1、五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告1杭州余杭塘河北综合体项目规划第一阶段精简版报告杭州余杭塘河北综合体项目规划第一阶段精简版报告五洲国际集团五洲国际集团九洲涵宇联合，杭州，2009年11月五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告2 项目目标项目目标：通过内外部研究确定五洲集团杭州项目的综合体的初步概念 交付品交付品：综合体概念：目标消费群、综合体类型及核心价值、定位选择宏观研究商圈研究、住宅（公寓）研究、写字楼研究、酒店研究消费者/投资者定量研究案例研究与分析五洲集团内部评估 主要工作方法主要工作方法：综合体概念市场定位模型 消费者生活形态分析模型，投资者投资模型 商圈及住宅、写字楼2、酒店市场调查，城市商业格局变迁研究 商业规模确定模型 竞争对手访谈本项目小组在五洲集团同事的紧密配合下，顺利完成了项目第一阶本项目小组在五洲集团同事的紧密配合下，顺利完成了项目第一阶段的工作任务和目标段的工作任务和目标五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告3为了保障项目报告的准确性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、为了保障项目报告的准确性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、内外部访谈、研讨会、搜集资料、查阅文献和案头研究，建立了一个翔实内外部访谈、研讨会、搜集资料、查阅文献和案头研究，建立了一个翔实丰富的数据平台丰富的数据平台杭州商圈研究杭州商圈研究项目小组走访并研究了杭州3、项目小组走访并研究了杭州主要商圈和购物中心、特色主要商圈和购物中心、特色商业街，同时实地走访核心商业街，同时实地走访核心商圈主要商业街商圈主要商业街武林商圈湖滨商圈解百商圈钱江新城商圈西城广场印象城核心商圈主要街道文一西路、文二西路、文三西路内外部研讨会内外部研讨会10余次余次城市经济发展讨论会消费者研究讨论会商圈研究讨论会城市变迁研究案例研究讨论会综合体概念讨论会内外部专家访谈内外部专家访谈10多人多人内部 五洲集团高层 涵宇联合专家组外部 杭州市旅游局 杭州市统计局 杭州市规划局 杭州市西湖区规划局 杭州市西湖区商贸局 杭州市西湖区文新街道办主任 银泰百货副总 印象城招商经理 西城广场招商4、经理.查阅文献数十册查阅文献数十册 浙江统计年鉴 杭州市统计年鉴 杭州市政府统计公报 杭州楼市 杭州市商业网点规划 杭州市城市总体规划 西湖区统计年鉴 西湖区控制性详规 杭州市文新街道办区域规划 蒋村街道控制性详规.五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告4本次规划的两项目均为小型城市综合体项目，为准确定位和项目价本次规划的两项目均为小型城市综合体项目，为准确定位和项目价值最大化，我们将首先确定商业的定位，其次是其他产品定位值最大化，我们将首先确定商业的定位，其次是其他产品定位五洲杭州项目五洲杭州项目零售商业零售商业公寓写字楼酒店其它城市综合体城市综合体 商业单价高于公寓、酒店等其它业态 其5、它功能相对易于调整，而商业的调整则周期较长 商业的定位直接决定了其它功能的定位，最终决定城市综合体的定位五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告5内容目录内容目录页码页码本项目报告是专门为五洲国际集团投资有限公司撰写五洲国际集团投资有限公司撰写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到涵宇联合商业地产顾问机构的书面同意！A.杭州项目核心管理概要杭州项目核心管理概要B.杭州城市分析杭州城市分析C.商业立地（商圈与竞争）研究商业立地（商圈与竞争）研究D.项目消费者和商铺投资者研究项目消费者和商铺投资者研究E.非商业部分研究非商业6、部分研究F.项目案例分享项目案例分享五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告6A.杭州项目核心管理概要杭州项目核心管理概要五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告7杭州市区城市格局变化主要是以老城区为核心，沿江、跨江、向东、杭州市区城市格局变化主要是以老城区为核心，沿江、跨江、向东、向南发展，逐步实现城市中心扩大，形成以老城区为主结合三个副向南发展，逐步实现城市中心扩大，形成以老城区为主结合三个副中心的格局，城市分工更为清晰化中心的格局，城市分工更为清晰化城市格局及变化趋势城市格局及变化趋势资料来源：访谈内容Internet 涵宇联合分析商业中心商务中心（CBD）老城区下沙副城临平副城江南7、副城市政府市政府钱江新城 随着城市中心的东移，商业格局也会产生相应的变化，在未来十年中重点发展钱江新城，逐渐形成以延安路为轴的商业中心和沿江开发的新城商务中心 老城区将进一步加大其商业中心地位 钱江新城将成为新城市中心，CBD商务区；钱江新城CBD商务区配套兴起的商业区域，是未来发展重点，规划建筑面积规划建筑面积55万平方米万平方米；目前的商业总体量已达到26万平方米以上万平方米以上，商业用地80%大都集中在以新行政大楼为中心的区域，其中最大的购物中心项目是近20平方米万象城项目城市商业发展格局城市商业发展格局五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告8杭州目前的商业格局是以延安路为轴的武林、8、湖滨、吴山商圈为主杭州目前的商业格局是以延安路为轴的武林、湖滨、吴山商圈为主要核心商圈，以及要核心商圈，以及11条特色商业街，整个城市的商圈功能定位较为条特色商业街，整个城市的商圈功能定位较为清晰清晰目前的核心商圈目前的核心商圈武林商圈湖滨商圈吴山商圈文三路电子街区丝绸城四季青服装批发市场解放路清河坊历史文化特色街区南山路艺术休闲特色街区梅家坞湖滨旅游商贸特色街区武林路延安路时尚购物街信义坊商业步行街资料来源：访谈内容 Internet 涵宇联合分析武林商圈：购物为主，目前市区商业最繁华的地区，是大型百货、特色商业街的集聚地；现有百货总体量约约14万平方米万平方米，其中杭州大厦、连卡佛、银泰百9、货、杭州百货大楼等一些主力百货占了总体量的80%左右 吴山商圈：餐饮、民族特色为主，现有的商业总体量约约40万平方米万平方米，主要由清河坊特色街等组成，以餐饮和民族特色商业为主 湖滨商圈：-近西湖区域：旅游休闲为主，现有商业总体量约约13万平方米万平方米，主要有西湖时代、西湖国贸中心等，以旅游购物、休闲娱乐为主-解百子商圈：购物为主，现有商业总体量约13万平方米万平方米，主要由解放百货大楼、银泰百货等，以购物为主商业市场格局商业市场格局9未来在向多中心商业格局的发展过程中，杭州将形成双中心的商业未来在向多中心商业格局的发展过程中，杭州将形成双中心的商业格局，武林商圈需要通过优化整体功能配置巩固10、“商业龙头”的地格局，武林商圈需要通过优化整体功能配置巩固“商业龙头”的地位位武林商圈：武林商圈：商业中心地位很难撼动，购物功能占据主导地位，未来新增30万体量将弥补和丰富其餐饮娱乐功能，而地铁开通进一步改善其交通和可达性 钱江新城商圈：钱江新城商圈：以现代、高品质的全新面貌出现，是与商务区重叠的、新的市级商业区，商业供给量约为70万，写字楼供给量约为150万 湖滨与吴山商圈：湖滨与吴山商圈：元华和银泰百货西湖店的开业，联合吴山广场将将大大提升商圈影响力 拱墅商圈：拱墅商圈：潜在商圈，具有良好的规划支持、人口条件和商业基础，如果诸商业体的整合定位能够与武林、钱江有效差异，将可能打造成为次市级商11、圈杭州各商圈概况杭州商业格局变迁五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告10杭州写字楼市场格局为“双核四心十区”空间布局，各区域功能定杭州写字楼市场格局为“双核四心十区”空间布局，各区域功能定位有所侧重位有所侧重杭州商务地产格局为“双核、四心、十区双核、四心、十区”的空间布局结构，钱江新城和主城中心区钱江新城和主城中心区板块构成双核。四心是指黄龙商务板块、城东新城板块(新火车东站)、滨江与奥体板块以及下沙中心区板块；十区则是指湖滨商贸区、城站商圈、运河商务区、石祥路汽车商贸区等-黄龙商务区黄龙商务区：是目前杭州写字楼品质相对较高，商务氛围浓郁，知名企业最为集中的商务区；-武林商务区武林商务区12、：地处传统商业中心区，配套成熟，发展历史悠久，写字楼规模最大的区域；-庆春区庆春区：金融、保险、证券汇聚，国内外金融机构在该区域的比例较高，有金融商务区之称；-文教区文教区：以优惠政策导向企业孵化区域，近年一些写字楼相继新建落成，该区域IT商务氛围越发浓厚；-城站区城站区：虽起步较早，但发展速度缓慢，商务氛围也是现状所有区域中相对较差的，写字楼数量少，预计未来发展潜力也相对较弱；-钱江新城和滨江区域钱江新城和滨江区域：是远景规划打造的中央商务区，区域前景良好，目前尚处于开发建设中文教文教黄黄龙龙武林武林庆春庆春城城站站杭州写字楼市场概况杭州写字楼市场概况写字楼市场发展格局写字楼市场发展格局资料13、来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告11杭州酒店基本为点状分布，其中环西湖区域相对聚集，我们项目城杭州酒店基本为点状分布，其中环西湖区域相对聚集，我们项目城西区域分布较少，毗邻浙江大学酒店入住率非常高西区域分布较少，毗邻浙江大学酒店入住率非常高酒店市场发展格局酒店市场发展格局ID名称名称ID名称名称1杭州卡地亚大酒店9杭州藕花洲假日酒店2杭州泰龙商务大酒店10元和城市之星酒店3布丁酒店11西溪布鲁克时尚酒店4万好万家商务酒店12杭州西溪度假酒店5元和城市之星酒店13杭州佳诺古墩酒店6杭州米兰洲际酒店14杭州海外海西溪宾馆7杭州朗逸轩快捷酒店15杭州西溪金鱼度假村8杭州天14、苑速8酒店16紫金港大酒店11112978101461554231316本项目本项目西溪湿地片区西溪湿地片区 杭州酒店点状分布，环西湖区域中高档酒店相对聚集 城西区域分布相对较少，酒店品质不高，但需求旺盛，尤其毗邻浙江大学的酒店入住率非常高，达85%-90%，中高端酒店较好出租资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告12目前杭州居住形态由密集的主城区向城西、城东和跨江地区的三大目前杭州居住形态由密集的主城区向城西、城东和跨江地区的三大城市副中心发展，由于城西与老城区的紧密关系，将形成“新西城”城市副中心发展，由于城西与老城区的紧密关系，将形成“新西城”大都市居民区的概念15、大都市居民区的概念2008年市区城镇居民家庭人均住人均住房建筑面积为房建筑面积为29.3平方米平方米预计在未来5-10年内，杭城居住区建设重点将在三个副城以及主城近郊区。至2010年，人均居住使用面积达20平方米，人均居住用地达到24平方米以上主城区商业居住面积供应相当有限，预计在未来较长的一段时间内地价仍将高居不下新城、副城的商业居住面积供应充裕，价格有所上升目前开发的大型居住主要包括丁桥345亩、九堡155亩、下沙东100亩、三墩（城西）（拆迁后可达到60万平方米）杭州目前居住形态和趋势杭州目前居住形态和趋势新西城主城区江南副城下沙副城临平副城下沙九堡丁桥三墩资料来源：访谈内容 Inter16、net 涵宇联合分析住宅市场发展格局住宅市场发展格局五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告13项目位于杭州“新西城”区域中心偏北项目位于杭州“新西城”区域中心偏北-申花板块，毗邻西溪湿地和申花板块，毗邻西溪湿地和浙江大学，生态环境良好，人文气息浓厚，政府规划杭州市高尚住浙江大学，生态环境良好，人文气息浓厚，政府规划杭州市高尚住宅区和学区宅区和学区城西区域城西区域区位图区位图新城西区域范围：新城西区域范围：东至上塘路、南至天目山路、西北覆盖绕城高速，是连接新老城区的纽带区域特点：区域特点：毗邻西溪湿地和浙大紫荆港校区,生态环境良好，人文气息浓厚新城西定位：新城西定位：区域规划为高尚住宅区和学17、区，大力发展第三产业，包括创意产业和现代服务业项目区域概况简介项目区域概况简介本本案案城西城西新城西（申花板块）浙江大学浙江大学西溪湿地西溪湿地立地研究立地研究资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告14杭州余杭塘北项目第一阶段汇报14本项目位于城西交通主干道古墩路与余杭塘河交界西侧，距离老城区本项目位于城西交通主干道古墩路与余杭塘河交界西侧，距离老城区直线距离直线距离6公里，交通道路较为拥挤公里，交通道路较为拥挤余杭塘项目区位图项目区位概况简介项目区位概况简介项目四周项目四周-本项目位于城西交通主干道古墩路西侧，北面为大型住宅区耀江文鼎苑，东面为浙大紫荆港小区，为小型18、商业项目稀缺性用地项目区域与外部沟通项目区域与外部沟通-武林商圈:6公里-城站火车站:约10公里-萧山机场:约32公里本本案案萧山机场萧山机场武林商圈武林商圈6公里公里9.7公里公里城站火车站城站火车站32公里公里立地研究立地研究资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告15核心商圈核心商圈次级商圈次级商圈辐射范围：辐射范围：以项目为中心，3-4公里范围范围内项目核心商圈范围界定为：项目核心商圈范围界定为：莫干山路、登云路、古翠路一线以西，北至三墩，南至天目山路，西至西溪湿地和蒋村辐射人口：辐射人口：17.5万人交通交通：乘坐的士由武林商圈-本项目约30分钟乘坐公交巴士由19、武林商圈-本项目约50分钟辐射范围：辐射范围：次级商圈辐射至整个城西区辐射人口：辐射人口：约50万人由于项目位置和进入老城区的道路交通不畅等问题，通过消费者研由于项目位置和进入老城区的道路交通不畅等问题，通过消费者研究，项目可辐射得的核心商圈范围仅约究，项目可辐射得的核心商圈范围仅约3公里，包括文新街道、古荡公里，包括文新街道、古荡街道、三墩镇、蒋村乡，可辐射的核心人口约街道、三墩镇、蒋村乡，可辐射的核心人口约17.5万人万人项目商圈示意图项目商圈示意图本案本案核心商圈核心商圈立地研究立地研究资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告16通过杭州市区商圈及竞争分布来看，高20、端市场的进入机会较低通过杭州市区商圈及竞争分布来看，高端市场的进入机会较低吴山吴山商圈商圈武林商圈武林商圈解百解百商圈商圈湖滨湖滨商圈商圈专业化专业化(=有限品种有限品种)档次档次多样性多样性(=(=品种全品种全)高档中高档中档中低档低档杭州商圈竞争研究核心发现杭州商圈竞争研究核心发现说明：从目前国内已一、二线城市基准比较，城市的高档商圈不超过两个说明：从目前国内已一、二线城市基准比较，城市的高档商圈不超过两个资料来源：涵宇联合分析高档市场被垄断高档市场被垄断五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告17同时，从区域商圈购物同时，从区域商圈购物/娱乐倾向性发现，休闲娱乐倾向性较高的商娱乐倾向性21、发现，休闲娱乐倾向性较高的商圈存在市场机会圈存在市场机会湖滨湖滨商圈商圈一次购足一次购足(=品种齐全品种齐全)专业化专业化(=有限品种有限品种)吴山商圈吴山商圈武林商圈武林商圈解百商解百商圈圈娱乐娱乐购物购物商圈市场存在机会商圈市场存在机会杭州商圈竞争核心发现杭州商圈竞争核心发现资料来源：涵宇联合分析通过项目核心商圈竞争对手研究，瞄准中高市场，以年轻和中产阶通过项目核心商圈竞争对手研究，瞄准中高市场，以年轻和中产阶级白领为核心消费群、较高的休闲娱乐级白领为核心消费群、较高的休闲娱乐/餐饮倾向性是本项目进入的餐饮倾向性是本项目进入的机会机会竞争对手竞争对手档次档次娱乐倾向性定位娱乐倾向性定位 娱22、乐倾向性高，娱乐倾向性高，档次定位中高或档次定位中高或者中低的项目均者中低的项目均存在市场机会存在市场机会竞争对手市场定位及人群覆盖分析竞争对手市场定位及人群覆盖分析通过项目核心商圈竞争对手研究，瞄准中高和中低市场，以年轻和中产阶级白领为核心通过项目核心商圈竞争对手研究，瞄准中高和中低市场，以年轻和中产阶级白领为核心消费群、较高的休闲娱乐消费群、较高的休闲娱乐/餐饮倾向性是本项目进入的机会餐饮倾向性是本项目进入的机会 定位年轻消费群和中产阶层定位年轻消费群和中产阶层消费层的项目存在市场机会消费层的项目存在市场机会项目竞争对手研究核心发现项目竞争对手研究核心发现资料来源：涵宇联合分析中低市场中低23、市场中高市场中高市场19结合项目区位特征结合项目区位特征-政府及中高人群居住区、靠近国家级旅游景区和政府及中高人群居住区、靠近国家级旅游景区和重点大学，且具备良好的景观优势，项目定位应趋向于中高端市场重点大学，且具备良好的景观优势，项目定位应趋向于中高端市场资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告2020各细分市场消费规模比较说明:1)人群占比数据来自本次本项目消费者调查结论；2)人均月消费支出数据来自于本次调查结论3)市场规模=细分市场人群占比*人均月消费支出*X（X代表总体调查商圈消费者数量）资料来源：本项目消费者调查青年青年/学生人群学生人群中产阶级白领中产阶级白24、领富裕人群富裕人群定义定义人群占比人群占比人均月购物支出人均月购物支出市场规模市场规模大小排序大小排序1)2)市场规模市场规模计算计算3)成熟家庭成熟家庭收入:15000元年龄:25岁60岁收入：4000元年龄:16岁25岁收入：4000元年龄:25岁45岁收入:400015000元年龄:45岁60岁25.0%50.0%8.3%21.5%337元元680元元888元元514元元从消费者调研构成中发现，中产阶级白领、成熟家庭、青年从消费者调研构成中发现，中产阶级白领、成熟家庭、青年/学生学生人群、富裕人群的市场容量依次递减人群、富裕人群的市场容量依次递减84.25X340X73.7X110,5125、X1234消费者研究消费者研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告21从消费者需求和人口分布来看，项目周边区域有多处安置房和政府从消费者需求和人口分布来看，项目周边区域有多处安置房和政府公务员住宅，其中农民的年轻子女和中产阶级的购买力较强公务员住宅，其中农民的年轻子女和中产阶级的购买力较强区域区域现状现状（万人）（万人）文新街道50498古荡街道40431三墩镇67723蒋村乡16794总计总计175446古荡街道古荡街道文新街道文新街道蒋村乡蒋村乡三墩镇三墩镇本项目本项目根据街道办访谈和消费者研究，发现项目周边存在多处安置房和政府公务员住宅其中访谈研究发现，农民子女和中产阶级白领的购买26、力较强因此，结合市场竞争和消费者需求研究，本项目核心消费群是区域内年轻消费群和中产阶级白领消费者研究消费者研究资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告22本项目商业产品核心定位为：面向区域中产阶级白领及青年本项目商业产品核心定位为：面向区域中产阶级白领及青年/学生客学生客群，以休闲娱乐、餐饮为核心驱动因素，提供一处约会、交友和聚群，以休闲娱乐、餐饮为核心驱动因素，提供一处约会、交友和聚会的目的性消费地会的目的性消费地(1/2)项目定位：项目定位：凭借项目所在核心城区优越位置优势，打造面向新城西及周边区域的中产阶级白领及青年/学生人群，提供更多的休闲、美食和娱乐元素、以鲜27、明、时尚的建筑风格营造开放式消费氛围的生活时尚中心核心价值：核心价值：时尚、休闲、欢乐、精品购物市场目标：市场目标：打造成为新城西时尚地标，约会、交友、聚会的目的性消费地资料来源：涵宇联合分析商业产品定位描述商业产品定位描述1项目定位：生活时尚中心项目定位：生活时尚中心Life Style Center 五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告23杭州项目定位杭州项目定位目标消费者目标消费者核心顾客群：核心顾客群：新城西中产阶级白领；追求快乐与分享，追求性价比 青年/学生人群：追求时尚，崇尚个性表达、交往活动频繁、追求轻松快乐的生活方式次选顾客群：次选顾客群：-全市的中产阶级、重视品质和小资28、情调主力店和次主力店主力店和次主力店主力店方向：大中型餐饮、休闲娱乐、精品超市等次主力店方向：国内国际快速时尚品牌、体育运动品牌组合店等行业和功能组合行业和功能组合购物：餐饮：娱乐=45%：30%：25%以体现中产阶层白领趋优（trading up)的休闲生活方式业态为主档次以中档及中高档为主品牌多样化、个性化选择资料来源：涵宇联合分析1本项目核心定位为：面向区域中产阶级白领及青年本项目核心定位为：面向区域中产阶级白领及青年/学生客群，以休学生客群，以休闲娱乐、餐饮为核心驱动因素，提供一处约会、交友和聚会的目的闲娱乐、餐饮为核心驱动因素，提供一处约会、交友和聚会的目的性消费地性消费地(2/2)29、消费者沟通消费者沟通提供舒适轻松的购物环境，但不夸张、奢侈或压抑开放、露天的环境，营造自然空间部分小面积街铺设计，营造琳琅满目购物氛围商业产品定位描述商业产品定位描述五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告24本项目将通过组合时尚类品牌租户及开放式街区的建筑风格，突出体本项目将通过组合时尚类品牌租户及开放式街区的建筑风格，突出体现购物空间所传达的时尚感受现购物空间所传达的时尚感受项目核心价值元素时时 尚尚资料来源：涵宇联合分析 组合国际快速时尚品牌和多样化中产阶级白领时尚类租户选择为主，包括时尚年轻、时尚成熟、主题餐饮满足目标消费者以便利的时间和空间及合适的价格实现与时尚的亲密接触 开放式街30、区的建筑风格和时尚装修风格及公共区域布置及推广活动也将构成时尚元素传达的重要渠道项目核心价值描述项目核心价值描述1五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告25同时，项目竞争对手购物功能过强，本项目着力打造休闲、放松、同时，项目竞争对手购物功能过强，本项目着力打造休闲、放松、开放的消费氛围，有效实现差异化竞争开放的消费氛围，有效实现差异化竞争项目核心价值元素休休闲闲资料来源：涵宇联合分析 通过休闲运动类服装服饰、休闲餐饮、娱乐健身、等功能组合突出消费的轻松、休闲氛围，实现与周边显著购物功能性竞争商业差异化定位 开放式购物中心的空间设计同样为实现这一价值贡献其显著价值项目核心价值描述项目核心价值31、描述1五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告26本项目将不仅是个人的消费场所，更是中产阶级群体提供聚会、休闲的动本项目将不仅是个人的消费场所，更是中产阶级群体提供聚会、休闲的动感空间，通过核心娱乐租户的带动，在人与人、人与消费空间的互动过程感空间，通过核心娱乐租户的带动，在人与人、人与消费空间的互动过程中创造和谐欢乐的氛围中创造和谐欢乐的氛围项目核心价值元素欢欢乐乐资料来源：涵宇联合分析 通过设置休闲餐饮、酒吧、餐吧、影院、KTV、电玩城等大比例休闲娱乐元素，使得购物中心不仅是购物消费了场所，更是各类人群都可以聚会娱乐、放松身心的空间。