1、浙江区域xx西江月项目工程策划20 xx年12月5日目录目录CONTENTS目录1234项目概况项目目标策划项目前置策划项目工程策划项目质量策划5一、项目概况一、项目概况CONTENTS目录1234项目概况项目目标策划项目前置策划项目工程策划项目质量策划5项目概况1、项目区位1.1项目区位钱江新城城东新城九堡萧山经济开发区钱江世纪城市中心滨江区政府萧山市区滨江高新产业区下沙沿江湘湖西溪蒋村留下小和山沿江居住板块转塘街道申花三墩桥西新天地之江度假区祥符运河新城半山田园丁桥勾庄崇贤乔司星桥临平未来科技城山体山体良渚下沙金沙湖闻堰我司地块我司地块市中心市中心项目概况1、项目区位位于杭州市主城区之一拱2、墅区申花板块：n申花板块称之为杭州的“徐家汇”，是杭州主城区的核心房产板块之一；n申花板块在杭州市场（尤其城西及城北客群）具备较高知名度和认可度；n城西是杭州高收入人群居住区，知名文教区，绿城代表楼盘聚集区，历史人文资源丰富，教育、商业配套比较完善。关键词：以西为贵，历史人文浓厚关键词：以西为贵，历史人文浓厚1.2项目交通项目交通项目概况2、地块四至申申 花花 路路（主干道）（主干道）方方 家家 北北 路路（规划）（规划）化化 工工 路路（在建）（在建）方方 家家 中中 路路（规划）（规划）萍萍 水水 街街方方 家家 塘塘 路路（路况差）（路况差）方家塘路方家塘路（路况差）（路况差）方家北路、3、方方家北路、方家中路（规划）家中路（规划）化工路（在建）化工路（在建）方家中路、方家北路方家中路、方家北路为规划中道路，化工路化工路在施工中；方家塘路方家塘路为8米宽混凝土路，连接东面方家埭路，与莫干山路相通，为现在唯一进出工地道路。地块鸟瞰地块鸟瞰莫莫 干干 山山 路路已平整已平整项目概况3、市场分析2010上半年2010下半年2011上半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年010000020000030000040000050000060000070000080000090000005000100001500024、00002500030000350003027228671317841871024481271912621328588254032701627069拱墅区近年商品住宅销售情况拱墅区近年商品住宅销售情况供应面积成交面积成交均价2014年下半年之后成交量明显放大，价格近3年基本平稳20 xx年下半年出现供小于求的现象项目概况3、市场分析2010下半年2011上半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年2015上半年2015下半年0500001000001500002000002500003000000500010000150002000025000305、00023727242521865221769226412496525101235492295923576申花版块申花版块近年商品住宅销售情况近年商品住宅销售情况供应面积成交面积成交均价统计周期供货(万方)销售(万方)存货(万方)2014去化(万方)去化周期/月申花2010-20 xx125 100 25 21 14.2 拱墅2010-20 xx662 517 145 108 16.1 项目概况3、市场分析（2016申花板块土地供应）序号序号地地 块块 名名 称称地地 块块 位位 置置土地面积土地面积建筑建筑面积面积（平（平方米）方米）用用地地性性质质规划指标规划指标地块进度地块进度平方米平方6、米 亩亩容容积积率率建建筑筑密密度度绿地绿地率率限高限高（米）（米）1佑昌照明FG01-R21-01地块东至莫干山路，南至登云路，西至规划永固路，北至规划地块24500 3766xx0 住 宅 2.7 28%30%75拆迁完成，招商中2佑昌照明FG01-R21-03地块东至莫干山路，南至登云路，西至规划永固路，北至规划地块36400 5594640 住 宅 2.6 28%30%75拆迁做地，招商中3申花FG01-R21-08 地块（永明树脂地块）东至登云路，南至规划地块，西至棠子桥路，北至东园路。29401 4473500 住 宅 2.5 28%30%60拆迁做地，招商中4申花FG01-R217、-07地块（万里地块）北起阮家桥港；东到棠子桥路；西至益乐路；南至规划居住用地。33102 5069510 住 宅 2.1 28%30%58拆迁做地，招商中5庆隆单元FG02-R21-08、09地块东至婴儿港、南至隐秀路、西至俞家圩路、北至庆隆河69xx7 104 193640 住 宅 2.8 24%30%75正在拆迁做地地块6庆隆单元FG04-02-R21-10地块东至俞家圩路、南至隐秀路、西至登云路、北至庆隆河53449 80149657 住 宅 2.8 24%30%75正在拆迁做地地块7塘北单元R21-C26地块东至丰潭路、西至石桥港、北至婴儿港31687 4876052 住 宅 2.48、 0.28 30%75正在拆迁做地地块8万马药业R21-13莫干山路和方家塘路交叉口西南角25800 3961923 住 宅 2.4 253072正在拆迁做地地块合计（合计（8宗）宗）303496 455 785073 2016年新推地可供应建面共约78万方项目概况4、竞品分析地块地块12345678910起拍起拍价价13684 11998 12317 14493 14201 12514 10977 10900 10900 10817 成交成交价价xx7091454117490 xx936147951384014567149111491114971溢价溢价率率14.8%21.2%42.0%9.9、96%4.18%10.6%32.7%36.8%36.8%38.4%项目概况4、竞品分析楼面价楼面价售价售价楼面价楼面价/售价售价摘牌摘牌-预售预售/月月动工动工-交楼交楼/月月景瑞壹号院147952300064.3%7.5 29.8天阳尚景国际174892400072.9%10.632.3 方兴金茂悦138392730050.7%10.326.4融信蓝孔雀139551956071.3%12.727.2招商雍景湾140981860075.8%19.625.4新城金镶玉145672084469.9%20.721.0 欣盛东方福邸98552588838.1%29.8 26.1均值140852274210、63.3%xx.9 26.9 楼面价/售价：63.3%摘牌-预售：xx.9月动工-交楼：26.9月黄龙金茂悦黄龙金茂悦 ：20142014年年9 9月开盘）月开盘）天阳尚景国际：天阳尚景国际：20132013年年6 6月开盘）月开盘）面积段面积段供应面积供应面积供应套数供应套数占比占比%成交面积成交面积成交套数成交套数去化率去化率%80-10097750109875 6642174668%120-1404828137225 3102623864%汇总14603114701009744798467%面积段面积段供应面积供应面积供应套数供应套数占比占比%成交面积成交面积成交套数成交套数去化率（去化11、率（%）80-1006922977382 6389871292%120-1402169717018 20280 xx994%汇总909269431008417887192%面积段面积段供应面积供应面积供应套数供应套数占比占比%成交面积成交面积成交套数成交套数去化率去化率%80以下20630%69133%80-10066,45974880%3908144059%100-1206,825606%682560100%120-14016,28212213%95527259%汇总89,771933100%55,52757361%申花壹号院：（申花壹号院：（20142014年年8 8月开盘）月开盘）项目概12、况4、竞品分析（开盘至（开盘至20 xx年年11月月-克尔瑞）克尔瑞）70/90政策，片区90方以上供应少，去化快 融信蓝孔雀：（融信蓝孔雀：（20142014年年1010月开盘）月开盘）面积面积段段供应面积供应面积供应套数供应套数占比占比%成交面积成交面积成交套数成交套数去化去化%80以下6,134786%1,3371722%80-10073,84782967%32,96137145%100-12023,02921017%8,0327435%120-14016,45212310%10,4017763%汇总120,8751,240100%52,73153943%项目概况4、竞品分析（开盘至（开13、盘至20 