1、案例借鉴项目分析发展战略物业价值市场分析融城的无限可能一：新特区，新机遇综合改革配套试验区：n获得经济和制度发展的“豁免权”，等于更为宽松的发展环境，由此激发的发展主动性，可以针对现实问题，进行改革；n从现有“新特区”的发展实际看，体制机制障碍众多，改革是比投入更为强劲的发展动力。融城的无限可能二：中南地区新工业核心区长株潭一体化特点：n多中心的网络城市；n均为老工业基地，国家发改委已经审批通过，重化工业的基础较好；n交通基础较好，联系较紧密，交通较方便，“3+5”城市群能够解决招商引资经济发展的产业支撑问题;n内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四2、大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应；n在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动。融城的无限可能三：建立经济强区长株潭城市群具备巨大的发展竞争力和发展潜力n2006年人口1300万，经济总量2818亿元，分别占湖南全省的13.3%、19.2%、37.6%是湖南省经济发展的核心增长极；n三市通过资源整合和产业布局，目前已建成了个国家级开发区（分别为长沙、株洲、湘潭高新技术产业区），个国家产业基地；n2009年，长株潭三市经济继续保持强劲的发展态势。经济总量5506.74亿元，占全省的3、比重42.5%中国房地产业的机遇在向二、三线城市拓展一线城市遭遇政策寒冬，且高位运行，促动二、三线城市成为下一个投资主战场截止10月，全国商品房销售面积7.24亿，同比增长9.1%，增幅提高0.9个百分点。其中，商品住宅销售面积增长6.8%，办公楼增长26.6%，商业营业用房增长34.5%。1-10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3%，增幅提高1.4个百分点。其中，商品住宅销售额增长12.8%，办公楼和商业营业用房分别增长52.3%和47.1%。株洲房地产市场一直处于快速上升通道株洲近三年房地产投资增长稳健，2010年始，房地产开发企业拿地开发信心度增加自2007年来，株洲市的房4、地产开发投资量一直保持高速增长，2008年房地产投资增长率达到40.6%，因受房地产整体行情的影响，2009年房地产投资增长率下降了约13个百分点，全市房地产投资量达104.1亿元，相对09年仍有22.7亿元的增长量。2010年上半年，全市房地产总投资达65.05亿元，同比增长32.85%，开发商拿地热情在随房地产的逐步复苏而增加。历经调整，仍然向上株洲房地产市场处于较快发展阶段，房地产开发量稳步增长，2006-2010年，除08年销售量受到影响外，株洲商品房的销售一直保持较快的增长速度。2010年1-10月，株洲房地产市场处于一个调整时期，年中旬房地产市场受到了一定的抑制，而后楼市供需量重新5、得到释放。虽然与一线城市比仍为洼地，亦水涨船高房地产市场的活跃，吸引了大量外来开发商，随着购房者对居住品质要求的不断提高，市场上住宅项目品质不断提升。房地产的活跃，拉动了房价的稳步上升，近三年来，株洲市的商品住房价格处于一个上升通道，至2009年住宅价格已经突破3000元，2010年住宅成交价格达到3345元/平米，。高端项目已达到5000的标尺线，挑战新高度楼盘名称区域规模产品规划主力产品价格畅销产品尚格名城天元区530000酒店、住宅、商业4房，140平米4500-5000庐山春天 天元区31297住宅、商业2-5房，100-186平米4000-46002房3房海韵天城天元区42000住宅6、2-5房，76-142平米4000-45002房3房庐山恋天元区80000住宅、商务办公楼、商业3房，102-135平米50002房3房近水楼台天元区88228.8住宅3房，120平米48003房城市风景天元区200000住宅、商业3房4房，120,145平米48803房4房慈善大厦天元区30000住宅、公寓公寓，49-56平米44801房明峰银座天元区230000商业、住宅3房，136平米待定待定御景东方荷塘区66481住宅3房，116-122平米36803房玫瑰名城荷塘区230000洋房、别墅3房，122-148平米3700-39003房4房传统优势的强化：交通枢纽地位进一步巩固铁路：京广7、浙赣、湘黔三条铁路干线交汇于此，北望武汉，南瞰广州，东接江浙沪，西连云贵川。新建的株洲站是全国铁路客货运输站五大特级站之一（中南仅此一个）。公路：株洲境内公路纵横交错，北京至广州的106国道、上海至昆明的320国道贯穿株洲353公里，连接湘、赣、闽三省的“三南公路”等省道7条213公里，县道55条1209公里，乡道1451公里。水运：穿城而过的湘江四季通航，沿江上溯衡广，下入洞庭。株洲港为全省八大港之一。传统优势的强化：商贸立市与工业齐飞n工业有雄厚的产业基础。交通装备制造、有色金属冶炼及深加工、农副食品加工、化工、陶瓷等产业在全国有一定地位。硬质合金、电力机车、电锌等10多种产品产量居全国8、同行业首位。世界第三、亚洲最大的硬质合金生产基地、中国最大的铅锌冶炼和电力机车科研制造基地、江南最大的铁路货车制造基地和航空发动机和火花塞制造基地。n国家级经济开发区“天元区”：成立于1992年5月，同年11月经国务院批准为国家级高新技术产业开发区。株洲市天元区建区于1997年7月，辖两个镇、三个街道，总面积150平方公里，人口20万。2000年底，株洲高新区与株洲市天元区进行职能归并、效能整合，实行统一的领导体制、统一的财政体制、统一的人事管理和统一的机构设置，构筑了株洲新区。n珠三角产业转移重点承接城市n服装商贸业领先全国、工业品交易领袖全省人口、收入、第三产业的齐头并进n株洲城市人口基数9、较为稳定，城市化建设伴随产业的发展不断优化。n根据湖南统计信息网发布的根据湖南统计信息网发布的株洲市株洲市2009年国民年国民经济和社会发展统计公报经济和社会发展统计公报显示，显示，2009年全市年末年全市年末总人口总人口382.8万人，常住人口万人，常住人口373.4万人。万人。(其中市其中市区年末总人口区年末总人口100.2万人，常住人口万人，常住人口97.69万人万人)城城市人口的基数规模为房地产的发展提供了强大的市市人口的基数规模为房地产的发展提供了强大的市场需求保障。场需求保障。“株洲建设特大城市的发展方向：2010年城区人口规模达到100万；2020年城区人口规模达到120万。”株10、洲市城市总体规划（2006年2020年）人口、收入、第三产业的齐头并进2009年城镇居民人均可支配收入17433元，增长12.5%。2009年城镇居民人均生活消费性支出11334元，增长13.8%。人口、收入、第三产业的齐头并进n根据经济发展规律，人均gdp接近3000美元元，经济结构发生转型，第三产业比重迅速上升n按照本地人均gdp增长速度，应该在未来数年迎接这一转型三高区域：高标准规划起点“西拓”核心区域以长株潭为核心，“点轴面”有机结合的多层次的城镇体系地域空间结构。核心区总用地约4500平方公里，现有户籍总人口约450万人，其中城市常住人口约300万人（含一年以上暂住人口约52万人），11、城市建设用地约285平方公里。现有城区西拓东提2006年 87万人，其中暂住人口21万人2010年100万人，其中暂住人口25万人2020年130万人，暂住人口35万人三高区域：高层次功能集合：行政、金融、商务、会展规划区域名城：天台商业中心区域规划范围：以天台路和湖南工业大学新校区为中心，西毗西环线，东、南、北三面接湘江风光带、呈扇形结构。区域商业定位：休闲购物、文化娱乐、高级商务、会展中心与特色经营。区域规划导向：高标准建设商务、会展中心，建设区域型商业样板区。三高区域：高强度经济辐射：开发区、科技园、工业园、大学区栗雨工业园株洲市高新技术产业开发区天台科技园l 代表银行n 天元购物广场湘12、江风光带商业网点规划区本案湖南工业大学新旧城区抗衡河西成为高端商务新一极喧嚣陈旧拥挤品牌集中物业密度大传统旺市相对冷清相对稀疏新生高端潜力巨大相对于河东的传统商业地位，河西属于新生高端商务区，拥有大量景观资相对于河东的传统商业地位，河西属于新生高端商务区，拥有大量景观资源、高端商务人群以及城市发展的巨大潜力，本案所处的市场环境，令其源、高端商务人群以及城市发展的巨大潜力，本案所处的市场环境，令其天生便具有规划成为高端商业、商务综合体物业的前提条件。