通过核心娱乐租户的气氛带动及公共空间的活动安排，使得消32、费人群之间产生互动影响，共同打造出愉悦、欢快的消费体验项目核心价值描述项目核心价值描述1五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告27本次项目概念设计，是通过各模块和子模块商业概念的组合与互动，共同构建并传本次项目概念设计，是通过各模块和子模块商业概念的组合与互动，共同构建并传递购物中心的市场定位和价值内容递购物中心的市场定位和价值内容项目商业功能组合模块本项目总体商业概念将通过四个不同主题的商业子模块组合得以本项目总体商业概念将通过四个不同主题的商业子模块组合得以实现，不同模块由不同业态及特点的租户构成实现，不同模块由不同业态及特点的租户构成模块组合模块组合1缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活33、运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合 经典名品 时尚衣妆 休闲空间 精品超市 主题特色餐饮 大型酒楼 休闲餐饮 中西快餐 传统美食 异国风味 KTV 影院 游乐场 美容spa 运动、户外装备 健身会所五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告28资料来源:涵宇联合分析ZARA开创“开创“fast fashion”模式，以快餐式的汰换速度，每周更新模式，以快餐式的汰换速度，每周更新商品的策略，在连锁平价成衣市场中，受到时尚年轻白领的青睐商品的策略，在连锁平价成衣市场中，受到时尚年轻白领的青睐品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念开创了快速34、时尚(Fast Fashion)模式快速、少量、多款，你永远不会和别人穿的一样ZARA是西班牙Inditex集团旗下的一个子公司，它既是服装品牌，也是专营ZARA品牌服装的连锁零售品牌1975年创立于西班牙的ZARA，是全世界排名第三，在当地则是销量第一的连锁服饰品牌截至2006年6月它在全球64个国家和地区开设了2899家专卖店，旗下共有8个服装零售品牌时尚青年服装服饰租户举例缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告29资料来源:涵宇联合分析“ol”超级市场是一间以进口食品为主的高端加强型超市，35、是华润超超级市场是一间以进口食品为主的高端加强型超市，是华润超市的全新升级版，诠释时尚现代的生活态度市的全新升级版，诠释时尚现代的生活态度品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理经营理念念Ol以进口商品为主，通过全新的国际化商品组合，专业化的服务，为现代都市人描绘精致的生活细节Ol超级市场和国内一般超市不同，集购物、餐饮、休闲于一体，旨在为居民及游客提供一个高品质的消费去处凭借先进的设计理念，结合高品尚商品特色，营造最时尚、高品位的购物环境，引导高尚生活潮流，提供全新的生活参考集购物、餐饮、休闲于一体,主要针对的就是高消费的人群市场精品超市租户举例缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚36、生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告30资料来源:涵宇联合分析指福门是浙江外婆家餐饮连锁机构中高端品牌，客单价指福门是浙江外婆家餐饮连锁机构中高端品牌，客单价80-100元，元，提供更精致的杭帮菜提供更精致的杭帮菜中式正餐租户举例消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念保持外婆家高性价比，以规模化实现赢利以白领聚餐和行政工作用餐为主指福门是浙江外婆家餐饮连锁机构门下的一个品牌，指福门在外婆家原有的基础上，环境更精致、典雅；服务更贴心、更规范；菜肴口味涵盖面更广、制作更精良品牌名称品牌名称缤纷美食缤纷美食时尚生37、活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告3131资料来源:涵宇联合分析西湖春天是较为有代表性的新派中式正餐，是购物中心内成功的典西湖春天是较为有代表性的新派中式正餐，是购物中心内成功的典型餐饮品牌案例之一型餐饮品牌案例之一中式正餐租户举例消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念以“清淡、营养、美味”为膳食理念将西湖春天创建成全国最优秀的餐饮集团品牌定位主要以中高档为主，目标客群主要为家庭、商务客，且可满足集体用餐，平均客单价为30-50元/人1988年成立于杭州中国正餐中规模较大的精品杭帮菜现旗下有“江南厨38、子”、“西湖春天”和“江南味道”三大品牌目前在深圳、杭州、北京、郑州、山西等城市发展共8家店，总经营面积约8万平方米品牌名称品牌名称缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告3232资料来源:涵宇联合分析杭州“川味观”餐饮企业创立于一九九六年九月，以特色火锅及新杭州“川味观”餐饮企业创立于一九九六年九月，以特色火锅及新概念系列川菜为主要经营特色，兴业十年来，经营有道，享誉杭城概念系列川菜为主要经营特色，兴业十年来，经营有道，享誉杭城中式正餐租户举例消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念39、遵循品牌化、多元化经营原则大众消费者创立于一九九六年九月公司现在直营的连锁凤起路店、庆春路店、浣纱路店、莫干山路店、中北店、味府，以一条红线贯穿杭城南北公司经营之火锅及川菜颇有特色，火锅锅底由50多种中草药精心配制而成，营养丰富品牌名称品牌名称缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告3333资料来源:涵宇联合分析蓝蛙是一家适合朋友或家人休闲聚餐的美式休闲西餐厅，情调时尚蓝蛙是一家适合朋友或家人休闲聚餐的美式休闲西餐厅，情调时尚休闲，环境清雅惬意休闲，环境清雅惬意西餐租户举例消费群定位消费群定位品牌40、简介品牌简介经营理念经营理念以朋友休闲聚餐消费为主蓝蛙餐厅集团于2002年在上海著名的茂名路正式开业目前在上海有7家店，北京2家，澳门1家蓝蛙餐吧白天是标准西式餐厅，晚上是情调酒吧，环境惬意舒适，适合朋友或家人小坐休憩美式休闲餐厅，时尚休闲的氛围、友善殷勤的服务及定价相宜的美食品牌名称品牌名称缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告3434缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合资料来源:涵宇联合分析PanKoo釜山料理是一家新概念的韩式烧烤41、店，餐厅的布置优雅、釜山料理是一家新概念的韩式烧烤店，餐厅的布置优雅、独特，菜肴美味可口独特，菜肴美味可口西餐租户举例品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念新概念的韩式烧烤店，烹调多以烧烤为主大众消费者由上海盘古餐饮管理有限公司于2005年投资设立的“pankoo釜山料理”韩式餐厅，在上海餐饮市场已经成为品牌知名度和市场占有率最高的韩式餐饮品牌公司预计未来的三年“pankoo釜山料理”的门店数量将以每年百分之一百的速度递增，以沪、宁、杭、京、津等城市为中心逐步走向全国，将成为国内最具价值的韩式餐饮品牌五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告3535麦当劳是全球最42、大的，以出售汉堡为主的连锁快餐店麦当劳是全球最大的，以出售汉堡为主的连锁快餐店西式快餐租户举例品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念麦当劳的黄金准则是顾客至上，顾客永远第一。提供服务的最高标准是质量（Quality）、服务（Service）、清洁（Cleanliness）和价值（Value），即QSCV原则儿童乐园”牢牢抓住了低龄顾客，“卫生和方便”使很多临时顾客趋之若鹜，麦当劳其实不是卖产品，而是卖环境和体验，从最早“给孩子过生日”的诱惑式营销到今天的“我就喜欢”麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球121个国家和地区。麦当劳公司现在还掌控着其他一些餐43、饮品牌，如午后浓香咖啡（Aroma Cafe）、Boston Market、Donatos Pizza和Pret a Manger大多数麦当劳快餐厅都提供柜台式和得来速式（drive-through的英译，即指不下车便可以够用餐店的一种快餐服务缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告36资料来源:涵宇联合分析避风塘以其独特的茶楼文化受到众多消费者的青睐避风塘以其独特的茶楼文化受到众多消费者的青睐休闲餐饮租户举例品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念欢乐无限时，畅饮无限44、量”的经营模式返朴的装修风格，人性化的服务理念18元/位的欢乐畅饮平时价格24小时消费避风塘茶楼消费1998年在上海成立开设了第一家“避风塘茶楼”目前，全国地区的总门店数已逾近200家，遍布全国16个省市地区避风塘茶楼不断创新产品、更新形象、完善企业经营理念，从单店经营模式转向自营连锁与加盟连锁相结合缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告37资料来源:涵宇联合分析满记甜品式正宗的香港甜品，倡导“健康甜品”概念，已在全国开办满记甜品式正宗的香港甜品，倡导“健康甜品”概念，已在全国开办40多多间连锁45、店间连锁店休闲餐饮租户举例品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念坚持”手造甜品”，坚持手造、生磨得制作工艺，用最新鲜的原料、最合理的营养搭配，倡导“健康甜品”新概念年青及新中产阶级香港满记甜品集团自一九九五年于香港西贡区设立第一间 满记甜品截至二00九年九月，集团在香港境内开设了共十九间自家营运的满记甜品分店深圳、上海、北京、杭州、苏州、湖南、珠海、广州等省市区及海外的印度尼西亚开办了超越四十余间的连锁式满记甜品特许专营店缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告38资46、料来源:涵宇联合分析一茶一坐引领全新的时尚主题休闲概念一茶一坐引领全新的时尚主题休闲概念茶人文化茶人文化，打造面向家，打造面向家庭消费群的国际化连锁休闲品牌庭消费群的国际化连锁休闲品牌休闲餐饮租户举例消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念把“客人当朋友，伙伴当家人”以家庭消费者为主一茶一坐(上海)及其中央厨房成立于2001年，致力于发扬中国茶及餐饮的文化，打造第一个国际化中式餐饮的连锁休闲品牌品牌名称品牌名称缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告39资料来源:涵宇联合分析钱柜作为全47、国连锁性钱柜作为全国连锁性KTV高档品牌，成为北京上海休闲娱乐场所首选之一高档品牌，成为北京上海休闲娱乐场所首选之一KTV租户举例消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念提供品质优良的商品与服务，贡献於生活娱乐文化的提升高消费能力的客户群1985年，以录像带出租为公司创业的初始,以贴心细致的服务赢得顾客的一致认可1987年，在坚持“不断迎合顾客需求”的经营理念指导下，迈入MTV视听领域1989年，继往开来的一年，这一年将MTV与卡拉OK相结合，开创了KTV时代，并成立了钱柜企业，成为公司发展的一座里程碑。2007年，创立钱柜茶餐厅产业实体。品牌名称品牌名称缤纷美食缤纷美食时尚生活时48、尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告40资料来源:涵宇联合分析富侨足浴融祖国传统经络、穴位、反射学为一体，手法独特，服务富侨足浴融祖国传统经络、穴位、反射学为一体，手法独特，服务认真，环境高雅，创造了“足浴航母”的奇迹，把足浴文化提升到认真，环境高雅，创造了“足浴航母”的奇迹，把足浴文化提升到一个新高一个新高品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念弘扬中华养身保健文化，造福人类健康1998.01，“富桥保健”在重庆市毛线沟诞生2008.10 被中国保健协会评为“全国优秀休闲保健服务企业”2049、09.04，中国连锁经营协会授予重庆富桥“2008年中国特许经营连锁百强”企业大众消费者足浴租户举例缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告41资料来源:涵宇联合分析“美丽田园美容美丽田园美容SPA”源自德国源自德国DEYNIQUE，目前已经在中国，目前已经在中国20多个多个城市建立了城市建立了50多家专业护理连锁中心多家专业护理连锁中心品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念管理井然、技术规范、服务完善美丽田园源自德国DEYNIQUE，欧洲最大的护肤系统之一，支持指导50、着上千家高档护肤中心和女子俱乐部的经营服务。美丽田园美容发展有限公司在北京、上海、广州、深圳、重庆、海口、武汉等二十多座城市建立了五十多家专业护理连锁中心中高档消费美容Spa租户举例缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告42资料来源:涵宇联合分析嘉禾国际影城是目前国内经营水平最高，最专业的现代化影城，嘉禾国际影城是目前国内经营水平最高，最专业的现代化影城，于于1994 年成为香港的上市公司，是目前于华人市场最具有影响力的年成为香港的上市公司，是目前于华人市场最具有影响力的电影娱乐公司电影娱乐公司51、品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念集电影融资、发行、戏院经营及电影冲印业务为一体香港嘉禾 成立于1970年，并于1994 年成为香港的上市公司，是目前最具有影响力的华语电影娱乐公司嘉禾集电影制作、发行、放映及电影融资业务为一体，是香港、东南亚最大的华语电影发行商和跨区域影院经营商嘉禾控制主要海外华语电影市场。于2005年2月，嘉禾的亚洲影院网路包括49个影城，合共345个影院中高档消费人群电影院租户举例缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告43资料来源:涵宇联合52、分析香港舒适堡健美集团是集男女健身、女子美容、休闲于一体的大型香港舒适堡健美集团是集男女健身、女子美容、休闲于一体的大型专业健身美容连锁机构专业健身美容连锁机构品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念高素质的服务，大众化的价钱舒適堡早在1986年于香港开办第一间健美中心迄今建立有42间分店，遍布香港、国内、澳门，占地总面积约80万平方米，拥有于50万名客户，经营之规模，发展之速及投资之巨，可谓同行之冠吸纳白领时尚人士为对象健身租户举例缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版53、报告44资料来源:涵宇联合分析Sport 100是一家融合运动休闲、时尚购物为一体的多品牌大型零是一家融合运动休闲、时尚购物为一体的多品牌大型零售概念店售概念店品牌名称品牌名称消费群定位消费群定位品牌简介品牌简介经营理念经营理念成为运动休闲用品的专家，为顾客提供一站式的购物乐趣和舒适的购物环境Sport 100（运动100）成立于1997年在Sport 100的店内，汇集了国内外数百家知名运动及休闲品牌，如Nike、Adidas、KappaSport 100的店铺现扩张至60家，覆盖全国约16个城市，在同业中具有领先的地位中高档消费人群运动租户举例缤纷美食缤纷美食时尚生活时尚生活运动休闲运动休54、闲娱乐天地娱乐天地购物中心模块组合购物中心模块组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告45商业组合中主力店面积占比约为商业组合中主力店面积占比约为30%，可实现充分客流带动的同时，可实现充分客流带动的同时保证相对理想的租金收益保证相对理想的租金收益30%70%项目租户类型占比（面积项目租户类型占比（面积%）非主力店非主力店主力店主力店资料来源：涵宇联合分析说明说明购物类次主力店：国际快速时尚品牌店，运动品类专营店餐饮类主力店：面积超过2000平米的大型餐饮休闲娱乐类主力店：影城、健身房、游乐场、KTV大型主力店可以有效带动市级客流，显著降低项目招商风险，同时主力店租金水平相对较低主力店设55、置主力店设置1五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告46在行业组合中相对竞争对手显著提升“餐饮及休闲娱乐”比重；在在行业组合中相对竞争对手显著提升“餐饮及休闲娱乐”比重；在档次结构上以“中档”为主，同时加强“中高档”比重档次结构上以“中档”为主，同时加强“中高档”比重中高档,20%中档,60%中低档,20%目标租户档次比例（面积目标租户档次比例（面积%）资料来源：涵宇联合分析目标租户业态比例目标租户业态比例（面积（面积%）购物,45%餐饮,30%休闲娱乐,25%业态及档次构成业态及档次构成1中高档品牌：指福门、美丽田园、Pizza hut中 档 品牌：Zara、Sport100中低档品牌：56、以纯、森马五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告47结合目前区域在售商铺和项目精准市场定位，初步建议本项目结合目前区域在售商铺和项目精准市场定位，初步建议本项目1-2F连卖，局部连卖，局部3层，首层售价层，首层售价3.5-4万万/平方米，二层售价平方米，二层售价1.8-2万万/平米，平米，三层售价三层售价1-1.2万万/平方米平方米目前项目区域市场在售商业价格楼盘名称楼盘名称价格（元价格（元/平方米）平方米）耀江文鼎苑1F36000，二层28000，一铺一价剑桥公社1F30000，2F15000（无产权）万家花城1F40000,2F20000西城年华均价25000文二西路二手商铺首层4-557、万/平米，买一带3-3.5万/平米芳满庭均价33000 结合目前区域在售商铺和项目精准市场定位，初步建议本项目1-2F连卖，局部1-3层连卖-首层售价3.5-4万/平方米-二层售价1.8-2万/平米-三层售价1-1.2万/平方米商业产品售价商业产品售价1资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告48根据地块指标和立地条件，以为最大化的提升商业价值，本项目的产品组根据地块指标和立地条件，以为最大化的提升商业价值，本项目的产品组合是建议：住宅类产品（公寓）合是建议：住宅类产品（公寓）+零售商业零售商业+酒店产品（酒店式服务公寓）酒店产品（酒店式服务公寓）项目地块属性分析项目地58、块属性分析初步筛选结果初步筛选结果 