xx年年11月月-克尔瑞）克尔瑞）面积段面积段供应面积供应面积供应套数供应套数占比占比%成交面积成交面积成交套数成交套数去化率去化率%80以下7910%000%80-10039,97244986%3373637984%120-1408,5856813%84596799%160-18032920%3292100%180-20019710%000%汇总49,161521100%42,52444886%花园道壹号：花园道壹号：(2014(2014年年9 9月开盘）月开盘）面积段面积段供应面积供应面积供应套数供应套数占比占比%成交面积成交面积成交套数成交套数去化率去化率%80-100188314、1 210 86 1632018287%100-120111 1 0 1111100%120-1404504 34 14 42413294%汇总23446 245 100 20,6722xx88%招商雍景湾：（招商雍景湾：（20 xx20 xx年年5 5月开盘）月开盘）70/90政策，片区90方以上供应少，去化快项目概况5、客群来源、定位及产品需求申花板块：杭州的“徐家汇”，历史人文浓厚历史人文浓厚 n本项目客户定位：本项目客户定位：风雅及风雅及“附庸风雅附庸风雅”者者客群定位在杭州高知改善阶层。杭州高知改善阶层。年龄在35-50岁，具备大学及以上学历，具备较丰裕的经济基础，有一定社会地位，追15、求精神层面的富足，容易对高品质中国文化产品产生共鸣的私营企业主、高管（互联网、金融、文化行业）、教授等。客群类三：客群类三：城西区域公务员、事业单位（学校、医院）、金融机构人员你（银行，证券）、各类企业高管客群类二：客群类二：文三路数码产业带人群：数码城店主、中高管理者、高新白领客群类四：客群类四：杭州市区+城西本地客户：结婚，小孩读书和换房客群类五：客群类五：三墩及北部软件园企业主、高管进城改善客群类一：客群类一：城西及市区沿地铁线办公中高级白领群主力产品：120-140高层洋房调性产品：138多层花园洋房补充产品：89方经典高层洋房建筑用地18728平方，容积率2.4，地上建筑面积449416、7方，地下二层地下二层27340方：方：1）1、2、3、7#：18F，89方/131方/132方；顶层大平层；2、3#底层赠送下跃层；2）4、5、6#：8F，138方，顶层大平层；底层赠送下跃及花园；3）8#售楼中心：2F商铺商铺。项目概况6、总体规划18F8F售楼处售楼处首期展示区：首期展示区：20162016年年6 6月月1010开放，开放，在售楼处二楼设置在售楼处二楼设置XJY89XJY89、XJY131XJY131户型样板房；户型样板房；二期展示区：二期展示区：在在6#6#一层（带下跃层）一层（带下跃层）及二层设置及二层设置XJY138XJY138户型实体板房各户型实体板房各一套；一套17、；项目概况6、总体规划-示范区物业类型物业类型户数户数户配户配建筑面建筑面积积售价售价货值货值(亿亿)住宅共计XJY892(下跃79)27.9%4228718F均价26000，8F均价2900011.1996XJY1314(下跃117)47.3%162XJY1322(下跃132)9.7%32XJY1386（下跃130）12.0%36顶平6（180）3.1%2（186）3（198）共计共计351100%42287-11.19商业共计底商-1099450000.49售楼中心-896412500.37共计共计19950.86车位共计普通车位406-25xx6（不含下跃）20万/个0.81子母车位8818、-30万/个0.26共计共计582-25xx6-1.08共计共计351户住宅户住宅+1995平平商业商业+494个个车位车位42287地上地上可售可售+25xx6地下地下-13.12项目概况7、户配及货量半赠送面积全赠送面积电梯入户附赠XJY89总赠送面积16改前得房率78%改后得房率96.5%XJY131总赠送面积16.57改前得房率78%改后得房率90.9%项目概况8、单体户型-XJY89、XJY131半赠送面积全赠送面积电梯入户附赠XJY132总赠送面积19.47改前得房率78%改后得房率92.8%XJY138总赠送面积25.56改前得房率82.8%改后得房率101.2%项目概况8、单体19、户型-XJY132、XJY138项目概况8、竞品对标我司我司XJY89户型户型方兴金茂悦方兴金茂悦89方方景瑞壹号院景瑞壹号院89方方九龙仓九龙仓89方方得房率：约96.5%约87%约99%约90%2梯梯2户，厨卫外飘窗、电梯入户户，厨卫外飘窗、电梯入户2梯4户，带连廊2梯4户，带连廊2梯4户，带连廊二、项目目标策划二、项目目标策划CONTENTS目录1 1234项目概况项目概况项目目标策划项目前置策划项目工程策划项目质量策划5物业类型物业类型户数户数户配户配建筑面建筑面积积售价售价货值货值(亿亿)住宅共计XJY892(下跃79)27.9%4228718F均价26000，8F均价290001120、.1996XJY1314(下跃117)47.3%162XJY1322(下跃132)9.7%32XJY1386（下跃130）12.0%36顶平6（180）3.1%2（186）3（198）共计共计351100%42287-11.19商业共计底商-1099450000.49售楼中心-896412500.37共计共计19950.86车位共计普通车位406-25xx6（不含下跃）20万/个0.81子母车位88-30万/个0.26共计共计582-25xx6-1.08共计共计351户住宅户住宅+1995平平商业商业+494个个车位车位42287地上地上可售可售+25xx6地下地下-13.12项目目标策划1、21、全盘货量项目目标策划2、竞品推盘节奏楼盘计容建面第一次推盘第二次推盘第三次推盘第四次推盘第五次推盘剩余货量景瑞申花一号院13.5万2014-8-242014-10-122014-12-2520 xx-10-30537502875325132873518,63021.3%18.6%6.5%13.8%39.8%黄龙金茂悦17.1万2014-9-620 xx-4-2620 xx-6-3070,17937,507205754273921.9%12.0%25.0%41.0%融信蓝孔雀23.7万2014-10-1820 xx-2-1620 xx-5-1220 xx-8-1220 xx-8-21112,4x22、x30,26018,501271277,81740,88012.8%7.8%11.4%3.3%17.2%47.4%招商雍景湾2.6万；20 xx-1-4255423,44690.2%9.8%新城金镶玉2.1万20 xx-6-120 xx-6-307,41213,75835.0%65.0%三江花园道壹号5.5万2014-9-2920 xx-1-xx20 xx-5-25584019244161741374235.0%29.4%25.0%10.6%首次推货：1）大盘34万方，占比1020%；2）小盘12万方，占比35%以上n货量、货值：洋房货量共351351套（高层套（高层306306套，多层套，多23、层4545套），套），项目总货值1 13.133.13亿元。n推盘思路：饥饿营销、密集推盘、低开高走饥饿营销、密集推盘、低开高走，限量推货限量推货，每推必光，人为制造销售火爆话题。n首推计划：（1）货量共2.132.13万，货值为万，货值为5.545.54亿亿，占摘牌总货量42.2%42.2%。（2）首期预估开盘时间为2016年6月25日。（3）价值点梳理：1#楼：南向无遮挡，采光好、东临公共绿地；2#楼西边套：南向无遮挡，边套采光好；7#楼：采光好、户型好，西临示范区景观。楼幢号产品类型可售面积（）可售货值（亿元）首期货量1#高层（洋房）116763.062#西边套高层（洋房）22250.524、87#高层（洋房）73981.92合计合计21299212995.545.54示范区示范区商业商业8#8#楼楼商业商业三期货量区三期货量区4#4#楼楼8 8层层3#3#楼楼1818层层首期货量区首期货量区7#7#楼楼1818层层1#1#楼楼1818层层2#2#楼楼1818层层6#6#楼楼8 8层层5#5#楼楼8 8层层二二期期货货量量区区项目目标策划3、推盘策划n二期推货计划：（1）二期规划货量共1.04万，货值为2.85亿，占摘牌总货量21.7%。（2）预估开盘时间为2016年8月份。