天生便具有规划成为高端商业、商务综合体物业的前提条件。项目分析项目分析案例借鉴市场分析市场分析发展战略物业价值城市发展轴城市轴心区位，形象大道物业中13、心广场天元区核心高容积率压力下的“命题作文”丰富的物业体系，营造想像空间商业商务酒店住宅综合体不同物业的突出与弱化不同，综合体的发展方向会有巨大差异弹性的空间，使综合体在竣工后的发展历程里，仍然存在较大的变化可能性地段优势：位于区域型核心地段景观优势：紧邻城市景观轴线天台路，紧邻天台山庄。拆迁优势：地块平整、附着物较少，减小拆迁难度，缩短工期物业价值优势：综合体物业的打造，有效的整合项目资源，实现项目价值最大化体量：体量尚欠规模，单项突破有难度周边配套：周边商业氛围欠佳，影响未来株洲零售经营者信心规划：容积率的压力，约束项目产品、空间结构的发挥。区域前景：株洲市政府对区域商业功能规划，政府扶持14、行为明显市场需求：区域市场对功能集约型物业的呼唤区域资源：区域行政、金融中心地位的确定，品质社区成型以及城市景观资源的丰富为区域内综合体项目提供外部决定性因素。投资习惯：株洲投资者投资倾向性较为明显，服饰商圈内的商铺、公寓成为投资热点。竞争风险：未来综合体项目集中放量且同质化严重，竞争形势加剧。政策调控：未来宏观政策调控的不确定性，一定程度增加项目运作风险。整体协调、融合优秀、找到核心驱动力如何利用优势与机会？如何规避劣势与威胁？项目综合竞争力如何建立？各物业承担的使命？多少出售？如何出售？多少持有？如何获得长期效益？住宅旺销局面已形成，城市消费开始释放90以下90-120120-14014015、以上中心板块均价6300元/总价85万销售率80%72%66%70%芦淞南板块均价4700-5000元/总价50万销售率75%70%60%40%石峰板块均价3400元/总价47万销售率95%87%68%60%荷塘板块均价3800元/总价53万销售率90%85%77%87%河西板块均价4100元/总价55万销售率95%93%85%77%经济型居家产品受欢迎一房一厅二房二厅三房两厅四房两厅五房两厅60以下60以上60-8080-10080-110110-130130以上140-160160-180160以上供应量（套）910324451793653227712904241092530占比9.8%316、.5%0.4%19%7%24.5%13.9%4.5%11.7%5.7%13.3%19.4%45.4%16.2%5.7%销售率85%80%90%95%92%85%80%85%70%70%n 株洲住宅市场所售户型以2房和3房为主，其中三房占比约为45.4%，市场的接受程度也最高n 分户型来看：一房的主力需求面积在60平米以下，二房主力需求面积在80-100平米，三房的主力需求面积在110-130平米，四房的主力需求面积在160平米左右n 从户型的供求关系来看：市场对80-130平米之间的2房3房需求量相对较大，中小户型产品仍是市场上主力需求产品天元已成为城市住宅销售的主力战场石峰板块预售：20.217、销售：16供销比：1.26:1荷塘板块预售：33销售：26供销比：1.3:1芦淞板块预售：35.4销售：28供销比：1.36:1河西板块预售：52销售：41供销比：1.2:1株洲前三季度房地产区域供求（单位：万平米）目前天元区所代表的河西板块，项目数量最多，体量最大，且供应销售比最小专业写字楼开始出现，但住宅或公寓办公仍为主流大汉希尔顿世贸广场华晨国际银泰财富广场本案亿都国际天台路沿线金座银座金茂尚都银天广场（待建）华尔兹长江北路沿线长江商务大厦三湘大厦招投标大厦天伦商务大厦建设南路沿线中旺锦安城家润多商务楼天顺楼汉华国际（在建）金轮广场（在建）金冠国际（在建）富华国富商务楼中国城时尚新天地国18、际公寓中央商业广场初级产品亟待更新换代项目名称区域物业类型租金出租率天伦商务大厦天元区商务公寓20-2490%招投标大厦商务公寓2490%三湘大厦商务公寓2280%长江中央商务商务公寓22-2390%金座商务公寓23-2590%银座商务公寓23-2595%金茂尚都公寓20-25招租中家润多建设南路沿线商务公寓2280%天顺楼商住楼11-1790%国富商务楼商务公寓2090%中国城公寓23-25100%时尚新天地商务公寓20-2570%合计2288%产业发展呼唤专业写字楼n从区域选择上看，50%的企业主认可天台路沿线。n从物业类型选择上看，各大企业对专业写字楼需求明显。n从户型格局选择上看，开放19、式大空间，可以自由间隔的结构市场接受度较高。商务用家市场对物业配套需求意识越来越明晰n从物管需求上看，传统的保安、保洁、停车场管理、商务服务依然为主要需求。n从商务服务选择上看，商务咨询、商务信息查询，邮政服务、整套办公设备租用需求明显。n从配套设施需求上看，停车场需求尤为明显。高档酒店与经济型酒店经营状况良好株洲市拥有五星级酒店3座，其余基本为三星级或准三星级酒店。其中高端酒店集中于中心广场商业核心区域和长江广场商务中心周边。本区域内的高端星级酒店有固定的客源，经营状况良好，开房率均能保持在80%以上。由于本区内经济特征以及企业结构，区域内的经济型商务酒店客源稳定，开房率均保持在80%左右。20、本区域有较浓厚的商旅往来氛围国富大酒店国宾酒店华天大酒店天台山庄天伦商务酒店Mini商务酒店逸景华天新天大酒店城市消费型商业尚有发展空间，本区域尤为明显天元购物广场株洲百货王府井百货家润多广场平和堂步步高百货株百荷塘店步步高东都店新一佳超市株百超市石峰店目前本区域内仅有一家大型的生活消费商场在营，且缺乏品牌号召力与档次，经营规模不够区域内商务型消费特征突出，但缺口较大调研统计显示：天台路金融业占总比例的43%,餐饮为22%，酒店行业约为13%。长江路沿线45%的为娱乐休闲，22%的为金融，22%为酒店。区域内居民消费潜力巨大，三高人群众多区域规模社区消费力统计社区名称人口社区名称人口珠江花园521、000花园二村1700珠江丽园3000国脉家园500天泉一品7000神龙社区1800熹悦花都9000钻石花园1500天台小区4000明月湖3000富景园2000钻石家园2500新城首座3000御园10000海韵天成5000德政花苑800花苑小区1200方圆小区500邮政二村1300欣佳小区1200合计628002009年统计公报数据显示：城镇居民人均生活消费性支出11334元本项目所在区域蕴藏近7.12亿元的消费总值。休闲娱乐业发展有待升级、整合 名称地理位置类型规模 名称地理位置类型规模大鱼岛食府黄河路口餐饮600华天KTV长江北路休闲920龟王府天台路餐饮1000华天棋牌室长江北路休闲9222、0米罗咖啡天台路餐饮800华天康乐中心长江北路休闲920名人食府广场天台路餐饮2400天伦KTV长江北路休闲840沙坡里水鱼馆天台路餐饮1200天伦咖啡厅长江北路休闲840乡园美食坊天台路餐饮230天伦棋牌休闲长江北路休闲280名典咖啡语系天台路餐饮1000老树咖啡长江北路休闲570添水新概念休闲会所长江南路休闲300盛唐KTV长江北路休闲570华天酒店长江南路休闲270桂林人长江北路餐饮1040星宫电游城长江南路休闲130上岛咖啡长江北路休闲840项目所在区域餐饮、娱乐未形成规模化、品牌化区域内当前商业物业价格不理想物业名称区域开发年份销售价格（元/平米）大地商业广场芦淞2007-2009623、4000（临街），32800（内街），8000-9000（三、四楼）欧洲城商业城芦淞2009-201050000金域小团圆荷塘2008-200915000-17000尚格名城天元2008-201015600（临街），7000-20000（小区内部）金轮芦淞2008-2010二楼：20000（注：二楼、四楼对外出售）汉华芦淞2008-2010150000-160000（临街）文化园芦淞2009-201020000-30000（预计价格）天元区人口调研天元区人口调研此次调研曾尝试通过上门拜访株洲市统计局、天元区公安分局，无果而返，遂只能通过株洲市近年统计公报以及部分研究报告公布的数据进行推导，结论24、会出现一定程度的误差。