1、 整体策划报告2008年1月盛世新江湾商业盛世新江湾商业 商业商业I I期部分期部分项目篇项目篇周边市场研究篇周边市场研究篇定定位位Key PointKey Point篇篇业态策划篇业态策划篇招商执行篇招商执行篇商业运营商业运营IdeaIdea篇篇经营管理职能概述经营管理职能概述项目篇项目篇项目概况项目概况产品概况产品概况项目概况项目概况产品示意产品示意产品示意产品示意项目概况项目概况项目概况项目概况现场实景现场实景项目概况项目概况现场实景现场实景项目概况项目概况现场实景现场实景铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注579116.1898.8107.96110.322、94.4238638 75.62292.18 581101.6598.8107.96110.3294.4238421 62.69240.86 583101.6598.8107.96110.32104.9136655 72.13264.39 585101.6598.8107.96110.32104.9136655 70.86259.74 587101.6598.8107.96110.32104.9136655 78.46287.59 589101.6588.92107.96110.3294.4235229 117.14412.67 59199.6798.8107.96110.3294.423573、82 60.01214.73 59397.07108.69107.96110.3294.4236292 50.62183.71 59595.09108.69107.96110.3299.6636520 50.62184.87 59793.1108.69107.96110.3299.6636670 50.62185.62 可设置餐饮59991.11108.69107.96110.3299.6636470 50.62184.61 可设置餐饮60189.12108.69107.96110.3299.6636103 48.72175.89 可设置餐饮60389.12108.69107.96110.324、104.9136470 48.72177.68 可设置餐饮60589.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮项目概况项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注60787.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮60987.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮61187.13108.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮61387.13105、8.69107.96110.32104.9136331 50.62183.91 可设置餐饮61589.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮61789.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮61989.12108.69107.96110.32104.9136470 50.62184.61 可设置餐饮62191.97108.69107.96110.32104.9136670 50.62185.62 可设置餐饮62391.9798.895.92110.3294.4234400 66、6.15227.56 62591.9798.8107.96110.3294.4235243 74.07261.04 627-62996.8179.0475.5766.1994.4228842 162.94469.95 627为住宅格局63196.8179.0475.5766.1994.4228842 153.57442.93 有夹层63396.8179.0475.5766.1994.4228842 152.94441.11 有夹层63596.8174.175.5766.1994.4228496 235.72671.71 项目概况项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总7、价 备注63796.8198.8107.96110.3299.6635949 88.22317.14 63996.8198.8107.96110.32104.9136316 90.97330.37 64191.5798.8107.96110.32104.9135949 82.48296.51 64391.5798.8107.96110.32104.9135949 62.74225.55 64591.5798.895.92110.32104.9138106 79.67303.59 64791.5788.92107.96110.32104.9138256 132.49506.85 64987.138、98.8107.96110.3294.4234904 70.98247.75 65187.1398.8107.96110.3294.4234904 70.98247.75 65387.1398.8107.96110.3299.6635271 68.82242.73 65587.13108.69107.96110.3299.6635963 48.54174.57 可设置餐饮65791.57108.69107.96110.3299.6636274 50.7183.91 可设置餐饮65991.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮66191.9、57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮66391.57108.69107.96110.32104.9136642 50.7185.77 可设置餐饮项目概况项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价建筑面积总价 备注66596.81108.69107.96110.32104.9137008 50.7187.63 可设置餐饮66796.81108.69107.96110.32104.9137008 50.7187.63 可设置餐饮669106.5108.69107.96110.32104.9137687 50.7191.07 10、可设置餐饮671106.5108.69107.96110.32104.9137687 50.7191.07 可设置餐饮673106.5108.69107.96110.32104.9137687 50.7191.07 可设置餐饮675106.5108.69107.96110.3299.6637319 