（3）价值点梳理：2#楼中间套+东边套：南向无遮挡视野好，楼王位置；5#楼：多层、北向小区泳池；6#楼：多层25、东临泳池，小区核心景观位置；n三期推货计划（1）三期规划货量共1.05万，货值为2.8亿，占摘牌总货量21.4%。（2）预估开盘时间为2016年9月份。（3）价值点梳理：3#楼：南向无遮挡、东临公共绿地、西侧中心园林；4#楼：多层、北向小区泳池；注：根据一期实际蓄客，调节二期、三期推售节奏；车位预计2017年4月销售，商业预计2017年9月销售。示范区示范区商业商业8#8#楼楼商业商业三期货量区三期货量区4#4#楼楼8 8层层3#3#楼楼1818层层首期货量区首期货量区7#7#楼楼1818层层1#1#楼楼1818层层2#2#楼楼1818层层6#6#楼楼8 8层层5#5#楼楼8 8层层二二期期26、货货量量区区楼幢号产品类型可售面积（）可售货值（亿元）楼幢号产品类型可售面积（）可售货值（亿元）二期货量5#多层（洋房）2129.60.62三期货量3#高层（洋房）8412.12.196#多层（洋房）2129.60.624#多层（洋房）2129.60.622#中间套+东边套 高层（洋房）6187.11.61合计合计10446.310446.32.852.85合计合计10541.710541.72.82.8项目目标策划3、推盘策划项目目标策划4、里程碑计划开工计划开工计划 产品产品楼栋楼栋示范区示范区首期货量首期货量套数面积套数面积洋房13#，7#(XJY89，XJY131、XJY132)30627、3589846#（XJY138）456389商业街1099社区、物业用房665综合楼896车位27340合计86435172287开盘时间：2016/6/25数据统计截止时间：20 xx/10/23总占地：28.1亩示范区示范区产品产品开放标准开放标准套数套数面积面积示范区XJY89板房精装189XJY131板房豪装1131综合楼豪装896合计896开工时间20 xx年12月xx日开放时间2016年6月10日备注：两个板房均设置于综合楼2楼首期货量首期货量交楼标准交楼标准套数套数面积面积洋房13#，7#(XJY89，XJY131、XJY132)毛坯3063589846#（XJY138）毛坯4528、6389商业街毛坯1099社区、物业用房毛坯665车位毛坯27340合计71391开工时间20 xx年12月xx日达预售时间2016年6月25日交楼时间2018年1月25日备注：地下两层，后期在6#增设两个XJY138户型板房（一层和二层）制 图 人：蒋遨宇（18721727375）制图时间：20 xx年10月23日营销经理：谢 杰（18072790669）项目经理：申 鑫（13560272xx5）图例图例示范区示范区首期货量首期货量样板房样板房里程碑计划里程碑计划-开工计划开工计划展示区开放：10个月第一次开售：11个月净利润率：5.8%成就共享目标：土地获利倍数：0.11去化率目标(开盘首29、月)：74%土地摘牌20 xx.8.11 展示区开放2016.6.10第一批推售 2016.7.1 第二批推售 2016.8.25 取得施工证 2016.4.1112天 现场开工20 xx.12.xx177天304天213天 第三批推售 2016.10.25项目目标策划5、经营目标 成就共享奖励金额（亿元）净利润（亿元）0.76开发周期（年）2 土地款总额7.12亿土地款支付节奏 20 xx/8/6，50%，3.56亿2016/4/10,50%，3.56亿土地摘牌过户时间20 xx/8/11 项目总货量（亿元，万）13.13亿首年预售总货量（亿元，万）12.23亿元首期开盘认购金额（开盘2个月30、内，亿元）9亿元，74%4.47万方4.47万方3.31万方，74%首次开工时间20 xx/12/5首次预售时间2016/7/1首次竣工交楼时间2018/1/25 六个月投入自有资金4.7回笼集团资金净额0.71首次竣工交楼金额10.69 成就共享实现日期 成就共享计提比例20%首期成就共享奖励金额 每期实现激励金额（亿元）:20 xx年12月xx日 2016年6月xx日项目目标策划5、经营目标项目目标策划项目目标策划6、工期目标、工期目标项目动工联合验收共25个月工期开始时间完成时间杭州杭州xx西江月西江月项目总工期项目总工期78620 xx-12-012018-01-25前期准备xx20 31、xx-12-0120 xx-12-16桩基施工及基坑支护5320 xx-12-xx2016-03-01基础至正负零施工1192016-03-012016-05-20主体结构1642016-05-212016-11-17屋面工程（1#、2#、3#、7#18层）302016-11-212016-12-21墙体工程1472016-09-012017-01-26门窗工程1892016-11-012017-05-09抹灰及室内防水工程施工1252016-11-202017-03-25外墙及其他安装工程502017-03-032017-04-22电梯前室首层大堂公共区域装修工程302017-05-xx2032、17-06-14天花工程282017-05-xx2017-06-12墙面装饰及其他622017-05-312017-08-01地面及其他安装652017-05-xx2017-07-19室外绿化工程942017-08-282017-11-30室外园建工程1012017-07-012017-10-10市政道路1622017-06-212017-11-30交楼联合验收562017-11-302018-01-25项目目标策划7、进度目标-销售中心20 xx-12-xx开工 2016-12-10桩基完成2016-1-10封顶2016-1-18砌体完成 20 xx-3-1 园建进场一、销售中心（含临建板房33、）二、园林绿化2016-1-22抹灰完成门窗完成2016-1-25屋面完成2016-2-5外加拆除2016-3-30室内铺贴2016-4-10天花完成2016-5-30软装完成2016-5-30室外工程 20 xx-5-1 园建完工项目目标策划7、进度目标-货量区20 xx-12-xx开工 2016-1-10桩基完成2017-1-26砌体完成 2017-7-1 园建进场1-7#楼主体及装修二、园林绿化2017-3-25抹灰完成门窗完成2017-7-19装修完成 2017-10-10 园建完工2016-11-17主体完成 2018-01-25 综合验收2016-5-20地下室完成项目目标策划8、34、质量安全目标质量安全目标项目质量目标：集团质量考核84分以上，确保一次性验收合格率100%。项目安全文明目标：确保安全无事故，创杭州市级文明标化工地三、项目前置策划三、项目前置策划CONTENTS目录1234项目概况项目目标策划项目前置策划项目工程策划项目质量策划5项目人员配置共11人，到位人员7人。项目总经理(申鑫)综合部1人工程管理开发报建土建工程师未到岗工程经理廖志勇工程技术部4人开发部 1人人力/行政/后勤/资料主管土建工程师沈龙项目实行外判监理，由北京中联环承接。A 项目部组织策划水电工程师罗斌开发报建专员未到岗行政兼资料员方凯仓管1人仓管仓库管理员武继萍储备项目总（王奔）项目副总（35、姜子民）未领学员（蒋遨宇）项目前置策划1、组织策划-项目部组织主管工程师现场分工情况沈龙（主管土建工程师）综合楼（板房）土建、装修、园建进度及质量，兼管运营计划。XX（水电工程师）综合楼水电、货量区水电、通风、消防、智能化廖志勇（工程经理）土方及基坑支护，货量区预售条件赶工、运营管理现场总体协调姜子民（项目副总）现场工程总负责申鑫（项目总经理）项目第一责任人项目前置策划1、组织策划-项目分工总指挥欧阳宝坤区域支援组区域职能部门负责人工程管理区域帮扶组现场支援李勇军设计管理周少香运营计划张弼鹏成本管理俞磊磊财务资金薛 伟人力资源宋南臻投资管理崔颖亨后勤综合陈建华后勤综合未到岗驻盘造价。已组织各部36、门召开项目设计协调会，招投标专题会等B:区域职能中心组织策划22项目前置策划1、组织策划-区域帮扶小组总包进场后先对总包进场后先对总包进场后先对总包进场后先对管理团队人员和管理团队人员和管理团队人员和管理团队人员和劳务班组进行摸劳务班组进行摸劳务班组进行摸劳务班组进行摸底和培训，提前底和培训，提前底和培训，提前底和培训，提前按我司要求进行按我司要求进行按我司要求进行按我司要求进行宣贯、交流及考宣贯、交流及考宣贯、交流及考宣贯、交流及考核。对不合格的核。对不合格的核。对不合格的核。对不合格的管理人员及时进管理人员及时进管理人员及时进管理人员及时进行调整和更换。行调整和更换。行调整和更换。