商业产品：必选产品商业产品：必选产品，区域规划为高尚住宅区和”学区”,现有商业供给较少，潜在竞争激烈，商业价值高 住宅产品：配套产品，住宅产品：配套产品，不具备竞争优势，寻找差异化定位方向，通过市场研究，区域公寓市场发展前景良好 酒店市场：配套产品，酒店市场：配套产品，区域内酒店市场需求较大，但供给不足，常规酒店销售难度较大，“酒店式服务公寓”投资型产品商业价值高 写字楼市场：慎选产品，写字楼市场：慎选产品，通过杭州市写字楼市场宏观分析，项目区域非商务区，写字楼去化率低，不能体现商业价值最大化地块狭长，占地面积小，局部标高差距较大，不利于提供良好的景观资源商59、业金融用地，产权40年项目限高48米本项目产品组合方向是：住宅类产品（公寓）本项目产品组合方向是：住宅类产品（公寓）+零售商业零售商业+酒店产品（酒店式服务公寓）酒店产品（酒店式服务公寓）产品定位原则：商业价值最大化，同时符合市场的“投资型产品”产品定位原则：商业价值最大化，同时符合市场的“投资型产品”资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告49同时，城市综合体体现项目整体（多种有效产品组合）价值的互动同时，城市综合体体现项目整体（多种有效产品组合）价值的互动提升提升零售商业零售商业-购物中心购物中心住宅类产品住宅类产品酒店类产品酒店类产品提升人流提升人流提升品质提升品60、质提供人流提供人流提升品质提升品质提升品质提升品质提升品质提升品质项目产品之间互动的关系城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链城市综合体商业价值外在表现：城市综合体商业价值外在表现：强大的资本吸附磁场效应；现金流量和现金流速是项目开发最核心的问题，城市综合体在做足自身的使用价值的同时，大大提升项目地块价值以及区域的土地价值城市综合体商业价值内在表现：城市综合体商业价值内在表现：各产品之间的互动关系，零售商业提供大量的人流，提升项目的辐射能力和项目知名度，酒店类和住宅类产品提升项目整体品质，从而提升整体的商业价值说明资料来源61、：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告50杭州项目公寓物业将以满足商务办公和居住双重功能，在产品设杭州项目公寓物业将以满足商务办公和居住双重功能，在产品设计中充分体现“小户型、低总价”的“计中充分体现“小户型、低总价”的“loft公寓”特点，以突出的公寓”特点，以突出的性价比实现吸引社会新锐、投资者和中小型企业性价比实现吸引社会新锐、投资者和中小型企业资料来源：涵宇联合分析客户定位客户定位功能档次定位功能档次定位 社会新锐，年龄25-35岁的青年或青年伴侣，满足基本生活需要的地方，教育程度高 价格敏感的务实家庭 功能：满足杭州市社会新锐居住的需求，兼顾满足中小型企业办公的需求62、 档次：中档（优质公共装修）“小户型、低总价”主力单位面积：约45-60m2（单层）规模：建筑面积1.35万平方米 挑高：建议4.9米 装修情况：普通装修 建筑外立面体现年轻、时尚的特点产品设计产品设计消费者沟通消费者沟通Loft公寓公寓产品定位产品定位 提供充足的停车位 由专业的物业管理公司管理公寓物业核心定位：“小户型、低总价”的阁楼生活空间公寓物业核心定位：“小户型、低总价”的阁楼生活空间公寓产品定位描述公寓产品定位描述2五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告51通过市场供给和投资者承受力研究，初步建议销售价格通过市场供给和投资者承受力研究，初步建议销售价格1.5-1.8万元万元/平63、方米平方米投资者单价承受能力投资者单价承受能力 通过投资者调研，目前投资者单价承受能力为1.2-1.5万元/平方米，投资者普遍认为目前杭州市场单位房价过高市场供给市场供给 区域高品质住宅销售均价12000-15000元/平方米 loft公寓定价通常是平层产品的1.31.6倍，取1.4平层产品房价，建议本项目LOFT明年开盘均价为1.5万-1.8万元/平方米 在售loft楼盘举例：-视界之窗，钱江新城，开盘均价16680元/平方米-恒策.西城时代，城西，无产权，9000元/平方米-万科.金色城品，市区，均价22000元/平方米结合项目自身资源、景观优势，及综合体的综合价值提升，及消费者预期，销售64、价格约上浮结合项目自身资源、景观优势，及综合体的综合价值提升，及消费者预期，销售价格约上浮10-20%，初步建议项目，初步建议项目loft产品销售价格产品销售价格1.5-1.8万元万元/平方米平方米公寓产品价格公寓产品价格2注：具体案例分析见精简版报告资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告52项目酒店公寓定位：为中高端商务人士提供具有设计师风格的精品项目酒店公寓定位：为中高端商务人士提供具有设计师风格的精品服务式酒店公寓，提升项目整体的品质服务式酒店公寓，提升项目整体的品质核心价值：核心价值：“新城西中心最高端服务式酒店公寓”“新城西中心最高端服务式酒店公寓”客户定位65、客户定位功能档次定位功能档次定位 目标客户-以杭州市中高端商务人群（主要以浙江大学、西湖经济开发区等中高层管理人员为主）为主-兼顾浙大等会议和旅游人群 功能：以提供长包房为主，兼顾散租，提供有限的酒店式服务，档次：中高档，以”高性价比”为特色 USP：每个房间设计均有设计师风格产品设计产品设计配置设施配置设施酒店物业酒店物业产品定位产品定位 引进品牌管理公司，例如：皇冠假日、Radisson等 提供有限的有偿服务，按次收费，主要包括房间清洁、换洗布草、送餐等基本服务 相对简化公共设施配套，设置小型会所、大堂会客厅、咖啡吧等 房间数量：100-120个 单个房间面积：60-80平方米 规模：8066、00平米 装修情况：精装修 外立面体现商务、时尚的建筑特点酒店式公寓定位描述酒店式公寓定位描述3资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告53杭州市场酒店式公寓产品稀缺，去化率较快，商业价值较高，初步杭州市场酒店式公寓产品稀缺，去化率较快，商业价值较高，初步建议销售价格均价建议销售价格均价2-2.4万万/平方米平方米杭州市区酒店式公寓基准比较基准比较基准比较区位区位开盘时间开盘时间售价（元售价（元/平方米）平方米）benchmark华润西子市核心区2006年8月42000 21000 钛和国际市核心区2007年6月32000 19200 斯坦福平方城西2007年1月67067、0 16750 本项目城西NANA18983 1）注：通过区位因素、开盘因素调整系数，结合市区商品房售价的综合比较：华润西子*0.5，钛和国际*0.6，斯坦福平方取2.5，市区商品房均价约为2.5-3万*0.6；本项目初步售价根据三者平均得出；综合考虑城市综合体的价值提升*110-120%酒店式公寓定位描述酒店式公寓定位描述3资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告55五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告56建议该路段自行建设，与政府取的话语权，对南、北两面绿化带结合商业进行改造1、20余米宽的绿化带队商业的遮挡，2、桥起坡点的影响五洲国际杭州项目Phase I 68、精简版报告57LOFT外立面以现代简约风格为主，设置大堂与生活时尚中心连通，外立面以现代简约风格为主，设置大堂与生活时尚中心连通，保持人流动线的畅通，建议首层大堂层高保持人流动线的畅通，建议首层大堂层高6米，局部米，局部11米米建议本项目立面以现代简约风格为主；立面材料以石材、铝板（或氟碳涂料）玻璃幕墙的形式出现；幕墙至少要把通风、隔音降噪功能考虑进去设置大堂空间与商业街连通，穿过大堂可进入核心筒电梯厅，其另一端与一层商业连通，保持人流动线的通畅首层层高6米，大堂局部挑高11米外立面效果图举例Loft公寓大堂举例公寓产品定位描述公寓产品定位描述资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase 69、I 精简版报告58外立面设计建议：高级酒店式服务公寓是体现项目品质的“脸面”，外立面设计建议：高级酒店式服务公寓是体现项目品质的“脸面”，建议本项目立面以现代简约风格，识别性强，打造新城西标志性建建议本项目立面以现代简约风格，识别性强，打造新城西标志性建筑筑外立面建筑设计建议高级酒店式服务公寓外立面应与本项目loft公寓设计上保持一致性，比较容易通过政府审批高级酒店式服务公寓是体现项目品质的“脸面”，建议本项目立面以现代简约风格，识别性强，打造新城西标志性建筑酒店式公寓定位描述酒店式公寓定位描述资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告59高级酒店式服务公寓设计采用“精品70、酒店”设计师路线，每间房间高级酒店式服务公寓设计采用“精品酒店”设计师路线，每间房间设计不同，成为项目的核心卖点设计不同，成为项目的核心卖点观庭寝房观庭寝房上层别院上层别院和商宾舍和商宾舍名媛美庐名媛美庐举例：设计师酒店式公寓房间设计酒店式公寓定位描述酒店式公寓定位描述资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告60根据杭州市政府有关规定，商业用房（根据杭州市政府有关规定，商业用房（40年产权）不通天然气和煤年产权）不通天然气和煤气，水电费按照工业用途收取，且不能买房落户气，水电费按照工业用途收取，且不能买房落户 根据杭州市政府有关规定，商业用房（40年产权）只能申请10年71、商业贷款，且不能通天然气和煤气 住户水电费按照商业用途收取 购买物业不能落户五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告61B.杭州宏观市场研究杭州宏观市场研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告62长江三角洲各区主动接轨上海，协同互补发展，实现共赢，共同推长江三角洲各区主动接轨上海，协同互补发展，实现共赢，共同推进着长江三角洲区域经济一体化的发展进着长江三角洲区域经济一体化的发展苏州无锡杭州杭州宁波南京嘉兴绍兴常州镇江舟山扬州泰洲泰山湖州南通第一扩散圈第一扩散圈第二扩散圈第二扩散圈第三扩散圈第三扩散圈上海上海：核心上海：核心 长三角地区中经济实力最强的城市，经济扩散中的中心，产业布局的中72、心 第三产业所占比重较大 乡镇企业发达，是当地的经济支柱和税收来源 工业比较发达，主要是向机械、电子方向发展 乡镇企业发展相对较晚 第一产业比重较大，产业结构水平较低长江三角洲经济区构成图资料来源：网站，涵予联合分析长三角城市分析长三角城市分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告6363杭州在中国的位置杭州市是浙江省省会和经济、文化、科教中心，地处东南沿海的杭州市是浙江省省会和经济、文化、科教中心，地处东南沿海的长江三角洲南翼，是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市长江三角洲南翼，是国家历史文化名城和重要的风景旅游城市 杭州市地处东南沿海的长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运73、河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽 市域内主要河流有钱塘江、东苕溪、京杭大运河、萧绍运河和上塘河等。杭州市中心的西湖水面面积6.5平方千米，是全国重点风景名胜区。杭州经济发达，工农业总产值名列全国大中城市前茅。它是中国的“丝绸之府”、“鱼米之乡”、“茶叶之地”，中国著名的绿茶-龙井茶”即产于此地。在杭州市行政区域范围内，有市辖区8个、县2个、县级市3个，建制镇105个、乡31个、街道办事处62个，社区761个、居民区41个、行政村2175个杭州概况杭州概况资料来源:杭州市政府网,涵予联合分析城市定位城市定位五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告6464294234414174、0447815307589025152100156817821383010002000300040005000600070002000200120022003200420052006200720082009E 2010E国内生产总值国内生产总值资料来源：杭州统计年鉴 政府工作报告 涵予联合分析杭州经济持续快速增长，杭州经济持续快速增长，2008年达到年达到4781亿元，比上年增长亿元，比上年增长16.8%，预计到，预计到2010年，年，GDP值以每年值以每年11%的速度增长，总量将的速度增长，总量将达到达到5890亿元亿元杭州市国内生产总值 2000-2008年，亿元16.8%CAGR11%经75、济总量经济总量五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告65杭州市的二产和第三产并驾齐驱，说明整体经济发展相对平稳，第杭州市的二产和第三产并驾齐驱，说明整体经济发展相对平稳，第三产业结构中，批发和零售业比重最高达到三产业结构中，批发和零售业比重最高达到21%0.82%1.08%2.04%0.09%1.70%4.22%11.29%3.74%45.5%25.7%38.9%48.9%63.7%55.4%47.7%50.0%53.7%73.3%59.0%51.0%34.6%40.4%41.0%46.3%上海 北京 广州 深圳 苏州 宁波 重庆 杭州产业结构产业结构杭州市与其他主要城市产业结构（杭州市与76、其他主要城市产业结构（2008年）年）%第二产业第一产业第三产业杭州市第三产业结构杭州市第三产业结构（2008年）年）%资料来源：各城市统计年鉴，涵予联合分析教育,8%卫生、社会保障和社会福利业,3%文化、体育和娱乐业,2%公共管理和社会组织,7%其他,17%交通运输、仓储及邮政业,6%批发和零售业,21%金融业,18%房地产业,13%居民服务和其他服务业,2%科学研究、技术服务和地质勘查业,4%五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告66杭州市的二产和第三产并驾齐驱，说明整体经济发展相对平稳，第杭州市的二产和第三产并驾齐驱，说明整体经济发展相对平稳，第三产业结构中，批发和零售业比重最高达到77、三产业结构中，批发和零售业比重最高达到21%0.82%1.08%2.04%0.09%1.70%4.22%11.29%3.74%45.5%25.7%38.9%48.9%63.7%55.4%47.7%50.0%53.7%73.3%59.0%51.0%34.6%40.4%41.0%46.3%上海 北京 广州 深圳 苏州 宁波 重庆 杭州产业结构产业结构2008年杭州市与其他主要城市产业结构年杭州市与其他主要城市产业结构%第二产业第一产业第三产业2008年杭州市第三产业结构年杭州市第三产业结构%资料来源：各城市统计年鉴，涵予联合分析教育,8%卫生、社会保障和社会福利业,3%文化、体育和娱乐业,2%公共78、管理和社会组织,7%其他,17%交通运输、仓储及邮政业,6%批发和零售业,21%金融业,18%房地产业,13%居民服务和其他服务业,2%科学研究、技术服务和地质勘查业,4%五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告67杭州消费品市场快速增长，社会消费品零售总额占全市杭州消费品市场快速增长，社会消费品零售总额占全市GDP比重与比重与上海相当为上海相当为33%，年均复合增长速度高于北京、上海等一线城市，年均复合增长速度高于北京、上海等一线城市，仅次于苏州和深圳，达到仅次于苏州和深圳，达到22%资料来源：杭州统计年鉴，涵予联合分析杭州与其他城市社会消费品零售总额占杭州与其他城市社会消费品零售总额占G79、DP比较比较亿元，亿元，2008年年主要城市社会消费品零售总额增长比较主要城市社会消费品零售总额增长比较%，2004-2008年年25.5%22.0%21.2%20.3%20.1%17.0%16.6%25.2%深圳杭州杭州重庆北京广州上海宁波苏州GDP社会消费品零售总额13,6988,2157,8076,7013,9645,0984,78110,488 上海 北京 广州 深圳 苏州 宁波 重庆 杭州33%44%33%31%23%29%38%40%社会消费品零售总额社会消费品零售总额五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告6868中航-赣州项目第一阶段报告_2007080168杭州非农业杭州非80、农业人口增长速度较快人口增长速度较快，规划，规划2010年常住人口为年常住人口为815万，万，城镇化水平为城镇化水平为70，城镇化进程加快，城镇化进程加快人口规模增长情况人口规模增长情况 杭州总人口增长较快，2008年人口达到796.5人,年复合增长率为5.1 杭州非农人口比例达到43%,非农业人口年复合增长率为4.8,说明城镇化进程加快 规划杭州市2010年常住人口达到815万人,2020年常住人口达到930万人人口人口历年人口增长情况历年人口增长情况 单位：万人单位：万人 5。12004200520062007200837%38%40%41%43%资料来源：杭州统计年鉴 涵予联合分析65181、.68660.45666.31786.2796.6五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告6969杭州市人均可支配收入杭州市人均可支配收入和和人均消费性支出水平与人均消费性支出水平与主要一线城市相比主要一线城市相比差距不大，且都差距不大，且都高于周边城市，居民消费倾向性相对较高，说明杭高于周边城市，居民消费倾向性相对较高，说明杭州居民的消费意愿较强烈州居民的消费意愿较强烈主要城市人均可支配收入与消费性支出比较主要城市人均可支配收入与消费性支出比较2008年，元年，元 26675247252531726729212602530414368241041939815330208361977913982、59163791114716719 上海 北京 广州 深圳 苏州 宁波 重庆 杭州主要城市消费倾向性指数比较主要城市消费倾向性指数比较62%82%74%66%65%78%69%73%上海 北京 广州 深圳 苏州 宁波 重庆 杭州人均可支配收入人均消费性支出注：消费倾向性指数=消费性支出人均可支配收入北京人均消费性支出为07年数据2008年，年，%资料来源：各城市统计年鉴，涵予联合分析消费倾向性消费倾向性五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告7070杭州旅游业具有良好的发展势头，旅游收入年增长率达到杭州旅游业具有良好的发展势头，旅游收入年增长率达到18.3%杭州旅游收入杭州旅游收入亿元，亿元83、，2004-2008年年资料来源：杭州统计年鉴，涵予联合分析361.18465543.69630.06707.22010020030040050060070080020042005200620072008旅游总收入18.3%杭州旅游业分析杭州旅游业分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告71123.41151.36182.02208.60221.33200420052006200720083,0163,2663,6824,1124,55220042005200620072008杭州入境旅游人数杭州入境旅游人数万人，万人，2004-2008年年杭州国内旅游人数杭州国内旅游人数万人，万人，284、004-2008年年15.7%CAGR资料来源：杭州统计公报，涵予联合分析10.8%CAGR杭州的旅游业主要依靠国内旅游，杭州的旅游业主要依靠国内旅游，2008年旅游人次达到年旅游人次达到4552万，万，增长率为增长率为10.8%杭州旅游业分析杭州旅游业分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告72近年来杭州房地产投资逐年递增，近年来杭州房地产投资逐年递增，2008年为年为596.63亿元，亿元，5年复合年复合增长率为增长率为16.1%杭杭州州2004-2008年房地产投资情况年房地产投资情况 