50.7189.21 可设置餐饮677106.5108.69107.96110.3299.6637319 50.7189.21 可设置餐饮679121.0288.92107.96110.32104.9138319 121.39465.15 681121.0298.8107.96110.3294.4211、37276 69.62259.52 683121.0288.9275.5766.1994.4231228 129.78405.28 有夹层685121.0298.875.57110.3294.4235009 53.97188.94 687122.0298.875.57110.3294.4235079 53.97189.32 689123.0288.9275.5766.1994.4231368 134.24421.09 有夹层691125.8669.1691.76132.38104.9136685 302.521109.79 有夹层项目概况项目概况铺号位置系数面积系数房型系数层高系数功能系数均价12、建筑面积总价 备注1号101116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层1号102116.1898.875.5744.1394.4230037 64.88194.88 有夹层2号101116.1898.875.5744.1394.4230037 70.79212.63 有夹层2号102116.1888.9275.5744.1394.4229345 118346.28 有夹层3号101116.1898.875.5744.1394.4230037 70.79212.63 有夹层3号102116.1888.9275.5744.1394.4229345 113、18346.28 有夹层项目概况项目概况50-8050-80平米小面积分割平米小面积分割盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛盛世新江湾一、二期社区，新江湾成熟社区常住人口消费力旺盛 五角场城市副中心辐射商业区五角场城市副中心辐射商业区紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观紧邻新江湾城高档大型生活区，未来消费力及消费档次乐观整个杨浦区已摆脱整个杨浦区已摆脱“下只角下只角”形象，对于投资与商家均有较大吸引力形象，对于投资与商家均有较大吸引力项目卖点项目卖点常住人群处生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的五角常住人群处生活日常消费外，其他消费需前往距离较远的五角 14、场场周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。周边零星的商业档次底、形式陈旧，仅勉强满足生活需求。临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤临近新江湾城生态湿地，未与之住宅区域直接接壤项目向北为规划的八车道道路，很难利用其引发消费潜在力项目向北为规划的八车道道路，很难利用其引发消费潜在力劣势研究劣势研究中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯对于新商业区中原住宅区为早年开发的老社区，社区内人口已形成固有的消费习惯对于新商业区域需时间来接受域需时间来接受新江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都将有自身的配套商业项目，将分流一部分新江湾作为大型的新兴生活区，很多项目都15、将有自身的配套商业项目，将分流一部分消费力消费力区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中区域以档次低、分布分散的商业为主，中高档次消费地五角场又有相当距离，因此中档生活消费成为市场空缺。档生活消费成为市场空缺。小面积的分割形式，不利于招商，但十分利于产权销售小面积的分割形式，不利于招商，但十分利于产权销售其他问题其他问题 从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品的认知和考量因素来从上述种种来看，对比现今中国传统商业理念对商铺产品的认知和考量因素来说，盛世商业产品都存在一定的优势，但也有着客观环境而引起的先天不足，如何把说，盛世商业产品都存在一定的优势16、，但也有着客观环境而引起的先天不足，如何把客户引来，也是我们需要解决的问题。客户引来，也是我们需要解决的问题。产品总汇产品总汇周边市场研究篇周边市场研究篇值得借鉴与深思的五角场商业值得借鉴与深思的五角场商业业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示业态展示五角场北靠约有30多万人口的中原社区；周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校 黄兴路段有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区以及文化佳园、黄兴绿园、公元3000等一批高品质住宅小区；未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区新江湾城；作为一个四通17、八达的交通枢纽，五角场地区的人流量巨大；据统计目前平均每天人流量在60万左右；人流分布人流分布五角场目前有近20几条公交线路可直达人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、浦东机场，交通线路较多；高峰时段公交线路较为拥堵，中环线五角场附近车辆上下匝道设置较远；轨道交通较为便利；贯穿五角场中心的10号线至2010年开通；交通状况交通状况 现在的万达商业广场、百联又一城、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。五角场的零散型商业也可圈可点。国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面商业分布18、商业分布 分布图分布图 万达商业广场是大连万达集团在上海投资的第一个项目，项目总投资30亿元，总建筑面积33万平方米，也是五角场最主要的核心建筑。广场地上划分为五个大型商业业态和三幢甲级高层办公楼，地下一层为地下大型商城，地下二层为大型停车场。目前，万达商业广场招商的沃尔玛购物广场、巴黎春天百货、HOLA家居、上海黄金珠宝城、上海书城、宝大祥青少年儿童购物中心、颐高数字生活馆、万达国际影城、大歌星量贩KTV、上海第一食品等大型知名店铺基本都已开始营业。整个商业广场将购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，真正体现了“一站式”的特点。