行调整和37、更换。项目经理生产负责人施工员质检员资料员材料员安全员技术负责人架子班组20人泥工组20人钢筋班组50人砼班组20人抹灰班组40人油漆班组20人木工组75人水电班组20人砌筑班组50人机修班组3人杂工班组8人施工单位的组织要求项目前置策划1、组织策划-施工单位组织总监理工程师（1人）总监代表（按需1人）土建监理（3人）安装监理(2人）资料员（1人）景观及其他（按需调整）人防（安全）监理（1人）总监是工程推动者，积极、负责的工作态度是关键对监理单位的组织要求项目前置策划1、组织策划-监理单位组织完成规划设计条件完成规划设计条件已完成主要事项主要事项完成节点时间完成节点时间备注备注签订土地出让合同38、签订土地出让合同已完成建设用地规划许可证建设用地规划许可证已完成建设用地批准书建设用地批准书已完成在办理施工证时可替代国土证使用方案与初步设计二合一审批方案与初步设计二合一审批已完成建设工程规划许可证建设工程规划许可证20 xx.01.30建设工程施工许可证建设工程施工许可证20 xx.04.01商品房预售许可证商品房预售许可证20 xx.06.25政府要求预售条件政府要求预售条件：高层洋房正负零，多层洋房地上：高层洋房正负零，多层洋房地上1/31/3项目前置策划2、开发报建策划项目前置策划2、开发报建策划时间时间阶段阶段费用费用内容内容20 xx.12二合一批复901718901718招投标39、交易服务费项目环境影响评测费、图纸审查费水土保持技术咨询服务费节能评估技术服务交通影响评估咨询服务2016.2工规证87249858724985人防审查费、基础专项检测基础设施建设配套费防雷评估分摊检测费、白蚁防治费2016.4施工证11059951105995新型墙体基金散装水泥专项资金费2016.6预售证16638071663807物业维修专项基金2017.12交楼验收11950981195098消防检测、室内环境检测合同生活给水水质检测费铝合金门窗五性检测两书工本费、竣工质检合同节能检测、环保监测费合同其他竣工质检等合计合计1359160313591603项目前置策划3、开发报建策划-费40、用预算工程规划证阶段工程规划证阶段20 xx.122016.22016.42016.62017.12施工许可证阶段施工许可证阶段方案二合一阶段方案二合一阶段预售许可证阶段预售许可证阶段交楼验收阶段交楼验收阶段4 月活动活动主题：主题：新闻铺新闻铺排策略：排策略：推广推广渠道：渠道：微信、网络、报纸宋词达人召集令xx战略变革：中国地产10强/千亿房企/进军一二线影视影视主题：主题：微电影首部：主题：“竹”西江月历史记忆微电影第二部：主题：“梅”知名女主播征婚微信、网络、影视、电台、户外微信、网络、电台、户外、影视2016.6.252016.6.25首次开盘首次开盘品品 牌牌 落落 地地 期期造造41、势势蓄蓄客客期期开开盘盘冲冲刺刺期期常销期常销期洋房183套5.54亿2016.3.12016.3.1城市展厅开放城市展厅开放2016.6.102016.6.10示范区开放示范区开放12 月 “竹、兰、梅、菊竹、兰、梅、菊”四部曲四部曲3 月2 月品牌发布会：品牌发布会：主题：西主题：西（地段、情怀）（地段、情怀）示范区开放：示范区开放：主题：江主题：江（景观、资源）（景观、资源）产品发布会：产品发布会：主题：月主题：月（产品、品质）（产品、品质）续销续销活动活动微电影第三部：主题：“兰”钱塘大观微电影第四部：主题：“菊”客户宣言微电影炒作城市展厅开放炒作品牌发布会主题炒作示范区开放主题炒作产42、品发布会主题炒作首开+售罄炒作微信、网络、电台报纸拓客拓客策略：策略：整合公司内外资源、文化圈层活动业内年会植入各行业协会、商会、企业家圈层等圈层拓客老带新推广主题：推广主题：前期重点品牌炒作，后期重点前期重点品牌炒作，后期重点“西江月西江月”调性营造调性营造xx品牌片集团标准影视片集团品牌+媒体采风炒作填词大赛填词大赛+主题曲创作主题曲创作媒体采风媒体采风品牌炒作品牌炒作春节春节1 月20 xx.12.3020 xx.12.30媒体采风启动媒体采风启动20162016年年1 1月月宋词达人宋词达人2016.3.172016.3.17品牌发布会品牌发布会宋词达人+主题曲炒作5 月6月品牌发布会43、：“西”主题活动城市展厅惊艳亮相7月春节示范区开放：“江”主题活动产品发布会：“月”主题活动盛大开盘歌曲演唱谁是下一位李宗盛开开盘盘微电影炒作项目前置策划3、营销策划20 xx20 xx年年1212月月3030日日-2016-2016年年6 6月月2525日日首次开盘首次开盘该阶段费用该阶段费用11001100万万,费率预计费率预计70%70%20162016年年6 6月月2525日日-2016-2016年年9 9月月3030日日第二次开盘第二次开盘该阶段费用该阶段费用300300万万,费率预计费率预计19.6%19.6%20162016年年9 9月月3030日日-2016-2016年年10144、0月月3131日日第三次开盘第三次开盘该阶段费用该阶段费用100100万万,费率预计费率预计6.5%6.5%20162016年年1010月月3131日日-2016-2016年年1212月月3131日日续销续销该阶段费用该阶段费用100100万万,费率预计费率预计3.9%3.9%2016年货值年货值2016年认购年认购目标目标营销推广费营销推广费率率营销推广费营销推广费用用11.18亿元9亿1.78%1600万元细分项媒体类560万元35%活动类480万元30%包装类200万元12.5%合作类160万元10%物料采购类200万元12.5%6.259.3010.31项目前置策划3、营销策划-费用预45、算类别类别费用大类费用大类费用中类费用中类预算（项目申请）预算（项目申请）费用（万元）费用（万元）比例比例推广类推广类媒体类媒体类大众媒体大众媒体xx013.6%13.6%户外媒体户外媒体20018.2%18.2%其他媒体其他媒体50 4.55%4.55%媒体类费用小计40036.35%36.35%活动类活动类销售中心活动销售中心活动（现场等策划类活动）（现场等策划类活动）1009.1%9.1%节点活动节点活动xx013.6%13.6%活动类费用小计活动类费用小计275 22.7%22.7%圈层拓展类圈层拓展类(圈层活动类圈层活动类)100 9.1%9.1%合作类合作类(推广气氛包装及创作外聘46、推广气氛包装及创作外聘)1009.1%9.1%物料采购类物料采购类1009.1%9.1%软装及硬装类软装及硬装类1009.1%9.1%媒体公关类媒体公关类504.55%4.55%推广费用合计推广费用合计1100110020 xx20 xx年年8 8月月1111日日摘牌日摘牌日20162016年年3 3月月1 1日日城市展厅开放城市展厅开放20162016年年5 5月月xxxx日日示范区开放示范区开放20162016年年6 6月月2525日日开盘当日开盘当日品牌落地期品牌落地期 该阶段费用该阶段费用240240万万,费率预计费率预计20.7%20.7%蓄客造势期蓄客造势期 该阶段费用该阶段费用647、00600万万,费率预计费率预计36.7%36.7%开盘冲刺期开盘冲刺期 该阶段费用该阶段费用260260万万,费率预计费率预计42.6%42.6%3.18.115.xx项目前置策划3、营销策划-费用预算保证金+首期地款3.56亿表外融资4.9亿一期预售归还开发贷3亿资金平衡时间：2017年1月剩余地款（含税）、偿还4.9亿，3亿开发贷二期预售三期预售项目前置策划4、资金计划转负有问题，让营销把商业和最后车位往前推售序号业务事项执行计划日期责任体系开始日期完成日期主责部门1主责部门21提交规划设计条件20 xx/8/11已完成区域（设计）/区域（投资）项目部2户型配比的确定20 xx/8/1148、已完成区域（营销）项目部3提交详勘报告20 xx/9/xx已完成项目部4形成呈主席（联席总裁）签字版规划设计方案20 xx/10/8已完成美院项目部5规划设计方案初步确定（含示范区范围确定）20 xx/10/10已完成美院项目部6确定各市政专项方案20 xx/10/1020 xx/12/xx美院项目部7总图报规确认20 xx/10/3020 xx/12/xx项目部项目前置策划5、设计专项计划8提交详勘报告20 xx/10/20已完成项目部9主干道施工图及预埋管线图（电子版）20 xx/10/3020 xx/12/xx美院项目部10桩基础施工图20 xx/10/3020 