单位：亿元单位：亿元资料来源：杭州统计年鉴，杭州政府工作报告，涵予联合分析328.54407.985、6596.63518.79442.45010020030040050060070020042005200620072008杭州房地产分析杭州房地产分析CAGR=16.1%五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告73杭州市住宅用地成交量出现峰波及低谷，杭州市住宅用地成交量出现峰波及低谷，2003年、年、2007年出现高年出现高峰交易量，峰交易量，2008年出现冷市，年出现冷市，2009年有所回暖年有所回暖730500100015002000滨江区8504471305443853160拱墅区11831412849655852761江干区955287252197411238760上城区15526186、01471363857西湖区5934151742831685274172下城区4472024512136041下沙69418436011581333832003200420052006200720082009年1月-6月合计：3409 1745 821 1812 4455 1412 2174 杭州房地产分析杭州房地产分析资料来源：杭州统计年鉴 涵予联合析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告7474杭州商品房施工及销售面积在杭州商品房施工及销售面积在2007年达到最高峰，在大环境的影响年达到最高峰，在大环境的影响下，下，2008年出现缩量开发及销售年出现缩量开发及销售0100020003087、0040005000600001002003004005006007008009001000商品房施工面积（万平方米）3381.864184.654545.335006.24953.68商品房销售面积（万平方米）605.14705.22762.51150.66716.38其中，住宅销售（万平方米）509.49610.05679.271042.82627.48竣工面积（万平方米)679.2799.73725.8947.77893.2420042005200620072008杭州杭州2004-2008年商品房建筑与销售情况年商品房建筑与销售情况 单位：亿元单位：亿元万万资料来源：杭州统计年鉴 涵予88、联合析杭州房地产分析杭州房地产分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告757513521626100729100384559875591626847670200040006000800010000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月杭州市商品房交易从杭州市商品房交易从09年年3月起逐步回暖，至月起逐步回暖，至09年年5月达到较高点，月达到较高点，成交量突飞猛进，成交量突飞猛进，7月份月份-8月份，市场热度有所下降，月份，市场热度有所下降，9月份市场成月份市场成交量基本在交量基本在7月份水平月份水平杭州房地产分析杭州房地产分析资料来源：杭州透明售房网，涵予联合分析五洲国际杭州项目89、Phase I 精简版报告76从成交户型来看，从成交户型来看，80-90平方米户型是市场销售主流，其次是平方米户型是市场销售主流，其次是120-144平方米户型平方米户型7610%17%1.3%3%37%1%26%6%180杭州商品房户型成交面积占比杭州商品房户型成交面积占比 2009年年1-9月月 单位：单位：%】资料来源：杭州透明售房网，涵予联合分析杭州房地产分析杭州房地产分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告77其中，大户型和小户型的成交均价较高其中，大户型和小户型的成交均价较高7713537.241219210488.911559.520886.91105211285.315290、05.790500010000150002000025000180杭州商品房不同户型成交均价杭州商品房不同户型成交均价 2009年年1-9月月 单位：套单位：套资料来源：杭州透明售房网，涵予联合分析杭州房地产分析杭州房地产分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告78从商品房成交面积来看，滨江开发区是本年度从商品房成交面积来看，滨江开发区是本年度1-9月成交面积最多月成交面积最多的区域，其次是西湖区的区域，其次是西湖区78342806272042102986711910739445281015572500744229674020000040000060000080000010000001291、000001400000上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江开发区之江开发区下沙开发区杭州商品房成交面积杭州商品房成交面积 2009年年1-9月月 单位：平方米单位：平方米资料来源：杭州透明售房网，涵予联合分析杭州房地产分析杭州房地产分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告79从商品房成交套数来看，滨江开发区成交最为集中，其次是江干区从商品房成交套数来看，滨江开发区成交最为集中，其次是江干区7926782528809411571849698984948180802000400060008000100001200014000上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江开发区之江开发区下沙开发区杭州商品92、房成交套数杭州商品房成交套数 2009年年1-9月月 单位：套单位：套资料来源：杭州透明售房网，涵予联合分析杭州房地产分析杭州房地产分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告80从商品房成交面积来看，滨江开发区是本年度从商品房成交面积来看，滨江开发区是本年度1-9月成交面积最多月成交面积最多的区域，其次是西湖区的区域，其次是西湖区803428062720421029867119107394452810155725007442296740200000400000600000800000100000012000001400000上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江开发区之江开发区下沙开发区杭州商93、品房成交面积杭州商品房成交面积 2009年年1-9月月 单位：平方米单位：平方米资料来源：杭州透明售房网，涵予联合分析杭州房地产分析杭州房地产分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告81从商品房成交金额来看，西湖区是本年度从商品房成交金额来看，西湖区是本年度1-9月成交金额最多的区月成交金额最多的区域，其次是滨江开发区域，其次是滨江开发区818239165141781376928020406080100120140160180上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江开发区之江开发区下沙开发区杭州商品房成交金额杭州商品房成交金额 2009年年1-9月月 单位：亿元单位：亿元资料来源：杭州透明售房94、网，涵予联合分析杭州房地产分析杭州房地产分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告82从商品房成交均价来看，上城区为本年度从商品房成交均价来看，上城区为本年度1-9月成交均价最高的区月成交均价最高的区域，其次是西湖区域，其次是西湖区822172314406165001143180751355913670120210500010000150002000025000上城区下城区江干区拱墅区西湖区滨江开发区之江开发区下沙开发区杭州商品房成交均价杭州商品房成交均价 2009年年1-9月月 单位：元单位：元/平方米平方米资料来源：杭州透明售房网，涵予联合分析杭州房地产分析杭州房地产分析五洲国际杭州项95、目Phase I 精简版报告83C.杭州项目立地（商圈与竞争者）研究杭州项目立地（商圈与竞争者）研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告84项目立地研究主要从商圈区位条件、人口、交通和核心商圈行业研项目立地研究主要从商圈区位条件、人口、交通和核心商圈行业研究四个维度究四个维度1234区位条件区位条件人口人口交通交通行业研究行业研究项目立地研究项目立地研究（商圈）（商圈）五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告85项目位于杭州“新西城”区域中心偏北项目位于杭州“新西城”区域中心偏北-申花板块，毗邻西溪湿地和申花板块，毗邻西溪湿地和浙江大学，生态环境良好，人文气息浓厚，政府规划杭州市高尚住96、浙江大学，生态环境良好，人文气息浓厚，政府规划杭州市高尚住宅区和学区宅区和学区城西区域城西区域区位图区位图新城西区域范围：新城西区域范围：东至上塘路、南至天目山路、西北覆盖绕城高速，是连接新老城区的纽带区域特点：区域特点：毗邻西溪湿地和浙大紫荆港校区,生态环境良好，人文气息浓厚新城西定位：新城西定位：区域规划为高尚住宅区和学区，大力发展第三产业，包括创意产业和现代服务业项目区域概况简介项目区域概况简介本本案案城西城西新城西（申花板块）浙江大学浙江大学西溪湿地西溪湿地区位分析区位分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告86杭州余杭塘北项目第一阶段汇报86本项目位于城西交通主干道古墩路与余杭97、塘河交界西侧本项目位于城西交通主干道古墩路与余杭塘河交界西侧,距离老城区直距离老城区直线距离线距离6公里，交通道路较为拥挤公里，交通道路较为拥挤余杭塘项目区位图项目区位概况简介项目区位概况简介项目四周项目四周-本项目位于城西交通主干道古墩路西侧，北面为大型住宅区耀江文鼎苑，东面为浙大紫荆港小区，为小型商业项目稀缺性用地项目区域与外部沟通项目区域与外部沟通-武林商圈:6公里-城站火车站:约10公里-萧山机场:约32公里本本案案萧山机场萧山机场武林商圈武林商圈6公里公里9.7公里公里城站火车站城站火车站32公里公里区位分析区位分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告87核心商圈核心商圈次级商98、圈次级商圈辐射范围：辐射范围：以项目为中心，3-4公里范围范围内项目核心商圈范围界定为：项目核心商圈范围界定为：莫干山路、登云路、古翠路一线以西，北至三墩，南至天目山路，西至西溪湿地和蒋村辐射人口：辐射人口：17.5万人交通交通：乘坐的士由武林商圈-本项目约30分钟乘坐公交巴士由武林商圈-本项目约60分钟辐射范围：辐射范围：次级商圈辐射至整个城西区辐射人口：辐射人口：约50万人由于项目位置和进入老城区的道路交通不畅等问题，通过消费者研由于项目位置和进入老城区的道路交通不畅等问题，通过消费者研究，项目可辐射得的核心商圈范围仅约究，项目可辐射得的核心商圈范围仅约3公里，包括文新街道、古荡公里，包括99、文新街道、古荡街道、三墩镇、蒋村乡，可辐射的核心人口约街道、三墩镇、蒋村乡，可辐射的核心人口约17.5万人万人项目商圈示意图项目商圈示意图本案本案核心商圈核心商圈区位分析区位分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告88根据城市总体用地规划和项目组初步框算，本项目区域根据城市总体用地规划和项目组初步框算，本项目区域3公里范围公里范围内现有总人口约内现有总人口约17.5万人万人区域区域现状现状（万人）（万人）文新街道50498古荡街道40431三墩镇67723蒋村乡16794总计总计175446项目3公里范围内人口初步框算古荡街道古荡街道文新街道文新街道蒋村乡蒋村乡三墩镇三墩镇本案本案商圈人100、口商圈人口五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告89规划人口通过项目组实地调研周边在售和未来楼盘，估算项目周边规划人口通过项目组实地调研周边在售和未来楼盘，估算项目周边未来将有未来将有7万人中产阶级及富裕人群导入区域万人中产阶级及富裕人群导入区域序号序号楼盘名称楼盘名称总户数（户总户数（户数）数）序号序号楼盘名称楼盘名称总户数（户总户数（户数）数）1金地自在城44917滨江金色蓝亭10002中海金溪园55318香墅1403白马尊邸107519西溪蝶园25004紫金港湾24720绿城西溪诚园23005西港新界41221坤和西溪新天地15006广宇西城美墅70022天元西溪风尚6617广宇 西101、城年华107623方易西鉴枫景4428剑桥公社80024西溪天堂 悦居1629丽阳苑22625蓝海时代国际大厦41110协安上郡40626坤和西溪里150011滨江万家花城150027红杉雅园17012昆仑橡树园63028荣邦水岸莲花99813恒策 西城时代47029德泰御峰42314耀江 文鼎苑300030紫金国际260015YOU盘时代70031复地北城中心20816华元 芳满庭706户数总计户数总计27965总户数总户数27965户户2.75人人70900人人商圈人口商圈人口五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告90本项目位于南北向主干道古墩路和东西向规划建设中的余杭塘路交本项目位于102、南北向主干道古墩路和东西向规划建设中的余杭塘路交叉口，实现南北、东西交通贯通叉口，实现南北、东西交通贯通本项目本项目印象城印象城古古墩墩路路学学院院路路余杭塘路余杭塘路本项目位于古墩路与余杭塘路相交处西南侧南北方向为主干道古墩路，双向6车到，中间阻隔，是城西南北走向的主要大动脉，北面直通三墩镇区，南至天目山路东西方向为规划建设中的余杭塘路，为城市交通性次要干道，道路红线宽度为40米，双向8车道，全长8.48公里，东起莫干山路，西至绕城公路西线，目前莫干山路至学院路段已开通项目周边道路交通图项目周边道路交通概况项目周边道路交通概况规划建设中规划建设中已开通已开通交通交通五洲国际杭州项目Phase103、 I 精简版报告91本项目公共交通可达性较强，多条公交路线可到达市中心、本项目公共交通可达性较强，多条公交路线可到达市中心、火车站、黄龙公交中心、市民中心等人口集散地火车站、黄龙公交中心、市民中心等人口集散地项目周边公交通图项目周边公交路线概况项目周边公交路线概况目前本项目余杭塘路口公交站点有6条线路通过K17路：路：振华路西口站武林门马塍路口站K900路：路：三墩火车站K91路：路：长途汽车北站长途汽车西站K303路：三路：三墩黄龙公交中心89路：路：紫金花北路浙大公交站K74路：路：浙大紫金港小区三亭小区快速公交BRT2距离本项目500米处的政新花园站经停，起到贯穿东西的作用注：代表K17104、路代表K900路代表K91路代表K303路代表89路代表K74 代表B2 本案余杭塘站余杭塘站政新花园站政新花园站交通交通五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告92规划建设中的地铁规划建设中的地铁2号线与号线与5号线将拉近本项目与市区中心的空间距号线将拉近本项目与市区中心的空间距离，同时加强了西北高教园区和主城中心区的联系离，同时加强了西北高教园区和主城中心区的联系本案规划地铁规划地铁2号线号线-西起良渚瓶窑片区，经古墩路、文二西路、文二路、规划中的新行政中心后过钱塘江;基本上贯穿了整个城西的中心区域-临近的三坝村站和文华路站分别距离本项目1.27Km和1Km，计划2012年通车规划地铁规105、划地铁5号线号线-西起老余杭，经城站火车站，直至萧山火车站，该线为贯通“主城西北主城中心区南北向江南城”的一条轨道网次干线-与2号线的换乘站三坝村站临近本项目，预计2014年开通2号线号线5号线号线项目周边地铁交通概况项目周边地铁交通概况三坝村站三坝村站文华路站文华路站1.27km1km交通交通五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告93项目组调研核心商圈内主要商业街和竞争对手项目组调研核心商圈内主要商业街和竞争对手行业研究行业研究主要商业街道主要商业街道主要竞争对手主要竞争对手银泰广场银泰广场印象城印象城西城广场西城广场文三西路文三西路竞竞舟舟路路五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告106、94行业研究行业研究零售业零售业目前现代化零售业态渠道快速抢占城西商圈，商圈整体档次以中档、目前现代化零售业态渠道快速抢占城西商圈，商圈整体档次以中档、中低档为主，以服务周边居民消费需求为主中低档为主，以服务周边居民消费需求为主现状现状分布分布百货百货专业市场专业市场品类杀手品类杀手举例举例银泰百货（潜在）文二西路 文三西路文一西路文二西路文三西路古墩路文一西路未出现百货类业态以物美为代表的大型现代化卖场争夺城西市场以家电数码杀手为主点状分布，辐射城西及周边乡镇，竞争较为积激烈集中度较高，主要分布在古墩路，以家居建材为主，体量巨大，辐射整个浙江省及华东区小型日用品百货专业市场点状分布，服务周边107、工薪及中低收入人群位于丰潭路与萍水路交叉口的银泰购物中心，以银泰百货为主力店物美世纪联华苏宁（2家）国美（2家）五星（1家）华东陶瓷建材市场红星美凯龙天亿家居文华综合小商品市场点状分布，档次以中档，中低档为主，满足大众市场消费文二西路定位相对中档连续性品牌（女装）试探性进入商业街，销售一般 文一西路 文二西路 文三西路 古墩路 阿迪达斯 哥弟 阿玛施大卖场大卖场/超市超市商业街商业街/专卖店专卖店购物中心购物中心文二西路杭州首家购物中心，定位为区域中心；集购物、餐饮、休闲娱乐于一体潜在的印象城定位为时尚邻里中心，银泰广场则定位为超级区域购物中心 西城广场 印象城 银泰广场购物类行业研究五洲国际108、杭州项目Phase I 精简版报告95城西大型零售商业点状分布于城西现有主要街道，无明显聚集区城西大型零售商业点状分布于城西现有主要街道，无明显聚集区项目商圈内大型零售业分布图杭州城西目前大型零售业较少，点杭州城西目前大型零售业较少，点状分布于主要商业街道，文一西路，状分布于主要商业街道，文一西路，文二西路，文三西路及古墩路，业文二西路，文三西路及古墩路，业态以满足城西基本生活消费需求为态以满足城西基本生活消费需求为主，缺少满足消费者情感需求的商主，缺少满足消费者情感需求的商业物业业物业图例：购物中心大卖场品类杀手专业市场1 234579681011支持支持五洲国际杭州项目Phase I 精简109、版报告96城西餐主要分布于竞舟路、古墩路沿线，集中度一般；覆盖范围较广，主城西餐主要分布于竞舟路、古墩路沿线，集中度一般；覆盖范围较广，主流菜系以杭帮菜和特色餐饮为主，档次中档，客单价在流菜系以杭帮菜和特色餐饮为主，档次中档，客单价在30-50元元96餐饮主要分布区域描述餐饮主要分布区域描述点状分布，档次中低，菜系集中度较低，多以快餐为主相对集中于文一西路与文三西路之间以特色菜系为主，多为商务宴请，会客用餐城西比较集中，且人气最旺的餐饮街，菜系覆盖广，但总体量不大，停车难问题较为突出文一西路文一西路文二西路文二西路文三西路文三西路古墩路古墩路竞舟路竞舟路城西餐饮业分布图行业研究行业研究餐饮业餐110、饮业古古墩墩路路竞竞舟舟路路城西最火的城西最火的美食街美食街五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告9797城西餐饮市场整体市场供给较弱，未来中高档、中档特色餐饮有一城西餐饮市场整体市场供给较弱，未来中高档、中档特色餐饮有一定的市场空间定的市场空间现状现状分布分布文一西路文二西路古墩路竞舟路中式正餐中式正餐火锅火锅文一西路文二西路古墩路西餐西餐快餐快餐 古墩路 文一西路休闲餐饮休闲餐饮 以本帮菜、川湘菜为主，点状分布城西主要干道 客单价50-70元 餐饮以本地及区域餐饮品牌为主 全国性中高端餐饮品牌欠缺城西火锅餐饮较少客单价相对较低，以工薪阶层家庭、朋友聚会消费为主相对快餐，城西的休闲餐饮发111、展速度缓慢，以中低档休闲餐饮为主纯咖啡馆（如：星巴克）尚未进入城西中西快餐在城西发展较快，并得到消费者认可全国性连锁品牌相继选址于主要商业街，说明城西吸引力逐步加强以日韩料理、西餐为主，市场供给较少以年轻消费群及商务人士为主要客户群，客单价80-150元，档次中高举例举例 外婆家 红京鱼 鲜之舫 重庆奇火锅 四野火锅 茶风暴 明亨 香舍咖啡 肯德基 真功夫 华必合 味千拉面 韩国料理 高丽来韩国菜古墩路竞舟路文一西路古墩路印象城（潜在）美食广场美食广场 大食代未出现真正意义上美食广场行业研究行业研究餐饮业餐饮业五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告98城西休闲娱乐业态点状分布于主要商业街、112、古墩路，市场规模较小，城西休闲娱乐业态点状分布于主要商业街、古墩路，市场规模较小，整体行业档次以中低档、中档为主整体行业档次以中低档、中档为主98杭州休闲娱乐业分布图杭州休闲娱乐业分布图 集中度低，点状分布于文一西、文二西、文三西路、古墩路其中：-中高档的美容美发，咖啡、酒吧，夜总会相对集中在文二西路-文一西路、文三西路、古墩路休闲娱乐业主要以美容美发、网吧、SPA为主，面向城西大众消费群体，档次以低档为主杭州市城西休闲娱乐业分布杭州市城西休闲娱乐业分布文一西路文一西路相对集中区域相对集中区域行业研究行业研究休闲娱乐业休闲娱乐业五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告99城西娱乐业态中以洗浴113、业较为突出；量贩城西娱乐业态中以洗浴业较为突出；量贩KTV、电影院、健身房等、电影院、健身房等现代娱乐方式呈现良好发展势头现代娱乐方式呈现良好发展势头99现状现状分布分布举例举例震轩永琪彭村梅KTV酒吧酒吧健身房健身房游戏厅游戏厅/网吧网吧点状分布 