推推导导条件一：天元区条件一：天元区总总人口人口根据2009年株洲市统计公报发布的20092009年株洲市年株洲市户户籍籍总总人口人口382.8382.8万人万人，其中市区年末，其中市区年末总总人口人口100.2万人。天元区天元区20092009年年户户籍人口籍人口 15.315.3万万，约约占株洲市区人口占株洲市区人口15.27%。推推导导条件二：条件二：8080后所后所处处出生年份人口增出生年份人口增长长率（率（1980-19891980-1989年之年之间间）（部分研究资料：1982年第三次人口普查时，全市人口出生率为18.97，l990年第四次人口普查时，已经上升25、至2440，比1984年提高了近10个千分点。按1个千分点3500人计算，实际每年多出生35万人。）计算公式：推导结果：推导结果：1981-1989年市区按平均每年人口增长3.5万的均值算，10年间株洲在期间增长人口（80后）约35万人，按照天元区占全市人口比例算，天天元区目前元区目前80后人口约为后人口约为53445人人。项目所在地的日均人流情况项目所在地的日均人流情况 路段路段8:30-8:30-9:009:0014:00-14:00-14:3014:3018:00-18:00-18:3018:30合合计计（人）（人）8:30-8:30-21:0021:00天台路88611186675黄河26、路86431065875（数据来源：周一、周三、周日三天三个时间段10分钟测试数据统计，统计过程中难免出现重复计算）（计算公式：日均人流量=三个时间段人数总和/3*6*12.5小时/天）由于项目周边现有商业氛围不浓，商业物业稀缺，不能吸引更多的消费群体前往，项目周边人流量相比长江广场较少。项目项目1-3公里住宅小区情况公里住宅小区情况 取样说明：本次调研取样范围来自项目四周3公里范围内，其中向东截止至河西一桥桥头。原因在于，核心商圈在一个城市商业地位中有绝对的主导地位，区域型商业中心仅仅作为一个区域的服务区域，零售业态辐射范围很难达到核心商圈。因此无需过多的研究河东区域消费容量，此次调研取样仅27、在项目所在的天元区范围内。范围范围 小区数小区数量常住人口（人）1公里内 42 32564 1-2公里 50 53513 2-3公里27 82456 合计119168533（取样标准：成熟社区，在售、售完住宅项目；计算方式：小区住宅套数*2.5人/户）（注：此处常住人口指住宅小区可容纳的人口数量）项目项目1-3公里酒店、宾馆情况公里酒店、宾馆情况 范围数量（家）客房数（间）1公里内 11 1359 1-2公里 18 862 2-3公里 9 813 合计38 3034 项目两条主干道日均车流量多少？项目两条主干道日均车流量多少？路段路段9:00-9:309:00-9:3012:00-12:30128、2:00-12:3018:30-19:0018:30-19:00合合计计（量）（量）9 9：00-21:0000-21:00黄黄河河路路双双向向小车19619528016104的士4944633744公交车11913792摩托车93801096768自行车81112744其他1914181224天天台台路路双双向向小车14918421913248的士6467664728公交车2218201440摩托车4655734176自行车548408其他2519251656（日流量）（日流量）小小车车的士的士公交公交车车摩托摩托车车自行自行车车其他其他黄河路黄河路16104374479267687441229、24天台路天台路132484728144041764081656项目项目1-3公里范围内的百货、超市主力店公里范围内的百货、超市主力店商商场场名称名称范范围围位置位置规规模模株百天元百货1公里长江广场27000王府井百货2公里中心广场33000家润多2公里中心广场40000株百中心店2公里中心广场20000千金文化广场2公里中心广场1800平和堂3公里中鸿时尚新天地60000家乐福3公里中鸿时尚新天地17455步步高百货 国安店3公里建设南路中国城对面15000株百 建设南路店3公里建设南路3000步步高超市 富华店3公里富华商业广场4300据统计，项目周边3公里范围内，相近营业项目达10个，30、营业面积约为221555。其中项目1公里范围内营业项目仅1个，规模为2.7万；1-2公里范围内，营业项目4个，营业面积约为9.48万；2-3公里范围内，营业项目达5个，营业面积约为99755 项目周边公交线路数量多少？项目周边公交线路数量多少？项目周边约1公里以内餐饮店以珠江南路沿线和韶山路沿线分布最多，整个区域总计约114家餐饮店，绝大部分以小型餐饮店为主，约占81.6%，其余较大规模的餐饮店，约占18.4%。项目周边公交线路数量多少？项目周边公交线路数量多少？线线路路始始发发站站主要途径地点主要途径地点终终点站点站T60株洲西工业大学-炎帝广场-天台路-天元超市清石广场32湘滨花园明月湖小31、区-株洲师专-天台路文化宫T2炎帝广场天台路-天元超市-中心广场车辆厂T63石黑嘴湘银小区-天台路-炎帝广场九方中学T21珠江花园天元超市-日报社-天台路-炎帝广场珠江花园T45珠江花园天台路-天元超市-中心广场火车站T40向阳广场天台路-花园二村-韶山路-保利花园-中心广场珠江花园T28331医院天台路日报社韶山路珠江丽园T61粟雨公交基地嵩山路-日报社-黄山路黄山东路途径项目的公交线路共9条，途径黄河路的公交车3条线路，途径天台路的公交车共6条线路。住宅旺销局面已形成，城市消费开始释放住宅旺销局面已形成，城市消费开始释放经济型居家产品受欢迎经济型居家产品受欢迎天元已成为城市住宅销售的主力战32、场天元已成为城市住宅销售的主力战场专业写字楼开始出现，但住宅或公寓办公仍为主流专业写字楼开始出现，但住宅或公寓办公仍为主流产业发展呼唤专业写字楼产业发展呼唤专业写字楼高档酒店与经济型酒店经营状况良好高档酒店与经济型酒店经营状况良好本区域有较浓厚的商旅往来氛围本区域有较浓厚的商旅往来氛围区域内商务型消费特征突出，但缺口较大区域内商务型消费特征突出，但缺口较大区域内居民消费潜力巨大，三高人群众多区域内居民消费潜力巨大，三高人群众多休闲娱乐业发展有待升级、整合休闲娱乐业发展有待升级、整合商务用家市场对物业配套需求意识越来越明晰商务用家市场对物业配套需求意识越来越明晰城市消费型商业尚有发展空间，本区域33、尤为明显城市消费型商业尚有发展空间，本区域尤为明显公寓产品公寓产品专业写字楼产品专业写字楼产品城市消费型城市消费型商业配套商业配套居家型住宅产品居家型住宅产品风险产品：酒店物业可走高档路线，但承担资金沉淀风险；以公寓面貌经济型酒店化可保稳妥利润与形象：商务物业可成为销售产品中的高价产品，同时承担改变区域形象与市场档次的使命长线产品：商业物业应瞄准城市型消费，尤其突出商务消费；可等待市场进一步成熟，获得更高回报快销现金牛：住宅物业是毫无疑问的现金牛，定位必须以快销为前提案例借鉴案例借鉴市场分析项目分析发展战略物业价值高容积率成功经典物业相似度高有指导意义老城区、老旺角的颠覆性革命香港品牌（郎豪坊34、）物业功能建筑面积层数商业5.6万15写字楼7.3万59酒店3.8万42合计16.7万/位于旺角，全面提升旺角酒店、商业、商务的档次与品位香港品牌（郎豪坊）特色点规划巨石外墙全新理念，既体现尊贵之气，又与周边形成强烈对比，制造情境数码天幕顶层天花，多个软电子屏幕拼合而成，情景播放通天广场413F大型中庭，位于商业与写字楼之间，配合天幕，成为展示、仪式、空间感的完美结合通天梯48F、912F，2条直达扶梯，共长83米，高效输送人流；为影院、室内街区增加人流The Spiral（螺旋）812F，螺旋型连通走道，缓坡形式，有效引导内部人流动向，提升高楼层商业价值The Ozone（室内街区）121335、F，天幕正下方的情景商业街区香港品牌（郎豪坊）成功模式总结：奇观城市（新潮流商业体）+垂直紧缩城市成功点实践奇观城市新潮商业体针对年轻人，抓住与商务相关的白领人群，制造时尚口碑巨石外墙的后现代感、数码天幕与通天广场的城市仪式、良好的针对性品牌引进垂直紧缩城市向高空发展/受容积率限制/证明高空发展可行商业15层、商务59层、酒店42层多象限垂直交通体系通天梯、螺旋+通常扶梯、电梯、步行梯空中多节点，充分引导人流上行垂直院落空间、室内街区、通天广场、电影院、多电子屏各功能物业实现无缝连接通天广场+商务酒店均双大堂第一步：以奇观城市的时尚、仪式、展示、休闲、娱乐，聚拢人气；第二步：通过垂直紧缩城市规36、划理念，实现狭小地块中多功能物业良好运作与并行不悖。