xx/12/10美院项目49、部11正负零以下施工图（含建筑、结构及机电）20 xx/10/3020 xx/12/10美院项目部12正负零以上建筑物、构筑物施工图（建筑、结构、毛坯版机电）20 xx/10/3020 xx/12/xx美院项目部13规划施工图20 xx/10/3020 xx/12/xx美院项目部14市政综合管网施工图20 xx/10/3020 xx/12/xx美院项目部xx园林景观方案细化及园建施工图20 xx/10/2020 xx/12/31顺茵项目部16售楼部、样板房装修方案细化及施工图20 xx/10/2020 xx/12/31博意装修项目部项目前置策划5、设计专项计划主导部门：项目部召开时间：地下室、50、主体工程、装修及园林工程图纸下发后5天内；其他专业图纸下发一周内参加单位：项目部、设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位、成本部、工程技术部会审成果：图纸会审会议纪要26项目前置策划5、设计专项计划-图纸会审序号业务事项执行计划日期责任体系开始日期完成日期主责部门1主责部门21方案及施工图、景观设计单位确定20 xx/08/11已完成项目部区域设计管理部2桩基础施工单位确定20 xx/09/01已完成项目部成本管理中心（招投标管理部）3监理单位确定20 xx/09/01已完成项目部4土石方工程施工单位确定20 xx/09/01已完成项目部成本管理中心（招投标管理部）5基坑支护单位确定20 xx51、/09/0120 xx/12/20项目部6总包单位确定20 xx/09/0120 xx/12/7项目部成本管理中心（招投标管理部）7消防工程施工单位确定（非市政配套部所辖，且未纳入总包合同范围）20 xx/12/012016/02/01区域（成本）项目部8示范区（样板房等）装修工程施工单位确定2016/01/102016/02/01区域（成本）项目部9石材幕墙工程施工单位确定（含供货、施工）2016/01/102016/02/01项目部10室外供水工程（市政配套部管辖范围）合同签订2016/08/12016/10/1项目部11室外供配电工程（市政配套部管辖范围）合同签订2016/08/120152、6/10/1项目部12燃气工程（市政配套部管辖范围）合同签订2016/08/12016/10/1项目部13绿化工程施工单位确认20 xx/09/01已完成项目部14智能化单位确定 20 xx/12/12016/2/1项目部成本管理中心（招投标管理部）xx园建工程施工单位确认20 xx/12/12016/2/1项目部成本管理中心（招投标管理部）项目前置策划6、招标策划关键节点计划完成时间 最迟完成时间标准土地获取20 xx年08月11日已完成规划设计方案确定20 xx年12月10日桩基施工单位确定20 xx年10月30日已完成基坑支护施工单位确定20 xx年12月10日总包单位确定20 xx年153、2月5日货量区桩基施工2016年02月06日货量区基坑支护施工2016年02月06日售楼部开工2016年12月xx日货量区土方开挖2016年03月01日售楼部封顶2016年01月10日售楼部石材进场2016年01月18日售楼部装修进场2016年03月01日展示区绿化施工进场2016年03月01日展示区装修工程完成2016年04月10日展示区市政工程完成2016年04月20日展示区园艺工程完成2016年04月20日展示区绿化工程完成2016年04月25日展示区开放2016年06月10日货量区完成正负零2016年06月28日项目前置策划7、展示区节点策划四、项目工程策划四、项目工程策划CONTEN54、TS目录1234项目概况项目目标策划项目前置策划项目工程策划项目质量策划5项目工程策划1、总体思路4.1总体思路抢土方保支护抢土方保支护抢地下保地上抢地下保地上抢主体保装修抢主体保装修抢样板保货量抢样板保货量地块内土方量大，基坑深，且有支撑系统支护桩，需提前与土方单位共同制定土方专项计划，按重点，依次序保证后续道路、总包基础工作面、支撑拆除工作面的移交。地下为二地下室，涉及基坑支护、管桩，灌注桩、地下室结构等工程，地下部分施工工期将直接影响预售节点，需针对地下工程进行详细工程量分析，合理拟定施工计划，确保地上工程移交时间；尽量压缩主体工期，挤出时间给装修，保障装修质量。主体工尽量压缩主体工期，55、挤出时间给装修，保障装修质量。主体工程相比装修工程，抢工措施余地较大，受制约的工序相对较少。程相比装修工程，抢工措施余地较大，受制约的工序相对较少。样板样板房展示区一定要完美开放才可开盘。房展示区一定要完美开放才可开盘。售楼部需提前开工。售楼部需提前开工。多层和高层货量要满足各期开盘的时间节点。多层和高层货量要满足各期开盘的时间节点。抢道路保畅通抢道路保畅通周边市政道路还在修建施工中，需自己解决临时道路。周边市政道路还在修建施工中，需自己解决临时道路。因此临时施工道路的合理布置及管理，影响施到工工期，项目需针对性制定临路施工方案及施工期管理措施，全力保障施工道路畅通4.2工程难点工程难点项目工56、程策划2、工程难点本案所在本案所在1、场地狭小，地下室阶段基坑周边无场地做堆材料场或加工场地。、场地狭小，地下室阶段基坑周边无场地做堆材料场或加工场地。2、处中心区域，周边现在都在修路，无道路进出。、处中心区域，周边现在都在修路，无道路进出。3、处闹市，周边有小区，在工期较紧时也无法昼夜施工。、处闹市，周边有小区，在工期较紧时也无法昼夜施工。4、西边紧邻拱墅区特巡警大队办公区，需进行基坑围护和监测。、西边紧邻拱墅区特巡警大队办公区，需进行基坑围护和监测。5、东区管桩挤土效应对钻孔灌注桩的成桩影响。、东区管桩挤土效应对钻孔灌注桩的成桩影响。项目工程策划3、应对措施要点4.2.1难点应对术措施无道57、路赶工期对西边建筑影响挤土效应请政府加快协调道路出入口，周边道路的施工开始、完成时间；自己修临时道路。合理组织，夜间施工噪音、光污染小的；白天施工人员最大化；工作面见缝插针；周边关系协调，施工扰民的谅解。围护桩，基坑支撑系统，基坑监测；安全防护。应力释放孔；防挤沟；合理安排成桩顺序。场地狭小合理划分区块，利用先完成的区块做加工场地及堆场。采用场外加工完成后运输至现场。临近场外（方家中路）租地布置材料堆场，加工区。4.3.1项目工程策划项目工程策划场外道路详场外道路详细情况细情况项目东面方家中路、东面方家中路、西边化工路、北面方西边化工路、北面方家北路家北路均为规划中道路，现仅化工路在施工中；南58、面方家塘路南面方家塘路为8米宽混凝土路，连接东面方家埭路，与莫干山路相通，为现在唯一进出工地道路。化工路，市政施工中，化工路，市政施工中，2016年年5月完成月完成本案所在本案所在申申 花花 路路莫莫 干干 山山 路路方家塘路，已有，路况差，即将中断方家塘路，已有，路况差，即将中断方方 家家 北北 路路化化 工工 路路方方 家家 中中 路路 萍萍 水水 街街方家中路，方家中路，2016年年12月后施工。现拟硬化做混凝土路月后施工。现拟硬化做混凝土路方方 家家 塘塘 路路在建河道在建河道方家北路，方家北路，2016年年3月开始，月开始，12月完成。现拟塘渣硬化。月完成。现拟塘渣硬化。项目工程策划59、4、市政道路详细情况经多方了解，方家北路预计经多方了解，方家北路预计2016年年3月施工，月施工，2016年年12月完成；月完成；方家中路方家中路2016年年12月后开始施工；月后开始施工；化工路预计在化工路预计在2016年年5月完成。月完成。经各方协调，定经各方协调，定方家中路往北进方家中路往北进入申花路城市主干道，为车辆出入申花路城市主干道，为车辆出入路。入路。结合基坑支护方案，现拟结合基坑支护方案，现拟方家中路东半方家中路东半8米全部硬化，浇米全部硬化，浇筑混凝土路面，接通至北面申花筑混凝土路面，接通至北面申花路，在路，在2#、3#楼间开口作为主要楼间开口作为主要工地出入口；方家北路工地60、出入口；方家北路1#、7#设设一次要出入口，塘渣硬化，做地一次要出入口，塘渣硬化，做地下室阶段车辆出入口。下室阶段车辆出入口。方家塘路方家塘路没中断时可作为阶段性备用道路。没中断时可作为阶段性备用道路。2016年年12月方家北路完成后，由月方家北路完成后，由方家北路往西进入化工路，再进方家北路往西进入化工路，再进入城市干道。入城市干道。