点状分布无明显集中区点状分布以区域品牌整体经营状况较好少量酒吧，以清吧为主，缺少闹吧档次中等，客单价50-100元/人，服务社区居民及周边少量点状分布于社区底商，以连锁性品牌为主金歌KTV银乐迪KTV科纳咖啡红酒馆后海吧流声会所电影院电影院 文二西路西城广场中设有影院，5000平米，经营情况良好UME国际影城青鸟健身洗浴洗浴城西洗浴业发达,档次覆盖114、广集中度一般，客单价50元 文二西路佳优子牧人名足空间 点状分布主要街道城西电子游乐市场几乎由低档网吧和游戏厅垄断,缺少环境设施较好的中高档网吧及有影响力的电玩品牌全揵网吧美容美容spa点状分布于社区商业，服务周边社区居民档次中低档，品牌连锁度中等，客单价80-200/次 点状分布夜总会夜总会銮金殿堂供应较少，提供不健康服务 点状分布行业研究行业研究休闲娱乐业休闲娱乐业五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告100涵宇联合通过多纬度对商圈内商业项目进行筛选，确定了本项目涵宇联合通过多纬度对商圈内商业项目进行筛选，确定了本项目3个持有型物业竞争对手及个持有型物业竞争对手及4个销售型物业竞争对手115、个销售型物业竞争对手项目商圈内项目商圈内商业项目商业项目主要竞争对手 现有竞争对手现有竞争对手-西城广场 潜在竞争对手潜在竞争对手-银泰百货-印象城零售业态零售业态商业规模商业规模市场影响力位置距离位置距离资料来源：涵宇联合分析持有型大型商业项目持有型大型商业项目主要在售物业竞争对手主要在售物业竞争对手市场影响力 剑桥公社 同人广场 西城时代 耀江文鼎苑大卖场：物美品类杀手：五星电器，苏宁专业市场:华东陶瓷品市场、时代电子市场、文化商城 等 购物中心：西城广场，印象城等 百货：银泰 在售商业竞争对手研究竞争对手研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告101竞争对手档次定位及娱乐倾向性高档116、高档低档低档娱乐娱乐资料来源:市场调研，涵宇联合分析高档高档中档中档中低档中低档中高档中高档休闲娱乐倾向性较高，档次定位中高或中低的项目均存在市场机会休闲娱乐倾向性较高，档次定位中高或中低的项目均存在市场机会购物购物西城广场西城广场银泰银泰本项目本项目印象城印象城竞争对手市场定位竞争对手市场定位娱乐倾向性高，档次娱乐倾向性高，档次定位中高或者中低的定位中高或者中低的项目均市场存在机会项目均市场存在机会慎选进入慎选进入五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告102各竞争对手市场定位及人群覆盖分析多样性多样性专业化专业化家庭家庭年轻年轻资料来源:竞争对手调研，涵宇联合分析档次定位及娱乐倾向性档次117、定位及娱乐倾向性从各竞争对手人群覆盖来看，定位年轻和中产阶层消费群的项目存从各竞争对手人群覆盖来看，定位年轻和中产阶层消费群的项目存在市场机会在市场机会西城广场西城广场银泰银泰印象城印象城定位年轻消费群和定位年轻消费群和中产阶层消费层的中产阶层消费层的项目存在市场空白项目存在市场空白中产阶层中产阶层（=有限品类）有限品类）（=品类齐全）品类齐全）五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告103通过项目核心商圈竞争对手研究，瞄准中高和中低市场，以年轻和中产阶通过项目核心商圈竞争对手研究，瞄准中高和中低市场，以年轻和中产阶级白领为核心消费群、较高的休闲娱乐级白领为核心消费群、较高的休闲娱乐/餐饮倾118、向性是本项目进入的机会餐饮倾向性是本项目进入的机会竞争对手竞争对手档次档次娱乐倾向性定位娱乐倾向性定位 娱乐倾向性高，娱乐倾向性高，档次定位中高或档次定位中高或者中低的项目均者中低的项目均存在市场机会存在市场机会各竞争对手市场定位及人群覆盖分析各竞争对手市场定位及人群覆盖分析通过项目核心商圈竞争对手研究，瞄准中高和中低市场，以年轻和中产阶级白领为核心通过项目核心商圈竞争对手研究，瞄准中高和中低市场，以年轻和中产阶级白领为核心消费群、较高的休闲娱乐消费群、较高的休闲娱乐/餐饮倾向性是本项目进入的机会餐饮倾向性是本项目进入的机会五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告104西城广场是杭州城西商圈119、目前唯一开业的购物中心，建筑面积西城广场是杭州城西商圈目前唯一开业的购物中心，建筑面积5.5万平米万平米西城广场项目概况西城广场项目概况 2005年1月开业时间：开业时间：以中产阶级白领为主要消费人群目标消费群：目标消费群：基本情况：基本情况：杭州西湖房地产集团有限公司经营公司：经营公司：投资公司：投资公司：位于杭州文二西路与紫金花路口，总建筑面积5.5万平方米,停车位400个西城广场外立面图资料来源：市场调研、涵宇联合分析主力店：主力店：物美大卖场、UME影院、银乐迪KTV、游乐园、青鸟健身、五星电器市场定位：市场定位：以购物和娱乐为主的中档购物中心 杭州西湖房地产集团有限公司现有竞争对手现120、有竞争对手西城广场西城广场五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告105西城广场各层均设置主力店，高楼层配置休闲娱乐、餐饮租户，有西城广场各层均设置主力店，高楼层配置休闲娱乐、餐饮租户，有效引导客流，但降低租金收益效引导客流，但降低租金收益楼层功能楼层功能品牌举例品牌举例楼层主题楼层主题基本生活购物，中低档时尚购物 物美、物美招商局B/F大卖场珠宝、时尚服饰、快餐、西餐、银行 周大福，LEE,KFC、Pizza Hut、EspritG/F生活名店街资料来源：市场调研、涵宇联合分析2F中式正餐、休闲餐饮主题餐饮街 海工坊、蒸功夫、缘绿回转寿司健身、游乐场 青鸟健身、神采飞扬3F健身康体KTV 121、银乐迪5FKTV影院 UME国际影城4F电影城家电数码、箱包、童装、运动装 新秀丽，五星电器、NIKE、Adidas1F生活名店街现有竞争对手现有竞争对手西城广场西城广场五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告106西城广场档次以中档为主，功能以购物功能为主，市场定位偏时尚、西城广场档次以中档为主，功能以购物功能为主，市场定位偏时尚、女性女性60%25%15%购物餐饮休闲娱乐21%25%2%7%30%15%服装服饰食品/日用品电子数码家电休闲娱乐餐饮其他档次占比档次占比功能占比功能占比品类占比品类占比成熟成熟/时尚时尚-女性女性/男性男性女性男性年轻成熟资料来源：市场调研、涵宇联合分析西城西122、城广场广场高档中低档中档中高档现有竞争对手现有竞争对手西城广场西城广场五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告107 品类组合：品类组合：餐饮均以中低端消费为主，除肯德基、必胜客两家知名餐饮经营尚可，其余店铺均属仿知名品牌（如蒸功夫、缘绿寿司等），缺乏市场竞争力 内部设计：内部设计：由于购物中心将过道缩减为2米，消费压抑感强；中庭未完全利用 建筑规模：建筑规模：体量过小，主力店面积占比过大，租金收益较差西城广场由于开业时商圈未成熟，招商时主力店设置面积过大，且西城广场由于开业时商圈未成熟，招商时主力店设置面积过大，且体量过小，导致品类缺失且品牌供给有限体量过小，导致品类缺失且品牌供给有限优势123、优势劣势劣势 项目区位：项目区位：位于城西区域商圈中心,文二西路与紫金花路口，周边成熟高声住宅区林立 建筑设计：建筑设计：主入口有较大的广场，便于人流汇聚，增强项目的可视性；共设置400个停车位 品类组合：品类组合：引进大卖场，增加其对家庭消费者的吸引力，同时增强了对主力租户的驱动力，并引入了必胜客，KFC等品牌餐饮和UME影院，青鸟健身等知名娱乐和服务类优质租户，社区邻里购物中心功能定位明确，辐射范围3公里 市场营销：市场营销：举办“我爱记歌词”文艺演出的市场营销活动，增加人流资料来源:市场调研，涵宇联合分析现有竞争对手现有竞争对手西城广场西城广场五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告1124、08印象城印象城与本项目对街相望，定位于服务周边区域的集购物、餐饮、与本项目对街相望，定位于服务周边区域的集购物、餐饮、休闲娱乐与一体的典型区域购物中心，休闲娱乐与一体的典型区域购物中心，2009年年12月月23日开业日开业印象城概况开发商背景开发商背景项目概况项目概况开发商为深圳格瑞企业管理咨询有限公司（由美国西蒙集团、摩根士丹利房产基金与深国投商用置业有限公司共同投资成立）常数、郑州和苏州的印象城现已开业项目位置：项目位置：位于位于杭州古墩路与余杭塘河交界处项目规模：项目规模：建筑面职：53000平米，共计四层，停车位1200个项目商业定位：项目商业定位：中高端购物中心，集休闲娱乐、餐饮和125、购物为一体的邻里购物中心主力店：主力店：沃尔玛、外婆家、C&A等开业时间开业时间：2009年12月23日，其中沃尔玛先开业，培养人气和项目认知度资料来源：专家访谈、涵宇联合分析印象城印象城潜在竞争对手潜在竞争对手印象城印象城五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告1091F,以快餐、休闲餐饮和时尚服装服饰类为主租户举例：Bestsellor,C&A,味千拉面3F,以儿童类租户、电玩城、中式正餐为主租户举例：外婆家、金宝贝2F,以快餐、休闲餐饮、时尚服装服饰为主租户举例：拉夏贝尔，Bestsellor（2层店）2F,以中式正餐、大卖场为主租户举例：沃尔玛潜在竞争对手潜在竞争对手印象城印象城五洲126、国际杭州项目Phase I 精简版报告110印象城功能以购物为主，档次以中档为主，品类以时尚服装服饰、印象城功能以购物为主，档次以中档为主，品类以时尚服装服饰、食品食品/日用品、餐饮为主，定位偏时尚、年轻日用品、餐饮为主，定位偏时尚、年轻潜在竞争对手潜在竞争对手印象城印象城71%3%26%购物餐饮休闲娱乐功能占比功能占比成熟成熟/时尚时尚-女性女性/男性男性女性男性年轻成熟印象印象城城档次占比档次占比中低档中档中高档70%15%15%2%0%3%26%4%4%1%5%5%7%15%27%儿童女装家具电器其他品类占比品类占比餐饮休闲装男装鞋包珠宝休闲娱乐HBA五洲国际杭州项目Phase I 精简127、版报告111印象城是未来本项目最直接的竞争对手，它的开业提前为本项目培印象城是未来本项目最直接的竞争对手，它的开业提前为本项目培育市场，提高区域商业成熟度，增强区域吸引力育市场，提高区域商业成熟度，增强区域吸引力项目区位：项目区位：购物中心邻近浙江大学紫荆港校区，目标客户锁定在15至35岁的家庭消费者，符合这一地区年轻、时尚、富含文化气息的特点业态组合分析：业态组合分析：以沃尔玛为主力店，集大型超市、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食餐饮、娱乐休闲等设施为一体的国际性购物中心对本项目的影响分析：对本项目的影响分析：位置接近，我项目的直接竞争对手，开业时间早于本项目，尽早的培育市场优劣势分析优劣势128、分析：优势-该地区大型零售业态较少，印象城的建成可以充分满足周边居民购物、休闲、美食、娱乐的需求，极大地丰富周边地区的商业形态；劣势-体量较小，该项目没有影院、娱乐等配套项目；且餐饮商户较少，儿童类商品较少项目实景图项目实景图资料来源：实地调研，专家访谈，涵宇联合分析项目评价项目评价潜在竞争对手潜在竞争对手印象城印象城五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告112银泰广场概况开发商背景开发商背景项目概况项目概况开发商为国内知名百货杭州本地百货巨头银泰百货集团有限公司既往开发项目包括：业务范围覆盖北京、上海等一线城市及宁波等三线城市项目位置：项目位置：位于丰潭路与萍水路交叉口项目规模项目规模：129、总建筑面积35万平米，商业面积20万平米（不包括收购的近两万平富强地块）商业定位：商业定位：欲打造集休闲娱乐、餐饮和购物为一体的区域综合购物中心档次定位：档次定位：中高档开业时间开业时间：动工时间未定，根据银泰百货内部访谈和政府规划，预计2013年开业资料来源：专家访谈、涵宇联合分析银泰广场收购欧尚地块（富强广场），欲打造集休闲娱乐、餐饮和银泰广场收购欧尚地块（富强广场），欲打造集休闲娱乐、餐饮和购物欲一体的大型综合购物中心，据银泰集团副总访谈，预计购物欲一体的大型综合购物中心，据银泰集团副总访谈，预计2013底开业，未来不确定性较大，应积极予以关注底开业，未来不确定性较大，应积极予以关注银泰130、广场银泰广场潜在竞争对手潜在竞争对手银泰广场银泰广场五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告113银泰广场建成后将成为杭州购物中心旗舰，扩大商圈的辐射范围银泰广场建成后将成为杭州购物中心旗舰，扩大商圈的辐射范围银泰广场实景图银泰广场实景图资料来源：实地调研，专家访谈，涵宇联合分析项目评价项目评价项目区位：项目区位：位于丰潭路与萍水路交叉口，该区域由5条公交线、地铁二号线、水上巴士线组成的立体交通路网的迅速建设与启用，规划定位的中高端居住中心、商贸中心已然形成，并向西湖、拱墅、余杭三区产生了强劲的辐射能力业态组合分析：业态组合分析：近期收购毗邻的富强商业广场地块，未来将以银泰百货、欧尚超市为主131、力店，内设店中店、电影院、青少年娱乐区域、餐饮健身等对本项目的影响分析：对本项目的影响分析：建成后将成为杭州最大的购物中心，是目前银泰武林店规模的8倍，是本项目最具威胁的潜在竞争对手，但开业时间较晚，对本项目影响不大优劣势分析优劣势分析：优势-随着新楼盘的不断诞生，但商业配套不完善，特别是该区域以高收入人群居多，潜在的商业价值将导致这一区域逐渐形成新兴的商圈；劣势-目前开发区域城区尚未成熟，需要一定时间培育潜在竞争对手潜在竞争对手银泰广场银泰广场五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告114支持支持楼层功能楼层功能品牌举例品牌举例楼层主题楼层主题休闲服饰、化妆品、超市、美食广场、休闲餐饮 L132、es enfants、Goodbaby5F女装、内衣、饰品 Miss Sixty、PORTS、ARTINI、TTriumph4F资料来源：市场调研、涵宇联合分析2F精品服饰、男装、配饰、数码家电、西式餐饮、休闲餐饮 Tommy Hilfiger、CK、Omega、精品服饰、化妆品、珠宝、配饰、箱包、女鞋、西餐 巴黎世家、Tommy Hilfiger、Dior、Clairins、周大福、Nine West1F童装、婴童用品、家居用品 PUMA、Vichy、元绿回转寿司、BF女装、饰品、化妆品、美容、摄影、KTV E LAND、Opera、3F银泰广场项目档次定位较之目前银泰百货西湖店定位相似，增133、加餐银泰广场项目档次定位较之目前银泰百货西湖店定位相似，增加餐饮和休闲娱乐元素饮和休闲娱乐元素五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告115西城年华商业街是集购物、休闲、餐饮、文体娱乐为一体的综合性西城年华商业街是集购物、休闲、餐饮、文体娱乐为一体的综合性社区底，目前平均售价在社区底，目前平均售价在2万元万元/平米平米西城年华概况开发商背景开发商背景项目概况项目概况广宇集团股份有限公司项目位置：项目位置：西湖区丰潭路与申花路交汇处项目规模：项目规模：占地面积80000平方米，商业建筑面积约有1.4万平方米项目商业定位：项目商业定位：集购物、休闲、餐饮、文体娱乐为一体的大型综合性街区商业中心售134、价：售价：均价20000元/平米开业时间开业时间：2009年7月资料来源：专家访谈、涵宇联合分析在售商铺在售商铺西城年华西城年华五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告116耀江文鼎苑商业街预计售价耀江文鼎苑商业街预计售价2.6-3.8万万/平方米，定位为服务周边社区平方米，定位为服务周边社区的配套商业的配套商业耀江文鼎苑概况开发商背景开发商背景项目概况项目概况杭州耀江文鼎苑开发有限公司项目位置：项目位置：东起古墩路，西至光明路，南接余杭塘路项目规模：项目规模：3万平多米，商业建筑面积约有4200平米项目商业定位：项目商业定位：服务于所在楼盘的社区型商业售价：售价：未开盘，通过访谈，预计价格135、在2.6万/平米-3.8万/平米之间开业时间开业时间：未定在售商铺在售商铺耀江文鼎苑耀江文鼎苑五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告117剑桥公社售价剑桥公社售价1层售价层售价3万万/平方米，平方米，2F售价售价1.5万万/平方米，但此项目平方米，但此项目只有只有37年使用权，没有产权年使用权，没有产权开发商开发商：杭州龙申置业有限公司项目规模项目规模：总建筑面积10万平方米，商业建筑面积2万整体定位整体定位：既兼顾社区服务，又辐射区域的集餐饮、休闲娱乐、购物为一体的商业街销售模式销售模式：采用整体招租形式，租约年限37年开业时间：开业时间：待定剑桥公社项目概况剑桥公社项目概况写字楼写字楼136、写字楼写字楼公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓商业商业商业商业商业商业在售商铺在售商铺剑桥公社剑桥公社五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告118同人广场同人广场毗邻印象城，定位为单身公寓、办公、社区临街底商为一毗邻印象城，定位为单身公寓、办公、社区临街底商为一体的综合性商业，开盘时间未定，售价体系未出，需实时关注体的综合性商业，开盘时间未定，售价体系未出，需实时关注同人广场概况开发商背景开发商背景项目概况项目概况开发商为省直机关后勤房地产开发有公司项目位置：项目位置：位于西湖区政苑小区的西北侧，西临古墩路、北靠萍水西路项目规模：项目规模：占地面积：25096平方米，建筑面职：115000平137、方米项目商业定位：项目商业定位：单身公寓、办公、社区临街底商为一体的综合性商业开业时间开业时间：未定资料来源：专家访谈、涵宇联合分析潜在商铺潜在商铺同人广场同人广场五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告119D.