1、内部资料 严禁外传项目开发主项指引2.0版运营中心项目开发指引基本原则每一位项目总，尤其是新项目总，以及每一位有志于成为项目总的项目管理者都应该认真研读，用心体会，灵活运用。希望每一位项目管理者及项目团队都能“成就共想、成就共创、成就共享”！行动上标准上思想上2当家作主，去化优先快好结合，成就共享项目策划，成就共创基本原则四位一体（附件2）项目策划（附件3）工程策划(附件1）14年：工程策划，5个月内开盘5序号项目开放净工期开盘净工期1海城1.7 2.4 2平房2.5 3.2 3新桥2.8 6.8 4湖州3.0 3.7 5四会3.2 3.4 6兰州新区4.0 5.0 7大连4.1 5.2 8运2、城4.9 5.3 9宜昌4.9 5.1 10新乡5.2 5.9 11河池5.4 5.8 平均值3.84.7执行工程策划项目，平均开盘周期4.7个月6南陵项目：“摘牌即开工”从开工至完美开放仅2个月28天！6.10实现摘实现摘牌即开工牌即开工6.30综合楼封顶综合楼封顶9.7展示展示区完美开放区完美开放项目开发指引南陵经验美中不足未能提前预售12.89亿货量，首推8.5亿，当日销售6.28亿14年：南陵项目，首创34510.2项目盛大开盘项目盛大开盘招标设计采购计划充分前置临建布置完善后勤充分保障过程当机立断班组该换则换管理责任到人各显神通抢工哈尔滨项目：“摘牌即开工”从开工至完美开放仅2个月13、6天！7.18示范区别墅封顶9.14展示区完美开放项目开发指引哈尔滨经验6.29实现摘牌即开工施工交底（明确目标）现场梳理（查漏纠偏）资金计划（实时调整）策划落实（落实优化）区域平台（资源共享）落实纠偏14年：哈尔滨项目，突破三个月展区开放9.14流程招标(未雨绸缪）后勤保障（拎包开工）计划前置总包选择（披沙拣金）美中不足：未能提前售销售差强人意；重点提示：严控图纸会审避免动态盲区。8海城项目：“摘牌即开工”从开工至完美开放仅1个月22天！9.2实现摘牌即开工9.15示范区别墅封顶10.25展示区完美开放项目开发指引海城经验六年深耕前置充分14年：海城项目，突破二个月美中不足未能提前预售销售不4、甚理想优选总包配合良好重视策划强化执行关键节点全力确保时时调整及时纠偏下行管理对接班组9成就共享不仅需要快更需要好项目策划“又快又好”10目 录第一部分：土地要优质，成就能共享第二部分：工作皆前置，摘牌即开工第三部分：聚焦展示区，提前每一天第四部分：管控靠体系，过程出精品第五部分：精装善策划，质量有保障第六部分：分户抓验收，完美才交楼当家作主、用心研究，快好结合、成就共享第一部分：土地要优质，成就能共享优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制“一个中心，五种准备”11去拿能够获得成就共享的地！12一个中心：优质土地优质土地一个中心143原则（附件4）13投资拓展方向5、1 4 3 原 则 找 地区 域 聚 焦供 求 合 理没 有 城 市 空 白 带项目地域客户存在真实需求一个中心：优质土地改革开放三十多年，每一个县市、发达城镇，都积累了一批富裕人群。他们都想住上好房子，就看我们能不能找到金矿！杨国强主席符合成就共享要求或战略性项目准备一：组建精干团队优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制14组织保障区 域 帮 扶 不 走 过 场精 英 团 队 前 置 策 划成 就 双 享 跟 投 分 配参 与 人 员 分 工 清 晰三 堂 会 审 精 干 团 队阶 段 考 核 奖 罚 分 明责任到人同心同德不人浮于事！准备一：组建精干团队组建精6、干团队优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制项目团队策划小组组织成功必须由有经验的、具备成功案例的老项目总出任新项目的总经理（三堂会审）必须具备xx式开发管理能力（工程策划）去化率利润率容积率（四位一体）三级策划；二级督导（项目1+1、区域帮扶小组、集团驻场小组）对该项目进行充分论证及编制各专业的计划（项目新进度体系）快速实现预售条件是各项策划工作首要目标（提前预售、工程策划）15成就双享成就双享5%股权分享成就共享项目股东分红首先成就共享5%股权项目总持有+代持区域总2%区域总持有+代持区域平台1%项目总1%项目团队1%自愿原则认购自愿原则认购认购余额认购余额认7、购余额备注：区域平台、项目团队投资人员在区域总统筹下可以转让集团区域定案会项目区域职能启动会项目经营目标（4指标）项目经营目标管理责任书区域、项目岗位责任书形成签订备案审核签订明确责任人：工作标准、结果要求、奖励目标、处罚细则明确经营目标：销售签约、销售利润、周期控制、确认收入明确定案指标：销售收入、销售利润、进度计划、经营周期目标责任书政府重点支持（附件6）市重点工程、绿色通道（保障政府审批进度）等先让政府了解我们：xx是什么(附件7）争取土地的优先获取、土地款分期支付或延迟支付、规费减免。（以不影响国土证办理为前提）?市政配套相邻道路先修路后摘牌（或代建）水电气管线包干价公共交通设站点提前8、预售（附件5）第一步，告知原委（站在政府角度上）；第二步，打消顾虑（站在客观角度上）；第三步，押保证金（站在信任的角度上）可以押1.31.5倍的建设（达到预售条件前）保证金（500元/平方米）。