2016年12月前出向2016年12月后出向售楼部售楼部正式启用前化工路已完成项目工程策划5、临时道路详细情况4.4水电水电布置图项目工程策划6、临时水电布置图变压器配电房配电房配电房配电房配电房配电房变压器2台台400KVA变压器变压器配电房配电房总配箱总配箱61、电缆电缆DN75水管水管接水口接水口自来水接入口自来水接入口项目工程策划7、临舍办公室布置地块总包临舍区总包临舍区：总包临舍区：占地5亩，为施工方办公室以及乙方、监理单位宿舍。共10间办公室，70间宿舍。距离地块约1.5km。施工单位自行布置安排。项目办公：我方项目办公室在工地西面约200米处，租商铺装修解决。施工方办公设置在东大门处。总包集装箱项目办公室xx00米项目工程策划项目工程策划8、塔吊、人货梯、场地布置、塔吊、人货梯、场地布置人货梯，每幢楼1台材料堆场及加工区水电安装其他装饰泥工区钢筋区木工区综合现场办公仓库门卫场地内道路1R=55米，1、6#楼，2#楼西单元2R=40米，3#楼，62、2#楼东单元3R=40米，4、5#楼4R=50米，7、8#楼塔吊总布置4台塔吊，以经济、方便施工、满足垂直和水平运输，对后期影响小为原则。项目工程策划项目工程策划9、桩基施工、桩基施工123工程管桩采用工程管桩采用PHC 26米米500 AB 100（8#楼）和楼）和35米米PHC 600 AB 110（1-7#楼）两种；灌注楼）两种；灌注桩直径有桩直径有D600、D700、D800三种，三种，长度长度38米，用在项目西边米，用在项目西边靠近拱墅区特警大队处；靠近拱墅区特警大队处；围护桩采用围护桩采用 850三轴水泥三轴水泥搅拌桩搅拌桩,内插内插H型钢。拟投型钢。拟投入机械：入机械：2台静压桩63、机施工台静压桩机施工管桩管桩,30天完成；天完成；5-10台螺台螺旋钻机施工灌注桩，旋钻机施工灌注桩，20天天完成；完成；2台台3轴搅拌桩机施轴搅拌桩机施工围护桩，工围护桩，35天完成。管天完成。管桩、围护桩同时施工，灌桩、围护桩同时施工，灌注桩在管桩施工完成西边注桩在管桩施工完成西边一半约一半约10天后开始。为减天后开始。为减少挤土效应，在管桩灌注少挤土效应，在管桩灌注桩分界处打应力释放孔，桩分界处打应力释放孔，在靠近特巡警大队出设防在靠近特巡警大队出设防挤沟。挤沟。四周围护桩四周围护桩围围护护桩桩机机1管管桩桩机机1灌注桩区域灌注桩区域围围护护桩桩机机2管管桩桩机机2管桩区域管桩区域灌灌注64、注桩桩施施工工顺顺序序黄线区域管桩黄线区域管桩施工完后西侧施工完后西侧灌注桩才开始灌注桩才开始项目工程策划项目工程策划10、土方开挖方案、土方开挖方案地下室最深地下室最深10.3米，支撑梁在自米，支撑梁在自然地面以下然地面以下2.2米，拟土方开挖米，拟土方开挖按二层分层开挖；按二层分层开挖；第二层土方开挖第二层土方开挖时，从东门，北时，从东门，北门做施工坡道通门做施工坡道通往基底，坡道角往基底，坡道角度小于度小于20度，度，宽宽8米。米。8#楼为楼为售楼部，无地下售楼部，无地下室，浅埋基础，室，浅埋基础，常规开挖土方开常规开挖土方开挖单独最先进行，挖单独最先进行，保证售楼部的整保证售楼部的整体65、进度。体进度。8#楼售楼部项目工程策划项目工程策划11、第一层土方开挖、第一层土方开挖第一层土方开挖第一层土方开挖采用常规大开挖，采用常规大开挖，至支撑梁底，待至支撑梁底，待支撑完成后，通支撑完成后，通过坡道进行第二过坡道进行第二层基底土方的开层基底土方的开挖。分挖。分2区块，区块，1区块由西往东区块由西往东从东门进出；从东门进出；2区块由南往北从区块由南往北从北门进出。拟投北门进出。拟投入入300型挖机型挖机2台，自卸车台，自卸车20-30辆，以挖机辆，以挖机不停车辆待料为不停车辆待料为原则，拟计划原则，拟计划xx天，出土天，出土3万万立方。立方。12项目工程策划项目工程策划12、基底土方开66、挖、基底土方开挖123基底土方开挖依基底土方开挖依托坡道，分为六托坡道，分为六个区块，按照先个区块，按照先6、4；次；次1、3；最后；最后5、2区区块分两套班组同块分两套班组同时施工。土方分时施工。土方分别由北门，东门别由北门，东门进出。按基坑深进出。按基坑深浅阶段，投入浅阶段，投入300型挖机型挖机2台，台，200挖机挖机2台，台，100型挖机型挖机2台，台，长臂挖机长臂挖机1台，台，自卸车自卸车20-25辆。辆。拟计划拟计划30天，天，出土出土7万立方。万立方。342651项目工程策划项目工程策划13、地下室底板施工、地下室底板施工123地下室垫层、砖地下室垫层、砖胎模、防水、钢胎模、防水67、钢筋根据土方开挖筋根据土方开挖提供的工作面按提供的工作面按先先6、4；次；次1、3；最后；最后5、2区区块施工。底板混块施工。底板混凝土的浇筑需结凝土的浇筑需结合后浇带的设置合后浇带的设置来考虑，。来考虑，。342651基坑支护原因：基坑支护原因：1、项目西南侧、项目西南侧为拱墅区特巡警为拱墅区特巡警大队，为两栋大队，为两栋2层砖混结构办公层砖混结构办公楼，距离基坑边楼，距离基坑边仅六米。仅六米。2、基、基坑边距离红线在坑边距离红线在6米左右。米左右。3、基、基坑深度超坑深度超5米，米，最大深度最大深度10.3米。米。目的：保证基坑目的：保证基坑施工安全，防止施工安全，防止基坑塌陷，减少基坑68、塌陷，减少特巡警大队房屋特巡警大队房屋的沉降裂缝影响。的沉降裂缝影响。项目工程策划项目工程策划1414、基坑支护、基坑支护拱墅区特巡拱墅区特巡警大队警大队4.13.2基坑支护基坑支护项目工程策划项目工程策划1414、基坑支护、基坑支护采用一道支撑，采用一道支撑，基坑周边做环基坑周边做环梁，加强裙边。梁，加强裙边。支撑面标高支撑面标高2.0米，梁高米，梁高800、700、600。基。基坑边做坑边做2米高放米高放坡，坡顶地面坡，坡顶地面设排水沟。支设排水沟。支撑体系待地下撑体系待地下室一层楼板混室一层楼板混凝土达到要求凝土达到要求后拆除。后拆除。项目工程策划项目工程策划xxxx、竖向分析（桩基、围69、护、土方穿插）、竖向分析（桩基、围护、土方穿插）1、桩基施工、桩基施工20 xx.12.5-2016.1.107、支撑拆除、支撑拆除2016.4.xx-2016.5.103、第一层土方开挖、第一层土方开挖20 xx.12.25-2016.1.254、支撑施工、养护、支撑施工、养护2016.1.10-2016.3.12、围护桩、围护桩20 xx.12.20-2016.1.205、第二层土方开挖、第二层土方开挖2016.2.25-2016.3.206、-2F施工施工2016.3.5-2016.3.308、-1F施工施工2016.4.18-2016.5.20项目工程策划项目工程策划16、装饰市政景观70、装饰市政景观123123总体上按总体上按1-2-3区区块的顺序进行。块的顺序进行。1区块为多层的区块为多层的4/5/6#楼，装饰工楼，装饰工程是最先完成的，程是最先完成的，完成后移交室外及完成后移交室外及后续景观工程。后续景观工程。项目工程策划项目工程策划1717、雨季夜间赶工措施、雨季夜间赶工措施雨季原则：小雨照常干，大雨巧干。搭设彩条布及防雨帆布，施工人员配备雨具。夜间原则：合理组织，夜间施工噪音、光污染小的；周边关系协调好，施工扰民的谅解。五、项目质量策划五、项目质量策划CONTENTS目录1234项目概况项目目标策划项目前置策划项目工程策划项目质量策划5项目质量策划项目质量策划1 171、管控方针及标准、管控方针及标准5.1原则1、质量管控方针：过程精品、人居典范、关注客户满意度，加强过程质量控制 2、质量管控标准：2.1、xx工程质量管理手册2.2、xx工程质量通病防治手册2.3、xx精装工程质量管理手册2.4、xx园林工程质量通病防治手册2.5、xx工程质量检查评分办法（20 xx版）。2.6、防渗漏、防开裂重点控制2.7、浙江区域重点工序管理办法2.8、浙江区域工程质量巡检评分办法项目质量策划项目质量策划2 2、样板先行、样板先行工法样板在工程开工前应根据设计图纸要求并结合集团标准确定施工工法样板，建立工法样板展示区。施工样板施工单位在各工序施工前应根据工法样板标准要求72、在现场进行施工样板作业，经验收合格后方可开展大面积施工。大面施工施工单位各工序作业班组进场后应根据施工样板进行统一技术交底，在施工过程中以施工样板作为质量验收标准。砌体施工样板工法样板展示区序号 质量风险施工应对措施责任人1楼板开裂渗漏 振动棒与平板振动器结合，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护，采用薄膜覆盖养护姜子民廖志勇2卫生间沉箱渗漏 沉箱吊模，采用钢筋马蹬或钢筋焊接固定支撑，禁止铁丝对拉，木条支撑；浇捣砼之前提前预埋钢套管，且将套管封堵密实，先浇筑沉箱底，再浇筑侧梁，防止有浮浆造成渗漏，至于初凝时间，防止冷缝出现造成渗漏。