项目消费者和商铺投资者研究项目消费者和商铺投资者研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告120 消费者调研消费者调研-调研方案介绍-消费者自然构成-消费者细分市场划分-细分人群消费行为分析-商业概念初步测试五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告121短接触研究短接触研究调研方法与时间安排调研方法与时间安排调研方法：街头拦截访问抽样方法：随机抽样，每隔3人抽访1人调研时间：138、10月24日-10月25日双休日10月26日工作日样本量样本量样本量：共计400样本武林商圈100份西城广场300份研究目的：研究目的：了解杭州市及城西区域消费者自然构成，以及项目周边消费者自然构成了解消费者消费行为的基本形态访问地点访问地点杭州武林商圈西城广场短接触研究共投放样本短接触研究共投放样本400个，以了解杭州市及项目商圈范围内消个，以了解杭州市及项目商圈范围内消费者的自然构成和基本形态费者的自然构成和基本形态资料来源：消费者调研，涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告122短接触调研的研究结构是从以下短接触调研的研究结构是从以下6个方面调研消费者基本形态个方面调研消139、费者基本形态消费者基本消费者基本形态形态收入（家庭/个人）家庭（婚姻，人口）教育程度自然属性（性别，年龄）职业居住/工作区域资料来源：消费者调研，涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告123长问卷研究长问卷研究甄别条件甄别条件当地居民：当地生活1年以上的居民16-60岁家庭月收入超过4,000元满足市场研究的其他基本条件长问卷研究共投放样本长问卷研究共投放样本400个，以了解杭州市城西消费者的消费行个，以了解杭州市城西消费者的消费行为习惯，并对项目商业概念进行初步测试为习惯，并对项目商业概念进行初步测试样本量：样本量：共计400个样本 西城广场200个 华商超市100个 浙江大140、学100个资料来源：消费者调研，涵宇联合分析调研方法与时间安排调研方法与时间安排调研方法：街头拦截访问抽样方法：随机抽样，每隔3人抽访1人调研时间：10月24日-10月25日双休日10月26日工作日样本配置样本配置家庭月收入4000元（如果单身，个人收入2500元），家庭月收入不低于4000元家庭月收入40005999元：60007999元：80009999元：1000014999元：1.5万以上=25%：25%：25%：15%：10%五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告124 消费者调研消费者调研-调研方案介绍-消费者自然构成-消费者细分市场划分-细分人群消费行为分析-商业概念初步测试141、五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告125消费者自然构成核心结论消费者自然构成核心结论 武林商圈的受访人群男女比例为57.3%：42.7%，城西商圈的受访人群男女比例为47.6%：52.4%武林商圈受访人群的人主要居住在西湖区，其次在拱墅区和下城区，城西商圈受访人群72.8%的人居住在西湖区 武林商圈受访人群年龄在16-25岁的人最多，城西商圈受访人群年龄在26-35岁的人最多 武林商圈受访人群职业主要是企业一般职员和学生，城西商圈受访人群职业较为集中，主要是企业一般职员 武林商圈受访人群家庭月收入在3000元以下和7000-12000元的人最多，占比各是20.7%，城西商圈受访人群家庭142、月收入较为集中，主要在7000-12000元，占比达39.2%武林商圈受访人群个人月收入主要在2000元以下，占比各是47.3%;城西商圈受访人群个人月收入较为集中，主要在7000-12000元，占比达39.2%；武林商圈的受访人群经常购物的场所是银泰百货，占比为57.3%，城西商圈的受访人群经常购物的场所是杭州大厦，为48%，说明城西人口品质大于杭州市平均人口说明城西人口品质大于杭州市平均人口品质品质 武林商圈的受访人群和城西商圈的受访人群经常餐饮和休闲娱乐的场所都是在武林商圈，但城西商圈的受访人群在武林商圈餐饮和休闲娱乐的比例较高，为69.2%，消费外流其他区域严重消费外流其他区域严重五洲143、国际杭州项目Phase I 精简版报告126 消费者调研消费者调研-调研方案介绍-消费者自然构成-消费者细分市场划分-细分人群消费行为分析-商业概念初步测试五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告127127年龄年龄60岁岁45岁岁35岁岁25岁岁16岁岁6000元元10000元元 15000元元家庭月均收入家庭月均收入目标市场类型定义目标市场类型定义青年/学生人群富裕人群中产阶级白领家庭月收入:15000元年龄:25岁 60岁家庭月均收入4000元年龄:16岁 25岁家庭月均收入4000元年龄:25岁45岁描述描述消费人群细分市场划分资料来源：本项目消费者调查成熟家庭4000元元家庭月收入144、:400015000元年龄:45岁 60岁我们根据不同的年龄和家庭收入水平，将消费者划分为四个可考我们根据不同的年龄和家庭收入水平，将消费者划分为四个可考虑的细分消费人群虑的细分消费人群五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告128128各细分市场消费规模比较说明:1)人群占比数据来自本次本项目消费者调查结论；2)人均月消费支出数据来自于本次调查结论3)市场规模=细分市场人群占比*人均月消费支出*X（X代表总体调查商圈消费者数量）资料来源：本项目消费者调查青年青年/学生人群学生人群中产阶级白领中产阶级白领富裕人群富裕人群定义定义人群占比人群占比人均月购物支出人均月购物支出市场规模市场规模大小145、排序大小排序1)2)市场规模市场规模计算计算3)成熟家庭成熟家庭收入:15000元年龄:25岁60岁收入：4000元年龄:16岁25岁收入：4000元年龄:25岁45岁收入:400015000元年龄:45岁60岁25.0%50.0%8.3%21.5%337元元680元元888元元514元元中产阶级白领、成熟家庭、青年中产阶级白领、成熟家庭、青年/学生人群、富裕人群的市场容量学生人群、富裕人群的市场容量依次递减依次递减84.25X340X73.7X110,51X1234五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告129 消费者调研消费者调研-调研方案介绍-消费者自然构成-消费者细分市场划分-细分人146、群消费行为分析-商业概念初步测试五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告130购物行为测试核心结论购物行为测试核心结论 90%以上的人群每月至少1次购物，中产阶级白领购物频率相对其他三类人群略高 90%以上人群每月至少逛1次街，中产阶级白领逛街频率高于其他人群西城商圈和武林商圈是超过近60%以上各类人群都经常光顾的消费区域，其中西城商圈比较受成熟家庭青睐，大多数消费者对不同商圈的定位比较统一，其中超过90%的消费者定位西城商圈为应该定位为中档和中高档 超过50%的消费者逛街选择朋友陪伴，对于中产阶级白领人群来说，配偶陪伴也是其经常选择的目标 超过80%的周边消费者最经常光顾的商场选择西城广场147、 中产阶级白领、富裕人群每月购物支出平均为680元、888元；青年/学生人群则较低，为337元，其中学生人群将年轻消费群人的平均值拉低 ESPRIT、秋水伊人是受四类人群都喜欢的女装品 最受四类人群都喜欢的化妆品品牌为中端品牌，有欧莱雅、雅芳、玉兰油，其次受欢迎的以低端和中高端为主，例如美宝莲、迪奥 NIKE是四类人群都喜欢的男装品牌，其次是Jack Jones、Adidas、雅戈尔 所有人群喜欢的男鞋品牌是以运动品牌为主的Adidas、李宁，其次受欢迎的品牌是以休闲品牌、正装品牌为主的CK、红蜻蜓等 手机品牌受欢迎程度表现很集中，主要是诺基亚、三星、索爱、APPLE、MOTO等国际知名品牌 148、最受消费者喜欢的数码相机品牌是SONY、佳能、三星、尼康、富士，包含了数码相机市场最主要的品牌 最受消费者喜欢的购物场所为银泰百货，其次为杭州大厦、杭州百货大楼、杭州解百 93%以上的消费者在购物中伴有其他消费活动，主要为就餐和休闲娱乐活动 大多数的富裕人群乘坐私家汽车前往购物场所，而大多数青年人群、中产阶级白领和成熟家庭主要是乘坐公共交通前往购物场所 80%受访者从出发地到消费最多的商场的路途交通时间在1小时以内，并以30-60分钟为主 最受消费者喜欢的超市为沃尔玛，其次为物美、麦德龙、家乐福五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告131餐饮行为测试核心结论餐饮行为测试核心结论 70%以上149、的中产阶级白领、富裕人群和成熟家庭人群每周会有1天以上在外就餐，而青年人群每周会有1天以上在外就餐比例相对少在55%左右 35%富裕人群以上月均餐饮支出在500元元左右；51%青年/学生人群月均餐饮支出在200元元左右，中产阶级和成熟家庭个人每月在外出就餐上的支出以340-500元元为主 受访人群经常就餐场所有古墩路沿线、湖滨、武林广场和吴山广场/河坊街 外婆家外婆家是中产阶级白领、富裕人群和成熟家庭最常去的餐厅，而青年人群最常去肯德基肯德基就餐 各类人群在选择餐厅的主要影响因素方面无明显差异，口味有特色、环境舒适整洁、价格合理均为各目标人群外出就餐时的主要考虑因素 青年人群、中产阶级白领最多150、选择朋友陪伴就餐，而富裕人群和成熟家庭更多选择配偶外出就餐 大多数的富裕人群乘坐私家汽车外出就餐，而大多数青年人群、中产阶级白领和成熟家庭主要是乘坐公共交通外出就餐 杭帮菜杭帮菜受到大部分人群的青睐，青年人群相对喜欢川菜川菜五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告132休闲娱乐行为测试核心结论休闲娱乐行为测试核心结论40%以上的青年人群、中产阶级白领、富裕人群经常选择看电影看电影作为休闲娱乐方式，而成熟家庭人群更愿意选择去公园休闲活动青年人群最常从事的休闲活动是卡拉卡拉OK，而成熟家庭则是公园休闲，中产阶级白领、富裕人群更愿意去咖啡吧、书吧等安静舒适场所青年人群、中产阶级白领、成熟家庭最多选151、择朋友陪伴休闲娱乐，而富裕人群最多选择配偶休闲娱乐33%富裕人群花费在700-800元元；青年/学生人群休闲娱乐消费在200-300元元为主，中产阶级白领和成熟家庭休闲娱乐消费在400-500元元为主大多数的富裕人群乘坐私家汽车外出休闲娱乐，而大多数青年人群、中产阶级白领和成熟家庭主要是乘坐公共交通外出休闲娱乐五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告133 消费者调研消费者调研-调研方案介绍-消费者自然构成-消费者细分市场划分-细分人群消费行为分析-商业概念初步测试五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告134商业概念测试核心结论商业概念测试核心结论70%以上受访人群认为杭州没有开放式购物152、中心，在其余认为有开放式购物中心的人群中，西城广场作为开放式购物中心最多被提及，说明消费者对开放式购物中心认知不清晰绝大多数消费者对开放式购物中心持积极态度，90%以上的人表示喜欢90%以上的受访者表示会去项目地消费，其他表示否定态度的人中，主要因为地理位置偏远和交通不方便不去项目地消费中产阶层白领、青年/学生人群去项目地消费的原因是尝试新的环境，而其他人群则是以一站式购物方便为主要原因消费者最感兴趣的购物类场所是大卖场/超市，最感兴趣的餐饮场所是异国风味餐厅，最感兴趣的休闲娱乐场所是影城消费者认为的时尚购物类场所是体验式数码产品店，时尚的餐饮场所是咖啡厅/酒吧，时尚的休闲娱乐场所是室内游泳池153、消费者认为的高档物类场所是品牌服装专卖店，高档的餐饮场所是高档冰激凌店，高档的休闲娱乐场所是健身房消费者认为的必不可少的购物类场所是大卖场/超市，餐饮类场所是美食广场，休闲娱乐类场所是影城五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告135商铺投资者研究商铺投资者研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告136商铺投资者核心研究发现商铺投资者核心研究发现受访商铺投资者中男女比例为53%：47%，年龄分布主要在31-35岁之间，占比44%,投资者主要来自杭州市及浙江省内城市受访商铺投资者中家庭月收入在12000-17999元之间人群最多，占比40%，而职业覆盖较为广泛，有个体户、企业一般职员、私154、营主等受访商铺投资者中，在成西购置物业50%以投资出租为目的，可接受商业单价在10000元的人群最多，占比35%，均值12830元受访商铺投资者中，期望投资封闭式购物中心的人群与期望投资开放式购物中心的人群分布占比43%、34%，且期望投资的开放式购物中心的楼层最多的在1+2层，占比48%受访商铺投资者中，最期望投资的单层面积为150平米，占比27%；预期的单价均值为12280元/平米受访商铺投资者中，预期总价在150-200万元的人群最多，占比44%，且投资商铺关注的因素是项目配套、开发商品牌、项目位置、交通、整体定位、总价等五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告137E.非商业产品市场155、研究非商业产品市场研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告138以商业价值最大化为定位原则，结合项目地块属性，经过初步筛选，本项以商业价值最大化为定位原则，结合项目地块属性，经过初步筛选，本项目的产品组合是：住宅类产品（公寓）目的产品组合是：住宅类产品（公寓）+零售商业产品零售商业产品+酒店产品（酒店式酒店产品（酒店式服务公寓）服务公寓）项目地块属性分析项目地块属性分析初步筛选结果初步筛选结果 商业产品：必选产品商业产品：必选产品，区域规划为高尚住宅区和”学区”,现有商业供给较少，潜在竞争激烈，商业价值高 住宅产品：配套产品，住宅产品：配套产品，不具备竞争优势，寻找差异化定位方向，通过市156、场研究，区域公寓市场发展前景良好 酒店市场：配套产品，酒店市场：配套产品，区域内酒店市场需求较大，但供给不足，常规酒店销售难度较大，“酒店式服务公寓”投资型产品商业价值高 写字楼市场：慎选产品，写字楼市场：慎选产品，通过杭州市写字楼市场宏观分析，项目区域非商务区，写字楼去化率低，不能体现商业价值最大化地块狭长，占地面积小，不利于提供良好的景观资源商业金融用地，产权40年项目限高48米本项目产品组合方向是：住宅类产品（公寓）本项目产品组合方向是：住宅类产品（公寓）+零售商业产品零售商业产品+酒店产品（酒店式服务公寓）酒店产品（酒店式服务公寓）产品定位原则：商业价值最大化，同时符合市场的“投资型产157、品”产品定位原则：商业价值最大化，同时符合市场的“投资型产品”五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告139同时，城市综合体体现项目整体（多种产品组合）价值的互动提升同时，城市综合体体现项目整体（多种产品组合）价值的互动提升零售商业零售商业住宅类产品住宅类产品酒店类产品酒店类产品提升人流提升人流提升品质提升品质提供人流提供人流提升品质提升品质提升品质提升品质提升品质提升品质项目产品之间互动的关系城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链城市综合体商业价值外在表现：城市综合体商业价值外在表现：强大的资本吸附磁场效应；现金流量和158、现金流速是项目开发最核心的问题，城市综合体在做足自身的使用价值的同时，大大提升项目地块价值以及区域的土地价值城市综合体商业价值内在表现：城市综合体商业价值内在表现：各产品之间的互动关系，零售商业提供大量的人流，提升项目的辐射能力和项目知名度，酒店类和住宅类产品提升项目整体品质，从而提升整体的商业价值说明五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告140C1.住宅类（公寓）市场研究住宅类（公寓）市场研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告141区域内公寓市场研究主要通过市场供给、投资者需求和重点竞争楼区域内公寓市场研究主要通过市场供给、投资者需求和重点竞争楼盘盘/市场可参照楼盘三个维度阐述市159、场可参照楼盘三个维度阐述市场供给市场供给投资者需求投资者需求1):可参照楼盘是指以杭州范围为主，市场销售情况较好，和本项目定位类似的项目公寓市场研究公寓市场研究重点竞争楼盘重点竞争楼盘/可参照楼盘可参照楼盘五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告142杭州项目组调研新城西区域内杭州项目组调研新城西区域内28个楼盘，同时，针对性实地考察和个楼盘，同时，针对性实地考察和访谈访谈10余个重点公寓楼盘余个重点公寓楼盘76324112111098141618131527241917232228262125520序号序号楼盘楼盘序号序号楼盘楼盘1金地自在城15昆仑橡树园2白马尊邸16耀江 文鼎苑3紫金港160、湾17华元 芳满庭4中海金溪园18恒策 西城时代5斯坦福平方19滨江金色蓝亭6天阳美林湾20坤和西溪里7西港新界21坤和西溪新天地8广宇西城美墅22西溪蝶园9广宇 西城年华23绿城西溪诚园10剑桥公社24香墅11丽阳苑25蓝海时代国际大厦12协安上郡26天元西溪风尚13江万家花城27西溪天堂 悦居14YOU盘时代28方易西鉴枫景供给研究供给研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告143区域内公寓产品销售均价区间为区域内公寓产品销售均价区间为700017000元元/平米平米，平均销售价，平均销售价格约格约12000元元/平方米，销售差异主要周边配套和产权年限平方米，销售差异主要周边配套和产161、权年限区域酒店式公寓均价情况区域酒店式公寓均价情况价格差异主要原因分析价格差异主要原因分析区位区位-举例：斯坦福平方处三墩紫金港路与振华路交叉口，周围配套欠缺，均价7160元/m2周边配套周边配套-举例：位于银泰广场、印象城周边，西城年华均价14000元/m2，You盘时代均价17000元/m2产权年限产权年限-举例：恒策西城时代45年产权，均价8500元/m2均价：均价：12000元元/平方米平方米供给研究供给研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告144区域内公寓产品主力户型为区域内公寓产品主力户型为5065平方米，且去化率较快平方米，且去化率较快根据现有市场供给，发现户型50-65162、平方米户型为主通过项目组访谈，发现公寓市场销售较好，50-65平米户型去化率较好区域公寓主要户型面积供给供给研究供给研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告145公寓投资者访谈核心发现公寓投资者访谈核心发现受访公寓投资者中男女比例为52%：48%，年龄分布主要在31-35岁之间，占比43%；投资者主要来自杭州市及浙江省内城市受访公寓投资者中家庭月收入在12000-18000元的人群最多，达到44%，职业主要是公务员、个体户、私营企业业主，占比分别为21%，20%，19%选择城西置业的用途以二次置业，首次自主为主，同时投资客比例占24%，户型倾向于二居室、三居室受访公寓投资者中，可接受的公163、寓总价在50-60万和70-90万之间，分别占比36%、33%，对对40年产权接受年产权接受度较低，仅度较低，仅35%的人群表示接受的人群表示接受对于项目挑高对于项目挑高5米，米，41%投资者认为层高过低，空间压抑投资者认为层高过低，空间压抑受访公寓投资者中，可接受的公寓面最多积集在50-70平方米，占比达33%，42%的人群希望公寓的装修程度达到精装修受访公寓投资者投资产品最关注的因素是项目位置，占40%，其次依次为开发商品牌、项目交通、项目户型、整体定位和项目配套等需求研究需求研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告146YOU盘时代，盘时代，打造适宜城市年轻人居住、办公的打造适宜城164、市年轻人居住、办公的SOHO社区社区，体现，体现“小空间，大容量”的产品特质“小空间，大容量”的产品特质 开发商开发商：浙江银融实业投资有限公司 楼型楼型：地块内规划了两幢分别高22层和18层的点式物业和两幢11层的板式LOFT物业 整体定位整体定位：“小空间，大容量”，以城市、年青、前沿为形象标注，适宜投资、居住、办公的城西时尚的青年SOHO社区 技术指标技术指标：总建筑面积80843平方米，共700户，其中地上部分63945 M2，地下部分16898 M2，容积率3.5，建筑密度29.9，绿地率30 入住时间入住时间：2011年底 销售情况销售情况：未开盘，预计售价17000元/平方米YO165、U盘时代盘时代项目概况项目概况区域内可比较案例研究区域内可比较案例研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告147147产品主力户型为产品主力户型为47-51平方米的平方米的LOFT建筑形式，层高达到建筑形式，层高达到4.98米，米，分为分为A、B两种户型两种户型板式楼单廊设计，九成LOFT均为朝南或朝东单位，物业阳光充足大飘窗的设计和部分东向物业露台的附带，最大化物业附加值。LOFT A 剖图剖图LOFT B 剖图剖图区域内可比较案例研究区域内可比较案例研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告148148LOFT-A 一层平面一层平面LOFT-A 2层平面层平面LOFT-B 2层平166、面层平面LOFT-B 1层平面层平面A、B两种两种LOFT户型图户型图区域内可比较案例研究区域内可比较案例研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告149万科万科.金色城品选址城市中心核心地段，低密度高层建筑体，开盘预金色城品选址城市中心核心地段，低密度高层建筑体，开盘预售达售达80%开发商开发商：杭州南都佑圣房地产开发有限公司投资商投资商：浙江万科南都房地产有限公司整体定位整体定位：城市中心居住改善和品质追求技术指标技术指标：总建筑面积18552平方米，共200户，12层单体建筑，容积率为4，绿化率20%入住时间入住时间：2009年3月经营情况经营情况：2008年3月开盘，均价22000167、元/平方米，开盘当天预售80%万科万科.金色城品项目概况金色城品项目概况资料来源：市场调研，涵宇联合分析杭州市内可比较案例研究杭州市内可比较案例研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告150产品主力户型为产品主力户型为30-50平方米的平方米的LOFT建筑形式，标准层高为建筑形式，标准层高为4.75米米，采用高品质建材和配套设施体现其城市居住的定位特色采用高品质建材和配套设施体现其城市居住的定位特色产品特征产品特征：万科.金色城品为12层高层建筑，户型方正规整，主力户型为30-50平米的LOFT户型，标准层高4.75米配套设施配套设施：大堂挑高4.3米，墙面、地面均采用天然大理石，大堂规168、划有服务区、功能区、会客区，采用进口家具与灯饰，特设双门禁系统，高速品牌电梯；周边商业配套有吴山广场和延安路商圈资料来源：市场调研，涵宇联合分析公寓产品户型特点分析公寓产品户型特点分析楼层平面图楼层平面图杭州市内可比较案例研究杭州市内可比较案例研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告151万科万科.