2.争取优惠条件努力争取尽量争取必须争取优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制准备二1819提 前 预 售 提“早”预售 提 前 开 盘不打桩销售卖多少,建多少,不积存适销对路、调整规划科 学 组 织缩 短 工 期加快资金周转降低预售门槛资金提早回笼打桩达到0.00不需头痛建筑费重要提示：集中推售不卖散预销定产存地不存货提前预售实施细则提前预售1政府支持项目总与政府主要领导9、就提前预售商谈区域总与政府主要领导就提前预售商谈市场角度：大规模完美的展示区，xx品牌视频；税收方面：卖的早，可以提前给政府贡献更多税收；押保证金：押1.3-1.5倍保证金，合法合规办预售；会议纪要：集体决策，行业公平，出会议纪要保障有效。商谈未果第二步：邀请政府领导前往集团考察第一步：区域项目（摘牌前）主导谈判主席、总裁亲自与政府主要领导商谈商谈未果第三步：安排集团总裁和政府领导会面邀约未果总裁亲自前往项目所在地与政府主要领导商谈提前预售谈判步骤1提前预售会议纪要所争取到的政策支持：1、承诺视项目需要协调相关部门办理立项及五证；2、同意项目展示区先行开工，货量可根据市场情况变更规划；并按调整10、后规划协调相关部门3个工作日内办妥五证；3、同意xx用抵押建设资金方式先行办理预售，资金共管，并在正负零后返还。通过合法合规途径争取“提前预售”，范例：莞深区域”迁安项目”1提前售2金融手段项项目目转首付定制签约预筹定产展示区完美开发定房宝搜房宝优惠价格金融工具交30%购房款预售证预售条件预筹定产35%年化固定收益35%低售价购买权后续涨价优越感四大“吸引力”自己定制买得起好房子投资+定制+收益研究竞争对手的产品特别研究销售好、去化快的竞品项目研究项目产品核心卖点研究产品去化速度研究产品性价比研究当地最早和最新的城市公园，当地最容易生长、最便宜的树3.深入市场调研（附件8）关注所在城市范围第三11、产业（人的产业或内生产业）所占比例（40%以下慎重，60%以上可以偏乐观）；城市人群存款如何；了解供需比（年销售面积/已出让可供应面积）研究产品研究客户研究市场优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制研究市场容量及城市发展：除了城市人口，城区人口有多少；城市的发展方向研究客户群体有影响力、有钱人有多少，在哪里，怎样的人才会来购买我们的房子研究市场价格当地别墅/洋房销售价格如何；若带装修销售，客户接受程度如何；可以卖多少钱研究土地影响客户研究客户需要的产品研究目标客户对住房有什么需求23准备三：深入市场调研 市场数据 基本信息点 初步分析 了解市场面 综合判断 指导决12、策体立体调研1、项目概况图2、周边楼市图3、周边配套图4、竞品分析图1、地块本体2、区位价值3、城市基础4、竞品分析1、宏观数据及分析2、房地产发展特点概述3、各版块价格及成交情况4、地块所在区域竞品分析调研结论研判新项目能不能做？怎么做？解决“怎样的价格、怎样的产品可实现成就共享”？探讨是否可实现“假如当地只卖三套房子，有一套是xx的”？了解“如何做到当地最好的房子”。26优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制“四位一体”满足成就共享的选择定位策划区域/项目主导投资营销设计运营会议定案会做不做定位会怎么做启动会做什么后评估会做的对与错准备四：项目定位精准-项目定13、位模型示意图是否能够倾销市场竞争对手投资决策户型景观规划精装修xx立体绿化价格/低成本颠覆营销模式，NO.1展示区完美开放标准化土地客户产品定位策划准备四：项目定位精准项目成功（附件9）保障产品竞争力27加强风险控制（附件10）风险排查开发速度风险排查：高压线（高压线碰不得）复杂地质地质条件（熔岩、溶洞、地下水丰富、淤泥层过厚等）力争净地，充分考虑拆迁、土石方爆破等难度如何等重视存在软弱基础勘察并提前考虑基础处理及支护方案建筑红线与周边建筑物距离过近项目周边无正式市政道路、管线永久水电、临水临电、燃气、供暖（北方）、排污管道特别提示容易忽视问题竖向设计（标高选择）复杂地质（采空区、熔岩溶洞、淤14、泥层、石方爆破）持力层选择（天然基础、石方基础标高）优质土地组建精干团队争取优惠条件深入市场调研项目定位精准加强风险控制准备五：加强风险控制28成就共享深入调研、客户真实需求精准定位、适销对路产品避免贪婪、侥幸赌博心理重视策划、缩短开放工期现金流不可恋战高周转以销售资金回笼为核心目标杜绝“融资”过桥的假回笼市场容量容易枯竭只有一次成功机会客户没有绝对需求生存只有王没有侯准备五：加强风险控制3、成就共享风险控制第二部分 工作皆前置，摘牌即开工 系统解决方案 合理配置资源 克服关键瓶颈 施工总平面图做好前期策划规划设计前置强势推进收地勘探先行进场提前开展招标抢重点保绿色政府关系维护摘牌即开工30统15、一思想，规定动作（附件11）统一思想：以摘牌即开工为目标31五华项目三明项目衡阳项目南通项目宜都项目温州项目东台项目宜春项目广元项目高淳项目曲靖项目佛冈项目浠水项目宿迁项目萍乡项目淄博项目六安项目宁德项目衢州项目嘉兴项目花溪项目周口项目洛阳项目虚席以待“摘牌即开工”光荣榜贵阳花溪项目摘牌即开工五华项目摘牌即开工 