日本品牌（六本木）HILLS：垂直型综合新城项目内容原意丘陵、斜坡的意思内涵充分利用当地的地形和历史优势，恢复绿色生态，在城市中营造自然与人类和谐共存的环境演绎创造新景观、新创意和新视野的舞台，它不是陡峭的山壁，而是舒适漫步和愉悦交谈的缓坡，老人与孩子都可以在此安全而安心地享受公共设施起源起源于森大厦株式会社（下称“森大厦”）历时17年建设并于1986年竣工的ArkHills发展n爱宕GreenHillsn元麻布Hillsn表参道Hillsn六本木新城RoppongiHills（最为成熟的运用案例）n荷兰Hillsn2008年，部分继承了“H37、ills”理念的垂直综合城区“上海Hills”（中文译名“秀仕”）开始开发日本品牌（六本木）城中城具备工作、学习、娱乐、休闲、居住、创造等所有生活功能有机融合，地区性复合新城剧场+舞台地区商业活动与东京旅游产业相结合，剧场等大型娱乐设施，并集合IT资讯与媒体功能文化都心大量的文化艺术设施（艺术馆、影城、展厅）、街区艺术品（20余个雕塑、小品等）泛在社会多电子屏、多接入点、多功能移动平台服务、海量终端信息城中城、剧场+舞台、文化都心、“泛在”社会新实践日本品牌（六本木）HILLS：标志性建筑+容积率拆分（按照物业功能分类）项目占地面积建筑面积容积率地上楼层地下楼层套数功能好莱坞美发世界2480038、123商业森大厦379500546商务+商业东京君悦大酒店69000212酒店榉木坂六本木综合楼2370073商务+商业朝日电视台7370083商务住宅A栋14980062837住宅+商业住宅B、C栋432住宅+商业住宅D栋182住宅+商业榉树坂天台大厦690061商业入口大厦30800152商业其他36900艺术、会展总体1160007951006.85停车位2726公司成立于1994年12月，累计投资9600万美元,在长沙市五一广场兴建和经营平和堂商贸大厦。商厦于1998年11月8日隆重开业。商场营业面积51,800平方米，功能完备的写字楼面积31,600平方米，是一个集商业零售、餐饮、休39、闲、文化娱乐、办公于一体的国际一流水平的商贸中心。平和堂（百货购物）万达购物广场是省会长沙引进的投资额最大的纯商业用途的单体商业地产项目。总建筑面积46000平方米。该购物广场在星城率先引进SHOPPINGMALL概念，将购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能集于一体，倡导一站式购物的消费观念。成功引进了号称世界零售业第一的国际连锁超市沃尔玛，实行错位经营，互为补充，是“中心主力店室内步行街”这一引领国际潮流的商业模式在长沙的典型代表。长沙万达长沙万达（超市（超市+自由街区）自由街区）上海五角场万达广场是万达集团在上海的第一个开发项目，总投资逾30亿，总建筑面积约35万平米，纵横连贯三条商业步行街和40、一个商业演示广场，引入了沃尔玛、巴黎春天百货、万达国际影城、新华书城、包大祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城等10家主力店，百货、超市、文化、娱乐、餐饮、食品、数码电器、珠宝、医药等商业形态应有尽有，是上海体量最大、业务最齐全、氛围最浓厚、设备最完备的大型商业中心之一，上海五角场万达上海五角场万达（百货（百货+超市超市+自由街区）自由街区）万达广场非零售业种占38.4%，其中餐饮的比例为28.1%，娱乐休闲的比例分别为8.9%。万达赋予了非零售业种较大的经营空间，表明了寻求高层目的性经营业种，实现喷淋式消费上海五角场万达上海五角场万达（百货（百货+超市超市+自由街区）自由街区）“五41、角场是吃出来的”，各类餐饮在五角场非零售业种总量中占76%，正餐、快餐、休闲餐饮、特色餐饮、咖啡、茶坊、酒吧、饮料冰淇淋应有尽有。购物中心之中的餐饮业主要服务功能已经从接待、温饱转变为品尝、休憩，在休闲体验经济中居于主导地位。上海五角场万达上海五角场万达（百货（百货+超市超市+自由街区）自由街区）龙湖北城天街已落成总建筑面积约为15万平方米，集购物、娱乐、休闲、餐饮为一体的时尚生活购物中心，拥有1家大型超市、1个五星级电影院、1个专业体育用品连锁卖场、1家主力百货店、3个休闲景观广场、30余家特色餐饮娱乐休闲场所、150余家精品专卖店、680个泊车位的大型停车场，是目前重庆规模最大、功能最完善42、的超大型购物中心。入选重庆八大新地标之一、中国十大著名商业步行街之一重庆北城天街重庆北城天街（百货（百货+超市超市+自由街区）自由街区）经过近7年时间的运营管理，北城天街已经引进了远东百货、UME国际影院、星巴克、哈根达斯、BMWLifestyle、SISLEY、劳力士、帝舵、GUESS、MANGO、MINICOOPER、I.T等国际级知名品牌，成为了汇聚国际时尚潮流的聚集地重庆北城天街重庆北城天街（百货（百货+超市超市+自由街区）自由街区）重庆北城天街重庆北城天街（百货（百货+超市超市+自由街区）自由街区）永不落幕的时尚舞台中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格43、调，引领全新的生活方式与消费潮流。在这个18.8万平方米的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱乐休闲、文化风情异彩纷呈。万象城应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。华润万象城华润万象城（美食休闲娱乐体验带动型）（美食休闲娱乐体验带动型）中餐厅6家、世界美食7家、其他咖啡茶点健康快餐19家。从正餐、快餐、休闲餐饮、特色餐饮、到咖啡、茶坊、酒吧、饮料冰淇淋应有尽有华润万象城华润万象城（美食休闲娱乐体验带动型）（美食休闲娱乐体验带动型）万象城真冰溜冰场严格按照奥运竞赛标准建设，建成后的溜冰场可举行花样滑冰、速度滑冰、冰球比赛以44、及其他冰上娱乐活动。这是中国第一个休闲为主题的奥运标准真冰溜冰场。嘉禾深圳影城由有30多年影院管理经验的香港嘉禾集团投资3400万元，按世界顶级影城标准兴建，首期七个厅，含一个贵宾厅，共1076个座位，是迄今为止深圳最大最新的现代化专业影城华润万象城华润万象城（美食休闲娱乐体验带动型）（美食休闲娱乐体验带动型）成功经典带来的升华一、打造复合地标（酒店+写字楼）成功经典带来的升华二、多样化立体形象成功经典带来的升华三、工商物业的奇观突显成功经典带来的升华四、建构城市的公共仪式平台精神场域：开放、艺术、文化发展战略发展战略案例借鉴项目分析市场分析市场分析物业价值都市大成就新核心先导之作新都心升级计45、划桂鑫西城国际桂鑫豪布斯卡鑫都新城桂鑫万象城桂鑫鑫天广场城市形象升级计划：超高建筑n单栋超高层n全玻璃幕墙n超炫现代感城市形象升级计划：城市仪式与标志n顶部及裙楼led放映屏n广场雕塑与灯光喷泉城市形象升级计划：艺术形象n城市交互开放景点/内部节点物业品牌升级计划：一线商超物业品牌升级计划：品牌团队住宅由金钥匙提供物业管理认证，商务及商业由第一太平戴维斯提供管理顾问物业功能升级计划：高端商务高端产业经济体大中小三类经济体复合群落各自经济体中的尖端分子n大型企业：写字楼高区，大开间办公n中型企业：写字楼低区，小开间办公n小型企业：酒店或公寓式办公物业功能升级计划：服务公寓服务式高级公寓（Serv46、iced Apartment）服务式公寓（Serviced Apartment）：是一种配有全套家私的，提供如客房打扫、洗衣服务等基本酒店式服务并配有全套厨房设备的住宅公寓。