金色城品以其鲜明的定位和设计风格明确产品独特卖点，有效金色城品以其鲜明的定位和设计风格明确产品独特卖点，有效吸引目标客户群吸引目标客户群万科.金色城品独特卖点Source:涵宇联合分析万科.金色城品USP定位与选址定位与选址万科.金色城品是万科针对改善城市居住品质的消费群设计的特色产品选址于城169、市中心稀缺地段资源，占据核心地段实现生活品质建筑细节建筑细节全精装修实现即住式便捷公寓功能，同时在大堂、装修等方面采用一流建材，在建筑细节方面实现产品定位于城市居住品质改善的特色物业管理物业管理万科旗下万科物业管理有限公司实施统一物管，作为物管品牌的保证也是项目后续品牌建设的保证户型设计户型设计以小户型高层建筑设计为主，方正规整户型设计上以细节突出创意，例如LOFT、入户花园等形式杭州市内可比较案例研究杭州市内可比较案例研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告152C.2酒店（酒店式公寓）市场研究酒店（酒店式公寓）市场研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告153区域内酒店（酒店式170、公寓）市场研究主要通过市场供给、投资者需区域内酒店（酒店式公寓）市场研究主要通过市场供给、投资者需求和重点竞争楼盘求和重点竞争楼盘/市场可参照楼盘三个维度阐述市场可参照楼盘三个维度阐述公寓市场公寓市场研究研究市场供给市场供给重点竞争楼盘重点竞争楼盘/可参照楼盘可参照楼盘投资者需求投资者需求1)1):可参照楼盘是指以杭州范围为主，市场销售情况较好，和本项目定位类似的项目五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告154C.项目案例研究与分享项目案例研究与分享五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告155城西区域酒店供给较少，酒店品质较低，项目组调研城西区域酒店供给较少，酒店品质较低，项目组调研1171、6个酒店，其个酒店，其中西溪区域中西溪区域11个，紫金港区域个，紫金港区域5个个ID名称名称ID名称名称1杭州卡地亚大酒店9杭州藕花洲假日酒店2杭州泰龙商务大酒店10元和城市之星酒店3布丁酒店11西溪布鲁克时尚酒店4万好万家商务酒店12杭州西溪度假酒店5元和城市之星酒店13杭州佳诺古墩酒店6杭州米兰洲际酒店14杭州海外海西溪宾馆7杭州朗逸轩快捷酒店15杭州西溪金鱼度假村8杭州天苑速8酒店16紫金港大酒店供给研究供给研究11112978101461554231316本项目本项目西溪湿地片区西溪湿地片区 城西区域分布相对较少，酒店品质不高，但需求旺盛，尤其毗邻浙江大学的酒店入住率非常高，达85%-172、90%五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告156四星酒店平均入住率高达四星酒店平均入住率高达80%，区域酒店市场需求较高，尤其浙江，区域酒店市场需求较高，尤其浙江大学及西湖科技园区域大学及西湖科技园区域ID名称名称级别级别总客房数总客房数标准间挂牌价标准间挂牌价 平均入住率平均入住率 开业时间开业时间1杭州卡地亚大酒店三星96 48076%2008 2杭州泰龙商务大酒店二星以下经济型15656885%20083布丁酒店二星以下经济型108 17581%20094万好万家商务酒店二星以下经济型22238878%20055元和城市之星酒店二星以下经济型4620672%20066杭州米兰洲际酒173、店四星144 138890%2006 7杭州朗逸轩快捷酒店二星以下经济型65 22870%2007 8杭州天苑速8酒店二星以下经济型10025863%20099杭州藕花洲假日酒店三星9748082%1998 10元和城市之星酒店二星以下经济型13221675%200611西溪布鲁克时尚酒店三星11858856%200912杭州西溪度假酒店四星49 68090%2005 13杭州佳诺古墩酒店三星118 49883%2008 14杭州海外海西溪宾馆三星18858086%2003 15杭州西溪金鱼度假村二星以下经济型130 36070%2004 16紫金港大酒店4星16060085%-90%2007174、供给研究供给研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告157酒店式公寓需求研究核心发现酒店式公寓需求研究核心发现 滨江区是酒店式公寓投资者首选区域，占比35%，其次是西湖区，而下沙区和拱墅区的关注度不高 80%的酒店式公寓投资者期望的面积集中在40-80平米，对于可承受的总价，能够承受60万元以下的消费者占了46%绝大部分消费者期望采用装修形式交付，占比达73%，平均的装修标准为766.4元/平方米的简装修 消费者对酒店式公寓餐饮、娱乐休闲、服务、购物的第一期望配套分别是特色餐饮/西式快餐、健身中心、医院和大卖场需求研究需求研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告158华润华润 西子175、中心酒店服务式公寓以武林西子中心酒店服务式公寓以武林CBD地标之身份，据守武林地标之身份，据守武林商圈的钻石位置商圈的钻石位置开发商：开发商：杭州红太阳房地产开发有限公司建筑设计单位：建筑设计单位：德利恒（中国）设计机构物业管理公司：物业管理公司：世茂酒店物业整体定位：整体定位：酒店服务式（单身）公寓技术指标：技术指标：占地面积5000 ，总建筑面积29000 ，地下室6000余，地下车位100个，总户数：430户，绿 化 率 25%入住时间：入住时间：2008年7月经营情况：经营情况：2006年8月开盘，均价18000元/平方米，08年12月入住，起价41000元/平方米公寓市场典型项目概况176、公寓市场典型项目概况资料来源：市场调研，涵宇联合分析可对比楼盘研究可对比楼盘研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告159华润华润西子西子1-2层为商业用房，设大堂、咖啡吧、健身室、商务中心层为商业用房，设大堂、咖啡吧、健身室、商务中心等，等，4-14层为酒店，层为酒店，15至至24层为公寓，由世贸饭店管理有限公司统层为公寓，由世贸饭店管理有限公司统一管理一管理产品特征：产品特征：华润 西子中心酒店服务式公寓地处体育场路与中山北路黄金交汇地带，雄踞武林CBD核心区位，杭城地铁核心枢纽近在咫尺。华润 西子中心建筑高度为80米，建筑面积约为29000平方米，一层和二层为酒店服务用房，三层以上177、为酒店服务式公寓。配套设施：配套设施：商务中心中西餐 健身中心 美容美发 洗衣房资料来源：市场调研，涵宇联合分析公寓产品户型特点分析楼层平面图楼层平面图可对比楼盘研究可对比楼盘研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告160“华润华润 西子中心”是一个专为在杭外资公司高层倾力打造的酒店服西子中心”是一个专为在杭外资公司高层倾力打造的酒店服务式公寓务式公寓华润 西子中心独特卖点Source:涵宇联合分析华润华润 西子中心西子中心稀缺地段稀缺地段地处体育场路与中山北路黄金交汇地带，雄踞武林CBD核心区位，杭城地铁核心枢纽近在咫尺酒店服务酒店服务由浙江世贸酒店管理有限公司担纲酒店服务，享受与世贸178、大饭店相同规格的全天候尊荣服务。制定了高水准的服务体系，提供全方位的酒店服务，注重对客户的专属服务。优质资产优质资产客观因素：旺盛的市场需求、稳定的租金回报以及极具增值力的酒店服务其需求群体是在杭的外资公司高层管理人员，中资企业高级管理人员以及私营企业主等奢华设计奢华设计作为武林CBD首席酒店服务式公寓，一层和二层为酒店服务用房，三层以上为酒店服务式公寓华润 西子中心由国际知名专业设计公司德利恒(中国)设计机构担纲室内装修设计可对比楼盘研究可对比楼盘研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告161斯坦福平方，三墩首个纯小户型，集商务办公、星级宾馆、休闲商斯坦福平方，三墩首个纯小户型，集商务179、办公、星级宾馆、休闲商业为一体，为新一代的创业生活乐园业为一体，为新一代的创业生活乐园开发商：开发商：杭州裕华大厦有限公司物业管理公司：物业管理公司：金君物业建筑设计单位：建筑设计单位：杭州市城建设计研究院景观设计：景观设计：PANSCAPE泛景景观社区规模：社区规模：（住宅、酒店式公寓）:超大(30万)技术指标：技术指标：占地面积15000平方米，总建筑面积57000平方米，车位配比1：1.43，容积率为3.8，绿化率30%入住时间：入住时间：2008年6月经营情况：经营情况：2007年1月开盘，均价6700元/平方米公寓市场典型项目概况公寓市场典型项目概况资料来源：市场调研，涵宇联合分析可180、对比楼盘研究可对比楼盘研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告162主力户型：主力户型：55、88，另有部分，另有部分47和和120等中小户型，由两等中小户型，由两幢板型主楼及北侧群房组成，南侧留出绿化广场，并连通幢板型主楼及北侧群房组成，南侧留出绿化广场，并连通4500集集中生态绿地中生态绿地产品特征：产品特征：项目占地15000方，建筑面积约57000平方米。由“L型与“一”型两幢板楼和北侧2层裙房。建筑造型简约独特，整体形象一气呵成配套设施：配套设施：银泰shopping mall、沃尔玛超市、富强商业中心、浙大国际医疗中心等（含规划）均在15分钟行程内；交通便捷，公交车线路比比环181、绕，规划当中的地铁2号线就在项目旁，距离仅800米，充分享受地铁沿线的财富效应资料来源：市场调研，涵宇联合分析公寓产品户型特点分析楼层平面图楼层平面图可对比楼盘研究可对比楼盘研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告163斯坦福平方被浙大文教区、三墩商业核心区、科技产业区和斯坦福平方被浙大文教区、三墩商业核心区、科技产业区和EOD生生态办公区四大概念区域所覆盖，零距离新城中心态办公区四大概念区域所覆盖，零距离新城中心斯坦福平方独特卖点Source:涵宇联合分析斯坦福平方斯坦福平方定位与选址定位与选址三墩首个纯小户型位于新浙大旁，紫金港路与振华路交叉口，属于“和谐杭州示范区”范围内，同时又被182、浙大文教区、三墩商业核心区、科技产业区和EOD生态办公区四大概念区域所覆盖，零距离新城中心景观设计景观设计强调功能的完善和布局的先进合理，通过沿街景观区、生态绿地、滨河景观带三个区域的设计，充分体现了“环境美、功能全”的特点。生态绿地生态绿地大面积的集中生态绿地，配合湖岸线自由流畅的曲线构图，南北走向的深远水景空间，岸线曲折有致，湖岸形式多样户型设计户型设计以小户型高层建筑设计为主，全明设计，户户朝南主力面积为5070平方米可对比楼盘研究可对比楼盘研究五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告164D.案例分享案例分享五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告165-上海大宁国际-深圳华润万象183、城-南京水游城五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告166166大宁国际社区的位于上海闸北区，是综合商务、酒店、商业等多种大宁国际社区的位于上海闸北区，是综合商务、酒店、商业等多种功能的开放式街区综合体功能的开放式街区综合体大宁国际街区项目概况大宁国际街区项目概况发展商：发展商：崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司项目规模：项目规模：占地面积5.5万平米，总建筑面积约25万平米，其中地下部分5万平米 项目总投资额20亿人民币 共有15栋错落有致的建筑（其中9座建筑拥有商业服务）、11个大小广场和庭院、约2公里步行街 具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生184、活配套设施等 总租户数量：150多家 停车位：1300个项目定位：项目定位：是闸北区有史以来最大的商业项目，配合大宁社区其他板块，将使闸北中部成为上海北片的现代服务业集聚区开业时间：开业时间：2006年10月资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告167167紧邻南北高架和地铁使上海大宁国际社区，以其完善的商务商业功紧邻南北高架和地铁使上海大宁国际社区，以其完善的商务商业功能，成为闸北区建设上海北部片区的现代服务业集聚区的重要组成能，成为闸北区建设上海北部片区的现代服务业集聚区的重要组成部分部分项目区位情况项目区位概况项目区位概况项目位置-位于上海浦185、西南北中轴线 共和新路（南北高架）与大宁路交界交通情况-距地铁1号线延长路站仅80米-有近20条公交线直达大宁国际项目周边环境-项目所在闸北区地处上海中心城区北部，历史上缺少成规模的商业业态-周边建有宝华现代城，慧芝湖花园，明园森林都市三个住宅社区；多媒体谷，市北工业新区和物流园区等工业区；上海马戏城，市北体育场等文化娱乐设施及上海大学，复旦大学等教育基地-上海大宁国际商业广场的建成弥补了地区商业上的空白资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告168大宁国际社区包含有不同级别写字楼、酒店、大宁国际社区包含有不同级别写字楼、酒店、SOHO公寓以及集中公186、寓以及集中零售商业等多个物业功能模块，并以商业部分为项目核心零售商业等多个物业功能模块，并以商业部分为项目核心写字楼写字楼酒店酒店公寓公寓零售商业零售商业1.28（甲级）1.58（乙级）11.4甲级/乙级整体出售312四星级商务酒店同期0.873.5SOHO商务公寓总建筑面积总建筑面积（万平方米）（万平方米）经营策略经营策略面积占比面积占比类型类型委托经营整体出售开发步骤开发步骤同期同期1144大型集中商业出租同期项目构成情况资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告169169项目开发商是上海福乐思特房地产发展有限公司，由美国项目开发商是上海福乐思特187、房地产发展有限公司，由美国RTKL公公司设计司设计资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告170为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，大宁国际商为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，大宁国际商业广场提供了两种不同建筑级别的商业写字楼（业广场提供了两种不同建筑级别的商业写字楼（1/2）写字楼概况写字楼概况写字楼概况甲甲A写字楼写字楼物业管理公司第一太平戴维斯写字楼级别甲A规模12850平方米楼层6 16层标准层面积1200平方米分割单元面积100390平方米空调中央空调电梯3部电梯停车位1300个租金水平5.5元/天 m2 6元/天188、 m2出租率85进驻企业类型欧洲、香港地区的境外企业及合作公司，以高端贸易、服务行业为主，也有部分500强企业外立面外墙采用复合铝板及低反射双层中空玻璃层高4米资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告171为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，大宁国际商为满足不同行业、不同从业人士对于办公环境的需求，大宁国际商业广场提供了两种不同建筑级别的商业写字楼业广场提供了两种不同建筑级别的商业写字楼（2/2）写字楼概况写字楼概况写字楼概况甲甲B写字楼写字楼物业管理公司第一太平戴维斯写字楼级别甲B规模15800平方米楼层5 11层标准层面积1000平方189、米分割单元面积100390平方米空调吸顶式分体空调机电梯3部电梯停车位1300个租金水平5元/天 m2 5.5元/天 m2出租率85进驻企业类型以高端贸易、服务行业为主外立面外墙采用复合铝板及低反射双层中空玻璃层高3.3米资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告172针对中小企业的租赁需求，大宁国际商业广场还提供每个单元均有针对中小企业的租赁需求，大宁国际商业广场还提供每个单元均有独立厨房和卫生间的独立厨房和卫生间的SOHO办公商务公寓办公商务公寓Soho公寓Soho公寓概况公寓概况物业管理公司第一太平戴维斯公寓级别中高规模8700平方米，80个单元190、楼层5-15 层标准层面积约1000平方米户型面积74m2 147m2空调吸顶式分体空调机电梯3部电梯停车位1300个租金水平5元/天 m2 5.5元/天 m2出租率85进驻企业类型以贸易、服务行业为主层高3.6米SOHO公寓公寓资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告173大宁商业广场还拥有一个大宁商业广场还拥有一个3万平方米的准五星级商务酒店，并由喜万平方米的准五星级商务酒店，并由喜达屋酒店管理公司经营管理达屋酒店管理公司经营管理酒店概况大宁福朋喜来登酒店概况大宁福朋喜来登酒店概况福朋喜来登酒福朋喜来登酒店店酒店管理公司喜达屋酒店管理公司酒店档次191、准五星级酒店规模30000平方米楼层21 层房间数量315套房间类型舒适房、豪华舒适房、豪华房、套房、豪华套房房间面积27m2 70m2空调中央空调电梯3部电梯停车位1300个房间价格水平950元 1500元服务费15会议配套1600平米的会议及宴会配套资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告174大宁国际商业广场目前是上海闸北区最大的一站式购物中心，以大大宁国际商业广场目前是上海闸北区最大的一站式购物中心，以大众消费者为目标客群并满足其购物、餐饮、娱乐、服务等消费需求众消费者为目标客群并满足其购物、餐饮、娱乐、服务等消费需求商业介绍零售商业概况零售192、商业概况大宁国际购物广场大宁国际购物广场建筑形式开业时间业态构成商业体量所属类型商业定位开放式商业街区地区购物中心2006年11月11万m2购物：5万m2;餐饮/娱乐：4.5万m2;服务：1.5万m2提供较为丰富的购物、餐饮、娱乐、服务等消费选择，满足中高收入年轻白领消费阶层需求的一站式休闲购物中心市场地位闸北区最大的一站式购物休闲中心购物中心购物中心资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告175175餐饮租户数量在各行业中最高，达到餐饮租户数量在各行业中最高，达到30家，占比为家，占比为32.6%，并成为，并成为地区性美食中心；以规模性的餐饮租户组193、合发挥商业客流带动作用地区性美食中心；以规模性的餐饮租户组合发挥商业客流带动作用资料来源：实地调研、涵宇联合分析项目功能占比大宁国际商业广场各行业租户数量大宁国际商业广场各行业租户数量大宁国际商业广场各行业租户数占比大宁国际商业广场各行业租户数占比行业行业1/2#5/85/8#6/96/9#10#10#11#11#12#12#总计总计服装服饰11164123餐饮816630婴儿及儿童1717服务1124娱乐11215家居用品516家用电器及电子产品224医药保健及医疗器材11综合购物11食品0文化用品0汽车及汽车用品0五金、家具及装修装饰材料0体育用品11花卉0总计总计317368127923194、2.6%18.5%4.4%5.4%6.5%4.4%1.1%25.0%服装服饰餐饮婴儿及儿童服务娱乐家居用品家用电器及电子产品综合购物1.09%医药保健及医疗器材五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告176176大宁国际商业广场以大润发超市作为主力店，同时引进了德国著名大宁国际商业广场以大润发超市作为主力店，同时引进了德国著名时装品牌时装品牌C&A以及以及Sport100、国美电器、星汇影城等品牌作为次主、国美电器、星汇影城等品牌作为次主力店力店主力租户情况描述主力店主力店次主力店次主力店台资零售连锁大卖场，1997年进入中国市场，目前在华东，华北拥有超过60家分店面积20,000平方米，位195、于12号建筑1-3层租户LOGO租户LOGO租户LOGO 融合运动休闲，时尚购物，新颖设计为一体的大型专业运动、休闲用品连锁店 世界著名时装零售品牌，德国平价服装连锁巨头 位于1号建筑1-2层 韩国CJ-CGV株式会社与上影集团共同投资 6个放映厅，约1000个座位 是韩国CJ-CGV株式会社在中国开设的首家电影院 中国最大的家电零售连锁企业。