万达商业广场万达商业广场 1-5F1-5F1-5F1-5F第一食品第一食19、品第一食品第一食品3F3F3F3F万达国际城万达国际城万达国际城万达国际城 大歌星大歌星大歌星大歌星KTVKTVKTVKTV2F2F2F2F国美电器国美电器国美电器国美电器 上海书城上海书城上海书城上海书城1F1F1F1F宝大祥青少年购物中心宝大祥青少年购物中心宝大祥青少年购物中心宝大祥青少年购物中心1-5F1-5F1-5F1-5FHOLA.HOLA.HOLA.HOLA.特力屋特力屋特力屋特力屋1-7F1-7F1-7F1-7F巴黎春天巴黎春天巴黎春天巴黎春天写字楼写字楼写字楼写字楼B B B B1F1F1F1F黄金珠宝城黄金珠宝城黄金珠宝城黄金珠宝城2-4F2-4F2-4F2-4F沃尔玛超市沃20、尔玛超市沃尔玛超市沃尔玛超市写字楼写字楼写字楼写字楼CCCC写字楼写字楼写字楼写字楼A A A A万达平面图万达平面图 万达商业广场（巴黎春天）万达商业广场（巴黎春天）楼楼 层层业业 态态1 F1 F1 F1 F化妆品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语化妆品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语化妆品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语化妆品、珠宝金饰、流行女鞋、面包新语2 F2 F2 F2 F品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰品牌服饰旗舰店、时尚手表、流行配饰3 F3 F3 F3 F流行女装、女士正装、女士内衣、手袋、流行女装、女士正装、女士21、内衣、手袋、流行女装、女士正装、女士内衣、手袋、流行女装、女士正装、女士内衣、手袋、伞袜帕帽配件品、王磊形象美发伞袜帕帽配件品、王磊形象美发伞袜帕帽配件品、王磊形象美发伞袜帕帽配件品、王磊形象美发 4 F 4 F 4 F 4 F 男士正装、男士休闲服饰、精品配饰皮件、男士正装、男士休闲服饰、精品配饰皮件、男士正装、男士休闲服饰、精品配饰皮件、男士正装、男士休闲服饰、精品配饰皮件、男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡男士皮鞋、男士内衣、真锅咖啡5 F5 F5 F5 F运动服饰用品、户外休闲服饰用品、运动服饰用品、户外休闲服饰用品、运动服饰用品、户外22、休闲服饰用品、运动服饰用品、户外休闲服饰用品、男女休闲服饰、味千拉面男女休闲服饰、味千拉面男女休闲服饰、味千拉面男女休闲服饰、味千拉面6 F6 F6 F6 F童装、玩具、床品、居家用品、童装、玩具、床品、居家用品、童装、玩具、床品、居家用品、童装、玩具、床品、居家用品、十元均一小铺、文具十元均一小铺、文具十元均一小铺、文具十元均一小铺、文具7 F7 F7 F7 F品牌折扣店、大型特卖促销场品牌折扣店、大型特卖促销场品牌折扣店、大型特卖促销场品牌折扣店、大型特卖促销场万达商业广场（巴黎春天）万达商业广场（巴黎春天）万达商业广场（第一食品）万达商业广场（第一食品）楼楼 层层业业 态态1 F1 F生23、活时尚区生活时尚区精品区、滋补区、甜点区、零食吧、精品区、滋补区、甜点区、零食吧、山崎面包、星巴克、港丽甜点、山崎面包、星巴克、港丽甜点、味千拉面、美珍香、宜芝多味千拉面、美珍香、宜芝多2 F2 F居家美食区居家美食区美食区、生鲜区和居家商品区美食区、生鲜区和居家商品区3 F3 F休闲餐饮区休闲餐饮区萨丽亚匹萨、斗牛士牛排、萨丽亚匹萨、斗牛士牛排、洋葱餐厅、新旺茶餐厅洋葱餐厅、新旺茶餐厅4 F4 F商务餐饮区商务餐饮区徐家私房菜徐家私房菜5 F5 F大型大型 餐饮餐饮未开业未开业万达商业广场（第一食品）万达商业广场（第一食品）万达商业广场（第一食品）万达商业广场（第一食品）餐 饮：麦当劳、肯德24、基、必胜客、棒约翰、大家乐、蕉叶咖喱屋 云南美食园、干锅居、东方既白、三商巧福、晋面3000饭 蚂蚁食坊、永和豆浆、吉野家、克莉丝订、味之都、思得客 路客、糖皇、爱茜茜里、DQ冰淇淋、禾绿寿司服装服饰：C&A、优衣库、LEE、麦考林、简GEN、EV.CODE、美卡拉 海澜之家、申格体育、过路人、卡宾、天使园、怪诞城之夜 诸氏方圆、小茜子、东艺鞋业、HOT WIND、卡斯高、其乐大帝 达芙妮、上海故事、海盗船、梵希娜、古今万达商业广场（万达城中城）万达商业广场（万达城中城）主 力 店：宝大祥青少年儿童购物中心、屈臣氏美 容：SASA、金太子、伊美娜、柔婷、张霞美甲、汇美会数码家电：颐高数码电 玩25、：汤姆熊特 色 店：巴黎三城、睛彩眼镜、一代眼镜、明仁眼镜、艾视迪时间廊、瑞丽摄影、THE DOG、HELLP KITTY 万达商业广场（万达城中城）万达商业广场（万达城中城）其位于万达商业广场的对面，总建其位于万达商业广场的对面，总建筑面积筑面积12.612.6万平方米，作为该区域的万平方米，作为该区域的另一个大型商业设施。另一个大型商业设施。该购物中心是由上海百联集团投该购物中心是由上海百联集团投资资1010亿元精心打造，分为地上亿元精心打造，分为地上9 9层和层和地下地下3 3层，吸收精品百货、迷你电影层，吸收精品百货、迷你电影院及小吃广场等在这里落户，在又院及小吃广场等在这里落户，在又26、一城的一城的7-87-8层，将建造一个模仿香港层，将建造一个模仿香港太古广场的真冰溜冰场，成为另一太古广场的真冰溜冰场，成为另一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、健个集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、展示等多种功能于一体的大型身、展示等多种功能于一体的大型都市型购物中心。都市型购物中心。百联又一城百联又一城 cadinicadini意大利意大利男装男装夏蒙夏蒙(shar Moon)(shar Moon)中国中国男装男装里奥里奥(LEO)(LEO)中国中国男装男装,配件配件康奈康奈(KANGNAI)(KANGNAI)中国中国男装男装,鞋类鞋类温馨鸟温馨鸟中国中国女装女装斯可飞得斯可飞得(Scofield27、)(Scofield)韩国韩国女装女装,男装男装EQ:IQEQ:IQ香港香港女装女装,鞋类鞋类,箱包箱包,配件配件,家居用品家居用品银镇银镇(GINKGO)(GINKGO)台湾台湾配件配件,珠宝珠宝/手表手表/饰品饰品瑞恩瑞恩(RAINRING)(RAINRING)中国中国珠宝珠宝/手表手表/饰品饰品百联又一城名品时尚廊百联又一城名品时尚廊1F 卡纷卡纷(CARVEN)(CARVEN)ROOLARROOLAR索菲娅索菲娅(SAFIYA)(SAFIYA)迪莱克丝迪莱克丝(DILAKS)(DILAKS)卡莉诗玛卡莉诗玛喜来登喜来登(Sheridan)(Sheridan)海睐氏海睐氏(HILASSY28、)(HILASSY)卡文卡文思加图思加图(STACCATO)(STACCATO)DGDGartemisartemisFED(fed