2013年，集团23个项目实现摘牌即开工统一思想：以摘牌即开工为目标32海城项目平房项目新桥项目无为项目白城项目仪征项目岳阳项目运城项目新乡项目河池项目朱村项目中新项目南陵项目湖州项目盐城项目兰州新城如皋项目“摘牌即开工”光荣榜无为项目摘牌即开工河池项目摘牌即开工 2014年，集团1816、个项目实现摘牌即开工海宁项目统一思想项目成功必须做好前期策划工程策划：因果关系、先后次序，形成系统、责任到人前期策划必须遵循报建策划：合法合规、借助资源、邀请领导、注重执行（附件13）招标策划：先定后干、先算后干、经验优先、必须书面（附件14）出图策划：方案确定、基础管线、安排会审、交底优先（附件12）采购策划：专项会议、查漏补缺，消项计划、专人负责(附件15）组织策划：三堂会审、帮扶小组，项目1+1、集团驻场责任策划：量化责权、重奖重罚，责任到人、考核到事营销策划：目标分解、产品解读，客户教育、拓展渠道规定动作一规划设计前置（附件16）规划设计必须遵循经主席批准展示区红线（包括板房、核心景观17、）不得擅自更改把项目临近城市道路、最有利的、能马上动工的地方安排销售展示区要特别重视产品选择，依据（去化率利润率容积率）原则选择配套用房（包括：综合楼、法规规定配套用房等）合理最小化尽量提高地面停车比例，减少地下室停车位（建独立多层车库）所有户型（慎用J475、G148、H221）都要设置样板房，须控制规划户型的数量新项目都要设置豪装别墅及公司通用标准装修别墅板房高层做好首层架空层的展示和体验，多层避免设置首层架空层34在城市道路边缘受噪声影响禁设置户型较大、别墅产品等高总价产品在地价不高（100万以内）、楼面价不敏感项目，宜设置多层洋房强势推进收地规定动作二收地条件前置谈判摘牌前收地措施收地18、过程强势推进拿地前与政府或合作方谈好的收地条件在收地前必须从多种渠道了解地块的现状是否满足开发要求一定要把收地时间与土地出让金或合作出资的交付时间挂钩依据政府委托收地建围墙提前详勘与村书记、村长沟通是否存在征地款未付问题进行场地土方平整（暴露遗留土地问题）严禁收地与工程承包挂钩要综合平衡提前一天收地付出的代价和提前一天开盘带来的收益之间的对比按照项目利益最大化原则强势推进收地工作35五华项目土地出让前，示范区内尚有6栋工业厂房及一座关帝庙未拆除。经沟通由政府负责拆除以上建筑物，实现净地出让，避免拆迁纠纷，大大加快五华项目的开发进度，节省了开发费用。案例：五华项目确保净地出让规定动作二：强势推进19、收地37案例：修筑围墙，加快收地，方便施工丹阳项目南通项目规定动作二：强势推进收地兴宁项目：地块于3月8日摘牌，地勘于2013年1月份进场。地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式；在规划及现场条件较完备情况下，直接进行详勘。规定动作三案例：勘探先行进场提前开展招标规定动作四招标前置施工队考察合同约定从土地挂牌开始，开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作了解当地的市场材料价格招标工程各专业的施工承包范围现场的环境及特殊性、施工条件等，提供给成本管理中心快速确定施工单位项目必须主动的参与到招标工作选用熟悉公司操作模式、合作过的优选合作良好施工队承包示范区并扩标到货量区示范区桩20、基础宜总包分包方式示范区与货量区施工合同签订时：工期务必分别约定；区域项目应积极参与施工合同中“工程管理条款”的制定，尤其是“工期条款”3940案例：高淳项目把握招投标主动权，优选总包高淳项目在土地挂牌前，就开始了招标立项的各项工作，积极参与施工单位的考察与选择、积极参与总包合同的条款制定，保证进度管理上的主动权，提前确定展示区各专项工程合同单价，尤其对于赶工费、施工进度，施工人员数量、垂直运输设备数量、总分包权责等做明确规定，提前确定操作方式，为后期支付工程款提供依据。招标时精选队伍，反复强调开放区工期，要求采取一系列赶工措施。规定动作四投标之前，与参与现场踏勘的各施工单位将赶工措施进行明确21、，让施工单位提前做好准备。规定动作五合法快速开工需要对地方报建的“潜规则”有效了解，如：摘牌前政府方案预审批、勘察报告及审查、桩基础图及审查、先行开工审批实现“摘牌即开工”勘察报告勘察要求方案预审批方案设计先行审批基础设计勘察审查基础审查基础施工图先行开工批复基础施工队基础招投标基础施工前置工作摘牌政府委托“合法”摘牌即开工列入重点项目、驶入绿色通道41例多个证件同步办理规划整体报批，分项报审施工图审查灵活变通国土证到预售证，先行审核已有资料，待前一个证件手续办理完成后，即可迅速办理剩余后续证件手续。先送审整体方案稿，得到批复后，即可分项报审，这样即使有分项小调整，不会导致重新报审，从而缩短时22、间。召开专家初步审查会议，初审通过后可变通使用初审合格，办理后续手续，重复户型不再审查，节省施工图审查的时间。