理营销专业服务 你我共赢 商业地产策划/代理/顾问全程服务提供商 171本策划案知识产权归慧力策所有