3外墙渗73、漏 先将外墙对拉螺栓孔、脚手眼等孔洞用防水砂浆封堵密实；外墙顶砖砂浆必须饱满，两面勾缝，再挂网抹灰。4 门、窗边渗漏南方地区采用防水砂浆将门窗缝隙填塞密实；北方地区采用聚氨酯发泡剂将门窗缝隙填塞饱满，并使用耐候密封胶密封。项目质量策划项目质量策划3 3、责任到人、责任到人序号 质量风险点 施工应对措施责任人5外墙保温脱落将外墙基层抹灰找平；增加保温板表面粘胶剂的涂刷面积或采用粘锚结合的方式固定保温板。蒋遨宇沈 龙6大坡度斜屋面楼板混凝土酥松、麻面严格控制混凝土的塌落度；浇筑混凝土时由下往上、前后对称、横向分段、逐段浇筑，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；且严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加74、，加强混凝土的养护 7屋面防水卷材空鼓、脱落 将屋面、女儿墙、构筑物上翻的防水层基层清理干净；根据不同防水材料，采用对应的施工工艺进行施工，特别注意接头位置、管根位置，阴阳角位置的处理。8檐口渗漏、泛碱在斜屋面最低处设置暗沟，预埋排水管，檐口翻边高度根据屋面建筑做法的高度决定，并确保一次性成型。项目质量策划项目质量策划3 3、责任到人、责任到人结构阶段工地开放日交楼前工地开放日u展现xx施工工艺流程、安全文明施工新气象新气象u从客户角度重塑xx质量新标准新标准u提高客户口碑，助力营销u了解客户关注质量问题，针对性的解决u提高交楼率和无问题交楼率倒逼工程质量提升项目质量策划项目质量策划4 4、工75、地开放日、工地开放日施工交底培训交底项目质量策划项目质量策划5 5、提前交底、提前交底没有过硬的没有过硬的执行力执行力，再好的策划都是空谈！，再好的策划都是空谈！感谢聆听！附 件投资版测算表投资版测算表指标数据指标数据指标数据获取方式勾地每亩单价(万元)2542亩数28容积率2.4总地价（万元）71200楼面地价（元）xx841亩产利润（万元）293土地获利倍数0.11销售净利率6.27%总可售面积(万)6.22总销售收入(万元)131207IRR18.4%产品类型售价（元/）建筑面积（）单方土地成本（元）单方建造成本（元）单方其他（元）单方净利（元）亩产利润（万元）多层毛坯27000163976、2（26%）16438446040972004319公寓精装270008800（14%）1644050903939xx30244高层毛坯2500016948（27%）167274393335152983商业400002433（4%）143676721105208392xx29一层地下车位628512816（21%）14635681677894二层地下车位62854824（8%）14635661678894总体情况2109062213（100%）436635841323293 集团夹层融资方案：项目资金投入峰值集团夹层融资方案：项目资金投入峰值7.967.96亿，按照峰值亿，按照峰值70%70%77、计算融资计算融资5.575.57亿元，融资利息按年化亿元，融资利息按年化10%10%计算为计算为55755575万元。另夹层融资分配项目净万元。另夹层融资分配项目净利润额的利润额的10%10%（914914万元），扣除后万元），扣除后项目净利润额为项目净利润额为82338233万元，净利润率为万元，净利润率为6.27%6.27%。项目年化自有资金投入回报率为。项目年化自有资金投入回报率为38%38%。备注：浙江区域财务资金部与招商银行总行对接了解到，该行夹层融资方案年化融资利息成本为备注：浙江区域财务资金部与招商银行总行对接了解到，该行夹层融资方案年化融资利息成本为8%8%，且夹层融资不需要分78、配项目净利润。则若，且夹层融资不需要分配项目净利润。则若该方案可行，该方案可行，项目净利润额为项目净利润额为98479847万元，净利润率为万元，净利润率为7.5%7.5%，项目年化自有资金投入回报率为，项目年化自有资金投入回报率为46%46%。项目概况5、三通一平1.6三通一平拟设出入口拟设出入口已安装完成3台400KVA变压器，其中场地中部西南角设置2台，北面生活区1台；临时接水口位于拱墅区特巡警大队；拟东面、北面为施工材料出入口，场地基本平整。现周边均在修路，无较好交通。自来水接入口自来水接入口项目概况6、项目永久供电、市政1.7项目永久供电情况地面开闭所给、雨、污水接市政管网接市政管网79、-1F变电所-1F变电所项目概况7、项目地质情况1.8地质情况工程详勘已经完成，场区位于冲湖积平原，地形平坦，地层近水平分布。不存在发生滑坡、泥石流等地质灾害的地形地质条件，也未发现岩溶、地面沉降等不良地质作用。场主要分布土质为粘土，粉质粘土，凝灰岩；以流塑可塑状粘性土为主，本场地土的类型划分为中软土。场地总体稳定性较好。地下水主要分布在浅部、大层土中，水位较高，有微腐蚀性。需考虑抗浮设计和施工地下水位合理降低。1、客户进场2、xx全国地图3、xx品牌馆4、文化展品馆（声光电组合）5、沙盘区（包括区位沙盘及LED）6、户型模型及艺术品长廊 10、大洽谈区 7、儿童区 9、VIP室 8、小洽谈区80、项目概况xx、售楼处动线、售楼处动线1层层内部通过设置活字印刷形状的异形投影墙，将品牌信息在上面投影出来外部设置为橱窗，通过玻璃窗朝示范区展示文化藏品，吸引眼球；项目概况16、售楼处动线品牌馆售楼处动线品牌馆项目概况16、售楼处动线文化展品馆左侧结合地幕墙面投影实现展馆科技互动及文化体验，尽量保证墙面完整性，留有基本电力需求即可，以便满足后期文化展览展示的基本需求右侧设置墙面展示区（挂壁，可拆卸），展示文化艺术藏品实物项目概况17、售楼处动线户型模型及艺术品长廊原户型单体模型可设置成文物藏品展示，并通过虚拟成像技术进行讲解两侧墙面可通过虚拟立体成像（增强显示）技术展示项目虚拟立体户型项目概况181、8、售楼处动线VIP室VIP室在满足常规的VIP接待功能外，还可兼具文化互动体验的相关功能（以后期软装及道具采购为主）“爱的印记文字DIY互动”室：提供木字或泥字，让来访者、客户制作百家姓，或其他相关纪念物品，也可提供文房四宝，进行现场创作。项目概况19、售楼处动线小洽谈区小洽谈区预留改造成“全息”投影展示区，展示不同风格样板房以及其他概念3D互动视频，根据营销需要，此区域可设置为138方多层户型的展示区项目概况20、售楼处动线2楼 1、工法展示 2、89方样板房 3、130方样板房项目概况21、样板房风格XJY89项目概况22、样板房风格XJY126五、项目质量策划五、项目质量策划CONTE82、NTS目录1234项目概况项目目标策划项目前置策划项目工程策划项目质量策划5项目质量策划项目质量策划1 1、管控方针及标准、管控方针及标准5.1原则1、质量管控方针：过程精品、人居典范、关注客户满意度，加强过程质量控制 2、质量管控标准：2.1、xx工程质量管理手册2.2、xx工程质量通病防治手册2.3、xx精装工程质量管理手册2.4、xx园林工程质量通病防治手册2.5、xx工程质量检查评分办法（20 xx版）。2.6、防渗漏、防开裂重点控制2.7、浙江区域重点工序管理办法2.8、浙江区域工程质量巡检评分办法项目质量策划项目质量策划2 2、样板先行、样板先行工法样板在工程开工前应根据设计图纸要83、求并结合集团标准确定施工工法样板，建立工法样板展示区。施工样板施工单位在各工序施工前应根据工法样板标准要求在现场进行施工样板作业，经验收合格后方可开展大面积施工。大面施工施工单位各工序作业班组进场后应根据施工样板进行统一技术交底，在施工过程中以施工样板作为质量验收标准。砌体施工样板工法样板展示区序号 质量风险施工应对措施责任人1楼板开裂渗漏 振动棒与平板振动器结合，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护，采用薄膜覆盖养护姜子民廖志勇2卫生间沉箱渗漏 沉箱吊模，采用钢筋马蹬或钢筋焊接固定支撑，禁止铁丝对拉，木条支撑；浇捣砼之前提前预埋钢套管，且84、将套管封堵密实，先浇筑沉箱底，再浇筑侧梁，防止有浮浆造成渗漏，至于初凝时间，防止冷缝出现造成渗漏。3外墙渗漏 先将外墙对拉螺栓孔、脚手眼等孔洞用防水砂浆封堵密实；外墙顶砖砂浆必须饱满，两面勾缝，再挂网抹灰。4 门、窗边渗漏南方地区采用防水砂浆将门窗缝隙填塞密实；北方地区采用聚氨酯发泡剂将门窗缝隙填塞饱满，并使用耐候密封胶密封。