开发报建有技巧节省报建时间提前做房屋预测绘提前审核预售证资料施工图纸出具后，提前做房屋预测绘工作，争取政府支持进行加班加点。重复户型快速出具报告。先行审核预售资料，与前期规划许可证、施工许可证同步进行，审核通过后待补齐前期所欠证件即可办理预售证，节省审核时间开发报建有技巧节省报建时间政府关系维护规定动作六善于寻求政府主要领导的政绩支持；各种关系的建立必须是公司与当地政府的关系，杜绝把关系建立在个人关系上，更不能参与到小圈子内，建立“合法”密切关系如争取城建副市长级别领导担任政府协调小组23、组长等。争取相关领导联点我司项目配以媒体报道，既推动项目工作开展，也提高项目影响力定期或不定期邀请领导前来项目指导工作汇报重要工作进展，请求协调解决问题及提出处理方案的建议以工作简报定期书面报告政府主要领导44 政府成立的项目指挥部（指挥部成员由市政府各关键部门及袁州区内各行政主管部门抽调人员组成）。政府关系维护 宜春市政协副主席、市xx项目服务领导小组副组长在xx项目的?指挥部主持召开xx项目预售工作协调会，要求各政府主管部门开通绿色通道，确保我项目开盘前办理好预售许可证。案例：宜春项目政府关系维护 经政府领导出面协调后，市人防办同意项目缓交人防易地建议费，总地块节约约910万元。雷击风险评24、估报告，水土保持方案报告、地震安全性评价报告、施工图图审、农民工保证金、节能保证金等相关费用争取到较大的优惠政策。案例：宜春项目简报宜春项目周报(10.9-10.15).doc通过上述的工作，对项目来说虽然繁琐也加大了项目同事的工作量和工作压力，但此项工作也获得了政府部门的好评，不仅反映了公司的管理方式，也让政府人员觉得项目足够尊重他们，同时使宜春政府能清楚了解项目的进展情况。工作简报制度宜春项目周报(10.9-10.15).doc工作简报制度制作工作简报简报发海阳政府办、指挥部、考核办，公司内部发集团、区域运营中心，及时汇报工作进度；反映遇到的难点和问题，从而寻求广泛的资源，快速解决。案例：25、海阳项目工作简报第三部分 聚焦展示区，提前每一天四抢四保十项管理八件大事一工具项目总经理务必遵循48轻重缓急四抢、四保抢临设保畅通施工用时方恨少1.客户动线与施工动线（双车道、双出口）严格分离，“主仆有别”2.临时生活区除满足总包、项目团队需求外，必须满足示范区突击队需求“先生活、后工作”3.有序地组织甲方专属材料堆场，“兵马未动，粮草先行”4.合理配置供电容量，“手中有粮，心中不慌”5.临电管线必须规划，规避后期施工中市政、园艺、土方开挖区破坏，“合理规划，保供电“6.在总体满足项目道路规划的前提下，先行硬化“道路”，“车到项目必有路”抢地下保地上抢主体保装修抢板房保货量永久道路先行（台山项26、目）49未设置专属材料堆场寸步难行临时用电充足装修突击队来之能战客户道路、施工道路分离（丹阳）临时用电线路规划一般总包临时道路166543250案例：三明项目场地宽敞、充足的宿舍房间、热水保障、电力保障,离现场步行10分钟四抢、四保地下先行实施，地上避免重复返工展示区小市政地下管网要预先完成政府实施的大市政管网优先协调实施，确有困难必须预留实施空间（如：道路设置过路管、预留管沟、主要绿化策划规避等）地下永久构筑物（化粪池、隔油池、地下独立泵房等）与地下工程同步实施抢临设保畅通抢地下保地上抢主体保装修抢板房保货量51四抢、四保先行市政管网地下永久构筑物主体加速办法多，装修加速问题多尽量压缩主体工27、期，保障装修合理工期，保障装修质量，一次验收合格主体工程实施周期弹性较大，抢工措施（增加模板、配置机械设备、增加工人数量等）余地较大装修工程实施阶段工期较难压缩（容易窝工、交叉工序多、相互影响、成品保护、重复污染等）装修造成质量问题往往无法修复，客户往往容易发现质量问题。抢临设保畅通抢地下保地上抢主体保装修抢板房保货量四抢、四保52保抢为客户抢板房，为业绩保货量板房展示区一定要完美开放才可开盘。售楼部、超豪、泳池要同时同步开工，能上的设备和人力尽量上，不许流水，尽快腾出绿化场地。例：海阳项目填海时以最快速度先填好一条路到销售大堂，先打桩。货量可以提前预售的，保证有足够货量支撑即可。模板周转增加28、套数，售楼部不拆模连续施工夜间施工照明要足够，电工专项管理保安全桩机能布几台布几台，一天打完也可能；打完再去打货量雨天是否能施工，看项目是否任然在现场，小雨穿雨衣。抢临设保畅通抢地下保地上抢主体保装修抢板房保货量四抢、四保53错四抢、四保54万方石材雨天抢工万方石材晚上抢工灯火通明的工地，方便夜间连续施工南通项目抢工案例十管理计划管理展示区计划单独编制；适度超前，制定重大节点倒排计划；严格审核施工单位进度计划和劳动力、材料、机械投入；提前约定赶工措施。设计管理展示区管理施工组织管理装修突击管理采购下单管理园林绿化管理装修摆设管理联合验收管理开盘管理按照“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基29、础，后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸。“123”原则；24小时，满人工作；用好抢工奖。整体市政管网先行，单体结构砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插。