它是一种特殊的既提供酒店专业服务又拥有私人公寓的私密性和生活风格的商业综合体。物业功能升级计划：前卫都市街区系统价值升级计划容积率合理拆分/各物业价值详见物业价值体系部分物业价值物业价值案例借鉴项目分析市场分析市场分析发展战略形象：单栋超高层（标杆），公寓+住宅快速出货商业：超市+负一层+室内全中庭商业街住宅写字楼+酒店商务公寓商业裙楼总平图总平图负负1F负负1层层：配套设备用房配套设备用房+时尚秀特区时尚秀特区+美食文化47、街美食文化街1F1层层：临街商业临街商业+全中庭室内体验街区全中庭室内体验街区+主力店服务区主力店服务区商场主入口商场主入口写字楼大堂，约写字楼大堂，约170商场次入口商场次入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口卸货区卸货区住宅入口住宅入口一层商场内门面一层商场内门面约约7858一层商场临街门面一层商场临街门面约约1315商场次入口商场次入口公寓大堂公寓大堂约约150主力店一层面积，主力店一层面积，22702F23层层：主力卖场主力卖场主力卖场二层面积主力卖场二层面积约约11807写字楼面积写字楼面积约约250公寓面积公寓面积1503F23层层：主力卖场主力卖场主力卖场三层面积主力卖场三层面积148、19574F方案一方案一KTV、音响视听、时尚书吧、音响视听、时尚书吧配套商业配套商业网络会所网络会所 配套商业配套商业娱乐休闲（健身、洗浴、足浴中心）娱乐休闲（健身、洗浴、足浴中心）配套商业配套商业影院首层面积影院首层面积配套商业配套商业4-5层：餐饮层：餐饮+娱乐娱乐+休闲休闲+时尚书吧时尚书吧+电玩中心电玩中心+网络会所网络会所+影院等配套商业（因为塔楼影院等配套商业（因为塔楼没有落位，部分商业功能需尽可能躲开塔楼位置，因此暂无法提供详细的布局）没有落位，部分商业功能需尽可能躲开塔楼位置，因此暂无法提供详细的布局）5F方案一方案一影院影院2层面积层面积配套商业配套商业大型餐饮（中餐、特色49、日韩、海鲜酒楼等）大型餐饮（中餐、特色日韩、海鲜酒楼等）约约119574-5层：餐饮层：餐饮+娱乐娱乐+休闲休闲+时尚书吧时尚书吧+电玩中心电玩中心+网络会所网络会所+影院等配套商业（因为塔楼影院等配套商业（因为塔楼没有落位，部分商业功能需尽可能躲开塔楼位置，因此暂无法提供详细的布局）没有落位，部分商业功能需尽可能躲开塔楼位置，因此暂无法提供详细的布局）4F方案二方案二大型餐饮（中餐、特色日韩、海鲜酒楼等）大型餐饮（中餐、特色日韩、海鲜酒楼等）配套商业配套商业KTV、音响视听、时尚书吧、音响视听、时尚书吧配套商业配套商业影院首层面积影院首层面积配套商业配套商业4-5层：餐饮层：餐饮+娱乐娱乐+50、休闲休闲+时尚书吧时尚书吧+电玩中心电玩中心+网络会所网络会所+影院等配套商业（因为塔楼影院等配套商业（因为塔楼没有落位，部分商业功能需尽可能躲开塔楼位置，因此暂无法提供详细的布局）没有落位，部分商业功能需尽可能躲开塔楼位置，因此暂无法提供详细的布局）5F方案二方案二影院影院2层面积层面积配套商业配套商业4-5层：餐饮层：餐饮+娱乐娱乐+休闲休闲+时尚书吧时尚书吧+电玩中心电玩中心+网络会所网络会所+影院等配套商业（因为塔楼影院等配套商业（因为塔楼没有落位，部分商业功能需尽可能躲开塔楼位置，因此暂无法提供详细的布局）没有落位，部分商业功能需尽可能躲开塔楼位置，因此暂无法提供详细的布局）写字楼+51、酒店商务公寓住宅商业1层，室内全中庭商业街，统一经营，返租销售街铺，竞拍销售-1层，不占容积率，美食驱动型，统一经营，返租销售2-3层，超市，持有4-5层，美食娱乐，持有商业经营业态定位n楼层：-1层n经营定位：美食驱动型n经营业态：时尚精品、美食天地n楼层：2-3层n经营定位：超市驱动型n经营业态：大型品牌超市n楼层：4-5层n经营定位：休闲娱乐驱动型n经营业态：美容美发、中西餐饮、电影院、ktv、酒吧、电玩、网络会所n楼层：1层n经营定位：精品驱动型n经营业态：精品购物产品细分产品细分业态类别业态类别主力店主力店目标客户目标客户经营发展状况经营发展状况住宅住宅公务员、河西高校老师、公务员、52、河西高校老师、医生等高薪群体、市内企医生等高薪群体、市内企业职员及个体经营户业职员及个体经营户公寓公寓5 5米挑高复式米挑高复式河西企事业单位群体、公河西企事业单位群体、公务员、个体户、过渡型自务员、个体户、过渡型自主需求群体主需求群体部分为过渡性用房、部分为过渡性用房、大部分为投资用房。大部分为投资用房。2222元元/月月写字楼写字楼个体投资者、市内中大型个体投资者、市内中大型企业主企业主投资或者企业自用物投资或者企业自用物业，业，30-4030-40元元/月月负负1F1F时尚时尚showshow特区特区美食小吃、潮流服饰美食小吃、潮流服饰化妆品、美容美甲、化妆品、美容美甲、纹身彩绘、流行音53、像纹身彩绘、流行音像个性潮流小店个性潮流小店个体个体户、公务员、企业中户、公务员、企业中高层职员、年轻创业群体高层职员、年轻创业群体辐射河西辐射河西，7575-8 80 0元元/月月1F1F全中庭室全中庭室内商业街内商业街精品购物精品购物高档男女服装品牌，高档男女服装品牌，珠宝首饰品牌、鞋珠宝首饰品牌、鞋包皮具品牌等包皮具品牌等个体经营户、公务员个体经营户、公务员辐射河西辐射河西，125125-130130元元/月月2 2、3F3F超市超市超市超市大润发、家乐福等大润发、家乐福等大润发、家乐福等大润发、家乐福等辐射周边生活消费辐射周边生活消费4F4F休闲娱乐休闲娱乐中心中心美容美发、中西餐饮、54、美容美发、中西餐饮、电影院、电影院、KTVKTV、酒吧、酒吧、电玩、网络会所等电玩、网络会所等大地影院、迪欧咖大地影院、迪欧咖啡、金牛角王中西啡、金牛角王中西餐厅等餐厅等辐射河西娱乐休闲消辐射河西娱乐休闲消费费写字楼裙楼写字楼裙楼咖啡、时尚餐厅等咖啡、时尚餐厅等老树咖啡、迪欧咖老树咖啡、迪欧咖啡等啡等写字楼商务配套写字楼商务配套负一层时尚SHOW特区美食驱动型一层全中庭室内商业街精品驱动型快速销售37%，高利润部分36%，持有部分27%，租售比为1:3类别体量比例目的写字楼+酒店3920022%高利润商务公寓135008%快速销售住宅5200029%快速销售商业-1层127577%高利润1层155、18247%高利润2-5层4729727%持有合计176578100%n住宅：5000元/n写字楼：9000-10000元/n酒店：9000-10000元/（全部带装修）n商务公寓：6000-7500元/（7000以上必须带装修）n负一楼商业：13000-15000元/n一楼商业：25000-30000元/根据实现项目价格与市场对接以及实现开发商资金回笼目标和盈利目标的基本原则，依据市场比较法+租金反推还原法，通过对株洲住宅、写字楼及商业地产市场的调查研究，计算分析出本案各物业拟定价格如下n超市租金：由于大型主力店与其余商家租金对比相对较低，无法达到售价的8%，故本预算表中拟定二、三楼主力店租56、金为售价的35%。