international)FED(fed international)森达森达(SENDA)(SENDA)莱思丽莱思丽斯艾依斯艾依(cne)(cne)密丝罗妮密丝罗妮沙驰沙驰千百度千百度爱意爱意(Aee)(Aee)U.S.POLO ASSONU.S.POLO ASSON佐天奴佐天奴哈森哈森(HARSON)(HARSON)皮尔卡丹皮尔卡丹圣伽步圣伽步星期六星期六(ST&SAT)(ST&SAT)沙驰沙驰GEOXGEOX米兰春天米兰春天(Spring Milan)(S29、pring Milan)森泰斯森泰斯eccoecco奥卡索奥卡索(Walkershop)(Walkershop)卡迪娜卡迪娜百联又一城（职场生活廊百联又一城（职场生活廊2F）澳西奴澳西奴(AUSSINO)(AUSSINO)玛瑞丽娅玛瑞丽娅(MARINIA)(MARINIA)舒雅舒雅(schiesser)(schiesser)ESPRIT(edc)ESPRIT(edc)安莉芳安莉芳(Embry form)(Embry form)巧帛巧帛(chaber)(chaber)埃斯普利特埃斯普利特(ESPRIT)(ESPRIT)E.LANDE.LAND古今古今桑芭丝桑芭丝(SONPASY)(SONPASY30、)堡狮龙堡狮龙(bossini)(bossini)ChaberChaber25Y25Y莎莎莎莎佛罗伦佛罗伦(Fornari)(Fornari)伊华伊华欧秀欧秀(EVA OUXIU)(EVA OUXIU)b2b2台绣台绣(TGGC)(TGGC)史努比史努比(SNOOPY)(SNOOPY)合绣合绣KAJAKAJA维莎曼维莎曼(VERO MODA)(VERO MODA)她她(ELLE)(ELLE)fornarifornariZUKKAZUKKA箱子箱子(Et Boite)(Et Boite)ONLYONLYVeekoVeeko艾迪米嘉艾迪米嘉(EDEMEGA)(EDEMEGA)伊华伊华欧秀欧秀(EV31、A OUXIU)(EVA OUXIU)厚木厚木bossini stylebossini style艾衣人艾衣人(TAKE-IT)(TAKE-IT)中中中中(J.JONG)(J.JONG)浪漫故事浪漫故事拉夏贝尔拉夏贝尔(La Chapelle)(La Chapelle)法妮法妮(F.NY)(F.NY)华歌尔华歌尔(Wacoal)(Wacoal)乐印乐印(BRANDR)(BRANDR)箱子箱子法韵法韵欧迪芬欧迪芬(Ordifen)(Ordifen)维维弗拉士弗拉士(V.FRAAS)(V.FRAAS)SINOSINO古克古克(KUGEL)(KUGEL)奇丽尔奇丽尔(CHILIER)(CHILIER32、)黛安芬黛安芬(triumph)(triumph)Vero ModaVero Moda拉夏贝尔拉夏贝尔(La Chapelle)(La Chapelle)evev曼妮芬曼妮芬(maniform)(maniform)BASIC HOUSEBASIC HOUSE百联又一城（风情丽人廊百联又一城（风情丽人廊3F）ELLEELLEF.NYF.NY龙笛龙笛维弗拉士维弗拉士仙踪林仙踪林KAKOKAKO厚木厚木RED EARTHRED EARTH艺之卉艺之卉莎莎莎莎CIRCLECIRCLE粉红玛丽粉红玛丽雪绒花雪绒花柯莱蒂尔柯莱蒂尔诗篇诗篇极光极光邦宝邦宝ZIGEZIGE法韵法韵X MX MESPRITES33、PRITFaNalFaNal纳帕佳纳帕佳雅莹雅莹PIERRE GARROUDIPIERRE GARROUDITeenine WeenineTeenine Weenine影儿影儿elemielemiEINEIN窈窕淑女窈窕淑女JONGJONG COLLECTIONJONGJONG COLLECTION精美私衣精美私衣古今古今SNOOPYSNOOPY大渔料理大渔料理伊维斯伊维斯奇妮奇妮爱茜茜里甜品爱茜茜里甜品梦特娇梦特娇百联又一城（风情丽人廊百联又一城（风情丽人廊3F）保罗保罗 丹尼丹尼保罗哈博保罗哈博卡丹狄诺卡丹狄诺波司登波司登帝爵帝爵(DIGAULES)(DIGAULES)圣大保罗圣大保罗皇冠34、皇冠九牧王九牧王(JOE(JOEONE)ONE)金利欧文金利欧文日驰尼日驰尼新秀丽新秀丽浪吉唯特浪吉唯特乔奇阿玛尼乔奇阿玛尼皮尔卡丹皮尔卡丹外交官外交官琼道登琼道登圣罗马圣罗马(ST.ROME)(ST.ROME)梵高迪尼梵高迪尼US.POLOUS.POLO弗洛莎帝弗洛莎帝伊夫罗兰伊夫罗兰USPOLOUSPOLO比华利保罗比华利保罗地牌地牌美国马球协会美国马球协会(U.S POLO ASSN)(U.S POLO ASSN)世爵世爵卡尔丹顿卡尔丹顿曼克顿曼克顿雅戈尔雅戈尔(youngor)(youngor)海谰之家海谰之家森岛森岛卡奥斯卡奥斯欢腾欢腾(HANGTEN)(HANGTEN)保罗世家保罗35、世家(BAOLUOSHIJIA)(BAOLUOSHIJIA)黄金熊黄金熊AMARNIAMARNI皮尔皮尔.卡丹卡丹(Pierre cardin)(Pierre cardin)雅戈尔雅戈尔金狐狸金狐狸保罗丹尼保罗丹尼班尼路班尼路(baleno)(baleno)JENYJENY苏格兰飞人苏格兰飞人USPOLOUSPOLOFOXFOX伊夫罗兰伊夫罗兰小鲨鱼小鲨鱼百圣鸟百圣鸟德尊德尊圣罗马圣罗马酷酷百联又一城（绅士用品廊百联又一城（绅士用品廊4F）TOMMYTOMMYJACKJONESJACKJONESFOXFOX皮尔卡丹皮尔卡丹流行牛仔流行牛仔I.P.ZONEI.P.ZONE恒适恒适名品汇名品汇Y.36、PAY.NOREY.PAY.NORE安德鲁安德鲁ELLEELLE佐丹奴佐丹奴禾禄寿司禾禄寿司DIDIBOYDIDIBOY柏化多格柏化多格OLYMPOLYMP度文度文思博高思博高卓凡里诺卓凡里诺GALAXYGALAXYHANGTENHANGTEN华伦天奴华伦天奴沙驰沙驰百世吉百世吉萨托尼萨托尼爵士丹尼爵士丹尼美特斯邦威美特斯邦威蓝豹蓝豹GentleGentleS.KS.K吉田格吉田格风尚绅士风尚绅士BALENOBALENO雷曼雷曼唐狮唐狮BALENO URBANBALENO URBANESPRITESPRIT威鹏威鹏SAMUELSAMUEL百联又一城（绅士用品廊百联又一城（绅士用品廊4F）梦特娇37、梦特娇(MONTAGUT)(MONTAGUT)NIKENIKE特力威特力威LACOSTELACOSTEADIDASADIDAS洲克洲克(ZOKE)(ZOKE)迪斯尼迪斯尼LEELEELOTTOLOTTOUS POLOUS POLO依革思儿依革思儿(EXR)(EXR)PAWINPAWPAWINPAWWRANGLERWRANGLERNEW BALANCENEW