雅骏装修突击队；提前40天下单；工程管理中心统筹展示区装修任务下达。按采购专项计划任务项标准的要求制定材料下单计划。项目开工时绿化同步开工；工序：深埋管线堆坡造型种植大树石头、汀步石安装灌木、地被种植浅埋管线草皮和玉龙草的种植完工；小品摆设和成品保护。以最丰富的软装设计展现生活情趣和功能体验，入住式的体验营销。展示区未经验收或验收不合格的，不得对外开放；目之所及，皆是完美。开盘时，销控区人要放满；一期销售卖得好，二期工程第二天就能开工。30、55项目总经理务必牢记8项大事1.设计合理出图“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则安排图纸设计出图时间。2.展示区“123”的原则1”代表的是售楼部和豪装板房，必须放在第一位，保证首先完成；2”代表的是样板区、展示区内的非样板房、室外市政、园建、园林等工程，应作为第二重点来抢工程进度；“3”代表的是首期货量区，需达到预售条件。3.展示区抢工人员（附件17）严格按照工程策划约定组织展示区的抢工，首先保证总包施工人员数量（附件17）,重点考虑施工总平面布置（附件18）。需要重点关注：展示区项目管理团队必须执行“专人分片负责”管理，而不是“分专业”管理。31、4.展示区实施工序：“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划必须保证关键线路中施工资源配置，如：桩基施工机械数量、土方机械数量、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发电机、夜间施工照明等及合理提前安装时间。5612223展示区“123”原则项目总经理务必牢记8项大事展示区实施工序（机电、装修、园艺绿化如何穿插进行）57展示区的关键阶段（开放前两周）1.地下管网实施；2.土方未回填；3脚手架钢管未撤场；4.园艺石材无法施工;5.绿化乔木与灌木无法实施;6.小品及设施无法安装。原因竟是？正是脚手架覆盖位置如果提前策划管线设计变更距外墙1.8m以上时，管32、线可与外墙装饰同时施工，外墙完成后即可给园艺提供工作面，工期提前一周以上。6项目总经理务必牢记-8项大事5.园林施工注意：1、跟进图纸，主要的园建图、水电图、结构图；2、室外园艺绿化与建筑施工的工作面划分；3、提前做好施工筹备，项目开工时绿化同步开工，交叉作业，售楼部前后花园、泳池、水景区等与土建同步施工；4、私家花园的园艺绿化等排删拆后即马上施工；5、可种绿化的地方先进土种绿化。大树能提前种植的优先种植，考虑树的生长周期，在开盘时有好的展示效果。绿化施工工序：1大管线及管线（深埋）2堆坡造型 3种植大树4石头、汀步石安装 5灌木种植6管线预埋（浅埋）7、8草皮和玉龙草的种植9小品摆设10成品33、保护。12345510严格按以上工序施工，不得返工！若出现返工，项目总须承担责任！1456789项目总经理务必牢记-8项大事6.样板房装修要按照“轻装修、重摆设”的原则，让客户感受“入住式的体验”，使客户走进板房就有购买的冲动。7.采购下单确保入户门、房间门、木地板、橱柜、家私及时进场安装及摆放。对于非标设计，要在设计过程中随时与采购中心联系沟通，以便尽快确定供应商，缩短供货周期。如：板房电梯；分展厅家具；楼巴。8.联合验收由区域工程技术部负责组织，项目部、设计单位、营销中心、客户关系管理中心、物业部门及其他内外部相关单位对展示区进行联合验收。未经验收或验收不合格的，不得对外开放！59项目总经34、理务必做到一工具项目总经理开工第一天必须要做“消项计划”展示区重点工作项，如：1）土方2）规划3）地勘4）高压线5）围墙6）招投标7）临设8）图纸（桩基图）9）施工总平面（施工场地）10）片区负责人11)项目例会重点提示第一时间消项工作12)国振装修13)装修突击队14）挂石15）鱼缸16）展示区夜间照明60工期节点国振所需工期提请注意事项生产及运输75天项目下单完成签订合同后，收到预付款（总价30%）才开始生产。安装25天现场已完成室内装修并做好清洁，水电、手脚架齐全，不能交叉作业。注意要点：1、项目务必要提前100天，即在开工时下单；2、土建要严格按图施工（取消内批灰，采用龙骨水泥板），不35、得出现尺寸偏差的现象，否则无法安装。项目要加强管理，指派专人跟进尺寸验收，达到图纸尺寸的要求，因项目尺寸出现问题无法安装造成损失由项目个人承担。消项计划国振装修61消项计划装修突击队装修突击队 进场准备：下达任务：区域项目提交联系单集团工程管理中心雅骏装修公司、运营中心62施工前40天，通知队伍提前30-40天，提供图纸提示供应商制作及安装时间约90天，项目要提前下单消项计划挂石63超豪挂石往往成为展示区的关键进度线路，为了有效提高工效，项目必须保障：1.超豪主体周边的场地适当硬化，可以通行叉车，方便石材就近堆放；2.脚手架必须采用钢筋网片脚手板并绑扎牢固，保障安装的安全进行；3.必须保障临时36、用电的需求，保障连续作业和夜间施工照明（进行打胶等工作）。