产品产品类别类别产品细分产品细分总面积（）总面积（）面积区间（）面积区间（）单价（元单价（元/）总价（亿元）总价（亿元）年租金年租金（万元）（万元）住宅住宅住宅住宅52000520008514085140500050002.62.6商务商务公寓公寓1350013500356535656000-75006000-75000.81.00.81.0写字楼写字楼39200392001402001402009000100009000100003.543.54商业商业负负1F1F时尚时尚showshow特区特区12757127571215121513000150001300015000157、.72.01.72.01F1F全中庭室内全中庭室内商业街商业街临街门面临街门面9173917330603060250003000025000300002.32.32.82.8二、三楼超市二、三楼超市2364823648整体整体750750800800四楼休闲娱乐四楼休闲娱乐中心中心1182411824按实际租赁面按实际租赁面积划分积划分400400500500合计合计实际销售金额实际销售金额1112.4自持商业年租金收益自持商业年租金收益11501300营销及回款节奏时间时间回款回款2011.122012.22012.792012.10122012.36销售额销售额1.7-2.0亿亿销售额销售58、额3.5-4亿亿销售额销售额2.3-2.8亿亿销售额销售额3.4-3.6亿亿负一楼时尚负一楼时尚SHOW特区特区写字楼写字楼一楼全中庭一楼全中庭室内商业街室内商业街公寓、住宅公寓、住宅资金回笼迅速资金回笼迅速利用住宅的快速销售提利用住宅的快速销售提升写字楼价值升写字楼价值投资小，门槛低，投资小，门槛低，迅速提升项目商业迅速提升项目商业销售氛围销售氛围最后销售，实现最后销售，实现商业价值最大化商业价值最大化新都心生活方式升级高端生活商务消费融合体商务及高尚住户群体为龙头的城市消费型综合平台终端消费行为：商务往来、礼仪往来、日常工作与生活消费消费群体：n核心群体：三高住户、商务群体、行政办公群体n59、游离群体：学生群体、个体生意人纯粹持有型的利处：n享受城市发展带来的巨大增值n以高端形象为树立项目品牌奠基n提升整个项目价值纯粹持有型的弊端n投入高，资金沉淀大n见效慢，需要较长的市场培育期n需要整合多方资源，组建专业且长期的品牌经营管理团队空间规划核心兼顾销售型：满足经营前提即可，提高实用率，提高购买信心商业1层空间规划核心空间满铺，提高实用率、最大化经营面积，满足品牌商家需求商业2-5层商业物业价值体系（规划原则）商业物业的原则：n可考虑整体形成开放空间，内部街道、中庭多处串联；n垂直交通体系应丰富；n内部应以宽敞、舒适、明亮为主流基调，适应成熟人士（高端住宅住户、中高级白领）；n内部形成60、多个中心；n内部节点（文化艺术）的考虑应与中庭院、相关休闲、餐饮业态相结合，营造体验式的休闲氛围。商业物业价值体系n我司建议本项目规划中必须有“酒店”的概念，“酒店”在规划、推广、形象上都可极高的提升项目的商务、城市功能，有利于写字楼及公寓的销售。（在实际销售过程中，可以将酒店归到写字楼或者公寓中进行销售，不存在持有的问题。）商业物业价值体系（细节体系）n地下3层：-1F层高4.8米，-2F、-3F层高3.6米。n裙楼：1-5层为商业裙楼，其中1层层高5.8米，2-3层层高为5.4，4-5层4.8米，5层为满足部分商业功能需求，部分区域层高需要7米；因整体高度超过24米，可考虑采用无梁楼盖形式61、，2-5楼层高度都可控制在4.8米。n柱网间距：基本柱网间距8.4米。四层为满足部分商业功能需求，部分区域采取第3层圈梁第4层10米柱网的技术处理。商务客户群体界定客户定位：A、购买以投资客为主（面向全市客户），部分企业自用购买兼顾投资B、使用运作年限较长，对形象要求较高的大中型企业：n社会服务型企业：各类大、中型事务所（会计、律师等）、咨询顾问公司（地产、管理、金融）、金融证券、传媒、保险、物流等；n综合实业型企业：投资、开发、贸易、科技等。功能定位：甲级形象的小开间自由式写字楼n形象甲级化：超高层、幕墙n形象甲级化：强化配套与顶部空间空中商务会所（300-500平米）n写字楼顶部专辟11.62、5F作为空中商务会所n经营项目：n顶层健身运动（配合空中泳池）；n休闲餐饮；n会议中心（大小搭配100200一间、可组合、带视频）；庭院商务空间（200平米）n空中第二大堂旁设置商务空间，与空中庭院（架空层等）相结合：n商务便利服务（打字、复印、上网、代办代定等）；n会议室、多功能室（2间，均为100200）。n形象甲级化：亲和豪华商务，一流配置地梯品牌可考虑富仕达、迅达等国际一线品牌轿厢大小加高加大的欧码轿厢电梯分区分为高低区，高区之间的转换预留转换层，具体根据设计避难层进行分区，高区速度68米/s设计等候时间低于45”电梯群控系统采用纽罗斯等国际一线品牌n形象甲级化：亲和豪华商务，一流配置63、空调系统运作方式分空间制冷公共空间大堂、电梯间、走廊等采用新风系统和中央空调；电梯自带空调户内空间可考虑户式中央空调，降低空调交叉感染，同时满足部分公司24小时办公的要求，空调主机统一位置摆放n内部空间实用化：合理尺度、合理柱距、控制层高以中小开间写字楼为主流产品，分段分层处理，扩大客户群体n楼层：639层，总高度170米，单层面积：1200n电梯：共8部，高低区各4部n洗手间设置：低区为全部独立式洗手间，高区为独立、公共搭配（拼合使用公共洗手间更好操作，但住宅性质必须配独立洗手间）低区低区高区高区空中花园、合理柱位、玻璃幕墙、写字楼大堂为产品亮点n交错式空中花园，每层均有；n共10个柱位，柱64、位间距最小为8米，拼合、独立均可合理使用；n玻璃幕墙到顶，体现甲级形象；n底部大堂三层空间净高15米，提升商务品质n生态空间实体演练：三层高阳光大堂n生态空间实体演练：空中花园、生态庭院、生态中庭生态空间n区域第一高度（或之一）n经典现代的建筑造型和线条n优雅的顶部处理和灯光工程n第一个高空幕墙广告n“财富之泉”城市雕塑打造融城城市地标打造国际经贸平台n阳光生态的挑高大堂n国际标准的甲级写字楼配置n一流商务配套n合理空间、生态空间住宅客户群体界定核心客户：n城市高端客户（企业主、生意人）具有独特资源和配套的/具有标志性的/可以彰显身份的；决策速度快，易于引导；n城区内三高人群（高级白领、管理人65、员）追求上层生活；品位感觉多样化；重视附加值；重视生活方式、精神氛围的营造；标杆客户：珠三角地区株洲缘客户（亲缘、血缘、工作缘）见多识广，对品位的要求较高；重视投资价值；喜欢扎堆；带动客户：地区内下级县市客户跟风现象，追求中大户型，有面子要求。功能定位：新都市型豪华居住形式创造不同于株洲传统尊贵的居住类型客户需求：独特/标志/品位/上层/氛围/可引导竞争对手：传统方式的普通平层住宅创造新奢华n现代都市，名贵形象城市公馆：成熟的都市气质n现代都市，名贵形象n精致园林，风情绚丽现代型：水与材质之美n精致园林，风情绚丽风情型：水与造型之美n实用户型，经济尺度n株洲住宅市场所售户型以2房和3房为主，其66、中三房占比约为45.4%。n分户型来看：一房的主力需求面积在60以下，二房主力需求面积在80-100，三房的主力需求面积在110-130，四房的主力需求面积在160左右，n市场对80-130平米之间的2房3房需求量相对较大，中小户型产品仍是市场上主力需求产品n以65为整体下限，保持不与公寓户型重叠；n坚持70-100的经济型户型为主流，迎合投资客喜好；n适当设置110-120的居家户型，丰富产品线户型面积下限面积上限平均面积套数比小2房657067.515%大2房70807520%小3房901009540%大3房11012011525%合计100%可以考虑增加可以考虑增加5%左右的面积在左右的67、面积在125-140左右的小四房，但销售难度将会比现有户型销售难度增大。左右的小四房，但销售难度将会比现有户型销售难度增大。n实用户型，经济尺度n以65为整体下限，保持不与公寓户型重叠；n坚持70-100的经济型户型为主流，迎合投资客喜好；n适当设置110-120的居家户型，丰富产品线户型面积下限面积上限平均面积套数比小2房657067.515%大2房70807520%小3房901009540%大3房11012011525%合计100%n表象的尊贵强调阔绰与尊贵符号；局部双层高n体验的豪华各组团半地下车库或集中商业抬高后，不再采用传统的阶梯进入园林的方式，而以大堂形式用2层电梯作为各组团入口，68、进入园林后分转各栋入户大堂n成熟都市表情n阔绰、尊贵大堂n精致的水景园林（现代或风情）n集中豪华入户大堂表象与体验的豪华内部空间经济化n65-120的主流居家户型n一梯5-7户的集合式住宅公寓客户群体界定客户定位：A、购买以投资客为主（面向全市客户），部分商务人士及企业自用购买兼顾投资B、使用分为办公与居住两种用途：n居住：城市高端商务人群、生意人（中、长期居住）、往来型商务人群（中、短期）；全省范围高收入群体的城市豪华度假公寓n办公：流动性相对较大的小型企业；处于创业期的企业（商业直销、小型贸易、电子通讯、编程研发、建筑施工等）功能定位：奢华型居住商务弹性