项目质量策划项目质量策划3 3、责任到人、责任到人序号 质量风险点 施工应对措施责任人5外墙保温脱落将外墙基层抹灰找平；增加保温板表面粘胶剂的涂刷面积或采用粘锚结合的方式固定保温板。蒋遨宇沈 龙6大坡度斜屋面楼板混凝土酥松、麻面严格控制混凝土的塌落度；浇筑混凝土时由下往上85、前后对称、横向分段、逐段浇筑，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；且严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护 7屋面防水卷材空鼓、脱落 将屋面、女儿墙、构筑物上翻的防水层基层清理干净；根据不同防水材料，采用对应的施工工艺进行施工，特别注意接头位置、管根位置，阴阳角位置的处理。8檐口渗漏、泛碱在斜屋面最低处设置暗沟，预埋排水管，檐口翻边高度根据屋面建筑做法的高度决定，并确保一次性成型。项目质量策划项目质量策划3 3、责任到人、责任到人结构阶段工地开放日交楼前工地开放日u展现xx施工工艺流程、安全文明施工新气象新气象u从客户角度重塑xx质量新标准新标准u提高客户口碑，助力营销u了解86、客户关注质量问题，针对性的解决u提高交楼率和无问题交楼率倒逼工程质量提升项目质量策划项目质量策划4 4、工地开放日、工地开放日施工交底培训交底项目质量策划项目质量策划5 5、提前交底、提前交底项目质量策划项目质量策划3 3、措施、措施1231235.3措施质量管控措施组织措施技术措施经济措施合同措施项目质量策划项目质量策划4 4、组织措施、组织措施5.3.1监理组织措施总监理工程师（1人）总监代表（1人）土建监理（4人）安装监理(2人）资料员（1人）景观及其他（按需调整）人防（安全）监理（1人）总监是工程推动者，积极、负责的工作态度是关键对监理单位的人员配备要求项目质量策划项目质量策划5 5、87、组织措施、组织措施5.3.2施工组织措施项目经理（1人）质量副经理施工员质检员资料员材料员安全员安全副经理技术副经理项目经理作为工程的第一执行者，必须具备强有力的执行领导能力！对施工单位的组织要求项目质量策划项目质量策划6 6、组织措施、组织措施5.3.3会议制度会议制度监理例会技术专题会工程周会学习会会议是解决问题的，不能流于形式。对需解决的问题，必须”三定”：定时间，定措施，定责任人。项目质量策划项目质量策划7 7、组织措施、组织措施5.3.4检查制度检查制度日常巡查工序验收专项检查交接检查对施工过程中的问题早发现，对完成的检查总结，对后续工作的计划指导项目质量策划项目质量策划8 8、技术88、措施、技术措施5.4.1技术措施技术交底三级技术交底集团、区域公司、项目工程部（质量方针、管控标准、技术做法、四新材料，先进工艺）工程项目部、监理单位、总包单位（设计意图，质量标准，技术做法，先进工艺，四新材料）施工单位、班组、工人（技术做法，施工工艺，质量标准，安全防护，安全措施。安全教育）技术交底制度下一道工序开始前项目质量策划项目质量策划9 9、技术措施、技术措施5.4.2技术措施样板制度工法样板安全文明施工混凝土工程砌体工程抹灰工程门窗及幕墙工程装饰装修工程（楼地面，墙面粉刷）建筑节能工程给排水工程电气工程通风空调等样板先行工序样板项目质量策划项目质量策划1010、材料展示样板、材料展89、示样板5.4.2.1技术措施材料展示样板项目质量策划项目质量策划1111、安全文明样板、安全文明样板5.4.2.2技术措施文明标化样板项目质量策划项目质量策划1212、墙面装修样板、墙面装修样板5.4.2.3技术措施室内墙面装修样板项目质量策划项目质量策划1313、成品保护样板、成品保护样板5.4.2.4技术措施成品保护样板项目质量策划项目质量策划1414、滴水吊顶样板、滴水吊顶样板5.4.2.5技术措施滴水，吊顶样板项目质量策划项目质量策划1616、模板楼梯样板、模板楼梯样板5.4.2.7技术措施模板、楼梯样板项目质量策划项目质量策划1717、墙面抹灰样板、墙面抹灰样板5.4.2.8技术措施90、墙面抹灰样板项目质量策划项目质量策划1818、卫生间屋面样板、卫生间屋面样板5.4.2.9技术措施卫生间，屋面样板项目质量策划项目质量策划1919、砌体构造柱样板、砌体构造柱样板5.4.2.10技术措施砌体，构造柱样板项目质量策划项目质量策划2020、窗外墙样板、窗外墙样板5.4.2.11技术措施窗、外墙样板项目质量策划项目质量策划2121、技术措施、技术措施5.4.3技术措施各种技术措施各种技术措施图纸会审施工组织设计专项方案论证监理细则理解涉及意图，解决图纸中出现的设计遗漏、矛盾、错误施工正式开始前的前置指导规划重大技术方案指导施工，确保安全、质量、进度对工程监理管控的详细指导，做到有章可91、寻项目质量策划项目质量策划2222、经济措施、经济措施5.5经济措施项目创优100月度考核奖惩三级样板工程奖罚专项奖评优秀合作伙伴、黑名单对获得华中、华北、华南三大片区，集团、区域、项目公司，别墅、洋房、装修样板工程的项目予以奖励对质量、进度、安全都达到我公司标准的，入选公司优秀合作伙伴；反之，进入公司黑名单，限制取消投标资格经济措施区域根据月度评估、预售节点、竣工验收节点、交楼节点、保修节点评估来评定，获得经济奖励区域根据月度考核评分结果，对排名后三位的实行经济惩罚，对排名前三位的予以经济奖励。对最佳开/推盘、最佳交楼状态、最佳销售成绩、最快开盘的项目予以经济奖励项目质量策划项目质量策划2392、23、合同措施、合同措施5.6合同措措施根据公司工程质量技术管理手册，对施工单位在工根据公司工程质量技术管理手册，对施工单位在工程质量、进度、成本管理上均满足我公司要求的，程质量、进度、成本管理上均满足我公司要求的，总承包单位予总承包单位予“优秀合作伙伴优秀合作伙伴”称号，给予直接议标，称号，给予直接议标，扩标的优惠政策，同时总价上浮。扩标的优惠政策，同时总价上浮。项目质量策划项目质量策划2424、质量通病的防治、质量通病的防治5.7.1质量通病的防治序号 质量风险点 施工应对措施1地面下沉开裂 将回填土分层碾压，做到压实密度系数不小于0.94；局部强夯或水泥搅拌桩处理；首层地面板设计为钢筋砼93、结构板。2楼板开裂渗漏 振动棒与平板振动器结合，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护。3大坡度斜屋面混凝土板酥松、麻面严格控制混凝土塌落度；浇筑混凝土时由下往上、前后对称、横向分段，逐段浇筑；保证混凝土密实并进行二次抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护。4卫生间渗漏 采用钢筋马蹬或钢筋焊接固定支撑，砼翻边禁止铁丝对拉，木条支撑。拆模时间不宜过早，防止产生结构裂缝漏水。5外墙渗漏 先将外墙对拉螺栓孔、脚手眼等孔洞用防水砂浆封堵密实；外墙顶砖砂浆必须饱满，两面勾缝，再挂网抹灰。6 门、窗边渗漏底部采用防水砂浆填塞成“94、U”型，上不采用聚氨酯发泡剂将门窗缝隙填塞饱满，并压实。7屋面防水卷材铺贴空鼓、脱落 将屋面、女儿墙、构筑物上翻的防水层基层清理干净；根据不同防水材料，采用对应的施工工艺进行施工，特别注意接头位置、管根位置，阴阳角位置的处理。8檐口渗漏、泛碱在斜屋面最低处设置暗沟，预埋排水管，檐口翻边高度根据屋面建筑做法的高度决定，并确保一次性成型。9墙面开裂砖、砌体墙与混凝土柱、墙梁、剪力墙交界面出钢丝网加强；粉刷时在面层设玻纤网；控制砂浆强度；完成后的浇水养护；一次砌筑高度不超过1.5米；合理设置构造柱，腰梁；斜砖一周后封堵。项目质量策划项目质量策划2525、分区责任到人制度分区责任到人制度项目展示区分管95、责任人货量区货量区1、2、3、号楼负责人货量区4、5、6、7、号楼负责人项目质量策划项目质量策划2626、大胆展示大胆展示工地开放日工地开放日品质过硬，就是这么自信！定期开展定期开展“工地开放日工地开放日”活动，全过程向客户、活动，全过程向客户、业主透明展示实体质量，业主透明展示实体质量，展现展现xxxx施工工艺流程、施工工艺流程、安全文明施工新气象。安全文明施工新气象。从客户角度重塑从客户角度重塑xxxx质量质量新标准，提高客户口碑，新标准，提高客户口碑，助力营销。助力营销。项目质量策划项目质量策划2727、完美交付完美交付对于每一个工对于每一个工程人，一个项程人，一个项目就像自己的目就像自己的孩子，精心去孩子，精心去 雕琢，当他完雕琢，当他完美展现的那一美展现的那一刻是我们最幸刻是我们最幸福的时刻！福的时刻！