有鱼缸的项目，供应商制作及安装时间约120天，项目要提前下单消项计划鱼缸6465恒温泳池游泳池商铺户型展示儿童活动室体育健身沙盘餐饮风雨廊通用综合楼一首层平面功能示意图功能实景图强调：各项设施在开盘时必须具备使用功能展示区完美开放兰州新城项目完美开放五华xx完美开放整个示范区运用大量水景，无边际泳池及生动的水池，让客户在实地时刻体验震撼效果。金海湾项目一期示范区五星级的生活服务，让客户现场实地体验阳光沙滩的美好生活。金海湾项目一期示范区十里金滩示范区：英伦风情商业街xx十里金滩示范区展示南陵xx体验式开放河池xx项目示范区璀璨开放完备的37、现场预案（1）开盘前做好医疗、通信、公安、电力等相关单位的候场准备工作。（2）物业团队在开盘现场维持秩序，做好现场安抚工作。（3）现场认购结束后迅速组织人力清理现场座椅，变相疏散人群。1、现场安保秩序井然完备的现场预案现场由于销售过于火爆，推出973套房源，认筹3757台，现场基本达到1:4的认筹比例，个别未买到房子的买家，极端之下大闹现场，严重阻碍了销售签约的正常进行，项目部紧急启动群体事件预案，严守售楼部及现场。对于现场有情绪的买家采取完全容忍的态度，期间物业的几位同事在被咬伤的情况下坚守岗位，最终在项目部和物业团队现场配合下，用人墙将带头闹事的人架离现场，送至特警车内由特警看管，劝散不明38、真相的围观群众，避免了事态恶化。疑是未买到房的客户，通过网络散播不利于项目的流言，经与集团领导、区域团队联动处理，避免了集团品牌及信誉受影响。2、群体事件的处理（浠水案例）现场退筹方案：（1）现场决定将协议上原定于1个月后退筹的全部改为马上退筹，稳住情绪较大的客户。（2）告知客户我司还有后续推售计划，推售时间及货量待定。通过这些方案成功安抚好客户，使得现场其他工作未受影响。新项目、旧项目新推必须按照集团要求“流水线”卖楼，如出现“散卖”经查实将对区域总、项目总、区域营销负责人严厉查处。90%70%首推加推办卡验资验资认筹认筹/落位落位开盘策划推货计划供货计划首推首推加推加推再推再推首推未选客户39、优先再选流水线卖楼流程图流水线卖楼流程图价格输出应关注：1对手；2市场；3货量去化目标批量应视客户相应放大缩小应适当提高门框测试真实性50%保温期保温期再推时应严格控制批量货量集中落位已突出批次应保证真实性、准确性重点提示：项目开盘前应组织营销及其他配合部门召开开盘策划会，制定多套方案，做到有条不紊、有序控制并明确责任人。流水线卖楼第四部分 管控靠体系，过程出精品77防开裂、防渗漏重点控制、工程质量通病及防治办法、工法样板引路工作手册总部技术支持工程质量检查评估制度：xx工程质量评分办法、施工尺寸误差专项检查办法、xx综合质量评分办法、xx巡检办法、监理资料检查评分细则工程质量考核激励机制：双40、月质量考核排名计划、创优100计划、三级样板工程活动、集团专项奖、对工程质量问题严厉处罚机制、推行约谈和督办制度加强考核评估施工质量的事前控制措施：加强图纸会审工作，加强板房区施工工序的管控，加强工法样板引路和技术交底，推行“装修交楼标准样板间”制度施工质量的事中控制措施：各项目增设质量专职岗位，推行项目重点工序专项验收制度，加强对集团各专业子公司现场工作面移交的协调，集团装修质量管控，高层建筑沉降观测，重要建筑材料管控施工质量问题的整改控制措施：加强对项目落实质量问题整改的监督实现重点控制工程质量管理体系項目管控：责任到人、执行到位工程质量管理体系防渗漏、防开裂重点控制手册深化国家规范結合企41、业实际两防手册变形縫节点施工要要点建筑防水工程石材安裝工程抹灰工程门窗工程屋面工程地面下沉开裂鋼筋砼翻边工程砌体及构造造工程建筑給水排水工程建筑电气工程两防手册內容工程质量管理体系两防手冊翻边要求卫生间翻边檐口翻边斜屋面与外墙交接处翻边外墙飘板翻边工程质量管理体系两防手冊砌体及抹灰要求砌体灰缝均勻、顶砖施工规范各类构造施工规范窗洞口构造规范、填塞密实抹灰满挂网，感官良好工程质量管理体系两防手册防水施工要求地下室防水卷材施工外墙聚合物防水施工卫生间沉箱防水施工屋面防水卷材施工工程质量管理体系钢筋工程混凝土工程砌体工程抹灰工程工程质量管理体系内墙涂料施工卫生间铺贴施工室內装修工程木地板铺裝工程质量42、管理体系第五部分 精装善策划，质量有保障四审四查八项先行三大管理通病预防86慎选分包制度严谨样板先行前紧后松3手工劳动为主4做业分布面广2属小量重复性工作1客户满意不仅是规范5实施人员参差不齐6总包配合过程中强势7精装修分包天生弱者8甲方有劲使不上精装修策划精装修工程特点做什么怎么做首立规矩首立规矩选项确认选项确认1整体装修版本核对24水电配套电位数量及位置2部品配置清单核对25电路通畅检测3渗漏控制卫生间闭水验收单26煤气表位置复核4塑钢窗淋水验收单27空调孔位置腻子施工前打设5阳台、空调位盛水验收单28墙地砖墙地面弹线6地热管道打压验收单29瓷砖集中加工7给水管道打压验收单30墙地砖铺贴墙43、压地方式8裂缝控制墙面抹灰无空鼓、裂缝31墙地砖空鼓验收并标识9石膏板吊顶拼板时采用整体L型转角32铺贴表面质量情况10石膏板板缝用胶带纸等进行处理33卫生间过口石耳朵尺寸55*35mm11腻子开始前室内瓷砖工程已进行完毕34卫生间砖低于过口石材15mm12涂料施工期间及施工完毕3天内不开窗35未贴砖部位水泥砂浆找平压光至顶棚13工厂化装修前标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）36室内安装室内门开槽及切割位置规则无毛槎14装修后标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）37室内门表面覆膜平整无起翘15墙棚地地面平整度检验（地板基面）38橱柜水盆给水点开圆形孔16棚面平整度39橱柜煤气表后侧规则开孔或背板44、封闭17墙面平整、垂直度4018成品保护控制入户门、塑钢窗成品检验及保护（装修前）4119室内门成品保护4220橱柜成品保护4321收纳衣柜成品保护4422洁具成品保护4523厨房电器成品保护461.