物业n甲级形象以酒店式公寓实现甲级写69、字楼的价格（18000），且销售速度更快n占地面积：7368n建筑面积：101013n用地性质：写字楼n容积率：12n停车位：470n物业管理：新浩物业（金钥匙联盟）n管理费：12（不含空调费）公寓价值体系：思维原点金中环酒店公寓n星级物业以3060的小面积单位为主力户型，全部带精装修销售，实现快速高价购买客户：投资客、小型企业主自用面积区间层户数套数比例面积30311614442.11%4464484987221.05%34925159119928.95%544578192.63%70295192.63%855106192.63%954合计38342100.00%15912楼层9项目内容甲级70、形象超高层立面全玻璃幕墙，或配合实体框架；写字楼独立大堂星级物业“五星级标准”室内装修（可分多种，现代、温馨等）可考虑酒店经营管理顾问+增值服务休闲中心设置（咖啡、餐饮，结合商业解决）公共空间新风系统；光纤到层分段空中花园设计精巧实用3060的主力户型，控制总价，适宜居住与小型办公层高3-3.5，3部高速电梯（与酒店共用6部）发展战略都市大成就新核心先导之作新都心升级计划n形象升级：单栋超高层/艺术形象/超炫现代派/城市仪式与标志n品牌升级：一线商超/品牌团队n功能升级：高端商务/服务公寓/前卫都市街区n价值升级：合理的容积率拆分/各物业价值物业价值n商业物业：高端生活商务消费融合体/美食驱动71、/生活消费驱动/休闲娱乐驱动/兼顾销售与持有的规划方向n商务物业：融城地标级建筑/国际化经贸平台n住宅物业：成熟的都市形象/尊贵的体验/经济化的户型尺度控制n公寓物业：甲级公建形象/星级服务与配套/小尺度空间经济分析对比经济分析对比总总建建筑筑面面积积共：182035.0 计入容积率面积：163821.0 地下室面积：18214.0 可可建建面面积积住宅面积：52000.0 写字楼面积：39200.0 商业面积：59121.0 公寓面积：13500.0 销销售售金金额额住宅：52000.0 5000元/=26000.0 万元写字楼：39200.0 9000元/=35280.0 万元商业：21972、30.0 22000元/=48246.0 万元公寓：13500.0 6800元/=9180.0 万元总总销销金金额额118706.0 万元总总建建筑筑面面积积共：182209.0 计入容积率面积：163995.0 地下室面积：18214.0 可可建建面面积积住宅面积：52000.0 写字楼面积：39200.0 商业面积：59295.0 公寓面积：13500.0 销销售售金金额额住宅：52000.0 5000元/=26000.0 万元写字楼：39200.0 9000元/=35280.0 万元公寓：13500.0 6800元/=9180.0 万元总总销销金金额额70460.0 万元超市驱动型超市驱73、动型 百货驱动型百货驱动型 经济分析对比经济分析对比土土地地成成本本土地挂牌价：34.0 亩411.8万 元/亩=14001.2 契税及服务费：14001.2 万元 4.3%=602.1 前前期期费费用用报建费：182035.0 6 5元/=1183.2 设计：182035.0 3 5元/=637.1 监理：182035.0 1 0元/=182.0 前期工程费：182035.0 6 0元/=1092.2 建建安安成成本本住宅：52000.0 1 3 5 0元/=7020.0 写字楼：39200.0 1 2 8 0元/=5017.6 商业：21930.0 1 5 0 0元/=3289.5 公寓：74、13500.0 1 3 5 0元/=1822.5 强弱电工程：182035.0 2 0 0元/=3640.7 消防工程：182035.0 1 2 0元/=2184.4 人防工程：18214.0 1 2 0元/=218.6 绿化工程：11862.0 2 4 0元/=284.7 电梯：22.0 台 2 5万元/台 =550.0 土土地地成成本本土地挂牌价：34.0 亩411.8万 元/亩=14001.2 契税及服务费：14001.2 万元 4.3%=602.1 前前期期费费用用报建费：182209.0 6 5元/=1184.4 设计：182209.0 3 5元/=637.7 监理：182209.075、 1 0元/=182.2 前期工程费：182035.0 6 0元/=1092.2 建建安安成成本本住宅：52000.0 1350元/=7020.0 写字楼：39200.0 1280元/=5017.6 商业：21930.0 1500元/=3289.5 公寓：13500.0 1350元/=1822.5 强弱电工程：182209.0 2 0 0元/=3644.2 消防工程：182209.0 1 2 0元/=2186.5 人防工程：18214.0 1 2 0元/=218.6 绿化工程：11862.0 2 4 0元/=284.7 电梯：22.0 台 25万 元/台 =550.0 超市驱动型超市驱动型（单76、位：万元）百货驱动型百货驱动型（单位：万元）经济分析对比经济分析对比财务费用财务费用24028.0 万30%8%=576.7 万元销售费用销售费用118706.0 万元 2.0%=2374.1 万元管理费用管理费用118706.0 万元 1.5%=1780.6 万元营业税营业税所得税等所得税等118706.0 万元 8.0%=9496.5 万元不可预计费用不可预计费用24028.0 万元 3.5%=841.0 万元总成本总成本56794.7 万元平均成本平均成本3466.9 元/项目利润项目利润总售金额-总成本=61911.3 万元以上数据均为预估值，仅作参考以上数据均为预估值，仅作参考财务费77、用财务费用24033.5 万30%8%=576.8 万元销售费用销售费用70460.0 万元 2.0%=1409.2 万元管理费用管理费用70460.0 万元 1.5%=1056.9 万元营业税营业税所得税等所得税等70460.0 万元 8.0%=5636.8 万元不可预计费用不可预计费用24033.5 万元 3.5%=841.2 万元总成本总成本51254.2 万元平均成本平均成本3125.4 元/项目利润项目利润总售金额-总成本=19205.8 万元以上数据均为预估值，仅作参考以上数据均为预估值，仅作参考超市驱动型超市驱动型 百货驱动型百货驱动型 备注：备注：1、负一楼不计入容积率。2、商78、业面积中不包含负一楼。3、商业可销售面积为一楼全中庭和负一楼，22000元/为整体商业均价。4、包括：监理、地勘、土方、桩基、图纸审查、预算等费用，每项具体费用由于招标单位不同而存在差异，故只按平均水平做简单测算。5、在百货收益里，固定资产收益没有估算在成本核算当中，估算的经济收益只核算销售收入，固定资产与百货收益核算到商业利润中。方案分析对比方案分析对比百货驱动型优劣势分析百货驱动型优劣势分析优势：优势：1）项目整体竞争力高；如果1-5F进驻为高端百货业态，整体提升项目的竞争力。2）品牌度高；从项目整体出发，百货业态的进驻，能有效的提升株洲的品牌以及项目的品牌。3）项目与城市形象提升；百货的79、进驻，能在项目本身的规划与设计方面有一定的档次要求，而百货整体进驻能更好的提升城市形象及项目形象。4）开发销售周期较短；百货的进驻，对销售有一定的限制，百货作为主力店是不能出售，销售的产品只有住宅、公寓及酒店，产品简单，销售周期较短；劣势：劣势：1）主力店招商难度较大；本项目由于地段以及对面天虹百货的进驻等因素，百货招商存在一定难度；考虑株洲市场进驻的王府井百货、平和堂百货、株洲本地企业株百等还有即将进驻的天虹百货，这样百货业态的进驻压力就会增大。而百货业态进驻的要求较高，对于本项目来说，主力店招商难度较大。