位于5号建筑1-3层资料来源：实地调研、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告177177延续上海市民“逛街文化”特色，广场采用开放式格局，由露天商延续上海市民“逛街文化”特色，广场采用开放式格局，由露天商业街连通业街连通项目垂直交通平面196、布局图 项目采用开放式格局的露天商业街概念 2公里长步行街贯穿项目全部建筑物 发展商沿步行街每隔20-30米设置小型景区或雕塑，模型等人文景致，共计80处 沿步行街设有供消费者代步的“当当车”，在几栋主要商业楼宇设有停靠点 项目设有1300个停车位资料来源：实地调研、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告178178商业广场建筑外观商业广场建筑外观资料来源：实地调研、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告179179C&A,VERO MODA等品牌的进驻，使得大宁国际商业广场填补了等品牌的进驻，使得大宁国际商业广场填补了沪北地区国际时尚服装品牌的空白沪北地区国际197、时尚服装品牌的空白资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告180180大润发为商业广场的主力店，影城则是商业广场内最主要的娱乐元大润发为商业广场的主力店，影城则是商业广场内最主要的娱乐元素素大润发国际影城资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告181-上海大宁国际-深圳华润万象城-南京水游城五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告182华润中心是位于深圳的集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等华润中心是位于深圳的集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性综合诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化198、高品质的标志性综合体体项目概况华润中心华润中心发展商开业时间建筑形式规模所属类型功能构成华润集团有限公司城市综合体2004年12月9日（一期）建筑面积55万平方米封闭式BOX购物中心+高层塔楼写字楼、酒店、公寓、住宅、零售商业资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告183万象城所在的罗湖区是深圳市商业起步最早，商业网点最密集，业万象城所在的罗湖区是深圳市商业起步最早，商业网点最密集，业态、档次最齐全的区域态、档次最齐全的区域罗湖区商业格局罗湖区商业格局罗湖区商业网点密集，截止2006年底，商业网点数达16360多家，商业经营总面积达213万平方米人199、民南商圈、东门商圈以及宝安南商圈目前已成三足鼎立之势，既相互竞争又互为补充人民南商圈是深圳起步最早的商业区域，也是高端商业的发源地和消费集中地，商业业态业种丰富，目前，片区的商业改造已初步完成东门是深圳传统的商业中心区域，也是深圳商铺最密集的商业旺区之一，商铺以中低档商品经营为主宝安南商圈是随着华润万象城的落成而新兴的商业区域，随着华润中心二期的开发，其商业地位将得到进一步巩固，辐射范围将进一步扩大资料来源：涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告184华润中心总建筑面积华润中心总建筑面积55万平方米，包含有写字楼、酒店、酒店式公寓、零万平方米，包含有写字楼、酒店、酒店式公寓、零200、售商业以及住宅；各模块均定位于高档物业，并分两期开发售商业以及住宅；各模块均定位于高档物业，并分两期开发写字楼写字楼酒店酒店酒店式酒店式公寓公寓商业商业4.27.6国际甲A出租814.5五星级酒店二期712.7高档总建筑面积总建筑面积（万平方米）（万平方米）经营策略经营策略面积占比面积占比类型类型委托管理出租开发步骤开发步骤一期二期1120高档出售二期项目功能构成住宅住宅24.845综合商业出租万象城一期，部分商业二期资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告185华润万象城由华润（集团）有限公司开发，美国华润万象城由华润（集团）有限公司开发，美国RT201、KL建筑事务所建筑事务所设计，华润（深圳设计，华润（深圳)有限公司运营管理的大型购物中心有限公司运营管理的大型购物中心开发商：华润开发商：华润（集团）有限（集团）有限公司公司 总部位于香港湾仔港湾道26号华润大厦，华润集团已发展成为中国内地和香港最具实力的多元化企业之一，总资产约2,000亿港元，主营业务包括日用消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业、医药制造与分销四个领域设计公司：美设计公司：美国国RTKL建筑建筑事务所事务所 美国RTKL建筑事务所成立于1946年,至今已有60年的历史,拥有1000多名杰出的设计师,并在中国已有15年的发展历史.承建了中国国家博物馆、中国电影202、博物馆、上海外滩总体规划等,拥有丰富的经验运营运营/物业管理物业管理公司：华润公司：华润（深圳）有限（深圳）有限公司公司 为运营华润中心而单独成立的公司项目相关企业背景资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告186华润大厦是一座共华润大厦是一座共29层的国际标准甲级写字楼，面积约层的国际标准甲级写字楼，面积约4.2万平方万平方米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，米，以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户，已于已于2004年年12月交付使用月交付使用写字楼概况华润大厦概况华润大厦概况写字楼写字楼物业管理公司 第一太平戴维斯写字楼级别国际甲A203、规模4.2万平方米楼层29标准层面积1835平方米空调中央空调电梯-5部低区特大电梯，梯速2.5米/秒，服务5-19层-4部高速特大电梯，梯速4.0米/秒，服务20-28层-1部电梯连接地面与地下停车场-2部服务梯/消防梯停车位682实用率77.6进驻企业类型以金融机构及国内外大型企业为主要目标客户层高4.2m 2.8m资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告187深圳万象城购物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高档次深圳万象城购物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高档次购物、餐饮和娱乐综合服务购物、餐饮和娱乐综合服务万象城简介万象城概况万象204、城概况大宁国际购物广场大宁国际购物广场建筑形式开业时间停车位商业体量所属类型商业定位主体为封闭式的购物中心，其中地上5层，地下2层，其余6万平方米的开放式休闲购物广场在建中城市中心购物中心2004年12月24万m21030个满足中高收入家庭消费人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心市场地位深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的大型室内购物中心万象城万象城资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告188目标消费者目标消费者 周边写字楼白领 中高收入的深圳居民 中产家庭市场定位市场定位 中上档次的现代化购物中心 协同购物、休闲、餐饮及娱乐205、要素 文化要素：自由、时尚、和谐、共享万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐万象城定位于满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心综合需求的时尚购物中心万象城娱乐娱乐购物购物高档高档低档低档资料来源：涵宇联合分析中高收入中高收入深圳居民深圳居民中产家庭中产家庭周边写字周边写字楼白领楼白领目标消费者构成目标消费者构成五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告189华润万象城是以购物功能为主的购物中心，从面积占比看购物类占华润万象城是以购物功能为主的购物中心，从面积占比看购物类占52%，从数量看购物类占，从数量看购物类占80%万象城功能面积占比万象城功206、能面积占比万象城功能租户数量占比万象城功能租户数量占比52%17%31%购物餐饮娱乐11%9%80%购物餐饮娱乐资料来源：实地调研、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告190华润万象城引进了部分较成功的主力店，如嘉禾影院，万象冰场等，华润万象城引进了部分较成功的主力店，如嘉禾影院，万象冰场等，主力租户面积占总面积的主力租户面积占总面积的52%13%39%48%主力店其他次主力店主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态和楼层主力店、次主力店业态和楼层主力店主力店业态业态楼层楼层芮欧百货购物B1-3F王子饭店餐饮5F嘉禾影城休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场207、休闲娱乐4FOLe购物B1F次主力店次主力店顺电购物4F运动100购物4F生活本色购物4F美乐汇美食广场餐饮5FNOVO购物1FEsprit购物1-2F万宁购物B1F资料来源：实地调研、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告191万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态，兼顾购物、万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态，兼顾购物、餐饮和休闲娱乐功能（餐饮和休闲娱乐功能（1/2）OLE为国内著名大型零售连锁企业“华润万家”之全新精品形象店，全面引进国际市场流行时尚消费品提供顾客高品质商品与低价格的最优价值组合以及探索性的购物体验REEL百货是一家以18-35岁都208、市白领时尚女性为主要目标消费者的生活时尚百货公司，突出时尚、前卫、自由的风格资料来源：实地调研、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告192海港饮食管理有限公司旗下的最高级的食府。位于深圳地标性建筑华润万象城五楼，占地面积超过8000平方米，一千多平方米无柱式宴会厅及层进式歌剧院设计，声、电、光完美结合的高科技舞台，适合举办各式宴会嘉禾影院由全球最大华语电影娱乐公司嘉禾集团投资，拥有7个放映厅总计1200个座位，为深圳规模最大、素质最高的电影院。全部影厅均采用国际最新、最先进的专业电影视听设备冰纷万象真冰溜冰场总面积约3600平方米，其中冰面面积约1800平方米，高度超过15米209、，符合奥运标准。中国第一个花样滑冰世界冠军陈露设立陈露溜冰俱乐部为溜冰爱好者提供滑冰课程万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态，兼顾购物、万象城购物中心的主力店在时尚的主题下覆盖多种业态，兼顾购物、餐饮和休闲娱乐功能（餐饮和休闲娱乐功能（2/2）资料来源：实地调研、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告193宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛光效果共同营造出万象城“自由”、“时尚”、“舒适”的购物氛围围内部墙壁和地面以花岗岩为主要210、材料，色调以暖色调为主，给人时尚、舒适的感觉宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔，并获得丰富视觉感受 由59部扶梯，17部直梯，3部观光梯构件的垂直交通系统使各楼层之间的转换十便利资料来源：实地调查，涵宇联合分析购物中心分析购物中心分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告194汽车可以通过主干道顺利进入停车场汽车可以通过主干道顺利进入停车场,停车场分布在商场的地下和地停车场分布在商场的地下和地上一、二、三层上一、二、三层,与卖场直接连通与卖场直接连通,实现无缝对接实现无缝对接.进进入入车车库库进进入入卖卖场场资料来源：实地调研、涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告195-上211、海大宁国际-深圳华润万象城-南京水游城五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告196杭州余杭塘北项目第一阶段汇报196196南京水游城市定位为以商业为主，高档公寓和酒店相结合的满足消南京水游城市定位为以商业为主，高档公寓和酒店相结合的满足消费者一站式需求的城市综合体费者一站式需求的城市综合体资料来源：项目网站，行业访谈、涵宇联合分析南京水游城南京水游城发展商开业时间建筑形式规模所属类型功能构成上海鹏欣集团城市综合体2008年8月约167,000开放式购物中心酒店、公寓、零售商业五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告197杭州余杭塘北项目第一阶段汇报197水游城水游城区位概况水游城区位概况212、项目位于中华路、健康路两条城市主干道交叉口的东北角，东临旧项目位于中华路、健康路两条城市主干道交叉口的东北角，东临旧王府街，三面环路，便利的综合地理区位交通是南京水游城的一大王府街，三面环路，便利的综合地理区位交通是南京水游城的一大优势优势 项目位置：项目位置：南京水游城距南京的商业中心新街口约2km，比邻年集客2500万的夫子庙 交通交通-公车路线：有14条公车路线经过项目，在三山街站下，另外还有4条公车路线在夫子庙站下-地铁一号线三山街站3号出口-驱车：860个汽车停车位，另有出租车停靠点南京水游城距南京的商业中心五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告198198水游城引进了水游城引进213、了横店影视电影城、侏罗纪电玩游戏中心横店影视电影城、侏罗纪电玩游戏中心等品主力租户，等品主力租户，以及以及181家国际品牌租户，是目前南京最高端的购物中心家国际品牌租户，是目前南京最高端的购物中心主力店名称主力店名称所属行业所属行业楼层楼层描述描述娱乐/电影院第四层 营业面积3000多平方米 交通便利，离地铁三山街站5分钟路程 是一家以五星级标准设计、建设的电影城，采用最先进的影音系统娱乐/游戏厅第三层 营业面积约1500平方米 适宜儿童、青年娱乐水游城主力店描述横店影视电影城侏罗纪电玩游戏中心资料来源：水游城官网，涵宇联合分析主力店和租户组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告1991214、99水游城主要品牌租户举例水游城主要品牌租户举例资料来源：水游城官网，涵宇联合分析品牌举例主力店和租户组合五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告200杭州余杭塘北项目第一阶段汇报200水游城主以运河为开发理念，水游城主以运河为开发理念，开发以高品位商业为主的开发以高品位商业为主的5层裙楼，商业面积层裙楼，商业面积10万平方米万平方米五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告201201水游城负二楼经营主力店水游城负二楼经营主力店HG超市、超市、SPORT 100和美食广场，实现和美食广场，实现消费者的日常生活元素消费者的日常生活元素B201SPORT 100B202美食广场B203U1B2215、04AZONEB205HANG TENB206真维斯B207骆驼B2081727B209IN ASEB210BHG 超市B2租户列表资料来源：水游城官网，涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告202202负一楼主营中西餐饮、部分精品和服饰，满足顾客实现时尚消费的负一楼主营中西餐饮、部分精品和服饰，满足顾客实现时尚消费的需求需求B101科艺眼镜B123果燃掂甜品店B142八马茶叶B102曼妮芬B124贝儿多爸爸的泡芙工房B143MonchhichiB103安莉芳B125Lovely LaceB144DQ冰淇淋B104THE SUIT AOYAMAB126E LANB1451432216、 德国花园餐厅B105兰茶坊B127亮视点B146ST&SatB106e aseB128曼古银B147crocsB108Iceason ice-creamB129嘉贝诗B148ichidoB109EAUX-ARTSB130CASIOB149棒！约翰B110STGEB131印度咖喱B150Leonidas chocolate coffeeB111MUJIB132樱之苑B151COSTAB112福殿靴下屋B133土大力B152HOTWINDB113自然派休闲食品B134面道B160mannings万宁B120MAPB135仙踪林B161雪茄吧B121美美主义餐厅 B140麦当劳B162和记港式茶餐217、厅B122Hello KittyB141iPodB1租户列表资料来源：水游城官网，涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告203203一楼设有众多国际一线品牌店，主营服装服饰、化妆品、咖啡厅、一楼设有众多国际一线品牌店，主营服装服饰、化妆品、咖啡厅、银行等行业租户银行等行业租户101-102i.t123PIANO MOOD103Quiksilver124promod104CK underwear125ZARA105SEPHORA126sisley106LEVIS127中国农业银行107GUESS128Express108yford130French Connection109P 218、one company 131G-STAR110sofft132Killtec111Steve Madden133adidas originals112Navigare134Kgold113DOCKERS135Starucks Coffee114ILIONNO136red earth115欧爵咖啡137AREZZO120MANGO138H&M121Folli Follie139HILFIGER DENIM122swatch140Calvin Klein JeansF1租户列表资料来源：水游城官网，涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告204204二楼设有时尚品牌店二楼设有时尚品219、牌店H&M和和ZARA，主营时尚女装，满足女性消费，主营时尚女装，满足女性消费者购买时尚服饰的强烈欲望者购买时尚服饰的强烈欲望201ONLY/vero moda222Proportion202-203ASIC HOUSE223組曲204NINE WEST224WHY205ench ody225Millies206ODO226ZARA207lanc R.G230TEENIE WEENIE/E.Land208Olive des Olive231Pink Mars209Lapargay232优佰购小物屋210scofield233LOSACOS211Oikos234SELECTED220UNIQLO220、235H&M221INDIVI/FA:GEF2租户列表资料来源：水游城官网，涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 精简版报告205205四楼有横店影视电影城作为主力店，满足顾客享受电影视觉冲击的四楼有横店影视电影城作为主力店，满足顾客享受电影视觉冲击的意愿，另外设有儿童玩具、儿童服装，饰品，饮品等商铺，意愿，另外设有儿童玩具、儿童服装，饰品，饮品等商铺，401川味観424萱子饰品430花间集402新华书店425金芭妮430绿茵阁水境花卉专营店403天才宝贝早教中心426玛花纤体430绿梦缘404沙萱美发427尚指颜美甲430双子魔术405爱丽思住居馆440UNISEX430阿度卡迪斯40221、6玉皇宫450横店影视电影城430汇品百货407crocs430时尚生活区430贝儿多爸爸的泡芙工房408LOCK LOCK430ESP430玩具王409OQO430咿金指430花菲饰品410宝贝天使专业儿童摄影430曼蒙特430奶茶、饮品420ayart创艺宝贝早教中心430礼部尚屋430墙音壁语421启路文化生活馆430至音源430浪漫满屋422Health&eauty SPA430U-MOLD430酷艺模型423源色牧场430久久车饰F4租户列表资料来源：水游城官网，涵宇联合分析五洲国际杭州项目Phase I 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