周例会制度2.图纸交底制度3.现场管理制度4.设施要求制度5.材料堆放制度6.加工场地制度7.样板先行制度8.装修放线制度9.装修工程实施制度10.质量巡查制度11检查清单制度12.成品保护制度没有规矩不能成方圆，精装修质量控制首要工作是立规矩四审、四查审计划审图纸审工序审运输88查工作面查交接单查隐蔽查工艺出图计划分包商确定及进场计划样板确认计划甲乙方供材料进场计划精装修计划有条不紊精装修工程管45、理是多专业、多工种、多工序、多协调工作，计划工作至关重要。临水临电堆场运输计划资金使用计划合同前置及数量准确充分考虑前置图纸会审及深化分包商早进场并连续施工保障样板工艺、工法落实甲乙方材料堆场及加工场总包临水临电运输预留四审、四查审计划审图纸审工序审运输89查工作面查交接单查隐蔽查工艺装修设计图水电图结构图建筑图每一个户型现场比对装修深化图四大件安装图精装修设计图不是“先毛坯，后装修”在建筑结构设计时应开始介入。区域设计管理部应先行介入，在分包商准备进场时进行图纸交底。方案设计建筑图应关注墙体定位，卫生间及厨房应关注窗位置及开启方向；结构图应关注板梁之间的标高；水电图应关注厨卫的水电点，厅房的46、空调插座及空调出墙孔位置交圏设计在主体结构完成后，每一个户型都应将墙体位置、水电点位、湿铺贴排版线、烟道位置线、四大件落位线、天花线等在实体户型中放线落实，对需调整部分修改现场设计主要是审查水电位的匹配、煤气管道与橱柜安装匹配、浴柜与水点匹配、浴柜与墙体的尺寸匹配、PVC门与墙的厚度及门垛尺寸的匹配等安装设计将修改、深化部分纳入到装修图纸中，进行工艺优化、简化对质量影响并对总包及分包进行图纸交底施工图设计流程关注审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺精装修设计图不是“先毛坯，后装修”在建筑结构设计时应开始介入。区域设计管理部应先行介入，在分包商准备进场时进行图纸交底。方案设计关注47、四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺工序特点实施原则：先里后外，先上后下，先泥水后安装，先封闭后消项多专业 多工种 多穿插多流水单位工程量小批量重复量大工序前后制约性强如返工涉及多工种不同工种施工速度相差巨大不同施工完成面成品保护要求不同不同工种对资金要求不同四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺精装修运输水平运输垂直运输后期前期人货梯优先运输数量大、重量大等材料，如：水泥、砂、抛光砖、埃特板等。在精装修施工前应安装并调试完毕，用于施工工人、装修材料等运输，为保障安全宜由精装修分包单独管理专门制作装修材料运输车，保障室内电梯正常运行。避免大量材48、料过早运输至施工现场精装修施工前期准备阶段可以使用，但在精装修实施阶段杜绝使用，保障已实施的成品保护后期前期四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺成品检验基准尺寸工作界面点位清点隐蔽验收查工作面土建界面、安装隐蔽界面、湿铺贴界面、装饰界面、四大件安装界面、装饰面界面、设备安装界面、初验收界面、成品保护、关门界面1米线、净高线、净尺寸线上道工序的成品检验、完成尺寸检验、其余观感检验、成品交接单水电点位清点、预留孔位清点水电隐蔽验收、带压水验收、防水成品验收在检查工作面过程中除施工队自检、甲方组织监理、施工方联合检查外，应善于利用下道工序施工队对上道工序施工队工作面的交接检49、查四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺楼号房间号户型装修版本关键工程节点参建单位D1#3501AA铺砖2009-8-15（含墙地瓷砖铺贴、腻子）建设*万科房地产开发有限公司家俱2009-9-30（含门、收纳柜体）监理*工程建设监理公司竣工2009-10-30（地板安装完毕移至保洁）施工*建设工程有限公司选项确认选项确认1整体装修版本核对24水电配套电位数量及位置2部品配置清单核对25电路通畅检测3渗漏控制卫生间闭水验收单26煤气表位置复核4塑钢窗淋水验收单27空调孔位置腻子施工前打设5阳台、空调位盛水验收单28墙地砖墙地面弹线6地热管道打压验收单29瓷砖集中加工7给水50、管道打压验收单30墙地砖铺贴墙压地方式8裂缝控制墙面抹灰无空鼓、裂缝31墙地砖空鼓验收并标识9石膏板吊顶拼板时采用整体L型转角32