BALANCEBALAENOBALAENO浩沙浩沙(HAOSHA)(HAOSHA)小河马小河马LEVISLEVIS好家庭好家庭NIKENIKE黄色小鸭黄色小鸭OSHKOSHOSHKOSHKAPPAKAPPA麦斯卡麦斯卡F1F1派克兰蒂派克兰38、蒂加菲猫加菲猫RAPIDORAPIDO威尔胜威尔胜DIODITEDIODITE小阿迪达斯小阿迪达斯(adidas Kids)(adidas Kids)ROBERTAROBERTANIKE360NIKE360浩瀚浩瀚DIADORADIADORA哥伦布哥伦布依恋依恋可爱宝贝可爱宝贝日高日高LALPINALALPINA多尼克多尼克史努比史努比(SNOOPY)(SNOOPY)姚明姚明OBCOBC奥索卡奥索卡格伦堡格伦堡三和松石三和松石巴比豆巴比豆UNBORUNBORNORTHLANDNORTHLANDPLAYBOYPLAYBOY耐克耐克(NIKE)(NIKE)芭比芭比美津农（美津农（MIZUNOMIZ39、UNO）哥伦比亚哥伦比亚来氏来氏保日达保日达(borida)(borida)丽婴房丽婴房PUMAPUMA李宁李宁贺曼贺曼热浪热浪好孩子好孩子ADIDASADIDAS乔丹乔丹阿迪达斯阿迪达斯芙儿优芙儿优小王子小王子REEBOKREEBOK匡威匡威红树林红树林百联又一城（阳光活力廊百联又一城（阳光活力廊5F）喜来登喜来登芝宝芝宝(zippo)(zippo)明进工房明进工房贝塔斯曼贝塔斯曼松下松下罗莱罗莱毕加索毕加索(PICASSO)(PICASSO)隆达隆达思妍丽思妍丽夏普夏普简爱家具简爱家具迪信通迪信通OQOOQO知音琴行知音琴行温馨家居温馨家居多样屋多样屋傲胜傲胜(OSIM)(OSIM)象印象40、印伊莱克斯伊莱克斯米枝米枝膳魔师膳魔师柔嘉居柔嘉居雷澳娜雷澳娜伟嘉伟嘉文艺复兴文艺复兴朗俪朗俪卡诺卡诺马林马林玛格隆特玛格隆特亚都亚都凯盛凯盛博而卡特博而卡特福沁福沁梦洁梦洁东芝东芝金数码金数码纪梵喜纪梵喜(G-FANS)(G-FANS)LOTUSLOTUS司派罗司派罗亲妮亲妮思雅书画思雅书画佳丽斯佳丽斯(JALICE)(JALICE)宝斯奥莎宝斯奥莎锦吉锦吉德龙德龙约克约克 水星水星派克、维氏派克、维氏猫猫猫猫博朗博朗维科维科壹朵抽纱壹朵抽纱DISCOVERDISCOVERESPRITESPRIT特福特福发艾特发艾特拉歌拉歌维科维科恐龙恐龙好运达好运达梦兰家纺梦兰家纺樱礼樱礼 波希米亚波希米41、亚惠谊惠谊飞利浦飞利浦斯林百兰斯林百兰晶盟晶盟鳄鱼鳄鱼虎松下虎松下百联又一城（现代家居廊百联又一城（现代家居廊6F）大诚料理大诚料理餐饮餐饮肯德基肯德基餐饮餐饮东方既白东方既白餐饮餐饮冠军溜冰场冠军溜冰场娱乐娱乐九龙冰室九龙冰室餐饮餐饮味千拉面味千拉面餐饮餐饮蜀菜行家蜀菜行家餐饮餐饮今津咖喱今津咖喱餐饮餐饮现代厨坊现代厨坊餐饮餐饮百联又一城（溜冰美食廊百联又一城（溜冰美食廊7F）今典世纪放影院今典世纪放影院电影电影一兆韦德一兆韦德健身健身随意鸟茶餐厅随意鸟茶餐厅游艺游艺汤姆熊汤姆熊娱乐娱乐百联又一城（影视娱乐廊百联又一城（影视娱乐廊8F）一兆韦德一兆韦德健身健身好乐迪好乐迪量贩式量贩式KTVK42、TV紫颖美胸美体专业机构紫颖美胸美体专业机构美容健身美容健身知音琴行培训中心知音琴行培训中心音乐、培训音乐、培训EFEF英孚教育英孚教育英语培训英语培训百联又一城购物中心有限公司百联又一城购物中心有限公司OKOK会员团购服务部会员团购服务部百联又一城（时尚娱乐廊百联又一城（时尚娱乐廊9F）ENZOENZO珠宝珠宝/手表手表/饰品饰品潮宏基潮宏基珠宝珠宝/手表手表/饰品饰品美津侬美津侬(MIZUNO)(MIZUNO)女装女装,男装男装,鞋类鞋类,运动运动,箱包箱包LEELEE男装男装帝豪帝豪床上用品床上用品米技米技家居用品家居用品NIKE NIKE KIDSKIDS鞋类鞋类,童装童装/孕妇孕妇/43、婴婴幼幼东华美钻东华美钻珠宝珠宝/手表手表/饰品饰品名勋名勋男装男装OQOOQO家居用品家居用品鄂尔多斯鄂尔多斯(ERDOS)(ERDOS)女装女装,男装男装,家居用品家居用品,床床上用品上用品,内衣内衣皮皮狗皮皮狗(PiPiGou)(PiPiGou)女装女装,男装男装,家居用品家居用品,床上用品床上用品OSH OSH KOSHKOSH童装童装/孕妇孕妇/婴幼婴幼海澜之家海澜之家男装男装千百度千百度(C.banner)(C.banner)女装女装,鞋类鞋类POLOCLPOLOCLUBUB男装男装佳乐喜佳乐喜(GALAXY)(GALAXY)男装男装群工羊绒群工羊绒女装女装,男装男装ROOLARO44、OLAR R鞋类鞋类健乐士健乐士(GEOX)(GEOX)男装男装,鞋类鞋类,运动运动田崎田崎配件配件,珠宝珠宝/手表手表/饰饰品品U.S.POLU.S.POLOO男装男装金兔金兔女装女装,男装男装笑咪咪笑咪咪童装童装/孕妇孕妇/婴幼婴幼WrangleWrangler r女装女装,男装男装酷酷(KUHLE)(KUHLE)女装女装,男装男装雅多雅多(YADUO)(YADUO)童装童装/孕妇孕妇/婴幼婴幼百联又一城（休闲情趣廊百联又一城（休闲情趣廊B1F）楼层楼层租金租金 （元（元/平方米平方米/天）天）B1FB1F25.00 25.00 1F1F25.00 25.00 2F2F10.00 10.045、0 3F3F10.00 10.00 百联又一城（休闲情趣廊百联又一城（休闲情趣廊B1F）A.大型商业提升五角场整体的人气的同时，对周围的零散商业起到了很好的促进 作用；零散商业从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型 商业项目形成了互补型的特色商业；B.高涨的租金使店铺经营成本上升，而大型商业业态的进入又压缩了零散商铺的利 润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险；C.人流量大，多为外区消费者，商业档次中上、属典型的市级商业中心；D.和本案相比，由于今后商业定位上的差别，客源并不存在冲突商圈总结商圈总结五角场5条特色主题商业街的建设满足普通市民和不同层次消费者的消费需46、求。五角场形成一个人群相对比较集中的商业综合区。个性化、特色化商业，互相补充成为城市副中心消费升的推动力之一。从随着交通的开发，大学、生态、现代化的商业设施等优势，五角场这个未来的城 市副中心成为上海新的“上只角”。五角场的商铺经历“无量空涨”：单价、租金飙升，接盘的中小投资者、商户压力也 日益增长。如今，五角场已进入爆发性增长阶段，投资价值有质的提升，因此出现了盲目提高 售价、租金价格的现象。面对开发商和前期投资者趁机抬价，一些欲进入五角场的 投资客只能望铺兴叹。五角场印象五角场印象 无论是从市场现状还是发展趋势来看无论是从市场现状还是发展趋势来看本案都存在着巨大的机会本案都存在着巨大的机会47、那么从消费市场现状来说那么从消费市场现状来说又是否存在着同样的契机呢？又是否存在着同样的契机呢？研究证明，诸多因素和实际人口消费需求决定了如下几点研究证明，诸多因素和实际人口消费需求决定了如下几点实际情况：实际情况：1.1.新江湾城的商业存在巨大机会新江湾城的商业存在巨大机会2.2.餐饮娱乐仍旧是本区域输出消费的重点餐饮娱乐仍旧是本区域输出消费的重点3.3.