2)收益少，收益风险高；如果15层做百货，销售产品的减少导致销售产品减少，经济收益减少80、；在之前的百货驱动型分析与超市驱动型分析中的利润比较；百货驱动的收益为1.9亿元，超市驱动型的收益为6.2亿元；超市驱动型优劣势分析超市驱动型优劣势分析优势：优势：1）招商主力店风险较低；作为超市驱动型，超市进驻的风险低很多，而在贵司项目规划当中，本司就与几家大型超市取得初步联系，对本项目的进驻都有较大意向；2）项目整体收益较高，收益风险低；作为超市驱动型，销售产品多，利润高；百货驱动的收益为1.9亿元，超市驱动型的收益为6.2亿元；3）项目整体竞争力高、品牌度高；劣势：劣势：1）整体投入高；2）开发销售周期长；超市的进驻，在销售过程中，只有2、3楼不能进行销售，其他产品都可进行销售；4楼及以81、上产品都可以整体进行销售。销售的产品包含商业、住宅、公寓及酒店，产品简单，这样整体销售周期较长 3）以超市为商业驱动，由于本项目地处河西，不属于传统的商业核心区域，在招商中1F以上由于超市的带动风险较小，主要的风险将集中在-1F,如-1F没有一个具有吸引力商业定位和业态定位讲很可能导致这一部分招商失败。方案分析对比方案分析对比 方案一方案一总面积176578形象：单栋超高层 公寓+住宅快速出货商业：负1F+1F室内全中庭商业街+超市租售比0.39：1产产品品类别类别产产品品细细分分总总面面积积（）（）面面积积区区间间（）（）单单价（元价（元/）总总价（价（亿亿元）元）年租金（万年租金（万元元/82、年）年）住宅住宅住宅520008514050002.6商商务务公寓1350035656000-75000.81.0写字楼392001402009000100003.54.0商商业业负1F时尚show特区12757121513000150001.72.01F全中庭室内商业街9173306025000300002.32.823楼超市26034整体30元/月937.245楼休闲娱乐中心23914按实际租赁面积划分35元/月1004.3合合计计实际销实际销售金售金额额1112.41112.4自持商自持商业业年租金收益年租金收益1941.51941.5方案分析对比方案分析对比 方案二方案二总面积126283、30形象：单栋超高层 公寓+住宅快速出货商业：负1F超市+百货+室外商业街租售比0.47：1产产品品类别类别产产品品细细分分总总面面积积（）（）面面积积区区间间（）（）单单价（元价（元/）总总价价（亿亿元）元）年租金（万年租金（万元元/年）年）住宅住宅住宅520008514050002.6商商务务公寓1350035656000-75000.81.0写字楼392001402009000100003.54.0商商业业负1F超市18327整体持有30元/月659.815F百货29472整体持有35元/月1237.9室外12F主街商铺8206306018000230001.51.9室外34F主街商铺484、725整体持有40元/月226.9合合计计实际销实际销售金售金额额8.48.49.59.5自持商自持商业业年租金收益年租金收益2124.62124.6方案三方案三总面积182322形象：单栋超高层 公寓+住宅快速出货商业：负1F超市、15F百货租售比0.74：1产产品品类别类别产产品品细细分分总总面面积积（）（）面面积积区区间间（）（）单单价（元价（元/）总总价（价（亿亿元）元）年租金（万元年租金（万元/年）年）住宅住宅住宅520008514050002.6商商务务公寓1350035656000-75000.81.0写字楼392001402009000100003.54.0商商业业负1F超市185、8327整体持有30元/月659.815F百货59295整体持有35元/月2490.4合合计计实际销实际销售金售金额额6.9-7.66.9-7.6自持商自持商业业年租金收益年租金收益3150.23150.2PSPS：以上：以上为预测为预测面面积积，最后数据以，最后数据以实测实测面面积为积为准准方案分析对比方案分析对比 各方案收益及各方案收益及风险对风险对比分析比分析对比项目方案一方案二方案三项目整体竞争力高高高品牌度高高高项目与城市形象高高高规划难度一般较难一般整体投入高高高整体收入高较低低主力店招商难度低难难经营管理难一般易收益风险一般较高高开发销售周期相对较长相对较短相对较短方案分析对比方86、案分析对比 结论：结论：1、经过对比分析，三个方案在项目形象以及品牌竞争力方面都具有较高优势，方案一整体风险度最低，但是在规划难度、主力店招商难度、经营管理方面难度都比方案二及方案三低。2、本项目由于地段以及对面天虹百货的进驻等因素，高档百货招商存在一定难度。另外如果15层做百货，销售产品的减少会导致销售额减少，因此本司推荐方案一。超市驱动型业态具体分布图超市驱动型业态具体分布图 负一楼业态分布图备注：负一楼招商业态分布以实际招商为准，业态分布会在招商过程中进行适当的调整。一楼业态分布图超市驱动型业态具体分布图超市驱动型业态具体分布图 商场主入口商场主入口写字楼大堂，约写字楼大堂，约170商场87、次入口商场次入口住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口卸货区卸货区住宅入口住宅入口一层商场内门面一层商场内门面约约7858一层商场临街门面一层商场临街门面约约1315商场次入口商场次入口公寓大堂公寓大堂约约150主力店一层面积，主力店一层面积，2270备注：一楼业态没有具体分布。一楼街区全部为自由街区，包含的业态有：精品女装品牌、男装品牌、运动休闲品牌、鞋类品牌、珠宝品牌等。成功案例分析成功案例分析 长长沙万达沙万达购购物广物广场场长沙万达购物广场位于长沙市黄兴南路商业步行街，北为解放西路，东为黄兴南路，西和南为规划路，占地1.8万平方米，总建筑面积约46929平方米，项目引入沃尔玛、红星美凯龙家居88、广场、肯德基等主力店进驻经营。业态构成：业态构成：1F：临街为休闲美食店，内部整体规划为国际名品服饰城（提供男女时装、男女休闲装、鞋帽、饰品、家居用品、箱包、珠宝、化妆品等）2F、3F：整体为沃尔玛超市4F：万达国际影城成功案例分析成功案例分析 天河都市广场天河都市广场 占地面积：1万平方米建筑面积：3.5万平方米商业定位：社区MALL、社区商业升级版项目地址：广州市天河区员村二横路中段，商业样板街核心位置开发商：广州广电房地产开发有限公司天河都市广场是广州市天河区东部首个纯商业广场，广州市首席社区MALL，集一站式购物、休闲、饮食、娱乐一体的大型社区购物中心，以超市购物为主，饮食为辅，休闲、89、娱乐为补的阶梯式功能定位。业态分布：业态分布：-2F：大型地下停车场-1F、1F：其中负一层与首层通过阔大的中庭连为一体，为名牌服饰、珠宝首饰、精品皮具、休闲运动用品等主题区域，时尚的消费购物中心，并有80多米长的临街铺面。2F、3F：百佳超市、4F：主题商场5F：异域风情主题美食街组成长长沙沃沙沃尔尔玛玛商商业业广广场场（雨花亭嘉信茂商（雨花亭嘉信茂商业业广广场场）项目总用地9.01万平米，总建筑面积达48.5万平米，其中商业面积约6万平米。定位为，集居住、商务、商业、教育为一体的都市综合体。力求打造小区规划采用低密度，高容积率的思路。力求打造长沙市一条新的商业走廊，并实现东塘、雨花亭两大商90、业中心的无缝连接。成功案例分析成功案例分析 业态构成：业态构成：1F：提供男女时装、男女休闲装、鞋帽、饰品、珠宝、化妆品等2F、3F：部分为沃尔玛超市及超外商业区2F：南端部分为长沙中影电影城4F：美食广场、儿童乐园成功案例分析成功案例分析 案例成功分析：案例成功分析：由于超市是满足人们生活消费需求，是社区商业必不可少的基本功能型业态；超市因其商业功能定位为生活需求型商业的地位，是一种消费频次较高的商业业态，因此具有很强的聚客能力；超市所具有的吸引消费群以及提升商业氛围的良好商业效应，衍生出较多依靠较大人流支持的商业业态与超市形成依存性发展关系；超市积聚了大量消费力人群，对于共生业态具有较强的消费力支持作用，使得共生业态获得了较好的商业发展空间，对于提升商业价值而言也具有较高的推动作用。（备注：超市驱动型商业与百货驱动型商业的优劣势分析、项目经济分析都在上述中已列出，若注重高收益，有承担经营风险的能力，我们推荐方案一；若追求低风险，投资收益平稳增长，则可选择方案三。最终选择使用何种定位由贵司选择确定。）问题补充：问题补充：衡阳大洋百货门面基本出售，我们是否可考虑？可以考虑，但具体位置要与百货公司协商再定；