铺贴表面质量情况10石膏板板缝用胶带纸等进行处理33卫生间过口石耳朵尺寸55*35mm11腻子开始前室内瓷砖工程已进行完毕34卫生间砖低于过口石材15mm12涂料施工期间及施工完毕3天内不开窗35未贴砖部位水泥砂浆找平压光至顶棚13工厂化装修前标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）36室内安装室内门开槽及切割位置规则无毛槎14装修后标准尺寸确认（详见标准尺寸控制图）37室内门表面覆膜平整无起翘15墙棚地地面平整度检验（地板基面）38橱柜水盆给水点开圆形孔16棚面平整度351、9橱柜煤气表后侧规则开孔或背板封闭17墙面平整、垂直度4018成品保护控制入户门、塑钢窗成品检验及保护（装修前）4119室内门成品保护4220橱柜成品保护4321收纳衣柜成品保护4422洁具成品保护4523厨房电器成品保护46装修施工标准流程进行阶段示意参考万科工作面交接可视单四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺3卫生间防水2冷热给水1电线管4尺寸控制点5窗塞缝防水查隐蔽完成电线穿线或铁丝穿线冷热水联通带压蓄水24小时1m标高线复核外墙淋水测试15432四审、四查审计划审图纸审工序审运输查工作面查交接单查隐蔽查工艺阳台下水管周边做返槛美观，避免渗漏未做返槛影响美观，施52、工困难，容易渗漏地漏施工容易，便于排水做封边，美观，避免积尘未考虑吊顶标高，未做封边，影响美观，容易积尘查实施工艺最重要的是简化施工、保障质量、美化观感、防通病未考虑窗台面石材施工问题，后续石材施工便利性和质量受到影响方便窗台面石材施工，后续石材施工便利性和质量得到保障用塑料角线做阴阳角，美观，避免碰撞破坏人工批灰阴阳角，工人技术难以满足要求，容易破坏示示例例八项先行八项先行1.管理先行2.样板先行3.材料先行4.分批先行5.封闭先行6.放线先行甲方精装修管理小组；乙方精装修负责人；总包精装修协调人；精装修例会组织人；材料检查准用审批人；施工过程成品保护负责人；分批工作面交接验收负责人样板确认53、交底（深化施工图、工作面交接、工序、工法、工艺、质量标准、验收、成品保护要求等）甲供材料计划；甲供材交接制度；乙供材料计划；乙供材检验制度项目精装修批量分批实施表；分批实施进度计划表分批封闭计划（铝合金门窗封闭、预留管洞封闭、防水封闭、线槽封闭、入户门封闭等）精装修标高控制线；天花标高线；湿铺贴排版线；水电定点线；铝合金门安装控制线；入户门标高线等7.堆场先行8.加工先行装修材料堆场平面布置图；水泥、砂堆放区布置图；现代家私4大件堆放区；装修垃圾堆放区浆料搅拌加工区；铺贴材料加工区；板材、龙骨加工区97三大管理成品保护管理过程质量管理人员管理精装修人员（包含湿铺贴）精装修施工工人：5080人/54、百套其中：泥水约20人/百套油漆约15人/百套木工约5人/百套管理约2人/百套杂工约8人/百套成品保护关注：严格工作面交接验收制度；严格执行成品包装保护规定；发挥总包、物业保安巡查作用；建议精装修施工现场封闭管理（人员与现场分开设置）过程质量管理应关注：1.选择具有相同质量理念的施工方；2.下道工序对上道工序的检查；3.严格按照样板确认的施工工法实施；4.要求施工方建立对施工人员准入制度；5.建立过程质量定期检查奖罚制度。精装修应重视前置防通病原因复杂相互关联连锁反应质量原因上道工序材料原因易发通病工艺原因无法实现通病防治前置预防不同乙方相互影响不同专业相互制约通病问题相互指责解决问题带来隐患55、成本增加无人承责无序返工成品难保任何施工企业都是来赚钱的，前置通病防治可以责任清晰，奖罚分明；前置通病防治可以警示施工企业注重通病防治，通病返工是甲乙共同损失，预防是第一选择。精装修策划总结首立规矩下马威，四审四查保过程八项先行理思路，三大管理应注意通病防治早知道，一次做对不返工精装策划全过程，完美交楼并不难第六部分 分户抓验收，完美才交楼交楼计划合理分户验收严格竣工备案办理实现完美交楼充分考虑永久供水供电等市政配套完成时间；考虑施工单位配合度带来的施工工期的风险。充分执行分户验收制度，对于验收发现不合格的问题要整改到位并组织复查。充分重视图纸、资料等文件的管理；提前了解备案的资料需求清单；竣56、工备案时间较紧时，成立临时办理小组1、成立房屋交付工作小组并主导承接查验及整改；2、交付现场完美包装；3、交付服务品质保障；4、提前准备维修备品备件；5、制定现场应急措施；6、一站式交付服务模式；7、主动引导客户验房；8、打造交付中快速维修能力；9、做好交付后评估合同交楼逾期,项目总将要被免职！100最佳交楼状态：龙江xx二期三组团最佳交楼状态：xx天麓山项目一期低层最佳交楼状态：道义项目2-2-1苑区项目开发指引总结第一部分：土地要优质，成就能共享“一个中心，五种准备”第二部分：工作皆前置，摘牌即开工“统一思想，规定动作”第三部分：聚焦展示区，提前每一天“四抢四保、十管理、八件大事、一工具“第四部分：管控靠体系，过程出精品两防、样板先行、责任到人第五部分：精装善策划，质量有保障首立规矩、四审四查、八项先行、三大管理、通病防治第六部分：分户抓验收，完美才交楼三充分、一完美104