区域内并不存在实际意义上的竞品区域内并不存在实际意义上的竞品4.4.外出消费的主要原因是本地无法满足其需求外出消费的主要原因是本地无法满足其需求如此我们的定位方向也就相继明确如此我们的定位方向也就相继明确定位定位Key Point篇篇那么我48、们的具体执行思路是什么？那么我们的具体执行思路是什么？首先，明确了我们的消费者在哪里首先，明确了我们的消费者在哪里?展望新江湾我们的地理位置决定了我们的消费客源目前新江湾稀缺的商业形态决定了我们的潜 在客源庞大的消费基数风情业态可能带来的潜在客源商业辐射范围商业辐射范围中原区域、未来新江湾城目的性消费人群中原区域、未来新江湾城目的性消费人群中原区域、未来新江湾城目的性消费人群中原区域、未来新江湾城目的性消费人群周边常住习惯性消费人群周边常住习惯性消费人群周边常住习惯性消费人群周边常住习惯性消费人群小区住户小区住户小区住户小区住户当地人的消费习惯又如何呢？当地人的消费习惯又如何呢？对此，我们进行49、了详细的抽样面谈调查对此，我们进行了详细的抽样面谈调查面谈人数：面谈人数：173173人人综合年龄区间：综合年龄区间：20205050岁岁 问题统计问题统计1 1：节假日最常去消费的地方（可多选）：节假日最常去消费的地方（可多选）人民广场：人民广场：62.2%62.2%、徐家汇：、徐家汇：60.6%60.6%、淮海路：、淮海路：51.5%51.5%、五角场：、五角场：47.2%47.2%、问题统计问题统计3 3：出去主要消费什么？（可多选）：出去主要消费什么？（可多选）服饰类：服饰类：89.3%89.3%餐饮类：餐饮类：91.4%91.4%娱乐类：娱乐类：84.1%84.1%体育类：体育类：150、1.3%11.3%问题统计问题统计4 4：外出消费的原因？：外出消费的原因？(可多选）可多选）本地没有：本地没有：93.7%93.7%习惯：习惯：54.2%54.2%喜欢：喜欢：67.6%67.6%其他其他:12.1%:12.1%我们的消费者需要什么？我们的消费者需要什么？这些是区域内所没有的品牌大面积集中餐饮业态品牌休闲娱乐集中业态高品质生活类业态经济酒店整体规划与专业的经营管理可行性研究可行性研究第三、我们发展商家的机会：第三、我们发展商家的机会：区域在发展 对新中心区域商业的建设提出了需求业态要补充 对新中心区域商业的建设提出了需求数量要丰富 对新中心区域商业的建设提出了需求客群要增加 51、对新中心区域商业的建设提出了需求商家要拓展 对新中心区域商业的建设提出了需求 商家还是急需分享这块蛋糕可行性研究可行性研究“精品餐饮娱乐商业风情街区精品餐饮娱乐商业风情街区”城市商业副中心城市商业副中心我们的定位呼之欲出：我们的定位呼之欲出：那么我们该要怎么做？那么我们该要怎么做？方案方案1 1：生活类兼顾方向：生活类兼顾方向大卖场主力店特色商业大卖场主力店特色商业大卖场主力店特色商业大卖场主力店特色商业目前最流行的区域商业模式目前最流行的区域商业模式目前最流行的区域商业模式目前最流行的区域商业模式1.1.周边已有欧尚、家乐福等生活大卖场周边已有欧尚、家乐福等生活大卖场2.2.车位不足：若卖场52、占据地下面积后车位不足：若卖场占据地下面积后,车位将严重不足车位将严重不足3.3.商铺的规划与面积不适合此方案商铺的规划与面积不适合此方案由此，综合考虑我们推出第二方案由此，综合考虑我们推出第二方案面临的难题面临的难题：服务于社区的商业形态服务于社区的商业形态服务于社区的商业形态服务于社区的商业形态中档的商业定位中档的商业定位中档的商业定位中档的商业定位具有些具有些具有些具有些“都市调调都市调调都市调调都市调调”的商业类型的商业类型的商业类型的商业类型我们的商业定位我们的商业定位方案方案2 2：餐饮娱乐结合特色零售：餐饮娱乐结合特色零售餐饮娱乐主力店特色商业餐饮娱乐主力店特色商业餐饮娱乐主力店53、特色商业餐饮娱乐主力店特色商业拾遗补缺、最适合的业态组合拾遗补缺、最适合的业态组合拾遗补缺、最适合的业态组合拾遗补缺、最适合的业态组合我们对今后的整体定位思路做了如下总结：我们对今后的整体定位思路做了如下总结：整体思路整体思路 变变在商业塑造思路上要改变在商业塑造思路上要改变 倡导能最大限度发挥产品本身风格特色，却又倡导能最大限度发挥产品本身风格特色，却又能符合中国人消费习惯和好奇心的新商业模式！能符合中国人消费习惯和好奇心的新商业模式！我们要改变去适应市场我们要改变去适应市场 我们要改变一贯的大社区商业打造思路，调整我们要改变一贯的大社区商业打造思路，调整立足点，组合出新的大带小商业模式。立54、足点，组合出新的大带小商业模式。传统人气商业与我案的特色商业产品需要完美结传统人气商业与我案的特色商业产品需要完美结合，因此我们要变合，因此我们要变 上海目前的现代传统商业模式还是最具人气和最具上海目前的现代传统商业模式还是最具人气和最具接受度的商业模式，那么为了保证整体商业的良性发展，接受度的商业模式，那么为了保证整体商业的良性发展，广场商业还是必须要回归到以现代集中性商业为主打的广场商业还是必须要回归到以现代集中性商业为主打的传统商业模式上从而最大限度的聚集人气，带动长街特传统商业模式上从而最大限度的聚集人气，带动长街特色商业的发展色商业的发展。關鍵關鍵点点11丰富、现代丰富、现代广场广场55、五角场的业态很全有效的地理位置，具有足够的可塑性这就是我们的机会所在因此我们可以做到目前无可争议的丰富因为以大带小的中心思想需要聚集巨大人气和人流而现代商业依旧是人气巨大的主流商业模式因此我们的集中商业、人气商业还是要以现代商业为主如此才能保证错位经营，以及今后的综合发展關鍵關鍵点点22增、补增、补广场广场区域内十分匮乏集中大面积餐饮娱乐业态而原有的商业业态因商业量体的制约，也急需得到改善这就是我们的机会所在增加原有业态的数量，补齐原先匮乏的业种外加今后风情商业业态的完善做到独一无二且错位竞争，也就确保了我案商业长期的良性发展可能關鍵關鍵点点3 3风情、独特风情、独特街区街区那我们就要最大限度56、利用产品本身优势结合建筑本身的异国风情，配合即符合中国人消费习惯，又能引起一定猎奇心理和好奇心的特色异国风情商业业态独此一家的业种形式以特色的经营管理手段普及并推广在确保生存与发展的同时，又提升了产品本身的档次与价值關鍵關鍵点点4 4文化、精致文化、精致街区街区为了保证区别于传统商业的特色商业的长久生命力同时提升商业本身的档次与潜在品牌价值赋予其一种全新的文化诠释并以此为基调，全面推广使其成为一种流行如此既能保证自身的商业地位、站稳脚跟同时又规避了经营者对此类产品存在较大抗性的可能我们将要打造的是我们将要打造的是小资专属小资专属孵化時尚氣孵化時尚氣質質波迪客專屬波迪客專屬Design Hote57、lDesign Hotel創新主題創新主題需求艺术需求艺术完美结合人与完美结合人与商业的塑造商业的塑造荷兰风情荷兰风情演绎生活新文化演绎生活新文化专业运营专业运营生命因活力而生命因活力而长久不衰长久不衰精致打造精致打造十年磨剑紧追十年磨剑紧追发展步伐发展步伐品质品质CLUBCLUB体味魅力与活力的体味魅力与活力的独特舞台独特舞台新型態商圈新型態商圈時尚新舞台時尚新舞台永远的精致生活永远的精致生活“Novel BlockNovel Block”业态策划篇业态策划篇价值的创造价值的创造在解决了生存和发展的主题之后、商业的第二个主题就在于价值的创造。如果 产品1则 产品管理“概念与创新”100一期商58、业街业态布局一期商业街业态布局精品区精品区精品区精品区生活区生活区生活区生活区休闲区休闲区休闲区休闲区H H区、区、GG区区E E区、区、D D区区CC区区A A、B B区区F F区、区、GG区区特色餐饮、休闲娱乐特色餐饮、休闲娱乐康体健身、特色零售康体健身、特色零售便利生活便利生活 自给自足自给自足Part 1:生活区生活区生活区生活区生活区生活区业态细分：业态细分：干洗店干洗店 2424小时便利店小时便利店 西点面包店西点面包店 鲜花店鲜花店 烟酒专营店烟酒专营店 美容美发中心美容美发中心 银行银行诊所诊所邮局邮局齿科齿科生活区生活区休闲娱乐休闲娱乐 时尚先锋时尚先锋Part 2:Nigh59、tclubNightclub 广场休闲餐饮、量贩广场休闲餐饮、量贩KTV KTV 桌球、桌球、电玩、足浴、电玩、足浴、SPASPA、桑拿会馆、桑拿会馆畅快畅快殊荣殊荣涵养涵养现代现代满足满足酒店健身、桑拿室內:瑜珈+FITNESS+JACCUZI桑拿健身会所桑拿健身会所业态细分：业态细分：女子沙龙女子沙龙美容会所美容会所形象设计形象设计健身俱乐部健身俱乐部保健按摩保健按摩棋牌室棋牌室溜冰馆溜冰馆品牌咖啡品牌咖啡茶坊茶坊冷饮吧冷饮吧水果吧水果吧休闲区休闲区释放灵魂的潜能，蒸腾生活的热力、释放灵魂的潜能，蒸腾生活的热力、品质生活永远趋之若鹜品质生活永远趋之若鹜Special Restaurant 60、精品生活精品生活 主流时尚主流时尚Part 3西西 点点茶坊茶坊咖啡咖啡西餐西餐烟酒糖果烟酒糖果酒吧酒吧特色特色业态细分：休闲类：特色餐饮日本料理工艺品店宠物店数码产品店手机专卖陶吧书吧茶艺馆进口食品影像店玩具店 礼品店等服饰类：运动服饰店内衣店香水店化妆品专卖首饰店水晶店箱包鞋帽 眼镜店名品钟表行家居类：艺术画廊文具店名牌餐厨床上用品店 休闲区休闲区盛世豪城项目商业策划报告 2008.1124.三大分区是功能上的划分，具体操作中需结合经营条件综合考虑。届时为满足商家经营需要，实际情况必将发生变化。因此，在商业总体功能定位不变的前提下，推广中须严格把握宣传尺度。如：现场包装明确“暂定”标注，宣61、传资料中加注警示语等，避免日后纠纷。.先引进主力店，有限条件下，尽可能吸引目标性消费，提升商业档次同时，化 点成片，动小商业进驻。主力店的引进需根据商家经营需要打破少部分面积分 隔。补充说明补充说明盛世豪城项目商业策划报告 2008.1125肯德基、必胜客、东方既白、麦当劳、真功夫、肯德基、必胜客、东方既白、麦当劳、真功夫、PAPAJOHNPAPAJOHNS S、德克士炸鸡、满记甜品、汉堡王、德克士炸鸡、满记甜品、汉堡王康师傅私房牛肉面、味千拉面、康师傅私房牛肉面、味千拉面、香港避风塘料理、上岛咖啡、星巴克咖啡香港避风塘料理、上岛咖啡、星巴克咖啡可颂坊、克莉丝汀、可颂坊、克莉丝汀、A A 里西62、饼里西饼部分战略合作伙伴部分战略合作伙伴盛世豪城项目商业策划报告 2008.1126澳门豆捞、廊亦舫、鲜墙坊、小南国、澳门豆捞、廊亦舫、鲜墙坊、小南国、好乐迪、上海歌城、麦迪森、好乐迪、上海歌城、麦迪森、JUST INJUST IN桌球俱乐部、益冠轩英式桌球沙龙桌球俱乐部、益冠轩英式桌球沙龙绿色动力网吧、自游空间游艺城、绿色动力网吧、自游空间游艺城、天上人间、一兆韦德健身会所天上人间、一兆韦德健身会所首旅建国酒店管理、莫泰酒店管理首旅建国酒店管理、莫泰酒店管理部分战略合作伙伴部分战略合作伙伴盛世豪城项目商业策划报告 2008.1127盛世豪城项目商业策划报告 2008.1128盛世豪城项目商业63、策划报告 2008.1129盛世豪城项目商业策划报告 2008.1130我们追求塑造一种文化我们追求塑造一种文化 盛世豪城项目商业策划报告 2008.1132盛世豪城项目商业策划报告 2008.1133盛世豪城项目商业策划报告 2008.1135新的生活从此处开始新的生活从此处开始招商执行篇招商执行篇商业运作模式：先租后售（带租约销售）商业运作模式：先租后售（带租约销售）招商策略：、严格控制业态档次，大局出发，追求匹配商街整体定位的高档次；、专业商业管理公司统一管理。确保商业氛围秩序井然。、免租期：目前项目周边商业氛围不成熟，预留免租期可用作店面装修，也可观察市场培育的效果。本案免租期为6个月64、，特殊铺面、主力店品牌商家另行协商考虑，最长不超过12个月。、优先权：小区住户自营或投资商铺，在同等条件下享有优先权；、招商时机选择：建议月中上旬商业推广，月招商工作启动；租金付款方式设定：1、一次性缴纳1年租金者，次年起租金递增5%；第三年起租金递增6%；第四年租金递增7%；2、一次性缴纳3年租金者，奖励“免租期延长3个月”。从第四年起租金递增5%；第五年租金递增6%；第六年租金递增7%；3、一次性缴纳5年租金者，奖励“免租期延长6个月”。从第六 年起租金递增5%；第七年递增6%；第八年递增7%；4、以上方式，总体租金递增比例均不超过原租金水平的20%。商业运作模式：先租后售（带租约销售）商65、业运作模式：先租后售（带租约销售）销售策略原则：1.购买本案商铺者，获赠其所购铺面的租凭合同，享受未来租金收益2.销售时机选择：在50%以上招商任务完成后即开始，此阶段投资者 对经营前景具较大想象空间。但商家开业后经营是否稳定存在一定 不确定性，须在商铺开业前完成销售任务3.优先权：主营商家在同等条件下拥有商铺的优先续签权和购买权。商业运作模式：先租后售商业运作模式：先租后售均价：36938总价：279万定价原因：转角处商业，延展面好，5.6米层高，面积适中，不可做餐饮均价：29345总价：346万均价：30037总价：195万均价：30037总价：212万均价：29345总价：346万均价：66、30037总价：212万均价：29345总价：346万定价原因：住宅下底商房型不规整，不可做餐饮。但沿翔殷路位置较好均价：35921总价：225万定价原因：5.6米层高，面积适中，不可做餐饮均价：36655总价：264万均价：36655总价：260万均价：36655总价：288万定价原因：面积适中，房型规整，层高5.6米，但是不临马路和广场位置较差均价：35229总价：413万定价原因：面积偏大，房型有尖角均价：35782总价：215万均价：36292总价：184万均价：36520总价：185万均价：36381总价：184万均价：36241总价：183万均价：36470总价：178万均价：3667、103总价：176万591-603定价原因：面积小市场接受度高，价差主要是由于使用功能和位置影响有微小浮动均价：36470总价：185万均价：36331总价：184万均价：36331总价：184万均价：36470总价：185万均价：36470总价：185万均价：36331总价：184万均价：36331总价：184万均价：36470总价：185万均价：36670总价：186万均价：34400总价：228万均价：35243总价：261万605-621定价原因：面积小市场接受度高，价差主要是由于使用功能和位置影响有微小浮动623-625定价原因：虽临近广场，位置较好，但是623房型不方正，若考虑两个68、店铺一起出售，价格受影响均价：28842总价：470万均价：28842总价：443万均价：28842总价：441万均价：28496总价：672万定价原因：面积偏大，有部分面积位于住宅下使用功能差均价：35949总价：317万均价：36316总价：330万627-633定价原因：住宅下底商，房型不规整，不可做餐饮637-639定价原因：面积适中，位置对着广场，较好，5.6米层高。均价：35949总价：297万均价：35949总价：226万均价：35106总价：280万均价：35258总价：467万均价：34904总价：248万均价：34904总价：248万均价：35271总价：243万定价原因：69、面积适中，643、641 位置较好面积适中，645位置最好但是面积偏大，房型不规整，647-653因面积和位置不同，售价略有差异均价：35963总价：175万均价：36642总价：186万均价：36642总价：186万均价：37008总价：188万均价：37687总价：191万均价：37319总价：189万均价：36274总价：184万均价：36642总价：186万均价：37008总价：188万均价：37687总价：191万均价：37687总价：191万均价：37319总价：189万均价：37319总价：453万均价：37276总价：260万定价原因：655-677面积小层高5.6米，价差由位70、置和使用性不同有所差异。679处于转角，商业延展面好，681紧邻住宅，使用功能受限。均价：31228总价：405万均价：35009总价：189万均价：35079总价：189万均价：31368总价：421万均价：36684总价：1110万定价原因：所有商铺当中位置最好，但683、689房型不规整，层高低，685、687层高5.6米，但房型不规整使用性差。691-695位置最好但面积过大商业运营商业运营Idea篇篇运营管理 完善的经营管理，造就良好好的经营环境，能保证商家经营的持续性，这将对开发商品牌价值的体现更加具体，这也将给招商的推动带来积极作用。；活动推广 引进高品质的各种文化交流活动、提供71、品牌进行时尚发布活动、公益演出等提高项目文化氛围拉动项目知名度；突出项目的景观和人文资源以吸引商家和消费者的眼球。以项目荷兰风情铺垫项目文化底蕴，以便形成文化艺术氛围执行篇执行篇持续招商，优化商家组合 签约长短期相结合，通过不断的招商和优胜劣汰及主动筛选，不断晚上项目业态和品牌建设。如：好品牌签长期，以稳稳留住，不太好的现签短期，以备后续替换优化执行篇执行篇举办举办“产品推介会产品推介会”选择五角场附近的星级酒店举办选择五角场附近的星级酒店举办邀请意向知名商家及定向商家邀请意向知名商家及定向商家以多媒体的形式介绍项目以多媒体的形式介绍项目与意向商家当场签定与意向商家当场签定“经营意向书经营意向72、书”邀请媒体，就项目及商家签约进行新闻报道，扩大知名度邀请媒体，就项目及商家签约进行新闻报道，扩大知名度多媒体介绍重点多媒体介绍重点消费人群数量、消费人群的消费力、消费辐射区域消费人群数量、消费人群的消费力、消费辐射区域区域内同类商业的投资回报、项目的商业定位、业种业态规划区域内同类商业的投资回报、项目的商业定位、业种业态规划招商推广招商推广上海楼市上海楼市、租售情报租售情报、搜房，系列软文抄作、搜房，系列软文抄作商业样板区罗马旗、店招、灯箱广告商业样板区罗马旗、店招、灯箱广告社区内罗马旗广告社区内罗马旗广告五角场附近星级酒店招商产品推介会五角场附近星级酒店招商产品推介会住宅产品户外巡展时派发73、商铺海报住宅产品户外巡展时派发商铺海报推广渠道推广渠道业务策略业务策略地下车位：可售可租地下车位：可售可租地上车位：临时停车位地上车位：临时停车位推广策略推广策略住宅推广海报上增加车库信息住宅推广海报上增加车库信息软文抄作中增加车库信息软文抄作中增加车库信息地下车位营销攻略地下车位营销攻略活动推广活动推广Key PointKey Point：Step 1Step 1 :CustomCustom异国风情异国风情(独有活力时尚)Idea 1:Idea 1:荷兰狂欢节荷兰狂欢节Idea 1:Idea 1:荷兰狂欢节荷兰狂欢节活动推广活动推广Key PointKey PointStep 2Step 274、 :StyleStyle經得起挑剔的時尚品味經得起挑剔的時尚品味(優雅+时尚+流行)以合作形式時尚時尚晚会演出晚会演出Idea 2:Idea 2:时尚派对、时尚派对、时装时装SHOWSHOW、啤酒节啤酒节名模之夜主題派對啤酒节啤酒节活动推广活动推广Key PointKey PointStep 3Step 3 :SportsSports健康的健康的,感性感性的的(活力+运动+激情)航模大赛航模大赛花色长跑花色长跑经营管理职能概述经营管理职能概述完善管理租户档案；完善管理租户档案；审定商家经营内容、经营能力、商铺装修风格；审定商家经营内容、经营能力、商铺装修风格；租户协调，了解商家的情况，制定合理75、的商家、顾客服租户协调，了解商家的情况，制定合理的商家、顾客服务内容，协助商家良好经营；务内容，协助商家良好经营；监测商家运营，适时去腐存善，促使商业持久运营；监测商家运营，适时去腐存善，促使商业持久运营；推广渠道推广渠道扩大项目受众面，提升项目知名度，美誉度，市场扩大项目受众面，提升项目知名度，美誉度，市场影响力；影响力；举办各类活动，提升人气，促进商家营业额增长，举办各类活动，提升人气，促进商家营业额增长，从而提升租金收入，提升资产的价值。从而提升租金收入，提升资产的价值。营销营销/公关、活动推广公关、活动推广 在项目第一次成功招商后，经过项目的持续运营，在项目第一次成功招商后，经过项目的76、持续运营，经营团队在项目运营的各个时间阶段，根据各商家经营团队在项目运营的各个时间阶段，根据各商家的运营状况以及各个阶段的商家品牌调整策略，对的运营状况以及各个阶段的商家品牌调整策略，对商家进行部分调整及整体调整，使商业具有持久活商家进行部分调整及整体调整，使商业具有持久活力。力。商家替换，持续招商商家替换，持续招商制定和管理预算、处理应收账款和应付账款；制定和管理预算、处理应收账款和应付账款；审定经营绩效，处理项目运营中的各种法律事务，包审定经营绩效，处理项目运营中的各种法律事务，包括违约欠租、隐瞒真实销售额等，维护业主的利益。括违约欠租、隐瞒真实销售额等，维护业主的利益。财务管理、绩效管理、法务支持财务管理、绩效管理、法务支持報告完畢報告完畢,謝謝謝謝 THE END.THE END.盛世豪城项目商业策划报告 2008.1177